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Résumé

"Accueillir des activités productives au sein des villes est une problématique qui suscite un intérêt renouvelé de la part des collectivités. Comment peuvent-elles accompagner l'intégration de ces activités ? C'est tout l'objet de la Note Aménager la ville productive, réalisée dans le cadre du programme de recherche Ville productive initié par le PUCA, la Fabrique de l'industrie et l'Institut pour la recherche de la Caisse des dépÎts."

Editeur

PUCA

Descripteur Urbamet

Descripteur écoplanete

processus de production ;systÚme productif ;retour d'expérience ;étude comparative

ThÚme

Aménagement du territoire ;Aménagement rural ;Aménagement urbain ;Économie - Société ;Administration publique

Texte intégral

50 Les Notes de La Fabrique Aménager la ville productive Flavie Ferchaud, Alexandre Blein, Joël Idt, Daphné Lecointre, Flore Trautmann, HélÚne Beraud GOUVERNEMENT Un laboratoire d?idées pour l?industrie La Fabrique de l?industrie est un laboratoire d?idées créé pour que la réflexion collective sur les enjeux industriels gagne en ampleur et en qualité. Elle est co-présidée par Louis Gallois, ancien président du conseil de surveillance du Groupe PSA, et Pierre-André de Chalendar, président de Saint-Gobain. Elle a été fondée en octobre 2011 par des associations d?industriels (Union des industries et des métiers de la métallurgie, France Industrie, rejoints en 2016 par le Groupe des industries métallurgiques) partageant la conviction qu?il n?y a pas d?économie forte sans industrie forte. Lieu de réflexion et de débat, La Fabrique travaille de façon approfondie et pluridisciplinaire sur les perspectives de l?industrie en France et en Europe, sur l?attractivité de ses métiers, sur les opportunités et les défis liés à la mondialisation. Les notes de La Fabrique La collection des notes de La Fabrique rassemble des contributions écrites aux principaux débats en cours: emploi et dialogue social, compétitivité, comparaisons internationales... Rédigées par des observateurs et des experts, et parfois avec le concours d?organisations partenaires, les notes s?appuient soit sur une analyse collective préalable (typiquement, un groupe de travail), soit sur une expérience individuelle incontestable. Les notes sont soumises au contrÃŽle des membres du conseil d?orientation de La Fabrique. Le programme Ville productive En 2020, le Plan Urbanisme Construction Architecture (PUCA), en partenariat avec La Fabrique de l?industrie et l?Institut pour la recherche de la Caisse des dépÃŽts, initie un programme de recherche et d?expérimentation sur les conditions économiques, sociales et environnementales de la « ville productive». La transformation des activités industrielles (transition numérique) et des conditions de travail (évolution des rythmes du travail, demande accrue pour le télétravail, féminisation des salariés parmi d?autres) ainsi que l?urgence climatique modifient le rapport des entreprises aux territoires : leur stratégie de localisation évolue tandis que les territoires doivent répondre à de nouveaux besoins, ce qui en retour influe sur la maniÚre de concevoir les villes et le foncier en particulier. La question du maintien ou du retour des activités de fabrication dans les villes s?inscrit dans ces réflexions. Elle nous invite à imaginer de nouveaux rapprochements entre des lieux (entre sites de conception et sites de production, entre habitat et atelier de fabrication, entre nouveaux programmes résidentiels et réhabilitation des friches) et entre des acteurs (industriels et aménageurs par exemple). DerriÚre la proposition de maintenir voire de faire revenir les activités productives dans les villes se cachent une diversité d?enjeux et de questionnements que ce projet cherche à éclairer. Parmi eux, la maniÚre dont les activités productives sont appréhendées par les différents acteurs de la ville, le rÃŽle joué par les documents d?urbanisme et autres outils de planification urbaine, la compatibilité des besoins fonciers des entreprises avec la forme urbaine existante ou encore l?acceptabilité des activités productives et leur conciliation avec l?environnement et une bonne qualité de vie. Et si l?implantation des activités productives était (re)devenue un problÚme d?action publique? @LFI_LaFabriquewww.linkedin.com/company/la-fabrique-de-l?industrie/www.la-fabrique.fr Aménager la ville productive Flavie Ferchaud, Alexandre Blein, Joël Idt, Daphné Lecointre, Flore Trautmann, HélÚne Beraud, Aménager la ville productive, Les Notes de La Fabrique, Paris, Presses des Mines, 2024. ISBN : 978-2-38542-529-6 ISSN : 2495-1706 © Presses des Mines ? Transvalor, 2024 60, boulevard Saint-Michel ? 75272 Paris Cedex 06 ? France presses@mines-paristech.fr www.pressesdesmines.com © La Fabrique de l?industrie 81, boulevard Saint-Michel ? 75005 Paris ? France info@la-fabrique.fr www.la-fabrique.fr Direction artistique : Franck Blanchet Couverture et mise en page : Gwendolyne Tikonoff DépÃŽt légal : 2024 Achevé d?imprimer en 2024 ? Imprimerie Chirat Tous droits de reproduction, de traduction, d?adaptation et d?exécution réservés pour tous les pays. Photo de couverture : Ponts 1 K 33n, László Moholy-Nagy (1895-1946) Localisation : Berlin, Allemagne, Nationalgalerie. © BPK, Berlin. Dist. RMN-Grand Palais / Jörg P. Anders Aménager la ville productive Flavie Ferchaud, Alexandre Blein, Joël Idt, Daphné Lecointre, Flore Trautmann, HélÚne Beraud 5 Préface Signe du regain d?intérêt contemporain pour le « faire en France », les réflexions consa- crées à la « ville productive » montent en puissance depuis quelques années. Ce qui a été longtemps un impensé des politiques urbaines revient par la grande porte dans les travaux de recherche et le débat public. C?est heureux. Ces réflexions permettent de rappeler que de nombreuses agglomérations françaises préservent un fort profil industriel et une base manufacturiÚre qui constitue encore, pour beaucoup d?entre elles, le catalyseur de leur développement économique. Leur identité productive en a trÚs souvent façonné la trame urbanistique, le patrimoine bâtimentaire et architectural, l?histoire politique et sociale. Cette publication, qui s?inscrit dans le programme Ville productive réunissant le PUCA, la Fabrique de l?industrie et l?Institut pour la recherche de la Caisse des dépÃŽts, radio- graphie deux cas d?espÚces à travers les métropoles de Bordeaux et de Rennes, utilement complétés en fin d?ouvrage par des excursions comparatives à Berlin, Vienne ou Turin. Les conditions du maintien d?usines et d?ateliers artisanaux dans les villes européennes au xxie siÚcle sont ainsi mises en lumiÚre dans ce travail minutieux, documenté et pas- sionnant. Elles donnent un aperçu de la volonté politique locale opiniâtre dont il faut faire preuve pour préserver les activités de production au coeur ou à proximité des tissus urbains denses, que ce soit dans des métropoles ou dans des villes moyennes. Enjeux de gestion des risques technologiques ? que les drames d?AZF à Toulouse en 2001 ou de Lubrizol à Rouen en 2019 ont illustrés ? , conflits d?usage et de voisinage, durcissement des réglementations, inflation des valeurs fonciÚres? sont autant de paramÚtres qui fa- vorisent tendanciellement la mise à distance des activités de production, voire les paris de délocalisation. Les conflits suscités en 2023 par des projets industriels à Soissons (Rockwool) comme à Liffré (Le Duff), à proximité de Rennes, sont venus rappeler les obstacles rencontrés pour accueillir de nouvelles implantations à proximité de zones habi- tées. Quant aux concertations animées actuellement par la commission nationale du débat public (CNDP) sur plusieurs projets de « gigafactories », elles témoignent elles aussi du cahier des charges exigeant auquel les investisseurs doivent faire face. 6 Aménager la ville productive Au-delà des productions artisanales ou d?activités manufacturiÚres trÚs spécifiques (comme la maroquinerie HermÚs ouverte l?an passé à Louviers) qu?il est encore possible d?accueillir dans des espaces mixtes, au milieu de quartiers résidentiels, la plupart des activités indus- trielles ont besoin de vastes emprises spécialisées, équipées en réseaux techniques, connec- tées aux axes rapides de communication, adaptées à des manipulations de flux volumi- neux de matiÚre et d?énergie. De récents travaux de l?Insee consacrés aux zones d?activités montrent que deux emplois industriels sur trois sont aujourd?hui implantés dans ces espaces dédiés. Parmi les 13 700 zones recensées, souvent situées aux franges des agglomérations, le long des rocades ou sur des vastes emprises portuaires, 27 % des emplois relÚvent à ce jour des activités manufacturiÚres, soit le double de leur poids relatif dans l?