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Pays-de-la-Loire. Direction régionale de l'environnement, de l'aménagement et du logement

Auteur secondaire

Résumé

<div style="text-align: justify;">Dans la continuité du Plan de cohésion sociale et du Plan de relance de l'économie, l'année 2014 s'inscrit dans la dynamique de « production » engagée ces dernières années. Les quatre études thématiques sur la production réalisées par la DREAL traitent du financement, de la typologie et de la qualité des logements locatifs sociaux aidés en 2014, ainsi que des évolutions depuis 2005. Ces études à l'échelle régionale se déclinent par territoire de gestion des aides à la pierre du parc public.<br /><br />En 2015, la stabilisation des coûts moyens des logements se poursuit. La part des subventions (toutes subventions confondues) est en baisse, compensée par une légère augmentation des prêts et de l'autofinancement des bailleurs.</div>

Editeur

DREAL Pays de la Loire

Descripteur Urbamet

donnée statistique ;enquête ;logement aidé ;coût

Descripteur écoplanete

analyse statistique ;aide financière

Thème

Habitat - Logement ;Construction

Texte intégral

Le coût des logements locatifs sociaux (PLAI/PLUS/PLS) en région Pays de la Loire Les chiffres exposés dans ce document proviennent des plans de financement prévisionnels issus de l'infocentre SISAL enregistrés par les gestionnaires et présentés par les maîtres d?ouvrage (MO) lors de leurs demandes d?octroi d?une aide à la pierre. Ces coûts peuvent évoluer jusqu?à la livraison de l?opération où le coût final est arrêté. Des prix très différents entre LLS ordinaire1 et LLS en structure collective2 Le coût moyen des logements ordinaires est très inférieur (facteur 2,4) à celui des logements en structure collective (foyer) qui présentent, dans les plans de financement, des parties communes et des équipements collectifs spécifiques importants. Coût moyen HT d?un LLS neuf, par territoire de gestion, selon le type de logement (¤/m² de surface habitable³) Source : Infocentre SISAL Le coût moyen 2015, en logement ordinaire, n'est supérieur que de 6,8 % au coût moyen 2005/2015, ce qui, par rapport à la tendance des années précédentes traduit une poursuite du tassement des prix (+6,5 % en 2014). Pour le logement en structure, le coût moyen évolue fortement d'une année à l'autre. En 2015, il est supérieur de 5,2 % par rapport au coût moyen 2005/2015 (pour mémoire, il était inférieur de 4,5 points en 2014). En rapprochant les chiffres 2015 des valeurs moyennes 2005/2015, on observe : - Pour le logement ordinaire, les coûts sont sensiblement en augmentation sur la région avec des différences notables selon les départements. En Sarthe, on observe une quasi-stagnation (+1,6 %). En Loire-Atlantique, Maine-et-Loire et Mayenne, l?augmentation est légère (entre 4 et 6 %). C'est en Vendée que l'augmentation est la plus importante avec +15 % entre les coûts moyens de 2015 et ceux des dix dernières années. La Loire-Atlantique demeure le département le plus cher, la Mayenne est toujours le département le moins cher (-24 % par rapport à la Loire-Atlantique en 2015). Les coûts en agglomération sont logiquement plus élevés que sur le reste du territoire. ? ? Ref : 2464H16CB - Fiche n°2 Service Intermodalité, Aménagement et Logement Sept. 2016 Coût et financements des logements locatifs sociaux en région des Pays de la Loire depuis 2005 Bilan 2015 N° 196 Logement ordinaire Logement en structure 2015 2015 Nantes Métropole St Nazaire Agglomération État 44 Sous total Loire-Atlantique Angers Loire Métropole CD 49 Sous total Maine-et-Loire Laval Agglomération État 53 Sous total Mayenne Le Mans Métropole DEPT 72 Sous total Sarthe La Roche-sur-Yon Agglomération CD 85 Sous total Vendée Pays de la Loire Moyenne 2005- 2015 Moyenne 2005- 2015 2082 ¤ 2040 ¤ 4296 ¤ 3710 ¤ 1991 ¤ 1980 ¤ 4022 ¤ 1802 ¤ 1737 ¤ 4235 ¤ 4171 ¤ 2019 ¤ 1938 ¤ 4271 ¤ 3941 ¤ 1812 ¤ 1835 ¤ 3637 ¤ 3864 ¤ 1607 ¤ 1442 ¤ 6537 ¤ 5012 ¤ 1758 ¤ 1678 ¤ 5652 ¤ 4799 ¤ 1678 ¤ 1575 ¤ 3232 ¤ 1597 ¤ 1480 ¤ 3981 ¤ 1630 ¤ 1527 ¤ 3764 ¤ 1809 ¤ 1832 ¤ 2870 ¤ 3973 ¤ 1641 ¤ 1554 ¤ 4772 ¤ 5073 ¤ 1746 ¤ 1718 ¤ 3219 ¤ 4717 ¤ 1735 ¤ 1594 ¤ 2922 ¤ 3933 ¤ 1789 ¤ 1526 ¤ 3514 ¤ 4108 ¤ 1779 ¤ 1541 ¤ 3441 ¤ 4090 ¤ 1903 ¤ 1781 ¤ 4398 ¤ 4181 ¤ - Pour le logement en structure (analyse à considérer avec précaution, les volumes construits étant faibles et variables), en 2015, les coûts augmentent en Loire Atlantique et Maine-et-Loire (respectivement de 8 et 17 % par rapport à la période 2005 - 2015). En Vendée et en Sarthe, les coûts diminuent fortement (respectivement de -16 % et -32 % avec seulement 2 opérations en Sarthe). Les prix du LLS ordinaire neuf en collectif4 ou en individuel5 (PLAI/PLUS/PLS) En Pays de la Loire, en 2015, le logement collectif est 12 % plus cher en ¤/m² de SHab que le logement individuel. Cet écart s'explique par la prise en compte, dans le coût du logement, des locaux communs (notamment des parkings), des équipements similaires à l'individuel pour une surface plus petite, une structure bâtie plus complexe et un foncier beaucoup plus cher en zone urbaine. Cependant la différence tend à se réduire puisque sur la période 2005/2015, elle est de 27 %. C'est sans doute le fait du coût du foncier qui, ces dernières années, a beaucoup plus progressé en zone rurale (pavillons) qu'en zone urbaine (collectifs), réduisant ainsi l'avantage financier de la construction en milieu rural. Coût moyen HT d?un LLS ordinaire neuf, par territoire de délégation, selon le type d?habitat (¤/m² de SHab) En 2015, le coût du logement collectif est en légère augmentation sur la Loire-Atlantique (+2 %), la Mayenne (+1 %) et la Vendée (+7 %) par rapport à la moyenne 2005/2015. On constate, par contre, une légère baisse pour le Maine-et-Loire (-1 %) et une forte baisse pour la Mayenne avec -14 %. Au global, sur la période 2005-2015, la Loire Atlantique demeure toujours le département le plus cher. Source : Infocentre SISAL L'évolution du coût moyen HT d?un LLS ordinaire neuf entre 2005 et 2015, selon le type d?habitat (¤/m² de SHab) Source : Infocentre SISAL Le coût du logement individuel continue de croître, au niveau régional, en 2015, (+15 % par rapport à la moyenne 2005/2015), sous la poussée de la Vendée (+24 %) et du Maine-et- Loire (+23 %). La progression est aussi importante pour la Loire- Atlantique (+16 %) et la Sarthe (+14 %). Le département de la Mayenne enregistre une plus légère augmentation de +8 %. A l'inverse, on constate la stabilité du coût du logement collectif sur toute la période, hormis la baisse ponctuelle en 2008. 