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Pays-de-la-Loire. Direction régionale de l'environnement, de l'aménagement et du logement

Auteur secondaire

Résumé

<div style="text-align: justify;">L'étude présente une première analyse des changements d'affectation des logements entre 1999 et 2007 au niveau de la région des Pays de la Loire. Elle est complétée par des analyses menées au niveau départemental et des territoires de délégation des aides à la pierre. Les résultats de ces analyses sont présentés en terme comparatif dans ce premier fascicule, puis en terme de zooms territoriaux dans le second (voir le n° 3 de la collection Analyses et connaissances).<br /><br />Cette analyse a mis en relief les dynamiques qu'a connues le parc de logement régional au cours des années 2000, dont la construction neuve est un élément connu mais très insuffisant pour expliquer l'ensemble des évolutions.</div>

Editeur

DREAL Pays de la Loire

Descripteur Urbamet

donnée statistique ;logement neuf ;parc locatif privé ;parc locatif social ;logement vacant ;occupation du logement ;résidence principale ;propriété privée ;type de logement ;usager du logement ;évolution

Descripteur écoplanete

accès au logement ;analyse statistique ;indicateur économique

Thème

Construction ;Habitat - Logement

Texte intégral

Sommaire Introduction page 2 Première partie : analyse régionale page 4 1) Comment le parc existant en 1999 a-t-il « muté » entre les différents page 4 modes et statuts d'occupation entre 1999 et 2007 ? 2) Les évolutions dans les modes d'occupation et les statuts d'occupation page 6 au sein du parc existant en 1999 et 2007 3) Les facteurs d'évolution par segment de parc page 7 3-1 Les éléments de constitution du parc des résidences principales 3-2 Les évolutions concernant les résidences secondaires 3-3 Le rôle de la vacance dans la constitution des autres parcs 4) Les évolutions du parc en terme de volume page 11 4-1 Les logements entrés dans le fichier entre 1999 et 2007 4-2 Les disparitions de logements 5) Quelques enseignements au regard des besoins page 15 en logements en Pays de la Loire Deuxième partie : analyse comparative sur les cinq départements de la région des Pays de la Loire page 16 1) Les évolutions globales du parc entre 1999 et 2007 page 16 1-1 Les évolutions par statut et mode d'occupation 1-2 Les créations de logements 1-3 Les logements disparus des fichiers fiscaux 2) Les évolutions du parc existant entre 1999 et 2007 page 22 3) Les facteurs d'évolution par segment de parc page 27 Troisième partie : Comparaison entre territoires de délégation des aides à la pierre : pôles urbains principaux - autres territoires départementaux page 31 1) Comparaison entre les pôles urbains principaux page 31 1-1 Le parc stable entre 1999 et 2007 : répartition et % du parc total 1-2 L'évolution en pourcentage de chaque catégorie de logement entre 1999 et 2007 1-3 Les transferts entre les résidences principales et les autres modes d'usage 1-4 Constitution des différents parcs de 2007 selon les pôles urbains 2) Comparaison entre les territoires départementaux délégataires des aides à la pierre page 38 1-1 Le parc stable entre 1999 et 2007 : répartition et % du parc total 1-2 L'évolution en pourcentage de chaque catégorie de logement entre 1999 et 2007 1-3 Les transferts entre les résidences principales et les autres modes d'usage 1-4 Constitution des différents parcs de 2007 selon les pôles urbains Annexes page 46 Présentation du fichier Filocom Glossaire DREAL SIAL/DPH changements d'affectation analyse régionale et comparaisons territoriales 1 mai 2010 Introduction Contexte Les études sur l'évolution du parc de logements sont généralement fondées sur des comptages des stocks de résidences principales, secondaires et logements vacants (disponibles à des dates diverses selon la source : recensement, Filocom) ainsi que sur les apports annuels nouveaux résultant des constructions neuves (source Sitadel). Les états du parc existant à plusieurs dates montrent des écarts significatifs entre les stocks constatés sans toutefois que ces données n'expliquent comment évolue le parc de logement entre les photographies qui en sont faites. La dynamique est approchée par la construction neuve, mais l'ensemble des autres phénomènes sont masqués alors que les évolutions au sein du parc sont multiples. Ces évolutions tendent pour certaines à accroître l'offre de logements disponibles pour répondre aux besoins des ménages, il s'agit par exemple : ? du passage de résidences secondaires ou logements vacants vers les résidences principales, ? de la création de logements dans des locaux anciennement affectés à d'autres usages, du découpage de grands logements en plusieurs petits. A l'inverse certaines évolutions ont pour effet de réduire le stock de résidences principales, notamment : ? la disparition de logements par changement d'affectation, fusion de logements, ? les démolitions. Outre les évolutions qui affectent la structure du parc, des mouvements importants de transferts se produisent au sein du parc existant, qui ont des impacts sur sa constitution plus importants que la seule construction neuve ou la démolition. Ces mouvements concernant des bâtiments existant sont également peu connus, car les sources habituellement utilisées pour les analyses sur les logements, ne les dénombrent pas. Afin de mieux connaître l'ensemble des évolutions du parc de logements, le recours à la source fiscale FILOCOM1 est désormais possible. Filocom et l'identifiant logement FILOCOM, qui donne une image du parc de logements tous les deux ans, permet désormais de cerner les évolutions des logements entre deux années de référence. Il intègre pour cela un identifiant logement, qui est un code attribué à chaque logement de la base, et qui permet de suivre les évolutions de chacun d'eux au fil des inventaires depuis 1999. Les traitements réalisés par le Centre d'Etudes Techniques de l'Equipement Nord-Picardie permettent de produire des tableaux qui comprennent le parc dans ses composantes de résidences principales (dont les 4 statuts d'occupation principaux) ainsi que les usages de résidences secondaires, logements vacants, et meublés. On dénombre ainsi les affectations et usages en 1999, puis les affectations et usages en 2007. Pour chaque catégorie existant en 1999, l'information de son mode d'occupation en 2007 figure :même type d'occupation, évolution vers une autre catégorie d'occupation, disparitions (il 1 La présentation du fichier Filocom figure en annexe DREAL SIAL/DPH changements d'affectation analyse régionale et comparaisons territoriales 2 mai 2010 peut s'agir de démolitions, mais aussi de transformations conduisant à une autre affectation que le logement). Le parc créé entre les deux années de référence est également dénombré avec son mode d'occupation en fin de période. Il s'agit de l'ensemble des logements qui sont présents dans le fichier de 2007 et qui ne l'étaient pas en 1999 : il s'agit bien sûr des logements construits entre les deux dates, mais aussi ceux qui sont créés par d'autres phénomènes tels que les scissions de grands logements ou les affectations depuis un autre usage. Objectifs de l'étude Disposer d'une connaissance des évolutions internes au parc de logements de la région des Pays de la Loire, qui modifient de manière conséquente l'offre disponible en résidences principales, et donc affectent la réponse possible aux besoins en logement des populations. Apprécier les tendances à l'oeuvre selon les territoires, en déclinant l'analyse régionale sur différents territoires : les départements, ainsi que les territoires de délégation de compétence des aides au logement, au niveau desquels sont réparties les aides à la construction et à la réhabilitation du parc social et privé conventionné. Méthode La réalisation des analyses s'effectue sur la base de traitements spécifiques du fichier FILOCOM par le CETE nord-Picardie. La réalisation de ces traitements a nécessité de définir au préalable : ? la période sur laquelle les évolutions du parc de logements sont analysées, sachant que les années impaires de 1999 à 2007 sont disponibles : le traitement sur la période 1999-2007 a été fait à titre principal. ? les territoires géographiques sur lesquels les traitements seraient effectués : les analyses sont d'abord réalisées au niveau régional ainsi que départemental. Les analyses au niveau des principaux établissements de coopération intercommunale et des territoires départementaux définis dans le cadre des délégations des aides au logement sont également présentées. Elles sont traitées en comparaison entre les territoires d'une part, ainsi que par territoire, dans une approche plus synthétique dans le fascicule intitulé « zoom territoriaux ». Les contraintes du secret statistique Comme pour l'ensemble des données issues du fichier FILOCOM, les informations traitées ne sont rendues disponibles que si l'effectif considéré est d'au moins 11 unités. Sous ce seuil, un sigle « s » est apposé à la place de la donnée. Dans certains cas, afin d'éviter de pouvoir reconstituer une information manquante sur un ensemble, une seconde case peut être non renseignée. Lorsque l'effectif est égal à 0, et s'agissant d'informations sur les logements (la règle n'est pas identique lorsque les informations concernent des personnes), la valeur 0 est renseignée. Ces règles justifient le choix de territoires d'analyse assez vastes pour ne pas comporter trop de valeurs inférieures au seuil de 11 unités. DREAL SIAL/DPH changements d'affectation analyse régionale et comparaisons territoriales 3 mai 2010 Première partie : analyse régionale 1) Comment le parc existant en 1999 a-t-il « muté » entre les différents modes et statuts d'occupation entre 1999 et 2007 ? Source MEEDDM-Filocom 1999-2007 d?après la DGI 78% des logements n'ont pas changé d'usage entre 1999 et 2007 Sur les 1 596 000 logements que comptait la région en 1999, 1 085 000 n'ont pas changé de statut d'occupation, 154 000 n'ont pas changé de mode d'occupation 2. 1 238 379 logements n'ont donc pas connu d'évolution dans leur affectation, soit une stabilité pour 78% du parc. Ce constat n'exclut pas des changements de ménages occupants les logements, mais les occupants successifs utilisent le logement toujours pour le même usage. Ces 78% de parc qui n'ont pas connu de changement d'usage entre les fichiers de 1999 et 2007 ont pour certains pu connaître des évolutions dans l'intervalle, mais il a eu rétablissement de la situation initiale lors de la production du fichier 2007. Pour les 22% de logements qui ont évolué entre les deux dates, on constate trois tendances principales. 104 700 résidences principales ont connu un changement de statut d'occupation 3 Au sein du parc des résidences principales existant en 1999 et en 2007 (hors parc neuf, nouveau et démolitions ou changements d'usage), 7% des logements ont changé de statut d'occupation en 8 ans. En volume, il s'agit principalement de logements occupés initialement par des locataires privés et passés sous un autre statut ensuite : 49 000 logements sont dans ce cas, affectés pour 92% au parc de propriétaires. A l'inverse, 37 000 logements occupés par leur propriétaire ont été affectés à un autre statut d'occupation, principalement en locatif privé. 2 La terminologie utilisée dans ce document revoie aux « statuts d'occupation » quand il s'agit de logements utilisés comme résidences principales, et aux modes d'occupation pour distinguer cet usage de résidence principale des autres usages des logements (résidences secondaires ou logements vacants). Concernant les définitions des différentes catégories de logements, voir le glossaire page 19 3 Les logements en meublé pris en compte dans ces chiffres globaux ne le sont plus par la suite en raison des très faibles effectifs qu'ils représentent (0,5% des logements), ainsi que de l'imprécision de ce mode d'occupation (certains meublés sont soumis à la taxe d'habitation, d'autres à la taxe professionnelle), et leur prise en compte dans Filocom n'est donc que partielle (on ne dispose par exemple d'aucune information sur les occupants des meublés non soumis à la taxe d'habitation). Les commentaires sur ce parc seraient donc largement incomplets. DREAL SIAL/DPH changements d'affectation analyse régionale et comparaisons territoriales 4 mai 2010 région Pays de la Loire statuts et modes d'occupation en 1999 Propriétaire occupant Locatif HLM Locatif privé Autres Résidence secondaire Logement vacant Meublé Disparition entre 1999 et 2007 TOTAL 1999 statuts et modes d'occupation en 2007 50984 1595832 Propriétaire occupant 719972 615 33467 2796 17669 24030 336 13393 812278 Locatif HLM 2201 167134 1262 425 845 7972 19 3361 183219 Locatif privé 45152 2125 174375 1953 9334 27757 524 10042 271262 Autres 8531 863 5354 23060 2125 5470 110 3225 48738 Résidence secondaire 26525 409 8780 1338 128900 5354 533 4722 176561 Logement vacant 21272 5704 21131 1822 8699 21184 1175 15463 96450 Meublé 452 14 662 53 1258 353 3754 778 7324 Logement neuf entre 1999 et 2007 197014 109469 16029 47628 1833 12621 7199 2235 Logement nouveau entre 1999 et 2007 44527 11377 1462 19719 1006 4325 6038 600 TOTAL 2007 : 1786389 944951 194355 312378 34286 185776 105357 9286 Evolution 1999 à 2007 11,9% 16,3% 6,1% 15,2% -29,7% 5,2% 9,2% 26,8% parc n'ayant pas changé de statut d'occupation ou d'affectation Le parc des propriétaires occupants bénéficie numériquement de ces transferts au sein des résidences principales, avec un solde positif de 19 000 logements, en provenance du parc locatif privé et du parc « autres ». Le parc HLM évolue très peu, avec même une diminution légère du parc résultant des ventes. Source MEEDDM-Filocom 1999-2007 d?après la DGI Des transferts importants entre résidences principales et autres modes d'occupation 95 000 logements sont passé d'un mode d'occupation principal vers un autre mode d'occupation ou d'usage et 87 000 logements ont effectué le mouvement inverse (soit leur intégration en tant que résidence principale). Source MEEDDM-Filocom 1999-2007 d?après la DGI Source MEEDDM-Filocom 1999-2007 d?après la DGI Le solde global est négatif au détriment des résidences principales pour plus de 8 000 logements. DREAL SIAL/DPH changements d'affectation analyse régionale et comparaisons territoriales 5 mai 2010 statuts d'occupation Propriétaire occupant en 2007 Locatif HLM en 2007 Locatif privé en 2007 Autres en 2007 Total en 1999 Propriétaire occupant en 1999 719 972 615 33 467 2 796 756 850 Locatif HLM en 1999 2 201 167 134 1 262 425 171 022 Locatif privé en 1999 45 152 2 125 174 375 1 953 223 605 Autres en 1999 8 531 863 5 354 23 060 37 808 Total en 2007 775 856 170 737 214 458 28 234 1 189 285 transferts depuis les résidences principales Résidence secondaire en 2007 Logement vacant en 2007 Total en 1999 Propriétaire occupant en 1999 17 669 24 030 41 699 Locatif HLM en 1999 845 7 972 8 817 Locatif privé en 1999 9 334 27 757 37 091 Autres en 1999 2 125 5 470 7 595 Total en 2007 29 973 65 229 95 202 Transferts vers les résidences principales Propriétaire occupant en 2007 Locatif HLM en 2007 Locatif privé en 2007 Autres en 2007 Total en 1999 Résidence secondaire en 1999 26 525 409 8 780 1 338 37 052 Logement vacant en 1999 21 272 5 704 21 131 1 822 49 929 Total en 2007 47 797 6 113 29 911 3 160 86 981 2) Les évolutions dans les modes et les statuts d'occupation au sein du parc existant en 1999 et 2007 Les évolutions au sein des trois principaux usages du parc de logements Source MEEDDM-Filocom 1999-2007 d?après la DGI Les constats sur les évolutions dans la structure du parc de logement montrent : ? la forte croissance en volume du parc avec près de 12% sur 8 ans (province : +8,3%) ; ? malgré des volumes croissants des résidences secondaires et logements vacants, on constate une réduction de leur part dans l'ensemble du parc, soulignant les tensions sur de nombreux marchés du logement de la région. La baisse de leur représentation est également constatée au niveau de la province dans ces deux catégories : de 10,6 à 10,2% pour les résidences secondaires et de 8,7 à 8,4% pour les logements vacants ; ? Les taux de vacance constatés en 1999 comme en 2007 montrent peu d'évolution, néanmoins, l'augmentation du volume de logements vacants équivaut à près de 9 000 unités en 8 ans. Les 105 000 logements vacants en 2007 représentent plus de 3 années de construction neuve au niveau élevé constaté sur cette année. Les évolutions au sein des résidences principales Source MEEDDM-Filocom 1999-2007 d?après la DGI DREAL SIAL/DPH changements d'affectation analyse régionale et comparaisons territoriales 6 mai 2010 Région Pays de la Loire résidences principales résidences secondaires logements vacants total nombre en 1999 1 315 497 176 561 96 450 1 588 508 part du parc en 1999 82,8% 11,1% 6,1% 100,0% nombre en 2007 1 485 970 185 776 105 357 1 777 103 part du parc en 2007 83,6% 10,5% 5,9% 100,0% évolution en nombre 99/07 170 473 9 215 8 907 188 595 évolution en % 99/07 13,0% 5,2% 9,2% 11,9% Région Pays de la Loire propriétaire occupant locatif HLM locatif privé autres total résidences principales nombre en 1999 812 278 183 219 271 262 48 738 1 315 497 part du parc en 1999 61,7% 13,9% 20,6% 3,7% 100,0% nombre en 2007 944 951 194 355 312 378 34 286 1 485 970 part du parc en 2007 63,6% 13,1% 21,0% 2,3% 100,0% évolution en nombre 99/07 132 673 11 136 41 116 -14 452 170 473 évolution en % 99/07 16,3% 6,1% 15,2% -29,7% 13,0% Les évolutions au sein des résidences principales sont fortement contrastées entre le parc sous régime de droit public et celui qui relève des initiatives privées. ? c'est le parc sous régime privé qui augmente le plus fortement, avec un pourcentage d'évolution quasi équivalent entre les régimes de propriété occupante et de locatif privé. Toutefois, par l'effet de son volume initial et de la réduction de la part du locatif HLM et des logements sous statut « autres », la part des propriétaires occupants augmente de près de 2 points en 8 ans ; celle du locatif privé augmente plus modérément à +0,4% ; ? le parc HLM/SEM a augmenté de 11 000 unités en 8 ans, mais son taux de croissance est toutefois resté inférieur de moitié à celui de l'ensemble des résidences principales. Sa représentativité au sein de celles-ci a donc diminué durant ces huit années. La relance de la construction HLM engagé depuis 2005 et la réduction forte de la construction neuve constatée depuis 2008 infléchiront sans doute ces chiffres dans le fichier Filocom 2009, permettant au parc HLM au moins de stabiliser sa représentation au sein des résidences principales ; ? le parc qualifié de « autres » connaît une réduction de 30% de son volume dans la période. Cette tendance existe également au plan national mais à niveau moindre (-21% entre 1999 et 2007 en province). La composition très hétérogène de cette catégorie de résidence principale (logements des collectivités publics, logements occupés à titre gratuit, baux ruraux) rend difficile l'analyse des causes de cette réduction significative. ? L'ensemble de ces tendances est proche de ce qui est constaté sur la province, avec toutefois un niveau de création de parc de près de 3 points supérieur dans la région, que l'on trouve réparti dans les différents statuts de logements. 3) Les facteurs d'évolution par segment de parc Les traitements sur la base de l'identifiant logement permettent d'isoler au sein d'un segment identifié du parc de logements, les facteurs d'évolution qui ont contribué à la constitution de ce segment. Ces éléments sont essentiels au regard de la vision en stock dont nous disposons habituellement. Pour certains statuts notamment - le parc locatif privé par exemple - les évolutions sont fortes, du fait de la construction mais surtout par des changements affectant les logements existants. Eléments de constitution du parc de logement de 2007 (les légères différences constatées avec le tableau figurant page 4 proviennent de l'exclusion des meublés dans le décompte :effectifs trop limités) Source MEEDDM-Filocom 1999-2007 d?après la DGI DREAL SIAL/DPH changements d'affectation analyse régionale et comparaisons territoriales 7 mai 2010 Propriétaire occupant Locatif HLM Locatif privé Autres Résidence secondaire Logement vacant nombre de logements en 1999 812 278 183 219 271 262 48 738 176 561 96 450 apports depuis propriétaires occupants 719 972 615 33 467 2 796 17 669 24 030 apports depuis loc HLM 2 201 167 134 1 262 425 845 7 972 apports depuis loc privé 45 152 2 125 174 375 1 953 9 334 27 757 apports depuis autres 8 531 863 5 354 23 060 2 125 5 470 apports depuis RS 26 525 409 8 780 1 338 128 900 5 354 apports depuis LV 21 272 5 704 21 131 1 822 8 699 21 184 logements neufs 109 409 16 029 47 628 1 833 12 621 7 199 logements nouveaux 11 377 1 462 19 719 1 006 4 325 6 038 nombre de logements en 2007 944 439 194 341 311 716 34 233 184 518 105 004 3 - 1 Les éléments de constitution du parc des résidences principales DREAL SIAL/DPH changements d'affectation analyse régionale et comparaisons territoriales 8 mai 2010 Eléments de constitution du parc des propriétaires occupants entre 1999 et 2007 (source MEEDDM filocom 1999-2007) 76% 0% 5% 1% 3% 2% 12% 1% apports depuis propriétaires occupants apports depuis loc HLM apports depuis loc privé apports depuis autres apports depuis RS apports depuis LV logements neufs apports de restructurations Eléments de constitution du parc locatif HLM entre 1999 et 2007 (source MEEDDM filocom 1999-2007) 1% 0% 0% 1% 3% 8% 0% 87% apports depuis propriétaires occupants apports depuis loc HLM apports depuis loc privé apports depuis autres apports depuis RS apports depuis LV logements neufs apports de restructurations Eléments de constitution du parc locatif privé entre 1999 et 2007 (source MEEDDM filocom 1999-2007) 11% 0% 56% 2% 3% 7% 15% 6% apports depuis propriétaires occupants apports depuis loc HLM apports depuis loc privé apports depuis autres apports depuis RS apports depuis LV logements neufs apports de restructurations Les principaux enseignements relatifs aux résidences principales sont les suivants : ? L'extrême stabilité du parc HLM, qui est constitué en 2007 à 87% du parc de 1999. Les constructions neuves représentent 8% des logements existant en 2007. Parmi les autres constituants du parc 2007, les logements vacants dominent, mais plus de 2 000 logements proviennent également du parc locatif privé. Le statut spécifique de ce parc justifie cette stabilité, mais freine aussi son évolution. A souligner que les disparitions de parc social sont chiffrées à près de 3 400 sur la période. ? L'importance des évolutions intrinsèques au parc pour les locatifs sous statut privé : le parc initial de 1999 ne représente que 56% du parc existant en 2007, les logements neufs 15%. Près de 30% de ce parc, soit 91 000 logements, ont intégré le statut de locatif privé en provenance d'un autre statut ou mode d'occupation. Les logements de propriétaires occupants sont les plus conséquents (11%), suivis des logements vacants (7%) mais aussi des restructurations (6%). ? Les évolutions du parc des propriétaires occupants sont en pourcentage moins élevées que celles du locatif privé, mais les volumes sont très importants : le logement neuf constitue le premier constituant, le locatif privé le deuxième et les résidences secondaires le troisième, avec plus de 26 500 logements passés du mode d'occupation secondaire à propriétaire occupant en 8 ans ; le mouvement inverse (passage de propriétaire occupant à résidence secondaire) est moindre avec 17 700 logements concernés. On a donc un solde positif au bénéfice des propriétaires occupants 8 800 logements. ? Le déclin du parc « autres » au sein des résidences principales :Les composantes de ce parc sont disparates entre un parc social appartenant à des collectivités publiques (communes, EPCI ?.), les logements occupés à titre gratuit et les baux ruraux. La forte diminution de ce parc entre 1999 et 2007 (-30%) et les affectations diverses que ces logements occupent en 2007 (15 000 logements reclassés dans les autres catégories de résidences principales, majoritairement en propriété occupante), mais aussi 2 125 en résidences secondaires et près de 5 500 en logements vacants, rendent complexent l'analyse des évolutions au sein de ce parc, pourtant le seul à diminuer durant la période. 