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Pays-de-la-Loire. Direction régionale de l'environnement, de l'aménagement et du logement ;Union sociale pour l'habitat (Pays-de-la-Loire)

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Résumé

<div style="text-align: justify;">Depuis plusieurs années, la Direction régionale de l'environnement, de l'aménagement et du logement (DREAL) réalise, en collaboration avec l'Union sociale de l'habitat des Pays de la Loire(USH), un bilan du parc locatif social réhabilité et du patrimoine restant à rénover. Ce document qui porte sur les opérations financées entre 1981 et 2008 mentionne qu'environ 103 000 logements sur un total de 186 000 ont été réhabilités durant cette période.</div>

Editeur

DREAL Pays de la Loire

Descripteur Urbamet

réhabilitation de bâtiment ;subvention ;enquête ;donnée statistique

Descripteur écoplanete

analyse statistique

Thème

Construction ;Habitat - Logement

Texte intégral

1/23 REGION DES PAYS DE LA LOIRE LA REHABILITATION DES PATRIMOINES LOCATIFS SOCIAUX ENTRE 1981 ET 2008 ET LA QUALIFICATION DES PATRIMOINES NON REHABILITES 2/23 SOMMAIRE Préambule p.3 Synthèse p.5 CHAPITRE 1 : LES OPÉRATIONS DE RÉHABILITATION DU PARC LOCATIF SOCIAL HLM FINANCÉES EN 2008 DANS LA RÉGION DES PAYS DE LA LOIRE p.7 1.1 ? Plus de 11 000 logements locatifs sociaux réhabilités en 2008 p.9 1.2 ? Un investissement moyen de 8 585 ¤ par logement réhabilité en 2008 p.11 1.3 ? Travaux subventionnés des logements réhabilités en 2008 p.13 CHAPITRE 2 : HISTORIQUE DES OPÉRATIONS DE RÉHABILITATION FINANCÉES ENTRE 1981 ET 2008 DANS LA RÉGION DES PAYS DE LA LOIRE p.15 2.1 ? Près de 210 500 logements locatifs sociaux réhabilités financés depuis 1981 p.17 2.2 ? Un investissement moyen de 7 500 ¤ par logement réhabilité entre 1981et 2008 p.19 CHAPITRE 3 : QUALIFICATION DU PARC LOCATIF SOCIAL HLM NON RÉHABILITÉ AU 1ER JANVIER 2009 p.21 3.1 ? 55% du parc locatif social régional réhabilité à l?aide d?une Palulos p.23 3.2 ? Plus de 83 000 logements locatifs sociaux régional non réhabilité à l?aide d?une Palulos p.25 3/23 PREAMBULE ? Le bilan des opérations de réhabilitation du patrimoine locatif Hlm dans les Pays de la Loire s?appuie sur les sources suivantes : ? Les données issues de l?enquête sur le parc locatif social au 1er janvier 2006. Cette enquête a été réalisée par la Direction Régionale de l?Environnement, de l?Aménagement et du Logement (DREAL) en collaboration avec les Organismes d?Hlm et l?Union Sociale pour l?Habitat des Pays de la Loire (USH) ; ? Les informations figurant sur les formulaires de décisions de financement saisies dans Infocentre. Ces informations concernent les opérations de réhabilitation subventionnées par l?Etat entre 1981 et 2008 (Palulos et F.S.G.T.1). ? Il n?est tenu compte que des opérations conduites par les organismes d?Hlm, hors logements foyers. Sont donc exclues celles dont les EPL (ex SEM) ou les communes assurent la maîtrise d?ouvrage. ? Quelques précisions méthodologiques : ? A compter du 1er janvier 1998, les travaux de réhabilitation du parc Hlm sont soumis à une TVA à 5,5 % et le taux de subvention Palulos est passé pour les opérations ordinaires de 20% à 10% du coût prévisionnel des travaux dans la limite de 13 000 euros TTC par logement (25% en Z.U.S., pour les opérations expérimentales et pour les travaux liés à la sécurité, 40% sur dérogation préfectorale)2. Dans ce bilan les montants de travaux sont exprimés TTC afin d?obtenir une valeur plus juste du coût de la réhabilitation pour une année donnée. ? Pour mémoire sont qualifiés logements locatifs sociaux non réhabilités, le patrimoine qui n?a pas bénéficié d?une intervention de réhabilitation financées à l?aide d?une subvention de l?Etat. 1 Prime à l?Amélioration des Logements à Usage Locatif et à Occupation Sociale et Fonds Spécial pour Grands Travaux. 2 Article 14 de la loi de finances pour 1998 et 111 de la loi n° 98-546 du 2 juillet 1998. 4/23 REHABILITATION DU PARC LOCATIF SOCIAL Loire- Atlantique Maine-et- Loire Mayenne Sarthe Vendée Pays de la Loire Bilan exercice 2008 Logements financés 1 267 1 497 352 7 688 272 11 076 dont Plan de Cohésion Sociale 488 838 352 1 582 272 3 532 dont ANRU 779 659 6 106 7 544 dont réhabilités pour la 1ère fois 554 571 70 588 137 1 920 Montant des travaux en M¤ TTC 19,7 ¤ 28,4 ¤ 3,7 ¤ 38,9 ¤ 4,4 ¤ 95,0 ¤ Montant ¤ TTC par logement 15 510 ¤ 18 985 ¤ 10 476 ¤ 5 062 ¤ 16 217 ¤ 8 585 ¤ Taux de subvention Etat 13% 9% 5% 16% 5% 12% Taux de subvention autres 17% 11% 10% 27% 10% 18% Quotité d'emprunt 64% 62% 48% 44% 72% 55% Autofinancement 6% 18% 37% 13% 13% 14% Bilan 1981-2008 Logements financés (b) 62 544 41 935 17 671 80 952 7 395 210 497 Logements financés par an 2 234 1 498 631 2 891 264 7 518 % de logements réhabilités (a / b) 62% 65% 43% 28% 92% 49% Travaux par