2/18 Logement ordinaire collectif Logement ordinaire individuel 2015 2015 Nantes Métropole St Nazaire Agglomération État 44 Sous total Loire-Atlantique Angers Loire Métropole CD 49 Sous total Maine-et-Loire Laval Agglomération État 53 Sous total Mayenne Le Mans Métropole DEPT 72 Sous total Sarthe La Roche-sur-Yon Agglomération CD 85 Sous total Vendée Pays de la Loire Moyenne 2005- 2015 Moyenne 2005- 2015 2080 ¤ 2069 ¤ 2198 ¤ 1929 ¤ 1997 ¤ 1995 ¤ 1963 ¤ 1958 ¤ 1887 ¤ 1826 ¤ 1726 ¤ 1644 ¤ 2057 ¤ 2014 ¤ 2022 ¤ 1738 ¤ 1823 ¤ 1886 ¤ 1803 ¤ 1690 ¤ 1689 ¤ 1614 ¤ 1588 ¤ 1360 ¤ 1817 ¤ 1834 ¤ 1754 ¤ 1429 ¤ 1701 ¤ 1692 ¤ 1646 ¤ 1659 ¤ 1606 ¤ 1492 ¤ 1582 ¤ 1411 ¤ 1644 ¤ 1631 ¤ 1630 ¤ 1515 ¤ 1725 ¤ 2025 ¤ 1693 ¤ 1597 ¤ 1891 ¤ 1595 ¤ 1506 ¤ 1725 ¤ 2006 ¤ 1746 ¤ 1536 ¤ 1789 ¤ 1687 ¤ 1887 ¤ 1493 ¤ 1855 ¤ 1740 ¤ 1751 ¤ 1426 ¤ 1841 ¤ 1721 ¤ 1783 ¤ 1436 ¤ 1960 ¤ 1942 ¤ 1753 ¤ 1529 ¤ 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 0 ¤ 500 ¤ 1000 ¤ 1500 ¤ 2000 ¤ 1942 ¤ 1529 ¤ collectif individuel Moyenne collectif 2005/2015 Moyenne individuel 2005/2015 Le coût d'un LLS ordinaire neuf selon sa localisation Depuis 2010, « une territorialisation renforcée sur les secteurs les plus tendus du marché et où l'accès au logement est difficile » avait été mise en place. L?objectif de ce zonage Scellier était de prioriser les territoires B1, et de manière moindre les B2 pour répondre aux besoins en matière d'offre locative sociale. En 2013, un zonage régional spécifique au secteur locatif social pour la programmation des aides à la pierre en Pays-de-la-Loire a été défini pour permettre de mieux prendre en compte les tensions et les priorités de développement de l?offre locative sociale sur ce territoire (voir fiche "Production de logements sociaux aidés en région Pays-de-la Loire depuis 2005 - bilan quantitatif 2015"). Les différentes zones caractérisent la tension du parc public : de la zone PDL3, détendue en milieu "rural" à la zone PDL1, plus tendue, sur le littoral et l'axe ligérien entre Saint-Nazaire et Nantes. Le tableau ci-dessous présente les coûts HT moyens au m² de SHab3 des LLS ordinaires par territoire de gestion selon ce nouveau zonage régional de programmation. Au regard des coûts présentés, Le tableau ci-dessous souligne que la programmation régionale en PDL 1, PDL2 et PDL3 tend à répondre aux objectifs de territorialisation. Par rapport à la période 2005/2015, les coûts 2015 progressent sensiblement sur les secteurs PDL1 et PDL2, avec respectivement +3,6 % et +2,5 %. Mais ils augmentent de manière plus significative en PDL3 avec +10,7 %. Le prix du foncier est à l'origine de ces augmentations. Il traduit un marché en tension sur le littoral et dans les agglomérations. Coût moyen HT d?un LLS ordinaire neuf, par territoire de délégation, selon le zonage PDL (¤/m² SHab) source : Infocentre SISAL Au global, l'échelle des coûts respecte la hiérarchie du zonage sur l'ensemble des Pays-de-la-Loire. Ainsi on constate : ? des coûts plus importants sur la zone PDL1 (plus tendue) : de 1 928 ¤ pour l?État 44 à 2 090 ¤ pour le territoire de Nantes Métropole en 2015. ? des coûts intermédiaires en zone PDL2 (moyennement tendue) : entre 1 452 ¤ pour le Département de la Sarthe et 1 951¤ pour l?agglomération de Saint-Nazaire, en 2015. ? les coûts les plus bas de la région pour le secteur PDL3, variant de 1 569 ¤, pour le territoire de gestion du CD49, à 1 718 ¤ pour les LLS ordinaires situés sur le secteur PDL3 de la Loire-Atlantique 3/18 2015 Moyenne annuelle 2005/2015 PDL 1 PDL 2 PDL 3 PDL 1 PDL 2 PDL 3 Nantes Métropole St Nazaire Agglomération Etat 44 Sous total Loire-Atlantique Angers Loire Métropole CG 49 Sous total Maine-et-Loire Laval Agglomération Etat 53 Sous total Mayenne Le Mans Métropole CG 72 Sous total Sarthe La Roche-sur-Yon Agglomération CG 85 Sous total Vendée Pays de la Loire 2090 ¤ 2057 ¤ 2005 ¤ 1951 ¤ 2017 ¤ 1895 ¤ 1928 ¤ 1731 ¤ 1718 ¤ 1769 ¤ 1703 ¤ 1779 ¤ 2074 ¤ 1763 ¤ 1718 ¤ 2008 ¤ 1714 ¤ 1779 ¤ 1816 ¤ 1693 ¤ 1863 ¤ 1632 ¤ 1723 ¤ 1569 ¤ 1571 ¤ 1398 ¤ 1809 ¤ 1596 ¤ 1814 ¤ 1411 ¤ 1701 ¤ 1594 ¤ 1726 ¤ 1484 ¤ 1597 ¤ 1425 ¤ 1701 ¤ 1597 ¤ 1690 ¤ 1434 ¤ 1809 ¤ 1788 ¤ 1452 ¤ 1666 ¤ 1392 ¤ 1590 ¤ 1786 ¤ 1666 ¤ 1758 ¤ 1590 ¤ 1738 ¤ 1602 ¤ 1970 ¤ 1838 ¤ 1669 ¤ 1735 ¤ 1595 ¤ 1441 ¤ 1970 ¤ 1803 ¤ 1669 ¤ 1735 ¤ 1598 ¤ 1441 ¤ 2069 ¤ 1788 ¤ 1639 ¤ 1998 ¤ 1744 ¤ 1480 ¤ Évolution du coût moyen HT d?un LLS ordinaire neuf, par département, entre 2005 et 2015 (¤/m² de SHab) Source : Infocentre SISAL Entre 2005 et 2015, le coût moyen prévisionnel HT des LLS ordinaires neufs en région Pays-de-la-Loire est passé de 1 397 ¤/m² à 1 903 ¤/m² (soit + 36 %). On constate une stabilisation de l'augmentation des coûts : depuis 2012/2013. En 2013, la progression par rapport à 2005 était de 35% et en 2012 de 31%. Il y a une quasi stabilité des coûts moyens depuis 3 ans. Dans le graphique ci-dessus, on relève : - la progression la plus importante en Vendée avec +44 % entre 2005 et 2015 ; - une progression également importante en Sarthe, Loire- Atlantique et Maine-et-Loire avec respectivement +38 %, +36 % et 35 % entre 2005 et 2015 ; - une augmentation plus légère des prix en Mayenne de +16 % entre 2005 et 2015. Coût moyen HT des LLS ordinaires neufs par Établissement Public de Coopération Intercommunale (EPCI) entre 2005 et 2015 Source : Infocentre SISAL La carte ci-contre montre la répartition des coûts HT moyens au m² (de Surface habitable) des logements locatifs sociaux ordinaires neufs, financés depuis 2005 (en cumulé), sur les EPCI de la région. La Loire-Atlantique apparaît clairement comme étant le département ayant le coût moyen du LLS le plus élevé. De façon générale, les coûts moyens les plus importants (+ 1 600 ¤ du m²) sont constatés dans les grandes agglomérations telles que Nantes, Angers et Le Mans ainsi que sur le littoral, là où le foncier est cher. A l?opposé, certains territoires ruraux où il y a eu peu d?opérations depuis 2005 (Sud Est de la Vendée, Nord Sarthe et Nord Mayenne), montrent des coûts bien inférieurs à 1 400 ¤ du m². Sur cette carte, certains EPCI ruraux ressortent avec des coûts élevés (> à 1 600¤/m²) : ces coûts doivent être nuancés par le faible nombre d'opérations sur ces territoires. 