3 - 2 Les évolutions concernant les résidences secondaires DREAL SIAL/DPH changements d'affectation analyse régionale et comparaisons territoriales 9 mai 2010 Eléments de constitution du parc de résidences secondaires entre 1999 et 2007 (source M EEDDM filocom 1999-2007) 5% 7% 2% 1% 5% 0%10% 70% apports depuis propriétaires occupants apports depuis loc HLM apports depuis loc privé apports depuis autres apports depuis RS apports depuis LV logements neufs logements nouveaux ? Les transferts des résidences secondaires vers les résidences principales donnent un bilan positif pour ces dernières avec 37 000 mouvements vers les résidences principales, et à peine 30 000 en sens inverse (de résidences principales vers secondaires). C'est donc (par effet des tensions importantes sur les marchés des secteurs littoraux ?) le statut principal qui est bénéficiaire dans ce chassé-croisé. Au sein des résidences principales, les apports se font aux trois quarts vers les logements occupés vers leur propriétaire. ? Si les propriétaires occupants sont bénéficiaires des apports des résidences secondaires, les autres statuts de résidences principales enregistrent des transferts avec les résidences secondaires bien plus faibles et avec des soldes peu importants, mais toujours au bénéfice des résidences secondaires : solde positif de 436 résidences secondaires en provenance du parc HLM ; solde positif de 554 résidences secondaires en provenance des locatifs privés ; solde positif de 787 résidences secondaires en provenance des logements « autres ». ? Les passages entre résidences secondaires et logements vacants ont également été significatifs avec 8 700 nouvelles résidences secondaires provenant de cette catégorie, soit 5 % du parc, pour 5 400 résidences secondaires devenues vacantes. Là encore le solde est largement bénéficiaire au profit des résidences secondaires (+3 300 logements). 3 - 3 Le rôle de la vacance dans la constitution des autres parcs ? Seuls 20% des logements vacants en 1999 sont encore sous ce statut en 2007. ? Les apports à ce parc depuis les résidences principales (propriétaires et locataires privés) représentent 2 fois le stock des logements durablement vacants, et sont équivalents depuis les deux statuts d'occupation. On constate là une différence par rapport aux résidences secondaires dont l'origine première est la propriété occupante. Est-ce le reflet d'une volonté des propriétaires avec un choix de garder un logement anciennement occupé comme résidence secondaire, et davantage d'une contrainte dans le cas de la vacance pour motifs divers (mobilité contrainte, absence de location pour problème de qualité du logement ?) ? Les autres éléments constitutifs représentent entre 5 et 8% des logements vacants, parmi lesquels il faut noter le poids significatif des constructions neuves et des logements nouveaux, et celui important du parc qualifié de « autres » au regard de son volume global soit 11% du parc existant en 1999. DREAL SIAL/DPH changements d'affectation analyse régionale et comparaisons territoriales 10 mai 2010 Eléments de constitution du parc de logements vacants entre 1999 et 2007 (source MEEDDM filocom 1999-2007) 23% 8% 26%5% 5% 20% 7% 6% apports depuis propriétaires occupants apports depuis loc HLM apports depuis loc privé apports depuis autres apports depuis RS apports depuis LV logements neufs logements nouveaux 4) Les évolutions du parc en terme de volume Si les créations de nouveaux logements sont dénombrées au moyen des autorisations de construire, leur affectation reste peu précise. A côté des créations par construction, il existe également d'autres phénomènes qui conduisent à augmenter le parc de logements. Les démolitions sont partiellement connues au travers des permis de démolir qui ne couvrent pas l'ensemble des causes de disparitions de logements. Source MEEDDM-Filocom 1999-2007 d?après la DGI 4 - 1 Les logements entrés dans le fichier entre 1999 et 2007 Deux catégories d'apports augmentent le volume global du parc. Il s'agit d'une part de la construction neuve, en général bien appréhendée en terme de volume global au travers des statistiques issues des autorisations de construire, d'autre part des logements qualifiés de « nouveaux » dans le fichier Filocom. DREAL SIAL/DPH changements d'affectation analyse régionale et comparaisons territoriales 11 mai 2010 affectations des logements neufs et nouveaux entre 1999 et 2007 (source MEEDDM Filocom 1999-2007) 0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 140000 P ro pr ié ta ire oc cu pa nt Lo ca tif H LM Lo ca tif p riv é A ut re s R és id en ce se co nd ai re Lo ge m en t va ca nt apports de restructurations logements neufs évolutions du parc liées aux créations et disparitions Propriétaire occupant Locatif HLM Locatif privé Autres total résidences principales Résidence secondaire Logement vacant Total disparitions 13 383 3 361 10 042 3 225 30 011 4 722 15 463 50 196 logements neufs 109 409 16 029 47 628 1 833 174 899 12 621 7 199 194 719 logements nouveaux 11 377 1 462 19 719 1 006 33 564 4 325 6 038 43 927 solde logements neufs et nouveaux / disparitions 107 403 14 130 57 305 -386 178 452 12 224 -2 226 188 450 % d'évolution du parc lié aux créations et disparitions Propriétaire occupant Locatif HLM Locatif privé Autres total résidences principales Résidence secondaire Logement vacant total autres usages Total % de disparitions / total catégorie 44,6% 11,2% 33,5% 10,7% 30 011 23,4% 76,6% 20 185 50 196 % de logements neufs / total catégorie 62,6% 9,2% 27,2% 1,0% 174 899 63,7% 36,3% 19 820 194 719 % de logements nouveaux / total catégorie 33,9% 4,4% 58,8% 3,0% 33 564 41,7% 58,3% 10 363 43 927 Pour la construction neuve, l'intérêt de la source FILOCOM repose sur l'affectation des logements neufs qu'elle détermine précisément : en effet, cette affectation reste limitée dans les permis de construire (résidence principale ou secondaire, avec des incertitudes dues au caractère déclaratif ou à l'impossibilité de connaître l'affectation en cas de promotion immobilière). 90% des logements neufs sont affectés à un des usages de résidence principale. 62,6% des logements neufs sont occupés par leur propriétaire, soit un point de moins que la part de ce parc dans les résidences principales. Le logement HLM est également sous-représenté avec 4 points de moins, les logements « autres » sont très peu nombreux en neuf. Le bénéficiaire est donc le parc locatif privé qui, pour 21% des résidences principales en 2007, a enregistré plus de 27% des apports de logements neufs en résidences principales entre 1999 et 2007. Pour les autres modes d'occupation, le parc neuf profite principalement aux résidences secondaires, mais il n'a représenté que 6,4% du total, soit bien moins que sa proportion dans le parc en 2007 (10,5%). Les logements neufs ont également alimenté de stock de logements vacants : 7200 logements neufs sont vacants en 2007. Les logements nouveaux regroupent les changements d'usage de bâtiments existant, (commerces, bureaux, bâtiments agricoles? transformés en logement), les restructurations de bâtiments ayant pour impact de créer de nouveaux logements (la scission d'un grand logement en deux petits se décompte comme 2 logements nouveaux et à 1 disparition). Ces évolutions ne donnent pas (toujours) lieu à une autorisation administrative et sont donc largement méconnues. Les logements nouveaux représentent 18% des 239 000 logements créés entre 1999 et 2007. Près d'un cinquième du parc créé échappe ainsi aux analyses habituelles menées sur la construction neuve. L'affectation de ces logements nouveaux se fait massivement au profit du parc locatif privé, avec près de 45% des logements ainsi créés qui y sont affectés. Les logements de propriétaires et en locatif HLM sont très largement sous-représentés. Ces logements ont alimenté également de manière significative le parc vacant : 14% d'entre eux sont vacants en 2007. 4 - 2 Les logements disparus des fichiers fiscaux Hormis les démolitions décomptées par les permis de démolir, les disparitions de logements sont peu appréhendées dans les statistiques. Or les restructurations de bâtiments, les changements d'affectation sans autorisation d'urbanisme, les bâtiments tombés en ruine, conduisent à un nombre significatif de disparitions de logements DREAL SIAL/DPH changements d'affectation analyse régionale et comparaisons territoriales 12 mai 2010 Contribution des différents parcs aux disparitions de logements entre 1999 et 2007 (source MEEDDM filocom 1999-2007) 27% 7% 20%6% 9% 31% Propriétaire occupant Locatif HLM Locatif privé Autres Rés idence secondaire Logement vacant qui sont à prendre en compte dans les éléments de calcul des besoins nécessaires pour assurer le logement des ménages sur les territoires. ? Plus de 50 000 logements ont disparu des fichiers fiscaux entre 1999 et 2007, soit plus de 2 fois les logements commencés sur l'année 2008. Au regard d'une production sur 8 ans au niveau de 2008, c'est donc 25% de la création de logements qui aurait été « annulée » par les disparitions qui ont lieu en parallèle. ? 31% de ces disparitions concernent des logements qui étaient préalablement vacants, mais près de 60% ont touché des résidences principales occupées en 1999. On a donc là un enjeu de relogement et un report des besoins sur le reste du parc. En ramenant ces chiffres à une moyenne annuelle, ce sont plus de 3 700 besoins en logements qui sont générés par ces disparitions sur la région, soit un niveau bien supérieur aux mises en service de logements sociaux des dernières années. 5) Quelques enseignements au regard des besoins en logements en Pays de la Loire Des évolutions du parc de logement très rapides... Au sein des 1 800 000 logements qui constituaient le parc en région Pays de la Loire au 1er janvier 2007 : ? 69% des logements existaient en 1999 avec le même usage et/ou le même statut d'occupation, ? 17% des logements existaient en 1999 mais avec un autre usage et/ou statut d'occupation, ? 14% n'existaient pas en tant que logement (ils ont été construit ou sont issus de restructurations) En 8 années, on constate donc que les évolutions du parc de logement ont concerné un tiers du parc, si l'on ajoute aux effectifs cités ci-dessus les logements disparus durant la période, qui représentent 2,85% du parc de 2007. Ces évolutions sont donc très rapides, et ce malgré un statut de propriétaire occupant qui est majoritaire dans la région (les propriétaires occupants représentent 53% des modes d'occupation de l'ensemble du parc de logements en 2007). ...répondant aux forts besoins de logement des ménages Parmi les 83% du parc de logements affectés à l'usage de résidence principales en 2007, l'apport d'autres usages et la création de logements ont constitué un gain de plus de 295 500 logements, soit 20% du parc utilisé en 2007 en tant que résidence principale, répondant ainsi aux besoins en logement des ménages (gain de 208 500 logements créés et de 87 000 transferts depuis d'autres usages). Même si l'on déduit les destructions de logements et les transferts inverses des modes d'occupation principaux vers les autres usages, le gain net reste élevé : 170 000 logements intégrés par divers modes aux résidences principales en 8 ans soit 11% du parc existant en 2007. Ces chiffres illustrent le grand dynamisme des marchés au logement du début des années 2000, en réponse à la croissance démographique de la région ainsi qu'aux évolutions des modes de vie accroissant les besoins en logements. Mais des évolutions bien différenciés au sein des résidences principales La représentation du parc HLM en décroissance Le parc HLM/SEM a augmenté de 11 000 unités en 8 ans, mais sa croissance est toutefois restée inférieure de moitié à celle de l'ensemble des résidences principales, sa représentativité au sein des résidences principales, comme offre de logements accessible aux ménages les plus DREAL SIAL/DPH changements d'affectation analyse régionale et comparaisons territoriales 13 mai 2010 modestes, ne fait donc que diminuer durant ces huit années. Le parc « autres » en forte diminution C'est la seule catégorie de logement qui connaît une évolution numérique négative, avec une réduction de 30% de son volume dans la période. La composition très hétérogène de cette catégorie de résidences principales (logements des collectivités publics, logements à titre gratuit baux ruraux) rend difficile l'analyse des causes de cette réduction significative. Une qualification et une localisation plus précise de ce parc permettrait de préciser ce constat. Le parc locatif privé, un dynamisme réel mais une représentation stable Le parc locatif privé a été dynamique durant la période 1999-2007, mais sa part au sein des résidences principales n'évolue que très peu. Conjugué avec la décroissance de la part du logement HLM (ainsi que du parc « autres » pour partie locatif), c'est l'ensemble du parc locatif qui se trouve moins représenté. Le parc des propriétaires, grand gagnant de la période C'est le seul parc qui croît en volume et en représentation au sein des logements. Malgré un niveau initial élevé, il gagne deux points de représentation en atteignant 63,6% des résidences principales en 2007. Des enseignements mais aussi des questions Le phénomène de vacance s'accroît dans un marché considéré comme en déficit d'offre Les taux de vacance constatés en 1999 comme en 2007 sont proches de 6% du parc et évoluent peu en pourcentage ; néanmoins, l'augmentation du volume de logements vacants est de près de 9 000 unités en 8 ans. Les 105 000 logements vacants en 2007 représentent plus de 3 années de construction neuve au niveau élevé de 2007. La vacance figure donc encore dans la fourchette haute des hypothèses formulées dans le cadre de l'étude régionale sur les besoins en logements (entre 5% et 6% selon les territoires) . ? Comment favoriser l'adaptation de ces logements aux besoins des ménages? ? La forte construction neuve conduit-elle à « dévaloriser » de fait le parc plus ancien ou moins conforme aux « normes » de logement actuelles ? ? A-t-on, dans la constitution de la vacance, l'augmentation des aléas tels que la mobilité professionnelle qui conduit à la vacance à défaut de vente ou de location possibles? ? Toutefois, seuls 20% des logements vacants en 2007 l'étaient en 1999. C'est sur ce stock de « vacance dure » que les actions publiques peuvent sans doute avoir un rôle d'aide à la remise sur le marché. Pour cela, il convient de connaître les caractéristiques de ce parc qui doit être aidé seulement s'il est utile pour répondre aux besoins (selon sa localisation et sa qualité). Des résidences secondaires, réservoir de résidences principales ? Les transferts des résidences secondaires vers les résidences principales donnent un bilan positif pour les résidences principales avec un solde de 7 000 logements supplémentaires affecté à cet usage. Au sein des résidences principales, les apports se font aux trois quarts vers les logements occupés vers leur propriétaire. Concernant les anciennes résidences secondaires désormais occupées à titre permanent par leur propriétaire, des analyses complémentaires pourraient permettre de mieux qualifier ces mouvements : ? en terme de localisation : est-ce un phénomène littoral ou rural ? ? au regard des ménages occupants ces logements après leur changement d'usage : trouve-t-on par exemple des ménages qui profitent du passage à la retraite pour emménager à titre définitif dans leur ancienne résidence secondaire ? DREAL SIAL/DPH changements d'affectation analyse régionale et comparaisons territoriales 14 mai 2010 ? En parallèle, les résidences secondaires ont augmenté de plus de 9 000 logements, ce parc sera-t-il à l'avenir un réservoir pour la réponse aux besoins en logement des ménages? Les disparitions de logements : un phénomène affectant surtout les résidences principales Globalement 51 000 logements ont disparu des fichiers fiscaux entre 1999 et 2007. Près de 60% des disparitions ont touché des résidences principales occupées en 1999 (hors statut meublés). Ce sont ainsi l'équivalent de 3 752 créations de résidences principales par an qui seraient nécessaires pour compenser le besoin généré par ces disparitions. Au vu de ces niveaux de logements disparaissant chaque année, il serait intéressant de qualifier : ? les motifs de ces disparitions :vétusté ou insalubrité irrémédiable, autres motifs sans nul doute, ? les ménages occupants ces logements en 1999 : personnes âgées, ménages pauvres, ? le parc disparu contribue-t-il à résorber l'habitat indigne ? ? des actions publiques sont-elles envisageables pour préserver ce parc, tout au moins dans les secteurs les plus tendus ? Un phénomène peu connu : la création de logements par restructurations et changements d'usage Les créations de logements par ces modalités sont très significatives en volume : plus de 44 500 logements en 8 ans, soit l'équivalent de 1,7 année de production neuve estimée dans le cadre de l'étude prospective sur les besoins. Cet apport représente 21% des objectifs de création de logement prévu par cette étude. Or ce parc est largement méconnu. ? S'agit-il de grands logements subdivisés ? ? de changements d'usage de bâtiments d'activité ? Une analyse plus précise de ce parc en terme de typologie, d'occupation et de localisation pourrait apporter des éléments de connaissance sur ces phénomènes de « renouvellement naturel » au sein des marchés locaux de l'habitat. DREAL SIAL/DPH changements d'affectation analyse régionale et comparaisons territoriales 15 mai 2010 Deuxième partie analyse comparative sur les cinq départements de la région des Pays de la Loire L'analyse régionale permet de fixer les principaux ordres de grandeur dans l'évolution du parc de logements entre 1999 et 2007, mais soulève également des interrogations multiples. L'objectif des parties qui suivent est, dans le cadre d'une approche territorialisée, de préciser les phénomènes constatés. Les données sont traitées en terme de comparaison territoriale entre les départements, tout en rappelant la référence régionale. Les analyses qui suivent ne prennent pas en compte les logements meublés, en raison de leur intégration seulement partielle dans Filocom et du très faible volume recensé (7 300 logements en 1999 pour toute la région) (Voir sur ce point la note en bas de page 4 du document). 1) Les évolutions globales du parc entre 1999 et 2007 1 ? 