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Agence d'urbanisme de l'agglomération toulousaine

Auteur secondaire

Résumé

"ZAN, renouvellement urbain, densification : quels leviers concrets pour planifier la construction de la ville sur elle-même?? Retours d'expérience du Grand Douaisis (Nord), Toulouse Métropole et de la ZAE Inovallée à Grenoble. Face à l'impératif du ZAN, comment construire la ville sur elle-même ? Pour poser le cadre, l'AUAT a ouvert la rencontre de la planification par une indispensable mise en perspective juridique et historique des enjeux de renouvellement urbain."

Editeur

Agence d'urbanisme et d'aménagement Toulouse aire métropolitaine

Descripteur Urbamet

Descripteur écoplanete

action en faveur de l'environnement ;action foncière ;administration territoriale ;aménagement durable ;retour d'expérience ;impact sur l'environnement

Thème

Aménagement du territoire ;Aménagement urbain ;Foncier - Propriété ;Ressources - Nuisances ;Ville - Urbanisme

Texte intégral

A g e n c e d ? u r b a n i s m e e t d ? a m é n a g e m e n t T o u l o u s e a i r e m é t r o p o l i t a i n e Le Belvédère - 11 bd des Récollets - CS 97802 - 31078 Toulouse cedex 4 - Tel. 05 62 26 86 26 - www.aua-toulouse.org Rencontre de la planification février 2026 QUELS LEVIERS DE PLANIFICATION POUR RÉINVESTIR NOS VILLES ? Cette publication, issue de la rencontre de la planification du 11 septembre 2025 à l?AUAT, propose une capitalisation des savoir-faire à partir des retours d?expériences présentés. Elle met en lumière des méthodes, des indicateurs et des outils destinés à alimenter les documents de planification ? SCoT et PLUi ? afin d?intégrer la sobriété foncière dans les stratégies territoriales. Elle constitue ainsi une nouvelle contribution pour passer de la contrainte ZAN à la logique de projet, pour par exemple recycler les ressources bâties et foncières, intensifier les usages et organiser la réversibilité. L?ambition est de transformer les enseignements partagés en leviers opérationnels pour anticiper, évaluer et traduire le renouvellement urbain dans nos démarches et nos exercices de planification territoriale. IGN 2 Rencontre de la planification / QUELS LEVIERS DE PLANIFICATION POUR RÉINVESTIR NOS VILLES ? / février 2026 POURQUOI « RÉINVESTIR LA VILLE » MAINTENANT ? Intervention de Warda Assanelli, chargée de projet de planification, AUAT Le contexte législatif est structurant sur ce sujet. Depuis plus 20 ans, la planification urbaine française a connu une évolution majeure en passant d?une logique d?extension à une logique de renouvellement urbain. ? Loi SRU (2000) : introduit la mixité sociale et la notion de renouvellement urbain. ? Grenelle I & II (2009-2010) : définit des objectifs de ré- duction de la consommation d?espace. ? ALUR (2014) : conditionne l?ouverture des zones AU à une analyse des capacités de densification et de muta- tion. ? ELAN (2018) : renforce l?urbanisme de projet et facilite la reconversion des locaux. ? Climat & résilience (2021) : impose la trajectoire zéro artificialisation nette (ZAN) à horizon 2050. Ces textes traduisent un changement de paradigme : la ville doit désormais se reconstruire sur elle-même. Dans ce cadre, « réinvestir la ville » n?est pas seulement synonyme de « densifier » : c?est organiser un recyclage foncier et bâti choisi, lisible et acceptable, pour répondre à la demande en logements et en activités, tout en amélio- rant qualité urbaine, paysage et résilience climatique. Cela implique une approche intégrée, où la planification urbaine articule sobriété foncière, mixité fonctionnelle et performance environnementale. Réinvestir la ville, c?est aussi repenser les mobilités, valoriser les espaces