Auteur moral

Pays-de-la-Loire. Direction régionale de l'environnement, de l'aménagement et du logement

Auteur secondaire

Résumé

<div style="text-align: justify;">Dans un contexte de crise du logement, des mesures ont été prises pour palier au déficit de construction, notamment dans le secteur locatif social via le plan de cohésion social en 2005, le volet logement du plan de relance de l'économie de 2009 et la politique de développement de l'offre de logements locatifs sociaux en 2013.<br /><br />Dans la région des Pays de la Loire, la production de logements sociaux s'est pleinement inscrite dans ces objectifs de relance. La DREAL des Pays de la Loire a réalisé quatre études thématiques sur la production, le financement, la typologie et la qualité des logements locatifs sociaux aidés, à l'échelle régionale avec déclinaison par territoire de gestion des aides à la pierre du parc public. Les analyses prennent en considération les évolutions depuis 2005 jusqu'à l'année du bilan afférent. Une photographie des résultats de l'année est présentée, soit dans ce cas ceux de l'année 2013. Ces études se basent sur l'Infocentre SISAL qui extrait les informations quotidiennement des outils d'instruction d'aides à la pierre, à partir des décisions de financements datées et signées.<br /><br />Cette fiche correspond à la publication consacrée à la production de logements locatifs sociaux (LLS). Depuis 2005, le nombre de logements locatifs sociaux a fortement augmenté par rapport à la moyenne de la période 1999-2004, passant de 2 800 logements aidés à plus de 6 000 logements à partir de 2009. L'analyse des résultats montre des disparités territoriales souvent liées à l'état d'avancement des opérations programmées par les maîtres d'ouvrage, ainsi qu'à la particularité des marchés et/ou des territoires.</div>

Editeur

DREAL Pays de la Loire

Descripteur Urbamet

marché du logement ;parc de logements ;analyse ;donnée statistique ;enquête ;logement social ;logement aidé

Descripteur écoplanete

accès au logement ;analyse statistique

Thème

Construction ;Habitat - Logement

Texte intégral

Le contexte de la production de logements aidés en région Pays de la Loire Face au constat général d?une crise du logement due à un déficit de constructions, notamment dans le secteur locatif social, le plan de cohésion sociale (PCS), initié en 2005 par la loi de programmation et de cohésion sociale du 18 janvier 2005, visait à relancer la production de logements et la réhabilitation du parc existant. Mis en place pour une période de 5 ans, il fixait des objectifs de construction et les crédits nécessaires à leur financement hors programme de renouvellement urbain de l?Agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU). Il a été complété en 2009 par le plan de relance de l?économie qui consacrait un volet au logement pour le développement de l?offre locative et d?accession à la propriété. En 2013, la dynamique de développement de l'offre de logements locatifs sociaux (LLS) enclenchée s?est poursuivie, avec, notamment la signature du pacte d?objectifs et de moyens signé par l?État et le mouvement HLM le 8 juillet et des objectifs de production toujours plus ambitieux de 150 000 logements sociaux à l'échelle nationale. Dans la région des Pays de la Loire, la production de logements de sociaux s'est pleinement inscrite dans ces objectifs. Elle a fortement augmenté depuis 2004 tout en étant située majoritairement sur les territoires les plus tendus de la région (secteur littoral, agglomération nantaise). Le bilan suivant présente les caractéristiques de la production des logements aidés sur la période de 2005 à 2013, avec un éclairage sur cette dernière année. 1- La production de logements locatifs sociaux (LLS) en région des Pays de la Loire 1.1- La production de LLS en 2013 Afin d?établir leur programmation, au-delà du recensement des projets auprès des maîtres d'ouvrage HLM, les gestionnaires s'appuient sur les objectifs des documents d?orientation des collectivités territoriales (plan départemental de l?habitat [PDH], programme local de l?habitat [PLH]) et les objectifs contractualisés dans les avenants de délégation de compétence. Les objectifs initiaux à atteindre sont parfois inférieurs ou supérieurs aux projets en cours des maîtres d?ouvrage (MOa). Ils sont révisés en cours d'année pour mieux coller aux réelles capacités annuelles et territoriales des MOa, et optimiser l'utilisation de l'enveloppe de crédits de l'Etat allouée à la production d'offre nouvelle. En 2013, 102% de l?objectif en PLAI/PLUS a été atteint avec le financement de 5 199 logements (Cf. tableau ci-après). L?objectif total LLS (PLAI/PLUS/PLS) a été atteint à 92 %, soit 6 722 logements. Ce résultat inférieur aux années précédentes, en termes d?atteinte de l?objectif, s?explique par une réalisation inférieure des PLS en 2013 (65 % de l?objectif). Service Intermodalité Aménagement Logement Mars 2014 La production de logements sociaux aidés en région Pays de la Loire depuis 2005 Bilan 2013 n° 111 Les LLS aidés en 2013 par produit et par délégataire Source : Infocentre SISAL Depuis 2005, il a été demandé un effort significatif aux gestionnaires des aides à la pierre et aux maîtres d?ouvrages HLM pour augmenter la réalisation de LLS sur la région, soit de multiplier par deux la production et ce jusqu?en 2009. Depuis, dans la continuité du plan de relance, le nombre de LLS aidés est supérieur à 6 000 logements par an, ce qui répond aux besoins prévisionnels d?environ 5 200 LLS/an, identifiés dans l?