économie géné- rale. L?enjeu majeur de l?avenir sera de sanctuariser ces fonciers à vocation industrielle et de les protéger du grignotage progressif par les autres usages du sol. C?est un fait que l?effort de revitalisation manufacturiÚre de la France se heurte non seu- lement à des difficultés de recrutement des entreprises mais aussi à l?effet de verrouillage spatial suscité par la raréfaction des terrains disponibles. TrÚs rares sont les parcelles de plus de 50 hectares capables d?accueillir de nouveaux sites d?envergure dans des délais d?attente raisonnables. Deux décennies de vaches maigres en matiÚre de grands projets d?investissement en greenfield ont déshabitué les acteurs locaux à mettre en réserve de vastes emprises d?un seul tenant. Une part substantielle des fonciers économiques amé- nageables a été consommée par l?urbanisme commercial et ses bases arriÚre logistiques, ou réallouée aux projets résidentiels et tertiaires. Cela donne une idée de la soudaineté du changement d?époque que nous vivons. Les appels aux relocalisations industrielles, la montée à l?échelle des industries 4.0 comme les sou- tiens publics impressionnants alloués aux projets inscrits dans les transitions énergétique et écologique (batteries, énergies renouvelables, pompes à chaleur, hydrogÚne bas carbone, semi-conducteurs, écomatériaux?), viennent prendre à contrepied les tendances passées. Ils invitent à reconstituer des capacités d?accueil et à repenser les parcs industriels du xxie siÚcle, mieux insérés dans les territoires, bien desservis en transports collectifs, conçus pour favoriser les synergies inter-entreprises et des logiques d?économie circulaire. La démarche engagée au niveau national pour identifier des sites clés en main, à même de répondre aux besoins futurs, ne peut qu?être saluée. L?urgence est d?autant plus forte que l?équation s?est compliquée avec les nouvelles perspectives tracées par l?objectif « zéro artificialisation nette » (ZAN) inscrit dans la loi Climat et résilience de 2021. La réduction par deux des consommations fonciÚres au cours de la décennie puis l?application progres- 7Préface sive de ce fameux ZAN vont durcir l?application des principes Éviter-Réduire-Compenser en vigueur depuis plusieurs années. Comme le montre trÚs bien cette étude, la logique de compensation exerce d?ores et déjà des effets tangibles sur les coûts complets des opéra- tions d?aménagement et sur les concurrences entre usages. S?il n?y est pris garde, un nou- vel effet d?éviction est susceptible de se produire au détriment des activités productives. Pour conjurer ce risque, il apparaît absolument nécessaire d?amplifier la réappropriation du récit industriel et le changement d?image des usines dans l?opinion. Sauf à se sacrifier eux-mêmes, les décideurs publics locaux les plus volontaristes ont besoin de compter sur la bienveillance de leurs assemblées et l?adhésion des populations, par-delà les conten- tieux de riverains. Une fois affermie la volonté politique locale, celle-ci doit trouver sa traduction concrÚte dans les documents d?urbanisme de nouvelle génération que sont les plans locaux d?urba- nisme et leurs différents volets programmatiques (les orientations d?aménagement et de programmation ou OAP). Ce sont ces documents qui pourront sanctuariser dans la longue durée la vocation industrielle de certains espaces. Le caractÚre de plus en plus intercom- munal des plans locaux d?urbanisme permet de repenser à bonne échelle les polarités économiques des bassins de vie, leur dialogue avec la ville tertiaire, en transformant peu à peu l?urbanisme horizontal sans âme des premiÚres générations de zones périphériques en véritables quartiers productifs, inscrits dans une logique de fabrique urbaine. Parmi les autres avancées notables doit être mentionnée la clarification des compétences intervenue depuis la loi NOTRe : les intercommunalités disposent désormais d?une com- pétence exclusive en matiÚre d?aménagement économique et d?immobilier d?entreprises. Responsables de la totalité des zones et parcs d?activité de leur territoire, elles portent une vision complÚte de l?offre fonciÚre disponible dans leur bassin de vie. Elles sont en mesure de mieux anticiper les risques de saturation et d?engager des programmes de requalification des zones industrielles de premiÚre génération, aujourd?hui vieillissantes, peu adaptées aux besoins contemporains des entreprises et de leurs salariés. Leur enjeu sera d?avoir un coup d?avance afin de disposer à tout instant de solutions fonciÚres pour des implantations nouvelles, des transferts d?établissements ou extensions de sites. Cette maîtrise complÚte est également une opportunité pour mieux spécifier les vocations res- pectives de ces différents sites d?accueil et en recomposer les usages. Les industries se regroupent par grandes affinités, dans des écosystÚmes collaboratifs qui apportent de la valeur ajoutée collective. 8 Aménager la ville productive Cette recomposition des sites existants sera, dans un contexte de ZAN, la meilleure maniÚre d?optimiser les aménagements économiques hérités d?un demi-siÚcle d?urbanisme « spa- civore ». De nombreuses études mettent aujourd?hui en évidence la faible « productivité » spatiale en France de cet aménagement à plat, qui se traduit par de faibles nombres d?em- plois (mais aussi de logements) par hectare artificialisé. Se dessine à bas bruit le retour à des formes plus compactes et plus denses d?aménagement, recourant à de l?immobilier vertical en « 3D » (structures en étages, sous-sols?) et plus sobre en matiÚre d?équipements auxiliaires (parkings, dessertes, lieux de stockage?) grâce à des solutions optimisées ou mutualisées. Partout en France, des réflexions sont engagées pour recomposer ce qui a long- temps été une question orpheline. Il faudra néanmoins aller bien au-delà des documents de planification, car si ceux-ci ont été structurants pour ouvrir des terrains à l?urbanisation ou déterminer leurs vocations préférentielles, ils seront impuissants à eux seuls à requalifier les espaces et les optimiser. Un tel chantier va prendre du temps et se heurter aux droits de propriété comme à l?inertie des occupations actuelles. Maîtriser le foncier, au besoin par préemption voire par expropriation, redevient le mot d?ordre de nombreuses agglomérations, s?inspirant pour beaucoup du modÚle rennais. Comme le montre l?étude, la métropole de Rennes se singularise pour sa maîtrise fonciÚre. Aux belles heures de l?aménagement extensif et horizontal, elle s?est interdit de vendre ses terrains quand l?immense majorité des collectivités françaises trouvait dans les plus-values des terrains ren- dus constructibles une source de recettes pour amortir les opérations d?aménagement. Dans un mouvement assez général de repentir, collectivités et établissements publics fonciers repensent aujourd?hui le logiciel en pratiquant activement la préemption, quitte à racheter à prix haut ce qui avait été vendu naguÚre à bas prix, ou en activant de nouvelles pratiques de dissociation fonciÚre (baux à construction, baux emphytéotiques?) afin de demeurer maîtres du jeu. Les études de cas présentées dans cet ouvrage sont illustratives des transformations en cours et des effets d?apprentissage qui caractérisent les politiques publiques locales. Elles invitent à l?optimisme et montrent l?importance d?accompagner les volontés d?agir au niveau local par la mise à disposition d?un outillage réglementaire et technique adapté aux besoins du temps. Des étapes restent encore à franchir pour rendre la fiscalité locale, notamment la part de la taxe fonciÚre assise sur les locaux professionnels, plus cohérente avec les responsabilités de l?aménagement économique. Cela viendra. Nicolas Portier, enseignant à l?École urbaine de Sciences Po Paris, ancien délégué général d?Intercommunalités de France. 9 Résumé Le maintien et l?implantation d?activités de fabrication, de production ou de réparation dans des espaces urbains denses font l?objet de récentes actions d?aménagement de la part de collectivités. Les métropoles de Bordeaux et de Rennes en sont une bonne illustration. Sur le plan du développement économique et industriel, Bordeaux et Rennes ont connu des trajectoires distinctes. Le développement industriel de Bordeaux est historique grâce à son port alors que celui de Rennes est plus tardif. Les deux métropoles présentent éga- lement des spécificités sectorielles, avec une forte présence de l?aérospatial à Bordeaux et des télécommunications à Rennes, par exemple. Ayant obtenu toutes les deux le label French Tech, elles sont inscrites en revanche dans une même stratégie de développement de l?innovation, de l?