Auteur moral

Pays-de-la-Loire. Direction régionale de l'environnement, de l'aménagement et du logement

Auteur secondaire

Résumé

<div style="text-align: justify;">Dans la continuité du Plan de cohésion sociale et du Plan de relance de l'économie, l'année 2012 s'inscrit dans la dynamique de « production » engagée ces dernières années. Les quatre études thématiques sur la production réalisées par la DREAL traitent du financement, de la typologie et de la qualité des logements locatifs sociaux aidés en 2012, ainsi que des évolutions depuis 2005. Ces études à l'échelle régionale se déclinent par territoire de gestion des aides à la pierre du parc public.<br /><br />Le coût de revient ou d'investissement d'un logement locatif social dépend de son type et de sa localisation. Le prix du foncier, plus cher sur le territoire de Nantes Métropole et sur le littoral atlantique du fait de la tension du marché, impacte le coût moyen d'un logement.<br /><br />En 2012, concernant l'équilibre financier au niveau régional, la part des prêts reste constante, tandis que celle des subventions réduit et l'autofinancement des bailleurs augmente, par rapport à la période 2005-2012. Les logements locatifs sociaux bénéficient également d'aides indirectes en complément des subventions versées. Ces dernières n'apparaissent pas explicitement en tant que recette dans le plan de financement d'une opération mais elles contribuent à l'équilibre de l'opération sur sa durée de vie et au coût réel d'investissement du maître d'ouvrage HLM.</div>

Editeur

DREAL Pays de la Loire

Descripteur Urbamet

donnée statistique ;enquête ;logement aidé ;coût

Descripteur écoplanete

analyse statistique ;aide financière

Thème

Habitat - Logement ;Construction

Texte intégral

Le coût des logements locatifs sociaux (LLS) en région Pays de la Loire Les chiffres exposés dans ce document sont issus des plans de financement prévisionnels présentés par les maîtres d?ouvrage (MO) lors de leurs demandes d?octroi d?une aide à la pierre. Ces coûts peuvent évoluer jusqu?à la livraison de l?opération où le coût final est arrêté. Des prix très différents entre LLS ordinaire1 et LLS en structure collective2 Le coût moyen des logements ordinaires est très inférieur (facteur 2,5) à celui des logements en structure collective (foyer) qui présentent des parties communes et des équipements collectifs spécifiques importants. Coût moyen d?un LLS neuf, par territoire de délégation, selon le type de logement (¤/m² de Surface Utile³) Source : Infocentre SISAL Le coût moyen 2012, en logement ordinaire, n'est supérieur que de 6% au coût moyen 2005/2012, ce qui traduit un tassement des prix. Par contre, la différence pour le logement en structure (foyer) est de 15 %, ce qui peut s'expliquer par une moindre concurrence sur un type de construction plus technique et moins courant, et aussi par des exigences normatives toujours plus importantes. On observe, en rapprochant les chiffres 2012 des valeurs moyennes 2005/2012 : - Pour le logement ordinaire, les coûts sont stables en Mayenne et en Sarthe, en très légère hausse (3%) en Loire Atlantique et Maine et Loire. La nette hausse (21%) en Vendée s?explique par trois opérations sur l?Île d?Yeu. Sans ces opérations, le département de la Vendée revient ainsi au niveau du Maine et Loire. La Loire Atlantique demeure le plus cher, la Sarthe et la Mayenne sont les moins chers (-30% pour le 53 par rapport au 44). Les coûts en agglomération sont logiquement plus élevés que sur le reste du territoire, avec en particulier un fort écart (30% sur 2005/2012 tendant cependant à se réduire) entre Angers Loire Métropole et le CG49. Service Intermodalité, Aménagement et Logement septembre 2014 Coût e t financements des logements locatifs sociaux en région des Pays de la Loire depuis 2005 Bilan 2012 N° 109 Logement ordinaire Logement en structure 2012 2005/2012 2012 2005/2012 Nantes Métropole Sous total Loire-Atlantique Angers Loire Métropole CG 49 Sous total Maine-et-Loire Laval Agglomération Sous total Mayenne Le Mans Métropole CG 72 Sous total Sarthe La Roche-sur-Yon Agglomération CG 85 Sous total Vendée Pays de la Loire 1978 ¤ 1918 ¤ 4680 ¤ 3735 ¤ Etat 44 1768 ¤ 1718 ¤ 4744 ¤ 3927 ¤ 1928 ¤ 1869 ¤ 4721 ¤ 3823 ¤ 1755 ¤ 1740 ¤ 4293 ¤ 3550 ¤ 1503 ¤ 1337 ¤ 5629 ¤ 4955 ¤ 1692 ¤ 1650 ¤ 5005 ¤ 4558 ¤ 1526 ¤ 1461 ¤ 4965 ¤ Etat 53 1230 ¤ 1302 ¤ 2851 ¤ 4610 ¤ 1401 ¤ 1412 ¤ 2851 ¤ 4656 ¤ 1630 ¤ 1649 ¤ 3086 ¤ 6005 ¤ 1498 ¤ 1456 ¤ 3855 ¤ 4821 ¤ 1564 ¤ 1576 ¤ 3379 ¤ 5062 ¤ 1802 ¤ 1437 ¤ 4245 ¤ 4316 ¤ 1655 ¤ 1373 ¤ 5548 ¤ 4240 ¤ 1688 ¤ 1391 ¤ 5265 ¤ 4247 ¤ 1809 ¤ 1710 ¤ 4785 ¤ 4161 ¤ - Pour le logement en structure (analyse à considérer avec précaution, les volumes construits étant faibles et variables), les coûts progressent sensiblement en Loire Atlantique et en Vendée (20%), un peu moins en Maine et Loire (10%) et baissent beaucoup dans les départements du nord (-35 % en Sarthe et -40 % en Mayenne). A l'inverse des logements ordinaires, la Sarthe a les coûts les plus élevés, puis viennent la Mayenne, le Maine et Loire et la Vendée. Enfin la Loire Atlantique a les coûts les plus bas. Les prix du LLS ordinaire neuf en collectif4 ou en individuel5 En Pays de Loire, en 2012, le