Auteur moral

Pays-de-la-Loire. Direction régionale de l'environnement, de l'aménagement et du logement ;Cabinet Jonction

Auteur secondaire

Résumé

Avec près de 5 500 parcelles dédiées et plus de 2 500 locaux, le foncier logistique représente 3 695 hectares en Pays de la Loire. Il est principalement implanté dans les pôles supérieurs et intermédiaires de l'armature urbaine régionale et dans les zones aux plus faibles densités humaines. Leur foncier est marqué par une faible occupation du sol et une proximité aux entrées d'autoroutes. La majorité des tènements logistiques est située dans les zones d'activités et commerciales, mais les formes d'occupation et de bâtis se distinguent par époque d'urbanisation.<br /><br />L'augmentation du nombre de ménages entraîne une augmentation du nombre d'opérations logistiques : si les pratiques d'aménagement du secteur n'évoluent pas, la logistique nécessitera potentiellement 15 hectares de bâtis supplémentaires répartis sur 76 hectares de foncier, d'ici 2050.<br /><br />Pour répondre à ces besoins, tout en respectant une trajectoire de sobriété, trois leviers peuvent être mobilisés par les aménageurs et les acteurs du secteur : la lutte contre la vacance immobilière déjà constatée dans les zones commerciales et les faubourgs, la réhabilitation du bâti vieillissant qui ne répond plus aux besoins et l'intensification des usages du foncier peu dense déjà dédié à la logistique.

Editeur

DREAL Pays de la Loire

Descripteur Urbamet

logistique ;logistique urbaine ;plateforme logistique ;aménagement foncier urbain ;politique foncière

Descripteur écoplanete

aménagement foncier ;foncier

Thème

Aménagement du territoire ;Aménagement urbain ;Construction ;Economie ;Foncier - Propriété ;Transports

Texte intégral

Rapport du 26/02/2025 Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 2 sur 83 Maître d?ouvrage DREAL Pays-de-la-Loire Auteur(s) Jonction & t-e-d Le contenu de ce rapport reste la propriété intellectuelle de Jonction et de t-e- d et ne peut être utilisé qu?en relation avec l?étude à laquelle il se rapporte. Il est formellement interdit de communiquer tout ou partie de ce rapport à un tiers sans autorisation écrite de Jonction. Dans un souci de préservation de l?environnement, n?imprimez ce document que si nécessaire. Pour tout renseignement relatif à ce rapport, nous mettons à votre disposition un interlocuteur privilégié, Marc SEROUGE, dont voici les coordonnées : Mail : serouge@jonction.org | Tél : 07 70 56 67 16 Adresse : 1 résidence des gémeaux ? 94260 FRESNES mailto:serouge@jonction.org Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 3 sur 83 Table des matières TABLE DES MATIERES 3 TABLE DES FIGURES 5 SIGLES ET ACRONYMES 7 1. CONTEXTE DE L?ETUDE 9 LES OBJECTIFS POURSUIVIS 9 LA LOGISTIQUE ET LE « FONCIER LOGISTIQUE » 9 2. METHODE DEPLOYEE POUR IDENTIFIER LE FONCIER LOGISTIQUE 12 LES SOURCES DE DONNEES 12 LA CARACTERISATION DU FONCIER LOGISTIQUE PAR LE BIAIS DES ACTIVITES 12 LA CARACTERISATION DU FONCIER LOGISTIQUE PAR LE BIAIS DE L?USAGE DU SOL 13 LA CARACTERISATION DU FONCIER LOGISTIQUE PAR LE BIAIS DES BATIMENTS, DES LOCAUX ET DES UNITES FONCIERES DE REFERENCE 13 LE PROTOCOLE D?IDENTIFICATION DU FONCIER LOGISTIQUE 14 EXPLOITATION DU FICHIER SIRENE 14 EXPLOITATION DE CORINE LAND COVER 15 EXPLOITATION DES FICHIERS « FONCIER » 16 FIABILISATION DES RESULTATS 17 3. LE FONCIER LOGISTIQUE EN REGION PAYS-DE-LA-LOIRE 18 QUANTIFICATION ET LOCALISATION DES SURFACES LOGISTIQUES 18 LA REPARTITION DES SURFACES LOGISTIQUES SUR LA REGION ET SES COMMUNES 18 LEUR IMPLANTATION DANS LE CONTEXTE TERRITORIAL 20 CARACTERISTIQUES DES SURFACES LOGISTIQUES 25 LE FONCIER LOGISTIQUE 25 LES LOCAUX ET L?IMMOBILIER LOGISTIQUE 31 4. ESTIMATION DES BESOINS FONCIERS 44 METHODE DEPLOYEE POUR ESTIMER LES BESOINS FONCIERS FUTURS 44 LES EVOLUTIONS SOCIO-ECONOMIQUES DU TERRITOIRE 44 EVOLUTION DE LA POPULATION ET DU NOMBRE DE MENAGES 44 EVOLUTION DU NOMBRE D?EMPLOIS ET DU NOMBRE D?ETABLISSEMENTS 45 LES BESOINS IMMOBILIERS ET FONCIERS LOGISTIQUES FUTURS 45 EVOLUTION DU NOMBRE D?OPERATIONS LOGISTIQUES 45 LES RATIOS DE FONCIER ET D?IMMOBILIER LOGISTIQUE PAR OPERATION. 46 LES BESOINS FONCIERS ET IMMOBILIERS LOGISTIQUES FUTURS 46 5. ENJEUX URBAINS ET LOGISTIQUES 48 Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 4 sur 83 LES TENEMENTS LOGISTIQUES : DES IMPLANTATIONS TRES POLARISEES ET UNE PART INFIME DES TERRITOIRES 48 DENSIFICATION, RENOUVELLEMENT ET LUTTE CONTRE LA VACANCE : LEVIERS D?IDENTIFICATION DES GISEMENTS FONCIERS 49 UN CHANTIER PRIORITAIRE POUR LA CONSOLIDATION DE L?ECONOMIE ET DE LA LOGISTIQUE DANS LES TERRITOIRES ET DANS UN CONTEXTE ZAN : LA REAPPROPRIATION DES ZAE 51 6. IDENTIFICATION DES GISEMENTS FONCIERS ET IMMOBILIERS 53 LA BASE DE DONNEES « GISEMENTS » ET SES COMPOSANTES 54 LA TABLE TERRIT 55 LA TABLE MORPHO 57 LA TABLE MUTA 58 LA TABLE LOGI 59 LA TABLE CLASSES ET INDICES 61 LA TABLE TUP 61 UTILISATIONS DE LA BASE DE DONNEES 64 CONSTRUIRE UNE BASE DE GISEMENTS 64 UTILISER LA BASE DANS UNE OPTIQUE D?IDENTIFICATION DE GISEMENTS PAR FAMILLE LOGISTIQUE 68 SCENARISER 68 UTILISER LA BASE DANS LE CADRE DE L?ELABORATION D?UN DOCUMENT DE PLANIFICATION 72 7. ANNEXES 78 ANNEXE 1 - DESCRIPTIF DE LA BASE DE DONNEES SUR LE FONCIER ET L?IMMOBILIER LOGISTIQUE EXISTANT ET NOTICE D?UTILISATION 78 ANNEXE 2 - LISTE DES ACTIVITES A CARACTERE LOGISTIQUE RETENUES DANS L?EXPLOITATION DES FICHIERS FONCIERS ET CODES NAF ASSOCIES 80 ANNEXE 3 ? CONSTRUCTION DE L?INDICATEUR DE FIABILITE DU FONCIER ET DES LOCAUX IDENTIFIES 80 ANNEXE 4 ? LES FONCTIONS DES LOCAUX LOGISTIQUES 80 ANNEXE 5 ? LES TYPES DE LOGISTIQUES 80 ANNEXE 6 - CARTOGRAPHIE DES ACTEURS ET OUTILS DE MOBILISATION DU FONCIER LOGISTIQUE 80 JONCTION 82 T-E-D 83 Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 5 sur 83 Table des figures FIGURE 1 : LA CHAINE LOGISTIQUE | JONCTION, 2024 .................................................................................................... 9 FIGURE 2 : LES DIFFERENTS EQUIPEMENTS LOGISTIQUES | JONCTION, 2024 ....................................................................... 11 FIGURE 3 : GEOLOCALISATION DU FICHIER SIRENE | JONCTION, 2024 ............................................................................. 12 FIGURE 4 : CORINE LAND COVER | AEE, 2018 ........................................................................................................... 13 FIGURE 5 : SYNOPTIQUE GENERAL DE LA METHODE | JONCTION, 2024 ............................................................................. 14 FIGURE 6 : DENSITE D'OPERATIONS ET AIRES LOGISTIQUES DENSES | JONCTION, 2024 .......................................................... 15 FIGURE 7 : CROISEMENT DE L'EXPLOITATION DU FICHIER SIRENE ET DE CORINE LAND COVER | JONCTION, 2024 ........................ 16 FIGURE 8 : ESTIMATION DES SURFACES LOGISTIQUES SELON LE NIVEAU DE FIABILITE | JONCTION, 2024 ..................................... 18 FIGURE 9 : LE FONCIER LOGISTIQUE EN REGION PAYS-DE-LA-LOIRE (PAR COMMUNE) | JONCTION, 2024 ................................... 19 FIGURE 10 : REPARTITION DU FONCIER LOGISTIQUE DANS LES COMMUNES DISPOSANT DE PLUS DE 30 HA DE FONCIER LOGISTIQUE | JONCTION, 2024 ........................................................................................................................................ 19 FIGURE 11 : ILLUSTRATION DES PLANCHES PRODUITES A L?ECHELLE COMMUNALE | JONCTION, 2024 ........................................ 20 FIGURE 12 : REPARTITION DES EMPRISES LOGISTIQUES SUIVANT LE NIVEAU DE POLARITE DE LA COMMUNE D'APPARTENANCE DU TENEMENT LOGISTIQUE, TABLEAU ET GRAPHIQUE| T-E-D, 2024.............................................................................. 21 FIGURE 13 : IMPLANTATIONS LOGISTIQUES ET TYPES DE POLARITES DU SRADDET, PAYS-DE-LA-LOIRE | T-E-D, 2024 .................. 22 FIGURE 14 : REPARTITION DES EMPRISES LOGISTIQUES SUIVANT LA DENSITE HUMAINE DE LA COMMUNE D'APPARTENANCE DU TENEMENT | T-E-D, 2024 ............................................................................................................................. 23 FIGURE 15 : IMPLANTATIONS LOGISTIQUES ET DENSITES HUMAINES, PAYS-DE-LA-LOIRE | T-E-D, 2024 ..................................... 23 FIGURE 16 : EXEMPLE DE VARIETE DE CONTEXTES URBAINS : LE MANS (72) | T-E-D, 2024 .................................................... 24 FIGURE 17 : REPARTITION DES EMPRISES LOGISTIQUES SUIVANT LES TYPES DE LOCALISATIONS DES TENEMENTS | T-E-D, 2024 ........ 25 FIGURE 18 : REPARTITION (EN NOMBRE A GAUCHE ET EN SURFACES A DROITE) DES EMPRISES LOGISTIQUES SUIVANT LES CLASSES DE SURFACES DES TENEMENTS | T-E-D, 2024 ......................................................................................................... 26 FIGURE 19 : REPARTITION DES EMPRISES LOGISTIQUES SUIVANT LES SURFACES DE TENEMENTS, EXEMPLE DU CENTRE INDUSTRIEL DE SAINT-HERBLAIN (44) | T-E-D, 2024 .............................................................................................................. 26 FIGURE 20 : REPARTITION DES EMPRISES LOGISTIQUES SUIVANT LES CLASSES DE CES DU BATI DANS LES TENEMENTS | T-E-D, 2024 . 27 FIGURE 21 : EXEMPLE DE CES DU BATI SUR ANGERS ET SAINT-BARTHELEMY-D?ANJOU | T-E-D, 2024 ...................................... 27 FIGURE 22 : COEFFICIENTS D?EMPRISE AU SOL DU BATI MEDIANS SUIVANT LES TYPES DE POLARITES ET LES TYPES DE LOCALISATION| T- E-D, 2024................................................................................................................................................. 28 FIGURE 23 : REPARTITION DES EMPRISES LOGISTIQUES SUIVANT LES CLASSES DE COS | T-E-D, 2024 ........................................ 28 FIGURE 24 : COS DES IMPLANTATIONS LOGISTIQUES, EXEMPLE DU CENTRE INDUSTRIEL DE SAINT-HERBLAIN (44) | T-E-D, 2024 .... 29 FIGURE 25 : REPARTITION DES EMPRISES LOGISTIQUES SUIVANT LES TYPES DE PROPRIETAIRES | T-E-D, 2024 .............................. 29 FIGURE 26 : REPARTITION DES EMPRISES LOGISTIQUES SUIVANT LES TYPES DE PROPRIETAIRES DETAILLES| T-E-D, 2024 ................. 30 FIGURE 27 : REPARTITION DES EMPRISES LOGISTIQUES SUIVANT LE NOMBRE DE COMPTES PROPRIETAIRE DANS LE TENEMENT .......... 30 FIGURE 28 : REPARTITION DES SURFACES DE LOCAUX LOGISTIQUES SELON LA NATURE DE L'EXPLOITANT | JONCTION, 2024 ............ 31 FIGURE 29 : SURFACES MOYENNES TOTALES ET BATIES DES LOCAUX LOGISTIQUES | JONCTION, 2024 ....................................... 32 FIGURE 30 : REPARTITION DES LOCAUX SELON LEUR CLASSE DE SURFACE | JONCTION, 2024 ................................................... 32 FIGURE 31 : REPARTITION DES LOCAUX SELON LEUR CLASSE DE SURFACE ET LA NATURE DES OCCUPANTS | JONCTION, 2024 ........... 33 FIGURE 32 : REPARTITION DES SURFACES DE LOCAUX SELON LEUR FONCTION ET LA NATURE DE L'EXPLOITANT | JONCTION, 2024 ..... 33 FIGURE 33 : REPARTITION DES SURFACES DE LOCAUX PAR TYPES DE LOGISTIQUES | JONCTION, 2024 ........................................ 34 FIGURE 34 : TYPE DE LOGISTIQUE DOMINANT PAR COMMUNE (EN PART DES SURFACES DE LOCAUX) | JONCTION, 2024 ................ 35 FIGURE 35 : CARACTERISTIQUES MEDIANES DES LOCAUX ET TENEMENT REPARTIES SELON LES OCCUPANTS | T-E-D, 2024 .............. 36 FIGURE 36 : REPARTITION DES LOCAUX LOGISTIQUES (NOMBRE DE LOCAUX) PAR FAMILLE D?ACTIVITES ET SELON LES POLARITES (COLONNE DE GAUCHE) ET LES DENSITES HUMAINES (COLONNE DE DROITE) | T-E-D, 2024 ............................................ 38 FIGURE 37 : REPARTITION DES LOCAUX LOGISTIQUES SELON L'AGE ET LA NATURE DE L'OCCUPANT | JONCTION, 2024 ................... 39 FIGURE 38 : REPARTITION DES LOCAUX LOGISTIQUES SUIVANT LES DIFFERENTES PERIODES D?URBANISATION| T-E-D, 2024 ............ 39 FIGURE 39 : DISTANCES MOYENNES ENTRE LES ENTREES AUTOROUTIERES ET LES LOCAUX LOGISTIQUES SELON LA NATURE DE L'OCCUPANT | JONCTION, 2024 ..................................................................................................................... 42 FIGURE 40 : REPARTITION DES LOCAUX LOGISTIQUES SELON LEUR EXPLOITANT ET LEUR ELOIGNEMENT AUX ENTREES D'AUTOROUTES LES PLUS PROCHES | JONCTION, 2024................................................................................................................... 42 FIGURE 41 : DISTANCES MOYENNES ENTRE LES INFRASTRUCTURES FERROVIAIRES RECEVANT DU FRET ET LES LOCAUX LOGISTIQUES SELON LA NATURE DE L'OCCUPANT | JONCTION, 2024 .................................................................................................. 43 FIGURE 42 : REPARTITION DES LOCAUX LOGISTIQUES SELON LEUR EXPLOITANT ET LEUR ELOIGNEMENT AUX INFRASTRUCTURES FERROVIAIRES RECEVANT DU FRET LES PLUS PROCHES | JONCTION, 2024 .................................................................. 43 FIGURE 43 : ESTIMATION DE L?EVOLUTION DE LA POPULATION ET DU NOMBRE DE MENAGES | JONCTION, 2024.......................... 45 FIGURE 44 : ESTIMATION DE L?EVOLUTION DE L?EMPLOIS ET DU NOMBRE D?ETABLISSEMENTS | JONCTION, 2024......................... 45 Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 6 sur 83 FIGURE 45 : ESTIMATION DE L?EVOLUTION DU NOMBRE D?OPERATIONS JOURNALIERES PAR MODE DE GESTION | JONCTION, 2024 ... 46 FIGURE 46 : RATIOS DE SURFACE LOGISTIQUE PAR OPERATION | JONCTION, 2024 ............................................................... 46 FIGURE 47 : ESTIMATION DE L?EVOLUTION DES SURFACES LOGISTIQUES FONCIERES ET IMMOBILIERES NECESSAIRES D?ICI 2050 | JONCTION, 2024 ........................................................................................................................................ 47 FIGURE 48 : NIVEAU DE POLARITES ET TYPES DE ZONES URBAINES DES ESPACES LOGISTIQUES EXISTANTS | T-E-D, 2025 ................. 48 FIGURE 49 : NIVEAU DE POLARITES ET TYPES DE ZONES URBAINES DES ESPACES URBAINS EXISTANTS | T-E-D, 2025 ...................... 49 FIGURE 50 : PART DES ESPACES URBAINS (SURFACES) SELON LES CES ET COS | T-E-D, 2025.................................................. 49 FIGURE 51 : APPROCHE DE LA PERIODE D?URBANISATION DES ESPACES URBAINS | T-E-D, 2025 ............................................... 50 FIGURE 52 : TYPES DE ZONES URBAINES ET VACANCE | T-E-D, 2025 ................................................................................. 50 FIGURE 53 : PERIODES D?URBANISATION ET VACANCE | T-E-D, 2025 ................................................................................ 51 FIGURE 54 : PERIODES D?URBANISATION DES ESPACES ECONOMIQUES | T-E-D, 2025 ........................................................... 51 FIGURE 55 : CATEGORIES DE PROPRIETAIRES DES ESPACES ECONOMIQUES (FICHIERS FONCIERS) | T-E-D, 2025............................ 52 FIGURE 56 : SCHEMA DE CONSTRUCTION DE LA BASE DE DONNEES ET DE SON UTILISATION POTENTIELLE | T-E-D, 2025 ................. 55 FIGURE 57 : EXTRAIT DE LA BASE TERRIT | T-E-D, 2025 .............................................................................................. 55 FIGURE 58 : EXTRAIT DE LA BASE MORPHO | T-E-D, 2025 .......................................................................................... 57 FIGURE 59 : EXTRAIT DE LA BASE MUTA | T-E-D, 2025 ............................................................................................... 58 FIGURE 60 : EXTRAIT DE LA BASE LOGI | T-E-D, 2025 .................................................................................................. 59 FIGURE 61 : EXTRAIT DE LA TABLE CLASSES ET INDICES | T-E-D, 2025 ............................................................................... 61 FIGURE 62 : EXEMPLE DE CARTOGRAPHIE DES CLASSES DE SENSIBILITE ECOLOGIQUE (CL_ENVIR) ET DES CLASSES DE COEFFICIENTS D?EMPRISES AU SOL DU BATI (CL_CES) A PARTIR D?UNE JONCTION ENTRE LA TABLE D?ASSEMBLAGE ET LA COUCHE TUP, SUR FOND DE CADASTRE | T-E-D, 2025 .................................................................................................................. 62 FIGURE 63 : EXEMPLE DE CARTOGRAPHIE DES CLASSES DE SURFACES DE TUP (CL_SU) A PARTIR D?UNE JONCTION ENTRE LA TABLE D?ASSEMBLAGE ET LA COUCHE TUP, SUR FOND DE CADASTRE | T-E-D, 2025 .............................................................. 62 FIGURE 64 : EXEMPLE DE CARTOGRAPHIE DES COEFFICIENTS DE SURFACES DE PLANCHER DU BATIS (CL_COS2) ET DES TYPES DE PROPRIETAIRES (CL_CATPRO2) A PARTIR D?UNE JONCTION ENTRE LA TABLE D?ASSEMBLAGE ET LA COUCHE TUP, SUR FOND DE CADASTRE | T-E-D, 2025 .............................................................................................................................. 63 FIGURE 65 : EXEMPLE DE CARTOGRAPHIE CROISANT LES CRITERES DE PERIODES D?URBANISATION (CL_DATAT) ET DE TYPES DE ZONES URBAINES (CL_DU) A PARTIR D?UNE JONCTION ENTRE LA TABLE D?ASSEMBLAGE ET LA COUCHE TUP, SUR FOND DE CADASTRE | T-E-D, 2025 .............................................................................................................................................. 63 FIGURE 66 : REPARTITION DES FONCIERS DE LA BASE GISEMENT SELON LES POLARITES ET SELON LES TYPES DE ZONES URBAINES | T-E-D, 2025 ....................................................................................................................................................... 65 FIGURE 67 : EXEMPLES DE GISEMENTS ET TYPES DE ZONES URBAINES DANS UN POLE SUPERIEUR (SAINT-HERBLAIN, LOIRE ATLANTIQUE) | T-E-D, 2025 ........................................................................................................................................... 65 FIGURE 68 : EXEMPLES DE GISEMENTS ET TYPES DE ZONES URBAINES DANS UN POLE SUPERIEUR (ANGERS, MAINE ET LOIRE) | T-E-D, 2025 ....................................................................................................................................................... 66 FIGURE 69 : EXEMPLES DE GISEMENTS ET TYPES DE ZONES URBAINES DANS UN POLE INTERMEDIAIRE (MOUILLERON LE CAPTIF ET LA ROCHE-SUR-YON (VENDEE) | T-E-D, 2025 ....................................................................................................... 66 FIGURE 70 : EXEMPLES DE GISEMENTS ET TYPES DE ZONES URBAINES DANS UN POLE DE PROXIMITE (MONTSURS, MAYENNE) | T-E-D, 2025 ....................................................................................................................................................... 67 FIGURE 71 : EXEMPLES DE GISEMENTS ET TYPES DE ZONES URBAINES DANS UN NON-POLE (MELLERAY ET MONTMIRAIL, SARTHE) | T-E- D, 2025 ................................................................................................................................................... 67 FIGURE 72 : FILTRE DE LA BASE GISEMENTS PERMETTANT D?ABOUTIR A DES TUB DONT LES CARACTERISTIQUES CORRESPONDENT A DE LA LOGISTIQUE DE MISE EN MARCHE | JONCTION, 2025 ................................................................................... 68 FIGURE 73 : REPARTITION DES 2% DE FONCIERS DE LA BASE GISEMENTS SELON LES POLARITES ET SELON LES TYPES DE ZONES URBAINES | T-E-D, 2025 ........................................................................................................................................... 69 FIGURE 74 : REPARTITION DES BESOINS FONCIERS SELON LES POLARITES ET SELON LES TYPES DE ZONES URBAINES : SCENARIO FIL DE L?EAU | T-E-D, 2025 ................................................................................................................................... 70 FIGURE 75 : REPARTITION DES BESOINS FONCIERS SELON LES POLARITES ET SELON LES TYPES DE ZONES URBAINES : SCENARIO RECENTRAGE URBAIN DES ACTIVITES LOGISTIQUES | T-E-D, 2025 ............................................................................ 71 FIGURE 76 : REPARTITION DES BESOINS FONCIERS SELON LES POLARITES ET SELON LES TYPES DE ZONES URBAINES : SCENARIO RECONQUETE DES ESPACES URBAINS PEU DENSES | T-E-D, 2025 ............................................................................. 71 FIGURE 77 : LA LOGISTIQUE ET LES POLITIQUES SECTORIELLES | T-E-D, 2024 ...................................................................... 72 FIGURE 78 : EXEMPLE DE GRILLE DE REPARTITION DES OBJECTIFS DE DEVELOPPEMENT DE LA LOGISTIQUE SIMPLIFIEE | T-E-D, 2025 .. 74 FIGURE 79 : LES MODES DE MOBILISATION/PRODUCTION DU FONCIER | T-E-D, 2024 ........................................................... 81 FIGURE 80 : LES ACTEURS DE LA PRODUCTION FONCIERE ET IMMOBILIERE LOGISTIQUE | T-E-D, 2024 ....................................... 81 Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 7 sur 83 Sigles et acronymes ADEME Agence de Développement et de Maîtrise de l'Énergie B2B « Business to Business », se réfère au commerce électronique de produits à destination d?acteurs privés. B2C « Business to Consumer », se réfère au commerce électronique de produits à destination d?acteurs privés. CEREMA Centre d'Etude et d'expertise sur les Risques, l'Environnement, la Mobilité et l'Aménagement COPIL Comité de Pilotage CES Coefficient d?Emprise au sol COS Coefficient d?Occupation du Sol COTEC Comité technique CRET-LOG Centre de Recherche sur le Transport et le Logistique DAACL Document d'Aménagement Artisanal, Commercial et Logistique DU Document d?Urbanisme DREAL Direction Régionale de l'Environnement, de l'Aménagement et du Logement ELU Espace Logistique Urbain ENAF Espace Naturel, Agricole et Forestier ENR Energies Renouvelables EPCI Etablissement Public de Coopération Intercommunale EPIC Etablissement Public à caractère Industriel et Commercial ETMV Enquête Transport de Marchandises en Ville GES Gaz à Effet de Serre GMS Grandes et Moyennes Surfaces ICPE Installation Classée pour la Protection de l'Environnement IFSTTAR Institut Français des Sciences et Technologies des Transports de l'Aménagement et des Réseaux IGN Institut Géographique National INSEE Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques LAET Laboratoire Aménagement Economie Transports NAF Nomenclature des Activités Françaises OAP Orientations d?Aménagement et de Programmation ORT Observatoire Régional des Transports OSM Open Street Map Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 8 sur 83 PAM Point d'Accueil Marchandises PAV Point d'Accueil Véhicule PDU Plan de Déplacements Urbains PL Poids Lourd PLU Plan Local d'Urbanisme PLUi Plan Local d'Urbanisme Intercommunal RFF Réseau Ferré de France SCOT Schéma de Cohérence Territoriale SIRENE Système Informatique pour le Répertoire des Entreprises et de leurs Établissements SNCF Société Nationale des Chemin de fer Français SRCAE Schéma Régional du Climat de l'Air et de l'Énergie SRADDET Schéma Régional d'Aménagement de Développement Durable et d'Egalité des Territoires TUP Table Unifiée du Parcellaire VUL Véhicule Utilitaire Léger (dont le PTAC est inférieur à 3,5 tonnes) VNF Voies Navigables de France VP Véhicule Particulier ZAC Zone d'Aménagement Concertée ZAE Zone d?Activités Economiques Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 9 sur 83 1. Contexte de l?étude Cette section décrit les objectifs poursuivis dans la présente mission et définit les principaux termes étudiés. Les objectifs poursuivis Les flux logistiques sont corolaires au développement socio-économique des territoires appréhendés à différentes échelles. Aussi, pour accompagner, mais également maîtriser, leur croissance et donc le dynamisme de la région Pays de la Loire, il est légitime de réfléchir à la place accordée à la fonction « transport et logistique » en matière d?occupation/usage de foncier, étant entendu que les flux ne peuvent s?organiser sans prise en compte de la dimension territoriale et foncière des stocks de marchandises et de leur traitement (voir plus bas). Cette nécessité est d?autant plus accentuée par l?objectif ambitieux de « Zéro Artificialisation Nette », susceptible d?exacerber la « compétition » quant à l?affectation des espaces, mais également par les mutations technico-économiques que connait le secteur de la logistique, notamment sur le plan énergétique à même de modifier les organisations « transport » et favoriser ainsi le report modal. Ces enjeux, identifiés en décembre 2022, lors de la conférence régionale de la logistique en Pays de la Loire, ont mis en exergue le besoin d?une meilleure connaissance du foncier mobilisable. Ainsi, les objectifs de la mission sont multiples. Ils relèvent à la fois de la théorie et de la pratique. Sur le plan théorique, il paraît nécessaire de développer une méthode d?analyse territoriale adaptée à l?identification du foncier logistique, tant en termes d?offre (réelle et potentielle) que de demande (actuelle et future). Sur un plan pratique, il est attendu un repérage et une traduction cartographique : - du foncier et des équipements logistiques existants, - du foncier disponible et/ou intéressant pour couvrir les besoins (actuels et futurs) du secteur logistique. La logistique et le « foncier logistique » La logistique est un objet qui revêt une multitude d?aspects. En premier lieu, il s?agit d?une activité. En effet, le Centre de Recherche sur le Transport et la Logistique (CRET-LOG) définit la logistique comme le pilotage de flux physiques par le biais de flux informationnels et en contrepartie de flux financiers. Figure 1 : la chaîne logistique | Jonction, 2024 Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 10 sur 83 Il s?agit d?un process mettant en oeuvre une succession de lieux, de points de rupture de charge dans une logique de chaîne qui s?appuie sur des équipements (plateformes ou entrepôts) aux usages et acteurs divers. Certains de ces acteurs se sont spécialisés dans la gestion des processus logistiques (les transporteurs et logisticiens) alors que d?autres ont un besoin existentiel de recourir à des processus logistiques, pour produire ou pour vendre. Ils peuvent gérer en propre leur logistique ou la déléguer à des tiers. Ces acteurs relèvent du secteur industriel (agro-alimentaire, produits manufacturés, etc.) ou commercial (commerces de gros ou détaillants de la GMS et du e-commerce). Depuis leurs implantations, ils peuvent mettre en oeuvre différents processus (ou fonctions) logistiques relevant soit du transport (traction, groupage/dégroupage, distribution) soit de l?entreposage (stockage des marchandises, co-packing). Cette définition met en avant des caractéristiques qui permettent de circonscrire l?objet d?étude, à savoir : - Des activités (du secteur du transport de marchandises et de l?entreposage, du commerce de gros et de détail et des activités industrielles), - Des usages (de l?entreposage, du transport, etc.), - Des bâtiments/équipements (des plateformes, des entrepôts, des cours, etc.). Le foncier logistique correspond donc au foncier sur lequel s?exerce la logistique telle que défini précédemment. De nombreuses typologies de bâtiments/d?équipements logistiques existent. Elles répondent toutes à des besoins spécifiques exprimés par leurs auteurs. De la sorte, pour les besoins de l?étude, il a été avons retenu/développé une typologie de 4 bâtiments logistiques : - Les hubs de proximité essentiellement destinés à la distribution des marchandises. Ces derniers se situent principalement en zone urbaine et dans le « diffus ». Ils ne sont pas reliés à des infrastructures multimodales. Leurs surfaces bâties est généralement inférieure à 1500 m². Ces équipements sont principalement exploités par des logisticiens ou des détaillants (du commerce en ligne). - Les plateformes urbaines également destinées à la distribution des marchandises. Elles peuvent se localiser soit dans le diffus soit en parc d?activités et en zone urbaine comme en périphérie. Elles sont rarement desservies par d?autres modes que le routier. Ces espaces ont une surface bâtie qui va de 1 500 m² à 20 000 m² et servent de bases aux logisticiens et aux grossistes. - Les plateformes régionales servent de hubs de répartition à des échelles régionales voire nationales et sont également utilisées dans le cadre de la logistique industrielle. Elles se situent en parc d?activités et le plus souvent en périphérie. Elles peuvent être desservies par des solutions multimodales. Leurs surfaces moyennes s?étendent de 20 000 à 100 000 m². Les logisticiens et les industriels sont les principaux exploitants de ces lieux. - Les plateformes multimodales enfin ont une vocation internationale et dispatchent les marchandises sur des rayons d?actions nationaux voire internationaux. Ces équipements sont en parcs d?activités et en périphérie. Elles sont généralement bi voire tri-modales et ont un bâti qui dépasse aisément les 50 000 m². Ces équipements sont exploités par des logisticiens. Le schéma ci-dessous synthétise la description de ces équipements. Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 11 sur 83 Figure 2 : les différents équipements logistiques | Jonction, 2024 Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 12 sur 83 2. Méthode déployée pour identifier le foncier logistique Cette section décrit la méthode développée et mise en oeuvre pour identifier le foncier logistique. Les sources de données Le foncier logistique est un « objet » complexe à identifier car extrêmement hétérogène en termes d?acteurs, d?usages, et de bâtiments. Ces différentes composantes sont décrites dans des bases de données, à des degrés de précision variable et, bien que ces recueils de données permettent d?appréhender en partie le foncier logistique, aucun ne permet de le faire globalement. La caractérisation du foncier logistique par le biais des activités Dans l?absolu, tout le monde a recours à la logistique mais dans les faits, certaines activités se sont spécialisées dans sa gestion et d?autres s?appuient très fortement dessus pour exister. Ainsi, une des clés d?identification de la logistique relève de la nature des acteurs et donc de l?activité que ces derniers exercent. Un registre de données permet de caractériser ces acteurs et de les localiser précisément. Il s?agit du registre « SIRENE » de l?INSEE. Ce fichier recense l?ensemble des établissements économiques implantés sur un territoire et en décrit la nature d?activités (selon une classification en 732 codes), la taille en tranche d?effectifs salariés et la localisation à l?adresse postale. Figure 3 : géolocalisation du fichier SIRENE | Jonction, 2024 Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 13 sur 83 La caractérisation du foncier logistique par le biais de l?usage du sol La logistique, sous ses différentes formes s?opère depuis des sites dont les caractéristiques sont plus ou moins spécifiques. Plusieurs bases de données permettent d?identifier le foncier logistique. Il s?agit notamment de la base Corine Land Cover et des fichiers « Foncier » produits par la Direction Générale des Finances Publiques et traités par le CEREMA. Corine Land Cover (CLC) est un inventaire biophysique de l'occupation des sols produit l?Agence Européenne de l?Environnement. Il résulte de l?interprétation visuelle d?images satellitaires et permet de cartographier des unités homogènes d?occupation des sols selon une nomenclature en 44 postes. Figure 4 : Corine Land Cover | AEE, 2018 La caractérisation du foncier logistique par le biais des bâtiments, des locaux et des unités foncières de référence Depuis 2009, le CEREMA enrichit les Fichiers Fonciers de la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP) afin de permettre aux acteurs publics de réaliser facilement des analyses fines et comparables sur leur territoire. Ces fichiers décrivent de manière détaillée le foncier, les locaux ainsi que les différents droits de propriété qui leur sont liés. Usage du sol Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 14 sur 83 Le protocole d?identification du foncier logistique Comme expliqué ci-avant, aucune base de données ne permet d?appréhender le foncier logistique globalement. Le protocole développé pour l?identifier repose donc sur une exploitation puis une superposition et un croisement des trois bases de données précédemment décrites. L?illustration ci-après présente le protocole dans son ensemble. Figure 5 : synoptique général de la méthode | Jonction, 2024 Exploitation du fichier SIRENE Le repérage débute par une exploitation du fichier SIRENE. Cette exploitation vise en premier lieu à projeter les établissements contenus dans le registre SIRENE sur un carroyage recouvrant le territoire d?étude dont la maille correspond à des cellules de 1 km sur 1 km1. Chaque établissement aura été préalablement géolocalisé. L?un des marqueurs principaux de l?activité logistique est l?aspect « cinétique », c?est-à-dire le déplacement de marchandises qu?elle génère. A travers un enrichissement du fichier SIRENE via l?exploitation du modèle Freturb2, il est possible d?appréhender le nombre d?opérations de chargement/déchargement de marchandises dans des véhicules routiers générés par les activités. Il résulte de cet enrichissement une estimation des déplacements de marchandises générés par les établissements affectée au carroyage. En filtrant et classant les cellules en fonction de la part les opérations générées par les logisticiens et les grossistes, on obtient une première délimitation du foncier à caractère logistique3. Cette délimitation a été croisée avec la délimitation des aires logistiques denses figurant dans l?Atlas des entrepôts de 2015 du Service des Données et Etudes Statistiques (SDES) et semble cohérente. L?illustration suivante témoigne de cela. 1 La taille de cette maille est dictée par la nécessité de faire émerger des zones où les activités logistiques sont densément implantées, ce qu?une maille plus fine ne permettrait pas de faire aussi efficacement. 2 Modèle de simulation du transport de marchandises développé par le Laboratoire Aménagement Economie Transports. 3 Sont retenues les cellules de territoire où les flux d?activités du transport de marchandises et du commerce de gros représentent au moins 20% des flux de marchandises. Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 15 sur 83 Figure 6 : densité d'opérations et aires logistiques denses | Jonction, 2024 Exploitation de Corine Land Cover L?inventaire Corine Land Cover est ensuite interrogé. Une requête portant sur le type d?occupation du sol est réalisée. Sont retenus les types d?espaces à caractère potentiellement logistique. Il s?agit : - des Zones industrielles et commerciales, - des Réseaux routier et ferroviaire et espaces associés, - des Zones portuaires, - des Aéroports, - des zones d?Extraction de matériaux, - des Décharges, - des Chantiers. Cette requête aboutit à une nouvelle délimitation d?espaces qui est par la suite superposée à celle découlant de l?enrichissement du fichier SIRENE. Un « zonage logistique » croisant aspects cinétiques et occupation du sol est ainsi obtenu. Trois types d?espaces émergent. Les espaces où les flux d?activités du transport de marchandises et du commerce de gros représentent au moins 20% des flux de marchandises, les espaces où l?occupation du sol revêt un caractère « logistique » et les espaces où les deux précédentes caractéristiques sont réunies. La figure ci-après illustre cela. Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 16 sur 83 Figure 7 : croisement de l'exploitation du fichier SIRENE et de Corine Land Cover | Jonction, 2024 Ce croisement permet ainsi de circonscrire la recherche du foncier logistique, prioritairement dans les zones s?intersectant et secondairement dans les zones d?un type ou de l?autre. En revanche, la recherche du foncier logistique ne portera pas sur les espaces non concernés par les exploitations réalisées. Le zonage est disponible en complément de ce document au format « *.shp » dans le fichier « PERIMETRE_LOG.shp ». Exploitation des fichiers « foncier » Les fichiers fonciers du CEREMA sont enfin exploités afin de ne retenir « que » les locaux et les activités présentant un caractère logistique, ou potentiellement logistique. Pour ce faire, deux requêtes sont réalisées sur la table « locaux ». La première porte sur le type de local (champ « dteloctxt ») et vise à ne retenir que les locaux dont le type est égal à « LOCAL COMMERCIAL OU INDUSTRIEL ». La seconde se concentre sur l?activité de l?occupant du local (champ « cconac ») et consiste à ne sélectionner que les activités à « caractère » logistique à partir de la Nomenclature des Activités Françaises (NAF). La liste des activités retenues et le code NAF associé figurent en annexe 2. Les locaux sélectionnés au terme de ces requêtes sont ensuite projetés sur le zonage précédemment produit. La sélection du foncier associé à chacun de ces locaux se fait à partir de la Table Unifiée du Parcellaire (TUP) par le biais du champ idtup figurant sur les deux tables (locaux et TUP). Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 17 sur 83 Fiabilisation des résultats Malgré la diversité des sources de données utilisées et des requêtes opérées, le repérage du foncier logistique reste en partie « subjectif » (des entreprises pouvant considérer que certains locaux servent à leur logistique alors que la méthode mise en place l?affecte à un usage productif ou commercial). Un indicateur de « fiabilité » a été mis en place pour minimiser ce biais. Il s?appuie sur la redondance d?informations émanant des différents traitements et sélections réalisés. Sont croisées les données portant sur : - la localisation des locaux (selon le zonage découlant du croisement SIRENE/Corine Land Cover), - la famille d?activité (logisticiens, grossistes, détaillants et industriels) découlant des fichiers fonciers, - le type de local découlant également des fichiers fonciers. La correspondance entre ces critères et l?indicateur de fiabilité est proposée en annexe 3. L?indicateur se traduit par un système de notation allant de 1 à 6 points, 1 correspondant à une incertitude forte et 6 à une incertitude faible. Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 18 sur 83 3. Le foncier logistique en région Pays-de-la-Loire Cette section est consacrée aux surfaces logistiques en région Pays-de-la-Loire. Elle s?appuie sur les résultats issus de la méthode développée dans le cadre de la présente mission. Les résultats présentés relèvent des données présentant les niveaux de fiabilité les plus importants (niveaux 5 et 6 de l?indicateur de fiabilité). Quantification et localisation des surfaces logistiques La répartition des surfaces logistiques sur la région et ses communes D?après la méthode développée, l?estimation la plus large du foncier logistique (niveaux de fiabilité de 1 à 6) comptabiliserait 10 035 hectares de foncier et 1 325 hectares de locaux. Figure 8 : estimation des surfaces logistiques selon le niveau de fiabilité | Jonction, 2024 Cependant, en considérant une approche « conservatrice » (c?est-à-dire en ne retenant que les niveaux 5 et 6 de l?indicateur de fiabilité) le foncier logistique couvrirait 3 695 hectares en 2024 sur la région Pays-de-la-Loire pour 816 hectares de locaux. Comme en attestent les figures suivantes, les surfaces foncières se répartissent inéquitablement sur le territoire régional et, certaines communes accueillent une part importante du foncier régional (par exemple Montoir-de-Bretagne, Le Mans, Marcé, Nantes et Cholet qui à elles-seules totalisent 32% du foncier logistique régional). Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 19 sur 83 Figure 9 : le foncier logistique en région Pays-de-la-Loire (par commune) | Jonction, 2024 Figure 10 : répartition du foncier logistique dans les communes disposant de plus de 30 ha de foncier logistique | Jonction, 2024 Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 20 sur 83 Une série de cartes communale est disponible en complément de ce rapport. Elles localisent, à l?échelle communale, les fonciers logistiques existants et identifiés par le biais de la méthode développée. Figure 11 : illustration des planches produites à l?échelle communale | Jonction, 2024 Leur implantation dans le contexte territorial Il apparait important d?introduire la dimension territoriale et urbaine pour caractériser les implantations logistiques. L?approche proposée est simple, il s?agit de caractériser la situation des emprises : - dans le système territorial régional, qui permet un rapprochement avec les politiques territoriales générales ou thématiques, - dans le contexte socio-économique, qui soulève des sujets de fonctionnement pour ces activités logistiques et aussi de cohabitation des fonctions (habitat, emploi), - dans le contexte urbain qui permet une première approche de comment ces implantions se sont insérées dans les espaces urbains. Les critères ont volontairement été limités à 1 critère par problématique, afin de ne pas multiplier les indicateurs et privilégier les croisements avec les autres caractéristiques définies plus bas. Ils présentent de plus un autre avantage qui est l?emboitement des échelles. Le foncier logistique dans le « système » territorial régional Le choix a été fait de mobiliser la hiérarchie territoriale du SDRADDET4 pour caractériser les implantations logistiques. Cette approche permet notamment d?évaluer directement la plus ou moins grande compatibilité de ces implantations avec le projet territorial. Une autre piste intéressante serait d?utiliser un récolement de la hiérarchisation territoriale des SCOT. Cette base présenterait l?avantage d?être compatible avec le SRADDET, avec les PLH indépendants des SCOT et de bénéficier de l?état des lieux de ces documents mais aussi des objectifs plus fins opposables en matière d?accueil de population ou de maîtrise de l?urbanisation. Cette piste n?a pas été retenue dans une première approche car le territoire n?est pas totalement couvert par les SCOT ou ces derniers n?ont pas été publiés dans les bases de données et par ailleurs, le récolement des données appelle un traitement trop conséquent pour une première approche. 4 A préciser avec la Région, a priori la classification des pôles est un récolement des aires urbaines de l?INSEE, enrichi d?indicateurs de type nombre d?équipements sur la commune Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 21 sur 83 Figure 12 : répartition des emprises logistiques suivant le niveau de Polarité de la commune d'appartenance du tènement logistique, tableau et graphique| t-e-d, 2024 Les implantations logistiques sont à plus de 80% dans les polarités principales. Tènements logistiques Nombre Surface Polarités 2 095 33 986 346 non pole 29 2 902 296 Pole de proximite 332 5 535 166 Pole intermediaire 827 15 438 417 Pole superieur 936 13 012 763 1% 16% 39% 44% non pole Pole de proximite Pole intermediaire Pole superieur Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 22 sur 83 Figure 13 : implantations logistiques et types de polarités du SRADDET, Pays-de-la-Loire | t-e-d, 2024 Le foncier logistique et la densité humaine Le choix a été fait de retenir la densité humaine qui permet de caractériser la densité globale des espaces et pas seulement la densité d?habitat. Ceci permet aussi de resituer les dynamiques liées à la consommation des ménages et à la logistique propre aux espaces économiques. Tènements logistiques Nombre Surface Classes de densités humaines* 2 124 36 888 642 Densité très faible 857 19 318 825 Densité faible 766 9 383 475 Densité intermédiaire 134 1 456 324 Densité forte 226 3 720 863 Densité très forte 141 3 009 155 * Emplois+Population/km² Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 23 sur 83 Figure 14 : répartition des emprises logistiques suivant la densité humaine de la commune d'appartenance du tènement | t-e-d, 2024 Si les implantions logistiques se retrouvent dans les principales polarités, il est intéressant de noter qu?elles sont aussi dans les communes les moins denses de ces polarités : 76% sont dans un contexte de densités faibles à très faibles, dont 40% de densités très faibles. Figure 15 : implantations logistiques et densités humaines, Pays-de-la-Loire | t-e-d, 2024 Classes de densités humaines* Densité très faible Densité faible Densité intermédiaire Densité forte Densité très forte Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 24 sur 83 Les types de contextes urbains A ce stade, il est proposé une grille de classement des contextes d?insertion des implantations simplifiée. Cette grille permet de faire le lien entre les espaces et différents modes d?urbanisation ou de gestion urbaine, en référence aux domaines de compétence et aux maîtrises d?ouvrages concernées et notamment : - Les implantations au sein de « grands équipements » publics ou privés. Il s?agit en effet de pouvoir isoler les implantations rattachées à des outils multimodaux, comme le réseau ferré, maritime, fluvial ou encore les aéroports. Cette catégorie permet de les caractériser du point de vue de leurs caractéristiques fonctionnelles, mais aussi d?isoler des implantations qui relèvent de maitrises d?ouvrages singulières : publiques, parapubliques ou privées dans le cadre de concessions. La base utilisée est celle de la table TUP des fichiers fonciers qui permet de caractériser les propriétés au sein des champs « catprop2 » principalement et « caprop3 »5 qui vient préciser les personnes morales (ex : ?grand port maritime ? port autonome? vient préciser ?structure fluviale?). Les propriétaires retenus sont les propriétaires rattachés aux outils multimodaux. - Les implantations qui sont dans des périmètres maitrisés ou tout du moins identifiés comme les zones d?activités (ZI, ZA?) ou commerciales (ZC) de fait ou réglementaires. La base de données choisie est la table « zones d?intérêt » de la BDTOPO qui identifie des zones communales ou communautaires (compétence EPCI depuis la loi NOTRe). Il serait utile de distinguer les deux, mais la composition des données accessibles ne le permet pas. - La dernière catégorie est celle du « Diffus » qui concerne toutes les positions ne figurant ni dans « équipements », ni dans « ZONES ECO », ni dans « ZONE COMMERCIALE » ; Contrairement aux autres catégories, ces implantations ne font pas l?objet d?une « gestion dédiée » de la part des pouvoirs publics si ce n?est au travers du PLU. Ces implantations sont de nature plus opportuniste. Il est en effet possible d?extrapoler qu?elles se sont développées dans un contexte urbain préexistant, sans plan d?aménagement d?ensemble. Figure 16 : exemple de variété de contextes urbains : Le Mans (72) | t-e-d, 2024 5 Classification globale des droits de propriété du local Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 25 sur 83 Figure 17 : répartition des emprises logistiques suivant les types de localisations des tènements | t-e-d, 2024 Le foncier Logistique est majoritairement implanté dans les zones d?activités. La part de diffus reste notable toutefois. Attention, il s?agit parfois d?extensions de ZAE non prises en compte dans la BD Topo. Caractéristiques des surfaces logistiques Quelques critères choisis doivent permettre d?analyser les implantations foncières et bâtimentaires logistiques identifiées plus haut, des points de vue de leurs caractéristiques propres. Ces caractéristiques peuvent être physiques (surfaces), économiques (types d?activités) ou fonctionnelles (usages). Le croisement de ces critères permet d?identifier certaines récurrences. Le foncier logistique Au préalable, il convient de préciser que les implantations logistiques ont été appréhendées à partir « du tènement 6 » concerné par les locaux logistiques identifiés plus haut. En cela, les surfaces immobilières retenues ici peuvent comprendre des bâtiments non logistiques présents sur le même tènement foncier. Cette approche apparait toutefois pertinente dès lors que l?on souhaite comprendre le fonctionnement des sites et a fortiori leurs potentiels d?évolution. Les tènements fonciers ont été caractérisés au travers d?un croisement entre la table TUP et la table Locaux des fichiers fonciers. La couche « bâti » du cadastre a été mobilisée ponctuellement pour identifier l?emprise au sol du bâti, ce que ne permet pas la table Locaux des fichiers fonciers qui possède une géométrie ponctuelle et non surfacique. La surface des tènements Pour étudier la taille des tènements, il est indispensable de prendre compte le nombre de tènements concernés, mais aussi la surface qu?ils couvrent. Ainsi, même s?ils ne couvrent que 7% des espaces, 40% des tènements font moins de 5 000m² et inversement 1% des tènements supérieurs à 150 000m² couvre 30% des espaces. Les classes de surfaces ont été définies en mixant le calcul statistique « ruptures naturelles » et des tailles d?emprises logistiques rencontrées dans le cadre de diverses études menées par le bureau d?étude t-e-d. 6 Le tènement est un ensemble foncier composé de plusieurs parcelles ayant un même propriétaire, ou supportant un ensemble immobilier ayant plusieurs propriétaires. Le tènement correspond à une unité de fonctionnement et/ou de cohérence foncière et à ce titre est plus pertinent que la parcelle. La table TUP des fichiers fonciers est la référence retenue pour le « tènement ». Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 26 sur 83 Figure 18 : répartition (en nombre à gauche et en surfaces à droite) des emprises logistiques suivant les classes de surfaces des tènements | t-e-d, 2024 En nombre de tènements, les classes de surfaces sont assez bien réparties en dessous de 40 000 m². Figure 19 : répartition des emprises logistiques suivant les surfaces de tènements, exemple du centre Industriel de Saint-Herblain (44) | t-e-d, 2024 On note une assez grande variété de surfaces en dehors des extrêmes (surfaces inférieures à 1 500 m² et surfaces supérieures ou égales à 150 000 m²). Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 27 sur 83 L?occupation physique des tènements Les coefficients d?emprise au sol du bâti (CES) Le coefficient d?emprise au sol du bâti est la somme des surfaces bâties au sol, rapportée à la surface du tènement foncier. Il permet d?évaluer les marges de manoeuvres foncières ou fonctionnelles du tènement et son potentiel de densification. Figure 20 : répartition des emprises logistiques suivant les classes de CES du bâti dans les tènements | t-e-d, 2024 Sur la Région, 73 hectares de tènements logistiques ne sont pas bâtis (3,5%) et globalement les coefficients d?emprise au sol du bâti sont assez faibles. Même si les activités logistiques sont consommatrices d?espaces extérieurs (pour le stationnement, les aires de manoeuvre des véhicules ou le stockage), 75% des emprises sont en dessous de 40% d?emprise au sol du bâti et 32%, en dessous de 20% d?emprise au sol du bâti. Figure 21 : exemple de CES du bâti sur Angers et Saint-Barthélemy-d?Anjou | t-e-d, 2024 Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 28 sur 83 Polarités du SRADDET Coefficients d'emprise au sol du bâti Pôle supérieur 0,30 Pôle intermédiaire 0,24 Pôle de proximité 0,18 non pôle 0,19 Figure 22 : Coefficients d?Emprise au Sol du bâti médians suivant les types de polarités et les types de localisation| t-e-d, 2024 La part bâtie des tènements diminue avec le niveau de polarité. Les CES sont plus importants dans les zones commerciales, peut-être en raison d?une plus forte pression foncière. Les CES des équipements sont plus faibles en raison de leur nature : plateformes portuaires ou aéroportuaires notamment. Les coefficients d?occupation (COS) Le coefficient d?occupation correspond à la somme des surfaces occupées, toutes fonctions et tous étages confondus, rapportée à la surface du tènement foncier. Il permet d?évaluer plus globalement la densité. Figure 23 : répartition des emprises logistiques suivant les classes de COS | t-e-d, 2024 A l?instar des CES, les COS sont globalement faibles. Néanmoins 16% des tènements logistiques sont assez denses. Ils doivent correspondre aux implantations les plus urbaines. Types de localisation Coefficients d'emprise au sol du bâti Zone économique 0,27 Zone commerciale 0,34 Equipement 0,14 Diffus 0,23 Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 29 sur 83 Figure 24 : COS des implantations logistiques, exemple du centre Industriel de Saint-Herblain (44) | t-e-d, 2024 Les propriétaires et la dureté foncière Les différents types de propriétaires Figure 25 : répartition des emprises logistiques suivant les types de propriétaires | t-e-d, 2024 La SCI est le modèle de propriété pour 51% des tènements fonciers logistiques. Il n?est pas possible d?évaluer si ces dernières sont directement liées aux activités accueillies sur le site. La seconde tranche est révélatrice de l?externalisation de la production foncière et immobilière, puisque 17% des tènements relèvent d?investisseurs et de promoteurs professionnels. 10% d?activités, auxquelles s?ajoutent 5% de personnes physiques sont en revanche susceptibles d?être liées aux établissements implantés sur ces espaces. Les propriétés divisées en lots sont à analyser plus finement, mais il est possible qu?elles rentrent également dans cette catégorie. Entre 4 et 10% relèvent du public (État et Collectivités). Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 30 sur 83 Figure 26 : répartition des emprises logistiques suivant les types de propriétaires détaillés| t-e-d, 2024 Le nombre de comptes propriétaire dans le tènement Figure 27 : répartition des emprises logistiques suivant le nombre de comptes propriétaire dans le tènement | t-e-d, 2024 Le nombre de comptes propriétaires d?un tènement est un indicateur de dureté foncière. Néanmoins, à peine 10% des tènements ont plus d?un compte propriétaire. Tènements logistiques Nombre Surface Catégories de propriétaires 80 11 331 177 RESEAU FERRE 2 179 506 STRUCTURE FLUVIALE ET MARITIME 5 229 438 ETAT ET DIVERS 20 5 952 333 DEPARTEMENT ET DIVERS 3 68 642 STRUCTURE INTERCOMMUNALE ET DIVERS 37 4 328 164 COMMUNE ET DIVERS 9 516 399 ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER 1 27 865 SEM OU SPLA ET DIVERS 3 28 830 PROMOTEUR ET DIVERS 13 310 581 SCI A VOCATIONS DIVERSES 1 079 10 162 000 INVESTISSEUR PROFESSIONNEL 344 5 860 065 PERSONNES MORALES AUTRE ET DIVERS 122 2 557 095 ACTIVITES ET DIVERS 216 2 822 203 PERSONNE PHYSIQUE 114 868 642 PROPRIETES DIVISEES EN LOT ET DIVERS 105 2 084 008 STRUCTURE AGRICOLE ET DIVERS 49 880 898 STRUCTURE FORESTIERE ET DIVERS 1 3 937 STRUCTURE SOCIALE ET DIVERS 1 8 036 Tènements logistiques Nombre Surface Nombre de compes propriétaire 2 124 36 888 642 1 compte proprietaire 1 930 27 104 665 2 à5 comptes propriétaire 104 4 565 549 5 à 10 comptes propriétaire 82 5 132 035 10 à 77 comptes propriétaire 8 86 393 Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 31 sur 83 Les locaux et l?immobilier logistique L?immobilier logistique tel que décrit ci-après correspond à la notion de « local » tel que défini dans les fichiers fonciers. En cela, la notion d?immobilier logistique intégrera parfois des surfaces non bâties. Des paragraphes spécifiques décrivant plus précisément la nature des locaux et leurs surfaces sont proposés plus bas. Les exploitants L?analyse de la nature des exploitants des locaux logistiques fait ressortir que les principaux « utilisateurs » d?immobilier logistique sont les grossistes (avec 55% des surfaces de locaux logistiques). Les logisticiens, eux, n?utilisent « que » 42% des surfaces de locaux logistiques. Enfin, les industriels et les détaillants utilisent moins de 4% des surfaces de locaux. Figure 28 : répartition des surfaces de locaux logistiques selon la nature de l'exploitant | Jonction, 2024 Les surfaces moyennes des locaux Les surfaces retenues pour caractérisées les locaux logistiques sont celles figurant dans le champ « slocal » (correspondant à la surface totale des parties d'évaluation) de la table « locaux » des fichiers fonciers. Cette table, à travers la somme des champs « stoth », « stotdsueic », « stotd », « ssecp » et « sparkp? », permet également de distinguer les surfaces couvertes de celles non couvertes et donc, le bâti à proprement parler. L?exploitation de ces différentes informations nous apprend tout d?abord que la surface moyenne d?un local logistique, toutes activités et usages confondus, est de 3 218 m² et que la surface moyenne bâtie est de 2 305 m². Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 32 sur 83 Figure 29 : surfaces moyennes totales et bâties des locaux logistiques | Jonction, 2024 On constate également que les logisticiens et les industriels occupent des locaux de taille plus importante que les grossistes et les détaillants. En termes de classe de surface, le tableau suivant révèle que les locaux de grande taille (supérieure à 10 000 m²) sont extrêmement peu nombreux (ils ne représentent « que » 2% des locaux). On remarque également que les locaux de très petite taille (moins de 500 m²) sont relativement nombreux et représentent 19% des locaux logistiques. Figure 30 : répartition des locaux selon leur classe de surface | Jonction, 2024 En ce qui concerne la nature des exploitants et les classes de surface, il est à noter quelques spécificités. Les logisticiens semblent en effet plus « consommateurs » de locaux de grande taille comparativement aux autres activités. Les détaillants quant à eux sont très « utilisateurs » de petites surfaces (phénomène probablement lié aux besoins de proximité induits par le commerce en ligne et les livraisons « instantanées »). Occupant Surface moyenne du local (m²) Surface moyenne couverte du local (m²) Logisticiens 5 008 3 060 Grossistes 2 547 2 019 Industriels 3 353 2 604 Détaillants 2 255 1 689 Moyenne 3 218 2 305 Classe de surface Nombre de locaux Part (%) Part cumulée (%) de 0 à 499 m² 473 19% 19% de 500 à 999 m² 496 20% 38% de 1 000 à 2 499 m² 695 27% 66% de 2 500 à 4 999 m² 420 17% 82% de 5 000 à 9 999 m² 277 11% 93% de 10 000 à 19 999 m² 129 5% 98% de 20 000 à 29 999 m² 32 1% 99% de 30 000 à 39 999 m² 9 0% 100% de 40 000 à 49 999 m² 2 0% 100% plus de 50 000 m² 4 0% 100% Total 2537 100% Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 33 sur 83 Figure 31 : répartition des locaux selon leur classe de surface et la nature des occupants | Jonction, 2024 Les fonctions et vocations des locaux Les fichiers fonciers décrivent la nature des locaux selon une nomenclature assez détaillée à partir de laquelle il a été proposé de décrire la fonction des locaux. Cette description s?appuie sur une table de correspondance entre le champ « typeact » de la table « locaux » des fichiers fonciers et l?utilisation de ces surfaces. Cette table est disponible en annexe 4. Cet exercice, dont le résultat figure dans les tableaux ci-après, révèle que la plus grande part des surfaces de locaux logistiques (75%) est utilisée pour du stockage seul (quel que soit l?exploitant du local). La vente et le stockage, essentiellement liée au commerce de gros, et dans une moindre mesure au commerce de détail, est le second poste de « consommation » des surfaces de locaux avec 12%. La transformation, la manutention et la maintenance correspond au troisième poste d?usage des surfaces des locaux logistiques avec 9% et le stationnement et le remisage des véhicules au 4ème avec 4%. Figure 32 : répartition des surfaces de locaux selon leur fonction et la nature de l'exploitant | Jonction, 2024 Au-delà de cette fonctionnalité liée au type d?équipement, ces surfaces peuvent servir différents types de logistiques. En effet, comme précisé en propos liminaire, la logistique est protéiforme. Il n?existe pas une logistique mais des logistiques. Ainsi, trois grands types de logistiques se distinguent : Classe de surface Logisticiens Grossistes Industriels Détaillants de 0 à 499 m² 15.2% 19.6% 19.7% 30.4% de 500 à 999 m² 10.3% 22.9% 24.6% 19.6% de 1 000 à 2 499 m² 21.3% 30.1% 18.0% 28.3% de 2 500 à 4 999 m² 20.1% 15.2% 23.0% 8.7% de 5 000 à 9 999 m² 19.6% 7.8% 6.6% 6.5% de 10 000 à 19 999 m² 9.3% 3.4% 4.9% 6.5% de 20 000 à 29 999 m² 2.7% 0.7% 3.3% 0.0% de 30 000 à 39 999 m² 1.0% 0.1% 0.0% 0.0% de 40 000 à 49 999 m² 0.3% 0.0% 0.0% 0.0% plus de 50 000 m² 0.1% 0.2% 0.0% 0.0% Total 100% 100% 100% 100% Répartition des surfaces de locaux Total (ha) Logisticiens Grossistes Industriels Détaillants Transformation, manutention et maintenance 73 27 38 8 0 Stockage 610 285 303 13 9 Vente et stockage 101 1 99 1 Stationnement 32 25 6 Total (ha) 816 339 447 20 10 Répartition des surfaces de locaux Total (%) Logisticiens Grossistes Industriels Détaillants Transformation, manutention et maintenance 9% 8% 8% 38% 4% Stockage 75% 84% 68% 62% 89% Vente et stockage 12% 0% 22% 0% 5% Stationnement 4% 7% 1% 0% 0% Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 34 sur 83 - La logistique portuaire et ses flux internationaux (Import/Export), en relation avec le port de Saint-Nazaire et les secteurs de l?industrie et de la Grande Distribution ; - La logistique régionale et ses flux qui relèvent des activités industrielles et de production ; - La logistique de distribution et les flux « urbains » en lien avec la consommation finale des ménages et des activités, intégrant désormais la problématique du e-commerce et des livraisons « instantanées ». Chacune de ces logistiques s?appuie sur des équipements/des locaux parfois bien spécifiques et parfois communs en termes de caractéristiques rendant dès lors l?affectation des surfaces à un type de logistique très complexe. Il est toutefois proposé ci-après une affectation de ces surfaces à un type de logistique. Ce classement s?appuie sur le croisement des caractéristiques du foncier et des locaux logistiques précédemment présentées et répondant à des besoins « type » propres à chaque type de logistique. Ce croisement combine la nature de l?exploitant (selon la NAF proposé dans le champ « cconac » des fichier foncier) et la classe de surface du local (« CLASSURF »). Il est disponible en annexe 5. Ce traitement met en évidence en premier lieu une prédominance des surfaces de locaux affectés à la logistique de distribution. Le tableau ci-après révèle que 61% des surfaces de locaux logistiques seraient affectées à ce type de logistique. La logistique industrielle consommerait 37% des surfaces de locaux logistiques et la logistique internationale ne consommerait « que » 2% (à noter qu?une partie de cette logistique a lieu sur des espaces non couverts). Figure 33 : répartition des surfaces de locaux par types de logistiques | Jonction, 2024 La spatialisation de ces résultats permet d?appréhender cette répartition entre logistiques à l?échelle des communes. La carte suivante fait figurer le type de logistique dominant (en surface de locaux) pour chacune des communes abritant des locaux logistiques. Type de logistique Surface de locaux logistiques (en ha) % Logistique de distribution 501.63 61% Logistique industrielle 301.26 37% Logistique internationale 13.52 2% Total 816.41 100% Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 35 sur 83 Figure 34 : type de logistique dominant par commune (en part des surfaces de locaux) | Jonction, 2024 On constate tout d?abord qu?une seule commune abriterait majoritairement des surfaces de locaux destinés à la logistique internationale (la commune de Derval). Il s?agit là peut-être d?un biais méthodologique (lié à l?implantation d?un logisticien proposant du stockage non frigorifique dans un local de plus 50 000 m² sans qu?il ne soit possible de déterminer la vocation réelle de cet équipement) mais l?explication résulte aussi probablement du fait que la logistique internationale (notamment portuaire) se fait sur des emprises non bâties (ce qui explique pourquoi une commune comme Montoir-de-Bretagne, abritant en grande partie le port de Saint-Nazaire, n?apparait pas aux côtés de Derval). Ensuite, on remarque, à l?instar des résultats globaux, et assez logiquement, une prédominance des communes où la logistique de distribution serait majoritaire (166 communes sur 268 contre 101 communes sur 268 pour la logistique industrielle). Enfin, on note un lien entre les communes où la logistique de distribution est dominante et la présence d?un axe autoroutier. Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 36 sur 83 Synthèse des principales caractéristiques physiques et urbaines des locaux par type d?occupant Figure 35 : caractéristiques médianes des locaux et tènement réparties selon les occupants | t-e-d, 2024 Les logisticiens ont les plus grandes parcelles et les plus grandes surfaces de locaux (couverts et non couverts), mais également les coefficients d?occupation les plus bas. Inversement, ce sont les détaillants suivis par les grossistes qui ont les emprises les plus optimisées bien que restant peu denses (moins de 30% de CES). Implantation médiane d?un industriel : Implantation médiane d?un grossiste : Implantation médiane d?un logisticien : Familles d'activités des occupants Surface du tènement foncier Sommes des surfaces des espaces couverts Sommes des surfaces des espaces non couverts Coefficient d'emprise au sol du bâti (CES)* Coefficient d'occupation du sol (COS)** Médiane 6 944 984 120 0,25 0,27 Industriels 7 307 1 000 100 0,23 0,27 Grossistes 6 581 968 140 0,28 0,32 Logisticiens 11 307 1 443 350 0,19 0,22 Détaillants 4 684 703 80 0,28 0,28 Extrait du cadastre sans échelle Extrait du cadastre sans échelle Extrait du cadastre sans échelle MAYENNE Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 37 sur 83 Implantation médiane d?un détaillant : Extrait du cadastre sans échelle Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 38 sur 83 Situation urbaine des locaux par type d?occupant En dehors des grossistes qui sont à 88% dans les polarités supérieures et intermédiaires, l?ensemble des activités suit le même schéma d?implantation avec seulement ? des implantations dans les pôles de proximité. Seuls les logisticiens ont quelques implantations dans les non-pôles. Les implantations vues sous l?angle des densités humaines sont globalement en dehors des communes les plus denses. Ici encore, les grossistes se démarquent avec 22% des implantations dans les communes les plus denses et seulement un tiers des implantations dans les densités humaines les plus basses. À noter que les industriels et les logisticiens ont une majorité d?implantations dans les communes les moins denses. Figure 36 : répartition des locaux logistiques (nombre de locaux) par famille d?activités et selon les polarités (colonne de gauche) et les densités humaines (colonne de droite) | t-e-d, 2024 Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 39 sur 83 L?âge des locaux et les périodes de construction L?âge des locaux est également une information que décrivent, partiellement, les fichiers fonciers. Sur les 2 537 locaux logistiques identifiés, près de 40% (1 003 locaux) sont sans année de construction. Les analyses proposées ci-après (sur l?âge et la période de construction) portent donc sur les 60% de locaux pour lesquels une année de construction est renseignée. On apprend ainsi que l?âge médian des locaux oscille entre 12 et 17 ans selon la nature de l?occupant (12 ans pour les détaillants et 17 ans pour les industriels). On remarque également une certaine homogénéité quant à l?âge des locaux des logisticiens et des grossistes, les détaillants et les industriels se démarquant de ce profil d?âge « moyen ». Figure 37 : répartition des locaux logistiques selon l'âge et la nature de l'occupant | Jonction, 2024 Une autre approche de la datation des locaux consiste à la rapprocher des grandes périodes d?urbanisation auxquelles il est possible d?associer par extension des caractéristiques probables de construction et de formes urbaines. Cette approche n?est pas à interpréter à la parcelle, mais par grands ensembles. Figure 38 : répartition des locaux logistiques suivant les différentes périodes d?urbanisation| t-e-d, 2024 La principale expansion du foncier et de l?immobilier logistique a commencé après le choc pétrolier et s?est prolongée de manière exponentielle jusqu?à aujourd?hui. Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 40 sur 83 Il est difficile d?avoir un regard général sur la qualité de ces espaces. Néanmoins, il est possible d?esquisser quelques lignes directrices : - Les bâtiments logistiques à caractère patrimonial Les bâtiments datant d?avant-guerre sont très peu nombreux et figurent ici au titre du « patrimoine logistique ». Certains sont de piètre qualité, mais d?autres présentent des qualités architecturales et constructives notables. - Les bâtiments issus des trente glorieuses Les bâtiments d?immédiat après-guerre sont représentatifs des développements des 30 glorieuses. Ils représentent seulement 6% du nombre d?emprises mais sont intéressants car ils appartiennent à des zones d?activités économiques anciennes, très fonctionnelles et très bien situées aujourd?hui. Elles présentent de plus un fort potentiel de renouvellement (bâti énergivore, amiante) et souvent du foncier public qui potentiellement peut contribuer à la mise en mouvement des zones. - Les bâtiments qui ont participé à la périurbanisation de la logistique Les bâtiments de cette période sont assez divers : ceux des années 80 sont des bâtiments solides mais aussi souvent assez compliqués à rénover et de fait, plus très aux normes. Cette période a produit notamment beaucoup de bâtiments tertiaires peu compatibles avec de la logistique hors logistique urbaine (matériaux et structure constructive peu souples). Les bâtiments des années 90, sont moins vétustes. Souvent liés au développement d?infrastructures routières, ils ont fortement contribué à l?étalement urbain et entamé la périurbanisation de la logistique. - Les bâtiments de la dernière période sont de fait les plus aux normes et n?appellent pas de remarques particulières si ce n?est qu?ils incarnent un développement peu sobre en foncier. Exemple de bâtiment logistique à caractère patrimonial Un bâtiment solide, dessiné et qui conserve des fonctionnalités logistiques (ex : quai) Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 41 sur 83 Exemples de bâtiments issus des trente glorieuses Type commun, en assez bon état Type plus exceptionnel Exemple de bâtiment période de périurbanisation Exemple de bâtiment contemporain Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 42 sur 83 La proximité aux infrastructures de transport La spatialisation de la base de données permet, à l?instar de ce qui est proposé plus haut pour le foncier, d?interroger les implantations des locaux dans leur environnement territorial et notamment leur proximité aux infrastructures de transport. Ainsi, les distances (euclidiennes) séparant les locaux logistiques des entrées autoroutières (identifiées grâce à la BD Topo de l?IGN) les plus proches ont été calculées. Cette exploitation nous apprend que les locaux logistiques sont en moyennes à 10,9 km à vol d?oiseau d?une entrée d?autoroute. Figure 39 : distances moyennes entre les entrées autoroutières et les locaux logistiques selon la nature de l'occupant | Jonction, 2024 Elle met également en évidence une certaine sensibilité des logisticiens et des grossistes à la proximité des entrées autoroutières (respectivement 61 et 57% de leurs locaux sont à moins de 10 km d?une entrée d?autoroute). En revanche, les industriels et les détaillants semblent moins sensibles à ce critère. Le graphique suivant illustre ce fait. Figure 40 : répartition des locaux logistiques selon leur exploitant et leur éloignement aux entrées d'autoroutes les plus proches | Jonction, 2024 Le même exercice a été réalisé avec les infrastructures ferroviaires recevant du fret (et figurant dans la BD Topo de l?IGN). Il en ressort une distance moyenne de 15,76 km des locaux logistiques à ces infrastructures. Occupant Distance moyenne (en km) à l'entrée d'autoroute la plus proche Logisticiens 10.05 Grossistes 11.00 Industriels 13.09 Détaillants 12.74 Moyenne 10.83 Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 43 sur 83 Figure 41 : distances moyennes entre les infrastructures ferroviaires recevant du fret et les locaux logistiques selon la nature de l'occupant | Jonction, 2024 Comme le révèle le graphique suivant, les grossistes et surtout les détaillants ont les locaux les plus proches des infrastructures ferroviaires recevant du fret. Figure 42 : répartition des locaux logistiques selon leur exploitant et leur éloignement aux infrastructures ferroviaires recevant du fret les plus proches | Jonction, 2024 Occupant Distance moyenne (en km) à l'entrée d'autoroute la plus proche Logisticiens 17.31 Grossistes 15.06 Industriels 20.60 Détaillants 13.23 Moyenne 15.76 Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 44 sur 83 4. Estimation des besoins fonciers Cette section décrit la méthode développée et mise en oeuvre pour identifier le foncier logistique. Méthode déployée pour estimer les besoins fonciers futurs En admettant que les surfaces logistiques actuelles répondent aux besoins du territoire régional (exprimés en opérations), il est raisonnable de supposer l?existence de liens entre le bâti ou le foncier logistique d?une part et les opérations d?autre part. Dès lors, il est envisageable, à partir du moment où les deux composantes de l?équation sont connues (surfaces logistiques identifiées précédemment tout comme les opérations), de produire des ratios de surfaces par opération. Ainsi, en connaissant les besoins futurs du territoire, exprimés en opérations, il est possible, en appliquant les ratios de surfaces par opération, d?estimer les besoins en foncier logistique futur. Les travaux du Laboratoire d?Economie des Transports ont montré un lien très fort entre la structure socio-économique d?un territoire (en termes de population, d?activités et d?emplois) et le nombre d?opérations générées. Ainsi, en projetant dans le futur la structure socio-économique du territoire, il est possible d?estimer ce que pourrait générer ce dernier en termes d?opérations. Pour la population et les ménages, les taux de croissance s?appuient sur des projections proposées par l?INSEE grâce au modèle OMPHALE (qui projettent la population départementale à l?horizon 2070). Pour l?emploi et les établissements, les taux de croissance s?appuient sur des observations passées proposées par l?INSEE (évolution de l?emploi par commune depuis 2017). Les évolutions socio-économiques du territoire A partir des données précédemment décrites (résultats du modèle OMPHALE et observation des taux de croissance de l?emploi), les évolutions socio-économiques des Pays-de-la-Loire ont été estimées. Elles sont présentées ci-après. Evolution de la population et du nombre de ménages Au niveau régional, la population va croître d?ici 2050 (malgré une baisse qui devrait intervenir à partir de 2050, certainement liée au vieillissement de la population). Le nombre de ménages va également augmenter jusqu?