Auteur moral

Pays-de-la-Loire. Direction régionale de l'environnement, de l'aménagement et du logement

Auteur secondaire

Résumé

<div style="text-align: justify;">Dans la continuité du Plan de cohésion sociale et du Plan de relance de l'économie, l'année 2013 s'inscrit dans la dynamique de « production » engagée ces dernières années. Les quatre études thématiques sur la production réalisées par la DREAL traitent du financement, de la typologie et de la qualité des logements locatifs sociaux aidés en 2013, ainsi que des évolutions depuis 2005. Ces études à l'échelle régionale se déclinent par territoire de gestion des aides à la pierre du parc public.<br /><br />Le coût de revient ou d'investissement d'un logement locatif social dépend de son type et de sa localisation. Le prix du foncier, plus cher sur le territoire de Nantes Métropole et sur le littoral atlantique du fait de la tension du marché, impacte le coût moyen d'un logement.<br /><br />En 2013, concernant l'équilibre financier au niveau régional, la part des prêts reste constante tandis que celles des subventions et l'autofinancement des bailleurs se stabilisent, par rapport à la période 2005-2013. Les logements locatifs sociaux bénéficient également d'aides indirectes en complément des subventions versées. Ces dernières n'apparaissent pas explicitement en tant que recette dans le plan de financement d'une opération, mais elles contribuent à l'équilibre de l'opération sur sa durée de vie et au coût réel d'investissement du maître d'ouvrage HLM.</div>

Editeur

DREAL Pays de la Loire

Descripteur Urbamet

donnée statistique ;enquête ;logement aidé ;coût

Descripteur écoplanete

analyse statistique ;aide financière

Thème

Habitat - Logement ;Construction

Texte intégral

Le coût des logements locatifs sociaux (LLS) en région Pays de la Loire Les chiffres exposés dans ce document sont issus des plans de financement prévisionnels présentés par les maîtres d?ouvrage (MO) lors de leurs demandes d?octroi d?une aide à la pierre. Ces coûts peuvent évoluer jusqu?à la livraison de l?opération où le coût final est arrêté. Des prix très différents entre LLS ordinaire1 et LLS en structure collective2 Le coût moyen des logements ordinaires est très inférieur (facteur 2,5) à celui des logements en structure collective (foyer) qui présentent des parties communes et des équipements collectifs spécifiques importants. Coût moyen d?un LLS neuf, par territoire de délégation, selon le type de logement (¤/m² de surface utile³) Source : Infocentre SISAL Le coût moyen 2013, en logement ordinaire, n'est supérieur que de 5,8 % au coût moyen 2005/2013, ce qui, par rapport à la tendance des années précédentes traduit une poursuite du tassement des prix. Pour le logement collectif (foyer), le même phénomène s?observe puisque le coût moyen en 2013 n?est supérieur à la moyenne 2005/2013 que de 4,7 points (pour mémoire, il était de 15 points en 2012). On observe, en rapprochant les chiffres 2013 des valeurs moyennes 2005/2013 : - Pour le logement ordinaire, les coûts sont en nette hausse sur toute la région avec des différences plus ou moins importantes selon les départements. En Mayenne l?augmentation est très légère (2%), en Loire-Atlantique et Maine-et-Loire elle est de 5 % tandis que sur la Vendée et la Sarthe, elle atteint respectivement 15 et 18 %. La Loire Atlantique demeure le département le plus cher, la Mayenne est toujours le moins cher (-38% par rapport à la Loire-Atlantique), les coûts en agglomération étant logiquement plus élevés que sur le reste du territoire. - Pour le logement en structure (analyse à considérer avec précaution, les volumes construits étant faibles et variables), en 2013, les coûts augmentent sensiblement en Loire Atlantique, et Maine-et-Loire (respectivement 1 et 8 % par rapport à la période 2005/2013), et fortement en Vendée (+35%). Pour la Sarthe, on observe une très forte augmentation des coûts par rapport à la moyenne 2005/2013 puisque les coûts ont quasiment doublés, compte tenu d?une opération particulière au coût élevé pour la construction de 6 logements pour personnes handicapées par le Conseil général de la Sarthe. Service Intermodalité, Aménagement et Logement Septembre 2014 Coût e t financements des logements locatifs sociaux en région des Pays de la Loire depuis 2005 Bilan 2013 N° 134 Logement ordinaire Logement en structure 2013 2013 Nantes Métropole CARENE État 44 Sous total Loire-Atlantique Angers Loire Métropole CG 49 Sous total Maine-et-Loire Laval Agglomération Sous total Mayenne Le Mans Métropole CG 72 Sous total Sarthe La Roche-sur-Yon Agglomération CG 85 Sous total Vendée Pays de la Loire Moyenne 2005- 2013 Moyenne 2005- 2013 1970 ¤ 1862 ¤ 4438 ¤ 4228 ¤ 1837 ¤ 1757 ¤ 4324 ¤ 3383 ¤ 1737 ¤ 1632 ¤ 3848 ¤ 3471 ¤ 1915 ¤ 1820 ¤ 4075 ¤ 3911 ¤ 1824 ¤ 1674 ¤ 3852 ¤ 1476 ¤ 1345 ¤ 3983 ¤ 3633 ¤ 1670 ¤ 1582 ¤ 3983 ¤ 3673 ¤ 1458 ¤ 1412 ¤ 3733 ¤ Etat 53 1288 ¤ 1259 ¤ 1803 ¤ 1385 ¤ 1355 ¤ 3319 ¤ 1894 ¤ 1584 ¤ 5118 ¤ 1571 ¤ 1347 ¤ 6290 ¤ 2757 ¤ 1775 ¤ 1499 ¤ 6290 ¤ 3210 ¤ 1619 ¤ 1464 ¤ 3285 ¤ 1601 ¤ 1381 ¤ 4503 ¤ 3334 ¤ 1604 ¤ 1398 ¤ 4503 ¤ 3332 ¤ 1787 ¤ 1649 ¤ 4532 ¤ 3763 ¤ Les prix du LLS ordinaire neuf en collectif4 ou en individuel5 En Pays de