étude de la DREAL en 2007, auxquels s?ajoute le rattrapage partiel du déficit des années précédentes. Moyenne annuelle des LLS aidés entre 2005 et 2013 par produit et par territoire délégataire Source : Infocentre SISAL La quasi-totalité des gestionnaires de la région voient leur moyenne de production globale annuelle augmenter compte tenu du nombre croissant de logements financés depuis 2005 et qui se poursuit en 2013. Dans tous les départements de la région en 2013, les objectifs de production de logements PLAI/PLUS ont été atteints à plus de 98,8 % (résultat de la Loire- Atlantique) allant même jusqu?à atteindre 130 % en Sarthe, la Sarthe étant, également, le seul département de la région où le nombre de PLS agréés est supérieur à l?objectif fixé. Pour le département du Maine-Loire, la moyenne de production est supérieure aux années précédentes en termes de PLAI-PLUS. La baisse de la moyenne annuelle globale (PLAI/PLUS/PLS) s?explique par la baisse de production de logements PLS en 2013. Au global sur la région, la moyenne annuelle de production des PLS a diminué, passant de 1 938 logements aidés à fin 2012 à 1 892 à fin 2013. 2 PLAI PLUS PLAI+PLUS PLS Total LLS Nantes Métropole 737 214 97,9% 89,0% 300 395 100 174 274 91 365 91,3% 92,4% État 44 600 210 424 634 254 888 105,7% 88,8% Sous total 44 559 98,8% 89,3% Angers Loire Métropole 643 743 196 471 667 71 738 103,7% 99,3% CG 49 419 569 129 274 403 84 487 96,2% 85,6% Sous total 49 325 745 155 100,8% 93,4% Laval Agglomération 112 279 34 78 112 136 248 100,0% 88,9% État 53 56 253 17 38 55 128 183 98,2% 72,3% Sous total 53 168 532 51 116 167 264 431 99,4% 81,0% Le Mans Métropole 200 336 81 224 305 100 405 152,5% 120,5% CG 72 147 362 42 104 146 208 354 99,3% 97,8% Sous total 72 347 698 123 328 451 308 759 130,0% 108,7% 114 126 41 97 138 10 148 121,1% 117,5% CG 85 507 806 94 413 507 227 734 100,0% 91,1% Sous total 85 621 932 135 510 645 237 882 103,9% 94,6% Pays de la Loire 102,0% 92,0% < 70 % Objectifs PLAI+PLUS Objectifs LLS %PLAI+PLU S/Objectifs % LLS / Objectifs 2000 2440 1221 1958 2172 St Nazaire agglomération 1000 2900 3835 1047 1819 2866 3425 1062 1312 1070 1225 La Roche/Yon Agglomération 5098 7309 1681 3518 5199 1523 6722 70 % ? 90 % > 90 % PLAI PLUS PLAI+PLUS PLS Total LLS Nantes Métropole 333 884 1217 505 1723 100 174 274 91 365 État 44 157 427 584 365 949 Sous total 44 501 1331 1832 880 2712 Angers Loire Métropole 171 440 611 263 874 CG 49 68 287 354 190 544 Sous total 49 239 726 965 453 1418 Laval Agglomération 21 96 117 52 169 20 67 87 85 171 Sous total 53 41 163 204 137 341 Le Mans Métropole 43 145 188 46 233 CG 72 37 121 157 116 273 Sous total 72 79 266 345 162 507 29 106 135 26 161 CG 85 84 341 425 234 659 Sous total 85 113 447 560 260 821 Pays de la Loire 973 St Nazaire agglomération* Etat 53 La Roche/Yon Agglomération 2933 3906 1892 5798 (*: CARENE, délégation de compétence existant depuis 2013 seulement) 1.2- L?évolution du nombre de logements locatifs sociaux aidés depuis 1999 Sur la période du plan de cohésion sociale (2005-2009), en région des Pays de la Loire, le graphique ci- dessous montre une forte augmentation de la production de logements locatifs sociaux par rapport à la moyenne de la période 1999-2004 qui était d?environ 2 800 logements pas an. Evolution du nombre de LLS aidés par produit entre 1999 et 2013 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 848 180 321 243 163 130 228 222 492 773 1275 1302 1260 1533 1681 1658 1730 1818 1956 2082 2420 2355 2767 2358 2315 3708 3336 2888 3152 3518 430 197 281 452 530 1325 1678 1880 1819 1436 2753 2321 1870 1750 1523 2936 2107 2420 2651 2775 3875 4261 4869 4669 4524 7736 6959 6018 6435 6722 PLS PLUS PLAI Total LLS Moyenne annuelle 1999-2004 Moyenne annuelle 2005-2009 (PCS) Années N o m b re d e l o g e m e n ts Source : Infocentre SISAL A partir de l?année 2009, année du plan de relance, une forte accélération de la réalisation de l?offre nouvelle est constatée, passant de 4 524 LLS aidés en 2008 à plus de 6 000 pour les années suivantes. Ce constat s?explique, d?une part, par le dynamisme des bailleurs et des différents partenaires dans la continuité du plan de relance, et d?autre part, par une augmentation des opérations de vente en l?