Auteur moral

Pays-de-la-Loire. Direction régionale de l'environnement, de l'aménagement et du logement

Auteur secondaire

Résumé

<div style="text-align: justify;">Dans un contexte de crise du logement, des mesures ont été prises pour palier au déficit de construction, notamment dans le secteur locatif social via le plan de cohésion social en 2005, le volet logement du plan de relance de l'économie de 2009 et la politique de développement de l'offre de logements locatifs sociaux en 2012.<br /><br />Dans la région des Pays de la Loire, la production de logements sociaux s'est pleinement inscrite dans ces objectifs de relance. La DREAL des Pays de la Loire a réalisé quatre études thématiques sur la production, le financement, la typologie et la qualité des logements locatifs sociaux aidés, à l'échelle régionale avec déclinaison par territoire de gestion des aides à la pierre du parc public. Les analyses prennent en considération les évolutions depuis 2005 jusqu'à l'année du bilan afférent. Une photographie des résultats de l'année est présentée, soit dans ce cas ceux de l'année 2012. Ces études se basent sur l'Infocentre SISAL qui extrait les informations quotidiennement des outils d'instruction d'aides à la pierre, à partir des décisions de financements datées et signées.<br /><br />Cette fiche correspond à la publication consacrée à la production de logements locatifs sociaux (LLS). Depuis 2005, le nombre de ces logements a fortement augmenté par rapport à la moyenne de la période 1999-2004, passant de 2 800 logements aidés à plus de 6 000 logements à partir de 2009. Dans la continuité du Plan de cohésion sociale et du Plan de relance de l'économie, l'année 2012 s'inscrit donc dans la dynamique de « production » engagée ses dernières années.</div>

Editeur

DREAL Pays de la Loire

Descripteur Urbamet

marché du logement ;parc de logements ;analyse ;donnée statistique ;enquête ;logement social ;logement aidé

Descripteur écoplanete

accès au logement ;analyse statistique

Thème

Construction ;Habitat - Logement

Texte intégral

Le contexte de la production de logements aidés en région Pays de la Loire Suite au constat général d?une crise du logement due à un déficit de construction notamment dans le secteur locatif social, le plan de cohésion sociale (PCS), initié en 2005 par la loi de programmation et de cohésion sociale du 18 janvier 2005, visait à relancer la production de logements et la réhabilitation du parc existant. Mis en place pour une période de 5 ans, il fixait des objectifs de construction et les crédits nécessaires à leur financement hors programme de renouvellement urbain de l?Agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU). Il a été complété en 2009 par le plan de relance de l?économie qui consacrait un volet au logement pour le développement de l?offre locative et d?accession à la propriété. En 2012, la politique de développement de l'offre de logements locatifs sociaux (LLS) s'est poursuivie avec des objectifs plus ambitieux de production de 120 000 logements sociaux à l'échelle nationale. Dans la région des Pays de la Loire, la production de logements de sociaux s'est pleinement inscrite dans ces objectifs. Elle a fortement augmenté depuis 2004, plus que le double de 2004 ces dernières années tout en étant située majoritairement sur les territoires les plus tendus de la région (secteur littoral, agglomération nantaise). Le bilan suivant présente les caractéristiques de la production des logements aidés sur la période de 2005 à 2012, avec un éclairage sur cette dernière année. 1- La production de logements locatifs sociaux (LLS) en région des Pays de la Loire 1.1- La production de LLS en 2012 A la suite du recensement des projets pour 2012 auprès des maîtres d'ouvrage HLM, les gestionnaires s'appuient sur les objectifs des documents d?orientation des collectivités territoriales (plan départemental de l?habitat [PDH], programme local de l?habitat [PLH]) et les objectifs contractualisés dans les avenants de délégation de compétence. Les objectifs initiaux à atteindre sont parfois supérieurs aux projets en cours des maîtres d?ouvrage (MO) sur certains territoires, notamment en Vendée. Ils sont révisés en cours d'année pour mieux coller aux réelles capacités annuelles et territoriales des M.O, et optimiser l'utilisation de l'enveloppe de crédits de l'Etat allouée à la production d'offre nouvelle. En 2012, plus de 95% de l?objectif de financement en PLAI/PLUS/PLS a été atteint soit 6 435 logements (Cf. tableau ci-après). Ce bon résultat est équivalent à celui de 2011. Les disparités territoriales constatées, au niveau de la réalisation finale, sont liées à l?