1 Les évolutions par statut et mode d'occupation Le parc dénombré par Filocom sur la région s'élevait à 1 786 389 logements en 2007, soit 11,9% d'augmentation au regard du parc de 1999. A noter qu'en raison des règles de secret statistique qui s'appliquent sur les effectifs trop faibles (inférieurs à 11 unités), le total régional peut se trouver légèrement différent de la somme des totaux départementaux. Source MEEDM Filocom 1999-2007 d'après la DGI Selon les départements, les taux de croissance du parc se situent entre 8,5 et 16%, avec un lien évident avec les évolutions démographiques pour les différents territoires. Toutefois, l'évolution du nombre de logements est toujours supérieure à celle de la population, car elle s'accompagne des phénomènes de desserrement ainsi que de la construction non affectée aux résidences principales. DREAL SIAL/DPH changements d'affectation analyse régionale et comparaisons territoriales 16 mai 2010 Total Locatif HLM Locatif privé Autres Loire-Atlantique 2007 12,7% 16,6% 8,6% 14,8% -27,2% 4,1% 10,6% Maine et Loire 2007 9,9% 14,7% 3,6% 12,4% -35,7% 0,2% 7,5% Mayenne 2007 10,0% 16,3% 1,8% 9,7% -28,9% 8,5% 12,1% Sarthe 2007 8,5% 13,3% 2,9% 9,6% -29,6% -10,6% 18,4% Vendée 2007 16,0% 20,2% 15,7% 30,2% -27,2% 9,7% -2,5% Région 2007 11,9% 16,3% 6,1% 15,2% -29,7% 5,2% 9,2% Propriétaire occupant Résidence secondaire Logement vacant 636453 337582 68135 120930 9235 62941 34679 Evolution 1999 à 2007 358302 191686 57314 68465 6274 12054 22256 Evolution 1999 à 2007 147412 80029 14730 26641 5867 8535 11326 Evolution 1999 à 2007 272809 148950 36033 46189 6174 14684 20645 Evolution 1999 à 2007 371333 186687 18142 50153 6732 87553 16451 Evolution 1999 à 2007 1786389 944951 194355 312378 34286 185776 105357 Evolution 1999 à 2007 Source INSEE RGP 1999-recensement 2006-2007 Au sein du parc, des évolutions très différenciées sont toutefois constatées : ? Le parc des résidences principales occupées par leur propriétaire, est celui qui s'accroît le plus dans tous les départements et au sein des différents modes d'occupation. Une seule exception avec le parc locatif privé qui s'accroît de plus de 30% en Vendée sur la période (pour « seulement » 20% d'augmentation des propriétaires occupants) ; ? le parc locatif privé, soutenu par les mesures de défiscalisation durant les années considérées, évolue plus vite que la moyenne du parc, sauf en Mayenne et Sarthe, où il connaît moins de 10% d'augmentation ; ? le parc HLM, augmente significativement en Loire-Atlantique, à hauteur de sa croissance démographique. S'il connaît une hausse très supérieure en Vendée, c'est que le stock initial était le plus faible sur ce département. Dans les trois autres départements, son évolution est bien inférieure à la croissance démographique ; ? le parc « autres » en forte diminution, avec toutefois un taux de 6 points supérieur en Maine et Loire à la moyenne régionale (et de manière proche dans les 4 autres départements). Les logements classés dans la catégorie « autres » sont constitués des logements locatifs des collectivités publiques, des logements occupés à titre gratuit, des baux ruraux. ? les résidences secondaires enregistrent les évolutions les plus contrastées : si la Vendée connaît la plus forte hausse, celle-ci est également significative en Mayenne, malgré une attractivité touristique bien différente. La croissance est réelle mais bien moindre en Loire- Atlantique, malgré la situation littorale. Ce parc n'évolue pas en Maine et Loire et se trouve en fort recul en Sarthe, ce que ne peut expliquer la tension sur le marché du logement ; ? les logements vacants augmentent de manière conséquente, notamment en Sarthe, mais aussi sur la Loire-Atlantique et la Mayenne. Seule la Vendée connaît une baisse de son volume de logements vacants entre les deux dates. 1 ? 2 Les créations de logements A côté des évolutions qui concernent le parc existant aux deux dates de référence (comparaison de deux stocks), des évolutions importantes sont générées par les flux de création de logements d'une part, par les disparitions de logements d'autre part. Les créations de logements relèvent de la construction neuve principalement, mais sont également issues de créations dans des locaux existants, par restructuration ou changement d'usage. 238 700 logements ont été créés entre 1999 et 2007, ils sont pour 82% issus de la construction neuve et pour 18% de nouvelles utilisations de bâtiments existants. Les départements qui voient leur parc s'accroître le plus grâce à la construction neuve sont les plus dynamiques au plan démographique : la Loire-Atlantique et la Vendée. Ils ont de 83 à 85% du DREAL SIAL/DPH changements d'affectation analyse régionale et comparaisons territoriales 17 mai 2010 Population 1999 Population 2007 Variation 1999-2007 % évolution 1999-2007 variation moyenne annuelle Loire-Atlantique 1 134 493 1 246 798 112 305 9,9% 14 038 Maine et Loire 733 213 770 777 37 564 5,1% 4 696 Mayenne 285 377 300 643 15 266 5,3% 1 908 Sarthe 529 895 556 946 27 051 5,1% 3 381 Vendée 539 806 607 430 67 624 12,5% 8 453 Région 3 222 784 3 482 594 259 810 8,1% 32 476 parc créé issu de construction alors que ce taux est de 77 et 79% dans les autres départements. Malgré l'existence de tensions importantes sur les marchés du logement, la création de logements par construction neuve reste le mode prioritaire, le « recyclage » semblant se prêter mieux à des marchés plus détendus. Source MEEDDM-Filocom 1999-2007 d?après la DGI Source MEEDDM-Filocom 1999-2007 d?après la DGI - DREAL / SIAL / DPH L'affectation des logements créés entre 1999 et 2007 Au regard du total de parc créé, 51% a été affecté à des propriétaires-occupants, 28% au parc locatif privé. Le statut locatif HLM, les résidences secondaires et logements vacants bénéficient de 6 à 7% des créations de logements. Le parc « autres », malgré sa situation atypique de recul numérique, bénéficie de quelques apports par création. DREAL SIAL/DPH changements d'affectation analyse régionale et comparaisons territoriales 18 mai 2010 Variation moyenne annuelle en valeur absolue logements neufs 44 39 644 5 581 20 504 598 4 443 3 147 73 917 9 240 logements nouveaux 44 4 023 779 6 759 260 1 317 1 806 14 944 1 868 logements neufs 49 20 297 4 502 7 899 206 441 1 130 34 475 4 309 logements nouveaux 49 2 535 279 4 997 171 488 1 539 10 009 1 251 logements neufs 53 8 089 1 239 3 463 216 240 485 13 732 1 717 logements nouveaux 53 996 88 1 761 123 251 514 3 733 467 logements neufs 72 13 641 2 138 5 071 304 478 941 22 573 2 822 logements nouveaux 72 1 565 196 2 722 179 492 1 163 6 317 790 logements neufs 85 27 798 2 569 10 691 509 7 019 1 496 50 082 6 260 logements nouveaux 85 2 258 120 3 480 273 1 777 1 016 8 924 1 116 logements neufs région 109 469 16 029 47 628 1 833 12 621 7 199 194 779 24 347 logements nouveaux région 11 377 1 462 19 719 1 006 4 325 6 038 43 927 5 491 total parc créé entre 1999 et 2007 120 846 17 491 67 347 2 839 16 946 13 237 238 706 29 838 Variation moyenne annuelle 15 106 2 186 8 418 355 2 118 1 655 29 838 % des différents statuts dans le parc créé 51% 7% 28% 1% 7% 6% 100% Parc neuf et nouveau entre 1999 et 2007 Résidence secondaire Logement vacant Total par département et mode de création Propriétaire occupant Locatif HLM Locatif privé Autres Parc neuf et nouveau entre 1999 et 2007 Total par département et mode de création part des deux modes de création de logements par département part du total régional par mode de création Variation moyenne annuellelogements neufs 44 73 917 17% 34% logements neufs 44 73 917 83% 38% 9 240 logements nouveaux 44 14 944 17% 34% 1 868 logements neufs 49 34 475 77% 18% 4 309 logements nouveaux 49 10 009 23% 23% 1 251 logements neufs 53 13 732 79% 7% 1 717 logements nouveaux 53 3 733 21% 8% 467 logements neufs 72 22 573 78% 12% 2 822 logements nouveaux 72 6 317 22% 14% 790 logements neufs 85 50 082 85% 26% 6 260 logements nouveaux 85 8 924 15% 20% 1 116 logements neufs région 194 779 82% 100% 24 347 logements nouveaux région 43 927 18% 100% 5 491 Source MEEDDM-Filocom 1999-2007 d?après la DGI - DREAL / SIAL / DPH Les différences sont peu significatives entre départements pour le parc consacré à la propriété occupante : quels que soient le niveau de construction neuveet la croissance démographique, ce sont entre 49% et 53% des créations de logements qui ont été consacrées à ce mode d'occupation. Les territoires « plus ruraux », comme la Mayenne et la Sarthe, ne consacrent que 2 à 4% de plus à cette affectation que les autres départements. Ce constat souligne que l'aspiration à l'accession à la propriété a été le moteur principal de la construction ces dernières années, quelles que soient les tensions sur les territoires. Le parc consacré à la location sous statut privé est également représenté de manière proche selon les territoires. Ainsi, le pourcentage de création de logements affectés à cet usage est-il quasi- identique en Loire-Atlantique (31%) et en Mayenne (30%), malgré des caractéristiques très contrastées. La Sarthe est un peu plus en retrait (27%), de même que la Vendée (24%). Mais dans ce dernier cas, c'est la part de la création de parc affectée aux résidences secondaires (15% au lieu de 7% en moyenne régionale) qui conduit à cet écart. Le calcul de la part des logements affectés au parc locatif privé réalisé sur les seules résidences principales donne en effet pour résultat une représentation de 30% en Vendée pour un niveau régional à 33%. Cette grande homogénéité de la création de parc locatif privé a été portée par des dispositifs de défiscalisation successifs sans ciblage territorial particulier (jusqu'aux évolutions issues du dispositif Scellier depuis 2009). Sans restriction de localisation, ce parc s'est développé partout, sans doute parfois en décalage avec les besoins réels, conduisant à une offre en surnombre. Le seul bénéfice pour certains territoires peu tendus a sans doute été de « déqualifier » un parc locatif privé plus ancien, inconfortable voire vétuste, pour offrir des logements neufs ou réhabilités. Mais les loyers à verser, conditionnés par le « rendement » nécessaire pour assurer les remboursements d'emprunts, n'ont pu que croître fortement. Le parc sous statut locatif public représente de 5 à 8% des affectations de logements créés dans 4 départements ; seul le Maine et Loire a affecté plus de 10% du parc créé à ce statut (pourcentage de 12% si l'on considère sa part au sein des résidences principales créées). Le parc créé affecté aux résidences secondaires est en volume le plus réduit, avec un contraste territorial significatif entre départements en bordure littorale et les autres. Sur les 17 000 logements créés affectés à cet usage, un quart est issu de réaffectations de locaux. Un volume significatif des logements créés entre 1999 et 2007 est vacant en 2007 : il s'agit de plus de 13 000 logements, dont 7 200 sont issus de la construction neuve (ce qui interroge sur l'inadéquation possible d'une partie de l'investissement locatif privé aux besoins réels) et 6 000 proviennent du parc créé par restructuration / changement d'usage. On remarque que ce dernier parc représente 46% du parc vacant créé, bien au-delà de la moyenne régionale de 18% de la création de logements issue de restructuration / changement d'usage. DREAL SIAL/DPH changements d'affectation analyse régionale et comparaisons territoriales 19 mai 2010 affectations du parc neuf et nouveau créé entre 1999 et 2007 parc affecté à la propriété occupante entre 1999 et 2007 parc affecté à des logements locatifs privés entre 1999 et 2007 parc affecté à des logements locatifs HLM entre 1999 et 2007 parc affecté à des résidences secondaires entre 1999 et 2007 parc affecté à des logements vacants entre 1999 et 2007 44 49% 31% 7% 6% 6% 49 51% 29% 11% 2% 6% 53 52% 30% 8% 3% 6% 72 53% 27% 8% 3% 7% 85 51% 24% 5% 15% 4% région 51% 28% 7% 7% 6% Les différences départementales au titre du logement vacant dépendent de la nature des logements vacants. Les logements vacants récents (construits entre 1999 et 2007) représentent de manière homogène entre département entre 3 et 4% du total de la création de logements sur la période. On peut donc y voir la vacance « normale » permettant au marché du logement d'avoir une certaine fluidité. Par contre, pour les logements issus de restructurations / changements d'usage, les taux vont de 11 et 12% en Vendée et Loire-Atlantique jusqu'à 18% en Sarthe (14 et 15% en Mayenne et Maine et Loire). La conjugaison d'un marché plus détendu et d'une offre sans doute moins attractive que le logement neuf, limitent ainsi l'usage de ce parc. Ce taux important au sein des logements issus de restructurations interroge, notamment en terme de qualité des logements issus de ces évolutions. 1 ? 3 Les logements disparus des fichiers fiscaux Plus de 50 000 logements ont disparu des fichiers fiscaux entre 1999 et 2007. Ces disparitions sont pour une part des démolitions, pour d'autre part des transformations importantes, soit d'usage (un logement acquiert une autre fonction telle que commerce, profession libérale...), soit des conséquences de restructuration (plusieurs logements restructurés pour en créer 1 seul). Ces disparitions, même si elles ne sont pas toujours synonymes de disparition « physique » d'un bâtiment, ont toutefois pour conséquence de diminuer le stock d'offre disponible sur le marché. Le volume de disparition de logements est représentatif du volume de parc présent dans chaque département. Ainsi, si le pourcentage de disparition au regard du volume régional va de 35% pour la Loire-Atlantique à 8% pour la Mayenne, le ratio calculé sur le total des logements existants dans chaque département en 1999 donne un bilan de 3% de disparitions pour les différents territoires, avec néanmoins le Maine et Loire dont le taux est à 4%. Il ne semble pas, sur ce volume global, que les situations locales de marché de l'habitat soient un « frein » ou un « encouragement » à la disparition de logements. Source MEEDDM-Filocom 1999-2007 d?après la DGI Les disparitions de logements non utilisés comme résidences principales L'examen du statut d'occupation ou du mode d'occupation des logements, constaté en 1999 avant leur disparition, souligne que les logements vacants sont le premier pourvoyeur du parc voué à disparition (31% des logements disparus étaient en 1999 vacants). Les résidences secondaires apportent quant à elles 9% de ces logements. Les variations de ces taux régionaux, selon les départements, sont significatives avec : ? de 28 à 38% de logements vacants en 1999, voués à disparition, selon les départements. Dans ce cas précis, on relève un lien réel entre les tensions sur les marchés et la part de DREAL SIAL/DPH changements d'affectation analyse régionale et comparaisons territoriales 20 mai 2010 logements disparus des fichiers fiscaux entre 1999 et 2007 44 49 53 72 85 total par statut part des différents statuts dans les disparitions Propriétaire occupant 5 574 3 023 804 1 527 2 465 13 393 27% Locatif HLM 958 1 532 323 459 89 3 361 7% Locatif privé 3 598 2 472 952 1 474 1 546 10 042 20% Autres 820 747 300 595 763 3 225 6% Résidence secondaire 1 680 657 301 557 1 527 4 722 9% Logement vacant 4 863 3 742 1 424 2 781 2 653 15 463 31% Total départemental 17 493 12 173 4 104 7 393 9 043 50 206 100% part des différents départements dans les disparitions 35% 24% 8% 15% 18% 100% logements vacants disparus (bien inférieure en Loire-Atlantique et Vendée à ce qu'elle est dans les autres départements) ; ? de 5 à 17% de résidences secondaires, en 1999, ont disparu en 2007, en lien pour partie avec le volume du parc (la Vendée et Loire-Atlantique disposent du parc le plus nombreux), mais aussi avec une sur-représentation des zones rurales. Ainsi, les 7 et 8% de résidences secondaires disparues en Mayenne et Sarthe représentent entre 3,5 à 4% du parc existant en 1999, alors qu'en Vendée, ces disparitions sont inférieures à 2% du parc d'origine. Source MEEDDM-Filocom 1999-2007 d?après la DGI Les disparitions de logements occupés comme résidences principales 60% des logements disparus entre 1999 et 2007 étaient, en 1999, occupés en tant que résidences principales. Cette moyenne régionale connaît des variations significatives entre départements, jusqu'à 64 et 63% en Maine et Loire et Loire Atlantique, pour seulement 54 et 55% en Vendée et Sarthe. Ce volume de disparition est très conséquent, notamment lorsqu'on le compare à la construction neuve réalisée chaque année. Ainsi, les 30 000 résidences principales disparues en 8 ans, correspondent à une année de construction de logements, dans les années de très forte construction entre 2005 et 2007. En Vendée, du fait de la part de résidences secondaires construites, les 4 863 disparitions correspondent même à près de 2 années de construction selon le niveau de record de construction pour l'année 2006 (plus de 9 300 logements commencés). Source MEEDDM-Filocom 1999-2007 d?après la DGI DREAL SIAL/DPH changements d'affectation analyse régionale et comparaisons territoriales 21 mai 2010 logements disparus des fichiers fiscaux entre 1999 et 2007 44 49 53 72 85 région % de logts vacants au sein des disparitions 28% 31% 35% 38% 29% 31% % de résidences secondaires au sein des disparitions 10% 5% 7% 8% 17% 9% % de résidences principales au sein des disparitions 63% 64% 58% 55% 54% 60% disparitions de résidences principales entre 1999 et 2007 44 49 53 72 85 région Volume de résidences principales disparues entre 1999 et 2007 10 950 7 774 2 379 4 055 4 863 30 021 % de propriétaires occupants au sein des disparitions de résidences principales 51% 39% 34% 38% 51% 45% % de locataires privés au sein des disparitions de résidences principales 33% 32% 40% 36% 32% 33% % de locataires HLM au sein des disparitions de résidences principales 9% 20% 14% 11% 2% 11% % de logements "autres" au sein des disparitions de résidences principales 7% 10% 13% 15% 16% 11% Les éléments différenciant les départements concernant le statut d'occupation des résidences principales disparues sont : ? les logements occupés par leur propriétaire, sur-représentés en Loire Atlantique et Vendée avec plus de la moitié des cas de disparition ; ? le parc locatif privé sur-représenté en Mayenne et Sarthe ; ? le parc locatif HLM sur-représenté en Maine et Loire et en Mayenne, presque inexistant en Vendée ; ? les logements « autres » qui contribuent pour plus de 10% aux disparitions. 2 ) Les évolutions au sein du parc existant en 1999 et 2007 Le parc stable entre 1999 et 2007 Dans la région, près de 78% du parc existant en 1999 n'a pas changé de statut ou de mode d'occupation entre les deux dates de référence (il s'agit des logements figurant dans les cases en jaune dans le tableau ci-dessous)4. Ce parc « stable » est représenté de manière très homogène dans les départements. Ainsi, les pourcentages ne varient que de 2 points entre les 5 départements : la Mayenne avec le taux le plus bas à 76%, la Loire-Atlantique, le Maine et Loire et la Vendée, les taux les plus élevés à 78%. Les transferts au sein des résidences principales Source MEEDDM-Filocom 1999-2007 d?après la DGI 4 L'absence d'évolution dans les fichiers de 1999 et de 2007, n'exclut pas des mouvements intermédiaires multiples, avec retour à la situation initiale avant 2007. DREAL SIAL/DPH changements d'affectation analyse régionale et comparaisons territoriales 22 mai 2010 Loire Atlantique Propriétaire occupant en 2007 Locatif HLM en 2007 Locatif privé en 2007 autre en 2007 Total par statut d'occupation 1999 propriétaire occupant en 1999 256 831 280 12 028 1 009 270 148 Locatif HLM en 1999 843 57 438 534 82 58 897 Locatif privé en 1999 17 964 1 507 68 084 804 88 359 autre en 1999 2 542 244 1 610 5 378 9 774 Total par statut d'occupation 2007 278 180 59 469 82 256 7 273 427 178 Maine et Loire Propriétaire occupant en 2007 Locatif HLM en 2007 Locatif privé en 2007 autre en 2007 Total par statut d'occupation 1999 propriétaire occupant en 1999 149 921 130 6 844 452 157 347 Locatif HLM en 1999 671 50 077 407 171 51 326 Locatif privé en 1999 9 022 442 40 772 362 50 598 autre en 1999 1 724 98 1 286 4 444 7 552 Total par statut d'occupation 2007 161 338 50 747 49 309 5 429 266 823 Source MEEDDM-Filocom 1999-2007 d?après la DGI Dans tous les départements, les principaux transferts en volume entre les résidences principales, se produisent entre le parc des propriétaires occupants et des logements locatifs privés. Les autres transferts sont nettement moins importants numériquement. Les transferts entre le parc « autres » et les logements privés, sont un des facteurs qui conduisent à une diminution forte de ce parc (pour mémoire, ce parc a diminué de 30% entre 1999 et 2007, et ne représente plus en fin de période qu'un peu plus de 34 000 logements au plan régional). Pendant les huit années de référence, le parc « autres » a alimenté les logements occupés par leur propriétaire de 8 500 logements et les logements locatifs privés à hauteur de 5 300 logements. Dans le même temps, les transferts inverses n'ont représenté que 4 700 apports (dont 60% depuis les propriétaires occupants). Le bilan est donc d'un rapport de un à trois entre les apports des logements « autres » aux résidences principales privées et le mouvement inverse. DREAL SIAL/DPH changements d'affectation analyse régionale et comparaisons territoriales 23 mai 2010 Mayenne Propriétaire occupant en 2007 Locatif HLM en 2007 Locatif privé en 2007 autre en 2007 Total par statut d'occupation 1999 propriétaire occupant en 1999 61 133 39 3 037 170 64 379 Locatif HLM en 1999 373 12 780 92 84 13 329 Locatif privé en 1999 4 122 37 15 389 193 19 741 autre en 1999 1 199 218 689 4 824 6 930 Total par statut d'occupation 2007 66 827 13 074 19 207 5 271 104 379 Sarthe Propriétaire occupant en 2007 Locatif HLM en 2007 Locatif privé en 2007 autre en 2007 Total par statut d'occupation 1999 propriétaire occupant en 1999 116 495 104 6 187 362 123 148 Locatif HLM en 1999 240 32 062 71 71 32 444 Locatif privé en 1999 7 468 110 26 324 298 34 200 autre en 1999 1 333 212 863 4 464 6 872 Total par statut d'occupation 2007 125 536 32 488 33 445 5 195 196 664 Vendée Propriétaire occupant en 2007 Locatif HLM en 2007 Locatif privé en 2007 autre en 2007 Total par statut d'occupation 1999 propriétaire occupant en 1999 135 592 62 5 371 803 141 828 Locatif HLM en 1999 74 14 777 158 17 15 026 Locatif privé en 1999 6 576 29 23 806 296 30 707 autre en 1999 1 733 91 906 3 950 6 680 Total par statut d'occupation 2007 143 975 14 959 30 241 5 066 194 241 Source MEEDDM-Filocom 1999-2007 d?après la DGI Les phénomènes sont très comparables entre départements au regard du parc existant, puisque hormis en Mayenne, ces apports représentent environ 1% du parc de 2007. Les transferts entre le parc locatif HLM et les autres statuts, par effet du statut juridique de ce parc, sont très réduites : les apports vers les autres statuts concernent moins de 1% du parc en Vendée, 1,2% en