état futur d?achèvement (VEFA) financées. La production globale de LLS qui était en légère diminution depuis 2010 augmente à nouveau en 2012 et 2013. Elle reste toujours fortement supérieure à la moyenne annuelle du plan de cohésion sociale de 5 212 logements. Concernant la production d'une offre locative sociale sur les communes soumises à l'article 55 de la loi SRU, sur la période 2005 à 2013, la part des logements aidés est de près de 22 %, avec une augmentation depuis 2005 (12,6 %) jusqu'en 2009 (25,5%). Depuis 2010, plus de 22 % des logements aidés se situent sur des communes SRU principalement en Loire Atlantique mais aussi sur les agglomérations angevine, lavalloise et mancelle. 1.3- L?évolution des logements PLAI depuis 2005 Depuis 2005, le nombre d?opérations en PLAI réalisées est en augmentation constante. L?objectif spécifique de PLAI fixé au début du PCS et des premières délégations de compétence s?élevait à 8 % de la dotation PLAI/PLUS de 2005 à 2007, excepté en Loire-Atlantique et en Maine-et-Loire où il était de 10 % en 2007. En 2008, des objectifs contractualisés et ciblés PLAI ont été fixés à hauteur de 20 %, renforcés par la mise en oeuvre du droit au logement opposable (DALO) pour atteindre 30 % à partir de 2009. Le tableau suivant montre que la part des opérations en PLAI, en progression continue, est même supérieure, en 2012 et 2013, à l'objectif fixé de 30%. 3 Part des opérations en PLAI entre 2005 et 2012 Source : Infocentre SISAL Cette hausse a été rendue possible grâce au dispositif régional « PLAI Ressources » mis en oeuvre à compter de 2008 pour rendre accessibles plus de logements aux ménages répondant uniquement aux plafonds de ressources PLAI, sans nécessité d?accompagnement social. Soit une répartition des objectifs PLAI en : - un tiers des PLAI « classiques », pour les personnes en difficultés économiques avec un accompagnement social du ménage, - deux tiers de PLAI « ressources » équivalent aux logements PLUS avec des plafonds de ressources PLAI. Une étude de la DREAL sur l?évaluation des PLAI classiques et ressources financés entre 2008 et 2013 est en cours. Elle a pour but d'analyser la production globale des PLAI par rapport aux objectifs fixés, aux clés de répartition établies et d'analyser, de manière plus fine, la nature des biens aidés puis mis en service (type et nature des opérations, localisations, suivi des biens construits et de leur utilisation). La première phase de l'étude portant sur l'analyse des données extraites de l'infocentre SISAL et des tableaux de bord des aides à la pierre, est en cours de validation. La phase suivante, plus qualitative, vise à sonder, entre autres, les organismes HLM sur leur suivi de ces logements et sur leur perception des PLAI pour répondre aux besoins en logements très sociaux. Pour ce faire, un questionnaire est en cours d?élaboration. 1.4- L?acquisition-amélioration dans l?ensemble des logements en PLAI/PLUS en 2013 Outre le neuf, les maîtres d?ouvrage éligibles à une aide à la pierre ont la possibilité d?acquérir un bâti existant, non conventionné afin de créer une nouvelle offre de logement locatif social. Les articles R. 331-1 et suivants du code de la construction et de l?habitation permettent le financement de logements en acquisition-amélioration. Ce dispositif participe à la lutte contre la vacance en milieu urbain et rural, et permet de redensifier tout en conservant l?identité architecturale des quartiers ou des centres-bourgs. Part de l?acquisition-amélioration dans les PLAI/PLUS en 2013 Source : Infocentre SISAL En 2013, la part régionale de l?acquisition-amélioration (AA) est de 1,1 % du total des logements en PLAI/PLUS, avec des disparités constatées entre les territoires de gestion. Ce taux moyen de l?année 2013 est nettement inférieur à celui de la période du PCS qui était de 5,8 %. Ce taux moyen est également en nette diminution par rapport aux années précédentes (2,1 % en 2011 et 2,8 % en 2012). Tous les gestionnaires des aides sont en deçà de ce taux. Les gestionnaires que sont l?État 44, le Conseil général de Maine et Loire et Laval agglomération ont atteint les taux respectifs de 2,5 %, 2,3 % et 2 % de logements en acquisition-amélioration aidées alors que les gestionnaires de la Sarthe, de la Vendée et de Le Mans Métropole n?ont pas financé d?opération en acquisition- amélioration sur leur exercice 2013. 