Auteur moral

Pays-de-la-Loire. Direction régionale de l'environnement, de l'aménagement et du logement ;Université d'Angers

Auteur secondaire

Résumé

<div style="text-align: justify;">La loi Grenelle 2 introduit la possibilité par les Autorités Organisatrices des Transports (AOT) de mettre en place une taxe sur les plus-values foncières et immobilières autour de nouvelles lignes de transports collectifs en site propre (TCSP).<br /><br />Ce document est le résultat d'un partenariat de recherche entre la DREAL des Pays de la Loire et l'Université d'Angers, mis en place afin de vérifier l'hypothèse d'une plus-value systématique autour des lignes de TCSP et d'étudier l'opportunité d'instaurer cette taxe Grenelle 2, pour financer les investissements dans les projets de TCSP. Les conditions de mise en oeuvre de la taxe sont éclairées et trois estimations de son rendement fiscal potentiel sont produites sur Nantes, Angers et Le Mans. Cette évaluation opérée via la méthode des prix hédonistes, établie à partir des bases de données notariales et de la mise en oeuvre d'un système d'information géographique, permet de tester l'influence de l'arrivée du tramway sur les prix de ventes des biens. D'autres critères sont pris en compte tels que les distances aux services, les risques, les aménités environnementales.</div>

Editeur

DREAL Pays de la Loire

Descripteur Urbamet

autorité organisatrice de la mobilité ;déplacement ;financement des transports ;logement ;mobilité urbaine ;mobilité durable ;politique des transports ;taxe ;transport en commun ;transport en site propre ;marché immobilier

Descripteur écoplanete

Thème

Transports ;Habitat - Logement

Texte intégral

service Intermodalité Aménagement Logement Juillet 2014 n° 107 Prix immobiliers et nouvelles lignes de transports collectifs en site propre : quels impacts ? Le financement de la mobilité durable Collection « Analyses et Connaissance » de la Direction régionale de l?Environnement, de l?Aménagement et du Logement (DREAL) des Pays de la Loire Titre du document : Le financement de la mobilité durable. Prix immobiliers et nouvelles lignes de transports collectifs en site propre : quels impacts ? Directeur de la publication : Hubert Ferry-Wilczek (DREAL Pays de la Loire) Auteurs : Muriel Travers (UMR GRANEM, Université d?Angers) Sigrid Giffon (ESO-ANgers, Université d?Angers) Gildas Appéré (UMR GRANEM, Université d?Angers) Émilie Bourget (ESO-ANgers, Université d?Angers) Responsable scientifique : Muriel Travers (UMR GRANEM, Université d?Angers) Coordinatrice du projet : Agnès Pouillaude (SIAL-DPTA, DREAL Pays de la Loire) Relecteurs Agnès Pouillaude (SIAL-DPTA, DREAL Pays de la Loire) Alexandre Strauss (SIAL-DI, DREAL Pays de la Loire) Laboratoires participant à la convention de recherche : UMR-MA N°49 GRANEM (Goupe de Recherche ANgevin en Économie et Management) Université d'Angers Faculté de droit, d'économie et de gestion 13, allée François Miterrand BP 13633 49036 Angers cedex 01 ESO-Angers UMR CNRS 6590 (Espace et SOciétés) Université d'Angers Maison des Sciences Humaines 5bis boulevard Lavoisier 49045 Angers Date de publication : Juillet 2014 Remerciements Ce travail est le résultat d?une convention de recherche entre la Direction Régionale de l?Environnement, de l'Aménagement et du Logement des Pays de la Loire (DREAL) et l?Université d?Angers agissant pour le compte des laboratoires GRANEM (UMR MA N°49) et ESO-Angers (UMR CNRS 6590). Cette convention s?inscrit dans le cadre d?un projet financé par le Guichet Unique Transports du Ministère de l?Écologie, du Développement durable, des Transports et du Logement, projet dans lequel la DREAL a entrepris d?étudier l?opportunité, la faisabilité et l?acceptabilité de l?instauration d?une taxe sur la valorisation des terrains ou des immeubles (TVTI) aux abords des transports collectifs en site propre, taxe facultative autorisée par la loi du 10 juillet 2010. Les auteurs remercient Agnès POUILLAUDE (DREAL), coordinatrice de ce projet, Emmanuel GAMBET (CETE de l?Ouest) et Xavier MILARET (Direction Départementale des territoires de la Loire-Atlantique) pour leur collaboration et leur disponibilité. Les auteurs remercient également Alexandre STRAUSS (DREAL), Pierre NOUAILLE (CETE de l?Ouest), Jean-Paul GAUTIER (Direction Départementale des territoires de la Sarthe), Marianne PELET (Direction Départementale des territoires du Maine et Loire) ainsi les membres de l?Université de Nantes (Nicolas ANTHEAUME, Mamadou BARRY, Luc FLAMENT) pour leurs échanges d?informations lors des comités de pilotage. 3 Table des matières  1) Introduction ........................................................................................................................................................... 8 Méthodologie ..................................................................................................................................................... 8 2) Synthèse bibliographique hédoniste portant sur l?impact d?une politique de transports urbains ........................ 11 2.1) La méthode des prix hédonistes : principe général ...................................................................................... 11 2.2) La question spécifique du choix des variables dans une problématique d?évaluation de l?impact d?une politique de transports urbains ............................................................................................................................. 11 3) Contextualisation de la mise en oeuvre des projets de transports collectifs en site propre .................................. 17 3.1) Contextualisation de la mise en oeuvre du tramway au sein de l?agglomération du Mans ........................... 17 3.2) Contextualisation de la mise en oeuvre du tramway au sein de l?agglomération d?Angers .......................... 22 3.3) Contextualisation de la mise en oeuvre du busway au sein de l?agglomération de Nantes .......................... 28 4) Les différentes caractéristiques du logement analysées et recueil des données .................................................. 33 4.1) Prix et localisation des logements ................................................................................................................ 33 4.2) Caractéristiques intrinsèques des logements ................................................................................................ 39 4.3) Caractéristiques extrinsèques des logements ............................................................................................... 40 4.4) Prise en compte de la composante saisonnière du prix des logements ......................................................... 77 4.5) Caractéristiques des acheteurs et des vendeurs ............................................................................................ 78 5) Caractérisation des appartements et des maisons vendus entre 2000-2010 dans les trois zones d?étude ........... 80 5.1) Caractérisation des appartements et des maisons vendus entre 2000-2010 dans la ville du Mans .............. 80 5.2) Caractérisation des appartements et des maisons vendus entre 2000-2010 dans les villes d?Angers et d?Avrillé ............................................................................................................................................................ 102 5.3) Caractérisation des appartements et des maisons vendus entre 2000-2010 dans les villes de Nantes, de Saint-Sébastien-sur-Loire et de Vertou ............................................................................................................. 121 6) Estimations de la fonction de prix hédonistes ................................................................................................... 142 6.1) L?effet du tramway sur les prix immobiliers de la ville du Mans .............................................................. 142 6.2) L?effet du tramway sur les prix immobiliers des villes d?Angers et d?Avrillé .......................................... 153 6.3) L?effet du busway sur les prix immobiliers des villes de Nantes, de Saint-Sébastien-sur-Loire et de Vertou ........................................................................................................................................................................... 159 Conclusion : ....................................................................................................................................................... 163 Annexes ............................................................................................................................................................. 166 Bibliographie ..................................................................................................................................................... 190 4 5 Résumé Ce partenariat de recherche entre la DREAL des Pays de Loire et l?Université d?Angers a pour objet d?évaluer l?impact sur les valeurs immobilières de la mise en place des lignes de tramway dans les agglomérations du Mans et d?Angers et d?une ligne de busway dans l?agglomération de Nantes. Elle s?inscrit dans une problématique centrée sur l?opportunité d?une taxe forfaitaire portant sur les plus- values immobilières, taxe dont le produit serait destiné aux autorités organisatrices des transports (AOT) en vue de financer de nouvelles infrastructures de transport. Cette évaluation est opérée via la méthode des prix hédonistes établie à partir des bases de données notariales et de la mise en oeuvre d?un système d?information géographique. Cette méthode consiste à mesurer l?influence sur les prix immobiliers des caractéristiques internes du logement ainsi que celles associées à son environnement urbain et notamment les caractéristiques relatives aux transports urbains. A cette fin, différentes mesures relatives aux infrastructures de transports collectifs en site propre (TCSP) étudiées ont été calculées, à savoir, d?une part, les distances euclidiennes et par voie routière entre chaque logement et la ligne de tramway ou de busway. Il en a été fait de même pour l?éloignement du logement à l?arrêt de tramway ou de busway le plus proche. D?autre part, une variable de proximité indiquant la présence ou non du logement dans différents périmètres autour de l?arrêt de tramway ou de busway le plus proche a été définie. En outre, dans le cas de la ville du Mans, l?accessibilité exprimée en minutes entre chaque logement et différents lieux jugés d?intérêt (gare, place du centre-ville, Université, etc.) a pu être également calculée. L?introduction dans les modèles hédonistes de ces différentes mesures alternatives associées au tramway ou busway a nécessité, pour chacune des trois agglomérations étudiées, l?estimation d?un grand nombre de modèles économétriques alternatifs. Ces derniers donnent des résultats qui diffèrent selon les villes et le type de marché immobilier (appartements / maisons) étudiés. Dans le cas de la ville du Mans, lorsque les effets ont été mesurés via des variables de distance et d?accessibilité, les résultats révèlent que la mise en place de la ligne de tramway a engendré une hausse des prix immobiliers. Cette hausse est plus marquée en termes relatifs pour les appartements que pour les maisons et intervient après l?ouverture de la ligne en 2007. Par contre, lorsque les effets sont mesurés via des variables indiquant l?appartenance ou non du logement dans différents périmètres autour d?un arrêt de tramway, les résultats sont ambigus, ce qui remet en cause l?utilisation de ce type de mesure et, de manière incidente, amène à réexaminer la question du périmètre maximum associé à la mise en oeuvre d?une éventuelle taxe sur les plus-values immobilières. Dans le cas de la ville d?Angers (et d?Avrillé), l?analyse des effets du tramway a été menée de manière partielle, étant donné qu?au moment de l?étude, les données disponibles étaient antérieures à la date d?ouverture commerciale de la ligne survenue en juin 2011. Néanmoins, les résultats obtenus indiquent un effet positif du tramway sur les prix immobiliers, différencié selon les maisons et les appartements lorsque l?impact est mesuré en termes de distance. Cependant, à la différence de la ville du Mans, cet effet apparaît dès 2010, un an avant l?ouverture de la ligne. Les mesures en termes d?appartenance du logement à différents périmètres autour des arrêts conduisent de nouveau à des résultats ambigus. Ainsi, dans ces deux villes de taille moyenne et pour lesquelles la mise en place de la ligne de tramway a un caractère structurant, il existe une hausse spécifique des prix des logements liée à leur proximité au tramway trois-quatre ans après l?annonce de la Déclaration d?Utilité Publique. A l?inverse des villes du Mans et d?Angers, la mise en place d?une ligne de busway n?a pas eu d?impact significatif sur le prix des maisons et des appartements des communes de l?agglomération nantaise traversées par cette ligne et ce quelle que soit la mesure utilisée pour définir la proximité du logement à la ligne de busway. Par ailleurs, cette étude n?a pas permis de distinguer si c?est la nature du transport qui est à l?origine de ce constat ou si cette absence d?effet doit être associée au contexte urbain spécifique de Nantes. Afin de confirmer ce résultat, des études sur des villes de taille moyenne ayant adopté le busway et/ou sur des villes de taille importante ayant mis en oeuvre une ligne de tramway dans un contexte déjà fortement doté en transport en commun en site propre permettraient de confirmer ou non les conclusions obtenues pour la ville de Nantes. 6 7 Préambule La loi portant « engagement national pour l'environnement », dite loi Grenelle 2 (juillet 2010), a donné la possibilité aux autorités organisatrices des transports (AOT) d'instaurer (hors Ile-de-France) une taxe facultative sur les plus-values foncières et immobilières résultant de la réalisation d'infrastructures de transports collectifs en site propre. A l'heure où le financement de la mobilité durable est interrogé, le produit de cette taxe est destiné à abonder le budget des AOT et à contribuer ainsi au financement de nouvelles infrastructures, qu?il s?agisse de transports en sites propres urbains ou de transports ferroviaires de voyageurs (article 1609 nonies F du Code général des impôts). Dans ce cadre, la DREAL des Pays de la Loire a souhaité pouvoir répondre à d?éventuelles sollicitations de la part d?AOT de la région s?interrogeant sur l?opportunité d?instaurer une telle taxe. Elle a également souhaité être force de proposition pour leur suggérer, si cela s?avère pertinent, d?adopter cette disposition dans le cadre des projets de transports collectifs en site propre (TCSP) à venir, l?enjeu étant bien sûr de savoir si cette nouvelle taxe peut constituer un outil efficace pour le financement (et donc la réalisation) de projets de TCSP ou de transports ferroviaires régionaux. L'étude comporte 2 volets : 1. l'estimation du potentiel fiscal de la taxe Grenelle 2 sur les ventes immobilières aux abords des transports collectifs en site propre ? 3 études de cas urbains, objet d'un 1er rapport* 2. « les prix immobiliers et nouvelles lignes de transports collectifs en site propre : quels impacts ? », présenté ici. Elle est le fruit de deux partenariats de recherche des Universités d'Angers et de Nantes avec la DREAL des Pays de la Loire, respectivement sous la coordination scientifique de Muriel Travers et de Nicolas Antheaume. * DREAL des Pays de la Loire, 2014, « Potentiel fiscal de la taxe Grenelle 2 sur les ventes immobilières aux abords des transports collectifs en site propre », DREAL des Pays de la Loire, Analyses et Connaissance, n°106, disponible sur http://www.pays-de-la-loire.developpement-durable.gouv.fr/deplacements-et-intermodalite- r206.html 8 1) Introduction La loi du 10 juillet 2010 « portant Engagement national pour l'environnement » crée une taxe facultative afin de contribuer au financement de la réalisation, du réaménagement ou de la modernisation des équipements et infrastructures de transports urbains ou de transports ferroviaires régionaux de voyageurs (article 64). L'instauration de la taxe amène les autorités organisatrices de transport (AOT) à délibérer sur trois points essentiels : 1. les stations ou les gares à inclure dans le dispositif fiscal, 2. le périmètre de la taxe autour des stations ou des gares, 3. la date d?entrée en vigueur et la durée de la taxe. Le principe de la taxe est d?affecter au financement des nouvelles infrastructures de transports collectifs en site propre (TCSP) une partie de la plus-value immobilière induite par ces nouvelles infrastructures en transférant le produit de la taxe aux budgets des autorités organisatrices de transports. A l'heure où les finances publiques sont fortement contraintes, cette taxe constitue l'une des solutions innovantes retenues pour financer ces infrastructures indispensables à la lutte contre le réchauffement climatique. En effet, une nouvelle desserte par un transport collectif en site propre urbain ou par une gare en milieu rural ou péri-urbain peut générer une valorisation des immeubles situés aux alentours car les propriétaires bénéficient d'un nouveau service dont ils peuvent tirer parti financièrement au moment de la vente de leur bien. Une plus-value liée à un TCSP1 serait ainsi créée. D?après la loi du 10 juillet 2010, il est attendu une hausse des prix des biens immobiliers au fur et à mesure que les grandes étapes du projet de TCSP sont franchies. Les prix de marché resteraient stables après la mise en service du transport collectif toutes choses égales par ailleurs. Cependant, cette valorisation des biens immobiliers pourrait ne pas être systématique. Elle peut dépendre notamment de la fréquence des dessertes, de la régularité des passages et des règles d'urbanisme. A proximité immédiate d?une gare ou d?un tramway, les immeubles pourraient même subir une moins-value, du fait notamment de nuisances telles que le bruit ou les vibrations. L?étude globale lancée par la DREAL a donc pour objectifs de replacer la taxe dans son contexte, d'établir l'intérêt (notamment financier) de mettre en place ce nouvel outil, de recenser certains facteurs favorables ou défavorables à l'efficacité de la taxe et de vérifier l?existence avérée d?un effet-prix des infrastructures de transport sur le marché immobilier. Méthodologie L?organisation retenue pour cette étude est une décomposition en trois parties : ? une bibliographie des mécanismes de récupération de la plus-value immobilière autour des axes de transports collectifs ainsi qu?une analyse des contextes urbanisme - transport des trois sites retenus (Le Mans, Angers, Nantes) ont été réalisées par le CETE de l?Ouest ; ? une évaluation sur les trois sites du produit potentiel de la taxe a été réalisée par l?Université de Nantes. Cette évaluation est faite pour chaque année à partir de la Déclaration d?Utilité Publique, permettant ainsi de déterminer la date optimale de mise en place ; 1 Cette plus-value correspond à l'écart entre le prix de marché du bien immobilier sans desserte en transports collectifs et le prix de ce même bien desservi en transports collectifs. 9 ? une étude économétrique des marchés immobiliers a été réalisée pour les trois sites considérés afin de connaître les effets réels de chacune des lignes sur les prix immobiliers au cours du temps. Cette étude a été réalisée par l?Université d?Angers. Le présent rapport de recherche porte sur le troisième point, les deux premiers faisant l?objet d?un rapport séparé. Ce rapport a donc pour but d?évaluer, via la mise en oeuvre de la méthode des prix hédonistes, l?impact sur les valeurs immobilières de la mise en place des lignes de tramway dans les agglomérations du Mans et d?Angers et d?une ligne de busway dans l?agglomération de Nantes. Plus précisément, la mise en oeuvre de cette méthode vise à répondre aux questions suivantes : ? la présence d?une ligne de tramway ou de busway modifie-t-elle significativement les prix immobiliers au cours du temps ? Dans l?affirmative : ? Cet effet est-il transitoire ou durable ? ? Cet effet est-il perçu avant l?ouverture officielle de la nouvelle infrastructure de transports collectifs en site propre ? ? Peut-il être modélisé comme une simple fonction décroissante de la distance par rapport à la ligne (ou l?arrêt) de transport ou nécessite-t-il des formes fonctionnelles plus complexes ? ? Le périmètre maximal (autour des arrêts) éligible fixé a priori à 1 200 mètres coïncide-t-il avec la zone d?influence potentielle des lignes de transport étudiées ? De même, le découpage en périmètres intermédiaires de 400, 500 et 800 mètres retenu a priori par le comité de pilotage du projet est-il pertinent pour rendre compte de cette influence ? ? L?influence sur les prix immobiliers est-elle uniquement directe ou existe-t-il des canaux de transmission plus complexes liés (par exemple) à une modification de la structure urbaine accompagnant la mise en oeuvre de la nouvelle ligne de transport ? ? Le marché des maisons individuelles et celui des appartements ont-ils réagi de manière significativement différenciée à la mise en oeuvre de la nouvelle ligne de transport ? Par ailleurs, la mise en oeuvre de ce programme de recherche sur les trois grandes agglomérations de la région des Pays de Loire permet également d?étudier la présence (ou non) d?éventuelles régularités au- delà des spécificités locales, particulièrement entre la ville du Mans et celle d?Angers du fait des similitudes (taille des agglomérations, mise en place d?un tramway à des dates relativement proches). La réponse à l?ensemble des questions associées à cette problématique d?évaluation a conduit à structurer ce travail de recherche de la manière suivante : ? Tout d?abord, un travail conséquent de recherche bibliographique a été mené afin de produire une synthèse détaillée et actualisée des différents travaux de recherche portant sur la mise en oeuvre de la méthode des prix hédonistes appliquée à la question des transports collectifs en milieu urbain (section 2). ? Parallèlement, l?application de la méthode des prix hédonistes à cette problématique a également exigé une démarche de contextualisation pour chacune des trois agglomérations étudiées afin de disposer d?une connaissance fine des réalités urbaines dans lesquelles se sont insérés ces programmes majeurs de transports collectifs publics (section 3). ? Cette étape de contextualisation a ainsi été un préalable nécessaire notamment pour mener à bien en aval, la phase de définition et de sélection des caractéristiques intrinsèques et extrinsèques des 10 logements, auxquelles ont été adjointes les caractéristiques des acheteurs et des vendeurs. Par la suite, pour chacune des trois agglomérations étudiées, les bases de données nécessaires à la mise en oeuvre de la méthode des prix hédonistes ont été construites, et ce, à partir des bases de données notariales auxquelles ont été adjointes, via la mise en oeuvre d?un système d?information géographique (S.I.G.), des données de statistiques urbaines produites par l?Insee (données IRIS) ainsi que des données géographiques liées à la localisation de chaque habitation. L?élaboration de ces bases a été opérée respectivement pour les maisons et les appartements, soit un total de six bases de données (section 4). ? A partir de ces bases de données, la caractérisation statistique des différents échantillons retenus pour l?analyse hédoniste a été établie respectivement pour chacune des trois agglomérations étudiées (section 5). Enfin, les estimations économétriques des fonctions de prix hédonistes ont été mises en oeuvre pour chacun des cas étudiés, ce qui a permis ainsi de répondre à la problématique étudiée, à savoir l?évaluation de l?impact de la mise en oeuvre des tramways dans les agglomérations du Mans et d?Angers et de la mise en place du busway dans l?agglomération de Nantes (section 6). 11 2) Synthèse bibliographique hédoniste portant sur l?impact d?une politique de transports urbains 2.1) La méthode des prix hédonistes : principe général La méthode des prix hédonistes est l?une des principales méthodes utilisées pour évaluer l?impact d?un ou plusieurs changements de l?environnement. La méthodologie originelle (Rosen, 1974 ; Sheppard, 1987) consiste à la mise en oeuvre de deux étapes successives. Dans une première étape, il s?agit d?estimer économétriquement une équation de prix hédonistes, obtenue en régressant les prix des transactions immobilières (ventes ou locations) sur les variables intrinsèques aux logements (ex. nombre de pièces, surface habitable, etc.) et extrinsèques (localisation géographique, proximité par rapport aux aménités urbaines et naturelles, proximité par rapport à des sites ou établissements générant des nuisances, etc.). A partir de cette équation de prix hédonistes, il est alors possible d?obtenir, pour un bien immobilier déterminé, la variation de prix résultant de la modification marginale de l?une de ses caractéristiques extrinsèques ou intrinsèques significatives, variation interprétée comme le consentement à payer marginal (au niveau moyen de l?échantillon) pour bénéficier de cette modification de caractéristique. Cette première étape permet également de déterminer pour chacune des caractéristiques du bien immobilier si elle intervient de manière significative dans le choix résidentiel des ménages ainsi que son statut (aménité ou désaménité) à partir du signe de son coefficient estimé. La mise en oeuvre (éventuelle) de la seconde étape, à la condition que les caractéristiques des acquéreurs soient connues, permet alors de reconstruire les fonctions de demande implicites des acheteurs pour différentes caractéristiques du logement et notamment celles jugées d?intérêt lors d?une étude d?évaluation. Le montant monétaire obtenu à partir de la variation de surplus des acheteurs, calculable en fonction des caractéristiques socioéconomiques d?un ménage, s?interprète alors comme le consentement à payer de ce ménage pour bénéficier d?une augmentation non marginale de la caractéristique étudiée (lorsque cette dernière est jugée positivement). La monétisation des modifications de l?environnement constitue ainsi le point fort de la méthode des prix hédonistes, puisqu?elle peut apporter une base à l?évaluation d?une politique publique à partir des comportements réels observés des ménages sur le marché immobilier (Travers, 2007). 2.2) La question spécifique du choix des variables dans une problématique d?évaluation de l?impact d?une politique de transports urbains Il convient de se focaliser sur les différents moyens permettant d?introduire dans l?équation de prix hédonistes (cf. 1ère étape de cette méthode) l?influence sur le prix des habitations de la mise en place d?une ligne de tramway ou de busway. Cette section recense de manière exhaustive les différents moyens proposés jusqu?à présent dans la littérature. A) Impact analysé au travers de la distance La manière la plus intuitive pour appréhender l?influence du nouveau moyen de transport sur les prix immobiliers est d?introduire dans le modèle, la distance entre chaque logement ayant fait l?objet d?une transaction et l?équipement de transport. A.1) Distance euclidienne (à vol d?oiseau) versus distance « par voie routière » La distance peut être une distance euclidienne (distance à « vol d?oiseau ») ou une distance « par route ». Dans ces deux cas de figure, le calcul de ces distances nécessite la mise en oeuvre 12 d?un Système d?information géographique (S.I.G.) à partir des coordonnées géographiques (x,y) positionnant chaque logement. A.2) Distance par rapport à l?arrêt de tramway/busway versus distance par rapport à la ligne de tramway/busway Ce choix dépend de la perception du tramway ou du busway que peuvent avoir les ménages. La proximité au transport appréhendée a priori comme une aménité Dans ce 1er cas de figure, on part de l?hypothèse que lorsqu?une personne habite à proximité d?une ligne, son accessibilité à son lieu de travail et/ou au centre-ville de l?agglomération étudiée en est améliorée. La traduction de cette hypothèse consiste à introduire dans le modèle la distance par rapport à l?arrêt de tramway ou de busway la plus proche du logement considéré (Bae et alii, 2003). La proximité au transport appréhendée a priori comme une désaménité Dans ce 2ème cas de figure, on part de l?hypothèse que la proximité des habitants par rapport à la ligne du tramway ou de busway est vécue par ces derniers comme une nuisance du fait du bruit. La traduction de cette hypothèse consiste à introduire dans le modèle la distance par rapport à la voie de tramway ou de busway la plus proche du logement considéré (Rodriguez et Targa, 2004). A.3) Mode d?incorporation de la distance dans l?équation de prix hédonistes Selon l?hypothèse retenue concernant l?influence a priori de la distance sur le prix de vente, la forme sous laquelle la distance sera introduite dans l?équation de prix sera différente : ? On peut supposer une influence monotone et linéaire : la variable de distance (dist) sera alors simplement introduite dans l?équation de prix hédonistes ? On peut supposer une influence monotone mais non linéaire : différentes transformées peuvent être utilisées telles que l?inverse de la distance (1/dist), l?inverse de la distance au carré (1/dist²) ou encore le logarithme népérien de la distance (ln(dist)). ? On peut supposer une influence non monotone de la distance sur le prix du logement : cela permet d?envisager une plus grande flexibilité dans l?analyse de l?impact des variables concernées et permet de distinguer entre 4 grandes catégories d?effets : ? Les aménités pures (prix décroissant avec la distance et distance optimale nulle) ? Les nuisances pures (prix croissant avec la distance et distance optimale infinie) ? Une aménité se transformant en nuisance avec la distance (prix décroissant puis croissant avec la distance et existence d?une distance optimale intermédiaire) ? Une nuisance se transformant en aménité avec la distance (prix croissant puis décroissant avec la distance et existence d?une distance optimale intermédiaire). La prise en compte d?une influence non monotone peut être faite de la manière proposée par Baudry et alii (2009). La variable en distance ainsi que le logarithme de cette distance sont introduits simultanément dans la fonction de prix hédonistes : lnn n n ndist dist? ?? (distn correspondant à la distance par rapport à la caractéristique n étudiée) 13 Par conséquent, l?élasticité du prix par rapport à la distance est égale à n n ndist? ?? (le prix du logement étant lui-même sous forme logarithmique), il en résulte que la valeur de l?élasticité du prix d?un logement par rapport à une distance dépend des valeurs relatives des coefficients estimés pour la distance et son logarithme. Ainsi selon les valeurs prises par ?n et ?n, les biens étudiés peuvent être classés selon le tableau suivant : ?n?0 ?n=0 ?n= 0 ? Elasticité constante avec la distance ? Aménité si ?n<0 et nuisance si ?n>0 Pas d?effet de la distance sur le prix de vente ?n ? 0 Elasticité variable avec la distance et de signe équivoque : existence d?un arbitrage entre aménité et distance ? Elasticité variable avec la distance mais de signe constant ? Nuisance si ?n >0 et aménité si ?n<0 B) L?appartenance ou non à un périmètre prédéfini autour de l?arrêt le plus proche Au lieu de raisonner en termes de distance par rapport à la ligne et/ou l?arrêt de tramway (ou de busway) le plus proche, il est possible de raisonner en termes d?appartenance du logement à un périmètre prédéfini autour de la ligne et/ou de l?arrêt considérés. On définit alors une variable indicatrice qui prend la valeur 1 si le logement se situe dans le périmètre défini, 0 sinon. La question qui se pose est alors de savoir comment définir le périmètre. Deux solutions peuvent être proposées : ? Première solution : certains auteurs définissent, de manière arbitraire, une zone exprimée en termes de distance autour de l?arrêt la plus proche en supposant que cette distance-seuil correspond à la distance maximale d?effet du tramway ou du busway sur le prix. En général, ils testent différentes distances. Par exemple, Cervero et Duncan (2004) utilisent comme distance- seuil un quart de miles. Ces distances peuvent être segmentées en zones le long de la ligne étudiée (Mayor et alii, 2012). En effet, pour chaque zone définie, une variable binaire est créée (indiquant si l?habitation se situe dans cette zone ou non) puis est croisée avec la variable binaire indiquant si l?habitation se situe à moins d?une distance donnée du transport public étudié. Les distances-seuils retenues varient selon les études : elles sont égales à 500, 1000 et 2 000 mètres dans le cas de l?article de Mayor et alii (2012) portant sur le transport par rail (train et tramway) à Dublin, et de 400 mètres et 3 km dans le cas du rapport de Boucq et alii (2011) portant sur la mise en place de tramway T3 (« Tramway des Maréchaux ») à Paris. Cette formalisation permet de vérifier si les effets de proximité du tramway sont les mêmes selon les zones traversées par ce moyen de transport. Il e la d prix pro mèt fon effe cro (la mèt cen Les ind bus ? Deu term Sel min dur d?in Si o term Si tem mar Mu à 5 d?a que Kn est possible distance) pa x hédoniste océdure pou tre carré de nction hédon et variable oisée TRAM présence d tre carré de ntre-ville, pl s variables diquant si le sway la plus uxième solu mes de tem lon les aute nutes étant rée est ensu nformation on raisonne mes de dista on prend la mps en dista rche. unoz-Raskin minutes, u après l?auteu e la vitesse oblauch et a Source : Ma également ar rapport a es aux côt ur analyser l es appartem niste un eff d?interactio M300×LNCE d?un arrêt d e ce dernier lus la présen de distanc bien a été s proche. ution : certa mps que la p eurs, le tem considérée uite retrans géographiq e en termes ance euclidi a distance e ance (temps n (2010) app une autre à ur, de 411 m moyenne d alii (1996). ayor et alii (2 de croiser au centre-vi tés de chaq l?impact de ments de l?ag fet propre fo on avec la d ENTRE. Leu e tramway ) tandis que nce d?un arr ce-seuil peu vendu ou n ains auteurs personne m mps choisi s comme la crite en ter que (SIG). de distanc ienne ou de euclidienne s = distanc plique cette 10 minutes mètres. La s de marche e 2012) chaque dis ille puis de que distanc la modifica gglomératio orfaitaire, c distance pa urs résultats ou de busw e l?effet var rêt à moins uvent être non après la s ne raisonn met pour se est de 5 m a durée ma rmes de di ce, se pose distance pa e (« vol d?o e/vitesse) e e solution et de marche seconde cor est de 4,392 tance-seuil les introdu ce-seuil. B ation de l?o on de Nante apturé par l ar rapport a s indiquent way à 300 riable est po de 300 mèt également a date d?ou nent pas en rendre de s minutes ou aximale que stance pour alors la qu ar route ? oiseau »), ce en faisant a t définit deu à pieds. La rrespond à u 2 km/h et s avec la dis uire simultan récard et a ffre de trans es en intégr la variable au centre-vi ainsi que l? mètres du l ositif (plus tres agit pos croisées a uverture de termes de son logemen 10 minute e la person r les calcul uestion suiva ela revient alors une hy ux distances a première c une distance s?appuie pou stance (ou l anément dan alii (2013) sport public rant simulta de seuil TR ille capturé ?effet forfai logement ré le logemen sitivement s avec une v la ligne de distance m ent à l?arrêt es de marc nne est prêt ls réalisés v ante : doit-o simplemen ypothèse su s seuils : une correspond e de 822 mè ur cela sur e logarithm ns l?équatio utilisent c c sur les pri anément dan RAM300 et par la vari itaire est né éduit le pri nt est éloign sur le prix). variable bin tramway o métrique mai la plus pro che à pied e à faire. C via un syst on raisonne nt à convert ur la vitess e correspon à une dista ètres. Il supp la référenc 14 me de on de cette ix au ns la d?un iable gatif x au né du naire ou de is en oche. d, 10 Cette tème er en tir le e de ndant ance, pose ce de 15 Par contre, si la distance est mesurée via la route, il n?est pas sûr qu?un même temps corresponde à une même distance. Tse (2002) analyse de cette manière l?impact du « Rail Transit Railway » sur les prix de vente à Hong Kong en 1994. Il définit une distance-seuil correspondant à 10 minutes de marche à pied, information obtenue par déclaration des résidents via un questionnaire, ce qui correspond donc à une distance par la route. Cependant, l?auteur ne précise pas comment il en déduit les distances (l?hypothèse concernant la vitesse moyenne utilisée n?y est pas précisée) ni si la distance-seuil est la même pour tout le monde. C) Autres spécifications possibles concernant l?influence des lignes de transport C.1) Le calcul de la distance entre habitation, arrêt de ligne et lieu de travail ou de loisirs Certains auteurs (Rodriguez et Targa, 2004) considèrent que la mise en place d?un tramway (ou d?un autre moyen de transport collectif) agit sur le temps d?accessibilité au travail ou aux loisirs, accessibilité mesurée à la fois en termes de minutes pour se rendre du lieu d?habitation à l?arrêt le plus proche mais aussi en termes de minutes nécessaires pour parcourir, via le moyen de transport étudié, la distance entre l?arrêt le plus proche et le lieu de travail (ou de loisirs). Plusieurs lieux de destination peuvent être alors considérés. On peut, par exemple, retenir le centre-ville ou le centre d?affaires quand celui-ci existe comme lieu de destination. Se pose alors le problème du temps moyen pris entre deux arrêts qui dépend à la fois du temps d?attente et du temps de transport entre 2 arrêts. Ces deux composantes (habitation / arrêt le plus proche et arrêt le plus proche / arrêt de destination) sont alors estimées simultanément dans la fonction de prix hédonistes. C.2) Le calcul d?un indicateur d?accessibilité potentielle Boucq et Papon (2008) proposent de calculer l?indicateur suivant : ? ?i k ik k A O f time? ?? Où : ? i représente l?IRIS2 pris en compte et k les autres IRIS de la zone étudiée, ? timeik : le temps de transport entre le centre de l?IRIS i et le centre de l?IRIS k exprimé en minutes, ? Ok : volume de la population (Insee), travail ou firmes (SIRENE) dans l?IRIS de destination k, ? f(.) : fonction « dissuasive » décroissante par rapport au temps (ex : 1 iktime? ou iktimee ?? , ? étant un paramètre de sensibilité par rapport au transport compris entre 0 et 1). L?indicateur d?accessibilité ainsi calculé s?interprète de la la manière suivante : lorsque le temps d?accessibilité entre les IRIS augmente, la fonction f diminue ce qui implique une diminution de l?indicateur. Ainsi, si le tramway réduit globalement le temps d?accès, l?indicateur d?accessibilité 2 « Ilôts Regroupés par l?Information Statistique » : découpage du territoire opéré par l?Insee en zones homogènes. 16 devrait augmenter. Dans la fonction de prix hédonistes, le coefficient associé à cet indicateur devrait alors être significatif et de signe positif. Ces mêmes auteurs dans leur étude de 2011 sur l?impact de la ligne de tramway T3 à Paris, utilisent une variable d?accessibilité aux emplois exprimée en termes de niveau et de gain appelée Logsum (croisée ou non avec le fait que la vente se soit faite avant ou après la mise en service du tramway) : ? ?expi j ij j A E T?? ? ?? Où : ? Log(Ai) : accessibilité aux emplois de la zone i en transport en commun (le zonage est celui du STIF (Syndicat des transports d?Ile de France), cf. carte ci-dessous) ? Ej : nombre d?emplois dans la zone j, calculé à partir d?un croisement spatial entre la couche de l?Enquête Régionale Emplois (ERE) 2001 et le zonage du STIF ? Tij : temps de transport en commun entre i et j, issus de la matrice de temps du STIF en 4797 zones ? ? : paramètre de calage égal à 0,27 issu du projet SIMAURIF (SIMulation de l'interAction Urbanisation-transports en Île-de France) réalisé en 2008 Cette variable d?accessibilité est calculée de 3 manières : ? en termes de niveau avant la mise en service du tramway à partir de l?ERE 2001 pour les emplois et les temps de parcours de 2005. ? en termes de niveau après la mise en service du tramway mais à structure d?emploi inchangée par rapport à l?accessibilité calculée avant tramway. Les auteurs utilisent donc l?ERE 2001 (et non l?ERE 2005) mais avec les temps de parcours de 2008. ? en termes de variation induite par le tramway, en calculant la différence entre les accessibilités calculées en niveau avant et après le tramway. C?est donc un gain d?accessibilité. 3) Context L?analyse ou du busw (Le Mans, projets. 3.1) Conte A) Con Avec un derrière commun tableau Tableau A A C L L M R S Y T So Car 3Depuis le Ruaudin et tualisation par la méth way sur les Angers, N extualisatio ntexte urbai n peu plus d e Nantes et nes pour un n°1 et carte u n° 1 : Popu Com Allonnes Arnage Coulaines La Chapelle Le Mans Mulsanne Rouillon Sargé-lès-Le Yvré-l'Évêq Total Aggl ource : http:// rte n°1 : Car 1er janvier 2 Saint-Saturn de la mise hode des pri prix immob Nantes) néce on de la mis in et démog de 142 000 t Angers. ne populatio e n°1). ulation et su mmunes e-Saint-Aub e Mans que lomération /www.leman rte des com Sou 2013, 5 nou nin. en oeuvre d ix hédoniste biliers dans essite de dé se en oeuvre graphique habitants ( Jusqu?en 2 on d?environ uperficie de Nom bin ns.fr/page.do mmunes appa rce : http://w uvelles comm des projets es de l?influ les trois gr éfinir précis e du tramw (Insee, 2012 20133, l?agg n 183 000 h es commune mbre d'hab o?t=2&uuid= artenant à l? www.lemaine munes ont re de transpo uence (ou n randes agglo ément le ca way au sein 2), Le Mans glomération habitants et es de l?agglo bitants 2012 11 0 5 7 4 2 142 6 4 4 2 2 3 5 4 3 182 9 =34CF525F-7 ?agglomérat elibre.fr/actu ejoint la métr orts collecti non) de la m omérations adre spatio- n de l?agglom s est la 3ème n Le Mans une superfi omération d 2 Su 064 118 447 138 626 402 201 541 375 912 7F000001-37 tion du Man ualite ropole : Aign ifs en site p mise en oeuv de la région -temporel d mération d e ville des P s Métropol icie totale d du Mans uperficie (h 1 7884CDE-17 ns en 2012 gné, Champa propre vre du tram n Pays de L de ces différ du Mans Pays de la L le regroupa de 15 756 ha a) 1 807 1 076 393 593 5 281 1 525 915 1 385 2 781 15 756 76AB9A6 agné, La Mil 17 mway Loire rents Loire ait 9 a (cf. lesse, Le proje un cont 1970, d baisse a période graphiq Graphiq Sou http B) Car B.1 Les prin l?es Car 142 00 144 00 146 00 148 00 150 00 152 00 154 00 et d?implan exte de déc déclin caract annuelle mo 1999-2012 que n°1 ci-de que n°1 : Ev urces : http:// p://www.cart ractéristique 1) Positionn s lignes de ncipal Nord st (Espal) (c rte n°2: Tra 00 00 00 00 00 00 00 1965 1970 ntation de la clin démogr térisé par un oyenne de 0, 2 avec une essous). volution du /www.insee.f tesfrance.fr/c es et intégra nement des l tramway s d-Ouest (Un cf. carte n°2 cé du tramw Source : http 1975 1980 a ligne de tr aphique de ne baisse du ,17 %) et un baisse de 2 nombre d?h fr/fr/insee_re carte-france-v ation du tram lignes e situent in niversité) / S 2 ci-dessous way de la vi p://fr.wikipe 1985 1990 ramway au la ville du u nombre d n vieillissem 2,35 % (soi habitants de egions/pays- ville/populat mway dans ntégralemen Sud-Est (An s). ille du Man edia.org/wiki 1995 2000 début des a Mans (stric d?habitants ( ment de la p it une baiss e la ville dep de-la-loire/th tion_72181_ l?espace ur nt sur la seu ntarès) et un s /Tramway_d 2005 201 années 200 cto sensu) d (- 4,09 % e population. C se annuelle puis 1968 hemes/dossie _Le%20Mans bain de la v ule commu n embranch du_Mans 0 2015 0 s?inscrit à depuis le mi entre 1975 e Ce déclin se moyenne d ers/dossier11 s.html ville du Man une du Man hement supp à l?époque ilieu des an et 1999 soit e poursuit s de 0,18 %) 1.pdf ns ns selon un plémentaire 18 dans nnées t une ur la ) (cf. n axe vers Ce tracé ville du ? le soc ? le c ? le p vill ? les trac de C En outr objectif Le nom de tramw Source Au fina lignes, l?agglom 4 Ces inform Le M é « en Y » p Mans, en d centre hosp ciétés, 4 600 centre-ville parc d?activ le et à proxi quartiers d cé), quartier Cohésion S re, l?orienta f de supprim mbre de loge way se répa : CETE de L al, le positio entre 40 et mération. mations ont é No m Mans permet de r desservant n pitalier du 0 salariés) s (Place de la vités structu imité du circ des Sablons rs classés p Sociale (CUC ation de l?a mer les effet ments et de artit comme L?Ouest, 201 onnement d t 45% de l Sou été fournies p ombre de maisons 12 620 relier différe notamment l Mans (site situés au no a Républiqu uré autour d cuit des 24h s (branche prioritaires p CS). axe princip s de coupur e locaux com e suit : 2 u tracé perm la populatio rce : CETE d par le CETE Nom d'appar 30 ents points les pôles su e principal) ord de la vill ue) et la gar de l?espace h du Mans, Est du trac par la politi al de la lig re Nord/Sud mmerciaux met au tram on totale d de L?Ouest, de l?Ouest d mbre rtements N 215 stratégiques uivants4 : ), l?Univers le, e SNCF, culturel et cé) et de R ique de la v gne de tram d liés à la vo du Mans sit mway de de de la ville d 2012 dans le cadre Nombre to logemen 42 835 s du point d sité et le te sportif d?A Ronceray-Gl ville, bénéfi mway (Uni oie de chem tués à moin esservir à m du Mans et de ce projet tal de nts N 5 de vue de la echnopôle-U Antarès, situ lonnières (b ficiant d?un iversité ? A min de fer. ns de 500 m moins de 50 et 1/3 de la t. Nombre de commer 6 20 a politique d Université ué au sud d branche Sud Contrat Ur Antarès) a p ètres de la l 0 mètres de a population e locaux ciaux 2 19 de la (180 de la d du rbain pour ligne e ses n de 20 B.2) Principales caractéristiques du projet de tramway Les principales caractéristiques des lignes du tramway du Mans sont les suivantes5 : ? Coût total de l?investissement : 300 millions d?euros ? Longueur : 15 km, 29 arrêts ? Nombre d?usagers transportés : 48 000 voyageurs / jour ? Heures de fonctionnement : 5 h du matin à 1 h du matin (soit 20 heures en continu) ? Durée maximale de trajet entre les arrêts : - Université à Saint-Martin : 25 min - Université à Antarès : 38 min - Université à Espal : 34 min ? Vitesse moyenne : 19 km/h ? Fréquence : o 4 min 30 sur la partie Université - Saint-Martin6 o 9 min sur les parties Saint-Martin - Antarès et Saint-Martin ? Espal. C) Etapes clés dans la mise en oeuvre du tramway du Mans La connaissance précise des différentes étapes dans la mise en oeuvre du tramway est un élément important pour mener à bien la méthode des prix hédonistes sur cette problématique. En effet, il est nécessaire de connaître a priori la période charnière à partir de laquelle nous pouvons supposer que les acteurs du marché immobilier de l?agglomération du Mans vont intégrer dans leur négociation la présence ou non de la ligne de tramway à proximité de leur logement. Le tableau ci-dessous recense les principales dates concernant la mise en oeuvre du tramway dans la ville du Mans. Dates Evénements Novembre 2001 La solution ferroviaire est retenue 4 mars 2002 Le projet fait l?objet d'un arrêté ministériel de prise en considération par l'État 15 mars au 22 avril 2004 Enquête publique Mai 2004 Début des travaux de voirie du tronc commun ainsi que ceux de la branche Sud (Antarès) 15 octobre 2004 Déclaration d?Utilité Publique (DUP) de la construction de la ligne de tramway Octobre 2005 Début des travaux de voirie de la branche Est (Espal) Février 2006 Pose des premiers rails Janvier 2007 Début de la livraison des 23 premières rames Juillet 2007 Dernière soudure de rail et premier essai sur toute la ligne principale 17 -18 novembre 2007 Inauguration de la ligne principale Université-Antarès 19 novembre 2007 Début du service commercial avec redéploiement du réseau de bus 22 décembre 2007 Ouverture de la seconde branche (Espal) 5 Ces informations sont disponibles sur le site : http://fr.wikipedia.org/wiki/Tramway_du_Mans 6 L?arrêt Saint Martin constitue la jonction entre la ligne principale et l?embranchement vers l?arrêt Espal. 21 D?après ce tableau chronologique, il paraît évident que la présence du tramway est un élément d?information connu lors des négociations immobilières dès la fin de l?année 2007 (date de l?inauguration de la ligne principale du tramway du mans). Par contre, on peut discuter sur le fait de savoir si la future présence du tramway était déjà prise en compte antérieurement à 2007, notamment en 2006, année correspondant au début de la pose des rails et qui matérialise la réalisation du projet aux yeux des habitants et des acteurs du marché immobilier. Il sera donc nécessaire de réaliser les estimations économétriques notamment sur l?année 2006 afin d?analyser un éventuel impact du tramway sur le marché immobilier du Mans (cf. section 6). 22 3.2) Contextualisation de la mise en oeuvre du tramway au sein de l?agglomération d?Angers A) Contexte urbain et démographique Avec un peu plus de 147 000 habitants (Insee, 2009), Angers est la 2ème ville des Pays de la Loire derrière Nantes et devant Le Mans. En 2013, l?agglomération Angers Métropole regroupe 33 communes pour une population d?environ 265 000 habitants et une superficie totale d?environ 52 000 hectares (cf. tableau n°2 et carte n°3). Tableau n° 2 : Population et superficie des 33 communes de l?agglomération d?Angers Communes Population municipale 2009 Superficie (ha) Date d'entrée dans la communauté d'agglomération Angers 147 305 4 600 1968 Avrillé 12 454 1 585 1998 Beaucouzé 5 020 1 870 1998 Béhuard 128 221 1994 Bouchemaine 6 003 1 981 1998 Briollay 2 601 1 428 1994 Cantenay-Epinard 2 102 1 610 1968 Ecouflant 3 755 1 702 1981 Ecuillé 592 1255 2012 Feneu 2 168 2 552 1994 La Meignanne 2 133 2 340 1994 Membrolle-sur-Longuenée 1 799 944 1998 Le Plessis-Grammoire 2 274 914 1976 Le Plessis-Macé 1 260 798 1994 Les Ponts-de-Cé 11 575 1 955 2005 Montreuil-Juigné 6 932 1 381 1968 Mûrs-Erigné 5 333 1 729 1994 Pellouailles-les-Vignes 2 503 357 1977 St-Barthélemy d'Anjou 8 822 1 458 1968 St-Clément-de-la-Place 1 900 1 760 1994 Ste-Gemmes-sur-Loire 3 948 1 480 1968 St-Jean-de-Linières 1 696 866 1970 St-Lambert-la-Potherie 2 437 1 381 1994 St-Léger-des-Bois 1 526 1 542 1994 St-Martin-du-Fouilloux 1 600 1 483 1994 St-Sylvain-d'Anjou 4 439 2 126 1994 Sarrigné 815 297 1994 Savennières 1 387 2 101 1994 Soucelles 2 590 1 920 1994 Soulaines-sur-Aubance 1 169 1 272 2005 Soulaire-et-Bourg 1 391 1 808 2012 Trélazé 12 181 1 220 1998 23 Villevêque 2 851 2 803 1994 Total (33 communes) 264 689 52 739 Sources : http://www.angersloiremetropole.fr/decouvrir/les-communes-membres/avrille/accueil/index.html http://www.insee.fr/fr/themes/document.asp?reg_id=3&ref_id=18189 Carte n°3 : Carte des communes appartenant à l?agglomération d?Angers en 2013 Source : http://www.angersloiremetropole.fr/decouvrir/les_communes_membres Le projet d?implantation de la ligne de tramway au début des années 2000 s?inscrit dans un contexte démographique relativement favorable pour la ville d?Angers comparativement à la plupart des grandes villes (stricto sensu, i.e. hors couronnes ; ex : Le Mans) de la France métropolitaine qui connaissent une perte de leur population à partir du milieu des années 1970. Ainsi, la population angevine a augmenté de 9,98 % entre 1975 et 19997 soit une croissance annuelle moyenne de 0,40 %, du fait d?un excédent naturel et d?un excédent migratoire, avant de connaître depuis cette date une baisse de 2,48 % entre 1999 et 2010, soit une baisse annuelle moyenne de 0,23 % (cf. graphique n°2 ci-dessous). Cette évolution de la population d?Angers, depuis 1975, s?inscrit dans la forte progression de la population de l?agglomération liée d?une part à la croissance démographique des communes de l?agglomération et d?autre part, à l?expansion géographique d?Angers Métropole avec l?intégration de 24 nouvelles communes entre 1994 et 2012 (cf. tableau n°2). Depuis l?année 2000, le léger déclin de la population de la ville d?Angers se fait au profit des autres communes de l?agglomération. 7 Rappelons que pour la même période, la population de la ville du Mans diminue de 4,09 %. Graphiq Sou cod B) Cara B.1 La l?ag / Su Car que n°2 : Ev urce :http://w dgeo=49007 actéristique 1) Positionn ligne de t gglomératio ud (Angers R rte n°4 : Tra 125 0 130 0 135 0 140 0 145 0 150 0 155 0 volution du www.insee.fr/f es et intégrat nement de la tramway se on à savoir d Roseraie) ( acé du tramw Source : http 000 000 000 000 000 000 000 1965 1970 nombre d?h /fr/themes/ta tion du tram a ligne e situe inté d?Angers et cf. carte n°4 way de l?ag p://tramway. 1975 1980 habitants de ableau_local. mway dans l égralement t d?Avrillé, 4 ci-dessous gglomératio .angersloirem 1985 1990 e la ville d?A .asp?ref_id= l?espace urb sur les de et ce, selon s). n d?Angers metropole.fr/ 1995 2000 Angers depu =POP&milles bain de l?agg eux commu un axe Nor /multimedia/ 0 2005 201 uis 1968 esime=2010& glomération unes les plu rd-Ouest (A /plan 10 2015 &nivgeo=CO n d?Angers us peuplée Avrillé-Arde 24 OM& s de enne) 25 Outre le fait de relier Avrillé au centre-ville d?Angers, ce tracé permet de relier différents points stratégiques du point de vue de la politique de la ville d?Angers, en desservant notamment les pôles suivants8 : ? le Centre Hospitalier Universitaire d?Angers (site principal), le quartier de Saint-Serge (Campus Universitaire, quartier d?affaires, cinéma multiplexe, etc.) situés de part et d?autre de la Maine, reliés via la construction d?un nouveau pont dédié au tramway et aux piétons, ? le centre-ville (Place du Ralliement), ? la gare SNCF Angers-Saint Laud, la gare routière et le quartier d?affaires Gare Plus (en construction, avec une livraison des premiers bureaux prévue en 2014)9, ? la cité administrative, ? le parc d?attraction Terra Botanica (centré sur les thèmes du végétal et de la biodiversité), ? les quartiers sensibles de la Roseraie (Terminus Sud) et de Verneau-Haut-de-Saint-Aubin10 (Nord), quartiers ayant bénéficié, entre autre, du programme de rénovation urbaine entre 2004 et 2010 et bénéficiant actuellement d?un Contrat Urbain de Cohésion Sociale (CUCS) de Rang 1 (classée « intervention massive ») Le nombre de logements et de locaux commerciaux de l?agglomération d?Angers situés à moins de 500 mètres de la ligne de tramway se répartit comme suit : Nombre de maisons Nombre d?appartements Nombre total logements Nombre de locaux commerciaux 7 062 31 088 38 150 3 327 Source : CETE de L?Ouest, 2012 Source : CETE de L?Ouest, 2012 8 Une partie de ces informations a été fournie par le CETE de l?Ouest dans le cadre de ce projet. 9 Gare Plus est un « éco-quartier » qui devrait comporter entre 65 000 m² et 70 000 m² de bureaux, 20 000 m² de logements et 4 500 m² de commerces (source : http://www.angers-gareplus.com/index.php?id=10). 10 Plus précisément, les Hauts-de-Saint-Aubins regroupent deux quartiers auparavant distincts, Verneau et Capucins, ainsi que le plateau des Capucins et une partie du plateau de la Mayenne, dans le cadre d?un réaménagement urbain de grand ampleur dénommé « Le Puzzle » (construction de 10 000 logements, d?une cité éducative, etc.) 26 Parallèlement, le positionnement du tracé permet au tramway de desservir à moins de 500 mètres de sa ligne, 57 000 habitants (soit environ 35 % de la population de ces 2 communes et 21 % de la population de l?agglomération) et 21 000 emplois (CETE, 2012). B.2) Principales caractéristiques du projet de tramway Les principales caractéristiques des lignes du tramway sont les suivantes11 : ? Coût total de l?investissement : 320 millions d?euros12 ? Longueur : 12,3 km, 25 arrêts ? Nombre d?usagers transportés : 32 500 voyageurs / jour (en 2012) ? Heures de fonctionnement : 5h15 du matin à 1 h du matin ? Durée maximale de trajet entre Avrillé-Ardennes et la Roseraie : 39 minutes ? Vitesse moyenne : 20 km/h ? Fréquence : toutes les 4 à 7 minutes selon les heures de la journée C) Etapes clés dans la mise en oeuvre du tramway de l?agglomération d?Angers Le tableau ci-dessous recense les principales dates concernant la mise en oeuvre du tramway dans les villes d?Angers et d?Avrillé. Dates Evénements 24 octobre 2000 Approbation du plan de déplacement urbain (étude des itinéraires possibles) 09 décembre 2002 Adoption de l?itinéraire général de la première ligne par le Conseil de communauté 08 novembre 2004 Proposition d?un itinéraire précis, de la localisation du centre de maintenance par le Conseil de communauté 07 juillet 2005 Bilan définitif de la concertation par le Conseil de communauté (1ère phase : février 2003 ? 22 septembre 2004 / 2ème phase : octobre 2004 ? juin 2005) 25 janvier 2006 Arrêt du dossier définitif du projet par le Conseil de communauté. Demande d?ouverture d?une enquête préalable à la déclaration d'utilité publique 27 juillet 2006 Avis favorable de la commission d?enquête 8 janvier 2007 Signature de la déclaration d'utilité publique par le préfet de Maine-et-Loire Septembre 2007 Début des travaux Janvier 2009 La mise en service du tramway initialement prévue au cours de l?année 2010 est repoussée à l?année 2011 Juillet 2009 Pose des rails au centre-ville d?Angers 25 juin 2011 Inauguration de la ligne 11 Ces informations sont disponibles notamment sur le site : http://fr.wikipedia.org/wiki/Tramway_d'Angers#Ligne_A 12 Ces informations sont disponibles sur le site : Ouest-France 8 juillet 2013 http://www.ouest-france.fr/actu/actuLocale_- Tramway-d-Angers.-La-2e-ligne-est-estimee-a-289-millions-d-euros_40774-2210073------49007-aud_actu.Htm 27 D?après ce tableau chronologique, il semble évident que la présence du tramway est un élément d?information connu lors des négociations immobilières dès le mois de juin de l?année 2011 (date de l?inauguration du tramway). Par contre, on peut discuter sur le fait de savoir si la future présence du tramway était déjà prise en compte antérieurement à 2011, notamment au cours de l?année 2010, année initialement prévue pour la mise en service du tramway. Il sera donc nécessaire de réaliser les estimations économétriques notamment sur les années 2008 et 2010 afin d?analyser un éventuel impact du tramway sur le marché immobilier d?Angers et Avrillé (cf. section 6). 28 3.3) Contextualisation de la mise en oeuvre du busway au sein de l?agglomération de Nantes A) Contexte urbain et démographique Avec environ 285 000 habitants (Insee, 2012), Nantes est la 6ème ville de France et la 1ère ville des Pays de la Loire loin devant les villes d?Angers et du Mans. En 2012, l?agglomération de Nantes Métropole regroupe 24 communes pour une population d?environ 587 000 habitants et une superficie totale d?environ 56 000 hectares (cf. tableau n°3 et cartes n°5). Tableau n°3 : Population et superficie des 24 communes de l?agglomération de Nantes Communes Population municipale 2012 Superficie (ha) Date d'entrée dans la communauté d'agglomération13 Basse-Goulaine 8 091 1374 1982 Bouaye 5 958 1 383 1994 Bouguenais 18 194 3 150 1982 Brains 2 584 1531 2001 Carquefou 17 805 4342 1982 Couëron 18 591 4403 1982 Indre 4 006 472 1982 La Chapelle-sur-Erdre 17 300 3 342 1982 La Montagne 5 985 364 1982 Le Pellerin 4 382 3065 1982 Les Sorinières 7 444 1302 1982 Mauves-sur-Loire 3 033 1475 2001 Nantes 284 970 6519 1982 Orvault 24 504 2 767 1982 Rezé 38 425 1543 1982 Saint-Aignan-de-Grand- Lieu 3 506 1794 1991 Saint-Herblain 43 153 3 000 1982 Saint-Jean-de-Boiseau 5 131 1140 1982 Saint-Léger-les-Vignes 1 518 700 2001 Saint-Sébastien-sur-Loire 25 017 1 165 1982 Sainte-Luce-sur-Loire 11 907 4 803 1982 Sautron 6 901 1 682 1982 Thouaré-sur-Loire 7 674 1 276 1982 Vertou 21 443 3568 1982 Total (24 communes) 587 522 56 160 Sources :http://insee.fr/fr/ppp/bases-de-donnees/recensement/populations-legales/doc.asp?page=historique- populations-legales.htm http://www.nantesmetropole.fr 13La communauté d?agglomération actuelle (dénommée Nantes Métropole à partir de 2004) date de 2001 et succède au District de Nantes (entériné par l?arrêté préfectoral du 25 octobre 1991) qui succède lui-même au syndicat intercommunal à vocation multiple (SIMAN) créé le 15 mars 1982 (Source : P. Dufour, Nantes Métropole). 29 Carte n°5 : Carte des communes appartenant à l?agglomération de Nantes en 2013 Source : http://www.nantesmetropole.fr/la-communaute-urbaine/24-communes/ Le projet d?implantation de la ligne de Busway au début des années 2000 s?inscrit dans un contexte démographique très favorable pour la ville de Nantes (stricto sensu, i.e. hors autres communes de l?agglomération) depuis le début des années 80 faisant d?elle la 6ème ville française. Ainsi, après avoir connu une baisse entre 1968 et 1982 (-7,57 %, soit une baisse annuelle moyenne de 0,56 %), la population nantaise a fortement augmenté entre 1982 et 2010 (+18,47 %, soit une croissance annuelle moyenne de 0,61%). Cette hausse de la population nantaise est notamment de 5,45 % (soit une croissance annuelle moyenne de 0,48 %) entre 1999 et 2010 (cf. graphique n°3 ci- dessous). Cette évolution de la population de Nantes s?inscrit dans la forte progression de la population de l?agglomération de Nantes métropole (+ 23,6 % entre 1982 et 2012). Graphique n°3 : Evolution du nombre d?habitants de la ville de Nantes depuis 1962 Source : http://insee.fr/fr/ppp/bases-de-donnees/recensement/populations-legales/doc.asp?page=historique- populations-legales.htm 235 000 240 000 245 000 250 000 255 000 260 000 265 000 270 000 275 000 280 000 285 000 290 000 1960 1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 30 B) Caractéristiques et intégration du busway dans l?espace urbain de l?agglomération de Nantes B.1) Positionnement de la ligne de busway Le busway est un bus à haut niveau de service (BHNS) bénéficiant notamment d?un site propre de 7 kilomètres, d?une priorité aux croisements et d?une signalisation de type tramway, et ce, en vue de proposer un service de transport proche de celui délivré par le tramway. Prévue initialement sous la forme d?une ligne de tramway, la ligne de busway (ligne 4) s?inscrit en complément des 41 kilomètres de lignes de tramway déjà existantes sur l?agglomération de Nantes en formant avec ces dernières la sixième branche du réseau en étoile, dénommé « réseau armature » (cf. carte n°6 ci-dessous) Le busway a pour vocation de couvrir la zone sud-est de l?agglomération selon un axe Centre- ville de Nantes (place Foch) / Porte de Vertou, desservant ainsi une partie de Nantes ainsi que les communes de Saint-Sébastien-sur-Loire et Vertou, qui sont respectivement les 1ère, 4ème et 6ème communes les plus peuplées de l?agglomération. Carte n°6 : Tracé du busway et de tramways de l?agglomération de Nantes Source : CETE de l?Ouest Outre le fait de relier Saint-Sébastien-sur-Loire et Vertou au centre-ville de Nantes (Place Foch), ce tracé permet de relier différents points stratégiques du point de vue de la politique de la ville de Nantes : ? la Cité Internationale des Congrès 31 ? la partie Est de l?Ile de Nantes (quartier Beaulieu) abritant notamment le quartier Tripode du pôle d?affaires Euronantes ? le quartier Clos Toreau bénéficiant d?un Contrat Urbain de Cohésion Sociale (CUCS) de Rang 2 (« Quartier de mobilisation de moyens spécifiques ») ? le périphérique Sud de Nantes (porte de Vertou) Le nombre de logements et de locaux commerciaux de l?agglomération de Nantes situés à moins de 500 mètres de la ligne de busway se répartit comme suit : Nombre de maisons Nombre d?appartements Nombre total logements Nombre de locaux commerciaux 4 778 23 431 28 209 2 580 Source : CETE de L?Ouest, 2012 Source : CETE de L?Ouest, 2012 B.2) Principales caractéristiques du busway Les principales caractéristiques de la ligne du busway sont les suivantes : ? Coût total de l?investissement : 75 millions d?euros dont 60 millions pour l?infrastructure, 11 millions pour l?acquisition du matériel roulant et 4 millions pour le foncier (euros courants 2006). ? Longueur : 7 km, 15 arrêts ? Nombre d?usagers transportés : de 21 000 à 28 000 voyageurs / jours (selon les sources) 32 ? Heures de fonctionnement : 5h ? 0h30 (5h ? 2h30 le week-end) ? Vitesse moyenne : 20 km/h ? Fréquence : 3 min 30 s en heures de pointe et 7 min en heures creuses C) Etapes clés dans la mise en oeuvre du busway de l?agglomération de Nantes Le tableau ci-dessous recense les principales dates concernant la mise en oeuvre du busway dans les villes de Nantes, de Saint-Sébastien-sur-Loire et de Vertou. Dates Evénements 1994 Le district décide du principe de la ligne sud-est 1996 Publication par le District de Nantes et SEMITAN14 du dossier de prise en considération (DPC 1996-2005) comprenant le projet d?une 3ème ligne de tramway Nord-Ouest / Sud-Est (ligne 3). 2000 Mise en service de la première section de la ligne 3 Nord-Ouest 25/01/2002 Modifications majeures concernant la section Sud-Est de la ligne 3 : ? modification du tracé (Terminus place Foch et jonction avec la ligne 1 à la station Duchesse Anne au lieu du terminus Pirmil) ? choix du mode Busway au lieu du tramway ? nouveau nom (ligne 4 au lieu de ligne 3) Avril à mai 2002 Concertation publique Juin 2002 Choix de l?itinéraire suite à la concertation publique Décembre 2002 Validation de la création d?un transport en commun en site propre Mai-juin 2004 Enquête d?Utilité Publique 23 Août 2004 Déclaration d?Utilité Publique ? Arrêté préfectoral Septembre 2005 Lancement des travaux 4 et 5 novembre 2006 Inauguration officielle 6 novembre 2006 Mise en service commercial de la ligne 4 Busway D?après ce tableau chronologique, il semble évident que la présence du busway est un élément d?information connu lors des négociations immobilières dès le mois de novembre de l?année 2006 (date de l?inauguration du busway). Concernant une influence possible du busway antérieurement à la date d?inauguration, étant donné que, d?une part la période de travaux d?aménagement du site propre au busway s?échelonne de septembre 2005 à novembre 2006 et d?autre part, nous disposons uniquement des données de transactions pour les années paires, les estimations économétriques sont réalisées pour les années 2006, 2008 et 2010 (cf. section 6). Ainsi, compte tenu des dates d?intégration du busway dans l?espace urbain de l?agglomération de Nantes et du tramway dans l?espace urbain de l?agglomération du Mans, les estimations économétriques seront réalisées pour l?agglomération de Nantes et du Mans pour les années 2006, 2008 et 2010. Celles concernant l?agglomération d?Angers seront quant à elle réalisées pour les années 2008 et 2010, le tramway n'ayant été mis en service qu?en juin 2011. 14 Société d?économie mixte des transports en commun de l?agglomération nantaise 33 4) Les différentes caractéristiques du logement analysées et recueil des données Le but de la méthode des prix hédonistes est de révéler à partir d?une estimation économétrique la valeur (ainsi que la significativité) des prix implicites marginaux p k des différentes caractéristiques (z 1 ,?,z k , ?,z K ) qui définissent le logement. Un logement est donc défini par : - son prix de vente TTC hors frais de notaire et d?agence, - des caractéristiques intrinsèques : nombre de pièces, nombre de salles de bain, etc., - des caractéristiques extrinsèques : elles peuvent être définies via le calcul de distance du logement par rapport à différents éléments se situant à proximité de ce dernier (ex : distance au tramway, au centre-ville, aux espaces verts, distance aux voies routières, etc.) ainsi que par l?appartenance ou non du logement à une zone particulière. Un logement peut être également caractérisé par les indicateurs socioéconomiques des ménages habitant à proximité de ce dernier. Ce sont ces différents éléments qui sont présentés dans cette section 4. 4.1) Prix et localisation des logements Le prix du logement hors frais de notaire et d?agence est disponible pour chaque logement pour les années 2000, 2002, 2004, 2006, 2008, 2010 dans les bases de données15 Perval-Notaires de France16. Se pose alors le problème du choix de la période d?analyse : doit-on, en effet, réaliser l?estimation par année ou par période? Dans le cas de la seconde hypothèse, le nombre d?observations prises en compte pour l?estimation économétrique est plus important mais il est alors nécessaire de déflater les prix de vente afin de tenir compte de l?évolution des prix au cours de période étudiée. Les indices des prix des logements disponibles sur le site de l?Insee sont ceux des logements anciens de province pour les maisons et pour les appartements. Or, l?évolution des prix des logements dans le département de la Sarthe est différente (en particulier pour les appartements) des prix pratiqués au niveau national (hors Ile de France), ce qui pose problème pour déflater les prix (cf. graphiques 4 et 5). 15 Ces données ont été fournies par la Direction Régionale de l?Environnement, de l'Aménagement et du Logement des Pays de la Loire. Elles concernent les logements « anciens » à savoir ceux échangés sur le marché secondaire du logement (« marché de l?occasion »), en particulier les biens immobiliers échangés de gré à gré à la différence du marché des logements neufs qui engage une transaction entre un acheteur et un constructeur / promoteur immobilier. 16 Le taux de couverture des données Perval-Notaires pour les agglomérations du Mans et de Nantes est estimé entre 50 à 65 % des transactions réalisées sur ces zones. Dans le cas de l?agglomération d?Angers, ce taux est estimé entre 30 à 50 %. 34 Graphique n°4 : Indices de prix des appartements dans la Sarthe et au niveau français (hors Ile de France) Source : www.immoprix.com Graphique n°5 : Indices de prix des maisons dans la Sarthe et au niveau français (hors Ile de France) Source : www.immoprix.com Cette différence d?évolution des indices de prix existe également pour le département du Maine et Loire (cf. annexe 1). Par conséquent, l?analyse hédoniste sera réalisée au niveau de chaque agglomération année par année pour l?ensemble des communes retenues, le nombre d?observations par année étant suffisant (cf. tableaux 4,5 et 6 ci-dessous). 35 Tableau n°4 : Nombre de transactions17 réalisées dans la commune du Mans ? Période 2000-2010 2000 2002 2004 2006 2008 2010 Appartement 373 459 514 546 602 552 Maison 466 496 566 543 691 565 Tableau n°5 : Nombre de transactions18 réalisées dans la commune d?Angers et d?Avrillé ? Période 2000-2010 2000 2002 2004 2006 2008 2010 Appartement 199 160 440 447 481 446 Maison 136 97 268 320 312 315 Tableau n°6 : Nombre de transactions19 réalisées dans la commune de Nantes, Saint-Sébastien-sur-Loire et Vertou ? Période 2000-2010 2000 2002 2004 2006 2008 2010 Appartement 2 232 2 026 2 125 2 354 1 872 1 837 Maison 1 043 1 010 866 958 723 774 Les répartitions spatiales des logements étant similaires d?une année à l?autre (cf. cartes n°7 à n°22) pour chaque agglomération, le choix de réaliser les estimations par année n?introduit pas de biais spatial lors des estimations économétriques. Cartes n°7 à n°12 : Localisation des achats de maisons et d?appartements (hors logements neufs) de la ville du Mans pour les années 2006, 2008 et 2010 17Le choix de la commune du Mans est expliqué lors des traitements (cf. section 5). Ces chiffres correspondent au nombre de transactions réalisées par année sur la commune du Mans après nettoyage de la base de données Perval-Notaires de France (valeurs manquantes, atypicité). Ces transactions correspondent à celles utilisées lors des traitements économétriques. 18 Le choix des communes d?Angers et d?Avrillé est expliqué lors des traitements (cf. section 5). 19Le choix de ces 3 communes sera également expliqué lors des traitements. 36 Cartes n°1 communes 3 à n°16 : s d?Angers e Localisation et d?Avrillé n des achat pour les an ts de maiso nnées 2008 ns et d?app et 2010 artements ((hors logem ments neufs) 37 ) des Cartes n°1 communes 7 à n° 22: s de Nantes, Localisation , de Saint-S n des achat ébastien-su ts de maiso ur-Loire et d ns et d?app de Vertou po artements ( our les anné (hors logem ées 2006, 20 ments neufs) 008 et 2010 38 ) des 4.2) Carac La base d intrinsèque était suffis des apparte Nom srf_hab sdb_0 sdb_1 sdb2_plus nbr_niveau Moins_5an on_cave vacant Tableau n° Dans le ca information de pièces concernant ctéristiques de données es. Nous av ant afin de n ements, nou Surfac =1 si douch =1 si l =1 si l u Indiqu Quand niveau situé e ns =1 si l =1 si p =1 si l °7 : Définiti as des maiso ns étant ma comme ind t la surface s intrinsèqu s Perval-No vons retenu ne pas perd us avons pu ce habitable l?appartem hes), 0 sinon l?apparteme l?apparteme ue le niveau d il s?agit d u le plus b en rez-de-ch l?apparteme présence d'u l?apparteme ion des varia ons, nous n al renseigné dicateur de de terrain d ues des loge otaires de pour nos a dre trop d?ob retenir les c e (loi Carrez ment ne dis n ent dispose u ent dispose u où se situe d?un duplex as, corresp haussée la v ent a été ach une ou plusi ent est vide ables intrins ne pouvons es pour la p la taille du des maisons ements France dis analyses les bservations caractéristiq D z, en m2, sai spose pas uniquement de 2 salles e l?appartem x ou d?un t ondant à l? valeur saisie hevé il y a m ieurs caves avant et pen sèques des retenir, ni période étud du logement . spose d?un s caractérist lors des est ques intrins Définition isie dans l?a de salles d t d'une salle s de bain ou ment. triplex, le n ?entrée de l e est 0 (zéro moins de 5 a dans l?appa ndant la ven appartemen la surface h diée. Nous u t. Nous dis certain no tiques dont timations éc èques suiva acte) de l'app de bain (ou e de bain, 0 u plus, 0 sino numéro d?é l?apparteme ), à l'entreso ans avant la artement, 0 nte, 0 sinon nts habitable, n utiliserons, sposons, pa ombre de t le taux de conométriqu antes : ppartement u salles d? sinon on étage indiqu ent. Pour u ol : 1,5 et au a vente, 0 sin sinon ni la présen par conséq ar contre, d caractéristi e renseignem ues. Dans le eau, salles ué est celui un appartem u sous-sol : non nce de cave, uent, le nom de l?informa 39 ques ment e cas de du ment -1. , ces mbre ation 40 Nous disposons donc des caractéristiques intrinsèques suivantes pour les maisons : Nom Définition nbr_pieces Sont considérées comme pièces, les pièces à vivre à l?exception des pièces dites « humides » (salle de bains, cuisine, WC). sdb_0 =1 si la maison ne dispose pas de salles de bain (ou salles d?eau, salles de douches), 0 sinon sdb_1 =1 si la maison dispose uniquement d'une salle de bain, 0 sinon sdb2_plus =1 si la maison dispose de 2 salles de bain ou plus, 0 sinon nbr_niveau Indique le nombre de niveaux que possède la maison. Sont considérés comme niveau tous les étages de la maison qui sont au-dessus du niveau du sol : le rez-de-chaussée est inclus dans le calcul, les greniers aménagés ou aménageables comptent comme un niveau, l?entresol se situe entre le rez-de-chaussée et le 1er étage. Il est considéré comme un étage si celui-ci est aménagé. Moins_5ans =1 si la maison a été achevée il y a moins de 5 ans avant la vente, 0 sinon srf_ter Surface totale du terrain indiquée en mètres carrés. Elle correspond à la surface cadastrale du terrain où se situe la maison. Vacant =1 si la maison est vide avant et pendant la vente, 0 sinon Tableau n°8 : Définition des variables intrinsèques des maisons 4.3) Caractéristiques extrinsèques des logements Pour chaque logement des agglomérations d?Angers, du Mans et de Nantes, nous avons calculé la latitude (notée X) et de la longitude (notée Y). La projection utilisée est le Lambert 93. Ces informations ont été obtenues à partir des cadastres fournis dans la base Perval-Notaires de France via l?utilisation d?un système d?information géographique20. La correspondance entre les parcelles cadastrales et les bases de données des logements n?étant pas parfaite, il a fallu effectuer un travail de nettoyage et de recherche des parcelles manquantes. En effet, des modifications de cadastres ont été réalisées au cours de la période étudiée : certaines parcelles ont été divisées ou à l?inverse, de nouvelles parcelles ont regroupé plusieurs anciennes parcelles. Le passage des cadastres à ce géo-référencement a donc conduit à une perte de 0,45 % d?observations pour les appartements et 0,48 % pour les maisons pour l?agglomération du Mans. Ces chiffres sont respectivement de 1,46 % et de 0,80 % pour l?agglomération d?Angers et de 1,59 % et de 6,40% pour l?agglomération de Nantes. Ces coordonnées X et Y nous ont permis grâce à l?utilisation d?un SIG de calculer l?ensemble des caractéristiques extrinsèques (distance, appartenance ou non à une zone, etc.) de chaque logement des agglomérations du Mans, d?Angers et de Nantes. Les variables de situation du logement suivantes sont intégrées dans la modélisation selon les modalités décrites ci-après : A) La proximité par rapport aux infrastructures de transport B) La distance au centre-ville C) L?environnement socioéconomique du logement D) Les risques naturels et technologiques E) La proximité par rapport aux biens culturels et aux loisirs F) La proximité par rapport aux équipements publics majeurs G) Les environnements artificialisé et naturel 20 L?ensemble des traitements géographiques a été réalisé sur le logiciel Arcgis. 41 H) La prise en compte d?une spécificité urbaine nantaise : le cas de l?Ile de Nantes A) La proximité par rapport aux infrastructures de transport A.1) Proximité (ou non) du logement par rapport au tramway ou au busway Suite à la revue de bibliographie réalisée sur l?impact potentiel du tramway ou du busway sur les prix des logements se situant à proximité (cf. section 2), nous avons décidé d?appréhender l?impact du tramway dans le cas de l?agglomération du Mans de la manière suivante : o via le calcul de la distance à vol d?oiseau du logement à l?arrêt de tramway le plus proche (Dist_ArretTram), o via le calcul de la distance par voie routière21 du logement à l?arrêt de tramway le plus proche (Dist_ArretTram_PR) o via le calcul de la distance à vol d?oiseau du logement à la ligne de tramway (Dist_LigneTram) o via le calcul de la distance par voie routière du logement à la ligne de tramway (Dist_LigneTram_PR) o via l?appartenance (ou non) du logement à la zone se situant au maximum à 400 mètres autour d?un arrêt de tramway (Pres_arret_tram_400m) o via l?appartenance (ou non) du logement à la zone se situant au maximum à 500 mètres autour d?un arrêt de tramway (Pres_arret_tram_500m) o via l?appartenance (ou non) du logement à la zone se situant au maximum à 800 mètres autour d?un arrêt de tramway (Pres_arret_tram_800m) o via l?appartenance (ou non) du logement à la zone se situant au maximum à 1 200 mètres autour d?un arrêt de tramway (Pres_arret_tram_1200m) o via le calcul de l?accessibilité du logement à l?arrêt de tramway « République » exprimée en minutes (Acces_max_Republique_min) o via le calcul d?accessibilité du logement à l?arrêt de tramway « Gares » (Acces_max_Gares_min) o via le calcul d?accessibilité du logement à l?arrêt de tramway « Antares » (Acces_max_Antares_min) o via le calcul d?accessibilité du logement à l?arrêt de tramway « Espal » (Acces_max_Espal_min) o via le calcul d?accessibilité du logement à l?arrêt de tramway « Université » (Acces_max_Univ_min) Les 5 mesures d?accessibilité ont été calculées de la manière suivante : - Nous avons calculé tout d?abord la distance du logement par voie routière à l?arrêt de tramway le plus proche. - Cette distance a été ensuite exprimée en minutes en utilisant la conversion 1 minute pour 82,8 mètres (cf. Knoblauch et alii (1996)) - A ce temps a été rajouté le temps d?attente maximal à l?arrêt de tramway le plus proche (4,5 ou 9 minutes selon où se situe l?arrêt : 4,5 minutes pour les arrêts de situant sur l?axe principal, 9 minutes pour ceux se situant sur les deux branches) - Au temps calculé à l?étape précédente, nous avons rajouté le temps de trajet du tramway. Ce temps a été calculé en multipliant le temps moyen entre deux arrêts par le nombre d?arrêts séparant l?arrêt le plus proche du logement et l?arrêt dont on cherche l?accessibilité. Les distances ainsi que les zones ont été définies pour les années 2006, 2008 et 2010, bien que l?ouverture du tramway date du 19 novembre 2007 pour la première branche (Université-Antares) et 21 Les distances par voie routière ont été calculées grâce à l?extension Network Analyst© d?Arcgis à partir du réseau routier de la BD TOPO de l?IGN. du 22 d été pos l?access d?access Dans le service arrêt ou ce dern complex tramway Cartes n maisons tramway L?analy immobi Dist_A Dist_A Dist_L Dist_L Pres_A décembre 20 sés en févr sibilité ne sibilités ne e cas de l?ag du tramway u de la ligne ier sur les xité des calc y existantes n°23 et n°2 s) des villes y et du busw yse portant iliers, les va Nom Arret_Busw Arret_Busw Ligne_Busw Ligne_Busw Arret_Busw 007 pour la rier 2006, pouvant ê seront testé gglomératio y, seules le e de tramwa prix immob culs d?acces s (cf. carte n 24: Localisa s de Nantes way ? Pério dans le cas ariables suiv ay ay_PR way way_PR way_400m seconde br les acheteu être perçue ées que pour on d?Angers es variables ay définies c biliers. Il en ssibilité du n°23 et n°24 ation des log s, de Vertou ode 2000-20 s de l?aggl vantes ont é Distance proche Distance proche Distance proche Distance proche =1 si le lo arrêt de bu ranche (Esp urs ont pu e qu?une f r les années s, les transa de distance ci-dessus on n est de mê logement p 4 ci-dessous gements (à u et de Sai 010 omération été définies p à vol d'oi par voie ro à vol d'ois par voie ro ogement se usway, 0 sin al). En effe visualiser fois le tram s 2008 et 20 actions disp e et d?appar nt été utilisé ême pour l par rapport a s). gauche pou nt-Sébastien de Nantes pour chaque Dé seau du lo outière du l seau du log outière du lo situe (à vol non t, les premi le tracé d mway fonc 10. ponibles étan rtenance à u ées pour me ?aggloméra aux différen ur les appar n-sur-Loire sur l?impac e logement éfinition gement à logement à gement à la ogement à l d?oiseau) à iers rails du de ce derni ctionnant, ant antérieur une zone à esurer l?éve ation nantai nts arrêts de artements, à e par rappor ct du busw : l'arrêt de b à l'arrêt de a ligne de b la ligne de à moins de 4 u tramway a ier. Par co les 5 mes res à la mis proximité entuel impac se du fait d es trois ligne à droite pou rt aux ligne way sur les busway le busway le busway la busway la 400 mètres 42 ayant ntre, sures se en d?un ct de de la es de ur les es de prix plus plus plus plus d?un 43 Pres_Arret_Busway_500m =1 si le logement se situe (à vol d?oiseau) à moins de 500 mètres d?un arrêt de busway, 0 sinon Pres_Arret_Busway_800m =1 si le logement se situe (à vol d?oiseau) à moins de 800 mètres d?un arrêt de busway, 0 sinon Pres_Arret_Busway_1200m =1 si le logement se situe (à vol d?oiseau) à moins de 1 200 mètres d?un arrêt de busway, 0 sinon Tableau n°9 : Définition des variables liées au réseau du busway Afin d?analyser un éventuel effet conjoint à celui du tramway, il a été également défini une variable indiquant si le logement se situe à moins de 300 mètres d?un arrêt de tramway ou de busway (Pres_Arret_Busway_Tramway_300m). A.2) Proximité (ou non) du logement par rapport au réseau de bus La mise en service de la ligne de tramway du Mans s?étant accompagnée d?une modification du réseau de bus au niveau de l?agglomération, il a été nécessaire de calculer les différents indicateurs avant (2000 à 2006) et après (2008 et 2010) cette ouverture. Nous avons donc retenu dans le cas de l?agglomération du Mans aussi bien des indicateurs de distances (à vol d?oiseau et par voie routière) à l?arrêt de bus ou la ligne de bus le plus proche du logement que des indicateurs de densité (nombre d?arrêts de bus dans un rayon donné autour du logement). Nous avons également créé des indicatrices précisant si une ligne, deux lignes ou trois lignes de bus au plus passaient par l?arrêt de bus le plus proche du logement (cf. tableau n°10 ci- dessous). Tableau n°10 : Définition des variables liées au réseau du bus Nom Définition Dist_Arret_Bus Distance à vol d'oiseau du logement à l'arrêt de bus le plus proche Dist_Arret_Bus_PR Distance par voie routière du logement à l'arrêt de bus le plus proche Dist_Ligne_Bus Distance à vol d'oiseau du logement à la ligne de bus la plus proche Nb_ArrêtBus_400m Nombre d?arrêts de bus se situant dans un rayon de 400 mètres du logement Nb_ArrêtBus_500m Nombre d?arrêts de bus se situant dans un rayon de 500 mètres du logement Nb_ArrêtBus_800m Nombre d?arrêts de bus se situant dans un rayon de 800 mètres du logement Nb_ArrêtBus_1200m Nombre d?arrêts de bus se situant dans un rayon de 1 200 mètres du logement Un_Bus =1 si une seule ligne de bus passe par l'arrêt le plus proche à vol d'oiseau du logement, 0 sinon Deux_bus =1 si 2 lignes de bus passent par l'arrêt le plus proche à vol d'oiseau du logement, 0 sinon Trois_plus_bus =1 si 3 lignes de bus ou plus passent par l'arrêt le plus proche à vol d'oiseau du logement, 0 sinon La mise en service de la ligne de busway de Nantes en novembre 2006 s?étant également accompagnée d?une modification du réseau de bus, il a été nécessaire de calculer ces indicateurs avant (2006) et après (2008 et 2010) cette ouverture. Compte tenu des données géographiques disponibles, les distances aux arrêts de bus ainsi que les indicateurs associés (nombre d?arrêts de bus) n?ont pu être calculés pour les années antérieures à 2008. Par conséquent, seule la distance à la ligne de bus sera introduite dans les estimations hédonistes nantaises. Dans le cas de l?agglomération d?Angers, les données étant antérieures à juin 2011, les calculs ont été réalisés par rapport aux réseaux de bus existant avant la mise en service du tramway. Les 44 variables définies dans le tableau n°10 ci-dessus ont pu être calculées hormis celles concernant le nombre de lignes passant à l?arrêt le plus proche du logement. A.3) Proximité (ou non) du logement par rapport aux différentes gares Des auteurs comme Bollinger et alii (1998) montrent que plus la distance de l?habitation à la gare est faible, plus le prix de cette dernière augmente. D?après ces auteurs, la proximité par rapport à une gare serait donc considérée comme une aménité par les ménages lors de leur achat. Alternativement à la mesure de cette distance, Bollinger et alii (1998) ainsi que Cervero et Duncan (2004) définissent une variable binaire indiquant si le logement se situe dans un rayon d?1/4 de miles autour de la station de la gare la plus proche. A l?inverse, Brécard et alii (2013) montrent que le prix au mètre carré augmente avec la distance par rapport à la gare ou halte ferroviaire la plus proche de l?appartement. L?effet de nuisance l?emporterait donc sur l?effet d?accessibilité dans le cas de Nantes Métropole. A l?instar de ces différents auteurs, nous avons défini les distances des logements par rapport aux différentes gares (TGV, TER) à vol d?oiseau et par voie routière. Des indicateurs de présence des logements à proximité de la gare ont été également créés. Afin de prendre en compte une éventuelle nuisance liée au passage des trains à proximité du logement, la distance par rapport à la voie ferrée (cf. cartes n°25 à n°30) a été calculée pour chaque logement (cf. tableau n°11). Tableau n° 11 : Définition des variables liées au réseau ferroviaire Nom Définition Dist_Gare_TGV Distance à vol d'oiseau du logement à la gare TGV la plus proche Dist_Gare_TGV_PR Distance par voie routière du logement à la gare TGV la plus proche Dist_Gare_TER Distance à vol d'oiseau du logement à la gare TER la plus proche Dist_Gare_TER_PR Distance par voie routière du logement à la gare TER la plus proche Dist_Chemin_fer Distance à vol d'oiseau du logement à la ligne de chemin de fer la plus proche Buffer_Gare_TGV_400m =1 si il existe une gare TGV (à vol d'oiseau) dans un rayon de 400 m autour du logement, 0 sinon Buffer_Gare_TGV_500m =1 si il existe une gare TGV (à vol d'oiseau) dans un rayon de 500 m autour du logement, 0 sinon Buffer_Gare_TGV_800m =1 si il existe une gare TGV (à vol d'oiseau) dans un rayon de 800 m autour du logement, 0 sinon Buffer_Gare_TGV_1200m =1 si il existe une gare TGV (à vol d'oiseau) dans un rayon de 1 200 m autour du logement, 0 sinon Buffer_Gare_TER_400m22 =1 si il existe une gare TER (à vol d'oiseau) dans un rayon de 400 m autour du logement, 0 sinon Buffer_Gare_TER_500m =1 si il existe une gare TER (à vol d'oiseau) dans un rayon de 500 m autour du logement, 0 sinon Buffer_Gare_TER_800m =1 si il existe une gare TER (à vol d'oiseau) dans un rayon de 800 m autour du logement, 0 sinon Buffer_Gare_TER_1200m =1 si il existe une gare TER (à vol d'oiseau) dans un rayon de 1 200 m autour du logement, 0 sinon 22 La création des buffers TER n?a pas été possible dans le cas de la ville du Mans car la distance minimale entre cette gare et les logements du Mans était supérieure à 1 200 mètres, cette gare se situant sur la commune d?Arnage. Cartes n°2 maisons) d Cartes n°2 maisons) d 25 et n°26 : de la ville du 27 et n°28 : des villes d?A : Localisati u Mans par : Localisati Angers et d on des loge rapport au r on des loge d?Avrillé pa ements (à g réseau ferré ements (à g ar rapport au gauche pou é ? Période gauche pou u réseau fer ur les appar 2000-2010 ur les appar rré ? Périod rtements, à rtements, à de 2000-201 droite pour droite pour 0 45 r les r les Cartes n°2 maisons) d Période 20 A.4) P Afin de termes indicate et Trave Au préa - (Di - R nati l?IG (Di Une aut mesure d?études traduit p Soguel location n?existe seuleme 29 et n°30 : des villes de 000-2010 Proximité (o e prendre en d?accessibi eurs le plus ers et alii (2 alable, nous Autoroutes ist_Autouro Routes princ ionales et d GN. Les ist_Route_P tre manière objective s hédoniste par une réd (1994) mon n de 0,91 % e pas de co ent de son n : Localisati e Nantes, d u non) du lo n compte l? ilité ou de souvent uti 2009)). avons divis : cette oute). cipales : il des routes d boulevard Principale) ( e possible d en utilisant es réalisées duction du ntre qu?une % des apparte onsensus sci niveau mais on des loge de Vertou et ogement pa ?éventuel im nuisances ilisés dans l sé le réseau catégorie s?agit des département ds urbains (cf. cartes n d?évaluer le t une mesu entre 1974 prix de ven e hausse du ements loué ientifique c s aussi de sa ements (à g t de Saint-S ar rapport au mpact du ré liées au b les analyses u routier en 2 comprend rocades, d tales import s ont é n°31 à n°36) e bruit des ure scientifi 4 et 1997 i nte ou de l u bruit d?un és dans la v car l?impact a fréquence gauche pou Sébastien-su u réseau rou éseau routie bruit, nous s hédonistes 2 catégories les auto des périphér tantes, selon té égalem ). routes perç fique établie indique qu? location po n décibel se ville de Neu t du bruit s e, de sa vari ur les appar ur-Loire par utier er sur les p avons calc s (cf. par ex s : oroutes ain riques urba n la classifi ment ajout çu par les r e en décibe une hausse uvant aller traduit par châtel (Suis sur la santé abilité et du rtements, à ar rapport au prix des log culé différe xemple Kim nsi que ains, des an ication de l utés à c résidents es els. En effe e du bruit d r de 0,8% à r une réduc sse) en 199 des ménag u moment d droite pour u réseau fer gements, soi entes distan m et alii, (2 leurs bret nciennes ro a BD TOPO ette catég st d?utiliser fet, la vingt d?un décibe à 2,22%. A ction du pri 1. Cependan ges dépend de la journé 46 r les rré ? it en nces, 007) elles outes O de gorie une taine el se Ainsi, x de nt, il non ée où il se réa du lieu donc dé ménage Cartes n routière Cartes n°3 infrastructu alise (Batem où le capte écidé de ne es. n°31 et n°3 es ? Période 33 et n°34 ures routièr man et alii ( eur est situé pas utiliser 2 : Localisa e 2000-2010 : Localisat es ? Période 2001), Bara é et ne prend r ce type d? ation des lo 0 ion des log e 2000-201 anzini et ali d pas en co indicateur p ogements de gements de 0 ii (2006)). D ompte les vi pour analys e la ville du es villes d? De plus, la m ibrations (Z ser l?impact u Mans par Angers et mesure en d Zittoun, 200 t du bruit su rapport aux d?Avrillé p décibels dép 06). Nous av ur les choix x infrastruct par rapport 47 pend vons x des tures aux Cartes n°3 sur-Loire p A.5) P Pour ten ville du logemen Tableau (agglom Dist_A Dist_A Dist_A Dist_A B) La Afin de nous av agglomé parallèle 5 et n°36 : par rapport a Proximité (o nir compte Mans ou d nt : la distan u n° 12: Déf mération du Nom Aerodrome Aerodrome_ Aeroport Aeroport_PR distance au e déterminer vons calcu érations, la e à ce typ Localisatio aux infrastr u non) du lo de la proxi de l?aéroport nce à vol d? finition des Mans) et d? Distan _PR Distan Distan R Distan u centre-vi r si les mén ulé à vol distance e e de mesur on des logem ructures rou ogement pa imité (ou no t proche de oiseau et pa variables li ?un aéropor nce entre l'a nce entre l'a nce entre la nce entre l?a lle nages consid d?oiseau e ntre le loge re, nous av ments des v utières ? Pér ar rapport à on) du loge Nantes, deu ar voie rout iées à l?exis rt sur la com aérodrome ( aérodrome ( a piste de l?a aérogare (p dèrent le ce et par voi ement et l?h vons calcul villes de Nan riode 2000-2 l?aérodrome ement à l?aé ux types de ière. stence d?un mmune de B Défin (à vol d'oise (par la route aéroport (à v ar voie rout entre-ville d ie routière hôtel de vil lé la distan ntes, de Ve 2010 e ou à l?aéro érodrome se distance on aérodrome Bouguenais ( ition eau) et le log e) et le logem vol d'oiseau tière) et le lo e leur comm , pour cha lle de la co nce entre le ertou et de S oport e situant à nt été calcu e sur la com (aggloméra gement ment u) et le logem ogement mune comm aque logem ommune où e logement Saint-Sébast proximité d lés pour cha mmune d?Arn ation de Nan ment me une amé ment des ù il se situe et la plac 48 tien- de la aque nage ntes) énité, trois e. En e de 49 référence de la ville principale de l?agglomération correspondante23 pour mesurer l?attractivité du centre-ville de cette dernière sur les communes environnantes. Tableau n°13 : Définition des variables relatives à la proximité des logements par rapport au centre- ville Nom Définition Dist_Centre_ville Distance à vol d'oiseau entre la place de la République du Mans ou de la place du Ralliement d?Angers ou de la place Royale de Nantes (selon l?agglomération étudiée) et le logement Dist_Centre_ville_PR Distance par voie routière entre cette place et le logement Dist_Mairie Distance à vol d?oiseau entre le logement et l?hôtel de ville de la commune où il se situe Dist_Mairie_PR Distance par voie routière entre le logement et l'hôtel de ville de la commune où il se situe C) L?environnement socioéconomique du logement Pour chaque logement, nous avons indiqué son IRIS d?appartenance (cf. cartes n°37, n°38 et n°39) afin de déterminer dans quel environnement socioéconomique ce dernier se situe24. Nous faisons, en effet, l?hypothèse que l?environnement socioéconomique du logement peut influencer le choix du ménage lors de son achat. Carte n° 37 : IRIS de la commune du Mans 23 Les places de la référence sont respectivement la place de la République, la place du Ralliement et la place Royale pour les villes du Mans, d?Angers et de Nantes. 24La localisation des appartements et des maisons par rapport aux IRIS est disponible en annexe 2. Carte n° 38 Carte n° 39 8 : IRIS des 9: IRIS des s villes d?An villes de Na ngers et d?A antes, de Ve Avrillé ertou et de Saint-Sébasstien-sur-Lo oire 50 51 Rappelons que les communes d?au moins 10 000 habitants sont découpées en IRIS (« Ilots Regroupés pour des Indicateurs Statistiques »). Il s?agit désormais de l?unité géographique de base utilisée par l?Insee pour les recensements de population. Il existe 3 types d?IRIS (définition Insee, 2013) : - « Les IRIS d'habitat : leur population se situe en général entre 1 800 et 5 000 habitants. Ils sont homogènes quant au type d'habitat et leurs limites s'appuient sur les grandes coupures du tissu urbain (voies principales, voies ferrées, cours d'eau...), - Les IRIS d'activité : ils regroupent plus de 1 000 salariés et comptent au moins deux fois plus d'emplois salariés que de population résidente, - Les IRIS divers : il s'agit de grandes zones spécifiques peu habitées et ayant une superficie importante (parcs de loisirs, zones portuaires, forêts, etc.) » Pour chaque IRIS, nous avons pu calculer les facteurs socioéconomiques suivants : Nom Définition Taux_chomage_15_64ans Taux de chômage des 15 - 64 ans de l'IRIS considéré Taux_chomage_15_24ans Taux de chômage des 15 - 24 ans de l'IRIS considéré Tx_Eleve_Etud Part des élèves, étudiants et stagiaires non rémunérés dans la population des 15 - 64 ans de l'IRIS considéré Tx_Agric_15_64 Part des Agriculteurs de 15 - 64 ans dans la population active occupée de 15 - 64 ans de l'IRIS considéré Tx_ACC_15_64 Part des Artisans Commerçants Chefs d'Entreprise de 15 - 64 ans dans la population active occupée de 15 - 64 ans de l'IRIS considéré Tx_CPIS_15_64 Part des Cadres, Professions Intellectuelles et Supérieures de 15 - 64 ans dans la population active occupée de 15 - 64 ans de l'IRIS considéré Tx_PI_15_64 Part des Professions Intermédiaires de 15 - 64 ans dans la population active occupée de 15 - 64 ans de l'IRIS considéré Tx_emp_15_64 Part des Employés de 15 - 64 ans dans la population active occupée de 15 - 64 ans de l'IRIS considéré Tx_Ouv_15_64 Part des Ouvriers de 15 - 64 ans dans la population active occupée de 15 - 64 ans de l'IRIS considéré Tx_inf_18ans Part des 0 - 18 ans dans la population totale de l'IRIS considéré Tx_pop_65_plus Part des plus de 65 ans dans la population totale de l'IRIS considéré Tx_Immigre Part des immigrés dans la population totale pour l'IRIS considéré Tx_HLM Part des HLM dans le nombre total de résidences principales pour l'IRIS considéré Tx_Femmes_seule Part des ménages composés d'une femme seule dans le nombre total de ménages pour l'IRIS considéré Tx_famille_3enf_plus Part des familles de trois enfants ou plus âgés de moins de 25 ans pour l'IRIS considéré Etab_pers_age_Pres =1 s'il existe un établissement accueillant des personnes âgées dans l'IRIS considéré, 0 sinon Garde_enfant_pres =1 s'il existe une garde d'enfant dans l'IRIS considéré, 0 sinon Presence_etb_sociaux =1 s'il existe un établissement à caractère social dans l'IRIS considéré, 0 sinon 52 Nb_Hyperm Nombre d'hypermarchés dans l'IRIS considéré Nb_Superm Nombre de supermarchés dans l'IRIS considéré Eco_mater_rep =1 s'il existe une école maternelle appartenant au réseau d?éducation prioritaire dans l'IRIS considéré, 0 sinon Eco_prim_rep =1 s'il existe une école primaire appartenant au réseau d?éducation prioritaire dans l'IRIS considéré, 0 sinon College_rep =1 s'il existe un collège appartenant au réseau d?éducation prioritaire dans l'IRIS considéré, 0 sinon Lep_pres =1 s'il existe un lycée d'enseignement professionnel dans l'IRIS considéré, 0 sinon Pres_resid_Univ =1 s'il existe une résidence universitaire dans l'IRIS considéré, 0 sinon Total_praticiens Nombre de praticiens dans l'IRIS considéré Police_pres =1 s'il existe un établissement de police dans l'IRIS considéré, 0 sinon Gendarm_pres =1 s'il existe une gendarmerie dans l'IRIS considéré, 0 sinon Pomp_fun_pres =1 s'il existe une entreprise de pompe funèbre dans l'IRIS considéré, 0 sinon Bureau_poste_pres =1 s'il existe un bureau de poste dans l'IRIS considéré, 0 sinon Blanch_pres =1 s'il existe une blanchisserie/pressing dans l'IRIS considéré, 0 sinon Centres_medicaux Nombre de centres médicaux présents dans l'IRIS considéré Nb_sports Nombre de lieux de sports dans l'IRIS considéré Nb_Cinema Nombre de cinéma dans l'IRIS considéré Pres_cinema =1 s'il existe un cinéma dans l'IRIS considéré, 0 sinon Lib_pap_journa Nombre de librairies, de papeteries et de commerces de journaux présents dans l?IRIS considéré Tableau n° 14 : Définition des indicateurs socioéconomiques IRIS retenus Ces différents indicateurs ont été calculés à partir des données brutes de l?Insee. Seuls les indicateurs socioéconomiques renseignés et non redondants avec les indicateurs créés par nos soins (cf. sections suivantes) ont été conservés pour nos analyses hédonistes. Notons que certains indicateurs tels que le nombre (ou la présence) de cinémas, de librairies, de papeteries et de commerces de journaux présents dans un IRIS viennent en complément des indicateurs des biens culturels présentés dans la section E.1. Il en est de même pour les indicateurs IRIS concernant les établissements scolaires (cf. section F.1). Dans la perspective de prendre en compte de manière la plus fine possible, l?ensemble des caractéristiques socioéconomiques pouvant influencer les valeurs immobilières, il est nécessaire de savoir si les quartiers dans lesquels se situent les logements font l?objet de dispositifs particuliers de la part des acteurs publics. L?existence de tels dispositifs peuvent, en effet, être le révélateur de difficultés présentes associées à certains quartiers et donc constituer un signal négatif pour les potentiels acquéreurs de logements. A l?inverse, la mise en oeuvre de tels dispositifs peut être simultanément un indicateur d?une amélioration future anticipée par les acteurs du marché immobilier. La politique de la ville menée par la Délégation Interministérielle à la Ville (DIV) constitue le cadre général de l?action publique actuelle en ciblant les quartiers déclarés en difficulté par les pouvoirs publics du fait d?indicateurs défavorables (ex. taux de chômage élevé, violence, dégradation globale des logements, etc.). A partir des années 2000, cette politique s?appuie d?une part sur l?ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine, créée en 2004) qui assure la mise en oeuvre et le financement des Projets de Rénovation Urbaine (PRU) et d?autre part sur l?ACSé (Agence Nationale pour la Cohésion Sociale et l?Egalité des Chances, créée en 2006) qui attribue aux collectivités les crédits sociale) Un CUC engage quotidie logemen (Établis doit ass les Proj Les CU ? L les ? Le éco des ? L l?ap Concern Cohésio peuvent ? 16 25 Source : h 26 Source : h 27 Source : h 28 Source : C 29 Source : h spécifiques )25. CS se défin chacun de enne des h nt, etc.). I ssement Pub surer la coh ets de Réno Source UCS sont hié es quartier crédits spéc es quartier onomiques s s moyens de Les quartie ppréciation nant l?aggl on Sociale e t, pour certa 6 Quartiers - 8 quart Derval Herbla http://www.r http://sig.vill http://fr.wikip Circulaire D http://sig.vill s accordés nit ainsi com es partenair habitants d Il est élabo blic de Coo érence de l' ovation Urb : Note « CU érarchisés se rs très prio cifiques de rs prioritair sont moindr e droit comm ers de « pr des préfets lomération et les Projet ains quartier s bénéfician tiers de rang lières, Nan ain ; Château ressources-te le.gouv.fr/pa ipedia.org/wi DIV du 15 sep le.gouv.fr/zon par l?Etat mme un « c res à mettr dans les q oré à l'ini opération In 'ensemble d aine (PRU) UCS »- PYM/B elon 3 nivea ritaires (Ra la politique res (Rang 2 res mais po mun est néan riorité de de départem de Nante ts de Rénov rs, se cumul nt d?un CU g 1 : 7 quar ntes-Nord, B u à Rezé) + erritoires.com age/45 iki/Contrat_u ptembre 2006 ne/44109 dans le c ontrat pass re en oeuvre uartiers co itiative conj ntercommun des disposit ) ou les Zon BV- GIP Res aux de prior ang 1) prés e de la Ville 2) sont des q our lesquels nmoins néc moindre in ment. es, les qua vation Urba ler29 : UCS : rtiers classé Bottière Pi le quartier m/politique-d urbain_de_c 6 cadre de C sé entre l?Et e des actio onnaissant njointe du nale), et du tifs existant nes Franches ssources & T rité 28: entent «des doivent êtr quartiers « d s la mobilis essaire ». ntensité » artiers conc aine sont les és en ZUS ( in Sec, Ma du Sillon d de-la-ville/le cohésion_soc UCS (Con tat et les co ons concerté des difficu maire, ou u préfet de d sur le terri s Urbaines ( Territoires- ju difficultés re concentré dans lesque sation de m (Rang 3) cernés par s suivants, Zones Urba alakoff à N e Bretagne -champ/docu ciale ntrat Urbai ollectivités t ées pour a ultés (chôm du présid départemen itoire tels qu (ZFU)27. uillet 2007.1 importantes és majoritai els les diffic moyens spéc dont la lis les Contra sachant que aines Sensib Nantes ; Be de Saint He uments/Fiche n de Cohé territoriales méliorer la mage, viole dent de l'E nt»26. Le CU ue (notamm /6 s et sur lesq irement». ultés social cifiques au- te est laiss ats Urbains e ces dispos bles) (Belle ellevue à S erblain. e-CUCS.pdf 53 ésion s qui a vie ence, EPCI UCS ment) quels les et -delà ée à s de sitifs evue, Saint f ? 4 Compte apparten ou d?un Tableau N CUCS CUCS_ ANRU 30 Etant don défini de va - 3 quar Nantes - 5 quart Orvaul quartiers b - Malako Bretagn e tenu de l?i nance ou no ne zone ANR u n°15 : Déf Nom 30 _300m U_300m nné qu?aucun ariable d?app rtiers de ran s ainsi que l tiers de ran lt et Change bénéficiant off et Der ne à Saint H Source : http importance on à une zo RU (cf. tabl finition des =1 si le l =1 si le bénéficia =1 si le bénéficia n logement d artenance à c ng 2 : 2 qu le quartier d ng 3: Port B etterie à Sain d?un Proje rvallières B Herblain p://sig.ville.g de ces zon one bénéfici leau n°15 et indicateurs ogement se logement s ant d?un CU logement ant d?un pro de Nantes ne ce type de zo uartiers d?h de Pont-Rou Boyer et La nt Herblain et de Rénov Bout des La gouv.fr/docu nes à Nantes iant d?un CU t cartes n°40 « CUCS » e situe dans se situe dan UCS, 0 sinon se situe da ojet de rénov e situe dans one. habitat soci usseau à Re a Halvêque . vation Urb andes-Bruyè uments/cucs/C s, nous avo UCS ou se 0 et n°41 ci ou « ANRU Définit une zone bé ns un périm n ans un rayo vation urbai une zone bé al : Breil M zé. à Nantes, R baine (ANR ères à Nant CS5205.pdf ns indiqué situant à pr -dessous). U» ion énéficiant d mètre à 300 on de 300 ine (ANRU énéficiant d?u Malville et Ragon à Re RU) : ntes, Bellevu pour chaqu roximité d?u d?un CUCS, mètres aut mètres auto U), 0 sinon un ANRU, n Clos Tore ezé, Plaisan ue et Sillon ue logement une zone CU , 0 sinon tour d?une z our d?une z nous n?avons 54 au à nce à n de t son UCS zone zone s pas Cartes Sébastie D) Les D.1) L L?agglo (PPRT) de l?ent risques. 900 m p dessous Cartes n°40 et n° en-sur-Loire s risques na Les risques t omération d du fait de l treprise But Un Plan P pour Total R s) n°42 et n° 41 : Locali e par rappor aturels et te technologiq du Mans e la présence tagaz sur l Particulier d Raffinage M 43 : Local isation des rt aux périm echnologiq ues est soumise de l?entrep a commune d?Interventio Marketing, 1 lisation des logements mètres spéci ques e à deux p prise Total R e d?Arnage on a donc é 1000 m pour s logements des villes iaux CUCS/ plans de pr Raffinage M e, ces deux été défini p r l?entrepris s de la vill de Nantes /ANRU? Pé révention d Marketing su sites étant our ces deu se Butagaz) le du Mans s, de Verto ériode 2000 des risques ur la comm classés SE ux établisse (cf. cartes n ns par rappo ou et de S 0-2010 technologi mune du Man EVESO à h ements (zon n°42 et n°4 ort aux ris 55 aint- ques ns et hauts ne de 3 ci- ques technolo Comme situe da distance (Dist_E l?analys Travers négatif Notons transact préventi zone co Concern Cezus ( technolo distance non à la Cartes n risques Enfin, c pendant 31 Ce sigle d 32 La zone établisseme 33 Notons qu 34 La zone P de cet étab inclus dans ogiques ? P e l?indiquen ans ces zon e à vol d?o Etablissemen se hédoniste et alii (200 que peuven que depui tion immob ion des risq ouverte par u nant l?agglo Montreuil J ogiques (PP e entre ce d a zone PPI. n°44 et n°4 technologiq concernant t la périod désigne la Co PPI pour l? ent. Pour l?éta ue l?établisse PPI pour l?ét lissement. P celui de l?éta Période 2000 nt clairemen nes PPI. Pa oiseau à l? nt_Total). E e car de nom 09), Bonnet nt avoir ces z is le 1er jui bilière intér ques techno un plan de p omération d Juigné), CC PRT)32 (cf. dernier et l?é 45 : Localis ques ? Pério l?agglomér de étudiée. ompagnie Co ?établissemen ablissement ement SOFE tablissement Pour l?établis ablissement 0-2010 nt ces deux ar conséque établisseme En effet, il e mbreuses a et alii (201 zones indus in 2006 l?e ressant des logiques (P prévention d d?Angers, il CMP31 (Bou cartes n°44 établisseme sation des l ode 2000-20 ration de N Trois d?en ommerciale d nt CCMP co Zach System ERTI a cessé t SOFERTI ( ssement Uni Primagaz (4 cartes, aucu ent, ce type ent SEVES est importa analyses (e.g 12), Grislain strielles risq existence d s biens situ PPRT). Il en des risques l existe 3 é uchemaine)) 4 et n°45). ent SEVESO logements d 010 Nantes, 9 éta ntre eux so de Manutent orrespond à m, cette distan sa productio (Indre) corre ivar (Carque 15 mètres). un des loge e de risque SO le plus ant de prend g Flower et n-Letrémy e quées sur le de tels risqu ués dans d n est de mêm naturels pré établissemen , dont deux Pour chaqu O le plus pr des villes d ablissement ont soumis tion Pétrolièr un cercle d nce est de 1 on en juin 20 espond à un c efou), cette d ements de la e sera appré proche, à dre en comp t Ragas (19 et Katossky prix des ha ues doit êt des zones c me pour tou évisibles (PP nts SEVESO ont un plan ue logemen roche mais d?Angers et ts industriel à Plan Pa re. d?un rayon d 000 mètres. 