4/18 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 1000 ¤ 1200 ¤ 1400 ¤ 1600 ¤ 1800 ¤ 2000 ¤ 2200 ¤ Pays de la Loire Loire Atlantique Maine et Loire Mayenne Sarthe Vendée En Sarthe, par exemple, sur la CC de Lucé, une des deux opérations sur la période étudiée ressort avec un coût à plus de 1 900¤/m². D'autres opérations comportent des logements labellisés au coût plus important tandis que d'autres sont des opérations de démolition-construction. C'est le cas pour l'EPCI de Loir et Bercé en Sarthe ou l'EPCI du Pays de Mayenne dans le département de la Mayenne. Les coûts plus élevés de ces logements (entre 1 850 et 2 500¤/m²) augmentent les moyennes sur des territoires où les opérations sont peu nombreuses. Nota : quinze opérations, entre 2006 et 2014, ont été retirées de l'analyse, opérations enregistrées en logements ordinaires alors qu'il s'agissait de structures pour jeunes, personnes âgées ou handicapées. Ces opérations faisaient ainsi ressortir des coûts incohérents avec des opérations en logement ordinaire. L?évolution du coût moyen prévisionnel des LLS ordinaires et neufs depuis 2005 Évolution du coût moyen HT du LLS ordinaire neuf entre 2005 et 2015 en ¤/m² SHab) Source : Infocentre SISAL Après une forte hausse jusqu?en 2010, le coût des travaux diminue à 1 308 ¤/m² en 2011. Ils sont de 1 342 ¤/m² en 2015. Les charges foncières ou immobilières ont progressé, de 15 % en 2005 à 21 % en 2011. En 2015, cette part atteint 22,5 %. Le coût des prestations intellectuelles baisse régulièrement depuis 2006 de 9,9 % à 7 % en 2015. Enfin, la stabilité du coût global du LLS ordinaire neuf depuis 2010 se poursuit en 2015, à 1 903¤ par m² de surface habitable. 5/18 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 0 ¤ 250 ¤ 500 ¤ 750 ¤ 1000 ¤ 1250 ¤ 1500 ¤ 1750 ¤ 2000 ¤ 130 ¤ 163 ¤ 161 ¤ 140 ¤ 130 ¤ 151 ¤ 142 ¤ 142 ¤ 150 ¤ 137 ¤ 134 ¤ 205 ¤ 209 ¤ 239 ¤ 242 ¤ 330 ¤ 318 ¤ 379 ¤ 326 ¤ 410 ¤ 434 ¤ 427 ¤ 1064 ¤ 1275 ¤ 1278 ¤ 1256 ¤ 1371 ¤ 1381 ¤ 1308 ¤ 1423 ¤ 1336 ¤ 1328 ¤ 1342 ¤ 1399 ¤ 1647 ¤ 1679 ¤ 1638 ¤ 1831 ¤ 1850 ¤ 1829 ¤ 1891 ¤ 1896 ¤ 1898 ¤ 1903 ¤ Coût travaux Charges foncières ou immobilières Prestations intellectuelles et frais Le coût moyen des LLS ordinaires en 2015 Les tableaux ci-dessous détaillent le coût moyen au m² de surface habitable, par poste, des opérations de logements ordinaires neufs collectifs ou individuels pour chaque gestionnaire, en 2015. Le coût moyen HT des LLS ordinaires collectifs en 2015 (en ¤/m² SHab) Source : Infocentre SISAL Le coût moyen HT des LLS ordinaires individuels en 2015 (en ¤/m² SHab) Source : Infocentre SISAL 6/18 Montant total Nantes Métropole 514 ¤ 114 ¤ 314 ¤ 203 ¤ 568 ¤ 135 ¤ Moyenne Loire-Atlantique 508 ¤ 121 ¤ Angers Loire Métropole 312 ¤ 144 ¤ CD 49 253 ¤ 148 ¤ Moyenne Maine-et-Loire 309 ¤ 144 ¤ Laval Agglomération 276 ¤ 160 ¤ 177 ¤ 154 ¤ Moyenne Mayenne 216 ¤ 156 ¤ Le Mans Métropole 722 ¤ 899 ¤ 104 ¤ DEPT 72 0 ¤ 0 ¤ 0 ¤ 0 ¤ Moyenne Sarthe 722 ¤ 899 ¤ 104 ¤ La Roche sur Yon Agglomération 405 ¤ 160 ¤ CD 85 382 ¤ 65 ¤ Moyenne Vendée 387 ¤ 85 ¤ Pays-de-la-Loire 466 ¤ 123 ¤ Coût du bâtiment ou des travaux Charges foncières ou immobilières Prestations intellectuelles et frais 1459 ¤ 2087 ¤ Saint Saint-Nazaire Agglomération 1480 ¤ 1997 ¤ État 44 1186 ¤ 1889 ¤ 1435 ¤ 2064 ¤ 1368 ¤ 1823 ¤ 1288 ¤ 1689 ¤ 1364 ¤ 1817 ¤ 1265 ¤ 1701 ¤ État 53 1275 ¤ 1606 ¤ 1271 ¤ 1644 ¤ 1725 ¤ 1725 ¤ 1223 ¤ 1789 ¤ 1408 ¤ 1855 ¤ 1370 ¤ 1841 ¤ 1375 ¤ 1960 ¤ Montant total Nantes Métropole 491 ¤ 94 ¤ 367 ¤ 110 ¤ 324 ¤ 96 ¤ Moyenne Loire-Atlantique 384 ¤ 96 ¤ Angers Loire Métropole 682 ¤ 113 ¤ CD 49 304 ¤ 164 ¤ Moyenne Maine-et-Loire 379 ¤ 154 ¤ Laval Agglomération 312 ¤ 140 ¤ 152 ¤ 140 ¤ Moyenne Mayenne 219 ¤ 140 ¤ Le Mans Métropole 709 ¤ 877 ¤ 108 ¤ DEPT 72 320 ¤ 158 ¤ Moyenne Sarthe 469 ¤ 145 ¤ La Roche sur Yon Agglomération 446 ¤ 217 ¤ CD 85 317 ¤ 117 ¤ Moyenne Vendée 323 ¤ 121 ¤ Pays-de-la-Loire 376 ¤ 124 ¤ Coût du bâtiment ou des travaux Charges foncières ou immobilières Prestations intellectuelles et frais 1613 ¤ 2198 ¤ Saint Saint-Nazaire Agglomération 1486 ¤ 1963 ¤ État 44 1305 ¤ 1725 ¤ 1424 ¤ 1905 ¤ 1007 ¤ 1803 ¤ 1120 ¤ 1588 ¤ 1098 ¤ 1630 ¤ 1194 ¤ 1646 ¤ État 53 1290 ¤ 1582 ¤ 1249 ¤ 1609 ¤ 1693 ¤ 1116 ¤ 1595 ¤ 1007 ¤ 1621 ¤ 1224 ¤ 1887 ¤ 1317 ¤ 1751 ¤ 1313 ¤ 1757 ¤ 1253 ¤ 1753 ¤ Le coût du foncier des LLS ordinaires et neufs depuis 2005 Si le graphique ci-avant (page 6) montre que les charges foncières ou immobilières ont sensiblement progressé entre 2005 et 2015, nombre d?opérations ont bénéficié d?un foncier gratuit ou à un coût symbolique inférieur à 2 000 ¤ (terrain cédé par la collectivité concernée). Le tableau ci-dessous fait apparaître la part des opérations ayant un coût du foncier inférieur à 2 000 ¤ sur cette période. La part des opérations ayant un coût du foncier inférieur à 2 000 ¤ entre 2005 et 2015 Source : Infocentre SISAL Répartition des opérations de LLS ordinaires neufs ayant un coût du foncier inférieur à 2 000 ¤ entre 2005 et 2015 Source : Infocentre SISAL La carte ci-contre fait apparaître le nombre d?opérations ayant un coût du foncier inférieur à 2 000¤. L?emploi du foncier à un coût symbolique est systématisé sur la quasi-totalité des EPCI de la région. Sur le tableau ci-dessus, on constate qu?au niveau régional, la part de ces opérations a régulièrement progressé de 2005 à 2009. Elle était en baisse sensible depuis 2010 mais est de nouveau importante en 2015 : 56,3 % des opérations au niveau régional. Le département de la Sarthe a toujours conservé un taux important d?opérations ayant un coût du foncier symbolique et on constate d'ailleurs que toutes les opérations du gestionnaire Le Mans Métropole ont bénéficié d'un foncier gratuit ou symbolique en 2015. Cette analyse doit cependant être nuancée : le don d'un terrain par une collectivité n'implique pas que les charges foncières globales soient gratuites pour l'opérateur : à titre d'exemple, le coût des VRD reste le plus souvent à sa charge. 