Auteur moral

Société d'aménagement foncier et d'établissement rural Maine-Océan ;Société de conseil pour l'aménagement foncier rural (Paris) ;Pays-de-la-Loire. Direction régionale de l'environnement, de l'aménagement et du logement

Auteur secondaire

Résumé

<div style="text-align: justify;">Ce document est la deuxième mise à jour de l'étude lancée en 2004 par la DRE des Pays de la Loire pour permettre d'établir un état des lieux du marché des biens agricoles et naturels de la région. L' étude primaire avait portée sur la période 1999-2004, période à forte augmentation de la pression foncière dans tout le pays. La première mise à jour, réalisée en 2007 et portant sur les années 2005-2006, confirmait la montée de la pression foncière dans la région. Un retournement de tendance nationale, entamé en 2007, a mis fin au cycle de hausse généralisé des prix immobiliers engagés en 1997.<br /><br />Cette nouvelle mise à jour a donc pour objet d'évaluer la perturbation des marchés fonciers agricoles et naturels liée aux marchés de l'urbanisation et de l'artificialisation sur la période 2007-2008, afin, en particulier, de voir si les marchés fonciers régionaux ont évolué dans le même sens que la tendance nationale. L'évolution est proposée, à la fois sous forme d'une analyse régionale et à la fois par une présentation sur les territoires connaissant une pression particulière via une analyse des aires urbaines (aire urbaine nantaise, aire urbaine d'Angers, SCOT Laval-Loiron, aire urbaine du Mans et littoral Vendéen). Tous les termes et indicateurs présentés dans cette étude sont définis dans le document méthodologique annexé au rapport.</div>

Editeur

DREAL Pays de la Loire

Descripteur Urbamet

donnée statistique ;occupation du sol ;propriété foncière ;bâtiment d'habitation ;bâtiment agricole ;maison rurale ;aménagement foncier rural ;urbanisation ;terrain à bâtir

Descripteur écoplanete

recueil de données ;analyse statistique ;valeur foncière ;bâti ;maîtrise de l'urbanisation

Thème

Construction ;Aménagement du territoire ;Aménagement urbain

Texte intégral

Les marchés fonciers naturels et ruraux dans la région Pays de la Loire en 2007-2008 juillet 2010 Terres d'Europe-Scafr 91, rue du Fg Saint Honoré 75008 PARIS Safer Maine-Océan 94, rue de Beaugé 72021 LE MANS CEDEX Safer Poitou-Charentes 347, avenue de Limoges BP133 79005 NIORT CEDEX INTRODUCTION La deuxième mise à jour d'une étude réalisée en 2005 Cette étude est la deuxième mise à jour d'une étude commandée en 2005 par la direction régionale de l'Equipement (DRE) des Pays de la Loire dans le cadre d'une étude de préfiguration d'un EPF d'Etat régional. Il s'agissait alors d'établir un état des lieux du marché des biens agricoles et naturels de la région, sur le modèle d'une étude équivalente réalisée pour le compte de la DRE de Bretagne. Il était apparu à l'époque à l'époque que la base de données Safer était relativement peu connue des services de l'Equipement. Or, l'amélioration de ce fichier depuis 1999 en faisait un bon complément à la vision du marché apporté par les bases de données Sitadel sur la construction, Oeil sur les transactions et Perval sur le marché immobilier urbain. Cette étude avait porté sur la période 1999-2004, période de forte augmentation de la pression foncière dans tout le pays. Les principaux résultats avaient été restitués à un groupe de travail réunissant les services de l'Etat (DRE et DDE), des collectivités locales (Conseil régional, Conseil général de Loire-Atlantique, grands EPCI) et des acteurs du secteur (Agences d'urbanisme, ADIL). Même si le principe de création d'un EPF n'a finalement pas été retenu, une première mise à jour de l'étude a été effectuée en 2007 portant sur les années 2005-2006. Cette mise à jour n'a fait que confirmer la montée de la pression foncière dans la région. Un retournement de tendance national entamé en 2007 La principale évolution notable de contexte entre la remise du rapport de la première mise à jour et la commande de cette seconde mise à jour est le retournement des marchés immobiliers observé à l'échelle nationale depuis 2007, mettant fin à un cycle de hausse généralisée des prix immobiliers entamé en 1997. Un des enjeux de cette étude sera de voir si les marchés fonciers régionaux ont évolué comme la tendance nationale ou non. Au niveau national, le retournement a commencé sur des biens « de confort » (espaces de loisirs, biens agricoles de grande surface acquis libres (sans bail rural) par des non-agriculteurs). Il a porté ensuite sur les biens d'origine agricole ou naturelle proches des marchés immobiliers urbains (maisons à la campagne, terrains agricoles et naturels destinés à l'urbanisation). Une annexe méthodologique Tous les termes et indicateurs présentés dans cette étude sont définis dans le document méthodologique annexé à ce rapport. page 2 TABLE DES MATIERES Partie I Evolution des marchés fonciers en 2007-2008 I.1 Analyse régionale page 4 Section 1 : Le marché foncier naturel : les volumes globaux notifiés en 2007-2008 page 8 Section 2 : Les marchés des maisons à la campagne et des biens de loisirs page 13 Section 3 : Le marché de l'urbanisation en 2007-2008 par rapport à 2000-2001 page 26 Section 4 : Le marché foncier agricole et forestier en 2007-2008 page 43 Section 5 : Les prix des marchés en 2007-2008 page 56 I.2 Analyse par aires urbaines page 61 Section 1 : Le volume du marché agricole et rural page 63 Section 2 : Le marché des maisons à la campagne et des espaces de loisirs page 69 Section 3 : Le marché de l'urbanisation page 84 Section 4 : Le marché agricole page 93 Partie II Définitions d'indicateurs d'étalement urbain Annexe Méthodologie page 3 I. Analyse régionale page 4 PREAMBULE. Nombre et surface notifiés par sous-marché et par département en 2000-2001 et 2007-2008 page 5 VOLUMES DE TRANSACTIONS ENREGISTREES* PRINCIPAUX MARCHES Marché total Marché agricole Marché des Loisirs Marché des maisons à la campagne Marché des biens en voie d?urbanisation Marché forestier DEPARTEMENT 2000-2001 2007- 2008 2000-2001 2007- 2008 2000- 2001 2007- 2008 2000- 2001 2007- 2008 2000- 2001 2007- 2008 2000- 2001 2007- 2008 LOIRE-ATLANTIQUE 7379 9088 3775 51% 4005 44% 1879 22% 2180 24% 588 8% 1163 13% 1043 14% 1529 17% 62 0.8% 122 1.3% MAINE ET LOIRE 5931 7178 3671 62% 3680 51% 1216 25% 1340 19% 555 9% 794 11% 323 5% 1060 15% 114 1.9% 276 3.8% MAYENNE 3890 4439 2063 53% 2558 58% 573 21% 566 13% 869 22% 662 15% 344 9% 549 12% 28 0.7% 83 1.9% SARTHE 5587 6432 2545 46% 2638 41% 1141 15% 1486 23% 866 16% 921 15% 736 13% 885 14% 236 4.2% 783 7.5% VENDEE 8975 9761 4251 47% 3975 41% 2106 23% 2061 21% 1192 13% 1448 14% 1263 14% 2121 22% 72 0.8% 81 0.8% TOTAL REGION 31762 36898 16305 51% 16856 46% 6915 22% 7633 21% 4070 13% 4988 14% 3709 12% 6144 17% 512 1.6% 1045 2.8% ? + Part du segment sur le marché global page 6 SURFACE TOTALE NOTIFIEE (en ha)* PRINCIPAUX MARCHES Marché total Marché agricole Marché des Loisirs Marché des maisons à la campagne Marché des biens en voie d?urbanisation Marché forestier DEPARTEMENT 2000-2001 2007- 2008 2000- 2001 2007- 2008 2000- 2001 2007- 2008 2000- 2001 2007- 2008 2000- 2001 2007- 2008 2000- 2001 2007- 2008 LOIRE-ATLANTIQUE 14015 18482 11807 83% 14517 79% 565 3% 560 3% 446 3% 654 4% 928 7% 1676 9% 239 1.7% 928 5% MAINE ET LOIRE 18080 21040 16135 89% 16311 78% 487 4% 475 2% 600 3% 764 4% 408 2% 1686 8% 324 1.8% 1728 8.2% MAYENNE 16433 21782 14221 87% 17363 80% 289 3% 259 1% 919 6% 745 3% 748 5% 1895 9% 226 1.4% 1455 6.7% SARTHE 18764 19572 14205 76% 14413 74% 528 2% 683 3% 1026 5% 996 3% 1699 9% 1343 7% 1133 6% 2085 10.7% VENDEE 17734 18671 14431 81% 13650 73% 621 4% 576 3% 746 4% 751 5% 1609 9% 3255 17% 161 0.9% 320 1.7% TOTAL REGION 85025 99547 70801 83% 76164 77% 2490 3% 2554 3% 3737 4% 3910 4% 5393 6% 9855 10% 2082 2.4% 6516 6.5% ? Part du segment sur le marché global page 7 SECTION 1 Le marché foncier naturel : les volumes globaux notifiés en 2007-2008 page 8 1.1 le nombre de transactions enregistrées en 2007-2008 ? Graphique 1 Le marché notifié à la SAFER dans la région Pays de la Loire représente pour la période 2007-2008, près de 38 700 ventes soit une augmentation de plus de 16 % par rapport à 2000- 2001 (+ 12 % au niveau métropolitain). A l?image des études antérieures, la Vendée (9 750 transactions en 2007- 2008) et la Loire-Atlantique (9 100) demeurent en 2007-2008 (graphique 1), les territoires enregistrant le plus grand nombre de transactions ces deux dernières années devant le Maine-et-Loire (7 200), la Sarthe (6 450) et la Mayenne (4 450). ? Tableau 1 En comparant ces volumes à ceux de 2000-2001, les 5 départements enregistrent une croissance significative, de + 8,5 % en Vendée à + 23 % en Loire-Atlantique dans un contexte national de contraction en fin de période du fait de la crise économique(Tableau 1). On peut toutefois souligner que l?on observe un net ralentissement d?activité en Vendée depuis 2007 par rapport aux volumes annuels observés de 2004 à 2006. Cette contraction explique l?écart de progression avec les 4 autres départements. page 9 Nombre de notifications enregistrées par département depuis 2000 1000 2000 3000 4000 5000 6000 44 49 53 72 85 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Département Evolution du nombre de transactions (2007-2008 /2000-2001) Loire-Atlantique 23,10 % Maine-et-Loire 21,00 % Mayenne 14,10 % Sarthe 15,10 % Vendée 8,70 % Pays de la Loire 16,20 % ? Carte 1 Source : Safer et Terres d'Europe-Scafr Les cantons enregistrant les plus importants volumes de transactions (carte 1) restent en 2007-2008 les secteurs viticoles, les zones bocagères généralement non remembrées (Vendée), les zones de marais (Presqu?île guérandaise), les zones forestières (sud Sarthe) et le littoral vendéen. 1.2 Les surfaces enregistrées en 2007-2008 ? Graphique 2 La surface totale notifiée à l?échelle régionale est de 99 500 hectares en 2007- 2008, soit une progression de 17 % en surface par rapport à 2000-2001 (7 % en surface au niveau métropolitain). La structure des marchés départementaux en en surface ne reflète pas la structure des marchés en nombre de transactions, du fait du poids variable du marché agricole d'un département à l'autre et de la différence de surface moyenne des biens agricoles vendus (voir section IV). En surface (graphique 2), la Mayenne est le premier marché régional avec près de 21 800 hectares en deux ans devant le Maine-et-Loire (21 000 ha), la Sarthe (19 500 ha) et les deux départements littoraux (18 500 ha chacun). Cette hiérarchie est assez récente, puisque le Maine-et-Loire et la Vendée étaient jusqu?en 2005, les 2 premiers territoires sur cette variable? page 10 Surface totale notifiée par départem ent depuis 2000 (en ha) 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 44 49 53 72 85 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 ? Tableau 2 En terme d?évolution, les surfaces sont également en augmentation dans les 5 départements par rapport à 2000-2001, de l?ordre de 4 à 5 % en Sarthe et en Vendée, de 16,5 % dans le Maine-et- Loire, de 32 % en Loire-Atlantique et en Mayenne (tableau 2). ? Carte 2 Source : Safer et Terres d'Europe-Scafr La distribution géographique des surfaces notifiées (carte 2) reste naturellement conditionnée par la Surface Agricole Utile. Tous les secteurs dont le marché présente des surfaces conséquentes se situent en dehors des aires urbaines : bocage angevin (Maine-et-Loire et Loire-Atlantique), Bocage sabolien (Sarthe), Haut Bocage et bocage de Chantonnay (Vendée), Bocage des Alpes Mancelles et zones d?élevage (Mayenne). Il faut toutefois souligner que la structure des propriétés influe parfois sur la fermeture du marché foncier local. Ainsi dans le Nord-Est et le Sud?Est du Maine-et-Loire (cantons de Noyant, de Beaugé, de Gennes, Montreuil-Bellay, Doué-la-Fontaine), dans le Nord et l?Est de la Sarthe (cantons de La Fresnay-sur-Chedouet, Vibraye), au sein de la Presqu?île guérandaise (Loire-Atlantique), dans les cantons de Couptrain et de Pré-en-Pail en Mayenne ou le canton de Talmont-Saint-Hilaire en Vendée, le marché est gelé dans certaines communes en raison de la faible mobilité de grandes propriétés privées familiales (de plus de 100 ha) le plus souvent louées à des exploitants. A contrario, certaines évolutions constatées à l?échelle cantonale peuvent être générées par quelques opérations agricoles, forestières ou publiques (projets routiers en particulier) qui impactent sur l?évolution des flux en surface. A titre d?exemple, plusieurs cessions comprises entre 100 et 250 hectares ont été enregistrées en 2007-2008 et tendent à « gonfler » le régime foncier local (carte 2). C?est notamment le cas de la cession de plusieurs propriétés (agricoles) au nord de la Loire- Atlantique (Nozay, Chateaubriant), dans le Maine-et-Loire (Le Lion-d?Angers) et de mutations de page 11 Département Evolution des surfaces notifiées (2000-2001/2007-2008) Loire-Atlantique 31,80 % Maine-et-Loire 16,30 % Mayenne 32,50 % Sarthe 4,30 % Vendée 5,20 % Pays de la Loire 17,10 % massifs boisés en Mayenne (Bais, Gorron, Mayenne-Ouest), dans le Maine-et-Loire (Le Louroux- Beconnais, Seiches-sur-le-Loir), en Loire-Atlantique (Derval) et en Sarthe (Parigné-l?Evêque). On enregistre également des évolutions négatives en 2007-2008 en raison d'une transaction agricole atypique en 2000-2001 (cantons de Ballon, Conlie, La Ferté-Bernard, Mamers) ou forestière (La Suze- sur-Sarthe). 1.3 La surface moyenne notifiée en 2007-2008 ? Tableau 3 Surface moyenne notifiée En 2007-2008, la surface moyenne notifiée est stable au niveau régional avec 2,7 ha, commeen 2000-2001 (France : recul de 2,6 à 2,4 ha). La Mayenne est le seul département qui enregistre une hausse significative (Tableau 3 : de 4,2 à 4,9 ha) alors que la Sarthe enregistre une baisse sensible (de 3,3 à 3 ha). La situation est assez stable dans les autres territoires. Les deux départements littoraux présentent toujours une surface moyenne notifiée faible (2 ha), qui s'explique essentiellement par une structure particulière du parcellaire (départements peu remembrés dominés par le microparcellaire) ? Carte 3 Source : Safer et Terres d'Europe-Scafr La surface moyenne notifiée est donc en augmentation en Mayenne et particulièrement dans la moitié Est du territoire où le lot moyen notifié dépasse 5 hectares (carte 3). Dans les autres départements, cette surface moyenne reste stable et comparable à la situation observée en 2000-2001. On observe cependant quelques secteurs où la surface moyenne des lots notifiés tend à se réduire, notamment dans: - l?ensemble du sud Sarthe (« Triangle » La Flèche ? Le Mans ? Château-du-Loir) - les cantons ligériens du Maine-et-Loire - les cantons de la presqu?île guérandaise - le littoral vendéen autour de Saint-Gilles-Croix-de-Vie - le nord de l?aire urbaine yonnaise page 12 Dpt Surface moyenne (ha) 00-01 07-08 44 1,9 2 49 3 2,9 53 4,2 4,9 72 3,4 3 85 2 1,9 région 2,7 2,7 SECTION 2 Les marchés des maisons à la campagne et des biens de loisirs page 13 LES POINTS A RETENIR ? BAISSE D?ACTIVITE DES DEUX SEGMENTS DEPUIS DEUX OU TROIS ANS? ? ?MAIS BONNE RESISTANCE DU MARCHE DES MAISONS A LA CAMPAGNE EN LOIRE- ATLANTIQUE ET DES TERRAINS DE LOISIRS EN SARTHE ? ?ET EXPANSION GEOGRAPHIQUE DES DEUX MARCHES AUX MARGES DES AIRES URBAINES ET DANS LES CANTONS RURAUX ? RECUL DES JEUNES PRIMO-ACCEDANTS DANS LES AIRES URBAINES 2.1 Les segment des maisons à la campagne: Les volumes enregistrés en 2007-2008 En 2007-2008, le marché des maisons à la campagne représentait à l?échelle des Pays de la Loire, près de 5 000 transactions pour 3 900 hectares de terrain, soit une augmentation de près de 23 % en nombre de transactions et de 4,5 % en surface par rapport à 2000-2001. ? Tableau 1 : Evolution du marché en nombre de transactions entre 2000-2001 et 2007- 2008 La Vendée restait en 2007-2008 (Tableau 1.) le premier marché régional avec 1 450 mutations en deux ans (+ 21 %) pour 750 ha (=). La Loire-Atlantique enregistre la plus forte croissance régionale puisque le nombre de transactions a presque doublé entre les deux périodes avec 1 150 mutations (+ 98 %) pour 650 ha (+ 47 %). Le Maine-et-Loire enregistre également une progression substantielle (800 ventes ;+43% pour 760 ha ;+ 27 %). La dynamique est moins forte en Sarthe avec 920 transactions (+6,5%) pour 1 000 ha (-3%). La Mayenne avec 660 ventes pour 750 ha voit son marché chuter de près de 24% en nombre et 19% en surface. DPT Marché global Marché des maisons à la campagne 44 23,10 % + 98 % 49 21,00 % + 43 % 53 14,10 % - 24 % 72 15,10 % + 6 % 85 8,70 % + 21 % région 16,20 % + 23 % page 14 Un marché dans la tourmente ? Graphique 1 Si le segment des maisons à la campagne a enregistré entre les 2 périodes étudiées une progression substantielle en terme de transactions (à l?exception de la Mayenne), l?observation des volumes annuels laisse apparaître une première baisse suivant les départements entre 2005 et 2007 suivie par une forte contraction généralisée en 2008 (Graphique 1). - En Vendée, à peine 650 transactions étaient enregistrées en 2008 contre 950 en 2004, - dans le Maine-et-Loire, 350 contre 600 en 2005, - en Mayenne, 300 contre 650 en 200,4, - en Sarthe, 425 contre près de 600 en 2005. Seul le marché de Loire-Atlantique semblait résister à cette tendance jusqu?en 2007 (550 mutations en 2008 contre plus de 600 pour l?année précédente). 2.2 Le segment des biens de loisirs: Les volumes enregistrés en 2007-2008 Près de 7 650 biens de « loisirs » ont été notifiés en 2007-2008 en région Pays de la Loire, soit une progression de l?ordre de 10 % par rapport à 2000-2001. En revanche, les volumes notifiés en surface sont restés similaires à la première période (2 500 ha). Les 2 départements littoraux présentent toujours des volumes très nettement supérieurs aux 3 autres départements. Ceci s'explique à la fois par une forte demande et un marché alimenté par le micro- parcellaire du littoral. ? Tableau 2 La Loire-Atlantique reste en tête en 2007-2008 sur ce segment avec 2 180 transactions en deux ans (+ 16 %) et 560 ha (=) devant la Vendée (2 060 ventes ;- 2 % pour 570 ha ;- 7 %). La Sarthe avec près de 1 500 transactions notifiées en 2007-2008 (680 ha), est le département enregistrant la plus forte progression tant en nombre (+ 30 %) qu?en surface (+ 29,5 %). Le Maine-et-Loire (1 350 mutations pour 475 ha) présente les taux les plus proches de la moyenne régionale (+ 10 % ; - 2 %). Le marché reste toujours faible en Mayenne (560 mutations pour 260 ha) et assez similaire aux volumes de 2000-2001 (- 1 %) avec une baisse en surface (- 11 %). page 15 Evolution du marché en nombre de transactions entre 2000-2001 et 2007-2008 DPT Marché global Marché des biens de loisirs 44 23,10 % + 16 % 49 21,00 % + 10 % 53 14,10 % - 1 % 72 15,10 % + 30 % 85 8,70 % - 2 % région 16,20 % + 10 % Nombre de "maisons à la campagne" notifiées depuis 2000 200 300 400 500 600 700 800 900 1000 44 49 53 72 85 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 ? Graphique 2 A l?image du marché des maisons à la campagne, le segment des loisirs semble connaître une certaine stagnation voire baisse de régime depuis 2004-2005 (graphique 2). - la Loire?Atlantique est passée de 1 225 mutations en 2004 à moins de 1 050 en 2008. - dans le Maine-et-Loire, le régime est de 650 mutations en 2008 contre 850 en 2004 (même si l?érosion est moins forte depuis 2006). - en Vendée, la chute est plus spectaculaire en passant de 1 450 transactions en 2005 à moins de 1 000 en 2008. 2.3 La part des deux segments sur le marché notifié ? Tableau 3 : Part des deux marchés fonciers En dépit d'une baisse du nombre de mutations observé sur les deux segments depuis 3 ou 4 ans et plus particulièrement pour 2008, le poids cumulé de ces deux marchés reste finalement comparable entre les 2 périodes étudiées (35 % en nombre et 7 % en surface au niveau régional). Entre 2003 et 2005, cette part était montée à près de 39,5 % en nombre et 14,5 % en surface. Les évolutions par rapport à 2000-2001 sont toutefois assez inégales entre les départements. En Loire-Atlantique, en raison du maintien du marché des maisons à la campagne, la part cumulée des deux segments a augmenté de plus de 4 points en nombre de transactions (37 %) et reste stable en surface (7 %). La Sarthe enregistre également une évolution positive passant de 33 à 37 % en raison essentiellement de la résistance du marché des biens de loisirs. A contrario, ces 2 marchés ne représentent plus que 27 % des transactions dans le département de la Mayenne, soit une baisse de 9 points par rapport à 2000-2001 et de 4 points en surface (4 %) en raison de l?effondrement du marché résidentiel. En Vendée et dans le Maine-et-Loire, la part des deux segments est restée identique sur les deux variables entre les 2 périodes de référence mais cette part était entre 2003 et 2005, de près de 41 % en Vendée et de 36,5 % dans le Maine-et-Loire (en nombre de transactions). 2.4 Les facteurs de la baisse de régime des marchés 2.4.1 Le marché des maisons à la campagne Les effets de la crise financière et économique ont particulièrement pesé sur ce marché en 2008 en raison notamment du relèvement drastique des conditions d?obtention de prêts par les banques. A ce titre, les volumes enregistrés par la SAFER Maine-Océan ont baissé de plus de 25 % au dernier trimestre 2008 par rapport au même trimestre de 2007, mouvement conforme à la tendance nationale. page 16 DPT Nombre Surface 00-01 07-08 00-01 07-08 44 33 % 37 % 7 % 7 % 49 30 % 30 % 6 % 6 % 53 36 % 27 % 8 % 4 % 72 33 % 37 % 8 % 9 % 85 36 % 36 % 7 % 8 % région 35 % 35 % 7 % 7 % Nombre de biens de loisirs notifiés par département 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 44 49 53 72 85 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Néanmoins, on observait déjà une certaine dégradation ou tassement de l?activité du marché entre 2005-2007 (voir carte de prix section V). L'analyse des marchés immobiliers montre que les capacités d'endettement des acquéreurs approchaient de leur limite dès mi-2007, les prix ayant monté beaucoup plus que les revenus depuis le point bas de 1997. Le marché a été soutenu pendant quelques mois de plus par la mesure fiscale sur la déductibilité des intérêts d'emprunt, qui n'a fait que retarder la contraction. Le relèvement du prix du baril de pétrole à partir de 2005 ( de 40 $ à 140 $ mi 2008 contre 25 $ en moyenne entre 2000 à 2004) et des taux d?intérêt immobiliers en 2006 a sans doute eu une incidence sur la dégradation du marché. On peut rappeler que le développement du marché des maisons à la campagne a été favorisé dans la première moitié de la décennie 2000 par plusieurs facteurs favorisant la libération de bâtiments agricoles en raison notamment: - de mesures de préretraite en 1998-2000 (décret 98-311 du 23/03/98) en faveur des agriculteurs âgés de 55 à 60 ans afin de faciliter la cessation de leur activité en raison de difficultés économiques ou de graves problèmes de santé. Ils ont eu le droit de vendre alors qu'auparavant, ils devaient louer leur bien pour pouvoir bénéficier de la préretraite, - des effets du premier programme PMPOA 1* (*Plan de Maîtrise des Pollutions d?Origines Agricoles) entre 1996 et 2000 puis de manière plus modérée par le PMPOA 2 et les Plans de Modernisation des Bâtiments d?Elevage depuis 2005 (hors zones vulnérables). Certains bâtiments agricoles anciens qui ne pouvaient être réutilisés pour un usage agricole ont alors été vendus pour être transformés en résidences. - de l?incidence des règles d?urbanisme : les règlements des zones NC des POS donnaient plus de possibilité de changement d'usage des bâtiments agricoles que ceux des zones A des PLU qui les remplacent progressivement. En plus de ces éléments favorisant l?offre sur ce marché, d?autres facteurs ont eu pour effet de générer une plus forte demande sur ce type de biens, notamment : - la valeur plus modérée des maisons en zone rurale comparée à celle de l?immobilier urbain ; - la baisse régulière du taux du crédit immobilier entre 2001 et 2006 (de 5,75 % à 3,56 %) - les mesures fiscales en faveur de la donation familiale (2005) qui ont permis à des jeunes primo-accédants de boucler leur financement. En effet, il est devenu possible en 2005 de faire des donations défiscalisées et sans droits de succession de 150 000 ¤ par enfant ou petit-enfant tous les 10 ans, Cela a permis à un certain nombre de primo- accédants de disposer d'un apport personnel plus conséquent. Au niveau national, la part des acquéreurs de moins de 30 ans a augmenté après la mise en place de cette mesure, alors qu'elle baissait régulièrement depuis le début du cycle de hausse des prix immobiliers entamé en 1997 ; - la stabilité des prix de l?énergie qui a permis à de nombreux acquéreurs d'envisager l'achat d'une résidence éloignée du lieu de travail puisque les coûts de transport restaient stables. 2.4.2 Le segment des biens de loisirs La baisse des volumes notifiés sur le marché des « loisirs », que l?on commençait à observer en 2004- 2006 (voir études SAFER des années antérieures) et qui s?est confirmée depuis, n?est pas un phénomène propre à la région Pays de la Loire puisqu?on observe cette évolution à l?échelle métropolitaine depuis 2005. Cette tendance s?explique essentiellement par l?augmentation continue des prix de l?immobilier depuis 1998 (+ 142 % en 10 ans d?après la base notariale « Perval ») et plus globalement des prix de tous les types de biens fonciers depuis leur point bas en 1997, alors que l'augmentation du revenu des acquéreurs n'a pas suivi celle des prix du foncier. Le premier marché à se replier en nombre (une fois les capacités maximales d'endettement des acquéreurs atteintes) a été celui portant sur les biens les moins indispensables. page 17 On ne peut écarter également la baisse de pouvoir d?achat des ménages (suite à l?augmentation du prix des produits énergétiques entre 2006 et mi-2008) qui a pu impacter ce marché « coup de coeur ». 2.5 La dynamique du marché des maisons à la campagne à l?échelle cantonale ? Carte 1 2.5.1 Loire-Atlantique : un marché en expansion sur tout le territoire Le doublement du nombre de transactions enregistrées dans le département de la Loire-Atlantique reste unique dans la région. Cette spécificité réside dans l?amplitude géographique d?expansion du marché puisque la quasi totalité des cantons du département ont vu leur volume augmenter de 50 % ou plus (carte 1). Pour les cantons situés au sein de l?aire urbaine nantaise, du littoral et de l?estuaire ou riverains avec la Vendée au sud, le nombre de transactions a au moins doublé et parfois quadruplé par rapport à 2000-2001. En volume brut, le marché reste malgré tout concentré au nord de la Loire, historiquement le long de l?axe Nantes ? Saint Nazaire (RN165) et plus récemment le long de la liaison Nantes-Rennes (RN137 : cantons La Chapelle-sur-Erdre, Nort-sur-Erdre et Nozay). 2.5.2 Vendée : une double dynamique Dans le département de la Vendée, l?axe Les Herbiers - La Roche-sur-Yon - Les Sables d?Olonne (D160/A87) constitue la frontière entre un marché particulièrement important et dynamique au nord de cette ligne et un marché plus fermé au sud (carte 1). L?impact de l?amélioration des réseaux routiers menée par le Conseil Général et l?influence des départements voisins explique pour partie le développement du marché dans la moitié septentrionale du territoire. page 18 2.5.3 Sarthe :un marché qui poursuit son développement au sud de l?agglomération mancelle jusqu?à la vallée du Loir Le marché résidentiel sarthois reste toujours dynamique au sud et à l?est de l?aire urbaine mancelle (carte 1 : cantons d?Ecommoy, Le Mans-Est, La Suze-sur-Sarthe) avec une progression dans le canton de Pontvallain. On peut souligner que le marché s?est particulièrement développé aux marges sud de l?aire urbaine, de la Chartre-sur-le-Loir jusqu?à la Flèche (cantons de la vallée du Loir et de la Sarthe). L?activité du marché dans le reste de la Sarthe ne semble pas progresser en raison probablement de la dynamique des filières agricoles locales (au Nord et à l?Ouest), du tassement de l?offre (canton de Ballon, le marché ayant connu son embellie quelques années auparavant suite à la mise en service de l?A28 au début de la décennie), ou bien de la situation peu attractive de certains secteurs (Calaisien en particulier) peu dynamiques économiquement et démographiquement. 2.5.4 Maine-et-Loire : un marché angevin structurellement limité Contrairement aux aires nantaise ou mancelle, l?activité du marché des maisons à la campagne demeure modeste au sein de l?aire urbaine angevine (carte 1). Cette situation peut s?expliquer probablement par le fait que ce marché s?est développé, aux dires des notaires, plus précocement, dans les années 90. (Rappelons que les notaires n?ont pas l'obligation de notifier aux SAFER les transactions portant sur des biens ruraux n?ayant plus ni usage ni vocation agricole au moment de la transaction. Cela signifie que les anciens bâtiments agricoles qui ont déjà changé d'usage ne sont pas notifiés quand ils sont remis sur le marché). De plus, le potentiel d'offre de bâtiments agricoles est historiquement limité dans les territoires inondables de l?aire urbaine (peu d?exploitations dans ces communes). Malgré ces volumes modestes, on observe un report du marché de l?Est vers l?Ouest de l?aire angevine (en raison probablement de l?effondrement de l?offre dans les basses vallées). On peut d?ailleurs supposer que l?ouverture du contournement nord d?Angers (A11) a pu participer à cette évolution. Dans le reste du département, les volumes cantonaux sont également faibles. Les secteurs les plus dynamiques sur ce segment se situent dans des cantons ruraux compris dans la zone Angers - Cholet- Saumur (Chemillé, Vihiers, Longué-Jumelles et à moindre degré Montfaucon), ou aux marges des aires urbaines (Tiercé, Le Lion-d?Angers). L?incidence du réseau routier explique essentiellement le développement du marché ces dernières années (autour du Choletais en particulier). Par endroits, les difficultés du secteur agricole peuvent également favoriser le développement du marché (Tiercé, Longué-Jumelles), tandis que l?influence de l?activité équestre autour du Lion-d?Angers peut être un vecteur de la dynamique locale du marché. 2.5.5 Mayenne : un marché qui continue à se fermer Dans le département de la Mayenne, le marché recule partout (carte 1) notamment le long de l?axe Mayenne - Laval - Château-Gontier (RN162), probablement en raison du tassement de l?offre. On peut souligner que le marché mayennais avait été particulièrement actif au début de la décennie en raison des mesures de pré-retraites et de mises aux normes des bâtiments d?élevage qui avaient, en raison de la structure particulière des exploitations (très petites exploitations) favorisé plus que dans les autres départements, la libération d?un fort potentiel de biens bâtis d?origine agricole. A ce titre, de nombreux acquéreurs étrangers (anglais essentiellement) avaient racheté ces biens pour une valeur souvent modique (dans le nord ?est en particulier) en raison de la mise en place d?un réseau de « commercialisation » couvrant également la Basse Normandie. La réduction de l'offre (du fait de la meilleure santé de l'activité agricole) a concouru à une forte fermeture de ce marché dans le département depuis 2005. page 19 2.6 L?activité du marché des biens de loisirs en 2007-2008 à l?échelle cantonale 2.6.1 Les foyers du marché en 2007-2008 ? Carte 2 Les secteurs les plus actifs sur ce marché restaient en 2007-2008 assez identiques à ceux observés en 2000-2001 (cartes 2) à savoir: - Les cantons touristiques du littoral (Pornic, Guérande-La Baule, St-Gilles-Croix-de-Vie) - Les cantons de la vallée de la Loire et du Layon au sud d?Angers (Ponts-de-Cé et Thouarcé) - Le canton ligérien du Louroux-Bottereaux à l?Est de Nantes, les cantons de l?Estuaire de la Loire à l?Ouest (Saint-Etienne-de-Montluc ? le Pellerin) ainsi que le canton de Saint-Philbert de-Grand-Lieu au sud (lac). - Les cantons boisés au sud du Mans (La Suze, Ecommoy, le Mans ?Est) ainsi que le canton de Montfort-le-Gesnois (vallée de l?Huisne) et de Ballon (vallée de la Sarthe). - Le canton de Maillezais au sud de la Vendée (Marais Mouillé), l?aire urbaine yonnaise. Dans la très grande majorité de ces cantons, plusieurs facteurs concomitants : attractivité paysagère du secteur (mer, lac, fleuve, rivière, fonds de vallées, coteaux, massifs boisés, marais), structure du foncier (parcellaire très morcelé et peu remembré) et influence d?un pôle urbain ou touristique (combiné à un mitage important de l?habitat), expliquent des volumes 2 à 3 fois plus importants que dans le reste de la région. A contrario, certaines zones de la région comprennent peu de transactions dans ce segment. On peut citer notamment la quasi-totalité du département de la Mayenne (avec une influence négligeable de l?agglomération lavalloise), les secteurs de grandes cultures ou de polycultures- élevage intensives tels que le Saosnois, le Sabolien, le Plateau calaisien en Sarthe, le Candéen, le Baugeois, le Vihersois et la partie sud du Saumurois dans le Maine-et-Loire et enfin la plaine vendéenne. page 20 2.6.2 Les secteurs les plus dynamiques en 2007-2008 Si l?on excepte le Belinois en Sarthe qui continue de progresser en 2007-2008, les foyers du marché évoqués au point précédent enregistrent des volumes comparables à 2000-2001 ou une sensible dégradation. La dynamique du marché semble se reporter sur les marges des aires urbaines ou plus généralement dans les cantons ruraux et notamment (carte 2): En Loire-Atlantique : - Le nord de l?aire urbaine nantaise : cantons de Nozay, Blain, Nort-sur-Erdre, Moisdon-la -Rivière, Riaillé (Rivière de l?Erdre, Canal de Brest à Nantes); - Le canton de Pontchateau (Brières) au sein de la presqu?île guérandaise; ? Le canton de Legé dans l?extrême sud du département (vallée de la Logne). Dans le Maine-et-Loire : - les cantons entre la vallée de Loire et de l?Authion (canton de Beaufort-en-Vallée en particulier); - les cantons du Choletais, des Mauges ainsi que le Segréen. En Sarthe : - L?ensemble des cantons situés au sud de l?aire urbaine mancelle entre la Flèche et la Chartre- sur-le-Loir (Vallée de la Sarthe - Vallée du Loir). Le ralentissement plus ou moins important de l?activité du marché dans les cantons périurbains ou littoraux s?explique probablement par le niveau de prix élevé enregistré dans ces secteurs dans un contexte de tassement de l?offre conjugué depuis quelques mois à la crise économique. On ne peut exclure également l?intervention publique au travers des documents d?urbanisme pour expliquer ces baisses, avec dans certains cas une intervention de la SAFER afin de limiter la spéculation foncière et de faire respecter les zonages des documents d'urbanisme. A contrario, le développement du marché des biens de loisirs aux marges des aires urbaines (nord de Nantes en particulier) ou au sein de certains cantons ruraux (sud Sarthe, Mauges) s?explique par le développement préalable du marché des maisons à la campagne mais surtout par l?augmentation du nombre de constructions individuelles dans ces secteurs (données DRE-SITADEL) en raison de la valeur plus modérée du foncier. Pour certains secteurs, on ne peut également exclure l?impact de la création d?une desserte autoroutière ou de l?amélioration du réseau routier pour expliquer la croissance plus conséquente du marché des espaces de loisirs dans le cadre d?un développement urbain plus global (ex : canton de Chemillé, des Herbiers). 2.6.3 Le « Bélinois « (Sarthe) : un marché qui ne faiblit pas? Cas assez atypique au niveau régional, le Bélinois et le Gesnois (Sud et Est de l?aire urbaine mancelle) demeurent des foyers dynamiques depuis près de 10 ans sur les deux marchés. La forte pression de l?habitat liée au développement des bourgs combiné à un mitage particulièrement dense complexifie le maintien de l?activité agricole dans ce secteur, tant en raison de la pression foncière non agricole qui s?y exerce que de la problématique des conflits d?usage qui s?y amplifient (notamment en matière de règles de réciprocité ou de problématiques environnementales en raison d?élevages hors-sol). Le secteur combine d?autres inconvénients qui entretiennent le maintien du marché des loisirs ou du résidentiel : un parcellaire très morcelé, une valeur foncière agricole faible et un faible renouvellement de la population agricole avec des perspectives de reprises ou d?installations limitées (étude ADASEA -2007). A en juger par la teneur des débats sur le foncier à laquelle la Safer a été conviée dans la Sarthe, il semble que la sensibilité des collectivités locales sur la problématique du maintien de l'activité agricole locale est très inégale pour le moment. page 21 Tous ne prennent pas mesure du fait que la maîtrise à long terme du foncier est un facteur important pour la bonne conduite de l'exploitation. Enfin, l'irréversibilité de la consommation du foncier agricole est souvent négligée. 2.7 Le profil des biens et de leurs acquéreurs 2.7.1 La surface moyenne notifiée sur le segment des loisirs ? Tableau 3 : Surface moyenne notifiée en m² La surface moyenne notifiée sur ce segment a légèrement diminué se situant à l?échelle régionale autour de 3 300 m² en 2007-2008 contre 3 600 m² en 2000-2001 avec de sensibles écarts suivant les départements (dans le même temps, la moyenne nationale a peu changé, passant de 3 800 m² en 2000- 2001 à 3 600 en 2007-2008). L?augmentation de la valeur des prix du foncier est un facteur de cette baisse de surface des lots. ? Carte 3 Le marché des loisirs concerne toujours des parcelles de très faible surface. Ainsi, on peut souligner que la surface moyenne notifiée sur ce segment est dans les deux départements littoraux 30 à 50 % moins importante que dans les 3 autres territoires. Cette différence est liée à la structure du parcellaire et surtout au prix plus élevé. La typologie des usages à des fins de loisirs est variable et il est difficile d?en dessiner une cartographie exhaustive sans procéder à des enquêtes de terrain par échantillon. Toutefois, aux dires des conseillers fonciers SAFER, les achats de biens situés à proximité du littoral et le long des rivières sont généralement motivés par l'installation d'une caravane ou d'un bungalow (le plus souvent en dépit des règles d?urbanisme) ainsi que pour la chasse et la pêche. Dans les secteurs les plus proches des grandes agglomérations, ce type d?acquisition est plus souvent motivé par l'étoffement du périmètre de la propriété bâtie (Belinois), l?activité équestre, le jardinage et parfois par la spéculation foncière (en vue d'obtenir le classement en terrain constructible). page 22 DPT Marché des loisirs 2000-2001 2007-2008 44 3 000 2 600 49 4 000 3 500 53 5 000 4 600 72 4 500 4 600 85 3 000 2 800 région 3 600 3 300 2.7.2 La surface moyenne notifiée sur le segment des maisons à la campagne ? Tableau 4 : Evolution de la surface moyenne (m²) A l?image du marché des loisirs, la surface moyenne des lots notifiés sur ce segment a sensiblement baissé se situant à l?échelle régionale autour de 7 800 m² en 2007-2008 contre 9 200 m² en 2000-2001. Ce recul concerne plus particulièrement les biens notifiés dans les cantons ruraux. On soulignera également que cette surface est deux fois moins importante dans les départements littoraux (autour de 5 000 m² en moyenne, Tableau 4) qu'en Mayenne ou que dans la Sarthe (plus de 10 000 m²). La moyenne nationale est quant à elle de 7 500 m² en 2007-2008 contre ,8 900 m² en 2000-2001. ? Carte 4 2.7.3 L?origine géographique des acquéreurs sur le marché des maisons à la campagne ? Tableau 5 Le marché des maisons à la campagne est dans la région Pays de la Loire un marché d?acquéreurs locaux : près de 76% résidaient dans le département du bien notifié sur la période 2006-2008 (taux identique à 2000- 2002) contre 54 % en 2006-2008 à l?échelle métropolitaine. En 2006-2008, ce taux de résidents dans le département est particulièrement important et en augmentation en Loire-Atlantique (87 %- Tableau 5), stable dans le Maine-et-Loire (81 %) et en Vendée (69 %) mais en sensible diminution en Mayenne ( 65 %, - 6 points) et Sarthe (75,5 %, - 4,5 points). page 23 DPT Part des acquéreurs « départementaux » 2000-2002 2006-2008 44 85 % 87 % 49 81 % 81 % 53 71 % 65 % 72 80 % 75,50 % 85 69 % 69 % région 76 % 76 % DPT Marché « des maisons à la campagne » 00-01 2007- 2008 44 7 600 5 600 49 10 800 9 600 53 10 600 11 300 72 11 800 10 800 85 6 300 5 200 région 9 200 7 800 ? Carte 5 En Loire-Atlantique, le taux de résidents du département est supérieur à 75 % dans la quasi-totalité des cantons à l?exception des territoires frontaliers avec les autres départements ou du littoral (Le Croisic en particulier). On peut présumer que le marché est dans ce département orienté massivement vers la résidence principale (à l?exception du littoral) ce qui explique l?augmentation des volumes notifiés et l?amplitude géographique de la croissance du marché. Dans le Maine-et-Loire, le marché est essentiellement local dans l?aire urbaine angevine, dans le Choletais et plus globalement dans l?ensemble des cantons traversés par des axes autoroutiers et reliant les principales agglomérations. Dans le Saumurois et le Beaugeois, ce taux est un peu plus faible en raison de l?acquisition de biens par des étrangers ou de personnes originaires d?Ile-de- France (résidence secondaire). On observe également un taux sensiblement moins important dans les cantons de Montfaucon, Montrevault ou Champtoceaux, où une fraction des biens est acquise par des personnes originaires de Loire-Atlantique à la recherche d?une résidence principale plus abordable. En Sarthe, le marché est exclusivement local dans les aires urbaines du Mans, de la Flèche et de Sablé-sur-Sarthe (résidences principales). Seul le Perche est a priori concerné par les résidences secondaires (influence de l'Ile-de-France). On trouve des des situations intermédiaires dans le nord et le sud-est du département. Dans la Mayenne, le profil des acquéreurs est surtout atypique dans les cantons du nord sous influence soit de l?agglomération d?Alençon (Villaines-la-Juhel, Pré-en-Pail) soit d?acquéreurs extérieurs au département ou d'Anglais. La Vendée est comme la Mayenne un département où ce taux est inférieur à la moyenne régionale. Si l?incidence de l?achat de résidences secondaires est historiquement importante sur la façade Ouest du département en raison de l?attractivité du littoral, on observe que le taux de résidents du département a faibli dans les cantons du quart Nord-Est (Mortagne-sur-Sèvre, Rocherservière et Montaigu) en raison de l?influence de l?agglomération choletaise et de la métropole nantaise. En revanche, le marché reste résolument local dans le triangle La Roche-sur-Yon / Les Herbiers / Challans, secteurs présentant les flux les plus conséquents dans le département. L?incidence de l?amélioration du réseau routier vendéen, combinée à l?explosion des prix de l?immobilier en Loire-Atlantique, est probablement à l?origine de ces évolutions dans la moitié nord du département. page 24 2.7.4 La part des jeunes acquéreurs sur le marché des maisons à la campagne ? Tableau 6 La part des acquéreurs âgés de moins de 35 ans (a priori plutôt des primo-accédants) est en recul ces 3 dernières années avec 45,3 % des biens acquis sur ce segment contre 51,2 % entre 2000 et 2002. Cette tendance est générale avec des baisses de l?ordre de 3 à 10 points selon les départements (Tableau 6). Ce recul est cependant nettement plus faible en Vendée (? 3 points) que dans les autres départements. L'augmentation relevée dans certains cantons correspond à des zones de faible activité globale, ce qui ne change pas la tendance globale de recul. ? Carte 6 Ce recul s?explique par le retrait des jeunes acquéreurs de tous les secteurs périurbains en 2007-2008 alors que ce profil était dominant au début de la décennie, notamment : - dans les cantons d?Ecommoy, de Le Mans-Est, Campagne-en-Sarthe et de Ballon au sein de l?aire urbaine mancelle, - dans la totalité de l?aire urbaine angevine ou choletaise, - dans la majorité des cantons de l?aire urbaine nantaise ou lavalloise, - dans les cantons de la pointe de la presqu?île guérandaise. Cette catégorie représente désormais à peine le tiers des acquéreurs de la première couronne mancelle, angevine ou nantaise et moins de la moitié dans la seconde couronne ou troisième couronne. En Vendée, le marché du littoral tiré par les résidences secondaires diminue le poids des jeunes acquéreurs dans la moitié ouest, tandis que dans les aires d'influence des agglomérations choletaises et nantaises, on constate également un recul de la part des primo-accédants dans les cantons de Montaigu ou de Mortagne-sur-Sèvre. Parallèlement à cette tendance, la part des moins de 35 ans reste majoritaire ou augmente dorénavant en dehors des aires urbaines ou sur leurs marges. On observe particulièrement bien cette structuration en Sarthe, Maine-et-Loire ou Loire-Atlantique. L?augmentation de la valeur de l?immobilier urbain combinée à la croissance de la valeur moyenne des maisons à la campagne a évincé une partie des jeunes actifs autour des pôles urbains au profit de tranches intermédiaires (35-50 ans) disposant de moyens financiers plus élevés. page 25 DPT Part des 35 ans et moins 2000-2002 2006-2008 44 57 % 49,50 % 49 56 % 46 % 53 50,50 % 43,50 % 72 55 % 47 % 85 44,50 % 41,50 % région 51,20 % 45,30 % SECTION 3 Le marché de l?urbanisation en 2007-2008 par rapport à 2000-2001 : page 26 LES POINTS A RETENIR ? MARCHE FONCIER ENREGISTRANT LA PLUS FORTE CROISSANCE AU NIVEAU REGIONAL EN 2007-2008 COMPARE A 2000-2001 ? FORTE AUGMENTATION DES VOLUMES DANS TOUS LES DEPARTEMENTS SAUF EN SARTHE ? TRES FORTE INTERVENTION DES PERSONNES PUBLIQUES EN VENDEE 3.1 Les volumes enregistrés en 2007-2008 Près de 6 150 transactions ayant pour objet une urbanisation future ont été notifiées en 2007-2008 en région Pays de la Loire, soit une hausse de presque 66 % en nombre par rapport à 2000-2001, pour une hausse de près de 83 % en surface (9 850 ha contre 5 400 ha). ? Tableau1 : Evolution des volumes 2007-2008/2000-2001 A l?échelle régionale, le segment de l?urbanisation est le marché foncier ayant connu la plus forte progression de ses volumes par rapport à 2000- 2001. A l?exception de la Sarthe, l?ensemble des départements ont enregistré une croissance continue notamment en surface (volumes multipliés de 2 à 4). Le Maine-et-Loire a connu la plus forte progression entre les deux périodes (+ 413 % en surface) en raison d?un niveau d?activité particulièrement faible en 2000-2001. ? Graphiques 1 et 2 page 27 "Biens destinés à l'artificialisation" Surface totale notifiée depuis 2000 (tous types) 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800 44 49 53 72 85 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 DPT Marché global Marché de « l?urbanisation » Nbre Surf Nbre Surf 44 +23,1 % +6% % +47 % +81 % 49 +21 % +0,2 % +328 % +413 % 53 +14,1 % +24 % +60 % +253 % 72 +15,1 % +3,6 % +20 % -21 % 85 +8,7 % -6,5 % +68 % +202 % région +16,2 % +17,1 % +66 % +83 % Nombre de "biens destinés à l'artificialisation" notifiés depuis 2000 (tous types) 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000 1100 1200 44 49 53 72 85 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 En volume brut, la Vendée demeure en 2007-2008, le premier marché régional avec plus de 2 120 mutations pour 3 250 hectares en deux ans devant la Loire-Atlantique avec 1 530 transactions et 1 670 hectares (Graphiques 1 et 2). Le Maine-et-Loire a enregistré 1 060 notifications pour 1 690 ha, la Sarthe 890 cessions pour 1 350 ha et la Mayenne 550 acquisitions pour 1 900 ha. Ainsi, l?activité du marché dans les 2 départements littoraux, est sur ces deux dernières années, supérieur à la somme des trois autres départements. Contrairement aux tendances observées sur les segments des loisirs et des maisons à la campagne depuis 3 ans, le segment est plus dynamique depuis 2006 ou 2007 excepté en Sarthe et en Loire- Atlantique, En 2008, le marché de l'urbanisation de la Vendée qui était déjà le plus important malgré une chute en 2005 reste de loin en tête en 2007 et 2008, Néanmoins, le marché a un peu baissé en nombre entre 2007 et 2008. Il est probable que le marché connaisse un début de retournement de tendance. 3.2 Les volumes du marché à l?échelle cantonale en 2007-2008 ? Cartes 1 3.2.1 Les flux du marché : une distribution très hétérogène En Loire-Atlantique, le nombre de transactions enregistrées sur ce segment demeure particulièrement important dans les cantons de la presqu?île guérandaise (Herbignac ou Pontchateau : plus de 60 transactions en 2007-2008). Au sein de l?aire urbaine nantaise, l'activité oscille généralement entre 35 et 60 mutations par canton, les secteurs viticoles et de la presqu'île guérandaise étant parmi les plus actifs. Les volumes sont plus faibles pour les cantons du littoral ou de l?estuaire (entre 20 à 35 opérations) et sont modestes dans le quart nord-est (mois de 20 transactions). page 28 En surface, cette distribution est plus hétérogène. Entre 30 et 60 hectares de surfaces agricoles ont été consommés par canton au sein de l?aire urbaine nantaise et dans la presqu?