4 PLAI PLUS 2005 190 7% 8% 2006 206 7% 8% 2007 472 17% 8% à 10% 2008 773 25% 20% 2009 26% 30% 2010 28% 30% 2011 30% 30% 2012 33% 30% 2013 32% 30% PLAI + PLUS Part des PLAI Objectifs PLAI 2355 2545 2767 2973 2358 2830 2315 3088 1275 3708 4983 1302 3336 4638 1260 2888 4148 1533 3152 4685 1681 3518 5199 NM Carene État 44 ALM CG 49 LA État 53 LMM CG 72 CARY CG 85 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% Part de l'AA en 2013 PCS Moyenne régionale 2013 Part de l?acquisition-amélioration dans les PLAI/PLUS, selon les territoires, entre 2005 et 2013 Source : Infocentre SISAL Au niveau régional, entre 2005 et 2013, la part de l?acquisition - amélioration varie d?un territoire à l?autre et d?une année à l?autre. La part moyenne se situe autour de 3,8 % de la production de PLAI/PLUS sur cette période alors que la moyenne régionale de la période du Plan de Cohésion Sociale était de 5,8 %. C?est en 2007 et 2009 que la part des acquisitions - améliorations est la plus importante avec des pics constatés sur des territoires ruraux : ? 24,6 % pour le Conseil général de la Vendée en 2009 avec 2 EHPAD représentant 129 logements PLUS ; ? 15,1 % en 2007 pour le Conseil général de Maine-et-Loire avec trois opérations de 96 logements ; ? 13,9 % pour le Conseil général de la Sarthe en 2007 avec deux opérations de 56 logements y compris 18 logements en hébergement d?urgence (équivalent PLAI). Sur certains EPCI, sur la période 2005/2013, on constate également des pics annuels correspondant à des opportunités foncières : ? 11,2 % et 27,5 % pour Laval agglomération en 2007 et en 2012 ; ? 18,3 % pour St Nazaire agglomération en 2007 ; ? 15,2 % pour Angers Loire Métropole en 2006 ; ? 7,2 % pour Nantes Métropole en 2009 ; Depuis 2011, à l?inverse, certains gestionnaires n?ont plus financé d?opérations d?acquisition ? amélioration. C?est le cas de l?État 53 et de La Roche-sur-Yon Agglomération. 5 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Nantes Métropole 0,7% 0,1% 2,0% 0,9% 7,2% 1,5% 2,7% 1,1% 1,2% 2,8% 2,1% 1,4% 7,5% 18,3% 0,3% 0,0% 0,0% 0,0% 0,8% 2,9% 1,5% État 44 0,5% 17,3% 4,8% 6,4% 5,2% 1,2% 2,9% 2,7% 2,5% 7,1% 4,2% Sous total Loire-Atlantique 0,7% 5,4% 3,6% 2,3% 6,1% 1,3% 2,5% 1,7% 1,5% 3,9% 2,7% Angers Loire Métropole 1,3% 15,2% 8,3% 9,7% 2,3% 0,5% 2,6% 3,3% 0,1% 6,2% 3,8% CG 49 16,8% 3,0% 15,1% 15,7% 4,9% 5,3% 2,5% 6,0% 2,3% 10,3% 7,9% Sous total Maine-et-Loire 7,5% 10,1% 13,1% 12,6% 3,1% 1,7% 2,6% 4,5% 1,0% 7,9% 5,4% Laval Agglomération 8,3% 6,5% 11,2% 4,7% 5,6% 0,8% 0,0% 27,5% 2,0% 7,6% 7,1% État 53 8,1% 2,5% 8,7% 0,5% 2,5% 11,0% 0,0% 0,0% 0,0% 3,9% 3,0% Sous total Mayenne 8,2% 4,2% 9,9% 2,1% 3,7% 5,3% 0,0% 14,8% 1,2% 5,7% 5,1% Le Mans Métropole 0,0% 1,4% 1,1% 4,7% 2,5% 4,2% 0,4% 0,0% 0,0% 1,8% 1,3% CG 72 8,9% 4,3% 13,9% 12,9% 5,8% 0,6% 0,3% 0,0% 0,3% 9,0% 4,5% Sous total Sarthe 4,4% 2,6% 8,2% 7,7% 4,5% 1,8% 0,3% 0,0% 0,1% 5,4% 3,0% 0,5% 0,9% 5,5% 6,7% 0,0% 0,9% 0,0% 0,0% 0,0% 2,0% 1,3% CG 85 5,6% 3,3% 0,7% 4,3% 24,6% 1,0% 2,5% 3,3% 0,7% 9,0% 5,9% Sous total Vendée 4,2% 2,6% 1,3% 4,7% 19,4% 1,0% 2,2% 2,7% 0,6% 7,5% 5,0% Total 3,7% 5,9% 6,4% 5,3% 6,8% 1,5% 2,1% 2,8% 1,1% 5,8% 3,8% Moyenne du PCS (2005- 2009) Moyenne 2005-2013 St Nazaire agglomération La Roche/yon Agglomération 2- La répartition territoriale des logements aidés en PLAI-PLUS- PLS sur la région Pays de la Loire Les cartes suivantes indiquent la répartition des logements aidés, en cumulé sur la période de 2005 à 2013, pour chaque département de la région Pays de la Loire (source : Infocentre Sisal). Au regard de ces chiffres, les objectifs LLS des documents de planification validés (PDH-PLH), l'étude sur les besoins en logements de la DREAL et les conventions d'utilité sociale (CUS) signées avec les bailleurs HLM permettent d'apprécier le niveau de réalisation constaté sur chacun des départements. En outre, la répartition de la programmation s?évalue au regard du zonage de la programmation des aides à la pierre du logement locatif social issu de l?analyse des tensions de ce marché et des priorités territoriales de développement de l?offre nouvelle. Le zonage de programmation du parc public en région Pays-de-la-Loire : 6 2.1- La répartition des opérations PLAI et PLUS selon le nouveau zonage PDL (hors PLS) A compter de 2010, le ministre en charge du logement a prescrit, « une territorialisation renforcée sur les secteurs les plus tendus du marché et où l'accès au logement est difficile ». L?objectif était de prioriser les territoires B1, du zonage Scellier, et de manière moindre les B2 pour répondre aux besoins en matière d'offre locative sociale. En 2013, un zonage régional spécifique au secteur locatif social pour la programmation des aides à la pierre en Pays de la Loire a été défini pour permettre de mieux prendre en compte les tensions et les priorités de développement de l?offre sur ce territoire. Pour définir le zonage de programmation infra-régionale, un travail partenarial et une consultation écrite des collectivités gestionnaires des aides à la pierre ont été effectués. Le nouveau zonage PDL a été validé en CRH le 1er février 2013. Il sert de base à la répartition des enveloppes régionales pour trois années, avant d'être révisé au regard de l'évolution du secteur locatif social dans la région. Répartition territoriale des