économie numérique et de soutien aux start-up. Bien que leurs histoires économiques soient différentes, ces deux villes présentent des dynamiques de localisation des activités productives relativement similaires. Entre 1995 et 2019, ces activités ont en partie été évincées des centres-villes du fait notamment de l?augmentation du prix du foncier. Elles se sont implantées le long des infrastructures routiÚres, et de maniÚre homogÚne dans l?espace périphérique, c?est-à-dire dans toutes les directions cardinales. Rennes et Bordeaux s?orientent vers une répartition assez similaire des activités, en termes de distance au centre. Les activités productives n?ont toutefois pas disparu des centres-villes ; elles tendent même à s?y densifier dans certains quartiers comme les bords de la Garonne à Bordeaux. La concentration de ces entreprises est liée à une raréfaction des fonciers économiques dans le centre, qui ne permet plus d?accueillir les nouvelles arrivantes ni d?agrandir les entreprises actuelles. En outre, ces dynamiques similaires s?observent dans ces deux métropoles dont les mo- dalités d?action publique sont différentes. La maîtrise fonciÚre par la collectivité rennaise est plus forte qu?à Bordeaux par exemple. 10 Comme d?autres collectivités, Rennes et Bordeaux activent un certain nombre de leviers pour maintenir ou faire revenir les activités productives et aménager la ville. Ces leviers peuvent être classés en six familles selon la méthode et l?objectif visé. À titre d?illustra- tion, pour réserver du foncier aux activités productives, elles peuvent utiliser le zonage du plan local d?urbanisme. Si l?objectif est plutÃŽt de lutter contre l?augmentation des valeurs fonciÚres, peu compatible avec le maintien des activités productives, elles peuvent consti- tuer des réserves fonciÚres à vocation économique, mettre à disposition des entreprises du foncier dans des conditions plus favorables que celles du marché ou encore mobiliser le droit de préemption. Pour optimiser l?espace, les collectivités vont plutÃŽt expérimenter des dispositifs tels que la mutualisation ou la verticalisation des activités. Pour favoriser l?implantation des activités de l?économie sociale et solidaire (ESS) et de l?économie circulaire ainsi que des activités de taille modeste, les villes peuvent recourir aux occu- pations transitoires et aux pépiniÚres. Quand il s?agit de mobiliser les acteurs privés dans les projets d?aménagement, les collectivités peuvent s?appuyer sur les appels à projets, ce qui est particuliÚrement développé à Bordeaux. Ces leviers peuvent aussi être combinés pour servir un projet, comme c?est le cas à la Janais, territoire emblématique de l?industrie rennaise ou à l?Aéroparc de Bordeaux- Mérignac, à condition qu?ils soient adaptés au projet, à la configuration urbaine et à l?en- vironnement social et économique. Étudier la « ville productive » revient à interroger la place des activités de fabrication, de production et de réparation dans les politiques urbaines. Dans les villes de Rennes et de Bordeaux, il semble que le portage politique local soit relativement faible en dehors du soutien aux activités de l?ESS, à l?économie circulaire et aux industries de pointe. L?argumentaire politique en faveur du maintien ou de l?accueil de ces activités est peu structuré. Des leviers opérationnels sont donc activés sans que des objectifs, notamment quantitatifs, ne soient annoncés ni partagés, en d?autres termes sans qu?une politique pu- blique ne soit formellement établie. Or, un portage politique fort est nécessaire afin que les actions déployées s?inscrivent dans une même direction, qu?elles soient coordonnées et articulées. 11 Remerciements Cet ouvrage est issu d?une recherche s?inscrivant dans le programme « Ville productive » lancé par le Plan urbanisme construction architecture (PUCA) en mai 2020. Nous tenons à remercier les équipes du PUCA, de l?Institut pour la recherche de la Caisse des DépÃŽts et de La Fabrique de l?industrie pour leur soutien et leur accompagnement tout au long de cette recherche. Nous remercions particuliÚrement Caroline Granier et Emilie Binois pour leur relecture attentive, leurs remarques et suggestions ainsi que pour l?ensemble du processus éditorial ayant permis d?aboutir à cette publication. Nous remercions également toutes les personnes rencontrées à Bordeaux, à Rennes, à Berlin, à Vienne et à Turin dans le cadre de ce travail, pour le temps accordé et le par- tage de leurs réflexions. Un temps d?échange a eu lieu avec une partie d?entre eux en juin 2023. Leurs retours ont été précieux pour l?aboutissement de ce travail. Ils en sont donc remerciés particuliÚrement. Ont également contribué à cette recherche : Bruno Yvin et Benjamin Christiaen, respec- tivement directeur associé et chef de projet chez Alphaville ; Adela Hamcho, étudiante en licence 3 Génie urbain, à l?université Gustave Eiffel ; Valentin Mathiot, étudiant de troisiÚme année à l?École nationale des sciences géographiques ; Brice Leblanc, étudiant en master 2 Développement urbain durable, à l?université Gustave Eiffel ; Alice Flon, étu- diante en master 2 Aide à la décision en aménagement urbain et régional à l?université de Franche-Comté ; SolÚne Tixadou, doctorante au laboratoire ESO de Le Mans université. 12 Sommaire Préface 5 Résumé 9 Introduction 17 PARTIEI LA LOCALISATION DES ACTIVITÉS PRODUCTIVES, QUESTION SPATIALE ET POLITIQUE 21 Chapitre 1 L?éviction limitée des activités productives 22 Aux origines, des constructions différentes du paysage industriel 22 Ces derniÚres années, des tendances similaires 25 FOCUS ? Quels sont les critÚres d?implantation des activités productives? 40 Chapitre 2 Une action publique en faveur de la ville productive sans véritable feuille de route 44 Une problématique récente 44 Une action publique ancienne en faveur de l?ESS et de l?économie circulaire 47 13Sommaire PARTIE II LES LEVIERS D?ACTION PUBLIQUE 51 Chapitre 3 Les instruments réglementaires pour gérer la concurrence entre les différentes activités 52 Le zonage 53 Les OAP, un levier stratégique mais peu contraignant 55 Le diffus, angle mort réglementaire 57 Chapitre 4 L?action fonciÚre: maîtriser les terrains pour en contrÃŽler l?usage 59 Constituer des réserves fonciÚres pour l?activité économique: le modÚle de la ZAE 60 Vendre le foncier communautaire à prix décoté 62 Utiliser la dissociation fonciÚre 64 Intervenir pour contenir la hausse des valeurs 65 Chapitre 5 L?optimisation spatiale: de la densification à la diversification 67 L?incontournable densification des ZAE 68 De rares tentatives d?optimisation par mutualisation 70 La verticalisation, un affichage plus qu?une solution aboutie 73 Un besoin en outils spécifiques 75 14 Aménager la ville productive Chapitre 6 Aux interstices spatiotemporels, les occupations temporaires 80 Une diversité de modes d?occupation temporaire 81 Une solution à double tranchant 82 FOCUS ? Les Halles en commun: un projet d?urbanisme transitoire favorisant l?implantation de l?économie circulaire 83 Une volonté de construire le lieu et ses usages futurs à travers une occupation transitoire 83 Une orientation favorable à l?économie circulaire 84 Un équilibre financier qui reste à trouver 85 Chapitre 7 Un parc public et semi-public en évolution 86 Une offre historique: pépiniÚres et hÃŽtels d?entreprises 87 De récents outils de portage spécifiques 88 FOCUS ? Le Mur habité: des ateliers artisanaux gérés par l?aménageur 90 Réaliser les opérations «que les privés ne veulent ou ne peuvent pas faire» 90 Favoriser l?implantation d?artisans créateurs au démarrage de leur activité 91 À l?avenir, une péréquation possible 92 15Sommaire Chapitre 8 Mobiliser les acteurs privés 93 L?AMI AIRE (aménager, innover, redessiner, entreprendre) 95 Les résultats de l?AMI AIRE 95 FOCUS ? À la Janais et à l?OIM Aéroparc, une combinaison d?outils 99 La Janais: une mobilisation pour maintenir l?emploi productif en coeur de ville 99 L?OIM Aéroparc, territoire d?entrée de ville pilote 102 Chapitre 9 Et ailleurs en Europe? 