Auteur moral

Pays-de-la-Loire. Direction régionale de l'environnement, de l'aménagement et du logement

Auteur secondaire

Résumé

<div style="text-align: justify;">Dossier détaillé de l'étude des mutations du parc de logements entre 1999 et 2011 en région des Pays de la Loire.<br /><br />La progression du nombre total de logements résulte du solde des créations-disparitions du parc. De 1,46 % sur l'ensemble de la période 1999 - 2011, le rythme annuel de croissance conjugue ainsi une contribution de 1,53% de logements « neufs » et de 0,32 % de logements « nouveaux », en contrepartie d'une destruction ou d'un changement d'affectation (0,39 % de ce parc). Son ralentissement entre 2009 et 2011 (1,38 % contre 1,64 % entre 2005 et 2009) est la conséquence d'une baisse du nombre des entrées, mais non d'une augmentation des sorties.<br /><br />Chaque segment de parc évolue de surcroît à partir de « mutations internes ». De telles mutations touchent chaque année entre 5,0 % et 5,5 % du parc. Cette proportion tend à croître - depuis 2005. Elle varie fortement, dépassant à peine 2 % pour les résidences principales occupées par le propriétaire et le parc locatif social, mais touchant 5,7 % des résidences secondaires et près de 8,5 % du parc locatif privé. Plus de 1 logement vacant sur 4 trouve chaque année une occupation à titre de résidence principale, secondaire ou de meublés, mais un flux plus important encore de logements vacants est alimenté en sens inverse par les résidences principales. Au total, les mutations internes conduisent tantôt à accélérer le rythme de croissance de chaque composante du parc dû aux entrées-sorties (c'est ce que l'on observe pour les logements vacants ainsi que pour les résidences principales occupées par le propriétaire), tantôt à le freiner, comme c'est le cas des résidences secondaires et des logements locatifs.</div>

Editeur

DREAL Pays de la Loire

Descripteur Urbamet

analyse ;donnée statistique ;parc de logements

Descripteur écoplanete

analyse statistique ;indicateur économique

Thème

Construction ;Habitat - Logement

Texte intégral

- 1 - Sommaire - Définition des zonages utilisés, présentation de la source Filocom p. 2 - Concepts de mutations des logements p. 3 - Tableau synoptique des flux de logements p. 4 - Les principaux enseignements p. 5 I ? Présentation générale des mutations du parc entre 1999 et 2011 p. 7 I - 1 Ensemble des logements : tendances d?évolution sur 12 ans et moyenne p. 7 I - 2 En fonction du mode d?occupation p. 8 I - 3 En fonction du statut d?occupation des résidences principales p. 12 I - 4 Spécificités locales pour l?ensemble des logements p. 14 I - 5 Spécificités locales selon le mode ou le statut d?occupation p. 17 II ? Composantes de la variation du parc par mode et statut d?occupation p. 22 II ? 1 Dissymétrie des mutations externes, concentration et symétrie des mutations internes p. 22 II ? 2 Evolution par nature des mutations externes p. 23 II ? 3 Evolution par nature des mutations internes intermodales p. 24 II ? 4 Evolution par nature des mutations internes intramodales de résidences principales p. 25 III ? Incidences des mutations sur la variation du parc p. 26 III - 1 Sur l?ensemble du parc régional p. 26 III - 2 En fonction du mode d?occupation p. 26 III - 3 En fonction du statut d?occupation des résidences principales p. 28 IV ? Analyse du rythme de croissance annuel moyen du parc par segment p. 30 IV ? 1 Ensemble des logements p. 30 IV ? 2 Ensemble des résidences principales p. 31 IV ? 3 Résidences secondaires p. 32 IV ? 4 Logements vacants p. 33 IV ? 5 Propriétaires occupants des résidences principales p. 34 IV ? 6 Parc locatif social p. 35 IV ? 7 Parc locatif privé p. 36 - 2 - Définition des zonages utilisés : centres, banlieues, périphéries, villes moyennes, rural sous influence urbaine, rural « pur », littoral Les concepts utilisés sont dérivés des « zonages en aires urbaines ? 2010 » définis par l?INSEE et fondés sur les résultats du Recensement de Population millésimé 2008 : grands pôles, moyens pôles et petits pôles urbains à chacun desquels sont rattachées des couronnes, communes multipolarisées, communes isolées : - unité urbaine ou agglomération : ensemble d?une ou plusieurs communes présentant une continuité de tissu bâti et comptant au moins 2 000 habitants ; - grand pôle : agglomération offrant au moins 10 000 emplois ; - moyen pôle : agglomération comptant de 5 000 à moins de 10 000 emplois ; - petit pôle : agglomération comptant de 1 500 à moins de 5 000 emplois ; - aire urbaine : ensemble de communes, d'un seul tenant et sans enclave, constitué par un pôle (ou agglomération) et par des communes dont au moins 40 % de la population résidente ayant un emploi travaille dans le pôle ou dans des communes attirées par celui-ci ; - couronne : ensemble des communes d?une aire urbaine extérieures au pôle (ou agglomération). Les concepts de centre, banlieue et périphérie, renvoient dans le présent document à ceux des « grands pôles» comptant au moins 50 000 habitants ainsi qu?à leur couronne. On en dénombre 7 en Pays de la Loire : Nantes, Angers, Le Mans, Saint-Nazaire, Laval, La Roche-sur-Yon, Cholet : - le centre correspond à la commune la plus peuplée ; - dans la banlieue sont incluses le cas échéant les autres communes du pôle (ou agglomération) ; - la périphérie réunit les communes de la couronne. Les villes moyennes (53 en Pays de la Loire) correspondent aux communes centres des pôles autres que les 7 principaux, à l?exception des communes présentes dans le zonage loi littoral en tant que commune littorale. L?espace rural sous influence urbaine regroupe les communes des pôles autres que les 7 principaux et autres que les villes moyennes, ainsi que l?ensemble des communes multipolarisées, à l?exception des communes présentes dans le zonage loi littoral en tant que commune littorale. L?espace rural « pur » correspond aux autres communes, à l?exception des communes présentes dans le zonage Loi Littoral en tant que commune littorale. Le littoral est composé des communes présentes dans le zonage loi littoral en tant que commune littorale, à l?exception de 4 communes de l?aire urbaine de Saint-Nazaire considérées par convention en tant que composantes de l?aire urbaine et non en tant que communes littorales. Présentation de la source : FILOCOM FILOCOM (FIchier des LOgements à la COMmune) résulte de l?appariement de 4 fichiers gérés par la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP) : - fichier de la taxe d?habitation, - fichier foncier (des propriétés bâties), - fichier des propriétaires, - fichier de l?Impôt sur les Revenus. Il est fourni tous les deux ans au service statistique du MEDDE. Le fichier contient des informations quantitatives et localisées décrivant au 1er janvier des années impaires : le parc de logements (type individuel ou collectif, mode d?occupation, année de construction, nombre de pièces, surface, etc.), les occupants (statut d'occupation, composition des ménages, nombre de personnes occupant le logement, revenus, durée d?occupation du logement, etc.), les propriétaires (personnes physiques ou morales, âge, lieu de résidence, etc.), ainsi que les mutations de logements au cours des cinq dernières années. Les concepts et modes de collecte diffèrent de ceux en usage pour d'autres sources comme le Recensement conduit par l?Insee, ce qui peut expliquer quelques différences de résultats. Il faut donc manier les comparaisons avec précaution et en connaissance de cause, le champ couvert par une même variable pouvant différer d'une source à l'autre. - 3 - Concepts de mutations de logements (cf. tableau synoptique des flux à suivre) 1- Il y a absence (supposée) de mutation (en l?occurrence à 2 ans) d?un logement lorsque son mode d?occupation (résidence principale, résidence secondaire, logement vacant, meublé) ou son statut d?occupation (relatif aux seules résidences principales : propriété occupante, locatif social, locatif privé, autre statut) sont identiques au 1er janvier d?une année N et au 1er janvier de l?année N+2. 2- Il y a mutation (à 2 ans) dès lors que le mode d?occupation ou, s?agissant des résidences principales, le statut d?occupation d?un logement, diffèrent aux deux dates. Trois cas de mutations peuvent se présenter : 1 ? mutations externes : cas de logements sortis du parc ou entrés dans ce parc entre N et N+2. Les sorties sont dues à des démolitions, à des changements d?affectation « négatifs » (transformation de logements en locaux) ou à des fusions de logements conduisant à en réduire le nombre, sans distinction statistique possible. Les entrées résultent de créations de logements neufs et/ou de l?apparition de logements « nouveaux » (donnant lieu à distinction statistique) ; les logements nouveaux sont issus de changements d?affectation « positifs » (transformation de locaux en logements) ou de scissions de logements conduisant à en augmenter le nombre. Par opposition, les mutations internes font référence à des logements présents dans le parc à la fois en N et en N+2. Elles sont intramodales ou intermodales : 2 ? mutations (internes) intramodales : cas (uniquement) des résidences principales ayant changé de statut d?occupation sans changer de mode aux deux dates ; 3 ? mutations (internes) intermodales : cas des logements ayant changé de mode d?occupation. Dans le travail qui suit, il est fait référence à un nombre annuel ou à un taux annuel de mutations. Le taux annuel de mutations pour une période biennale donnée correspond au rapport entre le nombre annuel moyen de logements ayant changé de mode d?occupation ou de statut d?occupation (i.e., la moitié des flux de la période) et le niveau de début de période du parc. Les taux calculés sont des taux approchés, la rigueur voulant que ce nombre moyen soit rapporté au stock estimé au début de chaque année de la période et non au début de la seule 1ère année. Par ailleurs, ces valeurs sont calculées par comparaisons de situations au début de périodes de deux ans, ce qui n?exclut pas des mutations au cours de ces périodes. On peut imaginer le cas d?une résidence secondaire au 1/1/N devenue vacante au 1/7/N avant de passer résidence principale au 1/7/N+1. C?est la raison pour laquelle l?absence de mutation correspond en réalité à une absence supposée de mutation. - 4 - Tableau synoptique des flux de logements (moyenne sur 6 périodes biennales) Début de période biennale Fin de période biennale Résidences principales - occupation par propriétaire Résidences principales - locatif HLM Résidences principales - locatif privé Résidences principales - autre statut d?occupation Résidences secondaires Logements vacants Meublés Sorties Résidences principales - occupation par propriétaire 853 833 254 13 434 1 173 5 611 17 018 85 3 044 Résidences principales - locatif HLM 698 181 889 713 246 486 6 711 9 545 Résidences principales ? locatif privé 16 162 736 244 270 914 4 611 27 735 221 2 132 Résidences principales ? autre statut d?occupation 2 150 282 1 618 30 765 797 3 304 29 460 Résidences secondaires 9 542 401 5 483 797 158 739 4 032 320 1 382 Logements vacants 14 670 5 340 23 371 1 559 7 820 43 647 629 5 709 Meublés 129 15 339 28 410 145 7 121 244 Entrées de logements neufs 27 609 3 972 12 967 551 3 730 2 923 533 Entrées de logements nouveaux 2 642 424 4 830 268 1 156 1 904 145 Légende Absence de mutation Mutation interne intramodale [résidences principales] Mutation interne intermodale Sorties du parc Entrées dans le parc de logements neufs Entrées dans le parc de logements nouveaux - 5 - Les principaux enseignements Des mutations externes relativement peu nombreuses et d?évolution incertaine, des mutations internes plus fréquentes et dont le rythme de progression est supérieur à celui de l?ensemble du parc En moyenne annuelle calculée sur 12 ans, 5,25 % des logements du parc ligérien ont changé de statut ou de mode d?occupation. Par ailleurs, tandis que 0,39 % sont sortis du parc, 1,85 % y sont apparus, à raison de 1,53 % sous forme de logements neufs et de 0,32 % sous forme de logements nouveaux. De ces mutations « externes » a donc résulté un taux de croissance annuel moyen du parc de 1,46 %. Plus élevée, la proportion des mutations internes au sein du parc tend en outre à croître, particulièrement depuis 2005 (5,0 % par an avant cette date, 5,5 % après). Concernant les mutations externes, les parts revenant respectivement aux sorties et aux entrées de logements nouveaux évoluent assez peu et demeurent voisines ; celle des logements neufs connaît de plus fortes fluctuations, mais sans qu?une tendance précise se dessine. Des différences sensibles dans la fréquence des mutations par mode et statut d?occupation La fréquence des mutations internes donne lieu à des variations très importantes selon le mode ou, s?agissant des résidences principales, selon le statut d?occupation. Ainsi, le taux annuel moyen de mutations par mode d?occupation est-il de 3,7 % pour les résidences principales, 5,8 % pour les résidences secondaires, mais s?