Sarthe, 2,5% en Loire-Atlantique et Maine et Loire, jusqu'à 4% en Mayenne. La destination principale du parc HLM est en direction du statut de propriétaire occupant, dans le contexte des ventes aux occupants. En 8 ans, 2 200 logements ont été concernés par ce phénomène. Le passage vers le locatif privé n'a dans le même temps concerné que moins de 1 300 logements sur la région, pour les trois quarts en Loire-Atlantique et Maine et Loire. Le mouvement inverse d'apport de logements privés vers le statut locatif HLM est plus conséquent : il a concerné en 8 ans 3 600 logements, dont plus de 2 000 sur la Loire Atlantique et 670 en Maine et Loire. La source principale de ces apports est constituée par des logements locatifs privés (à l'origine de 60% des logements intégrés comme HLM entre 1999 et 2007). Le statut « autres » est également une source significative avec plus de 800 logements concernés. On peut supposer qu'il s'agit principalement de logements appartement précédemment à des collectivités territoriales vendus à des organismes HLM ou des SEM. Leur affectation comme logement à vocation sociale ne connaîtrait pas d'évolution dans ce cas, les locataires initiaux restant sans doute en place. Les transferts entre propriétaires occupants et parc locatif privé Les logements occupés par leur propriétaire en 1999, devenus locatifs privés en 2007, s'élèvent à 33 500 sur la région, soit 11% du parc locatif privé existant en 2007. Transferts entre propriétaires occupants et locatif privé entre 1999 et 2007 Loire Atlantique Maine et Loire Mayenne Sarthe Vendée Région PO vers LP en volume 12 028 6 844 3 037 6 187 5 371 33 467 LP vers PO en volume 17 964 9 022 4 122 7 468 6 576 45 152 PO vers LP en % / total régional 36% 20% 9% 18% 16% 100% LP vers PO en % / total régional 40% 20% 9% 17% 15% 100% PO vers LP en % / parc LP 2007 10% 10% 11% 13% 11% 11% LP vers PO en % / parc PO 2007 5% 5% 5% 5% 4% 5% PO vers LP en % création parc 44% 53% 58% 79% 38% 50% LP vers PO en % création parc 41% 40% 45% 49% 22% 37% Source MEEDDM-Filocom 1999-2007 d?après la DGI DREAL SIAL/DPH changements d'affectation analyse régionale et comparaisons territoriales 24 mai 2010 apports des logements "autres" aux résidences principales (hors HLM) entre 1999 et 2007 44 49 53 72 85 région volumes de logements transférés par département 4 152 3 010 1 888 2 196 2 639 13 885 % des apports par rapport au total régional 30% 22% 14% 16% 19% 100% % des apports par rapport au parc de référence en 2007 1% 1% 2% 1% 1% 1% A l'inverse, les logements locatifs privés de 1999, occupés par leur propriétaire en 2007, sont au nombre de 45 200 , soit 5% du parc de propriétaires occupants en 2007. Si l'on compare ces volumes avec, par exemple, ceux apportés par la création (construction neuve ou réaffectations), ces apports représentent 50% des logements locatifs privés créés durant la période et 37% des logements occupés par leur propriétaire. Les départements se différencient très peu dans ces phénomènes : les deux mouvements inverses sont en général en cohérence au sein des départements, ils représentent les mêmes parts du total régional. Seule la Loire Atlantique se distingue avec des apports vers le parc des propriétaires occupants supérieurs en taux au mouvement inverse. La représentation de ces transferts au regard du parc existant en 2007 est également très proche dans les différents territoires. Seule la Sarthe connaît un apport légèrement supérieur vers le parc locatif privé. Les seules différences notables entre départements se trouvent au niveau de la part que ces transferts représentent au regard de la création de logements du même statut durant la période. Le transfert des logements en propriété occupante vers le locatif privé semble d'autant plus important que les marchés locaux de l'habitat sont peu tendus. Ainsi, en Mayenne et Sarthe, ces transferts représentent 60 à 80% de la création de parc locatif privé. On peut supposer que dans un contexte où la demande d'achat est plus faible, la mise en location devient la seule alternative à la vacance. A l'inverse, les départements à marché tendu, Loire-Atlantique et Vendée surtout, ont une part de transferts de cette nature bien plus réduite au regard de la création de parc locatif privé. La rapidité de vente des biens et les prix élevés constituent un atout pour la stabilité du parc de propriétaires occupants dans son affectation d'origine, et ce malgré une demande de locatif forte. Les transferts du locatif privé vers la propriété occupante sont moins reliés aux contextes locaux des marchés du logement. La fourchette est resserrée de 40 à 49% de la création de logements occupés par leur propriétaire durant la période, à l'exception notable de la Vendée où ce taux n'atteint que 22%. La spécificité du contexte littoral et la faible présence de locatif HLM dans ce département, peuvent contribuer à maintenir le parc locatif privé dans son usage initial, d'autant que les loyers sont élevés. Le très fort volume de construction neuve en accession est sans doute le principal facteur explicatif, le contexte local (fort attrait pour la maison individuelle, recours massif aux dispositifs d'accession sociale à la propriété, disponibilité foncière à des prix compatibles avec les budgets des ménages) favorisant la construction plutôt que la transformation d'existant. Les transferts entre résidences principales et les autres modes d'occupation Au sein des mouvements affectant le stock de logements existant en 1999 et 2007, un des phénomènes significatifs pour la définition des politiques locales de l'habitat réside dans les transferts entre le parc affecté à un usage de résidence principale (quel que soit le statut considéré), qui assure une réponse aux besoins en logement des ménages, et le parc affecté à des usages non principaux (résidences secondaires et logements vacants). DREAL SIAL/DPH changements d'affectation analyse régionale et comparaisons territoriales 25 mai 2010 Source MEEDDM-Filocom 1999-2007 d?après la DGI Au delà du bilan global qui montre un déficit de plus de 8 200 résidences principales dans le contexte des flux inverses entre ces logements et ceux affectés aux résidences secondaires et logements vacants, les éléments de niveau départemental soulignent que : ? hormis en Vendée où les flux contraires s'équilibrent, tous les départements sont déficitaires en terme de résidences principales dans le cadre de ces transferts ; ? ce sont le Maine et Loire et la Mayenne qui sont numériquement les plus déficitaires, avec respectivement 2 400 et 2 150 résidences principales « perdues » à ce titre ; ? le parc locatif privé joue un rôle très important dans ces flux, puisque malgré son poids très inférieur à celui des logements occupés par leur propriétaire, il contribue pratiquement autant à l'alimentation des résidences secondaires et logements vacant ; en Maine et Loire, il est même supérieur . Source MEEDDM-Filocom 1999-2007 d?après la DGI Si l'on analyse ces transferts seulement entre résidences principales et résidences secondaires, on constate par contre un transfert net de plus de 7 000 résidences secondaires en faveur des résidences principales. En outre, on remarque que : DREAL SIAL/DPH changements d'affectation analyse régionale et comparaisons territoriales 26 mai 2010 RP devenues RS Propriétaire occupant Locatif HLM Locatif privé autres total 44 5 583 238 3 455 593 9 869 49 2 026 261 1 348 277 3 912 53 1 430 109 722 228 2 489 72 2 113 152 1 134 291 3 690 85 6 517 85 2 675 736 10 013 région 17 669 845 9 334 2 125 29 973 RS devenues RP Propriétaire occupant Locatif HLM Locatif privé autres total 44 8388 180 3284 452 12 304 49 3216 74 1231 118 4 639 53 1814 39 558 68 2 479 72 4460 72 1250 147 5 929 85 8647 44 2457 553 11 701 région 26 525 409 8 780 1 338 37 052 RP devenues RS/LV Propriétaire occupant Locatif HLM Locatif privé autres total 44 13 770 2 890 13 164 2 056 31 880 49 6 724 2 443 7 820 1 462 18 449 53 3 620 816 3 563 1 023 9 022 72 6 778 2 098 6 450 1 307 16 633 85 10 807 570 6 094 1 747 19 218 région 41 699 8 817 37 091 7 595 95 202 RS/LV devenues RP Propriétaire occupant Locatif HLM Locatif privé autres total 44 15 591 2 293 11 163 1 091 30 138 49 7 516 1 786 6 249 468 16 019 53 4 089 329 2 189 257 6 864 72 8 208 1 211 4 937 496 14 852 85 12393 494 5373 848 19 108 région 47 797 6 113 29 911 3 160 86 981 ? la part des logements transférés au regard du stock initial diffère peu entre départements sauf en Vendée. Ainsi, les logements objets de ces transferts représentent entre 1,5 et 3% du parc des résidences principales ; en Vendée, il en représente 5 à 6% ; ? les apports des résidences secondaires aux résidences principales sont très supérieurs en part dans les départements non littoraux où le parc est plus disséminé. Ainsi en Maine et Loire, Mayenne et Sarthe, les transferts représentent entre 29 et 38% du parc de résidences secondaires de chaque département en 2007. En Loire-Atlantique et Vendée, ils n'en représentent respectivement que 20 et 13% ; ? inversement, les apports de résidences principales aux résidences secondaires représentent de 22 à 32% des résidences secondaires de 2007 dans la première catégorie de départements et en représentent 16 et 11% dans la seconde catégorie. Source MEEDDM-Filocom 1999-2007 d?après la DGI C'est donc le parc vacant qui est largement bénéficiaire des transferts de résidence principales. Celles-ci ont alimenté, en solde net, pour plus de 15 000 logements le parc vacant en 2007. C'est sur cet indicateur que l'on voit se dessiner le mieux les phénomènes de tension sur les marchés du logement, avec un réinvestissement du parc vacant d'autant plus important que la croissance démographique est significative. 3 ) Les facteurs d'évolution par segment de parc Les éléments contribuant à l'évolution d'un segment du parc de logements se partagent entre les transferts au sein du parc existant, les apports de nouveaux logements issus de la construction neuve et des changements d'usage / restructurations de bâtiments existants, en excluant les disparitions de logements (démolitions, affectation à un autre usage). Après avoir décrit ces différents facteurs d'évolution selon leur nature, une approche transversale par segment de parc permet d'avoir une vision de synthèse des principaux phénomènes affectant le parc de logements. Les tableaux ci-dessous expliquent ces phénomènes par département et type de parc, en distinguant notamment les transferts entre les résidences principales (celles répondant à la satisfaction des besoins en logement des ménages), les autres occupations de logements et les apports nets de nouveaux logements. DREAL SIAL/DPH changements d'affectation analyse régionale et comparaisons territoriales 27 mai 2010 RP devenues LV Propriétaire occupant Locatif HLM Locatif privé autres total 44 8 187 2 652 9 709 1 463 22 011 49 4 698 2 182 6 472 1 185 14 537 53 2 190 707 2 841 795 6 533 72 4 665 1 946 5 316 1 016 12 943 85 4 290 485 3 419 1 011 9 205 région 24 030 7 972 27 757 5 470 65 229 LV devenues RP Propriétaire occupant Locatif HLM Locatif privé autres total 44 7203 2113 7879 639 17 834 49 4300 1712 5018 350 11 380 53 2275 290 1631 189 4 385 72 3748 1139 3687 349 8 923 85 3746 450 2916 295 7 407 région 21 272 5 704 21 131 1 822 49 929 Les éléments constitutifs des résidences principales existant en 2007 La constitution du parc des propriétaires occupants de 2007 Source MEEDDM-Filocom 1999-2007 d?après la DGI L'essentiel du parc des propriétaires occupants est issu de résidences principales existant en 1999. Au sein de celles-ci, la « stabilité » est plus importante, inhérente au statut de propriétaire, ce qui conduit à ce que les trois-quarts des logements de propriétaires occupants de 2007 étaient déjà dans cette catégorie en 1999. Le parc locatif privé apporte 5% des effectifs de 2007, de manière homogène entre départements, alors que dans les départements où l'on construit le plus, les logements neufs et nouveaux apportent jusqu'à 16% des effectifs (en Vendée), 13% en Loire-Atlantique. Les logements vacants et résidences secondaires contribuent modestement à ce parc, à l'exception de la Vendée, où 5% des logements en propriété occupants en 2007 provenaient de résidences secondaires de 1999. La constitution du parc des locataires HLM et SEM de 2007 Source MEEDDM-Filocom 1999-2007 d?après la DGI Les contraintes juridiques afférentes à ce statut en expliquent la très faible perméabilité au regard des autres types de logements et une évolution presque uniquement due à la création ou à la démolition de logements. Ainsi, près de 90% du parc de 2007 était en 1999 déjà une résidence principale, dont seulement 2 à 3% n'étaient pas sous le même statut de locatif HLM. A noter toutefois, un passage plus important en Loire-Atlantique depuis le statut « parc locatif privé », qui a représenté 2% de ces apports. Sans plus d'éléments, il est envisageable que ces logements soient du parc de collectivités racheté par des organismes HLM ou des SEM. Hormis les logements vacants qui représentent 2 à 3% du parc HLM de 2007, le principal apport repose sur la construction neuve, avec une homogénéité entre départements, hormis pour la Vendée sur-représentée, mais dans le contexte local de faible pourcentage de logements HLM. DREAL SIAL/DPH changements d'affectation analyse régionale et comparaisons territoriales 28 mai 2010 éléments de constitution du parc des propriétaires occupants en % 44 49 53 72 85 Région apports depuis RS 2% 2% 2% 3% 5% 3% apports depuis LV 2% 2% 3% 3% 2% 2% logements neufs 12% 11% 10% 9% 15% 12% logements nouveaux 1% 1% 1% 1% 1% 1% apports depuis RP 82% 84% 84% 84% 77% 82% éléments de constitution du parc des locataires HLM en % 44 49 53 72 85 Région apports depuis RS 0% 0% 0% 0% 0% 0% apports depuis LV 3% 3% 2% 3% 2% 3% logements neufs 8% 8% 8% 6% 14% 8% logements nouveaux 1% 0% 1% 1% 1% 1% apports depuis RP 87% 88% 88% 90% 82% 88% La constitution du parc des locataires du parc privé de 2007 Avec ce segment où se produit la plus forte mobilité des ménages, la constitution du parc de 2007 est nettement plus diversifiée que dans les deux statuts précédents. Si les logements locatifs privés représentent 56% de l'origine du parc de 2007, les écarts entre départements sont plus forts, de 48% en Vendée, à 60% en Maine et Loire. Le parc des propriétaires est le deuxième constituant, avec 11% des apports et peu de différences entre départements. Source MEEDDM-Filocom 1999-2007 d?après la DGI Les logements nouveaux et neufs sont particulièrement importants dans la constitution de ce segment, avec une moyenne régionale de 21%, mais avec des taux de 23% en Loire-Atlantique et de 28% en Vendée. C'est donc entre un cinquième et un quart de ce parc qui, en 2007, est constitué de logements créés depuis moins de 8 ans. En parallèle, les transferts depuis les logements non affectés comme résidence principale sont significatifs, avec 10% du parc de 2007 dans ce cas : les logements vacants constituent le principal pourvoyeur, alors qu'en parallèle la vacance a augmenté. Les éléments constitutifs des logements affectés à d'autres usages que principal en 2007 La constitution du parc des résidences secondaires de 2007 Source MEEDDM-Filocom 1999-2007 d?après la DGI Les résidences secondaires ont connu des évolutions majeures entre 1999 et 2007. Si au plan régional, 70% des logements étaient déjà classés comme résidences secondaires en 1999, ce taux est atteint dans les deux départements littoraux, alors qu'ailleurs, il tombe entre 50 et 60%. Dans les deux départements littoraux, les logements en propriété occupante apportent 8 à 9% des résidences secondaires, le parc locatif privé entre 3 et 6%. En volume, les apports de résidences principales représentent sur les deux territoires près de 20 000 logements. Dans les trois autres départements, le parc des résidences secondaires de 2007 est alimenté entre un quart et un tiers par les résidences principales. Les logements en propriété occupante apportent de 14 à 17% des effectifs de résidences secondaires 2007, le parc locatif privé entre 8 et 11%. Le total des apports de résidences principales est moins élevé en volume avec atteint néanmoins 10 000 logements. DREAL SIAL/DPH changements d'affectation analyse régionale et comparaisons territoriales 29 mai 2010 éléments de constitution du parc locatif privé en % 44 49 53 72 85 Région apports depuis RS 3% 2% 2% 3% 5% 3% apports depuis LV 7% 7% 6% 8% 6% 7% logements neufs 17% 12% 13% 11% 21% 15% logements nouveaux 6% 7% 7% 6% 7% 6% apports depuis RP 68% 72% 72% 72% 61% 69% éléments de constitution du parc des résidences secondaires en % 44 49 53 72 85 Région apports depuis RS 71% 50% 53% 60% 75% 70% apports depuis LV 4% 10% 12% 8% 3% 5% logements neufs 7% 4% 3% 3% 8% 7% logements nouveaux 2% 4% 3% 3% 2% 2% apports depuis RP 16% 32% 29% 25% 12% 16% Il faut rappeler que le mouvement inverse d'apport de résidences secondaires 1999 au résidences principales 2007 s'élève à 37 000 logements, soit un gain net pour les résidences principales d'environ 7000 logements. La constitution du parc des logements vacants de 2007 Source MEEDDM-Filocom 1999-2007 d?après la DGI Dans sa constitution, ce parc est le plus diversifié. Ainsi, seulement 20% des logements vacants de 2007 l'étaient déjà en 1999, ce taux étant relativement homogène entre départements, à l'exception de la Mayenne où il atteint 28%. Pour atteindre le volume de logements vacants constaté en 2007 (plus de 105 000 logements, volume en hausse de 9% au regard de 1999), les apports depuis les résidences principales sont essentiels. Ils représentent entre 56 et 65% du parc de 2007. Ces taux représentent un volume de plus de 65 000 logements sortis du parc destiné à loger les ménages. Au sein de ces résidences principales, le poids de la propriété occupante et du parc locatif privé sont proches avec 23 et 26% des apports, ceci malgré les volumes respectifs de ces deux parcs très inégaux (812 000 propriétaires occupants en 1999 et 271 000 locataires du parc privé). Dans 4 départements, le parc locatif privé est supérieur en volume d'apport vers le parc vacant, seule la Vendée connaît le phénomène inverse, avec 26% d'apports depuis les propriétaires occupants et 21% depuis les locataires privés. Il faut souligner également, que par exception à tous les autres segments de parc, les logements vacants sont alimentés pour près de 8% par le parc HLM. Le parc « autres » apporte également 5% de ses effectifs. En volume, les transferts vers le parc vacant sont « déficitaires » au regard du mouvement inverse d'apports de logements vacants vers les résidences principales. Pour 65 000 « sorties » vers les résidences principales, on ne dénombre que 50 000 « entrées ». Enfin, les logements neufs et nouveaux alimentent pour une part non négligeable le parc vacant, avec 13% des apports, pour un volume de plus de 13 000 logements. Entre les départements, ce phénomène se différencie nettement, en lien avec la part de ces créations dans les trois départements de Loire-Atlantique, Maine et Loire et Mayenne (pourcentages de logements neufs ou nouveaux vacants proches du niveau de création dans ces territoires). En Sarthe, le taux de logements créés vacants est par contre supérieur de 4 points au taux de création. A l'inverse, en Vendée, ce taux est inférieur de 6 points à la création. DREAL SIAL/DPH changements d'affectation analyse régionale et comparaisons territoriales 30 mai 2010 éléments de constitution du parc des logements vacants en % 44 49 53 72 85 Région apports depuis RS 5% 3% 5% 5% 8% 5% apports depuis LV 17% 19% 28% 22% 20% 20% logements neufs 9% 5% 4% 5% 9% 7% logements nouveaux 5% 7% 5% 6% 6% 6% apports depuis RP 64% 65% 57% 63% 56% 62% Troisième partie Comparaison entre territoires de délégation des aides à la pierre : pôles urbains principaux - autres territoires départementaux Cette partie vise à compléter les analyses sur chaque territoire de délégation de aides à la pierre (les 5 EPCI chefs-lieux de départements ainsi que les 4 territoires départementaux hors de ces pôles). Bien que le département de la Mayenne hors Laval agglomération ne soit pas concerné par la délégation, il a néanmoins été intégré à cette analyse afin de couvrir entièrement le territoire régional. Il s'agit d'offrir une vision comparative de ces différents territoires, analysés plus précisément dans chaque fiche individuelle. Sont apportés quelques éléments explicatifs (ou tout au moins des hypothèses) aux différences territoriales constatées. 1) Comparaison entre les pôles urbains principaux 1 ? 1 Le parc stable entre 1999 et 2007 : répartition et % du parc total Source MEEDDM Filocom 1999-2007 d'après la DGI De manière assez comparable entre les territoires urbains, les logements qui n'ont pas changé d'usage ou d'affectation entre 1999 et 2007 représentent environ 79% du parc. Pour mémoire, le taux régional est de 78%. Cette stabilité semble légèrement moindre dans les zones les plus peuplées, soit les trois pôles urbains les plus importants au plan démographique, peut-être en raison d'un volume plus important de logements locatifs privés dans ces zones, qui est le parc qui connaît les plus fortes évolutions en pourcentage du stock initial. DREAL SIAL/DPH changements d'affectation analyse régionale et comparaisons territoriales 31 mai 2010 parc stable entre 1999 et 2007 Nantes Metropole Angers Loire Métropole Laval Agglomération Le Mans Métropole La Roche sur Yon Agglomération Propriétaire occupant 112 201 42 522 17 115 35 196 17 725 Locatif HLM 39 946 28 591 6 888 20 010 5 510 Locatif privé 44 548 21 338 6 054 12 870 4 223 Autres 2 227 1 030 508 674 392 Résidence secondaire 1 051 769 331 418 320 Logement vacant 2 159 896 309 1 103 287 TOTAL parc stable 202 132 95 146 31 205 70 271 28 457 TOTAL parc existant en 1999 257 059 119 140 38 563 90 052 34 897 pourcentage du parc existant en 1999 78,6% 79,9% 80,9% 78,0% 81,5% 1 ? 