publics et renforcer la cohésion sociale en créant des lieux de vie attractifs et inclusifs. L?enjeu est double : répondre aux impératifs réglemen- taires (ZAN, Climat & résilience) tout en construisant des territoires désirables, capables d?accueillir la croissance démographique sans artificialiser davantage les sols. La mobilisation de l?ensemble des acteurs sera décisive pour y parvenir, tout comme le renforcement d?une gouvernance partagée et le développement de solutions innovantes. Réinvestir la ville maintenant, c?est faire de l?existant un levier de transformation durable, au service des habitants et des générations futures. 3Rencontre de la planification / QUELS LEVIERS DE PLANIFICATION POUR RÉINVESTIR NOS VILLES ? / février 2026 QUE VEUT DIRE « RÉINVESTIR LA VILLE » ? GLOSSAIRE OPÉRATIONNEL ? RENOUVELLEMENT URBAIN : reconstruction de la ville par recyclage des ressources bâties et foncières, visant à traiter les fragilités sociales, économiques et urba- nistiques. ? MUTATION URBAINE : transformation physique ou fonctionnelle du tissu existant (bâti, usages, sociologie). Les leviers de transformation de la ville Ces notions constituent les bases du réinvestissement urbain : elles permettent de comprendre comment la ville peut évoluer à partir de l?existant, en mobilisant le foncier déjà urbanisé, en adaptant les usages et en optimisant les espaces. Elles offrent un langage commun pour analyser un tissu urbain, identifier des marges de transformation. Ce sont des repères pour construire les stratégies des documents de planification ? DENSIFICATION : augmentation de la densité en popu- lation, emplois ou bâti dans un périmètre existant. ? INTENSIFICATION : mobilisation du foncier disponible dans les espaces urbains (division parcelles , dents creuses..), type densification douce ; optimisation des usages (réversibilité des locaux / capacité d?un bâti- ment à changer de destination), comme encouragé et mieux encadré par la loi sur la réversibilité. 4 Rencontre de la planification / QUELS LEVIERS DE PLANIFICATION POUR RÉINVESTIR NOS VILLES ? / février 2026 Localisation de l?habitat pavillonnaire dans l?aire toulousaine Le constat d?une dynamique de renouvellement du tissu pavillonnaire interroge la capacité des dispositifs d?aménagement à anticiper et accompagner ces mutations. Derrière la tendance observée ? vieillissement des occupants, sous-occupation des logements et montée en puissance des opérations de densification ? se dessinent des enjeux majeurs pour les collectivités, incitant à repenser les leviers de maîtrise et de régulation dans les documents de planification. Périmétre d?analyse : Grande agglomération toulousaine échelle SCoT = 5 EPCI / 114 communes / 1 116 000 hab.) LE TISSU PAVILLONNAIRE DÉJÀ EN MUTATION Intervention de Florian Havard, responsable du pôle habitat de l?AUAT L?exemple du tissu pavillonnaire toulousain illustre depuis quelques années des évolutions significatives. Ce segment représente 40 % des logements du terri- toire du SCOT de la grande agglomération Toulousaine et soulève plusieurs enjeux : vieillissement des occu- pants et sous-occupation, amélioration énergétique, accessibilité financière, densification? Une dynamique déjà engagée : entre 2010 et 2022, 25 % de la production neuve (? 2 500 logements/an) s?est réalisée sur des emprises de maisons individuelles. 