7/18 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Nantes Métropole 52,7% 64,7% 64,8% 82,0% 52,6% 48,6% 54,9% 48,1% 49,2% 74,3% St Nazaire Agglomération 19,4% 66,7% 79,5% 63,5% 61,2% 49,0% 37,7% 31,0% 25,0% 48,4% 21,4% 24,5% 26,0% 30,9% Sous total Loire-Atlantique 19,4% 59,0% 70,5% 64,0% 76,3% 51,2% 44,4% 44,4% 37,8% 42,1% 59,0% Angers Loire Métropole 45,1% 31,5% 51,3% 70,0% 77,3% 52,1% 32,6% 20,5% 28,6% CG 49 21,3% 34,2% 36,7% 29,9% 40,0% 14,6% 20,8% 37,8% 32,9% 27,0% 40,6% Sous total Maine-et-Loire 21,3% 34,2% 40,5% 30,5% 48,4% 54,5% 57,4% 45,2% 32,7% 24,3% 34,3% Laval Agglomération 84,2% 75,0% 63,9% 86,4% 68,9% 47,9% 39,5% 43,2% 37,5% 40,0% 70,1% 48,6% 54,8% 48,4% 54,5% 59,0% 46,5% 27,9% 36,4% 38,2% 30,8% Sous total Mayenne 70,1% 70,2% 68,9% 58,7% 75,2% 64,3% 47,3% 33,7% 40,3% 37,9% 35,7% Le Mans Métropole 88,9% 92,3% 0,0% 35,3% 63,6% 68,4% 75,0% 83,3% 82,1% 73,9% 100,0% CG 72 88,2% 67,9% 62,5% 73,1% 85,3% 81,1% 55,6% 87,1% 83,3% 86,7% 94,1% Sous total Sarthe 88,5% 75,6% 35,7% 58,1% 74,6% 76,8% 64,1% 85,5% 82,7% 78,9% 96,6% La Roche-sur-Yon Agglomération 56,7% 73,1% 88,2% 67,6% 84,6% 71,4% 47,6% 31,0% 26,7% 18,2% CG 85 50,0% 44,1% 47,8% 78,6% 72,5% 63,0% 61,2% 57,4% 31,0% 36,7% 72,7% Sous total Vendée 50,0% 48,0% 53,4% 80,0% 71,2% 65,3% 62,6% 55,8% 31,0% 34,4% 61,8% Pays de la Loire 39,1% 54,5% 56,8% 58,4% 65,6% 56,7% 51,3% 43,0% 38,6% 38,2% 56,3% État 44 État 53 L?équilibre financier des logements locatifs sociaux en région Pays de la Loire Plans de financement des opérations en PLAI8/PLUS9 ordinaires et neufs Les opérations de construction et d?acquisition de logements sociaux font l'objet d'un équilibre financier détaillé dans les plans de financement des opérations. Le taux de TVA appliqué pour le plan de financement prévisionnel varie sur la période observée : TVA réduite à 5,5 % jusqu?en 2010 et TVA à 7 % à partir du 1er janvier 2011. Au 1er janvier 2014, elle repasse à 5,5%. Les tableaux suivants donnent un aperçu des plans de financement des logements en PLAI, en PLUS et en cumulé PLAI/PLUS pour l'ensemble de la région, et en cumulé PLAI/PLUS pour chacun des départements. Plan de financement prévisionnel des LLS ordinaires neufs, en 2015, et sur la période 2005/2015 Pays de la Loire PLAI PLUS PLAI/PLUS 2015 2005/2015 2015 2005/2015 2015 2005/2015 Subventions État 3,3% 6,2% 0,5% 1,6% 1,5% 2,8% Subventions Collectivités 6,5% 9,4% 2,8% 4,6% 4,0% 5,8% Subventions Autres 1,1% 1,8% 0,5% 2,5% 0,7% 2,3% Total des subventions 11,0% 17,5% 3,8% 8,7% 6,2% 10,9% Prêts 79,9% 73,6% 79,7% 75,1% 79,8% 74,7% Fonds propres 9,1% 8,9% 16,5% 16,3% 14,0% 14,4% Total 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% Source : Infocentre SISAL ? VADEMECUM ? aides moyennes Les opérations PLAI ouvrent droit à plus de subventions que les opérations PLUS et à des prêts très bon marché. Aussi, en PLAI, les opérateurs privilégient le recours à l'emprunt et limitent autant que possible les apports en fonds propres. A l'inverse, beaucoup plus de fonds propres sont injectés dans les opérations PLUS pour compenser un moindre subventionnement. Plan de financement prévisionnel des LLS ordinaires neufs (PLAI/PLUS), par département, en 2015, et sur la période 2005 et 2015 Source : Infocentre SISAL ? VADEMECUM ? aides moyennes 8/18 Loire-Atlantique Maine-et-Loire Mayenne Sarthe Vendée 2015 2005/2015 2015 2005/2015 2015 2005/2015 2015 2005/2015 2015 2005/2015 Subventions État 1,2% 2,8% 2,3% 2,9% 1,3% 2,7% 1,1% 2,3% 1,7% 3,0% Subventions Collectivités 3,8% 6,2% 5,7% 7,5% 5,7% 5,2% 3,5% 2,6% 2,4% 3,3% Subventions Autres 1,0% 2,8% 0,2% 1,7% 1,0% 2,9% 0,0% 1,4% 0,5% 1,6% Total des subventions 6,1% 11,9% 8,2% 12,1% 8,0% 10,8% 4,6% 6,3% 4,5% 7,9% Prêts 80,4% 73,3% 77,1% 75,1% 78,9% 75,8% 77,5% 77,6% 82,8% 77,3% Fonds propres 13,5% 14,9% 14,7% 12,7% 13,0% 13,3% 17,9% 16,1% 12,7% 14,8% Total 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% On constate quelques disparités entre les départements de la région (tableau ci-dessus). Avec une moyenne de 3,3 % au niveau régional, la part des subventions des collectivités a baissé en 2015 (4,8 % en 2014 et 4,6 % en 2013). Cette part varie selon les départements entre 2,4 % pour la Vendée et 5,7 % pour le Maine-et-Loire et la Mayenne. Dans la même tendance, les subventions « autres » ont baissé passant de 1,6 % en 2014 à 1,4 % en 2015 au niveau régional. C?est pour la Loire-Atlantique et la Mayenne que le taux est le plus élevé avec seulement 1 %, tandis que pour les autres départements, la part oscille entre 0 % (pour la Sarthe) et 0,5 % (pour la Vendée). Toutes subventions confondues, la Sarthe et la Vendée sont moins bien dotées que les autres départements avec une plus faible part dans les plans de financement avec respectivement 4,6 et 4,5 %. La part des prêts, passée de 81,9 % en 2005 à 66,2 % en 2008, augmente progressivement depuis 2009. Elle est de 79,8 % en 2015. Le recours aux fonds propres augmente à nouveau en 2015 passant de 13,2 % en 2014 à 14 % au niveau régional mais est cependant encore inférieur à la moyenne de la période 2005/2015 à 14,4 %. L?