06. cercle d?un r distance est a commune éhendé uni savoir la r pte ce type 994), Carrol y (2013)) mo abitations. tre indiquée couvertes p ut bien se s PRN). O (Zach Sy n de préven nt, il a don aussi son a d?Avrillé p ls33 sont cl articulier d de 450 mètr rayon de 1 7 de 200 mèt e du Mans n quement vi raffinerie T de risque ll et alii (19 ontrent l?im e lors de t par un plan situant dans ystem (Avri ntion des ris c été calcu appartenanc par rapport lassés SEVE d?Interventio res autour de 740 mètres au tres. Son PP 56 ne se ia la Total dans 996), mpact toute n de s une illé), ques lé la ce ou aux ESO on34. e cet utour PI est 57 Cependant, ces PPI ne se situant pas sur les communes de Nantes, de Saint-Sébastien-sur-Loire et de Vertou (cf. cartes n°46 et n°47), seule la distance à vol d?oiseau à l?établissement SEVESO le plus proche sera utilisée lors des estimations. Cartes n°46 et n°47 : Localisation des logements des villes de Nantes, de Vertou et de Saint- Sébastien-sur-Loire par rapport aux risques technologiques ? Période 2000-2010 D.2) Les risques naturels : les risques d?inondation A partir des différents éléments mis à notre disposition, par la DREAL, concernant les zones inondables par débordement de cours d'eau (cf. cartes n°48 à n°53), étude réalisée en 2011 dans le cadre de la directive inondation, nous avons pu indiquer pour chaque logement des trois agglomérations son appartenance ou non à la zone inondable. Tableau n°16 : Définition de la variable liée au risque d?inondation Nom Définition Risque_inond =1 si le logement appartient à la zone définie comme inondable, 0 sinon Cartes n°4 d?inondatio Cartes n°5 d?inondatio 48 et n°49 on ? Périod 0 et n°51 : L on ? Périod 9 : Localisa de 2000-201 Localisation de 2000-201 ation des l 0 n des logem 0 ogements d ments des vi de la ville lles d?Ange e du Mans ers et d?Avr par rappo rillé par rapp ort aux ris port aux ris 58 ques ques Cartes n°5 sur-Loire p E) La p E.1) Pr Bien qu résident considé n?avons est relat Nous av suivants Les dist routière Nous av et 1 000 musées, 2 et n°53 : par rapport a proximité p roximité pa u?il n?existe tiel des mén rant qu?ils s retenu com tivement fré vons donc r s : o o o o tances par r e. vons égalem 0 mètres a , les galerie Localisatio aux risques par rappor ar rapport au e pas d?étu nages, nous pouvaient a mme bien c équente. retenu comm Cinéma le Théâtre le Le Palais d Le Parc de rapport à ce ment calculé autour du lo es d?art, le on des logem d?inondatio rt aux biens ux biens cul ude hédonis s avons déc avoir de l?im culturel que me biens cu plus proche plus proche des Congrès s Expositio es biens cul é une densit ogement. O es salles de ments des v on ? Périod s culturels e lturels ste traitant cidé de pre mportance d les biens n ulturels princ e e s ons lturels ont té de biens Ont été con e concert, le villes de Nan e 2000-201 et aux loisi de l?impac ndre en com dans le cho non mobiles cipaux (cf. été calculée culturels se nsidérés com es bibliothè ntes, de Ve 0 rs ct des bien mpte ces d oix de locali s et dont l?u cartes n°54 es à la fois econdaires d mme biens èques, les m ertou et de S ns culturels derniers dan isation des utilisation p 4 à n°59) les à vol d?ois dans un ray s culturels médiathèqu Saint-Sébast s dans le c ns notre ana ménages. N par les mén s biens cultu seau et par yon de 300, secondaires ues ainsi qu 59 tien- choix alyse Nous nages urels voie 500 s les ue le 60 Conservatoire. Cette densité a été également calculée pour l?ensemble des biens culturels pour les mêmes périmètres. Pour les biens définis ci-dessus, nous avons mesuré leur distance indépendamment de leur nature (cf. tableau n°17). Dans le cas de l?agglomération de Nantes, nous avons également calculé la distance par vol d?oiseau entre le logement et le Zénith se situant sur la commune de Saint-Herblain. Certains biens culturels (ou historiques) peuvent être retenus non pas à cause de leur utilisation mais pour leur esthétique : c?est le cas des cathédrales des trois agglomérations étudiées et des châteaux d?Angers et de Nantes pour lesquels nous avons calculé la distance à vol d?oiseau et par voie routière. Tableau n°17 : Définition des variables « culturelles » Nom Définition Dist_Palais_Congres Distance à vol d?oiseau entre le palais des Congrès et le logement Dist_Palais_Congres_PR Distance par voie routière entre le palais des Congrès et le logement Dist_Cinema Distance à vol d?oiseau entre le cinéma le plus proche et le logement Dist_Cinema_PR Distance par voie routière entre le cinéma le plus proche et le logement Dist_Theatre Distance à vol d?oiseau entre le théâtre le plus proche et le logement Dist_Theatre_PR Distance par voie routière entre le théâtre le plus proche et le logement Dist_Parc_Expo Distance à vol d?oiseau entre le Parc des Expositions et le logement Dist_Parc_expo_PR Distance par voie routière entre le Parc des Expositions et le logement Dist_Zenith Distance à vol d?oiseau entre le Zénith de Nantes et le logement (Agglomération de Nantes) Dist_culture_princ_pp Distance à vol d'oiseau entre le logement et le bien culturel de type principal le plus proche Dist_culture_tot_pp Distance à vol d'oiseau entre le logement et le bien culturel (principal ou secondaire) le plus proche Nb_culture_300m_Tot Nombre de biens culturels dans un rayon de 300 m autour du logement Nb_culture_300m_sec Nombre de biens culturels secondaires dans un rayon de 300 m autour du logement Nb_culture_500m_Tot Nombre de biens culturels dans un rayon de 500 m autour du logement Nb_culture_500m_sec Nombre de biens culturels secondaires dans un rayon de 500 m autour du logement Nb_Culture_1000m_Tot Nombre de biens culturels dans un rayon de 1 000 m autour du logement Nb_Culture_1000m_sec Nombre de biens culturels secondaires dans un rayon de 1 000 m autour du logement Dist_Cathedrale Distance à vol d?oiseau entre la cathédrale du Mans ou d?Angers ou de Nantes et le logement Dist_Cathedrale_PR Distance par voie routière entre la cathédrale du Mans ou d?Angers ou de Nantes et le logement Dist_Chateau Distance à vol d?oiseau entre le château d?Angers ou de Nantes et le logement Dist_Chateau_PR Distance par voie routière entre le château d?Angers ou de Nantes et le logement Cartes n°5 culturels ? Cartes n°5 principaux 4 et n°55 : Période 20 56 et n°57 x biens cultu Localisatio 000-2010 : Localisat urels ? Pério on des logem ion des log ode 2000-20 ments de la gements de 010 a ville du M es villes d? Mans par rap Angers et pport aux p d?Avrillé p principaux b par rapport 61 biens aux Cartes n°5 sur-Loire p E.2) Pr Des esp l?analys cartes n distance Tableau principa N Dist_G Dist_P Dist_P 8 et n°59 : par rapport a roximité pa paces de lois se hédoniste n°60 à n° 65 e à vol d?ois u n°18: Dé aux espaces Nom Golf Piscine Patinoire Localisatio aux princip ar rapport au sirs tels que e afin d?ana 5). La proxim seau entre le éfinition de s de loisirs Distance à Distance à Distance à on des logem aux biens cu ux loisirs e les piscine alyser leur e mité par rap e logement es variables à vol d?oise à vol d?oise à vol d?oise ments des v ulturels ? P es, les golfs effet respec pport à ces et chacun d s relatives eau entre le eau entre le eau entre le villes de Nan Période 2000 et la patino ctif sur le c différents lo d?entre eux à la prox Définitio logement et logement et logement et ntes, de Ve 0-2010 oire ont été hoix de loc oisirs a été (cf. tableau imité du lo on t le golf le p t la piscine t la patinoir ertou et de S également calisation de mesurée vi u n°18). logement p plus proche la plus proc re la plus pr Saint-Sébast considérés es ménages a le calcul d par rapport che roche 62 tien- dans s (cf. de la aux Cartes n°6 et aux pisc Cartes n°6 sur-Loire p 0 et n°61 : L cines ? Pério 2 et n°63 : par rapport a Localisation ode 2000-20 Localisatio aux patinoir n des logem 010 on des logem res, aux gol ments de la v ments des v lfs et aux pi ville du Man villes de Nan scines ? Pér ns par rappo ntes, de Ve riode 2000- ort à la pati ertou et de S -2010 inoire, aux g Saint-Sébast 63 golfs tien- Cartes n°6 patinoire, a Nous avon voie routiè nombreuse 64 et n°65 aux golfs et ns égalemen ère entre le es d?activité Carte n : Localisat t aux piscine nt défini dan e logement és de loisirs n°66 : Zone tion des log es ? Période ns le cas de et l?entrée (Dist_Lac_ autour du L gements de e 2000-2010 l?étude por du lac de _Maine_PR) Lac de Main es villes d?A 0 rtant sur l?ag Maine la p ) (cf. carte n ne (Angers) Angers et d gglomératio plus proche n°66 ci-dess d?Avrillé p on d?Angers e, cet espac sous). par rapport s la distance ce proposan 64 à la e par nt de 65 F) La proximité par rapport aux équipements publics majeurs F.1) Proximité par rapport aux établissements scolaires La proximité du logement par rapport à un lieu scolaire a été également prise en compte dans notre analyse hédoniste. En effet, la proximité immédiate d?un lieu scolaire peut être considérée comme une nuisance par les ménages. A l?inverse, un éloignement important à un lieu scolaire peut être perçu comme un facteur négatif par ces derniers. Par conséquent, afin d?analyser cet effet, nous avons calculé la distance à vol d?oiseau et par voie routière entre le logement et l?école primaire la plus proche. Nous avons également fait ces calculs pour les établissements secondaires (collèges et lycées) et pour les établissements supérieurs (Université, Grandes Ecoles, CPGE) (cf. tableau n°19) Tableau n°19 : Définition des indicateurs de proximité par rapport aux différents établissements scolaires Nom Définition Dist_Enseig_primaire Distance à vol d?oiseau entre l'école primaire la plus proche et le logement Dist_enseig_primaire_PR Distance par voie routière entre l'école primaire la plus proche et le logement Dist_enseig_secondaire Distance à vol d?oiseau entre le collège ou le lycée le plus proche et le logement Dist_enseig_second_PR Distance par voie routière entre le collège ou le lycée le plus proche et le logement Dist_Enseig_sup Distance à vol d?oiseau entre l?établissement d'enseignement supérieur le plus proche et le logement Dist_Enseig_sup_PR Distance par voie routière entre l?établissement d?'enseignement supérieur le plus proche et le logement F.2) Proximité par rapport aux établissements de santé La proximité du logement par rapport à des établissements de santé tels que les hôpitaux et cliniques peut être vue par les ménages résidents comme une aménité du fait d?une accessibilité accrue aux soins médicaux. Elle peut être, au contraire, perçue comme une nuisance du fait du trafic lié à l?activité de ces établissements. L?effet escompté sur le prix de vente est donc a priori incertain. L?étude menée par Choumert et Travers (2010) sur le marché des appartements angevins vendus en 2004 et 2005 indique néanmoins un effet positif de la proximité par rapport aux établissements de santé sur le prix des logements. Par conséquent, afin de mesurer ces effets potentiels, nous avons retenu pour chacune des trois agglomérations plusieurs établissements de santé (cf. tableaux n°20 à n°22) pour lesquels nous avons calculé pour chacun d?entre eux la distance à vol d?oiseau et/ou par voie routière. Nous avons également calculé la distance à vol d?oiseau et/ou par voie routière entre le logement et l?établissement de santé le plus proche quelle que soit sa nature (cf. cartes n°67 à n°72). 66 Tableau n°20 : Définition des variables relatives aux établissements de santé se situant dans l?agglomération du Mans Nom Définition Dist_CH Distance à vol d'oiseau entre le centre hospitalier du Mans (bâtiment principal) et le logement Dist_CH_PR Distance par voie routière entre le centre hospitalier du Mans (bâtiment principal) et le logement Dist_Clinique_Dupre Distance à vol d'oiseau entre la clinique du Pré et le logement Dist_Clinique_DuPre_PR Distance par voie routière entre la clinique du Pré et le logement Dist_Clinique_Tertre_Rouge Distance à vol d'oiseau entre la clinique Tertre Rouge et le logement Dist_Clinique_TertreRouge_PR Distance par voie routière entre la clinique Tertre Rouge et le logement Dist_HP_Allonnes Distance à vol d'oiseau entre le Centre Hospitalier Spécialisé de la Sarthe (Allonnes) et le logement Dist_HP_Allonnes_PR Distance par voie routière entre le Centre Hospitalier Spécialisé de la Sarthe (Allonnes) et le logement Dist_HP_Le_Mans Distance à vol d'oiseau entre l'Hôpital Psychiatrique du Mans (Hôpital Etoc Demazy) et le logement Dist_HP_Le_Mans_PR Distance par voie routière entre l'Hôpital Psychiatrique du Mans (Hôpital Etoc Demazy) et le logement Dist_Lieux_santé_3 Distance à vol d?oiseau entre le logement et le lieu de santé le plus proche (hors hôpitaux psychiatriques) Dist_Lieux_santé_3_PR Distance par voie routière entre le logement et le lieu de santé le plus proche (hors hôpitaux psychiatriques) Tableau n°21: Définition des variables relatives aux établissements de santé se situant dans l?agglomération d?Angers Nom Définition Dist_CHU Distance à vol d'oiseau entre le centre hospitalier universitaire d?Angers et le logement Dist_CHU_PR Distance par voie routière entre le centre hospitalier universitaire d?Angers et le logement Dist_Clinique_Anjou Distance à vol d'oiseau entre la clinique d?Anjou et le logement Dist_Clinique_Anjou_PR Distance par voie routière entre la clinique d?Anjou et le logement Dist_Village_Santé Distance à vol d'oiseau entre le Village Santé Angers et le logement Dist_Village_Santé_PR Distance par voie routière entre le Village Santé Angers et le logement Dist_HP_CESAM Distance à vol d'oiseau entre le Centre de Santé Mentale Angevin (CESAM) et le logement Dist_HP_CESAM_PR Distance par voie routière entre le Centre de Santé Mentale Angevin (CESAM) et le logement Dist_Lieux_santé_3 Distance à vol d?oiseau entre le logement et le lieu de santé le plus proche (hors hôpitaux psychiatriques) Dist_Lieux_santé_3_PR Distance par voie routière entre le logement et le lieu de santé le plus proche (hors hôpitaux psychiatriques) 67 Tableau n°22 : Définition des variables relatives aux établissements de santé se situant dans l?agglomération de Nantes35 Nom Définition Dist_CHU Distance à vol d'oiseau entre le centre hospitalier universitaire de Nantes (site principal) et le logement Dist_CHU_PR Distance par voie routière entre le centre hospitalier universitaire de Nantes (site principal) et le logement Dist_Hôpital_Nord_Laennec Distance à vol d?oiseau entre l?hôpital de Laennec et le logement Dist_Hôpital_Bellier Distance à vol d'oiseau entre l?hôpital de Bellier et le logement Dist_Hôpital_St_Jacques Distance à vol d?oiseau entre l?hôpital Saint Jacques et le logement Dist_Clinique_Bretéché Distance à vol d'oiseau entre la clinique Bretéché et le logement Dist_Clinique_St_Augustin Distance à vol d?oiseau entre la clinique Saint Augustin et le logement Dist_Clinique_Atlantique Distance à vol d?oiseau entre la clinique de l?Atlantique et le logement Dist_Nouvelles_Cliniques_Nantaises Distance à vol d?oiseau entre les Nouvelles Cliniques Nantaises et le logement (sa création a démarré au cours de l?été 2003) Dist_Clinique_Jules_Verne Distance à vol d?oiseau entre la clinique Jules Verne et le logement (cette clinique a été ouverte en juin 2004) Dist_HP_Clinique_Parc Distance à vol d'oiseau entre la clinique psychiatrique du Parc et le logement Dist_HP_Monbert Distance à vol d'oiseau entre l'hôpital psychiatrique Monbert et le logement Dist_Lieux_santé_ss_HP Distance à vol d?oiseau entre le logement et le lieu de santé le plus proche (hors hôpitaux psychiatriques) Dist_Lieux_santé_av_HP Distance à vol d?oiseau entre le logement et le lieu de santé le plus proche incluant les hôpitaux psychiatriques F.3) Proximité par rapport à une prison La présence d?une prison (maison d?arrêt, centre de détention, établissement pénitentiaire pour mineurs) à proximité d?un logement est-elle perçue comme une nuisance par les acheteurs ? Pour le savoir, nous avons calculé pour chaque logement des trois agglomérations la distance entre ce dernier et la prison en activité la plus proche (Dist_Prison) (cf. cartes n°67 à n°72). Notons que les valeurs pour les logements vendus dans l?agglomération du Mans entre 2000 et 2008 ont été calculées par rapport à la maison d?arrêt du centre-ville du Mans (cf. image n°1). A l?inverse, les valeurs pour l?année 2010 ont été calculées par rapport à la maison d?arrêt Les Croisettes (Coulaines) (cf. image n°2), la prison ayant déménagé en janvier 2010. Au cours de la période étudiée, un établissement pénitentiaire pour mineurs a été inauguré en février 2008 à Orvault à proximité de Nantes, s?ajoutant ainsi à la maison d?arrêt et au centre de détention déjà présents à Nantes. 35 Du fait du nombre important de lieux de santé se situant dans l?agglomération de Nantes, seules les distances à vol d?oiseau ont été calculées (sauf pour l?établissement principal du CHU). Image n°1 Source : Le Image n°2 Source : http croissettes : Maison d Maine libre : Maison d tp://forum-pr ?arrêt du ce e, mercredi 1 ?arrêt Le M rison.foruma ntre-ville du 7 octobre 20 Mans-Les Cro actif.com/t40 u Mans : Ch 012 oisettes 09-etablissem hapelle de l ment-penitent a visitation tiaire-maisonn-d-arret-le-m mans-les- 68 Cartes n°6 santé et à l Cartes n°6 établissem 67 et n°68: L la prison ? P 69 et n°70: ents de sant Localisation Période 200 : Localisati té et à la pri n des logem 0-2010 ion des log ison ? Pério ments de la gements de ode 2000-20 ville du Ma s villes d?A 010 ans par rapp Angers et port aux éta d?Avrillé p ablissement par rapport 69 ts de aux Cartes n°7 sur-Loire p F.4) Pr Afin de incluses à vol d? Dist_C Dist_D Dist_L Dist_u Dist_Z Dist_C Tableau logemen 71 et n°72: L par rapport a roximité par e tenir com s dans les v oiseau à un Nom Cimetiere Dechetterie Ligne_Elec_ usine_incine ZI Circuit_24h u n°23 : Dé nts Localisation aux établiss r rapport au mpte de l?ex variables pré n certain nom Dista Dista _HT Dista tensio portio e Dista proch Dista comm Dista cartes éfinition de n des logem sements de s ux autres équ xistence d?a ésentées pré mbre d?infra ance à vol d' ance à vol d' ance à vol on (? 63 K ons souterra ance à vol d he (cf. carte ance à vol merciale la p ance à vol d s n°31 et n° s variables ments des vi santé et aux quipements s autres nuisa écédemmen astructures 'oiseau entr 'oiseau entr d?oiseau en KV) ou à trè aines sont ex d?oiseau en s n°42 à n°4 d?oiseau plus proche d?oiseau entr °32) relatives à illes de Nan x prisons ? P sources de n ances potent nt dans le ra : Défin re le logeme re le logeme ntre le log ès haute ten xclues). ntre le logem 47) entre le l re le logem à l?existence ntes, de Ver Période 200 nuisances tielles à pro apport), nou nition ent et le cim ent et la déch ement et la nsion (? 15 ment et l?u ogement e ment du Man e d?autres n rtou et de S 00-2010 oximité du us avons cal metière le plu chetterie la p a ligne éle 50 KV) la p usine d?incin et la zone ns et le circu nuisances à Saint-Sébast logement lculé la dist us proche plus proche ctrique à h plus proche nération la industriell uit des 24 h à proximité 70 tien- (non ance haute (les plus e et h (cf. é des 71 G) Environnements artificialisé et naturel G.1) L?occupation du sol Il est possible d?analyser l?impact de la composition de l?environnement en termes d?occupation du sol sur les prix en calculant l?indice de Shannon et le niveau d?agrégation. Ces deux indicateurs caractérisent la morphologie et la répartition spatiale de l?ensemble des types d?occupation du sol. L?indice de Shannon mesure la distribution des différents types d?occupation du sol se situant dans un rayon donné autour de chaque logement et indique ainsi l?existence ou non d?une grande diversité du paysage en termes d?occupation du sol autour du logement. Cet indicateur indique si l?occupation du sol est concentrée en peu de catégories ou distribuée de manière « équitable » entre ces dernières. Plus la valeur de ce dernier est élevée, plus la diversité en termes d?occupation du sol est importante. ? ? 1 ln m i i i Shannon P P ? ? ? ?? Où : Pi est la proportion du sol occupé par chaque type i d?occupation du sol dans un rayon donné autour du logement. L?indicateur d?agrégation indique, quant à lui, si, dans un rayon donné autour de chaque logement, les différents types d?occupation du sol sont agrégés entre eux ou répartis en mosaïque. Une faible valeur de cet indicateur correspond à une répartition en mosaïque des différents types d?occupation du sol. Plus cette valeur augmente, plus le niveau d?agrégation est important. 1 100 max m ii i i ii g Agregation P g? ? ?? ? ? ? ?? ?? ? ? ?? ? ? Où : gii : nombre d?adjacences entre pixels de type i, i étant le type d?occupation du sol. max gii : nombre maximum d?adjacences potentielles entre pixels de même type i Pi : proportion du sol occupé par le type i dans un rayon donné autour du logement Les rayons autour des logements habituellement utilisés dans les analyses hédonistes intégrant l?indice de Shannon et d?agrégation (Geoghegan et alii (1997), Choumert et Travers (2010)) sont de 100, 500 et 1 000 mètres. Nous les avons également calculés pour une distance de 300 mètres (cf. tableau n°24) Tableau n°24 : Définition des indicateurs d?occupation du sol Nom Définition Agregation_100m Indique si, dans un rayon de 100 mètres autour de chaque logement, les différents types d?occupation du sol sont agrégés entre eux ou répartis en mosaïque. Agregation_300m Même analyse mais pour un rayon de 300 m autour de chaque logement Agregation_500m Même analyse mais pour un rayon de 500 m autour de chaque logement Agregation_1000m Même analyse mais pour un rayon de 1 000 m autour de chaque logement Shannon_100m Indique l?équi-répartition de la distribution des différents types d?occupation du sol dans un rayon de 100 mètres autour de chaque logement Shannon_300m Même analyse mais pour un rayon de 300 m autour de chaque logement Shannon_500m Même analyse mais pour un rayon de 500 m autour de chaque logement Shannon_1000m Même analyse mais pour un rayon de 1 000 m autour de chaque logement Ces diff Cover ( types d? Carte n° fférentes var (cf. cartes n ?occupation °73 : Occup riables ont n°73 à n°75 n du sol sont pation du so été calculée 5 ci-dessous t disponible ol définie pa es via le log s). La local es en annexe ar Corine La giciel Frags lisation des e 3. and Cover p stat à partir logements pour la ville r des donné par rappor e du Mans es Corine L rt aux différ 72 Land rents Carte n° Carte n° de Saint ° 74: Occup °75 : Occup t-Sébastien- pation du so pation du so -sur-Loire ol définie pa ol définie pa ar Corine La ar Corine La and Cover p and Cover p pour les ville pour les vill les d?Anger les de Nant s et d?Avril es, de Verto 73 lé ou et 74 G.2) Les espaces verts Les différentes analyses hédonistes montrent que les espaces verts sont producteurs d?aménités. La caractéristique ayant reçu le plus d?attention dans la littérature relative à ce sujet est l?accessibilité à ces derniers via le calcul de la distance à l?espace vert le plus proche du lieu de résidence. Cette distance peut être mesurée soit à vol d?oiseau (More et alii (1988), Ahamada et alii (2007), Troy et Grove (2008), Poudyal et alii (2009), Choumert et Travers (2010)) soit par voie routière (Sander et Polasky (2009)). Ainsi, Troy et Grove (2008) constatent, pour la période 2001-2004, une baisse du prix des logements de la ville de Baltimore (Maryland, États-Unis) de l?ordre de 2,2 % lorsque la distance du logement par rapport à un espace vert augmente de 1 %. De même, un rapprochement de 100 mètres du logement à un espace vert conduit à une augmentation de l?ordre de 1,4 % du prix de vente moyen dans le cas des appartements angevins (Maine et Loire, France) vendus en 2004 et 2005 (Choumert et Travers (2010)). Afin de mesurer cet effet dans le cas des trois agglomérations de la Région Pays de Loire, nous avons donc calculé pour chaque logement la distance à vol d?oiseau et par voie routière entre ce dernier et l?espace vert le plus proche (cf. cartes n°76 et n°81) Tableau n°25 : Définition des variables relatives à la proximité du logement par rapport aux espaces verts36 Nom Définition Dist_esp_vert Distance à vol d?oiseau entre le logement et l'espace vert le plus proche Dist_esp_vert_PR Distance par voie routière entre le logement et l'espace vert le plus proche Cartes n°76 et n°77 : Localisation des logements de la ville du Mans par rapport aux espaces verts ? Période 2000-2010 36 Est considéré comme espace vert tout parc ou jardin public Cartes n°7 espaces ve Cartes n°8 sur-Loire p 78 et n°79 rts ? Périod 0 et n°81 : par rapport a : Localisat de 2000-201 Localisatio aux espaces ion des log 10 on des logem s verts ? Pér gements de ments des v riode 2000- es villes d? villes de Nan -2010 Angers et ntes, de Ve d?Avrillé p ertou et de S par rapport Saint-Sébast 75 aux tien- 76 G.3) Le réseau hydrographique En complément à la mesure du risque d?inondation (cf. section D.2), nous avons calculé la distance à vol d?oiseau par rapport aux différents cours d?eau en distinguant deux catégories (cours d?eau principaux et secondaires) définies à partir de la classification de la BD CARTHAGE © de l?IGN. Nom Définition Dist_cours_eau_pp Distance entre le cours d'eau principal le plus proche (à vol d'oiseau) et le logement. Est considéré comme cours d?eau principal tout cours d?eau d?une longueur supérieure à 100 km. Dist_cours_eau_sec Distance entre le cours d'eau secondaire le plus proche (à vol d'oiseau) et le logement. Est considéré comme cours d?eau secondaire dans notre étude les cours d?eau de classe 4,5 et 6 Classe 4 : Tout cours d?eau d?une longueur comprise entre 10 et 25 km. Classe 5 : Tout cours d?eau d?une longueur comprise entre 5 et 10 km. Classe 6 : Tout cours d?eau dont la longueur est inférieure à 5 km. Dist_Cours_eau Distance entre le logement et le cours d'eau le plus proche (à vol d'oiseau) quelle que soit sa nature Tableau n°26 : Définition des variables liées au réseau hydrographique H) Prise en compte d?une spécificité urbaine nantaise : le cas de l?Ile de Nantes L?Ile de Nantes est une île située sur la Loire, au centre-ville de Nantes et est constituée à l?origine d?un ensemble d?îles rattachées les unes aux autres par un comblement des bras de la Loire. D?une superficie d?environ de 340 hectares, elle constitue l?un des 11 quartiers de Nantes, abritant 13 000 logements (dont 22 % de logements sociaux) et une population de 18 000 habitants (6,3 % de la population de Nantes) relativement jeune (35 % ont entre 15 et 29 ans) et relativement modeste (52 % des habitants sont employés ou ouvriers, 17 % des ménages vivent sous le seuil de pauvreté). L?Ile de Nantes est également un quartier d?activité accueillant 22 000 emplois et 1 400 établissements dans le secteur marchand. A partir du début des années 2000, l'Ile de Nantes fait l?objet d'un chantier de rénovation urbaine37 : le quartier Tripode situé à l?Est de l?île constitue notamment la partie insulaire du projet du pôle d?affaires Euronantes. Cette rénovation urbaine s?inscrit également dans la politique de reconversion des anciens espaces industriels (ex. chantier naval) situés sur la partie ouest de l?île. Cette rénovation urbaine a conduit notamment à renforcer la dimension culturelle de ce quartier insulaire via par exemple l?accueil sur son sol de La Fabrique, des Machines de l'Île ou encore du Conservatoire à rayonnement régional de Nantes. Afin de prendre en compte cette spécificité de Nantes dans les estimations hédonistes, nous avons donc défini pour l?agglomération de Nantes une variable indiquant si le logement se situe ou non sur l?Ile de Nantes ainsi que deux autres variables indiquant si le logement se situe ou non au Nord ou au Sud de cette île (cf. tableau n°27 ci-dessous). 37 Ces informations sont issues des sites suivants : http://www.iledenantes.com/fr/; http://fr.wikipedia.org/wiki/Île_de_Nantes; http://www.euronantes.com/fr/le-projet 77 Tableau n°27 : Définition des variables de localisation du logement par rapport à l?Ile de Nantes. Nom Définition Ile =1 si le logement se situe sur l?Ile de Nantes, 0 sinon Nord =1 si le logement se situe au Nord de l?Ile de Nantes, 0 sinon Sud =1 si le logement se situe au Sud de l?Ile de Nantes, 0 sinon 4.4) Prise en compte de la composante saisonnière du prix des logements Afin de prendre en compte une possible saisonnalité des ventes liée en partie à une confrontation de l?offre et de la demande différente selon la période de l?année, une variable indicatrice a été créée pour chaque mois (cf. tableau n°28 ci-dessous) Tableau n°28 : Définition des variables de saisonnalité Nom Définition Janvier =1 si la transaction a été réalisée en janvier, 0 sinon Février =1 si la transaction a été réalisée en février, 0 sinon Mars =1 si la transaction a été réalisée en mars, 0 sinon Avril =1 si la transaction a été réalisée en avril, 0 sinon Mai =1 si la transaction a été réalisée en mai, 0 sinon Juin =1 si la transaction a été réalisée en juin, 0 sinon Juillet =1 si la transaction a été réalisée en juillet, 0 sinon Août =1 si la transaction a été réalisée en août, 0 sinon Septembre =1 si la transaction a été réalisée en septembre, 0 sinon Octobre =1 si la transaction a été réalisée en octobre, 0 sinon Novembre =1 si la transaction a été réalisée en novembre, 0 sinon Décembre =1 si la transaction a été réalisée en décembre, 0 sinon En effet, Friggit (2006) montre que les prix des logements sont plus élevés au 3ème trimestre et plus faibles au 1er trimestre et que cette amplitude est plus forte pour les maisons que pour les appartements (cf. graphique n°6 ci-dessous). 78 Graphique n°6 : Composante saisonnière du prix des logements Cette saisonnalité serait due au fait que les familles avec enfants plus actives sur le marché des maisons que celui des appartements ont une capacité de négociation contrainte par le calendrier scolaire. Les mutations permettant un déménagement pendant les congés d?été seraient donc effectuées à un prix plus élevé que les autres mutations. 4.5) Caractéristiques des acheteurs et des vendeurs Nous disposons également dans la base Perval-Notaires de France d?un certain nombre de caractéristiques des acheteurs et des vendeurs telles que la date de naissance, la catégorie socio- professionnelle, l?origine géographique. A partir de ces informations, nous avons pu créer les variables suivantes : Nom Définition v_pcs1 =1 si le vendeur est Agriculteur, 0 sinon v_pcs2 =1 si le vendeur est Artisan, Commerçant ou Chef d'entreprise, 0 sinon v_pcs3 =1 si le vendeur est Cadre ou appartient aux Professions Intellectuelles Supérieures, 0 sinon v_pcs4 =1 si le vendeur appartient aux Professions Intermédiaires, 0 sinon v_pcs5 =1 si le vendeur est Employé, 0 sinon v_pcs6 =1 si le vendeur est Ouvrier, 0 sinon v_pcs7 =1 si le vendeur est Retraité, 0 sinon v_pcs8 =1 si le vendeur est « Inactif » (étudiants, chômeurs n'ayant jamais travaillé), 0 sinon v_seul =1 si le vendeur est divorcé, veuf, célibataire, 0 sinon (pacsé, marié, remarié) v_indivi =1 si du côté vendeur, la vente est en indivision (quel que soit le type d'indivision), 0 sinon v_commune =1 si le vendeur habitait dans la commune du bien vendu, 0 sinon Composante saisonnière du prix des logements (écart moyen entre l'indice brut et l'indice désaisonnalisé) par trimestre -3% -2% -1% 0% 1% 2% 3% T1 T2 T3 T4 Appartements, Paris Appartements, Ile-de-France hors Paris Maisons, Ile-de-France hors Paris Appartements, province Maisons, province 79 v_dep =1 si le vendeur habitait dans la Sarthe, 0 sinon v_age Age du vendeur au moment de la vente v_homme =1 si le vendeur est un homme, 0 sinon v_etranger =1 si le vendeur est étranger, 0 sinon a_pcs1 =1 si l'acheteur est Agriculteur, 0 sinon a_pcs2 =1 si l'acheteur est Artisan, Commerçant ou Chef d'entreprise, 0 sinon a_pcs3 =1 si l'acheteur est Cadre ou appartient aux Professions Intellectuelles Supérieures, 0 sinon a_pcs4 =1 si l'acheteur appartient aux Professions Intermédiaires, 0 sinon a_pcs5 =1 si l'acheteur est Employé, 0 sinon a_pcs6 =1 si l'acheteur est Ouvrier, 0 sinon a_pcs7 =1 si l'acheteur est Retraité, 0 sinon a_pcs8 =1 si l'acheteur est « Inactif » (étudiants, chômeurs n'ayant jamais travaillé), 0 sinon a_seul =1 si l'acheteur est divorcé, veuf, célibataire, 0 sinon (pacsé, marié, remarié) a_indiv =1 si du côté acheteur, la vente est en indivision (quel que soit le type d'indivision), 0 sinon a_commune =1 si l'acheteur habitait dans la commune du bien qu'il achète, 0 sinon a_dep =1 si l'acheteur habitait dans la Sarthe, 0 sinon a_age Age de l'acheteur au moment de son achat a_homme =1 si l'acheteur est un homme, 0 sinon a_etranger =1 si l'acheteur est un étranger, 0 sinon Tableau n°29 : Définition des variables correspondant aux caractéristiques des acheteurs et des vendeurs. Ces informations vont permettre de comparer les caractéristiques des acheteurs et des vendeurs des logements vendus au cours de la période 2000-2010 à la population habitant sur la zone d?étude, informations fournies par l?Insee via les recensements de 1999 et 2008. Il permettra également de déterminer si la composition de la population des acheteurs a évolué au cours du temps, ce qui pourrait conduire à des modifications de comportements lors des achats. 80 5) Caractérisation des appartements et des maisons vendus entre 2000-2010 dans les trois zones d?étude Avant de réaliser les différents traitements38, il a été nécessaire de supprimer les doublons existant pour les différentes ventes indiquées dans la base Perval-Notaires de France. Ces doublons correspondent dans le cas des maisons à des logements ayant la même référence cadastrale, la même superficie de terrain, le même nombre de pièces, le même prix et étant vendus la même année. Dans le cas des appartements sont considérés comme doublons ceux ayant les mêmes références cadastrales, le même étage, le même numéro de lot, le même prix et étant vendus la même année. Concernant l?agglomération du Mans, 7 doublons ont été détectés dans le cas des appartements et 11 dans le cas des maisons. Ces chiffres s?élèvent respectivement à 6 et 3 pour l?agglomération d?Angers et à 43 et 22 pour l?agglomération de Nantes. Par conséquent, après traitement, nous disposons de 99,3 % de la base Perval initiale pour les appartements et les maisons de l?agglomération du Mans. Ces chiffres sont du même ordre pour l?agglomération d?Angers (98,3 % pour les appartements et 99,1 % pour les maisons). Dans le cas de l?agglomération nantaise, ces chiffres sont de 98,2 % pour les appartements et de 93,4 % pour les maisons. 5.1) Caractérisation des appartements et des maisons vendus entre 2000-2010 dans la ville du Mans Les appartements se situant principalement dans la commune du Mans (cf. tableau n°30 ci-dessous) et le tramway se localisant en totalité dans cette commune, nous avons décidé de réaliser nos analyses statistiques et nos estimations uniquement sur cette commune. Tableau n°30 : Répartition par commune des appartements vendus entre 2000 et 2010 Communes Répartition Allonnes 2,1 % Coulaines 1,3 % La chapelle Saint Aubin 0,1 % Le Mans 96,6 % Il en sera de même pour les maisons : en effet, environ 80 % des ventes des maisons réalisées entre 2000 et 2010 dans l?agglomération se situent dans la ville du Mans, le restant se répartissant dans les autres communes. Compte tenu du très faible nombre de transactions pour la commune d?Yvré L?Evêque (et de leur absence pour les autres communes) se situant dans le périmètre d?étude de 1 200 mètres autour du tramway, seules les transactions de la ville du Mans peuvent être prises en compte pour les estimations des prix hédonistes. Les bases de données des logements vendus dans la ville du Mans ont été également nettoyées de leurs valeurs aberrantes, à savoir les valeurs nulles pour la surface habitable, le nombre de pièces et le prix. Un traitement des données atypiques a été également réalisé sur un certain nombre de caractéristiques des logements afin de rendre plus homogènes les échantillons. Les critères étudiés sont le prix, le 38 Les traitements statistiques et économétriques présentés dans ce rapport ont été réalisés à partir du logiciel R. 81 nombre de pièces, le nombre d?étages, le nombre de salles de bain, la distance (à vol d?oiseau et par voie routière) au centre-ville et à l?arrêt de tramway le plus proche39. Dans le cas des appartements, a été rajoutée à cette liste la surface habitable. Dans le cas des maisons, l?atypicité des données en termes de surfaces de terrain a été également prise en compte. Pour détecter les valeurs atypiques pour chaque caractéristique étudiée, nous avons utilisé la méthode des valeurs extrêmes à partir des différents quartiles de la distribution. Les logements potentiellement atypiques selon ce critère ont été visualisés via l?utilisation des « boites à moustaches » de Tuckey. Dans un second temps, pour les caractéristiques ayant des candidats potentiels, nous avons utilisé le test ESD (Extreme Studentized Deviate) généralisé (Rosner, 1983), test permettant de déterminer le nombre de valeurs atypiques pour un seuil de risque de 5%. Les traitements réalisés sur les deux échantillons ont donc conduit à supprimer des transactions et à ne conserver comme échantillons pour les estimations hédonistes que ceux présentant les caractéristiques présentées dans le tableau n°31 ci-dessous. Tableau n°31 : Résultats de l?analyse des observations atypiques Appartement Maison Prix ? 216 075 ¤ ? 402 500 ¤ Nombre de pièces ? 7 ? 11 Nombre de niveau ? 12 ? 5 Salle de bain ? 3 ? 3 Surface habitable ? 156 m2 Surface de terrain ? 2 500 m2 Distance par rapport au centre-ville du Mans (à vol d?oiseau) ? 4 855 m ? 5 083 m Distance par rapport au centre-ville du Mans (par voie routière) ? 5 276 m ? 5 893 m Distance par rapport à l?arrêt de tramway le plus proche (à vol d?oiseau) ? 2 481 m ? 3 192 m Distance par rapport à l?arrêt de tramway le plus proche (par voie routière) ? 3 007 m ? 3 856 m Après nettoyage des bases de données, nous disposons alors de 94,2 % de la base Perval initiale des appartements et de 96,5% dans le cas des maisons du Mans. La répartition du nombre de transactions par année disponible et par type de logement réalisées sur cette commune est donc la suivante : 2000 2002 2004 2006 2008 2010 Appartement 373 459 514 546 602 552 Maison 466 496 566 543 691 565 Tableau n° 32 : Nombre de transactionsréalisées dans la ville du Mans ? Période 2000-2010 39 Les observations manquantes pour ces critères ont été préalablement supprimées des bases de données Perval- Notaires de France. 82 A) Caractérisation des indicateurs socioéconomiques par IRIS (2008) et quartiers A.1) Le taux de chômage En 2008, le taux de chômage des 15-24 ans est sous-représenté (moins de 15%) dans la plupart des quartiers du secteur Nord-Est (quartiers Banjan-Croix de Pierre, Villaret, Fontenelles) et du Secteur Nord-Ouest (quartiers Cadran, Université). A l?inverse, ce taux est sur-représenté (44% et +) dans tout le secteur Est (quartiers Newton, Sablonnière, Petit Louvre, Gué Bernisson, Sablons centre, Epau) ainsi que dans le secteur Ronceray- Glonnières. Le taux de chômeurs des 15-64 ans est plus faible dans les quartiers Nord (Clairefontaine, Meslier, Yzeuville) et surtout Nord-Est que dans les quartiers Sud. Le secteur Est est particulièrement touché par un % de chômeurs élevé (près d?un actif sur trois dans les quartiers Petit Louvre, Sablons centre, Newton). 83 A.2) Les taux d?HLM, d?immigrés et de personnes âgées de plus 65 ans La part de logements HLM est élevée dans les secteurs Sud-Est (quartiers Maroc, Ronceray, Glonnières) et Est, notamment dans les quartiers Newton, Sablonnière, Petit Louvre, Gué Bernisson, Sablons centre, Epau, ainsi que dans le quartier Bellevue (secteur Nord-Est). Le secteur Nord-Est (quartiers Clairefontaine, Meslier, Villaret, Yzeuville, Fontenelles), plus pavillonnaire, ainsi que les rives droites de la Sarthe (quartiers Riffaudières, Saint-Georges, Olivier Heuzé) ont un taux de logements HLM peu élevé. La part de personnes âgées (plus de 65 ans) est élevée (plus de 23%) dans le secteur Nord-Est (quartiers Vallée Baint-Blaise, Maillets-Isaac, Banjan-Croix de Pierre, Clairefontaine). Les quartiers 84 où la part de personnes âgées est faible sont situés dans le secteur Est (Gué Bernisson, Sablonnière, Epau, Petit Louvre) ainsi que dans les quartiers du Vieux- Mans et Université. Le taux de population immigrée est faible dans le secteur Sud-Ouest (quartiers Maroc, Saint- Georges, Riffaudières, Batignolles, Ardriers). A l?inverse, le taux de population immigrée est fort (plus de 10% de la population totale) dans tout le secteur Est (quartiers Newton, Sablonnière, Petit Louvre, Gué Bernisson, Sablons centre, Epau) ainsi que dans le secteur Ronceray-Glonnières. A noter également le secteur du centre-ville (quartier Gare) et le quartier Université. Nous remarquons donc que les quartiers du secteur Est possèdent généralement des indicateurs socioéconomiques décrivant des populations en situation de précarité (taux de chômage élevé, pourcentage de logements HLM et de populations immigrées élevés). Les quartiers Ronceray- Glonnières présentent également les mêmes caractéristiques socioéconomiques. Ces quartiers s?opposent aux quartiers du secteur Nord-Est, possédant des populations plus aisées. Le centre-ville possède généralement des indicateurs socioéconomiques ayant des ordres de grandeur moyens. B) Caractérisation des appartements vendus sur le marché Cette caractérisation a été réalisée en vue d?analyser l?évolution de la structure des ventes au cours de la période d?étude. B.1) La représentativité des acheteurs et des vendeurs40 Les vendeurs sont principalement des retraités, surreprésentés par rapport aux ménages habitant dans la ville du Mans. A l?inverse, les professions intermédiaires et dans une moindre mesure les employés et les cadres, professions intellectuelles supérieures sont sur-représentés parmi les acheteurs (cf. tableau 33). Ces sur-représentations évoluent peu au cours de la période 2000-2010 même si on observe une accentuation de la sur-représentation des acheteurs ayant des professions intermédiaires à partir de 2002 (cf. tableau 34). Tableau n°33 : Comparaison de la composition en termes de catégories socioprofessionnelles des vendeurs et des acheteurs par rapport aux données de recensement Insee de 1999 et de 2008 pour la ville du Mans (en %) Données Recensement Insee41 Vendeurs Acheteurs 1999 2008 2000 2010 2000 2010 Agriculteurs exploitants 0,0 0,0 1,4 0,2 1,4 0,4 Artisans, Commerçants, Chef d'entreprise 3,0 2,4 6,3 6,6 4,9 6,0 Cadres et Professions Intellectuelles Supérieures 9,0 10,1 10,2 18,4 15,1 15,1 Professions Intermédiaires 15,2 15,8 17,3 17,4 24,7 27,5 Employés 13,6 14,0 12,1 12,7 19,5 17,5 Ouvriers 18,3 16,3 6,3 5,6 9,1 9,8 Retraités 30,6 32,8 41,2 36,5 23,1 21,4 Autres personnes sans activité professionnelle 10,2 8,5 5,2 2,6 2,2 2,3 40 Cette représentativité a été réalisée à partir des données des catégories socioprofessionnelles renseignées, à savoir pour 97,5 % des vendeurs et pour 97,6 % des acheteurs de la base des appartements. 41 Les chiffres indiqués correspondent aux pourcentages des ménages selon la catégorie socioprofessionnelle de la personne de référence 85 Tableau n°34 : Evolution de la composition en termes de catégories socioprofessionnelles des acheteurs (en %) 2000 2002 2004 2006 2008 2010 Agriculteurs exploitants 1,4 1,6 1,0 1,3 0,8 0,4 Artisans, Commerçants, Chef d'entreprise 4,9 6,3 7,0 3,9 4,4 6,0 Cadres et Professions Intellectuelles Supérieures 15,1 16,0 12,9 15,9 13,2 15,1 Professions Intermédiaires 24,7 31,8 32,5 34,6 34,5 27,5 Employés 19,5 14,4 19,5 18,0 16,1 17,5 Ouvriers 9,1 8,6 9,6 7,0 11,5 9,8 Retraités 23,1 18,6 15,7 16,5 17,6 21,4 Autres personnes sans activité professionnelle 2,2 2,7 1,8 2,8 1,9 2,3 Notons que les acheteurs sont en majorité originaires de la commune (52,1 % pour la période 2000- 2010) et peu sont des étrangers (1,2 %). Seul 12,7 % des ventes se font dans le cadre d?une indivision (cf. tableau n°35 ci-dessous). Tableau n°35 : Autres caractéristiques des acheteurs et des vendeurs Caractéristique Période 2000-2010 2006 2008 2010 V en de ur Vit seul 44,2 % 44,1 % 48,7 % 45,3 % Indivision 21,7 % 24,2 % 21,1 % 21,2 % Habitait dans la ville du Mans 50,2 % 51,1 % 50,1 % 51,2 % Habitait dans le département 74,5 % 77,4 % 74,8 % 73,0 % Age de la personne de référence 56,2 56,4 56,7 54,7 La personne de référence est un homme 64,2 % 67,6 % 61,6 % 63,6 % La personne de référence est de nationalité étrangère 0,2 % 0,4 % 0,5 % 0,0 % A ch et eu r Vit seul 61,8 % 65,3 % 65,7 % 63,9 % Indivision 12,7 % 14,1 % 13,1 % 11,4 % Habitait dans la ville du Mans 52,1 % 49,2 % 52,0 % 49,2 % Habitait dans le département 81,6 % 77,3 % 80,8 % 77,0 % Age de la personne de référence 44,0 42,3 42,8 44,3 La personne de référence est un homme 66,6 % 65,1 % 68,1 % 64,9 % La personne de référence est de nationalité étrangère 1,2 % 2,0 % 1,2 % 1,6 % Il est intéressant de remarquer que l?âge moyen des vendeurs est plus élevé (56,2 ans) que celui des acheteurs (44 ans)42. La distribution des âges des acheteurs semble indiquer que les achats se font principalement par des personnes en activité professionnelle. Le pic des achats correspond à des ménages âgés entre 25-30 ans à l?inverse des vendeurs dont le pic se situe autour de l?âge de la retraite (cf. graphiques n°7 à n°11 ci-dessous). 42 Ce calcul a été réalisé à partir des données renseignées, à savoir pour 99,7 % des vendeurs et des acheteurs d?appartements. 86 Graphiques n°7 et n°8: Répartition par âge des acheteurs et des vendeurs pour la période 2000-2010 Graphiques n°9 à n°11 : Répartition par âge des acheteurs pour les années 2006, 2008, 2010 B.2) Répartition des ventes au cours de l?année Les ventes des appartements de la ville du Mans sont relativement bien réparties au cours de l?année même si on observe un surcroît de ces dernières entre mai et juillet. Notons également une augmentation des ventes en janvier et février 2008 juste après la mise en service du tramway (cf. tableau ci-dessous). Mois de vente Période 2000-2010 2006 2008 2010 Janvier 7,9 7,6 10,0 6,0 Février 8,2 9,3 10,3 8,2 Mars 8,2 8,1 8,5 8,1 Avril 8,7 8,2 8,6 8,0 Mai 9,1 12,3 8,0 10,3 Age des vendeurs N o m b re 20 40 60 80 100 0 100 200 300 400 500 Age des acheteurs N o m b re 20 40 60 80 0 100 200 300 400 500 Année 2006 Age des acheteurs N om br e 20 40 60 80 100 0 20 40 60 80 10 0 Année 2008 Age des acheteurs N om br e 20 40 60 80 100 0 20 40 60 80 10 0 12 0 Année 2010 Age des acheteurs N om br e 20 40 60 80 100 0 20 40 60 80 87 Juin 11,6 12,6 10,1 8,9 Juillet 9,4 7,9 8,6 10,3 Août 5,7 4,8 7,3 5,4 Septembre 8,6 6,4 9,8 8,3 Octobre 7,1 7,3 5,8 7,8 Novembre 5,7 6,2 5,5 7,1 Décembre 9,8 9,3 7,5 11,6 Tableau n°36 : Répartition (en %) des ventes selon les mois de l?année B.3) Les prix des appartements Le prix (TTC) moyen des appartements vendus diminue entre 2000 et 2002 puis augmente fortement entre 2002 et 2008 pour baisser légèrement entre 2008 et 2010 dans un contexte national de retournement du marché immobilier entre 2008 et 2009. 2000 2002 2004 2006 2008 2010 Evolution 2000-2010 55 069 54 140 63 182 74 996 81 409 80 088 + 45,4 % Tableau n°37 : Prix moyen annuel (en ¤ courants) des appartements Hormis pour l?année 2000, l?évolution des prix au m2 est similaire : 2000 2002 2004 2006 2008 2010 Evolution 2000-2010 970 1 019 1 187 1 451 1 494 1 474 + 52,0 % Tableau n°38 : Prix au m2 moyen annuel (en ¤ courants) des appartements Pour les années 2006, 2008 et 2010, nous avons calculé le prix moyen par mètre carré des appartements par IRIS en conservant d?une date à l?autre les mêmes classes de prix, ce qui permet de voir l?évolution des prix par IRIS (cf. graphiques ci-dessous). 88 Afin de prendre en compte l?évolution des prix, de nouvelles classes de prix ont été définies pour chaque date. D?après ces nouvelles cartes (cf. cartes ci-dessous), il existe a priori une segmentation du marché immobilier des appartements se situant au nord de la ville par rapport à ceux se situant au sud. Les appartements se situant, par exemple, dans l?IRIS Université (Nord-Ouest) ont un prix moyen au mètre carré plus élevé que ceux se situant dans les IRIS autour de la branche Est (Espal) du tramway. 89 B.4) Caractérisation de la proximité de l?appartement par rapport au tramway43 Les valeurs des différents indicateurs relatifs au tramway sont similaires en 2006, 2008 et 2010, ce qui confirme une spatialisation des appartements vendus très proche d?une année à l?autre (cf. annexe 4). Les ménages, en moyenne, mettent au maximum 22 minutes pour se rendre de leur logement aux arrêts République et Gare. Pour les arrêts correspondant aux terminus, le temps maximal moyen de trajet oscille entre 33 et 38 minutes. Les appartements se situent en moyenne entre 796 et 831 mètres (par voie routière) de l?arrêt de tramway le plus proche. Près de 50 % de ces logements se situent à moins de 500 mètres d?un arrêt de tramway (cf. tableau ci-dessous44). Par conséquent, la majorité des appartements vendus est proche de cette première ligne structurante de tramway. Cette dernière traverse, en effet, toute la commune du Mans selon un axe Nord-Ouest à Sud-Est. 2006 2008 2010 Dist_ArretTram 615,7 (506,6) 641,0 (491,2) 640,2 (514,0) Dist_ArretTram_PR 795,3 (615,0) 841,7 (607,6) 830,5 (616,7) Dist_LigneTram 580,3 (518,0) 604,8 (504,4) 605,4 (526,8) Dist_LigneTram_PR 745,1 (620,9) 783,2 (617,6) 780,3 (625,0) Pres_arret_tram_400m 49,3 % 43,7 % 45,1 % Pres_arret_tram_500m 54,6 % 50,5 % 53,6 % Pres_arret_tram_800m 70,0 % 69,3 % 68,7 % Pres_arret_tram_1200m 86,6 % 83,9 % 83,7 % 43 Rappelons que nous avons fait l?hypothèse que les acheteurs pouvaient connaître le tracé du tramway en 2006, la pose des premiers rails datant de février 2006. Cette hypothèse n?a pas été retenue pour les mesures d?accessibilité exprimées en termes de temps, le tramway n?étant en fonctionnement qu?à partir de fin 2007. 44 Est indiqué entre parenthèses l?écart-type de la variable étudiée. 90 Acces_max_Republique_min 22,1 (10,0) 21,3 (10,0) Acces_max_Gares_min 22,9 (8,8) 22,4 (9,0) Acces_max_Antares_min 37,8 (9,2) 38,0 (9,0) Acces_max_Espal_min 34,2 (9,2) 33,8 (9,4) Acces_max_Univ_min 33,3 (12,1) 32,8 (11,8) Tableau n°39 : Statistiques des indicateurs relatifs à la proximité du tramway La répartition des appartements en termes de distance entre ces derniers et l?arrêt de tramway le plus proche par voie routière est relativement similaire entre les années 2006, 2008 et 2010 (cf. graphiques n°12 à n°14)45. Par conséquent, si l?impact du tramway sur les prix des appartements s?avérait différent selon ces années, cela ne pourrait pas être imputé à une répartition spatiale des ventes différente d?une année à l?autre par rapport à l?arrêt de tramway le plus proche. Graphiques n°12 à n°14 : Répartition des appartements par rapport à l?arrêt de tramway le plus proche (par voie routière) pour les années 2006, 2008, 2010 B.5) Caractérisation des variables intrinsèques et extrinsèques hors IRIS et hors Tramway ? Caractéristiques intrinsèques Les appartements vendus ont une superficie moyenne de 55 m2, ont en très grande majorité une seule salle de bains et sont âgés de plus de 5 ans. Ils possèdent pour la plupart au moins une cave et étaient vides lors des visites. Ces caractéristiques évoluent peu au cours de la période (cf. tableau ci- dessous). 45 Les distributions des autres variables quantitatives (distances et accessibilités) sont présentées en annexe 4. Année 2006 Distance - Arret de tramw ay (PR) N om br e d' ap pa rt em en ts 0 500 1000 1500 2000 2500 0 20 40 60 80 Année 2008 Distance - Arret de tramw ay (PR) N om br e d' ap pa rt em en ts 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 0 20 40 60 80 Année 2010 Distance - Arret de tramw ay (PR) N om br e d' ap pa rt em en ts 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 0 20 40 60 80 91 Caractéristique Période 2000-2010 2006 2008 2010 Surface habitable 55,0 (22,6) 52,6 (22,6) 55,6 (21,9) 55,2 (22,9) Absence de salle de bain 0,6 % 0,0 % 0,2 % 2,2 % Présence d?une salle de bain 96,7 % 98,0 % 97,2 % 94,9 % Présence d?au moins 2 salles de bain 2,7 % 2,0 % 2,6 % 2,9 % Etage de l?appartement 2,7 (2,3) 2,7 (2,3) 2,6 (2,3) 2,6 (2,2) Agé de moins de 5 ans 1,9 % 1,3 % 1,5 % 2,5 % Présence de cave 67,3 % 65,4 % 68,1 % 63,7 % Vacance de l?appartement 62,9 % 63,1 % 60,4 % 60,1 % Tableau n°40 : Statistiques des caractéristiques intrinsèques des appartements vendus Le nombre moyen de pièces des appartements vendus, hormis pour l?année 2000, est légèrement plus faible que celui des appartements de la ville du Mans recensés par l?Insee en 1999 (2,8 pièces) et en 2008 (2,9 pièces) : Nombre moyen de pièces 2000 2,8 2002 2,6 2004 2,7 2006 2,5 2008 2,7 2010 2,6 Période 2000-2010 2,7 Tableau n° 41 : Nombre moyen de pièces des appartements ? Caractéristiques extrinsèques Les appartements étudiés se situent, en moyenne, à proximité d?un arrêt de bus et sont relativement bien desservis (cf. tableau n°42). En effet, dans un périmètre de 400 mètres autour du logement, il existe en moyenne 5 à 6 arrêts de bus. Notons néanmoins une baisse de cette densité à partir de l?année 2008. La distance moyenne entre les appartements et les gares TGV et TER est relativement importante (respectivement 2 km et 9 km) alors qu?à l?inverse la voie de chemin de fer est relativement proche (autour de 900 mètres). Les autoroutes et l?aérodrome sont situés à une distance, à vol d?oiseau, relativement éloignée des appartements (5 km) à l?inverse des routes principales (autour de 185 mètres). Seulement 2 à 3 % des appartements se situent dans la zone définie à risque en termes d?inondation par débordement de cours d'eau. Concernant les risques technologiques et industriels, les appartements sont éloignés (autour de 4 kilomètres) de l?établissement Total Raffinage Marketing classé SEVESO II et donc de la zone PPI (Plan Particulier d?Intervention). Ils se situent, en moyenne, à 1 kilomètre d?un des principaux lieux de culture (Théâtre, Palais des Congrès et cinémas) et à moins de 500 mètres d?un bien culturel si l?on prend en compte également les lieux culturels tels que les bibliothèques, les médiathèques, les musées, les galeries d?art, les salles de concert et le Conservatoire présents dans la ville du Mans. Les établissements de santé (Centre hospitalier, cliniques) sont relativement éloignés des appartements (environ 3 kilomètres). Il en est de même pour les espaces de loisirs tels que le golf et la patinoire. A l?inverse, les logements sont à proximité des espaces verts (autour de 600 mètres si l?on considère la distance par voie routière), des établissements scolaires (entre 500 et 1 000 mètres selon le type d?établissement considéré) et du centre-ville (1,5 kilomètres). 92 Notons également que les territoires se situant à proximité des appartements sont faiblement diversifiés. Cette faible diversification en termes d?occupation du sol est, de plus, accompagnée d?une forte agrégation. En effet, le sol est composé quasi exclusivement d?un tissu urbain (98,7 %) et, dans une faible mesure, de zones commerciales et industrielles (0,4 %), de chantiers (0,3%), de réseaux routiers et ferroviaires (0,15%), d?espaces verts artificialisés (0,3 %) et de zones agricoles hétérogènes (0,15%). Les équipements producteurs de nuisances tels que les déchetteries, les lignes électriques à haute tension, l?usine d?incinération et le circuit du Mans sont, en moyenne, relativement éloignés des appartements (1,5 à 4,5 kilomètres) Avant 2010, les appartements se situaient à une distance moyenne de 1,5 km de la maison d?arrêt du Mans. Cependant, du fait de son déménagement en janvier 2010 vers la commune de Coulaines, cette dernière se situe à une distance relativement éloignée des appartements vendus au cours de l?année 2010. Variables Période 2000-2010 2006 2008 2010 Dist_Arret_Bus 145,3 138,5 165,7 157,2 Dist_Arret_Bus_PR 219,9 213,2 240,7 228,6 Dist_Ligne_Bus 105,5 102,5 120,2 114,3 Nb_ArrêtBus_400m 5,7 6,3 4,6 4,9 Nb_ArrêtBus_500m 8,8 9,6 7,1 7,5 Nb_ArrêtBus_800m 21,0 22,8 17,6 18,2 Nb_ArrêtBus_1200m 43,9 47,6 37,9 38,7 Un_Bus 37,0 % 36,1 % 36,8 % 39,3 % Deux_bus 38,0 % 37,7 % 41,4 % 37,1 % Trois_plus_bus 25,0 % 26,2 % 21,8 % 23,6 % Dist_Gare_TGV 1 676,8 1 645,9 1 716,0 1 703,7 Dist_Gare_TGV_PR 2 023,0 1 985,7 2 083,0 2 048,5 Dist_Gare_TER 8 120,3 8 134,5 8 074,2 8 244,1 Dist_Gare_TER_PR 9 081,6 9 069,8 9 042,5 9 230,6 Dist_Chemin_fer 863,1 859,4 844,6 918,3 Buffer_Gare_TGV_400m 4,9 % 4,4 % 4,7 % 4,7 % Buffer_Gare_TGV_500m 6,5 % 6,2 % 5,8 % 6,0 % Buffer_Gare_TGV_800m 17,4 % 18,3 % 15,0 % 15,4 % Buffer_Gare_TGV_1200m 32,1 % 34,1 % 30,1 % 32,4 % Dist_Autouroute 5 325,0 5 331,6 5 319,1 5 231,7 Dist_Route_Principale 184,7 170,7 186,3 190,7 Dist_Aerodrome 5 002,0 5 017,0 4 967,1 5 130,8 Dist_Aerodrome_PR 7 046,7 7 033,8 7 036,2 7 193,5 Dist_Etablissement_Total 3 934,0 3 927,2 3 893,9 4 040,2 Risque_inond 2,7 % 2,2 % 2,8 % 1,6 % Dist_cours_eau_pp 742,0 744,4 788,6 787,8 Dist_cours_eau_sec 1 365,5 1 379,5 1 385,6 1 367,7 Dist_Cours_eau 716,3 720,0 757,0 752,0 Dist_Palais_Congres 1 543,0 1 510,3 1 587,3 1 536,2 Dist_Palais_Congres_PR 1 864,0 1 820,0 1 923,2 1 853,6 Dist_Cinema 1 147,5 1 121,8 1 149,1 1 148,8 Dist_Cinema_PR 1 430,0 1 389,6 1 432,1 1 437,0 Dist_Theatre 1 136,1 1 118,5 1 163,9 1 078,4 Dist_Theatre_PR 1 483,4 1 446,0 1 519,1 1 411,6 93 Dist_Parc_Expo 4 830,9 4 842,6 4 796,4 4 960,1 Dist_Parc_expo_PR 6 009,3 6 005,4 6 003,9 6 156,8 Dist_culture_princ_pp 835,7 816,8 816,2 818,6 Dist_culture_tot_pp 387,1 381,5 388,5 381,2 Nb_culture_300m_Tot 1,1 1,1 0,9 1,1 Nb_culture_300m_sec 0,7 0,7 0,6 0,7 Nb_culture_500m_Tot 2,7 2,8 2,6 2,7 Nb_culture_500m_sec 1,8 1,9 1,6 1,8 Nb_Culture_1000m_Tot 9,5 9,7 9,0 9,8 Nb_Culture_1000m_sec 6,4 6,5 6,0 6,5 Dist_Cathedrale 1 666,9 1 627,7 1 729,7 1 609,2 Dist_Cathedrale_PR 2 171,1 2 120,2 2 242,5 2 105,2 Dist_CH 2 674,7 2 618,7 2 657,4 2 616,4 Dist_CH_PR 3 317,4 3 247,3 3 301,5 3 246,5 Dist_Clinique_Dupre 3 655,8 3 600,0 3 618,2 3 580,9 Dist_Clinique_DuPre_PR 4 403,2 4 336,5 4 365,2 4 305,8 Dist_Clinique_Tertre_Rouge 4 459,1 4 485,5 4 456,7 4 581,3 Dist_Clinique_TertreRouge_PR 5 214,3 5 221,3 5 225,3 5 342,1 Dist_HP_Allonnes 5 650,9 5 643,5 5 590,9 5 746,6 Dist_HP_Allonnes_PR 7 313,3 7 278,6 7 303,9 7 385,6 Dist_HP_Le_Mans 1 873,8 1 843,6 1 896,6 1 911,6 Dist_HP_Le_Mans_PR 2 643,4 2 602,0 2 696,8 2 687,6 Dist_Lieux_santé_3 2 238,2 2 211,2 2 161,2 2 240,5 Dist_Lieux_santé_3_PR 2 853,3 2 814,3 2 765,4 2 843,8 Dist_Prison 2 143,1 1 467,6 1 558,6 5 000,6 Agregation_100m 97,6 97,6 97,7 97,8 Agregation_300m 96,1 96,1 96,3 96,2 Agregation_500m 95,0 95,1 95,3 95,2 Agregation_1000m 93,7 93,7 93,9 93,9 Shannon_100m 0,3 0,3 0,3 0,3 Shannon_300m 0,4 0,4 0,4 0,4 Shannon_500m 0,5 0,4 0,4 0,5 Shannon_1000m 0,5 0,5 0,5 0,5 Dist_esp_vert 325,3 329,3 339,9 345,8 Dist_esp_vert_PR 667,8 666,9 677,5 685,8 Dist_Golf 5 431,0 5 424,6 5 483,5 5 360,5 Dist_Piscine 1 507,2 1 520,1 1 503,7 1 548,7 Dist_Patinoire 4 334,3 4 286,1 4 280,5 4 263,9 Dist_Enseig_primaire 392,4 406,9 406,4 421,0 Dist_enseig_primaire_PR 643,2 653,1 648,8 679,4 Dist_enseig_secondaire 272,5 264,0 274,5 264,6 Dist_enseig_second_PR 556,8 537,8 559,2 549,3 Dist_Enseig_sup 695,6 666,6 730,0 649,6 Dist_Enseig_sup_PR 1 000,8 949,6 1 049,5 937,2 Dist_Centre_ville 1 478,9 1 441,4 1 540,7 1 445,8 Dist_Centre_ville_PR 1 706,9 1 659,0 1 771,2 1 676,2 Dist_Cimetiere 824,2 814,8 791,2 849,0 94 Dist_Circuit_24h 4 546,9 4 573,6 4 532,8 4 673,0 Dist_Dechetterie 2 905,2 2 920,5 2 879,5 2 865,9 Dist_Ligne_Elec_HT 1 592,2 1 632,0 1 564,5 1 589,2 Dist_usine_incine 3 572,8 3 554,6 3 530,1 3 639,1 Dist_ZI 706,8 712,2 698,7 725,4 Tableau n°42 : Statistiques des indicateurs relatifs aux autres caractéristiques extrinsèques C) Caractérisation des maisons vendues sur le marché C.1) La représentativité des acheteurs et des vendeurs46 Comme cela était déjà le cas pour les appartements, les vendeurs des maisons sont principalement des retraités, surreprésentés par rapport aux ménages habitant dans la ville du Mans. De même, les professions intermédiaires et les cadres et dans une moindre mesure les employés sont sur- représentés parmi les acheteurs (cf. tableau n°43). Ces sur-représentations évoluent peu au cours de la période 2000-2010 (cf. tableau n°44). Tableau n°43 : Comparaison de la composition en termes de catégories socioprofessionnelles des vendeurs et des acheteurs par rapport aux données de recensement Insee de 1999 et de 2008 pour la ville du Mans. (en %) Données Recensement Insee Vendeurs Acheteurs 1999 2008 2000 2010 2000 2010 Agriculteurs exploitants 0,0 0,0 0,4 0,2 0,9 0,5 Artisans, Commerçants, Chef d'entreprise 3,0 2,4 6,4 4,0 7,6 5,9 Cadres et Professions Intellectuelles Supérieures 9,0 10,1 16,0 14,9 19,7 18,7 Professions Intermédiaires 15,2 15,8 16,7 16,8 32,7 38,0 Employés 13,6 14 12,7 11,2 15,1 19,0 Ouvriers 18,3 16,3 7,6 5,4 11,1 8,2 Retraités 30,6 32,8 35,1 44,8 11,8 7,7 Autres personnes sans activité professionnelle 10,2 8,5 5,1 2,7 1,1 2,0 Tableau n°44 : Evolution de la composition en termes de catégories socioprofessionnelles des acheteurs (en %) 2000 2002 2004 2006 2008 2010 Agriculteurs exploitants 0,9 0,4 0,2 0,2 0,6 0,5 Artisans, Commerçants, Chef d'entreprise 7,6 6,1 4,5 4,1 6,0 5,9 Cadres et Professions Intellectuelles Supérieures 19,7 21,0 20,2 21,9 19,1 18,7 Professions Intermédiaires 32,7 33,5 36,3 39,7 34,7 38,0 Employés 15,1 15,9 19,2 14,6 19,1 19,0 Ouvriers 11,1 13,1 11,6 11,3 8,9 8,2 Retraités 11,8 8,6 6,9 7,3 10,7 7,7 Autres personnes sans activité professionnelle 1,1 1,4 1,1 0,9 0,9 2,0 Plus encore que pour les appartements, les acheteurs des maisons sont très majoritairement originaires de la commune (72,1 % pour la période 2000-2010) et peu sont d?origine étrangère 46 Cette représentativité a été réalisée à partir des données des catégories socioprofessionnelles renseignées, à savoir pour 97,5 % des vendeurs et pour 98,1 % des acheteurs de la base des maisons. 95 (1,1%). Par contre, environ un tiers % des ventes se fait dans le cadre d?une indivision (cf. tableau ci- dessous). Tableau n°45 : Autres caractéristiques des acheteurs et des vendeurs Caractéristique Période 2000-2010 2006 2008 2010 V en de ur Vit seul 36,0 % 36,7 % 36,8 % 38,1 % Indivision 31,7 % 32,8 % 31,2 % 38,6 % Habitait dans la ville du Mans 68,8 % 67,3 % 68,3 % 66,5 % Habitait dans le département 85,6 % 86,4 % 85,6 % 83,9 % Age de la personne de référence 56,2 55,7 55,2 59 La personne de référence est un homme 68,3 % 67,0 % 69,0 % 67,4 % La personne de référence est de nationalité étrangère 0,6 % 0,9 % 0,3 % 1,4 % A ch et eu r Vit seul 47,4 % 51,9 % 47,5 % 51,5 % Indivision 31,6 % 33,7 % 37,1 % 33,5 % Habitait dans la ville du Mans 72,1 % 72,4 % 70,9 % 71,0 % Habitait dans le département 91,3 % 89,8 % 90,4 % 90,8 % Age de la personne de référence 41 40,6 41,0 40,2 La personne de référence est un homme 74,3 % 74,9 % 72,9 % 70,4 % La personne de référence est de nationalité étrangère 1,1 % 1,3 % 1,3 % 1,9 % Comme pour les appartements, les vendeurs sont en moyenne plus âgés (56,2 ans) que les acheteurs (41 ans)47. De même, les achats se font principalement par des personnes en activité professionnelle. Néanmoins, le pic des achats des maisons correspond à des ménages un peu plus âgés (30-35 ans) que ceux achetant un appartement (25-30 ans). Remarquons également que même s?il existe un pic des ventes pour les ménages en âge d?être en retraite, ce dernier est moins marqué (cf. graphiques n°15 à n°19 ci-dessous). Graphiques n°15 et n°16 : Répartition des âges des acheteurs et des vendeurs pour la période 2000- 2010 47 Ce calcul a été réalisé à partir des données renseignées, à savoir pour 99,8 % des vendeurs et des acheteurs de maisons. Age des vendeurs N o m b re 20 40 60 80 100 0 1 0 0 2 0 0 3 0 0 4 0 0 5 0 0 6 0 0 Age des acheteurs N o m b re 20 40 60 80 0 1 0 0 2 0 0 3 0 0 4 0 0 5 0 0 6 0 0 96 Graphiques n°17 à n°19 : Répartition des âges des acheteurs pour les années 2006, 2008, 2010 C.2) Répartition des ventes au cours de l?année Nous observons comme pour les appartements une part plus importante des ventes au mois de juin et juillet. Il semble qu?il n?y ait pas eu de surcroît de ventes juste après la mise en service du tramway (novembre 2007) à la différence de ce que l?on a pu observer pour le marché des appartements (cf. tableau ci-dessous). Mois de vente Période 2000-2010 2006 2008 2010 Janvier 7,5 8,5 8,2 4,4 Février 6,6 6,6 6,4 9,1 Mars 8,2 9,2 7,1 7,6 Avril 8,1 6,5 8,3 7,3 Mai 8,3 7,6 8,0 7,6 Juin 11,1 14,2 9,6 10,3 Juillet 11,7 10,8 13,9 11,7 Août 7,7 6,5 7,7 7,1 Septembre 8,3 7,9 9,7 8,7 Octobre 6,7 5,9 7,3 6,6 Novembre 6,0 6,3 5,5 7,1 Décembre 9,8 10,0 8,3 12,5 Tableau n°46 : Répartition (en %) des ventes selon les mois de l?année C.3) Les prix des maisons Le prix moyen des maisons vendues dans la ville du Mans augmente jusqu?en 2006 puis baisse jusqu?en 2010. Année 2006 Age des acheteurs N om br e 20 40 60 80 0 50 10 0 15 0 Année 2008 Age des acheteurs N om br e 20 40 60 80 0 50 10 0 15 0 Année 2010 Age des acheteurs N om br e 20 40 60 80 0 50 10 0 15 0 97 2000 2002 2004 2006 2008 2010 Evolution 2000-2010 100 847 107 145 126 700 160 569 157 662 155 219 + 53,9 % Tableau n°47 : Prix moyen annuel (en ¤ courants) des maisons C.4) Caractérisation de la proximité de la maison par rapport au tramway Comme pour les appartements, les valeurs des différents indicateurs relatifs au tramway sont similaires en 2006, 2008 et 2010. Les maisons se situent en moyenne entre 1 100 et 1 189 mètres (par voie routière) de l?arrêt de tramway le plus proche. Près de 50 % de ces logements se situent à moins de 800 mètres d?un arrêt. Les ménages, en moyenne, mettent au maximum 30 minutes pour se rendre de leur logement aux arrêts République et Gares. Pour les arrêts correspondant aux terminus, le temps maximal moyen de trajet est autour de 40 minutes (cf. tableau ci-dessous48). Les ménages propriétaires de maison sont donc, en moyenne plus éloignés du tramway que ne le sont les ménages propriétaires d?appartement. 2006 2008 2010 Dist_ArretTram 819,9 (605,7) 908,0 (640,5) 894,8 (634,2) Dist_ArretTram_PR 1099,8 (765,4) 1189,1 (792,2) 1167,6 (777,6) Dist_LigneTram 795,4 (617,1) 884,7 (651,4) 868,8 (645,6) Dist_LigneTram_PR 1034,6 (772,0) 1130,9 (800,7) 1106,3 (791,2) Pres_arret_tram_400m 31,3 % 26,8 % 27,2 % Pres_arret_tram_500m 38,7 % 32,4 % 34,0 % Pres_arret_tram_800m 56,2 % 52,2 % 51,7 % Pres_arret_tram_1200m 77,2 % 72,2 % 71,3 % Acces_max_Republique_min 28,8 (12,2) 28,1 (12,1) Acces_max_Gares_min 28,5 (11,3) 28,0 (11,0) Acces_max_Antares_min 40,4 (12,4) 40,7 (11,8) Acces_max_Espal_min 38,4 (11,0) 37,8 (10,6) Acces_max_Univ_min 39,8 (14,8) 39,1 (14,7) Tableau n°48 : Statistiques des indicateurs relatifs à la proximité du tramway Comme dans le cas des ventes d?appartements, la répartition des maisons en termes de distance entre ces dernières et l?arrêt de tramway le plus proche par voie routière est relativement similaire entre les années 2006, 2008 et 2010 (cf. graphiques n°20 à n°22)49. 48 Est indiqué entre parenthèses l?écart-type de la variable étudiée. Les distributions des variables quantitatives (distances et accessibilités) sont présentées en annexe 5. 49 Les distributions des autres variables quantitatives (distances et accessibilités) sont présentées en annexe 5. 98 Graphiques n°20 à n°22 : Répartition des maisons par rapport à l?arrêt à de tramway le plus proche (par voie routière) pour l?année 2006, 2008, 2010 C.5) Caractérisation des variables intrinsèques et extrinsèques (hors IRIS et hors Tramway) ? Caractéristiques intrinsèques Les maisons vendues ont en grande majorité une seule salle de bains et sont majoritairement âgées de plus de 5 ans. La surface moyenne de terrain est de 282 m2. Comme dans le cas des appartements, ces différentes caractéristiques évoluent peu au cours de la période (cf. tableau ci-dessous). Caractéristique Période 2000- 2010 2006 2008 2010 Absence de salle de bain 1,0 % 0,4 % 0,3 % 3,4 % Présence d?une salle de bain 78,3 % 75,3 % 78,4 % 74,3 % Présence d?au moins 2 salles de bain 20,7 % 24,3 % 21,3 % 22,3 % Nombre de niveaux 2,1 (0,7) 2,1 (0,6) 2,1 (0,7) 2,1 (0,8) Agée de moins de 5 ans 1,2 % 1,3 % 1,3 % 1,2 % Surface de terrain 282,2 (206,3) 278,9 (221,7) 276,1 (221,1) 288,1 (192,9) Vacance de la maison 40,8 % 38,1 % 41,1 % 48,0 % Tableau n°49 : Statistiques des caractéristiques intrinsèques des maisons vendues Le nombre moyen de pièces des maisons vendues, est plus élevé que celui des maisons de la ville du Mans recensées par l?Insee en 1999 (4,4 pièces) et en 2008 (4,6 pièces) : Nombre moyen de pièces 2000 4,7 2002 4,7 2004 4,8 2006 4,9 2008 4,8 2010 4,8 Période 2000-2010 4,8 Tableau n°50 : Nombre moyen de pièces des maisons vendues Année 2006 Distance - Arret de tramw ay (PR) N om br e de m ai so ns 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 0 10 20 30 40 50 Année 2008 Distance - Arret de tramw ay (PR) N om br e de m ai so ns 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 0 10 20 30 40 50 Année 2010 Distance - Arret de tramw ay (PR) N om br e de m ai so ns 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 0 10 20 30 40 50 99 ? Caractéristiques extrinsèques Concernant l?accessibilité aux réseaux des bus, nous observons le même phénomène que dans le cas des appartements même si la densité d?arrêts de bus à proximité des maisons est légèrement plus faible (cf. tableau n°51). La distance moyenne entre la gare TGV et les maisons est légèrement plus élevée que dans le cas des appartements (2,5 km au lieu de 2 km). Hormis pour l?année 2008, près de 2 fois plus de maisons que d?appartements se situent dans la zone risquée en termes d?inondation. La distance moyenne entre l?établissement Total Raffinage Marketing et les maisons est similaire à celle des appartements (autour de 4 kilomètres). Concernant la proximité des maisons par rapport aux établissements de santé, aux établissements scolaires, aux lieux de loisirs (golf, piscine, patinoire) et aux espaces verts, les distances sont similaires même si ces dernières sont légèrement plus élevées dans le cas des maisons. Notons également que même si les biens culturels se situent à une distance relativement proche des maisons, leur densité dans un périmètre donné autour de ces dernières est plus faible. De même, les maisons se situent à une distance moyenne du centre-ville plus élevée que pour les appartements (2,4 km au lieu d?1,7 km par voie routière). Le territoire se situant à proximité des maisons est également faiblement diversifié et agrégé. En effet, le sol est également composé quasi exclusivement d?un tissu urbain (96,6 %) et pour une faible part de zones commerciales et industrielles (1,4 %), de chantiers (0,2%), de réseaux routiers et ferroviaires (0,1%), d?espaces verts artificialisés (0,3%) et de terres agricoles (1,2%). Nous observons également le même phénomène concernant l?accroissement de la distance moyenne entre les maisons et la maison d?arrêt à partir de l?année 2010. Variables Période 2000-2010 2006 2008 2010 Dist_Arret_Bus 164,4 161,4 163,0 167,1 Dist_Arret_Bus_PR 241,4 244,2 231,1 240,2 Dist_Ligne_Bus 126,4 124,4 125,2 126,1 Nb_ArrêtBus_400m 4,5 4,8 4,2 4,1 Nb_ArrêtBus_500m 6,9 7,4 6,5 6,3 Nb_ArrêtBus_800m 16,8 18,1 15,7 15,7 Nb_ArrêtBus_1200m 36,3 38,7 33,7 34,2 Un_Bus 51,6 % 53,4 % 51,9 % 57,5 % Deux_bus 35,6 % 35,9 % 34,2 % 31,9 % Trois_plus_bus 12,8 % 10,7 % 13,9 % 10,6 % Dist_Gare_TGV 2 119,8 2 050,0 2 158,3 2 079,1 Dist_Gare_TGV_PR 2 567,6 2 492,4 2 607,7 2 531,6 Dist_Gare_TER 7 894,8 7 888,1 7 889,8 7 958,2 Dist_Gare_TER_PR 8 902,7 8 875,8 8 897,4 8 971,6 Dist_Chemin_fer 906,6 817,8 927,1 913,6 Buffer_Gare_TGV_400m 2,0 % 2,8 % 2,2 % 2,6 % Buffer_Gare_TGV_500m 3,4 % 5,2 % 3,0 % 3,5 % Buffer_Gare_TGV_800m 8,7 % 10,9 % 9,7 % 7,8% Buffer_Gare_TGV_1200m 20,3 % 23,0 % 20,0 % 21,2% Dist_Autouroute 5 334,1 5 291,0 5 344,9 5 309,4 Dist_Route_Principale 249,4 238,0 252,4 272,4 Dist_Aerodrome 4 803,0 4 806,0 4 797,3 4 863,5 Dist_Aerodrome_PR 6 936,7 6 924,9 6 919,5 7 002,5 100 Dist_Etablissement_Total 3 851,1 3 815,3 3 867,8 3 883,2 Risque_inond 4,8 % 5,0 % 0,3 % 5,8 % Dist_cours_eau_pp 854,6 814,0 891,4 847,8 Dist_cours_eau_sec 1 227,8 1 209,3 1 235,0 1 240,8 Dist_Cours_eau 752,0 723,2 785,4 754,7 Dist_Palais_Congres 2 509,5 2 443,8 2 551,3 2 453,8 Dist_Palais_Congres_PR 2 098,9 2 026,6 2 140,0 2 041,2 Dist_Cinema 1 492,1 1 463,8 1 496,2 1 476,5 Dist_Cinema_PR 1 835,9 1 804,9 1 839,8 1 831,2 Dist_Theatre 1 552,4 1 517,3 1 587,7 1 469,2 Dist_Theatre_PR 2 010,0 1 992,2 2 044,6 1 929,8 Dist_Parc_Expo 4 646,6 4 645,7 4 642,7 4 704,0 Dist_Parc_expo_PR 5 888,5 5 878,2 5 867,3 5 961,4 Dist_culture_princ_pp 1 056,5 1 045,6 1 056,1 1 024,7 Dist_culture_tot_pp 552,5 534,2 559,9 535,4 Nb_culture_300m_Tot 0,4 0,4 0,4 0,4 Nb_culture_300m_sec 0,3 0,3 0,3 0,3 Nb_culture_500m_Tot 1,2 1,3 1,2 1,2 Nb_culture_500m_sec 0,8 0,8 0,8 0,8 Nb_Culture_1000m_Tot 5,5 6,2 5,4 5,6 Nb_Culture_1000m_sec 3,9 4,3 3,8 3,9 Dist_Cathedrale 2 247,4 2 213,2 2 281,9 2 167,5 Dist_Cathedrale_PR 2 830,6 2 815,2 2 871,3 2 755,0 Dist_CH 3 031,4 2 943,0 3 065,5 2 955,7 Dist_CH_PR 3 789,8 3 699,2 3 818,0 3 720,2 Dist_Clinique_Dupre 3 921,2 3 816,4 3 950,0 3 863,1 Dist_Clinique_DuPre_PR 4 809,3 4 708,7 4 835,6 4 747,7 Dist_Clinique_Tertre_Rouge 4 347,7 4 385,8 4 328,5 4 402,6 Dist_Clinique_TertreRouge_PR 5 173,9 5 193,4 5 134,9 5 243,9 Dist_HP_Allonnes 5 511,2 5 461,7 5 527,8 5 551,8 Dist_HP_Allonnes_PR 7 357,8 7 305,1 7 396,2 7 364,6 Dist_HP_Le_Mans 2 231,9 2 163,1 2 272,2 2 197,5 Dist_HP_Le_Mans_PR 3 068,9 3 002,0 3 107,5 3 042,6 Dist_Lieux_santé_3 2 191,0 2 147,5 2 169,2 2 203,8 Dist_Lieux_santé_3_PR 2 851,4 2 812,9 2 811,5 2 874,1 Dist_Prison 2 666,4 2 043,5 2 144,6 5 347,1 Agregation_100m 97,7 97,8 97,8 97,7 Agregation_300m 96,3 96,3 96,4 96,3 Agregation_500m 95,4 95,3 95,5 95,4 Agregation_1000m 94,0 94,0 94,1 94,0 Shannon_100m 0,3 0,3 0,2 0,3 Shannon_300m 0,4 0,4 0,4 0,4 Shannon_500m 0,5 0,5 0,5 0,5 Shannon_1000m 0,5 0,6 0,5 0,5 Dist_esp_vert 373,9 386,9 374,9 369,6 Dist_esp_vert_PR 778,8 812,9 782,3 774,1 Dist_Golf 5 536,8 5 604,2 5 521,0 5 493,3 101 Dist_Piscine 1 574,8 1 540,1 1 627,8 1 567,3 Dist_Patinoire 4 546,2 4 433,2 4 576,4 4 501,4 Dist_enseig_primaire 396,6 414,0 390,7 390,3 Dist_enseig_primaire_PR 656,8 683,4 653,3 646,8 Dist_enseig_secondaire 362,5 356,5 346,4 371,8 Dist_enseig_second_PR 682,2 675,9 667,1 685,6 Dist_Enseig_sup 1 043,8 1 012,4 1 030,2 1 026,7 Dist_Enseig_sup_PR 1 455,2 1 435,0 1 432,0 1 428,4 Dist_Centre_ville 2 093,8 2 040,0 2 132,5 2 026,9 Dist_Centre_ville_PR 2 405,9 2 356,3 2 445,3 2 345,5 Dist_Cimetiere 784,7 763,5 800,2 774,7 Dist_Circuit_24h 4 378,3 4 408,9 4 361,9 4 438,3 Dist_Dechetterie 2 699,5 2 746,6 2 721,5 2 681,7 Dist_Ligne_Elec_HT 1 584,3 1 585,4 1 596,6 1 558,6 Dist_usine_incine 3 589,2 3 523,9 3 622,1 3 603,3 Dist_ZI 642,5 620,8 655,4 667,5 Tableau n°51 : Statistiques des indicateurs relatifs aux autres caractéristiques extrinsèques 102 5.2) Caractérisation des appartements et des maisons vendus entre 2000-2010 dans les villes d?Angers et d?Avrillé Les logements, localisés dans le périmètre d?étude de 1 200 mètres autour du tramway, se situent exclusivement dans les villes d?Angers et d?Avrillé. Par conséquent, les analyses statistiques et les estimations économétriques seront uniquement réalisées sur ces deux communes. Les ventes réalisées entre 2000 et 2010 pour ces deux villes représentent 96, 6 % des appartements et 51,8 % des maisons de l?agglomération. Les bases de données des logements ont été également nettoyées de leurs valeurs aberrantes et atypiques selon les mêmes critères retenus pour l?agglomération du Mans auxquels nous avons rajouté la distance à la mairie. Les traitements réalisés ont donc conduit à supprimer des transactions et à ne conserver comme échantillons pour les estimations hédonistes que ceux présentant les caractéristiques présentées dans le tableau n°52 ci-dessous. Tableau n°52 : Résultats de l?analyse des observations atypiques Appartement Maison Prix ? 314 700 ¤ ? 580 000 ¤ Nombre de pièces ? 7 ? 12 Nombre de niveau ? 9 ? 4 Salle de bain ? 3 ? 3 Surface habitable ? 161 m2 Surface de terrain ? 2 500 m2 Distance par rapport au centre-ville d?Angers (à vol d?oiseau) ? 5 169 m ? 7 736 m Distance par rapport au centre-ville d?Angers (par voie routière) ? 5 639 m ? 8 839 m Distance par rapport au centre-ville de la commune d?appartenance du logement (à vol d?oiseau) ? 3 855 m ? 5 150 m Distance par rapport au centre-ville de la commune d?appartenance du logement (par voie routière) ? 4 876 m ? 6 762 m Distance par rapport à l?arrêt de tramway le plus proche (à vol d?oiseau) ? 3 332 m ? 4 172 m Distance par rapport à l?arrêt de tramway le plus proche (par voie routière) ? 4 330 m ? 6 272 m Après nettoyage des bases de données, nous disposons alors de 86,4 %50 de la base Perval initiale des appartements et de 98,3 % dans le cas des maisons des communes d?Angers et d?Avrillé. La répartition du nombre de transactions par année disponible et par type de logement réalisées sur ces deux communes est donc la suivante : 2000 2002 2004 2006 2008 2010 Appartement 199 160 440 447 481 446 Maison 136 97 268 320 312 315 Tableau n° 53 : Nombre de transactionsréalisées dans les villes d?Angers et d?Avrillé ? Période 2000- 2010 50 Ce nombre est lié en partie à l?absence d?indication concernant la surface habitable de l?appartement. A) Cara A.1) L Les qua 40% da d'Arbris Dans le centre-v actérisation Le taux de ch artiers d?An ans les IRIS ssel), ainsi q e cas d?Avri ville d?Ange n des indic hômage ngers où le Tournerie, que dans les illé, ils se s ers a un taux ateurs soci taux de chô Europe et D s IRIS Dauv ituent dans x de chôma ioéconomiq ômage des j Doyenné), l versière (Ou le centre-v age des jeun ques par IR jeunes est é la Roseraie uest), Jean M ville et les c nes plus faib RIS (2008) e élevé se situ (IRIS Baum Moulin (No oteaux de l ble que la pl et quartiers uent à Mon mette, Jean ord) et Croix la Mayenne lupart des au s nplaisir (plu Vilar et Ro x Blanche (E e. Notons qu utres quarti 103 us de obert Est). ue le ers. Hormis dans le Brionne A l?inv élevé : Tourner plus faib A.2) L dans le qu s IRIS La eau-Parc de erse, les qu plus de 20 rie, et plus ble (moins d Les taux d?H uartier du ce Dezière-L' la Haye). uartiers de 0% dans le de 30% dan de 10%) da HLM, d?imm entre-ville, 'Etang et L Monplaisir es IRIS de ns les IRIS ans le quarti migrés et de le taux de La Ternière r, La Roser Dauversiè S Doyenné, er des Justic e personnes chômage d e ; 5 % dan raie et de B ère, Montes Luther Kin ces et les IR âgées de pl es 15-64 an ns les IRIS Belle-Beille squieu, Hen ng et Europe RIS Mariann us 65 ans ns est faible S La Croix e ont un tau nri Dunant e. Le taux ne et Libert e à Avrillé x Cadeau e ux de chôm , Jean Vila de chômage té. 104 (7% t Le mage ar et e est 105 Le pourcentage de logements HLM est élevé dans les quartiers Monplaisir, Belle-Beille et la Roseraie, en particulier dans les IRIS Jean Villar, Europe, Beaussier, Gaston Birgé, Beauséjour et Luther King51 où ce taux est supérieur à 50 %. Ce taux est plus faible dans le centre-ville : il est inférieur à 10% alors que la moyenne dans le cas de la commune d?Angers est de 31% (ORES52, 2008) et de 20% au niveau départemental (Insee, 2004). La commune d?Avrillé compte quant à elle 17% de logements sociaux (ORES, 2008), principalement situés dans le centre-ville (plus de 46%). Concernant le taux d?immigré par IRIS, la commune d?Avrillé a une valeur plus faible (2,7%) qu?au niveau départemental (3,2%, Insee 2010) à l?inverse de la ville d?Angers (7,5 %). Le taux de population immigrée est important dans les quartiers de la Roseraie (IRIS Luther King, Jean Vilar et Dumont d'Urville), de Monplaisir (IRIS Europe et Doyenné) et de Belle-Beille (IRIS Beaussier et Dauversière). Les quartiers Justices et Lafayette ont un taux plus faible que les autres quartiers de la commune (moins de 3% dans les IRIS Chevrollier, Mirabeau et Vauban). Le quartier du centre-ville d?Angers a un taux moyen (entre 4% et 7% dans les IRIS Voltaire, Boisnet et Ralliement). Le pourcentage de personnes âgées de plus de 65 ans habitant à Avrillé est légèrement plus élevé à Avrillé (IRIS Le Brionneau, La Ternière, Le Bois du Roi) qu?à Angers (19,2 % versus 15,2 %). Ces chiffres sont similaires à ceux obtenus au niveau départemental (16,4%, Insee 2007). Peu de personnes âgées habitent dans les quartiers du Lac de Maine, de Belle-Beille et du centre-ville d?Angers. Au vue de ces différents éléments socioéconomiques, il apparaît que les quartiers de la Roseraie, Monplaisir et de Belle-Beille ont généralement des indicateurs socioéconomiques décrivant des populations pauvres (taux de chômage, % de logements HLM, % de populations immigrées élevés) et s?opposent à la commune d?Avrillé (% de population immigrée faible, % de logements HLM peu élevé) et aux quartiers des Justices, Lafayette-Eblé et Saint-Jacques Nazareth présentent des indicateurs de populations plus favorisées (taux de chômage plus faible que la moyenne, % de logements HLM moins élevé). Tout comme au Mans, le centre-ville d?Angers possède généralement des indicateurs socioéconomiques ayant des ordres de grandeur « moyens ». B) Caractérisation des appartements vendus sur le marché Cette caractérisation a été réalisée en vue d?analyser l?évolution de la structure des ventes au cours de la période d?étude. B.1) La représentativité des acheteurs et des vendeurs53 Les vendeurs sont principalement des retraités, surreprésentés par rapport aux ménages habitant dans la ville d?Angers, phénomène déjà observé dans le cas des vendeurs d?appartements dans la ville du Mans. Les professions intellectuelles supérieures et les professions intermédiaires sont également sur-représentées parmi les vendeurs. Concernant les acheteurs, il existe une très forte sur- représentation de ces deux catégories socioprofessionnelles. A l?inverse, les ouvriers achètent peu d?appartements (cf. tableau n°54). Ces deux phénomènes s?accentuent au cours de la période 2000- 2010 (cf. tableau n°55). 51 Les IRIS sont présentés dans la carte n°38. 52 Observatoire Régional Economique et Social 53 Cette représentativité a été réalisée à partir des données des catégories socioprofessionnelles renseignées, à savoir pour 97,7% des vendeurs et pour 97,8% des acheteurs de la base des appartements. 106 Tableau n°54 : Comparaison de la composition en termes de catégories socioprofessionnelles des vendeurs et des acheteurs par rapport aux données de recensement Insee de 1999 et de 2008 (en %) Données Recensement Insee Vendeurs Acheteurs 1999 2008 2000 2010 2000 2010 Agriculteurs exploitants 0,1 0,1 1,1 1,2 1,1 1,1 Artisans, Commerçants, Chef d'entreprise 3,0 2,5 4,3 6,0 7,9 4,1 Cadres et Professions Intellectuelles Supérieures 9,4 11,6 22,9 21,7 18,0 26,7 Professions Intermédiaires 15,2 15,6 15,4 22,1 29,1 29,9 Employés 13,5 14,9 11,7 8,8 13,2 10,3 Ouvriers 15,7 14,0 2,7 3,0 9,0 4,4 Retraités 23,6 24,7 36,7 35,3 18,0 19,5 Autres personnes sans activité professionnelle 19,6 16,6 5,3 2,1 3,7 3,9 Tableau n°55 : Evolution de la composition en termes de catégories socioprofessionnelles des acheteurs (en %) 2000 2002 2004 2006 2008 2010 Agriculteurs exploitants 1,1 2,5 0,9 0,9 1,1 1,1 Artisans, Commerçants, Chef d'entreprise 7,9 7,5 7,3 5,7 7,2 4,1 Cadres et Professions Intellectuelles Supérieures 18,0 22,0 23,4 20,4 21,9 26,7 Professions Intermédiaires 29,1 33,3 31,4 33,3 29,5 29,9 Employés 13,2 10,1 15,5 16,8 13,3 10,3 Ouvriers 9,0 7,5 5,4 6,6 7,4 4,4 Retraités 18,0 14,5 13,8 13,8 15,4 19,5 Autres personnes sans activité professionnelle 3,7 2,5 2,3 2,5 4,4 3,9 Notons que les acheteurs sont en majorité originaires du département (78,5 % pour la période 2000- 2010) et peu sont des étrangers (1,2 %) (cf. tableau n°56 ci-dessous). Tableau n°56 : Autres caractéristiques des acheteurs et des vendeurs Caractéristique Période 2000-2010 2008 2010 V en d eu r Vit seul 40,0 % 41 % 43,9 % Indivision 22,3 % 22,6 % 25,5 % Habitait dans la commune du logement 42,9 % 41,9 % 43,4 % Habitait dans le département 67,8 % 69,3 % 68 % Age de la personne de référence 55,1 55,6 55,5 La personne de référence est un homme 67,9 % 66,1 % 67,9 % La personne de référence est de nationalité étrangère 0,9 % 0,6 % 1,3 % A ch et eu r Vit seul 55,6 % 55,7 % 60 % Indivision 19,7% 18,3 % 21,7 % Habitait dans la commune du logement 47,2% 47,7 % 46,1 % Habitait dans le département 78,5 % 80,3 % 76,3 % Age de la personne de référence 44,3 44,6 45 La personne de référence est un homme 68,5% 69 % 63 % La personne de référence est de nationalité étrangère 1,2% 1,5% 1,6% 107 Comme pour la ville du Mans, l?âge moyen des vendeurs est plus élevé (55,1 ans) que celui des acheteurs (44,3 ans)54. Il en est de même concernant la distribution des âges des acheteurs et des vendeurs, les achats se faisant principalement par des personnes en activité professionnelle (cf. graphiques n°23 à n°26 ci-dessous). Graphiques n°23 et n°24: Répartition par âge des acheteurs et des vendeurs pour la période 2000- 2010 Graphiques n°25 à n°26 : Répartition par âge des acheteurs pour les années 2008 et 2010 B.2) Répartition des ventes au cours de l?année Les ventes des appartements sont relativement bien réparties au cours de l?année même si on observe un surcroît de ces dernières entre juin et septembre (environ 40% des ventes annuelles) (cf. tableau ci-dessous). 54 Ce calcul a été réalisé à partir des données renseignées, à savoir pour 99,7 % des vendeurs et des acheteurs d?appartements. Age des vendeurs N o m b re 20 40 60 80 100 0 5 0 1 0 0 1 5 0 2 0 0 2 5 0 3 0 0 3 5 0 Age des acheteurs N o m b re 20 40 60 80 0 5 0 1 0 0 1 5 0 2 0 0 2 5 0 3 0 0 3 5 0 Année 2008 Age des acheteurs N o m b re 20 40 60 80 0 2 0 4 0 6 0 8 0 Année 2010 Age des acheteurs N o m b re 20 40 60 80 100 0 2 0 4 0 6 0 8 0 108 Mois de vente Période 2000-2010 2008 2010 Janvier 7,4 6,9 7,4 Février 5,5 7,5 4,3 Mars 7,1 8,1 6,7 Avril 8,3 7,9 7,6 Mai 7,3 10,6 5,8 Juin 9,9 11,6 9,2 Juillet 10,1 10,6 7,8 Août 9,0 7,5 11,0 Septembre 10,4 10,0 12,3 Octobre 8,5 7,9 8,3 Novembre 5,2 2,7 7,0 Décembre 11,3 8,7 12,6 Tableau n°57 : Répartition (en %) des ventes selon les mois de l?année B.3) Les prix des appartements Le prix (TTC) moyen des appartements augmente fortement entre 2000 et 2010 (en particulier entre 2000 et 2006) dans un contexte national de retournement du marché immobilier entre 2008 et 2009. 2000 2002 2004 2006 2008 2010 Evolution 2000-2010 58 415 64 466 88 348 109 713 110 548 111 461 + 90,8 % Tableau n°58 : Prix moyen annuel (en ¤ courants) des appartements Hormis pour l?année 2010, l?évolution des prix au m2 est similaire à l?évolution des prix moyens : 2000 2002 2004 2006 2008 2010 Evolution 2000-2010 1 039 1 183 1 552 1 971 2 060 2 038 + 96,2 % Tableau n°59 : Prix au m2 moyen annuel (en ¤ courants) des appartements Pour les années 2008 et 2010, nous avons calculé le prix moyen par mètre carré des appartements par IRIS en conservant d?une date à l?autre les mêmes classes de prix, ce qui permet de voir l?évolution des prix par IRIS (cf. graphiques ci-dessous). 109 Afin de prendre en compte l?évolution des prix, de nouvelles classes de prix ont été définies pour chaque date. D?après ces nouvelles cartes (cf. cartes ci-dessous), il existe a priori une segmentation du marché immobilier des appartements se situant au centre de la ville par rapport à ceux se situant à la périphérie. B.4) Caractérisation de la proximité de l?appartement par rapport au tramway55 Les valeurs des différents indicateurs relatifs au tramway sont similaires en 2008 et 2010, ce qui confirme une spatialisation des appartements vendus très proche d?une année à l?autre. Près de 40 % de ces logements se situent à moins de 500 mètres d?un arrêt de tramway et donc de cette première ligne structurante de tramway56 (cf. tableau ci-dessous57). 2008 2010 Dist_ArretTram 796,6 (660,0) 735,2 (582,3) Dist_ArretTram_PR 1 003,5 (811,1) 932,5 (698,6) Dist_LigneTram 753,5 (658,9) 695,3 (587,5) Dist_LigneTram_PR 935,9 (826,1) 859,8 (712,1) Pres_arret_tram_400m 35,8 % 37,9 % Pres_arret_tram_500m 40,5 % 42,2 % Pres_arret_tram_800m 60,7 % 64,1 % Pres_arret_tram_1200m 78,6 % 82,5 % Tableau n°60 : Statistiques des indicateurs relatifs à la proximité du tramway 55 Rappelons que nous avons fait l?hypothèse que les acheteurs pouvaient connaître le tracé du tramway en 2008 et 2010, les travaux ayant commencé en septembre 2007. 56 Cette dernière traverse, en effet, toute la commune d?Angers et d?Avrillé selon un axe Nord-Ouest à Sud. 57 Est indiqué entre parenthèses l?écart-type de la variable étudiée. 110 La répartition des appartements en termes de distance entre ces derniers et l?arrêt de tramway le plus proche par voie routière est relativement similaire entre les années 2008 et 2010 (cf. graphiques n°27 à n°28)58. Par conséquent, si l?impact du tramway sur les prix des appartements s?avérait différent selon ces années, cela ne pourrait pas être imputé à une répartition spatiale des ventes différente d?une année à l?autre par rapport à l?arrêt de tramway le plus proche. Graphiques n°27 à n°28 : Répartition des appartements par rapport à l?arrêt de tramway le plus proche (par voie routière) pour les années 2008 et 2010 B.5) Caractérisation des variables intrinsèques et extrinsèques hors IRIS et hors Tramway ? Caractéristiques intrinsèques Les appartements vendus ont une superficie moyenne de 56 m2, valeur très proche de celle obtenue dans le cas des appartements du Mans (55 m2). Concernant les autres caractéristiques intrinsèques, ces dernières sont également similaires à celles obtenues pour les appartements du Mans : ils sont, en majorité, équipés d?une seule salle de bains et sont âgés de plus de 5 ans. Ils possèdent également pour la plupart au moins une cave et étaient vides lors des visites (cf. tableau n°61 ci-dessous). Caractéristique Période 2000- 2010 2008 2010 Surface habitable 56,9 55,6 56,4 Absence de salle de bain 1,0 % 0,4 % 2,7 % Présence d?une salle de bain 95,5 % 96,5 % 93 % Présence d?au moins 2 salles de bain 3,5 % 3,1 % 4,3 % Etage de l?appartement 2,2 (1,7) 2,2 (1,7) 2,2 (1,8) Agé de moins de 5 ans 1,6 % 1 % 1,6 % Présence de cave 62,4 % 60,9 % 57,8 % Vacance de l?appartement 55,3% 57,8 % 53,4 % Tableau n°61 : Statistiques des caractéristiques intrinsèques des appartements vendus 58 Les distributions des autres variables quantitatives (distances) sont présentées en annexe 6. Année 2008 Distance - Arret de tramway (PR) N o m b re d 'a p p a rt e m e n ts 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 0 1 0 2 0 3 0 4 0 5 0 Année 2010 Distance - Arret de tramway (PR) N o m b re d 'a p p a rt e m e n ts 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 0 1 0 2 0 3 0 4 0 5 0 111 Le nombre moyen de pièces des appartements vendus, hormis pour l?année 2000, est légèrement plus faible que celui des appartements de la ville d?Angers recensés par l?Insee en 1999 (2,7 pièces) et en 2008 (2,8 pièces) : Nombre moyen de pièces 2000 2,7 2002 2,6 2004 2,7 2006 2,7 2008 2,6 2010 2,6 Période 2000-2010 2,7 Tableau n°62 : Nombre moyen de pièces des appartements ? Caractéristiques extrinsèques Les appartements étudiés se situent, en moyenne, à proximité d?un arrêt de bus et sont relativement bien desservis (cf. tableau n°63). En effet, dans un périmètre de 400 mètres autour du logement, il existe en moyenne quatre arrêts de bus. Notons néanmoins que cette densité est légèrement plus faible que dans le cas des appartements vendus dans la ville du Mans (5 à 6 selon les années). A l?inverse, les distances moyennes entre les appartements et les gares TGV et TER, les autoroutes et l?établissement de santé le plus proche sont relativement faibles (entre 1,2 km et 2 km). Les logements sont également à proximité des espaces verts, des établissements scolaires (entre 300 et 650 mètres selon le type d?établissement considéré) et du centre-ville (autour de 1,5 kilomètre). Ils se situent, en moyenne, à moins de 500 mètres d?un bien culturel quelle que soit sa nature. Seulement 3 % des appartements se situent dans la zone définie à risque en termes d?inondation par débordement de cours d'eau, chiffre similaire au cas manceaux. Concernant les risques technologiques et industriels, les appartements sont éloignés de l?établissement SEVESO le plus proche (autour de 7 kilomètres). Aucun appartement ne se situe dans une zone PPI. De même, les équipements producteurs de nuisances tels que les déchetteries, les lignes électriques à haute tension et l?usine d?incinération sont, en moyenne, relativement éloignés des appartements (1,5 à 3 kilomètres). Notons également que les territoires se situant à proximité des appartements sont faiblement diversifiés. Cette faible diversification en termes d?occupation du sol est, de plus, accompagnée d?une forte agrégation. En effet, le sol est composé en grande partie d?un tissu urbain (92,7%), et, dans une faible mesure, de zones commerciales et industrielles (5,5 %), d?équipements sportifs et de loisirs (1,1%), de forêts (0,5%) et de réseaux routiers et ferroviaires (0,2%). Variables Période 2000-2010 2008 2010 Dist_Arret_Bus 153,9 148,4 150,6 Dist_Arret_Bus_PR 221,0 217,4 222,7 Dist_Ligne_Bus 94,7 92,4 90,1 Nb_ArrêtBus_400m 3,8 3,8 3,8 Nb_ArrêtBus_500m 5,8 5,9 5,9 Nb_ArrêtBus_800m 14,2 14,2 14,1 Nb_ArrêtBus_1200m 29,2 29,2 29,3 Dist_Gare_TGV 1 571,4 1 534,0 1 551,0 Dist_Gare_TGV_PR 1 912,1 1 881,5 1 880,5 Dist_Gare_TER 1 267,3 1 237,5 1 254,4 Dist_Gare_TER_PR 1 652,1 1 636,4 1 626,3 112 Dist_Chemin_fer 1 003,1 968,2 1 002,5 Buffer_Gare_TER_400m 6,3 % 7,5 % 6,1 % Buffer_Gare_TER_500m 10,3 % 10,8 % 11,2 % Buffer_Gare_TER_800m 27,4 % 29,7 % 28,0 % Buffer_Gare_TER_1200m 35,1 % 55,1 % 57,0 % Buffer_Gare_TGV_400m 6,0 % 7,3 % 5,2 % Buffer_Gare_TGV_500m 7,6 % 8,9 % 7,2 % Buffer_Gare_TGV_800m 17,4 % 19,5 % 16,1 % Buffer_Gare_TGV_1200m 35,1 % 35,1 % 35,6 % Dist_Autouroute 1 952,9 1 987,4 1 949,1 Dist_Route_Principale 194,8 125,5 174,6 Dist_Etablissement_Total 6 801,4 6 816,9 67 87,9 In_PPI 0,0 % 0,0 % 0,0 % Risque_inond 2,7 % 2,9 % 3,4 % Dist_cours_eau_pp 1 354,6 1 348,5 1 315,3 Dist_cours_eau_sec 1 435,6 1 436,0 1 452,8 Dist_Cours_eau 1 029,1 1 044,7 1 021,2 Dist_Palais_Congres 1 675,3 1 681,8 1 621,8 Dist_Palais_Congres_PR 2 068,2 2 084,4 2 010,3 Dist_Cinema 1 283,0 1 278,1 1 233,5 Dist_Cinema_PR 1 515,2 1 513,1 1 465,1 Dist_Theatre 705,5 702,0 702,5 Dist_Theatre_PR 958,5 960,7 943,8 Dist_Parc_Expo 3 953,9 3 971,5 3 914,0 Dist_Parc_expo_PR 6 529,5 6 539,5 6 503,9 Dist_culture_princ_pp 649,5 649,5 635,6 Dist_culture_tot_pp 388,2 382,4 373,5 Nb_culture_300m_Tot 1,3 1,2 1,2 Nb_culture_300m_sec 0,7 0,7 0,7 Nb_culture_500m_Tot 3,2 3,0 3,1 Nb_culture_500m_sec 1,9 1,8 1,8 Nb_Culture_1000m_Tot 10,7 10,3 10,8 Nb_Culture_1000m_sec 6,5 6,3 6,6 Dist_Cathedrale 1 502,5 1 496,8 1 469,3 Dist_Cathedrale_PR 1 807,1 1 809,3 1 763,8 Dist_Chateau 1 604,2 1 594,8 1 573,9 Dist_Chateau_PR 1 971,6 1 970,5 1 931,3 Dist_CHU 2 108,9 2 127,7 2 056,7 Dist_CHU_PR 2 633,2 2 665,6 2 567,8 Dist_Clinique_Anjou 2 862,8 2 808,6 2 902,4 Dist_Clinique_Anjou_PR 3 443,0 3 388,2 3 476,1 Dist_Village_Santé 3 378,0 3 346,2 3 390,5 Dist_Village_Santé_PR 3 968,9 3 943,6 3 984,1 Dist_HP_CESAM 5 361,9 5 307,0 5 411,8 Dist_HP_CESAM_PR 6 224,4 6 160,2 6 254,6 Dist_Lieux_santé_3 1 554,2 1 561,3 1 567,0 Dist_Lieux_santé_3_PR 2 013,6 2 030,5 2 018,2 113 Dist_Prison 1 779,3 1 784,6 1 728,3 Agregation_100m 98,7 98,7 98,6 Agregation_300m 98,0 98,0 98,0 Agregation_500m 97,5 97,5 97,5 Agregation_1000m 97,2 97,2 97,2 Shannon_100m 0,25 0,3 0,3 Shannon_300m 0,4 0,4 0,4 Shannon_500m 0,5 0,5 0,5 Shannon_1000m 0,5 0,5 0,5 Dist_esp_vert 324,9 332,6 311,4 Dist_esp_vert_PR 676,6 697,3 658,1 Dist_Golf 4 513,8 4563,0 4 437,3 Dist_Lac_Maine_PR 4 126,5 4120,4 4 121,3 Dist_Piscine 1 057,7 1047,2 1 091,6 Dist_Patinoire 1 450,9 1420,8 1 422,6 Dist_Enseig_primaire 270,6 268,1 270,6 Dist_enseig_primaire_PR 413,0 416,0 406,8 Dist_enseig_secondaire 426,2 433,4 417,7 Dist_enseig_second_PR 629,3 632,2 614,6 Dist_Enseig_sup 380,8 383,5 381,5 Dist_Enseig_sup_PR 569,2 573,8 562,0 Dist_Centre_ville 1 491,6 1 489,1 1 454,0 Dist_Centre_ville_PR 1 761,0 1 768,5 1 713,8 Dist_Mairie 1 422,4 1 436,2 1 343,4 Dist_Mairie_PR 1 732,6 1 751,1 1 640,4 Dist_Cimetiere 1 321,4 1 352,0 1 304,2 Dist_Dechetterie 1 869,9 1 858,6 1 864,4 Dist_Ligne_Elec_HT 1 562,9 1 574,9 1 547,7 Dist_usine_incine 2 984,7 2 930,5 3 017,9 Dist_ZI 609,3 595,0 609,3 Tableau n°63 : Statistiques des indicateurs relatifs aux autres caractéristiques extrinsèques C) Caractérisation des maisons vendues sur le marché C.1) La représentativité des acheteurs et des vendeurs59 Comme cela était déjà le cas pour les appartements, les vendeurs des maisons sont principalement des retraités (en particulier pour l?année 2010) et des cadres et professions intellectuelles supérieures (CPIS) (cf. tableau n°64). Concernant les acheteurs, il existe une très forte sur-représentation des CPIS et des professions intermédiaires, phénomène encore plus marqué que dans le cas des appartements (cf. tableau n°65). 59 Cette représentativité a été réalisée à partir des données des catégories socioprofessionnelles renseignées, à savoir pour 99,9% des vendeurs et pour 98,8% des acheteurs de la base des maisons 114 Tableau n°64 : Comparaison de la composition en termes de catégories socioprofessionnelles des vendeurs et des acheteurs par rapport aux données de recensement Insee de 1999 et de 2008 (en %) Données Recensement Insee Vendeurs Acheteurs 1999 2008 2000 2010 2000 2010 Agriculteurs exploitants 0,1 0,1 0,8 0,0 0,0 0,0 Artisans, Commerçants, Chef d'entreprise 3,0 2,5 4,5 6,2 4,4 8,2 Cadres et Professions Intellectuelles Supérieures 9,4 11,6 27,8 22,7 25,9 33,1 Professions Intermédiaires 15,2 15,6 22,6 14,3 39,3 32,8 Employés 13,5 14,9 7,5 8,4 13,3 7,9 Ouvriers 15,7 14,0 3,8 5,8 5,2 6,9 Retraités 23,6 24,7 28,6 39,9 9,6 9,8 Autres personnes sans activité professionnelle 19,6 16,6 4,5 2,6 2,2 1,3 Tableau n°65 : Evolution de la composition en termes de catégories socioprofessionnelles des acheteurs (en %) 2000 2002 2004 2006 2008 2010 Agriculteurs exploitants 0,0 0,0 0,0 0,9 0,0 0,0 Artisans, Commerçants, Chef d'entreprise 4,4 8,2 7,9 8,5 8,1 8,2 Cadres et Professions Intellectuelles Supérieures 25,9 32,0 29,7 29,9 32,3 33,1 Professions Intermédiaires 39,3 30,9 34,2 33,0 36,5 32,8 Employés 13,3 10,3 10,5 11,3 8,1 7,9 Ouvriers 5,2 8,2 4,9 7,2 4,2 6,9 Retraités 9,6 8,2 10,9 7,2 9,4 9,8 Autres personnes sans activité professionnelle 2,2 2,1 1,9 1,9 1,6 1,3 Plus encore que pour les appartements, les acheteurs des maisons sont majoritairement originaires de la commune d?achat (58,3 % pour la période 2000-2010) et peu sont d?origine étrangère (1,9%) (cf. tableau n°66 ci-dessous). Tableau n°66 : Autres caractéristiques des acheteurs et des vendeurs Caractéristique Période 2000-2010 2008 2010 V en d eu r Vit seul 35,3 % 37,8 % 35,4 % Indivision 34,2 % 35,2 % 35,5 % Habitait dans la commune du logement 72,5 % 70,1 % 74,3 % Habitait dans le département 85,7 % 86,0 % 84,1 % Age de la personne de référence 56,4 57,7 57,8 La personne de référence est un homme 71,1 % 68,3 % 71,7 % La personne de référence est de nationalité étrangère 0,5 % 0,3 % 0,6 % A ch et eu r Vit seul 39,1 % 41,3 % 45,1 % Indivision 36,3 % 38,1 % 42,5 % Habitait dans la commune du logement 58,3 % 62,1 % 55,4 % Habitait dans le département 84,9 % 88,1 % 83,4 % Age de la personne de référence 42,7 43,3 42,2 La personne de référence est un homme 77,1 % 76,6 % 73,7 % La personne de référence est de nationalité étrangère 1,9 % 0,3 % 2,2 % 115 Comme pour les appartements, les vendeurs sont en moyenne plus âgés (56,4 ans) que les acheteurs (42,7 ans)60. De même, les achats se font principalement par des personnes en activité professionnelle. Néanmoins, le pic des achats des maisons correspond à des ménages un peu plus âgés (30-40 ans) que ceux achetant un appartement (25-30 ans) (cf. graphiques n°29 à n°32 ci- dessous). Graphiques n°29 et n°30 : Répartition des âges des acheteurs et des vendeurs pour la période 2000- 2010 Graphiques n°31 à n°32 : Répartition des âges des acheteurs pour les années 2008 et 2010 C.2) Répartition des ventes au cours de l?année Comme dans le cas des appartements, une part importante des ventes se réalise entre le mois de juin à septembre, même si ce phénomène est plus accentué en juin et juillet dans le cas des maisons. Il semble qu?il y ait eu un surcroit de ventes en décembre 2010, six mois avant la mise en service du tramway (juin 2011) (cf. tableau n°67 ci-dessous). 60 Ce calcul a été réalisé à partir des données renseignées, à savoir pour 99,7 % des vendeurs et des acheteurs de maisons. Age des vendeurs N o m b re 20 40 60 80 100 0 5 0 1 0 0 1 5 0 2 0 0 2 5 0 Age des acheteurs N o m b re 20 40 60 80 100 0 5 0 1 0 0 1 5 0 2 0 0 2 5 0 Année 2008 Age des acheteurs N o m br e 20 30 40 50 60 70 80 90 0 1 0 2 0 3 0 4 0 5 0 6 0 Année 2010 Age des acheteurs N o m br e 20 30 40 50 60 70 80 90 0 1 0 2 0 3 0 4 0 5 0 6 0 116 Mois de vente Période 2000-2010 2008 2010 Janvier 7,0 6,7 7,6 Février 6,2 5,1 4,1 Mars 6,2 8,3 4,8 Avril 7,6 9,3 6,7 Mai 6,2 6,4 5,1 Juin 12,6 12,2 11,4 Juillet 13,6 14,4 14,0 Août 9,5 10,3 9,8 Septembre 7,8 8,3 8,6 Octobre 8,4 9,6 8,3 Novembre 5,1 3,5 7,0 Décembre 9,7 5,8 12,7 Tableau n°67 : Répartition (en %) des ventes selon les mois de l?année C.3) Les prix des maisons Le prix moyen des maisons vendues dans les communes d?Angers et d?Avrillé augmente jusqu?en 2008 puis baisse légèrement jusqu?en 2010, ce qui correspond à la tendance observée nationalement. 2000 2002 2004 2006 2008 2010 Evolution 2000-2010 135 815 153 699 186 733 220 027 236 909 232 523 + 71,2 % Tableau n°68 : Prix moyen annuel (en ¤ courants) des maisons C.4) Caractérisation de la proximité de la maison par rapport au tramway Comme pour les appartements, les valeurs des différents indicateurs relatifs au tramway sont similaires en 2008 et 2010 (cf. graphiques n°33 et n°34 et annexe 7). Les maisons se situent en moyenne à 1,5 kilomètre (par voie routière) de l?arrêt de tramway le plus proche contre 1 kilomètre concernant le marché immobilier des appartements. Près de 25 % de ces logements se situent à moins de 500 mètres d?un arrêt (cf. tableau ci-dessous61). Les ménages propriétaires de maison sont donc, en moyenne plus éloignés du tramway que ne le sont les ménages propriétaires d?appartement, phénomène également observé dans le cas de la ville du Mans. 2008 2010 Dist_ArretTram 1 121,7 (886,3) 1 160,8 (895,5) Dist_ArretTram_PR 1 441,1 (1 145,7) 1 494,9 (1 147,5) Dist_LigneTram 1 083,2 (889,1) 1 121,0 (899,2) Dist_LigneTram_PR 1 362,2 (1 166,7) 1 408,2 (1 170,7) Pres_arret_tram_400m 19,6 % 17,5 % Pres_arret_tram_500m 24,7 % 26 % Pres_arret_tram_800m 47,1 % 45,4 % Pres_arret_tram_1200m 68,3 % 65,7 % Tableau n°69 : Statistiques des indicateurs relatifs à la proximité du tramway 61 Est indiqué entre parenthèses l?écart-type de la variable étudiée. Les distributions des variables quantitatives (distances) sont présentées en annexe 7. 117 Graphiques n°33 à n°34 : Répartition des maisons par rapport à l?arrêt à de tramway le plus proche (par voie routière) pour l?année 2006, 2008, 2010 C.5) Caractérisation des variables intrinsèques et extrinsèques (hors IRIS et hors Tramway) ? Caractéristiques intrinsèques Les maisons vendues sont majoritairement équipées d?une seule salle de bains même si environ un tiers de celles-ci sont équipées d?au moins 2 salles de bains. Elles sont âgées pour la quasi-totalité de plus de 5 ans. La surface moyenne des terrains est de 380 m2. Par conséquent, ces maisons présentent des caractéristiques proches de celles vendues au Mans, hormis pour la surface de terrain qui est plus élevée dans le cas d?Angers. Comme dans le cas des appartements, ces différentes caractéristiques évoluent peu au cours de la période (cf. tableau n°70 ci-dessous). Caractéristique Période 2000-2010 2008 2010 Absence de salle de bain 0,6 % 0 % 1,9 % Présence d?une salle de bain 63,2 % 62,5 % 62,5 % Présence d?au moins 2 salles de bain 36,2 % 37,5 % 35,6 % Nombre de niveaux 2,1 (0,7) 2,1 (0,7) 2,0 (0,7) Agée de moins de 5 ans 1,9 % 2,2 % 2,2 % Surface de terrain 377 (269,9) 380 (276,5) 379 (269,8) Vacance de la maison 34,3 % 39,4 % 37,8 % Tableau n°70: Statistiques des caractéristiques intrinsèques des maisons vendues Le nombre moyen de pièces des maisons vendues, est plus élevé que celui des maisons de la ville d?Angers recensées par l?Insee en 1999 (4,9 pièces) et en 2008 (5,2 pièces) : Nombre moyen de pièces 2000 5,6 2002 5,5 2004 5,4 2006 5,4 2008 5,4 2010 5,4 Période 2000-2010 5,4 Tableau n°71: Nombre moyen de pièces des maisons vendues Année 2008 Distance - Arret de tramway (PR) N o m b re d e m a is on s 0 500 1500 2500 3500 4500 5500 6500 0 5 1 0 1 5 2 0 2 5 Année 2010 Distance - Arret de tramway (PR) N o m b re d e m a is on s 0 500 1500 2500 3500 4500 5500 0 5 1 0 1 5 2 0 2 5 118 ? Caractéristiques extrinsèques Concernant l?accessibilité aux réseaux des bus, nous observons le même phénomène que dans le cas des appartements même si la densité d?arrêts de bus à proximité des maisons est légèrement plus faible (cf. tableau n°72), phénomène également observé sur le marché immobilier du Mans. La distance moyenne entre les gares TGV/TER et les maisons est en moyenne deux fois plus élevée que dans le cas des appartements. A l?inverse du Mans, très peu de maisons (0,3 %) se situent en zone inondable. Concernant la proximité des maisons par rapport aux établissements de santé, aux établissements scolaires, aux lieux de loisirs (golf, piscine, patinoire) et aux espaces verts, les distances à ces derniers sont légèrement plus élevées dans le cas des maisons. Notons également que la densité des biens culturels dans un périmètre donné autour des maisons est plus faible que dans le cas des appartements. De même, les maisons se situent à une distance moyenne du centre-ville plus élevée que pour les appartements (2,6 km au lieu d?1,5 km par voie routière). Le territoire se situant à proximité des maisons est également faiblement diversifié. Cette faible diversification en termes d?occupation du sol est, de plus, accompagnée d?une forte agrégation. En effet, le sol est composé quasi exclusivement d?un tissu urbain (95,6 %) et, dans une faible mesure, de zones commerciales et industrielles (2,3 %), d?