5Rencontre de la planification / QUELS LEVIERS DE PLANIFICATION POUR RÉINVESTIR NOS VILLES ? / février 2026 DES LEVIERS DE LA PLANIFICATION POUR INTENSIFIER ET RENOUVELER LA VILLE LE « COMPTE FONCIER » POUR PILOTER LA SOBRIÉTÉ REX 1 ? SCoT du Grand Douaisis Intervention de Adeline Pérotin, responsable du pôle planification et Matthieu Lempens, chargé de mission foncier Contexte et enjeux Le Grand Douaisis (Nord), territoire marqué par des désé- quilibres économiques et des friches industrielles, a ins- crit dès ses premiers travaux de SCoT (2002) trois valeurs structurantes : responsabilité, solidarité et prospérité via un développement durable. Ces principes ont été réaffir- més dans le SCoT révisé (2019) et traduits en objectifs ambitieux : neutralité carbone, réduction de l?artificialisa- tion, renouvellement urbain prioritaire. Constats L?analyse OCS2D (occupation du sol) a montré que l?arti- ficialisation ne correspond pas toujours à la croissance : des hectares consommés sans dynamique démographique forte. Le territoire présente un gisement important de friches (usines, casernes) et de logements vacants, mais leur mobilisation reste complexe. Mise en oeuvre : un ?SAV du SCoT? Le Douaisis a créé un service d?accompagnement post vote pour transformer la règle en projet : ? Fiches communales (diagnostic, gisements fonciers, secteurs RU). ? Carnet d?inspirations (benchmark d?aménagements). ? Partenariats pédagogiques (ateliers étudiants, stages). Objectif : acculturer élus et techniciens, sécuriser la mise en oeuvre et favoriser l?appropriation. Dispositif innovant : le ?compte foncier? Pour maîtriser la stratégie de sobriété foncière et encourager la mobilisation de l?existant (reconstruire la ville sur elle-même), le SCoT fixe un plafond d?artificialisation à 854,2 ha sur 2020-2040, réparti en trois comptes fonciers : ? Résidentiel/mixte par commune. ? Économique/commercial par intercommunalité. ? Infrastructures majeures à l?échelle SCoT. ? Phasage : 50 % mobilisables 2020-2030, 50 % 2030-2040. Ce mécanisme permet d?anticiper et d?arbitrer les projets en fonction des priorités territoriales. Organisation territoriale : aménager le territoire avec sobriété Exploiter prioritairement les gisements fonciers en renouvellement urbain Promouvoir l?attractivite de l?arc urbain Communes non polarisées : 25 lgts/ha Pôles de proximité : 25 lgts/ha Pôles intermédiaires : 30 lgts/ha Pôle supérieur (Douai) : 40 lgts/ha Pôle supérieur (Somain) : 35 lgts/ha 0 1 2 km Enseignements clés ? Le compte foncier est un outil stratégique pour piloter la sobriété, mais il nécessite un suivi régulier et une gouvernance partagée. ? La mobilisation de l?existant : friches et bâti vacant reste un levier majeur pour atteindre les objectifs ZAN. ? L?accompagnement (SAV) est indispensable pour passer de la règle à l?action. crédit Grand Douaisis 6 Rencontre de la planification / QUELS LEVIERS DE PLANIFICATION POUR RÉINVESTIR NOS VILLES ? / février 2026 REX 2 ? PLUi-H Toulouse Métropole Intervention de Dominique Falliero, directeur de l?urbanisme et Lise Debrye, cheffe de projet PLUi-H Contexte et cadre réglementaire La loi Climat et résilience impose, via l?article L-151-5 du Code de l?urbanisme, de justifier toute ouverture à l?urbanisation par une étude de densification des zones déjà urbanisées. Toulouse Métropole (37 communes, 818 000 habitants) élabore son PLUi H 2025 2035 avec des objectifs ambitieux : +9 000 habitants/an, +7 200 logements/an, réduction de 50 % de la consommation d?ENAF (550 ha max), et 75 % des logements dans l?enveloppe urbaine. Méthodologie L?étude de densification repose sur : ? Identification des espaces urbanisés (OCSGE enrichi) et exclusions (risques, TVB, masses arborées, zones éco- nomiques dédiées). ? Segmentation du potentiel logement: ? Encadré de type opération maîtrisée (ZAC, QPV ANRU, foncier public). ? Non encadré (intensification, renouvellement, intra ur- banisation). ? Calcul du potentiel logement : ? Application de densités cibles selon centralité et des- serte TCSP. ? Taux de mobilisation observés : 40 % (non bâti), 30 % (intensification/renouvellement). ? Potentiel = Surface × Densité × Taux de mobilisation ? Phasage : traduction réglementaire progressive (OAP, PAPAG, ERL) jusqu?en 2035. Résultats et articulation avec le POA Habitat L?