Auteur moral

Pays-de-la-Loire. Direction régionale de l'environnement, de l'aménagement et du logement

Auteur secondaire

Résumé

<div style="text-align: justify;">Depuis 2011, la DREAL Pays de la Loire a mis en place, dans un cadre partenarial, un système d'observation sur les tensions des marchés du logement, travail réalisé afin de servir d'outil d'aide à la décision pour la répartition territoriale des aides de l'État en faveur du logement et concrétisé par la mise en ligne de cette étude.<br /><br />Cette étude 2017 connaît un changement par rapport à la version de 2014, car en effet le calcul de l'indicateur 14 (prix des maisons neuves) a été modifié afin d'être plus proche de la réalité du marché du logement. Comme les études précédentes, ce millésime permet de disposer d'une vision globale des tensions des marchés du logement en Pays de la Loire et de leurs évolutions, en termes de valeurs et de cotations. Le système repose sur 18 indicateurs définis au niveau des EPCI en 4 catégories : le tronc commun représentant le dynamisme du territoire, les indicateurs relatifs au parc locatif social, ceux relatifs au parc locatif privé et enfin ceux relatifs à l'accession sociale à la propriété.<br /><br />Le regroupement de ces indicateurs est traité sous forme de cotations synthétiques permettant d'obtenir pour chaque territoire une valeur globale exprimée sous forme de cartes au plan régional. Une synthèse de quatre pages de cette étude est également disponible.</div>

Editeur

DREAL Pays de la Loire

Descripteur Urbamet

analyse ;donnée statistique ;indicateur ;marché du logement

Descripteur écoplanete

analyse statistique ;indicateur économique

Thème

Construction ;Habitat - Logement

Texte intégral

Service Intermodalité Aménagement Logement Juin 2017 Situation de l?habitat et du logement en Pays de la Loire n° 519 Système d?information sur les tensions des marchés du logement Année 2017 SOMMAIRE Préambule.............................................................................................................................................3 LE TRONC COMMUN.......................................................................................................................5 INDICATEUR 1 ? Poids des ménages par rapport à l?EPCI médian..............................................6 INDICATEUR 2 ? Évolution du nombre de ménages.....................................................................7 INDICATEUR 3 ? Nombre de logements construits en moyenne annuelle pour 1000 habitants...8 INDICATEUR 4 ? Ménages en âge d?être actifs sur le nombre de ménages fiscaux.....................9 INDICATEUR 5 ? Poids des locataires dans les résidences principales.......................................10 INDICATEUR 5 bis ? Poids des propriétaires dans les résidences principales............................11 LE SECTEUR LOCATIF SOCIAL....................................................................................................13 INDICATEUR 7 ? Ménages dans le secteur locatif privé à très faibles ressources (<60 % des plafonds HLM)..............................................................................................................................14 INDICATEUR 8 ? Vacance dans le parc HLM récent..................................................................15 INDICATEUR 9 ? Mobilité dans le parc HLM.............................................................................16 INDICATEUR 10 ? Demande locative sociale externe sur le parc HLM existant........................17 INDICATEUR 11 ? Loyers privés.................................................................................................18 COTATIONS SYNTHÉTIQUES EN RÉGION............................................................................19 COTATIONS SYNTHÉTIQUES SUR PLUSIEURS TERRITOIRES EN COMPARAISON A NANTES MÉTROPOLE...............................................................................................................20 LE SECTEUR LOCATIF PRIVÉ......................................................................................................21 INDICATEUR 9 ? Mobilité dans le parc HLM.............................................................................22 INDICATEUR 11 ? Loyers privés.................................................................................................23 INDICATEUR 12 ? Vacance dans le parc locatif privé récent......................................................24 INDICATEUR 13 ? Poids des ménages dans le parc locatif à faibles ressources (revenus >100 % plafonds HLM)..............................................................................................................................25 INDICATEUR 14 ? Prix moyen au m² des maisons neuves.........................................................26 COTATIONS SYNTHÉTIQUES EN RÉGION............................................................................27 COTATIONS SYNTHÉTIQUES SUR PLUSIEURS TERRITOIRES EN COMPARAISON A NANTES MÉTROPOLE...............................................................................................................28 LE SECTEUR DE L?ACCESSION SOCIALE ET NEUVE.............................................................29 INDICATEUR 14 ? Prix moyen au m² des maisons neuves.........................................................30 INDICATEUR 15 ? Prix moyen au m² des terrains à bâtir...........................................................31 INDICATEUR 16 ? Vacance dans le parc privé............................................................................32 INDICATEUR 17 ? Poids des ménages en locatif à ressources intermédiaires (revenus > 130 % plafonds HLM)..............................................................................................................................33 INDICATEUR 18 ? Part des ménages au chef de famille âgé de 40 à 59 ans et locataire............34 COTATIONS SYNTHÉTIQUES EN RÉGION............................................................................35 COTATIONS SYNTHÉTIQUES SUR PLUSIEURS TERRITOIRES EN COMPARAISON A NANTES MÉTROPOLE...............................................................................................................36 PROFILS DE TERRITOIRE..............................................................................................................37 Exemples de profils sur deux territoires ruraux de la Mayenne et de la Sarthe............................38 Exemples de profils sur deux territoires péri-urbains de Loire-Atlantique et de Maine-et-Loire. 39 Exemples de profils sur deux territoires urbains de Loire-Atlantique et de Sarthe.......................40 Exemples de profils sur deux territoires littoraux de Loire-Atlantique et de Vendée....................41 ANNEXES.........................................................................................................................................42 Annexe 1 : cartes départementales des EPCI de la région Pays de la Loire.......................................43 Annexe 2 : indicateurs et sources utilisés...........................................................................................46 SIAL/DPH/LC ? Système d?information sur les tensions du marché du logement 2017 1/46 SIAL/DPH/LC ? Système d?information sur les tensions du marché du logement 2017 2/46 Préambule La présente étude est l?actualisation 2017 du système d?information sur les tensions des marchés du logement. La méthodologie du système et une synthèse de l?étude sont disponibles sur le site internet de la DREAL1. L?étude 2017 connaît un changement par rapport à la version 2014. En effet, le calcul de l?indicateur 14 (prix des maisons neuves) a été modifié afin d?être au plus proche de la réalité du marché du logement2. Par ailleurs pour l?