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Pays-de-la-Loire. Direction régionale de l'environnement, de l'aménagement et du logement

Auteur secondaire

Résumé

<div style="text-align: justify;">Le Prêt Social de Location Accession (PSLA) permet à des ménages aux revenus modérés, en particulier ceux qui ne disposent pas d'un apport personnel, d'acquérir progressivement et sans risque un logement après une phase locative.<br /><br />Afin de renforcer la connaissance sur les opérations financées en PSLA, aussi bien quantitative que qualitative, la DREAL des Pays de la Loire a lancé une enquête auprès des délégataires des aides à la pierre entre octobre 2015 et mars 2016. Elle a porté sur un échantillon de 1 734 logements agréés PSLA entre 2008 et 2011.</div>

Editeur

DREAL Pays de la Loire

Descripteur Urbamet

donnée statistique ;acquisition ;ménage ;accession à la propriété ;bien immobilier ;logement aidé

Descripteur écoplanete

accès au logement ;analyse statistique

Thème

Habitat - Logement ;Construction

Texte intégral

Les caractéristiques des PSLA étudiés La présente analyse résulte d'une enquête réalisée auprès des délégataires des aides à la pierre entre octobre 2015 et mars 2016. Elle porte sur un échantillon de 1 734 logements agréés PSLA entre 2008 et 2011. L'étude est axée sur les logements renseignés lors de l'enquête (1 299) et ayant fait l'objet d'une commercialisation, soit 1 085 logements sur les 1 734 PSLA. Des éléments de doctrine sur le PSLA et d'informations sur l'échantillon analysé figurent en annexes. Les opérations commercialisées Sur les 1 299 PSLA renseignés, 214 n'ont pas été commercialisés. Certains territoires sont marqués par des difficultés de commercialisation de leurs logements, particulièrement les territoires ruraux. A l'échelle départementale, il apparaît que la Loire-Atlantique est peu touchée par ce phénomène. A l'inverse, le Maine- et-Loire est fortement impacté. Sur les 214 PSLA non commercialisés, seulement 11 d'entre eux ont fait l'objet d'une précision du maître d'ouvrage quant à leur devenir, à savoir une transformation exceptionnelle en prêt PLS. Sources : Infocentre SISAL / gestionnaires et maîtres d'ouvrage (mars 2016) Service Intermodalité Aménagement Logement Juillet 2016 Analyse des PSLA agréés en région Pays-de-la-Loire entre 2008 et 2011 n° 197 Nantes Métropole 313 309 98,7% CARENE 53 53 100,0% État 44 148 146 98,6% Sous total 44 514 508 98,8% Angers Loire Métropole 179 149 83,2% CD 49 170 86 50,6% Sous total 49 349 235 67,3% Laval Agglomération 131 108 82,4% État 53 38 27 71,1% Sous total 53 169 135 79,9% Le Mans Métropole 35 35 100,0% Dept 72 41 27 65,9% Sous total 72 76 62 81,6% La Roche/Yon Agglomération 39 36 92,3% CD 85 152 109 71,7% Sous total 85 191 145 75,9% Pays de la Loire 83,5% Nombre de logements renseignés Nombre de logements commercialisés % de logements commercialisés 1 299 1 085 La dévolution La dévolution exprime la modalité de réalisation retenue par le maître d'ouvrage, soit en Ventes en l?État Futur d'Achèvement (VEFA), soit en livraison à soi-même (LASM). Source : Infocentre SISAL Le recours à la VEFA en PSLA est négligeable. Il existe, toutefois, des disparités territoriales correspondant aux différentes stratégies et/ou opportunités des maîtres d'ouvrage. Sur la période étudiée, seule la Mayenne ressort avec une proportion importante de PSLA en VEFA. A l'inverse de l'accession PSLA, à titre de comparaison, la part de la VEFA est en augmentation pour les logements locatifs sociaux (PLAI PLUS et PLS) sur la période étudiée, passant de 5 % de la production en 2008 à plus de 21% en 2011 au niveau régional. Le type d'habitat Source : Infocentre SISAL 2/16 0% 20% 40% 60% 80% 100% 69% 77% 52% 2% 29% 31% 23% 100% 48% 100% 98% 100% 100% 100% 100% 100% 71% Nombre de logements en individuel Nombre de logements en collectif 0% 20% 40% 60% 80% 100% 98% 83% 70% 100% 98% 55% 41% 100% 100% 61% 55% 83% 2% 6% 44% 59% 7% 17% 24% 2% 2% 39% 45% 10% non déterminé Nombre de logements en VEFA Nombre de logements en LASM Le logement individuel est globalement privilégié dans le cadre de l'accession à la propriété, particulièrement en région Pays-de-la-Loire. 