à 2045 (puis légèrement diminuer en 2050). La taille moyenne des ménages va passer de 2,27 personnes par ménages en 2024 à 2,21 personnes par ménages en 2050. A comportement d?achat équivalent, ces deux phénomènes devraient se traduire par une augmentation des flux en B2C et une atomisation de ces derniers. Les graphiques suivants décrivent ces évolutions. Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 45 sur 83 Figure 43 : estimation de l?évolution de la population et du nombre de ménages | Jonction, 2024 Evolution du nombre d?emplois et du nombre d?établissements L?emploi devrait également croître jusqu?en 2045 puis baisser à partir de 2050. Ce phénomène est probablement corrélé au vieillissement de la population. En revanche, le nombre d?établissements lui devrait croître continuellement jusqu?à 2050. Cela s?explique certainement par divers facteurs (engouement pour l?entreprenariat, économie servicielle, etc.) Là aussi, ces deux phénomènes vont engendrer une hausse des livraisons (en B2B) et renforcer l?atomisation des flux et le recours au compte d?autrui. Les graphiques ci-après illustrent ces phénomènes. Figure 44 : estimation de l?évolution de l?emplois et du nombre d?établissements | Jonction, 2024 Les besoins immobiliers et fonciers logistiques futurs Evolution du nombre d?opérations logistiques Les évolutions socio-économiques précédemment décrites vont se traduire par une évolution du nombre d?opérations. La quantification des opérations s?appuie là-encore sur le modèle Freturb (utilisé initialement pour repérer le foncier et l?immobilier logistique). Les intrants ont été modifier pour prendre en compte les évolutions socio-économiques (modification du fichier SIRENE). Il résulte de cela une estimation des opérations présentées ci-après : Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 46 sur 83 Figure 45 : estimation de l?évolution du nombre d?opérations journalières par mode de gestion | Jonction, 2024 Entre 2024 et 2050, le nombre d?opérations journalières passerait de 365 329 à 387 642 au niveau des Pays-de-la-Loire. Ces opérations sont déclinées selon la nature de l?opérateur qui réalise le transport en distinguant celles gérées par les transporteurs, celles gérées par les fournisseurs et celles gérées par le destinataire. Les ratios de foncier et d?immobilier logistique par opération. L?hypothèse retenue dans la présente approche est que seules les opérations gérées par les transporteurs et les fournisseurs (grossistes et industriels notamment) nécessitent des surfaces logistiques. Ainsi, c?est sur la base de ces opérations qu?ont été calculés les ratios de surfaces de fonciers et d?immobiliers logistiques par opération. Les surfaces précédemment identifiées ont été rapportées au nombre d?opérations. Il résulte de cela les ratios suivants : Figure 46 : ratios de surface logistique par opération | Jonction, 2024 Les besoins fonciers et immobiliers logistiques futurs Ces phénomènes socio-économiques vont donc impacter la demande de transport de marchandises et par conséquent les besoins en surfaces foncières et immobilières logistiques. D?ici 2050, 76 hectares de foncier et 15 hectares d?immobilier supplémentaires seraient nécessaires pour couvrir la demande générée par la croissance de la population et de l?emploi. Surface foncière m² Surface immobilière m² Surfaces exploitées par les transporteurs 16 215 580 3 390 151 Surfaces exploitées par les fournisseurs 20 735 071 4 773 998 Opérations gérées par les transporteurs Opérations gérées par les fournisseurs M²/opération gérée par un transporteur 67.95 14.21 M²/opération gérée par un fournisseur 238.89 55.00 238 636 86 798 Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 47 sur 83 Figure 47 : estimation de l?évolution des surfaces logistiques foncières et immobilières nécessaires d?ici 2050 | Jonction, 2024 Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 48 sur 83 5. Enjeux urbains et logistiques Dans un contexte ZAN, il est donc légitime de s?interroger sur : - Comment identifier un gisement foncier ou immobilier pour la logistique ? - Comment le sanctuariser ? Ces interrogations nécessitent de bien prendre en compte les enjeux urbains et logistiques. Cette section est ainsi consacrée à la description de ces enjeux. Les tènements logistiques : des implantations très polarisées et une part infime des territoires Les établissements logistiques sont implantés à 83% dans les pôles supérieurs et intermédiaires. Néanmoins, ils restent présents dans tous les types de pôles, y compris les non-pôles. Lorsque l?on croise le critère de polarité avec le critère DU (types de zones urbaines), le constat est que la proportion entre localisation en zones économiques et zones urbaines mixtes n?est pas la même suivant le type de polarité. La frontière entre zones économiques et zones urbaines est plus floue dans les petites polarités et plus contrastée dans les polarités plus importantes. Par ailleurs, les tènements logistiques ne représentent que 2% des zones urbaines des documents d?urbanisme du territoire. Ils sont implantés à 90% dans les zones économiques et seulement à 6% dans les autres zones urbaines mixtes alors que ces dernières représentent 70% des territoires. A noter également que les derniers 4% sont des zones à destination d?équipements. Ce constat est intéressant car il vient confirmer que certains équipements sont souvent générateurs de flux, mais il peut aussi signifier que les établissements logistiques peuvent être considérés comme des équipements, dans le sens où ils sont au service des territoires. Figure 48 : niveau de polarités et types de zones urbaines des espaces logistiques existants | t-e-d, 2025 Emprises logistiques existantes Répartition entre types de polarité Répartition entre types de zones urbaines U ECO 46 78% 386 92% 1 126 97% 982 84% 2 540 91% U EQUIPEMENT 0 0% 0 0% 10 1% 112 10% 122 4% U MIXTE dense 13 22% 25 6% 5 0% 61 5% 104 4% U MIXTE intermédiaire 0 1% 10 2% 4 0% 6 1% 21 1% U MIXTE peu dense 0 0% 1 0% 9 1% 8 1% 18 1% Surfaces emprises (ha) 59 422 1 155 1 169 2 805 2% 15% 41% 42% 100% Non pole Pole de proximite Pole intermediaire Pole superieur Total Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 49 sur 83 Densification, renouvellement et lutte contre la vacance : leviers d?identification des gisements fonciers Figure 49 : niveau de polarités et types de zones urbaines des espaces urbains existants | t-e-d, 2025 Nonobstant les biais géomatiques liés à la structure du cadastre et la diversité des occupations des sols, les territoires urbains apparaissent très peu denses, pris globalement. - 66% des espaces urbains ont un coefficient d?emprise au sol du bâti (CES7) inférieur à 0,2 avec seulement 6% d?espaces non bâtis. Et seulement 6% ont un CES supérieur à 0,4. - Près de 80% des espaces urbains ont un Coefficient d?occupation du sol (COS8) inférieur à 0,5 et seulement 2% supérieur à 1. Nota : un COS de 1 signifie que la surface totale des planchers, tous étages confondus, est égale à la surface de la TUP. Il est à noter que les espaces logistiques ont un CES plus important que les autres espaces, mais un COS inférieur, en raison du peu d?étages présents dans les bâtiments de ces activités. Figure 50 : part des espaces urbains (surfaces) selon les CES et COS | t-e-d, 2025 La faible densité globale des espaces ne signifie pas que ces espaces ne sont pas occupés (d?autant plus lorsque l?on parle d?activités logistiques ou économiques) et non plus facilement mobilisables. Néanmoins, ils constituent des potentiels physiques objectifs. La seconde dimension importante est la qualification des espaces urbains suivant des critères qualitatifs permettant d?évaluer notamment la pérennité des espaces bâtis, les aménagements et leurs potentiels besoins de renouvellement, qu?il s?agisse de démolition-reconstruction ou de réhabilitation. A cette échelle et au regard des données disponibles, l?approche par la datation des espaces est la plus pertinente et même si elle ne permet pas d?arbitrer à la parcelle, elle donne une première approche 7 CES : Somme des surfaces bâties (EDIGEO) rapportée à la surface de la TUP (Fichiers Fonciers) 8 COS : Somme des surfaces de plancher des locaux (issues des fichiers fonciers), rapportée à la surface de la TUP Ha Répartition entre types de zones urbaines ha part au sein du type de pôle ha part au sein du type de pôle ha part au sein du type de pôle ha part au sein du type de pôle ha part au sein du type de pôle U ECONOMIQUE 1 310 13% 7 911 16% 13 719 24% 8 682 22% 31 621 20% U EQUIPEMENT 490 5% 3 923 8% 5 241 9% 3 780 10% 13 435 9% U MIXTE DENSE 1 721 17% 4 156 9% 3 801 7% 6 170 16% 15 847 10% U MIXTE INTERMEDIAIRE 945 9% 4 339 9% 3 926 7% 5 598 14% 14 808 10% U PEU DENSE 5 660 55% 26 015 54% 26 900 48% 14 606 37% 73 181 47% U TRES PEU DENSE, RURAL 206 2% 2 001 4% 2 466 4% 673 2% 5 347 3% U FRICHES 0 0% 7 0% 4 0% 0 0% 10 0% U PROJETS 12 0% 78 0% 98 0% 126 0% 313 0% U AUTRES 13 0% 68 0% 73 0% 39 0% 194 0% 154 75710 357 48 498 56 228 39 674 Répartition des surfaces entre types de polarités 7% 31% 36% 26% 100% non pole pole de proximite pole intermediaire pole superieur Total Coefficient d'emprise au sol du bâti Emprises logistiques Toutes emprises Coefficient d'occupation du sol Emprises logistiques Toutes emprises CL_CES ha Part Total Part CL_COS ha Part Total Part Total 2 815 100% 154 757 100% Total 2 815 100% 154 757 100% non bati 15 1% 9 420 6% non bati 15 1% 9 420 6% inf 0,2 1 363 48% 93 903 61% inf a 0,5 2 566 91% 113 488 73% 0,2 - 0,4 1 036 37% 41 663 27% 0,5 - 1 182 6% 7 230 5% 0,4 - 0,6 357 13% 7 153 5% 1 - 2,5 9 0% 2 395 2% 0,6 - 0,8 36 1% 1 571 1% 2,5 - 5 1 0% 216 0% sup a 0,8 9 0% 1 047 1% 5 - 10 0 0% 15 0% sup a 10 0 0% 1 0% non renseigné 42 1% 21 993 14% Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 50 sur 83 de la mutabilité des espaces au regard des périodes d?urbanisation et de leurs caractéristiques générales. Figure 51 : approche de la période d?urbanisation des espaces urbains9 | t-e-d, 2025 Si l?on considère les 15% des espaces urbanisés avant 1950 comme des espaces à caractère patrimonial et donc moins facilement mobilisables pour des établissements logistiques (ce qui n?exclut pas un besoin de renouvellement, mais pas dans les mêmes proportions et suivant d?autres modalités que pour des espaces moins qualitatifs), et si l?on exclut également les 12% d?espaces urbains développés ou remodelés entre 2010 et 2022 et les 22% non renseignés, il apparait que 50% des espaces urbains ont été urbanisés entre l?après-guerre et les années 2010 et présentent des enjeux de renouvellement forts au moins au regard des aspects d?efficacité thermique du bâti et de densification des espaces et en particulier les 19% des espaces urbains produits pendant les 30 glorieuses (grands ensembles d?habitat social, équipements, pavillonnaires, ZAE?), soit 29 398 ha qui présentent de forts risques d?obsolescence du bâti et des espaces publics. Figure 52 : types de zones urbaines et vacance | t-e-d, 2025 Il est à noter que les logements vacants sont présents dans tous les types d?espaces urbains et logiquement concentrés dans les zones les plus denses (en dehors de la catégorie grands ensembles qui concerne des mutations récentes). A noter néanmoins les 30% des logements vacants implantés dans les espaces très peu denses et périphériques. 9 Indicateur basé sur la date de construction du plus ancien bâtiment compris dans la TUP (fichiers fonciers) Périodes d'urbanisation Emprises logistiques Emprises autres Tous types d'emprises CL_DATAT ha part ha part ha part 2 815 151 942 154 757 1880 - 1949 45 2% 11 865 8% 11 911 8% 1950 - 1979 276 10% 29 122 19% 29 398 19% 1980 - 2009 1 249 44% 48 158 32% 49 408 32% 2010 - 2022 638 23% 17 802 12% 18 440 12% Avant 1880 5 0% 11 181 7% 11 186 7% non renseigne 601 21% 33 813 22% 34 414 22% Types de zones urbaines Nbre de logements Part du total CL_DU 6 561 100% U ECO 180 3% U EQUIPEMENT 91 1% U MIXTE GRANDS ENSEMBLES 18 0% U MIXTE CENTRALE 2 585 39% U MIXTE FAUBOURG 409 6% U BOURG 1 082 16% U MIXTE FAUBOURG PEU DENSE 1 442 22% U PEU DENSE INDIVIDUEL 552 8% U HAMEAU et RURAL 195 3% Autre 3 0% Projets 4 0% Périodes d'urbanisation Nbre de logements Part du total CL_DATAT 6561 1 Avant 1880 2 910 44% 1880 - 1949 2 013 31% 1950 - 1979 1 150 18% 1980 - 2009 343 5% 2010 - 2022 54 1% non renseigne 91 1% Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 51 sur 83 Figure 53 : périodes d?urbanisation et vacance | t-e-d, 2025 Sans surprise, les espaces les plus anciens comportent davantage de vacance : 75% sont antérieurs à 1950 mais près de 20% datent des 30 glorieuses. La faible densité et la part importante de tissus urbains potentiellement obsolètes impliquent une réflexion et une stratégie urbaine de mise en mouvement à court, moyen et long terme des espaces urbains dans une perspective ZAN et de manière ciblée. Les faubourgs et les petites centralités qui comportent de la vacance, les espaces de logements individuels très peu denses, les anciennes ZAE et même certaines centralités fragiles comportent tous des potentiels mais ils appellent aussi des modes opératoires différents et donc une stratégie urbaine claire et c?est tout l?enjeu de l?accompagnement à l?élaboration des documents d?urbanisme. Les gisements logistiques doivent être le résultat de ces arbitrages et nous montrons plus loin de quelle manière la base de données peut être mobilisée à cet effet. Un chantier prioritaire pour la consolidation de l?économie et de la logistique dans les territoires et dans un contexte ZAN : la réappropriation des ZAE Sur le territoire des Pays-de-la-Loire, les ZAE représentent 20% des espaces urbains10 et la logistique 8% de ces mêmes espaces économiques. Même si la part des territoires économiques n?est pas très importante au regard de celle des espaces mixtes à forte composante résidentielle qui représente 70% des espaces urbains, les surfaces concernées (31 621 ha) restent conséquentes. Par ailleurs, un peu plus de 30% des espaces économiques auraient été établis entre 1950 et 2010 et présentent une présomption d?obsolescence du bâti et des aménagements. Parmi ces espaces économiques 1 864 ha pourraient dater des 30 glorieuses et comportent donc des enjeux forts de renouvellement. Figure 54 : périodes d?urbanisation des espaces économiques11 | t-e-d, 2025 Face à cet enjeu de mutabilité et à la densité relativement faible des espaces économiques, il est intéressant d?étudier les types de propriétaires pour approfondir la dureté foncière. 26% sont des Sociétés Civiles Immobilières (SCI), 20% sont directement rattachés à des activités industrielles, commerciales ou autres et 14% sont des propriétés dans le giron de professionnels de l?urbanisme, ce qui témoigne d?un petit flux de mutations. Mais le constat le plus intéressant est que 19% des propriétaires sont du ressort du public, ce qui est un enjeu à plusieurs titres : 10 Espaces économique tels qu?inscrits dans le zonage des documents d?urbanisme 11 Indicateur basé sur la date de construction du plus ancien bâtiment compris dans la TUP (fichiers fonciers) Périodes d'urbanisation CL_DATAT ha Part Avant 1880 640 2,02% 1880 - 1949 750 2,37% 1950 - 1979 1 864 5,89% 1980 - 2009 8 227 26,02% 2010 - 2022 5 865 18,55% non renseigne 14 277 45,15% Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 52 sur 83 - Même si ces fonciers comportent une part de voirie cadastrée, ils hébergent aussi des fonctions supports aux activités des collectivités, stockage, traitements divers? On comprend ici que les espaces économiques sont parfois assimilables à des équipements. Mais ils sont aussi une opportunité d?optimisation du foncier et du bâti public pour faire le premier pas vers la requalification, l?optimisation foncière et des usages, et le changement d?image de ces espaces. Une action publique menée au travers d?aménagements et de constructions plus vertueux peut aussi avoir un rôle démonstrateur et faire effet de levier. - La maîtrise du foncier public est aussi un moyen de mettre en mouvement plus largement les espaces économiques dans un jeu foncier et d?opérations tiroirs à imaginer. Nous ajouterons que 82% des emprises économiques ne comptent qu?un seul propriétaire, ce qui peut aider à la mise en mouvement de ces espaces. Face aux enjeux de non-artificialisation des sols, de concurrence foncière entre les destinations induite, de préservation des territoires économiques en milieu urbain, les ZAE resteront le premier espace pour la consolidation de l?économie. Ces espaces sont occupés et actifs. Ils sont déjà pour partie « logistique ». Mais ils comportent d?importants potentiels de renouvellement qu?il s?agit de prendre en compte pour préparer une mutation stratégique à la mesure de ces enjeux et non pas au coup par coup et/ou suivant des performances environnementales insuffisantes. Figure 55 : catégories de propriétaires des espaces économiques (fichiers fonciers) | t-e-d, 2025 Catégories de propriétaires ha Part Etat 746 2,36% collectivite 5 158 16,31% etablissement 67 0,21% personne morale publique 49 0,16% chambre consulaire 33 0,10% logement social 43 0,14% social 83 0,26% sport 74 0,24% culture 105 0,33% culte 4 0,01% liee aux nafs 634 2,00% activite industrielle 4 400 13,91% activite commerciale 1 621 5,13% activite autre 105 0,33% sci 8 420 26,63% personne physique 1 853 5,86% prop complexe 999 3,16% asso fonciere 8 0,03% amenageur sem ou epf 880 2,78% promoteur 251 0,79% investisseur 3 338 10,56% personne morale autre 2 268 7,17% transport 257 0,81% reseau 171 0,54% pas de proprietaire 53 0,17% Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 53 sur 83 6. Identification des gisements fonciers et immobiliers Cette section décrit la méthode mise en oeuvre pour identifier des gisements fonciers et immobiliers en vue de répondre aux besoins logistiques. Établir une base de données foncière pour la recherche de gisements logistiques en Pays-de-La-Loire, implique à la fois de couvrir l?ensemble du territoire régional et de disposer d?une unité de référence foncière. De même que pour la base des établissements logistiques existants, la table TUP des fichiers fonciers produite par le CEREMA a été utilisée comme base géomatique de la base de données. Certaines données de la base « TUP » ont également été exploitées. Cependant, approcher le territoire sous l?angle de problématiques logistiques, urbaines et environnementales nécessite d?introduire des natures de données complémentaires aux données purement foncières et également suivant des agrégations géographiques adaptées à ces problématiques. Aussi un travail préalable à la construction de la base de données dite « source » a été effectué de manière à caractériser les espaces suivant des critères de sensibilité environnementale, de densités humaines ou encore de hiérarchie des aires urbaines dans le système territorial régional et suivant des périmètres adaptés : administratifs (intercommunaux, communaux?) ou liés à la géographie physique comme les périmètres de gestion environnementale par exemple. Ces données ont été ensuite rapportées à la TUP dans la base de données dite « source ». Par ailleurs, construire une base de données permettant d?identifier des gisements urbains pour de futurs établissements logistiques implique une approche qui intègre également la manière dont ces gisements pourront être mobilisés. La production du foncier suit en effet plusieurs chemins opérationnels qu?il s?agit d?identifier en amont afin de calibrer les critères pertinents propres aux fonciers recherchés (potentiels, taille, dureté foncière?), mais aussi de poser les bases de leur mobilisation : Opérations publiques d?aménagement sur des périmètres stratégiques ou politique foncière plus globale au travers des outils de planification par exemple. Il s?agit en effet de préparer la mise en oeuvre d?une politique de logistique urbaine publique, mais aussi de cadrer les initiatives privées (voir Cartographie des outils et acteurs de la mobilisation du foncier en annexe). L?unité foncière, la TUP reste l?unité de référence avec le large panel de données issues des fichiers fonciers. Cependant, deux unités foncières ayant les mêmes caractéristiques n?évolueront ou ne seront pas mobilisées de la même manière suivant leur occupation bâtimentaire ou fonctionnelle et selon leur situation au sein du système urbain. Aussi, il devient nécessaire de caractériser le tissu urbain dans lequel cette unité foncière s?insère : formes urbaines, qualités du bâti, occupations, positions dans les systèmes urbains et les différents types d?agglomérations (depuis le hameau jusqu?aux agglomérations majeures ou de tailles intermédiaires). Cette caractérisation des tissus urbains est très utile car elle permet de cibler les espaces propices à l?accueil de fonctions logistiques suivant des critères adaptés aux différents besoins logistiques. Des bases de données internationales ou plus locales existent et permettent d?objectiver la nature urbaine des espaces. A l?échelle régionale, il est possible d?utiliser 3 types de sources pour caractériser les tissus : - Corine Land Cover (CLC) est une base qui a l?avantage de couvrir tout le territoire européen, mais n?est peut-être pas suffisamment précise, en matière de formes urbaines notamment. - La base nationale OCSGE (occupation du sol à grande échelle) est une base qui est intéressante pour renseigner l?occupation des sols et les usages principaux. Cependant, elle ne permet pas d?approcher les formes urbaines. Ailleurs qu?en Pays-de-la-Loire, d?autres bases existent qui mixent destination du sol et morphologie urbaine (ex : Le Mode d?Occupation du Sol en Ile-de- France). Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 54 sur 83 - Le zonage des documents d?urbanisme. Il s?agit là de la source d?information la plus pertinente car elle s?appuie sur la morphologie urbaine et les occupations du sol existantes et présente l?avantage de prendre en compte (au travers des types de zones et des règlements) les intentions publiques coordonnées sur ces espaces (qu?il s?agisse de préservation, d?intensification ou de renouvellement plus ambitieux). Le zonage des documents d?urbanisme est la source d?information qui a été retenue. Bien que cette approche par les documents d?urbanisme présente de réelles limites comme une couverture pas tout à fait exhaustive du territoire (non prise en compte du territoire des infrastructures ou des territoires couverts par des cartes communales), des problématiques de mise à jour, ou encore un besoin de normalisation et/ou d?interprétation de ces documents pas toujours aisée12, elle présente l?avantage majeur de permettre une articulation entre les diverses données foncières ou logistiques et l?outil principal des politiques urbaines qu?est le PLUI. Cette approche par les documents d?urbanisme pose dès l?amont les bases d?un dialogue avec les instances et acteurs potentiellement impliqués dans la production urbaine. La base de données « gisements » et ses composantes Un gisement foncier affecté à la logistique (ou à tout autre chose) ne peut être identifié sans critères objectifs eux-mêmes résultant de choix techniques ou plus politiques. Une stratégie générale, telle que le ZAN par exemple, peut se traduire par des stratégies urbaines locales très différentes suivant les natures de territoires et suivant les cultures urbaines locales. Certains EPCI pourront choisir de densifier modérément mais sur une variété de types de zones urbaines. D?autres privilégieront une densification accrue mais sur des espaces plus resserrés et ciblés. Dès lors, il ne peut être envisagé la constitution d?une base de données recensant des gisements fonciers à proprement parler, ces derniers ne restant que des potentiels à mobiliser sans stratégie territoriale déclinée. Pour cette raison, nous proposons une base de données de fonciers renseignés selon différents critères, qui combinés permettront de construire ou d?instruire des stratégies territoriales à différentes échelles. La base de données jointe au rapport est composée de : - cinq tables de données attributaires thématiques (tables TERRIT, MORPHO, MUTA, LOGI et Classes et Indices), - une table de synthèse qui présente ces données sous formes de classes et d?indices et qui est la table de référence pour filtrer les gisements - un tableau de « scores » qui permet d?attribuer des notes à chaque classe et qui est susceptible d?évoluer suivant les stratégies - une table de données spatiales (table TUP), qui permet de quantifier et de spatialiser les données - Plusieurs tables « gisements » qui sont des exemples de filtrages - Un tableau ou dictionnaire qui explicite les champs et classes de la base de données 12 Les types de zones (CL-DU dans la base) présentées dans la base de données ne sont pas « exactes » et il est préconisé de la reprendre dans les travaux ultérieurs. Elles ont en effet été produites de manière semi- automatisée en vue d?illustrer l?approche souhaitable. Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 55 sur 83 Figure 56 : schéma de construction de la base de données et de son utilisation potentielle | t-e-d, 2025 Les données sources ont été recueillies en vue d?alimenter la base de données qui s?appuie sur les TUP des fichiers fonciers. Elles proviennent de sources différentes et suivent des périmètres variés qui ont été utilisés pour renseigner les tables thématiques par requêtes spatiales sur les TUP. Seules les TUP appartenant à des zones urbaines des documents d?urbanisme ont été retenues. Les TUP correspondant aux zones ENAF (espaces naturels, agricoles et forestiers), aux zones AU, aux zones protégées dans les PLUI au titre du patrimoine naturel13 et aux fonciers correspondants aux réseaux de transport ont été supprimées. La table TERRIT Figure 57 : extrait de la base TERRIT | t-e-d, 2025 13 Quand cela était mentionné dans le champ « libelong »de la base « DU » du Géoportail de l?urbanisme Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 56 sur 83 La table « TERRIT » (pour « territoire »), comprend 7 champs dont 4 permettent de caractériser les TUP sur leur place dans le système territorial, leur densité humaine, leur plus ou moins grande sensibilité environnementale et le type de zone urbaine dans lequel elles s?insèrent. Cette table est susceptible d?être développée ultérieurement en intégrant les caractéristiques territoriales existantes ou attendues dans les différents documents de planification (SRADDET, SCOT, PLUi). CL_POLA : correspond aux grands types de polarités issues du dossier SRADDET. Ces classes croisent les aires urbaines de l?INSEE de 2017 et un degré d?attractivité évalué selon le niveau d?équipement. La base d?origine est communale. Elle présente l?intérêt d?être plus nuancée que la base des pôles de la carte de destination du SRADDET. Un échange avec la Région permettrait de préciser cette donnée. Dhu : La densité humaine correspond à l?addition des emplois et de la population et en rapportant ce chiffre à la surface communale. Cet indicateur de « densité humaine » est un indicateur d?attractivité générique pour les activités de logistique qu?elles soient liées à l?approvisionnement des ménages ou à celui des activités économiques. Chaque sous indicateur (densité de population, densité d?emploi) reste néanmoins mobilisable indépendamment selon les besoins. CL_ENVIR : La classe « environnement » est issue de l?agrégation de périmètres de protection et de gestion environnementale que sont les zones Natura 2000, les ZNIEFF de type 1 et 2, le réseaux RAMSAR, les réserves régionales et les zones humides Régionales. L?indice correspond au nombre de périmètres de protection croisés par la TUP. CL_DU ou « classes de Documents d?Urbanisme » (DU) est le système de caractérisation des TUP le plus important dans la démarche d?identification des gisements comme expliqué dans le chapitre « généralités ». Les classes de DU sont une simplification des zonages au regard de trois critères principaux : - Territorial (place dans le système urbain, plus ou moins de centralité), - Morphologique (densité, formes urbaines), - et fonctionnel (plus ou moins de mixité fonctionnelle). A ces critères s?ajoute un critère « d?objectif de développement » des espaces (préservation, densification, ou renouvellement attendu...). Ce dernier critère est difficilement objectivable à l?échelle régionale car il s?agirait de rentrer dans chaque règlement de zone. Néanmoins il reste plus ou moins lié au type de tissu concerné et il est possible d?extrapoler : les centralités et les faubourgs qui en sont le prolongement sont en général « à renforcer » dans les PLUI, de même que les espaces tissus individuels sont souvent « à protéger ». Ces considérations ne figurent donc pas de manière explicite dans les classes de DU. Il s?agit néanmoins de les avoir en tête dans l?évaluation des marges de manoeuvre foncières. La classification des DU opérée pour la base de données doit être prise avec précautions. Elle a été effectuée de manière semi-automatique sur la base des intitulés de zones et de vérifications très ponctuelles. Nous estimons qu?elle est à 70% fiable et que les résultats peuvent néanmoins être retenus pour ce qui concerne l?approche régionale. Pour les déclinaisons ultérieures il serait souhaitable de refaire le travail de classification des zonages ponctuellement à l?échelle d?un SCOT ou d?un PLUI. Nous proposons de ne retenir que les différentes classes qui restent néanmoins opérantes : - Les centres d?agglomérations qui, en fonction de leur état ou leur niveau d?obsolescence ou de vacance, peuvent être plus ou moins réinvestis. Ces sont des espaces très mixtes du point de vue des destinations. Certains de ces centres sont stabilisés, d?autres appellent un renouvellement. Le croisement avec la vacance peut permettre d?effectuer la distinction. - Les faubourgs (deux classes : dense et moins dense) qui sont les principaux gisements urbains puisqu?ils ils comportent souvent d?importants enjeux de requalification : mise à niveau du bâti et des espaces publics, potentiel de densification?. Ils sont par ailleurs souvent très mixtes d?un point de vue morphologique et fonctionnel. A noter que ces espaces, souvent en périphérie des centres denses, ont longtemps comporté des espaces d?activités qui se sont Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 57 sur 83 retirées depuis et ont laissé la place à des friches ou des projets de densification suivant les contextes. - Les centralités de bourgs ou hameaux à la marge dont les enjeux d?évolution suivent ceux des faubourgs des plus grandes agglomérations. - Les grands ensembles dont la classe comprend les grands ensembles d?habitat social issus de l?urbanisation des 30 glorieuses, mais dont le regroupement suit davantage le mode d?urbanisation que les formes urbaines. La classe regroupe les grands ensembles immobiliers qui ont pu muter d?un bloc et dont l?évolution appelle un projet d?ensemble. L?interprétation de cette classe se fait difficilement de manière automatique. Elle requiert soit d?analyser plus finement les DU, soit d?investiguer plus finement les formes urbaines. Sans cela, elle sera assimilée aux centralités ce qui ne posent pas de problème pour une approche globale. Nous la retenons néanmoins car elle peut impliquer des outils d?interventions spécifiques aux secteurs non diffus. - Les tissus d?habitat individuels qui sont le plus souvent des ensembles homogènes développés par lotissement, mais pas toujours. Le point commun entre ces espaces dont le mode d?urbanisation diffère, est la faible densité et souvent une localisation en limite d?agglomération. - Les zones d?activités (tous types d?activités confondus dans une première approche) qui jouent un rôle structurant dans l?accueil de l?économie et notamment de la logistique depuis les années 60 et comportent d?importants enjeux de renouvellement et d?optimisation des espaces que nous détaillons plus loin. Nota : Les différentes classes de zones économiques qui peuvent être trouvées dans la base de données n?ont pu être distinguées de manière exhaustive, aussi il est conseillé de les fusionner. Dans une approche à l?échelle d?un PLUI, il devient pertinent de venir compléter la base en distinguant leurs différentes vocations (industrielle, artisanat, logistique, commerce?). - Les équipements sont intéressants également dans le sens où ils accueillent une part des équipements logistiques existants et que par ailleurs ils sont particulièrement peu denses. L?opportunité de les mobiliser a été questionnée. Il apparait que même si le foncier et les bâtiments appartiennent au domaine public, leur mobilisation en vue d?y développer des établissements logistiques est nécessairement complexe du point de vue de la gestion foncière et des domaines, et que par ailleurs elle implique de construire un projet nécessairement transversal et qui arbitre entre les différentes destinations. Néanmoins, ils restent mobilisables sur des fonciers stratégiques ponctuels et constituent une réserve foncière de long terme. La table MORPHO Figure 58 : extrait de la base MORPHO | t-e-d, 2025 La table « MORPHO » est une table qui vient renseigner les caractéristiques physiques des TUP et qui permettent d?approcher leurs potentiels d?optimisation foncière et, à la marge, bâtimentaire. Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 58 sur 83 TUP_SUPL correspond à la surface de plancher totale comprise dans la TUP. La surface de plancher est l?addition des surfaces de plancher couvertes (y compris stationnement) des différents locaux compris dans la TUP (addition des champs « stoth », « stotdsueic », « stotd », « sprincp », « sparkp » de la table TUP des fichiers fonciers). Attention, ces champs ne sont pas toujours renseignés dans les fichiers fonciers. Il convient de faire attention à bien distinguer ces cas des espaces non bâtis, notamment dans une approche statistique. TUP_SURF champ correspond à la surface de la TUP calculée à partir de la couche polygonale des fichiers foncier. En cela, cette dernière peut différer de la surface administrative des fichiers fonciers. TUP_SBATI est le résultat de l?addition des surfaces bâties au sol contenues dans chaque TUP. La couche GEOM_BAT des fichiers EDIGEO a été utilisée. Un bâtiment pouvant parfois être à cheval sur deux TUP, un traitement géomatique de la couche GEOM_BAT a été effectué de manière à ce que chaque partie de bâtiment recueille le numéro de la TUP avec laquelle il se superpose. Ce traitement effectue une division du bâtiment en autant de parties que de TUP croisées. TUP_CES correspond à un coefficient d?occupation du sol de la TUP par du bâti. Il s?agit de la somme des surfaces bâties au sol, rapportée à la surface de la TUP. Ce critère est très important pour l?estimation des marges de manoeuvre foncières et en particulier dans les zones économiques qui comportent peu de surfaces en étages. Ce critère est pertinent pour les espaces périurbains, mais il est moins valable si l?on souhaite évaluer les gisements des centres urbains denses. Ces derniers appellent d?autres outils développés plus loin. TUP_COS correspond à la surface de plancher rapportée à la surface de la TUP. Ceci nous permet d?approcher la densité bâtie de la TUP et notamment d?écarter des gisements les TUP faiblement bâties au sol, mais comportant néanmoins une surface bâtie importante en hauteur, ce qui limite les potentiels de densification de la TUP. De même que pour la surface de plancher présentée plus haut, ce champ n?est pas toujours renseigné. Il convient donc de le relativiser ou de ne pas l?utiliser dans le cadre d?une analyse globale. La table MUTA Figure 59 : extrait de la base MUTA | t-e-d, 2025 La table « MUTA » contient des champs susceptibles d?éclairer le degré de mutabilité des espaces urbains. Elle multiplie les approches qui seront plus ou moins pertinentes suivants les types de tissus. MUTA_DATAT correspond à la date de construction du bâtiment le plus ancien contenu par la TUP. Ces dates reflètent la période d?urbanisation du tènement foncier et sont par extrapolation un indicateur de qualité des espaces bâtis (approche de la nature et de l?