élève à 26 % chez les logements vacants. Parmi les résidences principales, il est de 2,1 % à 2,3 % pour les logements occupés par les propriétaires et les logements locatifs sociaux, de 8,5 % pour les locatifs privés. Davantage de mutations internes dans les zones d?urbanisation ancienne et de mutations externes dans les zones d?urbanisation récente En proportion du parc, les mutations internes sont plus importantes dans la Sarthe (5,8 % par an), moins en Vendée (4,7 %). Elles sont également plus fréquentes dans les centres des principaux pôles (6,5 %) et les villes moyennes (6,1 %) ainsi que dans le rural pur (5,9 %), moins dans les banlieues, les périphéries, et le littoral (inférieures à 5 %, avec des taux respectifs de 4,2 %, 4,3 % et 4,7 %). Dans la mesure où les taux de sorties (par transformation d?un logement en local commercial ou fusion de deux logements) et d?entrées (par transformation d?un local commercial en logement ou division d?un logement) dans le parc demeurent assez voisins et se neutralisent à peu près quel que soit le territoire considéré, les variations du parc sont essentiellement déterminées par les logements neufs. Au total, le taux de croissance annuel d?ensemble du parc (en moyenne régionale égal à 1,46 %), est plus important en Loire-Atlantique (1,57 %) et en Vendée (1,89 %), d?une part, dans les périphéries d?agglomération (2,13 %), le rural sous influence urbaine (1,65 %) le littoral (1,47 %) et les banlieues (1,46 %) d?autre part. Des taux de croissance du parc et de mutations internes inversement corrélés Les mutations internes du parc de logements vont ainsi souvent de pair avec une dynamique inverse des entrées - sorties, donc de la construction de logements neufs. C?est dans les villes centres des grands pôles, les villes moyennes, le rural pur, qui se caractérisent par un taux de croissance modéré de leur parc, que l?on enregistre les taux de mutations internes les plus élevés. Ceux-ci sont au contraire faibles dans les banlieues et périphéries d?agglomérations qui connaissent une croissance plutôt rapide de leur parc. Des mutations qui selon les modes et statuts d?occupation n?obéissent pas aux mêmes logiques Le taux de mutation des résidences principales varie assez peu d?un département à l?autre et est systématiquement compris entre 3,5 et 4 % du parc sur chacune des 6 périodes biennales s?étendant de 1999 à 2011. Plus localement toutefois, les écarts sont plus marqués. Sans atteindre la « barre » de 5 %, les taux s?en approchent sur le littoral (4,9 %) et dans les principales villes centres (4,4 %). À l?opposé, ils sont de l?ordre de 3 % dans les banlieues et périphéries des principales agglomérations et à peine plus élevés dans le rural sous influence urbaine. Globalement, le taux de mutations des résidences secondaires est légèrement supérieur à celui des résidences principales. Mais la fréquence de changement de mode d?occupation des résidences secondaires est fortement et inversement liée à la densité de leur parc : sur le littoral, les résidences secondaires « mutent » moins que les résidences principales, alors que dans les principales villes où elles sont peu nombreuses, leur propension à changer de mode d?occupation équivaut jusqu?à 10 fois celle des résidences principales. Les mutations de résidences principales occupées par les propriétaires sont particulièrement rares dans les banlieues et périphéries d?agglomérations ; elles le sont un peu moins dans le rural, les villes centres et surtout le littoral . - 6 - Les mutations du parc locatif social sont tout aussi peu nombreuses, sauf en Mayenne, et le sont un peu plus dans les villes moyennes et en milieu rural. La proportion des mutations de logements locatifs privés est homogène mais nettement supérieure à celle des autres catégories de résidences principales, avec des taux partout compris entre 8 % et 10 %. Dans les villes, la plus grande fréquence des mutations de résidences principales tient notamment dans la présence nombreuse de logements locatifs privés plus exposés. Sur le littoral et dans le rural pur où la proportion de logements locatifs est plus faible, en revanche, c?est une « mutabilité » intrinsèquement plus forte qui explique le taux plus élevé des résidences principales. De son côté, la « mutabilité » des logements vacants apparaît relativement homogène, le plus souvent comprise entre 25 et 30 %, sauf dans le rural, en particulier le rural profond où avec un taux de 18,4 % elle est un peu plus faible, révélant de plus grandes difficultés à intégrer le parc occupé - de façon permanente ou temporaire. Des mutations aux conséquences très différentes sur les rythmes de croissance des segments de parc Sur l?ensemble de la région et tout au long de la période 1999 ? 2011, les mutations internes ont « joué » en défaveur des résidences principales et secondaires, et favorisé la hausse de la vacance ; les mutations externes ont bénéficié aux résidences principales et secondaires, mais leur impact sur la croissance a été ralenti par la vacance pour les premières, la transformation en résidences principales pour les secondes. De son côté, la croissance des logements vacants a été alimentée par des mutations internes en provenance des résidences principales. Négatif jusque 2007, le solde des entrées ? sorties de logements vacants du parc s?est ensuite rapproché de zéro, contribuant à amplifier la vacance. Les mutations internes ont profité aux propriétaires occupants de résidences principales au détriment des locatifs sociaux et surtout des locatifs privés. La croissance du parc locatif (notamment privé) est entièrement d?origine externe, tandis que celle des propriétaires occupants est mixte : le recours à la propriété « ponctionne » les autres statuts d?occupation. Le rythme voisin de progression des logements locatifs privés et destinés à l?occupation auquel a conduit le « jeu » des mutations, a nécessité l?introduction dans le parc de plus de 5 logements locatifs privés ? neufs ou nouveaux - lorsque 3 destinés à la propriété occupante ont suffi. Un fléchissement du rythme de croissance du parc dû aux seules entrées de logements, neufs ou nouveaux Au cours des douze années d?observation, le rythme de croissance annuelle moyenne du parc de logements des Pays de la Loire a été de 1,46 %. Les logements neufs ont contribué pour 1,53 % à cette croissance, les logements nouveaux pour 0,33 %. Ces deux composantes de croissance du parc ont donc concouru à une hausse de 1,86 %. Les sorties ont ralenti celle-ci à hauteur de 0,39 %. Après avoir été élevé entre 2005 et 2009 (1,64 %), le taux de croissance annuel moyen du parc régional a sensiblement fléchi entre 2009 et 2011 (1,36 %). Le recul de 0,28 point associe conjointement les logements neufs (0,23 point) et nouveaux (0,09 point). Les sorties, dont le rythme a dans le même temps décrû de 0,04 point, n?ont donc pas participé à ce ralentissement. - 7 - I - Présentation générale des mutations du parc entre 1999 et 2011 I ?1 Ensemble des logements : tendances d?évolution sur 12 ans et moyenne Évolution sur deux ans Tableau récapitulatif des flux régionaux de logements (moyenne sur 6 périodes biennales) Valeur absolue Base 100 = début de période Nombre moyen annuel de mutations Taux annuel de mutations1 Effectifs moyens en début de période 1 713 800 100 Absence de mutation dans les deux ans 1 520 260 88,7 Mutations internes (sorties = entrées) 180 020 10,5 90 010 5,25 Sorties 13 520 0,8 6 760 0,4 Entrées logements neufs 52 280 3,0 26 140 1,5 Mutations externes Entrées logements nouveaux 11 380 0,7 5 690 0,3 Effectifs moyens en fin de période 1 763 940 102,9 Lecture : 1- La taille moyenne du parc régional de logements en début de période (moyenne des stocks initiaux sur 6 périodes) est de 1 713 800 logements ; 2- 1 520 260 de ces logements ne connaissent aucune mutation dans les deux ans ; 3- 180 020 logements font l?objet d?une mutation interne dans les deux ans ? soit 90 010 chaque année ; par construction, ces mutations internes n?ont pas d?impact sur le stock de logements ; 4- 13 520 logements disparaissent du stock dans les deux ans ? soit chaque année 6 760 logements ; 5- 52 280 logements neufs et 11 380 logements nouveaux entrent dans le stock au terme des deux ans ? soit respectivement chaque année 26 140 et 5 690 logements ; 6- Il découle des § 4 et 5 que le stock de logements augmente en moyenne de 52 280 + 11 380 ? 13 520 = 50 140 logements sous deux ans ? ou encore de 25 070 logements chaque année ; 7- Dans un délai de deux ans, le stock initial moyen de 1 713 800 logements connaît donc une majoration nette de 50 140 logements, de sorte que la taille moyenne du parc régional de en fin de période (moyenne des stocks finaux sur 6 périodes) est de 1 763 940 logements . Des mutations externes relativement peu nombreuses et d?évolution incertaine, des mutations internes plus fréquentes et dont le rythme de progression est supérieur à celui de l?ensemble du parc L?absence de changement de mode ou de statut d?occupation (dans un délai de deux ans) est de très loin la situation la plus fréquente : elle concerne en moyenne 88,71 % du parc de début de période. Par ailleurs, en moyenne chaque année : o Les mutations internes intéressent 90 010 logements, soit 5,25 % du parc ; o Les sorties de parc touchent 6 760 logements, ou 0,39 % du parc ; o Les entrées dans le parc résultent de l?imputation fiscale de 26 140 logements neufs et de 5 690 logements nouveaux, correspondant respectivement à 1,53 % et à 0,32 % du parc. Alors que les mutations externes ont été fluctuantes dans chacune de leurs composantes, le nombre de mutations internes est monté progressivement de 80 230 logements (1999 ? 2000) à 101 000 logements (2009 ? 2010), et leur taux annuel est passé de 5,03 % à 5,47 % du parc. Au total, les changements de situation au sein du parc tendent à progresser, en volume comme en poids, mais ce phénomène est plus sûrement imputable aux mutations internes qu?aux flux externes à la fois moins nombreux et moins réguliers. En conséquence, la proportion de logements qui ne « mutent » pas tend à baisser. 1 Rappel : le taux annuel de mutations est le rapport entre le nombre moyen annuel de mutations et le stock en début de période - 8 - 0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 60 000 70 000 80 000 90 000 100 000 110 000 1999 - 2001 2001 - 2003 2003 - 2005 2005 - 2007 2007 - 2009 2009 - 2011 Mutations internes Sorties Entrées de logements neufs Entrées de logements nouveaux Evolution annuelle moyenne par période biennale du nombre de mutations internes ou externes du parc (Ensemble des Pays de la Loire) 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 1999 - 2001 2001 - 2003 2003 - 2005 2005 - 2007 2007 - 2009 2009 - 2011 Mutations internes Sorties Entrées de logements neufs Entrées de logements nouveaux Evolution annuelle moyenne par période biennale du taux de mutations internes ou externes du parc (Ensemble des Pays de la Loire) Par le jeu des entrées ? sorties du parc, la mise sur le marché de 100 logements neufs s?est accompagnée d?une augmentation moyenne du parc de 96 logements Au regard de la moyenne des douze années observées, la croissance annuelle du parc régional (+ 25 070 logements), uniquement mue par les mutations externes, est légèrement inférieure à celle du nombre de logements neufs pris en compte par les données fiscales (26 140 logements). L?