Auteur moral

Pays-de-la-Loire. Direction régionale de l'environnement, de l'aménagement et du logement

Auteur secondaire

Résumé

<div style="text-align: justify;">Dans un contexte de crise du logement (plan de cohésion social en 2005 et volet logement du plan de relance de l'économie de 2009), la DREAL des Pays de la Loire a réalisé quatre études thématiques sur la production, le financement, la typologie et la qualité des logements locatifs sociaux aidés en 2011, ainsi que sur les évolutions depuis 2005. Les choix des territoires de gestion des aides à la pierre et le zonage Scellier comme références ont permis de réaliser une analyse continue sur une large période même si des évolutions ont eu lieu depuis 2005. Ces études se basent sur l'Infocentre SISAL qui extrait les informations quotidiennement des outils d'instruction d'aides à la pierre, à partir des décisions de financements datées et signées.<br /><br />Depuis 2005, le nombre de logements locatifs sociaux a fortement augmenté par rapport à la moyenne de la période 1999-2004 passant de 2 800 logements aidés à plus de 6 000 logements à partir de 2009. Ce résultat cache des disparités territoriales souvent liées à l'état d'avancement des opérations programmées par les gestionnaires ainsi qu'à la particularité des marchés et/ou des territoires...</div>

Editeur

DREAL Pays de la Loire

Descripteur Urbamet

marché du logement ;parc de logements ;analyse ;donnée statistique ;enquête ;logement social ;logement aidé

