Situation de l'habitat et du logement en Pays de la Loire - Rôle social des parcs de logements
Auteur moral
Pays-de-la-Loire. Direction régionale de l'environnement, de l'aménagement et du logement
Auteur secondaire
Résumé
La DREAL des Pays de la Loire s'est interrogée sur le modèle du logement social : le parc locatif public loge-t-il les plus pauvres ? Quel rôle joue le parc locatif privé dans le logement des pauvres ?<br /><br />Répondre à ces questions permet de mieux appréhender les dynamiques territoriales pour orienter in fine les politiques locales de l'habitat et notamment, l'accompagnement de l'État dans le développement du parc locatif public.
Editeur
DREAL Pays de la Loire
Descripteur Urbamet
analyse
; donnée statistique
; indicateur
; demande de logement
; droit au logement
; logement aidé
; précarité
Descripteur écoplanete
analyse statistique
; indicateur économique
; précarité sociale
Thème
Construction
; Habitat - Logement
Texte intégral
service
Intermodalité
Aménagement
Logement
novembre
2017
n° 214
S ituation de l?habitat et du
logement en Pays de la Loire
Rôle social des parcs
de logements
SOMMAIRE
I ? Méthodologie de l?étude.................................................................................................4
II ? Le rôle social des parcs à l?échelle régionale : le parc public joue pleinement sa
fonction sociale....................................................................................................................7
Situation des Pays de la Loire au regard de la pauvreté......................................................7
Un rôle social plus affirmé du parc public..............................................................................8
Monoparentalité, analyse complémentaire au rôle social...................................................10
III ? Le rôle social des parcs à l?échelle départementale...............................................11
Situation des départements au regard de la pauvreté........................................................11
Un rôle social toujours plus affirmé sur le parc public, toutefois quelques singularités......12
La monoparentalité, parfois un facteur d?inégalités.............................................................18
IV ? Le rôle social des parcs à l?échelle intercommunale.............................................20
Situation des EPCI au regard de la pauvreté......................................................................20
Hétérogénéité du rôle social des parcs de logements........................................................21
Conclusion..........................................................................................................................29
ANNEXE..............................................................................................................................30
1
On compte en France 5 millions de pauvres1 en 2014. Leur nombre a augmenté de près d?un tiers
entre 2004 et 2014. 4 millions de personnes seraient sans-abri, mal-logées ou sans logement
personnel en France. 12,1 millions de personnes seraient touchées à des degrés divers par la
crise du logement2. La situation ne cesse de s?aggraver puisqu?on recensait 3,6 millions de mal-
logés en 2012. La crise économique de 2008 a fragilisé de nombreux ménages, notamment dans
l?accès au logement.
Cette situation met en évidence le besoin de produire une offre de logements accessibles aux
ménages les plus précaires. La production de cette offre suppose généralement l?intervention
publique, car les seuls mécanismes de marché ne permettent pas de répondre à ce besoin. Même
si le terme de logement social est omniprésent en matière de politique de l?habitat, sa définition
n?est pas normée. On peut le définir comme un logement destiné, suite à une initiative publique ou
privée, à des personnes à revenus modestes qui auraient des difficultés à se loger sur le marché
libre. Cette définition met en évidence une acception assez large du logement social en France.
3 conceptions du logement social en Europe3 émergent :
? une conception résiduelle du logement social : concerne les personnes les plus
défavorisées et groupes sociaux identifiés comme exclus du marché du logement. Elle
prend en charge de manière presque intégrale les loyers. Cette conception n?affecte pas le
marché du logement, mais le rend socialement acceptable et est rendu possible dans un
marché où le secteur des propriétaires est très développé, tandis que l?offre locative privée
reste faible. On parle de « résiduellisation » du parc de logement social quand celui-ci
n?accueille que les ménages les plus précaires ;
? une conception généraliste du logement social : concerne les personnes ayant des
difficultés à accéder à un logement dans le marché traditionnel. La notion de ressources
dépend d?un pays à un autre et se définit à partir de plafond de ressources. Les loyers sont
le plus souvent plafonnés et les ménages bénéficient d?une aide au logement en fonction
de leurs revenus. Cela a un impact sur le marché du logement, car ce parc pèse sur l?offre
globale de logements, même s?il n?existe pas de friction ou de concurrence entre les
parcs ;
? une conception universelle du logement social : n?existe pas de ciblage d?un type de
population et concerne l?ensemble de la population, il est « d?utilité publique ». Il permet
d?apporter une sécurité du logement par rapport au parc privé. La liste d?attente se fait de
manière chronologique. Il y a des tensions entre le parc public et le parc privé, car le parc
public domine le parc locatif privé et le parc des propriétaires occupants.
Le modèle social français appartient plutôt à une conception généraliste dont les habitations à
loyer modéré constituent l?acception la plus connue du logement locatif social. La loi assigne aux
logements locatifs sociaux l?objectif d?améliorer les conditions d?habitat des personnes de
1 Source : Insee - Seuil de pauvreté à 50 % du revenu médian
2 Source : L?état du mal logement en France 22ème rapport, données issues de l?enquête nationale Logement et de l?enquête Sans-
domicile de l?Insee.
3 Source : le développement du logement social dans l?Union Européenne ? L. Gheskière - 2008
2
ressources modestes ou défavorisées, de participer à la mise en oeuvre du droit au logement, et à
la nécessaire mixité sociale des villes et des quartiers. Ce modèle du logement social français
peut être schématisé en trois rubriques : des conditions de ressources maximum pour y accéder,
des loyers plafonnés, et un bail particulier qui garantit le droit au maintien dans les lieux pour les
locataires, sans limite de durée et quelle que soit l?évolution postérieure de leurs revenus 4.
Le logement social est aujourd?hui au coeur du débat public s?agissant des publics à accueillir. En
effet, doit-il loger les plus pauvres, ou l?ensemble des ménages modestes ?
La Cour des Comptes dans son rapport « le logement social face au défi de l?accès des publics
modestes et défavorisés » préconise que le logement social soit réservé aux ménages modestes
et défavorisés. Ce rapport formule 13 recommandations visant à accroître, à financements publics
constants le service rendu par le logement social. On s?orienterait donc vers une conception plus
résiduelle du logement social.
Dans ce contexte, la DREAL des Pays de la Loire s?est interrogée sur le modèle du logement
social : le parc locatif public loge-t-il les plus pauvres ? Quel rôle joue le parc locatif privé dans le
logement des pauvres ?
Répondre à ces questions permet de mieux appréhender les dynamiques territoriales pour
orienter in fine les politiques locales de l?habitat et notamment, l?accompagnement de l?État dans
le développement du parc locatif public.
4 Sauf lorsque ces revenus dépassent le double des plafonds de ressources, situation dans laquelle le bailleur impose un bail de trois
ans non renouvelable.
3
I ? Méthodologie de l?étude
L?étude du rôle social des parcs de logements s?appuie sur une méthodologie créée en 2011 par le
Cerema Nord-Picardie. La méthode évalue le rôle social des parcs à partir de leur peuplement en
croisant des données sur les parcs avec des données socio-économiques caractérisant leurs
occupants.
Le rôle social peut être appréhendé à partir de plusieurs sources. Dans cette étude, il a été choisi
de retenir FILOCOM5, qui présente l?avantage de couvrir les différents segments de parcs de
logements, et qui permet d?accéder à un ensemble de données socio-économiques portant sur les
ménages.
Le rôle social des parcs de logements peut être qualifié à partir de deux indices synthétiques :
l?indicateur de spécialisation (IS) et l?indicateur de concentration (IC).
La spécialisation d?un parc dans l?accueil d?une catégorie de population est fonction du poids relatif
de cette catégorie de population dans le total des ménages. L?indicateur de spécialisation se
construit ici à partir du rapport entre le pourcentage de ménages pauvres parmi les occupants
d?un segment de parc et le pourcentage de ménages pauvres dans l?ensemble des ménages.
L?IS permet de comparer le profil social des différents parcs et de mesurer la distribution des
différentes catégories de ménages entre les parcs dans un même territoire. Ils permettent de
réaliser des comparaisons entre les territoires, les résultats doivent être analysés au regard du
contexte local (volume de logements locatifs sociaux et de ménages pauvre).