étude comparative de Nantes métropole avec quatre autres territoires de l?Ouest de la France, la source utilisée pour le calcul des loyers privés a été modifiée par rapport à 2014. Enfin, 42 établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) sur 72 existants pour l?année 2017 ont changé de périmètre entre 2014 et 2017 ou sont nouveaux. Par conséquent, les analyses en termes d?évolution, qu?elles soient en valeur ou en cotation, ne seront pas traitées cette année. Toutefois, les cartes des valeurs ou de cotations synthétiques calculées lors de la précédente étude ont été conservées afin de pouvoir réaliser des comparaisons. Les 18 indicateurs calculés de tension sont classés selon quatre catégories : Le tronc commun, représentant le dynamisme du territoire3 INDICATEUR 1 : Écart entre le nombre de ménages de l'EPCI et la médiane des EPCI régionaux INDICATEUR 2 : Evolution du nombre de ménages entre 2007 ? 2013 INDICATEUR 3 : Nombre de logements construits en moyenne annuelle entre 2007 et 2016 pour 1 000 habitants en 2013 INDICATEUR 4 : Part des ménages fiscaux en âge d'être actifs INDICATEUR 5 : Poids des locataires dans les résidences principales INDICATEUR 5 bis : Poids des propriétaires dans les résidences principales Le parc locatif social2 INDICATEUR 7 : Poids des ménages en locatif privé aux revenus inférieurs à 60 % des plafonds HLM INDICATEUR 8 : Vacance du parc HLM construit après 2000 INDICATEUR 9 : Mobilité HLM INDICATEUR 10 : Demande locative sociale externe sur le parc HLM existant INDICATEUR 11 : Loyers moyens au m² du parc locatif privé Le parc locatif privé2 INDICATEUR 9 : Mobilité HLM INDICATEUR 11 : Loyers moyens au m² du parc locatif privé INDICATEUR 12 : Vacance du parc privé construit après 2000 INDICATEUR 13 : Poids des ménages locataires aux revenus supérieurs à 100 % des plafonds HLM INDICATEUR 14 : Prix moyen au m² des maisons neuves Le parc des propriétaires2 INDICATEUR 14 : Prix moyen au m² des maisons neuves INDICATEUR 15 : Prix moyen au m² des terrains à bâtir INDICATEUR 16 : Vacance dans le parc privé INDICATEUR 17 : Poids des ménages locataires aux revenus supérieurs à 130 % des plafonds HLM INDICATEUR 18 : Part des ménages de 40-59 ans locataires 1 http://www.pays-de-la-loire.developpement-durable.gouv.fr/tensions-sur-les-secteurs-du-marche-du-logement-r1071.html 2 Méthodologie du système à consulter pour plus d?informations 3 Pour plus de lisibilité les couleurs sont reprises pour chaque segment de parc tout au long du rapport. SIAL/DPH/LC ? Système d?information sur les tensions du marché du logement 2017 3/46 SIAL/DPH/LC ? Système d?information sur les tensions du marché du logement 2017 4/46 LE TRONC COMMUN SIAL/DPH/LC ? Système d?information sur les tensions du marché du logement 2017 5/46 INDICATEUR 1 ? Poids des ménages par rapport à l?EPCI médian Cet indicateur permet de dégager l?impact de phénomènes démographiques et sociétaux sur les besoins en logements (phénomènes de décohabitation, de vieillissement de la population?). La notion de « poids des ménages » est à différencier du poids de la population, la première étant plus cohérente pour une projection en termes de logements, même si le besoin en logements prend en compte d?autres facteurs (renouvellement, mutation du parc). Comme en 2013, la tension en termes de démographie reste forte sur les EPCI chefs-lieux de département et sur le littoral de la Loire-Atlantique (CAP Atlantique / CARENE). On note toutefois un accroissement de la tension sur le sud du Maine-et-Loire dû aux fusions de communes et d?EPCI. À noter que le poids des ménages est le plus souvent corrélé avec l?emploi, les EPCI, chefs-lieux de département, les plus tendus ont tous un indicateur d?indépendance4 pour l?emploi supérieur à 1. 4 Indicateur d?indépendance pour l?emploi : il mesure l?attractivité du territoire en termes d?emploi. Lorsqu?il est supérieur à 1, il y a plus d?actifs qui viennent y travailler, que d?actifs qui en partent pour travailler. SIAL/DPH/LC ? Système d?information sur les tensions du marché du logement 2017 6/46 INDICATEUR 2 ? Évolution du nombre de ménages Cet indicateur met l?accent sur la dynamique des territoires d?un point de vue démographique et sociétal, comme évoqué dans le commentaire sur l?indicateur 1. Ce sont les départements de la Loire-Atlantique et de la Vendée qui apparaissent les plus dynamiques en termes de croissance de ménages depuis 2007. Cette croissance résulte soit du solde naturel, soit de la décohabitation ou soit de l?arrivée de nouveaux ménages. La CC du Pays des Achards, située en Vendée, à l?ouest de La Roche sur Yon connaît la plus forte croissance en moyenne annuelle (2,55 % par an entre 2007 et 2015). Située entre le littoral sablais et la zone-péri urbaine de l?EPCI chef-lieu de département de la Vendée, cette communauté de communes attire des jeunes ménages, en quête d?une résidence principale avec un foncier moins coûteux que sur La Roche-sur-Yon agglomération et le littoral. Il est à noter que l?étalement urbain est moins prononcé qu?entre 1999 et 2013. Toutefois, celui-ci reste présent sur les EPCI situé en zones péri-urbaines de Nantes Métropole et de La Roche-Sur-Yon agglomération ainsi que sur le littoral vendéen. Bien qu?ayant des évolutions comparables, leurs croissances ont des origines différentes. Le littoral attire plutôt des ménages âgés5, alors que le péri- urbain capte davantage des jeunes ménages. 5 Voir indicateur 4, tronc commun : ménages en âge d?être actifs SIAL/DPH/LC ? Système d?information sur les tensions du marché du logement 2017 7/46 INDICATEUR 3 ? Nombre de logements construits en moyenne annuelle pour 1000 habitants Le dynamisme de la construction de logements s?évalue au regard d?un seuil de population (ici pour 1 000 habitants). Entre 2007 et 2016, on observe une forte dynamique de construction sur l?ouest de la région, et plus particulièrement sur Nantes Métropole et sur le littoral. La plus forte croissance est observée sur la CC Moutierrois Talmondais, en Vendée, ayant pour chef-lieu Talmont-Saint-Hilaire avec 14 logements construits en moyenne annuelle pour 1 000 habitants. Toutefois, ces nouvelles opérations littorales sont pour partie des résidences secondaires, ce qui ne répond pas aux besoins en logements des ménages. Il est à noter que l?étude de 2014 portait sur l?évolution depuis 1999 et que désormais, celle-ci est calculée depuis 2007. Ce changement de millésime laisse apparaître moins de tensions sur la région. Toutefois, les EPCI les plus tendus restent majoritairement ceux situés sur le littoral vendéen et en Loire-Atlantique (à l?exception de la CC Sud Retz Atlantique qui montre une dynamique plus faible) ainsi que ceux en zone péri-urbaine. Bien qu?ayant des évolutions comparables, leurs situations ont des origines différentes, comme explicité au précédent indicateur. SIAL/DPH/LC ? Système d?information sur les tensions du marché du logement 2017 8/46 INDICATEUR 4 ? Ménages en âge d?être actifs sur le nombre de ménages fiscaux La présence de ménages actifs ou en âge de l?être sur le territoire régional est à analyser en lien avec l?installation de ménages plus âgés dans une résidence secondaire. Les EPCI littoraux connaissent la plus faible part de ménages en âge d?être actifs. Les plus bas niveaux observés sont de 41,2 % et 39,3 % respectivement sur la CC de l?Ile de Noirmoutier et la CA des Sables d?Olonne. Ce constat est à corréler avec un taux de résidences secondaires important et des ménages plus âgés résidant dans ces EPCI (la part de ménages propriétaires de + de 60 ans domine). A l?inverse, les EPCI chefs-lieux de départements et péri-urbains ? dotés d?un plus grand nombre de résidences principales et concentrant le plus grand nombre d?emplois ? réunissent la plupart des ménages de 25 à 59 ans. Toutefois, hors Nantes métropole, les EPCI chefs-lieux de département absorbent une part moins importante qu?en 2013. Là encore l?étalement urbain se poursuit, corrélé probablement avec la conjoncture économique. L?EPCI le plus dynamique est la CC d?Erdre et Gesvres (au nord de Nantes Métropole) avec 66,4 % des ménages en âge d?