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Pays-de-la-Loire. Direction régionale de l'environnement, de l'aménagement et du logement

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Résumé

<div style="text-align: justify;">Ce document est la synthèse de l'étude sur la parc de logements des personnes physiques en Pays de la Loire au 1er janvier 2009.<br /><br />Entre autres données : il s'agit d'un parc nombreux de plus en plus destiné à l'occupation propre, 5/6 des logements du parc appartiennent à des personnes physiques, l'accès à la propriété des personnes physiques est plus précoce en Pays de la Loire qu'ailleurs et très majoritairement ces logements constituent la résidence principale du propriétaire...</div>

Editeur

DREAL Pays de la Loire

Descripteur Urbamet

donnée statistique ;parc de logements ;parc locatif privé ;propriété privée ;usager du logement ;occupation du logement

Descripteur écoplanete

analyse statistique ;indicateur économique

Thème

Habitat - Logement ;Économie - Société ;Construction

Texte intégral

service connaissance des territoires et évaluation Février 2012 n° 65 Le parc de logements des personnes physiques en Pays de la Loire au 1er janvier 2009 Au 1er janvier 2009, 1 534 511 logements, soit 83,6% de l?ensemble des logements de la région des Pays de la Loire, appartiennent à une personne physique (78,3% sur l?ensemble de la France métropolitaine). La moitié de ce parc est détenue par des ménages dont le référent a moins de 60 ans. Très majoritairement et plus qu?ailleurs, ces logements constituent la résidence principale du propriétaire. Ce statut d?occupation s?est en outre davantage développé que les autres entre 2003 et 2009. Les logements individuels y sont également mieux représentés que sur le reste du territoire national. Lorsque les logements ne sont pas occupés par les propriétaires (un peu moins de 40%), ils sont généralement loués ou servent de résidence secondaire. Dans cette hypothèse, on compte 3 propriétaires résidant à l?extérieur de la région pour 7 en Pays de la Loire. Les propriétaires régionaux investissent davantage dans les villes et à des fins de location ; les étrangers privilégient la résidence secondaire en milieu rural (Royaume-Uni) et littoral (Allemagne, Belgique, Pays-Bas, Irlande) ; les investisseurs des autres régions de France ont un comportement « intermédiaire ». En 2009, pour 100 logements acquis dans une autre région de métropole par des résidents des Pays de la Loire, on compte 156 logements acquis en Pays de la Loire par des résidents français de l?extérieur. Source : DREAL des Pays de la Loire / Filocom d?après la DGFIP 5/6 des logements du parc des Pays de la Loire appartiennent à des personnes physiques Au 1er janvier 2009, 1 534 511 logements représentant 83,6% du parc ligérien appartiennent à des personnes physiques, 301 439 logements reviennent donc à des personnes morales. Un accès à la propriété des personnes physiques plus précoce en Pays de la Loire qu?ailleurs La moitié des logements des Pays de la Loire propriété de personnes physiques est détenue par des ménages dont le référent a moins de 59,4 ans. Cet âge « médial » (qui partage le parc en deux moitiés d?effectifs égaux) s?établit à 60,7 ans pour la France de province et à 60,3 ans pour l?ensemble de la France métropolitaine. Il s?abaisse dans la région à 57,4 ans pour les résidences principales occupées par le propriétaire. Une vacance plus élevée dès lors que le propriétaire physique réside hors de la commune de construction La proportion en Pays de la Loire de logements vacants dont les propriétaires sont des personnes physiques est en moyenne de 5,4%. Elle n?est que de 3,1% pour les propriétaires résidant sur la commune lieu de construction tandis qu?elle s?élève à 11,6% parmi les propriétaires résidant hors de cette commune. Pourtant, il n?y a pas lieu d?établir un lien direct entre la vacance et l?