logement collectif est 18% plus cher que le logement individuel. Des logements plus petits, une structure bâtie plus complexe et un foncier beaucoup plus cher en zone urbaine expliquent cet écart. Cependant la différence tend à se réduire puisque sur 2005/2012 elle est de 26%. C'est sans doute le fait du coût du foncier qui, ces dernières années, a beaucoup plus progressé en zone rurale (pavillons) qu'en zone urbaine (collectifs), réduisant ainsi l'avantage financier de la construction en milieu rural. Coût moyen d?un LLS ordinaire neuf, par territoire de délégation, selon le type d?habitat (¤/m² de SU) Le coût du logement collectif a beaucoup augmenté en Vendée (+11% par rapport à la moyenne 2005/2012), et en particulier sur La Roche/Yon agglomération (+17%). On constate, par contre, une baisse (-6%) dans la Sarthe. C'est stable pour les autres départements, même si le Conseil Général de Maine-et- Loire enregistre un +15% qui le replace au niveau des autres conseils généraux. Au bilan, le coût du logement collectif est quasi stable sur la région. La Loire Atlantique demeure le département le plus cher, suivi du Maine et Loire, de la Vendée, de la Mayenne et de la Sarthe. 6 Source : Infocentre SISAL Par contre, le coût du logement individuel croît sensiblement (+10% sur la moyenne 2005/2012), sous la poussée du Maine-et-Loire (+13%) et surtout de la Vendée (+22%), dont +36% pour l'agglomération de la Roche/Yon ! La progression est remarquable aussi pour Nantes Métropole (+10%), sans doute due à un foncier toujours plus cher. C'est stable ailleurs, à part dans la Mayenne qui enregistre une légère baisse. L'échelle des coûts est la même que pour les logements collectifs, à la différence de la Mayenne qui est le moins cher juste derrière la Sarthe. 2 Logement en collectif Logement en individuel 2012 2005/2012 2012 2005/2012 Nantes Métropole État 44 Sous total Loire-Atlantique Angers Loire Métropole CG 49 Sous total Maine-et-Loire Laval Agglomération État 53 Sous total Mayenne Le Mans Métropole CG 72 Sous total Sarthe La Roche-sur-Yon Agglomération CG 85 Sous total Vendée Pays de la Loire 1990 ¤ 1950 ¤ 2041 ¤ 1831 ¤ 1795 ¤ 1760 ¤ 1748 ¤ 1673 ¤ 1954 ¤ 1915 ¤ 1876 ¤ 1750 ¤ 1777 ¤ 1780 ¤ 1719 ¤ 1568 ¤ 1642 ¤ 1424 ¤ 1467 ¤ 1307 ¤ 1762 ¤ 1762 ¤ 1603 ¤ 1419 ¤ 1705 ¤ 1659 ¤ 1486 ¤ 1428 ¤ 1520 ¤ 1230 ¤ 1301 ¤ 1705 ¤ 1658 ¤ 1363 ¤ 1384 ¤ 1630 ¤ 1729 ¤ 1626 ¤ 1567 ¤ 1564 ¤ 1703 ¤ 1484 ¤ 1416 ¤ 1624 ¤ 1726 ¤ 1509 ¤ 1468 ¤ 1879 ¤ 1612 ¤ 1763 ¤ 1298 ¤ 1755 ¤ 1592 ¤ 1572 ¤ 1320 ¤ 1776 ¤ 1604 ¤ 1610 ¤ 1316 ¤ 1901 ¤ 1847 ¤ 1616 ¤ 1470 ¤ Le coût d'un LLS ordinaire neuf selon sa localisation Coût moyen d?un LLS ordinaire neuf, par territoire de délégation, selon le zonage Scellier (¤/m² SU) source : Infocentre SISAL Les coûts sont stables en zones B1 et B2. Ils augmentent sensiblement en zone C (+10% en 2012 par rapport à 2005/2012) sous la poussée du Maine-et-Loire (+13%), et surtout en Vendée (+28%) avec +41% sur l'agglomération de la Roche/Yon. Le prix du foncier est à l'origine de ces augmentations qui traduisent un marché en tension sur le littoral et dans l'agglomération de la préfecture vendéenne (également +22% pour le secteur de l'agglomération classé en B2). Signalons par ailleurs le + 22% sur le Conseil Général de la Sarthe en zone B2, et le +19% du Conseil Général de Vendée, en zone B1 (île d?Yeu, Noirmoutier et le Pays des Olonnes) où l'on constate un coût moyen désormais supérieur à celui de l?État 44 (reste du département hors Nantes Métropole). Si au global, l'échelle des coûts respecte la hiérarchie du zonage sur l'ensemble des Pays-de-la-Loire, cela n'est pas vrai pour tous les territoires en 2012, au regard de la moyenne sur la période 2005-2012. Ainsi on constate des coûts plus importants ou similaires : ? entre la zone B2 et la zone B1 : - 1 895 ¤ sur le territoire de l?État 44, 1 848 ¤ sur La Roche/Yon agglomération et 1 746 ¤ pour le Conseil Général de la Sarthe ; - contre 1 745 ¤ sur le territoire de l?État 44 et 1 770 ¤ sur le Conseil Général de Vendée en zone B1. ? entre la zone C et d?autres agglomérations en zone B2 : - 1 771 ¤ sur La Roche-sur-Yon agglomération et 1 629 ¤ sur le Conseil Général de Vendée ; - contre 1 755 ¤ sur Angers Loire Métropole, 1 630 ¤ sur Le Mans Métropole et 1 607 ¤ sur Laval agglomération en zone B2. Ces différences peuvent s?expliquer par le faible nombre d?opérations qui affectent directement le coût moyen au m² mais cela interroge sur l?opération aidée (son prix de revient, le coût du foncier, son équilibre financier ?) 