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Pays-de-la-Loire. Direction régionale de l'environnement, de l'aménagement et du logement

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Résumé

<div style="text-align: justify;">Depuis la réalisation d'une étude prospective sur les besoins en logements dans la région Pays de la Loire en 2007, une quantification des créations de logements nécessaires pour assurer le développement des différents territoires régionaux est disponible. Toutefois, avec les évolutions enregistrées depuis 5 ans au plan réglementaire comme sur les territoires, la DREAL a souhaité affiner les enjeux de création d'offre nouvelle, en mettant en place un système d'observation sur la base d'indicateurs actualisés, disponibles régulièrement.<br /><br />L'observation de la tension s'applique à trois segments du marché : le parc locatif social, le parc locatif privé ainsi que l'accession sociale neuve à la propriété, à l'échelle de l'EPCI.</div>

Editeur

DREAL Pays de la Loire

Descripteur Urbamet

analyse ;donnée statistique ;indicateur ;coût ;loyer ;parc locatif privé

Descripteur écoplanete

analyse statistique

Thème

Habitat - Logement ;Construction

Texte intégral

La démarche engagée Depuis l'été 2010, un groupe de travail piloté par la DREAL des Pays de la Loire, auquel participaient les collectivités délégataires des aides à la pierre, l'Union Sociale pour l'Habitat et les Directions Départementales des Territoires, a élaboré au cours de 4 réunions de travail un dispositif d'observation des tensions des marchés du logement en région Pays de la Loire. Depuis la réalisation d'une étude prospective sur les besoins en logements dans la région Pays de la Loire en 2007, une quantification des créations de logements nécessaires pour assurer le développement des différents territoires régionaux est disponible. La démarche engagée concrétise la volonté de la DREAL d'affiner au plan territorial les enjeux de création d'offre nouvelle, en prenant en compte la mesure des évolutions des territoires depuis l'étude initiale. Cette mesure est notamment permise par la disposition de données récentes, pour la plupart de 2009. Elle s?inscrit également dans le contexte de nouvelles politiques publiques d?aides au logement tel que une programmation de l'offre locative sociale renforcée sur les secteurs tendus, le dispositif de soutien à l'investissement locatif privé Scellier et la sélection de territoires bénéficiaires des mesures de défiscalisation ou le nouveau dispositif du PTZ plus. Les principes méthodologiques retenus Le dispositif d'observation s'intéresse à 3 segments du marché du logement que sont le parc locatif social, le parc locatif privé et l'accession sociale neuve à la propriété. Les zones d'analyse sont constituées des Etablissements Publics de Coopération Intercommunale (EPCI) sur la base de 10 indicateurs synthétisés dans une cotation par segment examiné. Les indicateurs ont été choisis de manière à être simplement appropriables et actualisables ; une actualisation est prévue à mesure de la disponibilité de nouvelles données chiffrées par la DREAL. Chaque indicateur est établi de manière à fournir une classification du niveau de tension de l'EPCI en terme de dispersion au regard de la valeur moyenne des 133 EPCI régionaux (méthode statistique de l'écart-type). Les indicateurs illustrent différentes problématiques reflétant la situation au regard de l'offre et de la demande de logements sur les territoires. Quatre principales catégories d'indicateurs ont ainsi été retenues à savoir : service intermodalité aménagement logement Juin 2011 M arc hés du L ogem ent S ys tèm e d'obs ervation s ur le s tens ions des m arc hés du log em ent en rég ion P ays de la L oire n° 15 ? les indicateurs illustrant le dynamisme du contexte local, ? ceux ayant trait à la clientèle ciblée par le segment de marché concerné, ? ceux relatifs aux situations de concurrence entre les parcs, ? ceux reflétant les marges de manoeuvre dans l'offre existante. Les indicateurs retenus sont analysés au niveau des EPCI dans une optique similaire : quelle appréciation donnent-ils au regard de la tension locale sur les marchés du logement ? Les exemples qui suivent illustrent l'interprétation retenue pour quelques indicateurs. Une forte croissance de population sur un territoire est souvent synonyme d'une tension accrue au plan du logement. Une faible vacance dans le parc HLM comme une mobilité réduite des ménages dans ce parc sont générateurs d'une faible offre sur le marché du logement et synonymes d'une tension supérieure pour l'accès au parc HLM. Des niveaux de loyers élevés dans le parc locatif privé rendent difficile l'accès au logement pour les ménages, d'autant plus que leurs ressources sont faibles. Enfin, des prix de terrains à bâtir élevés limiteront les possibilités d'installation pour les candidats à l'accession neuve à revenus modestes. Selon ces principes, les valeurs de chaque indicateur par EPCI ont été traitées selon la méthode des écarts-type. L'indicateur est traduit en une cotation illustrant la plus ou