logement 9 279 10 659 5 383 4 559 11 811 7 500 Taux de subvention Etat 17% 16% 18% 17% 15% 17% Taux de subvention autres 11% 5% 5% 11% 6% 9% Quotité d'emprunt 58% 62% 64% 50% 53% 57% Autofinancement 14% 17% 13% 22% 25% 17% Patrimoine réhabilité et non réhabilité Parc locatif social de référence 67 158 51 589 15 256 34 994 17 029 186 026 Logements réhabilités (a) 38 673 27 167 7 649 22 592 6 822 102 903 % du parc locatif social 58% 53% 50% 65% 40% 55% % réhabilité < 5 000 ¤ / logement 14% 8% 9% 11% 10% 11% % réhabilité > 20 000 ¤ / logement 20% 24% 3% 24% 11% 20% Logements non réhabilités 28 460 24 406 7 564 12 402 10 207 83 039 Définitions : (a) logements financés : ensembles des décisions de subventions Etat (Palulos, FSGT et ANRU) entre 1981 et 2008 comptabilisées en nombre de logements locatifs sociaux (b) logements réhabilités : nombre de logements réhabilités avec l?aide d?une subvention Etat (comptabilisation sans double compte) 5/23 SYNTHESE Patrimoine réhabilité à l?aide d?une subvention Palulos en 2008 11 080 logements locatifs sociaux ont été réhabilités à l?aide d?une Palulos en 2008 o dont 3 530 logements pour le programme de réhabilitation du Plan de Cohésion Sociale o et 7 540 au titre de l?ANRU Parmi les financements Palulos 2008, 1 920 logements locatifs sociaux ont été réhabilités pour la première fois en 2008, soit 17% de l?ensemble des logements subventionnés. Le coût moyen des travaux des opérations financées en 2008 est de 10 820 ¤ par logement o 13 240 ¤ pour les opérations financées dans le cadre du programme 3x7% du PCS o 8 560 ¤ pour les opérations financées au titre de l?ANRU Au total, plus de 95 M¤ TTC ont été investis par les maîtres d?ouvrage sociaux sur leur patrimoine en 2008, dont 88% de travaux subventionnables et 12% de travaux non subventionnés. Le taux de subvention atteint 35% des travaux subventionnables en 2008, dont 14% de subventions Etat (Palulos ou ANRU) et 21% d?autres subventions des collectivités territoriales. L?autofinancement des travaux par les organismes d?Hlm a couvert 14% des travaux en 2008, soit un peu plus de 1 200 ¤ par logement réhabilité. Historique des logements financés entre 1981 et 2008 210 500 logements locatifs sociaux ont été financés à l?aide d?une subvention de l?Etat (Palulos et ANRU) depuis 1981, soit une moyenne de 7 520 logements par an. En ne comptabilisant pas les doubles comptes (logements financés plusieurs fois au cours de la période), on recense 49% des logements locatifs sociaux réellement réhabilités au niveau régional. Ce pourcentage varie fortement selon les départements : de 28% en Sarthe à 92% en Vendée. Sur la période, le coût moyen des travaux est de 7 500 ¤ TTC par logement. Le taux de subvention atteint 26% de l?ensemble des travaux engagés de 1981 à 2008, dont 17% de subventions Etat (Palulos, FSGT ou ANRU) et 9% d?autres subventions. L?autofinancement des travaux par les organismes d?Hlm a couvert 17% des travaux en moyenne sur la période 1981-2008, soit un peu plus de 1 300 ¤ par logement financé. Patrimoine locatif social réhabilité et non réhabilité début 2009 Le Parc locatif social de référence (conventionné hors logements-foyers, hors EPL) est constitué de 186 000 logements au niveau des Pays de la Loire 102 900 logements ont été réhabilités à l?aide d?une Palulos entre 1981 et 2008, soit 55% du parc locatif social de référence. Plus de 85% du parc locatif social ancien construit avant 1980 a été réhabilité contre 13% pour le patrimoine construit après 1980. 72% des logements réhabilités ont bénéficié d?un montant de travaux cumulés entre 1981 et 2008 supérieur à 10 000 ¤ et 20% supérieur à 20 000 ¤ TTC par logement. On comptabilise début 2009 environ 83 000 logements non réhabilités au niveau des Pays de la Loire. Il s?agit majoritairement de logements récents puisque 47% ont été construits après 1990 et seulement 23% des logements non réhabilités ont été construits avant 1980. 89% du parc locatif social non réhabilité à l?aide d?une Palulos est localisé en dehors des Zones Urbaines Sensibles de la région et 44% sont constitués de logements individuels. 