Dans la présente étude, la spécialisation d?un segment de parc est approchée de manière globale,
au travers du seuil de pauvreté, et de manière plus fine, à partir des tranches de revenus. Le seuil
de pauvreté correspond ici à la moitié du revenu médian net annuel par unité de consommation,
5 Fichier des logements par commune
4
A/B Lecture
25% 25% 1
40% 25% 1,6
20% 25% 0,8
A
Pourcentage de ménages
pauvres parmi les
locataires HLM, du parc
privé ou des propriétaires
B
Pourcentage de ménages
pauvres dans le total des
ménages
Dans ce territoire, le pourcentage de ménages pauvres est
identique à celui des ménages à bas revenus dans le total des
ménages. Pas de spécialisation, ou pas de rôle social
particulier du parc HLM du point de vue des ménages pauvres.
Dans ce territoire, le pourcentage des ménages pauvres parmi
les locataires HLM est 1,6 fois plus important que dans le total
des ménages. Leur sur-représentation indique une
spécialisation, ou un rôle social accentué du parc HLM du
point de vue du logement des pauvres.
Dans ce territoire, le pourcentage de ménages pauvres parmi
les locataires HLM est 0,8 fois moins important que dans le
total des ménages. Leur sous-représentation indique un rôle
social insuffisant du parc HLM du point de vue du logement
des ménages pauvres.
ce qui équivaut à 840 ¤6 par mois et correspond donc aux ménages les plus précaires.
S?agissant des tranches de revenus, elles permettent d?affiner la caractérisation du rôle social. 6
tranches ont été retenues :
0 ¤ ? 5 000 ¤ 5000 ¤ ?
10 000 ¤
10 000 ¤ ?
15 000 ¤
15 000 ¤ ?
20 000 ¤
20 000 ¤ ?
30 000 ¤
Supérieur à
30 000 ¤
Le rôle social d?un parc peut également être approché au travers de l?indicateur de concentration.
Ce dernier est le rapport entre le pourcentage de résident d?un segment de parc parmi les
ménages pauvres et la part de ce segment de parc dans le total des résidences principales.
Exemple sur le parc locatif public
Un indicateur de concentration supérieur à 1 montre une capacité d?accueil des ménages pauvres
d?un segment de parc plus importante que son poids au sein des résidences principales. À
l?inverse, il montre une capacité d?accueil moins importante pour un indicateur de concentration
inférieur à 1. Enfin, quand l?indicateur de concentration est égal 1, la part de ménages pauvres
correspond au poids du segment de parc dans le total des résidences principales.
Les résultats de ces indices étant identiques, seul l?indicateur de spécialisation sera analysé.
6 FILOCOM use d?une approche stricte de la pauvreté en fixant son seuil à 50 % du revenu médian.
5
Ménages pauvres
Pour une famille de 4 personnes avec 1 enfant de moins de 14 ans et 1 enfant
de plus de 14 ans ( revenu netannuel : 28 224¤)
Plafonds PLAI
11 067 ¤ (1 pers.) à 21 575 ¤ (4 pers.)
Plafonds PLUS
20 123 ¤ (1 pers.) à 39013¤ (4
pers.)
A/B Lecture
30% 30% 1
60% 30% 2
20% 30% 0,66
A
Pourcentage de
locataires HLM parmi
les ménages à bas
revenus
B
pourcentage de locatif
HLM dans le total des
RP
Dans ce territoire, le parc HLM loge une part de ménages pauvres
identique à son poids relatif dans le total des RP. Il n?y a pas de
concentration, pas de rôle social particulier du point de vue du
logement des ménages pauvres.
Dans ce territoire, le parc HLM loge proportionnellement 2 fois
plus de ménages pauvres que son poids relatif dans le total des
RP. La concentration de ménages pauvres dans le parc HLM
indique un rôle social plus affirmé de ce segment de parc du point
de vue du logement des ménages à bas revenus.
Dans ce territoire, le parc HLM loge proportionnellement 0,66 fois
moins de ménages pauvres que son poids relatif dans le total RP,
ce qui indique un rôle social très faible du point de vue du
logement des ménages pauvres.
Enfin, pour compléter la caractérisation du rôle social des parcs, il a été choisi d?analyser la
monoparentalité. FILOCOM renseigne sur le nombre d?enfants mineurs dans un ménage mais ne
donne pas l?âge des personnes majeures fiscalement à charge. On retient comme définition d?une
famille monoparentale : un ménage composé d?une personne ayant des personnes fiscalement à
charge, enfants mineurs ou majeurs, ou autres personnes majeures (ascendant). Ainsi, à la
différence du recensement, un ménage ne sera pas une famille monoparentale, si un enfant
réside dans le logement sans être à charge (il déclare ses propres revenus). En revanche, il sera
considéré comme une famille monoparentale, même si les personnes à charge ne sont pas des
enfants, contrairement au recensement. La monoparentalité n?est pas un critère de difficulté
économique et social en soi. Toutefois, elle peut être un facteur d?aggravation de la
situation des ménages, notamment en cas de cumul de difficultés. C?est pourquoi, elle sera
analysée comme un indicateur secondaire dans le cadre de cette étude.
6
II ? Le rôle social des parcs à l?échelle régionale : le parc public
joue pleinement sa fonction sociale
Situation des Pays de la Loire au regard de la pauvreté
La part des ménages sous le seuil de pauvreté dans la région est plus faible qu?au niveau
national : respectivement 15 % contre presque 17,5 %7, ce qui représente 244 872 ménages
ligériens sous le seuil de pauvreté contre 4 848 852 ménages en France métropolitaine.
S?agissant de la distribution des ménages en fonction de leur tranche de revenu, on observe que
la part de ménages très pauvres est moins importante en Pays de la Loire qu?en France
métropolitaine.
En effet, en Pays de la Loire, 4 % des ménages ont des revenus compris entre 0 ? 10 000 ¤
contre 5 % en France. A contrario, la part des ménages aux revenus supérieurs à 15 000 ¤ dans
la région est plus importante, de plus d?un point, qu?en France métropolitaine.
7 Source : Filocom 2015
7
Source: FILOCOM 2015 0 - 5 000¤ 5 000 - 10 000¤ 10 000 - 15 000¤ 15 000 - 20 000¤ 20 000 - 30 000¤ > 30 000¤
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
Répartition des ménages par tranche de revenus
France
Pays de la Loire
Un rôle social plus affirmé du parc public
Les ménages pauvres en Pays de la Loire sont répartis de manière assez « équilibrée » entre les
parcs : 36 % dans le parc public, 31 % dans le parc locatif privé et 31 % dans le parc de
propriétaires8. Cette distribution des ménages pauvres ne reflète pas la répartition des ménages
au sein des parcs : 13 % vivent dans le parc public, 20 % dans le parc locatif privé et 66 % dans le
parc de propriétaires.
Ces premiers constats mettent d?ores et déjà en exergue la fonction d?accueil des ménages
pauvres du parc public, constats confortés par les éléments ci-après :
En effet, le plus fort IS concerne le parc public : en proportion près de 3 fois plus de ménages
pauvres que sur le total des ménages. Le parc public n?a pas le monopole dans le logement des
ménages pauvres puisque le parc privé, avec un IS de 1,6, exerce également une fonction
sociale. Le parc de propriétaires a quant à lui un rôle social très limité, notamment en raison de la
difficulté d?accès à la propriété pour les ménages aux ressources limitées.
Les Pays de la Loire s?inscrivent dans les tendances nationales, à noter toutefois la plus forte
spécialisation du parc public ligérien.
8 s?ajoutent des ménages sans statut d?occupation défini.
8
Parc HLM
Volume de ménages pauvres
Volume de ménages
41,8% 23,7% 7,1%
15,1%
2,8 1,6 0,5
2,2 1,5 0,5
Parc locatif
privé
Parc des
Propriétaires
88391 76924 76113
211387 324154 1074722
A
Part des ménages sous le seuil de
pauvreté par parc
B
Part des ménages sous le seuil de
pauvreté parc total
A/B
Indicateur de spécialisation
Indicateur de spécialisation
France métropolitaine
L?analyse par tranche de revenus permet de mieux caractériser le degré de pauvreté des
ménages.
Il apparaît clairement dans le graphique ci-dessus une spécialisation du parc public dans l?accueil
des ménages très pauvres, elle est d?autant moins forte que les revenus augmentent. Le parc
public ligérien loge en proportion 3,5 fois plus les ménages appartenant aux revenus compris
entre 0 et 5 000 ¤ qu?il n?y en a sur le total des ménages et 1,8 fois plus de ménages aux revenus
compris entre 15 000 et 20 000 ¤.