3 B1 B2 C 2012 2005/2012 2012 2005/2012 2012 2005/2012 Nantes Métropole État 44 Sous total Loire-Atlantique Angers Loire Métropole CG 49 Sous total Maine-et-Loire Laval Agglomération Sous total Mayenne Le Mans Métropole CG 72 Sous total Sarthe La Roche-sur-Yon Agglomération CG 85 Sous total Vendée Pays de la Loire 1978 ¤ 1918 ¤ 1745 ¤ 1776 ¤ 1895 ¤ 1779 ¤ 1693 ¤ 1641 ¤ 1967 ¤ 1915 ¤ 1895 ¤ 1779 ¤ 1693 ¤ 1641 ¤ 1755 ¤ 1740 ¤ 1518 ¤ 1419 ¤ 1501 ¤ 1329 ¤ 1748 ¤ 1732 ¤ 1501 ¤ 1329 ¤ 1607 ¤ 1509 ¤ 1483 ¤ 1397 ¤ Etat 53 1230 ¤ 1302 ¤ 1607 ¤ 1509 ¤ 1349 ¤ 1349 ¤ 1630 ¤ 1649 ¤ 1746 ¤ 1433 ¤ 1497 ¤ 1459 ¤ 1630 ¤ 1637 ¤ 1497 ¤ 1459 ¤ 1848 ¤ 1541 ¤ 1771 ¤ 1257 ¤ 1770 ¤ 1486 ¤ 1659 ¤ 1585 ¤ 1629 ¤ 1306 ¤ 1770 ¤ 1486 ¤ 1707 ¤ 1556 ¤ 1654 ¤ 1297 ¤ 1961 ¤ 1902 ¤ 1755 ¤ 1700 ¤ 1553 ¤ 1407 ¤ Évolution du coût moyen d?un LLS ordinaire neuf, par département, entre 2005 et 2012 (¤/m² de SU) Source : Infocentre SISAL Entre 2005 et 2012, le coût moyen prévisionnel des LLS ordinaires en région Pays-de-la-Loire est passé de 1 311 ¤/m² à 1 809 ¤/m² (+ 38 %). En 2010, la progression était déjà de 36%, et il y a donc une quasi stabilité des coûts depuis deux ans. On relève cependant : ? une forte hausse en Vendée avec +17% sur les deux années passées, soit + 52% sur 2005/2012, chiffre qui place ce département en tête en termes d'augmentation des coûts et au second rang derrière la Loire-Atlantique pour le niveau des coûts, alors qu'en 2005 il était le moins cher de la région ; ? une forte baisse en Mayenne de ?13% entre 2010 et 2012. Compte tenu d'une progression déjà très raisonnable entre 2005 et 2010 (+25%), au bilan, sur ces sept dernières années, la progression n'est que de 8%. La Mayenne est désormais le département de la région au coût moyen le plus bas ; ? les coûts les plus élevés en Loire-Atlantique avec 1 928 ¤/m² en 2012, loin devant les autres départements, tous en deçà de 1 700 ¤/m². 4 Loire Atlantique Maine et Loire Mayenne Sarthe Vendée 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 1000 1100 1200 1300 1400 1500 1600 1700 1800 1900 2000 Répartition du coût moyen des LLS ordinaires neufs par Établissement Public de Coopération Intercommunale (EPCI) entre 2005 et 2012 Source : Infocentre SISAL La carte ci-contre montre la répartition des coûts moyens au m² des logements locatifs sociaux ordinaires neufs pour les EPCI de la région. La Loire-Atlantique apparaît bien comme étant le département ayant le coût moyen du LLS le plus élevé. De façon générale, les coûts moyens les plus importants sont constatés dans les grandes agglomérations telles que Nantes, Angers et Le Mans ainsi que sur le littoral, là où le foncier est cher (+ 1 600 ¤ du m²). A l?opposé, certains territoires ruraux où il y a eu peu d?opération depuis 2005 (Sud Est de la Vendée, Nord Sarthe et Nord Mayenne), montrent des coûts inférieurs à 1 400 ¤ du m². L?évolution du coût moyen prévisionnel des LLS ordinaires et neufs depuis 2005 Évolution du coût moyen du LLS ordinaire neuf entre 2005 et 2012 (¤/m² SU) Source : Infocentre SISAL Le graphique ci-contre souligne l'évolution en légère baisse de la part des coûts des travaux sur le coût total d?un LLS ordinaire neuf entre 2005 et 2012, de 76 % en 2005 à 71 % en 2012. Après une forte hausse, les coûts des travaux se sont stabilisés à partir de 2009 à un peu moins de 1 300 ¤/m². Les charges foncières ou immobilières ont régulièrement progressé rapportées aux coûts des travaux, de 19 % en 2005 à 30 % en 2012. Le ratio entre le coût des prestations intellectuelles et autres frais et celui des travaux apparaît quasiment constant, entre 10 et 14%. En outre, ce coût réduit régulièrement par rapport au coût global. Enfin, le graphique montre clairement la stabilité du coût global du LLS ordinaire et neuf depuis 2009. 5 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 0 ¤ 250 ¤ 500 ¤ 750 ¤ 1000 ¤ 1250 ¤ 1500 ¤ 1750 ¤ 2000 ¤ 131 ¤ 156 ¤ 160 ¤ 161 ¤ 146 ¤ 168 ¤ 141 ¤ 128 ¤ 189 ¤ 201 ¤ 222 ¤ 254 ¤ 323 ¤ 329 ¤ 494 ¤ 392 ¤ 990 ¤ 1200 ¤ 1164 ¤ 1178 ¤ 1290 ¤ 1287 ¤ 1159 ¤ 1289 ¤ 1310 ¤ 1558 ¤ 1547 ¤ 1593 ¤ 1759 ¤ 1784 ¤ 1794 ¤ 1809 ¤ Coût travaux Charges foncières ou immobilières Prestations intellectuelles et frais Le coût du foncier des LLS ordinaires et neufs depuis 2005 Si le graphique ci-dessus montre que les charges foncières ou immobilières ont sensiblement progressé entre 2005 et 2012, il est à noter que nombre d?opérations ont bénéficié d?un foncier gratuit ou à un coût symbolique. Le tableau ci-dessous fait apparaître la part des opérations ayant un coût du foncier inférieur à 2000 ¤ sur cette période. La part des opérations ayant un coût du foncier inférieur à 2000 ¤ entre 2005 et 2012 Source : Infocentre SISAL Répartition des opérations de LLS ordinaires neufs ayant un coût du foncier inférieur à 2000 ¤ par EPCI entre 2005 et 2012 Source : Infocentre SISAL La carte ci-contre fait apparaître le nombre d?opérations ayant un coût du foncier inférieur à 2000 ¤. L?emploi du foncier à un coût symbolique est systématisé sur la quasi totalité des EPCI de la région. En rapportant ces données en part, entre 2005 et 2012, 53,9 % des opérations de LLS ordinaires neufs financés en Pays-de-la-Loire ont un coût du foncier équivalent à 0 ¤. Sur le tableau ci-dessus, on constate qu?au niveau régional, la part de ces opérations a régulièrement progressé de 2005 à 2009. Elle est en baisse sensible depuis 2010. Seul le département de la Sarthe conserve un taux important (85,5 %) d?opérations ayant un coût du foncier symbolique. 