Loire, en 2013, le logement collectif est 19% plus cher que le logement individuel. Des logements plus petits, une structure bâtie plus complexe et un foncier beaucoup plus cher en zone urbaine expliquent cet écart. Cependant la différence tend à se réduire puisque sur 2005/2013 elle est de 25%. C'est sans doute le fait du coût du foncier qui, ces dernières années, a beaucoup plus progressé en zone rurale (pavillons) qu'en zone urbaine (collectifs), réduisant ainsi l'avantage financier de la construction en milieu rural. Coût moyen d?un LLS ordinaire neuf, par territoire de délégation, selon le type d?habitat (¤/m² de SU) En 2013, le coût du logement collectif a beaucoup augmenté sur les agglomérations de Laval et du Mans (respectivement +34% et 36 % par rapport à la moyenne 2005/2013). On constate, par contre, une légère baisse (-2%) pour La Roche-sur-Yon Agglomération. Pour les autres territoires, l?augmentation du coût moyen des logements est atténuée. Au bilan, sur la période 2005- 2013, la Loire Atlantique demeure le département le plus cher, suivi du Maine et Loire, de la Vendée, de la Mayenne et de la Sarthe. 6 Source : Infocentre SISAL Le coût du logement individuel croît sensiblement, en 2013, (+12% par rapport à la moyenne 2005/2013), sous la poussée du Maine et Loire (+13%) et surtout de la Sarthe et de la Vendée (+17%). La progression est remarquable aussi pour Angers Loire Métropole (+19%) et Nantes Métropole (+12%), sans doute due au coût du foncier en augmentation. Les autres territoires enregistrent une légère augmentation de 2 à 9 %. Le coût d'un LLS ordinaire neuf selon sa localisation Depuis 2010, « une territorialisation renforcée sur les secteurs les plus tendus du marché et où l'accès au logement est difficile » avait été mise en place. L?objectif de ce zonage Scellier était de prioriser les territoires B1, et de manière moindre les B2 pour répondre aux besoins en matière d'offre locative sociale. En 2013, un zonage régional spécifique au secteur locatif social pour la programmation des aides à la pierre en Pays-de-la-Loire a été défini pour permettre de mieux prendre en compte les tensions et les priorités de développement de l?offre sur ce territoire. Le tableau ci-dessous présente les coûts moyens des LLS ordinaires par territoire de gestion selon ce nouveau zonage régional de programmation. Au regard des coûts présentés, Ce tableau ci-dessous souligne que la programmation régionale PDL 1, 2 et 3 tend à répondre aux objectifs de territorialisation. Par rapport à la période 2005/2013, les coûts progressent sensiblement sur tous les secteurs : de plus 5 % en zone PDL1 à plus 10 % en PDL3. Le prix du foncier est à l'origine de ces augmentations qui traduit un marché en tension sur le littoral et dans les agglomérations. 2 Logement ordinaire Individuel 2013 2013 Nantes Métropole CARENE État 44 Sous total Loire-Atlantique Angers Loire Métropole CG 49 Sous total Maine-et-Loire Laval Agglomération État 53 Sous total Mayenne Le Mans Métropole CG 72 Sous total Sarthe La Roche-sur-Yon Agglomération CG 85 Sous total Vendée Pays de la Loire Logement ordinaire Collectif Moyenne 2005- 2013 Moyenne 2005- 2013 1969 ¤ 1871 ¤ 1987 ¤ 1768 ¤ 1825 ¤ 1756 ¤ 1836 ¤ 1759 ¤ 1741 ¤ 1678 ¤ 1723 ¤ 1588 ¤ 1924 ¤ 1847 ¤ 1816 ¤ 1684 ¤ 1837 ¤ 1709 ¤ 1776 ¤ 1495 ¤ 1583 ¤ 1467 ¤ 1437 ¤ 1321 ¤ 1751 ¤ 1691 ¤ 1554 ¤ 1379 ¤ 1991 ¤ 1484 ¤ 1449 ¤ 1397 ¤ 1208 ¤ 1288 ¤ 1259 ¤ 1991 ¤ 1483 ¤ 1382 ¤ 1340 ¤ 2265 ¤ 1659 ¤ 1691 ¤ 1444 ¤ 1514 ¤ 1571 ¤ 1326 ¤ 2265 ¤ 1647 ¤ 1613 ¤ 1375 ¤ 1642 ¤ 1679 ¤ 1604 ¤ 1339 ¤ 1656 ¤ 1599 ¤ 1549 ¤ 1333 ¤ 1654 ¤ 1627 ¤ 1562 ¤ 1334 ¤ 1901 ¤ 1777 ¤ 1600 ¤ 1425 ¤ Coût moyen d?un LLS ordinaire neuf, par territoire de délégation, selon le zonage PDL (¤/m² SU) source : Infocentre SISAL Au global, l'échelle des coûts respecte la hiérarchie du zonage sur l'ensemble des Pays-de-la-Loire. Ainsi on constate : ? des coûts plus importants sur la zone PDL1 : de 1 655 ¤ pour le Conseil général de Vendée à 1 970 ¤ pour le territoire de Nantes Métropole. ? des coûts intermédiaires en zone PDL2 : entre 1 460 ¤ pour Laval Agglomération à 1 894¤ pour l?agglomération de Le Mans Métropole. ? les coûts les plus bas de la région pour le secteur PDL3, variant de 1 288 ¤ pour le territoire de gestion de l?État Mayenne à 1 671 ¤ pour les LLS ordinaires situés sur le secteur PDL3 du Conseil général de la Loire-Atlantique. Évolution du coût moyen d?un LLS ordinaire neuf, par département, entre 2005 et 2013 (¤/m² de SU) Source : Infocentre SISAL Entre 2005 et 2013, le coût moyen prévisionnel des LLS ordinaires en région Pays-de-la-Loire est passé de 1 311 ¤/m² à 1 787 ¤/m² (+ 36 %). En 2012, la progression était de 38% et de 36 % en 2011 ; il y a donc une quasi stabilité dans la progression des coûts depuis 3 ans. Dans le graphique ci-dessus, on relève : ? les progressions les plus importantes en Vendée et en Sarthe avec, respectivement, +44% et +49 % entre 2005 et 2013. En Sarthe, le pic de 2006 s?explique par la réalisation de 217 logements (sur les 547 aidés dans l?année) avec un coût supérieur à 1500¤/m² alors que pour les 330 autres logements, les prix oscillaient entre 1 049 et 1473¤/m² ; 3 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 