état du bâti). Ce dernier point est intéressant pour estimer le potentiel de réusage du bâti et plus largement de potentiels besoins de renouvellement des espaces. MUTA_Friche_ID (identifiant) reprend les numéros de friches issus de la base Carto-Friches du CEREMA dès lors que la TUP appartient à une friche. Ce champ est un indicateur supplémentaire de Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 59 sur 83 mutabilité. Il faut néanmoins prendre en compte le fait que ces friches font généralement déjà l?objet de projets définis. MUTA_nlocal correspond au nombre de locaux hébergés par la TUP. Cette donnée est directement issue des fichiers fonciers. MUTA_nloghvac5a dénombre le nombre de logements vacants depuis au moins 5 ans compris dans la TUP (fichiers fonciers). Cette vacance concerne des locaux de logement ou des locaux divers rattachés à du logement. MUTA_Tx_loghvac5a correspond au taux de vacance depuis au moins 5ans des locaux (logement) de la TUP (nombre de logements vacants rapporté au nombre de logements totaux de la TUP). Le Taux de vacance peut être mobilisé de deux manières : pour cibler des locaux vacants spécifiques (ex : locaux divers en RDC attachés au logement) ou pour évaluer des zones de vacances (nuages de vacance) permettant d?identifier plus largement des secteurs ayant besoin de renouvellement (ex : centre-ville comportant de la vacance commerciale et non commerciale ou faubourgs déqualifiés). MUTA_ncp correspond au nombre de comptes propriétaires attachés à la TUP. Il permettra ensuite d?identifier la plus ou moins grande complexité de la propriété foncière. TUP_Catpro2 correspond à un classement des natures de propriétaires issu des fichiers fonciers. Ce champ permet différents types d?analyse de la nature des propriétaires et peut faire l?objet de requêtes ciblées sur un ou plusieurs types de propriétaires. Les indicateurs de mutabilité ou de dureté foncière peuvent être utilisés en choisissant 1 critère ou en cumulant tous les critères. La table LOGI Figure 60 : extrait de la base LOGI | t-e-d, 2025 La table « LOGI » décrit les critères qui concernent directement les problématiques logistiques et notamment ceux qui relèvent du marché économique à desservir et des infrastructures de transport existantes. Cette table permet d?approcher et de hiérarchiser les gisements suivant leur pertinence de localisation au regard de chaque type de logistique. IN_LOG est un indice de présence d?établissement logistique existant sur la TUP. Cet indice est directement issu de la base de données « établissements logistiques existants » construite en phase 1. Il est à noter que si ces espaces ont déjà une fonction logistique, ils restent susceptibles d?être réinvestis de manière à accueillir davantage de logistique (optimisation, densification?). Ils sont donc conservés dans la base. Les 5 champs indicés « MA » correspondent à des indices de proximité aux marchés par grands types de logistiques (agricole, de proximité, d?hyperproximité, de mise en marché et industrielle). Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 60 sur 83 Ces indices intègrent la distance à vol d?oiseau entre les fonciers et les zones génératrices d?opérations (par grande famille de logistique) et l?intensité des opérations. PROX_AUT correspond à la distance à vol d?oiseau entre le foncier et l?entrée d?autoroute la plus proche (localisée via la BDTOPO de l?IGN). PROX_FER correspond à la distance à vol d?oiseau entre le foncier et la gare de fret la plus proche (localisée via la BDTOPO de l?IGN). PROX_POR correspond à la distance à vol d?oiseau entre le foncier et le port industriel/de commerce le plus proche (localisée via la BDTOPO de l?IGN). Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 61 sur 83 La table classes et indices Figure 61 : extrait de la table Classes et indices | t-e-d, 2025 La table « classes et indices » reprend les principales données des 4 tables thématiques sous forme de classes pertinentes ou d?indices. Ce récolement permet de procéder à des requêtes ciblées sur le foncier en croisant les différents critères. Les classes concernent : les types de polarités, les densités humaines, les surfaces de TUP, les classes de zonage des documents d?urbanisme, les principales périodes d?urbanisation, les CES, les COS, les nombres de propriétaires et les catégories de propriétaires. Les indices concernent la présence ou non sur la TUP : d?établissements logistiques existants, de patrimoine bâti (identifié par l?intermédiaire des zones des DU quand cela était mentionné), de vacance (TUP comprenant 100% de logements vacants) et l?appartenance ou non de la TUP à une friche. Les indices sont sous la forme « oui » quand c?est le cas et vide quand ce n?est pas le cas. La surface des TUP est reprise pour elle-même, ce qui permet d?objectiver les surfaces des différents critères croisés ou non. C?est à partir de cette table qu?ont été effectuées les principales analyses présentées ci-après dans les enjeux. La table « classes et indices » est la table de référence pour les usages ultérieurs de la base de données. Les tables de données (TERRIT, MORPHO, MUTA, LOGI) restent mobilisables (jointure par identifiant de la TUP) pour des approfondissements thématiques et en particulier logistiques. Afin de faciliter l?évaluation des gisements (notamment les uns par rapport aux autres), chaque classe de la table « classes et indices » est associée à un « score » qui permet dès lors une notation des TUP présentant les mêmes caractéristiques. Nota : les Classes ou champs indicés « 2 » sont des champs qui traitent une même donnée mais dont les classes ont évolué entre la phase 1 et la phase 2. La table TUP L?identifiant de la TUP permet une jointure entre toutes les tables et la couche géographique des TUP pour une spatialisation des données et des résultats des requêtes. Elle peut être utilisée pour une cartographie des différentes classes de la table « classes et indices » (voir illustrations ci-dessous), des données sources de la base de données (tables TERRIT, MORPHO, MUTA, LOGI) ou pour un croisement géographique avec toute autre base de données extérieure, suivant les besoins. Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 62 sur 83 N N Figure 62 : exemple de cartographie des classes de sensibilité écologique (CL_ENVIR) et des classes de coefficients d?emprises au sol du bâti (CL_CES) à partir d?une jonction entre la table d?assemblage et la couche TUP, sur fond de cadastre | t-e-d, 2025 Figure 63 : exemple de cartographie des classes de surfaces de TUP (CL_SU) à partir d?une jonction entre la table d?assemblage et la couche TUP, sur fond de cadastre | t-e-d, 2025 N Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 63 sur 83 Figure 64 : exemple de cartographie des coefficients de surfaces de plancher du bâtis (CL_COS2) et des types de propriétaires (CL_Catpro2) à partir d?une jonction entre la table d?assemblage et la couche TUP, sur fond de cadastre | t-e-d, 2025 Figure 65 : exemple de cartographie croisant les critères de périodes d?urbanisation (CL_DATAT) et de types de zones urbaines (CL_DU) à partir d?une jonction entre la table d?assemblage et la couche TUP, sur fond de cadastre | t-e-d, 2025 N N N Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 64 sur 83 Utilisations de la base de données Utiliser les classes et autres variables de la base pour filtrer des gisements est ce pourquoi cette base a été créée. Les chapitres précédents ont illustré plusieurs classes ou critères qu?il est possible d?actionner pour obtenir des résultats ciblés. Chacun pourra donc établir sa propre base de gisements suivant les politiques d?aménagement et objectifs définis et poursuivis. Nous développons ci-dessous plusieurs manières de questionner la base : - Un exemple de filtrage de la base pour établir une couche « Gisements » et qui peut se cumuler et se préciser avec les approches suivantes - Utiliser la base dans une optique d?identification de gisements par famille logistique - Une approche par scénarisation qui peut ensuite servir à questionner de manière ciblée la base gisements - Et enfin, nous présentons comment cette base peut être mobilisée dans le cadre de l?instruction de documents d?urbanisme Construire une base de Gisements La couche Gisements qui est proposée est un premier exemple de filtrage de la table d?assemblage. Cette table Gisements reste volontairement large en vue de servir de base à l?élaboration des scénarios urbains et fonciers. Elle comporte 84 559 entités qui correspondent à 38 022 ha et à 24% des emprises de la base initiale. Elle est le résultat d?une approche urbaine dont le critère prépondérant est la faible densité, consolidée par quelques indicateurs de dureté foncière. D?autres critères de mutabilité existent : une vacance approfondie, une meilleure connaissance de la structure foncière (propriétés), ou des valeurs foncières. Ils n?ont pu être développés ici. Les critères écartés de la couche « gisements » sont les suivants : - Les surfaces de TUP inférieures à 1 500 m² - Toutes les TUP concernées par un périmètre de protection environnementale (ce qui inclus parfois des emprises économiques) - Toutes les emprises ayant plus d?un propriétaire - Les TUP présentant un indice de patrimoine bâti - Les TUP concernées par les types de propriétaires suivants : o Les propriétés liées aux ENAF o Les propriétés liées aux des secteurs culturels, sportifs ou du ressort du social et services aux personnes. Les secteurs d?habitat social ont été maintenus dans la table. o Les propriétés attachées à des réseaux techniques o Les aménageurs, SEM, EPF, et investisseurs parce qu?il est vraisemblable que les fonciers concernés fassent déjà l?objet de projets o Les associations foncières ou les autres propriétés complexes en raison de la dureté foncière supposée - Les TUP ayant un CES supérieur à 0,2 - Les TUP ayant un COS supérieur à 1 - Les TUP identifiées comme antérieures à 1950 et postérieures à 2010 (très récentes et potentiellement non obsolètes). Les périodes retenues présentant un plus important potentiel de renouvellement - Les classes de DU suivantes : o Les zones économiques spécifiques à la production d?ENR, dédiées aux matériaux, aux carrières ou à l?agriculture Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 65 sur 83 o Les hameaux et zones urbaines rurales o Les zones de projets sous OAP ou non NOTA : il est possible de se référer à deux documents : Un fichier qui détaille plusieurs couches différentes couches Gisements Les principales caractéristiques des espaces de la couche Gisements L?analyse de la couche Gisements au regard des types de zones urbaines met en valeur des potentiels importants dans les ZAE et très peu de gisements dans les zones mixtes denses. Il faut rappeler que c?est aussi une conséquence de la requête qui limite les tailles de surfaces de TUP à 1500 m². La plus grande part des surfaces de gisements est localisée dans les espaces peu denses d?habitat individuels ou de faubourgs. On sait aussi que ces espaces ne sont pas les plus propices au développement d?espaces logistiques. Ils ont été conservés pour la démonstration et l?exercice de scénarisation présentés plus loin. Figure 66 : répartition des fonciers de la base gisement selon les polarités et selon les types de zones urbaines | t-e-d, 2025 Figure 67 : exemples de gisements et types de zones urbaines dans un pôle supérieur (Saint- Herblain, Loire Atlantique) | t-e-d, 2025 Base GISEMENTS Répartition entre types de polarité Répartition entre types de zones urbaines U ECO 512 16% 2 733 21% 4 289 30% 2 078 28% 9 610 25% U EQUIPEMENT 225 7% 1 606 12% 1 942 14% 1 107 15% 4 880 13% U MIXTE dense 370 12% 560 4% 390 3% 839 11% 2 159 6% U MIXTE intermédiaire 217 7% 936 7% 797 6% 664 9% 2 614 7% U MIXTE peu dense 1 787 57% 7 396 56% 6 730 48% 2 842 38% 18 756 49% U FRICHE 0 0% 3 0% 0 0% 0 0% 3 0% Surfaces emprises (ha) 3 111 13 233 14 148 7 530 38 022 Non pôle Pôle de proximité Pôle intermédiaire Pole supérieur Total 8% 35% 37% 20% 100% N Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 66 sur 83 Figure 68 : exemples de gisements et types de zones urbaines dans un pôle supérieur (Angers, Maine et Loire) | t-e-d, 2025 Figure 69 : exemples de gisements et types de zones urbaines dans un pôle intermédiaire (Mouilleron le Captif et La Roche-sur-Yon (Vendée) | t-e-d, 2025 N N Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 67 sur 83 Figure 70 : exemples de gisements et types de zones urbaines dans un pôle de proximité (Montsûrs, Mayenne) | t-e-d, 2025 Figure 71 : exemples de gisements et types de zones urbaines dans un non-pôle (Melleray et Montmirail, Sarthe) | t-e-d, 2025 N N Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 68 sur 83 Utiliser la base dans une optique d?identification de gisements par famille logistique Cette approche par filtrage permet également de prendre en considération divers aspects qui revêtent une certaine importance selon les types de logistiques considérés. Par exemple, la logistique de « mise en marché » ou « logistique régionale » nécessite des surfaces foncières et immobilières relativement importantes (foncier au moins supérieur à 10 000 m²) et une bonne proximité aux infrastructures autoroutières et ferroviaires (dans une optique de transport combiné). La proximité au marché est moins importante, ce dernier étant vaste d?un point de vue de la chalandise. En exploitant les différents champs de la base « Classes et indices » il est ainsi possible de sélectionner des TUP dont les caractéristiques correspondent aux critères des différents types de logistiques. La carte suivante traduit ce filtrage (TUP dans des zones économiques, dont la surface est supérieure à 10 000 m² et parmi les 15 % de TUP les plus proches à une infrastructure ferroviaire et autoroutière) autour du Mans. A l?échelle régionale, cette requête permet de réduire les 84 559 entités de la base GISEMENTS à seulement 266. Figure 72 : filtre de la base GISEMENTS permettant d?aboutir à des TUB dont les caractéristiques correspondent à de la logistique de mise en marché | Jonction, 2025 Scénariser L?objectif des scénarios est de montrer comment les différents critères de la base de données peuvent être mobilisés en vue de construire une stratégie globale et déclinée notamment pour octroyer des objectifs de développement des espaces logistiques. Ces scénarios sont testés sur la base Gisements qui a été préfiltrée suivant des objectifs de faible occupation du sol. Ce biais doit être pris en compte dans l?interprétation des scénarios. Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 69 sur 83 Deux critères principaux sont mobilisés et croisés dans l?approche scénaristique : le niveau de polarité et les types de zones urbaines qui seront mobilisées. Ce choix a été fait en vue de montrer comment il est possible de combiner une approche territoriale et une approche plus urbaine qui pourront être utiles à l?élaboration ou l?instructions des différents documents d?urbanisme. Si l?on considère que seuls 2% des gisements sont mobilisables pour de la logistique (en référence à la part des espaces logistiques rapportée à l?ensemble des surfaces urbaines issues des documents d?urbanisme), les surfaces potentielles de la base Gisements sont 10 fois supérieures au besoin (76 ha). Figure 73 : répartition des 2% de fonciers de la base gisements selon les polarités et selon les types de zones urbaines | t-e-d, 2025 Les bases de la scénarisation La scénarisation s?appuie sur plusieurs invariants : - Des besoins fonciers logistiques à horizon 2050 estimés à 76 ha (cf. ci-avant) - Un principe de reconduction de la part du foncier logistique dans l?ensemble des espaces urbains, soit 2%14 - Un principe de reconduction de la part des emprises logistiques suivant les types de polarités Ces deux derniers critères pourraient également varier. Pour l?exercice, il a été choisi de les rendre invariants dans l?optique de faire bouger les critères intra-urbains, c?est-à-dire les types de zones urbaines cibles susceptibles d?accueillir les emprises logistiques. Les trois scénarios de stratégie foncière logistique sur les espaces urbains : Scénario 1 : Une ANRU des ZAE ? Le scénario reprend les grandes tendances de l?existant en continuant de faire porter le foncier logistique par les ZAE. La différence serait dans la manière de les mobiliser. Il s?agirait ici de développer une politique volontariste de reconquête de ces dernières et en premier les ZAE des Années 70 qui sont par ailleurs souvent très bien positionnées dans les systèmes urbains. Le scénario prévoit une petite part de foncier logistique pour accompagner le redéveloppement des espaces mixtes denses. Mais le renouvellement et la densification notamment des faubourgs se fait principalement au profit de l?habitat. Les espaces peu denses d?habitat individuel, continuent d?assurer une offre complémentaire au logement collectif mais ne sont pas densifiés. Ils sont considérés comme les réserves foncières de demain. 14 Les 2% correspondent à la part des surfaces logistiques rapportée à l?ensemble des surfaces urbaines issues des documents d?urbanisme 2% de la Base GISEMENTS Répartition entre types de polarité Répartition entre types de zones urbaines U ECO 10 16% 55 21% 86 30% 42 28% 192 25% U EQUIPEMENT 5 7% 32 12% 39 14% 22 15% 98 13% U MIXTE dense 7 12% 11 4% 8 3% 17 11% 43 6% U MIXTE intermédiaire 4 7% 19 7% 16 6% 13 9% 52 7% U MIXTE peu dense 36 57% 148 56% 135 48% 57 38% 375 49% Surfaces emprises (ha) 62 265 283 151 760 100% Non pôle Pôle de proximité Pôle intermédiaire Pole supérieur Total 8% 35% 37% 20% 100% Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 70 sur 83 Figure 74 : Répartition des besoins fonciers selon les polarités et selon les types de zones urbaines : Scénario Fil de l?eau | t-e-d, 2025 Si l?on compare ce scénario aux potentiels (les 2% de la base Gisements), le potentiel des zones économiques reste supérieur au besoin dans les pôles supérieurs, mais il est plus tendu. Ce scénario implique de travailler finement les règlements des zones économiques des PLUi en vue de préserver tous types de fonciers, mais en particulier les grands fonciers. Les enjeux concernent la bonne intégration paysagère, urbaine et environnementale de ces zones réinvesties et densifiées. Et aussi le bon niveau de performance notamment énergétique et de densité afin de créer ou reconduire des bâtiments qui restent pertinents sur le long terme. Ce scénario présente l?avantage de bénéficier des infrastructures existantes, de s?inscrire dans le fonctionnement urbain actuel et de limiter l?impact sur le développement des autres fonctions sur le territoire. Ses limites sont la capacité des acteurs de la production urbaine et en particulier des espaces économiques à construire dense et durablement dans le contexte actuel. Scénario 2 : Un recentrage urbain des activités logistiques ? Ce scénario est un scenario de recentrage des activités dans une perspective de reconquête des centralités. La logistique se fait plus discrète et aussi plus proche des activités humaines dans un esprit de mixité et d?optimisation des déplacements. Les zones d?activités sont toujours sollicitées, pour des activités logistiques B2B15 notamment, mais dans une moindre mesure. Les implantations logistiques réinvestissent les centres, mais aussi les faubourgs qui ont pendant longtemps accueilli des activités, même si ces dernières se sont éloignées dans les dernières décennies. Ce réinvestissement des zones de faubourgs (espaces mixtes entre les centres et les périphéries) permet de rapprocher les activités logistiques de la zone la plus dense tout en bénéficiant de la proximité des centres. Les faubourgs sont aussi les espaces de renouvellement de demain. Il est ainsi pertinent de prendre en compte les besoins logistiques induits par ces développements. Ce scénario est le scénario mixte par excellence, mais il est aussi ambitieux en matière de politique urbaine et suppose une certaine évolution des produits immobiliers logistiques vers plus de densité. La réussite de ce scénario tient à bien positionner l?offre entre les types d?établissements logistiques attendus dans les centres ou faubourgs et ceux attendus dans les ZAE et dans quelles proportions. Il présente l?avantage de questionner ce que pourrait être l?encadrement des dynamiques actuelles de l?e-commerces et plus largement du B2C16. 15 B2B : « business to business » : activité d?une entreprise dont la clientèle est exclusivement constituée de professionnels, donc d'autres entreprises 16 B2C « business to consumer » : activité d?une entreprise qui effectue des opérations commerciales pour des clients particuliers Scenario zones éco Répartition entre types de polarité Répartition entre types de zones urbaines U ECO 1,36 85% 9,71 85% 26,60 85% 26,92 85% 38,00 85% U EQUIPEMENT 0,08 5% 0,57 5% 1,56 5% 1,58 5% 7,60 5% U MIXTE dense 0,08 5% 0,57 5% 1,56 5% 1,58 5% 3,80 5% U MIXTE intermédiaire 0,08 5% 0,57 5% 1,56 5% 1,58 5% 0,00 5% U MIXTE peu dense 0,00 0% 0,00 0% 0,00 0% 0,00 0% 0,00 0% Surfaces emprises (ha) 1,61 11,42 31,30 31,67 76,00 100% 15% 41% 42% 100% non pole pole de proximite pole intermediaire pole superieur Total 2% Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 71 sur 83 Figure 75 : Répartition des besoins fonciers selon les polarités et selon les types de zones urbaines : Scénario recentrage urbain des activités logistiques | t-e-d, 2025 Scénario 3 : La reconquête des territoires périphériques peu denses ? Ce scénario est un scénario pragmatique d?extension des territoires économiques et donc logistiques sur les territoires urbains peu denses et périphériques. Ces espaces sont le plus souvent des quartiers d?habitat individuel et/ou des faubourgs très peu denses, et sont donc plus difficilement mobilisables en raison de la parcellisation de la propriété. Néanmoins, avec les équipements, ces espaces sont parmi les moins denses des territoires, et pour certains parmi les plus anciens. Ils sont aussi en partie obsolescents et parfois vacants (57% des fonciers vacants sont situés dans les tissus peu denses et les ZAE). Dans un objectif ZAN 2050, il n?est donc pas absurde de questionner leur densification. Leur position le plus souvent en périphérie à proximité des infrastructures, mais aussi des parfois des ZAE les désigne tout particulièrement pour de l?activité économique. Cette hypothèse, peut-être moins mixte que les précédentes, présente plusieurs avantages : Elle met moins de pression sur le renouvellement des activités en ZAE, mais aussi sur les quartiers d?habitat proches des services. Par ailleurs, elle peut permettre de mieux gérer la cohabitation entre zones d?activités et quartiers d?habitat en étant attentifs à en requalifier les limites ou a davantage les mixer à l?occasion de ces redéveloppements. Ce scenario peut-être devenir une opportunité dès aujourd?hui pour certains secteurs particulièrement déqualifiés notamment, ou une option de plus long terme dans un contexte de raréfaction du foncier accru. Figure 76 : répartition des besoins fonciers selon les polarités et selon les types de zones urbaines : Scénario reconquête des espaces urbains peu denses | t-e-d, 2025 Scénario recentrage Répartition entre types de polarité Répartition entre types de zones urbaines U ECO 0,64 40% 4,57 40% 12,52 40% 12,67 40% 38,00 40% U EQUIPEMENT 0,16 10% 1,14 10% 3,13 10% 3,17 10% 7,60 10% U MIXTE dense 0,32 20% 2,28 20% 6,26 20% 6,33 20% 3,80 20% U MIXTE intermédiaire 0,48 30% 3,43 30% 9,39 30% 9,50 30% 0,00 30% U MIXTE peu dense 0,00 0% 0,00 0% 0,00 0% 0,00 0% 0,00 0% Surfaces emprises (ha) 1,61 11,42 31,30 31,67 76,00 100% 2% 15% 41% 42% 100% non pole pole de proximite pole intermediaire pole superieur Total Scenario reconquête Part type polarité Répartition entre types de zones urbaines U ECO 0,64 40% 4,57 40% 12,52 40% 12,67 40% 22,80 40% U EQUIPEMENT 0,16 10% 1,14 10% 3,13 10% 3,17 10% 7,60 10% U MIXTE dense 0,08 5% 0,57 5% 1,56 5% 1,58 5% 7,60 5% U MIXTE intermédiaire 0,08 5% 0,57 5% 1,56 5% 1,58 5% 15,20 5% U MIXTE peu dense 0,64 40% 4,57 40% 12,52 40% 12,67 40% 22,80 40% Surfaces emprises (ha) 1,61 11,42 31,30 31,67 76,00 100% 2% 15% 41% 42% 100% non pole pole de proximite pole intermediaire pole superieur Total Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 72 sur 83 Intérêt de la scénarisation Les scénarios ne produisent pas de critères « absolus » qui permettraient d?identifier directement des gisements fonciers. Néanmoins, ils permettent de préciser ce que l?on va chercher dans la base et les critères qui s?y rattachent. Il faut rappeler qu?il n?existe plus ou très peu de gisements nus et que les gisements n?existent qu?au travers d?une politique foncière quelle qu?elle soit. C?est ce que nous avons tenté d?illustrer ci-dessus. Il existe certainement d?autres chemins pour une stratégie foncière que ces trois scénarios et ces derniers peuvent aussi être mobilisés conjointement ou sous forme d?un phasage. Dans tous les cas le scénario développé devra être adapté au contexte urbain questionné et à la stratégie logistique globale. Utiliser la base dans le cadre de l?élaboration d?un document de planification Figure 77 : La logistique et les politiques sectorielles | t-e-d, 2024 Le SRADDET : la logistique « à tous les étages » La construction d?une stratégie territoriale urbaine et logistique et a fortiori dans le cadre de l?élaboration d?un SRADDET implique une approche transversale. En effet, même si elles sont le plus souvent associées aux thématiques de mobilité, les activités logistiques par leur nature physique (implantations, besoins d?infrastructures?) et par leurs fonctions territoriales (approvisionnement des territoires économiques et résidentielles) recroisent toutes les thématiques du SRADDET. Ainsi et à titre d?exemple en repartant du SRADDET approuvé, le sujet logistique croise de manière directe ou plus indirecte les thématiques suivantes : Aménagement et égalités des territoires : les activités logistiques ont directement un impact sur les sujets de gestion économe du foncier, d?aménagement durable des zones d?activités ou de préservation de la nature dans les espaces urbanisés, mais elles renvoient également à la structuration territoriale (liens aux densités de territoires) et à l?équité territoriale (en matière d?approvisionnement ou d?emploi et de services par exemple), ce qui est n?est pas toujours mis en valeur dans les approches réglementaires de la logistique. o Exemple d?application : Affectation des besoins logistiques suivant l?armature territoriale Régionale (polarités, programmation des infrastructures). Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 73 sur 83 Transports et mobilités : Le transport de marchandises s?inscrit naturellement dans ce volet et dans toutes ses thématiques, en premier lieu son insertion dans les schémas d?infrastructures tous modes et les politiques d?intermodalité. o Exemple d?application : Structuration des grands sites multimodaux et plateformes d?envergure régionale et nationale, identification des infrastructures à vocation logistique? Climat, air, énergie : Le lien le plus direct entre cette thématique et les implantations logistiques est la limitation des gaz à effet de serre. La lutte contre la pollution de l?air qui passe par la promotion de solutions durables de déplacement, mais également par la limitation des déplacements induits par le transport de marchandises. La dimension mobilité revoit directement à la structuration des territoires abordée plus haut, ce qui n?est pas toujours mis en valeur. o Exemple d?application : Affectation des besoins logistiques suivant les densités humaines. Les activités logistiques peuvent également jouer un rôle non négligeable dans l?atténuation du climat par le développement d?ENR sur leurs emprises (toitures principalement sur les emprises denses, toiture + espaces extérieurs dans d?autres contextes), en utilisant des matériaux à faible empreinte carbone, en rénovant le bâti et les espaces publics quand c?est possible, et enfin par la rénovation énergétique des bâtiments existants ou le développement de nouveaux bâtiments performants en la matière. o Exemple d?application : Définition des objectifs et des cibles sur le bâti et les aménagements qui s?appliqueront aux documents de rang plus local? Biodiversité, eau : dans le prolongement de la thématique climat, les emprises logistiques que l?on sait comporter d?importants bâtiments et surfaces imperméables peuvent néanmoins porter des solutions de désimperméabilisation de leurs emprises, de gestion alternative des eaux pluviales et de la biodiversité. o Exemple d?application : Définition des objectifs et des cibles sur l?aménagement des bâtis et espaces extérieurs qui s?appliqueront aux documents de rang plus local? Au titre de l?urbanisation (et du renouvellement urbain) : le développement des activités logistiques entre en ligne directe dans le cadrage des séquences ERC. (Eviter/Réduire/compenser). Cette entrée recoupe la préservation des trames verte et bleue régionales. Il existe un plan d?action Régional ERC. o Exemple d?application : Intégration au rapport de présentation, PADD/PAS? Déchets et économie circulaire : Il est possible de décliner la stratégie logistique (stockage et transport) en développant un volet déchet dans les diagnostics et préconisations logistiques. o Exemple d?application : Des objectifs de réemploi/gestion sur site des déchets de chantiers des futures opérations développant de la logistique. Utilisation de la base de données Un certain nombre d?utilisations de la base de données décrites à cette échelle sont des applications qui serviront également à instruire les SCOT et PLUi. Ainsi, la base de données peut être utilisée : Pour produire de la connaissance. La base de donnée conjointe avec la base de données des établissement logistiques existants est utilisable en vue de mener des diagnostics territoriaux variés en utilisant les classes de polarités, de densités de population et d?emplois, de sensibilité Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 74 sur 83 environnementale, ainsi que toutes données relatives aux caractéristiques urbaines propres aux emprises et également en lien avec les types de zones. Il est ainsi possible de comparer les territoires entre eux ou en référence aux découpages de rang supérieur (EPCI, Département, Région). Les deux rapports de la présente étude en présentent quelques exemples d?analyses. Pour objectiver les besoins, spatialiser les prescriptions et évaluer les divers documents. La base de données peut être mobilisée pour identifier les potentiels suivant différents critères et notamment : Polarités, Densités humaines, types de zones urbaines, types de propriétaires? Ces potentiels peuvent être rapprochés d?objectifs à préciser suivant ces mêmes critères. Toutefois les prescriptions peuvent rester très génériques à l?échelle du SRADDET, comme le tableau ci-dessous. Figure 78 : exemple de grille de répartition des objectifs de développement de la logistique simplifiée | t-e-d, 2025 Les grilles élaborées doivent également servir à l?évaluation des documents en vue de leur modification/révision/ élaboration. Pour produire de la cartographie et dialoguer avec le SRADDET. L?utilisation conjointe des tables géomatiques permet également de produire de la cartographie en utilisant les découpages administratifs au besoin. Ces cartographies peuvent illustrer des états des lieux et être confrontée à la cartographie prescriptive du SRADDET. Problématiques et arbitrages Les questions qui peuvent se poser à cette échelle sont les suivantes : Problématique des dynamiques territoriales. Il s?agit ici de mesurer la cohérence entre l?affectation des objectifs et les projets sectoriels : territorialisation de l?économie, de l?habitat, des trames environnementales à l?échelle des polarités et de l?ensemble du territoire. Un curseur est à placer entre le choix d?abonder dans le sens de la localisation de la demande et les éventuelles politiques de rééquilibrages. Problématique d?étalement logistique17. Faut-il restreindre ou limiter le développement des activités logistiques suivant le niveau de polarité du territoire (critère CL_POLA) ? exemple : l?interdire dans les non-pôles ou conserver un petit potentiel et le limiter par exemple à des activités logistiques de proximité ? Sensibilité environnementale. Quels sont les potentiels de développement dans les zones sensibles et suivant quels critères ? Même si ces derniers sont cadrés par la réglementation environnementale (loi littoral, police de l?eau, Natura 2000, ZNIEFF, PPRI?), certains territoires souhaiteront ou auront les moyens par exemple de redévelopper des activités logistiques en zone inondable, d?autres non. La quantification de ces enjeux (part des gisement impactés et par collectivité) peut permettre à la DREAL de préciser ses objectifs sur ces sujets. 17 L?étalement logistique correspond à la tendance de croissance du nombre d?entrepôts en périphérie des grandes villes, notamment dans les zones périurbaines où les densités sont faibles, le foncier disponible et bon marché et la taille des parcelles importante (Dablanc et Andriankaja, 2011 ; Giuliano et al., 2013 ; Dablanc et al., 2018) non pole pole de proximite pole intermediaire pole superieur Total X% X% X% X% X% Répartition des surfaces logistiques attendues par type de territoire Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 75 sur 83 Un SCOT Le SCOT est un document stratégique dans la traduction d?une politique urbaine logistique car il articule la structuration Régionale du SRADDET et les politiques urbaines locales incarnées les PLUI. Au-delà des grandes polarisations et de la complémentarité globale des territoires qui s?évalue à l?échelle régionale, l?échelle des SCOT permet d?approcher la dimension fonctionnelle des territoires en termes de partage entre espaces urbains et agricoles, mais aussi de systèmes territoriaux : polarités, urbaines, centrales ou périphériques, maillage et hiérarchie des infrastructures qui les relient? Le SCOT localise par ailleurs les secteurs de préservation ou de développement urbains et fixe les objectifs en matière d?artificialisation des sols déclinés par secteurs (habitat, économie, équipement, commerces et services?) et par types de polarités. La logistique est nécessairement impliquée à la fois dans le système territorial et dans la maîtrise de l?urbanisation, aussi les objectifs de développement de cette dernière doivent pouvoir s?y inscrire et être arbitrés dans le cadre de l?élaboration et de l?instruction d?un SCOT. Utilisation de la base de données La base de données est un outil pour préciser un état de lieux de la logistique dans les territoires et aider à arbitrer sur les choix de spatialisation des objectifs par type de territoire (polarités du SCOT) de manière diffuse et/ou en ciblant des fonciers spécifiques d?enjeu SCOT le cas échéant. Suivant l?enchaînement temporel d?élaboration des différents documents, une mise en cohérence est à prévoir entre les enjeux SRADDET et les arbitrages des PLUI qui auront pu avoir été travaillés. Produire un état des lieux : La base de données peut être mobilisée en vue de préciser un état des lieux consistant à mettre en valeur : - La localisation des implantations logistiques existantes : surfaces logistiques de la base « Existant » rapportée à la surface urbaine (ratio), rapporté à la commune pour une meilleure visualisation ; - La proximité au marché par famille logistique (Différents indices MA_dans la Table BASE_LOGI) rapportée à la commune qui apporte un critère d?attractivité global ou décliné ; - Une estimation des gisements (surface rapportée à la surface urbaine puis rapportée à la commune). Pour ce faire il est possible d?utiliser la table BASE_classes et indices ou les tables et couche Gisements (déjà filtrées en partie), en effectuant un certain nombre d?arbitrages amont sur les types de zones urbaines et/ou type de propriétaires à retenir, la proximité aux infrastructures de transport ; - Analyse de la prise en compte de la logistique de manière directe ou indirecte dans les documents d?urbanisme ; Ces éléments peuvent faire l?objet de tableaux statistiques, de graphiques attachés ou de cartographies et servir de base d?échange autour des constats et en lien avec les enjeux du SCOT. Spatialiser des objectifs logistiques : Les apports de l?état des lieux, notamment s?ils sont cartographiés, peuvent être rapprochés de la carte de destination et des projets du SCOT existant ou en cours d?élaboration, qu?il s?agisse de zones de développement économique, de logement ou de projets d?infrastructures (régénération ou création). Un échange pourra avoir lieu sur la territorialisation des objectifs par type de polarité arbitrant entre la spatialisation des besoins, les potentiels urbains et les outils réglementaires ou opérationnels potentiels et/ou souhaités. Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 76 sur 83 Problématiques et arbitrages Les questions qui peuvent se poser à cette échelle sont les suivantes : Problématique de la diffusion urbaine de la logistique18 : Faut-il adresser les objectifs de développement dans les polarités les plus denses (Critère CL_DHU) pour un rapprochement accru entre l?offre et la demande et une optimisation des déplacements induits. Ou faut-il laisser davantage de liberté aux opérateurs afin qu?ils ne sortent pas du territoire ? Qualités de l?attribution des objectifs de développement et stratégie logistique : L?attribution des objectifs de développement pourra être évaluée au regard du juste dimensionnement relatif aux objectifs d?échelle régionale. Une discussion pourra avoir lieu sur les équilibres territoriaux et l?