écart résulte d?un léger excédent des sorties sur les entrées de logements nouveaux. Au vu de ce constat, la construction de 26 140 logements neufs s?est traduite en définitive par un accroissement du parc de 25 070 logements ; dit autrement, la construction de 100 logements neufs a conduit à une augmentation du parc de 96 logements. I - 2 En fonction du mode d?occupation Tableau récapitulatif des flux régionaux de logements ? Évolution sur deux ans (moyenne sur 6 périodes biennales) Résidences principales Répartition par mode d?occupation Ensemble logements intramodal intermodal Résidences secondaires Logements vacants Meublés Effectifs moyens en début de période 1 713 800 1 421 930 180 700 102 740 8 430 Absence de mutation dans les deux ans 1 520 260 1 310 760 158 740 43 650 7 120 Sorties 66 620 20 580 53 380 1 060 Mutations internes sur deux ans Entrées 180 020 38 380 61 680 19 740 58 940 1 280 Sorties 13 520 6 180 1 380 5 700 260 Entrées Logements neufs 52 280 45 100 3 720 2 920 540 Mutations externes sur deux ans Entrées logements nouveaux 11 380 8 160 1 160 1 900 160 Effectifs moyens en fin de période 1 763 940 1 464 070 183 360 107 420 9 090 - 9 - Tableau récapitulatif des flux régionaux de logements ? Nombre moyen annuel de mutations Résidences principales Répartition par mode d?occupation Ensemble logements intramodal intermodal Résidences secondaires Logements vacants Meublés Sorties 33 310 10 290 26 690 530 Mutations internes sur deux ans (moyenne annuelle) Entrées 90 010 19 190 30 840 9 870 29 470 640 Sorties 6 590 3 090 690 2 850 120 Entrées Logements neufs 26 140 22 550 1 860 1 460 270 Mutations externes sur deux ans (moyenne annuelle) Entrées logements nouveaux 5 690 4 080 580 950 80 Du fait des mutations externes et internes intermodales ainsi que de l?absorption du marché par d?autres modes d?occupation, la construction de 100 logements neufs s?est traduite par une augmentation du parc de 81 résidences principales mais aussi de 5 résidences secondaires et de 9 logements vacants La croissance annuelle moyenne du parc régional de résidences principales (+ 21 070 logements) résulte à la fois de mutations externes (+ 23 540, soit 22 550 logements neufs + 4 080 logements nouveaux - 3 090 sorties), et d?un solde défavorable de ( -2 470) mutations (internes) intermodales. Au vu de ce constat et compte tenu d?un volume de logements dédiés aux autres modes d?occupation, la construction annuelle de 26 140 logements neufs (dont 22 550 dédiés aux résidences principales) s?est traduite par un accroissement net du parc de résidences principales de 21 070. De même, cette construction de 26 140 logements neufs a eu pour corollaire un accroissement de 1 330 résidences secondaires, de 330 meublés et de 2 340 logements vacants. Des différences sensibles entre modes quant à la propension à « muter » 0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 40 000 1999 - 2001 2001 - 2003 2003 - 2005 2005 - 2007 2007 - 2009 2009 - 2011 Mutations intramodales Mutations intermodales (sorties) Entrées de logements neufs Entrées de logements nouveaux Sorties Evolution annuelle moyenne par période biennale du nombre de mutations intéressant les RP (Ensemble des Pays de la Loire) 0,0% 0,5% 1,0% 1,5% 2,0% 2,5% 3,0% 1999 - 2001 2001 - 2003 2003 - 2005 2005 - 2007 2007 - 2009 2009 - 2011 Mutations intramodales Mutations intermodales (sorties) Entrées de logements neufs Entrées de logements nouveaux Sorties Evolution annuelle moyenne par période biennale du taux de mutations intéressant les RP (Ensemble des Pays de la Loire) - 10 - 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 6 000 7 000 8 000 9 000 10 000 11 000 12 000 1999 - 2001 2001 - 2003 2003 - 2005 2005 - 2007 2007 - 2009 2009 - 2011 Mutations intermodales (sorties) Entrées de logements neufs Entrées de logements nouveaux Sorties Evolution annuelle moyenne par période biennale du nombre de mutations intéressant les RS (Ensemble des Pays de la Loire) 0,0% 0,5% 1,0% 1,5% 2,0% 2,5% 3,0% 3,5% 4,0% 4,5% 5,0% 5,5% 6,0% 6,5% 1999 - 2001 2001 - 2003 2003 - 2005 2005 - 2007 2007 - 2009 2009 - 2011 Mutations intermodales (sorties) Entrées de logements neufs Entrées de logements nouveaux Sorties Evolution annuelle moyenne par période biennale du taux de mutations intéressant les RS (Ensemble des Pays de la Loire) 0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 1999 - 2001 2001 - 2003 2003 - 2005 2005 - 2007 2007 - 2009 2009 - 2011 Mutations intermodales (sorties) Entrées de logements neufs Entrées de logements nouveaux Sorties Evolution annuelle moyenne par période biennale du nombre de mutations intéressant les LV (Ensemble des Pays de la Loire) 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18% 20% 22% 24% 26% 28% 30% 1999 - 2001 2001 - 2003 2003 - 2005 2005 - 2007 2007 - 2009 2009 - 2011 Mutations intermodales (sorties) Entrées de logements neufs Entrées de logements nouveaux Sorties Evolution annuelle moyenne par période biennale du taux de mutations intéressant les LV (Ensemble des Pays de la Loire) - 11 - 0 100 200 300 400 500 600 700 1999 - 2001 2001 - 2003 2003 - 2005 2005 - 2007 2007 - 2009 2009 - 2011 Mutations intermodales (sorties) Entrées de logements neufs Entrées de logements nouveaux Sorties Evolution annuelle moyenne par période biennale du nombre de mutations intéressant les meublés (Ensemble des Pays de la Loire) 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 1999 - 2001 2001 - 2003 2003 - 2005 2005 - 2007 2007 - 2009 2009 - 2011 Mutations intermodales (sorties) Entrées de logements neufs Entrées de logements nouveaux Sorties Evolution annuelle moyenne par période biennale du taux de mutations intéressant les meublés (Ensemble des Pays de la Loire) Absence de mutation dans un délai de deux ans : au moins 84 % des logements non vacants, mais seulement 42 % des vacants Très importante sur l?ensemble du parc, la proportion de logements qui n?ont en apparence connu ni changement de mode d?occupation ni de statut d?occupation pour les résidences principales deux ans plus tard, est surtout élevée pour les résidences principales. Elle le demeure parmi les résidences secondaires et les meublés, tout en l?étant un peu moins. En revanche, les logements vacants qui ne semblent pas muter, autrement dit qui ne changent pas de mode dans les deux ans, sont moins nombreux que ceux qui mutent. Cela signifie néanmoins que parmi les logements vacants, 42 % le seront encore deux ans plus tard. Mutations internes : par an, plus de 1 logement sur 4 pour les logements vacants, autour de 1 sur 20 pour les autres modes Plus de 1 logement sur 10 du parc régional est touché par une mutation dans les deux ans. Cette proportion varie selon le mode de 7,4 % pour les résidences principales à 12,7 % pour les meublés du stock de début de période, à l?exception très notoire des logements vacants dont une proportion majoritaire connaît une mutation à cette échéance. C?est dans le parc de résidences principales que les mutations internes sont les moins fréquentes. Rapportés à une année, ces taux de mutation doivent être divisés par deux. Sorties du parc : par an, 4 logements sur 1 000, taux multiplié par 7 pour les vacants, divisé par 2 pour les résidences principales Les sorties de parc sont relativement rares (8 logements pour 1000 sur deux ans, soit 4 ? par an sur la région), mais le sont beaucoup moins parmi les logements vacants (7 fois la moyenne de l?ensemble du parc). Toutes proportions gardées, elles affectent également une part importante de meublés. Entrées dans le parc : par an, 19 logements sur 1 000 (dont 82 % neufs) Les entrées dans le parc de logements neufs assurent l?essentiel de son renouvellement. Elles sont relativement plus nombreuses parmi les meublés, moins chez les résidences secondaires. Les logements nouveaux créés par suite de restructurations sont nettement moins nombreux que les logements neufs : ils représentent 18 % des entrées dans le parc, contre 82 % pour les logements - 12 - neufs. De surcroît en 2009 ? 2010, malgré la baisse de production de logements neufs (par rapport aux quatre années précédentes), leur part s?est encore réduite pour tomber à 14 %. I - 3 En fonction du statut d?occupation des résidences principales Tableau récapitulatif des flux régionaux de logements ? Évolution sur deux ans (moyenne sur 6 périodes biennales) Répartition par statut d?occupation Ensemble des résidences principales Prop. occupants Locatif social Locatif privé Autres Effectifs moyens en début de période 1 421 930 894 450 191 300 296 780 39 400 Absence de mutation sur deux ans 1 310 760 853 830 181 890 244 270 30 770 Sorties 14 860 1 660 17 820 4 040 Mutations intramodales sur deux ans Entrées 38 380 19 000 1 280 15 760 2 340 Sorties 66 620 22 720 7 200 32 560 2 140 Mutations intermodales sur deux ans Entrées 61 680 24 340 5 760 29 200 2 380 Sorties 6 180 3 040 540 2 140 460 Entrées logements neufs 45 100 27 600 3 980 12 960 560 Mutations externes sur deux ans Entrées Logements nouveaux 8 160 2 640 420 4 840 260 Effectifs moyens en fin de période 1 464 070 927 410 193 340 307 020 36 300 Tableau récapitulatif des flux régionaux de logements ? Nombre moyen annuel de mutations Répartition par statut d?occupation Ensemble des résidences principales Prop. occupants Locatif social Locatif privé Autres Sorties 7 430 830 8 910 2 020 Mutations intramodales sur deux ans (moyenne annuelle) Entrées 19 190 9 500 640 7 880 1 170 Sorties 33 310 11 360 3 600 16 280 2 070 Mutations intermodales sur deux ans (moyenne annuelle) Entrées 30 840 12 170 2 880 14 600 1 190 Sorties 3 090 1 520 270 1 070 230 Entrées logements neufs 22 550 13 800 1 990 6 480 280 Mutations externes sur deux ans (moyenne annuelle) Entrées Logements nouveaux 4 080 1 320 210 2 420 130 Par le jeu des mutations, la construction de 100 logements neufs a eu pour corollaire une augmentation nette du parc de 81 résidences principales, soit + 63 occupées par le propriétaire, + 4 occupées par des locataires du parc social, + 20 occupées par des locataires du parc privé, mais - 6 « hors statut » La construction annuelle moyenne de 26 140 logements s?est traduite par un accroissement de 16 480 résidences principales occupées par le propriétaire, 1 020 occupées par des locataires du parc social, 5 120 occupées par des locataires du parc privé, et par la disparition de 1 550 logements « hors statut ». Des mutations internes principalement intermodales Au sein des résidences principales, les mutations impliquant un changement de mode d?occupation sont nettement plus fréquentes que leurs homologues conduisant à un simple changement de statut (par an, respectivement 2,35 % et 1,35 % du parc). - 13 - Des mutations qui affectent surtout le locatif privé et les logements sans statut défini Les résidences principales présentent globalement une faible propension à la mutation, avec un taux de non-mutations à deux ans de plus de 95 % au sein des parcs de propriétaires occupants ou locatif social et encore d?environ 80 % au sein du parc locatif privé ou sous statut divers. Ces deux derniers statuts présentent donc une « mutabilité » plus élevée, qu?il faut relativiser s?agissant des logements sans statut défini. Des mutations internes qui touchent fortement les locatifs privés Les mutations internes des résidences principales considérées dans leur ensemble sont relativement peu fréquentes au regard de celles des logements vacants, mais aussi des résidences secondaires et des meublés puisque leur taux annuel moyen en sorties (3,7 %) est sensiblement inférieur à 5 %, alors qu?il dépasse ce seuil au sein des deux autres modes considérés (respectivement 5,70 % et 6,35 %) . Il convient cependant de bien distinguer en leur sein les propriétaires occupants et les logements locatifs sociaux, dont les taux annuels de mutations internes (en sorties) s?établissent respectivement à 2,10 % et 2,32 % et sont donc les plus faibles, des locataires privés chez lesquels il est quasiment quadruplé (8,45 %), et donc supérieur à celui des résidences secondaires et meublés. Sorties du parc : par an, 2 résidences principales sur 1 000, mais 3,5 pour les locatifs privés Les sorties de parc des résidences principales sont particulièrement rares (2 ? par an sur la région), tout en l?étant un peu moins pour les locatifs privés (3,5 ?) que pour les propriétaires occupants comme les locatifs sociaux (1,5 ?). Entrées dans le parc : par an, de 11,5 à 29,5 résidences principales sur 1 000 Les entrées dans le parc de logements touchent annuellement 17 ? des logements en propriété occupante, mais 11,5 ? des locatifs sociaux et 29,5 ? des locatifs privés. La contribution des logements nouveaux à ces entrées est sensiblement supérieure parmi les locatifs privés (8,5 ?) que pour les autres statuts (1,0 ? des locatifs sociaux, 1,5 ? des logements en propriété occupante). 