2 L'évolution en pourcentage de chaque catégorie de logement entre 1999 et 2007 Source MEEDDM Filocom 1999-2007 d'après la DGI La période 1999-2007 se caractérise par un taux d'évolution important du parc de logement au plan régional, que l'on ne retrouve pas au même niveau dans tous les pôles urbains. On dégage ainsi trois catégories : ? un pôle plus dynamique que la moyenne régionale : la Roche sur Yon agglomération ; ? les pôles autour de la moyenne régionale : Laval Agglomération est légèrement au-dessus du niveau régional, Nantes Métropole un peu en retrait de celui-ci ; ? les pôles moins dynamiques que cette moyenne régionale : Le Mans Métropole surtout avec seulement 5% de croissance du parc et Angers Loire Métropole avec 8% de croissance. 1 ? 3 Les transferts entre les résidences principales et les autres modes d'usage Les deux mouvements principaux (hormis ceux affectant le volume du parc par création ou disparition) reposent sur les transferts entre les résidences principales et les autres modes d'usage (résidences secondaires et logements vacants). Le solde peut, selon les territoires, être positif ou négatif pour les résidences principales. DREAL SIAL/DPH changements d'affectation analyse régionale et comparaisons territoriales 32 mai 2010 Volume des résidences principales devenues résidences secondaires et logements vacants en 2007 (source MEEDDM Filocom 1999-2007) 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 Nantes Metropole Angers Loire Métropole Laval Agglomération Le Mans Métropole La Roche sur Yon Agglomération Autres Locatif privé Locatif HLM Propriétaire occupant parc de 2007 par type d'occupation et évolution en % depuis 1999 Propriétaire occupant Locatif HLM Locatif privé Autres Résidence secondaire Logement vacant Total 2007 Nantes Metropole 139 433 46 136 71 542 3 575 5 075 16 480 282 933 11% 7% 9% -29% 39% 17% 10% Angers Loire Métropole 52 860 31 893 31 873 1 541 2 519 7 664 128 350 11% 1% 8% -35% 19% 28% 8% Laval Agglomération 21 889 7 760 10 017 658 933 2 406 43 663 17% 6% 12% -40% 13% 52% 13% Le Mans Métropole 41 929 22 555 20 532 1 133 1 818 6 907 94 892 6% 4% 5% -36% 21% 15% 5% La Roche sur Yon Agglomération 22 850 6 298 7 909 578 945 2 023 40 603 16% 10% 26% -30% 17% 24% 16% Région 16% 6% 15% -30% 5% 9% 12% Les volumes de logements en jeu sont tout à fait conséquents : plus de 30 600 logements sont ainsi sortis d'un usage à titre de résidence principale (95 000 sur la région durant cette période). Ce phénomène a d'abord impacté le parc locatif privé qui constitue 50% des apports des 5 pôles urbains, voire plus dans Laval Agglomération. Par contre, le parc des propriétaires occupants a joué un rôle plus important dans ce phénomène sur la Roche-sur-Yon Agglomération. 81% de ces transferts ont été orientés vers le parc vacant. La forte construction de locatif privé, soutenue par les dispositifs de défiscalisation, se trouve sans doute à l'origine de ce phénomène, avec une sortie du parc de moins bonne qualité vers la vacance, le parc neuf assurant la couverture des besoins, même imparfaitement. La situation spécifique du pôle vendéen s'explique sans doute par une « réserve » initiale de parc locatif privé assez limitée (seulement 19% des résidences principales pour 21% au plan régional et plus de 24% dans la moyenne des 4 autres pôles urbains). Les transferts inverses des résidences secondaires et logements vacants vers les résidences principales donnent un bilan de 23 200 logements, soit un « déficit » de 7 400 logements occupés à titre principal. DREAL SIAL/DPH changements d'affectation analyse régionale et comparaisons territoriales 33 mai 2010 Part des résidences principales alimentant le parc de résidences secondaires et logements vacants en 2007 (source MEEDDM Filocom 1999-2007) 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Nantes Metropole Angers Loire Métropole Laval Agglomération Le Mans Métropole La Roche sur Yon Agglomération Autres Locatif privé Locatif HLM Propriétaire occupant volume des résidences secondaires et logements vacants devenus résidences principales en 2007 (source MEEDDM Filocom 1999-2007) 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 Nantes Métropole Angers Loire Métropole Laval Agglomération Le Mans Métropole La Roche sur Yon Agglomération Autres Locatif privé Locatif HLM Propriétaire occupant Le parc locatif privé constitue le principal concerné par les transferts : il représente 49% des destinations des logements transférés. 4 pôles sur cinq montrent les mêmes tendances concernant ce parc. Ce qui les distingue est la part des apports vers le parc locatif HLM qui représente 15% des destinations en moyenne, mais seulement 10% sur Laval et la Roche-sur-Yon Agglomérations, 13% sur Nantes Métropole, 17 à 20% sur Angers Loire et Le Mans Métropole. Sur La Roche-sur-Yon Agglomération, le parc des propriétaires occupants représente 52% des destinations des transferts, le parc locatif privé seulement 36%. Le parc alimentant ces transferts en direction des résidences principales est à 80% du parc vacant en 1999. Laval et la Roche-Sur-Yon Agglomérations ne sont toutefois qu'au niveau de 70% de logements vacants comme origine. Les résidences secondaires jouent donc un rôle non négligeable de « réservoir » dans ces deux agglomérations. Ce graphique synthétise les mouvements divers en terme de solde : celui-ci a été négatif d'environ 7 400 logements « sortis »du rôle de résidence principale (8 000 sur la région). Tous les segments du parc de résidences principales ont alimenté les autres usages du parc, même si le parc locatif privé reste le principal pourvoyeur. DREAL SIAL/DPH changements d'affectation analyse régionale et comparaisons territoriales 34 mai 2010 part des résidences secondaires et logements vacants devenus résidences principales en 2007 (source MEEDDM Filocom 1999-2007) 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Nantes Métropole Angers Loire Métropole Laval Agglomération Le Mans Métropole La Roche sur Yon Agglomération Autres Locatif privé Locatif HLM Propriétaire occupant Déficits nets de résidences principales au bénéfice des résidences secondaires et logements vacants (source MEEDDM Filocom 1999-2007) -3000 -2500 -2000 -1500 -1000 -500 0 N an te s M et ro po le Autres Locatif privé Locatif HLM Propriétaire occupant 1 ? 4 Constitution des différents parcs de 2007 selon les pôles urbains Les principaux statuts d'occupation seront successivement examinés, avec pour les trois statuts de résidences principales, l'analyse hors des logements « stables » entre 1999 et 2007, c'est-à- dire n'ayant pas changé de type d'occupation (même s'ils ont changé d'occupant). Pour ces trois statuts, ce parc stable est majoritaire, il représente entre 63% du parc de 2007 (pour le locatif privé) et 88% de ce parc (pour les HLM), 81% pour les propriétaires occupants. Les logements occupés par leur propriétaire Pour ce parc, 2 principaux facteurs sont source d'évolution : ? la construction neuve avec un rôle majoritaire joué sur La Roche-sur-Yon et Laval Agglomérations, a contrario une part faible sur Le Mans Métropole, ? les transferts depuis le parc locatif privé, significatifs sur Le Mans Métropole (en substitution de la construction), mais aussi sur les deux autres EPCI principaux, ? les autres parc jouent de manière réduite ; à noter toutefois, les apports depuis le parc HLM sur Angers Loire Métropole, les logements nouveaux plus représentés sur Le Mans Métropole. Les logements occupés par des locataires HLM et SEM DREAL SIAL/DPH changements d'affectation analyse régionale et comparaisons territoriales 35 mai 2010 Composition du parc des propriétaires occupants en 2007 (hors parc stable) sur les principaux pôles urbains (source MEEDDM Filocom 1999-2007) 0% 20% 40% 60% 80% 100% Nantes Metropole Angers Loire Métropole Laval Agglomération Le Mans Métropole La Roche sur Yon Agglomération Logement nouveau Logement neuf Logement vacant Rés idence secondaire Autres Locatif privé Locatif HLM Composition du parc HLM (hors stables) en 2007 sur les principaux pôles urbains (source MEEDDM Filocom 1999-2007) 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Nantes Metropole Angers Loire Métropole Laval Agglomération Le Mans Métropole La Roche sur Yon Agglomération Logem ent nouveau Logem ent neuf Logem ent vacant Rés idence secondaire Autres Locatif privé Propriétaire occupant Ces éléments ne concernent que 12% du parc existant en 2007, soit 13 700 logements. Les différenciations principales sont constatées entre territoires sur : ? les apports majoritaires du parc neuf mais aussi de logements nouveaux, ? les transferts depuis le parc locatif privé sur Nantes Métropole (plus de 900 logements soit les ? du total sur la région), ? les apports depuis le parc vacant plus importants sur Le Mans Métropole, mais aussi sur les deux autres agglomérations principales. Les logements occupés par des locataires du parc privé Les volumes sont pour ce statut significatifs, près de 53 000 logements sont concernés qui ont pour l'essentiel les origines suivantes : ? des transferts depuis les propriétaires occupants, assez homogènes entre territoires (20 à 25%) sauf sur Le Mans Métropole où ils sont supérieurs, ? des transferts plus importants depuis le parc vacant dans les trois plus grands pôles, alors que la construction est la source principale sur les deux agglomérations les moins peuplées, ? la part significative des logements nouveaux, toujours supérieure à 10% des apports, jusqu'à près de 20% sur Angers Loire Métropole et Laval Agglomération. Les résidences secondaires La vision est ici globale, incluant les résidences secondaires de 1999, mais ne concerne sur les cinq pôles que moins de 12 000 logements en 2007. Les territoires se différencient peu sur ce critère, montrant seulement des apports depuis le parc locatif privé plus importants dans les 3 EPCI les plus peuplés, ainsi qu'un apport non négligeable de la construction neuve sur Nantes Métropole. On peut s'interroger sur cette qualification de résidence secondaire, qui recouvre ici peut-être des situations de doubles résidences, mais qui ont néanmoins un impact sur le volume des résidences principales offertes. DREAL SIAL/DPH changements d'affectation analyse régionale et comparaisons territoriales 36 mai 2010 Composition du parc de logements locatifs privés (hors stables) en 2007 dans les principaux pôles urbains (source MEEDDM 1999-2007) 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Nantes Metropole Angers Loire Métropole Laval Agglomération Le Mans Métropole La Roche sur Yon Agglomération Logement nouveau Logement neuf Logement vacant Résidence secondaire Autres Locatif HLM Propriétaire occupant Les logements vacants Le nombre de logements concernés est supérieur à 35 000, dont 46% sur Nantes Métropole. Les sources sont peu différenciées, hormis : ? le parc locatif HLM dans les EPCI qui ont connu des opérations de renouvellement urbain importantes à cette période (Angers Loire Métropole et Le Mans Métropole surtout), ? la part des logements neufs et nouveaux qui représente de 10% jusqu'à 20% du total (La Roche sur Yon et Laval Agglomérations). Les logements « disparus » entre 1999 et 2007 Ces logements ne sont plus présents dans les fichiers fiscaux en tant que logements en 2007, alors qu'ils l'étaient en 1999, ce qui peut signifier une disparition physique ou des changements d'usage ou des restructurations. DREAL SIAL/DPH changements d'affectation analyse régionale et comparaisons territoriales 37 mai 2010 Com position du parc de résidences secondaires en 2007 sur les principaux pôles urbains principaux (source MEEDDM Filocom 1999-2007) 0% 20% 40% 60% 80% 100% Nantes Metropole Angers Loire Métropole Laval Agglomération Le Mans Métropole La Roche sur Yon Agglomération Logement nouveau Logement neuf Logement vacant Résidence secondaire Autres Locatif privé Locatif HLM Propriétaire occupant Composition du parc de logements vacants en 2007 sur les principaux pôles urbains (source M EEDDM Filocom 1999-2007) 0% 20% 40% 60% 80% 100% Nantes Metropole Angers Loire Métropole Laval Agglom ération Le Mans Métropole La Roche sur Yon Agglom ération Logem ent nouveau Logem ent neuf Logem ent vacant Rés idence secondaire Autres Locatif privé Locatif HLM Propriétaire occupant ? L'apport de logements vacants tendrait à représenter les disparitions qui auraient pour cause une vétusté ou une insalubrité, le parc étant d'abord vacant puis détruit (ou repris complètement), ces disparitions seraient donc plutôt « bénéfiques » et significatives de secteurs moins tendus comme sur Le Mans Métropole, ? les autres concernent du parc occupé en 1999, et suscitent des interrogations dans les EPCI où la vacance est faible : ce parc est-il investi par d'autres usages ou démoli, aurait-on pu, dans le cadre d'actions publiques, éviter ces disparitions, qui devront être compensées par de la construction ou de la réhabilitation lourde ? 2) Comparaison entre les territoires départementaux délégataires des aides à la pierre5 2 ? 1 Le parc stable entre 1999 et 2007 : répartition et % du parc total Les différences entre territoires se trouvent globalement peu marquées. La stabilité du parc entre 1999 et 2007 se positionne autour de 76% (78% au plan régional). Le territoire mayennais se distingue avec près de 7 points d'écart entre Laval Agglomération et le reste du département ; celui-ci est en outre, parmi les secteurs étudiés, le moins stable de la région. Le territoire sarthois est également moins stable que les autres départements, mais l'écart avec le pôle urbain central est moindre (2 points). En Vendée, la stabilité est également moindre au regard de la Communauté d'Agglomération centrale, avec plus de 5 points d'écart entre les deux taux. En Loire-atlantique et Maine et Loire, la stabilité est plus importante et peu différenciée entre pôle urbain central et reste du département (autour de 2 points). 5 Le département de la Mayenne hors Laval Agglomération est également intégré à cette analyse afin de couvrir l'ensemble de la région DREAL SIAL/DPH changements d'affectation analyse régionale et comparaisons territoriales 38 mai 2010 Contribution des différents parcs aux disparitions de logements entre 1999 et 2007 (source M EEDDM Filocom 1999-2007) 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Nantes Metropole Angers Loire Métropole Laval Agglomération Le Mans Métropole La Roche sur Yon Agglomération Logement vacant Résidence secondaire Autres Locatif privé Locatif HLM Propriétaire occupant Source MEEDDM Filocom 1999-2007 d'après la DGI 2 ? 2 L'évolution en pourcentage de chaque catégorie de logement entre 1999 et 2007 Les évolutions entre 1999 et 2007 se révèlent plus importantes globalement sur les territoires hors pôles urbains principaux que sur ceux-ci. Les taux d'évolution globaux sont supérieurs de 3 à 5 points selon les départements. Seule la Vendée connaît une évolution similaire dans les 2 zones, mais celle-ci est également la plus élevée des 10 territoires régionaux analysés, avec 16% dans chaque territoire de délégation. Ces éléments reflètent donc les tendances toujours fortes au développement péri-urbain, qui, même s'il se localise également sur des pôles secondaires, est très largement développé dans les départements tels que la Sarthe ou la Mayenne où prédominent les communes rurales. Source MEEDDM Filocom 1999-2007 d'après la DGI DREAL SIAL/DPH changements d'affectation analyse régionale et comparaisons territoriales 39 mai 2010 parc stable entre 1999 et 2007 délégataire CG 44 délégataire CG 49 Mayenne hors CA Laval délégataire CG 72 délégataire CG 85 Propriétaire occupant 144 630 107 399 44 018 81 299 117 867 Locatif HLM 17 492 21 486 5 892 12 052 9 267 Locatif privé 23 536 19 434 9 335 13 454 19 583 Autres 3 151 3 414 4 316 3 790 3 558 Résidence secondaire 43 517 5 245 4 179 8 422 64 648 Logement vacant 3 682 3 426 2 909 3 398 3 015 TOTAL parc stable 236 008 160 404 70 649 122 415 217 938 TOTAL parc existant en 1999 307 458 206 766 95 450 161 284 285 084 pourcentage du parc existant en 1999 et 2007 76,8% 77,6% 74,0% 75,9% 76,4% parc de 2007 par type d'occupation et évolution en % depuis 1999 Propriétaire occupant Locatif HLM Locatif privé Autres Résidence secondaire Logement vacant Total 2007 délégataire CG 44 198 149 21 999 49 388 5 660 57 866 18 199 351 261 21% 12% 24% -26% 2% 5% 15% délégataire CG 49 138 826 25 421 36 592 4 733 9 535 14 592 229 952 16% 7% 17% -36% -4% -1% 11% Mayenne hors CA Laval 58 140 6 970 16 624 5 209 7 602 8 920 103 749 16% -2% 8% -27% 8% 5% 9% délégataire CG 72 107 021 13 478 25 657 5 041 12 866 13 738 177 917 16% 1% 13% -28% -14% 20% 10% délégataire CG 85 163 837 11 844 42 244 6 154 86 608 14 428 330 730 21% 19% 31% -27% 10% -5% 16% Région 16% 6% 15% -30% 5% 9% 12% En terme d'habitat ayant connu les plus fortes évolutions, c'est le statut de propriétaire occupant qui domine partout, avec des taux élevés quelle que soit la zone, jusqu'à deux fois (sur la Loire- Atlantique), voire près de trois fois (en Sarthe), le développement de ce statut sur le pôle urbain principal. Mais la propriété occupante n'est pas la seule à se développer plus rapidement hors du pôle central. C'est également le cas dans les trois départements les plus dynamiques pour le parc HLM, ainsi que pour le parc locatif privé (sauf en Mayenne où son développement reste centré). C'est donc toute la chaîne de l'offre de logements qui s'est développée sur les territoires périphériques aux pôles centraux. Il faut enfin noter que le parc vacant qui s'est fortement développé dans les pôles urbains a par contre faiblement augmenté voire régressé (en Vendée et Maine et Loire) ailleurs. Seule la Sarthe connaît un regain significatif de vacance (+ 20%). 2 ? 3 Les transferts entre les résidences principales et les autres modes d'usage Les volumes en cause sont très conséquents : 64 500 résidences principales en 1999 étaient affectées à un usage non principal en 2007. DREAL SIAL/DPH changements d'affectation analyse régionale et comparaisons territoriales 40 mai 2010 Volume des résidences principales devenues résidences secondaires et logements vacants en 2007 (source MEEDDM Filocom 1999-2007) 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 20000 délégataire CG 44 délégataire CG 49 Mayenne hors CA Laval délégataire CG 72 délégataire CG 85 Autres Locatif privé Locatif HLM Propriétaire occupant Part des résidences principales alimentant le parc de résidences secondaires et logements vacants en 2007 (source MEEDDM Filocom 1999-2007) 0% 20% 40% 60% 80% 100% délégataire CG 44 délégataire CG 49 Mayenne hors CA Laval délégataire CG 72 délégataire CG 85 Autres Locatif privé Locatif HLM Propriétaire occupant Il s'agit pour l'essentiel de logements de propriétaires occupants (alors que sur les pôles urbains, le statut locatif privé était dominant). 30% du total de ces logements proviennent du parc de propriétaires occupants des deux territoires de délégation de Loire-Atlantique et Vendée. En terme de destination, 63% de ces transferts se sont faits vers les logements vacants. Le parc des résidences secondaires se trouve là plus nettement alimenté que dans les pôles urbains. Les transferts inverses vers les résidences principales ont atteint le volume de 63 800 logements, soit un volume comparable au précédant . Au sein des territoires, on relève toutefois qu'en Loire- Atlantique, les apports vers les résidences principales ont été bénéficiaires (+ 1 000 logements) alors qu'en Mayenne, c'est l'inverse qui s'est produit (- 1 300 logements). Ailleurs, les niveaux sont très proches (entre 200 et 400 logements de différence). Le parc principalement alimenté est celui des propriétaires occupants (+ de 60%), puis le parc locatif privé. La structure des statuts d'occupation alimentés par ces transferts est très proche entre territoires. Le Maine et Loire se distingue avec plus de logements locatifs privés générés ainsi. Par contre, les DREAL SIAL/DPH changements d'affectation analyse régionale et comparaisons territoriales 41 mai 2010 Volume des résidences secondaires et logements vacants devenus résidences principales en 2007 (source MEEDDM Filocom 1999-2007) 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 20000 délégataire CG 44 délégataire CG 49 Mayenne hors CA Laval délégataire CG 72 délégataire CG 85 Autres Locatif privé Locatif HLM Propriétaire occupant Part des résidences secondaires et logements vacants devenus résidences principales en 2007 (source MEEDDM Filocom 1999-2007) 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% délégataire CG 44 délégataire CG 49 Mayenne hors CA Laval délégataire CG 72 délégataire CG 85 Autres Locatif privé Locatif HLM Propriétaire occupant origines de ces transferts sont différentes des phénomènes constatés dans les pôles urbains. Dans les pôles, entre 70 et 80% du parc alimentant les résidences principales est originellement vacant : ici, ce parc représente moins de 50% des apports. Sur les deux départements littoraux, il est minoritaire avec entre 36% (en Vendée) et 45% (en Loire-Atlantique) des apports. Ailleurs, il reste majoritaire, avec 68% des apports en Maine et Loire et seulement 52% en Sarthe. C'est donc dans ces territoires autour des pôles urbains majeurs que les phénomènes de transferts entre résidences secondaires et résidences principales ont été importants entre 1999 et 2007. Plus de 32 000 logements ont évolué vers une occupation à titre principal en 2007, pour 75% d'entre eux par un propriétaire occupant. Le calcul du solde net montre une différence majeure par rapport aux pôles urbains où tous les statuts de résidences principales ont alimenté les autres usages. Ici, le parc des propriétaires occupants est bénéficiaire, pour plus de 7 000 logements, tous les autres statuts étant déficitaires. 