équipements sportifs et de loisirs (0,8 %), de zones agricoles hétérogènes (0,8%), de forêts (0,2%), de chantiers (0,2%) et de réseaux routiers et ferroviaires (0,1%). Variables Période 2000-2010 2008 2010 Dist_Arret_Bus 206,7 213,5 220,0 Dist_Arret_Bus_PR 309,3 314,3 337,3 Dist_Ligne_Bus 131,7 129,6 145,6 Nb_ArrêtBus_400m 2,6 2,7 2,4 Nb_ArrêtBus_500m 4,1 4,2 3,8 Nb_ArrêtBus_800m 10,1 10,1 9,5 Nb_ArrêtBus_1200m 21,8 22,1 20,5 Dist_Gare_TGV 2 754,2 2 756,5 2 889,6 Dist_Gare_TGV_PR 3 258,7 3 251,2 3 426,5 Dist_Gare_TER 2 263,1 2 308,1 2 443,8 Dist_Gare_TER_PR 2 846,5 2 890,3 3 053,4 Dist_Chemin_fer 1893,5 1966,7 2088,1 Buffer_Gare_TER_400m 3,7 % 1,6 % 2,9 % Buffer_Gare_TER_500m 5,2 % 4,2 % 4,4 % Buffer_Gare_TER_800m 15,0 % 14,1 % 13,3 % Buffer_Gare_TER_1200m 29,9 % 10,3 % 25,4 % Buffer_Gare_TGV_400m 1,5 % 1,0 % 1,9 % Buffer_Gare_TGV_500m 2,1 % 2,2 % 2,5 % Buffer_Gare_TGV_800m 5,7 % 4,8 % 5,7 % Buffer_Gare_TGV_1200m 13,1 % 10,3 % 12,1 % Dist_Autouroute 1 622,1 1 564,2 1 577,3 Dist_Route_Principale 318,2 296,9 353,4 Dist_Etablissement_Total 5 976,4 5 925,3 5 730,9 In_PPI 0,0 % 0,1 % 0,0 % Risque_inond 0,4 % 0,3 % 0,3 % Dist_cours_eau_pp 1 775,1 1 781,6 1 823,6 119 Dist_cours_eau_sec 1 280,7 1 294,3 1 179,2 Dist_Cours_eau 1 095,1 1 100,6 1 012,9 Dist_Palais_Congres 2 677,5 2 666,4 2 845,4 Dist_Palais_Congres_PR 3 221,4 3 205,1 3 409,3 Dist_Cinema 2 297,5 2 270,9 2 438,8 Dist_Cinema_PR 2 758,8 2 729,3 2 929,0 Dist_Theatre 1 340,4 1 347,6 1 412,6 Dist_Theatre_PR 1 775,0 1 769,7 1 868,3 Dist_Parc_Expo 4 283,8 4 299,9 4 455,2 Dist_Parc_expo_PR 7 208,8 7 278,3 7 477,0 Dist_culture_princ_pp 1 298,3 1 303,1 1 375,3 Dist_culture_tot_pp 556,7 550,1 584,5 Nb_culture_300m_Tot 0,3 0,3 0,2 Nb_culture_300m_sec 0,2 0,2 0,2 Nb_culture_500m_Tot 1,0 1,0 0,9 Nb_culture_500m_sec 0,7 0,7 0,6 Nb_Culture_1000m_Tot 4,2 4,4 3,9 Nb_Culture_1000m_sec 2,9 3,0 2,6 Dist_Cathedrale 2627,8 2612,6 2764,5 Dist_Cathedrale_PR 3054,5 3022,0 3212,8 Dist_Chateau 2667,2 2650,9 2775,7 Dist_Chateau_PR 3132,2 3104,6 3265,5 Dist_CHU 2771,2 2725,9 2851,4 Dist_CHU_PR 3482,6 3421,5 3589,4 Dist_Clinique_Anjou 4046,7 4062,7 4266,4 Dist_Clinique_Anjou_PR 4819,1 4810,0 5057,3 Dist _Village_Santé 4337,7 4366,4 4570,3 Dist_Village_Santé_PR 5071,3 5076,9 5297,8 Dist_HP_CESAM 6349,5 6383,1 6490,8 Dist_HP_CESAM_PR 7568,0 7573,8 7765,3 Dist_Lieux_santé_3 2196,3 2141,2 2266,2 Dist_Lieux_santé_3_PR 2840,4 2769,5 2936,2 Dist_Prison 2 742,4 2 741,1 2 929,2 Agregation_100m 98,6 98,7 98,5 Agregation_300m 97,8 98,0 97,8 Agregation_500m 97,4 97,5 97,3 Agregation_1000m 97,1 97,1 97,0 Shannon_100m 0,3 0,3 0,3 Shannon_300m 0,4 0,4 0,4 Shannon_500m 0,5 0,5 0,5 Shannon_1000m 0,5 0,5 0,6 Dist_esp_vert 434,3 424,2 445,9 Dist_esp_vert_PR 866,6 866,8 895,4 Dist_Golf 4 028,4 3 942,5 3 908,5 Dist_Lac_Maine_PR 4 729,0 4 708,7 4 788,6 Dist_Piscine 1 350,6 1 353,8 1 396,5 Dist_Patinoire 2 682,8 2 678,2 2 848,7 120 Dist_Enseig_primaire 329,3 343,0 332,7 Dist_enseig_primaire_PR 510,9 529,9 520,3 Dist_enseig_secondaire 611,3 613,9 647,6 Dist_enseig_second_PR 861,7 858,5 904,8 Dist_Enseig_sup 791,8 784,4 850,5 Dist_Enseig_sup_PR 1 101,1 1 088,1 1 189,1 Dist_Centre_ville 2 621,5 2 606,5 2 772,2 Dist_Centre_ville_PR 3 014,2 2 985,8 3 184,6 Dist_Mairie 1 845,2 1 794,1 1 846,6 Dist_Mairie_PR 2 245,8 2 188,4 2 258,2 Dist_Cimetiere 1 170,8 1 140,3 1 184,0 Dist_Dechetterie 1 724,8 1 757,1 1 649,1 Dist_Ligne_Elec_HT 1 529,3 1 538,0 1 542,5 Dist_usine_incine 4 125,8 4 152,8 4 291,7 Dist_ZI 584,1 599,2 608,6 Tableau n°72 : Statistiques des indicateurs relatifs aux autres caractéristiques extrinsèques 121 5.3) Caractérisation des appartements et des maisons vendus entre 2000-2010 dans les villes de Nantes, de Saint-Sébastien-sur-Loire et de Vertou Les logements, localisés dans le périmètre d?étude de 1 200 mètres autour du busway, se situent dans les communes de Nantes, de Saint-Sébastien-sur-Loire, de Vertou et de Rezé. Cependant, le nombre de transactions réalisées dans cette dernière étant insuffisant, les analyses statistiques et les estimations économétriques seront réalisées uniquement sur les communes de Nantes, de Saint-Sébastien-sur-Loire et de Vertou, d?autant que ce sont celles qui sont desservies par le busway. Les ventes réalisées entre 2000 et 2010 pour ces trois communes représentent 81,0 % des appartements et 44,4 % des maisons de l?agglomération nantaise. Les bases de données des logements ont été également nettoyées de leurs valeurs aberrantes et atypiques selon les mêmes critères retenus pour l?agglomération d?Angers auquel nous avons rajouté la distance au busway. Les traitements réalisés ont donc conduit à supprimer des transactions et à ne conserver comme échantillons pour les estimations hédonistes que ceux présentant les caractéristiques présentées dans le tableau n°73 ci-dessous. Tableau n°73 : Résultats de l?analyse des observations atypiques Appartement Maison Prix ? 403 000 ¤ ? 740 000 ¤ Nombre de pièces ? 8 ? 12 Nombre de niveau ? 10 ? 4 Salle de bain ? 3 ? 3 Surface habitable ? 182 m2 Surface de terrain ? 2 500 m2 Distance par rapport au centre-ville de Nantes (à vol d?oiseau) ? 8 109 m ? 12 390 m Distance par rapport au centre-ville de Nantes (par voie routière) ? 9 085m ? 14 346 m Distance par rapport au centre-ville de la commune d?appartenance du logement (à vol d?oiseau) ? 6 414 m ? 7 654 m Distance par rapport au centre-ville de la commune d?appartenance du logement (par voie routière) ? 7 052 m ? 8 465 m Distance par rapport à l?arrêt de busway le plus proche (à vol d?oiseau) ? 6 148 m ? 7 387 m Distance par rapport à l?arrêt de busway le plus proche (par voie routière) ? 6 674 m ? 8 900 m Après nettoyage des bases de données, nous disposons alors de 88,4 %62 de la base Perval initiale des appartements et de 93% dans le cas des maisons pour les trois communes sélectionnées. La répartition du nombre de transactions par année disponible et par type de logement est donc la suivante : 2000 2002 2004 2006 2008 2010 Appartement 2 232 2 026 2 125 2 354 1 872 1 837 Maison 1 043 1 010 866 958 723 774 Tableau n° 74 : Nombre de transactionsréalisées dans les villes de Nantes, de Saint-Sébastien-sur-Loire et de Vertou ? Période 2000-2010 62 Ce nombre est lié en partie à l?absence d?indication concernant la surface habitable de l?appartement. A) Cara A.1) L actérisation Le taux de ch n des indic hômage ateurs sociioéconomiq ques par IRRIS (2008) eet quartiers s 122 Le taux Planty-V Loire. E et de Ou D?une m faibles quartier ce taux Concern Vertou 2008) d ville de 8% dan l?ouest beaucou quartier Bout de A.2) L Le taux Loire (9 63 Les IRIS 64 Rappelon habitants d principales. de chômag Viviers : 5,3 En effet, le t uche Quinet manière gén (10 % par rs Nord et O peut atteind nant le taux et de Saint dans certains Nantes a un ns les quartie de la ville up plus élev r Nantes-No es Pavés-Ch Les taux d?H x de logeme 9,3%) et à sont présent ns que l?artic de disposer d Au titre de ge des 15-24 3% ; Beaut taux de chôm t (35,5%) d nérale, les q exemple d Ouest (Belle dre jusqu?à x de chôma -Sébastien- s IRIS comm n taux de ch ers de l?est, (quartiers B vés. En part ord possède hêne des An HLM, d?imm ent HLM e Vertou (5% tés dans la ca cle 55 de la l d?un parc d l?année 200 4 ans est glo our : 7,8%) mage des je ans la comm quartiers ce dans le Vie evue ? Chan 50% (ex : I age des 15- sur-Loire. I me ceux de hômage bea , du centre e Bellevue ? C ticulier, le t e également nglais (23,5% migrés et de est plus élev %). Il est bi arte n°39. loi SRU du 1 de logements 08, seules deu obalement p ) que dans eunes est no mune de Sa entraux de N eux Malako ntenay, Derv RIS de Con 64 ans, il e Il est même e Beautour, aucoup plus et du Nord Chantenay taux de chôm t des taux d %) et Bout d e personnes vé à Nante ien au-dessu 13 décembre s locatifs so ux commun plus faible d les commun otamment él int-Sébastie Nantes ont off) que les vallières ? Z ntrie). est inférieur e inférieur a Planty-Vivi s contrasté. Est. A l?inv et Dervalliè mage attein de chômage des Landes âgées de pl es (en 2008 us du taux e 2000 fait ob ociaux à hau es de l?agglo dans la comm nes de Nan levé dans l? en-sur-Loire des taux de s quartiers Zola, Nante r à 10 % su au taux du iers et du Pa Les taux de verse, les zo ères - Zola) nt environ 2 e élevés, en (21,6%). us 65 ans : 23,5%)64 départemen bligation aux uteur minim omération na mune de Ve ntes et Saint IRIS de Ba e. e chômage périphériqu es Erdre et N ur l?ensemb départemen arc Industri e chômage s ones en bor ) ont des ta 20% sur l?Il n particulie 4 qu?à Saint ntal (12,9 % x communes male de 20% antaise dépa ertou (IRIS6 t-Sébastien- augerie (25,6 des jeunes ues tels que Nantes Nord ble des IRI nt (6,2 %, I iel Vertonne sont inférieu rds de Loire aux de chôm e de Nantes r dans les I t-Sébastien- %, Insee 20 s de plus de % des réside ssent le seui 123 63 de -sur- 6 %) plus e les d) où S de Insee e. La urs à e et à mage s. Le IRIS -sur- 008). 3500 ences il des Notons (quartie des taux Landes, l?Ile de à l?Est d Concern 3,6% au Saint-Sé quartier qui con taux d?i Les pers représen de Saint droites Pavés-S l?hyper- Il est d avec ce observe HLM f 20% : Sa sautron.blog cependant ers Saint-Do x élevés, no , où le taux Nantes ont de l?Ile de N nant la popu u niveau de ébastien-sur rs de l?oues cerne l?IRIS immigré bas sonnes âgée ntent 13,8% t-Sébastien- de la Sèvre Saint-Félix e -centre ont u difficile de elles des co er que ces d faible, % d aint-Herblain gspot.fr/2009 que les qu onatien, Cen otamment da x peut dépas des taux d? Nantes. ulation imm la populati r-Loire et 2 t et du nord S de Malak s. es de plus d % de la popu -sur-Loire e e Nantaise. et de Breil- un taux plus comparer l ommunes d dernières on de populatio n et Nante 9/04/le-logem uartiers cent ntre-ville et ans les IRIS sser 80%. L ?HLM très i migrée, cette on de Loire 2% à Verto d de Nantes koff (30% d de 65 ans rep ulation nant et de Vertou Il en est d -Barberie. A s faible. es caractéri de Saint-Séb nt des cara on immigré es, avec de ment-social-n traux de N t Hauts-Pav S de Dervall Les quartier importants e dernière r e-Atlantique ou sont d?o s ont des ta de populatio présentent 1 taise contre u (Insee, 20 de même à A l?opposé, istiques soc bastien-sur actéristiques ée faible, t es taux re nantes-metro antes ont u vés). En rev lières-Chézi rs en restruc : 98% à Ma représente 7 e. A l?inver origine imm aux d?immig on immigrée 15,6% de la respectivem 010). A Vert l?ouest de les quartier cioéconomi Loire et d s socioécon taux de ch spectifs de opole.html). un taux de vanche, les q ine, Laurier cturation ur alakoff et 36 7,7 % de la se, seuleme migrée (Inse grés élevés. e), les quart a population ment 18,4% tou, ce taux Nantes dan rs Sud, Est ques de Na de Vertou. omiques pr hômage rela 27% et logement H quartiers pé rs, Breil-Ma rbaine comm 6% sur l?Ile population ent 2,9% de ee, 2010). N . A l?invers tiers du cen n de Loire-A % et 17,6% d x est import ns les quart t, des bords antes, métro Cependant, roches (taux ativement f 23,6% (sou HLM peu é ériphériques alville, Bout me Malako e de Beaulie nantaise co la populati Notons que e, hormis e ntre-ville on Atlantique. E de la popula ant sur les r tiers des Ha s de Loire e opole régio , nous pouv x de logem faible et % urce : http:/ 124 élevé s ont t des off et eu et ontre ion à e les en ce nt un Elles ation rives auts- et de onale vons ments % de //ise- 125 personnes âgées élevé,). A Nantes, les quartiers centraux65 (Centre-ville, Malakoff - Saint-Donatien, Hauts-Pavés - Saint-Félix) s?opposent à certains quartiers périphériques (Bellevue-Chantenay, Dervallières-Zola, Nantes-Nord) caractérisés généralement par des indicateurs socioéconomiques décrivant des populations pauvres (taux de chômage élevé, surtout chez les jeunes, taux de logement HLM et de population immigrée élevés). Notons que le quartier Malakoff et le quartier de l?Ile de Nantes ont un comportement particulier du fait d?une restructuration due à un grand projet d?aménagement urbain commencé en 2000. B) Caractérisation des appartements vendus sur le marché Cette caractérisation a été réalisée en vue d?analyser l?évolution de la structure des ventes au cours de la période d?étude. B.1) La représentativité des acheteurs et des vendeurs66 Les vendeurs sont principalement des retraités, surreprésentés par rapport aux ménages habitant à Nantes, phénomène déjà observé dans le cas des vendeurs d?appartements d?Angers et du Mans. Il existe également une sur-représentation des cadres et professions intellectuelles supérieures et des professions intermédiaires. Concernant les acheteurs, comme dans le cas d?Angers, il existe une forte sur-représentation de ces deux catégories socioprofessionnelles et une sous-représentation des ouvriers (cf. tableaux n°75 et n°76). Tableau n°75 : Comparaison de la composition en termes de catégories socioprofessionnelles des vendeurs et des acheteurs par rapport aux données de recensement Insee de 1999 et de 2008 (en %) Données Recensement Insee Vendeurs Acheteurs 1999 2008 2000 2010 2000 2010 Agriculteurs exploitants 0,1 0,0 0,7 0,3 0,3 0,3 Artisans, Commerçants, Chef d'entreprise 3,5 3,2 6,1 7,0 6,0 5,7 Cadres et Professions Intellectuelles Supérieures 12,8 16,2 21,9 21,2 20,6 30,3 Professions Intermédiaires 16,2 17,5 20,9 22,4 32,3 29,7 Employés 14,0 13,9 12,3 10,7 17,8 15,8 Ouvriers 13,1 12,4 2,5 3,9 6,4 3,8 Retraités 22,9 22,5 28,0 30,9 12,6 11,0 Autres personnes sans activité professionnelle 17,5 14,3 7,6 3,6 4,0 3,4 Tableau n°76 : Evolution de la composition en termes de catégories socioprofessionnelles des acheteurs (en %) 2000 2002 2004 2006 2008 2010 Agriculteurs exploitants 0,3 0,4 0,4 0,3 0,2 0,3 Artisans, Commerçants, Chef d'entreprise 6,0 6,6 5,6 5,2 5,9 5,7 Cadres et Professions Intellectuelles Supérieures 20,6 21,1 25,3 24,3 24,7 30,3 Professions Intermédiaires 32,3 34,3 35,4 34,7 33,1 29,7 Employés 17,8 15,3 14,8 14,5 13,8 15,8 Ouvriers 6,4 6,6 5,0 6,5 6,7 3,8 Retraités 12,6 12,7 10,2 11,3 12,0 11,0 Autres personnes sans activité professionnelle 4,0 3,0 3,3 3,2 3,6 3,4 65 Les quartiers de l?hyper-centre et de Saint-Donatien possèdent une population étudiante, jeune et inactive, importante : en 2009, Nantes compte, en effet, plus de 48 000 étudiants (soit 17% de la population totale, CROUS). 66 Cette représentativité a été réalisée à partir des données des catégories socioprofessionnelles renseignées, à savoir pour 97,3% des vendeurs et pour 97,1% des acheteurs de la base des appartements. 126 Notons que les acheteurs sont également en majorité originaires de la commune (51,7% pour la période 2000-2010) et peu sont des étrangers (0,9 %) (cf. tableau n°77 ci-dessous). Tableau n°77 : Autres caractéristiques des acheteurs et des vendeurs Caractéristique Période 2000- 2010 2006 2008 2010 V en d eu r Vit seul 43,3 % 44,6 % 44,8 % 43,4 % Indivision 21,9 % 21,8 % 23,3 % 25,5 % Habitait dans la commune du logement 49,5 % 52,5 % 48,4 % 51,1 % Habitait dans le département 73,7 % 75,5 % 72,7 % 77,6 % Age de la personne de référence 53,1 52,3 53,1 53,4 La personne de référence est un homme 66,6 % 66,6 % 65,0 % 67,6 % La personne de référence est de nationalité étrangère 0,4 % 0,7 % 0,5 % 0,5 % A ch et eu r Vit seul 58,3 % 61,6 % 60,9 % 60,0 % Indivision 20,4 % 22,4 % 23,5 % 21,5 % Habitait dans la commune du logement 51,7 % 53,0 % 54,9 % 53,5 % Habitait dans le département 82,1 % 81,9 % 81,9 % 82,2 % Age de la personne de référence 42,5 41,8 42,3 41,8 La personne de référence est un homme 67,0 % 67,8 % 65 % 63,6 % La personne de référence est de nationalité étrangère 0,9 % 0,9% 1,2 % 0,9 % L?âge moyen des vendeurs est toujours plus élevé (53,1 ans) que celui des acheteurs (42,5 ans)67. Le pic des acheteurs de 25-30 ans déjà observé pour la période 2000-2010 sur les marchés immobiliers des appartements d?Angers-Avrillé et du Mans existe également pour la zone d?étude Nantes-Saint- Sébastien-sur-Loire-Vertou (cf. graphiques n°35 à n°36 ci-dessous). Ce phénomène est stable au cours du temps (cf. graphiques n°37 à n°39). Graphiques n°35 et n°36: Répartition par âge des acheteurs et des vendeurs pour la période 2000-2010 67 Ce calcul a été réalisé à partir des données renseignées, à savoir pour 99,9% des vendeurs et des acheteurs d?appartements. Age des vendeurs N o m b re 20 40 60 80 100 0 5 0 0 1 0 0 0 1 5 0 0 2 0 0 0 2 5 0 0 Age des acheteurs N o m b re 20 40 60 80 100 0 5 0 0 1 0 0 0 1 5 0 0 2 0 0 0 2 5 0 0 127 Graphiques n°37 à n°39 : Répartition par âge des acheteurs pour les années 2006, 2008, 2010 B.2) Répartition des ventes au cours de l?année A la différence des villes du Mans et d?Angers-Avrillé, le pic de ventes observé autour des vacances d?été est quasi-inexistant (cf. tableau n°78 ci-dessous). Mois de vente Période 2000-2010 2006 2008 2010 Janvier 7,7 7,7 8,7 6,1 Février 7,3 7,7 8,0 7,1 Mars 8,0 8,1 8,2 6,9 Avril 8,0 8,2 7,4 7,1 Mai 8,0 8,4 8,7 7,2 Juin 9,9 9,8 10,4 9,1 Juillet 9,9 9,7 9,7 10,8 Août 8,3 8,2 7,5 10,2 Septembre 8,9 7,6 9,3 9,8 Octobre 8,1 9,2 8,4 7,0 Novembre 6,2 5,9 5,2 7,1 Décembre 9,7 9,5 8,5 11,6 Tableau n°78 : Répartition (en %) des ventes selon les mois de l?année B.3) Les prix des appartements Le prix moyen des appartements augmente jusqu?en 2008 puis baisse légèrement jusqu?en 2010, ce qui correspond à la tendance observée nationalement et dans le cas de la ville du Mans. 2000 2002 2004 2006 2008 2010 Evolution 2000-2010 66 306 77 572 104 881 130 812 136 211 133 690 + 101,6 % Tableau n°79 : Prix moyen annuel (en ¤ courants) des appartements Le prix moyen au m2 des appartements n?a cessé d?augmenter au cours de la période 2000-2010 (+119,1 %). Notons que ce dernier est, en 2010, 1,7 fois plus élevé que celui du Mans et seulement 1,2 fois plus élevé que celui d?Angers-Avrillé alors que ces rapports étaient respectivement de 1,2 et 1,1 en 2000. 2000 2002 2004 2006 2008 2010 Evolution 2000-2010 1 130 1 378 1 863 2 354 2 449 2 476 + 119,1 % Tableau n°80 : Prix au m2 moyen annuel (en ¤ courants) des appartements Année 2006 Age des acheteurs N om br e 20 40 60 80 100 0 10 0 20 0 30 0 40 0 50 0 Année 2008 Age des acheteurs N om br e 20 40 60 80 100 0 10 0 20 0 30 0 40 0 50 0 Année 2010 Age des acheteurs N om br e 20 40 60 80 100 0 10 0 20 0 30 0 40 0 50 0 128 Pour les années 2006,2008 et 2010, le prix moyen par mètre carré des appartements par IRIS a été calculé et représenté en conservant d?une date à l?autre les mêmes classes de prix, ce qui permet de voir l?évolution des prix par IRIS (cf. graphiques ci-dessous). La hausse des prix concerne la majorité des IRIS et en particulier ceux du centre-ville de Nantes. 129 La définition de nouvelles classes de prix, tenant compte de l?évolution des prix des appartements au cours des années 2006, 2008 et 2010 permet de mettre en évidence dans le cas du marché immobilier des appartements de Nantes une segmentation du marché immobilier : en effet, les appartements se localisant au centre de Nantes sont en moyenne plus chers au mètre carré que les autres (cf. cartes ci- dessous). 130 B.4) Caractérisation de la proximité de l?appartement par rapport au busway68 Les valeurs des différents indicateurs relatifs au busway sont similaires en 2006, 2008 et 2010 (cf. graphiques n°40 à n°42 et annexe 8). Seulement, un quart des appartements vendus se situe à moins de 800 mètres d?un arrêt de busway. Les appartements se situent, en moyenne, à 2 kilomètres (par voie routière) de l?arrêt de busway le plus proche. Notons qu?environ 40 % des appartements se situent à moins de 300 mètres d?un arrêt de busway ou de tramway (cf. tableau n°81 ci-dessous69) 2006 2008 2010 Dist_Arret_Busway 1 845,5 (1 223,1) 1 809,4 (1 247,5) 1 817,4 (1 197,3) Dist_Arret_Busway_PR 2 150,7 (1 347,4) 2 110,7 (1 373,6) 2 122,1 (1 327,7) Dist_Ligne_Busway 1 802,5 (1 226,3) 1 766,0 (1 249,9) 1 773,4 (1 200,5) Dist_Ligne_Busway_PR 2 083,4 (1 350,8) 2 046,6 (1 377,5) 2 054,5 (1 333,3) Pres_Arret_Busway_400m 9,2 % 10,3 % 9 % Pres_Arret_Busway_500m 13,9 % 14,8 % 13,4 % Pres_Arret_Busway_800m 23,8 % 25,1 % 23,4 % Pres_Arret_Busway_1200m 37,9 % 39,9 % 37,8 % Pres_Arret_Busway_Tramway_300m 41,1% 42,1 % 39,9 % Tableau n°81 : Statistiques des indicateurs relatifs à la proximité du busway Graphiques n°40 à n°42 : Répartition des appartements par rapport à l?arrêt de busway le plus proche (par voie routière) pour les années 2006, 2008, 2010 68 Rappelons que nous avons fait l?hypothèse que les acheteurs pouvaient connaître le tracé du busway dès 2006, le lancement des travaux datant de septembre 2005. 69 Est indiqué entre parenthèses l?écart-type de la variable étudiée. Année 2006 Distance - Arret de busw ay (PR) N om br e d' ap pa rt em en ts 0 500 1500 2500 3500 4500 5500 6500 0 20 40 60 80 10 0 Année 2008 Distance - Arret de busw ay (PR) N om br e d' ap pa rt em en ts 0 500 1500 2500 3500 4500 5500 6500 0 20 40 60 80 10 0 Année 2010 Distance - Arret de busw ay (PR) N om br e d' ap pa rt em en ts 0 500 1500 2500 3500 4500 5500 6500 0 20 40 60 80 10 0 131 B.5) Caractérisation des variables intrinsèques et extrinsèques hors IRIS et hors Busway ? Caractéristiques intrinsèques Les appartements vendus sont en moyenne de taille similaire (57 m2) à ceux vendus au Mans (55 m2) et à Angers-Avrillé (56 m2). Il en est de même pour les autres caractéristiques intrinsèques (cf. tableaux n°82 et n°83 ci-dessous). Caractéristique Période 2000- 2010 2006 2008 2010 Surface habitable 57,1 56,9 56,8 55,8 Absence de salle de bain 0,8 % 0,5 % 0,3 % 3,0 % Présence d?une salle de bain 95,3 % 96,0 % 95,6 % 93,2 % Présence d?au moins 2 salles de bain 3,9 % 3,5 % 4,1 % 3,7 % Etage de l?appartement 2,2 (1,77) 2,2 (1,75) 2,2 (1,77) 2,2 (1,73) Agé de moins de 5 ans 2,0 % 2,8 % 2,1 % 2,3 % Présence de cave 60,0 % 58,9 % 59 % 55,3 % Vacance de l?appartement 53,5 % 47,6 % 52,8 % 55,6 % Tableau n°82 : Statistiques des caractéristiques intrinsèques des appartements vendus Nombre moyen de pièces70 2000 2,8 2002 2,6 2004 2,7 2006 2,7 2008 2,7 2010 2,6 Période 2000-2010 2,7 Tableau n°83 : Nombre moyen de pièces des appartements ? Caractéristiques extrinsèques Les appartements étudiés se situent, en moyenne, à proximité d?un arrêt de bus (cf. tableau n°84). Cependant, bien que correctement desservis en 2008 et 2010, le nombre d?arrêts de bus se situant à proximité du logement est plus faible pour l?échantillon traité que celui du Mans ou d?Angers- Avrillé. De par la définition de la zone d?étude, les appartements échantillonnés sont plus éloignés du centre-ville (de Nantes). En effet, environ 7 % des logements étudiés se localisent sur l?Ile de Nantes et 7 % au Sud de cette île. Il en est de même pour la distance par rapport à la gare TGV, cette dernière se situant au centre-ville. A l?inverse, les ménages ont, en moyenne, accès à un nombre plus important de biens culturels. Le pourcentage d?appartements se situant dans une zone inondable est légèrement plus élevé (5% versus 3% au Mans ou à Angers-Avrillé). Notons également que 3 % des appartements de l?échantillon se situent dans une zone bénéficiant d?un CUCS et 10 % dans l?aire de 300 mètres autour de cette zone ou d?une zone bénéficiant d?un projet de rénovation urbaine. Le territoire se situant à proximité des appartements, comme dans le cas du Mans et d?Angers-Avrillé est relativement peu diversifié en termes d?occupation du sol tout en étant fortement agrégé. En effet, le sol est composé en grande majorité d?un tissu urbain (91,7 %) et, dans une plus faible mesure, de zones commerciales et industrielles (5,5%), de réseaux routiers et ferroviaires (0,8%), 70 Le nombre moyen de pièces des appartements vendus, hormis pour l?année 2000, est légèrement plus faible que ceux recensés par l?Insee en 1999 (2,8 pièces) et en 2008 (2,8 pièces). 132 d?espaces verts artificialisés (1,1 %), d?équipements sportifs et de loisirs (0,6%), de territoires agricoles hétérogènes (0,1%), de forêts (0,2%) et de surface en eau (0,1%). Variables Période 2000-2010 2006 2008 2010 Dist_ArretTram 573,0 577,5 565,3 573,3 Dist_ArretTram_PR 778,6 783,6 767,1 775,1 Dist_LigneTram 540,0 543,2 531,4 539,9 Dist_LigneTram_PR 709,3 711,8 697,2 706,3 Pres_arret_tram_400m 48,3 % 47,4 % 49,1 % 48,2 % Pres_arret_tram_500m 56,9 % 55,9 % 57,6 % 57,5 % Pres_arret_tram_800m 72,8 % 72,2 % 73,0 % 73,3 % Pres_arret_tram_1200m 91,4 % 91,4 % 92,6 % 92,1 % Dist_Ligne_Bus 111,7 119,3 101,4 97,7 Dist_Arret_Bus 267,9 253,0 Dist_Arret_Bus_PR 383,3 365,0 Nb_ArrêtBus_400m 1,7 1,7 Nb_ArrêtBus_500m 2,6 2,8 Nb_ArrêtBus_800m 6,2 6,3 Nb_ArrêtBus_1200m 13,2 13,3 Dist_Gare_TGV 2 338,7 2 327,3 2 317,3 2 318,3 Dist_Gare_TGV_PR 2 831,3 2 806,5 1 095,5 2 804,5 Dist_Gare_TER 2 918,6 2 964,6 2 946,1 2 951,4 Dist_Gare_TER_PR 3 949,2 4 062,1 4 005,8 4 003,6 Dist_Chemin_fer 1 001,2 1 010,3 1 009,4 985,4 Buffer_Gare_TER_400m 1,0 % 0,9 % 0,6 % 0,7 % Buffer_Gare_TER_500m 1,2 % 1,1 % 0,9 % 0,9 % Buffer_Gare_TER_800m 3,1 % 2,7 % 2,8 % 2,7 % Buffer_Gare_TER_1200m 19,3 % 19,4 % 6,3 % 7,4 % Buffer_Gare_TGV_400m 1,4 % 1,5 % 1,4 % 1,5 % Buffer_Gare_TGV_500m 2,0 % 2,3 % 2,0 % 2,1 % Buffer_Gare_TGV_800m 8,3 % 8,4 % 9,7 % 8,3 % Buffer_Gare_TGV_1200m 19,3 % 19,4 % 20,5 % 20,0 % Dist_Autouroute 3 043,2 3 005,0 3 053,1 3 034,7 Dist_Route_Principale 194,2 193,4 202,2 186,8 Dist_Aeroport 7 252,7 7 369,7 7 284,2 7 281,7 Dist_Aeroport_PR 7 203,4 7 320,3 7 234,5 7 232,2 Dist_Etablissement_Total 4 935,4 4 946,7 4 961,5 4 932,0 PPI 0,0 % 0,0 % 0,0 % 0,0 % Risque_inond 5,0 % 5,6 % 5,3 % 4,3 % Dist_cours_eau_pp 874,8 897,8 852,4 857,6 Dist_cours_eau_sec 631,4 647,0 630,5 627,8 Dist_Cours_eau 528,4 549,2 529,5 525,8 Dist_Palais_Congres 2 412,5 2 426,7 2 404,1 2 400,2 Dist_Palais_Congres_PR 2 986,0 3 001,0 2 972,1 2 973,3 Dist_Cinema 1 510,4 1 568,9 1 501,3 1 511,5 Dist_Cinema_PR 1 510,4 1 854,8 1 791,5 1 800,1 Dist_Theatre 807,8 836,3 810,3 800,6 Dist_Theatre_PR 1 091,0 1 129,1 1 095,5 1 075,6 133 Dist_Parc_Expo 4 806,9 4 698,4 4 776,9 4 751,2 Dist_Parc_expo_PR 5 873,3 5 734,6 5 819,2 5 792,1 Dist_culture_princ_pp 710,5 738,4 703,5 702,8 Dist_culture_tot_pp 478,0 490,7 468,4 475,1 Nb_culture_300m_Tot 1,8 1,6 1,8 1,9 Nb_culture_300m_sec 1,4 1,3 1,4 1,5 Nb_culture_500m_Tot 4,4 4,0 4,3 4,5 Nb_culture_500m_sec 3,4 3,0 3,3 3,5 Nb_Culture_1000m_Tot 14,9 14,2 15,1 15,1 Nb_Culture_1000m_sec 11,5 10,9 11,6 11,6 Dist_Zenith 5 765,9 5 840,6 5 789,8 5 781,3 Dist_Cathedrale 2 106,3 2 115,3 2 091,5 2 086,2 Dist_Cathedrale_PR 2 455,8 2 458,0 2 431,3 2 432,5 Dist_Chateau 2 154,1 2 172,0 2 145,0 2 137,1 Dist_Chateau_PR 2 526,8 2 542,0 2 513,0 2 509,1 Dist_CHU 2 298,8 2 354,2 2 310,8 2 291,0 Dist_CHU_PR 3 002,0 3 072,8 3 019,6 2 998,8 Dist_Hôpital_Bellier 3 173,9 3 097,6 3 144,9 3 145,2 Dist_ Hôpital_St_Jacques 3 473,0 3 525,2 3 487,2 3 484,3 Dist_Clinique_Bretéché 2 257,1 2 216,0 2 222,7 2 222,5 Dist_Clinique_St_Augustin 2 116,9 2 114,2 2 097,6 2 093,1 Dist_Hôpital_Nord_Laennec 6 712,8 6 779,5 6 735,0 6 725,4 Dist_Clinique_Atlantique 4 517,5 4 590,6 4 541,6 4 530,2 Dist_Nouvelles_Cliniques_Nantaises 3 500,8 3 450,2 3 437,8 Dist_Clinique_Jules_Verne 4 346,0 4 444,9 4 425,9 Dist_HP_Clinique_Parc 2 211,1 2 209,1 2 195,9 2 186,5 Dist_HP_Monbert 16 162,5 16 201,6 16 167,6 16 180,0 Dist_Lieux_santé_ss_HP 1 265,1 1 211,1 1 207,2 1 228,4 Dist_Lieux_santé_ss_HP 1 217,2 1 163,6 1 162,2 1 182,5 Dist_Prison 1 978,5 2 040,9 1 989,2 1 951,6 Agregation_100m 98,5 98,5 98,6 98,5 Agregation_300m 98,0 98,0 98,0 98,0 Agregation_500m 97,5 97,6 97,5 97,5 Agregation_1000m 98,8 98,9 98,9 98,8 Shannon_100m 0,3 0,3 0,3 0,3 Shannon_300m 0,4 0,4 0,4 0,4 Shannon_500m 0,4 0,4 0,4 0,4 Shannon_1000m 0,5 0,5 0,5 0,5 Dist_esp_vert 313,8 319,6 304,6 327,6 Dist_esp_vert_PR 609,6 624,1 601,7 622,3 Dist_Golf 5 602,8 5 551,4 5 596,7 5 567,4 Dist_Piscine 1 212,0 1 225,8 1 215,5 1 184,8 Dist_Patinoire 2 763,8 2 726,8 2 744,5 2 722,9 Dist_Enseig_primaire 461,0 306,2 459,6 313,2 Dist_enseig_primaire_PR 664,6 453,3 680,8 463,7 Dist_enseig_secondaire 456,2 461,1 467,6 453,3 Dist_enseig_second_PR 664,6 674,4 680,8 663,6 134 Dist_Enseig_sup 468,8 478,2 475,0 463,3 Dist_Enseig_sup_PR 674,0 691,7 679,1 665,5 Dist_Centre_ville 2 111,2 2 164,7 2 119,2 2 098,0 Dist_Centre_ville_PR 2 462,4 2 512,4 2 464,6 2 446,0 Dist_Mairie 1 956,1 1 995,5 1 959,7 1 943,7 Dist_Mairie_PR 2 323,5 2 364,8 2 327,1 2 316,5 Nord 85,5 % 87,1 % 86,9 % 86,2 % Ile 7,5 % 6,6 % 6,5 % 7,5 % Sud 7,0 % 6,2 % 6,6 % 6,3 % CUCS 2,9 % 3,1 % 3,2 % 2,1 % CUCS_300m 9,0 % 8,8 % 9,0 % 8,6 % ANRU_300m 0,4 % 0,3 % 0,5 % 0,8 % Dist_Cimetiere 776,9 768,7 759,7 789,0 Dist_Dechetterie 1 484,6 1 484,7 1 484,4 1 476,6 Dist_Ligne_Elec_HT 2 641,8 2 622,1 2 658,3 2 648,9 Dist_usine_incine 4 272,5 4 176,9 4 249,2 4 253,3 Dist_ZI 997,3 995,6 1 000,5 985,3 Tableau n°84 : Statistiques des indicateurs relatifs aux autres caractéristiques extrinsèques C) Caractérisation des maisons vendues sur le marché C.1) La représentativité des acheteurs et des vendeurs71 Comme pour le marché immobilier des appartements, les vendeurs retraités sont surreprésentés par rapport aux ménages habitant à Nantes. Il existe également une sur-représentation des professions intermédiaires et des cadres et professions intellectuelles supérieures (CPIS) parmi les acheteurs, phénomène qui s?accentue dans le cas des CPIS. Ils représentent, en effet, 41 % des acheteurs en 2010 alors qu?ils ne représentaient que 16,2 % de la population de Nantes au recensement de 2008 (cf. tableaux n°85 et n°86). Tableau n°85 : Comparaison de la composition en termes de catégories socioprofessionnelles des vendeurs et des acheteurs par rapport aux données de recensement Insee de 1999 et de 2008 (en %) Données Recensement Insee Vendeurs Acheteurs 1999 2008 2000 2010 2000 2010 Agriculteurs exploitants 0,1 0,0 0,5 0,0 0,5 0,0 Artisans, Commerçants, Chef d'entreprise 3,5 3,2 6,9 9,7 5,9 8,8 Cadres et Professions Intellectuelles Supérieures 12,8 16,2 21,6 21,8 31,7 41,1 Professions Intermédiaires 16,2 17,5 20,4 15,8 32,5 29,4 Employés 14,0 13,9 11,7 9,2 13,4 7,8 Ouvriers 13,1 12,4 5,6 2,6 6,8 4,7 Retraités 22,9 22,5 27,5 37,1 7,9 6,6 Autres personnes sans activité professionnelle 17,4 14,3 5,8 3,8 1,3 1,6 71 Cette représentativité a été réalisée à partir des données des catégories socioprofessionnelles renseignées, à savoir pour 97,5% des vendeurs et pour 97,6 % des acheteurs de la base des maisons 135 Tableau n°86 : Evolution de la composition en termes de catégories socioprofessionnelles des acheteurs (en %) 2000 2002 2004 2006 2008 2010 Agriculteurs exploitants 0,5 0,2 0,2 0,1 0,0 0,0 Artisans, Commerçants, Chef d'entreprise 5,9 6,5 6,1 5,6 8,3 8,8 Cadres et Professions Intellectuelles Supérieures 31,7 33,0 37,3 34,8 38,0 41,1 Professions Intermédiaires 32,5 34,9 34,6 35,6 31,6 29,4 Employés 13,4 12,1 11,4 11,2 11,0 7,8 Ouvriers 6,8 5,4 5,6 5,0 4,2 4,7 Retraités 7,9 6,4 3,6 5,9 5,5 6,6 Autres personnes sans activité professionnelle 1,3 1,5 1,2 1,8 1,4 1,6 Comme dans le cas des maisons vendues pendant la période 2000-2010 à Angers ou à Avrillé, environ 2/3 des acheteurs sont originaires de la commune (cf. tableau ci-dessous). Caractéristique Période 2000-2010 2006 2008 2010 V en d eu r Vit seul 34,7 % 35,6 % 35,5 % 38,4 % Indivision 34,3 % 34,3 % 36,4 % 42,5 % Habitait dans la commune du logement 72,1 % 74,0 % 71,5 % 70,8 % Habitait dans le département 87,4 % 88,6 % 90,0 % 88,4 % Age de la personne de référence 54,8 54,0 56,7 57,0 La personne de référence est un homme 70,2 % 72,0 % 69,0 % 65,2 % La personne de référence est de nationalité étrangère 0,5 % 0,6 % 0,8 % 0,5 % A ch et eu r Vit seul 39,6 % 42,4 % 38,3 % 39,4 % Indivision 39,4 % 43,3 % 43,0 % 48,9 % Habitait dans la commune du logement 60,9 % 63,8 % 60,1 % 65,0 % Habitait dans le département 86,2 % 84,6 % 84,7 % 87,7 % Age de la personne de référence 40,8 40,5 41,2 41,0 La personne de référence est un homme 79,9 % 80,2 % 78,6 % 77,4 % La personne de référence est de nationalité étrangère 0,7 % 0,7 % 1,0 % 0,6 % Tableau n°87 : Autres caractéristiques des acheteurs et des vendeurs Comme pour les appartements, les vendeurs sont en moyenne plus âgés (55 ans) que les acheteurs (41 ans)72. De même, les achats se font principalement par des personnes en activité professionnelle. Le nombre le plus élevé de transactions est réalisé par des ménages âgés entre 30-40 ans, phénomène stable sur la période d?étude et déjà observé pour le marché immobilier des maisons vendues au Mans et à Angers ou Avrillé (cf. graphiques n°43 à n°47 ci-dessous). 72 Ce calcul a été réalisé à partir des données renseignées, à savoir pour 99,9 % des vendeurs et des acheteurs de maisons. 136 Graphiques n°43 et n°44 : Répartition des âges des acheteurs et des vendeurs pour la période 2000- 2010 Graphiques n°45 à n°47 : Répartition des âges des acheteurs pour les années 2006, 2008, 2010 C.2) Répartition des ventes au cours de l?année A la différence du marché immobilier des appartements, il y a un surcroît de ventes pendant les vacances d?été (cf. tableau n°88 ci-dessous). Mois de vente Période 2000-2010 2006 2008 2010 Janvier 6,9 5,8 8,0 6,1 Février 7,2 7,7 6,4 8,3 Mars 6,5 6,6 6,6 6,5 Avril 7,0 6,5 7,2 4,8 Mai 7,3 7,1 6,4 7,1 Juin 11,4 10,4 11,1 10,2 Juillet 13,1 12,9 12,6 13,5 Août 10,1 10,3 10,5 10,7 Septembre 8,2 9,3 9,3 7,9 Octobre 7,3 6,8 8,2 6,3 Novembre 5,0 6,1 2,9 5,0 Décembre 10,0 10,5 10,8 13,6 Tableau n°88: Répartition (en %) des ventes selon les mois de l?année Age des vendeurs N o m b re 20 40 60 80 100 0 2 0 0 4 0 0 6 0 0 8 0 0 1 0 0 0 1 2 0 0 Age des acheteurs N o m b re 20 40 60 80 100 0 2 0 0 4 0 0 6 0 0 8 0 0 1 0 0 0 1 2 0 0 Année 2006 Age des acheteurs N om br e 20 40 60 80 100 0 50 10 0 15 0 20 0 25 0 Année 2008 Age des acheteurs N om br e 20 40 60 80 100 0 50 10 0 15 0 20 0 25 0 Année 2010 Age des acheteurs N om br e 20 40 60 80 100 0 50 10 0 15 0 20 0 25 0 137 C.3) Les prix des maisons Comme pour les appartements, le prix moyen des maisons augmente jusqu?en 2008 puis baisse jusqu?en 2010. Notons également que les prix des maisons de la zone étudiée sont comme pour les prix des appartements au mètre carré, en 2010, 1,7 fois plus élevés que ceux du Mans et 1,2 fois plus élevés que ceux d?Angers-Avrillé. 2000 2002 2004 2006 2008 2010 Evolution 2000-2010 141 962 165 508 209 636 272 348 286 394 276 628 + 94,9 % Tableau n°89 : Prix moyen annuel (en ¤ courants) des maisons C.4) Caractérisation de la proximité de la maison par rapport au busway Les valeurs des différents indicateurs relatifs au busway sont similaires en 2006, 2008 et 2010 (cf. graphiques n°48 à n°50 et annexe 9). Seulement 17 % des maisons se situent à moins de 1 200 mètres d?un arrêt de busway. Elles se situent, en moyenne, à 3 kilomètres (par voie routière) de l?arrêt de busway le plus proche. Notons qu?il n?y a que 20 % de ces dernières qui se situent à moins de 300 mètres d?un arrêt de busway ou de tramway (cf. tableau n°90 ci-dessous73). 2006 2008 2010 Dist_Arret_Busway 2 670,14 (1 433,31) 2 609,46 (1 372,87) 2 622,88 (1 435,35) Dist_Arret_Busway_PR 3 152,72 (1 579,24) 3 074,57 (1 511,24) 3 095,47 (1 581,02) Dist_Ligne_Busway 2 642,43 (1 434,41) 2 578,46 (1 374,19) 2 592,19 (1 435,77) Dist_Ligne_Busway_PR 3 116,97 (1 579,68) 3 037,26 (1 512,76) 3 059,48 (1 580,78) Pres_Arret_Busway_400m 4,8 % 5,9 % 6,1 % Pres_Arret_Busway_500m 6,3 % 7,2 % 7,9 % Pres_Arret_Busway_800m 11,2 % 11,3 % 12,4 % Pres_Arret_Busway_1200m 16,6 % 17,3 % 17,3 % Pres_Arret_Busway_Tramway_300m 20,5 % 22,1 % 22,0 % Tableau n°90 : Statistiques des indicateurs relatifs à la proximité du busway Graphiques n°48 à n°50 : Répartition des maisons par rapport à l?arrêt à de busway le plus proche (par voie routière) pour l?année 2006, 2008, 2010 73 Est indiqué entre parenthèses l?écart-type de la variable étudiée. Année 2006 Distance - Arret de busw ay (PR) N om br e de m ai so ns 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 0 10 20 30 40 50 Année 2008 Distance - Arret de busw ay (PR) N om br e de m ai so ns 0 500 1500 2500 3500 4500 5500 6500 7500 0 10 20 30 40 50 Année 2010 Distance - Arret de busw ay (PR) N om br e de m ai so ns 0 500 1500 2500 3500 4500 5500 6500 7500 8500 0 10 20 30 40 50 138 C.5) Caractérisation des variables intrinsèques et extrinsèques (hors IRIS et hors Busway) ? Caractéristiques intrinsèques Les maisons vendues sont majoritairement équipées d?une seule salle de bains même si environ un tiers de celles-ci sont équipées d?au moins 2 salles de bains. Elles sont âgées pour la quasi-totalité de plus de 5 ans. La surface moyenne des terrains est de 380 m2. Concernant ces caractéristiques intrinsèques, ces maisons présentent des caractéristiques similaires à celles vendues à Angers et à Avrillé. Comme dans le cas des appartements, ces différentes caractéristiques évoluent peu au cours de la période (cf. tableau n°91 ci-dessous). Caractéristique Période 2000-2010 2006 2008 2010 Absence de salle de bain 0,9 % 0,4 % 0,3 % 1,9 % Présence d?une salle de bain 68,3 % 67,7 % 65,1 % 60,9 % Présence d?au moins 2 salles de bain 30,8 % 31,8 % 34,6 % 37,2 % Nombre de niveaux 1,9 (0,69) 1,9 (0,69) 1,9 (0,66) 1,9 (0,74) Agée de moins de 5 ans 2,2 % 2,2 % 2,8 % 1,3 % Surface de terrain 391,6 (308,2) 368,0 (283,8) 375,0 (279,2) 374,2 (278,7) Vacance de l?appartement 34,6 % 29,9 % 33,5 % 39,8 % Tableau n°91: Statistiques des caractéristiques intrinsèques des maisons vendues Le nombre moyen de pièces des maisons de l?échantillon est plus élevé que celui des maisons de la ville de Nantes recensées par l?Insee en 1999 (4,7 pièces) et en 2008 (5 pièces) (cf. tableau n°92). Néanmoins, elles possèdent, en moyenne, moins de pièces que les maisons « angevines ». Nombre moyen de pièces 2000 4,9 2002 4,9 2004 5,0 2006 5,0 2008 5,0 2010 5,1 Période 2000-2010 5,0 Tableau n°92: Nombre moyen de pièces des maisons vendues ? Caractéristiques extrinsèques Concernant l?accessibilité aux réseaux des bus, nous observons le même phénomène que dans le cas des appartements, à savoir un nombre moins élevé d?arrêts de bus à proximité des logements par rapport aux logements du Mans et d?Angers-Avrillé (cf. tableau n°93). Il en est de même concernant la proximité à la gare TGV se situant au centre-ville de Nantes. Cet éloignement à la gare peut s?expliquer par le fait qu?un tiers des maisons vendues au cours de la période 2000 à 2010 se situe au sud de l?Ile de Nantes. Le pourcentage de maisons se situant dans une zone bénéficiant d?un CUCS est similaire à celui des appartements (environ 3%) à l?inverse du pourcentage de maisons se situant dans l?aire de 300 mètres autour de cette zone qui est deux fois plus élevé. A l?inverse du marché immobilier des appartements, la densité de biens culturels autour des maisons est faible. Très peu de maisons se situent en zone inondable, phénomène déjà observé pour les maisons d?Angers-Avrillé. 139 Le pourcentage de maisons se situant à proximité d?un arrêt de tramway est similaire à celui d?Angers-Avrillé et du Mans. Tout comme l?ensemble des marchés immobiliers étudiés précédemment, les territoires se situant à proximité des maisons sont en termes d?occupation du sol fortement agrégés et peu diversifiés. En effet, le sol est composé quasi exclusivement de tissu urbain (96,3 %) et, dans une faible mesure, de zones commerciales et industrielles (1,6 %), d?espaces agricoles (1,5%), d?espaces verts artificialisés (0,3%), de forêts (0,2%) et de réseaux routiers et ferroviaires (0,1%). Variables Période 2000-2010 2006 2008 2010 Dist_ArretTram 1 594,2 1 485,2 1 348,7 1 395,8 Dist_ArretTram_PR 1 958,8 1 829,4 1 673,5 1 734,3 Dist_LigneTram 1 573,7 1 463,5 1 324,6 1 374,6 Dist_LigneTram_PR 1 895,3 1 766,5 1 605,8 1 667,1 Pres_arret_tram_400m 24,8 % 27,2 % 27,7 % 27,5 % Pres_arret_tram_500m 32,2 % 35,6 % 35,4 % 35,4 % Pres_arret_tram_800m 49,6 % 53,4 % 53,9 % 52,3 % Pres_arret_tram_1200m 65,0 % 68,6 % 70,9 % 69,1 % Dist_Ligne_Bus 146,5 140,1 146,6 144,6 Dist_Arret_Bus 341,1 350,3 Dist_Arret_Bus_PR 477,3 499,8 Nb_ArrêtBus_400m 1,2 1,1 Nb_ArrêtBus_500m 1,8 1,7 Nb_ArrêtBus_800m 4,2 4,3 Nb_ArrêtBus_1200m 9,7 9,5 Dist_Gare_TGV 3 849,9 3 796,9 3 684,5 3 764,1 Dist_Gare_TGV_PR 4 664,2 4 575,1 4 428,9 4 540,0 Dist_Gare_TER 2 897,1 2 978,4 3 017,8 3 048,1 Dist_Gare_TER_PR 4 006,3 4 152,1 4 174,7 4 154,5 Dist_Chemin_fer 1 296,6 1 268,3 1 320,3 1 375,9 Buffer_Gare_TER_400m 1,8 % 0,9 % 1,5 % 1,4 % Buffer_Gare_TER_500m 2,6 % 1,8 % 1,8 % 2,1 % Buffer_Gare_TER_800m 7,8 % 8,3 % 6,8 % 5,9 % Buffer_Gare_TER_1200m 18,5 % 16,9 % 15,8 % 16,0 % Buffer_Gare_TGV_400m 0,1 % 0,3 % 0,3 % 0,0 % Buffer_Gare_TGV_500m 0,3 % 0,5 % 0,3 % 0,1 % Buffer_Gare_TGV_800m 0,9 % 1,5 % 1,2 % 0,7 % Buffer_Gare_TGV_1200m 2,3 % 3,6 % 2,6 % 1,9 % Dist_Autouroute 1 931,5 1 948,4 1 963,8 1 947,6 Dist_Route_Principale 333,2 330,6 310,4 299,8 Dist_Aeroport 8 167,5 8 240,8 8 061,5 8 079,8 Dist_Aeroport_PR 8 098,7 8 173,9 7 998,3 8 016,1 Dist_Etablissement_Total 5 512,4 5 355,6 5 285,7 5 356,9 PPI 0,0 % 0,0 % 0,0 % 0,0 % Risque_inond 0,7 % 0,4 % 1,1 % 0,8 % Dist_cours_eau_pp 1 274,8 1 302,8 1 265,6 1 276,0 Dist_cours_eau_sec 769,2 776,9 779,5 781,7 140 Dist_Cours_eau 699,8 709,9 716,4 700,2 Dist_Palais_Congres 3 908,5 3 878,4 3 771,8 3 845,2 Dist_Palais_Congres_PR 4 697,6 4 665,3 4 533,5 4 612,6 Dist_Cinema 2 110,8 2 188,7 2 164,9 2 153,8 Dist_Cinema_PR 2 544,3 2 608,2 2 595,3 2 584,7 Dist_Theatre 1 637,3 1 615,4 1 545,1 1 534,4 Dist_Theatre_PR 2 134,5 2 098,1 2 025,3 2 026,3 Dist_Parc_Expo 5 659,4 5 473,6 5 375,2 5 444,0 Dist_Parc_expo_PR 4 697,6 6 927,0 6 801,7 6 909,1 Dist_culture_princ_pp 1 114,4 1 119,1 1 123,4 1 096,5 Dist_culture_tot_pp 817,8 785,7 795,6 801,5 Nb_culture_300m_Tot 0,2 0,2 0,2 0,2 Nb_culture_300m_sec 0,1 0,2 0,1 0,1 Nb_culture_500m_Tot 0,5 0,5 0,5 0,5 Nb_culture_500m_sec 0,4 0,4 0,4 0,3 Nb_Culture_1000m_Tot 2,6 2,8 2,5 2,6 Nb_Culture_1000m_sec 1,9 2,0 1,8 1,8 Dist_Zenith 7 361,9 7 287,1 6 948,8 6 937,1 Dist_Cathedrale 3 852,5 3 793,3 3 637,6 3 710,2 Dist_Cathedrale_PR 4 456,3 4 376,3 4 195,1 4 276,2 Dist_Chateau 3 872,9 3 824,1 3 678,4 3 750,2 Dist_Chateau_PR 4 527,6 4 459,1 4 283,3 4 361,3 Dist_CHU 4 016,7 3 993,6 3 844,2 3 908,6 Dist_CHU_PR 4 872,6 4 857,9 4 698,0 4 753,0 Dist_Hôpital_Bellier 4 062,2 3 999,9 3 969,8 4 066,0 Dist_ Hôpital_St_Jacques 4 386,9 4 443,9 4 391,5 4 435,6 Dist_Clinique_Bretéché 3 845,2 3 751,9 3 592,9 3 673,9 Dist_Clinique_St_Augustin 3 919,4 3 835,1 3 616,8 3 681,0 Dist_Hôpital_Nord_Laennec 8 286,7 8 198,5 7 859,4 7 843,7 Dist_Clinique_Atlantique 6 161,8 6 090,5 5 757,4 5 751,4 Dist_Nouvelles_Cliniques_Nantaises 4 592,9 4 500,8 4 546,1 Dist_Clinique_Jules_Verne 4 983,9 4 957,8 5 053,7 Dist_HP_Clinique_Parc 3 991,9 3 900,7 3 661,4 3723,4 Dist_HP_Monbert 15 210,1 15 423,1 15 619,5 15 622,0 Dist_Lieux_santé_ss_HP 2 352,0 2 201,8 2 117,8 2 151,3 Dist_Lieux_santé_ss_HP 2 261,3 2 112,9 2 041,3 2 068,1 Dist_Prison 3 752,2 3 667,0 3 474,3 3 483,9 Agregation_100m 99,1 99,1 99,1 99,0 Agregation_300m 98,5 98,5 98,5 98,6 Agregation_500m 98,0 98,0 98,0 98,0 Agregation_1000m 97,1 97,2 97,2 97,1 Shannon_100m 0,2 0,2 0,2 0,2 Shannon_300m 0,3 0,3 0,3 0,3 Shannon_500m 0,4 0,4 0,4 0,4 Shannon_1000m 0,5 0,5 0,5 0,5 Dist_esp_vert 602,2 580,1 562,4 556,6 Dist_esp_vert_PR 1 035,3 1 012,7 988,8 977,9 141 Dist_Golf 6 614,9 6 411,9 6 243,1 6 249,7 Dist_Piscine 1 385,8 1 382,4 1 376,5 1 382,5 Dist_Patinoire 3 697,0 3 603,7 3 382,4 3 436,5 Dist_Enseig_primaire 495,6 478,8 484,2 471,1 Dist_enseig_primaire_PR 701,6 674,5 686,7 677,2 Dist_enseig_secondaire 705,1 702,8 673,5 670,4 Dist_enseig_second_PR 1 045,4 1 045,2 1 014,0 997,4 Dist_Enseig_sup 1 086,3 1 041,9 948,8 1 001,6 Dist_Enseig_sup_PR 1 514,5 1 460,3 1 350,4 1 394,3 Dist_Centre_ville 3 977,1 3 935,7 3 753,8 3 815,9 Dist_Centre_ville_PR 4 586,8 4 528,5 4 328,8 4 390,1 Dist_Mairie 2 634,6 2 703,2 2 707,4 2 732,8 Dist_Mairie_PR 3 096,7 3 163,8 3 180,4 3 208,9 Nord 67,3 % 70,9 % 73,3 % 71,7 % Ile 0,4 % 0,6 % 0,6 % 0,3 % Sud 32,3 % 28,5 % 26,1 % 28,0 % CUCS 3,6 % 5,1 % 3,0 % 3,8 % CUCS_300m 17,4 % 17,8 % 19,4 % 20,3 % ANRU_300m 0,4 % 0,4 % 0,3 % 0,8 % Dist_Cimetiere 752,7 745,1 756,6 743,1 Dist_Dechetterie 1 544,5 1 507,2 1 519,5 1 555,5 Dist_Ligne_Elec_HT 1 529,8 1 542,8 1 618,5 1 618,4 Dist_usine_incine 4 632,4 4 579,7 4 621,5 4 723,5 Dist_ZI 1 001,1 970,7 1 015,9 996,2 Tableau n°93 : Statistiques des indicateurs relatifs aux autres caractéristiques extrinsèques 142 6) Estimations de la fonction de prix hédonistes Notre objectif principal étant d?analyser l?impact de la mise en place du tramway (Le Mans, Angers) ou du busway (Nantes) sur les prix des biens immobiliers des trois zones d?étude, de la manière la plus fine possible, nous avons décidé de réaliser les estimations hédonistes année par année, le nombre annuel de transactions ainsi que leur spatialisation étant satisfaisants. Les estimations ont été également réalisées en distinguant le marché des appartements et celui des maisons afin de déterminer si l?éventuel effet lié au tramway ou au busway est le même sur ces deux marchés secondaires du logement. L?impact du tramway ou du busway étant mesuré par différents indicateurs alternatifs (distances, zones, accessibilités en termes de temps (dans le cas du Mans)), les estimations ont été également réalisées séparément pour chacune des spécifications alternatives de cette variable. De plus, certaines caractéristiques intrinsèques et extrinsèques des logements ayant été définies de différentes manières (distances par voie routière ou par vol d?oiseau, appartenance ou non à une zone, etc.), nous avons dû faire face, pour chaque zone d?étude, à 288 combinaisons possibles et donc à autant de modèles à estimer par année, par type de logement et par spécification de la variable Tramway ou Busway, soit respectivement 19 584, 17 856 et 9 216 estimations à réaliser pour les zones du Mans, d?Angers et de Nantes74. Du fait d?un nombre important de variables explicatives définies dans notre étude et de l?existence de corrélations entre elles, nous avons dû procéder à une sélection préalable de ces dernières par la méthode économétrique du stepwise. Cette méthode nous a permis également d?analyser la stabilité des résultats obtenus en particulier concernant l?impact du tramway ou du busway sur le prix du logement. 6.1) L?effet du tramway sur les prix immobiliers de la ville du Mans Concernant la ville du Mans, les années retenues pour les estimations des fonctions de prix hédonistes sont bien évidemment les années 2008 et 2010, années paires postérieures à la mise en service du tramway (novembre-décembre 2007) pour lesquelles nous disposons de données. Afin d?analyser un éventuel impact de ce dernier avant son ouverture officielle, nous avons également retenu l?année 200675. En effet, c?est à partir de cette année-là que la pose des premiers rails a eu lieu, matérialisant ainsi aux yeux des acteurs du marché immobilier l?arrivée future du tramway. A) Estimations et analyses des résultats A.1) Résultats et analyses concernant le marché des maisons Nous présentons dans un 1er temps les résultats au travers des quatre tableaux ci-dessous, puis nous en proposons une analyse. 74 Concernant le cas de la zone d?étude de Nantes, ce nombre comprend un ensemble de simulations supplémentaires destinées à vérifier des hypothèses spécifiques à ce cas d?étude. 75 Rappelons que dans le cas des mesures d?accessibilité exprimées en termes de temps, l?année 2006 n?a pas été retenue pour leurs estimations, le tramway n?étant pas encore en fonctionnement à cette date. 143 Le 1er tableau indique l?existence ou non d?effet 76 ainsi que son signe pour les différentes définitions de l?indicateur associés au tramway : 2006 2008 2010 Dist_ArretTram Absence d?effet Effet positif (*) Absence d?effet Dist_ArretTram_PR Absence d?effet Effet positif Absence d?effet Dist_LigneTram Absence d?effet Effet positif (*) Effet positif Dist_LigneTram_PR Absence d?effet Effet positif Effet positif (*) Pres_arret_tram_400m Absence d?effet Absence d?effet Absence d?effet Pres_arret_tram_500m Absence d?effet Absence d?effet Absence d?effet Pres_arret_tram_800m Absence d?effet Absence d?effet Absence d?effet Pres_arret_tram_1200m Absence d?effet Absence d?effet Absence d?effet Acces_max_Republique_min Absence d?effet Effet positif (*) Acces_max_Gares_min Absence d?effet Effet positif (*) Acces_max_Antares_min Absence d?effet Absence d?effet Acces_max_Espal_min Effet positif Absence d?effet Acces_max_Univ_min Absence d?effet Effet positif (*) Tableau n° 94 : Effet du tramway sur les prix des maisons selon les années et l?indicateur utilisé pour mesurer cet effet Pour les indicateurs ayant un effet significatif sur les prix des maisons, nous avons calculé le montant moyen que sont prêts à payer les acquéreurs (i.e. leur « Consentement à Payer marginal » moyen) soit pour se rapprocher d?un mètre de l?arrêt de tramway le plus proche (ou de la ligne de tramway) soit pour gagner une minute sur le trajet logement ? arrêt de destination du tramway. Les résultats sont les suivants77 : 2008 2010 Dist_ArretTram 20,5 ¤/m Dist_ArretTram_PR 12,6 ¤/m Dist_LigneTram 20,6 ¤/m 24,7 ¤/m Dist_LigneTram_PR 12,6 ¤/m 19,9 ¤/m Acces_max_Republique_min 1 120,6 ¤/min Acces_max_Gares_min 1 191,5 ¤/min Acces_max_Espal_min 709,2 ¤/min Acces_max_Univ_min 1 125,9 ¤/min Tableau n° 95 : Consentement à Payer marginal moyen des acheteurs Lecture : En 2008, le consentement à payer marginal pour se rapprocher d?un mètre (à vol d?oiseau) de l?arrêt de tramway le plus proche de la maison s?élevait en moyenne à 20,5 ¤. Afin de comparer les effets-distance et les effets-temps de trajet, nous avons réalisé le calcul pour un gain de temps78 de 3 minutes équivalent à un rapprochement du tramway de 250 mètres : 76 Un effet existe lorsque dans plus de 75 % des modèles estimés, la variable concernant le tramway a un impact significatif (au seuil de risque de 10 %) sur le prix du logement. L?astérisque (*) indique que cet effet est vrai dans la quasi-totalité des modèles estimés (95% à 100%). La qualité d?ajustement des modèles estimés (R² ajusté) est en moyenne de 0,71 pour l?année 2006, 0,67 pour l?année 2008 et de 0,69 pour l?année 2010. 77 Les valeurs minimales et maximales associées aux valeurs présentées dans le tableau sont disponibles en annexe 10. 78 En règle générale, ce type de calcul n?est valable que pour une faible variation du temps (effet marginal). Pour mesurer un effet non marginal, il est alors nécessaire de calculer une variation de surplus des acheteurs obtenue à partir d?une fonction de demande implicite de la caractéristique, dont l?estimation économétrique nécessite le 144 2008 2010 Dist_ArretTram 5 092,2 ¤ Dist_ArretTram_PR 3 129,8 ¤ Dist_LigneTram 5 117,0 ¤ 6 135,5 ¤ Dist_LigneTram_PR 3 129,8 ¤ 4 943,2 ¤ Acces_max_Republique_min 3 361,8 ¤ Acces_max_Gares_min 3 574,5 ¤ Acces_max_Espal_min 2 127,6 ¤ Acces_max_Univ_min 3 377,7 ¤ Tableau n°96 : Consentement à Payer moyen des acheteurs Lecture : En 2008, le consentement à payer pour se rapprocher de 250 mètres (à vol d?oiseau) de l?arrêt de tramway le plus proche de la maison s?élevait en moyenne à 5 092,2 ¤. En 2008, le consentement à payer associé à un gain de temps de 3 minutes pour se rendre du logement à l?arrêt de tramway Espal s?élevait en moyenne à 2 127,6 ¤. Ces sommes sont enfin exprimées en termes de pourcentage du prix moyen de l?année correspondante : 2008 2010 Dist_ArretTram 3,2 % Dist_ArretTram_PR 2,0 % Dist_LigneTram 3,3 % 4,0 % Dist_LigneTram_PR 2,0 % 3,2 % Acces_max_Republique_min 2,2 % Acces_max_Gares_min 2,3 % Acces_max_Espal_min 1,4 % Acces_max_Univ_min 2,2 % Tableau n°97 : Part de l?effet tramway sur le prix des maisons Lecture : En 2008, le consentement à payer pour se rapprocher de 250 mètres (à vol d?oiseau) de l?arrêt de tramway le plus proche de la maison représentait en moyenne 3,2 % du prix de vente moyen des maisons vendues en 2008. Les résultats obtenus indiquent qu?il n?existe pas d?effet du tramway sur les prix des maisons avant sa mise en service et ce quels que soient l?indicateur tramway utilisé et les différentes spécifications du modèle hédoniste testées. La pose des premiers rails du tramway ne semble pas avoir impacté le comportement des ménages lors de l?achat de leur maison au cours de l?année 2006. A l?inverse, cet effet existe pour l?année 2008 lorsqu?il est mesuré via la distance à vol d?oiseau ou par voie routière par rapport à l?arrêt ou la ligne de tramway le plus proche. Cet effet est également capté via l?indicateur d?accessibilité (exprimé en termes de temps) entre le logement et le terminus Espal se situant sur la branche Est de la ligne de tramway. L?effet du tramway perdure au cours de l?année 2010 : il est toujours capté via la distance à la ligne de tramway à vol d?oiseau ou par voie routière mais aussi par les indicateurs d?accessibilité entre le logement et différents arrêts du tramway (Gare, Place de la République et Université), même si la destination diffère par rapport à l?année 2008. Ainsi, les résultats obtenus, indiquant une absence avérée d?effet-prix sur le marché des maisons avant la mise en service du tramway, semblent invalider l?hypothèse implicite de la taxe Grenelle 2 selon laquelle le marché immobilier intégrerait cet effet dès la déclaration d?utilité publique (DUP) recours aux caractéristiques des acheteurs (origine, catégories socioprofessionnelles d?appartenance, etc.) (2ème étape de la méthode des prix hédonistes). 145 du projet. Il en résulte que les éventuelles plus-values immobilières réalisées entre janvier 2006 et l?ouverture effective de la ligne de tramway ne peuvent être imputées ni intégralement, ni même partiellement au projet du tramway. A l?inverse, les résultats indiquent l?existence d?un effet-prix postérieurement à la mise en service du tramway, existence qui perdure trois ans après cette date. Ce constat établi pour la ville du Mans pose donc la question de la légitimité du principe d?une taxation des plus-values sur la période charnière entre la date de la DUP et la date de mise en service du tramway, et plus généralement de la pertinence du calendrier fiscal actuellement pressenti. Cependant, l?ensemble de ces résultats demande à être confirmé par les cas d?étude portant sur les zones d?Angers et de Nantes (cf. sections 6.2 et 6.3). Par ailleurs, il convient également d?observer que l?appartenance du logement à une zone se situant à 400, 500, 800 et 1 200 mètres de l?arrêt de tramway le plus proche ne permet pas de capter un effet lié à la mise en place du tramway dans le cas des maisons pour les trois années étudiées. Dans le cas des maisons, l?approche par zones concentriques n?est donc pas à privilégier. L?impact significatif ou non des différents indicateurs sur le prix pose donc le problème du choix de la définition de ces derniers lors des analyses hédonistes. Il est donc nécessaire au vu des résultats obtenus de tester différents types d?indicateur lors des estimations afin de « ne pas passer à côté » d?un éventuel effet. A partir de ces tableaux, nous observons également que l?accès au tramway à vol d?oiseau est systématiquement plus valorisé que l?accès par route (de l?ordre de 63 %) en 2008. Pour cette même année, les ménages achetant des maisons ne semblent pas faire de distinction entre l?accès à l?arrêt et à la ligne de tramway. En 2010, la valorisation de l?accès à la ligne tramway perdure et s?accentue avec des hausses de 20% et 58% respectivement pour l?accès à vol d?oiseau et l?accès par route, ce qui semble indiquer que les ménages achetant des maisons valorisent de manière croissante l?accès au tramway. A l?inverse, l?accès à l?arrêt de tramway n?est plus valorisé de manière significative pour l?année 2010. Concernant l?accessibilité-temps à différents lieux de la ville du Mans, les résultats indiquent une valorisation importante et similaire de l?accès à la gare TGV, à la place de la République (centre- ville) et au pôle universitaire, éléments qui apparaissent donc comme des lieux jugés d?importance par les ménages. Cette valorisation n?intervient pas immédiatement après la mise en service du tramway (2008) : il semble donc que le marché des maisons ait réagit de manière différée et / ou progressive aux avantages en termes d?accessibilité générés par le tramway. A l?inverse, l?accessibilité-temps à l?arrêt Espal, n?a été valorisée que de manière transitoire (en 2008) et de façon moindre (de l?ordre de 1,5 fois moins) comparativement aux autres arrêts valorisés en 2010. A.2) Résultats et analyses concernant le marché des appartements L?étude de l?impact du tramway sur les prix a été également réalisée pour le marché des appartements afin de déterminer si cet impact est identique à celui du marché des maisons. Comme pour les maisons, les résultats obtenus pour les appartements79 sont tout d?abord présentés au travers des quatre tableaux ci-dessous : 2006 2008 2010 Dist_ArretTram Absence d?effet Effet positif (*) Absence d?effet Dist_ArretTram_PR Absence d?effet Effet positif (*) Effet positif (*) Dist_LigneTram Absence d?effet Effet positif Absence d?effet Dist_LigneTram_PR Absence d?effet Effet positif Effet positif (*) Pres_arret_tram_400m Absence d?effet Absence d?effet Absence d?effet 79 La qualité d?ajustement des modèles estimés pour les appartements (R² ajusté) est en moyenne de 0,84 pour l?année 2006, de 0,79 pour l?année 2008 et de 0,78 pour l?année 2010. 146 Pres_arret_tram_500m Absence d?effet Effet a priori positif (2/3 modèles) Effet positif (*) Pres_arret_tram_800m Absence d?effet Absence d?effet Effet négatif Pres_arret_tram_1200m Effet négatif Absence d?effet Effet négatif Acces_max_Republique_min Absence d?effet Absence d?effet Acces_max_Gares_min Absence d?effet Absence d?effet Acces_max_Antares_min Absence d?effet Effet positif (*) Acces_max_Espal_min Absence d?effet Effet positif (*) Acces_max_Univ_min Absence d?effet Absence d?effet Tableau n°98 : Effet du tramway sur les prix des appartements selon les années et selon l?indicateur utilisé pour mesurer cet effet Nous avons ensuite calculé l?impact moyen du tramway80 sur les prix des appartements selon les années et les indicateurs : 2006 2008 2010 Dist_ArretTram 15,0 ¤/m Dist_ArretTram_PR 12,2 ¤/m 13,3 ¤/m Dist_LigneTram 14,4 ¤/m Dist_LigneTram_PR 11,4 ¤/m 13,2 ¤/m Pres_arret_tram_500m81 5 531,1 ¤ 10 770,1 ¤ Pres_arret_tram_800m -9 671,8 ¤ Pres_arret_tram_1200m - 8 497,7 ¤ -9 534,8 ¤ Acces_max_Antares_min 1 048,7 ¤/min Acces_max_Espal_min 890,6 ¤/min Tableau n°99 : Consentement à Payer marginal moyen des acheteurs Lecture : En 2008, le consentement à payer marginal pour se rapprocher d?un mètre (à vol d?oiseau) de l?arrêt de tramway le plus proche de l?appartement s?élevait en moyenne à 15,0 ¤. Ce qui conduit aux Consentements à Payer moyens des acheteurs suivants : 2006 2008 2010 Dist_ArretTram 3 726,0 ¤ Dist_ArretTram_PR 3 030,5 ¤ 3 303,7 ¤ Dist_LigneTram 3 577,0 ¤ Dist_LigneTram_PR 2 831,8 ¤ 3 278,9 ¤ Pres_arret_tram_500m 5 531,1 ¤ 10 770,1 ¤ Pres_arret_tram_800m -9 671,8 ¤ Pres_arret_tram_1200m -8 497,7 ¤ -9 534,8 ¤ Acces_max_Antares_min 3 146,1 ¤ Acces_max_Espal_min 2 671,8 ¤ Tableau n° 100 : Consentement à Payer moyen des acheteurs Lecture : En 2008, le consentement à payer pour se rapprocher de 250 mètres (à vol d?oiseau) de l?arrêt de tramway le plus proche de l?appartement s?élevait en moyenne à 3 726 ¤. En 2010, le consentement à payer associé à un gain de temps de 3 minutes pour se rendre du logement à l?arrêt de tramway Antares s?élevait en moyenne à 3 146,1 ¤. 80 Les valeurs minimales et maximales associées aux valeurs présentées dans le tableau sont disponibles en annexe 10. 81 Dans le cas des indicatrices de zone, les montants indiqués correspondent à l?effet sur le prix de la localisation de l?appartement dans cette zone. 147 En 2010, un ménage achetant un appartement est, en moyenne, prêt à payer 10 770 ¤ en plus pour que ce dernier se situe dans un périmètre de 500 mètres autour de l?arrêt de tramway le plus proche. Ce qui correspond en termes de pourcentage du prix moyen de l?année correspondante aux résultats suivants : 2006 2008 2010 Dist_ArretTram 4,6 % Dist_ArretTram_PR 3,7 % 4,2 % Dist_LigneTram 4,4 % Dist_LigneTram_PR 3,5 % 4,1 % Pres_arret_tram_500m 6,8 % 13,5 % Pres_arret_tram_800m -12,1 % Pres_arret_tram_1200m -11,3 % -11,9 % Acces_max_Antares_min 3,9 % Acces_max_Espal_min 3,3 % Tableau n°101: Part de l?effet tramway sur le prix des appartements Lecture : En 2008, le consentement à payer pour se rapprocher de 250 mètres (à vol d?oiseau) de l?arrêt de tramway le plus proche de l?appartement représentait en moyenne 4,6 % du prix de vente moyen des appartements vendus en 2008. Comme dans le cas du marché des maisons, les résultats obtenus indiquent une absence d?effet-prix sur le marché des appartements avant la mise en service du tramway lorsque l?effet du tramway est mesuré via des indicateurs de distance ou d?accessibilité-temps. Ils indiquent également l?existence d?un effet-prix postérieurement à la mise en service du tramway, existence qui perdure trois ans après cette date. Néanmoins, certains de ces effets sont différents de ceux observés sur le marché des maisons : alors que pour l?année 2008 les quatre variables de distances agissent de manière significative et positive sur le prix, il n?en va pas de même pour l?année 2010. En effet, pour le marché des maisons, nous avions relevé que seules les deux variables de distance (à vol d?oiseau et par voie routière) à la ligne de tramway avaient un impact positif et significatif sur les prix. Pour les appartements, nous observons que seules les deux variables de distance par route (par rapport à l?arrêt et à la ligne de tramway) conservent un impact positif et significatif sur les prix. Cette significativité systématique des variables de distance par voie routière pourrait indiquer que les ménages achetant des appartements au cours de l?année 2010 sont attentifs à la distance réellement parcourue pour atteindre la ligne ou l?arrêt de tramway. En termes de gains de temps, les effets du tramway n?apparaissent qu?à partir de 2010 et concernent des destinations différentes de celles valorisées dans le cas du marché des maisons : les acheteurs d?appartements privilégient, en effet, l?accès aux arrêts Antarès et Espal à la différence des acheteurs de maisons qui valorisent l?accès à la gare, la place de la République et l?Université. Il existe donc bien une segmentation du marché entre maisons et appartements, concernant l?usage des acheteurs vis-à-vis du tramway. Ainsi, l?absence, en moyenne, de valorisation de l?accès au centre-ville pour les acheteurs d?appartements peut être mise en relation avec la structure socioprofessionnelle des acheteurs sur ce marché : la très forte part des retraités (21,4% en 2010), catégorie n?ayant pas d?impératifs professionnels pour se rendre au centre-ville, peut en partie expliquer ce désintérêt relatif de l?accès au centre-ville via le tramway. Au contraire de ce qui a été observé sur le marché des maisons, le fait qu?un appartement se situe dans une zone de 500 mètres autour de l?arrêt de tramway le plus proche a un impact positif dès l?année 2008, effet qui se confirme en 2010. A l?inverse, lorsque l?appartement se situe dans une zone plus éloignée (800 ou 1 200 mètres), l?effet-tramway sur le prix est négatif en 2010, ce qui lais tramwa existe é l?arrêt d Cette an périmèt réalisée de tram inéquita Ces résu choix d indicatr l?effet d réalisés nouveau situant d B) Ch La form cherché tramway spécifié intégrée forme li spécifié la variab Marché Voici, p rapport tramway Graphiq 2010) 82 La variab sserait à pen ay, cet éloi également p de tramway nalyse, cont tre de 1 200 s sur les ven mway peut se able l?existe ultats en te e l?indicate rice d?appar direct lié à la lors de la ux appartem dans des zo oix de la fo me linéaire a é à détermin y sur les p é où seule l e sous form inéaire. La r é comme la ble d?intérê des maison par exempl à l?arrêt de y Gare : ques n°51 et ble étudiée do nser que lo ignement e pour l?année le plus proc trastée selo 0 mètres pr ntes des app embler légit ence d?une t ermes d?app eur. En effet rtenance à u a proximité a mise en p ments à pro nes plus élo orme foncti ayant été ut ner si cette prix des log a variable d me non param relation rete somme d?u êt (modèle a ns : le, les résul tramway le t n°52 : Eff oit être de na orsque l?app est perçu d e 2006 pou che. n le périmè ressenti par partements time, la mis telle taxe po partenance o t, si l?impac une zone, il é du tramwa place du tr oximité de oignées. ionnelle ass ilisée pour e forme fon gements. Un d?intérêt étu métrique82, enue entre c une composa additif génér ltats obtenu e plus proch fets sur le pr ature quantita partement s de manière ur les appar ètre retenu, la taxe Gre se situant d se en éviden our les logem ou non à un ct du tramw est vraisem ay, mais éga ramway. L? la ligne po sociée à l?in les différen nctionnelle n modèle d udiée (ici, l les autres v ces différen ante paramé ralisé). us lorsque l he ou via le rix de deux ative. se situe ent e négative tements se a une incid enelle 2 : e dans un péri nce d?un eff ments situés ne zone con way sur les p mblable que alement des ?hypothèse ourrait cond ndicateur T ntes estimati était la mi de prix héd la proximité variables ex tes variable étrique et d l?effet Tram temps de tr indicateurs tre 500 mè par les ac situant entr dence impo en effet, si l mètre inféri fet négatif a s entre 500 nfirment de prix est me cette variab effets liés a émise sera duire à une Tramway ions du mod ieux adapté doniste sem é ou non pa xplicatives d es est de typ ?une fonctio mway est m rajet maxim Tramway ( ètres et 1 2 cheteurs. C re 800 et 1 ortante sur l la taxation ieur à 500 m au-delà de 5 et 1 200 mè e nouveau l esuré via l?u ble ne capte aux aménag ait que la c dévalorisat dèle hédoni ée pour me mi-paramétri ar rapport a du modèle pe linéaire : on de forme mesuré via mal du logem (respectivem 200 mètres Cet effet né 200 mètre a pertinenc des plus-va mètres de l? 500 mètres ètres. l?importanc utilisation d e pas seulem gements urb construction tion de ceu iste, nous av surer l?effe que a donc au tramway demeurant le prix est d e inconnue p la distance ment à l?arrê ment en 200 148 s du gatif es de ce du alues arrêt rend e du d?une ment bains n de ux se vons et du c été y) est sous donc pour e par êt de 08 et Le test l?hypoth estimati supérieu tramway temps d Marché Cette d appartem l?arrêt d n°53). D une form différen Tramwa Par con margina Graphiq 2010) C) Eff Les val moyenn acheté. Pour ce En effet quantile (q = 50% logemen 83 Les valeu 84 Les valeu de non li hèse de nu ions, à la fo ures à 0,05, y le plus pr de trajet max des apparte ?analyse a ments. La f de tramway De même, me quasi-m nts modèles ay et le prix nséquent, l? al moyen de ques n°53 et fets moyens leurs estimé nes, nous av ela, nous avo t, cette mét es utilisés da %), le 3ème q nts. Ainsi, l urs obtenues urs obtenues inéarité de ullité des p ois pour un , on ne reje roche et le p ximal pour ements : été égaleme forme fonct le plus proc l?utilisation monotone dé s conclut au x de l?appart ?hypothèse es acheteurs t n°54 : Eff s versus effe ées pour le vons cherch ons utilisé l thode perme ans notre an quartile (q = le 1er décil pour ce test pour ce test Davies (1 paramètres et deux cha tte pas l?hy prix de la m se rendre en ent réalisée tionnelle de che, est sim n d?un indic écroissante u non rejet tement. de linéarit s pour se rap fets sur le pr fets différen es différents hé à savoir s la méthode et d?étendre nalyse sont = 75%) et le le correspon sont compris sont compris 1987) perm de change angements ypothèse d?u maison au s n tramway à e pour les e e l?indicateu milaire à cell cateur d?acc (cf. graphi t de l?hypot té utilisée p pprocher de rix de deux nciés selon s coefficien si l?effet du e des quant e les techni le 1er décile e 9ème décile nd à la val ses entre 0,3 ses entre 0,2 met de véri ements de de pentes, l une relation seuil de risq à l?arrêt Gar estimations ur, lorsqu?il le obtenue d cessibilité e ique n°54). thèse84 d?un pour les es e la ligne de indicateurs le prix du l nts des vari tramway ét tiles pour ca ques des ré e (q = 10%) e (q = 90%) leur du pri 0 et 0,60. 0 et 0,70. ifier pour l pente. App les p-values n linéaire en que de 5%. re. hédonistes l est exprim dans le cas exprimé en L?applicati ne relation stimations tramway e Tramway ( logement iables expli tait le même alculer ces d égressions li ), le 1er quar ) associés à x du logem l?ensemble pliquée à s associées ntre la dista Il en est de portant sur mé en terme des maison termes de tion du test linéaire en du consent est valide. (respectivem icatives éta e selon le pr différents e inéaires aux rtile (q = 25 la distribut ment telle q des distan nos différe à ce test83 é ance à l?arrê e même ent r le marché es de distan ns (cf. graph temps prés de Davies ntre l?indica tement à p ment en 200 ant des val rix du logem effets potent x quantiles. 5%), la méd ion des prix que 10 % 149 nces, entes étant êt de tre le é des nce à hique sente aux ateur payer 08 et eurs ment tiels. Les diane x des des logemen du logem ont don d?une v Les coe peuvent qui corr Marché Les résu dans le Effet Graphiq Lecture plus pro chères e chères (g En 2010 s?élevait et il s?él chères (g Les deu tramway distance d?un mè quartile logemen pour av De plus exemple est plus nts ont un p ment telle q nc un prix s ariable d?in efficients, es t ne pas êtr respond à l? des maison ultats présen cas des mai significatif au ques n°55 et : En 2008, le oche s?élevai et il s?élevait graphique 55 0, le consente t à un peu plu levait à un p graphique 56 ux cas étudi y diffère se e à l?arrêt d ètre est plu . Ainsi, da nts ayant u oir accès au s, cet effet n e, pour se r s important prix inférieu que 90 % d supérieur à ntérêt (ex. la stimés pour re identique effet margin ns : ntés ci-dess isons pour l u seuil de 5% t n°56 : Con e consenteme it à environ t à environ 5) ement à paye us de 1 200 ¤ peu plus de 1 6) iés ci-dessu elon le qua de tramway us élevé (et ans le cas un prix bas u tramway. n?est pas le rendre à l?ar (et signific ur à cette va des logemen cette valeur a distance à les logeme es et diffère nal moyen ous (cf. gra l?analyse du --- CAP m nsentement ent à payer m 27 ¤ pour l 28 ¤ pour le er marginal ¤ pour les m 1 600 ¤ pou us montrent antile de pr y le plus pr significatif des maison consentent même lors rrêt Gare. N catif) pour aleur alors nts ont un p r). Ce déco l?arrêt de tr ents apparten ent donc en de la variab aphiques n°5 u choix de la marginal moy à payer ma marginal pou les ménages es ménages associé au g ménages ayan ur les ménag tout d?abor rix des ma roche (2008 f) pour les m ns, les mé davantage que l?impac Nous remarq les maisons que le 9ème prix inférieu upage perm ramway) su nant à chaq général du ble explicati 55 et n°56) a forme fon yen arginal par q ur se rappro ayant achet ayant achet gain d?une m nt acheté une ges ayant ach rd que le co aisons étudi 8), le consen maisons do énages qui que les au ct est mesur quons notam s dont les p décile corr ur à cette va met donc d? r le prix des que quantile u coefficien ive étudiée. correspond nctionnelle d quantile de p cher d?un m té une maiso é une maiso minute pour e maison par heté une mai onsentemen ié. Lorsque ntement ma ont les prix se position utres au ren ré via le tem mment que prix sont le respond à la aleur (10 % analyser l?e s logements de la distri nt d?une rég dent aux deu de l?indicate prix des ma mètre de l?arr on parmi les on parmi les r accéder à l rmi les 25 % ison parmi l nt marginal e l?effet est arginal pou se situent d nnent sur l nchérisseme mps de traj cet effet, ob es plus élev a valeur du % des logem effet différe s. ibution des p gression liné ux cas prése eur Tramwa aisons rêt de tramw s 10 % les m 25 % les m l?arrêt de la les moins ch les 10 % les à payer pou t mesuré vi ur se rappro dans le prem le segment nt du logem et maximal bservé en 2 vés, cet effe 150 prix ments encié prix, éaire entés ay. way le moins moins gare hères plus ur le ia la ocher mier des ment , par 2010, et ne pouvant différen Année Année Tableau Cette va devant s cette hy chaque ces caté immobi professi départem d?abord typolog intellect des mai célibata les 25 % étudiées proches 2 400-2 Gare pl payer de Nous re selon le sur les p Marché Effet sign Graphique t pas être a nte entre 200 1 2008 2010 u n°102 : Pri alorisation se rendre ré ypothèse, no année étudi égories corr ilière, nous ionnelle, lo ment de la S d par les pri ie permet a tuelles supé isons les 25 aires et habit % les moins s, les maiso s, en moyen 600 mètres lus élevé po es cadres et emarquons es indicateur prix des mai des apparte nificatif au seu s n°57 et n° attribué à u 08 et 2010 ( 10 % 95 000 94 300 ix par quant très forte d égulièremen ous avons eu iée, quatre c respondant s disposon ocalisation Sarthe), etc ix des mais ainsi de me érieures, en % les plus tant avant l s chères. Un ons achetée nne, de la g s). Il sembl our les ach t les profess donc une h rs choisis, i isons. ements : uil de 5% °58 : Consen une différen (cf. tableau 25 % 122 000 117 000 tile et prix m de l?accès à nt, par exem u recours à catégories d à celles dé ns égaleme du précéd .). Les class ons puis pa ettre en évid couple et h chères. A l ?achat dans ne analyse c s par les ca are TGV qu erait donc q heteurs des sions intelle hétérogénéit indiquant ai ntement à P nce de form n°102). 50 % 145 000 140 000 moyen des m à la gare po mple, à Paris la méthode de prix ont éfinies pour ent d?infor dent logeme ses mises en ar les catég dence une habitant ava ?inverse, no le départem complément adres et les ue les mais que le cons maisons le ectuelles sup té des effet insi la comp Payer margi me fonction 75 % 182 740 178 300 maisons ourrait avoir s pour des m e par classif été créées à r l?analyse p rmations su ent (hors n évidence p ories socio- sur-représe ant l?achat ous observo ment de la S taire indiqu profession sons achetée sentement à es plus chèr périeures. ts du tramw plexité de l inal par qua nnelle ou à 90 % 238 000 240 000 r pour origi motifs profe fication asce à partir des par quantile ur les ach de la com par cette mé -professionn ntation des hors de la ns une sur-r Sarthe parmi ue égalemen s intellectue es par les o à payer en res puisse ê way par qua ?effet de la ntile de prix à une distr Moyenn 0 157 66 0 155 21 ine l?install essionnels. endante hiér prix des m e. Pour cha heteurs (ca mmune du éthode se ca nelles des a s cadres et Sarthe parm représentati mi les acheteu nt que pour uelles supéri ouvriers (16 termes d?ac être lié au antile de pr mise en pla x des appart ibution de ne 62 19 lation de ca Afin de vér rarchique : p aisons vend aque transac atégorie so Mans ou aractérisent acheteurs. C des profess mi les achet ion des ouv urs des mai les trois an ieures sont 600-1800 ve ccessibilité consenteme rix des mai ace du tram tements 151 prix adres rifier pour dues, ction ocio- u du t tout Cette sions teurs vriers isons nnées plus ersus à la ent à isons mway 152 10 % 25 % 50 % 75 % 90 % Moyenne Année 2008 39 075 55 000 75 250 100 150 129 800 81 409 Année 2010 36 730 52 950 74 100 99 625 134 842 80 088 Tableau n°103 : Prix par quantile et prix moyen des appartements Il convient d?observer que les consentements à payer par quantiles sont très différents selon le type de marché considéré. En effet, l?impact du tramway sur les prix est plus homogène sur le marché des appartements, l?effet étant maximal pour les appartements dont les prix sont les plus élevés (3ème quartile ou 9ème décile selon les cas). Il en résulte que la mise en place du tramway tend à accentuer, toute chose égale par ailleurs, la différenciation des appartements en termes de prix : globalement, ce sont les appartements les plus chers sur le marché qui ont bénéficié d?une variation absolue de valeur associée à l?effet tramway la plus importante. 153 6.2) L?effet du tramway sur les prix immobiliers des villes d?Angers et d?Avrillé Rappelons que pour cette seconde zone d?étude, les estimations portent sur les deux communes traversées par la ligne de tramway à savoir Angers et Avrillé. Des trois projets étudiés, le tramway de l?agglomération d?Angers est le plus récent, l?ouverture au public ne datant que de juin 2011. Par conséquent, les données postérieures à cette ouverture, à savoir, en années paires, celles de 2012, n?étaient pas disponibles lors de la mise en oeuvre des estimations des fonctions de prix hédonistes. Ces dernières sont donc réalisées sur les deux années paires antérieures à 2011, à savoir les années 2008 et 2010, l?année 2008 correspondant au début des travaux visibles du projet. A) Estimations et analyses des résultats A.1) Résultats et analyses concernant le marché des maisons Comme pour l?étude concernant la ville du Mans, nous présentons dans un 1er temps les résultats au travers des quatre tableaux ci-dessous, puis nous en proposons une analyse. Le 1er tableau indique l?existence ou non d?effet 85 ainsi que son signe pour les différentes définitions de l?indicateur associés au tramway : 2008 2010 Dist_ArretTram Absence d?effet Effet a priori positif Dist_ArretTram_PR Absence d?effet Absence d?effet Dist_LigneTram Absence d?effet Absence d?effet Dist_LigneTram_PR Absence d?effet Absence d?effet Pres_arret_tram_400m Absence d?effet Absence d?effet Pres_arret_tram_500m Absence d?effet Absence d?effet Pres_arret_tram_800m Absence d?effet Effet positif Pres_arret_tram_1200m Effet négatif * Effet a priori négatif Tableau n°104 : Effet du tramway sur les prix des maisons selon les années et l?indicateur utilisé pour mesurer cet effet Pour la variable de distance ayant un effet significatif sur les prix des maisons, nous avons calculé le montant moyen que sont prêts à payer les acquéreurs pour se rapprocher d?un mètre de l?arrêt de tramway le plus proche. Dans le cas des indicatrices de zone, les montants indiqués correspondent à l?effet sur le prix de la localisation de la maison dans cette zone. Les résultats sont les suivants86 : 2008 2010 Dist_ArretTram 40,7 ¤/m Pres_arret_tram_800m 23 678,4 ¤ Pres_arret_tram_1200m -32 204,1 ¤ -33 671,9 ¤ Tableau n° 105 : Consentement à Payer marginal moyen des acheteurs Lecture : En 2010, le consentement à payer marginal pour se rapprocher d?un mètre (à vol d?oiseau) de l?arrêt de tramway le plus proche de la maison s?élevait en moyenne à 40,7 ¤. 85 La qualité d?ajustement des modèles estimés (R² ajusté) est en moyenne de 0,71 pour l?année 2008 et de 0,70 pour l?année 2010. 86 Les valeurs minimales et maximales associées aux valeurs présentées dans le tableau sont disponibles en annexe 11. 154 Soit pour un rapprochement à l?arrêt de tramway d?environ de 250 mètres équivalent à un gain de 3 minutes pour se rendre à pied à l?arrêt de tramway : 2008 2010 Dist_ArretTram 10 109,9 ¤ Pres_arret_tram 800m 23 678,4 ¤ Pres_arret_tram 1200m -32 204,1 ¤ -33 671,9 ¤ Tableau n° 106 : Consentement à Payer moyen des acheteurs Lecture : En 2010, le consentement à payer pour se rapprocher de 250 mètres (à vol d?oiseau) de l?arrêt de tramway le plus proche de la maison s?élevait en moyenne à 10 109,9 ¤. Ces sommes sont enfin exprimées en termes de pourcentage du prix moyen de l?année correspondante : 2008 2010 Dist_ArretTram 4,4 % Pres_arret_tram_800m 10,2 % Pres_arret_tram_1200m - 13,6 % -14,5 % Tableau n° 107 : Part de l?effet tramway sur le prix des maisons Lecture : En 2010, le consentement à payer pour se rapprocher de 250 mètres (à vol d?oiseau) de l?arrêt de tramway le plus proche de la maison représentait en moyenne 4,4 % du prix de vente moyen des maisons vendues en 2010. A la différence du cas manceau, des effets peuvent être mis en évidence dès le début des travaux, soit trois ans avant la mise en service effective du tramway. Ainsi, un fort effet négatif sur les prix des maisons peut être observé pour l?année 2008 dans une zone de 1 200 mètres autour des arrêts, effet qui perdure (mais de façon moins significative) en 2010. Simultanément, un effet positif apparaît pour l?année 2010 concernant les maisons situées à moins de 800 mètres d?un arrêt de tramway. Comme pour le Mans, cette apparente contradiction dans les résultats selon la zone retenue, incite à la prudence concernant la nature des effets mis en évidence par les variables indicatrices de zones, ces dernières pouvant capter davantage d?éléments que les seuls effets directs liés au tramway. Ainsi, dans l?agglomération d?Angers, la mise en oeuvre de la ligne de tramway s?est accompagnée d?importants chantiers de réaménagements urbains, notamment sur la partie septentrionale de la ligne, entre le sud d?Avrillé et le quartier Verneau-Hauts-de-Saint-Aubain : ces réaménagements ont conduit à la condamnation de logements jugés vétustes et à la construction de nombreux logements et ainsi que d?équipements publics. L?ensemble de ces changements a donc pu modifier localement le fonctionnement du marché des maisons et des appartements conduisant à un effet global complexe à analyser lorsqu?il est appréhendé au travers des indicatrices de zone. Parallèlement, l?estimation de la fonction de prix hédonistes sur l?année 2010 permet de mettre également en évidence l?apparition d?un effet positif en termes de distance euclidienne par rapport à un arrêt de tramway, même si ce résultat est à prendre avec précaution, car ce phénomène n?a été observé que pour 70 % des modèles hédonistes estimés. Le marché des maisons d?Angers-Avrillé semble donc anticiper l?ouverture du tramway dès l?année 2010. Cependant, ce « frémissement » n?est observable que sur une seule variable de distance et doit, en conséquence, être confirmé ou infirmé par l?analyse des fonctions de prix hédonistes pour les années postérieures à l?ouverture au public de la ligne de tramway, notamment pour l?année 2012. A.2) Résultats et analyses concernant le marché des appartements L?étude de l?impact du tramway sur les prix a été également réalisée pour le marché des appartements afin de déterminer si cet impact est identique à celui du marché des maisons. 155 Comme pour les maisons, les résultats obtenus pour les appartements87 sont tout d?abord présentés au travers des quatre tableaux ci-dessous : 2008 2010 Dist_ArretTram Absence d?effet Effet a priori positif Dist_ArretTram_PR Absence d?effet Effet positif Dist_LigneTram Absence d?effet Effet a priori positif Dist_LigneTram_PR Absence d?effet Effet positif Pres_arret_tram_400m Absence d?effet Absence d?effet Pres_arret_tram_500m Effet négatif Absence d?effet Pres_arret_tram_800m Absence d?effet Effet positif Pres_arret_tram_1200m Absence d?effet Absence d?effet Tableau n° 108 : Effet du tramway sur les prix des appartements selon les années et selon l?indicateur utilisé pour mesurer cet effet Nous avons ensuite calculé l?impact moyen du tramway88 sur les prix des appartements selon les années et les indicateurs : 2008 2010 Dist_ArretTram 23,6 ¤ Dist_ArretTram_PR 17,5 ¤ Dist_LigneTram 24,7 ¤ Dist_LigneTram_PR 16,2 ¤ Pres_arret_tram_500m -9 723,2 ¤ Pres_arret_tram_800m 10 149,7 ¤ Tableau n° 109 : Consentement à Payer marginal moyen des acheteurs Lecture : En 2010, le consentement à payer marginal pour se rapprocher d?un mètre (à vol d?oiseau) de l?arrêt de tramway le plus proche de l?appartement s?élevait en moyenne à 23,6 ¤. Ce qui conduit aux Consentements à Payer moyens des acheteurs suivants : 2008 2010 Dist_ArretTram 5 862,2 ¤ Dist_ArretTram_PR 4 347,0 ¤ Dist_LigneTram 6 135,5 ¤ Dist_LigneTram_PR 4 024,1 ¤ Pres_arret_tram_500m -9 723,2 ¤ Pres_arret_tram_800m 10 149,7 ¤ Tableau n° 110 : Consentement à Payer moyen des acheteurs Lecture : En 2010, le consentement à payer pour se rapprocher de 250 mètres (à vol d?oiseau) de l?arrêt de tramway le plus proche de l?appartement s?élevait en moyenne à 5 862,2 ¤. En 2010, un ménage achetant un appartement est, en moyenne, prêt à payer 10 149,7 ¤ en plus pour que ce dernier soit situé dans un périmètre de 800 mètres autour de l?arrêt de tramway le plus proche. 87 La qualité d?ajustement des modèles estimés pour les appartements (R² ajusté) est en moyenne de 0,87 pour l?année 2008 et de 0,84 pour l?année 2010. 88 Les valeurs minimales et maximales associées aux valeurs présentées dans le tableau sont disponibles en annexe 11. 156 Ce qui correspond en termes de pourcentage du prix moyen de l?année correspondante aux résultats suivants : 2008 2010 Dist_ArretTram 5,3 % Dist_ArretTram_PR 3,9 % Dist_LigneTram 5,5 % Dist_LigneTram_PR 3,6 % Pres_arret_tram_500m -8,8 % Pres_arret_tram_800m 9,1 % Tableau n° 111 : Part de l?effet tramway sur le prix des appartements Lecture : En 2010, le consentement à payer pour se rapprocher de 250 mètres (à vol d?oiseau) de l?arrêt de tramway le plus proche de l?appartement représentait en moyenne 5,3 % du prix de vente moyen des appartements vendues en 2010. De manière bien plus prononcée que dans le cas des maisons, des effets associés au tramway peuvent être mis en évidence pour l?année 2008 mais surtout pour l?année 2010. Comme pour le Mans, et comme cela a déjà été observé pour le marché des maisons d?Angers et d?Avrillé, les variables indicatrices de zone fournissent une information en apparence contradictoire quant à la présence du tramway : ainsi, en 2008, un effet négatif est associé à la présence d?un arrêt de tramway à moins de 500 mètres tandis qu?en 2010 un effet positif est associé à la présence d?un arrêt de tramway à moins de 800 mètres. Comme pour les maisons, ce constat peut être imputable au fait que les variables indicatrices captent l?ensemble des effets associés aux zones correspondantes, notamment les changements urbains accompagnant le projet de tramway. Il convient de remarquer que le marché des appartements d?Angers-Avrillé semble réagir de manière différente de celui du Mans, puisque pour ce dernier un effet positif apparaissait pour la zone de moins de 500 mètres. A l?inverse, il existait un effet négatif pour les zones de moins 800 mètres et de 1 200 mètres. Ces différences pourraient être le reflet de contextes différents, notamment dans la façon dont ont été menées les politiques de réaménagement urbain accompagnant la mise en oeuvre du projet de tramway. Si le message délivré par les indicatrices de zones est complexe, il en est tout autrement dans le cas des variables de distance. En effet, toutes les variables de distance introduites dans les différents modèles économétriques indiquent un effet positif associé à la présence du tramway en termes de distances par rapport à la ligne et aux arrêts, en particulier pour les distances par voie routière. Cette précocité des effets pourrait être également liée au contexte angevin concernant la mise en oeuvre du projet : en effet, bien que le début de la réflexion sur la mise en place d?un tramway remonte au début des années 2000 dans le cas des deux agglomérations, l?avancement du dossier puis la mise en oeuvre des travaux ont pris davantage de temps pour l?agglomération angevine. De plus, le projet angevin a été annoncé, initialement, comme devant être achevé au cours de l?année 2010, le report à l?année 2011 n?ayant été annoncé publiquement qu?en 2009. Il en résulte que les acteurs du marché immobilier de l?agglomération d?Angers ont eu davantage la possibilité d?intégrer dans leurs calculs les effets associés au futur tramway. Ces résultats observés, pour les appartements vendus à Angers et à Avrillé, en termes de calendrier sont donc similaires à ceux d?un certain nombre de travaux antérieurs appliqués à cette problématique de transport urbains : ainsi, dans le cas de la ligne de tramway T2 (Hauts de Seine) mise en service en 1997, Boucq et Papon (2008) observent, après l?apparition initiale d?un effet négatif en 1995, un effet positif un an avant l?ouverture, effet qui perdurera par la suite. De même, Bae et alii (2003) observent un effet positif avant l?ouverture de la ligne de métro à Séoul tandis que Mayor et alii (2012) mettent en évidence un effet positif croissant au fur et à mesure de l?approche de la date d?ouverture puis décroissant au-delà de cette date. Par aille grandeu même s observé Ainsi, a noter de la mise les prix distance immobi plus abo B) Ch me Comme estimati des loge proximi variable Marché Graphiq 2010) Le test de chan tramway 89 En effet, d?Angers-A eurs, les eff ur comparab si les valeu ées pour la v au-delà des es converge en oeuvre d immobilier e entre le ilières de 20 outie afin de hoix de la esure des ef e pour le M ions du mod ements. Un ité ou non es explicativ des maison ques n° 59: de non liné ngements d y observé e ils représent Avrillé (année ffets positifs bles entre l urs observé ville du Man différences ences dans du tramway rs, notamm logement 012 pour l? e confirmer forme fon ffets différe ans, nous a dèle hédoni n modèle de par rappor ves du modè ns : Effet sur le éarité de Da de pente. A en 2010, les tent, pour un e 2010) et en s du tramwa les deux ag ées pour An ns (respectiv s liées à des les résulta a eu (ou se ment pour le et le tram agglomérat r ou non cett nctionnelle enciés selon avons cherch iste était la e prix hédo rt au tramw èle demeura e prix des m vies est don Appliquée à s p-values a n rapprochem ntre 3,5 et 4,6 ay, mesurés gglomératio ngers-Avril vement, ent s contextes ats et les va emble avoir s appartem mway. La p tion d?Ange tte converge associée à n le prix du hé à vérifie mieux adap oniste semi- way est int ant sous for maisons de l nc utilisé po l?effet sur associées à ment de 250 6 % du prix m s en termes ons en term llé sont sup tre 16 et 25 et des calen aleurs obte r dans le cas ents et lors prise en c ers pourrait ence de résu à l?indicate u logement er si la form ptée pour m -paramétriq tégrée sous rme linéaire la distance our vérifier le prix de ce test étan mètres entre moyen dans s de distanc mes de pour périeures en ¤ / mètre e ndriers diffé nues : dans s d?Angers) que cet effe ompte des t permettre ultats entre l eur Tramw me linéaire u mesurer l?eff ue a donc é forme non . par rapport l?hypothèse e la distanc nt supérieure e 3,6 et 5,3 % le cas du Ma ce, sont dan rcentage du n termes a et entre 11 e férents, il co s ces deux a ) une influen et est mesu données d?établir un les deux agg way et la q utilisée pour fet du tramw été spécifié n paramétri t l?arrêt de t e de nullité ce par rapp es à 0,05, o % du prix m ans (année 20 ns des ordre u prix moy absolus à c et 15 ¤ / mèt onvient don agglomérati nce positive ré en terme de transact ne compara glomération question d r les différe way sur les é dans lequ ique, les au tramway (an des paramè ort à l?arrê on ne rejette moyen dans le 008). 157 es de en89, elles tre). nc de ions, e sur es de tions aison ns. de la entes prix uel la utres nnée ètres êt de e pas e cas l?hypoth maison. Marché Cette d appartem l?arrêt d est expr n°61). L l?hypoth Par con margina Graphiq tramway Par aille quantile de dista correspo hèse d?une r . des apparte ?analyse a ments. La f de tramway rimé en ter L?applicatio hèse d?une r nséquent, l? al moyen de ques n°60 e y et la ligne eurs, à la d e concernan ance pour ondants ind relation liné ements : été égaleme forme fonct le plus pro mes de dist on du test d relation liné ?hypothèse es acheteurs et n°61: Eff e de tramwa ifférence de nt les maiso lesquelles diquent la pr éaire entre l ent réalisée tionnelle de oche par voi tance à la l de Davies éaire entre l de linéarit s pour se rap fet sur le pr ay (par voie e ce qui a é ns et les ap un effet a résence d?un la distance à e pour les e e l?indicateu ie routière, ligne de tra aux différe l?indicateur té utilisée p pprocher du rix des app routière, 20 été fait pour ppartements apparaissait n effet signi à l?arrêt de t estimations ur, lorsqu?il est similair amway par ents modèle Tramway e pour les es u tramway e artements d 010) r la ville du s n?a pas été , seulemen ificatif du tr tramway le hédonistes l est exprim re à celle ob voie routiè es conclut é et le prix de stimations est valide. de la distan u Mans, la m é réalisée. E nt 70 à 80 ramway. plus proche portant sur mé en terme btenue lorsq ère (cf. grap également a e l?appartem du consent nce par rapp méthode de En effet, po 0 % des m e et le prix d r le marché es de distan que l?indica phiques n°6 au non reje ment. tement à p port à l?arrê e régression our les varia modèles esti 158 de la é des nce à ateur 60 et et de payer êt de n par ables imés 159 6.3) L?effet du busway sur les prix immobiliers des villes de Nantes, de Saint-Sébastien-sur-Loire et de Vertou Concernant la mise en place du busway dans l?agglomération de Nantes, il convient de rappeler que les estimations portent sur les trois communes traversées par la ligne de busway à savoir Nantes, Saint- Sébastien-sur-Loire et Vertou. Comme pour la ville du Mans, les années retenues pour les estimations des fonctions de prix hédonistes sont, tout d?abord, les années 2008 et 2010, années paires postérieures à la mise en service du busway (novembre 2006). Afin d?analyser un éventuel impact de ce dernier avant son ouverture officielle, nous avons également retenu l?ensemble des transactions de l?année 2006, sachant que la quasi-intégralité des travaux d?aménagement s?est déroulée au cours de cette année-là. A) Estimations et analyses des résultats le marché des maisons Nous présentons dans un 1er temps les résultats au travers des trois tableaux ci-dessous, puis nous en proposons une analyse. Le 1er tableau indique l?existence ou non d?effet 90 ainsi que son signe pour les différentes définitions de l?indicateur associés au busway : 2006 2008 2010 Dist_Arret_Busway Absence d?effet Absence d?effet Absence d?effet Dist_Arret_Busway_PR Absence d?effet Absence d?effet Absence d?effet Dist_Ligne_Busway Absence d?effet Absence d?effet Absence d?effet Dist_Ligne_Busway_PR Absence d?effet Absence d?effet Absence d?effet Pres_Arret_Busway_400 m Absence d?effet Absence d?effet Absence d?effet Pres_Arret_Busway_500 m Absence d?effet Absence d?effet Absence d?effet Pres_Arret_Busway_800 m Absence d?effet Absence d?effet Effet négatif * Pres_Arret_Busway_1200 m Absence d?effet Absence d?effet Absence d?effet Tableau n° 112 : Effet du busway sur les prix des maisons selon les années et l?indicateur utilisé pour mesurer cet effet Pour l?indicateur de zone ayant un effet significatif sur les prix des maisons, nous avons calculé le montant moyen91 que sont prêts à payer les acquéreurs : 2006 2008 2010 Pres_Arret_Busway_800 m - 47 957 ¤ Tableau n° 113 : Consentement à Payer marginal moyen des acheteurs Lecture : En 2010, un ménage est en moyenne prêt à payer 47 957 ¤ de moins un appartement se situant à moins de 800 mètres de l?arrêt de busway le plus proche. Cette somme est enfin exprimée en termes de pourcentage du prix moyen de l?année correspondante : 2006 2008 2010 Pres_Arret_Busway_800 m - 17,3 % Tableau n°114 : Part de l?effet busway sur le prix des maisons 90 La qualité d?ajustement des modèles estimés (R² ajusté) est en moyenne de 0,72 pour l?année 2006, de 0,71 pour l?année 2008 et de 0,69 pour l?année 2010. 91 La valeur minimale et maximale associée à la valeur présentée dans le tableau est disponible en annexe 12. 160 Lecture : En 2010, la perte de valeur associée à la présence d?un arrêt de busway à moins de 800 mètres du logement représentait en moyenne 17,3 % du prix de vente moyen des maisons vendues en 2010. A la différence de ce qui a pu être observé pour la ville du Mans (et dans une moindre mesure dans le cas des communes d?Angers et d?Avrillé), aucun effet positif associé à la mise en oeuvre du busway n?apparaît pour les maisons concernées de l?agglomération de Nantes. Seule la présence d?un arrêt de busway à moins de 800 mètres du logement agit de manière significative, mais négativement, sachant qu?il s?agit d?une variable indicatrice mesurant l?ensemble des effets associés à cette zone qu?ils soient ou non directement liés à ce projet. Plusieurs hypothèses complémentaires peuvent expliquer cette absence d?effet concernant le busway. La première hypothèse a trait aux caractéristiques conjuguées du marché des maisons et de la ligne de busway. En effet, la ligne de busway (à la différence du réseau du tramway) ne concerne, en termes relatifs, qu?une zone restreinte du territoire de l?agglomération nantaise, allant du centre-ville vers la commune de Vertou. Il en résulte que les maisons pouvant être soumises à l?influence de la ligne de busway sont en nombre très restreint relativement à la taille de l?échantillon total : ainsi, environ 5 % (resp. 17 %) des maisons vendues se situent à moins de 400 mètres (resp. 1 200 mètres) d?un arrêt de busway. Notons également que la distance moyenne (par voie routière) de ces dernières à un arrêt de busway est d?environ trois kilomètres. Il se peut donc qu?une large partie des logements se situe hors de la zone d?influence potentielle du busway, masquant ainsi un effet local sur les logements les plus proches. En effet, cet effet pourrait être différent pour les logements se situant dans la zone des 1 200 mètres autour d?un arrêt, cette distance correspondant environ à 15 minutes à pied. La deuxième hypothèse consiste à penser que les ménages ne raisonnent pas en termes de busway stricto sensu mais davantage en termes d?offre de transports en commun en site propre et à haut niveau de service, à savoir conjointement le busway et le tramway, d?autant que la ligne de busway a été conçue comme le dernier élément venant compléter le réseau de tramway existant. Dans cette perspective, ce n?est pas l?effet de la proximité du seul busway qu?il convient de tester, mais bien l?effet de la proximité du busway et / ou du tramway. La troisième hypothèse concerne le projet de busway en tant que tel : du fait de ses caractéristiques propres, ce transport en commun pourrait ne pas constituer en soi un attribut extrinsèque valorisé par les ménages lors de l?achat de leur maison. En effet, à la différence d?une ligne de tramway, une ligne de busway ne se distingue que très peu d?une voie routière classique dans le paysage urbain. De même, pour une personne non au fait de ce transport, un bus à haut niveau de service se démarque peu en termes d?apparence d?un bus classique : ce sont davantage les caractéristiques en termes de fréquence et d?amplitude de service qui confèrent à ce transport sa spécificité, caractéristiques qui ne s?offrent pas immédiatement à la vue des acheteurs. Par conséquent, la visibilité du busway est bien moindre que le tramway, notamment pour des acheteurs n?ayant pas connaissance de ce type de transport. Concernant la première hypothèse émise, la comparaison ultérieure (cf. point B) avec les effets du busway relatifs au marché des appartements (en moyenne plus proches du busway) permettra d?apporter des éléments de réponses complémentaires. Par ailleurs, l?estimation des fonctions de prix hédonistes sur une sous-base restreinte aux seules maisons situées dans un périmètre inférieur ou égal à 1 200 mètres de l?arrêt de busway le plus proche permettrait de mesurer de manière beaucoup plus fine l?existence ou non d?un effet lié au busway. Cependant, le nombre de maisons concernées étant trop faible (entre 125 et 160 selon les années concernées) les estimations des fonctions de prix hédonistes sur cette base restreinte n?ont pu être menées. Pour vérifier la pertinence de la deuxième hypothèse, nous avons estimé de nouvelles fonctions de prix hédonistes dans lesquelles nous avons introduit comme variable d?intérêt la présence d?un arrêt 161 de busway ou de tramway à moins de 300 mètres du logement92, suivant ainsi la méthodologie utilisée par Brécard et alii (2013) appliquée aux appartements des 24 communes de l?agglomération nantaise vendus en 2002, 2006 et 2008. Les résultats obtenus ici indiquent une absence de significativité de cette variable, ce qui semble invalider cette troisième hypothèse. En parallèle, bien que ce ne soit pas l?objet premier de cette étude, la recherche d?un effet associé à la seule présence d?une ligne de tramway a été également opérée à partir de la base de données à partir de laquelle ont été faites les estimations précédentes : il apparaît qu?il existe bien un effet significatif mais de signe négatif (en moyenne de l?ordre 25 ¤ / mètres soient - 2,2 % du prix de vente pour un rapprochement de 250 mètres), ce qui signifie que la présence d?une ligne de tramway est perçue globalement comme une désaménité, les nuisances associées l?emportant sur le service apporté. Enfin, concernant la dernière hypothèse évoquée, une comparaison avec d?autres études portant sur la mise en oeuvre d?un busway dans d?autres agglomérations, notamment dans celles où ce transport apparaît comme un projet structurant, permettrait d?en vérifier la pertinence. B) Estimations et analyses des résultats le marché des appartements L?étude de l?impact du busway sur les prix a été également réalisée pour le marché des appartements afin de déterminer si cet impact est identique à celui du marché des maisons. Comme pour les maisons, les résultats obtenus pour les appartements93 sont tout d?abord présentés au travers des trois tableaux ci-dessous : 2006 2008 2010 Dist_Arret_Busway Absence d?effet Absence d?effet Absence d?effet Dist_Arret_Busway_PR Absence d?effet Absence d?effet Absence d?effet Dist_Ligne_Busway Absence d?effet Absence d?effet Absence d?effet Dist_Ligne_Busway_PR Absence d?effet Absence d?effet Absence d?effet Pres_Arret_Busway_400 m Absence d?effet Absence d?effet Absence d?effet Pres_Arret_Busway_500 m Absence d?effet Absence d?effet Absence d?effet Pres_Arret_Busway_800 m Effet a priori négatif Effet a priori négatif Absence d?effet Pres_Arret_Busway_1200 m Absence d?effet Effet négatif Absence d?effet Tableau n° 115 : Effet du busway sur les prix des appartements selon les années et selon l?indicateur utilisé pour mesurer cet effet Nous avons ensuite calculé l?impact moyen du busway94 sur les prix des appartements selon les années et les indicateurs : 2006 2008 2010 Pres_Arret_Busway_800 m -4 896,5 ¤ -6 311,6 ¤ Pres_Arret_Busway_1200 m -9 816,1 ¤ Tableau n°116 : Consentement à Payer marginal moyen des acheteurs Lecture : En 2008, un ménage est en moyenne prêt à payer 6 312 ¤ de moins un appartement se situant à moins de 800 mètres de l?arrêt de busway le plus proche. 92 Le pourcentage de maisons se situant dans cette zone est compris entre 20% et 22 % de l?échantillon selon les années considérées. 93 La qualité d?ajustement des modèles estimés pour les appartements (R² ajusté) est en moyenne de 0,87 pour l?année 2006, de 0,85 pour l?année 2008 et de 0,83 pour l?année 2010. 94 Les valeurs minimales et maximales associées aux valeurs présentées dans le tableau sont disponibles en annexe 12. 162 Ce qui correspond en termes de pourcentage du prix moyen de l?année correspondante aux résultats suivants : 2006 2008 2010 Pres_Arret_Busway_800 m -3,7 % -4,6 % Pres_Arret_Busway_1200 m -7,2 % Tableau n° 117 : Part de l?effet busway sur le prix des appartements Lecture : En 2008, la perte de valeur associée à la présence d?un arrêt de busway à moins de 800 mètres du logement représentait en moyenne 4,6 % du prix de vente moyen des appartements. Les résultats observés sur le marché des maisons se confirment sur le marché des appartements puisqu?aucun effet positif associé au busway ne peut être relevé, tandis que des effets négatifs sont également observés lorsque la proximité du busway est appréhendée au travers des indicatrices de zones. De la même manière, l?introduction d?une variable croisant la présence d?un arrêt de busway ou de tramway à moins de 300 mètres95 des appartements ne fait apparaître aucun résultat significatif. Par contre, à la différence du marché des maisons, aucun effet significatif n?a pu être mis en évidence concernant la présence (seule) du tramway. A la différence du marché des maisons, nous avons pu estimer des fonctions de prix hédonistes sur une sous-base restreinte aux seuls appartements situées dans un périmètre inférieur ou égal à 1 200 mètres de l?arrêt de busway le plus proche afin de mesurer de manière beaucoup plus fine l?existence ou non d?un effet lié au busway, le nombre de transactions pour les années 2008 et 2010 étant suffisant96. Les résultats obtenus confirment l?absence d?effet significatif associé à la présence du busway pour les années 2006, 2008 et 2010. Ces résultats permettent de répondre en partie aux hypothèses émises suites aux analyses concernant le marché des maisons : l?hypothèse concernant une absence d?effet qui serait spécifique au marché des maisons n?est pas confirmée puisque cette absence d?effet s?observe également pour le marché des appartements. De même, la deuxième hypothèse selon laquelle l?absence d?effet serait liée à un nombre trop restreint de transactions soumises à l?influence du busway, relativement au nombre total de transactions de la base, n?est également pas confirmée puisque les estimations opérées sur la sous- base restreinte aux appartements situés à moins de 1200 mètres du busway ne font pas apparaître d?effets significatifs. Par ailleurs, comme pour les maisons, l?hypothèse selon laquelle les ménages raisonneraient davantage en termes d?offre conjointe busway-tramway, ne semble pas vérifiée. Par conséquent, l?absence d?effet associé au busway pourrait être, au final, associée au fait que les ménages acheteurs n?attribuent pas de valeur spécifique à la présence du busway. Comme énoncé précédemment, il serait alors souhaitable de tester cette hypothèse via une comparaison avec d?autres agglomérations ayant adopté ce type de transport en site propre. 95 Le pourcentage d?appartements se situant dans cette zone est compris entre 40% et 42 % de l?échantillon selon les années considérées. 96 La taille des échantillons est comprise entre 695 et 892 transactions selon les années étudiées. 163 Conclusion : La finalité de cette convention de recherche entre la DREAL des Pays de Loire et l?Université d?Angers était d?évaluer grâce à la mise en oeuvre de la méthode des prix hédonistes, l?impact sur les valeurs immobilières de la mise en place des lignes de tramway dans les agglomérations du Mans et d?Angers et d?une ligne de busway dans l?agglomération de Nantes.La mise en évidence d?une hausse des prix fonciers et immobiliers attribuable à cette réalisation pourrait alors contribuer à asseoir la légitimité d?une taxe forfaitaire portant sur les plus-values immobilières, taxe dont le produit serait destiné aux autorités organisatrices des transports (AOT) en vue de financer de nouvelles infrastructures de transport. Cette méthode, via l?estimation de fonctions de prix hédonistes, permet de calculer non seulement l?impact des caractéristiques intrinsèques du logement sur le prix de ce dernier mais surtout l?impact des caractéristiques liées au positionnement du logement dans l?espace urbain et naturel, notamment le positionnement par rapport à la nouvelle ligne de busway ou de tramway étudiée. L?influence de cette nouvelle ligne de transport sur les prix immobiliers pouvant être a priori complexe et non univoque, différentes variables associées à cette caractéristique ont été construites et introduites alternativement dans les modèles de prix hédonistes. Les variables ainsi définies ont été les suivantes : les distances euclidiennes et par voie routière par rapport aux arrêts et aux lignes de tramway/busway, la présence ou non d?un arrêt de tramway/busway dans différents périmètres (400, 500, 800, 1200 mètres) autour du logement ainsi que la mesure de l?accessibilité du logement via le tramway par rapport à des lieux jugés d?intérêt (ex. gare, place du centre-ville) dans le cas de la ville du Mans97. Il est à noter que l?introduction de l?ensemble des données extrinsèques au-delà des seuls éléments associés au tramway ou busway est essentielle afin de mener à bien la méthode des prix hédonistes : en effet, la présence éventuelle de complémentarités ou de substituabilités entre ces dernières et les variables associées au tramway ou busway peut modifier sensiblement les résultats et donc les interprétations qui en découlent concernant l?effet ou non de la mise en oeuvre du tramway ou busway sur les prix immobiliers. La constitution des bases de données finales à partir desquelles ont été opérées les estimations économétriques des fonctions de prix hédonistes s?est fondée sur les éléments suivants : tout d?abord, la sélection des périodes jugées pertinentes pour analyser l?influence ou non de la mise en oeuvre des lignes de transport a été établie à partir d?une contextualisation préalable pour chacune des trois agglomérations : pour les agglomérations du Mans et de Nantes, les années retenues ont été respectivement les années 2006, 2008 et 2010, tandis que pour l?agglomération d?Angers seules les années 2008 et 2010 sont prises en considération. Concernant les aires géographiques retenues, les échantillons utilisés dans les estimations économétriques ont été construits à partir des logements positionnés uniquement dans les communes traversées par les nouvelles lignes de tramway ou de busway : ainsi, pour l?agglomération du Mans, seule la commune du Mans stricto sensu a été considérée, tandis que la sélection s?est portée sur les communes d?Angers et d?Avrillé pour l?agglomération d?Angers, et sur les communes de Nantes, de Saint-Sébastien-sur-Loire et de Vertou pour l?agglomération de Nantes. La constitution des bases finales s?est également faite en distinguant explicitement le marché des appartements de celui des maisons afin de déterminer si l?éventuel effet lié au tramway ou busway est le même sur ces deux marchés du logement. Enfin, la détermination des caractéristiques extrinsèques a été réalisée au travers de l?adjonction aux bases de données notariales (bases Perval), des données de statistiques urbaines produites par l?Insee (données IRIS) ainsi que des données géographiques liées à la localisation de chaque habitation, procédure ayant été rendue possible grâce à la mise en oeuvre d?un système d?information géographique (S.I.G). 97 Ces mesures d?accessibilité n?ont pas été faites dans le cas de l?agglomération angevine, les transactions disponibles étant antérieures à la mise en service du tramway. Dans le cas de l?agglomération nantaise, ces mesures n?ont pu être calculées du fait de la complexité du réseau de transports en commun. 