71% des logements PSLA sont en individuel. Ce taux est inférieur de 10 points à la part des logements individuels dans les opérations globales d'accession à la propriété en 2011 (81,4 %). On peut en conclure que le PSLA dynamise l'accession dans le collectif. Le logement individuel consomme plus de foncier (m²). Toutefois, sur les zones rurales où le coût du foncier est moindre, il permet de répondre aux attentes des accédants (maison individuelle et terrain). Sur l'échantillon étudié, les seuls PSLA commercialisés en collectifs se situent sur les territoires plus tendus où le logement collectif est majoritaire. De fait, le foncier est rationalisé dans les grands EPCI. La typologie En collectif (appartement) : Sur l'échantillon analysé, les logements font en moyenne 3,6 pièces. Tout type d'habitat confondu, près de la moitié des PSLA étudiés sont des logements T4 et 30 % des T3. Les logements de type 1 et 6 ne sont représentés qu'à l'unité. La typologie des logements varie cependant en fonction du type d'habitat. En effet : - en logement collectif, plus de la moitié des PSLA sont des T3. - en logement individuel, plus de 60 % sont des T4. A titre de comparaison : dans le cadre de l'accession globale, les typologies en 2011 sont les suivantes : - 1,5 % de T1 - 5,9 % de T2 - 18,6 % de T3 - 29% de T4 - 45,1% de T5 et + Les logements produits en PSLA sont plus petits que les logements en accession libre. En individuel (pavillon) : Source : Infocentre SISAL 3/16 1,8% 23,4% 60,6% 14,1% 0,1% T1 T2 T3 T4 T5 T6 0,6% 26,0% 53,2% 18,8% 1,3% T1 T2 T3 T4 T5 T6 La surface Comparatif de la Surface Habitable (SH) moyenne entre les territoires de gestion (m²) 1: Il existe d'importantes différences de surface habitable selon les territoires de gestion. Sans surprise, les territoires ruraux réalisent des logements de plus grandes surfaces et les principales agglomérations des logements plus petits. A noter, les petites surfaces des T2 et T3 sur le territoire d'Angers Loire Métropole. Le coût des logements Les coûts moyens HT au m² (= montant de l?opération / surface habitable)2. Source : Infocentre SISAL 1 Les surfaces moyennes sur les logements T1 et T6 ne sont pas reportées puisque ces logements ne sont représentés qu'à l'unité (Cf. tableau de l'échantillon des opérations analysées en annexe 3). 2 Pour information : ? les coûts moyens proviennent des plans de financement prévisionnels issus de l'infocentre SISAL. Ces coûts évoluent jusqu?à la livraison de l?opération ; ? le prix de revient comprend les postes suivants : charges foncières, y compris les VRD, travaux et prestations intellectuelles. 4/16 0,00 ¤ 500,00 ¤ 1 000,00 ¤ 1 500,00 ¤ 2 000,00 ¤ 2 500,00 ¤ 2 29 0 ¤ 2 07 7 ¤ 2 03 2 ¤ 1 83 1 ¤ 2 15 3 ¤ 2 12 9 ¤ 1 93 7 ¤ 1 97 9 ¤ 1 69 2 ¤ 1 49 1 ¤ 1 58 4 ¤ 1 37 4 ¤ 1 81 1 ¤ 1 50 6 ¤ 1 33 2 ¤ 1 38 0 ¤ 1 55 4 ¤ 1 99 3 ¤ 1 99 3 ¤ 2 211 ¤ 2 042 ¤ 1 979 ¤ 1 820 ¤ 1 491 ¤ 1 602 ¤ 1 374 ¤ 1 811 ¤ 1 506 ¤ 1 332 ¤ 1 380 ¤ 1 617 ¤ coût moyen au m² des logements collectifs coût moyen au m² des logements individuels coût moyen au m² des logements dans les opérations mixtes coût moyen au m² par territoire de gestion (tous logements confondus) co û t H T /m ² T2 T3 T4 T5 Nantes Métropole 41,1 60,9 73,8 80,7 CARENE 54,7 65,3 82,8 101,7 État 44 48,5 66,5 78,1 99,6 Angers Loire Métropole 31,2 53,8 83,5 95,9 CD 49 68,2 83,8 96,9 Laval Agglomération 73,2 85,4 95,7 État 53 71,2 85,1 101,1 Le Mans Métropole 70,7 85,0 98,6 Dept 72 72,7 83,9 99,4 La Roche/Yon Agglomération 69,6 82,9 NR CD 85 76,4 86,5 102,5 Pays de la Loire 40,9 62,6 82,2 95,2 MOYENNE DE LA SURFACE HABITABLE PAR TYPOLOGIE DE LOGEMENT (en m²) Source: Infocentre SISAL Le coût moyen d'un PSLA sur cette période est de 1 617 ¤/m² avec des différences notables selon les territoires : de 1 332¤/m² pour La Roche-sur-Yon Agglomération à 2 211 ¤ pour Nantes Métropole. Le logement collectif est 28 % plus cher que le logement individuel. Cet écart s'explique notamment par le fait que le logement collectif est produit en zone urbaine où la charge foncière est plus élevée ainsi qu'en raison de ses particularités : structure du bâti plus complexe, parties communes et travaux de voirie inclus dans le coût et les mêmes équipements que pour un logement individuel mais pour une plus petite surface. En comparaison, sur la période 2009/2014, les coûts moyens des opérations en accession libre en Pays- de-la-Loire sont de 1 750 ¤/m² : ? 