équité de cette spatialisation. Des limites pourront être posées en amont en identifiant des types de territoires à exclure des potentiels. Ces éléments de discussion contribueront à la définition d?une stratégie logistique sur le territoire qu?elle soit en appui de l?élaboration du DAACL, constitue un DAACL renforcé (le DAACL n?intègre pas nécessairement la logistique dans toutes ses acceptions), ou qu?elle s?insère dans les volets économique, urbain et environnemental. Lisibilité de la stratégie Logistique : Son écriture dans le SCOT peut se faire à des degrés variables suivant le niveau de définition de la stratégie notamment. Si le DAACL est le document pointé pour décliner la stratégie territoriale logistique identifiant des sites ou des aires urbaines privilégiées pour les implantations logistiques, tous les documents du Scot peuvent être mobilisés. Du rapport de présentation, en passant par les orientations du PADD et les orientations du DOO, il est possible de venir préciser la manière dont la stratégie logistique s?articule avec les autres thématiques territoriales. La cohérence spatiale du projet, est en effet importante et il convient de l?aborder dans une vision dynamique des espaces urbains en intégrant notamment une cohérence avec la problématique de consommation foncière et les enjeux localisés de renouvellement urbain (des ZAE notamment). Potentiels de mise en oeuvre d?une stratégie logistique : Un échange pourra avoir lieu autour de la plus ou moins bonne prise en compte des enjeux logistiques par les EPCI et sur les moyens (existants ou envisagés) de mise en oeuvre d?une politique en la matière. Un critère d?évaluation est le degré de prise en compte de la thématique logistique dans les documents existants. Un PLUi Très imbriquée dans les espaces économiques mais aussi résidentiels, la logistique est au coeur des espaces urbains. Elle assure un rôle de fonction support à l?économie locale, elle est pourvoyeuse d?emplois et est aussi un axe important de la maitrise du cadre de vie et l?environnement. Pourtant, ses logiques et ses spécificités sont peu mises en valeur dans les politiques urbaines et d?aménagement. Cantonnée à la sous-destination « entrepôts », elle est d?ailleurs assez mal définie réglementairement. Aussi, la thématique logistique est-elle susceptible d?acquérir davantage de place dans les projets territoriaux locaux et a fortiori dans leur document de référence, le PLUI. Intégrer la logistique dans les PLUi implique de jouer sur plusieurs leviers : - Donner de la lisibilité à la thématique logistique, en lien avec la problématique transport, mais aussi en matière de projet économique et de projet local. 18 La diffusion logistique qui fait référence à la tendance à la multiplication des établissements logistiques à l?intérieur des aires urbaines denses. Phénomène qui peut se rattacher au développement de l?e-commerce. Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 77 sur 83 - Faciliter les projets opérationnels intégrant un programme logistique qu?ils soient publics ou privés - Appuyer la politique foncière globale en lien avec les besoins spécifiques et variés de l?ensemble de la chaine logistique Utiliser la base de données Dans le cadre de l?instruction d?un PLUI, la base de données peut être mobilisée pour alimenter différents objectifs : Partager un état des lieux de la logistique sur le territoire intercommunal en utilisant la base de données établissement existants ». Un échange pourra avoir lieu autour des enjeux que soulèvent ces implantations en matière de structuration économique, de fonctionnement urbain, d?implications environnementales et urbaines. Pour certains EPCI il s?agira d?une découverte, d?autres en auront déjà une connaissance plus ou moins fine. Afin de faciliter le lien avec l?écriture réglementaire et notamment le zonage du PLUi, une attention devra être portée à l?analyse urbaine de ces implantations en utilisant la classe DU de la base de données ou en la rapprochant du zonage existant ou projeté de l?EPCI. Contribuer à la définition d?une stratégie territoriale logistique : La base de données gisements pourra être mobilisée et rapprochée du projet territorial global (projets de création et/ou de renouvellement d?infrastructures, des politiques sectorielles (économie notamment), secteurs de projets et espaces de développement encadrés par ailleurs). Suivant les besoins théoriques estimés par ailleurs, il s?agira de contribuer à identifier des secteurs de développement privilégiés en arbitrant entre tel ou tel types de zones et/ou de localisation. Problématiques et arbitrages Stratégie logistique : Il s?agira d?évaluer l?existence et la maturité du projet logistique le cas échéant par une analyse des documents existants, réglementaires notamment. Stratégie urbaine et établissements logistiques : Ecrire une stratégie logistique implique qu?il existe une stratégie urbaine claire et localisée sur les attendus en matière de formes urbaines, de droits à construire et aussi en matière de destination des sols (règlement). Recentrage urbain des activités : Le recentrage urbain des activités est une problématique importante pour le développement économique, logistique, mais aussi urbain et environnemental. Cependant l?implantation d?établissements logistiques en zone dense soulève des problématiques fonctionnelles, techniques, foncières et aussi d?acceptabilité. Aussi des arbitrages pourront avoir quant aux espaces où la logistique serait pertinente et à quelle conditions (urbaines, économiques) et suivant quel degré de contrainte réglementaire. Renouvellement urbain/ maitrise de l?urbanisation : La production de territoires durables implique de mobiliser les espaces urbains existants et nous ne reviendrons pas ici sur les objectifs du ZAN. Par ailleurs, le réinvestissement des espaces existants est encore aujourd?hui considéré comme plus couteux que le développement de zones en extension. C?est aussi une culture de la réhabilitation ou de la démolition/reconstruction qui n?est pas encore courante chez les opérateurs immobiliers et d?autant limitée dans les entreprises qui investissent pour leur propre compte et dont la maîtrise d?ouvrage urbaine ou bâtimentaire n?est pas le métier. Pour qu?un basculement puisse s?opérer, il devient nécessaire sinon de maîtriser, au moins de canaliser l?offre foncière et notamment des zones à urbaniser en extension. Si ces dernières sont pléthores, il deviendra difficile de pousser les opérateurs à investir les sites existants. Si ces dernières sont limitées, certains opérateurs passeront le pas. Il y a donc un enjeu important à penser le PLUI comme un outil de gestion foncière et un débat devra avoir lieu sur la place de la logistique dans les droits à construire qui seront octroyés. Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 78 sur 83 7. Annexes Annexe 1 - Descriptif de la base de données sur le foncier et l?immobilier logistique existant et notice d?utilisation La base de données produites se structure autour de plusieurs tables disponibles aux formats « *.shp » et « *.csv ». Les tables au format « *.shp » contiennent des données spatiales vectorisées (exploitables sous SIG). Le système de coordonnées de référence utilisé est « EPSG:2154 - RGF93 / Lambert-93 ». Les tables « *.csv » contiennent des données attributaires directement exploitables sous tableur (type CALC ou Excel). Le dessin technique des tables et les modalités de calculs mis en oeuvre sont décrits dans le fichier « Dictionnaire base de données.xlsx » accompagnant le présent rapport. La base de données s?utilise dans le cadre d?une prospection de foncier ou d?immobilier actuellement logistique. Elle s?utilise à partir de différentes « clés d?entrée » portant soit sur : - La localisation - La nature des activités - Les caractéristiques des tènements - Les caractéristiques des bâtiments Chaque clé d?entrée met en oeuvre une ou plusieurs des tables constituant la base de données. Ainsi, pour une recherche portant sur la localisation départementale ou communale, l?utilisateur procèdera à une requête sur les champs « ccodep » ou « ccocom » de la table « TENEMENTS » ou de la table « LOCAUX ». Ce type de requête permettra de sélectionner les tènements ou les locaux implantés sur une commune ou un département. L?utilisation des champs « DISTAUT », « DISTFER » et « DISTPOR » de la table « LOCAUX » permet de filtrer les locaux selon leur éloignement aux infrastructures de transport. Pour une recherche portant sur la localisation par type d?espace (zone d?activité, il pourra effectuer une requête sur les champs « URBA_LOC » et « URBA_LOC_d » de la table « TENEMENTS_URBA ». Cette interrogation de la base de données permettra de filtrer les tènements et donc les locaux implantés sur des zones économiques, des zones commerciales, dans le diffus, etc. Il pourra également opérer une requête sur le champ « URBA_POLA » de la table « TENEMENTS_URBA » afin de sélectionner les « objets » immobiliers selon le type de polarité (telles que définies dans le SRADDET). La nature des activités fait également partie des items pouvant être questionnés. Pour ce faire l?utilisateur requêtera les champs « cconac », « cconactxt » ou encore « FAMACT » de la table « LOCAUX ». Ces requêtes permettront de sélectionner les locaux selon la nature d?activité des occupants. Pour ce qui est des caractéristiques des tènements, l?utilisateur aura la possibilité d?interroger le nombre de parcelles composant le tènement (en utilisant le champ « npar » de la table « TENEMENTS »), les surfaces (artificialisées, des bâtiments, des dépendances, etc.) des tènements (pour ce faire l?utilisateur pourra utiliser par exemples les champs « slocal », « stoth » de la table « TENEMENTS », la « dureté » foncière (via le champ « ncp » de la table « TENEMENTS »), la densité du tènement avec les champs « TE_CES » et « TE_COS » de la table « TENEMENTS_URBA ». Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 79 sur 83 Enfin, pour ce qui est des caractéristiques des locaux, l?utilisateur opérer des requêtes sur les surfaces (par exemples champs « slocal », « stoth », « sparkp » de la table « LOCAUX »), sur l?âge (via les champs « jannat », « PERIODE » de la table « LOCAUX »), le nombre d?étages ou encore la fonction du local (respectivement champ « nbetagemax » et « FONCTION » de la table « LOCAUX »). Ces différentes requêtes pourront être croisées afin de préciser au mieux les critères de recherche souhaités par l?utilisateur. Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 80 sur 83 Annexe 2 - Liste des activités à caractère logistique retenues dans l?exploitation des fichiers fonciers et codes NAF associés La liste de ces activités figure dans l?onglet « Act_Log » du fichier mis à disposition en complément de ce rapport (cf. « Dictionnaire base de données.xlsx »). Annexe 3 ? Construction de l?indicateur de fiabilité du foncier et des locaux identifiés La liste des variables mises en oeuvre dans la construction de l?indicateur de fiabilité et la note qui en résulte figurent dans l?onglet « Ind_Fiab » du fichier mis à disposition en complément de ce rapport (cf. « Dictionnaire base de données.xlsx »). Annexe 4 ? Les fonctions des locaux logistiques La nomenclature des fonctions des locaux logistique figure dans l?onglet « Fonc_Loc » du fichier mis à disposition en complément de ce rapport (cf. « Dictionnaire base de données.xlsx »). Annexe 5 ? Les types de logistiques La liste des variables mises en oeuvre dans la détermination du type de logistique mis en oeuvre depuis les locaux figure dans l?onglet « Typ_Log» du fichier mis à disposition en complément de ce rapport (cf. « Dictionnaire base de données.xlsx »). Annexe 6 - Cartographie des acteurs et outils de mobilisation du foncier logistique Cette cartographie a été produite et présentée à l?occasion des réunions technique et ateliers de mise au point de la méthodologie et de la base de donnée. Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 81 sur 83 Figure 79 : les modes de mobilisation/production du foncier | t-e-d, 2024 Figure 80 : les acteurs de la production foncière et immobilière logistique | t-e-d, 2024 Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 82 sur 83 Jonction Créé en 1985, le cabinet Jonction a abordé les problématiques liées aux transports de marchandises et de voyageurs avant de se recentrer en 2014 sur l?activité marchandises et l?analyse des processus logistiques. Son activité s?adresse à des clients relevant des sphères publiques (Etat, collectivités territoriales, institutions etc.) et privées (opérateurs de transport, logisticiens, aménageurs, urbanistes, architectes, promoteurs immobiliers, chambres consulaires, etc.). Le transport de marchandises et la logistique, sous ses multiples facettes (logistique internationale, supply chain, logistique industrielle et commerciale, logistique urbaine, ?) sont nos champs d'intervention privilégiés. Reflet de notre raison sociale, nous proposons une approche transversale et pluridisciplinaire qui aborde, à travers les prismes socio-économiques, technologiques et environnementaux, les différentes problématiques du transport de marchandises et de la logistique. 724 chemin des Cargaules ? 84420 PIOLENC 06 59 74 30 24 | 07 70 56 67 16 contact@jonction.org https://www.jonction.org Sauf indication contraire, l?ensemble des textes, données, illustrations, présentés dans ce document, a été produit par Jonction et t-e-d. Toute reproduction doit, a minima, mentionner Jonction et t-e-d comme auteur. mailto:contact@jonction.org https://www.jonction.org/ Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 83 sur 83 T-E-D t-e-d est une société de conseil en urbanisme qui se propose de travailler les liens entre les espaces économiques et les autres composantes des territoires suivant des objectifs de co-valorisation et de transition environnementale. - Que peuvent apporter les espaces économiques, logistiques, industriels, les services à la programmation urbaine courante pour redonner une valeur et des usages à des quartiers existants ou des nouveaux programmes parfois un peu pauvres en matière d?usages et de services offerts ? - Inversement, comment les territoires économiques déclassés ou qui se trouvent rattrapés par la ville résidentielle peuvent-ils s?adapter mais aussi trouver de nouveau ressorts économiques dans cette nouvelle situation de cohabitation ? - Enfin, comment les grands espaces économiques, équipements industriels, territoires logistiques peuvent-ils retourner la problématique de leur impact environnemental pour conserver leur légitimité et leur visibilité en territoire urbain ? t-e-d apporte son bagage d'urbaniste généraliste pour faire émerger les stratégies avec les différentes partie-prenantes et s?appuie sur son expertise de spatialiste pour ancrer les projets économiques et écologiques dans leurs territoires d?appartenance et dans leurs emprises. Ses méthodes s?appuient sur la co-construction et sur une approche écosystémique du projet. (ATTENTION: OPTION retenue. Bien que cette approche par les documents d?urbanisme présente de réelles limites comme une couverture pas tout à fait exhaustive du territoire (non prise en compte du territoire des infrastructures ou des territoires couverts par des cartes communales), des problématiques de mise à jour, ou encore un besoin de normalisation et/ou d?interprétation de ces documents pas toujours aisée12, elle présente l?avantage majeur de permettre une articulation entre les diverses données foncières ou logistiques et l?outil principal des politiques urbaines qu?est le PLUI. Cette approche par les documents d?urbanisme pose dès l?amont les bases d?un dialogue avec les instances et acteurs potentiellement impliqués dans la production urbaine. La base de données « gisements » et ses composantes Un gisement foncier affecté à la logistique (ou à tout autre chose) ne peut être identifié sans critères objectifs eux-mêmes résultant de choix techniques ou plus politiques. Une stratégie générale, telle que le ZAN par exemple, peut se traduire par des stratégies urbaines locales très différentes suivant les natures de territoires et suivant les cultures urbaines locales. Certains EPCI pourront choisir de densifier modérément mais sur une variété de types de zones urbaines. D?autres privilégieront une densification accrue mais sur des espaces plus resserrés et ciblés. Dès lors, il ne peut être envisagé la constitution d?une base de données recensant des gisements fonciers à proprement parler, ces derniers ne restant que des potentiels à mobiliser sans stratégie territoriale déclinée. Pour cette raison, nous proposons une base de données de fonciers renseignés selon différents critères, qui combinés permettront de construire ou d?instruire des stratégies territoriales à différentes échelles. La base de données jointe au rapport est composée de : - cinq tables de données attributaires thématiques (tables TERRIT, MORPHO, MUTA, LOGI et Classes et Indices), - une table de synthèse qui présente ces données sous formes de classes et d?indices et qui est la table de référence pour filtrer les gisements - un tableau de « scores » qui permet d?attribuer des notes à chaque classe et qui est susceptible d?évoluer suivant les stratégies - une table de données spatiales (table TUP), qui permet de quantifier et de spatialiser les données - Plusieurs tables « gisements » qui sont des exemples de filtrages - Un tableau ou dictionnaire qui explicite les champs et classes de la base de données 12 Les types de zones (CL-DU dans la base) présentées dans la base de données ne sont pas « exactes » et il est préconisé de la reprendre dans les travaux ultérieurs. Elles ont en effet été produites de manière semi- automatisée en vue d?illustrer l?approche souhaitable. Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 55 sur 83 Figure 56 : schéma de construction de la base de données et de son utilisation potentielle | t-e-d, 2025 Les données sources ont été recueillies en vue d?alimenter la base de données qui s?appuie sur les TUP des fichiers fonciers. Elles proviennent de sources différentes et suivent des périmètres variés qui ont été utilisés pour renseigner les tables thématiques par requêtes spatiales sur les TUP. Seules les TUP appartenant à des zones urbaines des documents d?urbanisme ont été retenues. Les TUP correspondant aux zones ENAF (espaces naturels, agricoles et forestiers), aux zones AU, aux zones protégées dans les PLUI au titre du patrimoine naturel13 et aux fonciers correspondants aux réseaux de transport ont été supprimées. La table TERRIT Figure 57 : extrait de la base TERRIT | t-e-d, 2025 13 Quand cela était mentionné dans le champ « libelong »de la base « DU » du Géoportail de l?urbanisme Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 56 sur 83 La table « TERRIT » (pour « territoire »), comprend 7 champs dont 4 permettent de caractériser les TUP sur leur place dans le système territorial, leur densité humaine, leur plus ou moins grande sensibilité environnementale et le type de zone urbaine dans lequel elles s?insèrent. Cette table est susceptible d?être développée ultérieurement en intégrant les caractéristiques territoriales existantes ou attendues dans les différents documents de planification (SRADDET, SCOT, PLUi). CL_POLA : correspond aux grands types de polarités issues du dossier SRADDET. Ces classes croisent les aires urbaines de l?INSEE de 2017 et un degré d?attractivité évalué selon le niveau d?équipement. La base d?origine est communale. Elle présente l?intérêt d?être plus nuancée que la base des pôles de la carte de destination du SRADDET. Un échange avec la Région permettrait de préciser cette donnée. Dhu : La densité humaine correspond à l?addition des emplois et de la population et en rapportant ce chiffre à la surface communale. Cet indicateur de « densité humaine » est un indicateur d?attractivité générique pour les activités de logistique qu?elles soient liées à l?approvisionnement des ménages ou à celui des activités économiques. Chaque sous indicateur (densité de population, densité d?emploi) reste néanmoins mobilisable indépendamment selon les besoins. CL_ENVIR : La classe « environnement » est issue de l?agrégation de périmètres de protection et de gestion environnementale que sont les zones Natura 2000, les ZNIEFF de type 1 et 2, le réseaux RAMSAR, les réserves régionales et les zones humides Régionales. L?indice correspond au nombre de périmètres de protection croisés par la TUP. CL_DU ou « classes de Documents d?Urbanisme » (DU) est le système de caractérisation des TUP le plus important dans la démarche d?identification des gisements comme expliqué dans le chapitre « généralités ». Les classes de DU sont une simplification des zonages au regard de trois critères principaux : - Territorial (place dans le système urbain, plus ou moins de centralité), - Morphologique (densité, formes urbaines), - et fonctionnel (plus ou moins de mixité fonctionnelle). A ces critères s?ajoute un critère « d?objectif de développement » des espaces (préservation, densification, ou renouvellement attendu...). Ce dernier critère est difficilement objectivable à l?échelle régionale car il s?agirait de rentrer dans chaque règlement de zone. Néanmoins il reste plus ou moins lié au type de tissu concerné et il est possible d?extrapoler : les centralités et les faubourgs qui en sont le prolongement sont en général « à renforcer » dans les PLUI, de même que les espaces tissus individuels sont souvent « à protéger ». Ces considérations ne figurent donc pas de manière explicite dans les classes de DU. Il s?agit néanmoins de les avoir en tête dans l?évaluation des marges de manoeuvre foncières. La classification des DU opérée pour la base de données doit être prise avec précautions. Elle a été effectuée de manière semi-automatique sur la base des intitulés de zones et de vérifications très ponctuelles. Nous estimons qu?elle est à 70% fiable et que les résultats peuvent néanmoins être retenus pour ce qui concerne l?approche régionale. Pour les déclinaisons ultérieures il serait souhaitable de refaire le travail de classification des zonages ponctuellement à l?échelle d?un SCOT ou d?un PLUI. Nous proposons de ne retenir que les différentes classes qui restent néanmoins opérantes : - Les centres d?agglomérations qui, en fonction de leur état ou leur niveau d?obsolescence ou de vacance, peuvent être plus ou moins réinvestis. Ces sont des espaces très mixtes du point de vue des destinations. Certains de ces centres sont stabilisés, d?autres appellent un renouvellement. Le croisement avec la vacance peut permettre d?effectuer la distinction. - Les faubourgs (deux classes : dense et moins dense) qui sont les principaux gisements urbains puisqu?ils ils comportent souvent d?importants enjeux de requalification : mise à niveau du bâti et des espaces publics, potentiel de densification?. Ils sont par ailleurs souvent très mixtes d?un point de vue morphologique et fonctionnel. A noter que ces espaces, souvent en périphérie des centres denses, ont longtemps comporté des espaces d?activités qui se sont Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 57 sur 83 retirées depuis et ont laissé la place à des friches ou des projets de densification suivant les contextes. - Les centralités de bourgs ou hameaux à la marge dont les enjeux d?évolution suivent ceux des faubourgs des plus grandes agglomérations. - Les grands ensembles dont la classe comprend les grands ensembles d?habitat social issus de l?urbanisation des 30 glorieuses, mais dont le regroupement suit davantage le mode d?urbanisation que les formes urbaines. La classe regroupe les grands ensembles immobiliers qui ont pu muter d?un bloc et dont l?évolution appelle un projet d?ensemble. L?interprétation de cette classe se fait difficilement de manière automatique. Elle requiert soit d?analyser plus finement les DU, soit d?investiguer plus finement les formes urbaines. Sans cela, elle sera assimilée aux centralités ce qui ne posent pas de problème pour une approche globale. Nous la retenons néanmoins car elle peut impliquer des outils d?interventions spécifiques aux secteurs non diffus. - Les tissus d?habitat individuels qui sont le plus souvent des ensembles homogènes développés par lotissement, mais pas toujours. Le point commun entre ces espaces dont le mode d?urbanisation diffère, est la faible densité et souvent une localisation en limite d?agglomération. - Les zones d?activités (tous types d?activités confondus dans une première approche) qui jouent un rôle structurant dans l?accueil de l?économie et notamment de la logistique depuis les années 60 et comportent d?importants enjeux de renouvellement et d?optimisation des espaces que nous détaillons plus loin. Nota : Les différentes classes de zones économiques qui peuvent être trouvées dans la base de données n?ont pu être distinguées de manière exhaustive, aussi il est conseillé de les fusionner. Dans une approche à l?échelle d?un PLUI, il devient pertinent de venir compléter la base en distinguant leurs différentes vocations (industrielle, artisanat, logistique, commerce?). - Les équipements sont intéressants également dans le sens où ils accueillent une part des équipements logistiques existants et que par ailleurs ils sont particulièrement peu denses. L?opportunité de les mobiliser a été questionnée. Il apparait que même si le foncier et les bâtiments appartiennent au domaine public, leur mobilisation en vue d?y développer des établissements logistiques est nécessairement complexe du point de vue de la gestion foncière et des domaines, et que par ailleurs elle implique de construire un projet nécessairement transversal et qui arbitre entre les différentes destinations. Néanmoins, ils restent mobilisables sur des fonciers stratégiques ponctuels et constituent une réserve foncière de long terme. La table MORPHO Figure 58 : extrait de la base MORPHO | t-e-d, 2025 La table « MORPHO » est une table qui vient renseigner les caractéristiques physiques des TUP et qui permettent d?approcher leurs potentiels d?optimisation foncière et, à la marge, bâtimentaire. Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 58 sur 83 TUP_SUPL correspond à la surface de plancher totale comprise dans la TUP. La surface de plancher est l?addition des surfaces de plancher couvertes (y compris stationnement) des différents locaux compris dans la TUP (addition des champs « stoth », « stotdsueic », « stotd », « sprincp », « sparkp » de la table TUP des fichiers fonciers). Attention, ces champs ne sont pas toujours renseignés dans les fichiers fonciers. Il convient de faire attention à bien distinguer ces cas des espaces non bâtis, notamment dans une approche statistique. TUP_SURF champ correspond à la surface de la TUP calculée à partir de la couche polygonale des fichiers foncier. En cela, cette dernière peut différer de la surface administrative des fichiers fonciers. TUP_SBATI est le résultat de l?addition des surfaces bâties au sol contenues dans chaque TUP. La couche GEOM_BAT des fichiers EDIGEO a été utilisée. Un bâtiment pouvant parfois être à cheval sur deux TUP, un traitement géomatique de la couche GEOM_BAT a été effectué de manière à ce que chaque partie de bâtiment recueille le numéro de la TUP avec laquelle il se superpose. Ce traitement effectue une division du bâtiment en autant de parties que de TUP croisées. TUP_CES correspond à un coefficient d?occupation du sol de la TUP par du bâti. Il s?agit de la somme des surfaces bâties au sol, rapportée à la surface de la TUP. Ce critère est très important pour l?estimation des marges de manoeuvre foncières et en particulier dans les zones économiques qui comportent peu de surfaces en étages. Ce critère est pertinent pour les espaces périurbains, mais il est moins valable si l?on souhaite évaluer les gisements des centres urbains denses. Ces derniers appellent d?autres outils développés plus loin. TUP_COS correspond à la surface de plancher rapportée à la surface de la TUP. Ceci nous permet d?approcher la densité bâtie de la TUP et notamment d?écarter des gisements les TUP faiblement bâties au sol, mais comportant néanmoins une surface bâtie importante en hauteur, ce qui limite les potentiels de densification de la TUP. De même que pour la surface de plancher présentée plus haut, ce champ n?est pas toujours renseigné. Il convient donc de le relativiser ou de ne pas l?utiliser dans le cadre d?une analyse globale. La table MUTA Figure 59 : extrait de la base MUTA | t-e-d, 2025 La table « MUTA » contient des champs susceptibles d?éclairer le degré de mutabilité des espaces urbains. Elle multiplie les approches qui seront plus ou moins pertinentes suivants les types de tissus. MUTA_DATAT correspond à la date de construction du bâtiment le plus ancien contenu par la TUP. Ces dates reflètent la période d?urbanisation du tènement foncier et sont par extrapolation un indicateur de qualité des espaces bâtis (approche de la nature et de l?état du bâti). Ce dernier point est intéressant pour estimer le potentiel de réusage du bâti et plus largement de potentiels besoins de renouvellement des espaces. MUTA_Friche_ID (identifiant) reprend les numéros de friches issus de la base Carto-Friches du CEREMA dès lors que la TUP appartient à une friche. Ce champ est un indicateur supplémentaire de Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 59 sur 83 mutabilité. Il faut néanmoins prendre en compte le fait que ces friches font généralement déjà l?objet de projets définis. MUTA_nlocal correspond au nombre de locaux hébergés par la TUP. Cette donnée est directement issue des fichiers fonciers. MUTA_nloghvac5a dénombre le nombre de logements vacants depuis au moins 5 ans compris dans la TUP (fichiers fonciers). Cette vacance concerne des locaux de logement ou des locaux divers rattachés à du logement. MUTA_Tx_loghvac5a correspond au taux de vacance depuis au moins 5ans des locaux (logement) de la TUP (nombre de logements vacants rapporté au nombre de logements totaux de la TUP). Le Taux de vacance peut être mobilisé de deux manières : pour cibler des locaux vacants spécifiques (ex : locaux divers en RDC attachés au logement) ou pour évaluer des zones de vacances (nuages de vacance) permettant d?identifier plus largement des secteurs ayant besoin de renouvellement (ex : centre-ville comportant de la vacance commerciale et non commerciale ou faubourgs déqualifiés). MUTA_ncp correspond au nombre de comptes propriétaires attachés à la TUP. Il permettra ensuite d?identifier la plus ou moins grande complexité de la propriété foncière. TUP_Catpro2 correspond à un classement des natures de propriétaires issu des fichiers fonciers. Ce champ permet différents types d?analyse de la nature des propriétaires et peut faire l?objet de requêtes ciblées sur un ou plusieurs types de propriétaires. Les indicateurs de mutabilité ou de dureté foncière peuvent être utilisés en choisissant 1 critère ou en cumulant tous les critères. La table LOGI Figure 60 : extrait de la base LOGI | t-e-d, 2025 La table « LOGI » décrit les critères qui concernent directement les problématiques logistiques et notamment ceux qui relèvent du marché économique à desservir et des infrastructures de transport existantes. Cette table permet d?approcher et de hiérarchiser les gisements suivant leur pertinence de localisation au regard de chaque type de logistique. IN_LOG est un indice de présence d?établissement logistique existant sur la TUP. Cet indice est directement issu de la base de données « établissements logistiques existants » construite en phase 1. Il est à noter que si ces espaces ont déjà une fonction logistique, ils restent susceptibles d?être réinvestis de manière à accueillir davantage de logistique (optimisation, densification?). Ils sont donc conservés dans la base. Les 5 champs indicés « MA » correspondent à des indices de proximité aux marchés par grands types de logistiques (agricole, de proximité, d?hyperproximité, de mise en marché et industrielle). Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 60 sur 83 Ces indices intègrent la distance à vol d?oiseau entre les fonciers et les zones génératrices d?opérations (par grande famille de logistique) et l?intensité des opérations. PROX_AUT correspond à la distance à vol d?oiseau entre le foncier et l?entrée d?autoroute la plus proche (localisée via la BDTOPO de l?IGN). PROX_FER correspond à la distance à vol d?oiseau entre le foncier et la gare de fret la plus proche (localisée via la BDTOPO de l?IGN). PROX_POR correspond à la distance à vol d?oiseau entre le foncier et le port industriel/de commerce le plus proche (localisée via la BDTOPO de l?IGN). Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 61 sur 83 La table classes et indices Figure 61 : extrait de la table Classes et indices | t-e-d, 2025 La table « classes et indices » reprend les principales données des 4 tables thématiques sous forme de classes pertinentes ou d?indices. Ce récolement permet de procéder à des requêtes ciblées sur le foncier en croisant les différents critères. Les classes concernent : les types de polarités, les densités humaines, les surfaces de TUP, les classes de zonage des documents d?urbanisme, les principales périodes d?urbanisation, les CES, les COS, les nombres de propriétaires et les catégories de propriétaires. Les indices concernent la présence ou non sur la TUP : d?établissements logistiques existants, de patrimoine bâti (identifié par l?intermédiaire des zones des DU quand cela était mentionné), de vacance (TUP comprenant 100% de logements vacants) et l?appartenance ou non de la TUP à une friche. Les indices sont sous la forme « oui » quand c?est le cas et vide quand ce n?est pas le cas. La surface des TUP est reprise pour elle-même, ce qui permet d?objectiver les surfaces des différents critères croisés ou non. C?est à partir de cette table qu?ont été effectuées les principales analyses présentées ci-après dans les enjeux. La table « classes et indices » est la table de référence pour les usages ultérieurs de la base de données. Les tables de données (TERRIT, MORPHO, MUTA, LOGI) restent mobilisables (jointure par identifiant de la TUP) pour des approfondissements thématiques et en particulier logistiques. Afin de faciliter l?évaluation des gisements (notamment les uns par rapport aux autres), chaque classe de la table « classes et indices » est associée à un « score » qui permet dès lors une notation des TUP présentant les mêmes caractéristiques. Nota : les Classes ou champs indicés « 2 » sont des champs qui traitent une même donnée mais dont les classes ont évolué entre la phase 1 et la phase 2. La table TUP L?identifiant de la TUP permet une jointure entre toutes les tables et la couche géographique des TUP pour une spatialisation des données et des résultats des requêtes. Elle peut être utilisée pour une cartographie des différentes classes de la table « classes et indices » (voir illustrations ci-dessous), des données sources de la base de données (tables TERRIT, MORPHO, MUTA, LOGI) ou pour un croisement géographique avec toute autre base de données extérieure, suivant les besoins. Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 62 sur 83 N N Figure 62 : exemple de cartographie des classes de sensibilité écologique (CL_ENVIR) et des classes de coefficients d?emprises au sol du bâti (CL_CES) à partir d?une jonction entre la table d?assemblage et la couche TUP, sur fond de cadastre | t-e-d, 2025 Figure 63 : exemple de cartographie des classes de surfaces de TUP (CL_SU) à partir d?une jonction entre la table d?assemblage et la couche TUP, sur fond de cadastre | t-e-d, 2025 N Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 63 sur 83 Figure 64 : exemple de cartographie des coefficients de surfaces de plancher du bâtis (CL_COS2) et des types de propriétaires (CL_Catpro2) à partir d?une jonction entre la table d?assemblage et la couche TUP, sur fond de cadastre | t-e-d, 2025 Figure 65 : exemple de cartographie croisant les critères de périodes d?urbanisation (CL_DATAT) et de types de zones urbaines (CL_DU) à partir d?une jonction entre la table d?assemblage et la couche TUP, sur fond de cadastre | t-e-d, 2025 N N N Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 64 sur 83 Utilisations de la base de données Utiliser les classes et autres variables de la base pour filtrer des gisements est ce pourquoi cette base a été créée. Les chapitres précédents ont illustré plusieurs classes ou critères qu?il est possible d?actionner pour obtenir des résultats ciblés. Chacun pourra donc établir sa propre base de gisements suivant les politiques d?aménagement et objectifs définis et poursuivis. Nous développons ci-dessous plusieurs manières de questionner la base : - Un exemple de filtrage de la base pour établir une couche « Gisements » et qui peut se cumuler et se préciser avec les approches suivantes - Utiliser la base dans une optique d?identification de gisements par famille logistique - Une approche par scénarisation qui peut ensuite servir à questionner de manière ciblée la base gisements - Et enfin, nous présentons comment cette base peut être mobilisée dans le cadre de l?instruction de documents d?urbanisme Construire une base de Gisements La couche Gisements qui est proposée est un premier exemple de filtrage de la table d?assemblage. Cette table Gisements reste volontairement large en vue de servir de base à l?