île guérandaise. Dans les cantons ruraux du nord-nord/est ou les cantons du littoral, les volumes dépassent rarement plus de 15 hectares ces deux dernières années. Dans le Maine-et-Loire, le marché a été particulièrement actif en 2007-2008 dans le quart sud-ouest du département, du canton des Ponts-de-Cé aux cantons du Choletais et des Mauges. Plus d?une quarantaine de mutations ont été enregistrées en moyenne dans les cantons de ces secteurs contre moins d?une vingtaine en début de décennie. Dans le Sud-Est du département, l?activité du marché est essentiellement significative dans les cantons urbains de Saumur (plus de 60 ventes pour Saumur- sud). Pour l?ensemble des cantons situés au nord de la Loire, l?activité est plus faible (moins d?une vingtaine de transactions y compris pour les cantons de l?aire urbaine angevine) Elle est peu significative dans le quart nord-est (cantons de Noyant ou Baugé). En cohérence avec la distribution en nombre de transactions, les surfaces notifiées sont importantes en 2007-2008 dans le sud-ouest du département (plus de 60 ha dans les cantons du Choletais). Au sein de l?aire urbaine angevine, les volumes sont deux fois plus conséquents dans la partie Ouest (plus de 30 ha en moyenne par canton) que dans la partie Est. Les cantons urbains d?Angers absorbent malgré tout l?essentiel du marché (plus de 100 ha cumulés). Dans le reste du département, les volumes restent modestes et fréquemment inférieurs à une quinzaine d?hectares à l?exception du Segréen (plus de 60 ha). En Mayenne, les volumes de transactions enregistrées dépassent rarement plus d?une vingtaine d?opérations par canton ces deux dernières années et sont inférieurs à la dizaine dans les cantons les plus ruraux. Loiron est le seul canton enregistrant des flux conséquents en 2007-2008 (plus d?une soixantaine). A contrario, les surfaces notifiées sont particulièrement conséquentes dans les cantons de la moitié Est où les volumes dépassent fréquemment plus de 100 hectares par canton contre une trentaine dans la moitié Ouest ou Nord-Est. La Sarthe est probablement le département où le marché se concentre le plus clairement au sein des aires urbaines (Le Mans, La Flèche, Sablé-sur-Sarthe, La Ferté-Bernard et à moindre degré Alençon). Dans la très grande majorité des cantons compris dans ces périmètres, les volumes dépassaient plus de 60 transactions ces deux dernières années contre à peine une vingtaine dans les cantons ruraux. En surface, si l?on excepte quelques cantons ruraux où une transaction atypique fait monter le total, les surfaces agricoles consommées se concentrent essentiellement dans les cantons péri-urbains manceaux (plus de 60 ha en moyenne) alors que les volumes dépassent rarement une trentaine d?hectares ailleurs. En Vendée, la distribution géographique du marché est assez exceptionnelle par rapport aux tendances observées dans les 4 autres départements. Dans la très grande majorité des cantons vendéens, notamment les cantons ruraux, le nombre de transactions a dépassé 60 unités en 2007- 2008. En surface, on observe également des volumes très conséquents dépassant souvent plus d?une centaine d?hectares dans les cantons situés au nord de la RN 160 contre soixante hectares au sud. page 29 3.2.2 Les évolutions constatées par rapport à 2000-2001 ? Carte 2 Les taux de croissance des volumes enregistrés sur ce segment (tant en nombre qu?en surface) doivent être nuancés en raison des volumes extrêmement faibles observés en 2000-2001 dans une très forte majorité de cantons. A ce titre, il est nécessaire de rester mesuré concernant la hausse de l?activité des marchés du Saumurois et du Segréen dans le Maine-et-Loire, du nord mayennais ou des territoires du nord-est de la Loire-Atlantique ou du sud-est vendéen. Parmi les principales tendances significatives en surface, on peut notamment évoquer: ? la progression de l?urbanisation au nord de l?aire urbaine nantaise, dans le Choletais, le Sabolien et l?Est Mayennais. ? la croissance globale du marché vendéen ? l?augmentation sensible du marché à l?ouest de l?aire urbaine angevine. ? la diminution des surfaces notifiées au sein du département de la Sarthe, Parmi les explications liées à cette augmentation des surfaces artificialisées, il est important de souligner que la SAFER a enregistré une augmentation importante de la cession de biens de plus de 10 hectares. Dans ce cas, il ne s'agit pas d'habitat individuel. En Loire-Atlantique, plus de 25 transactions ont été enregistrées sur cette tranche des biens de plus de 10 hectares en 2007 -2008 (moins de 5 en 2000-2001). Ces transactions représentent au total plus du tiers des surfaces notifiées ces deux dernières années (plus de 500 ha) et sont à l?origine de la croissance du marché de certains cantons (Guéméné, Nozay, Ancenis Ligné en particulier). Parmi les principales transactions, on enregistre l?acquisition de plus de 60 hectares de terres agricoles par une société spécialisée dans le stockage de déchets ménagers (projet de centre d'enfouissement technique) sur le canton de Guéméné-Penfao. On observe un projet similaire porté par un syndicat mixte dans les cantons de Nozay et de Savenay (près de 35 ha dont la moitié rétrocédée par la SAFER). On dénombre également plus d?une demi-douzaine d?acquisitions comprises entre 10 et 30 hectares par des intercommunalités ou des communes (cantons de Vallet, Blain,Vertou, Legé, Ancenis, Nozay?). page 30 Dans le Maine-et-Loire, on dénombre plus d?une trentaine de transactions de plus de 10 hectares ces deux dernières années contre une dizaine en 2000-2001. Parmi les plus conséquentes mutations, on peut citer des acquisitions réalisées par des carriers (mises en réserve de foncier à Durtal, Le Louroux-Beconnais, Cholet 1er canton, Chemillé), par des entreprises du B.T.P, de la logistique et des transports (60 hectares sur le canton de Beaupreau, 30 hectares dans le canton d?Angers nord ou de Saumur Nord). Les opérations publiques les plus conséquentes se sont concentrées sur le canton de Chemillé (près de 55 hectares acquis par l?intercommunalité). En Mayenne, près d?une cinquantaine de transactions de plus de 10 hectares ont été observées en 2007-2008 (seulement une dizaine en 2000-2001). Plus du tiers de ces mutations ont été réalisées par des sociétés d?extraction minière (dont des cimentiers), acquisitions se concentrant quasi exclusivement dans la moitié Est du département (cantons d?Evron, Sainte-Suzanne, Meslay du Maine, Argentré,et Mayenne Est). La majorité des lots dépassent 25 hectares (près de 100 ha pour le seul canton de Mayenne Est). Contrairement aux autres départements, la Sarthe a enregistré une diminution de ce marché entre les deux périodes étudiées. La baisse de ces flux est essentiellement liée à des opérations exceptionnelles en 2000-2001 : rétrocession de plus de 450 hectares par la SAFER aux Autoroutes du Sud de La France (emprise A 28 : Alençon- Le Mans) sur les cantons de Saint Paterne, Beaumont sur Sarthe, Ballon, Le Mans Est Campagne et Ecommoy auxquels on peut ajouter une cinquantaine d?hectares pour les projets routiers connexes (Conseil Général) et autant pour le développement économique de la Communauté de Communes de l?Orée Bercé Bélinois (canton d?Ecommoy) en lien avec le projet autoroutier . Au total plus d?une trentaine de transactions de plus de 10 hectares ont été enregistrées en 2000- 2001 à l?échelle départementale (les 2/3 rattachées au projet autoroutier) contre moins d?une vingtaine en 2007-2008. Les rares acquisitions de plus de 10 hectares observées ces deux dernières années sont le fait d?entreprises d?extraction minière (ou assimilées): près de 130 hectares ont été acquis par un cimentier dans le canton de la Chartre sur le Loir, une quarantaine par une autre société dans le canton de Loué. Le niveau exceptionnel des surfaces notifiées en Vendée s'explique par l'augmentation du nombre de transactions et de la surface moyenne des lots notifiés ces deux dernières années : près de 1,8 hectare en moyenne pour une collectivité en 2007-2008 (contre 1,5 ha en 2000-2001) et 1,7 hectare pour les personnes morales privées (contre 1,3 ha). Ce département est le seul avec la Mayenne à enregistrer une hausse de la surface moyenne achetée pour ces deux profils. Dans les autres départements, la surface moyenne achetée notamment par la « sphère publique » a soit stagné comme en Loire-Atlantique (stabilité à 1,2 ha) ou diminué comme en Sarthe (de 1,7 à 1,4 ha) et dans le Maine-et-Loire (de 2,9 à 1,5 ha). Le département a également enregistré quelques transactions importantes. On dénombre ainsi plus d'une trentaine d'opérations de plus de 15 hectares, dont les 2/3 sont des acquisitions d'intercommunalités ou de communes. A noter que ces acquisitions publiques se localisent essentiellement dans les cantons de Montaigu, la Rocherservière (projet divers) et Fontenay le Comte (Vendéopôle). L'activité des aménageurs tels que « Vendée expansion », « Vendée Aménagement » et « Vendée Habitat » est elle aussi non négligeable ces deux dernières années avec plus d'une centaine d'hectares acquis en une dizaine d'opérations. Les promoteurs immobiliers sont également actifs* dans la moitié nord du département et le long du littoral notamment dans le canton de Talmont Saint- Hilaire (*en étant majoritaires sur les lots compris entre 1 et 5 hectares). L'activité des carriers n'est pas aussi forte qu'en Mayenne ou dans le Maine-et-Loire et se concentre essentiellement dans les communes de Saint Christophe de Ligneron et de Langon. page 31 3.2.3 Le poids du marché en 2007-2008 dans le marché global ? Tableau2 : Evolution de la part du marché de l?urbanisation En 2007-2008, le segment de l?urbanisation représente à l?échelle régionale près de 17 % des transactions (contre 12 % en 2000-2001) et plus de 10 % des surfaces notifiées (contre 6 %). Ces taux sont assez proches de la moyenne métropolitaine observée en 2007-2008 (19 % en nombre et 8 % en surface). Dans 4 départements, cette part a augmenté (Tableau 2) jusqu?à 10 points en nombre pour le Maine- et-Loire et de plus de 8 points en surface pour la Vendée. Dans ce département, près du cinquième des volumes notifiés à la SAFER est orienté sur ce segment ces deux dernières années (moins d?un dixième en surface pour les 4 autres départements).La Sarthe est le seul département à avoir enregistré une stagnation voire un recul du poids de ce marché en cette fin de décennie (- 2 points en surface par rapport à 2000-2001). ? Carte 3 Si la répartition des volumes enregistrés et les taux de progression observés à l?échelle cantonale sont assez hétérogènes suivant les départements, la part du segment permet d?identifier toutefois plusieurs tendances géographiques ces deux dernières années (carte 3). ? dans l?ensemble des cantons urbains de la région, le segment représente en moyenne une transaction sur quatre et un hectare notifié sur cinq, ? dans les cantons péri-urbains des principales aires urbaines, ce ratio est de l?ordre d?un cinquième en nombre et d?environ un dixième en surface, ? dans les cantons ruraux (en dehors des aires urbaines), le marché représente en général moins du dixième des transactions et du vingtième des surfaces, page 32 DPT Nombre Surface 00-01 07-08 00-01 07-08 44 14 % 17 % 7 % 9 % 49 5 % 15 % 2 % 8 % 53 9 % 12 % 5 % 9 % 72 13 % 14 % 9 % 7 % 85 14 % 22 % 9 % 17 % région 12 % 17 % 6 % 10 % ? pour les cantons du littoral vendéen, cette répartition est d?un quart en nombre et d?un cinquième en surface, ? dans l?estuaire de la Loire et le littoral de Loire-Atlantique, le marché cantonal représente une transaction sur dix et au minimum un hectare sur dix, ? enfin, on observe que dans les cantons vendéens riverains de la Loire-Atlantique et du Maine- et-Loire, le segment représente plus du quart des surfaces notifiées. 3.3 Profil des acquéreurs sur le marché * + Part du segment sur le marché global page 33 Type d'acquéreur Particuliers Personnes publiques Personnes morales privées DEPARTEMENT VARIABLE 2000- 2001 2007- 2008 2000- 2001 2007- 2008 2000- 2001 2007- 2008 LOIRE-ATLANTIQUE Nombre total de transactions* 480 46% 650 42.5% 289 28% 507 33% 274 26.5% 372 24.5% Surface totale * 234 ha 25% 362 ha 21.5% 327ha 35.5% 636ha 38% 366ha 39.5% 677ha 40.5% Surface moyenne (m²) 4900 m² 5600 m² 11 000 m² 13 000 m² 13 000 m² 18 000 m² MAINE ET LOIRE Nombre total de transactions* 114 35.5% 262 22.5% 148 46% 575 54.5% 61 19% 223 21% Surface totale * 92 ha 24.5% 150 ha 9% 217ha 53% 832ha 49.5% 99ha 24.5% 704ha 41.5% Surface moyenne (m²) 8000 m² 5700 m² 14 500 m² 14 500 m² 16 000 m² 31 000 m² MAYENNE Nombre total de transactions* 126 36.5% 158 29% 145 42% 268 35% 73 21% 123 22.5% Surface totale * 104 ha 14% 497 ha 26.5% 263ha 49% 502ha 26.5% 381ha 51% 896ha 47.5% Surface moyenne (m²) 8000 m² 31 000 m² 18000 m² 19 000 m² 52 000 m² 73 000 m² SARTHE Nombre total de transactions* 408 55.5% 396 44.5% 179 24.5% 278 21% 149 20.5% 211 24% Surface totale * 288 ha 17% 292 ha 22% 353 ha 31.5% 367ha 27.5% 1058 ha 62.5% 684 ha 51% Surface moyenne (m²) 7000 m² 7400 m² 19000 m² 13000 m² 71 000 m² 32 000 m² VENDEE Nombre total de transactions* 546 43% 493 23% 456 36% 1086 51% 261 20.5% 542 25.5% Surface totale * 564 ha 36% 262 ha 8% 683 ha 42.5% 1983 ha 61% 362ha 22.5% 1010ha 31% Surface moyenne (m²) 10 000 m² 5300 m² 15 000 m² 19 000 m² 14 000 m² 18 000 m² TOTAL REGION Nombre total de transactions* 1674 45 % 1959 32 % 1217 33 % 2714 44 % 818 22 % 1471 24 % Surface totale * 1281 ha 24 % 1 564 ha 16 % 1844 ha 34 % 4321 ha 44 % 2268 ha 42 % 3971 ha 40 % Surface moyenne (m²) 7700 m² 8000 m² 15 200 m² 15 900 m² 27 700 m² 27 000 m ² 3.3.1 : Les volumes acquis par les particuliers ? Graphique 3 Les acquisitions réalisées par des particuliers en vue d?artificialiser le foncier (terrains à bâtir) ont augmenté significativement en 2007-2008, en Loire- Atlantique (+ 35 % / 2000-2001), désormais premier marché foncier régional sur ce type de profil (Graphique 3) devant la Vendée (où les volumes ont baissé de l?ordre de 10 %) et la Sarthe ( - 3%). Dans le Maine-et-Loire, les volumes enregistrés ont été multipliés par 2 entre nos deux périodes et le marché a augmenté de plus de 25 % en Mayenne. Il faut rester cependant mesuré concernant ces augmentations dans ces deux départements en raison des volumes qui restent modestes (équivalent à 1 mutation ou moins par commune et par an). ? Graphique 4 Les surfaces correspondant à ces transactions sont logiquement en augmentation dans les trois départements où le nombre de ventes a progressé (Graphique 4). Elles ont augmenté de plus de 55 % en Loire-Atlantique, 63 % dans le Maine-et- Loire et presque quintuplé en Mayenne. En revanche, les surfaces ont chuté en Vendée (- 54 %) et sont restées stables en Sarthe. La surface moyenne du lot acheté par des particuliers en 2007-2008 est de 5 600 m² en Loire-Atlantique (4 900 m² en 2000- 2001), 5 300 m² en Vendée (contre 10 000 m²), 5 700 m² dans le Maine-et- Loire (contre 8 000 m²), 7 400 m² en Sarthe (=). En Mayenne, cette surface est de plus de 3,3 hectares, valeur à modérer au regard de l?échantillon départemental et de la nature des fonds notifiés (seule une fraction du bien est réellement constructible). Il peut notamment s'agir de constructions de résidences principales d'agriculteurs en zone agricole de PLU). ? Tableau 3 : Evolution de la part des particuliers sur le marché de l?urbanisation Malgré l?augmentation des volumes notifiés sur ce sous-segment dans trois départements, le poids des particuliers sur le marché de l?urbanisation tend à diminuer (Tableau 3.) page 34 Surfaces achetées par des personnes physiques - en hectares 0 75 150 225 300 375 450 525 600 Personne privée physique 2000-2001 Personne privée physique 2007-2008 44 49 53 72 85 Nombre d'acquisitions réalisées par des personnes physiques - comparaison 0 75 150 225 300 375 450 525 600 675 750 Personne privée physique 2000-2001 Personne privée physique 2007-2008 44 49 53 72 85 DPT 2000-2001 2007-2008 Nbre Surf Nbre Surf 44 46% 25% 42.5% 21.5% 49 35.5 % 24.5% 22.5% 9% 53 36.5 % 14% 29% 26.5% 72 55.5 % 17% 44.5% 22% 85 43% 36% 23% 8% région 45 % 24 % 32 % 16 % En nombre, cette baisse est au minimum de 3 points en Loire-Atlantique et au maximum de 20 points pour la Vendée. En surface, la baisse est particulièrement prononcée en Vendée (moins 28 points) et dans le Maine- et-Loire (moins 15,5 points). ? Cartes 4 et 5 La distribution géographique des acquisitions réalisées en 2007-2008 par des particuliers reste assez hétérogène. On observe quelques secteurs où le segment est particulièrement actif (presqu?île guérandaise et Gesnois en Sarthe) et une grande majorité de secteurs où les volumes notifiés sont faibles rapportés à la dimension du territoire. Cette distribution est probablement conditionnée par la politique menée par les collectivités en matière d?aménagement de leur territoire au travers de leur document d?urbanisme. Dans les précédentes études, nous avions supposé que les P.O.S en vigueur favorisaient le développement du marché par rapport aux dispositions prévues dans les P.L.U (loi S.R.U). page 35 La révision des documents d?urbanisme en P.L.U ne semble pas pour autant avoir restreint le marché. Une comparaison de l?état de la planification des documents d?urbanisme (étude SITADEL) semble indiquer que ces révisions ou élaborations ont été des vecteurs d?ouverture de foncier agricole à la construction. De manière plus générale, on observe une bonne corrélation entre les communes où la base SITADEL indique une construction individuelle importante tous zonages de POS ou PLU confondus et les communes où la Safer est notifiée de beaucoup d'acquisitions de terrains constructibles par des particuliers. 3.3.2 : Les volumes acquis par les personnes publiques ? Graphique 4 Le nombre d?acquisitions réalisées par des personnes publiques a particulièrement augmenté entre les deux périodes de référence (Graphique 4). Les flux pour le marché vendéen (près de 1 100 acquisitions publiques en 2007- 2008), ont été multipliés par 2,5 par rapport à 2000-2001, par 4 dans le Maine-et-Loire (plus de 570 acquisitions), et ont augmenté de 75 % en Loire-Atlantique (plus de 500 acquisitions), de 85 % en Mayenne (270) et de 55 % en Sarthe (280) ? Graphique 5 Les surfaces achetées par le secteur public (Graphique 5) sont également en augmentation avec un taux de progression spectaculaire pour la Vendée (près de 300% pour environ 2 000 ha), le Maine-et-Loire (près de 400 % - 830 ha), la Loire-Atlantique (+ 94 % - 620 ha) et la Mayenne (+ 91 % - 500 ha). Seule la Sarthe voit une quasi-stagnation» (+ 4 % : 370 ha) La surface moyenne du lot achetée par les collectivités et assimilés n?est pas significative en raison de la variabilité des projets publics (zone d?activités ou lotissement communal par exemple). A titre indicatif, la surface moyenne acquise ces deux dernières années, est d?environ 13 000 m² en Loire-Atlantique et Sarthe, 14 500 m² dans le Maine-et-Loire et 19 000 m² en Vendée et Mayenne. page 36 Nombre d'acquisitions réalisées par des personnes publiques - comparaison 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000 1100 Personne publique 2000-2001 Personne publique 2007-2008 44 49 53 72 85 Surfaces acquises par des personnes publiques - comparaison 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800 2000 Personne publique 2000- 2001 Personne publique 2007- 2008 44 49 53 72 85 ? Tableau 4 : Evolution de la part des personnes publiques sur le marché de l?urbanisation Dans le département de la Vendée (Tableau 4), les personnes publiques sont en 2007-2008 les moteurs de l?urbanisation, puisqu?elles sont à l?origine de près des deux tiers des acquisitions en surface (+ 18,5 points). Ce poids n?est pas aussi flagrant dans les autres départements, même s'il a progressé d'environ 10 points en moyenne en nombre et en surface, DPT 2000-2001 2007-2008 Nbre Surf Nbre Surf 44 28% 35.5% 33% 38% 49 46% 53% 54.5% 49.5% 53 42% 49% 35% 26.5% 72 24.5% 31.5% 21% 27.5% 85 36% 42.5% 51% 61% région 33 % 34 % 44 % 44 % ? En Loire-Atlantique, la part des personnes publiques a sensiblement augmenté par rapport à 2000-2001, en captant désormais plus du tiers des volumes; ? dans le Maine-et-Loire, elles sont à l?origine de plus de la moitié des acquisitions en 2007- 2008 (part en augmentation) mais leur poids a légèrement diminué en surface (près de la moitié) ; ? en Mayenne, elles sont encore à l?origine du tiers des acquisitions et ont capté le quart des surfaces ; ? en Sarthe, elles ne sont à l?origine que du cinquième des transactions et du quart des surfaces. page 37 3.3.3 : L?intervention des personnes publiques : des rythmes inégaux entre départements ? Cartes 6 et 7 L'explosion de l?intervention publique en Vendée s?explique notamment par la politique de désenclavement du territoire entreprise depuis plus de 10 ans par le Conseil Général via l?amélioration des liaisons routières (cf. l'objectif politique : « chaque Vendéen doit être à moins de 20 minutes d?une 2x2 voies »?). Si en 2007-2008, les projets routiers d?ampleur ne sont plus à la source de l?intervention publique , de très nombreux projets ont vu le jour suite à cette politique de désenclavement. Parmi les principaux, on peut citer les Vendéopôles en cours de création ou d?agrandissement, les projets de zones d?activités intercommunautaires, les projets de zones artisanales, les projets de lotissements communaux et les projets de déviation de bourgs ou de contournement d?agglomération (La Roche- sur-Yon). Ces projets sont particulièrement nombreux dans la moitié nord du département, En Loire-Atlantique, où l?amélioration du réseau routier est plus ancienne qu?en Vendée, les surfaces appréhendées par la sphère publique restent malgré tout toujours conséquentes en raison notamment du développement des zones d?activités. Ce développement semble s?inscrire ces dernières années dans une logique d?agrandissement des parcs existants* (besoins fonciers à court terme) et/ou dans la constitution de réserves foncières en vue d?anticiper les besoins privés à moyen terme (*en 2008 : 469 parcs d?activités couvrant 10 900 ha dont 645 ha disponibles ? source CODELA). Une constante semble toutefois perdurer en 2007-2008 puisque les lots achetés par les collectivités sont toujours plus conséquents au nord de la Loire qu?au sud (ex carte 6 et 7). Cette différence de consommation semble s?expliquer dans le nord par le développement d?importantes zones d?activités page 38 (plus de 100 ha : Nozay, Blain) le long des grands axes structurants de la Loire-Atlantique (RN165 ? RN 171 - RN 137 ? A11). Dans la partie sud, on observe généralement des acquisitions publiques plus réduites en surface mais plus nombreuses en nombre, en raison probablement d?un tissu plus dense de parcs d?activités de petites surfaces. Il est difficile pour le moment de mesurer l?incidence du futur ( ?) aéroport de Notre Dame des Landes sur les politiques menées par les collectivités puisque l?on n?observe pas véritablement d?emballement des projets publics locaux dans les cantons concernés. L?impact de la création des futures Zones d?Intérêt Départemental ( 6 zones de plus de 150 ha) n?est pas encore observé statistiquement mais cette politique menée par le Conseil Général ne semble pas être un frein pour les projets intercommunaux . Dans le Maine-et-Loire, l?intervention publique a été particulièrement importante en 2007-2008 dans le sud-ouest du département (zone d?emplois du Choletais). L?exemple le plus flagrant concerne la Communauté de Communes du canton de Chemillé qui est l?une des collectivités les plus consommatrices de surfaces agricoles ces dernières années dans le Maine-et-Loire. En raison du désenclavement généré par l?ouverture de l?A87 en 2002, cette intercommunalité a développé l?un des plus grands parcs d?activités économiques du département de ces dernières années (100 ha commercialisés en 2007). En 2008, elle a acquis plus de 50 hectares pour des mises en réserves foncières en vue d?agrandir la zone d?activités intercommunale des 3 routes. De manière plus globale, l?amélioration de la qualité de la desserte et des réseaux de communication dans le sud-ouest du département (RN160 ? RN 249 ? A87), semble être un vecteur du renforcement de l?attractivité économique et démographique du territoire que les collectivités s?emploient à exploiter au travers de nombreux projets économiques et urbains (parc d?activité et projets immobiliers). Au sein de l?aire urbaine angevine, l?intervention publique est essentiellement conséquente en surface au sein du périmètre « d?Angers Loire Métropole », via notamment l?agrandissement du « Pôle 49 » sur la commune de Saint Sylvain d?Anjou. Toutefois, les réserves foncières de l?intercommunalité en vue d?accueillir de grandes entreprises sont faibles et s?opèrent par des acquisitions en « flux tendu » pour le moment (dans l?attente d?une stratégie plus globale de développement avec l?élaboration du SCOT). Dans le reste de l?aire urbaine angevine et plus globalement du département, l?activité des collectivités est plus limitée. Les zones d?activités existantes même d?intérêt départemental (« Anjou Actiparc ») peinent généralement à commercialiser leurs lots (notamment dans l?Est), ce qui peut expliquer que les surfaces acquises par les personnes publiques sont généralement faibles (à l?exception du Segréen où un projet d?extension de la zone d?activités d?intérêt départemental est en cours). En Mayenne, l'achat de foncier d'origine agricole par des collectivités reste plus faible en surface ces deux dernières années (le quart du marché de l?urbanisation). Seuls les cantons de Loiron et d?Argentré enregistrent des acquisitions importantes par des personnes publiques. Sur Argentré, près de 15 hectares ont déjà été acquis par Laval Agglomération dans le cadre de la création d?une plate forme multimodale de plus de 50 ha (ouverture vers 2012 ou 2013). Le canton de Loiron enregistre quant à lui une certaine dynamique économique et démographique en raison de sa situation entre Laval et Rennes : les projets communaux et intercommunaux sont particulièrement nombreux (zone d?activités de la Gravelle). On peut également ajouter l?acquisition de plusieurs hectares par le Conseil Général en vue de réimplanter des entreprises directement impactées par l?emprise de la LGV Bretagne. En Sarthe, l'intervention publique en vue d'artificialiser le foncier agricole est restée plus faible ces deux dernières années. Aucune acquisition publique de plus de 10 hectares n' a été enregistrée en 2007-2008. Une majorité écrasante des lots ne dépassent pas deux hectares; ils se concentrent essentiellement dans les communes des cantons urbains ou les chefs lieux de canton du département. Parmi tous les départements de la région Pays-de-Loire, la Sarthe est le département qui présentait a priori le plus de projets modestes en surface. page 39 3.3.4 L?impact de la LGV « Bretagne » L?impact de l?emprise de la ligne LGV « Bretagne » n?est pas encore visible dans les statistiques de la présente étude. La SAFER est missionnée par Réseau Ferré de France afin de dégager environ 1 000 hectares en Mayenne et autant en Sarthe pour la constitution de l?emprise (objectifs quasi atteints). Ces surfaces sont aujourd'hui dans le stock de la SAFER,mais ne seront observables dans les statistiques qu'au terme de la procédure d?aménagement foncier à savoir fin 2012. 3.3.5 : Les volumes acquis par les personnes morales privées ? Graphique 6 Le nombre d?acquisitions réalisées par des personnes morales privées a particulièrement progressé entre les deux périodes de référence (Graphique 4). Les flux pour le marché vendéen ont été multipliés par 2 par rapport à 2000-2001 (près de 550 acquisitions en 2007- 2008), par 3,5 dans le Maine-et-Loire (plus de 220 acquisitions), et ont augmenté de 36 % en Loire-Atlantique (plus de 370 acquisitions), de 70 % en Mayenne (120) et de 42 % en Sarthe (210) ? Graphique 7 Si l?on excepte la Sarthe où les surfaces acquises par des personnes morales privées ont baissé en 2007- 2008 (680 ha) par rapport à 2000-2001 ( 1 060 ha dont 450 ha rétrocédés par la SAFER au profit de Cofiroute ? A28), les surfaces acquises par ce profil d'acquéreur ont été multipliées par 7 dans le Maine-et-Loire (700 ha), par plus de 2 en Mayenne et en Vendée et ont crû de 85 % en Loire- Atlantique (670 ha). La surface moyenne du lot acheté par des personnes morales privées présente des écarts importants entre départements en 2007-2008 : plus de 7 hectares en Mayenne, environ 3 hectares en Sarthe et dans le Maine-et-Loire et à peine 2 hectares en Vendée et Loire- Atlantique. page 40 Surfaces acquises par des personnes physiques morales - comparaison 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000 1100 Personne m orales privées 2000-2001 Personne m orales privées 2007-2008 44 49 53 72 85 Nombre d'acquisitions réalisées par des personnes physiques morales - comparaison 0 75 150 225 300 375 450 525 600 Personne m orales privées 2000-2001 Personne m orales privées 2007-2008 44 49 53 72 85 ? Tableau 5 : Evolution de la part des personnes morales privées sur le marché de l?urbanisation Malgré des volumes en hausse, la part prise par les personnes morales privées reste en 2007-2008, assez comparable en nombre d?acquisitions aux taux observés en 2000-2001 (de 20 à 25 % suivant le département ).En surface, on peut observer des nuances assez importantes entre la Sarthe (51 % des volumes) ou la Vendée (31 %). Les variations de la part en surface sont plus fortes que celles de la part en nombre : +17 points dans le Maine-et-Loire et -11,5 points dans la Sarthe, ? Cartes 8 et 9 page 41 DPT 2000-2001 2007-2008 Nbre Surf Nbre Surf 44 26,50 % 39,50 % 24,50 % 40,50 % 49 19 % 24,50 % 21 % 41,50 % 53 21 % 51 % 22,50 % 47,50 % 72 20,50 % 62,50 % 24 % 51 % 85 20,50 % 22,50 % 25,50 % 31 % région 22 % 42 % 24 % 40,00% Par rapport aux volumes observés en 2000-2001, le nombre d?acquisitions réalisées par des personnes morales privées a particulièrement augmenté en Vendée (carte 8) notamment dans les cantons du littoral, du rétro littoral et à moindre degré dans les cantons du nord-ouest, secteurs où l?intervention publique est déjà particulièrement importante sur le foncier. Dans les autres départements, les volumes sont moins conséquents mais ils tendent à progresser dans la quasi totalité des cantons de Loire-Atlantique. Ces achats deviennent moins rares dans le Maine-et-Loire et au sein des aires urbaines de la Sarthe. Ces augmentations sont essentiellement liées à une plus forte acquisition de foncier par des promoteurs immobiliers et des aménageurs privés notamment en Loire-Atlantique (dans la quasi- totalité du département), en Sarthe (cantons urbains manceaux), dans le Choletais et plus globalement en Vendée. Le poids des S.E.M mandatées par les collectivités reste minime dans l?augmentation de ces volumes, à part peut-être en Vendée (via « Vendée Expansion »). En surface, les flux sont tirés depuis deux ans par d?importantes acquisitions de surfaces agricoles par des carriers et des cimentiers dans l?Est de la Mayenne, dans le Maine-et-Loire et dans la moitié sud de la Sarthe. Ces acquisitions se situent généralement à proximité de gisements déjà exploités, les sociétés se constituant des réserves qu?elles s?engagent à exploiter dans les 5 ans. Pour la Mayenne, on peut supposer que les acquisitions sont liées à la construction de la future LGV Bretagne, dont les besoins en granulat entre le Mans et Rennes (hors ballast) sont estimés à près de 10 millions de tonnes. On ne peut également écarter l'hypothèse que certaines acquisitions dans le Choletais ont pour objet d?alimenter les bassins nantais et angevins. La problématique d?enfouissement des déchets (ménagers ou inertes) à l?échelle régionale se retranscrit par d?importantes acquisitions de foncier par des sociétés privées : 65 hectares en Loire- Atlantique (canton de Guéméné Penfao) et deux lots de plus de 30 hectares dans le Maine-et-Loire; page 42 SECTION 4 Le marché foncier agricole et forestier en 2007-2008 page 43 LES POINTS A RETENIR ? DES FLUX AGRICOLES EN AUGMENTATION CES DERNIÈRES ANNÉES DANS TOUTE LA RÉGION SAUF EN VENDÉE. ? MAIS LA DEMANDE EN BIENS AGRICOLES N?EST PLUS MAJORITAIRE EN NOMBRE. ? UNE CROISSANCE DES FLUX AGRICOLES PLUS FORTE EN MAYENNE ET EN LOIRE- ATLANTIQUE. ? UNE LIBÉRATION DE FONCIER AGRICOLE QUI NE PROFITE PAS FORCÉMENT AUX JEUNES AGRICULTEURS. ? UN RECUL DU MARCHÉ VENDÉEN ESSENTIELLEMENT STRUCTUREL ET NON CONJONCTUREL. ? UN MARCHÉ FORESTIER LIMITÉ MAIS QUI CONNAÎT UN CERTAIN GAIN D?INTÉRÊT CES DERNIÈRES ANNÉES. 4.1 Les volumes agricoles départementaux enregistrés en 2007-2008 4.1.1 Evolutions observées ? Graphique 1 Plus de 18 650 transactions agricoles ont été enregistrées en région Pays-de-Loire en deux ans en 2007-2008, volume en hausse de plus de 3% par rapport à la période 2000-2001. Ces mutations représentent plus de 76 150 hectares sur ces deux dernières années (+ 7,5 %). page 44 Nombre de biens agricoles notifiés par département 500 1000 1500 2000 2500 44 49 53 72 85 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 ? Tableau 1 : Evolution du marché foncier agricole en nombre et surface (00-01/07-08) Les deux départements littoraux restent les marchés fonciers agricoles les plus actifs en nombre de transactions (4 000 mutations chacun en 2007-2008) de la région Pays-de-Loire, marchés conditionnés par le fort morcellement des parcelles. Toutefois, on observe des contextes d?évolution assez différents entre la Loire-Atlantique où les flux annuels ont progressé depuis 3 ans (Graphique 1) et la Vendée, en recul régulier. Cette différence de régime est telle que les volumes notifiés en Vendée en 2007-2008 sont en baisse de 6,5 % (Tableau 1) par rapport à 2000- 2001 contre une hausse de plus de 6 % en Loire- Atlantique. Si la Mayenne demeure encore en 2007 ou 2008, le marché le plus faible en nombre de transactions agricoles (Graphique 1) elle enregistre cependant l?augmentation la plus importante des 5 départements entre les deux périodes étudiées (+ 24 %). En Sarthe, la progression n?est que de 4 %, alors qu'elle est nulle pour le Maine-et-Loire. ? Graphique 2 Cette baisse du nombre de transactions agricoles dans le département de la Vendée se répercute logiquement en surface, avec 13 500 hectares notifiés en 2007-2008, volumes en baisse de 6 % par rapport à 2000-2001 (Graphique 2). A contrario, la Mayenne enregistre une très forte ouverture de son foncier agricole (+ 22 % avec 17 400 ha) pour devenir le premier marché régional depuis 2006. De même, le marché de Loire-Atlantique s?est particulièrement « emballé » ces dernières années (14 500 ha au total) soit des volumes qui ont été multipliés par près d?un quart par rapport à 2000- 2001 (+ 23 %). Les tendances sont plus stables en Sarthe (14 400 ha : + 1,5 %) et dans le Maine-et-Loire (16 300 ha : + 1 %). page 45 Surfaces agricoles notifiées par département (ha) 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 10000 44 49 53 72 85 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 DPT Marché global Marché agricole Nbre Surf Nbre Surf 44 23,10 % +6% +6% +23% 49 +21% 0,20% = +1% 53 14,10 % +24% + 24% +22% 72 15,10 % 3,60% +4% +1% 85 8,70% - 6,50% -6,50% -6% région 16,20 % 17,10 % +3,4 % +7,6 % La surface moyenne des lots notifiés Carte 1 ? Tableau 2 : Surface moyenne des biens agricoles notifiés (en ha) La surface agricole moyenne notifiée est en légère augmentation au niveau régional passant de 4,3 hectares en 2000-2001 à 4,5 hectares en 2007- 2008, ce qui est proche de la moyenne nationale de 4,3 ha (rappel : tous biens confondus la moyenne nationale 2007-2008 est de 2,4 ha), Cette « croissance » est tirée par les flux en Mayenne et en Loire-Atlantique (Graphique 2 - Tableau 2). Il faut rappeler que la surface moyenne agricole notifiée reflète à la fois la structure de la propriété et/ou du parcellaire et l?orientation des production agricoles. A titre d?exemple (carte 1), on observe toujours les plus faibles transactions dans l?est nantais (secteurs viticoles et maraîchers caractérisés par leur microparcellaire) tandis que le lot moyen est conséquent dans les zones d?élevage extensif de l?Est Mayennais et du Nord-Ouest angevin, secteurs généralement remembrés où le marché agricole est composé en grande partie de cessions d?importantes propriétés. Parmi les tendances observées ces deux dernières années, on peut souligner que cette surface moyenne reste finalement stable dans la très grande majorité des cantons et tend même à augmenter en dehors des aires urbaines (carte 1). Cette surface ne baisse ostensiblement que dans quelques secteurs restreints de la région : aire urbaine mancelle, sud Sarthe et Mauges en particulier, zones où les marchés non agricoles sont en plein développement, page 46 DPT Marché global (en ha) Marché Agricole (en ha) 00- 01 07-08 00-01 07-08 44 1,9 2 3,1 3,6 49 3 2,9 4,4 4,4 53 4,2 4,9 6,9 6,9 72 3,4 3 5,6 5,5 85 2 1,9 3,4 3,4 région 2,7 2,7 4,3 4,5 4.2 Les principales tendances d?évolution du marché agricole 4.2.1 Les évolutions constatées entre 2000-2001 et 2007-2008 Carte 2 : Carte 3 : L?évolution des flux fonciers agricoles (cartes 2-3) indique plusieurs tendances. Les volumes ont globalement reculé tant en nombre qu?en surface dans les zones d?élevage : page 47 ? sur la façade littorale de Loire Atlantique, de la presqu?île guérandaise jusqu?au sud de l?estuaire de la Loire et du lac de Grand Lieu. ? dans la quasi-totalité des cantons inclus dans l?aire urbaine mancelle ainsi qu?au sud de la Sarthe (Vallée du Loir) et dans le Perche autour de La Ferté-Bernard. ? dans les cantons situés dans les secteurs dits des basses vallées angevines (Maine-et-Loire). ? dans plus de la moitié des cantons vendéens en nombre de transactions (et au mieux une relative stabilité pour les autres cantons) et plus particulièrement dans le quart nord-ouest en surface. Contrebalançant ces tendances locales et masquant ces reculs au niveau départemental, les secteurs de grandes cultures (céréales), ou orientés en polycultures, lait et élevage intensif (hors sol) enregistrent une plus forte activité foncière : ? le quart Nord-Est de la Loire-Atlantique, du Pays de Chateaubriant jusqu?aux marges de l?aire nantaise, dans les cantons de Blain, Nozay, Nort sur Erdre et la Chapelle sur Erdre, ? dans le Maine-et-Loire, le bocage angevin (quart nord Ouest), les Mauges ainsi que le Baugeois sont les secteurs où les mouvements fonciers agricoles tendent à augmenter (sauf en nombre pour le Baugeois), ? en Sarthe, les cantons de la Plaine d?Alençon, du Plateau calaisien, partiellement le secteur du Saosnois et du Bocage sabolien enregistrent une réelle dynamique, ? en Vendée, les zones où le marché foncier agricole croît s?observent essentiellement en surface (le nombre de transactions agricoles reculant presque partout) : au nord dans les cantons de Montaigu et de Saint-Fulgent et au sud dans la plaine vendéenne, ? dans le département de la Mayenne, l?ouverture du foncier agricole est quasi systématique dans tout le territoire si ce n?est dans les cantons d?Ernée et de Chailland où le marché est plus fermé, Cette dynamique des flux du foncier agricole pour la période 2007-2008 ne fait que confirmer les tendances que nous avions déjà évoqué dans les précédentes études. 4.2.2 Les facteurs de croissance du marché de ces dernières années La forte croissance des flux fonciers agricoles notifiés depuis 2006 en région Pays-de-Loire (à l?exception de la Vendée) s?explique pour partie par le départ à la retraite des chefs d?exploitation de la génération du « baby boom ». Ces départs ont été des vecteurs conséquents de libération de foncier lorsque celui-ci était exploité en faire-valoir direct sans repreneur familial. Toutefois, ces libérations n?ont pas profité en priorité aux jeunes agriculteurs. Ainsi, les surfaces agricoles achetées par des jeunes exploitants (moins de 40 ans) sont entre 2006 et 2008 tant à l?échelle régionale (40 000 ha) que départementale, très nettement inférieures aux volumes enregistrés entre 2000 et 2002 (73 500 ha au total). page 48 Carte 4 : A ce titre, la carte 4 illustrant la part de surfaces agricoles acquises par les moins de 40 ans montre en 2007-2008 l?ampleur du recul des exploitants les plus jeunes sur le marché pour la quasi-totalité des cantons de la région. Cette tendance induit qu?une large partie du foncier libéré a donc été achetée par des exploitants plus âgés en vue généralement d'un agrandissement, ou par des propriétaires bailleurs louant à de nouveaux fermiers (« jeunes » ou non). Le rachat du foncier par les fermiers en place est un des autres facteurs de l?augmentation des volumes depuis 2006. Cette tendance peut s?expliquer par plusieurs facteurs : - après les années d?incertitudes liées à la mise en place de la nouvelle PAC marquée par une baisse des flux fonciers agricoles (2002-2004), les fermiers en place rachètent « de nouveau », les terres qu?ils exploitent afin de renforcer la stabilité foncière de leur exploitation - cet objectif de stabilité a été « facilité » en 2007 mi-2008 par la hausse des revenus agricoles permettant aux fermiers de disposer de plus de liquidités afin d'acheter le foncier loué ou libre. De manière plus générale, la croissance des flux fonciers agricoles semble aussi traduire une anticipation des exploitants agricoles pour faire face aux durcissements potentiels des contraintes environnementales notamment dans l?Ouest mayennais, le Choletais, l?Est Vendéen (directive nitrate et phosphate) et au regard de la demande future en produits végétaux, 4.2.3 Les facteurs du recul du marché local Un facteur est valable dans toutes les zones de vallées : la mise en place de mesures agri- environnementales ne compense pas la faible rentabilité de l'élevage dans ces secteurs. La crise générale du marché de la viande depuis 2007 n'a fait qu'empirer la situation. le cas particulier vendéen La baisse des flux observés ces dernières années sur le marché vendéen est assez atypique au regard des tendances observées dans les quatre autres départements de la région Pays-de-Loire. Cette tendance s?expliquerait par différents facteurs : page 49 - d?après des études de l?ADASEA, les départs à la retraite de la génération « baby-boom » se seraient concentrés en 2005-2006 dans ce département. Le rachat d?années de cotisation ayant été important sur cette courte période, la libération de foncier se serait essoufflée dès 2007, une fois cet effet atténué, - dans les plaines du sud vendéen (zone céréalière), de nombreux exploitants agricoles susceptibles de prendre leur retraite préfèrent garder le statut d?exploitant agricole car les revenus apportés entre autres par les droits à paiement uniques (DPU) seraient supérieurs au montant de la retraite à laquelle ils pourraient prétendre, - le montage sociétaire afin de contourner le droit de préemption SAFER et le contrôle de la commission départementale des structures serait également un facteur qui expliquerait le recul des volumes notifiés à la SAFER, notamment dans le quart nord-ouest du département où la pratique se serait répandue. L?importance de l?urbanisation des surfaces agricoles semble aussi entraîner un blocage des flux du marché foncier agricole. Sur le littoral et en zone périurbaine, la spéculation foncière est un facteur de reflux des mouvements fonciers agricoles, les propriétaires attendent en vue de céder leurs terres à des prix constructibles, Le cas échéant, ils refusent de louer sous le statut du fermage, quitte à favoriser l'enfrichement . Loire-Atlantique : recul de l?activité foncière dans les zones humides de l?ouest Malgré des volumes en augmentation à l?échelle départementale, les flux du marché foncier agricole sont en recul dans la quasi-totalité des cantons de la façade Ouest du département, de la presqu?île guérandaise, aux cantons de l?estuaire et du littoral jusqu?au Pays de Retz (cartes 2-3). Pour des raisons structurelles, le marché foncier y est freiné en raison de la très forte complexité de la nature des propriétés et du parcellaire de ces secteurs (non remembrés), rendant toujours très difficile la possibilité de maîtriser en faire-valoir direct le foncier exploité (multiples bailleurs). Cette situation favorise une exploitation en fermage, souvent sous la forme d?un accord verbal (et parfois sans contrepartie financière). Le recul des flux fonciers agricoles observé ces dernières années dans ces cantons est surtout lié à la baisse récurrente des revenus pour les exploitations orientées en viande bovine (production principale des cantons de l?estuaire et de la presqu?île guérandaise). A dire d?expert, les contraintes naturelles (zones humides) et l?accumulation des réglementations environnementales dans les zones humides (presqu?île guérandaise et zone de l?estuaire) sont également des facteurs qui semblent freiner l?exploitation, en faire valoir direct ou par location, de certains fonds difficiles d?accès ou complexes à entretenir. La Mayenne n'est pas vraiment concernée par le recul Recul de l?activité dans les basses vallées angevines Les secteurs ayant subi une fermeture de leur foncier agricole concernent dans le Maine-et-Loire essentiellement les basses vallées angevines. Cette baisse de l?activité foncière (carte 2-3) ces deux dernières années est l?expression d?un long processus d?évolution de l?utilisation des sols combiné aux enjeux environnementaux. Historiquement orientés vers l?élevage, le secteur des basses vallées angevines a subi une déprise agricole importante à la fin des années 1980, lié à un vieillissement de la population agricole, à ses difficultés à s?adapter à une agriculture plus productiviste en raison de la nature inondable du secteur et d?un niveau des taxes locales très importante (« héritage fiscal » lorsque l?élevage était l?un des modes de production les plus rémunérateurs). Se substituant à une agriculture en perte de vitesse et à la baisse de la valeur vénale des terres, la culture des peupliers devenait une alternative économique, favorisée par des aides financières importantes. Ce type de plantation a été l?un des principaux vecteurs des mouvements fonciers jusqu?au début des années 2000. page 50 En 2002, les basses vallées angevines ont été retenues par la France comme site « Natura 2000 ». Parmi les dispositions préservant la biodiversité, différentes mesures soit réglementaires (reconduction d?une réglementation des boisements), soit incitatives financièrement (suppression des rejets après abattages) ont été prises, notamment contre le développement des peupleraies. Si on y ajoute la maladie de l?essence, ceci explique le nombre important de coupes de ces dernières années. Recul de l?activité dans le sud Sarthe Le recul de l?activité agricole dans le Sud Sarthe s?explique certes par une pression urbaine forte. Toutefois, en raison de la qualité très moyenne des sols et donc de leur faible valeur agronomique (d'où l'importance des prairies naturelles), les revenus agricoles ont toujours été modestes dans ce secteur. Les outils de productions se sont donc faiblement modernisés. Le secteur n?a pas été concerné par le renouvellement des générations agricoles constaté à l?échelle régionale ces trois dernières années, en raison de la taille économique « critique » des exploitations et du coût des mises aux normes, qui n?ont guère incité à la reprise de l?exploitation hors cadre familial, ni même à des reprises partielles sur le foncier agricole libéré (peu de candidat aux rétrocessions SAFER). L?ensemble de ces facteurs entretiennent la déprise agricole du secteur qui s?accélère par la pression de l?urbanisation. 4.2.4 L?impact de la ligne LGV Bretagne sur le marché foncier agricole. Contrairement à ce qui avait été observé pour l?A28, le projet de LGV n?a pas bloqué le marché foncier agricole à proximité des faisceaux en raison de la procédure d?aménagement foncier et de la constitution de réserves foncières par la SAFER pour les besoins de l?emprise (1 000 hectares en Mayenne et autant en Sarthe). Si l?essentiel du foncier agricole libre(sans bail en cours) a été acquis à l?amiable par la SAFER depuis 2005 (foncier actuellement stocké par la SAFER qui sera rétrocédé en 2012-2013 et qui apparaîtra alors dans le marché de l?urbanisation), on peut observer que le marché foncier des cantons traversés par le projet de la ligne LGV n?enregistre pas de baisse spectaculaire en 2007-2008 par rapport à 2000-2001. Cette situation est liée à un rachat massif des fermiers en place pour les biens loués. S?il s?agit parfois de foncier racheté par l?exploitant proche de la retraite (en vue de préparer la transmission) ou d?opportunité, on ne peut écarter également la volonté de garder la maîtrise foncière de son exploitation face aux craintes et incertitudes (quel genre de craintes ?)liées à ce projet public de grande ampleur. 4.2.5 Le poids du segment agricole sur le marché notifié Tableau 3 : Part du marché foncier agricole (en %) Malgré des volumes départementaux généralement en augmentation (points précédents), l?écart de progression entre les volumes du marché foncier agricole» (+ 3 % en nombre et + 7,5 % en surface au niveau régional entre 2000-2001 et 2007-2008) et le marché foncier total (+ 16 % en nombre et 17 % en surface) induit que la part de l?activité foncière agricole diminue au profit des différents marchés non agricoles. Ainsi à l?échelle régionale et entre les 2 périodes de référence, la part du marché agricole a perdu 5 points en nombre de transactions (de 51 à 46 %) et 6 points en surface (de 83 à 77 %). Si la demande en biens agricoles n?est désormais plus majoritaire en nombre, les taux régionaux restent malgré tout supérieurs à la moyenne nationale (38 % pour les transactions et 64 % pour les surfaces en 2007-2008). page 51 DPT Nombre Surface 00- 01 07-08 00-01 07-08 44 51 % 44 % 84 % 79 % 49 62 % 51 % 89 % 78 % 53 53 % 58 % 87 % 80 % 72 46 % 41 % 76 % 74 % 85 47 % 41 % 81 % 73 % région 51 % 46 % 83 % 77 % Carte 5 : A l?échelle départementale (Tableau 3), le recul est compris entre 5 et 11 points en nombre et de 2 à 11 points en surface. Le Maine-et-Loire est le département où le poids du foncier agricole a le plus reculé. Dans la majorité des cantons, cette part est en diminution en 2007-2008 (carte 5), notamment dans l?aire urbaine angevine mais aussi dans un grand nombre nombre de cantons ruraux où le marché n?est désormais plus majoritaire comme c?était le cas en 2000-2001. Seul le département de la Mayenne est épargné par cette évolution qui traduit une demande de plus en plus forte de foncier naturel à des fins non agricoles. page 52 Carte 6 : En surface (carte 6), la part du marché agricole reste généralement dominante (+ de 65 % des surfaces notifiées). Toutefois, on observe une baisse en gradient en se rapprochant des pôles urbains et surtout une diminution plus massive au sein de la presqu?île guérandaise, des cantons du littoral et du rétrolittoral vendéen ainsi que dans le Sud de la Sarthe. 4.3 Le marché forestier en 2007-2008 ? Graphique 3 Le marché forestier (hors landes et friches) est un segment du marché assez modeste dans la région Pays de la Loire. Avec un peu plus 1 000 transactions en 2007-2008 dans l?ensemble de la région, le segment représente à peine plus de 3 % des transactions sur ces deux dernières années. En surface, plus de 6 500 hectares de terrains boisés ont été notifiés à la SAFER ces deux dernières années, soit 6,5 % des volumes. page 53 Volumes du marché forestier en 2000-2001 et 2007-2008 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000 1100 1200 1300 1400 1500 1600 1700 1800 1900 2000 2100 44 49 53 72 85 2000-2001 nombre 2007-2008 nombre 2000-2001 surface 2007-2008 surface Avec seulement 11 % de surfaces boisées, la région Pays-de-Loire reste très en dessous de la moyenne des régions du Grand Ouest (15 %) et de la France Métropolitaine (28 %). Ce ratio explique le faible dynamisme du segment. Toutefois, la part de la forêt privée (conditionnant le marché notifié aux SAFER) est de plus de 88,5 % des surfaces boisées en région Pays-de-Loire, valeur largement supérieure à la moyenne nationale (73,7 %) (source : Agreste). A l?