1 706 ¤/m² en individuel neuf ; ? 1 624 ¤/m² en individuel ancien ; ? 2 999 ¤/m² en collectif neuf ; ? 2 097 ¤/m² en collectif ancien. Les bénéficiaires La composition des ménages3 Conformément à la taille du logement, les T1 et T2 sont occupés par des ménages d'une ou deux personnes. La situation est hétérogène pour les T3, T4 et T5, même si les équilibres sont respectés. Pour les T4 et plus, la majorité des logements est occupée par des petits ménages de moins de 3 personnes car les accédants se projettent sur une évolution de leur ménage. Nota : les valeurs inférieures à 2 % ne sont pas reportées sur le graphique. Sources : Infocentre SISAL / gestionnaires et maîtres d'ouvrage (mars 2016) 3 Les moyennes sur les logements T1 et T6 ne sont pas reportées puisque ces logements ne sont représentés qu'à l'unité (Cf. tableau de l'échantillon des opérations analysées en annexe 3). 5/16 Taille moyenne des ménages (nombre de personnes) en T2 en T3 en T4 en T5 Loire-Atlantique 1,1 1,7 2,6 3,7 Maine-et-Loire 1,0 2,1 2,9 3,7 Mayenne 2,2 2,6 2,8 Sarthe 1,6 2,7 3,5 Vendée 2,0 3,1 3,0 Pays-de-la-Loire 1,1 1,8 2,7 3,1 99 323 500 105 Nombre de dossiers renseignés T2 T3 T4 T5 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 93% 41% 14% 6% 4% 7% 4% 5% 36% 31% 31% 9% 28% 25% 5% 19% 25% 3% 5% La taille des ménages selon la typologie NR 8 pers 7 pers 6 pers 5 pers 4 pers 3 pers 2 pers 1 pers La taille moyenne des ménages est quasiment identique pour les T1 et T2 ainsi que pour les T5 et T6. Des variations apparaissent davantage entre les T3 et T4. Pour les grands logements (T4 et T5), les plus petits ménages s'observent dans le département de la Mayenne. Plus le territoire est tendu, plus la taille moyenne des ménages est importante dans les grands logements. Pour comparer4 : - en accession libre : la taille moyenne des ménages est inférieure. Elle est globalement de 2,5 personnes pour un logement de 4,2 pièces en 2011. - en logement locatif social : sur la période 2008 à 2011, la taille moyenne des ménages bénéficiaires d'un logement locatif social est supérieure : ? pour les T3 : moyenne de 2 personnes ; ? pour les T4 : 3,3 personnes ; ? pour les T5 et plus : 4,8 personnes. La taille moyenne des ménages en PSLA est donc plus proche de celle de l'accession libre. Les revenus des ménages lors de la phase locative (Cf. éléments de doctrine en annexe 3). Sources : Infocentre SISAL / gestionnaires et maîtres d'ouvrage (mars 2016) (la donnée n'a pas été renseignée pour la CARENE). La majorité des ménages accédant à un logement PSLA ont des revenus inférieurs aux plafonds PLUS avec des disparités territoriales : de 59 % pour le Département de la Sarthe à 100 % pour le Conseil départemental de Maine-et-Loire et Laval Agglomération. La proportion la plus importante de ménages ayant des revenus supérieurs aux plafonds PLUS s'observe en secteur non tendu, et, là où les prix des logements ne sont pas les plus élevés (Département de la Sarthe). Les agglomérations de Nantes Métropole, Le Mans Métropole et Angers Loire Métropole ressortent néanmoins avec une proportion importante autour de 20 %. 