être actifs. Ces derniers travaillent majoritairement sur Nantes et résident dans une commune péri-urbaine avec un coût du foncier plus abordable. Ce phénomène, observé deux ans auparavant sur la plupart des EPCI péri-urbains des chefs-lieux de département, est toutefois moins marqué. SIAL/DPH/LC ? Système d?information sur les tensions du marché du logement 2017 9/46 INDICATEUR 5 ? Poids des locataires dans les résidences principales Cet indicateur porte sur le stock des logements locatifs des parcs privé et public occupés à titre de résidences principales. L?analyse de ce stock permet d?évaluer la plus ou moins grande facilité d?accès au logement des nouveaux arrivants, les décohabitations et l?accueil des ménages les plus modestes. La photographie est semblable à 2013, ce sont les EPCI chefs-lieux de leur département, ainsi que la CC de Sablé-sur-Sarthe et la CARENE, qui disposent des parcs locatifs les plus importants et qui apparaissent donc moins tendus. On observe la plus faible tension sur Angers Loire Métropole avec un poids de près de 54 % de logements locatifs dans les résidences principales, suivi de Le Mans Métropole (près de 48 %). Les EPCI les plus tendus sont, d?une manière générale, les territoires privilégiés de la propriété. On peut noter par exemple : ? la CC Maine Coeur de Sarthe, dans la Sarthe, avec un poids de logements locatifs de 16,5 % ; ? la CC d?Erdre et Gesvres, en Loire-Atlantique, avec 19,1 % ; ? la CC du Pays de Pontchâteau ? St Gildas des Bois, en Loire-Atlantique, avec 19,4 %. SIAL/DPH/LC ? Système d?information sur les tensions du marché du logement 2017 10/46 INDICATEUR 5 bis ? Poids des propriétaires dans les résidences principales Cet indicateur est utilisé dans le calcul de la cotation synthétique sur le secteur de l?accession neuve à la propriété. Il est la vision inverse du précédent. Plus le poids des locataires est faible, plus le poids de la propriété est élevée. Les principaux facteurs, qui induisent une tension, sont l?offre réduite en termes de foncier à bâtir et / ou le coût élevé de ce dernier, ainsi que les prix de ventes élevés. A l?inverse du précédent indicateur, ce sont les EPCI chefs-lieux de leur département qui apparaissent les plus tendus mais aussi la CARENE et la CC de Sablé sur Sarthe. Les indicateurs 14 et 15 relatifs aux prix au m² des maisons neuves et des terrains montrent que cette tension peut s?expliquer, sur les EPCI-centres, par le coût élevé du foncier et / ou des maisons neuves. Plus de 3/4 des EPCI (55 sur 72) se trouvent dans les deux tranches les moins tendues (de 78,19 % à 84,74 %) de propriétaires dans les résidences principales. Ce constat conforte le poids de la propriété dans la région Pays de la Loire. L?engouement des ligériens pour la propriété, et principalement sur du logement individuel, met en évidence des enjeux de maîtrise foncière ainsi que de la maîtrise de la péri-urbanisation, notamment en favorisant les opérations en renouvellement urbain et de revitalisation des centres-bourgs. SIAL/DPH/LC ? Système d?information sur les tensions du marché du logement 2017 11/46 SIAL/DPH/LC ? Système d?information sur les tensions du marché du logement 2017 12/46 LE SECTEUR LOCATIF SOCIAL SIAL/DPH/LC ? Système d?information sur les tensions du marché du logement 2017 13/46 INDICATEUR 7 ? Ménages dans le secteur locatif privé à très faibles ressources (<60 % des plafonds HLM) Cet indicateur reflète la situation des occupants des logements du parc locatif privé avec de très faibles revenus, au regard des plafonds HLM. Ce sont des ménages qui, à ce titre, peuvent prétendre à occuper le parc HLM. Depuis 20106, on observe que le poids des ménages à très faibles ressources dans le parc locatif privé diminue. La situation s?améliore nettement au niveau des territoires les plus ruraux. 10 EPCI sur 72 ont une part de ménages à très faibles ressources supérieure à 43,54 %. L?EPCI le plus tendu reste celui de la CC du Pays de Redon avec près de 51 % de ménages aux revenus très modestes. Dans les EPCI les plus tendus, le poids du parc HLM n?est pas très important, il est difficile aux ménages à très faibles ressources d?occuper un logement du parc social. Toutefois, si on regarde l?indicateur 11 sur les loyers dans le parc privé, on constate que le parc locatif privé peut être un parc locatif social de fait (loyers privés inférieurs à 6,25 ¤ / m²)7. 6 Source : FILOCOM 2010 7 Le plafond de loyer dit « social » est de 6,95 ¤ / m² en zone C SIAL/DPH/LC ? Système d?information sur les tensions du marché du logement 2017 14/46 INDICATEUR 8 ? Vacance dans le parc HLM récent Cet indicateur porte sur les logements vacants dans le parc HLM construit après 2000. Il permet notamment de mesurer l?adéquation du parc aux besoins des ménages. Plus la vacance est faible, plus le territoire apparaît comme tendu. Dans certains cas, la vacance est faible mais le volume de parc concerné est lui-même tellement réduit que l'indicateur est à examiner avec précautions. Ces constats sont à relativiser compte-tenu de la vacance frictionnelle générée par les livraisons de logements neufs. La moyenne régionale de la vacance dans le parc HLM récent est de 6,4 %8 contre 5,8 % en 2013. Près d?1/3 des EPCI ont une vacance qui excède cette moyenne régionale (dont 4 EPCI ont un taux supérieur à 20 %). La vacance sur les territoires ruraux, outre la potentielle vacance frictionnelle, pourrait trouver son origine dans l?inadaptation de l?offre (coût, typologie, qualité) à la demande en termes de typologie mais surtout de type. En effet, ces territoires sont caractérisés par une forte appétence pour le logement individuel. On peut noter que la vacance augmente depuis 2013 puisque de moins en moins d?EPCI ont un taux de vacance inférieur à 1,64 %. 20 EPCI avait une vacance nulle, en 2015, ils ne sont plus que 4 (3 dans le département de la Sarthe et 1 en Mayenne, ce qui est à relativiser compte-tenu de la taille du parc HLM sur ces territoires). Sur les EPCI chefs-lieux de département, la vacance oscille entre 2,5 % (CA de Laval et de La Roche-sur-Yon) à 9,1 % (Angers Loire Métropole). Ces taux ont diminué depuis 2013, ce qui laisse penser une meilleure adaptation de l?offre à la demande. 8 Moyenne des taux de vacance sur les EPCI étudiés SIAL/DPH/LC ? Système d?information sur les tensions du marché du logement 2017 15/46 INDICATEUR 9 ? Mobilité dans le parc HLM La mobilité permet, entre autres, d?adapter l?occupation des logements aux besoins des locataires. Elle sert, ainsi, à favoriser les parcours résidentiels des ménages. Une faible mobilité peut mettre à jour des difficultés d?accès pour les ménages logés hors du parc HLM. Elle est également à relier au type de logement : le parc de logements HLM individuels fidélise plus les occupants que les logements collectifs. Cet indicateur est commun au secteur locatif privé. Sur cet indicateur, la moyenne régionale est de 12,5 %. Depuis l?étude de 20139, la mobilité sur le parc HLM augmente sur la région. En effet, dans l?étude de 2013, on comptait 9 EPCI avec un taux de mobilité inférieur à 7,28 %, en 201410, on en dénombrait 4 et en 201711 : 3 (la CC du Pays de St Gilles-Croix-de-Vie et la CC de l?Ile de Noirmoutier en Vendée ainsi que la CA de Pornic Agglo Pays de Retz en Loire-Atlantique). A l?inverse, plus aucun EPCI n?est concerné par une mobilité supérieure à 20,63 %. Sur les EPCI- centres, les taux de mobilité restent semblables à 2014. Ces constats sont à relier à l?indicateur précédent. En effet, un taux de vacance élevé dans le parc HLM récent, corrélé à un taux de mobilité faible, laisse supposer un parc inadapté par rapport à la demande. L?exemple peut être pris sur la CC du Pays de St Gilles-Croix-de-Vie qui affiche une vacance dans le parc HLM récent de 24,7 % avec un taux de mobilité de 7,2 %. Si la vacance est structurelle, cela met en évidence la nécessité d?adapter l?offre aux besoins des ménages. Sur Pornic agglomération Pays de Retz, le taux de mobilité de 7,09 % est à rapporter à une vacance dans le parc privé récent faible (5,7 %). Dans ce cas, le parc semble insuffisant pour répondre aux besoins, d?autant que la demande locative externe sur ce territoire est très forte. 