échelle départementale, le nombre de transactions est véritablement significatif ces deux dernières années en Sarthe (graph 1) avec près de 500 transactions au total pour 2 100 hectares (7,5 % des mutations et 11 % des surfaces notifiées), suivie du Maine-et-Loire (1 700 hectares, soit 8,2 % et 325 mutations soit 4 %) et de la Mayenne (1 450 hectares ; 7 %). Les marchés forestiers de Loire-Atlantique et surtout de Vendée (moins de 2 % des transactions et 5 % des surfaces) sont des segments marginaux. Ces différences de volume sont naturellement conditionnées par la surface boisée de chaque département, le taux de boisement de la Sarthe étant plus de 3 fois supérieur (17,9 %) à celui de la Vendée (5 %). Malgré la faible part qu?il représente sur les volumes régionaux et départementaux, le marché forestier est le segment ayant enregistré les plus importantes transactions en surface, ces deux dernières années : plus de 325 hectares sur le canton de Mayenne Ouest, 277 hectares sur le canton du Louroux Beconnais (49), 260 hectares dans le canton du Mans Est Campagne, 216 hectares dans le canton de Gorron (53) et 202 hectares dans le canton de Derval, Même si les mutations de moins de 10 hectares sont très nettement majoritaires (92 % des transactions en 2007-2008 en SAFER Maine Océan contre 85 % au niveau métropolitain), l?un des premiers constats observé sur le marché foncier forestier des Pays-de-Loire concerne l?augmentation du nombre de grosses cessions ces dernières années. En 2007-2008, plus d?une trentaine de mutations de plus de 50 hectares étaient enregistrées dans les quatre départements d?intervention de la SAFER Maine Océan contre moins de 5 en 2000-2001 et près de 60 étaient compris entre 10 et 50 hectares contre une quinzaine en début de décennie. Ce sont ces transactions qui sont à l?origine de l?emballement des surfaces enregistrées sur le marché ces deux dernières années (Graphique 3) Le second constat est une augmentation sensible du nombre de transactions dans tous les départements entre 2000-2001 et 2007-2008. Ce volume a été multiplié par deux en Sarthe et en Vendée et de 4 à 6 dans les autres départements. L?ensemble des segments sont concernés par ces augmentations et notamment les lots de moins de 2 hectares, principale fraction du marché (plus de 550 mutations ont été enregistrées en 2007-2008 à l?échelle de la SAFER Maine-Océan contre à peine 300 en 2000-2001). Plusieurs facteurs semblent expliquer l?augmentation des flux du marché ces dernières années : - l'augmentation des prix du bois depuis 2006, - l?encouragement des pouvoirs publics à investir dans la forêt via de nombreuses mesures fiscales en vue de développer notamment une filière « bois » sous exploitée en France métropolitaine en raison de ses intérêts environnementaux (bio-matériaux, énergie renouvelables?), - l?augmentation du prix des matières énergétiques ces dernières années qui a eu pour effet de redonner un attrait pour les particuliers pour la forêt (bois de chauffage) expliquant l?augmentation des transactions de « petites » superficies. page 54 Carte 7 : un marché se calquant sur les grands massifs de la région page 55 SECTION 5 Les prix des marchés en 2007-2008 page 56 5.1 Les prix du foncier agricole Carte 1 note : dans les tableaux de prix, « 2005 »=2004-2006 et « 2007 »=2006-2008 En « 2007 » : moyenne régionale : 3 000 ¤/ha moyenne nationale : 4 700 ¤/ha Source : Terres d?Europe-Scafr d?après Safer Le prix moyen des terres et prés libres (non bâtis) en région Pays-de-Loire reste en « 2007 » très en dessous de la moyenne nationale. Pour le dernier exercice, la différence avec la référence nationale est d?environ 1 700 ¤/ha, écart que l?on observe dans la très grande majorité des régions orientées vers l?élevage (Poitou-Charentes, Limousin, Bourgogne, Franche Comté). L?évolution des prix départementaux en 2 ans (« 2005 »- « 2007 ») est globalement dans la moyenne nationale (+ 9,6 %). Toutefois, la Mayenne continue de se détacher avec des prix qui ont progressé de page 57 Terres et prés libres (prix/ha) Département « 2005 » « 2007 » Evol 07/05 Loire-Atlantique 1 760 ¤ 1 920 ¤ 9% Maine-et-Loire 2 350 ¤ 2 550 ¤ 9% Mayenne 3 790 ¤ 4 450 ¤ 17% Sarthe 3 260 ¤ 3 380 ¤ 4% Vendée 2 340 ¤ 2 580 ¤ 10% 17 %. Dans ce département, les références tendent aux dires des conseillers fonciers SAFER, à s?emballer (prix dépassant 10 000 ¤/ha dans certaines communes du nord-ouest, carte 1). L?exceptionnelle pression agricole qui s?exerce dans ce département est liée à plusieurs facteurs dont la nature même des exploitations agricoles en recherche d?augmentation de leur productions (petites unités orientées dans l?élevage intensif), reprises par des jeunes, dynamiques (qui bénéficient de prêts bonifiés), Elles sont confrontées à des problématiques environnementales fortes (zone en excédent structurel dans la moitié Ouest du département), ce qui pousse à rechercher des surfaces d'épandage. Cette croissance des prix tend désormais à dépasser les frontières mayennaises puisque le nord- ouest du Maine-et-Loire ainsi que la façade Ouest de la Sarthe semblent être influencés par ces augmentations? 5.2 Les prix du foncier pratiqués sur les biens de loisirs Carte 2 En « 2007 » : moyenne régionale : 21 800 ¤/ha moyenne nationale : 35 010 ¤/ha Source : Terres d?Europe-Scafr d?après Safer Les prix de marché des terrains de loisirs de moins de 1 ha continuent à monter dans les départements littoraux où la valeur moyenne (environ 40 000 ¤/ha en « 2007 ») est deux fois page 58 Terrains de loisirs (prix/ha) Département « 2005 » « 2007 » Evol 07/05 Loire-Atlantique 23 480 ¤ 40 400 ¤ 72% Maine-et-Loire 14 600 ¤ 18 800 ¤ 29% Mayenne 17 730 ¤ 21 200 ¤ 20% Sarthe 19 870 ¤ 20 500 ¤ 3% Vendée 30 340 ¤ 38 400 ¤ 27% supérieure à celle des autres départements. Ces augmentations sont liées notamment à l?emballement des références dans les cantons littoraux mais aussi dans le rétrolittoral vendéen ou la presqu?île guérandaise (carte 2). Les prix sont également en augmentation dans les aires urbaines et particulièrement dans les secteurs d'agriculture spécialisée (viticulture, maraîchage) où l'offre est plus faible. Ces augmentations de prix expliquent peut-être le développement du marché des loisirs dans des territoires plus ruraux. En raison d?une déprise agricole assez forte, les prix dans le sud manceau ne progressent guère, l'offre étant abondante, ce qui entretient l'activité du marché en nombre de transactions. 5.3 La valeur moyenne des maisons à la campagne Carte 4 En « 2007 » : moyenne régionale : 206 000 ¤ moyenne nationale : 234 000 ¤ Source : Terres d?Europe-Scafr d?après Safer Pour la première fois depuis le début de la décennie, l?évolution pluriannuelle des prix du marché des maisons à la campagne n?est pas à deux chiffres. Comme nous l?avions évoqué au cours des précédentes études, le rythme annuel d?augmentation des prix du marché était compris en moyenne entre 10 et 15 % par an entre 2000 et 2006. Le tableau ci- dessus indique la progression n?est que 3 à 8 % suivant les départements entre « 2005 » et « 2007 » avec un recul de près de 2 % des références pour la Loire-Atlantique. page 59 Maisons à la campagne Département « 2005 » « 2007 » Evol 07/05 Loire-Atlantique 168 000 ¤ 165 000 ¤ -1,80% Maine-et-Loire 159 000 ¤ 170 000 ¤ 6,90% Mayenne 113 000 ¤ 119 000 ¤ 5,30% Sarthe 128 000 ¤ 138 000 ¤ 7,80% Vendée 146 000 ¤ 150 000 ¤ 2,70% On assiste à un retournement de tendance du marché comme à l'échelle nationale. 5.4 Le prix des terrains constructibles (acquis par des particuliers) En « 2007 » : moyenne régionale : 8,60 ¤/m² moyenne nationale : 14 ¤/m² Les références de prix observées sur ce marché méritent d'être considérées avec précaution, notamment dans les départements de la Mayenne et du Maine-et-Loire et dans la majorité des cantons sarthois en raison de la faiblesse des volumes notifiés. On rappelle qu'il s'agit de terrains a priori non viabilisés, ce qui explique en partie la faiblesse des prix. Toutefois, l'une des principales certitudes concerne l'augmentation des prix malgré une conjoncture peu favorable. L'exemple le plus pertinent demeure le marché de Loire-Atlantique avec un resserrement des écarts de prix entre Nantes, Saint Nazaire et le littoral . En Vendée, la proximité au littoral reste un facteur explicatif de prix élevé mais l'on observe une progression sensible des références à l'intérieur des terres, mais de manière moins marquée dans la frange orientale du territoire. page 60 Terrains constructibles m² (particuliers) Département « 2005 » « 2007 » Evol 07/05 Loire-Atlantique 18,2 ¤ 23,7 ¤ 30% Maine-et-Loire 8,4 ¤ 12,9 ¤ 53% Mayenne 3,7 ¤ 10,2 ¤ 276% Sarthe 6,2 ¤ 8,5 ¤ 36% Vendée 17,7 ¤ 21,0 ¤ 19% II. Analyse par aires urbaines page 61 Avertissement : L?analyse du marché et le rendu cartographique qui suivent sont issus d?un traitement pluriannuel à l?échelle communale sur deux périodes (1999-2003 et 2004-2008), de manière à s?assurer à disposer de volumes si possible conséquents. Néanmoins, l?interprétation des données foncières traitées à l?échelle communale doit être prise avec un certain recul au regard de la faiblesse des échantillons considérés et de l'hétérogénéité des biens, qui entraînent une grande variabilité des tendances d?évolution, notamment en surface. page 62 SECTION 1 Les volumes du marché agricole et rural page 63 1.1 Les volumes notifiés 1.1.1 Le nombre de transactions : comparaisons ? Graphique 1 : Nombre de notifications enregistrées par périmètre depuis 1999 6980 3779 1194 5025 2401 8025 4125 1372 5286 2341 500 1500 2500 3500 4500 5500 6500 7500 8500 AU Nantes AU Angers SCOT Laval- Loiron AU Le Mans Littoral Vendéen 1999-2003 2004-2008 Une dynamique forte au sein de l?aire urbaine nantaise Avec un volume de transactions en progression de 15 % en 2004-2008 par rapport à 1999-2003, l?activité foncière observée au sein de l?aire urbaine nantaise est nettement supérieure aux dynamiques enregistrées dans les aires urbaines mancelles (+ 5 %) ou angevine (+ 9 %). Ce niveau de progression à Nantes est d?autant plus important que les volumes enregistrés en début de décennie étaient déjà conséquents (Graphique 1). A titre d?exemple, la progression du nombre de mutations dans le périmètre du SCOT Laval-Loiron est également de 15 %, mais pour un volume 2004-2008 presque 7 fois moins important. Dans ce contexte de nettes hausses du marché de l?aire urbaine nantaise et du périmètre lavallois (3 %/an depuis 2004) et de hausses plus modérées pour Angers ou Le Mans (de 1 à 2 %/an), l?activité foncière sur le littoral vendéen (SCOT Saint-Gilles-Croix-de-Vie- Les Sables d?Olonne) est la seule a avoir légèrement reculé (- 2,5 %). page 64 Carte 1 : La cartographie ci-dessus (carte 1) confirme que les marchés communaux les plus importants en 1999-2003 tels qu?Héric, Saint-Etienne-de-Montluc, Saint-Philbert-de- Grand-Lieu, Saint-Julien-de- Concelles en Loire-Atlantique, Changé, Parigné-l?Evêque en Sarthe, Olonnes-sur-Mer ou Saint- Hilaire-de-Riez en Vendée (plus de 150 transactions) le restent en 2004-2008 mais avec des volumes qui deviennent comparables avec ceux des communes voisines telles que Nort-sur-Erdre, Vigneux- de-Bretagne ou Saint-Mars- d?Outillé. L'évolution des marchés communaux constatée au niveau de l'aire urbaine apparaît donc globale pour l?aire urbaine nantaise, forte et ciblée dans le sud-est manceau et faible et répartie dans l?aire urbaine angevine ou les périmètres mayennais et vendéen (le seul en baisse). La croissance de ces volumes qui témoigne de l?augmentation de la demande en matière de foncier agricole ou naturel s?explique par le développement de certains marchés comme nous le verrons ultérieurement. Toutefois, l?importance des écarts entre communes est d?abord d?origine structurelle. Ainsi, on peut observer que les volumes communaux du marché nantais sont, quelle que soit la période considérée, de deux à cinq fois supérieurs aux volumes de la plupart des communes angevines, lavalloises ou mancelles. Cet écart s?explique tout simplement par l?importance de la superficie des communes nantaises qui influe logiquement sur l?importance des volumes. A titre d?exemple, si l?aire urbaine nantaise est la plus importante (environ 232 000 hectares), elle ne compte que 82 communes contre 89 communes pour l?aire urbaine angevine (152 000 ha) ou 101 communes pour l?aire mancelle (163 000 ha). Comme nous l?avions précisé dans le volet régional de la présente étude, la structure parcellaire est elle aussi un facteur influant fortement sur les volumes du marché. D?après le traitement des bases MAJIIC 2 de 2007, la surface moyenne des parcelles au sein de l?aire urbaine nantaise ou du périmètre vendéen oscille entre 2 500 et 5 000 m² (hors communes urbaines) alors que cette surface est, par exemple, comprise entre 5 000 et 7 500 m² dans l?aire urbaine angevine et entre 7 500 et 10 000 m² dans l?aire urbaine mancelle ou le périmètre du SCOT lavallois. Ces écarts influent donc d?autant plus sur les volumes qu?il faut par hypothèse réaliser deux à trois fois plus d?acquisitions (si le propriétaire est différent) pour constituer un îlot d?un hectare dans l?aire nantaise que dans les autres territoires. page 65 La connaissance de la structure du parcellaire est donc essentielle à la compréhension des volumes surtout lorsqu?elle se combine aux spécificités du terroir local : secteurs viticoles de l?est nantais et du sud angevin ou forestier du sud-est manceau? 1.1.2 les surfaces notifiées ? Graphique 2 : Surface totale notifiée (ha) par périmètre depuis 1999 10699 9459 6021 13025 4040 11626 9517 5825 12496 3093 500 1500 2500 3500 4500 5500 6500 7500 8500 9500 10500 11500 12500 13500 14500 AU Nantes AU Angers SCOT Laval- Loiron AU Le Mans Littoral Vendéen 1999-2003 2004-2008 Forte ouverture dans l?aire nantaise, effondrement dans le périmètre vendéen En raison probablement d?un volume de transactions en forte progression, l?aire urbaine nantaise est le seul des 5 territoires où le marché foncier s?est ouvert en surface en 2004-2008 par rapport à 1999- 2003 (+ 11,5 %). Dans les autres périmètres, les volumes sont, au mieux, restés stables en surface dans l?aire urbaine angevine (Graphique 2), mais ont généralement reculé, sensiblement comme dans l?aire urbaine mancelle ou le périmètre lavallois (- 3 à ? 4 %) voire se sont effondrés dans le littoral vendéen (- 24,5 %). Pour l'aire vendéenne, la fermeture en surface est particulièrement forte comparée à la quasi-stagnation du nombre de transactions. Des volumes en hausse aux marges des périmètres La carte 2 (ci-dessous) illustre les surfaces notifiées dans chaque commune entre nos deux périodes de référence. L?une des principales tendances que l?on observe à l?échelle locale, malgré les écarts de progression du marché entre chacun des 5 périmètres, est l?augmentation des surfaces notifiées en 2004-2008 dans la majorité des communes situées aux marges des aires urbaines nantaise, angevine et à moindre degré lavalloise et une plus grande hétérogénéité pour les communes de la deuxième ou troisième couronne (notamment entre le nord et le sud du Mans). Le périmètre du SCOT vendéen apparaît être la seule zone où les volumes sont en recul partout. page 66 Carte 2 A ce titre, la surface agricole utile (SAU) et les superficies naturelles expliquent en grande partie, quelle que soit la période considérée, les différences de volumes entre les communes (rapport allant parfois de 1 à 6) et influent par répercussion sur le nombre et la surface des ventes notifiées à la SAFER. Toutefois, on peut observer que si l?écart est important en nombre de transactions, entre l?aire urbaine nantaise et les aires mancelle ou angevine par exemple, il l?est beaucoup moins en surface puisque le périmètre manceau est le plus actif sur cette variable (12 500 ha en 2004-2008) et l?écart avec l?aire urbaine angevine (9 500 ha contre 11 600 ha pour le nantais) n?est pas proportionnellement aussi important que la différence de superficie entre les deux aires (152 000 ha contre 237 000 ha). Ces nuances s?expliquent par plusieurs facteurs: - le ratio entre la SAU et la superficie communale dépasse rarement 30 % dans les communes périurbaines nantaises (d?après le RGA 2000) ; - l?importance des cultures spécialisées dans l?aire urbaine nantaise (viticulture et maraîchage) qui traditionnellement mutent moins et concernent des exploitations de petite surface ; - le taux particulièrement élevé de fermage en Loire-Atlantique conduit à une fermeture du marché, les agriculteurs n'ayant pas besoin d'acheter des terres pour les exploiter ; - l?importance des massif forestiers au sud-est de l?aire urbaine mancelle qui sont des moteurs de l?activité foncière en surface (en raison il est vrai de quelques mutations très importantes). page 67 1.1.3 La surface moyenne notifiée Carte 3 Des lots plus petits Dans l?ensemble des aires et périmètres, la surface moyenne des lots notifiés est en baisse en 2004- 2008 par rapport à 1999-2003 : - pour Laval, celle-ci est de 4,2 hectares contre 5 en début de décennie ; - dans les aires urbaines mancelle et angevine, la surface moyenne comme le niveau de diminution sont similaires : de 2,5 hectares à 2,3 hectares ; - pour le périmètre vendéen, la chute est proportionnellement assez marquée : de 1,7 ha à 1,3 ha ; - dans l?aire urbaine nantaise, cette taille moyenne du lot ne régresse que faiblement (de 1,55 ha à 1,45 ha). Cette baisse semble géographiquement concerner la moitié nord de l?aire urbaine mancelle, le sud et l?est angevin, l?ouest lavallois, la première couronne nantaise et le périmètre vendéen dans sa globalité. Au-delà de cette baisse de surface du lot moyen notifié (qui est liée dans la plupart des communes à une dynamique plus forte des marchés non agricoles à laquelle s'ajoute une baisse de surface moyenne des marchés non agricoles), on observe que structurellement le lot moyen nantais ou vendéen reste d?un hectare inférieur aux marchés angevins ou manceaux, et de 3 hectares par rapport au marché lavallois. Cette différence confirme l?incidence de la structure du parcellaire sur le marché. On peut d?ailleurs observer à l?intérieur de certains périmètres les nuances concernant la taille des lots notifiés : une distribution classique en couronnes dans l?aire urbaine nantaise avec une diminution de la taille des lots vers le centre et une répartition plus hétérogène au sein de l?aire angevine entre l?ouest où les propriétés sont grandes et les parcelles aussi, et le sud avec des secteurs viticoles à microparcellaire. page 68 SECTION 2 Le marché des maisons à la campagne et des espaces de loisirs page 69 2.1 L?activité du marché des maisons à la campagne 2.1.1 le volume de transactions Nombre de transactions par périmètre depuis 1999 493 412 201 834 362 911 430 226 859 407 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000 AU Nantes AU Angers SCOT Laval- Loiron AU Le Mans Littoral Vendéen 1999-2003 2004-2008 « Boom » des transactions dans l?aire nantaise? Le niveau de progression du marché des « maisons à la campagne » dans l?aire urbaine nantaise a été exceptionnel entre 1999-2003 et 2004-2008 (Graphique 1). Le nombre de transactions a ainsi presque doublé (+ 85 %) entre les deux périodes alors que les rythmes sont nettement plus modérés pour l?aire urbaine angevine ou mancelle (+ 3 à 4 %) et les périmètres lavallois et vendéen (+ 12,5 %). En prenant en référence l?année 2003, le marché nantais a ainsi progressé de 17% par an entre 2004 et 2008 contre à peine 1 % pour Le Mans ou Angers ou 2,5 % pour les deux autres secteurs. ? qui témoigne de sa croissance démographique Ce niveau de progression exceptionnel du marché des maisons à la campagne nantais témoigne de la dynamique démographique soutenue de cette aire urbaine. D?après une étude comparative menée par l?Agence d?Urbanisme d?Angers (« Population » de mars 2009), concernant l?évolution de la population dans les aires urbaines de l?Ouest de la France, le rythme de progression annuel de la population de l?aire urbaine nantaise était de 1,05 % par an entre 1999 et 2006, soit un taux deux fois plus élevé que pour l?aire angevine (0,54 %) ou mancelle (0,5 %). Cette dynamique démographique nantaise est d?autant plus importante qu?elle est essentiellement due au solde migratoire très largement positif (0,6 point /an) contrairement aux aires urbaines mancelles ou angevines (où il est nul ou négatif). Une étude de l?Agence d?urbanisme de la Agglomération nantaise de 2005 (Aire urbaine de Nantes : dynamisme démographique de 1999 à 2005 et projection de la population en 2020), illustrait plus précisément la dynamique démographique interne de cette aire, avec une augmentation de la population au sein du périmètre de « Nantes métropole » de 3,9 % (entre 1999 et 2005) et de plus de 16 % en moyenne dans le reste du territoire. page 70 A ce facteur démographique essentiel pour comprendre l?emballement du marché nantais s?y sont adjoints d?autres facteurs que l?on retrouve dans la majorité des autres territoires : - les départs à la retraite de nombreux agriculteurs de la génération du papy-boom, départs qui en l?absence de repreneur, ont ouvert le parc potentiel des maisons à la campagne, - les campagnes de mises aux normes des bâtiments agricoles (voir section II de la partie étude régionale), - la flambée des prix de l?immobilier urbain depuis 1998. Carte 1 La carte 1 illustre la croissance de l?activité foncière au sein de l?aire urbaine nantaise en 2004-2008. On peut observer que cette croissance concerne la quasi totalité des communes situées au nord de la Loire alors que le marché reste plus modéré dans la partie sud (comme en 1999-2003). Un élément qui doit être relevé est l'expansion du marché dans la partie nord : concentré dans quelques communes de la seconde couronne en 1999-2003 (Vigneux-de-Bretagne, Saint-Julien-de- Concelles, la Chapelle-Basse-Mer), le marché s'est particulièrement développé dans les communes de la troisième et quatrième couronne, avec pour colonne vertébrale les grands axes structurants de la Loire Atlantique, à savoir Nantes-Saint-Nazaire (RN 165) et Nantes-Rennes (RN 137). Par ailleurs, l'offre semble plus limitée dans le sud de l'agglomération, compte tenu du nombre moins important d'exploitations dans le pays de Retz et de la spécialisation des biens dans les secteurs viticoles et maraîchers. page 71 Carte 2 La progression du marché n?est pas aussi lisible dans les autres territoires. La cartographie du marché angevin est quasi similaire entre les deux périodes étudiées avec un marché assez symbolique dans la majorité des communes (rythme de une ou deux ventes par an et par commune), si ce n?est dans les basses vallées angevines où le parc des potentielles maisons à la campagne reste sans doute alimenté par la déprise agricole. On peut rappeler que le marché angevin est plus restreint ces dernières années en raison d?un développement plus ancien du marché (années 1990 selon les notaires) réduisant le stock de biens potentiellement « notifiables » à la SAFER pour la décennie 2000-2009. Le recul de la dynamique démographique angevine qui concerne également son solde migratoire (sauf au nord-est, autour de Tiercé) peut expliquer également la stabilité du marché . Au sein du périmètre du SCOT Laval-Loiron, le marché n?est pas suffisamment conséquent pour tirer des conclusions. On peut toutefois noter un certain effondrement dans le secteur de Loiron tandis que la commune de Changé a absorbé près du quart du marché entre 2004 et 2008. Pour le périmètre du SCOT vendéen, on peut souligner que le marché reste concentré dans la partie nord, notamment dans les communes de Saint-Hilaire-de-Riez et de Commequiers. Toutefois l?amélioration du réseau de voirie semble avoir été un facteur de développement du marché, notamment dans les communes du rétro-littoral tels que le Le Fenouiller, Givrand et l?Aiguillon-sur-Vie. page 72 Carte 3 Le marché dans l?aire urbaine mancelle (carte 3) reste concentré essentiellement dans la partie Est et Sud-Est du territoire autour des communes de Parigné-l?Evêque, Changé, Savigné-l?Evêque et Yvré- l?Evéque. On observe également une diffusion de ce marché dans les communes du sud, notamment autour de Cérans-Foulletourte. Au sein de cette aire, l'activité de ce marché reste probablement, influencée par les axes structurants de l?Est manceau (autour de l?A28), combinée à la déprise agricole qui alimente le marché et à la pression urbaine. On peut observer que dans les secteurs où l?activité agricole reste dynamique, le marché des maisons à la campagne ne progresse pas (à l?ouest) ou régresse (au nord) en raison de la fermeture de l'offre. 2.1.2 La flambée des prix se confirme partout carte 3 page 73 L?augmentation des prix de l?immobilier urbain a affecté également le prix des maisons à la campagne. Une comparaison de la valeur moyenne pratiquée entre les deux périodes de référence démontre la croissance des références, qui ont généralement plus que doublé: - De 90 k¤ à 190 k¤ dans l?aire urbaine nantaise - De 95 k¤ à 220 k¤ dans l?aire angevine - De 70 à 145 k¤ dans l?aire mancelle - De 75 à 150 k¤ dans le périmètre lavallois - De 80 à 180 k¤ dans lé périmètre vendéen Cette comparaison des références doit d?ailleurs être prise avec précaution, car sur la période considérée, le point haut a été atteint en 2007 ou 2008 selon les territoires. La comparaison sur des périodes de cinq ans lisse donc des variations très différentes d'une année sur l'autre, avec des taux annuels approchant de 15 % entre 2004 et 2007 suivi d'un début de retournement à partir de mi-2007. Le faible nombre mensuel de ventes par aire étudiée ne permet pas de déterminer le moment du retournement avec précision. La carte 3 illustre cette progression des prix entre les deux périodes qui aboutit à une distribution en couronnes à partir des villes centres et du littoral, avec des prix plus élevés le long de certains grands axes. carte 4 Une des incidences de l?augmentation des prix du marché est la réduction de la surface moyenne notifiée : dans l?aire urbaine nantaise ou mancelle, le bien moyen couvrait en 2004-2008 une surface de terrain de 6 000 m² contre 7 500 m² en 1999-2003. On retrouve cette baisse dans l?aire angevine (de 11 000 à 10 000 m²) ou dans le périmètre vendéen (6 000 à 5 400 m²). Seul le périmètre lavallois enregistre une augmentation (de 10 000 à 12 0000 m²) liée essentiellement à quelques ventes de grands terrains, ce qui fausse la moyenne. page 74 2.1.3 Les primo-accédants restent généralement les moteurs du marché Carte 4 Dans un contexte d?augmentation plus ou moins conséquente du marché des maisons à la campagne, le pourcentage d'acquisitions réalisées a priori par les primo-accédants, et plus particulièrement par les acquéreurs de moins de 35 ans, est soit en recul comme à Angers (de 51,5 % à 38,5 % des acquisitions entre les deux périodes) ou Laval (62 à 50,5 %), soit se déplace : la distribution géographique se modifie comme à Nantes ou Le Mans avec une très forte concentration de leurs acquisitions aux marges de l?aire urbaine au détriment des communes de la seconde ou de la troisième couronne. La carte 4 illustre cette nouvelle distribution ou ce recul. Malgré ces baisses, le marché des maisons à la campagne reste tiré par les acquéreurs de moins de 35 ans, puisqu?ils sont à l?origine de plus de 58 % des acquisitions en 2004-2008 à l?échelle de l?aire nantaise (contre 62 % en 1999-2003) et ils restent également majoritaires au sein de l?aire urbaine mancelle (taux stabilisé à 53 %). L?exceptionnelle activité du marché nantais, alimentée par les jeunes primo-accédants, n?est pas un phénomène immobilier atypique puisqu?il s?inscrit dans un processus plus large de « l?exode urbain des jeunes couples en Loire-Atlantique »* lié notamment à l?emballement des prix de l?immobilier urbain (* titre de la publication universitaire de Danielle Rappetti dans la revue « Mappemonde » d?avril 2007). Le marché du périmètre vendéen est le seul à ne pas être alimenté par la demande des jeunes en majorité primo-accédants (seulement 37,5 % des acquisitions en 2004-2008 contre 42 % en 1999- 2003). Comme nous l?avions évoqué dans le cadre de l?étude régionale, il ne s?agit pas d?une spécificité propre au secteur mais d?un phénomène assez récurrent dans les zones littorales où l?activité du marché est motivée par l?acquisition de résidences secondaires par des acquéreurs plus âgés et en provenance d'autres régions, dont les moyens financiers sont plus élevés. page 75 2.2 L?activité du marché des terrains de loisirs 2.2.1 Les volumes du marché L?activité foncière du marché des terrains de loisirs n?a pas enregistré entre les deux périodes étudiées une envolée spectaculaire comme celle observée pour le marché des maisons à la campagne dans l?aire urbaine nantaise (+ 87 %). Le marché a néanmoins progressé de plus de 5,5 % dans l?aire angevine, de près de 8 % dans l?aire nantaise, de 19 % pour l?aire mancelle et de 25 % pour le périmètre lavallois (avec des volumes qui restent malgré tout très faibles dans ce territoire). Le littoral vendéen est le seul territoire enregistrant un certain recul (-14 %). Si le niveau de progression du nombre de transactions sur les biens de loisirs est, en dehors du cas vendéen, largement au-dessus de la moyenne du marché global (voir paragraphe 1.1.1), les présentes statistiques mettent en évidence une relative baisse d?activité du marché des espaces de loisirs depuis 2006 dans ces territoires, contrecoup de la hausse continue des valeurs de l?immobilier (voir la partie analyse régionale section II). Carte 5 page 76 Nombre de transactions par périmètre depuis 1999 1934 1051 186 1246 714 2083 1110 233 1484 617 0 150 300 450 600 750 900 1050 1200 1350 1500 1650 1800 1950 2100 2250 AU Nantes AU Angers SCOT Laval- Loiron AU Le Mans Littoral Vendéen 1999-2003 2004-2008 La distribution géographique du marché des terrains de loisirs n?est pas structurée de manière concentrique et elle s?appuie généralement (carte 5) sur les zones naturelles de chaque territoire, à l?exception peut-être du marché lavallois où l?activité foncière est uniforme. Carte 6 : les volumes du marché dans l?aire nantaise et le périmètre SCOT de Saint- Gilles-Croix-de- Vie La distribution géographique du développement du marché nantais (carte 6) révèle que le marché est en progression dans l?ensemble des communes, notamment dans les communes de la première et seconde couronne . L?importance et la dynamique du marché des loisirs nantais est liée à plusieurs facteurs qui sont : ? la nature du parcellaire local (petites parcelles) très favorable structurellement au développement de ce marché, ? la croissance démographique ? l?expansion de l?habitat sur le territoire (puisqu?il s?agit souvent d?un marché de complément lié à la résidence principale ou secondaire), comme en témoignait le marché des maisons à la campagne, ? enfin, la présence d'espaces naturels attractifs que sont la vallée de la Loire, son estuaire, le lac de Grand Lieu ou la vallée de l?Erdre. La motivation « chasse et pêche » explique généralement les volumes plus élevés dans ces communes avec parfois l'achat pour installation de bungalows (le long de l?Erdre notamment). La distribution du marché dans le périmètre vendéen est assez classique pour un territoire littoral. L?activité se concentre dans les communes littorales. L?explication du recul de l?activité foncière dans ce périmètre tend probablement à se justifier par l?augmentation des prix du foncier (voir sous-chapitre suivant), mais surtout par la rétention foncière de la part des propriétaires qui aboutissent à des friches spéculatives. Apparemment, les communes concernées n'auraient pas mis en place de dispositif de maîtrise foncière (convention de veille foncière avec les SAFER). page 77 Carte 7 : les volumes du marché dans l?aire urbaine angevine La distribution géographique du marché angevin est plus conditionnée par les espaces naturels de ce territoire que par l?expansion de l?habitat. On retrouve des marchés actifs dans les basses vallées angevines au nord, expansion facilitée par une déprise foncière agricole, et dans les communes ligériennes ou bordant l?Authion au sud (motivations : chasse ?pêche et cheval pour le loisir). Carte 8 : les volumes du marché dans l?aire urbaine mancelle A l?inverse du marché angevin, le marché manceau est nettement plus conditionné par le développement de l?habitat dans le sud et l?est du territoire. On observe à ce titre que les foyers de développement du marché sont assez proches de ceux du marché des maisons à la campagne. page 78 Avec un mitage important et une pression urbaine forte, les motivations d?acquisition sont essentiellement orientées vers l?acquisition de la parcelle contiguë à son logement afin de conforter sa tranquillité. L?activité cheval de loisir (mise au pré) est un second élément motivant ce type d?acquisition par des particuliers. Le niveau d?activité du marché dans les communes traversées par la Sarthe ou l?Huisne n?est pas particulièrement élevé. Ce marché existe depuis longtemps dans ces espaces, ce qui a abouti à une baisse de l'offre. 2.2.2 Les prix du marché Carte 9 A l?image du marché des maisons à la campagne, la valeur moyenne des terrains de loisirs a plus que doublé voire presque triplé entre les deux périodes considérées. - De 0,75 ¤/m² en 1999-2003 à 2,5 ¤/m² en 2004-2008 dans l?aire urbaine nantaise - De 0,6 ¤/m² à 1,4 ¤/m² dans l?aire angevine - De 0,85 ¤/m² à 2 ¤/m² dans l?aire mancelle - De 1,1 à à 2,5 ¤/m² dans le périmètre lavallois - De 2,5 à 5,6 ¤/m² dans le périmètre vendéen Ces augmentations ne sont toutefois pas spatialement uniformes : les prix ont augmenté massivement dans toute l?aire nantaise et les périmètres lavallois et vendéen. La distribution reste plus concentrique autour d?Angers, tandis que les prix les plus élevés constatés dans l?aire urbaine mancelle sont observés dans les communes du nord et de l?ouest . page 79 Carte 10 Carte 11 L?incidence de cette augmentation des prix foncier à des fins de loisirs est double et est assez similaire à ce que l?on a pu observer sur le marché des maisons à la campagne. En premier lieu, la surface moyenne achetée est en sensible diminution, notamment dans l?aire mancelle (de 4 500 à 4 000 m²), nantaise (de 2 600 à 2 400 m²), les périmètres lavallois (3 500 à 3 300 m²) ou vendéen (2 600 à 2 400 m²) mais se maintient dans l?aire angevine (3 000 m²). page 80 En second lieu, l?augmentation des références des prix de terrain de loisirs semble avoir fait reculer les jeunes acquéreurs (carte 11) aux marges des territoires, les exemples manceau et nantais étant les plus manifestes. 2.3 Le poids pris par les marchés des loisirs et des maisons à la campagne en surface Surface cumulée (ha) par périmètre depuis 1999 887 794 292 1404 389 1063 805 367 1410 354 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 AU Nantes AU Angers SCOT Laval- Loiron AU Le Mans Littoral Vendéen 1999-2003 2004-2008 Dans ce contexte d?augmentation du nombre de transactions observé sur le marché des loisirs et des maisons à la campagne dans tous les départements (sauf en Vendée pour les loisirs), les surfaces correspondantes à ces deux segments ont progressé proportionnellement selon une même dynamique, à l?exception du département sarthois : - Dans l?aire urbaine nantaise, les surfaces notifiées sur ces deux marchés ont augmenté de près de 20 %* entre les deux périodes contre 23,5 %* en nombre de transactions (*cumul des deux segments). - Au sein du périmètre lavallois, les surfaces ont augmenté de 25,6 % (18,5 % en nombre). - Dans l?aire urbaine angevine, les surfaces sont restées quasi stables alors que le volume de transaction a augmenté (+ 5,5 %) - Le périmètre vendéen enregistre une baisse de près de 9 % (- 5 % en nombre) - Dans l?aire mancelle, l?écart est plus important puisque les surfaces sont restées quasi constantes (+ 0,5 %) alors que le volume de transactions a progressé de plus de 12 % (ce qui induit que la surface moyenne des lots notifiés s?est réduite). Les surfaces notifiées augmentent dans le périmètre lavallois sous les effets cumulés de la progression du nombre de transactions sur les deux segments tandis que le marché nantais progresse en surface en raison de l?exceptionnelle croissance du nombre de mutations des maisons à la campagne. Il faut toutefois rester assez mesuré sur l?incidence de ces progressions au regard des volumes considérés dans certains périmètres (notamment lavallois). page 81 Carte 12 En 2004-2008, les deux marchés ne représentent « que » 6,5 % de la surface totale notifiée dans le périmètre du SCOT lavallois (3,8 % en 1999-2003). Dans les autres territoires, cette part est compris entre 8,5 % (Angers) et un peu plus de 11 % (Le Mans) ces cinq dernières années, taux qui n?ont finalement augmenté que de quelques dixièmes de point. Si la part en surface des deux segments n?a pas spectaculairement augmenté à l?échelle des aires et périmètres SCOT, on observe un certain bouleversement dans la distribution géographique du poids des ces deux segments. La carte 12 illustre que la part de ces deux segments s?est accrue en 2004-2008 dans les communes de la première couronne urbaine (plus du quart des surfaces notifiées), alors que cette part est devenu assez marginale ailleurs (moins de 5 % dès la troisième couronne). Seul le périmètre vendéen échappe à cette logique en raison d?un effondrement plus important des surfaces agricoles notifiées par rapport à ces deux marchés. Si le poids plus ou moins important en surface de ces deux marchés reste généralement conditionné à la dynamique du marché agricole, on peut également estimer que l?augmentation générale des prix du foncier sur ces segments non agricoles est à l'origine de la baisse observée, notamment dans les communes périurbaines (voir chapitre 2.1.2 et 2.2.2). En raison de la disparition de l?activité agricole et de la présence d?acheteurs à fort pouvoir d?achat, ce marché représente plus du quart du marché notifié dans les communes de la première couronne. page 82 Carte 13 Le but de cet indicateur (cf. annexe pour sa définition) est de mettre en évidence les espaces où le marché des biens résidentiels ou de loisirs exerce une forte pression sur l'espace agricole qui est censé le rester d'après les documents d'urbanisme, On retrouve des phénomènes classiques : pression forte dans les grandes agglomérations qui décroît avec l'éloignement au centre (Angers et Nantes) ou du littoral vers le rétro-littoral (Vendée). La pression se concentre sur quelques communes autour de Laval mais est finalement assez faible dans cette ville-centre, Enfin, l'agglomération du Mans présente une structure originale, avec une spécialisation des espaces : la pression est forte au sud-est et dans quelques communes du sud-ouest de l'agglomération et relativement faible et en diminution dans le quart nord-ouest. La spécificité de cet espace, qui apparaît déjà exceptionnel pour de nombreux indicateurs, ne fait que se confirmer, Par ailleurs, quelle que soit l'agglomération, la pression semble préférentiellement concerner les communes proches de grands axes de circulation, notamment à Nantes, Angers et le Mans. L'intensité de la pression semble avoir diminué dans la plupart des espaces entre les deux périodes, à l'exception notable du quart sud-est de l'agglomération du Mans. page 83 SECTION 3 Le marché de l'urbanisation page 84 3.1 L?activité du marché 3.1.1 Les volumes artificialisés L?évolution des surfaces artificialisées dans les cinq territoires étudiés est particulièrement hétérogène. Dans l?aire urbaine nantaise ou le périmètre vendéen, les surfaces artificialisées ont progressé respectivement de 41 % et de 72 % entre les deux périodes considérées (graphique ci-dessus). A contrario, l?aire urbaine mancelle enregistre une baisse de plus de 37 % tandis que la situation reste assez stable pour l?aire angevine (-2 %) ou lavalloise (+5 %). La très forte hétérogénéité de l?évolution de ces volumes s?explique d?abord par l'évolution de la distribution spatiale de ce marché. Sur la carte 14 (ci-après), on peut observer que les volumes ont particulièrement augmenté dans les communes périurbaines et plus particulièrement rurales de l?aire urbaine nantaise et dans les communes du rétro-littoral pour le périmètre vendéen. Dans l?aire urbaine mancelle, les communes où les flux de ce marché sont importants sont grosso modo les mêmes dans les deux périodes (les communes traversées par l?A28) mais avec une baisse d'activité particulièrement importante depuis 2004. Dans l?aire urbaine angevine, les surfaces artificialisées n?étaient véritablement significatives que dans quelques communes de première couronne entre 1999 et 2003 : Saint-Sylvain- d?Anjou ,Trélazé , Beaucouzé (plus de 40 ha par commune). Entre 2004 et 2008, l?activité du marché semble se concentrer dans un pôle à l?ouest d?Angers. Le périmètre lavallois est le seul territoire qui conserve une distribution stable en couronne des flux du marché autour de la ville-centre. page 85 Surface artificialisée (ha) par périmètre depuis 1999 971 678 782 1600 394 1370 666 825 1014 677 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800 AU Nantes AU Angers SCOT Laval- Loiron AU Le Mans Littoral Vendéen 1999-2003 2004-2008 Carte 14 Carte 15 Carte 15 A l?image des marchés non agricoles évoqués précédemment (loisirs et « résidentiels ») , la part du marché de l?urbanisation a particulièrement progressé dans les communes de la première couronne et de la seconde couronne urbaine (carte 15). En 2004-2008, les surfaces notifiée ayant pour objet une urbanisation future représentent au minimum le dixième du marché dans ces communes. On enregistre cependant des tendances d?évolution différentes : dans l?aire urbaine mancelle, le poids relatif du marché diminue ces 5 dernières années autour de son pôle urbain et dans le quart sud-est page 86 alors que dans l?aire urbaine nantaise, cette part de marché est désormais importante jusqu?aux marges du périmètre. L?augmentation du poids du marché de l?urbanisation dans les communes du rétro-littoral vendéen semble liée à la fermeture du marché foncier agricole. 3.1.2 Les tendances par périmètre Carte 16 : les volumes du marché dans l?aire nantaise et le périmètre SCOT de Saint-Gilles- Croix-de-Vie ? aire urbaine nantaise : un marché tiré par les collectivités L'augmentation de surfaces artificialisées dans l'aire nantaise s'explique avant tout par une acquisition nettement plus importante des collectivités (et assimilées) ces cinq dernières années. En 1999-2003, elles avaient pris un peu plus du tiers de surfaces du marché avec des volumes comparables aux personnes morales privées. En 2004-2008, elles sont à l'origine de plus des deux tiers du marché notifié avec des volumes qui ont presque été multipliés par 2,5 par rapport à la période antérieure (et par 3 en nombre d'acquisitions). L'intervention des personnes morales privées (dont les promoteurs) est en augmentation en surface mais leur part reste assez similaire sur les deux périodes. Les effets de la crise économique actuelle ont commencé à impacter ces acteurs du marché, ce qui se traduit par un certain recul de leur activité en 2008 (au final, le nombre d'acquisitions réalisé par cette catégorie est équivalent entre les deux périodes). Les surfaces acquises par les personnes morales privées ont été multipliées par trois (et par deux en nombre) entre les deux périodes, mais elles ne représentent plus que 15 % des surfaces artificialisées avec un impact souvent marginal à l'échelle communale (une vente par an en moyenne). Comme nous l'avions évoqué dans l'étude régionale, on observe que les surfaces achetées par les collectivités en vue d'étendre l'habitat et plus généralement de créer ou d'agrandir une zone d'activités portent sur des lots conséquents au nord de la Loire tandis que les biens achetés au sud sont généralement plus modestes. page 87 L'intervention des collectivités sur ce marché s'est amplifiée depuis 2004 dans la majorité des communes alors que les promoteurs immobiliers historiquement plus actifs dans la première couronne urbaine et au sud de la Loire investissent dans les communes situées au nord de l'aire urbaine ou périphériques à Notre-Dame-des-Landes. ? Périmètre vendéen L'urbanisation reste depuis le début de la décennie soutenue autour de l'agglomération des Sables- d'Olonne. Le développement du Vendéopôle, des zones d'activités, de lotissements et plus récemment du Pôle Santé (Château-d'Olonne et Olonne-sur-Mer) restent les piliers de l'activité de ce marché foncier. Sur le secteur de la Communauté de Communes du Pays des Achards, l'urbanisation reste essentiellement liée à l'agrandissement de la zone d'activités intercommunautaire bordant la RN 160 ces quatre dernières années. Plus au nord, l'activité a été particulièrement soutenue depuis 2004 sur la commune de Coex essentiellement en raison du développement du pôle « Golf ». Carte 17 ? aire urbaine angevine: un marché stable en volume malgré un report de l'activité vers l'Ouest du territoire L'intervention des collectivités reste très largement majoritaire dans le périmètre angevin puisqu'elles sont à l'origine de plus des deux tiers des surfaces artificialisées quelle que soit la période considérée. On observe cependant une petite baisse des surfaces acquises en 2004-2008 au profit des personnes morales privées. Contrairement à la période 1999-2003 où l'activité publique avait été gonflée en surface par une dizaine de grosses opérations foncières de plusieurs dizaines d'hectares (à Beaucouzé ou Saint-Sylvain-d'Anjou), les acquisitions portent sur des lots plus « modestes » en surface, mais dont le nombre a été multiplié par presque deux entre les deux périodes. La commune de Saint-Sylvain-d'Anjou reste un foyer actif sur ce marché au travers de programmes d'habitats et de création de zones commerciales. On observe cependant que les surfaces artificialisées ont particulièrement augmenté à l'ouest d'Angers, à Beaucouzé (zone commerciale), Saint-Jean-de-Linières et Saint-Léger-des-Bois (zone d'activités). La rétrocession par la SAFER à page 88 Cofiroute de l'emprise foncière du contournement nord d'Angers (plus de 70 ha) en 2008 participe également à cette forte activité dans ce secteur Contrairement à l'aire urbaine nantaise, les surfaces acquises par les collectivités demeurent modestes au sein de l'aire angevine et se correspondent depuis 2000 à quelques hectares acquis en vue d'étendre le bourg ou la zone artisanale dans la majorité des communes. Les contraintes environnementales (zones inondables) mais plus globalement la politique concertée de développement des pôles d'activités d'intérêt départemental, la procédure de révision des documents d'urbanisme (validés en 2007) et les réserves foncières d'Angers Loire Métropole constituées progressivement depuis 2000 expliquent probablement la stabilité de la surface achetée par la sphère publique entre les deux périodes. Les surfaces achetées par des particuliers en vue de faire construire restent assez marginales, représentant à peine le dixième des volumes de ce marché en nombre. On note cependant que le nombre d'acquisitions a été multipliée par 3 entre les deux périodes et qu'elles ont augmenté dans les communes des basses vallées, autour de Tiercé dans le nord de l'aire et plus ponctuellement dans certaines communes du sud-ouest. Carte 18 ? aire urbaine mancelle: un marché soutenu par la sphère privée L'aire urbaine mancelle présente comme spécificité d'avoir enregistré une baisse significative de ses surfaces artificialisées entre les deux périodes (cas unique parmi les cinq territoires). Comme nous l'avions évoqué dans l'étude régionale, cette baisse s'explique très largement par l'emprise foncière de l'A28 rétrocédée par la SAFER à Cofiroute dans la première moitié de la décennie (plusieurs centaines d'hectares), opérations qui ne s'est pas renouvelée entre 2004 et 2008 avec une incidence statistique évidente. Le second facteur de cette baisse est la diminution des surfaces achetées par les collectivités (- 25 % entre les deux périodes - un peu moins du tiers des volumes de ce marché depuis 2004). Cette baisse est essentiellement liée au projet autoroutier de l'A28 puisqu'entre 1999-2003, des lots importants avaient été achetées par des intercommunalités ou des communes (à Changé, Parigné et Saint-Mars- d'Outillé en particulier) en vue de constituer des réserves foncières afin de relier les futurs zones page 89 aménagées à l'infrastructure autoroutière. On enregistre d'ailleurs d'autres acquisitions importantes de foncier (lot de plus de 5 ha) par la sphère publique durant cette période 1999 -2003 (au sud-ouest et au nord du Mans). Entre 2004 et 2008, ce type d'opération s'est raréfié. Si le marché avait quelque peu été déformé par les acquisitions de Cofiroute entre 1999 et 2003, la spécificité de cette aire urbaine est la forte intervention des promoteurs et aménageurs privés. Entre 2004 et 2008, ils ont acheté plus de la moitié de surfaces notifiées, essentiellement à l'est et au sud- est du Mans et plus ponctuellement dans certaines communes du sud ou du nord. La crise semble toutefois avoir tempéré leurs acquisitions à partir de 2008. La part prise par les particuliers (terrains constructibles) n'est pas négligeable puisqu'ils représentent la majorité en nombre pour seulement 4 à 5 % des surfaces notifiées (activité importante dans le sud et l'est de l'aire). Carte 19 ? Périmètre lavallois: une montée en puissance des collectivités Les volumes achetés par les collectivités ont presque doublé entre les deux périodes étudiées dans le périmètre lavallois. Entre 2004 et 2008, elles ont ainsi capté plus de la moitié des surfaces notifiées contre à peine un tiers entre 1999 et 2003. Les surfaces achetées par les personnes morales privées sont en légère diminution de telle sorte qu'elles ont perdu la première place qu'elles avaient entre 1999 et 2003. L'essentiel de l'activité des personnes morales publiques ou privés reste concentrée dans la première couronne urbaine lavalloise. Tous les types de personnes publiques, que ce soit les communes, l'intercommunalité de Laval agglomération (à Louverné), le Conseil Général (Montigné-le-Brillant) ainsi que les opérateurs sociaux (Changé, Saint-Berthevin) sont nettement plus actifs ces cinq dernières années. Les aménageurs privés tendent à être un peu plus actifs dans ces dernières années notamment dans la commune de Bonchamp-lès-Laval. En revanche, les surfaces achetées par les carriers ou cimentiers ont légèrement reculé depuis 2004, mais ils demeurent des acheteurs majeurs dans cette catégorie A noter que la part captée par les particuliers restent très marginale (moins de 10% du marché en nombre) et qu'elle représente deux ventes par commune sur 10 années. page 90 3.2 le prix des terrains constructibles acquis par les particuliers Carte 20 Malgré des volumes parfois marginaux (dans le périmètre lavallois et angevin en particulier), les références pratiquées sur le marché des terrains constructibles acquis par des particuliers traduisent une augmentation substantielle de la valeur de ce foncier : ? Dans l'aire urbaine nantaise, la moyenne est de 35 ¤/m² entre 2004 et 2008 contre 9 ¤/m² entre 1999 et 2003. Cette augmentation n'est pas concentrique comme pour d'autres marchés ruraux puisque l'on observe des prix élevés jusqu'aux marges de l'aire (carte 20); ? Dans le périmètre vendéen, les prix ont été multipliés par 4 (de 10 à 40 ¤/m²), les références des communes du rétro-littoral rattrapant désormais celles du littoral; ? Dans le périmètre sarthois, en comparaison, les prix n'ont que doublé (de 5,5 à 13 ¤/m²) en raison probablement d'une offre importante liée à la déprise agricole, à la forte pression d'urbanisation et au contrôle limité des communes, bien que les prix tendent à bondir dans quelques communes du sud-est. - Pour l'aire angevine, les références sont d'environ 23¤ /m² en moyenne entre 2004 et 2008 (contre 4 ¤ entre 1999 et 2003) et de 12,5 ¤/m² dans le périmètre lavallois (contre 8,5 ¤). Il est à noter qu'une partie de cette augmentation du prix au m² s'explique par la diminution de la surface moyenne du lot, observée dans les agglomérations où le marché est actif (Nantes, littoral de Vendée et agglomération du Mans sauf au sud-est). page 91 3.3 le rythme d'urbanisation de la S.A.U Carte 21 Comme souvent pour cet indicateur (voir sa définition en annexe), le rythme d'urbanisation de la SAU est particulièrement élevé (plus de 4 fois la moyenne nationale) dans le centre des agglomérations où la surface agricole ne représente plus dans la plupart d'entre elles qu'une faible part de la surface du territoire. Dans l'aire urbaine du Mans, on constate que les flux importants entre 1999 et 2003 liés à la création d'autoroutes et de zones d'activités ont ralenti dans les communes traversées par ces axes. L'évolution la plus préoccupante entre les deux périodes est la diffusion de l'urbanisation : les taux particulièrement élevés se concentrent désormais dans les pôles et dans certains cas le long d'axes structurants (vallée de la Loire) alors que les taux moyens (proches de la moyenne nationale ou du même ordre de grandeur, soit de 0,1 à 0,2 % de la SAU par an) deviennent la règle dans les communes de deuxième ou troisième couronne ou du rétro-littoral, alors même que ces communes conservent encore une SAU communale relativement importante. page 92 SECTION 4 Le marché agricole page 93 4.1 L?activité du marché agricole 4.1.1 Le nombre de transactions Nombre de transactions agricoles par périmètre depuis 1999 3555 1963 563 1736 690 3704 1962 617 1578 604 300 800 1300 1800 2300 2800 3300 3800 4300 AU Nantes AU Angers SCOT Laval- Loiron AU Le Mans Littoral Vendéen 1999-2003 2004-2008 Le volume de transactions agricoles n'a progressé véritablement que dans l'aire urbaine nantaise (+4 % en 2004-2008/ 1999-2003) et le périmètre lavallois (+6,5 %). Dans les autres périmètres, le volume de transactions est aux mieux stable (aire urbaine angevine) ou en baisse, de 10 % pour l'aire mancelle et de 12,5 % pour le littoral vendéen. En comparant ces taux d'évolution du marché agricole au marché global (chapitre 1,1,1), on peut observer que la dynamique de ce segment du marché est partout plus faible que celle des autres segments du marché voire à la baisse, à l'inverse de ce qui est observé dans les autres segments(ex : le Mans). Cette tendance traduit que la poids du marché agricole est en recul dans la majorité des périmètres. Comme l'illustre la carte 22 (ci après), on observe que ce segment peine à rester majoritaire en nombre en 2004-2008 dans la majorité des communes de l'aire nantaise, mancelle ou du périmètre vendéen et à moindre degré angevin ou lavallois. Carte 22 page 94 4.1.2 les surfaces agricoles notifiées Les tendances d'évolution sont assez similaires en surface. Les volumes ont sensiblement progressé dans l'aire nantaise (+9 %) et le périmètre lavallois (+6 %). En revanche, ils ont sensiblement diminué dans l'aire angevine (-4 %) et ont lourdement chuté dans l'aire mancelle (-14 %) et surtout le périmètre vendéen (-37 %). Le marché agricole est donc pour une grande part à l'origine de l'effondrement du marché global vendéen en surface (-24 %) et de la baisse du marché manceau. Carte 23 Le marché agricole nantais conserve une certaine dynamique en surface en raison du renouvellement des générations des exploitants agricoles depuis 2004, notamment dans le nord de l'aire urbaine où d'importants lots fonciers ont changé de mains en raison de départs à la retraite. page 95 Surface agricole notifiée (ha) par périmètre depuis 1999 3555 7466 4241 8371 3126 3704 7178 4496 7208 1973 500 1500 2500 3500 4500 5500 6500 7500 8500 9500 AU Nantes AU Angers SCOT Laval- Loiron AU Le Mans Littoral Vendéen 1999-2003 2004-2008 Le segment agricole reste en 2004-2008 globalement dominant, représentant même plus de 80 % des surfaces notifiées dans les communes septentrionales et généralement plus de 66 % des volumes au- delà de la première couronne urbaine. En revanche, dans cette dernière, le marché n'est plus majoritaire (carte 23). Les flux fonciers et la part du marché agricole sur le périmètre SCOT de Laval-Loiron restent assez similaires entres les deux périodes de référence avec une légère augmentation des surfaces sur la seconde période. Les mouvements fonciers restent donc dynamiques en raison d'une part du renouvellement de la profession agricole et d'autre part d'une demande toujours forte sous l'effet de l'impact ponctuel des projets d'aménagement public et surtout de l'emprise nécessaire à la LGV Bretagne. A ce titre, et d'après l'analyse des conseillers fonciers de la SAFER, ces besoins fonciers publics crée une concurrence agricole encore plus «féroce » en dehors du périmètre du SCOT, notamment sur le Pays d'Ernée. Dans l'aire urbaine mancelle, on observe en revanche une activité foncière à deux vitesses (carte 24). Dans l'Ouest et le Nord, l'activité foncière agricole reste dynamique et représente plus des deux tiers des surfaces notifiées localement. En revanche dans le sud et l'Est, la part du marché ne cesse de diminuer (moins de 50 % des surfaces en 2004-2008). Si le poids du marché forestier ne doit pas être négligé, les volumes sont dans ces secteurs en chute faute de preneurs, en raison de la déprise agricole. Carte 24 Le périmètre vendéen, troisième territoire présentant une tendance lourde a vu son marché agricole chuter, notamment dans les communes du rétro-littoral où le marché était traditionnellement important et largement dominant (carte 25, ci après). Cette chute du poids du marché agricole (de plus de 80% entre 1999 et 2003 à 50 à 60 % entre 2004 et 2008) aurait pour raison principale le projet de barrage sur l'Auzance (adopté par « Vendée Eau » en 2004) avec pour incidence la fermeture du marché foncier (crainte pour les propriétaires de se voir préemptés par la SAFER). page 96 Carte 25 4. 