éloignement puisque le taux le plus élevé (soit 14,1%) s?applique aux propriétaires résidant dans une autre commune du même département, alors que ce taux se limite à 9,4% pour les propriétaires résidant hors du département. Un parc nombreux de plus en plus destiné à l?occupation propre Un parc des personnes physiques très largement affecté à l?occupation directe par le propriétaire Les logements des personnes physiques sont majoritairement affectés à la résidence principale du propriétaire. C?est encore plus vrai en Pays de la Loire (63,6 % du parc) que sur l?ensemble de la France métropolitaine (60,1%). Source : DREAL des Pays de la Loire / Filocom d?après la DGFIP Les logements mis en location par les personnes physiques représentent 18,2 % de leur parc, part inférieure de 1,7 point à la moyenne nationale, les résidences secondaires, 11,9%, part supérieure de 1 point à la moyenne nationale. Les logements vacants représentent une part modeste du parc, 5,4% contre 7,5% à l?échelle nationale, écart qu?il convient de rapprocher de la forte proportion de logements individuels moins exposés à la vacance. En Pays de la Loire, des personnes physiques plus particulièrement attirées par les logements individuels, mais avec de fortes variations liées au mode d?occupation et à la localisation En Pays de la Loire, 79,6% des logements dont les propriétaires sont des personnes physiques (contre 30,9% des logements appartenant à des personnes morales) sont des logements individuels. Sur l?ensemble de la France, « seulement » 63,6% des logements propriété des personnes physiques sont de type individuel. En Pays de la Loire, le type individuel correspond à 90 % des logements occupés par les propriétaires physiques à titre de résidence principale. Ce taux de logements individuels des propriétaires physiques n?est plus que de 70 % lorsque leurs logements servent de résidence secondaire. Et 1 logement sur 2 mis en location par une personne physique est une maison (contre 28% des logements loués par une personne morale). Lorsque les logements constituent la résidence principale du propriétaire personne physique, le recours au logement individuel est de 65 % dans les villes centres des principales agglomérations ; il est de 85 à 90 % dans leurs banlieues et dépasse 90 % ailleurs, approchant même 99 % dans les périphéries et le rural. Les contrastes sont plus nets s?agissant des résidences secondaires et des logements mis en location. Le recours au logement individuel demeure beaucoup plus important dans les zones peu urbanisées (périphéries, rural), autour de 96 % pour les résidences secondaires, de 85 % pour le locatif ; il l?est un peu moins sur le littoral (75 à 80%). Mais le logement collectif devient nettement majoritaire dans les villes centres d?agglomérations (environ 80%), et même encore dans leurs banlieues (près de 60%). La faiblesse du taux de vacance des logements des personnes physiques incombe aux logements individuels Le taux de vacance dépasse 9% au sein des logements collectifs, qu?ils appartiennent à des personnes physiques ou morales, comme au sein des logements individuels des personnes morales. Il tombe à un peu plus de 4% parmi les logements individuels des personnes physiques. En Pays de la Loire, la surface habitable moyenne des logements détenus par des personnes physiques est de 88 m² La surface habitable moyenne est de 100 m² pour les logements des personnes physiques affectés à la résidence principale du propriétaire, mais limitée à 65 - 70 m² pour ceux renvoyant à un autre usage (location, résidence secondaire, vacance). La vocation locative explique pourquoi la surface habitable moyenne des logements des personnes morales occupés à titre de résidence principale n?est « que » de 66 m². Le taux de vacance est fortement influencé par la taille du logement : inférieur à 4% parmi les logements de plus de 75 m², autour de 8% lorsque la surface habitable est inférieure à 55 m². 35% des logements dont les propriétaires sont des personnes physiques datent d?avant 1949 La part de logements des personnes physiques datant d?avant 1949, soit 35%, est relativement importante (à rapprocher de 15% pour les personnes morales). Celle, un peu plus de 20%, de logements construits depuis 1990, est en revanche proche de celle des personnes morales. Si la vacance du parc des personnes physiques est affectée par l?ancienneté de leur logement, elle l?est néanmoins beaucoup moins que celle des personnes morales 10,6% des logements des personnes physiques appartiennent à des propriétaires extérieurs à la région dont 0,7% à des résidents de l?étranger La part des logements appartenant à des propriétaires résidant à l?extérieur de la région est de 10,6% ; elle se situe au- dessous de la moyenne nationale qui est de 12,1% . Si l?on ne prend pas en compte les logements occupés par les propriétaires, qui par construction résident dans la région, alors la part des logements appartenant à des résidents de l?extérieur s?