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Pays-de-la-Loire. Direction régionale de l'environnement, de l'aménagement et du logement

Auteur secondaire

Résumé

<div style="text-align: justify;">Ce document constitue le fondement méthodologique du système des tensions des marchés du logement qui a pour but de qualifier la tension de chaque segment de parc (secteur locatif public, secteur locatif privé et accession à la propriété) sur la base de 18 indicateurs.<br /><br />Au delà de l'analyse des tensions, il vise à :<br />Aboutir avec les principaux acteurs de la politique de l'habitat aux niveaux régional et local à une vision partagée des enjeux en matière de logement<br />Disposer d'un outil d'aide à la décision pour la répartition territoriale des aides de l'État en faveur du logement<br />Compléter l'analyse quantitative des besoins en logement.<br />Cet outil permet par ailleurs à l'État de disposer d'éléments pour formaliser ses avis, notamment sur les programmes locaux de l'habitat, les schémas de cohérence territoriale et les demandes d'agrément au titre de l'investissement locatif privé 1, et pour orienter son action sur les territoires en lien avec les directions départementales des territoires (et de la mer) et les collectivités territoriales.<br /> </div>

Editeur

DREAL Pays de la Loire

Descripteur Urbamet

coût de la construction ;logement en propriété individuelle ;pavillon ;promoteur ;habitat collectif ;offre de logements ;logement neuf ;marché immobilier ;usager du logement