Le parc locatif privé accueille aussi bien les ménages pauvres qui ne peuvent pas être logés sur le
parc public, que les ménages avec des revenus plus élevés, dont une partie a la capacité à
accéder à la propriété. La spécialisation du parc locatif privé est plus élevée que celle du parc
public uniquement sur la tranche 20 000 ? 30 000 ¤.
On constate par ailleurs que sur la tranche 20 000 ? 30 000 ¤ la spécialisation des parcs est
quasiment égale à 1 sur tous les segments de parc, ce qui signifie que chacun d?entre eux
accueille ces ménages dans des proportions équivalentes à leur poids dans le total des ménages.
Le parc des propriétaires concentre moins de ménages pauvres et modestes : aucune
spécialisation sur les tranches de revenus inférieures à 30 000 ¤. Seuls les ménages appartenant
à la tranche de revenus supérieurs à 30 000 ¤ sont sur-représentés sur ce segment de parc. Ce
constat est conforme à sa destination, orientée vers les ménages qui ont la capacité de
rembourser un emprunt et de supporter les charges d?entretien d?un bien.
9
Plafonds PLAI
11 067 ¤ (1 pers.) à 21 575 ¤ (4 pers.)
Plafonds PLUS
20 123 ¤ (1 pers.) à 39013¤
(4 pers.)
0 ? 5 000¤ 5 000 ? 10 000¤ 10 000 ? 15 000¤ 15 000 ? 20 000¤ 20 000 ? 30 000¤ > 30 000¤
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
La spécialisation des parcs de logements en Pays de la Loire au regard des revenus des ménages
parc HLM parc loc privé parc prop
Monoparentalité, analyse complémentaire au rôle social
La monoparentalité ne constitue pas en soi un facteur de pauvreté, mais elle peut fragiliser
certains ménages. Les familles monoparentales sont un peu moins représentées en Pays de la
Loire (9,2 %) qu?en France (10 %).
La monoparentalité semble moins constituer un frein à l?accession à la propriété dans la région,
que dans le reste de la France : 40 % des familles monoparentales sont propriétaires en Pays de
la Loire contre 35 % en France métropolitaine. Les familles monoparentales accèdent donc moins
que l?ensemble des ménages à la propriété [66 % des ménages sont propriétaires], mais un peu
plus qu?au national. Elles se répartissent de manière identique sur le parc HLM et sur le parc du
locatif privé dans la région, alors qu?on observe une plus grande différence à l?échelle nationale
(elles sont davantage présentes sur le parc locatif privé).
Les indicateurs de spécialisation mettent en évidence que le parc HLM joue effectivement son rôle
d?accueil des ménages les plus défavorisés. Le parc locatif privé quant à lui, avec une
spécialisation moins élevée, loge des ménages aux revenus plus hétérogènes. Toutefois, l?analyse
par tranche de revenus met en évidence qu?il loge tout de même des ménages pauvres. A
contrario, le parc de propriétaires est occupé par des ménages aux revenus plus élevés,
nécessaires pour accéder à la propriété.
Ce profil régional met en évidence :
? un parc HLM qui répond aux enjeux des politiques de l?habitat en accueillant une
proportion importante de ménages pauvres ;
? un parc privé qui loge des ménages aux revenus plus variés dont des pauvres ;
? un parc de propriétaires dont l?accès est globalement réservé aux ménages un peu plus
aisés.
10
HLM Locatif privé Prop
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
45%
Part des familles monoparentales par parc en région Pays de la Loire
France Pays de la Loire
III ? Le rôle social des parcs à l?échelle départementale
Situation des départements au regard de la pauvreté
Les départements s?inscrivent dans la tendance régionale avec une part de ménages pauvres plus
élevée sur le parc public que sur les autres parcs. Même si on peut noter que sur certains
départements, le parc locatif privé comprend plus d?un quart de ménages pauvres. Les parcs
publics de Loire-Atlantique, Sarthe et Vendée accueillent une part plus importante de ménages
pauvres que le parc public régional. Cette situation se retrouve sur tous les parcs locatifs privés
sauf sur la Loire-Atlantique, poids légèrement inférieur. S?agissant du parc de propriétaires, la
Mayenne et la Vendée se distinguent par les parts de ménages pauvres les plus élevées.
11
44 49 53 72 85
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
45%
50%
43%
38% 39%
45%
43%
21%
24%
26% 27%
25%
6% 7%
8%
7% 8%
Part de ménages sous le seuil de pauvreté
parc HLM parc locatif privé parc de propriétaires
Un rôle social toujours plus affirmé sur le parc public, toutefois quelques
singularités
12
LOIRE ATLANTIQUE Parc HLM Total *
volume de ménages pauvres
volume de ménages
Part du parc dans les RP 13% 24% 62% 81%
Part ménages pauvres 43% 21% 6% 14%
Part des pauvres dans le total ménages 38% 32% 29%
indicateur de spécialisation 3,0 1,5 0,5
(sans statut d?occupation défini)
Parc locatif
privé
Parc des
propriétaires
33003 27932 25542 87624
76504 130779 393464 606021
* quelques ménages sont rattachés à la catégorie «autres»
MAINE ET LOIRE Parc HLM Total *
volume de ménages pauvres
volume de ménages
Part du parc dans les RP 18% 21% 60% 91%
Part ménages pauvres 38% 24% 7% 16%
Part des pauvres dans le total ménages 44% 28% 27%
indicateur de spécialisation 2,4 1,5 0,4
Parc locatif
privé
Parc des
propriétaires
22839 14614 14331 52299
59349 60612 207366 329947
MAYENNE Parc HLM Total *
volume de ménages pauvres
volume de ménages
Part du parc dans les RP 11% 21% 66% 86%
Part ménages pauvres 39% 26% 8% 15%
Part des pauvres dans le total ménages 28% 33% 36%
indicateur de spécialisation 2,5 1,7 0,5
Parc locatif
privé
Parc des
propriétaires
5593 6674 7271 19979
14419 26162 87897 130723
VENDEE Parc HLM Total *
volume de ménages pauvres
volume de ménages
Part du parc dans les RP 7% 20% 72% 73%
Part ménages pauvres 43% 25% 8% 14%
Part des pauvres dans le total ménages 20% 35% 42%
indicateur de spécialisation 3,2 1,8 0,6
Parc locatif
privé
Parc des
propriétaires
8245 14204 17157 40404
19241 56005 213129 291918
SARTHE Parc HLM Total *
volume de ménages pauvres
volume de ménages
Part du parc dans les RP 15% 20% 64% 79%
Part ménages pauvres 45% 27% 7% 17%
Part des pauvres dans le total ménages 42% 30% 27%
indicateur de spécialisation 2,7 1,6 0,4
Parc locatif
privé
Parc des
propriétaires
18711 13500 11812 44566
41874 50596 172866 268470
La Loire-Atlantique est le département qui comprend le poids le plus faible de ménages pauvres
(14 %), à l?inverse de la Sarthe (17 %). Elle connaît un rôle social important du parc public (3), la
part de ménages pauvres y est trois fois plus élevée que sur l?ensemble des ménages du
département. Il concentre donc davantage de ménages pauvres que les autres parcs publics
départementaux. Ce constat met en lumière un enjeu en termes de mixité de peuplement. Le parc
locatif privé se caractérise par la spécialisation la plus faible (équivalente à celle du Maine-et-
Loire), 21 % des ménages qui y sont logés sont pauvres bien qu?il loge 32 % de l?ensemble des
ménages pauvres du département. Le locatif privé se distingue par le taux d?effort des ménages :
41,3 % des allocataires ont un taux d?effort supérieur à 30 %9, niveau le plus élevé de la région. La
forte spécialisation du parc public couplé aux taux d?effort élevés sur le parc locatif privé
soulignent le besoin de poursuivre le développement de l?offre locative sociale.
Le Maine-et-Loire se distingue des autres départements, car il réunit les spécialisations les moins
élevées [les fonctions sociales les plus faibles] de la région sur les trois segments de marché.