élève à 29,3%. La part de l?ensemble des logements appartenant à des propriétaires résidant plus spécifiquement à l?étranger est de 0,7%. Au sein de la région, d?importantes différences dans la part des résidents extérieurs Dans 4 départements sur 5, la part des logements appartenant à des résidents extérieurs à la région est inférieure à 10%. En revanche, elle s?élève à 18,3% en Vendée, qui se classe au 20ème rang des départements métropolitains. Elle est très élevée sur le littoral où le propriétaire de 32,8% des logements n?habite pas la région. À l?opposé, elle est très faible dans les zones peu urbanisées (3,3% dans les périphéries des principales villes). Elle est un peu plus élevée, en moyenne 7,7% dans l?espace rural proprement dit, mais avec de fortes variations internes (2 à 15% selon les territoires). Elle est de l?ordre de 10% dans les centres comme dans les banlieues des principales villes. Plus de la moitié des 11 239 logements appartenant à des résidents de l?étranger reviennent à des ressortissants du Royaume-Uni Le Royaume Uni représente à lui seul plus de la moitié (54,3%) du parc détenu en Pays de la Loire par des propriétaires résidant à l?étranger. Avec au moins 100 logements chacun, 7 autres pays, Allemagne, Belgique, Pays-Bas, Irlande, Etats- Unis, Espagne, Italie, se partagent 26,9% de ce parc dont 21,3% pour les quatre premiers. 74% des logements des résidents britanniques, contre 25% de ceux des autres pays étrangers, se situent dans l?espace rural 51,4% des logements appartenant à des résidents étrangers se situent dans l?espace rural, 16,4% sur le littoral, 21,1% dans les sept principales aires urbaines, moitié dans les villes centres, moitié dans les banlieues et périphéries. Beaucoup plus que les autres étrangers, les résidents du Royaume-Uni possèdent dans l?espace rural (74% de leurs logements). Les autres pays d?Europe du Nord sont plus partagés entre milieux urbain, rural et littoral. Les résidents des autres pays, particulièrement ceux du Sud, investissent majoritairement dans les aires urbaines, notamment les plus importantes. R épartition en Pays de la Lo ire des logem ents appartenant à des résidents étrangers 0% 20% 40% 60% 80% 100% R oyaum e-U ni A llem agne, Belg ique, Pays-Bas, Irlande A utres pays centre banlieue peripherie ville m oyenne rural littora l rural Source : DREAL des Pays de la Loire / Filocom d?après la DGFIP Ile-de-France et régions limitrophes des Pays de la Loire représentent près des ? du parc de 152 087 logements appartenant à des résidents de France extérieurs aux Pays de la Loire L?Ile-de-France représente 42,7% du parc détenu en Pays de la Loire par des propriétaires résidant en France hors de la région. Suivent les régions contiguës, dans l?ordre, Bretagne, Centre, Poitou-Charentes, Basse-Normandie, qui totalisent 33,9%. 12 régions groupées sous le vocable « Nord France » en rassemblent 16,6% ; les 5 régions du « Sud France » (Aquitaine, Midi-Pyrénées, Languedoc-Roussillon, Provence-Alpes-Côte d?Azur, Corse), 6,8%. Répartition en Pays de la Loire des logements appartenant à des résidents français extérieurs 0% 20% 40% 60% 80% 100% Ile-de-France Bretagne Basse Normandie Poitou- Charentes Centre Nord France Sud France centre banlieue peripherie ville moyenne rural littoral rural Plus du tiers des logements des résidents français extérieurs sont investis dans les grandes aires urbaines 20,6% des logements appartenant à des résidents français extérieurs à la région sont édifiés dans l?espace rural, 26,1% sur le littoral, 37,3% dans les sept principales aires urbaines ? moitié dans les villes centres, moitié dans les banlieues et périphéries. Les résidents bretons investissent beaucoup dans l?aire urbaine de Nantes, peu sur le littoral ou le rural ligérien. Ceux de Basse-Normandie sont fortement présents dans le nord de la Sarthe. Les résidents du Centre et de Poitou-Charentes sont les plus attirés par le littoral. L?attrait relativement important des principales aires urbaines pour les autres ressortissants non ligériens émane notamment de régions méridionales et/ou à façade maritime. La part des logements des résidents ligériens construits sur les territoires urbains reste cependant plus élevée que celle des non-ligériens, même lorsque ces logements ne sont pas occupés par eux. Source : DREAL des Pays de la Loire / Filocom d?après la DGFIP Un mode d?occupation des logements en lien avec le lieu de résidence du propriétaire Le mode d?occupation des logements ligériens non vacants détenus par des propriétaires résidant hors Pays de la Loire (occupation par un tiers, résidence secondaire) dépend nettement de leur lieu de résidence. Lorsqu?ils ne l?occupent pas personnellement, les logements des résidents ligériens sont beaucoup plus affectés à la location à des tiers, pour près de 75%, qu?