2 Le niveau d'ouverture de la S.A.U Voir la définition en annexe Par rapport à la moyenne nationale qui est de 1,3 à 1,4 % de la SAU par an depuis une dizaine d'années, les 5 aires urbaines montrent un fonctionnement assez différent : page 97 ? l'ouverture a augmenté dans toute la deuxième couronne et au sud en troisième couronne de Nantes, en raison semble-t-il du renouvellement de la profession agricole. Elle est passée d'un niveau plutôt faible à un niveau moyen. ? elle se maintient à un niveau moyennement élevé à Laval ; ? dans l'aire d'Angers, le marché était très actif au centre et en périphérie de l'agglomération entre 1999 et 2003. Entre 2004 et 2008, le niveau d'ensemble est moyen avec de grosses différences d'une commune à l'autre ; ? au Mans, le marché présente une activité moyenne. On constate deux effets particuliers. Le marché s'est fermé dans un groupe de communes situées au nord et au nord-est de la ville- centre. Par contre, le quart sud-est qui présente d'après l'analyse des autres marchés de forts signes de résidentialisation conserve une activité moyenne pour ce marché, alors qu'on pourrait s'attendre à une fermeture ; ? l'ouverture de ce marché a plutôt diminué en Vendée, notamment sur le rétro-littoral, ce qui accrédite l'hypothèse de rétention des propriétaires. page 98 DREAL Pays de la Loire Les marchés fonciers naturels et ruraux de la région pays de la Loire ANNEXE METHODOLOGIQUE juillet 2010 S O M M A I R E I GLOSSAIRE............................................................................................................3 II DÉFINITIONS........................................................................................................4 II.1 La base de données Safer............................................................................................4 II.2 La segmentation du marché.........................................................................................6 III INDICATEURS......................................................................................................8 page 2 I GLOSSAIRE L'origine de ces termes est diverse : Code rural, dispositions de la politique agricole commune (PAC), métier Safer ou termes généraux liés au foncier. Artificialisation : changement d'usage d'un bien naturel, agricole ou forestier vers un sol imperméabilisé (construit, bétonné, bitumé ou compacté). Bien libre : bien dont le propriétaire peut disposer librement car ce bien n'est concerné par aucune forme d'occupation par un tiers. Bien loué : bien mis à disposition d'un tiers avec un bail écrit ou verbal. Pour les biens agricoles, le statut le plus courant est le fermage. En cas de contentieux, le Code rural assimile un certain nombre de cas d'occupation au statut du fermage, qui est protecteur pour le fermier. Il existe aussi des formes plus rares d'occupation : bail emphytéotique, convention de pâturage pour les estives... Déclaration d'intention d'aliéner (DIA): formulaire de description de la consistance d'un bien envoyé par le notaire chargé d'instrumenter une vente aux bénéficiaires de droits de préemption, au moment de la signature de la promesse de vente entre vendeur et acquéreur. Droit à paiement unique (DPU) : les aides directes versées aux agriculteurs sont calculées sur la base de l'historique des aides perçues par les exploitations entre 2000 et 2002. Pour bénéficier des primes, il faut à la fois exploiter des terres et disposer du nombre de DPU correspondants à la surface cultivée. Les DPU peuvent être transférés entre agriculteurs avec ou sans transfert de foncier. Droit de préemption : droit de préférence donné par la réglementation à un acteur privé ou public en cas de projet de vente d'un bien. Il existe le cas où un même bien est concerné par plusieurs droits de préemption. La réglementation définit alors les droits qui priment. Dans le cas de la Safer, la préemption doit être motivée par un ou plusieurs des 9 motifs de l'article L143-2 du Code rural et validée par les 2 commissaires du gouvernement de la Safer. Enfrichement : apparition progressive de friches sur un bien qui n'est plus exploité. Il peut être volontaire ou de fait (déprise agricole, parcelles abandonnées ou de propriétaire inconnu...). Il peut aussi exister des friches spéculatives, qu'un propriétaire laisse volontairement dans cet état afin de demander un classement de terres en zone constructible. Exemption (à un droit de préemption) : cas prévu par la réglementation où un droit de préemption ne s'applique pas. Fermage ou statut du fermage : statut particulier de location des biens agricoles. Il est généralement de 9 ans ou plus et doit être dénoncé au moins 18 mois à l'avance en cas de projet de reprise par le propriétaire. Le loyer est appelé fermage. Son montant (fourchette de prix) et son évolution sont encadrés par la réglementation via un arrêté préfectoral, pour un ordre de grandeur de 120 ¤/ha/an. Le locataire ou fermier dispose d'un droit de préemption sur le bien si le propriétaire souhaite vendre. Seul le droit de préemption des cohéritiers, parents, alliés jusqu?au 4ème degré inclus ou des co- indivisaires du propriétaire prime celui du fermier. Microparcellaire: parcellaire constitué de parcelles de très petite taille (parfois quelques mètres carrés). Fréquent dans les zones non remembrées et/ou occupées historiquement par la viticulture, le maraîchage ou l'horticulture. Pose des problèmes de gestion. Mutation : transfert de propriété d'un bien, à titre onéreux ou gratuit. Notification: dans le métier Safer, une notification est une DIA correspondant à une mutation d'immeubles ruraux à titre onéreux. Cela exclut les cas suivants : - donations, - ventes d'usufruit, - emphytéoses (sauf baux emphytéotiques Safer), - ventes d?indivisions partielles. page 3 Par contre, les ventes en nue-propriété en font partie. Une faible fraction d'entre elles (environ 0,7 %) fait ensuite l'objet d'une préemption. Remembrement : procédure réglementée et concertée d'échanges de parcelles entre propriétaires pour obtenir des regroupements de parcelles en unités plus grandes dans un périmètre donné. Le but est de faciliter l'exploitation agricole ou forestière en diminuant la dispersion des unités et en constituant des unités assez grandes pour faire diminuer le coût de production. La procédure de remembrement a été remplacée par celle d'aménagement foncier. Rétrocession : revente des biens acquis à l'amiable ou par préemption par la Safer après appel à candidatures, avisdu comité technique départemental (instance regroupant les acteurs du monde rural), décision du conseil d'administration et accord des 2 commissaires du gouvernement. Surface agricole utile (SAU) : Surface de l'ensemble des terres dédiées à l'activité agricole. Sont donc exclus les sols des bâtiments et cours, les landes non productives et les friches, les peupleraies en plein, les taillis, bois et forêts de l'exploitation ainsi que les territoires non agricoles. La SAU comprend les terres arables (y compris pâturages temporaires, jachères, cultures sous verre, jardins familiaux...), les surfaces toujours en herbe et les cultures permanentes (vignes, vergers...). Il existe également le concept de surface agricole utilisée, repris notamment par Eurostat. Dans la pratique, on peut assimiler les deux définitions. Surface minimale d'installation (SMI) : au niveau de chaque petite région, surface en deçà desquelles les installations ne doivent plus être encouragées. Elle a ainsi été définie à l'origine comme la surface d'une exploitation de polyculture élevage sur laquelle un jeune ménage pourra disposer d'un revenu minimum. La SMI est fixée par arrêté ministériel pour chaque département. Elle est fixée dans chaque département par zone (par exemple zone de plaine ou zone dite défavorisée), et est pondérable selon le type de cultures (SMI différente selon les cultures : pâturages, terres mécanisables, vignes, arboriculture, etc). Les SMI en production hors-sol sont nationales (ce sont les mêmes dans tous les départements). Urbanisation : changement d'usage d'un bien naturel, agricole ou forestier vers un sol artificialisé ou une pelouse. II DÉFINITIONS II.1 La base de données Safer Le droit de préemption Safer a été institué par une loi de 1962. Conformément à l?article R.143-4 du Code rural conférant aux Safer le droit de préemption, les notaires sont tenus de les informer de tout projet de vente de biens agricoles et forestiers, afin qu?elles puissent juger de l?opportunité de préempter. « Lors d?une vente, d?un échange ou d?un apport en société, portant sur un fonds agricole ou un terrain à vocation agricole1 situé dans une zone où la SAFER est autorisée à exercer le droit de préemption, le notaire chargé d?instrumenter est tenu, deux mois avant la date envisagée pour cette aliénation, de faire connaître à ladite société la consistance du bien, sa localisation, le cas échéant la mention de sa classification dans un document d'urbanisme, s'il en existe, le prix et les conditions demandées ainsi que les modalités de l?aliénation projetée. En outre le notaire fait connaître à la société, les nom, domicile et profession de la personne qui se propose d?acquérir le bien. » 1 Un fonds agricole a un usage agricole au moment de la vente. Un bien à vocation agricole est un bien dont le dernier usage connu est agricole, qui n?a pas pris un autre usage depuis et qui n?est pas utilisé au moment de la vente. L?usage agricole est défini par l?article L 311-1 du code rural : « Sont réputées agricoles toutes les activités correspondant à la maîtrise et à l'exploitation d'un cycle biologique de caractère végétal ou animal et constituant une ou plusieurs étapes nécessaires au déroulement de ce cycle ainsi que les activités exercées par un exploitant agricole qui sont dans le prolongement de l'acte de production ou qui ont pour support l'exploitation. » Cela inclut par exemple la vente directe ou les gîtes ruraux liés à une exploitation. page 4 La liste des informations communiquées dans la déclaration d'intention d'aliéner (DIA) envoyée par le notaire à la Safer est complétée par les articles R.143-9 et L.143-10 du Code rural. Il faut bien noter que c'est la nature des biens qui rend la notification obligatoire, et pas la situation professionnelle des acquéreurs ou des vendeurs. Ainsi, le marché étudié ici comprend à la fois les transactions des agriculteurs professionnels et des autres acquéreurs (particuliers et personnes morales privées et publiques). L'obligation de notification a progressivement été élargie par plusieurs textes de loi et décrets à un certain nombre de cas où la Safer ne peut pas préempter, afin de lui permettre d'améliorer sa connaissance du marché et donc de remplir sa mission d'information du public sur le marché foncier. Cela correspond notamment aux cas d'exemption au droit de préemption de la Safer et de droits de préemption qui priment celui de la Safer1. Les biens notifiés non préemptables correspondent entre autres aux situations suivantes : - l'acquisition par le fermier en place (pour les biens agricoles sous le statut du fermage), - l'acquisition par des cohéritiers ou indivisaires, - l'acquisition d'une collectivité ou d'un établissement public exerçant un droit de préemption urbain ou un autre droit de préemption (espace naturel sensible, conservatoire du littoral, zone d'aménagement différé...), - les biens forestiers ne pouvant pas être défrichés2, - les biens destinés à la construction ou à l'aménagement (logement, zones d'activités, emprises d'infrastructures...), - les biens dont la surface est inférieure au seuil de préemption de la Safer (de 50 ares à 0 selon les communes, les zones de document d'urbanisme)3 Même si le bien relève d'une exemption au droit de préemption de la Safer ou d'un droit de préemption qui prime celui de la Safer, les notaires sont tenus de notifier à la Safer, car il revient à la Safer et non aux notaires de vérifier le caractère préemptable des biens. Les DIA sont compilées dans chaque Safer pour constituer une base de données, dont le schéma de codification est unique. Compte tenu des obligations légales des notaires, la base peut être considérée comme quasi- exhaustive sur les ventes de biens d'origine ou à vocation agricole depuis la loi d?orientation agricole (LOA)4 de 1999 qui a considérablement élargi les obligations de notification, notamment pour les petites parcelles. Il peut arriver que certaines forêts non défrichables ne soient pas notifiées à la Safer, certains notaires pensant que l'obligation de notifier est limitée aux biens agricoles. Il existe également des formes d'aliénation de biens d'origine ou à vocation agricole où la personne chargée d'instrumenter n'est pas un notaire et dont la Safer devrait être notifiée (cf. articles R 143-8 et R 143-9 du Code rural). Dans les faits, la notification de ce type de transactions n'est pas systématique. Cela concerne les ventes de collectivités locales faites sous forme d'actes administratifs et des ventes de parts de société faites sous seing privé. La distribution des surfaces du marché notifié aux Safer dans les Pays de la Loire est proche de la structure parcellaire observée dans la région, ce qui tend à prouver que le biais est limité. 1 Pour certains biens, il peut exister des droits de préemption successifs qui sont purgés les uns après les autres après envoi de la DIA. 2 Un bien forestier défrichable au sens juridique peut être préempté par la Safer 3 Le périmètre du droit de préemption de chaque Safer est précisé par décret valable 5 ans. Pour les 4 départements hors Vendée (Maine-Océan), il s'agit actuellement d'un décret du 24 avril 2006 et pour la Safer Poitou-Charentes, qui comprend la Vendée, d'un décret du 24 août 2006. 4 Loi n°99-574 du 9 juillet 1999 page 5 II.2 La segmentation du marché II.2.1 méthode de classement des biens dans un sous-marché Pour considérer le marché foncier dans une région donnée, on considère l'ensemble des notifications et des rétrocessions Safer. Ce choix permet de considérer l'usage final des biens sans double compte. Si la Safer est surtout connue pour son droit de préemption, dans les faits, la préemption ne représente que de l?ordre de 0,7 % du total des notifications et moins de 10 % en nombre des acquisitions des Safer. Environ 90 % des transactions Safer sont faites à l?amiable. Cela inclut entre autres la constitution suite à des conventions passées avec des collectivités de réserves agricoles pour compenser l?emprise d?un projet public et aider à la restructuration des exploitations concernées par ce projet. Chaque transaction est ensuite classée dans un sous-marché défini selon la destination la plus probable des biens après la vente. Plusieurs critères sont utilisés pour effectuer ce classement : nature cadastrale, profession de l?acquéreur, surface, situation locative, exemption au droit de préemption de la Safer? L?exemption est un des critères les plus importants de l?algorithme de segmentation, car les exemptions enregistrées dans le fichier Safer ont été validées après envoi de la DIA. De plus, a priori, si une exemption s?applique, le notaire n?a aucun intérêt à ne pas l?indiquer. Ce critère est par exemple prioritaire sur la profession de l?acquéreur. C?est ainsi que des acquisitions de biens agricoles ou forestiers par une personne publique sans exemption liée à la construction se retrouveront respectivement dans le marché agricole ou forestier, voire dans le marché des espaces de loisirs pour des biens de petite surface et non dans le marché de l'urbanisation. Côté profession, on regroupe dans la catégorie agriculteurs plusieurs catégories : personne physique agricole, personne morale agricole, groupement foncier agricole (GFA), double actif (une personne ayant 2 activités professionnelles dont une agricole), double revenu (ménage dont un des membres est agriculteur) et retraité agricole. Les retraités agricoles ont été inclus dans cet échantillon car une analyse statistique a montré que les prix qu?ils pratiquent sont plus proches de ceux des autres agriculteurs que de ceux pratiqués par les autres personnes physiques. Ceci s?explique en partie par le fait que la législation leur accorde le droit de continuer à exploiter une demi-SMI (surface minimale d?installation) après leur départ en retraite et qu?ils peuvent aussi acheter des biens agricoles pour les louer à leurs enfants. Dans la catégorie particuliers (utilisée pour les terrains constructibles), on regroupe toutes les catégories de personnes physiques : agricoles, non agricoles, retraités agricoles ou non, sans profession, agriculteurs doubles actifs ou double revenu et non déclaré. II.2.2 Les marchés des espaces naturels - Le marché des terrains à destination agricole est un marché de biens acquis dans une perspective supposée d?exploitation agricole. Il se décompose en marchés des terres et prés, des vignes, des cultures spéciales (maraîchage, cultures légumières, horticulture, pépinières, tunnels et serres, marais salants, parcs à huîtres, vergers, etc.) et des biens mixtes (biens comprenant plusieurs natures de cultures). - Le marché forestier comprend tous les biens à dominante forestière qui n?ont pas vocation à être urbanisés. Il est constitué à la fois des forêts acquises pour la production et d?autres acquises pour la chasse, la production individuelle de bois de chauffage ou l?agrément, sachant que certaines forêts présentant un bon potentiel productif sont aussi louées pour la chasse privée. Ce marché est associé à celui des landes, friches et étangs, qualifié de « non productif » et situé entre le marché à destination non agricole et le marché foncier agricole ou forestier, la friche étant un état transitoire. Ces biens peuvent être acquis en vue d?une utilisation de loisirs page 6 (cas des étangs par exemple), de la protection de l?environnement (forêts et landes), d?une urbanisation ultérieure ou d?une production agricole ou forestière après défrichement. II.2.3 Les marchés résidentiels, de loisirs et de l?urbanisation Le marché de l?espace résidentiel et de loisirs inclut : - le marché des maisons à la campagne : il s?agit des achats de bâtiments d?origine agricole à usage de résidence principale et/ou secondaire situés sur des terrains de moins de 5 ha (7 500 m² en moyenne en 2007), réalisés par des citadins ou des ruraux non agriculteurs ; - le marché des espaces résidentiels et de loisirs : il s?agit de petites parcelles non bâties acquises par des non agriculteurs, urbains ou ruraux, dans le but d?améliorer le cadre de vie, d?y pratiquer une « agriculture de loisirs » (parcs à chevaux, potagers, petits élevages?) ou de renforcer l?isolement et la tranquillité, alors qu?elles devraient garder un usage agricole au regard des règles d?urbanisme. Ce marché inclut aussi des biens destinés à une activité économique liée aux loisirs en milieu rural comme les campings. Le marché de l?espace rural destiné à l?urbanisation concerne : - les terrains constructibles, en théorie non viabilisés, acquis par les personnes physiques et les personnes morales, dont les promoteurs et les collectivités. Ces biens ont vocation à être bâtis dans les 5 ans après acquisition, par engagement de l?acquéreur ; - les biens acquis en vue d?équipements collectifs industriels, artisanaux ou commerciaux, soit par le secteur public, soit par le secteur privé ; - les emprises d?infrastructures (axes routiers et autoroutiers, lignes à grande vitesse) acquises par l?État, les collectivités ou des sociétés privées ; ? les carrières. ? NB : dans les deux études précédentes, ce marché était désigné par marché des biens destinés à l'artificialisation. La nomenclature utilisée par Teruti-Lucas a incité à revoir cette appellation, car les biens notifiés à la Safer relèvent bien d'une sortie de l'usage naturel, agricole ou forestier, tant vers des sols imperméabilisés que vers les pelouses (voir glossaire). Un des choix importants de cette segmentation est le classement des parcelles soit dans le marché agricole, soit dans le marché de loisirs. En effet, si l?usage agricole d?un bien agricole acheté loué ou d?un bien libre acquis par un agriculteur ne fait que peu de doute, il n?en est pas de même pour les biens libres acquis par des non-agriculteurs. Le choix fait ici est de considérer que si un tel bien non- bâti fait moins de 1 ha, il a une très forte probabilité de devenir un espace de loisirs et est classé dans ce segment. Pour le bâti, le seuil passe à 5 ha avec un contrôle supplémentaire sur le type de bâtiment. Attention : A la différence des enquêtes par satellite (Corine land cover) ou par sondage (Teruti-Lucas), il s?agit d?une urbanisation future quasi-certaine mais dans un délai qui lui n?est pas certain et non d?un flux constaté a posteriori. Ces flux ne comprennent que les biens qui passent par le marché. Ils constituent une sous-estimation des espaces urbanisés. On ne peut pas donc pas observer l?urbanisation des terrains qui ne changent pas de propriétaire ou transmis par héritage ou donation. De même, l?enfrichement de parcelles non entretenues lié à de la rétention ne sera pas observé par le fichier Safer si ces parcelles ne passent pas sur le marché. Le marché Safer des friches et landes est de toute façon faible dans la mesure où le stock l?est. Dans les pays de la Loire, seule la Sarthe a un marché des landes et friches potentiellement non négligeable. Dans les zones de forte extension urbaine, l?extension des friches se traduit souvent par une fermeture du marché à destination agricole. Les propriétaires attendent dans l?espoir de mettre leurs biens sur le marché des terrains à bâtir ou à aménager. page 7 III INDICATEURS F L U X D U M A R C H É Contexte Le marché immobilier « urbain » peut être appréhendé sous plusieurs angles (nombre et type d?opérations, financement?) grâce à plusieurs bases de données. Par contre, pour décrire le marché foncier d?origine ou à vocation agricole, seule la base de données Safer paraît adaptée. Définition - nombre de transactions par marché puis par sous-marché - proportion en nombre de chaque sous-marché par rapport à l'ensemble du marché notifié - surface des biens vendus (en ha) par marché puis par sous-marché - surface moyenne des transactions (en ha) par sous-marché - proportion en surface de chaque sous-marché par rapport à l'ensemble notifié Tous ces indicateurs sont calculés par canton et département et pour la région. Objectifs Caractériser le marché foncier d?origine ou à vocation agricole et son évolution dans le temps (flux par marché et part relative de chaque marché). Voir les blocages et dynamiques des différents marchés de l?espace rural (agricole, forestier, résidentiels et loisirs, urbanisation). Attention, l?urbanisation notifiée à la Safer correspond à une urbanisation future quasi certaine de terrains d?origine agricole, à la différence d?autres sources de données comme Corine land cover et Teruti qui montrent l?urbanisation déjà effectuée. (voir la comparaison entre les notifications Safer et le cadastre en partie 2). L?urbanisation notifiée à la Safer permet d?observer la première phase du processus de construction, au moment où le terrain agricole est acquis par un promoteur, une collectivité ou particulier pour être viabilisé et le cas échéant divisés en lots. Les étapes suivantes du cycle de promotion doivent être observées à partir d?autres sources de données. Autre différence, il n?est pas possible de descendre à un niveau infradépartemental avec Teruti. Pour Corine landcover, il est possible d?aller à des niveaux infradépartementaux, mais compte tenu de la maille d?observation, les surfaces urbanisées sont sous-estimées en milieu rural. Le cadastre est un fichier fiscal qui permet de décrire le stock foncier. Normalement, pour des raisons fiscales, les terrains qui passent d?une nature de culture « agricole ou naturelle » à une nature « urbaine » voient leur nature cadastrale mise à jour. Le fichier du cadastre peut ainsi permettre de suivre les changements d?usage entre « l?agricole, le naturel » et « l?urbain ». Toutefois, les natures de cultures liées aux espaces naturels et agricoles peuvent ne pas être à jour, page 8 Indicateurs à relier Flux rapportés à la surface agricole utile (SAU), pour lisser les écarts d?importance du marché dus à la différence de surface agricole entre communes ou cantons. Prix des biens : pour voir comment la concurrence d?accès au foncier se traduit dans le prix des biens, et ce en fonction des principaux sous-marchés. Champs géographiques La saisie des transactions est faite à la parcelle depuis quelques années. Les données peuvent être agrégées de la commune au niveau national, en utilisant des données pluriannuelles aux échelles les plus fines. Source Notifications des notaires et rétrocessions Safer (cf partie I-1). Actualisation possible Les transactions présentes dans la base de données sont enregistrées en continu et consolidées chaque année. page 9 F L U X R A P P O R T E S À L A S A U Contexte Une des particularités des biens immobiliers (foncier nu et bâtiments) d?origine ou à vocation agricole est la variété des usages qu?ils peuvent prendre après mutation. L?idée de ces indicateurs est d?évaluer les flux vers les grands types d?usage possibles par rapport au stock de foncier utilisé, la surface agricole utile. Définition Moyenne annuelle sur 5 ans de la surface d'un sous-marché rapportée à la surface agricole utile (SAU) 2000 (d'après le recensement général agricole ou RGA) : Objectifs - pour le marché agricole, ce ratio équivaut à l'ouverture annuelle du marché. Un blocage peut s?interpréter selon les espaces soit comme le signe d?une rétention par les propriétaires en vue de profiter des plus-values d?urbanisation (surtout dans le périurbain), soit comme la conséquence de difficultés économiques de la profession agricole, qui annoncent souvent une baisse des prix du foncier ; - pour le marché résidentiel et de loisirs (maisons à la campagne + espaces de loisirs), ce ratio représente la sortie de l'usage agricole vers un usage résidentiel, qui est en partie réversible. Il s?agit donc d?un indicateur d?extension de l?espace résidentiel et de loisirs ; - pour le marché de l'urbanisation, il correspond au prélèvement irréversible de SAU pour des usages urbains. Il s?agit donc d?un indicateur de consommation d?espace naturel par l?urbanisation. Il est rappelé que les friches ne rentrent dans aucun de ces 3 marchés, donc les surfaces considérées au numérateur et la SAU du dénominateur de ces indicateurs sont bien de nature comparable. NB : la SAU considérée est celle de la commune dans le RGA 2000. Dans les RGA précédents, la donnée disponible était la SAU des exploitations dont le siège est dans la commune qui peut être sensiblement différente, puisque la plupart des exploitations ont des parcelles dans plusieurs communes. La comparaison avec des stocks de SAU plus anciens est donc impossible à une échelle fine pour cette raison. L?erreur sur le dénominateur devient sans doute tolérable à partir du niveau départemental. On rappelle que tout le marché des biens acquis par des collectivités ne se retrouve pas dans le flux de l?urbanisation. Parmi les biens acquis par des personnes publiques, seuls les biens acquis avec une exemption construction rentrent dans le marché de l?urbanisation. Attention, le flux de SAU vers des usages résidentiels et de loisirs est légèrement surestimé car certains biens peuvent être notifiés plusieurs fois. page 10 Evolution des flux L'évolution est calculée comme la différence entre le flux d'une période donnée et celui de la période précédente. On a fait ce choix car l?évolution entre 2 périodes devient ainsi un flux supplémentaire (ou non) en ha/an. Indicateurs à relier La comparaison de l?évolution relative des 3 types de flux montre si la zone considérée a un fonctionnement relevant plutôt de la campagne résidentielle (forte activité des 3 flux) ou de la campagne résiduelle (blocage du flux agricole, extension limitée des espaces résidentiels et forte consommation d?espace). Champs géographiques Commune, en calculant une moyenne sur 5 ans ou canton, en calculant une moyenne sur 3 ans Source Notifications des notaires et rétrocessions Safer (cf partie I-1). Actualisation possible La moyenne mobile pluriannuelle peut être recalculée chaque année. page 11 I N D I C E D E P E R T U R B A T I O N D U M A R C H E A G R I C O L E Contexte L?indicateur de perturbation du marché agricole (IPMA) permet d?apprécier la pression foncière de la part des urbains ou des ruraux non agriculteurs sur l?espace à vocation agricole qui, au regard des documents d?urbanisme, doit rester agricole. En considérant l?importance des achats du marché des loisirs et de biens libres par des non- agriculteurs à des valeurs incompatibles avec une activité agricole productive, il permet de mettre en évidence les territoires dans lesquels le marché agricole est perturbé par des non-agriculteurs à la recherche de foncier d?origine agricole pour des usages résidentiels ou de loisirs. NB : Par définition, cet indicateur ne rend pas compte de l'importance des changements d'usage qui s'effectuent conformément aux règles d'urbanisme (construction de logements, équipements, infrastructures). Ceux-ci sont mis en évidence par les flux de consommation de la SAU. définition Le calcul de l?IPMA est réalisé en plusieurs étapes ; il ne concerne que les biens libres agricoles, acquis par des non-agriculteurs : 1) Les transactions reflétant la pression urbaine sont sélectionnées suivant plusieurs critères : o sur le marché des terres et prés, landes et friches, les transactions retenues sont celles dont le montant est supérieur à 15 000 euros/ha ; o sur le marché des cultures spécialisées, les transactions retenues ont une valeur supérieure à 30 000 euros/ha ; Ces seuils ont été choisis car ils représentent environ le triple du prix moyen national pour ce type de biens, niveau de prix qui compromet l'intérêt de l'achat pour un usage productif. o est également retenue l?intégralité du marché des loisirs : biens dont la surface est inférieure à 1 ha, libres et acquis par un non-agriculteur. 2) Les surfaces et valeurs des biens de l?échantillon ainsi construit sont ramenées à la surface agricole utile (SAU) communale afin d?éliminer l?effet de taille dû à la différence de superficie des communes. 3) La moyenne nationale de ces rapports devient la base 100 de l?IPMA. Note : les seuils de prix ont été définis nationalement (cf le ratio avec la moyenne nationale), ce qui fait que dans des secteurs où le foncier n?est pas cher, on sous-estime le phénomène car le seuil devient éloigné des valeurs du marché. Il n?est pas prévu de revenir sur ce choix méthodologique. Par contre, il est vrai que si cet indicateur doit être calculé à l?avenir à un moment où les prix agricoles auront beaucoup monté (ou inversement), il faudrait revaloriser ces seuils. Les surfaces associées aux maisons à la campagne ne sont pas comptabilisées dans ce calcul, car on ne sait pas donner une valeur individuelle au terrain par rapport au bâti. Même si une ventilation de prix figure dans la DIA, notamment pour des raisons fiscales, elle n?est pas significative, le prix négocié portant sur l?ensemble du bien vendu. page 12 Objectifs On considère tout le marché qui peut perturber le marché agricole, en dehors de l?urbanisation certaine (repérée par une exemption au droit de préemption Safer). Il peut y avoir de l?urbanisation non déclarée dans les flux comptabilisés dans cet indicateur. La probabilité que de l?urbanisation déclarée en fasse partie est faible, car le notaire n?a aucun intérêt à ne pas déclarer à la Safer une exemption construction si celle-ci est valable. IPMA en surface : concurrence agriculteurs ? non-agriculteurs ou risque de mitage du foncier agricole En surface, l?indicateur est exprimé en pourcentage de surface agricole. L?indicateur en surface indique des zones où les surfaces mutées qui risquent de changer d?usage représentent une fraction plus importante de la surface agricole utile communale que la moyenne nationale. Cela n?implique toutefois pas que leur prix soit déconnecté des prix agricoles. En effet, si la demande des agriculteurs sur certains types de parcelles (souvent les moins productives : parcelles humides, en pente ou des parcelles non remembrées) est faible voire nulle, les non agriculteurs peuvent acheter à des prix proches de celui des terres et prés, voire légèrement inférieurs. Quand l?IPMA en surface est fort avec des prix faibles, l?indicateur peut caractériser des zones de déprise agricole, avec le cas échéant des risques de mitage. Ces nouveaux usages représentent d?une certaine manière l?éviction de l?usage productif. IPMA en valeur : concurrence entre non-agriculteurs En valeur, l?indicateur est exprimé en euros par hectare de surface agricole. A contrario, l?indicateur en valeur peut prendre des valeurs élevées alors que seule une petite partie du territoire communal peut changer d?usage. C?est notamment le cas lorsqu?il existe une concurrence entre non-agriculteurs à fort pouvoir d?achat pour de petits terrains parce que la commune est bien située ou dispose d?un patrimoine naturel attractif. C?est bien sûr encore plus net pour des lots dont le potentiel de déclassement (constructibilité) est élevé. L?objectif est d?alerter les décideurs sur la nécessité de préserver un espace « cultivable ». Aujourd?hui, le foncier agricole ne faisant l?objet d?aucune protection particulière devient le support privilégié des changements d?usage, car de nombreux espaces naturels (zones Natura 2000, Znieff, ENS, bande littorale des 100 m, espaces boisés classés des POS/PLU?) sont quant à eux relativement protégés, surtout dans le cas de zonages opposables. Or, ce foncier « banal » a de l?intérêt au regard des besoins futurs d?espaces agricoles et forestiers et doit à ce titre être préservé. Il peut de plus avoir un intérêt important pour la biodiversité et la trame verte et bleue. Indicateurs à relier L?IPMA montre la pression exercée par le flux d?extension des espaces résidentiels et de loisirs sur le flux du marché agricole rapporté à la SAU. L?augmentation de IPMA en surface précède souvent l?augmentation de l?IPMA en valeur. En effet, la concurrence entre non-agriculteurs pour accéder à du foncier résidentiel ou de loisirs ne devient significative que lorsque la proportion de non-agriculteurs parmi les acquéreurs devient importante. Il peut également être intéressant de comparer l?évolution de l?IPMA sur une période assez longue à l?évolution du prix des terrains de loisirs et des maisons à la campagne. Champs géographiques Commune, en calculant une moyenne sur 5 ans ou canton, en calculant une moyenne sur 3 ans Source Notifications des notaires et rétrocessions Safer (cf partie I-1). Actualisation possible La moyenne mobile pluriannuelle peut être recalculée chaque année. page 13 P R I X contexte De manière encore plus prononcée que pour l?immobilier urbain, les prix des biens d?origine agricole sont très variables selon la localisation. De plus, la valeur d?un même bien agricole peut être très différente selon l?usage prévu après mutation. En effet, un agriculteur n?achète un terrain agricole que si le revenu qu?il peut espérer tirer de son exploitation et le coût du crédit sont compatibles avec son activité professionnelle. A contrario, le particulier vivant à la campagne souhaitant acquérir plus de terrain pour son jardin ou pour de l?agriculture de loisirs sera prêt à accepter un prix de convenance, voire un prix très élevé s?il peut espérer y installer une habitation légère en bord de mer par exemple. Enfin, le promoteur ou l?aménageur calcule le prix qu?il est prêt à payer du foncier destiné à l?urbanisation par un compte à rebours à partir du prix de sortie. Par rapport au coût de viabilisation et de construction, le prix qui serait payé pour un usage agricole est négligeable. définition A l'intérieur d'un marché, détermination d'un sous-ensemble homogène pour calculer un prix moyen : 1 pour le marché agricole, restriction aux terres et prés libres (sans bail rural en cours) acquis par des agriculteurs. 2 pour le marché de loisirs, pas de restriction car la définition du sous-marché est déjà restrictive. 3 pour les maisons à la campagne, pas de restriction car la définition du sous-marché est déjà restrictive. 4 Pour le marché de l'urbanisation, restriction aux terrains constructibles acquis par des particuliers Le prix moyen est calculé comme la valeur totale du marché considéré rapportée à la surface totale du marché considéré sur une période de 3 ans. La valeur des transactions de la première et de la troisième année est converties en euro de l'année médiane en corrigeant le montant des transactions par l'évolution du prix du même marché pour l'ensemble de la région par rapport à l'année médiane. Le but est de raisonner sur les prix en excluant l?effet de l?inflation à l?intérieur de la période considérée. Par contre, comparer les valeurs obtenues à des périodes différentes revient bien à étudier l?évolution en monnaie courante. Il faudrait reconvertir une nouvelle fois les prix triennaux obtenus en fonction d?un indice pour obtenir des prix en monnaie constante. Dans cette étude, le déflateur utilisé est l?indice des prix à la consommation hors tabac. Il est possible de passer pour de prochaines mises à jour à l?indice de prix du PIB. page 14 Calcul de ratios entre ces prix On rapporte pour une unité géographique donnée le prix moyen des biens d'un sous-marché à celui des biens d'un autre marché : - le ratio de prix entre terrains constructibles acquis par des particuliers et terres et prés libres acquis par des agriculteurs montre la plus ?value potentielle que le propriétaire peut espérer réaliser si son terrain agricole devient constructible. Un ratio élevé peut donc inciter à la rétention de terrains agricoles et à une demande de révision des documents d?urbanisme auprès des élus. - le ratio de prix entre espaces de loisirs et terres et prés libres acquis par des agriculteurs montre la concurrence entre agriculteurs et particuliers pour acheter des terres non urbanisables a priori. Objectifs On peut évaluer l?attractivité résidentielle à partir du prix des terrains constructibles (en n?oubliant pas qu?ils ne sont a priori pas viabilisés) et des maisons à la campagne, qui représentent une fraction du marché de l?immobilier ancien. Indicateurs à relier La pression foncière urbaine sur les espaces naturels peut être mise en évidence à partir des ratios de prix entre marchés, qui traduisent les concurrences entre usages. Toutefois, il faut distinguer les secteurs où les flux de consommation d?espace sont élevés, car dans ce cas, la pression tend à augmenter sur les espaces agricoles, de ceux où, avec de fortes différences de prix entre usages, l?extension urbaine reste limitée. La comparaison sur longue période des flux par rapport à la SAU, des prix et des ratios de prix montre la dynamique des marchés. Les marchés les plus proches de l?urbain (maisons à la campagne, terrains constructibles et dans une moindre mesure espace de loisirs) réagissent depuis les années 1970 selon la même dynamique que l?immobilier urbain : en période de montée des prix, les flux augmentent et en phase de retournement, les flux se bloquent avant une baisse des prix, si la fiscalité reste équivalente. Le marché agricole réagit plutôt en fonction des fondamentaux agricoles (revenus des agriculteurs, liés au cours des matières premières agricoles et au niveau de subventions, et taux d?intérêt). Champs géographiques Commune, en calculant une moyenne sur 5 ans ou canton, en calculant une moyenne sur 3 ans Source Notifications des notaires et rétrocessions Safer (cf partie I-1). Actualisation possible La moyenne mobile pluriannuelle peut être recalculée chaque année. page 15 C A R A C T É R I S T I Q U E S D E S A C Q U É R E U R S Contexte : Les marchés agricoles sont essentiellement un marché de proximité, car les agriculteurs ont intérêt à avoir un parcellaire regroupé pour limiter leurs frais de structure. Toutefois, plus la surface du bien est importante, plus les candidats à l?acquisition peuvent habiter loin. Par contre, pour les marchés résidentiels et de l?urbanisation, si le territoire est attractif, des personnes originaires de centres urbains éloignés peuvent constituer une proportion non négligeable des acquéreurs. Cela peut correspondre à l?achat de résidence secondaires, éventuellement en prévision de la retraite, ou à une arrivée dans une nouvelle région. définition origine géographique Pour un sous-marché donné, nombre de transactions dont l'acquéreur réside dans une unité (département, région, pays) comparée à l?unité géographique correspondante du bien vendu rapporté au nombre total de transactions dans le même sous-marché pendant la même période. Il s?agit bien ici du lieu de résidence et pas de la nationalité quand on considère des pays différents. Ici , calcul du pourcentage d?acquéreurs résidant dans le département du bien Age Pour un sous-marché donné, nombre de transactions dont l?acquéreur est âgé de moins de X ans rapporté au nombre total de transactions dans le même sous-marché pendant la même période. Ici, seuil établi à 35 ans pour viser a priori les primo-accédants Objectifs Ce ratio d?origine géographique permet d?estimer l?importance relative du marché local à l'intérieur d'un bassin de vie ou d'une aire urbaine et de l'attraction résidentielle extérieure (arrivée d'actifs venant d'autres départements, de futurs retraités et/ou de résidents secondaires). Lorsque la proportion d?acquéreurs originaires d?autres régions ou de l?étranger est élevée et que les prix sont élevés, on peut craindre des difficultés pour les jeunes agriculteurs à trouver des bâtiments lors de leur installation. Sur le marché résidentiel, on peut craindre également une éviction des jeunes ménages originaires du territoire et souhaitant acquérir leur premier logement. Ils sont alors obligés de se reporter sur des espaces plus éloignés. Le calcul de la proportion de moins de 35 ans permet de savoir s?il s?agit plutôt d?un marché de primo- accédants ou non. Attention, les données Safer ne permettent pas de savoir si les maisons à la campagne ou les terrains constructibles sont acquis pour de la résidence principale ou secondaire. On ne peut que le présumer en croisant âge et origine géographique. Indicateurs à relier Prix des maisons à la campagne, des terrains constructibles et des espaces de loisirs Champs géographiques Niveaux agrégés (au moins le canton) et sur une période pluriannuelle pour avoir un nombre de transactions suffisant pour être significatif. Source Notifications des notaires et rétrocessions Safer (cf partie I-1). Actualisation possible La moyenne mobile pluriannuelle peut être recalculée chaque année. page 16 (ATTENTION: OPTION la Mayenne est épargné par cette évolution qui traduit une demande de plus en plus forte de foncier naturel à des fins non agricoles. page 52 Carte 6 : En surface (carte 6), la part du marché agricole reste généralement dominante (+ de 65 % des surfaces notifiées). Toutefois, on observe une baisse en gradient en se rapprochant des pôles urbains et surtout une diminution plus massive au sein de la presqu?île guérandaise, des cantons du littoral et du rétrolittoral vendéen ainsi que dans le Sud de la Sarthe. 4.3 Le marché forestier en 2007-2008 ? Graphique 3 Le marché forestier (hors landes et friches) est un segment du marché assez modeste dans la région Pays de la Loire. Avec un peu plus 1 000 transactions en 2007-2008 dans l?ensemble de la région, le segment représente à peine plus de 3 % des transactions sur ces deux dernières années. En surface, plus de 6 500 hectares de terrains boisés ont été notifiés à la SAFER ces deux dernières années, soit 6,5 % des volumes. page 53 Volumes du marché forestier en 2000-2001 et 2007-2008 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000 1100 1200 1300 1400 1500 1600 1700 1800 1900 2000 2100 44 49 53 72 85 2000-2001 nombre 2007-2008 nombre 2000-2001 surface 2007-2008 surface Avec seulement 11 % de surfaces boisées, la région Pays-de-Loire reste très en dessous de la moyenne des régions du Grand Ouest (15 %) et de la France Métropolitaine (28 %). Ce ratio explique le faible dynamisme du segment. Toutefois, la part de la forêt privée (conditionnant le marché notifié aux SAFER) est de plus de 88,5 % des surfaces boisées en région Pays-de-Loire, valeur largement supérieure à la moyenne nationale (73,7 %) (source : Agreste). A l?