évolution des plans de financement prévisionnels des logements PLAI/PLUS entre 2005 et 2015 Source : Infocentre SISAL ? VADEMECUM ? aides moyennes 9/18 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 7% 10% 13% 18% 14% 14% 16% 19% 14% 13% 14% 82% 77% 72% 66% 70% 71% 72% 74% 78% 78% 80% 3% 3% 4% 5% 5% 4% 3% 1% 2% 3% 1%5% 4% 4% 4% 3% 2% 3% 1% 2% 2% 1% 3% 7% 8% 7% 8% 8% 6% 4% 5% 5% 3% Subventions Collectivités Subventions Autres Subventions Etat Prêts Fonds Propres L?évolution de la masse financière mobilisée pour les logements PLAI/PLUS entre 2005 et 2015 Source : Infocentre SISAL ? VADEMECUM ? aides moyennes Le volume financier mobilisé pour le logement ordinaire en PLAI et PLUS a plus que doublé entre 2005 et 2014 passant de 264 Millions d'euros à près de 600 millions d'euros. En 2015, il baisse légèrement à 529 millions d'euros compte tenu de la baisse du nombre de LLS financés sur cette dernière année. La plus forte progression s'observe entre 2008 et 2009 et s'explique par l'accélération de la production dans le cadre du plan de relance. Au global, l'évolution des masses financières investies suit la courbe de la production des PLAI/PLUS sur cette période. 10/18 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 0 ¤ 100000000 ¤ 200000000 ¤ 300000000 ¤ 400000000 ¤ 500000000 ¤ 600000000 ¤ 700000000 ¤ 264077117 ¤ 287009203 ¤ 279748476 ¤ 328674426 ¤ 572000006 ¤ 537595656 ¤ 505347475 ¤ 563013161 ¤ 629323525 ¤ 599274394 ¤ 528785445 ¤ La contribution des aides indirectes aux financements des logements en PLAI/PLUS ordinaires neufs Les logements en PLAI/PLUS ordinaires neufs bénéficient d?aides financières indirectes de l?État en complément des subventions versées (aides financières directes). Ces aides indirectes n?apparaissent pas explicitement en tant que recette dans le bilan d?une opération (plan de financement) contrairement aux subventions, aux prêts et aux fonds propres. Elles jouent, cependant, un rôle déterminant de réduction du coût d?opération et allègent l?effort financier nécessaire à la production. En 2015, les principales aides indirectes sont : ? le taux réduit de TVA à 5,5 % au lieu de 20 %. Par rapport à la construction non aidée, ce soutien de l?État baisse les coûts de construction de 14,1 points de 2005 à 2011, puis 12,6 points en 2012 et 2013 et 14,5 points en 2014 et 2015. Les entreprises facturent les lots avec la TVA aux maîtres d?ouvrage, qui récupèrent la différence avec la TVA réduite en justifiant auprès des services fiscaux l?avancée des travaux et les montants mobilisés. Dans les tableaux de la présente note, le montant TTC financé est donc un montant avec un taux réduit de TVA en vigueur. Les simulations qui suivent, avec un coût simulé de TVA à 19,6 et 20 %, permettent une comparaison avec le secteur privé. ? les prêts à taux bonifiés de la caisse des dépôts (CDC) et du « 1 % Logement » (Action logement), encore appelés aides de circuit. Ils assurent aux bailleurs sociaux un accès au crédit à un coût inférieur à celui du marché (égal, en 2012 pour les prêts PLUS) et baissent les frais financiers dans le bilan d?opération. En 2015, cette aide indirecte pourrait apparaître modeste dans un contexte de taux d?intérêt historiquement bas. En réalité, comme la durée des prêts est très longue, les frais financiers évités sur 40 à 50 ans représentent un montant équivalent au quart des fonds propres pour les logements PLAI. ? la garantie des prêts par les collectivités locales (2 % du montant emprunté) évite au porteur de l?opération de supporter les charges de fonds de garantie bancaire aux prêts, dans des conditions en outre plus avantageuses que la garantie hypothécaire. Cette aide évite aux maîtres d?ouvrage d'immobiliser des fonds propres. ? les exonérations de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB), pendant 15 et 25 ans assimilables à des exonérations d?impôt. On peut encore citer l'acquisition souvent à prix réduit, voire nul, du foncier, l'exonération d'impôt sur les sociétés, l'exonération de la taxe d'aménagement, l'exonération de droit de mutation à titre onéreux, sans oublier la valorisation des intérêts d'emprunts complémentaires qui auraient été nécessaires en l'absence de TVA réduite, de subventions et de foncier à prix réduit. Ces montants non mobilisés par les maîtres d?ouvrage permettent de réduire le coût réel supporté par le maître d?ouvrage. Ces aides contribuent à proposer des loyers moins élevés et soutiennent l?accès au logement dit abordable. Elles participent à l?équilibre de l?opération sur sa durée de vie, de manière analogue à l?aide personnalisée au logement (APL) accordée dans le cas d?un logement conventionné suite à une aide à la pierre. L'APL est une « garantie » pour le bailleur de percevoir un minimum du loyer. Elle est versée, soit au ménage, soit au bailleur, sous réserve d?un accord contractualisé avec les services de l?État, laissant de fait un reste à charge au ménage. Le tableau récapitulatif ci-dessous expose les interactions entre aides directes et indirectes, et, plan de financement et coût réel de l?investissement de l?opération (Source : DGALN) : 11/18 Plan de financement Subvention État Subvention collectivité Réduction TVA Aide de circuit prêt CDC logement Aide de circuit prêt CDC foncier Aide de circuit prêt 1% Exonération de TFPB compensée Garantie d?emprunt Autres aides indirectes Hors plan de financement ? vie de l?opération Aides directes de l?État Aides indirectes de l?État Aides directes hors État Aides indirectes hors État Aides indirectes de l?État Aides indirectes hors État Subvention 1% Sur la période 2007 à 2015, le taux de TVA appliqué pour le plan de financement prévisionnel a varié : TVA à 5,5 % jusqu?en 2010 et TVA à 7 % à partir du 1er janvier 2011, et de nouveau TVA à 5,5% à partir du 1er janvier 2014. Bilan de 2007 à 2015, du coût réel moyen d?investissement d?un logement PLAI sur la durée du prêt CDC (50 ans) Source : Infocentre SISAL ? VADEMECUM ? aides moyennes Ce tableau est issu des décisions de financement PLAI de chaque année depuis 2007, en Pays-de-la-Loire, pour le logement ordinaire neuf. Il identifie le coût réel d?investissement sur la durée de vie de l?opération, soit en théorie une cinquantaine d?année, ce qui couvre la période la plus longue de l?emprunt de la Caisse des dépôts. Le coût réel moyen d?investissement d?un logement PLAI, sur la période 2007/2015, est d?environ 162 350 ¤ sur la durée de vie de l?opération. On note que la part des emprunts augmente annuellement depuis 2010 au regard de la baisse des aides de l?