6/23 CHAPITRE 1 ______ LES OPÉRATIONS DE RÉHABILITATION DU PARC LOCATIF SOCIAL HLM FINANCÉES EN 2008 DANS LA RÉGION PAYS DE LA LOIRE 7/23 11 000 ¤ 11 500 ¤ 12 000 ¤ 12 500 ¤ 13 000 ¤ 13 500 ¤ 14 000 ¤ 14 500 ¤ 15 000 ¤ 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 3 500 4 000 4 500 5 000 2005 2006 2007 2008 Logement financés Travaux par logement 0 ¤ 2 000 ¤ 4 000 ¤ 6 000 ¤ 8 000 ¤ 10 000 ¤ 12 000 ¤ 14 000 ¤ 16 000 ¤ 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 6 000 7 000 8 000 2005 2006 2007 2008 Logement financés Travaux par logement Caractéristiques du parc locatif social financé en 2008 Territoires de délégation des aides à la pierre PCS ANRU Total 2008 Logements Subvention Etat Logements Subvention Etat Logements Subvention Etat CG 44 146 134 161 ¤ 131 785 047 ¤ 277 919 208 ¤ Nantes Métropole 342 114 065 ¤ 648 1 558 128 ¤ 990 1 672 193 ¤ LOIRE-ATLANTIQUE 488 248 226 ¤ 779 2 343 175 ¤ 1 267 2 591 401 ¤ CG 49 333 301 621 ¤ 210 187 500 ¤ 543 489 121 ¤ Angers Loire Métropole 505 459 550 ¤ 449 1 624 457 ¤ 954 2 084 007 ¤ MAINE-ET-LOIRE 838 761 171 ¤ 659 1 811 957 ¤ 1 497 2 573 128 ¤ Autres territoires 53 79 71 890 ¤ 79 71 890 ¤ Laval Agglomération 273 97 730 ¤ 273 97 730 ¤ MAYENNE 352 169 620 ¤ 352 169 620 ¤ CG 72 815 358 750 ¤ 815 358 750 ¤ Le Mans Métropole 767 278 710 ¤ 6 106 5 661 917 ¤ 6 873 5 940 627 ¤ SARTHE 1 582 637 460 ¤ 6 106 5 661 917 ¤ 7 688 6 299 377 ¤ CG 85 171 152 152 ¤ 171 152 152 ¤ La Roche / Yon Agglo 101 53 944 ¤ 101 53 944 ¤ VENDÉE 272 206 096 ¤ 272 206 096 ¤ PAYS DE LA LOIRE 3 532 2 022 573 ¤ 7 544 9 817 049 ¤ 11 076 11 839 622 ¤ Evolution du nombre de logements financés et des montants de travaux depuis 2005 8/23 PCS ANRU 8% 5% 5% 84% 31% 48% 8% 64% 46% PCS ANRU Ensemble Avant 1960 1960 / 1980 1981 / 1990 Après 1990 1 267 1 497 352 7 688 272 554 571 70 588 137 0 2 000 4 000 6 000 8 000 44 49 53 72 85 dont réhabilités pour la 1ère fois Logements financés 1.1 - PLUS DE 11 000 LOGEMENTS LOCATIFS SOCIAUX RÉHABILITÉS EN 2008 ? Evolution de la réhabilitation du parc locatif Hlm entre 2005 et 2008 De 2005 à 2007, le nombre de logements subventionnés est stable avec en moyenne 6 500 logements par an. Ce chiffre a fortement augmenté en 2008 avec plus de 11 000 logements financés. Comme observé sur les graphiques de la page précédente, cette évolution est essentiellement due aux logements réhabilités financés au titre de l?ANRU : de 3 334 logements financés en 2007 à 7 544 logements en 2008. On note cependant une nette diminution du montant moyen de travaux par logement depuis 2005 qui est passé de 15 000 ¤ en 2005 à 5 800 ¤ en 2008. Pour le dispositif régional du 3 x 7%, le nombre de logements financés est stable avec une moyenne de 3 500 logements financés par an. Le montant de travaux par logement a tendance à augmenter puisqu?il est passé de 12 100 ¤ en 2006 à 14 500 ¤ en 2008. En 2008 au niveau régional, 11 076 logements locatifs sociaux réhabilités (maîtrise d?ouvrage Hlm et hors logements foyers) ont été financés par une subvention Etat dont 3 532 logements au titre du Plan de Cohésion Sociale (dispositif régional du 3 x 7%) et 7 544 logements inscrits dans les Programmes de Rénovation Urbaine (ANRU). C?est un niveau record en ANRU pour les Pays de la Loire. Le montant des subventions Etat s?élève à 11,84 M¤ soit une moyenne de 1 070 ¤ de subvention par logement : 2,02 M¤ de Palulos (PCS) et 9,82 M¤ de subventions ANRU. Le Tableau ci-contre présente ces chiffres par département et territoires de délégation des aides à la pierre. On observe un nombre important de logements financés pour le département de la Sarthe : 7 688 logements soit près de 70% du total régional dont 6 106 au titre de l?ANRU sur le territoire de Le Mans Métropole. Concernant la nature des logements réhabilités, on observe une large majorité de logements collectifs avec 95% des 11 076 logements financés en 2008. La proportion de logements individuels reste faible avec 614 logements financés soit 5% de l?ensemble. En 2008, sur 11 076 logements financés, 1 920 logements locatifs sociaux ont été réhabilités pour la première fois, soit 17% de l?ensemble. Sur le graphique ci-contre, on remarque que la majorité des logements financés en Sarthe (notamment sur l?agglomération du Mans) ont déjà fait l?objet d?une réhabilitation antérieure à 2008. ? L?âge du parc locatif social réhabilité en 2008 Au niveau régional, 5% des logements réhabilités financés en 2008 ont été construits avant 1960, 48% entre 1960 et 1980 et 46% entre 1981 et 1990. Pour le dispositif du 3x7% en 2008, près de 92% des logements financés ont été construits avant 1980. Pour l?ANRU en 2008, on note une part importante de logements construits ente 1980 et 1990 (64%). 9/23 2 163 ¤ 9 747 ¤ 2 588 ¤ Subventions Prêts Fonds propres 2 878 ¤ 2 367 ¤ 571 ¤ 15% 67% 18% 41% 49% 10% Financement des logements locatifs sociaux réhabilités en 2008 Territoires de délégations des aides à la pierre Travaux Subventions Prêts Fonds propres CG 44 30 238 ¤ 6 320 ¤ 21% 22 529 ¤ 75% 1 390 ¤ 5% Nantes Métropole 11 390 ¤ 4 187 ¤ 37% 6 385 ¤ 56% 818 ¤ 7% LOIRE-ATLANTIQUE 15 510 ¤ 4 653 ¤ 30% 9 914 ¤ 64% 943 ¤ 6% CG 49 10 994 ¤ 2 041 ¤ 19% 6 101 ¤ 55% 2 852 ¤ 26% Angers Loire Métropole 23 533 ¤ 4 710 ¤ 20% 14 979 ¤ 64% 3 844 ¤ 16% MAINE-ET-LOIRE 18 985 ¤ 3 742 ¤ 20% 11 759 ¤ 62% 3 484 ¤ 18% Autres territoires 53 21 792 ¤ 2 730 ¤ 13% 11 533 ¤ 53% 7 529 ¤ 35% Laval Agglomération 7 201 ¤ 1 163 ¤ 16% 3 171 ¤ 44% 2 867 ¤ 40% MAYENNE 10 476 ¤ 1 515 ¤ 14% 5 048 ¤ 48% 3 913 ¤ 37% CG 72 11 724 ¤ 1 348 ¤ 