Cette situation s?explique par une plus petite concentration des ménages pauvres, ces derniers
étant répartis sur l?ensemble des secteurs. Plus faible concentration ne signifie pas moins de
pauvres. En effet, avec 16 % de ménages vivant sous le seuil de pauvreté, le Maine-et-Loire est le
2ème département de la région en termes de poids de ménages pauvres. Par exemple, le parc
public, avec 38 % de ménages sous le seuil de pauvreté, accueille 44 % des ménages pauvres de
l?ensemble du département alors qu?en Loire-Atlantique, la situation est inverse : 44 % des
ménages résidant sur le parc public sont pauvres [plus forte concentration] et ces ménages
représentent 38 % de l?ensemble des ménages pauvres. Cette situation traduit une mixité plus
forte sur le Maine-et-Loire.
La Mayenne se caractérise par une des spécialisations les plus faibles sur le parc public et une
des spécialisations les plus fortes sur le parc locatif privé. Ce dernier accueille plus de ménages
pauvres (6 674) que le parc public (5 593) : 33 % des ménages pauvres vivent dans le locatif privé
contre 28 % sur le locatif public. Le parc locatif privé offrirait la possibilité aux ménages à faibles
ressources de se loger, et constituerait ainsi un parc social de fait. Le parc locatif privé propose
des niveaux de loyer assez proches de ceux du locatif public, respectivement de 5,6 ¤10 et 4,6 ¤11,
soit une différence de seulement 1 ¤. Par ailleurs, la part des ménages dont le taux d?effort est
supérieur à 30 % sur le parc locatif privé est la plus faible des Pays de la Loire. Au vu de ces
éléments, le parc locatif privé semble effectivement faire fonction de parc social sur certains
territoires. Si ces ménages sont logés dans des conditions qui répondent à leurs besoins et
correspondent à leurs ressources, le développement du parc public n?apparaît pas prioritaire.
La Sarthe, avec le poids plus important de ménages pauvres, présente des enjeux forts en termes
de production de logements à bas loyer. Le parc public sarthois est celui qui comprend la plus
grande part de pauvres (45 %), il ne présente toutefois pas la spécialisation la plus élevée, car il y
a plus de pauvres dans l?ensemble des ménages. Le département se distingue également par le
poids des ménages pauvres au sein du parc locatif privé : 27 %, niveau le plus élevé de la région.
9 Source : « les allocataires logement en Pays de la Loire en 2014 » DREAL des Pays de la Loire
10 Source observatoire régional SICLOP - 2016
11 Source RPLS 2016
13
La Vendée est quant à elle singulière en raison du niveau de ces indicateurs de spécialisation. À
l?inverse du Maine-et-Loire, elle connaît les spécialisations les plus fortes sur tous ses secteurs de
marché. Cette situation s?explique notamment en raison du poids des ménages pauvres parmi les
plus faibles en région. Tout comme en Mayenne, le parc locatif privé loge davantage de ménages
pauvres que le locatif public mais dans des proportions plus importantes : 1,7 fois plus de pauvres
sur le parc locatif privé que sur le parc public. Une partie des ménages pauvres vivant dans un
locatif privé aurait probablement vocation à intégrer un locatif public. Ainsi, la Vendée avec un parc
locatif public de 7 % [la moyenne régionale est de 13 %] présente un enjeu fort en termes de
développement du parc public pour in fine répondre aux besoins en logements des ménages à
faibles ressources.
Pour affiner cette lecture départementale du rôle social des parcs, les indicateurs de spécialisation
ont été déclinés ci-après par tranche de revenus.
Le parc public
Dans tous les départements, la plus forte spécialisation concerne les ménages les plus
défavorisés (revenus compris entre 0 et 5 000 ¤). Le parc public joue donc pleinement sa fonction
sociale. La déclinaison par tranche de revenus conforte les indicateurs supra, à savoir une plus
forte spécialisation dans l?accueil des ménages pauvres en Vendée et en Loire-Atlantique, et une
plus faible spécialisation en Maine-et-Loire en raison du poids plus important de ces ménages
dans l?ensemble des ménages du département.
Les parcs HLM de la Mayenne et de la Sarthe s?inscrivent entre ces deux tendances, avec un parc
mayennais légèrement plus spécialisé dans l?accueil des très pauvres.
Les différences en termes d?intensité du rôle social du parc HLM sont à mettre en corrélation avec
le comportement des autres parcs de logements, notamment celui du parc locatif privé.
14
IS
0 ? 5 000¤
IS
5 000 ? 10 000¤
IS
10 000 ? 15 000¤
IS
15 000 ? 20 000¤
IS
20 000 ? 30 000¤
IS
> 30 000¤
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
4,0
4,5
Indicateurs de spécialisation du parc HLM en Pays de la Loire
44
49
53
72
85
Le parc locatif privé
L?analyse par tranche de revenus conforte les précédents constats : des fonctions sociales moins
fortes que sur le parc locatif public tout en jouant un rôle dans le logement des ménages pauvres.
On remarque que les proportions sont presque linéaires entre les deux premières tranches de
revenus ? sauf sur la Vendée qui est plus spécialisée ? ainsi que sur les tranches suivantes entre
10 000 et 20 000 ¤. Cette situation met en évidence une mixité plus développée sur le parc locatif
privé.
Les comportements entre les deux parcs diffèrent quelque peu :
? Tout comme sur le locatif public, la Vendée se démarque par les spécialisations les plus
fortes. Ce résultat peut traduire deux phénomènes : d?une part, un parc privé ? de par des
loyers peu élevés ? accessible aux ménages pauvres, et d?autre part, un effet report des
ménages sur le locatif privé en raison d?un parc public peu développé [7 % du parc des
résidences principales contre 13 % en moyenne en région].
? La Loire-Atlantique, qui présentait une spécialisation élevée dans l?accueil des ménages
très pauvres sur le parc public, connaît sur le parc locatif privé, les niveaux les plus bas sur
les tranches de revenus comprises entre 0 et 15 000 ¤ ; signe que les plus précaires ont
moins la capacité, sur ce territoire, à habiter dans le parc locatif privé, et qu?ils sont
davantage logés sur le parc public.
? Le Maine et Loire ? caractérisé par les spécialisations les plus faibles sur le parc public ?
connaît sur le parc locatif privé des niveaux de spécialisation plus élevés que la Loire-
Atlantique et la Sarthe sur les trois premières tranches de revenus. L?intensité de la
fonction sociale du parc locatif privé est donc relativement forte.
15
Source: FILOCOM 2015IS
0 ? 5 000¤
IS
5 000 ? 10 000¤
IS
10 000 ? 15 000¤
IS
15 000 ? 20 000¤
IS
20 000 ? 30 000¤
IS
> 30 000¤
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
Indicateurs de spécialisation du parc locatif privé en Pays de la Loire
44
49
53
72
85
? Le parc locatif privé mayennais apparaît parmi les plus spécialisés dans l?accueil des
ménages pauvres. Les explications de cette situation pourraient être identiques à celles
émises pour le parc vendéen. Toutefois, au regard du poids du parc public près de 5 points
plus importants (11,6 %12), et du taux d?effort des ménages sur le parc privé (22,1 %), le
plus faible de la région, il semble que les ménages ? même ceux disposant de faibles
ressources ? sont en capacité de bien se loger sur le parc locatif privé.
? La Sarthe a, quant à elle, des spécialisations en termes de logement des très pauvres
parmi les moins élevées. Cette situation s?explique par le poids important des ménages
pauvres sur le département.
Il est par ailleurs intéressant de noter que l?indicateur de spécialisation reste inférieur à 1 sur les
ménages aux revenus supérieurs à 30 000 ¤. En effet, ces derniers représentent globalement la
moitié de l?ensemble des ménages sur tous les départements alors qu?ils ne représentent qu?entre
29 % et 35 % des ménages logés sur le parc locatif privé, situation non surprenante sur une terre
de propriétaires telle que les Pays de la Loire.
Le parc de propriétaires
Les spécialisations du parc de propriétaires sont inverses à celles du parc locatif public, résultat
conforme au public cible de ce parc qui doit avoir la capacité à emprunter et à supporter les
charges afférentes à l?habitation. Comme indiqué supra, ce parc ne loge que 7,1 % des ménages
pauvres. Seulement 0,15 % des propriétaires ont des revenus inférieurs à 20 000 ¤, toutefois ces
ménages représentent 36,7 % de l?ensemble des ménages à ce niveau de revenus.
La présence de propriétaires pauvres s?explique notamment par les propriétaires non-
accédants13 , par exemple des retraités ou agriculteurs qui auraient hérité de maison familiale.