état d?avancement des opérations portées par les M.O. et programmées par les gestionnaires, aux stratégies patrimoniales et territoriales des MO, aux politiques territoriales des collectivités et à la situation des marchés plus ou moins tendus. Service Intermodalité Aménagement Logement Octobre 2013 La production de logements sociaux aidés en région Pays de la Loire depuis 2005 Bilan 2012 n° 92 Les LLS aidés en 2012 par produit et par délégataire Source : Infocentre SISAL Depuis 2005, il a été demandé un effort significatif aux gestionnaires des aides à la pierre et aux maîtres d?ouvrages HLM pour augmenter la réalisation de LLS sur la région, soit de multiplier par deux la production et ce jusqu?en 2009. Depuis, dans la continuité du plan de relance, le nombre de LLS aidés est supérieur à 6 000 logements par an, ce qui répond aux besoins prévisionnels d?environ 5 200 LLS/an, identifiés dans l?étude de la DREAL en 2007, auxquels s?ajoute le rattrapage partiel du déficit des années précédentes. Moyenne annuelle des LLS aidés entre 2005 et 2012 par produit et par territoire délégataire PLAI PLUS PLAI+PLUS PLS Total LLS Nantes Métropole 282 842 1125 542 1667 État 44 150 427 578 379 956 Sous total 44 433 1270 1703 920 2623 Angers Loire Métropole 168 436 604 288 891 CG 49 60 288 348 203 551 Sous total 49 228 724 952 490 1442 Laval Agglomération 20 98 118 42 160 20 71 91 79 170 Sous total 53 40 169 209 121 330 Le Mans Métropole 38 135 173 39 212 CG 72 36 123 159 105 263 Sous total 72 74 258 332 144 475 27 107 134 29 163 CG 85 83 333 415 235 650 Sous total 85 110 440 550 263 813 Pays de la Loire 885 Etat 53 La Roche/Yon Agglomération 2860 3745 1938 5683 Source : Infocentre SISAL Les gestionnaires de la Loire-Atlantique et de la Vendée poursuivent, en 2012, une production de logements PLAI, PLUS et PLS supérieure à la moyenne annuelle de la période 2005/2012. Ces résultats s?expliquent par les objectifs des documents de planification et des besoins identifiés sur ces territoires dits « tendus ». Dans le département de la Mayenne, les objectifs de production de logements PLAI/PLUS/PLS n?ont pas été atteints en 2012 du fait d'un nombre de PLS agréés bien inférieur à l'objectif fixé. Pour la Sarthe et le Maine-et-Loire, les objectifs fixés ont été atteints globalement, la production de logements PLAI/PLUS/PLS pour l'année 2012 étant inférieure à la moyenne de la période 2005/2012 sur des territoires peu tendus. Ceci se traduit aussi dans le détail de la production des logements, avec des financements de PLAI en très nette progression pour ces deux départements contrairement aux financements de logements PLS. 1.2- L?évolution du nombre de logements locatifs sociaux aidés depuis 2005 Sur la période du plan de cohésion sociale (2005-2009), en région des Pays de la Loire, le graphique ci- dessous montre une forte augmentation de la production de logements locatifs sociaux par rapport à la moyenne de la période 1999-2004 qui était d?environ 2 800 logements pas an. 2 Objectifs LLS PLAI PLUS PLAI+PLUS PLS Total LLS Nantes Métropole 583 455 96,1% 92,9% État 44 900 289 589 878 555 97,6% 98,7% Sous total 44 872 96,6% 95,1% Angers Loire Métropole 680 750 270 375 645 77 722 94,9% 96,3% CG 49 290 527 109 243 352 201 553 121,4% 104,9% Sous total 49 970 379 618 997 278 102,8% 99,8% Laval Agglomération 97 267 36 68 104 45 149 107,2% 55,8% État 53 74 169 22 52 74 54 128 100,0% 75,7% Sous total 53 171 436 58 120 178 99 277 104,1% 63,5% Le Mans Métropole 162 178 69 133 202 0 202 124,7% 113,5% CG 72 135 174 46 105 151 22 173 111,9% 99,4% Sous total 72 297 352 115 238 353 22 375 118,9% 106,5% 113 190 30 75 105 77 182 92,9% 95,8% CG 85 430 704 79 375 454 264 718 105,6% 102,0% Sous total 85 543 894 109 450 559 341 900 102,9% 100,7% Pays de la Loire 100,3% 95,3% Objectifs PLAI+PLUS %PLAI+PLUS/ Objectifs % LLS / Objectifs 1790 2340 1137 1720 2175 1452 1433 2690 3792 1726 2598 1010 3608 1277 1275 La Roche/Yon Agglomération 4671 6751 1533 3152 4685 1750 6435 A partir de l??année 2009, une forte accélération de la réalisation de l?offre nouvelle est constatée, passant de 4 524 LLS aidés en 2008 à plus de 6 000 pour les années suivantes. Ce constat s?explique, d?une part, par le dynamisme des bailleurs et des différents partenaires dans la continuité du plan de relance, et d?autre part, par une augmentation des opérations de vente en l?