Descripteur écoplanete

accès au logement ;analyse statistique

Thème

Construction ;Habitat - Logement

Texte intégral

Le contexte de la production de logements aidés en région Pays de la Loire Le plan de cohésion sociale (PCS), initié en 2005 par la loi de programmation et de cohésion sociale du 18 janvier 2005 vise à relancer la production de logements et la réhabilitation du parc existant. Mis en place pour une période de 5 ans, il fixe des objectifs de construction et les crédits nécessaires à leur financement hors programme de renouvellement urbain de l?Agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU). Ce plan fait suite au constat général d?une crise du logement essentiellement due à un déficit de construction notamment dans le secteur locatif social. Dans la région des Pays de la Loire, cette pénurie de logements touche principalement le secteur littoral et l?axe ligérien avec les agglomérations de Nantes et Angers. En 2009, le plan de relance de l?économie consacre un volet au logement. Une enveloppe financière est ainsi consacrée à la fois à la construction pour le développement de l?offre locative et à l?accession à la propriété (PASS Foncier, prêt à taux zéro). La production de logements locatifs sociaux (LLS) en région des Pays de la Loire La production de LLS en 2011 95,2 % de l?objectif de financement en PLAI¹/PLUS²/PLS³ a été atteint en 2011 soit 6 018 logements. Ce bon résultat cache des disparités territoriales sont souvent liées à l?état d?avancement des opérations programmées par les gestionnaires ainsi qu?à la particularité des marchés et/ou des territoires. Les objectifs des documents d?orientation des collectivités territoriales (plan départemental de l?habitat [PDH], programme local de l?habitat [PLH]) et les objectifs contractualisés sont parfois supérieurs aux projets en cours des maîtres d?ouvrage (MO). Service Intermodalité Aménagement Logement Novembre 2012 La production de logements sociaux aidés en région Pays de la Loire depuis 2005 Bilan 2011 n° 67 Les LLS aidés en 2011 par produit et par délégataire Source : Infocentre SISAL < 70 % 70 % ? 90 % > 90 % Depuis le début du plan de cohésion sociale en 2005, il a été demandé un effort significatif aux gestionnaires et aux maîtres d?ouvrages HLM pour augmenter la réalisation de LLS sur la région, soit de multiplier par deux la production et ce jusqu?en 2009. Depuis, dans la continuité du plan de relance, le nombre de LLS aidés est supérieur à 6 000 logements par an, ce qui répond aux besoins prévisionnels d?environ 5 200 LLS/an, identifiés dans l?étude de la DREAL en 2007, auxquels s?ajoute le rattrapage partiel des années précédentes. Moyenne annuelle des LLS aidés entre 2005 et 2011 par produit et par territoires délégataires PLAI PLUS PLAI+PLUS PLS Total LLS Nantes Métropole 239 800 554 CG 44 131 404 535 353 888 Sous total 44 370 908 Angers Loire Métropole 154 444 598 318 916 CG 49 53 295 348 203 551 Sous total 49 207 739 946 521 Laval Agglomération 17 102 120 41 161 20 74 93 83 176 Sous total 53 37 176 213 124 337 Le Mans Métropole 33 136 169 45 213 CG 72 35 125 160 116 276 Sous total 72 68 261 329 161 490 27 112 139 22 160 CG 85 83 326 410 231 640 Sous total 85 110 438 548 252 800 Pays de la Loire 792 1040 1594 1205 1575 2482 1466 Etat 53 La Roche/Yon Agglomération 2818 3610 1965 5576 Source : Infocentre SISAL Pour les gestionnaires de la Loire-Atlantique et d?Angers Loire Métropole, la production de logements PLAI/PLUS en 2011 est supérieure à la moyenne annuelle de la période 2005/2011 ce qui s?explique par la territorialisation des objectifs sur les secteurs dits tendus. Sur le territoire du Conseil général du Maine-et-Loire, les objectifs de logements PLAI/PLUS n?ont pas été totalement atteints en 2011. En Mayenne, malgré la fermeture du 42e régiment de transmission à Laval (opportunité foncière), le nombre LLS aidés est inférieur aux objectifs fixés. Sur le territoire mayennais hors Laval Agglomération, un nombre important de structures en PLS a fortement contribué à la réalisation des opérations. En Sarthe, les objectifs initiaux ont été atteints. En Vendée, les objectifs ont été atteints mais ils ont été revus à la baisse en cours d?année faute de projets présentés principalement par les bailleurs locaux. 