logements locatifs sociaux (hors PLS) selon le zonage PDL en 2013 Source : Infocentre SISAL Les pourcentages ci-contre expriment la territorialisation des objectifs PLAI-PLUS sur les zones PDL1, PDL2 et PDL3 et la localisation des opérations réalisées suite à l'obtention d'une aide à la pierre (subvention PLAI-PLUS). La programmation validée prévoit un objectif de 81 % des logements PLAI/PLUS sur les zones PDL1 et PDL2 pour l?année 2013. Le tableau ci-dessus indique que les objectifs ont été largement respectés puisque 84 % des opérations ont été réalisées sur les zones PDL1 et PDL2 avec, néanmoins, des écarts territoriaux aux regards des objectifs et de la tension des secteurs. Les opérations aidées, pour les conseils généraux de la Sarthe et de Mayenne, étaient globalement localisées en secteur rural (zone PDL3) comme les objectifs le prévoyaient. Contrairement aux années passées, sur le littoral (zone PDL1) de la Loire Atlantique et de la Vendée, secteur à forte demande, la part des logements PLAI/PLUS aidés est supérieure aux objectifs. 7 Réalisation des PLAI/PLUS Territoires de gestion PDL 1 PDL 2 PDL 3 PDL 1 PDL 2 PDL 3 Nantes métropole 100% 100% 40% 60% 69% 31% État 44 20% 50% 30% 41% 46% 13% Angers Loire Métropole 90% 10% 99% 1% CG 49 30% 70% 32% 68% Laval Agglomération 60% 40% 73% 27% 100% 100% Le Mans Métropole 100% 100% CG 72 5% 95% 100% 100% 100% CG 85 15% 50% 35% 24% 26% 50% Pays de la Loire 44% 37% 19% 49% 35% 16% Objectifs territorialisés PLAI/PLUS St Nazaire agglomération Etat 53 La Roche/Yon Agglomération Evolution du nombre de PLAI/PLUS selon le zonage PDL entre 2005 et 2013 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% PDL1 PDL2 PDL3 Source : Infocentre SISAL Le graphique ci-contre montre l?évolution de la répartition de la réalisation PLAI/PLUS selon les territoires tendus ou non du zonage Pays de la Loire. En 2010, suite à la territorialisation des objectifs vers les secteurs tendus, la production des LLS a augmenté sur les communes situées en PDL1. Cette tendance se poursuit en 2013 sur la nouvelle zone PDL1, en croissance (de 33 % en 2010 à 49 % de la production régionale en 2013). Les zones PDL2 et PDL3 sont en baisse ou en légère baisse (de 18 % à 16 % entre 2010 et 2013 pour la zone PDL3). Ces évolutions soulignent que la programmation régionale et celle des gestionnaires tendent à répondre aux objectifs de territorialisation. 2.2- Répartition territoriale des PLUS et PLAI financés en 2012 en Pays-de-la-Loire Ensemble des PDH et PLH validés 4 583 LLS Besoin en LLS (étude DREAL 2007) 5 270 LLS Convention d'utilité sociale 3 954 LLS Moyenne annuelle entre 2005 et 2013 5 791 LLS Réalisation en 2013 6 722 LLS En Pays-de-la-Loire, en 2013, Nantes métropole concentre 32 % de la production des LLS de la région (PLAI, PLUS et PLS), suivi d'Angers Loire métropole avec près de 11 % des réalisations. Les EPCI de Le Mans Métropole, la CARENE, Laval Agglomération, Cap Atlantique, La Roche-sur-Yon Agglomération et la Communauté de Communes de Pornic produisent entre 2 et 6 % des LLS de la région. 8 2.3- Répartition du poids des logements locatifs aidés pour chaque département selon les Établissements Publics de Coopération Intercommunale (EPCI) entre 2005 et 2013. Note : Les logements locatifs sociaux réalisés sur les communes hors EPCI ne sont pas représentés sur les différentes cartes mais sont comptabilisés dans le total de chaque département. Loire-Atlantique Objectif PDH 2 670 LLS Objectif PLH Nantes Métropole 1 850 LLS Besoin en LLS du département (étude DREAL 2007) 2 500 LLS Convention d'utilité sociale 2 146 LLS Moyenne annuelle entre 2005 et 2013 2 711 LLS Réalisation en 2013 3 425 LLS Entre 2005 et 2013, Nantes Métropole (NM) réalise 63 % des LLS aidés du département, hors programme national pour la rénovation urbaine (PNRU). Cette production répond à une forte demande qui caractérise ce territoire tendu dans le secteur locatif social. Sur le littoral, la réalisation est inégale au regard des besoins et de la tension du marché du logement : - la CARENE constitue le second pôle du département avec plus de 11 % des réalisations ; - Cap Atlantique réalise plus de 4 % des LLS ; - et la Communauté de communes (CC) de Pornic, en zone tendue, ne représente qu?un peu plus de 1 % des réalisations départementales. 