164 L?objectif étant d?analyser précisément l?impact de la mise en place du tramway ou du busway sur les prix des biens immobiliers, les estimations des fonctions de prix hédonistes ont alors été réalisées année par année, le nombre annuel de transactions ainsi que leur spatialisation étant satisfaisants. Ces différentes estimations ont alors débouché sur des résultats très différents selon le type de marché immobilier (appartements / maisons) et selon les villes étudiées. Ainsi, il existe certaines similitudes entre les villes d?Angers et d?Avrillé et celle du Mans concernant l?effet spécifique du tramway sur les prix immobiliers, alors que l?impact de la ligne de busway sur les prix immobiliers des logements des villes de Nantes, Saint-Sébastien-sur-Loire et de Vertou constitue une situation bien à part. Plus précisément, les résultats concernant la ville du Mans indiquent que la présence du tramway, mesurée en termes de distance et d?accessibilité, a eu un impact significatif et positif sur les prix des appartements et des maisons, mais seulement à partir de la mise en service du tramway voire même avec un délai plus long dans le cas de l?accessibilité, ce qui invalide, dans le cas de cette ville, l?hypothèse implicite de la taxe Grenelle 2 selon laquelle les marchés immobiliers intégreraient la mise en place du tramway dès la Déclaration d?Utilité Publique du projet. Ces effets perdurent trois ans après la mise en service. Par contre, lorsque l?influence du tramway a été mesurée au travers de variables de zones autour des arrêts, aucun effet significatif n?a pu être relevé dans le cas du marché des maisons, tandis que dans celui des appartements, l?effet du tramway est complexe : si la présence du tramway à moins de 500 mètres agit positivement et significativement sur les prix des appartements, c?est l?inverse qui apparaît pour les zones de 800 et 1200 mètres. Ces derniers résultats soulignent la difficulté de raisonner à partir des variables de zones (qui mesurent de facto également d?autres éléments que les effets directs du tramway) et mettent aussi en doute, la pertinence du choix du périmètre de 1 200 mètres pressenti par la taxe Grenelle 2. Concernant les communes d?Angers et d?Avrillé, la mise en service récente du tramway (2011), ne permet de disposer que d?une image très partielle des effets associés à ce projet, étant donné que les dernières données disponibles concernent l?année 2010. Néanmoins, les estimations des fonctions de prix hédonistes réalisées pour les années 2008 et 2010 permettent de montrer l?apparition d?effets avant la mise en service effective du tramway. Ainsi, un effet négatif a été mis en évidence pour l?année 2008 (année de montée en puissance des travaux d?aménagement) dans une zone de 500 mètres autour des arrêts dans le cas des appartements et dans une zone de 1 200 mètres dans le cas des maisons. A l?inverse, des effets positifs apparaissent, en 2010, sur le marché des appartements, lorsque ces derniers sont mesurés à la fois en termes de distances et termes de présence du tramway dans une zone de 800 mètres autour du logement. Concernant les maisons, un effet positif en termes de distance euclidienne et en termes de présence du logement dans un rayon de 800 mètres autour d?un arrêt de tramway semble également apparaître dès 2010, tandis que la présence d?un arrêt dans une zone de 1 200 mètres continue à impacter négativement, mais de manière moins significative, les prix des maisons. L?apparition d?effets du tramway pour le cas d?Angers antérieurement à sa mise en service contraste donc avec l?absence d?effet dans le cas de la ville du Mans. Elle pourrait s?expliquer par un délai de mise en oeuvre beaucoup plus long dans le cas d?Angers, avec notamment le report tardif de l?ouverture de la ligne initialement prévue en 2010. Néanmoins, au-delà de ces différences liées à des contextes et des calendriers différents, il convient donc de noter des convergences dans les résultats et les valeurs obtenues : la mise en oeuvre du tramway a eu (ou semble avoir dans le cas des logements d?Angers et d?Avrillé) une influence positive sur les prix immobiliers, notamment lorsque cet effet est mesuré en termes de distance entre le logement et le tramway. La prise en compte des données de transactions immobilières de 2012 pour les communes d?Angers et d?Avrillé pourrait permettre d?établir une comparaison plus aboutie afin de confirmer ou non cette convergence de résultats. A l?inverse, la situation associée à la mise en oeuvre de la ligne de busway dans l?agglomération de Nantes apparaît comme foncièrement différente des deux cas précédents en ce qui concerne son impact sur les prix immobiliers. En effet, alors que le calendrier de mise en oeuvre du busway est relativement comparable à celui de la ville du Mans, aucun effet significatif n?apparaît, ni pour les maisons, ni pour les appartements, lorsque l?influence du busway sur les prix immobiliers est mesurée en termes de 165 distance. Quant aux autres indicateurs alternatifs utilisés, seule la présence du logement dans une zone de 800 mètres autour de l?arrêt du busway (en 2006 et 2008 pour les appartements, en 2010 pour les maisons) et dans une zone de 1 200 mètres (en 2008 pour les appartements) est significative mais de manière négative. Par conséquent, il semble que la mise en place d?une ligne de busway n?ait pas engendré une hausse spécifique des prix des biens immobiliers se situant dans les communes de Nantes, de Saint-Sébastien-sur-Loire et de Vertou. Cette différence avec ce qui a été observé pour les communes du Mans, d?Angers et d?Avrillé pourrait s?expliquer tout d?abord par un contexte urbain et de transport très différent : en effet, outre la différence de taille de l?agglomération nantaise par rapport à celle du Mans ou d?Angers, la ligne de busway s?inscrit dans un paysage déjà doté depuis longtemps en lignes de tramway. Il en résulte que la ligne de busway a peut-être un caractère moins structurant relativement à la mise en place d?une première ligne de tramway. Par ailleurs, le busway est un projet beaucoup moins conséquent en termes d?investissements avec un caractère moins irréversible qu?un projet de tramway, puisqu?il est possible de revenir, sans trop d?investissement, à une situation proche de la situation antérieure. In fine, ces différentes raisons pourraient expliquer le fait que les ménages acheteurs n?attribuent aucune valeur à ce type d?équipement. Cependant, l?introduction de mesures d?accessibilité (à différents lieux stratégiques de Nantes) associées à l?utilisation du busway permettrait de confirmer (ou non) les résultats obtenus, informations non disponibles lors de cette étude. Ainsi, à la question de la pertinence de la mise en place de la taxe Grenelle 2 dont la base serait assise sur les plus-values générées par l?ouverture de lignes de transport collectif, la réponse ne peut être que partielle et circonstanciée : dans le cas d?Angers et du Mans, villes de taille moyenne et pour lesquelles la mise en place des lignes de tramway avait un caractère structurant, il existe une hausse spécifique des prix des logements liés à leur proximité au tramway avec cependant une différence entre le marché des maisons et celui des appartements. Par ailleurs, dans l?éventualité d?une telle taxe, la question du périmètre maximum doit être réexaminée, au vu des résultats obtenus qui indiquent qu?au-delà de 500 mètres du logement (ou de 800 mètres dans le cas angevin), la présence du tramway ne semble pas avoir d?effet positif. De même, la période à partir de laquelle cet effet positif intervient ne coïncide pas avec la date de l?annonce de la Déclaration d?Utilité Publique, mais semble beaucoup plus tardive et variable selon le contexte : cette caractéristique doit être également prise en compte dans la réflexion sur la mise en place de la taxe Grenelle 2. Des études sur des agglomérations similaires ayant eu récemment le même type de projet de tramway (ex. Brest, Dijon) permettraient de confirmer ces conclusions. A l?inverse, la pertinence de la taxe Grenelle 2 associée à la mise en place d?une ligne de busway dans une grande agglomération semble être remise en cause, du fait de l?absence totale d?effets positifs sur les prix immobiliers. Par contre, il n?est pas possible de distinguer si c?est la nature du transport (busway) qui est à l?origine de ce constat ou si cette absence d?effet doit être associée au contexte urbain spécifique de Nantes : des études sur des villes de taille moyenne ayant adopté le busway (ex : Metz, octobre 2013) et / ou sur des villes de taille importante ayant mis en oeuvre une ligne de tramway (dans un contexte déjà fortement doté en transport en commun en site propre) (ex : création de la ligne de tramway T4 de Lyon en 2009 ou de la ligne Garonne à Toulouse en 2013) permettraient de confirmer ou non les conclusions présentes. Enfin, il est à relever que la mise en oeuvre de la méthode des prix hédonistes pour les trois agglomérations permet au-delà des seuls effets liés au tramway ou busway de mettre en évidence un ensemble de facteurs influençant les prix immobiliers et permettraient donc d?apporter des éléments de réponse sur des problématiques urbaines, sociales ou environnementales autres que celle présentée dans ce rapport. 166 Annexes Annexe 1 : Evolution des prix des logements dans le département du Maine et Loire et au niveau national ? Indices de prix des appartements Source : www.immoprix.com ? Indices de prix des maisons Source : www.immoprix.com Annexe 2 ? V ? V : Localisat Ville du Man Villes d?Ang ion des log ns gers et d?Av ements par rillé r rapport a au IRIS ? PPériode 20000-2010 167 ? V Villes de Nanntes, de Sain nt-Sébastienn-sur-Loire et de Vertoou 168 Annexe 3 (Corine La ? V ? V : Localisat and Cover) Ville du Man Villes d?Ang tion des lo ) ? Période ns gers et d?Av ogements p e 2000-2010 rillé par rappo 0 rt aux diffférents typpes d?occu upation du 169 u sol ? V Villes de Nanntes, de Sainnt-Sébastienn-sur-Loire et de Vertoou 170 171 Annexe 4 : Répartition des appartements vendus dans la ville du Mans en 2006, 2008 et 2010 par rapport aux différents indicateurs de proximité du tramway ? Distance à vol d?oiseau de l?appartement par rapport à l?arrêt de tramway le plus proche ? Distance à vol d?oiseau de l?appartement par rapport à la ligne de tramway la plus proche Année 2006 Distance - Arret de tramw ay N om br e d' ap pa rt em en ts 0 500 1000 1500 2000 0 20 40 60 80 Année 2008 Distance - Arret de tramw ay N om br e d' ap pa rt em en ts 0 500 1000 1500 2000 2500 0 20 40 60 80 Année 2010 Distance - Arret de tramw ay N om br e d' ap pa rt em en ts 0 500 1000 1500 2000 2500 0 20 40 60 80 Année 2006 Distance - Ligne de Tramw ay N om br e d' ap pa rt em en ts 0 500 1000 1500 2000 0 20 40 60 80 Année 2008 Distance - Ligne de Tramw ay N om br e d' ap pa rt em en ts 0 500 1000 1500 2000 2500 0 20 40 60 80 Année 2010 Distance - Ligne de Tramw ay N om br e d' ap pa rt em en ts 0 500 1000 1500 2000 2500 0 20 40 60 80 172 ? Distance par voie routière de l?appartement par rapport à la ligne de tramway la plus proche ? Temps de trajet entre l?appartement et l?arrêt « Gare » en prenant le tramway à l?arrêt le plus proche Année 2006 Distance - Ligne de Tramw ay (PR) N om br e d' ap pa rt em en ts 0 500 1000 1500 2000 2500 0 10 20 30 40 50 60 Année 2008 Distance - Ligne de Tramw ay (PR) N om br e d' ap pa rt em en ts 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 0 10 20 30 40 50 60 Année 2010 Distance - Ligne de Tramw ay (PR) N om br e d' ap pa rt em en ts 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 0 10 20 30 40 50 60 Année 2008 Temps de trajet entre le logement et l'arrêt Gare N o m b re d 'a p p a rt e m e n ts 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 0 5 0 1 0 0 1 5 0 Année 2010 Temps de trajet entre le logement et l'arrêt Gare N o m b re d 'a p p a rt e m e n ts 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 0 5 0 1 0 0 1 5 0 173 ? Temps de trajet entre l?appartement et l?arrêt « République » en prenant le tramway à l?arrêt le plus proche ? Temps de trajet entre l?appartement et l?arrêt « Université » en prenant le tramway à l?arrêt le plus proche Année 2008 Temps de trajet entre le logement et l'arrêt République N o m b re d 'a p p a rt e m e n ts 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 0 5 0 1 0 0 1 5 0 Année 2010 Temps de trajet entre le logement et l'arrêt République N o m b re d 'a p p a rt e m e n ts 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 0 5 0 1 0 0 1 5 0 Année 2008 Temps de trajet entre le logement et l'arrêt Université N o m b re d 'a p p a rt e m e n ts 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 0 5 0 1 0 0 1 5 0 Année 2010 Temps de trajet entre le logement et l'arrêt Université N o m b re d 'a p p a rt e m e n ts 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 0 5 0 1 0 0 1 5 0 174 ? Temps de trajet entre l?appartement et l?arrêt « Espal» en prenant le tramway à l?arrêt le plus proche ? Temps de trajet entre l?appartement et l?arrêt « Antares» en prenant le tramway à l?arrêt le plus proche Année 2008 Temps de trajet entre le logement et l'arrêt Espal N o m b re d 'a p p a rt e m e n ts 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 0 5 0 1 0 0 1 5 0 Année 2010 Temps de trajet entre le logement et l'arrêt Espal N o m b re d 'a p p a rt e m e n ts 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 0 5 0 1 0 0 1 5 0 Année 2008 Temps de trajet entre le logement et l'arrêt Antares N o m b re d 'a p p a rt e m e n ts 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 0 5 0 1 0 0 1 5 0 Année 2010 Temps de trajet entre le logement et l'arrêt Antares N o m b re d 'a p p a rt e m e n ts 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 0 5 0 1 0 0 1 5 0 175 Annexe 5 : Répartition des maisons vendues dans la ville du Mans en 2006, 2008 et 2010 par rapport aux différents indicateurs de proximité du tramway ? Distance à vol d?oiseau de la maison par rapport à l?arrêt de tramway le plus proche ? Distance à vol d?oiseau de la maison par rapport à la ligne de tramway la plus proche Année 2006 Distance - Arret de tramw ay N om br e de m ai so ns 0 500 1000 1500 2000 2500 0 10 20 30 40 50 60 Année 2008 Distance - Arret de tramw ay N om br e de m ai so ns 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 0 10 20 30 40 50 60 Année 2010 Distance - Arret de tramw ay N om br e de m ai so ns 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 0 10 20 30 40 50 60 Année 2006 Distance - Ligne de Tramw ay N om br e de m ai so ns 0 500 1000 1500 2000 2500 0 10 20 30 40 50 60 Année 2008 Distance - Ligne de Tramw ay N om br e de m ai so ns 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 0 10 20 30 40 50 60 Année 2010 Distance - Ligne de Tramw ay N om br e de m ai so ns 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 0 10 20 30 40 50 60 176 ? Distance par voie routière de la maison par rapport à la ligne de tramway la plus proche ? Temps de trajet entre la maison et l?arrêt « Gare » en prenant le tramway à l?arrêt le plus proche Année 2006 Distance - Ligne de Tramw ay (PR) N om br e de m ai so ns 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 0 10 20 30 40 50 Année 2008 Distance - Ligne de Tramw ay (PR) N om br e de m ai so ns 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 0 10 20 30 40 50 Année 2010 Distance - Ligne de Tramw ay (PR) N om br e de m ai so ns 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 0 10 20 30 40 50 Année 2008 Temps de trajet entre le logement et l'arrêt Gare N o m b re d e m a is o n s 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 0 2 0 4 0 6 0 8 0 1 0 0 1 2 0 Année 2010 Temps de trajet entre le logement et l'arrêt Gare N o m b re d e m a is o n s 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 0 2 0 4 0 6 0 8 0 1 0 0 1 2 0 177 ? Temps de trajet entre la maison et l?arrêt « République » en prenant le tramway à l?arrêt le plus proche ? Temps de trajet entre la maison et l?arrêt « Université » en prenant le tramway à l?arrêt le plus proche Année 2008 Temps de trajet entre le logement et l'arrêt République N o m b re d e m a is o n s 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 0 2 0 4 0 6 0 8 0 1 0 0 1 2 0 Année 2010 Temps de trajet entre le logement et l'arrêt République N o m b re d e m a is o n s 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 0 2 0 4 0 6 0 8 0 1 0 0 1 2 0 Année 2008 Temps de trajet entre le logement et l'arrêt Université N o m b re d e m a is o n s 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 80 85 0 2 0 4 0 6 0 8 0 1 0 0 1 2 0 Année 2010 Temps de trajet entre le logement et l'arrêt Université N o m b re d e m a is o n s 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 80 85 0 2 0 4 0 6 0 8 0 1 0 0 1 2 0 178 ? Temps de trajet entre la maison et l?arrêt « Espal» en prenant le tramway à l?arrêt le plus proche ? Temps de trajet entre la maison et l?arrêt « Antares» en prenant le tramway à l?arrêt le plus proche Année 2008 Temps de trajet entre le logement et l'arrêt Espal N o m b re d e m a is o n s 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 0 2 0 4 0 6 0 8 0 1 0 0 1 2 0 Année 2010 Temps de trajet entre le logement et l'arrêt Espal N o m b re d e m a is o n s 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 0 2 0 4 0 6 0 8 0 1 0 0 1 2 0 Année 2008 Temps de trajet entre le logement et l'arrêt Antares N o m b re d e m a is o n s 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 0 2 0 4 0 6 0 8 0 1 0 0 1 2 0 Année 2010 Temps de trajet entre le logement et l'arrêt Antares N o m b re d e m a is o n s 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 0 2 0 4 0 6 0 8 0 1 0 0 1 2 0 179 Annexe 6 : Répartition des appartements vendus dans les villes d?Angers et d?Avrillé en 2008 et 2010 par rapport aux différents indicateurs de proximité du tramway ? Distance à vol d?oiseau de l?appartement par rapport à l?arrêt de tramway le plus proche ? Distance à vol d?oiseau de l?appartement par rapport à la ligne de tramway la plus proche Année 2008 Distance - Arret de tramway N o m b re d 'a p p a rt e m e n ts 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 0 1 0 2 0 3 0 4 0 5 0 6 0 7 0 Année 2010 Distance - Arret de tramway N o m b re d 'a p p a rt e m e n ts 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 0 1 0 2 0 3 0 4 0 5 0 6 0 7 0 Année 2008 Distance - Ligne de tramway N o m b re d 'a p p a rt e m e n ts 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 0 1 0 2 0 3 0 4 0 5 0 6 0 7 0 Année 2010 Distance - Ligne de tramway N o m b re d 'a p p a rt e m e n ts 0 500 1000 1500 2000 2500 0 1 0 2 0 3 0 4 0 5 0 6 0 7 0 180 ? Distance par voie routière de l?appartement par rapport à la ligne de tramway la plus proche Année 2008 Distance - Ligne de tramway (PR) N o m b re d 'a p p a rt e m e n ts 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 0 1 0 2 0 3 0 4 0 5 0 6 0 Année 2010 Distance - Ligne de tramway (PR) N o m b re d 'a p p a rt e m e n ts 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 0 1 0 2 0 3 0 4 0 5 0 6 0 181 Annexe 7 : Répartition des maisons vendues dans les villes d?Angers et d?Avrillé en 2008 et 2010 par rapport aux différents indicateurs de proximité du tramway ? Distance à vol d?oiseau de la maison par rapport à l?arrêt de tramway le plus proche ? Distance à vol d?oiseau de la maison par rapport à la ligne de tramway la plus proche Année 2008 Distance - Arret de tramway N o m b re d e m a is o n s 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 0 5 1 0 1 5 2 0 2 5 3 0 Année 2010 Distance - Arret de tramway N o m b re d e m a is o n s 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 0 5 1 0 1 5 2 0 2 5 3 0 Année 2008 Distance - Ligne de tramway N o m b re d e m a is o n s 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 0 5 1 0 1 5 2 0 2 5 3 0 Année 2010 Distance - Ligne de tramway N o m b re d e m a is o n s 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 0 5 1 0 1 5 2 0 2 5 3 0 182 ? Distance par voie routière de la maison par rapport à la ligne de tramway la plus proche Année 2008 Distance - Ligne de tramway (PR) N o m b re d e m a is o n s 0 500 1500 2500 3500 4500 5500 6500 0 5 1 0 1 5 2 0 2 5 3 0 Année 2010 Distance - Ligne de tramway (PR) N o m b re d e m a is o n s 0 500 1500 2500 3500 4500 5500 0 5 1 0 1 5 2 0 2 5 3 0 183 Annexe 8 : Répartition des appartements vendus dans les villes de Nantes, de Saint-Sébastien-sur-Loire et de Vertou en 2006, 2008 et 2010 par rapport aux différents indicateurs de proximité du busway ? Distance à vol d?oiseau de l?appartement par rapport à l?arrêt de busway le plus proche ? Distance à vol d?oiseau de l?appartement par rapport à la ligne de busway la plus proche Année 2006 Distance - Arret de busw ay N om br e d' ap pa rt em en ts 0 500 1000 2000 3000 4000 5000 6000 0 20 40 60 80 10 0 12 0 14 0 Année 2008 Distance - Arret de busw ay N om br e d' ap pa rt em en ts 0 500 1500 2500 3500 4500 5500 0 20 40 60 80 10 0 12 0 14 0 Année 2010 Distance - Arret de busw ay N om br e d' ap pa rt em en ts 0 500 1500 2500 3500 4500 5500 0 20 40 60 80 10 0 12 0 14 0 Année 2006 Distance - Ligne de busw ay N om br e d' ap pa rt em en ts 0 500 1000 2000 3000 4000 5000 6000 0 20 40 60 80 10 0 12 0 Année 2008 Distance - Ligne de busw ay N om br e d' ap pa rt em en ts 0 500 1500 2500 3500 4500 5500 0 20 40 60 80 10 0 12 0 Année 2010 Distance - Ligne de busw ay N om br e d' ap pa rt em en ts 0 500 1500 2500 3500 4500 5500 0 20 40 60 80 10 0 12 0 184 ? Distance par voie routière de l?appartement par rapport à la ligne de busway la plus proche Année 2006 Distance - Ligne de busw ay (PR) N om br e d' ap pa rt em en ts 0 500 1500 2500 3500 4500 5500 6500 0 20 40 60 80 10 0 Année 2008 Distance - Ligne de busw ay (PR) N om br e d' ap pa rt em en ts 0 500 1500 2500 3500 4500 5500 6500 0 20 40 60 80 10 0 Année 2010 Distance - Ligne de busw ay (PR) N om br e d' ap pa rt em en ts 0 500 1500 2500 3500 4500 5500 6500 0 20 40 60 80 10 0 185 Annexe 9 : Répartition des maisons vendues dans les villes de Nantes, de Saint-Sébastien-sur-Loire et de Vertou en 2006, 2008 et 2010 par rapport aux différents indicateurs de proximité du busway ? Distance à vol d?oiseau de la maison par rapport à l?arrêt de busway le plus proche ? Distance à vol d?oiseau de la maison par rapport à la ligne de busway la plus proche Année 2006 Distance - Arret de busw ay N om br e de m ai so ns 0 500 1500 2500 3500 4500 5500 6500 7500 0 10 20 30 40 Année 2008 Distance - Arret de busw ay N om br e de m ai so ns 0 500 1500 2500 3500 4500 5500 6500 0 10 20 30 40 Année 2010 Distance - Arret de busw ay N om br e de m ai so ns 0 500 1500 2500 3500 4500 5500 6500 7500 0 10 20 30 40 Année 2006 Distance - Ligne de busw ay N om br e de m ai so ns 0 500 1500 2500 3500 4500 5500 6500 7500 0 10 20 30 40 Année 2008 Distance - Ligne de busw ay N om br e de m ai so ns 0 500 1500 2500 3500 4500 5500 6500 0 10 20 30 40 Année 2010 Distance - Ligne de busw ay N om br e de m ai so ns 0 500 1500 2500 3500 4500 5500 6500 7500 0 10 20 30 40 186 ? Distance par voie routière de la maison par rapport à la ligne de busway la plus proche Année 2006 Distance - Ligne de busw ay (PR) N om br e de m ai so ns 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 0 10 20 30 40 Année 2008 Distance - Ligne de busw ay (PR) N om br e de m ai so ns 0 500 1500 2500 3500 4500 5500 6500 7500 0 10 20 30 40 Année 2010 Distance - Ligne de busw ay (PR) N om br e de m ai so ns 0 500 1500 2500 3500 4500 5500 6500 7500 8500 0 10 20 30 40 187 Annexe 10: Intervalle des valeurs associées aux effets du tramway dans la ville du Mans Cas des maisons : Année 2008 Minimum Maximum Dist_ArretTram 9,2 ¤/m 41,4 ¤/m Dist_ArretTram_PR 5,1 ¤/m 20,4 ¤/m Dist_LigneTram 11,9 ¤/m 40,0 ¤/m Dist_LigneTram_PR 7,1 ¤/m 20,9 ¤/m Acces_max_Espal_min 456,3 ¤/min 1 230,2 ¤/min Année 2010 Minimum Maximum Dist_LigneTram 12,5 ¤/m 36,7 ¤/m Dist_LigneTram_PR 9,7 ¤/m 30,6 ¤/m Acces_max_Republique_min 729,2 ¤/min 1 707,0 ¤/min Acces_max_Gares_min 771,2 ¤/min 1 850,0 ¤/min Acces_max_Univ_min 624,8 ¤/min 1 773,0 ¤/min Cas des appartements : Année 2006 Minimum Maximum Pres_arret_tram_1200m -13 156 ¤ -5 952 ¤ Année 2008 Minimum Maximum Dist_ArretTram 7,4 ¤/m 28,6 ¤/m Dist_ArretTram_PR 5,2 ¤/m 24,0 ¤/m Dist_LigneTram 6,4 ¤/m 26,0 ¤/m Dist_LigneTram_PR 5,9 ¤/m 22,8 ¤/m Pres_arret_tram_500m 3 655 ¤ 8 015 ¤ Année 2010 Minimum Maximum Dist_ArretTram_PR 4,8 ¤/m 26,3 ¤/m Dist_LigneTram_PR 4,2 ¤/m 30,5 ¤/m Pres_arret_tram_500m 5 946 ¤ 14 760 ¤ Pres_arret_tram_800m -17 270 ¤ -5 284 ¤ Pres_arret_tram_1200m -15 580 ¤ -5 595 ¤ Acces_max_Antares_min 442,3 ¤/min 1 770,0 ¤/min Acces_max_Espal_min 392,1 ¤/min 1 600,0 ¤/min 188 Annexe 11: Intervalle des valeurs associées aux effets du tramway dans les villes d?Angers et d?Avrillé Cas des maisons : Année 2008 Minimum Maximum Pres_arret_tram_1200m -49 880 ¤ -19 630 ¤ Année 2010 Minimum Maximum Dist_ArretTram 11,5 ¤/m 73,7 ¤/m Pres_arret_tram_800m 14 400 ¤ 40 670 ¤ Pres_arret_tram_1200m -48 540 ¤ -22 290 ¤ Cas des appartements : Année 2008 Minimum Maximum Pres_arret_tram_500m -16 509 ¤ -6 007 ¤ Année 2010 Minimum Maximum Dist_ArretTram 6,4 ¤/m 53,3 ¤/m Dist_ArretTram_PR 5,5 ¤/m 37,0 ¤/m Dist_LigneTram 6,6 ¤/m 53,3 ¤/m Dist_LigneTram_PR 7,2 ¤/m 35,9 ¤/m Pres_arret_tram_800m 4 983 ¤ 21 566 ¤ 189 Annexe 12: Intervalle des valeurs associées aux effets du busway dans les villes de Nantes, de Saint- Sébastien-sur-Loire et de Vertou Cas des maisons : Année 2010 Minimum Maximum Pres_Arret_Busway_800m -68 740 ¤ -19 792 ¤ Cas des appartements : Année 2006 Minimum Maximum Pres_Arret_Busway_800m -7 169 ¤ -2 939 ¤ Année 2008 Minimum Maximum Pres_Arret_Busway_800m -9 879 ¤ -3 941 ¤ Pres_Arret_Busway_1200m -15 753 ¤ -4 817 ¤ 190 Bibliographie Ahamada I., Flachaire E., Lubat M., 2007, «Prix des logements et autocorrélation spatiale : une approche semi-paramétrique », Économie publique, vol. 20, p. 131-145 Bae C.H.C, Jun M.J., Park H., 2003, «The impact of Seoul?s subway line 5 on residential property values», Transport Policy, vol. 10, p.85-94 Baranzini A., Schaerer C., Ramirez J.V., Thalmann P., 2006, « Feel it or Measure it.Perceived vs. Measured Noise in Hedonic Models?, Cahier de Recherche, n°HES-SO/HEG-GE/C-06/7/1-CH, CRAG, Haute Ecole de Gestion de Genève, disponible sur http://ssrn.com/abstract=937259 Bateman I., Day B., Lake I., Lovett A., 2001, « The effect of Road Traffic on Residential Property Values: a Literature Review and Hedonic Price Study », Scottish Executive Transport Research Series, The Stationery Office, Edinburgh. 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Elle s?inscrit dans une problématique centrée sur l?opportunité d?une taxe forfaitaire portant sur les plus-values immobilières, taxe dont le produit serait destiné aux autorités organisatrices des transports (AOT) en vue de financer de nouvelles infrastructures de transport. Cette évaluation est opérée via la méthode des prix hédonistes établie à partir des bases de données notariales et de la mise en oeuvre d?un système d?information géographique. Cette méthode consiste à mesurer l?influence sur les prix immobiliers des caractéristiques internes du logement ainsi que celles associées à son environnement urbain et notamment les caractéristiques relatives aux transports urbains. A cette fin, différentes mesures relatives aux infrastructures de transports collectifs en site propre (TCSP) étudiées ont été calculées, à savoir, d?une part, les distances euclidiennes et par voie routière entre chaque logement et la ligne de tramway ou de busway. Il en a été fait de même pour l?éloignement du logement à l?arrêt de tramway ou de busway le plus proche. D?autre part, une variable de proximité indiquant la présence ou non du logement dans différents périmètres autour de l?arrêt de tramway ou de busway le plus proche a été définie. En outre, dans le cas de la ville du Mans, l?accessibilité exprimée en minutes entre chaque logement et différents lieux jugés d?intérêt (gare, place du centre-ville, Université, etc.) a pu être également calculée. L?introduction dans les modèles hédonistes de ces différentes mesures alternatives associées au tramway ou busway a nécessité, pour chacune des trois agglomérations étudiées, l?estimation d?un grand nombre de modèles économétriques alternatifs. Ces derniers donnent des résultats qui diffèrent selon les villes et le type de marché immobilier (appartements / maisons) étudiés. Dans le cas de la ville du Mans, lorsque les effets ont été mesurés via des variables de distance et d?accessibilité, les résultats révèlent que la mise en place de la ligne de tramway a engendré une hausse des prix immobiliers. Cette hausse est plus marquée en termes relatifs pour les appartements que pour les maisons et intervient après l?ouverture de la ligne en 2007. Par contre, lorsque les effets sont mesurés via des variables indiquant l?appartenance ou non du logement dans différents périmètres autour d?un arrêt de tramway, les résultats sont ambigus, ce qui remet en cause l?utilisation de ce type de mesure et, de manière incidente, amène à réexaminer la question du périmètre maximum associé à la mise en oeuvre d?une éventuelle taxe sur les plus- values immobilières. Dans le cas de la ville d?Angers (et d?Avrillé), l?analyse des effets du tramway a été menée de manière partielle, étant donné qu?au moment de l?étude, les données disponibles étaient antérieures à la date d?ouverture commerciale de la ligne survenue en juin 2011. Néanmoins, les résultats obtenus indiquent un effet positif du tramway sur les prix immobiliers, différencié selon les maisons et les appartements lorsque l?impact est mesuré en termes de distance. Cependant, à la différence de la ville du Mans, cet effet apparaît dès 2010, un an avant l?ouverture de la ligne. Les mesures en termes d?appartenance du logement à différents périmètres autour des arrêts conduisent de nouveau à des résultats ambigus. Ainsi, dans ces deux villes de taille moyenne et pour lesquelles la mise en place de la ligne de tramway a un caractère structurant, il existe une hausse spécifique des prix des logements liée à leur proximité au tramway trois-quatre ans après l?annonce de la Déclaration d?Utilité Publique. A l?inverse des villes du Mans et d?Angers, la mise en place d?une ligne de busway n?a pas eu d?impact significatif sur le prix des maisons et des appartements des communes de l?agglomération nantaise traversées par cette ligne et ce quelle que soit la mesure utilisée pour définir la proximité du logement à la ligne de busway. Par ailleurs, cette étude n?a pas permis de distinguer si c?est la nature du transport qui est à l?origine de ce constat ou si cette absence d?effet doit être associée au contexte urbain spécifique de Nantes. Afin de confirmer ce résultat, des études sur des villes de taille moyenne ayant adopté le busway et/ou sur des villes de taille importante ayant mis en oeuvre une ligne de tramway dans un contexte déjà fortement doté en transport en commun en site propre permettraient de confirmer ou non les conclusions obtenues pour la ville de Nantes. (ATTENTION: OPTION l'IRIS considéré, 0 sinon Blanch_pres =1 s'il existe une blanchisserie/pressing dans l'IRIS considéré, 0 sinon Centres_medicaux Nombre de centres médicaux présents dans l'IRIS considéré Nb_sports Nombre de lieux de sports dans l'IRIS considéré Nb_Cinema Nombre de cinéma dans l'IRIS considéré Pres_cinema =1 s'il existe un cinéma dans l'IRIS considéré, 0 sinon Lib_pap_journa Nombre de librairies, de papeteries et de commerces de journaux présents dans l?IRIS considéré Tableau n° 14 : Définition des indicateurs socioéconomiques IRIS retenus Ces différents indicateurs ont été calculés à partir des données brutes de l?Insee. Seuls les indicateurs socioéconomiques renseignés et non redondants avec les indicateurs créés par nos soins (cf. sections suivantes) ont été conservés pour nos analyses hédonistes. Notons que certains indicateurs tels que le nombre (ou la présence) de cinémas, de librairies, de papeteries et de commerces de journaux présents dans un IRIS viennent en complément des indicateurs des biens culturels présentés dans la section E.1. Il en est de même pour les indicateurs IRIS concernant les établissements scolaires (cf. section F.1). Dans la perspective de prendre en compte de manière la plus fine possible, l?ensemble des caractéristiques socioéconomiques pouvant influencer les valeurs immobilières, il est nécessaire de savoir si les quartiers dans lesquels se situent les logements font l?objet de dispositifs particuliers de la part des acteurs publics. L?existence de tels dispositifs peuvent, en effet, être le révélateur de difficultés présentes associées à certains quartiers et donc constituer un signal négatif pour les potentiels acquéreurs de logements. A l?inverse, la mise en oeuvre de tels dispositifs peut être simultanément un indicateur d?une amélioration future anticipée par les acteurs du marché immobilier. La politique de la ville menée par la Délégation Interministérielle à la Ville (DIV) constitue le cadre général de l?action publique actuelle en ciblant les quartiers déclarés en difficulté par les pouvoirs publics du fait d?indicateurs défavorables (ex. taux de chômage élevé, violence, dégradation globale des logements, etc.). A partir des années 2000, cette politique s?appuie d?une part sur l?ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine, créée en 2004) qui assure la mise en oeuvre et le financement des Projets de Rénovation Urbaine (PRU) et d?autre part sur l?ACSé (Agence Nationale pour la Cohésion Sociale et l?Egalité des Chances, créée en 2006) qui attribue aux collectivités les crédits sociale) Un CUC engage quotidie logemen (Établis doit ass les Proj Les CU ? L les ? Le éco des ? L l?ap Concern Cohésio peuvent ? 16 25 Source : h 26 Source : h 27 Source : h 28 Source : C 29 Source : h spécifiques )25. CS se défin chacun de enne des h nt, etc.). I ssement Pub surer la coh ets de Réno Source UCS sont hié es quartier crédits spéc es quartier onomiques s s moyens de Les quartie ppréciation nant l?aggl on Sociale e t, pour certa 6 Quartiers - 8 quart Derval Herbla http://www.r http://sig.vill http://fr.wikip Circulaire D http://sig.vill s accordés nit ainsi com es partenair habitants d Il est élabo blic de Coo érence de l' ovation Urb : Note « CU érarchisés se rs très prio cifiques de rs prioritair sont moindr e droit comm ers de « pr des préfets lomération et les Projet ains quartier s bénéfician tiers de rang lières, Nan ain ; Château ressources-te le.gouv.fr/pa ipedia.org/wi DIV du 15 sep le.gouv.fr/zon par l?Etat mme un « c res à mettr dans les q oré à l'ini opération In 'ensemble d aine (PRU) UCS »- PYM/B elon 3 nivea ritaires (Ra la politique res (Rang 2 res mais po mun est néan riorité de de départem de Nante ts de Rénov rs, se cumul nt d?un CU g 1 : 7 quar ntes-Nord, B u à Rezé) + erritoires.com age/45 iki/Contrat_u ptembre 2006 ne/44109 dans le c ontrat pass re en oeuvre uartiers co itiative conj ntercommun des disposit ) ou les Zon BV- GIP Res aux de prior ang 1) prés e de la Ville 2) sont des q our lesquels nmoins néc moindre in ment. es, les qua vation Urba ler29 : UCS : rtiers classé Bottière Pi le quartier m/politique-d urbain_de_c 6 cadre de C sé entre l?Et e des actio onnaissant njointe du nale), et du tifs existant nes Franches ssources & T rité 28: entent «des doivent êtr quartiers « d s la mobilis essaire ». ntensité » artiers conc aine sont les és en ZUS ( in Sec, Ma du Sillon d de-la-ville/le cohésion_soc UCS (Con tat et les co ons concerté des difficu maire, ou u préfet de d sur le terri s Urbaines ( Territoires- ju difficultés re concentré dans lesque sation de m (Rang 3) cernés par s suivants, Zones Urba alakoff à N e Bretagne -champ/docu ciale ntrat Urbai ollectivités t ées pour a ultés (chôm du présid départemen itoire tels qu (ZFU)27. uillet 2007.1 importantes és majoritai els les diffic moyens spéc dont la lis les Contra sachant que aines Sensib Nantes ; Be de Saint He uments/Fiche n de Cohé territoriales méliorer la mage, viole dent de l'E nt»26. Le CU ue (notamm /6 s et sur lesq irement». ultés social cifiques au- te est laiss ats Urbains e ces dispos bles) (Belle ellevue à S erblain. e-CUCS.pdf 53 ésion s qui a vie ence, EPCI UCS ment) quels les et -delà ée à s de sitifs evue, Saint f ? 4 Compte apparten ou d?un Tableau N CUCS CUCS_ ANRU 30 Etant don défini de va - 3 quar Nantes - 5 quart Orvaul quartiers b - Malako Bretagn e tenu de l?i nance ou no ne zone ANR u n°15 : Déf Nom 30 _300m U_300m nné qu?aucun ariable d?app rtiers de ran s ainsi que l tiers de ran lt et Change bénéficiant off et Der ne à Saint H Source : http importance on à une zo RU (cf. tabl finition des =1 si le l =1 si le bénéficia =1 si le bénéficia n logement d artenance à c ng 2 : 2 qu le quartier d ng 3: Port B etterie à Sain d?un Proje rvallières B Herblain p://sig.ville.g de ces zon one bénéfici leau n°15 et indicateurs ogement se logement s ant d?un CU logement ant d?un pro de Nantes ne ce type de zo uartiers d?h de Pont-Rou Boyer et La nt Herblain et de Rénov Bout des La gouv.fr/docu nes à Nantes iant d?un CU t cartes n°40 « CUCS » e situe dans se situe dan UCS, 0 sinon se situe da ojet de rénov e situe dans one. habitat soci usseau à Re a Halvêque . vation Urb andes-Bruyè uments/cucs/C s, nous avo UCS ou se 0 et n°41 ci ou « ANRU Définit une zone bé ns un périm n ans un rayo vation urbai une zone bé al : Breil M zé. à Nantes, R baine (ANR ères à Nant CS5205.pdf ns indiqué situant à pr -dessous). U» ion énéficiant d mètre à 300 on de 300 ine (ANRU énéficiant d?u Malville et Ragon à Re RU) : ntes, Bellevu pour chaqu roximité d?u d?un CUCS, mètres aut mètres auto U), 0 sinon un ANRU, n Clos Tore ezé, Plaisan ue et Sillon ue logement une zone CU , 0 sinon tour d?une z our d?une z nous n?avons 54 au à nce à n de t son UCS zone zone s pas Cartes Sébastie D) Les D.1) L L?agglo (PPRT) de l?ent risques. 900 m p dessous Cartes n°40 et n° en-sur-Loire s risques na Les risques t omération d du fait de l treprise But Un Plan P pour Total R s) n°42 et n° 41 : Locali e par rappor aturels et te technologiq du Mans e la présence tagaz sur l Particulier d Raffinage M 43 : Local isation des rt aux périm echnologiq ues est soumise de l?entrep a commune d?Interventio Marketing, 1 lisation des logements mètres spéci ques e à deux p prise Total R e d?Arnage on a donc é 1000 m pour s logements des villes iaux CUCS/ plans de pr Raffinage M e, ces deux été défini p r l?entrepris s de la vill de Nantes /ANRU? Pé révention d Marketing su sites étant our ces deu se Butagaz) le du Mans s, de Verto ériode 2000 des risques ur la comm classés SE ux établisse (cf. cartes n ns par rappo ou et de S 0-2010 technologi mune du Man EVESO à h ements (zon n°42 et n°4 ort aux ris 55 aint- ques ns et hauts ne de 3 ci- ques technolo Comme situe da distance (Dist_E l?analys Travers négatif Notons transact préventi zone co Concern Cezus ( technolo distance non à la Cartes n risques Enfin, c pendant 31 Ce sigle d 32 La zone établisseme 33 Notons qu 34 La zone P de cet étab inclus dans ogiques ? P e l?indiquen ans ces zon e à vol d?o Etablissemen se hédoniste et alii (200 que peuven que depui tion immob ion des risq ouverte par u nant l?agglo Montreuil J ogiques (PP e entre ce d a zone PPI. n°44 et n°4 technologiq concernant t la périod désigne la Co PPI pour l? ent. Pour l?éta ue l?établisse PPI pour l?ét lissement. P celui de l?éta Période 2000 nt clairemen nes PPI. Pa oiseau à l? nt_Total). E e car de nom 09), Bonnet nt avoir ces z is le 1er jui bilière intér ques techno un plan de p omération d Juigné), CC PRT)32 (cf. dernier et l?é 45 : Localis ques ? Pério l?agglomér de étudiée. ompagnie Co ?établissemen ablissement ement SOFE tablissement Pour l?établis ablissement 0-2010 nt ces deux ar conséque établisseme En effet, il e mbreuses a et alii (201 zones indus in 2006 l?e ressant des logiques (P prévention d d?Angers, il CMP31 (Bou cartes n°44 établisseme sation des l ode 2000-20 ration de N Trois d?en ommerciale d nt CCMP co Zach System ERTI a cessé t SOFERTI ( ssement Uni Primagaz (4 cartes, aucu ent, ce type ent SEVES est importa analyses (e.g 12), Grislain strielles risq existence d s biens situ PPRT). Il en des risques l existe 3 é uchemaine)) 4 et n°45). ent SEVESO logements d 010 Nantes, 9 éta ntre eux so de Manutent orrespond à m, cette distan sa productio (Indre) corre ivar (Carque 15 mètres). un des loge e de risque SO le plus ant de prend g Flower et n-Letrémy e quées sur le de tels risqu ués dans d n est de mêm naturels pré établissemen , dont deux Pour chaqu O le plus pr des villes d ablissement ont soumis tion Pétrolièr un cercle d nce est de 1 on en juin 20 espond à un c efou), cette d ements de la e sera appré proche, à dre en comp t Ragas (19 et Katossky prix des ha ues doit êt des zones c me pour tou évisibles (PP nts SEVESO ont un plan ue logemen roche mais d?Angers et ts industriel à Plan Pa re. d?un rayon d 000 mètres. 06. cercle d?un r distance est a commune éhendé uni savoir la r pte ce type 994), Carrol y (2013)) mo abitations. tre indiquée couvertes p ut bien se s PRN). O (Zach Sy n de préven nt, il a don aussi son a d?Avrillé p ls33 sont cl articulier d de 450 mètr rayon de 1 7 de 200 mèt e du Mans n quement vi raffinerie T de risque ll et alii (19 ontrent l?im e lors de t par un plan situant dans ystem (Avri ntion des ris c été calcu appartenanc par rapport lassés SEVE d?Interventio res autour de 740 mètres au tres. Son PP 56 ne se ia la Total dans 996), mpact toute n de s une illé), ques lé la ce ou aux ESO on34. e cet utour PI est 57 Cependant, ces PPI ne se situant pas sur les communes de Nantes, de Saint-Sébastien-sur-Loire et de Vertou (cf. cartes n°46 et n°47), seule la distance à vol d?oiseau à l?établissement SEVESO le plus proche sera utilisée lors des estimations. Cartes n°46 et n°47 : Localisation des logements des villes de Nantes, de Vertou et de Saint- Sébastien-sur-Loire par rapport aux risques technologiques ? Période 2000-2010 D.2) Les risques naturels : les risques d?inondation A partir des différents éléments mis à notre disposition, par la DREAL, concernant les zones inondables par débordement de cours d'eau (cf. cartes n°48 à n°53), étude réalisée en 2011 dans le cadre de la directive inondation, nous avons pu indiquer pour chaque logement des trois agglomérations son appartenance ou non à la zone inondable. Tableau n°16 : Définition de la variable liée au risque d?inondation Nom Définition Risque_inond =1 si le logement appartient à la zone définie comme inondable, 0 sinon Cartes n°4 d?inondatio Cartes n°5 d?inondatio 48 et n°49 on ? Périod 0 et n°51 : L on ? Périod 9 : Localisa de 2000-201 Localisation de 2000-201 ation des l 0 n des logem 0 ogements d ments des vi de la ville lles d?Ange e du Mans ers et d?Avr par rappo rillé par rapp ort aux ris port aux ris 58 ques ques Cartes n°5 sur-Loire p E) La p E.1) Pr Bien qu résident considé n?avons est relat Nous av suivants Les dist routière Nous av et 1 000 musées, 2 et n°53 : par rapport a proximité p roximité pa u?il n?existe tiel des mén rant qu?ils s retenu com tivement fré vons donc r s : o o o o tances par r e. vons égalem 0 mètres a , les galerie Localisatio aux risques par rappor ar rapport au e pas d?étu nages, nous pouvaient a mme bien c équente. retenu comm Cinéma le Théâtre le Le Palais d Le Parc de rapport à ce ment calculé autour du lo es d?art, le on des logem d?inondatio rt aux biens ux biens cul ude hédonis s avons déc avoir de l?im culturel que me biens cu plus proche plus proche des Congrès s Expositio es biens cul é une densit ogement. O es salles de ments des v on ? Périod s culturels e lturels ste traitant cidé de pre mportance d les biens n ulturels princ e e s ons lturels ont té de biens Ont été con e concert, le villes de Nan e 2000-201 et aux loisi de l?impac ndre en com dans le cho non mobiles cipaux (cf. été calculée culturels se nsidérés com es bibliothè ntes, de Ve 0 rs ct des bien mpte ces d oix de locali s et dont l?u cartes n°54 es à la fois econdaires d mme biens èques, les m ertou et de S ns culturels derniers dan isation des utilisation p 4 à n°59) les à vol d?ois dans un ray s culturels médiathèqu Saint-Sébast s dans le c ns notre ana ménages. N par les mén s biens cultu seau et par yon de 300, secondaires ues ainsi qu 59 tien- choix alyse Nous nages urels voie 500 s les ue le 60 Conservatoire. Cette densité a été également calculée pour l?ensemble des biens culturels pour les mêmes périmètres. Pour les biens définis ci-dessus, nous avons mesuré leur distance indépendamment de leur nature (cf. tableau n°17). Dans le cas de l?agglomération de Nantes, nous avons également calculé la distance par vol d?oiseau entre le logement et le Zénith se situant sur la commune de Saint-Herblain. Certains biens culturels (ou historiques) peuvent être retenus non pas à cause de leur utilisation mais pour leur esthétique : c?est le cas des cathédrales des trois agglomérations étudiées et des châteaux d?Angers et de Nantes pour lesquels nous avons calculé la distance à vol d?oiseau et par voie routière. Tableau n°17 : Définition des variables « culturelles » Nom Définition Dist_Palais_Congres Distance à vol d?oiseau entre le palais des Congrès et le logement Dist_Palais_Congres_PR Distance par voie routière entre le palais des Congrès et le logement Dist_Cinema Distance à vol d?oiseau entre le cinéma le plus proche et le logement Dist_Cinema_PR Distance par voie routière entre le cinéma le plus proche et le logement Dist_Theatre Distance à vol d?oiseau entre le théâtre le plus proche et le logement Dist_Theatre_PR Distance par voie routière entre le théâtre le plus proche et le logement Dist_Parc_Expo Distance à vol d?oiseau entre le Parc des Expositions et le logement Dist_Parc_expo_PR Distance par voie routière entre le Parc des Expositions et le logement Dist_Zenith Distance à vol d?oiseau entre le Zénith de Nantes et le logement (Agglomération de Nantes) Dist_culture_princ_pp Distance à vol d'oiseau entre le logement et le bien culturel de type principal le plus proche Dist_culture_tot_pp Distance à vol d'oiseau entre le logement et le bien culturel (principal ou secondaire) le plus proche Nb_culture_300m_Tot Nombre de biens culturels dans un rayon de 300 m autour du logement Nb_culture_300m_sec Nombre de biens culturels secondaires dans un rayon de 300 m autour du logement Nb_culture_500m_Tot Nombre de biens culturels dans un rayon de 500 m autour du logement Nb_culture_500m_sec Nombre de biens culturels secondaires dans un rayon de 500 m autour du logement Nb_Culture_1000m_Tot Nombre de biens culturels dans un rayon de 1 000 m autour du logement Nb_Culture_1000m_sec Nombre de biens culturels secondaires dans un rayon de 1 000 m autour du logement Dist_Cathedrale Distance à vol d?oiseau entre la cathédrale du Mans ou d?Angers ou de Nantes et le logement Dist_Cathedrale_PR Distance par voie routière entre la cathédrale du Mans ou d?Angers ou de Nantes et le logement Dist_Chateau Distance à vol d?oiseau entre le château d?Angers ou de Nantes et le logement Dist_Chateau_PR Distance par voie routière entre le château d?Angers ou de Nantes et le logement Cartes n°5 culturels ? Cartes n°5 principaux 4 et n°55 : Période 20 56 et n°57 x biens cultu Localisatio 000-2010 : Localisat urels ? Pério on des logem ion des log ode 2000-20 ments de la gements de 010 a ville du M es villes d? Mans par rap Angers et pport aux p d?Avrillé p principaux b par rapport 61 biens aux Cartes n°5 sur-Loire p E.2) Pr Des esp l?analys cartes n distance Tableau principa N Dist_G Dist_P Dist_P 8 et n°59 : par rapport a roximité pa paces de lois se hédoniste n°60 à n° 65 e à vol d?ois u n°18: Dé aux espaces Nom Golf Piscine Patinoire Localisatio aux princip ar rapport au sirs tels que e afin d?ana 5). La proxim seau entre le éfinition de s de loisirs Distance à Distance à Distance à on des logem aux biens cu ux loisirs e les piscine alyser leur e mité par rap e logement es variables à vol d?oise à vol d?oise à vol d?oise ments des v ulturels ? P es, les golfs effet respec pport à ces et chacun d s relatives eau entre le eau entre le eau entre le villes de Nan Période 2000 et la patino ctif sur le c différents lo d?entre eux à la prox Définitio logement et logement et logement et ntes, de Ve 0-2010 oire ont été hoix de loc oisirs a été (cf. tableau imité du lo on t le golf le p t la piscine t la patinoir ertou et de S également calisation de mesurée vi u n°18). logement p plus proche la plus proc re la plus pr Saint-Sébast considérés es ménages a le calcul d par rapport che roche 62 tien- dans s (cf. de la aux Cartes n°6 et aux pisc Cartes n°6 sur-Loire p 0 et n°61 : L cines ? Pério 2 et n°63 : par rapport a Localisation ode 2000-20 Localisatio aux patinoir n des logem 010 on des logem res, aux gol ments de la v ments des v lfs et aux pi ville du Man villes de Nan scines ? Pér ns par rappo ntes, de Ve riode 2000- ort à la pati ertou et de S -2010 inoire, aux g Saint-Sébast 63 golfs tien- Cartes n°6 patinoire, a Nous avon voie routiè nombreuse 64 et n°65 aux golfs et ns égalemen ère entre le es d?activité Carte n : Localisat t aux piscine nt défini dan e logement és de loisirs n°66 : Zone tion des log es ? Période ns le cas de et l?entrée (Dist_Lac_ autour du L gements de e 2000-2010 l?étude por du lac de _Maine_PR) Lac de Main es villes d?A 0 rtant sur l?ag Maine la p ) (cf. carte n ne (Angers) Angers et d gglomératio plus proche n°66 ci-dess d?Avrillé p on d?Angers e, cet espac sous). par rapport s la distance ce proposan 64 à la e par nt de 65 F) La proximité par rapport aux équipements publics majeurs F.1) Proximité par rapport aux établissements scolaires La proximité du logement par rapport à un lieu scolaire a été également prise en compte dans notre analyse hédoniste. En effet, la proximité immédiate d?un lieu scolaire peut être considérée comme une nuisance par les ménages. A l?inverse, un éloignement important à un lieu scolaire peut être perçu comme un facteur négatif par ces derniers. Par conséquent, afin d?analyser cet effet, nous avons calculé la distance à vol d?oiseau et par voie routière entre le logement et l?école primaire la plus proche. Nous avons également fait ces calculs pour les établissements secondaires (collèges et lycées) et pour les établissements supérieurs (Université, Grandes Ecoles, CPGE) (cf. tableau n°19) Tableau n°19 : Définition des indicateurs de proximité par rapport aux différents établissements scolaires Nom Définition Dist_Enseig_primaire Distance à vol d?oiseau entre l'école primaire la plus proche et le logement Dist_enseig_primaire_PR Distance par voie routière entre l'école primaire la plus proche et le logement Dist_enseig_secondaire Distance à vol d?oiseau entre le collège ou le lycée le plus proche et le logement Dist_enseig_second_PR Distance par voie routière entre le collège ou le lycée le plus proche et le logement Dist_Enseig_sup Distance à vol d?oiseau entre l?établissement d'enseignement supérieur le plus proche et le logement Dist_Enseig_sup_PR Distance par voie routière entre l?établissement d?'enseignement supérieur le plus proche et le logement F.2) Proximité par rapport aux établissements de santé La proximité du logement par rapport à des établissements de santé tels que les hôpitaux et cliniques peut être vue par les ménages résidents comme une aménité du fait d?une accessibilité accrue aux soins médicaux. Elle peut être, au contraire, perçue comme une nuisance du fait du trafic lié à l?activité de ces établissements. L?effet escompté sur le prix de vente est donc a priori incertain. L?étude menée par Choumert et Travers (2010) sur le marché des appartements angevins vendus en 2004 et 2005 indique néanmoins un effet positif de la proximité par rapport aux établissements de santé sur le prix des logements. Par conséquent, afin de mesurer ces effets potentiels, nous avons retenu pour chacune des trois agglomérations plusieurs établissements de santé (cf. tableaux n°20 à n°22) pour lesquels nous avons calculé pour chacun d?entre eux la distance à vol d?oiseau et/ou par voie routière. Nous avons également calculé la distance à vol d?oiseau et/ou par voie routière entre le logement et l?établissement de santé le plus proche quelle que soit sa nature (cf. cartes n°67 à n°72). 66 Tableau n°20 : Définition des variables relatives aux établissements de santé se situant dans l?agglomération du Mans Nom Définition Dist_CH Distance à vol d'oiseau entre le centre hospitalier du Mans (bâtiment principal) et le logement Dist_CH_PR Distance par voie routière entre le centre hospitalier du Mans (bâtiment principal) et le logement Dist_Clinique_Dupre Distance à vol d'oiseau entre la clinique du Pré et le logement Dist_Clinique_DuPre_PR Distance par voie routière entre la clinique du Pré et le logement Dist_Clinique_Tertre_Rouge Distance à vol d'oiseau entre la clinique Tertre Rouge et le logement Dist_Clinique_TertreRouge_PR Distance par voie routière entre la clinique Tertre Rouge et le logement Dist_HP_Allonnes Distance à vol d'oiseau entre le Centre Hospitalier Spécialisé de la Sarthe (Allonnes) et le logement Dist_HP_Allonnes_PR Distance par voie routière entre le Centre Hospitalier Spécialisé de la Sarthe (Allonnes) et le logement Dist_HP_Le_Mans Distance à vol d'oiseau entre l'Hôpital Psychiatrique du Mans (Hôpital Etoc Demazy) et le logement Dist_HP_Le_Mans_PR Distance par voie routière entre l'Hôpital Psychiatrique du Mans (Hôpital Etoc Demazy) et le logement Dist_Lieux_santé_3 Distance à vol d?oiseau entre le logement et le lieu de santé le plus proche (hors hôpitaux psychiatriques) Dist_Lieux_santé_3_PR Distance par voie routière entre le logement et le lieu de santé le plus proche (hors hôpitaux psychiatriques) Tableau n°21: Définition des variables relatives aux établissements de santé se situant dans l?agglomération d?Angers Nom Définition Dist_CHU Distance à vol d'oiseau entre le centre hospitalier universitaire d?Angers et le logement Dist_CHU_PR Distance par voie routière entre le centre hospitalier universitaire d?Angers et le logement Dist_Clinique_Anjou Distance à vol d'oiseau entre la clinique d?Anjou et le logement Dist_Clinique_Anjou_PR Distance par voie routière entre la clinique d?Anjou et le logement Dist_Village_Santé Distance à vol d'oiseau entre le Village Santé Angers et le logement Dist_Village_Santé_PR Distance par voie routière entre le Village Santé Angers et le logement Dist_HP_CESAM Distance à vol d'oiseau entre le Centre de Santé Mentale Angevin (CESAM) et le logement Dist_HP_CESAM_PR Distance par voie routière entre le Centre de Santé Mentale Angevin (CESAM) et le logement Dist_Lieux_santé_3 Distance à vol d?oiseau entre le logement et le lieu de santé le plus proche (hors hôpitaux psychiatriques) Dist_Lieux_santé_3_PR Distance par voie routière entre le logement et le lieu de santé le plus proche (hors hôpitaux psychiatriques) 67 Tableau n°22 : Définition des variables relatives aux établissements de santé se situant dans l?agglomération de Nantes35 Nom Définition Dist_CHU Distance à vol d'oiseau entre le centre hospitalier universitaire de Nantes (site principal) et le logement Dist_CHU_PR Distance par voie routière entre le centre hospitalier universitaire de Nantes (site principal) et le logement Dist_Hôpital_Nord_Laennec Distance à vol d?oiseau entre l?hôpital de Laennec et le logement Dist_Hôpital_Bellier Distance à vol d'oiseau entre l?hôpital de Bellier et le logement Dist_Hôpital_St_Jacques Distance à vol d?oiseau entre l?hôpital Saint Jacques et le logement Dist_Clinique_Bretéché Distance à vol d'oiseau entre la clinique Bretéché et le logement Dist_Clinique_St_Augustin Distance à vol d?oiseau entre la clinique Saint Augustin et le logement Dist_Clinique_Atlantique Distance à vol d?oiseau entre la clinique de l?Atlantique et le logement Dist_Nouvelles_Cliniques_Nantaises Distance à vol d?oiseau entre les Nouvelles Cliniques Nantaises et le logement (sa création a démarré au cours de l?été 2003) Dist_Clinique_Jules_Verne Distance à vol d?oiseau entre la clinique Jules Verne et le logement (cette clinique a été ouverte en juin 2004) Dist_HP_Clinique_Parc Distance à vol d'oiseau entre la clinique psychiatrique du Parc et le logement Dist_HP_Monbert Distance à vol d'oiseau entre l'hôpital psychiatrique Monbert et le logement Dist_Lieux_santé_ss_HP Distance à vol d?oiseau entre le logement et le lieu de santé le plus proche (hors hôpitaux psychiatriques) Dist_Lieux_santé_av_HP Distance à vol d?oiseau entre le logement et le lieu de santé le plus proche incluant les hôpitaux psychiatriques F.3) Proximité par rapport à une prison La présence d?une prison (maison d?arrêt, centre de détention, établissement pénitentiaire pour mineurs) à proximité d?un logement est-elle perçue comme une nuisance par les acheteurs ? Pour le savoir, nous avons calculé pour chaque logement des trois agglomérations la distance entre ce dernier et la prison en activité la plus proche (Dist_Prison) (cf. cartes n°67 à n°72). Notons que les valeurs pour les logements vendus dans l?agglomération du Mans entre 2000 et 2008 ont été calculées par rapport à la maison d?arrêt du centre-ville du Mans (cf. image n°1). A l?inverse, les valeurs pour l?année 2010 ont été calculées par rapport à la maison d?arrêt Les Croisettes (Coulaines) (cf. image n°2), la prison ayant déménagé en janvier 2010. Au cours de la période étudiée, un établissement pénitentiaire pour mineurs a été inauguré en février 2008 à Orvault à proximité de Nantes, s?ajoutant ainsi à la maison d?arrêt et au centre de détention déjà présents à Nantes. 35 Du fait du nombre important de lieux de santé se situant dans l?agglomération de Nantes, seules les distances à vol d?oiseau ont été calculées (sauf pour l?établissement principal du CHU). Image n°1 Source : Le Image n°2 Source : http croissettes : Maison d Maine libre : Maison d tp://forum-pr ?arrêt du ce e, mercredi 1 ?arrêt Le M rison.foruma ntre-ville du 7 octobre 20 Mans-Les Cro actif.com/t40 u Mans : Ch 012 oisettes 09-etablissem hapelle de l ment-penitent a visitation tiaire-maisonn-d-arret-le-m mans-les- 68 Cartes n°6 santé et à l Cartes n°6 établissem 67 et n°68: L la prison ? P 69 et n°70: ents de sant Localisation Période 200 : Localisati té et à la pri n des logem 0-2010 ion des log ison ? Pério ments de la gements de ode 2000-20 ville du Ma s villes d?A 010 ans par rapp Angers et port aux éta d?Avrillé p ablissement par rapport 69 ts de aux Cartes n°7 sur-Loire p F.4) Pr Afin de incluses à vol d? Dist_C Dist_D Dist_L Dist_u Dist_Z Dist_C Tableau logemen 71 et n°72: L par rapport a roximité par e tenir com s dans les v oiseau à un Nom Cimetiere Dechetterie Ligne_Elec_ usine_incine ZI Circuit_24h u n°23 : Dé nts Localisation aux établiss r rapport au mpte de l?ex variables pré n certain nom Dista Dista _HT Dista tensio portio e Dista proch Dista comm Dista cartes éfinition de n des logem sements de s ux autres équ xistence d?a ésentées pré mbre d?infra ance à vol d' ance à vol d' ance à vol on (? 63 K ons souterra ance à vol d he (cf. carte ance à vol merciale la p ance à vol d s n°31 et n° s variables ments des vi santé et aux quipements s autres nuisa écédemmen astructures 'oiseau entr 'oiseau entr d?oiseau en KV) ou à trè aines sont ex d?oiseau en s n°42 à n°4 d?oiseau plus proche d?oiseau entr °32) relatives à illes de Nan x prisons ? P sources de n ances potent nt dans le ra : Défin re le logeme re le logeme ntre le log ès haute ten xclues). ntre le logem 47) entre le l re le logem à l?existence ntes, de Ver Période 200 nuisances tielles à pro apport), nou nition ent et le cim ent et la déch ement et la nsion (? 15 ment et l?u ogement e ment du Man e d?autres n rtou et de S 00-2010 oximité du us avons cal metière le plu chetterie la p a ligne éle 50 KV) la p usine d?incin et la zone ns et le circu nuisances à Saint-Sébast logement lculé la dist us proche plus proche ctrique à h plus proche nération la industriell uit des 24 h à proximité 70 tien- (non ance haute (les plus e et h (cf. é des 71 G) Environnements artificialisé et naturel G.1) L?occupation du sol Il est possible d?analyser l?impact de la composition de l?environnement en termes d?occupation du sol sur les prix en calculant l?indice de Shannon et le niveau d?agrégation. Ces deux indicateurs caractérisent la morphologie et la répartition spatiale de l?ensemble des types d?occupation du sol. L?indice de Shannon mesure la distribution des différents types d?occupation du sol se situant dans un rayon donné autour de chaque logement et indique ainsi l?existence ou non d?une grande diversité du paysage en termes d?occupation du sol autour du logement. Cet indicateur indique si l?occupation du sol est concentrée en peu de catégories ou distribuée de manière « équitable » entre ces dernières. Plus la valeur de ce dernier est élevée, plus la diversité en termes d?occupation du sol est importante. ? ? 1 ln m i i i Shannon P P ? ? ? ?? Où : Pi est la proportion du sol occupé par chaque type i d?occupation du sol dans un rayon donné autour du logement. L?indicateur d?agrégation indique, quant à lui, si, dans un rayon donné autour de chaque logement, les différents types d?occupation du sol sont agrégés entre eux ou répartis en mosaïque. Une faible valeur de cet indicateur correspond à une répartition en mosaïque des différents types d?occupation du sol. Plus cette valeur augmente, plus le niveau d?agrégation est important. 1 100 max m ii i i ii g Agregation P g? ? ?? ? ? ? ?? ?? ? ? ?? ? ? Où : gii : nombre d?adjacences entre pixels de type i, i étant le type d?occupation du sol. max gii : nombre maximum d?adjacences potentielles entre pixels de même type i Pi : proportion du sol occupé par le type i dans un rayon donné autour du logement Les rayons autour des logements habituellement utilisés dans les analyses hédonistes intégrant l?indice de Shannon et d?agrégation (Geoghegan et alii (1997), Choumert et Travers (2010)) sont de 100, 500 et 1 000 mètres. Nous les avons également calculés pour une distance de 300 mètres (cf. tableau n°24) Tableau n°24 : Définition des indicateurs d?occupation du sol Nom Définition Agregation_100m Indique si, dans un rayon de 100 mètres autour de chaque logement, les différents types d?occupation du sol sont agrégés entre eux ou répartis en mosaïque. Agregation_300m Même analyse mais pour un rayon de 300 m autour de chaque logement Agregation_500m Même analyse mais pour un rayon de 500 m autour de chaque logement Agregation_1000m Même analyse mais pour un rayon de 1 000 m autour de chaque logement Shannon_100m Indique l?équi-répartition de la distribution des différents types d?occupation du sol dans un rayon de 100 mètres autour de chaque logement Shannon_300m Même analyse mais pour un rayon de 300 m autour de chaque logement Shannon_500m Même analyse mais pour un rayon de 500 m autour de chaque logement Shannon_1000m Même analyse mais pour un rayon de 1 000 m autour de chaque logement Ces diff Cover ( types d? Carte n° fférentes var (cf. cartes n ?occupation °73 : Occup riables ont n°73 à n°75 n du sol sont pation du so été calculée 5 ci-dessous t disponible ol définie pa es via le log s). La local es en annexe ar Corine La giciel Frags lisation des e 3. and Cover p stat à partir logements pour la ville r des donné par rappor e du Mans es Corine L rt aux différ 72 Land rents Carte n° Carte n° de Saint ° 74: Occup °75 : Occup t-Sébastien- pation du so pation du so -sur-Loire ol définie pa ol définie pa ar Corine La ar Corine La and Cover p and Cover p pour les ville pour les vill les d?Anger les de Nant s et d?Avril es, de Verto 73 lé ou et 74 G.2) Les espaces verts Les différentes analyses hédonistes montrent que les espaces verts sont producteurs d?aménités. La caractéristique ayant reçu le plus d?attention dans la littérature relative à ce sujet est l?accessibilité à ces derniers via le calcul de la distance à l?espace vert le plus proche du lieu de résidence. Cette distance peut être mesurée soit à vol d?oiseau (More et alii (1988), Ahamada et alii (2007), Troy et Grove (2008), Poudyal et alii (2009), Choumert et Travers (2010)) soit par voie routière (Sander et Polasky (2009)). Ainsi, Troy et Grove (2008) constatent, pour la période 2001-2004, une baisse du prix des logements de la ville de Baltimore (Maryland, États-Unis) de l?ordre de 2,2 % lorsque la distance du logement par rapport à un espace vert augmente de 1 %. De même, un rapprochement de 100 mètres du logement à un espace vert conduit à une augmentation de l?ordre de 1,4 % du prix de vente moyen dans le cas des appartements angevins (Maine et Loire, France) vendus en 2004 et 2005 (Choumert et Travers (2010)). Afin de mesurer cet effet dans le cas des trois agglomérations de la Région Pays de Loire, nous avons donc calculé pour chaque logement la distance à vol d?oiseau et par voie routière entre ce dernier et l?espace vert le plus proche (cf. cartes n°76 et n°81) Tableau n°25 : Définition des variables relatives à la proximité du logement par rapport aux espaces verts36 Nom Définition Dist_esp_vert Distance à vol d?oiseau entre le logement et l'espace vert le plus proche Dist_esp_vert_PR Distance par voie routière entre le logement et l'espace vert le plus proche Cartes n°76 et n°77 : Localisation des logements de la ville du Mans par rapport aux espaces verts ? Période 2000-2010 36 Est considéré comme espace vert tout parc ou jardin public Cartes n°7 espaces ve Cartes n°8 sur-Loire p 78 et n°79 rts ? Périod 0 et n°81 : par rapport a : Localisat de 2000-201 Localisatio aux espaces ion des log 10 on des logem s verts ? Pér gements de ments des v riode 2000- es villes d? villes de Nan -2010 Angers et ntes, de Ve d?Avrillé p ertou et de S par rapport Saint-Sébast 75 aux tien- 76 G.3) Le réseau hydrographique En complément à la mesure du risque d?inondation (cf. section D.2), nous avons calculé la distance à vol d?oiseau par rapport aux différents cours d?eau en distinguant deux catégories (cours d?eau principaux et secondaires) définies à partir de la classification de la BD CARTHAGE © de l?IGN. Nom Définition Dist_cours_eau_pp Distance entre le cours d'eau principal le plus proche (à vol d'oiseau) et le logement. Est considéré comme cours d?eau principal tout cours d?eau d?une longueur supérieure à 100 km. Dist_cours_eau_sec Distance entre le cours d'eau secondaire le plus proche (à vol d'oiseau) et le logement. Est considéré comme cours d?eau secondaire dans notre étude les cours d?eau de classe 4,5 et 6 Classe 4 : Tout cours d?eau d?une longueur comprise entre 10 et 25 km. Classe 5 : Tout cours d?eau d?une longueur comprise entre 5 et 10 km. Classe 6 : Tout cours d?eau dont la longueur est inférieure à 5 km. Dist_Cours_eau Distance entre le logement et le cours d'eau le plus proche (à vol d'oiseau) quelle que soit sa nature Tableau n°26 : Définition des variables liées au réseau hydrographique H) Prise en compte d?une spécificité urbaine nantaise : le cas de l?Ile de Nantes L?Ile de Nantes est une île située sur la Loire, au centre-ville de Nantes et est constituée à l?origine d?un ensemble d?îles rattachées les unes aux autres par un comblement des bras de la Loire. D?une superficie d?environ de 340 hectares, elle constitue l?un des 11 quartiers de Nantes, abritant 13 000 logements (dont 22 % de logements sociaux) et une population de 18 000 habitants (6,3 % de la population de Nantes) relativement jeune (35 % ont entre 15 et 29 ans) et relativement modeste (52 % des habitants sont employés ou ouvriers, 17 % des ménages vivent sous le seuil de pauvreté). L?Ile de Nantes est également un quartier d?activité accueillant 22 000 emplois et 1 400 établissements dans le secteur marchand. A partir du début des années 2000, l'Ile de Nantes fait l?objet d'un chantier de rénovation urbaine37 : le quartier Tripode situé à l?Est de l?île constitue notamment la partie insulaire du projet du pôle d?affaires Euronantes. Cette rénovation urbaine s?inscrit également dans la politique de reconversion des anciens espaces industriels (ex. chantier naval) situés sur la partie ouest de l?île. Cette rénovation urbaine a conduit notamment à renforcer la dimension culturelle de ce quartier insulaire via par exemple l?accueil sur son sol de La Fabrique, des Machines de l'Île ou encore du Conservatoire à rayonnement régional de Nantes. Afin de prendre en compte cette spécificité de Nantes dans les estimations hédonistes, nous avons donc défini pour l?agglomération de Nantes une variable indiquant si le logement se situe ou non sur l?Ile de Nantes ainsi que deux autres variables indiquant si le logement se situe ou non au Nord ou au Sud de cette île (cf. tableau n°27 ci-dessous). 37 Ces informations sont issues des sites suivants : http://www.iledenantes.com/fr/; http://fr.wikipedia.org/wiki/Île_de_Nantes; http://www.euronantes.com/fr/le-projet 77 Tableau n°27 : Définition des variables de localisation du logement par rapport à l?Ile de Nantes. Nom Définition Ile =1 si le logement se situe sur l?Ile de Nantes, 0 sinon Nord =1 si le logement se situe au Nord de l?Ile de Nantes, 0 sinon Sud =1 si le logement se situe au Sud de l?Ile de Nantes, 0 sinon 4.4) Prise en compte de la composante saisonnière du prix des logements Afin de prendre en compte une possible saisonnalité des ventes liée en partie à une confrontation de l?offre et de la demande différente selon la période de l?année, une variable indicatrice a été créée pour chaque mois (cf. tableau n°28 ci-dessous) Tableau n°28 : Définition des variables de saisonnalité Nom Définition Janvier =1 si la transaction a été réalisée en janvier, 0 sinon Février =1 si la transaction a été réalisée en février, 0 sinon Mars =1 si la transaction a été réalisée en mars, 0 sinon Avril =1 si la transaction a été réalisée en avril, 0 sinon Mai =1 si la transaction a été réalisée en mai, 0 sinon Juin =1 si la transaction a été réalisée en juin, 0 sinon Juillet =1 si la transaction a été réalisée en juillet, 0 sinon Août =1 si la transaction a été réalisée en août, 0 sinon Septembre =1 si la transaction a été réalisée en septembre, 0 sinon Octobre =1 si la transaction a été réalisée en octobre, 0 sinon Novembre =1 si la transaction a été réalisée en novembre, 0 sinon Décembre =1 si la transaction a été réalisée en décembre, 0 sinon En effet, Friggit (2006) montre que les prix des logements sont plus élevés au 3ème trimestre et plus faibles au 1er trimestre et que cette amplitude est plus forte pour les maisons que pour les appartements (cf. graphique n°6 ci-dessous). 78 Graphique n°6 : Composante saisonnière du prix des logements Cette saisonnalité serait due au fait que les familles avec enfants plus actives sur le marché des maisons que celui des appartements ont une capacité de négociation contrainte par le calendrier scolaire. Les mutations permettant un déménagement pendant les congés d?été seraient donc effectuées à un prix plus élevé que les autres mutations. 4.5) Caractéristiques des acheteurs et des vendeurs Nous disposons également dans la base Perval-Notaires de France d?un certain nombre de caractéristiques des acheteurs et des vendeurs telles que la date de naissance, la catégorie socio- professionnelle, l?origine géographique. A partir de ces informations, nous avons pu créer les variables suivantes : Nom Définition v_pcs1 =1 si le vendeur est Agriculteur, 0 sinon v_pcs2 =1 si le vendeur est Artisan, Commerçant ou Chef d'entreprise, 0 sinon v_pcs3 =1 si le vendeur est Cadre ou appartient aux Professions Intellectuelles Supérieures, 0 sinon v_pcs4 =1 si le vendeur appartient aux Professions Intermédiaires, 0 sinon v_pcs5 =1 si le vendeur est Employé, 0 sinon v_pcs6 =1 si le vendeur est Ouvrier, 0 sinon v_pcs7 =1 si le vendeur est Retraité, 0 sinon v_pcs8 =1 si le vendeur est « Inactif » (étudiants, chômeurs n'ayant jamais travaillé), 0 sinon v_seul =1 si le vendeur est divorcé, veuf, célibataire, 0 sinon (pacsé, marié, remarié) v_indivi =1 si du côté vendeur, la vente est en indivision (quel que soit le type d'indivision), 0 sinon v_commune =1 si le vendeur habitait dans la commune du bien vendu, 0 sinon Composante saisonnière du prix des logements (écart moyen entre l'indice brut et l'indice désaisonnalisé) par trimestre -3% -2% -1% 0% 1% 2% 3% T1 T2 T3 T4 Appartements, Paris Appartements, Ile-de-France hors Paris Maisons, Ile-de-France hors Paris Appartements, province Maisons, province 79 v_dep =1 si le vendeur habitait dans la Sarthe, 0 sinon v_age Age du vendeur au moment de la vente v_homme =1 si le vendeur est un homme, 0 sinon v_etranger =1 si le vendeur est étranger, 0 sinon a_pcs1 =1 si l'acheteur est Agriculteur, 0 sinon a_pcs2 =1 si l'acheteur est Artisan, Commerçant ou Chef d'entreprise, 0 sinon a_pcs3 =1 si l'acheteur est Cadre ou appartient aux Professions Intellectuelles Supérieures, 0 sinon a_pcs4 =1 si l'acheteur appartient aux Professions Intermédiaires, 0 sinon a_pcs5 =1 si l'acheteur est Employé, 0 sinon a_pcs6 =1 si l'acheteur est Ouvrier, 0 sinon a_pcs7 =1 si l'acheteur est Retraité, 0 sinon a_pcs8 =1 si l'acheteur est « Inactif » (étudiants, chômeurs n'ayant jamais travaillé), 0 sinon a_seul =1 si l'acheteur est divorcé, veuf, célibataire, 0 sinon (pacsé, marié, remarié) a_indiv =1 si du côté acheteur, la vente est en indivision (quel que soit le type d'indivision), 0 sinon a_commune =1 si l'acheteur habitait dans la commune du bien qu'il achète, 0 sinon a_dep =1 si l'acheteur habitait dans la Sarthe, 0 sinon a_age Age de l'acheteur au moment de son achat a_homme =1 si l'acheteur est un homme, 0 sinon a_etranger =1 si l'acheteur est un étranger, 0 sinon Tableau n°29 : Définition des variables correspondant aux caractéristiques des acheteurs et des vendeurs. Ces informations vont permettre de comparer les caractéristiques des acheteurs et des vendeurs des logements vendus au cours de la période 2000-2010 à la population habitant sur la zone d?étude, informations fournies par l?Insee via les recensements de 1999 et 2008. Il permettra également de déterminer si la composition de la population des acheteurs a évolué au cours du temps, ce qui pourrait conduire à des modifications de comportements lors des achats. 80 5) Caractérisation des appartements et des maisons vendus entre 2000-2010 dans les trois zones d?étude Avant de réaliser les différents traitements38, il a été nécessaire de supprimer les doublons existant pour les différentes ventes indiquées dans la base Perval-Notaires de France. Ces doublons correspondent dans le cas des maisons à des logements ayant la même référence cadastrale, la même superficie de terrain, le même nombre de pièces, le même prix et étant vendus la même année. Dans le cas des appartements sont considérés comme doublons ceux ayant les mêmes références cadastrales, le même étage, le même numéro de lot, le même prix et étant vendus la même année. Concernant l?agglomération du Mans, 7 doublons ont été détectés dans le cas des appartements et 11 dans le cas des maisons. Ces chiffres s?élèvent respectivement à 6 et 3 pour l?agglomération d?Angers et à 43 et 22 pour l?agglomération de Nantes. Par conséquent, après traitement, nous disposons de 99,3 % de la base Perval initiale pour les appartements et les maisons de l?agglomération du Mans. Ces chiffres sont du même ordre pour l?agglomération d?Angers (98,3 % pour les appartements et 99,1 % pour les maisons). Dans le cas de l?agglomération nantaise, ces chiffres sont de 98,2 % pour les appartements et de 93,4 % pour les maisons. 5.1) Caractérisation des appartements et des maisons vendus entre 2000-2010 dans la ville du Mans Les appartements se situant principalement dans la commune du Mans (cf. tableau n°30 ci-dessous) et le tramway se localisant en totalité dans cette commune, nous avons décidé de réaliser nos analyses statistiques et nos estimations uniquement sur cette commune. Tableau n°30 : Répartition par commune des appartements vendus entre 2000 et 2010 Communes Répartition Allonnes 2,1 % Coulaines 1,3 % La chapelle Saint Aubin 0,1 % Le Mans 96,6 % Il en sera de même pour les maisons : en effet, environ 80 % des ventes des maisons réalisées entre 2000 et 2010 dans l?agglomération se situent dans la ville du Mans, le restant se répartissant dans les autres communes. Compte tenu du très faible nombre de transactions pour la commune d?Yvré L?Evêque (et de leur absence pour les autres communes) se situant dans le périmètre d?étude de 1 200 mètres autour du tramway, seules les transactions de la ville du Mans peuvent être prises en compte pour les estimations des prix hédonistes. Les bases de données des logements vendus dans la ville du Mans ont été également nettoyées de leurs valeurs aberrantes, à savoir les valeurs nulles pour la surface habitable, le nombre de pièces et le prix. Un traitement des données atypiques a été également réalisé sur un certain nombre de caractéristiques des logements afin de rendre plus homogènes les échantillons. Les critères étudiés sont le prix, le 38 Les traitements statistiques et économétriques présentés dans ce rapport ont été réalisés à partir du logiciel R. 81 nombre de pièces, le nombre d?étages, le nombre de salles de bain, la distance (à vol d?oiseau et par voie routière) au centre-ville et à l?arrêt de tramway le plus proche39. Dans le cas des appartements, a été rajoutée à cette liste la surface habitable. Dans le cas des maisons, l?atypicité des données en termes de surfaces de terrain a été également prise en compte. Pour détecter les valeurs atypiques pour chaque caractéristique étudiée, nous avons utilisé la méthode des valeurs extrêmes à partir des différents quartiles de la distribution. Les logements potentiellement atypiques selon ce critère ont été visualisés via l?utilisation des « boites à moustaches » de Tuckey. Dans un second temps, pour les caractéristiques ayant des candidats potentiels, nous avons utilisé le test ESD (Extreme Studentized Deviate) généralisé (Rosner, 1983), test permettant de déterminer le nombre de valeurs atypiques pour un seuil de risque de 5%. Les traitements réalisés sur les deux échantillons ont donc conduit à supprimer des transactions et à ne conserver comme échantillons pour les estimations hédonistes que ceux présentant les caractéristiques présentées dans le tableau n°31 ci-dessous. Tableau n°31 : Résultats de l?analyse des observations atypiques Appartement Maison Prix ? 216 075 ¤ ? 402 500 ¤ Nombre de pièces ? 7 ? 11 Nombre de niveau ? 12 ? 5 Salle de bain ? 3 ? 3 Surface habitable ? 156 m2 Surface de terrain ? 2 500 m2 Distance par rapport au centre-ville du Mans (à vol d?oiseau) ? 4 855 m ? 5 083 m Distance par rapport au centre-ville du Mans (par voie routière) ? 5 276 m ? 5 893 m Distance par rapport à l?arrêt de tramway le plus proche (à vol d?oiseau) ? 2 481 m ? 3 192 m Distance par rapport à l?arrêt de tramway le plus proche (par voie routière) ? 3 007 m ? 3 856 m Après nettoyage des bases de données, nous disposons alors de 94,2 % de la base Perval initiale des appartements et de 96,5% dans le cas des maisons du Mans. La répartition du nombre de transactions par année disponible et par type de logement réalisées sur cette commune est donc la suivante : 2000 2002 2004 2006 2008 2010 Appartement 373 459 514 546 602 552 Maison 466 496 566 543 691 565 Tableau n° 32 : Nombre de transactionsréalisées dans la ville du Mans ? Période 2000-2010 39 Les observations manquantes pour ces critères ont été préalablement supprimées des bases de données Perval- Notaires de France. 82 A) Caractérisation des indicateurs socioéconomiques par IRIS (2008) et quartiers A.1) Le taux de chômage En 2008, le taux de chômage des 15-24 ans est sous-représenté (moins de 15%) dans la plupart des quartiers du secteur Nord-Est (quartiers Banjan-Croix de Pierre, Villaret, Fontenelles) et du Secteur Nord-Ouest (quartiers Cadran, Université). A l?inverse, ce taux est sur-représenté (44% et +) dans tout le secteur Est (quartiers Newton, Sablonnière, Petit Louvre, Gué Bernisson, Sablons centre, Epau) ainsi que dans le secteur Ronceray- Glonnières. Le taux de chômeurs des 15-64 ans est plus faible dans les quartiers Nord (Clairefontaine, Meslier, Yzeuville) et surtout Nord-Est que dans les quartiers Sud. Le secteur Est est particulièrement touché par un % de chômeurs élevé (près d?un actif sur trois dans les quartiers Petit Louvre, Sablons centre, Newton). 83 A.2) Les taux d?HLM, d?immigrés et de personnes âgées de plus 65 ans La part de logements HLM est élevée dans les secteurs Sud-Est (quartiers Maroc, Ronceray, Glonnières) et Est, notamment dans les quartiers Newton, Sablonnière, Petit Louvre, Gué Bernisson, Sablons centre, Epau, ainsi que dans le quartier Bellevue (secteur Nord-Est). Le secteur Nord-Est (quartiers Clairefontaine, Meslier, Villaret, Yzeuville, Fontenelles), plus pavillonnaire, ainsi que les rives droites de la Sarthe (quartiers Riffaudières, Saint-Georges, Olivier Heuzé) ont un taux de logements HLM peu élevé. La part de personnes âgées (plus de 65 ans) est élevée (plus de 23%) dans le secteur Nord-Est (quartiers Vallée Baint-Blaise, Maillets-Isaac, Banjan-Croix de Pierre, Clairefontaine). Les quartiers 84 où la part de personnes âgées est faible sont situés dans le secteur Est (Gué Bernisson, Sablonnière, Epau, Petit Louvre) ainsi que dans les quartiers du Vieux- Mans et Université. Le taux de population immigrée est faible dans le secteur Sud-Ouest (quartiers Maroc, Saint- Georges, Riffaudières, Batignolles, Ardriers). A l?inverse, le taux de population immigrée est fort (plus de 10% de la population totale) dans tout le secteur Est (quartiers Newton, Sablonnière, Petit Louvre, Gué Bernisson, Sablons centre, Epau) ainsi que dans le secteur Ronceray-Glonnières. A noter également le secteur du centre-ville (quartier Gare) et le quartier Université. Nous remarquons donc que les quartiers du secteur Est possèdent généralement des indicateurs socioéconomiques décrivant des populations en situation de précarité (taux de chômage élevé, pourcentage de logements HLM et de populations immigrées élevés). Les quartiers Ronceray- Glonnières présentent également les mêmes caractéristiques socioéconomiques. Ces quartiers s?opposent aux quartiers du secteur Nord-Est, possédant des populations plus aisées. Le centre-ville possède généralement des indicateurs socioéconomiques ayant des ordres de grandeur moyens. B) Caractérisation des appartements vendus sur le marché Cette caractérisation a été réalisée en vue d?analyser l?évolution de la structure des ventes au cours de la période d?étude. B.1) La représentativité des acheteurs et des vendeurs40 Les vendeurs sont principalement des retraités, surreprésentés par rapport aux ménages habitant dans la ville du Mans. A l?inverse, les professions intermédiaires et dans une moindre mesure les employés et les cadres, professions intellectuelles supérieures sont sur-représentés parmi les acheteurs (cf. tableau 33). Ces sur-représentations évoluent peu au cours de la période 2000-2010 même si on observe une accentuation de la sur-représentation des acheteurs ayant des professions intermédiaires à partir de 2002 (cf. tableau 34). Tableau n°33 : Comparaison de la composition en termes de catégories socioprofessionnelles des vendeurs et des acheteurs par rapport aux données de recensement Insee de 1999 et de 2008 pour la ville du Mans (en %) Données Recensement Insee41 Vendeurs Acheteurs 1999 2008 2000 2010 2000 2010 Agriculteurs exploitants 0,0 0,0 1,4 0,2 1,4 0,4 Artisans, Commerçants, Chef d'entreprise 3,0 2,4 6,3 6,6 4,9 6,0 Cadres et Professions Intellectuelles Supérieures 9,0 10,1 10,2 18,4 15,1 15,1 Professions Intermédiaires 15,2 15,8 17,3 17,4 24,7 27,5 Employés 13,6 14,0 12,1 12,7 19,5 17,5 Ouvriers 18,3 16,3 6,3 5,6 9,1 9,8 Retraités 30,6 32,8 41,2 36,5 23,1 21,4 Autres personnes sans activité professionnelle 10,2 8,5 5,2 2,6 2,2 2,3 40 Cette représentativité a été réalisée à partir des données des catégories socioprofessionnelles renseignées, à savoir pour 97,5 % des vendeurs et pour 97,6 % des acheteurs de la base des appartements. 41 Les chiffres indiqués correspondent aux pourcentages des ménages selon la catégorie socioprofessionnelle de la personne de référence 85 Tableau n°34 : Evolution de la composition en termes de catégories socioprofessionnelles des acheteurs (en %) 2000 2002 2004 2006 2008 2010 Agriculteurs exploitants 1,4 1,6 1,0 1,3 0,8 0,4 Artisans, Commerçants, Chef d'entreprise 4,9 6,3 7,0 3,9 4,4 6,0 Cadres et Professions Intellectuelles Supérieures 15,1 16,0 12,9 15,9 13,2 15,1 Professions Intermédiaires 24,7 31,8 32,5 34,6 34,5 27,5 Employés 19,5 14,4 19,5 18,0 16,1 17,5 Ouvriers 9,1 8,6 9,6 7,0 11,5 9,8 Retraités 23,1 18,6 15,7 16,5 17,6 21,4 Autres personnes sans activité professionnelle 2,2 2,7 1,8 2,8 1,9 2,3 Notons que les acheteurs sont en majorité originaires de la commune (52,1 % pour la période 2000- 2010) et peu sont des étrangers (1,2 %). Seul 12,7 % des ventes se font dans le cadre d?une indivision (cf. tableau n°35 ci-dessous). Tableau n°35 : Autres caractéristiques des acheteurs et des vendeurs Caractéristique Période 2000-2010 2006 2008 2010 V en de ur Vit seul 44,2 % 44,1 % 48,7 % 45,3 % Indivision 21,7 % 24,2 % 21,1 % 21,2 % Habitait dans la ville du Mans 50,2 % 51,1 % 50,1 % 51,2 % Habitait dans le département 74,5 % 77,4 % 74,8 % 73,0 % Age de la personne de référence 56,2 56,4 56,7 54,7 La personne de référence est un homme 64,2 % 67,6 % 61,6 % 63,6 % La personne de référence est de nationalité étrangère 0,2 % 0,4 % 0,5 % 0,0 % A ch et eu r Vit seul 61,8 % 65,3 % 65,7 % 63,9 % Indivision 12,7 % 14,1 % 13,1 % 11,4 % Habitait dans la ville du Mans 52,1 % 49,2 % 52,0 % 49,2 % Habitait dans le département 81,6 % 77,3 % 80,8 % 77,0 % Age de la personne de référence 44,0 42,3 42,8 44,3 La personne de référence est un homme 66,6 % 65,1 % 68,1 % 64,9 % La personne de référence est de nationalité étrangère 1,2 % 2,0 % 1,2 % 1,6 % Il est intéressant de remarquer que l?âge moyen des vendeurs est plus élevé (56,2 ans) que celui des acheteurs (44 ans)42. La distribution des âges des acheteurs semble indiquer que les achats se font principalement par des personnes en activité professionnelle. Le pic des achats correspond à des ménages âgés entre 25-30 ans à l?inverse des vendeurs dont le pic se situe autour de l?âge de la retraite (cf. graphiques n°7 à n°11 ci-dessous). 42 Ce calcul a été réalisé à partir des données renseignées, à savoir pour 99,7 % des vendeurs et des acheteurs d?appartements. 86 Graphiques n°7 et n°8: Répartition par âge des acheteurs et des vendeurs pour la période 2000-2010 Graphiques n°9 à n°11 : Répartition par âge des acheteurs pour les années 2006, 2008, 2010 B.2) Répartition des ventes au cours de l?année Les ventes des appartements de la ville du Mans sont relativement bien réparties au cours de l?année même si on observe un surcroît de ces dernières entre mai et juillet. Notons également une augmentation des ventes en janvier et février 2008 juste après la mise en service du tramway (cf. tableau ci-dessous). Mois de vente Période 2000-2010 2006 2008 2010 Janvier 7,9 7,6 10,0 6,0 Février 8,2 9,3 10,3 8,2 Mars 8,2 8,1 8,5 8,1 Avril 8,7 8,2 8,6 8,0 Mai 9,1 12,3 8,0 10,3 Age des vendeurs N o m b re 20 40 60 80 100 0 100 200 300 400 500 Age des acheteurs N o m b re 20 40 60 80 0 100 200 300 400 500 Année 2006 Age des acheteurs N om br e 20 40 60 80 100 0 20 40 60 80 10 0 Année 2008 Age des acheteurs N om br e 20 40 60 80 100 0 20 40 60 80 10 0 12 0 Année 2010 Age des acheteurs N om br e 20 40 60 80 100 0 20 40 60 80 87 Juin 11,6 12,6 10,1 8,9 Juillet 9,4 7,9 8,6 10,3 Août 5,7 4,8 7,3 5,4 Septembre 8,6 6,4 9,8 8,3 Octobre 7,1 7,3 5,8 7,8 Novembre 5,7 6,2 5,5 7,1 Décembre 9,8 9,3 7,5 11,6 Tableau n°36 : Répartition (en %) des ventes selon les mois de l?année B.3) Les prix des appartements Le prix (TTC) moyen des appartements vendus diminue entre 2000 et 2002 puis augmente fortement entre 2002 et 2008 pour baisser légèrement entre 2008 et 2010 dans un contexte national de retournement du marché immobilier entre 2008 et 2009. 2000 2002 2004 2006 2008 2010 Evolution 2000-2010 55 069 54 140 63 182 74 996 81 409 80 088 + 45,4 % Tableau n°37 : Prix moyen annuel (en ¤ courants) des appartements Hormis pour l?année 2000, l?évolution des prix au m2 est similaire : 2000 2002 2004 2006 2008 2010 Evolution 2000-2010 970 1 019 1 187 1 451 1 494 1 474 + 52,0 % Tableau n°38 : Prix au m2 moyen annuel (en ¤ courants) des appartements Pour les années 2006, 2008 et 2010, nous avons calculé le prix moyen par mètre carré des appartements par IRIS en conservant d?une date à l?autre les mêmes classes de prix, ce qui permet de voir l?évolution des prix par IRIS (cf. graphiques ci-dessous). 88 Afin de prendre en compte l?évolution des prix, de nouvelles classes de prix ont été définies pour chaque date. D?après ces nouvelles cartes (cf. cartes ci-dessous), il existe a priori une segmentation du marché immobilier des appartements se situant au nord de la ville par rapport à ceux se situant au sud. Les appartements se situant, par exemple, dans l?IRIS Université (Nord-Ouest) ont un prix moyen au mètre carré plus élevé que ceux se situant dans les IRIS autour de la branche Est (Espal) du tramway. 89 B.4) Caractérisation de la proximité de l?appartement par rapport au tramway43 Les valeurs des différents indicateurs relatifs au tramway sont similaires en 2006, 2008 et 2010, ce qui confirme une spatialisation des appartements vendus très proche d?une année à l?autre (cf. annexe 4). Les ménages, en moyenne, mettent au maximum 22 minutes pour se rendre de leur logement aux arrêts République et Gare. Pour les arrêts correspondant aux terminus, le temps maximal moyen de trajet oscille entre 33 et 38 minutes. Les appartements se situent en moyenne entre 796 et 831 mètres (par voie routière) de l?arrêt de tramway le plus proche. Près de 50 % de ces logements se situent à moins de 500 mètres d?un arrêt de tramway (cf. tableau ci-dessous44). Par conséquent, la majorité des appartements vendus est proche de cette première ligne structurante de tramway. Cette dernière traverse, en effet, toute la commune du Mans selon un axe Nord-Ouest à Sud-Est. 2006 2008 2010 Dist_ArretTram 615,7 (506,6) 641,0 (491,2) 640,2 (514,0) Dist_ArretTram_PR 795,3 (615,0) 841,7 (607,6) 830,5 (616,7) Dist_LigneTram 580,3 (518,0) 604,8 (504,4) 605,4 (526,8) Dist_LigneTram_PR 745,1 (620,9) 783,2 (617,6) 780,3 (625,0) Pres_arret_tram_400m 49,3 % 43,7 % 45,1 % Pres_arret_tram_500m 54,6 % 50,5 % 53,6 % Pres_arret_tram_800m 70,0 % 69,3 % 68,7 % Pres_arret_tram_1200m 86,6 % 83,9 % 83,7 % 43 Rappelons que nous avons fait l?hypothèse que les acheteurs pouvaient connaître le tracé du tramway en 2006, la pose des premiers rails datant de février 2006. Cette hypothèse n?a pas été retenue pour les mesures d?accessibilité exprimées en termes de temps, le tramway n?étant en fonctionnement qu?à partir de fin 2007. 44 Est indiqué entre parenthèses l?écart-type de la variable étudiée. 90 Acces_max_Republique_min 22,1 (10,0) 21,3 (10,0) Acces_max_Gares_min 22,9 (8,8) 22,4 (9,0) Acces_max_Antares_min 37,8 (9,2) 38,0 (9,0) Acces_max_Espal_min 34,2 (9,2) 33,8 (9,4) Acces_max_Univ_min 33,3 (12,1) 32,8 (11,8) Tableau n°39 : Statistiques des indicateurs relatifs à la proximité du tramway La répartition des appartements en termes de distance entre ces derniers et l?arrêt de tramway le plus proche par voie routière est relativement similaire entre les années 2006, 2008 et 2010 (cf. graphiques n°12 à n°14)45. Par conséquent, si l?impact du tramway sur les prix des appartements s?avérait différent selon ces années, cela ne pourrait pas être imputé à une répartition spatiale des ventes différente d?une année à l?autre par rapport à l?arrêt de tramway le plus proche. Graphiques n°12 à n°14 : Répartition des appartements par rapport à l?arrêt de tramway le plus proche (par voie routière) pour les années 2006, 2008, 2010 B.5) Caractérisation des variables intrinsèques et extrinsèques hors IRIS et hors Tramway ? Caractéristiques intrinsèques Les appartements vendus ont une superficie moyenne de 55 m2, ont en très grande majorité une seule salle de bains et sont âgés de plus de 5 ans. Ils possèdent pour la plupart au moins une cave et étaient vides lors des visites. Ces caractéristiques évoluent peu au cours de la période (cf. tableau ci- dessous). 45 Les distributions des autres variables quantitatives (distances et accessibilités) sont présentées en annexe 4. Année 2006 Distance - Arret de tramw ay (PR) N om br e d' ap pa rt em en ts 0 500 1000 1500 2000 2500 0 20 40 60 80 Année 2008 Distance - Arret de tramw ay (PR) N om br e d' ap pa rt em en ts 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 0 20 40 60 80 Année 2010 Distance - Arret de tramw ay (PR) N om br e d' ap pa rt em en ts 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 0 20 40 60 80 91 Caractéristique Période 2000-2010 2006 2008 2010 Surface habitable 55,0 (22,6) 52,6 (22,6) 55,6 (21,9) 55,2 (22,9) Absence de salle de bain 0,6 % 0,0 % 0,2 % 2,2 % Présence d?une salle de bain 96,7 % 98,0 % 97,2 % 94,9 % Présence d?au moins 2 salles de bain 2,7 % 2,0 % 2,6 % 2,9 % Etage de l?appartement 2,7 (2,3) 2,7 (2,3) 2,6 (2,3) 2,6 (2,2) Agé de moins de 5 ans 1,9 % 1,3 % 1,5 % 2,5 % Présence de cave 67,3 % 65,4 % 68,1 % 63,7 % Vacance de l?appartement 62,9 % 63,1 % 60,4 % 60,1 % Tableau n°40 : Statistiques des caractéristiques intrinsèques des appartements vendus Le nombre moyen de pièces des appartements vendus, hormis pour l?année 2000, est légèrement plus faible que celui des appartements de la ville du Mans recensés par l?Insee en 1999 (2,8 pièces) et en 2008 (2,9 pièces) : Nombre moyen de pièces 2000 2,8 2002 2,6 2004 2,7 2006 2,5 2008 2,7 2010 2,6 Période 2000-2010 2,7 Tableau n° 41 : Nombre moyen de pièces des appartements ? Caractéristiques extrinsèques Les appartements étudiés se situent, en moyenne, à proximité d?un arrêt de bus et sont relativement bien desservis (cf. tableau n°42). En effet, dans un périmètre de 400 mètres autour du logement, il existe en moyenne 5 à 6 arrêts de bus. Notons néanmoins une baisse de cette densité à partir de l?année 2008. La distance moyenne entre les appartements et les gares TGV et TER est relativement importante (respectivement 2 km et 9 km) alors qu?à l?inverse la voie de chemin de fer est relativement proche (autour de 900 mètres). Les autoroutes et l?aérodrome sont situés à une distance, à vol d?oiseau, relativement éloignée des appartements (5 km) à l?inverse des routes principales (autour de 185 mètres). Seulement 2 à 3 % des appartements se situent dans la zone définie à risque en termes d?inondation par débordement de cours d'eau. Concernant les risques technologiques et industriels, les appartements sont éloignés (autour de 4 kilomètres) de l?établissement Total Raffinage Marketing classé SEVESO II et donc de la zone PPI (Plan Particulier d?Intervention). Ils se situent, en moyenne, à 1 kilomètre d?un des principaux lieux de culture (Théâtre, Palais des Congrès et cinémas) et à moins de 500 mètres d?un bien culturel si l?on prend en compte également les lieux culturels tels que les bibliothèques, les médiathèques, les musées, les galeries d?art, les salles de concert et le Conservatoire présents dans la ville du Mans. Les établissements de santé (Centre hospitalier, cliniques) sont relativement éloignés des appartements (environ 3 kilomètres). Il en est de même pour les espaces de loisirs tels que le golf et la patinoire. A l?inverse, les logements sont à proximité des espaces verts (autour de 600 mètres si l?on considère la distance par voie routière), des établissements scolaires (entre 500 et 1 000 mètres selon le type d?établissement considéré) et du centre-ville (1,5 kilomètres). 92 Notons également que les territoires se situant à proximité des appartements sont faiblement diversifiés. Cette faible diversification en termes d?occupation du sol est, de plus, accompagnée d?une forte agrégation. En effet, le sol est composé quasi exclusivement d?un tissu urbain (98,7 %) et, dans une faible mesure, de zones commerciales et industrielles (0,4 %), de chantiers (0,3%), de réseaux routiers et ferroviaires (0,15%), d?espaces verts artificialisés (0,3 %) et de zones agricoles hétérogènes (0,15%). Les équipements producteurs de nuisances tels que les déchetteries, les lignes électriques à haute tension, l?usine d?incinération et le circuit du Mans sont, en moyenne, relativement éloignés des appartements (1,5 à 4,5 kilomètres) Avant 2010, les appartements se situaient à une distance moyenne de 1,5 km de la maison d?arrêt du Mans. Cependant, du fait de son déménagement en janvier 2010 vers la commune de Coulaines, cette dernière se situe à une distance relativement éloignée des appartements vendus au cours de l?année 2010. Variables Période 2000-2010 2006 2008 2010 Dist_Arret_Bus 145,3 138,5 165,7 157,2 Dist_Arret_Bus_PR 219,9 213,2 240,7 228,6 Dist_Ligne_Bus 105,5 102,5 120,2 114,3 Nb_ArrêtBus_400m 5,7 6,3 4,6 4,9 Nb_ArrêtBus_500m 8,8 9,6 7,1 7,5 Nb_ArrêtBus_800m 21,0 22,8 17,6 18,2 Nb_ArrêtBus_1200m 43,9 47,6 37,9 38,7 Un_Bus 37,0 % 36,1 % 36,8 % 39,3 % Deux_bus 38,0 % 37,7 % 41,4 % 37,1 % Trois_plus_bus 25,0 % 26,2 % 21,8 % 23,6 % Dist_Gare_TGV 1 676,8 1 645,9 1 716,0 1 703,7 Dist_Gare_TGV_PR 2 023,0 1 985,7 2 083,0 2 048,5 Dist_Gare_TER 8 120,3 8 134,5 8 074,2 8 244,1 Dist_Gare_TER_PR 9 081,6 9 069,8 9 042,5 9 230,6 Dist_Chemin_fer 863,1 859,4 844,6 918,3 Buffer_Gare_TGV_400m 4,9 % 4,4 % 4,7 % 4,7 % Buffer_Gare_TGV_500m 6,5 % 6,2 % 5,8 % 6,0 % Buffer_Gare_TGV_800m 17,4 % 18,3 % 15,0 % 15,4 % Buffer_Gare_TGV_1200m 32,1 % 34,1 % 30,1 % 32,4 % Dist_Autouroute 5 325,0 5 331,6 5 319,1 5 231,7 Dist_Route_Principale 184,7 170,7 186,3 190,7 Dist_Aerodrome 5 002,0 5 017,0 4 967,1 5 130,8 Dist_Aerodrome_PR 7 046,7 7 033,8 7 036,2 7 193,5 Dist_Etablissement_Total 3 934,0 3 927,2 3 893,9 4 040,2 Risque_inond 2,7 % 2,2 % 2,8 % 1,6 % Dist_cours_eau_pp 742,0 744,4 788,6 787,8 Dist_cours_eau_sec 1 365,5 1 379,5 1 385,6 1 367,7 Dist_Cours_eau 716,3 720,0 757,0 752,0 Dist_Palais_Congres 1 543,0 1 510,3 1 587,3 1 536,2 Dist_Palais_Congres_PR 1 864,0 1 820,0 1 923,2 1 853,6 Dist_Cinema 1 147,5 1 121,8 1 149,1 1 148,8 Dist_Cinema_PR 1 430,0 1 389,6 1 432,1 1 437,0 Dist_Theatre 1 136,1 1 118,5 1 163,9 1 078,4 Dist_Theatre_PR 1 483,4 1 446,0 1 519,1 1 411,6 93 Dist_Parc_Expo 4 830,9 4 842,6 4 796,4 4 960,1 Dist_Parc_expo_PR 6 009,3 6 005,4 6 003,9 6 156,8 Dist_culture_princ_pp 835,7 816,8 816,2 818,6 Dist_culture_tot_pp 387,1 381,5 388,5 381,2 Nb_culture_300m_Tot 1,1 1,1 0,9 1,1 Nb_culture_300m_sec 0,7 0,7 0,6 0,7 Nb_culture_500m_Tot 2,7 2,8 2,6 2,7 Nb_culture_500m_sec 1,8 1,9 1,6 1,8 Nb_Culture_1000m_Tot 9,5 9,7 9,0 9,8 Nb_Culture_1000m_sec 6,4 6,5 6,0 6,5 Dist_Cathedrale 1 666,9 1 627,7 1 729,7 1 609,2 Dist_Cathedrale_PR 2 171,1 2 120,2 2 242,5 2 105,2 Dist_CH 2 674,7 2 618,7 2 657,4 2 616,4 Dist_CH_PR 3 317,4 3 247,3 3 301,5 3 246,5 Dist_Clinique_Dupre 3 655,8 3 600,0 3 618,2 3 580,9 Dist_Clinique_DuPre_PR 4 403,2 4 336,5 4 365,2 4 305,8 Dist_Clinique_Tertre_Rouge 4 459,1 4 485,5 4 456,7 4 581,3 Dist_Clinique_TertreRouge_PR 5 214,3 5 221,3 5 225,3 5 342,1 Dist_HP_Allonnes 5 650,9 5 643,5 5 590,9 5 746,6 Dist_HP_Allonnes_PR 7 313,3 7 278,6 7 303,9 7 385,6 Dist_HP_Le_Mans 1 873,8 1 843,6 1 896,6 1 911,6 Dist_HP_Le_Mans_PR 2 643,4 2 602,0 2 696,8 2 687,6 Dist_Lieux_santé_3 2 238,2 2 211,2 2 161,2 2 240,5 Dist_Lieux_santé_3_PR 2 853,3 2 814,3 2 765,4 2 843,8 Dist_Prison 2 143,1 1 467,6 1 558,6 5 000,6 Agregation_100m 97,6 97,6 97,7 97,8 Agregation_300m 96,1 96,1 96,3 96,2 Agregation_500m 95,0 95,1 95,3 95,2 Agregation_1000m 93,7 93,7 93,9 93,9 Shannon_100m 0,3 0,3 0,3 0,3 Shannon_300m 0,4 0,4 0,4 0,4 Shannon_500m 0,5 0,4 0,4 0,5 Shannon_1000m 0,5 0,5 0,5 0,5 Dist_esp_vert 325,3 329,3 339,9 345,8 Dist_esp_vert_PR 667,8 666,9 677,5 685,8 Dist_Golf 5 431,0 5 424,6 5 483,5 5 360,5 Dist_Piscine 1 507,2 1 520,1 1 503,7 1 548,7 Dist_Patinoire 4 334,3 4 286,1 4 280,5 4 263,9 Dist_Enseig_primaire 392,4 406,9 406,4 421,0 Dist_enseig_primaire_PR 643,2 653,1 648,8 679,4 Dist_enseig_secondaire 272,5 264,0 274,5 264,6 Dist_enseig_second_PR 556,8 537,8 559,2 549,3 Dist_Enseig_sup 695,6 666,6 730,0 649,6 Dist_Enseig_sup_PR 1 000,8 949,6 1 049,5 937,2 Dist_Centre_ville 1 478,9 1 441,4 1 540,7 1 445,8 Dist_Centre_ville_PR 1 706,9 1 659,0 1 771,2 1 676,2 Dist_Cimetiere 824,2 814,8 791,2 849,0 94 Dist_Circuit_24h 4 546,9 4 573,6 4 532,8 4 673,0 Dist_Dechetterie 2 905,2 2 920,5 2 879,5 2 865,9 Dist_Ligne_Elec_HT 1 592,2 1 632,0 1 564,5 1 589,2 Dist_usine_incine 3 572,8 3 554,6 3 530,1 3 639,1 Dist_ZI 706,8 712,2 698,7 725,4 Tableau n°42 : Statistiques des indicateurs relatifs aux autres caractéristiques extrinsèques C) Caractérisation des maisons vendues sur le marché C.1) La représentativité des acheteurs et des vendeurs46 Comme cela était déjà le cas pour les appartements, les vendeurs des maisons sont principalement des retraités, surreprésentés par rapport aux ménages habitant dans la ville du Mans. De même, les professions intermédiaires et les cadres et dans une moindre mesure les employés sont sur- représentés parmi les acheteurs (cf. tableau n°43). Ces sur-représentations évoluent peu au cours de la période 2000-2010 (cf. tableau n°44). Tableau n°43 : Comparaison de la composition en termes de catégories socioprofessionnelles des vendeurs et des acheteurs par rapport aux données de recensement Insee de 1999 et de 2008 pour la ville du Mans. (en %) Données Recensement Insee Vendeurs Acheteurs 1999 2008 2000 2010 2000 2010 Agriculteurs exploitants 0,0 0,0 0,4 0,2 0,9 0,5 Artisans, Commerçants, Chef d'entreprise 3,0 2,4 6,4 4,0 7,6 5,9 Cadres et Professions Intellectuelles Supérieures 9,0 10,1 16,0 14,9 19,7 18,7 Professions Intermédiaires 15,2 15,8 16,7 16,8 32,7 38,0 Employés 13,6 14 12,7 11,2 15,1 19,0 Ouvriers 18,3 16,3 7,6 5,4 11,1 8,2 Retraités 30,6 32,8 35,1 44,8 11,8 7,7 Autres personnes sans activité professionnelle 10,2 8,5 5,1 2,7 1,1 2,0 Tableau n°44 : Evolution de la composition en termes de catégories socioprofessionnelles des acheteurs (en %) 2000 2002 2004 2006 2008 2010 Agriculteurs exploitants 0,9 0,4 0,2 0,2 0,6 0,5 Artisans, Commerçants, Chef d'entreprise 7,6 6,1 4,5 4,1 6,0 5,9 Cadres et Professions Intellectuelles Supérieures 19,7 21,0 20,2 21,9 19,1 18,7 Professions Intermédiaires 32,7 33,5 36,3 39,7 34,7 38,0 Employés 15,1 15,9 19,2 14,6 19,1 19,0 Ouvriers 11,1 13,1 11,6 11,3 8,9 8,2 Retraités 11,8 8,6 6,9 7,3 10,7 7,7 Autres personnes sans activité professionnelle 1,1 1,4 1,1 0,9 0,9 2,0 Plus encore que pour les appartements, les acheteurs des maisons sont très majoritairement originaires de la commune (72,1 % pour la période 2000-2010) et peu sont d?origine étrangère 46 Cette représentativité a été réalisée à partir des données des catégories socioprofessionnelles renseignées, à savoir pour 97,5 % des vendeurs et pour 98,1 % des acheteurs de la base des maisons. 95 (1,1%). Par contre, environ un tiers % des ventes se fait dans le cadre d?une indivision (cf. tableau ci- dessous). Tableau n°45 : Autres caractéristiques des acheteurs et des vendeurs Caractéristique Période 2000-2010 2006 2008 2010 V en de ur Vit seul 36,0 % 36,7 % 36,8 % 38,1 % Indivision 31,7 % 32,8 % 31,2 % 38,6 % Habitait dans la ville du Mans 68,8 % 67,3 % 68,3 % 66,5 % Habitait dans le département 85,6 % 86,4 % 85,6 % 83,9 % Age de la personne de référence 56,2 55,7 55,2 59 La personne de référence est un homme 68,3 % 67,0 % 69,0 % 67,4 % La personne de référence est de nationalité étrangère 0,6 % 0,9 % 0,3 % 1,4 % A ch et eu r Vit seul 47,4 % 51,9 % 47,5 % 51,5 % Indivision 31,6 % 33,7 % 37,1 % 33,5 % Habitait dans la ville du Mans 72,1 % 72,4 % 70,9 % 71,0 % Habitait dans le département 91,3 % 89,8 % 90,4 % 90,8 % Age de la personne de référence 41 40,6 41,0 40,2 La personne de référence est un homme 74,3 % 74,9 % 72,9 % 70,4 % La personne de référence est de nationalité étrangère 1,1 % 1,3 % 1,3 % 1,9 % Comme pour les appartements, les vendeurs sont en moyenne plus âgés (56,2 ans) que les acheteurs (41 ans)47. De même, les achats se font principalement par des personnes en activité professionnelle. Néanmoins, le pic des achats des maisons correspond à des ménages un peu plus âgés (30-35 ans) que ceux achetant un appartement (25-30 ans). Remarquons également que même s?il existe un pic des ventes pour les ménages en âge d?être en retraite, ce dernier est moins marqué (cf. graphiques n°15 à n°19 ci-dessous). Graphiques n°15 et n°16 : Répartition des âges des acheteurs et des vendeurs pour la période 2000- 2010 47 Ce calcul a été réalisé à partir des données renseignées, à savoir pour 99,8 % des vendeurs et des acheteurs de maisons. Age des vendeurs N o m b re 20 40 60 80 100 0 1 0 0 2 0 0 3 0 0 4 0 0 5 0 0 6 0 0 Age des acheteurs N o m b re 20 40 60 80 0 1 0 0 2 0 0 3 0 0 4 0 0 5 0 0 6 0 0 96 Graphiques n°17 à n°19 : Répartition des âges des acheteurs pour les années 2006, 2008, 2010 C.2) Répartition des ventes au cours de l?année Nous observons comme pour les appartements une part plus importante des ventes au mois de juin et juillet. Il semble qu?il n?y ait pas eu de surcroît de ventes juste après la mise en service du tramway (novembre 2007) à la différence de ce que l?on a pu observer pour le marché des appartements (cf. tableau ci-dessous). Mois de vente Période 2000-2010 2006 2008 2010 Janvier 7,5 8,5 8,2 4,4 Février 6,6 6,6 6,4 9,1 Mars 8,2 9,2 7,1 7,6 Avril 8,1 6,5 8,3 7,3 Mai 8,3 7,6 8,0 7,6 Juin 11,1 14,2 9,6 10,3 Juillet 11,7 10,8 13,9 11,7 Août 7,7 6,5 7,7 7,1 Septembre 8,3 7,9 9,7 8,7 Octobre 6,7 5,9 7,3 6,6 Novembre 6,0 6,3 5,5 7,1 Décembre 9,8 10,0 8,3 12,5 Tableau n°46 : Répartition (en %) des ventes selon les mois de l?année C.3) Les prix des maisons Le prix moyen des maisons vendues dans la ville du Mans augmente jusqu?en 2006 puis baisse jusqu?en 2010. Année 2006 Age des acheteurs N om br e 20 40 60 80 0 50 10 0 15 0 Année 2008 Age des acheteurs N om br e 20 40 60 80 0 50 10 0 15 0 Année 2010 Age des acheteurs N om br e 20 40 60 80 0 50 10 0 15 0 97 2000 2002 2004 2006 2008 2010 Evolution 2000-2010 100 847 107 145 126 700 160 569 157 662 155 219 + 53,9 % Tableau n°47 : Prix moyen annuel (en ¤ courants) des maisons C.4) Caractérisation de la proximité de la maison par rapport au tramway Comme pour les appartements, les valeurs des différents indicateurs relatifs au tramway sont similaires en 2006, 2008 et 2010. Les maisons se situent en moyenne entre 1 100 et 1 189 mètres (par voie routière) de l?arrêt de tramway le plus proche. Près de 50 % de ces logements se situent à moins de 800 mètres d?un arrêt. Les ménages, en moyenne, mettent au maximum 30 minutes pour se rendre de leur logement aux arrêts République et Gares. Pour les arrêts correspondant aux terminus, le temps maximal moyen de trajet est autour de 40 minutes (cf. tableau ci-dessous48). Les ménages propriétaires de maison sont donc, en moyenne plus éloignés du tramway que ne le sont les ménages propriétaires d?appartement. 2006 2008 2010 Dist_ArretTram 819,9 (605,7) 908,0 (640,5) 894,8 (634,2) Dist_ArretTram_PR 1099,8 (765,4) 1189,1 (792,2) 1167,6 (777,6) Dist_LigneTram 795,4 (617,1) 884,7 (651,4) 868,8 (645,6) Dist_LigneTram_PR 1034,6 (772,0) 1130,9 (800,7) 1106,3 (791,2) Pres_arret_tram_400m 31,3 % 26,8 % 27,2 % Pres_arret_tram_500m 38,7 % 32,4 % 34,0 % Pres_arret_tram_800m 56,2 % 52,2 % 51,7 % Pres_arret_tram_1200m 77,2 % 72,2 % 71,3 % Acces_max_Republique_min 28,8 (12,2) 28,1 (12,1) Acces_max_Gares_min 28,5 (11,3) 28,0 (11,0) Acces_max_Antares_min 40,4 (12,4) 40,7 (11,8) Acces_max_Espal_min 38,4 (11,0) 37,8 (10,6) Acces_max_Univ_min 39,8 (14,8) 39,1 (14,7) Tableau n°48 : Statistiques des indicateurs relatifs à la proximité du tramway Comme dans le cas des ventes d?appartements, la répartition des maisons en termes de distance entre ces dernières et l?arrêt de tramway le plus proche par voie routière est relativement similaire entre les années 2006, 2008 et 2010 (cf. graphiques n°20 à n°22)49. 48 Est indiqué entre parenthèses l?écart-type de la variable étudiée. Les distributions des variables quantitatives (distances et accessibilités) sont présentées en annexe 5. 49 Les distributions des autres variables quantitatives (distances et accessibilités) sont présentées en annexe 5. 