échelle départementale, le nombre de transactions est véritablement significatif ces deux dernières années en Sarthe (graph 1) avec près de 500 transactions au total pour 2 100 hectares (7,5 % des mutations et 11 % des surfaces notifiées), suivie du Maine-et-Loire (1 700 hectares, soit 8,2 % et 325 mutations soit 4 %) et de la Mayenne (1 450 hectares ; 7 %). Les marchés forestiers de Loire-Atlantique et surtout de Vendée (moins de 2 % des transactions et 5 % des surfaces) sont des segments marginaux. Ces différences de volume sont naturellement conditionnées par la surface boisée de chaque département, le taux de boisement de la Sarthe étant plus de 3 fois supérieur (17,9 %) à celui de la Vendée (5 %). Malgré la faible part qu?il représente sur les volumes régionaux et départementaux, le marché forestier est le segment ayant enregistré les plus importantes transactions en surface, ces deux dernières années : plus de 325 hectares sur le canton de Mayenne Ouest, 277 hectares sur le canton du Louroux Beconnais (49), 260 hectares dans le canton du Mans Est Campagne, 216 hectares dans le canton de Gorron (53) et 202 hectares dans le canton de Derval, Même si les mutations de moins de 10 hectares sont très nettement majoritaires (92 % des transactions en 2007-2008 en SAFER Maine Océan contre 85 % au niveau métropolitain), l?un des premiers constats observé sur le marché foncier forestier des Pays-de-Loire concerne l?augmentation du nombre de grosses cessions ces dernières années. En 2007-2008, plus d?une trentaine de mutations de plus de 50 hectares étaient enregistrées dans les quatre départements d?intervention de la SAFER Maine Océan contre moins de 5 en 2000-2001 et près de 60 étaient compris entre 10 et 50 hectares contre une quinzaine en début de décennie. Ce sont ces transactions qui sont à l?origine de l?emballement des surfaces enregistrées sur le marché ces deux dernières années (Graphique 3) Le second constat est une augmentation sensible du nombre de transactions dans tous les départements entre 2000-2001 et 2007-2008. Ce volume a été multiplié par deux en Sarthe et en Vendée et de 4 à 6 dans les autres départements. L?ensemble des segments sont concernés par ces augmentations et notamment les lots de moins de 2 hectares, principale fraction du marché (plus de 550 mutations ont été enregistrées en 2007-2008 à l?échelle de la SAFER Maine-Océan contre à peine 300 en 2000-2001). Plusieurs facteurs semblent expliquer l?augmentation des flux du marché ces dernières années : - l'augmentation des prix du bois depuis 2006, - l?encouragement des pouvoirs publics à investir dans la forêt via de nombreuses mesures fiscales en vue de développer notamment une filière « bois » sous exploitée en France métropolitaine en raison de ses intérêts environnementaux (bio-matériaux, énergie renouvelables?), - l?augmentation du prix des matières énergétiques ces dernières années qui a eu pour effet de redonner un attrait pour les particuliers pour la forêt (bois de chauffage) expliquant l?augmentation des transactions de « petites » superficies. page 54 Carte 7 : un marché se calquant sur les grands massifs de la région page 55 SECTION 5 Les prix des marchés en 2007-2008 page 56 5.1 Les prix du foncier agricole Carte 1 note : dans les tableaux de prix, « 2005 »=2004-2006 et « 2007 »=2006-2008 En « 2007 » : moyenne régionale : 3 000 ¤/ha moyenne nationale : 4 700 ¤/ha Source : Terres d?Europe-Scafr d?après Safer Le prix moyen des terres et prés libres (non bâtis) en région Pays-de-Loire reste en « 2007 » très en dessous de la moyenne nationale. Pour le dernier exercice, la différence avec la référence nationale est d?environ 1 700 ¤/ha, écart que l?on observe dans la très grande majorité des régions orientées vers l?élevage (Poitou-Charentes, Limousin, Bourgogne, Franche Comté). L?évolution des prix départementaux en 2 ans (« 2005 »- « 2007 ») est globalement dans la moyenne nationale (+ 9,6 %). Toutefois, la Mayenne continue de se détacher avec des prix qui ont progressé de page 57 Terres et prés libres (prix/ha) Département « 2005 » « 2007 » Evol 07/05 Loire-Atlantique 1 760 ¤ 1 920 ¤ 9% Maine-et-Loire 2 350 ¤ 2 550 ¤ 9% Mayenne 3 790 ¤ 4 450 ¤ 17% Sarthe 3 260 ¤ 3 380 ¤ 4% Vendée 2 340 ¤ 2 580 ¤ 10% 17 %. Dans ce département, les références tendent aux dires des conseillers fonciers SAFER, à s?emballer (prix dépassant 10 000 ¤/ha dans certaines communes du nord-ouest, carte 1). L?exceptionnelle pression agricole qui s?exerce dans ce département est liée à plusieurs facteurs dont la nature même des exploitations agricoles en recherche d?augmentation de leur productions (petites unités orientées dans l?élevage intensif), reprises par des jeunes, dynamiques (qui bénéficient de prêts bonifiés), Elles sont confrontées à des problématiques environnementales fortes (zone en excédent structurel dans la moitié Ouest du département), ce qui pousse à rechercher des surfaces d'épandage. Cette croissance des prix tend désormais à dépasser les frontières mayennaises puisque le nord- ouest du Maine-et-Loire ainsi que la façade Ouest de la Sarthe semblent être influencés par ces augmentations? 5.2 Les prix du foncier pratiqués sur les biens de loisirs Carte 2 En « 2007 » : moyenne régionale : 21 800 ¤/ha moyenne nationale : 35 010 ¤/ha Source : Terres d?Europe-Scafr d?après Safer Les prix de marché des terrains de loisirs de moins de 1 ha continuent à monter dans les départements littoraux où la valeur moyenne (environ 40 000 ¤/ha en « 2007 ») est deux fois page 58 Terrains de loisirs (prix/ha) Département « 2005 » « 2007 » Evol 07/05 Loire-Atlantique 23 480 ¤ 40 400 ¤ 72% Maine-et-Loire 14 600 ¤ 18 800 ¤ 29% Mayenne 17 730 ¤ 21 200 ¤ 20% Sarthe 19 870 ¤ 20 500 ¤ 3% Vendée 30 340 ¤ 38 400 ¤ 27% supérieure à celle des autres départements. Ces augmentations sont liées notamment à l?emballement des références dans les cantons littoraux mais aussi dans le rétrolittoral vendéen ou la presqu?île guérandaise (carte 2). Les prix sont également en augmentation dans les aires urbaines et particulièrement dans les secteurs d'agriculture spécialisée (viticulture, maraîchage) où l'offre est plus faible. Ces augmentations de prix expliquent peut-être le développement du marché des loisirs dans des territoires plus ruraux. En raison d?une déprise agricole assez forte, les prix dans le sud manceau ne progressent guère, l'offre étant abondante, ce qui entretient l'activité du marché en nombre de transactions. 5.3 La valeur moyenne des maisons à la campagne Carte 4 En « 2007 » : moyenne régionale : 206 000 ¤ moyenne nationale : 234 000 ¤ Source : Terres d?Europe-Scafr d?après Safer Pour la première fois depuis le début de la décennie, l?évolution pluriannuelle des prix du marché des maisons à la campagne n?est pas à deux chiffres. Comme nous l?avions évoqué au cours des précédentes études, le rythme annuel d?augmentation des prix du marché était compris en moyenne entre 10 et 15 % par an entre 2000 et 2006. Le tableau ci- dessus indique la progression n?est que 3 à 8 % suivant les départements entre « 2005 » et « 2007 » avec un recul de près de 2 % des références pour la Loire-Atlantique. page 59 Maisons à la campagne Département « 2005 » « 2007 » Evol 07/05 Loire-Atlantique 168 000 ¤ 165 000 ¤ -1,80% Maine-et-Loire 159 000 ¤ 170 000 ¤ 6,90% Mayenne 113 000 ¤ 119 000 ¤ 5,30% Sarthe 128 000 ¤ 138 000 ¤ 7,80% Vendée 146 000 ¤ 150 000 ¤ 2,70% On assiste à un retournement de tendance du marché comme à l'échelle nationale. 5.4 Le prix des terrains constructibles (acquis par des particuliers) En « 2007 » : moyenne régionale : 8,60 ¤/m² moyenne nationale : 14 ¤/m² Les références de prix observées sur ce marché méritent d'être considérées avec précaution, notamment dans les départements de la Mayenne et du Maine-et-Loire et dans la majorité des cantons sarthois en raison de la faiblesse des volumes notifiés. On rappelle qu'il s'agit de terrains a priori non viabilisés, ce qui explique en partie la faiblesse des prix. Toutefois, l'une des principales certitudes concerne l'augmentation des prix malgré une conjoncture peu favorable. L'exemple le plus pertinent demeure le marché de Loire-Atlantique avec un resserrement des écarts de prix entre Nantes, Saint Nazaire et le littoral . En Vendée, la proximité au littoral reste un facteur explicatif de prix élevé mais l'on observe une progression sensible des références à l'intérieur des terres, mais de manière moins marquée dans la frange orientale du territoire. page 60 Terrains constructibles m² (particuliers) Département « 2005 » « 2007 » Evol 07/05 Loire-Atlantique 18,2 ¤ 23,7 ¤ 30% Maine-et-Loire 8,4 ¤ 12,9 ¤ 53% Mayenne 3,7 ¤ 10,2 ¤ 276% Sarthe 6,2 ¤ 8,5 ¤ 36% Vendée 17,7 ¤ 21,0 ¤ 19% II. Analyse par aires urbaines page 61 Avertissement : L?analyse du marché et le rendu cartographique qui suivent sont issus d?un traitement pluriannuel à l?échelle communale sur deux périodes (1999-2003 et 2004-2008), de manière à s?assurer à disposer de volumes si possible conséquents. Néanmoins, l?interprétation des données foncières traitées à l?échelle communale doit être prise avec un certain recul au regard de la faiblesse des échantillons considérés et de l'hétérogénéité des biens, qui entraînent une grande variabilité des tendances d?évolution, notamment en surface. page 62 SECTION 1 Les volumes du marché agricole et rural page 63 1.1 Les volumes notifiés 1.1.1 Le nombre de transactions : comparaisons ? Graphique 1 : Nombre de notifications enregistrées par périmètre depuis 1999 6980 3779 1194 5025 2401 8025 4125 1372 5286 2341 500 1500 2500 3500 4500 5500 6500 7500 8500 AU Nantes AU Angers SCOT Laval- Loiron AU Le Mans Littoral Vendéen 1999-2003 2004-2008 Une dynamique forte au sein de l?aire urbaine nantaise Avec un volume de transactions en progression de 15 % en 2004-2008 par rapport à 1999-2003, l?activité foncière observée au sein de l?aire urbaine nantaise est nettement supérieure aux dynamiques enregistrées dans les aires urbaines mancelles (+ 5 %) ou angevine (+ 9 %). Ce niveau de progression à Nantes est d?autant plus important que les volumes enregistrés en début de décennie étaient déjà conséquents (Graphique 1). A titre d?exemple, la progression du nombre de mutations dans le périmètre du SCOT Laval-Loiron est également de 15 %, mais pour un volume 2004-2008 presque 7 fois moins important. Dans ce contexte de nettes hausses du marché de l?aire urbaine nantaise et du périmètre lavallois (3 %/an depuis 2004) et de hausses plus modérées pour Angers ou Le Mans (de 1 à 2 %/an), l?activité foncière sur le littoral vendéen (SCOT Saint-Gilles-Croix-de-Vie- Les Sables d?Olonne) est la seule a avoir légèrement reculé (- 2,5 %). page 64 Carte 1 : La cartographie ci-dessus (carte 1) confirme que les marchés communaux les plus importants en 1999-2003 tels qu?Héric, Saint-Etienne-de-Montluc, Saint-Philbert-de- Grand-Lieu, Saint-Julien-de- Concelles en Loire-Atlantique, Changé, Parigné-l?Evêque en Sarthe, Olonnes-sur-Mer ou Saint- Hilaire-de-Riez en Vendée (plus de 150 transactions) le restent en 2004-2008 mais avec des volumes qui deviennent comparables avec ceux des communes voisines telles que Nort-sur-Erdre, Vigneux- de-Bretagne ou Saint-Mars- d?Outillé. L'évolution des marchés communaux constatée au niveau de l'aire urbaine apparaît donc globale pour l?aire urbaine nantaise, forte et ciblée dans le sud-est manceau et faible et répartie dans l?aire urbaine angevine ou les périmètres mayennais et vendéen (le seul en baisse). La croissance de ces volumes qui témoigne de l?augmentation de la demande en matière de foncier agricole ou naturel s?explique par le développement de certains marchés comme nous le verrons ultérieurement. Toutefois, l?importance des écarts entre communes est d?abord d?origine structurelle. Ainsi, on peut observer que les volumes communaux du marché nantais sont, quelle que soit la période considérée, de deux à cinq fois supérieurs aux volumes de la plupart des communes angevines, lavalloises ou mancelles. Cet écart s?explique tout simplement par l?importance de la superficie des communes nantaises qui influe logiquement sur l?importance des volumes. A titre d?exemple, si l?aire urbaine nantaise est la plus importante (environ 232 000 hectares), elle ne compte que 82 communes contre 89 communes pour l?aire urbaine angevine (152 000 ha) ou 101 communes pour l?aire mancelle (163 000 ha). Comme nous l?avions précisé dans le volet régional de la présente étude, la structure parcellaire est elle aussi un facteur influant fortement sur les volumes du marché. D?après le traitement des bases MAJIIC 2 de 2007, la surface moyenne des parcelles au sein de l?aire urbaine nantaise ou du périmètre vendéen oscille entre 2 500 et 5 000 m² (hors communes urbaines) alors que cette surface est, par exemple, comprise entre 5 000 et 7 500 m² dans l?aire urbaine angevine et entre 7 500 et 10 000 m² dans l?aire urbaine mancelle ou le périmètre du SCOT lavallois. Ces écarts influent donc d?autant plus sur les volumes qu?il faut par hypothèse réaliser deux à trois fois plus d?acquisitions (si le propriétaire est différent) pour constituer un îlot d?un hectare dans l?aire nantaise que dans les autres territoires. page 65 La connaissance de la structure du parcellaire est donc essentielle à la compréhension des volumes surtout lorsqu?elle se combine aux spécificités du terroir local : secteurs viticoles de l?est nantais et du sud angevin ou forestier du sud-est manceau? 1.1.2 les surfaces notifiées ? Graphique 2 : Surface totale notifiée (ha) par périmètre depuis 1999 10699 9459 6021 13025 4040 11626 9517 5825 12496 3093 500 1500 2500 3500 4500 5500 6500 7500 8500 9500 10500 11500 12500 13500 14500 AU Nantes AU Angers SCOT Laval- Loiron AU Le Mans Littoral Vendéen 1999-2003 2004-2008 Forte ouverture dans l?aire nantaise, effondrement dans le périmètre vendéen En raison probablement d?un volume de transactions en forte progression, l?aire urbaine nantaise est le seul des 5 territoires où le marché foncier s?est ouvert en surface en 2004-2008 par rapport à 1999- 2003 (+ 11,5 %). Dans les autres périmètres, les volumes sont, au mieux, restés stables en surface dans l?aire urbaine angevine (Graphique 2), mais ont généralement reculé, sensiblement comme dans l?aire urbaine mancelle ou le périmètre lavallois (- 3 à ? 4 %) voire se sont effondrés dans le littoral vendéen (- 24,5 %). Pour l'aire vendéenne, la fermeture en surface est particulièrement forte comparée à la quasi-stagnation du nombre de transactions. Des volumes en hausse aux marges des périmètres La carte 2 (ci-dessous) illustre les surfaces notifiées dans chaque commune entre nos deux périodes de référence. L?une des principales tendances que l?on observe à l?échelle locale, malgré les écarts de progression du marché entre chacun des 5 périmètres, est l?augmentation des surfaces notifiées en 2004-2008 dans la majorité des communes situées aux marges des aires urbaines nantaise, angevine et à moindre degré lavalloise et une plus grande hétérogénéité pour les communes de la deuxième ou troisième couronne (notamment entre le nord et le sud du Mans). Le périmètre du SCOT vendéen apparaît être la seule zone où les volumes sont en recul partout. page 66 Carte 2 A ce titre, la surface agricole utile (SAU) et les superficies naturelles expliquent en grande partie, quelle que soit la période considérée, les différences de volumes entre les communes (rapport allant parfois de 1 à 6) et influent par répercussion sur le nombre et la surface des ventes notifiées à la SAFER. Toutefois, on peut observer que si l?écart est important en nombre de transactions, entre l?aire urbaine nantaise et les aires mancelle ou angevine par exemple, il l?est beaucoup moins en surface puisque le périmètre manceau est le plus actif sur cette variable (12 500 ha en 2004-2008) et l?écart avec l?aire urbaine angevine (9 500 ha contre 11 600 ha pour le nantais) n?est pas proportionnellement aussi important que la différence de superficie entre les deux aires (152 000 ha contre 237 000 ha). Ces nuances s?expliquent par plusieurs facteurs: - le ratio entre la SAU et la superficie communale dépasse rarement 30 % dans les communes périurbaines nantaises (d?après le RGA 2000) ; - l?importance des cultures spécialisées dans l?aire urbaine nantaise (viticulture et maraîchage) qui traditionnellement mutent moins et concernent des exploitations de petite surface ; - le taux particulièrement élevé de fermage en Loire-Atlantique conduit à une fermeture du marché, les agriculteurs n'ayant pas besoin d'acheter des terres pour les exploiter ; - l?importance des massif forestiers au sud-est de l?aire urbaine mancelle qui sont des moteurs de l?activité foncière en surface (en raison il est vrai de quelques mutations très importantes). page 67 1.1.3 La surface moyenne notifiée Carte 3 Des lots plus petits Dans l?ensemble des aires et périmètres, la surface moyenne des lots notifiés est en baisse en 2004- 2008 par rapport à 1999-2003 : - pour Laval, celle-ci est de 4,2 hectares contre 5 en début de décennie ; - dans les aires urbaines mancelle et angevine, la surface moyenne comme le niveau de diminution sont similaires : de 2,5 hectares à 2,3 hectares ; - pour le périmètre vendéen, la chute est proportionnellement assez marquée : de 1,7 ha à 1,3 ha ; - dans l?aire urbaine nantaise, cette taille moyenne du lot ne régresse que faiblement (de 1,55 ha à 1,45 ha). Cette baisse semble géographiquement concerner la moitié nord de l?aire urbaine mancelle, le sud et l?est angevin, l?ouest lavallois, la première couronne nantaise et le périmètre vendéen dans sa globalité. Au-delà de cette baisse de surface du lot moyen notifié (qui est liée dans la plupart des communes à une dynamique plus forte des marchés non agricoles à laquelle s'ajoute une baisse de surface moyenne des marchés non agricoles), on observe que structurellement le lot moyen nantais ou vendéen reste d?un hectare inférieur aux marchés angevins ou manceaux, et de 3 hectares par rapport au marché lavallois. Cette différence confirme l?incidence de la structure du parcellaire sur le marché. On peut d?ailleurs observer à l?intérieur de certains périmètres les nuances concernant la taille des lots notifiés : une distribution classique en couronnes dans l?aire urbaine nantaise avec une diminution de la taille des lots vers le centre et une répartition plus hétérogène au sein de l?aire angevine entre l?ouest où les propriétés sont grandes et les parcelles aussi, et le sud avec des secteurs viticoles à microparcellaire. page 68 SECTION 2 Le marché des maisons à la campagne et des espaces de loisirs page 69 2.1 L?activité du marché des maisons à la campagne 2.1.1 le volume de transactions Nombre de transactions par périmètre depuis 1999 493 412 201 834 362 911 430 226 859 407 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000 AU Nantes AU Angers SCOT Laval- Loiron AU Le Mans Littoral Vendéen 1999-2003 2004-2008 « Boom » des transactions dans l?aire nantaise? Le niveau de progression du marché des « maisons à la campagne » dans l?aire urbaine nantaise a été exceptionnel entre 1999-2003 et 2004-2008 (Graphique 1). Le nombre de transactions a ainsi presque doublé (+ 85 %) entre les deux périodes alors que les rythmes sont nettement plus modérés pour l?aire urbaine angevine ou mancelle (+ 3 à 4 %) et les périmètres lavallois et vendéen (+ 12,5 %). En prenant en référence l?année 2003, le marché nantais a ainsi progressé de 17% par an entre 2004 et 2008 contre à peine 1 % pour Le Mans ou Angers ou 2,5 % pour les deux autres secteurs. ? qui témoigne de sa croissance démographique Ce niveau de progression exceptionnel du marché des maisons à la campagne nantais témoigne de la dynamique démographique soutenue de cette aire urbaine. D?après une étude comparative menée par l?Agence d?Urbanisme d?Angers (« Population » de mars 2009), concernant l?évolution de la population dans les aires urbaines de l?Ouest de la France, le rythme de progression annuel de la population de l?aire urbaine nantaise était de 1,05 % par an entre 1999 et 2006, soit un taux deux fois plus élevé que pour l?aire angevine (0,54 %) ou mancelle (0,5 %). Cette dynamique démographique nantaise est d?autant plus importante qu?elle est essentiellement due au solde migratoire très largement positif (0,6 point /an) contrairement aux aires urbaines mancelles ou angevines (où il est nul ou négatif). Une étude de l?Agence d?urbanisme de la Agglomération nantaise de 2005 (Aire urbaine de Nantes : dynamisme démographique de 1999 à 2005 et projection de la population en 2020), illustrait plus précisément la dynamique démographique interne de cette aire, avec une augmentation de la population au sein du périmètre de « Nantes métropole » de 3,9 % (entre 1999 et 2005) et de plus de 16 % en moyenne dans le reste du territoire. page 70 A ce facteur démographique essentiel pour comprendre l?emballement du marché nantais s?y sont adjoints d?autres facteurs que l?on retrouve dans la majorité des autres territoires : - les départs à la retraite de nombreux agriculteurs de la génération du papy-boom, départs qui en l?absence de repreneur, ont ouvert le parc potentiel des maisons à la campagne, - les campagnes de mises aux normes des bâtiments agricoles (voir section II de la partie étude régionale), - la flambée des prix de l?immobilier urbain depuis 1998. Carte 1 La carte 1 illustre la croissance de l?activité foncière au sein de l?aire urbaine nantaise en 2004-2008. On peut observer que cette croissance concerne la quasi totalité des communes situées au nord de la Loire alors que le marché reste plus modéré dans la partie sud (comme en 1999-2003). Un élément qui doit être relevé est l'expansion du marché dans la partie nord : concentré dans quelques communes de la seconde couronne en 1999-2003 (Vigneux-de-Bretagne, Saint-Julien-de- Concelles, la Chapelle-Basse-Mer), le marché s'est particulièrement développé dans les communes de la troisième et quatrième couronne, avec pour colonne vertébrale les grands axes structurants de la Loire Atlantique, à savoir Nantes-Saint-Nazaire (RN 165) et Nantes-Rennes (RN 137). Par ailleurs, l'offre semble plus limitée dans le sud de l'agglomération, compte tenu du nombre moins important d'exploitations dans le pays de Retz et de la spécialisation des biens dans les secteurs viticoles et maraîchers. page 71 Carte 2 La progression du marché n?est pas aussi lisible dans les autres territoires. La cartographie du marché angevin est quasi similaire entre les deux périodes étudiées avec un marché assez symbolique dans la majorité des communes (rythme de une ou deux ventes par an et par commune), si ce n?est dans les basses vallées angevines où le parc des potentielles maisons à la campagne reste sans doute alimenté par la déprise agricole. On peut rappeler que le marché angevin est plus restreint ces dernières années en raison d?un développement plus ancien du marché (années 1990 selon les notaires) réduisant le stock de biens potentiellement « notifiables » à la SAFER pour la décennie 2000-2009. Le recul de la dynamique démographique angevine qui concerne également son solde migratoire (sauf au nord-est, autour de Tiercé) peut expliquer également la stabilité du marché . Au sein du périmètre du SCOT Laval-Loiron, le marché n?est pas suffisamment conséquent pour tirer des conclusions. On peut toutefois noter un certain effondrement dans le secteur de Loiron tandis que la commune de Changé a absorbé près du quart du marché entre 2004 et 2008. Pour le périmètre du SCOT vendéen, on peut souligner que le marché reste concentré dans la partie nord, notamment dans les communes de Saint-Hilaire-de-Riez et de Commequiers. Toutefois l?amélioration du réseau de voirie semble avoir été un facteur de développement du marché, notamment dans les communes du rétro-littoral tels que le Le Fenouiller, Givrand et l?Aiguillon-sur-Vie. page 72 Carte 3 Le marché dans l?aire urbaine mancelle (carte 3) reste concentré essentiellement dans la partie Est et Sud-Est du territoire autour des communes de Parigné-l?Evêque, Changé, Savigné-l?Evêque et Yvré- l?Evéque. On observe également une diffusion de ce marché dans les communes du sud, notamment autour de Cérans-Foulletourte. Au sein de cette aire, l'activité de ce marché reste probablement, influencée par les axes structurants de l?Est manceau (autour de l?A28), combinée à la déprise agricole qui alimente le marché et à la pression urbaine. On peut observer que dans les secteurs où l?activité agricole reste dynamique, le marché des maisons à la campagne ne progresse pas (à l?ouest) ou régresse (au nord) en raison de la fermeture de l'offre. 2.1.2 La flambée des prix se confirme partout carte 3 page 73 L?augmentation des prix de l?immobilier urbain a affecté également le prix des maisons à la campagne. Une comparaison de la valeur moyenne pratiquée entre les deux périodes de référence démontre la croissance des références, qui ont généralement plus que doublé: - De 90 k¤ à 190 k¤ dans l?aire urbaine nantaise - De 95 k¤ à 220 k¤ dans l?aire angevine - De 70 à 145 k¤ dans l?aire mancelle - De 75 à 150 k¤ dans le périmètre lavallois - De 80 à 180 k¤ dans lé périmètre vendéen Cette comparaison des références doit d?ailleurs être prise avec précaution, car sur la période considérée, le point haut a été atteint en 2007 ou 2008 selon les territoires. La comparaison sur des périodes de cinq ans lisse donc des variations très différentes d'une année sur l'autre, avec des taux annuels approchant de 15 % entre 2004 et 2007 suivi d'un début de retournement à partir de mi-2007. Le faible nombre mensuel de ventes par aire étudiée ne permet pas de déterminer le moment du retournement avec précision. La carte 3 illustre cette progression des prix entre les deux périodes qui aboutit à une distribution en couronnes à partir des villes centres et du littoral, avec des prix plus élevés le long de certains grands axes. carte 4 Une des incidences de l?augmentation des prix du marché est la réduction de la surface moyenne notifiée : dans l?aire urbaine nantaise ou mancelle, le bien moyen couvrait en 2004-2008 une surface de terrain de 6 000 m² contre 7 500 m² en 1999-2003. On retrouve cette baisse dans l?aire angevine (de 11 000 à 10 000 m²) ou dans le périmètre vendéen (6 000 à 5 400 m²). Seul le périmètre lavallois enregistre une augmentation (de 10 000 à 12 0000 m²) liée essentiellement à quelques ventes de grands terrains, ce qui fausse la moyenne. page 74 2.1.3 Les primo-accédants restent généralement les moteurs du marché Carte 4 Dans un contexte d?augmentation plus ou moins conséquente du marché des maisons à la campagne, le pourcentage d'acquisitions réalisées a priori par les primo-accédants, et plus particulièrement par les acquéreurs de moins de 35 ans, est soit en recul comme à Angers (de 51,5 % à 38,5 % des acquisitions entre les deux périodes) ou Laval (62 à 50,5 %), soit se déplace : la distribution géographique se modifie comme à Nantes ou Le Mans avec une très forte concentration de leurs acquisitions aux marges de l?aire urbaine au détriment des communes de la seconde ou de la troisième couronne. La carte 4 illustre cette nouvelle distribution ou ce recul. Malgré ces baisses, le marché des maisons à la campagne reste tiré par les acquéreurs de moins de 35 ans, puisqu?ils sont à l?origine de plus de 58 % des acquisitions en 2004-2008 à l?échelle de l?aire nantaise (contre 62 % en 1999-2003) et ils restent également majoritaires au sein de l?aire urbaine mancelle (taux stabilisé à 53 %). L?exceptionnelle activité du marché nantais, alimentée par les jeunes primo-accédants, n?est pas un phénomène immobilier atypique puisqu?il s?inscrit dans un processus plus large de « l?exode urbain des jeunes couples en Loire-Atlantique »* lié notamment à l?emballement des prix de l?immobilier urbain (* titre de la publication universitaire de Danielle Rappetti dans la revue « Mappemonde » d?avril 2007). Le marché du périmètre vendéen est le seul à ne pas être alimenté par la demande des jeunes en majorité primo-accédants (seulement 37,5 % des acquisitions en 2004-2008 contre 42 % en 1999- 2003). Comme nous l?avions évoqué dans le cadre de l?étude régionale, il ne s?agit pas d?une spécificité propre au secteur mais d?un phénomène assez récurrent dans les zones littorales où l?activité du marché est motivée par l?acquisition de résidences secondaires par des acquéreurs plus âgés et en provenance d'autres régions, dont les moyens financiers sont plus élevés. page 75 2.2 L?activité du marché des terrains de loisirs 2.2.1 Les volumes du marché L?activité foncière du marché des terrains de loisirs n?a pas enregistré entre les deux périodes étudiées une envolée spectaculaire comme celle observée pour le marché des maisons à la campagne dans l?aire urbaine nantaise (+ 87 %). Le marché a néanmoins progressé de plus de 5,5 % dans l?aire angevine, de près de 8 % dans l?aire nantaise, de 19 % pour l?aire mancelle et de 25 % pour le périmètre lavallois (avec des volumes qui restent malgré tout très faibles dans ce territoire). Le littoral vendéen est le seul territoire enregistrant un certain recul (-14 %). Si le niveau de progression du nombre de transactions sur les biens de loisirs est, en dehors du cas vendéen, largement au-dessus de la moyenne du marché global (voir paragraphe 1.1.1), les présentes statistiques mettent en évidence une relative baisse d?activité du marché des espaces de loisirs depuis 2006 dans ces territoires, contrecoup de la hausse continue des valeurs de l?immobilier (voir la partie analyse régionale section II). Carte 5 page 76 Nombre de transactions par périmètre depuis 1999 1934 1051 186 1246 714 2083 1110 233 1484 617 0 150 300 450 600 750 900 1050 1200 1350 1500 1650 1800 1950 2100 2250 AU Nantes AU Angers SCOT Laval- Loiron AU Le Mans Littoral Vendéen 1999-2003 2004-2008 La distribution géographique du marché des terrains de loisirs n?est pas structurée de manière concentrique et elle s?appuie généralement (carte 5) sur les zones naturelles de chaque territoire, à l?exception peut-être du marché lavallois où l?activité foncière est uniforme. Carte 6 : les volumes du marché dans l?aire nantaise et le périmètre SCOT de Saint- Gilles-Croix-de- Vie La distribution géographique du développement du marché nantais (carte 6) révèle que le marché est en progression dans l?ensemble des communes, notamment dans les communes de la première et seconde couronne . L?importance et la dynamique du marché des loisirs nantais est liée à plusieurs facteurs qui sont : ? la nature du parcellaire local (petites parcelles) très favorable structurellement au développement de ce marché, ? la croissance démographique ? l?expansion de l?habitat sur le territoire (puisqu?il s?agit souvent d?un marché de complément lié à la résidence principale ou secondaire), comme en témoignait le marché des maisons à la campagne, ? enfin, la présence d'espaces naturels attractifs que sont la vallée de la Loire, son estuaire, le lac de Grand Lieu ou la vallée de l?Erdre. La motivation « chasse et pêche » explique généralement les volumes plus élevés dans ces communes avec parfois l'achat pour installation de bungalows (le long de l?Erdre notamment). La distribution du marché dans le périmètre vendéen est assez classique pour un territoire littoral. L?activité se concentre dans les communes littorales. L?explication du recul de l?activité foncière dans ce périmètre tend probablement à se justifier par l?augmentation des prix du foncier (voir sous-chapitre suivant), mais surtout par la rétention foncière de la part des propriétaires qui aboutissent à des friches spéculatives. Apparemment, les communes concernées n'auraient pas mis en place de dispositif de maîtrise foncière (convention de veille foncière avec les SAFER). page 77 Carte 7 : les volumes du marché dans l?aire urbaine angevine La distribution géographique du marché angevin est plus conditionnée par les espaces naturels de ce territoire que par l?expansion de l?habitat. On retrouve des marchés actifs dans les basses vallées angevines au nord, expansion facilitée par une déprise foncière agricole, et dans les communes ligériennes ou bordant l?Authion au sud (motivations : chasse ?pêche et cheval pour le loisir). Carte 8 : les volumes du marché dans l?aire urbaine mancelle A l?inverse du marché angevin, le marché manceau est nettement plus conditionné par le développement de l?habitat dans le sud et l?est du territoire. On observe à ce titre que les foyers de développement du marché sont assez proches de ceux du marché des maisons à la campagne. page 78 Avec un mitage important et une pression urbaine forte, les motivations d?acquisition sont essentiellement orientées vers l?acquisition de la parcelle contiguë à son logement afin de conforter sa tranquillité. L?activité cheval de loisir (mise au pré) est un second élément motivant ce type d?acquisition par des particuliers. Le niveau d?activité du marché dans les communes traversées par la Sarthe ou l?Huisne n?est pas particulièrement élevé. Ce marché existe depuis longtemps dans ces espaces, ce qui a abouti à une baisse de l'offre. 2.2.2 Les prix du marché Carte 9 A l?image du marché des maisons à la campagne, la valeur moyenne des terrains de loisirs a plus que doublé voire presque triplé entre les deux périodes considérées. - De 0,75 ¤/m² en 1999-2003 à 2,5 ¤/m² en 2004-2008 dans l?aire urbaine nantaise - De 0,6 ¤/m² à 1,4 ¤/m² dans l?aire angevine - De 0,85 ¤/m² à 2 ¤/m² dans l?aire mancelle - De 1,1 à à 2,5 ¤/m² dans le périmètre lavallois - De 2,5 à 5,6 ¤/m² dans le périmètre vendéen Ces augmentations ne sont toutefois pas spatialement uniformes : les prix ont augmenté massivement dans toute l?aire nantaise et les périmètres lavallois et vendéen. La distribution reste plus concentrique autour d?Angers, tandis que les prix les plus élevés constatés dans l?aire urbaine mancelle sont observés dans les communes du nord et de l?ouest . page 79 Carte 10 Carte 11 L?incidence de cette augmentation des prix foncier à des fins de loisirs est double et est assez similaire à ce que l?on a pu observer sur le marché des maisons à la campagne. En premier lieu, la surface moyenne achetée est en sensible diminution, notamment dans l?aire mancelle (de 4 500 à 4 000 m²), nantaise (de 2 600 à 2 400 m²), les périmètres lavallois (3 500 à 3 300 m²) ou vendéen (2 600 à 2 400 m²) mais se maintient dans l?aire angevine (3 000 m²). page 80 En second lieu, l?augmentation des références des prix de terrain de loisirs semble avoir fait reculer les jeunes acquéreurs (carte 11) aux marges des territoires, les exemples manceau et nantais étant les plus manifestes. 2.3 Le poids pris par les marchés des loisirs et des maisons à la campagne en surface Surface cumulée (ha) par périmètre depuis 1999 887 794 292 1404 389 1063 805 367 1410 354 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 AU Nantes AU Angers SCOT Laval- Loiron AU Le Mans Littoral Vendéen 1999-2003 2004-2008 Dans ce contexte d?augmentation du nombre de transactions observé sur le marché des loisirs et des maisons à la campagne dans tous les départements (sauf en Vendée pour les loisirs), les surfaces correspondantes à ces deux segments ont progressé proportionnellement selon une même dynamique, à l?exception du département sarthois : - Dans l?aire urbaine nantaise, les surfaces notifiées sur ces deux marchés ont augmenté de près de 20 %* entre les deux périodes contre 23,5 %* en nombre de transactions (*cumul des deux segments). - Au sein du périmètre lavallois, les surfaces ont augmenté de 25,6 % (18,5 % en nombre). - Dans l?aire urbaine angevine, les surfaces sont restées quasi stables alors que le volume de transaction a augmenté (+ 5,5 %) - Le périmètre vendéen enregistre une baisse de près de 9 % (- 5 % en nombre) - Dans l?aire mancelle, l?écart est plus important puisque les surfaces sont restées quasi constantes (+ 0,5 %) alors que le volume de transactions a progressé de plus de 12 % (ce qui induit que la surface moyenne des lots notifiés s?est réduite). Les surfaces notifiées augmentent dans le périmètre lavallois sous les effets cumulés de la progression du nombre de transactions sur les deux segments tandis que le marché nantais progresse en surface en raison de l?exceptionnelle croissance du nombre de mutations des maisons à la campagne. Il faut toutefois rester assez mesuré sur l?incidence de ces progressions au regard des volumes considérés dans certains périmètres (notamment lavallois). page 81 Carte 12 En 2004-2008, les deux marchés ne représentent « que » 6,5 % de la surface totale notifiée dans le périmètre du SCOT lavallois (3,8 % en 1999-2003). Dans les autres territoires, cette part est compris entre 8,5 % (Angers) et un peu plus de 11 % (Le Mans) ces cinq dernières années, taux qui n?ont finalement augmenté que de quelques dixièmes de point. Si la part en surface des deux segments n?a pas spectaculairement augmenté à l?échelle des aires et périmètres SCOT, on observe un certain bouleversement dans la distribution géographique du poids des ces deux segments. La carte 12 illustre que la part de ces deux segments s?est accrue en 2004-2008 dans les communes de la première couronne urbaine (plus du quart des surfaces notifiées), alors que cette part est devenu assez marginale ailleurs (moins de 5 % dès la troisième couronne). Seul le périmètre vendéen échappe à cette logique en raison d?un effondrement plus important des surfaces agricoles notifiées par rapport à ces deux marchés. Si le poids plus ou moins important en surface de ces deux marchés reste généralement conditionné à la dynamique du marché agricole, on peut également estimer que l?augmentation générale des prix du foncier sur ces segments non agricoles est à l'origine de la baisse observée, notamment dans les communes périurbaines (voir chapitre 2.1.2 et 2.2.2). En raison de la disparition de l?activité agricole et de la présence d?acheteurs à fort pouvoir d?achat, ce marché représente plus du quart du marché notifié dans les communes de la première couronne. page 82 Carte 13 Le but de cet indicateur (cf. annexe pour sa définition) est de mettre en évidence les espaces où le marché des biens résidentiels ou de loisirs exerce une forte pression sur l'espace agricole qui est censé le rester d'après les documents d'urbanisme, On retrouve des phénomènes classiques : pression forte dans les grandes agglomérations qui décroît avec l'éloignement au centre (Angers et Nantes) ou du littoral vers le rétro-littoral (Vendée). La pression se concentre sur quelques communes autour de Laval mais est finalement assez faible dans cette ville-centre, Enfin, l'agglomération du Mans présente une structure originale, avec une spécialisation des espaces : la pression est forte au sud-est et dans quelques communes du sud-ouest de l'agglomération et relativement faible et en diminution dans le quart nord-ouest. La spécificité de cet espace, qui apparaît déjà exceptionnel pour de nombreux indicateurs, ne fait que se confirmer, Par ailleurs, quelle que soit l'agglomération, la pression semble préférentiellement concerner les communes proches de grands axes de circulation, notamment à Nantes, Angers et le Mans. L'intensité de la pression semble avoir diminué dans la plupart des espaces entre les deux périodes, à l'exception notable du quart sud-est de l'agglomération du Mans. page 83 SECTION 3 Le marché de l'urbanisation page 84 3.1 L?activité du marché 3.1.1 Les volumes artificialisés L?évolution des surfaces artificialisées dans les cinq territoires étudiés est particulièrement hétérogène. Dans l?aire urbaine nantaise ou le périmètre vendéen, les surfaces artificialisées ont progressé respectivement de 41 % et de 72 % entre les deux périodes considérées (graphique ci-dessus). A contrario, l?aire urbaine mancelle enregistre une baisse de plus de 37 % tandis que la situation reste assez stable pour l?aire angevine (-2 %) ou lavalloise (+5 %). La très forte hétérogénéité de l?évolution de ces volumes s?explique d?abord par l'évolution de la distribution spatiale de ce marché. Sur la carte 14 (ci-après), on peut observer que les volumes ont particulièrement augmenté dans les communes périurbaines et plus particulièrement rurales de l?aire urbaine nantaise et dans les communes du rétro-littoral pour le périmètre vendéen. Dans l?aire urbaine mancelle, les communes où les flux de ce marché sont importants sont grosso modo les mêmes dans les deux périodes (les communes traversées par l?A28) mais avec une baisse d'activité particulièrement importante depuis 2004. Dans l?aire urbaine angevine, les surfaces artificialisées n?étaient véritablement significatives que dans quelques communes de première couronne entre 1999 et 2003 : Saint-Sylvain- d?Anjou ,Trélazé , Beaucouzé (plus de 40 ha par commune). Entre 2004 et 2008, l?activité du marché semble se concentrer dans un pôle à l?ouest d?Angers. Le périmètre lavallois est le seul territoire qui conserve une distribution stable en couronne des flux du marché autour de la ville-centre. page 85 Surface artificialisée (ha) par périmètre depuis 1999 971 678 782 1600 394 1370 666 825 1014 677 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800 AU Nantes AU Angers SCOT Laval- Loiron AU Le Mans Littoral Vendéen 1999-2003 2004-2008 Carte 14 Carte 15 Carte 15 A l?image des marchés non agricoles évoqués précédemment (loisirs et « résidentiels ») , la part du marché de l?urbanisation a particulièrement progressé dans les communes de la première couronne et de la seconde couronne urbaine (carte 15). En 2004-2008, les surfaces notifiée ayant pour objet une urbanisation future représentent au minimum le dixième du marché dans ces communes. On enregistre cependant des tendances d?évolution différentes : dans l?aire urbaine mancelle, le poids relatif du marché diminue ces 5 dernières années autour de son pôle urbain et dans le quart sud-est page 86 alors que dans l?aire urbaine nantaise, cette part de marché est désormais importante jusqu?aux marges du périmètre. L?augmentation du poids du marché de l?urbanisation dans les communes du rétro-littoral vendéen semble liée à la fermeture du marché foncier agricole. 3.1.2 Les tendances par périmètre Carte 16 : les volumes du marché dans l?aire nantaise et le périmètre SCOT de Saint-Gilles- Croix-de-Vie ? aire urbaine nantaise : un marché tiré par les collectivités L'augmentation de surfaces artificialisées dans l'aire nantaise s'explique avant tout par une acquisition nettement plus importante des collectivités (et assimilées) ces cinq dernières années. En 1999-2003, elles avaient pris un peu plus du tiers de surfaces du marché avec des volumes comparables aux personnes morales privées. En 2004-2008, elles sont à l'origine de plus des deux tiers du marché notifié avec des volumes qui ont presque été multipliés par 2,5 par rapport à la période antérieure (et par 3 en nombre d'acquisitions). L'intervention des personnes morales privées (dont les promoteurs) est en augmentation en surface mais leur part reste assez similaire sur les deux périodes. Les effets de la crise économique actuelle ont commencé à impacter ces acteurs du marché, ce qui se traduit par un certain recul de leur activité en 2008 (au final, le nombre d'acquisitions réalisé par cette catégorie est équivalent entre les deux périodes). Les surfaces acquises par les personnes morales privées ont été multipliées par trois (et par deux en nombre) entre les deux périodes, mais elles ne représentent plus que 15 % des surfaces artificialisées avec un impact souvent marginal à l'échelle communale (une vente par an en moyenne). Comme nous l'avions évoqué dans l'étude régionale, on observe que les surfaces achetées par les collectivités en vue d'étendre l'habitat et plus généralement de créer ou d'agrandir une zone d'activités portent sur des lots conséquents au nord de la Loire tandis que les biens achetés au sud sont généralement plus modestes. page 87 L'intervention des collectivités sur ce marché s'est amplifiée depuis 2004 dans la majorité des communes alors que les promoteurs immobiliers historiquement plus actifs dans la première couronne urbaine et au sud de la Loire investissent dans les communes situées au nord de l'aire urbaine ou périphériques à Notre-Dame-des-Landes. ? Périmètre vendéen L'urbanisation reste depuis le début de la décennie soutenue autour de l'agglomération des Sables- d'Olonne. Le développement du Vendéopôle, des zones d'activités, de lotissements et plus récemment du Pôle Santé (Château-d'Olonne et Olonne-sur-Mer) restent les piliers de l'activité de ce marché foncier. Sur le secteur de la Communauté de Communes du Pays des Achards, l'urbanisation reste essentiellement liée à l'agrandissement de la zone d'activités intercommunautaire bordant la RN 160 ces quatre dernières années. Plus au nord, l'activité a été particulièrement soutenue depuis 2004 sur la commune de Coex essentiellement en raison du développement du pôle « Golf ». Carte 17 ? aire urbaine angevine: un marché stable en volume malgré un report de l'activité vers l'Ouest du territoire L'intervention des collectivités reste très largement majoritaire dans le périmètre angevin puisqu'elles sont à l'origine de plus des deux tiers des surfaces artificialisées quelle que soit la période considérée. On observe cependant une petite baisse des surfaces acquises en 2004-2008 au profit des personnes morales privées. Contrairement à la période 1999-2003 où l'activité publique avait été gonflée en surface par une dizaine de grosses opérations foncières de plusieurs dizaines d'hectares (à Beaucouzé ou Saint-Sylvain-d'Anjou), les acquisitions portent sur des lots plus « modestes » en surface, mais dont le nombre a été multiplié par presque deux entre les deux périodes. La commune de Saint-Sylvain-d'Anjou reste un foyer actif sur ce marché au travers de programmes d'habitats et de création de zones commerciales. On observe cependant que les surfaces artificialisées ont particulièrement augmenté à l'ouest d'Angers, à Beaucouzé (zone commerciale), Saint-Jean-de-Linières et Saint-Léger-des-Bois (zone d'activités). La rétrocession par la SAFER à page 88 Cofiroute de l'emprise foncière du contournement nord d'Angers (plus de 70 ha) en 2008 participe également à cette forte activité dans ce secteur Contrairement à l'aire urbaine nantaise, les surfaces acquises par les collectivités demeurent modestes au sein de l'aire angevine et se correspondent depuis 2000 à quelques hectares acquis en vue d'étendre le bourg ou la zone artisanale dans la majorité des communes. Les contraintes environnementales (zones inondables) mais plus globalement la politique concertée de développement des pôles d'activités d'intérêt départemental, la procédure de révision des documents d'urbanisme (validés en 2007) et les réserves foncières d'Angers Loire Métropole constituées progressivement depuis 2000 expliquent probablement la stabilité de la surface achetée par la sphère publique entre les deux périodes. Les surfaces achetées par des particuliers en vue de faire construire restent assez marginales, représentant à peine le dixième des volumes de ce marché en nombre. On note cependant que le nombre d'acquisitions a été multipliée par 3 entre les deux périodes et qu'elles ont augmenté dans les communes des basses vallées, autour de Tiercé dans le nord de l'aire et plus ponctuellement dans certaines communes du sud-ouest. Carte 18 ? aire urbaine mancelle: un marché soutenu par la sphère privée L'aire urbaine mancelle présente comme spécificité d'avoir enregistré une baisse significative de ses surfaces artificialisées entre les deux périodes (cas unique parmi les cinq territoires). Comme nous l'avions évoqué dans l'étude régionale, cette baisse s'explique très largement par l'emprise foncière de l'A28 rétrocédée par la SAFER à Cofiroute dans la première moitié de la décennie (plusieurs centaines d'hectares), opérations qui ne s'est pas renouvelée entre 2004 et 2008 avec une incidence statistique évidente. Le second facteur de cette baisse est la diminution des surfaces achetées par les collectivités (- 25 % entre les deux périodes - un peu moins du tiers des volumes de ce marché depuis 2004). Cette baisse est essentiellement liée au projet autoroutier de l'A28 puisqu'entre 1999-2003, des lots importants avaient été achetées par des intercommunalités ou des communes (à Changé, Parigné et Saint-Mars- d'Outillé en particulier) en vue de constituer des réserves foncières afin de relier les futurs zones page 89 aménagées à l'infrastructure autoroutière. On enregistre d'ailleurs d'autres acquisitions importantes de foncier (lot de plus de 5 ha) par la sphère publique durant cette période 1999 -2003 (au sud-ouest et au nord du Mans). Entre 2004 et 2008, ce type d'opération s'est raréfié. Si le marché avait quelque peu été déformé par les acquisitions de Cofiroute entre 1999 et 2003, la spécificité de cette aire urbaine est la forte intervention des promoteurs et aménageurs privés. Entre 2004 et 2008, ils ont acheté plus de la moitié de surfaces notifiées, essentiellement à l'est et au sud- est du Mans et plus ponctuellement dans certaines communes du sud ou du nord. La crise semble toutefois avoir tempéré leurs acquisitions à partir de 2008. La part prise par les particuliers (terrains constructibles) n'est pas négligeable puisqu'ils représentent la majorité en nombre pour seulement 4 à 5 % des surfaces notifiées (activité importante dans le sud et l'est de l'aire). Carte 19 ? Périmètre lavallois: une montée en puissance des collectivités Les volumes achetés par les collectivités ont presque doublé entre les deux périodes étudiées dans le périmètre lavallois. Entre 2004 et 2008, elles ont ainsi capté plus de la moitié des surfaces notifiées contre à peine un tiers entre 1999 et 2003. Les surfaces achetées par les personnes morales privées sont en légère diminution de telle sorte qu'elles ont perdu la première place qu'elles avaient entre 1999 et 2003. L'essentiel de l'activité des personnes morales publiques ou privés reste concentrée dans la première couronne urbaine lavalloise. Tous les types de personnes publiques, que ce soit les communes, l'intercommunalité de Laval agglomération (à Louverné), le Conseil Général (Montigné-le-Brillant) ainsi que les opérateurs sociaux (Changé, Saint-Berthevin) sont nettement plus actifs ces cinq dernières années. Les aménageurs privés tendent à être un peu plus actifs dans ces dernières années notamment dans la commune de Bonchamp-lès-Laval. En revanche, les surfaces achetées par les carriers ou cimentiers ont légèrement reculé depuis 2004, mais ils demeurent des acheteurs majeurs dans cette catégorie A noter que la part captée par les particuliers restent très marginale (moins de 10% du marché en nombre) et qu'elle représente deux ventes par commune sur 10 années. page 90 3.2 le prix des terrains constructibles acquis par les particuliers Carte 20 Malgré des volumes parfois marginaux (dans le périmètre lavallois et angevin en particulier), les références pratiquées sur le marché des terrains constructibles acquis par des particuliers traduisent une augmentation substantielle de la valeur de ce foncier : ? Dans l'aire urbaine nantaise, la moyenne est de 35 ¤/m² entre 2004 et 2008 contre 9 ¤/m² entre 1999 et 2003. Cette augmentation n'est pas concentrique comme pour d'autres marchés ruraux puisque l'on observe des prix élevés jusqu'aux marges de l'aire (carte 20); ? Dans le périmètre vendéen, les prix ont été multipliés par 4 (de 10 à 40 ¤/m²), les références des communes du rétro-littoral rattrapant désormais celles du littoral; ? Dans le périmètre sarthois, en comparaison, les prix n'ont que doublé (de 5,5 à 13 ¤/m²) en raison probablement d'une offre importante liée à la déprise agricole, à la forte pression d'urbanisation et au contrôle limité des communes, bien que les prix tendent à bondir dans quelques communes du sud-est. - Pour l'aire angevine, les références sont d'environ 23¤ /m² en moyenne entre 2004 et 2008 (contre 4 ¤ entre 1999 et 2003) et de 12,5 ¤/m² dans le périmètre lavallois (contre 8,5 ¤). Il est à noter qu'une partie de cette augmentation du prix au m² s'explique par la diminution de la surface moyenne du lot, observée dans les agglomérations où le marché est actif (Nantes, littoral de Vendée et agglomération du Mans sauf au sud-est). page 91 3.3 le rythme d'urbanisation de la S.A.U Carte 21 Comme souvent pour cet indicateur (voir sa définition en annexe), le rythme d'urbanisation de la SAU est particulièrement élevé (plus de 4 fois la moyenne nationale) dans le centre des agglomérations où la surface agricole ne représente plus dans la plupart d'entre elles qu'une faible part de la surface du territoire. Dans l'aire urbaine du Mans, on constate que les flux importants entre 1999 et 2003 liés à la création d'autoroutes et de zones d'activités ont ralenti dans les communes traversées par ces axes. L'évolution la plus préoccupante entre les deux périodes est la diffusion de l'urbanisation : les taux particulièrement élevés se concentrent désormais dans les pôles et dans certains cas le long d'axes structurants (vallée de la Loire) alors que les taux moyens (proches de la moyenne nationale ou du même ordre de grandeur, soit de 0,1 à 0,2 % de la SAU par an) deviennent la règle dans les communes de deuxième ou troisième couronne ou du rétro-littoral, alors même que ces communes conservent encore une SAU communale relativement importante. page 92 SECTION 4 Le marché agricole page 93 4.1 L?activité du marché agricole 4.1.1 Le nombre de transactions Nombre de transactions agricoles par périmètre depuis 1999 3555 1963 563 1736 690 3704 1962 617 1578 604 300 800 1300 1800 2300 2800 3300 3800 4300 AU Nantes AU Angers SCOT Laval- Loiron AU Le Mans Littoral Vendéen 1999-2003 2004-2008 Le volume de transactions agricoles n'a progressé véritablement que dans l'aire urbaine nantaise (+4 % en 2004-2008/ 1999-2003) et le périmètre lavallois (+6,5 %). Dans les autres périmètres, le volume de transactions est aux mieux stable (aire urbaine angevine) ou en baisse, de 10 % pour l'aire mancelle et de 12,5 % pour le littoral vendéen. En comparant ces taux d'évolution du marché agricole au marché global (chapitre 1,1,1), on peut observer que la dynamique de ce segment du marché est partout plus faible que celle des autres segments du marché voire à la baisse, à l'inverse de ce qui est observé dans les autres segments(ex : le Mans). Cette tendance traduit que la poids du marché agricole est en recul dans la majorité des périmètres. Comme l'illustre la carte 22 (ci après), on observe que ce segment peine à rester majoritaire en nombre en 2004-2008 dans la majorité des communes de l'aire nantaise, mancelle ou du périmètre vendéen et à moindre degré angevin ou lavallois. Carte 22 page 94 4.1.2 les surfaces agricoles notifiées Les tendances d'évolution sont assez similaires en surface. Les volumes ont sensiblement progressé dans l'aire nantaise (+9 %) et le périmètre lavallois (+6 %). En revanche, ils ont sensiblement diminué dans l'aire angevine (-4 %) et ont lourdement chuté dans l'aire mancelle (-14 %) et surtout le périmètre vendéen (-37 %). Le marché agricole est donc pour une grande part à l'origine de l'effondrement du marché global vendéen en surface (-24 %) et de la baisse du marché manceau. Carte 23 Le marché agricole nantais conserve une certaine dynamique en surface en raison du renouvellement des générations des exploitants agricoles depuis 2004, notamment dans le nord de l'aire urbaine où d'importants lots fonciers ont changé de mains en raison de départs à la retraite. page 95 Surface agricole notifiée (ha) par périmètre depuis 1999 3555 7466 4241 8371 3126 3704 7178 4496 7208 1973 500 1500 2500 3500 4500 5500 6500 7500 8500 9500 AU Nantes AU Angers SCOT Laval- Loiron AU Le Mans Littoral Vendéen 1999-2003 2004-2008 Le segment agricole reste en 2004-2008 globalement dominant, représentant même plus de 80 % des surfaces notifiées dans les communes septentrionales et généralement plus de 66 % des volumes au- delà de la première couronne urbaine. En revanche, dans cette dernière, le marché n'est plus majoritaire (carte 23). Les flux fonciers et la part du marché agricole sur le périmètre SCOT de Laval-Loiron restent assez similaires entres les deux périodes de référence avec une légère augmentation des surfaces sur la seconde période. Les mouvements fonciers restent donc dynamiques en raison d'une part du renouvellement de la profession agricole et d'autre part d'une demande toujours forte sous l'effet de l'impact ponctuel des projets d'aménagement public et surtout de l'emprise nécessaire à la LGV Bretagne. A ce titre, et d'après l'analyse des conseillers fonciers de la SAFER, ces besoins fonciers publics crée une concurrence agricole encore plus «féroce » en dehors du périmètre du SCOT, notamment sur le Pays d'Ernée. Dans l'aire urbaine mancelle, on observe en revanche une activité foncière à deux vitesses (carte 24). Dans l'Ouest et le Nord, l'activité foncière agricole reste dynamique et représente plus des deux tiers des surfaces notifiées localement. En revanche dans le sud et l'Est, la part du marché ne cesse de diminuer (moins de 50 % des surfaces en 2004-2008). Si le poids du marché forestier ne doit pas être négligé, les volumes sont dans ces secteurs en chute faute de preneurs, en raison de la déprise agricole. Carte 24 Le périmètre vendéen, troisième territoire présentant une tendance lourde a vu son marché agricole chuter, notamment dans les communes du rétro-littoral où le marché était traditionnellement important et largement dominant (carte 25, ci après). Cette chute du poids du marché agricole (de plus de 80% entre 1999 et 2003 à 50 à 60 % entre 2004 et 2008) aurait pour raison principale le projet de barrage sur l'Auzance (adopté par « Vendée Eau » en 2004) avec pour incidence la fermeture du marché foncier (crainte pour les propriétaires de se voir préemptés par la SAFER). page 96 Carte 25 4. 