12 Sources : filocom 2015 ? RPLS 2016
13 Propriétaires qui ne supportent pas de charges d?emprunt
16
IS
0 ? 5 000¤
IS
5 000 ? 10 000¤
IS
10 000 ? 15 000¤
IS
15 000 ? 20 000¤
IS
20 000 ? 30 000¤
IS
> 30 000¤
0,00
0,20
0,40
0,60
0,80
1,00
1,20
1,40
Indicateurs de spécialisation du parc de propriétaires en Pays de la Loire
44
49
53
72
85
La Mayenne et la Vendée ont les spécialisations les plus fortes sur les ménages aux revenus
inférieurs à 20 000 ¤, toutefois pour des motifs différents.
S?agissant de la Mayenne, il est probable que ce soit des agriculteurs, ce, notamment en raison
du poids de l?agriculture dans ce département, le plus élevé de la région : 21,5 % des
établissements contre 9,2 % à l?échelle régionale14. Il faut ajouter que la propriété est plus
accessible en Mayenne aux ménages aux ressources limitées en raison des prix du foncier et des
maisons relativement bas.
Concernant la Vendée, ces résultats peuvent s?expliquer par le poids des retraités : plus d?un tiers
de la population, mais également par la prégnance de la propriété (72,1 % des résidences
principales).
Le prix du foncier en Sarthe, qui a un niveau similaire à celui de la Mayenne [respectivement
43,6 ¤/m² contre 45,2 ¤/m²], aurait pu laisser présager des spécialisations plus élevées sur les
tranches de revenus inférieures à 15 000 ¤. Toutefois, le département est celui qui comprend en
proportion le plus de ménages très pauvres sur l?ensemble de ses ménages : 5 % ont des revenus
entre 0 et 5 000 ¤ (contre 4 % en moyenne régionale) et 4,3 % entre 5 000 et 10 000 ¤ (contre
4 % en moyenne régionale). Par conséquent, alors même qu?il existe des propriétaires pauvres, la
spécialisation n?est pas notoire.
Le Maine-et-Loire présente des spécialisations assez proches, elle a toutefois en proportion un
peu moins de ménages très pauvres et moins de ménages propriétaires très pauvres. Elle se
distingue en outre par le prix du foncier : 1,7 fois supérieur à celui de la Sarthe, frein à l?accession
à la propriété pour les ménages à faibles ressources.
Enfin, la Loire-Atlantique a un profil qui s?inscrit entre ces deux tendances. Les niveaux
légèrement plus élevés que le Maine-et-Loire sur les premières tranches de revenus s?expliquent
par un poids un plus important de ces ménages au sein du parc de propriétaires.
Les indicateurs de spécialisation par département ont montré que le parc public se caractérise par
une fonction sociale plus forte que les autres parcs, sur l?ensemble des départements, en logeant
de manière plus importante les ménages les plus pauvres.
Le parc locatif privé exerce également une fonction sociale, variable selon les départements. Elle
dépend du poids des ménages pauvres, de la capacité du parc social à les accueillir et des loyers.
Enfin, le parc des propriétaires a un rôle social faible sur l?ensemble des départements, puisqu?il
n?est accessible qu?aux ménages ayant les capacités financières de rembourser un emprunt et de
supporter les charges liées à l?habitation. Ce constat est conforme à la fonction de ce parc.
14 Source : Insee CLAP (connaissance locale de l?appareil productif) au 31 décembre 2015
17
La monoparentalité, parfois un facteur d?inégalités
Si on s?intéresse au lien entre la structure familiale et la pauvreté, on constate que plus le
poids des ménages sous le seuil de pauvreté est élevé, plus la part des familles monoparentales
est importante, et vice versa. En effet, la Sarthe se caractérise par le poids le plus élevé à la fois
de ménages pauvres (17 %) et de familles monoparentales (10 %).
Tel que constaté à l?échelon régional, les familles monoparentales sont majoritairement
propriétaires, toutefois des singularités apparaissent. En effet, le Maine-et-Loire concentre
quasiment autant de familles monoparentales sur le parc public que sur le parc de propriétaires.
La Vendée avec le plus fort poids des familles monoparentales sur le parc de propriétaires
se distingue par la faible présence de ces familles dans le parc public : plus de 12 points en deçà
de la moyenne régionale, et par leur poids [plus d?un tiers des familles monoparentales] dans le
parc locatif privé. Ce constat semble mettre en lumière un effet report sur le parc privé, les familles
monoparentales ne pouvant, faute d?offre suffisante, se loger sur le parc public.
18
44 14,5% 9,4% 27,9% 29,8% 41,0%
49 15,9% 9,3% 36,8% 24,9% 37,5%
53 15,3% 8,7% 21,6% 33,2% 42,4%
72 16,6% 10,0% 31,5% 28,6% 38,2%
85 13,8% 8,3% 15,2% 35,9% 47,2%
PdL 15,0% 27,8% 29,8% 40,9%
Volume de
familles
monoparentales
Taux de ménages
sous le seuil de
pauvreté
Poids des familles
monoparentales au
sein du
département
Part de familles
monoparentales
HLM
Part de familles
monoparentales
Locatif privé
Part de familles
monoparentales
Prop
56941
30643
11318
26919
24218
150039
Loire-Atlantique
Maine et Loire
Mayenne Sarthe
Vendée
0%
50%
Part de familles monoparentales en 2015
Parc HLM Parc locatif privé Parc de propriétaires
L?analyse de la spécialisation des parcs de logements départementaux confirme le rôle social
affirmé du parc HLM, qui assure donc sa fonction de loger les plus pauvres.
La situation est plus hétérogène s?agissant du parc locatif privé. En effet, dans les territoires
ruraux, où les loyers sont plus faibles, une spécialisation plus forte apparaît, car les ménages
? même aux revenus faibles ? parviennent à s?y loger. Le parc locatif privé peut exercer une
fonction sociale quand le parc locatif social est réduit (Vendée) ou insuffisant au vu de la demande
(Loire Atlantique).
L?analyse départementale a mis en lumière l?hétérogénéité des fonctions sociales, notamment des
parcs locatifs. La conception du logement social varie donc selon les territoires.
Pour compléter cette analyse, le rôle social des parcs de logements des EPCI ligériens va être
étudié. Au vu du plus grand nombre de données, la fonction sociale sera appréhendée
uniquement à partir du seuil de pauvreté.
19
IV ? Le rôle social des parcs à l?échelle intercommunale
Situation des EPCI au regard de la pauvreté
20
Le poids des ménages pauvres oscille entre 9,3%
(CC du Sud Est du Pays Manceau) et 20,1% (CC
Châteaubriant-Derval) sur les intercommunalités de
la région.
Si la part de ménages pauvres n?excède pas 21%
sur l?ensemble des parcs, elle est, sur le parc public,
toujours supérieure à 30% et peut atteindre jusqu?à
plus de la moitié des ménages logés. Cette situation
se retrouve sur la CC Châteaubriant-Derval, la CC
Pays de Fontenay Vendée et Challans Gois
Communauté.
Les parcs locatifs privés réunissent généralement
moins de ménages pauvres. Toutefois, sur certains
EPCI, leur poids n?est pas négligeable. Ainsi, 17 EPCI
[soit 23% des EPCI régionaux] ont plus de 30% de
ménages pauvres dans leur parc locatif privé. Sur
certains EPCI ruraux, les deux parcs locatifs
concentrent quasiment autant de ménages pauvres:
14 EPCI ont moins de 10 points d?écarts entre les
taux de ménages pauvres.
Les parcs de propriétaires comprennent au
minimum 4% de ménages pauvres [cas des EPCI
chefs lieux de département] et au maximum 13,4%
[situation des EPCI ruraux].
Hétérogénéité du rôle social des parcs de logements
? Panorama régional
Le parc public est plus développé dans
les EPCI chefs lieux de département et
la CARENE : près d?un quart des
ménages y sont logés.
Les parcs publics présentent des
spécialisations oscillant entre 2 et 4,3 ; leur
rôle social est donc largement confirmé,
parfois même très élevé. De manière
générale, plus le parc public est développé,
et plus le rôle social est faible. Cette
situation traduit une mixité de peuplement
plus importante au sein des parcs publics.