1000 1100 1200 1300 1400 1500 1600 1700 1800 1900 2000 Loire Atlantique Maine et Loire Mayenne Sarthe Vendée ¤ /m ² 2013 Moyenne annuelle 2005/2013 PDL 1 PDL 2 PDL 3 PDL 1 PDL 2 PDL 3 Nantes Métropole CARENE CG 44 Sous total Loire-Atlantique Angers Loire Métropole CG 49 Sous total Maine-et-Loire Laval Agglomération Sous total Mayenne Le Mans Métropole CG 72 Sous total Sarthe La Roche-sur-Yon Agglomération CG 85 Sous total Vendée Pays de la Loire 1970 ¤ 1862 ¤ 1863 ¤ 1753 ¤ 1763 ¤ 1731 ¤ 1749 ¤ 1671 ¤ 1691 ¤ 1626 ¤ 1558 ¤ 1944 ¤ 1749 ¤ 1671 ¤ 1848 ¤ 1658 ¤ 1558 ¤ 1829 ¤ 1478 ¤ 1683 ¤ 1356 ¤ 1651 ¤ 1450 ¤ 1421 ¤ 1336 ¤ 1812 ¤ 1450 ¤ 1673 ¤ 1338 ¤ 1460 ¤ 1452 ¤ 1421 ¤ 1367 ¤ Etat 53 1288 ¤ 1259 ¤ 1460 ¤ 1327 ¤ 1421 ¤ 1282 ¤ 1894 ¤ 1584 ¤ 1571 ¤ 1124 ¤ 1366 ¤ 1894 ¤ 1571 ¤ 1565 ¤ 1366 ¤ 1619 ¤ 1464 ¤ 1655 ¤ 1610 ¤ 1560 ¤ 1498 ¤ 1471 ¤ 1294 ¤ 1655 ¤ 1614 ¤ 1560 ¤ 1498 ¤ 1468 ¤ 1294 ¤ 1929 ¤ 1741 ¤ 1474 ¤ 1835 ¤ 1612 ¤ 1333 ¤ ? une faible progression des prix en Mayenne de +7% entre 2005 et 2013 ; ? les coûts les plus élevés en Loire-Atlantique et Maine-et-Loire avec une progression similaire à celle de la région, respectivement, de +32 et 39 % entre 2005 et 2013. Répartition du coût moyen des LLS ordinaires neufs par Établissement Public de Coopération Intercommunale (EPCI) entre 2005 et 2013 Source : Infocentre SISAL La carte ci-contre montre la répartition des coûts moyens au m² des logements locatifs sociaux ordinaires neufs pour les EPCI de la région. La Loire-Atlantique apparaît bien comme étant le département ayant le coût moyen du LLS le plus élevé.De façon générale, les coûts moyens les plus importants sont constatés dans les grandes agglomérations telles que Nantes, Angers et Le Mans ainsi que sur le littoral, là où le foncier est cher (+ 1 600 ¤ du m²).A l?opposé, certains territoires ruraux où il y a eu peu d?opération depuis 2005 (Sud Est de la Vendée, Nord Sarthe et Nord Mayenne), montrent des coûts inférieurs à 1 400 ¤ du m². L?évolution du coût moyen prévisionnel des LLS ordinaires et neufs depuis 2005 Évolution du coût moyen du LLS ordinaire neuf entre 2005 et 2013 (en ¤/m² SU) Source : Infocentre SISAL Après une forte hausse jusqu?en 2009, le coût des travaux s?est stabilisé à un peu moins de 1 300 ¤/m² jusqu?en 2012. En 2013, on constate une nouvelle augmentation du prix des travaux passant à 1 373¤, néanmoins, la part de ce coût sur le coût total d?un LLS ordinaire neuf, entre 2005 et 2013, poursuit sa légère diminution, passant de 76 % en 2005 à 71 % en 2012 et 67 % en 2013. Les charges foncières ou immobilières ont régulièrement progressé, de 14 % en 2005 à 27,5 % en 2011. En 2013, cette part atteint 23 %. Le coût des prestations intellectuelles et autres frais et celui des travaux apparaît quasiment constant, entre 7 et 10% entre 2005 et 2013. Enfin, le graphique, qui montrait clairement la stabilité du coût global du LLS ordinaire et neuf depuis 2009 fait apparaître une nette augmentation de ce coût global en 2013, passant à plus de 2 000 ¤ par logement. 4 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 0 ¤ 250 ¤ 500 ¤ 750 ¤ 1000 ¤ 1250 ¤ 1500 ¤ 1750 ¤ 2000 ¤ 131 ¤ 156 ¤ 160 ¤ 161 ¤ 146 ¤ 168 ¤ 141 ¤ 128 ¤ 182 ¤ 189 ¤ 201 ¤ 222 ¤ 254 ¤ 323 ¤ 329 ¤ 494 ¤ 392 ¤ 472 ¤ 990 ¤ 1200 ¤ 1164 ¤ 1178 ¤ 1290 ¤ 1287 ¤ 1159 ¤ 1289 ¤ 1374 ¤1310 ¤ 1558 ¤ 1547 ¤ 1593 ¤ 1759 ¤ 1784 ¤ 1794 ¤ 1809 ¤ 2028 ¤ Coût travaux Charges foncières ou immobilières Prestations intellectuelles et frais Le coût du foncier des LLS ordinaires et neufs depuis 2005 Si le graphique ci-dessus montre que les charges foncières ou immobilières ont sensiblement progressé entre 2005 et 2013, il est à noter que nombre d?opérations ont bénéficié d?un foncier gratuit ou à un coût symbolique. Le tableau ci-dessous fait apparaître la part des opérations ayant un coût du foncier inférieur à 2000 ¤ sur cette période. La part des opérations ayant un coût du foncier inférieur à 2000 ¤ entre 2005 et 2013 Source : Infocentre SISAL Répartition des opérations de LLS ordinaires neufs ayant un coût du foncier inférieur à 2000 ¤ par EPCI entre 2005 et 2013 Source : Infocentre SISAL La carte ci-contre fait apparaître le nombre d?opérations ayant un coût du foncier inférieur à 2000 ¤. L?emploi du foncier à un coût symbolique est systématisé sur la quasi totalité des EPCI de la région. En rapportant ces données en part, entre 2005 et 2013, 51,7 % des opérations de LLS ordinaires neufs financés en Pays-de-la-Loire ont un coût du foncier équivalent à 0 ¤. Sur le tableau ci-dessus, on constate qu?au niveau régional, la part de ces opérations a régulièrement progressé de 2005 à 2009. Elle est en baisse sensible depuis 2010. Seul le département de la Sarthe conserve un taux important (83 %) d?opérations ayant un coût du foncier symbolique. 