9 RPLS 2013 10 RPLS 2014 11 RPLS 2016 SIAL/DPH/LC ? Système d?information sur les tensions du marché du logement 2017 16/46 INDICATEUR 10 ? Demande locative sociale externe sur le parc HLM existant Cet indicateur permet d?évaluer le poids de la demande locative sur le parc HLM de ménages logeant dans le parc privé. Il détermine la capacité de l?offre locative sociale à répondre à la demande externe. Il est à mettre en corrélation avec la vacance et la mobilité sur ce même parc (indicateurs 8 et 9). En effet, lorsque la vacance et la mobilité sont faibles, il est plus difficile de répondre à la demande externe. On constate que la demande externe reste toujours plus élevée sur les territoires littoraux et autour de Nantes Métropole que sur le reste de la région. Près d?1/4 des EPCI ont une demande externe supérieure à 42,46 %, dont la CA de Pornic Agglo Pays de Retz qui affiche une demande externe sur le parc existant de près de 99 %. Ce constat met en évidence l?insuffisance de logements sociaux sur ces territoires, et donc la nécessité d?en produire davantage pour répondre aux attentes des demandeurs. Sur les départements de la Mayenne, de la Sarthe et de Maine-et-Loire, l?offre sur le parc social permet de répondre aux demandes externes. SIAL/DPH/LC ? Système d?information sur les tensions du marché du logement 2017 17/46 INDICATEUR 11 ? Loyers privés Cet indicateur est issu du système d?information et d?observation sur les loyers du parc locatif privé régional : SICLOP. Il repose sur les annonces immobilières du site internet de Ouest France Immobilier. Il correspond au loyer moyen au m² 12 des collectes de l?année 2016. Cet indicateur est commun au secteur locatif privé. Les plus fortes tensions apparaissent sur les territoires littoraux et sur les chefs-lieux de département (excepté Laval Agglomération) ainsi que les EPCI péri-urbains à Nantes Métropole. 25 % des EPCI ont un loyer moyen au m² supérieur à 8,45 ¤, contre 12 % en 2014 et 7,7 % en 2013. Il apparaît donc une augmentation de la tension sur les loyers. Trois EPCI ont un loyer moyen au m² supérieur à 11 ¤, il s?agit de Nantes Métropole, Cap Atlantique ainsi que la CC de l?Ile de Noirmoutier. Sur ces deux derniers territoires, les loyers élevés sont dus au manque de résidences principales, notamment lié à la part importante de résidences secondaires. Le nord de la région, et principalement la Mayenne, connaît une tension moindre. 12 Somme des surfaces / somme des loyers SIAL/DPH/LC ? Système d?information sur les tensions du marché du logement 2017 18/46 COTATIONS SYNTHÉTIQUES EN RÉGION Cette cotation synthétique est issue des cotations des 5 indicateurs du tronc commun et des 5 autres indicateurs présentés précédemment. La tension est globalement plus élevée sur la Loire-Atlantique et la Vendée, notamment dans les EPCI littoraux et en périphérie des EPCI-centres. C?est sur la CA de Pornic Agglo Pays de Retz que la plus forte tension apparaît. Si on analyse les indicateurs ayant servi à la cotation sur ce territoire, on peut noter que la CA de Pornic a connu une évolution forte du nombre de ménages entre 2007 et 2015, mais avec peu de ménages actifs. L?EPCI connaît la plus forte demande externe rapportée au parc HLM et des loyers dans le parc privé élevés au sein de la région. Ces constats montrent notamment la nécessité de renforcer l?offre de logements sociaux. La dynamique de construction est plutôt reliée avec la construction de résidences secondaires, 7 % des constructions entre 2007 et 2016 sont destinées à des résidences secondaires (contre 3,5 % en moyenne régionale ? 82 % des EPCI sont en dessous). A l?inverse, les territoires des 3 autres départements sont à l?équilibre ou détendus. Globalement 40,3 % des EPCI sont à l?équilibre en 2017. La tension sur le secteur locatif social semble être stable ou diminuer sur la région Pays de la Loire, et notamment, sur les zones considérées comme « très tendues » en 2014. SIAL/DPH/LC ? Système d?information sur les tensions du marché du logement 2017 19/46 COTATIONS SYNTHÉTIQUES SUR PLUSIEURS TERRITOIRES EN COMPARAISON A NANTES MÉTROPOLE Des écarts peuvent être constatés par rapport aux résultats précédents en raison du recours à des sources différentes sur certains indicateurs (Cf. méthodologie). Sur le secteur locatif social, les métropoles de Rennes et de Toulouse sont à l?équilibre. Rouen apparaît moins tendue. Bordeaux Métropole et Nantes Métropole sont les plus tendues. Ceci s?explique notamment par le fait que la pression locative externe y est élevée (34,9 % pour Bordeaux Métropole et 30,2 % pour Nantes Métropole). Si on regarde l?évolution de la cotation entre 2014 et 2017, on constate que même si les métropoles de Rennes, Rouen Normandie et Toulouse sont à l?équilibre ou détendues, elles ont tendance à se tendre. Il en est de même pour Bordeaux Métropole qui, sur ce secteur, se tend depuis 2014. Seule la métropole de Nantes a une tendance à l?équilibre : ce constat s?explique notamment par le fait que la part de ménages locataires dans le parc privé aux revenus < 60 % des plafonds HLM et la demande locative externe rapportée au parc diminuent. SIAL/DPH/LC ? Système d?information sur les tensions du marché du logement 2017 20/46 LE SECTEUR LOCATIF PRIVÉ SIAL/DPH/LC ? Système d?information sur les tensions du marché du logement 2017 21/46 INDICATEUR 9 ? Mobilité dans le parc HLM La mobilité permet, entre autres, d?adapter l?occupation des logements aux besoins des locataires. Elle sert, ainsi, à favoriser les parcours résidentiels des ménages. Une faible mobilité peut mettre à jour des difficultés d?accès pour les ménages logés hors du parc HLM. Elle est également à relier au type de logement : le parc de logements HLM individuels fidélise plus les occupants que les logements collectifs. Cet indicateur est commun au secteur locatif social. Sur cet indicateur, la moyenne régionale est de 12,5 %. Depuis l?étude de 201313, la mobilité sur le parc HLM augmente sur la région. En effet, dans l?étude de 2013, on comptait 9 EPCI avec un taux de mobilité inférieur à 7,28 %, en 201414, on en dénombrait 4 et en 201715 : 3 (la CC du Pays de St Gilles-Croix-de-Vie et la CC de l?Ile de Noirmoutier en Vendée ainsi que la CA de Pornic Agglo Pays de Retz en Loire-Atlantique). A l?inverse, plus aucun EPCI n?est concerné par une mobilité supérieure à 20,63 %. Sur les EPCI- centres, les taux de mobilité restent semblables à 2014. Ces constats sont à relier à l?indicateur 8. En effet, un taux de vacance élevé dans le parc HLM récent, corrélé à un taux de mobilité faible, laisse supposer un parc inadapté par rapport à la demande. L?exemple peut être pris sur la CC du Pays de St Gilles-Croix-de-Vie qui affiche une vacance dans le parc HLM récent de 24,7 % avec un taux de mobilité de 7,2 %. Si la vacance est structurelle, cela met en évidence la nécessité d?adapter l?offre aux besoins des ménages. Sur Pornic agglomération Pays de Retz, le taux de mobilité de 7,09 % est à rapporter à une vacance dans le parc privé récent faible (5,7 %). Dans ce cas, le parc semble insuffisant pour répondre aux besoins, d?autant que la demande locative externe sur ce territoire est très forte. 13 RPLS 2013 14 RPLS 2014 15 RPLS 2016 SIAL/DPH/LC ? Système d?information sur les tensions du marché du logement 2017 22/46 INDICATEUR 11 ? Loyers privés Cet indicateur est issu du système d?information et d?observation sur les loyers du parc locatif privé régional : SICLOP. Il repose sur les annonces immobilières du site internet de Ouest France Immobilier. Il correspond au loyer moyen au m² 16 des collectes de l?année 2016. Cet indicateur est commun au secteur locatif social. Les plus fortes tensions apparaissent sur les territoires littoraux et sur les chefs-lieux de département (excepté Laval Agglomération) ainsi que les EPCI péri-urbains à Nantes Métropole. 