Pour une spécialisation identique, les
profils des EPCI peuvent varier. En effet,
un EPCI avec peu de pauvres parmi ses
ménages et également peu de pauvres
dans le parc public se caractérise par un
indicateur de spécialisation identique à un
EPCI avec une situation inverse.
La spécialisation est d?autant plus forte qu?un EPCI comprend peu de ménages pauvres et que
ces ménages sont majoritairement logés dans le parc public. A titre d?exemple, seulement 9,4 %
de ménages pauvres vivent dans la CC d?Erdre et Gesvres, or 40 % des ménages habitant dans
le parc public sont pauvres. Par conséquent, le parc public présente une très forte spécialisation :
il loge, en proportion, 4 fois plus de ménages pauvres qu?il n?y en a sur l?ensemble des ménages
de l?EPCI. On retrouve cette situation principalement sur le littoral vendéen et dans les EPCI en
périphérie de Nantes métropole et Le Mans métropole. Ces phénomènes de concentration
pourraient être atténués par un renforcement de la mixité sur le parc public.
21
Les parcs locatifs privés connaissent des
fonctions sociales moins importantes que les
parcs publics [elles oscillent entre 1,3 et
2,3].
Des territoires se démarquent toutefois,
notamment en Sarthe, où le rôle social du
locatif privé est proche de celui du parc
public.
On peut relever le cas de la CC Haute
Sarthe Alpes Mancelles qui présente une
spécialisation de 2,5 sur le locatif public et
de 2,1 sur le locatif privé [39 % de ménages
pauvres au sein du parc public et 32 % au
sein du parc privé]. L?analyse du taux d?effort
des ménages logés dans le parc locatif privé
[inférieur à la moyenne régionale] et du loyer [6 ¤/m²] montre que les ménages aux ressources
limitées peuvent y être logés dans de bonnes conditions.
Avec des indicateurs compris entre 0,22 et
0,76, les parcs de propriétaires ne
présentent aucune spécialisation. Leur rôle
social est donc faible, situation conforme à
la destination de ce parc. Les indicateurs les
plus élevés concernent l?Île de Noirmoutier
et des EPCI ruraux.
22
? Focus sur 3 types de territoires
? Les EPCI chefs-lieux de département : des fonctions sociales moins élevées
Ces EPCI présentent, sur l?ensemble des parcs, des spécialisations globalement plus faibles que
la moyenne régionale. Leur rôle social se voit atténué en raison notamment d?un poids
généralement plus important de ménages pauvres.
Angers Loire Métropole présente les fonctions sociales les moins élevées, non pas car peu de
pauvres y vivent, mais en raison du fait que ces ménages sont « répartis » sur l?ensemble des
parcs. Il faut en outre noter que le parc public loge plus d?1/4 des ménages de l?EPCI.
À l?inverse, Laval agglomération connaît une spécialisation plus forte de son parc public car l?EPCI
comprend une part moins importante de pauvres qu?en moyenne en région, et une part de
pauvres plus élevée qu?Angers Loire métropole. Nantes métropole présente un profil similaire sur
le parc public. Ces deux territoires se distinguent néanmoins s?agissant du parc locatif privé, Laval
agglomération se caractérisant par un parc locatif privé avec une fonction sociale plus importante.
Cette situation réside notamment dans le fait que les loyers sont plus élevés sur la métropole
nantaise ce qui constitue un frein pour le logement des plus pauvres.
Sur Le Mans métropole, bien qu?il y ait la plus forte proportion de ménages pauvres sur le parc
public et l?une des plus élevées sur le parc locatif privé, les fonctions sociales des parcs locatifs
sont dans la moyenne des EPCI chefs-lieux de département, ce, en raison du poids conséquent
de ménages pauvres [19 %, le plus élevé parmi les 5 territoires]. Ici la spécialisation est atténuée
par l?enjeu initial de l?EPCI sur la prise en charge des publics défavorisés.
La Roche sur Yon agglomération, comme le département de la Vendée, connaît les spécialisations
les plus fortes des parcs locatifs. Ce résultat s?explique par une part de ménages pauvres
importante alors même qu?ils sont en proportion entre 1,7 et 2,7 fois moins à l?échelle de
l?intercommunalité. Ce phénomène de concentration se voit accentué par le fait que seulement
15 % des ménages sont logés dans le parc locatif public.
23
Parc HLM
2,80 1,28 0,28 15% 18% 43% 26% 20%
2,15 1,28 0,21 18% 29% 39% 21% 23%
2,74 1,48 0,36 14% 18% 40% 22% 21%
2,36 1,36 0,29 19% 25% 46% 21% 26%
2,73 1,74 0,35 16% 15% 45% 21% 28%
Parc locatif
privé
Parc de
propriétaires
Nbre de
ménages
Part de
ménages
pauvres
Part des
ménages
logés sur le
parc public
Part des
ménages
pauvres
logés sur le
parc public
Part des
ménages
logés sur le
parc locatif
privé
Part des
ménages
pauvres logés
sur le parc
locatif privé
Nantes
Métropole
272043
Angers Loire
Métropole
117352
Laval
Agglomération
41220
Le Mans
Métropole
93234
La Roche Sur
Yon
Agglomération
40785
Comprise entre 9,3 % et 10,8 %, la monoparentalité est la plus forte dans ces territoires. Les
familles monoparentales sont les plus représentées sur le parc HLM, hormis sur La Roche sur Yon
agglomération. À l?inverse, c?est sur cette dernière qu?elles sont les plus présentes dans le parc
locatif privé [30 % : poids équivalent au parc public]. Sur ce segment, les familles monoparentales
sont, en proportion, moins nombreuses sur Angers Loire métropole, à peine 19 %, alors même
que plus de la moitié d?entre elles logent dans le parc public.
La spécificité régionale quant au poids de la propriété [64,2 % du parc de résidences principales]
apparaît clairement dans la distribution des familles monoparentales. En effet, malgré la charge
financière liée à la propriété, elles sont dans tous ces EPCI davantage représentées au sein du
parc de propriétaires qu?au sein du parc locatif privé.
Ces constats laissent penser que les familles monoparentales les plus fragiles sont logées dans le
parc public et que les plus « solides » financièrement sont propriétaires.
24
Nantes Métropole
Angers Loire
Métropole
Laval
Agglomération
Le Mans Métropole
La Roche sur Yon
Agglomération
0%
25%
50%
Part des familles monoparentales en 2015
Parc HLM Parc Locatif privé Parc de propriétaires
? EPCI littoraux : des fonctions sociales globalement plus affirmées
Plus de 90 % des EPCI littoraux ont un parc public avec un rôle social plus important que la
moyenne régionale. Cette situation s?explique par le fait que les trois-quarts des EPCI ont une part
de ménages pauvres sur l?ensemble des ménages inférieure au taux régional cumulée à un poids
de ménages pauvres supérieur sur le parc public qu?en moyenne en région. A titre d?exemple sur
Les Sables d?Olonne : 13 % de ménages vivent sous le seuil de pauvreté sur l?ensemble des
ménages alors que près de la moitié des ménages logés dans le parc public sont pauvres sur le
parc HLM. Ces parcs publics connaissent une mixité en termes de peuplement plus faible que
dans les pôles urbains dotés de parc plus développé.
Dans le parc locatif privé, la situation est similaire : dans les trois-quarts des intercommunalités, le
rôle social de ce segment est plus élevé que le taux régional. Deux EPCI se distinguent, Sud retz
Atlantique et Moutierrois Talmondais, avec des indicateurs de spécialisation proches de 2. Dans
ces territoires, il y a donc, en proportion, près de deux fois plus ménages pauvres logés dans le
parc locatif privé qu?il n?y en a sur l?ensemble des ménages.
À l?inverse, sur le parc de propriétaires, les EPCI littoraux sont globalement dans la tendance
régionale : les ménages pauvres sont presque deux fois moins présents sur le segment de la
propriété qu?ils ne le sont sur l?ensemble du parc de logements.
À noter que La CARENE ne présente pas les mêmes fonctionnements de marché qui
s?apparentent davantage à ceux des intercommunalités chefs-lieux de département.