9 Maine-et-Loire Objectif PDH 1 430 LLS Objectif PLH Angers Loire Métropole 1 024 LLS Besoin en LLS du département (étude DREAL 2007) 1 240 LLS Convention d'utilité sociale 1 012 LLS Moyenne annuelle entre 2005 et 2013 1 418 LLS Réalisation en 2013 1 225 LLS Entre 2005 et 2013, Angers Loire Métropole (ALM), deuxième agglomération de la région, concentre près de 65 % de la production des logements aidés du département. A l'inverse, les territoires limitrophes d'ALM se caractérisent par une production faible inférieure à 2 % des logements locatifs aidés produits sur cette période alors que certaines des communes sont classées en zone PDL2. Les deux autres agglomérations du département, l?agglomération choletaise et l?agglomération saumuroise ne produisent que 2 % des LLS aidés entre 2005 et 2013. Mayenne Pas de PDH - Objectif PLH Laval Agglomération 133 PLAI- PLUS Besoin en LLS du département (étude DREAL 2007) 300 LLS Convention d'utilité sociale 140 LLS Moyenne annuelle entre 2005 et 2013 341 LLS Réalisation en 2013 431 LLS Entre 2005 et 2013, plus de 54 % des logements locatifs sociaux du département sont réalisés sur Laval Agglomération. La communauté de communes du Pays de Château-Gontier a également une production importante puisqu?elle réalise 10,4 % des LLS du département. Le reste des opérations aidées se répartit de manière assez homogène sur les différents EPCI du département, avec une production située entre 1,1 et 6,5 % sur la période. Les opérations sont beaucoup situées dans le diffus, sur des communes rurales. 10 Sarthe Objectif PDH non déterminé Objectif PLH Le Mans Métropole 350 LLS Besoin en LLS du département (étude DREAL 2007) 430 LLS Convention d'utilité sociale 289 LLS Moyenne annuelle entre 2005 et 2013 501 LLS Réalisation en 2013 759 LLS Sur la période 2005-2013, plus de 55 % des logements aidés sarthois se concentrent sur Le Mans Métropole (LMM) où il existe une demande constante. Les autres LLS sont essentiellement produits sur les EPCI limitrophes du Maine-et-Loire, notamment sur la CC de Sablé sur Sarthe (6,2 %). Les EPCI du Val de Sarthe et du Val du Loir sont également productifs avec plus de 4 % de la production départementale. Vendée Pas de PDH - Objectif PLH La Roche-sur-Yon Agglomération 130 LLS Besoin en LLS du département (étude DREAL 2007) 800 LLS Convention d'utilité sociale 367 LLS Moyenne annuelle entre 2005 et 2013 819 LLS Réalisation en 2013 882 LLS Sur le Département de la Vendée, La Roche-sur-Yon Agglomération ne représente que 21% des LLS produits entre 2005 et 2013, hors projets liés à la rénovation urbaine. Le reste de la production se répartit de manière assez homogène sur le reste du département avec une production un peu plus importante sur les communautés de communes Vie et Boulogne (8,1%), des d'Olonnes (6,4%), en zone PDL1, et des Herbiers (6,4%). La communauté de communes de l?Ile de Noirmoutier, en zone PDL1, ne réalise que 1,4 % de la production départementale de LLS. 11 3- La répartition des opérations PLS en région Pays de la Loire depuis 2005 Les prêts locatifs sociaux (PLS) ont été mis en place à compter du 6 mars 2001. Les opérations financées par des PLS sont destinées à accueillir des ménages dont les ressources excèdent celles requises pour accéder aux logements financés par les prêts PLUS et qui rencontrent des difficultés pour trouver un logement, notamment dans des zones de marché tendu. Les plafonds de ressources du PLS sont ceux du PLUS majorés de 30 %. Depuis la circulaire du 17 mars 2005 relative à la mise en oeuvre de la politique du logement et à la programmation des financements aidés de l?État pour 2005, les logements-foyers pour personnes âgées ou handicapées sont réglementairement finançables en PLUS ou en PLS sur la base des préconisations de la circulaire de programmation du 21 mars 2003. Toutefois, le PLS sera privilégié, le PLUS étant réservé aux logements «ordinaires » du Plan de cohésion sociale. Par ailleurs, et notamment depuis le plan de relance, le produit PLS peut aussi être attribué à des investisseurs privés qui produiront une offre, respectant les conditions de ressources et de loyer conventionné plafonné, dans le diffus. Les cartes suivantes exposent la répartition des logements agréés en PLS, en cumulé entre 2005 et 2013 sur la région Pays de la Loire (source Infocentre Sisal). L'analyse qui suit prend en compte les logements ordinaires produits par les maîtres d'ouvrage HLM et les promoteurs privés ainsi que les structures collectives (EHPAD, foyer pour personnes âgées et/ou handicapées, foyers étudiants...) portées le plus souvent par des associations ou des collectivités locales. Sur l?année 2013, seuls 65 % de l?objectif initial a été réalisé. Ce résultat est dû, en partie, à l?ouverture tardive des prêts au mois de juillet de l?année. Les gestionnaires expliquent, également, que le PLS est un produit peu privilégié par les maîtres d?ouvrage même si les PLH le contraignent sur certaines communes. Par ailleurs, il est constaté une baisse des projets en structures et ceux portés par les investisseurs privés. 