Auteur moral

Pays-de-la-Loire. Direction régionale de l'environnement, de l'aménagement et du logement

Auteur secondaire

CAUDRELIER, Julien (contributeur)

Résumé

<div style="text-align: justify;">Les tensions du marché du logement, secteurs locatif social, locatif privé et accession sociale et neuve à la propriété, sont approchées au travers de l'analyse de 18 indicateurs relatifs à la dynamique démographique du territoire, au parc locatif social, au parc privé, aux occupants et aux marchés du logement. Cette étude permet de disposer d'une vision globale des tensions des marchés du logement en Pays de la Loire et de leurs évolutions, en termes de valeurs et de cotations pour l'ensemble des indicateurs mais aussi pour chaque segment de marché.</div>

Editeur

DREAL Pays de la Loire

Descripteur Urbamet

logement en propriété individuelle ;logement en location ;parc de logements ;offre de logements ;marché du logement ;logement neuf

Descripteur écoplanete

accès au logement

Thème

Construction ;Habitat - Logement

Texte intégral

Préambule Les tensions du marché du logement, secteurs locatif social, locatif privé et accession sociale et neuve à la propriété, sont approchées au travers de l?analyse de 18 indicateurs relatifs à la dynamique démographique du territoire, au parc locatif social, au parc privé, aux occupants et aux marchés du logement. Cette étude permet de disposer d?une vision globale des tensions des marchés du logement en Pays de la Loire et de leurs évolutions, en termes de valeurs et de cotations pour l?ensemble des indicateurs mais aussi pour chaque segment de marché. A retenir En 2020, le marché du logement est tendu pour 1/4 des EPCI de la région. Les EPCI les plus tendus sont situés en Loire-Atlantique et en Vendée. L?EPCI de Nantes Métropole enregistre les plus fortes tensions, suivi par les intercommunalités de Pornic Agglo-Pays de Retz, Erdre-et-Gesvres, la CARENE, CAPA et Les Sables d?Olonne. Viennent ensuite les EPCI en couronne périurbaine de Nantes Métropole, puis Angers Loire Métropole et les autres territoires littoraux. Au moins un des segments du parc est sous tension pour la moitié des EPCI. Le segment du parc locatif privé est tendu ou très tendu pour 45% des EPCI, celui de l?accession sociale et neuve à la propriété pour 38% et celui du locatif social pour 32%. Le niveau de tension est différent selon les secteurs. Il atteint son niveau maximum pour l?accession sociale et neuve à la propriété, qui reste une difficulté majeure au sein des chefs lieux de département, puis pour le secteur locatif privé. A l?échelle de la région, les tensions s?accroissent sur l?ensemble des secteurs, et plus particulièrement au sein du secteur privé. Les tensions des marchés du logement en 2020 en Pays de la Loire Synthèse de l?étude Les tensions dans le parc de logements par segment de marché Secteur du locatif social Les tensions sur le parc locatif social s?observent au sein d?un tiers des EPCI, situés principalement à l?ouest de la région avec deux EPCI très tendus. Comme les deux années précédentes, avec une cotation de 59, la communauté de communes de Pornic Agglo-Pays de Retz sur le littoral est la plus tendue. Elle est suivie par les communautés de communes d?Erdre-et-Gesvre et de Grand Lieu en périphérie de Nantes Métropole. La tension reste très forte sur la majeure partie des EPCI de Loire-Atlantique ainsi que sur le littoral vendéen avec pour ce dernier une difficulté à satisfaire les demandes externes en particulier sur Challans Gois Communauté, Les Sables d?Olonne, Océan Marais de Monts, et le Pays de Saint-Gilles-Croix-de-Vie. La tension est principalement due à une inadéquation entre l?offre et la demande de logements sociaux corrélée à des loyers dans le parc privé élevés, n?en facilitant pas l?accès aux ménages modestes. À l?inverse, il y a peu de tensions en Maine-et-Loire, Mayenne et Sarthe et en particulier au sein des EPCI ruraux. Secteur du locatif privé Les tensions au sein du parc locatif privé sont présentes au sein de 45% des EPCI de la région dont l?ensemble des EPCI des chefs- lieux de département (à l?exception de Le Mans Métropole) et la majeure partie des intercommunalités littorales. Cette tension s?observe au sein de la majorité des EPCI des trois départements les plus dynamiques démographiquement: la Loire- Atlantique, le Maine-et-Loire et la Vendée. Elle n?est cependant pas homogène au sein de l?ensemble des EPCI tendus. Ainsi, la difficulté d?accès