25
Parc HLM
Sud Estuaire 2,96 1,79 0,48 12,7% 6,1% 37,5% 21,4% 22,7%
CARENE 2,65 1,33 0,37 16,7% 19,6% 44,3% 19,5% 22,1%
Cap Atlantique 3,16 1,61 0,45 12,1% 7,0% 38,3% 19,1% 19,6%
3,16 1,93 0,57 14,7% 4,0% 46,5% 18,6% 28,4%
3,36 1,76 0,51 11,8% 3,6% 39,7% 20,0% 20,8%
3,16 1,73 0,67 14,6% 2,9% 46,0% 22,3% 25,2%
3,33 1,74 0,75 15,2% 3,1% 50,7% 24,3% 26,5%
2,77 1,95 0,55 16,0% 5,7% 44,3% 17,7% 31,1%
3,62 1,77 0,58 13,0% 5,3% 47,0% 23,0% 22,9%
3,14 1,59 0,77 14,6% 2,8% 45,8% 18,3% 23,2%
3,33 1,94 0,52 13,5% 2,6% 44,9% 17,8% 26,1%
3,85 1,80 0,61 11,6% 2,7% 44,6% 22,4% 20,8%
Parc locatif
privé
Parc de
propriétaires
Nbre de
ménages
Part de
ménages
pauvres
Part des
ménages
logés sur le
parc public
Part des
ménages
pauvres logés
sur le parc
public
Part des
ménages logés
sur le parc
locatif privé
Part des
ménages
pauvres
logés sur le
parc locatif
privé
12763
57960
37071
Sud Retz
Atlantique
11772
Pornic Agglo
Pays de Retz
24871
Océan Marais
de Monts
9610
Challans Gois
Communauté
20432
Sud Vendée
Littoral
24864
Les Sables
d?Olonne
Agglomération
26673
Ile de
Noirmoutier
5098
Montierrois
Talmondais
15599
Pays de St
Gilles-Croix-De-
Vie
24021
? La monoparentalité, un parc HLM singulier
Les EPCI littoraux (sauf La CARENE) se distinguent fortement quant au poids des familles
monoparentales sur le parc HLM. En effet, lorsqu?au moins un tiers des familles sont
monoparentales sur le parc public dans les EPCI chefs-lieux de département, elles ne
représentent qu?entre 6 % et 20 %15 dans les EPCI littoraux, et entre 6 % et 16 % si on se limite à
la Vendée. Ce, alors même qu?elles sont, en proportion, dans l?ensemble des ménages quasiment
autant présentes que dans les EPCI-chefs-lieux de département.
A contrario, ces familles ont un poids plus conséquent dans le locatif privé que dans les EPCI
chefs-lieux de département, sauf sur la CARENE. Cette situation peut trouver deux explications :
soit on assiste à un « effet report » sur le locatif privé des familles monoparentales qui n?ont pas
trouvé de réponse à leur besoin sur le parc public, soit les familles monoparentales sur ces EPCI
ont des ressources qui leur permettent d?être bien logées sur ce segment de parc.
Sur le parc de propriétaires, la situation est assez proche du parc locatif privé, à savoir une part
plus élevée de familles monoparentales propriétaires que dans les EPCI chefs-lieux de
département, à l?exception toujours de la CARENE. Les niveaux peuvent être très élevés : sur
Pornic Agglo Pays de Retz, près de la moitié des familles monoparentales sont propriétaires. Ce
phénomène met en évidence que soit le territoire propose une offre « abordable » sur le marché
de l?accession, soit que les familles monoparentales disposent de moyens financiers leur
permettant d?être propriétaires. On retrouve dans ce dernier cas de figure notamment des
personnes âgées seules ainsi que des couples qui divorcent et dont l?un des parents conserve le
15 Sans La CARENE dont le taux est de 41,4 %
26
St Gilles-Croix
de-Vie
Montierrois Talmondais
Sud Retz Atlantique
Challans Gois
Communauté
Pornic Agglo
Pays de Retz
Océan Marais
De Monts Ile de Noirmoutier
Sud Vendée Littoral
Sud Estuaire
Les Sables
d?Olonne Agglo
Cap Atlantique
CARENE
0%
50%
Parc HLM Parc Locatif privé Parc de propriétaires
Part des familles monoparentales en 2015
logement.
? Les EPCI ruraux, un nouveau profil : les fonctions sociales sur le parc public des
EPCI chefs-lieux de département et celles des EPCI littoraux, sur le parc privé
Les parcs publics des EPCI ruraux présentent un rôle social moins important que celui des parcs
publics littoraux mais très proche de celui des parcs publics des pôles urbains. Derrière ces
chiffres se cache toutefois une réalité quelque peu différente. En effet, la plupart des EPCI ruraux
a moins de ménages pauvres à la fois sur l?ensemble du parc et dans le locatif public. À noter le
cas de Châteaubriant-Derval qui comprend, tant au global, que dans le parc public, plus de
ménages pauvres que tous les EPCI chefs-lieux de département et littoraux. Ce constat met en
évidence un enjeu fort en termes de développement d?une offre sociale sur ce territoire.
Le rôle social des parcs locatifs privés s?apparente à celui des EPCI littoraux. Plus d?un quart,
voire plus d?un tiers sur Châteaubriant-Derval, des ménages y vivant sont pauvres. Si on prend
l?exemple du Pays de Pouzauges, la spécialisation du parc privé est très élevée16, à un niveau
proche de celui du parc public. Le parc locatif privé de cet EPCI comprend 21,2 % d?allocataires
avec un taux d?effort supérieur à 30 %, soit 13 points de moins que la moyenne régionale. Par
conséquent, le parc locatif privé semble constituer une réponse aux besoins des ménages
pauvres, complémentaire au parc public.
Le rôle social des parcs de propriétaires est plus élevé que celui des EPCI chefs-lieux de
département et dans la même tendance que celui des EPCI littoraux. Cette situation s?explique en
raison du coût des maisons et du foncier moins élevé en milieu rural. Il est également lié à la
profession agricole. En effet, certains agriculteurs sont propriétaires d?un logement qui leur a été
cédé avec l?exploitation, et ces agriculteurs vivent pour partie en dessous du seuil de pauvreté.
16 Le 3ème plus élevée, derrière les CC du Val de Sarthe et Maine Coeur de Sarthe
27
Parc HLM
2,67 1,75 0,64 20,1% 7,4% 53,7% 18,7% 35,3%
2,03 1,73 0,57 17,5% 15,4% 35,7% 17,0% 30,3%
2,12 1,62 0,73 18,3% 7,8% 38,7% 15,9% 29,6%
2,78 1,63 0,52 14,9% 11,1% 41,3% 19,9% 24,3%
2,69 2,13 0,62 12,5% 6,3% 33,7% 15,6% 26,8%
Parc locatif
privé
Parc de
propriétaires
Nbre de
ménages
Part de
ménages
pauvres
Part des
ménages
logés sur le
parc public
Part des
ménages
pauvres logés
sur le parc
public
Part des
ménages logés
sur le parc
locatif privé
Part des
ménages
pauvres
logés sur le
parc locatif
privé
Châteaubriant-
Derval
18856
Anjou Bleu
Communauté
14929
Bocage
Mayennais
8569
CC du Pays de
l'huisne
Sarthoise
12700
Pays de
Pouzauges
9753
? La monoparentalité, une prépondérance affirmée sur le parc de propriétaires
Tout comme sur le rôle social, les EPCI ruraux offrent sur la question de la monoparentalité un
paysage singulier. En effet, les familles monoparentales sont, sur tous les EPCI, majoritairement
propriétaires et minoritairement sur le parc locatif public. Situation à l?extrême opposé de celles
des EPCI chefs-lieux de département, où les familles monoparentales habitaient majoritairement
(sauf sur La Roche-sur-Yon agglomération) dans le parc public. Profil également différent des
EPCI littoraux où les familles monoparentales se logent de manière équivalente sur les parcs
locatif privé et de propriétaires.
Cette situation peut trouver son fondement dans le poids de la propriété sur ces territoires : entre
deux-tiers et trois-quarts de ménages sont propriétaires alors que c?est plutôt la moitié des
ménages dans les EPCI chefs-lieux de département. On peut supposer également que la faible
offre locative contraint parfois les ménages à acheter.
28
Bocage Mayennais
Pays de Pouzauges
Châteaubriant-Derval Pays de l'Huisne Sarthoise
Anjou Bleu Communauté
0%
50%
Part des familles monoparentales en 2015
Parc HLM Parc Locatif privé Parc de propriétaires
Conclusion
Le rôle social du parc public en Pays de la Loire est incontestable : il est plus élevé au niveau
régional (2,80), sur tous les départements (entre 2,4 et 3,1) et sur 93 % des EPCI qu?en moyenne
en France métropolitaine (2,24).