État et des collectivités (directes et indirectes). Elle est de 64 % en 2015. Le montant moyen d?un logement PLAI financé en 2015 est de 129 192 ¤ avec la TVA réduite, soit le montant engagé par le maître d?ouvrage équivalent au plan de financement. Depuis 2008, ce montant est en progressive augmentation (près de 10 % entre 2008 et 2015) alors même que le PLUS voit son coût augmenter de près de 17,5 % entre 2007 et 2015 (voir ci-après). Toutes contributions confondues, sur la durée de vie de l?opération, ce même logement atteint la somme de 161 600 ¤, intégrant les aides indirectes de 32 407 ¤ (20 %) dont 23 916 ¤ attribuables à l?État (15 %). Ces montants ne seront pas mobilisés par le maître d?ouvrage durant la vie de l'opération contrairement au secteur locatif non aidé. En PLAI comme en PLUS, les aides indirectes de l'État constituent le 2ème poste de financement. En PLAI, les aides de l?État ont commencé à diminuer en 2009. En 2011, les aides hors État ont également amorcé une baisse. Elles sont de 10 % en 2015. Cela s'explique par l'augmentation des objectifs de logements PLAI depuis 2008 et le poids des PLAI ressources. Ce dernier produit a un coût moindre par rapport au PLAI classique (logement adapté à un ménage en difficultés économiques et sociales), car on peut l'assimiler à un PLUS, mais dans lequel les ménages auront des plafonds de ressources PLAI (inférieur à 60 % des plafonds PLUS). En 2015, l'ensemble des aides baisse sensiblement par rapport à 2014. Elles représentent 29 % du coût réel de l'opération. La baisse de la part des aides en revient, pour partie, à la diminution importante des aides de circuit consécutive au rapprochement des taux d'intérêt des emprunts CDC et de ceux du marché. Étant donné, le taux particulièrement intéressant des prêts PLAI, les maîtres d?ouvrage ont compensé la baisse des aides par un recours accru à l'emprunt, sans augmenter la ponction sur leurs fonds propres. 12/18 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 dont montant engagé par le MO Aides directes de l?État 7% 8% 8% 6% 4% 4% 4% 3% 3,6% Aides directes hors État 8% 9% 10% 10% 8% 6% 7% 7% 5,0% Sous total aides directes 15% 18% 18% 16% 12% 10% 11% 11% 9% Aides indirectes de l?État 25% 24% 22% 19% 22% 15% 15% 15% 15% Aides indirectes hors État 3% 3% 3% 3% 3% 5% 5% 6% 5% Sous total aides indirectes 28% 27% 25% 23% 25% 21% 20% 20% 20% Prêts 50% 47% 51% 54% 55% 62% 62% 63% 64% Fonds propres 6% 8% 6% 7% 8% 8% 7% 6% 7% Total Coût réel d'investissement sur la durée de vie de l'opération 171340 ¤ 161970 ¤ 163595 ¤ 159098 ¤ 165584 ¤ 162929 ¤ 157915 ¤ 157138 ¤ 161599 ¤ Prix de revient TTC avant récupération TVA réduite 139652 ¤ 133167 ¤ 138704 ¤ 139737 ¤ 139945 ¤ 144416 ¤ 143204 ¤ 142292 ¤ 146943 ¤ 123193 ¤ 117473 ¤ 122357 ¤ 123268 ¤ 123452 ¤ 129197 ¤ 125838 ¤ 125103 ¤ 129192 ¤ 12165 ¤ 13144 ¤ 12344 ¤ 9803 ¤ 7344 ¤ 6131 ¤ 5972 ¤ 5220 ¤ 5814 ¤ 13781 ¤ 15323 ¤ 17005 ¤ 16358 ¤ 13027 ¤ 9411 ¤ 10797 ¤ 11751 ¤ 8116 ¤ 25946 ¤ 28467 ¤ 29349 ¤ 26161 ¤ 20371 ¤ 15542 ¤ 16769 ¤ 16971 ¤ 13930 ¤ 42844 ¤ 39516 ¤ 36066 ¤ 30631 ¤ 36834 ¤ 25227 ¤ 23531 ¤ 23354 ¤ 23916 ¤ 5303 ¤ 4981 ¤ 5173 ¤ 5198 ¤ 5298 ¤ 8505 ¤ 8545 ¤ 8680 ¤ 8491 ¤ 48147 ¤ 44497 ¤ 41239 ¤ 35829 ¤ 42132 ¤ 33732 ¤ 32076 ¤ 32034 ¤ 32407 ¤ 86376 ¤ 76127 ¤ 83495 ¤ 86130 ¤ 90635 ¤ 100716 ¤ 97401 ¤ 99267 ¤ 103222 ¤ 10871 ¤ 12879 ¤ 9512 ¤ 10978 ¤ 12446 ¤ 12939 ¤ 11668 ¤ 8866 ¤ 12040 ¤ 171340 ¤ 161970 ¤ 163595 ¤ 159098 ¤ 165584 ¤ 162929 ¤ 157915 ¤ 157138 ¤ 161599 ¤ Évolution de 2007 à 2015 de la répartition des différentes aides moyennes contribuant au financement d?un LLS ordinaire neuf PLAI Source : Infocentre SISAL ? VADEMECUM ? aides moyennes Le tableau ci-dessous expose le coût réel d?investissement sur la durée de vie de l?opération en Pays-de-la- Loire, pour le logement ordinaire neuf en PLUS. Cela prend en considération toutes les décisions de financement s?y rapportant depuis 2007. Bilan de 2007 à 2015, du coût réel moyen d?investissement d?un logement PLUS sur la durée du prêt CDC (50 ans) Source : Infocentre SISAL ? VADEMECUM ? aides moyennes Le coût réel moyen d?investissement d?un logement PLUS ordinaire neuf, sur la période 2007/2015, est d?environ 156 000 ¤ sur la durée de vie de l?opération. On note, comme pour les PLAI, que la part des emprunts poursuit sa progression depuis 2009 au regard de la baisse des aides de l?État et des collectivités (directes et indirectes). Le montant moyen TTC d?un PLUS financé en 2015 est de 130 938 ¤ (Cf. avec TVA réduite), soit le montant engagé par le maître d?ouvrage équivalent au plan de financement. Ce montant est en hausse depuis 2007. Toutes contributions confondues, sur la durée de vie de l?opération, ce même logement atteint la somme de 163 700 ¤, soit une réduction grâce aux aides indirectes de 32 761 ¤ (20 %), dont 24 156 ¤ attribuables à l?État (15 %). Ces montants ne seront pas mobilisés par le maître d?ouvrage contrairement au secteur locatif non aidé. 13/18 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 6% 8% 6% 7% 8% 8% 7% 6% 7% 50% 47% 51% 54% 55% 62% 62% 63% 64% 3% 3% 3% 3% 3% 5% 5% 6% 5% 8% 9% 10% 10% 8% 6% 7% 7% 5%25% 24% 22% 19% 22% 15% 15% 15% 15% 7% 8% 8% 6% 4% 4% 4% 3% 4% Aides directes de l?État Aides indirectes de l?État Aides directes hors État Aides indirectes hors État Prêts Fonds propres 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 dont montant engagé par le MO Aides directes de l?État 2% 2% 2% 2% 1% 1% 1% 1% 0,6% Aides directes hors État 7% 7% 8% 8% 6% 4% 4% 4% 3,3% Sous total aides directes 9% 9% 10% 9% 7% 5% 5% 5% 4% Aides indirectes de l?