2 Objectifs LLS PLAI PLUS PLAI+PLUS PLS Total LLS Nantes Métropole 470 340 106,0% 87,0% CG 44 830 266 562 828 491 99,8% 104,9% Sous total 44 736 831 103,7% 93,6% Angers Loire Métropole 685 870 185 470 655 192 847 95,6% 97,4% CG 49 243 435 60 156 216 183 399 88,9% 91,7% Sous total 49 928 245 626 871 375 93,9% 95,5% Laval Agglomération 125 155 24 72 96 24 120 76,8% 77,4% État 53 67 141 20 47 67 129 195 100,0% 138,3% Sous total 53 192 296 44 119 163 153 315 84,9% 106,4% Le Mans Métropole 177 227 61 127 188 40 228 106,2% 100,4% CG 72 130 398 38 93 131 266 396 100,8% 99,5% Sous total 72 307 625 99 220 319 306 624 103,9% 99,8% 64 65 4 54 58 1 59 90,6% 90,8% CG 85 408 614 132 235 367 204 571 90,0% 93,0% Sous total 85 472 679 136 289 425 205 630 90,0% 92,8% Pays de la Loire 99,1% 95,2% Objectifs PLAI+PLUS %PLAI+PLUS/ Objectifs % LLS / Objectifs 1455 2162 1072 1542 1882 1257 1319 2285 3419 1634 2370 3201 1305 1246 La Roche/Yon Agglomération 4184 6324 1260 2888 4148 1870 6018 L?évolution du nombre de logements locatifs sociaux aidés depuis 2005 Sur la période du plan de cohésion sociale (2005-2009), en région des Pays de la Loire, le graphique ci- dessous indique une forte augmentation de la production de logements locatifs sociaux par rapport à la moyenne de la période 1999-2004 qui était d?environ 2 800 logements pas an. L?année 2009 est marquée par une accélération de la réalisation de l?offre nouvelle qui passe de 4 524 LLS aidés en 2008 à 7 736. Ce constat s?explique, d?une part, par le dynamisme des bailleurs et des différents partenaires dans le cadre de la mise en oeuvre du plan de relance, et d?autre part, par un grand nombre d?opérations de vente en l?état futur d?achèvement (VEFA) financées. Depuis 2010, la réalisation de logements locatifs sociaux est en diminution, mais elle reste fortement supérieure à la moyenne annuelle du plan de cohésion sociale de 5 212 logements. Evolution du nombre de LLS aidés par produit entre 2005 et 2011 228 222 492 773 1275 1302 1260 2355 2767 2358 2315 3708 3336 2888 1678 1880 1819 1436 2753 2321 1870 4261 4869 4669 4524 7736 6959 6018 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Années No m br e de lo ge m en ts PLS PLUS PLAI Moyenne annuelle 2005-2009 (PCS) Moyenne annuelle 1999-2004 Source : Infocentre SISAL L?évolution des logements PLAI depuis 2005 Depuis 2005, le nombre d?opérations en PLAI réalisées est en augmentation constante. L?objectif spécifique de PLAI fixé au début du PCS et des premières délégations de compétence s?élevait à 8 % de la dotation PLAI/PLUS de 2005 à 2007, excepté en Loire-Atlantique et en Maine-et-Loire où il était de 10 % en 2007. En 2008, des objectifs contractualisés et ciblés PLAI ont été fixés à hauteur de 20 %, renforcés par la mise en oeuvre du droit au logement opposable (DALO) pour atteindre 30 % en 2009. Le tableau suivant montre que la part des opérations en PLAI est en progression continue pour atteindre, en 2011, les 30 % fixés. Part des opérations en PLAI entre 2005 et 2011 PLAI PLUS % PLAI 2005 197 8% 8% 2006 206 7% 8% 2007 472 17% 8% - 10% 2008 773 25% 20% 2009 26% 30% 2010 27% 30% 2011 30% 30% PLAI + PLUS Objectifs PLAI 2355 2552 2767 2973 2358 2830 2315 3088 1275 3708 4983 1233 3336 4569 1260 2888 4148 Source : Infocentre SISAL Cette hausse a été rendue possible grâce au dispositif régional « PLAI Ressources » mis en oeuvre à compter de 2008 pour rendre accessibles plus de logements aux ménages répondant aux plafonds de ressources PLAI. Soit une répartition des objectifs PLAI en : ? un tiers des PLAI « classiques », ? deux tiers de PLAI « ressources » équivalent aux logements PLUS avec des plafonds de ressources PLAI. 3 L?acquisition-amélioration dans l?ensemble des logements en PLAI/PLUS en 2011 Outre le neuf, les maîtres d?ouvrage pouvant bénéficier d?une aide à la pierre ont la possibilité d?acquérir un bâti existant, non conventionné afin de créer une nouvelle offre de logement locatif social. Les articles R. 331-1 et suivants du code de la construction et de l?habitation permettent le financement de logements en acquisition-amélioration. Ce dispositif participe à la lutte contre la vacance en milieu urbain et rural et permet de redensifier tout en conservant l?identité architecturale des quartiers ou des centres-bourgs. Part de l?acquisition-amélioration dans les PLAI/PLUS selon les délégataires en 2011 NM CG 44 ALM CG 49 LA État 53 LMM CG 72 CARY CG 85 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% Part de l'AA en 2011 Moyenne régionale PCS Moyenne régionale 2011 Territoires de délégation Source : Infocentre SISAL Le graphique ci-contre indique qu?en 2011 la part régionale de l?acquisition- amélioration (AA) est de 2,7 % du total des logements en PLAI/PLUS, avec des disparités selon les territoires qu?ils soient de type urbain ou mixte. Le taux moyen de l?année 2011 est nettement inférieur à celui de la période du PCS qui était de 7,9 %. Seuls Nantes Métropole et les Conseils Généraux de Loire-Atlantique, de Maine- et-Loire et de la Vendée se situent au-dessus de cette moyenne. En zone urbaine, l?acquisition-amélioration est un outil qui contribue à la densification, notamment dans un contexte d?