étude a permis de fixer les objectifs communaux et d?inté- grer des outils réglementaires : ? Seuil minimal de densité dans les zones d?influence des TCSP. ? Étiquettes de zonage cohérentes avec urbanisme/mobi- lité. ? OAP thématiques pour encadrer le renouvellement ur- bain : 85 % de la production de logements prévue dans le POA-Habitat sera réalisée dans les espaces urbanisés. Enseignements clés ? La méthode offre une base objective pour arbitrer entre densification et ouverture en ENAF. ? La cohérence urbanisme mobilité est un facteur clé pour réussir la densification. ? L?évaluation régulière (3 ans, 6 ans) est indispensable pour ajuster la stratégie. L?identification d?une enveloppe urbaine pour définir les lieux privilegies d?accueil « L?ÉTUDE DE DENSIFICATION » : UN LEVIER POUR L?INTENSIFICATION URBAINE 7Rencontre de la planification / QUELS LEVIERS DE PLANIFICATION POUR RÉINVESTIR NOS VILLES ? / février 2026 « CO-CONSTRUIRE LA STRATÉGIE ET LA RÈGLE » : LA CLÉ DU RENOUVELLEMENT DES ZAE Contexte et problématique La ZAE Inovallée (350 entreprises, 11 800 emplois) illustre les défis des zones économiques en mutation : reconver- sions partielles en habitat, mixité fonctionnelle morcelée, interfaces non traitées. Objectif : redonner cohérence et productivité foncière tout en intégrant les enjeux de rési- lience. Démarche partenariale ? 2020 : amorce de réflexion avec 2 intercommunalités : Grenoble Alpes Métropole et la Communauté de Com- mune de Grésivan. ? 2023-2024 : ? 2 workshops inter-acteurs pour partager enjeux et besoins. ? Atelier de sensibilisation pour propriétaires/entre- prises. ? Travail technique sur le potentiel de renouvellement résilient (risques PPRI, trame arborée). ? 2025 : étude stratégique urbaine, foncière et immobilière + scénarios sur secteurs stratégiques + plan d?actions. Traductions réglementaires dans le PLUi ? Évolutions du zonage : retour d?espaces à vocation éco- nomique. ? Règles renforcées : taux de pleine terre (20 -> 25 %), dissociation bureaux/activités. ? Optimisation verticale : majoration des hauteurs (+5 m) via plan des formes urbaines. ? Intégration des enjeux biodiversité et paysage dans les OAP. Enseignements clés ? La mobilisation des acteurs est déterminante pour co- construire la stratégie et lever les freins fonciers. ? La résilience (risques, biodiversité) devient un critère structurant pour aborder les questions de renouvelle- ment. ? Les ajustements réglementaires doivent être ciblés et accompagnés d?outils opérationnels. Outils d?aide à la décision pour une stratégie foncière métropolitaine (en cours) ? Scoring multi-critères (9 indicateurs quantitatifs + 12 qualitatifs) pour hiérarchiser les sites. ? Séances de triage collectif pour prioriser les interven- tions. ? Recommandations réglementaires et opérationnelles (reculs, taux végétalisés, regroupement d?unités foncières). 8 UN PROCESSUS DE TRAVAIL EN DIFFÉRENTES ÉTAPES 2023 2 workshops (commun aux 2 interco.) 2023 Atelier de sensibilisation à destination des propriétaires et entreprises 2023 Travail technique sur le potentiel de renouvellement résilient (enjeu PPRI) 2023-2024 Accompagnement de 2 entreprises 2024 Intégration d?évolutions dans le PLUi GAM 2025 Étude de stratégie urbaine, foncière et immobilière + Scénario sur des secteurs stratégiques + Plan d?actions Procédure de modification du PPRi Isère Amont en cours 2025-2026 Traductions règlementaires dans le PLUi GAM Un processus de travail en différentes étapes REX 3 ? Grenoble Inovallée Intervention d?Amélie Garnier, architecte urbaniste, chargée d?