État 21% 21% 17% 15% 17% 13% 15% 15% 15% Aides indirectes hors État 3% 3% 3% 4% 3% 5% 5% 6% 5% Sous total aides indirectes 25% 24% 21% 19% 20% 19% 20% 20% 20% Prêts 54% 50% 56% 58% 57% 58% 61% 61% 63% Fonds propres 12% 16% 13% 14% 16% 19% 14% 14% 12,7% Total Coût réel d'investissement sur la durée de vie de l'opération 148396 ¤ 155581 ¤ 151316 ¤ 148602 ¤ 156950 ¤ 160278 ¤ 160120 ¤ 159966 ¤ 163700 ¤ Prix de revient TTC avant récupération TVA réduite 126381 ¤ 134403 ¤ 136042 ¤ 136976 ¤ 142090 ¤ 145569 ¤ 145197 ¤ 144888 ¤ 148929 ¤ 111486 ¤ 118563 ¤ 120009 ¤ 120833 ¤ 125344 ¤ 130228 ¤ 127589 ¤ 127385 ¤ 130938 ¤ 3052 ¤ 3236 ¤ 3725 ¤ 2392 ¤ 1368 ¤ 1119 ¤ 1298 ¤ 1067 ¤ 1047 ¤ 10252 ¤ 11358 ¤ 11562 ¤ 11207 ¤ 9233 ¤ 6168 ¤ 6733 ¤ 6240 ¤ 5351 ¤ 13304 ¤ 14594 ¤ 15287 ¤ 13599 ¤ 10601 ¤ 7287 ¤ 8031 ¤ 7307 ¤ 6398 ¤ 31772 ¤ 31986 ¤ 26145 ¤ 22512 ¤ 26308 ¤ 21507 ¤ 23773 ¤ 23668 ¤ 24156 ¤ 5138 ¤ 5031 ¤ 5161 ¤ 5258 ¤ 5298 ¤ 8543 ¤ 8758 ¤ 8912 ¤ 8605 ¤ 36910 ¤ 37017 ¤ 31306 ¤ 27770 ¤ 31606 ¤ 30050 ¤ 32531 ¤ 32580 ¤ 32761 ¤ 80244 ¤ 78349 ¤ 84937 ¤ 86268 ¤ 89828 ¤ 92822 ¤ 97335 ¤ 97850 ¤ 103770 ¤ 17938 ¤ 25621 ¤ 19786 ¤ 20965 ¤ 24915 ¤ 30119 ¤ 22224 ¤ 22229 ¤ 20770 ¤ 148396 ¤ 155581 ¤ 151316 ¤ 148602 ¤ 156950 ¤ 160278 ¤ 160120 ¤ 159966 ¤ 163700 ¤ Evolution de 2007 à 2015 de la répartition des différentes aides moyennes contribuant au financement d?un LLS ordinaire neuf PLUS Source : Infocentre SISAL ? VADEMECUM ? aides moyennes Comme pour les opérations PLAI, les aides directes de l?État ont commencé à diminuer en 2009 suivies par les aides hors État à partir de 2011. Cette baisse se poursuit en 2015. En 2015, pour les opérations PLUS, les aides indirectes de l?État ont une part quasi-similaire aux deux années précédentes : 14,8 % (14,5 % en 2014 et 14,8 % en 2013). En 2015, l'ensemble des aides continue de baisser sensiblement à 23,9 % du coût réel d?une opération (contre 24,5 % en 2014 et 24,9 % en 2013). Face à cette baisse, les maîtres d?ouvrage n'ont pas plus ponctionné sur leurs fonds propres (12,7 % en 2015) mais ont eu recours à l?emprunt de manière plus importante (63 % en 2015 contre 60 % en 2014 et 59,7 % en 2013). Le coût réel des logements ordinaires neufs en PLAI/PLUS en 2015 Pour mieux appréhender ce que coûte réellement un logement social en 2015, il faut distinguer ce qui relève du plan de financement relatif au prix de revient de l?opération et les dépenses qui traitent de l?investissement sur la durée de vie d?une opération. La durée de vie d?une opération est assimilée à la durée la plus longue de l?emprunt de la CDC, 50 ans, soit à la durée nécessaire à l'équilibre de l'opération. C'est aussi la durée du conventionnement dit "APL" (Cf. octroi de l?aide à la personne suite à une décision d?aide à la pierre). Les paragraphes suivants exposent le plus explicitement possible les chiffres observés précédemment en distinguant : ? le coût TTC du logement aidé : prix de revient avec la TVA réduite ; ? le plan de financement TTC du logement considéré : subventions, prêts et fonds propres ; ? le coût réel supporté par le maître d?ouvrage (MOa) : encours des prêts mobilisés et reconstitution des fonds propres ; ? les aides indirectes de l?État et des collectivités générant des économies pendant la durée de vie de l?opération : aides de circuit, garantie d?emprunt, exonération de TFPB. 14/18 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 12% 16% 13% 14% 16% 19% 14% 14% 13% 54% 50% 56% 58% 57% 58% 61% 61% 63% 3% 3% 3% 4% 3% 5% 5% 6% 5% 7% 7% 8% 8% 6% 4% 4% 4% 3% 21% 21% 17% 15% 17% 13% 15% 15% 15% 2% 2% 2% 2% 1% 1% 1% 1% 1% Aides directes de l?État Aides indirectes de l?État Aides directes hors État Aides indirectes hors État Prêts Fonds propres Pour un logement ordinaire neuf PLAI aidé en 2015, le prix de revient TTC est de 146 943 ¤ pour le maître d?ouvrage avant la récupération de la TVA réduite (Cf. 19,6 % - 5,5 %), qui sera récupérée auprès des services fiscaux au fur et à mesure que la réalisation le justifie et ce, jusqu?à la livraison du logement. L?aide à la pierre est calculée sur un plan de financement présenté sur la base de la TVA réduite à 5,5 %. Sur les logements ordinaires neufs financés en PLAI en 2015, la surface utile moyenne était de 67,7 m² soit un coût d?investissement rapporté à environ 1 908 ¤ par m². Analyse 2015 des coûts liés à la construction du logement ordinaire neuf en PLAI, et ceux relatifs à l?investissement sur la durée de vie Source : Infocentre SISAL ? VADEMECUM ? aides moyennes En 2015, le plan de financement, correspondant au coût du logement, fait état d?une part de « fonds gratuits » de 8,6 % dont 3,6 % pour la subvention de l?État et 4,8 % pour les subventions des collectivités. La subvention de l'ANPEEC est faible, en moyenne, mais non négligeable par rapport au nombre de logements PLAI aidés (429 ¤ par logement PLAI, soit 0,2 %). Le coût réel de l?opération pour le maître d?ouvrage correspond alors à 89,2 % du coût de l'investissement dont 79,9 % lié au remboursement de l?emprunt et 9,3 % de fonds propres du maître d?ouvrage à reconstituer à partir des futurs loyers. La récupération de la TVA réduite permettra au maître d?ouvrage « d?économiser » 17 751 ¤ par logement par rapport au secteur privé non aidé. Sur la durée de vie de l?opération PLAI, en matière d?investissement et hors récupération de la TVA réduite, on identifie 14 656 ¤ qui ne seront pas mobilisés par le maître d?ouvrage répartis de la manière suivante : ? 6 165 ¤ relatifs aux aides indirectes de l?État pour l?exonération de TFPB compensée de la 1ère à la 25ème année par l?État ; ? 8 290 ¤ relatifs aux aides indirectes des collectivités comprenant 6 366 ¤ pour l?exonération de TFPB non compensée de la 1ère à la 25ème année par les collectivités et 1 987 ¤ pour la garantie d?emprunt de la collectivité ; ? 138 ¤ pour les aides de circuits des prêts du 1 % ; ? en 2015, comme en 2014, il n?y a pas eu d?aide de circuit relatifs aux prêts de la CDC (foncier + logement). 