3.1- Les logements ordinaires en PLS Source : Infocentre SISAL Les logements ordinaires PLS se concentrent, a contrario des logements- foyers, sur les agglomérations de la région et sur le littoral Vendéen. Ils ne sont que très peu représentés sur le reste du territoire. Le logement ordinaire PLS contribue aussi à la « mixité sociale » dans les agglomérations, là où le marché locatif est le plus tendu avec des plafonds de ressources supérieurs à 30 % du PLUS. Sur la période 2005 à 2013, près de 16 % des logements ordinaires PLS ont été agréés sur des communes SRU. 12 Source : Infocentre SISAL 3.2- L'offre nouvelle de logements ordinaires en PLS relative aux promoteurs privés Source : Infocentre SISAL Cette part des prêts PLS est minime chaque année. La répartition des PLS privés sur le territoire régional est également très hétérogène, les opérations financées par des promoteurs privés étant principalement concentrées sur les agglomérations de la région. Les pics d'agréments en 2009 et 2010 correspondent au Plan de relance qui fixait des objectifs et une enveloppe dédiée (contingent) aux promoteurs privés, contrairement aux autres années où il n'y a qu'un contingent global de prêts PLS. 13 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Nantes Métropole 477 44 62 153 305 557 55 390 166 208 245 28 27 5 10 11 8 28 34 19 6 9 11 8 17 13 Total Loire-Atlantique 533 78 62 199 311 557 64 406 184 237 266 Angers Loire Métropole 90 70 31 63 46 157 89 9 6 60 62 CG49 5 27 47 4 3 5 10 6 86 17 21 Total Maine-et-Loire 95 97 78 67 49 162 99 15 92 77 84 Laval Agglomération 0 1 30 18 0 5 3 1 5 15 2 3 Total Mayenne 3 2 5 0 0 0 0 30 33 2 8 Le Mans Métropole 35 6 2 40 100 8 20 CG 72 13 1 24 2 8 4 Total Sarthe 48 1 30 0 0 2 40 2 100 16 25 La Roche Agglomération 2 13 5 10 4 3 CG 85 46 6 10 36 9 19 17 5 41 21 21 Total Vendée 48 6 10 49 14 19 17 5 51 25 24 Pays-de-la-Loire 727 184 185 315 374 740 220 458 460 357 407 Moyenne PCS (2005- 2009) Moyenne 2005-2013 St Nazaire agglomération Etat 44 Etat 53 3.3- Les logements foyers en PLS Source : Infocentre SISAL Les prêts PLS peuvent être accordés pour financer la réalisation de logements-foyers. Entre 2005 et 2013, la réalisation de ces opérations a touché une grande partie des EPCI de la région. 14 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Nantes Métropole 26 6 71 57 238 199 103 30 5 80 82 17 7 38 25 5 10 39 86 2 38 15 15 36 33 36 29 Total Loire-Atlantique 82 92 73 95 260 252 164 63 5 120 121 Angers Loire Métropole 9 33 9 212 169 56 20 6 53 57 CG49 64 6 3 13 8 Total Maine-et-Loire 0 9 33 9 276 175 56 20 9 65 65 Laval Agglomération 60 46 43 32 56 28 15 15 8 47 34 2 38 35 5 12 17 14 6 8 18 15 Total Mayenne 62 84 78 37 68 45 29 21 16 66 49 Le Mans Métropole 9 2 1 CG 72 4 91 1 19 11 Total Sarthe 0 0 0 4 100 1 0 0 0 21 12 La Roche Agglomération 16 10 2 5 1 7 4 CG 85 1 16 80 6 1 3 12 Total Vendée 0 16 11 2 21 80 7 0 1 10 15 Pays-de-la-Loire 144 201 195 147 725 553 256 104 31 282 262 Moyenne PCS (2005- 2009) Moyenne 2005-2013 St Nazaire agglomération Etat 44 Etat 53 Source : Infocentre SISAL 4- La vente en l?état futur d?achèvement (VEFA) en région Pays- de-la-Loire Selon l'article 1601-3 du Code Civil, « la vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux ». Le décret du 8 février 2000 met en place ce dispositif dans le cadre de la construction de logements sociaux, notamment pour favoriser le développement de la mixité sociale dans les quartiers. Le tableau ci-dessous illustre la part des VEFA dans le financement global des logements locatifs sociaux en région Pays de la Loire. A partir de 2007, tous les gestionnaires ont sollicité des financements sur des VEFA et on constate une nette augmentation de la part de ces opérations dans la part globale des logements sociaux financés depuis 2005 avec un pic en 2013 de 26,2 %. La moyenne régionale de la période 2005 - 2013 est de 14,6%, avec des disparités territoriales correspondant aux différentes stratégies des bailleurs sociaux en matière de développement, mais aussi d'opportunité du marché en la matière ce qui explique les variations annuelles. 15 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Nantes Métropole 223 272 377 147 203 122 182 34 48 244 179 5 44 100 62 151 76 240 81 42 84 83 241 166 259 267 304 345 296 246 203 245 Total Loire-Atlantique 311 557 543 506 532 577 603 570 375 490 508 Angers Loire Métropole 308 437 45 84 204 24 47 48 216 133 CG49 58 152 327 145 234 161 173 195 63 183 168 Total Maine-et-Loire 366 589 372 229 438 185 220 243 63 399 301 Laval Agglomération 118 0 13 4 69 60 88 84 27 115 48 120 61 68 Total Mayenne 4 69 60 88 84 27 115 48 238 61 81 Le Mans Métropole 15 80 84 40 44 24 CG 72 30 82 59 111 133 266 20 208 56 101 Total Sarthe 45 162 143 0 151 133 266 20 208 100 125 La Roche Agglomération 11 45 59 77 11 21 CG 85 86 189 321 151 364 110 181 259 186 222 205 Total Vendée 86 200 321 151 409 169 181 336 186 233 227 Pays-de-la-Loire 812 1577 1439 974 1614 1091 1385 1217 1070 1283 1242 Moyenne PCS (2005- 2009) Moyenne 2005-2013 St Nazaire agglomération Etat 44 Etat 53 Source Infocentre Sisal Source Infocentre Sisal La majorité des VEFA financées entre 2005 et 2013 est concentrée sur les agglomérations de la région ainsi que sur les zones littorales plus tendues. La dynamique du plan de relance avec le « programme exceptionnel des 30 000 VEFA » jusqu'au 30 juin 2009, a fortement contribué à la part de plus en plus importante des VEFA dans les projets déposés par les bailleurs HLM en prévision de l'obtention d'une aide à la pierre. Sur l'objectif des 1 100 VEFA de la région, 1 124 logements ont fait l'objet d'une décision favorable de la part des gestionnaires, dont 1 031 en PLAI-PLUS. Que ce soit pour les bailleurs HLM ou pour les gestionnaires, une opération en VEFA permet une livraison des logements avec un délai plus court que lors d'un montage opérationnel porté par le maître d'ouvrage. 