107 Vienne 108 Berlin 112 Turin 116 Conclusion 121 Point de vue 124 Annexes Annexe I - Méthodologie 131 AnnexeII - Analyse géomatique des données Sirene 132 AnnexeIII - Liste des sigles et acronymes 135 Port de Bordeaux,mars 2022 (crédit: F. Ferchaud) 17 INTRODUCTION Bien que le retour de la production en France se soit imposé dans les discours politiques et médiatiques, la ville apparaît rarement comme un lieu à privilégier dans cette optique. Pourtant, la question du maintien ou de l?implantation d?activités de fabrication, de pro- duction ou de réparation dans les villes fait l?objet d?un intérêt renouvelé depuis les an- nées 2010. L?usage de l?expression « ville productive » par les acteurs de l?urbanisme est manifeste depuis 2014 et les ateliers menés à Bruxelles dans le cadre du Plan Canal (2011-2014) sous l?influence de l?architecte londonien Mark Brearley (Gilbart, 2023). La labellisation en tant que Territoires d?industrie des métropoles de Bordeaux, de Nantes ou de Clermont-Ferrand est en outre venue récemment matérialiser la volonté politique des villes de retrouver une identité plus productive. Ce regain est lié à plusieurs facteurs, dont la crise écologique, qui imposent de repenser nos pratiques de consommation et de production. On peut aussi citer le renouveau du « faire » et du « faire soi-même », qui se traduit à la fois par l?émergence de nouveaux lieux et de nouveaux collectifs de fabrication et par des trajectoires d?individus en recon- version faisant le choix de l?artisanat, de l?artisanat d?art, de l?agroalimentaire (brasserie, torréfaction, maraîchage?). Accueillir des activités productives en centre urbain nécessite néanmoins une véritable réflexion sur l?aménagement de la ville, tant les problématiques sont nombreuses : dis- ponibilité du foncier, mixité entre logements et activités, choix des activités implantées, etc. Les réponses apportées et les modalités d?intervention des acteurs publics locaux sont propres à chaque territoire. Elles dépendent notamment de l?histoire de leur déve- loppement économique, social et politique. Néanmoins, les acteurs du territoire peuvent se servir d?instruments d?aménagement pour maintenir ou faire revenir les activités pro- ductives. Parmi les leviers identifiés, certains sont anciens et éprouvés, d?autres sont en cours d?expérimentation. Quels sont-ils ? Comment les acteurs publics locaux les mo- bilisent-ils ? Pour quels résultats ? Voici les questions auxquelles cet ouvrage cherche à répondre. 18 Aménager la ville productive Dans cet objectif, nous avons interrogé quinze collectivités françaises sur les dispositifs qu?elles utilisent, puis nous avons réalisé une enquête de terrain sur les agglomérations bordelaise et rennaise. Ce choix s?est opéré à partir de nos connaissances préalables de ces deux territoires et des dynamiques différentes dans l?appréhension des activités pro- ductives. AprÚs avoir analysé l?évolution de la localisation des activités productives dans ces deux territoires, nous avons interrogé les acteurs concernés par cette question : acteurs de l?aménagement ou du développement économique au sein des collectivités, aména- geurs, promoteurs et commercialisateurs, chambres consulaires, agences d?urbanisme, entreprises, etc. Cet ouvrage est structuré en deux parties. La premiÚre vise à décrire les dynamiques de localisation des activités productives à Rennes et à Bordeaux et à exposer le contexte historique et politique dans lequel elles s?inscrivent. La seconde partie présente les diffé- rents leviers recensés dans les villes étudiées, en les illustrant par des exemples de projets d?aménagement. Ces exemples sont mis en perspective avec trois territoires européens : Berlin, Vienne et Turin. Halle industrielle du site de la Janais à Rennes, janvier 2022 (crédit: F. Ferchaud) 21 PARTIEI LA LOCALISATION DES ACTIVITÉS PRODUCTIVES, QUESTION SPATIALE ET POLITIQUE Les stratégies d?implantation des activités productives s?inscrivent toujours dans un contexte spatial et politique. Elles dépendent notamment de l?histoire et de la géographie des territoires mais aussi de l?action publique locale mise en oeuvre pour attirer ou au contraire repousser ces activités de production. À cela s?ajoute la pression fonciÚre dans les milieux urbains denses, qui pousse les activités en périphérie, et le contexte macroé- conomique (hier la tertiarisation de l?économie, aujourd?hui la limitation de l?artificiali- sation des sols). Il résulte de ces facteurs des dynamiques hétérogÚnes entre les territoires. 22 CHAPITRE 1 L?éviction limitée des activités productives Le retour des activités productives en centre urbain suscite un intérêt renouvelé de la part des collectivités. Mais ont-elles véritablement été évincées des villes au cours des derniÚres décennies ? Les dy- namiques de localisation sur une période de vingt-cinq ans, à Rennes et à Bordeaux, montrent leur éloignement des centres his- toriques mais pas leur disparition. Aux origines, des constructions différentes du paysage industriel Pour appréhender la localisation des activi- tés productives à Bordeaux et à Rennes, il est essentiel de rappeler la façon dont l?industrie s?est développée dans chacune de ces villes. À Rennes, un développement industriel tardif Pendant longtemps, le développement in- dustriel de Rennes se restreint aux activités militaires, avec l?Arsenal de Rennes qui produit des munitions. Il s?étend ensuite grâce aux efforts de ce qui a été appelé le « lobby breton », dans le cadre des pre- miÚres politiques d?aménagement du terri- toire visant à contrebalancer le centralisme parisien. Le Comité d?étude et de liaison des intérêts bretons (Celib) met ainsi l?ac- cent sur l?importance d?assurer la transition d?une partie des activités agricoles vers l?industrie. Le Celib fait la promotion au- prÚs des industriels des implantations que la Bretagne peut offrir et incite les com- munes à améliorer leurs conditions d?ac- cueil : infrastructures, formations, incita- tions fiscales et financiÚres. C?est dans ce cadre que Citroën implante en 1953 un premier site de production dans la zone industrielle de la route de Lorient, la Barre Thomas. En 1960, l?acquisition de 150 hectares à Chartres-de-Bretagne permet ensuite à Citroën de construire de nouveaux ateliers et bureaux, et d?y instal- ler la totalité de ses moyens de production. Le pÃŽle industriel de la Janais, qui réunit 23Chapitre 1. L?éviction limitée des activités productives non seulement Citroën mais aussi nombre de sous-traitants, est né. Les usines de la Janais et de la Barre Thomas comptent 14 000 salariés dans les années 1970. En parallÚle, le développement universi- taire local entraîne l?essor de l?industrie électronique. La société SGS Fairchild, spécialisée dans la fabrication de transistors et de circuits intégrés, implante sa premiÚre usine française au Blosne, la ZUP du sud de Rennes, en 1966. D?autres entreprises évoluant dans le secteur de l?électronique suivent ses traces, notamment aprÚs qu?une équipe d?ingénieurs rennais a mis au point le Minitel. Dans les années 2000, le site de la Janais, occupé par le groupe PSA-Citroën (fusion de Peugeot SA et de Citroën), s?essouffle : la suppression de certaines lignes de pro- duction entraîne le départ volontaire de 1 800 salariés. Ils sont 8 600 salariés en 2008 et 4 639 en 2015. Au Blosne, la dy- namique est similaire : STMicroelectronics (fusion entre l?entreprise SGS et Thomson) licencie 429 salariés en 2004. En 2016, 120 salariés travaillent sur ce site. 1. La zone d?emploi de Rennes comprend Rennes et 159 communes environnantes. Elle reflÚte la zone géographique dans laquelle les actifs résident et travaillent. 2. DerriÚre les catégories « construction » (4,5 %), « administration publique, enseignement, santé, action sociale » (12,7 %) et « commerce, transports, services divers » (79,9 %), selon l?Insee. 3. Rennes Métropole est constituée, à sa création en 2014, de 43 communes réunies jusqu?alors dans la communauté d?agglomération. Des compétences déjà exercées par Rennes Métropole se trouvent renforcées (zones d?activités par exemple) et de nouvelles compétences sont acquises, notamment dans le domaine du développement économique, à l?instar du copilotage avec la région des pÃŽles de compétitivité. Aujourd?hui, les principales industries ren- naises se situent dans les secteurs de l?au- tomobile, de l?imprimerie-reproduction, de l?agroalimentaire, de l?énergie et de la méca- nique (CCI Ille-et-Vilaine, 2023). En 2021, au sein de la zone d?emploi de Rennes1, 2,8 % des établissements sont dans les sec- teurs de l?industrie2 et 10,2 % des entreprises de Rennes Métropole3 sont des entreprises artisanales (7 453 établissements), évoluant majoritairement dans le secteur du bâtiment (CMA, 2022). Les principales activités du secteur de la production sont la fabrication d?articles divers, le textile et l?habillement, ainsi que le bois et l?ameublement. Bordeaux: ville portuaire, agglomération industrielle Le développement économique et industriel de Bordeaux repose historiquement sur son port. Le commerce triangulaire puis la colo- nisation ont profité au développement d?ac- tivités portuaires. Cela a conduit à l?aména- gement du port de Bordeaux avec la création de quais verticaux en 1926, la construction du chenal et d?un avant-port sur la Garonne puis, plus tard, l?