15/18 Coût réel d?investis- sement Prix de revient TTC Plan finan- cement TTC (TVA réduite) Coût réel pour le MOa Aides indi- rectes non engagées par le MOa 0 ¤ 20000 ¤ 40000 ¤ 60000 ¤ 80000 ¤ 100000 ¤ 120000 ¤ 140000 ¤ 160000 ¤ 129192 ¤ 129192 ¤ 17751 ¤ 17751 ¤ 8353 ¤ 8353 ¤ 6303 ¤ 6303 ¤ 12040 ¤ 12040 ¤ 103223 ¤ 103223 ¤ 7686 ¤429 ¤ 5814 ¤ Exo TFPB + aides de circuit (État) Exo TFPB + garantie emprunt (collect) Récupération TVA réduite Montant TTC financé (7%) Subv Etat Subv 1% Subv collectivité Prêts Fonds propres Pour un logement ordinaire neuf PLUS aidé en 2015, le prix de revient TTC est de 148 929 ¤ pour le maître d?ouvrage avant la récupération de la TVA réduite (Cf. 19,6 % - 5,5%), qui sera récupérée auprès des services fiscaux au fur et à mesure que la réalisation le justifie et ce, jusqu?à la livraison du logement. L?aide à la pierre est calculée sur un plan de financement présenté sur la base de la TVA réduite à 5,5 %. Sur les logements ordinaires neufs financés en PLUS en 2015, la surface utile moyenne était de 69,5 m² soit un coût d?investissement rapporté à environ 1 884 ¤ par m². Analyse 2015 des coûts liés à la construction du logement ordinaire neuf en PLUS, et ceux relatifs à l?investissement sur la durée de vie Source : Infocentre SISAL ? VADEMECUM ? aides moyennes Le plan de financement, correspondant au coût du logement, fait état d?une part de « fonds gratuits » de 3,9 % dont 0,6 % pour la subvention de l'État et 2,9 % pour les subventions des collectivités. Comme pour le PLAI, la subvention de l'ANPEEC est faible, en moyenne, mais non négligeable par rapport au nombre de logements aidés (674 ¤ par logement PLUS, soit 0,4 %). Le coût réel de l?opération pour le maître d?ouvrage correspond alors à 95,1 % du coût de l'investissement dont 79,3 % lié au remboursement de l?emprunt et 15,8 % de fonds propres du maître d?ouvrage à reconstituer à partir des futurs loyers. La récupération de la TVA réduite permettra au maître d?ouvrage « d?économiser » 17 991 ¤ par logement environ par rapport au secteur privé non aidé. Sur la durée de vie de l?opération PLUS, en matière d?investissement et hors récupération de la TVA réduite, on identifie 14 933 ¤ qui ne seront pas mobilisés par le maître d?ouvrage répartis de la manière suivante : ? 6 165 ¤ relatifs aux aides indirectes de l?État pour l?exonération de TFPB compensée de la 1 ère à la 25ème année par l?État ; ? 8 327 ¤ relatifs aux aides indirectes des collectivités comprenant 6 366 ¤ pour l?exonération de TFPB non compensée de la 1ère à la 25ème année par les collectivités et 1 961 ¤ pour la garantie d?emprunt de la collectivité ; ? 278 ¤ pour les aides de circuits des prêts du 1 % ; ? en 2015, comme en 2014, il n?y a pas eu d?aide de circuit relatifs aux prêts de la CDC (foncier + logement). 16/18 Coût réel d?investis- sement Prix de revient TTC Plan finance- ment TTC (TVA réduite) Coût réel pour le MOa Aides indi- rectes non engagées par le MOa 0 ¤ 20000 ¤ 40000 ¤ 60000 ¤ 80000 ¤ 100000 ¤ 120000 ¤ 140000 ¤ 160000 ¤ 130938 ¤ 130938 ¤ 17991 ¤ 17991 ¤ 8327 ¤ 8327 ¤ 6443 ¤ 6443 ¤20770 ¤ 20770 ¤ 103770 ¤ 103770 ¤ 4677 ¤674 ¤ 1047 ¤ Exo TFPB + aides de circuit (État) Exo TFPB + garan- tie emprunt (col- lect) Récupération TVA réduite Montant TTC fi- nancé (7%) Subv Etat Subv 1% Subv collectivité Prêts Fonds propres NOTA : un contrôle de cohérence réalisé sur le bilan 2005/2014 entre les différentes fiches nous a amené à constater des erreurs dans l'enregistrement d'opérations relatives à la construction de logements foyers ou de résidences pour étudiants. Ainsi, une quinzaine d'opérations, depuis 2005, incorrectement inscrites en logement ordinaires dans l'infocentre SISAL ont été analysées en structures collectives dans la présente fiche. GLOSSAIRE 1. Le logement ordinaire ou logement familial est un logement défini par opposition à un logement en résidence offrant des services spécifiques (résidences pour personnes âgées, pour étudiants, de tourisme, à vocation sociale, pour personnes handicapées?). 2. Le logement en structure collective ou logement-foyer est un logement dans un établissement qui comporte à la fois des locaux privatifs meublés ou non et des locaux communs affectés à la vie collective. 3. La surface utile (SU) est égale « à la surface habitable du logement augmentée de la moitié de la surface des annexes définies par un arrêté du ministre chargé du logement » (article R.353-16 du code de la construction et de l?habitation). La surface habitable (SHab) « est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d?escalier, gaines, ébrasements de portes et de fenêtres ; [?] Il n?est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d?une hauteur inférieure à 1,80 mètre » (article R.111-2 du code de la construction et de l?habitation). 4. Un logement en collectif appartient à un bâtiment de deux logements ou plus. 5. Un logement en individuel correspond à une construction qui ne comprend qu?un logement (maison). 7. Le PLUS-CD est un PLUS finançant des opérations de construction-démolition. 6. Le prêt locatif social (PLS) a pour vocation de financer des opérations dont les niveaux de loyer et de ressources sont 30 % supérieurs au PLUS notamment dans les zones avec un marché immobilier tendu. 8. Le prêt locatif aidé d?intégration (PLAI) finance la production de logements ordinaires destinés à des ménages qui cumulent des difficultés économiques et sociales particulières. Il est également utilisé pour la production de structures collectives adaptées à ces publics comme les résidences sociales, les maisons relais ou les pensions de famille. 9. Le prêt locatif à usage social (PLUS) est le dispositif le plus fréquemment employé pour financer le logement social. D?après les plafonds de ressources fixés chaque année par circulaire, ces logements sont accessibles à 60 % de la population française. Les caractéristiques de ce prêt prennent en compte un objectif de mixité. 17/18 18/18