moins grande proximité du territoire au regard de la moyenne régionale. Lorsqu'un indicateur se trouve proche de la moyenne régionale, sa cotation est de 5. Si sa valeur s'écarte de la moyenne régionale, la cotation tend vers 1 pour les situations qualifiées de peu tendues voire de détendues ; à l'opposé, la cotation tend vers 9 pour les situations tendues à très tendues. Sur cette base méthodologique, diverses exploitations sont réalisées. Les profils de territoires Une première forme de représentation consiste en l'établissement de profils de territoire. Il s'agit de représenter pour un segment du marché étudié la cotation de tous les indicateurs concernant un territoire. Ce type de représentation caractérise finement le territoire concerné, en mettant en lien les différents champs d'analyse, et en permettant une comparaison entre territoires. Ci-dessous figurent à titre d'illustrations les profils de quatre territoires sur le segment du parc locatif social : une agglomération importante structurée en communauté urbaine, un territoire péri-urbain situé dans l'aire d'attraction d'une communauté d'agglomération, un territoire littoral, un territoire rural à l'écart des dynamiques péri- urbaines. dynamique du contexte local clientèle cible marges dans l'offre existante concurrences entre parcs Tronc commun Indicateurs parc social indicateurs parc locatif privé Indicateurs parc propriétaires différence entre le nombre de ménages de l'EPCI et la médiane des EPCI régionaux % de ménages en locatif privé aux revenus inférieurs à 60% des plafonds HLM en 2009 taux de vacance du parc privé construit après 1989 prix du foncier en 2008 % evolution nombre ménages 1999- 2009 taux de vacance du parc HLM construit après 1989 % de ménages locataires aux revenus > 100% des plafonds HLM en 2009 prix des maisons vendues en 2008 dynamique de l'offre: construction moyenne annuelle 2000-2009 pour 1000 habitants en 1999 taux de mobilité HLM EPLS 2009 loyers moyens au m² en décembre 2010 vacance dans le parc privé global en 2009 Poids des ménages fiscaux occupants en âge d'être actifs pression locative externe (demande externe sur parc) au 01012010 taux de mobilité HLM EPLS 2009 % de ménages locataires aux revenus > 130% des plafonds HLM en 2009 % de logements locatifs dans les résidences principales loyers moyens au m² en décembre 2010prix des maisons vendues en 2008 part des ménages de 40-59 ans locataires en 2009 Les profils de territoire permettent d'afficher la situation d'un EPCI au regard de l'ensemble des indicateurs et de repérer si ceux-ci sont convergents vers la situation de tension ou de détente sur le segment choisi, voire si certains d'entre eux sont divergents de la tendance globale. L'usage de plusieurs indicateurs fiabilise le résultat et les éventuelles disparités entre indicateurs apportent des éclairages sur un dysfonctionnement sur le territoire étudié, qu'il convient alors d'analyser plus finement. Notamment, le niveau de tension d'un EPCI sur un secteur peut cacher des disparités de situations entre communes aux caractéristiques parfois très différentes au sein du territoire (commune pôle et autres communes par exemple). Sur le secteur locatif social, les quatre exemples présentés soulignent que, dans un contexte péri-urbain, les évolutions fortes des ménages, surtout actifs, génèrent des tensions sur le parc HLM qui connaît une vacance et une mobilité limitée, mais pour lequel la demande est forte alors que le parc locatif privé propose des logements à coût élevé. A l'inverse, dans une agglomération telle que Le Mans Métropole, même si le parc locatif privé est cher, l'offre existante en parc public permet de réduire la tension sur l'offre locative, notamment sociale, dans un contexte où l'évolution démographique est en proportion bien plus limitée. Dans le territoire littoral retenu, la croissance démographique est importante, mais avec une moindre part d'actifs, il existe des tensions sur le parc HLM dont le volume est limité, alors que les niveaux de loyer dans le parc privé sont très élevés. La majorité des facteurs contribue à une situation de forte tension sur ce segment. Sur un territoire rural tel que la communauté de communes de Bais en Mayenne, la majorité des indicateurs dénote une situation peu tendue. Ressort néanmoins une faiblesse de l'offre locative tant sociale que privée alors que les ménages locataires privés à faibles ressources sont très représentés. Profil de territoire sur le parc locatif social Le Mans Métropole (Sarthe) 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Tension sur l'offre locative tension sur la vacance dans le parc HLM r... Poids de la demande locative externe sur l... Profil de territoire sur le parc locatif social CC Erdre et Gesvres (Loire-Atlantique) 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Tension sur l'offre locative tension sur la vacance dans le parc HLM r... Poids de la demande locative externe sur l... Profil de territoire sur le parc locatif social CC du Talmondais (Vendée) 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Tension sur l'offre locat