6 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Nantes Métropole 52,7% 64,7% 64,8% 82,0% 52,6% 48,6% 54,9% 19,4% 66,7% 79,5% 63,5% 61,2% 49,0% 37,7% 31,0% Sous total Loire-Atlantique 19,4% 59,0% 70,5% 64,0% 76,3% 51,2% 44,4% 44,4% Angers Loire Métropole 45,1% 31,5% 51,3% 70,0% 77,3% 52,1% CG 49 21,3% 34,2% 36,7% 29,9% 40,0% 14,6% 20,8% 37,8% Sous total Maine-et-Loire 21,3% 34,2% 40,5% 30,5% 48,4% 54,5% 57,4% 45,2% Laval Agglomération 84,2% 75,0% 63,9% 86,4% 68,9% 47,9% 39,5% 70,1% 48,6% 54,8% 48,4% 54,5% 59,0% 46,5% 27,9% Sous total Mayenne 70,1% 70,2% 68,9% 58,7% 75,2% 64,3% 47,3% 33,7% Le Mans Métropole 88,9% 92,3% 0,0% 35,3% 63,6% 68,4% 75,0% 83,3% CG 72 88,2% 67,9% 62,5% 73,1% 85,3% 81,1% 55,6% 87,1% Sous total Sarthe 88,5% 75,6% 35,7% 58,1% 74,6% 76,8% 64,1% 85,5% La Roche-sur-Yon Agglomération 56,7% 73,1% 88,2% 67,6% 84,6% 71,4% 47,6% CG 85 50,0% 44,1% 47,8% 78,6% 72,5% 63,0% 61,2% 57,4% Sous total Vendée 50,0% 48,0% 53,4% 80,0% 71,2% 65,3% 62,6% 55,8% Pays de la Loire 39,1% 54,5% 56,8% 58,4% 65,6% 56,7% 51,3% 43,0% Carene Etat 44 Etat 53 L?équilibre financier des logements locatifs sociaux en région Pays de la Loire Plans de financement des opérations en PLAI8/PLUS9 ordinaires et neufs Les opérations de construction et d?acquisition de logements sociaux nécessitent un équilibre financier détaillé dans les plans de financement des opérations. Le taux de TVA appliqué pour le plan de financement prévisionnel varie sur la période observée : TVA à 5,5 % jusqu?en 2010 et TVA à 7 % à partir du 1er janvier 2011. Les tableaux suivants donnent un aperçu des plans de financement des logements en PLAI, en PLUS et en cumulé PLAI/PLUS pour l'ensemble de la région, et en cumulé PLAI/PLUS pour chacun des départements. Plan de financement prévisionnel des LLS ordinaires neufs, en 2012, et sur la période 2005/2012 Pays de la Loire PLAI PLUS PLAI/PLUS 2012 2005/2012 2012 2005/2012 2012 2005/2012 Subventions État 3,4% 8,2% 0,6% 2,1% 1,5% 3,4% Subventions Collectivités 6,2% 11,3% 3,5% 5,2% 4,4% 6,6% Subventions Autres 1,4% 2,3% 0,8% 3,2% 1,0% 3,0% Total des subventions 11,1% 21,8% 4,9% 10,5% 6,8% 13,0% Prêts 79,1% 69,3% 72,3% 73,3% 74,4% 72,5% Fonds propres 9,8% 8,9% 22,7% 16,2% 18,9% 14,6% Total 100,0% 100,0% 100% 100% 100% 100% Source : Infocentre SISAL ? VADEMECUM ? aides moyennes Les opérations PLAI ouvrent droit à plus de subventions que les opérations PLUS et à des prêts très bon marché. Aussi, en PLAI, les opérateurs privilégient le recours à l'emprunt et limitent autant que possible les apports en fonds propres. A l'inverse, beaucoup plus de fonds propres sont injectés dans l?opération PLUS pour compenser un moindre subventionnement et limiter le recours à des prêts plus coûteux. Avec la réduction des subventions, cette tendance s?accentue. Plan de financement prévisionnel des LLS ordinaires neufs (PLAI/PLUS), par département, en 2012, et sur la période 2005 et 2012 Loire-Atlantique Maine-et-Loire Mayenne Sarthe Vendée Pays de la Loire 2012 2005/2012 2012 2005/2012 2012 2005/2012 2012 2005/2012 2012 2005/2012 2012 2005/2012 Subventions État 1,6% 3,6% 1,5% 3,1% 1,4% 3,1% 1,0% 3,0% 1,2% 3,6% 1,5% 3,4% Subventions Collectivités 4,5% 7,3% 6,5% 8,2% 6,1% 4,8% 2,8% 2,4% 0,8% 3,8% 4,4% 6,6% Subventions Autres 1,5% 3,6% 0,2% 2,3% 0,5% 3,5% 0,5% 2,1% 0,1% 2,2% 1,0% 3,0% Total des subventions 7,6% 14,6% 8,2% 13,7% 8,0% 11,4% 4,3% 7,5% 2,1% 9,6% 6,8% 13,0% Prêts 74,0% 69,9% 75,9% 74,1% 77,0% 75,2% 79,4% 77,4% 69,8% 74,7% 74,4% 72,5% Fonds propres 18,4% 15,6% 15,9% 12,2% 15,0% 13,4% 16,3% 15,1% 28,1% 15,7% 18,9% 14,6% Total 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% Source : Infocentre SISAL ? VADEMECUM ? aides moyennes On constate cependant quelques disparités entre les départements de la région (tableau ci-dessus). Les subventions des collectivités sont globalement en baisse. Les subventions « autres » ont diminué, notamment pour les opérations PLUS. La Loire-Atlantique contribue peu à cette baisse et donc l'atténue au plan régional. Ainsi le taux de 1% en 2012 pour les Pays de la Loire n'aurait été que de 0,3 % en neutralisant les données de la Loire-Atlantique. Toutes subventions confondues, la Sarthe et surtout la Vendée sont beaucoup moins dotées que les autres départements. 7 Paradoxalement, le recours à l'emprunt diminue sensiblement en Vendée, alors que la tendance (marquée en Loire-Atlantique) est inverse pour les autres départements. La Vendée se distingue en réalisant beaucoup d'opérations PLUS (4 pour 1 PLAI, contre 2 pour 1 au sein des autres départements) pour lesquelles le recours à l'emprunt n'est plus avantageux. Ainsi, la Vendée connaît une progression considérable du taux de fonds propres dans le financement des opérations, avec un chiffre 2012 de 28 % qui la fait passer très largement au premier rang en 2012, mais également maintenant sur la période 2005 / 2012 (juste devant la Loire-Atlantique). L?évolution des plans de financement prévisionnels des logements PLAI/PLUS entre 2005 et 2012 Source : Infocentre SISAL ? VADEMECUM ? aides moyennes Depuis 2005, la part totale des subventions a progressé jusqu?en 2009 (période du plan de relance) pour passer de 10,6 % à 16,6 %. Ce taux a ensuite diminué jusqu'à plonger en 2012 (de 11,5 % à 6,8%). La part des fonds propres a augmenté jusqu?en 2008 pour atteindre 17,5 %. Après une forte baisse en 2009 (13,9 %) cette part a recommencé à croître, et de manière accentuée en 2012 (+ 2,6 %, soit 18,9 %). Il en résulte une diminution de la part des prêts, passée de 81,9 % en 2005 à 66,2 % en 2008. et qui depuis est en légère croissance (74,4 % en 2011) tout en restant inférieure à la valeur de 2005. 