98 Graphiques n°20 à n°22 : Répartition des maisons par rapport à l?arrêt à de tramway le plus proche (par voie routière) pour l?année 2006, 2008, 2010 C.5) Caractérisation des variables intrinsèques et extrinsèques (hors IRIS et hors Tramway) ? Caractéristiques intrinsèques Les maisons vendues ont en grande majorité une seule salle de bains et sont majoritairement âgées de plus de 5 ans. La surface moyenne de terrain est de 282 m2. Comme dans le cas des appartements, ces différentes caractéristiques évoluent peu au cours de la période (cf. tableau ci-dessous). Caractéristique Période 2000- 2010 2006 2008 2010 Absence de salle de bain 1,0 % 0,4 % 0,3 % 3,4 % Présence d?une salle de bain 78,3 % 75,3 % 78,4 % 74,3 % Présence d?au moins 2 salles de bain 20,7 % 24,3 % 21,3 % 22,3 % Nombre de niveaux 2,1 (0,7) 2,1 (0,6) 2,1 (0,7) 2,1 (0,8) Agée de moins de 5 ans 1,2 % 1,3 % 1,3 % 1,2 % Surface de terrain 282,2 (206,3) 278,9 (221,7) 276,1 (221,1) 288,1 (192,9) Vacance de la maison 40,8 % 38,1 % 41,1 % 48,0 % Tableau n°49 : Statistiques des caractéristiques intrinsèques des maisons vendues Le nombre moyen de pièces des maisons vendues, est plus élevé que celui des maisons de la ville du Mans recensées par l?Insee en 1999 (4,4 pièces) et en 2008 (4,6 pièces) : Nombre moyen de pièces 2000 4,7 2002 4,7 2004 4,8 2006 4,9 2008 4,8 2010 4,8 Période 2000-2010 4,8 Tableau n°50 : Nombre moyen de pièces des maisons vendues Année 2006 Distance - Arret de tramw ay (PR) N om br e de m ai so ns 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 0 10 20 30 40 50 Année 2008 Distance - Arret de tramw ay (PR) N om br e de m ai so ns 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 0 10 20 30 40 50 Année 2010 Distance - Arret de tramw ay (PR) N om br e de m ai so ns 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 0 10 20 30 40 50 99 ? Caractéristiques extrinsèques Concernant l?accessibilité aux réseaux des bus, nous observons le même phénomène que dans le cas des appartements même si la densité d?arrêts de bus à proximité des maisons est légèrement plus faible (cf. tableau n°51). La distance moyenne entre la gare TGV et les maisons est légèrement plus élevée que dans le cas des appartements (2,5 km au lieu de 2 km). Hormis pour l?année 2008, près de 2 fois plus de maisons que d?appartements se situent dans la zone risquée en termes d?inondation. La distance moyenne entre l?établissement Total Raffinage Marketing et les maisons est similaire à celle des appartements (autour de 4 kilomètres). Concernant la proximité des maisons par rapport aux établissements de santé, aux établissements scolaires, aux lieux de loisirs (golf, piscine, patinoire) et aux espaces verts, les distances sont similaires même si ces dernières sont légèrement plus élevées dans le cas des maisons. Notons également que même si les biens culturels se situent à une distance relativement proche des maisons, leur densité dans un périmètre donné autour de ces dernières est plus faible. De même, les maisons se situent à une distance moyenne du centre-ville plus élevée que pour les appartements (2,4 km au lieu d?1,7 km par voie routière). Le territoire se situant à proximité des maisons est également faiblement diversifié et agrégé. En effet, le sol est également composé quasi exclusivement d?un tissu urbain (96,6 %) et pour une faible part de zones commerciales et industrielles (1,4 %), de chantiers (0,2%), de réseaux routiers et ferroviaires (0,1%), d?espaces verts artificialisés (0,3%) et de terres agricoles (1,2%). Nous observons également le même phénomène concernant l?accroissement de la distance moyenne entre les maisons et la maison d?arrêt à partir de l?année 2010. Variables Période 2000-2010 2006 2008 2010 Dist_Arret_Bus 164,4 161,4 163,0 167,1 Dist_Arret_Bus_PR 241,4 244,2 231,1 240,2 Dist_Ligne_Bus 126,4 124,4 125,2 126,1 Nb_ArrêtBus_400m 4,5 4,8 4,2 4,1 Nb_ArrêtBus_500m 6,9 7,4 6,5 6,3 Nb_ArrêtBus_800m 16,8 18,1 15,7 15,7 Nb_ArrêtBus_1200m 36,3 38,7 33,7 34,2 Un_Bus 51,6 % 53,4 % 51,9 % 57,5 % Deux_bus 35,6 % 35,9 % 34,2 % 31,9 % Trois_plus_bus 12,8 % 10,7 % 13,9 % 10,6 % Dist_Gare_TGV 2 119,8 2 050,0 2 158,3 2 079,1 Dist_Gare_TGV_PR 2 567,6 2 492,4 2 607,7 2 531,6 Dist_Gare_TER 7 894,8 7 888,1 7 889,8 7 958,2 Dist_Gare_TER_PR 8 902,7 8 875,8 8 897,4 8 971,6 Dist_Chemin_fer 906,6 817,8 927,1 913,6 Buffer_Gare_TGV_400m 2,0 % 2,8 % 2,2 % 2,6 % Buffer_Gare_TGV_500m 3,4 % 5,2 % 3,0 % 3,5 % Buffer_Gare_TGV_800m 8,7 % 10,9 % 9,7 % 7,8% Buffer_Gare_TGV_1200m 20,3 % 23,0 % 20,0 % 21,2% Dist_Autouroute 5 334,1 5 291,0 5 344,9 5 309,4 Dist_Route_Principale 249,4 238,0 252,4 272,4 Dist_Aerodrome 4 803,0 4 806,0 4 797,3 4 863,5 Dist_Aerodrome_PR 6 936,7 6 924,9 6 919,5 7 002,5 100 Dist_Etablissement_Total 3 851,1 3 815,3 3 867,8 3 883,2 Risque_inond 4,8 % 5,0 % 0,3 % 5,8 % Dist_cours_eau_pp 854,6 814,0 891,4 847,8 Dist_cours_eau_sec 1 227,8 1 209,3 1 235,0 1 240,8 Dist_Cours_eau 752,0 723,2 785,4 754,7 Dist_Palais_Congres 2 509,5 2 443,8 2 551,3 2 453,8 Dist_Palais_Congres_PR 2 098,9 2 026,6 2 140,0 2 041,2 Dist_Cinema 1 492,1 1 463,8 1 496,2 1 476,5 Dist_Cinema_PR 1 835,9 1 804,9 1 839,8 1 831,2 Dist_Theatre 1 552,4 1 517,3 1 587,7 1 469,2 Dist_Theatre_PR 2 010,0 1 992,2 2 044,6 1 929,8 Dist_Parc_Expo 4 646,6 4 645,7 4 642,7 4 704,0 Dist_Parc_expo_PR 5 888,5 5 878,2 5 867,3 5 961,4 Dist_culture_princ_pp 1 056,5 1 045,6 1 056,1 1 024,7 Dist_culture_tot_pp 552,5 534,2 559,9 535,4 Nb_culture_300m_Tot 0,4 0,4 0,4 0,4 Nb_culture_300m_sec 0,3 0,3 0,3 0,3 Nb_culture_500m_Tot 1,2 1,3 1,2 1,2 Nb_culture_500m_sec 0,8 0,8 0,8 0,8 Nb_Culture_1000m_Tot 5,5 6,2 5,4 5,6 Nb_Culture_1000m_sec 3,9 4,3 3,8 3,9 Dist_Cathedrale 2 247,4 2 213,2 2 281,9 2 167,5 Dist_Cathedrale_PR 2 830,6 2 815,2 2 871,3 2 755,0 Dist_CH 3 031,4 2 943,0 3 065,5 2 955,7 Dist_CH_PR 3 789,8 3 699,2 3 818,0 3 720,2 Dist_Clinique_Dupre 3 921,2 3 816,4 3 950,0 3 863,1 Dist_Clinique_DuPre_PR 4 809,3 4 708,7 4 835,6 4 747,7 Dist_Clinique_Tertre_Rouge 4 347,7 4 385,8 4 328,5 4 402,6 Dist_Clinique_TertreRouge_PR 5 173,9 5 193,4 5 134,9 5 243,9 Dist_HP_Allonnes 5 511,2 5 461,7 5 527,8 5 551,8 Dist_HP_Allonnes_PR 7 357,8 7 305,1 7 396,2 7 364,6 Dist_HP_Le_Mans 2 231,9 2 163,1 2 272,2 2 197,5 Dist_HP_Le_Mans_PR 3 068,9 3 002,0 3 107,5 3 042,6 Dist_Lieux_santé_3 2 191,0 2 147,5 2 169,2 2 203,8 Dist_Lieux_santé_3_PR 2 851,4 2 812,9 2 811,5 2 874,1 Dist_Prison 2 666,4 2 043,5 2 144,6 5 347,1 Agregation_100m 97,7 97,8 97,8 97,7 Agregation_300m 96,3 96,3 96,4 96,3 Agregation_500m 95,4 95,3 95,5 95,4 Agregation_1000m 94,0 94,0 94,1 94,0 Shannon_100m 0,3 0,3 0,2 0,3 Shannon_300m 0,4 0,4 0,4 0,4 Shannon_500m 0,5 0,5 0,5 0,5 Shannon_1000m 0,5 0,6 0,5 0,5 Dist_esp_vert 373,9 386,9 374,9 369,6 Dist_esp_vert_PR 778,8 812,9 782,3 774,1 Dist_Golf 5 536,8 5 604,2 5 521,0 5 493,3 101 Dist_Piscine 1 574,8 1 540,1 1 627,8 1 567,3 Dist_Patinoire 4 546,2 4 433,2 4 576,4 4 501,4 Dist_enseig_primaire 396,6 414,0 390,7 390,3 Dist_enseig_primaire_PR 656,8 683,4 653,3 646,8 Dist_enseig_secondaire 362,5 356,5 346,4 371,8 Dist_enseig_second_PR 682,2 675,9 667,1 685,6 Dist_Enseig_sup 1 043,8 1 012,4 1 030,2 1 026,7 Dist_Enseig_sup_PR 1 455,2 1 435,0 1 432,0 1 428,4 Dist_Centre_ville 2 093,8 2 040,0 2 132,5 2 026,9 Dist_Centre_ville_PR 2 405,9 2 356,3 2 445,3 2 345,5 Dist_Cimetiere 784,7 763,5 800,2 774,7 Dist_Circuit_24h 4 378,3 4 408,9 4 361,9 4 438,3 Dist_Dechetterie 2 699,5 2 746,6 2 721,5 2 681,7 Dist_Ligne_Elec_HT 1 584,3 1 585,4 1 596,6 1 558,6 Dist_usine_incine 3 589,2 3 523,9 3 622,1 3 603,3 Dist_ZI 642,5 620,8 655,4 667,5 Tableau n°51 : Statistiques des indicateurs relatifs aux autres caractéristiques extrinsèques 102 5.2) Caractérisation des appartements et des maisons vendus entre 2000-2010 dans les villes d?Angers et d?Avrillé Les logements, localisés dans le périmètre d?étude de 1 200 mètres autour du tramway, se situent exclusivement dans les villes d?Angers et d?Avrillé. Par conséquent, les analyses statistiques et les estimations économétriques seront uniquement réalisées sur ces deux communes. Les ventes réalisées entre 2000 et 2010 pour ces deux villes représentent 96, 6 % des appartements et 51,8 % des maisons de l?agglomération. Les bases de données des logements ont été également nettoyées de leurs valeurs aberrantes et atypiques selon les mêmes critères retenus pour l?agglomération du Mans auxquels nous avons rajouté la distance à la mairie. Les traitements réalisés ont donc conduit à supprimer des transactions et à ne conserver comme échantillons pour les estimations hédonistes que ceux présentant les caractéristiques présentées dans le tableau n°52 ci-dessous. Tableau n°52 : Résultats de l?analyse des observations atypiques Appartement Maison Prix ? 314 700 ¤ ? 580 000 ¤ Nombre de pièces ? 7 ? 12 Nombre de niveau ? 9 ? 4 Salle de bain ? 3 ? 3 Surface habitable ? 161 m2 Surface de terrain ? 2 500 m2 Distance par rapport au centre-ville d?Angers (à vol d?oiseau) ? 5 169 m ? 7 736 m Distance par rapport au centre-ville d?Angers (par voie routière) ? 5 639 m ? 8 839 m Distance par rapport au centre-ville de la commune d?appartenance du logement (à vol d?oiseau) ? 3 855 m ? 5 150 m Distance par rapport au centre-ville de la commune d?appartenance du logement (par voie routière) ? 4 876 m ? 6 762 m Distance par rapport à l?arrêt de tramway le plus proche (à vol d?oiseau) ? 3 332 m ? 4 172 m Distance par rapport à l?arrêt de tramway le plus proche (par voie routière) ? 4 330 m ? 6 272 m Après nettoyage des bases de données, nous disposons alors de 86,4 %50 de la base Perval initiale des appartements et de 98,3 % dans le cas des maisons des communes d?Angers et d?Avrillé. La répartition du nombre de transactions par année disponible et par type de logement réalisées sur ces deux communes est donc la suivante : 2000 2002 2004 2006 2008 2010 Appartement 199 160 440 447 481 446 Maison 136 97 268 320 312 315 Tableau n° 53 : Nombre de transactionsréalisées dans les villes d?Angers et d?Avrillé ? Période 2000- 2010 50 Ce nombre est lié en partie à l?absence d?indication concernant la surface habitable de l?appartement. A) Cara A.1) L Les qua 40% da d'Arbris Dans le centre-v actérisation Le taux de ch artiers d?An ans les IRIS ssel), ainsi q e cas d?Avri ville d?Ange n des indic hômage ngers où le Tournerie, que dans les illé, ils se s ers a un taux ateurs soci taux de chô Europe et D s IRIS Dauv ituent dans x de chôma ioéconomiq ômage des j Doyenné), l versière (Ou le centre-v age des jeun ques par IR jeunes est é la Roseraie uest), Jean M ville et les c nes plus faib RIS (2008) e élevé se situ (IRIS Baum Moulin (No oteaux de l ble que la pl et quartiers uent à Mon mette, Jean ord) et Croix la Mayenne lupart des au s nplaisir (plu Vilar et Ro x Blanche (E e. Notons qu utres quarti 103 us de obert Est). ue le ers. Hormis dans le Brionne A l?inv élevé : Tourner plus faib A.2) L dans le qu s IRIS La eau-Parc de erse, les qu plus de 20 rie, et plus ble (moins d Les taux d?H uartier du ce Dezière-L' la Haye). uartiers de 0% dans le de 30% dan de 10%) da HLM, d?imm entre-ville, 'Etang et L Monplaisir es IRIS de ns les IRIS ans le quarti migrés et de le taux de La Ternière r, La Roser Dauversiè S Doyenné, er des Justic e personnes chômage d e ; 5 % dan raie et de B ère, Montes Luther Kin ces et les IR âgées de pl es 15-64 an ns les IRIS Belle-Beille squieu, Hen ng et Europe RIS Mariann us 65 ans ns est faible S La Croix e ont un tau nri Dunant e. Le taux ne et Libert e à Avrillé x Cadeau e ux de chôm , Jean Vila de chômage té. 104 (7% t Le mage ar et e est 105 Le pourcentage de logements HLM est élevé dans les quartiers Monplaisir, Belle-Beille et la Roseraie, en particulier dans les IRIS Jean Villar, Europe, Beaussier, Gaston Birgé, Beauséjour et Luther King51 où ce taux est supérieur à 50 %. Ce taux est plus faible dans le centre-ville : il est inférieur à 10% alors que la moyenne dans le cas de la commune d?Angers est de 31% (ORES52, 2008) et de 20% au niveau départemental (Insee, 2004). La commune d?Avrillé compte quant à elle 17% de logements sociaux (ORES, 2008), principalement situés dans le centre-ville (plus de 46%). Concernant le taux d?immigré par IRIS, la commune d?Avrillé a une valeur plus faible (2,7%) qu?au niveau départemental (3,2%, Insee 2010) à l?inverse de la ville d?Angers (7,5 %). Le taux de population immigrée est important dans les quartiers de la Roseraie (IRIS Luther King, Jean Vilar et Dumont d'Urville), de Monplaisir (IRIS Europe et Doyenné) et de Belle-Beille (IRIS Beaussier et Dauversière). Les quartiers Justices et Lafayette ont un taux plus faible que les autres quartiers de la commune (moins de 3% dans les IRIS Chevrollier, Mirabeau et Vauban). Le quartier du centre-ville d?Angers a un taux moyen (entre 4% et 7% dans les IRIS Voltaire, Boisnet et Ralliement). Le pourcentage de personnes âgées de plus de 65 ans habitant à Avrillé est légèrement plus élevé à Avrillé (IRIS Le Brionneau, La Ternière, Le Bois du Roi) qu?à Angers (19,2 % versus 15,2 %). Ces chiffres sont similaires à ceux obtenus au niveau départemental (16,4%, Insee 2007). Peu de personnes âgées habitent dans les quartiers du Lac de Maine, de Belle-Beille et du centre-ville d?Angers. Au vue de ces différents éléments socioéconomiques, il apparaît que les quartiers de la Roseraie, Monplaisir et de Belle-Beille ont généralement des indicateurs socioéconomiques décrivant des populations pauvres (taux de chômage, % de logements HLM, % de populations immigrées élevés) et s?opposent à la commune d?Avrillé (% de population immigrée faible, % de logements HLM peu élevé) et aux quartiers des Justices, Lafayette-Eblé et Saint-Jacques Nazareth présentent des indicateurs de populations plus favorisées (taux de chômage plus faible que la moyenne, % de logements HLM moins élevé). Tout comme au Mans, le centre-ville d?Angers possède généralement des indicateurs socioéconomiques ayant des ordres de grandeur « moyens ». B) Caractérisation des appartements vendus sur le marché Cette caractérisation a été réalisée en vue d?analyser l?évolution de la structure des ventes au cours de la période d?étude. B.1) La représentativité des acheteurs et des vendeurs53 Les vendeurs sont principalement des retraités, surreprésentés par rapport aux ménages habitant dans la ville d?Angers, phénomène déjà observé dans le cas des vendeurs d?appartements dans la ville du Mans. Les professions intellectuelles supérieures et les professions intermédiaires sont également sur-représentées parmi les vendeurs. Concernant les acheteurs, il existe une très forte sur- représentation de ces deux catégories socioprofessionnelles. A l?inverse, les ouvriers achètent peu d?appartements (cf. tableau n°54). Ces deux phénomènes s?accentuent au cours de la période 2000- 2010 (cf. tableau n°55). 51 Les IRIS sont présentés dans la carte n°38. 52 Observatoire Régional Economique et Social 53 Cette représentativité a été réalisée à partir des données des catégories socioprofessionnelles renseignées, à savoir pour 97,7% des vendeurs et pour 97,8% des acheteurs de la base des appartements. 106 Tableau n°54 : Comparaison de la composition en termes de catégories socioprofessionnelles des vendeurs et des acheteurs par rapport aux données de recensement Insee de 1999 et de 2008 (en %) Données Recensement Insee Vendeurs Acheteurs 1999 2008 2000 2010 2000 2010 Agriculteurs exploitants 0,1 0,1 1,1 1,2 1,1 1,1 Artisans, Commerçants, Chef d'entreprise 3,0 2,5 4,3 6,0 7,9 4,1 Cadres et Professions Intellectuelles Supérieures 9,4 11,6 22,9 21,7 18,0 26,7 Professions Intermédiaires 15,2 15,6 15,4 22,1 29,1 29,9 Employés 13,5 14,9 11,7 8,8 13,2 10,3 Ouvriers 15,7 14,0 2,7 3,0 9,0 4,4 Retraités 23,6 24,7 36,7 35,3 18,0 19,5 Autres personnes sans activité professionnelle 19,6 16,6 5,3 2,1 3,7 3,9 Tableau n°55 : Evolution de la composition en termes de catégories socioprofessionnelles des acheteurs (en %) 2000 2002 2004 2006 2008 2010 Agriculteurs exploitants 1,1 2,5 0,9 0,9 1,1 1,1 Artisans, Commerçants, Chef d'entreprise 7,9 7,5 7,3 5,7 7,2 4,1 Cadres et Professions Intellectuelles Supérieures 18,0 22,0 23,4 20,4 21,9 26,7 Professions Intermédiaires 29,1 33,3 31,4 33,3 29,5 29,9 Employés 13,2 10,1 15,5 16,8 13,3 10,3 Ouvriers 9,0 7,5 5,4 6,6 7,4 4,4 Retraités 18,0 14,5 13,8 13,8 15,4 19,5 Autres personnes sans activité professionnelle 3,7 2,5 2,3 2,5 4,4 3,9 Notons que les acheteurs sont en majorité originaires du département (78,5 % pour la période 2000- 2010) et peu sont des étrangers (1,2 %) (cf. tableau n°56 ci-dessous). Tableau n°56 : Autres caractéristiques des acheteurs et des vendeurs Caractéristique Période 2000-2010 2008 2010 V en d eu r Vit seul 40,0 % 41 % 43,9 % Indivision 22,3 % 22,6 % 25,5 % Habitait dans la commune du logement 42,9 % 41,9 % 43,4 % Habitait dans le département 67,8 % 69,3 % 68 % Age de la personne de référence 55,1 55,6 55,5 La personne de référence est un homme 67,9 % 66,1 % 67,9 % La personne de référence est de nationalité étrangère 0,9 % 0,6 % 1,3 % A ch et eu r Vit seul 55,6 % 55,7 % 60 % Indivision 19,7% 18,3 % 21,7 % Habitait dans la commune du logement 47,2% 47,7 % 46,1 % Habitait dans le département 78,5 % 80,3 % 76,3 % Age de la personne de référence 44,3 44,6 45 La personne de référence est un homme 68,5% 69 % 63 % La personne de référence est de nationalité étrangère 1,2% 1,5% 1,6% 107 Comme pour la ville du Mans, l?âge moyen des vendeurs est plus élevé (55,1 ans) que celui des acheteurs (44,3 ans)54. Il en est de même concernant la distribution des âges des acheteurs et des vendeurs, les achats se faisant principalement par des personnes en activité professionnelle (cf. graphiques n°23 à n°26 ci-dessous). Graphiques n°23 et n°24: Répartition par âge des acheteurs et des vendeurs pour la période 2000- 2010 Graphiques n°25 à n°26 : Répartition par âge des acheteurs pour les années 2008 et 2010 B.2) Répartition des ventes au cours de l?année Les ventes des appartements sont relativement bien réparties au cours de l?année même si on observe un surcroît de ces dernières entre juin et septembre (environ 40% des ventes annuelles) (cf. tableau ci-dessous). 54 Ce calcul a été réalisé à partir des données renseignées, à savoir pour 99,7 % des vendeurs et des acheteurs d?appartements. Age des vendeurs N o m b re 20 40 60 80 100 0 5 0 1 0 0 1 5 0 2 0 0 2 5 0 3 0 0 3 5 0 Age des acheteurs N o m b re 20 40 60 80 0 5 0 1 0 0 1 5 0 2 0 0 2 5 0 3 0 0 3 5 0 Année 2008 Age des acheteurs N o m b re 20 40 60 80 0 2 0 4 0 6 0 8 0 Année 2010 Age des acheteurs N o m b re 20 40 60 80 100 0 2 0 4 0 6 0 8 0 108 Mois de vente Période 2000-2010 2008 2010 Janvier 7,4 6,9 7,4 Février 5,5 7,5 4,3 Mars 7,1 8,1 6,7 Avril 8,3 7,9 7,6 Mai 7,3 10,6 5,8 Juin 9,9 11,6 9,2 Juillet 10,1 10,6 7,8 Août 9,0 7,5 11,0 Septembre 10,4 10,0 12,3 Octobre 8,5 7,9 8,3 Novembre 5,2 2,7 7,0 Décembre 11,3 8,7 12,6 Tableau n°57 : Répartition (en %) des ventes selon les mois de l?année B.3) Les prix des appartements Le prix (TTC) moyen des appartements augmente fortement entre 2000 et 2010 (en particulier entre 2000 et 2006) dans un contexte national de retournement du marché immobilier entre 2008 et 2009. 2000 2002 2004 2006 2008 2010 Evolution 2000-2010 58 415 64 466 88 348 109 713 110 548 111 461 + 90,8 % Tableau n°58 : Prix moyen annuel (en ¤ courants) des appartements Hormis pour l?année 2010, l?évolution des prix au m2 est similaire à l?évolution des prix moyens : 2000 2002 2004 2006 2008 2010 Evolution 2000-2010 1 039 1 183 1 552 1 971 2 060 2 038 + 96,2 % Tableau n°59 : Prix au m2 moyen annuel (en ¤ courants) des appartements Pour les années 2008 et 2010, nous avons calculé le prix moyen par mètre carré des appartements par IRIS en conservant d?une date à l?autre les mêmes classes de prix, ce qui permet de voir l?évolution des prix par IRIS (cf. graphiques ci-dessous). 109 Afin de prendre en compte l?évolution des prix, de nouvelles classes de prix ont été définies pour chaque date. D?après ces nouvelles cartes (cf. cartes ci-dessous), il existe a priori une segmentation du marché immobilier des appartements se situant au centre de la ville par rapport à ceux se situant à la périphérie. B.4) Caractérisation de la proximité de l?appartement par rapport au tramway55 Les valeurs des différents indicateurs relatifs au tramway sont similaires en 2008 et 2010, ce qui confirme une spatialisation des appartements vendus très proche d?une année à l?autre. Près de 40 % de ces logements se situent à moins de 500 mètres d?un arrêt de tramway et donc de cette première ligne structurante de tramway56 (cf. tableau ci-dessous57). 2008 2010 Dist_ArretTram 796,6 (660,0) 735,2 (582,3) Dist_ArretTram_PR 1 003,5 (811,1) 932,5 (698,6) Dist_LigneTram 753,5 (658,9) 695,3 (587,5) Dist_LigneTram_PR 935,9 (826,1) 859,8 (712,1) Pres_arret_tram_400m 35,8 % 37,9 % Pres_arret_tram_500m 40,5 % 42,2 % Pres_arret_tram_800m 60,7 % 64,1 % Pres_arret_tram_1200m 78,6 % 82,5 % Tableau n°60 : Statistiques des indicateurs relatifs à la proximité du tramway 55 Rappelons que nous avons fait l?hypothèse que les acheteurs pouvaient connaître le tracé du tramway en 2008 et 2010, les travaux ayant commencé en septembre 2007. 56 Cette dernière traverse, en effet, toute la commune d?Angers et d?Avrillé selon un axe Nord-Ouest à Sud. 57 Est indiqué entre parenthèses l?écart-type de la variable étudiée. 110 La répartition des appartements en termes de distance entre ces derniers et l?arrêt de tramway le plus proche par voie routière est relativement similaire entre les années 2008 et 2010 (cf. graphiques n°27 à n°28)58. Par conséquent, si l?impact du tramway sur les prix des appartements s?avérait différent selon ces années, cela ne pourrait pas être imputé à une répartition spatiale des ventes différente d?une année à l?autre par rapport à l?arrêt de tramway le plus proche. Graphiques n°27 à n°28 : Répartition des appartements par rapport à l?arrêt de tramway le plus proche (par voie routière) pour les années 2008 et 2010 B.5) Caractérisation des variables intrinsèques et extrinsèques hors IRIS et hors Tramway ? Caractéristiques intrinsèques Les appartements vendus ont une superficie moyenne de 56 m2, valeur très proche de celle obtenue dans le cas des appartements du Mans (55 m2). Concernant les autres caractéristiques intrinsèques, ces dernières sont également similaires à celles obtenues pour les appartements du Mans : ils sont, en majorité, équipés d?une seule salle de bains et sont âgés de plus de 5 ans. Ils possèdent également pour la plupart au moins une cave et étaient vides lors des visites (cf. tableau n°61 ci-dessous). Caractéristique Période 2000- 2010 2008 2010 Surface habitable 56,9 55,6 56,4 Absence de salle de bain 1,0 % 0,4 % 2,7 % Présence d?une salle de bain 95,5 % 96,5 % 93 % Présence d?au moins 2 salles de bain 3,5 % 3,1 % 4,3 % Etage de l?appartement 2,2 (1,7) 2,2 (1,7) 2,2 (1,8) Agé de moins de 5 ans 1,6 % 1 % 1,6 % Présence de cave 62,4 % 60,9 % 57,8 % Vacance de l?appartement 55,3% 57,8 % 53,4 % Tableau n°61 : Statistiques des caractéristiques intrinsèques des appartements vendus 58 Les distributions des autres variables quantitatives (distances) sont présentées en annexe 6. Année 2008 Distance - Arret de tramway (PR) N o m b re d 'a p p a rt e m e n ts 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 0 1 0 2 0 3 0 4 0 5 0 Année 2010 Distance - Arret de tramway (PR) N o m b re d 'a p p a rt e m e n ts 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 0 1 0 2 0 3 0 4 0 5 0 111 Le nombre moyen de pièces des appartements vendus, hormis pour l?année 2000, est légèrement plus faible que celui des appartements de la ville d?Angers recensés par l?Insee en 1999 (2,7 pièces) et en 2008 (2,8 pièces) : Nombre moyen de pièces 2000 2,7 2002 2,6 2004 2,7 2006 2,7 2008 2,6 2010 2,6 Période 2000-2010 2,7 Tableau n°62 : Nombre moyen de pièces des appartements ? Caractéristiques extrinsèques Les appartements étudiés se situent, en moyenne, à proximité d?un arrêt de bus et sont relativement bien desservis (cf. tableau n°63). En effet, dans un périmètre de 400 mètres autour du logement, il existe en moyenne quatre arrêts de bus. Notons néanmoins que cette densité est légèrement plus faible que dans le cas des appartements vendus dans la ville du Mans (5 à 6 selon les années). A l?inverse, les distances moyennes entre les appartements et les gares TGV et TER, les autoroutes et l?établissement de santé le plus proche sont relativement faibles (entre 1,2 km et 2 km). Les logements sont également à proximité des espaces verts, des établissements scolaires (entre 300 et 650 mètres selon le type d?établissement considéré) et du centre-ville (autour de 1,5 kilomètre). Ils se situent, en moyenne, à moins de 500 mètres d?un bien culturel quelle que soit sa nature. Seulement 3 % des appartements se situent dans la zone définie à risque en termes d?inondation par débordement de cours d'eau, chiffre similaire au cas manceaux. Concernant les risques technologiques et industriels, les appartements sont éloignés de l?établissement SEVESO le plus proche (autour de 7 kilomètres). Aucun appartement ne se situe dans une zone PPI. De même, les équipements producteurs de nuisances tels que les déchetteries, les lignes électriques à haute tension et l?usine d?incinération sont, en moyenne, relativement éloignés des appartements (1,5 à 3 kilomètres). Notons également que les territoires se situant à proximité des appartements sont faiblement diversifiés. Cette faible diversification en termes d?occupation du sol est, de plus, accompagnée d?une forte agrégation. En effet, le sol est composé en grande partie d?un tissu urbain (92,7%), et, dans une faible mesure, de zones commerciales et industrielles (5,5 %), d?équipements sportifs et de loisirs (1,1%), de forêts (0,5%) et de réseaux routiers et ferroviaires (0,2%). Variables Période 2000-2010 2008 2010 Dist_Arret_Bus 153,9 148,4 150,6 Dist_Arret_Bus_PR 221,0 217,4 222,7 Dist_Ligne_Bus 94,7 92,4 90,1 Nb_ArrêtBus_400m 3,8 3,8 3,8 Nb_ArrêtBus_500m 5,8 5,9 5,9 Nb_ArrêtBus_800m 14,2 14,2 14,1 Nb_ArrêtBus_1200m 29,2 29,2 29,3 Dist_Gare_TGV 1 571,4 1 534,0 1 551,0 Dist_Gare_TGV_PR 1 912,1 1 881,5 1 880,5 Dist_Gare_TER 1 267,3 1 237,5 1 254,4 Dist_Gare_TER_PR 1 652,1 1 636,4 1 626,3 112 Dist_Chemin_fer 1 003,1 968,2 1 002,5 Buffer_Gare_TER_400m 6,3 % 7,5 % 6,1 % Buffer_Gare_TER_500m 10,3 % 10,8 % 11,2 % Buffer_Gare_TER_800m 27,4 % 29,7 % 28,0 % Buffer_Gare_TER_1200m 35,1 % 55,1 % 57,0 % Buffer_Gare_TGV_400m 6,0 % 7,3 % 5,2 % Buffer_Gare_TGV_500m 7,6 % 8,9 % 7,2 % Buffer_Gare_TGV_800m 17,4 % 19,5 % 16,1 % Buffer_Gare_TGV_1200m 35,1 % 35,1 % 35,6 % Dist_Autouroute 1 952,9 1 987,4 1 949,1 Dist_Route_Principale 194,8 125,5 174,6 Dist_Etablissement_Total 6 801,4 6 816,9 67 87,9 In_PPI 0,0 % 0,0 % 0,0 % Risque_inond 2,7 % 2,9 % 3,4 % Dist_cours_eau_pp 1 354,6 1 348,5 1 315,3 Dist_cours_eau_sec 1 435,6 1 436,0 1 452,8 Dist_Cours_eau 1 029,1 1 044,7 1 021,2 Dist_Palais_Congres 1 675,3 1 681,8 1 621,8 Dist_Palais_Congres_PR 2 068,2 2 084,4 2 010,3 Dist_Cinema 1 283,0 1 278,1 1 233,5 Dist_Cinema_PR 1 515,2 1 513,1 1 465,1 Dist_Theatre 705,5 702,0 702,5 Dist_Theatre_PR 958,5 960,7 943,8 Dist_Parc_Expo 3 953,9 3 971,5 3 914,0 Dist_Parc_expo_PR 6 529,5 6 539,5 6 503,9 Dist_culture_princ_pp 649,5 649,5 635,6 Dist_culture_tot_pp 388,2 382,4 373,5 Nb_culture_300m_Tot 1,3 1,2 1,2 Nb_culture_300m_sec 0,7 0,7 0,7 Nb_culture_500m_Tot 3,2 3,0 3,1 Nb_culture_500m_sec 1,9 1,8 1,8 Nb_Culture_1000m_Tot 10,7 10,3 10,8 Nb_Culture_1000m_sec 6,5 6,3 6,6 Dist_Cathedrale 1 502,5 1 496,8 1 469,3 Dist_Cathedrale_PR 1 807,1 1 809,3 1 763,8 Dist_Chateau 1 604,2 1 594,8 1 573,9 Dist_Chateau_PR 1 971,6 1 970,5 1 931,3 Dist_CHU 2 108,9 2 127,7 2 056,7 Dist_CHU_PR 2 633,2 2 665,6 2 567,8 Dist_Clinique_Anjou 2 862,8 2 808,6 2 902,4 Dist_Clinique_Anjou_PR 3 443,0 3 388,2 3 476,1 Dist_Village_Santé 3 378,0 3 346,2 3 390,5 Dist_Village_Santé_PR 3 968,9 3 943,6 3 984,1 Dist_HP_CESAM 5 361,9 5 307,0 5 411,8 Dist_HP_CESAM_PR 6 224,4 6 160,2 6 254,6 Dist_Lieux_santé_3 1 554,2 1 561,3 1 567,0 Dist_Lieux_santé_3_PR 2 013,6 2 030,5 2 018,2 113 Dist_Prison 1 779,3 1 784,6 1 728,3 Agregation_100m 98,7 98,7 98,6 Agregation_300m 98,0 98,0 98,0 Agregation_500m 97,5 97,5 97,5 Agregation_1000m 97,2 97,2 97,2 Shannon_100m 0,25 0,3 0,3 Shannon_300m 0,4 0,4 0,4 Shannon_500m 0,5 0,5 0,5 Shannon_1000m 0,5 0,5 0,5 Dist_esp_vert 324,9 332,6 311,4 Dist_esp_vert_PR 676,6 697,3 658,1 Dist_Golf 4 513,8 4563,0 4 437,3 Dist_Lac_Maine_PR 4 126,5 4120,4 4 121,3 Dist_Piscine 1 057,7 1047,2 1 091,6 Dist_Patinoire 1 450,9 1420,8 1 422,6 Dist_Enseig_primaire 270,6 268,1 270,6 Dist_enseig_primaire_PR 413,0 416,0 406,8 Dist_enseig_secondaire 426,2 433,4 417,7 Dist_enseig_second_PR 629,3 632,2 614,6 Dist_Enseig_sup 380,8 383,5 381,5 Dist_Enseig_sup_PR 569,2 573,8 562,0 Dist_Centre_ville 1 491,6 1 489,1 1 454,0 Dist_Centre_ville_PR 1 761,0 1 768,5 1 713,8 Dist_Mairie 1 422,4 1 436,2 1 343,4 Dist_Mairie_PR 1 732,6 1 751,1 1 640,4 Dist_Cimetiere 1 321,4 1 352,0 1 304,2 Dist_Dechetterie 1 869,9 1 858,6 1 864,4 Dist_Ligne_Elec_HT 1 562,9 1 574,9 1 547,7 Dist_usine_incine 2 984,7 2 930,5 3 017,9 Dist_ZI 609,3 595,0 609,3 Tableau n°63 : Statistiques des indicateurs relatifs aux autres caractéristiques extrinsèques C) Caractérisation des maisons vendues sur le marché C.1) La représentativité des acheteurs et des vendeurs59 Comme cela était déjà le cas pour les appartements, les vendeurs des maisons sont principalement des retraités (en particulier pour l?année 2010) et des cadres et professions intellectuelles supérieures (CPIS) (cf. tableau n°64). Concernant les acheteurs, il existe une très forte sur-représentation des CPIS et des professions intermédiaires, phénomène encore plus marqué que dans le cas des appartements (cf. tableau n°65). 59 Cette représentativité a été réalisée à partir des données des catégories socioprofessionnelles renseignées, à savoir pour 99,9% des vendeurs et pour 98,8% des acheteurs de la base des maisons 114 Tableau n°64 : Comparaison de la composition en termes de catégories socioprofessionnelles des vendeurs et des acheteurs par rapport aux données de recensement Insee de 1999 et de 2008 (en %) Données Recensement Insee Vendeurs Acheteurs 1999 2008 2000 2010 2000 2010 Agriculteurs exploitants 0,1 0,1 0,8 0,0 0,0 0,0 Artisans, Commerçants, Chef d'entreprise 3,0 2,5 4,5 6,2 4,4 8,2 Cadres et Professions Intellectuelles Supérieures 9,4 11,6 27,8 22,7 25,9 33,1 Professions Intermédiaires 15,2 15,6 22,6 14,3 39,3 32,8 Employés 13,5 14,9 7,5 8,4 13,3 7,9 Ouvriers 15,7 14,0 3,8 5,8 5,2 6,9 Retraités 23,6 24,7 28,6 39,9 9,6 9,8 Autres personnes sans activité professionnelle 19,6 16,6 4,5 2,6 2,2 1,3 Tableau n°65 : Evolution de la composition en termes de catégories socioprofessionnelles des acheteurs (en %) 2000 2002 2004 2006 2008 2010 Agriculteurs exploitants 0,0 0,0 0,0 0,9 0,0 0,0 Artisans, Commerçants, Chef d'entreprise 4,4 8,2 7,9 8,5 8,1 8,2 Cadres et Professions Intellectuelles Supérieures 25,9 32,0 29,7 29,9 32,3 33,1 Professions Intermédiaires 39,3 30,9 34,2 33,0 36,5 32,8 Employés 13,3 10,3 10,5 11,3 8,1 7,9 Ouvriers 5,2 8,2 4,9 7,2 4,2 6,9 Retraités 9,6 8,2 10,9 7,2 9,4 9,8 Autres personnes sans activité professionnelle 2,2 2,1 1,9 1,9 1,6 1,3 Plus encore que pour les appartements, les acheteurs des maisons sont majoritairement originaires de la commune d?achat (58,3 % pour la période 2000-2010) et peu sont d?origine étrangère (1,9%) (cf. tableau n°66 ci-dessous). Tableau n°66 : Autres caractéristiques des acheteurs et des vendeurs Caractéristique Période 2000-2010 2008 2010 V en d eu r Vit seul 35,3 % 37,8 % 35,4 % Indivision 34,2 % 35,2 % 35,5 % Habitait dans la commune du logement 72,5 % 70,1 % 74,3 % Habitait dans le département 85,7 % 86,0 % 84,1 % Age de la personne de référence 56,4 57,7 57,8 La personne de référence est un homme 71,1 % 68,3 % 71,7 % La personne de référence est de nationalité étrangère 0,5 % 0,3 % 0,6 % A ch et eu r Vit seul 39,1 % 41,3 % 45,1 % Indivision 36,3 % 38,1 % 42,5 % Habitait dans la commune du logement 58,3 % 62,1 % 55,4 % Habitait dans le département 84,9 % 88,1 % 83,4 % Age de la personne de référence 42,7 43,3 42,2 La personne de référence est un homme 77,1 % 76,6 % 73,7 % La personne de référence est de nationalité étrangère 1,9 % 0,3 % 2,2 % 115 Comme pour les appartements, les vendeurs sont en moyenne plus âgés (56,4 ans) que les acheteurs (42,7 ans)60. De même, les achats se font principalement par des personnes en activité professionnelle. Néanmoins, le pic des achats des maisons correspond à des ménages un peu plus âgés (30-40 ans) que ceux achetant un appartement (25-30 ans) (cf. graphiques n°29 à n°32 ci- dessous). Graphiques n°29 et n°30 : Répartition des âges des acheteurs et des vendeurs pour la période 2000- 2010 Graphiques n°31 à n°32 : Répartition des âges des acheteurs pour les années 2008 et 2010 C.2) Répartition des ventes au cours de l?année Comme dans le cas des appartements, une part importante des ventes se réalise entre le mois de juin à septembre, même si ce phénomène est plus accentué en juin et juillet dans le cas des maisons. Il semble qu?il y ait eu un surcroit de ventes en décembre 2010, six mois avant la mise en service du tramway (juin 2011) (cf. tableau n°67 ci-dessous). 60 Ce calcul a été réalisé à partir des données renseignées, à savoir pour 99,7 % des vendeurs et des acheteurs de maisons. Age des vendeurs N o m b re 20 40 60 80 100 0 5 0 1 0 0 1 5 0 2 0 0 2 5 0 Age des acheteurs N o m b re 20 40 60 80 100 0 5 0 1 0 0 1 5 0 2 0 0 2 5 0 Année 2008 Age des acheteurs N o m br e 20 30 40 50 60 70 80 90 0 1 0 2 0 3 0 4 0 5 0 6 0 Année 2010 Age des acheteurs N o m br e 20 30 40 50 60 70 80 90 0 1 0 2 0 3 0 4 0 5 0 6 0 116 Mois de vente Période 2000-2010 2008 2010 Janvier 7,0 6,7 7,6 Février 6,2 5,1 4,1 Mars 6,2 8,3 4,8 Avril 7,6 9,3 6,7 Mai 6,2 6,4 5,1 Juin 12,6 12,2 11,4 Juillet 13,6 14,4 14,0 Août 9,5 10,3 9,8 Septembre 7,8 8,3 8,6 Octobre 8,4 9,6 8,3 Novembre 5,1 3,5 7,0 Décembre 9,7 5,8 12,7 Tableau n°67 : Répartition (en %) des ventes selon les mois de l?année C.3) Les prix des maisons Le prix moyen des maisons vendues dans les communes d?Angers et d?Avrillé augmente jusqu?en 2008 puis baisse légèrement jusqu?en 2010, ce qui correspond à la tendance observée nationalement. 2000 2002 2004 2006 2008 2010 Evolution 2000-2010 135 815 153 699 186 733 220 027 236 909 232 523 + 71,2 % Tableau n°68 : Prix moyen annuel (en ¤ courants) des maisons C.4) Caractérisation de la proximité de la maison par rapport au tramway Comme pour les appartements, les valeurs des différents indicateurs relatifs au tramway sont similaires en 2008 et 2010 (cf. graphiques n°33 et n°34 et annexe 7). Les maisons se situent en moyenne à 1,5 kilomètre (par voie routière) de l?arrêt de tramway le plus proche contre 1 kilomètre concernant le marché immobilier des appartements. Près de 25 % de ces logements se situent à moins de 500 mètres d?un arrêt (cf. tableau ci-dessous61). Les ménages propriétaires de maison sont donc, en moyenne plus éloignés du tramway que ne le sont les ménages propriétaires d?appartement, phénomène également observé dans le cas de la ville du Mans. 2008 2010 Dist_ArretTram 1 121,7 (886,3) 1 160,8 (895,5) Dist_ArretTram_PR 1 441,1 (1 145,7) 1 494,9 (1 147,5) Dist_LigneTram 1 083,2 (889,1) 1 121,0 (899,2) Dist_LigneTram_PR 1 362,2 (1 166,7) 1 408,2 (1 170,7) Pres_arret_tram_400m 19,6 % 17,5 % Pres_arret_tram_500m 24,7 % 26 % Pres_arret_tram_800m 47,1 % 45,4 % Pres_arret_tram_1200m 68,3 % 65,7 % Tableau n°69 : Statistiques des indicateurs relatifs à la proximité du tramway 61 Est indiqué entre parenthèses l?écart-type de la variable étudiée. Les distributions des variables quantitatives (distances) sont présentées en annexe 7. 117 Graphiques n°33 à n°34 : Répartition des maisons par rapport à l?arrêt à de tramway le plus proche (par voie routière) pour l?année 2006, 2008, 2010 C.5) Caractérisation des variables intrinsèques et extrinsèques (hors IRIS et hors Tramway) ? Caractéristiques intrinsèques Les maisons vendues sont majoritairement équipées d?une seule salle de bains même si environ un tiers de celles-ci sont équipées d?au moins 2 salles de bains. Elles sont âgées pour la quasi-totalité de plus de 5 ans. La surface moyenne des terrains est de 380 m2. Par conséquent, ces maisons présentent des caractéristiques proches de celles vendues au Mans, hormis pour la surface de terrain qui est plus élevée dans le cas d?Angers. Comme dans le cas des appartements, ces différentes caractéristiques évoluent peu au cours de la période (cf. tableau n°70 ci-dessous). Caractéristique Période 2000-2010 2008 2010 Absence de salle de bain 0,6 % 0 % 1,9 % Présence d?une salle de bain 63,2 % 62,5 % 62,5 % Présence d?au moins 2 salles de bain 36,2 % 37,5 % 35,6 % Nombre de niveaux 2,1 (0,7) 2,1 (0,7) 2,0 (0,7) Agée de moins de 5 ans 1,9 % 2,2 % 2,2 % Surface de terrain 377 (269,9) 380 (276,5) 379 (269,8) Vacance de la maison 34,3 % 39,4 % 37,8 % Tableau n°70: Statistiques des caractéristiques intrinsèques des maisons vendues Le nombre moyen de pièces des maisons vendues, est plus élevé que celui des maisons de la ville d?Angers recensées par l?Insee en 1999 (4,9 pièces) et en 2008 (5,2 pièces) : Nombre moyen de pièces 2000 5,6 2002 5,5 2004 5,4 2006 5,4 2008 5,4 2010 5,4 Période 2000-2010 5,4 Tableau n°71: Nombre moyen de pièces des maisons vendues Année 2008 Distance - Arret de tramway (PR) N o m b re d e m a is on s 0 500 1500 2500 3500 4500 5500 6500 0 5 1 0 1 5 2 0 2 5 Année 2010 Distance - Arret de tramway (PR) N o m b re d e m a is on s 0 500 1500 2500 3500 4500 5500 0 5 1 0 1 5 2 0 2 5 118 ? Caractéristiques extrinsèques Concernant l?accessibilité aux réseaux des bus, nous observons le même phénomène que dans le cas des appartements même si la densité d?arrêts de bus à proximité des maisons est légèrement plus faible (cf. tableau n°72), phénomène également observé sur le marché immobilier du Mans. La distance moyenne entre les gares TGV/TER et les maisons est en moyenne deux fois plus élevée que dans le cas des appartements. A l?inverse du Mans, très peu de maisons (0,3 %) se situent en zone inondable. Concernant la proximité des maisons par rapport aux établissements de santé, aux établissements scolaires, aux lieux de loisirs (golf, piscine, patinoire) et aux espaces verts, les distances à ces derniers sont légèrement plus élevées dans le cas des maisons. Notons également que la densité des biens culturels dans un périmètre donné autour des maisons est plus faible que dans le cas des appartements. De même, les maisons se situent à une distance moyenne du centre-ville plus élevée que pour les appartements (2,6 km au lieu d?1,5 km par voie routière). Le territoire se situant à proximité des maisons est également faiblement diversifié. Cette faible diversification en termes d?occupation du sol est, de plus, accompagnée d?une forte agrégation. En effet, le sol est composé quasi exclusivement d?un tissu urbain (95,6 %) et, dans une faible mesure, de zones commerciales et industrielles (2,3 %), d?équipements sportifs et de loisirs (0,8 %), de zones agricoles hétérogènes (0,8%), de forêts (0,2%), de chantiers (0,2%) et de réseaux routiers et ferroviaires (0,1%). Variables Période 2000-2010 2008 2010 Dist_Arret_Bus 206,7 213,5 220,0 Dist_Arret_Bus_PR 309,3 314,3 337,3 Dist_Ligne_Bus 131,7 129,6 145,6 Nb_ArrêtBus_400m 2,6 2,7 2,4 Nb_ArrêtBus_500m 4,1 4,2 3,8 Nb_ArrêtBus_800m 10,1 10,1 9,5 Nb_ArrêtBus_1200m 21,8 22,1 20,5 Dist_Gare_TGV 2 754,2 2 756,5 2 889,6 Dist_Gare_TGV_PR 3 258,7 3 251,2 3 426,5 Dist_Gare_TER 2 263,1 2 308,1 2 443,8 Dist_Gare_TER_PR 2 846,5 2 890,3 3 053,4 Dist_Chemin_fer 1893,5 1966,7 2088,1 Buffer_Gare_TER_400m 3,7 % 1,6 % 2,9 % Buffer_Gare_TER_500m 5,2 % 4,2 % 4,4 % Buffer_Gare_TER_800m 15,0 % 14,1 % 13,3 % Buffer_Gare_TER_1200m 29,9 % 10,3 % 25,4 % Buffer_Gare_TGV_400m 1,5 % 1,0 % 1,9 % Buffer_Gare_TGV_500m 2,1 % 2,2 % 2,5 % Buffer_Gare_TGV_800m 5,7 % 4,8 % 5,7 % Buffer_Gare_TGV_1200m 13,1 % 10,3 % 12,1 % Dist_Autouroute 1 622,1 1 564,2 1 577,3 Dist_Route_Principale 318,2 296,9 353,4 Dist_Etablissement_Total 5 976,4 5 925,3 5 730,9 In_PPI 0,0 % 0,1 % 0,0 % Risque_inond 0,4 % 0,3 % 0,3 % Dist_cours_eau_pp 1 775,1 1 781,6 1 823,6 119 Dist_cours_eau_sec 1 280,7 1 294,3 1 179,2 Dist_Cours_eau 1 095,1 1 100,6 1 012,9 Dist_Palais_Congres 2 677,5 2 666,4 2 845,4 Dist_Palais_Congres_PR 3 221,4 3 205,1 3 409,3 Dist_Cinema 2 297,5 2 270,9 2 438,8 Dist_Cinema_PR 2 758,8 2 729,3 2 929,0 Dist_Theatre 1 340,4 1 347,6 1 412,6 Dist_Theatre_PR 1 775,0 1 769,7 1 868,3 Dist_Parc_Expo 4 283,8 4 299,9 4 455,2 Dist_Parc_expo_PR 7 208,8 7 278,3 7 477,0 Dist_culture_princ_pp 1 298,3 1 303,1 1 375,3 Dist_culture_tot_pp 556,7 550,1 584,5 Nb_culture_300m_Tot 0,3 0,3 0,2 Nb_culture_300m_sec 0,2 0,2 0,2 Nb_culture_500m_Tot 1,0 1,0 0,9 Nb_culture_500m_sec 0,7 0,7 0,6 Nb_Culture_1000m_Tot 4,2 4,4 3,9 Nb_Culture_1000m_sec 2,9 3,0 2,6 Dist_Cathedrale 2627,8 2612,6 2764,5 Dist_Cathedrale_PR 3054,5 3022,0 3212,8 Dist_Chateau 2667,2 2650,9 2775,7 Dist_Chateau_PR 3132,2 3104,6 3265,5 Dist_CHU 2771,2 2725,9 2851,4 Dist_CHU_PR 3482,6 3421,5 3589,4 Dist_Clinique_Anjou 4046,7 4062,7 4266,4 Dist_Clinique_Anjou_PR 4819,1 4810,0 5057,3 Dist _Village_Santé 4337,7 4366,4 4570,3 Dist_Village_Santé_PR 5071,3 5076,9 5297,8 Dist_HP_CESAM 6349,5 6383,1 6490,8 Dist_HP_CESAM_PR 7568,0 7573,8 7765,3 Dist_Lieux_santé_3 2196,3 2141,2 2266,2 Dist_Lieux_santé_3_PR 2840,4 2769,5 2936,2 Dist_Prison 2 742,4 2 741,1 2 929,2 Agregation_100m 98,6 98,7 98,5 Agregation_300m 97,8 98,0 97,8 Agregation_500m 97,4 97,5 97,3 Agregation_1000m 97,1 97,1 97,0 Shannon_100m 0,3 0,3 0,3 Shannon_300m 0,4 0,4 0,4 Shannon_500m 0,5 0,5 0,5 Shannon_1000m 0,5 0,5 0,6 Dist_esp_vert 434,3 424,2 445,9 Dist_esp_vert_PR 866,6 866,8 895,4 Dist_Golf 4 028,4 3 942,5 3 908,5 Dist_Lac_Maine_PR 4 729,0 4 708,7 4 788,6 Dist_Piscine 1 350,6 1 353,8 1 396,5 Dist_Patinoire 2 682,8 2 678,2 2 848,7 120 Dist_Enseig_primaire 329,3 343,0 332,7 Dist_enseig_primaire_PR 510,9 529,9 520,3 Dist_enseig_secondaire 611,3 613,9 647,6 Dist_enseig_second_PR 861,7 858,5 904,8 Dist_Enseig_sup 791,8 784,4 850,5 Dist_Enseig_sup_PR 1 101,1 1 088,1 1 189,1 Dist_Centre_ville 2 621,5 2 606,5 2 772,2 Dist_Centre_ville_PR 3 014,2 2 985,8 3 184,6 Dist_Mairie 1 845,2 1 794,1 1 846,6 Dist_Mairie_PR 2 245,8 2 188,4 2 258,2 Dist_Cimetiere 1 170,8 1 140,3 1 184,0 Dist_Dechetterie 1 724,8 1 757,1 1 649,1 Dist_Ligne_Elec_HT 1 529,3 1 538,0 1 542,5 Dist_usine_incine 4 125,8 4 152,8 4 291,7 Dist_ZI 584,1 599,2 608,6 Tableau n°72 : Statistiques des indicateurs relatifs aux autres caractéristiques extrinsèques 121 5.3) Caractérisation des appartements et des maisons vendus entre 2000-2010 dans les villes de Nantes, de Saint-Sébastien-sur-Loire et de Vertou Les logements, localisés dans le périmètre d?étude de 1 200 mètres autour du busway, se situent dans les communes de Nantes, de Saint-Sébastien-sur-Loire, de Vertou et de Rezé. Cependant, le nombre de transactions réalisées dans cette dernière étant insuffisant, les analyses statistiques et les estimations économétriques seront réalisées uniquement sur les communes de Nantes, de Saint-Sébastien-sur-Loire et de Vertou, d?autant que ce sont celles qui sont desservies par le busway. Les ventes réalisées entre 2000 et 2010 pour ces trois communes représentent 81,0 % des appartements et 44,4 % des maisons de l?agglomération nantaise. Les bases de données des logements ont été également nettoyées de leurs valeurs aberrantes et atypiques selon les mêmes critères retenus pour l?agglomération d?Angers auquel nous avons rajouté la distance au busway. Les traitements réalisés ont donc conduit à supprimer des transactions et à ne conserver comme échantillons pour les estimations hédonistes que ceux présentant les caractéristiques présentées dans le tableau n°73 ci-dessous. Tableau n°73 : Résultats de l?analyse des observations atypiques Appartement Maison Prix ? 403 000 ¤ ? 740 000 ¤ Nombre de pièces ? 8 ? 12 Nombre de niveau ? 10 ? 4 Salle de bain ? 3 ? 3 Surface habitable ? 182 m2 Surface de terrain ? 2 500 m2 Distance par rapport au centre-ville de Nantes (à vol d?oiseau) ? 8 109 m ? 12 390 m Distance par rapport au centre-ville de Nantes (par voie routière) ? 9 085m ? 14 346 m Distance par rapport au centre-ville de la commune d?appartenance du logement (à vol d?oiseau) ? 6 414 m ? 7 654 m Distance par rapport au centre-ville de la commune d?appartenance du logement (par voie routière) ? 7 052 m ? 8 465 m Distance par rapport à l?arrêt de busway le plus proche (à vol d?oiseau) ? 6 148 m ? 7 387 m Distance par rapport à l?arrêt de busway le plus proche (par voie routière) ? 6 674 m ? 8 900 m Après nettoyage des bases de données, nous disposons alors de 88,4 %62 de la base Perval initiale des appartements et de 93% dans le cas des maisons pour les trois communes sélectionnées. La répartition du nombre de transactions par année disponible et par type de logement est donc la suivante : 2000 2002 2004 2006 2008 2010 Appartement 2 232 2 026 2 125 2 354 1 872 1 837 Maison 1 043 1 010 866 958 723 774 Tableau n° 74 : Nombre de transactionsréalisées dans les villes de Nantes, de Saint-Sébastien-sur-Loire et de Vertou ? Période 2000-2010 62 Ce nombre est lié en partie à l?absence d?indication concernant la surface habitable de l?appartement. A) Cara A.1) L actérisation Le taux de ch n des indic hômage ateurs sociioéconomiq ques par IRRIS (2008) eet quartiers s 122 Le taux Planty-V Loire. E et de Ou D?une m faibles quartier ce taux Concern Vertou 2008) d ville de 8% dan l?ouest beaucou quartier Bout de A.2) L Le taux Loire (9 63 Les IRIS 64 Rappelon habitants d principales. de chômag Viviers : 5,3 En effet, le t uche Quinet manière gén (10 % par rs Nord et O peut atteind nant le taux et de Saint dans certains Nantes a un ns les quartie de la ville up plus élev r Nantes-No es Pavés-Ch Les taux d?H x de logeme 9,3%) et à sont présent ns que l?artic de disposer d Au titre de ge des 15-24 3% ; Beaut taux de chôm t (35,5%) d nérale, les q exemple d Ouest (Belle dre jusqu?à x de chôma -Sébastien- s IRIS comm n taux de ch ers de l?est, (quartiers B vés. En part ord possède hêne des An HLM, d?imm ent HLM e Vertou (5% tés dans la ca cle 55 de la l d?un parc d l?année 200 4 ans est glo our : 7,8%) mage des je ans la comm quartiers ce dans le Vie evue ? Chan 50% (ex : I age des 15- sur-Loire. I me ceux de hômage bea , du centre e Bellevue ? C ticulier, le t e également nglais (23,5% migrés et de est plus élev %). Il est bi arte n°39. loi SRU du 1 de logements 08, seules deu obalement p ) que dans eunes est no mune de Sa entraux de N eux Malako ntenay, Derv RIS de Con 64 ans, il e Il est même e Beautour, aucoup plus et du Nord Chantenay taux de chôm t des taux d %) et Bout d e personnes vé à Nante ien au-dessu 13 décembre s locatifs so ux commun plus faible d les commun otamment él int-Sébastie Nantes ont off) que les vallières ? Z ntrie). est inférieur e inférieur a Planty-Vivi s contrasté. Est. A l?inv et Dervalliè mage attein de chômage des Landes âgées de pl es (en 2008 us du taux e 2000 fait ob ociaux à hau es de l?agglo dans la comm nes de Nan levé dans l? en-sur-Loire des taux de s quartiers Zola, Nante r à 10 % su au taux du iers et du Pa Les taux de verse, les zo ères - Zola) nt environ 2 e élevés, en (21,6%). us 65 ans : 23,5%)64 départemen bligation aux uteur minim omération na mune de Ve ntes et Saint IRIS de Ba e. e chômage périphériqu es Erdre et N ur l?ensemb départemen arc Industri e chômage s ones en bor ) ont des ta 20% sur l?Il n particulie 4 qu?à Saint ntal (12,9 % x communes male de 20% antaise dépa ertou (IRIS6 t-Sébastien- augerie (25,6 des jeunes ues tels que Nantes Nord ble des IRI nt (6,2 %, I iel Vertonne sont inférieu rds de Loire aux de chôm e de Nantes r dans les I t-Sébastien- %, Insee 20 s de plus de % des réside ssent le seui 123 63 de -sur- 6 %) plus e les d) où S de Insee e. La urs à e et à mage s. Le IRIS -sur- 008). 3500 ences il des Notons (quartie des taux Landes, l?Ile de à l?Est d Concern 3,6% au Saint-Sé quartier qui con taux d?i Les pers représen de Saint droites Pavés-S l?hyper- Il est d avec ce observe HLM f 20% : Sa sautron.blog cependant ers Saint-Do x élevés, no , où le taux Nantes ont de l?Ile de N nant la popu u niveau de ébastien-sur rs de l?oues cerne l?IRIS immigré bas sonnes âgée ntent 13,8% t-Sébastien- de la Sèvre Saint-Félix e -centre ont u difficile de elles des co er que ces d faible, % d aint-Herblain gspot.fr/2009 que les qu onatien, Cen otamment da x peut dépas des taux d? Nantes. ulation imm la populati r-Loire et 2 t et du nord S de Malak s. es de plus d % de la popu -sur-Loire e e Nantaise. et de Breil- un taux plus comparer l ommunes d dernières on de populatio n et Nante 9/04/le-logem uartiers cent ntre-ville et ans les IRIS sser 80%. L ?HLM très i migrée, cette on de Loire 2% à Verto d de Nantes koff (30% d de 65 ans rep ulation nant et de Vertou Il en est d -Barberie. A s faible. es caractéri de Saint-Séb nt des cara on immigré es, avec de ment-social-n traux de N t Hauts-Pav S de Dervall Les quartier importants e dernière r e-Atlantique ou sont d?o s ont des ta de populatio présentent 1 taise contre u (Insee, 20 de même à A l?opposé, istiques soc bastien-sur actéristiques ée faible, t es taux re nantes-metro antes ont u vés). En rev lières-Chézi rs en restruc : 98% à Ma représente 7 e. A l?inver origine imm aux d?immig on immigrée 15,6% de la respectivem 010). A Vert l?ouest de les quartier cioéconomi Loire et d s socioécon taux de ch spectifs de opole.html). un taux de vanche, les q ine, Laurier cturation ur alakoff et 36 7,7 % de la se, seuleme migrée (Inse grés élevés. e), les quart a population ment 18,4% tou, ce taux Nantes dan rs Sud, Est ques de Na de Vertou. omiques pr hômage rela 27% et logement H quartiers pé rs, Breil-Ma rbaine comm 6% sur l?Ile population ent 2,9% de ee, 2010). N . A l?invers tiers du cen n de Loire-A % et 17,6% d x est import ns les quart t, des bords antes, métro Cependant, roches (taux ativement f 23,6% (sou HLM peu é ériphériques alville, Bout me Malako e de Beaulie nantaise co la populati Notons que e, hormis e ntre-ville on Atlantique. E de la popula ant sur les r tiers des Ha s de Loire e opole régio , nous pouv x de logem faible et % urce : http:/ 124 élevé s ont t des off et eu et ontre ion à e les en ce nt un Elles ation rives auts- et de onale vons ments % de //ise- 125 personnes âgées élevé,). A Nantes, les quartiers centraux65 (Centre-ville, Malakoff - Saint-Donatien, Hauts-Pavés - Saint-Félix) s?opposent à certains quartiers périphériques (Bellevue-Chantenay, Dervallières-Zola, Nantes-Nord) caractérisés généralement par des indicateurs socioéconomiques décrivant des populations pauvres (taux de chômage élevé, surtout chez les jeunes, taux de logement HLM et de population immigrée élevés). Notons que le quartier Malakoff et le quartier de l?Ile de Nantes ont un comportement particulier du fait d?une restructuration due à un grand projet d?aménagement urbain commencé en 2000. B) Caractérisation des appartements vendus sur le marché Cette caractérisation a été réalisée en vue d?analyser l?évolution de la structure des ventes au cours de la période d?étude. B.1) La représentativité des acheteurs et des vendeurs66 Les vendeurs sont principalement des retraités, surreprésentés par rapport aux ménages habitant à Nantes, phénomène déjà observé dans le cas des vendeurs d?appartements d?Angers et du Mans. Il existe également une sur-représentation des cadres et professions intellectuelles supérieures et des professions intermédiaires. Concernant les acheteurs, comme dans le cas d?Angers, il existe une forte sur-représentation de ces deux catégories socioprofessionnelles et une sous-représentation des ouvriers (cf. tableaux n°75 et n°76). Tableau n°75 : Comparaison de la composition en termes de catégories socioprofessionnelles des vendeurs et des acheteurs par rapport aux données de recensement Insee de 1999 et de 2008 (en %) Données Recensement Insee Vendeurs Acheteurs 1999 2008 2000 2010 2000 2010 Agriculteurs exploitants 0,1 0,0 0,7 0,3 0,3 0,3 Artisans, Commerçants, Chef d'entreprise 3,5 3,2 6,1 7,0 6,0 5,7 Cadres et Professions Intellectuelles Supérieures 12,8 16,2 21,9 21,2 20,6 30,3 Professions Intermédiaires 16,2 17,5 20,9 22,4 32,3 29,7 Employés 14,0 13,9 12,3 10,7 17,8 15,8 Ouvriers 13,1 12,4 2,5 3,9 6,4 3,8 Retraités 22,9 22,5 28,0 30,9 12,6 11,0 Autres personnes sans activité professionnelle 17,5 14,3 7,6 3,6 4,0 3,4 Tableau n°76 : Evolution de la composition en termes de catégories socioprofessionnelles des acheteurs (en %) 2000 2002 2004 2006 2008 2010 Agriculteurs exploitants 0,3 0,4 0,4 0,3 0,2 0,3 Artisans, Commerçants, Chef d'entreprise 6,0 6,6 5,6 5,2 5,9 5,7 Cadres et Professions Intellectuelles Supérieures 20,6 21,1 25,3 24,3 24,7 30,3 Professions Intermédiaires 32,3 34,3 35,4 34,7 33,1 29,7 Employés 17,8 15,3 14,8 14,5 13,8 15,8 Ouvriers 6,4 6,6 5,0 6,5 6,7 3,8 Retraités 12,6 12,7 10,2 11,3 12,0 11,0 Autres personnes sans activité professionnelle 4,0 3,0 3,3 3,2 3,6 3,4 65 Les quartiers de l?hyper-centre et de Saint-Donatien possèdent une population étudiante, jeune et inactive, importante : en 2009, Nantes compte, en effet, plus de 48 000 étudiants (soit 17% de la population totale, CROUS). 66 Cette représentativité a été réalisée à partir des données des catégories socioprofessionnelles renseignées, à savoir pour 97,3% des vendeurs et pour 97,1% des acheteurs de la base des appartements. 126 Notons que les acheteurs sont également en majorité originaires de la commune (51,7% pour la période 2000-2010) et peu sont des étrangers (0,9 %) (cf. tableau n°77 ci-dessous). Tableau n°77 : Autres caractéristiques des acheteurs et des vendeurs Caractéristique Période 2000- 2010 2006 2008 2010 V en d eu r Vit seul 43,3 % 44,6 % 44,8 % 43,4 % Indivision 21,9 % 21,8 % 23,3 % 25,5 % Habitait dans la commune du logement 49,5 % 52,5 % 48,4 % 51,1 % Habitait dans le département 73,7 % 75,5 % 72,7 % 77,6 % Age de la personne de référence 53,1 52,3 53,1 53,4 La personne de référence est un homme 66,6 % 66,6 % 65,0 % 67,6 % La personne de référence est de nationalité étrangère 0,4 % 0,7 % 0,5 % 0,5 % A ch et eu r Vit seul 58,3 % 61,6 % 60,9 % 60,0 % Indivision 20,4 % 22,4 % 23,5 % 21,5 % Habitait dans la commune du logement 51,7 % 53,0 % 54,9 % 53,5 % Habitait dans le département 82,1 % 81,9 % 81,9 % 82,2 % Age de la personne de référence 42,5 41,8 42,3 41,8 La personne de référence est un homme 67,0 % 67,8 % 65 % 63,6 % La personne de référence est de nationalité étrangère 0,9 % 0,9% 1,2 % 0,9 % L?âge moyen des vendeurs est toujours plus élevé (53,1 ans) que celui des acheteurs (42,5 ans)67. Le pic des acheteurs de 25-30 ans déjà observé pour la période 2000-2010 sur les marchés immobiliers des appartements d?Angers-Avrillé et du Mans existe également pour la zone d?étude Nantes-Saint- Sébastien-sur-Loire-Vertou (cf. graphiques n°35 à n°36 ci-dessous). Ce phénomène est stable au cours du temps (cf. graphiques n°37 à n°39). Graphiques n°35 et n°36: Répartition par âge des acheteurs et des vendeurs pour la période 2000-2010 67 Ce calcul a été réalisé à partir des données renseignées, à savoir pour 99,9% des vendeurs et des acheteurs d?appartements. Age des vendeurs N o m b re 20 40 60 80 100 0 5 0 0 1 0 0 0 1 5 0 0 2 0 0 0 2 5 0 0 Age des acheteurs N o m b re 20 40 60 80 100 0 5 0 0 1 0 0 0 1 5 0 0 2 0 0 0 2 5 0 0 127 Graphiques n°37 à n°39 : Répartition par âge des acheteurs pour les années 2006, 2008, 2010 B.2) Répartition des ventes au cours de l?année A la différence des villes du Mans et d?Angers-Avrillé, le pic de ventes observé autour des vacances d?été est quasi-inexistant (cf. tableau n°78 ci-dessous). Mois de vente Période 2000-2010 2006 2008 2010 Janvier 7,7 7,7 8,7 6,1 Février 7,3 7,7 8,0 7,1 Mars 8,0 8,1 8,2 6,9 Avril 8,0 8,2 7,4 7,1 Mai 8,0 8,4 8,7 7,2 Juin 9,9 9,8 10,4 9,1 Juillet 9,9 9,7 9,7 10,8 Août 8,3 8,2 7,5 10,2 Septembre 8,9 7,6 9,3 9,8 Octobre 8,1 9,2 8,4 7,0 Novembre 6,2 5,9 5,2 7,1 Décembre 9,7 9,5 8,5 11,6 Tableau n°78 : Répartition (en %) des ventes selon les mois de l?année B.3) Les prix des appartements Le prix moyen des appartements augmente jusqu?en 2008 puis baisse légèrement jusqu?en 2010, ce qui correspond à la tendance observée nationalement et dans le cas de la ville du Mans. 2000 2002 2004 2006 2008 2010 Evolution 2000-2010 66 306 77 572 104 881 130 812 136 211 133 690 + 101,6 % Tableau n°79 : Prix moyen annuel (en ¤ courants) des appartements Le prix moyen au m2 des appartements n?a cessé d?augmenter au cours de la période 2000-2010 (+119,1 %). Notons que ce dernier est, en 2010, 1,7 fois plus élevé que celui du Mans et seulement 1,2 fois plus élevé que celui d?Angers-Avrillé alors que ces rapports étaient respectivement de 1,2 et 1,1 en 2000. 2000 2002 2004 2006 2008 2010 Evolution 2000-2010 1 130 1 378 1 863 2 354 2 449 2 476 + 119,1 % Tableau n°80 : Prix au m2 moyen annuel (en ¤ courants) des appartements Année 2006 Age des acheteurs N om br e 20 40 60 80 100 0 10 0 20 0 30 0 40 0 50 0 Année 2008 Age des acheteurs N om br e 20 40 60 80 100 0 10 0 20 0 30 0 40 0 50 0 Année 2010 Age des acheteurs N om br e 20 40 60 80 100 0 10 0 20 0 30 0 40 0 50 0 128 Pour les années 2006,2008 et 2010, le prix moyen par mètre carré des appartements par IRIS a été calculé et représenté en conservant d?une date à l?autre les mêmes classes de prix, ce qui permet de voir l?évolution des prix par IRIS (cf. graphiques ci-dessous). La hausse des prix concerne la majorité des IRIS et en particulier ceux du centre-ville de Nantes. 129 La définition de nouvelles classes de prix, tenant compte de l?évolution des prix des appartements au cours des années 2006, 2008 et 2010 permet de mettre en évidence dans le cas du marché immobilier des appartements de Nantes une segmentation du marché immobilier : en effet, les appartements se localisant au centre de Nantes sont en moyenne plus chers au mètre carré que les autres (cf. cartes ci- dessous). 130 B.4) Caractérisation de la proximité de l?appartement par rapport au busway68 Les valeurs des différents indicateurs relatifs au busway sont similaires en 2006, 2008 et 2010 (cf. graphiques n°40 à n°42 et annexe 8). Seulement, un quart des appartements vendus se situe à moins de 800 mètres d?un arrêt de busway. Les appartements se situent, en moyenne, à 2 kilomètres (par voie routière) de l?arrêt de busway le plus proche. Notons qu?environ 40 % des appartements se situent à moins de 300 mètres d?un arrêt de busway ou de tramway (cf. tableau n°81 ci-dessous69) 2006 2008 2010 Dist_Arret_Busway 1 845,5 (1 223,1) 1 809,4 (1 247,5) 1 817,4 (1 197,3) Dist_Arret_Busway_PR 2 150,7 (1 347,4) 2 110,7 (1 373,6) 2 122,1 (1 327,7) Dist_Ligne_Busway 1 802,5 (1 226,3) 1 766,0 (1 249,9) 1 773,4 (1 200,5) Dist_Ligne_Busway_PR 2 083,4 (1 350,8) 2 046,6 (1 377,5) 2 054,5 (1 333,3) Pres_Arret_Busway_400m 9,2 % 10,3 % 9 % Pres_Arret_Busway_500m 13,9 % 14,8 % 13,4 % Pres_Arret_Busway_800m 23,8 % 25,1 % 23,4 % Pres_Arret_Busway_1200m 37,9 % 39,9 % 37,8 % Pres_Arret_Busway_Tramway_300m 41,1% 42,1 % 39,9 % Tableau n°81 : Statistiques des indicateurs relatifs à la proximité du busway Graphiques n°40 à n°42 : Répartition des appartements par rapport à l?arrêt de busway le plus proche (par voie routière) pour les années 2006, 2008, 2010 68 Rappelons que nous avons fait l?hypothèse que les acheteurs pouvaient connaître le tracé du busway dès 2006, le lancement des travaux datant de septembre 2005. 69 Est indiqué entre parenthèses l?écart-type de la variable étudiée. Année 2006 Distance - Arret de busw ay (PR) N om br e d' ap pa rt em en ts 0 500 1500 2500 3500 4500 5500 6500 0 20 40 60 80 10 0 Année 2008 Distance - Arret de busw ay (PR) N om br e d' ap pa rt em en ts 0 500 1500 2500 3500 4500 5500 6500 0 20 40 60 80 10 0 Année 2010 Distance - Arret de busw ay (PR) N om br e d' ap pa rt em en ts 0 500 1500 2500 3500 4500 5500 6500 0 20 40 60 80 10 0 131 B.5) Caractérisation des variables intrinsèques et extrinsèques hors IRIS et hors Busway ? Caractéristiques intrinsèques Les appartements vendus sont en moyenne de taille similaire (57 m2) à ceux vendus au Mans (55 m2) et à Angers-Avrillé (56 m2). Il en est de même pour les autres caractéristiques intrinsèques (cf. tableaux n°82 et n°83 ci-dessous). Caractéristique Période 2000- 2010 2006 2008 2010 Surface habitable 57,1 56,9 56,8 55,8 Absence de salle de bain 0,8 % 0,5 % 0,3 % 3,0 % Présence d?une salle de bain 95,3 % 96,0 % 95,6 % 93,2 % Présence d?au moins 2 salles de bain 3,9 % 3,5 % 4,1 % 3,7 % Etage de l?appartement 2,2 (1,77) 2,2 (1,75) 2,2 (1,77) 2,2 (1,73) Agé de moins de 5 ans 2,0 % 2,8 % 2,1 % 2,3 % Présence de cave 60,0 % 58,9 % 59 % 55,3 % Vacance de l?appartement 53,5 % 47,6 % 52,8 % 55,6 % Tableau n°82 : Statistiques des caractéristiques intrinsèques des appartements vendus Nombre moyen de pièces70 2000 2,8 2002 2,6 2004 2,7 2006 2,7 2008 2,7 2010 2,6 Période 2000-2010 2,7 Tableau n°83 : Nombre moyen de pièces des appartements ? Caractéristiques extrinsèques Les appartements étudiés se situent, en moyenne, à proximité d?un arrêt de bus (cf. tableau n°84). Cependant, bien que correctement desservis en 2008 et 2010, le nombre d?arrêts de bus se situant à proximité du logement est plus faible pour l?échantillon traité que celui du Mans ou d?Angers- Avrillé. De par la définition de la zone d?étude, les appartements échantillonnés sont plus éloignés du centre-ville (de Nantes). En effet, environ 7 % des logements étudiés se localisent sur l?Ile de Nantes et 7 % au Sud de cette île. Il en est de même pour la distance par rapport à la gare TGV, cette dernière se situant au centre-ville. A l?inverse, les ménages ont, en moyenne, accès à un nombre plus important de biens culturels. Le pourcentage d?appartements se situant dans une zone inondable est légèrement plus élevé (5% versus 3% au Mans ou à Angers-Avrillé). Notons également que 3 % des appartements de l?échantillon se situent dans une zone bénéficiant d?un CUCS et 10 % dans l?aire de 300 mètres autour de cette zone ou d?une zone bénéficiant d?un projet de rénovation urbaine. Le territoire se situant à proximité des appartements, comme dans le cas du Mans et d?Angers-Avrillé est relativement peu diversifié en termes d?occupation du sol tout en étant fortement agrégé. En effet, le sol est composé en grande majorité d?un tissu urbain (91,7 %) et, dans une plus faible mesure, de zones commerciales et industrielles (5,5%), de réseaux routiers et ferroviaires (0,8%), 70 Le nombre moyen de pièces des appartements vendus, hormis pour l?année 2000, est légèrement plus faible que ceux recensés par l?Insee en 1999 (2,8 pièces) et en 2008 (2,8 pièces). 132 d?espaces verts artificialisés (1,1 %), d?équipements sportifs et de loisirs (0,6%), de territoires agricoles hétérogènes (0,1%), de forêts (0,2%) et de surface en eau (0,1%). Variables Période 2000-2010 2006 2008 2010 Dist_ArretTram 573,0 577,5 565,3 573,3 Dist_ArretTram_PR 778,6 783,6 767,1 775,1 Dist_LigneTram 540,0 543,2 531,4 539,9 Dist_LigneTram_PR 709,3 711,8 697,2 706,3 Pres_arret_tram_400m 48,3 % 47,4 % 49,1 % 48,2 % Pres_arret_tram_500m 56,9 % 55,9 % 57,6 % 57,5 % Pres_arret_tram_800m 72,8 % 72,2 % 73,0 % 73,3 % Pres_arret_tram_1200m 91,4 % 91,4 % 92,6 % 92,1 % Dist_Ligne_Bus 111,7 119,3 101,4 97,7 Dist_Arret_Bus 267,9 253,0 Dist_Arret_Bus_PR 383,3 365,0 Nb_ArrêtBus_400m 1,7 1,7 Nb_ArrêtBus_500m 2,6 2,8 Nb_ArrêtBus_800m 6,2 6,3 Nb_ArrêtBus_1200m 13,2 13,3 Dist_Gare_TGV 2 338,7 2 327,3 2 317,3 2 318,3 Dist_Gare_TGV_PR 2 831,3 2 806,5 1 095,5 2 804,5 Dist_Gare_TER 2 918,6 2 964,6 2 946,1 2 951,4 Dist_Gare_TER_PR 3 949,2 4 062,1 4 005,8 4 003,6 Dist_Chemin_fer 1 001,2 1 010,3 1 009,4 985,4 Buffer_Gare_TER_400m 1,0 % 0,9 % 0,6 % 0,7 % Buffer_Gare_TER_500m 1,2 % 1,1 % 0,9 % 0,9 % Buffer_Gare_TER_800m 3,1 % 2,7 % 2,8 % 2,7 % Buffer_Gare_TER_1200m 19,3 % 19,4 % 6,3 % 7,4 % Buffer_Gare_TGV_400m 1,4 % 1,5 % 1,4 % 1,5 % Buffer_Gare_TGV_500m 2,0 % 2,3 % 2,0 % 2,1 % Buffer_Gare_TGV_800m 8,3 % 8,4 % 9,7 % 8,3 % Buffer_Gare_TGV_1200m 19,3 % 19,4 % 20,5 % 20,0 % Dist_Autouroute 3 043,2 3 005,0 3 053,1 3 034,7 Dist_Route_Principale 194,2 193,4 202,2 186,8 Dist_Aeroport 7 252,7 7 369,7 7 284,2 7 281,7 Dist_Aeroport_PR 7 203,4 7 320,3 7 234,5 7 232,2 Dist_Etablissement_Total 4 935,4 4 946,7 4 961,5 4 932,0 PPI 0,0 % 0,0 % 0,0 % 0,0 % Risque_inond 5,0 % 5,6 % 5,3 % 4,3 % Dist_cours_eau_pp 874,8 897,8 852,4 857,6 Dist_cours_eau_sec 631,4 647,0 630,5 627,8 Dist_Cours_eau 528,4 549,2 529,5 525,8 Dist_Palais_Congres 2 412,5 2 426,7 2 404,1 2 400,2 Dist_Palais_Congres_PR 2 986,0 3 001,0 2 972,1 2 973,3 Dist_Cinema 1 510,4 1 568,9 1 501,3 1 511,5 Dist_Cinema_PR 1 510,4 1 854,8 1 791,5 1 800,1 Dist_Theatre 807,8 836,3 810,3 800,6 Dist_Theatre_PR 1 091,0 1 129,1 1 095,5 1 075,6 133 Dist_Parc_Expo 4 806,9 4 698,4 4 776,9 4 751,2 Dist_Parc_expo_PR 5 873,3 5 734,6 5 819,2 5 792,1 Dist_culture_princ_pp 710,5 738,4 703,5 702,8 Dist_culture_tot_pp 478,0 490,7 468,4 475,1 Nb_culture_300m_Tot 1,8 1,6 1,8 1,9 Nb_culture_300m_sec 1,4 1,3 1,4 1,5 Nb_culture_500m_Tot 4,4 4,0 4,3 4,5 Nb_culture_500m_sec 3,4 3,0 3,3 3,5 Nb_Culture_1000m_Tot 14,9 14,2 15,1 15,1 Nb_Culture_1000m_sec 11,5 10,9 11,6 11,6 Dist_Zenith 5 765,9 5 840,6 5 789,8 5 781,3 Dist_Cathedrale 2 106,3 2 115,3 2 091,5 2 086,2 Dist_Cathedrale_PR 2 455,8 2 458,0 2 431,3 2 432,5 Dist_Chateau 2 154,1 2 172,0 2 145,0 2 137,1 Dist_Chateau_PR 2 526,8 2 542,0 2 513,0 2 509,1 Dist_CHU 2 298,8 2 354,2 2 310,8 2 291,0 Dist_CHU_PR 3 002,0 3 072,8 3 019,6 2 998,8 Dist_Hôpital_Bellier 3 173,9 3 097,6 3 144,9 3 145,2 Dist_ Hôpital_St_Jacques 3 473,0 3 525,2 3 487,2 3 484,3 Dist_Clinique_Bretéché 2 257,1 2 216,0 2 222,7 2 222,5 Dist_Clinique_St_Augustin 2 116,9 2 114,2 2 097,6 2 093,1 Dist_Hôpital_Nord_Laennec 6 712,8 6 779,5 6 735,0 6 725,4 Dist_Clinique_Atlantique 4 517,5 4 590,6 4 541,6 4 530,2 Dist_Nouvelles_Cliniques_Nantaises 3 500,8 3 450,2 3 437,8 Dist_Clinique_Jules_Verne 4 346,0 4 444,9 4 425,9 Dist_HP_Clinique_Parc 2 211,1 2 209,1 2 195,9 2 186,5 Dist_HP_Monbert 16 162,5 16 201,6 16 167,6 16 180,0 Dist_Lieux_santé_ss_HP 1 265,1 1 211,1 1 207,2 1 228,4 Dist_Lieux_santé_ss_HP 1 217,2 1 163,6 1 162,2 1 182,5 Dist_Prison 1 978,5 2 040,9 1 989,2 1 951,6 Agregation_100m 98,5 98,5 98,6 98,5 Agregation_300m 98,0 98,0 98,0 98,0 Agregation_500m 97,5 97,6 97,5 97,5 Agregation_1000m 98,8 98,9 98,9 98,8 Shannon_100m 0,3 0,3 0,3 0,3 Shannon_300m 0,4 0,4 0,4 0,4 Shannon_500m 0,4 0,4 0,4 0,4 Shannon_1000m 0,5 0,5 0,5 0,5 Dist_esp_vert 313,8 319,6 304,6 327,6 Dist_esp_vert_PR 609,6 624,1 601,7 622,3 Dist_Golf 5 602,8 5 551,4 5 596,7 5 567,4 Dist_Piscine 1 212,0 1 225,8 1 215,5 1 184,8 Dist_Patinoire 2 763,8 2 726,8 2 744,5 2 722,9 Dist_Enseig_primaire 461,0 306,2 459,6 313,2 Dist_enseig_primaire_PR 664,6 453,3 680,8 463,7 Dist_enseig_secondaire 456,2 461,1 467,6 453,3 Dist_enseig_second_PR 664,6 674,4 680,8 663,6 134 Dist_Enseig_sup 468,8 478,2 475,0 463,3 Dist_Enseig_sup_PR 674,0 691,7 679,1 665,5 Dist_Centre_ville 2 111,2 2 164,7 2 119,2 2 098,0 Dist_Centre_ville_PR 2 462,4 2 512,4 2 464,6 2 446,0 Dist_Mairie 1 956,1 1 995,5 1 959,7 1 943,7 Dist_Mairie_PR 2 323,5 2 364,8 2 327,1 2 316,5 Nord 85,5 % 87,1 % 86,9 % 86,2 % Ile 7,5 % 6,6 % 6,5 % 7,5 % Sud 7,0 % 6,2 % 6,6 % 6,3 % CUCS 2,9 % 3,1 % 3,2 % 2,1 % CUCS_300m 9,0 % 8,8 % 9,0 % 8,6 % ANRU_300m 0,4 % 0,3 % 0,5 % 0,8 % Dist_Cimetiere 776,9 768,7 759,7 789,0 Dist_Dechetterie 1 484,6 1 484,7 1 484,4 1 476,6 Dist_Ligne_Elec_HT 2 641,8 2 622,1 2 658,3 2 648,9 Dist_usine_incine 4 272,5 4 176,9 4 249,2 4 253,3 Dist_ZI 997,3 995,6 1 000,5 985,3 Tableau n°84 : Statistiques des indicateurs relatifs aux autres caractéristiques extrinsèques C) Caractérisation des maisons vendues sur le marché C.1) La représentativité des acheteurs et des vendeurs71 Comme pour le marché immobilier des appartements, les vendeurs retraités sont surreprésentés par rapport aux ménages habitant à Nantes. Il existe également une sur-représentation des professions intermédiaires et des cadres et professions intellectuelles supérieures (CPIS) parmi les acheteurs, phénomène qui s?accentue dans le cas des CPIS. Ils représentent, en effet, 41 % des acheteurs en 2010 alors qu?ils ne représentaient que 16,2 % de la population de Nantes au recensement de 2008 (cf. tableaux n°85 et n°86). Tableau n°85 : Comparaison de la composition en termes de catégories socioprofessionnelles des vendeurs et des acheteurs par rapport aux données de recensement Insee de 1999 et de 2008 (en %) Données Recensement Insee Vendeurs Acheteurs 1999 2008 2000 2010 2000 2010 Agriculteurs exploitants 0,1 0,0 0,5 0,0 0,5 0,0 Artisans, Commerçants, Chef d'entreprise 3,5 3,2 6,9 9,7 5,9 8,8 Cadres et Professions Intellectuelles Supérieures 12,8 16,2 21,6 21,8 31,7 41,1 Professions Intermédiaires 16,2 17,5 20,4 15,8 32,5 29,4 Employés 14,0 13,9 11,7 9,2 13,4 7,8 Ouvriers 13,1 12,4 5,6 2,6 6,8 4,7 Retraités 22,9 22,5 27,5 37,1 7,9 6,6 Autres personnes sans activité professionnelle 17,4 14,3 5,8 3,8 1,3 1,6 71 Cette représentativité a été réalisée à partir des données des catégories socioprofessionnelles renseignées, à savoir pour 97,5% des vendeurs et pour 97,6 % des acheteurs de la base des maisons 135 Tableau n°86 : Evolution de la composition en termes de catégories socioprofessionnelles des acheteurs (en %) 2000 2002 2004 2006 2008 2010 Agriculteurs exploitants 0,5 0,2 0,2 0,1 0,0 0,0 Artisans, Commerçants, Chef d'entreprise 5,9 6,5 6,1 5,6 8,3 8,8 Cadres et Professions Intellectuelles Supérieures 31,7 33,0 37,3 34,8 38,0 41,1 Professions Intermédiaires 32,5 34,9 34,6 35,6 31,6 29,4 Employés 13,4 12,1 11,4 11,2 11,0 7,8 Ouvriers 6,8 5,4 5,6 5,0 4,2 4,7 Retraités 7,9 6,4 3,6 5,9 5,5 6,6 Autres personnes sans activité professionnelle 1,3 1,5 1,2 1,8 1,4 1,6 Comme dans le cas des maisons vendues pendant la période 2000-2010 à Angers ou à Avrillé, environ 2/3 des acheteurs sont originaires de la commune (cf. tableau ci-dessous). Caractéristique Période 2000-2010 2006 2008 2010 V en d eu r Vit seul 34,7 % 35,6 % 35,5 % 38,4 % Indivision 34,3 % 34,3 % 36,4 % 42,5 % Habitait dans la commune du logement 72,1 % 74,0 % 71,5 % 70,8 % Habitait dans le département 87,4 % 88,6 % 90,0 % 88,4 % Age de la personne de référence 54,8 54,0 56,7 57,0 La personne de référence est un homme 70,2 % 72,0 % 69,0 % 65,2 % La personne de référence est de nationalité étrangère 0,5 % 0,6 % 0,8 % 0,5 % A ch et eu r Vit seul 39,6 % 42,4 % 38,3 % 39,4 % Indivision 39,4 % 43,3 % 43,0 % 48,9 % Habitait dans la commune du logement 60,9 % 63,8 % 60,1 % 65,0 % Habitait dans le département 86,2 % 84,6 % 84,7 % 87,7 % Age de la personne de référence 40,8 40,5 41,2 41,0 La personne de référence est un homme 79,9 % 80,2 % 78,6 % 77,4 % La personne de référence est de nationalité étrangère 0,7 % 0,7 % 1,0 % 0,6 % Tableau n°87 : Autres caractéristiques des acheteurs et des vendeurs Comme pour les appartements, les vendeurs sont en moyenne plus âgés (55 ans) que les acheteurs (41 ans)72. De même, les achats se font principalement par des personnes en activité professionnelle. Le nombre le plus élevé de transactions est réalisé par des ménages âgés entre 30-40 ans, phénomène stable sur la période d?étude et déjà observé pour le marché immobilier des maisons vendues au Mans et à Angers ou Avrillé (cf. graphiques n°43 à n°47 ci-dessous). 72 Ce calcul a été réalisé à partir des données renseignées, à savoir pour 99,9 % des vendeurs et des acheteurs de maisons. 136 Graphiques n°43 et n°44 : Répartition des âges des acheteurs et des vendeurs pour la période 2000- 2010 Graphiques n°45 à n°47 : Répartition des âges des acheteurs pour les années 2006, 2008, 2010 C.2) Répartition des ventes au cours de l?année A la différence du marché immobilier des appartements, il y a un surcroît de ventes pendant les vacances d?été (cf. tableau n°88 ci-dessous). Mois de vente Période 2000-2010 2006 2008 2010 Janvier 6,9 5,8 8,0 6,1 Février 7,2 7,7 6,4 8,3 Mars 6,5 6,6 6,6 6,5 Avril 7,0 6,5 7,2 4,8 Mai 7,3 7,1 6,4 7,1 Juin 11,4 10,4 11,1 10,2 Juillet 13,1 12,9 12,6 13,5 Août 10,1 10,3 10,5 10,7 Septembre 8,2 9,3 9,3 7,9 Octobre 7,3 6,8 8,2 6,3 Novembre 5,0 6,1 2,9 5,0 Décembre 10,0 10,5 10,8 13,6 Tableau n°88: Répartition (en %) des ventes selon les mois de l?année Age des vendeurs N o m b re 20 40 60 80 100 0 2 0 0 4 0 0 6 0 0 8 0 0 1 0 0 0 1 2 0 0 Age des acheteurs N o m b re 20 40 60 80 100 0 2 0 0 4 0 0 6 0 0 8 0 0 1 0 0 0 1 2 0 0 Année 2006 Age des acheteurs N om br e 20 40 60 80 100 0 50 10 0 15 0 20 0 25 0 Année 2008 Age des acheteurs N om br e 20 40 60 80 100 0 50 10 0 15 0 20 0 25 0 Année 2010 Age des acheteurs N om br e 20 40 60 80 100 0 50 10 0 15 0 20 0 25 0 137 C.3) Les prix des maisons Comme pour les appartements, le prix moyen des maisons augmente jusqu?en 2008 puis baisse jusqu?en 2010. Notons également que les prix des maisons de la zone étudiée sont comme pour les prix des appartements au mètre carré, en 2010, 1,7 fois plus élevés que ceux du Mans et 1,2 fois plus élevés que ceux d?Angers-Avrillé. 2000 2002 2004 2006 2008 2010 Evolution 2000-2010 141 962 165 508 209 636 272 348 286 394 276 628 + 94,9 % Tableau n°89 : Prix moyen annuel (en ¤ courants) des maisons C.4) Caractérisation de la proximité de la maison par rapport au busway Les valeurs des différents indicateurs relatifs au busway sont similaires en 2006, 2008 et 2010 (cf. graphiques n°48 à n°50 et annexe 9). Seulement 17 % des maisons se situent à moins de 1 200 mètres d?un arrêt de busway. Elles se situent, en moyenne, à 3 kilomètres (par voie routière) de l?arrêt de busway le plus proche. Notons qu?il n?y a que 20 % de ces dernières qui se situent à moins de 300 mètres d?un arrêt de busway ou de tramway (cf. tableau n°90 ci-dessous73). 2006 2008 2010 Dist_Arret_Busway 2 670,14 (1 433,31) 2 609,46 (1 372,87) 2 622,88 (1 435,35) Dist_Arret_Busway_PR 3 152,72 (1 579,24) 3 074,57 (1 511,24) 3 095,47 (1 581,02) Dist_Ligne_Busway 2 642,43 (1 434,41) 2 578,46 (1 374,19) 2 592,19 (1 435,77) Dist_Ligne_Busway_PR 3 116,97 (1 579,68) 3 037,26 (1 512,76) 3 059,48 (1 580,78) Pres_Arret_Busway_400m 4,8 % 5,9 % 6,1 % Pres_Arret_Busway_500m 6,3 % 7,2 % 7,9 % Pres_Arret_Busway_800m 11,2 % 11,3 % 12,4 % Pres_Arret_Busway_1200m 16,6 % 17,3 % 17,3 % Pres_Arret_Busway_Tramway_300m 20,5 % 22,1 % 22,0 % Tableau n°90 : Statistiques des indicateurs relatifs à la proximité du busway Graphiques n°48 à n°50 : Répartition des maisons par rapport à l?arrêt à de busway le plus proche (par voie routière) pour l?année 2006, 2008, 2010 73 Est indiqué entre parenthèses l?écart-type de la variable étudiée. Année 2006 Distance - Arret de busw ay (PR) N om br e de m ai so ns 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 0 10 20 30 40 50 Année 2008 Distance - Arret de busw ay (PR) N om br e de m ai so ns 0 500 1500 2500 3500 4500 5500 6500 7500 0 10 20 30 40 50 Année 2010 Distance - Arret de busw ay (PR) N om br e de m ai so ns 0 500 1500 2500 3500 4500 5500 6500 7500 8500 0 10 20 30 40 50 138 C.5) Caractérisation des variables intrinsèques et extrinsèques (hors IRIS et hors Busway) ? Caractéristiques intrinsèques Les maisons vendues sont majoritairement équipées d?une seule salle de bains même si environ un tiers de celles-ci sont équipées d?au moins 2 salles de bains. Elles sont âgées pour la quasi-totalité de plus de 5 ans. La surface moyenne des terrains est de 380 m2. Concernant ces caractéristiques intrinsèques, ces maisons présentent des caractéristiques similaires à celles vendues à Angers et à Avrillé. Comme dans le cas des appartements, ces différentes caractéristiques évoluent peu au cours de la période (cf. tableau n°91 ci-dessous). Caractéristique Période 2000-2010 2006 2008 2010 Absence de salle de bain 0,9 % 0,4 % 0,3 % 1,9 % Présence d?une salle de bain 68,3 % 67,7 % 65,1 % 60,9 % Présence d?au moins 2 salles de bain 30,8 % 31,8 % 34,6 % 37,2 % Nombre de niveaux 1,9 (0,69) 1,9 (0,69) 1,9 (0,66) 1,9 (0,74) Agée de moins de 5 ans 2,2 % 2,2 % 2,8 % 1,3 % Surface de terrain 391,6 (308,2) 368,0 (283,8) 375,0 (279,2) 374,2 (278,7) Vacance de l?appartement 34,6 % 29,9 % 33,5 % 39,8 % Tableau n°91: Statistiques des caractéristiques intrinsèques des maisons vendues Le nombre moyen de pièces des maisons de l?échantillon est plus élevé que celui des maisons de la ville de Nantes recensées par l?Insee en 1999 (4,7 pièces) et en 2008 (5 pièces) (cf. tableau n°92). Néanmoins, elles possèdent, en moyenne, moins de pièces que les maisons « angevines ». Nombre moyen de pièces 2000 4,9 2002 4,9 2004 5,0 2006 5,0 2008 5,0 2010 5,1 Période 2000-2010 5,0 Tableau n°92: Nombre moyen de pièces des maisons vendues ? Caractéristiques extrinsèques Concernant l?accessibilité aux réseaux des bus, nous observons le même phénomène que dans le cas des appartements, à savoir un nombre moins élevé d?arrêts de bus à proximité des logements par rapport aux logements du Mans et d?Angers-Avrillé (cf. tableau n°93). Il en est de même concernant la proximité à la gare TGV se situant au centre-ville de Nantes. Cet éloignement à la gare peut s?expliquer par le fait qu?un tiers des maisons vendues au cours de la période 2000 à 2010 se situe au sud de l?Ile de Nantes. Le pourcentage de maisons se situant dans une zone bénéficiant d?un CUCS est similaire à celui des appartements (environ 3%) à l?inverse du pourcentage de maisons se situant dans l?aire de 300 mètres autour de cette zone qui est deux fois plus élevé. A l?inverse du marché immobilier des appartements, la densité de biens culturels autour des maisons est faible. Très peu de maisons se situent en zone inondable, phénomène déjà observé pour les maisons d?Angers-Avrillé. 139 Le pourcentage de maisons se situant à proximité d?un arrêt de tramway est similaire à celui d?Angers-Avrillé et du Mans. Tout comme l?ensemble des marchés immobiliers étudiés précédemment, les territoires se situant à proximité des maisons sont en termes d?occupation du sol fortement agrégés et peu diversifiés. En effet, le sol est composé quasi exclusivement de tissu urbain (96,3 %) et, dans une faible mesure, de zones commerciales et industrielles (1,6 %), d?espaces agricoles (1,5%), d?espaces verts artificialisés (0,3%), de forêts (0,2%) et de réseaux routiers et ferroviaires (0,1%). Variables Période 2000-2010 2006 2008 2010 Dist_ArretTram 1 594,2 1 485,2 1 348,7 1 395,8 Dist_ArretTram_PR 1 958,8 1 829,4 1 673,5 1 734,3 Dist_LigneTram 1 573,7 1 463,5 1 324,6 1 374,6 Dist_LigneTram_PR 1 895,3 1 766,5 1 605,8 1 667,1 Pres_arret_tram_400m 24,8 % 27,2 % 27,7 % 27,5 % Pres_arret_tram_500m 32,2 % 35,6 % 35,4 % 35,4 % Pres_arret_tram_800m 49,6 % 53,4 % 53,9 % 52,3 % Pres_arret_tram_1200m 65,0 % 68,6 % 70,9 % 69,1 % Dist_Ligne_Bus 146,5 140,1 146,6 144,6 Dist_Arret_Bus 341,1 350,3 Dist_Arret_Bus_PR 477,3 499,8 Nb_ArrêtBus_400m 1,2 1,1 Nb_ArrêtBus_500m 1,8 1,7 Nb_ArrêtBus_800m 4,2 4,3 Nb_ArrêtBus_1200m 9,7 9,5 Dist_Gare_TGV 3 849,9 3 796,9 3 684,5 3 764,1 Dist_Gare_TGV_PR 4 664,2 4 575,1 4 428,9 4 540,0 Dist_Gare_TER 2 897,1 2 978,4 3 017,8 3 048,1 Dist_Gare_TER_PR 4 006,3 4 152,1 4 174,7 4 154,5 Dist_Chemin_fer 1 296,6 1 268,3 1 320,3 1 375,9 Buffer_Gare_TER_400m 1,8 % 0,9 % 1,5 % 1,4 % Buffer_Gare_TER_500m 2,6 % 1,8 % 1,8 % 2,1 % Buffer_Gare_TER_800m 7,8 % 8,3 % 6,8 % 5,9 % Buffer_Gare_TER_1200m 18,5 % 16,9 % 15,8 % 16,0 % Buffer_Gare_TGV_400m 0,1 % 0,3 % 0,3 % 0,0 % Buffer_Gare_TGV_500m 0,3 % 0,5 % 0,3 % 0,1 % Buffer_Gare_TGV_800m 0,9 % 1,5 % 1,2 % 0,7 % Buffer_Gare_TGV_1200m 2,3 % 3,6 % 2,6 % 1,9 % Dist_Autouroute 1 931,5 1 948,4 1 963,8 1 947,6 Dist_Route_Principale 333,2 330,6 310,4 299,8 Dist_Aeroport 8 167,5 8 240,8 8 061,5 8 079,8 Dist_Aeroport_PR 8 098,7 8 173,9 7 998,3 8 016,1 Dist_Etablissement_Total 5 512,4 5 355,6 5 285,7 5 356,9 PPI 0,0 % 0,0 % 0,0 % 0,0 % Risque_inond 0,7 % 0,4 % 1,1 % 0,8 % Dist_cours_eau_pp 1 274,8 1 302,8 1 265,6 1 276,0 Dist_cours_eau_sec 769,2 776,9 779,5 781,7 140 Dist_Cours_eau 699,8 709,9 716,4 700,2 Dist_Palais_Congres 3 908,5 3 878,4 3 771,8 3 845,2 Dist_Palais_Congres_PR 4 697,6 4 665,3 4 533,5 4 612,6 Dist_Cinema 2 110,8 2 188,7 2 164,9 2 153,8 Dist_Cinema_PR 2 544,3 2 608,2 2 595,3 2 584,7 Dist_Theatre 1 637,3 1 615,4 1 545,1 1 534,4 Dist_Theatre_PR 2 134,5 2 098,1 2 025,3 2 026,3 Dist_Parc_Expo 5 659,4 5 473,6 5 375,2 5 444,0 Dist_Parc_expo_PR 4 697,6 6 927,0 6 801,7 6 909,1 Dist_culture_princ_pp 1 114,4 1 119,1 1 123,4 1 096,5 Dist_culture_tot_pp 817,8 785,7 795,6 801,5 Nb_culture_300m_Tot 0,2 0,2 0,2 0,2 Nb_culture_300m_sec 0,1 0,2 0,1 0,1 Nb_culture_500m_Tot 0,5 0,5 0,5 0,5 Nb_culture_500m_sec 0,4 0,4 0,4 0,3 Nb_Culture_1000m_Tot 2,6 2,8 2,5 2,6 Nb_Culture_1000m_sec 1,9 2,0 1,8 1,8 Dist_Zenith 7 361,9 7 287,1 6 948,8 6 937,1 Dist_Cathedrale 3 852,5 3 793,3 3 637,6 3 710,2 Dist_Cathedrale_PR 4 456,3 4 376,3 4 195,1 4 276,2 Dist_Chateau 3 872,9 3 824,1 3 678,4 3 750,2 Dist_Chateau_PR 4 527,6 4 459,1 4 283,3 4 361,3 Dist_CHU 4 016,7 3 993,6 3 844,2 3 908,6 Dist_CHU_PR 4 872,6 4 857,9 4 698,0 4 753,0 Dist_Hôpital_Bellier 4 062,2 3 999,9 3 969,8 4 066,0 Dist_ Hôpital_St_Jacques 4 386,9 4 443,9 4 391,5 4 435,6 Dist_Clinique_Bretéché 3 845,2 3 751,9 3 592,9 3 673,9 Dist_Clinique_St_Augustin 3 919,4 3 835,1 3 616,8 3 681,0 Dist_Hôpital_Nord_Laennec 8 286,7 8 198,5 7 859,4 7 843,7 Dist_Clinique_Atlantique 6 161,8 6 090,5 5 757,4 5 751,4 Dist_Nouvelles_Cliniques_Nantaises 4 592,9 4 500,8 4 546,1 Dist_Clinique_Jules_Verne 4 983,9 4 957,8 5 053,7 Dist_HP_Clinique_Parc 3 991,9 3 900,7 3 661,4 3723,4 Dist_HP_Monbert 15 210,1 15 423,1 15 619,5 15 622,0 Dist_Lieux_santé_ss_HP 2 352,0 2 201,8 2 117,8 2 151,3 Dist_Lieux_santé_ss_HP 2 261,3 2 112,9 2 041,3 2 068,1 Dist_Prison 3 752,2 3 667,0 3 474,3 3 483,9 Agregation_100m 99,1 99,1 99,1 99,0 Agregation_300m 98,5 98,5 98,5 98,6 Agregation_500m 98,0 98,0 98,0 98,0 Agregation_1000m 97,1 97,2 97,2 97,1 Shannon_100m 0,2 0,2 0,2 0,2 Shannon_300m 0,3 0,3 0,3 0,3 Shannon_500m 0,4 0,4 0,4 0,4 Shannon_1000m 0,5 0,5 0,5 0,5 Dist_esp_vert 602,2 580,1 562,4 556,6 Dist_esp_vert_PR 1 035,3 1 012,7 988,8 977,9 141 Dist_Golf 6 614,9 6 411,9 6 243,1 6 249,7 Dist_Piscine 1 385,8 1 382,4 1 376,5 1 382,5 Dist_Patinoire 3 697,0 3 603,7 3 382,4 3 436,5 Dist_Enseig_primaire 495,6 478,8 484,2 471,1 Dist_enseig_primaire_PR 701,6 674,5 686,7 677,2 Dist_enseig_secondaire 705,1 702,8 673,5 670,4 Dist_enseig_second_PR 1 045,4 1 045,2 1 014,0 997,4 Dist_Enseig_sup 1 086,3 1 041,9 948,8 1 001,6 Dist_Enseig_sup_PR 1 514,5 1 460,3 1 350,4 1 394,3 Dist_Centre_ville 3 977,1 3 935,7 3 753,8 3 815,9 Dist_Centre_ville_PR 4 586,8 4 528,5 4 328,8 4 390,1 Dist_Mairie 2 634,6 2 703,2 2 707,4 2 732,8 Dist_Mairie_PR 3 096,7 3 163,8 3 180,4 3 208,9 Nord 67,3 % 70,9 % 73,3 % 71,7 % Ile 0,4 % 0,6 % 0,6 % 0,3 % Sud 32,3 % 28,5 % 26,1 % 28,0 % CUCS 3,6 % 5,1 % 3,0 % 3,8 % CUCS_300m 17,4 % 17,8 % 19,4 % 20,3 % ANRU_300m 0,4 % 0,4 % 0,3 % 0,8 % Dist_Cimetiere 752,7 745,1 756,6 743,1 Dist_Dechetterie 1 544,5 1 507,2 1 519,5 1 555,5 Dist_Ligne_Elec_HT 1 529,8 1 542,8 1 618,5 1 618,4 Dist_usine_incine 4 632,4 4 579,7 4 621,5 4 723,5 Dist_ZI 1 001,1 970,7 1 015,9 996,2 Tableau n°93 : Statistiques des indicateurs relatifs aux autres caractéristiques extrinsèques 142 6) Estimations de la fonction de prix hédonistes Notre objectif principal étant d?analyser l?impact de la mise en place du tramway (Le Mans, Angers) ou du busway (Nantes) sur les prix des biens immobiliers des trois zones d?étude, de la manière la plus fine possible, nous avons décidé de réaliser les estimations hédonistes année par année, le nombre annuel de transactions ainsi que leur spatialisation étant satisfaisants. Les estimations ont été également réalisées en distinguant le marché des appartements et celui des maisons afin de déterminer si l?éventuel effet lié au tramway ou au busway est le même sur ces deux marchés secondaires du logement. L?impact du tramway ou du busway étant mesuré par différents indicateurs alternatifs (distances, zones, accessibilités en termes de temps (dans le cas du Mans)), les estimations ont été également réalisées séparément pour chacune des spécifications alternatives de cette variable. De plus, certaines caractéristiques intrinsèques et extrinsèques des logements ayant été définies de différentes manières (distances par voie routière ou par vol d?oiseau, appartenance ou non à une zone, etc.), nous avons dû faire face, pour chaque zone d?étude, à 288 combinaisons possibles et donc à autant de modèles à estimer par année, par type de logement et par spécification de la variable Tramway ou Busway, soit respectivement 19 584, 17 856 et 9 216 estimations à réaliser pour les zones du Mans, d?Angers et de Nantes74. Du fait d?un nombre important de variables explicatives définies dans notre étude et de l?existence de corrélations entre elles, nous avons dû procéder à une sélection préalable de ces dernières par la méthode économétrique du stepwise. Cette méthode nous a permis également d?analyser la stabilité des résultats obtenus en particulier concernant l?impact du tramway ou du busway sur le prix du logement. 6.1) L?effet du tramway sur les prix immobiliers de la ville du Mans Concernant la ville du Mans, les années retenues pour les estimations des fonctions de prix hédonistes sont bien évidemment les années 2008 et 2010, années paires postérieures à la mise en service du tramway (novembre-décembre 2007) pour lesquelles nous disposons de données. Afin d?analyser un éventuel impact de ce dernier avant son ouverture officielle, nous avons également retenu l?année 200675. En effet, c?est à partir de cette année-là que la pose des premiers rails a eu lieu, matérialisant ainsi aux yeux des acteurs du marché immobilier l?arrivée future du tramway. A) Estimations et analyses des résultats A.1) Résultats et analyses concernant le marché des maisons Nous présentons dans un 1er temps les résultats au travers des quatre tableaux ci-dessous, puis nous en proposons une analyse. 74 Concernant le cas de la zone d?étude de Nantes, ce nombre comprend un ensemble de simulations supplémentaires destinées à vérifier des hypothèses spécifiques à ce cas d?étude. 75 Rappelons que dans le cas des mesures d?accessibilité exprimées en termes de temps, l?année 2006 n?a pas été retenue pour leurs estimations, le tramway n?étant pas encore en fonctionnement à cette date. 143 Le 1er tableau indique l?existence ou non d?effet 76 ainsi que son signe pour les différentes définitions de l?indicateur associés au tramway : 2006 2008 2010 Dist_ArretTram Absence d?effet Effet positif (*) Absence d?effet Dist_ArretTram_PR Absence d?effet Effet positif Absence d?effet Dist_LigneTram Absence d?effet Effet positif (*) Effet positif Dist_LigneTram_PR Absence d?effet Effet positif Effet positif (*) Pres_arret_tram_400m Absence d?effet Absence d?effet Absence d?effet Pres_arret_tram_500m Absence d?effet Absence d?effet Absence d?effet Pres_arret_tram_800m Absence d?effet Absence d?effet Absence d?effet Pres_arret_tram_1200m Absence d?effet Absence d?effet Absence d?effet Acces_max_Republique_min Absence d?effet Effet positif (*) Acces_max_Gares_min Absence d?effet Effet positif (*) Acces_max_Antares_min Absence d?effet Absence d?effet Acces_max_Espal_min Effet positif Absence d?effet Acces_max_Univ_min Absence d?effet Effet positif (*) Tableau n° 94 : Effet du tramway sur les prix des maisons selon les années et l?indicateur utilisé pour mesurer cet effet Pour les indicateurs ayant un effet significatif sur les prix des maisons, nous avons calculé le montant moyen que sont prêts à payer les acquéreurs (i.e. leur « Consentement à Payer marginal » moyen) soit pour se rapprocher d?un mètre de l?arrêt de tramway le plus proche (ou de la ligne de tramway) soit pour gagner une minute sur le trajet logement ? arrêt de destination du tramway. Les résultats sont les suivants77 : 2008 2010 Dist_ArretTram 20,5 ¤/m Dist_ArretTram_PR 12,6 ¤/m Dist_LigneTram 20,6 ¤/m 24,7 ¤/m Dist_LigneTram_PR 12,6 ¤/m 19,9 ¤/m Acces_max_Republique_min 1 120,6 ¤/min Acces_max_Gares_min 1 191,5 ¤/min Acces_max_Espal_min 709,2 ¤/min Acces_max_Univ_min 1 125,9 ¤/min Tableau n° 95 : Consentement à Payer marginal moyen des acheteurs Lecture : En 2008, le consentement à payer marginal pour se rapprocher d?un mètre (à vol d?oiseau) de l?arrêt de tramway le plus proche de la maison s?élevait en moyenne à 20,5 ¤. Afin de comparer les effets-distance et les effets-temps de trajet, nous avons réalisé le calcul pour un gain de temps78 de 3 minutes équivalent à un rapprochement du tramway de 250 mètres : 76 Un effet existe lorsque dans plus de 75 % des modèles estimés, la variable concernant le tramway a un impact significatif (au seuil de risque de 10 %) sur le prix du logement. L?astérisque (*) indique que cet effet est vrai dans la quasi-totalité des modèles estimés (95% à 100%). La qualité d?ajustement des modèles estimés (R² ajusté) est en moyenne de 0,71 pour l?année 2006, 0,67 pour l?année 2008 et de 0,69 pour l?année 2010. 77 Les valeurs minimales et maximales associées aux valeurs présentées dans le tableau sont disponibles en annexe 10. 78 En règle générale, ce type de calcul n?est valable que pour une faible variation du temps (effet marginal). Pour mesurer un effet non marginal, il est alors nécessaire de calculer une variation de surplus des acheteurs obtenue à partir d?une fonction de demande implicite de la caractéristique, dont l?estimation économétrique nécessite le 144 2008 2010 Dist_ArretTram 5 092,2 ¤ Dist_ArretTram_PR 3 129,8 ¤ Dist_LigneTram 5 117,0 ¤ 6 135,5 ¤ Dist_LigneTram_PR 3 129,8 ¤ 4 943,2 ¤ Acces_max_Republique_min 3 361,8 ¤ Acces_max_Gares_min 3 574,5 ¤ Acces_max_Espal_min 2 127,6 ¤ Acces_max_Univ_min 3 377,7 ¤ Tableau n°96 : Consentement à Payer moyen des acheteurs Lecture : En 2008, le consentement à payer pour se rapprocher de 250 mètres (à vol d?oiseau) de l?arrêt de tramway le plus proche de la maison s?élevait en moyenne à 5 092,2 ¤. En 2008, le consentement à payer associé à un gain de temps de 3 minutes pour se rendre du logement à l?arrêt de tramway Espal s?élevait en moyenne à 2 127,6 ¤. Ces sommes sont enfin exprimées en termes de pourcentage du prix moyen de l?année correspondante : 2008 2010 Dist_ArretTram 3,2 % Dist_ArretTram_PR 2,0 % Dist_LigneTram 3,3 % 4,0 % Dist_LigneTram_PR 2,0 % 3,2 % Acces_max_Republique_min 2,2 % Acces_max_Gares_min 2,3 % Acces_max_Espal_min 1,4 % Acces_max_Univ_min 2,2 % Tableau n°97 : Part de l?effet tramway sur le prix des maisons Lecture : En 2008, le consentement à payer pour se rapprocher de 250 mètres (à vol d?oiseau) de l?arrêt de tramway le plus proche de la maison représentait en moyenne 3,2 % du prix de vente moyen des maisons vendues en 2008. Les résultats obtenus indiquent qu?il n?existe pas d?effet du tramway sur les prix des maisons avant sa mise en service et ce quels que soient l?indicateur tramway utilisé et les différentes spécifications du modèle hédoniste testées. La pose des premiers rails du tramway ne semble pas avoir impacté le comportement des ménages lors de l?achat de leur maison au cours de l?année 2006. A l?inverse, cet effet existe pour l?année 2008 lorsqu?il est mesuré via la distance à vol d?oiseau ou par voie routière par rapport à l?arrêt ou la ligne de tramway le plus proche. Cet effet est également capté via l?indicateur d?accessibilité (exprimé en termes de temps) entre le logement et le terminus Espal se situant sur la branche Est de la ligne de tramway. L?effet du tramway perdure au cours de l?année 2010 : il est toujours capté via la distance à la ligne de tramway à vol d?oiseau ou par voie routière mais aussi par les indicateurs d?accessibilité entre le logement et différents arrêts du tramway (Gare, Place de la République et Université), même si la destination diffère par rapport à l?année 2008. Ainsi, les résultats obtenus, indiquant une absence avérée d?effet-prix sur le marché des maisons avant la mise en service du tramway, semblent invalider l?hypothèse implicite de la taxe Grenelle 2 selon laquelle le marché immobilier intégrerait cet effet dès la déclaration d?utilité publique (DUP) recours aux caractéristiques des acheteurs (origine, catégories socioprofessionnelles d?appartenance, etc.) (2ème étape de la méthode des prix hédonistes). 145 du projet. Il en résulte que les éventuelles plus-values immobilières réalisées entre janvier 2006 et l?ouverture effective de la ligne de tramway ne peuvent être imputées ni intégralement, ni même partiellement au projet du tramway. A l?inverse, les résultats indiquent l?existence d?un effet-prix postérieurement à la mise en service du tramway, existence qui perdure trois ans après cette date. Ce constat établi pour la ville du Mans pose donc la question de la légitimité du principe d?une taxation des plus-values sur la période charnière entre la date de la DUP et la date de mise en service du tramway, et plus généralement de la pertinence du calendrier fiscal actuellement pressenti. Cependant, l?ensemble de ces résultats demande à être confirmé par les cas d?étude portant sur les zones d?Angers et de Nantes (cf. sections 6.2 et 6.3). Par ailleurs, il convient également d?observer que l?appartenance du logement à une zone se situant à 400, 500, 800 et 1 200 mètres de l?arrêt de tramway le plus proche ne permet pas de capter un effet lié à la mise en place du tramway dans le cas des maisons pour les trois années étudiées. Dans le cas des maisons, l?approche par zones concentriques n?est donc pas à privilégier. L?impact significatif ou non des différents indicateurs sur le prix pose donc le problème du choix de la définition de ces derniers lors des analyses hédonistes. Il est donc nécessaire au vu des résultats obtenus de tester différents types d?indicateur lors des estimations afin de « ne pas passer à côté » d?un éventuel effet. A partir de ces tableaux, nous observons également que l?accès au tramway à vol d?oiseau est systématiquement plus valorisé que l?accès par route (de l?ordre de 63 %) en 2008. Pour cette même année, les ménages achetant des maisons ne semblent pas faire de distinction entre l?accès à l?arrêt et à la ligne de tramway. En 2010, la valorisation de l?accès à la ligne tramway perdure et s?accentue avec des hausses de 20% et 58% respectivement pour l?accès à vol d?oiseau et l?accès par route, ce qui semble indiquer que les ménages achetant des maisons valorisent de manière croissante l?accès au tramway. A l?inverse, l?accès à l?arrêt de tramway n?est plus valorisé de manière significative pour l?année 2010. Concernant l?accessibilité-temps à différents lieux de la ville du Mans, les résultats indiquent une valorisation importante et similaire de l?accès à la gare TGV, à la place de la République (centre- ville) et au pôle universitaire, éléments qui apparaissent donc comme des lieux jugés d?importance par les ménages. Cette valorisation n?intervient pas immédiatement après la mise en service du tramway (2008) : il semble donc que le marché des maisons ait réagit de manière différée et / ou progressive aux avantages en termes d?accessibilité générés par le tramway. A l?inverse, l?accessibilité-temps à l?arrêt Espal, n?a été valorisée que de manière transitoire (en 2008) et de façon moindre (de l?ordre de 1,5 fois moins) comparativement aux autres arrêts valorisés en 2010. A.2) Résultats et analyses concernant le marché des appartements L?étude de l?impact du tramway sur les prix a été également réalisée pour le marché des appartements afin de déterminer si cet impact est identique à celui du marché des maisons. Comme pour les maisons, les résultats obtenus pour les appartements79 sont tout d?abord présentés au travers des quatre tableaux ci-dessous : 2006 2008 2010 Dist_ArretTram Absence d?effet Effet positif (*) Absence d?effet Dist_ArretTram_PR Absence d?effet Effet positif (*) Effet positif (*) Dist_LigneTram Absence d?effet Effet positif Absence d?effet Dist_LigneTram_PR Absence d?effet Effet positif Effet positif (*) Pres_arret_tram_400m Absence d?effet Absence d?effet Absence d?effet 79 La qualité d?ajustement des modèles estimés pour les appartements (R² ajusté) est en moyenne de 0,84 pour l?année 2006, de 0,79 pour l?année 2008 et de 0,78 pour l?année 2010. 146 Pres_arret_tram_500m Absence d?effet Effet a priori positif (2/3 modèles) Effet positif (*) Pres_arret_tram_800m Absence d?effet Absence d?effet Effet négatif Pres_arret_tram_1200m Effet négatif Absence d?effet Effet négatif Acces_max_Republique_min Absence d?effet Absence d?effet Acces_max_Gares_min Absence d?effet Absence d?effet Acces_max_Antares_min Absence d?effet Effet positif (*) Acces_max_Espal_min Absence d?effet Effet positif (*) Acces_max_Univ_min Absence d?effet Absence d?effet Tableau n°98 : Effet du tramway sur les prix des appartements selon les années et selon l?indicateur utilisé pour mesurer cet effet Nous avons ensuite calculé l?impact moyen du tramway80 sur les prix des appartements selon les années et les indicateurs : 2006 2008 2010 Dist_ArretTram 15,0 ¤/m Dist_ArretTram_PR 12,2 ¤/m 13,3 ¤/m Dist_LigneTram 14,4 ¤/m Dist_LigneTram_PR 11,4 ¤/m 13,2 ¤/m Pres_arret_tram_500m81 5 531,1 ¤ 10 770,1 ¤ Pres_arret_tram_800m -9 671,8 ¤ Pres_arret_tram_1200m - 8 497,7 ¤ -9 534,8 ¤ Acces_max_Antares_min 1 048,7 ¤/min Acces_max_Espal_min 890,6 ¤/min Tableau n°99 : Consentement à Payer marginal moyen des acheteurs Lecture : En 2008, le consentement à payer marginal pour se rapprocher d?un mètre (à vol d?oiseau) de l?arrêt de tramway le plus proche de l?appartement s?élevait en moyenne à 15,0 ¤. Ce qui conduit aux Consentements à Payer moyens des acheteurs suivants : 2006 2008 2010 Dist_ArretTram 3 726,0 ¤ Dist_ArretTram_PR 3 030,5 ¤ 3 303,7 ¤ Dist_LigneTram 3 577,0 ¤ Dist_LigneTram_PR 2 831,8 ¤ 3 278,9 ¤ Pres_arret_tram_500m 5 531,1 ¤ 10 770,1 ¤ Pres_arret_tram_800m -9 671,8 ¤ Pres_arret_tram_1200m -8 497,7 ¤ -9 534,8 ¤ Acces_max_Antares_min 3 146,1 ¤ Acces_max_Espal_min 2 671,8 ¤ Tableau n° 100 : Consentement à Payer moyen des acheteurs Lecture : En 2008, le consentement à payer pour se rapprocher de 250 mètres (à vol d?oiseau) de l?arrêt de tramway le plus proche de l?appartement s?élevait en moyenne à 3 726 ¤. En 2010, le consentement à payer associé à un gain de temps de 3 minutes pour se rendre du logement à l?arrêt de tramway Antares s?élevait en moyenne à 3 146,1 ¤. 80 Les valeurs minimales et maximales associées aux valeurs présentées dans le tableau sont disponibles en annexe 10. 81 Dans le cas des indicatrices de zone, les montants indiqués correspondent à l?effet sur le prix de la localisation de l?appartement dans cette zone. 147 En 2010, un ménage achetant un appartement est, en moyenne, prêt à payer 10 770 ¤ en plus pour que ce dernier se situe dans un périmètre de 500 mètres autour de l?arrêt de tramway le plus proche. Ce qui correspond en termes de pourcentage du prix moyen de l?année correspondante aux résultats suivants : 2006 2008 2010 Dist_ArretTram 4,6 % Dist_ArretTram_PR 3,7 % 4,2 % Dist_LigneTram 4,4 % Dist_LigneTram_PR 3,5 % 4,1 % Pres_arret_tram_500m 6,8 % 13,5 % Pres_arret_tram_800m -12,1 % Pres_arret_tram_1200m -11,3 % -11,9 % Acces_max_Antares_min 3,9 % Acces_max_Espal_min 3,3 % Tableau n°101: Part de l?effet tramway sur le prix des appartements Lecture : En 2008, le consentement à payer pour se rapprocher de 250 mètres (à vol d?oiseau) de l?arrêt de tramway le plus proche de l?appartement représentait en moyenne 4,6 % du prix de vente moyen des appartements vendus en 2008. Comme dans le cas du marché des maisons, les résultats obtenus indiquent une absence d?effet-prix sur le marché des appartements avant la mise en service du tramway lorsque l?effet du tramway est mesuré via des indicateurs de distance ou d?accessibilité-temps. Ils indiquent également l?existence d?un effet-prix postérieurement à la mise en service du tramway, existence qui perdure trois ans après cette date. Néanmoins, certains de ces effets sont différents de ceux observés sur le marché des maisons : alors que pour l?année 2008 les quatre variables de distances agissent de manière significative et positive sur le prix, il n?en va pas de même pour l?année 2010. En effet, pour le marché des maisons, nous avions relevé que seules les deux variables de distance (à vol d?oiseau et par voie routière) à la ligne de tramway avaient un impact positif et significatif sur les prix. Pour les appartements, nous observons que seules les deux variables de distance par route (par rapport à l?arrêt et à la ligne de tramway) conservent un impact positif et significatif sur les prix. Cette significativité systématique des variables de distance par voie routière pourrait indiquer que les ménages achetant des appartements au cours de l?année 2010 sont attentifs à la distance réellement parcourue pour atteindre la ligne ou l?arrêt de tramway. En termes de gains de temps, les effets du tramway n?apparaissent qu?à partir de 2010 et concernent des destinations différentes de celles valorisées dans le cas du marché des maisons : les acheteurs d?appartements privilégient, en effet, l?accès aux arrêts Antarès et Espal à la différence des acheteurs de maisons qui valorisent l?accès à la gare, la place de la République et l?Université. Il existe donc bien une segmentation du marché entre maisons et appartements, concernant l?usage des acheteurs vis-à-vis du tramway. Ainsi, l?absence, en moyenne, de valorisation de l?accès au centre-ville pour les acheteurs d?appartements peut être mise en relation avec la structure socioprofessionnelle des acheteurs sur ce marché : la très forte part des retraités (21,4% en 2010), catégorie n?ayant pas d?impératifs professionnels pour se rendre au centre-ville, peut en partie expliquer ce désintérêt relatif de l?accès au centre-ville via le tramway. Au contraire de ce qui a été observé sur le marché des maisons, le fait qu?un appartement se situe dans une zone de 500 mètres autour de l?arrêt de tramway le plus proche a un impact positif dès l?année 2008, effet qui se confirme en 2010. A l?inverse, lorsque l?appartement se situe dans une zone plus éloignée (800 ou 1 200 mètres), l?effet-tramway sur le prix est négatif en 2010, ce qui lais tramwa existe é l?arrêt d Cette an périmèt réalisée de tram inéquita Ces résu choix d indicatr l?effet d réalisés nouveau situant d B) Ch La form cherché tramway spécifié intégrée forme li spécifié la variab Marché Voici, p rapport tramway Graphiq 2010) 82 La variab sserait à pen ay, cet éloi également p de tramway nalyse, cont tre de 1 200 s sur les ven mway peut se able l?existe ultats en te e l?indicate rice d?appar direct lié à la lors de la ux appartem dans des zo oix de la fo me linéaire a é à détermin y sur les p é où seule l e sous form inéaire. La r é comme la ble d?intérê des maison par exempl à l?arrêt de y Gare : ques n°51 et ble étudiée do nser que lo ignement e pour l?année le plus proc trastée selo 0 mètres pr ntes des app embler légit ence d?une t ermes d?app eur. En effet rtenance à u a proximité a mise en p ments à pro nes plus élo orme foncti ayant été ut ner si cette prix des log a variable d me non param relation rete somme d?u êt (modèle a ns : le, les résul tramway le t n°52 : Eff oit être de na orsque l?app est perçu d e 2006 pou che. n le périmè ressenti par partements time, la mis telle taxe po partenance o t, si l?impac une zone, il é du tramwa place du tr oximité de oignées. ionnelle ass ilisée pour e forme fon gements. Un d?intérêt étu métrique82, enue entre c une composa additif génér ltats obtenu e plus proch fets sur le pr ature quantita partement s de manière ur les appar ètre retenu, la taxe Gre se situant d se en éviden our les logem ou non à un ct du tramw est vraisem ay, mais éga ramway. L? la ligne po sociée à l?in les différen nctionnelle n modèle d udiée (ici, l les autres v ces différen ante paramé ralisé). us lorsque l he ou via le rix de deux ative. se situe ent e négative tements se a une incid enelle 2 : e dans un péri nce d?un eff ments situés ne zone con way sur les p mblable que alement des ?hypothèse ourrait cond ndicateur T ntes estimati était la mi de prix héd la proximité variables ex tes variable étrique et d l?effet Tram temps de tr indicateurs tre 500 mè par les ac situant entr dence impo en effet, si l mètre inféri fet négatif a s entre 500 nfirment de prix est me cette variab effets liés a émise sera duire à une Tramway ions du mod ieux adapté doniste sem é ou non pa xplicatives d es est de typ ?une fonctio mway est m rajet maxim Tramway ( ètres et 1 2 cheteurs. C re 800 et 1 ortante sur l la taxation ieur à 500 m au-delà de 5 et 1 200 mè e nouveau l esuré via l?u ble ne capte aux aménag ait que la c dévalorisat dèle hédoni ée pour me mi-paramétri ar rapport a du modèle pe linéaire : on de forme mesuré via mal du logem (respectivem 200 mètres Cet effet né 200 mètre a pertinenc des plus-va mètres de l? 500 mètres ètres. l?importanc utilisation d e pas seulem gements urb construction tion de ceu iste, nous av surer l?effe que a donc au tramway demeurant le prix est d e inconnue p la distance ment à l?arrê ment en 200 148 s du gatif es de ce du alues arrêt rend e du d?une ment bains n de ux se vons et du c été y) est sous donc pour e par êt de 08 et Le test l?hypoth estimati supérieu tramway temps d Marché Cette d appartem l?arrêt d n°53). D une form différen Tramwa Par con margina Graphiq 2010) C) Eff Les val moyenn acheté. Pour ce En effet quantile (q = 50% logemen 83 Les valeu 84 Les valeu de non li hèse de nu ions, à la fo ures à 0,05, y le plus pr de trajet max des apparte ?analyse a ments. La f de tramway De même, me quasi-m nts modèles ay et le prix nséquent, l? al moyen de ques n°53 et fets moyens leurs estimé nes, nous av ela, nous avo t, cette mét es utilisés da %), le 3ème q nts. Ainsi, l urs obtenues urs obtenues inéarité de ullité des p ois pour un , on ne reje roche et le p ximal pour ements : été égaleme forme fonct le plus proc l?utilisation monotone dé s conclut au x de l?appart ?hypothèse es acheteurs t n°54 : Eff s versus effe ées pour le vons cherch ons utilisé l thode perme ans notre an quartile (q = le 1er décil pour ce test pour ce test Davies (1 paramètres et deux cha tte pas l?hy prix de la m se rendre en ent réalisée tionnelle de che, est sim n d?un indic écroissante u non rejet tement. de linéarit s pour se rap fets sur le pr fets différen es différents hé à savoir s la méthode et d?étendre nalyse sont = 75%) et le le correspon sont compris sont compris 1987) perm de change angements ypothèse d?u maison au s n tramway à e pour les e e l?indicateu milaire à cell cateur d?acc (cf. graphi t de l?hypot té utilisée p pprocher de rix de deux nciés selon s coefficien si l?effet du e des quant e les techni le 1er décile e 9ème décile nd à la val ses entre 0,3 ses entre 0,2 met de véri ements de de pentes, l une relation seuil de risq à l?arrêt Gar estimations ur, lorsqu?il le obtenue d cessibilité e ique n°54). thèse84 d?un pour les es e la ligne de indicateurs le prix du l nts des vari tramway ét tiles pour ca ques des ré e (q = 10%) e (q = 90%) leur du pri 0 et 0,60. 0 et 0,70. ifier pour l pente. App les p-values n linéaire en que de 5%. re. hédonistes l est exprim dans le cas exprimé en L?applicati ne relation stimations tramway e Tramway ( logement iables expli tait le même alculer ces d égressions li ), le 1er quar ) associés à x du logem l?ensemble pliquée à s associées ntre la dista Il en est de portant sur mé en terme des maison termes de tion du test linéaire en du consent est valide. (respectivem icatives éta e selon le pr différents e inéaires aux rtile (q = 25 la distribut ment telle q des distan nos différe à ce test83 é ance à l?arrê e même ent r le marché es de distan ns (cf. graph temps prés de Davies ntre l?indica tement à p ment en 200 ant des val rix du logem effets potent x quantiles. 5%), la méd ion des prix que 10 % 149 nces, entes étant êt de tre le é des nce à hique sente aux ateur payer 08 et eurs ment tiels. Les diane x des des logemen du logem ont don d?une v Les coe peuvent qui corr Marché Les résu dans le Effet Graphiq Lecture plus pro chères e chères (g En 2010 s?élevait et il s?él chères (g Les deu tramway distance d?un mè quartile logemen pour av De plus exemple est plus nts ont un p ment telle q nc un prix s ariable d?in efficients, es t ne pas êtr respond à l? des maison ultats présen cas des mai significatif au ques n°55 et : En 2008, le oche s?élevai et il s?