état futur d?achèvement (VEFA) financées. La production globale de LLS qui était en légère diminution depuis 2010 augmente à nouveau en 2012. Elle reste toujours fortement supérieure à la moyenne annuelle du plan de cohésion sociale de 5 212 logements. Evolution du nombre de LLS aidés par produit entre 1999 et 2012 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 848 180 321 243 163 130 228 222 492 773 1275 1302 1260 1533 1658 1730 1818 1956 2082 2420 2355 2767 2358 2315 3708 3336 2888 3152 430 197 281 452 530 1325 1678 1880 1819 1436 2753 2321 1870 1750 PLS PLUS PLAI Moyenne annuelle 1999-2004 Moyenne annuelle 2005-2009 (PCS) N om br e de lo ge m en ts Source : Infocentre SISAL Concernant la production d'une offre locative sociale sur les communes soumises à l'article 55 de la loi SRU, sur la période 2005 à 2012, la part des logements aidés est d'environ 21 %, avec une augmentation depuis 2005 (12,6 %) jusqu'en 2009 (25,5%). Depuis 2010, plus de 22 % des logements aidés se situent sur des communes SRU principalement en Loire Atlantique mais aussi sur les agglomérations angevine, lavalloise et mancelle. 1.3- L?évolution des logements PLAI depuis 2005 Depuis 2005, le nombre d?opérations en PLAI réalisées est en augmentation constante. L?objectif spécifique de PLAI fixé au début du PCS et des premières délégations de compétence s?élevait à 8 % de la dotation PLAI/PLUS de 2005 à 2007, excepté en Loire-Atlantique et en Maine-et-Loire où il était de 10 % en 2007. En 2008, des objectifs contractualisés et ciblés PLAI ont été fixés à hauteur de 20 %, renforcés par la mise en oeuvre du droit au logement opposable (DALO) pour atteindre 30 % à partir de 2009. Le tableau suivant montre que la part des opérations en PLAI, en progression continue, est même supérieure à l'objectif fixé de 30% en 2012. Part des opérations en PLAI entre 2005 et 2012 PLAI PLUS PLAI + PLUS 2005 197 8% 8% 2006 206 7% 8% 2007 472 17% 8% - 10% 2008 773 25% 20% 2009 26% 30% 2010 27% 30% 2011 30% 30% 2012 33% 30% Part des PLAI Objectifs PLAI 2355 2552 2767 2973 2358 2830 2315 3088 1275 3708 4983 1233 3336 4569 1260 2888 4148 1533 3152 4685 Source : Infocentre SISAL Cette hausse a été rendue possible grâce au dispositif régional « PLAI Ressources » mis en oeuvre à compter de 2008 pour rendre accessibles plus de logements aux ménages répondant uniquement aux plafonds de ressources PLAI. Soit une répartition des objectifs PLAI en : ? un tiers des PLAI « classiques », pour les personnes en difficultés économiques avec un accompagnement social du ménage, ? deux tiers de PLAI « ressources » équivalent aux logements PLUS avec des plafonds de ressources PLAI. 3 Une étude de la DREAL sur les PLAI financés entre 2008 et 2012 est en cours. Elle a pour objectif d'analyser la production globale des PLAI par rapport aux objectifs fixés, aux clés de répartition établies et d'analyser de manière plus fine la nature des biens aidés puis mis en service (type et nature des opérations, localisations, suivi des biens construits et de leur utilisation), notamment la part des PLAI « classiques » à destination des ménages en difficultés économiques et sociales. 1.4- L?acquisition-amélioration dans l?ensemble des logements en PLAI/PLUS en 2011 Outre le neuf, les maîtres d?ouvrage éligibles à une aide à la pierre ont la possibilité d?acquérir un bâti existant, non conventionné afin de créer une nouvelle offre de logement locatif social. Les articles R. 331-1 et suivants du code de la construction et de l?habitation permettent le financement de logements en acquisition-amélioration. Ce dispositif participe à la lutte contre la vacance en milieu urbain et rural, et permet de redensifier tout en conservant l?identité architecturale des quartiers ou des centres-bourgs. Part de l?acquisition-amélioration dans les PLAI/PLUS en 2012 NM État 44 ALM CG 49 LA État 53 LMM CG 72 CARY CG 85 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% Part de l'AA en 2012 PCS Moyenne régionale 2012 Territoires de délégation Source : Infocentre SISAL En 2012, la part régionale de l?acquisition-amélioration (AA) est de 3,5 % du total des logements en PLAI/PLUS, avec de fortes disparités territoriales. Ce taux moyen de l?année 2012 est nettement inférieur à celui de la période du PCS qui était de 7,9 %. Seuls les gestionnaires des aides à la pierre (Laval Agglomération et le Conseil Général