à la résidence secondaire, à peine 25%. Les proportions sont totalement différentes chez les résidents extérieurs à la région. On doit alors différencier: - les résidents du Royaume-Uni qui n?investissent quasiment (à 94%) qu?à des fins de résidences secondaires ; - les résidents des « pays et régions du Nord » pour lesquels l?objet résidence secondaire domine, mais moins nettement (en moyenne, 73%) ; - les résidents des « pays et régions du Sud » : pour les pays étrangers, la part des résidences secondaires n?est plus que de 50,5% et pour les régions françaises, elle recule encore à 42,6%. Entre 2003 et 2009, un rythme de progression du parc des personnes physiques surtout porté par les propriétaires occupants, mais une dynamique forte de certains résidents extérieurs à la région Sur la période 2003 ? 2009, le rythme annuel de croissance du parc des personnes physiques a été de 1,6%. Il s?est élevé à 1,9% pour les logements occupés par le propriétaire. Il a été plus modéré, en moyenne 1,1%, pour les logements mis en location ou servant de résidence secondaire. Dans cette dernière hypothèse, le rythme de croissance a été de 0,9% chez les résidents régionaux, de 1,3% chez les résidents de l?extérieur des Pays de la Loire. Pour les résidents des 5 régions de métropole à qui appartiennent la plus grande partie du parc détenu en Pays de la Loire par des résidents non ligériens, le rythme de croissance annuel de ce parc entre 2003 et 2009 se limite à 0,8%. Pour les résidents des autres régions du Nord de la France, ce rythme est de 1,6%. Pour ceux, du Sud, il monte à 3,2%. Chez les étrangers, il est de 3,7% pour les pays d?Europe du Nord autres que le Royaume-Uni, de 5,3% au sein du groupe des « pays du sud » et de 5,6% pour le Royaume-Uni qui opère ainsi une percée spectaculaire. Le rythme de progression en apparence modéré des logements appartenant aux résidents extérieurs masque donc l?émergence de nouveaux investisseurs? Source : DREAL des Pays de la Loire / Filocom d?après la DGFIP Un développement plus fort du nombre de résidents extérieurs dans les villes centres des principales agglomérations et des logements loués ou mis à disposition en tant que résidences principales que des résidences secondaires Près de la moitié des logements nouvellement acquis entre 2003 et 2009 en Pays de la Loire par des résidents extérieurs à la région se situent dans les villes centres des principales agglomérations. Le taux de croissance annuel moyen correspondant s?y situe à 3,1%, quand il est de 1,1% sur le littoral, de 0,4% dans le rural, espace au sein duquel les espaces les plus attractifs échappent toutefois à la stagnation. Le rythme de progression des logements appartenant à des résidents extérieurs concerne davantage les logements loués ou mis à disposition par eux (+ 1,5% par an) que les résidences secondaires (+ 0,8% par an). Des flux interrégionaux globalement favorables aux Pays de la Loire : les résidents extérieurs à la région y investissent davantage que les résidents régionaux ne le font à l?extérieur En 2009 en France, pour 100 logements acquis dans une autre région par des résidents des Pays de la Loire, on compte 156 logements acquis en Pays de la Loire par des résidents français de l?extérieur. Ce « bilan » (rapport) des flux varie clairement en fonction de la géographie des régions. Il est supérieur à 100 pour chacune des 17 régions du Nord de la France: les résidents septentrionaux investissent (parfois beaucoup) plus en Pays de la Loire que leurs homologues ligériens ne le font chez eux ? le record incombe aux régions Ile- de-France, Champagne-Ardennes et Picardie, avec 340 logements acquis en Pays de la Loire par des résidents de ces régions pour 100 logements de ces régions appartenant à des Ligériens. Il est inférieur à 100 avec la Bretagne ainsi que 