élevait graphique 55 0, le consente t à un peu plu levait à un p graphique 56 ux cas étudi y diffère se e à l?arrêt d ètre est plu . Ainsi, da nts ayant u oir accès au s, cet effet n e, pour se r s important prix inférieu que 90 % d supérieur à ntérêt (ex. la stimés pour re identique effet margin ns : ntés ci-dess isons pour l u seuil de 5% t n°56 : Con e consenteme it à environ t à environ 5) ement à paye us de 1 200 ¤ peu plus de 1 6) iés ci-dessu elon le qua de tramway us élevé (et ans le cas un prix bas u tramway. n?est pas le rendre à l?ar (et signific ur à cette va des logemen cette valeur a distance à les logeme es et diffère nal moyen ous (cf. gra l?analyse du --- CAP m nsentement ent à payer m 27 ¤ pour l 28 ¤ pour le er marginal ¤ pour les m 1 600 ¤ pou us montrent antile de pr y le plus pr significatif des maison consentent même lors rrêt Gare. N catif) pour aleur alors nts ont un p r). Ce déco l?arrêt de tr ents apparten ent donc en de la variab aphiques n°5 u choix de la marginal moy à payer ma marginal pou les ménages es ménages associé au g ménages ayan ur les ménag tout d?abor rix des ma roche (2008 f) pour les m ns, les mé davantage que l?impac Nous remarq les maisons que le 9ème prix inférieu upage perm ramway) su nant à chaq général du ble explicati 55 et n°56) a forme fon yen arginal par q ur se rappro ayant achet ayant achet gain d?une m nt acheté une ges ayant ach rd que le co aisons étudi 8), le consen maisons do énages qui que les au ct est mesur quons notam s dont les p décile corr ur à cette va met donc d? r le prix des que quantile u coefficien ive étudiée. correspond nctionnelle d quantile de p cher d?un m té une maiso é une maiso minute pour e maison par heté une mai onsentemen ié. Lorsque ntement ma ont les prix se position utres au ren ré via le tem mment que prix sont le respond à la aleur (10 % analyser l?e s logements de la distri nt d?une rég dent aux deu de l?indicate prix des ma mètre de l?arr on parmi les on parmi les r accéder à l rmi les 25 % ison parmi l nt marginal e l?effet est arginal pou se situent d nnent sur l nchérisseme mps de traj cet effet, ob es plus élev a valeur du % des logem effet différe s. ibution des p gression liné ux cas prése eur Tramwa aisons rêt de tramw s 10 % les m 25 % les m l?arrêt de la les moins ch les 10 % les à payer pou t mesuré vi ur se rappro dans le prem le segment nt du logem et maximal bservé en 2 vés, cet effe 150 prix ments encié prix, éaire entés ay. way le moins moins gare hères plus ur le ia la ocher mier des ment , par 2010, et ne pouvant différen Année Année Tableau Cette va devant s cette hy chaque ces caté immobi professi départem d?abord typolog intellect des mai célibata les 25 % étudiées proches 2 400-2 Gare pl payer de Nous re selon le sur les p Marché Effet sign Graphique t pas être a nte entre 200 1 2008 2010 u n°102 : Pri alorisation se rendre ré ypothèse, no année étudi égories corr ilière, nous ionnelle, lo ment de la S d par les pri ie permet a tuelles supé isons les 25 aires et habit % les moins s, les maiso s, en moyen 600 mètres lus élevé po es cadres et emarquons es indicateur prix des mai des apparte nificatif au seu s n°57 et n° attribué à u 08 et 2010 ( 10 % 95 000 94 300 ix par quant très forte d égulièremen ous avons eu iée, quatre c respondant s disposon ocalisation Sarthe), etc ix des mais ainsi de me érieures, en % les plus tant avant l s chères. Un ons achetée nne, de la g s). Il sembl our les ach t les profess donc une h rs choisis, i isons. ements : uil de 5% °58 : Consen une différen (cf. tableau 25 % 122 000 117 000 tile et prix m de l?accès à nt, par exem u recours à catégories d à celles dé ns égaleme du précéd .). Les class ons puis pa ettre en évid couple et h chères. A l ?achat dans ne analyse c s par les ca are TGV qu erait donc q heteurs des sions intelle hétérogénéit indiquant ai ntement à P nce de form n°102). 50 % 145 000 140 000 moyen des m à la gare po mple, à Paris la méthode de prix ont éfinies pour ent d?infor dent logeme ses mises en ar les catég dence une habitant ava ?inverse, no le départem complément adres et les ue les mais que le cons maisons le ectuelles sup té des effet insi la comp Payer margi me fonction 75 % 182 740 178 300 maisons ourrait avoir s pour des m e par classif été créées à r l?analyse p rmations su ent (hors n évidence p ories socio- sur-représe ant l?achat ous observo ment de la S taire indiqu profession sons achetée sentement à es plus chèr périeures. ts du tramw plexité de l inal par qua nnelle ou à 90 % 238 000 240 000 r pour origi motifs profe fication asce à partir des par quantile ur les ach de la com par cette mé -professionn ntation des hors de la ns une sur-r Sarthe parmi ue égalemen s intellectue es par les o à payer en res puisse ê way par qua ?effet de la ntile de prix à une distr Moyenn 0 157 66 0 155 21 ine l?install essionnels. endante hiér prix des m e. Pour cha heteurs (ca mmune du éthode se ca nelles des a s cadres et Sarthe parm représentati mi les acheteu nt que pour uelles supéri ouvriers (16 termes d?ac être lié au antile de pr mise en pla x des appart ibution de ne 62 19 lation de ca Afin de vér rarchique : p aisons vend aque transac atégorie so Mans ou aractérisent acheteurs. C des profess mi les achet ion des ouv urs des mai les trois an ieures sont 600-1800 ve ccessibilité consenteme rix des mai ace du tram tements 151 prix adres rifier pour dues, ction ocio- u du t tout Cette sions teurs vriers isons nnées plus ersus à la ent à isons mway 152 10 % 25 % 50 % 75 % 90 % Moyenne Année 2008 39 075 55 000 75 250 100 150 129 800 81 409 Année 2010 36 730 52 950 74 100 99 625 134 842 80 088 Tableau n°103 : Prix par quantile et prix moyen des appartements Il convient d?observer que les consentements à payer par quantiles sont très différents selon le type de marché considéré. En effet, l?impact du tramway sur les prix est plus homogène sur le marché des appartements, l?effet étant maximal pour les appartements dont les prix sont les plus élevés (3ème quartile ou 9ème décile selon les cas). Il en résulte que la mise en place du tramway tend à accentuer, toute chose égale par ailleurs, la différenciation des appartements en termes de prix : globalement, ce sont les appartements les plus chers sur le marché qui ont bénéficié d?une variation absolue de valeur associée à l?effet tramway la plus importante. 153 6.2) L?effet du tramway sur les prix immobiliers des villes d?Angers et d?Avrillé Rappelons que pour cette seconde zone d?étude, les estimations portent sur les deux communes traversées par la ligne de tramway à savoir Angers et Avrillé. Des trois projets étudiés, le tramway de l?agglomération d?Angers est le plus récent, l?ouverture au public ne datant que de juin 2011. Par conséquent, les données postérieures à cette ouverture, à savoir, en années paires, celles de 2012, n?étaient pas disponibles lors de la mise en oeuvre des estimations des fonctions de prix hédonistes. Ces dernières sont donc réalisées sur les deux années paires antérieures à 2011, à savoir les années 2008 et 2010, l?année 2008 correspondant au début des travaux visibles du projet. A) Estimations et analyses des résultats A.1) Résultats et analyses concernant le marché des maisons Comme pour l?étude concernant la ville du Mans, nous présentons dans un 1er temps les résultats au travers des quatre tableaux ci-dessous, puis nous en proposons une analyse. Le 1er tableau indique l?existence ou non d?effet 85 ainsi que son signe pour les différentes définitions de l?indicateur associés au tramway : 2008 2010 Dist_ArretTram Absence d?effet Effet a priori positif Dist_ArretTram_PR Absence d?effet Absence d?effet Dist_LigneTram Absence d?effet Absence d?effet Dist_LigneTram_PR Absence d?effet Absence d?effet Pres_arret_tram_400m Absence d?effet Absence d?effet Pres_arret_tram_500m Absence d?effet Absence d?effet Pres_arret_tram_800m Absence d?effet Effet positif Pres_arret_tram_1200m Effet négatif * Effet a priori négatif Tableau n°104 : Effet du tramway sur les prix des maisons selon les années et l?indicateur utilisé pour mesurer cet effet Pour la variable de distance ayant un effet significatif sur les prix des maisons, nous avons calculé le montant moyen que sont prêts à payer les acquéreurs pour se rapprocher d?un mètre de l?arrêt de tramway le plus proche. Dans le cas des indicatrices de zone, les montants indiqués correspondent à l?effet sur le prix de la localisation de la maison dans cette zone. Les résultats sont les suivants86 : 2008 2010 Dist_ArretTram 40,7 ¤/m Pres_arret_tram_800m 23 678,4 ¤ Pres_arret_tram_1200m -32 204,1 ¤ -33 671,9 ¤ Tableau n° 105 : Consentement à Payer marginal moyen des acheteurs Lecture : En 2010, le consentement à payer marginal pour se rapprocher d?un mètre (à vol d?oiseau) de l?arrêt de tramway le plus proche de la maison s?élevait en moyenne à 40,7 ¤. 85 La qualité d?ajustement des modèles estimés (R² ajusté) est en moyenne de 0,71 pour l?année 2008 et de 0,70 pour l?année 2010. 86 Les valeurs minimales et maximales associées aux valeurs présentées dans le tableau sont disponibles en annexe 11. 154 Soit pour un rapprochement à l?arrêt de tramway d?environ de 250 mètres équivalent à un gain de 3 minutes pour se rendre à pied à l?arrêt de tramway : 2008 2010 Dist_ArretTram 10 109,9 ¤ Pres_arret_tram 800m 23 678,4 ¤ Pres_arret_tram 1200m -32 204,1 ¤ -33 671,9 ¤ Tableau n° 106 : Consentement à Payer moyen des acheteurs Lecture : En 2010, le consentement à payer pour se rapprocher de 250 mètres (à vol d?oiseau) de l?arrêt de tramway le plus proche de la maison s?élevait en moyenne à 10 109,9 ¤. Ces sommes sont enfin exprimées en termes de pourcentage du prix moyen de l?année correspondante : 2008 2010 Dist_ArretTram 4,4 % Pres_arret_tram_800m 10,2 % Pres_arret_tram_1200m - 13,6 % -14,5 % Tableau n° 107 : Part de l?effet tramway sur le prix des maisons Lecture : En 2010, le consentement à payer pour se rapprocher de 250 mètres (à vol d?oiseau) de l?arrêt de tramway le plus proche de la maison représentait en moyenne 4,4 % du prix de vente moyen des maisons vendues en 2010. A la différence du cas manceau, des effets peuvent être mis en évidence dès le début des travaux, soit trois ans avant la mise en service effective du tramway. Ainsi, un fort effet négatif sur les prix des maisons peut être observé pour l?année 2008 dans une zone de 1 200 mètres autour des arrêts, effet qui perdure (mais de façon moins significative) en 2010. Simultanément, un effet positif apparaît pour l?année 2010 concernant les maisons situées à moins de 800 mètres d?un arrêt de tramway. Comme pour le Mans, cette apparente contradiction dans les résultats selon la zone retenue, incite à la prudence concernant la nature des effets mis en évidence par les variables indicatrices de zones, ces dernières pouvant capter davantage d?éléments que les seuls effets directs liés au tramway. Ainsi, dans l?agglomération d?Angers, la mise en oeuvre de la ligne de tramway s?est accompagnée d?importants chantiers de réaménagements urbains, notamment sur la partie septentrionale de la ligne, entre le sud d?Avrillé et le quartier Verneau-Hauts-de-Saint-Aubain : ces réaménagements ont conduit à la condamnation de logements jugés vétustes et à la construction de nombreux logements et ainsi que d?équipements publics. L?ensemble de ces changements a donc pu modifier localement le fonctionnement du marché des maisons et des appartements conduisant à un effet global complexe à analyser lorsqu?il est appréhendé au travers des indicatrices de zone. Parallèlement, l?estimation de la fonction de prix hédonistes sur l?année 2010 permet de mettre également en évidence l?apparition d?un effet positif en termes de distance euclidienne par rapport à un arrêt de tramway, même si ce résultat est à prendre avec précaution, car ce phénomène n?a été observé que pour 70 % des modèles hédonistes estimés. Le marché des maisons d?Angers-Avrillé semble donc anticiper l?ouverture du tramway dès l?année 2010. Cependant, ce « frémissement » n?est observable que sur une seule variable de distance et doit, en conséquence, être confirmé ou infirmé par l?analyse des fonctions de prix hédonistes pour les années postérieures à l?ouverture au public de la ligne de tramway, notamment pour l?année 2012. A.2) Résultats et analyses concernant le marché des appartements L?étude de l?impact du tramway sur les prix a été également réalisée pour le marché des appartements afin de déterminer si cet impact est identique à celui du marché des maisons. 155 Comme pour les maisons, les résultats obtenus pour les appartements87 sont tout d?abord présentés au travers des quatre tableaux ci-dessous : 2008 2010 Dist_ArretTram Absence d?effet Effet a priori positif Dist_ArretTram_PR Absence d?effet Effet positif Dist_LigneTram Absence d?effet Effet a priori positif Dist_LigneTram_PR Absence d?effet Effet positif Pres_arret_tram_400m Absence d?effet Absence d?effet Pres_arret_tram_500m Effet négatif Absence d?effet Pres_arret_tram_800m Absence d?effet Effet positif Pres_arret_tram_1200m Absence d?effet Absence d?effet Tableau n° 108 : Effet du tramway sur les prix des appartements selon les années et selon l?indicateur utilisé pour mesurer cet effet Nous avons ensuite calculé l?impact moyen du tramway88 sur les prix des appartements selon les années et les indicateurs : 2008 2010 Dist_ArretTram 23,6 ¤ Dist_ArretTram_PR 17,5 ¤ Dist_LigneTram 24,7 ¤ Dist_LigneTram_PR 16,2 ¤ Pres_arret_tram_500m -9 723,2 ¤ Pres_arret_tram_800m 10 149,7 ¤ Tableau n° 109 : Consentement à Payer marginal moyen des acheteurs Lecture : En 2010, le consentement à payer marginal pour se rapprocher d?un mètre (à vol d?oiseau) de l?arrêt de tramway le plus proche de l?appartement s?élevait en moyenne à 23,6 ¤. Ce qui conduit aux Consentements à Payer moyens des acheteurs suivants : 2008 2010 Dist_ArretTram 5 862,2 ¤ Dist_ArretTram_PR 4 347,0 ¤ Dist_LigneTram 6 135,5 ¤ Dist_LigneTram_PR 4 024,1 ¤ Pres_arret_tram_500m -9 723,2 ¤ Pres_arret_tram_800m 10 149,7 ¤ Tableau n° 110 : Consentement à Payer moyen des acheteurs Lecture : En 2010, le consentement à payer pour se rapprocher de 250 mètres (à vol d?oiseau) de l?arrêt de tramway le plus proche de l?appartement s?élevait en moyenne à 5 862,2 ¤. En 2010, un ménage achetant un appartement est, en moyenne, prêt à payer 10 149,7 ¤ en plus pour que ce dernier soit situé dans un périmètre de 800 mètres autour de l?arrêt de tramway le plus proche. 87 La qualité d?ajustement des modèles estimés pour les appartements (R² ajusté) est en moyenne de 0,87 pour l?année 2008 et de 0,84 pour l?année 2010. 88 Les valeurs minimales et maximales associées aux valeurs présentées dans le tableau sont disponibles en annexe 11. 156 Ce qui correspond en termes de pourcentage du prix moyen de l?année correspondante aux résultats suivants : 2008 2010 Dist_ArretTram 5,3 % Dist_ArretTram_PR 3,9 % Dist_LigneTram 5,5 % Dist_LigneTram_PR 3,6 % Pres_arret_tram_500m -8,8 % Pres_arret_tram_800m 9,1 % Tableau n° 111 : Part de l?effet tramway sur le prix des appartements Lecture : En 2010, le consentement à payer pour se rapprocher de 250 mètres (à vol d?oiseau) de l?arrêt de tramway le plus proche de l?appartement représentait en moyenne 5,3 % du prix de vente moyen des appartements vendues en 2010. De manière bien plus prononcée que dans le cas des maisons, des effets associés au tramway peuvent être mis en évidence pour l?année 2008 mais surtout pour l?année 2010. Comme pour le Mans, et comme cela a déjà été observé pour le marché des maisons d?Angers et d?Avrillé, les variables indicatrices de zone fournissent une information en apparence contradictoire quant à la présence du tramway : ainsi, en 2008, un effet négatif est associé à la présence d?un arrêt de tramway à moins de 500 mètres tandis qu?en 2010 un effet positif est associé à la présence d?un arrêt de tramway à moins de 800 mètres. Comme pour les maisons, ce constat peut être imputable au fait que les variables indicatrices captent l?ensemble des effets associés aux zones correspondantes, notamment les changements urbains accompagnant le projet de tramway. Il convient de remarquer que le marché des appartements d?Angers-Avrillé semble réagir de manière différente de celui du Mans, puisque pour ce dernier un effet positif apparaissait pour la zone de moins de 500 mètres. A l?inverse, il existait un effet négatif pour les zones de moins 800 mètres et de 1 200 mètres. Ces différences pourraient être le reflet de contextes différents, notamment dans la façon dont ont été menées les politiques de réaménagement urbain accompagnant la mise en oeuvre du projet de tramway. Si le message délivré par les indicatrices de zones est complexe, il en est tout autrement dans le cas des variables de distance. En effet, toutes les variables de distance introduites dans les différents modèles économétriques indiquent un effet positif associé à la présence du tramway en termes de distances par rapport à la ligne et aux arrêts, en particulier pour les distances par voie routière. Cette précocité des effets pourrait être également liée au contexte angevin concernant la mise en oeuvre du projet : en effet, bien que le début de la réflexion sur la mise en place d?un tramway remonte au début des années 2000 dans le cas des deux agglomérations, l?avancement du dossier puis la mise en oeuvre des travaux ont pris davantage de temps pour l?agglomération angevine. De plus, le projet angevin a été annoncé, initialement, comme devant être achevé au cours de l?année 2010, le report à l?année 2011 n?ayant été annoncé publiquement qu?en 2009. Il en résulte que les acteurs du marché immobilier de l?agglomération d?Angers ont eu davantage la possibilité d?intégrer dans leurs calculs les effets associés au futur tramway. Ces résultats observés, pour les appartements vendus à Angers et à Avrillé, en termes de calendrier sont donc similaires à ceux d?un certain nombre de travaux antérieurs appliqués à cette problématique de transport urbains : ainsi, dans le cas de la ligne de tramway T2 (Hauts de Seine) mise en service en 1997, Boucq et Papon (2008) observent, après l?apparition initiale d?un effet négatif en 1995, un effet positif un an avant l?ouverture, effet qui perdurera par la suite. De même, Bae et alii (2003) observent un effet positif avant l?ouverture de la ligne de métro à Séoul tandis que Mayor et alii (2012) mettent en évidence un effet positif croissant au fur et à mesure de l?approche de la date d?ouverture puis décroissant au-delà de cette date. Par aille grandeu même s observé Ainsi, a noter de la mise les prix distance immobi plus abo B) Ch me Comme estimati des loge proximi variable Marché Graphiq 2010) Le test de chan tramway 89 En effet, d?Angers-A eurs, les eff ur comparab si les valeu ées pour la v au-delà des es converge en oeuvre d immobilier e entre le ilières de 20 outie afin de hoix de la esure des ef e pour le M ions du mod ements. Un ité ou non es explicativ des maison ques n° 59: de non liné ngements d y observé e ils représent Avrillé (année ffets positifs bles entre l urs observé ville du Man différences ences dans du tramway rs, notamm logement 012 pour l? e confirmer forme fon ffets différe ans, nous a dèle hédoni n modèle de par rappor ves du modè ns : Effet sur le éarité de Da de pente. 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La p tion d?Ange tte converge associée à n le prix du hé à vérifie mieux adap oniste semi- way est int ant sous for maisons de l nc utilisé po l?effet sur associées à ment de 250 6 % du prix m s en termes ons en term llé sont sup tre 16 et 25 et des calen aleurs obte r dans le cas ents et lors prise en c ers pourrait ence de résu à l?indicate u logement er si la form ptée pour m -paramétriq tégrée sous rme linéaire la distance our vérifier le prix de ce test étan mètres entre moyen dans s de distanc mes de pour périeures en ¤ / mètre e ndriers diffé nues : dans s d?Angers) que cet effe ompte des t permettre ultats entre l eur Tramw me linéaire u mesurer l?eff ue a donc é forme non . par rapport l?hypothèse e la distanc nt supérieure e 3,6 et 5,3 % le cas du Ma ce, sont dan rcentage du n termes a et entre 11 e férents, il co s ces deux a ) une influen et est mesu données d?établir un les deux agg way et la q utilisée pour fet du tramw été spécifié n paramétri t l?arrêt de t e de nullité ce par rapp es à 0,05, o % du prix m ans (année 20 ns des ordre u prix moy absolus à c et 15 ¤ / mèt onvient don agglomérati nce positive ré en terme de transact ne compara glomération question d r les différe way sur les é dans lequ ique, les au tramway (an des paramè ort à l?arrê on ne rejette moyen dans le 008). 157 es de en89, elles tre). nc de ions, e sur es de tions aison ns. de la entes prix uel la utres nnée ètres êt de e pas e cas l?hypoth maison. 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Afin d?analyser un éventuel impact de ce dernier avant son ouverture officielle, nous avons également retenu l?ensemble des transactions de l?année 2006, sachant que la quasi-intégralité des travaux d?aménagement s?est déroulée au cours de cette année-là. A) Estimations et analyses des résultats le marché des maisons Nous présentons dans un 1er temps les résultats au travers des trois tableaux ci-dessous, puis nous en proposons une analyse. Le 1er tableau indique l?existence ou non d?effet 90 ainsi que son signe pour les différentes définitions de l?indicateur associés au busway : 2006 2008 2010 Dist_Arret_Busway Absence d?effet Absence d?effet Absence d?effet Dist_Arret_Busway_PR Absence d?effet Absence d?effet Absence d?effet Dist_Ligne_Busway Absence d?effet Absence d?effet Absence d?effet Dist_Ligne_Busway_PR Absence d?effet Absence d?effet Absence d?effet Pres_Arret_Busway_400 m Absence d?effet Absence d?effet Absence d?effet Pres_Arret_Busway_500 m Absence d?effet Absence d?effet Absence d?effet Pres_Arret_Busway_800 m Absence d?effet Absence d?effet Effet négatif * Pres_Arret_Busway_1200 m Absence d?effet Absence d?effet Absence d?effet Tableau n° 112 : Effet du busway sur les prix des maisons selon les années et l?indicateur utilisé pour mesurer cet effet Pour l?indicateur de zone ayant un effet significatif sur les prix des maisons, nous avons calculé le montant moyen91 que sont prêts à payer les acquéreurs : 2006 2008 2010 Pres_Arret_Busway_800 m - 47 957 ¤ Tableau n° 113 : Consentement à Payer marginal moyen des acheteurs Lecture : En 2010, un ménage est en moyenne prêt à payer 47 957 ¤ de moins un appartement se situant à moins de 800 mètres de l?arrêt de busway le plus proche. Cette somme est enfin exprimée en termes de pourcentage du prix moyen de l?année correspondante : 2006 2008 2010 Pres_Arret_Busway_800 m - 17,3 % Tableau n°114 : Part de l?effet busway sur le prix des maisons 90 La qualité d?ajustement des modèles estimés (R² ajusté) est en moyenne de 0,72 pour l?année 2006, de 0,71 pour l?année 2008 et de 0,69 pour l?année 2010. 91 La valeur minimale et maximale associée à la valeur présentée dans le tableau est disponible en annexe 12. 160 Lecture : En 2010, la perte de valeur associée à la présence d?un arrêt de busway à moins de 800 mètres du logement représentait en moyenne 17,3 % du prix de vente moyen des maisons vendues en 2010. A la différence de ce qui a pu être observé pour la ville du Mans (et dans une moindre mesure dans le cas des communes d?Angers et d?Avrillé), aucun effet positif associé à la mise en oeuvre du busway n?apparaît pour les maisons concernées de l?agglomération de Nantes. Seule la présence d?un arrêt de busway à moins de 800 mètres du logement agit de manière significative, mais négativement, sachant qu?il s?agit d?une variable indicatrice mesurant l?ensemble des effets associés à cette zone qu?ils soient ou non directement liés à ce projet. Plusieurs hypothèses complémentaires peuvent expliquer cette absence d?effet concernant le busway. La première hypothèse a trait aux caractéristiques conjuguées du marché des maisons et de la ligne de busway. En effet, la ligne de busway (à la différence du réseau du tramway) ne concerne, en termes relatifs, qu?une zone restreinte du territoire de l?agglomération nantaise, allant du centre-ville vers la commune de Vertou. Il en résulte que les maisons pouvant être soumises à l?influence de la ligne de busway sont en nombre très restreint relativement à la taille de l?échantillon total : ainsi, environ 5 % (resp. 17 %) des maisons vendues se situent à moins de 400 mètres (resp. 1 200 mètres) d?un arrêt de busway. Notons également que la distance moyenne (par voie routière) de ces dernières à un arrêt de busway est d?environ trois kilomètres. Il se peut donc qu?une large partie des logements se situe hors de la zone d?influence potentielle du busway, masquant ainsi un effet local sur les logements les plus proches. En effet, cet effet pourrait être différent pour les logements se situant dans la zone des 1 200 mètres autour d?un arrêt, cette distance correspondant environ à 15 minutes à pied. La deuxième hypothèse consiste à penser que les ménages ne raisonnent pas en termes de busway stricto sensu mais davantage en termes d?offre de transports en commun en site propre et à haut niveau de service, à savoir conjointement le busway et le tramway, d?autant que la ligne de busway a été conçue comme le dernier élément venant compléter le réseau de tramway existant. Dans cette perspective, ce n?est pas l?effet de la proximité du seul busway qu?il convient de tester, mais bien l?effet de la proximité du busway et / ou du tramway. La troisième hypothèse concerne le projet de busway en tant que tel : du fait de ses caractéristiques propres, ce transport en commun pourrait ne pas constituer en soi un attribut extrinsèque valorisé par les ménages lors de l?achat de leur maison. En effet, à la différence d?une ligne de tramway, une ligne de busway ne se distingue que très peu d?une voie routière classique dans le paysage urbain. De même, pour une personne non au fait de ce transport, un bus à haut niveau de service se démarque peu en termes d?apparence d?un bus classique : ce sont davantage les caractéristiques en termes de fréquence et d?amplitude de service qui confèrent à ce transport sa spécificité, caractéristiques qui ne s?offrent pas immédiatement à la vue des acheteurs. Par conséquent, la visibilité du busway est bien moindre que le tramway, notamment pour des acheteurs n?ayant pas connaissance de ce type de transport. Concernant la première hypothèse émise, la comparaison ultérieure (cf. point B) avec les effets du busway relatifs au marché des appartements (en moyenne plus proches du busway) permettra d?apporter des éléments de réponses complémentaires. Par ailleurs, l?estimation des fonctions de prix hédonistes sur une sous-base restreinte aux seules maisons situées dans un périmètre inférieur ou égal à 1 200 mètres de l?arrêt de busway le plus proche permettrait de mesurer de manière beaucoup plus fine l?existence ou non d?un effet lié au busway. Cependant, le nombre de maisons concernées étant trop faible (entre 125 et 160 selon les années concernées) les estimations des fonctions de prix hédonistes sur cette base restreinte n?ont pu être menées. Pour vérifier la pertinence de la deuxième hypothèse, nous avons estimé de nouvelles fonctions de prix hédonistes dans lesquelles nous avons introduit comme variable d?intérêt la présence d?un arrêt 161 de busway ou de tramway à moins de 300 mètres du logement92, suivant ainsi la méthodologie utilisée par Brécard et alii (2013) appliquée aux appartements des 24 communes de l?agglomération nantaise vendus en 2002, 2006 et 2008. Les résultats obtenus ici indiquent une absence de significativité de cette variable, ce qui semble invalider cette troisième hypothèse. En parallèle, bien que ce ne soit pas l?objet premier de cette étude, la recherche d?un effet associé à la seule présence d?une ligne de tramway a été également opérée à partir de la base de données à partir de laquelle ont été faites les estimations précédentes : il apparaît qu?il existe bien un effet significatif mais de signe négatif (en moyenne de l?ordre 25 ¤ / mètres soient - 2,2 % du prix de vente pour un rapprochement de 250 mètres), ce qui signifie que la présence d?une ligne de tramway est perçue globalement comme une désaménité, les nuisances associées l?emportant sur le service apporté. Enfin, concernant la dernière hypothèse évoquée, une comparaison avec d?autres études portant sur la mise en oeuvre d?un busway dans d?autres agglomérations, notamment dans celles où ce transport apparaît comme un projet structurant, permettrait d?en vérifier la pertinence. B) Estimations et analyses des résultats le marché des appartements L?étude de l?impact du busway sur les prix a été également réalisée pour le marché des appartements afin de déterminer si cet impact est identique à celui du marché des maisons. Comme pour les maisons, les résultats obtenus pour les appartements93 sont tout d?abord présentés au travers des trois tableaux ci-dessous : 2006 2008 2010 Dist_Arret_Busway Absence d?effet Absence d?effet Absence d?effet Dist_Arret_Busway_PR Absence d?effet Absence d?effet Absence d?effet Dist_Ligne_Busway Absence d?effet Absence d?effet Absence d?effet Dist_Ligne_Busway_PR Absence d?effet Absence d?effet Absence d?effet Pres_Arret_Busway_400 m Absence d?effet Absence d?effet Absence d?effet Pres_Arret_Busway_500 m Absence d?effet Absence d?effet Absence d?effet Pres_Arret_Busway_800 m Effet a priori négatif Effet a priori négatif Absence d?effet Pres_Arret_Busway_1200 m Absence d?effet Effet négatif Absence d?effet Tableau n° 115 : Effet du busway sur les prix des appartements selon les années et selon l?indicateur utilisé pour mesurer cet effet Nous avons ensuite calculé l?impact moyen du busway94 sur les prix des appartements selon les années et les indicateurs : 2006 2008 2010 Pres_Arret_Busway_800 m -4 896,5 ¤ -6 311,6 ¤ Pres_Arret_Busway_1200 m -9 816,1 ¤ Tableau n°116 : Consentement à Payer marginal moyen des acheteurs Lecture : En 2008, un ménage est en moyenne prêt à payer 6 312 ¤ de moins un appartement se situant à moins de 800 mètres de l?arrêt de busway le plus proche. 92 Le pourcentage de maisons se situant dans cette zone est compris entre 20% et 22 % de l?échantillon selon les années considérées. 93 La qualité d?ajustement des modèles estimés pour les appartements (R² ajusté) est en moyenne de 0,87 pour l?année 2006, de 0,85 pour l?année 2008 et de 0,83 pour l?année 2010. 94 Les valeurs minimales et maximales associées aux valeurs présentées dans le tableau sont disponibles en annexe 12. 162 Ce qui correspond en termes de pourcentage du prix moyen de l?année correspondante aux résultats suivants : 2006 2008 2010 Pres_Arret_Busway_800 m -3,7 % -4,6 % Pres_Arret_Busway_1200 m -7,2 % Tableau n° 117 : Part de l?effet busway sur le prix des appartements Lecture : En 2008, la perte de valeur associée à la présence d?un arrêt de busway à moins de 800 mètres du logement représentait en moyenne 4,6 % du prix de vente moyen des appartements. Les résultats observés sur le marché des maisons se confirment sur le marché des appartements puisqu?aucun effet positif associé au busway ne peut être relevé, tandis que des effets négatifs sont également observés lorsque la proximité du busway est appréhendée au travers des indicatrices de zones. De la même manière, l?introduction d?une variable croisant la présence d?un arrêt de busway ou de tramway à moins de 300 mètres95 des appartements ne fait apparaître aucun résultat significatif. Par contre, à la différence du marché des maisons, aucun effet significatif n?a pu être mis en évidence concernant la présence (seule) du tramway. A la différence du marché des maisons, nous avons pu estimer des fonctions de prix hédonistes sur une sous-base restreinte aux seuls appartements situées dans un périmètre inférieur ou égal à 1 200 mètres de l?arrêt de busway le plus proche afin de mesurer de manière beaucoup plus fine l?existence ou non d?un effet lié au busway, le nombre de transactions pour les années 2008 et 2010 étant suffisant96. Les résultats obtenus confirment l?absence d?effet significatif associé à la présence du busway pour les années 2006, 2008 et 2010. Ces résultats permettent de répondre en partie aux hypothèses émises suites aux analyses concernant le marché des maisons : l?hypothèse concernant une absence d?effet qui serait spécifique au marché des maisons n?est pas confirmée puisque cette absence d?effet s?observe également pour le marché des appartements. De même, la deuxième hypothèse selon laquelle l?absence d?effet serait liée à un nombre trop restreint de transactions soumises à l?influence du busway, relativement au nombre total de transactions de la base, n?est également pas confirmée puisque les estimations opérées sur la sous- base restreinte aux appartements situés à moins de 1200 mètres du busway ne font pas apparaître d?effets significatifs. Par ailleurs, comme pour les maisons, l?hypothèse selon laquelle les ménages raisonneraient davantage en termes d?offre conjointe busway-tramway, ne semble pas vérifiée. Par conséquent, l?absence d?effet associé au busway pourrait être, au final, associée au fait que les ménages acheteurs n?attribuent pas de valeur spécifique à la présence du busway. Comme énoncé précédemment, il serait alors souhaitable de tester cette hypothèse via une comparaison avec d?autres agglomérations ayant adopté ce type de transport en site propre. 95 Le pourcentage d?appartements se situant dans cette zone est compris entre 40% et 42 % de l?échantillon selon les années considérées. 96 La taille des échantillons est comprise entre 695 et 892 transactions selon les années étudiées. 163 Conclusion : La finalité de cette convention de recherche entre la DREAL des Pays de Loire et l?Université d?Angers était d?évaluer grâce à la mise en oeuvre de la méthode des prix hédonistes, l?impact sur les valeurs immobilières de la mise en place des lignes de tramway dans les agglomérations du Mans et d?Angers et d?une ligne de busway dans l?agglomération de Nantes.La mise en évidence d?une hausse des prix fonciers et immobiliers attribuable à cette réalisation pourrait alors contribuer à asseoir la légitimité d?une taxe forfaitaire portant sur les plus-values immobilières, taxe dont le produit serait destiné aux autorités organisatrices des transports (AOT) en vue de financer de nouvelles infrastructures de transport. Cette méthode, via l?estimation de fonctions de prix hédonistes, permet de calculer non seulement l?impact des caractéristiques intrinsèques du logement sur le prix de ce dernier mais surtout l?impact des caractéristiques liées au positionnement du logement dans l?espace urbain et naturel, notamment le positionnement par rapport à la nouvelle ligne de busway ou de tramway étudiée. L?influence de cette nouvelle ligne de transport sur les prix immobiliers pouvant être a priori complexe et non univoque, différentes variables associées à cette caractéristique ont été construites et introduites alternativement dans les modèles de prix hédonistes. Les variables ainsi définies ont été les suivantes : les distances euclidiennes et par voie routière par rapport aux arrêts et aux lignes de tramway/busway, la présence ou non d?un arrêt de tramway/busway dans différents périmètres (400, 500, 800, 1200 mètres) autour du logement ainsi que la mesure de l?accessibilité du logement via le tramway par rapport à des lieux jugés d?intérêt (ex. gare, place du centre-ville) dans le cas de la ville du Mans97. Il est à noter que l?introduction de l?ensemble des données extrinsèques au-delà des seuls éléments associés au tramway ou busway est essentielle afin de mener à bien la méthode des prix hédonistes : en effet, la présence éventuelle de complémentarités ou de substituabilités entre ces dernières et les variables associées au tramway ou busway peut modifier sensiblement les résultats et donc les interprétations qui en découlent concernant l?effet ou non de la mise en oeuvre du tramway ou busway sur les prix immobiliers. La constitution des bases de données finales à partir desquelles ont été opérées les estimations économétriques des fonctions de prix hédonistes s?est fondée sur les éléments suivants : tout d?abord, la sélection des périodes jugées pertinentes pour analyser l?influence ou non de la mise en oeuvre des lignes de transport a été établie à partir d?une contextualisation préalable pour chacune des trois agglomérations : pour les agglomérations du Mans et de Nantes, les années retenues ont été respectivement les années 2006, 2008 et 2010, tandis que pour l?agglomération d?Angers seules les années 2008 et 2010 sont prises en considération. Concernant les aires géographiques retenues, les échantillons utilisés dans les estimations économétriques ont été construits à partir des logements positionnés uniquement dans les communes traversées par les nouvelles lignes de tramway ou de busway : ainsi, pour l?agglomération du Mans, seule la commune du Mans stricto sensu a été considérée, tandis que la sélection s?est portée sur les communes d?Angers et d?Avrillé pour l?agglomération d?Angers, et sur les communes de Nantes, de Saint-Sébastien-sur-Loire et de Vertou pour l?agglomération de Nantes. La constitution des bases finales s?est également faite en distinguant explicitement le marché des appartements de celui des maisons afin de déterminer si l?éventuel effet lié au tramway ou busway est le même sur ces deux marchés du logement. Enfin, la détermination des caractéristiques extrinsèques a été réalisée au travers de l?adjonction aux bases de données notariales (bases Perval), des données de statistiques urbaines produites par l?Insee (données IRIS) ainsi que des données géographiques liées à la localisation de chaque habitation, procédure ayant été rendue possible grâce à la mise en oeuvre d?un système d?information géographique (S.I.G). 97 Ces mesures d?accessibilité n?ont pas été faites dans le cas de l?agglomération angevine, les transactions disponibles étant antérieures à la mise en service du tramway. Dans le cas de l?agglomération nantaise, ces mesures n?ont pu être calculées du fait de la complexité du réseau de transports en commun. 164 L?objectif étant d?analyser précisément l?impact de la mise en place du tramway ou du busway sur les prix des biens immobiliers, les estimations des fonctions de prix hédonistes ont alors été réalisées année par année, le nombre annuel de transactions ainsi que leur spatialisation étant satisfaisants. Ces différentes estimations ont alors débouché sur des résultats très différents selon le type de marché immobilier (appartements / maisons) et selon les villes étudiées. Ainsi, il existe certaines similitudes entre les villes d?Angers et d?Avrillé et celle du Mans concernant l?effet spécifique du tramway sur les prix immobiliers, alors que l?impact de la ligne de busway sur les prix immobiliers des logements des villes de Nantes, Saint-Sébastien-sur-Loire et de Vertou constitue une situation bien à part. Plus précisément, les résultats concernant la ville du Mans indiquent que la présence du tramway, mesurée en termes de distance et d?accessibilité, a eu un impact significatif et positif sur les prix des appartements et des maisons, mais seulement à partir de la mise en service du tramway voire même avec un délai plus long dans le cas de l?accessibilité, ce qui invalide, dans le cas de cette ville, l?hypothèse implicite de la taxe Grenelle 2 selon laquelle les marchés immobiliers intégreraient la mise en place du tramway dès la Déclaration d?Utilité Publique du projet. Ces effets perdurent trois ans après la mise en service. Par contre, lorsque l?influence du tramway a été mesurée au travers de variables de zones autour des arrêts, aucun effet significatif n?a pu être relevé dans le cas du marché des maisons, tandis que dans celui des appartements, l?effet du tramway est complexe : si la présence du tramway à moins de 500 mètres agit positivement et significativement sur les prix des appartements, c?est l?inverse qui apparaît pour les zones de 800 et 1200 mètres. Ces derniers résultats soulignent la difficulté de raisonner à partir des variables de zones (qui mesurent de facto également d?autres éléments que les effets directs du tramway) et mettent aussi en doute, la pertinence du choix du périmètre de 1 200 mètres pressenti par la taxe Grenelle 2. Concernant les communes d?Angers et d?Avrillé, la mise en service récente du tramway (2011), ne permet de disposer que d?une image très partielle des effets associés à ce projet, étant donné que les dernières données disponibles concernent l?année 2010. Néanmoins, les estimations des fonctions de prix hédonistes réalisées pour les années 2008 et 2010 permettent de montrer l?apparition d?effets avant la mise en service effective du tramway. Ainsi, un effet négatif a été mis en évidence pour l?année 2008 (année de montée en puissance des travaux d?aménagement) dans une zone de 500 mètres autour des arrêts dans le cas des appartements et dans une zone de 1 200 mètres dans le cas des maisons. A l?inverse, des effets positifs apparaissent, en 2010, sur le marché des appartements, lorsque ces derniers sont mesurés à la fois en termes de distances et termes de présence du tramway dans une zone de 800 mètres autour du logement. Concernant les maisons, un effet positif en termes de distance euclidienne et en termes de présence du logement dans un rayon de 800 mètres autour d?un arrêt de tramway semble également apparaître dès 2010, tandis que la présence d?un arrêt dans une zone de 1 200 mètres continue à impacter négativement, mais de manière moins significative, les prix des maisons. L?apparition d?effets du tramway pour le cas d?Angers antérieurement à sa mise en service contraste donc avec l?absence d?effet dans le cas de la ville du Mans. Elle pourrait s?expliquer par un délai de mise en oeuvre beaucoup plus long dans le cas d?Angers, avec notamment le report tardif de l?ouverture de la ligne initialement prévue en 2010. Néanmoins, au-delà de ces différences liées à des contextes et des calendriers différents, il convient donc de noter des convergences dans les résultats et les valeurs obtenues : la mise en oeuvre du tramway a eu (ou semble avoir dans le cas des logements d?Angers et d?Avrillé) une influence positive sur les prix immobiliers, notamment lorsque cet effet est mesuré en termes de distance entre le logement et le tramway. La prise en compte des données de transactions immobilières de 2012 pour les communes d?Angers et d?Avrillé pourrait permettre d?établir une comparaison plus aboutie afin de confirmer ou non cette convergence de résultats. A l?inverse, la situation associée à la mise en oeuvre de la ligne de busway dans l?agglomération de Nantes apparaît comme foncièrement différente des deux cas précédents en ce qui concerne son impact sur les prix immobiliers. En effet, alors que le calendrier de mise en oeuvre du busway est relativement comparable à celui de la ville du Mans, aucun effet significatif n?apparaît, ni pour les maisons, ni pour les appartements, lorsque l?influence du busway sur les prix immobiliers est mesurée en termes de 165 distance. Quant aux autres indicateurs alternatifs utilisés, seule la présence du logement dans une zone de 800 mètres autour de l?arrêt du busway (en 2006 et 2008 pour les appartements, en 2010 pour les maisons) et dans une zone de 1 200 mètres (en 2008 pour les appartements) est significative mais de manière négative. Par conséquent, il semble que la mise en place d?une ligne de busway n?ait pas engendré une hausse spécifique des prix des biens immobiliers se situant dans les communes de Nantes, de Saint-Sébastien-sur-Loire et de Vertou. Cette différence avec ce qui a été observé pour les communes du Mans, d?Angers et d?Avrillé pourrait s?expliquer tout d?abord par un contexte urbain et de transport très différent : en effet, outre la différence de taille de l?agglomération nantaise par rapport à celle du Mans ou d?Angers, la ligne de busway s?inscrit dans un paysage déjà doté depuis longtemps en lignes de tramway. Il en résulte que la ligne de busway a peut-être un caractère moins structurant relativement à la mise en place d?une première ligne de tramway. Par ailleurs, le busway est un projet beaucoup moins conséquent en termes d?investissements avec un caractère moins irréversible qu?un projet de tramway, puisqu?il est possible de revenir, sans trop d?investissement, à une situation proche de la situation antérieure. In fine, ces différentes raisons pourraient expliquer le fait que les ménages acheteurs n?attribuent aucune valeur à ce type d?équipement. Cependant, l?introduction de mesures d?accessibilité (à différents lieux stratégiques de Nantes) associées à l?utilisation du busway permettrait de confirmer (ou non) les résultats obtenus, informations non disponibles lors de cette étude. Ainsi, à la question de la pertinence de la mise en place de la taxe Grenelle 2 dont la base serait assise sur les plus-values générées par l?ouverture de lignes de transport collectif, la réponse ne peut être que partielle et circonstanciée : dans le cas d?Angers et du Mans, villes de taille moyenne et pour lesquelles la mise en place des lignes de tramway avait un caractère structurant, il existe une hausse spécifique des prix des logements liés à leur proximité au tramway avec cependant une différence entre le marché des maisons et celui des appartements. Par ailleurs, dans l?éventualité d?une telle taxe, la question du périmètre maximum doit être réexaminée, au vu des résultats obtenus qui indiquent qu?au-delà de 500 mètres du logement (ou de 800 mètres dans le cas angevin), la présence du tramway ne semble pas avoir d?effet positif. De même, la période à partir de laquelle cet effet positif intervient ne coïncide pas avec la date de l?annonce de la Déclaration d?Utilité Publique, mais semble beaucoup plus tardive et variable selon le contexte : cette caractéristique doit être également prise en compte dans la réflexion sur la mise en place de la taxe Grenelle 2. Des études sur des agglomérations similaires ayant eu récemment le même type de projet de tramway (ex. Brest, Dijon) permettraient de confirmer ces conclusions. A l?inverse, la pertinence de la taxe Grenelle 2 associée à la mise en place d?une ligne de busway dans une grande agglomération semble être remise en cause, du fait de l?absence totale d?effets positifs sur les prix immobiliers. Par contre, il n?est pas possible de distinguer si c?est la nature du transport (busway) qui est à l?origine de ce constat ou si cette absence d?effet doit être associée au contexte urbain spécifique de Nantes : des études sur des villes de taille moyenne ayant adopté le busway (ex : Metz, octobre 2013) et / ou sur des villes de taille importante ayant mis en oeuvre une ligne de tramway (dans un contexte déjà fortement doté en transport en commun en site propre) (ex : création de la ligne de tramway T4 de Lyon en 2009 ou de la ligne Garonne à Toulouse en 2013) permettraient de confirmer ou non les conclusions présentes. Enfin, il est à relever que la mise en oeuvre de la méthode des prix hédonistes pour les trois agglomérations permet au-delà des seuls effets liés au tramway ou busway de mettre en évidence un ensemble de facteurs influençant les prix immobiliers et permettraient donc d?apporter des éléments de réponse sur des problématiques urbaines, sociales ou environnementales autres que celle présentée dans ce rapport. 166 Annexes Annexe 1 : Evolution des prix des logements dans le département du Maine et Loire et au niveau national ? Indices de prix des appartements Source : www.immoprix.com ? Indices de prix des maisons Source : www.immoprix.com Annexe 2 ? V ? V : Localisat Ville du Man Villes d?Ang ion des log ns gers et d?Av ements par rillé r rapport a au IRIS ? PPériode 20000-2010 167 ? V Villes de Nanntes, de Sain nt-Sébastienn-sur-Loire et de Vertoou 168 Annexe 3 (Corine La ? V ? V : Localisat and Cover) Ville du Man Villes d?Ang tion des lo ) ? Période ns gers et d?Av ogements p e 2000-2010 rillé par rappo 0 rt aux diffférents typpes d?occu upation du 169 u sol ? V Villes de Nanntes, de Sainnt-Sébastienn-sur-Loire et de Vertoou 170 171 Annexe 4 : Répartition des appartements vendus dans la ville du Mans en 2006, 2008 et 2010 par rapport aux différents indicateurs de proximité du tramway ? Distance à vol d?oiseau de l?appartement par rapport à l?arrêt de tramway le plus proche ? Distance à vol d?oiseau de l?appartement par rapport à la ligne de tramway la plus proche Année 2006 Distance - Arret de tramw ay N om br e d' ap pa rt em en ts 0 500 1000 1500 2000 0 20 40 60 80 Année 2008 Distance - Arret de tramw ay N om br e d' ap pa rt em en ts 0 500 1000 1500 2000 2500 0 20 40 60 80 Année 2010 Distance - Arret de tramw ay N om br e d' ap pa rt em en ts 0 500 1000 1500 2000 2500 0 20 40 60 80 Année 2006 Distance - Ligne de Tramw ay N om br e d' ap pa rt em en ts 0 500 1000 1500 2000 0 20 40 60 80 Année 2008 Distance - Ligne de Tramw ay N om br e d' ap pa rt em en ts 0 500 1000 1500 2000 2500 0 20 40 60 80 Année 2010 Distance - Ligne de Tramw ay N om br e d' ap pa rt em en ts 0 500 1000 1500 2000 2500 0 20 40 60 80 172 ? Distance par voie routière de l?appartement par rapport à la ligne de tramway la plus proche ? Temps de trajet entre l?appartement et l?arrêt « Gare » en prenant le tramway à l?arrêt le plus proche Année 2006 Distance - Ligne de Tramw ay (PR) N om br e d' ap pa rt em en ts 0 500 1000 1500 2000 2500 0 10 20 30 40 50 60 Année 2008 Distance - Ligne de Tramw ay (PR) N om br e d' ap pa rt em en ts 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 0 10 20 30 40 50 60 Année 2010 Distance - Ligne de Tramw ay (PR) N om br e d' ap pa rt em en ts 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 0 10 20 30 40 50 60 Année 2008 Temps de trajet entre le logement et l'arrêt Gare N o m b re d 'a p p a rt e m e n ts 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 0 5 0 1 0 0 1 5 0 Année 2010 Temps de trajet entre le logement et l'arrêt Gare N o m b re d 'a p p a rt e m e n ts 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 0 5 0 1 0 0 1 5 0 173 ? Temps de trajet entre l?appartement et l?arrêt « République » en prenant le tramway à l?arrêt le plus proche ? Temps de trajet entre l?appartement et l?arrêt « Université » en prenant le tramway à l?arrêt le plus proche Année 2008 Temps de trajet entre le logement et l'arrêt République N o m b re d 'a p p a rt e m e n ts 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 0 5 0 1 0 0 1 5 0 Année 2010 Temps de trajet entre le logement et l'arrêt République N o m b re d 'a p p a rt e m e n ts 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 0 5 0 1 0 0 1 5 0 Année 2008 Temps de trajet entre le logement et l'arrêt Université N o m b re d 'a p p a rt e m e n ts 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 0 5 0 1 0 0 1 5 0 Année 2010 Temps de trajet entre le logement et l'arrêt Université N o m b re d 'a p p a rt e m e n ts 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 0 5 0 1 0 0 1 5 0 174 ? Temps de trajet entre l?appartement et l?arrêt « Espal» en prenant le tramway à l?arrêt le plus proche ? Temps de trajet entre l?appartement et l?arrêt « Antares» en prenant le tramway à l?arrêt le plus proche Année 2008 Temps de trajet entre le logement et l'arrêt Espal N o m b re d 'a p p a rt e m e n ts 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 0 5 0 1 0 0 1 5 0 Année 2010 Temps de trajet entre le logement et l'arrêt Espal N o m b re d 'a p p a rt e m e n ts 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 0 5 0 1 0 0 1 5 0 Année 2008 Temps de trajet entre le logement et l'arrêt Antares N o m b re d 'a p p a rt e m e n ts 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 0 5 0 1 0 0 1 5 0 Année 2010 Temps de trajet entre le logement et l'arrêt Antares N o m b re d 'a p p a rt e m e n ts 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 0 5 0 1 0 0 1 5 0 175 Annexe 5 : Répartition des maisons vendues dans la ville du Mans en 2006, 2008 et 2010 par rapport aux différents indicateurs de proximité du tramway ? Distance à vol d?oiseau de la maison par rapport à l?arrêt de tramway le plus proche ? Distance à vol d?oiseau de la maison par rapport à la ligne de tramway la plus proche Année 2006 Distance - Arret de tramw ay N om br e de m ai so ns 0 500 1000 1500 2000 2500 0 10 20 30 40 50 60 Année 2008 Distance - Arret de tramw ay N om br e de m ai so ns 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 0 10 20 30 40 50 60 Année 2010 Distance - Arret de tramw ay N om br e de m ai so ns 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 0 10 20 30 40 50 60 Année 2006 Distance - Ligne de Tramw ay N om br e de m ai so ns 0 500 1000 1500 2000 2500 0 10 20 30 40 50 60 Année 2008 Distance - Ligne de Tramw ay N om br e de m ai so ns 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 0 10 20 30 40 50 60 Année 2010 Distance - Ligne de Tramw ay N om br e de m ai so ns 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 0 10 20 30 40 50 60 176 ? Distance par voie routière de la maison par rapport à la ligne de tramway la plus proche ? Temps de trajet entre la maison et l?arrêt « Gare » en prenant le tramway à l?arrêt le plus proche Année 2006 Distance - Ligne de Tramw ay (PR) N om br e de m ai so ns 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 0 10 20 30 40 50 Année 2008 Distance - Ligne de Tramw ay (PR) N om br e de m ai so ns 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 0 10 20 30 40 50 Année 2010 Distance - Ligne de Tramw ay (PR) N om br e de m ai so ns 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 0 10 20 30 40 50 Année 2008 Temps de trajet entre le logement et l'arrêt Gare N o m b re d e m a is o n s 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 0 2 0 4 0 6 0 8 0 1 0 0 1 2 0 Année 2010 Temps de trajet entre le logement et l'arrêt Gare N o m b re d e m a is o n s 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 0 2 0 4 0 6 0 8 0 1 0 0 1 2 0 177 ? Temps de trajet entre la maison et l?arrêt « République » en prenant le tramway à l?arrêt le plus proche ? Temps de trajet entre la maison et l?arrêt « Université » en prenant le tramway à l?arrêt le plus proche Année 2008 Temps de trajet entre le logement et l'arrêt République N o m b re d e m a is o n s 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 0 2 0 4 0 6 0 8 0 1 0 0 1 2 0 Année 2010 Temps de trajet entre le logement et l'arrêt République N o m b re d e m a is o n s 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 0 2 0 4 0 6 0 8 0 1 0 0 1 2 0 Année 2008 Temps de trajet entre le logement et l'arrêt Université N o m b re d e m a is o n s 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 80 85 0 2 0 4 0 6 0 8 0 1 0 0 1 2 0 Année 2010 Temps de trajet entre le logement et l'arrêt Université N o m b re d e m a is o n s 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 80 85 0 2 0 4 0 6 0 8 0 1 0 0 1 2 0 178 ? Temps de trajet entre la maison et l?arrêt « Espal» en prenant le tramway à l?arrêt le plus proche ? Temps de trajet entre la maison et l?arrêt « Antares» en prenant le tramway à l?arrêt le plus proche Année 2008 Temps de trajet entre le logement et l'arrêt Espal N o m b re d e m a is o n s 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 0 2 0 4 0 6 0 8 0 1 0 0 1 2 0 Année 2010 Temps de trajet entre le logement et l'arrêt Espal N o m b re d e m a is o n s 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 0 2 0 4 0 6 0 8 0 1 0 0 1 2 0 Année 2008 Temps de trajet entre le logement et l'arrêt Antares N o m b re d e m a is o n s 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 0 2 0 4 0 6 0 8 0 1 0 0 1 2 0 Année 2010 Temps de trajet entre le logement et l'arrêt Antares N o m b re d e m a is o n s 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 0 2 0 4 0 6 0 8 0 1 0 0 1 2 0 179 Annexe 6 : Répartition des appartements vendus dans les villes d?Angers et d?Avrillé en 2008 et 2010 par rapport aux différents indicateurs de proximité du tramway ? Distance à vol d?oiseau de l?appartement par rapport à l?arrêt de tramway le plus proche ? Distance à vol d?oiseau de l?appartement par rapport à la ligne de tramway la plus proche Année 2008 Distance - Arret de tramway N o m b re d 'a p p a rt e m e n ts 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 0 1 0 2 0 3 0 4 0 5 0 6 0 7 0 Année 2010 Distance - Arret de tramway N o m b re d 'a p p a rt e m e n ts 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 0 1 0 2 0 3 0 4 0 5 0 6 0 7 0 Année 2008 Distance - Ligne de tramway N o m b re d 'a p p a rt e m e n ts 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 0 1 0 2 0 3 0 4 0 5 0 6 0 7 0 Année 2010 Distance - Ligne de tramway N o m b re d 'a p p a rt e m e n ts 0 500 1000 1500 2000 2500 0 1 0 2 0 3 0 4 0 5 0 6 0 7 0 180 ? Distance par voie routière de l?appartement par rapport à la ligne de tramway la plus proche Année 2008 Distance - Ligne de tramway (PR) N o m b re d 'a p p a rt e m e n ts 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 0 1 0 2 0 3 0 4 0 5 0 6 0 Année 2010 Distance - Ligne de tramway (PR) N o m b re d 'a p p a rt e m e n ts 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 0 1 0 2 0 3 0 4 0 5 0 6 0 181 Annexe 7 : Répartition des maisons vendues dans les villes d?Angers et d?Avrillé en 2008 et 2010 par rapport aux différents indicateurs de proximité du tramway ? Distance à vol d?oiseau de la maison par rapport à l?arrêt de tramway le plus proche ? Distance à vol d?oiseau de la maison par rapport à la ligne de tramway la plus proche Année 2008 Distance - Arret de tramway N o m b re d e m a is o n s 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 0 5 1 0 1 5 2 0 2 5 3 0 Année 2010 Distance - Arret de tramway N o m b re d e m a is o n s 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 0 5 1 0 1 5 2 0 2 5 3 0 Année 2008 Distance - Ligne de tramway N o m b re d e m a is o n s 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 0 5 1 0 1 5 2 0 2 5 3 0 Année 2010 Distance - Ligne de tramway N o m b re d e m a is o n s 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 0 5 1 0 1 5 2 0 2 5 3 0 182 ? Distance par voie routière de la maison par rapport à la ligne de tramway la plus proche Année 2008 Distance - Ligne de tramway (PR) N o m b re d e m a is o n s 0 500 1500 2500 3500 4500 5500 6500 0 5 1 0 1 5 2 0 2 5 3 0 Année 2010 Distance - Ligne de tramway (PR) N o m b re d e m a is o n s 0 500 1500 2500 3500 4500 5500 0 5 1 0 1 5 2 0 2 5 3 0 183 Annexe 8 : Répartition des appartements vendus dans les villes de Nantes, de Saint-Sébastien-sur-Loire et de Vertou en 2006, 2008 et 2010 par rapport aux différents indicateurs de proximité du busway ? Distance à vol d?oiseau de l?appartement par rapport à l?arrêt de busway le plus proche ? Distance à vol d?oiseau de l?appartement par rapport à la ligne de busway la plus proche Année 2006 Distance - Arret de busw ay N om br e d' ap pa rt em en ts 0 500 1000 2000 3000 4000 5000 6000 0 20 40 60 80 10 0 12 0 14 0 Année 2008 Distance - Arret de busw ay N om br e d' ap pa rt em en ts 0 500 1500 2500 3500 4500 5500 0 20 40 60 80 10 0 12 0 14 0 Année 2010 Distance - Arret de busw ay N om br e d' ap pa rt em en ts 0 500 1500 2500 3500 4500 5500 0 20 40 60 80 10 0 12 0 14 0 Année 2006 Distance - Ligne de busw ay N om br e d' ap pa rt em en ts 0 500 1000 2000 3000 4000 5000 6000 0 20 40 60 80 10 0 12 0 Année 2008 Distance - Ligne de busw ay N om br e d' ap pa rt em en ts 0 500 1500 2500 3500 4500 5500 0 20 40 60 80 10 0 12 0 Année 2010 Distance - Ligne de busw ay N om br e d' ap pa rt em en ts 0 500 1500 2500 3500 4500 5500 0 20 40 60 80 10 0 12 0 184 ? Distance par voie routière de l?appartement par rapport à la ligne de busway la plus proche Année 2006 Distance - Ligne de busw ay (PR) N om br e d' ap pa rt em en ts 0 500 1500 2500 3500 4500 5500 6500 0 20 40 60 80 10 0 Année 2008 Distance - Ligne de busw ay (PR) N om br e d' ap pa rt em en ts 0 500 1500 2500 3500 4500 5500 6500 0 20 40 60 80 10 0 Année 2010 Distance - Ligne de busw ay (PR) N om br e d' ap pa rt em en ts 0 500 1500 2500 3500 4500 5500 6500 0 20 40 60 80 10 0 185 Annexe 9 : Répartition des maisons vendues dans les villes de Nantes, de Saint-Sébastien-sur-Loire et de Vertou en 2006, 2008 et 2010 par rapport aux différents indicateurs de proximité du busway ? Distance à vol d?oiseau de la maison par rapport à l?arrêt de busway le plus proche ? Distance à vol d?oiseau de la maison par rapport à la ligne de busway la plus proche Année 2006 Distance - Arret de busw ay N om br e de m ai so ns 0 500 1500 2500 3500 4500 5500 6500 7500 0 10 20 30 40 Année 2008 Distance - Arret de busw ay N om br e de m ai so ns 0 500 1500 2500 3500 4500 5500 6500 0 10 20 30 40 Année 2010 Distance - Arret de busw ay N om br e de m ai so ns 0 500 1500 2500 3500 4500 5500 6500 7500 0 10 20 30 40 Année 2006 Distance - Ligne de busw ay N om br e de m ai so ns 0 500 1500 2500 3500 4500 5500 6500 7500 0 10 20 30 40 Année 2008 Distance - Ligne de busw ay N om br e de m ai so ns 0 500 1500 2500 3500 4500 5500 6500 0 10 20 30 40 Année 2010 Distance - Ligne de busw ay N om br e de m ai so ns 0 500 1500 2500 3500 4500 5500 6500 7500 0 10 20 30 40 186 ? Distance par voie routière de la maison par rapport à la ligne de busway la plus proche Année 2006 Distance - Ligne de busw ay (PR) N om br e de m ai so ns 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 0 10 20 30 40 Année 2008 Distance - Ligne de busw ay (PR) N om br e de m ai so ns 0 500 1500 2500 3500 4500 5500 6500 7500 0 10 20 30 40 Année 2010 Distance - Ligne de busw ay (PR) N om br e de m ai so ns 0 500 1500 2500 3500 4500 5500 6500 7500 8500 0 10 20 30 40 187 Annexe 10: Intervalle des valeurs associées aux effets du tramway dans la ville du Mans Cas des maisons : Année 2008 Minimum Maximum Dist_ArretTram 9,2 ¤/m 41,4 ¤/m Dist_ArretTram_PR 5,1 ¤/m 20,4 ¤/m Dist_LigneTram 11,9 ¤/m 40,0 ¤/m Dist_LigneTram_PR 7,1 ¤/m 20,9 ¤/m Acces_max_Espal_min 456,3 ¤/min 1 230,2 ¤/min Année 2010 Minimum Maximum Dist_LigneTram 12,5 ¤/m 36,7 ¤/m Dist_LigneTram_PR 9,7 ¤/m 30,6 ¤/m Acces_max_Republique_min 729,2 ¤/min 1 707,0 ¤/min Acces_max_Gares_min 771,2 ¤/min 1 850,0 ¤/min Acces_max_Univ_min 624,8 ¤/min 1 773,0 ¤/min Cas des appartements : Année 2006 Minimum Maximum Pres_arret_tram_1200m -13 156 ¤ -5 952 ¤ Année 2008 Minimum Maximum Dist_ArretTram 7,4 ¤/m 28,6 ¤/m Dist_ArretTram_PR 5,2 ¤/m 24,0 ¤/m Dist_LigneTram 6,4 ¤/m 26,0 ¤/m Dist_LigneTram_PR 5,9 ¤/m 22,8 ¤/m Pres_arret_tram_500m 3 655 ¤ 8 015 ¤ Année 2010 Minimum Maximum Dist_ArretTram_PR 4,8 ¤/m 26,3 ¤/m Dist_LigneTram_PR 4,2 ¤/m 30,5 ¤/m Pres_arret_tram_500m 5 946 ¤ 14 760 ¤ Pres_arret_tram_800m -17 270 ¤ -5 284 ¤ Pres_arret_tram_1200m -15 580 ¤ -5 595 ¤ Acces_max_Antares_min 442,3 ¤/min 1 770,0 ¤/min Acces_max_Espal_min 392,1 ¤/min 1 600,0 ¤/min 188 Annexe 11: Intervalle des valeurs associées aux effets du tramway dans les villes d?Angers et d?Avrillé Cas des maisons : Année 2008 Minimum Maximum Pres_arret_tram_1200m -49 880 ¤ -19 630 ¤ Année 2010 Minimum Maximum Dist_ArretTram 11,5 ¤/m 73,7 ¤/m Pres_arret_tram_800m 14 400 ¤ 40 670 ¤ Pres_arret_tram_1200m -48 540 ¤ -22 290 ¤ Cas des appartements : Année 2008 Minimum Maximum Pres_arret_tram_500m -16 509 ¤ -6 007 ¤ Année 2010 Minimum Maximum Dist_ArretTram 6,4 ¤/m 53,3 ¤/m Dist_ArretTram_PR 5,5 ¤/m 37,0 ¤/m Dist_LigneTram 6,6 ¤/m 53,3 ¤/m Dist_LigneTram_PR 7,2 ¤/m 35,9 ¤/m Pres_arret_tram_800m 4 983 ¤ 21 566 ¤ 189 Annexe 12: Intervalle des valeurs associées aux effets du busway dans les villes de Nantes, de Saint- Sébastien-sur-Loire et de Vertou Cas des maisons : Année 2010 Minimum Maximum Pres_Arret_Busway_800m -68 740 ¤ -19 792 ¤ Cas des appartements : Année 2006 Minimum Maximum Pres_Arret_Busway_800m -7 169 ¤ -2 939 ¤ Année 2008 Minimum Maximum Pres_Arret_Busway_800m -9 879 ¤ -3 941 ¤ Pres_Arret_Busway_1200m -15 753 ¤ -4 817 ¤ 190 Bibliographie Ahamada I., Flachaire E., Lubat M., 2007, «Prix des logements et autocorrélation spatiale : une approche semi-paramétrique », Économie publique, vol. 20, p. 131-145 Bae C.H.C, Jun M.J., Park H., 2003, «The impact of Seoul?s subway line 5 on residential property values», Transport Policy, vol. 10, p.85-94 Baranzini A., Schaerer C., Ramirez J.V., Thalmann P., 2006, « Feel it or Measure it.Perceived vs. Measured Noise in Hedonic Models?, Cahier de Recherche, n°HES-SO/HEG-GE/C-06/7/1-CH, CRAG, Haute Ecole de Gestion de Genève, disponible sur http://ssrn.com/abstract=937259 Bateman I., Day B., Lake I., Lovett A., 2001, « The effect of Road Traffic on Residential Property Values: a Literature Review and Hedonic Price Study », Scottish Executive Transport Research Series, The Stationery Office, Edinburgh. 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Elle s?inscrit dans une problématique centrée sur l?opportunité d?une taxe forfaitaire portant sur les plus-values immobilières, taxe dont le produit serait destiné aux autorités organisatrices des transports (AOT) en vue de financer de nouvelles infrastructures de transport. Cette évaluation est opérée via la méthode des prix hédonistes établie à partir des bases de données notariales et de la mise en oeuvre d?un système d?information géographique. Cette méthode consiste à mesurer l?influence sur les prix immobiliers des caractéristiques internes du logement ainsi que celles associées à son environnement urbain et notamment les caractéristiques relatives aux transports urbains. A cette fin, différentes mesures relatives aux infrastructures de transports collectifs en site propre (TCSP) étudiées ont été calculées, à savoir, d?une part, les distances euclidiennes et par voie routière entre chaque logement et la ligne de tramway ou de busway. Il en a été fait de même pour l?éloignement du logement à l?arrêt de tramway ou de busway le plus proche. D?autre part, une variable de proximité indiquant la présence ou non du logement dans différents périmètres autour de l?arrêt de tramway ou de busway le plus proche a été définie. En outre, dans le cas de la ville du Mans, l?accessibilité exprimée en minutes entre chaque logement et différents lieux jugés d?intérêt (gare, place du centre-ville, Université, etc.) a pu être également calculée. L?introduction dans les modèles hédonistes de ces différentes mesures alternatives associées au tramway ou busway a nécessité, pour chacune des trois agglomérations étudiées, l?estimation d?un grand nombre de modèles économétriques alternatifs. Ces derniers donnent des résultats qui diffèrent selon les villes et le type de marché immobilier (appartements / maisons) étudiés. Dans le cas de la ville du Mans, lorsque les effets ont été mesurés via des variables de distance et d?accessibilité, les résultats révèlent que la mise en place de la ligne de tramway a engendré une hausse des prix immobiliers. Cette hausse est plus marquée en termes relatifs pour les appartements que pour les maisons et intervient après l?ouverture de la ligne en 2007. Par contre, lorsque les effets sont mesurés via des variables indiquant l?appartenance ou non du logement dans différents périmètres autour d?un arrêt de tramway, les résultats sont ambigus, ce qui remet en cause l?utilisation de ce type de mesure et, de manière incidente, amène à réexaminer la question du périmètre maximum associé à la mise en oeuvre d?une éventuelle taxe sur les plus- values immobilières. Dans le cas de la ville d?Angers (et d?Avrillé), l?analyse des effets du tramway a été menée de manière partielle, étant donné qu?au moment de l?étude, les données disponibles étaient antérieures à la date d?ouverture commerciale de la ligne survenue en juin 2011. Néanmoins, les résultats obtenus indiquent un effet positif du tramway sur les prix immobiliers, différencié selon les maisons et les appartements lorsque l?impact est mesuré en termes de distance. Cependant, à la différence de la ville du Mans, cet effet apparaît dès 2010, un an avant l?ouverture de la ligne. Les mesures en termes d?appartenance du logement à différents périmètres autour des arrêts conduisent de nouveau à des résultats ambigus. Ainsi, dans ces deux villes de taille moyenne et pour lesquelles la mise en place de la ligne de tramway a un caractère structurant, il existe une hausse spécifique des prix des logements liée à leur proximité au tramway trois-quatre ans après l?annonce de la Déclaration d?Utilité Publique. A l?inverse des villes du Mans et d?Angers, la mise en place d?une ligne de busway n?a pas eu d?impact significatif sur le prix des maisons et des appartements des communes de l?agglomération nantaise traversées par cette ligne et ce quelle que soit la mesure utilisée pour définir la proximité du logement à la ligne de busway. Par ailleurs, cette étude n?a pas permis de distinguer si c?est la nature du transport qui est à l?origine de ce constat ou si cette absence d?effet doit être associée au contexte urbain spécifique de Nantes. Afin de confirmer ce résultat, des études sur des villes de taille moyenne ayant adopté le busway et/ou sur des villes de taille importante ayant mis en oeuvre une ligne de tramway dans un contexte déjà fortement doté en transport en commun en site propre permettraient de confirmer ou non les conclusions obtenues pour la ville de Nantes. INVALIDE) (ATTENTION: OPTION _sports Nombre de lieux de sports dans l'IRIS considéré Nb_Cinema Nombre de cinéma dans l'IRIS considéré Pres_cinema =1 s'il existe un cinéma dans l'IRIS considéré, 0 sinon Lib_pap_journa Nombre de librairies, de papeteries et de commerces de journaux présents dans l?IRIS considéré Tableau n° 14 : Définition des indicateurs socioéconomiques IRIS retenus Ces différents indicateurs ont été calculés à partir des données brutes de l?Insee. Seuls les indicateurs socioéconomiques renseignés et non redondants avec les indicateurs créés par nos soins (cf. sections suivantes) ont été conservés pour nos analyses hédonistes. Notons que certains indicateurs tels que le nombre (ou la présence) de cinémas, de librairies, de papeteries et de commerces de journaux présents dans un IRIS viennent en complément des indicateurs des biens culturels présentés dans la section E.1. Il en est de même pour les indicateurs IRIS concernant les établissements scolaires (cf. section F.1). Dans la perspective de prendre en compte de manière la plus fine possible, l?ensemble des caractéristiques socioéconomiques pouvant influencer les valeurs immobilières, il est nécessaire de savoir si les quartiers dans lesquels se situent les logements font l?objet de dispositifs particuliers de la part des acteurs publics. L?existence de tels dispositifs peuvent, en effet, être le révélateur de difficultés présentes associées à certains quartiers et donc constituer un signal négatif pour les potentiels acquéreurs de logements. A l?inverse, la mise en oeuvre de tels dispositifs peut être simultanément un indicateur d?une amélioration future anticipée par les acteurs du marché immobilier. La politique de la ville menée par la Délégation Interministérielle à la Ville (DIV) constitue le cadre général de l?action publique actuelle en ciblant les quartiers déclarés en difficulté par les pouvoirs publics du fait d?indicateurs défavorables (ex. taux de chômage élevé, violence, dégradation globale des logements, etc.). A partir des années 2000, cette politique s?appuie d?une part sur l?ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine, créée en 2004) qui assure la mise en oeuvre et le financement des Projets de Rénovation Urbaine (PRU) et d?autre part sur l?ACSé (Agence Nationale pour la Cohésion Sociale et l?Egalité des Chances, créée en 2006) qui attribue aux collectivités les crédits sociale) Un CUC engage quotidie logemen (Établis doit ass les Proj Les CU ? L les ? Le éco des ? L l?ap Concern Cohésio peuvent ? 16 25 Source : h 26 Source : h 27 Source : h 28 Source : C 29 Source : h spécifiques )25. CS se défin chacun de enne des h nt, etc.). I ssement Pub surer la coh ets de Réno Source UCS sont hié es quartier crédits spéc es quartier onomiques s s moyens de Les quartie ppréciation nant l?aggl on Sociale e t, pour certa 6 Quartiers - 8 quart Derval Herbla http://www.r http://sig.vill http://fr.wikip Circulaire D http://sig.vill s accordés nit ainsi com es partenair habitants d Il est élabo blic de Coo érence de l' ovation Urb : Note « CU érarchisés se rs très prio cifiques de rs prioritair sont moindr e droit comm ers de « pr des préfets lomération et les Projet ains quartier s bénéfician tiers de rang lières, Nan ain ; Château ressources-te le.gouv.fr/pa ipedia.org/wi DIV du 15 sep le.gouv.fr/zon par l?Etat mme un « c res à mettr dans les q oré à l'ini opération In 'ensemble d aine (PRU) UCS »- PYM/B elon 3 nivea ritaires (Ra la politique res (Rang 2 res mais po mun est néan riorité de de départem de Nante ts de Rénov rs, se cumul nt d?un CU g 1 : 7 quar ntes-Nord, B u à Rezé) + erritoires.com age/45 iki/Contrat_u ptembre 2006 ne/44109 dans le c ontrat pass re en oeuvre uartiers co itiative conj ntercommun des disposit ) ou les Zon BV- GIP Res aux de prior ang 1) prés e de la Ville 2) sont des q our lesquels nmoins néc moindre in ment. es, les qua vation Urba ler29 : UCS : rtiers classé Bottière Pi le quartier m/politique-d urbain_de_c 6 cadre de C sé entre l?Et e des actio onnaissant njointe du nale), et du tifs existant nes Franches ssources & T rité 28: entent «des doivent êtr quartiers « d s la mobilis essaire ». ntensité » artiers conc aine sont les és en ZUS ( in Sec, Ma du Sillon d de-la-ville/le cohésion_soc UCS (Con tat et les co ons concerté des difficu maire, ou u préfet de d sur le terri s Urbaines ( Territoires- ju difficultés re concentré dans lesque sation de m (Rang 3) cernés par s suivants, Zones Urba alakoff à N e Bretagne -champ/docu ciale ntrat Urbai ollectivités t ées pour a ultés (chôm du présid départemen itoire tels qu (ZFU)27. uillet 2007.1 importantes és majoritai els les diffic moyens spéc dont la lis les Contra sachant que aines Sensib Nantes ; Be de Saint He uments/Fiche n de Cohé territoriales méliorer la mage, viole dent de l'E nt»26. Le CU ue (notamm /6 s et sur lesq irement». ultés social cifiques au- te est laiss ats Urbains e ces dispos bles) (Belle ellevue à S erblain. e-CUCS.pdf 53 ésion s qui a vie ence, EPCI UCS ment) quels les et -delà ée à s de sitifs evue, Saint f ? 4 Compte apparten ou d?un Tableau N CUCS CUCS_ ANRU 30 Etant don défini de va - 3 quar Nantes - 5 quart Orvaul quartiers b - Malako Bretagn e tenu de l?i nance ou no ne zone ANR u n°15 : Déf Nom 30 _300m U_300m nné qu?aucun ariable d?app rtiers de ran s ainsi que l tiers de ran lt et Change bénéficiant off et Der ne à Saint H Source : http importance on à une zo RU (cf. tabl finition des =1 si le l =1 si le bénéficia =1 si le bénéficia n logement d artenance à c ng 2 : 2 qu le quartier d ng 3: Port B etterie à Sain d?un Proje rvallières B Herblain p://sig.ville.g de ces zon one bénéfici leau n°15 et indicateurs ogement se logement s ant d?un CU logement ant d?un pro de Nantes ne ce type de zo uartiers d?h de Pont-Rou Boyer et La nt Herblain et de Rénov Bout des La gouv.fr/docu nes à Nantes iant d?un CU t cartes n°40 « CUCS » e situe dans se situe dan UCS, 0 sinon se situe da ojet de rénov e situe dans one. habitat soci usseau à Re a Halvêque . vation Urb andes-Bruyè uments/cucs/C s, nous avo UCS ou se 0 et n°41 ci ou « ANRU Définit une zone bé ns un périm n ans un rayo vation urbai une zone bé al : Breil M zé. à Nantes, R baine (ANR ères à Nant CS5205.pdf ns indiqué situant à pr -dessous). U» ion énéficiant d mètre à 300 on de 300 ine (ANRU énéficiant d?u Malville et Ragon à Re RU) : ntes, Bellevu pour chaqu roximité d?u d?un CUCS, mètres aut mètres auto U), 0 sinon un ANRU, n Clos Tore ezé, Plaisan ue et Sillon ue logement une zone CU , 0 sinon tour d?une z our d?une z nous n?avons 54 au à nce à n de t son UCS zone zone s pas Cartes Sébastie D) Les D.1) L L?agglo (PPRT) de l?ent risques. 900 m p dessous Cartes n°40 et n° en-sur-Loire s risques na Les risques t omération d du fait de l treprise But Un Plan P pour Total R s) n°42 et n° 41 : Locali e par rappor aturels et te technologiq du Mans e la présence tagaz sur l Particulier d Raffinage M 43 : Local isation des rt aux périm echnologiq ues est soumise de l?entrep a commune d?Interventio Marketing, 1 lisation des logements mètres spéci ques e à deux p prise Total R e d?Arnage on a donc é 1000 m pour s logements des villes iaux CUCS/ plans de pr Raffinage M e, ces deux été défini p r l?entrepris s de la vill de Nantes /ANRU? Pé révention d Marketing su sites étant our ces deu se Butagaz) le du Mans s, de Verto ériode 2000 des risques ur la comm classés SE ux établisse (cf. cartes n ns par rappo ou et de S 0-2010 technologi mune du Man EVESO à h ements (zon n°42 et n°4 ort aux ris 55 aint- ques ns et hauts ne de 3 ci- ques technolo Comme situe da distance (Dist_E l?analys Travers négatif Notons transact préventi zone co Concern Cezus ( technolo distance non à la Cartes n risques Enfin, c pendant 31 Ce sigle d 32 La zone établisseme 33 Notons qu 34 La zone P de cet étab inclus dans ogiques ? P e l?indiquen ans ces zon e à vol d?o Etablissemen se hédoniste et alii (200 que peuven que depui tion immob ion des risq ouverte par u nant l?agglo Montreuil J ogiques (PP e entre ce d a zone PPI. n°44 et n°4 technologiq concernant t la périod désigne la Co PPI pour l? ent. Pour l?éta ue l?établisse PPI pour l?ét lissement. P celui de l?éta Période 2000 nt clairemen nes PPI. Pa oiseau à l? nt_Total). E e car de nom 09), Bonnet nt avoir ces z is le 1er jui bilière intér ques techno un plan de p omération d Juigné), CC PRT)32 (cf. dernier et l?é 45 : Localis ques ? Pério l?agglomér de étudiée. ompagnie Co ?établissemen ablissement ement SOFE tablissement Pour l?établis ablissement 0-2010 nt ces deux ar conséque établisseme En effet, il e mbreuses a et alii (201 zones indus in 2006 l?e ressant des logiques (P prévention d d?Angers, il CMP31 (Bou cartes n°44 établisseme sation des l ode 2000-20 ration de N Trois d?en ommerciale d nt CCMP co Zach System ERTI a cessé t SOFERTI ( ssement Uni Primagaz (4 cartes, aucu ent, ce type ent SEVES est importa analyses (e.g 12), Grislain strielles risq existence d s biens situ PPRT). Il en des risques l existe 3 é uchemaine)) 4 et n°45). ent SEVESO logements d 010 Nantes, 9 éta ntre eux so de Manutent orrespond à m, cette distan sa productio (Indre) corre ivar (Carque 15 mètres). un des loge e de risque SO le plus ant de prend g Flower et n-Letrémy e quées sur le de tels risqu ués dans d n est de mêm naturels pré établissemen , dont deux Pour chaqu O le plus pr des villes d ablissement ont soumis tion Pétrolièr un cercle d nce est de 1 on en juin 20 espond à un c efou), cette d ements de la e sera appré proche, à dre en comp t Ragas (19 et Katossky prix des ha ues doit êt des zones c me pour tou évisibles (PP nts SEVESO ont un plan ue logemen roche mais d?Angers et ts industriel à Plan Pa re. d?un rayon d 000 mètres. 06. cercle d?un r distance est a commune éhendé uni savoir la r pte ce type 994), Carrol y (2013)) mo abitations. tre indiquée couvertes p ut bien se s PRN). O (Zach Sy n de préven nt, il a don aussi son a d?Avrillé p ls33 sont cl articulier d de 450 mètr rayon de 1 7 de 200 mèt e du Mans n quement vi raffinerie T de risque ll et alii (19 ontrent l?im e lors de t par un plan situant dans ystem (Avri ntion des ris c été calcu appartenanc par rapport lassés SEVE d?Interventio res autour de 740 mètres au tres. Son PP 56 ne se ia la Total dans 996), mpact toute n de s une illé), ques lé la ce ou aux ESO on34. e cet utour PI est 57 Cependant, ces PPI ne se situant pas sur les communes de Nantes, de Saint-Sébastien-sur-Loire et de Vertou (cf. cartes n°46 et n°47), seule la distance à vol d?oiseau à l?établissement SEVESO le plus proche sera utilisée lors des estimations. Cartes n°46 et n°47 : Localisation des logements des villes de Nantes, de Vertou et de Saint- Sébastien-sur-Loire par rapport aux risques technologiques ? Période 2000-2010 D.2) Les risques naturels : les risques d?inondation A partir des différents éléments mis à notre disposition, par la DREAL, concernant les zones inondables par débordement de cours d'eau (cf. cartes n°48 à n°53), étude réalisée en 2011 dans le cadre de la directive inondation, nous avons pu indiquer pour chaque logement des trois agglomérations son appartenance ou non à la zone inondable. Tableau n°16 : Définition de la variable liée au risque d?inondation Nom Définition Risque_inond =1 si le logement appartient à la zone définie comme inondable, 0 sinon Cartes n°4 d?inondatio Cartes n°5 d?inondatio 48 et n°49 on ? Périod 0 et n°51 : L on ? Périod 9 : Localisa de 2000-201 Localisation de 2000-201 ation des l 0 n des logem 0 ogements d ments des vi de la ville lles d?Ange e du Mans ers et d?Avr par rappo rillé par rapp ort aux ris port aux ris 58 ques ques Cartes n°5 sur-Loire p E) La p E.1) Pr Bien qu résident considé n?avons est relat Nous av suivants Les dist routière Nous av et 1 000 musées, 2 et n°53 : par rapport a proximité p roximité pa u?il n?existe tiel des mén rant qu?ils s retenu com tivement fré vons donc r s : o o o o tances par r e. vons égalem 0 mètres a , les galerie Localisatio aux risques par rappor ar rapport au e pas d?étu nages, nous pouvaient a mme bien c équente. retenu comm Cinéma le Théâtre le Le Palais d Le Parc de rapport à ce ment calculé autour du lo es d?art, le on des logem d?inondatio rt aux biens ux biens cul ude hédonis s avons déc avoir de l?im culturel que me biens cu plus proche plus proche des Congrès s Expositio es biens cul é une densit ogement. O es salles de ments des v on ? Périod s culturels e lturels ste traitant cidé de pre mportance d les biens n ulturels princ e e s ons lturels ont té de biens Ont été con e concert, le villes de Nan e 2000-201 et aux loisi de l?impac ndre en com dans le cho non mobiles cipaux (cf. été calculée culturels se nsidérés com es bibliothè ntes, de Ve 0 rs ct des bien mpte ces d oix de locali s et dont l?u cartes n°54 es à la fois econdaires d mme biens èques, les m ertou et de S ns culturels derniers dan isation des utilisation p 4 à n°59) les à vol d?ois dans un ray s culturels médiathèqu Saint-Sébast s dans le c ns notre ana ménages. N par les mén s biens cultu seau et par yon de 300, secondaires ues ainsi qu 59 tien- choix alyse Nous nages urels voie 500 s les ue le 60 Conservatoire. Cette densité a été également calculée pour l?ensemble des biens culturels pour les mêmes périmètres. Pour les biens définis ci-dessus, nous avons mesuré leur distance indépendamment de leur nature (cf. tableau n°17). Dans le cas de l?agglomération de Nantes, nous avons également calculé la distance par vol d?oiseau entre le logement et le Zénith se situant sur la commune de Saint-Herblain. Certains biens culturels (ou historiques) peuvent être retenus non pas à cause de leur utilisation mais pour leur esthétique : c?est le cas des cathédrales des trois agglomérations étudiées et des châteaux d?Angers et de Nantes pour lesquels nous avons calculé la distance à vol d?oiseau et par voie routière. Tableau n°17 : Définition des variables « culturelles » Nom Définition Dist_Palais_Congres Distance à vol d?oiseau entre le palais des Congrès et le logement Dist_Palais_Congres_PR Distance par voie routière entre le palais des Congrès et le logement Dist_Cinema Distance à vol d?oiseau entre le cinéma le plus proche et le logement Dist_Cinema_PR Distance par voie routière entre le cinéma le plus proche et le logement Dist_Theatre Distance à vol d?oiseau entre le théâtre le plus proche et le logement Dist_Theatre_PR Distance par voie routière entre le théâtre le plus proche et le logement Dist_Parc_Expo Distance à vol d?oiseau entre le Parc des Expositions et le logement Dist_Parc_expo_PR Distance par voie routière entre le Parc des Expositions et le logement Dist_Zenith Distance à vol d?oiseau entre le Zénith de Nantes et le logement (Agglomération de Nantes) Dist_culture_princ_pp Distance à vol d'oiseau entre le logement et le bien culturel de type principal le plus proche Dist_culture_tot_pp Distance à vol d'oiseau entre le logement et le bien culturel (principal ou secondaire) le plus proche Nb_culture_300m_Tot Nombre de biens culturels dans un rayon de 300 m autour du logement Nb_culture_300m_sec Nombre de biens culturels secondaires dans un rayon de 300 m autour du logement Nb_culture_500m_Tot Nombre de biens culturels dans un rayon de 500 m autour du logement Nb_culture_500m_sec Nombre de biens culturels secondaires dans un rayon de 500 m autour du logement Nb_Culture_1000m_Tot Nombre de biens culturels dans un rayon de 1 000 m autour du logement Nb_Culture_1000m_sec Nombre de biens culturels secondaires dans un rayon de 1 000 m autour du logement Dist_Cathedrale Distance à vol d?oiseau entre la cathédrale du Mans ou d?Angers ou de Nantes et le logement Dist_Cathedrale_PR Distance par voie routière entre la cathédrale du Mans ou d?Angers ou de Nantes et le logement Dist_Chateau Distance à vol d?oiseau entre le château d?Angers ou de Nantes et le logement Dist_Chateau_PR Distance par voie routière entre le château d?Angers ou de Nantes et le logement Cartes n°5 culturels ? Cartes n°5 principaux 4 et n°55 : Période 20 56 et n°57 x biens cultu Localisatio 000-2010 : Localisat urels ? Pério on des logem ion des log ode 2000-20 ments de la gements de 010 a ville du M es villes d? Mans par rap Angers et pport aux p d?Avrillé p principaux b par rapport 61 biens aux Cartes n°5 sur-Loire p E.2) Pr Des esp l?analys cartes n distance Tableau principa N Dist_G Dist_P Dist_P 8 et n°59 : par rapport a roximité pa paces de lois se hédoniste n°60 à n° 65 e à vol d?ois u n°18: Dé aux espaces Nom Golf Piscine Patinoire Localisatio aux princip ar rapport au sirs tels que e afin d?ana 5). La proxim seau entre le éfinition de s de loisirs Distance à Distance à Distance à on des logem aux biens cu ux loisirs e les piscine alyser leur e mité par rap e logement es variables à vol d?oise à vol d?oise à vol d?oise ments des v ulturels ? P es, les golfs effet respec pport à ces et chacun d s relatives eau entre le eau entre le eau entre le villes de Nan Période 2000 et la patino ctif sur le c différents lo d?entre eux à la prox Définitio logement et logement et logement et ntes, de Ve 0-2010 oire ont été hoix de loc oisirs a été (cf. tableau imité du lo on t le golf le p t la piscine t la patinoir ertou et de S également calisation de mesurée vi u n°18). logement p plus proche la plus proc re la plus pr Saint-Sébast considérés es ménages a le calcul d par rapport che roche 62 tien- dans s (cf. de la aux Cartes n°6 et aux pisc Cartes n°6 sur-Loire p 0 et n°61 : L cines ? Pério 2 et n°63 : par rapport a Localisation ode 2000-20 Localisatio aux patinoir n des logem 010 on des logem res, aux gol ments de la v ments des v lfs et aux pi ville du Man villes de Nan scines ? Pér ns par rappo ntes, de Ve riode 2000- ort à la pati ertou et de S -2010 inoire, aux g Saint-Sébast 63 golfs tien- Cartes n°6 patinoire, a Nous avon voie routiè nombreuse 64 et n°65 aux golfs et ns égalemen ère entre le es d?activité Carte n : Localisat t aux piscine nt défini dan e logement és de loisirs n°66 : Zone tion des log es ? Période ns le cas de et l?entrée (Dist_Lac_ autour du L gements de e 2000-2010 l?étude por du lac de _Maine_PR) Lac de Main es villes d?A 0 rtant sur l?ag Maine la p ) (cf. carte n ne (Angers) Angers et d gglomératio plus proche n°66 ci-dess d?Avrillé p on d?Angers e, cet espac sous). par rapport s la distance ce proposan 64 à la e par nt de 65 F) La proximité par rapport aux équipements publics majeurs F.1) Proximité par rapport aux établissements scolaires La proximité du logement par rapport à un lieu scolaire a été également prise en compte dans notre analyse hédoniste. En effet, la proximité immédiate d?un lieu scolaire peut être considérée comme une nuisance par les ménages. A l?inverse, un éloignement important à un lieu scolaire peut être perçu comme un facteur négatif par ces derniers. Par conséquent, afin d?analyser cet effet, nous avons calculé la distance à vol d?oiseau et par voie routière entre le logement et l?école primaire la plus proche. Nous avons également fait ces calculs pour les établissements secondaires (collèges et lycées) et pour les établissements supérieurs (Université, Grandes Ecoles, CPGE) (cf. tableau n°19) Tableau n°19 : Définition des indicateurs de proximité par rapport aux différents établissements scolaires Nom Définition Dist_Enseig_primaire Distance à vol d?oiseau entre l'école primaire la plus proche et le logement Dist_enseig_primaire_PR Distance par voie routière entre l'école primaire la plus proche et le logement Dist_enseig_secondaire Distance à vol d?oiseau entre le collège ou le lycée le plus proche et le logement Dist_enseig_second_PR Distance par voie routière entre le collège ou le lycée le plus proche et le logement Dist_Enseig_sup Distance à vol d?oiseau entre l?établissement d'enseignement supérieur le plus proche et le logement Dist_Enseig_sup_PR Distance par voie routière entre l?établissement d?'enseignement supérieur le plus proche et le logement F.2) Proximité par rapport aux établissements de santé La proximité du logement par rapport à des établissements de santé tels que les hôpitaux et cliniques peut être vue par les ménages résidents comme une aménité du fait d?une accessibilité accrue aux soins médicaux. Elle peut être, au contraire, perçue comme une nuisance du fait du trafic lié à l?activité de ces établissements. L?effet escompté sur le prix de vente est donc a priori incertain. L?étude menée par Choumert et Travers (2010) sur le marché des appartements angevins vendus en 2004 et 2005 indique néanmoins un effet positif de la proximité par rapport aux établissements de santé sur le prix des logements. Par conséquent, afin de mesurer ces effets potentiels, nous avons retenu pour chacune des trois agglomérations plusieurs établissements de santé (cf. tableaux n°20 à n°22) pour lesquels nous avons calculé pour chacun d?entre eux la distance à vol d?oiseau et/ou par voie routière. Nous avons également calculé la distance à vol d?oiseau et/ou par voie routière entre le logement et l?établissement de santé le plus proche quelle que soit sa nature (cf. cartes n°67 à n°72). 66 Tableau n°20 : Définition des variables relatives aux établissements de santé se situant dans l?agglomération du Mans Nom Définition Dist_CH Distance à vol d'oiseau entre le centre hospitalier du Mans (bâtiment principal) et le logement Dist_CH_PR Distance par voie routière entre le centre hospitalier du Mans (bâtiment principal) et le logement Dist_Clinique_Dupre Distance à vol d'oiseau entre la clinique du Pré et le logement Dist_Clinique_DuPre_PR Distance par voie routière entre la clinique du Pré et le logement Dist_Clinique_Tertre_Rouge Distance à vol d'oiseau entre la clinique Tertre Rouge et le logement Dist_Clinique_TertreRouge_PR Distance par voie routière entre la clinique Tertre Rouge et le logement Dist_HP_Allonnes Distance à vol d'oiseau entre le Centre Hospitalier Spécialisé de la Sarthe (Allonnes) et le logement Dist_HP_Allonnes_PR Distance par voie routière entre le Centre Hospitalier Spécialisé de la Sarthe (Allonnes) et le logement Dist_HP_Le_Mans Distance à vol d'oiseau entre l'Hôpital Psychiatrique du Mans (Hôpital Etoc Demazy) et le logement Dist_HP_Le_Mans_PR Distance par voie routière entre l'Hôpital Psychiatrique du Mans (Hôpital Etoc Demazy) et le logement Dist_Lieux_santé_3 Distance à vol d?oiseau entre le logement et le lieu de santé le plus proche (hors hôpitaux psychiatriques) Dist_Lieux_santé_3_PR Distance par voie routière entre le logement et le lieu de santé le plus proche (hors hôpitaux psychiatriques) Tableau n°21: Définition des variables relatives aux établissements de santé se situant dans l?agglomération d?Angers Nom Définition Dist_CHU Distance à vol d'oiseau entre le centre hospitalier universitaire d?Angers et le logement Dist_CHU_PR Distance par voie routière entre le centre hospitalier universitaire d?Angers et le logement Dist_Clinique_Anjou Distance à vol d'oiseau entre la clinique d?Anjou et le logement Dist_Clinique_Anjou_PR Distance par voie routière entre la clinique d?Anjou et le logement Dist_Village_Santé Distance à vol d'oiseau entre le Village Santé Angers et le logement Dist_Village_Santé_PR Distance par voie routière entre le Village Santé Angers et le logement Dist_HP_CESAM Distance à vol d'oiseau entre le Centre de Santé Mentale Angevin (CESAM) et le logement Dist_HP_CESAM_PR Distance par voie routière entre le Centre de Santé Mentale Angevin (CESAM) et le logement Dist_Lieux_santé_3 Distance à vol d?oiseau entre le logement et le lieu de santé le plus proche (hors hôpitaux psychiatriques) Dist_Lieux_santé_3_PR Distance par voie routière entre le logement et le lieu de santé le plus proche (hors hôpitaux psychiatriques) 67 Tableau n°22 : Définition des variables relatives aux établissements de santé se situant dans l?agglomération de Nantes35 Nom Définition Dist_CHU Distance à vol d'oiseau entre le centre hospitalier universitaire de Nantes (site principal) et le logement Dist_CHU_PR Distance par voie routière entre le centre hospitalier universitaire de Nantes (site principal) et le logement Dist_Hôpital_Nord_Laennec Distance à vol d?oiseau entre l?hôpital de Laennec et le logement Dist_Hôpital_Bellier Distance à vol d'oiseau entre l?hôpital de Bellier et le logement Dist_Hôpital_St_Jacques Distance à vol d?oiseau entre l?hôpital Saint Jacques et le logement Dist_Clinique_Bretéché Distance à vol d'oiseau entre la clinique Bretéché et le logement Dist_Clinique_St_Augustin Distance à vol d?oiseau entre la clinique Saint Augustin et le logement Dist_Clinique_Atlantique Distance à vol d?oiseau entre la clinique de l?Atlantique et le logement Dist_Nouvelles_Cliniques_Nantaises Distance à vol d?oiseau entre les Nouvelles Cliniques Nantaises et le logement (sa création a démarré au cours de l?été 2003) Dist_Clinique_Jules_Verne Distance à vol d?oiseau entre la clinique Jules Verne et le logement (cette clinique a été ouverte en juin 2004) Dist_HP_Clinique_Parc Distance à vol d'oiseau entre la clinique psychiatrique du Parc et le logement Dist_HP_Monbert Distance à vol d'oiseau entre l'hôpital psychiatrique Monbert et le logement Dist_Lieux_santé_ss_HP Distance à vol d?oiseau entre le logement et le lieu de santé le plus proche (hors hôpitaux psychiatriques) Dist_Lieux_santé_av_HP Distance à vol d?oiseau entre le logement et le lieu de santé le plus proche incluant les hôpitaux psychiatriques F.3) Proximité par rapport à une prison La présence d?une prison (maison d?arrêt, centre de détention, établissement pénitentiaire pour mineurs) à proximité d?un logement est-elle perçue comme une nuisance par les acheteurs ? Pour le savoir, nous avons calculé pour chaque logement des trois agglomérations la distance entre ce dernier et la prison en activité la plus proche (Dist_Prison) (cf. cartes n°67 à n°72). Notons que les valeurs pour les logements vendus dans l?agglomération du Mans entre 2000 et 2008 ont été calculées par rapport à la maison d?arrêt du centre-ville du Mans (cf. image n°1). A l?inverse, les valeurs pour l?année 2010 ont été calculées par rapport à la maison d?arrêt Les Croisettes (Coulaines) (cf. image n°2), la prison ayant déménagé en janvier 2010. Au cours de la période étudiée, un établissement pénitentiaire pour mineurs a été inauguré en février 2008 à Orvault à proximité de Nantes, s?ajoutant ainsi à la maison d?arrêt et au centre de détention déjà présents à Nantes. 35 Du fait du nombre important de lieux de santé se situant dans l?agglomération de Nantes, seules les distances à vol d?oiseau ont été calculées (sauf pour l?établissement principal du CHU). Image n°1 Source : Le Image n°2 Source : http croissettes : Maison d Maine libre : Maison d tp://forum-pr ?arrêt du ce e, mercredi 1 ?arrêt Le M rison.foruma ntre-ville du 7 octobre 20 Mans-Les Cro actif.com/t40 u Mans : Ch 012 oisettes 09-etablissem hapelle de l ment-penitent a visitation tiaire-maisonn-d-arret-le-m mans-les- 68 Cartes n°6 santé et à l Cartes n°6 établissem 67 et n°68: L la prison ? P 69 et n°70: ents de sant Localisation Période 200 : Localisati té et à la pri n des logem 0-2010 ion des log ison ? Pério ments de la gements de ode 2000-20 ville du Ma s villes d?A 010 ans par rapp Angers et port aux éta d?Avrillé p ablissement par rapport 69 ts de aux Cartes n°7 sur-Loire p F.4) Pr Afin de incluses à vol d? Dist_C Dist_D Dist_L Dist_u Dist_Z Dist_C Tableau logemen 71 et n°72: L par rapport a roximité par e tenir com s dans les v oiseau à un Nom Cimetiere Dechetterie Ligne_Elec_ usine_incine ZI Circuit_24h u n°23 : Dé nts Localisation aux établiss r rapport au mpte de l?ex variables pré n certain nom Dista Dista _HT Dista tensio portio e Dista proch Dista comm Dista cartes éfinition de n des logem sements de s ux autres équ xistence d?a ésentées pré mbre d?infra ance à vol d' ance à vol d' ance à vol on (? 63 K ons souterra ance à vol d he (cf. carte ance à vol merciale la p ance à vol d s n°31 et n° s variables ments des vi santé et aux quipements s autres nuisa écédemmen astructures 'oiseau entr 'oiseau entr d?oiseau en KV) ou à trè aines sont ex d?oiseau en s n°42 à n°4 d?oiseau plus proche d?oiseau entr °32) relatives à illes de Nan x prisons ? P sources de n ances potent nt dans le ra : Défin re le logeme re le logeme ntre le log ès haute ten xclues). ntre le logem 47) entre le l re le logem à l?existence ntes, de Ver Période 200 nuisances tielles à pro apport), nou nition ent et le cim ent et la déch ement et la nsion (? 15 ment et l?u ogement e ment du Man e d?autres n rtou et de S 00-2010 oximité du us avons cal metière le plu chetterie la p a ligne éle 50 KV) la p usine d?incin et la zone ns et le circu nuisances à Saint-Sébast logement lculé la dist us proche plus proche ctrique à h plus proche nération la industriell uit des 24 h à proximité 70 tien- (non ance haute (les plus e et h (cf. é des 71 G) Environnements artificialisé et naturel G.1) L?occupation du sol Il est possible d?analyser l?impact de la composition de l?environnement en termes d?occupation du sol sur les prix en calculant l?indice de Shannon et le niveau d?agrégation. Ces deux indicateurs caractérisent la morphologie et la répartition spatiale de l?ensemble des types d?occupation du sol. L?indice de Shannon mesure la distribution des différents types d?occupation du sol se situant dans un rayon donné autour de chaque logement et indique ainsi l?existence ou non d?une grande diversité du paysage en termes d?occupation du sol autour du logement. Cet indicateur indique si l?occupation du sol est concentrée en peu de catégories ou distribuée de manière « équitable » entre ces dernières. Plus la valeur de ce dernier est élevée, plus la diversité en termes d?occupation du sol est importante. ? ? 1 ln m i i i Shannon P P ? ? ? ?? Où : Pi est la proportion du sol occupé par chaque type i d?occupation du sol dans un rayon donné autour du logement. L?indicateur d?agrégation indique, quant à lui, si, dans un rayon donné autour de chaque logement, les différents types d?occupation du sol sont agrégés entre eux ou répartis en mosaïque. Une faible valeur de cet indicateur correspond à une répartition en mosaïque des différents types d?occupation du sol. Plus cette valeur augmente, plus le niveau d?agrégation est important. 1 100 max m ii i i ii g Agregation P g? ? ?? ? ? ? ?? ?? ? ? ?? ? ? Où : gii : nombre d?adjacences entre pixels de type i, i étant le type d?occupation du sol. max gii : nombre maximum d?adjacences potentielles entre pixels de même type i Pi : proportion du sol occupé par le type i dans un rayon donné autour du logement Les rayons autour des logements habituellement utilisés dans les analyses hédonistes intégrant l?indice de Shannon et d?agrégation (Geoghegan et alii (1997), Choumert et Travers (2010)) sont de 100, 500 et 1 000 mètres. Nous les avons également calculés pour une distance de 300 mètres (cf. tableau n°24) Tableau n°24 : Définition des indicateurs d?occupation du sol Nom Définition Agregation_100m Indique si, dans un rayon de 100 mètres autour de chaque logement, les différents types d?occupation du sol sont agrégés entre eux ou répartis en mosaïque. Agregation_300m Même analyse mais pour un rayon de 300 m autour de chaque logement Agregation_500m Même analyse mais pour un rayon de 500 m autour de chaque logement Agregation_1000m Même analyse mais pour un rayon de 1 000 m autour de chaque logement Shannon_100m Indique l?équi-répartition de la distribution des différents types d?occupation du sol dans un rayon de 100 mètres autour de chaque logement Shannon_300m Même analyse mais pour un rayon de 300 m autour de chaque logement Shannon_500m Même analyse mais pour un rayon de 500 m autour de chaque logement Shannon_1000m Même analyse mais pour un rayon de 1 000 m autour de chaque logement Ces diff Cover ( types d? Carte n° fférentes var (cf. cartes n ?occupation °73 : Occup riables ont n°73 à n°75 n du sol sont pation du so été calculée 5 ci-dessous t disponible ol définie pa es via le log s). La local es en annexe ar Corine La giciel Frags lisation des e 3. and Cover p stat à partir logements pour la ville r des donné par rappor e du Mans es Corine L rt aux différ 72 Land rents Carte n° Carte n° de Saint ° 74: Occup °75 : Occup t-Sébastien- pation du so pation du so -sur-Loire ol définie pa ol définie pa ar Corine La ar Corine La and Cover p and Cover p pour les ville pour les vill les d?Anger les de Nant s et d?Avril es, de Verto 73 lé ou et 74 G.2) Les espaces verts Les différentes analyses hédonistes montrent que les espaces verts sont producteurs d?aménités. La caractéristique ayant reçu le plus d?attention dans la littérature relative à ce sujet est l?accessibilité à ces derniers via le calcul de la distance à l?espace vert le plus proche du lieu de résidence. Cette distance peut être mesurée soit à vol d?oiseau (More et alii (1988), Ahamada et alii (2007), Troy et Grove (2008), Poudyal et alii (2009), Choumert et Travers (2010)) soit par voie routière (Sander et Polasky (2009)). Ainsi, Troy et Grove (2008) constatent, pour la période 2001-2004, une baisse du prix des logements de la ville de Baltimore (Maryland, États-Unis) de l?ordre de 2,2 % lorsque la distance du logement par rapport à un espace vert augmente de 1 %. De même, un rapprochement de 100 mètres du logement à un espace vert conduit à une augmentation de l?ordre de 1,4 % du prix de vente moyen dans le cas des appartements angevins (Maine et Loire, France) vendus en 2004 et 2005 (Choumert et Travers (2010)). Afin de mesurer cet effet dans le cas des trois agglomérations de la Région Pays de Loire, nous avons donc calculé pour chaque logement la distance à vol d?oiseau et par voie routière entre ce dernier et l?espace vert le plus proche (cf. cartes n°76 et n°81) Tableau n°25 : Définition des variables relatives à la proximité du logement par rapport aux espaces verts36 Nom Définition Dist_esp_vert Distance à vol d?oiseau entre le logement et l'espace vert le plus proche Dist_esp_vert_PR Distance par voie routière entre le logement et l'espace vert le plus proche Cartes n°76 et n°77 : Localisation des logements de la ville du Mans par rapport aux espaces verts ? Période 2000-2010 36 Est considéré comme espace vert tout parc ou jardin public Cartes n°7 espaces ve Cartes n°8 sur-Loire p 78 et n°79 rts ? Périod 0 et n°81 : par rapport a : Localisat de 2000-201 Localisatio aux espaces ion des log 10 on des logem s verts ? Pér gements de ments des v riode 2000- es villes d? villes de Nan -2010 Angers et ntes, de Ve d?Avrillé p ertou et de S par rapport Saint-Sébast 75 aux tien- 76 G.3) Le réseau hydrographique En complément à la mesure du risque d?inondation (cf. section D.2), nous avons calculé la distance à vol d?oiseau par rapport aux différents cours d?eau en distinguant deux catégories (cours d?eau principaux et secondaires) définies à partir de la classification de la BD CARTHAGE © de l?IGN. Nom Définition Dist_cours_eau_pp Distance entre le cours d'eau principal le plus proche (à vol d'oiseau) et le logement. Est considéré comme cours d?eau principal tout cours d?eau d?une longueur supérieure à 100 km. Dist_cours_eau_sec Distance entre le cours d'eau secondaire le plus proche (à vol d'oiseau) et le logement. Est considéré comme cours d?eau secondaire dans notre étude les cours d?eau de classe 4,5 et 6 Classe 4 : Tout cours d?eau d?une longueur comprise entre 10 et 25 km. Classe 5 : Tout cours d?eau d?une longueur comprise entre 5 et 10 km. Classe 6 : Tout cours d?eau dont la longueur est inférieure à 5 km. Dist_Cours_eau Distance entre le logement et le cours d'eau le plus proche (à vol d'oiseau) quelle que soit sa nature Tableau n°26 : Définition des variables liées au réseau hydrographique H) Prise en compte d?une spécificité urbaine nantaise : le cas de l?Ile de Nantes L?Ile de Nantes est une île située sur la Loire, au centre-ville de Nantes et est constituée à l?origine d?un ensemble d?îles rattachées les unes aux autres par un comblement des bras de la Loire. D?une superficie d?environ de 340 hectares, elle constitue l?un des 11 quartiers de Nantes, abritant 13 000 logements (dont 22 % de logements sociaux) et une population de 18 000 habitants (6,3 % de la population de Nantes) relativement jeune (35 % ont entre 15 et 29 ans) et relativement modeste (52 % des habitants sont employés ou ouvriers, 17 % des ménages vivent sous le seuil de pauvreté). L?Ile de Nantes est également un quartier d?activité accueillant 22 000 emplois et 1 400 établissements dans le secteur marchand. A partir du début des années 2000, l'Ile de Nantes fait l?objet d'un chantier de rénovation urbaine37 : le quartier Tripode situé à l?Est de l?île constitue notamment la partie insulaire du projet du pôle d?affaires Euronantes. Cette rénovation urbaine s?inscrit également dans la politique de reconversion des anciens espaces industriels (ex. chantier naval) situés sur la partie ouest de l?île. Cette rénovation urbaine a conduit notamment à renforcer la dimension culturelle de ce quartier insulaire via par exemple l?accueil sur son sol de La Fabrique, des Machines de l'Île ou encore du Conservatoire à rayonnement régional de Nantes. Afin de prendre en compte cette spécificité de Nantes dans les estimations hédonistes, nous avons donc défini pour l?agglomération de Nantes une variable indiquant si le logement se situe ou non sur l?Ile de Nantes ainsi que deux autres variables indiquant si le logement se situe ou non au Nord ou au Sud de cette île (cf. tableau n°27 ci-dessous). 37 Ces informations sont issues des sites suivants : http://www.iledenantes.com/fr/; http://fr.wikipedia.org/wiki/Île_de_Nantes; http://www.euronantes.com/fr/le-projet 77 Tableau n°27 : Définition des variables de localisation du logement par rapport à l?Ile de Nantes. Nom Définition Ile =1 si le logement se situe sur l?Ile de Nantes, 0 sinon Nord =1 si le logement se situe au Nord de l?Ile de Nantes, 0 sinon Sud =1 si le logement se situe au Sud de l?Ile de Nantes, 0 sinon 4.4) Prise en compte de la composante saisonnière du prix des logements Afin de prendre en compte une possible saisonnalité des ventes liée en partie à une confrontation de l?offre et de la demande différente selon la période de l?année, une variable indicatrice a été créée pour chaque mois (cf. tableau n°28 ci-dessous) Tableau n°28 : Définition des variables de saisonnalité Nom Définition Janvier =1 si la transaction a été réalisée en janvier, 0 sinon Février =1 si la transaction a été réalisée en février, 0 sinon Mars =1 si la transaction a été réalisée en mars, 0 sinon Avril =1 si la transaction a été réalisée en avril, 0 sinon Mai =1 si la transaction a été réalisée en mai, 0 sinon Juin =1 si la transaction a été réalisée en juin, 0 sinon Juillet =1 si la transaction a été réalisée en juillet, 0 sinon Août =1 si la transaction a été réalisée en août, 0 sinon Septembre =1 si la transaction a été réalisée en septembre, 0 sinon Octobre =1 si la transaction a été réalisée en octobre, 0 sinon Novembre =1 si la transaction a été réalisée en novembre, 0 sinon Décembre =1 si la transaction a été réalisée en décembre, 0 sinon En effet, Friggit (2006) montre que les prix des logements sont plus élevés au 3ème trimestre et plus faibles au 1er trimestre et que cette amplitude est plus forte pour les maisons que pour les appartements (cf. graphique n°6 ci-dessous). 78 Graphique n°6 : Composante saisonnière du prix des logements Cette saisonnalité serait due au fait que les familles avec enfants plus actives sur le marché des maisons que celui des appartements ont une capacité de négociation contrainte par le calendrier scolaire. Les mutations permettant un déménagement pendant les congés d?été seraient donc effectuées à un prix plus élevé que les autres mutations. 