de Maine-et-Loire) ont eu plus d?opérations en acquisition-amélioration aidées sur leur exercice 2012. Part de l?acquisition-amélioration dans les PLAI/PLUS, selon les territoires, entre 2005 et 2012 Source : Infocentre SISAL 4 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Nantes Métropole 1,0% 0,1% 2,8% 1,3% 8,4% 2,5% 3,3% 1,3% 2,7% 2,6% 1,2% 6,8% 10,3% 7,1% 5,9% 1,4% 3,4% 4,3% 6,3% 5,1% Total Loire-Atlantique 1,1% 3,5% 6,6% 4,2% 7,2% 2,0% 3,4% 2,8% 4,5% 3,8% 3,2% 4,6% 9,8% 10,7% 2,0% 0,6% 0,8% 3,0% 6,1% 4,3% CG49 19,2% 3,4% 24,7% 21,3% 7,2% 6,6% 4,6% 9,4% 15,2% 12,1% Total Maine-et-Loire 9,6% 1,7% 12,4% 10,7% 3,6% 3,3% 2,3% 4,7% 7,6% 6,0% Laval Agglomération 10,7% 1,7% 11,9% 6,3% 9,2% 1,0% 0,0% 25,0% 8,0% 8,2% 8,9% 3,2% 19,3% 0,9% 4,7% 19,6% 0,0% 0,0% 7,4% 7,1% Total Mayenne 4,5% 1,6% 9,7% 0,5% 2,4% 9,8% 0,0% 0,0% 3,7% 3,5% Le Mans Métropole 0,0% 2,0% 1,6% 4,7% 3,1% 4,3% 0,5% 0,0% 2,3% 2,0% CG 72 5,7% 6,8% 23,6% 13,8% 13,3% 1,1% 0,8% 0,0% 12,6% 8,1% Total Sarthe 2,9% 3,4% 11,8% 6,9% 6,7% 0,6% 0,4% 0,0% 6,3% 4,1% 0,5% 1,0% 6,1% 6,8% 0,0% 2,0% 0,0% 0,0% 2,9% 2,1% CG 85 6,0% 4,3% 1,3% 6,2% 44,1% 1,4% 3,8% 5,3% 12,4% 9,1% Total Vendée 3,0% 2,2% 0,7% 3,1% 22,1% 0,7% 1,9% 2,7% 6,2% 4,5% Pays-de-la-Loire 4,2% 2,5% 8,2% 5,1% 8,4% 3,3% 1,6% 2,0% 5,7% 4,4% Moyenne régionale PCS Moyenne Régionale 2005-2012 Etat 44 Angers Loire Métropole Etat 53 La Roche Agglomération Au niveau régional, entre 2005 et 2012 la part de l?acquisition - amélioration varie d?un territoire à l?autre et d?une année à l?autre. La part moyenne se situe autour de 4,5 % de la production de PLAI/PLUS sur cette période. C?est entre 2005 et 2009 que la part des acquisitions - améliorations est la plus importante avec un pic constaté à 44 % par le Conseil général de la Vendée sur la seule année de 2009, contrairement à sa moyenne 2005/2012 qui est de 9,1 %. Le Conseil général de Maine-et-Loire a une part d?acquisition ? amélioration régulièrement supérieure à 7 %. 2- La répartition territoriale des logements aidés en PLAI-PLUS- PLS sur la région Pays de la Loire Les cartes suivantes indiquent la répartition des logements aidés, en cumulé sur la période de 2005 à 2012, pour chaque département de la région Pays de la Loire (source : Infocentre Sisal). Au regard de ses chiffres, les objectifs LLS des documents de planification validés (PDH-PLH), l'étude sur les besoins en logements de la DREAL et les conventions d'utilité sociale (CUS) signées avec les bailleurs HLM permettent d'apprécier le niveau de réalisation constaté sur chacun des départements. 2.1- Répartition du poids des logements locatifs aidés pour chaque département selon les Établissements Publics de Coopération Intercommunale (EPCI) entre 2005 et 2012. Note : Les logements locatifs sociaux réalisés sur les communes hors EPCI ne sont pas représentés sur les différentes cartes mais sont comptabilisés dans le total de chaque département. Loire-Atlantique Objectif PDH 2 670 LLS Objectif PLH Nantes Métropole 1 800 LLS Besoin en LLS du département dont PLS (étude DREAL) 2 500 LLS Convention d'utilité sociale 2 146 LLS Moyenne annuelle entre 2005 et 2012 2 623 LLS Réalisation en 2012 3 608 LLS Entre 2005 et 2012, Nantes Métropole (NM) réalise plus de 65 % des LLS aidés du département, hors programme national pour la rénovation urbaine (PNRU). Cette production répond à une forte demande qui caractérise ce territoire tendu dans le secteur locatif social. Sur le littoral, la réalisation est inégale au regard des besoins et de la tension du marché du logement : - la CARENE constitue le second pôle du département avec 11 % des réalisations ; - Cap Atlantique réalise 4 % des réalisations ; - la Communauté de communes (CC) de Pornic, en zone tendue, représente moins de 1 % des réalisations départementales. 5 Maine-et-Loire Objectif PDH 1 430 LLS Objectif PLH Angers Loire Métropole 1 024 LLS Besoin en LLS du département dont PLS (étude DREAL) 1 240 LLS Convention d'utilité sociale 1 012 LLS Moyenne annuelle entre 2005 et 2012 1 442 LLS Réalisation en 2012 1 275 LLS Entre 2005 et 2012, Angers Loire Métropole (ALM), deuxième agglomération de la région, concentre 62 % des logements aidés du département. A l'inverse, les territoires limitrophes d'ALM se caractérisent par une production faible ne dépassant pas 1,5 % des logements locatifs aidés produits sur cette période. Hors ALM et les deux autres agglomérations choletaise et saumuroise, deux EPCI du département, les communautés de communes du Canton de Segré et du Centre Mauges, concentrent 3 % des LLS aidés entre 2005 et 2012. Mayenne Pas de PDH - Objectif PLH Laval Agglomération 133 PLAI- PLUS Besoin en LLS du département dont PLS (étude DREAL) 300 LLS Convention d'utilité sociale 140 LLS Moyenne annuelle entre 2005 et 2012 330 LLS Réalisation en 2012 277 LLS Entre 2005 et 2012, 49 % des logements locatifs sociaux du département sont réalisés sur Laval Agglomération. Le reste des LLS aidés se répartit de manière assez homogène sur les différents EPCI du département, avec une production située entre 2 et 8 % sur la période. Les opérations sont situées dans le diffus, sur des communes rurales. 