4 Sources : étude CSA et données FDLS demande satisfaite globale 2008/2011 6/16 Nantes Métropole CARENE État 44 Angers Loire Métropole CD 49 Laval Agglomération État 53 Le Mans Métropole Dept 72 La Roche/Yon Agglomération CD 85 Pays de la Loire 0% 20% 40% 60% 80% 100% 78% 86% 83% 100% 100% 81% 77% 59% 97% 92% 84% 22% 14% 18% 19% 23% 41% 3% 8% 16% Ménages avec les re- venus > aux plafonds PLUS Ménages avec les re- venus < aux plafonds PLUS La phase locative : quel loyer et quelle épargne ? Au cours de la première phase, dite « phase locative », le ménage qui occupe le logement acquitte un loyer plafonné et une épargne. L'épargne dépend des revenus du ménage et du taux d?effort maximum acceptable. Elle ne peut pas être nulle (Cf. éléments de doctrine en annexe 3). Sources : Infocentre SISAL / gestionnaires et maîtres d'ouvrage (mars 2016) Lors de la phase locative, les loyers en PSLA s'échelonnent de moins de 5 ¤ au m² à 9,3 ¤ au m² (soit de 280 à 970 ¤ par logement). A titre comparatif, le loyer moyen régional en 2011 était de 8,9 ¤/m² (Cf. données SICLOP - Bilan 2011 et évolutions depuis 2010 - rapport mars 2012). Pour les 3 EPCI où les loyers sont les plus chers, seul l'EPCI de Nantes Métropole est significatif. Pour les 2 autres EPCI, le loyer moyen n'est établi que pour une opération d'un logement individuel pour lequel le ménage n'a d'ailleurs pas levé l'option d'achat. (EPCI des Portes de l'Anjou : un T3 au loyer de 535 ¤ et EPCI de Meslay-Grez : un T5 au loyer de 789 ¤). L'épargne varie de 1 à 555 ¤. Sur la totalité de la redevance, l'épargne constitue une proportion allant de 0,1 à 59 % et la moyenne de l'épargne pour les logements analysés est de 100 ¤ mensuels et représente 13,4 %. Pour les ménages ayant des revenus supérieurs aux plafonds PLUS, la moyenne des loyers est de 566 ¤ et celle de l'épargne de 143 ¤. La proportion épargnée moyenne est de 19,2 %. Pour les ménages ayant des ressources inférieures aux plafonds PLUS, la moyenne des loyers est supérieure puisqu'elle est de 587 ¤ et celle de l'épargne, bien inférieure, à 86 ¤. La proportion épargnée moyenne est de 12,1 %. 7/16 La phase d'accession La phase d?accession débute lorsque le ménage choisit d'acheter son logement. Il lève l?option d'achat. La levée d'option5 Sur les 1 085 logements PSLA commercialisés sur la période, 884 ont fait l'objet d'une levée l'option (Cf. éléments de doctrine en annexe 3). Part des logements pour lesquels une levée d'option a été opérée Nota : les valeurs inférieures à 2 % ne sont pas mentionnées sur le graphique. Sources : Infocentre SISAL / gestionnaires et maîtres d'ouvrage (mars 2016) Les délais de la levée d'option : Pour les logements ayant fait l'objet d'une levée d'option, le délai moyen entre l'entrée dans les lieux et la levée d'option est de 337 jours, soit un peu plus de 11 mois. Selon les dossiers, ce délai s'échelonne de 0 à 1 595 jours (soit 4 ans et demi). Les délais moyens par territoire de gestion varient entre 7 mois pour la CARENE et 17 mois pour le Département de la Sarthe. Sur les dossiers pour lesquels le ménage a choisi de ne pas lever l'option d'achat, les délais de signalement6 s'échelonnent de 0 à 1 358 jours après l'entrée dans les lieux, soit presque 4 ans. Le délai moyen de ce signalement sur les dossiers concernés est de 430 jours (soit environ 14 mois et demi). SO : sans objet NR : non renseigné Sources : Infocentre SISAL / gestionnaires et maîtres d'ouvrage (mars 2016) 5 V (Cf. éléments de doctrine en annexe 3). 6 Délai entre l'entrée dans les lieux et le moment où le ménage signale qu'il n'achètera pas le logement. 8/16 Nantes Métropole 8,8 12,1 CARENE 7,3 29,1 État 44 8,8 7,9 Angers Loire Métropole 13,1 3,9 CD 49 13,5 15,5 Laval Agglomération 11,4 23,3 État 53 13,1 NR Le Mans Métropole 12,9 12,3 Dept 72 17,2 SO La Roche/Yon Agglomération 13,3 SO CD 85 15,9 19,2 Pays de la Loire 11,2 14,3 Délai moyen pour les logements avec levée d?option (en mois) Délai moyen de signalement de la non levée d?option (en mois) 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 76% 91% 91% 54% 83% 94% 93% 89% 100% 100% 87% 81% 9% 9% 3% 7% 3% 7% 3% 9% 6%3% 5% 23% 9% 5% 12% 3% 19% 9% 2% 3% 8% Logements avec levée d?option Logements sans levée d?option Levées d?option en attente non renseignés Sources : Infocentre SISAL / gestionnaires et maîtres d'ouvrage (mars 2016) Les suites de la non-levée d'option Pour les logements de l'analyse n'ayant pas fait l'objet d'une levée d'option, la garantie de relogement a dû être mise en oeuvre (Cf. éléments de doctrine en annexe 3). Les maîtres d'ouvrage ont été interrogés de la manière suivante : "la proposition de relogement a t-elle été acceptée ?" Seulement 26 % des ménages ont accepté la proposition de relogement. Sur ces 26% : - 5 % des ménages ont été maintenus dans les lieux ; - 21 % ont été relogés : ? dont 8 % dans un 2ème logement PSLA ; ? dont 5 % dans un logement PLS. (les autres relogements n'ont pas été renseignés). 