Descripteur écoplanete

accès au logement ;habitation

Thème

Construction ;Habitat - Logement

Texte intégral

1 service Intermodalité Aménagement logement Septembre 2014 Situation de l?habitat e t du logement Méthodolog ie du s ys tème d?information s ur les tens ions des marchés du logement en Pays de la Loire n° 40 Table des matières I ? Contexte............................................................................................................................3 II ? Objectifs ..........................................................................................................................3 III - Méthodologie...................................................................................................................3 A/ Présentation générale ............................................................................................................3 B/ Indicateurs...............................................................................................................................5 1 ? Liste des indicateurs..........................................................................................................5 2 ? Définition des indicateurs..................................................................................................6 C/ Sources ..................................................................................................................................7 D/ Cartographie...........................................................................................................................7 IV ? Profils de territoire.........................................................................................................10 2 I ? Contexte La Direction régionale de l'environnement, de l'aménagement et du logement (DREAL) des Pays de la Loire a initié en 2011 un système d'information sur les tensions des marchés du logement sur son territoire, disponible en téléchargement sur Internet sur le lien suivant : http://www.pays-de-la-loire.developpement-durable.gouv.fr (Accueil > Logement et construction > Marchés du logement > Études). En effet, dans un contexte où l?intervention de l?État devenait de plus en plus territorialisée et ciblée par segment de parc (programmation du logement social, investissement locatif privé dans les zones tendues...), il est apparu nécessaire de disposer d?une connaissance plus fine des tensions des marchés du logement. II ? Objectifs Cette étude a pour but de qualifier la tension de chaque segment de parc (secteur locatif public, secteur locatif privé et accession à la propriété) sur la base d?indicateurs. Au-delà de l?analyse des tensions, elle vise à : ? aboutir avec les principaux acteurs de la politique de l'habitat aux niveaux régional et local à une vision partagée des enjeux en matière de logement ; ? disposer d'un outil d?aide à la décision pour la répartition territoriale des aides de l?État en faveur du logement ; ? compléter l?analyse quantitative des besoins en logement. Cet outil permet par ailleurs à l?État de disposer d'éléments pour formaliser ses avis, notamment sur les programmes locaux de l'habitat, les schémas de cohérence territoriale et les demandes d?agrément au titre de l?investissement locatif privé1, et pour orienter son action sur les territoires en lien avec les directions départementales des territoires (et de la mer) et les collectivités territoriales. III - Méthodologie A/ Présentation générale L?étude comprend 18 indicateurs de tension pour lesquels sont établies des classes de valeurs permettant de qualifier la tension. La méthode utilisée pour le calcul des classes de valeurs et des cotations est celle de l'écart-type. Elle consiste à mesurer la dispersion ou l'étalement d'un ensemble de valeurs autour de leur moyenne. Plus l'écart-type est faible, plus la population observée est homogène. Cette méthode permet ainsi de dégager les zones tendues de celles qui le sont moins, son avantage étant sa proximité à la réalité des territoires au regard de l'analyse des disparités territoriales, avec pour inconvénient le risque de variations fortes des classements de territoires selon les années sur un indicateur, d'où la nécessité d'une observation régulièrement actualisée pour confirmer la tendance d'un indicateur à la hausse ou à la baisse. Les indicateurs fixent la gradation des tensions des marchés locaux et permettent de disposer d'une méthode de classement. Cette méthode combine des indicateurs d?offre et de demande, et des indicateurs de progression et de stock. Les indicateurs de progression ont été limités afin de ne pas favoriser les secteurs péri-urbains. Le niveau d'analyse est celui des EPCI de la région Pays de la Loire. En effet, l'échelon communal n'a pas été jugé opportun, car certaines données ne sont pas suffisamment fournies à un niveau géographique aussi fin. L?EPCI étant un périmètre « politique », il est susceptible d?évoluer. Par conséquent, aucune évolution ne sera calculée sur les EPCI dont le périmètre change entre deux millésimes « TML 2 ». 