6 Sarthe Objectif PDH non déterminé Objectif PLH Le Mans Métropole 220 LLS Besoin en LLS du département dont PLS (étude DREAL) 430 LLS Convention d'utilité sociale 289 LLS Moyenne annuelle entre 2005 et 2012 475 LLS Réalisation en 2012 375 LLS Sur la période 2005-2012, 49 % des logements aidés sarthois se concentrent sur Le Mans Métropole (LMM) où il existe une demande constante. La production PLS en logements ordinaires reste marginale sur ce territoire peu tendu. Les autres LLS sont essentiellement produits au sud du département, notamment sur les CC de Sablé sur Sarthe (5,3 %), du Val de Sarthe (4,8%) et du Pays des Brières et du Gesnois (4,2%). Sur l'EPCI du Val de Braye, comme sur les trois communes hors EPCI autour de LMM, aucune opération n'a été financée sur la période 2005- 2012. Vendée Pas de PDH - Objectif PLH La Roche-sur-Yon Agglomération 130 LLS Besoin en LLS du département dont PLS (étude DREAL) 800 LLS Convention d'utilité sociale 367 LLS Moyenne annuelle entre 2005 et 2012 813 LLS Réalisation en 2012 900 LLS La Roche-sur-Yon Agglomération représente près de 24% des LLS produits sur le département entre 2005 et 2012, hors projets liés à la rénovation urbaine. Le reste de la production se répartit de manière assez homogène sur le reste du département avec une production un peu plus importante sur les communautés de communes Vie et Boulogne (9,6%), des d'Olonnes (6,8%) et des Herbiers (6,5%). 7 2.1- Répartition territoriale des PLUS et PLAI financés en 2012 en Pays-de-la-Loire Ensemble des PDH et PLH validés 4 583 LLS Besoin en LLS dont PLS (étude DREAL) 5 270 LLS Convention d'utilité sociale 3 954 LLS Moyenne annuelle entre 2005 et 2012 3 745 PLAI-PLUS Réalisation en 2012 4 685 PLAI-PLUS En Pays-de-la-Loire, Nantes métropole concentre 37 % de la production des PLAI-PLUS en 2012, suivi d'Angers Loire métropole avec plus de 13 % de la réalisation sur la période 2005-2012. A eux deux, ces deux EPCI représentent donc la moitié de la réalisation régionale. Les EPCI de Le Mans Métropole, la CARENE, Cap Atlantique, La Roche-sur-Yon Agglomération et la Communauté de Communes d?Erdre et Gesvres produisent entre 2 et 4 % des PLAI-PLUS de la région. 2.3- La répartition des opérations PLAI et PLUS selon le zonage Scellier (hors PLS) A compter de 2010, le ministre en charge du logement a prescrit, dans sa lettre de notification au préfet de région « une territorialisation renforcée sur les secteurs les plus tendus du marché et où l'accès au logement est difficile ». L?objectif est de prioriser les territoires B1, du zonage Scellier, et de manière moindre les B2 pour répondre aux besoins en matière d'offre locative sociale. Les pourcentages suivants expriment la territorialisation des objectifs PLAI-PLUS sur les zones Scellier B1 et B2 (Cf. programmation des aides à la pierre) et la localisation de l'opération suite à l'obtention d'une aide à la pierre (subvention PLAI-PLUS). Répartition territoriale des logements locatifs sociaux (hors PLS) selon le zonage Scellier en 2012 Source : Infocentre SISAL La programmation validée par le Préfet de région et les gestionnaires des aides à la pierre, lors du comité régional de l'habitat (CRH), prévoit un objectif de 75 % des logements PLAI/PLUS sur les zones B1 et B2 pour l?année 2012. Le tableau ci-contre indique que 72 % des opérations ont été réalisées sur les zones B1 et B2, comme en 2011. Néanmoins, ce taux est à nuancer par des écarts territoriaux importants au regard des objectifs territorialisés de la programmation présentée 8 Réalisation des PLAI/PLUS Territoires de gestion B1 B2 C B1 B2 C Nantes métropole 100% 100% État 44 30% 30% 40% 17% 28% 54% Angers Loire Métropole 100% 100% CG 49 20% 80% 8% 92% Laval Agglomération 20% 80% 50% 50% 100% 100% Le Mans Métropole 100% 100% CG 72 20% 80% 