9/16 20% 16% 3% 25% 15% 21% Les raisons de la non levée d'option raisons financières séparation/divorce mutations professionnelles autres projets raisons personnelles non renseignés Les modalités de financement de l'accession (Cf. éléments de doctrine en annexe 3). Une multitude de plans de financement est utilisée par les accédants avec le cumul fréquent de plusieurs prêts : - 19 % des ménages ont pu disposer d'un apport personnel autre que le montant épargné lors de la phase locative ; - le prêt à taux zéro (PTZ) est largement mobilisé, sur tous les territoires de gestion. Au global, 71% des plans de financement ; - plus d'un tiers des dossiers a bénéficié du transfert du prêt PSLA et 22 % a eu recours à un prêt d'accession sociale (PAS) ; - une part non négligeable d'achat comptant : 5 % des dossiers renseignés. NR : non renseigné Sources : Infocentre SISAL / gestionnaires et maîtres d'ouvrage (mars 2016) Les revenus des ménages accédants Comme elle avait été posée sur la phase locative, la question des revenus des ménages l'était également sur la phase post-levée d'option. Toutefois, alors que l'item était bien renseigné sur la première phase, peu de réponses ont été fournies sur la partie accession (taux de réponse de 10,6 %). Cette partie est donc difficilement exploitable à l'échelle des territoires de gestion. Pour les dossiers renseignés, au global, 97 % des ménages ont des ressources inférieures aux plafonds PLUS lors de la levée d'option. La garantie de rachat (Cf. éléments de doctrine en annexe 3). La garantie de rachat est très peu mise en oeuvre : seulement 0,4 % de garanties de rachat activées sur les dossiers renseignés : dont 67 % pour des raisons de divorce et de dissolution de PACS, et 33 % pour mobilité professionnelle. Par ailleurs, la mise en oeuvre de ces rachats de logement n'a pas donné lieu à un relogement du ménage. 10/16 Plans de financement avec un PEL avec un PTZ avec un PAS Nantes Métropole 3% 38% 31% 85% 10% 51% 10% CARENE 4% 96% 65% État 44 8% 79% 44% 12% 1% Angers Loire Métropole 7% 88% 51% 56% CD 49 14% 7% 7% 71% 79% 7% Laval Agglomération 2% 36% 5% 7% 48% 32% 61% 2% État 53 13% 63% 50% 50% Le Mans Métropole NR NR NR NR NR NR NR NR Dept 72 100% La Roche/Yon Agglomération 14% 79% 79% 14% CD 85 100% 25% Total 5% 19% 1% 37% 71% 22% 36% 4% achat comptant avec apport personnel avec transfert du prêt PSLA avec un prêt bancaire (hors PAS) avec un prêt patronal ANNEXES 1- L'objet de l'étude L'étude porte sur les logements financés en PSLA entre 2008 et 2011. Cette temporalité a été choisie pour laisser le temps à la commercialisation et à la levée d'option de pouvoir s'effectuer sur les opérations concernées. Toutefois, au cours de l'étude, il a été constaté que des levées d'option sont en cours ou en attente pour certains dossiers analysés. Une enquête a été adressée aux gestionnaires des aides à la pierre, en lien avec les maîtres d'ouvrage concernés, pour fournir les informations relatives aux phases locative et d'accession. Un tableau, basé sur une extraction de l'infocentre SISAL, concernant les logements financés en PSLA sur la période 2008/2011, leur a été transmis (tableur contenant toutes les informations disponibles dans l'infocentre SISAL). Cette étude, qui constitue un volet d'une analyse plus globale sur le marché de l'accession, vise à renforcer la connaissance des PSLA aussi bien quantitative que qualitative en région Pays-de-la-Loire. 1 734 logements entraient dans le cadre de la période d'étude choisie. Sur ces 1 734 logements, 1 299 logements, correspondants à 173 opérations, ont fait l'objet d'un retour par 43 maîtres d'ouvrage, soit 75 % de l?