25 % des EPCI ont un loyer moyen au m² supérieur à 8,45 ¤, contre 12 % en 2014 et 7,7 % en 2013. Il apparaît donc une augmentation de la tension sur les loyers. Trois EPCI ont un loyer moyen au m² supérieur à 11 ¤, il s?agit de Nantes Métropole, Cap Atlantique ainsi que la CC de l?Ile de Noirmoutier. Sur ces deux derniers territoires, les loyers élevés sont dus au manque de résidences principales, notamment lié à la part importante de résidences secondaires. Le nord de la région, et principalement la Mayenne, connaît une tension moindre. 16 Somme des surfaces / somme des loyers SIAL/DPH/LC ? Système d?information sur les tensions du marché du logement 2017 23/46 INDICATEUR 12 ? Vacance dans le parc locatif privé récent Cet indicateur prend en compte la vacance dans le parc privé construit après 2000, afin d?écarter les questions d?obsolescence. D?un point de vue analytique, plus la vacance est faible, plus le secteur est tendu. Les chefs-lieux de département apparaissent globalement moins tendus (vacance supérieure à 3,98 %) que sur le reste du territoire (+ des 2/3 des EPCI ont une vacance inférieure à 3,98 %). Ces résultats sont à relativiser sur les territoires où le stock de logements locatifs privés y est moins important et où la vacance peut être frictionnelle en raison de livraisons importantes de logements créant ainsi une vacance forte. Un des territoires les plus tendus et qui possède un parc locatif privé relativement important en volume est celui de Mauges Communauté (avec une vacance de 1,7 %). Cette faible mobilité nuit à la fluidité des parcours résidentiels. Sur la région Pays de la Loire, la moyenne dans le parc locatif privé récent est de 3,4 % (près de 2 points inférieurs à celle dans le parc locatif social17). Par ailleurs, on constate généralement que la vacance est plus forte dans les EPCI-centres où le marché du locatif privé est dynamique, plus souvent habité par des locataires en collectif dont la durée d?occupation moyenne du logement est plus courte qu?en individuel. Par rapport à 2013, on constate que sur les EPCI-centres, les taux de vacance sont semblables avec 2015 et que le territoire de la Vendée semble se détendre. 17 Voir indicateur 8, secteur locatif social : vacance dans le parc HLM récent SIAL/DPH/LC ? Système d?information sur les tensions du marché du logement 2017 24/46 INDICATEUR 13 ? Poids des ménages dans le parc locatif à faibles ressources (revenus >100 % plafonds HLM) Cet indicateur sur les ménages à bas revenus est à mettre en corrélation avec celui portant sur les ménages à très faibles revenus (indicateur 7). En effet, il permet d?évaluer la capacité financière d?un ménage locataire à intégrer le parc privé, généralement plus cher qu?un logement HLM, si celui-ci présente les mêmes caractéristiques de taille, de localisation et de qualité. Globalement la photographie de 2015 reste semblable à 2013. On peut observer toutefois que la fusion de certains EPCI tend à gommer certaines tensions, notamment sur les anciens territoires de Sèvre, Maine et Goulaine (au sud-est de Nantes Métropole) ou du Bocage Cénomans à l?ouest du Mans Métropole. C?est la CC d?Erdre et Gesvres qui possède la part de ménages locataires, aux revenus supérieurs à 100 % des plafonds HLM, la plus importante (29,2 %). SIAL/DPH/LC ? Système d?information sur les tensions du marché du logement 2017 25/46 INDICATEUR 14 ? Prix moyen au m² des maisons neuves Cet indicateur correspond au bien dont l?achat du terrain et le dépôt du permis de construire ont eu lieu la même année. Par conséquent, il indique le prix des maisons de l?année du millésime concerné. Il permet d?apprécier dans quelle mesure une accession à la propriété est possible et abordable pour les ménages selon leur niveau de revenu. Cet indicateur est commun au secteur de l?accession. Désormais cet indicateur est calculé au m² afin d?être au plus proche de la réalité. Cependant il est intéressant de connaître le coût moyen des maisons réalisées sur les EPCI. En effet, on peut constater qu?en Mayenne, les prix moyens au m² des maisons restent abordables mais que les maisons qui s?y construisent ont un coût plus élevé. Cette situation s?explique par le fait que les maisons sont plus grandes. On observe que 3 EPCI ont des prix moyens au m² plus élevés sur la région : la CC du Pays des Herbiers, Nantes Métropole et la CC de l?Ile de Noirmoutier. Ceci s?explique, sur le dernier EPCI, par une rareté du foncier urbanisable et donc peu de constructions neuves. Sur Nantes Métropole, cette situation est à relier à une forte demande sur le logement individuel dans un marché contraint en termes de disponibilité foncière. SIAL/DPH/LC ? Système d?information sur les tensions du marché du logement 2017 26/46 COTATIONS SYNTHÉTIQUES EN RÉGION Cette cotation synthétique est issue des cotations des 5 indicateurs du tronc commun et des 5 autres indicateurs présentés précédemment. Les plus fortes tensions se concentrent en Loire-Atlantique. La CC d?Erdre et Gesvres affiche la plus forte tension. Ce constat s?explique notamment par une part importante de ménages en âge d?être actifs (66,4 %), ce qui en fait le territoire le plus dynamique de la région ainsi qu?une part de ménages locataires à faibles ressources la plus importante de la région. De plus, ces ménages accèdent difficilement à la propriété neuve sur ce territoire18. Les loyers dans le parc privé élevés ainsi que la mobilité résidentielle peu facilitée par une vacance très faible dans le parc locatif privé récent ne leur permettent pas d?accéder facilement au secteur locatif privé. On peut également noter que la CA de Pornic Agglo Pays de Retz, déjà très tendue sur le secteur locatif social, l?est également sur le secteur locatif privé. A l?inverse, la CC du Mont des Avaloirs (au nord de la Mayenne) est le territoire le moins tendu de la région sur le secteur du parc locatif privé. Comparée à l?étude de 2014, la tension sur le secteur locatif privé diminue sur la région Pays de la Loire et notamment sur le littoral vendéen et les EPCI limitrophes à la métropole du Mans. Sur les EPCI-centres, la tension diminue ou augmente légèrement (par exemple : + 1 sur Angers Loire Métropole et ? 3 sur Laval Agglomération). 18 Voir secteur accession sociale et neuve à la propriété SIAL/DPH/LC ? Système d?information sur les tensions du marché du logement 2017 27/46 COTATIONS SYNTHÉTIQUES SUR PLUSIEURS TERRITOIRES EN COMPARAISON A NANTES MÉTROPOLE Des écarts peuvent être constatés par rapport aux résultats précédents en raison du recours à des sources différentes sur certains indicateurs (Cf. méthodologie). Le secteur locatif privé est plus tendu que le secteur locatif social. En effet, seule la métropole de Rouen Normandie est à l?équilibre. Les autres apparaissent tendues ou très tendues. Ce constat est à corréler avec des prix moyens au m² des maisons neuves et des loyers dans le parc privé élevés sur ces territoires. Comme sur le secteur locatif social, on constate que même si la métropole de Rouen Normandie est à l?équilibre, elle a tendance à se tendre. Bordeaux Métropole se tend davantage que les autres territoires. Ceci s?explique notamment par une augmentation des loyers moyens au m² dans le parc privé et une tension qui s?accroît sur la vacance dans le parc privé récent. SIAL/DPH/LC ? Système d?information sur les tensions du marché du logement 2017 28/46 LE SECTEUR DE L?ACCESSION SOCIALE ET NEUVE SIAL/DPH/LC ? Système d?information sur les tensions du marché du logement 2017 29/46 INDICATEUR 14 ? Prix moyen au m² des maisons neuves Cet indicateur correspond au bien dont l?achat du terrain et le dépôt du permis de construire ont eu lieu la même année. Par conséquent, il indique le prix des maisons de l?année du millésime concerné. Il permet d?apprécier dans quelle mesure une accession à la propriété est possible et abordable par les ménages selon leur niveau de revenu. Cet indicateur est commun au secteur du locatif privé. Désormais cet indicateur est calculé au m² afin d?