0 5 000 10 000 15 000 20 000 1999 - 2001 2001 - 2003 2003 - 2005 2005 - 2007 2007 - 2009 2009 - 2011 Mutations intramodales (sorties) Mutations intermodales (sorties) Entrées externes logements neufs Entrées externes logements nouveaux Sorties Evolution annuelle moyenne par période biennale du nombre de mutations intéressant les propriétaires occupants (Ensemble des Pays de la Loire) 0,0% 0,5% 1,0% 1,5% 2,0% 1999 - 2001 2001 - 2003 2003 - 2005 2005 - 2007 2007 - 2009 2009 - 2011 Mutations intramodales (sorties) Mutations intermodales (sorties) Entrées externes logements neufs Entrées externes logements nouveaux Sorties Evolution annuelle moyenne par période biennale du taux de mutations intéressant les propriétaires occupants (Ensemble des Pays de la Loire) - 14 - 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 1999 - 2001 2001 - 2003 2003 - 2005 2005 - 2007 2007 - 2009 2009 - 2011 Mutations intramodales (sorties) Mutations intermodales (sorties) Entrées externes logements neufs Entrées externes logements nouveaux Sorties Evolution annuelle moyenne par période biennale du nombre de mutations intéressant les locataires sociaux (Ensemble des Pays de la Loire) 0,00% 0,50% 1,00% 1,50% 2,00% 2,50% 1999 - 2001 2001 - 2003 2003 - 2005 2005 - 2007 2007 - 2009 2009 - 2011 Mutations intramodales (sorties) Mutations intermodales(sorties) Entrées externes logements neufs Entrées externes logements nouveaux Sorties Evolution annuelle moyenne par période biennale du taux de mutations intéressant les locataires sociaux (Ensemble des Pays de la Loire) 0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 1999 - 2001 2001 - 2003 2003 - 2005 2005 - 2007 2007 - 2009 2009 - 2011 Mutations intramodales (sorties) Mutations intermodales(sorties) Entrées externes logements neufs Entrées externes logements nouveaux Sorties Evolution annuelle moyenne par période biennale du nombre de mutations intéressant les locataires privés (Ensemble des Pays de la Loire) 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 1999 - 2001 2001 - 2003 2003 - 2005 2005 - 2007 2007 - 2009 2009 - 2011 Mutations intramodales (sorties) Mutations intermodales(sorties) Entrées externes logements neufs Entrées externes logements nouveaux Sorties Evolution annuelle moyenne par période biennale du taux de mutations intéressant les locataires privés (Ensemble des Pays de la Loire) I ? 4 Spécificités locales pour l?ensemble des logements Davantage de mutations internes dans les zones d?urbanisation ancienne En proportion du parc, les mutations internes (en moyenne régionale de 5,25 % par an) sont plus abondantes dans la Sarthe (5,8 %), moins en Vendée (4,7 %). Elles sont également plus fréquentes dans les centres des principaux pôles (6,5 %) et les villes moyennes (6,1 %) ainsi que dans le rural pur (5,9 %), moins dans les banlieues, les périphéries, et le littoral (inférieures à 5 %, avec des taux respectifs de 4,2 %, 4,3 % et 4,7 %). - 15 - Taux annuel de mutations internes par département 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% Vendée Sarthe Mayenne Maine-et-Loire Loire-Atlantique Pays de la Loire Taux annuel de mutations internes par type de territoire 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% Littoral Rural pur Rural sous influence urbaine ville moyenne Périphérie grands pôles Banlieue grands pôles Centre grands pôles Taux annuel d'entrées nettes de logements dans le parc (solde des entrées - sorties) par département 0,0% 0,4% 0,8% 1,2% 1,6% 2,0% Vendée Sarthe Mayenne Maine-et-Loire Loire-Atlantique Pays de la Loire Taux annuel d'entrées nettes de logements dans le parc (solde des entrées - sorties) par type de territoire 0,0% 0,4% 0,8% 1,2% 1,6% 2,0% Littoral Rural pur Rural sous influence urbaine ville moyenne Périphérie grands pôles Banlieue grands pôles Centre grands pôles Davantage de mutations externes dans les zones d?urbanisation récente Dans chaque département et territoire analysé, les sorties affectent annuellement entre 0,32 % et 0,49 % du parc, les entrées de logements nouveaux entre 0,26 % et 0,43 %. Comme à l?échelle régionale, les sorties de parc sont en grande partie voire totalement (périphéries d?agglomérations) compensées par la mise sur le marché de logements nouveaux. Ces deux variables d?importance voisine sont en outre positivement corrélées, de sorte que le déficit lié à la supériorité des premières sur les seconds demeure peu important d?un territoire à l?autre : il est compris entre 0% (périphéries, où il y a compensation) et 0,12 % du parc (villes centres, où les sorties prennent davantage le pas sur les entrées de logements nouveaux). Les taux annuels d?entrées - sorties de logements, qui ne sont autres que les taux de croissance annuels du parc, sont donc largement déterminés par les entrées de logements neufs qui quant à elles représentent entre 1,00 % et 2,14 % du parc. Au total, par le jeu des entrées ? sorties du parc, le taux de croissance annuel d?ensemble du parc (en moyenne régionale égal à 1,46 %), est plus important en Loire-Atlantique (1,57 %) et en Vendée (1,89 %), d?une part, dans les périphéries d?agglomération (2,13 %), le rural sous influence urbaine (1,65 %) le littoral (1,47 %) et les banlieues (1,46 %) d?autre part. Taux de croissance du parc et de mutations internes sont inversement corrélés On observe ainsi que les mutations internes du parc de logements vont souvent de pair avec une dynamique inverse des entrées - sorties, donc de la construction de logements neufs. Ainsi, c?est dans les villes centres des grands pôles, les villes moyennes, le rural pur, qui se caractérisent par un taux de croissance modéré de leur parc, que l?on enregistre les taux de mutations internes les plus élevés. Ceux-ci sont au contraire faibles dans les banlieues et périphéries d?agglomérations qui connaissent une croissance plutôt rapide de leur parc. - 16 - Source : DREAL Pays de la Loire - Filocom La mise sur le marché de 100 logements neufs a eu pour corollaire une augmentation du parc allant de 89,4 logements dans les villes centres à 99,9 dans les périphéries La variation du parc de logements d?un territoire au cours d?une période donnée dépend conjointement du nombre de logements neufs, de logements nouveaux et de sorties du parc. Si, comme c?est le cas le plus fréquent, le nombre des sorties l?emporte sur celui des logements nouveaux, alors la création de 100 logements neufs se traduit par une augmentation plus faible du nombre de logements du parc. Dans l?hypothèse contraire, le parc croît de plus de 100 logements. La création de 100 logements neufs peut ainsi être accompagnée d?une augmentation moyenne du parc allant de moins de 80 logements (divers cantons ruraux, mais aussi Saint-Nazaire) à plus de 120. Source : DREAL Pays de la Loire - Filocom Dans les périphéries d?agglomérations où l?écart sorties ? entrées de logements nouveaux est très faible, l?augmentation du parc induite par la création de logements neufs se rapproche de celle-ci. Les - 17 - villes centres d?agglomérations sont à cet égard nettement plus pénalisées (+ 89,4 logements dans le parc accompagnant 100 logements neufs) que les autres types de territoires (+ 94,5 dans les villes moyennes à + 99,9 dans les périphéries), mais avec de forts écarts entre Saint-Nazaire (+ 78,6) et Nantes (+ 96,0). 80 82 84 86 88 90 92 94 96 98 100 102 104 1999 - 2001 2001 - 2003 2003 - 2005 2005 - 2007 2007 - 2009 2009 - 2011 Pays de la Loire Loire-Atlantique Maine-et-Loire Mayenne Sarthe Vendée Evolution de la variation du parc accompagnant la création de 100 logements neufs par département 80 84 88 92 96 100 104 108 1999 - 2001 2001 - 2003 2003 - 2005 2005 - 2007 2007 - 2009 2009 - 2011 Centre grands pôles Banlieue grands pôles Périphérie grands pôles ville moyenne Rural sous influence urbaine Rural pur Littoral Evolution de la variation du parc accompagnant la création de 100 logements neufs par type de territoire Les années 2009 ? 2010 se caractérisent par une baisse sans précédent de « l?efficacité » de la création de logements neufs sur la variation du parc. Si cette baisse affecte les cinq départements, elle est surtout sensible dans les banlieues (après il est vrai une période 2007 ? 2009 très faste), sur le littoral et dans le rural « pur ». I ? 5 Spécificités locales selon le mode ou le statut d?occupation Des mutations de résidences principales plus rares dans les zones péri-urbaines, plus fréquentes dans les principales villes centres et surtout sur le littoral Taux annuel de mutations internes des résidences principales par département 0% 1% 2% 3% 4% 5% Vendée Sarthe Mayenne Maine-et-Loire Loire-Atlantique Pays de la Loire Taux annuel de mutations internes des résidences principales par type de territoire 0% 1% 2% 3% 4% 5% Littoral Rural pur Rural sous influence urbaine ville moyenne Périphérie grands pôles Banlieue grands pôles Centre grands pôles On l?a vu, les mutations internes annuelles de résidences principales sont encore plus rares que celles des résidences secondaires et surtout des logements vacants (3,7 % d?entre elles sont concernées sur l?ensemble de la région). En raison de leur poids dans l?ensemble du parc, elles sont néanmoins les plus nombreuses (52 500, contre 11 300 touchant les résidences secondaires et 26 600 les logements vacants de la région). - 18 - Leur taux varie assez peu d?un département à l?autre et est systématiquement compris entre 3,5 et 4 % du parc sur chacune des 6 périodes. Plus localement toutefois, les écarts sont plus marqués. Sans atteindre 5 %, ces taux s ?en approchent sur le littoral (4,9 %) et dans les principales villes centres (4,4 %). À l?opposé, ils sont de l?ordre de 3 % dans les banlieues et périphéries des principales agglomérations, à peine plus élevés dans le rural sous influence urbaine. Des mutations de résidences principales occupées par les propriétaires notoirement rares dans les banlieues et périphéries d?agglomérations, un peu moins dans le rural, les villes centres et surtout le littoral Taux annuel de mutations internes des résidences occupées par le propriétaire par département 0,0% 0,5% 1,0% 1,5% 2,0% 2,5% 3,0% Vendée Sarthe Mayenne Maine-et-Loire Loire-Atlantique Pays de la Loire intramodales intermodales Taux annuel de mutations internes des résidences occupées par le propriétaire par type de territoire 0,0% 1,0% 2,0% 3,0% 4,0% Littoral Rural pur Rural sous influence urbaine ville moyenne Périphérie grands pôles Banlieue grands pôles Centre grands pôles intramodales intermodales La proportion des mutations internes de résidences principales occupées par les propriétaires (2,1 % par an sur l?ensemble de la région) est particulièrement faible. Elle varie peu d?un département à l?autre, avec des taux annuels moyens systématiquement compris entre 1,9 et 2,2 % du parc sur l?ensemble des 6 périodes. Localement toutefois, les écarts peuvent devenir plus importants. Les taux dépassent 2,5 % dans le rural pur (2,6 %), dans les principales villes centres (2,7 %) et plus nettement sur le littoral (3,3 %). À l?opposé, ils sont de 1,7 % dans les banlieues et périphéries des principales agglomérations. La part des mutations dues au changement de statut d?occupation est très homogène (0,7 à 0,8 % du parc concerné) sauf dans les principales villes centres où elle s?élève à 1,3 %. En dehors de celles-ci, les mutations impliquant un changement de mode d?occupation sont toujours plus nombreuses, et ce sont elles qui sont à l?origine des différences entre territoires. Des mutations du parc locatif social tout aussi peu nombreuses, sauf en Mayenne Taux annuel de mutations internes du parc locatif social par département 0,0% 0,5% 1,0% 1,5% 2,0% 2,5% 3,0% 3,5% Vendée Sarthe Mayenne Maine-et-Loire Loire-Atlantique Pays de la Loire intramodales intermodales Taux annuel de mutations internes du parc locatif social par type de territoire 0,0% 1,0% 2,0% 3,0% 4,0% Littoral Rural pur Rural sous influence urbaine ville moyenne Périphérie grands pôles Banlieue grands pôles Centre grands pôles intramodales intermodales - 19 - La proportion des mutations internes de logements locatifs sociaux n?est guère plus élevée (2,3 % par an sur l?ensemble de la région). Elle présente la particularité d?être nettement plus élevée en Mayenne que dans les autres départements où son niveau est tout-à-fait comparable à celui des résidences principales occupées par les propriétaires. Elle est également plus importante dans les villes moyennes et le rural pur. Là encore, les écarts entre territoires sont, sauf sur la Mayenne, dûs aux changements de mode d?occupation beaucoup plus qu?