étalement urbain. Ce dispositif apparaît comme une opportunité foncière dans un milieu dense où l?espace disponible se raréfie. Dans les territoires ruraux, utiliser cet outil permet de revitaliser le coeur des villages par le maintien d?une offre locative et ainsi d?une population accompagnée de commerces de proximité et/ou de services qui contribuent à conserver le dynamisme des centres-bourgs. 4 La répartition territoriale des LLS aidés en région Pays de la Loire Les cartes suivantes indiquent la répartition des logements aidés entre 2005 et 2011 pour chaque département le la région Pays de la Loire. Répartition du poids des logements locatifs aidés pour chaque département selon les Établissements Publics de Coopération Intercommunale (EPCI) entre 2005 et 2011 Note : Les logements locatifs sociaux réalisés sur les communes hors EPCI ne sont pas représentés sur les différentes cartes mais sont comptabilisés dans le total de chaque département. Loire-Atlantique Objectif PDH : 1 875 LLS/an hors logements en structure collective et PLS Besoin en LLS (étude 2007) : 2 500 LLS/an Moyenne annuelle entre 2005 et 2011 : 2 482 LLS Réalisation en 2011 : 3 201 LLS Entre 2005 et 2011, Nantes Métropole (NM) accueille 64 % des LLS aidés du département hors programme national pour la rénovation urbaine (PNRU). Cela révèle une politique active sur l'agglomération nantaise en réponse à une forte demande qui caractérise les territoires tendus. Sur le littoral, la réalisation est inégale au regard des besoins et de la tension du marché du logement. La CARENE (11 %) et Cap Atlantique (4 %) constituent le second pôle du département. En revanche, la Communauté de communes (CC) de Pornic, en zone tendue, représente à peine 1 % des réalisations départementales. Source : Infocentre SISAL Maine-et-Loire Objectif PDH : 1 053 LLS/an Besoin en LLS (étude 2007) : 1 240 LLS/an Moyenne annuelle entre 2005 et 2011 : 1 466 LLS Réalisation en 2011 : 1 246 LLS Entre 2005 et 2011, Angers Loire Métropole (ALM) concentre 62 % des logements aidés du département. A l'inverse, les territoires adjacents d'ALM exceptée la CC de Loire Layon, se caractérisent par une production faible ne dépassant pas 1,5 % des logements locatifs aidés produits sur cette période. Les deux autres pôles du département , Saumur Loire Développement et la Communauté d'Agglomération du Choletais, concentrent respectivement 2 % des LLS aidés entre 2005 et 2011. 5 Mayenne Objectif PLH Laval Agglomération : 95 PLAI- PLUS/an Besoin en LLS (étude 2007) : 300 LLS/an Moyenne annuelle entre 2005 et 2011 : 337 LLS Réalisation en 2011 : 316 LLS Entre 2005 et 2011, 47 % des logements locatifs sociaux du département sont réalisés sur Laval Agglomération. Le reste des LLS aidés se répartit de manière homogène sur les différents EPCI mayennais. Les opérations sont situées dans le diffus, sur des communes rurales. Sarthe Objectif PLH Le Mans Métropole : 180 LLS/an Besoin en LLS (étude 2007) : 430 LLS/an Moyenne annuelle entre 2005 et 2011 : 490 LLS Réalisation en 2011 : 625 LLS Durant la période 2005-2011, 44 % des logements aidés sarthois se concentrent sur Le Mans Métropole. Les autres LLS se concentrent essentiellement au Sud et à l'Est du département notamment sur les CC de Sablé sur Sarthe (6 %) et du Val du Loir (6 %). Le nombre de PLS en structure collective a été plus important en milieu rural ce qui a accentué cette répartition hors de l'EPCI centre du département. 6 Source : Infocentre SISAL Vendée Objectif PLH La Roche-sur-Yon Agglomération : 120 LLS/an Besoin en LLS (étude 2007) : 800 LLS/an Moyenne annuelle entre 2005 et 2011 : 800 LLS Réalisation en 2011 : 630 LLS La Roche-sur-Yon Agglomération représente 20 % des LLS sur le département entre 2005 et 2011, hors projets liés à la rénovation urbaine. Le reste des logements se répartit notamment sur différents pôles que sont les CC des Herbiers (6 %), de Fontenay le Comte, des Sables d'Olonnes et de Challans (5 %). Le littoral vendéen, secteur à forte demande, a représenté 20 % de la production aidée sur la période. La répartition des opérations PLAI et PLUS selon le zonage Scellier (hors PLS) A compter de 2010, le ministre en charge