échantillon observé. Sources : Infocentre SISAL / gestionnaires et maîtres d'ouvrage (mars 2016) 11/16 2- L'échantillon des opérations analysées Si la partie descriptive des logements PSLA commercialisés et renseignés par les gestionnaires et les maîtres d'ouvrage permet de fournir une photographie intéressante, l'analyse de la phase locative jusqu'à la levée d'option n'est pas satisfaisante en matière de réponses apportées. Statistiquement, les données sont en mode dégradé allant de 95 % des logements renseignés à 10 % pour la partie relative aux revenus des ménages accédants. 12/16 Nantes Métropole 695 313 45,0% 309 98,7% St Nazaire agglomération 66 53 80,3% 53 100,0% État 44 154 148 96,1% 146 98,6% Sous total 44 915 514 56,2% 508 98,8% Angers Loire Métropole 179 179 100,0% 149 83,2% CD 49 172 170 98,8% 86 50,6% Sous total 49 351 349 99,4% 235 67,3% Laval Agglomération 139 131 94,2% 108 82,4% État 53 38 38 100,0% 27 71,1% Sous total 53 177 169 95,5% 135 79,9% Le Mans Métropole 35 35 100,0% 35 100,0% Dept 72 41 41 100,0% 27 65,9% Sous total 72 76 76 100,0% 62 81,6% La Roche/Yon Agglomération 39 39 100,0% 36 92,3% CD 85 176 152 86,4% 109 71,7% Sous total 85 215 191 88,8% 145 75,9% Pays de la Loire 74,9% 83,5% Nombre de logements agréés entre 2008 et 2011 Nombre de logements renseignés % de retours à l?enquête (logements) Nombre de logements commercialisés % de logements commercialisés 1 734 1 299 1 085 Nantes Métropole 295 179 277 271 178 0 221 27 16 St Nazaire agglomération 53 0 53 53 48 0 48 5 5 État 44 142 59 140 142 84 7 133 2 1 Sous total 44 490 238 470 466 310 7 402 34 22 Angers Loire Métropole 124 120 119 120 57 16 7 5 1 CD 49 78 78 77 78 14 65 71 6 3 Sous total 49 202 198 196 198 71 81 78 11 4 Laval Agglomération 108 6 107 106 56 0 100 3 2 État 53 25 27 27 27 8 0 25 2 0 Sous total 53 133 33 134 133 64 0 125 5 2 Le Mans Métropole 35 35 34 35 0 4 31 1 1 Dept 72 26 27 26 27 2 2 27 0 0 Sous total 72 61 62 60 62 2 6 58 1 1 La Roche/Yon Agglomération 32 36 32 36 14 0 36 0 0 CD 85 109 39 100 106 4 0 95 10 9 Sous total 85 141 75 132 142 18 0 131 10 9 Pays de la Loire 606 992 465 94 794 61 38 94,7% 55,9% 91,4% 92,3% 52,6% 10,6% 89,8% 52,1% 32,5% par rapport au nombre de logements commercialisés (1 085) Nombre de ménages pour lesquels la composition est renseignée Nombre de ménages pour lesquels les revenus sont renseignés Nombre de logements pour lesquels le loyer et l?épargne est renseigné Nombre de logements pour lesquels la levée d?option est renseignée Nombre de logements pour lesquels le plan de financement est renseigné Nombre de ménages pour lesquels les revenus sont renseignés au moment de la levée d?option Nombre de logements pour lesquels la garantie de rachat est renseignée Nombre de logements pour lesquels les raisons de la non-levée d?option sont renseignées Nombre de logements pour lesquels les suites de la non- levée d?option sont renseignées 1 027 1 001 par rapport au nombre de levée d?option renseignées (884) par rapport au nombre de non- levée d?option renseignées (117) 3- Éléments de doctrine sur le PSLA Le prêt social de location accession (PSLA) a été créé en 2004 pour répondre à la demande de ménages modestes souhaitant devenir propriétaires. Cette forme d?accession à la propriété permet à des ménages ayant des revenus modérés, en particulier ceux qui ne disposent pas d?apport personnel, d?acquérir progressivement et sans risque un logement. Le PSLA est un prêt conventionné consenti à un opérateur organisme HLM, SEM, promoteur privé? pour financer la construction ou l?acquisition de logements neufs qui feront l?objet d?un contrat de location-accession. Pour en bénéficier, l?opérateur doit signer une convention avec l?