11% 8 720 ¤ 74% 1 656 ¤ 14% Le Mans Métropole 4 272 ¤ 2 266 ¤ 53% 1 464 ¤ 34% 542 ¤ 13% SARTHE 5 062 ¤ 2 169 ¤ 43% 2 233 ¤ 44% 660 ¤ 13% CG 85 19 954 ¤ 2 808 ¤ 14% 15 111 ¤ 76% 2 035 ¤ 10% La Roche/Yon Agglomération 9 889 ¤ 1 678 ¤ 17% 5 837 ¤ 59% 2 373 ¤ 24% VENDÉE 16 217 ¤ 2 389 ¤ 15% 11 667 ¤ 72% 2 161 ¤ 13% PAYS DE LA LOIRE 8 585 ¤ 2 650 ¤ 31% 4 720 ¤ 55% 1 214 ¤ 14% Montants en euros par logement Logements locatifs sociaux réhabilités financés en 2008 (montants en euros par logement) 10/23 PCS ANRU 6% 4% 40% 14% 62% 77% 28% 62% 28% 22% 10% 9% 13%10% 44% 31% 4% 49% 12%22% 20% 7% 4% 15% 8% 44 49 53 72 85 REGION < 1000 1000 -5000 5000 -15000 15000 -25000 > 25000 27% 28% 30% 31% 53% 53% 51% 55% 20% 19% 19% 14% 2005 2006 2007 2008 Fonds propres Prêts Subventions 1.2 ? UN INVESTISSEMENT MOYEN DE 8 585 ¤ PAR LOGEMENT RÉHABILITÉ EN 2008 En 2008 au niveau régional, le montant de travaux moyen des logements locatifs sociaux réhabilités s?élève à 8 585 ¤ par logement. Sur le tableau ci-contre, on observe des investissements moyens par logement très disparates selon les territoires : de 4 272 ¤ par logement sur Le Mans Métropole à 30 238 ¤ par logement sur le département de la Loire-Atlantique hors Nantes Métropole. ? La répartition des logements financés en 2008 selon les tranches de travaux par logement Au niveau régional, 66% des logements financés en 2008 ont fait l?objet de travaux légers inférieurs à 5 000 ¤. Ce type d?intervention se retrouve notamment dans les départements de la Sarthe (83%) et de la Mayenne (62%). 13% des logements ont bénéficié d?un investissement compris ente 5 000 ¤ et 15 000 ¤, 12% entre 15 000 ¤ et 25 000 ¤ et enfin 8% de travaux de réhabilitation plus importants supérieurs à 25 000 ¤. On note que les départements du Maine- et-Loire et de la Vendée présentent un pourcentage élevé de logements ayant bénéficié d?un investissement important : 64% supérieurs à 15 000 ¤. ? Subventions, emprunts et fonds propres Au niveau régional, les subventions (Etat + Aides des collectivités locales) représentent 31% du montant de l?investissement soit 2 650 ¤ de subvention par logement. Le taux de subvention est nettement plus important pour les opérations ANRU : 49% du montant des travaux contre 15% pour les opérations hors ANRU. L?emprunt a contribué à financer 55% des travaux en 2008 : 41% pour les réhabilitations ANRU et 67% pour les opérations financés dans le cadre du dispositif du 3 x 7%. Enfin les fonds propres des organismes d?Hlm représentent 1 214 ¤ par logement financés en 2008, soit 14% du montant des travaux au niveau régional. La part de fonds propres est plus élevée pour les opérations hors ANRU : 18% contre 10%. Sur le graphique ci-contre, on observe que la part des subventions a augmenté de 4 points entre 2005 et 2008 passant de 27% à 31%. La quotité d?emprunt a légèrement augmenté en 4 ans : de 53% en 2005 et 2006 à 55% en 2008. La part de fonds propres a diminué par rapport aux années précédentes passant de 20% en 2005 à 14% en 2008. Cette part d?autofinancement varie de 6% en Loire- Atlantique à 37% dans le département de la Mayenne. Elle est par ailleurs plus importante pour les opérations PCS (18%) que pour l?ANRU (10%). 11/23 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% Subvention Etat Autres subventions Prêt CDC Autres prêts Fonds propres 5% 14% 59% 1% 21%22% 27% 32% 9% 10% PCS ANRU Financement des travaux subventionnés en 2008 Départements Travaux subventionnés Subventions Etat Autres subventions Prêt CDC Autres prêts Fonds propres LOIRE-ATLANTIQUE 12 707 ¤ 2 045 ¤ 2 608 ¤ 5 702 ¤ 1 529 ¤ 824 ¤ 100% 16% 21% 45% 12% 6% MAINE-ET-LOIRE 18 592 ¤ 1 719 ¤ 2 023 ¤ 10 494 ¤ 1 072 ¤ 3 285 ¤ 100% 9% 11% 56% 6% 18% MAYENNE 8 756 ¤ 482 ¤ 1 033 ¤ 4 083 ¤ 0 ¤ 3 158 ¤ 100% 6% 12% 47% 0% 36% SARTHE 4 227 ¤ 819 ¤ 1 349 ¤ 1 333 ¤ 87 ¤ 637 ¤ 100% 19% 32% 32% 2% 15% VENDÉE 16 217 ¤ 758 ¤ 1 631 ¤ 11 099 ¤ 568 ¤ 2 161 ¤ 100% 5% 10% 68% 4% 13% PAYS DE LA LOIRE 7 577 ¤ 1 069 ¤ 1 581 ¤ 3 398 ¤ 394 ¤ 1 134 ¤ 100% 14% 21% 45% 5% 15% Montants en euros par logement Plan de financement des opérations de réhabilitation 2008 : PCS et ANRU 12/23 1.3 ? TRAVAUX SUBVENTIONNES DES LOGEMENTS RÉHABILITÉS EN 2008 En 2008 au niveau régional, le montant moyen des travaux subventionnés des logements locatifs sociaux réhabilités s?