5 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Nantes Métropole 52,7% 64,7% 64,8% 82,0% 52,6% 48,6% 54,9% 48,1% 19,4% 66,7% 79,5% 63,5% 61,2% 49,0% 37,7% 31,0% 25,0% 24,5% Sous total Loire-Atlantique 19,4% 59,0% 70,5% 64,0% 76,3% 51,2% 44,4% 44,4% 37,8% Angers Loire Métropole 45,1% 31,5% 51,3% 70,0% 77,3% 52,1% 32,6% CG 49 21,3% 34,2% 36,7% 29,9% 40,0% 14,6% 20,8% 37,8% 32,9% Sous total Maine-et-Loire 21,3% 34,2% 40,5% 30,5% 48,4% 54,5% 57,4% 45,2% 32,7% Laval Agglomération 84,2% 75,0% 63,9% 86,4% 68,9% 47,9% 39,5% 43,2% 70,1% 48,6% 54,8% 48,4% 54,5% 59,0% 46,5% 27,9% 36,4% Sous total Mayenne 70,1% 70,2% 68,9% 58,7% 75,2% 64,3% 47,3% 33,7% 40,3% Le Mans Métropole 88,9% 92,3% 0,0% 35,3% 63,6% 68,4% 75,0% 83,3% 82,1% CG 72 88,2% 67,9% 62,5% 73,1% 85,3% 81,1% 55,6% 87,1% 83,3% Sous total Sarthe 88,5% 75,6% 35,7% 58,1% 74,6% 76,8% 64,1% 85,5% 82,7% La Roche-sur-Yon Agglomération 56,7% 73,1% 88,2% 67,6% 84,6% 71,4% 47,6% 31,0% CG 85 50,0% 44,1% 47,8% 78,6% 72,5% 63,0% 61,2% 57,4% 31,0% Sous total Vendée 50,0% 48,0% 53,4% 80,0% 71,2% 65,3% 62,6% 55,8% 31,0% Pays de la Loire 39,1% 54,5% 56,8% 58,4% 65,6% 56,7% 51,3% 43,0% 38,6% Carene Etat 44 Etat 53 L?équilibre financier des logements locatifs sociaux en région Pays de la Loire Plans de financement des opérations en PLAI8/PLUS9 ordinaires et neufs Les opérations de construction et d?acquisition de logements sociaux nécessitent un équilibre financier détaillé dans les plans de financement des opérations. Le taux de TVA appliqué pour le plan de financement prévisionnel varie sur la période observée : TVA à 5,5 % jusqu?en 2010 et TVA à 7 % à partir du 1er janvier 2011. Les tableaux suivants donnent un aperçu des plans de financement des logements en PLAI, en PLUS et en cumulé PLAI/PLUS pour l'ensemble de la région, et en cumulé PLAI/PLUS pour chacun des départements. Plan de financement prévisionnel des LLS ordinaires neufs, en 2013, et sur la période 2005/2013 Pays de la Loire PLAI PLUS PLAI/PLUS 2013 2005/2013 2013 2005/2013 2013 2005/2013 Subventions État 4,3% 7,4% 0,7% 2,1% 1,8% 3,4% Subventions Collectivités 7,4% 10,5% 3,4% 5,1% 4,6% 6,4% Subventions Autres 1,5% 2,1% 1,5% 2,9% 1,5% 2,7% Total des subventions 13,2% 20,0% 5,6% 10,1% 7,9% 12,5% Prêts 78,1% 71,2% 77,9% 73,8% 78,0% 73,1% Fonds propres 8,7% 8,9% 16,5% 16,1% 14,1% 14,3% Total 100,0% 100,0% 100% 100% 100% 100% Source : Infocentre SISAL ? VADEMECUM ? aides moyennes Les opérations PLAI ouvrent droit à plus de subventions que les opérations PLUS et à des prêts très bon marché. Aussi, en PLAI, les opérateurs privilégient le recours à l'emprunt et limitent autant que possible les apports en fonds propres. A l'inverse, beaucoup plus de fonds propres sont injectés dans les opérations PLUS pour compenser un moindre subventionnement et limiter le recours à des prêts plus coûteux. Avec la réduction des subventions, cette tendance s?accentue. Plan de financement prévisionnel des LLS ordinaires neufs (PLAI/PLUS), par département, en 2013, et sur la période 2005 et 2013 Loire-Atlantique Maine-et-Loire Mayenne Sarthe Vendée Pays de la Loire 2013 2005/2013 2013 2005/2013 2013 2005/2013 2013 2005/2013 2013 2005/2013 2013 2005/2013 Subventions État 1,9% 3,8% 1,9% 3,0% 1,7% 3,0% 1,1% 2,7% 1,8% 3,3% 1,8% 3,4% Subventions Collectivités 4,9% 7,4% 5,7% 7,9% 8,2% 5,1% 2,1% 2,3% 2,3% 3,6% 4,6% 6,4% Subventions Autres 2,4% 3,5% 0,3% 2,0% 0,8% 3,2% 0,1% 1,8% 0,2% 1,9% 1,5% 2,7% Total des subventions 9,3% 14,6% 7,9% 12,9% 10,8% 11,4% 3,3% 6,8% 4,2% 8,8% 7,9% 12,5% Prêts 76,7% 70,4% 78,9% 74,7% 75,4% 75,2% 79,0% 77,7% 82,3% 75,9% 78,0% 73,1% Fonds propres 14,0% 15,0% 13,2% 12,3% 13,8% 13,4% 17,7% 15,5% 13,4% 15,3% 14,1% 14,3% Total 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% Source : Infocentre SISAL ? VADEMECUM ? aides moyennes On constate cependant quelques disparités entre les départements de la région (tableau ci-dessus). Avec une moyenne de 4,6 % au niveau régional, la part des subventions des collectivités a légèrement augmenté en 2013 (4,4 % en 2012). Elles varient, selon les départements entre 2,1 % pour la Sarthe et 8,2 % pour la Mayenne. 6 Dans la même tendance, les subventions « autres » ont modérément augmenté passant de 1 % en 2012 à 1,5 % en 2013 au niveau régional. C?est pour la Loire-Atlantique que le taux est le plus élevé avec 2,4 % tandis que pour les autres départements, la part oscille entre 0,1 % (pour la Sarthe) et 0,8 % (pour la Mayenne). Toutes subventions confondues, la Sarthe et la Vendée sont beaucoup moins dotées que les autres départements avec une faible part dans les plans de financement à seulement 3,3 et 4,2 %. Le recours aux fonds propres baisse en 2013 hormis en Sarthe où il passe de 16,3 % en 2012 à 17,7 %. L?évolution des plans de financement prévisionnels des logements PLAI/PLUS entre 2005 et 2013 Source : Infocentre SISAL ? VADEMECUM ? aides moyennes Depuis 2005, la part totale des subventions a progressé jusqu?en 2009 (période du plan de relance) pour passer de 10,6 % à 16,6 %. Ce taux a ensuite diminué jusqu'à plonger en 2012 à 6,8%. En 2013, cette part progresse légèrement passant à 7,9 % des plans de financement. La part des fonds propres a augmenté jusqu?en 2008 pour atteindre 17,5 %. Après une forte baisse en 2009 (13,9 %) cette part a recommencé à croître, et de manière accentuée en 2012 (+ 2,6 %, soit 18,9 %). En 2013 elle diminue à nouveau pour atteindre 14,1 % au profit du recours à l?emprunt. En effet, la diminution de la part des prêts, passée de 81,9 % en 2005 à 66,2 % en 2008 augmente progressivement depuis 2009. Elle est de 78 % en 2013. 