1% 99% 50% 50% 49% 51% CG 85 30% 30% 40% 19% 33% 48% Pays de la Loire 44% 31% 25% 41% 31% 28% Objectifs territorialisés PLAI/PLUS Etat 53 La Roche/Yon Agglomération Les opérations aidées, pour les conseils généraux de la Sarthe et de Maine et Loire, étaient globalement localisées en secteur rural (zone C) contrairement à leurs objectifs de construction qui prévoyaient 20 % en zone B2. Au niveau régional, cela a été compensé par d'autres territoires qui ont aidé plus d'opérations sur la zone B2 comme Laval Agglomération qui a réalisé 50 % de PLAI et PLUS pour un objectif fixé à 20%. Comme l'année passée, sur le littoral (zone B1) de la Loire Atlantique et de la Vendée, secteur à forte demande, la part des logements PLAI/PLUS aidés est fortement inférieure aux objectifs en raison du faible nombre de projets proposés et du coût du foncier élevé. En 2012 a été défini un zonage régional spécifique au secteur locatif social pour la programmation infra- régionale des aides à la pierre 2013 permettant de mieux prendre en compte les tensions sur ce secteur. Evolution du nombre de PLAI/PLUS selon le zonage Scellier entre 2005 et 2012 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% B1 B2 C Année Source : Infocentre SISAL Le graphique montre l?évolution de la répartition de la réalisation PLAI/PLUS selon les territoires tendus ou non du zonage Scellier. En 2010, suite à la territorialisation des objectifs vers les secteurs tendus, la production des LLS en zone B1 a augmenté. Dans le même temps, la part des logements réalisés en zone C a vu son poids diminuer au profit des territoires B1 et B2. Cette tendance se poursuit en 2012. Ces évolutions soulignent que la programmation régionale et celle des gestionnaires tendent à répondre aux objectifs de territorialisation. 3- La répartition des opérations PLS en région Pays de la Loire depuis 2005 Les prêts locatifs sociaux (PLS) ont été mis en place à compter du 6 mars 2001. Les opérations financées par des PLS sont destinées à accueillir des ménages dont les ressources excèdent celles requises pour accéder aux logements financés par les prêts PLUS et qui rencontrent des difficultés pour trouver un logement, notamment dans des zones de marché tendu. Les plafonds de ressources du PLS sont ceux du PLUS majorés de 30 %. Les cartes suivantes exposent la répartition des logements agréés en PLS, en cumulé entre 2005 et 2012 sur la région Pays de la Loire (source Infocentre Sisal). L'analyse qui suit prend en compte les logements ordinaires produits par les maîtres d'ouvrage HLM et les promoteurs privés ainsi que les structures collectives (EHPAD, foyer pour personnes âgées et/ou handicapées...) portées le plus souvent par des associations ou des collectivités locales. Depuis la circulaire du 17 mars 2005 relative à la mise en oeuvre de la politique du logement et à la programmation des financements aidés de l?État pour 2005, les logements-foyers pour personnes âgées ou handicapées sont réglementairement finançables en PLUS ou en PLS sur la base des préconisations de la circulaire de programmation du 21 mars 2003. Toutefois, le PLS sera privilégié, le PLUS étant réservé aux logements «ordinaires » du Plan de cohésion sociale. De plus, et notamment depuis le plan de relance, le produit PLS peut aussi être attribué à des investisseurs privés qui produiront une offre, respectant les conditions de ressources et de loyer conventionné plafonné, dans le diffus. 9 3.1- Les logements ordinaires en PLS Les logements ordinaires PLS se concentrent, a contrario des logements-foyers, sur les agglomérations de la région et sur le littoral Vendéen. Ils ne sont que très peu représentés sur le reste du territoire. Source : Infocentre SISAL Source : Infocentre SISAL Le logement ordinaire PLS contribue à la « mixité sociale » dans les agglomérations, là où le marché locatif est le plus tendu avec des plafonds de ressources supérieurs à 30 % du PLUS. Sur la période 2005 à 2012, 12 % des logements ordinaires PLS (hors privés) ont été agréés sur des communes SRU. 3.2- L'offre nouvelle de logements ordinaires en PLS relative aux promoteurs privés Cette part des prêts PLS est minime chaque année. La répartition des PLS privés sur le territoire régional est également très hétéroclite, les opérations financées par des promoteurs privés étant principalement concentrées sur les agglomérations de la région. Sur la période 2005 - 2012, 23,7 % des PLS privés ont été agréés sur des communes SRU de