aux logements locatifs privés peut être liée au niveau des loyers comme sur le littoral ou Nantes Métropole ou liée au peu de logements locatifs comme dans le bocage vendéen. Le niveau de tension maximum au sein du parc locatif privé atteint une cotation de 63 au sein de la communauté de communes d?Erdre-et-Gesvres. Ce secteur fait apparaître plus de tensions que le locatif social puisque 9 EPCI, tous situés en Loire-Atlantique, sont considérés comme très tendus pour uniquement deux concernant le logement social. Les facteurs expliquant ce niveau de tensions sont multiples. Les niveaux de loyer et de prix des maisons y contribuent fortement comme le poids démographique de ces EPCI. Secteur de l?accession sociale et neuve à la propriété Cette carte met en évidence les difficultés d?accès à la propriété notamment au sein des chefs-lieux de département mais aussi sur le littoral, les territoires péri-urbains à Nantes Métropole et l?Ouest du Maine-et-Loire, soit 38% des EPCI de la région. Nantes Métropole, avec une cotation de 70, est l?EPCI le plus tendu suivi par Angers Loire Métropole (cotation de 65). Neuf EPCI sont considérés comme très tendus en termes d?accession sociale et neuve à la propriété. Les évolutions de la tension par segment de marché Les marchés du logement sont de plus en plus tendus en région Pays de la Loire. Les tensions augmentent ainsi entre 2018 et 2020 au sein de la majorité des EPCI, soit 70% d?entre eux. L?association de plusieurs facteurs concourent à cette croissance. Dans les indicateurs communs à plusieurs segments du parc, on peut citer la baisse de la dynamique de la construction neuve sur des territoires confrontés à une croissance démographique comme les pôles d?emplois, quelques territoires littoraux et les EPCI en couronne périurbaine. Cette situation, existante avant la COVID-19, n?a pu que s?accentuer du fait de la situation sanitaire. On note également une baisse de la part des logements locatifs au sein du parc dans certains EPCI (sur le littoral vendéen et en couronne d?Angers Loire Métropole) entraînant pour certains territoires une vraie pénurie de logements locatifs. L?augmentation des loyers sur tout type de territoires participe également à l?augmentation de la tension des marchés du logement, en particulier sur des territoires avec des loyers déjà élevés comme les agglomérations d?Angers et du Mans, et certains EPCI littoraux. La baisse de mobilité dans le parc HLM d?une partie des EPCI est également un élément préoccupant. Secteur du locatif social À l?échelle de la région, la tension sur le parc locatif social a légèrement augmenté (plus 10 points). Elle diminue pour 18 EPCI et reste stable pour 24 EPCI. Elle croît sur les 29 autres. Elle augmente très fortement sur l?intercommunalité du Sud-Est du Pays Manceau. Cette augmentation est liée à une baisse de la vacance dans le parc locatif social récent. Il est à noter que pour cet indicateur, l?évolution est surreprésentée du fait d?un faible nombre de logements sociaux récents et de logements vacants récents. Des EPCI déjà très tendus ou tendus, en particulier Pornic Agglo-Pays de Retz, Erdre-et-Gesvre, Sud Retz Atlantique et la CARENE voient leur cotation augmenter. Les facteurs explicatifs diffèrent selon les territoires. Au-delà des indicateurs communs aux 3 secteurs, la croissance des populations précaires au sein du parc locatif privé (en particulier autour d?Angers Loire Métropole) augmente le nombre de personnes qui pourraient prétendre aux logements sociaux. De même, la diminution de la vacance dans le parc locatif HLM récent, très faible déjà, entraîne une augmentation de la cotation de cet indicateur pour 40% des EPCI. La baisse de la mobilité au sein du parc HLM dans 38 EPCI ainsi que l?augmentation du nombre de demandes externes (en particulier en Maine-et-Loire) participent également à l?accroissement des tensions au sein du parc locatif social. À l?inverse, les tensions diminuent sur des territoires tendus comme Nantes Métropole, Estuaire et Sillon, Vendée Grand Littoral, Sud Estuaire, Noirmoutier et Les Sables d?Olonne sans réussir néanmoins à détendre le secteur du parc locatif social. Secteur du locatif privé Le parc locatif privé se tend dans la région, contrairement aux résultats observés en 2018. Ainsi, la cotation augmente au sein de plus de la moitié des EPCI de la région. Des marchés à l?