2 Le niveau d'ouverture de la S.A.U Voir la définition en annexe Par rapport à la moyenne nationale qui est de 1,3 à 1,4 % de la SAU par an depuis une dizaine d'années, les 5 aires urbaines montrent un fonctionnement assez différent : page 97 ? l'ouverture a augmenté dans toute la deuxième couronne et au sud en troisième couronne de Nantes, en raison semble-t-il du renouvellement de la profession agricole. Elle est passée d'un niveau plutôt faible à un niveau moyen. ? elle se maintient à un niveau moyennement élevé à Laval ; ? dans l'aire d'Angers, le marché était très actif au centre et en périphérie de l'agglomération entre 1999 et 2003. Entre 2004 et 2008, le niveau d'ensemble est moyen avec de grosses différences d'une commune à l'autre ; ? au Mans, le marché présente une activité moyenne. On constate deux effets particuliers. Le marché s'est fermé dans un groupe de communes situées au nord et au nord-est de la ville- centre. Par contre, le quart sud-est qui présente d'après l'analyse des autres marchés de forts signes de résidentialisation conserve une activité moyenne pour ce marché, alors qu'on pourrait s'attendre à une fermeture ; ? l'ouverture de ce marché a plutôt diminué en Vendée, notamment sur le rétro-littoral, ce qui accrédite l'hypothèse de rétention des propriétaires. page 98 DREAL Pays de la Loire Les marchés fonciers naturels et ruraux de la région pays de la Loire ANNEXE METHODOLOGIQUE juillet 2010 S O M M A I R E I GLOSSAIRE............................................................................................................3 II DÉFINITIONS........................................................................................................4 II.1 La base de données Safer............................................................................................4 II.2 La segmentation du marché.........................................................................................6 III INDICATEURS......................................................................................................8 page 2 I GLOSSAIRE L'origine de ces termes est diverse : Code rural, dispositions de la politique agricole commune (PAC), métier Safer ou termes généraux liés au foncier. Artificialisation : changement d'usage d'un bien naturel, agricole ou forestier vers un sol imperméabilisé (construit, bétonné, bitumé ou compacté). Bien libre : bien dont le propriétaire peut disposer librement car ce bien n'est concerné par aucune forme d'occupation par un tiers. Bien loué : bien mis à disposition d'un tiers avec un bail écrit ou verbal. Pour les biens agricoles, le statut le plus courant est le fermage. En cas de contentieux, le Code rural assimile un certain nombre de cas d'occupation au statut du fermage, qui est protecteur pour le fermier. Il existe aussi des formes plus rares d'occupation : bail emphytéotique, convention de pâturage pour les estives... Déclaration d'intention d'aliéner (DIA): formulaire de description de la consistance d'un bien envoyé par le notaire chargé d'instrumenter une vente aux bénéficiaires de droits de préemption, au moment de la signature de la promesse de vente entre vendeur et acquéreur. Droit à paiement unique (DPU) : les aides directes versées aux agriculteurs sont calculées sur la base de l'historique des aides perçues par les exploitations entre 2000 et 2002. Pour bénéficier des primes, il faut à la fois exploiter des terres et disposer du nombre de DPU correspondants à la surface cultivée. Les DPU peuvent être transférés entre agriculteurs avec ou sans transfert de foncier. Droit de préemption : droit de préférence donné par la réglementation à un acteur privé ou public en cas de projet de vente d'un bien. Il existe le cas où un même bien est concerné par plusieurs droits de préemption. La réglementation définit alors les droits qui priment. Dans le cas de la Safer, la préemption doit être motivée par un ou plusieurs des 9 motifs de l'article L143-2 du Code rural et validée par les 2 commissaires du gouvernement de la Safer. Enfrichement : apparition progressive de friches sur un bien qui n'est plus exploité. Il peut être volontaire ou de fait (déprise agricole, parcelles abandonnées ou de propriétaire inconnu...). Il peut aussi exister des friches spéculatives, qu'un propriétaire laisse volontairement dans cet état afin de demander un classement de terres en zone constructible. Exemption (à un droit de préemption) : cas prévu par la réglementation où un droit de préemption ne s'applique pas. Fermage ou statut du fermage : statut particulier de location des biens agricoles. Il est généralement de 9 ans ou plus et doit être dénoncé au moins 18 mois à l'avance en cas de projet de reprise par le propriétaire. Le loyer est appelé fermage. Son montant (fourchette de prix) et son évolution sont encadrés par la réglementation via un arrêté préfectoral, pour un ordre de grandeur de 120 ¤/ha/an. Le locataire ou fermier dispose d'un droit de préemption sur le bien si le propriétaire souhaite vendre. Seul le droit de préemption des cohéritiers, parents, alliés jusqu?au 4ème degré inclus ou des co- indivisaires du propriétaire prime celui du fermier. Microparcellaire: parcellaire constitué de parcelles de très petite taille (parfois quelques mètres carrés). Fréquent dans les zones non remembrées et/ou occupées historiquement par la viticulture, le maraîchage ou l'horticulture. Pose des problèmes de gestion. Mutation : transfert de propriété d'un bien, à titre onéreux ou gratuit. Notification: dans le métier Safer, une notification est une DIA correspondant à une mutation d'immeubles ruraux à titre onéreux. Cela exclut les cas suivants : - donations, - ventes d'usufruit, - emphytéoses (sauf baux emphytéotiques Safer), - ventes d?indivisions partielles. page 3 Par contre, les ventes en nue-propriété en font partie. Une faible fraction d'entre elles (environ 0,7 %) fait ensuite l'objet d'une préemption. Remembrement : procédure réglementée et concertée d'échanges de parcelles entre propriétaires pour obtenir des regroupements de parcelles en unités plus grandes dans un périmètre donné. Le but est de faciliter l'exploitation agricole ou forestière en diminuant la dispersion des unités et en constituant des unités assez grandes pour faire diminuer le coût de production. La procédure de remembrement a été remplacée par celle d'aménagement foncier. Rétrocession : revente des biens acquis à l'amiable ou par préemption par la Safer après appel à candidatures, avisdu comité technique départemental (instance regroupant les acteurs du monde rural), décision du conseil d'administration et accord des 2 commissaires du gouvernement. Surface agricole utile (SAU) : Surface de l'ensemble des terres dédiées à l'activité agricole. Sont donc exclus les sols des bâtiments et cours, les landes non productives et les friches, les peupleraies en plein, les taillis, bois et forêts de l'exploitation ainsi que les territoires non agricoles. La SAU comprend les terres arables (y compris pâturages temporaires, jachères, cultures sous verre, jardins familiaux...), les surfaces toujours en herbe et les cultures permanentes (vignes, vergers...). Il existe également le concept de surface agricole utilisée, repris notamment par Eurostat. Dans la pratique, on peut assimiler les deux définitions. Surface minimale d'installation (SMI) : au niveau de chaque petite région, surface en deçà desquelles les installations ne doivent plus être encouragées. Elle a ainsi été définie à l'origine comme la surface d'une exploitation de polyculture élevage sur laquelle un jeune ménage pourra disposer d'un revenu minimum. La SMI est fixée par arrêté ministériel pour chaque département. Elle est fixée dans chaque département par zone (par exemple zone de plaine ou zone dite défavorisée), et est pondérable selon le type de cultures (SMI différente selon les cultures : pâturages, terres mécanisables, vignes, arboriculture, etc). Les SMI en production hors-sol sont nationales (ce sont les mêmes dans tous les départements). Urbanisation : changement d'usage d'un bien naturel, agricole ou forestier vers un sol artificialisé ou une pelouse. II DÉFINITIONS II.1 La base de données Safer Le droit de préemption Safer a été institué par une loi de 1962. Conformément à l?article R.143-4 du Code rural conférant aux Safer le droit de préemption, les notaires sont tenus de les informer de tout projet de vente de biens agricoles et forestiers, afin qu?elles puissent juger de l?opportunité de préempter. « Lors d?une vente, d?un échange ou d?un apport en société, portant sur un fonds agricole ou un terrain à vocation agricole1 situé dans une zone où la SAFER est autorisée à exercer le droit de préemption, le notaire chargé d?instrumenter est tenu, deux mois avant la date envisagée pour cette aliénation, de faire connaître à ladite société la consistance du bien, sa localisation, le cas échéant la mention de sa classification dans un document d'urbanisme, s'il en existe, le prix et les conditions demandées ainsi que les modalités de l?aliénation projetée. En outre le notaire fait connaître à la société, les nom, domicile et profession de la personne qui se propose d?acquérir le bien. » 1 Un fonds agricole a un usage agricole au moment de la vente. Un bien à vocation agricole est un bien dont le dernier usage connu est agricole, qui n?a pas pris un autre usage depuis et qui n?est pas utilisé au moment de la vente. L?usage agricole est défini par l?article L 311-1 du code rural : « Sont réputées agricoles toutes les activités correspondant à la maîtrise et à l'exploitation d'un cycle biologique de caractère végétal ou animal et constituant une ou plusieurs étapes nécessaires au déroulement de ce cycle ainsi que les activités exercées par un exploitant agricole qui sont dans le prolongement de l'acte de production ou qui ont pour support l'exploitation. » Cela inclut par exemple la vente directe ou les gîtes ruraux liés à une exploitation. page 4 La liste des informations communiquées dans la déclaration d'intention d'aliéner (DIA) envoyée par le notaire à la Safer est complétée par les articles R.143-9 et L.143-10 du Code rural. Il faut bien noter que c'est la nature des biens qui rend la notification obligatoire, et pas la situation professionnelle des acquéreurs ou des vendeurs. Ainsi, le marché étudié ici comprend à la fois les transactions des agriculteurs professionnels et des autres acquéreurs (particuliers et personnes morales privées et publiques). L'obligation de notification a progressivement été élargie par plusieurs textes de loi et décrets à un certain nombre de cas où la Safer ne peut pas préempter, afin de lui permettre d'améliorer sa connaissance du marché et donc de remplir sa mission d'information du public sur le marché foncier. Cela correspond notamment aux cas d'exemption au droit de préemption de la Safer et de droits de préemption qui priment celui de la Safer1. Les biens notifiés non préemptables correspondent entre autres aux situations suivantes : - l'acquisition par le fermier en place (pour les biens agricoles sous le statut du fermage), - l'acquisition par des cohéritiers ou indivisaires, - l'acquisition d'une collectivité ou d'un établissement public exerçant un droit de préemption urbain ou un autre droit de préemption (espace naturel sensible, conservatoire du littoral, zone d'aménagement différé...), - les biens forestiers ne pouvant pas être défrichés2, - les biens destinés à la construction ou à l'aménagement (logement, zones d'activités, emprises d'infrastructures...), - les biens dont la surface est inférieure au seuil de préemption de la Safer (de 50 ares à 0 selon les communes, les zones de document d'urbanisme)3 Même si le bien relève d'une exemption au droit de préemption de la Safer ou d'un droit de préemption qui prime celui de la Safer, les notaires sont tenus de notifier à la Safer, car il revient à la Safer et non aux notaires de vérifier le caractère préemptable des biens. Les DIA sont compilées dans chaque Safer pour constituer une base de données, dont le schéma de codification est unique. Compte tenu des obligations légales des notaires, la base peut être considérée comme quasi- exhaustive sur les ventes de biens d'origine ou à vocation agricole depuis la loi d?orientation agricole (LOA)4 de 1999 qui a considérablement élargi les obligations de notification, notamment pour les petites parcelles. Il peut arriver que certaines forêts non défrichables ne soient pas notifiées à la Safer, certains notaires pensant que l'obligation de notifier est limitée aux biens agricoles. Il existe également des formes d'aliénation de biens d'origine ou à vocation agricole où la personne chargée d'instrumenter n'est pas un notaire et dont la Safer devrait être notifiée (cf. articles R 143-8 et R 143-9 du Code rural). Dans les faits, la notification de ce type de transactions n'est pas systématique. Cela concerne les ventes de collectivités locales faites sous forme d'actes administratifs et des ventes de parts de société faites sous seing privé. La distribution des surfaces du marché notifié aux Safer dans les Pays de la Loire est proche de la structure parcellaire observée dans la région, ce qui tend à prouver que le biais est limité. 1 Pour certains biens, il peut exister des droits de préemption successifs qui sont purgés les uns après les autres après envoi de la DIA. 2 Un bien forestier défrichable au sens juridique peut être préempté par la Safer 3 Le périmètre du droit de préemption de chaque Safer est précisé par décret valable 5 ans. Pour les 4 départements hors Vendée (Maine-Océan), il s'agit actuellement d'un décret du 24 avril 2006 et pour la Safer Poitou-Charentes, qui comprend la Vendée, d'un décret du 24 août 2006. 4 Loi n°99-574 du 9 juillet 1999 page 5 II.2 La segmentation du marché II.2.1 méthode de classement des biens dans un sous-marché Pour considérer le marché foncier dans une région donnée, on considère l'ensemble des notifications et des rétrocessions Safer. Ce choix permet de considérer l'usage final des biens sans double compte. Si la Safer est surtout connue pour son droit de préemption, dans les faits, la préemption ne représente que de l?ordre de 0,7 % du total des notifications et moins de 10 % en nombre des acquisitions des Safer. Environ 90 % des transactions Safer sont faites à l?amiable. Cela inclut entre autres la constitution suite à des conventions passées avec des collectivités de réserves agricoles pour compenser l?emprise d?un projet public et aider à la restructuration des exploitations concernées par ce projet. Chaque transaction est ensuite classée dans un sous-marché défini selon la destination la plus probable des biens après la vente. Plusieurs critères sont utilisés pour effectuer ce classement : nature cadastrale, profession de l?acquéreur, surface, situation locative, exemption au droit de préemption de la Safer? L?exemption est un des critères les plus importants de l?algorithme de segmentation, car les exemptions enregistrées dans le fichier Safer ont été validées après envoi de la DIA. De plus, a priori, si une exemption s?applique, le notaire n?a aucun intérêt à ne pas l?indiquer. Ce critère est par exemple prioritaire sur la profession de l?acquéreur. C?est ainsi que des acquisitions de biens agricoles ou forestiers par une personne publique sans exemption liée à la construction se retrouveront respectivement dans le marché agricole ou forestier, voire dans le marché des espaces de loisirs pour des biens de petite surface et non dans le marché de l'urbanisation. Côté profession, on regroupe dans la catégorie agriculteurs plusieurs catégories : personne physique agricole, personne morale agricole, groupement foncier agricole (GFA), double actif (une personne ayant 2 activités professionnelles dont une agricole), double revenu (ménage dont un des membres est agriculteur) et retraité agricole. Les retraités agricoles ont été inclus dans cet échantillon car une analyse statistique a montré que les prix qu?ils pratiquent sont plus proches de ceux des autres agriculteurs que de ceux pratiqués par les autres personnes physiques. Ceci s?explique en partie par le fait que la législation leur accorde le droit de continuer à exploiter une demi-SMI (surface minimale d?installation) après leur départ en retraite et qu?ils peuvent aussi acheter des biens agricoles pour les louer à leurs enfants. Dans la catégorie particuliers (utilisée pour les terrains constructibles), on regroupe toutes les catégories de personnes physiques : agricoles, non agricoles, retraités agricoles ou non, sans profession, agriculteurs doubles actifs ou double revenu et non déclaré. II.2.2 Les marchés des espaces naturels - Le marché des terrains à destination agricole est un marché de biens acquis dans une perspective supposée d?exploitation agricole. Il se décompose en marchés des terres et prés, des vignes, des cultures spéciales (maraîchage, cultures légumières, horticulture, pépinières, tunnels et serres, marais salants, parcs à huîtres, vergers, etc.) et des biens mixtes (biens comprenant plusieurs natures de cultures). - Le marché forestier comprend tous les biens à dominante forestière qui n?ont pas vocation à être urbanisés. Il est constitué à la fois des forêts acquises pour la production et d?autres acquises pour la chasse, la production individuelle de bois de chauffage ou l?agrément, sachant que certaines forêts présentant un bon potentiel productif sont aussi louées pour la chasse privée. Ce marché est associé à celui des landes, friches et étangs, qualifié de « non productif » et situé entre le marché à destination non agricole et le marché foncier agricole ou forestier, la friche étant un état transitoire. Ces biens peuvent être acquis en vue d?une utilisation de loisirs page 6 (cas des étangs par exemple), de la protection de l?environnement (forêts et landes), d?une urbanisation ultérieure ou d?une production agricole ou forestière après défrichement. II.2.3 Les marchés résidentiels, de loisirs et de l?urbanisation Le marché de l?espace résidentiel et de loisirs inclut : - le marché des maisons à la campagne : il s?agit des achats de bâtiments d?origine agricole à usage de résidence principale et/ou secondaire situés sur des terrains de moins de 5 ha (7 500 m² en moyenne en 2007), réalisés par des citadins ou des ruraux non agriculteurs ; - le marché des espaces résidentiels et de loisirs : il s?agit de petites parcelles non bâties acquises par des non agriculteurs, urbains ou ruraux, dans le but d?améliorer le cadre de vie, d?y pratiquer une « agriculture de loisirs » (parcs à chevaux, potagers, petits élevages?) ou de renforcer l?isolement et la tranquillité, alors qu?elles devraient garder un usage agricole au regard des règles d?urbanisme. Ce marché inclut aussi des biens destinés à une activité économique liée aux loisirs en milieu rural comme les campings. Le marché de l?espace rural destiné à l?urbanisation concerne : - les terrains constructibles, en théorie non viabilisés, acquis par les personnes physiques et les personnes morales, dont les promoteurs et les collectivités. Ces biens ont vocation à être bâtis dans les 5 ans après acquisition, par engagement de l?acquéreur ; - les biens acquis en vue d?équipements collectifs industriels, artisanaux ou commerciaux, soit par le secteur public, soit par le secteur privé ; - les emprises d?infrastructures (axes routiers et autoroutiers, lignes à grande vitesse) acquises par l?État, les collectivités ou des sociétés privées ; ? les carrières. ? NB : dans les deux études précédentes, ce marché était désigné par marché des biens destinés à l'artificialisation. La nomenclature utilisée par Teruti-Lucas a incité à revoir cette appellation, car les biens notifiés à la Safer relèvent bien d'une sortie de l'usage naturel, agricole ou forestier, tant vers des sols imperméabilisés que vers les pelouses (voir glossaire). Un des choix importants de cette segmentation est le classement des parcelles soit dans le marché agricole, soit dans le marché de loisirs. En effet, si l?usage agricole d?un bien agricole acheté loué ou d?un bien libre acquis par un agriculteur ne fait que peu de doute, il n?en est pas de même pour les biens libres acquis par des non-agriculteurs. Le choix fait ici est de considérer que si un tel bien non- bâti fait moins de 1 ha, il a une très forte probabilité de devenir un espace de loisirs et est classé dans ce segment. Pour le bâti, le seuil passe à 5 ha avec un contrôle supplémentaire sur le type de bâtiment. Attention : A la différence des enquêtes par satellite (Corine land cover) ou par sondage (Teruti-Lucas), il s?agit d?une urbanisation future quasi-certaine mais dans un délai qui lui n?est pas certain et non d?un flux constaté a posteriori. Ces flux ne comprennent que les biens qui passent par le marché. Ils constituent une sous-estimation des espaces urbanisés. On ne peut pas donc pas observer l?urbanisation des terrains qui ne changent pas de propriétaire ou transmis par héritage ou donation. De même, l?enfrichement de parcelles non entretenues lié à de la rétention ne sera pas observé par le fichier Safer si ces parcelles ne passent pas sur le marché. Le marché Safer des friches et landes est de toute façon faible dans la mesure où le stock l?est. Dans les pays de la Loire, seule la Sarthe a un marché des landes et friches potentiellement non négligeable. Dans les zones de forte extension urbaine, l?extension des friches se traduit souvent par une fermeture du marché à destination agricole. Les propriétaires attendent dans l?espoir de mettre leurs biens sur le marché des terrains à bâtir ou à aménager. page 7 III INDICATEURS F L U X D U M A R C H É Contexte Le marché immobilier « urbain » peut être appréhendé sous plusieurs angles (nombre et type d?opérations, financement?) grâce à plusieurs bases de données. Par contre, pour décrire le marché foncier d?origine ou à vocation agricole, seule la base de données Safer paraît adaptée. Définition - nombre de transactions par marché puis par sous-marché - proportion en nombre de chaque sous-marché par rapport à l'ensemble du marché notifié - surface des biens vendus (en ha) par marché puis par sous-marché - surface moyenne des transactions (en ha) par sous-marché - proportion en surface de chaque sous-marché par rapport à l'ensemble notifié Tous ces indicateurs sont calculés par canton et département et pour la région. Objectifs Caractériser le marché foncier d?origine ou à vocation agricole et son évolution dans le temps (flux par marché et part relative de chaque marché). Voir les blocages et dynamiques des différents marchés de l?espace rural (agricole, forestier, résidentiels et loisirs, urbanisation). Attention, l?urbanisation notifiée à la Safer correspond à une urbanisation future quasi certaine de terrains d?origine agricole, à la différence d?autres sources de données comme Corine land cover et Teruti qui montrent l?urbanisation déjà effectuée. (voir la comparaison entre les notifications Safer et le cadastre en partie 2). L?urbanisation notifiée à la Safer permet d?observer la première phase du processus de construction, au moment où le terrain agricole est acquis par un promoteur, une collectivité ou particulier pour être viabilisé et le cas échéant divisés en lots. Les étapes suivantes du cycle de promotion doivent être observées à partir d?autres sources de données. Autre différence, il n?est pas possible de descendre à un niveau infradépartemental avec Teruti. Pour Corine landcover, il est possible d?aller à des niveaux infradépartementaux, mais compte tenu de la maille d?observation, les surfaces urbanisées sont sous-estimées en milieu rural. Le cadastre est un fichier fiscal qui permet de décrire le stock foncier. Normalement, pour des raisons fiscales, les terrains qui passent d?une nature de culture « agricole ou naturelle » à une nature « urbaine » voient leur nature cadastrale mise à jour. Le fichier du cadastre peut ainsi permettre de suivre les changements d?usage entre « l?agricole, le naturel » et « l?urbain ». Toutefois, les natures de cultures liées aux espaces naturels et agricoles peuvent ne pas être à jour, page 8 Indicateurs à relier Flux rapportés à la surface agricole utile (SAU), pour lisser les écarts d?importance du marché dus à la différence de surface agricole entre communes ou cantons. Prix des biens : pour voir comment la concurrence d?accès au foncier se traduit dans le prix des biens, et ce en fonction des principaux sous-marchés. Champs géographiques La saisie des transactions est faite à la parcelle depuis quelques années. Les données peuvent être agrégées de la commune au niveau national, en utilisant des données pluriannuelles aux échelles les plus fines. Source Notifications des notaires et rétrocessions Safer (cf partie I-1). Actualisation possible Les transactions présentes dans la base de données sont enregistrées en continu et consolidées chaque année. page 9 F L U X R A P P O R T E S À L A S A U Contexte Une des particularités des biens immobiliers (foncier nu et bâtiments) d?origine ou à vocation agricole est la variété des usages qu?ils peuvent prendre après mutation. L?idée de ces indicateurs est d?évaluer les flux vers les grands types d?usage possibles par rapport au stock de foncier utilisé, la surface agricole utile. Définition Moyenne annuelle sur 5 ans de la surface d'un sous-marché rapportée à la surface agricole utile (SAU) 2000 (d'après le recensement général agricole ou RGA) : Objectifs - pour le marché agricole, ce ratio équivaut à l'ouverture annuelle du marché. Un blocage peut s?interpréter selon les espaces soit comme le signe d?une rétention par les propriétaires en vue de profiter des plus-values d?urbanisation (surtout dans le périurbain), soit comme la conséquence de difficultés économiques de la profession agricole, qui annoncent souvent une baisse des prix du foncier ; - pour le marché résidentiel et de loisirs (maisons à la campagne + espaces de loisirs), ce ratio représente la sortie de l'usage agricole vers un usage résidentiel, qui est en partie réversible. Il s?agit donc d?un indicateur d?extension de l?espace résidentiel et de loisirs ; - pour le marché de l'urbanisation, il correspond au prélèvement irréversible de SAU pour des usages urbains. Il s?agit donc d?un indicateur de consommation d?espace naturel par l?urbanisation. Il est rappelé que les friches ne rentrent dans aucun de ces 3 marchés, donc les surfaces considérées au numérateur et la SAU du dénominateur de ces indicateurs sont bien de nature comparable. NB : la SAU considérée est celle de la commune dans le RGA 2000. Dans les RGA précédents, la donnée disponible était la SAU des exploitations dont le siège est dans la commune qui peut être sensiblement différente, puisque la plupart des exploitations ont des parcelles dans plusieurs communes. La comparaison avec des stocks de SAU plus anciens est donc impossible à une échelle fine pour cette raison. L?erreur sur le dénominateur devient sans doute tolérable à partir du niveau départemental. On rappelle que tout le marché des biens acquis par des collectivités ne se retrouve pas dans le flux de l?urbanisation. Parmi les biens acquis par des personnes publiques, seuls les biens acquis avec une exemption construction rentrent dans le marché de l?urbanisation. Attention, le flux de SAU vers des usages résidentiels et de loisirs est légèrement surestimé car certains biens peuvent être notifiés plusieurs fois. page 10 Evolution des flux L'évolution est calculée comme la différence entre le flux d'une période donnée et celui de la période précédente. On a fait ce choix car l?évolution entre 2 périodes devient ainsi un flux supplémentaire (ou non) en ha/an. Indicateurs à relier La comparaison de l?évolution relative des 3 types de flux montre si la zone considérée a un fonctionnement relevant plutôt de la campagne résidentielle (forte activité des 3 flux) ou de la campagne résiduelle (blocage du flux agricole, extension limitée des espaces résidentiels et forte consommation d?espace). Champs géographiques Commune, en calculant une moyenne sur 5 ans ou canton, en calculant une moyenne sur 3 ans Source Notifications des notaires et rétrocessions Safer (cf partie I-1). Actualisation possible La moyenne mobile pluriannuelle peut être recalculée chaque année. page 11 I N D I C E D E P E R T U R B A T I O N D U M A R C H E A G R I C O L E Contexte L?indicateur de perturbation du marché agricole (IPMA) permet d?apprécier la pression foncière de la part des urbains ou des ruraux non agriculteurs sur l?espace à vocation agricole qui, au regard des documents d?urbanisme, doit rester agricole. En considérant l?importance des achats du marché des loisirs et de biens libres par des non- agriculteurs à des valeurs incompatibles avec une activité agricole productive, il permet de mettre en évidence les territoires dans lesquels le marché agricole est perturbé par des non-agriculteurs à la recherche de foncier d?origine agricole pour des usages résidentiels ou de loisirs. NB : Par définition, cet indicateur ne rend pas compte de l'importance des changements d'usage qui s'effectuent conformément aux règles d'urbanisme (construction de logements, équipements, infrastructures). Ceux-ci sont mis en évidence par les flux de consommation de la SAU. définition Le calcul de l?IPMA est réalisé en plusieurs étapes ; il ne concerne que les biens libres agricoles, acquis par des non-agriculteurs : 1) Les transactions reflétant la pression urbaine sont sélectionnées suivant plusieurs critères : o sur le marché des terres et prés, landes et friches, les transactions retenues sont celles dont le montant est supérieur à 15 000 euros/ha ; o sur le marché des cultures spécialisées, les transactions retenues ont une valeur supérieure à 30 000 euros/ha ; Ces seuils ont été choisis car ils représentent environ le triple du prix moyen national pour ce type de biens, niveau de prix qui compromet l'intérêt de l'achat pour un usage productif. o est également retenue l?intégralité du marché des loisirs : biens dont la surface est inférieure à 1 ha, libres et acquis par un non-agriculteur. 2) Les surfaces et valeurs des biens de l?échantillon ainsi construit sont ramenées à la surface agricole utile (SAU) communale afin d?éliminer l?effet de taille dû à la différence de superficie des communes. 3) La moyenne nationale de ces rapports devient la base 100 de l?IPMA. Note : les seuils de prix ont été définis nationalement (cf le ratio avec la moyenne nationale), ce qui fait que dans des secteurs où le foncier n?est pas cher, on sous-estime le phénomène car le seuil devient éloigné des valeurs du marché. Il n?est pas prévu de revenir sur ce choix méthodologique. Par contre, il est vrai que si cet indicateur doit être calculé à l?avenir à un moment où les prix agricoles auront beaucoup monté (ou inversement), il faudrait revaloriser ces seuils. Les surfaces associées aux maisons à la campagne ne sont pas comptabilisées dans ce calcul, car on ne sait pas donner une valeur individuelle au terrain par rapport au bâti. Même si une ventilation de prix figure dans la DIA, notamment pour des raisons fiscales, elle n?est pas significative, le prix négocié portant sur l?ensemble du bien vendu. page 12 Objectifs On considère tout le marché qui peut perturber le marché agricole, en dehors de l?urbanisation certaine (repérée par une exemption au droit de préemption Safer). Il peut y avoir de l?urbanisation non déclarée dans les flux comptabilisés dans cet indicateur. La probabilité que de l?urbanisation déclarée en fasse partie est faible, car le notaire n?a aucun intérêt à ne pas déclarer à la Safer une exemption construction si celle-ci est valable. IPMA en surface : concurrence agriculteurs ? non-agriculteurs ou risque de mitage du foncier agricole En surface, l?indicateur est exprimé en pourcentage de surface agricole. L?indicateur en surface indique des zones où les surfaces mutées qui risquent de changer d?usage représentent une fraction plus importante de la surface agricole utile communale que la moyenne nationale. Cela n?implique toutefois pas que leur prix soit déconnecté des prix agricoles. En effet, si la demande des agriculteurs sur certains types de parcelles (souvent les moins productives : parcelles humides, en pente ou des parcelles non remembrées) est faible voire nulle, les non agriculteurs peuvent acheter à des prix proches de celui des terres et prés, voire légèrement inférieurs. Quand l?IPMA en surface est fort avec des prix faibles, l?indicateur peut caractériser des zones de déprise agricole, avec le cas échéant des risques de mitage. Ces nouveaux usages représentent d?une certaine manière l?éviction de l?usage productif. IPMA en valeur : concurrence entre non-agriculteurs En valeur, l?indicateur est exprimé en euros par hectare de surface agricole. A contrario, l?indicateur en valeur peut prendre des valeurs élevées alors que seule une petite partie du territoire communal peut changer d?usage. C?est notamment le cas lorsqu?il existe une concurrence entre non-agriculteurs à fort pouvoir d?achat pour de petits terrains parce que la commune est bien située ou dispose d?un patrimoine naturel attractif. C?est bien sûr encore plus net pour des lots dont le potentiel de déclassement (constructibilité) est élevé. L?objectif est d?alerter les décideurs sur la nécessité de préserver un espace « cultivable ». Aujourd?hui, le foncier agricole ne faisant l?objet d?aucune protection particulière devient le support privilégié des changements d?usage, car de nombreux espaces naturels (zones Natura 2000, Znieff, ENS, bande littorale des 100 m, espaces boisés classés des POS/PLU?) sont quant à eux relativement protégés, surtout dans le cas de zonages opposables. Or, ce foncier « banal » a de l?intérêt au regard des besoins futurs d?espaces agricoles et forestiers et doit à ce titre être préservé. Il peut de plus avoir un intérêt important pour la biodiversité et la trame verte et bleue. Indicateurs à relier L?IPMA montre la pression exercée par le flux d?extension des espaces résidentiels et de loisirs sur le flux du marché agricole rapporté à la SAU. L?augmentation de IPMA en surface précède souvent l?augmentation de l?IPMA en valeur. En effet, la concurrence entre non-agriculteurs pour accéder à du foncier résidentiel ou de loisirs ne devient significative que lorsque la proportion de non-agriculteurs parmi les acquéreurs devient importante. Il peut également être intéressant de comparer l?évolution de l?IPMA sur une période assez longue à l?évolution du prix des terrains de loisirs et des maisons à la campagne. Champs géographiques Commune, en calculant une moyenne sur 5 ans ou canton, en calculant une moyenne sur 3 ans Source Notifications des notaires et rétrocessions Safer (cf partie I-1). Actualisation possible La moyenne mobile pluriannuelle peut être recalculée chaque année. page 13 P R I X contexte De manière encore plus prononcée que pour l?immobilier urbain, les prix des biens d?origine agricole sont très variables selon la localisation. De plus, la valeur d?un même bien agricole peut être très différente selon l?usage prévu après mutation. En effet, un agriculteur n?achète un terrain agricole que si le revenu qu?il peut espérer tirer de son exploitation et le coût du crédit sont compatibles avec son activité professionnelle. A contrario, le particulier vivant à la campagne souhaitant acquérir plus de terrain pour son jardin ou pour de l?agriculture de loisirs sera prêt à accepter un prix de convenance, voire un prix très élevé s?il peut espérer y installer une habitation légère en bord de mer par exemple. Enfin, le promoteur ou l?aménageur calcule le prix qu?il est prêt à payer du foncier destiné à l?urbanisation par un compte à rebours à partir du prix de sortie. Par rapport au coût de viabilisation et de construction, le prix qui serait payé pour un usage agricole est négligeable. définition A l'intérieur d'un marché, détermination d'un sous-ensemble homogène pour calculer un prix moyen : 1 pour le marché agricole, restriction aux terres et prés libres (sans bail rural en cours) acquis par des agriculteurs. 2 pour le marché de loisirs, pas de restriction car la définition du sous-marché est déjà restrictive. 3 pour les maisons à la campagne, pas de restriction car la définition du sous-marché est déjà restrictive. 4 Pour le marché de l'urbanisation, restriction aux terrains constructibles acquis par des particuliers Le prix moyen est calculé comme la valeur totale du marché considéré rapportée à la surface totale du marché considéré sur une période de 3 ans. La valeur des transactions de la première et de la troisième année est converties en euro de l'année médiane en corrigeant le montant des transactions par l'évolution du prix du même marché pour l'ensemble de la région par rapport à l'année médiane. Le but est de raisonner sur les prix en excluant l?effet de l?inflation à l?intérieur de la période considérée. Par contre, comparer les valeurs obtenues à des périodes différentes revient bien à étudier l?évolution en monnaie courante. Il faudrait reconvertir une nouvelle fois les prix triennaux obtenus en fonction d?un indice pour obtenir des prix en monnaie constante. Dans cette étude, le déflateur utilisé est l?indice des prix à la consommation hors tabac. Il est possible de passer pour de prochaines mises à jour à l?indice de prix du PIB. page 14 Calcul de ratios entre ces prix On rapporte pour une unité géographique donnée le prix moyen des biens d'un sous-marché à celui des biens d'un autre marché : - le ratio de prix entre terrains constructibles acquis par des particuliers et terres et prés libres acquis par des agriculteurs montre la plus ?value potentielle que le propriétaire peut espérer réaliser si son terrain agricole devient constructible. Un ratio élevé peut donc inciter à la rétention de terrains agricoles et à une demande de révision des documents d?urbanisme auprès des élus. - le ratio de prix entre espaces de loisirs et terres et prés libres acquis par des agriculteurs montre la concurrence entre agriculteurs et particuliers pour acheter des terres non urbanisables a priori. Objectifs On peut évaluer l?attractivité résidentielle à partir du prix des terrains constructibles (en n?oubliant pas qu?ils ne sont a priori pas viabilisés) et des maisons à la campagne, qui représentent une fraction du marché de l?immobilier ancien. Indicateurs à relier La pression foncière urbaine sur les espaces naturels peut être mise en évidence à partir des ratios de prix entre marchés, qui traduisent les concurrences entre usages. Toutefois, il faut distinguer les secteurs où les flux de consommation d?espace sont élevés, car dans ce cas, la pression tend à augmenter sur les espaces agricoles, de ceux où, avec de fortes différences de prix entre usages, l?extension urbaine reste limitée. La comparaison sur longue période des flux par rapport à la SAU, des prix et des ratios de prix montre la dynamique des marchés. Les marchés les plus proches de l?urbain (maisons à la campagne, terrains constructibles et dans une moindre mesure espace de loisirs) réagissent depuis les années 1970 selon la même dynamique que l?immobilier urbain : en période de montée des prix, les flux augmentent et en phase de retournement, les flux se bloquent avant une baisse des prix, si la fiscalité reste équivalente. Le marché agricole réagit plutôt en fonction des fondamentaux agricoles (revenus des agriculteurs, liés au cours des matières premières agricoles et au niveau de subventions, et taux d?intérêt). Champs géographiques Commune, en calculant une moyenne sur 5 ans ou canton, en calculant une moyenne sur 3 ans Source Notifications des notaires et rétrocessions Safer (cf partie I-1). Actualisation possible La moyenne mobile pluriannuelle peut être recalculée chaque année. page 15 C A R A C T É R I S T I Q U E S D E S A C Q U É R E U R S Contexte : Les marchés agricoles sont essentiellement un marché de proximité, car les agriculteurs ont intérêt à avoir un parcellaire regroupé pour limiter leurs frais de structure. Toutefois, plus la surface du bien est importante, plus les candidats à l?acquisition peuvent habiter loin. Par contre, pour les marchés résidentiels et de l?urbanisation, si le territoire est attractif, des personnes originaires de centres urbains éloignés peuvent constituer une proportion non négligeable des acquéreurs. Cela peut correspondre à l?achat de résidence secondaires, éventuellement en prévision de la retraite, ou à une arrivée dans une nouvelle région. définition origine géographique Pour un sous-marché donné, nombre de transactions dont l'acquéreur réside dans une unité (département, région, pays) comparée à l?unité géographique correspondante du bien vendu rapporté au nombre total de transactions dans le même sous-marché pendant la même période. Il s?agit bien ici du lieu de résidence et pas de la nationalité quand on considère des pays différents. Ici , calcul du pourcentage d?acquéreurs résidant dans le département du bien Age Pour un sous-marché donné, nombre de transactions dont l?acquéreur est âgé de moins de X ans rapporté au nombre total de transactions dans le même sous-marché pendant la même période. Ici, seuil établi à 35 ans pour viser a priori les primo-accédants Objectifs Ce ratio d?origine géographique permet d?estimer l?importance relative du marché local à l'intérieur d'un bassin de vie ou d'une aire urbaine et de l'attraction résidentielle extérieure (arrivée d'actifs venant d'autres départements, de futurs retraités et/ou de résidents secondaires). Lorsque la proportion d?acquéreurs originaires d?autres régions ou de l?étranger est élevée et que les prix sont élevés, on peut craindre des difficultés pour les jeunes agriculteurs à trouver des bâtiments lors de leur installation. Sur le marché résidentiel, on peut craindre également une éviction des jeunes ménages originaires du territoire et souhaitant acquérir leur premier logement. Ils sont alors obligés de se reporter sur des espaces plus éloignés. Le calcul de la proportion de moins de 35 ans permet de savoir s?il s?agit plutôt d?un marché de primo- accédants ou non. Attention, les données Safer ne permettent pas de savoir si les maisons à la campagne ou les terrains constructibles sont acquis pour de la résidence principale ou secondaire. On ne peut que le présumer en croisant âge et origine géographique. Indicateurs à relier Prix des maisons à la campagne, des terrains constructibles et des espaces de loisirs Champs géographiques Niveaux agrégés (au moins le canton) et sur une période pluriannuelle pour avoir un nombre de transactions suffisant pour être significatif. Source Notifications des notaires et rétrocessions Safer (cf partie I-1). Actualisation possible La moyenne mobile pluriannuelle peut être recalculée chaque année. page 16 INVALIDE) (ATTENTION: OPTION ché agricole reste généralement dominante (+ de 65 % des surfaces notifiées). Toutefois, on observe une baisse en gradient en se rapprochant des pôles urbains et surtout une diminution plus massive au sein de la presqu?île guérandaise, des cantons du littoral et du rétrolittoral vendéen ainsi que dans le Sud de la Sarthe. 