8 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 7% 10% 13% 18% 14% 14% 16% 19% 82% 77% 72% 66% 70% 71% 72% 74% 5% 4% 4% 4% 3% 2% 3% 1%3% 7% 8% 7% 8% 8% 6% 4%3% 3% 4% 5% 5% 4% 3% 1% Subventions Etat Subventions Collectivités Subventions Autres Prêts Fonds Propres La contribution des aides indirectes aux financements des logements en PLAI/PLUS ordinaires neufs Les logements en PLAI/PLUS ordinaires neufs bénéficient d?aides financières indirectes de l?État en complément des subventions versées (aides financières directes). Ces aides indirectes n?apparaissent pas explicitement en tant que recette dans le bilan d?une opération (plan de financement) contrairement aux subventions, aux prêts et aux fonds propres. Elles jouent, cependant, un rôle déterminant de réduction du coût d?opération et allègent l?effort financier nécessaire à la production dans la région. En 2012, les principales aides indirectes sont : ? le taux réduit de TVA à 7 % au lieu de 19,6 %. Par rapport à la construction non aidée, ce soutien de l?État baisse les coûts de construction de 14,1 points de 2005 à 2011, puis 12,6 points en 2012. Les entreprises factures les lots avec la TVA au maître d?ouvrage, qui récupère la différence avec la TVA réduite en justifiant auprès des services fiscaux l?avancé des travaux et les montants mobilisés. Dans les tableaux de la présente note, le montant TTC financé est donc un montant avec un taux réduit de TVA en vigueur. Les simulations qui suivent, avec un coût simulé de TVA à 19,6 %, permettent une comparaison avec le secteur privé. ? les prêts à taux bonifiés de la caisse des dépôts et des consignations (CDC) et du « 1 % Logement » (Action logement), encore appelés aides de circuit. Ils assurent aux bailleurs sociaux un accès au crédit à un coût inférieur à celui du marché (égal, en 2012 pour les prêts PLUS) et baissent les frais financiers dans le bilan d?opération. A l?horizon fin 2014 ? début 2015, cette aide indirecte pourrait apparaître modeste dans un contexte de taux d?intérêt historiquement bas. En réalité, comme la durée des prêts est très longue, les frais financiers évités sur 40 à 50 ans représentent un montant équivalent au quart des fonds propres pour les logements PLAI. ? la garantie des prêts par les collectivités locales (2 % du montant emprunté) évite au porteur de l?opération de supporter les charges de fonds de garantie bancaire aux prêts, dans des conditions en outre plus avantageuses que la garantie hypothécaire. Cette aide évite aux maîtres d?ouvrage d'immobiliser des fonds propres. ? les exonérations de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB), pendant 25 assimilables à des exonérations d?impôt. On peut encore citer l'acquisition souvent à prix réduit, voire nul, du foncier, l'exonération d'impôt sur les sociétés, l'exonération de la taxe d'aménagement, l'exonération de droit de mutation à titre onéreux, sans oublier la valorisation des intérêts d'emprunts complémentaires qui auraient été nécessaires en l'absence de TVA réduite, de subventions et de foncier à prix réduit. Ces montants non mobilisés par les maîtres d?ouvrage permettent de réduire le coût réel supporté par le maître d?ouvrage. Ces aides contribuent à proposer des loyers moins élevés et soutiennent l?accès au logement dit abordable. Elles participent à l?équilibre de l?opération sur sa durée de vie, de manière analogue à l?aide personnalisée au logement (APL) accordée dans le cas d?un logement conventionné suite à une aide à la pierre. L'APL est une « garantie » pour le bailleur de percevoir un minimum du loyer. Elle est versée, soit au ménage, soit au bailleur, sous réserve d?un accord contractualisé avec les services de l?État, laissant de fait un reste à charge au ménage. Le tableau récapitulatif ci-dessous expose les interactions entre aides directes et indirectes, et, plan de financement et coût réel de l?investissement de l?opération : Source : DGALN 9 Plan de financement Subvention État Subvention collectivité Réduction TVA Aide de circuit prêt CDC logement Aide de circuit prêt CDC foncier Aide de circuit prêt 1% Exonération de TFPB compensée Garantie d?emprunt Autres aides indirectes Hors plan de financement ? vie de l?opération Aides directes de l?État Aides indirectes de l?État Aides directes hors État Aides indirectes hors État Aides indirectes de l?État Aides indirectes hors État Subvention 1% Pour l?analyse qui suit sur la période 2007 à 2012, il faut prendre en considération le fait que le taux de TVA appliqué pour le plan de financement prévisionnel a varié sur la période observée : TVA à 5,5 % jusqu?en 2010 et TVA à 7 % à partir du 1er janvier 2011. Ce tableau est constitué à partir des décisions de financement PLAI de chaque année depuis 2007 en Pays- de-la-Loire pour le logement ordinaire neuf. Il identifie le coût réel d?investissement sur la durée de vie de l?opération, soit en théorie une cinquantaine d?année, ce qui couvre la période la plus longue de l?emprunt de la Caisse des dépôts. Bilan de 2007 à 2012, du coût réel moyen d?investissement d?un logement PLAI sur la durée du prêt CDC (50 ans) Source : Infocentre SISAL ? VADEMECUM ? aides moyennes Le coût réel moyen d?investissement d?un logement ordinaire neuf, moyenné sur la période 2007/2012 est d?environ 164 000 ¤ sur la durée de vie de l?opération. On note que la part des emprunts augmente depuis 2010 au regard de la baisse des aides de l?