à un changement de statut le plus souvent limité à 0,6 % ou 0,7 % du parc. Des mutations du parc locatif privé partout relativement élevées Taux annuel de mutations internes du parc locatif privé par département 0,0% 2,0% 4,0% 6,0% 8,0% 10,0% Vendée Sarthe Mayenne Maine-et-Loire Loire-Atlantique Pays de la Loire intramodales intermodales Taux annuel de mutations internes du parc locatif privé par type de territoire 0,0% 2,0% 4,0% 6,0% 8,0% 10,0 % Littoral Rural pur Rural sous influence urbaine ville moyenne Périphérie grands pôles Banlieue grands pôles Centre grands pôles intramodales intermodales La proportion des mutations internes de logements locatifs privés est homogène mais nettement supérieure à celle des autres catégories de résidences principales, avec des taux partout compris entre 8 % et 10 %. Des mutations de résidences principales de natures différentes Au total, dans les villes, l?importance plus élevée des mutations de résidences principales tient notamment dans la présence de logements locatifs privés plus exposés. Sur le littoral et dans le rural pur où la proportion de logements locatifs est plus faible, en revanche, c?est une propension à muter intrinsèquement plus élevée qui explique le taux plus élevé des mutations. Des mutations de résidences secondaires en fréquence inverse de la densité du parc Taux annuel de mutations internes des résidences secondaires par département 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% Vendée Sarthe Mayenne Maine-et-Loire Loire-Atlantique Pays de la Loire Taux annuel de mutations internes des résidences secondaires par type de territoire 0% 4% 8% 12% 16% 20% 24% Littoral Rural pur Rural sous influence urbaine ville moyenne Périphérie grands pôles Banlieue grands pôles Centre grands pôles - 20 - 5,7 % des résidences secondaires de la région sont touchées chaque année par une mutation interne. Mais ce taux un peu supérieur à celui des résidences principales donne lieu à des variations géographiques nettement plus marquées. Les résidences secondaires des départements de l?intérieur « mutent » beaucoup plus que celles des départements littoraux. Il en va de même de celles des villes, dont ce mode d?occupation apparaît beaucoup moins stable que sur le littoral qui concentre près de la moitié du parc régional. La propension au changement de mode d?occupation des résidences secondaires se révèle ainsi fortement et inversement liée à la densité de leur parc : sur le littoral, les résidences secondaires « mutent » moins que les résidences principales, alors que dans les zones fortement urbanisées où elles sont peu nombreuses, la propension à muter équivaut jusqu?à 10 fois celle des résidences principales. 0% 4% 8% 12% 16% 20% 24% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% Poids des résidences secondaires dans l'ensemble du parc T au x d e m u ta ti o n s in te rn es Relation entre le poids des résidences secondaires dans le parc de logements et leur taux de mutation interne Des mutations de logements vacants plutôt homogènes et toujours nombreuses, cependant un peu moins dans l?espace faiblement urbanisé Quand on le compare à ceux des résidences principales et secondaires, le taux de mutations des logements vacants, qui atteint la moyenne régionale de 26 % par an, se révèle élevé quasiment partout : il n?est pas de département où il descende en-dessous de 20 %. La « mutabilité » des logements vacants apparaît relativement homogène, le plus souvent comprise entre 25 et 30 %, sauf dans le rural, en particulier le rural profond dont la propension (18,4 %) est un peu plus faible, révélant de plus grandes difficultés à intégrer le parc occupé - de façon permanente ou temporaire. Taux annuel de mutations internes des logements vacants par département 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% Vendée Sarthe Mayenne Maine-et-Loire Loire-Atlantique Pays de la Loire Taux annuel de mutations internes des logements vacants par type de territoire 0% 5% 10 % 15 % 20 % 25 % 30 % 35 % Littoral Rural pur Rural sous influence urbaine ville moyenne Périphérie grands pôles Banlieue grands pôles Centre grands pôles - 21 - Un accroissement de la vacance accompagne la mise sur le marché de logements neufs, plus important dans les départements de l?intérieur ainsi que dans les villes, presque nul sur le littoral. -20 -10 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 Vendée Sarthe Mayenne Maine-et-Loire Loire-Atlantique Pays de la Loire RP RS LV Meublés Variation selon mode d'occupation du parc de logements induite par la construction de 100 logements neufs par département -10 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 Littoral Rural pur Rural sous influence urbaine ville moyenne Périphérie grands pôles Banlieue grands pôles Centre grands pôles RP RS LV Meublés Variation selon mode d'occupation du parc de logements induite par la construction de 100 logements neufs par type de territoire Si à la construction de 100 logements neufs est généralement associée une majoration du nombre de résidences principales supérieure à 75 ? c?est vrai dans chacun des cinq départements - cette majoration tombe à 68,5 dans le « rural pur », à 66,7 dans les villes moyennes, à 62,4 sur le littoral et à 57,9 dans les villes centres. Ces différences d?impact de la construction neuve sur le parc de résidences principales tient tantôt dans celui de la variation du nombre de résidences secondaires induite par la création de logements neufs, tantôt dans celle du nombre de logements vacants, tantôt dans les deux. Ainsi, la construction de 100 logements neufs a pour corollaire l?apparition de 13 nouvelles résidences secondaires dans le rural pur et de 30 sur le littoral, contre seulement 7 dans les principales agglomérations ; elle s?accompagne d?une diminution de leur nombre dans le péri-urbain éloigné. Mais, à l?image des 3 départements de l?intérieur et à la différence des périphéries des principales agglomérations et dans une moindre mesure de leurs banlieues, la construction de 100 logements neufs s?accompagne de plus de 10 logements vacants supplémentaires dans le rural pur et même de plus de 20 logements vacants dans les grandes villes centres ainsi que les villes moyennes, alors que le supplément correspondant sur le littoral est de + 1. - 22 - II ? Composantes de la variation du parc par mode et statut d?occupation II - 1 Dissymétrie des mutations externes, concentration et symétrie des mutations internes Si l?on désigne par X le mode ou (pour les résidences principales) le statut d?occupation d?un logement au début d?une période biennale et par Y son mode ou statut au terme de la même période, alors il existe 70 flux de type « X->Y » possibles parmi lesquels 7 correspondent à une identité entre modes ou statuts d?origine et de destination (« X->X »). On compte par conséquent 63 flux de type « X->Y » (avec X?Y) correspondant à de vraies mutations. Ces 63 flux peuvent être décomposés en 21 types de mutations externes correspondant à 14 types de flux d?entrées (7 types dûs à des logements neufs, 7 à des logements nouveaux) et à 7 types de flux de sorties, et en 42 types de mutations internes (30 types de mutations intermodales,12 types de mutations intramodales). 0% 20% 40% 60% 80% 100% Résidences principales - occupation par propriétaire Résidences principales - locatif HLM Résidences principales - locatif privé Résidences secondaires Logements vacants Meublés Entrées logements neufs Entrées logements nouveaux Sorties Répartition des mutations externes par mode ou statut d'occupation Les mutations externes (variations nettes de logements) sont très « déséquilibrées », puisque à l?exception des logements vacants (pour lesquels les sorties de logements l?emportent sur les entrées), les flux d?entrées (massivement logements neufs) sont plus ou moins nettement supérieurs aux flux de sorties. On observe que les logements neufs ont plus d?impact sur les variations du parc parmi les logements de propriétaires occupants et locatifs sociaux que sur les locatifs privés, résidences secondaires et meublés sur la variation desquels les logements nouveaux jouent un rôle plus important. Les mutations internes présentent deux caractéristiques majeures : - La forte concentration des flux, puisque 6 des 42 types cumulent à eux seuls 63 % des mutations concernées, 14 types en réunissent 90 % ; - La symétrie des types de flux : lorsque un flux de type X -> Y est important, le flux inverse Y -> X l?est également, et inversement ; - Ainsi, par exemple, les 6 principaux types de flux sont-ils des flux « triangulaires » de niveaux voisins dans les sens X -> Y et Y -> X entre logements en propriétés occupantes, locatifs privés et vacants ; - Ainsi encore, les flux mettant en cause des logements sociaux ou des résidences secondaires sont-ils sensiblement moins importants et essentiellement triangulaires entre logements sociaux, résidences secondaires, et logements vacants. Fréquences cumulées des mutations internes (moyenne sur 6 périodes) 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% 55% 60% 65% 70% 75% 80% 85% 90% R P /L P - > L V LV - > R P /L P R P /P O -> L V R P /L P - > R P /P O LV - > R P /P O R P /P O -> R P /L P R S - > R P /P O LV - > R S R P /L S - > L V R P /P O -> R S R S - > R P /L P LV - > R P /L S R P /L P - > R S R S - > L V - 23 - II - 2 Evolution par nature des mutations externes (moyennes annuelles) Origine Destination Début période Fin de période 1999 - 2001 2001 - 2003 2003 - 2005 2005 - 2007 2007 - 2009 2009 - 2011 RP - PO Sorties 1 572 1 466 1 611 1 770 1 312 1 404 RP - PLS 106 251 350 353 370 207 RP - PLP 1 129 1 080 1 065 1 129 1 034 960 RP - Autre 287 243 228 261 189 173 RS 593 636 783 713 589 834 LV 2 600 2 761 2 936 2 962 3 016 2 854 Meublé 114 117 117 120 113 152 RP - PO 11 456 12 972 14 132 15 089 16 298 12 880 RP - PLS 2 441 1 841 1 934 1 631 1 799 2 271 RP - PLP 5 807 4 028 5 912 8 073 7 741 7 340 RP - Autre 297 241 258 246 243 369 RS 1 929 1 578 1 706 2 077 2 174 1 726 LV 807 712 1 339 1 644 2 120 2 149 Entrées Logements neufs Meublé 92 84 250 340 415 421 RP - PO 1 399 1 363 1 357 1 368 1 268 1 171 RP - PLS 252 224 198 195 261 141 RP - PLP 2 762 2 598 2 503 2 657 2 173 1 800 RP - Autre 213 146 127 112 112 95 RS 519 563 597 649 634 507 LV 992 808 895 951 1 260 808 Entrées Logements nouveaux Meublé 43 59 115 55 115 50 Les flux d?origine externe (entrées ? sorties du parc) se traduisent essentiellement par une création nette massive de logements destinés à la résidence principale du propriétaire d?une part, à la location privée d?autre part, malgré un ralentissement en fin de période, particulièrement marqué en 2009 ? 2010 s?agissant des logements destinés à la résidence principale du propriétaire. Nettement plus modestes, les flux externes relatifs aux autres modes et statuts d?occupation impactent en conséquence beaucoup moins l?évolution du parc. On observe notamment en leur sein qu?entre 1999 et 2007, les logements vacants apparaissent davantage en sorties de parc qu?en entrées, ce qui n?est plus le cas entre 2007 et 2010. Cette évolution tient non dans une diminution des sorties du parc (dont le nombre se maintient à un peu moins de 3 000 logements par an), mais dans une forte progression du nombre de logements neufs non affectés (à un mode d?occupation). Le parc locatif social croît d?environ 2 000 logements par an par le jeu des entrées ? sorties du parc, tout comme d?ailleurs les résidences secondaires. -4 000 -2 000 0 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 12 000 14 000 16 000 18 000 1999 - 2001 2001 - 2003 2003 - 2005 2005 - 2007 2007 - 2009 2009 - 2011 RP - PO RP - PLS RP - PLP RP - Autre RS LV Meublé Evolution par période biennale et par mode ou statut d'occupation du solde annuel des mutations externes (créations nettes ou disparitions nettes) - 24 - II - 3 Evolution par nature des mutations internes intermodales (moyennes annuelles) Origine Destination Début période Fin de période 1999 - 2001 2001 - 2003 2003 - 2005 2005 - 2007 2007 - 2009 2009 - 2011 RP RS 4 005 4 520 5 071 6 979 7 086 6 856 RS RP 7 600 7 881 7 838 7 628 8 777 8 944 RP LV 24 161 23 647 25 119 28 140 30 707 32 531 LV RP 19 431 21 318 21 365 22 476 23 909 26 320 RP Meublé 140 145 175 195 203 174 Meublé RP 258 301 265 244 229 236 RS LV 1 791 1 744 1 787 1 948 2 256 2 572 LV RS 3 364 3 790 3 978 4 059 3 974 4 296 RS Meublé 97 207 120 149 157 231 Meublé RS 144 119 160 315 275 218 LV Meublé 192 213 504 345 373 261 Meublé LV 58 42 59 105 82 89 Les principales mutations intermodales résident dans les flux entre résidences principales et logements vacants et à un degré moindre entre résidences principales et résidences secondaires. Le solde des mutations entre résidences principales et logements vacants est toujours défavorable aux résidences principales ? et l?est de plus en plus nettement depuis 2003 : depuis 2007, le déficit annuel moyen dépasse 6 000 logements. Le solde des mutations résidences principales / résidences secondaires traduit en revanche un accroissement de l?habitat principal au détriment du secondaire tendant à se réduire avant 2007 et à s?amplifier depuis cette date. Ce résultat favorable aux résidences principales (de 2 000 logements en 2009 ?2010) est cependant nettement insuffisant pour combler le déficit lié au basculement dans la vacance. Le solde annuel moyen des mutations intermodales intéressant les résidences principales, tous statuts d?occupation confondus, leur est de ce fait déficitaire. Il l?est de 2 470 logements sur l?ensemble des 6 périodes, mais l?