2- 4 Constitution des différents parcs de 2007 sur les territoires de délégation hors pôles urbains Comme pour les pôles, les trois principaux statuts d'occupation seront examinés, en excluant des chiffres les logements « stables » entre 1999 et 2007, qui sont dominants. Ils représentent pour ces trois statuts de 50% du parc (pour le locatif privé) à 83% (pour le locatif HLM). Le parc des propriétaires est stable à 75%. Les logements occupés par leur propriétaire La création de logements neufs ou nouveaux est la source majoritaire d'alimentation de ce parc sur tous les territoires, hormis celui de Mayenne où il n'atteint que 45% des effectifs de 2007. Le parc HLM et le parc « autres » sont dans ce département plus représentés qu'ailleurs. DREAL SIAL/DPH changements d'affectation analyse régionale et comparaisons territoriales 42 mai 2010 soldes nets entre résidences principales et résidences secondaires - logements vacants (source MEEDDM Filocom 1999- 2007) -2500 -2000 -1500 -1000 -500 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 délégataire CG 44 délégataire CG 49 Mayenne hors CA Laval délégataire CG 72 délégataire CG 85 Autres Locatif privé Locatif HLM Propriétaire occupant Entre le département où la création de logements est la plus significative (la Loire-Atlantique) et celui où elle est le moins représenté (la Mayenne) , on ne trouve néanmoins qu'un écart de 15% , qui est compensé par des apports un peu plus importants des autres parcs : les résidences secondaires et le logement vacant jouent notamment ce rôle compensateur. Les logements occupés par des locataires HLM et SEM Comme pour les propriétaires occupants, la création de logements est le principal facteur de développement de ce parc. Elle représente entre 60% (en Loire-Atlantique) et plus de 80% de la composition du parc de 2007 (hors stables) en Vendée. En parallèle, les parcs d'origine sont plus diversifiés en Loire-Atlantique, y compris au sein des créations avec des logements nouveaux. Ailleurs, ce sont les logements vacants qui fournissent le plus de logements ; le parc « autres » est également significatif en Mayenne et Sarthe. DREAL SIAL/DPH changements d'affectation analyse régionale et comparaisons territoriales 43 mai 2010 Com position du parc HLM (hors stables) en 2007 sur les délégataires conseils généraux (source MEEDDM Filocom 1999-2007) 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% délégataire CG 44 délégataire CG 49 Mayenne hors CA Laval délégataire CG 72 délégataire CG 85 Logement nouveau Logement neuf Logement vacant Résidence secondaire Autres Locatif privé Propriétaire occupant Composition du parc des propriétaires occupants en 2007 (hors parc stable) sur les territoires des délégataires conseils généraux (source MEEDDM Filocom 1999-2007) 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% délégataire CG 44 délégataire CG 49 Mayenne hors CA Laval délégataire CG 72 délégataire CG 85 Logement nouveau Logement neuf Logement vacant Résidence secondaire Autres Locatif privé Locatif HLM Les logements occupés par des locataires du parc privé 85 000 logements sont ici concernés, avec une répartition bien plus hétérogène que dans les statuts précédents : la création de logements n'est pas majoritaire sauf en Loire-Atlantique et Vendée, les apports depuis le statut de propriétaire occupant représentent au moins 20% en Vendée jusqu'à 33% en Sarthe. Les logements vacants fournissent 14% des logements locatifs privés. Les résidences secondaires Dans ce graphique qui inclut les résidences secondaires qui n'ont pas changé d'usage entre 1999 et 2007, on note, à la différence des pôles urbains où ce parc stable se trouvait réduit (de 20 à 40% selon les pôles), une prédominance de ce parc d'origine : sur 173 000 résidences secondaires en 2007, 126 000 (73%) étaient déjà sous ce statut en 1999. Le parc des propriétaires, puis celui des logements vacants, sont les deux sources principales d'évolution, alors que la création de logements reste minime. Elle ne dépasse 10% du parc de 2007 qu'en Vendée. DREAL SIAL/DPH changements d'affectation analyse régionale et comparaisons territoriales 44 mai 2010 Composition du parc de logements locatifs privés (hors stables) en 2007 sur les délégataires conseils généraux (source MAEEDDM Filocom 1999-2007) 0% 20% 40% 60% 80% 100% délégataire CG 44 délégataire CG 49 Mayenne hors CA Laval délégataire CG 72 délégataire CG 85 Logement nouveau Logement neuf Logement vacant Résidence secondaire Autres Locatif HLM Propriétaire occupant Composition du parc de résidences secondaires en 2007 sur les délégataires conseils généraux (source MEEDDM Filocom 1999- 2007) 0% 20% 40% 60% 80% 100% délégataire CG 44 délégataire CG 49 Mayenne hors CA Laval délégataire CG 72 délégataire CG 85 Logement nouveau Logement neuf Logement vacant Résidence secondaire Autres Locatif privé Locatif HLM Propriétaire occupant Les logements vacants 70 000 logements sont concernés sur ces territoires en 2007, soit le double de la vacance sur les pôles urbains à la même date. Les parcs source de cette vacance sont peu différenciés entre territoires, mais sont significatifs : ? l'importance des transferts depuis les résidences principales, ? la part des créations de logements : 11% en moyenne, mais jusqu'à 15% en Vendée et 13% en Loire-Atlantique, ? les apports bien moins importants depuis le parc locatif privé que pour les pôles urbains où ce segment représentait 35% du total (ici 22%). Les logements « disparus » entre 1999 et 2007 La structure des logements disparus est assez proche de celle rencontrée dans les pôles urbains, avec une prédominance globale du parc des propriétaires occupants et des logements vacants, un rôle des résidences secondaires en lien avec la représentation de ce parc sur les départements. Le parc locatif privé joue par contre un rôle moindre que sur les pôles (17% des disparitions contre 25%.) DREAL SIAL/DPH changements d'affectation analyse régionale et comparaisons territoriales 45 mai 2010 Composition du parc de logements vacants en 2007 sur les délégataires conseils généraux (source MEEDDM Filocom 1999- 2007) 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% délégataire CG 44 délégataire CG 49 Mayenne hors CA Laval délégataire CG 72 délégataire CG 85 Logement nouveau Logement neuf Logement vacant Résidence secondaire Autres Locatif privé Locatif HLM Propriétaire occupant Contribution des différents parcs aux disparitions de logements entre 1999 et 2007 (source MEEDDM Filocom 1999-2007) 0% 20% 40% 60% 80% 100% délégataire CG 44 délégataire CG 49 Mayenne hors CA Laval délégataire CG 72 délégataire CG 85 Logement vacant Résidence secondaire Autres Locatif privé Locatif HLM Propriétaire occupant Annexes Présentation du fichier Filocom La présentation du fichier Filocom et les définitions qui suivent sont issues de l'ouvrage : « Filocom 1995 à 2007 ? dictionnaire des variables ? données de cadrage » produit par le CETE Nord- Picardie en juillet 2008. Le CETE est le centre national de traitement du fichier Filocom pour le compte du MEEDDM, direction des affaires économiques et internationales. Le fichier FILOCOM (Fichier des Logements par Communes) est un fichier construit par la DGI (Direction Générale des Impôts) pour les besoins du Ministère de l?Équipement. Il a été fourni pour la première fois en 1996 à partir des différents fichiers le constituant au 1er janvier 1995. Il ne concerne que la France métropolitaine (à l'exclusion des DOM). Le fichier FILOCOM est constitué à partir du fichier de la Taxe d?Habitation (TH) auquel sont rapprochés : le fichier foncier (des propriétés bâties), le fichier des propriétaires et le fichier de l?Impôt sur les Revenus des Personnes Physiques (IRPP ou IR). La taxe d?habitation est due : ?pour tous les locaux meublés affectés à l?habitation ?pour les locaux meublés occupés à titre privatif par les sociétés, associations et organismes privés et qui ne sont pas retenus pour l?établissement de la taxe professionnelle ?pour les locaux meublés sans caractère industriel ou commercial occupés par des organismes de l?Etat, des départements et des communes, ainsi que par les établissements publics autres que scientifiques, d?enseignement et d?assistance. Ne sont pas imposables à la taxe d?habitation : ?les locaux passibles de la taxe professionnelle lorsqu?il ne font pas partie de l?habitation personnelle des contribuables (notamment certains meublés) ?les bâtiments servant aux exploitations rurales ?les locaux destinés au logement des élèves dans les écoles et pensionnats ?les bureaux des fonctionnaires publics. Ce fichier est constitué d?articles par : ?redevable à l?IR et/ou à la TH, relié à un local ? local vacant. Les revenus sont ceux de l?année N-1, déclarés au début de l?année N. Les bases de données, figées au 1er janvier de l?année N, quant à leur population, sont mises à jour progressivement au cours du premier semestre. Les mises à jour des fichiers sont annuelles pour ceux de la taxe d'habitation (1er janvier) et de l?IRPP(impôt sur le revenu des personnes physiques) ; en continu pour le fichier des propriétaires (figé au 1er janvier) et le fichier foncier. Ce dernier est mis à jour lors de chaque acte administratif (acte notarié, bail, déclaration de fin de travaux, acte de géomètre ...) ou sur déclaration ou demande du service. Des réserves sont à émettre quant à la comparaison avec des données similaires provenant d?autres sources : INSEE, CAF, EDF, DRE etc.... il faudra donc manier les comparaisons avec précaution en connaissance de cause, une même variable pouvant avoir plusieurs définitions selon ses différentes sources. DREAL SIAL/DPH changements d'affectation analyse régionale et comparaisons territoriales 46 mai 2010 L?origine de ce fichier est la perception de l?impôt, principalement de la taxe d?habitation, la fiabilité des variables et leur mise à jour sont donc meilleures sur les variables qui permettent ce calcul de l?impôt. Champ retenu Le champ retenu pour l?exploitation du fichier est celui des locaux : ?comportant au moins 1 pièce d'habitation. Cette limitation filtre automatiquement les maisons et appartements. Tous les autres locaux se trouvent éliminés : pièces indépendantes (toujours à 0 pièce d'habitation dans les fichiers testés), garage etc... ?de superficie habitable comprise entre 5 et 1000 m². Les locaux identifiés comme dépendance ou dépendance non imposable sont exclus. Tous les articles se rapportant à un même local possèdent un identifiant commun. Méthodologie Le fichier brut est un fichier par local (taxe d?habitation) ou par redevable à l?impôt sur le revenu. La finalité étant la connaissance des logements et de leurs occupants, la méthodologie consiste à rassembler en un seul enregistrement toutes les informations concernant un logement. Ce regroupement utilise la description du logement et de son occupant principal (déclaration simple S ou conjointe C), sur lequel sont sommés les revenus et les personnes à charge des autres enregistrements (déclaration conjointe C ou rattachée R) pour le même logement. Secret statistique L?obtention de ce fichier et son exploitation ont nécessité une autorisation de la CNIL (Commission Nationale Informatique et Libertés) suivie d?une prise d?arrêté ministériel en date du 11 juillet 1994, publié au JO du 13 juillet 1994. Pour le secret statistique, si une section cadastrale comporte moins de 11 locaux, ces derniers sont regroupés dans une section cadastrale fictive (ne possédant pas d?identifiant). De même, lorsqu?une commune comporte moins de 11 locaux, ces derniers sont regroupés dans une commune fictive ne comportant pas de code commune INSEE. Du fait du contenu sensible de ce fichier, son exploitation est soumise au respect de règles de secret statistique à savoir qu?aucune valeur publiée ne peut être inférieure à 11 unités. Lors de ventilations multidimensionnelles, si le contenu d?une cellule est occulté du fait que sa valeur est inférieure à 11 unités, la reconstitution de la donnée manquante ne doit pas être possible. Une note de la DAEI en date du 30 juillet 1998 rappelle les textes de référence sur le secret statistique. DREAL SIAL/DPH changements d'affectation analyse régionale et comparaisons territoriales 47 mai 2010 Glossaire Ces définitions peuvent différer pour certaines de celles utilisées par ailleurs. Elles sont calées sur les classifications retenues dans les fichiers d'origine fiscale à la source de Filocom. Résidences principales, secondaires, logements vacants Parmi les modes d'occupation des logements, on retient les résidences principales auxquelles sont ajoutées les dépendances principales, les résidences secondaires et les logements vacants. Une dépendance principale est une partie annexe du logement (par exemple le garage) correspondant à l?adresse principale du logement. Pour un même contribuable à la TH, un seul logement peut être déclaré en résidence principale, les autres logements occupés temporairement par ce contribuable sont déclarés en résidences secondaires. Un logement vacant est un logement vide de meubles qui n?est pas habité au 1er janvier. Statut d?occupation des résidences principales Un statut d'occupation est créé en 5 modalités à partir du croisement du code occupation et du code type de propriétaire. ?P pour les propriétaires occupants ?LH pour les locataires HLM et SEM (dont les logements appartiennent à un organisme HLM ou à une SEM) ?LS pour les locataires des collectivités publiques ?LP pour les locataires du secteur privé (personne physique, autre personne morale, associé, copropriété au sens d?être propriétaire d?un logement en commun) ?les autres (occupant à titre gratuit, bail rural) Dans les exploitations disponibles, les locataires des collectivités publiques sont regroupés avec les logements « autres », ce qui conduit à seulement 4 catégories de résidences principales. Logements neufs et logements nouveaux (issus de restructurations) La construction neuve concerne les apparitions de logements (logements présents au 01/01/2007, mais absents au 01/01/1999) dont l?année de construction est postérieure ou égale à 1999. C?est l?année de déclaration d?achèvement de travaux (liaison avec l?application Sitadel) qui correspond à la première perception de la taxe sur le foncier bâti (une seule année par bâtiment). Les restructurations concernent les logements apparus entre le 01/01/1999 et le 01/01/2007, dont l?année de construction est antérieure à 1999. Une information figure en outre sur « l'année de création du local » : elle permet d?identifier les restructurations de logements lorsque cette dernière date est différente de l?année d?achèvement du local. On prendra une marge de 4 années de différence pour gommer le biais qui serait dû à des opérations longues ou démarrant difficilement La restructuration peut concerner un changement d?affectation du local, initialement utilisé en local commercial ou industriel et rénové en logements. Elle concerne également la restructuration profonde qui modifie le nombre de logements dans un immeuble. Disparitions Ces effectifs sont calculés sur la base des identifiants logement existant en 1999 mais plus en 2007. DREAL SIAL/DPH changements d'affectation analyse régionale et comparaisons territoriales 48 mai 2010 (ATTENTION: OPTION gement nouveau Logement neuf Logement vacant Résidence secondaire Autres Locatif privé Locatif HLM Propriétaire occupant Composition du parc de logements vacants en 2007 sur les principaux pôles urbains (source M EEDDM Filocom 1999-2007) 0% 20% 40% 60% 80% 100% Nantes Metropole Angers Loire Métropole Laval Agglom ération Le Mans Métropole La Roche sur Yon Agglom ération Logem ent nouveau Logem ent neuf Logem ent vacant Rés idence secondaire Autres Locatif privé Locatif HLM Propriétaire occupant ? L'apport de logements vacants tendrait à représenter les disparitions qui auraient pour cause une vétusté ou une insalubrité, le parc étant d'abord vacant puis détruit (ou repris complètement), ces disparitions seraient donc plutôt « bénéfiques » et significatives de secteurs moins tendus comme sur Le Mans Métropole, ? les autres concernent du parc occupé en 1999, et suscitent des interrogations dans les EPCI où la vacance est faible : ce parc est-il investi par d'autres usages ou démoli, aurait-on pu, dans le cadre d'actions publiques, éviter ces disparitions, qui devront être compensées par de la construction ou de la réhabilitation lourde ? 2) Comparaison entre les territoires départementaux délégataires des aides à la pierre5 2 ? 1 Le parc stable entre 1999 et 2007 : répartition et % du parc total Les différences entre territoires se trouvent globalement peu marquées. La stabilité du parc entre 1999 et 2007 se positionne autour de 76% (78% au plan régional). Le territoire mayennais se distingue avec près de 7 points d'écart entre Laval Agglomération et le reste du département ; celui-ci est en outre, parmi les secteurs étudiés, le moins stable de la région. Le territoire sarthois est également moins stable que les autres départements, mais l'écart avec le pôle urbain central est moindre (2 points). En Vendée, la stabilité est également moindre au regard de la Communauté d'Agglomération centrale, avec plus de 5 points d'écart entre les deux taux. En Loire-atlantique et Maine et Loire, la stabilité est plus importante et peu différenciée entre pôle urbain central et reste du département (autour de 2 points). 5 Le département de la Mayenne hors Laval Agglomération est également intégré à cette analyse afin de couvrir l'ensemble de la région DREAL SIAL/DPH changements d'affectation analyse régionale et comparaisons territoriales 38 mai 2010 Contribution des différents parcs aux disparitions de logements entre 1999 et 2007 (source M EEDDM Filocom 1999-2007) 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Nantes Metropole Angers Loire Métropole Laval Agglomération Le Mans Métropole La Roche sur Yon Agglomération Logement vacant Résidence secondaire Autres Locatif privé Locatif HLM Propriétaire occupant Source MEEDDM Filocom 1999-2007 d'après la DGI 2 ? 2 L'évolution en pourcentage de chaque catégorie de logement entre 1999 et 2007 Les évolutions entre 1999 et 2007 se révèlent plus importantes globalement sur les territoires hors pôles urbains principaux que sur ceux-ci. Les taux d'évolution globaux sont supérieurs de 3 à 5 points selon les départements. Seule la Vendée connaît une évolution similaire dans les 2 zones, mais celle-ci est également la plus élevée des 10 territoires régionaux analysés, avec 16% dans chaque territoire de délégation. Ces éléments reflètent donc les tendances toujours fortes au développement péri-urbain, qui, même s'il se localise également sur des pôles secondaires, est très largement développé dans les départements tels que la Sarthe ou la Mayenne où prédominent les communes rurales. Source MEEDDM Filocom 1999-2007 d'après la DGI DREAL SIAL/DPH changements d'affectation analyse régionale et comparaisons territoriales 39 mai 2010 parc stable entre 1999 et 2007 délégataire CG 44 délégataire CG 49 Mayenne hors CA Laval délégataire CG 72 délégataire CG 85 Propriétaire occupant 144 630 107 399 44 018 81 299 117 867 Locatif HLM 17 492 21 486 5 892 12 052 9 267 Locatif privé 23 536 19 434 9 335 13 454 19 583 Autres 3 151 3 414 4 316 3 790 3 558 Résidence secondaire 43 517 5 245 4 179 8 422 64 648 Logement vacant 3 682 3 426 2 909 3 398 3 015 TOTAL parc stable 236 008 160 404 70 649 122 415 217 938 TOTAL parc existant en 1999 307 458 206 766 95 450 161 284 285 084 pourcentage du parc existant en 1999 et 2007 76,8% 77,6% 74,0% 75,9% 76,4% parc de 2007 par type d'occupation et évolution en % depuis 1999 Propriétaire occupant Locatif HLM Locatif privé Autres Résidence secondaire Logement vacant Total 2007 délégataire CG 44 198 149 21 999 49 388 5 660 57 866 18 199 351 261 21% 12% 24% -26% 2% 5% 15% délégataire CG 49 138 826 25 421 36 592 4 733 9 535 14 592 229 952 16% 7% 17% -36% -4% -1% 11% Mayenne hors CA Laval 58 140 6 970 16 624 5 209 7 602 8 920 103 749 16% -2% 8% -27% 8% 5% 9% délégataire CG 72 107 021 13 478 25 657 5 041 12 866 13 738 177 917 16% 1% 13% -28% -14% 20% 10% délégataire CG 85 163 837 11 844 42 244 6 154 86 608 14 428 330 730 21% 19% 31% -27% 10% -5% 16% Région 16% 6% 15% -30% 5% 9% 12% En terme d'habitat ayant connu les plus fortes évolutions, c'est le statut de propriétaire occupant qui domine partout, avec des taux élevés quelle que soit la zone, jusqu'à deux fois (sur la Loire- Atlantique), voire près de trois fois (en Sarthe), le développement de ce statut sur le pôle urbain principal. Mais la propriété occupante n'est pas la seule à se développer plus rapidement hors du pôle central. C'est également le cas dans les trois départements les plus dynamiques pour le parc HLM, ainsi que pour le parc locatif privé (sauf en Mayenne où son développement reste centré). C'est donc toute la chaîne de l'offre de logements qui s'est développée sur les territoires périphériques aux pôles centraux. Il faut enfin noter que le parc vacant qui s'est fortement développé dans les pôles urbains a par contre faiblement augmenté voire régressé (en Vendée et Maine et Loire) ailleurs. Seule la Sarthe connaît un regain significatif de vacance (+ 20%). 2 ? 3 Les transferts entre les résidences principales et les autres modes d'usage Les volumes en cause sont très conséquents : 64 500 résidences principales en 1999 étaient affectées à un usage non principal en 2007. DREAL SIAL/DPH changements d'affectation analyse régionale et comparaisons territoriales 40 mai 2010 Volume des résidences principales devenues résidences secondaires et logements vacants en 2007 (source MEEDDM Filocom 1999-2007) 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 20000 délégataire CG 44 délégataire CG 49 Mayenne hors CA Laval délégataire CG 72 délégataire CG 85 Autres Locatif privé Locatif HLM Propriétaire occupant Part des résidences principales alimentant le parc de résidences secondaires et logements vacants en 2007 (source MEEDDM Filocom 1999-2007) 0% 20% 40% 60% 80% 100% délégataire CG 44 délégataire CG 49 Mayenne hors CA Laval délégataire CG 72 délégataire CG 85 Autres Locatif privé Locatif HLM Propriétaire occupant Il s'agit pour l'essentiel de logements de propriétaires occupants (alors que sur les pôles urbains, le statut locatif privé était dominant). 