élaboration de hangars mo- 24 Aménager la ville productive dernes et de quais adaptés aux transports transatlantiques. AprÚs la PremiÚre Guerre mondiale, les secteurs de la métallurgie, de l?industrie chimique et de l?agroalimentaire profitent de ces installations et dominent alors l?industrie bordelaise. AprÚs la Se- conde Guerre mondiale, pendant laquelle le port de Bordeaux devient un port militaire stratégique pour les Allemands, de nouveaux sites voient le jour, à l?instar du terminal conteneurs de Verdon sur les rives de Bas- sens. À partir des années 1950, certaines ac- tivités portuaires comme les chantiers navals sont touchées par une diminution d?activité. Actuellement, seule subsiste une entreprise spécialisée dans la création et la construction de voiliers de plaisance ; et les perspectives du port autonome, même en matiÚre de lo- gistique, ne sont pas optimistes. Dans le secteur de l?agroalimentaire, les activités relatives à la production viticole (embouteillage, étiquetage, transport?), à la distillerie et à la production de liqueurs sont importantes et encore présentes au- jourd?hui, avec l?entreprise Bardinet à Blanquefort ou Lucien Bernard à AmbÚs, par exemple. Les rives de Bassens sont également marquées par les Grands Mou- lins, « moulins les plus modernes d?Eu- rope », rachetés par Bouygues en 1989. Ce secteur est aussi caractérisé par une di- minution d?activité et des transformations. La raffinerie de sucre Saint-Rémi située à Bacalan, et rachetée par Beghin Say en 1967, a définitivement fermé ses portes en 1984. Parmi la trentaine de sÚcheries pré- sentes sur le territoire bordelais en 1907, seule l?entreprise Sar?Océan (ex-établisse- ments Boyer), située à BÚgles, est encore présente aujourd?hui (Clouet, 2021). Elle emploie une cinquantaine de salariés. Le secteur de la chimie s?est d?abord dé- veloppé de maniÚre connexe aux chantiers navals, car la résine de pin était utilisée pour le calfatage des bateaux. L?industrie des résines a ensuite subi un fort déclin en raison du développement de l?industrie pétrochimique, qui a amené des procédés à base de plastique. L?industrie Saint-Go- bain, qui produit des engrais, s?implante au début du xxe siÚcle à Brazza. Plusieurs usines Saint-Gobain sont encore présentes actuellement, principalement à Mérignac. Enfin, impossible d?évoquer le développe- ment industriel de Bordeaux sans parler de l?industrie aéronautique. Le premier hangar de production d?avions est construit à BÚgles en 1924 par la société Blériot-SPAD. AprÚs que l?usine a été nationalisée pour créer un groupement d?usines de production aéro- nautique, d?autres usines sous-traitantes s?implantent à proximité. C?est le cas de l?Atelier industriel aéronautique (AIA), implanté à Floirac, qui supervise la main- tenance des moteurs d?avion. Plus tard, une nouvelle usine destinée à la fabrication de fuselages et de certains modÚles d?avion est créée à Talence, à l?instigation de Marcel Bloch (Marcel Dassault). Le développement de l?entreprise Dassault contribue ensuite à l?extension d?un complexe aérospatial, à 25Chapitre 1. L?éviction limitée des activités productives proximité de l?aéroport de Bordeaux-Méri- gnac et sur plusieurs communes. L?installa- tion de l?usine Ford à Blanquefort en 1973 ne s?est pas accompagnée d?un développe- ment de l?industrie automobile. Fermée en 2019, puis démantelée, ce site doit accueillir en 2024 une usine de piles à hydrogÚne de forte puissance. Aujourd?hui, le paysage industriel de l?agglomération bordelaise se caractérise par la prédominance de trois principaux secteurs : l?aéronautique, l?aérospatial et la défense ; l?agroalimentaire (viticul- ture-viniculture) ; la filiÚre bois et nou- velles énergies. En 2021, au sein de la zone d?emploi de Bordeaux comprenant 164 communes, dont la ville de Bordeaux, 4. DerriÚre les catégories « administration publique, enseignement, santé, action sociale » (11,1 %), « construction » (11,9 %) et « commerce, transport, services divers » (69,5 %), selon l?Insee. 5,4 % des établissements sont dans le sec- teur de l?industrie4. L?artisanat (alimen- tation, bâtiment, fabrication, services) représente 16 321 établissements, parmi lesquels 42 % évoluent dans le domaine du bâtiment (CMA, 2017). Ces derniÚres années, des tendances similaires Pour observer et qualifier l?évolution de la localisation des activités productives à Rennes et à Bordeaux, nous la décomposons en jalons de cinq ans entre 1995 et 2019. Pour notre analyse, nous nous sommes ap- puyés sur une définition des activités pro- Figure1.1 - Les activités productives retenues pour effectuer notre analyse quantitative Codes NAF définition 2 Activités 10 à 32 Transformation de produits manufacturés (alimentaire, textile, impression, mobilier, plastique et métal, chimie, informatique, électrique?) 33 Réparation et installation de machines et d?équipements 95 Réparation de biens personnels et domestiques 46 Commerce de gros 49.2, 49.4, 50.2, 50.4, 51.2 Transport de fret (routier, ferroviaire, maritime, fluvial, aérien) 52, 53 Services d?entreposage, services auxiliaires et de poste 26 Aménager la ville productive ductives élaborée par Alphaville et Le Sens de la Ville à partir des codes NAF (voir figure 1.1). Le premier niveau d?activités productives désigne strictement les activi- tés manufacturiÚres. Les codes NAF 10 à 32 retenus désignent la transformation de l?ensemble des produits manufacturés mais excluent le secteur primaire d?extraction des ressources brutes, qui fait souvent l?ob- jet d?infrastructures trÚs spécifiques et se si- tue rarement en milieu métropolitain. Nous avons fait le choix d?y ajouter la réparation d?équipements professionnels et de biens personnels, considérant que ces services contribuent au cycle de vie des produits manufacturés, même si certains ont parfois un positionnement sur des commerces. Le deuxiÚme niveau implique aussi les ac- tivités nécessaires au fonctionnement de la production. Elles incluent l?ensemble du transport de fret, d?entreposage et du com- merce de gros, qui constituent différentes étapes de déplacement et de stockage des produits manufacturés une fois fabriqués5. 5. Un troisiÚme niveau élargit encore le spectre, en y ajoutant des activités qui se placent en amont et en aval de la production, comme ce qui relÚve de la R&D par exemple, mais il n?a pas été inclus dans la définition utilisée pour l?analyse spatiale des activités productives. Il est souvent difficile à distinguer statistiquement (intégration dans les activités de l?établissement principal par exemple) et constitue moins, en premiÚre approche, une activité à risque en milieu urbain. 6. L?aire d?attraction est le nouveau zonage créé en 2020 par l?Insee et est constituée d?un pÃŽle d?emploi entouré par une couronne (anciennement aire urbaine). Il est retenu que les mobilités domicile-travail de 15 % des actifs déterminent cette polarisation. Si cette représentation est parfois critiquée comme sur-représentant l?aire d?influence de certaines métropoles, elle permet de représenter de façon suffisamment large les dynamiques d?installation des entreprises, tout en s?arrêtant aux limites des aires d?influence des villes moyennes voisines (par exemple Vitré à Rennes ou Libourne à Bordeaux), qui ont leur propre dynamique. Deux situations initiales trÚs différentes Les entreprises sont représentées sur l?ensemble de l?aire d?attraction 2020 de chaque ville6. Celle-ci n?a donc aucune existence statistique sur la période 1995- 1999 mais elle sert à circonscrire les en- treprises étudiées dans un périmÚtre de communes constant. La comparaison des deux agglomérations entre 1995 et 1999 montre que l?activité productive est loin d?occuper l?ensemble de l?aire d?attraction 2020. On observe deux situations initiales trÚs différentes, liées au passé industriel de chaque ville. À Bordeaux, les emplois sont répartis entre trois polarités : les rives de la Garonne, qui abritent de nombreuses petites activités, l?aéroport de Mérignac et ses alentours, et la rive droite historique- ment industrielle de Bordeaux. Ces deux derniÚres polarités accueillent des acteurs de poids représentant plusieurs milliers d?emplois tels que ThalÚs, Sanofi et Das- sault. À Rennes, on constate une concen- tration de l?emploi productif à la Janais, au sud-ouest, du fait de l?implantation d?un acteur dominant, PSA, et de ses sous-trai- tants, et de la présence plus dispersée de l?industrie agroalimentaire. 27Chapitre 1. L?