élaboration des scénarios urbains et fonciers. Elle comporte 84 559 entités qui correspondent à 38 022 ha et à 24% des emprises de la base initiale. Elle est le résultat d?une approche urbaine dont le critère prépondérant est la faible densité, consolidée par quelques indicateurs de dureté foncière. D?autres critères de mutabilité existent : une vacance approfondie, une meilleure connaissance de la structure foncière (propriétés), ou des valeurs foncières. Ils n?ont pu être développés ici. Les critères écartés de la couche « gisements » sont les suivants : - Les surfaces de TUP inférieures à 1 500 m² - Toutes les TUP concernées par un périmètre de protection environnementale (ce qui inclus parfois des emprises économiques) - Toutes les emprises ayant plus d?un propriétaire - Les TUP présentant un indice de patrimoine bâti - Les TUP concernées par les types de propriétaires suivants : o Les propriétés liées aux ENAF o Les propriétés liées aux des secteurs culturels, sportifs ou du ressort du social et services aux personnes. Les secteurs d?habitat social ont été maintenus dans la table. o Les propriétés attachées à des réseaux techniques o Les aménageurs, SEM, EPF, et investisseurs parce qu?il est vraisemblable que les fonciers concernés fassent déjà l?objet de projets o Les associations foncières ou les autres propriétés complexes en raison de la dureté foncière supposée - Les TUP ayant un CES supérieur à 0,2 - Les TUP ayant un COS supérieur à 1 - Les TUP identifiées comme antérieures à 1950 et postérieures à 2010 (très récentes et potentiellement non obsolètes). Les périodes retenues présentant un plus important potentiel de renouvellement - Les classes de DU suivantes : o Les zones économiques spécifiques à la production d?ENR, dédiées aux matériaux, aux carrières ou à l?agriculture Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 65 sur 83 o Les hameaux et zones urbaines rurales o Les zones de projets sous OAP ou non NOTA : il est possible de se référer à deux documents : Un fichier qui détaille plusieurs couches différentes couches Gisements Les principales caractéristiques des espaces de la couche Gisements L?analyse de la couche Gisements au regard des types de zones urbaines met en valeur des potentiels importants dans les ZAE et très peu de gisements dans les zones mixtes denses. Il faut rappeler que c?est aussi une conséquence de la requête qui limite les tailles de surfaces de TUP à 1500 m². La plus grande part des surfaces de gisements est localisée dans les espaces peu denses d?habitat individuels ou de faubourgs. On sait aussi que ces espaces ne sont pas les plus propices au développement d?espaces logistiques. Ils ont été conservés pour la démonstration et l?exercice de scénarisation présentés plus loin. Figure 66 : répartition des fonciers de la base gisement selon les polarités et selon les types de zones urbaines | t-e-d, 2025 Figure 67 : exemples de gisements et types de zones urbaines dans un pôle supérieur (Saint- Herblain, Loire Atlantique) | t-e-d, 2025 Base GISEMENTS Répartition entre types de polarité Répartition entre types de zones urbaines U ECO 512 16% 2 733 21% 4 289 30% 2 078 28% 9 610 25% U EQUIPEMENT 225 7% 1 606 12% 1 942 14% 1 107 15% 4 880 13% U MIXTE dense 370 12% 560 4% 390 3% 839 11% 2 159 6% U MIXTE intermédiaire 217 7% 936 7% 797 6% 664 9% 2 614 7% U MIXTE peu dense 1 787 57% 7 396 56% 6 730 48% 2 842 38% 18 756 49% U FRICHE 0 0% 3 0% 0 0% 0 0% 3 0% Surfaces emprises (ha) 3 111 13 233 14 148 7 530 38 022 Non pôle Pôle de proximité Pôle intermédiaire Pole supérieur Total 8% 35% 37% 20% 100% N Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 66 sur 83 Figure 68 : exemples de gisements et types de zones urbaines dans un pôle supérieur (Angers, Maine et Loire) | t-e-d, 2025 Figure 69 : exemples de gisements et types de zones urbaines dans un pôle intermédiaire (Mouilleron le Captif et La Roche-sur-Yon (Vendée) | t-e-d, 2025 N N Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 67 sur 83 Figure 70 : exemples de gisements et types de zones urbaines dans un pôle de proximité (Montsûrs, Mayenne) | t-e-d, 2025 Figure 71 : exemples de gisements et types de zones urbaines dans un non-pôle (Melleray et Montmirail, Sarthe) | t-e-d, 2025 N N Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 68 sur 83 Utiliser la base dans une optique d?identification de gisements par famille logistique Cette approche par filtrage permet également de prendre en considération divers aspects qui revêtent une certaine importance selon les types de logistiques considérés. Par exemple, la logistique de « mise en marché » ou « logistique régionale » nécessite des surfaces foncières et immobilières relativement importantes (foncier au moins supérieur à 10 000 m²) et une bonne proximité aux infrastructures autoroutières et ferroviaires (dans une optique de transport combiné). La proximité au marché est moins importante, ce dernier étant vaste d?un point de vue de la chalandise. En exploitant les différents champs de la base « Classes et indices » il est ainsi possible de sélectionner des TUP dont les caractéristiques correspondent aux critères des différents types de logistiques. La carte suivante traduit ce filtrage (TUP dans des zones économiques, dont la surface est supérieure à 10 000 m² et parmi les 15 % de TUP les plus proches à une infrastructure ferroviaire et autoroutière) autour du Mans. A l?échelle régionale, cette requête permet de réduire les 84 559 entités de la base GISEMENTS à seulement 266. Figure 72 : filtre de la base GISEMENTS permettant d?aboutir à des TUB dont les caractéristiques correspondent à de la logistique de mise en marché | Jonction, 2025 Scénariser L?objectif des scénarios est de montrer comment les différents critères de la base de données peuvent être mobilisés en vue de construire une stratégie globale et déclinée notamment pour octroyer des objectifs de développement des espaces logistiques. Ces scénarios sont testés sur la base Gisements qui a été préfiltrée suivant des objectifs de faible occupation du sol. Ce biais doit être pris en compte dans l?interprétation des scénarios. Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 69 sur 83 Deux critères principaux sont mobilisés et croisés dans l?approche scénaristique : le niveau de polarité et les types de zones urbaines qui seront mobilisées. Ce choix a été fait en vue de montrer comment il est possible de combiner une approche territoriale et une approche plus urbaine qui pourront être utiles à l?élaboration ou l?instructions des différents documents d?urbanisme. Si l?on considère que seuls 2% des gisements sont mobilisables pour de la logistique (en référence à la part des espaces logistiques rapportée à l?ensemble des surfaces urbaines issues des documents d?urbanisme), les surfaces potentielles de la base Gisements sont 10 fois supérieures au besoin (76 ha). Figure 73 : répartition des 2% de fonciers de la base gisements selon les polarités et selon les types de zones urbaines | t-e-d, 2025 Les bases de la scénarisation La scénarisation s?appuie sur plusieurs invariants : - Des besoins fonciers logistiques à horizon 2050 estimés à 76 ha (cf. ci-avant) - Un principe de reconduction de la part du foncier logistique dans l?ensemble des espaces urbains, soit 2%14 - Un principe de reconduction de la part des emprises logistiques suivant les types de polarités Ces deux derniers critères pourraient également varier. Pour l?exercice, il a été choisi de les rendre invariants dans l?optique de faire bouger les critères intra-urbains, c?est-à-dire les types de zones urbaines cibles susceptibles d?accueillir les emprises logistiques. Les trois scénarios de stratégie foncière logistique sur les espaces urbains : Scénario 1 : Une ANRU des ZAE ? Le scénario reprend les grandes tendances de l?existant en continuant de faire porter le foncier logistique par les ZAE. La différence serait dans la manière de les mobiliser. Il s?agirait ici de développer une politique volontariste de reconquête de ces dernières et en premier les ZAE des Années 70 qui sont par ailleurs souvent très bien positionnées dans les systèmes urbains. Le scénario prévoit une petite part de foncier logistique pour accompagner le redéveloppement des espaces mixtes denses. Mais le renouvellement et la densification notamment des faubourgs se fait principalement au profit de l?habitat. Les espaces peu denses d?habitat individuel, continuent d?assurer une offre complémentaire au logement collectif mais ne sont pas densifiés. Ils sont considérés comme les réserves foncières de demain. 14 Les 2% correspondent à la part des surfaces logistiques rapportée à l?ensemble des surfaces urbaines issues des documents d?urbanisme 2% de la Base GISEMENTS Répartition entre types de polarité Répartition entre types de zones urbaines U ECO 10 16% 55 21% 86 30% 42 28% 192 25% U EQUIPEMENT 5 7% 32 12% 39 14% 22 15% 98 13% U MIXTE dense 7 12% 11 4% 8 3% 17 11% 43 6% U MIXTE intermédiaire 4 7% 19 7% 16 6% 13 9% 52 7% U MIXTE peu dense 36 57% 148 56% 135 48% 57 38% 375 49% Surfaces emprises (ha) 62 265 283 151 760 100% Non pôle Pôle de proximité Pôle intermédiaire Pole supérieur Total 8% 35% 37% 20% 100% Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 70 sur 83 Figure 74 : Répartition des besoins fonciers selon les polarités et selon les types de zones urbaines : Scénario Fil de l?eau | t-e-d, 2025 Si l?on compare ce scénario aux potentiels (les 2% de la base Gisements), le potentiel des zones économiques reste supérieur au besoin dans les pôles supérieurs, mais il est plus tendu. Ce scénario implique de travailler finement les règlements des zones économiques des PLUi en vue de préserver tous types de fonciers, mais en particulier les grands fonciers. Les enjeux concernent la bonne intégration paysagère, urbaine et environnementale de ces zones réinvesties et densifiées. Et aussi le bon niveau de performance notamment énergétique et de densité afin de créer ou reconduire des bâtiments qui restent pertinents sur le long terme. Ce scénario présente l?avantage de bénéficier des infrastructures existantes, de s?inscrire dans le fonctionnement urbain actuel et de limiter l?impact sur le développement des autres fonctions sur le territoire. Ses limites sont la capacité des acteurs de la production urbaine et en particulier des espaces économiques à construire dense et durablement dans le contexte actuel. Scénario 2 : Un recentrage urbain des activités logistiques ? Ce scénario est un scenario de recentrage des activités dans une perspective de reconquête des centralités. La logistique se fait plus discrète et aussi plus proche des activités humaines dans un esprit de mixité et d?optimisation des déplacements. Les zones d?activités sont toujours sollicitées, pour des activités logistiques B2B15 notamment, mais dans une moindre mesure. Les implantations logistiques réinvestissent les centres, mais aussi les faubourgs qui ont pendant longtemps accueilli des activités, même si ces dernières se sont éloignées dans les dernières décennies. Ce réinvestissement des zones de faubourgs (espaces mixtes entre les centres et les périphéries) permet de rapprocher les activités logistiques de la zone la plus dense tout en bénéficiant de la proximité des centres. Les faubourgs sont aussi les espaces de renouvellement de demain. Il est ainsi pertinent de prendre en compte les besoins logistiques induits par ces développements. Ce scénario est le scénario mixte par excellence, mais il est aussi ambitieux en matière de politique urbaine et suppose une certaine évolution des produits immobiliers logistiques vers plus de densité. La réussite de ce scénario tient à bien positionner l?offre entre les types d?établissements logistiques attendus dans les centres ou faubourgs et ceux attendus dans les ZAE et dans quelles proportions. Il présente l?avantage de questionner ce que pourrait être l?encadrement des dynamiques actuelles de l?e-commerces et plus largement du B2C16. 15 B2B : « business to business » : activité d?une entreprise dont la clientèle est exclusivement constituée de professionnels, donc d'autres entreprises 16 B2C « business to consumer » : activité d?une entreprise qui effectue des opérations commerciales pour des clients particuliers Scenario zones éco Répartition entre types de polarité Répartition entre types de zones urbaines U ECO 1,36 85% 9,71 85% 26,60 85% 26,92 85% 38,00 85% U EQUIPEMENT 0,08 5% 0,57 5% 1,56 5% 1,58 5% 7,60 5% U MIXTE dense 0,08 5% 0,57 5% 1,56 5% 1,58 5% 3,80 5% U MIXTE intermédiaire 0,08 5% 0,57 5% 1,56 5% 1,58 5% 0,00 5% U MIXTE peu dense 0,00 0% 0,00 0% 0,00 0% 0,00 0% 0,00 0% Surfaces emprises (ha) 1,61 11,42 31,30 31,67 76,00 100% 15% 41% 42% 100% non pole pole de proximite pole intermediaire pole superieur Total 2% Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 71 sur 83 Figure 75 : Répartition des besoins fonciers selon les polarités et selon les types de zones urbaines : Scénario recentrage urbain des activités logistiques | t-e-d, 2025 Scénario 3 : La reconquête des territoires périphériques peu denses ? Ce scénario est un scénario pragmatique d?extension des territoires économiques et donc logistiques sur les territoires urbains peu denses et périphériques. Ces espaces sont le plus souvent des quartiers d?habitat individuel et/ou des faubourgs très peu denses, et sont donc plus difficilement mobilisables en raison de la parcellisation de la propriété. Néanmoins, avec les équipements, ces espaces sont parmi les moins denses des territoires, et pour certains parmi les plus anciens. Ils sont aussi en partie obsolescents et parfois vacants (57% des fonciers vacants sont situés dans les tissus peu denses et les ZAE). Dans un objectif ZAN 2050, il n?est donc pas absurde de questionner leur densification. Leur position le plus souvent en périphérie à proximité des infrastructures, mais aussi des parfois des ZAE les désigne tout particulièrement pour de l?activité économique. Cette hypothèse, peut-être moins mixte que les précédentes, présente plusieurs avantages : Elle met moins de pression sur le renouvellement des activités en ZAE, mais aussi sur les quartiers d?habitat proches des services. Par ailleurs, elle peut permettre de mieux gérer la cohabitation entre zones d?activités et quartiers d?habitat en étant attentifs à en requalifier les limites ou a davantage les mixer à l?occasion de ces redéveloppements. Ce scenario peut-être devenir une opportunité dès aujourd?hui pour certains secteurs particulièrement déqualifiés notamment, ou une option de plus long terme dans un contexte de raréfaction du foncier accru. Figure 76 : répartition des besoins fonciers selon les polarités et selon les types de zones urbaines : Scénario reconquête des espaces urbains peu denses | t-e-d, 2025 Scénario recentrage Répartition entre types de polarité Répartition entre types de zones urbaines U ECO 0,64 40% 4,57 40% 12,52 40% 12,67 40% 38,00 40% U EQUIPEMENT 0,16 10% 1,14 10% 3,13 10% 3,17 10% 7,60 10% U MIXTE dense 0,32 20% 2,28 20% 6,26 20% 6,33 20% 3,80 20% U MIXTE intermédiaire 0,48 30% 3,43 30% 9,39 30% 9,50 30% 0,00 30% U MIXTE peu dense 0,00 0% 0,00 0% 0,00 0% 0,00 0% 0,00 0% Surfaces emprises (ha) 1,61 11,42 31,30 31,67 76,00 100% 2% 15% 41% 42% 100% non pole pole de proximite pole intermediaire pole superieur Total Scenario reconquête Part type polarité Répartition entre types de zones urbaines U ECO 0,64 40% 4,57 40% 12,52 40% 12,67 40% 22,80 40% U EQUIPEMENT 0,16 10% 1,14 10% 3,13 10% 3,17 10% 7,60 10% U MIXTE dense 0,08 5% 0,57 5% 1,56 5% 1,58 5% 7,60 5% U MIXTE intermédiaire 0,08 5% 0,57 5% 1,56 5% 1,58 5% 15,20 5% U MIXTE peu dense 0,64 40% 4,57 40% 12,52 40% 12,67 40% 22,80 40% Surfaces emprises (ha) 1,61 11,42 31,30 31,67 76,00 100% 2% 15% 41% 42% 100% non pole pole de proximite pole intermediaire pole superieur Total Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 72 sur 83 Intérêt de la scénarisation Les scénarios ne produisent pas de critères « absolus » qui permettraient d?identifier directement des gisements fonciers. Néanmoins, ils permettent de préciser ce que l?on va chercher dans la base et les critères qui s?y rattachent. Il faut rappeler qu?il n?existe plus ou très peu de gisements nus et que les gisements n?existent qu?au travers d?une politique foncière quelle qu?elle soit. C?est ce que nous avons tenté d?illustrer ci-dessus. Il existe certainement d?autres chemins pour une stratégie foncière que ces trois scénarios et ces derniers peuvent aussi être mobilisés conjointement ou sous forme d?un phasage. Dans tous les cas le scénario développé devra être adapté au contexte urbain questionné et à la stratégie logistique globale. Utiliser la base dans le cadre de l?élaboration d?un document de planification Figure 77 : La logistique et les politiques sectorielles | t-e-d, 2024 Le SRADDET : la logistique « à tous les étages » La construction d?une stratégie territoriale urbaine et logistique et a fortiori dans le cadre de l?élaboration d?un SRADDET implique une approche transversale. En effet, même si elles sont le plus souvent associées aux thématiques de mobilité, les activités logistiques par leur nature physique (implantations, besoins d?infrastructures?) et par leurs fonctions territoriales (approvisionnement des territoires économiques et résidentielles) recroisent toutes les thématiques du SRADDET. Ainsi et à titre d?exemple en repartant du SRADDET approuvé, le sujet logistique croise de manière directe ou plus indirecte les thématiques suivantes : Aménagement et égalités des territoires : les activités logistiques ont directement un impact sur les sujets de gestion économe du foncier, d?aménagement durable des zones d?activités ou de préservation de la nature dans les espaces urbanisés, mais elles renvoient également à la structuration territoriale (liens aux densités de territoires) et à l?équité territoriale (en matière d?approvisionnement ou d?emploi et de services par exemple), ce qui est n?est pas toujours mis en valeur dans les approches réglementaires de la logistique. o Exemple d?application : Affectation des besoins logistiques suivant l?armature territoriale Régionale (polarités, programmation des infrastructures). Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 73 sur 83 Transports et mobilités : Le transport de marchandises s?inscrit naturellement dans ce volet et dans toutes ses thématiques, en premier lieu son insertion dans les schémas d?infrastructures tous modes et les politiques d?intermodalité. o Exemple d?application : Structuration des grands sites multimodaux et plateformes d?envergure régionale et nationale, identification des infrastructures à vocation logistique? Climat, air, énergie : Le lien le plus direct entre cette thématique et les implantations logistiques est la limitation des gaz à effet de serre. La lutte contre la pollution de l?air qui passe par la promotion de solutions durables de déplacement, mais également par la limitation des déplacements induits par le transport de marchandises. La dimension mobilité revoit directement à la structuration des territoires abordée plus haut, ce qui n?est pas toujours mis en valeur. o Exemple d?application : Affectation des besoins logistiques suivant les densités humaines. Les activités logistiques peuvent également jouer un rôle non négligeable dans l?atténuation du climat par le développement d?ENR sur leurs emprises (toitures principalement sur les emprises denses, toiture + espaces extérieurs dans d?autres contextes), en utilisant des matériaux à faible empreinte carbone, en rénovant le bâti et les espaces publics quand c?est possible, et enfin par la rénovation énergétique des bâtiments existants ou le développement de nouveaux bâtiments performants en la matière. o Exemple d?application : Définition des objectifs et des cibles sur le bâti et les aménagements qui s?appliqueront aux documents de rang plus local? Biodiversité, eau : dans le prolongement de la thématique climat, les emprises logistiques que l?on sait comporter d?importants bâtiments et surfaces imperméables peuvent néanmoins porter des solutions de désimperméabilisation de leurs emprises, de gestion alternative des eaux pluviales et de la biodiversité. o Exemple d?application : Définition des objectifs et des cibles sur l?aménagement des bâtis et espaces extérieurs qui s?appliqueront aux documents de rang plus local? Au titre de l?urbanisation (et du renouvellement urbain) : le développement des activités logistiques entre en ligne directe dans le cadrage des séquences ERC. (Eviter/Réduire/compenser). Cette entrée recoupe la préservation des trames verte et bleue régionales. Il existe un plan d?action Régional ERC. o Exemple d?application : Intégration au rapport de présentation, PADD/PAS? Déchets et économie circulaire : Il est possible de décliner la stratégie logistique (stockage et transport) en développant un volet déchet dans les diagnostics et préconisations logistiques. o Exemple d?application : Des objectifs de réemploi/gestion sur site des déchets de chantiers des futures opérations développant de la logistique. Utilisation de la base de données Un certain nombre d?utilisations de la base de données décrites à cette échelle sont des applications qui serviront également à instruire les SCOT et PLUi. Ainsi, la base de données peut être utilisée : Pour produire de la connaissance. La base de donnée conjointe avec la base de données des établissement logistiques existants est utilisable en vue de mener des diagnostics territoriaux variés en utilisant les classes de polarités, de densités de population et d?emplois, de sensibilité Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 74 sur 83 environnementale, ainsi que toutes données relatives aux caractéristiques urbaines propres aux emprises et également en lien avec les types de zones. Il est ainsi possible de comparer les territoires entre eux ou en référence aux découpages de rang supérieur (EPCI, Département, Région). Les deux rapports de la présente étude en présentent quelques exemples d?analyses. Pour objectiver les besoins, spatialiser les prescriptions et évaluer les divers documents. La base de données peut être mobilisée pour identifier les potentiels suivant différents critères et notamment : Polarités, Densités humaines, types de zones urbaines, types de propriétaires? Ces potentiels peuvent être rapprochés d?objectifs à préciser suivant ces mêmes critères. Toutefois les prescriptions peuvent rester très génériques à l?échelle du SRADDET, comme le tableau ci-dessous. Figure 78 : exemple de grille de répartition des objectifs de développement de la logistique simplifiée | t-e-d, 2025 Les grilles élaborées doivent également servir à l?évaluation des documents en vue de leur modification/révision/ élaboration. Pour produire de la cartographie et dialoguer avec le SRADDET. L?utilisation conjointe des tables géomatiques permet également de produire de la cartographie en utilisant les découpages administratifs au besoin. Ces cartographies peuvent illustrer des états des lieux et être confrontée à la cartographie prescriptive du SRADDET. Problématiques et arbitrages Les questions qui peuvent se poser à cette échelle sont les suivantes : Problématique des dynamiques territoriales. Il s?agit ici de mesurer la cohérence entre l?affectation des objectifs et les projets sectoriels : territorialisation de l?économie, de l?habitat, des trames environnementales à l?échelle des polarités et de l?ensemble du territoire. Un curseur est à placer entre le choix d?abonder dans le sens de la localisation de la demande et les éventuelles politiques de rééquilibrages. Problématique d?étalement logistique17. Faut-il restreindre ou limiter le développement des activités logistiques suivant le niveau de polarité du territoire (critère CL_POLA) ? exemple : l?interdire dans les non-pôles ou conserver un petit potentiel et le limiter par exemple à des activités logistiques de proximité ? Sensibilité environnementale. Quels sont les potentiels de développement dans les zones sensibles et suivant quels critères ? Même si ces derniers sont cadrés par la réglementation environnementale (loi littoral, police de l?eau, Natura 2000, ZNIEFF, PPRI?), certains territoires souhaiteront ou auront les moyens par exemple de redévelopper des activités logistiques en zone inondable, d?autres non. La quantification de ces enjeux (part des gisement impactés et par collectivité) peut permettre à la DREAL de préciser ses objectifs sur ces sujets. 17 L?étalement logistique correspond à la tendance de croissance du nombre d?entrepôts en périphérie des grandes villes, notamment dans les zones périurbaines où les densités sont faibles, le foncier disponible et bon marché et la taille des parcelles importante (Dablanc et Andriankaja, 2011 ; Giuliano et al., 2013 ; Dablanc et al., 2018) non pole pole de proximite pole intermediaire pole superieur Total X% X% X% X% X% Répartition des surfaces logistiques attendues par type de territoire Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 75 sur 83 Un SCOT Le SCOT est un document stratégique dans la traduction d?une politique urbaine logistique car il articule la structuration Régionale du SRADDET et les politiques urbaines locales incarnées les PLUI. Au-delà des grandes polarisations et de la complémentarité globale des territoires qui s?évalue à l?échelle régionale, l?échelle des SCOT permet d?approcher la dimension fonctionnelle des territoires en termes de partage entre espaces urbains et agricoles, mais aussi de systèmes territoriaux : polarités, urbaines, centrales ou périphériques, maillage et hiérarchie des infrastructures qui les relient? Le SCOT localise par ailleurs les secteurs de préservation ou de développement urbains et fixe les objectifs en matière d?artificialisation des sols déclinés par secteurs (habitat, économie, équipement, commerces et services?) et par types de polarités. La logistique est nécessairement impliquée à la fois dans le système territorial et dans la maîtrise de l?urbanisation, aussi les objectifs de développement de cette dernière doivent pouvoir s?y inscrire et être arbitrés dans le cadre de l?élaboration et de l?instruction d?un SCOT. Utilisation de la base de données La base de données est un outil pour préciser un état de lieux de la logistique dans les territoires et aider à arbitrer sur les choix de spatialisation des objectifs par type de territoire (polarités du SCOT) de manière diffuse et/ou en ciblant des fonciers spécifiques d?enjeu SCOT le cas échéant. Suivant l?enchaînement temporel d?élaboration des différents documents, une mise en cohérence est à prévoir entre les enjeux SRADDET et les arbitrages des PLUI qui auront pu avoir été travaillés. Produire un état des lieux : La base de données peut être mobilisée en vue de préciser un état des lieux consistant à mettre en valeur : - La localisation des implantations logistiques existantes : surfaces logistiques de la base « Existant » rapportée à la surface urbaine (ratio), rapporté à la commune pour une meilleure visualisation ; - La proximité au marché par famille logistique (Différents indices MA_dans la Table BASE_LOGI) rapportée à la commune qui apporte un critère d?attractivité global ou décliné ; - Une estimation des gisements (surface rapportée à la surface urbaine puis rapportée à la commune). Pour ce faire il est possible d?utiliser la table BASE_classes et indices ou les tables et couche Gisements (déjà filtrées en partie), en effectuant un certain nombre d?arbitrages amont sur les types de zones urbaines et/ou type de propriétaires à retenir, la proximité aux infrastructures de transport ; - Analyse de la prise en compte de la logistique de manière directe ou indirecte dans les documents d?urbanisme ; Ces éléments peuvent faire l?objet de tableaux statistiques, de graphiques attachés ou de cartographies et servir de base d?échange autour des constats et en lien avec les enjeux du SCOT. Spatialiser des objectifs logistiques : Les apports de l?état des lieux, notamment s?ils sont cartographiés, peuvent être rapprochés de la carte de destination et des projets du SCOT existant ou en cours d?élaboration, qu?il s?agisse de zones de développement économique, de logement ou de projets d?infrastructures (régénération ou création). Un échange pourra avoir lieu sur la territorialisation des objectifs par type de polarité arbitrant entre la spatialisation des besoins, les potentiels urbains et les outils réglementaires ou opérationnels potentiels et/ou souhaités. Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 76 sur 83 Problématiques et arbitrages Les questions qui peuvent se poser à cette échelle sont les suivantes : Problématique de la diffusion urbaine de la logistique18 : Faut-il adresser les objectifs de développement dans les polarités les plus denses (Critère CL_DHU) pour un rapprochement accru entre l?offre et la demande et une optimisation des déplacements induits. Ou faut-il laisser davantage de liberté aux opérateurs afin qu?ils ne sortent pas du territoire ? Qualités de l?attribution des objectifs de développement et stratégie logistique : L?attribution des objectifs de développement pourra être évaluée au regard du juste dimensionnement relatif aux objectifs d?échelle régionale. Une discussion pourra avoir lieu sur les équilibres territoriaux et l?équité de cette spatialisation. Des limites pourront être posées en amont en identifiant des types de territoires à exclure des potentiels. Ces éléments de discussion contribueront à la définition d?une stratégie logistique sur le territoire qu?elle soit en appui de l?élaboration du DAACL, constitue un DAACL renforcé (le DAACL n?intègre pas nécessairement la logistique dans toutes ses acceptions), ou qu?elle s?insère dans les volets économique, urbain et environnemental. Lisibilité de la stratégie Logistique : Son écriture dans le SCOT peut se faire à des degrés variables suivant le niveau de définition de la stratégie notamment. Si le DAACL est le document pointé pour décliner la stratégie territoriale logistique identifiant des sites ou des aires urbaines privilégiées pour les implantations logistiques, tous les documents du Scot peuvent être mobilisés. Du rapport de présentation, en passant par les orientations du PADD et les orientations du DOO, il est possible de venir préciser la manière dont la stratégie logistique s?articule avec les autres thématiques territoriales. La cohérence spatiale du projet, est en effet importante et il convient de l?aborder dans une vision dynamique des espaces urbains en intégrant notamment une cohérence avec la problématique de consommation foncière et les enjeux localisés de renouvellement urbain (des ZAE notamment). Potentiels de mise en oeuvre d?une stratégie logistique : Un échange pourra avoir lieu autour de la plus ou moins bonne prise en compte des enjeux logistiques par les EPCI et sur les moyens (existants ou envisagés) de mise en oeuvre d?une politique en la matière. Un critère d?évaluation est le degré de prise en compte de la thématique logistique dans les documents existants. Un PLUi Très imbriquée dans les espaces économiques mais aussi résidentiels, la logistique est au coeur des espaces urbains. Elle assure un rôle de fonction support à l?économie locale, elle est pourvoyeuse d?emplois et est aussi un axe important de la maitrise du cadre de vie et l?environnement. Pourtant, ses logiques et ses spécificités sont peu mises en valeur dans les politiques urbaines et d?aménagement. Cantonnée à la sous-destination « entrepôts », elle est d?ailleurs assez mal définie réglementairement. Aussi, la thématique logistique est-elle susceptible d?acquérir davantage de place dans les projets territoriaux locaux et a fortiori dans leur document de référence, le PLUI. Intégrer la logistique dans les PLUi implique de jouer sur plusieurs leviers : - Donner de la lisibilité à la thématique logistique, en lien avec la problématique transport, mais aussi en matière de projet économique et de projet local. 18 La diffusion logistique qui fait référence à la tendance à la multiplication des établissements logistiques à l?intérieur des aires urbaines denses. Phénomène qui peut se rattacher au développement de l?e-commerce. Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 77 sur 83 - Faciliter les projets opérationnels intégrant un programme logistique qu?ils soient publics ou privés - Appuyer la politique foncière globale en lien avec les besoins spécifiques et variés de l?ensemble de la chaine logistique Utiliser la base de données Dans le cadre de l?instruction d?un PLUI, la base de données peut être mobilisée pour alimenter différents objectifs : Partager un état des lieux de la logistique sur le territoire intercommunal en utilisant la base de données établissement existants ». Un échange pourra avoir lieu autour des enjeux que soulèvent ces implantations en matière de structuration économique, de fonctionnement urbain, d?implications environnementales et urbaines. Pour certains EPCI il s?agira d?une découverte, d?autres en auront déjà une connaissance plus ou moins fine. Afin de faciliter le lien avec l?écriture réglementaire et notamment le zonage du PLUi, une attention devra être portée à l?analyse urbaine de ces implantations en utilisant la classe DU de la base de données ou en la rapprochant du zonage existant ou projeté de l?EPCI. Contribuer à la définition d?une stratégie territoriale logistique : La base de données gisements pourra être mobilisée et rapprochée du projet territorial global (projets de création et/ou de renouvellement d?infrastructures, des politiques sectorielles (économie notamment), secteurs de projets et espaces de développement encadrés par ailleurs). Suivant les besoins théoriques estimés par ailleurs, il s?agira de contribuer à identifier des secteurs de développement privilégiés en arbitrant entre tel ou tel types de zones et/ou de localisation. Problématiques et arbitrages Stratégie logistique : Il s?agira d?évaluer l?existence et la maturité du projet logistique le cas échéant par une analyse des documents existants, réglementaires notamment. Stratégie urbaine et établissements logistiques : Ecrire une stratégie logistique implique qu?il existe une stratégie urbaine claire et localisée sur les attendus en matière de formes urbaines, de droits à construire et aussi en matière de destination des sols (règlement). Recentrage urbain des activités : Le recentrage urbain des activités est une problématique importante pour le développement économique, logistique, mais aussi urbain et environnemental. Cependant l?implantation d?établissements logistiques en zone dense soulève des problématiques fonctionnelles, techniques, foncières et aussi d?acceptabilité. Aussi des arbitrages pourront avoir quant aux espaces où la logistique serait pertinente et à quelle conditions (urbaines, économiques) et suivant quel degré de contrainte réglementaire. Renouvellement urbain/ maitrise de l?urbanisation : La production de territoires durables implique de mobiliser les espaces urbains existants et nous ne reviendrons pas ici sur les objectifs du ZAN. Par ailleurs, le réinvestissement des espaces existants est encore aujourd?hui considéré comme plus couteux que le développement de zones en extension. C?est aussi une culture de la réhabilitation ou de la démolition/reconstruction qui n?est pas encore courante chez les opérateurs immobiliers et d?autant limitée dans les entreprises qui investissent pour leur propre compte et dont la maîtrise d?ouvrage urbaine ou bâtimentaire n?est pas le métier. Pour qu?un basculement puisse s?opérer, il devient nécessaire sinon de maîtriser, au moins de canaliser l?offre foncière et notamment des zones à urbaniser en extension. Si ces dernières sont pléthores, il deviendra difficile de pousser les opérateurs à investir les sites existants. Si ces dernières sont limitées, certains opérateurs passeront le pas. Il y a donc un enjeu important à penser le PLUI comme un outil de gestion foncière et un débat devra avoir lieu sur la place de la logistique dans les droits à construire qui seront octroyés. Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 78 sur 83 7. Annexes Annexe 1 - Descriptif de la base de données sur le foncier et l?immobilier logistique existant et notice d?utilisation La base de données produites se structure autour de plusieurs tables disponibles aux formats « *.shp » et « *.csv ». Les tables au format « *.shp » contiennent des données spatiales vectorisées (exploitables sous SIG). Le système de coordonnées de référence utilisé est « EPSG:2154 - RGF93 / Lambert-93 ». Les tables « *.csv » contiennent des données attributaires directement exploitables sous tableur (type CALC ou Excel). Le dessin technique des tables et les modalités de calculs mis en oeuvre sont décrits dans le fichier « Dictionnaire base de données.xlsx » accompagnant le présent rapport. La base de données s?utilise dans le cadre d?une prospection de foncier ou d?immobilier actuellement logistique. Elle s?utilise à partir de différentes « clés d?entrée » portant soit sur : - La localisation - La nature des activités - Les caractéristiques des tènements - Les caractéristiques des bâtiments Chaque clé d?entrée met en oeuvre une ou plusieurs des tables constituant la base de données. Ainsi, pour une recherche portant sur la localisation départementale ou communale, l?utilisateur procèdera à une requête sur les champs « ccodep » ou « ccocom » de la table « TENEMENTS » ou de la table « LOCAUX ». Ce type de requête permettra de sélectionner les tènements ou les locaux implantés sur une commune ou un département. L?utilisation des champs « DISTAUT », « DISTFER » et « DISTPOR » de la table « LOCAUX » permet de filtrer les locaux selon leur éloignement aux infrastructures de transport. Pour une recherche portant sur la localisation par type d?espace (zone d?activité, il pourra effectuer une requête sur les champs « URBA_LOC » et « URBA_LOC_d » de la table « TENEMENTS_URBA ». Cette interrogation de la base de données permettra de filtrer les tènements et donc les locaux implantés sur des zones économiques, des zones commerciales, dans le diffus, etc. Il pourra également opérer une requête sur le champ « URBA_POLA » de la table « TENEMENTS_URBA » afin de sélectionner les « objets » immobiliers selon le type de polarité (telles que définies dans le SRADDET). La nature des activités fait également partie des items pouvant être questionnés. Pour ce faire l?utilisateur requêtera les champs « cconac », « cconactxt » ou encore « FAMACT » de la table « LOCAUX ». Ces requêtes permettront de sélectionner les locaux selon la nature d?activité des occupants. Pour ce qui est des caractéristiques des tènements, l?utilisateur aura la possibilité d?interroger le nombre de parcelles composant le tènement (en utilisant le champ « npar » de la table « TENEMENTS »), les surfaces (artificialisées, des bâtiments, des dépendances, etc.) des tènements (pour ce faire l?utilisateur pourra utiliser par exemples les champs « slocal », « stoth » de la table « TENEMENTS », la « dureté » foncière (via le champ « ncp » de la table « TENEMENTS »), la densité du tènement avec les champs « TE_CES » et « TE_COS » de la table « TENEMENTS_URBA ». Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 79 sur 83 Enfin, pour ce qui est des caractéristiques des locaux, l?utilisateur opérer des requêtes sur les surfaces (par exemples champs « slocal », « stoth », « sparkp » de la table « LOCAUX »), sur l?âge (via les champs « jannat », « PERIODE » de la table « LOCAUX »), le nombre d?étages ou encore la fonction du local (respectivement champ « nbetagemax » et « FONCTION » de la table « LOCAUX »). Ces différentes requêtes pourront être croisées afin de préciser au mieux les critères de recherche souhaités par l?utilisateur. Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 80 sur 83 Annexe 2 - Liste des activités à caractère logistique retenues dans l?exploitation des fichiers fonciers et codes NAF associés La liste de ces activités figure dans l?onglet « Act_Log » du fichier mis à disposition en complément de ce rapport (cf. « Dictionnaire base de données.xlsx »). Annexe 3 ? Construction de l?indicateur de fiabilité du foncier et des locaux identifiés La liste des variables mises en oeuvre dans la construction de l?indicateur de fiabilité et la note qui en résulte figurent dans l?onglet « Ind_Fiab » du fichier mis à disposition en complément de ce rapport (cf. « Dictionnaire base de données.xlsx »). Annexe 4 ? Les fonctions des locaux logistiques La nomenclature des fonctions des locaux logistique figure dans l?onglet « Fonc_Loc » du fichier mis à disposition en complément de ce rapport (cf. « Dictionnaire base de données.xlsx »). Annexe 5 ? Les types de logistiques La liste des variables mises en oeuvre dans la détermination du type de logistique mis en oeuvre depuis les locaux figure dans l?onglet « Typ_Log» du fichier mis à disposition en complément de ce rapport (cf. « Dictionnaire base de données.xlsx »). Annexe 6 - Cartographie des acteurs et outils de mobilisation du foncier logistique Cette cartographie a été produite et présentée à l?occasion des réunions technique et ateliers de mise au point de la méthodologie et de la base de donnée. Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 81 sur 83 Figure 79 : les modes de mobilisation/production du foncier | t-e-d, 2024 Figure 80 : les acteurs de la production foncière et immobilière logistique | t-e-d, 2024 Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 82 sur 83 Jonction Créé en 1985, le cabinet Jonction a abordé les problématiques liées aux transports de marchandises et de voyageurs avant de se recentrer en 2014 sur l?activité marchandises et l?analyse des processus logistiques. Son activité s?adresse à des clients relevant des sphères publiques (Etat, collectivités territoriales, institutions etc.) et privées (opérateurs de transport, logisticiens, aménageurs, urbanistes, architectes, promoteurs immobiliers, chambres consulaires, etc.). Le transport de marchandises et la logistique, sous ses multiples facettes (logistique internationale, supply chain, logistique industrielle et commerciale, logistique urbaine, ?) sont nos champs d'intervention privilégiés. Reflet de notre raison sociale, nous proposons une approche transversale et pluridisciplinaire qui aborde, à travers les prismes socio-économiques, technologiques et environnementaux, les différentes problématiques du transport de marchandises et de la logistique. 724 chemin des Cargaules ? 84420 PIOLENC 06 59 74 30 24 | 07 70 56 67 16 contact@jonction.org https://www.jonction.org Sauf indication contraire, l?ensemble des textes, données, illustrations, présentés dans ce document, a été produit par Jonction et t-e-d. Toute reproduction doit, a minima, mentionner Jonction et t-e-d comme auteur. mailto:contact@jonction.org https://www.jonction.org/ Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 83 sur 83 T-E-D t-e-d est une société de conseil en urbanisme qui se propose de travailler les liens entre les espaces économiques et les autres composantes des territoires suivant des objectifs de co-valorisation et de transition environnementale. - Que peuvent apporter les espaces économiques, logistiques, industriels, les services à la programmation urbaine courante pour redonner une valeur et des usages à des quartiers existants ou des nouveaux programmes parfois un peu pauvres en matière d?usages et de services offerts ? - Inversement, comment les territoires économiques déclassés ou qui se trouvent rattrapés par la ville résidentielle peuvent-ils s?adapter mais aussi trouver de nouveau ressorts économiques dans cette nouvelle situation de cohabitation ? - Enfin, comment les grands espaces économiques, équipements industriels, territoires logistiques peuvent-ils retourner la problématique de leur impact environnemental pour conserver leur légitimité et leur visibilité en territoire urbain ? t-e-d apporte son bagage d'urbaniste généraliste pour faire émerger les stratégies avec les différentes partie-prenantes et s?appuie sur son expertise de spatialiste pour ancrer les projets économiques et écologiques dans leurs territoires d?appartenance et dans leurs emprises. Ses méthodes s?appuient sur la co-construction et sur une approche écosystémique du projet. INVALIDE) (ATTENTION: OPTION rastructures ou des territoires couverts par des cartes communales), des problématiques de mise à jour, ou encore un besoin de normalisation et/ou d?interprétation de ces documents pas toujours aisée12, elle présente l?avantage majeur de permettre une articulation entre les diverses données foncières ou logistiques et l?outil principal des politiques urbaines qu?est le PLUI. Cette approche par les documents d?urbanisme pose dès l?amont les bases d?un dialogue avec les instances et acteurs potentiellement impliqués dans la production urbaine. La base de données « gisements » et ses composantes Un gisement foncier affecté à la logistique (ou à tout autre chose) ne peut être identifié sans critères objectifs eux-mêmes résultant de choix techniques ou plus politiques. Une stratégie générale, telle que le ZAN par exemple, peut se traduire par des stratégies urbaines locales très différentes suivant les natures de territoires et suivant les cultures urbaines locales. Certains EPCI pourront choisir de densifier modérément mais sur une variété de types de zones urbaines. D?autres privilégieront une densification accrue mais sur des espaces plus resserrés et ciblés. Dès lors, il ne peut être envisagé la constitution d?une base de données recensant des gisements fonciers à proprement parler, ces derniers ne restant que des potentiels à mobiliser sans stratégie territoriale déclinée. Pour cette raison, nous proposons une base de données de fonciers renseignés selon différents critères, qui combinés permettront de construire ou d?instruire des stratégies territoriales à différentes échelles. La base de données jointe au rapport est composée de : - cinq tables de données attributaires thématiques (tables TERRIT, MORPHO, MUTA, LOGI et Classes et Indices), - une table de synthèse qui présente ces données sous formes de classes et d?indices et qui est la table de référence pour filtrer les gisements - un tableau de « scores » qui permet d?attribuer des notes à chaque classe et qui est susceptible d?évoluer suivant les stratégies - une table de données spatiales (table TUP), qui permet de quantifier et de spatialiser les données - Plusieurs tables « gisements » qui sont des exemples de filtrages - Un tableau ou dictionnaire qui explicite les champs et classes de la base de données 12 Les types de zones (CL-DU dans la base) présentées dans la base de données ne sont pas « exactes » et il est préconisé de la reprendre dans les travaux ultérieurs. Elles ont en effet été produites de manière semi- automatisée en vue d?illustrer l?approche souhaitable. Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 55 sur 83 Figure 56 : schéma de construction de la base de données et de son utilisation potentielle | t-e-d, 2025 Les données sources ont été recueillies en vue d?alimenter la base de données qui s?appuie sur les TUP des fichiers fonciers. Elles proviennent de sources différentes et suivent des périmètres variés qui ont été utilisés pour renseigner les tables thématiques par requêtes spatiales sur les TUP. Seules les TUP appartenant à des zones urbaines des documents d?urbanisme ont été retenues. Les TUP correspondant aux zones ENAF (espaces naturels, agricoles et forestiers), aux zones AU, aux zones protégées dans les PLUI au titre du patrimoine naturel13 et aux fonciers correspondants aux réseaux de transport ont été supprimées. La table TERRIT Figure 57 : extrait de la base TERRIT | t-e-d, 2025 13 Quand cela était mentionné dans le champ « libelong »de la base « DU » du Géoportail de l?urbanisme Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 56 sur 83 La table « TERRIT » (pour « territoire »), comprend 7 champs dont 4 permettent de caractériser les TUP sur leur place dans le système territorial, leur densité humaine, leur plus ou moins grande sensibilité environnementale et le type de zone urbaine dans lequel elles s?insèrent. Cette table est susceptible d?être développée ultérieurement en intégrant les caractéristiques territoriales existantes ou attendues dans les différents documents de planification (SRADDET, SCOT, PLUi). CL_POLA : correspond aux grands types de polarités issues du dossier SRADDET. Ces classes croisent les aires urbaines de l?INSEE de 2017 et un degré d?attractivité évalué selon le niveau d?équipement. La base d?origine est communale. Elle présente l?intérêt d?être plus nuancée que la base des pôles de la carte de destination du SRADDET. Un échange avec la Région permettrait de préciser cette donnée. Dhu : La densité humaine correspond à l?addition des emplois et de la population et en rapportant ce chiffre à la surface communale. Cet indicateur de « densité humaine » est un indicateur d?attractivité générique pour les activités de logistique qu?elles soient liées à l?approvisionnement des ménages ou à celui des activités économiques. Chaque sous indicateur (densité de population, densité d?emploi) reste néanmoins mobilisable indépendamment selon les besoins. CL_ENVIR : La classe « environnement » est issue de l?agrégation de périmètres de protection et de gestion environnementale que sont les zones Natura 2000, les ZNIEFF de type 1 et 2, le réseaux RAMSAR, les réserves régionales et les zones humides Régionales. L?indice correspond au nombre de périmètres de protection croisés par la TUP. CL_DU ou « classes de Documents d?Urbanisme » (DU) est le système de caractérisation des TUP le plus important dans la démarche d?identification des gisements comme expliqué dans le chapitre « généralités ». Les classes de DU sont une simplification des zonages au regard de trois critères principaux : - Territorial (place dans le système urbain, plus ou moins de centralité), - Morphologique (densité, formes urbaines), - et fonctionnel (plus ou moins de mixité fonctionnelle). A ces critères s?ajoute un critère « d?objectif de développement » des espaces (préservation, densification, ou renouvellement attendu...). Ce dernier critère est difficilement objectivable à l?échelle régionale car il s?agirait de rentrer dans chaque règlement de zone. Néanmoins il reste plus ou moins lié au type de tissu concerné et il est possible d?extrapoler : les centralités et les faubourgs qui en sont le prolongement sont en général « à renforcer » dans les PLUI, de même que les espaces tissus individuels sont souvent « à protéger ». Ces considérations ne figurent donc pas de manière explicite dans les classes de DU. Il s?agit néanmoins de les avoir en tête dans l?évaluation des marges de manoeuvre foncières. La classification des DU opérée pour la base de données doit être prise avec précautions. Elle a été effectuée de manière semi-automatique sur la base des intitulés de zones et de vérifications très ponctuelles. Nous estimons qu?elle est à 70% fiable et que les résultats peuvent néanmoins être retenus pour ce qui concerne l?approche régionale. Pour les déclinaisons ultérieures il serait souhaitable de refaire le travail de classification des zonages ponctuellement à l?échelle d?un SCOT ou d?un PLUI. Nous proposons de ne retenir que les différentes classes qui restent néanmoins opérantes : - Les centres d?agglomérations qui, en fonction de leur état ou leur niveau d?obsolescence ou de vacance, peuvent être plus ou moins réinvestis. Ces sont des espaces très mixtes du point de vue des destinations. Certains de ces centres sont stabilisés, d?autres appellent un renouvellement. Le croisement avec la vacance peut permettre d?effectuer la distinction. - Les faubourgs (deux classes : dense et moins dense) qui sont les principaux gisements urbains puisqu?ils ils comportent souvent d?importants enjeux de requalification : mise à niveau du bâti et des espaces publics, potentiel de densification?. Ils sont par ailleurs souvent très mixtes d?un point de vue morphologique et fonctionnel. A noter que ces espaces, souvent en périphérie des centres denses, ont longtemps comporté des espaces d?activités qui se sont Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 57 sur 83 retirées depuis et ont laissé la place à des friches ou des projets de densification suivant les contextes. - Les centralités de bourgs ou hameaux à la marge dont les enjeux d?évolution suivent ceux des faubourgs des plus grandes agglomérations. - Les grands ensembles dont la classe comprend les grands ensembles d?habitat social issus de l?urbanisation des 30 glorieuses, mais dont le regroupement suit davantage le mode d?urbanisation que les formes urbaines. La classe regroupe les grands ensembles immobiliers qui ont pu muter d?un bloc et dont l?évolution appelle un projet d?ensemble. L?interprétation de cette classe se fait difficilement de manière automatique. Elle requiert soit d?analyser plus finement les DU, soit d?investiguer plus finement les formes urbaines. Sans cela, elle sera assimilée aux centralités ce qui ne posent pas de problème pour une approche globale. Nous la retenons néanmoins car elle peut impliquer des outils d?interventions spécifiques aux secteurs non diffus. - Les tissus d?habitat individuels qui sont le plus souvent des ensembles homogènes développés par lotissement, mais pas toujours. Le point commun entre ces espaces dont le mode d?urbanisation diffère, est la faible densité et souvent une localisation en limite d?agglomération. - Les zones d?activités (tous types d?activités confondus dans une première approche) qui jouent un rôle structurant dans l?accueil de l?économie et notamment de la logistique depuis les années 60 et comportent d?importants enjeux de renouvellement et d?optimisation des espaces que nous détaillons plus loin. Nota : Les différentes classes de zones économiques qui peuvent être trouvées dans la base de données n?ont pu être distinguées de manière exhaustive, aussi il est conseillé de les fusionner. Dans une approche à l?échelle d?un PLUI, il devient pertinent de venir compléter la base en distinguant leurs différentes vocations (industrielle, artisanat, logistique, commerce?). - Les équipements sont intéressants également dans le sens où ils accueillent une part des équipements logistiques existants et que par ailleurs ils sont particulièrement peu denses. L?opportunité de les mobiliser a été questionnée. Il apparait que même si le foncier et les bâtiments appartiennent au domaine public, leur mobilisation en vue d?y développer des établissements logistiques est nécessairement complexe du point de vue de la gestion foncière et des domaines, et que par ailleurs elle implique de construire un projet nécessairement transversal et qui arbitre entre les différentes destinations. Néanmoins, ils restent mobilisables sur des fonciers stratégiques ponctuels et constituent une réserve foncière de long terme. La table MORPHO Figure 58 : extrait de la base MORPHO | t-e-d, 2025 La table « MORPHO » est une table qui vient renseigner les caractéristiques physiques des TUP et qui permettent d?approcher leurs potentiels d?optimisation foncière et, à la marge, bâtimentaire. Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 58 sur 83 TUP_SUPL correspond à la surface de plancher totale comprise dans la TUP. La surface de plancher est l?addition des surfaces de plancher couvertes (y compris stationnement) des différents locaux compris dans la TUP (addition des champs « stoth », « stotdsueic », « stotd », « sprincp », « sparkp » de la table TUP des fichiers fonciers). Attention, ces champs ne sont pas toujours renseignés dans les fichiers fonciers. Il convient de faire attention à bien distinguer ces cas des espaces non bâtis, notamment dans une approche statistique. TUP_SURF champ correspond à la surface de la TUP calculée à partir de la couche polygonale des fichiers foncier. En cela, cette dernière peut différer de la surface administrative des fichiers fonciers. TUP_SBATI est le résultat de l?addition des surfaces bâties au sol contenues dans chaque TUP. La couche GEOM_BAT des fichiers EDIGEO a été utilisée. Un bâtiment pouvant parfois être à cheval sur deux TUP, un traitement géomatique de la couche GEOM_BAT a été effectué de manière à ce que chaque partie de bâtiment recueille le numéro de la TUP avec laquelle il se superpose. Ce traitement effectue une division du bâtiment en autant de parties que de TUP croisées. TUP_CES correspond à un coefficient d?occupation du sol de la TUP par du bâti. Il s?agit de la somme des surfaces bâties au sol, rapportée à la surface de la TUP. Ce critère est très important pour l?estimation des marges de manoeuvre foncières et en particulier dans les zones économiques qui comportent peu de surfaces en étages. Ce critère est pertinent pour les espaces périurbains, mais il est moins valable si l?on souhaite évaluer les gisements des centres urbains denses. Ces derniers appellent d?autres outils développés plus loin. TUP_COS correspond à la surface de plancher rapportée à la surface de la TUP. Ceci nous permet d?approcher la densité bâtie de la TUP et notamment d?écarter des gisements les TUP faiblement bâties au sol, mais comportant néanmoins une surface bâtie importante en hauteur, ce qui limite les potentiels de densification de la TUP. De même que pour la surface de plancher présentée plus haut, ce champ n?est pas toujours renseigné. Il convient donc de le relativiser ou de ne pas l?utiliser dans le cadre d?une analyse globale. La table MUTA Figure 59 : extrait de la base MUTA | t-e-d, 2025 La table « MUTA » contient des champs susceptibles d?éclairer le degré de mutabilité des espaces urbains. Elle multiplie les approches qui seront plus ou moins pertinentes suivants les types de tissus. MUTA_DATAT correspond à la date de construction du bâtiment le plus ancien contenu par la TUP. Ces dates reflètent la période d?urbanisation du tènement foncier et sont par extrapolation un indicateur de qualité des espaces bâtis (approche de la nature et de l?état du bâti). Ce dernier point est intéressant pour estimer le potentiel de réusage du bâti et plus largement de potentiels besoins de renouvellement des espaces. MUTA_Friche_ID (identifiant) reprend les numéros de friches issus de la base Carto-Friches du CEREMA dès lors que la TUP appartient à une friche. Ce champ est un indicateur supplémentaire de Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 59 sur 83 mutabilité. Il faut néanmoins prendre en compte le fait que ces friches font généralement déjà l?objet de projets définis. MUTA_nlocal correspond au nombre de locaux hébergés par la TUP. Cette donnée est directement issue des fichiers fonciers. MUTA_nloghvac5a dénombre le nombre de logements vacants depuis au moins 5 ans compris dans la TUP (fichiers fonciers). Cette vacance concerne des locaux de logement ou des locaux divers rattachés à du logement. MUTA_Tx_loghvac5a correspond au taux de vacance depuis au moins 5ans des locaux (logement) de la TUP (nombre de logements vacants rapporté au nombre de logements totaux de la TUP). Le Taux de vacance peut être mobilisé de deux manières : pour cibler des locaux vacants spécifiques (ex : locaux divers en RDC attachés au logement) ou pour évaluer des zones de vacances (nuages de vacance) permettant d?identifier plus largement des secteurs ayant besoin de renouvellement (ex : centre-ville comportant de la vacance commerciale et non commerciale ou faubourgs déqualifiés). MUTA_ncp correspond au nombre de comptes propriétaires attachés à la TUP. Il permettra ensuite d?identifier la plus ou moins grande complexité de la propriété foncière. TUP_Catpro2 correspond à un classement des natures de propriétaires issu des fichiers fonciers. Ce champ permet différents types d?analyse de la nature des propriétaires et peut faire l?objet de requêtes ciblées sur un ou plusieurs types de propriétaires. Les indicateurs de mutabilité ou de dureté foncière peuvent être utilisés en choisissant 1 critère ou en cumulant tous les critères. La table LOGI Figure 60 : extrait de la base LOGI | t-e-d, 2025 La table « LOGI » décrit les critères qui concernent directement les problématiques logistiques et notamment ceux qui relèvent du marché économique à desservir et des infrastructures de transport existantes. Cette table permet d?approcher et de hiérarchiser les gisements suivant leur pertinence de localisation au regard de chaque type de logistique. IN_LOG est un indice de présence d?établissement logistique existant sur la TUP. Cet indice est directement issu de la base de données « établissements logistiques existants » construite en phase 1. Il est à noter que si ces espaces ont déjà une fonction logistique, ils restent susceptibles d?être réinvestis de manière à accueillir davantage de logistique (optimisation, densification?). Ils sont donc conservés dans la base. Les 5 champs indicés « MA » correspondent à des indices de proximité aux marchés par grands types de logistiques (agricole, de proximité, d?hyperproximité, de mise en marché et industrielle). Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 60 sur 83 Ces indices intègrent la distance à vol d?oiseau entre les fonciers et les zones génératrices d?opérations (par grande famille de logistique) et l?intensité des opérations. PROX_AUT correspond à la distance à vol d?oiseau entre le foncier et l?entrée d?autoroute la plus proche (localisée via la BDTOPO de l?IGN). PROX_FER correspond à la distance à vol d?oiseau entre le foncier et la gare de fret la plus proche (localisée via la BDTOPO de l?IGN). PROX_POR correspond à la distance à vol d?oiseau entre le foncier et le port industriel/de commerce le plus proche (localisée via la BDTOPO de l?IGN). Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 61 sur 83 La table classes et indices Figure 61 : extrait de la table Classes et indices | t-e-d, 2025 La table « classes et indices » reprend les principales données des 4 tables thématiques sous forme de classes pertinentes ou d?indices. Ce récolement permet de procéder à des requêtes ciblées sur le foncier en croisant les différents critères. Les classes concernent : les types de polarités, les densités humaines, les surfaces de TUP, les classes de zonage des documents d?urbanisme, les principales périodes d?urbanisation, les CES, les COS, les nombres de propriétaires et les catégories de propriétaires. Les indices concernent la présence ou non sur la TUP : d?établissements logistiques existants, de patrimoine bâti (identifié par l?intermédiaire des zones des DU quand cela était mentionné), de vacance (TUP comprenant 100% de logements vacants) et l?appartenance ou non de la TUP à une friche. Les indices sont sous la forme « oui » quand c?est le cas et vide quand ce n?est pas le cas. La surface des TUP est reprise pour elle-même, ce qui permet d?objectiver les surfaces des différents critères croisés ou non. C?est à partir de cette table qu?ont été effectuées les principales analyses présentées ci-après dans les enjeux. La table « classes et indices » est la table de référence pour les usages ultérieurs de la base de données. Les tables de données (TERRIT, MORPHO, MUTA, LOGI) restent mobilisables (jointure par identifiant de la TUP) pour des approfondissements thématiques et en particulier logistiques. Afin de faciliter l?évaluation des gisements (notamment les uns par rapport aux autres), chaque classe de la table « classes et indices » est associée à un « score » qui permet dès lors une notation des TUP présentant les mêmes caractéristiques. Nota : les Classes ou champs indicés « 2 » sont des champs qui traitent une même donnée mais dont les classes ont évolué entre la phase 1 et la phase 2. La table TUP L?identifiant de la TUP permet une jointure entre toutes les tables et la couche géographique des TUP pour une spatialisation des données et des résultats des requêtes. Elle peut être utilisée pour une cartographie des différentes classes de la table « classes et indices » (voir illustrations ci-dessous), des données sources de la base de données (tables TERRIT, MORPHO, MUTA, LOGI) ou pour un croisement géographique avec toute autre base de données extérieure, suivant les besoins. Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 62 sur 83 N N Figure 62 : exemple de cartographie des classes de sensibilité écologique (CL_ENVIR) et des classes de coefficients d?emprises au sol du bâti (CL_CES) à partir d?une jonction entre la table d?assemblage et la couche TUP, sur fond de cadastre | t-e-d, 2025 Figure 63 : exemple de cartographie des classes de surfaces de TUP (CL_SU) à partir d?une jonction entre la table d?assemblage et la couche TUP, sur fond de cadastre | t-e-d, 2025 N Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 63 sur 83 Figure 64 : exemple de cartographie des coefficients de surfaces de plancher du bâtis (CL_COS2) et des types de propriétaires (CL_Catpro2) à partir d?une jonction entre la table d?assemblage et la couche TUP, sur fond de cadastre | t-e-d, 2025 Figure 65 : exemple de cartographie croisant les critères de périodes d?urbanisation (CL_DATAT) et de types de zones urbaines (CL_DU) à partir d?une jonction entre la table d?assemblage et la couche TUP, sur fond de cadastre | t-e-d, 2025 N N N Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 64 sur 83 Utilisations de la base de données Utiliser les classes et autres variables de la base pour filtrer des gisements est ce pourquoi cette base a été créée. Les chapitres précédents ont illustré plusieurs classes ou critères qu?il est possible d?actionner pour obtenir des résultats ciblés. Chacun pourra donc établir sa propre base de gisements suivant les politiques d?aménagement et objectifs définis et poursuivis. Nous développons ci-dessous plusieurs manières de questionner la base : - Un exemple de filtrage de la base pour établir une couche « Gisements » et qui peut se cumuler et se préciser avec les approches suivantes - Utiliser la base dans une optique d?identification de gisements par famille logistique - Une approche par scénarisation qui peut ensuite servir à questionner de manière ciblée la base gisements - Et enfin, nous présentons comment cette base peut être mobilisée dans le cadre de l?instruction de documents d?urbanisme Construire une base de Gisements La couche Gisements qui est proposée est un premier exemple de filtrage de la table d?assemblage. Cette table Gisements reste volontairement large en vue de servir de base à l?élaboration des scénarios urbains et fonciers. Elle comporte 84 559 entités qui correspondent à 38 022 ha et à 24% des emprises de la base initiale. Elle est le résultat d?une approche urbaine dont le critère prépondérant est la faible densité, consolidée par quelques indicateurs de dureté foncière. D?autres critères de mutabilité existent : une vacance approfondie, une meilleure connaissance de la structure foncière (propriétés), ou des valeurs foncières. Ils n?ont pu être développés ici. Les critères écartés de la couche « gisements » sont les suivants : - Les surfaces de TUP inférieures à 1 500 m² - Toutes les TUP concernées par un périmètre de protection environnementale (ce qui inclus parfois des emprises économiques) - Toutes les emprises ayant plus d?un propriétaire - Les TUP présentant un indice de patrimoine bâti - Les TUP concernées par les types de propriétaires suivants : o Les propriétés liées aux ENAF o Les propriétés liées aux des secteurs culturels, sportifs ou du ressort du social et services aux personnes. Les secteurs d?habitat social ont été maintenus dans la table. o Les propriétés attachées à des réseaux techniques o Les aménageurs, SEM, EPF, et investisseurs parce qu?il est vraisemblable que les fonciers concernés fassent déjà l?objet de projets o Les associations foncières ou les autres propriétés complexes en raison de la dureté foncière supposée - Les TUP ayant un CES supérieur à 0,2 - Les TUP ayant un COS supérieur à 1 - Les TUP identifiées comme antérieures à 1950 et postérieures à 2010 (très récentes et potentiellement non obsolètes). Les périodes retenues présentant un plus important potentiel de renouvellement - Les classes de DU suivantes : o Les zones économiques spécifiques à la production d?ENR, dédiées aux matériaux, aux carrières ou à l?agriculture Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 65 sur 83 o Les hameaux et zones urbaines rurales o Les zones de projets sous OAP ou non NOTA : il est possible de se référer à deux documents : Un fichier qui détaille plusieurs couches différentes couches Gisements Les principales caractéristiques des espaces de la couche Gisements L?analyse de la couche Gisements au regard des types de zones urbaines met en valeur des potentiels importants dans les ZAE et très peu de gisements dans les zones mixtes denses. Il faut rappeler que c?est aussi une conséquence de la requête qui limite les tailles de surfaces de TUP à 1500 m². La plus grande part des surfaces de gisements est localisée dans les espaces peu denses d?habitat individuels ou de faubourgs. On sait aussi que ces espaces ne sont pas les plus propices au développement d?espaces logistiques. Ils ont été conservés pour la démonstration et l?exercice de scénarisation présentés plus loin. Figure 66 : répartition des fonciers de la base gisement selon les polarités et selon les types de zones urbaines | t-e-d, 2025 Figure 67 : exemples de gisements et types de zones urbaines dans un pôle supérieur (Saint- Herblain, Loire Atlantique) | t-e-d, 2025 Base GISEMENTS Répartition entre types de polarité Répartition entre types de zones urbaines U ECO 512 16% 2 733 21% 4 289 30% 2 078 28% 9 610 25% U EQUIPEMENT 225 7% 1 606 12% 1 942 14% 1 107 15% 4 880 13% U MIXTE dense 370 12% 560 4% 390 3% 839 11% 2 159 6% U MIXTE intermédiaire 217 7% 936 7% 797 6% 664 9% 2 614 7% U MIXTE peu dense 1 787 57% 7 396 56% 6 730 48% 2 842 38% 18 756 49% U FRICHE 0 0% 3 0% 0 0% 0 0% 3 0% Surfaces emprises (ha) 3 111 13 233 14 148 7 530 38 022 Non pôle Pôle de proximité Pôle intermédiaire Pole supérieur Total 8% 35% 37% 20% 100% N Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 66 sur 83 Figure 68 : exemples de gisements et types de zones urbaines dans un pôle supérieur (Angers, Maine et Loire) | t-e-d, 2025 Figure 69 : exemples de gisements et types de zones urbaines dans un pôle intermédiaire (Mouilleron le Captif et La Roche-sur-Yon (Vendée) | t-e-d, 2025 N N Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 67 sur 83 Figure 70 : exemples de gisements et types de zones urbaines dans un pôle de proximité (Montsûrs, Mayenne) | t-e-d, 2025 Figure 71 : exemples de gisements et types de zones urbaines dans un non-pôle (Melleray et Montmirail, Sarthe) | t-e-d, 2025 N N Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 68 sur 83 Utiliser la base dans une optique d?identification de gisements par famille logistique Cette approche par filtrage permet également de prendre en considération divers aspects qui revêtent une certaine importance selon les types de logistiques considérés. Par exemple, la logistique de « mise en marché » ou « logistique régionale » nécessite des surfaces foncières et immobilières relativement importantes (foncier au moins supérieur à 10 000 m²) et une bonne proximité aux infrastructures autoroutières et ferroviaires (dans une optique de transport combiné). La proximité au marché est moins importante, ce dernier étant vaste d?un point de vue de la chalandise. En exploitant les différents champs de la base « Classes et indices » il est ainsi possible de sélectionner des TUP dont les caractéristiques correspondent aux critères des différents types de logistiques. La carte suivante traduit ce filtrage (TUP dans des zones économiques, dont la surface est supérieure à 10 000 m² et parmi les 15 % de TUP les plus proches à une infrastructure ferroviaire et autoroutière) autour du Mans. A l?échelle régionale, cette requête permet de réduire les 84 559 entités de la base GISEMENTS à seulement 266. Figure 72 : filtre de la base GISEMENTS permettant d?aboutir à des TUB dont les caractéristiques correspondent à de la logistique de mise en marché | Jonction, 2025 Scénariser L?objectif des scénarios est de montrer comment les différents critères de la base de données peuvent être mobilisés en vue de construire une stratégie globale et déclinée notamment pour octroyer des objectifs de développement des espaces logistiques. Ces scénarios sont testés sur la base Gisements qui a été préfiltrée suivant des objectifs de faible occupation du sol. Ce biais doit être pris en compte dans l?interprétation des scénarios. Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 69 sur 83 Deux critères principaux sont mobilisés et croisés dans l?approche scénaristique : le niveau de polarité et les types de zones urbaines qui seront mobilisées. Ce choix a été fait en vue de montrer comment il est possible de combiner une approche territoriale et une approche plus urbaine qui pourront être utiles à l?