ive tension sur la vacance dans le parc HLM r... Poids de la demande locative externe sur l... Profil de territoire sur le parc locatif social CC de Bais (Mayenne) 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Tension sur l'offre locat ive tension sur la vacance dans le parc HLM r... Poids de la demande locative externe sur l... Les cartes par indicateur au niveau régional Une autre approche réalisée porte sur l'ensemble des EPCI au plan régional, pour lesquels il est possible de disposer d'une vision de leur classification au regard des écarts-type pour chaque indicateur retenu. A titre d'exemple, la classification régionale des EPCI par écart- type pour les revenus des ménages locataires du parc privé et les prix des terrains à bâtir. Les cartes synthétiques par segment de marché L'analyse par territoire et de celle par indicateur a également été menée par une synthèse des cotations dans chaque segment de parc examiné. Pour chaque territoire, les cotations des dix indicateurs relatifs à chaque segment sont additionnées pour donner une valeur globale. Les trois valeurs ainsi obtenues pour chaque territoire sont cartographiées au plan régional. Les résultats Dans la région, les cartes synthétiques par segment de parc mettent en relief les points suivants : Au plan global, le constat est celui de la prégnance des territoires de l'ouest de la région pour les tensions sur les marchés tant sociaux que privés, avec une gradation supérieure pour les secteurs les plus proches du littoral. A l'opposé, une moindre tension sur les différents segments existe dans les territoires du nord et de l'est de la région, où les évolutions démographiques et de la construction sont globalement plus limitées. Concernant le parc locatif social, la Loire-Atlantique et la Vendée ressortent comme les territoires à enjeux majeurs, avec une tension moindre sur l'est vendéen, le nord-est de la Loire-Atlantique, et au regard de l'importance du parc existant, sur les pôles urbains principaux de Loire-Atlantique. A contrario, les secteurs péri-urbains autour de la métropole nantaise ainsi que certaines zones littorales font état des plus forts niveaux de tension au sein de la région, en combinant les niveaux de croissance démographique les plus élevés, le moindre volume de parc existant, des niveaux de loyers élevés dans le parc privé ainsi que la présence de ménages aux ressources modestes. Le Maine-et-Loire se situe dans une situation intermédiaire, grâce notamment à une offre abondante, même si une tension légère est dénotée sur certains secteurs péri-urbains d'Angers Loire Métropole. Les deux départements au nord de la région, hormis à proximité des pôles principaux, sont concernés par des situations de tension limitée à faible pour le parc social, avec des secteurs plus marqués sur ce plan sur le pourtour de la Sarthe et au nord de la Mayenne. Les tensions pour le parc locatif privé ressortent globalement sur des territoires similaires à celles du parc locatif social, avec parfois une graduation accentuée. Ainsi près de la moitié de la Loire-Atlantique se trouve classée à cet égard en zone très tendue, alors qu'un plus grand nombre de territoires sont classés comme détendus en Mayenne et Sarthe. Outre les indicateurs relatifs à la dynamique des territoires, les niveaux de prix qui entrent parmi les indicateurs relatifs au parc locatif privé (niveau de loyers en parc privé, prix des maisons) ainsi que le critère de ressources des ménages locataires accentuent le constat. Avec cette approche, on constate qu'au titre des demandes de dérogations au dispositif Scellier permettant à une commune de bénéficier des avantages fiscaux pour l'investissement locatif neuf, les territoires où la situation de tension locale nécessite un examen approfondi pour justifier une dérogation restent relativement peu nombreux. La seule situation de tension du marché locatif privé ne justifie pas nécessairement la dérogation, une approche plus large en termes de politique d'aménagement (transports collectifs, proximité des pôles d'emplois) étant nécessaire pour analyser la situation d'une commune. Concernant l'accession neuve à la propriété, les pôles urbains régionaux ressortent de manière affirmée. Il s'agit des territoires où la part de propriétaires est la plus faible, alors que les niveaux de prix pour l'achat de maisons anciennes, et les prix fonciers sont des freins pour l'accession neuve, notamment pour les ménages à ressources limitées. Ces pôles urbains concentrent toujours le développement principal de l'activité économique et attirent les ménages actifs qui sont engagés dans une démarche d'accession à la propriété. Dans le contexte actuel de prix fonciers et immobiliers, ces démarches restent très difficiles dans les EPCI principaux et reportent leurs effets sur les territoires péri-urbains plus ou moins proches. Seuls les territoires ruraux où la croissance démographique est faible restent moins tendus à ce titre, l'offre en parc ancien étant souvent plus abondante et à prix plus faibles.  La démarche engagée  Les profils de territoires  Les résultats