État et des collectivités (directes et indirectes). En PLAI comme en PLUS, les aides indirectes de État constituent le 2ème poste de financement. Le montant moyen TTC d?un logement PLAI financé en 2012 est de 129 197 ¤ (Cf. avec TVA réduite), soit le montant engagé par le maître d?ouvrage équivalent au plan de financement. Dans le graphique ci-après, toutes contributions confondues, sur la durée de vie de l?opération, ce même logement atteint la somme de 162 929 ¤, intégrant les aides indirectes de 33 732 ¤ (21%) dont 25 227 ¤ attribuables à l?État (15%). Ces montants ne seront pas mobilisés par le maître d?ouvrage contrairement au secteur locatif non aidé. Les aides de l?État ont commencé à diminuer en 2009. En 2011, les aides hors État ont également amorcé une baisse. En 2012, malgré un relèvement sensible de la valorisation des exonérations de TFPB (+2% sur les aides indirectes hors État), l'ensemble des aides chutent de 37%, comparé à 2007, et ne représentant plus que 30% du coût réel de l'opération. La cause en revient, pour partie, au relèvement de la TVA à 7% et surtout à la diminution importante des aides de circuit consécutive au rapprochement des taux d'intérêt des emprunts CDC et de ceux du marché. Étant donné, le taux particulièrement intéressant des prêts PLAI, les maîtres d?ouvrage ont compensé la baisse des aides par un recours accru à l'emprunt, sans augmenter la ponction sur leurs fonds propres. 10 2007 2008 2009 2010 2011 2012 dont montant engagé par le MO Aides directes de l?État 7% 8% 8% 6% 4% 4% Aides directes hors État 8% 9% 10% 10% 8% 6% Sous total aides directes 15% 18% 18% 16% 12% 10% Aides indirectes de l?État 25% 24% 22% 19% 22% 15% Aides indirectes hors État 3% 3% 3% 3% 3% 5% Sous total aides indirectes 28% 27% 25% 23% 25% 21% Fonds propres 6% 8% 6% 7% 8% 8% Prêts 50% 47% 51% 54% 55% 62% Total Coût réel d'investissement sur la durée de vie de l'opération 171340 ¤ 161970 ¤ 163595 ¤ 159098 ¤ 165584 ¤ 162929 ¤ 123193 ¤ 117473 ¤ 122357 ¤ 123268 ¤ 123452 ¤ 129197 ¤ Prix de revient TTC avant récupération TVA réduite 139652 ¤ 133167 ¤ 138704 ¤ 139737 ¤ 139945 ¤ 144416 ¤ 12165 ¤ 13144 ¤ 12344 ¤ 9803 ¤ 7344 ¤ 6131 ¤ 13781 ¤ 15323 ¤ 17005 ¤ 16358 ¤ 13027 ¤ 9411 ¤ 25946 ¤ 28467 ¤ 29349 ¤ 26161 ¤ 20371 ¤ 15542 ¤ 42844 ¤ 39516 ¤ 36066 ¤ 30631 ¤ 36834 ¤ 25227 ¤ 5303 ¤ 4981 ¤ 5173 ¤ 5198 ¤ 5298 ¤ 8505 ¤ 48147 ¤ 44497 ¤ 41239 ¤ 35829 ¤ 42132 ¤ 33732 ¤ 10871 ¤ 12879 ¤ 9512 ¤ 10978 ¤ 12446 ¤ 12939 ¤ 86376 ¤ 76127 ¤ 83495 ¤ 86130 ¤ 90635 ¤ 100716 ¤ 171340 ¤ 161970 ¤ 163595 ¤ 159098 ¤ 165584 ¤ 162929 ¤ Évolution de 2007 à 2012 de la répartition des différentes aides moyennes contribuant au financement d?un LLS ordinaire neuf PLAI Source : Infocentre SISAL ? VADEMECUM ? aides moyennes Le tableau ci-dessous expose le coût réel d?investissement sur la durée de vie de l?opération en pays-de-la- Loire, pour le logement ordinaire neuf en PLUS. Cela prend en considération toutes les décisions de financement s?y rapportant depuis 2007. Bilan de 2007 à 2012, du coût réel moyen d?investissement d?un logement PLUS sur la durée du prêt CDC (50 ans) Source : Infocentre SISAL ? VADEMECUM ? aides moyennes Le coût réel moyen d?investissement d?un logement ordinaire neuf, moyenné sur la période 2007/2012, est d?environ 153 000 ¤ sur la durée de vie de l?opération. On note que comme pour les PLAI, la part des emprunts augmente depuis 2009 au regard de la baisse des aides de l?État et des collectivités (directes et indirectes). Le montant moyen TTC d?un PLUS financé en 2012 est de 130 228 ¤ (Cf. avec TVA réduite), soit le montant engagé par le maître d?ouvrage équivalent au plan de financement. Toutes contributions confondues, sur la durée de vie de l?opération, ce même logement atteint la somme de 160 278 ¤, soit une réduction grâce aux aides indirectes de 30 050 ¤ (19%), dont 21 507 ¤ attribuables à l?État (13%). Ces montants ne seront pas mobilisés par le maître d?ouvrage contrairement au secteur locatif non aidé. 11 2007 2008 2009 2010 2011 2012 dont montant engagé par le MO Aides directes de l?État 2% 2% 2% 2% 1% 1% Aides directes hors État 7% 7% 8% 8% 6% 4% Sous total aides directes 9% 9% 10% 9% 7% 5% Aides indirectes de l?État 21% 21% 17% 15% 17% 13% Aides indirectes hors État 3% 3% 3% 4% 3% 5% Sous total aides indirectes 25% 24% 21% 19% 20% 19% Fonds propres 12% 16% 13% 14% 16% 19% Prêts 54% 50% 56% 58% 57% 58% Total Coût réel d'investissement sur la durée de vie de l'opération 148396 ¤ 155581 ¤ 151316 ¤ 148602 ¤ 156950 ¤ 160278 ¤ 111486 ¤ 118563 ¤ 120009 ¤ 120833 ¤ 125344 ¤ 130228 ¤ Prix de revient TTC avant récupération TVA réduite 126381 ¤ 134403 ¤ 136042 ¤ 136976 ¤ 142090 ¤ 145569 ¤ 3052 ¤ 3236 ¤ 3725 ¤ 2392 ¤ 1368 ¤ 1119 ¤ 10252 ¤ 11358 ¤ 11562 ¤ 11207 ¤ 9233 ¤ 6168 ¤ 13304 ¤ 14594 ¤ 15287 ¤ 13599 ¤ 10601 ¤ 7287 ¤ 31772 ¤ 31986 ¤ 26145 ¤ 22512 ¤ 26308 ¤ 21507 ¤ 5138 ¤ 5031 ¤ 5161 ¤ 5258 ¤ 5298 ¤ 8543 ¤ 36910 ¤ 37017 ¤ 31306 ¤ 27770 ¤ 31606 ¤ 30050 ¤ 17938 ¤ 25621 ¤ 19786 ¤ 20965 ¤ 24915 ¤ 30119 ¤ 80244 ¤ 78349 ¤ 84937 ¤ 86268 ¤ 89828 ¤ 92822 ¤ 148396 ¤ 155581 ¤ 151316 ¤ 148602 ¤ 156950 ¤ 160278 ¤ 2007 2008 2009 2010 2011 2012 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 6% 8% 6% 7% 8% 8% 50% 47% 51% 54% 55% 62% 3% 3% 3% 3% 3% 5% 8% 9% 10% 10% 8% 6%25% 24% 22% 19% 22% 15% 7% 8% 8% 6% 4% 4% Aides directes de l?