1 l?agrément prévu au second alinéa du III et au deuxième alinéa du IV de l?article 199 novovicies du code général des impôts 2 Tensions des Marchés du Logement 3 / Indicateurs 1 ? Liste des indicateurs Le système d?information sur les tensions des marchés du logement repose sur 18 indicateurs répartis par segment de marché. 2 indicateurs sont communs aux secteurs locatifs. Chaque indicateur est analysé en termes de valeur et de cotation, ce qui permet d?établir une cotation synthétique par secteur de marché. Cette cotation synthétique est basée sur les 10 indicateurs ci-dessus. Par ailleurs, les 18 indicateurs sont qualifiés selon quatre thèmes (Cf. p 8/10): ? l?illustration du dynamisme du contexte local ; ? la clientèle ciblée par le segment de marché concerné ; ? les situations de concurrence entre les parcs ; ? les marges de manoeuvre dans l?offre existante. 4 Tronc commun Indicateurs spécifiques Secteur locatif social Secteur locatif privé Accession sociale et neuve à la propriété Écart entre le poids des ménages par rapport au poids des ménages médian à l'EPCI Écart entre le poids des ménages par rapport au poids des ménages médian à l'EPCI Écart entre le poids des ménages par rapport au poids des ménages médian à l'EPCI Évolution du nombre de ménages entre 1999 et 2010 (%) Évolution du nombre de ménages entre 1999 et 2010 (%) Évolution du nombre de ménages entre 1999 et 2010 (%) Nombre de logements construits en moyenne annuelle sur 10 ans pour 1 000 habitants en 1999 Nombre de logements construits en moyenne annuelle sur 10 ans pour 1 000 habitants en 1999 Nombre de logements construits en moyenne annuelle sur 10 ans pour 1 000 habitants en 1999 Part des ménages en âge d'être actifs Sur le nombre de ménages fiscaux Part des ménages en âge d'être actifs Sur le nombre de ménages fiscaux Part des ménages en âge d'être actifs Sur le nombre de ménages fiscaux Poids des logements locatifs dans les résidences principales Poids des logements locatifs dans les résidences principales Poids des logements locatifs dans les résidences principales Poids des ménages en locatif privé aux revenus inférieurs à 60 % des plafonds HLM (%) Mobilité dans le parc HLM Prix moyen des maisons neuves Vacance dans le parc HLM construit après 1989 Loyers privés Prix moyen des terrains à bâtir Mobilité dans le parc HLM Vacance dans le parc locatif privé construit après 1989 Vacance dans le parc privé Demande locative sociale externe sur le parc HLM existant Poids des ménages en locatif aux revenus supérieurs à 100% des plafonds HLM (%) Poids des ménages en locatif privé aux revenus supérieurs à 130% des plafonds HLM (%) Loyers privés Prix moyen des maisons neuves Part des ménages au chef de famille âgé de 40 à 59 ans et locataire 2 ? Définition des indicateurs Pour le calcul des indicateurs, c?est le dernier millésime qui est utilisé. 5 tension si indicateur à valeur élevée tension si indicateur à valeur faible tension si indicateur à valeur faible pour le parc à locatif, si indicateur à valeur élevée pour le parc de propriétaires NB : pour les loyers moyens au m², quand le nombre de données est insuffisante la moyenne départementale est appliquée Source 2013 2013 2012 2013 2013 2013 2013 RPLS 2012 2013 2013 2013 2013 EPTB 2012 EPTB 2012 2013 2013 2013 Indicateur Définition Millésime de la source Écart entre le poids des ménages par rapport au poids des ménages médian à l'EPCI Nombre de ménages fiscaux par EPCI - nbre de ménages médian par EPCI Filocom Évolution du nombre de ménages entre 1999 et 2010 (ménages fiscaux 2013 - ménages fiscaux 1999) / ménages fiscaux 1999 Filocom Nombre de logements construits en moyenne annuelle sur 10 ans pour 1 000 habitants en 1999 Nombre annuel moyen de logements commencés sur 10 ans / (population sans double compte en 1999 / 1000) Sit@del2 Part des ménages en âge d'être actifs sur le nombre de ménages fiscaux Nombre de ménages fiscaux de ? de 60 ans / nombre total de ménages fiscaux Filocom Poids des locataires dans les résidences principales Nombre de RP sur le parc locatif / nombre total de RP Filocom 2013 Poids des propriétaires dans les résidences principales Nombre de RP sur le parc locatif / nombre total de RP Filocom Poids des ménages en locatif privé aux revenus inférieurs à 60 % des plafonds HLM Nombre de RP parc locatif privé avec des ménages aux revenus < 60% des plafonds HLM / RP locatif parc privé Filocom Vacance dans le parc HLM construit après 1989 Nombre de logements vacants sur le parc locatif public construits après 1990 / Nombre de RP sur le parc locatif public construites après 1990 Filocom Mobilité dans le parc HLM Nombre total d'emménagements depuis 1 an / Nombre total de logements HLM au 1er janvier Demande locative sociale externe sur le parc HLM existant Nombre demandes externes parc HLM au 01/01/2013/ nombre logements HLM en 2012 Fichiers de la demande locative sociale (CREHA Ouest) Loyers privés Loyer moyen au m2 par EPCI (collecte d?hiver) Siclop Vacance dans le parc locatif privé construit après 1989 Nombre de logements