éviction limitée des activités productives Figure1.2 - Dynamiques de localisation des activités productives dans l?aire d?attraction de Bordeaux sur la période 1995-1999 Comment lire les cartes? Les entreprises productives sont géolocalisées et forment un « semis » de points. La taille des points est proportionnelle à l?effectif, plus précisément, à la valeur moyenne de la tranche d?effectif indiquée dans le fichier Sirene. Par exemple, des entreprises dont la tranche d?effectif est de 1000à 2000 salariés se voient attribuer un poids de 1500. Pour analyser ces semis de points, nous avons utilisé la centrographie, une méthode d?analyse spatiale qui permet de visualiser par un indicateur d?étalement les changements survenant dans le temps et dans l?espace de la population d?entreprise (Dablanc et Andriankaja, 2010). Nous avons retenu une méthode dans laquelle il y a 64 % de chances qu?une entreprise de la distribution se situe à l?intérieur de l?ellipse (voir annexe II). Aire d?attraction Mairie Centre de l?ellipse Établissements productifs ouverts 1995-1999 Ellipse de répartition des emplois productifs 1995-1999 (64%) Source: données Sirene (Insee), traitement par A. Blein. 28 Aménager la ville productive Figure1.3 - Dynamiques de localisation des activités productives dans l?aire d?attraction de Rennes sur la période 1995-1999 Source: données Sirene (Insee), traitement par A. Blein. Aire d?attraction Mairie Centre de l?ellipse Établissements productifs ouverts 1995-1999 Ellipse de répartition des emplois productifs 1995-1999 (64%) 29Chapitre 1. L?éviction limitée des activités productives La densification commune autour des grands axes De 1995 à 2019, dans l?ensemble, la loca- lisation des entreprises à Rennes comme à Bordeaux suit la même dynamique. Cer- taines activités consommatrices d?espaces situées en coeur de métropole y demeurent, mais des établissements importants s?im- plantent également à 20 ou 30 kilomÚtres du centre au gré des opportunités fon- ciÚres. À Rennes (figures 1.3 et 1.5), certaines entreprises initialement présentes dans le centre et le sud-ouest se positionnent le long des routes nationales radiales s?éloi- gnant de la ville. Le développement se fait par grappes, notamment dans les zones d?activités économiques (ZAE) commu- nales hors métropole, et traduit l?exis- tence d?une ceinture verte rennaise (voir encadré) de la ville archipel, organisation urbaine caractérisée par une métropole et des noyaux périphériques, par opposition au continuum de développement urbain bordelais. Le poids de la Janais s?allÚge, et des polarités mineures se créent autour de la transformation agroalimentaire ou de ses sous-traitants dans des villes éloi- gnées comme Melesse, Liffré, et entre Noyal-sur-Vilaine et Châteaubourg à l?est (à équidistance du pÃŽle de Vitré). À Bordeaux (figures 1.2 et 1.4), on ob- serve un poids décroissant de Mérignac au bénéfice d?une densification de l?occupa- tion sur la grande couronne sud-ouest de la métropole, qui correspond notamment à la présence de grandes zones d?activi- tés. L?activité productive se diffuse aussi vers des polarités secondaires dans l?aire d?attraction, comme Landiras (Grand Chais de France) ou le bassin d?Arcachon. D?autres se maintiennent cependant au centre, à proximité de la Garonne, comme le groupe Beneteau, constructeur de ba- teaux de plaisance ; le fabricant de bat- teries électriques Saft ; l?huilier Lesieur ; des fabricants de matiÚres premiÚres pour le BTP, Lafarge et Unibéton, et de caout- chouc, Simorep ; des groupes de spiri- tueux, Pernod Ricard et Marie Brizard, et aussi des établissements publics de trans- port et logistique comme SNCF Réseau ou Grand Port maritime de Bordeaux. À Rennes comme à Bordeaux, certaines activités consommatrices d?espaces situées en coeur de métro- pole y demeurent mais des établisse- ments importants s?implantent aussi à 20 ou 30 kilomÚtres du centre. 30 Aménager la ville productive Figure1.4 - Dynamiques de localisation des activités productives dans l?aire d?attraction de Bordeaux sur la période 2015-2019 Source: données Sirene (Insee), traitement par A. Blein. Aire d?attraction Mairie Centre de l?ellipse Établissements productifs ouverts 2015-2019 Ellipse de répartition des emplois productifs 2015-2019 (64%) 31Chapitre 1. L?éviction limitée des activités productives Source: données Sirene (Insee), traitement par A. Blein. Figure1.5 - Dynamiques de localisation des activités productives dans l?aire d?attraction de Rennes sur la période 2015-2019 Aire d?attraction Mairie Centre de l?ellipse Établissements productifs ouverts 2015-2019 Ellipse de répartition des emplois productifs 2015-2019 (64%) 32 Aménager la ville productive Source: données Sirene (Insee), traitement par A. Blein. Figure1.6 - Dynamiques de localisation des activités productives à Bordeaux Métropole sur la période 2015-2019 Aire d?attraction Mairie Centre de l?ellipse Établissements productifs ouverts 2015-2019 Ellipse de répartition des emplois productifs 2015-2019 (64%) 33Chapitre 1. L?éviction limitée des activités productives Figure1.7 - Dynamiques de localisation des activités productives à Rennes Métropole sur la période 2015-2019 Source: données Sirene (Insee), traitement par A. Blein. Aire d?attraction Mairie Centre de l?ellipse Établissements productifs ouverts 2015-2019 Ellipse de répartition des emplois productifs 2015-2019 (64%) 34 Aménager la ville productive À Rennes, une forte maîtrise de l?urbanisation par les collectivités locales Le «modÚle rennais» est une formule utilisée par nombre d?auteurs pour définir ce qui se met en place dÚs les années 1960, à savoir la capacité de Rennes à «orienter l?urbanisation au plan local, en particulier sur le plan social» et parfois même à anticiper, à devancer les décisions nationales (Pasquier et Tellier, 2020). Rennes, qui bénéficie particuliÚrement de la politique nationale d?aménagement du territoire (décentralisation des activités industrielles par exemple), connaît depuis la fin de la Seconde Guerre mondiale un fort développement économique, universitaire, et une croissance de sa population. Quand le district urbain est créé en 1970, la place qu?occupe Rennes est forte et centrale. La structure intercommunale est mise en oeuvre pour coordonner l?urbanisation rennaise, alors que des zones pavillonnaires se développent. AprÚs deux décennies de croissance, les socialistes à la tête de la mairie depuis 1977 veulent équilibrer le développement de la ville et de l?agglomération. La stratégie urbaine de l?intercommunalité rennaise, dont les compétences se renforcent (économie, habitat, environnement) est alors caractérisée par une forte intervention fonciÚre, par le caractÚre social des constructions et par la création d?une ceinture verte pour maîtriser l?urbanisation en dehors de la ville-centre et autonomiser les communes aux alentours. Les décennies suivantes s?inscrivent dans la continuité de cette forte maîtrise publique du développement urbain, avec toujours un engagement structurant en matiÚre d?habitat et de logement ? social notamment ?, et un soutien conséquent aux actions culturelles. Les compétences de la structure intercommunale se renforcent dans les années 1990 (organisation des transports publics, avec le projet d?une ligne de métro), puis de nouveau dans les années 2000 (équipements culturels et sportifs et collecte des déchets ménagers, par exemple). Le concept de «ville archipel», qui s?est d?abord traduit par la mise en place de la ceinture verte, est formalisé dans le schéma de cohérence territoriale (SCoT) au début des années 2000 (Chapuis, 2013). 35Chapitre 1. L?éviction limitée des activités productives Une dispersion des activités productives Sur les cartes précédentes sont tracées des ellipses contenant à chaque fois 64 % des emplois productifs, et dont la forme syn- thétise la distribution spatiale des entre- prises7. Plus l?ellipse est déformée, plus elle témoigne de lignes de force (radiales, notamment) qui pÚsent sur la localisation des entreprises. Dans les deux villes, en superposant les cartes des périodes 1995-1999 et 2015- 2019, on observe un agrandissement important de la taille de l?ellipse. Cela confirme la dispersion des activités pro- ductives des centres-villes, les emplois se situant en moyenne de plus en plus loin du centre historique de l?aire d?attractivité (l?hÃŽtel de ville de la ville-centre est géné- ralement assez proche du centre de gravité de l?aire d?attraction). Cet effet est plus marqué à Rennes qu?à Bordeaux, du fait du poids initial de PSA qui employait 10 000 salariés à la Janais. Le déclin ultérieur de ce site, trÚs proche du centre historique, a induit une forte dispersion des activités productives à l?échelle de l?aire d?attraction. Cet éloi- gnement est amplifié par l?emplacement de la ceinture verte à Rennes, qui crée un 7. La forme de l?ellipse donne un bon aperçu de la répartition des établissements par sa déformation anisotrope (qui varie selon la direction dans l?espace) par rapport à un cercle qui témoigne d?axes de concentration des entreprises, et par sa largeur et sa longueur qui soulignent l?