État Aides indirectes de l?État Aides directes hors État Aides indirectes hors État Prêts Fonds propres Évolution de 2007 à 2012 de la répartition des différentes aides moyennes contribuant au financement d?un LLS ordinaire neuf PLUS Source : Infocentre SISAL ? VADEMECUM ? aides moyennes Comme pour les opérations PLAI, les aides de l?État ont commencé à diminuer en 2009 suivies par les aides hors État à partir de 2011. En 2012, malgré le relèvement sensible de la valorisation des exonérations de TFPB (+2% sur les aides indirectes hors État), l'ensemble des aides diminuent encore plus nettement de 27 à 23 % du coût réel. La cause en revient, pour partie, au relèvement de la TVA (5,5 à 7%) et surtout à l'annulation des aides de circuit prêts logement et foncier consécutive à la baisse des taux d'intérêt des prêts du marché au niveau des prêts CDC. L'impact est néanmoins moins fort qu'en PLAI, ces aides de circuit « prêt » étant originellement moins importantes en PLUS qu'en PLAI. Pour les opérations PLUS, à la différence du PLAI, les maîtres d?ouvrage ont compensé la baisse des aides par un recours accru à leurs fonds propres, les emprunts PLUS étant trop coûteux. Le coût réel des logements ordinaires neufs en PLAI/PLUS en 2012 Pour mieux appréhender ce que coûte réellement un logement social en 2012, il faut distinguer ce qui relève du plan de financement relatif au prix de revient de l?opération et les dépenses qui traitent de l?investissement sur la durée de vie d?une opération. La durée de vie d?une opération est assimilée à la durée la plus longue de l?emprunt de la CDC, 50 ans, ce qui correspond aussi à la durée du conventionnement (Cf. octroi de l?aide à la personne suite à une décision d?aide à la pierre). Les paragraphes suivants exposent le plus explicitement possible les chiffres observés précédemment en distinguant : ? le coût TTC du logement aidé (Cf. prix de revient avec la TVA réduite) ; ? le plan de financement TTC du logement considéré : subventions, prêts et fonds propres ; ? le coût réel supporté par le maître d?ouvrage : encourt des prêts mobilisés et reconstitution des fonds propres ; ? les aides indirectes de l?État et des collectivités générant des économies pendant la durée de vie de l?opération : aides de circuit, garantie d?emprunt, exonération de TFPB. 12 2007 2008 2009 2010 2011 2012 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 12% 16% 13% 14% 16% 19% 54% 50% 56% 58% 57% 58% 3% 3% 3% 4% 3% 5% 7% 7% 8% 8% 6% 4% 21% 21% 17% 15% 17% 13% 2% 2% 2% 2% 1% 1% Aides directes de l?État Aides indirectes de l?État Aides directes hors État Aides indirectes hors État Prêts Fonds propres Pour un logement ordinaire neuf PLAI aidé, le prix de revient TTC est de 144 417 ¤ pour le maître d?ouvrage avant la récupération de la TVA réduite (Cf. 19,6 % - 7%), qui sera récupérée auprès des services fiscaux au fur et à mesure que la réalisation le justifie et ce, jusqu?à la livraison. L?aide à la pierre est calculée sur un plan de financement présenté sur la base de la TVA réduite à 7 %. En moyenne, sur les 1 159 logements ordinaires neuf en PLAI financés en 2012, la surface moyenne était de 68,3 m² soit un coût d?investissement rapporté à environ 2 114 ¤ par m² de surface utile. Analyse des coûts liés à la construction du logement ordinaire neuf en PLAI, et ceux relatifs à l?investissement sur la durée de vie Source : Infocentre SISAL ? VADEMECUM ? aides moyennes Le plan de financement, correspondant au coût du logement, fait état d?une part de « fonds gratuits » de 12 % dont 4,7 % pour l?État et 7,1 % pour les collectivités. Le coût réel de l?opération pour le MOa correspond alors à 88 % dont 78 % lié au remboursement de l?emprunt et 10 % de fonds propres du MOa à reconstituer à partir des futurs loyers. La récupération de la TVA réduite permettra au MOa « d?économiser » 15 219 ¤ par logement environ par rapport au secteur privé non aidé. Sur la durée de vie de l?opération PLAI, en matière d?investissement et hors récupération de la TVA réduite (15 219 ¤), on identifie 18 476 ¤ qui ne seront pas mobilisés par le maître d?ouvrage répartis de la manière suivante : ? 10 162 ¤ relatifs aux aides indirectes de l?État comprenant 3 842 ¤ pour les aides de circuit relatifs aux prêts de la CDC (foncier + logement), 6 165 ¤ pour l?exonération de TFPB compensée de la 1er à la 25ème année par l?État et 155 ¤ pour les aides de circuits des prêts du 1 % ; ? 8 314 ¤ relatifs aux aides indirectes des collectivités comprenant 6 366 ¤ pour l?exonération de TFPB non compensée de la 1ème à la 25ème année par les collectivités et 1 948 ¤ pour la garantie d?emprunt de la collectivité. 