être au plus proche de la réalité. Cependant il est intéressant de connaître le coût moyen des maisons réalisées sur les EPCI. En effet, on peut constater qu?en Mayenne, les prix moyens au m² des maisons restent abordables mais que les maisons qui s?y construisent ont un coût plus élevé. Cette situation s?explique par le fait que les maisons sont plus grandes. On observe que 3 EPCI ont des prix moyens au m² plus élevés sur la région : la CC du Pays des Herbiers, Nantes Métropole et la CC de l?Ile de Noirmoutier. Ceci s?explique, sur le dernier EPCI, par une rareté du foncier urbanisable et donc peu de constructions neuves. Sur Nantes Métropole, cette situation est à relier à une forte demande sur le logement individuel dans un marché contraint en termes de disponibilité foncière. SIAL/DPH/LC ? Système d?information sur les tensions du marché du logement 2017 30/46 INDICATEUR 15 ? Prix moyen au m² des terrains à bâtir La question du foncier et de sa gestion est une problématique de plus en plus prégnante, en termes de préservation de l?environnement (maîtrise de l?étalement urbain autour des pôles principaux) et de coût pour l?accession à la propriété des ménages. Les principales tensions sont observées sur les EPCI chefs-lieux de département (excepté sur l?agglomération de La Roche-sur-Yon), la Loire-Atlantique et le littoral vendéen. La CC de l?Ile de Noirmoutier est le territoire le plus tendu avec un prix moyen au m² des terrains à bâtir de près de 195 euros. Cette situation s?explique par la rareté du foncier urbanisable. Les situations sont extrêmes sur le territoire. On peut, en effet, observer, par exemple en Mayenne, un prix moyen des terrains de 11 ¤/m² sur la CC du Mont des Avaloirs, alors que sur Laval agglomération, il est de 85 ¤/m². Un exemple aussi en Loire-Atlantique où le prix moyen au m² des terrains à bâtir oscille, par exemple, entre 33 ¤/m² sur la CC du Pays de Pontchâteau ? St Gildas des Bois et 128 ¤/m² sur la CC Sèvre et Loire. Sur certains territoires, les prix des terrains à bâtir sont élevés mais celui des maisons est plus abordable que sur d?autres EPCI. Par exemple sur Angers Loire Métropole, le foncier est relativement élevé mais le prix moyen au m² des constructions neuves l?est moins. Ceci s?explique par une disponibilité foncière moins importante. Globalement, les photographies entre 2013 et 2015 sont semblables. On peut noter toutefois que sur Laval Agglomération, le prix moyen au m² des terrains à bâtir a augmenté de + 34,5 % alors qu?il reste similaire ou diminue légèrement sur les autres EPCI-centres. SIAL/DPH/LC ? Système d?information sur les tensions du marché du logement 2017 31/46 INDICATEUR 16 ? Vacance dans le parc privé Cet indicateur prend en compte l?ensemble de la vacance du parc locatif privé. Plus la vacance est faible, plus le secteur est tendu. Dès lors, soit : - les logements ne sont pas adaptés par rapport à la demande, notamment en termes de prix, localisation, taille ; - la demande est inférieure à l?offre ; - le parc connaît des problèmes de vétusté. De manière générale, la vacance est plus faible en Loire-Atlantique et en Vendée. Les plus faibles taux de vacance (< 4%) sont enregistrés sur les CC du Pays de St Gilles-Croix-de-Vie, de Grand Lieu et de l?Ile de Noirmoutier. Le taux moyen sur tous les EPCI étudiés est de 7,2 %19, Angers Loire Métropole affiche un taux équivalent à la moyenne régionale, Le Mans Métropole est au-dessus (9,4 %) et les autres EPCI chefs-lieux de département sont en dessous (6,7 % pour Nantes Métropole, 7 % pour Laval Agglomération et 6,6 % pour l?agglomération de La Roche-sur-Yon). Entre 2013 et 2015, la vacance dans le parc privé tend à diminuer puisque seulement quelques EPCI ont un taux supérieur à 10,9 %. 19 Moyenne des taux de vacance des EPCI étudiés. Sur la région Pays de la Loire, la moyenne globale est de 6,9 % (source : FILOCOM 2015) SIAL/DPH/LC ? Système d?information sur les tensions du marché du logement 2017 32/46 INDICATEUR 17 ? Poids des ménages en locatif à ressources intermédiaires (revenus > 130 % plafonds HLM) Cet indicateur permet d?évaluer la capacité financière d?un ménage locataire à accéder à la propriété dans le neuf. Il porte sur les ménages à revenus moyens, capables de soutenir l?effort financier requis. Il est à relier avec les indicateurs relatifs aux prix des terrains (indicateur 15), des maisons (indicateur 14) et des loyers privés (indicateur 11) afin de déterminer si l?accession neuve est la solution préférable à l?accession dans l?ancien et à la location. De manière générale, les EPCI tendus sur cet indicateur sont détendus sur celui relatif au poids de ménages à très faibles ressources (indicateur 7). Comme en 2013, la majorité des EPCI (près de 83 %) ont une part de ménages à ressources intermédiaires de moins de 10 %. Ces ménages sont plutôt situés sur Nantes Métropole (13,4%), ses EPCI limitrophes ainsi que sur le littoral. Sur ces territoires, les prix des terrains à bâtir et des constructions sont en règle générale très élevés ainsi que les loyers au m² des logements privés. Deux EPCI péri-urbains du Mans Métropole ont également un poids important de ménages à ressources intermédiaires. Sur ces zones, les loyers au m² des logements privés sont accessibles et l?accession neuve peut également être une solution pour ces ménages puisque les prix des terrains à bâtir et des constructions neuves y sont abordables. SIAL/DPH/LC ? Système d?information sur les tensions du marché du logement 2017 33/46 INDICATEUR 18 ? Part des ménages au chef de famille âgé de 40 à 59 ans et locataire Cet indicateur a pour objectif de déterminer la capacité des chefs de famille de 40 à 59 ans locataires à devenir propriétaires, ces derniers étant actuellement la part de la population la plus encline à accéder à la propriété, dans le neuf comme dans l?ancien. Les plus fortes tensions sont principalement sur les EPCI-centres. Même si la location peut être un choix pour certains ménages, des difficultés d?accès à la propriété sont néanmoins mis en évidence. Elles s?expliquent soit par des prix du foncier ou des maisons trop importants (indicateurs 14 et 15), soit par une accession sociale trop élevée. A noter que sur les EPCI d?Angers Loire Métropole et du Mans Métropole, la part des ménages locataires au chef de famille âgé de 40 à 59 ans a augmenté depuis 2013. SIAL/DPH/LC ? Système d?information sur les tensions du marché du logement 2017 34/46 COTATIONS SYNTHÉTIQUES EN RÉGION Cette cotation synthétique est issue des cotations des 5 indicateurs du tronc commun et des 5 autres indicateurs présentés précédemment. Les difficultés d?accès à la propriété apparaissent sur les territoires urbains, péri-urbains et littoraux. Cette situation résulte d?une inadéquation entre l?offre et la demande (prix du foncier et des maisons élevés?), la demande potentielle existant au vu de l?indicateur 17 relatif au poids des ménages en locatif à ressources intermédiaires. Comparé à 2014, les territoires ruraux redeviennent de plus en plus accessibles. Sur les EPCI limitrophes des EPCI chefs-lieux de département, le secteur de l?accession donne des signes de détente. Les tensions soulignent la nécessité de poursuivre l?accompagnement à l?accession à la propriété. Aux dispositifs nationaux tels que le Prêt Social Location Accession (PSLA) ou le Prêt à Taux Zéro (PTZ), s?ajoutent des outils locaux d?accession abordable. Le conseil départemental de Vendée a mis en place deux dispositifs : l?éco-pass dans le cadre d?une acquisition-amélioration et le passeport- accession dans le cadre d?une construction neuve20, pour permettre aux locataires de devenir primo- accédants. 