16 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Nantes Métropole 0,9% 21,1% 29,5% 18,9% 19,5% 29,9% 32,4% 43,1% 41,0% 18,0% 26,3% 33,9% 15,2% 12,5% 26,7% 17,2% 10,4% 40,9% 27,9% 17,7% 20,5% 6,3% 5,3% 9,6% 6,8% 21,6% 19,3% 17,4% 43,6% 5,6% 14,4% Total Loire-Atlantique 2,4% 18,3% 16,6% 13,7% 17,7% 22,9% 20,7% 33,8% 37,5% 13,7% 20,4% Angers Loire Métropole 3,3% 6,0% 3,4% 17,4% 17,4% 27,6% 29,9% 22,6% 6,0% 14,2% CG49 0,9% 5,3% 0,7% 4,7% 4,5% 20,9% 1,2% 4,1% Total Maine-et-Loire 0,0% 1,7% 3,4% 1,7% 11,4% 9,0% 16,2% 17,2% 21,8% 3,6% 9,1% Laval Agglomération 2,9% 9,0% 13,8% 8,7% 19,4% 31,7% 8,3% 17,7% 6,9% 12,4% 8,9% 14,0% 3,2% 6,8% 20,5% 26,0% 5,7% 18,0% 6,6% 11,5% Total Mayenne 0,0% 5,9% 11,5% 8,5% 7,7% 20,0% 28,8% 7,0% 17,9% 6,7% 11,9% Le Mans Métropole 19,6% 29,3% 32,2% 39,6% 55,6% 12,6% 9,8% 21,0% CG 72 13,9% 22,6% 11,1% 55,4% 0,0% 11,4% Total Sarthe 0,0% 9,8% 0,0% 0,0% 14,7% 23,1% 31,1% 33,3% 34,0% 4,9% 16,2% La Roche Agglomération 23,0% 8,5% 1,2% 33,8% 63,3% 35,8% 35,1% 13,3% 22,3% CG 85 2,1% 0,2% 0,8% 7,7% 20,7% 18,1% 18,3% 4,2% 2,2% 8,0% Total Vendée 0,0% 12,6% 4,3% 1,0% 20,8% 42,0% 9,1% 27,1% 19,7% 7,7% 15,2% Pays-de-la-Loire 0,5% 9,7% 7,2% 5,0% 14,5% 23,4% 21,2% 23,7% 26,2% 7,3% 14,6% Moyenne PCS 2005- 2009 Moyenne 2005-2013 St Nazaire agglomération Etat 44 Etat 53 5- Accession sociale à la propriété (PSLA) en région Pays de la Loire depuis 2005 Le prêt social de location accession (PSLA) est créé en 2004 afin de répondre à la demande des ménages de devenir propriétaire. Cette forme d?accession à la propriété permet aux ménages modestes, en particulier ceux qui ne disposent pas d?apport personnel, d?acquérir un logement après une phase locative pendant laquelle ils constituent une épargne. D?après le tableau ci-contre, le nombre d?opérations en PSLA n?a cessé d?augmenter jusqu?en 2007, puis a diminué en raison de la création d?un nouveau dispositif d?aide à l?accession (PASS Foncier). La montée de la production, observée en 2011 avec la fin du PASS foncier, a connu un recul en 2012 puis une nouvelle accélération en 2013 avec le financement de 768 logements. Des dysfonctionnements ont été constatés dans la mise en oeuvre de cette mesure : ? les bailleurs peuvent rencontrer des difficultés pour attribuer des logements à des ménages lorsque l?opération est lancée. ? une fois installés, certains ménages bénéficiant de ce dispositif ne lèvent pas l?option d?achat pendant la période des 5 ans ce qui pose un problème de gestion locative du ménage et du programme immobilier. Evolution du nombre de logements en PSLA entre 2005 et 2012 Source : Infocentre SISAL GLOSSAIRE 1. Le prêt locatif aidé d?intégration (PLAI) finance la production de logements ordinaires destinés à des ménages qui cumulent des difficultés économiques et sociales particulières. Il est également utilisé pour la production de structures collectives adaptées à ces publics comme les résidences sociales, les maisons relais ou les pensions de famille. 2. Le prêt locatif à usage social (PLUS) est le dispositif le plus fréquemment employé pour financer le logement social. D?après les plafonds de ressources fixés chaque année par circulaire, ces logements sont accessibles à des populations mixtes. 3. Le prêt locatif social (PLS) a pour vocation de financer des opérations dont les niveaux de loyer et de ressources sont 30 % supérieurs au PLUS notamment dans les zones avec un marché immobilier tendu. Les logements locatifs financés par l?un de ces prêts donnent lieu à une convention dite « APL » qui prévoit notamment l?encadrement de leur destination, du loyer maximum, les obligations du propriétaire et du locataire. Elle permet à ce dernier de bénéficier des aides personnalisées au logement (APL). 17 Mayenne Sarthe Vendée Total 2005 10 11 15 34 70 2006 50 31 44 13 85 223 2007 36 109 78 93 316 2008 43 54 39 33 118 287 2009 30 62 35 44 171 2010 223 100 8 20 28 379 2011 636 157 90 43 25 951 2012 179 131 59 45 414 2013 519 113 57 21 58 768 34 53 42 9 75 213 192 85 47 14 59 398 Loire Atlantique Maine et Loire Moyenne PCS 2005-2009 Moyenne 2005- 2013 Directeur de publication: Hubert FERRY-WILCZEK ISSN: 2109-0017