élaboration ou l?instructions des différents documents d?urbanisme. Si l?on considère que seuls 2% des gisements sont mobilisables pour de la logistique (en référence à la part des espaces logistiques rapportée à l?ensemble des surfaces urbaines issues des documents d?urbanisme), les surfaces potentielles de la base Gisements sont 10 fois supérieures au besoin (76 ha). Figure 73 : répartition des 2% de fonciers de la base gisements selon les polarités et selon les types de zones urbaines | t-e-d, 2025 Les bases de la scénarisation La scénarisation s?appuie sur plusieurs invariants : - Des besoins fonciers logistiques à horizon 2050 estimés à 76 ha (cf. ci-avant) - Un principe de reconduction de la part du foncier logistique dans l?ensemble des espaces urbains, soit 2%14 - Un principe de reconduction de la part des emprises logistiques suivant les types de polarités Ces deux derniers critères pourraient également varier. Pour l?exercice, il a été choisi de les rendre invariants dans l?optique de faire bouger les critères intra-urbains, c?est-à-dire les types de zones urbaines cibles susceptibles d?accueillir les emprises logistiques. Les trois scénarios de stratégie foncière logistique sur les espaces urbains : Scénario 1 : Une ANRU des ZAE ? Le scénario reprend les grandes tendances de l?existant en continuant de faire porter le foncier logistique par les ZAE. La différence serait dans la manière de les mobiliser. Il s?agirait ici de développer une politique volontariste de reconquête de ces dernières et en premier les ZAE des Années 70 qui sont par ailleurs souvent très bien positionnées dans les systèmes urbains. Le scénario prévoit une petite part de foncier logistique pour accompagner le redéveloppement des espaces mixtes denses. Mais le renouvellement et la densification notamment des faubourgs se fait principalement au profit de l?habitat. Les espaces peu denses d?habitat individuel, continuent d?assurer une offre complémentaire au logement collectif mais ne sont pas densifiés. Ils sont considérés comme les réserves foncières de demain. 14 Les 2% correspondent à la part des surfaces logistiques rapportée à l?ensemble des surfaces urbaines issues des documents d?urbanisme 2% de la Base GISEMENTS Répartition entre types de polarité Répartition entre types de zones urbaines U ECO 10 16% 55 21% 86 30% 42 28% 192 25% U EQUIPEMENT 5 7% 32 12% 39 14% 22 15% 98 13% U MIXTE dense 7 12% 11 4% 8 3% 17 11% 43 6% U MIXTE intermédiaire 4 7% 19 7% 16 6% 13 9% 52 7% U MIXTE peu dense 36 57% 148 56% 135 48% 57 38% 375 49% Surfaces emprises (ha) 62 265 283 151 760 100% Non pôle Pôle de proximité Pôle intermédiaire Pole supérieur Total 8% 35% 37% 20% 100% Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 70 sur 83 Figure 74 : Répartition des besoins fonciers selon les polarités et selon les types de zones urbaines : Scénario Fil de l?eau | t-e-d, 2025 Si l?on compare ce scénario aux potentiels (les 2% de la base Gisements), le potentiel des zones économiques reste supérieur au besoin dans les pôles supérieurs, mais il est plus tendu. Ce scénario implique de travailler finement les règlements des zones économiques des PLUi en vue de préserver tous types de fonciers, mais en particulier les grands fonciers. Les enjeux concernent la bonne intégration paysagère, urbaine et environnementale de ces zones réinvesties et densifiées. Et aussi le bon niveau de performance notamment énergétique et de densité afin de créer ou reconduire des bâtiments qui restent pertinents sur le long terme. Ce scénario présente l?avantage de bénéficier des infrastructures existantes, de s?inscrire dans le fonctionnement urbain actuel et de limiter l?impact sur le développement des autres fonctions sur le territoire. Ses limites sont la capacité des acteurs de la production urbaine et en particulier des espaces économiques à construire dense et durablement dans le contexte actuel. Scénario 2 : Un recentrage urbain des activités logistiques ? Ce scénario est un scenario de recentrage des activités dans une perspective de reconquête des centralités. La logistique se fait plus discrète et aussi plus proche des activités humaines dans un esprit de mixité et d?optimisation des déplacements. Les zones d?activités sont toujours sollicitées, pour des activités logistiques B2B15 notamment, mais dans une moindre mesure. Les implantations logistiques réinvestissent les centres, mais aussi les faubourgs qui ont pendant longtemps accueilli des activités, même si ces dernières se sont éloignées dans les dernières décennies. Ce réinvestissement des zones de faubourgs (espaces mixtes entre les centres et les périphéries) permet de rapprocher les activités logistiques de la zone la plus dense tout en bénéficiant de la proximité des centres. Les faubourgs sont aussi les espaces de renouvellement de demain. Il est ainsi pertinent de prendre en compte les besoins logistiques induits par ces développements. Ce scénario est le scénario mixte par excellence, mais il est aussi ambitieux en matière de politique urbaine et suppose une certaine évolution des produits immobiliers logistiques vers plus de densité. La réussite de ce scénario tient à bien positionner l?offre entre les types d?établissements logistiques attendus dans les centres ou faubourgs et ceux attendus dans les ZAE et dans quelles proportions. Il présente l?avantage de questionner ce que pourrait être l?encadrement des dynamiques actuelles de l?e-commerces et plus largement du B2C16. 15 B2B : « business to business » : activité d?une entreprise dont la clientèle est exclusivement constituée de professionnels, donc d'autres entreprises 16 B2C « business to consumer » : activité d?une entreprise qui effectue des opérations commerciales pour des clients particuliers Scenario zones éco Répartition entre types de polarité Répartition entre types de zones urbaines U ECO 1,36 85% 9,71 85% 26,60 85% 26,92 85% 38,00 85% U EQUIPEMENT 0,08 5% 0,57 5% 1,56 5% 1,58 5% 7,60 5% U MIXTE dense 0,08 5% 0,57 5% 1,56 5% 1,58 5% 3,80 5% U MIXTE intermédiaire 0,08 5% 0,57 5% 1,56 5% 1,58 5% 0,00 5% U MIXTE peu dense 0,00 0% 0,00 0% 0,00 0% 0,00 0% 0,00 0% Surfaces emprises (ha) 1,61 11,42 31,30 31,67 76,00 100% 15% 41% 42% 100% non pole pole de proximite pole intermediaire pole superieur Total 2% Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 71 sur 83 Figure 75 : Répartition des besoins fonciers selon les polarités et selon les types de zones urbaines : Scénario recentrage urbain des activités logistiques | t-e-d, 2025 Scénario 3 : La reconquête des territoires périphériques peu denses ? Ce scénario est un scénario pragmatique d?extension des territoires économiques et donc logistiques sur les territoires urbains peu denses et périphériques. Ces espaces sont le plus souvent des quartiers d?habitat individuel et/ou des faubourgs très peu denses, et sont donc plus difficilement mobilisables en raison de la parcellisation de la propriété. Néanmoins, avec les équipements, ces espaces sont parmi les moins denses des territoires, et pour certains parmi les plus anciens. Ils sont aussi en partie obsolescents et parfois vacants (57% des fonciers vacants sont situés dans les tissus peu denses et les ZAE). Dans un objectif ZAN 2050, il n?est donc pas absurde de questionner leur densification. Leur position le plus souvent en périphérie à proximité des infrastructures, mais aussi des parfois des ZAE les désigne tout particulièrement pour de l?activité économique. Cette hypothèse, peut-être moins mixte que les précédentes, présente plusieurs avantages : Elle met moins de pression sur le renouvellement des activités en ZAE, mais aussi sur les quartiers d?habitat proches des services. Par ailleurs, elle peut permettre de mieux gérer la cohabitation entre zones d?activités et quartiers d?habitat en étant attentifs à en requalifier les limites ou a davantage les mixer à l?occasion de ces redéveloppements. Ce scenario peut-être devenir une opportunité dès aujourd?hui pour certains secteurs particulièrement déqualifiés notamment, ou une option de plus long terme dans un contexte de raréfaction du foncier accru. Figure 76 : répartition des besoins fonciers selon les polarités et selon les types de zones urbaines : Scénario reconquête des espaces urbains peu denses | t-e-d, 2025 Scénario recentrage Répartition entre types de polarité Répartition entre types de zones urbaines U ECO 0,64 40% 4,57 40% 12,52 40% 12,67 40% 38,00 40% U EQUIPEMENT 0,16 10% 1,14 10% 3,13 10% 3,17 10% 7,60 10% U MIXTE dense 0,32 20% 2,28 20% 6,26 20% 6,33 20% 3,80 20% U MIXTE intermédiaire 0,48 30% 3,43 30% 9,39 30% 9,50 30% 0,00 30% U MIXTE peu dense 0,00 0% 0,00 0% 0,00 0% 0,00 0% 0,00 0% Surfaces emprises (ha) 1,61 11,42 31,30 31,67 76,00 100% 2% 15% 41% 42% 100% non pole pole de proximite pole intermediaire pole superieur Total Scenario reconquête Part type polarité Répartition entre types de zones urbaines U ECO 0,64 40% 4,57 40% 12,52 40% 12,67 40% 22,80 40% U EQUIPEMENT 0,16 10% 1,14 10% 3,13 10% 3,17 10% 7,60 10% U MIXTE dense 0,08 5% 0,57 5% 1,56 5% 1,58 5% 7,60 5% U MIXTE intermédiaire 0,08 5% 0,57 5% 1,56 5% 1,58 5% 15,20 5% U MIXTE peu dense 0,64 40% 4,57 40% 12,52 40% 12,67 40% 22,80 40% Surfaces emprises (ha) 1,61 11,42 31,30 31,67 76,00 100% 2% 15% 41% 42% 100% non pole pole de proximite pole intermediaire pole superieur Total Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 72 sur 83 Intérêt de la scénarisation Les scénarios ne produisent pas de critères « absolus » qui permettraient d?identifier directement des gisements fonciers. Néanmoins, ils permettent de préciser ce que l?on va chercher dans la base et les critères qui s?y rattachent. Il faut rappeler qu?il n?existe plus ou très peu de gisements nus et que les gisements n?existent qu?au travers d?une politique foncière quelle qu?elle soit. C?est ce que nous avons tenté d?illustrer ci-dessus. Il existe certainement d?autres chemins pour une stratégie foncière que ces trois scénarios et ces derniers peuvent aussi être mobilisés conjointement ou sous forme d?un phasage. Dans tous les cas le scénario développé devra être adapté au contexte urbain questionné et à la stratégie logistique globale. Utiliser la base dans le cadre de l?élaboration d?un document de planification Figure 77 : La logistique et les politiques sectorielles | t-e-d, 2024 Le SRADDET : la logistique « à tous les étages » La construction d?une stratégie territoriale urbaine et logistique et a fortiori dans le cadre de l?élaboration d?un SRADDET implique une approche transversale. En effet, même si elles sont le plus souvent associées aux thématiques de mobilité, les activités logistiques par leur nature physique (implantations, besoins d?infrastructures?) et par leurs fonctions territoriales (approvisionnement des territoires économiques et résidentielles) recroisent toutes les thématiques du SRADDET. Ainsi et à titre d?exemple en repartant du SRADDET approuvé, le sujet logistique croise de manière directe ou plus indirecte les thématiques suivantes : Aménagement et égalités des territoires : les activités logistiques ont directement un impact sur les sujets de gestion économe du foncier, d?aménagement durable des zones d?activités ou de préservation de la nature dans les espaces urbanisés, mais elles renvoient également à la structuration territoriale (liens aux densités de territoires) et à l?équité territoriale (en matière d?approvisionnement ou d?emploi et de services par exemple), ce qui est n?est pas toujours mis en valeur dans les approches réglementaires de la logistique. o Exemple d?application : Affectation des besoins logistiques suivant l?armature territoriale Régionale (polarités, programmation des infrastructures). Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 73 sur 83 Transports et mobilités : Le transport de marchandises s?inscrit naturellement dans ce volet et dans toutes ses thématiques, en premier lieu son insertion dans les schémas d?infrastructures tous modes et les politiques d?intermodalité. o Exemple d?application : Structuration des grands sites multimodaux et plateformes d?envergure régionale et nationale, identification des infrastructures à vocation logistique? Climat, air, énergie : Le lien le plus direct entre cette thématique et les implantations logistiques est la limitation des gaz à effet de serre. La lutte contre la pollution de l?air qui passe par la promotion de solutions durables de déplacement, mais également par la limitation des déplacements induits par le transport de marchandises. La dimension mobilité revoit directement à la structuration des territoires abordée plus haut, ce qui n?est pas toujours mis en valeur. o Exemple d?application : Affectation des besoins logistiques suivant les densités humaines. Les activités logistiques peuvent également jouer un rôle non négligeable dans l?atténuation du climat par le développement d?ENR sur leurs emprises (toitures principalement sur les emprises denses, toiture + espaces extérieurs dans d?autres contextes), en utilisant des matériaux à faible empreinte carbone, en rénovant le bâti et les espaces publics quand c?est possible, et enfin par la rénovation énergétique des bâtiments existants ou le développement de nouveaux bâtiments performants en la matière. o Exemple d?application : Définition des objectifs et des cibles sur le bâti et les aménagements qui s?appliqueront aux documents de rang plus local? Biodiversité, eau : dans le prolongement de la thématique climat, les emprises logistiques que l?on sait comporter d?importants bâtiments et surfaces imperméables peuvent néanmoins porter des solutions de désimperméabilisation de leurs emprises, de gestion alternative des eaux pluviales et de la biodiversité. o Exemple d?application : Définition des objectifs et des cibles sur l?aménagement des bâtis et espaces extérieurs qui s?appliqueront aux documents de rang plus local? Au titre de l?urbanisation (et du renouvellement urbain) : le développement des activités logistiques entre en ligne directe dans le cadrage des séquences ERC. (Eviter/Réduire/compenser). Cette entrée recoupe la préservation des trames verte et bleue régionales. Il existe un plan d?action Régional ERC. o Exemple d?application : Intégration au rapport de présentation, PADD/PAS? Déchets et économie circulaire : Il est possible de décliner la stratégie logistique (stockage et transport) en développant un volet déchet dans les diagnostics et préconisations logistiques. o Exemple d?application : Des objectifs de réemploi/gestion sur site des déchets de chantiers des futures opérations développant de la logistique. Utilisation de la base de données Un certain nombre d?utilisations de la base de données décrites à cette échelle sont des applications qui serviront également à instruire les SCOT et PLUi. Ainsi, la base de données peut être utilisée : Pour produire de la connaissance. La base de donnée conjointe avec la base de données des établissement logistiques existants est utilisable en vue de mener des diagnostics territoriaux variés en utilisant les classes de polarités, de densités de population et d?emplois, de sensibilité Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 74 sur 83 environnementale, ainsi que toutes données relatives aux caractéristiques urbaines propres aux emprises et également en lien avec les types de zones. Il est ainsi possible de comparer les territoires entre eux ou en référence aux découpages de rang supérieur (EPCI, Département, Région). Les deux rapports de la présente étude en présentent quelques exemples d?analyses. Pour objectiver les besoins, spatialiser les prescriptions et évaluer les divers documents. La base de données peut être mobilisée pour identifier les potentiels suivant différents critères et notamment : Polarités, Densités humaines, types de zones urbaines, types de propriétaires? Ces potentiels peuvent être rapprochés d?objectifs à préciser suivant ces mêmes critères. Toutefois les prescriptions peuvent rester très génériques à l?échelle du SRADDET, comme le tableau ci-dessous. Figure 78 : exemple de grille de répartition des objectifs de développement de la logistique simplifiée | t-e-d, 2025 Les grilles élaborées doivent également servir à l?évaluation des documents en vue de leur modification/révision/ élaboration. Pour produire de la cartographie et dialoguer avec le SRADDET. L?utilisation conjointe des tables géomatiques permet également de produire de la cartographie en utilisant les découpages administratifs au besoin. Ces cartographies peuvent illustrer des états des lieux et être confrontée à la cartographie prescriptive du SRADDET. Problématiques et arbitrages Les questions qui peuvent se poser à cette échelle sont les suivantes : Problématique des dynamiques territoriales. Il s?agit ici de mesurer la cohérence entre l?affectation des objectifs et les projets sectoriels : territorialisation de l?économie, de l?habitat, des trames environnementales à l?échelle des polarités et de l?ensemble du territoire. Un curseur est à placer entre le choix d?abonder dans le sens de la localisation de la demande et les éventuelles politiques de rééquilibrages. Problématique d?étalement logistique17. Faut-il restreindre ou limiter le développement des activités logistiques suivant le niveau de polarité du territoire (critère CL_POLA) ? exemple : l?interdire dans les non-pôles ou conserver un petit potentiel et le limiter par exemple à des activités logistiques de proximité ? Sensibilité environnementale. Quels sont les potentiels de développement dans les zones sensibles et suivant quels critères ? Même si ces derniers sont cadrés par la réglementation environnementale (loi littoral, police de l?eau, Natura 2000, ZNIEFF, PPRI?), certains territoires souhaiteront ou auront les moyens par exemple de redévelopper des activités logistiques en zone inondable, d?autres non. La quantification de ces enjeux (part des gisement impactés et par collectivité) peut permettre à la DREAL de préciser ses objectifs sur ces sujets. 17 L?étalement logistique correspond à la tendance de croissance du nombre d?entrepôts en périphérie des grandes villes, notamment dans les zones périurbaines où les densités sont faibles, le foncier disponible et bon marché et la taille des parcelles importante (Dablanc et Andriankaja, 2011 ; Giuliano et al., 2013 ; Dablanc et al., 2018) non pole pole de proximite pole intermediaire pole superieur Total X% X% X% X% X% Répartition des surfaces logistiques attendues par type de territoire Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 75 sur 83 Un SCOT Le SCOT est un document stratégique dans la traduction d?une politique urbaine logistique car il articule la structuration Régionale du SRADDET et les politiques urbaines locales incarnées les PLUI. Au-delà des grandes polarisations et de la complémentarité globale des territoires qui s?évalue à l?échelle régionale, l?échelle des SCOT permet d?approcher la dimension fonctionnelle des territoires en termes de partage entre espaces urbains et agricoles, mais aussi de systèmes territoriaux : polarités, urbaines, centrales ou périphériques, maillage et hiérarchie des infrastructures qui les relient? Le SCOT localise par ailleurs les secteurs de préservation ou de développement urbains et fixe les objectifs en matière d?artificialisation des sols déclinés par secteurs (habitat, économie, équipement, commerces et services?) et par types de polarités. La logistique est nécessairement impliquée à la fois dans le système territorial et dans la maîtrise de l?urbanisation, aussi les objectifs de développement de cette dernière doivent pouvoir s?y inscrire et être arbitrés dans le cadre de l?élaboration et de l?instruction d?un SCOT. Utilisation de la base de données La base de données est un outil pour préciser un état de lieux de la logistique dans les territoires et aider à arbitrer sur les choix de spatialisation des objectifs par type de territoire (polarités du SCOT) de manière diffuse et/ou en ciblant des fonciers spécifiques d?enjeu SCOT le cas échéant. Suivant l?enchaînement temporel d?élaboration des différents documents, une mise en cohérence est à prévoir entre les enjeux SRADDET et les arbitrages des PLUI qui auront pu avoir été travaillés. Produire un état des lieux : La base de données peut être mobilisée en vue de préciser un état des lieux consistant à mettre en valeur : - La localisation des implantations logistiques existantes : surfaces logistiques de la base « Existant » rapportée à la surface urbaine (ratio), rapporté à la commune pour une meilleure visualisation ; - La proximité au marché par famille logistique (Différents indices MA_dans la Table BASE_LOGI) rapportée à la commune qui apporte un critère d?attractivité global ou décliné ; - Une estimation des gisements (surface rapportée à la surface urbaine puis rapportée à la commune). Pour ce faire il est possible d?utiliser la table BASE_classes et indices ou les tables et couche Gisements (déjà filtrées en partie), en effectuant un certain nombre d?arbitrages amont sur les types de zones urbaines et/ou type de propriétaires à retenir, la proximité aux infrastructures de transport ; - Analyse de la prise en compte de la logistique de manière directe ou indirecte dans les documents d?urbanisme ; Ces éléments peuvent faire l?objet de tableaux statistiques, de graphiques attachés ou de cartographies et servir de base d?échange autour des constats et en lien avec les enjeux du SCOT. Spatialiser des objectifs logistiques : Les apports de l?état des lieux, notamment s?ils sont cartographiés, peuvent être rapprochés de la carte de destination et des projets du SCOT existant ou en cours d?élaboration, qu?il s?agisse de zones de développement économique, de logement ou de projets d?infrastructures (régénération ou création). Un échange pourra avoir lieu sur la territorialisation des objectifs par type de polarité arbitrant entre la spatialisation des besoins, les potentiels urbains et les outils réglementaires ou opérationnels potentiels et/ou souhaités. Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 76 sur 83 Problématiques et arbitrages Les questions qui peuvent se poser à cette échelle sont les suivantes : Problématique de la diffusion urbaine de la logistique18 : Faut-il adresser les objectifs de développement dans les polarités les plus denses (Critère CL_DHU) pour un rapprochement accru entre l?offre et la demande et une optimisation des déplacements induits. Ou faut-il laisser davantage de liberté aux opérateurs afin qu?ils ne sortent pas du territoire ? Qualités de l?attribution des objectifs de développement et stratégie logistique : L?attribution des objectifs de développement pourra être évaluée au regard du juste dimensionnement relatif aux objectifs d?échelle régionale. Une discussion pourra avoir lieu sur les équilibres territoriaux et l?équité de cette spatialisation. Des limites pourront être posées en amont en identifiant des types de territoires à exclure des potentiels. Ces éléments de discussion contribueront à la définition d?une stratégie logistique sur le territoire qu?elle soit en appui de l?élaboration du DAACL, constitue un DAACL renforcé (le DAACL n?intègre pas nécessairement la logistique dans toutes ses acceptions), ou qu?elle s?insère dans les volets économique, urbain et environnemental. Lisibilité de la stratégie Logistique : Son écriture dans le SCOT peut se faire à des degrés variables suivant le niveau de définition de la stratégie notamment. Si le DAACL est le document pointé pour décliner la stratégie territoriale logistique identifiant des sites ou des aires urbaines privilégiées pour les implantations logistiques, tous les documents du Scot peuvent être mobilisés. Du rapport de présentation, en passant par les orientations du PADD et les orientations du DOO, il est possible de venir préciser la manière dont la stratégie logistique s?articule avec les autres thématiques territoriales. La cohérence spatiale du projet, est en effet importante et il convient de l?aborder dans une vision dynamique des espaces urbains en intégrant notamment une cohérence avec la problématique de consommation foncière et les enjeux localisés de renouvellement urbain (des ZAE notamment). Potentiels de mise en oeuvre d?une stratégie logistique : Un échange pourra avoir lieu autour de la plus ou moins bonne prise en compte des enjeux logistiques par les EPCI et sur les moyens (existants ou envisagés) de mise en oeuvre d?une politique en la matière. Un critère d?évaluation est le degré de prise en compte de la thématique logistique dans les documents existants. Un PLUi Très imbriquée dans les espaces économiques mais aussi résidentiels, la logistique est au coeur des espaces urbains. Elle assure un rôle de fonction support à l?économie locale, elle est pourvoyeuse d?emplois et est aussi un axe important de la maitrise du cadre de vie et l?environnement. Pourtant, ses logiques et ses spécificités sont peu mises en valeur dans les politiques urbaines et d?aménagement. Cantonnée à la sous-destination « entrepôts », elle est d?ailleurs assez mal définie réglementairement. Aussi, la thématique logistique est-elle susceptible d?acquérir davantage de place dans les projets territoriaux locaux et a fortiori dans leur document de référence, le PLUI. Intégrer la logistique dans les PLUi implique de jouer sur plusieurs leviers : - Donner de la lisibilité à la thématique logistique, en lien avec la problématique transport, mais aussi en matière de projet économique et de projet local. 18 La diffusion logistique qui fait référence à la tendance à la multiplication des établissements logistiques à l?intérieur des aires urbaines denses. Phénomène qui peut se rattacher au développement de l?e-commerce. Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 77 sur 83 - Faciliter les projets opérationnels intégrant un programme logistique qu?ils soient publics ou privés - Appuyer la politique foncière globale en lien avec les besoins spécifiques et variés de l?ensemble de la chaine logistique Utiliser la base de données Dans le cadre de l?instruction d?un PLUI, la base de données peut être mobilisée pour alimenter différents objectifs : Partager un état des lieux de la logistique sur le territoire intercommunal en utilisant la base de données établissement existants ». Un échange pourra avoir lieu autour des enjeux que soulèvent ces implantations en matière de structuration économique, de fonctionnement urbain, d?implications environnementales et urbaines. Pour certains EPCI il s?agira d?une découverte, d?autres en auront déjà une connaissance plus ou moins fine. Afin de faciliter le lien avec l?écriture réglementaire et notamment le zonage du PLUi, une attention devra être portée à l?analyse urbaine de ces implantations en utilisant la classe DU de la base de données ou en la rapprochant du zonage existant ou projeté de l?EPCI. Contribuer à la définition d?une stratégie territoriale logistique : La base de données gisements pourra être mobilisée et rapprochée du projet territorial global (projets de création et/ou de renouvellement d?infrastructures, des politiques sectorielles (économie notamment), secteurs de projets et espaces de développement encadrés par ailleurs). Suivant les besoins théoriques estimés par ailleurs, il s?agira de contribuer à identifier des secteurs de développement privilégiés en arbitrant entre tel ou tel types de zones et/ou de localisation. Problématiques et arbitrages Stratégie logistique : Il s?agira d?évaluer l?existence et la maturité du projet logistique le cas échéant par une analyse des documents existants, réglementaires notamment. Stratégie urbaine et établissements logistiques : Ecrire une stratégie logistique implique qu?il existe une stratégie urbaine claire et localisée sur les attendus en matière de formes urbaines, de droits à construire et aussi en matière de destination des sols (règlement). Recentrage urbain des activités : Le recentrage urbain des activités est une problématique importante pour le développement économique, logistique, mais aussi urbain et environnemental. Cependant l?implantation d?établissements logistiques en zone dense soulève des problématiques fonctionnelles, techniques, foncières et aussi d?acceptabilité. Aussi des arbitrages pourront avoir quant aux espaces où la logistique serait pertinente et à quelle conditions (urbaines, économiques) et suivant quel degré de contrainte réglementaire. Renouvellement urbain/ maitrise de l?urbanisation : La production de territoires durables implique de mobiliser les espaces urbains existants et nous ne reviendrons pas ici sur les objectifs du ZAN. Par ailleurs, le réinvestissement des espaces existants est encore aujourd?hui considéré comme plus couteux que le développement de zones en extension. C?est aussi une culture de la réhabilitation ou de la démolition/reconstruction qui n?est pas encore courante chez les opérateurs immobiliers et d?autant limitée dans les entreprises qui investissent pour leur propre compte et dont la maîtrise d?ouvrage urbaine ou bâtimentaire n?est pas le métier. Pour qu?un basculement puisse s?opérer, il devient nécessaire sinon de maîtriser, au moins de canaliser l?offre foncière et notamment des zones à urbaniser en extension. Si ces dernières sont pléthores, il deviendra difficile de pousser les opérateurs à investir les sites existants. Si ces dernières sont limitées, certains opérateurs passeront le pas. Il y a donc un enjeu important à penser le PLUI comme un outil de gestion foncière et un débat devra avoir lieu sur la place de la logistique dans les droits à construire qui seront octroyés. Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 78 sur 83 7. Annexes Annexe 1 - Descriptif de la base de données sur le foncier et l?immobilier logistique existant et notice d?utilisation La base de données produites se structure autour de plusieurs tables disponibles aux formats « *.shp » et « *.csv ». Les tables au format « *.shp » contiennent des données spatiales vectorisées (exploitables sous SIG). Le système de coordonnées de référence utilisé est « EPSG:2154 - RGF93 / Lambert-93 ». Les tables « *.csv » contiennent des données attributaires directement exploitables sous tableur (type CALC ou Excel). Le dessin technique des tables et les modalités de calculs mis en oeuvre sont décrits dans le fichier « Dictionnaire base de données.xlsx » accompagnant le présent rapport. La base de données s?utilise dans le cadre d?une prospection de foncier ou d?immobilier actuellement logistique. Elle s?utilise à partir de différentes « clés d?entrée » portant soit sur : - La localisation - La nature des activités - Les caractéristiques des tènements - Les caractéristiques des bâtiments Chaque clé d?entrée met en oeuvre une ou plusieurs des tables constituant la base de données. Ainsi, pour une recherche portant sur la localisation départementale ou communale, l?utilisateur procèdera à une requête sur les champs « ccodep » ou « ccocom » de la table « TENEMENTS » ou de la table « LOCAUX ». Ce type de requête permettra de sélectionner les tènements ou les locaux implantés sur une commune ou un département. L?utilisation des champs « DISTAUT », « DISTFER » et « DISTPOR » de la table « LOCAUX » permet de filtrer les locaux selon leur éloignement aux infrastructures de transport. Pour une recherche portant sur la localisation par type d?espace (zone d?activité, il pourra effectuer une requête sur les champs « URBA_LOC » et « URBA_LOC_d » de la table « TENEMENTS_URBA ». Cette interrogation de la base de données permettra de filtrer les tènements et donc les locaux implantés sur des zones économiques, des zones commerciales, dans le diffus, etc. Il pourra également opérer une requête sur le champ « URBA_POLA » de la table « TENEMENTS_URBA » afin de sélectionner les « objets » immobiliers selon le type de polarité (telles que définies dans le SRADDET). La nature des activités fait également partie des items pouvant être questionnés. Pour ce faire l?utilisateur requêtera les champs « cconac », « cconactxt » ou encore « FAMACT » de la table « LOCAUX ». Ces requêtes permettront de sélectionner les locaux selon la nature d?activité des occupants. Pour ce qui est des caractéristiques des tènements, l?utilisateur aura la possibilité d?interroger le nombre de parcelles composant le tènement (en utilisant le champ « npar » de la table « TENEMENTS »), les surfaces (artificialisées, des bâtiments, des dépendances, etc.) des tènements (pour ce faire l?utilisateur pourra utiliser par exemples les champs « slocal », « stoth » de la table « TENEMENTS », la « dureté » foncière (via le champ « ncp » de la table « TENEMENTS »), la densité du tènement avec les champs « TE_CES » et « TE_COS » de la table « TENEMENTS_URBA ». Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 79 sur 83 Enfin, pour ce qui est des caractéristiques des locaux, l?utilisateur opérer des requêtes sur les surfaces (par exemples champs « slocal », « stoth », « sparkp » de la table « LOCAUX »), sur l?âge (via les champs « jannat », « PERIODE » de la table « LOCAUX »), le nombre d?étages ou encore la fonction du local (respectivement champ « nbetagemax » et « FONCTION » de la table « LOCAUX »). Ces différentes requêtes pourront être croisées afin de préciser au mieux les critères de recherche souhaités par l?utilisateur. Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 80 sur 83 Annexe 2 - Liste des activités à caractère logistique retenues dans l?exploitation des fichiers fonciers et codes NAF associés La liste de ces activités figure dans l?onglet « Act_Log » du fichier mis à disposition en complément de ce rapport (cf. « Dictionnaire base de données.xlsx »). Annexe 3 ? Construction de l?indicateur de fiabilité du foncier et des locaux identifiés La liste des variables mises en oeuvre dans la construction de l?indicateur de fiabilité et la note qui en résulte figurent dans l?onglet « Ind_Fiab » du fichier mis à disposition en complément de ce rapport (cf. « Dictionnaire base de données.xlsx »). Annexe 4 ? Les fonctions des locaux logistiques La nomenclature des fonctions des locaux logistique figure dans l?onglet « Fonc_Loc » du fichier mis à disposition en complément de ce rapport (cf. « Dictionnaire base de données.xlsx »). Annexe 5 ? Les types de logistiques La liste des variables mises en oeuvre dans la détermination du type de logistique mis en oeuvre depuis les locaux figure dans l?onglet « Typ_Log» du fichier mis à disposition en complément de ce rapport (cf. « Dictionnaire base de données.xlsx »). Annexe 6 - Cartographie des acteurs et outils de mobilisation du foncier logistique Cette cartographie a été produite et présentée à l?occasion des réunions technique et ateliers de mise au point de la méthodologie et de la base de donnée. Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 81 sur 83 Figure 79 : les modes de mobilisation/production du foncier | t-e-d, 2024 Figure 80 : les acteurs de la production foncière et immobilière logistique | t-e-d, 2024 Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 82 sur 83 Jonction Créé en 1985, le cabinet Jonction a abordé les problématiques liées aux transports de marchandises et de voyageurs avant de se recentrer en 2014 sur l?activité marchandises et l?analyse des processus logistiques. Son activité s?adresse à des clients relevant des sphères publiques (Etat, collectivités territoriales, institutions etc.) et privées (opérateurs de transport, logisticiens, aménageurs, urbanistes, architectes, promoteurs immobiliers, chambres consulaires, etc.). Le transport de marchandises et la logistique, sous ses multiples facettes (logistique internationale, supply chain, logistique industrielle et commerciale, logistique urbaine, ?) sont nos champs d'intervention privilégiés. Reflet de notre raison sociale, nous proposons une approche transversale et pluridisciplinaire qui aborde, à travers les prismes socio-économiques, technologiques et environnementaux, les différentes problématiques du transport de marchandises et de la logistique. 724 chemin des Cargaules ? 84420 PIOLENC 06 59 74 30 24 | 07 70 56 67 16 contact@jonction.org https://www.jonction.org Sauf indication contraire, l?ensemble des textes, données, illustrations, présentés dans ce document, a été produit par Jonction et t-e-d. Toute reproduction doit, a minima, mentionner Jonction et t-e-d comme auteur. mailto:contact@jonction.org https://www.jonction.org/ Rapport Réalisation d?une étude sur le foncier logistique en Pays de la Loire Jonction & t-e-d Page 83 sur 83 T-E-D t-e-d est une société de conseil en urbanisme qui se propose de travailler les liens entre les espaces économiques et les autres composantes des territoires suivant des objectifs de co-valorisation et de transition environnementale. - Que peuvent apporter les espaces économiques, logistiques, industriels, les services à la programmation urbaine courante pour redonner une valeur et des usages à des quartiers existants ou des nouveaux programmes parfois un peu pauvres en matière d?usages et de services offerts ? - Inversement, comment les territoires économiques déclassés ou qui se trouvent rattrapés par la ville résidentielle peuvent-ils s?adapter mais aussi trouver de nouveau ressorts économiques dans cette nouvelle situation de cohabitation ? - Enfin, comment les grands espaces économiques, équipements industriels, territoires logistiques peuvent-ils retourner la problématique de leur impact environnemental pour conserver leur légitimité et leur visibilité en territoire urbain ? t-e-d apporte son bagage d'urbaniste généraliste pour faire émerger les stratégies avec les différentes partie-prenantes et s?appuie sur son expertise de spatialiste pour ancrer les projets économiques et écologiques dans leurs territoires d?appartenance et dans leurs emprises. Ses méthodes s?appuient sur la co-construction et sur une approche écosystémique du projet. INVALIDE)