20 Subventions allouées sous conditions aux accédants. SIAL/DPH/LC ? Système d?information sur les tensions du marché du logement 2017 35/46 COTATIONS SYNTHÉTIQUES SUR PLUSIEURS TERRITOIRES EN COMPARAISON A NANTES MÉTROPOLE Des écarts peuvent être constatés par rapport aux résultats précédents en raison du recours à des sources différentes sur certains indicateurs (Cf. méthodologie). C?est le secteur le plus tendu pour les cinq EPCI étudiés. Les métropoles de Toulouse, Bordeaux et Nantes sont les secteurs avec les cotations les plus élevées (respectivement 68, 69 et 69) : le prix du foncier et des maisons y sont élevés pour une tendance à devenir propriétaire très forte. Même si ce secteur apparaît comme le plus tendu, les métropoles restent à l?équilibre ou se détendent. Ceci s?explique notamment par des prix au m² des terrains qui diminuent sur les agglomérations du Nord-Ouest et la vacance dans le parc privé diminue entre 2014 et 2017 sur Bordeaux Métropole et Toulouse Métropole. SIAL/DPH/LC ? Système d?information sur les tensions du marché du logement 2017 36/46 PROFILS DE TERRITOIRE Chaque EPCI de la région Pays de la Loire peut être représenté sous forme de graphique avec la cotation des 18 indicateurs. La couleur représentée pour chacun d?entre eux correspond à un segment : Dynamique du contexte local Clientèle cible Marges dans l?offre existante Concurrences entre parcs L?outil « profil de territoires » est disponible sur le site internet de la DREAL. SIAL/DPH/LC ? Système d?information sur les tensions du marché du logement 2017 37/46 Exemples de profils sur deux territoires ruraux de la Mayenne et de la Sarthe Ces deux territoires ruraux sont globalement peu tendus. Les indicateurs sur le contexte local ne sont pas élevés. On constate que la population y est vieillissante (point commun avec les territoires littoraux). Les ménages à très faibles ressources y sont peu représentés. La marge dans l?offre existante est moyennement élevée sur les deux EPCI. Il apparaît toutefois une légère tension au niveau de la vacance dans le parc HLM récent sur la CC du Pays de l?Huisne Sarthoise. Cette situation s?explique par le faible stock de logements du parc locatif HLM sur ce territoire. On constate également une tension modérée sur le secteur de la concurrence entre les parcs. On peut noter une légère tension sur le parc de propriétaires qui s?explique par un poids de locataires au sein des résidences principales assez élevés (près de 30 % pour les 2 EPCI). SIAL/DPH/LC ? Système d?information sur les tensions du marché du logement 2017 38/46 1 ? Poids des ménages par rapport à l'EPCI médian 2 - Evolution du poids des ménages 3 - Dynamique de la construction récente 4 ? Poids des ménages en âge d'activité 25-59 ans 5 ? Poids des logements locatifs dans les RP 5 Bis ? Poids des propriétaires dans les RP 7 ? Poids des ménages à très faibles ressources 8 ? Vacance dans le parc HLM récent 9 ? Mobilité dans le parc HLM 10 ? Poids de la demande locative externe sur le parc HLM existant 11 - Niveau des loyers dans le parc privé 12 ? Vacance dans le parc privé récent 13 ? Poids des ménages à faibles ressources 14 ? Niveau des prix des maisons au m² 15 - Niveau des prix des terrains au m² 16 ? Vacance dans le parc privé 17 ? Poids des ménages à ressources intermédiaires 18 ? Poids des locataires d'âge entre 40 et 59 ans 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Profil de territoire sur la tension des marchés du logement CC Mayenne Communauté 1 ? Poids des ménages par rapport à l'EPCI médian 2 - Evolution du poids des ménages 3 - Dynamique de la construction récente 4 ? Poids des ménages en âge d'activité 25-59 ans 5 ? Poids des logements locatifs dans les RP 5 Bis ? Poids des propriétaires dans les RP 7 ? Poids des ménages à très faibles ressources 8 ? Vacance dans le parc HLM récent 9 ? Mobilité dans le parc HLM 10 ? Poids de la demande locative externe sur le parc HLM existant 11 - Niveau des loyers dans le parc privé 12 ? Vacance dans le parc privé récent 13 ? Poids des ménages à faibles ressources 14 ? Niveau des prix des maisons au m² 15 - Niveau des prix des terrains au m² 16 ? Vacance dans le parc privé 17 ? Poids des ménages à ressources intermédiaires 18 ? Poids des locataires d'âge entre 40 et 59 ans 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Profil de territoire sur la tension des marchés du logement CC du Pays de l'Huisne Sarthoise Exemples de profils sur deux territoires péri-urbains de Loire-Atlantique et de Maine-et-Loire Ces deux EPCI péri-urbains à un EPCI chef-lieu de département ne se comportent pas de la même façon. En effet, l?EPCI proche de Nantes Métropole est plus tendu. L?évolution du poids des ménages reste faible sur ces territoires alors que le poids des ménages par rapport au poids médian des EPCI y est plus élevé. On constate que la part de ménages à très faibles ressources est moins importante que sur les territoires au profil plutôt rural. Le contraste est moins marqué pour la CC Loire Layon Aubance. A noter qu?il y a moins de tension sur le poids des locataires âgés entre 40 et 59 ans dans les territoires péri-urbains que dans les territoires ruraux alors que sur ces derniers, l?accession à la propriété y est plus aisée (foncier et prix des maisons moins élevés). Sur ces territoires péri-urbains, les tensions sont assez hétérogènes en termes de marges dans l?offre existante. SIAL/DPH/LC ? Système d?information sur les tensions du marché du logement 2017 39/46 1 ? Poids des ménages par rapport à l'EPCI médian 2 - Evolution du poids des ménages 3 - Dynamique de la construction récente 4 ? Poids des ménages en âge d'activité 25-59 ans 5 ? Poids des logements locatifs dans les RP 5 Bis ? Poids des propriétaires dans les RP 7 ? Poids des ménages à très faibles ressources 8 ? Vacance dans le parc HLM récent 9 ? Mobilité dans le parc HLM 10 ? Poids de la demande locative externe sur le parc HLM existant 11 - Niveau des loyers dans le parc privé 12 ? Vacance dans le parc privé récent 13 ? Poids des ménages à faibles ressources 14 ? Niveau des prix des maisons au m² 15 - Niveau des prix des terrains au m² 16 ? Vacance dans le parc privé 17 ? Poids des ménages à ressources intermédiaires 18 ? Poids des locataires d'âge entre 40 et 59 ans 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Profil de territoire sur la tension des marchés du logement CC d'Erdre et Gesvres 1 ? Poids des ménages par rapport à l'EPCI médian 2 - Evolution du poids des ménages 3 - Dynamique de la construction récente 4 ? Poids des ménages en âge d'activité 25-59 ans 5 ? Poids des logements locatifs dans les RP 5 Bis ? Poids des propriétaires dans les RP 7 ? Poids des ménages à très faibles ressources 8 ? Vacance dans le parc HLM récent 9 ? Mobilité dans le parc HLM 10 ? Poids de la demande locative externe sur le parc HLM existant 11 - Niveau des loyers dans le parc privé 12 ? Vacance dans le parc privé récent 13 ? Poids des ménages à faibles ressources 14 ? Niveau des prix des maisons au m² 15 - Niveau des prix des terrains au m² 16 ? Vacance dans le parc privé 17 ? Poids des ménages à ressources intermédiaires 18 ? Poids des locataires d'âge entre 40 et 59 ans 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Profil de territoire sur la tension des marchés du logement CC Loire Layon Aubance Exemples de profils sur deux territoires urbains de Loire-Atlantique et de Sarthe Sur ces deux territoires, les tensions s?observent sur les mêmes indicateurs même si Le Mans Métropole est moins tendu que Nantes Métropole. Le contexte local a un profil différent des territoires précédemment analysés : l?