éloignement relatif des entreprises par rapport au centre de gravité de la distribution. vide de quelques kilomÚtres, alors que l?urbanisation et l?implantation de l?ac- tivité économique se font de façon plus continue à Bordeaux. L?éloignement des emplois productifs du centre ? en pratique, la dimension de l?ellipse ? est aujourd?hui assez similaire entre Bordeaux et Rennes, avec une lé- gÚre déformation sur un axe nord-est/sud- ouest à Bordeaux et nord-ouest/sud-est à Rennes. Néanmoins, la densité en établis- sements par unité de surface est environ quatre fois plus élevée à Bordeaux. Initialement, le centre de gravité des em- plois était plutÃŽt situé à l?ouest du centre- ville (au sud-ouest pour Rennes). L?évolu- tion dans le temps montre une dispersion mais aussi un « recentrage » de l?activité au sens où celle-ci se diffuse de façon relative- ment homogÚne dans toutes les directions. Sur la période 1995-2019, les activités productives se sont éloignées des centres-villes. 36 Aménager la ville productive Figure1.8 - Comparaison des dynamiques de localisation des activités productives à Bordeaux Métropole entre les périodes 1995-1999 et 2015-2019 Source: données Sirene (Insee), traitement par A. Blein. Centre de l?ellipseÉtablissements productifs ouverts 1995-1999 Ellipse de répartition des emplois productifs 1995-1999 (64%) Centre de l?ellipseÉtablissements productifs ouverts 2015-2019 Ellipse de répartition des emplois productifs 2015-2019 (64%) Mairie 37Chapitre 1. L?éviction limitée des activités productives Figure1.9 - Comparaison des dynamiques de localisation des activités productives à Rennes Métropole entre les périodes 1995-1999 et 2015-2019 Source: données Sirene (Insee), traitement par A. Blein. Centre de l?ellipseÉtablissements productifs ouverts 1995-1999 Ellipse de répartition des emplois productifs 1995-1999 (64%) Centre de l?ellipseÉtablissements productifs ouverts 2015-2019 Ellipse de répartition des emplois productifs 2015-2019 (64%) Mairie 38 Aménager la ville productive Il ressort ainsi de cette analyse sur vingt- cinq ans que, malgré des situations ini- tiales trÚs différentes, malgré aussi une taille et une population métropolitaine dif- férentes, Rennes et Bordeaux présentent aujourd?hui une répartition assez similaire des activités par rapport au centre. Cela peut être lié à l?existence de distances critiques en termes de temps de trajet et à la présence ou non d?infrastructures routiÚres, qui limitent dans les faits la ca- pacité à éloigner les activités des centres historiques. Les entretiens avec les com- mercialisateurs soulignent en effet le rÃŽle essentiel des temps de trajet domicile-tra- vail des salariés pour le choix de localisa- tion des entreprises. Par ailleurs, les activités productives n?ont pas disparu des centres-villes ; elles tendent même à s?y densifier dans certains quartiers comme les bords de la Garonne. Toutefois, la croissance importante du nombre d?entreprises productives, elle- même liée à la croissance économique des villes, se traduit par un mouvement de desserrement relatif, du fait d?une ra- réfaction des fonciers économiques dans le centre, lesquels ne peuvent plus ac- cueillir les nouvelles arrivantes ni soutenir l?agrandissement des entreprises. L?ana- lyse de quelques parcours d?entreprise a ainsi confirmé que certaines d?entre elles gardent une antenne dans des quartiers ou des communes du centre, tandis que l?es- sentiel de l?activité est déployé ailleurs dans l?aire urbaine (voire dans une autre région). Population Nombre de communes Superficie Bordeaux 259809 habitants - 49,36 km² Bordeaux Métropole 819600 habitants 28 communes 578, 3 km² Rennes 222485 habitants - 50,39 km² Rennes Métropole 462580 habitants 43 communes 705 km² Figure1.10- Données clés sur les métropoles et les villes de Bordeaux et de Rennes Source: RP2020, Insee. 39Chapitre 1. L?éviction limitée des activités productives Bordeaux, le choix de la métropolisation Lorsque Alain Juppé prend la tête de la Communauté urbaine de Bordeaux (CUB) en 2014, celle-ci devient Bordeaux Métropole. Elle étend la palette de ses compétences, par le biais de la mutualisation entre communes, et accroît sa capacité financiÚre. L?objectif d?un million d?habitants pour 2030 est scandé par A. Juppé en 2017 ; et le domaine du développement économique ne cesse d?être investi. En témoignent les opérations d?intérêt métropolitain (OIM, territoires prioritaires de développement économique) ou l?objectif ambitieux énoncé en 2017 de création de 100000 emplois d?ici 2030. Le secteur tertiaire est particuliÚrement soutenu, notamment les entreprises du numérique et les industries créatives ciblées par le label French Tech, obtenu par la métropole. Depuis l?élection en 2020 de Pierre Hurmic (Europe Écologie Les Verts) à la mairie de Bordeaux, la course au développement économique est moins privilégiée. Reste qu?aujourd?hui, Bordeaux connaît un processus de métropolisation sans précédent (Pinson et Luce, 2023) : explosion démographique, diversification des mobilités, interdépendance avec des territoires de plus en plus éloignés du centre, part grandissante des emplois liés aux «fonctions métropolitaines» (conception-recherche, prestations intellectuelles, commerce interentreprises, gestion, culture et loisirs), au détriment des emplois manufacturiers et de la construction, donc d?une partie des activitésproductives. 40 Aménager la ville productive40 FOCUS Quels sont les critÚres d?implantation des activités productives? 8. Les entreprises interrogées comprennent 3 auto-entreprises, 3 micro-entreprises ou trÚs petites entreprises, 10 PME de moins de 20 salariés, 3 PME de plus de 20 salariés et 3 associations. 9. Les entretiens ont été réalisés entre octobre 2021 et juillet 2022. 10. L?entreprise vend également des poêles à bois, des bûches en bois compressé et granulés, et propose un service de ramonage. À Rennes et à Bordeaux, vingt-deux entre- tiens ont été menés auprÚs de responsables d?entreprises et d?associations évoluant dans les secteurs du réemploi et de la ré- paration, de la petite industrie, de l?artisa- nat du BTP, de l?artisanat d?art et de ser- vices8. Ces entretiens ont permis de mieux appréhender les critÚres d?implantation de ces entreprises, dont les besoins et les trajectoires diffÚrent. Dix d?entre eux ont déménagé depuis moins d?un an à la date de l?entretien9, tandis que cinq autres sont en recherche active de locaux et quatre en- treprises s?implanteront bientÃŽt dans leurs nouveaux locaux. Enfin, trois entreprises interrogées ne souhaitent pas déménager. Parmi ces trois derniÚres, l?entreprise Éta- blissements Chadeau, spécialisée dans la découpe de bois et la vente de bûches10 aux particuliers et aux professionnels, possÚde des locaux à Bordeaux en parfaite adéquation avec son activité, tant dans leur agencement que dans leur localisation. Ils occupent une surface d?environ 400 m², principalement consacrée au stockage du bois et aux bureaux. La surface extérieure, plus importante, accueille les machines de découpe et de traitement du bois. Située à proximité du centre de Bordeaux et des axes routiers, l?entreprise peut facilement recevoir le bois et livrer ses clients, en ville et dans un périmÚtre de 40 à 50 km. Pour les entreprises en recherche de nou- veaux locaux, que ce soit à l?achat ou à la location, l?un des objectifs est de trouver une surface plus importante en raison du 41Chapitre 1. L?éviction limitée des activités productives 41 développement de l?activité, d?une fu- sion ou d?un rachat. Ce besoin concerne non seulement la surface bâtie des lo- caux mais aussi la taille de la parcelle, pour des places de stationnement ou des quais de déchargement. AprÚs son rachat en 2020 de Tessa Industrie, fabricant de murs en bois, le groupe Réalités (promo- teur, exploitant et constructeur) a cherché un local adapté au changement d?