4.3 Le marché forestier en 2007-2008 ? Graphique 3 Le marché forestier (hors landes et friches) est un segment du marché assez modeste dans la région Pays de la Loire. Avec un peu plus 1 000 transactions en 2007-2008 dans l?ensemble de la région, le segment représente à peine plus de 3 % des transactions sur ces deux dernières années. En surface, plus de 6 500 hectares de terrains boisés ont été notifiés à la SAFER ces deux dernières années, soit 6,5 % des volumes. page 53 Volumes du marché forestier en 2000-2001 et 2007-2008 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000 1100 1200 1300 1400 1500 1600 1700 1800 1900 2000 2100 44 49 53 72 85 2000-2001 nombre 2007-2008 nombre 2000-2001 surface 2007-2008 surface Avec seulement 11 % de surfaces boisées, la région Pays-de-Loire reste très en dessous de la moyenne des régions du Grand Ouest (15 %) et de la France Métropolitaine (28 %). Ce ratio explique le faible dynamisme du segment. Toutefois, la part de la forêt privée (conditionnant le marché notifié aux SAFER) est de plus de 88,5 % des surfaces boisées en région Pays-de-Loire, valeur largement supérieure à la moyenne nationale (73,7 %) (source : Agreste). A l?échelle départementale, le nombre de transactions est véritablement significatif ces deux dernières années en Sarthe (graph 1) avec près de 500 transactions au total pour 2 100 hectares (7,5 % des mutations et 11 % des surfaces notifiées), suivie du Maine-et-Loire (1 700 hectares, soit 8,2 % et 325 mutations soit 4 %) et de la Mayenne (1 450 hectares ; 7 %). Les marchés forestiers de Loire-Atlantique et surtout de Vendée (moins de 2 % des transactions et 5 % des surfaces) sont des segments marginaux. Ces différences de volume sont naturellement conditionnées par la surface boisée de chaque département, le taux de boisement de la Sarthe étant plus de 3 fois supérieur (17,9 %) à celui de la Vendée (5 %). Malgré la faible part qu?il représente sur les volumes régionaux et départementaux, le marché forestier est le segment ayant enregistré les plus importantes transactions en surface, ces deux dernières années : plus de 325 hectares sur le canton de Mayenne Ouest, 277 hectares sur le canton du Louroux Beconnais (49), 260 hectares dans le canton du Mans Est Campagne, 216 hectares dans le canton de Gorron (53) et 202 hectares dans le canton de Derval, Même si les mutations de moins de 10 hectares sont très nettement majoritaires (92 % des transactions en 2007-2008 en SAFER Maine Océan contre 85 % au niveau métropolitain), l?un des premiers constats observé sur le marché foncier forestier des Pays-de-Loire concerne l?augmentation du nombre de grosses cessions ces dernières années. En 2007-2008, plus d?une trentaine de mutations de plus de 50 hectares étaient enregistrées dans les quatre départements d?intervention de la SAFER Maine Océan contre moins de 5 en 2000-2001 et près de 60 étaient compris entre 10 et 50 hectares contre une quinzaine en début de décennie. Ce sont ces transactions qui sont à l?origine de l?emballement des surfaces enregistrées sur le marché ces deux dernières années (Graphique 3) Le second constat est une augmentation sensible du nombre de transactions dans tous les départements entre 2000-2001 et 2007-2008. Ce volume a été multiplié par deux en Sarthe et en Vendée et de 4 à 6 dans les autres départements. L?ensemble des segments sont concernés par ces augmentations et notamment les lots de moins de 2 hectares, principale fraction du marché (plus de 550 mutations ont été enregistrées en 2007-2008 à l?échelle de la SAFER Maine-Océan contre à peine 300 en 2000-2001). Plusieurs facteurs semblent expliquer l?augmentation des flux du marché ces dernières années : - l'augmentation des prix du bois depuis 2006, - l?encouragement des pouvoirs publics à investir dans la forêt via de nombreuses mesures fiscales en vue de développer notamment une filière « bois » sous exploitée en France métropolitaine en raison de ses intérêts environnementaux (bio-matériaux, énergie renouvelables?), - l?augmentation du prix des matières énergétiques ces dernières années qui a eu pour effet de redonner un attrait pour les particuliers pour la forêt (bois de chauffage) expliquant l?augmentation des transactions de « petites » superficies. page 54 Carte 7 : un marché se calquant sur les grands massifs de la région page 55 SECTION 5 Les prix des marchés en 2007-2008 page 56 5.1 Les prix du foncier agricole Carte 1 note : dans les tableaux de prix, « 2005 »=2004-2006 et « 2007 »=2006-2008 En « 2007 » : moyenne régionale : 3 000 ¤/ha moyenne nationale : 4 700 ¤/ha Source : Terres d?Europe-Scafr d?après Safer Le prix moyen des terres et prés libres (non bâtis) en région Pays-de-Loire reste en « 2007 » très en dessous de la moyenne nationale. Pour le dernier exercice, la différence avec la référence nationale est d?environ 1 700 ¤/ha, écart que l?on observe dans la très grande majorité des régions orientées vers l?élevage (Poitou-Charentes, Limousin, Bourgogne, Franche Comté). L?évolution des prix départementaux en 2 ans (« 2005 »- « 2007 ») est globalement dans la moyenne nationale (+ 9,6 %). Toutefois, la Mayenne continue de se détacher avec des prix qui ont progressé de page 57 Terres et prés libres (prix/ha) Département « 2005 » « 2007 » Evol 07/05 Loire-Atlantique 1 760 ¤ 1 920 ¤ 9% Maine-et-Loire 2 350 ¤ 2 550 ¤ 9% Mayenne 3 790 ¤ 4 450 ¤ 17% Sarthe 3 260 ¤ 3 380 ¤ 4% Vendée 2 340 ¤ 2 580 ¤ 10% 17 %. Dans ce département, les références tendent aux dires des conseillers fonciers SAFER, à s?emballer (prix dépassant 10 000 ¤/ha dans certaines communes du nord-ouest, carte 1). L?exceptionnelle pression agricole qui s?exerce dans ce département est liée à plusieurs facteurs dont la nature même des exploitations agricoles en recherche d?augmentation de leur productions (petites unités orientées dans l?élevage intensif), reprises par des jeunes, dynamiques (qui bénéficient de prêts bonifiés), Elles sont confrontées à des problématiques environnementales fortes (zone en excédent structurel dans la moitié Ouest du département), ce qui pousse à rechercher des surfaces d'épandage. Cette croissance des prix tend désormais à dépasser les frontières mayennaises puisque le nord- ouest du Maine-et-Loire ainsi que la façade Ouest de la Sarthe semblent être influencés par ces augmentations? 5.2 Les prix du foncier pratiqués sur les biens de loisirs Carte 2 En « 2007 » : moyenne régionale : 21 800 ¤/ha moyenne nationale : 35 010 ¤/ha Source : Terres d?Europe-Scafr d?après Safer Les prix de marché des terrains de loisirs de moins de 1 ha continuent à monter dans les départements littoraux où la valeur moyenne (environ 40 000 ¤/ha en « 2007 ») est deux fois page 58 Terrains de loisirs (prix/ha) Département « 2005 » « 2007 » Evol 07/05 Loire-Atlantique 23 480 ¤ 40 400 ¤ 72% Maine-et-Loire 14 600 ¤ 18 800 ¤ 29% Mayenne 17 730 ¤ 21 200 ¤ 20% Sarthe 19 870 ¤ 20 500 ¤ 3% Vendée 30 340 ¤ 38 400 ¤ 27% supérieure à celle des autres départements. Ces augmentations sont liées notamment à l?emballement des références dans les cantons littoraux mais aussi dans le rétrolittoral vendéen ou la presqu?île guérandaise (carte 2). Les prix sont également en augmentation dans les aires urbaines et particulièrement dans les secteurs d'agriculture spécialisée (viticulture, maraîchage) où l'offre est plus faible. Ces augmentations de prix expliquent peut-être le développement du marché des loisirs dans des territoires plus ruraux. En raison d?une déprise agricole assez forte, les prix dans le sud manceau ne progressent guère, l'offre étant abondante, ce qui entretient l'activité du marché en nombre de transactions. 5.3 La valeur moyenne des maisons à la campagne Carte 4 En « 2007 » : moyenne régionale : 206 000 ¤ moyenne nationale : 234 000 ¤ Source : Terres d?Europe-Scafr d?après Safer Pour la première fois depuis le début de la décennie, l?évolution pluriannuelle des prix du marché des maisons à la campagne n?est pas à deux chiffres. Comme nous l?avions évoqué au cours des précédentes études, le rythme annuel d?augmentation des prix du marché était compris en moyenne entre 10 et 15 % par an entre 2000 et 2006. Le tableau ci- dessus indique la progression n?est que 3 à 8 % suivant les départements entre « 2005 » et « 2007 » avec un recul de près de 2 % des références pour la Loire-Atlantique. page 59 Maisons à la campagne Département « 2005 » « 2007 » Evol 07/05 Loire-Atlantique 168 000 ¤ 165 000 ¤ -1,80% Maine-et-Loire 159 000 ¤ 170 000 ¤ 6,90% Mayenne 113 000 ¤ 119 000 ¤ 5,30% Sarthe 128 000 ¤ 138 000 ¤ 7,80% Vendée 146 000 ¤ 150 000 ¤ 2,70% On assiste à un retournement de tendance du marché comme à l'échelle nationale. 5.4 Le prix des terrains constructibles (acquis par des particuliers) En « 2007 » : moyenne régionale : 8,60 ¤/m² moyenne nationale : 14 ¤/m² Les références de prix observées sur ce marché méritent d'être considérées avec précaution, notamment dans les départements de la Mayenne et du Maine-et-Loire et dans la majorité des cantons sarthois en raison de la faiblesse des volumes notifiés. On rappelle qu'il s'agit de terrains a priori non viabilisés, ce qui explique en partie la faiblesse des prix. Toutefois, l'une des principales certitudes concerne l'augmentation des prix malgré une conjoncture peu favorable. L'exemple le plus pertinent demeure le marché de Loire-Atlantique avec un resserrement des écarts de prix entre Nantes, Saint Nazaire et le littoral . En Vendée, la proximité au littoral reste un facteur explicatif de prix élevé mais l'on observe une progression sensible des références à l'intérieur des terres, mais de manière moins marquée dans la frange orientale du territoire. page 60 Terrains constructibles m² (particuliers) Département « 2005 » « 2007 » Evol 07/05 Loire-Atlantique 18,2 ¤ 23,7 ¤ 30% Maine-et-Loire 8,4 ¤ 12,9 ¤ 53% Mayenne 3,7 ¤ 10,2 ¤ 276% Sarthe 6,2 ¤ 8,5 ¤ 36% Vendée 17,7 ¤ 21,0 ¤ 19% II. Analyse par aires urbaines page 61 Avertissement : L?analyse du marché et le rendu cartographique qui suivent sont issus d?un traitement pluriannuel à l?échelle communale sur deux périodes (1999-2003 et 2004-2008), de manière à s?assurer à disposer de volumes si possible conséquents. Néanmoins, l?interprétation des données foncières traitées à l?échelle communale doit être prise avec un certain recul au regard de la faiblesse des échantillons considérés et de l'hétérogénéité des biens, qui entraînent une grande variabilité des tendances d?évolution, notamment en surface. page 62 SECTION 1 Les volumes du marché agricole et rural page 63 1.1 Les volumes notifiés 1.1.1 Le nombre de transactions : comparaisons ? Graphique 1 : Nombre de notifications enregistrées par périmètre depuis 1999 6980 3779 1194 5025 2401 8025 4125 1372 5286 2341 500 1500 2500 3500 4500 5500 6500 7500 8500 AU Nantes AU Angers SCOT Laval- Loiron AU Le Mans Littoral Vendéen 1999-2003 2004-2008 Une dynamique forte au sein de l?aire urbaine nantaise Avec un volume de transactions en progression de 15 % en 2004-2008 par rapport à 1999-2003, l?activité foncière observée au sein de l?aire urbaine nantaise est nettement supérieure aux dynamiques enregistrées dans les aires urbaines mancelles (+ 5 %) ou angevine (+ 9 %). Ce niveau de progression à Nantes est d?autant plus important que les volumes enregistrés en début de décennie étaient déjà conséquents (Graphique 1). A titre d?exemple, la progression du nombre de mutations dans le périmètre du SCOT Laval-Loiron est également de 15 %, mais pour un volume 2004-2008 presque 7 fois moins important. Dans ce contexte de nettes hausses du marché de l?aire urbaine nantaise et du périmètre lavallois (3 %/an depuis 2004) et de hausses plus modérées pour Angers ou Le Mans (de 1 à 2 %/an), l?activité foncière sur le littoral vendéen (SCOT Saint-Gilles-Croix-de-Vie- Les Sables d?Olonne) est la seule a avoir légèrement reculé (- 2,5 %). page 64 Carte 1 : La cartographie ci-dessus (carte 1) confirme que les marchés communaux les plus importants en 1999-2003 tels qu?Héric, Saint-Etienne-de-Montluc, Saint-Philbert-de- Grand-Lieu, Saint-Julien-de- Concelles en Loire-Atlantique, Changé, Parigné-l?Evêque en Sarthe, Olonnes-sur-Mer ou Saint- Hilaire-de-Riez en Vendée (plus de 150 transactions) le restent en 2004-2008 mais avec des volumes qui deviennent comparables avec ceux des communes voisines telles que Nort-sur-Erdre, Vigneux- de-Bretagne ou Saint-Mars- d?Outillé. L'évolution des marchés communaux constatée au niveau de l'aire urbaine apparaît donc globale pour l?aire urbaine nantaise, forte et ciblée dans le sud-est manceau et faible et répartie dans l?aire urbaine angevine ou les périmètres mayennais et vendéen (le seul en baisse). La croissance de ces volumes qui témoigne de l?augmentation de la demande en matière de foncier agricole ou naturel s?explique par le développement de certains marchés comme nous le verrons ultérieurement. Toutefois, l?importance des écarts entre communes est d?abord d?origine structurelle. Ainsi, on peut observer que les volumes communaux du marché nantais sont, quelle que soit la période considérée, de deux à cinq fois supérieurs aux volumes de la plupart des communes angevines, lavalloises ou mancelles. Cet écart s?explique tout simplement par l?importance de la superficie des communes nantaises qui influe logiquement sur l?importance des volumes. A titre d?exemple, si l?aire urbaine nantaise est la plus importante (environ 232 000 hectares), elle ne compte que 82 communes contre 89 communes pour l?aire urbaine angevine (152 000 ha) ou 101 communes pour l?aire mancelle (163 000 ha). Comme nous l?avions précisé dans le volet régional de la présente étude, la structure parcellaire est elle aussi un facteur influant fortement sur les volumes du marché. D?après le traitement des bases MAJIIC 2 de 2007, la surface moyenne des parcelles au sein de l?aire urbaine nantaise ou du périmètre vendéen oscille entre 2 500 et 5 000 m² (hors communes urbaines) alors que cette surface est, par exemple, comprise entre 5 000 et 7 500 m² dans l?aire urbaine angevine et entre 7 500 et 10 000 m² dans l?aire urbaine mancelle ou le périmètre du SCOT lavallois. Ces écarts influent donc d?autant plus sur les volumes qu?il faut par hypothèse réaliser deux à trois fois plus d?acquisitions (si le propriétaire est différent) pour constituer un îlot d?un hectare dans l?aire nantaise que dans les autres territoires. page 65 La connaissance de la structure du parcellaire est donc essentielle à la compréhension des volumes surtout lorsqu?elle se combine aux spécificités du terroir local : secteurs viticoles de l?est nantais et du sud angevin ou forestier du sud-est manceau? 1.1.2 les surfaces notifiées ? Graphique 2 : Surface totale notifiée (ha) par périmètre depuis 1999 10699 9459 6021 13025 4040 11626 9517 5825 12496 3093 500 1500 2500 3500 4500 5500 6500 7500 8500 9500 10500 11500 12500 13500 14500 AU Nantes AU Angers SCOT Laval- Loiron AU Le Mans Littoral Vendéen 1999-2003 2004-2008 Forte ouverture dans l?aire nantaise, effondrement dans le périmètre vendéen En raison probablement d?un volume de transactions en forte progression, l?aire urbaine nantaise est le seul des 5 territoires où le marché foncier s?est ouvert en surface en 2004-2008 par rapport à 1999- 2003 (+ 11,5 %). Dans les autres périmètres, les volumes sont, au mieux, restés stables en surface dans l?aire urbaine angevine (Graphique 2), mais ont généralement reculé, sensiblement comme dans l?aire urbaine mancelle ou le périmètre lavallois (- 3 à ? 4 %) voire se sont effondrés dans le littoral vendéen (- 24,5 %). Pour l'aire vendéenne, la fermeture en surface est particulièrement forte comparée à la quasi-stagnation du nombre de transactions. Des volumes en hausse aux marges des périmètres La carte 2 (ci-dessous) illustre les surfaces notifiées dans chaque commune entre nos deux périodes de référence. L?une des principales tendances que l?on observe à l?échelle locale, malgré les écarts de progression du marché entre chacun des 5 périmètres, est l?augmentation des surfaces notifiées en 2004-2008 dans la majorité des communes situées aux marges des aires urbaines nantaise, angevine et à moindre degré lavalloise et une plus grande hétérogénéité pour les communes de la deuxième ou troisième couronne (notamment entre le nord et le sud du Mans). Le périmètre du SCOT vendéen apparaît être la seule zone où les volumes sont en recul partout. page 66 Carte 2 A ce titre, la surface agricole utile (SAU) et les superficies naturelles expliquent en grande partie, quelle que soit la période considérée, les différences de volumes entre les communes (rapport allant parfois de 1 à 6) et influent par répercussion sur le nombre et la surface des ventes notifiées à la SAFER. Toutefois, on peut observer que si l?écart est important en nombre de transactions, entre l?aire urbaine nantaise et les aires mancelle ou angevine par exemple, il l?est beaucoup moins en surface puisque le périmètre manceau est le plus actif sur cette variable (12 500 ha en 2004-2008) et l?écart avec l?aire urbaine angevine (9 500 ha contre 11 600 ha pour le nantais) n?est pas proportionnellement aussi important que la différence de superficie entre les deux aires (152 000 ha contre 237 000 ha). Ces nuances s?expliquent par plusieurs facteurs: - le ratio entre la SAU et la superficie communale dépasse rarement 30 % dans les communes périurbaines nantaises (d?après le RGA 2000) ; - l?importance des cultures spécialisées dans l?aire urbaine nantaise (viticulture et maraîchage) qui traditionnellement mutent moins et concernent des exploitations de petite surface ; - le taux particulièrement élevé de fermage en Loire-Atlantique conduit à une fermeture du marché, les agriculteurs n'ayant pas besoin d'acheter des terres pour les exploiter ; - l?importance des massif forestiers au sud-est de l?aire urbaine mancelle qui sont des moteurs de l?activité foncière en surface (en raison il est vrai de quelques mutations très importantes). page 67 1.1.3 La surface moyenne notifiée Carte 3 Des lots plus petits Dans l?ensemble des aires et périmètres, la surface moyenne des lots notifiés est en baisse en 2004- 2008 par rapport à 1999-2003 : - pour Laval, celle-ci est de 4,2 hectares contre 5 en début de décennie ; - dans les aires urbaines mancelle et angevine, la surface moyenne comme le niveau de diminution sont similaires : de 2,5 hectares à 2,3 hectares ; - pour le périmètre vendéen, la chute est proportionnellement assez marquée : de 1,7 ha à 1,3 ha ; - dans l?aire urbaine nantaise, cette taille moyenne du lot ne régresse que faiblement (de 1,55 ha à 1,45 ha). Cette baisse semble géographiquement concerner la moitié nord de l?aire urbaine mancelle, le sud et l?est angevin, l?ouest lavallois, la première couronne nantaise et le périmètre vendéen dans sa globalité. Au-delà de cette baisse de surface du lot moyen notifié (qui est liée dans la plupart des communes à une dynamique plus forte des marchés non agricoles à laquelle s'ajoute une baisse de surface moyenne des marchés non agricoles), on observe que structurellement le lot moyen nantais ou vendéen reste d?un hectare inférieur aux marchés angevins ou manceaux, et de 3 hectares par rapport au marché lavallois. Cette différence confirme l?incidence de la structure du parcellaire sur le marché. On peut d?ailleurs observer à l?intérieur de certains périmètres les nuances concernant la taille des lots notifiés : une distribution classique en couronnes dans l?aire urbaine nantaise avec une diminution de la taille des lots vers le centre et une répartition plus hétérogène au sein de l?aire angevine entre l?ouest où les propriétés sont grandes et les parcelles aussi, et le sud avec des secteurs viticoles à microparcellaire. page 68 SECTION 2 Le marché des maisons à la campagne et des espaces de loisirs page 69 2.1 L?activité du marché des maisons à la campagne 2.1.1 le volume de transactions Nombre de transactions par périmètre depuis 1999 493 412 201 834 362 911 430 226 859 407 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000 AU Nantes AU Angers SCOT Laval- Loiron AU Le Mans Littoral Vendéen 1999-2003 2004-2008 « Boom » des transactions dans l?aire nantaise? Le niveau de progression du marché des « maisons à la campagne » dans l?aire urbaine nantaise a été exceptionnel entre 1999-2003 et 2004-2008 (Graphique 1). Le nombre de transactions a ainsi presque doublé (+ 85 %) entre les deux périodes alors que les rythmes sont nettement plus modérés pour l?aire urbaine angevine ou mancelle (+ 3 à 4 %) et les périmètres lavallois et vendéen (+ 12,5 %). En prenant en référence l?année 2003, le marché nantais a ainsi progressé de 17% par an entre 2004 et 2008 contre à peine 1 % pour Le Mans ou Angers ou 2,5 % pour les deux autres secteurs. ? qui témoigne de sa croissance démographique Ce niveau de progression exceptionnel du marché des maisons à la campagne nantais témoigne de la dynamique démographique soutenue de cette aire urbaine. D?après une étude comparative menée par l?Agence d?Urbanisme d?Angers (« Population » de mars 2009), concernant l?évolution de la population dans les aires urbaines de l?Ouest de la France, le rythme de progression annuel de la population de l?aire urbaine nantaise était de 1,05 % par an entre 1999 et 2006, soit un taux deux fois plus élevé que pour l?aire angevine (0,54 %) ou mancelle (0,5 %). Cette dynamique démographique nantaise est d?autant plus importante qu?elle est essentiellement due au solde migratoire très largement positif (0,6 point /an) contrairement aux aires urbaines mancelles ou angevines (où il est nul ou négatif). Une étude de l?Agence d?urbanisme de la Agglomération nantaise de 2005 (Aire urbaine de Nantes : dynamisme démographique de 1999 à 2005 et projection de la population en 2020), illustrait plus précisément la dynamique démographique interne de cette aire, avec une augmentation de la population au sein du périmètre de « Nantes métropole » de 3,9 % (entre 1999 et 2005) et de plus de 16 % en moyenne dans le reste du territoire. page 70 A ce facteur démographique essentiel pour comprendre l?emballement du marché nantais s?y sont adjoints d?autres facteurs que l?on retrouve dans la majorité des autres territoires : - les départs à la retraite de nombreux agriculteurs de la génération du papy-boom, départs qui en l?absence de repreneur, ont ouvert le parc potentiel des maisons à la campagne, - les campagnes de mises aux normes des bâtiments agricoles (voir section II de la partie étude régionale), - la flambée des prix de l?immobilier urbain depuis 1998. Carte 1 La carte 1 illustre la croissance de l?activité foncière au sein de l?aire urbaine nantaise en 2004-2008. On peut observer que cette croissance concerne la quasi totalité des communes situées au nord de la Loire alors que le marché reste plus modéré dans la partie sud (comme en 1999-2003). Un élément qui doit être relevé est l'expansion du marché dans la partie nord : concentré dans quelques communes de la seconde couronne en 1999-2003 (Vigneux-de-Bretagne, Saint-Julien-de- Concelles, la Chapelle-Basse-Mer), le marché s'est particulièrement développé dans les communes de la troisième et quatrième couronne, avec pour colonne vertébrale les grands axes structurants de la Loire Atlantique, à savoir Nantes-Saint-Nazaire (RN 165) et Nantes-Rennes (RN 137). Par ailleurs, l'offre semble plus limitée dans le sud de l'agglomération, compte tenu du nombre moins important d'exploitations dans le pays de Retz et de la spécialisation des biens dans les secteurs viticoles et maraîchers. page 71 Carte 2 La progression du marché n?est pas aussi lisible dans les autres territoires. La cartographie du marché angevin est quasi similaire entre les deux périodes étudiées avec un marché assez symbolique dans la majorité des communes (rythme de une ou deux ventes par an et par commune), si ce n?est dans les basses vallées angevines où le parc des potentielles maisons à la campagne reste sans doute alimenté par la déprise agricole. On peut rappeler que le marché angevin est plus restreint ces dernières années en raison d?un développement plus ancien du marché (années 1990 selon les notaires) réduisant le stock de biens potentiellement « notifiables » à la SAFER pour la décennie 2000-2009. Le recul de la dynamique démographique angevine qui concerne également son solde migratoire (sauf au nord-est, autour de Tiercé) peut expliquer également la stabilité du marché . Au sein du périmètre du SCOT Laval-Loiron, le marché n?est pas suffisamment conséquent pour tirer des conclusions. On peut toutefois noter un certain effondrement dans le secteur de Loiron tandis que la commune de Changé a absorbé près du quart du marché entre 2004 et 2008. Pour le périmètre du SCOT vendéen, on peut souligner que le marché reste concentré dans la partie nord, notamment dans les communes de Saint-Hilaire-de-Riez et de Commequiers. Toutefois l?amélioration du réseau de voirie semble avoir été un facteur de développement du marché, notamment dans les communes du rétro-littoral tels que le Le Fenouiller, Givrand et l?Aiguillon-sur-Vie. page 72 Carte 3 Le marché dans l?aire urbaine mancelle (carte 3) reste concentré essentiellement dans la partie Est et Sud-Est du territoire autour des communes de Parigné-l?Evêque, Changé, Savigné-l?Evêque et Yvré- l?Evéque. On observe également une diffusion de ce marché dans les communes du sud, notamment autour de Cérans-Foulletourte. Au sein de cette aire, l'activité de ce marché reste probablement, influencée par les axes structurants de l?Est manceau (autour de l?A28), combinée à la déprise agricole qui alimente le marché et à la pression urbaine. On peut observer que dans les secteurs où l?activité agricole reste dynamique, le marché des maisons à la campagne ne progresse pas (à l?ouest) ou régresse (au nord) en raison de la fermeture de l'offre. 2.1.2 La flambée des prix se confirme partout carte 3 page 73 L?augmentation des prix de l?immobilier urbain a affecté également le prix des maisons à la campagne. Une comparaison de la valeur moyenne pratiquée entre les deux périodes de référence démontre la croissance des références, qui ont généralement plus que doublé: - De 90 k¤ à 190 k¤ dans l?aire urbaine nantaise - De 95 k¤ à 220 k¤ dans l?aire angevine - De 70 à 145 k¤ dans l?aire mancelle - De 75 à 150 k¤ dans le périmètre lavallois - De 80 à 180 k¤ dans lé périmètre vendéen Cette comparaison des références doit d?ailleurs être prise avec précaution, car sur la période considérée, le point haut a été atteint en 2007 ou 2008 selon les territoires. La comparaison sur des périodes de cinq ans lisse donc des variations très différentes d'une année sur l'autre, avec des taux annuels approchant de 15 % entre 2004 et 2007 suivi d'un début de retournement à partir de mi-2007. Le faible nombre mensuel de ventes par aire étudiée ne permet pas de déterminer le moment du retournement avec précision. La carte 3 illustre cette progression des prix entre les deux périodes qui aboutit à une distribution en couronnes à partir des villes centres et du littoral, avec des prix plus élevés le long de certains grands axes. carte 4 Une des incidences de l?augmentation des prix du marché est la réduction de la surface moyenne notifiée : dans l?aire urbaine nantaise ou mancelle, le bien moyen couvrait en 2004-2008 une surface de terrain de 6 000 m² contre 7 500 m² en 1999-2003. On retrouve cette baisse dans l?aire angevine (de 11 000 à 10 000 m²) ou dans le périmètre vendéen (6 000 à 5 400 m²). Seul le périmètre lavallois enregistre une augmentation (de 10 000 à 12 0000 m²) liée essentiellement à quelques ventes de grands terrains, ce qui fausse la moyenne. page 74 2.1.3 Les primo-accédants restent généralement les moteurs du marché Carte 4 Dans un contexte d?augmentation plus ou moins conséquente du marché des maisons à la campagne, le pourcentage d'acquisitions réalisées a priori par les primo-accédants, et plus particulièrement par les acquéreurs de moins de 35 ans, est soit en recul comme à Angers (de 51,5 % à 38,5 % des acquisitions entre les deux périodes) ou Laval (62 à 50,5 %), soit se déplace : la distribution géographique se modifie comme à Nantes ou Le Mans avec une très forte concentration de leurs acquisitions aux marges de l?aire urbaine au détriment des communes de la seconde ou de la troisième couronne. La carte 4 illustre cette nouvelle distribution ou ce recul. Malgré ces baisses, le marché des maisons à la campagne reste tiré par les acquéreurs de moins de 35 ans, puisqu?ils sont à l?origine de plus de 58 % des acquisitions en 2004-2008 à l?échelle de l?aire nantaise (contre 62 % en 1999-2003) et ils restent également majoritaires au sein de l?aire urbaine mancelle (taux stabilisé à 53 %). L?exceptionnelle activité du marché nantais, alimentée par les jeunes primo-accédants, n?est pas un phénomène immobilier atypique puisqu?il s?inscrit dans un processus plus large de « l?exode urbain des jeunes couples en Loire-Atlantique »* lié notamment à l?emballement des prix de l?immobilier urbain (* titre de la publication universitaire de Danielle Rappetti dans la revue « Mappemonde » d?avril 2007). Le marché du périmètre vendéen est le seul à ne pas être alimenté par la demande des jeunes en majorité primo-accédants (seulement 37,5 % des acquisitions en 2004-2008 contre 42 % en 1999- 2003). Comme nous l?avions évoqué dans le cadre de l?étude régionale, il ne s?agit pas d?une spécificité propre au secteur mais d?un phénomène assez récurrent dans les zones littorales où l?activité du marché est motivée par l?acquisition de résidences secondaires par des acquéreurs plus âgés et en provenance d'autres régions, dont les moyens financiers sont plus élevés. page 75 2.2 L?activité du marché des terrains de loisirs 2.2.1 Les volumes du marché L?activité foncière du marché des terrains de loisirs n?a pas enregistré entre les deux périodes étudiées une envolée spectaculaire comme celle observée pour le marché des maisons à la campagne dans l?aire urbaine nantaise (+ 87 %). Le marché a néanmoins progressé de plus de 5,5 % dans l?aire angevine, de près de 8 % dans l?aire nantaise, de 19 % pour l?aire mancelle et de 25 % pour le périmètre lavallois (avec des volumes qui restent malgré tout très faibles dans ce territoire). Le littoral vendéen est le seul territoire enregistrant un certain recul (-14 %). Si le niveau de progression du nombre de transactions sur les biens de loisirs est, en dehors du cas vendéen, largement au-dessus de la moyenne du marché global (voir paragraphe 1.1.1), les présentes statistiques mettent en évidence une relative baisse d?activité du marché des espaces de loisirs depuis 2006 dans ces territoires, contrecoup de la hausse continue des valeurs de l?immobilier (voir la partie analyse régionale section II). Carte 5 page 76 Nombre de transactions par périmètre depuis 1999 1934 1051 186 1246 714 2083 1110 233 1484 617 0 150 300 450 600 750 900 1050 1200 1350 1500 1650 1800 1950 2100 2250 AU Nantes AU Angers SCOT Laval- Loiron AU Le Mans Littoral Vendéen 1999-2003 2004-2008 La distribution géographique du marché des terrains de loisirs n?est pas structurée de manière concentrique et elle s?appuie généralement (carte 5) sur les zones naturelles de chaque territoire, à l?exception peut-être du marché lavallois où l?activité foncière est uniforme. Carte 6 : les volumes du marché dans l?aire nantaise et le périmètre SCOT de Saint- Gilles-Croix-de- Vie La distribution géographique du développement du marché nantais (carte 6) révèle que le marché est en progression dans l?ensemble des communes, notamment dans les communes de la première et seconde couronne . L?importance et la dynamique du marché des loisirs nantais est liée à plusieurs facteurs qui sont : ? la nature du parcellaire local (petites parcelles) très favorable structurellement au développement de ce marché, ? la croissance démographique ? l?expansion de l?habitat sur le territoire (puisqu?il s?agit souvent d?un marché de complément lié à la résidence principale ou secondaire), comme en témoignait le marché des maisons à la campagne, ? enfin, la présence d'espaces naturels attractifs que sont la vallée de la Loire, son estuaire, le lac de Grand Lieu ou la vallée de l?Erdre. La motivation « chasse et pêche » explique généralement les volumes plus élevés dans ces communes avec parfois l'achat pour installation de bungalows (le long de l?Erdre notamment). La distribution du marché dans le périmètre vendéen est assez classique pour un territoire littoral. L?activité se concentre dans les communes littorales. L?explication du recul de l?activité foncière dans ce périmètre tend probablement à se justifier par l?augmentation des prix du foncier (voir sous-chapitre suivant), mais surtout par la rétention foncière de la part des propriétaires qui aboutissent à des friches spéculatives. Apparemment, les communes concernées n'auraient pas mis en place de dispositif de maîtrise foncière (convention de veille foncière avec les SAFER). page 77 Carte 7 : les volumes du marché dans l?aire urbaine angevine La distribution géographique du marché angevin est plus conditionnée par les espaces naturels de ce territoire que par l?expansion de l?habitat. On retrouve des marchés actifs dans les basses vallées angevines au nord, expansion facilitée par une déprise foncière agricole, et dans les communes ligériennes ou bordant l?Authion au sud (motivations : chasse ?pêche et cheval pour le loisir). Carte 8 : les volumes du marché dans l?aire urbaine mancelle A l?inverse du marché angevin, le marché manceau est nettement plus conditionné par le développement de l?habitat dans le sud et l?est du territoire. On observe à ce titre que les foyers de développement du marché sont assez proches de ceux du marché des maisons à la campagne. page 78 Avec un mitage important et une pression urbaine forte, les motivations d?acquisition sont essentiellement orientées vers l?acquisition de la parcelle contiguë à son logement afin de conforter sa tranquillité. L?activité cheval de loisir (mise au pré) est un second élément motivant ce type d?acquisition par des particuliers. Le niveau d?activité du marché dans les communes traversées par la Sarthe ou l?Huisne n?est pas particulièrement élevé. Ce marché existe depuis longtemps dans ces espaces, ce qui a abouti à une baisse de l'offre. 2.2.2 Les prix du marché Carte 9 A l?image du marché des maisons à la campagne, la valeur moyenne des terrains de loisirs a plus que doublé voire presque triplé entre les deux périodes considérées. - De 0,75 ¤/m² en 1999-2003 à 2,5 ¤/m² en 2004-2008 dans l?aire urbaine nantaise - De 0,6 ¤/m² à 1,4 ¤/m² dans l?aire angevine - De 0,85 ¤/m² à 2 ¤/m² dans l?aire mancelle - De 1,1 à à 2,5 ¤/m² dans le périmètre lavallois - De 2,5 à 5,6 ¤/m² dans le périmètre vendéen Ces augmentations ne sont toutefois pas spatialement uniformes : les prix ont augmenté massivement dans toute l?aire nantaise et les périmètres lavallois et vendéen. La distribution reste plus concentrique autour d?Angers, tandis que les prix les plus élevés constatés dans l?aire urbaine mancelle sont observés dans les communes du nord et de l?ouest . page 79 Carte 10 Carte 11 L?incidence de cette augmentation des prix foncier à des fins de loisirs est double et est assez similaire à ce que l?on a pu observer sur le marché des maisons à la campagne. En premier lieu, la surface moyenne achetée est en sensible diminution, notamment dans l?aire mancelle (de 4 500 à 4 000 m²), nantaise (de 2 600 à 2 400 m²), les périmètres lavallois (3 500 à 3 300 m²) ou vendéen (2 600 à 2 400 m²) mais se maintient dans l?aire angevine (3 000 m²). page 80 En second lieu, l?augmentation des références des prix de terrain de loisirs semble avoir fait reculer les jeunes acquéreurs (carte 11) aux marges des territoires, les exemples manceau et nantais étant les plus manifestes. 2.3 Le poids pris par les marchés des loisirs et des maisons à la campagne en surface Surface cumulée (ha) par périmètre depuis 1999 887 794 292 1404 389 1063 805 367 1410 354 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 AU Nantes AU Angers SCOT Laval- Loiron AU Le Mans Littoral Vendéen 1999-2003 2004-2008 Dans ce contexte d?augmentation du nombre de transactions observé sur le marché des loisirs et des maisons à la campagne dans tous les départements (sauf en Vendée pour les loisirs), les surfaces correspondantes à ces deux segments ont progressé proportionnellement selon une même dynamique, à l?exception du département sarthois : - Dans l?aire urbaine nantaise, les surfaces notifiées sur ces deux marchés ont augmenté de près de 20 %* entre les deux périodes contre 23,5 %* en nombre de transactions (*cumul des deux segments). - Au sein du périmètre lavallois, les surfaces ont augmenté de 25,6 % (18,5 % en nombre). - Dans l?aire urbaine angevine, les surfaces sont restées quasi stables alors que le volume de transaction a augmenté (+ 5,5 %) - Le périmètre vendéen enregistre une baisse de près de 9 % (- 5 % en nombre) - Dans l?aire mancelle, l?écart est plus important puisque les surfaces sont restées quasi constantes (+ 0,5 %) alors que le volume de transactions a progressé de plus de 12 % (ce qui induit que la surface moyenne des lots notifiés s?est réduite). Les surfaces notifiées augmentent dans le périmètre lavallois sous les effets cumulés de la progression du nombre de transactions sur les deux segments tandis que le marché nantais progresse en surface en raison de l?exceptionnelle croissance du nombre de mutations des maisons à la campagne. Il faut toutefois rester assez mesuré sur l?incidence de ces progressions au regard des volumes considérés dans certains périmètres (notamment lavallois). page 81 Carte 12 En 2004-2008, les deux marchés ne représentent « que » 6,5 % de la surface totale notifiée dans le périmètre du SCOT lavallois (3,8 % en 1999-2003). Dans les autres territoires, cette part est compris entre 8,5 % (Angers) et un peu plus de 11 % (Le Mans) ces cinq dernières années, taux qui n?ont finalement augmenté que de quelques dixièmes de point. Si la part en surface des deux segments n?a pas spectaculairement augmenté à l?échelle des aires et périmètres SCOT, on observe un certain bouleversement dans la distribution géographique du poids des ces deux segments. La carte 12 illustre que la part de ces deux segments s?est accrue en 2004-2008 dans les communes de la première couronne urbaine (plus du quart des surfaces notifiées), alors que cette part est devenu assez marginale ailleurs (moins de 5 % dès la troisième couronne). Seul le périmètre vendéen échappe à cette logique en raison d?un effondrement plus important des surfaces agricoles notifiées par rapport à ces deux marchés. Si le poids plus ou moins important en surface de ces deux marchés reste généralement conditionné à la dynamique du marché agricole, on peut également estimer que l?augmentation générale des prix du foncier sur ces segments non agricoles est à l'origine de la baisse observée, notamment dans les communes périurbaines (voir chapitre 2.1.2 et 2.2.2). En raison de la disparition de l?activité agricole et de la présence d?acheteurs à fort pouvoir d?achat, ce marché représente plus du quart du marché notifié dans les communes de la première couronne. page 82 Carte 13 Le but de cet indicateur (cf. annexe pour sa définition) est de mettre en évidence les espaces où le marché des biens résidentiels ou de loisirs exerce une forte pression sur l'espace agricole qui est censé le rester d'après les documents d'urbanisme, On retrouve des phénomènes classiques : pression forte dans les grandes agglomérations qui décroît avec l'éloignement au centre (Angers et Nantes) ou du littoral vers le rétro-littoral (Vendée). La pression se concentre sur quelques communes autour de Laval mais est finalement assez faible dans cette ville-centre, Enfin, l'agglomération du Mans présente une structure originale, avec une spécialisation des espaces : la pression est forte au sud-est et dans quelques communes du sud-ouest de l'agglomération et relativement faible et en diminution dans le quart nord-ouest. La spécificité de cet espace, qui apparaît déjà exceptionnel pour de nombreux indicateurs, ne fait que se confirmer, Par ailleurs, quelle que soit l'agglomération, la pression semble préférentiellement concerner les communes proches de grands axes de circulation, notamment à Nantes, Angers et le Mans. L'intensité de la pression semble avoir diminué dans la plupart des espaces entre les deux périodes, à l'exception notable du quart sud-est de l'agglomération du Mans. page 83 SECTION 3 Le marché de l'urbanisation page 84 3.1 L?activité du marché 3.1.1 Les volumes artificialisés L?évolution des surfaces artificialisées dans les cinq territoires étudiés est particulièrement hétérogène. Dans l?aire urbaine nantaise ou le périmètre vendéen, les surfaces artificialisées ont progressé respectivement de 41 % et de 72 % entre les deux périodes considérées (graphique ci-dessus). A contrario, l?aire urbaine mancelle enregistre une baisse de plus de 37 % tandis que la situation reste assez stable pour l?aire angevine (-2 %) ou lavalloise (+5 %). La très forte hétérogénéité de l?évolution de ces volumes s?explique d?abord par l'évolution de la distribution spatiale de ce marché. Sur la carte 14 (ci-après), on peut observer que les volumes ont particulièrement augmenté dans les communes périurbaines et plus particulièrement rurales de l?aire urbaine nantaise et dans les communes du rétro-littoral pour le périmètre vendéen. Dans l?aire urbaine mancelle, les communes où les flux de ce marché sont importants sont grosso modo les mêmes dans les deux périodes (les communes traversées par l?A28) mais avec une baisse d'activité particulièrement importante depuis 2004. Dans l?aire urbaine angevine, les surfaces artificialisées n?étaient véritablement significatives que dans quelques communes de première couronne entre 1999 et 2003 : Saint-Sylvain- d?Anjou ,Trélazé , Beaucouzé (plus de 40 ha par commune). Entre 2004 et 2008, l?activité du marché semble se concentrer dans un pôle à l?ouest d?Angers. Le périmètre lavallois est le seul territoire qui conserve une distribution stable en couronne des flux du marché autour de la ville-centre. page 85 Surface artificialisée (ha) par périmètre depuis 1999 971 678 782 1600 394 1370 666 825 1014 677 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800 AU Nantes AU Angers SCOT Laval- Loiron AU Le Mans Littoral Vendéen 1999-2003 2004-2008 Carte 14 Carte 15 Carte 15 A l?image des marchés non agricoles évoqués précédemment (loisirs et « résidentiels ») , la part du marché de l?urbanisation a particulièrement progressé dans les communes de la première couronne et de la seconde couronne urbaine (carte 15). En 2004-2008, les surfaces notifiée ayant pour objet une urbanisation future représentent au minimum le dixième du marché dans ces communes. On enregistre cependant des tendances d?évolution différentes : dans l?aire urbaine mancelle, le poids relatif du marché diminue ces 5 dernières années autour de son pôle urbain et dans le quart sud-est page 86 alors que dans l?aire urbaine nantaise, cette part de marché est désormais importante jusqu?aux marges du périmètre. L?augmentation du poids du marché de l?urbanisation dans les communes du rétro-littoral vendéen semble liée à la fermeture du marché foncier agricole. 3.1.2 Les tendances par périmètre Carte 16 : les volumes du marché dans l?aire nantaise et le périmètre SCOT de Saint-Gilles- Croix-de-Vie ? aire urbaine nantaise : un marché tiré par les collectivités L'augmentation de surfaces artificialisées dans l'aire nantaise s'explique avant tout par une acquisition nettement plus importante des collectivités (et assimilées) ces cinq dernières années. En 1999-2003, elles avaient pris un peu plus du tiers de surfaces du marché avec des volumes comparables aux personnes morales privées. En 2004-2008, elles sont à l'origine de plus des deux tiers du marché notifié avec des volumes qui ont presque été multipliés par 2,5 par rapport à la période antérieure (et par 3 en nombre d'acquisitions). L'intervention des personnes morales privées (dont les promoteurs) est en augmentation en surface mais leur part reste assez similaire sur les deux périodes. Les effets de la crise économique actuelle ont commencé à impacter ces acteurs du marché, ce qui se traduit par un certain recul de leur activité en 2008 (au final, le nombre d'acquisitions réalisé par cette catégorie est équivalent entre les deux périodes). Les surfaces acquises par les personnes morales privées ont été multipliées par trois (et par deux en nombre) entre les deux périodes, mais elles ne représentent plus que 15 % des surfaces artificialisées avec un impact souvent marginal à l'échelle communale (une vente par an en moyenne). Comme nous l'avions évoqué dans l'étude régionale, on observe que les surfaces achetées par les collectivités en vue d'étendre l'habitat et plus généralement de créer ou d'agrandir une zone d'activités portent sur des lots conséquents au nord de la Loire tandis que les biens achetés au sud sont généralement plus modestes. page 87 L'intervention des collectivités sur ce marché s'est amplifiée depuis 2004 dans la majorité des communes alors que les promoteurs immobiliers historiquement plus actifs dans la première couronne urbaine et au sud de la Loire investissent dans les communes situées au nord de l'aire urbaine ou périphériques à Notre-Dame-des-Landes. ? Périmètre vendéen L'urbanisation reste depuis le début de la décennie soutenue autour de l'agglomération des Sables- d'Olonne. Le développement du Vendéopôle, des zones d'activités, de lotissements et plus récemment du Pôle Santé (Château-d'Olonne et Olonne-sur-Mer) restent les piliers de l'activité de ce marché foncier. Sur le secteur de la Communauté de Communes du Pays des Achards, l'urbanisation reste essentiellement liée à l'agrandissement de la zone d'activités intercommunautaire bordant la RN 160 ces quatre dernières années. Plus au nord, l'activité a été particulièrement soutenue depuis 2004 sur la commune de Coex essentiellement en raison du développement du pôle « Golf ». Carte 17 ? aire urbaine angevine: un marché stable en volume malgré un report de l'activité vers l'Ouest du territoire L'intervention des collectivités reste très largement majoritaire dans le périmètre angevin puisqu'elles sont à l'origine de plus des deux tiers des surfaces artificialisées quelle que soit la période considérée. On observe cependant une petite baisse des surfaces acquises en 2004-2008 au profit des personnes morales privées. Contrairement à la période 1999-2003 où l'activité publique avait été gonflée en surface par une dizaine de grosses opérations foncières de plusieurs dizaines d'hectares (à Beaucouzé ou Saint-Sylvain-d'Anjou), les acquisitions portent sur des lots plus « modestes » en surface, mais dont le nombre a été multiplié par presque deux entre les deux périodes. La commune de Saint-Sylvain-d'Anjou reste un foyer actif sur ce marché au travers de programmes d'habitats et de création de zones commerciales. On observe cependant que les surfaces artificialisées ont particulièrement augmenté à l'ouest d'Angers, à Beaucouzé (zone commerciale), Saint-Jean-de-Linières et Saint-Léger-des-Bois (zone d'activités). La rétrocession par la SAFER à page 88 Cofiroute de l'emprise foncière du contournement nord d'Angers (plus de 70 ha) en 2008 participe également à cette forte activité dans ce secteur Contrairement à l'aire urbaine nantaise, les surfaces acquises par les collectivités demeurent modestes au sein de l'aire angevine et se correspondent depuis 2000 à quelques hectares acquis en vue d'étendre le bourg ou la zone artisanale dans la majorité des communes. Les contraintes environnementales (zones inondables) mais plus globalement la politique concertée de développement des pôles d'activités d'intérêt départemental, la procédure de révision des documents d'urbanisme (validés en 2007) et les réserves foncières d'Angers Loire Métropole constituées progressivement depuis 2000 expliquent probablement la stabilité de la surface achetée par la sphère publique entre les deux périodes. Les surfaces achetées par des particuliers en vue de faire construire restent assez marginales, représentant à peine le dixième des volumes de ce marché en nombre. On note cependant que le nombre d'acquisitions a été multipliée par 3 entre les deux périodes et qu'elles ont augmenté dans les communes des basses vallées, autour de Tiercé dans le nord de l'aire et plus ponctuellement dans certaines communes du sud-ouest. Carte 18 ? aire urbaine mancelle: un marché soutenu par la sphère privée L'aire urbaine mancelle présente comme spécificité d'avoir enregistré une baisse significative de ses surfaces artificialisées entre les deux périodes (cas unique parmi les cinq territoires). Comme nous l'avions évoqué dans l'étude régionale, cette baisse s'explique très largement par l'emprise foncière de l'A28 rétrocédée par la SAFER à Cofiroute dans la première moitié de la décennie (plusieurs centaines d'hectares), opérations qui ne s'est pas renouvelée entre 2004 et 2008 avec une incidence statistique évidente. Le second facteur de cette baisse est la diminution des surfaces achetées par les collectivités (- 25 % entre les deux périodes - un peu moins du tiers des volumes de ce marché depuis 2004). Cette baisse est essentiellement liée au projet autoroutier de l'A28 puisqu'entre 1999-2003, des lots importants avaient été achetées par des intercommunalités ou des communes (à Changé, Parigné et Saint-Mars- d'Outillé en particulier) en vue de constituer des réserves foncières afin de relier les futurs zones page 89 aménagées à l'infrastructure autoroutière. On enregistre d'ailleurs d'autres acquisitions importantes de foncier (lot de plus de 5 ha) par la sphère publique durant cette période 1999 -2003 (au sud-ouest et au nord du Mans). Entre 2004 et 2008, ce type d'opération s'est raréfié. Si le marché avait quelque peu été déformé par les acquisitions de Cofiroute entre 1999 et 2003, la spécificité de cette aire urbaine est la forte intervention des promoteurs et aménageurs privés. Entre 2004 et 2008, ils ont acheté plus de la moitié de surfaces notifiées, essentiellement à l'est et au sud- est du Mans et plus ponctuellement dans certaines communes du sud ou du nord. La crise semble toutefois avoir tempéré leurs acquisitions à partir de 2008. La part prise par les particuliers (terrains constructibles) n'est pas négligeable puisqu'ils représentent la majorité en nombre pour seulement 4 à 5 % des surfaces notifiées (activité importante dans le sud et l'est de l'aire). Carte 19 ? Périmètre lavallois: une montée en puissance des collectivités Les volumes achetés par les collectivités ont presque doublé entre les deux périodes étudiées dans le périmètre lavallois. Entre 2004 et 2008, elles ont ainsi capté plus de la moitié des surfaces notifiées contre à peine un tiers entre 1999 et 2003. Les surfaces achetées par les personnes morales privées sont en légère diminution de telle sorte qu'elles ont perdu la première place qu'elles avaient entre 1999 et 