vacants dans le parc privé construits depuis 1990 / nombre RP sur le parc privé construites à partir 1990 Filocom Poids des ménages en locatif aux revenus supérieurs à 100% des plafonds HLM Nombre de ménages aux revenus > 100% des plafonds HLM / Nombre de ménages aux revenus renseignés Filocom Prix moyen des maisons neuves Prix total des maisons / nombre de maisons Prix moyen des terrains à bâtir Prix total des terrains / nombre de terrains Vacance dans le parc privé (ancien et récent) Total des logements vacants sur le parc privé / Total des RP sur le parc privé Filocom Poids des ménages en locatif privé aux revenus supérieurs à 130% des plafonds HLM Nombre de ménages aux revenus > 130% des plafonds HLM / Nombre de ménages aux revenus renseignés Filocom Part des ménages au chef de famille âgé de 40 à 59 ans et locataire Nombre de ménages 40-59 ans locataires parc public et parc privé / (ménages locataires 40-59 + ménages propriétaires 40-59 + autres 40-59 ans) Filocom C/ Sources Afin d'être au plus proche des réalités des marchés du logement, le système d?information sur les tensions est destiné à évoluer en fonction des sources sur lesquelles il s'appuie. C?est pourquoi, au titre de 2013, la source pour le prix des maisons a changé. 6 Source Description RPLS EPTB Filocom Filocom est un fichier des logements par commune. Cette base de données, d'origine fiscale, porte sur les logements et leurs occupants. C'est une source nationale mise à disposition par le service statistique du ministère (SOeS). RPLS est un répertoire des logements locatifs des bailleurs sociaux, auparavant dénommé EPLS. Ces deux millésimes se sont pas directement comparables car certains champs ont évolué. C'est une source nationale mise à disposition par le service statistique du ministère (SOeS). Fichiers de la demande locative sociale CREHA Ouest est le Centre régional d'études pour l'habitat de l'Ouest. Il met à disposition des fichiers départementaux de la demande de logement locatif social en Pays de la Loire. C'est une source régionale. Siclop Siclop est un système d?information et de collecte des loyers privés en Pays de la Loire. Ce système a été créé et est alimenté par la DREAL Pays de la Loire et des partenaires locaux (agences départementales d'information sur le logement, directions départementales des territoires et conseils généraux). EPTB est une enquête annuelle sur le prix des terrains à bâtir auprès des particuliers qui ont déposé un permis de construire pour une maison individuelle. Elle permet de connaître le prix et les caractéristiques des terrains, ainsi que le prix des maisons neuves. C'est une source nationale mise à disposition par le service statistique du ministère (SoeS). PERVAL (utilisé pour le prix des maisons pour TML 2011 et 2012) Perval est un système d'enregistrement national des transactions immobilières par les notaires. Cette base est remplie de façon volontaire. Ces données ne sont donc pas exhaustives. D/ Cartographie Les 18 indicateurs sont cartographiés selon les classes de valeur définies lors de l?étude 2011 (voir ci-après), considérée comme le niveau de référence du système d'information sur les tensions des marchés du logement. Ces classes sont figées afin de pouvoir établir des comparaisons entre les différents millésimes TML. Les évolutions sont présentées en valeurs « brutes » et sous forme de cotations, dont l'amplitude dépend de chaque indicateur. Ces deux formes de représentation d'une évolution de la tension sont à mettre en regard et à interpréter avec une précaution importante : une évolution de la tension de plusieurs points ne signifie pas pour autant qu'un territoire devient tendu ou détendu. Elle montre une tendance à vérifier dans les futures observations. Pour chacun des indicateurs, trois cartes sont ainsi réalisées selon : ? les nouvelles valeurs avec les données disponibles au moment de l'actualisation de l'étude ; ? l'évolution 2012 ? 2013 en valeurs de l'indicateur ; ? l'évolution 2012 ? 2013 de la cotation de celui-ci. La mise en regard des cartes de l'évolution en valeurs et en cotations permet de relativiser certains résultats. Par exemple, un changement de valeur peut être jugé comme minime si la cotation elle-même reste identique. À l'inverse, un changement de cotation, avec un saut important d'une cotation à une autre, peut être dû à une certaine sensibilité de l'indicateur, que relativisera la carte d'évolution des valeurs. Pour plus de clarté, l'année mentionnée dans les titres des cartes d'évolution correspond à l'année de réalisation de l'étude, et non au millésime de la source utilisée. En revanche les années dans les titres des cartes de situation se réfèrent au millésime de la source utilisée. La représentation cartographique classe les valeurs de chaque indicateur de tension du moins tendu (couleur froide ? bleue) au plus tendu (couleur chaude ? rouge). 