la Loire Atlantique et de Laval agglomération, principalement lors du plan de relance. Source : Infocentre SISAL Source : Infocentre SISAL Les pics d'agréments en 2009 et 2010 correspondent au Plan de relance qui fixait des objectifs et une enveloppe dédiée (contingent) aux promoteurs privés, contrairement aux autres années où il n'y a qu'un contingent global de prêts PLS. 10 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Nantes Métropole 26 6 71 57 238 199 103 30 80 91 56 86 2 38 22 53 61 33 41 44 Total Loire-Atlantique 82 92 73 95 260 252 164 63 120 135 0 9 33 9 212 169 56 20 53 64 CG49 0 0 0 0 64 6 0 0 13 9 Total Maine-et-Loire 0 9 33 9 276 175 56 20 65 72 Laval Agglomération 60 46 43 32 56 28 15 15 47 37 2 38 35 5 12 17 14 6 18 16 Total Mayenne 62 84 78 37 68 45 29 21 66 53 Le Mans Métropole 0 0 0 0 9 0 0 0 2 1 CG 72 0 0 0 4 91 1 0 0 19 12 Total Sarthe 0 0 0 4 100 1 0 0 21 13 0 16 10 2 5 0 1 0 7 4 CG 85 0 0 1 0 16 80 6 0 3 13 Total Vendée 0 16 11 2 21 80 7 0 10 17 Pays-de-la-Loire 144 201 195 147 725 553 256 104 282 291 Moyenne régionale PCS Moyenne Régionale 2005-2012 Etat 44 Angers Loire Métropole Etat 53 La Roche Agglomération 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Nantes Métropole 477 44 62 153 305 557 55 390 208 255 56 34 0 46 6 0 9 16 28 21 Total Loire-Atlantique 533 78 62 199 311 557 64 406 237 276 90 70 31 63 46 157 89 9 60 69 CG49 5 27 47 4 3 5 10 6 17 13 Total Maine-et-Loire 95 97 78 67 49 162 99 15 77 83 Laval Agglomération 0 1 0 0 0 0 0 30 0 4 3 1 5 0 0 0 0 0 2 1 Total Mayenne 3 2 5 0 0 0 0 30 2 5 Le Mans Métropole 35 0 6 0 0 2 40 0 8 10 CG 72 13 1 24 0 0 0 0 2 8 5 Total Sarthe 48 1 30 0 0 2 40 2 16 15 2 0 0 13 5 0 0 0 4 3 CG 85 46 6 10 36 9 19 17 5 21 19 Total Vendée 48 6 10 49 14 19 17 5 25 21 Pays-de-la-Loire 727 184 185 315 374 740 220 458 357 400 Moyenne régionale PCS Moyenne Régionale 2005-2012 Etat 44 Angers Loire Métropole Etat 53 La Roche Agglomération 3.3- Les logements foyers en PLS Les prêts PLS peuvent être accordés pour financer la réalisation de logements-foyers. Entre 2005 et 2012, la réalisation de ces opérations a touché une grande partie des EPCI de la région. Source : Infocentre SISAL Source : Infocentre SISAL 4- La vente en l?état futur d?achèvement (VEFA) en région Pays- de-la-Loire Selon l'article 1601-3 du Code Civil, la « La vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux ». Le décret du 8 février 2000 met en place ce dispositif dans le cadre de la construction de logements sociaux, par les organismes d'HLM, notamment pour favoriser le développement de la mixité sociale dans les quartiers. Le tableau ci-contre illustre la part des VEFA dans le financement global des logements locatifs sociaux en région Pays de la Loire. A partir de 2006, tous les gestionnaires ont sollicité des financements sur des VEFA et on constate une nette augmentation de la part de ces opérations dans la part globale des logements sociaux financés depuis 2005. La moyenne régionale de la période 2005 - 2012 est de 13,8%, avec des disparités territoriales correspondant aux différentes stratégies des bailleurs sociaux en matière de développement, mais aussi d'opportunité du marché en la matière. Source Infocentre Sisal 11 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Nantes Métropole 223 272 377 147 203 122 182 34 244 195 88 285 166 359 329 455 421 536 245 330 Total Loire-Atlantique 311 557 543 506 532 577 603 570 490 525 308 437 45 84 204 24 47 48 216 150 CG49 58 152 327 145 234 161 173 195 183 181 Total Maine-et-Loire 366 589 372 229 438 185 220 243 399 330 Laval Agglomération 0 0 0 0 0 0 9 0 0 1 4 69 60 88 84 27 115 48 61 62 Total Mayenne 4 69 60 88 84 27 124 48 61 63 Le Mans Métropole 15 80 0 0 40 0 0 0 27 17 CG 72 30 82 143 0 111 133 266 20 73 98 Total Sarthe 45 162 143 0 151 133 266 20 100 115 0 11 0 0 45 59 0 77 11 24 CG 85 86 189 321 151 364 110 181 259 222 208 Total Vendée 86 200 321 151 409 169 181 336 233 232 Pays-de-la-Loire 812 1577 1439 974 1614 1091 1394 1217 1283 1265 Moyenne régionale PCS Moyenne Régionale 2005-2012 Etat 44 Angers Loire Métropole Etat 53 La Roche Agglomération 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Nantes Métropole 0,9% 21,1% 29,5% 18,9% 19,5% 29,9% 32,4% 43,1% 18,0% 24,4% 6,3% 13,9% 11,3% 16,0% 24,6% 39,1% 10,9% 28,9% 14,4% 18,9% Total Loire-Atlantique 3,6% 17,5% 20,4% 17,4% 22,0% 34,5% 21,7% 36,0% 16,2% 21,6% 0,0% 3,3% 6,0% 3,4% 17,4% 17,4% 27,6% 29,9% 6,0% 13,1% CG49 0,0% 0,0% 0,9% 0,0% 5,3% 0,7% 4,7% 