État et obtenir une décision d?agrément. Si l?opérateur n?a pas trouvé de candidat à la location-accession à la fin de la période de commercialisation de 18 mois, le logement peut être conventionné au loyer PLS et conserver les avantages fiscaux initiaux du PSLA. Le PSLA comporte une phase locative au cours de laquelle le futur accédant paie, en plus du loyer, une redevance, assimilable à une épargne, qui s'accumule pour constituer un apport personnel. Cette phase locative (5 ans maximum) permet également de tester la capacité du ménage à assumer la charge d'un remboursement de prêt. Le ménage bénéficie de l'APL accession basée sur la redevance. Le futur accédant peut exercer la levée d'option, à sa convenance, dans un délai fixé par le contrat de location-accession, au minimum 6 mois après l'entrée dans le logement et avant 5 ans. Lorsque le ménage lève l'option d'achat de son logement, le PSLA, à l?origine un prêt du bailleur, est alors transféré au titulaire du contrat de location-accession. Le prêt, qui a été accordé à l'opérateur, peut alors directement être transféré au ménage pour le montant du capital restant dû. Son montant maximum est égal à la différence entre le prix du logement et le montant de la fraction acquisitive (épargne). Toutefois, le ménage n'est pas tenu d'accepter ce transfert du prêt PSLA et peut choisir toute autre offre de crédit. Par ailleurs, le transfert n'est pas automatique : l'établissement de crédit peut s'opposer à ce que le PSLA soit transféré au ménage s'il présente des garanties insuffisantes de solvabilité au moment de la levée d'option. De la même manière que pour une accession à la propriété classique, le ménage peut donc aussi faire appel à un emprunt bancaire et peut, en outre, bénéficier d'avantages non négligeables tels que le prêt à taux zéro, le prêt d'accession sociale, un prêt patronal... En cas de levée de l'option, l'opérateur offre à l'accédant deux garanties, l'une de relogement, l'autre de rachat. Ces garanties sont mises en jeu, sur demande du ménage, dans un délai d?un an suivant la survenance d?un événement exceptionnel ou d?un accident de la vie : - décès ; - décès d'un descendant direct faisant partie du ménage ; - mobilité professionnelle ; - chômage ; - invalidité reconnue ; - divorce ou dissolution d'un PACS. Pour la mise en oeuvre de la garantie de rachat, le prix de rachat garanti par l?opérateur est, pendant les 5 ans suivant le transfert de propriété, égal au prix de vente du logement au moment de la levée d?option. Pendant les 10 années suivantes, le prix de rachat garanti est minoré de 2,5% par année écoulée. Pour la mise en oeuvre de la garantie de relogement, si les ressources du ménage n?excèdent pas les plafonds PLUS au moment de la demande de mise en jeu de la garantie, l?opérateur est tenu de lui proposer trois offres de relogement correspondant à ses besoins et ses possibilités, au plus tard dans les six mois à compter de la demande de mise en jeu de ladite garantie. En cas de non-levée d?option le ménage dispose également d?une garantie de relogement, dans les mêmes conditions. 13/16 Repères sur les plafonds de ressources : Le PSLA ouvre droit à la TVA réduite et à une exonération de la taxe foncière pendant 15 ans. Le PSLA s'adresse à des ménages sous condition de ressources et de plafond de prix de vente des logements. Ces plafonds ont été fixés par un arrêté en date du 2 décembre 2005, modifiés par arrêté du 7 avril 2009 et réévalués chaque année, au 1er janvier. En 2011 en zone B et C, pour prétendre au PSLA, l'accédant devait disposer de ressources (n-2) ne dépassant pas les plafonds suivants : - pour une personne seule : 23 688¤ - pour 2 personnes dans le ménage : 31 588¤ - 3 personnes : 36 538¤ - 4 personnes : 40 488¤ - 5 personnes : 44 425¤ Pour la présente étude, il a été décidé de privilégier les plafonds PLUS, plafonds qui permettent les propositions de relogement. En 2011, les plafonds PLUS sont les suivants : - pour une personne seule : 19 225¤ - pour 2 personnes dans le ménage : 25 673¤ - 3 personnes : 30 874¤ - 4 personnes : 37 272¤ - 5 personnes : 43 846¤ - 6 personnes : 49 414¤ - personne supplémentaire : 5 512¤. 