7 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 7% 10% 13% 18% 14% 14% 16% 19% 14% 82% 77% 72% 66% 70% 71% 72% 74% 78% 5% 4% 4% 4% 3% 2% 3% 1% 2% 3% 7% 8% 7% 8% 8% 6% 4% 5% 3% 3% 4% 5% 5% 4% 3% 1% 2% Subventions Etat Subventions Collectivités Subventions Autres Prêts Fonds Propres La contribution des aides indirectes aux financements des logements en PLAI/PLUS ordinaires neufs Les logements en PLAI/PLUS ordinaires neufs bénéficient d?aides financières indirectes de l?État en complément des subventions versées (aides financières directes). Ces aides indirectes n?apparaissent pas explicitement en tant que recette dans le bilan d?une opération (plan de financement) contrairement aux subventions, aux prêts et aux fonds propres. Elles jouent, cependant, un rôle déterminant de réduction du coût d?opération et allègent l?effort financier nécessaire à la production dans la région. En 2012, les principales aides indirectes sont : ? le taux réduit de TVA à 7 % au lieu de 19,6 %. Par rapport à la construction non aidée, ce soutien de l?État baisse les coûts de construction de 14,1 points de 2005 à 2011, puis 12,6 points en 2012. Les entreprises factures les lots avec la TVA au maître d?ouvrage, qui récupère la différence avec la TVA réduite en justifiant auprès des services fiscaux l?avancé des travaux et les montants mobilisés. Dans les tableaux de la présente note, le montant TTC financé est donc un montant avec un taux réduit de TVA en vigueur. Les simulations qui suivent, avec un coût simulé de TVA à 19,6 %, permettent une comparaison avec le secteur privé. ? les prêts à taux bonifiés de la caisse des dépôts et des consignations (CDC) et du « 1 % Logement » (Action logement), encore appelés aides de circuit. Ils assurent aux bailleurs sociaux un accès au crédit à un coût inférieur à celui du marché (égal, en 2012 pour les prêts PLUS) et baissent les frais financiers dans le bilan d?opération. A l?horizon fin 2014 ? début 2015, cette aide indirecte pourrait apparaître modeste dans un contexte de taux d?intérêt historiquement bas. En réalité, comme la durée des prêts est très longue, les frais financiers évités sur 40 à 50 ans représentent un montant équivalent au quart des fonds propres pour les logements PLAI. ? la garantie des prêts par les collectivités locales (2 % du montant emprunté) évite au porteur de l?opération de supporter les charges de fonds de garantie bancaire aux prêts, dans des conditions en outre plus avantageuses que la garantie hypothécaire. Cette aide évite aux maîtres d?ouvrage d'immobiliser des fonds propres. ? les exonérations de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB), pendant 25 assimilables à des exonérations d?impôt. On peut encore citer l'acquisition souvent à prix réduit, voire nul, du foncier, l'exonération d'impôt sur les sociétés, l'exonération de la taxe d'aménagement, l'exonération de droit de mutation à titre onéreux, sans oublier la valorisation des intérêts d'emprunts complémentaires qui auraient été nécessaires en l'absence de TVA réduite, de subventions et de foncier à prix réduit. Ces montants non mobilisés par les maîtres d?ouvrage permettent de réduire le coût réel supporté par le maître d?ouvrage. Ces aides contribuent à proposer des loyers moins élevés et soutiennent l?accès au logement dit abordable. Elles participent à l?équilibre de l?opération sur sa durée de vie, de manière analogue à l?aide personnalisée au logement (APL) accordée dans le cas d?un logement conventionné suite à une aide à la pierre. L'APL est une « garantie » pour le bailleur de percevoir un minimum du loyer. Elle est versée, soit au ménage, soit au bailleur, sous réserve d?un accord contractualisé avec les services de l?État, laissant de fait un reste à charge au ménage. Le tableau récapitulatif ci-dessous expose les interactions entre aides directes et indirectes, et, plan de financement et coût réel de l?investissement de l?opération : Source : DGALN 8 Plan de financement Subvention État Subvention collectivité Réduction TVA Aide de circuit prêt CDC logement Aide de circuit prêt CDC foncier Aide de circuit prêt 1% Exonération de TFPB compensée Garantie d?emprunt Autres aides indirectes Hors plan de financement ? vie de l?opération Aides directes de l?État Aides indirectes de l?État Aides directes hors État Aides indirectes hors État Aides indirectes de l?État Aides indirectes hors État Subvention 1% Pour l?analyse qui suit sur la période 2007 à 2013, il faut prendre en considération le fait que le taux de TVA appliqué pour le plan de financement prévisionnel a varié sur la période observée : TVA à 5,5 % jusqu?en 2010 et TVA à 7 % à partir du 1er janvier 2011. Ce tableau est constitué à partir des décisions de financement PLAI de chaque année depuis 2007, en Pays-de-la-Loire, pour le logement ordinaire neuf. Il identifie le coût réel d?investissement sur la durée de vie de l?opération, soit en théorie une cinquantaine d?année, ce qui couvre la période la plus longue de l?emprunt de la Caisse des dépôts. Bilan de 2007 à 2013, du coût réel moyen d?investissement d?un logement PLAI sur la durée du prêt CDC (50 ans) Source : Infocentre SISAL ? VADEMECUM ? aides moyennes Le coût moyen d?investissement réel d?un logement PLAI, sur la période 2007/2013, est d?environ 163 200 ¤ sur la durée de vie de l?opération. On note que la part des emprunts, qui augmentait depuis 2010 au regard de la baisse des aides de l?