30% du total de ces logements proviennent du parc de propriétaires occupants des deux territoires de délégation de Loire-Atlantique et Vendée. En terme de destination, 63% de ces transferts se sont faits vers les logements vacants. Le parc des résidences secondaires se trouve là plus nettement alimenté que dans les pôles urbains. Les transferts inverses vers les résidences principales ont atteint le volume de 63 800 logements, soit un volume comparable au précédant . Au sein des territoires, on relève toutefois qu'en Loire- Atlantique, les apports vers les résidences principales ont été bénéficiaires (+ 1 000 logements) alors qu'en Mayenne, c'est l'inverse qui s'est produit (- 1 300 logements). Ailleurs, les niveaux sont très proches (entre 200 et 400 logements de différence). Le parc principalement alimenté est celui des propriétaires occupants (+ de 60%), puis le parc locatif privé. La structure des statuts d'occupation alimentés par ces transferts est très proche entre territoires. Le Maine et Loire se distingue avec plus de logements locatifs privés générés ainsi. Par contre, les DREAL SIAL/DPH changements d'affectation analyse régionale et comparaisons territoriales 41 mai 2010 Volume des résidences secondaires et logements vacants devenus résidences principales en 2007 (source MEEDDM Filocom 1999-2007) 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 20000 délégataire CG 44 délégataire CG 49 Mayenne hors CA Laval délégataire CG 72 délégataire CG 85 Autres Locatif privé Locatif HLM Propriétaire occupant Part des résidences secondaires et logements vacants devenus résidences principales en 2007 (source MEEDDM Filocom 1999-2007) 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% délégataire CG 44 délégataire CG 49 Mayenne hors CA Laval délégataire CG 72 délégataire CG 85 Autres Locatif privé Locatif HLM Propriétaire occupant origines de ces transferts sont différentes des phénomènes constatés dans les pôles urbains. Dans les pôles, entre 70 et 80% du parc alimentant les résidences principales est originellement vacant : ici, ce parc représente moins de 50% des apports. Sur les deux départements littoraux, il est minoritaire avec entre 36% (en Vendée) et 45% (en Loire-Atlantique) des apports. Ailleurs, il reste majoritaire, avec 68% des apports en Maine et Loire et seulement 52% en Sarthe. C'est donc dans ces territoires autour des pôles urbains majeurs que les phénomènes de transferts entre résidences secondaires et résidences principales ont été importants entre 1999 et 2007. Plus de 32 000 logements ont évolué vers une occupation à titre principal en 2007, pour 75% d'entre eux par un propriétaire occupant. Le calcul du solde net montre une différence majeure par rapport aux pôles urbains où tous les statuts de résidences principales ont alimenté les autres usages. Ici, le parc des propriétaires occupants est bénéficiaire, pour plus de 7 000 logements, tous les autres statuts étant déficitaires. 2- 4 Constitution des différents parcs de 2007 sur les territoires de délégation hors pôles urbains Comme pour les pôles, les trois principaux statuts d'occupation seront examinés, en excluant des chiffres les logements « stables » entre 1999 et 2007, qui sont dominants. Ils représentent pour ces trois statuts de 50% du parc (pour le locatif privé) à 83% (pour le locatif HLM). Le parc des propriétaires est stable à 75%. Les logements occupés par leur propriétaire La création de logements neufs ou nouveaux est la source majoritaire d'alimentation de ce parc sur tous les territoires, hormis celui de Mayenne où il n'atteint que 45% des effectifs de 2007. Le parc HLM et le parc « autres » sont dans ce département plus représentés qu'ailleurs. DREAL SIAL/DPH changements d'affectation analyse régionale et comparaisons territoriales 42 mai 2010 soldes nets entre résidences principales et résidences secondaires - logements vacants (source MEEDDM Filocom 1999- 2007) -2500 -2000 -1500 -1000 -500 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 délégataire CG 44 délégataire CG 49 Mayenne hors CA Laval délégataire CG 72 délégataire CG 85 Autres Locatif privé Locatif HLM Propriétaire occupant Entre le département où la création de logements est la plus significative (la Loire-Atlantique) et celui où elle est le moins représenté (la Mayenne) , on ne trouve néanmoins qu'un écart de 15% , qui est compensé par des apports un peu plus importants des autres parcs : les résidences secondaires et le logement vacant jouent notamment ce rôle compensateur. Les logements occupés par des locataires HLM et SEM Comme pour les propriétaires occupants, la création de logements est le principal facteur de développement de ce parc. Elle représente entre 60% (en Loire-Atlantique) et plus de 80% de la composition du parc de 2007 (hors stables) en Vendée. En parallèle, les parcs d'origine sont plus diversifiés en Loire-Atlantique, y compris au sein des créations avec des logements nouveaux. Ailleurs, ce sont les logements vacants qui fournissent le plus de logements ; le parc « autres » est également significatif en Mayenne et Sarthe. DREAL SIAL/DPH changements d'affectation analyse régionale et comparaisons territoriales 43 mai 2010 Com position du parc HLM (hors stables) en 2007 sur les délégataires conseils généraux (source MEEDDM Filocom 1999-2007) 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% délégataire CG 44 délégataire CG 49 Mayenne hors CA Laval délégataire CG 72 délégataire CG 85 Logement nouveau Logement neuf Logement vacant Résidence secondaire Autres Locatif privé Propriétaire occupant Composition du parc des propriétaires occupants en 2007 (hors parc stable) sur les territoires des délégataires conseils généraux (source MEEDDM Filocom 1999-2007) 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% délégataire CG 44 délégataire CG 49 Mayenne hors CA Laval délégataire CG 72 délégataire CG 85 Logement nouveau Logement neuf Logement vacant Résidence secondaire Autres Locatif privé Locatif HLM Les logements occupés par des locataires du parc privé 85 000 logements sont ici concernés, avec une répartition bien plus hétérogène que dans les statuts précédents : la création de logements n'est pas majoritaire sauf en Loire-Atlantique et Vendée, les apports depuis le statut de propriétaire occupant représentent au moins 20% en Vendée jusqu'à 33% en Sarthe. Les logements vacants fournissent 14% des logements locatifs privés. Les résidences secondaires Dans ce graphique qui inclut les résidences secondaires qui n'ont pas changé d'usage entre 1999 et 2007, on note, à la différence des pôles urbains où ce parc stable se trouvait réduit (de 20 à 40% selon les pôles), une prédominance de ce parc d'origine : sur 173 000 résidences secondaires en 2007, 126 000 (73%) étaient déjà sous ce statut en 1999. Le parc des propriétaires, puis celui des logements vacants, sont les deux sources principales d'évolution, alors que la création de logements reste minime. Elle ne dépasse 10% du parc de 2007 qu'en Vendée. DREAL SIAL/DPH changements d'affectation analyse régionale et comparaisons territoriales 44 mai 2010 Composition du parc de logements locatifs privés (hors stables) en 2007 sur les délégataires conseils généraux (source MAEEDDM Filocom 1999-2007) 0% 20% 40% 60% 80% 100% délégataire CG 44 délégataire CG 49 Mayenne hors CA Laval délégataire CG 72 délégataire CG 85 Logement nouveau Logement neuf Logement vacant Résidence secondaire Autres Locatif HLM Propriétaire occupant Composition du parc de résidences secondaires en 2007 sur les délégataires conseils généraux (source MEEDDM Filocom 1999- 2007) 0% 20% 40% 60% 80% 100% délégataire CG 44 délégataire CG 49 Mayenne hors CA Laval délégataire CG 72 délégataire CG 85 Logement nouveau Logement neuf Logement vacant Résidence secondaire Autres Locatif privé Locatif HLM Propriétaire occupant Les logements vacants 70 000 logements sont concernés sur ces territoires en 2007, soit le double de la vacance sur les pôles urbains à la même date. Les parcs source de cette vacance sont peu différenciés entre territoires, mais sont significatifs : ? l'importance des transferts depuis les résidences principales, ? la part des créations de logements : 11% en moyenne, mais jusqu'à 15% en Vendée et 13% en Loire-Atlantique, ? les apports bien moins importants depuis le parc locatif privé que pour les pôles urbains où ce segment représentait 35% du total (ici 22%). Les logements « disparus » entre 1999 et 2007 La structure des logements disparus est assez proche de celle rencontrée dans les pôles urbains, avec une prédominance globale du parc des propriétaires occupants et des logements vacants, un rôle des résidences secondaires en lien avec la représentation de ce parc sur les départements. Le parc locatif privé joue par contre un rôle moindre que sur les pôles (17% des disparitions contre 25%.) DREAL SIAL/DPH changements d'affectation analyse régionale et comparaisons territoriales 45 mai 2010 Composition du parc de logements vacants en 2007 sur les délégataires conseils généraux (source MEEDDM Filocom 1999- 2007) 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% délégataire CG 44 délégataire CG 49 Mayenne hors CA Laval délégataire CG 72 délégataire CG 85 Logement nouveau Logement neuf Logement vacant Résidence secondaire Autres Locatif privé Locatif HLM Propriétaire occupant Contribution des différents parcs aux disparitions de logements entre 1999 et 2007 (source MEEDDM Filocom 1999-2007) 0% 20% 40% 60% 80% 100% délégataire CG 44 délégataire CG 49 Mayenne hors CA Laval délégataire CG 72 délégataire CG 85 Logement vacant Résidence secondaire Autres Locatif privé Locatif HLM Propriétaire occupant Annexes Présentation du fichier Filocom La présentation du fichier Filocom et les définitions qui suivent sont issues de l'ouvrage : « Filocom 1995 à 2007 ? dictionnaire des variables ? données de cadrage » produit par le CETE Nord- Picardie en juillet 2008. Le CETE est le centre national de traitement du fichier Filocom pour le compte du MEEDDM, direction des affaires économiques et internationales. Le fichier FILOCOM (Fichier des Logements par Communes) est un fichier construit par la DGI (Direction Générale des Impôts) pour les besoins du Ministère de l?Équipement. Il a été fourni pour la première fois en 1996 à partir des différents fichiers le constituant au 1er janvier 1995. Il ne concerne que la France métropolitaine (à l'exclusion des DOM). Le fichier FILOCOM est constitué à partir du fichier de la Taxe d?Habitation (TH) auquel sont rapprochés : le fichier foncier (des propriétés bâties), le fichier des propriétaires et le fichier de l?Impôt sur les Revenus des Personnes Physiques (IRPP ou IR). La taxe d?habitation est due : ?pour tous les locaux meublés affectés à l?habitation ?pour les locaux meublés occupés à titre privatif par les sociétés, associations et organismes privés et qui ne sont pas retenus pour l?établissement de la taxe professionnelle ?pour les locaux meublés sans caractère industriel ou commercial occupés par des organismes de l?Etat, des départements et des communes, ainsi que par les établissements publics autres que scientifiques, d?enseignement et d?assistance. Ne sont pas imposables à la taxe d?habitation : ?les locaux passibles de la taxe professionnelle lorsqu?il ne font pas partie de l?habitation personnelle des contribuables (notamment certains meublés) ?les bâtiments servant aux exploitations rurales ?les locaux destinés au logement des élèves dans les écoles et pensionnats ?les bureaux des fonctionnaires publics. Ce fichier est constitué d?articles par : ?redevable à l?IR et/ou à la TH, relié à un local ? local vacant. Les revenus sont ceux de l?année N-1, déclarés au début de l?année N. Les bases de données, figées au 1er janvier de l?année N, quant à leur population, sont mises à jour progressivement au cours du premier semestre. Les mises à jour des fichiers sont annuelles pour ceux de la taxe d'habitation (1er janvier) et de l?IRPP(impôt sur le revenu des personnes physiques) ; en continu pour le fichier des propriétaires (figé au 1er janvier) et le fichier foncier. Ce dernier est mis à jour lors de chaque acte administratif (acte notarié, bail, déclaration de fin de travaux, acte de géomètre ...) ou sur déclaration ou demande du service. Des réserves sont à émettre quant à la comparaison avec des données similaires provenant d?autres sources : INSEE, CAF, EDF, DRE etc.... il faudra donc manier les comparaisons avec précaution en connaissance de cause, une même variable pouvant avoir plusieurs définitions selon ses différentes sources. DREAL SIAL/DPH changements d'affectation analyse régionale et comparaisons territoriales 46 mai 2010 L?origine de ce fichier est la perception de l?impôt, principalement de la taxe d?habitation, la fiabilité des variables et leur mise à jour sont donc meilleures sur les variables qui permettent ce calcul de l?impôt. Champ retenu Le champ retenu pour l?exploitation du fichier est celui des locaux : ?comportant au moins 1 pièce d'habitation. Cette limitation filtre automatiquement les maisons et appartements. Tous les autres locaux se trouvent éliminés : pièces indépendantes (toujours à 0 pièce d'habitation dans les fichiers testés), garage etc... ?de superficie habitable comprise entre 5 et 1000 m². Les locaux identifiés comme dépendance ou dépendance non imposable sont exclus. Tous les articles se rapportant à un même local possèdent un identifiant commun. Méthodologie Le fichier brut est un fichier par local (taxe d?habitation) ou par redevable à l?impôt sur le revenu. La finalité étant la connaissance des logements et de leurs occupants, la méthodologie consiste à rassembler en un seul enregistrement toutes les informations concernant un logement. Ce regroupement utilise la description du logement et de son occupant principal (déclaration simple S ou conjointe C), sur lequel sont sommés les revenus et les personnes à charge des autres enregistrements (déclaration conjointe C ou rattachée R) pour le même logement. Secret statistique L?obtention de ce fichier et son exploitation ont nécessité une autorisation de la CNIL (Commission Nationale Informatique et Libertés) suivie d?une prise d?arrêté ministériel en date du 11 juillet 1994, publié au JO du 13 juillet 1994. Pour le secret statistique, si une section cadastrale comporte moins de 11 locaux, ces derniers sont regroupés dans une section cadastrale fictive (ne possédant pas d?identifiant). De même, lorsqu?une commune comporte moins de 11 locaux, ces derniers sont regroupés dans une commune fictive ne comportant pas de code commune INSEE. Du fait du contenu sensible de ce fichier, son exploitation est soumise au respect de règles de secret statistique à savoir qu?aucune valeur publiée ne peut être inférieure à 11 unités. Lors de ventilations multidimensionnelles, si le contenu d?une cellule est occulté du fait que sa valeur est inférieure à 11 unités, la reconstitution de la donnée manquante ne doit pas être possible. Une note de la DAEI en date du 30 juillet 1998 rappelle les textes de référence sur le secret statistique. DREAL SIAL/DPH changements d'affectation analyse régionale et comparaisons territoriales 47 mai 2010 Glossaire Ces définitions peuvent différer pour certaines de celles utilisées par ailleurs. Elles sont calées sur les classifications retenues dans les fichiers d'origine fiscale à la source de Filocom. Résidences principales, secondaires, logements vacants Parmi les modes d'occupation des logements, on retient les résidences principales auxquelles sont ajoutées les dépendances principales, les résidences secondaires et les logements vacants. Une dépendance principale est une partie annexe du logement (par exemple le garage) correspondant à l?adresse principale du logement. Pour un même contribuable à la TH, un seul logement peut être déclaré en résidence principale, les autres logements occupés temporairement par ce contribuable sont déclarés en résidences secondaires. Un logement vacant est un logement vide de meubles qui n?est pas habité au 1er janvier. Statut d?occupation des résidences principales Un statut d'occupation est créé en 5 modalités à partir du croisement du code occupation et du code type de propriétaire. ?P pour les propriétaires occupants ?LH pour les locataires HLM et SEM (dont les logements appartiennent à un organisme HLM ou à une SEM) ?LS pour les locataires des collectivités publiques ?LP pour les locataires du secteur privé (personne physique, autre personne morale, associé, copropriété au sens d?être propriétaire d?un logement en commun) ?les autres (occupant à titre gratuit, bail rural) Dans les exploitations disponibles, les locataires des collectivités publiques sont regroupés avec les logements « autres », ce qui conduit à seulement 4 catégories de résidences principales. Logements neufs et logements nouveaux (issus de restructurations) La construction neuve concerne les apparitions de logements (logements présents au 01/01/2007, mais absents au 01/01/1999) dont l?année de construction est postérieure ou égale à 1999. C?est l?année de déclaration d?achèvement de travaux (liaison avec l?application Sitadel) qui correspond à la première perception de la taxe sur le foncier bâti (une seule année par bâtiment). Les restructurations concernent les logements apparus entre le 01/01/1999 et le 01/01/2007, dont l?année de construction est antérieure à 1999. Une information figure en outre sur « l'année de création du local » : elle permet d?identifier les restructurations de logements lorsque cette dernière date est différente de l?année d?achèvement du local. On prendra une marge de 4 années de différence pour gommer le biais qui serait dû à des opérations longues ou démarrant difficilement La restructuration peut concerner un changement d?affectation du local, initialement utilisé en local commercial ou industriel et rénové en logements. Elle concerne également la restructuration profonde qui modifie le nombre de logements dans un immeuble. Disparitions Ces effectifs sont calculés sur la base des identifiants logement existant en 1999 mais plus en 2007. DREAL SIAL/DPH changements d'affectation analyse régionale et comparaisons territoriales 48 mai 2010 INVALIDE) (ATTENTION: OPTION rbains (source M EEDDM Filocom 1999-2007) 0% 20% 40% 60% 80% 100% Nantes Metropole Angers Loire Métropole Laval Agglom ération Le Mans Métropole La Roche sur Yon Agglom ération Logem ent nouveau Logem ent neuf Logem ent vacant Rés idence secondaire Autres Locatif privé Locatif HLM Propriétaire occupant ? L'apport de logements vacants tendrait à représenter les disparitions qui auraient pour cause une vétusté ou une insalubrité, le parc étant d'abord vacant puis détruit (ou repris complètement), ces disparitions seraient donc plutôt « bénéfiques » et significatives de secteurs moins tendus comme sur Le Mans Métropole, ? les autres concernent du parc occupé en 1999, et suscitent des interrogations dans les EPCI où la vacance est faible : ce parc est-il investi par d'autres usages ou démoli, aurait-on pu, dans le cadre d'actions publiques, éviter ces disparitions, qui devront être compensées par de la construction ou de la réhabilitation lourde ? 2) Comparaison entre les territoires départementaux délégataires des aides à la pierre5 2 ? 1 Le parc stable entre 1999 et 2007 : répartition et % du parc total Les différences entre territoires se trouvent globalement peu marquées. La stabilité du parc entre 1999 et 2007 se positionne autour de 76% (78% au plan régional). Le territoire mayennais se distingue avec près de 7 points d'écart entre Laval Agglomération et le reste du département ; celui-ci est en outre, parmi les secteurs étudiés, le moins stable de la région. Le territoire sarthois est également moins stable que les autres départements, mais l'écart avec le pôle urbain central est moindre (2 points). En Vendée, la stabilité est également moindre au regard de la Communauté d'Agglomération centrale, avec plus de 5 points d'écart entre les deux taux. En Loire-atlantique et Maine et Loire, la stabilité est plus importante et peu différenciée entre pôle urbain central et reste du département (autour de 2 points). 5 Le département de la Mayenne hors Laval Agglomération est également intégré à cette analyse afin de couvrir l'ensemble de la région DREAL SIAL/DPH changements d'affectation analyse régionale et comparaisons territoriales 38 mai 2010 Contribution des différents parcs aux disparitions de logements entre 1999 et 2007 (source M EEDDM Filocom 1999-2007) 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Nantes Metropole Angers Loire Métropole Laval Agglomération Le Mans Métropole La Roche sur Yon Agglomération Logement vacant Résidence secondaire Autres Locatif privé Locatif HLM Propriétaire occupant Source MEEDDM Filocom 1999-2007 d'après la DGI 2 ? 