écart s?élève à plus de 4 000 au cours des deux dernières d?entre elles. La transformation en logements vacants, maximale entre 2007 et 2010, de nombreuses résidences principales occupées constitue en conséquence un frein de plus en plus important à leur progression. La mutation nette de logements vacants en résidences secondaires en revanche nourrit en partie, de manière régulière (2 000 logements / an) tout au long des six périodes, la progression du parc de ces-dernières. -6 000 -4 000 -2 000 0 2 000 4 000 6 000 8 000 1999 - 2001 2001 - 2003 2003 - 2005 2005 - 2007 2007 - 2009 2009 - 2011 RP / RS RP / LV RP / Meublé RS / LV RS / Meublé LV / Meublé Evolution par période biennale et par mode d'occupation du solde des mutations intermodales (ensemble des logements) Lecture : Le sens du solde des mutations X -> Y (noté X / Y) est donné pour Y. Ainsi, le solde annuel des mutations de résidences principales en résidences secondaires (RP / RS), constamment négatif, est défavorable aux résidences secondaires, et donc bénéficie aux résidences principales. Au contraire, le sens des changements de mode entre résidences principales et logements vacants est favorable aux logements vacants et défavorable aux résidences principales. - 25 - II - 4 Evolution par nature des mutations internes intramodales de résidences principales (moyennes annuelles) Origine Destination Début période Fin de période 1999 - 2001 2001 - 2003 2003 - 2005 2005 - 2007 2007 - 2009 2009 - 2011 PO PLS 97 115 110 138 155 149 PLS PO 198 210 418 358 295 617 PO PLP 6 514 6 405 7 071 6 813 6 600 6 899 PLP PO 7 491 7 911 8 245 9 131 8 642 7 067 PO Autre 566 642 600 615 524 572 Autre PO 1 379 1 104 1 140 1 062 943 824 PLS PLP 199 137 198 382 896 330 PLP PLS 645 308 163 203 434 457 PLS Autre 95 65 92 130 149 207 Autre PLS 186 121 183 131 102 123 PLP Autre 548 476 545 423 364 386 Autre PLP 1 078 936 795 766 639 642 -2 500 -2 000 -1 500 -1 000 -500 0 500 1999 - 2001 2001 - 2003 2003 - 2005 2005 - 2007 2007 - 2009 2009 - 2011 PO / PLS PO / PLP PO / Autre PLS / PLP PLS / Autre PLP / Autre Evolution par période biennale et par statut d'occupation du solde annuel des mutations intramodales (résidences principales) Les mutations intramodales de résidences principales sont très largement dominées par les flux entre logements occupés par les propriétaires et logements locatifs privés. Le solde de ces mutations est toujours défavorable aux locatifs privés. Les années 2009 ? 2010 marquent toutefois un changement d?autant plus radical que l?écart qui avait été maximal au cours des quatre années précédentes tombe à un niveau proche de zéro sans précédent durant les douze années d?observation. En 2009 ? 2010, le nombre des mutations de logements occupés par les propriétaires en logements locatifs privés devient ainsi (presque) équivalent à celui des logements locatifs retournés aux propriétaires. Le solde annuel moyen des mutations intramodales intéressant les logements du parc privé loués est de ce fait fortement déficitaire jusque 2009, puis proche de l?équilibre en 2009 ?2010. Durant ces deux dernières années, on note également : - une tendance renforcée de l?acquisition de leur logement par les occupants du parc locatif social ; - le retour ? comme entre 1999 et 2003 ? dans le parc locatif social de locatifs privés, alors qu?entre-temps, c?est le phénomène inverse qui s?était développé. Lecture : Le sens du solde des mutations X -> Y (noté X / Y) est donné pour Y. Ainsi, le solde annuel des mutations de propriétaires occupants en locatifs privés (PO / PLP), constamment négatif, est défavorable aux locatifs, et donc bénéficie à la propriété occupante. - 26 - III - Incidence des mutations sur la variation du parc III - 1 Sur l?ensemble du parc régional Sur l?ensemble du parc, seules par construction les mutations externes (flux d?entrées ? sorties) ont une incidence : ce sont elles qui en déterminent le rythme de croissance. -0,5% 0,0% 0,5% 1,0% 1,5% 2,0% 2,5% Vendée Sarthe Mayenne Maine-et-Loire Loire-Atlantique Pays de la Loire sorties entrées logements neufs entrées logements nouveaux Incidence des mutations externes sur le taux de variation annuel du parc par département -0,5% 0,0% 0,5% 1,0% 1,5% 2,0% 2,5% Littoral Rural pur Rural sous influence urbaine ville moyenne Périphérie grands pôles Banlieue grands pôles Centre grands pôles sorties entrées logements neufs entrées logements nouveaux Incidence des mutations externes sur le taux de variation annuel du parc par type de territoire L?incidence des sorties de logements sur le rythme de croissance du parc varie peu d?un département à l?autre, puisqu?elles le freinent de 0,35 à 0,40 point par an, sauf dans le Maine-et-Loire où le ralentissement qu?elles induisent est de 0,46 point. Les entrées dans le parc par apparition de logements nouveaux ont une incidence également à peu près constante, comprise entre 0,29 et 0,33 point, mais là encore le Maine-et-Loire se démarque avec + 0,39 point. À l?échelle des départements, les différences de rythme de croissance autant que les rythmes de croissance proprement dits sont donc essentiellement mus par les logements neufs. Le frein à la croissance du parc dû aux sorties qui l?affectent est plus net dans les villes (incidence de ? 0,49 point) et plus faible dans les zones péri-urbaines (- 0,32 à ? 0,34 point dans les banlieues et périphéries) ainsi que sur le littoral (- 0,35 point). L?apport de logements nouveaux est plus important dans les villes (0,37 point dans les grands pôles, 0,43 point dans les villes moyennes), moins sur le littoral (0,27 point). À l?échelle des territoires aussi, les différences de rythme de croissance comme les rythmes de croissance eux-mêmes sont essentiellement dûs aux logements neufs. Il en ressort en définitive un rôle relativement important des mutations de bâtiments existants (sorties ou entrées de logements nouveaux) dans le renouvellement du parc des villes et du rural pur, alors que les logements neufs occupent une place essentielle dans les zones péri-urbaines et sur le littoral. III- 2 En fonction du mode d?occupation Pour chaque segment de parc, la variation en volume résulte à la fois de mutations internes et de mutations externes. Des mutations internes défavorables aux résidences principales et secondaires, favorables aux logements vacants En Pays de la Loire, le parc de résidences principales diminue en moyenne chaque année de 0,17 % et le parc de résidences secondaires de 0,24 % par suite de mutations défavorables. Cela signifie que les flux conduisant à transformer les résidences principales en résidences secondaires, logements vacants ou meublés, sont plus importants que ceux s?effectuant en sens inverse ; il en va de même - 27 - pour les résidences secondaires, les changements de mode d?occupation étant plus nombreux en sorties qu?en entrées. Les mutations internes sont défavorables aux résidences principales en raison de leur transfert vers de la vacance ; elles sont défavorables aux résidences secondaires en raison de leur transformation en résidences principales, laquelle alimente la croissance de celles-ci et réduit l?impact de l?augmentation de la vacance. En revanche, le volume de logements vacants est accru de 2,70 % par an par une forte ponction sur les résidences principales sensiblement plus nombreuses à être affectées que le nombre de logements vacants à être réhabilités ou, plus largement, réhabités. Des mutations externes favorables aux résidences principales et secondaires, défavorables aux logements vacants En Pays de la Loire, 1,66 % du parc de résidences principales et 0,97 % du parc de résidences secondaires croissent chaque année à la faveur des entrées ? sorties du parc. La différence de rythmes de croissance des deux modes tient essentiellement (pour 0, 56 point) dans une dynamique supérieure des logements neufs sur les résidences principales, mais également (pour 0,16 point) par des destructions ou transformations en locaux relativement moins nombreuses. En moyenne annuelle sur l?ensemble des douze années, le parc de logements vacants a diminué de 0,43 % par suite de sorties plus nombreuses que les entrées - mais on a vu que ce phénomène d?excédent des sorties sur les entrées a disparu entre 2007 et 2011. Au total, une croissance des résidences principales et secondaires freinée par des mutations internes défavorables, une croissance des logements vacants aux dépens des résidences principales limtée (jusqu?en 2007) par des sorties plus nombreuses que les entrées -0,5% 0,0% 0,5% 1,0% 1,5% 2,0% 2,5% 3,0% 3,5% 4,0% Résidences principales Résidences secondaires Logements vacants Meublés Mutations internes Mutations externes Incidence des mutations internes et externes sur le rythme annuel de croissance du parc par mode On assiste donc à une croissance globale du parc des résidences principales et de celui des résidences secondaires dont les logements neufs constituent la composante principale mais non exclusive. Mais si cette progression est freinée pour l?un comme pour l?autre modes par des mutations internes défavorables, celles-ci se révèlent de nature différente, le frein sur les résidences principales étant consécutif au passage à de la vacance, alors que les résidences secondaires voient leur croissance ralentie par la mutation de certaines d?entre elles en résidences principales. À l?inverse, la progression des logements vacants est mue par des transferts de résidences principales, trop nombreux pour freiner sensiblement un excédent des sorties sur les entrées de parc, excédent qui en outre tend à se réduire depuis quelques années. Composantes du taux de variation annuel du parc Résidences principales Résidences secondaires Logements vacants Meublés Taux de variation 1,49% 0,73% 2,27% 3,82% Mutations internes -0,17% -0,24% 2,70% 1,35% Mutations externes 1,66% 0,97% -0,43% 2,57% Détail mutations internes Résidences principales Résidences secondaires Logements vacants Meublés Mutations internes RS 0,17% RP -1,31% RP 4,78% RP -0,99% LV -0,35% LV 1,05% RS -1,84% RS -0,53% Meublé 0,01% Meublé 0,02% Meublé -0,24% LV 2,87% - 28 - Détail mutations externes Résidences principales Résidences secondaires Logements vacants Meublés Sorties du parc - 0,22% - 0,38% - 2,78% - 1,45% Entrées logements neufs 1,59% 1,03% 1,42% 3,16% Entrées logements nouveaux 0,29% 0,32% 0,93% 0,86% III - 3 En fonction du statut d?occupation des résidences principales Des mutations internes profitables aux propriétaires occupants au détriment des locatifs sociaux et surtout des locatifs privés On observe notamment que : - les mutations internes, intramodales comme intermodales, sont favorables aux propriétaires occupants et défavorables aux locataires sociaux comme privés ; elles interviennent pour 0,33 % des 1,85 % de croissance annuelle du parc des propriétaires occupants ; - les mutations internes dont bénéficient les propriétaires occupants sont alimentées par les apports du parc locatif privé et par la réaffectation de résidences secondaires ; ceux-ci compensent en grande partie les pertes finalement assez limitées liées au passage à la vacance ; - les mutations internes sont défavorables aux logements locatifs à la fois en raison à la fois d?un fort transfert de statut (principalement des locataires privés) vers la propriété occupante, mais également ? et davantage encore - d?un puissant développement de la vacance. Une croissance du parc locatif (notamment privé) entièrement d?origine externe, tandis que celle des propriétaires occupants est mixte ; l?accès à la propriété « ponctionne » tous les autres statuts d?occupation -1,0% -0,5% 0,0% 0,5% 1,0% 1,5% 2,0% 2,5% 3,0% Propriétaires occupants Locatif social Locatif privé Mutations intramodales Mutations intermodales Mutations externes Incidence des mutations internes et externes sur le rythme annuel de croissance des RP par statut La progression globale du nombre des logements locatifs privés (+ 1,73 % par an) est totalement d?origine externe. Cette progression due aux entrées - sorties du parc est de 2,63 % par an, mais elle est freinée par les déficits liés aux mutations intramodales (- 0 ,35 %) et plus encore intermodales (- 0,55 %). La progression du nombre des logements locatifs sociaux (+ 0,54 % par an) est aussi intégralement d?origine externe. En effet, la progression d?origine externe est de 1,01 % par an, mais la progression globale est ralentie par les mutations intramodales (- 0,10 %) et plus encore intermodales (- 0,37 %). Seule la progression du nombre des logements en propriété occupante (+ 1,85 % par an) est mixte, externe et interne. Aux 1,52 % dûs aux flux externes viennent en effet s?ajouter les contributions positives des flux intramodaux (0,23 %) et intermodaux (0,10 %). Pour un rythme voisin de progression des logements locatifs privés et destinés à l?occupation, il faut par le jeu des mutations introduire dans le parc plus de 5 logements locatifs privés pour 3 destinés à la propriété occupante La proximité des rythmes de croissance des logements locatifs privés et de logements destinés à la propriété occupante peut être soulignée. Pourtant, on vient de voir combien les composantes de cette croissance étaient très différentes de par la nature des mutations qui gouvernent ces évolutions. - 29 - L?option du maintien dans le parc des résidences principales d?un ratio constant entre locatifs privés et occupation par le propriétaire nécessite l?introduction dans le parc par le biais des flux externes de beaucoup plus de logements destinés à la location privée qu?