État et des collectivités (directes et indirectes), réduit en 2013. Le montant moyen TTC d?un logement PLAI financé en 2012 est de 125 838 ¤ (Cf. avec TVA réduite), soit le montant engagé par le maître d?ouvrage équivalent au plan de financement. Dans le graphique ci-après, toutes contributions confondues, sur la durée de vie de l?opération, ce même logement atteint la somme de 157 915 ¤, intégrant les aides indirectes de 32 076 ¤ (20%) dont 23 531 ¤ attribuables à l?État (14%). Ces montants ne seront pas mobilisés par le maître d?ouvrage contrairement au secteur locatif non aidé. En PLAI comme en PLUS, les aides indirectes de État constituent le 2ème poste de financement. En PLAI, les aides de l?État ont commencé à diminuer en 2009. En 2011, les aides hors État ont également amorcé une baisse. En 2013, l'ensemble des aides poursuivent leur chute. Elles ne représentant plus que 30% du coût réel de l'opération. La cause en revient, pour partie, au relèvement de la TVA à 7% et surtout à la diminution importante des aides de circuit consécutive au rapprochement des taux d'intérêt des emprunts CDC et de ceux du marché. Étant donné, le taux particulièrement intéressant des prêts PLAI, les maîtres d?ouvrage ont compensé la baisse des aides par un recours accru à l'emprunt, sans augmenter la ponction sur leurs fonds propres. 9 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 dont montant engagé par le MO Aides directes de l?État 7% 8% 8% 6% 4% 4% 4% Aides directes hors État 8% 9% 10% 10% 8% 6% 7% Sous total aides directes 15% 18% 18% 16% 12% 10% 10% Aides indirectes de l?État 25% 24% 22% 19% 22% 15% 14% Aides indirectes hors État 3% 3% 3% 3% 3% 5% 5% Sous total aides indirectes 28% 27% 25% 23% 25% 21% 20% Fonds propres 6% 8% 6% 7% 8% 8% 7% Prêts 50% 47% 51% 54% 55% 62% 60% Total Coût réel d'investissement sur la durée de vie de l'opération 171340 ¤ 161970 ¤ 163595 ¤ 159098 ¤ 165584 ¤ 162929 ¤ 157915 ¤ 123193 ¤ 117473 ¤ 122357 ¤ 123268 ¤ 123452 ¤ 129197 ¤ 125838 ¤ Prix de revient TTC avant récupération TVA réduite 139652 ¤ 133167 ¤ 138704 ¤ 139737 ¤ 139945 ¤ 144416 ¤ 143204 ¤ 12165 ¤ 13144 ¤ 12344 ¤ 9803 ¤ 7344 ¤ 6131 ¤ 5972 ¤ 13781 ¤ 15323 ¤ 17005 ¤ 16358 ¤ 13027 ¤ 9411 ¤ 10797 ¤ 25946 ¤ 28467 ¤ 29349 ¤ 26161 ¤ 20371 ¤ 15542 ¤ 16769 ¤ 42844 ¤ 39516 ¤ 36066 ¤ 30631 ¤ 36834 ¤ 25227 ¤ 23531 ¤ 5303 ¤ 4981 ¤ 5173 ¤ 5198 ¤ 5298 ¤ 8505 ¤ 8545 ¤ 48147 ¤ 44497 ¤ 41239 ¤ 35829 ¤ 42132 ¤ 33732 ¤ 32076 ¤ 10871 ¤ 12879 ¤ 9512 ¤ 10978 ¤ 12446 ¤ 12939 ¤ 11668 ¤ 86376 ¤ 76127 ¤ 83495 ¤ 86130 ¤ 90635 ¤ 100716 ¤ 97401 ¤ 171340 ¤ 161970 ¤ 163595 ¤ 159098 ¤ 165584 ¤ 162929 ¤ 157915 ¤ Évolution de 2007 à 2013 de la répartition des différentes aides moyennes contribuant au financement d?un LLS ordinaire neuf PLAI Source : Infocentre SISAL ? VADEMECUM ? aides moyennes Le tableau ci-dessous expose le coût réel d?investissement sur la durée de vie de l?opération en Pays-de-la- Loire, pour le logement ordinaire neuf en PLUS. Cela prend en considération toutes les décisions de financement s?y rapportant depuis 2007. Bilan de 2007 à 2013, du coût réel moyen d?investissement d?un logement PLUS sur la durée du prêt CDC (50 ans) Source : Infocentre SISAL ? VADEMECUM ? aides moyennes Le coût réel moyen d?investissement d?un logement ordinaire neuf, moyenné sur la période 2007/2013, est d?environ 154 500 ¤ sur la durée de vie de l?opération. On note, à l?inverse des PLAI, que la part des emprunts poursuit sa progression depuis 2009 au regard de la baisse des aides de l?État et des collectivités (directes et indirectes). Le montant moyen TTC d?un PLUS financé en 2013 est de 127 589 ¤ (Cf. avec TVA réduite), soit le montant engagé par le maître d?ouvrage équivalent au plan de financement. Toutes contributions confondues, sur la durée de vie de l?opération, ce même logement atteint la somme de 160 120 ¤, soit une réduction grâce aux aides indirectes de 32 531 ¤ (20%), dont 23 773 ¤ attribuables à l?État (15%). Ces montants ne seront pas mobilisés par le maître d?ouvrage contrairement au secteur locatif non aidé. 10 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 6% 8% 6% 7% 8% 8% 7% 50% 47% 51% 54% 55% 62% 62% 3% 3% 3% 3% 3% 5% 5% 8% 9% 10% 10% 8% 6% 7%25% 24% 22% 19% 22% 15% 15% 7% 8% 8% 6% 4% 4% 4% Aides directes de l?État Aides indirectes de l?État Aides directes hors État Aides indirectes hors État Prêts Fonds propres 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 dont montant engagé par le MO Aides directes de l?État 2% 2% 2% 2% 1% 1% 1% Aides directes hors État 7% 7% 8% 8% 6% 4% 4% Sous total aides directes 9% 9% 10% 9% 7% 5% 5% Aides indirectes de l?