élève à 7 577 ¤ par logement. On observe de fortes disparités selon les départements : de 4 227 ¤ par logement dans le département de la Sarthe à 18 592 ¤ par logement pour le Maine-et-Loire. Le niveau de subvention global atteint 35% du montant de travaux subventionnés au niveau régional. Il varie selon les départements en fonction de la proportion d?opérations financées au titre de l?ANRU qui bénéficient d?un taux de subvention plus important. La part de la subvention Etat est de 14% en moyenne régionale à laquelle il faut ajouter la part des autres subventions de 21% essentiellement composée des aides des collectivités territoriales (Conseil Régional, Conseils Généraux et EPCI). En 2008, la quotité des travaux subventionnés financés par l?emprunt est de 50% au niveau régional : 45% de prêts CDC et 5% d?autres prêts (1% essentiellement). ? Financement des opérations ANRU et PCS Le graphique ci-contre montre des différences sensibles entre les plans de financement des opérations PCS et ANRU. Les opérations de réhabilitation financées au titre de l?ANRU en 2008 sont davantage subventionnées (49% contre 19% pour les opérations PCS). Par conséquent les parts des travaux couverts par l?emprunt (39% contre 60%) et par l?autofinancement (10% contre 21%) sont largement plus faibles pour les opérations ANRU. ? Montant global des travaux subventionnés et non subventionnés depuis 2005 2005 2006 2007 2008 74,69 55,36 58,36 83,92 21,36 23,21 5,00 11,17 Travaux subventionnés Travaux non subventionnés Le montant global des travaux engagés par les organismes d?Hlm des Pays de la Loire se situe à plus de 95 M¤ TTC en 2008. Il est en forte progression par rapport aux 2 années précédentes (78,5 M¤ en 2006 et 63,4 M¤ en 2007). Les montants des travaux subventionnés et non subventionnés suivent la même tendance entre 2005 et 2008 au niveau des Pays de la Loire. Cependant on observe que la proportion de travaux non subventionnés est en nette diminution en 2007 et 2008 par rapport aux années précédentes : 22% en 2005, 30% en 2006, 8% en 2007 et 12% en 2008. 13/23 en M¤ TTC CHAPITRE 2 ______ HISTORIQUE DES OPÉRATIONS DE RÉHABILITATION FINANCÉES ENTRE 1981 ET 2008 DANS LA RÉGION PAYS DE LA LOIRE 14/23 6 799 7 796 8 564 7 737 6 405 7 699 7 518 4 186 ¤ 5 636 ¤ 7 976 ¤ 7 246 ¤ 9 067 ¤ 10 816 ¤ 7 500 ¤ 0 ¤ 2 000 ¤ 4 000 ¤ 6 000 ¤ 8 000 ¤ 10 000 ¤ 12 000 ¤ 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 6 000 7 000 8 000 9 000 1981-1984 1985-1989 1990-1994 1995-1999 2000-2004 2005-2008 1981-2008 Logements financés (moyenne annuelle) Travaux par logement Historique des logements locatifs réhabilités financés entre 1981 et 2008 Années de financement Palulos 1981-1984 1985-1989 1990-1994 1995-1999 2000-2004 2005-2008 1981-2008 44 hors Nantes Métropole 2 748 2 550 4 093 2 699 2 710 713 15 513 Nantes Métropole 5 832 10 032 11 027 9 041 6 626 4 473 47 031 Loire-Atlantique 8 580 12 582 15 120 11 740 9 336 5 186 62 544 49 hors Angers Loire M. 1 199 3 904 3 649 2 242 3 864 2 795 17 653 Angers Loire Métropole 3 403 3 635 2 979 5 158 4 606 4 501 24 282 Maine-et-Loire 4 602 7 539 6 628 7 400 8 470 7 296 41 935 53 hors Laval Agglo 919 424 767 152 654 305 3 221 Laval Agglomération 3 856 1 761 2 304 1 958 2 292 2 279 14 450 Mayenne 4 775 2 185 3 071 2 110 2 946 2 584 17 671 72 hors Le Mans Métropole 270 1 816 2 301 2 610 2 336 1 827 11 160 Le Mans Métropole 8 233 14 253 13 728 13 356 7 103 13 119 69 792 Sarthe 8 503 16 069 16 029 15 966 9 439 14 946 80 952 85 hors La Roche/Y Agglo 286 382 887 1 138 1 044 649 4 386 La Roche/Yon Agglo 448 223 1 085 332 788 133 3 009 Vendée 734 605 1 972 1 470 1 832 782 7 395 Pays de la Loire 27 194 38 980 42 820 38 686 32 023 30 794 210 497 Evolution des logements réhabilités depuis 1981 et des montants de travaux par logement 15/23 11% 25% 14% 26% 9% 20% 84% 68% 82% 64% 79% 73% 5% 8% 4% 10% 12% 8% Loire- Atlantique Maine-et- Loire Mayenne Sarthe Vendée REGION Avant 1960 1960 / 1980 Après 1981 2.1 ? PRÈS DE 210 500 LOGEMENTS LOCATIFS SOCIAUX RÉHABILITÉS FINANCÉS DEPUIS 1981 Entre 1981et 2008 au niveau des Pays de la Loire, 210 497 logements locatifs sociaux réhabilités (maîtrise d?ouvrage Hlm et hors logements foyers) ont été financés par une subvention Etat. Il est à noter qu?un certain nombre de ces logements ont été financés à plusieurs reprises durant cette période faisant l?objet d?interventions successives en matière de réhabilitation. Le département de la Sarthe représente plus de 38% des logements réhabilités à l?aide d?une Palulos entre 1981 et 2008 avec près de 81 000 logements financés. Viennent ensuite le département de la Loire-Atlantique avec 62 544 subventions Palulos, le Maine-et-Loire avec 41 935 logements, la Mayenne avec 17 671 logements et enfin la Vendée avec 7 395 logements subventionnés par une Palulos. ? L?