4,5% 1,2% 2,0% Total Maine-et-Loire 0,0% 1,7% 3,4% 1,7% 11,4% 9,0% 16,2% 17,2% 3,6% 7,6% Laval Agglomération 0,0% 2,9% 9,0% 13,8% 8,7% 19,4% 31,7% 8,3% 6,9% 11,7% 0,0% 8,9% 14,0% 3,2% 6,8% 20,5% 26,0% 5,7% 6,6% 10,6% Total Mayenne 0,0% 5,9% 11,5% 8,5% 7,7% 20,0% 28,8% 7,0% 6,7% 11,2% Le Mans Métropole 0,0% 19,6% 0,0% 0,0% 29,3% 32,2% 39,6% 55,6% 9,8% 22,0% CG 72 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 13,9% 22,6% 11,1% 0,0% 6,0% Total Sarthe 0,0% 9,8% 0,0% 0,0% 14,7% 23,1% 31,1% 33,3% 4,9% 14,0% 0,0% 23,0% 8,5% 1,2% 33,8% 63,3% 0,0% 35,8% 13,3% 20,7% CG 85 0,0% 2,1% 0,2% 0,8% 7,7% 20,7% 18,1% 18,3% 2,2% 8,5% Total Vendée 0,0% 12,6% 4,3% 1,0% 20,8% 42,0% 9,1% 27,1% 7,7% 14,6% Pays-de-la-Loire 0,7% 9,5% 7,9% 5,7% 15,3% 25,7% 21,4% 24,1% 7,8% 13,8% Moyenne régionale PCS Moyenne régionale 2005- 2012 Etat 44 Angers Loire Métropole Etat 53 La Roche Agglomération La majorité des VEFA financées entre 2005 et 2012 est concentrée sur les agglomérations de la région ainsi que sur les zones littorales plus tendues. La dynamique du plan de relance avec le "programme exceptionnel des 30 000 VEFA" jusqu'au 30 juin 2009, a fortement contribué à la part de plus en plus importante des VEFA dans les projets déposés par les bailleurs HLM en prévision de l'obtention d'une aide à la pierre. Sur l'objectif des 1 100 VEFA de la région, 1 124 logements ont fait l'objet d'une décision favorable de la part des gestionnaires, dont 1 031 en PLAI- PLUS. Que ce soit pour les bailleurs HLM ou pour les gestionnaires, une opération en VEFA permet une livraison des logements avec un délai plus court que lors d'un montage opérationnel porté par le maître d'ouvrage. 5- Accession sociale à la propriété (PSLA) en région Pays de la Loire depuis 2005 Le prêt social de location accession (PSLA) est créé en 2004 afin de répondre à la demande des ménages de devenir propriétaire. Cette forme d?accession à la propriété permet aux ménages modestes, en particulier ceux qui ne disposent pas d?apport personnel, d?acquérir un logement après une phase locative pendant laquelle ils constituent une épargne. D?après le tableau ci-contre, le nombre d?opérations en PSLA n?a cessé d?augmenter jusqu?en 2007, puis a diminué en raison de la création d?un nouveau dispositif d?aide à l?accession (PASS Foncier). La montée de la production, observée en 2011 avec la fin du PASS foncier, a connu un recul en 2012 pour quasiment revenir au niveau de 2010. Des dysfonctionnements ont été constatés dans la mise en oeuvre de cette mesure : ? les bailleurs peuvent rencontrer des difficultés pour attribuer des logements à des ménages lorsque l?opération est lancée. ? une fois installés, certains ménages bénéficiant de ce dispositif ne lèvent pas l?option d?achat pendant la période des 5 ans ce qui pose un problème de gestion locative du ménage et du programme immobilier. Evolution du nombre de logements en PSLA entre 2005 et 2012 Source : Infocentre SISAL 12 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 10 50 36 43 30 223 636 179 34 151 11 31 109 54 62 100 157 131 53 82 Mayenne 15 44 78 39 35 8 90 59 42 46 Sarthe 13 33 20 43 0 9 14 Vendée 34 85 93 118 44 28 25 45 75 59 Total 70 223 316 287 171 379 951 414 213 351 Moyenne PCS Moyenne Régionale 2005-2012 Loire Atlantique Maine et Loire GLOSSAIRE 1. Le prêt locatif aidé d?intégration (PLAI) finance la production de logements ordinaires destinés à des ménages qui cumulent des difficultés économiques et sociales particulières. Il est également utilisé pour la production de structures collectives adaptées à ces publics comme les résidences sociales, les maisons relais ou les pensions de famille. 2. Le prêt locatif à usage social (PLUS) est le dispositif le plus fréquemment employé pour financer le logement social. D?après les plafonds de ressources fixés chaque année par circulaire, ces logements sont accessibles à des populations mixtes. 3. Le prêt locatif social (PLS) a pour vocation de financer des opérations dont les niveaux de loyer et de ressources sont 30 % supérieurs au PLUS notamment dans les zones avec un marché immobilier tendu. Les logements locatifs financés par l?un de ces prêts donnent lieu à une convention dite « APL » qui prévoit notamment l?encadrement de leur destination, du loyer maximum, les obligations du propriétaire et du locataire. Elle permet à ce dernier de bénéficier des aides personnalisées au logement (APL). 13 Directeur de publication: Hubert FERRY-WILCZEK ISSN: 2109-0017