État 21% 21% 17% 15% 17% 13% 15% Aides indirectes hors État 3% 3% 3% 4% 3% 5% 5% Sous total aides indirectes 25% 24% 21% 19% 20% 19% 20% Fonds propres 12% 16% 13% 14% 16% 19% 14% Prêts 54% 50% 56% 58% 57% 58% 60% Total Coût réel d'investissement sur la durée de vie de l'opération 148396 ¤ 155581 ¤ 151316 ¤ 148602 ¤ 156950 ¤ 160278 ¤ 160120 ¤ 111486 ¤ 118563 ¤ 120009 ¤ 120833 ¤ 125344 ¤ 130228 ¤ 127589 ¤ Prix de revient TTC avant récupération TVA réduite 126381 ¤ 134403 ¤ 136042 ¤ 136976 ¤ 142090 ¤ 145569 ¤ 145197 ¤ 3052 ¤ 3236 ¤ 3725 ¤ 2392 ¤ 1368 ¤ 1119 ¤ 1298 ¤ 10252 ¤ 11358 ¤ 11562 ¤ 11207 ¤ 9233 ¤ 6168 ¤ 6733 ¤ 13304 ¤ 14594 ¤ 15287 ¤ 13599 ¤ 10601 ¤ 7287 ¤ 8031 ¤ 31772 ¤ 31986 ¤ 26145 ¤ 22512 ¤ 26308 ¤ 21507 ¤ 23773 ¤ 5138 ¤ 5031 ¤ 5161 ¤ 5258 ¤ 5298 ¤ 8543 ¤ 8758 ¤ 36910 ¤ 37017 ¤ 31306 ¤ 27770 ¤ 31606 ¤ 30050 ¤ 32531 ¤ 17938 ¤ 25621 ¤ 19786 ¤ 20965 ¤ 24915 ¤ 30119 ¤ 22224 ¤ 80244 ¤ 78349 ¤ 84937 ¤ 86268 ¤ 89828 ¤ 92822 ¤ 97335 ¤ 148396 ¤ 155581 ¤ 151316 ¤ 148602 ¤ 156950 ¤ 160278 ¤ 160120 ¤ Evolution de 2007 à 2013 de la répartition des différentes aides moyennes contribuant au financement d?un LLS ordinaire neuf PLUS Source : Infocentre SISAL ? VADEMECUM ? aides moyennes Comme pour les opérations PLAI, les aides de l?État ont commencé à diminuer en 2009 suivies par les aides hors État à partir de 2011. En 2013, pour les opérations PLUS, les aides indirectes de l?État ont une part plus importante que l?année précédente (14,8 %, contre 13,4 % en 2012). En 2013, de la même manière, l'ensemble des aides progresse légèrement par rapport à 2012, de 23 à 25 % du coût réel d?une opération. Pour les opérations PLUS, à la différence du PLAI, en 2013, les maîtres d?ouvrage ont moins ponctionné sur leurs fonds propres en augmentant la part du recours à l?emprunt dans les plans de financement. Le coût réel des logements ordinaires neufs en PLAI/PLUS en 2012 Pour mieux appréhender ce que coûte réellement un logement social en 2013, il faut distinguer ce qui relève du plan de financement relatif au prix de revient de l?opération et les dépenses qui traitent de l?investissement sur la durée de vie d?une opération. La durée de vie d?une opération est assimilée à la durée la plus longue de l?emprunt de la CDC, 50 ans, ce qui correspond aussi à la durée du conventionnement (Cf. octroi de l?aide à la personne suite à une décision d?aide à la pierre). Les paragraphes suivants exposent le plus explicitement possible les chiffres observés précédemment en distinguant : ? le coût TTC du logement aidé (Cf. prix de revient avec la TVA réduite) ; ? le plan de financement TTC du logement considéré : subventions, prêts et fonds propres ; ? le coût réel supporté par le maître d?ouvrage (MOa) : encourt des prêts mobilisés et reconstitution des fonds propres ; ? les aides indirectes de l?État et des collectivités générant des économies pendant la durée de vie de l?opération : aides de circuit, garantie d?emprunt, exonération de TFPB. Pour un logement ordinaire neuf PLAI aidé en 2013, le prix de revient TTC est de 143 204 ¤ pour le maître d?ouvrage avant la récupération de la TVA réduite (Cf. 19,6 % - 7%), qui sera récupérée auprès des services fiscaux au fur et à mesure que la réalisation le justifie et ce, jusqu?à la livraison. L?aide à la pierre est calculée sur un plan de financement présenté sur la base de la TVA réduite à 7 %. 11 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 12% 16% 13% 14% 16% 19% 14% 54% 50% 56% 58% 57% 58% 61% 3% 3% 3% 4% 3% 5% 5% 7% 7% 8% 8% 6% 4% 4% 21% 21% 17% 15% 17% 13% 15% 2% 2% 2% 2% 1% 1% 1% Fonds propres Prêts Aides indirectes hors État Aides directes hors État Aides indirectes de l?État Aides directes de l?État En moyenne, sur les 2 190 logements ordinaires neuf en PLAI financés en 2013, la surface moyenne était de 67,4 m² soit un coût d?investissement rapporté à environ 2 125 ¤ par m² de surface utile. Analyse 2013 des coûts liés à la construction du logement ordinaire neuf en PLAI, et ceux relatifs à l?investissement sur la durée de vie Source : Infocentre SISAL ? VADEMECUM ? aides moyennes Le plan de financement, correspondant au coût du logement, fait état d?une part de « fonds gratuits » de 13,3 % dont 4,7 % pour l?État et 8,1 % pour les collectivités. Le coût réel de l?opération pour le maître d?ouvrage correspond alors à 86,7 % dont 77,4 % lié au remboursement de l?emprunt et 9,3 % de fonds propres du maître d?ouvrage à reconstituer à partir des futurs loyers. La récupération de la TVA réduite permettra au maître d?ouvrage « d?économiser » 17 366 ¤ par logement environ par rapport au secteur privé non aidé. Sur la durée de vie de l?opération PLAI, en matière d?investissement et hors récupération de la TVA réduite (17 366 ¤), on identifie 14 710 ¤ qui ne seront pas mobilisés par le maître d?ouvrage répartis de la manière suivante : ? 6 462 ¤ relatifs aux aides indirectes de l?État comprenant 6 165 ¤ pour l?exonération de TFPB compensée de la 1er à la 25ème année par l?État et 297 ¤ pour les aides de circuits des prêts du 1 %. A noter en 2013, il n?y a pas eu d?aide de circuit relatifs aux prêts de la CDC (foncier + logement) ; ? 8 247 ¤ relatifs aux aides indirectes des collectivités comprenant 6 366 ¤ pour l?exonération de TFPB non compensée de la 1ème à la 25ème année par les collectivités et 1 881 ¤ pour la garantie d?emprunt de la collectivité. Pour un logement ordinaire neuf PLUS aidé en 2013, le prix de revient TTC est de 145 197 ¤ pour le maître d?ouvrage avant la récupération de la TVA réduite (Cf. 19,6 % - 7%), qui sera récupéré auprès des services fiscaux au fur et à mesure que la réalisation le justifie et ce, jusqu?