du logement prescrit dans sa lettre de notification au préfet de région « une territorialisation renforcée sur les secteurs les plus tendus ». L?objectif est de prioriser les territoires B1 et de manière moindre les B2 du zonage Scellier pour répondre aux besoins et à la demande locative. Répartition territoriale des logements locatifs sociaux (hors PLS) selon le zonage Scellier en 2011 Territoires de gestion B1 B2 C B1 B2 C Nantes métropole 100% 100% CG 44 30% 30% 40% 12% 40% 48% Angers Loire Métropole 100% 100% CG 49 20% 80% 10% 90% Laval Agglomération 20% 80% 58% 42% 100% 100% Le Mans Métropole 100% 100% CG 72 20% 80% 11% 89% 50% 50% 100% CG 85 30% 30% 40% 16% 10% 74% Pays de la Loire 40% 35% 25% 41% 31% 28% Objectifs territorialisés PLAI/PLUS Réalisation des PLAI/PLUS Etat 53 La Roche/Yon Agglomération Source : Infocentre SISAL L?objectif de constructions PLAI/PLUS en zones tendues pour l?année 2011 était fixé à 75 %. Le tableau ci-contre indique que la moyenne régionale atteint 72 %. Cela montre que les objectifs proposés en appui aux documents stratégiques et opérationnels (Programme local de l?habitat, Plan Départemental de l?Habitat?) ainsi que la programmation des gestionnaires ont permis d?accroître la production sur les zones tendues. Sur le littoral, secteur à forte demande, la part de PLAI/PLUS est fortement inférieure aux objectifs en raison du faible nombre de projets proposés et du coût du foncier élevé. Evolution du nombre de PLAI/PLUS selon le zonage Scellier entre 2005 et 2011 Le graphique ci-contre montre l?évolution de la répartition de la réalisation PLAI/PLUS selon les 7 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% B1 B2 C Années Source : Infocentre SISAL territoires tendus ou non du zonage Scellier. En 2010, suite à la territorialisation des objectifs vers les secteurs tendus, la production des LLS en zone B1 a augmenté. Dans le même temps, la part des logements réalisés en zone C a vu son poids diminuer au profit des territoires tendus (B1 et B2). Ces évolutions soulignent que la programmation régionale et celle des gestionnaires tendent à répondre aux objectifs de territorialisation. Accession sociale à la propriété (PSLA) en région Pays de la Loire depuis 2005 Le prêt social de location accession (PSLA) est créé en 2004 afin de répondre à la demande des ménages de devenir propriétaire. Cette forme d?accession à la propriété permet aux ménages modestes, en particulier ceux qui ne disposent pas d?apport personnel, d?acquérir un logement après une phase locative pendant laquelle ils constituent une épargne. D?après le graphique ci- contre, le nombre d?opérations en PSLA n?a cessé d?augmenter jusqu?en 2007, puis a diminué en raison de la naissance d?un nouveau dispositif d?aide à l?accession (PASS Foncier). Un regain de la production est observé depuis 2010. Toutefois, les bailleurs rencontrent des difficultés pour attribuer des logements à des ménages lorsque l?opération est lancée. Une fois installés, certains ménages bénéficiant de ce dispositif ne lèvent pas l?option d?achat pendant la période des 5 ans ce qui pose un problème de gestion locative du ménage et du programme immobilier. Evolution du nombre de logements en PSLA entre 2005 et 2011 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000 Loire Atlantique Maine et Loire Mayenne Sarthe Vendée Moyenne Régionale 2005-2011 Années N om br e de lo ge m en ts Source : Infocentre SISAL 8 GLOSSAIRE 1. Le prêt locatif aidé d?intégration (PLAI) finance la production de logements ordinaires destinés à des ménages qui cumulent des difficultés économiques et sociales particulières. Il est également utilisé pour la production de structures collectives adaptées à ces publics comme les résidences sociales, les maisons relais ou les pensions de famille. 2. Le prêt locatif à usage social (PLUS) est le dispositif le plus fréquemment employé pour financer le logement social. D?après les plafonds de ressources fixés chaque année par circulaire, ces logements sont accessibles à 60 % de la population française. Les caractéristiques de ce prêt prennent en compte un objectif de mixité. 3. Le prêt locatif social (PLS) a pour vocation de financer des opérations dont les niveaux de loyer et de ressources sont 30 % supérieurs au PLUS notamment dans les zones avec un marché immobilier tendu. Les logements locatifs financés par l?un de ces prêts donnent lieu à une convention qui prévoit l?encadrement de leur destination et permet aux locataires de bénéficier des aides personnalisées au logement (APL). 9