2003. L'essentiel de l'activité des personnes morales publiques ou privés reste concentrée dans la première couronne urbaine lavalloise. Tous les types de personnes publiques, que ce soit les communes, l'intercommunalité de Laval agglomération (à Louverné), le Conseil Général (Montigné-le-Brillant) ainsi que les opérateurs sociaux (Changé, Saint-Berthevin) sont nettement plus actifs ces cinq dernières années. Les aménageurs privés tendent à être un peu plus actifs dans ces dernières années notamment dans la commune de Bonchamp-lès-Laval. En revanche, les surfaces achetées par les carriers ou cimentiers ont légèrement reculé depuis 2004, mais ils demeurent des acheteurs majeurs dans cette catégorie A noter que la part captée par les particuliers restent très marginale (moins de 10% du marché en nombre) et qu'elle représente deux ventes par commune sur 10 années. page 90 3.2 le prix des terrains constructibles acquis par les particuliers Carte 20 Malgré des volumes parfois marginaux (dans le périmètre lavallois et angevin en particulier), les références pratiquées sur le marché des terrains constructibles acquis par des particuliers traduisent une augmentation substantielle de la valeur de ce foncier : ? Dans l'aire urbaine nantaise, la moyenne est de 35 ¤/m² entre 2004 et 2008 contre 9 ¤/m² entre 1999 et 2003. Cette augmentation n'est pas concentrique comme pour d'autres marchés ruraux puisque l'on observe des prix élevés jusqu'aux marges de l'aire (carte 20); ? Dans le périmètre vendéen, les prix ont été multipliés par 4 (de 10 à 40 ¤/m²), les références des communes du rétro-littoral rattrapant désormais celles du littoral; ? Dans le périmètre sarthois, en comparaison, les prix n'ont que doublé (de 5,5 à 13 ¤/m²) en raison probablement d'une offre importante liée à la déprise agricole, à la forte pression d'urbanisation et au contrôle limité des communes, bien que les prix tendent à bondir dans quelques communes du sud-est. - Pour l'aire angevine, les références sont d'environ 23¤ /m² en moyenne entre 2004 et 2008 (contre 4 ¤ entre 1999 et 2003) et de 12,5 ¤/m² dans le périmètre lavallois (contre 8,5 ¤). Il est à noter qu'une partie de cette augmentation du prix au m² s'explique par la diminution de la surface moyenne du lot, observée dans les agglomérations où le marché est actif (Nantes, littoral de Vendée et agglomération du Mans sauf au sud-est). page 91 3.3 le rythme d'urbanisation de la S.A.U Carte 21 Comme souvent pour cet indicateur (voir sa définition en annexe), le rythme d'urbanisation de la SAU est particulièrement élevé (plus de 4 fois la moyenne nationale) dans le centre des agglomérations où la surface agricole ne représente plus dans la plupart d'entre elles qu'une faible part de la surface du territoire. Dans l'aire urbaine du Mans, on constate que les flux importants entre 1999 et 2003 liés à la création d'autoroutes et de zones d'activités ont ralenti dans les communes traversées par ces axes. L'évolution la plus préoccupante entre les deux périodes est la diffusion de l'urbanisation : les taux particulièrement élevés se concentrent désormais dans les pôles et dans certains cas le long d'axes structurants (vallée de la Loire) alors que les taux moyens (proches de la moyenne nationale ou du même ordre de grandeur, soit de 0,1 à 0,2 % de la SAU par an) deviennent la règle dans les communes de deuxième ou troisième couronne ou du rétro-littoral, alors même que ces communes conservent encore une SAU communale relativement importante. page 92 SECTION 4 Le marché agricole page 93 4.1 L?activité du marché agricole 4.1.1 Le nombre de transactions Nombre de transactions agricoles par périmètre depuis 1999 3555 1963 563 1736 690 3704 1962 617 1578 604 300 800 1300 1800 2300 2800 3300 3800 4300 AU Nantes AU Angers SCOT Laval- Loiron AU Le Mans Littoral Vendéen 1999-2003 2004-2008 Le volume de transactions agricoles n'a progressé véritablement que dans l'aire urbaine nantaise (+4 % en 2004-2008/ 1999-2003) et le périmètre lavallois (+6,5 %). Dans les autres périmètres, le volume de transactions est aux mieux stable (aire urbaine angevine) ou en baisse, de 10 % pour l'aire mancelle et de 12,5 % pour le littoral vendéen. En comparant ces taux d'évolution du marché agricole au marché global (chapitre 1,1,1), on peut observer que la dynamique de ce segment du marché est partout plus faible que celle des autres segments du marché voire à la baisse, à l'inverse de ce qui est observé dans les autres segments(ex : le Mans). Cette tendance traduit que la poids du marché agricole est en recul dans la majorité des périmètres. Comme l'illustre la carte 22 (ci après), on observe que ce segment peine à rester majoritaire en nombre en 2004-2008 dans la majorité des communes de l'aire nantaise, mancelle ou du périmètre vendéen et à moindre degré angevin ou lavallois. Carte 22 page 94 4.1.2 les surfaces agricoles notifiées Les tendances d'évolution sont assez similaires en surface. Les volumes ont sensiblement progressé dans l'aire nantaise (+9 %) et le périmètre lavallois (+6 %). En revanche, ils ont sensiblement diminué dans l'aire angevine (-4 %) et ont lourdement chuté dans l'aire mancelle (-14 %) et surtout le périmètre vendéen (-37 %). Le marché agricole est donc pour une grande part à l'origine de l'effondrement du marché global vendéen en surface (-24 %) et de la baisse du marché manceau. Carte 23 Le marché agricole nantais conserve une certaine dynamique en surface en raison du renouvellement des générations des exploitants agricoles depuis 2004, notamment dans le nord de l'aire urbaine où d'importants lots fonciers ont changé de mains en raison de départs à la retraite. page 95 Surface agricole notifiée (ha) par périmètre depuis 1999 3555 7466 4241 8371 3126 3704 7178 4496 7208 1973 500 1500 2500 3500 4500 5500 6500 7500 8500 9500 AU Nantes AU Angers SCOT Laval- Loiron AU Le Mans Littoral Vendéen 1999-2003 2004-2008 Le segment agricole reste en 2004-2008 globalement dominant, représentant même plus de 80 % des surfaces notifiées dans les communes septentrionales et généralement plus de 66 % des volumes au- delà de la première couronne urbaine. En revanche, dans cette dernière, le marché n'est plus majoritaire (carte 23). Les flux fonciers et la part du marché agricole sur le périmètre SCOT de Laval-Loiron restent assez similaires entres les deux périodes de référence avec une légère augmentation des surfaces sur la seconde période. Les mouvements fonciers restent donc dynamiques en raison d'une part du renouvellement de la profession agricole et d'autre part d'une demande toujours forte sous l'effet de l'impact ponctuel des projets d'aménagement public et surtout de l'emprise nécessaire à la LGV Bretagne. A ce titre, et d'après l'analyse des conseillers fonciers de la SAFER, ces besoins fonciers publics crée une concurrence agricole encore plus «féroce » en dehors du périmètre du SCOT, notamment sur le Pays d'Ernée. Dans l'aire urbaine mancelle, on observe en revanche une activité foncière à deux vitesses (carte 24). Dans l'Ouest et le Nord, l'activité foncière agricole reste dynamique et représente plus des deux tiers des surfaces notifiées localement. En revanche dans le sud et l'Est, la part du marché ne cesse de diminuer (moins de 50 % des surfaces en 2004-2008). Si le poids du marché forestier ne doit pas être négligé, les volumes sont dans ces secteurs en chute faute de preneurs, en raison de la déprise agricole. Carte 24 Le périmètre vendéen, troisième territoire présentant une tendance lourde a vu son marché agricole chuter, notamment dans les communes du rétro-littoral où le marché était traditionnellement important et largement dominant (carte 25, ci après). Cette chute du poids du marché agricole (de plus de 80% entre 1999 et 2003 à 50 à 60 % entre 2004 et 2008) aurait pour raison principale le projet de barrage sur l'Auzance (adopté par « Vendée Eau » en 2004) avec pour incidence la fermeture du marché foncier (crainte pour les propriétaires de se voir préemptés par la SAFER). page 96 Carte 25 4. 2 Le niveau d'ouverture de la S.A.U Voir la définition en annexe Par rapport à la moyenne nationale qui est de 1,3 à 1,4 % de la SAU par an depuis une dizaine d'années, les 5 aires urbaines montrent un fonctionnement assez différent : page 97 ? l'ouverture a augmenté dans toute la deuxième couronne et au sud en troisième couronne de Nantes, en raison semble-t-il du renouvellement de la profession agricole. Elle est passée d'un niveau plutôt faible à un niveau moyen. ? elle se maintient à un niveau moyennement élevé à Laval ; ? dans l'aire d'Angers, le marché était très actif au centre et en périphérie de l'agglomération entre 1999 et 2003. Entre 2004 et 2008, le niveau d'ensemble est moyen avec de grosses différences d'une commune à l'autre ; ? au Mans, le marché présente une activité moyenne. On constate deux effets particuliers. Le marché s'est fermé dans un groupe de communes situées au nord et au nord-est de la ville- centre. Par contre, le quart sud-est qui présente d'après l'analyse des autres marchés de forts signes de résidentialisation conserve une activité moyenne pour ce marché, alors qu'on pourrait s'attendre à une fermeture ; ? l'ouverture de ce marché a plutôt diminué en Vendée, notamment sur le rétro-littoral, ce qui accrédite l'hypothèse de rétention des propriétaires. page 98 DREAL Pays de la Loire Les marchés fonciers naturels et ruraux de la région pays de la Loire ANNEXE METHODOLOGIQUE juillet 2010 S O M M A I R E I GLOSSAIRE............................................................................................................3 II DÉFINITIONS........................................................................................................4 II.1 La base de données Safer............................................................................................4 II.2 La segmentation du marché.........................................................................................6 III INDICATEURS......................................................................................................8 page 2 I GLOSSAIRE L'origine de ces termes est diverse : Code rural, dispositions de la politique agricole commune (PAC), métier Safer ou termes généraux liés au foncier. Artificialisation : changement d'usage d'un bien naturel, agricole ou forestier vers un sol imperméabilisé (construit, bétonné, bitumé ou compacté). Bien libre : bien dont le propriétaire peut disposer librement car ce bien n'est concerné par aucune forme d'occupation par un tiers. Bien loué : bien mis à disposition d'un tiers avec un bail écrit ou verbal. Pour les biens agricoles, le statut le plus courant est le fermage. En cas de contentieux, le Code rural assimile un certain nombre de cas d'occupation au statut du fermage, qui est protecteur pour le fermier. Il existe aussi des formes plus rares d'occupation : bail emphytéotique, convention de pâturage pour les estives... Déclaration d'intention d'aliéner (DIA): formulaire de description de la consistance d'un bien envoyé par le notaire chargé d'instrumenter une vente aux bénéficiaires de droits de préemption, au moment de la signature de la promesse de vente entre vendeur et acquéreur. Droit à paiement unique (DPU) : les aides directes versées aux agriculteurs sont calculées sur la base de l'historique des aides perçues par les exploitations entre 2000 et 2002. Pour bénéficier des primes, il faut à la fois exploiter des terres et disposer du nombre de DPU correspondants à la surface cultivée. Les DPU peuvent être transférés entre agriculteurs avec ou sans transfert de foncier. Droit de préemption : droit de préférence donné par la réglementation à un acteur privé ou public en cas de projet de vente d'un bien. Il existe le cas où un même bien est concerné par plusieurs droits de préemption. La réglementation définit alors les droits qui priment. Dans le cas de la Safer, la préemption doit être motivée par un ou plusieurs des 9 motifs de l'article L143-2 du Code rural et validée par les 2 commissaires du gouvernement de la Safer. Enfrichement : apparition progressive de friches sur un bien qui n'est plus exploité. Il peut être volontaire ou de fait (déprise agricole, parcelles abandonnées ou de propriétaire inconnu...). Il peut aussi exister des friches spéculatives, qu'un propriétaire laisse volontairement dans cet état afin de demander un classement de terres en zone constructible. Exemption (à un droit de préemption) : cas prévu par la réglementation où un droit de préemption ne s'applique pas. Fermage ou statut du fermage : statut particulier de location des biens agricoles. Il est généralement de 9 ans ou plus et doit être dénoncé au moins 18 mois à l'avance en cas de projet de reprise par le propriétaire. Le loyer est appelé fermage. Son montant (fourchette de prix) et son évolution sont encadrés par la réglementation via un arrêté préfectoral, pour un ordre de grandeur de 120 ¤/ha/an. Le locataire ou fermier dispose d'un droit de préemption sur le bien si le propriétaire souhaite vendre. Seul le droit de préemption des cohéritiers, parents, alliés jusqu?au 4ème degré inclus ou des co- indivisaires du propriétaire prime celui du fermier. Microparcellaire: parcellaire constitué de parcelles de très petite taille (parfois quelques mètres carrés). Fréquent dans les zones non remembrées et/ou occupées historiquement par la viticulture, le maraîchage ou l'horticulture. Pose des problèmes de gestion. Mutation : transfert de propriété d'un bien, à titre onéreux ou gratuit. Notification: dans le métier Safer, une notification est une DIA correspondant à une mutation d'immeubles ruraux à titre onéreux. Cela exclut les cas suivants : - donations, - ventes d'usufruit, - emphytéoses (sauf baux emphytéotiques Safer), - ventes d?indivisions partielles. page 3 Par contre, les ventes en nue-propriété en font partie. Une faible fraction d'entre elles (environ 0,7 %) fait ensuite l'objet d'une préemption. Remembrement : procédure réglementée et concertée d'échanges de parcelles entre propriétaires pour obtenir des regroupements de parcelles en unités plus grandes dans un périmètre donné. Le but est de faciliter l'exploitation agricole ou forestière en diminuant la dispersion des unités et en constituant des unités assez grandes pour faire diminuer le coût de production. La procédure de remembrement a été remplacée par celle d'aménagement foncier. Rétrocession : revente des biens acquis à l'amiable ou par préemption par la Safer après appel à candidatures, avisdu comité technique départemental (instance regroupant les acteurs du monde rural), décision du conseil d'administration et accord des 2 commissaires du gouvernement. Surface agricole utile (SAU) : Surface de l'ensemble des terres dédiées à l'activité agricole. Sont donc exclus les sols des bâtiments et cours, les landes non productives et les friches, les peupleraies en plein, les taillis, bois et forêts de l'exploitation ainsi que les territoires non agricoles. La SAU comprend les terres arables (y compris pâturages temporaires, jachères, cultures sous verre, jardins familiaux...), les surfaces toujours en herbe et les cultures permanentes (vignes, vergers...). Il existe également le concept de surface agricole utilisée, repris notamment par Eurostat. Dans la pratique, on peut assimiler les deux définitions. Surface minimale d'installation (SMI) : au niveau de chaque petite région, surface en deçà desquelles les installations ne doivent plus être encouragées. Elle a ainsi été définie à l'origine comme la surface d'une exploitation de polyculture élevage sur laquelle un jeune ménage pourra disposer d'un revenu minimum. La SMI est fixée par arrêté ministériel pour chaque département. Elle est fixée dans chaque département par zone (par exemple zone de plaine ou zone dite défavorisée), et est pondérable selon le type de cultures (SMI différente selon les cultures : pâturages, terres mécanisables, vignes, arboriculture, etc). Les SMI en production hors-sol sont nationales (ce sont les mêmes dans tous les départements). Urbanisation : changement d'usage d'un bien naturel, agricole ou forestier vers un sol artificialisé ou une pelouse. II DÉFINITIONS II.1 La base de données Safer Le droit de préemption Safer a été institué par une loi de 1962. Conformément à l?article R.143-4 du Code rural conférant aux Safer le droit de préemption, les notaires sont tenus de les informer de tout projet de vente de biens agricoles et forestiers, afin qu?elles puissent juger de l?opportunité de préempter. « Lors d?une vente, d?un échange ou d?un apport en société, portant sur un fonds agricole ou un terrain à vocation agricole1 situé dans une zone où la SAFER est autorisée à exercer le droit de préemption, le notaire chargé d?instrumenter est tenu, deux mois avant la date envisagée pour cette aliénation, de faire connaître à ladite société la consistance du bien, sa localisation, le cas échéant la mention de sa classification dans un document d'urbanisme, s'il en existe, le prix et les conditions demandées ainsi que les modalités de l?aliénation projetée. En outre le notaire fait connaître à la société, les nom, domicile et profession de la personne qui se propose d?acquérir le bien. » 1 Un fonds agricole a un usage agricole au moment de la vente. Un bien à vocation agricole est un bien dont le dernier usage connu est agricole, qui n?a pas pris un autre usage depuis et qui n?est pas utilisé au moment de la vente. L?usage agricole est défini par l?article L 311-1 du code rural : « Sont réputées agricoles toutes les activités correspondant à la maîtrise et à l'exploitation d'un cycle biologique de caractère végétal ou animal et constituant une ou plusieurs étapes nécessaires au déroulement de ce cycle ainsi que les activités exercées par un exploitant agricole qui sont dans le prolongement de l'acte de production ou qui ont pour support l'exploitation. » Cela inclut par exemple la vente directe ou les gîtes ruraux liés à une exploitation. page 4 La liste des informations communiquées dans la déclaration d'intention d'aliéner (DIA) envoyée par le notaire à la Safer est complétée par les articles R.143-9 et L.143-10 du Code rural. Il faut bien noter que c'est la nature des biens qui rend la notification obligatoire, et pas la situation professionnelle des acquéreurs ou des vendeurs. Ainsi, le marché étudié ici comprend à la fois les transactions des agriculteurs professionnels et des autres acquéreurs (particuliers et personnes morales privées et publiques). L'obligation de notification a progressivement été élargie par plusieurs textes de loi et décrets à un certain nombre de cas où la Safer ne peut pas préempter, afin de lui permettre d'améliorer sa connaissance du marché et donc de remplir sa mission d'information du public sur le marché foncier. Cela correspond notamment aux cas d'exemption au droit de préemption de la Safer et de droits de préemption qui priment celui de la Safer1. Les biens notifiés non préemptables correspondent entre autres aux situations suivantes : - l'acquisition par le fermier en place (pour les biens agricoles sous le statut du fermage), - l'acquisition par des cohéritiers ou indivisaires, - l'acquisition d'une collectivité ou d'un établissement public exerçant un droit de préemption urbain ou un autre droit de préemption (espace naturel sensible, conservatoire du littoral, zone d'aménagement différé...), - les biens forestiers ne pouvant pas être défrichés2, - les biens destinés à la construction ou à l'aménagement (logement, zones d'activités, emprises d'infrastructures...), - les biens dont la surface est inférieure au seuil de préemption de la Safer (de 50 ares à 0 selon les communes, les zones de document d'urbanisme)3 Même si le bien relève d'une exemption au droit de préemption de la Safer ou d'un droit de préemption qui prime celui de la Safer, les notaires sont tenus de notifier à la Safer, car il revient à la Safer et non aux notaires de vérifier le caractère préemptable des biens. Les DIA sont compilées dans chaque Safer pour constituer une base de données, dont le schéma de codification est unique. Compte tenu des obligations légales des notaires, la base peut être considérée comme quasi- exhaustive sur les ventes de biens d'origine ou à vocation agricole depuis la loi d?orientation agricole (LOA)4 de 1999 qui a considérablement élargi les obligations de notification, notamment pour les petites parcelles. Il peut arriver que certaines forêts non défrichables ne soient pas notifiées à la Safer, certains notaires pensant que l'obligation de notifier est limitée aux biens agricoles. Il existe également des formes d'aliénation de biens d'origine ou à vocation agricole où la personne chargée d'instrumenter n'est pas un notaire et dont la Safer devrait être notifiée (cf. articles R 143-8 et R 143-9 du Code rural). Dans les faits, la notification de ce type de transactions n'est pas systématique. Cela concerne les ventes de collectivités locales faites sous forme d'actes administratifs et des ventes de parts de société faites sous seing privé. La distribution des surfaces du marché notifié aux Safer dans les Pays de la Loire est proche de la structure parcellaire observée dans la région, ce qui tend à prouver que le biais est limité. 1 Pour certains biens, il peut exister des droits de préemption successifs qui sont purgés les uns après les autres après envoi de la DIA. 2 Un bien forestier défrichable au sens juridique peut être préempté par la Safer 3 Le périmètre du droit de préemption de chaque Safer est précisé par décret valable 5 ans. Pour les 4 départements hors Vendée (Maine-Océan), il s'agit actuellement d'un décret du 24 avril 2006 et pour la Safer Poitou-Charentes, qui comprend la Vendée, d'un décret du 24 août 2006. 4 Loi n°99-574 du 9 juillet 1999 page 5 II.2 La segmentation du marché II.2.1 méthode de classement des biens dans un sous-marché Pour considérer le marché foncier dans une région donnée, on considère l'ensemble des notifications et des rétrocessions Safer. Ce choix permet de considérer l'usage final des biens sans double compte. Si la Safer est surtout connue pour son droit de préemption, dans les faits, la préemption ne représente que de l?ordre de 0,7 % du total des notifications et moins de 10 % en nombre des acquisitions des Safer. Environ 90 % des transactions Safer sont faites à l?amiable. Cela inclut entre autres la constitution suite à des conventions passées avec des collectivités de réserves agricoles pour compenser l?emprise d?un projet public et aider à la restructuration des exploitations concernées par ce projet. Chaque transaction est ensuite classée dans un sous-marché défini selon la destination la plus probable des biens après la vente. Plusieurs critères sont utilisés pour effectuer ce classement : nature cadastrale, profession de l?acquéreur, surface, situation locative, exemption au droit de préemption de la Safer? L?exemption est un des critères les plus importants de l?algorithme de segmentation, car les exemptions enregistrées dans le fichier Safer ont été validées après envoi de la DIA. De plus, a priori, si une exemption s?applique, le notaire n?a aucun intérêt à ne pas l?indiquer. Ce critère est par exemple prioritaire sur la profession de l?acquéreur. C?est ainsi que des acquisitions de biens agricoles ou forestiers par une personne publique sans exemption liée à la construction se retrouveront respectivement dans le marché agricole ou forestier, voire dans le marché des espaces de loisirs pour des biens de petite surface et non dans le marché de l'urbanisation. Côté profession, on regroupe dans la catégorie agriculteurs plusieurs catégories : personne physique agricole, personne morale agricole, groupement foncier agricole (GFA), double actif (une personne ayant 2 activités professionnelles dont une agricole), double revenu (ménage dont un des membres est agriculteur) et retraité agricole. Les retraités agricoles ont été inclus dans cet échantillon car une analyse statistique a montré que les prix qu?ils pratiquent sont plus proches de ceux des autres agriculteurs que de ceux pratiqués par les autres personnes physiques. Ceci s?explique en partie par le fait que la législation leur accorde le droit de continuer à exploiter une demi-SMI (surface minimale d?installation) après leur départ en retraite et qu?ils peuvent aussi acheter des biens agricoles pour les louer à leurs enfants. Dans la catégorie particuliers (utilisée pour les terrains constructibles), on regroupe toutes les catégories de personnes physiques : agricoles, non agricoles, retraités agricoles ou non, sans profession, agriculteurs doubles actifs ou double revenu et non déclaré. II.2.2 Les marchés des espaces naturels - Le marché des terrains à destination agricole est un marché de biens acquis dans une perspective supposée d?exploitation agricole. Il se décompose en marchés des terres et prés, des vignes, des cultures spéciales (maraîchage, cultures légumières, horticulture, pépinières, tunnels et serres, marais salants, parcs à huîtres, vergers, etc.) et des biens mixtes (biens comprenant plusieurs natures de cultures). - Le marché forestier comprend tous les biens à dominante forestière qui n?ont pas vocation à être urbanisés. Il est constitué à la fois des forêts acquises pour la production et d?autres acquises pour la chasse, la production individuelle de bois de chauffage ou l?agrément, sachant que certaines forêts présentant un bon potentiel productif sont aussi louées pour la chasse privée. Ce marché est associé à celui des landes, friches et étangs, qualifié de « non productif » et situé entre le marché à destination non agricole et le marché foncier agricole ou forestier, la friche étant un état transitoire. Ces biens peuvent être acquis en vue d?une utilisation de loisirs page 6 (cas des étangs par exemple), de la protection de l?environnement (forêts et landes), d?une urbanisation ultérieure ou d?une production agricole ou forestière après défrichement. II.2.3 Les marchés résidentiels, de loisirs et de l?urbanisation Le marché de l?espace résidentiel et de loisirs inclut : - le marché des maisons à la campagne : il s?agit des achats de bâtiments d?origine agricole à usage de résidence principale et/ou secondaire situés sur des terrains de moins de 5 ha (7 500 m² en moyenne en 2007), réalisés par des citadins ou des ruraux non agriculteurs ; - le marché des espaces résidentiels et de loisirs : il s?agit de petites parcelles non bâties acquises par des non agriculteurs, urbains ou ruraux, dans le but d?améliorer le cadre de vie, d?y pratiquer une « agriculture de loisirs » (parcs à chevaux, potagers, petits élevages?) ou de renforcer l?isolement et la tranquillité, alors qu?elles devraient garder un usage agricole au regard des règles d?urbanisme. Ce marché inclut aussi des biens destinés à une activité économique liée aux loisirs en milieu rural comme les campings. Le marché de l?espace rural destiné à l?urbanisation concerne : - les terrains constructibles, en théorie non viabilisés, acquis par les personnes physiques et les personnes morales, dont les promoteurs et les collectivités. Ces biens ont vocation à être bâtis dans les 5 ans après acquisition, par engagement de l?acquéreur ; - les biens acquis en vue d?équipements collectifs industriels, artisanaux ou commerciaux, soit par le secteur public, soit par le secteur privé ; - les emprises d?infrastructures (axes routiers et autoroutiers, lignes à grande vitesse) acquises par l?État, les collectivités ou des sociétés privées ; ? les carrières. ? NB : dans les deux études précédentes, ce marché était désigné par marché des biens destinés à l'artificialisation. La nomenclature utilisée par Teruti-Lucas a incité à revoir cette appellation, car les biens notifiés à la Safer relèvent bien d'une sortie de l'usage naturel, agricole ou forestier, tant vers des sols imperméabilisés que vers les pelouses (voir glossaire). Un des choix importants de cette segmentation est le classement des parcelles soit dans le marché agricole, soit dans le marché de loisirs. En effet, si l?usage agricole d?un bien agricole acheté loué ou d?un bien libre acquis par un agriculteur ne fait que peu de doute, il n?en est pas de même pour les biens libres acquis par des non-agriculteurs. Le choix fait ici est de considérer que si un tel bien non- bâti fait moins de 1 ha, il a une très forte probabilité de devenir un espace de loisirs et est classé dans ce segment. Pour le bâti, le seuil passe à 5 ha avec un contrôle supplémentaire sur le type de bâtiment. Attention : A la différence des enquêtes par satellite (Corine land cover) ou par sondage (Teruti-Lucas), il s?agit d?une urbanisation future quasi-certaine mais dans un délai qui lui n?est pas certain et non d?un flux constaté a posteriori. Ces flux ne comprennent que les biens qui passent par le marché. Ils constituent une sous-estimation des espaces urbanisés. On ne peut pas donc pas observer l?urbanisation des terrains qui ne changent pas de propriétaire ou transmis par héritage ou donation. De même, l?enfrichement de parcelles non entretenues lié à de la rétention ne sera pas observé par le fichier Safer si ces parcelles ne passent pas sur le marché. Le marché Safer des friches et landes est de toute façon faible dans la mesure où le stock l?est. Dans les pays de la Loire, seule la Sarthe a un marché des landes et friches potentiellement non négligeable. Dans les zones de forte extension urbaine, l?extension des friches se traduit souvent par une fermeture du marché à destination agricole. Les propriétaires attendent dans l?espoir de mettre leurs biens sur le marché des terrains à bâtir ou à aménager. page 7 III INDICATEURS F L U X D U M A R C H É Contexte Le marché immobilier « urbain » peut être appréhendé sous plusieurs angles (nombre et type d?opérations, financement?) grâce à plusieurs bases de données. Par contre, pour décrire le marché foncier d?origine ou à vocation agricole, seule la base de données Safer paraît adaptée. Définition - nombre de transactions par marché puis par sous-marché - proportion en nombre de chaque sous-marché par rapport à l'ensemble du marché notifié - surface des biens vendus (en ha) par marché puis par sous-marché - surface moyenne des transactions (en ha) par sous-marché - proportion en surface de chaque sous-marché par rapport à l'ensemble notifié Tous ces indicateurs sont calculés par canton et département et pour la région. Objectifs Caractériser le marché foncier d?origine ou à vocation agricole et son évolution dans le temps (flux par marché et part relative de chaque marché). Voir les blocages et dynamiques des différents marchés de l?espace rural (agricole, forestier, résidentiels et loisirs, urbanisation). Attention, l?urbanisation notifiée à la Safer correspond à une urbanisation future quasi certaine de terrains d?origine agricole, à la différence d?autres sources de données comme Corine land cover et Teruti qui montrent l?urbanisation déjà effectuée. (voir la comparaison entre les notifications Safer et le cadastre en partie 2). L?urbanisation notifiée à la Safer permet d?observer la première phase du processus de construction, au moment où le terrain agricole est acquis par un promoteur, une collectivité ou particulier pour être viabilisé et le cas échéant divisés en lots. Les étapes suivantes du cycle de promotion doivent être observées à partir d?autres sources de données. Autre différence, il n?est pas possible de descendre à un niveau infradépartemental avec Teruti. Pour Corine landcover, il est possible d?aller à des niveaux infradépartementaux, mais compte tenu de la maille d?observation, les surfaces urbanisées sont sous-estimées en milieu rural. Le cadastre est un fichier fiscal qui permet de décrire le stock foncier. Normalement, pour des raisons fiscales, les terrains qui passent d?une nature de culture « agricole ou naturelle » à une nature « urbaine » voient leur nature cadastrale mise à jour. Le fichier du cadastre peut ainsi permettre de suivre les changements d?usage entre « l?agricole, le naturel » et « l?urbain ». Toutefois, les natures de cultures liées aux espaces naturels et agricoles peuvent ne pas être à jour, page 8 Indicateurs à relier Flux rapportés à la surface agricole utile (SAU), pour lisser les écarts d?importance du marché dus à la différence de surface agricole entre communes ou cantons. Prix des biens : pour voir comment la concurrence d?accès au foncier se traduit dans le prix des biens, et ce en fonction des principaux sous-marchés. Champs géographiques La saisie des transactions est faite à la parcelle depuis quelques années. Les données peuvent être agrégées de la commune au niveau national, en utilisant des données pluriannuelles aux échelles les plus fines. Source Notifications des notaires et rétrocessions Safer (cf partie I-1). Actualisation possible Les transactions présentes dans la base de données sont enregistrées en continu et consolidées chaque année. page 9 F L U X R A P P O R T E S À L A S A U Contexte Une des particularités des biens immobiliers (foncier nu et bâtiments) d?origine ou à vocation agricole est la variété des usages qu?ils peuvent prendre après mutation. L?idée de ces indicateurs est d?évaluer les flux vers les grands types d?usage possibles par rapport au stock de foncier utilisé, la surface agricole utile. Définition Moyenne annuelle sur 5 ans de la surface d'un sous-marché rapportée à la surface agricole utile (SAU) 2000 (d'après le recensement général agricole ou RGA) : Objectifs - pour le marché agricole, ce ratio équivaut à l'ouverture annuelle du marché. Un blocage peut s?interpréter selon les espaces soit comme le signe d?une rétention par les propriétaires en vue de profiter des plus-values d?urbanisation (surtout dans le périurbain), soit comme la conséquence de difficultés économiques de la profession agricole, qui annoncent souvent une baisse des prix du foncier ; - pour le marché résidentiel et de loisirs (maisons à la campagne + espaces de loisirs), ce ratio représente la sortie de l'usage agricole vers un usage résidentiel, qui est en partie réversible. Il s?agit donc d?un indicateur d?extension de l?espace résidentiel et de loisirs ; - pour le marché de l'urbanisation, il correspond au prélèvement irréversible de SAU pour des usages urbains. Il s?agit donc d?un indicateur de consommation d?espace naturel par l?urbanisation. Il est rappelé que les friches ne rentrent dans aucun de ces 3 marchés, donc les surfaces considérées au numérateur et la SAU du dénominateur de ces indicateurs sont bien de nature comparable. NB : la SAU considérée est celle de la commune dans le RGA 2000. Dans les RGA précédents, la donnée disponible était la SAU des exploitations dont le siège est dans la commune qui peut être sensiblement différente, puisque la plupart des exploitations ont des parcelles dans plusieurs communes. La comparaison avec des stocks de SAU plus anciens est donc impossible à une échelle fine pour cette raison. L?erreur sur le dénominateur devient sans doute tolérable à partir du niveau départemental. On rappelle que tout le marché des biens acquis par des collectivités ne se retrouve pas dans le flux de l?urbanisation. Parmi les biens acquis par des personnes publiques, seuls les biens acquis avec une exemption construction rentrent dans le marché de l?urbanisation. Attention, le flux de SAU vers des usages résidentiels et de loisirs est légèrement surestimé car certains biens peuvent être notifiés plusieurs fois. page 10 Evolution des flux L'évolution est calculée comme la différence entre le flux d'une période donnée et celui de la période précédente. On a fait ce choix car l?évolution entre 2 périodes devient ainsi un flux supplémentaire (ou non) en ha/an. Indicateurs à relier La comparaison de l?évolution relative des 3 types de flux montre si la zone considérée a un fonctionnement relevant plutôt de la campagne résidentielle (forte activité des 3 flux) ou de la campagne résiduelle (blocage du flux agricole, extension limitée des espaces résidentiels et forte consommation d?espace). Champs géographiques Commune, en calculant une moyenne sur 5 ans ou canton, en calculant une moyenne sur 3 ans Source Notifications des notaires et rétrocessions Safer (cf partie I-1). Actualisation possible La moyenne mobile pluriannuelle peut être recalculée chaque année. page 11 I N D I C E D E P E R T U R B A T I O N D U M A R C H E A G R I C O L E Contexte L?indicateur de perturbation du marché agricole (IPMA) permet d?apprécier la pression foncière de la part des urbains ou des ruraux non agriculteurs sur l?espace à vocation agricole qui, au regard des documents d?urbanisme, doit rester agricole. En considérant l?importance des achats du marché des loisirs et de biens libres par des non- agriculteurs à des valeurs incompatibles avec une activité agricole productive, il permet de mettre en évidence les territoires dans lesquels le marché agricole est perturbé par des non-agriculteurs à la recherche de foncier d?origine agricole pour des usages résidentiels ou de loisirs. NB : Par définition, cet indicateur ne rend pas compte de l'importance des changements d'usage qui s'effectuent conformément aux règles d'urbanisme (construction de logements, équipements, infrastructures). Ceux-ci sont mis en évidence par les flux de consommation de la SAU. définition Le calcul de l?IPMA est réalisé en plusieurs étapes ; il ne concerne que les biens libres agricoles, acquis par des non-agriculteurs : 1) Les transactions reflétant la pression urbaine sont sélectionnées suivant plusieurs critères : o sur le marché des terres et prés, landes et friches, les transactions retenues sont celles dont le montant est supérieur à 15 000 euros/ha ; o sur le marché des cultures spécialisées, les transactions retenues ont une valeur supérieure à 30 000 euros/ha ; Ces seuils ont été choisis car ils représentent environ le triple du prix moyen national pour ce type de biens, niveau de prix qui compromet l'intérêt de l'achat pour un usage productif. o est également retenue l?intégralité du marché des loisirs : biens dont la surface est inférieure à 1 ha, libres et acquis par un non-agriculteur. 2) Les surfaces et valeurs des biens de l?échantillon ainsi construit sont ramenées à la surface agricole utile (SAU) communale afin d?éliminer l?effet de taille dû à la différence de superficie des communes. 3) La moyenne nationale de ces rapports devient la base 100 de l?IPMA. Note : les seuils de prix ont été définis nationalement (cf le ratio avec la moyenne nationale), ce qui fait que dans des secteurs où le foncier n?est pas cher, on sous-estime le phénomène car le seuil devient éloigné des valeurs du marché. Il n?est pas prévu de revenir sur ce choix méthodologique. Par contre, il est vrai que si cet indicateur doit être calculé à l?avenir à un moment où les prix agricoles auront beaucoup monté (ou inversement), il faudrait revaloriser ces seuils. Les surfaces associées aux maisons à la campagne ne sont pas comptabilisées dans ce calcul, car on ne sait pas donner une valeur individuelle au terrain par rapport au bâti. Même si une ventilation de prix figure dans la DIA, notamment pour des raisons fiscales, elle n?est pas significative, le prix négocié portant sur l?ensemble du bien vendu. page 12 Objectifs On considère tout le marché qui peut perturber le marché agricole, en dehors de l?urbanisation certaine (repérée par une exemption au droit de préemption Safer). Il peut y avoir de l?urbanisation non déclarée dans les flux comptabilisés dans cet indicateur. La probabilité que de l?urbanisation déclarée en fasse partie est faible, car le notaire n?a aucun intérêt à ne pas déclarer à la Safer une exemption construction si celle-ci est valable. IPMA en surface : concurrence agriculteurs ? non-agriculteurs ou risque de mitage du foncier agricole En surface, l?indicateur est exprimé en pourcentage de surface agricole. L?indicateur en surface indique des zones où les surfaces mutées qui risquent de changer d?usage représentent une fraction plus importante de la surface agricole utile communale que la moyenne nationale. Cela n?implique toutefois pas que leur prix soit déconnecté des prix agricoles. En effet, si la demande des agriculteurs sur certains types de parcelles (souvent les moins productives : parcelles humides, en pente ou des parcelles non remembrées) est faible voire nulle, les non agriculteurs peuvent acheter à des prix proches de celui des terres et prés, voire légèrement inférieurs. Quand l?IPMA en surface est fort avec des prix faibles, l?indicateur peut caractériser des zones de déprise agricole, avec le cas échéant des risques de mitage. Ces nouveaux usages représentent d?une certaine manière l?éviction de l?usage productif. IPMA en valeur : concurrence entre non-agriculteurs En valeur, l?indicateur est exprimé en euros par hectare de surface agricole. A contrario, l?indicateur en valeur peut prendre des valeurs élevées alors que seule une petite partie du territoire communal peut changer d?usage. C?est notamment le cas lorsqu?il existe une concurrence entre non-agriculteurs à fort pouvoir d?achat pour de petits terrains parce que la commune est bien située ou dispose d?un patrimoine naturel attractif. C?est bien sûr encore plus net pour des lots dont le potentiel de déclassement (constructibilité) est élevé. L?objectif est d?alerter les décideurs sur la nécessité de préserver un espace « cultivable ». Aujourd?hui, le foncier agricole ne faisant l?objet d?aucune protection particulière devient le support privilégié des changements d?usage, car de nombreux espaces naturels (zones Natura 2000, Znieff, ENS, bande littorale des 100 m, espaces boisés classés des POS/PLU?) sont quant à eux relativement protégés, surtout dans le cas de zonages opposables. Or, ce foncier « banal » a de l?intérêt au regard des besoins futurs d?espaces agricoles et forestiers et doit à ce titre être préservé. Il peut de plus avoir un intérêt important pour la biodiversité et la trame verte et bleue. Indicateurs à relier L?IPMA montre la pression exercée par le flux d?extension des espaces résidentiels et de loisirs sur le flux du marché agricole rapporté à la SAU. L?augmentation de IPMA en surface précède souvent l?augmentation de l?IPMA en valeur. En effet, la concurrence entre non-agriculteurs pour accéder à du foncier résidentiel ou de loisirs ne devient significative que lorsque la proportion de non-agriculteurs parmi les acquéreurs devient importante. Il peut également être intéressant de comparer l?évolution de l?IPMA sur une période assez longue à l?évolution du prix des terrains de loisirs et des maisons à la campagne. Champs géographiques Commune, en calculant une moyenne sur 5 ans ou canton, en calculant une moyenne sur 3 ans Source Notifications des notaires et rétrocessions Safer (cf partie I-1). Actualisation possible La moyenne mobile pluriannuelle peut être recalculée chaque année. page 13 P R I X contexte De manière encore plus prononcée que pour l?immobilier urbain, les prix des biens d?origine agricole sont très variables selon la localisation. De plus, la valeur d?un même bien agricole peut être très différente selon l?usage prévu après mutation. En effet, un agriculteur n?achète un terrain agricole que si le revenu qu?il peut espérer tirer de son exploitation et le coût du crédit sont compatibles avec son activité professionnelle. A contrario, le particulier vivant à la campagne souhaitant acquérir plus de terrain pour son jardin ou pour de l?agriculture de loisirs sera prêt à accepter un prix de convenance, voire un prix très élevé s?il peut espérer y installer une habitation légère en bord de mer par exemple. Enfin, le promoteur ou l?aménageur calcule le prix qu?il est prêt à payer du foncier destiné à l?urbanisation par un compte à rebours à partir du prix de sortie. Par rapport au coût de viabilisation et de construction, le prix qui serait payé pour un usage agricole est négligeable. définition A l'intérieur d'un marché, détermination d'un sous-ensemble homogène pour calculer un prix moyen : 1 pour le marché agricole, restriction aux terres et prés libres (sans bail rural en cours) acquis par des agriculteurs. 2 pour le marché de loisirs, pas de restriction car la définition du sous-marché est déjà restrictive. 3 pour les maisons à la campagne, pas de restriction car la définition du sous-marché est déjà restrictive. 4 Pour le marché de l'urbanisation, restriction aux terrains constructibles acquis par des particuliers Le prix moyen est calculé comme la valeur totale du marché considéré rapportée à la surface totale du marché considéré sur une période de 3 ans. La valeur des transactions de la première et de la troisième année est converties en euro de l'année médiane en corrigeant le montant des transactions par l'évolution du prix du même marché pour l'ensemble de la région par rapport à l'année médiane. Le but est de raisonner sur les prix en excluant l?effet de l?inflation à l?intérieur de la période considérée. Par contre, comparer les valeurs obtenues à des périodes différentes revient bien à étudier l?évolution en monnaie courante. Il faudrait reconvertir une nouvelle fois les prix triennaux obtenus en fonction d?un indice pour obtenir des prix en monnaie constante. Dans cette étude, le déflateur utilisé est l?indice des prix à la consommation hors tabac. Il est possible de passer pour de prochaines mises à jour à l?indice de prix du PIB. page 14 Calcul de ratios entre ces prix On rapporte pour une unité géographique donnée le prix moyen des biens d'un sous-marché à celui des biens d'un autre marché : - le ratio de prix entre terrains constructibles acquis par des particuliers et terres et prés libres acquis par des agriculteurs montre la plus ?value potentielle que le propriétaire peut espérer réaliser si son terrain agricole devient constructible. Un ratio élevé peut donc inciter à la rétention de terrains agricoles et à une demande de révision des documents d?urbanisme auprès des élus. - le ratio de prix entre espaces de loisirs et terres et prés libres acquis par des agriculteurs montre la concurrence entre agriculteurs et particuliers pour acheter des terres non urbanisables a priori. Objectifs On peut évaluer l?attractivité résidentielle à partir du prix des terrains constructibles (en n?oubliant pas qu?ils ne sont a priori pas viabilisés) et des maisons à la campagne, qui représentent une fraction du marché de l?immobilier ancien. Indicateurs à relier La pression foncière urbaine sur les espaces naturels peut être mise en évidence à partir des ratios de prix entre marchés, qui traduisent les concurrences entre usages. Toutefois, il faut distinguer les secteurs où les flux de consommation d?espace sont élevés, car dans ce cas, la pression tend à augmenter sur les espaces agricoles, de ceux où, avec de fortes différences de prix entre usages, l?extension urbaine reste limitée. La comparaison sur longue période des flux par rapport à la SAU, des prix et des ratios de prix montre la dynamique des marchés. Les marchés les plus proches de l?urbain (maisons à la campagne, terrains constructibles et dans une moindre mesure espace de loisirs) réagissent depuis les années 1970 selon la même dynamique que l?immobilier urbain : en période de montée des prix, les flux augmentent et en phase de retournement, les flux se bloquent avant une baisse des prix, si la fiscalité reste équivalente. Le marché agricole réagit plutôt en fonction des fondamentaux agricoles (revenus des agriculteurs, liés au cours des matières premières agricoles et au niveau de subventions, et taux d?intérêt). Champs géographiques Commune, en calculant une moyenne sur 5 ans ou canton, en calculant une moyenne sur 3 ans Source Notifications des notaires et rétrocessions Safer (cf partie I-1). Actualisation possible La moyenne mobile pluriannuelle peut être recalculée chaque année. page 15 C A R A C T É R I S T I Q U E S D E S A C Q U É R E U R S Contexte : Les marchés agricoles sont essentiellement un marché de proximité, car les agriculteurs ont intérêt à avoir un parcellaire regroupé pour limiter leurs frais de structure. Toutefois, plus la surface du bien est importante, plus les candidats à l?acquisition peuvent habiter loin. Par contre, pour les marchés résidentiels et de l?urbanisation, si le territoire est attractif, des personnes originaires de centres urbains éloignés peuvent constituer une proportion non négligeable des acquéreurs. Cela peut correspondre à l?achat de résidence secondaires, éventuellement en prévision de la retraite, ou à une arrivée dans une nouvelle région. définition origine géographique Pour un sous-marché donné, nombre de transactions dont l'acquéreur réside dans une unité (département, région, pays) comparée à l?unité géographique correspondante du bien vendu rapporté au nombre total de transactions dans le même sous-marché pendant la même période. Il s?agit bien ici du lieu de résidence et pas de la nationalité quand on considère des pays différents. Ici , calcul du pourcentage d?acquéreurs résidant dans le département du bien Age Pour un sous-marché donné, nombre de transactions dont l?acquéreur est âgé de moins de X ans rapporté au nombre total de transactions dans le même sous-marché pendant la même période. Ici, seuil établi à 35 ans pour viser a priori les primo-accédants Objectifs Ce ratio d?origine géographique permet d?estimer l?importance relative du marché local à l'intérieur d'un bassin de vie ou d'une aire urbaine et de l'attraction résidentielle extérieure (arrivée d'actifs venant d'autres départements, de futurs retraités et/ou de résidents secondaires). Lorsque la proportion d?acquéreurs originaires d?autres régions ou de l?étranger est élevée et que les prix sont élevés, on peut craindre des difficultés pour les jeunes agriculteurs à trouver des bâtiments lors de leur installation. Sur le marché résidentiel, on peut craindre également une éviction des jeunes ménages originaires du territoire et souhaitant acquérir leur premier logement. Ils sont alors obligés de se reporter sur des espaces plus éloignés. Le calcul de la proportion de moins de 35 ans permet de savoir s?il s?agit plutôt d?un marché de primo- accédants ou non. Attention, les données Safer ne permettent pas de savoir si les maisons à la campagne ou les terrains constructibles sont acquis pour de la résidence principale ou secondaire. On ne peut que le présumer en croisant âge et origine géographique. Indicateurs à relier Prix des maisons à la campagne, des terrains constructibles et des espaces de loisirs Champs géographiques Niveaux agrégés (au moins le canton) et sur une période pluriannuelle pour avoir un nombre de transactions suffisant pour être significatif. Source Notifications des notaires et rétrocessions Safer (cf partie I-1). Actualisation possible La moyenne mobile pluriannuelle peut être recalculée chaque année. page 16 INVALIDE)