équilibre en 2018 comme ceux des intercommunalités de Laval, Maine-Coeur-de-Sarthe, La Roche- sur-Yon et le Pays de Mortagne se tendent. Les EPCI de CAPA et la CARENE passent de tendus à très tendus. Plusieurs facteurs, en plus de ceux déjà mentionnés, participent à l?augmentation de la tension: la baisse de la vacance dans le parc privé, l?augmentation du poids des ménages avec des revenus > 100% du plafond HLM et le prix des maisons. À l?inverse, la cotation du secteur locatif privé de 10 EPCI diminue. Cette évolution n?est cependant pas suffisante pour détendre ce segment de parc pour les 2 EPCI littoraux tendus concernés. Secteur de l?accession sociale et neuve à la propriété La difficulté d?accéder à la propriété augmente au sein de près de 3/4 des EPCI. La majorité des territoires se tendent qu?ils soient urbains, péri-urbains, littoraux ou ruraux. Entre 2018 et 2020, le marché de l?accession est devenu tendu au sein du Pays d?Ancenis, des Vallées du Haut-Anjou et du Pays des Herbiers. L?augmentation de la tension constatée a fait passer de tendue à très tendue les intercommunalités, de CAP Atlantique, Pornic Agglo-Pays de Retz, Sud Retz Atlantique, Erdre-et-Gesvres, Les Sables d?Olonne et L?Île de Noirmoutier. Cette situation résulte majoritairement de l?augmentation des prix des maisons et des terrains sur la plupart des territoires alors que pour certains d?entre eux, le niveau des prix était déjà élevé. De nombreuses tensions sur les différents segments du marché du logement Les trois segments du marché de logement se tendent au sein de la région, en particulier au sein des chefs-lieux de département, des pôles d?emplois et des territoires littoraux. Les marchés du logement des territoires tendus de l?Ouest de la région se caractérisent par des niveaux de prix élevés (loyers, maisons et terrains) et une faible vacance aussi bien dans le parc locatif social que dans le parc privé, ainsi qu?une grande attractivité démographique pouvant accentuer des déséquilibres sur les différents segments du parc. De plus, l?impact de la crise sanitaire sur les marchés du logement n?a pas encore été évalué et risque d?augmenter la difficulté à se loger des ménages sur certains territoires. À l?inverse, la majorité des intercommunalités de la Sarthe et de la Mayenne reste plutôt détendue même si certains EPCI enregistrent une augmentation de la cotation de quelques indicateurs. La région concentre donc des enjeux différents aussi bien au niveau des segments de marché que des territoires. Pour consulter les études de «Tensions des marchés du logement» Vous pouvez consulter l?étude complète de l?année 2020, comportant les analyses détaillées des indicateurs sur le site internet de la DREAL des Pays de la Loire : http://www.pays-de-la- loire.developpement-durable.gouv.fr/etudes-r2041.html Les précédentes versions de l?étude «Tensions des marchés du logement» y sont également consultables. Direction régionale de l'environnement, de l'aménagement et du logement Service intermodalité, aménagement, logement 5, rue Françoise Giroud CS 16326 44263 NANTES cedex 22 Tél : 02 72 74 73 00 Directrice de publication : Annick Bonneville ISSN : 2109-0017 Réf. : 2276H20ELMJC Précisions sur la démarche Ce système d'observation sur les tensions des marchés du logement a été initié en 2011 par la Dreal des Pays de la Loire. Il a pour objectif departager avec les principaux acteurs de la politique de l'habitat aux niveaux régional et local une vision des enjeux en matière de logement. Ce système repose sur 18 indicateurs définis au niveau des EPCI de la région, regroupés en 4 catégories : - le tronc commun représentant le dynamisme du territoire ; - les indicateurs relatifs au parc locatif social ; - les indicateurs relatifs au parc locatif privé ; - les indicateurs relatifs à l'accession sociale à la propriété. Une cotation est calculée pour chaque indicateur selon les classes de valeurs définies lors de la première étude réalisée en 2011. Pour réaliser les cotations synthétiques, les cotations des indicateurs sont additionnés: les 5 indicateurs du tronc commun et les 5 indicateurs propres à chaque segment. La méthodologie de l?étude est consultable sur le site internet de la DREAL des Pays de la Loire: http://www.pays-de-la-loire.developpement-durable.gouv.fr/methodologie-et-outils-r2040.html http://www.pays-de-la-loire.developpement-durable.gouv.fr/etudes-r2041.html http://www.pays-de-la-loire.developpement-durable.gouv.fr/etudes-r2041.html http://www.pays-de-la-loire.developpement-durable.gouv.fr/methodologie-et-outils-r2040.html