5 régions du Sud de la France, Aquitaine, Midi-Pyrénées, Languedoc- Roussillon, Provence-Alpes-Côte d?Azur et Corse : le record revient à Midi-Pyrénées où le même rapport tombe à 31 logements acquis en Pays de la Loire par des résidents de ces régions pour 100 logements de ces régions appartenant à des Ligériens. Le rapport dépend aussi très sensiblement du mode d?occupation : relativement équilibré (en moyenne, 103 pour 100, jamais moins de 50 et jamais plus de 150 pour 100) lorsque le logement est voué à la location à des tiers, il peut devenir très déséquilibré (236 pour 100, avec une échelle comprise entre 10 et 1600) lorsque la finalité en est la résidence secondaire. Source et concepts Présentation de la source FILOCOM FILOCOM (FIchier des LOgements à la COMmune) résulte de l?appariement de 4 fichiers gérés par la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP) : fichier de la taxe d?habitation, fichier foncier (des propriétés bâties), fichier des propriétaires, et fichier de l?Impôt sur les Revenus. Il est fourni tous les deux ans au service statistique du MEEDDM. Le fichier contient des informations quantitatives et localisées décrivant au 1er janvier des années impaires : le parc de logements (type individuel ou collectif, mode d?occupation, année de construction, nombre de pièces, surface, etc.), les occupants (statut d'occupation, composition des ménages, nombre de personnes occupant le logement, revenus, durée d?occupation du logement, etc.), les propriétaires (personnes physiques ou morales, âge, lieu de résidence, etc.), ainsi que les mutations de logements au cours des cinq dernières années. Les concepts et modes de collecte (sources administratives, enquêtes) diffèrent de ceux en usage pour d'autres sources comme le Recensement conduit par l?Insee, ce qui peut expliquer quelques différences de résultats. Il faut donc manier les comparaisons avec précaution et en connaissance de cause, le champ couvert par une même variable pouvant différer d'une source à l'autre. Concepts territoriaux utilisés Les concepts de centres, banlieues et périphéries, renvoient aux aires urbaines rattachées à des unités urbaines de 50 000 habitants ou plus qui toutes sont des pôles urbains. On en compte 7 en Pays de la Loire : Nantes, Angers, Le Mans, Saint-Nazaire, Laval, La Roche-sur-Yon, Cholet: - le centre correspond à la commune la plus peuplée de l?aire urbaine ; - dans la banlieue sont incluses le cas échéant les autres communes du pôle urbain associé ; - la périphérie réunit les communes de la couronne péri-urbaine. Les villes moyennes correspondent aux autres aires urbaines (15 en Pays de la Loire) rattachées à des unités urbaines de moins de 50 000 habitants. L?espace rural au sens large couvre l?ensemble des communes non rattachées à une aire urbaine. Dans la présente étude sont distinguées les communes du littoral, issues de l?inventaire de l?ex-Institut Français de l?Environnement, des communes du (de l?espace) rural proprement dit. Notas : - Le zonage utilisé est issu du Recensement de 1999 ; - Les communes littorales faisant partie d?une aire urbaine sont considérées en tant que composantes de l?aire urbaine et non en tant que communes littorales ; - Avec l?intégration des résultats du Recensement Rénové, les concepts utilisés feront l?objet de révisions périodiques à compter de l?automne 2011. Remarque relative aux personnes morales dans FILOCOM La publication des données FILOCOM sur le parc de logements par type de propriétaires offre une distinction entre personnes physiques et personnes morales d?une part, et au sein des personnes morales entre HLM-SEM, collectivités territoriales, autres personnes morales d?autre part. Il semble que la distinction des logements entre les différentes catégories de personnes morales ne soit pas toujours correctement effectuée, laissant planer un doute sur la pertinence de la ventilation au sein de cette catégorie. C?est la raison pour laquelle dans cette présentation, les données relatives aux personnes morales sont agrégées. ? DREAL 2012 Rédaction et mise en forme : Sylvain Le Goff sylvain.legoff@developpement-durable.gouv.fr Service connaissance des territoires et évaluation Division de l?Observation des Etudes et des statistiques 34 Place Viarme- BP 32 205 44022 NANTES Cedex 1 Tél. 02 40 99 58 13 Directeur de la publication : Hubert FERRY-WILCZEK ISSN : 2109 - 0025