évolution du poids des ménages est faible (entre 3 et 4 points) tandis que le poids des ménages par rapport au poids médian des EPCI est très élevé. Le niveau de tension de la clientèle cible est plus élevé pour les ménages avec des ressources faibles et intermédiaires que très faibles. Ce qui peut s?expliquer par des loyers ou logements plus élevés sur les territoires urbains. De plus, on constate une très forte tension sur le poids des locataires entre 40 et 59 ans qui montre des difficultés à accéder à la propriété. En termes de marges dans l?offre existante, la plus faible tension se porte sur la vacance dans le parc privé récent, probablement due à la vacance frictionnelle. La difficulté d?accès à la propriété se confirme dans ces territoires urbains et reste dans la tendance des précédentes études. A l?inverse, la tension sur l?offre locative est bien moindre : le parc HLM étant plus conséquent que sur les autres territoires et répondant mieux à la demande. SIAL/DPH/LC ? Système d?information sur les tensions du marché du logement 2017 40/46 1 ? Poids des ménages par rapport à l'EPCI médian 2 - Evolution du poids des ménages 3 - Dynamique de la construction récente 4 ? Poids des ménages en âge d'activité 25-59 ans 5 ? Poids des logements locatifs dans les RP 5 Bis ? Poids des propriétaires dans les RP 7 ? Poids des ménages à très faibles ressources 8 ? Vacance dans le parc HLM récent 9 ? Mobilité dans le parc HLM 10 ? Poids de la demande locative externe sur le parc HLM existant 11 - Niveau des loyers dans le parc privé 12 ? Vacance dans le parc privé récent 13 ? Poids des ménages à faibles ressources 14 ? Niveau des prix des maisons au m² 15 - Niveau des prix des terrains au m² 16 ? Vacance dans le parc privé 17 ? Poids des ménages à ressources intermédiaires 18 ? Poids des locataires d'âge entre 40 et 59 ans 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Profil de territoire sur la tension des marchés du logement Nantes Métropole 1 ? Poids des ménages par rapport à l'EPCI médian 2 - Evolution du poids des ménages 3 - Dynamique de la construction récente 4 ? Poids des ménages en âge d'activité 25-59 ans 5 ? Poids des logements locatifs dans les RP 5 Bis ? Poids des propriétaires dans les RP 7 ? Poids des ménages à très faibles ressources 8 ? Vacance dans le parc HLM récent 9 ? Mobilité dans le parc HLM 10 ? Poids de la demande locative externe sur le parc HLM existant 11 - Niveau des loyers dans le parc privé 12 ? Vacance dans le parc privé récent 13 ? Poids des ménages à faibles ressources 14 ? Niveau des prix des maisons au m² 15 - Niveau des prix des terrains au m² 16 ? Vacance dans le parc privé 17 ? Poids des ménages à ressources intermédiaires 18 ? Poids des locataires d'âge entre 40 et 59 ans 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Profil de territoire sur la tension des marchés du logement Le Mans Métropole Exemples de profils sur deux territoires littoraux de Loire-Atlantique et de Vendée Sur ces territoires littoraux, la dynamique de construction est importante alors que le poids des ménages en âge d?activité est faible. Ce qui met en évidence des zones vieillissantes dont la production de logements est plutôt tournée vers les résidences secondaires. La clientèle cible est similaire aux territoires au profil urbain : les ménages aux revenus supérieurs à 130 % des plafonds HLM sont majoritaires. La faible mobilité sur le parc existant ne permet pas d?accueillir de nouveaux ménages. D?autant que la demande locative sociale externe est très importante. De plus, la vacance dans le parc HLM récent est très faible sur l?agglomération des Sables d?Olonne. La concurrence entre les parcs apparaît donc très forte avec des loyers dans le parc privé supérieurs à 10 ¤/m² ainsi que des niveaux de prix au m² du foncier et des maisons élevés. SIAL/DPH/LC ? Système d?information sur les tensions du marché du logement 2017 41/46 1 ? Poids des ménages par rapport à l'EPCI médian 2 - Evolution du poids des ménages 3 - Dynamique de la construction récente 4 ? Poids des ménages en âge d'activité 25-59 ans 5 ? Poids des logements locatifs dans les RP 5 Bis ? Poids des propriétaires dans les RP 7 ? Poids des ménages à très faibles ressources 8 ? Vacance dans le parc HLM récent 9 ? Mobilité dans le parc HLM 10 ? Poids de la demande locative externe sur le parc HLM existant 11 - Niveau des loyers dans le parc privé 12 ? Vacance dans le parc privé récent 13 ? Poids des ménages à faibles ressources 14 ? Niveau des prix des maisons au m² 15 - Niveau des prix des terrains au m² 16 ? Vacance dans le parc privé 17 ? Poids des ménages à ressources intermédiaires 18 ? Poids des locataires d'âge entre 40 et 59 ans 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Profil de territoire sur la tension des marchés du logement Les Sables d'Olonne Agglomération 1 ? Poids des ménages par rapport à l'EPCI médian 2 - Evolution du poids des ménages 3 - Dynamique de la construction récente 4 ? Poids des ménages en âge d'activité 25-59 ans 5 ? Poids des logements locatifs dans les RP 5 Bis ? Poids des propriétaires dans les RP 7 ? Poids des ménages à très faibles ressources 8 ? Vacance dans le parc HLM récent 9 ? Mobilité dans le parc HLM 10 ? Poids de la demande locative externe sur le parc HLM existant 11 - Niveau des loyers dans le parc privé 12 ? Vacance dans le parc privé récent 13 ? Poids des ménages à faibles ressources 14 ? Niveau des prix des maisons au m² 15 - Niveau des prix des terrains au m² 16 ? Vacance dans le parc privé 17 ? Poids des ménages à ressources intermédiaires 18 ? Poids des locataires d'âge entre 40 et 59 ans 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Profil de territoire sur la tension des marchés du logement CAP Alantique ANNEXES Annexe 1 : cartes départementales des EPCI de la région Pays de la Loire Annexe 2 : indicateurs et sources utilisés SIAL/DPH/LC ? Système d?information sur les tensions du marché du logement 2017 42/46 Annexe 1 : cartes départementales des EPCI de la région Pays de la Loire SIAL/DPH/LC ? Système d?information sur les tensions du marché du logement 2017 43/46 SIAL/DPH/LC ? Système d?information sur les tensions du marché du logement 2017 44/46 SIAL/DPH/LC ? Système d?information sur les tensions du marché du logement 2017 45/46 Annexe 2 : indicateurs et sources utilisés Légende sur le sens des indicateurs de tension : tension si indicateur à valeur élevée tension si indicateur à valeur faible tension si indicateur à valeur faible pour le parc locatif, si indicateur à valeur élevée pour le parc de propriétaires Indicateur Source Millésime de la source 1 - Poids des ménages par rapport à l'EPCI médian Filocom 2015 2 - Évolution du nombre de ménages entre 2007 et 2015 (en moyenne annuelle) Filocom 2015 3 - Nombre de logements construits en moyenne annuelle entre 2007 et 2016 pour 1 000 habitants en 2008 S i t @del 2 2016 4 - Ménages en âge d'être actifs sur le nombre de ménages fiscaux Filocom 2015 5 - Poids des locataires dans les résidences principales Filocom 2015 5bis - Poids des propriétaires dans les résidences principales Filocom 2015 7 - Ménages en locatif privé aux revenus inférieurs à 60 % des plafonds HLM Filocom 2015 8 - Vacance dans le parc HLM construit après 2000 Filocom 2015 9 - Mobilité dans le parc HLM RPLS 2016 10 - Demande locative sociale externe sur le parc HLM existant CREHA Ouest (INFO-CENTRE « SNE» pour la comparaison EPCI de l?ouest) 2017 11 - Loyers privés Siclop (Clameur 2016 pour la comparaison EPCI de l?ouesr) 2016 12 - Vacance dans le parc locatif privé construit après 2000 Filocom 2015 13 - Poids des ménages en locatif aux revenus supérieurs à 100 % des plafonds HLM Filocom 2015 14 - Prix moyen au m² des maisons neuves EPTB 2015 15 - Prix moyen au m² des terrains à bâtir EPTB 2015 16 - Vacance dans le parc privé (ancien et récent) Filocom 2015 17 - Poids des ménages en locatif privé aux revenus supérieurs à 130 % des plafonds HLM Filocom 2015 18 - Part des ménages au chef de famille âgé de 40 à 59 ans et locataire Filocom 2015 SIAL/DPH/LC ? Système d?information sur les tensions du marché du logement 2017 46/46 Direct ion régionale de l' environnement , de l'aménagement et du logement Service int ermodalité, aménagement et logement 5, rue Françoise Giroud CS 16326 44263 NANTES cedex22 Tél: 02 72 74 73 00 D irectrice de publication : A nnick B onneville I SSN : 2109-0025