7 Classes de valeurs afférentes aux indicateurs 8 Indicateurs Médiane Moyenne 84 1569,2932 9369,2932 17169,2932 24969,2932 32769,2932 24,67% 25,40% 0,2050 0,3030 0,4010 0,4990 0,5970 8,02 8,83 6,7703 10,8803 14,9903 19,1003 23,2103 62,62% 61,46% 0,5841 0,6451 0,7061 0,7671 0,8281 23,42% 25,08% 0,2181 0,2836 0,3491 0,4146 0,4801 23,42% 25,08% 0,2181 0,2836 0,3491 0,4146 0,4801 40,32% 40,20% 0,3687 0,4354 0,5021 0,5688 0,6355 3,33% 5,26% 0,0405 0,0646 0,0887 0,1128 0,1369 Mobilité dans le parc HLM (%) 13,33% 13,96% 0,1173 0,1618 0,2063 0,2508 0,2953 20,1% 24,9% 0,1900 0,3073 0,4246 0,5419 0,6592 Loyers privés 6,45 6,80 6,2500 7,3500 8,4500 9,5500 10,6500 3,15% 3,44% 0,0270 0,0419 0,0568 0,0717 0,0866 16,17% 17,25% 0,1504 0,1947 0,2390 0,2833 0,3276 125230,94 139901,8120 154572,6858 169243,5596 183914,4334 39450,9517 56891,9517 74332,9517 91773,9517 109214,9517 Vacance dans le parc privé (%) 6,99% 7,27% 0,0605 0,0850 0,1095 0,1340 0,1585 5,57% 6,14% 0,0485 0,0743 0,1001 0,1259 0,1517 Classe moyenne borne inférieure Classe moyenne borne supérieure Classe moyenne +1ET Classe moyenne +2ET Classe moyenne +3ET Écart entre le poids des ménages par rapport au poids des ménages médian à l'EPCI 5469 Évolution du nombre de ménages entre 1999 et 2010 (%) Nombre de logements construits en moyenne annuelle entre 2003 et 2012 pour 1 000 habitants en 1999 Part des ménages en âge d'être actifs Sur le nombre de ménages fiscaux Poids des locataires dans les résidences principales Poids des propriétaires dans les résidences principales Poids des ménages en locatif privé aux revenus inférieurs à 60 % des plafonds HLM (%) Vacance dans le parc HLM construit après 1989 (%) Demande locative sociale externe Sur le parc HLM existant (%) Vacance dans le parc locatif privé construit après 1989 (%) Poids des ménages en locatif aux revenus supérieurs à 100% des plafonds HLM (%) Prix moyen des maisons neuves (¤) 130215 132566 Prix moyen des terrains À bâtir (¤) 40461 48171 Poids des ménages en locatif privé aux revenus supérieurs à 130% des plafonds HLM (%) IV ? Profils de territoire Les profils de territoire permettent de caractériser la situation d'un EPCI au regard de l'ensemble des indicateurs, et de repérer si ceux-ci sont convergents vers la situation de tension ou de détente sur le segment choisi, voire si certains d'entre eux sont divergents de la tendance globale. Ce type de représentation qualifie finement le territoire concerné, en mettant en lien les différents champs d'analyse, et en permettant une comparaison entre territoires. L'usage de plusieurs indicateurs fiabilise le résultat et les éventuelles disparités entre indicateurs apportent des éclairages sur un dysfonctionnement sur le territoire étudié, qu'il convient alors d'analyser plus finement. Notamment, le niveau de tension d'un EPCI sur un secteur peut cacher des disparités de situations entre communes aux caractéristiques parfois très différentes au sein du territoire (commune pôle et autres communes par exemple). La DREAL met a disposition sur internet l?outil permettant d?établir ces profils de territoires : http://www.pays- de-la-loire.developpement-durable.gouv.fr/systeme-d-information-sur-les-r1071.html Exemple de profil 9 Poids des ménages par rapport à l'EPCI médian Evolution du poids des ménages 1999-2013 Dynamique de la construction récente Poids des ménages en âge d'activité Tension sur l'offre locative Poids des ménages à très faibles ressources Niveau de la vacance dans le parc HLM récent Tension due au niveau de la mobilité dans le parc HLM Poids de la demande locative externe sur le parc HLM existant Niveau des loyers dans le parc privé Tension due à la vacance dans le parc privé récent Poids des ménages à faibles ressources Niveau des prix des maisons Niveau des prix des terrains Tension due à la vacance dans le parc privé Poids des ménages à ressources intermédiaires Poids des locataires d'âge entre 40 et 60 ans 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 EPCI NIVEAU DE TENSION IN D IC A T E U R S http://www.pays-de-la-loire.developpement-durable.gouv.fr/systeme-d-information-sur-les-r1071.html http://www.pays-de-la-loire.developpement-durable.gouv.fr/systeme-d-information-sur-les-r1071.html Directeur de publication: Philippe VIROULAUD ISSN: 2115-9998  I ? Contexte  II ? Objectifs  III - Méthodologie  A/ Présentation générale  / Indicateurs  1 ? Liste des indicateurs  2 ? Définition des indicateurs  C/ Sources  Afin d'être au plus proche des réalités des marchés du logement, le système d?information sur les tensions est destiné à évoluer en fonction des sources sur lesquelles il s'appuie. C?est pourquoi, au titre de 2013, la source pour le prix des maisons a changé.  D/ Cartographie  l'évolution 2012 ? 2013 de la cotation de celui-ci. La mise en regard des cartes de l'évolution en valeurs et en cotations permet de relativiser certains résultats. Par exemple, un changement de valeur peut être jugé comme minime si la cotation elle-même reste identique. À l'inverse, un changement de cotation, avec un saut important d'une cotation à une autre, peut être dû à une certaine sensibilité de l'indicateur, que relativisera la carte d'évolution des valeurs.  IV ? Profils de territoire