Le parc locatif privé, malgré un rôle social plus réduit, s?inscrit également dans une tendance
supérieure à la moyenne de la France métropolitaine.
Le parc de propriétaires présente une fonction similaire au parc de propriétaires métropolitain. Ce
constat se voit nuancé par l?analyse à l?échelle intercommunale qui met en exergue que 86 % des
EPCI se caractérisent par un parc de propriétaires avec un rôle social plus affirmé même s?il reste
toujours faible (indicateur de spécialisation toujours inférieur à 1).
Étudier le rôle social des parcs de logements pour caractériser le modèle du logement social en
Pays de la Loire a permis de mettre en évidence que, derrière un modèle assez proche du modèle
national, il existe plusieurs conceptions du logement social dans la région.
En effet, on peut observer un rôle social important du parc public sur les territoires avec peu de
ménages pauvres au global et à l?inverse, de nombreux ménages pauvres sur le parc public,
souvent peu développé. Ce type de situation se retrouve sur certains EPCI péri-urbains de Nantes
métropole, du Mans métropole et du littoral. La mixité en termes de peuplement est alors réduite.
A contrario, caractérisés par une mixité plus importante, les parcs publics dans les EPCI chefs-
lieux de département présentent un rôle social un peu moins élevé que la moyenne régionale.
La conception du logement social est par ailleurs impactée par la fonction sociale exercée par le
locatif privé. En effet, ce dernier « compense » parfois un rôle social plus réduit du parc locatif
public. Ce cas de figure se retrouve dans de nombreux EPCI ruraux où le parc locatif privé peut
constituer une réponse aux besoins en logements des ménages pauvres, ce, dans l?hypothèse où
leur taux d?effort reste acceptable. On parle alors de parc social de fait.
29
ANNEXE
Indicateurs de spécialisation des segments de parc à l?EPCI
30
siren EPCI Libellé EPCI
Indicateur de spécialisation
Parc public Parc locatif privé
200000438 Pays de Pontchâteau St Gildas des Bois 3,39 1,99 0,66
200023778 Pays de St Gilles-Croix-De-Vie 3,85 1,80 0,63
200033298 Les Coëvrons 2,23 1,87 0,65
200040475 CC Loué - Brûlon - Noyen 2,42 1,82 0,67
200042182 Mont des Avaloirs 2,16 1,78 0,69
200048551 Pays de Craon 2,25 1,93 0,65
200055887 Mayenne Communauté 2,58 1,70 0,52
200060010 Mauges Communauté 2,91 1,76 0,62
200067346 Pornic Agglo Pays de Retz 3,36 1,76 0,66
200067635 Clisson Sèvre et Maine Agglo 4,02 1,95 0,62
200067866 Sèvre et Loire 3,76 1,66 0,63
200068955 Anjou Loir et Sarthe 2,48 1,57 0,61
200068963 CC Maine Coeur de Sarthe 4,23 2,22 0,63
200070233 Montaigu-Rocheservière 3,57 1,94 0,60
200070373 CC Loir-Lucé-Bercé 2,46 1,90 0,60
200071165 Les Sables d?Olonne Agglomération 3,62 1,77 0,54
200071546 Sud Retz Atlantique 3,16 1,93 0,64
200071553 Loire Layon Aubance 2,93 1,75 0,62
200071629 Challans Gois Communauté 3,33 1,74 0,64
200071678 Agglomération du Choletais 2,83 1,66 0,43
200071868 Vallée du Haut Anjou 2,26 1,59 0,60
200071876 Saumur Val de Loire 2,42 1,58 0,51
200071900 Montierrois Talmondais 3,33 1,94 0,69
200071918 Pays de Saint-Fulgents ? Les Essarts 2,76 1,96 0,65
200071934 Pays de Fontenay Vendée 2,84 1,74 0,56
200072676 CC Maine Saosnois 2,76 1,84 0,55
200072684 CC Le Gesnois Bilurien 3,31 2,06 0,57
200072692 CC des Vallées de la Braye et de l'Anille 2,77 1,91 0,57
200072700 CC Haute Sarthe Alpes Mancelles 2,52 2,08 0,63
200072718 2,96 2,04 0,60
200072726 Châteaubriant-Derval 2,67 1,75 0,64
200072734 Estuaire et Sillon 3,46 1,88 0,61
200072882 Vie et Boulogne 3,18 1,87 0,64
200073112 CC Sud Sarthe 2,72 2,00 0,63
200073260 Sud Vendée Littoral 2,77 1,95 0,63
Parc de
propriétaires
CC de la Champagne Conlinoise et du Pays
de Sillé
31
siren EPCI Libellé EPCI
Indicateur de spécialisation
Parc public Parc locatif privé
243500741 Pays de Redon 2,66 1,84 0,65
244400404 Nantes Métropole 2,80 1,28 0,27
244400438 Grand Lieu 3,87 1,84 0,67
244400453 Région de Blain 3,14 1,67 0,60
244400503 Erdre et Gesvres 4,28 1,86 0,65
244400537 Région de Nozay 2,70 1,78 0,70
244400552 Pays d'Ancenis 3,22 1,74 0,59
244400586 Sud Estuaire 2,96 1,79 0,58
244400610 Cap Atlantique 3,16 1,61 0,61
244400644 CARENE 2,65 1,33 0,35
244900015 Angers Loire Métropole 2,15 1,28 0,23
244900809 Anjou Bleu Communauté 2,03 1,73 0,57
244900882 Beaugeois Vallée 2,25 1,73 0,61
245300223 Pays de Meslay-Grez 2,34 1,85 0,67
245300306 Pays de Loiron 3,28 2,06 0,63
245300330 Laval Agglomération 2,74 1,48 0,28
245300355 L'Ernée 2,11 1,76 0,68
245300389 Bocage Mayennais 2,12 1,62 0,73
245300447 Pays de Château-Gontier 2,74 1,61 0,53
246100663 CU d'Alençon 2,54 1,31 0,30
247200090 CC de Sablé-Sur-Sarthe 2,47 1,43 0,39
247200132 Le Mans Métropole 2,36 1,36 0,23
247200348 CC du Pays Fléchois 2,59 1,53 0,44
247200421 CC du Sud Est du Pays Manceau 3,29 2,01 0,62
247200447 CC Orée de Bercé ? Belinois 3,58 1,99 0,56
247200629 CC du Val de Sarthe 3,16 2,30 0,58
247200686 CC du Pays de l'huisne Sarthoise 2,78 1,63 0,52
248500191 Ile de Noirmoutier 3,14 1,59 0,77
248500258 Océan Marais de Monts 3,16 1,73 0,67
248500340 Pays de Chantonnay 2,97 1,77 0,63
248500415 Pays de la Châtaigneraie 2,34 1,93 0,69
248500464 Pays de Pouzauges 2,69 2,13 0,62
248500530 Pays des Achards 3,05 1,97 0,65
248500563 Vendée Sèvre Autise 2,79 1,97 0,68
248500589 La Roche Sur Yon Agglomération 2,73 1,74 0,35
248500621 Pays des Herbiers 3,27 1,87 0,52
248500662 Pays de Mortagne 3,34 1,92 0,62
Parc de
propriétaires
Direction régionale
de l'environnement ,
de l'aménagement
et du logement
Service Intermodalité
Aménagement Logement
5, rue Françoise Giroud
CS 16326
44263 NANTES cedex22
Tél: 02 72 74 73 00
Di r ec t r i c e de
publ i c at i on :
Anni c k BONNEVI LLE
I SSN : 2109- 0017
I ? Méthodologie de l?étude
II ? Le rôle social des parcs à l?échelle régionale: le parc public joue pleinement sa fonction sociale
Situation des Pays de la Loire au regard de la pauvreté
Un rôle social plus affirmé du parc public
Monoparentalité, analyse complémentaire au rôle social
III ? Le rôle social des parcs à l?échelle départementale
Situation des départements au regard de la pauvreté
Un rôle social toujours plus affirmé sur le parc public, toutefois quelques singularités
La monoparentalité, parfois un facteur d?inégalités
IV ? Le rôle social des parcs à l?échelle intercommunale
Situation des EPCI au regard de la pauvreté
Hétérogénéité du rôle social des parcs de logements
Conclusion
ANNEXE