4.5) Caractéristiques des acheteurs et des vendeurs Nous disposons également dans la base Perval-Notaires de France d?un certain nombre de caractéristiques des acheteurs et des vendeurs telles que la date de naissance, la catégorie socio- professionnelle, l?origine géographique. A partir de ces informations, nous avons pu créer les variables suivantes : Nom Définition v_pcs1 =1 si le vendeur est Agriculteur, 0 sinon v_pcs2 =1 si le vendeur est Artisan, Commerçant ou Chef d'entreprise, 0 sinon v_pcs3 =1 si le vendeur est Cadre ou appartient aux Professions Intellectuelles Supérieures, 0 sinon v_pcs4 =1 si le vendeur appartient aux Professions Intermédiaires, 0 sinon v_pcs5 =1 si le vendeur est Employé, 0 sinon v_pcs6 =1 si le vendeur est Ouvrier, 0 sinon v_pcs7 =1 si le vendeur est Retraité, 0 sinon v_pcs8 =1 si le vendeur est « Inactif » (étudiants, chômeurs n'ayant jamais travaillé), 0 sinon v_seul =1 si le vendeur est divorcé, veuf, célibataire, 0 sinon (pacsé, marié, remarié) v_indivi =1 si du côté vendeur, la vente est en indivision (quel que soit le type d'indivision), 0 sinon v_commune =1 si le vendeur habitait dans la commune du bien vendu, 0 sinon Composante saisonnière du prix des logements (écart moyen entre l'indice brut et l'indice désaisonnalisé) par trimestre -3% -2% -1% 0% 1% 2% 3% T1 T2 T3 T4 Appartements, Paris Appartements, Ile-de-France hors Paris Maisons, Ile-de-France hors Paris Appartements, province Maisons, province 79 v_dep =1 si le vendeur habitait dans la Sarthe, 0 sinon v_age Age du vendeur au moment de la vente v_homme =1 si le vendeur est un homme, 0 sinon v_etranger =1 si le vendeur est étranger, 0 sinon a_pcs1 =1 si l'acheteur est Agriculteur, 0 sinon a_pcs2 =1 si l'acheteur est Artisan, Commerçant ou Chef d'entreprise, 0 sinon a_pcs3 =1 si l'acheteur est Cadre ou appartient aux Professions Intellectuelles Supérieures, 0 sinon a_pcs4 =1 si l'acheteur appartient aux Professions Intermédiaires, 0 sinon a_pcs5 =1 si l'acheteur est Employé, 0 sinon a_pcs6 =1 si l'acheteur est Ouvrier, 0 sinon a_pcs7 =1 si l'acheteur est Retraité, 0 sinon a_pcs8 =1 si l'acheteur est « Inactif » (étudiants, chômeurs n'ayant jamais travaillé), 0 sinon a_seul =1 si l'acheteur est divorcé, veuf, célibataire, 0 sinon (pacsé, marié, remarié) a_indiv =1 si du côté acheteur, la vente est en indivision (quel que soit le type d'indivision), 0 sinon a_commune =1 si l'acheteur habitait dans la commune du bien qu'il achète, 0 sinon a_dep =1 si l'acheteur habitait dans la Sarthe, 0 sinon a_age Age de l'acheteur au moment de son achat a_homme =1 si l'acheteur est un homme, 0 sinon a_etranger =1 si l'acheteur est un étranger, 0 sinon Tableau n°29 : Définition des variables correspondant aux caractéristiques des acheteurs et des vendeurs. Ces informations vont permettre de comparer les caractéristiques des acheteurs et des vendeurs des logements vendus au cours de la période 2000-2010 à la population habitant sur la zone d?étude, informations fournies par l?Insee via les recensements de 1999 et 2008. Il permettra également de déterminer si la composition de la population des acheteurs a évolué au cours du temps, ce qui pourrait conduire à des modifications de comportements lors des achats. 80 5) Caractérisation des appartements et des maisons vendus entre 2000-2010 dans les trois zones d?étude Avant de réaliser les différents traitements38, il a été nécessaire de supprimer les doublons existant pour les différentes ventes indiquées dans la base Perval-Notaires de France. Ces doublons correspondent dans le cas des maisons à des logements ayant la même référence cadastrale, la même superficie de terrain, le même nombre de pièces, le même prix et étant vendus la même année. Dans le cas des appartements sont considérés comme doublons ceux ayant les mêmes références cadastrales, le même étage, le même numéro de lot, le même prix et étant vendus la même année. Concernant l?agglomération du Mans, 7 doublons ont été détectés dans le cas des appartements et 11 dans le cas des maisons. Ces chiffres s?élèvent respectivement à 6 et 3 pour l?agglomération d?Angers et à 43 et 22 pour l?agglomération de Nantes. Par conséquent, après traitement, nous disposons de 99,3 % de la base Perval initiale pour les appartements et les maisons de l?agglomération du Mans. Ces chiffres sont du même ordre pour l?agglomération d?Angers (98,3 % pour les appartements et 99,1 % pour les maisons). Dans le cas de l?agglomération nantaise, ces chiffres sont de 98,2 % pour les appartements et de 93,4 % pour les maisons. 5.1) Caractérisation des appartements et des maisons vendus entre 2000-2010 dans la ville du Mans Les appartements se situant principalement dans la commune du Mans (cf. tableau n°30 ci-dessous) et le tramway se localisant en totalité dans cette commune, nous avons décidé de réaliser nos analyses statistiques et nos estimations uniquement sur cette commune. Tableau n°30 : Répartition par commune des appartements vendus entre 2000 et 2010 Communes Répartition Allonnes 2,1 % Coulaines 1,3 % La chapelle Saint Aubin 0,1 % Le Mans 96,6 % Il en sera de même pour les maisons : en effet, environ 80 % des ventes des maisons réalisées entre 2000 et 2010 dans l?agglomération se situent dans la ville du Mans, le restant se répartissant dans les autres communes. Compte tenu du très faible nombre de transactions pour la commune d?Yvré L?Evêque (et de leur absence pour les autres communes) se situant dans le périmètre d?étude de 1 200 mètres autour du tramway, seules les transactions de la ville du Mans peuvent être prises en compte pour les estimations des prix hédonistes. Les bases de données des logements vendus dans la ville du Mans ont été également nettoyées de leurs valeurs aberrantes, à savoir les valeurs nulles pour la surface habitable, le nombre de pièces et le prix. Un traitement des données atypiques a été également réalisé sur un certain nombre de caractéristiques des logements afin de rendre plus homogènes les échantillons. Les critères étudiés sont le prix, le 38 Les traitements statistiques et économétriques présentés dans ce rapport ont été réalisés à partir du logiciel R. 81 nombre de pièces, le nombre d?étages, le nombre de salles de bain, la distance (à vol d?oiseau et par voie routière) au centre-ville et à l?arrêt de tramway le plus proche39. Dans le cas des appartements, a été rajoutée à cette liste la surface habitable. Dans le cas des maisons, l?atypicité des données en termes de surfaces de terrain a été également prise en compte. Pour détecter les valeurs atypiques pour chaque caractéristique étudiée, nous avons utilisé la méthode des valeurs extrêmes à partir des différents quartiles de la distribution. Les logements potentiellement atypiques selon ce critère ont été visualisés via l?utilisation des « boites à moustaches » de Tuckey. Dans un second temps, pour les caractéristiques ayant des candidats potentiels, nous avons utilisé le test ESD (Extreme Studentized Deviate) généralisé (Rosner, 1983), test permettant de déterminer le nombre de valeurs atypiques pour un seuil de risque de 5%. Les traitements réalisés sur les deux échantillons ont donc conduit à supprimer des transactions et à ne conserver comme échantillons pour les estimations hédonistes que ceux présentant les caractéristiques présentées dans le tableau n°31 ci-dessous. Tableau n°31 : Résultats de l?analyse des observations atypiques Appartement Maison Prix ? 216 075 ¤ ? 402 500 ¤ Nombre de pièces ? 7 ? 11 Nombre de niveau ? 12 ? 5 Salle de bain ? 3 ? 3 Surface habitable ? 156 m2 Surface de terrain ? 2 500 m2 Distance par rapport au centre-ville du Mans (à vol d?oiseau) ? 4 855 m ? 5 083 m Distance par rapport au centre-ville du Mans (par voie routière) ? 5 276 m ? 5 893 m Distance par rapport à l?arrêt de tramway le plus proche (à vol d?oiseau) ? 2 481 m ? 3 192 m Distance par rapport à l?arrêt de tramway le plus proche (par voie routière) ? 3 007 m ? 3 856 m Après nettoyage des bases de données, nous disposons alors de 94,2 % de la base Perval initiale des appartements et de 96,5% dans le cas des maisons du Mans. La répartition du nombre de transactions par année disponible et par type de logement réalisées sur cette commune est donc la suivante : 2000 2002 2004 2006 2008 2010 Appartement 373 459 514 546 602 552 Maison 466 496 566 543 691 565 Tableau n° 32 : Nombre de transactionsréalisées dans la ville du Mans ? Période 2000-2010 39 Les observations manquantes pour ces critères ont été préalablement supprimées des bases de données Perval- Notaires de France. 82 A) Caractérisation des indicateurs socioéconomiques par IRIS (2008) et quartiers A.1) Le taux de chômage En 2008, le taux de chômage des 15-24 ans est sous-représenté (moins de 15%) dans la plupart des quartiers du secteur Nord-Est (quartiers Banjan-Croix de Pierre, Villaret, Fontenelles) et du Secteur Nord-Ouest (quartiers Cadran, Université). A l?inverse, ce taux est sur-représenté (44% et +) dans tout le secteur Est (quartiers Newton, Sablonnière, Petit Louvre, Gué Bernisson, Sablons centre, Epau) ainsi que dans le secteur Ronceray- Glonnières. Le taux de chômeurs des 15-64 ans est plus faible dans les quartiers Nord (Clairefontaine, Meslier, Yzeuville) et surtout Nord-Est que dans les quartiers Sud. Le secteur Est est particulièrement touché par un % de chômeurs élevé (près d?un actif sur trois dans les quartiers Petit Louvre, Sablons centre, Newton). 83 A.2) Les taux d?HLM, d?immigrés et de personnes âgées de plus 65 ans La part de logements HLM est élevée dans les secteurs Sud-Est (quartiers Maroc, Ronceray, Glonnières) et Est, notamment dans les quartiers Newton, Sablonnière, Petit Louvre, Gué Bernisson, Sablons centre, Epau, ainsi que dans le quartier Bellevue (secteur Nord-Est). Le secteur Nord-Est (quartiers Clairefontaine, Meslier, Villaret, Yzeuville, Fontenelles), plus pavillonnaire, ainsi que les rives droites de la Sarthe (quartiers Riffaudières, Saint-Georges, Olivier Heuzé) ont un taux de logements HLM peu élevé. La part de personnes âgées (plus de 65 ans) est élevée (plus de 23%) dans le secteur Nord-Est (quartiers Vallée Baint-Blaise, Maillets-Isaac, Banjan-Croix de Pierre, Clairefontaine). Les quartiers 84 où la part de personnes âgées est faible sont situés dans le secteur Est (Gué Bernisson, Sablonnière, Epau, Petit Louvre) ainsi que dans les quartiers du Vieux- Mans et Université. Le taux de population immigrée est faible dans le secteur Sud-Ouest (quartiers Maroc, Saint- Georges, Riffaudières, Batignolles, Ardriers). A l?inverse, le taux de population immigrée est fort (plus de 10% de la population totale) dans tout le secteur Est (quartiers Newton, Sablonnière, Petit Louvre, Gué Bernisson, Sablons centre, Epau) ainsi que dans le secteur Ronceray-Glonnières. A noter également le secteur du centre-ville (quartier Gare) et le quartier Université. Nous remarquons donc que les quartiers du secteur Est possèdent généralement des indicateurs socioéconomiques décrivant des populations en situation de précarité (taux de chômage élevé, pourcentage de logements HLM et de populations immigrées élevés). Les quartiers Ronceray- Glonnières présentent également les mêmes caractéristiques socioéconomiques. Ces quartiers s?opposent aux quartiers du secteur Nord-Est, possédant des populations plus aisées. Le centre-ville possède généralement des indicateurs socioéconomiques ayant des ordres de grandeur moyens. B) Caractérisation des appartements vendus sur le marché Cette caractérisation a été réalisée en vue d?analyser l?évolution de la structure des ventes au cours de la période d?étude. B.1) La représentativité des acheteurs et des vendeurs40 Les vendeurs sont principalement des retraités, surreprésentés par rapport aux ménages habitant dans la ville du Mans. A l?inverse, les professions intermédiaires et dans une moindre mesure les employés et les cadres, professions intellectuelles supérieures sont sur-représentés parmi les acheteurs (cf. tableau 33). Ces sur-représentations évoluent peu au cours de la période 2000-2010 même si on observe une accentuation de la sur-représentation des acheteurs ayant des professions intermédiaires à partir de 2002 (cf. tableau 34). Tableau n°33 : Comparaison de la composition en termes de catégories socioprofessionnelles des vendeurs et des acheteurs par rapport aux données de recensement Insee de 1999 et de 2008 pour la ville du Mans (en %) Données Recensement Insee41 Vendeurs Acheteurs 1999 2008 2000 2010 2000 2010 Agriculteurs exploitants 0,0 0,0 1,4 0,2 1,4 0,4 Artisans, Commerçants, Chef d'entreprise 3,0 2,4 6,3 6,6 4,9 6,0 Cadres et Professions Intellectuelles Supérieures 9,0 10,1 10,2 18,4 15,1 15,1 Professions Intermédiaires 15,2 15,8 17,3 17,4 24,7 27,5 Employés 13,6 14,0 12,1 12,7 19,5 17,5 Ouvriers 18,3 16,3 6,3 5,6 9,1 9,8 Retraités 30,6 32,8 41,2 36,5 23,1 21,4 Autres personnes sans activité professionnelle 10,2 8,5 5,2 2,6 2,2 2,3 40 Cette représentativité a été réalisée à partir des données des catégories socioprofessionnelles renseignées, à savoir pour 97,5 % des vendeurs et pour 97,6 % des acheteurs de la base des appartements. 41 Les chiffres indiqués correspondent aux pourcentages des ménages selon la catégorie socioprofessionnelle de la personne de référence 85 Tableau n°34 : Evolution de la composition en termes de catégories socioprofessionnelles des acheteurs (en %) 2000 2002 2004 2006 2008 2010 Agriculteurs exploitants 1,4 1,6 1,0 1,3 0,8 0,4 Artisans, Commerçants, Chef d'entreprise 4,9 6,3 7,0 3,9 4,4 6,0 Cadres et Professions Intellectuelles Supérieures 15,1 16,0 12,9 15,9 13,2 15,1 Professions Intermédiaires 24,7 31,8 32,5 34,6 34,5 27,5 Employés 19,5 14,4 19,5 18,0 16,1 17,5 Ouvriers 9,1 8,6 9,6 7,0 11,5 9,8 Retraités 23,1 18,6 15,7 16,5 17,6 21,4 Autres personnes sans activité professionnelle 2,2 2,7 1,8 2,8 1,9 2,3 Notons que les acheteurs sont en majorité originaires de la commune (52,1 % pour la période 2000- 2010) et peu sont des étrangers (1,2 %). Seul 12,7 % des ventes se font dans le cadre d?une indivision (cf. tableau n°35 ci-dessous). Tableau n°35 : Autres caractéristiques des acheteurs et des vendeurs Caractéristique Période 2000-2010 2006 2008 2010 V en de ur Vit seul 44,2 % 44,1 % 48,7 % 45,3 % Indivision 21,7 % 24,2 % 21,1 % 21,2 % Habitait dans la ville du Mans 50,2 % 51,1 % 50,1 % 51,2 % Habitait dans le département 74,5 % 77,4 % 74,8 % 73,0 % Age de la personne de référence 56,2 56,4 56,7 54,7 La personne de référence est un homme 64,2 % 67,6 % 61,6 % 63,6 % La personne de référence est de nationalité étrangère 0,2 % 0,4 % 0,5 % 0,0 % A ch et eu r Vit seul 61,8 % 65,3 % 65,7 % 63,9 % Indivision 12,7 % 14,1 % 13,1 % 11,4 % Habitait dans la ville du Mans 52,1 % 49,2 % 52,0 % 49,2 % Habitait dans le département 81,6 % 77,3 % 80,8 % 77,0 % Age de la personne de référence 44,0 42,3 42,8 44,3 La personne de référence est un homme 66,6 % 65,1 % 68,1 % 64,9 % La personne de référence est de nationalité étrangère 1,2 % 2,0 % 1,2 % 1,6 % Il est intéressant de remarquer que l?âge moyen des vendeurs est plus élevé (56,2 ans) que celui des acheteurs (44 ans)42. La distribution des âges des acheteurs semble indiquer que les achats se font principalement par des personnes en activité professionnelle. Le pic des achats correspond à des ménages âgés entre 25-30 ans à l?inverse des vendeurs dont le pic se situe autour de l?âge de la retraite (cf. graphiques n°7 à n°11 ci-dessous). 42 Ce calcul a été réalisé à partir des données renseignées, à savoir pour 99,7 % des vendeurs et des acheteurs d?appartements. 86 Graphiques n°7 et n°8: Répartition par âge des acheteurs et des vendeurs pour la période 2000-2010 Graphiques n°9 à n°11 : Répartition par âge des acheteurs pour les années 2006, 2008, 2010 B.2) Répartition des ventes au cours de l?année Les ventes des appartements de la ville du Mans sont relativement bien réparties au cours de l?année même si on observe un surcroît de ces dernières entre mai et juillet. Notons également une augmentation des ventes en janvier et février 2008 juste après la mise en service du tramway (cf. tableau ci-dessous). Mois de vente Période 2000-2010 2006 2008 2010 Janvier 7,9 7,6 10,0 6,0 Février 8,2 9,3 10,3 8,2 Mars 8,2 8,1 8,5 8,1 Avril 8,7 8,2 8,6 8,0 Mai 9,1 12,3 8,0 10,3 Age des vendeurs N o m b re 20 40 60 80 100 0 100 200 300 400 500 Age des acheteurs N o m b re 20 40 60 80 0 100 200 300 400 500 Année 2006 Age des acheteurs N om br e 20 40 60 80 100 0 20 40 60 80 10 0 Année 2008 Age des acheteurs N om br e 20 40 60 80 100 0 20 40 60 80 10 0 12 0 Année 2010 Age des acheteurs N om br e 20 40 60 80 100 0 20 40 60 80 87 Juin 11,6 12,6 10,1 8,9 Juillet 9,4 7,9 8,6 10,3 Août 5,7 4,8 7,3 5,4 Septembre 8,6 6,4 9,8 8,3 Octobre 7,1 7,3 5,8 7,8 Novembre 5,7 6,2 5,5 7,1 Décembre 9,8 9,3 7,5 11,6 Tableau n°36 : Répartition (en %) des ventes selon les mois de l?année B.3) Les prix des appartements Le prix (TTC) moyen des appartements vendus diminue entre 2000 et 2002 puis augmente fortement entre 2002 et 2008 pour baisser légèrement entre 2008 et 2010 dans un contexte national de retournement du marché immobilier entre 2008 et 2009. 2000 2002 2004 2006 2008 2010 Evolution 2000-2010 55 069 54 140 63 182 74 996 81 409 80 088 + 45,4 % Tableau n°37 : Prix moyen annuel (en ¤ courants) des appartements Hormis pour l?année 2000, l?évolution des prix au m2 est similaire : 2000 2002 2004 2006 2008 2010 Evolution 2000-2010 970 1 019 1 187 1 451 1 494 1 474 + 52,0 % Tableau n°38 : Prix au m2 moyen annuel (en ¤ courants) des appartements Pour les années 2006, 2008 et 2010, nous avons calculé le prix moyen par mètre carré des appartements par IRIS en conservant d?une date à l?autre les mêmes classes de prix, ce qui permet de voir l?évolution des prix par IRIS (cf. graphiques ci-dessous). 88 Afin de prendre en compte l?évolution des prix, de nouvelles classes de prix ont été définies pour chaque date. D?après ces nouvelles cartes (cf. cartes ci-dessous), il existe a priori une segmentation du marché immobilier des appartements se situant au nord de la ville par rapport à ceux se situant au sud. Les appartements se situant, par exemple, dans l?IRIS Université (Nord-Ouest) ont un prix moyen au mètre carré plus élevé que ceux se situant dans les IRIS autour de la branche Est (Espal) du tramway. 89 B.4) Caractérisation de la proximité de l?appartement par rapport au tramway43 Les valeurs des différents indicateurs relatifs au tramway sont similaires en 2006, 2008 et 2010, ce qui confirme une spatialisation des appartements vendus très proche d?une année à l?autre (cf. annexe 4). Les ménages, en moyenne, mettent au maximum 22 minutes pour se rendre de leur logement aux arrêts République et Gare. Pour les arrêts correspondant aux terminus, le temps maximal moyen de trajet oscille entre 33 et 38 minutes. Les appartements se situent en moyenne entre 796 et 831 mètres (par voie routière) de l?arrêt de tramway le plus proche. Près de 50 % de ces logements se situent à moins de 500 mètres d?un arrêt de tramway (cf. tableau ci-dessous44). Par conséquent, la majorité des appartements vendus est proche de cette première ligne structurante de tramway. Cette dernière traverse, en effet, toute la commune du Mans selon un axe Nord-Ouest à Sud-Est. 2006 2008 2010 Dist_ArretTram 615,7 (506,6) 641,0 (491,2) 640,2 (514,0) Dist_ArretTram_PR 795,3 (615,0) 841,7 (607,6) 830,5 (616,7) Dist_LigneTram 580,3 (518,0) 604,8 (504,4) 605,4 (526,8) Dist_LigneTram_PR 745,1 (620,9) 783,2 (617,6) 780,3 (625,0) Pres_arret_tram_400m 49,3 % 43,7 % 45,1 % Pres_arret_tram_500m 54,6 % 50,5 % 53,6 % Pres_arret_tram_800m 70,0 % 69,3 % 68,7 % Pres_arret_tram_1200m 86,6 % 83,9 % 83,7 % 43 Rappelons que nous avons fait l?hypothèse que les acheteurs pouvaient connaître le tracé du tramway en 2006, la pose des premiers rails datant de février 2006. Cette hypothèse n?a pas été retenue pour les mesures d?accessibilité exprimées en termes de temps, le tramway n?étant en fonctionnement qu?à partir de fin 2007. 44 Est indiqué entre parenthèses l?écart-type de la variable étudiée. 90 Acces_max_Republique_min 22,1 (10,0) 21,3 (10,0) Acces_max_Gares_min 22,9 (8,8) 22,4 (9,0) Acces_max_Antares_min 37,8 (9,2) 38,0 (9,0) Acces_max_Espal_min 34,2 (9,2) 33,8 (9,4) Acces_max_Univ_min 33,3 (12,1) 32,8 (11,8) Tableau n°39 : Statistiques des indicateurs relatifs à la proximité du tramway La répartition des appartements en termes de distance entre ces derniers et l?arrêt de tramway le plus proche par voie routière est relativement similaire entre les années 2006, 2008 et 2010 (cf. graphiques n°12 à n°14)45. Par conséquent, si l?impact du tramway sur les prix des appartements s?avérait différent selon ces années, cela ne pourrait pas être imputé à une répartition spatiale des ventes différente d?une année à l?autre par rapport à l?arrêt de tramway le plus proche. Graphiques n°12 à n°14 : Répartition des appartements par rapport à l?arrêt de tramway le plus proche (par voie routière) pour les années 2006, 2008, 2010 B.5) Caractérisation des variables intrinsèques et extrinsèques hors IRIS et hors Tramway ? Caractéristiques intrinsèques Les appartements vendus ont une superficie moyenne de 55 m2, ont en très grande majorité une seule salle de bains et sont âgés de plus de 5 ans. Ils possèdent pour la plupart au moins une cave et étaient vides lors des visites. Ces caractéristiques évoluent peu au cours de la période (cf. tableau ci- dessous). 45 Les distributions des autres variables quantitatives (distances et accessibilités) sont présentées en annexe 4. Année 2006 Distance - Arret de tramw ay (PR) N om br e d' ap pa rt em en ts 0 500 1000 1500 2000 2500 0 20 40 60 80 Année 2008 Distance - Arret de tramw ay (PR) N om br e d' ap pa rt em en ts 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 0 20 40 60 80 Année 2010 Distance - Arret de tramw ay (PR) N om br e d' ap pa rt em en ts 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 0 20 40 60 80 91 Caractéristique Période 2000-2010 2006 2008 2010 Surface habitable 55,0 (22,6) 52,6 (22,6) 55,6 (21,9) 55,2 (22,9) Absence de salle de bain 0,6 % 0,0 % 0,2 % 2,2 % Présence d?une salle de bain 96,7 % 98,0 % 97,2 % 94,9 % Présence d?au moins 2 salles de bain 2,7 % 2,0 % 2,6 % 2,9 % Etage de l?appartement 2,7 (2,3) 2,7 (2,3) 2,6 (2,3) 2,6 (2,2) Agé de moins de 5 ans 1,9 % 1,3 % 1,5 % 2,5 % Présence de cave 67,3 % 65,4 % 68,1 % 63,7 % Vacance de l?appartement 62,9 % 63,1 % 60,4 % 60,1 % Tableau n°40 : Statistiques des caractéristiques intrinsèques des appartements vendus Le nombre moyen de pièces des appartements vendus, hormis pour l?année 2000, est légèrement plus faible que celui des appartements de la ville du Mans recensés par l?Insee en 1999 (2,8 pièces) et en 2008 (2,9 pièces) : Nombre moyen de pièces 2000 2,8 2002 2,6 2004 2,7 2006 2,5 2008 2,7 2010 2,6 Période 2000-2010 2,7 Tableau n° 41 : Nombre moyen de pièces des appartements ? Caractéristiques extrinsèques Les appartements étudiés se situent, en moyenne, à proximité d?un arrêt de bus et sont relativement bien desservis (cf. tableau n°42). En effet, dans un périmètre de 400 mètres autour du logement, il existe en moyenne 5 à 6 arrêts de bus. Notons néanmoins une baisse de cette densité à partir de l?année 2008. La distance moyenne entre les appartements et les gares TGV et TER est relativement importante (respectivement 2 km et 9 km) alors qu?à l?inverse la voie de chemin de fer est relativement proche (autour de 900 mètres). Les autoroutes et l?aérodrome sont situés à une distance, à vol d?oiseau, relativement éloignée des appartements (5 km) à l?inverse des routes principales (autour de 185 mètres). Seulement 2 à 3 % des appartements se situent dans la zone définie à risque en termes d?inondation par débordement de cours d'eau. Concernant les risques technologiques et industriels, les appartements sont éloignés (autour de 4 kilomètres) de l?établissement Total Raffinage Marketing classé SEVESO II et donc de la zone PPI (Plan Particulier d?Intervention). Ils se situent, en moyenne, à 1 kilomètre d?un des principaux lieux de culture (Théâtre, Palais des Congrès et cinémas) et à moins de 500 mètres d?un bien culturel si l?on prend en compte également les lieux culturels tels que les bibliothèques, les médiathèques, les musées, les galeries d?art, les salles de concert et le Conservatoire présents dans la ville du Mans. Les établissements de santé (Centre hospitalier, cliniques) sont relativement éloignés des appartements (environ 3 kilomètres). Il en est de même pour les espaces de loisirs tels que le golf et la patinoire. A l?inverse, les logements sont à proximité des espaces verts (autour de 600 mètres si l?on considère la distance par voie routière), des établissements scolaires (entre 500 et 1 000 mètres selon le type d?établissement considéré) et du centre-ville (1,5 kilomètres). 92 Notons également que les territoires se situant à proximité des appartements sont faiblement diversifiés. Cette faible diversification en termes d?occupation du sol est, de plus, accompagnée d?une forte agrégation. En effet, le sol est composé quasi exclusivement d?un tissu urbain (98,7 %) et, dans une faible mesure, de zones commerciales et industrielles (0,4 %), de chantiers (0,3%), de réseaux routiers et ferroviaires (0,15%), d?espaces verts artificialisés (0,3 %) et de zones agricoles hétérogènes (0,15%). Les équipements producteurs de nuisances tels que les déchetteries, les lignes électriques à haute tension, l?usine d?incinération et le circuit du Mans sont, en moyenne, relativement éloignés des appartements (1,5 à 4,5 kilomètres) Avant 2010, les appartements se situaient à une distance moyenne de 1,5 km de la maison d?arrêt du Mans. Cependant, du fait de son déménagement en janvier 2010 vers la commune de Coulaines, cette dernière se situe à une distance relativement éloignée des appartements vendus au cours de l?année 2010. Variables Période 2000-2010 2006 2008 2010 Dist_Arret_Bus 145,3 138,5 165,7 157,2 Dist_Arret_Bus_PR 219,9 213,2 240,7 228,6 Dist_Ligne_Bus 105,5 102,5 120,2 114,3 Nb_ArrêtBus_400m 5,7 6,3 4,6 4,9 Nb_ArrêtBus_500m 8,8 9,6 7,1 7,5 Nb_ArrêtBus_800m 21,0 22,8 17,6 18,2 Nb_ArrêtBus_1200m 43,9 47,6 37,9 38,7 Un_Bus 37,0 % 36,1 % 36,8 % 39,3 % Deux_bus 38,0 % 37,7 % 41,4 % 37,1 % Trois_plus_bus 25,0 % 26,2 % 21,8 % 23,6 % Dist_Gare_TGV 1 676,8 1 645,9 1 716,0 1 703,7 Dist_Gare_TGV_PR 2 023,0 1 985,7 2 083,0 2 048,5 Dist_Gare_TER 8 120,3 8 134,5 8 074,2 8 244,1 Dist_Gare_TER_PR 9 081,6 9 069,8 9 042,5 9 230,6 Dist_Chemin_fer 863,1 859,4 844,6 918,3 Buffer_Gare_TGV_400m 4,9 % 4,4 % 4,7 % 4,7 % Buffer_Gare_TGV_500m 6,5 % 6,2 % 5,8 % 6,0 % Buffer_Gare_TGV_800m 17,4 % 18,3 % 15,0 % 15,4 % Buffer_Gare_TGV_1200m 32,1 % 34,1 % 30,1 % 32,4 % Dist_Autouroute 5 325,0 5 331,6 5 319,1 5 231,7 Dist_Route_Principale 184,7 170,7 186,3 190,7 Dist_Aerodrome 5 002,0 5 017,0 4 967,1 5 130,8 Dist_Aerodrome_PR 7 046,7 7 033,8 7 036,2 7 193,5 Dist_Etablissement_Total 3 934,0 3 927,2 3 893,9 4 040,2 Risque_inond 2,7 % 2,2 % 2,8 % 1,6 % Dist_cours_eau_pp 742,0 744,4 788,6 787,8 Dist_cours_eau_sec 1 365,5 1 379,5 1 385,6 1 367,7 Dist_Cours_eau 716,3 720,0 757,0 752,0 Dist_Palais_Congres 1 543,0 1 510,3 1 587,3 1 536,2 Dist_Palais_Congres_PR 1 864,0 1 820,0 1 923,2 1 853,6 Dist_Cinema 1 147,5 1 121,8 1 149,1 1 148,8 Dist_Cinema_PR 1 430,0 1 389,6 1 432,1 1 437,0 Dist_Theatre 1 136,1 1 118,5 1 163,9 1 078,4 Dist_Theatre_PR 1 483,4 1 446,0 1 519,1 1 411,6 93 Dist_Parc_Expo 4 830,9 4 842,6 4 796,4 4 960,1 Dist_Parc_expo_PR 6 009,3 6 005,4 6 003,9 6 156,8 Dist_culture_princ_pp 835,7 816,8 816,2 818,6 Dist_culture_tot_pp 387,1 381,5 388,5 381,2 Nb_culture_300m_Tot 1,1 1,1 0,9 1,1 Nb_culture_300m_sec 0,7 0,7 0,6 0,7 Nb_culture_500m_Tot 2,7 2,8 2,6 2,7 Nb_culture_500m_sec 1,8 1,9 1,6 1,8 Nb_Culture_1000m_Tot 9,5 9,7 9,0 9,8 Nb_Culture_1000m_sec 6,4 6,5 6,0 6,5 Dist_Cathedrale 1 666,9 1 627,7 1 729,7 1 609,2 Dist_Cathedrale_PR 2 171,1 2 120,2 2 242,5 2 105,2 Dist_CH 2 674,7 2 618,7 2 657,4 2 616,4 Dist_CH_PR 3 317,4 3 247,3 3 301,5 3 246,5 Dist_Clinique_Dupre 3 655,8 3 600,0 3 618,2 3 580,9 Dist_Clinique_DuPre_PR 4 403,2 4 336,5 4 365,2 4 305,8 Dist_Clinique_Tertre_Rouge 4 459,1 4 485,5 4 456,7 4 581,3 Dist_Clinique_TertreRouge_PR 5 214,3 5 221,3 5 225,3 5 342,1 Dist_HP_Allonnes 5 650,9 5 643,5 5 590,9 5 746,6 Dist_HP_Allonnes_PR 7 313,3 7 278,6 7 303,9 7 385,6 Dist_HP_Le_Mans 1 873,8 1 843,6 1 896,6 1 911,6 Dist_HP_Le_Mans_PR 2 643,4 2 602,0 2 696,8 2 687,6 Dist_Lieux_santé_3 2 238,2 2 211,2 2 161,2 2 240,5 Dist_Lieux_santé_3_PR 2 853,3 2 814,3 2 765,4 2 843,8 Dist_Prison 2 143,1 1 467,6 1 558,6 5 000,6 Agregation_100m 97,6 97,6 97,7 97,8 Agregation_300m 96,1 96,1 96,3 96,2 Agregation_500m 95,0 95,1 95,3 95,2 Agregation_1000m 93,7 93,7 93,9 93,9 Shannon_100m 0,3 0,3 0,3 0,3 Shannon_300m 0,4 0,4 0,4 0,4 Shannon_500m 0,5 0,4 0,4 0,5 Shannon_1000m 0,5 0,5 0,5 0,5 Dist_esp_vert 325,3 329,3 339,9 345,8 Dist_esp_vert_PR 667,8 666,9 677,5 685,8 Dist_Golf 5 431,0 5 424,6 5 483,5 5 360,5 Dist_Piscine 1 507,2 1 520,1 1 503,7 1 548,7 Dist_Patinoire 4 334,3 4 286,1 4 280,5 4 263,9 Dist_Enseig_primaire 392,4 406,9 406,4 421,0 Dist_enseig_primaire_PR 643,2 653,1 648,8 679,4 Dist_enseig_secondaire 272,5 264,0 274,5 264,6 Dist_enseig_second_PR 556,8 537,8 559,2 549,3 Dist_Enseig_sup 695,6 666,6 730,0 649,6 Dist_Enseig_sup_PR 1 000,8 949,6 1 049,5 937,2 Dist_Centre_ville 1 478,9 1 441,4 1 540,7 1 445,8 Dist_Centre_ville_PR 1 706,9 1 659,0 1 771,2 1 676,2 Dist_Cimetiere 824,2 814,8 791,2 849,0 94 Dist_Circuit_24h 4 546,9 4 573,6 4 532,8 4 673,0 Dist_Dechetterie 2 905,2 2 920,5 2 879,5 2 865,9 Dist_Ligne_Elec_HT 1 592,2 1 632,0 1 564,5 1 589,2 Dist_usine_incine 3 572,8 3 554,6 3 530,1 3 639,1 Dist_ZI 706,8 712,2 698,7 725,4 Tableau n°42 : Statistiques des indicateurs relatifs aux autres caractéristiques extrinsèques C) Caractérisation des maisons vendues sur le marché C.1) La représentativité des acheteurs et des vendeurs46 Comme cela était déjà le cas pour les appartements, les vendeurs des maisons sont principalement des retraités, surreprésentés par rapport aux ménages habitant dans la ville du Mans. De même, les professions intermédiaires et les cadres et dans une moindre mesure les employés sont sur- représentés parmi les acheteurs (cf. tableau n°43). Ces sur-représentations évoluent peu au cours de la période 2000-2010 (cf. tableau n°44). Tableau n°43 : Comparaison de la composition en termes de catégories socioprofessionnelles des vendeurs et des acheteurs par rapport aux données de recensement Insee de 1999 et de 2008 pour la ville du Mans. (en %) Données Recensement Insee Vendeurs Acheteurs 1999 2008 2000 2010 2000 2010 Agriculteurs exploitants 0,0 0,0 0,4 0,2 0,9 0,5 Artisans, Commerçants, Chef d'entreprise 3,0 2,4 6,4 4,0 7,6 5,9 Cadres et Professions Intellectuelles Supérieures 9,0 10,1 16,0 14,9 19,7 18,7 Professions Intermédiaires 15,2 15,8 16,7 16,8 32,7 38,0 Employés 13,6 14 12,7 11,2 15,1 19,0 Ouvriers 18,3 16,3 7,6 5,4 11,1 8,2 Retraités 30,6 32,8 35,1 44,8 11,8 7,7 Autres personnes sans activité professionnelle 10,2 8,5 5,1 2,7 1,1 2,0 Tableau n°44 : Evolution de la composition en termes de catégories socioprofessionnelles des acheteurs (en %) 2000 2002 2004 2006 2008 2010 Agriculteurs exploitants 0,9 0,4 0,2 0,2 0,6 0,5 Artisans, Commerçants, Chef d'entreprise 7,6 6,1 4,5 4,1 6,0 5,9 Cadres et Professions Intellectuelles Supérieures 19,7 21,0 20,2 21,9 19,1 18,7 Professions Intermédiaires 32,7 33,5 36,3 39,7 34,7 38,0 Employés 15,1 15,9 19,2 14,6 19,1 19,0 Ouvriers 11,1 13,1 11,6 11,3 8,9 8,2 Retraités 11,8 8,6 6,9 7,3 10,7 7,7 Autres personnes sans activité professionnelle 1,1 1,4 1,1 0,9 0,9 2,0 Plus encore que pour les appartements, les acheteurs des maisons sont très majoritairement originaires de la commune (72,1 % pour la période 2000-2010) et peu sont d?origine étrangère 46 Cette représentativité a été réalisée à partir des données des catégories socioprofessionnelles renseignées, à savoir pour 97,5 % des vendeurs et pour 98,1 % des acheteurs de la base des maisons. 95 (1,1%). Par contre, environ un tiers % des ventes se fait dans le cadre d?une indivision (cf. tableau ci- dessous). Tableau n°45 : Autres caractéristiques des acheteurs et des vendeurs Caractéristique Période 2000-2010 2006 2008 2010 V en de ur Vit seul 36,0 % 36,7 % 36,8 % 38,1 % Indivision 31,7 % 32,8 % 31,2 % 38,6 % Habitait dans la ville du Mans 68,8 % 67,3 % 68,3 % 66,5 % Habitait dans le département 85,6 % 86,4 % 85,6 % 83,9 % Age de la personne de référence 56,2 55,7 55,2 59 La personne de référence est un homme 68,3 % 67,0 % 69,0 % 67,4 % La personne de référence est de nationalité étrangère 0,6 % 0,9 % 0,3 % 1,4 % A ch et eu r Vit seul 47,4 % 51,9 % 47,5 % 51,5 % Indivision 31,6 % 33,7 % 37,1 % 33,5 % Habitait dans la ville du Mans 72,1 % 72,4 % 70,9 % 71,0 % Habitait dans le département 91,3 % 89,8 % 90,4 % 90,8 % Age de la personne de référence 41 40,6 41,0 40,2 La personne de référence est un homme 74,3 % 74,9 % 72,9 % 70,4 % La personne de référence est de nationalité étrangère 1,1 % 1,3 % 1,3 % 1,9 % Comme pour les appartements, les vendeurs sont en moyenne plus âgés (56,2 ans) que les acheteurs (41 ans)47. De même, les achats se font principalement par des personnes en activité professionnelle. Néanmoins, le pic des achats des maisons correspond à des ménages un peu plus âgés (30-35 ans) que ceux achetant un appartement (25-30 ans). Remarquons également que même s?il existe un pic des ventes pour les ménages en âge d?être en retraite, ce dernier est moins marqué (cf. graphiques n°15 à n°19 ci-dessous). Graphiques n°15 et n°16 : Répartition des âges des acheteurs et des vendeurs pour la période 2000- 2010 47 Ce calcul a été réalisé à partir des données renseignées, à savoir pour 99,8 % des vendeurs et des acheteurs de maisons. Age des vendeurs N o m b re 20 40 60 80 100 0 1 0 0 2 0 0 3 0 0 4 0 0 5 0 0 6 0 0 Age des acheteurs N o m b re 20 40 60 80 0 1 0 0 2 0 0 3 0 0 4 0 0 5 0 0 6 0 0 96 Graphiques n°17 à n°19 : Répartition des âges des acheteurs pour les années 2006, 2008, 2010 C.2) Répartition des ventes au cours de l?année Nous observons comme pour les appartements une part plus importante des ventes au mois de juin et juillet. Il semble qu?il n?y ait pas eu de surcroît de ventes juste après la mise en service du tramway (novembre 2007) à la différence de ce que l?on a pu observer pour le marché des appartements (cf. tableau ci-dessous). Mois de vente Période 2000-2010 2006 2008 2010 Janvier 7,5 8,5 8,2 4,4 Février 6,6 6,6 6,4 9,1 Mars 8,2 9,2 7,1 7,6 Avril 8,1 6,5 8,3 7,3 Mai 8,3 7,6 8,0 7,6 Juin 11,1 14,2 9,6 10,3 Juillet 11,7 10,8 13,9 11,7 Août 7,7 6,5 7,7 7,1 Septembre 8,3 7,9 9,7 8,7 Octobre 6,7 5,9 7,3 6,6 Novembre 6,0 6,3 5,5 7,1 Décembre 9,8 10,0 8,3 12,5 Tableau n°46 : Répartition (en %) des ventes selon les mois de l?année C.3) Les prix des maisons Le prix moyen des maisons vendues dans la ville du Mans augmente jusqu?en 2006 puis baisse jusqu?en 2010. Année 2006 Age des acheteurs N om br e 20 40 60 80 0 50 10 0 15 0 Année 2008 Age des acheteurs N om br e 20 40 60 80 0 50 10 0 15 0 Année 2010 Age des acheteurs N om br e 20 40 60 80 0 50 10 0 15 0 97 2000 2002 2004 2006 2008 2010 Evolution 2000-2010 100 847 107 145 126 700 160 569 157 662 155 219 + 53,9 % Tableau n°47 : Prix moyen annuel (en ¤ courants) des maisons C.4) Caractérisation de la proximité de la maison par rapport au tramway Comme pour les appartements, les valeurs des différents indicateurs relatifs au tramway sont similaires en 2006, 2008 et 2010. Les maisons se situent en moyenne entre 1 100 et 1 189 mètres (par voie routière) de l?arrêt de tramway le plus proche. Près de 50 % de ces logements se situent à moins de 800 mètres d?un arrêt. Les ménages, en moyenne, mettent au maximum 30 minutes pour se rendre de leur logement aux arrêts République et Gares. Pour les arrêts correspondant aux terminus, le temps maximal moyen de trajet est autour de 40 minutes (cf. tableau ci-dessous48). Les ménages propriétaires de maison sont donc, en moyenne plus éloignés du tramway que ne le sont les ménages propriétaires d?appartement. 2006 2008 2010 Dist_ArretTram 819,9 (605,7) 908,0 (640,5) 894,8 (634,2) Dist_ArretTram_PR 1099,8 (765,4) 1189,1 (792,2) 1167,6 (777,6) Dist_LigneTram 795,4 (617,1) 884,7 (651,4) 868,8 (645,6) Dist_LigneTram_PR 1034,6 (772,0) 1130,9 (800,7) 1106,3 (791,2) Pres_arret_tram_400m 31,3 % 26,8 % 27,2 % Pres_arret_tram_500m 38,7 % 32,4 % 34,0 % Pres_arret_tram_800m 56,2 % 52,2 % 51,7 % Pres_arret_tram_1200m 77,2 % 72,2 % 71,3 % Acces_max_Republique_min 28,8 (12,2) 28,1 (12,1) Acces_max_Gares_min 28,5 (11,3) 28,0 (11,0) Acces_max_Antares_min 40,4 (12,4) 40,7 (11,8) Acces_max_Espal_min 38,4 (11,0) 37,8 (10,6) Acces_max_Univ_min 39,8 (14,8) 39,1 (14,7) Tableau n°48 : Statistiques des indicateurs relatifs à la proximité du tramway Comme dans le cas des ventes d?appartements, la répartition des maisons en termes de distance entre ces dernières et l?arrêt de tramway le plus proche par voie routière est relativement similaire entre les années 2006, 2008 et 2010 (cf. graphiques n°20 à n°22)49. 48 Est indiqué entre parenthèses l?écart-type de la variable étudiée. Les distributions des variables quantitatives (distances et accessibilités) sont présentées en annexe 5. 49 Les distributions des autres variables quantitatives (distances et accessibilités) sont présentées en annexe 5. 98 Graphiques n°20 à n°22 : Répartition des maisons par rapport à l?arrêt à de tramway le plus proche (par voie routière) pour l?année 2006, 2008, 2010 C.5) Caractérisation des variables intrinsèques et extrinsèques (hors IRIS et hors Tramway) ? Caractéristiques intrinsèques Les maisons vendues ont en grande majorité une seule salle de bains et sont majoritairement âgées de plus de 5 ans. La surface moyenne de terrain est de 282 m2. Comme dans le cas des appartements, ces différentes caractéristiques évoluent peu au cours de la période (cf. tableau ci-dessous). Caractéristique Période 2000- 2010 2006 2008 2010 Absence de salle de bain 1,0 % 0,4 % 0,3 % 3,4 % Présence d?une salle de bain 78,3 % 75,3 % 78,4 % 74,3 % Présence d?au moins 2 salles de bain 20,7 % 24,3 % 21,3 % 22,3 % Nombre de niveaux 2,1 (0,7) 2,1 (0,6) 2,1 (0,7) 2,1 (0,8) Agée de moins de 5 ans 1,2 % 1,3 % 1,3 % 1,2 % Surface de terrain 282,2 (206,3) 278,9 (221,7) 276,1 (221,1) 288,1 (192,9) Vacance de la maison 40,8 % 38,1 % 41,1 % 48,0 % Tableau n°49 : Statistiques des caractéristiques intrinsèques des maisons vendues Le nombre moyen de pièces des maisons vendues, est plus élevé que celui des maisons de la ville du Mans recensées par l?Insee en 1999 (4,4 pièces) et en 2008 (4,6 pièces) : Nombre moyen de pièces 2000 4,7 2002 4,7 2004 4,8 2006 4,9 2008 4,8 2010 4,8 Période 2000-2010 4,8 Tableau n°50 : Nombre moyen de pièces des maisons vendues Année 2006 Distance - Arret de tramw ay (PR) N om br e de m ai so ns 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 0 10 20 30 40 50 Année 2008 Distance - Arret de tramw ay (PR) N om br e de m ai so ns 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 0 10 20 30 40 50 Année 2010 Distance - Arret de tramw ay (PR) N om br e de m ai so ns 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 0 10 20 30 40 50 99 ? Caractéristiques extrinsèques Concernant l?accessibilité aux réseaux des bus, nous observons le même phénomène que dans le cas des appartements même si la densité d?arrêts de bus à proximité des maisons est légèrement plus faible (cf. tableau n°51). La distance moyenne entre la gare TGV et les maisons est légèrement plus élevée que dans le cas des appartements (2,5 km au lieu de 2 km). Hormis pour l?année 2008, près de 2 fois plus de maisons que d?appartements se situent dans la zone risquée en termes d?inondation. La distance moyenne entre l?établissement Total Raffinage Marketing et les maisons est similaire à celle des appartements (autour de 4 kilomètres). Concernant la proximité des maisons par rapport aux établissements de santé, aux établissements scolaires, aux lieux de loisirs (golf, piscine, patinoire) et aux espaces verts, les distances sont similaires même si ces dernières sont légèrement plus élevées dans le cas des maisons. Notons également que même si les biens culturels se situent à une distance relativement proche des maisons, leur densité dans un périmètre donné autour de ces dernières est plus faible. De même, les maisons se situent à une distance moyenne du centre-ville plus élevée que pour les appartements (2,4 km au lieu d?1,7 km par voie routière). Le territoire se situant à proximité des maisons est également faiblement diversifié et agrégé. En effet, le sol est également composé quasi exclusivement d?un tissu urbain (96,6 %) et pour une faible part de zones commerciales et industrielles (1,4 %), de chantiers (0,2%), de réseaux routiers et ferroviaires (0,1%), d?espaces verts artificialisés (0,3%) et de terres agricoles (1,2%). Nous observons également le même phénomène concernant l?accroissement de la distance moyenne entre les maisons et la maison d?arrêt à partir de l?année 2010. Variables Période 2000-2010 2006 2008 2010 Dist_Arret_Bus 164,4 161,4 163,0 167,1 Dist_Arret_Bus_PR 241,4 244,2 231,1 240,2 Dist_Ligne_Bus 126,4 124,4 125,2 126,1 Nb_ArrêtBus_400m 4,5 4,8 4,2 4,1 Nb_ArrêtBus_500m 6,9 7,4 6,5 6,3 Nb_ArrêtBus_800m 16,8 18,1 15,7 15,7 Nb_ArrêtBus_1200m 36,3 38,7 33,7 34,2 Un_Bus 51,6 % 53,4 % 51,9 % 57,5 % Deux_bus 35,6 % 35,9 % 34,2 % 31,9 % Trois_plus_bus 12,8 % 10,7 % 13,9 % 10,6 % Dist_Gare_TGV 2 119,8 2 050,0 2 158,3 2 079,1 Dist_Gare_TGV_PR 2 567,6 2 492,4 2 607,7 2 531,6 Dist_Gare_TER 7 894,8 7 888,1 7 889,8 7 958,2 Dist_Gare_TER_PR 8 902,7 8 875,8 8 897,4 8 971,6 Dist_Chemin_fer 906,6 817,8 927,1 913,6 Buffer_Gare_TGV_400m 2,0 % 2,8 % 2,2 % 2,6 % Buffer_Gare_TGV_500m 3,4 % 5,2 % 3,0 % 3,5 % Buffer_Gare_TGV_800m 8,7 % 10,9 % 9,7 % 7,8% Buffer_Gare_TGV_1200m 20,3 % 23,0 % 20,0 % 21,2% Dist_Autouroute 5 334,1 5 291,0 5 344,9 5 309,4 Dist_Route_Principale 249,4 238,0 252,4 272,4 Dist_Aerodrome 4 803,0 4 806,0 4 797,3 4 863,5 Dist_Aerodrome_PR 6 936,7 6 924,9 6 919,5 7 002,5 100 Dist_Etablissement_Total 3 851,1 3 815,3 3 867,8 3 883,2 Risque_inond 4,8 % 5,0 % 0,3 % 5,8 % Dist_cours_eau_pp 854,6 814,0 891,4 847,8 Dist_cours_eau_sec 1 227,8 1 209,3 1 235,0 1 240,8 Dist_Cours_eau 752,0 723,2 785,4 754,7 Dist_Palais_Congres 2 509,5 2 443,8 2 551,3 2 453,8 Dist_Palais_Congres_PR 2 098,9 2 026,6 2 140,0 2 041,2 Dist_Cinema 1 492,1 1 463,8 1 496,2 1 476,5 Dist_Cinema_PR 1 835,9 1 804,9 1 839,8 1 831,2 Dist_Theatre 1 552,4 1 517,3 1 587,7 1 469,2 Dist_Theatre_PR 2 010,0 1 992,2 2 044,6 1 929,8 Dist_Parc_Expo 4 646,6 4 645,7 4 642,7 4 704,0 Dist_Parc_expo_PR 5 888,5 5 878,2 5 867,3 5 961,4 Dist_culture_princ_pp 1 056,5 1 045,6 1 056,1 1 024,7 Dist_culture_tot_pp 552,5 534,2 559,9 535,4 Nb_culture_300m_Tot 0,4 0,4 0,4 0,4 Nb_culture_300m_sec 0,3 0,3 0,3 0,3 Nb_culture_500m_Tot 1,2 1,3 1,2 1,2 Nb_culture_500m_sec 0,8 0,8 0,8 0,8 Nb_Culture_1000m_Tot 5,5 6,2 5,4 5,6 Nb_Culture_1000m_sec 3,9 4,3 3,8 3,9 Dist_Cathedrale 2 247,4 2 213,2 2 281,9 2 167,5 Dist_Cathedrale_PR 2 830,6 2 815,2 2 871,3 2 755,0 Dist_CH 3 031,4 2 943,0 3 065,5 2 955,7 Dist_CH_PR 3 789,8 3 699,2 3 818,0 3 720,2 Dist_Clinique_Dupre 3 921,2 3 816,4 3 950,0 3 863,1 Dist_Clinique_DuPre_PR 4 809,3 4 708,7 4 835,6 4 747,7 Dist_Clinique_Tertre_Rouge 4 347,7 4 385,8 4 328,5 4 402,6 Dist_Clinique_TertreRouge_PR 5 173,9 5 193,4 5 134,9 5 243,9 Dist_HP_Allonnes 5 511,2 5 461,7 5 527,8 5 551,8 Dist_HP_Allonnes_PR 7 357,8 7 305,1 7 396,2 7 364,6 Dist_HP_Le_Mans 2 231,9 2 163,1 2 272,2 2 197,5 Dist_HP_Le_Mans_PR 3 068,9 3 002,0 3 107,5 3 042,6 Dist_Lieux_santé_3 2 191,0 2 147,5 2 169,2 2 203,8 Dist_Lieux_santé_3_PR 2 851,4 2 812,9 2 811,5 2 874,1 Dist_Prison 2 666,4 2 043,5 2 144,6 5 347,1 Agregation_100m 97,7 97,8 97,8 97,7 Agregation_300m 96,3 96,3 96,4 96,3 Agregation_500m 95,4 95,3 95,5 95,4 Agregation_1000m 94,0 94,0 94,1 94,0 Shannon_100m 0,3 0,3 0,2 0,3 Shannon_300m 0,4 0,4 0,4 0,4 Shannon_500m 0,5 0,5 0,5 0,5 Shannon_1000m 0,5 0,6 0,5 0,5 Dist_esp_vert 373,9 386,9 374,9 369,6 Dist_esp_vert_PR 778,8 812,9 782,3 774,1 Dist_Golf 5 536,8 5 604,2 5 521,0 5 493,3 101 Dist_Piscine 1 574,8 1 540,1 1 627,8 1 567,3 Dist_Patinoire 4 546,2 4 433,2 4 576,4 4 501,4 Dist_enseig_primaire 396,6 414,0 390,7 390,3 Dist_enseig_primaire_PR 656,8 683,4 653,3 646,8 Dist_enseig_secondaire 362,5 356,5 346,4 371,8 Dist_enseig_second_PR 682,2 675,9 667,1 685,6 Dist_Enseig_sup 1 043,8 1 012,4 1 030,2 1 026,7 Dist_Enseig_sup_PR 1 455,2 1 435,0 1 432,0 1 428,4 Dist_Centre_ville 2 093,8 2 040,0 2 132,5 2 026,9 Dist_Centre_ville_PR 2 405,9 2 356,3 2 445,3 2 345,5 Dist_Cimetiere 784,7 763,5 800,2 774,7 Dist_Circuit_24h 4 378,3 4 408,9 4 361,9 4 438,3 Dist_Dechetterie 2 699,5 2 746,6 2 721,5 2 681,7 Dist_Ligne_Elec_HT 1 584,3 1 585,4 1 596,6 1 558,6 Dist_usine_incine 3 589,2 3 523,9 3 622,1 3 603,3 Dist_ZI 642,5 620,8 655,4 667,5 Tableau n°51 : Statistiques des indicateurs relatifs aux autres caractéristiques extrinsèques 102 5.2) Caractérisation des appartements et des maisons vendus entre 2000-2010 dans les villes d?Angers et d?Avrillé Les logements, localisés dans le périmètre d?étude de 1 200 mètres autour du tramway, se situent exclusivement dans les villes d?Angers et d?Avrillé. Par conséquent, les analyses statistiques et les estimations économétriques seront uniquement réalisées sur ces deux communes. Les ventes réalisées entre 2000 et 2010 pour ces deux villes représentent 96, 6 % des appartements et 51,8 % des maisons de l?agglomération. Les bases de données des logements ont été également nettoyées de leurs valeurs aberrantes et atypiques selon les mêmes critères retenus pour l?agglomération du Mans auxquels nous avons rajouté la distance à la mairie. Les traitements réalisés ont donc conduit à supprimer des transactions et à ne conserver comme échantillons pour les estimations hédonistes que ceux présentant les caractéristiques présentées dans le tableau n°52 ci-dessous. Tableau n°52 : Résultats de l?analyse des observations atypiques Appartement Maison Prix ? 314 700 ¤ ? 580 000 ¤ Nombre de pièces ? 7 ? 12 Nombre de niveau ? 9 ? 4 Salle de bain ? 3 ? 3 Surface habitable ? 161 m2 Surface de terrain ? 2 500 m2 Distance par rapport au centre-ville d?Angers (à vol d?oiseau) ? 5 169 m ? 7 736 m Distance par rapport au centre-ville d?Angers (par voie routière) ? 5 639 m ? 8 839 m Distance par rapport au centre-ville de la commune d?appartenance du logement (à vol d?oiseau) ? 3 855 m ? 5 150 m Distance par rapport au centre-ville de la commune d?appartenance du logement (par voie routière) ? 4 876 m ? 6 762 m Distance par rapport à l?arrêt de tramway le plus proche (à vol d?oiseau) ? 3 332 m ? 4 172 m Distance par rapport à l?arrêt de tramway le plus proche (par voie routière) ? 4 330 m ? 6 272 m Après nettoyage des bases de données, nous disposons alors de 86,4 %50 de la base Perval initiale des appartements et de 98,3 % dans le cas des maisons des communes d?Angers et d?Avrillé. La répartition du nombre de transactions par année disponible et par type de logement réalisées sur ces deux communes est donc la suivante : 2000 2002 2004 2006 2008 2010 Appartement 199 160 440 447 481 446 Maison 136 97 268 320 312 315 Tableau n° 53 : Nombre de transactionsréalisées dans les villes d?Angers et d?Avrillé ? Période 2000- 2010 50 Ce nombre est lié en partie à l?absence d?indication concernant la surface habitable de l?appartement. A) Cara A.1) L Les qua 40% da d'Arbris Dans le centre-v actérisation Le taux de ch artiers d?An ans les IRIS ssel), ainsi q e cas d?Avri ville d?Ange n des indic hômage ngers où le Tournerie, que dans les illé, ils se s ers a un taux ateurs soci taux de chô Europe et D s IRIS Dauv ituent dans x de chôma ioéconomiq ômage des j Doyenné), l versière (Ou le centre-v age des jeun ques par IR jeunes est é la Roseraie uest), Jean M ville et les c nes plus faib RIS (2008) e élevé se situ (IRIS Baum Moulin (No oteaux de l ble que la pl et quartiers uent à Mon mette, Jean ord) et Croix la Mayenne lupart des au s nplaisir (plu Vilar et Ro x Blanche (E e. Notons qu utres quarti 103 us de obert Est). ue le ers. Hormis dans le Brionne A l?inv élevé : Tourner plus faib A.2) L dans le qu s IRIS La eau-Parc de erse, les qu plus de 20 rie, et plus ble (moins d Les taux d?H uartier du ce Dezière-L' la Haye). uartiers de 0% dans le de 30% dan de 10%) da HLM, d?imm entre-ville, 'Etang et L Monplaisir es IRIS de ns les IRIS ans le quarti migrés et de le taux de La Ternière r, La Roser Dauversiè S Doyenné, er des Justic e personnes chômage d e ; 5 % dan raie et de B ère, Montes Luther Kin ces et les IR âgées de pl es 15-64 an ns les IRIS Belle-Beille squieu, Hen ng et Europe RIS Mariann us 65 ans ns est faible S La Croix e ont un tau nri Dunant e. Le taux ne et Libert e à Avrillé x Cadeau e ux de chôm , Jean Vila de chômage té. 104 (7% t Le mage ar et e est 105 Le pourcentage de logements HLM est élevé dans les quartiers Monplaisir, Belle-Beille et la Roseraie, en particulier dans les IRIS Jean Villar, Europe, Beaussier, Gaston Birgé, Beauséjour et Luther King51 où ce taux est supérieur à 50 %. Ce taux est plus faible dans le centre-ville : il est inférieur à 10% alors que la moyenne dans le cas de la commune d?Angers est de 31% (ORES52, 2008) et de 20% au niveau départemental (Insee, 2004). La commune d?Avrillé compte quant à elle 17% de logements sociaux (ORES, 2008), principalement situés dans le centre-ville (plus de 46%). Concernant le taux d?immigré par IRIS, la commune d?Avrillé a une valeur plus faible (2,7%) qu?au niveau départemental (3,2%, Insee 2010) à l?inverse de la ville d?Angers (7,5 %). Le taux de population immigrée est important dans les quartiers de la Roseraie (IRIS Luther King, Jean Vilar et Dumont d'Urville), de Monplaisir (IRIS Europe et Doyenné) et de Belle-Beille (IRIS Beaussier et Dauversière). Les quartiers Justices et Lafayette ont un taux plus faible que les autres quartiers de la commune (moins de 3% dans les IRIS Chevrollier, Mirabeau et Vauban). Le quartier du centre-ville d?Angers a un taux moyen (entre 4% et 7% dans les IRIS Voltaire, Boisnet et Ralliement). Le pourcentage de personnes âgées de plus de 65 ans habitant à Avrillé est légèrement plus élevé à Avrillé (IRIS Le Brionneau, La Ternière, Le Bois du Roi) qu?à Angers (19,2 % versus 15,2 %). Ces chiffres sont similaires à ceux obtenus au niveau départemental (16,4%, Insee 2007). Peu de personnes âgées habitent dans les quartiers du Lac de Maine, de Belle-Beille et du centre-ville d?Angers. Au vue de ces différents éléments socioéconomiques, il apparaît que les quartiers de la Roseraie, Monplaisir et de Belle-Beille ont généralement des indicateurs socioéconomiques décrivant des populations pauvres (taux de chômage, % de logements HLM, % de populations immigrées élevés) et s?opposent à la commune d?Avrillé (% de population immigrée faible, % de logements HLM peu élevé) et aux quartiers des Justices, Lafayette-Eblé et Saint-Jacques Nazareth présentent des indicateurs de populations plus favorisées (taux de chômage plus faible que la moyenne, % de logements HLM moins élevé). Tout comme au Mans, le centre-ville d?Angers possède généralement des indicateurs socioéconomiques ayant des ordres de grandeur « moyens ». B) Caractérisation des appartements vendus sur le marché Cette caractérisation a été réalisée en vue d?analyser l?évolution de la structure des ventes au cours de la période d?étude. B.1) La représentativité des acheteurs et des vendeurs53 Les vendeurs sont principalement des retraités, surreprésentés par rapport aux ménages habitant dans la ville d?Angers, phénomène déjà observé dans le cas des vendeurs d?appartements dans la ville du Mans. Les professions intellectuelles supérieures et les professions intermédiaires sont également sur-représentées parmi les vendeurs. Concernant les acheteurs, il existe une très forte sur- représentation de ces deux catégories socioprofessionnelles. A l?inverse, les ouvriers achètent peu d?appartements (cf. tableau n°54). Ces deux phénomènes s?accentuent au cours de la période 2000- 2010 (cf. tableau n°55). 51 Les IRIS sont présentés dans la carte n°38. 52 Observatoire Régional Economique et Social 53 Cette représentativité a été réalisée à partir des données des catégories socioprofessionnelles renseignées, à savoir pour 97,7% des vendeurs et pour 97,8% des acheteurs de la base des appartements. 106 Tableau n°54 : Comparaison de la composition en termes de catégories socioprofessionnelles des vendeurs et des acheteurs par rapport aux données de recensement Insee de 1999 et de 2008 (en %) Données Recensement Insee Vendeurs Acheteurs 1999 2008 2000 2010 2000 2010 Agriculteurs exploitants 0,1 0,1 1,1 1,2 1,1 1,1 Artisans, Commerçants, Chef d'entreprise 3,0 2,5 4,3 6,0 7,9 4,1 Cadres et Professions Intellectuelles Supérieures 9,4 11,6 22,9 21,7 18,0 26,7 Professions Intermédiaires 15,2 15,6 15,4 22,1 29,1 29,9 Employés 13,5 14,9 11,7 8,8 13,2 10,3 Ouvriers 15,7 14,0 2,7 3,0 9,0 4,4 Retraités 23,6 24,7 36,7 35,3 18,0 19,5 Autres personnes sans activité professionnelle 19,6 16,6 5,3 2,1 3,7 3,9 Tableau n°55 : Evolution de la composition en termes de catégories socioprofessionnelles des acheteurs (en %) 2000 2002 2004 2006 2008 2010 Agriculteurs exploitants 1,1 2,5 0,9 0,9 1,1 1,1 Artisans, Commerçants, Chef d'entreprise 7,9 7,5 7,3 5,7 7,2 4,1 Cadres et Professions Intellectuelles Supérieures 18,0 22,0 23,4 20,4 21,9 26,7 Professions Intermédiaires 29,1 33,3 31,4 33,3 29,5 29,9 Employés 13,2 10,1 15,5 16,8 13,3 10,3 Ouvriers 9,0 7,5 5,4 6,6 7,4 4,4 Retraités 18,0 14,5 13,8 13,8 15,4 19,5 Autres personnes sans activité professionnelle 3,7 2,5 2,3 2,5 4,4 3,9 Notons que les acheteurs sont en majorité originaires du département (78,5 % pour la période 2000- 2010) et peu sont des étrangers (1,2 %) (cf. tableau n°56 ci-dessous). Tableau n°56 : Autres caractéristiques des acheteurs et des vendeurs Caractéristique Période 2000-2010 2008 2010 V en d eu r Vit seul 40,0 % 41 % 43,9 % Indivision 22,3 % 22,6 % 25,5 % Habitait dans la commune du logement 42,9 % 41,9 % 43,4 % Habitait dans le département 67,8 % 69,3 % 68 % Age de la personne de référence 55,1 55,6 55,5 La personne de référence est un homme 67,9 % 66,1 % 67,9 % La personne de référence est de nationalité étrangère 0,9 % 0,6 % 1,3 % A ch et eu r Vit seul 55,6 % 55,7 % 60 % Indivision 19,7% 18,3 % 21,7 % Habitait dans la commune du logement 47,2% 47,7 % 46,1 % Habitait dans le département 78,5 % 80,3 % 76,3 % Age de la personne de référence 44,3 44,6 45 La personne de référence est un homme 68,5% 69 % 63 % La personne de référence est de nationalité étrangère 1,2% 1,5% 1,6% 107 Comme pour la ville du Mans, l?âge moyen des vendeurs est plus élevé (55,1 ans) que celui des acheteurs (44,3 ans)54. Il en est de même concernant la distribution des âges des acheteurs et des vendeurs, les achats se faisant principalement par des personnes en activité professionnelle (cf. graphiques n°23 à n°26 ci-dessous). Graphiques n°23 et n°24: Répartition par âge des acheteurs et des vendeurs pour la période 2000- 2010 Graphiques n°25 à n°26 : Répartition par âge des acheteurs pour les années 2008 et 2010 B.2) Répartition des ventes au cours de l?année Les ventes des appartements sont relativement bien réparties au cours de l?année même si on observe un surcroît de ces dernières entre juin et septembre (environ 40% des ventes annuelles) (cf. tableau ci-dessous). 54 Ce calcul a été réalisé à partir des données renseignées, à savoir pour 99,7 % des vendeurs et des acheteurs d?appartements. Age des vendeurs N o m b re 20 40 60 80 100 0 5 0 1 0 0 1 5 0 2 0 0 2 5 0 3 0 0 3 5 0 Age des acheteurs N o m b re 20 40 60 80 0 5 0 1 0 0 1 5 0 2 0 0 2 5 0 3 0 0 3 5 0 Année 2008 Age des acheteurs N o m b re 20 40 60 80 0 2 0 4 0 6 0 8 0 Année 2010 Age des acheteurs N o m b re 20 40 60 80 100 0 2 0 4 0 6 0 8 0 108 Mois de vente Période 2000-2010 2008 2010 Janvier 7,4 6,9 7,4 Février 5,5 7,5 4,3 Mars 7,1 8,1 6,7 Avril 8,3 7,9 7,6 Mai 7,3 10,6 5,8 Juin 9,9 11,6 9,2 Juillet 10,1 10,6 7,8 Août 9,0 7,5 11,0 Septembre 10,4 10,0 12,3 Octobre 8,5 7,9 8,3 Novembre 5,2 2,7 7,0 Décembre 11,3 8,7 12,6 Tableau n°57 : Répartition (en %) des ventes selon les mois de l?année B.3) Les prix des appartements Le prix (TTC) moyen des appartements augmente fortement entre 2000 et 2010 (en particulier entre 2000 et 2006) dans un contexte national de retournement du marché immobilier entre 2008 et 2009. 2000 2002 2004 2006 2008 2010 Evolution 2000-2010 58 415 64 466 88 348 109 713 110 548 111 461 + 90,8 % Tableau n°58 : Prix moyen annuel (en ¤ courants) des appartements Hormis pour l?année 2010, l?évolution des prix au m2 est similaire à l?évolution des prix moyens : 2000 2002 2004 2006 2008 2010 Evolution 2000-2010 1 039 1 183 1 552 1 971 2 060 2 038 + 96,2 % Tableau n°59 : Prix au m2 moyen annuel (en ¤ courants) des appartements Pour les années 2008 et 2010, nous avons calculé le prix moyen par mètre carré des appartements par IRIS en conservant d?une date à l?autre les mêmes classes de prix, ce qui permet de voir l?évolution des prix par IRIS (cf. graphiques ci-dessous). 109 Afin de prendre en compte l?évolution des prix, de nouvelles classes de prix ont été définies pour chaque date. D?après ces nouvelles cartes (cf. cartes ci-dessous), il existe a priori une segmentation du marché immobilier des appartements se situant au centre de la ville par rapport à ceux se situant à la périphérie. B.4) Caractérisation de la proximité de l?appartement par rapport au tramway55 Les valeurs des différents indicateurs relatifs au tramway sont similaires en 2008 et 2010, ce qui confirme une spatialisation des appartements vendus très proche d?une année à l?autre. Près de 40 % de ces logements se situent à moins de 500 mètres d?un arrêt de tramway et donc de cette première ligne structurante de tramway56 (cf. tableau ci-dessous57). 2008 2010 Dist_ArretTram 796,6 (660,0) 735,2 (582,3) Dist_ArretTram_PR 1 003,5 (811,1) 932,5 (698,6) Dist_LigneTram 753,5 (658,9) 695,3 (587,5) Dist_LigneTram_PR 935,9 (826,1) 859,8 (712,1) Pres_arret_tram_400m 35,8 % 37,9 % Pres_arret_tram_500m 40,5 % 42,2 % Pres_arret_tram_800m 60,7 % 64,1 % Pres_arret_tram_1200m 78,6 % 82,5 % Tableau n°60 : Statistiques des indicateurs relatifs à la proximité du tramway 55 Rappelons que nous avons fait l?hypothèse que les acheteurs pouvaient connaître le tracé du tramway en 2008 et 2010, les travaux ayant commencé en septembre 2007. 56 Cette dernière traverse, en effet, toute la commune d?Angers et d?Avrillé selon un axe Nord-Ouest à Sud. 57 Est indiqué entre parenthèses l?écart-type de la variable étudiée. 110 La répartition des appartements en termes de distance entre ces derniers et l?arrêt de tramway le plus proche par voie routière est relativement similaire entre les années 2008 et 2010 (cf. graphiques n°27 à n°28)58. Par conséquent, si l?impact du tramway sur les prix des appartements s?avérait différent selon ces années, cela ne pourrait pas être imputé à une répartition spatiale des ventes différente d?une année à l?autre par rapport à l?arrêt de tramway le plus proche. Graphiques n°27 à n°28 : Répartition des appartements par rapport à l?arrêt de tramway le plus proche (par voie routière) pour les années 2008 et 2010 B.5) Caractérisation des variables intrinsèques et extrinsèques hors IRIS et hors Tramway ? Caractéristiques intrinsèques Les appartements vendus ont une superficie moyenne de 56 m2, valeur très proche de celle obtenue dans le cas des appartements du Mans (55 m2). Concernant les autres caractéristiques intrinsèques, ces dernières sont également similaires à celles obtenues pour les appartements du Mans : ils sont, en majorité, équipés d?une seule salle de bains et sont âgés de plus de 5 ans. Ils possèdent également pour la plupart au moins une cave et étaient vides lors des visites (cf. tableau n°61 ci-dessous). Caractéristique Période 2000- 2010 2008 2010 Surface habitable 56,9 55,6 56,4 Absence de salle de bain 1,0 % 0,4 % 2,7 % Présence d?une salle de bain 95,5 % 96,5 % 93 % Présence d?au moins 2 salles de bain 3,5 % 3,1 % 4,3 % Etage de l?appartement 2,2 (1,7) 2,2 (1,7) 2,2 (1,8) Agé de moins de 5 ans 1,6 % 1 % 1,6 % Présence de cave 62,4 % 60,9 % 57,8 % Vacance de l?appartement 55,3% 57,8 % 53,4 % Tableau n°61 : Statistiques des caractéristiques intrinsèques des appartements vendus 58 Les distributions des autres variables quantitatives (distances) sont présentées en annexe 6. Année 2008 Distance - Arret de tramway (PR) N o m b re d 'a p p a rt e m e n ts 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 0 1 0 2 0 3 0 4 0 5 0 Année 2010 Distance - Arret de tramway (PR) N o m b re d 'a p p a rt e m e n ts 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 0 1 0 2 0 3 0 4 0 5 0 111 Le nombre moyen de pièces des appartements vendus, hormis pour l?année 2000, est légèrement plus faible que celui des appartements de la ville d?Angers recensés par l?Insee en 1999 (2,7 pièces) et en 2008 (2,8 pièces) : Nombre moyen de pièces 2000 2,7 2002 2,6 2004 2,7 2006 2,7 2008 2,6 2010 2,6 Période 2000-2010 2,7 Tableau n°62 : Nombre moyen de pièces des appartements ? Caractéristiques extrinsèques Les appartements étudiés se situent, en moyenne, à proximité d?un arrêt de bus et sont relativement bien desservis (cf. tableau n°63). En effet, dans un périmètre de 400 mètres autour du logement, il existe en moyenne quatre arrêts de bus. Notons néanmoins que cette densité est légèrement plus faible que dans le cas des appartements vendus dans la ville du Mans (5 à 6 selon les années). A l?inverse, les distances moyennes entre les appartements et les gares TGV et TER, les autoroutes et l?établissement de santé le plus proche sont relativement faibles (entre 1,2 km et 2 km). Les logements sont également à proximité des espaces verts, des établissements scolaires (entre 300 et 650 mètres selon le type d?établissement considéré) et du centre-ville (autour de 1,5 kilomètre). Ils se situent, en moyenne, à moins de 500 mètres d?un bien culturel quelle que soit sa nature. Seulement 3 % des appartements se situent dans la zone définie à risque en termes d?inondation par débordement de cours d'eau, chiffre similaire au cas manceaux. Concernant les risques technologiques et industriels, les appartements sont éloignés de l?établissement SEVESO le plus proche (autour de 7 kilomètres). Aucun appartement ne se situe dans une zone PPI. De même, les équipements producteurs de nuisances tels que les déchetteries, les lignes électriques à haute tension et l?usine d?incinération sont, en moyenne, relativement éloignés des appartements (1,5 à 3 kilomètres). Notons également que les territoires se situant à proximité des appartements sont faiblement diversifiés. Cette faible diversification en termes d?occupation du sol est, de plus, accompagnée d?une forte agrégation. En effet, le sol est composé en grande partie d?un tissu urbain (92,7%), et, dans une faible mesure, de zones commerciales et industrielles (5,5 %), d?équipements sportifs et de loisirs (1,1%), de forêts (0,5%) et de réseaux routiers et ferroviaires (0,2%). Variables Période 2000-2010 2008 2010 Dist_Arret_Bus 153,9 148,4 150,6 Dist_Arret_Bus_PR 221,0 217,4 222,7 Dist_Ligne_Bus 94,7 92,4 90,1 Nb_ArrêtBus_400m 3,8 3,8 3,8 Nb_ArrêtBus_500m 5,8 5,9 5,9 Nb_ArrêtBus_800m 14,2 14,2 14,1 Nb_ArrêtBus_1200m 29,2 29,2 29,3 Dist_Gare_TGV 1 571,4 1 534,0 1 551,0 Dist_Gare_TGV_PR 1 912,1 1 881,5 1 880,5 Dist_Gare_TER 1 267,3 1 237,5 1 254,4 Dist_Gare_TER_PR 1 652,1 1 636,4 1 626,3 112 Dist_Chemin_fer 1 003,1 968,2 1 002,5 Buffer_Gare_TER_400m 6,3 % 7,5 % 6,1 % Buffer_Gare_TER_500m 10,3 % 10,8 % 11,2 % Buffer_Gare_TER_800m 27,4 % 29,7 % 28,0 % Buffer_Gare_TER_1200m 35,1 % 55,1 % 57,0 % Buffer_Gare_TGV_400m 6,0 % 7,3 % 5,2 % Buffer_Gare_TGV_500m 7,6 % 8,9 % 7,2 % Buffer_Gare_TGV_800m 17,4 % 19,5 % 16,1 % Buffer_Gare_TGV_1200m 35,1 % 35,1 % 35,6 % Dist_Autouroute 1 952,9 1 987,4 1 949,1 Dist_Route_Principale 194,8 125,5 174,6 Dist_Etablissement_Total 6 801,4 6 816,9 67 87,9 In_PPI 0,0 % 0,0 % 0,0 % Risque_inond 2,7 % 2,9 % 3,4 % Dist_cours_eau_pp 1 354,6 1 348,5 1 315,3 Dist_cours_eau_sec 1 435,6 1 436,0 1 452,8 Dist_Cours_eau 1 029,1 1 044,7 1 021,2 Dist_Palais_Congres 1 675,3 1 681,8 1 621,8 Dist_Palais_Congres_PR 2 068,2 2 084,4 2 010,3 Dist_Cinema 1 283,0 1 278,1 1 233,5 Dist_Cinema_PR 1 515,2 1 513,1 1 465,1 Dist_Theatre 705,5 702,0 702,5 Dist_Theatre_PR 958,5 960,7 943,8 Dist_Parc_Expo 3 953,9 3 971,5 3 914,0 Dist_Parc_expo_PR 6 529,5 6 539,5 6 503,9 Dist_culture_princ_pp 649,5 649,5 635,6 Dist_culture_tot_pp 388,2 382,4 373,5 Nb_culture_300m_Tot 1,3 1,2 1,2 Nb_culture_300m_sec 0,7 0,7 0,7 Nb_culture_500m_Tot 3,2 3,0 3,1 Nb_culture_500m_sec 1,9 1,8 1,8 Nb_Culture_1000m_Tot 10,7 10,3 10,8 Nb_Culture_1000m_sec 6,5 6,3 6,6 Dist_Cathedrale 1 502,5 1 496,8 1 469,3 Dist_Cathedrale_PR 1 807,1 1 809,3 1 763,8 Dist_Chateau 1 604,2 1 594,8 1 573,9 Dist_Chateau_PR 1 971,6 1 970,5 1 931,3 Dist_CHU 2 108,9 2 127,7 2 056,7 Dist_CHU_PR 2 633,2 2 665,6 2 567,8 Dist_Clinique_Anjou 2 862,8 2 808,6 2 902,4 Dist_Clinique_Anjou_PR 3 443,0 3 388,2 3 476,1 Dist_Village_Santé 3 378,0 3 346,2 3 390,5 Dist_Village_Santé_PR 3 968,9 3 943,6 3 984,1 Dist_HP_CESAM 5 361,9 5 307,0 5 411,8 Dist_HP_CESAM_PR 6 224,4 6 160,2 6 254,6 Dist_Lieux_santé_3 1 554,2 1 561,3 1 567,0 Dist_Lieux_santé_3_PR 2 013,6 2 030,5 2 018,2 113 Dist_Prison 1 779,3 1 784,6 1 728,3 Agregation_100m 98,7 98,7 98,6 Agregation_300m 98,0 98,0 98,0 Agregation_500m 97,5 97,5 97,5 Agregation_1000m 97,2 97,2 97,2 Shannon_100m 0,25 0,3 0,3 Shannon_300m 0,4 0,4 0,4 Shannon_500m 0,5 0,5 0,5 Shannon_1000m 0,5 0,5 0,5 Dist_esp_vert 324,9 332,6 311,4 Dist_esp_vert_PR 676,6 697,3 658,1 Dist_Golf 4 513,8 4563,0 4 437,3 Dist_Lac_Maine_PR 4 126,5 4120,4 4 121,3 Dist_Piscine 1 057,7 1047,2 1 091,6 Dist_Patinoire 1 450,9 1420,8 1 422,6 Dist_Enseig_primaire 270,6 268,1 270,6 Dist_enseig_primaire_PR 413,0 416,0 406,8 Dist_enseig_secondaire 426,2 433,4 417,7 Dist_enseig_second_PR 629,3 632,2 614,6 Dist_Enseig_sup 380,8 383,5 381,5 Dist_Enseig_sup_PR 569,2 573,8 562,0 Dist_Centre_ville 1 491,6 1 489,1 1 454,0 Dist_Centre_ville_PR 1 761,0 1 768,5 1 713,8 Dist_Mairie 1 422,4 1 436,2 1 343,4 Dist_Mairie_PR 1 732,6 1 751,1 1 640,4 Dist_Cimetiere 1 321,4 1 352,0 1 304,2 Dist_Dechetterie 1 869,9 1 858,6 1 864,4 Dist_Ligne_Elec_HT 1 562,9 1 574,9 1 547,7 Dist_usine_incine 2 984,7 2 930,5 3 017,9 Dist_ZI 609,3 595,0 609,3 Tableau n°63 : Statistiques des indicateurs relatifs aux autres caractéristiques extrinsèques C) Caractérisation des maisons vendues sur le marché C.1) La représentativité des acheteurs et des vendeurs59 Comme cela était déjà le cas pour les appartements, les vendeurs des maisons sont principalement des retraités (en particulier pour l?année 2010) et des cadres et professions intellectuelles supérieures (CPIS) (cf. tableau n°64). Concernant les acheteurs, il existe une très forte sur-représentation des CPIS et des professions intermédiaires, phénomène encore plus marqué que dans le cas des appartements (cf. tableau n°65). 59 Cette représentativité a été réalisée à partir des données des catégories socioprofessionnelles renseignées, à savoir pour 99,9% des vendeurs et pour 98,8% des acheteurs de la base des maisons 114 Tableau n°64 : Comparaison de la composition en termes de catégories socioprofessionnelles des vendeurs et des acheteurs par rapport aux données de recensement Insee de 1999 et de 2008 (en %) Données Recensement Insee Vendeurs Acheteurs 1999 2008 2000 2010 2000 2010 Agriculteurs exploitants 0,1 0,1 0,8 0,0 0,0 0,0 Artisans, Commerçants, Chef d'entreprise 3,0 2,5 4,5 6,2 4,4 8,2 Cadres et Professions Intellectuelles Supérieures 9,4 11,6 27,8 22,7 25,9 33,1 Professions Intermédiaires 15,2 15,6 22,6 14,3 39,3 32,8 Employés 13,5 14,9 7,5 8,4 13,3 7,9 Ouvriers 15,7 14,0 3,8 5,8 5,2 6,9 Retraités 23,6 24,7 28,6 39,9 9,6 9,8 Autres personnes sans activité professionnelle 19,6 16,6 4,5 2,6 2,2 1,3 Tableau n°65 : Evolution de la composition en termes de catégories socioprofessionnelles des acheteurs (en %) 2000 2002 2004 2006 2008 2010 Agriculteurs exploitants 0,0 0,0 0,0 0,9 0,0 0,0 Artisans, Commerçants, Chef d'entreprise 4,4 8,2 7,9 8,5 8,1 8,2 Cadres et Professions Intellectuelles Supérieures 25,9 32,0 29,7 29,9 32,3 33,1 Professions Intermédiaires 39,3 30,9 34,2 33,0 36,5 32,8 Employés 13,3 10,3 10,5 11,3 8,1 7,9 Ouvriers 5,2 8,2 4,9 7,2 4,2 6,9 Retraités 9,6 8,2 10,9 7,2 9,4 9,8 Autres personnes sans activité professionnelle 2,2 2,1 1,9 1,9 1,6 1,3 Plus encore que pour les appartements, les acheteurs des maisons sont majoritairement originaires de la commune d?achat (58,3 % pour la période 2000-2010) et peu sont d?origine étrangère (1,9%) (cf. tableau n°66 ci-dessous). Tableau n°66 : Autres caractéristiques des acheteurs et des vendeurs Caractéristique Période 2000-2010 2008 2010 V en d eu r Vit seul 35,3 % 37,8 % 35,4 % Indivision 34,2 % 35,2 % 35,5 % Habitait dans la commune du logement 72,5 % 70,1 % 74,3 % Habitait dans le département 85,7 % 86,0 % 84,1 % Age de la personne de référence 56,4 57,7 57,8 La personne de référence est un homme 71,1 % 68,3 % 71,7 % La personne de référence est de nationalité étrangère 0,5 % 0,3 % 0,6 % A ch et eu r Vit seul 39,1 % 41,3 % 45,1 % Indivision 36,3 % 38,1 % 42,5 % Habitait dans la commune du logement 58,3 % 62,1 % 55,4 % Habitait dans le département 84,9 % 88,1 % 83,4 % Age de la personne de référence 42,7 43,3 42,2 La personne de référence est un homme 77,1 % 76,6 % 73,7 % La personne de référence est de nationalité étrangère 1,9 % 0,3 % 2,2 % 115 Comme pour les appartements, les vendeurs sont en moyenne plus âgés (56,4 ans) que les acheteurs (42,7 ans)60. De même, les achats se font principalement par des personnes en activité professionnelle. Néanmoins, le pic des achats des maisons correspond à des ménages un peu plus âgés (30-40 ans) que ceux achetant un appartement (25-30 ans) (cf. graphiques n°29 à n°32 ci- dessous). Graphiques n°29 et n°30 : Répartition des âges des acheteurs et des vendeurs pour la période 2000- 2010 Graphiques n°31 à n°32 : Répartition des âges des acheteurs pour les années 2008 et 2010 C.2) Répartition des ventes au cours de l?année Comme dans le cas des appartements, une part importante des ventes se réalise entre le mois de juin à septembre, même si ce phénomène est plus accentué en juin et juillet dans le cas des maisons. Il semble qu?il y ait eu un surcroit de ventes en décembre 2010, six mois avant la mise en service du tramway (juin 2011) (cf. tableau n°67 ci-dessous). 60 Ce calcul a été réalisé à partir des données renseignées, à savoir pour 99,7 % des vendeurs et des acheteurs de maisons. Age des vendeurs N o m b re 20 40 60 80 100 0 5 0 1 0 0 1 5 0 2 0 0 2 5 0 Age des acheteurs N o m b re 20 40 60 80 100 0 5 0 1 0 0 1 5 0 2 0 0 2 5 0 Année 2008 Age des acheteurs N o m br e 20 30 40 50 60 70 80 90 0 1 0 2 0 3 0 4 0 5 0 6 0 Année 2010 Age des acheteurs N o m br e 20 30 40 50 60 70 80 90 0 1 0 2 0 3 0 4 0 5 0 6 0 116 Mois de vente Période 2000-2010 2008 2010 Janvier 7,0 6,7 7,6 Février 6,2 5,1 4,1 Mars 6,2 8,3 4,8 Avril 7,6 9,3 6,7 Mai 6,2 6,4 5,1 Juin 12,6 12,2 11,4 Juillet 13,6 14,4 14,0 Août 9,5 10,3 9,8 Septembre 7,8 8,3 8,6 Octobre 8,4 9,6 8,3 Novembre 5,1 3,5 7,0 Décembre 9,7 5,8 12,7 Tableau n°67 : Répartition (en %) des ventes selon les mois de l?année C.3) Les prix des maisons Le prix moyen des maisons vendues dans les communes d?Angers et d?Avrillé augmente jusqu?en 2008 puis baisse légèrement jusqu?en 2010, ce qui correspond à la tendance observée nationalement. 2000 2002 2004 2006 2008 2010 Evolution 2000-2010 135 815 153 699 186 733 220 027 236 909 232 523 + 71,2 % Tableau n°68 : Prix moyen annuel (en ¤ courants) des maisons C.4) Caractérisation de la proximité de la maison par rapport au tramway Comme pour les appartements, les valeurs des différents indicateurs relatifs au tramway sont similaires en 2008 et 2010 (cf. graphiques n°33 et n°34 et annexe 7). Les maisons se situent en moyenne à 1,5 kilomètre (par voie routière) de l?arrêt de tramway le plus proche contre 1 kilomètre concernant le marché immobilier des appartements. Près de 25 % de ces logements se situent à moins de 500 mètres d?un arrêt (cf. tableau ci-dessous61). Les ménages propriétaires de maison sont donc, en moyenne plus éloignés du tramway que ne le sont les ménages propriétaires d?appartement, phénomène également observé dans le cas de la ville du Mans. 2008 2010 Dist_ArretTram 1 121,7 (886,3) 1 160,8 (895,5) Dist_ArretTram_PR 1 441,1 (1 145,7) 1 494,9 (1 147,5) Dist_LigneTram 1 083,2 (889,1) 1 121,0 (899,2) Dist_LigneTram_PR 1 362,2 (1 166,7) 1 408,2 (1 170,7) Pres_arret_tram_400m 19,6 % 17,5 % Pres_arret_tram_500m 24,7 % 26 % Pres_arret_tram_800m 47,1 % 45,4 % Pres_arret_tram_1200m 68,3 % 65,7 % Tableau n°69 : Statistiques des indicateurs relatifs à la proximité du tramway 61 Est indiqué entre parenthèses l?écart-type de la variable étudiée. Les distributions des variables quantitatives (distances) sont présentées en annexe 7. 117 Graphiques n°33 à n°34 : Répartition des maisons par rapport à l?arrêt à de tramway le plus proche (par voie routière) pour l?année 2006, 2008, 2010 C.5) Caractérisation des variables intrinsèques et extrinsèques (hors IRIS et hors Tramway) ? Caractéristiques intrinsèques Les maisons vendues sont majoritairement équipées d?une seule salle de bains même si environ un tiers de celles-ci sont équipées d?au moins 2 salles de bains. Elles sont âgées pour la quasi-totalité de plus de 5 ans. La surface moyenne des terrains est de 380 m2. Par conséquent, ces maisons présentent des caractéristiques proches de celles vendues au Mans, hormis pour la surface de terrain qui est plus élevée dans le cas d?Angers. Comme dans le cas des appartements, ces différentes caractéristiques évoluent peu au cours de la période (cf. tableau n°70 ci-dessous). Caractéristique Période 2000-2010 2008 2010 Absence de salle de bain 0,6 % 0 % 1,9 % Présence d?une salle de bain 63,2 % 62,5 % 62,5 % Présence d?au moins 2 salles de bain 36,2 % 37,5 % 35,6 % Nombre de niveaux 2,1 (0,7) 2,1 (0,7) 2,0 (0,7) Agée de moins de 5 ans 1,9 % 2,2 % 2,2 % Surface de terrain 377 (269,9) 380 (276,5) 379 (269,8) Vacance de la maison 34,3 % 39,4 % 37,8 % Tableau n°70: Statistiques des caractéristiques intrinsèques des maisons vendues Le nombre moyen de pièces des maisons vendues, est plus élevé que celui des maisons de la ville d?Angers recensées par l?Insee en 1999 (4,9 pièces) et en 2008 (5,2 pièces) : Nombre moyen de pièces 2000 5,6 2002 5,5 2004 5,4 2006 5,4 2008 5,4 2010 5,4 Période 2000-2010 5,4 Tableau n°71: Nombre moyen de pièces des maisons vendues Année 2008 Distance - Arret de tramway (PR) N o m b re d e m a is on s 0 500 1500 2500 3500 4500 5500 6500 0 5 1 0 1 5 2 0 2 5 Année 2010 Distance - Arret de tramway (PR) N o m b re d e m a is on s 0 500 1500 2500 3500 4500 5500 0 5 1 0 1 5 2 0 2 5 118 ? Caractéristiques extrinsèques Concernant l?accessibilité aux réseaux des bus, nous observons le même phénomène que dans le cas des appartements même si la densité d?arrêts de bus à proximité des maisons est légèrement plus faible (cf. tableau n°72), phénomène également observé sur le marché immobilier du Mans. La distance moyenne entre les gares TGV/TER et les maisons est en moyenne deux fois plus élevée que dans le cas des appartements. A l?inverse du Mans, très peu de maisons (0,3 %) se situent en zone inondable. Concernant la proximité des maisons par rapport aux établissements de santé, aux établissements scolaires, aux lieux de loisirs (golf, piscine, patinoire) et aux espaces verts, les distances à ces derniers sont légèrement plus élevées dans le cas des maisons. Notons également que la densité des biens culturels dans un périmètre donné autour des maisons est plus faible que dans le cas des appartements. De même, les maisons se situent à une distance moyenne du centre-ville plus élevée que pour les appartements (2,6 km au lieu d?1,5 km par voie routière). Le territoire se situant à proximité des maisons est également faiblement diversifié. Cette faible diversification en termes d?occupation du sol est, de plus, accompagnée d?une forte agrégation. En effet, le sol est composé quasi exclusivement d?un tissu urbain (95,6 %) et, dans une faible mesure, de zones commerciales et industrielles (2,3 %), d?équipements sportifs et de loisirs (0,8 %), de zones agricoles hétérogènes (0,8%), de forêts (0,2%), de chantiers (0,2%) et de réseaux routiers et ferroviaires (0,1%). Variables Période 2000-2010 2008 2010 Dist_Arret_Bus 206,7 213,5 220,0 Dist_Arret_Bus_PR 309,3 314,3 337,3 Dist_Ligne_Bus 131,7 129,6 145,6 Nb_ArrêtBus_400m 2,6 2,7 2,4 Nb_ArrêtBus_500m 4,1 4,2 3,8 Nb_ArrêtBus_800m 10,1 10,1 9,5 Nb_ArrêtBus_1200m 21,8 22,1 20,5 Dist_Gare_TGV 2 754,2 2 756,5 2 889,6 Dist_Gare_TGV_PR 3 258,7 3 251,2 3 426,5 Dist_Gare_TER 2 263,1 2 308,1 2 443,8 Dist_Gare_TER_PR 2 846,5 2 890,3 3 053,4 Dist_Chemin_fer 1893,5 1966,7 2088,1 Buffer_Gare_TER_400m 3,7 % 1,6 % 2,9 % Buffer_Gare_TER_500m 5,2 % 4,2 % 4,4 % Buffer_Gare_TER_800m 15,0 % 14,1 % 13,3 % Buffer_Gare_TER_1200m 29,9 % 10,3 % 25,4 % Buffer_Gare_TGV_400m 1,5 % 1,0 % 1,9 % Buffer_Gare_TGV_500m 2,1 % 2,2 % 2,5 % Buffer_Gare_TGV_800m 5,7 % 4,8 % 5,7 % Buffer_Gare_TGV_1200m 13,1 % 10,3 % 12,1 % Dist_Autouroute 1 622,1 1 564,2 1 577,3 Dist_Route_Principale 318,2 296,9 353,4 Dist_Etablissement_Total 5 976,4 5 925,3 5 730,9 In_PPI 0,0 % 0,1 % 0,0 % Risque_inond 0,4 % 0,3 % 0,3 % Dist_cours_eau_pp 1 775,1 1 781,6 1 823,6 119 Dist_cours_eau_sec 1 280,7 1 294,3 1 179,2 Dist_Cours_eau 1 095,1 1 100,6 1 012,9 Dist_Palais_Congres 2 677,5 2 666,4 2 845,4 Dist_Palais_Congres_PR 3 221,4 3 205,1 3 409,3 Dist_Cinema 2 297,5 2 270,9 2 438,8 Dist_Cinema_PR 2 758,8 2 729,3 2 929,0 Dist_Theatre 1 340,4 1 347,6 1 412,6 Dist_Theatre_PR 1 775,0 1 769,7 1 868,3 Dist_Parc_Expo 4 283,8 4 299,9 4 455,2 Dist_Parc_expo_PR 7 208,8 7 278,3 7 477,0 Dist_culture_princ_pp 1 298,3 1 303,1 1 375,3 Dist_culture_tot_pp 556,7 550,1 584,5 Nb_culture_300m_Tot 0,3 0,3 0,2 Nb_culture_300m_sec 0,2 0,2 0,2 Nb_culture_500m_Tot 1,0 1,0 0,9 Nb_culture_500m_sec 0,7 0,7 0,6 Nb_Culture_1000m_Tot 4,2 4,4 3,9 Nb_Culture_1000m_sec 2,9 3,0 2,6 Dist_Cathedrale 2627,8 2612,6 2764,5 Dist_Cathedrale_PR 3054,5 3022,0 3212,8 Dist_Chateau 2667,2 2650,9 2775,7 Dist_Chateau_PR 3132,2 3104,6 3265,5 Dist_CHU 2771,2 2725,9 2851,4 Dist_CHU_PR 3482,6 3421,5 3589,4 Dist_Clinique_Anjou 4046,7 4062,7 4266,4 Dist_Clinique_Anjou_PR 4819,1 4810,0 5057,3 Dist _Village_Santé 4337,7 4366,4 4570,3 Dist_Village_Santé_PR 5071,3 5076,9 5297,8 Dist_HP_CESAM 6349,5 6383,1 6490,8 Dist_HP_CESAM_PR 7568,0 7573,8 7765,3 Dist_Lieux_santé_3 2196,3 2141,2 2266,2 Dist_Lieux_santé_3_PR 2840,4 2769,5 2936,2 Dist_Prison 2 742,4 2 741,1 2 929,2 Agregation_100m 98,6 98,7 98,5 Agregation_300m 97,8 98,0 97,8 Agregation_500m 97,4 97,5 97,3 Agregation_1000m 97,1 97,1 97,0 Shannon_100m 0,3 0,3 0,3 Shannon_300m 0,4 0,4 0,4 Shannon_500m 0,5 0,5 0,5 Shannon_1000m 0,5 0,5 0,6 Dist_esp_vert 434,3 424,2 445,9 Dist_esp_vert_PR 866,6 866,8 895,4 Dist_Golf 4 028,4 3 942,5 3 908,5 Dist_Lac_Maine_PR 4 729,0 4 708,7 4 788,6 Dist_Piscine 1 350,6 1 353,8 1 396,5 Dist_Patinoire 2 682,8 2 678,2 2 848,7 120 Dist_Enseig_primaire 329,3 343,0 332,7 Dist_enseig_primaire_PR 510,9 529,9 520,3 Dist_enseig_secondaire 611,3 613,9 647,6 Dist_enseig_second_PR 861,7 858,5 904,8 Dist_Enseig_sup 791,8 784,4 850,5 Dist_Enseig_sup_PR 1 101,1 1 088,1 1 189,1 Dist_Centre_ville 2 621,5 2 606,5 2 772,2 Dist_Centre_ville_PR 3 014,2 2 985,8 3 184,6 Dist_Mairie 1 845,2 1 794,1 1 846,6 Dist_Mairie_PR 2 245,8 2 188,4 2 258,2 Dist_Cimetiere 1 170,8 1 140,3 1 184,0 Dist_Dechetterie 1 724,8 1 757,1 1 649,1 Dist_Ligne_Elec_HT 1 529,3 1 538,0 1 542,5 Dist_usine_incine 4 125,8 4 152,8 4 291,7 Dist_ZI 584,1 599,2 608,6 Tableau n°72 : Statistiques des indicateurs relatifs aux autres caractéristiques extrinsèques 121 5.3) Caractérisation des appartements et des maisons vendus entre 2000-2010 dans les villes de Nantes, de Saint-Sébastien-sur-Loire et de Vertou Les logements, localisés dans le périmètre d?étude de 1 200 mètres autour du busway, se situent dans les communes de Nantes, de Saint-Sébastien-sur-Loire, de Vertou et de Rezé. Cependant, le nombre de transactions réalisées dans cette dernière étant insuffisant, les analyses statistiques et les estimations économétriques seront réalisées uniquement sur les communes de Nantes, de Saint-Sébastien-sur-Loire et de Vertou, d?autant que ce sont celles qui sont desservies par le busway. Les ventes réalisées entre 2000 et 2010 pour ces trois communes représentent 81,0 % des appartements et 44,4 % des maisons de l?agglomération nantaise. Les bases de données des logements ont été également nettoyées de leurs valeurs aberrantes et atypiques selon les mêmes critères retenus pour l?agglomération d?Angers auquel nous avons rajouté la distance au busway. Les traitements réalisés ont donc conduit à supprimer des transactions et à ne conserver comme échantillons pour les estimations hédonistes que ceux présentant les caractéristiques présentées dans le tableau n°73 ci-dessous. Tableau n°73 : Résultats de l?analyse des observations atypiques Appartement Maison Prix ? 403 000 ¤ ? 740 000 ¤ Nombre de pièces ? 8 ? 12 Nombre de niveau ? 10 ? 4 Salle de bain ? 3 ? 3 Surface habitable ? 182 m2 Surface de terrain ? 2 500 m2 Distance par rapport au centre-ville de Nantes (à vol d?oiseau) ? 8 109 m ? 12 390 m Distance par rapport au centre-ville de Nantes (par voie routière) ? 9 085m ? 14 346 m Distance par rapport au centre-ville de la commune d?appartenance du logement (à vol d?oiseau) ? 6 414 m ? 7 654 m Distance par rapport au centre-ville de la commune d?appartenance du logement (par voie routière) ? 7 052 m ? 8 465 m Distance par rapport à l?arrêt de busway le plus proche (à vol d?oiseau) ? 6 148 m ? 7 387 m Distance par rapport à l?arrêt de busway le plus proche (par voie routière) ? 6 674 m ? 8 900 m Après nettoyage des bases de données, nous disposons alors de 88,4 %62 de la base Perval initiale des appartements et de 93% dans le cas des maisons pour les trois communes sélectionnées. La répartition du nombre de transactions par année disponible et par type de logement est donc la suivante : 2000 2002 2004 2006 2008 2010 Appartement 2 232 2 026 2 125 2 354 1 872 1 837 Maison 1 043 1 010 866 958 723 774 Tableau n° 74 : Nombre de transactionsréalisées dans les villes de Nantes, de Saint-Sébastien-sur-Loire et de Vertou ? Période 2000-2010 62 Ce nombre est lié en partie à l?absence d?indication concernant la surface habitable de l?appartement. A) Cara A.1) L actérisation Le taux de ch n des indic hômage ateurs sociioéconomiq ques par IRRIS (2008) eet quartiers s 122 Le taux Planty-V Loire. E et de Ou D?une m faibles quartier ce taux Concern Vertou 2008) d ville de 8% dan l?ouest beaucou quartier Bout de A.2) L Le taux Loire (9 63 Les IRIS 64 Rappelon habitants d principales. de chômag Viviers : 5,3 En effet, le t uche Quinet manière gén (10 % par rs Nord et O peut atteind nant le taux et de Saint dans certains Nantes a un ns les quartie de la ville up plus élev r Nantes-No es Pavés-Ch Les taux d?H x de logeme 9,3%) et à sont présent ns que l?artic de disposer d Au titre de ge des 15-24 3% ; Beaut taux de chôm t (35,5%) d nérale, les q exemple d Ouest (Belle dre jusqu?à x de chôma -Sébastien- s IRIS comm n taux de ch ers de l?est, (quartiers B vés. En part ord possède hêne des An HLM, d?imm ent HLM e Vertou (5% tés dans la ca cle 55 de la l d?un parc d l?année 200 4 ans est glo our : 7,8%) mage des je ans la comm quartiers ce dans le Vie evue ? Chan 50% (ex : I age des 15- sur-Loire. I me ceux de hômage bea , du centre e Bellevue ? C ticulier, le t e également nglais (23,5% migrés et de est plus élev %). Il est bi arte n°39. loi SRU du 1 de logements 08, seules deu obalement p ) que dans eunes est no mune de Sa entraux de N eux Malako ntenay, Derv RIS de Con 64 ans, il e Il est même e Beautour, aucoup plus et du Nord Chantenay taux de chôm t des taux d %) et Bout d e personnes vé à Nante ien au-dessu 13 décembre s locatifs so ux commun plus faible d les commun otamment él int-Sébastie Nantes ont off) que les vallières ? Z ntrie). est inférieur e inférieur a Planty-Vivi s contrasté. Est. A l?inv et Dervalliè mage attein de chômage des Landes âgées de pl es (en 2008 us du taux e 2000 fait ob ociaux à hau es de l?agglo dans la comm nes de Nan levé dans l? en-sur-Loire des taux de s quartiers Zola, Nante r à 10 % su au taux du iers et du Pa Les taux de verse, les zo ères - Zola) nt environ 2 e élevés, en (21,6%). us 65 ans : 23,5%)64 départemen bligation aux uteur minim omération na mune de Ve ntes et Saint IRIS de Ba e. e chômage périphériqu es Erdre et N ur l?ensemb départemen arc Industri e chômage s ones en bor ) ont des ta 20% sur l?Il n particulie 4 qu?à Saint ntal (12,9 % x communes male de 20% antaise dépa ertou (IRIS6 t-Sébastien- augerie (25,6 des jeunes ues tels que Nantes Nord ble des IRI nt (6,2 %, I iel Vertonne sont inférieu rds de Loire aux de chôm e de Nantes r dans les I t-Sébastien- %, Insee 20 s de plus de % des réside ssent le seui 123 63 de -sur- 6 %) plus e les d) où S de Insee e. La urs à e et à mage s. Le IRIS -sur- 008). 3500 ences il des Notons (quartie des taux Landes, l?Ile de à l?Est d Concern 3,6% au Saint-Sé quartier qui con taux d?i Les pers représen de Saint droites Pavés-S l?hyper- Il est d avec ce observe HLM f 20% : Sa sautron.blog cependant ers Saint-Do x élevés, no , où le taux Nantes ont de l?Ile de N nant la popu u niveau de ébastien-sur rs de l?oues cerne l?IRIS immigré bas sonnes âgée ntent 13,8% t-Sébastien- de la Sèvre Saint-Félix e -centre ont u difficile de elles des co er que ces d faible, % d aint-Herblain gspot.fr/2009 que les qu onatien, Cen otamment da x peut dépas des taux d? Nantes. ulation imm la populati r-Loire et 2 t et du nord S de Malak s. es de plus d % de la popu -sur-Loire e e Nantaise. et de Breil- un taux plus comparer l ommunes d dernières on de populatio n et Nante 9/04/le-logem uartiers cent ntre-ville et ans les IRIS sser 80%. L ?HLM très i migrée, cette on de Loire 2% à Verto d de Nantes koff (30% d de 65 ans rep ulation nant et de Vertou Il en est d -Barberie. A s faible. es caractéri de Saint-Séb nt des cara on immigré es, avec de ment-social-n traux de N t Hauts-Pav S de Dervall Les quartier importants e dernière r e-Atlantique ou sont d?o s ont des ta de populatio présentent 1 taise contre u (Insee, 20 de même à A l?opposé, istiques soc bastien-sur actéristiques ée faible, t es taux re nantes-metro antes ont u vés). En rev lières-Chézi rs en restruc : 98% à Ma représente 7 e. A l?inver origine imm aux d?immig on immigrée 15,6% de la respectivem 010). A Vert l?ouest de les quartier cioéconomi Loire et d s socioécon taux de ch spectifs de opole.html). un taux de vanche, les q ine, Laurier cturation ur alakoff et 36 7,7 % de la se, seuleme migrée (Inse grés élevés. e), les quart a population ment 18,4% tou, ce taux Nantes dan rs Sud, Est ques de Na de Vertou. omiques pr hômage rela 27% et logement H quartiers pé rs, Breil-Ma rbaine comm 6% sur l?Ile population ent 2,9% de ee, 2010). N . A l?invers tiers du cen n de Loire-A % et 17,6% d x est import ns les quart t, des bords antes, métro Cependant, roches (taux ativement f 23,6% (sou HLM peu é ériphériques alville, Bout me Malako e de Beaulie nantaise co la populati Notons que e, hormis e ntre-ville on Atlantique. E de la popula ant sur les r tiers des Ha s de Loire e opole régio , nous pouv x de logem faible et % urce : http:/ 124 élevé s ont t des off et eu et ontre ion à e les en ce nt un Elles ation rives auts- et de onale vons ments % de //ise- 125 personnes âgées élevé,). A Nantes, les quartiers centraux65 (Centre-ville, Malakoff - Saint-Donatien, Hauts-Pavés - Saint-Félix) s?opposent à certains quartiers périphériques (Bellevue-Chantenay, Dervallières-Zola, Nantes-Nord) caractérisés généralement par des indicateurs socioéconomiques décrivant des populations pauvres (taux de chômage élevé, surtout chez les jeunes, taux de logement HLM et de population immigrée élevés). Notons que le quartier Malakoff et le quartier de l?Ile de Nantes ont un comportement particulier du fait d?une restructuration due à un grand projet d?aménagement urbain commencé en 2000. B) Caractérisation des appartements vendus sur le marché Cette caractérisation a été réalisée en vue d?analyser l?évolution de la structure des ventes au cours de la période d?étude. B.1) La représentativité des acheteurs et des vendeurs66 Les vendeurs sont principalement des retraités, surreprésentés par rapport aux ménages habitant à Nantes, phénomène déjà observé dans le cas des vendeurs d?appartements d?Angers et du Mans. Il existe également une sur-représentation des cadres et professions intellectuelles supérieures et des professions intermédiaires. Concernant les acheteurs, comme dans le cas d?Angers, il existe une forte sur-représentation de ces deux catégories socioprofessionnelles et une sous-représentation des ouvriers (cf. tableaux n°75 et n°76). Tableau n°75 : Comparaison de la composition en termes de catégories socioprofessionnelles des vendeurs et des acheteurs par rapport aux données de recensement Insee de 1999 et de 2008 (en %) Données Recensement Insee Vendeurs Acheteurs 1999 2008 2000 2010 2000 2010 Agriculteurs exploitants 0,1 0,0 0,7 0,3 0,3 0,3 Artisans, Commerçants, Chef d'entreprise 3,5 3,2 6,1 7,0 6,0 5,7 Cadres et Professions Intellectuelles Supérieures 12,8 16,2 21,9 21,2 20,6 30,3 Professions Intermédiaires 16,2 17,5 20,9 22,4 32,3 29,7 Employés 14,0 13,9 12,3 10,7 17,8 15,8 Ouvriers 13,1 12,4 2,5 3,9 6,4 3,8 Retraités 22,9 22,5 28,0 30,9 12,6 11,0 Autres personnes sans activité professionnelle 17,5 14,3 7,6 3,6 4,0 3,4 Tableau n°76 : Evolution de la composition en termes de catégories socioprofessionnelles des acheteurs (en %) 2000 2002 2004 2006 2008 2010 Agriculteurs exploitants 0,3 0,4 0,4 0,3 0,2 0,3 Artisans, Commerçants, Chef d'entreprise 6,0 6,6 5,6 5,2 5,9 5,7 Cadres et Professions Intellectuelles Supérieures 20,6 21,1 25,3 24,3 24,7 30,3 Professions Intermédiaires 32,3 34,3 35,4 34,7 33,1 29,7 Employés 17,8 15,3 14,8 14,5 13,8 15,8 Ouvriers 6,4 6,6 5,0 6,5 6,7 3,8 Retraités 12,6 12,7 10,2 11,3 12,0 11,0 Autres personnes sans activité professionnelle 4,0 3,0 3,3 3,2 3,6 3,4 65 Les quartiers de l?hyper-centre et de Saint-Donatien possèdent une population étudiante, jeune et inactive, importante : en 2009, Nantes compte, en effet, plus de 48 000 étudiants (soit 17% de la population totale, CROUS). 66 Cette représentativité a été réalisée à partir des données des catégories socioprofessionnelles renseignées, à savoir pour 97,3% des vendeurs et pour 97,1% des acheteurs de la base des appartements. 126 Notons que les acheteurs sont également en majorité originaires de la commune (51,7% pour la période 2000-2010) et peu sont des étrangers (0,9 %) (cf. tableau n°77 ci-dessous). Tableau n°77 : Autres caractéristiques des acheteurs et des vendeurs Caractéristique Période 2000- 2010 2006 2008 2010 V en d eu r Vit seul 43,3 % 44,6 % 44,8 % 43,4 % Indivision 21,9 % 21,8 % 23,3 % 25,5 % Habitait dans la commune du logement 49,5 % 52,5 % 48,4 % 51,1 % Habitait dans le département 73,7 % 75,5 % 72,7 % 77,6 % Age de la personne de référence 53,1 52,3 53,1 53,4 La personne de référence est un homme 66,6 % 66,6 % 65,0 % 67,6 % La personne de référence est de nationalité étrangère 0,4 % 0,7 % 0,5 % 0,5 % A ch et eu r Vit seul 58,3 % 61,6 % 60,9 % 60,0 % Indivision 20,4 % 22,4 % 23,5 % 21,5 % Habitait dans la commune du logement 51,7 % 53,0 % 54,9 % 53,5 % Habitait dans le département 82,1 % 81,9 % 81,9 % 82,2 % Age de la personne de référence 42,5 41,8 42,3 41,8 La personne de référence est un homme 67,0 % 67,8 % 65 % 63,6 % La personne de référence est de nationalité étrangère 0,9 % 0,9% 1,2 % 0,9 % L?âge moyen des vendeurs est toujours plus élevé (53,1 ans) que celui des acheteurs (42,5 ans)67. Le pic des acheteurs de 25-30 ans déjà observé pour la période 2000-2010 sur les marchés immobiliers des appartements d?Angers-Avrillé et du Mans existe également pour la zone d?étude Nantes-Saint- Sébastien-sur-Loire-Vertou (cf. graphiques n°35 à n°36 ci-dessous). Ce phénomène est stable au cours du temps (cf. graphiques n°37 à n°39). Graphiques n°35 et n°36: Répartition par âge des acheteurs et des vendeurs pour la période 2000-2010 67 Ce calcul a été réalisé à partir des données renseignées, à savoir pour 99,9% des vendeurs et des acheteurs d?appartements. Age des vendeurs N o m b re 20 40 60 80 100 0 5 0 0 1 0 0 0 1 5 0 0 2 0 0 0 2 5 0 0 Age des acheteurs N o m b re 20 40 60 80 100 0 5 0 0 1 0 0 0 1 5 0 0 2 0 0 0 2 5 0 0 127 Graphiques n°37 à n°39 : Répartition par âge des acheteurs pour les années 2006, 2008, 2010 B.2) Répartition des ventes au cours de l?année A la différence des villes du Mans et d?Angers-Avrillé, le pic de ventes observé autour des vacances d?été est quasi-inexistant (cf. tableau n°78 ci-dessous). Mois de vente Période 2000-2010 2006 2008 2010 Janvier 7,7 7,7 8,7 6,1 Février 7,3 7,7 8,0 7,1 Mars 8,0 8,1 8,2 6,9 Avril 8,0 8,2 7,4 7,1 Mai 8,0 8,4 8,7 7,2 Juin 9,9 9,8 10,4 9,1 Juillet 9,9 9,7 9,7 10,8 Août 8,3 8,2 7,5 10,2 Septembre 8,9 7,6 9,3 9,8 Octobre 8,1 9,2 8,4 7,0 Novembre 6,2 5,9 5,2 7,1 Décembre 9,7 9,5 8,5 11,6 Tableau n°78 : Répartition (en %) des ventes selon les mois de l?année B.3) Les prix des appartements Le prix moyen des appartements augmente jusqu?en 2008 puis baisse légèrement jusqu?en 2010, ce qui correspond à la tendance observée nationalement et dans le cas de la ville du Mans. 2000 2002 2004 2006 2008 2010 Evolution 2000-2010 66 306 77 572 104 881 130 812 136 211 133 690 + 101,6 % Tableau n°79 : Prix moyen annuel (en ¤ courants) des appartements Le prix moyen au m2 des appartements n?a cessé d?augmenter au cours de la période 2000-2010 (+119,1 %). Notons que ce dernier est, en 2010, 1,7 fois plus élevé que celui du Mans et seulement 1,2 fois plus élevé que celui d?Angers-Avrillé alors que ces rapports étaient respectivement de 1,2 et 1,1 en 2000. 2000 2002 2004 2006 2008 2010 Evolution 2000-2010 1 130 1 378 1 863 2 354 2 449 2 476 + 119,1 % Tableau n°80 : Prix au m2 moyen annuel (en ¤ courants) des appartements Année 2006 Age des acheteurs N om br e 20 40 60 80 100 0 10 0 20 0 30 0 40 0 50 0 Année 2008 Age des acheteurs N om br e 20 40 60 80 100 0 10 0 20 0 30 0 40 0 50 0 Année 2010 Age des acheteurs N om br e 20 40 60 80 100 0 10 0 20 0 30 0 40 0 50 0 128 Pour les années 2006,2008 et 2010, le prix moyen par mètre carré des appartements par IRIS a été calculé et représenté en conservant d?une date à l?autre les mêmes classes de prix, ce qui permet de voir l?évolution des prix par IRIS (cf. graphiques ci-dessous). La hausse des prix concerne la majorité des IRIS et en particulier ceux du centre-ville de Nantes. 129 La définition de nouvelles classes de prix, tenant compte de l?évolution des prix des appartements au cours des années 2006, 2008 et 2010 permet de mettre en évidence dans le cas du marché immobilier des appartements de Nantes une segmentation du marché immobilier : en effet, les appartements se localisant au centre de Nantes sont en moyenne plus chers au mètre carré que les autres (cf. cartes ci- dessous). 130 B.4) Caractérisation de la proximité de l?appartement par rapport au busway68 Les valeurs des différents indicateurs relatifs au busway sont similaires en 2006, 2008 et 2010 (cf. graphiques n°40 à n°42 et annexe 8). Seulement, un quart des appartements vendus se situe à moins de 800 mètres d?un arrêt de busway. Les appartements se situent, en moyenne, à 2 kilomètres (par voie routière) de l?arrêt de busway le plus proche. Notons qu?environ 40 % des appartements se situent à moins de 300 mètres d?un arrêt de busway ou de tramway (cf. tableau n°81 ci-dessous69) 2006 2008 2010 Dist_Arret_Busway 1 845,5 (1 223,1) 1 809,4 (1 247,5) 1 817,4 (1 197,3) Dist_Arret_Busway_PR 2 150,7 (1 347,4) 2 110,7 (1 373,6) 2 122,1 (1 327,7) Dist_Ligne_Busway 1 802,5 (1 226,3) 1 766,0 (1 249,9) 1 773,4 (1 200,5) Dist_Ligne_Busway_PR 2 083,4 (1 350,8) 2 046,6 (1 377,5) 2 054,5 (1 333,3) Pres_Arret_Busway_400m 9,2 % 10,3 % 9 % Pres_Arret_Busway_500m 13,9 % 14,8 % 13,4 % Pres_Arret_Busway_800m 23,8 % 25,1 % 23,4 % Pres_Arret_Busway_1200m 37,9 % 39,9 % 37,8 % Pres_Arret_Busway_Tramway_300m 41,1% 42,1 % 39,9 % Tableau n°81 : Statistiques des indicateurs relatifs à la proximité du busway Graphiques n°40 à n°42 : Répartition des appartements par rapport à l?arrêt de busway le plus proche (par voie routière) pour les années 2006, 2008, 2010 68 Rappelons que nous avons fait l?hypothèse que les acheteurs pouvaient connaître le tracé du busway dès 2006, le lancement des travaux datant de septembre 2005. 69 Est indiqué entre parenthèses l?écart-type de la variable étudiée. Année 2006 Distance - Arret de busw ay (PR) N om br e d' ap pa rt em en ts 0 500 1500 2500 3500 4500 5500 6500 0 20 40 60 80 10 0 Année 2008 Distance - Arret de busw ay (PR) N om br e d' ap pa rt em en ts 0 500 1500 2500 3500 4500 5500 6500 0 20 40 60 80 10 0 Année 2010 Distance - Arret de busw ay (PR) N om br e d' ap pa rt em en ts 0 500 1500 2500 3500 4500 5500 6500 0 20 40 60 80 10 0 131 B.5) Caractérisation des variables intrinsèques et extrinsèques hors IRIS et hors Busway ? Caractéristiques intrinsèques Les appartements vendus sont en moyenne de taille similaire (57 m2) à ceux vendus au Mans (55 m2) et à Angers-Avrillé (56 m2). Il en est de même pour les autres caractéristiques intrinsèques (cf. tableaux n°82 et n°83 ci-dessous). Caractéristique Période 2000- 2010 2006 2008 2010 Surface habitable 57,1 56,9 56,8 55,8 Absence de salle de bain 0,8 % 0,5 % 0,3 % 3,0 % Présence d?une salle de bain 95,3 % 96,0 % 95,6 % 93,2 % Présence d?au moins 2 salles de bain 3,9 % 3,5 % 4,1 % 3,7 % Etage de l?appartement 2,2 (1,77) 2,2 (1,75) 2,2 (1,77) 2,2 (1,73) Agé de moins de 5 ans 2,0 % 2,8 % 2,1 % 2,3 % Présence de cave 60,0 % 58,9 % 59 % 55,3 % Vacance de l?appartement 53,5 % 47,6 % 52,8 % 55,6 % Tableau n°82 : Statistiques des caractéristiques intrinsèques des appartements vendus Nombre moyen de pièces70 2000 2,8 2002 2,6 2004 2,7 2006 2,7 2008 2,7 2010 2,6 Période 2000-2010 2,7 Tableau n°83 : Nombre moyen de pièces des appartements ? Caractéristiques extrinsèques Les appartements étudiés se situent, en moyenne, à proximité d?un arrêt de bus (cf. tableau n°84). Cependant, bien que correctement desservis en 2008 et 2010, le nombre d?arrêts de bus se situant à proximité du logement est plus faible pour l?échantillon traité que celui du Mans ou d?Angers- Avrillé. De par la définition de la zone d?étude, les appartements échantillonnés sont plus éloignés du centre-ville (de Nantes). En effet, environ 7 % des logements étudiés se localisent sur l?Ile de Nantes et 7 % au Sud de cette île. Il en est de même pour la distance par rapport à la gare TGV, cette dernière se situant au centre-ville. A l?inverse, les ménages ont, en moyenne, accès à un nombre plus important de biens culturels. Le pourcentage d?appartements se situant dans une zone inondable est légèrement plus élevé (5% versus 3% au Mans ou à Angers-Avrillé). Notons également que 3 % des appartements de l?échantillon se situent dans une zone bénéficiant d?un CUCS et 10 % dans l?aire de 300 mètres autour de cette zone ou d?une zone bénéficiant d?un projet de rénovation urbaine. Le territoire se situant à proximité des appartements, comme dans le cas du Mans et d?Angers-Avrillé est relativement peu diversifié en termes d?occupation du sol tout en étant fortement agrégé. En effet, le sol est composé en grande majorité d?un tissu urbain (91,7 %) et, dans une plus faible mesure, de zones commerciales et industrielles (5,5%), de réseaux routiers et ferroviaires (0,8%), 70 Le nombre moyen de pièces des appartements vendus, hormis pour l?année 2000, est légèrement plus faible que ceux recensés par l?Insee en 1999 (2,8 pièces) et en 2008 (2,8 pièces). 132 d?espaces verts artificialisés (1,1 %), d?équipements sportifs et de loisirs (0,6%), de territoires agricoles hétérogènes (0,1%), de forêts (0,2%) et de surface en eau (0,1%). Variables Période 2000-2010 2006 2008 2010 Dist_ArretTram 573,0 577,5 565,3 573,3 Dist_ArretTram_PR 778,6 783,6 767,1 775,1 Dist_LigneTram 540,0 543,2 531,4 539,9 Dist_LigneTram_PR 709,3 711,8 697,2 706,3 Pres_arret_tram_400m 48,3 % 47,4 % 49,1 % 48,2 % Pres_arret_tram_500m 56,9 % 55,9 % 57,6 % 57,5 % Pres_arret_tram_800m 72,8 % 72,2 % 73,0 % 73,3 % Pres_arret_tram_1200m 91,4 % 91,4 % 92,6 % 92,1 % Dist_Ligne_Bus 111,7 119,3 101,4 97,7 Dist_Arret_Bus 267,9 253,0 Dist_Arret_Bus_PR 383,3 365,0 Nb_ArrêtBus_400m 1,7 1,7 Nb_ArrêtBus_500m 2,6 2,8 Nb_ArrêtBus_800m 6,2 6,3 Nb_ArrêtBus_1200m 13,2 13,3 Dist_Gare_TGV 2 338,7 2 327,3 2 317,3 2 318,3 Dist_Gare_TGV_PR 2 831,3 2 806,5 1 095,5 2 804,5 Dist_Gare_TER 2 918,6 2 964,6 2 946,1 2 951,4 Dist_Gare_TER_PR 3 949,2 4 062,1 4 005,8 4 003,6 Dist_Chemin_fer 1 001,2 1 010,3 1 009,4 985,4 Buffer_Gare_TER_400m 1,0 % 0,9 % 0,6 % 0,7 % Buffer_Gare_TER_500m 1,2 % 1,1 % 0,9 % 0,9 % Buffer_Gare_TER_800m 3,1 % 2,7 % 2,8 % 2,7 % Buffer_Gare_TER_1200m 19,3 % 19,4 % 6,3 % 7,4 % Buffer_Gare_TGV_400m 1,4 % 1,5 % 1,4 % 1,5 % Buffer_Gare_TGV_500m 2,0 % 2,3 % 2,0 % 2,1 % Buffer_Gare_TGV_800m 8,3 % 8,4 % 9,7 % 8,3 % Buffer_Gare_TGV_1200m 19,3 % 19,4 % 20,5 % 20,0 % Dist_Autouroute 3 043,2 3 005,0 3 053,1 3 034,7 Dist_Route_Principale 194,2 193,4 202,2 186,8 Dist_Aeroport 7 252,7 7 369,7 7 284,2 7 281,7 Dist_Aeroport_PR 7 203,4 7 320,3 7 234,5 7 232,2 Dist_Etablissement_Total 4 935,4 4 946,7 4 961,5 4 932,0 PPI 0,0 % 0,0 % 0,0 % 0,0 % Risque_inond 5,0 % 5,6 % 5,3 % 4,3 % Dist_cours_eau_pp 874,8 897,8 852,4 857,6 Dist_cours_eau_sec 631,4 647,0 630,5 627,8 Dist_Cours_eau 528,4 549,2 529,5 525,8 Dist_Palais_Congres 2 412,5 2 426,7 2 404,1 2 400,2 Dist_Palais_Congres_PR 2 986,0 3 001,0 2 972,1 2 973,3 Dist_Cinema 1 510,4 1 568,9 1 501,3 1 511,5 Dist_Cinema_PR 1 510,4 1 854,8 1 791,5 1 800,1 Dist_Theatre 807,8 836,3 810,3 800,6 Dist_Theatre_PR 1 091,0 1 129,1 1 095,5 1 075,6 133 Dist_Parc_Expo 4 806,9 4 698,4 4 776,9 4 751,2 Dist_Parc_expo_PR 5 873,3 5 734,6 5 819,2 5 792,1 Dist_culture_princ_pp 710,5 738,4 703,5 702,8 Dist_culture_tot_pp 478,0 490,7 468,4 475,1 Nb_culture_300m_Tot 1,8 1,6 1,8 1,9 Nb_culture_300m_sec 1,4 1,3 1,4 1,5 Nb_culture_500m_Tot 4,4 4,0 4,3 4,5 Nb_culture_500m_sec 3,4 3,0 3,3 3,5 Nb_Culture_1000m_Tot 14,9 14,2 15,1 15,1 Nb_Culture_1000m_sec 11,5 10,9 11,6 11,6 Dist_Zenith 5 765,9 5 840,6 5 789,8 5 781,3 Dist_Cathedrale 2 106,3 2 115,3 2 091,5 2 086,2 Dist_Cathedrale_PR 2 455,8 2 458,0 2 431,3 2 432,5 Dist_Chateau 2 154,1 2 172,0 2 145,0 2 137,1 Dist_Chateau_PR 2 526,8 2 542,0 2 513,0 2 509,1 Dist_CHU 2 298,8 2 354,2 2 310,8 2 291,0 Dist_CHU_PR 3 002,0 3 072,8 3 019,6 2 998,8 Dist_Hôpital_Bellier 3 173,9 3 097,6 3 144,9 3 145,2 Dist_ Hôpital_St_Jacques 3 473,0 3 525,2 3 487,2 3 484,3 Dist_Clinique_Bretéché 2 257,1 2 216,0 2 222,7 2 222,5 Dist_Clinique_St_Augustin 2 116,9 2 114,2 2 097,6 2 093,1 Dist_Hôpital_Nord_Laennec 6 712,8 6 779,5 6 735,0 6 725,4 Dist_Clinique_Atlantique 4 517,5 4 590,6 4 541,6 4 530,2 Dist_Nouvelles_Cliniques_Nantaises 3 500,8 3 450,2 3 437,8 Dist_Clinique_Jules_Verne 4 346,0 4 444,9 4 425,9 Dist_HP_Clinique_Parc 2 211,1 2 209,1 2 195,9 2 186,5 Dist_HP_Monbert 16 162,5 16 201,6 16 167,6 16 180,0 Dist_Lieux_santé_ss_HP 1 265,1 1 211,1 1 207,2 1 228,4 Dist_Lieux_santé_ss_HP 1 217,2 1 163,6 1 162,2 1 182,5 Dist_Prison 1 978,5 2 040,9 1 989,2 1 951,6 Agregation_100m 98,5 98,5 98,6 98,5 Agregation_300m 98,0 98,0 98,0 98,0 Agregation_500m 97,5 97,6 97,5 97,5 Agregation_1000m 98,8 98,9 98,9 98,8 Shannon_100m 0,3 0,3 0,3 0,3 Shannon_300m 0,4 0,4 0,4 0,4 Shannon_500m 0,4 0,4 0,4 0,4 Shannon_1000m 0,5 0,5 0,5 0,5 Dist_esp_vert 313,8 319,6 304,6 327,6 Dist_esp_vert_PR 609,6 624,1 601,7 622,3 Dist_Golf 5 602,8 5 551,4 5 596,7 5 567,4 Dist_Piscine 1 212,0 1 225,8 1 215,5 1 184,8 Dist_Patinoire 2 763,8 2 726,8 2 744,5 2 722,9 Dist_Enseig_primaire 461,0 306,2 459,6 313,2 Dist_enseig_primaire_PR 664,6 453,3 680,8 463,7 Dist_enseig_secondaire 456,2 461,1 467,6 453,3 Dist_enseig_second_PR 664,6 674,4 680,8 663,6 134 Dist_Enseig_sup 468,8 478,2 475,0 463,3 Dist_Enseig_sup_PR 674,0 691,7 679,1 665,5 Dist_Centre_ville 2 111,2 2 164,7 2 119,2 2 098,0 Dist_Centre_ville_PR 2 462,4 2 512,4 2 464,6 2 446,0 Dist_Mairie 1 956,1 1 995,5 1 959,7 1 943,7 Dist_Mairie_PR 2 323,5 2 364,8 2 327,1 2 316,5 Nord 85,5 % 87,1 % 86,9 % 86,2 % Ile 7,5 % 6,6 % 6,5 % 7,5 % Sud 7,0 % 6,2 % 6,6 % 6,3 % CUCS 2,9 % 3,1 % 3,2 % 2,1 % CUCS_300m 9,0 % 8,8 % 9,0 % 8,6 % ANRU_300m 0,4 % 0,3 % 0,5 % 0,8 % Dist_Cimetiere 776,9 768,7 759,7 789,0 Dist_Dechetterie 1 484,6 1 484,7 1 484,4 1 476,6 Dist_Ligne_Elec_HT 2 641,8 2 622,1 2 658,3 2 648,9 Dist_usine_incine 4 272,5 4 176,9 4 249,2 4 253,3 Dist_ZI 997,3 995,6 1 000,5 985,3 Tableau n°84 : Statistiques des indicateurs relatifs aux autres caractéristiques extrinsèques C) Caractérisation des maisons vendues sur le marché C.1) La représentativité des acheteurs et des vendeurs71 Comme pour le marché immobilier des appartements, les vendeurs retraités sont surreprésentés par rapport aux ménages habitant à Nantes. Il existe également une sur-représentation des professions intermédiaires et des cadres et professions intellectuelles supérieures (CPIS) parmi les acheteurs, phénomène qui s?accentue dans le cas des CPIS. Ils représentent, en effet, 41 % des acheteurs en 2010 alors qu?ils ne représentaient que 16,2 % de la population de Nantes au recensement de 2008 (cf. tableaux n°85 et n°86). Tableau n°85 : Comparaison de la composition en termes de catégories socioprofessionnelles des vendeurs et des acheteurs par rapport aux données de recensement Insee de 1999 et de 2008 (en %) Données Recensement Insee Vendeurs Acheteurs 1999 2008 2000 2010 2000 2010 Agriculteurs exploitants 0,1 0,0 0,5 0,0 0,5 0,0 Artisans, Commerçants, Chef d'entreprise 3,5 3,2 6,9 9,7 5,9 8,8 Cadres et Professions Intellectuelles Supérieures 12,8 16,2 21,6 21,8 31,7 41,1 Professions Intermédiaires 16,2 17,5 20,4 15,8 32,5 29,4 Employés 14,0 13,9 11,7 9,2 13,4 7,8 Ouvriers 13,1 12,4 5,6 2,6 6,8 4,7 Retraités 22,9 22,5 27,5 37,1 7,9 6,6 Autres personnes sans activité professionnelle 17,4 14,3 5,8 3,8 1,3 1,6 71 Cette représentativité a été réalisée à partir des données des catégories socioprofessionnelles renseignées, à savoir pour 97,5% des vendeurs et pour 97,6 % des acheteurs de la base des maisons 135 Tableau n°86 : Evolution de la composition en termes de catégories socioprofessionnelles des acheteurs (en %) 2000 2002 2004 2006 2008 2010 Agriculteurs exploitants 0,5 0,2 0,2 0,1 0,0 0,0 Artisans, Commerçants, Chef d'entreprise 5,9 6,5 6,1 5,6 8,3 8,8 Cadres et Professions Intellectuelles Supérieures 31,7 33,0 37,3 34,8 38,0 41,1 Professions Intermédiaires 32,5 34,9 34,6 35,6 31,6 29,4 Employés 13,4 12,1 11,4 11,2 11,0 7,8 Ouvriers 6,8 5,4 5,6 5,0 4,2 4,7 Retraités 7,9 6,4 3,6 5,9 5,5 6,6 Autres personnes sans activité professionnelle 1,3 1,5 1,2 1,8 1,4 1,6 Comme dans le cas des maisons vendues pendant la période 2000-2010 à Angers ou à Avrillé, environ 2/3 des acheteurs sont originaires de la commune (cf. tableau ci-dessous). Caractéristique Période 2000-2010 2006 2008 2010 V en d eu r Vit seul 34,7 % 35,6 % 35,5 % 38,4 % Indivision 34,3 % 34,3 % 36,4 % 42,5 % Habitait dans la commune du logement 72,1 % 74,0 % 71,5 % 70,8 % Habitait dans le département 87,4 % 88,6 % 90,0 % 88,4 % Age de la personne de référence 54,8 54,0 56,7 57,0 La personne de référence est un homme 70,2 % 72,0 % 69,0 % 65,2 % La personne de référence est de nationalité étrangère 0,5 % 0,6 % 0,8 % 0,5 % A ch et eu r Vit seul 39,6 % 42,4 % 38,3 % 39,4 % Indivision 39,4 % 43,3 % 43,0 % 48,9 % Habitait dans la commune du logement 60,9 % 63,8 % 60,1 % 65,0 % Habitait dans le département 86,2 % 84,6 % 84,7 % 87,7 % Age de la personne de référence 40,8 40,5 41,2 41,0 La personne de référence est un homme 79,9 % 80,2 % 78,6 % 77,4 % La personne de référence est de nationalité étrangère 0,7 % 0,7 % 1,0 % 0,6 % Tableau n°87 : Autres caractéristiques des acheteurs et des vendeurs Comme pour les appartements, les vendeurs sont en moyenne plus âgés (55 ans) que les acheteurs (41 ans)72. De même, les achats se font principalement par des personnes en activité professionnelle. Le nombre le plus élevé de transactions est réalisé par des ménages âgés entre 30-40 ans, phénomène stable sur la période d?étude et déjà observé pour le marché immobilier des maisons vendues au Mans et à Angers ou Avrillé (cf. graphiques n°43 à n°47 ci-dessous). 72 Ce calcul a été réalisé à partir des données renseignées, à savoir pour 99,9 % des vendeurs et des acheteurs de maisons. 