âge du parc locatif social réhabilité à l?aide d?une subvention de l?Etat entre 1981 et 2008 Au niveau régional, 20% des logements subventionnés par une Palulos entre 1981 et 2008 ont été construits avant 1960 : de 9% en Vendée à 26% dans la Sarthe. Près des 3/4 de ces logements ont été construits entre 1960 et 1980 : de 64% dans le département de la Sarthe à 84% en Loire-Atlantique. Enfin 8% des logements réhabilités ont été construits entre 1981 et 1990 : de 4% en Mayenne à 12% dans le département de la Vendée (département disposant d?un parc locatif social plus récent). ? Rythme des logements financés par une Palulos entre 1981 et 2008 De 1981 à 2008, le nombre de logements subventionnés par une Palulos est de 7 518 logements en moyenne par an. Comme on peut l?observer sur le graphique ci-contre, le nombre moyen de logements financés par an a évolué selon les périodes représentées. Après une augmentation régulière entre 1981 et 1994 (de 6 800 logements à 8 564 logements en moyenne), le rythme des réhabilitations a nettement ralenti jusqu?au début des années 2000 (6 405 Palulos en moyenne pour la période 200-2004). Sur la période récente 2005-2008, on constate une augmentation sensible avec 7 700 logements locatifs sociaux réhabilités en moyenne par an. Rappelons que l?année 2005 marque le démarrage de deux politiques importantes en faveur de la réhabilitation du parc locatif social au niveau des Pays de la Loire, à savoir d?une part le Programme de Rénovation Urbaine piloté par l?ANRU et le dispositif régional du 3x7% contractualisé par l?Etat, le Conseil Régional et les Conseil Généraux dans un avenant 2005-2009. Concernant le montant moyen de travaux par logement, on observe une augmentation constante entre 1981 et 20081. L?investissement moyen par logement s?élevait à 5 000 ¤ durant les années 1980. Il a augmenté durant les années 1990 pour atteindre un niveau moyen de l?ordre de 7 500 ¤ par logement. Puis on constate une nouvelle hausse sur la période 2000-2004 avec 9 000 ¤ par logement en moyenne et sur la période 2005-2008 avec un montant moyen de travaux par logement de 10 800 ¤. 1 Les montants de travaux sont calculés en euro constant. 16/23 17% 16% 18% 17% 15% 17% 11% 5% 5% 11% 6% 9% 58% 62% 64% 50% 53% 57% 14% 17% 13% 22% 25% 17% Loire-Atlantique Maine-et-Loire Mayenne Sarthe Vendée Pays de la Loire Subventions Etat Autres subventions Prêts Fonds propres Financements des opérations de réhabilitation financées entre 1981 et 2008 Années de financement Palulos Logements financés Travaux par logement Subventions Etat Autres subventions Prêts Fonds propres 1981-1984 27 194 4 186 ¤ 1 128 ¤ 150 ¤ 2 602 ¤ 306 ¤ 100% 27% 4% 62% 7% 1985-1989 38 980 5 636 ¤ 1 217 ¤ 114 ¤ 3 827 ¤ 477 ¤ 100% 22% 2% 68% 8% 1990-1994 42 820 7 976 ¤ 1 600 ¤ 375 ¤ 4 696 ¤ 1 306 ¤ 100% 20% 5% 59% 16% 1995-1999 38 686 7 246 ¤ 1 162 ¤ 517 ¤ 4 005 ¤ 1 561 ¤ 100% 16% 7% 55% 22% 2000-2004 32 023 9 067 ¤ 1 064 ¤ 1 086 ¤ 4 678 ¤ 2 238 ¤ 100% 12% 12% 52% 25% 2005-2008 30 794 10 816 ¤ 1 217 ¤ 1 927 ¤ 5 751 ¤ 1 921 ¤ 100% 11% 18% 53% 18% Ensemble 1981 - 2008 210 497 7 500 ¤ 1 250 ¤ 659 ¤ 4 289 ¤ 1 302 ¤ 100% 17% 9% 57% 17% Plan de financement des opérations de réhabilitation financées entre 1981 et 2008 par département 17/23 7% 7% 28% 28% 17% 31% 19% 30% 43% 8% 33% 43% 49% 36% 23% 74% 37% 16% 22% 5% 4% 15% 11% 3% 3% 2% 3% 2% Loire-Atlantique Maine-et-Loire Mayenne Sarthe Vendée Pays de la Loire > 25 000 ¤ 15 000 -25000 ¤ 5 000 -15 000 ¤ 1 000 -5 000 ¤ < 1 000 ¤ 2.2 ? UN INVESTISSEMENT MOYEN DE 7 500 ¤ PAR LOGEMENT RÉHABILITÉ ENTRE 1981 ET 2008 Au niveau régional, le montant de travaux moyen des logements locatifs sociaux réhabilités financés entre 1981 et 2008 s?élève à 7 500 ¤ par logement. Près de 90% de cet investissement par logement correspond à des travaux subventionnés et moins de 10% à des travaux non subventionnés. Le taux de subvention constaté sur la période 1981-2008 est de 26% en moyenne régionale. Il faut noter que le taux de subvention est plus important pour les logements réhabilités situés en ZUS : 31% contre 22% pour les logements hors ZUS. Les subventions Etat (Palulos et FSGT) représentent 17% de l?investissement sur la 1981-2008. On constate un taux des subventions Etat qui a diminué entre chaque période : 27% entre 1981 et 1984, 20% entre 1990 et 1994 jusqu?à 11% entre 2005 et 2008. Rappelons qu?à compter du 1er janvier 1998, le taux de subvention Palulos est passé de 20% à 10% pour les opérations de réhabilitation ordinaires afin de compenser le passage de la TVA de 19,6% à 5,5% pour les travaux de réhabilitation. Les autres subventions (essentiellement celles des collectivités territoriales) ont financé 9% des travaux en moyenne sur la période 1981 ? 2008. Ce taux de subvention n?a cessé d?augmenter depuis 1981 passant de 4% au début des années 1980 à 18% entre 2005 et 2008. Cette tendance montre l?implication de plus en plus importante de nombreuses collectivités locales dans la politique de réhabilitation du parc locatif social présent sur leur territoire respectif. La quotité moyenne de l?emprunt est de 57% du montant des travaux avec 4 289 ¤ par logement sur la période 1981-2008. Si la quotité d?emprunt a tendance à diminuer depuis 1981, on remarque que le montant emprunté par logement est en nette augmentation : de 2 602 ¤ par logement entre 1981 et 1984 à 5 751 ¤ par logement entre 2005 et 2008. L?autofinancement des travaux par les organismes d?Hlm représente une part importante avec 17% des travaux soit environ 1 300 ¤ par logement en moyenne pour l?ensemble du parc réhabilité entre 1981 et 2008. Le niveau de fonds propres a augmenté jusqu?