à la propriété occupante. Sur l?ensemble des 6 périodes observées, on voit qu?une contribution annuelle de 1,52 % de ces flux externes a conduit à un taux de croissance de 1,85 % du parc des propriétaires occupants. Dans le même temps, une contribution de 2,63 % des flux externes a conduit à une croissance plus faible puisque limitée à 1,73 % du parc locatif privé. Pour (obtenir) un rythme (presque) identique de croissance des deux segments, l?introduction par voie externe (solde entrées ? sorties) dans le parc de logements destinés à la location privée a dû ainsi être supérieure en volume de plus de 2/3 à celle des logements destinés à l?occupation par le propriétaire. De surcroît, les sorties du parc affectent davantage la location privée que la propriété occupante. La croissance externe du parc locatif privé a de ce fait nécessité davantage d?entrées que celle du parc des propriétaires occupants. L?introduction de logements nouveaux y a participé. Au total, la mise sur le marché de 100 logements neufs a en moyenne conduit, grâce à des mutations internes profitables et à un solde quasiment à l?équilibre des flux externes hors logements neufs, à une croissance de 120 du nombre de résidences principales destinées à l?occupation par le propriétaire. Une même mise sur le marché de 100 logements neufs, pourtant appuyée par un apport net relativement plus important de logements nouveaux, s?est traduite par 80 logements locatifs privés supplémentaires. Composantes du taux de variation annuel du parc Propr. occupants Locatif social Locatif privé Taux de variation 1,85% 0,54% 1,73% Mutations internes intramodales 0,23% -0,10% -0,35% Mutations internes intermodales 0,10% -0,37% -0,55% Mutations externes 1,52% 1,01% 2,63% Détail mutations internes Propr. occupants Locatif social Locatif privé Mutations intramodales PLS 0,02% PO -0,12% PO -0,46% PLP 0,15% PLP 0,01% PLS 0,00% Autres 0,05% Autres 0,01% Autres 0,12% Mutations intermodales RS 0,22% RS -0,02% RS 0,15% LV -0,13% LV -0,36% LV -0,74% Meublés 0,00% Meublés 0,00% Meublés -0,04% Détail mutations externes Propr. occupants Locatif social Locatif privé Sorties du parc - 0,17% - 0,14% - 0,36% Entrées logements neufs 1,54% 1,04% 2,18% Entrées logements nouveaux 0,15% 0,11% 0,81% - 30 - IV ? Analyse du rythme de croissance annuel moyen du parc de logements des Pays de la Loire par segment IV ? 1 Ensemble des logements Au cours de la période 1999 ? 2011, le rythme de croissance annuelle moyenne du parc de logements des Pays de la Loire a été de 1,46 %. Les logements neufs ont contribué pour 1,53 % à cette croissance, les logements nouveaux pour 0,33 %. Ces deux composantes de croissance du parc ont donc concouru à une hausse de 1,86 %. Les sorties ont ralenti celle-ci à hauteur de 0,39 %. Les écarts de rythme entre territoires sont essentiellement dus aux logements neufs, dont la contribution a varié entre 1,0 % (rural pur), 1,1 % (centres des grands pôles) et 2,1 % (périphéries). La contribution des logements nouveaux à la croissance a été comprise entre 0,26 % et 0,43 %. En moyenne de 18 %, leur part dans les entrées dans le parc a été plus élevée dans les zones d?urbanisation traditionnelle (24 à 25 % dans les centres, les villes moyennes et le rural pur) que dans les zones d?urbanisation récente incluant le littoral (13 à 16 %). Les sorties ont ralenti le taux de croissance annuel moyen à raison, selon les territoires, de 0,32 % à 0,49 %. Leur impact sur ce taux a surtout été important dans les zones d?urbanisation traditionnelle (40 à 50 %) ; il a été plus faible dans les zones d?urbanisation récente (16 à 24 %). -0,5% 0,0% 0,5% 1,0% 1,5% 2,0% 2,5% Vendée Sarthe Mayenne Maine-et-Loire Loire-Atlantique Pays de la Loire sorties entrées logements neufs entrées logements nouveaux Incidence des mutations externes sur le taux de variation annuel du parc par département -0,5% 0,0% 0,5% 1,0% 1,5% 2,0% 2,5% Littoral Rural pur Rural sous influence urbaine ville moyenne Périphérie grands pôles Banlieue grands pôles Centre grands pôles sorties entrées logements neufs entrées logements nouveaux Incidence des mutations externes sur le taux de variation annuel du parc par type de territoire Après avoir été élevé entre 2005 et 2009 (1,64 %), le taux de croissance annuel moyen du parc régional a sensiblement fléchi entre 2009 et 2011 (1,36 %). Le recul de 0,28 point associe conjointement les logements neufs (0,23 point) et nouveaux (0,09 point). Les sorties, dont le rythme a dans le même temps décrû de 0,04 point, n?ont donc pas participé à ce ralentissement. -0,8% -0,4% 0,0% 0,4% 0,8% 1,2% 1,6% 2,0% 2,4% 1999 - 2001 2001 -2003 2003 -2005 2005 -2007 2007 -2009 2009 - 2011 sorties entrées logements neufs entrées logements nouveaux Incidence selon origine des mutations sur le taux de variation annuel - 31 - IV - 2 Ensemble des résidences principales Au cours de la période 1999 ? 2011, le rythme de croissance annuelle moyenne du parc de résidences principales a été en Pays de la Loire de 1,48 %. 3 composantes ont concouru à cette croissance, tandis que 2 l?ont freinée. Les logements neufs ont contribué pour 1,59 % à cette croissance, les logements nouveaux pour 0,29 %, la transformation de résidences secondaires en résidences principales a en outre dégagé un solde positif correspondant à 0,17 % du parc de résidences principales. Ces 3 composantes ont donc ensemble induit un rythme de croissance du parc des résidences principales de 2,05 %. En revanche, l?aggravation de la vacance a freiné ce rythme à raison de 0,35 %, les sorties (par destruction, fusion ou transformations en locaux) ont contribué à le faire baisser de 0,22 %. Ces 2 composantes donc ont entravé le rythme de croissance à hauteur de 0,57 %. Localement, la croissance induite par les logements neufs a été spécialement élevée en Vendée, dans les périphéries d?agglomérations, ainsi que sur le littoral, et sensiblement inférieure à la moyenne dans les villes centres des principaux pôles et le rural pur. La contribution des logements nouveaux a été modérée à (quasiment) nulle. Sur le littoral, la transformation des résidences secondaires en résidences principales a plus spécifiquement contribué à la croissance. Cependant, comme dans le rural pur, la vacance y a davantage qu?ailleurs joué un rôle de frein. L?impact des sorties de parc est assez homogène et relativement faible. -1,0% -0,5% 0,0% 0,5% 1,0% 1,5% 2,0% 2,5% 3,0% Vendée Sarthe Mayenne Maine-et-Loire Loire-Atlantique Pays de la Loire résidences secondaires logements vacants sorties entrées logements neufs entrées logements nouveaux Incidence par origine des mutations sur le taux de variation annuel du parc RP par département -1,0% -0,5% 0,0% 0,5% 1,0% 1,5% 2,0% 2,5% 3,0% Littoral Rural pur Rural sous influence urbaine ville moyenne Périphérie grands pôles Banlieue grands pôles Centre grands pôles résidences secondaires logements vacants sorties entrées logements neufs entrées logements nouveaux Incidence par origine des mutations sur le taux de variation annuel du parc RP par type de territoire Depuis 2005, le rythme de croissance du parc de résidences principales est en baisse (1,58 % par an entre 1999 et 2005, 1,39 % entre 2005 et 2011). La contribution des logements neufs progresse de 1,51 % à 1,66 %. Le ralentissement est donc imputable à d?autres variables, en l?occurrence à une diminution du nombre des transformations de résidences secondaires en résidences principales (dont la contribution au taux de croissance passe de 0,24 % à 0,10 % du parc) et à l?aggravation de la vacance affectant le segment (qui s?élève de 0,27 % à 0,42 %). La réduction (de 0,32 % à 0,26 %) de la contribution des logements nouveaux intervient également. On note l?absence d?incidence des meublés. -1,0% -0,5% 0,0% 0,5% 1,0% 1,5% 2,0% 2,5% 1999 - 2001 2001 -2003 2003 -2005 2005 -2007 2007 -2009 2009 - 2011 résidences secondaires logements vacants meublés sorties entrées logements neufs entrées logements nouveaux Incidence selon origine des mutations sur le taux de variation annuel - 32 - IV ? 3 Résidences secondaires Au cours de la période 1999 ? 2011, le rythme de croissance annuelle moyenne du parc de résidences secondaires a été en Pays de la Loire de 0,73 %. Les logements neufs ont contribué pour 1,03 % à cette croissance, les logements nouveaux pour 0,32 % ; la transformation de logements vacants en résidences secondaires a dégagé un solde fortement positif correspondant à 1,05 % du parc de résidences secondaires ; les meublés ont joué un rôle marginal. Ces composantes ont ensemble induit un rythme de croissance de 2,42 %. En contrepartie, la transformation de résidences secondaires en résidences principales a fortement entravé le rythme de croissance, à raison de 1,31 %, celui des sorties a contribué à le faire baisser de 0,38 %. L?une et l?autre ont freiné le rythme de croissance à hauteur de 1,69 %. Localement, la croissance induite par les logements neufs a été supérieure dans les villes principales, faible dans le rural, proche de la moyenne régionale sur le littoral. Celle issue de la (re)mise sur le marché de logements vacants a surtout bénéficié aux villes et au rural, peu au littoral. La transformation de résidences secondaires en résidences principales a, en raison de sa faiblesse, très peu pesé sur le parc du littoral et pas du tout sur celui des plus grandes villes. Elle a en revanche fortement obéré sa progression (villes moyennes) ou même entraîné sa diminution (territoires peu urbanisés). -5% -4% -3% -2% -1% 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% Vendée Sarthe Mayenne Maine-et-Loire Loire-Atlantique Pays de la Loire résidences principales logements vacants sorties entrées logements neufs entrées logements nouveaux Incidence par origine des mutations sur le taux de variation annuel du parc RS par département -5% -4% -3% -2% -1% 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% Littoral Rural pur Rural sous influence urbaine ville moyenne Périphérie grands pôles Banlieue grands pôles Centre grands pôles résidences principales logements vacants sorties entrées logements neufs entrées logements nouveaux Incidence par origine des mutations sur le taux de variation annuel du parc RS par type de territoire Beaucoup plus fluctuant que celui des résidences principales, proche de 0 jusque 2003, le rythme de croissance des résidences secondaires a connu un « pic » de 2,04 % entre 2005 et 2007 avant de retomber à 0,54 % entre 2009 et 2011. La moitié de cette baisse sur 4 ans est due à l?amplification de la transformation en résidences principales, après plusieurs années de net ralentissement et un « creux » entre 2005 et 2007. L?autre moitié s?explique par la réduction d?impact des facteurs de hausse (logements neufs comme nouveaux, intégration dans le parc d?ex-logements vacants). Là encore, l?incidence des meublés est négligeable. -3,0% -2,0% -1,0% 0,0% 1,0% 2,0% 3,0% 1999 - 2001 2001 -2003 2003 -2005 2005 -2007 2007 -2009 2009 - 2011 résidences principales logements vacants meublés sorties entrées logements neufs entrées logements nouveaux Incidence selon origine des mutations sur le taux de variation annuel - 33 - IV ? 