136 Graphiques n°43 et n°44 : Répartition des âges des acheteurs et des vendeurs pour la période 2000- 2010 Graphiques n°45 à n°47 : Répartition des âges des acheteurs pour les années 2006, 2008, 2010 C.2) Répartition des ventes au cours de l?année A la différence du marché immobilier des appartements, il y a un surcroît de ventes pendant les vacances d?été (cf. tableau n°88 ci-dessous). Mois de vente Période 2000-2010 2006 2008 2010 Janvier 6,9 5,8 8,0 6,1 Février 7,2 7,7 6,4 8,3 Mars 6,5 6,6 6,6 6,5 Avril 7,0 6,5 7,2 4,8 Mai 7,3 7,1 6,4 7,1 Juin 11,4 10,4 11,1 10,2 Juillet 13,1 12,9 12,6 13,5 Août 10,1 10,3 10,5 10,7 Septembre 8,2 9,3 9,3 7,9 Octobre 7,3 6,8 8,2 6,3 Novembre 5,0 6,1 2,9 5,0 Décembre 10,0 10,5 10,8 13,6 Tableau n°88: Répartition (en %) des ventes selon les mois de l?année Age des vendeurs N o m b re 20 40 60 80 100 0 2 0 0 4 0 0 6 0 0 8 0 0 1 0 0 0 1 2 0 0 Age des acheteurs N o m b re 20 40 60 80 100 0 2 0 0 4 0 0 6 0 0 8 0 0 1 0 0 0 1 2 0 0 Année 2006 Age des acheteurs N om br e 20 40 60 80 100 0 50 10 0 15 0 20 0 25 0 Année 2008 Age des acheteurs N om br e 20 40 60 80 100 0 50 10 0 15 0 20 0 25 0 Année 2010 Age des acheteurs N om br e 20 40 60 80 100 0 50 10 0 15 0 20 0 25 0 137 C.3) Les prix des maisons Comme pour les appartements, le prix moyen des maisons augmente jusqu?en 2008 puis baisse jusqu?en 2010. Notons également que les prix des maisons de la zone étudiée sont comme pour les prix des appartements au mètre carré, en 2010, 1,7 fois plus élevés que ceux du Mans et 1,2 fois plus élevés que ceux d?Angers-Avrillé. 2000 2002 2004 2006 2008 2010 Evolution 2000-2010 141 962 165 508 209 636 272 348 286 394 276 628 + 94,9 % Tableau n°89 : Prix moyen annuel (en ¤ courants) des maisons C.4) Caractérisation de la proximité de la maison par rapport au busway Les valeurs des différents indicateurs relatifs au busway sont similaires en 2006, 2008 et 2010 (cf. graphiques n°48 à n°50 et annexe 9). Seulement 17 % des maisons se situent à moins de 1 200 mètres d?un arrêt de busway. Elles se situent, en moyenne, à 3 kilomètres (par voie routière) de l?arrêt de busway le plus proche. Notons qu?il n?y a que 20 % de ces dernières qui se situent à moins de 300 mètres d?un arrêt de busway ou de tramway (cf. tableau n°90 ci-dessous73). 2006 2008 2010 Dist_Arret_Busway 2 670,14 (1 433,31) 2 609,46 (1 372,87) 2 622,88 (1 435,35) Dist_Arret_Busway_PR 3 152,72 (1 579,24) 3 074,57 (1 511,24) 3 095,47 (1 581,02) Dist_Ligne_Busway 2 642,43 (1 434,41) 2 578,46 (1 374,19) 2 592,19 (1 435,77) Dist_Ligne_Busway_PR 3 116,97 (1 579,68) 3 037,26 (1 512,76) 3 059,48 (1 580,78) Pres_Arret_Busway_400m 4,8 % 5,9 % 6,1 % Pres_Arret_Busway_500m 6,3 % 7,2 % 7,9 % Pres_Arret_Busway_800m 11,2 % 11,3 % 12,4 % Pres_Arret_Busway_1200m 16,6 % 17,3 % 17,3 % Pres_Arret_Busway_Tramway_300m 20,5 % 22,1 % 22,0 % Tableau n°90 : Statistiques des indicateurs relatifs à la proximité du busway Graphiques n°48 à n°50 : Répartition des maisons par rapport à l?arrêt à de busway le plus proche (par voie routière) pour l?année 2006, 2008, 2010 73 Est indiqué entre parenthèses l?écart-type de la variable étudiée. Année 2006 Distance - Arret de busw ay (PR) N om br e de m ai so ns 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 0 10 20 30 40 50 Année 2008 Distance - Arret de busw ay (PR) N om br e de m ai so ns 0 500 1500 2500 3500 4500 5500 6500 7500 0 10 20 30 40 50 Année 2010 Distance - Arret de busw ay (PR) N om br e de m ai so ns 0 500 1500 2500 3500 4500 5500 6500 7500 8500 0 10 20 30 40 50 138 C.5) Caractérisation des variables intrinsèques et extrinsèques (hors IRIS et hors Busway) ? Caractéristiques intrinsèques Les maisons vendues sont majoritairement équipées d?une seule salle de bains même si environ un tiers de celles-ci sont équipées d?au moins 2 salles de bains. Elles sont âgées pour la quasi-totalité de plus de 5 ans. La surface moyenne des terrains est de 380 m2. Concernant ces caractéristiques intrinsèques, ces maisons présentent des caractéristiques similaires à celles vendues à Angers et à Avrillé. Comme dans le cas des appartements, ces différentes caractéristiques évoluent peu au cours de la période (cf. tableau n°91 ci-dessous). Caractéristique Période 2000-2010 2006 2008 2010 Absence de salle de bain 0,9 % 0,4 % 0,3 % 1,9 % Présence d?une salle de bain 68,3 % 67,7 % 65,1 % 60,9 % Présence d?au moins 2 salles de bain 30,8 % 31,8 % 34,6 % 37,2 % Nombre de niveaux 1,9 (0,69) 1,9 (0,69) 1,9 (0,66) 1,9 (0,74) Agée de moins de 5 ans 2,2 % 2,2 % 2,8 % 1,3 % Surface de terrain 391,6 (308,2) 368,0 (283,8) 375,0 (279,2) 374,2 (278,7) Vacance de l?appartement 34,6 % 29,9 % 33,5 % 39,8 % Tableau n°91: Statistiques des caractéristiques intrinsèques des maisons vendues Le nombre moyen de pièces des maisons de l?échantillon est plus élevé que celui des maisons de la ville de Nantes recensées par l?Insee en 1999 (4,7 pièces) et en 2008 (5 pièces) (cf. tableau n°92). Néanmoins, elles possèdent, en moyenne, moins de pièces que les maisons « angevines ». Nombre moyen de pièces 2000 4,9 2002 4,9 2004 5,0 2006 5,0 2008 5,0 2010 5,1 Période 2000-2010 5,0 Tableau n°92: Nombre moyen de pièces des maisons vendues ? Caractéristiques extrinsèques Concernant l?accessibilité aux réseaux des bus, nous observons le même phénomène que dans le cas des appartements, à savoir un nombre moins élevé d?arrêts de bus à proximité des logements par rapport aux logements du Mans et d?Angers-Avrillé (cf. tableau n°93). Il en est de même concernant la proximité à la gare TGV se situant au centre-ville de Nantes. Cet éloignement à la gare peut s?expliquer par le fait qu?un tiers des maisons vendues au cours de la période 2000 à 2010 se situe au sud de l?Ile de Nantes. Le pourcentage de maisons se situant dans une zone bénéficiant d?un CUCS est similaire à celui des appartements (environ 3%) à l?inverse du pourcentage de maisons se situant dans l?aire de 300 mètres autour de cette zone qui est deux fois plus élevé. A l?inverse du marché immobilier des appartements, la densité de biens culturels autour des maisons est faible. Très peu de maisons se situent en zone inondable, phénomène déjà observé pour les maisons d?Angers-Avrillé. 139 Le pourcentage de maisons se situant à proximité d?un arrêt de tramway est similaire à celui d?Angers-Avrillé et du Mans. Tout comme l?ensemble des marchés immobiliers étudiés précédemment, les territoires se situant à proximité des maisons sont en termes d?occupation du sol fortement agrégés et peu diversifiés. En effet, le sol est composé quasi exclusivement de tissu urbain (96,3 %) et, dans une faible mesure, de zones commerciales et industrielles (1,6 %), d?espaces agricoles (1,5%), d?espaces verts artificialisés (0,3%), de forêts (0,2%) et de réseaux routiers et ferroviaires (0,1%). Variables Période 2000-2010 2006 2008 2010 Dist_ArretTram 1 594,2 1 485,2 1 348,7 1 395,8 Dist_ArretTram_PR 1 958,8 1 829,4 1 673,5 1 734,3 Dist_LigneTram 1 573,7 1 463,5 1 324,6 1 374,6 Dist_LigneTram_PR 1 895,3 1 766,5 1 605,8 1 667,1 Pres_arret_tram_400m 24,8 % 27,2 % 27,7 % 27,5 % Pres_arret_tram_500m 32,2 % 35,6 % 35,4 % 35,4 % Pres_arret_tram_800m 49,6 % 53,4 % 53,9 % 52,3 % Pres_arret_tram_1200m 65,0 % 68,6 % 70,9 % 69,1 % Dist_Ligne_Bus 146,5 140,1 146,6 144,6 Dist_Arret_Bus 341,1 350,3 Dist_Arret_Bus_PR 477,3 499,8 Nb_ArrêtBus_400m 1,2 1,1 Nb_ArrêtBus_500m 1,8 1,7 Nb_ArrêtBus_800m 4,2 4,3 Nb_ArrêtBus_1200m 9,7 9,5 Dist_Gare_TGV 3 849,9 3 796,9 3 684,5 3 764,1 Dist_Gare_TGV_PR 4 664,2 4 575,1 4 428,9 4 540,0 Dist_Gare_TER 2 897,1 2 978,4 3 017,8 3 048,1 Dist_Gare_TER_PR 4 006,3 4 152,1 4 174,7 4 154,5 Dist_Chemin_fer 1 296,6 1 268,3 1 320,3 1 375,9 Buffer_Gare_TER_400m 1,8 % 0,9 % 1,5 % 1,4 % Buffer_Gare_TER_500m 2,6 % 1,8 % 1,8 % 2,1 % Buffer_Gare_TER_800m 7,8 % 8,3 % 6,8 % 5,9 % Buffer_Gare_TER_1200m 18,5 % 16,9 % 15,8 % 16,0 % Buffer_Gare_TGV_400m 0,1 % 0,3 % 0,3 % 0,0 % Buffer_Gare_TGV_500m 0,3 % 0,5 % 0,3 % 0,1 % Buffer_Gare_TGV_800m 0,9 % 1,5 % 1,2 % 0,7 % Buffer_Gare_TGV_1200m 2,3 % 3,6 % 2,6 % 1,9 % Dist_Autouroute 1 931,5 1 948,4 1 963,8 1 947,6 Dist_Route_Principale 333,2 330,6 310,4 299,8 Dist_Aeroport 8 167,5 8 240,8 8 061,5 8 079,8 Dist_Aeroport_PR 8 098,7 8 173,9 7 998,3 8 016,1 Dist_Etablissement_Total 5 512,4 5 355,6 5 285,7 5 356,9 PPI 0,0 % 0,0 % 0,0 % 0,0 % Risque_inond 0,7 % 0,4 % 1,1 % 0,8 % Dist_cours_eau_pp 1 274,8 1 302,8 1 265,6 1 276,0 Dist_cours_eau_sec 769,2 776,9 779,5 781,7 140 Dist_Cours_eau 699,8 709,9 716,4 700,2 Dist_Palais_Congres 3 908,5 3 878,4 3 771,8 3 845,2 Dist_Palais_Congres_PR 4 697,6 4 665,3 4 533,5 4 612,6 Dist_Cinema 2 110,8 2 188,7 2 164,9 2 153,8 Dist_Cinema_PR 2 544,3 2 608,2 2 595,3 2 584,7 Dist_Theatre 1 637,3 1 615,4 1 545,1 1 534,4 Dist_Theatre_PR 2 134,5 2 098,1 2 025,3 2 026,3 Dist_Parc_Expo 5 659,4 5 473,6 5 375,2 5 444,0 Dist_Parc_expo_PR 4 697,6 6 927,0 6 801,7 6 909,1 Dist_culture_princ_pp 1 114,4 1 119,1 1 123,4 1 096,5 Dist_culture_tot_pp 817,8 785,7 795,6 801,5 Nb_culture_300m_Tot 0,2 0,2 0,2 0,2 Nb_culture_300m_sec 0,1 0,2 0,1 0,1 Nb_culture_500m_Tot 0,5 0,5 0,5 0,5 Nb_culture_500m_sec 0,4 0,4 0,4 0,3 Nb_Culture_1000m_Tot 2,6 2,8 2,5 2,6 Nb_Culture_1000m_sec 1,9 2,0 1,8 1,8 Dist_Zenith 7 361,9 7 287,1 6 948,8 6 937,1 Dist_Cathedrale 3 852,5 3 793,3 3 637,6 3 710,2 Dist_Cathedrale_PR 4 456,3 4 376,3 4 195,1 4 276,2 Dist_Chateau 3 872,9 3 824,1 3 678,4 3 750,2 Dist_Chateau_PR 4 527,6 4 459,1 4 283,3 4 361,3 Dist_CHU 4 016,7 3 993,6 3 844,2 3 908,6 Dist_CHU_PR 4 872,6 4 857,9 4 698,0 4 753,0 Dist_Hôpital_Bellier 4 062,2 3 999,9 3 969,8 4 066,0 Dist_ Hôpital_St_Jacques 4 386,9 4 443,9 4 391,5 4 435,6 Dist_Clinique_Bretéché 3 845,2 3 751,9 3 592,9 3 673,9 Dist_Clinique_St_Augustin 3 919,4 3 835,1 3 616,8 3 681,0 Dist_Hôpital_Nord_Laennec 8 286,7 8 198,5 7 859,4 7 843,7 Dist_Clinique_Atlantique 6 161,8 6 090,5 5 757,4 5 751,4 Dist_Nouvelles_Cliniques_Nantaises 4 592,9 4 500,8 4 546,1 Dist_Clinique_Jules_Verne 4 983,9 4 957,8 5 053,7 Dist_HP_Clinique_Parc 3 991,9 3 900,7 3 661,4 3723,4 Dist_HP_Monbert 15 210,1 15 423,1 15 619,5 15 622,0 Dist_Lieux_santé_ss_HP 2 352,0 2 201,8 2 117,8 2 151,3 Dist_Lieux_santé_ss_HP 2 261,3 2 112,9 2 041,3 2 068,1 Dist_Prison 3 752,2 3 667,0 3 474,3 3 483,9 Agregation_100m 99,1 99,1 99,1 99,0 Agregation_300m 98,5 98,5 98,5 98,6 Agregation_500m 98,0 98,0 98,0 98,0 Agregation_1000m 97,1 97,2 97,2 97,1 Shannon_100m 0,2 0,2 0,2 0,2 Shannon_300m 0,3 0,3 0,3 0,3 Shannon_500m 0,4 0,4 0,4 0,4 Shannon_1000m 0,5 0,5 0,5 0,5 Dist_esp_vert 602,2 580,1 562,4 556,6 Dist_esp_vert_PR 1 035,3 1 012,7 988,8 977,9 141 Dist_Golf 6 614,9 6 411,9 6 243,1 6 249,7 Dist_Piscine 1 385,8 1 382,4 1 376,5 1 382,5 Dist_Patinoire 3 697,0 3 603,7 3 382,4 3 436,5 Dist_Enseig_primaire 495,6 478,8 484,2 471,1 Dist_enseig_primaire_PR 701,6 674,5 686,7 677,2 Dist_enseig_secondaire 705,1 702,8 673,5 670,4 Dist_enseig_second_PR 1 045,4 1 045,2 1 014,0 997,4 Dist_Enseig_sup 1 086,3 1 041,9 948,8 1 001,6 Dist_Enseig_sup_PR 1 514,5 1 460,3 1 350,4 1 394,3 Dist_Centre_ville 3 977,1 3 935,7 3 753,8 3 815,9 Dist_Centre_ville_PR 4 586,8 4 528,5 4 328,8 4 390,1 Dist_Mairie 2 634,6 2 703,2 2 707,4 2 732,8 Dist_Mairie_PR 3 096,7 3 163,8 3 180,4 3 208,9 Nord 67,3 % 70,9 % 73,3 % 71,7 % Ile 0,4 % 0,6 % 0,6 % 0,3 % Sud 32,3 % 28,5 % 26,1 % 28,0 % CUCS 3,6 % 5,1 % 3,0 % 3,8 % CUCS_300m 17,4 % 17,8 % 19,4 % 20,3 % ANRU_300m 0,4 % 0,4 % 0,3 % 0,8 % Dist_Cimetiere 752,7 745,1 756,6 743,1 Dist_Dechetterie 1 544,5 1 507,2 1 519,5 1 555,5 Dist_Ligne_Elec_HT 1 529,8 1 542,8 1 618,5 1 618,4 Dist_usine_incine 4 632,4 4 579,7 4 621,5 4 723,5 Dist_ZI 1 001,1 970,7 1 015,9 996,2 Tableau n°93 : Statistiques des indicateurs relatifs aux autres caractéristiques extrinsèques 142 6) Estimations de la fonction de prix hédonistes Notre objectif principal étant d?analyser l?impact de la mise en place du tramway (Le Mans, Angers) ou du busway (Nantes) sur les prix des biens immobiliers des trois zones d?étude, de la manière la plus fine possible, nous avons décidé de réaliser les estimations hédonistes année par année, le nombre annuel de transactions ainsi que leur spatialisation étant satisfaisants. Les estimations ont été également réalisées en distinguant le marché des appartements et celui des maisons afin de déterminer si l?éventuel effet lié au tramway ou au busway est le même sur ces deux marchés secondaires du logement. L?impact du tramway ou du busway étant mesuré par différents indicateurs alternatifs (distances, zones, accessibilités en termes de temps (dans le cas du Mans)), les estimations ont été également réalisées séparément pour chacune des spécifications alternatives de cette variable. De plus, certaines caractéristiques intrinsèques et extrinsèques des logements ayant été définies de différentes manières (distances par voie routière ou par vol d?oiseau, appartenance ou non à une zone, etc.), nous avons dû faire face, pour chaque zone d?étude, à 288 combinaisons possibles et donc à autant de modèles à estimer par année, par type de logement et par spécification de la variable Tramway ou Busway, soit respectivement 19 584, 17 856 et 9 216 estimations à réaliser pour les zones du Mans, d?Angers et de Nantes74. Du fait d?un nombre important de variables explicatives définies dans notre étude et de l?existence de corrélations entre elles, nous avons dû procéder à une sélection préalable de ces dernières par la méthode économétrique du stepwise. Cette méthode nous a permis également d?analyser la stabilité des résultats obtenus en particulier concernant l?impact du tramway ou du busway sur le prix du logement. 6.1) L?effet du tramway sur les prix immobiliers de la ville du Mans Concernant la ville du Mans, les années retenues pour les estimations des fonctions de prix hédonistes sont bien évidemment les années 2008 et 2010, années paires postérieures à la mise en service du tramway (novembre-décembre 2007) pour lesquelles nous disposons de données. Afin d?analyser un éventuel impact de ce dernier avant son ouverture officielle, nous avons également retenu l?année 200675. En effet, c?est à partir de cette année-là que la pose des premiers rails a eu lieu, matérialisant ainsi aux yeux des acteurs du marché immobilier l?arrivée future du tramway. A) Estimations et analyses des résultats A.1) Résultats et analyses concernant le marché des maisons Nous présentons dans un 1er temps les résultats au travers des quatre tableaux ci-dessous, puis nous en proposons une analyse. 74 Concernant le cas de la zone d?étude de Nantes, ce nombre comprend un ensemble de simulations supplémentaires destinées à vérifier des hypothèses spécifiques à ce cas d?étude. 75 Rappelons que dans le cas des mesures d?accessibilité exprimées en termes de temps, l?année 2006 n?a pas été retenue pour leurs estimations, le tramway n?étant pas encore en fonctionnement à cette date. 143 Le 1er tableau indique l?existence ou non d?effet 76 ainsi que son signe pour les différentes définitions de l?indicateur associés au tramway : 2006 2008 2010 Dist_ArretTram Absence d?effet Effet positif (*) Absence d?effet Dist_ArretTram_PR Absence d?effet Effet positif Absence d?effet Dist_LigneTram Absence d?effet Effet positif (*) Effet positif Dist_LigneTram_PR Absence d?effet Effet positif Effet positif (*) Pres_arret_tram_400m Absence d?effet Absence d?effet Absence d?effet Pres_arret_tram_500m Absence d?effet Absence d?effet Absence d?effet Pres_arret_tram_800m Absence d?effet Absence d?effet Absence d?effet Pres_arret_tram_1200m Absence d?effet Absence d?effet Absence d?effet Acces_max_Republique_min Absence d?effet Effet positif (*) Acces_max_Gares_min Absence d?effet Effet positif (*) Acces_max_Antares_min Absence d?effet Absence d?effet Acces_max_Espal_min Effet positif Absence d?effet Acces_max_Univ_min Absence d?effet Effet positif (*) Tableau n° 94 : Effet du tramway sur les prix des maisons selon les années et l?indicateur utilisé pour mesurer cet effet Pour les indicateurs ayant un effet significatif sur les prix des maisons, nous avons calculé le montant moyen que sont prêts à payer les acquéreurs (i.e. leur « Consentement à Payer marginal » moyen) soit pour se rapprocher d?un mètre de l?arrêt de tramway le plus proche (ou de la ligne de tramway) soit pour gagner une minute sur le trajet logement ? arrêt de destination du tramway. Les résultats sont les suivants77 : 2008 2010 Dist_ArretTram 20,5 ¤/m Dist_ArretTram_PR 12,6 ¤/m Dist_LigneTram 20,6 ¤/m 24,7 ¤/m Dist_LigneTram_PR 12,6 ¤/m 19,9 ¤/m Acces_max_Republique_min 1 120,6 ¤/min Acces_max_Gares_min 1 191,5 ¤/min Acces_max_Espal_min 709,2 ¤/min Acces_max_Univ_min 1 125,9 ¤/min Tableau n° 95 : Consentement à Payer marginal moyen des acheteurs Lecture : En 2008, le consentement à payer marginal pour se rapprocher d?un mètre (à vol d?oiseau) de l?arrêt de tramway le plus proche de la maison s?élevait en moyenne à 20,5 ¤. Afin de comparer les effets-distance et les effets-temps de trajet, nous avons réalisé le calcul pour un gain de temps78 de 3 minutes équivalent à un rapprochement du tramway de 250 mètres : 76 Un effet existe lorsque dans plus de 75 % des modèles estimés, la variable concernant le tramway a un impact significatif (au seuil de risque de 10 %) sur le prix du logement. L?astérisque (*) indique que cet effet est vrai dans la quasi-totalité des modèles estimés (95% à 100%). La qualité d?ajustement des modèles estimés (R² ajusté) est en moyenne de 0,71 pour l?année 2006, 0,67 pour l?année 2008 et de 0,69 pour l?année 2010. 77 Les valeurs minimales et maximales associées aux valeurs présentées dans le tableau sont disponibles en annexe 10. 78 En règle générale, ce type de calcul n?est valable que pour une faible variation du temps (effet marginal). Pour mesurer un effet non marginal, il est alors nécessaire de calculer une variation de surplus des acheteurs obtenue à partir d?une fonction de demande implicite de la caractéristique, dont l?estimation économétrique nécessite le 144 2008 2010 Dist_ArretTram 5 092,2 ¤ Dist_ArretTram_PR 3 129,8 ¤ Dist_LigneTram 5 117,0 ¤ 6 135,5 ¤ Dist_LigneTram_PR 3 129,8 ¤ 4 943,2 ¤ Acces_max_Republique_min 3 361,8 ¤ Acces_max_Gares_min 3 574,5 ¤ Acces_max_Espal_min 2 127,6 ¤ Acces_max_Univ_min 3 377,7 ¤ Tableau n°96 : Consentement à Payer moyen des acheteurs Lecture : En 2008, le consentement à payer pour se rapprocher de 250 mètres (à vol d?oiseau) de l?arrêt de tramway le plus proche de la maison s?élevait en moyenne à 5 092,2 ¤. En 2008, le consentement à payer associé à un gain de temps de 3 minutes pour se rendre du logement à l?arrêt de tramway Espal s?élevait en moyenne à 2 127,6 ¤. Ces sommes sont enfin exprimées en termes de pourcentage du prix moyen de l?année correspondante : 2008 2010 Dist_ArretTram 3,2 % Dist_ArretTram_PR 2,0 % Dist_LigneTram 3,3 % 4,0 % Dist_LigneTram_PR 2,0 % 3,2 % Acces_max_Republique_min 2,2 % Acces_max_Gares_min 2,3 % Acces_max_Espal_min 1,4 % Acces_max_Univ_min 2,2 % Tableau n°97 : Part de l?effet tramway sur le prix des maisons Lecture : En 2008, le consentement à payer pour se rapprocher de 250 mètres (à vol d?oiseau) de l?arrêt de tramway le plus proche de la maison représentait en moyenne 3,2 % du prix de vente moyen des maisons vendues en 2008. Les résultats obtenus indiquent qu?il n?existe pas d?effet du tramway sur les prix des maisons avant sa mise en service et ce quels que soient l?indicateur tramway utilisé et les différentes spécifications du modèle hédoniste testées. La pose des premiers rails du tramway ne semble pas avoir impacté le comportement des ménages lors de l?achat de leur maison au cours de l?année 2006. A l?inverse, cet effet existe pour l?année 2008 lorsqu?il est mesuré via la distance à vol d?oiseau ou par voie routière par rapport à l?arrêt ou la ligne de tramway le plus proche. Cet effet est également capté via l?indicateur d?accessibilité (exprimé en termes de temps) entre le logement et le terminus Espal se situant sur la branche Est de la ligne de tramway. L?effet du tramway perdure au cours de l?année 2010 : il est toujours capté via la distance à la ligne de tramway à vol d?oiseau ou par voie routière mais aussi par les indicateurs d?accessibilité entre le logement et différents arrêts du tramway (Gare, Place de la République et Université), même si la destination diffère par rapport à l?année 2008. Ainsi, les résultats obtenus, indiquant une absence avérée d?effet-prix sur le marché des maisons avant la mise en service du tramway, semblent invalider l?hypothèse implicite de la taxe Grenelle 2 selon laquelle le marché immobilier intégrerait cet effet dès la déclaration d?utilité publique (DUP) recours aux caractéristiques des acheteurs (origine, catégories socioprofessionnelles d?appartenance, etc.) (2ème étape de la méthode des prix hédonistes). 145 du projet. Il en résulte que les éventuelles plus-values immobilières réalisées entre janvier 2006 et l?ouverture effective de la ligne de tramway ne peuvent être imputées ni intégralement, ni même partiellement au projet du tramway. A l?inverse, les résultats indiquent l?existence d?un effet-prix postérieurement à la mise en service du tramway, existence qui perdure trois ans après cette date. Ce constat établi pour la ville du Mans pose donc la question de la légitimité du principe d?une taxation des plus-values sur la période charnière entre la date de la DUP et la date de mise en service du tramway, et plus généralement de la pertinence du calendrier fiscal actuellement pressenti. Cependant, l?ensemble de ces résultats demande à être confirmé par les cas d?étude portant sur les zones d?Angers et de Nantes (cf. sections 6.2 et 6.3). Par ailleurs, il convient également d?observer que l?appartenance du logement à une zone se situant à 400, 500, 800 et 1 200 mètres de l?arrêt de tramway le plus proche ne permet pas de capter un effet lié à la mise en place du tramway dans le cas des maisons pour les trois années étudiées. Dans le cas des maisons, l?approche par zones concentriques n?est donc pas à privilégier. L?impact significatif ou non des différents indicateurs sur le prix pose donc le problème du choix de la définition de ces derniers lors des analyses hédonistes. Il est donc nécessaire au vu des résultats obtenus de tester différents types d?indicateur lors des estimations afin de « ne pas passer à côté » d?un éventuel effet. A partir de ces tableaux, nous observons également que l?accès au tramway à vol d?oiseau est systématiquement plus valorisé que l?accès par route (de l?ordre de 63 %) en 2008. Pour cette même année, les ménages achetant des maisons ne semblent pas faire de distinction entre l?accès à l?arrêt et à la ligne de tramway. En 2010, la valorisation de l?accès à la ligne tramway perdure et s?accentue avec des hausses de 20% et 58% respectivement pour l?accès à vol d?oiseau et l?accès par route, ce qui semble indiquer que les ménages achetant des maisons valorisent de manière croissante l?accès au tramway. A l?inverse, l?accès à l?arrêt de tramway n?est plus valorisé de manière significative pour l?année 2010. Concernant l?accessibilité-temps à différents lieux de la ville du Mans, les résultats indiquent une valorisation importante et similaire de l?accès à la gare TGV, à la place de la République (centre- ville) et au pôle universitaire, éléments qui apparaissent donc comme des lieux jugés d?importance par les ménages. Cette valorisation n?intervient pas immédiatement après la mise en service du tramway (2008) : il semble donc que le marché des maisons ait réagit de manière différée et / ou progressive aux avantages en termes d?accessibilité générés par le tramway. A l?inverse, l?accessibilité-temps à l?arrêt Espal, n?a été valorisée que de manière transitoire (en 2008) et de façon moindre (de l?ordre de 1,5 fois moins) comparativement aux autres arrêts valorisés en 2010. A.2) Résultats et analyses concernant le marché des appartements L?étude de l?impact du tramway sur les prix a été également réalisée pour le marché des appartements afin de déterminer si cet impact est identique à celui du marché des maisons. Comme pour les maisons, les résultats obtenus pour les appartements79 sont tout d?abord présentés au travers des quatre tableaux ci-dessous : 2006 2008 2010 Dist_ArretTram Absence d?effet Effet positif (*) Absence d?effet Dist_ArretTram_PR Absence d?effet Effet positif (*) Effet positif (*) Dist_LigneTram Absence d?effet Effet positif Absence d?effet Dist_LigneTram_PR Absence d?effet Effet positif Effet positif (*) Pres_arret_tram_400m Absence d?effet Absence d?effet Absence d?effet 79 La qualité d?ajustement des modèles estimés pour les appartements (R² ajusté) est en moyenne de 0,84 pour l?année 2006, de 0,79 pour l?année 2008 et de 0,78 pour l?année 2010. 146 Pres_arret_tram_500m Absence d?effet Effet a priori positif (2/3 modèles) Effet positif (*) Pres_arret_tram_800m Absence d?effet Absence d?effet Effet négatif Pres_arret_tram_1200m Effet négatif Absence d?effet Effet négatif Acces_max_Republique_min Absence d?effet Absence d?effet Acces_max_Gares_min Absence d?effet Absence d?effet Acces_max_Antares_min Absence d?effet Effet positif (*) Acces_max_Espal_min Absence d?effet Effet positif (*) Acces_max_Univ_min Absence d?effet Absence d?effet Tableau n°98 : Effet du tramway sur les prix des appartements selon les années et selon l?indicateur utilisé pour mesurer cet effet Nous avons ensuite calculé l?impact moyen du tramway80 sur les prix des appartements selon les années et les indicateurs : 2006 2008 2010 Dist_ArretTram 15,0 ¤/m Dist_ArretTram_PR 12,2 ¤/m 13,3 ¤/m Dist_LigneTram 14,4 ¤/m Dist_LigneTram_PR 11,4 ¤/m 13,2 ¤/m Pres_arret_tram_500m81 5 531,1 ¤ 10 770,1 ¤ Pres_arret_tram_800m -9 671,8 ¤ Pres_arret_tram_1200m - 8 497,7 ¤ -9 534,8 ¤ Acces_max_Antares_min 1 048,7 ¤/min Acces_max_Espal_min 890,6 ¤/min Tableau n°99 : Consentement à Payer marginal moyen des acheteurs Lecture : En 2008, le consentement à payer marginal pour se rapprocher d?un mètre (à vol d?oiseau) de l?arrêt de tramway le plus proche de l?appartement s?élevait en moyenne à 15,0 ¤. Ce qui conduit aux Consentements à Payer moyens des acheteurs suivants : 2006 2008 2010 Dist_ArretTram 3 726,0 ¤ Dist_ArretTram_PR 3 030,5 ¤ 3 303,7 ¤ Dist_LigneTram 3 577,0 ¤ Dist_LigneTram_PR 2 831,8 ¤ 3 278,9 ¤ Pres_arret_tram_500m 5 531,1 ¤ 10 770,1 ¤ Pres_arret_tram_800m -9 671,8 ¤ Pres_arret_tram_1200m -8 497,7 ¤ -9 534,8 ¤ Acces_max_Antares_min 3 146,1 ¤ Acces_max_Espal_min 2 671,8 ¤ Tableau n° 100 : Consentement à Payer moyen des acheteurs Lecture : En 2008, le consentement à payer pour se rapprocher de 250 mètres (à vol d?oiseau) de l?arrêt de tramway le plus proche de l?appartement s?élevait en moyenne à 3 726 ¤. En 2010, le consentement à payer associé à un gain de temps de 3 minutes pour se rendre du logement à l?arrêt de tramway Antares s?élevait en moyenne à 3 146,1 ¤. 80 Les valeurs minimales et maximales associées aux valeurs présentées dans le tableau sont disponibles en annexe 10. 81 Dans le cas des indicatrices de zone, les montants indiqués correspondent à l?effet sur le prix de la localisation de l?appartement dans cette zone. 147 En 2010, un ménage achetant un appartement est, en moyenne, prêt à payer 10 770 ¤ en plus pour que ce dernier se situe dans un périmètre de 500 mètres autour de l?arrêt de tramway le plus proche. Ce qui correspond en termes de pourcentage du prix moyen de l?année correspondante aux résultats suivants : 2006 2008 2010 Dist_ArretTram 4,6 % Dist_ArretTram_PR 3,7 % 4,2 % Dist_LigneTram 4,4 % Dist_LigneTram_PR 3,5 % 4,1 % Pres_arret_tram_500m 6,8 % 13,5 % Pres_arret_tram_800m -12,1 % Pres_arret_tram_1200m -11,3 % -11,9 % Acces_max_Antares_min 3,9 % Acces_max_Espal_min 3,3 % Tableau n°101: Part de l?effet tramway sur le prix des appartements Lecture : En 2008, le consentement à payer pour se rapprocher de 250 mètres (à vol d?oiseau) de l?arrêt de tramway le plus proche de l?appartement représentait en moyenne 4,6 % du prix de vente moyen des appartements vendus en 2008. Comme dans le cas du marché des maisons, les résultats obtenus indiquent une absence d?effet-prix sur le marché des appartements avant la mise en service du tramway lorsque l?effet du tramway est mesuré via des indicateurs de distance ou d?accessibilité-temps. Ils indiquent également l?existence d?un effet-prix postérieurement à la mise en service du tramway, existence qui perdure trois ans après cette date. Néanmoins, certains de ces effets sont différents de ceux observés sur le marché des maisons : alors que pour l?année 2008 les quatre variables de distances agissent de manière significative et positive sur le prix, il n?en va pas de même pour l?année 2010. En effet, pour le marché des maisons, nous avions relevé que seules les deux variables de distance (à vol d?oiseau et par voie routière) à la ligne de tramway avaient un impact positif et significatif sur les prix. Pour les appartements, nous observons que seules les deux variables de distance par route (par rapport à l?arrêt et à la ligne de tramway) conservent un impact positif et significatif sur les prix. Cette significativité systématique des variables de distance par voie routière pourrait indiquer que les ménages achetant des appartements au cours de l?année 2010 sont attentifs à la distance réellement parcourue pour atteindre la ligne ou l?arrêt de tramway. En termes de gains de temps, les effets du tramway n?apparaissent qu?à partir de 2010 et concernent des destinations différentes de celles valorisées dans le cas du marché des maisons : les acheteurs d?appartements privilégient, en effet, l?accès aux arrêts Antarès et Espal à la différence des acheteurs de maisons qui valorisent l?accès à la gare, la place de la République et l?Université. Il existe donc bien une segmentation du marché entre maisons et appartements, concernant l?usage des acheteurs vis-à-vis du tramway. Ainsi, l?absence, en moyenne, de valorisation de l?accès au centre-ville pour les acheteurs d?appartements peut être mise en relation avec la structure socioprofessionnelle des acheteurs sur ce marché : la très forte part des retraités (21,4% en 2010), catégorie n?ayant pas d?impératifs professionnels pour se rendre au centre-ville, peut en partie expliquer ce désintérêt relatif de l?accès au centre-ville via le tramway. Au contraire de ce qui a été observé sur le marché des maisons, le fait qu?un appartement se situe dans une zone de 500 mètres autour de l?arrêt de tramway le plus proche a un impact positif dès l?année 2008, effet qui se confirme en 2010. A l?inverse, lorsque l?appartement se situe dans une zone plus éloignée (800 ou 1 200 mètres), l?effet-tramway sur le prix est négatif en 2010, ce qui lais tramwa existe é l?arrêt d Cette an périmèt réalisée de tram inéquita Ces résu choix d indicatr l?effet d réalisés nouveau situant d B) Ch La form cherché tramway spécifié intégrée forme li spécifié la variab Marché Voici, p rapport tramway Graphiq 2010) 82 La variab sserait à pen ay, cet éloi également p de tramway nalyse, cont tre de 1 200 s sur les ven mway peut se able l?existe ultats en te e l?indicate rice d?appar direct lié à la lors de la ux appartem dans des zo oix de la fo me linéaire a é à détermin y sur les p é où seule l e sous form inéaire. La r é comme la ble d?intérê des maison par exempl à l?arrêt de y Gare : ques n°51 et ble étudiée do nser que lo ignement e pour l?année le plus proc trastée selo 0 mètres pr ntes des app embler légit ence d?une t ermes d?app eur. En effet rtenance à u a proximité a mise en p ments à pro nes plus élo orme foncti ayant été ut ner si cette prix des log a variable d me non param relation rete somme d?u êt (modèle a ns : le, les résul tramway le t n°52 : Eff oit être de na orsque l?app est perçu d e 2006 pou che. n le périmè ressenti par partements time, la mis telle taxe po partenance o t, si l?impac une zone, il é du tramwa place du tr oximité de oignées. ionnelle ass ilisée pour e forme fon gements. Un d?intérêt étu métrique82, enue entre c une composa additif génér ltats obtenu e plus proch fets sur le pr ature quantita partement s de manière ur les appar ètre retenu, la taxe Gre se situant d se en éviden our les logem ou non à un ct du tramw est vraisem ay, mais éga ramway. L? la ligne po sociée à l?in les différen nctionnelle n modèle d udiée (ici, l les autres v ces différen ante paramé ralisé). us lorsque l he ou via le rix de deux ative. se situe ent e négative tements se a une incid enelle 2 : e dans un péri nce d?un eff ments situés ne zone con way sur les p mblable que alement des ?hypothèse ourrait cond ndicateur T ntes estimati était la mi de prix héd la proximité variables ex tes variable étrique et d l?effet Tram temps de tr indicateurs tre 500 mè par les ac situant entr dence impo en effet, si l mètre inféri fet négatif a s entre 500 nfirment de prix est me cette variab effets liés a émise sera duire à une Tramway ions du mod ieux adapté doniste sem é ou non pa xplicatives d es est de typ ?une fonctio mway est m rajet maxim Tramway ( ètres et 1 2 cheteurs. C re 800 et 1 ortante sur l la taxation ieur à 500 m au-delà de 5 et 1 200 mè e nouveau l esuré via l?u ble ne capte aux aménag ait que la c dévalorisat dèle hédoni ée pour me mi-paramétri ar rapport a du modèle pe linéaire : on de forme mesuré via mal du logem (respectivem 200 mètres Cet effet né 200 mètre a pertinenc des plus-va mètres de l? 500 mètres ètres. l?importanc utilisation d e pas seulem gements urb construction tion de ceu iste, nous av surer l?effe que a donc au tramway demeurant le prix est d e inconnue p la distance ment à l?arrê ment en 200 148 s du gatif es de ce du alues arrêt rend e du d?une ment bains n de ux se vons et du c été y) est sous donc pour e par êt de 08 et Le test l?hypoth estimati supérieu tramway temps d Marché Cette d appartem l?arrêt d n°53). D une form différen Tramwa Par con margina Graphiq 2010) C) Eff Les val moyenn acheté. Pour ce En effet quantile (q = 50% logemen 83 Les valeu 84 Les valeu de non li hèse de nu ions, à la fo ures à 0,05, y le plus pr de trajet max des apparte ?analyse a ments. La f de tramway De même, me quasi-m nts modèles ay et le prix nséquent, l? al moyen de ques n°53 et fets moyens leurs estimé nes, nous av ela, nous avo t, cette mét es utilisés da %), le 3ème q nts. Ainsi, l urs obtenues urs obtenues inéarité de ullité des p ois pour un , on ne reje roche et le p ximal pour ements : été égaleme forme fonct le plus proc l?utilisation monotone dé s conclut au x de l?appart ?hypothèse es acheteurs t n°54 : Eff s versus effe ées pour le vons cherch ons utilisé l thode perme ans notre an quartile (q = le 1er décil pour ce test pour ce test Davies (1 paramètres et deux cha tte pas l?hy prix de la m se rendre en ent réalisée tionnelle de che, est sim n d?un indic écroissante u non rejet tement. de linéarit s pour se rap fets sur le pr fets différen es différents hé à savoir s la méthode et d?étendre nalyse sont = 75%) et le le correspon sont compris sont compris 1987) perm de change angements ypothèse d?u maison au s n tramway à e pour les e e l?indicateu milaire à cell cateur d?acc (cf. graphi t de l?hypot té utilisée p pprocher de rix de deux nciés selon s coefficien si l?effet du e des quant e les techni le 1er décile e 9ème décile nd à la val ses entre 0,3 ses entre 0,2 met de véri ements de de pentes, l une relation seuil de risq à l?arrêt Gar estimations ur, lorsqu?il le obtenue d cessibilité e ique n°54). thèse84 d?un pour les es e la ligne de indicateurs le prix du l nts des vari tramway ét tiles pour ca ques des ré e (q = 10%) e (q = 90%) leur du pri 0 et 0,60. 0 et 0,70. ifier pour l pente. App les p-values n linéaire en que de 5%. re. hédonistes l est exprim dans le cas exprimé en L?applicati ne relation stimations tramway e Tramway ( logement iables expli tait le même alculer ces d égressions li ), le 1er quar ) associés à x du logem l?ensemble pliquée à s associées ntre la dista Il en est de portant sur mé en terme des maison termes de tion du test linéaire en du consent est valide. (respectivem icatives éta e selon le pr différents e inéaires aux rtile (q = 25 la distribut ment telle q des distan nos différe à ce test83 é ance à l?arrê e même ent r le marché es de distan ns (cf. graph temps prés de Davies ntre l?indica tement à p ment en 200 ant des val rix du logem effets potent x quantiles. 5%), la méd ion des prix que 10 % 149 nces, entes étant êt de tre le é des nce à hique sente aux ateur payer 08 et eurs ment tiels. Les diane x des des logemen du logem ont don d?une v Les coe peuvent qui corr Marché Les résu dans le Effet Graphiq Lecture plus pro chères e chères (g En 2010 s?élevait et il s?él chères (g Les deu tramway distance d?un mè quartile logemen pour av De plus exemple est plus nts ont un p ment telle q nc un prix s ariable d?in efficients, es t ne pas êtr respond à l? des maison ultats présen cas des mai significatif au ques n°55 et : En 2008, le oche s?élevai et il s?élevait graphique 55 0, le consente t à un peu plu levait à un p graphique 56 ux cas étudi y diffère se e à l?arrêt d ètre est plu . Ainsi, da nts ayant u oir accès au s, cet effet n e, pour se r s important prix inférieu que 90 % d supérieur à ntérêt (ex. la stimés pour re identique effet margin ns : ntés ci-dess isons pour l u seuil de 5% t n°56 : Con e consenteme it à environ t à environ 5) ement à paye us de 1 200 ¤ peu plus de 1 6) iés ci-dessu elon le qua de tramway us élevé (et ans le cas un prix bas u tramway. n?est pas le rendre à l?ar (et signific ur à cette va des logemen cette valeur a distance à les logeme es et diffère nal moyen ous (cf. gra l?analyse du --- CAP m nsentement ent à payer m 27 ¤ pour l 28 ¤ pour le er marginal ¤ pour les m 1 600 ¤ pou us montrent antile de pr y le plus pr significatif des maison consentent même lors rrêt Gare. N catif) pour aleur alors nts ont un p r). Ce déco l?arrêt de tr ents apparten ent donc en de la variab aphiques n°5 u choix de la marginal moy à payer ma marginal pou les ménages es ménages associé au g ménages ayan ur les ménag tout d?abor rix des ma roche (2008 f) pour les m ns, les mé davantage que l?impac Nous remarq les maisons que le 9ème prix inférieu upage perm ramway) su nant à chaq général du ble explicati 55 et n°56) a forme fon yen arginal par q ur se rappro ayant achet ayant achet gain d?une m nt acheté une ges ayant ach rd que le co aisons étudi 8), le consen maisons do énages qui que les au ct est mesur quons notam s dont les p décile corr ur à cette va met donc d? r le prix des que quantile u coefficien ive étudiée. correspond nctionnelle d quantile de p cher d?un m té une maiso é une maiso minute pour e maison par heté une mai onsentemen ié. Lorsque ntement ma ont les prix se position utres au ren ré via le tem mment que prix sont le respond à la aleur (10 % analyser l?e s logements de la distri nt d?une rég dent aux deu de l?indicate prix des ma mètre de l?arr on parmi les on parmi les r accéder à l rmi les 25 % ison parmi l nt marginal e l?effet est arginal pou se situent d nnent sur l nchérisseme mps de traj cet effet, ob es plus élev a valeur du % des logem effet différe s. ibution des p gression liné ux cas prése eur Tramwa aisons rêt de tramw s 10 % les m 25 % les m l?arrêt de la les moins ch les 10 % les à payer pou t mesuré vi ur se rappro dans le prem le segment nt du logem et maximal bservé en 2 vés, cet effe 150 prix ments encié prix, éaire entés ay. way le moins moins gare hères plus ur le ia la ocher mier des ment , par 2010, et ne pouvant différen Année Année Tableau Cette va devant s cette hy chaque ces caté immobi professi départem d?abord typolog intellect des mai célibata les 25 % étudiées proches 2 400-2 Gare pl payer de Nous re selon le sur les p Marché Effet sign Graphique t pas être a nte entre 200 1 2008 2010 u n°102 : Pri alorisation se rendre ré ypothèse, no année étudi égories corr ilière, nous ionnelle, lo ment de la S d par les pri ie permet a tuelles supé isons les 25 aires et habit % les moins s, les maiso s, en moyen 600 mètres lus élevé po es cadres et emarquons es indicateur prix des mai des apparte nificatif au seu s n°57 et n° attribué à u 08 et 2010 ( 10 % 95 000 94 300 ix par quant très forte d égulièremen ous avons eu iée, quatre c respondant s disposon ocalisation Sarthe), etc ix des mais ainsi de me érieures, en % les plus tant avant l s chères. Un ons achetée nne, de la g s). Il sembl our les ach t les profess donc une h rs choisis, i isons. ements : uil de 5% °58 : Consen une différen (cf. tableau 25 % 122 000 117 000 tile et prix m de l?accès à nt, par exem u recours à catégories d à celles dé ns égaleme du précéd .). Les class ons puis pa ettre en évid couple et h chères. A l ?achat dans ne analyse c s par les ca are TGV qu erait donc q heteurs des sions intelle hétérogénéit indiquant ai ntement à P nce de form n°102). 50 % 145 000 140 000 moyen des m à la gare po mple, à Paris la méthode de prix ont éfinies pour ent d?infor dent logeme ses mises en ar les catég dence une habitant ava ?inverse, no le départem complément adres et les ue les mais que le cons maisons le ectuelles sup té des effet insi la comp Payer margi me fonction 75 % 182 740 178 300 maisons ourrait avoir s pour des m e par classif été créées à r l?analyse p rmations su ent (hors n évidence p ories socio- sur-représe ant l?achat ous observo ment de la S taire indiqu profession sons achetée sentement à es plus chèr périeures. ts du tramw plexité de l inal par qua nnelle ou à 90 % 238 000 240 000 r pour origi motifs profe fication asce à partir des par quantile ur les ach de la com par cette mé -professionn ntation des hors de la ns une sur-r Sarthe parmi ue égalemen s intellectue es par les o à payer en res puisse ê way par qua ?effet de la ntile de prix à une distr Moyenn 0 157 66 0 155 21 ine l?install essionnels. endante hiér prix des m e. Pour cha heteurs (ca mmune du éthode se ca nelles des a s cadres et Sarthe parm représentati mi les acheteu nt que pour uelles supéri ouvriers (16 termes d?ac être lié au antile de pr mise en pla x des appart ibution de ne 62 19 lation de ca Afin de vér rarchique : p aisons vend aque transac atégorie so Mans ou aractérisent acheteurs. C des profess mi les achet ion des ouv urs des mai les trois an ieures sont 600-1800 ve ccessibilité consenteme rix des mai ace du tram tements 151 prix adres rifier pour dues, ction ocio- u du t tout Cette sions teurs vriers isons nnées plus ersus à la ent à isons mway 152 10 % 25 % 50 % 75 % 90 % Moyenne Année 2008 39 075 55 000 75 250 100 150 129 800 81 409 Année 2010 36 730 52 950 74 100 99 625 134 842 80 088 Tableau n°103 : Prix par quantile et prix moyen des appartements Il convient d?observer que les consentements à payer par quantiles sont très différents selon le type de marché considéré. En effet, l?impact du tramway sur les prix est plus homogène sur le marché des appartements, l?effet étant maximal pour les appartements dont les prix sont les plus élevés (3ème quartile ou 9ème décile selon les cas). Il en résulte que la mise en place du tramway tend à accentuer, toute chose égale par ailleurs, la différenciation des appartements en termes de prix : globalement, ce sont les appartements les plus chers sur le marché qui ont bénéficié d?une variation absolue de valeur associée à l?effet tramway la plus importante. 153 6.2) L?effet du tramway sur les prix immobiliers des villes d?Angers et d?Avrillé Rappelons que pour cette seconde zone d?étude, les estimations portent sur les deux communes traversées par la ligne de tramway à savoir Angers et Avrillé. Des trois projets étudiés, le tramway de l?agglomération d?Angers est le plus récent, l?ouverture au public ne datant que de juin 2011. Par conséquent, les données postérieures à cette ouverture, à savoir, en années paires, celles de 2012, n?étaient pas disponibles lors de la mise en oeuvre des estimations des fonctions de prix hédonistes. Ces dernières sont donc réalisées sur les deux années paires antérieures à 2011, à savoir les années 2008 et 2010, l?année 2008 correspondant au début des travaux visibles du projet. A) Estimations et analyses des résultats A.1) Résultats et analyses concernant le marché des maisons Comme pour l?étude concernant la ville du Mans, nous présentons dans un 1er temps les résultats au travers des quatre tableaux ci-dessous, puis nous en proposons une analyse. Le 1er tableau indique l?existence ou non d?effet 85 ainsi que son signe pour les différentes définitions de l?indicateur associés au tramway : 2008 2010 Dist_ArretTram Absence d?effet Effet a priori positif Dist_ArretTram_PR Absence d?effet Absence d?effet Dist_LigneTram Absence d?effet Absence d?effet Dist_LigneTram_PR Absence d?effet Absence d?effet Pres_arret_tram_400m Absence d?effet Absence d?effet Pres_arret_tram_500m Absence d?effet Absence d?effet Pres_arret_tram_800m Absence d?effet Effet positif Pres_arret_tram_1200m Effet négatif * Effet a priori négatif Tableau n°104 : Effet du tramway sur les prix des maisons selon les années et l?indicateur utilisé pour mesurer cet effet Pour la variable de distance ayant un effet significatif sur les prix des maisons, nous avons calculé le montant moyen que sont prêts à payer les acquéreurs pour se rapprocher d?un mètre de l?arrêt de tramway le plus proche. Dans le cas des indicatrices de zone, les montants indiqués correspondent à l?effet sur le prix de la localisation de la maison dans cette zone. Les résultats sont les suivants86 : 2008 2010 Dist_ArretTram 40,7 ¤/m Pres_arret_tram_800m 23 678,4 ¤ Pres_arret_tram_1200m -32 204,1 ¤ -33 671,9 ¤ Tableau n° 105 : Consentement à Payer marginal moyen des acheteurs Lecture : En 2010, le consentement à payer marginal pour se rapprocher d?un mètre (à vol d?oiseau) de l?arrêt de tramway le plus proche de la maison s?élevait en moyenne à 40,7 ¤. 85 La qualité d?ajustement des modèles estimés (R² ajusté) est en moyenne de 0,71 pour l?année 2008 et de 0,70 pour l?année 2010. 86 Les valeurs minimales et maximales associées aux valeurs présentées dans le tableau sont disponibles en annexe 11. 154 Soit pour un rapprochement à l?arrêt de tramway d?environ de 250 mètres équivalent à un gain de 3 minutes pour se rendre à pied à l?arrêt de tramway : 2008 2010 Dist_ArretTram 10 109,9 ¤ Pres_arret_tram 800m 23 678,4 ¤ Pres_arret_tram 1200m -32 204,1 ¤ -33 671,9 ¤ Tableau n° 106 : Consentement à Payer moyen des acheteurs Lecture : En 2010, le consentement à payer pour se rapprocher de 250 mètres (à vol d?oiseau) de l?arrêt de tramway le plus proche de la maison s?élevait en moyenne à 10 109,9 ¤. Ces sommes sont enfin exprimées en termes de pourcentage du prix moyen de l?année correspondante : 2008 2010 Dist_ArretTram 4,4 % Pres_arret_tram_800m 10,2 % Pres_arret_tram_1200m - 13,6 % -14,5 % Tableau n° 107 : Part de l?effet tramway sur le prix des maisons Lecture : En 2010, le consentement à payer pour se rapprocher de 250 mètres (à vol d?oiseau) de l?arrêt de tramway le plus proche de la maison représentait en moyenne 4,4 % du prix de vente moyen des maisons vendues en 2010. A la différence du cas manceau, des effets peuvent être mis en évidence dès le début des travaux, soit trois ans avant la mise en service effective du tramway. Ainsi, un fort effet négatif sur les prix des maisons peut être observé pour l?année 2008 dans une zone de 1 200 mètres autour des arrêts, effet qui perdure (mais de façon moins significative) en 2010. Simultanément, un effet positif apparaît pour l?année 2010 concernant les maisons situées à moins de 800 mètres d?un arrêt de tramway. Comme pour le Mans, cette apparente contradiction dans les résultats selon la zone retenue, incite à la prudence concernant la nature des effets mis en évidence par les variables indicatrices de zones, ces dernières pouvant capter davantage d?éléments que les seuls effets directs liés au tramway. Ainsi, dans l?agglomération d?Angers, la mise en oeuvre de la ligne de tramway s?est accompagnée d?importants chantiers de réaménagements urbains, notamment sur la partie septentrionale de la ligne, entre le sud d?Avrillé et le quartier Verneau-Hauts-de-Saint-Aubain : ces réaménagements ont conduit à la condamnation de logements jugés vétustes et à la construction de nombreux logements et ainsi que d?équipements publics. L?ensemble de ces changements a donc pu modifier localement le fonctionnement du marché des maisons et des appartements conduisant à un effet global complexe à analyser lorsqu?il est appréhendé au travers des indicatrices de zone. Parallèlement, l?estimation de la fonction de prix hédonistes sur l?année 2010 permet de mettre également en évidence l?apparition d?un effet positif en termes de distance euclidienne par rapport à un arrêt de tramway, même si ce résultat est à prendre avec précaution, car ce phénomène n?a été observé que pour 70 % des modèles hédonistes estimés. Le marché des maisons d?Angers-Avrillé semble donc anticiper l?ouverture du tramway dès l?année 2010. Cependant, ce « frémissement » n?est observable que sur une seule variable de distance et doit, en conséquence, être confirmé ou infirmé par l?analyse des fonctions de prix hédonistes pour les années postérieures à l?ouverture au public de la ligne de tramway, notamment pour l?année 2012. A.2) Résultats et analyses concernant le marché des appartements L?étude de l?impact du tramway sur les prix a été également réalisée pour le marché des appartements afin de déterminer si cet impact est identique à celui du marché des maisons. 155 Comme pour les maisons, les résultats obtenus pour les appartements87 sont tout d?abord présentés au travers des quatre tableaux ci-dessous : 2008 2010 Dist_ArretTram Absence d?effet Effet a priori positif Dist_ArretTram_PR Absence d?effet Effet positif Dist_LigneTram Absence d?effet Effet a priori positif Dist_LigneTram_PR Absence d?effet Effet positif Pres_arret_tram_400m Absence d?effet Absence d?effet Pres_arret_tram_500m Effet négatif Absence d?effet Pres_arret_tram_800m Absence d?effet Effet positif Pres_arret_tram_1200m Absence d?effet Absence d?effet Tableau n° 108 : Effet du tramway sur les prix des appartements selon les années et selon l?indicateur utilisé pour mesurer cet effet Nous avons ensuite calculé l?impact moyen du tramway88 sur les prix des appartements selon les années et les indicateurs : 2008 2010 Dist_ArretTram 23,6 ¤ Dist_ArretTram_PR 17,5 ¤ Dist_LigneTram 24,7 ¤ Dist_LigneTram_PR 16,2 ¤ Pres_arret_tram_500m -9 723,2 ¤ Pres_arret_tram_800m 10 149,7 ¤ Tableau n° 109 : Consentement à Payer marginal moyen des acheteurs Lecture : En 2010, le consentement à payer marginal pour se rapprocher d?un mètre (à vol d?oiseau) de l?arrêt de tramway le plus proche de l?appartement s?élevait en moyenne à 23,6 ¤. Ce qui conduit aux Consentements à Payer moyens des acheteurs suivants : 2008 2010 Dist_ArretTram 5 862,2 ¤ Dist_ArretTram_PR 4 347,0 ¤ Dist_LigneTram 6 135,5 ¤ Dist_LigneTram_PR 4 024,1 ¤ Pres_arret_tram_500m -9 723,2 ¤ Pres_arret_tram_800m 10 149,7 ¤ Tableau n° 110 : Consentement à Payer moyen des acheteurs Lecture : En 2010, le consentement à payer pour se rapprocher de 250 mètres (à vol d?oiseau) de l?arrêt de tramway le plus proche de l?appartement s?élevait en moyenne à 5 862,2 ¤. En 2010, un ménage achetant un appartement est, en moyenne, prêt à payer 10 149,7 ¤ en plus pour que ce dernier soit situé dans un périmètre de 800 mètres autour de l?arrêt de tramway le plus proche. 87 La qualité d?ajustement des modèles estimés pour les appartements (R² ajusté) est en moyenne de 0,87 pour l?année 2008 et de 0,84 pour l?année 2010. 88 Les valeurs minimales et maximales associées aux valeurs présentées dans le tableau sont disponibles en annexe 11. 156 Ce qui correspond en termes de pourcentage du prix moyen de l?année correspondante aux résultats suivants : 2008 2010 Dist_ArretTram 5,3 % Dist_ArretTram_PR 3,9 % Dist_LigneTram 5,5 % Dist_LigneTram_PR 3,6 % Pres_arret_tram_500m -8,8 % Pres_arret_tram_800m 9,1 % Tableau n° 111 : Part de l?effet tramway sur le prix des appartements Lecture : En 2010, le consentement à payer pour se rapprocher de 250 mètres (à vol d?oiseau) de l?arrêt de tramway le plus proche de l?appartement représentait en moyenne 5,3 % du prix de vente moyen des appartements vendues en 2010. De manière bien plus prononcée que dans le cas des maisons, des effets associés au tramway peuvent être mis en évidence pour l?année 2008 mais surtout pour l?année 2010. Comme pour le Mans, et comme cela a déjà été observé pour le marché des maisons d?Angers et d?Avrillé, les variables indicatrices de zone fournissent une information en apparence contradictoire quant à la présence du tramway : ainsi, en 2008, un effet négatif est associé à la présence d?un arrêt de tramway à moins de 500 mètres tandis qu?en 2010 un effet positif est associé à la présence d?un arrêt de tramway à moins de 800 mètres. Comme pour les maisons, ce constat peut être imputable au fait que les variables indicatrices captent l?ensemble des effets associés aux zones correspondantes, notamment les changements urbains accompagnant le projet de tramway. Il convient de remarquer que le marché des appartements d?Angers-Avrillé semble réagir de manière différente de celui du Mans, puisque pour ce dernier un effet positif apparaissait pour la zone de moins de 500 mètres. A l?inverse, il existait un effet négatif pour les zones de moins 800 mètres et de 1 200 mètres. Ces différences pourraient être le reflet de contextes différents, notamment dans la façon dont ont été menées les politiques de réaménagement urbain accompagnant la mise en oeuvre du projet de tramway. Si le message délivré par les indicatrices de zones est complexe, il en est tout autrement dans le cas des variables de distance. En effet, toutes les variables de distance introduites dans les différents modèles économétriques indiquent un effet positif associé à la présence du tramway en termes de distances par rapport à la ligne et aux arrêts, en particulier pour les distances par voie routière. Cette précocité des effets pourrait être également liée au contexte angevin concernant la mise en oeuvre du projet : en effet, bien que le début de la réflexion sur la mise en place d?un tramway remonte au début des années 2000 dans le cas des deux agglomérations, l?avancement du dossier puis la mise en oeuvre des travaux ont pris davantage de temps pour l?agglomération angevine. De plus, le projet angevin a été annoncé, initialement, comme devant être achevé au cours de l?année 2010, le report à l?année 2011 n?ayant été annoncé publiquement qu?en 2009. Il en résulte que les acteurs du marché immobilier de l?agglomération d?Angers ont eu davantage la possibilité d?intégrer dans leurs calculs les effets associés au futur tramway. Ces résultats observés, pour les appartements vendus à Angers et à Avrillé, en termes de calendrier sont donc similaires à ceux d?un certain nombre de travaux antérieurs appliqués à cette problématique de transport urbains : ainsi, dans le cas de la ligne de tramway T2 (Hauts de Seine) mise en service en 1997, Boucq et Papon (2008) observent, après l?apparition initiale d?un effet négatif en 1995, un effet positif un an avant l?ouverture, effet qui perdurera par la suite. De même, Bae et alii (2003) observent un effet positif avant l?ouverture de la ligne de métro à Séoul tandis que Mayor et alii (2012) mettent en évidence un effet positif croissant au fur et à mesure de l?approche de la date d?ouverture puis décroissant au-delà de cette date. Par aille grandeu même s observé Ainsi, a noter de la mise les prix distance immobi plus abo B) Ch me Comme estimati des loge proximi variable Marché Graphiq 2010) Le test de chan tramway 89 En effet, d?Angers-A eurs, les eff ur comparab si les valeu ées pour la v au-delà des es converge en oeuvre d immobilier e entre le ilières de 20 outie afin de hoix de la esure des ef e pour le M ions du mod ements. Un ité ou non es explicativ des maison ques n° 59: de non liné ngements d y observé e ils représent Avrillé (année ffets positifs bles entre l urs observé ville du Man différences ences dans du tramway rs, notamm logement 012 pour l? e confirmer forme fon ffets différe ans, nous a dèle hédoni n modèle de par rappor ves du modè ns : Effet sur le éarité de Da de pente. A en 2010, les tent, pour un e 2010) et en s du tramwa les deux ag ées pour An ns (respectiv s liées à des les résulta a eu (ou se ment pour le et le tram agglomérat r ou non cett nctionnelle enciés selon avons cherch iste était la e prix hédo rt au tramw èle demeura e prix des m vies est don Appliquée à s p-values a n rapprochem ntre 3,5 et 4,6 ay, mesurés gglomératio ngers-Avril vement, ent s contextes ats et les va emble avoir s appartem mway. La p tion d?Ange tte converge associée à n le prix du hé à vérifie mieux adap oniste semi- way est int ant sous for maisons de l nc utilisé po l?effet sur associées à ment de 250 6 % du prix m s en termes ons en term llé sont sup tre 16 et 25 et des calen aleurs obte r dans le cas ents et lors prise en c ers pourrait ence de résu à l?indicate u logement er si la form ptée pour m -paramétriq tégrée sous rme linéaire la distance our vérifier le prix de ce test étan mètres entre moyen dans s de distanc mes de pour périeures en ¤ / mètre e ndriers diffé nues : dans s d?Angers) que cet effe ompte des t permettre ultats entre l eur Tramw me linéaire u mesurer l?eff ue a donc é forme non . par rapport l?hypothèse e la distanc nt supérieure e 3,6 et 5,3 % le cas du Ma ce, sont dan rcentage du n termes a et entre 11 e férents, il co s ces deux a ) une influen et est mesu données d?établir un les deux agg way et la q utilisée pour fet du tramw été spécifié n paramétri t l?arrêt de t e de nullité ce par rapp es à 0,05, o % du prix m ans (année 20 ns des ordre u prix moy absolus à c et 15 ¤ / mèt onvient don agglomérati nce positive ré en terme de transact ne compara glomération question d r les différe way sur les é dans lequ ique, les au tramway (an des paramè ort à l?arrê on ne rejette moyen dans le 008). 157 es de en89, elles tre). nc de ions, e sur es de tions aison ns. de la entes prix uel la utres nnée ètres êt de e pas e cas l?hypoth maison. Marché Cette d appartem l?arrêt d est expr n°61). L l?hypoth Par con margina Graphiq tramway Par aille quantile de dista correspo hèse d?une r . des apparte ?analyse a ments. La f de tramway rimé en ter L?applicatio hèse d?une r nséquent, l? al moyen de ques n°60 e y et la ligne eurs, à la d e concernan ance pour ondants ind relation liné ements : été égaleme forme fonct le plus pro mes de dist on du test d relation liné ?hypothèse es acheteurs et n°61: Eff e de tramwa ifférence de nt les maiso lesquelles diquent la pr éaire entre l ent réalisée tionnelle de oche par voi tance à la l de Davies éaire entre l de linéarit s pour se rap fet sur le pr ay (par voie e ce qui a é ns et les ap un effet a résence d?un la distance à e pour les e e l?indicateu ie routière, ligne de tra aux différe l?indicateur té utilisée p pprocher du rix des app routière, 20 été fait pour ppartements apparaissait n effet signi à l?arrêt de t estimations ur, lorsqu?il est similair amway par ents modèle Tramway e pour les es u tramway e artements d 010) r la ville du s n?a pas été , seulemen ificatif du tr tramway le hédonistes l est exprim re à celle ob voie routiè es conclut é et le prix de stimations est valide. de la distan u Mans, la m é réalisée. E nt 70 à 80 ramway. plus proche portant sur mé en terme btenue lorsq ère (cf. grap également a e l?appartem du consent nce par rapp méthode de En effet, po 0 % des m e et le prix d r le marché es de distan que l?indica phiques n°6 au non reje ment. tement à p port à l?arrê e régression our les varia modèles esti 158 de la é des nce à ateur 60 et et de payer êt de n par ables imés 159 6.3) L?effet du busway sur les prix immobiliers des villes de Nantes, de Saint-Sébastien-sur-Loire et de Vertou Concernant la mise en place du busway dans l?agglomération de Nantes, il convient de rappeler que les estimations portent sur les trois communes traversées par la ligne de busway à savoir Nantes, Saint- Sébastien-sur-Loire et Vertou. Comme pour la ville du Mans, les années retenues pour les estimations des fonctions de prix hédonistes sont, tout d?abord, les années 2008 et 2010, années paires postérieures à la mise en service du busway (novembre 2006). Afin d?analyser un éventuel impact de ce dernier avant son ouverture officielle, nous avons également retenu l?ensemble des transactions de l?année 2006, sachant que la quasi-intégralité des travaux d?aménagement s?est déroulée au cours de cette année-là. A) Estimations et analyses des résultats le marché des maisons Nous présentons dans un 1er temps les résultats au travers des trois tableaux ci-dessous, puis nous en proposons une analyse. Le 1er tableau indique l?existence ou non d?effet 90 ainsi que son signe pour les différentes définitions de l?indicateur associés au busway : 2006 2008 2010 Dist_Arret_Busway Absence d?effet Absence d?effet Absence d?effet Dist_Arret_Busway_PR Absence d?effet Absence d?effet Absence d?effet Dist_Ligne_Busway Absence d?effet Absence d?effet Absence d?effet Dist_Ligne_Busway_PR Absence d?effet Absence d?effet Absence d?effet Pres_Arret_Busway_400 m Absence d?effet Absence d?effet Absence d?effet Pres_Arret_Busway_500 m Absence d?effet Absence d?effet Absence d?effet Pres_Arret_Busway_800 m Absence d?effet Absence d?effet Effet négatif * Pres_Arret_Busway_1200 m Absence d?effet Absence d?effet Absence d?effet Tableau n° 112 : Effet du busway sur les prix des maisons selon les années et l?indicateur utilisé pour mesurer cet effet Pour l?indicateur de zone ayant un effet significatif sur les prix des maisons, nous avons calculé le montant moyen91 que sont prêts à payer les acquéreurs : 2006 2008 2010 Pres_Arret_Busway_800 m - 47 957 ¤ Tableau n° 113 : Consentement à Payer marginal moyen des acheteurs Lecture : En 2010, un ménage est en moyenne prêt à payer 47 957 ¤ de moins un appartement se situant à moins de 800 mètres de l?arrêt de busway le plus proche. Cette somme est enfin exprimée en termes de pourcentage du prix moyen de l?année correspondante : 2006 2008 2010 Pres_Arret_Busway_800 m - 17,3 % Tableau n°114 : Part de l?effet busway sur le prix des maisons 90 La qualité d?ajustement des modèles estimés (R² ajusté) est en moyenne de 0,72 pour l?année 2006, de 0,71 pour l?année 2008 et de 0,69 pour l?année 2010. 91 La valeur minimale et maximale associée à la valeur présentée dans le tableau est disponible en annexe 12. 160 Lecture : En 2010, la perte de valeur associée à la présence d?un arrêt de busway à moins de 800 mètres du logement représentait en moyenne 17,3 % du prix de vente moyen des maisons vendues en 2010. A la différence de ce qui a pu être observé pour la ville du Mans (et dans une moindre mesure dans le cas des communes d?Angers et d?Avrillé), aucun effet positif associé à la mise en oeuvre du busway n?apparaît pour les maisons concernées de l?agglomération de Nantes. Seule la présence d?un arrêt de busway à moins de 800 mètres du logement agit de manière significative, mais négativement, sachant qu?il s?agit d?une variable indicatrice mesurant l?ensemble des effets associés à cette zone qu?ils soient ou non directement liés à ce projet. Plusieurs hypothèses complémentaires peuvent expliquer cette absence d?effet concernant le busway. La première hypothèse a trait aux caractéristiques conjuguées du marché des maisons et de la ligne de busway. En effet, la ligne de busway (à la différence du réseau du tramway) ne concerne, en termes relatifs, qu?une zone restreinte du territoire de l?agglomération nantaise, allant du centre-ville vers la commune de Vertou. Il en résulte que les maisons pouvant être soumises à l?influence de la ligne de busway sont en nombre très restreint relativement à la taille de l?échantillon total : ainsi, environ 5 % (resp. 17 %) des maisons vendues se situent à moins de 400 mètres (resp. 1 200 mètres) d?un arrêt de busway. Notons également que la distance moyenne (par voie routière) de ces dernières à un arrêt de busway est d?environ trois kilomètres. Il se peut donc qu?une large partie des logements se situe hors de la zone d?influence potentielle du busway, masquant ainsi un effet local sur les logements les plus proches. En effet, cet effet pourrait être différent pour les logements se situant dans la zone des 1 200 mètres autour d?un arrêt, cette distance correspondant environ à 15 minutes à pied. La deuxième hypothèse consiste à penser que les ménages ne raisonnent pas en termes de busway stricto sensu mais davantage en termes d?offre de transports en commun en site propre et à haut niveau de service, à savoir conjointement le busway et le tramway, d?autant que la ligne de busway a été conçue comme le dernier élément venant compléter le réseau de tramway existant. Dans cette perspective, ce n?est pas l?effet de la proximité du seul busway qu?il convient de tester, mais bien l?effet de la proximité du busway et / ou du tramway. La troisième hypothèse concerne le projet de busway en tant que tel : du fait de ses caractéristiques propres, ce transport en commun pourrait ne pas constituer en soi un attribut extrinsèque valorisé par les ménages lors de l?achat de leur maison. En effet, à la différence d?une ligne de tramway, une ligne de busway ne se distingue que très peu d?une voie routière classique dans le paysage urbain. De même, pour une personne non au fait de ce transport, un bus à haut niveau de service se démarque peu en termes d?apparence d?un bus classique : ce sont davantage les caractéristiques en termes de fréquence et d?amplitude de service qui confèrent à ce transport sa spécificité, caractéristiques qui ne s?offrent pas immédiatement à la vue des acheteurs. Par conséquent, la visibilité du busway est bien moindre que le tramway, notamment pour des acheteurs n?ayant pas connaissance de ce type de transport. Concernant la première hypothèse émise, la comparaison ultérieure (cf. point B) avec les effets du busway relatifs au marché des appartements (en moyenne plus proches du busway) permettra d?apporter des éléments de réponses complémentaires. Par ailleurs, l?estimation des fonctions de prix hédonistes sur une sous-base restreinte aux seules maisons situées dans un périmètre inférieur ou égal à 1 200 mètres de l?arrêt de busway le plus proche permettrait de mesurer de manière beaucoup plus fine l?existence ou non d?un effet lié au busway. Cependant, le nombre de maisons concernées étant trop faible (entre 125 et 160 selon les années concernées) les estimations des fonctions de prix hédonistes sur cette base restreinte n?ont pu être menées. Pour vérifier la pertinence de la deuxième hypothèse, nous avons estimé de nouvelles fonctions de prix hédonistes dans lesquelles nous avons introduit comme variable d?intérêt la présence d?un arrêt 161 de busway ou de tramway à moins de 300 mètres du logement92, suivant ainsi la méthodologie utilisée par Brécard et alii (2013) appliquée aux appartements des 24 communes de l?agglomération nantaise vendus en 2002, 2006 et 2008. Les résultats obtenus ici indiquent une absence de significativité de cette variable, ce qui semble invalider cette troisième hypothèse. En parallèle, bien que ce ne soit pas l?objet premier de cette étude, la recherche d?un effet associé à la seule présence d?une ligne de tramway a été également opérée à partir de la base de données à partir de laquelle ont été faites les estimations précédentes : il apparaît qu?il existe bien un effet significatif mais de signe négatif (en moyenne de l?ordre 25 ¤ / mètres soient - 2,2 % du prix de vente pour un rapprochement de 250 mètres), ce qui signifie que la présence d?une ligne de tramway est perçue globalement comme une désaménité, les nuisances associées l?emportant sur le service apporté. Enfin, concernant la dernière hypothèse évoquée, une comparaison avec d?autres études portant sur la mise en oeuvre d?un busway dans d?autres agglomérations, notamment dans celles où ce transport apparaît comme un projet structurant, permettrait d?en vérifier la pertinence. B) Estimations et analyses des résultats le marché des appartements L?étude de l?impact du busway sur les prix a été également réalisée pour le marché des appartements afin de déterminer si cet impact est identique à celui du marché des maisons. Comme pour les maisons, les résultats obtenus pour les appartements93 sont tout d?abord présentés au travers des trois tableaux ci-dessous : 2006 2008 2010 Dist_Arret_Busway Absence d?effet Absence d?effet Absence d?effet Dist_Arret_Busway_PR Absence d?effet Absence d?effet Absence d?effet Dist_Ligne_Busway Absence d?effet Absence d?effet Absence d?effet Dist_Ligne_Busway_PR Absence d?effet Absence d?effet Absence d?effet Pres_Arret_Busway_400 m Absence d?effet Absence d?effet Absence d?effet Pres_Arret_Busway_500 m Absence d?effet Absence d?effet Absence d?effet Pres_Arret_Busway_800 m Effet a priori négatif Effet a priori négatif Absence d?effet Pres_Arret_Busway_1200 m Absence d?effet Effet négatif Absence d?effet Tableau n° 115 : Effet du busway sur les prix des appartements selon les années et selon l?indicateur utilisé pour mesurer cet effet Nous avons ensuite calculé l?impact moyen du busway94 sur les prix des appartements selon les années et les indicateurs : 2006 2008 2010 Pres_Arret_Busway_800 m -4 896,5 ¤ -6 311,6 ¤ Pres_Arret_Busway_1200 m -9 816,1 ¤ Tableau n°116 : Consentement à Payer marginal moyen des acheteurs Lecture : En 2008, un ménage est en moyenne prêt à payer 6 312 ¤ de moins un appartement se situant à moins de 800 mètres de l?arrêt de busway le plus proche. 92 Le pourcentage de maisons se situant dans cette zone est compris entre 20% et 22 % de l?échantillon selon les années considérées. 93 La qualité d?ajustement des modèles estimés pour les appartements (R² ajusté) est en moyenne de 0,87 pour l?année 2006, de 0,85 pour l?année 2008 et de 0,83 pour l?année 2010. 94 Les valeurs minimales et maximales associées aux valeurs présentées dans le tableau sont disponibles en annexe 12. 162 Ce qui correspond en termes de pourcentage du prix moyen de l?année correspondante aux résultats suivants : 2006 2008 2010 Pres_Arret_Busway_800 m -3,7 % -4,6 % Pres_Arret_Busway_1200 m -7,2 % Tableau n° 117 : Part de l?effet busway sur le prix des appartements Lecture : En 2008, la perte de valeur associée à la présence d?un arrêt de busway à moins de 800 mètres du logement représentait en moyenne 4,6 % du prix de vente moyen des appartements. Les résultats observés sur le marché des maisons se confirment sur le marché des appartements puisqu?aucun effet positif associé au busway ne peut être relevé, tandis que des effets négatifs sont également observés lorsque la proximité du busway est appréhendée au travers des indicatrices de zones. De la même manière, l?introduction d?une variable croisant la présence d?un arrêt de busway ou de tramway à moins de 300 mètres95 des appartements ne fait apparaître aucun résultat significatif. Par contre, à la différence du marché des maisons, aucun effet significatif n?a pu être mis en évidence concernant la présence (seule) du tramway. A la différence du marché des maisons, nous avons pu estimer des fonctions de prix hédonistes sur une sous-base restreinte aux seuls appartements situées dans un périmètre inférieur ou égal à 1 200 mètres de l?arrêt de busway le plus proche afin de mesurer de manière beaucoup plus fine l?existence ou non d?un effet lié au busway, le nombre de transactions pour les années 2008 et 2010 étant suffisant96. Les résultats obtenus confirment l?absence d?effet significatif associé à la présence du busway pour les années 2006, 2008 et 2010. Ces résultats permettent de répondre en partie aux hypothèses émises suites aux analyses concernant le marché des maisons : l?hypothèse concernant une absence d?effet qui serait spécifique au marché des maisons n?est pas confirmée puisque cette absence d?effet s?observe également pour le marché des appartements. De même, la deuxième hypothèse selon laquelle l?absence d?effet serait liée à un nombre trop restreint de transactions soumises à l?influence du busway, relativement au nombre total de transactions de la base, n?est également pas confirmée puisque les estimations opérées sur la sous- base restreinte aux appartements situés à moins de 1200 mètres du busway ne font pas apparaître d?effets significatifs. Par ailleurs, comme pour les maisons, l?hypothèse selon laquelle les ménages raisonneraient davantage en termes d?offre conjointe busway-tramway, ne semble pas vérifiée. Par conséquent, l?absence d?effet associé au busway pourrait être, au final, associée au fait que les ménages acheteurs n?attribuent pas de valeur spécifique à la présence du busway. Comme énoncé précédemment, il serait alors souhaitable de tester cette hypothèse via une comparaison avec d?autres agglomérations ayant adopté ce type de transport en site propre. 95 Le pourcentage d?appartements se situant dans cette zone est compris entre 40% et 42 % de l?échantillon selon les années considérées. 96 La taille des échantillons est comprise entre 695 et 892 transactions selon les années étudiées. 163 Conclusion : La finalité de cette convention de recherche entre la DREAL des Pays de Loire et l?Université d?Angers était d?évaluer grâce à la mise en oeuvre de la méthode des prix hédonistes, l?impact sur les valeurs immobilières de la mise en place des lignes de tramway dans les agglomérations du Mans et d?Angers et d?une ligne de busway dans l?agglomération de Nantes.La mise en évidence d?une hausse des prix fonciers et immobiliers attribuable à cette réalisation pourrait alors contribuer à asseoir la légitimité d?une taxe forfaitaire portant sur les plus-values immobilières, taxe dont le produit serait destiné aux autorités organisatrices des transports (AOT) en vue de financer de nouvelles infrastructures de transport. Cette méthode, via l?estimation de fonctions de prix hédonistes, permet de calculer non seulement l?impact des caractéristiques intrinsèques du logement sur le prix de ce dernier mais surtout l?impact des caractéristiques liées au positionnement du logement dans l?espace urbain et naturel, notamment le positionnement par rapport à la nouvelle ligne de busway ou de tramway étudiée. L?influence de cette nouvelle ligne de transport sur les prix immobiliers pouvant être a priori complexe et non univoque, différentes variables associées à cette caractéristique ont été construites et introduites alternativement dans les modèles de prix hédonistes. Les variables ainsi définies ont été les suivantes : les distances euclidiennes et par voie routière par rapport aux arrêts et aux lignes de tramway/busway, la présence ou non d?un arrêt de tramway/busway dans différents périmètres (400, 500, 800, 1200 mètres) autour du logement ainsi que la mesure de l?accessibilité du logement via le tramway par rapport à des lieux jugés d?intérêt (ex. gare, place du centre-ville) dans le cas de la ville du Mans97. Il est à noter que l?introduction de l?ensemble des données extrinsèques au-delà des seuls éléments associés au tramway ou busway est essentielle afin de mener à bien la méthode des prix hédonistes : en effet, la présence éventuelle de complémentarités ou de substituabilités entre ces dernières et les variables associées au tramway ou busway peut modifier sensiblement les résultats et donc les interprétations qui en découlent concernant l?effet ou non de la mise en oeuvre du tramway ou busway sur les prix immobiliers. La constitution des bases de données finales à partir desquelles ont été opérées les estimations économétriques des fonctions de prix hédonistes s?est fondée sur les éléments suivants : tout d?abord, la sélection des périodes jugées pertinentes pour analyser l?influence ou non de la mise en oeuvre des lignes de transport a été établie à partir d?une contextualisation préalable pour chacune des trois agglomérations : pour les agglomérations du Mans et de Nantes, les années retenues ont été respectivement les années 2006, 2008 et 2010, tandis que pour l?agglomération d?Angers seules les années 2008 et 2010 sont prises en considération. Concernant les aires géographiques retenues, les échantillons utilisés dans les estimations économétriques ont été construits à partir des logements positionnés uniquement dans les communes traversées par les nouvelles lignes de tramway ou de busway : ainsi, pour l?agglomération du Mans, seule la commune du Mans stricto sensu a été considérée, tandis que la sélection s?est portée sur les communes d?Angers et d?Avrillé pour l?agglomération d?Angers, et sur les communes de Nantes, de Saint-Sébastien-sur-Loire et de Vertou pour l?agglomération de Nantes. La constitution des bases finales s?est également faite en distinguant explicitement le marché des appartements de celui des maisons afin de déterminer si l?éventuel effet lié au tramway ou busway est le même sur ces deux marchés du logement. Enfin, la détermination des caractéristiques extrinsèques a été réalisée au travers de l?adjonction aux bases de données notariales (bases Perval), des données de statistiques urbaines produites par l?Insee (données IRIS) ainsi que des données géographiques liées à la localisation de chaque habitation, procédure ayant été rendue possible grâce à la mise en oeuvre d?un système d?information géographique (S.I.G). 97 Ces mesures d?accessibilité n?ont pas été faites dans le cas de l?agglomération angevine, les transactions disponibles étant antérieures à la mise en service du tramway. Dans le cas de l?agglomération nantaise, ces mesures n?ont pu être calculées du fait de la complexité du réseau de transports en commun. 164 L?objectif étant d?analyser précisément l?impact de la mise en place du tramway ou du busway sur les prix des biens immobiliers, les estimations des fonctions de prix hédonistes ont alors été réalisées année par année, le nombre annuel de transactions ainsi que leur spatialisation étant satisfaisants. Ces différentes estimations ont alors débouché sur des résultats très différents selon le type de marché immobilier (appartements / maisons) et selon les villes étudiées. Ainsi, il existe certaines similitudes entre les villes d?Angers et d?Avrillé et celle du Mans concernant l?effet spécifique du tramway sur les prix immobiliers, alors que l?impact de la ligne de busway sur les prix immobiliers des logements des villes de Nantes, Saint-Sébastien-sur-Loire et de Vertou constitue une situation bien à part. Plus précisément, les résultats concernant la ville du Mans indiquent que la présence du tramway, mesurée en termes de distance et d?accessibilité, a eu un impact significatif et positif sur les prix des appartements et des maisons, mais seulement à partir de la mise en service du tramway voire même avec un délai plus long dans le cas de l?accessibilité, ce qui invalide, dans le cas de cette ville, l?hypothèse implicite de la taxe Grenelle 2 selon laquelle les marchés immobiliers intégreraient la mise en place du tramway dès la Déclaration d?Utilité Publique du projet. Ces effets perdurent trois ans après la mise en service. Par contre, lorsque l?influence du tramway a été mesurée au travers de variables de zones autour des arrêts, aucun effet significatif n?a pu être relevé dans le cas du marché des maisons, tandis que dans celui des appartements, l?effet du tramway est complexe : si la présence du tramway à moins de 500 mètres agit positivement et significativement sur les prix des appartements, c?est l?inverse qui apparaît pour les zones de 800 et 1200 mètres. Ces derniers résultats soulignent la difficulté de raisonner à partir des variables de zones (qui mesurent de facto également d?autres éléments que les effets directs du tramway) et mettent aussi en doute, la pertinence du choix du périmètre de 1 200 mètres pressenti par la taxe Grenelle 2. Concernant les communes d?Angers et d?Avrillé, la mise en service récente du tramway (2011), ne permet de disposer que d?une image très partielle des effets associés à ce projet, étant donné que les dernières données disponibles concernent l?année 2010. Néanmoins, les estimations des fonctions de prix hédonistes réalisées pour les années 2008 et 2010 permettent de montrer l?apparition d?effets avant la mise en service effective du tramway. Ainsi, un effet négatif a été mis en évidence pour l?année 2008 (année de montée en puissance des travaux d?aménagement) dans une zone de 500 mètres autour des arrêts dans le cas des appartements et dans une zone de 1 200 mètres dans le cas des maisons. A l?inverse, des effets positifs apparaissent, en 2010, sur le marché des appartements, lorsque ces derniers sont mesurés à la fois en termes de distances et termes de présence du tramway dans une zone de 800 mètres autour du logement. Concernant les maisons, un effet positif en termes de distance euclidienne et en termes de présence du logement dans un rayon de 800 mètres autour d?un arrêt de tramway semble également apparaître dès 2010, tandis que la présence d?un arrêt dans une zone de 1 200 mètres continue à impacter négativement, mais de manière moins significative, les prix des maisons. L?apparition d?effets du tramway pour le cas d?Angers antérieurement à sa mise en service contraste donc avec l?absence d?effet dans le cas de la ville du Mans. Elle pourrait s?expliquer par un délai de mise en oeuvre beaucoup plus long dans le cas d?Angers, avec notamment le report tardif de l?ouverture de la ligne initialement prévue en 2010. Néanmoins, au-delà de ces différences liées à des contextes et des calendriers différents, il convient donc de noter des convergences dans les résultats et les valeurs obtenues : la mise en oeuvre du tramway a eu (ou semble avoir dans le cas des logements d?Angers et d?Avrillé) une influence positive sur les prix immobiliers, notamment lorsque cet effet est mesuré en termes de distance entre le logement et le tramway. La prise en compte des données de transactions immobilières de 2012 pour les communes d?Angers et d?Avrillé pourrait permettre d?établir une comparaison plus aboutie afin de confirmer ou non cette convergence de résultats. A l?inverse, la situation associée à la mise en oeuvre de la ligne de busway dans l?agglomération de Nantes apparaît comme foncièrement différente des deux cas précédents en ce qui concerne son impact sur les prix immobiliers. En effet, alors que le calendrier de mise en oeuvre du busway est relativement comparable à celui de la ville du Mans, aucun effet significatif n?apparaît, ni pour les maisons, ni pour les appartements, lorsque l?influence du busway sur les prix immobiliers est mesurée en termes de 165 distance. Quant aux autres indicateurs alternatifs utilisés, seule la présence du logement dans une zone de 800 mètres autour de l?arrêt du busway (en 2006 et 2008 pour les appartements, en 2010 pour les maisons) et dans une zone de 1 200 mètres (en 2008 pour les appartements) est significative mais de manière négative. Par conséquent, il semble que la mise en place d?une ligne de busway n?ait pas engendré une hausse spécifique des prix des biens immobiliers se situant dans les communes de Nantes, de Saint-Sébastien-sur-Loire et de Vertou. Cette différence avec ce qui a été observé pour les communes du Mans, d?Angers et d?Avrillé pourrait s?expliquer tout d?abord par un contexte urbain et de transport très différent : en effet, outre la différence de taille de l?agglomération nantaise par rapport à celle du Mans ou d?Angers, la ligne de busway s?inscrit dans un paysage déjà doté depuis longtemps en lignes de tramway. Il en résulte que la ligne de busway a peut-être un caractère moins structurant relativement à la mise en place d?une première ligne de tramway. Par ailleurs, le busway est un projet beaucoup moins conséquent en termes d?investissements avec un caractère moins irréversible qu?un projet de tramway, puisqu?il est possible de revenir, sans trop d?investissement, à une situation proche de la situation antérieure. In fine, ces différentes raisons pourraient expliquer le fait que les ménages acheteurs n?attribuent aucune valeur à ce type d?équipement. Cependant, l?introduction de mesures d?accessibilité (à différents lieux stratégiques de Nantes) associées à l?utilisation du busway permettrait de confirmer (ou non) les résultats obtenus, informations non disponibles lors de cette étude. Ainsi, à la question de la pertinence de la mise en place de la taxe Grenelle 2 dont la base serait assise sur les plus-values générées par l?ouverture de lignes de transport collectif, la réponse ne peut être que partielle et circonstanciée : dans le cas d?Angers et du Mans, villes de taille moyenne et pour lesquelles la mise en place des lignes de tramway avait un caractère structurant, il existe une hausse spécifique des prix des logements liés à leur proximité au tramway avec cependant une différence entre le marché des maisons et celui des appartements. Par ailleurs, dans l?éventualité d?une telle taxe, la question du périmètre maximum doit être réexaminée, au vu des résultats obtenus qui indiquent qu?au-delà de 500 mètres du logement (ou de 800 mètres dans le cas angevin), la présence du tramway ne semble pas avoir d?effet positif. De même, la période à partir de laquelle cet effet positif intervient ne coïncide pas avec la date de l?annonce de la Déclaration d?Utilité Publique, mais semble beaucoup plus tardive et variable selon le contexte : cette caractéristique doit être également prise en compte dans la réflexion sur la mise en place de la taxe Grenelle 2. Des études sur des agglomérations similaires ayant eu récemment le même type de projet de tramway (ex. Brest, Dijon) permettraient de confirmer ces conclusions. A l?inverse, la pertinence de la taxe Grenelle 2 associée à la mise en place d?une ligne de busway dans une grande agglomération semble être remise en cause, du fait de l?absence totale d?effets positifs sur les prix immobiliers. Par contre, il n?est pas possible de distinguer si c?est la nature du transport (busway) qui est à l?origine de ce constat ou si cette absence d?effet doit être associée au contexte urbain spécifique de Nantes : des études sur des villes de taille moyenne ayant adopté le busway (ex : Metz, octobre 2013) et / ou sur des villes de taille importante ayant mis en oeuvre une ligne de tramway (dans un contexte déjà fortement doté en transport en commun en site propre) (ex : création de la ligne de tramway T4 de Lyon en 2009 ou de la ligne Garonne à Toulouse en 2013) permettraient de confirmer ou non les conclusions présentes. Enfin, il est à relever que la mise en oeuvre de la méthode des prix hédonistes pour les trois agglomérations permet au-delà des seuls effets liés au tramway ou busway de mettre en évidence un ensemble de facteurs influençant les prix immobiliers et permettraient donc d?apporter des éléments de réponse sur des problématiques urbaines, sociales ou environnementales autres que celle présentée dans ce rapport. 166 Annexes Annexe 1 : Evolution des prix des logements dans le département du Maine et Loire et au niveau national ? Indices de prix des appartements Source : www.immoprix.com ? Indices de prix des maisons Source : www.immoprix.com Annexe 2 ? V ? V : Localisat Ville du Man Villes d?Ang ion des log ns gers et d?Av ements par rillé r rapport a au IRIS ? PPériode 20000-2010 167 ? V Villes de Nanntes, de Sain nt-Sébastienn-sur-Loire et de Vertoou 168 Annexe 3 (Corine La ? V ? V : Localisat and Cover) Ville du Man Villes d?Ang tion des lo ) ? Période ns gers et d?Av ogements p e 2000-2010 rillé par rappo 0 rt aux diffférents typpes d?occu upation du 169 u sol ? V Villes de Nanntes, de Sainnt-Sébastienn-sur-Loire et de Vertoou 170 171 Annexe 4 : Répartition des appartements vendus dans la ville du Mans en 2006, 2008 et 2010 par rapport aux différents indicateurs de proximité du tramway ? Distance à vol d?oiseau de l?appartement par rapport à l?arrêt de tramway le plus proche ? Distance à vol d?oiseau de l?appartement par rapport à la ligne de tramway la plus proche Année 2006 Distance - Arret de tramw ay N om br e d' ap pa rt em en ts 0 500 1000 1500 2000 0 20 40 60 80 Année 2008 Distance - Arret de tramw ay N om br e d' ap pa rt em en ts 0 500 1000 1500 2000 2500 0 20 40 60 80 Année 2010 Distance - Arret de tramw ay N om br e d' ap pa rt em en ts 0 500 1000 1500 2000 2500 0 20 40 60 80 Année 2006 Distance - Ligne de Tramw ay N om br e d' ap pa rt em en ts 0 500 1000 1500 2000 0 20 40 60 80 Année 2008 Distance - Ligne de Tramw ay N om br e d' ap pa rt em en ts 0 500 1000 1500 2000 2500 0 20 40 60 80 Année 2010 Distance - Ligne de Tramw ay N om br e d' ap pa rt em en ts 0 500 1000 1500 2000 2500 0 20 40 60 80 172 ? Distance par voie routière de l?appartement par rapport à la ligne de tramway la plus proche ? Temps de trajet entre l?appartement et l?arrêt « Gare » en prenant le tramway à l?arrêt le plus proche Année 2006 Distance - Ligne de Tramw ay (PR) N om br e d' ap pa rt em en ts 0 500 1000 1500 2000 2500 0 10 20 30 40 50 60 Année 2008 Distance - Ligne de Tramw ay (PR) N om br e d' ap pa rt em en ts 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 0 10 20 30 40 50 60 Année 2010 Distance - Ligne de Tramw ay (PR) N om br e d' ap pa rt em en ts 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 0 10 20 30 40 50 60 Année 2008 Temps de trajet entre le logement et l'arrêt Gare N o m b re d 'a p p a rt e m e n ts 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 0 5 0 1 0 0 1 5 0 Année 2010 Temps de trajet entre le logement et l'arrêt Gare N o m b re d 'a p p a rt e m e n ts 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 0 5 0 1 0 0 1 5 0 173 ? Temps de trajet entre l?appartement et l?arrêt « République » en prenant le tramway à l?arrêt le plus proche ? Temps de trajet entre l?appartement et l?arrêt « Université » en prenant le tramway à l?arrêt le plus proche Année 2008 Temps de trajet entre le logement et l'arrêt République N o m b re d 'a p p a rt e m e n ts 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 0 5 0 1 0 0 1 5 0 Année 2010 Temps de trajet entre le logement et l'arrêt République N o m b re d 'a p p a rt e m e n ts 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 0 5 0 1 0 0 1 5 0 Année 2008 Temps de trajet entre le logement et l'arrêt Université N o m b re d 'a p p a rt e m e n ts 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 0 5 0 1 0 0 1 5 0 Année 2010 Temps de trajet entre le logement et l'arrêt Université N o m b re d 'a p p a rt e m e n ts 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 0 5 0 1 0 0 1 5 0 174 ? Temps de trajet entre l?appartement et l?arrêt « Espal» en prenant le tramway à l?arrêt le plus proche ? Temps de trajet entre l?appartement et l?arrêt « Antares» en prenant le tramway à l?arrêt le plus proche Année 2008 Temps de trajet entre le logement et l'arrêt Espal N o m b re d 'a p p a rt e m e n ts 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 0 5 0 1 0 0 1 5 0 Année 2010 Temps de trajet entre le logement et l'arrêt Espal N o m b re d 'a p p a rt e m e n ts 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 0 5 0 1 0 0 1 5 0 Année 2008 Temps de trajet entre le logement et l'arrêt Antares N o m b re d 'a p p a rt e m e n ts 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 0 5 0 1 0 0 1 5 0 Année 2010 Temps de trajet entre le logement et l'arrêt Antares N o m b re d 'a p p a rt e m e n ts 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 0 5 0 1 0 0 1 5 0 175 Annexe 5 : Répartition des maisons vendues dans la ville du Mans en 2006, 2008 et 2010 par rapport aux différents indicateurs de proximité du tramway ? Distance à vol d?oiseau de la maison par rapport à l?arrêt de tramway le plus proche ? Distance à vol d?oiseau de la maison par rapport à la ligne de tramway la plus proche Année 2006 Distance - Arret de tramw ay N om br e de m ai so ns 0 500 1000 1500 2000 2500 0 10 20 30 40 50 60 Année 2008 Distance - Arret de tramw ay N om br e de m ai so ns 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 0 10 20 30 40 50 60 Année 2010 Distance - Arret de tramw ay N om br e de m ai so ns 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 0 10 20 30 40 50 60 Année 2006 Distance - Ligne de Tramw ay N om br e de m ai so ns 0 500 1000 1500 2000 2500 0 10 20 30 40 50 60 Année 2008 Distance - Ligne de Tramw ay N om br e de m ai so ns 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 0 10 20 30 40 50 60 Année 2010 Distance - Ligne de Tramw ay N om br e de m ai so ns 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 0 10 20 30 40 50 60 176 ? Distance par voie routière de la maison par rapport à la ligne de tramway la plus proche ? Temps de trajet entre la maison et l?arrêt « Gare » en prenant le tramway à l?arrêt le plus proche Année 2006 Distance - Ligne de Tramw ay (PR) N om br e de m ai so ns 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 0 10 20 30 40 50 Année 2008 Distance - Ligne de Tramw ay (PR) N om br e de m ai so ns 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 0 10 20 30 40 50 Année 2010 Distance - Ligne de Tramw ay (PR) N om br e de m ai so ns 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 0 10 20 30 40 50 Année 2008 Temps de trajet entre le logement et l'arrêt Gare N o m b re d e m a is o n s 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 0 2 0 4 0 6 0 8 0 1 0 0 1 2 0 Année 2010 Temps de trajet entre le logement et l'arrêt Gare N o m b re d e m a is o n s 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 0 2 0 4 0 6 0 8 0 1 0 0 1 2 0 177 ? Temps de trajet entre la maison et l?arrêt « République » en prenant le tramway à l?arrêt le plus proche ? Temps de trajet entre la maison et l?arrêt « Université » en prenant le tramway à l?arrêt le plus proche Année 2008 Temps de trajet entre le logement et l'arrêt République N o m b re d e m a is o n s 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 0 2 0 4 0 6 0 8 0 1 0 0 1 2 0 Année 2010 Temps de trajet entre le logement et l'arrêt République N o m b re d e m a is o n s 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 0 2 0 4 0 6 0 8 0 1 0 0 1 2 0 Année 2008 Temps de trajet entre le logement et l'arrêt Université N o m b re d e m a is o n s 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 80 85 0 2 0 4 0 6 0 8 0 1 0 0 1 2 0 Année 2010 Temps de trajet entre le logement et l'arrêt Université N o m b re d e m a is o n s 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 80 85 0 2 0 4 0 6 0 8 0 1 0 0 1 2 0 178 ? Temps de trajet entre la maison et l?arrêt « Espal» en prenant le tramway à l?arrêt le plus proche ? Temps de trajet entre la maison et l?arrêt « Antares» en prenant le tramway à l?arrêt le plus proche Année 2008 Temps de trajet entre le logement et l'arrêt Espal N o m b re d e m a is o n s 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 0 2 0 4 0 6 0 8 0 1 0 0 1 2 0 Année 2010 Temps de trajet entre le logement et l'arrêt Espal N o m b re d e m a is o n s 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 0 2 0 4 0 6 0 8 0 1 0 0 1 2 0 Année 2008 Temps de trajet entre le logement et l'arrêt Antares N o m b re d e m a is o n s 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 0 2 0 4 0 6 0 8 0 1 0 0 1 2 0 Année 2010 Temps de trajet entre le logement et l'arrêt Antares N o m b re d e m a is o n s 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 0 2 0 4 0 6 0 8 0 1 0 0 1 2 0 179 Annexe 6 : Répartition des appartements vendus dans les villes d?Angers et d?Avrillé en 2008 et 2010 par rapport aux différents indicateurs de proximité du tramway ? Distance à vol d?oiseau de l?appartement par rapport à l?arrêt de tramway le plus proche ? Distance à vol d?oiseau de l?appartement par rapport à la ligne de tramway la plus proche Année 2008 Distance - Arret de tramway N o m b re d 'a p p a rt e m e n ts 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 0 1 0 2 0 3 0 4 0 5 0 6 0 7 0 Année 2010 Distance - Arret de tramway N o m b re d 'a p p a rt e m e n ts 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 0 1 0 2 0 3 0 4 0 5 0 6 0 7 0 Année 2008 Distance - Ligne de tramway N o m b re d 'a p p a rt e m e n ts 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 0 1 0 2 0 3 0 4 0 5 0 6 0 7 0 Année 2010 Distance - Ligne de tramway N o m b re d 'a p p a rt e m e n ts 0 500 1000 1500 2000 2500 0 1 0 2 0 3 0 4 0 5 0 6 0 7 0 180 ? Distance par voie routière de l?appartement par rapport à la ligne de tramway la plus proche Année 2008 Distance - Ligne de tramway (PR) N o m b re d 'a p p a rt e m e n ts 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 0 1 0 2 0 3 0 4 0 5 0 6 0 Année 2010 Distance - Ligne de tramway (PR) N o m b re d 'a p p a rt e m e n ts 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 0 1 0 2 0 3 0 4 0 5 0 6 0 181 Annexe 7 : Répartition des maisons vendues dans les villes d?Angers et d?Avrillé en 2008 et 2010 par rapport aux différents indicateurs de proximité du tramway ? Distance à vol d?oiseau de la maison par rapport à l?arrêt de tramway le plus proche ? Distance à vol d?oiseau de la maison par rapport à la ligne de tramway la plus proche Année 2008 Distance - Arret de tramway N o m b re d e m a is o n s 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 0 5 1 0 1 5 2 0 2 5 3 0 Année 2010 Distance - Arret de tramway N o m b re d e m a is o n s 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 0 5 1 0 1 5 2 0 2 5 3 0 Année 2008 Distance - Ligne de tramway N o m b re d e m a is o n s 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 0 5 1 0 1 5 2 0 2 5 3 0 Année 2010 Distance - Ligne de tramway N o m b re d e m a is o n s 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 0 5 1 0 1 5 2 0 2 5 3 0 182 ? Distance par voie routière de la maison par rapport à la ligne de tramway la plus proche Année 2008 Distance - Ligne de tramway (PR) N o m b re d e m a is o n s 0 500 1500 2500 3500 4500 5500 6500 0 5 1 0 1 5 2 0 2 5 3 0 Année 2010 Distance - Ligne de tramway (PR) N o m b re d e m a is o n s 0 500 1500 2500 3500 4500 5500 0 5 1 0 1 5 2 0 2 5 3 0 183 Annexe 8 : Répartition des appartements vendus dans les villes de Nantes, de Saint-Sébastien-sur-Loire et de Vertou en 2006, 2008 et 2010 par rapport aux différents indicateurs de proximité du busway ? Distance à vol d?oiseau de l?appartement par rapport à l?arrêt de busway le plus proche ? Distance à vol d?oiseau de l?appartement par rapport à la ligne de busway la plus proche Année 2006 Distance - Arret de busw ay N om br e d' ap pa rt em en ts 0 500 1000 2000 3000 4000 5000 6000 0 20 40 60 80 10 0 12 0 14 0 Année 2008 Distance - Arret de busw ay N om br e d' ap pa rt em en ts 0 500 1500 2500 3500 4500 5500 0 20 40 60 80 10 0 12 0 14 0 Année 2010 Distance - Arret de busw ay N om br e d' ap pa rt em en ts 0 500 1500 2500 3500 4500 5500 0 20 40 60 80 10 0 12 0 14 0 Année 2006 Distance - Ligne de busw ay N om br e d' ap pa rt em en ts 0 500 1000 2000 3000 4000 5000 6000 0 20 40 60 80 10 0 12 0 Année 2008 Distance - Ligne de busw ay N om br e d' ap pa rt em en ts 0 500 1500 2500 3500 4500 5500 0 20 40 60 80 10 0 12 0 Année 2010 Distance - Ligne de busw ay N om br e d' ap pa rt em en ts 0 500 1500 2500 3500 4500 5500 0 20 40 60 80 10 0 12 0 184 ? Distance par voie routière de l?appartement par rapport à la ligne de busway la plus proche Année 2006 Distance - Ligne de busw ay (PR) N om br e d' ap pa rt em en ts 0 500 1500 2500 3500 4500 5500 6500 0 20 40 60 80 10 0 Année 2008 Distance - Ligne de busw ay (PR) N om br e d' ap pa rt em en ts 0 500 1500 2500 3500 4500 5500 6500 0 20 40 60 80 10 0 Année 2010 Distance - Ligne de busw ay (PR) N om br e d' ap pa rt em en ts 0 500 1500 2500 3500 4500 5500 6500 0 20 40 60 80 10 0 185 Annexe 9 : Répartition des maisons vendues dans les villes de Nantes, de Saint-Sébastien-sur-Loire et de Vertou en 2006, 2008 et 2010 par rapport aux différents indicateurs de proximité du busway ? Distance à vol d?oiseau de la maison par rapport à l?arrêt de busway le plus proche ? Distance à vol d?oiseau de la maison par rapport à la ligne de busway la plus proche Année 2006 Distance - Arret de busw ay N om br e de m ai so ns 0 500 1500 2500 3500 4500 5500 6500 7500 0 10 20 30 40 Année 2008 Distance - Arret de busw ay N om br e de m ai so ns 0 500 1500 2500 3500 4500 5500 6500 0 10 20 30 40 Année 2010 Distance - Arret de busw ay N om br e de m ai so ns 0 500 1500 2500 3500 4500 5500 6500 7500 0 10 20 30 40 Année 2006 Distance - Ligne de busw ay N om br e de m ai so ns 0 500 1500 2500 3500 4500 5500 6500 7500 0 10 20 30 40 Année 2008 Distance - Ligne de busw ay N om br e de m ai so ns 0 500 1500 2500 3500 4500 5500 6500 0 10 20 30 40 Année 2010 Distance - Ligne de busw ay N om br e de m ai so ns 0 500 1500 2500 3500 4500 5500 6500 7500 0 10 20 30 40 186 ? Distance par voie routière de la maison par rapport à la ligne de busway la plus proche Année 2006 Distance - Ligne de busw ay (PR) N om br e de m ai so ns 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 0 10 20 30 40 Année 2008 Distance - Ligne de busw ay (PR) N om br e de m ai so ns 0 500 1500 2500 3500 4500 5500 6500 7500 0 10 20 30 40 Année 2010 Distance - Ligne de busw ay (PR) N om br e de m ai so ns 0 500 1500 2500 3500 4500 5500 6500 7500 8500 0 10 20 30 40 187 Annexe 10: Intervalle des valeurs associées aux effets du tramway dans la ville du Mans Cas des maisons : Année 2008 Minimum Maximum Dist_ArretTram 9,2 ¤/m 41,4 ¤/m Dist_ArretTram_PR 5,1 ¤/m 20,4 ¤/m Dist_LigneTram 11,9 ¤/m 40,0 ¤/m Dist_LigneTram_PR 7,1 ¤/m 20,9 ¤/m Acces_max_Espal_min 456,3 ¤/min 1 230,2 ¤/min Année 2010 Minimum Maximum Dist_LigneTram 12,5 ¤/m 36,7 ¤/m Dist_LigneTram_PR 9,7 ¤/m 30,6 ¤/m Acces_max_Republique_min 729,2 ¤/min 1 707,0 ¤/min Acces_max_Gares_min 771,2 ¤/min 1 850,0 ¤/min Acces_max_Univ_min 624,8 ¤/min 1 773,0 ¤/min Cas des appartements : Année 2006 Minimum Maximum Pres_arret_tram_1200m -13 156 ¤ -5 952 ¤ Année 2008 Minimum Maximum Dist_ArretTram 7,4 ¤/m 28,6 ¤/m Dist_ArretTram_PR 5,2 ¤/m 24,0 ¤/m Dist_LigneTram 6,4 ¤/m 26,0 ¤/m Dist_LigneTram_PR 5,9 ¤/m 22,8 ¤/m Pres_arret_tram_500m 3 655 ¤ 8 015 ¤ Année 2010 Minimum Maximum Dist_ArretTram_PR 4,8 ¤/m 26,3 ¤/m Dist_LigneTram_PR 4,2 ¤/m 30,5 ¤/m Pres_arret_tram_500m 5 946 ¤ 14 760 ¤ Pres_arret_tram_800m -17 270 ¤ -5 284 ¤ Pres_arret_tram_1200m -15 580 ¤ -5 595 ¤ Acces_max_Antares_min 442,3 ¤/min 1 770,0 ¤/min Acces_max_Espal_min 392,1 ¤/min 1 600,0 ¤/min 188 Annexe 11: Intervalle des valeurs associées aux effets du tramway dans les villes d?Angers et d?Avrillé Cas des maisons : Année 2008 Minimum Maximum Pres_arret_tram_1200m -49 880 ¤ -19 630 ¤ Année 2010 Minimum Maximum Dist_ArretTram 11,5 ¤/m 73,7 ¤/m Pres_arret_tram_800m 14 400 ¤ 40 670 ¤ Pres_arret_tram_1200m -48 540 ¤ -22 290 ¤ Cas des appartements : Année 2008 Minimum Maximum Pres_arret_tram_500m -16 509 ¤ -6 007 ¤ Année 2010 Minimum Maximum Dist_ArretTram 6,4 ¤/m 53,3 ¤/m Dist_ArretTram_PR 5,5 ¤/m 37,0 ¤/m Dist_LigneTram 6,6 ¤/m 53,3 ¤/m Dist_LigneTram_PR 7,2 ¤/m 35,9 ¤/m Pres_arret_tram_800m 4 983 ¤ 21 566 ¤ 189 Annexe 12: Intervalle des valeurs associées aux effets du busway dans les villes de Nantes, de Saint- Sébastien-sur-Loire et de Vertou Cas des maisons : Année 2010 Minimum Maximum Pres_Arret_Busway_800m -68 740 ¤ -19 792 ¤ Cas des appartements : Année 2006 Minimum Maximum Pres_Arret_Busway_800m -7 169 ¤ -2 939 ¤ Année 2008 Minimum Maximum Pres_Arret_Busway_800m -9 879 ¤ -3 941 ¤ Pres_Arret_Busway_1200m -15 753 ¤ -4 817 ¤ 190 Bibliographie Ahamada I., Flachaire E., Lubat M., 2007, «Prix des logements et autocorrélation spatiale : une approche semi-paramétrique », Économie publique, vol. 20, p. 131-145 Bae C.H.C, Jun M.J., Park H., 2003, «The impact of Seoul?s subway line 5 on residential property values», Transport Policy, vol. 10, p.85-94 Baranzini A., Schaerer C., Ramirez J.V., Thalmann P., 2006, « Feel it or Measure it.Perceived vs. Measured Noise in Hedonic Models?, Cahier de Recherche, n°HES-SO/HEG-GE/C-06/7/1-CH, CRAG, Haute Ecole de Gestion de Genève, disponible sur http://ssrn.com/abstract=937259 Bateman I., Day B., Lake I., Lovett A., 2001, « The effect of Road Traffic on Residential Property Values: a Literature Review and Hedonic Price Study », Scottish Executive Transport Research Series, The Stationery Office, Edinburgh. 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Elle s?inscrit dans une problématique centrée sur l?opportunité d?une taxe forfaitaire portant sur les plus-values immobilières, taxe dont le produit serait destiné aux autorités organisatrices des transports (AOT) en vue de financer de nouvelles infrastructures de transport. Cette évaluation est opérée via la méthode des prix hédonistes établie à partir des bases de données notariales et de la mise en oeuvre d?un système d?information géographique. Cette méthode consiste à mesurer l?influence sur les prix immobiliers des caractéristiques internes du logement ainsi que celles associées à son environnement urbain et notamment les caractéristiques relatives aux transports urbains. A cette fin, différentes mesures relatives aux infrastructures de transports collectifs en site propre (TCSP) étudiées ont été calculées, à savoir, d?une part, les distances euclidiennes et par voie routière entre chaque logement et la ligne de tramway ou de busway. Il en a été fait de même pour l?éloignement du logement à l?arrêt de tramway ou de busway le plus proche. D?autre part, une variable de proximité indiquant la présence ou non du logement dans différents périmètres autour de l?arrêt de tramway ou de busway le plus proche a été définie. En outre, dans le cas de la ville du Mans, l?accessibilité exprimée en minutes entre chaque logement et différents lieux jugés d?intérêt (gare, place du centre-ville, Université, etc.) a pu être également calculée. L?introduction dans les modèles hédonistes de ces différentes mesures alternatives associées au tramway ou busway a nécessité, pour chacune des trois agglomérations étudiées, l?estimation d?un grand nombre de modèles économétriques alternatifs. Ces derniers donnent des résultats qui diffèrent selon les villes et le type de marché immobilier (appartements / maisons) étudiés. Dans le cas de la ville du Mans, lorsque les effets ont été mesurés via des variables de distance et d?accessibilité, les résultats révèlent que la mise en place de la ligne de tramway a engendré une hausse des prix immobiliers. Cette hausse est plus marquée en termes relatifs pour les appartements que pour les maisons et intervient après l?ouverture de la ligne en 2007. Par contre, lorsque les effets sont mesurés via des variables indiquant l?appartenance ou non du logement dans différents périmètres autour d?un arrêt de tramway, les résultats sont ambigus, ce qui remet en cause l?utilisation de ce type de mesure et, de manière incidente, amène à réexaminer la question du périmètre maximum associé à la mise en oeuvre d?une éventuelle taxe sur les plus- values immobilières. Dans le cas de la ville d?Angers (et d?Avrillé), l?analyse des effets du tramway a été menée de manière partielle, étant donné qu?au moment de l?étude, les données disponibles étaient antérieures à la date d?ouverture commerciale de la ligne survenue en juin 2011. Néanmoins, les résultats obtenus indiquent un effet positif du tramway sur les prix immobiliers, différencié selon les maisons et les appartements lorsque l?impact est mesuré en termes de distance. Cependant, à la différence de la ville du Mans, cet effet apparaît dès 2010, un an avant l?ouverture de la ligne. Les mesures en termes d?appartenance du logement à différents périmètres autour des arrêts conduisent de nouveau à des résultats ambigus. Ainsi, dans ces deux villes de taille moyenne et pour lesquelles la mise en place de la ligne de tramway a un caractère structurant, il existe une hausse spécifique des prix des logements liée à leur proximité au tramway trois-quatre ans après l?annonce de la Déclaration d?Utilité Publique. A l?inverse des villes du Mans et d?Angers, la mise en place d?une ligne de busway n?a pas eu d?impact significatif sur le prix des maisons et des appartements des communes de l?agglomération nantaise traversées par cette ligne et ce quelle que soit la mesure utilisée pour définir la proximité du logement à la ligne de busway. Par ailleurs, cette étude n?a pas permis de distinguer si c?est la nature du transport qui est à l?origine de ce constat ou si cette absence d?effet doit être associée au contexte urbain spécifique de Nantes. Afin de confirmer ce résultat, des études sur des villes de taille moyenne ayant adopté le busway et/ou sur des villes de taille importante ayant mis en oeuvre une ligne de tramway dans un contexte déjà fortement doté en transport en commun en site propre permettraient de confirmer ou non les conclusions obtenues pour la ville de Nantes. INVALIDE)