2 L'évolution en pourcentage de chaque catégorie de logement entre 1999 et 2007 Les évolutions entre 1999 et 2007 se révèlent plus importantes globalement sur les territoires hors pôles urbains principaux que sur ceux-ci. Les taux d'évolution globaux sont supérieurs de 3 à 5 points selon les départements. Seule la Vendée connaît une évolution similaire dans les 2 zones, mais celle-ci est également la plus élevée des 10 territoires régionaux analysés, avec 16% dans chaque territoire de délégation. Ces éléments reflètent donc les tendances toujours fortes au développement péri-urbain, qui, même s'il se localise également sur des pôles secondaires, est très largement développé dans les départements tels que la Sarthe ou la Mayenne où prédominent les communes rurales. Source MEEDDM Filocom 1999-2007 d'après la DGI DREAL SIAL/DPH changements d'affectation analyse régionale et comparaisons territoriales 39 mai 2010 parc stable entre 1999 et 2007 délégataire CG 44 délégataire CG 49 Mayenne hors CA Laval délégataire CG 72 délégataire CG 85 Propriétaire occupant 144 630 107 399 44 018 81 299 117 867 Locatif HLM 17 492 21 486 5 892 12 052 9 267 Locatif privé 23 536 19 434 9 335 13 454 19 583 Autres 3 151 3 414 4 316 3 790 3 558 Résidence secondaire 43 517 5 245 4 179 8 422 64 648 Logement vacant 3 682 3 426 2 909 3 398 3 015 TOTAL parc stable 236 008 160 404 70 649 122 415 217 938 TOTAL parc existant en 1999 307 458 206 766 95 450 161 284 285 084 pourcentage du parc existant en 1999 et 2007 76,8% 77,6% 74,0% 75,9% 76,4% parc de 2007 par type d'occupation et évolution en % depuis 1999 Propriétaire occupant Locatif HLM Locatif privé Autres Résidence secondaire Logement vacant Total 2007 délégataire CG 44 198 149 21 999 49 388 5 660 57 866 18 199 351 261 21% 12% 24% -26% 2% 5% 15% délégataire CG 49 138 826 25 421 36 592 4 733 9 535 14 592 229 952 16% 7% 17% -36% -4% -1% 11% Mayenne hors CA Laval 58 140 6 970 16 624 5 209 7 602 8 920 103 749 16% -2% 8% -27% 8% 5% 9% délégataire CG 72 107 021 13 478 25 657 5 041 12 866 13 738 177 917 16% 1% 13% -28% -14% 20% 10% délégataire CG 85 163 837 11 844 42 244 6 154 86 608 14 428 330 730 21% 19% 31% -27% 10% -5% 16% Région 16% 6% 15% -30% 5% 9% 12% En terme d'habitat ayant connu les plus fortes évolutions, c'est le statut de propriétaire occupant qui domine partout, avec des taux élevés quelle que soit la zone, jusqu'à deux fois (sur la Loire- Atlantique), voire près de trois fois (en Sarthe), le développement de ce statut sur le pôle urbain principal. Mais la propriété occupante n'est pas la seule à se développer plus rapidement hors du pôle central. C'est également le cas dans les trois départements les plus dynamiques pour le parc HLM, ainsi que pour le parc locatif privé (sauf en Mayenne où son développement reste centré). C'est donc toute la chaîne de l'offre de logements qui s'est développée sur les territoires périphériques aux pôles centraux. Il faut enfin noter que le parc vacant qui s'est fortement développé dans les pôles urbains a par contre faiblement augmenté voire régressé (en Vendée et Maine et Loire) ailleurs. Seule la Sarthe connaît un regain significatif de vacance (+ 20%). 2 ? 3 Les transferts entre les résidences principales et les autres modes d'usage Les volumes en cause sont très conséquents : 64 500 résidences principales en 1999 étaient affectées à un usage non principal en 2007. DREAL SIAL/DPH changements d'affectation analyse régionale et comparaisons territoriales 40 mai 2010 Volume des résidences principales devenues résidences secondaires et logements vacants en 2007 (source MEEDDM Filocom 1999-2007) 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 20000 délégataire CG 44 délégataire CG 49 Mayenne hors CA Laval délégataire CG 72 délégataire CG 85 Autres Locatif privé Locatif HLM Propriétaire occupant Part des résidences principales alimentant le parc de résidences secondaires et logements vacants en 2007 (source MEEDDM Filocom 1999-2007) 0% 20% 40% 60% 80% 100% délégataire CG 44 délégataire CG 49 Mayenne hors CA Laval délégataire CG 72 délégataire CG 85 Autres Locatif privé Locatif HLM Propriétaire occupant Il s'agit pour l'essentiel de logements de propriétaires occupants (alors que sur les pôles urbains, le statut locatif privé était dominant). 30% du total de ces logements proviennent du parc de propriétaires occupants des deux territoires de délégation de Loire-Atlantique et Vendée. En terme de destination, 63% de ces transferts se sont faits vers les logements vacants. Le parc des résidences secondaires se trouve là plus nettement alimenté que dans les pôles urbains. Les transferts inverses vers les résidences principales ont atteint le volume de 63 800 logements, soit un volume comparable au précédant . Au sein des territoires, on relève toutefois qu'en Loire- Atlantique, les apports vers les résidences principales ont été bénéficiaires (+ 1 000 logements) alors qu'en Mayenne, c'est l'inverse qui s'est produit (- 1 300 logements). Ailleurs, les niveaux sont très proches (entre 200 et 400 logements de différence). Le parc principalement alimenté est celui des propriétaires occupants (+ de 60%), puis le parc locatif privé. La structure des statuts d'occupation alimentés par ces transferts est très proche entre territoires. Le Maine et Loire se distingue avec plus de logements locatifs privés générés ainsi. Par contre, les DREAL SIAL/DPH changements d'affectation analyse régionale et comparaisons territoriales 41 mai 2010 Volume des résidences secondaires et logements vacants devenus résidences principales en 2007 (source MEEDDM Filocom 1999-2007) 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 20000 délégataire CG 44 délégataire CG 49 Mayenne hors CA Laval délégataire CG 72 délégataire CG 85 Autres Locatif privé Locatif HLM Propriétaire occupant Part des résidences secondaires et logements vacants devenus résidences principales en 2007 (source MEEDDM Filocom 1999-2007) 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% délégataire CG 44 délégataire CG 49 Mayenne hors CA Laval délégataire CG 72 délégataire CG 85 Autres Locatif privé Locatif HLM Propriétaire occupant origines de ces transferts sont différentes des phénomènes constatés dans les pôles urbains. Dans les pôles, entre 70 et 80% du parc alimentant les résidences principales est originellement vacant : ici, ce parc représente moins de 50% des apports. Sur les deux départements littoraux, il est minoritaire avec entre 36% (en Vendée) et 45% (en Loire-Atlantique) des apports. Ailleurs, il reste majoritaire, avec 68% des apports en Maine et Loire et seulement 52% en Sarthe. C'est donc dans ces territoires autour des pôles urbains majeurs que les phénomènes de transferts entre résidences secondaires et résidences principales ont été importants entre 1999 et 2007. Plus de 32 000 logements ont évolué vers une occupation à titre principal en 2007, pour 75% d'entre eux par un propriétaire occupant. Le calcul du solde net montre une différence majeure par rapport aux pôles urbains où tous les statuts de résidences principales ont alimenté les autres usages. Ici, le parc des propriétaires occupants est bénéficiaire, pour plus de 7 000 logements, tous les autres statuts étant déficitaires. 2- 4 Constitution des différents parcs de 2007 sur les territoires de délégation hors pôles urbains Comme pour les pôles, les trois principaux statuts d'occupation seront examinés, en excluant des chiffres les logements « stables » entre 1999 et 2007, qui sont dominants. Ils représentent pour ces trois statuts de 50% du parc (pour le locatif privé) à 83% (pour le locatif HLM). Le parc des propriétaires est stable à 75%. Les logements occupés par leur propriétaire La création de logements neufs ou nouveaux est la source majoritaire d'alimentation de ce parc sur tous les territoires, hormis celui de Mayenne où il n'atteint que 45% des effectifs de 2007. Le parc HLM et le parc « autres » sont dans ce département plus représentés qu'ailleurs. DREAL SIAL/DPH changements d'affectation analyse régionale et comparaisons territoriales 42 mai 2010 soldes nets entre résidences principales et résidences secondaires - logements vacants (source MEEDDM Filocom 1999- 2007) -2500 -2000 -1500 -1000 -500 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 délégataire CG 44 délégataire CG 49 Mayenne hors CA Laval délégataire CG 72 délégataire CG 85 Autres Locatif privé Locatif HLM Propriétaire occupant Entre le département où la création de logements est la plus significative (la Loire-Atlantique) et celui où elle est le moins représenté (la Mayenne) , on ne trouve néanmoins qu'un écart de 15% , qui est compensé par des apports un peu plus importants des autres parcs : les résidences secondaires et le logement vacant jouent notamment ce rôle compensateur. Les logements occupés par des locataires HLM et SEM Comme pour les propriétaires occupants, la création de logements est le principal facteur de développement de ce parc. Elle représente entre 60% (en Loire-Atlantique) et plus de 80% de la composition du parc de 2007 (hors stables) en Vendée. En parallèle, les parcs d'origine sont plus diversifiés en Loire-Atlantique, y compris au sein des créations avec des logements nouveaux. Ailleurs, ce sont les logements vacants qui fournissent le plus de logements ; le parc « autres » est également significatif en Mayenne et Sarthe. DREAL SIAL/DPH changements d'affectation analyse régionale et comparaisons territoriales 43 mai 2010 Com position du parc HLM (hors stables) en 2007 sur les délégataires conseils généraux (source MEEDDM Filocom 1999-2007) 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% délégataire CG 44 délégataire CG 49 Mayenne hors CA Laval délégataire CG 72 délégataire CG 85 Logement nouveau Logement neuf Logement vacant Résidence secondaire Autres Locatif privé Propriétaire occupant Composition du parc des propriétaires occupants en 2007 (hors parc stable) sur les territoires des délégataires conseils généraux (source MEEDDM Filocom 1999-2007) 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% délégataire CG 44 délégataire CG 49 Mayenne hors CA Laval délégataire CG 72 délégataire CG 85 Logement nouveau Logement neuf Logement vacant Résidence secondaire Autres Locatif privé Locatif HLM Les logements occupés par des locataires du parc privé 85 000 logements sont ici concernés, avec une répartition bien plus hétérogène que dans les statuts précédents : la création de logements n'est pas majoritaire sauf en Loire-Atlantique et Vendée, les apports depuis le statut de propriétaire occupant représentent au moins 20% en Vendée jusqu'à 33% en Sarthe. Les logements vacants fournissent 14% des logements locatifs privés. Les résidences secondaires Dans ce graphique qui inclut les résidences secondaires qui n'ont pas changé d'usage entre 1999 et 2007, on note, à la différence des pôles urbains où ce parc stable se trouvait réduit (de 20 à 40% selon les pôles), une prédominance de ce parc d'origine : sur 173 000 résidences secondaires en 2007, 126 000 (73%) étaient déjà sous ce statut en 1999. Le parc des propriétaires, puis celui des logements vacants, sont les deux sources principales d'évolution, alors que la création de logements reste minime. Elle ne dépasse 10% du parc de 2007 qu'en Vendée. DREAL SIAL/DPH changements d'affectation analyse régionale et comparaisons territoriales 44 mai 2010 Composition du parc de logements locatifs privés (hors stables) en 2007 sur les délégataires conseils généraux (source MAEEDDM Filocom 1999-2007) 0% 20% 40% 60% 80% 100% délégataire CG 44 délégataire CG 49 Mayenne hors CA Laval délégataire CG 72 délégataire CG 85 Logement nouveau Logement neuf Logement vacant Résidence secondaire Autres Locatif HLM Propriétaire occupant Composition du parc de résidences secondaires en 2007 sur les délégataires conseils généraux (source MEEDDM Filocom 1999- 2007) 0% 20% 40% 60% 80% 100% délégataire CG 44 délégataire CG 49 Mayenne hors CA Laval délégataire CG 72 délégataire CG 85 Logement nouveau Logement neuf Logement vacant Résidence secondaire Autres Locatif privé Locatif HLM Propriétaire occupant Les logements vacants 70 000 logements sont concernés sur ces territoires en 2007, soit le double de la vacance sur les pôles urbains à la même date. Les parcs source de cette vacance sont peu différenciés entre territoires, mais sont significatifs : ? l'importance des transferts depuis les résidences principales, ? la part des créations de logements : 11% en moyenne, mais jusqu'à 15% en Vendée et 13% en Loire-Atlantique, ? les apports bien moins importants depuis le parc locatif privé que pour les pôles urbains où ce segment représentait 35% du total (ici 22%). Les logements « disparus » entre 1999 et 2007 La structure des logements disparus est assez proche de celle rencontrée dans les pôles urbains, avec une prédominance globale du parc des propriétaires occupants et des logements vacants, un rôle des résidences secondaires en lien avec la représentation de ce parc sur les départements. Le parc locatif privé joue par contre un rôle moindre que sur les pôles (17% des disparitions contre 25%.) DREAL SIAL/DPH changements d'affectation analyse régionale et comparaisons territoriales 45 mai 2010 Composition du parc de logements vacants en 2007 sur les délégataires conseils généraux (source MEEDDM Filocom 1999- 2007) 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% délégataire CG 44 délégataire CG 49 Mayenne hors CA Laval délégataire CG 72 délégataire CG 85 Logement nouveau Logement neuf Logement vacant Résidence secondaire Autres Locatif privé Locatif HLM Propriétaire occupant Contribution des différents parcs aux disparitions de logements entre 1999 et 2007 (source MEEDDM Filocom 1999-2007) 0% 20% 40% 60% 80% 100% délégataire CG 44 délégataire CG 49 Mayenne hors CA Laval délégataire CG 72 délégataire CG 85 Logement vacant Résidence secondaire Autres Locatif privé Locatif HLM Propriétaire occupant Annexes Présentation du fichier Filocom La présentation du fichier Filocom et les définitions qui suivent sont issues de l'ouvrage : « Filocom 1995 à 2007 ? dictionnaire des variables ? données de cadrage » produit par le CETE Nord- Picardie en juillet 2008. Le CETE est le centre national de traitement du fichier Filocom pour le compte du MEEDDM, direction des affaires économiques et internationales. Le fichier FILOCOM (Fichier des Logements par Communes) est un fichier construit par la DGI (Direction Générale des Impôts) pour les besoins du Ministère de l?Équipement. Il a été fourni pour la première fois en 1996 à partir des différents fichiers le constituant au 1er janvier 1995. Il ne concerne que la France métropolitaine (à l'exclusion des DOM). Le fichier FILOCOM est constitué à partir du fichier de la Taxe d?Habitation (TH) auquel sont rapprochés : le fichier foncier (des propriétés bâties), le fichier des propriétaires et le fichier de l?Impôt sur les Revenus des Personnes Physiques (IRPP ou IR). La taxe d?habitation est due : ?pour tous les locaux meublés affectés à l?habitation ?pour les locaux meublés occupés à titre privatif par les sociétés, associations et organismes privés et qui ne sont pas retenus pour l?établissement de la taxe professionnelle ?pour les locaux meublés sans caractère industriel ou commercial occupés par des organismes de l?Etat, des départements et des communes, ainsi que par les établissements publics autres que scientifiques, d?enseignement et d?assistance. Ne sont pas imposables à la taxe d?habitation : ?les locaux passibles de la taxe professionnelle lorsqu?il ne font pas partie de l?habitation personnelle des contribuables (notamment certains meublés) ?les bâtiments servant aux exploitations rurales ?les locaux destinés au logement des élèves dans les écoles et pensionnats ?les bureaux des fonctionnaires publics. Ce fichier est constitué d?articles par : ?redevable à l?IR et/ou à la TH, relié à un local ? local vacant. Les revenus sont ceux de l?année N-1, déclarés au début de l?année N. Les bases de données, figées au 1er janvier de l?année N, quant à leur population, sont mises à jour progressivement au cours du premier semestre. Les mises à jour des fichiers sont annuelles pour ceux de la taxe d'habitation (1er janvier) et de l?IRPP(impôt sur le revenu des personnes physiques) ; en continu pour le fichier des propriétaires (figé au 1er janvier) et le fichier foncier. Ce dernier est mis à jour lors de chaque acte administratif (acte notarié, bail, déclaration de fin de travaux, acte de géomètre ...) ou sur déclaration ou demande du service. Des réserves sont à émettre quant à la comparaison avec des données similaires provenant d?autres sources : INSEE, CAF, EDF, DRE etc.... il faudra donc manier les comparaisons avec précaution en connaissance de cause, une même variable pouvant avoir plusieurs définitions selon ses différentes sources. DREAL SIAL/DPH changements d'affectation analyse régionale et comparaisons territoriales 46 mai 2010 L?origine de ce fichier est la perception de l?impôt, principalement de la taxe d?habitation, la fiabilité des variables et leur mise à jour sont donc meilleures sur les variables qui permettent ce calcul de l?impôt. Champ retenu Le champ retenu pour l?exploitation du fichier est celui des locaux : ?comportant au moins 1 pièce d'habitation. Cette limitation filtre automatiquement les maisons et appartements. Tous les autres locaux se trouvent éliminés : pièces indépendantes (toujours à 0 pièce d'habitation dans les fichiers testés), garage etc... ?de superficie habitable comprise entre 5 et 1000 m². Les locaux identifiés comme dépendance ou dépendance non imposable sont exclus. Tous les articles se rapportant à un même local possèdent un identifiant commun. Méthodologie Le fichier brut est un fichier par local (taxe d?habitation) ou par redevable à l?impôt sur le revenu. La finalité étant la connaissance des logements et de leurs occupants, la méthodologie consiste à rassembler en un seul enregistrement toutes les informations concernant un logement. Ce regroupement utilise la description du logement et de son occupant principal (déclaration simple S ou conjointe C), sur lequel sont sommés les revenus et les personnes à charge des autres enregistrements (déclaration conjointe C ou rattachée R) pour le même logement. Secret statistique L?obtention de ce fichier et son exploitation ont nécessité une autorisation de la CNIL (Commission Nationale Informatique et Libertés) suivie d?une prise d?arrêté ministériel en date du 11 juillet 1994, publié au JO du 13 juillet 1994. Pour le secret statistique, si une section cadastrale comporte moins de 11 locaux, ces derniers sont regroupés dans une section cadastrale fictive (ne possédant pas d?identifiant). De même, lorsqu?une commune comporte moins de 11 locaux, ces derniers sont regroupés dans une commune fictive ne comportant pas de code commune INSEE. Du fait du contenu sensible de ce fichier, son exploitation est soumise au respect de règles de secret statistique à savoir qu?aucune valeur publiée ne peut être inférieure à 11 unités. Lors de ventilations multidimensionnelles, si le contenu d?une cellule est occulté du fait que sa valeur est inférieure à 11 unités, la reconstitution de la donnée manquante ne doit pas être possible. Une note de la DAEI en date du 30 juillet 1998 rappelle les textes de référence sur le secret statistique. DREAL SIAL/DPH changements d'affectation analyse régionale et comparaisons territoriales 47 mai 2010 Glossaire Ces définitions peuvent différer pour certaines de celles utilisées par ailleurs. Elles sont calées sur les classifications retenues dans les fichiers d'origine fiscale à la source de Filocom. Résidences principales, secondaires, logements vacants Parmi les modes d'occupation des logements, on retient les résidences principales auxquelles sont ajoutées les dépendances principales, les résidences secondaires et les logements vacants. Une dépendance principale est une partie annexe du logement (par exemple le garage) correspondant à l?adresse principale du logement. Pour un même contribuable à la TH, un seul logement peut être déclaré en résidence principale, les autres logements occupés temporairement par ce contribuable sont déclarés en résidences secondaires. Un logement vacant est un logement vide de meubles qui n?est pas habité au 1er janvier. Statut d?occupation des résidences principales Un statut d'occupation est créé en 5 modalités à partir du croisement du code occupation et du code type de propriétaire. ?P pour les propriétaires occupants ?LH pour les locataires HLM et SEM (dont les logements appartiennent à un organisme HLM ou à une SEM) ?LS pour les locataires des collectivités publiques ?LP pour les locataires du secteur privé (personne physique, autre personne morale, associé, copropriété au sens d?être propriétaire d?un logement en commun) ?les autres (occupant à titre gratuit, bail rural) Dans les exploitations disponibles, les locataires des collectivités publiques sont regroupés avec les logements « autres », ce qui conduit à seulement 4 catégories de résidences principales. Logements neufs et logements nouveaux (issus de restructurations) La construction neuve concerne les apparitions de logements (logements présents au 01/01/2007, mais absents au 01/01/1999) dont l?année de construction est postérieure ou égale à 1999. C?est l?année de déclaration d?achèvement de travaux (liaison avec l?application Sitadel) qui correspond à la première perception de la taxe sur le foncier bâti (une seule année par bâtiment). Les restructurations concernent les logements apparus entre le 01/01/1999 et le 01/01/2007, dont l?année de construction est antérieure à 1999. Une information figure en outre sur « l'année de création du local » : elle permet d?identifier les restructurations de logements lorsque cette dernière date est différente de l?année d?achèvement du local. On prendra une marge de 4 années de différence pour gommer le biais qui serait dû à des opérations longues ou démarrant difficilement La restructuration peut concerner un changement d?affectation du local, initialement utilisé en local commercial ou industriel et rénové en logements. Elle concerne également la restructuration profonde qui modifie le nombre de logements dans un immeuble. Disparitions Ces effectifs sont calculés sur la base des identifiants logement existant en 1999 mais plus en 2007. DREAL SIAL/DPH changements d'affectation analyse régionale et comparaisons territoriales 48 mai 2010 INVALIDE)