à la période 2000-2004 avec un quart d?autofinancement représentant 2 238 ¤ par logement. Cette proportion a été réduite pour la période 2005-2008 avec 18% de fonds propres (1 921 ¤ par logement). ? Répartition des logements financés entre 1981 et 2008 selon les tranches de travaux par logement Au niveau régional, 50% des logements financés entre 1981 et 2008 ont fait l?objet de travaux légers inférieurs à 5 000 ¤. Ces types d?interventions s?observent notamment dans les départements de la Sarthe (71%) et de la Mayenne (58%), à l?inverse de la Vendée où seulement 8% des logements réhabilités ont fait l?objet de petits travaux inférieurs à 5 000 ¤. Concernant les tranches de travaux plus importantes, 37% des logements ont bénéficié d?un investissement compris ente 5 000 ¤ et 15 000 ¤, 11% entre 15 000 ¤ et 25 000 ¤ et enfin 2% de travaux de réhabilitation supérieurs à 25 000 ¤. La part de travaux supérieurs à 15 000 ¤ par logement est la plus importante dans le département du Maine-et-Loire : 25% contre 13% en moyenne régionale. 18/23 CHAPITRE 3 ______ PATRIMOINE LOCATIF SOCIAL RÉHABILITÉ ET NON RÉHABILITÉ AU 1ER JANVIER 2009 19/23 16% 6% 4% 15% 12% 2% 9% 16% 12% 8% 11% 14% 31% 20% 12% 13% 31% 11% 18% 19% 23% 17% 46% 53% 48% 56% 72% 62% 58% 37% 58% 57% 52% 24% 9% 29% 17% 2% 5% 22% 29% 11% 11% 20% Nantes Métropole 44 hors NM Angers Loire Métropole 49 hors ALM Laval Agglom ération 53 hors Laval Agglo Le Mans Métropole 72 hors LMM La Roche/Yon Agglo 85 hors La Roche Agglo PAYS DE LA LOIRE < 5 000 ¤ 5 000 ¤ à 10 000 ¤ 10 000 ¤ à 20 000 ¤ > 20 000 ¤ Parc locatif social réhabilité et non réhabilité début 2009 dans les Pays de la Loire Territoires Parc locatif social de référence * Parc réhabilité entre 1981 et 2008 % de logements réhabilités Parc non réhabilité Nantes Métropole 46 469 27 411 59% 19 033 44 hors NM 20 689 11 262 54% 9 427 Loire-Atlantique 67 158 38 673 58% 28 460 Angers Loire Métropole 27 112 16 654 61% 10 458 49 hors ALM 24 477 10 513 43% 13 948 Maine-et-Loire 51 589 27 167 53% 24 406 Laval Agglomération 7 766 5 230 67% 2 493 53 hors Laval Agglo 7 490 2 419 32% 5 071 Mayenne 15 256 7 649 50% 7 564 Le Mans Métropole 21 674 15 543 72% 6 131 72 hors LMM 13 320 7 049 53% 6 271 Sarthe 34 994 22 592 65% 12 402 La Roche/Yon Agglo 5 426 2 626 48% 2 800 85 hors La Roche Agglo 11 603 4 196 36% 7 407 Vendée 17 029 6 822 40% 10 207 PAYS DE LA LOIRE 186 026 102 903 55% 83 039 * parc de référence : logements locatifs sociaux ordinaires conventionnés (hors EPL) Répartition du parc locatif social réhabilité entre 1981 et 2008 selon le montant des travaux 20/23 92% 82% 17% 6% 55% 7% 18% 83% 94% 45% Avant 1960 1960 - 1980 1981 - 1990 Après 1990 Ensemble Logements réhabilités Logements non réhabilités 3.1 ? 55% DU PARC LOCATIF SOCIAL REGIONAL RÉHABILITÉ À L?AIDE D?UNE PALULOS Le parc locatif social de référence représente plus de 186 000 logements locatifs sociaux dans la région des Pays de la Loire. Il s?agit de l?ensemble des logements locatifs sociaux ordinaires conventionnés hormis ceux gérés par des Etablissements Publics Locaux. Entre 1981 et 2008, on dénombre 102 903 logements réhabilités à l?aide d?une subvention Palulos. Cela représente 55% du parc locatif social régional. La part de logement réhabilité à l?aide d?une Palulos est plus élevée dans les grandes agglomérations : 72% du parc réhabilité sur Le Mans Métropole, 67% sur Laval Agglomération, 61% sur Angers Loire Métropole et 59% sur Nantes Métropole. La principale explication est la présence d?un patrimoine plus ancien que celui situé dans les secteurs ruraux de la région. ? Proportion de logements réhabilités selon la date de construction au niveau régional Comme on le voit sur le graphique ci-contre, plus le parc locatif social est ancien, plus le pourcentage de logements réhabilités au moins une fois avec un financement Palulos est grand. Ainsi, le patrimoine construit avant 1980 a majoritairement été réhabilité : à 92% pour les logements d?avant 1960 et à 82% pour ceux construits entre 1960 et 1980. A noter que seulement 17% des logements construits dans les années 1980 ont été réhabilités. ? Niveau d?investissement des logements réhabilités entre 1981 et 2008 Le graphique page précédente montre le niveau de montant de travaux cumulés entre 1981 et 2008 pour les logements locatifs sociaux réhabilités durant cette période. Au niveau régional, 11% des logements réhabilités ont bénéficié d?un montant de travaux inférieur à 5 000 ¤. Cette proportion de petits travaux est assez variable selon les territoires : de 2% en Mayenne hors agglomération de Laval, 4% sur Angers Loire Métropole jusqu?