4 Logements vacants Au cours de la période 1999 ? 2011, le rythme de croissance annuelle moyenne du parc de logements vacants a été en Pays de la Loire de 2,21 %. Les logements neufs pour 1,40 %, les logements nouveaux pour 0,93 %, mais surtout le passage à la vacance de logements précédemment classés résidences principales, pour 4,76 % ont fortement impulsé cette hausse. Au total, ces 3 composantes ont induit un rythme de croissance de 7,10 %. En contrepartie, la transformation en résidences secondaires pour 1,85 %, en meublés pour 0,24 %, et surtout les disparitions du parc pour 2,79 % ont contribué à le faire baisser de 4,89 %. Dans les principales agglomérations (centres et banlieues), ainsi que dans les villes moyennes, le taux de croissance de la vacance a été élevé (supérieur à 3% par an), alimenté par un contingent important d?anciennes résidences principales. Pour une raison symétrique, il a été plus faible (moins de 1,7 %) dans les territoires où l?urbanisation gagne du terrain. Sur le littoral, la croissance de la vacance a été limitée (0,4 % par an) en raison de la juxtaposition à un fort mouvement de transformation de résidences principales en logements vacants d?un flux plus important encore de logements vacants mutés en résidences secondaires. L?impact des sorties de parc sur l?évolution de la vacance est partout important, et leur volume supérieur à celui des entrées (logements neufs ou nouveaux) à la notoire exception du littoral. -10% -8% -6% -4% -2% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% Vendée Sarthe Mayenne Maine-et-Loire Loire-Atlantique Pays de la Loire résidences principales résidences secondaires sorties entrées logements neufs entrées logements nouveaux Incidence par origine des mutations sur le taux de variation annuel du parc logements vacants par département -10% -8% -6% -4% -2% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% Littoral Rural pur Rural sous influence urbaine ville moyenne Périphérie grands pôles Banlieue grands pôles Centre grands pôles résidences principales résidences secondaires sorties entrées logements neufs entrées logements nouveaux Incidence par origine des mutations sur le taux de variation annuel du parc logements vacants par type de territoire Depuis 2005, le rythme de croissance de la vacance croît fortement (0,53 % par an entre 1999 et 2005, 3,89 % entre 2005 et 2011). La vacance issue d?anciennes résidences principales en est la première cause : elle intervient pour 2/3 de la progression. Mais ? de cette progression est aussi le fait de logements neufs qui n?ont pas trouvé acquéreur. Dans le même temps, les sorties de parc sont restées stables. L?amplification des facteurs d?augmentation de la vacance et la stabilité de ceux qui la font baisser ont contribué à diminuer et même ? depuis 2007 - à faire totalement disparaître l?excédent des sorties sur les entrées dans le parc de ces logements inoccupés. -6% -4% -2% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 1999 - 2001 2001 -2003 2003 -2005 2005 -2007 2007 -2009 2009 - 2011 résidences principales résidences secondaires meublés sorties entrées logements neufs entrées logements nouveaux Incidence selon origine des mutations sur le taux de variation annuel - 34 - IV ? 5 Propriétaires occupants des résidences principales Au cours de la période 1999 ? 2011, le rythme de croissance annuelle moyenne du parc de résidences principales occupées par les propriétaires a été en Pays de la Loire de 1,85 %. Les logements neufs pour 1,54 %, le transfert de résidences secondaires pour 0,22 %, les logements nouveaux et l?apport du parc locatif privé, chacun pour 0,15 %, ont contribué à une hausse de 2,06 %. La contribution du parc locatif social n?a été que de 0,02 %, celle des statuts d?occupation non identifiés, de 0,05 %.. En contrepartie, la vacance pour 0,13 % et les sorties pour 0,17 % ont contribué à réduire le taux de croissance de 0,30 %. C?est là où il est implanté, c?est-à-dire essentiellement dans les principales agglomérations, que le parc locatif privé a eu l?impact le plus important sur le taux de croissance du parc des propriétaires occupants. De même, les résidences secondaires ont joué un rôle plus important sur le littoral et négligeable dans les villes. L?incidence ? négative - de la vacance a été plus modique dans les villes et leur aire d?influence que dans le rural « pur » et sur le littoral. Celle des sorties a été plus homogène. 66,5 % de la croissance nette du parc des propriétaires occupants s?explique par les logements neufs dans les principales villes, 80 % sur le littoral et dans l?espace rural, 90 % dans les territoires péri-urbains. -0,6% 0,0% 0,6% 1,2% 1,8% 2,4% 3,0% Vendée Sarthe Mayenne Maine-et-Loire Loire-Atlantique Pays de la Loire parc locatif social parc locatif privé Autre stat. occ. résidences secondaires logements vacants sorties entrées logements neufs entrées logements nouveaux Incidence par origine des mutations sur le taux de variation annuel du parc des propriétaires occupants par département -0,6% 0,0% 0,6% 1,2% 1,8% 2,4% 3,0% Littoral Rural pur Rural sous influence urbaine ville moyenne Périphérie grands pôles Banlieue grands pôles Centre grands pôles parc locatif social parc locatif privé Autre stat. occ. résidences secondaires logements vacants sorties entrées logements neufs entrées logements nouveaux Incidence par origine des mutations sur le taux de variation annuel du parc propriétaires occupants par type de territoire Constamment de 1,9 % à 2 % - en moyenne de 1,94 % - par an jusque 2008, le rythme de croissance du parc des propriétaires occupants a chuté en 2009 ?2010 à 1,40 %. Ce recul de 0,54 point est essentiellement imputable à la diminution du nombre de logements neufs (destinés à l?occupation principale, pour 0,28 point), ainsi qu?à la résorption du passage du statut de locataire privé à celui de propriétaire (pour 0,16 point). L?incidence des autres variables est plus diffuse. -1,0% -0,5% 0,0% 0,5% 1,0% 1,5% 2,0% 2,5% 1999 - 2001 2001 -2003 2003 -2005 2005 -2007 2007 -2009 2009 - 2011 parc locatif social parc locatif privé Autre stat. occ. résidences secondaires sorties entrées logements neufs entrées logements nouveaux Incidence selon origine des mutations sur le taux de variation annuel - 35 - IV ? 6 Parc locatif social Au cours de la période 1999 ? 2011, le rythme de croissance annuelle moyenne du parc locatif social a été en Pays de la Loire de 0,54 %. Les logements neufs pour 1,04 %, les logements nouveaux pour 0,11 %, ont contribué pour 1,15 % à sa hausse. En contrepartie, la vacance pour 0,36 %, les sorties pour 0,14 % et l?accession sociale à la propriété pour 0,12 % ont contribué à le réduire de 0,62 %. Le parc locatif social a diminué dans les villes moyennes et s?est développé modérément dans les plus grandes ? autrement dit là où il est bien implanté. Il a davantage progressé sur le littoral et dans les zones péri-urbaines. Dans le rural de même que dans les villes moyennes, la progression du PLS a été fortement contrariée par le développement de la vacance. Dans les centres des principales agglomérations et les villes moyennes, la modicité de la croissance des logements neufs est également en cause. Les territoires à forte dynamique conjuguent ainsi une faible vacance et un fort développement du neuf. Les sorties de parc ne révèlent pas de spécificité territoriale. -1,5% -1,0% -0,5% 0,0% 0,5% 1,0% 1,5% 2,0% 2,5% Vendée Sarthe Mayenne Maine-et-Loire Loire-Atlantique Pays de la Loire propriétaires occupants parc locatif privé Autre stat. occ. résidences secondaires logements vacants sorties entrées logements neufs entrées logements nouveaux Incidence par origine des mutations sur le taux de variation annuel du parc locatif social par département -1,5% -1,0% -0,5% 0,0% 0,5% 1,0% 1,5% 2,0% 2,5% Littoral Rural pur Rural sous influence urbaine ville moyenne Périphérie grands pôles Banlieue grands pôles Centre grands pôles propriétaires occupants parc locatif privé Autre stat. occ. résidences secondaires logements vacants sorties entrées logements neufs entrées logements nouveaux Incidence par origine des mutations sur le taux de variation annuel du parc locatif social par type de territoire Depuis 2005, le rythme de croissance du parc de locatif social est en recul (0,81 % par an entre 1999 et 2005, 0,34 % entre 2005 et 2011). L?augmentation de la vacance joue un rôle important dans cette baisse (0,34 point). Les transferts de propriété ont en outre eu en 2009 ? 2010 une incidence plus importante que précédemment. -1,2% -0,8% -0,4% 0,0% 0,4% 0,8% 1,2% 1,6% 1999 - 2001 2001 -2003 2003 -2005 2005 -2007 2007 -2009 2009 - 2011 propriétaires occupants parc locatif privé Autre stat. occ. résidences secondaires logements vacants sorties entrées logements neufs entrées logements nouveaux Incidence selon origine des mutations sur le taux de variation annuel - 36 - IV ? 7 Parc locatif privé Au cours de la période 1999 ? 2011, le rythme de croissance annuelle moyenne du parc locatif privé a été en Pays de la Loire de 1,74 %. Les logements neufs pour 2,18%, les logements nouveaux pour 0,81 %, les mutations en provenance des autres statuts d?occupation et résidences secondaires ont influé sur cette hausse pour respectivement 0,12 % et 0,15 %. Au total, 5 composantes ont contribué à une hausse de 3,30 %. En contrepartie, la vacance pour 0,74 %, les transferts vers la propriété occupante pour 0,46 % et les sorties pour 0,36 % ont contribué à réduire le taux de croissance de 1,56 %. Le parc locatif privé a connu un gros ou très gros développement (2 à 3 %) sur le littoral et dans les zones péri-urbaines où il est faiblement implanté, plus modeste (moins de 1 %) dans le rural pur et dans les centres des principales agglomérations. L?impact des logements nouveaux sur la variation du parc locatif privé a été relativement important quelle que soit la localisation ? et l?a été nettement plus que sur les autres statuts d?occupation. Ce sont donc les logements neufs qui expliquent les différences de rythme entre territoires. Les freins dûs au passage à la propriété occupante ont été plus sévères dans les principales aires urbaines et de façon générale dans les zones péri-urbaines. La vacance a davantage affecté le parc locatif privé que les autres statuts d?occupation, et ce phénomène n?est pas localisé. -2% -1% 0% 1% 2% 3% 4% 5% Vendée Sarthe Mayenne Maine-et-Loire Loire-Atlantique Pays de la Loire propriétaires occupants parc locatif social Autre stat. occ. résidences secondaires logements vacants sorties entrées logements neufs entrées logements nouveaux Incidence par origine des mutations sur le taux de variation annuel du parc locatif privé par département -2% -1% 0% 1% 2% 3% 4% 5% Littoral Rural pur Rural sous influence urbaine ville moyenne Périphérie grands pôles Banlieue grands pôles Centre grands pôles propriétaires occupants parc locatif social Autre stat. occ. résidences secondaires logements vacants sorties entrées logements neufs entrées logements nouveaux Incidence par origine des mutations sur le taux de variation annuel du parc locatif privé par type de territoire En nette baisse entre les périodes 2003 ? 2005 (2,09 %) et 2007 ? 2009 (1,38 %), le rythme de croissance du parc locatif privé a repris de la vigueur entre 2009 et 2011 sous l?influence du dispositif Scellier (1,88 %). Cette reprise s?explique intégralement par la quasi- disparition des transferts au profit de la propriété occupante, cependant que les facteurs de hausse ont légèrement diminué. -3% -2% -1% 0% 1% 2% 3% 4% 1999 - 2001 2001 -2003 2003 -2005 2005 -2007 2007 -2009 2009 - 2011 propriétaires occupants parc locatif social Autre stat. occ. résidences secondaires logements vacants sorties entrées logements neufs entrées logements nouveaux Incidence selon origine des mutations sur le taux de variation annuel Service connaissance des territoires et évaluation Service connaissance des territoires et évaluation Division Observation Etudes et Statistiques Directeur de la publication : Hubert FERRY-WILCZEK ISSN 2109-0017 Tél : 02.72.74.73.00 Fax : 02.72.74.73.09 5 rue Françoise Giroud CS 16 326 44263 NANTES Cedex 2