4- Contexte global du PSLA en Pays-de-la-Loire Une forte progression des agréments PSLA depuis la création du produit en 2004 et des disparités territoriales. Une polarisation de la production autour des agglomérations centres sur tous les départements hormis en Vendée où elle est répartie sur tout le territoire, y compris dans les zones rurales. Ce succès en Vendée s'explique notamment par les aides complémentaires accordées dans ce département (cf. éco- pass) et la forte proportion de propriétaires. Evolution du nombre de logements en PSLA entre 2005 et 2015 Source : Infocentre SISAL Répartition régionale des PSLA produits entre 2005 et 2015 14/16 Mayenne Sarthe Vendée Total 2005 10 11 15 34 70 2006 50 31 44 13 85 223 2007 36 109 78 93 316 2008 43 54 39 33 118 287 2009 30 62 35 44 171 2010 223 100 8 20 28 379 2011 636 157 90 43 25 951 2012 179 131 59 45 414 2013 519 113 57 21 58 768 2014 452 147 83 68 750 2015 705 178 75 20 50 1028 34 53 42 9 75 213 262 99 53 14 59 487 Loire Atlantique Maine et Loire Moyenne PCS 2005-2009 Moyenne 2005- 2015 5- Glossaire 1. Le Prêt d?Accession Sociale (PAS) est accordé sous conditions de ressources par une banque ou établissement financier ayant passé une convention avec l?État. Il est cumulable avec d?autres prêts, notamment le prêt à taux zéro (PTZ) pour les logements neufs, et donne droit à l?Aide Personnalisée au Logement. 2. Le Prêt Conventionné (PC) : Le prêt conventionné immobilier classique est accordé par une banque ou un établissement financier ayant passé une convention avec l'État. Il peut financer jusqu'à l'intégralité du coût de la construction ou l'achat d'un logement neuf ou ancien, mais aussi certains travaux d'amélioration du logement. Il est remboursable avec intérêts et peut donner droit à l'aide personnalisée au logement (APL). 3. Le Plan Épargne Logement (PEL) est une épargne bloquée qui, quand son terme est atteint (4 ans), peut être utilisée de plusieurs façons. Il peut ainsi soit être clôturé, soit être poursuivi, soit permettre d'obtenir un prêt immobilier à un taux privilégié. L'obtention du prêt permet également à son souscripteur de bénéficier d'une prime versée par l'État. 4. Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est destiné à acheter sa première résidence principale : pour bénéficier de ce prêt, il faut acheter un bien pour la première fois et y habiter. Il est également valable pour les personnes qui n?ont pas été propriétaires dans les deux ans précédant la demande de prêt. Il peut aussi aider à acheter un bien ancien dans lequel il faut faire un certain montant de travaux. Pour en bénéficier, il ne faut pas dépasser un plafond de revenus défini en fonction de la taille du ménage et de la localisation du bien acheté. Il sert à financer une partie de l'achat et vient en complément du ou des autres prêts, contractés par ailleurs. C?est un prêt sans intérêt. 5. La vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) : selon l'article 1601-3 du Code Civil, « la vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux ». Le décret du 8 février 2 000 met en place ce dispositif dans le cadre de la construction de logements sociaux, notamment pour favoriser le développement de la mixité sociale dans les quartiers. 6. Le prêt locatif social (PLS) a vocation à financer des opérations dont les niveaux de loyer et de ressources sont 30 % supérieurs au PLUS, notamment dans les zones avec un marché immobilier tendu. 7. Le prêt locatif à usage social (PLUS) est le dispositif le plus fréquemment employé pour financer le logement social. D?après les plafonds de ressources fixés chaque année par circulaire, ces logements sont accessibles à des populations mixtes. 8. La surface habitable (SH) « est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d?escalier, gaines, ébrasements de portes et de fenêtres ; [?] Il n?est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d?une hauteur inférieure à 1,80 mètre » (article R.111-2 du code de la construction et de l?habitation). 9. Le Fichier de la Demande Locative Sociale (FDLS) : en Pays de la Loire, depuis 1998 et à l'initiative de l'union sociale pour l'habitat (USH) des Pays de la Loire, a été mis en place un fichier de la demande de logement locatif social permettant, au delà de l?obtention d?un numéro unique, d?assurer une gestion partagée des demandes. Les fichiers sont gérés par le centre régional d'études pour l'habitat de l'ouest (CREHA Ouest). 15/16 16/16