à 16% sur Nantes Métropole et en Sarthe hors agglomération du Mans. La majorité des logements réhabilités à l?aide d?une subvention Palulos ont bénéficié d?un investissement compris entre 10 000 ¤ et 20 000 ¤. La proportion est de 52% au niveau régional : 58% pour la Roche/Yon Agglomération et Le Mans Métropole et jusqu?à 72% sur l?agglomération de Laval. Enfin les gros travaux supérieurs à 20 000 ¤ ont concerné 20% du parc locatif social réhabilité entre 1981 et 2008 en Pays de la Loire, soit plus de 20 700 logements. La part de gros travaux est importante dans le département de la Sarthe ainsi que sur les agglomérations de Nantes et d?Angers. Elle est par contre faible dans le département de la Mayenne. 21/23 89% 80% 97% 91% 95% 88% 11% 20% 3% 9% 5% 12% Loire-Atlantique Maine-et-Loire Mayenne Sarthe Vendée Pays de la Loire hors ZUS ZUS Répartition du parc locatif social non réhabilité selon la période de construction Délégataires Avant 1960 1960 - 1980 1981 - 1990 Après 1990 Ensemble parc non réhabilité Nantes Métropole 626 2 233 7 169 9 005 19 033 44 hors NM 93 1 305 2 776 5 253 9 427 Loire-Atlantique 719 3 538 9 945 14 258 28 460 Angers Loire Métropole 131 3 377 2 826 4 124 10 458 49 hors ALM 24 3 900 3 856 6 168 13 948 Maine-et-Loire 155 7 277 6 682 10 292 24 406 Laval Agglomération 6 220 856 1 411 2 493 53 hors Laval Agglo 49 1 364 1 528 2 130 5 071 Mayenne 55 1 584 2 384 3 541 7 564 Le Mans Métropole 57 988 2 596 2 490 6 131 72 hors LMM 119 1 816 1 673 2 663 6 271 Sarthe 176 2 804 4 269 5 153 12 402 La Roche/Yon Agglo 1 1 379 246 1 174 2 800 85 hors La Roche Agglo 62 1 628 1 340 4 377 7 407 Vendée 63 3 007 1 586 5 551 10 207 PAYS DE LA LOIRE 1 168 18 210 24 866 38 795 83 039 Localisation en ZUS ou hors ZUS du parc locatif social non réhabilité 22/23 70% 49% 45% 59% 34% 56% 30% 51% 55% 41% 66% 44% 44 49 53 72 85 Region Individuel Collectif 3.2 ? PLUS DE 83 000 LOGEMENTS LOCATIFS SOCIAUX REGIONAL NON RÉHABILITÉ À L?AIDE D?UNE PALULOS DANS LES PAYS DE LA LOIRE En faisant la différence entre parc de référence et logements réhabilités entre 1981 et 2008, on comptabilise plus de 83 000 logements locatifs sociaux qui n?ont pas fait l?objet d?une intervention de réhabilitation subventionnée par une Palulos. Il convient de remarquer ici que ce chiffre n?est pas exhaustif puisqu?une partie du patrimoine locatif social a fait l?objet d?intervention de réhabilitation sans mobiliser de subvention Palulos. Ces opérations ne sont pas recensées dans cette étude. Le parc locatif social non réhabilité avec l?aide d?un financement d?Etat se concentre essentiellement sur le département du Maine-et-Loire et sur l?agglomération nantaise : ces territoires regroupent 43 400 logements non réhabilités soit 52% de l?ensemble régional. ? Ancienneté du parc locatif social non réhabilité Au niveau des Pays de la Loire, 23% du parc locatif social non réhabilité est constitué de logements anciens construits avant 1980. Cela représente un volume de 19 400 logements que l?on retrouve notamment dans les départements du Maine-et-Loire (7 430 logements) et de la Loire-Atlantique (4 260 logements). Toujours au niveau régional, 30% des logements non réhabilités ont été construits entre 1981 et 1990, soit environ 24 900 logements. Le reste du patrimoine locatif social non réhabilité sont des logements plus récents construits durant les années 1990 et après. ? Localisation et nature du parc locatif social non réhabilité Le patrimoine non réhabilité est constitué de 56% de logements collectifs. Cela représente au niveau régional plus de 46 000 logements situés principalement sur Nantes Métropole (15 300 logements) et sur Angers Loire Métropole (8 200 logements). Il faut ajouter 36 900 logements individuels qui n?ont pas été réhabilités. Ce patrimoine locatif social se situe essentiellement dans les territoires ruraux de la région, notamment dans les départements du Maine-et-Loire (10 300 logements) et de la Vendée (5 760 logements). Sur la graphique de la page précédente, on constate que 88% du parc locatif social non réhabilité est situé en dehors des Zones Urbaines Sensibles présentes en Pays de la Loire. Le patrimoine locatif social implanté dans les ZUS a pour l?essentiel été réhabilité au moins une fois entre 1981 et 2008. On ne recense que 9 700 logements en ZUS non réhabilités à l?aide d?une Palulos au niveau régional. 23/23 44 49 53 72 85 Région 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 15% 30% 22% 24% 30% 23% 35% 27% 32% 34% 16% 30% 50% 42% 47% 42% 54% 47% Après 1990 1981 - 1990 Avant 1980  Patrimoine réhabilité à l?aide d?une subvention Palulos en 2008  Historique des logements financés entre 1981 et 2008  Patrimoine locatif social réhabilité et non réhabilité début 2009