13 Coût réel d?investissement Prix de revient TTC Plan financement TTC (TVA réduite) Coût réel pour le MOa Aides indirectes non engagées par le MOa 0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 140000 160000 129197 ¤ 129197 ¤ 15219 ¤ 15219 ¤ 10162 ¤ 10162 ¤ 8314 ¤ 8314 ¤ 12939 ¤ 12939 ¤ 100716 ¤ 100716 ¤ 9148 ¤ 263 ¤6131 ¤ Exo TFPB + garantie emprunt (collect) Exo TFPB + aides de circuit (État) Récupération TVA réduite Montant TTC financé (7%) Subv Etat Subv 1% Subv collectivité Prêts Fonds propres Pour un logement ordinaire neuf PLUS aidé, le prix de revient TTC est de 145 569 ¤ pour le maître d?ouvrage avant la récupération de la TVA réduite (Cf. 19,6 % - 7%), qui sera récupéré auprès des services fiscaux au fur et à mesure que la réalisation le justifie et ce, jusqu?à la livraison. L?aide à la pierre est calculée sur un plan de financement présenté sur la base de la TVA réduite à 7 %. En moyenne, sur les 2 914 logements ordinaires neuf en PLUS financés en 2012, la surface moyenne était de 69,7 m² soit un coût d?investissement rapporté à environ 2 088 ¤ par m² de surface utile. Analyse des coûts liés à la construction du logement ordinaire neuf en PLUS, et ceux relatifs à l?investissement sur la durée de vie Source : Infocentre SISAL ? VADEMECUM ? aides moyennes Le plan de financement, correspondant au coût du logement, fait état d?une part de « fonds gratuits » de 5,6 % dont 0,9 % pour l?État et 4,7 % pour les collectivités. Le coût réel de l?opération pour le maître d?ouvrage correspond alors à 95,2 % dont 71,8 % lié au remboursement de l?emprunt et 23,3 % de fonds propres du maître d?ouvrage à reconstituer à partir des futurs loyers. La récupération de la TVA réduite permettra au maître d?ouvrage « d?économiser » 15 341 ¤ par logement environ par rapport au secteur privé non aidé. Sur la durée de vie de l?opération PLUS, en matière d?investissement et hors récupération de la TVA réduite (15 341 ¤), on identifie 14 708 ¤ qui ne seront pas mobilisés par le MOa répartis de la manière suivante : ? 6 556 ¤ relatifs aux aides indirectes de l?État comprenant 6 165 ¤ pour l?exonération de TFPB compensée de la 1er à la 25ème année par l?État et 391 ¤ pour les aides de circuits des prêts du 1 % ; ? 8 152 ¤ relatifs aux aides indirectes des collectivités comprenant 6 366 ¤ pour l?exonération de TFPB non compensée de la 1ème à la 25ème année par les collectivités et 1 786 ¤ pour la garantie d?emprunt de la collectivité. Contrairement au PLAI, les taux de prêts de la CDC pour les PLUS sont équivalents à ceux du secteur bancaire classique ce qui induit qu?il n?y a pas d?aides de circuit relatifs aux prêts de la CDC (foncier + logement) générant une « économie » pour le MOa. 14 Coût réel d?investissement Prix de revient TTC Plan financement TTC (TVA réduite) Coût réel pour le MOa Aides indirectes non engagées par le MOa 0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 140000 160000 130228 ¤ 130228 ¤ 15341 ¤ 15341 ¤ 8152 ¤ 8152 ¤ 6556 ¤ 6556 ¤ 30119 ¤ 30119 ¤ 92822 ¤ 92822 ¤ 6025 ¤ 10000 ¤ Exo TFPB + aides de circuit (État) Exo TFPB + garantie emprunt (collect) Récupération TVA réduite Montant TTC financé (7%) Subv Etat Subv 1% Subv collectivité Prêts Fonds propres GLOSSAIRE 1. Le logement ordinaire ou logement familial est un logement défini par opposition à un logement en résidence offrant des services spécifiques (résidences pour personnes âgées, pour étudiants, de tourisme, à vocation sociale, pour personnes handicapées?). 2. Le logement en structure collective ou logement-foyer est un logement dans un établissement qui comporte à la fois des locaux privatifs meublés ou non et des locaux communs affectés à la vie collective. 3. La surface utile (SU) est égale « à la surface habitable du logement augmentée de la moitié de la surface des annexes définies par un arrêté du ministre chargé du logement » (article R.353-16 du code de la construction et de l?habitation). La surface habitable « est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d?escalier, gaines, ébrasements de portes et de fenêtres ; [?] Il n?est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d?une hauteur inférieure à 1,80 mètre » (article R.111-2 du code de la construction et de l?habitation). 4. Un logement en collectif appartient à un bâtiment de deux logements ou plus. 5. Un logement en individuel correspond à une construction qui ne comprend qu?un logement (maison). 7. Le PLUS-CD est un PLUS finançant des opérations de construction-démolition. 6. Le prêt locatif social (PLS) a pour vocation de financer des opérations dont les niveaux de loyer et de ressources sont 30 % supérieurs au PLUS notamment dans les zones avec un marché immobilier tendu. 8. Le prêt locatif aidé d?intégration (PLAI) finance la production de logements ordinaires destinés à des ménages qui cumulent des difficultés économiques et sociales particulières. Il est également utilisé pour la production de structures collectives adaptées à ces publics comme les résidences sociales, les maisons relais ou les pensions de famille. 9. Le prêt locatif à usage social (PLUS) est le dispositif le plus fréquemment employé pour financer le logement social. D?après les plafonds de ressources fixés chaque année par circulaire, ces logements sont accessibles à 60 % de la population française. Les caractéristiques de ce prêt prennent en compte un objectif de mixité. 15 ISNN 2109-0017 16 ISNN 2109-0017