à la livraison. L?aide à la pierre est calculée sur un plan de financement présenté sur la base de la TVA réduite à 7 %. En moyenne, sur les 2 286 logements ordinaires neuf en PLUS financés en 2012, la surface moyenne était de 67,5 m² soit un coût d?investissement rapporté à environ 2 151 ¤ par m² de surface utile. 12 Coût réel d?investis- sement Prix de revient TTC Plan finan- cement TTC (TVA réduite) Coût réel pour le MOa Aides indi- rectes non engagées par le MOa 0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 140000 160000 125838 ¤ 125838 ¤ 17366 ¤ 17366 ¤ 8247 ¤ 8247 ¤ 6462 ¤ 6462 ¤ 11668 ¤ 11668 ¤ 97401 ¤ 97401 ¤ 10204 ¤ 593 ¤ 5972 ¤ Exo TFPB + aides de circuit (État) Exo TFPB + garantie emprunt (collect) Récupération TVA réduite Montant TTC financé (7%) Subv Etat Subv 1% Subv collectivité Prêts Fonds propres Analyse 2013 des coûts liés à la construction du logement ordinaire neuf en PLUS, et ceux relatifs à l?investissement sur la durée de vie Source : Infocentre SISAL ? VADEMECUM ? aides moyennes Le plan de financement, correspondant au coût du logement, fait état d?une part de « fonds gratuits » de 5,6 % dont 1 % pour l?État et 4,4 % pour les collectivités. Le coût réel de l?opération pour le maître d?ouvrage correspond alors à 95,8 % dont 78,1 % lié au remboursement de l?emprunt et 17,7 % de fonds propres du maître d?ouvrage à reconstituer à partir des futurs loyers. La récupération de la TVA réduite permettra au maître d?ouvrage « d?économiser » 17 607 ¤ par logement environ par rapport au secteur privé non aidé. Sur la durée de vie de l?opération PLUS, en matière d?investissement et hors récupération de la TVA réduite (17 607 ¤), on identifie 14 923 ¤ qui ne seront pas mobilisés par le maître d?ouvrage répartis de la manière suivante : ? 6 714 ¤ relatifs aux aides indirectes de l?État comprenant 6 165 ¤ pour l?exonération de TFPB compensée de la 1er à la 25ème année par l?État et 549 ¤ pour les aides de circuits des prêts du 1 % ; ? 8 209 ¤ relatifs aux aides indirectes des collectivités comprenant 6 366 ¤ pour l?exonération de TFPB non compensée de la 1ème à la 25ème année par les collectivités et 1 843 ¤ pour la garantie d?emprunt de la collectivité. Contrairement au PLAI, les taux de prêts de la CDC pour les PLUS sont équivalents à ceux du secteur bancaire classique ce qui induit qu?il n?y a pas d?aides de circuit relatifs aux prêts de la CDC (foncier + logement) générant une « économie » pour le maître d?ouvrage. 13 Coût réel d?investis- sement Prix de revient TTC Plan finance- ment TTC (TVA réduite) Coût réel pour le MOa Aides indi- rectes non engagées par le MOa 0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 140000 160000 127589 ¤ 127589 ¤ 17607 ¤ 17607 ¤ 8209 ¤ 8209 ¤ 6714 ¤ 6714 ¤22224 ¤ 22224 ¤ 98354 ¤ 98354 ¤ 5571 ¤143 ¤ 1298 ¤ Exo TFPB + aides de circuit (État) Exo TFPB + garan- tie emprunt (col- lect) Récupération TVA réduite Montant TTC fi- nancé (7%) Subv Etat Subv 1% Subv collectivité Prêts GLOSSAIRE 1. Le logement ordinaire ou logement familial est un logement défini par opposition à un logement en résidence offrant des services spécifiques (résidences pour personnes âgées, pour étudiants, de tourisme, à vocation sociale, pour personnes handicapées?). 2. Le logement en structure collective ou logement-foyer est un logement dans un établissement qui comporte à la fois des locaux privatifs meublés ou non et des locaux communs affectés à la vie collective. 3. La surface utile (SU) est égale « à la surface habitable du logement augmentée de la moitié de la surface des annexes définies par un arrêté du ministre chargé du logement » (article R.353-16 du code de la construction et de l?habitation). La surface habitable « est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d?escalier, gaines, ébrasements de portes et de fenêtres ; [?] Il n?est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d?une hauteur inférieure à 1,80 mètre » (article R.111-2 du code de la construction et de l?habitation). 4. Un logement en collectif appartient à un bâtiment de deux logements ou plus. 5. Un logement en individuel correspond à une construction qui ne comprend qu?un logement (maison). 7. Le PLUS-CD est un PLUS finançant des opérations de construction-démolition. 6. Le prêt locatif social (PLS) a pour vocation de financer des opérations dont les niveaux de loyer et de ressources sont 30 % supérieurs au PLUS notamment dans les zones avec un marché immobilier tendu. 8. Le prêt locatif aidé d?intégration (PLAI) finance la production de logements ordinaires destinés à des ménages qui cumulent des difficultés économiques et sociales particulières. Il est également utilisé pour la production de structures collectives adaptées à ces publics comme les résidences sociales, les maisons relais ou les pensions de famille. 9. Le prêt locatif à usage social (PLUS) est le dispositif le plus fréquemment employé pour financer le logement social. D?après les plafonds de ressources fixés chaque année par circulaire, ces logements sont accessibles à 60 % de la population française. Les caractéristiques de ce prêt prennent en compte un objectif de mixité. 14 15 ISNN 2109-0017