études territoire a la région Grenobloise INTENSIFIER LA VILLE : QUELS ENSEIGNEMENTS TIRER ? Les interventions montrent comment la planification territoriale peut devenir un moteur pour transformer la ville de l?intérieur. Il s?agit de concilier des objectifs ambitieux ? en matière de logement, d?activités ou d?attractivité ? avec les impératifs de sobriété foncière (ZAN, résilience, biodiversité), en s?appuyant sur des outils et des démarches qui limitent l?étalement urbain et optimisent l?usage du foncier déjà urbanisé. Trois leviers structurants se dégagent pour organiser l?action publique, concilier sobriété foncière et attractivité, et accompagner les projets dans une logique plus opérationnelle. 1- Outils et méthodes pour piloter et mesurer ? Compte foncier (Douaisis) : pour plafonner et répartir la consommation d?espace par vocation et par échelle. ? Étude de densification (Toulouse Métropole) : pour objectiver le potentiel mobilisable avant toute ouver- ture à l?urbanisation en ENAF. ? Scoring multi-critères (Grenoble Inovallée) pour hié- rarchiser les sites stratégiques en fonction des en- jeux économiques, environnementaux et fonciers en intégrant la résilience et la biodiversité comme cri- tères clés pour concevoir les projets. 2- Traductions réglementaires ou prescriptives adaptées et évolutives ? Seuil minimal de densité, étiquettes de zonage co- hérentes avec les TCSP, OAP thématiques (Toulouse Métropole). ? Taux de pleine-terre renforcé, dissociation bureaux/ activités, majoration des hauteurs (Grenoble Innova- llée). ? Plafonds d?artificialisation phasés dans le temps (Douaisis). 3- Acculturation et gouvernance partagée ? SAV du SCoT (Douaisis) : fiches communales, carnets d?inspiration, ateliers pédagogiques. ? Workshops inter acteurs et ateliers propriétaires/en- treprises (Grenoble Inovallée). ? Concertation PLUi H (Toulouse Métropole). POUR ALLER PLUS LOIN : 1- Densification choisie « Accompagner et maitriser l?évolution, des espaces pavillonnaires, AURAV (Agence d?Urbanisme Rhone Avignon Vaucluse), avril 2025. 2- Sobriété foncière et qualité du cadre de vie dans les tissus urbains existants « guide des réalisations en Occitanie » CAUE 31, novembre 2024. 3- Comment densifier nos villes pour les rendre plus agréables à vivre. Conseil de développement Aix Marseille Provence, mai 2023. 4- Vieillissement et sous-occupation des logements, INSEE 2023. 5- Faire la ville dense durable et désirable. ADEME, octobre 2022. 6- Renouvellement des ZAE et urbanisme circulaire. Agence d?ubanisme Grand Est, mars 2022. 7- Agir pour des centres bourgs vivants et attractifs : 12 retours d?expérience. Association BRUDED (Bretagne, rural et rurbaine pour un développement durable), janvier 2018. 8- Guide pratique pour limiter l?artificialisation des sols « pour un aménagement et une planification plus sobre » Fiches outils, ministère de la Transition écologique. 9- ZAN guide synthétique. Ministère de la transition écologique et de la cohésion sociale, novembre 2023. 10- Publications Fnau sur le ZAN : https://fnau.org/fr/publications/ ressources-sur-le-zan/ Mesurer pour piloter Ces outils transforment des principes déclaratifs en trajectoires mesurables, avec des objectifs chiffrés et des indicateurs de suivi. Une règle qui optimise La règle devient un levier d?optimisation, non un frein, à condition d?être adaptée aux réalités locales et révisable. Construire une culture commune La réussite repose sur l?appropriation par les élus, les techniciens et les acteurs privés, via des démarches collaboratives et des outils pédagogiques. Sauf mention contraire, CC AUAT BY-NC-SA 4.0