échelle de la structure. Il souhaitait notamment trouver un bâtiment assez long et suffi- samment haut pour installer une chaîne de production industrialisée et un espace de stockage. Réalités BuildTech s?est ainsi implantée, en location, au sein de la zone industrielle de la Janais en 2021. À l?inverse, la recherche de nouveaux locaux peut parfois être motivée par le besoin d?une surface plus petite. C?est notamment le cas du carrossier indus- triel Euro-Shelter à Rennes, qui occupait seulement la moitié de la surface bâtie de ses anciens locaux avant de déména- ger à la Janais. C?est aussi le cas d?Elise Atlantique à Bordeaux, spécialisée dans le recyclage des déchets de bureau, qui a fait le choix de construire ses propres locaux d?une surface bien inférieure à celle des pré- cédents, en misant sur une productivité intensifiée : « Il faut trier et sortir, trier et sortir, trier et sortir ; on ne peut plus stocker », résume Frédéric Petit, diri- geant d?Elise Atlantique. Pour la majorité des responsables interro- gés, leurs locaux sont anciens et peu adap- tés à leurs activités : enrobé au sol, cou- loirs trop étroits, demi-cloisons, poutres et poteaux mal positionnés, etc. Pour l?entre- prise Cycloboost, qui transforme des vélos classiques en vélos électriques avec ses propres batteries, l?agencement de ses lo- caux actuels à Lormont est problématique. D?une surface de 2 000 m2, ils sont tout en longueur, avec des espaces séparés par des demi-cloisons, générant une perte impor- tante de surface selon le gérant. En outre, la hauteur actuelle du local, limitée à 3 ou 4 mÚtres, est insuffisante ; le double serait nécessaire pour maximiser le stockage. Néanmoins, les locaux neufs ne sont pas exempts de critiques : le manque de sys- tÚme de ventilation adapté, de lumiÚre ou de clarté est cité à plusieurs reprises. Les entretiens mettent également en avant l?importance des axes routiers et des transports en commun, pour faciliter à la fois le circuit logistique de l?activité et l?accÚs des équipes et des partenaires économiques. Là encore, le gérant de Cycloboost, dont l?accÚs au local est diffi- cile, insiste sur la nécessité de trouver des locaux desservis par les transports en com- mun, car une partie de ses clients sont en situation de handicap (Cycloboost répare aussi les fauteuils roulants électriques). Il ne souhaite pas être implanté en centre- ville parce que les locaux n?y seraient pas adaptés et ne disposeraient pas du station- nement nécessaire à son activité : la trans- 42 Aménager la ville productive42 formation de vélos classiques en vélos électriques implique un flux régulier de camions transportant les piÚces détachées. Bordeaux Métropole lui a proposé un lo- cal sur les quais de Brazza mais il a refusé car il n?y avait pas de stationnement prévu correspondant à ses besoins. La majori- té des structures rencontrées prennent en compte la mobilité et le lieu d?habitation des salariés dans leur recherche de locaux. Le responsable d?Euro-Shelter s?était ainsi engagé à ne pas déménager à plus de 30 kilomÚtres de la localisation initiale. La prise en considération des salariés et de leurs besoins amÚne également les res- ponsables de structures à faire leur choix d?implantation en fonction de la présence de commerces et de services. Les stratégies des entreprises entrent éga- lement en ligne de compte. Celles-ci pri- vilégient parfois un quartier ou une zone d?activités pour cibler une clientÚle par- ticuliÚre ou être situées à proximité d?un fournisseur ou d?une seconde antenne, etc. Par exemple, l?association Espace Tex- tile11, dont l?une des missions est de favo- riser l?insertion professionnelle par la cou- ture et la création, est localisée à Lormont, prÚs de Bordeaux. Elle souhaite rester 11. Espace Textile est une association de l?ESS composée de 7 salariées et de 4 auto-entrepreneuses. Elle a plusieurs missions : sortir des couturiÚres auto-entrepreneuses de leur isolement en leur proposant un local commun pour travailler, dispenser des cours de couture gratuitement, proposer une mercerie solidaire et une mercerie mobile, favoriser l?insertion professionnelle. Vingt personnes participent en permanence au volet « insertion » de l?association à travers l?action « En découdre avec l?emploi », qui permet à des personnes de travailler à la production textile tout en bénéficiant d?un accompagnement social « pour aller plus loin vers l?emploi ». dans un quartier prioritaire : « Nous cher- cherons toujours à être en quartier priori- taire, si possible en pied d?immeuble, au plus proche des habitants, pas loin d?un tram. L?idée n?est pas d?aller installer une usine textile, ce n?est pas notre objet », ex- plique la directrice d?Espace Textile Rive droite. Les entreprises choisissent aussi leur localisation en fonction de celle de leurs concurrents. L?entreprise Soc Hydro, spécialisée dans le domaine de la connec- tique et des métiers de l?hydraulique, a ainsi fait le choix de s?implanter au nord de la métropole rennaise car la concur- rence était plutÃŽt située en couronne sud. Enfin, la spécialisation de certaines zones d?activités constitue parfois un facteur d?attractivité. À Rennes, la spécialisation de la zone de la Janais sur les mobilités et les matériaux innovants a conduit Eu- ro-Shelter et Réalités BuildTech, rebaptisé Mayers en mai 2023, à s?y implanter. Il faut noter que le coût du foncier n?appa- raît pas comme un facteur plus déterminant que les autres dans la recherche de nou- veaux locaux ou le choix d?une implanta- tion (ce qui confirme le résultat de Duarte et al., 2024), sauf pour les structures dont le modÚle économique est fragile comme 43Chapitre 1. L?éviction limitée des activités productives 43 les artisans d?art et les structures de l?ESS. Pour ces derniÚres, les dispositifs permet- tant d?accéder à des locaux à prix modé- rés, au besoin par le biais de conventions d?occupation précaire, constituent un fac- teur décisif. Certains acteurs interrogés, dont ceux de l?économie circulaire par exemple, sont entrés en relation avec les services des collectivités au cours de leur réflexion. D?autres s?implantent dans des locaux proposés par des promoteurs ayant béné- ficié de l?aide des acteurs publics (comme Soc Hydro à Pacé ou Baselec à Eysines). D?autres encore, à l?instar des artisans rennais du Mur habité, occupent des cel- lules dont la gestion revient à un acteur semi-public, l?aménageur Territoires (voir encadré, focus chapitre 7). En somme, tous ont eu affaire, de prÚs ou de loin, avec une action publique cherchant à favoriser leur maintien ou leur implantation dans le tissu urbain. C?est l?objet de la partie suivante. 44 Aménager la ville productive CHAPITRE 2 Une action publique en faveur de la ville productive sans véritable feuille de route 12. Il n?existe pas de définition stabilisée et partagée des activités dites productives. Ainsi les résultats du questionnaire que nous avons envoyé à 15 collectivités font état de définitions hétérogÚnes. Six d?entre elles, dont Bordeaux, ont formalisé la définition des activités productives dans des documents, comme l?illustre la figure 2.1. 13. Voir les études du Cerema (2018) et des chambres des métiers et de l?artisanat de Gironde (2017) et de Bretagne (2021). À Rennes comme à Bordeaux, la localisa- tion des activités productives s?est invitée dans les débats au cours des années 2010. Des actions en faveur des activités produc- tives sont mises en oeuvre dans les deux ter- ritoires, de façon plus marquée à Rennes. Aujourd?hui pourtant, il n?existe pas de politique publique formalisée en faveur des activités productives, sauf pour celles qui relÚvent de l?économie circulaire. Une problématique récente À Bordeaux, la prise de conscience des problÚmes liés à la localisation de certaines activités fait suite à la mise en évidence d?un décalage entre, d?un cÃŽté, le discours des commercialisateurs ne trouvant pas preneurs et, de l?autre, celui des artisans ne trouvant pas de locaux correspondant à leurs besoins. Cette prise de conscience a déclenché différentes actions, fondées sur une appréhension variable des « activités productives »12 (voir figure 2.1). En 2014 d?abord, la délibération cadre in- titulée « Stratégie d?accueil des PMI PME industrielles et artisanales - Volet foncier » entérine un principe de décote fonciÚre à destination d?activités artisanales, indus- trielles ou de logistique urbaine. À partir de 2016 ensuite, des études sont lancées par une diversité d?acteurs : les chambres de métiers et de l?artisanat de Gironde et de Bretagne, l?agence d?urbanisme a?urba à tra- vers son atlas des ZAE, le Cerema13? Ces 45Chapitre 2. Une action publique en faveur de la ville productive sans véritable feuille de route différentes études visent à faire un état des lieux de l?existant et à comprendre les pro- blématiques de localisation des entreprises, notamment des artisans. Puis, en 2018, la session 15 du concours d?idées d?architec- ture et d?urbanisme Europan amÚne à ques- tionner l?avenir du site de Floirac (Plaine Sud-Garonne) au prisme de sa contribution à la ville productive. Des groupes de travail et de réflexion sont alors créés, ainsi qu?un réseau d?acteurs sensibilisés et impliqués (appel à manifestation d?intérêt ou AMI, immobilier d?entreprise?), raconte Anne Lambourg-Camelato, alors chargée de mis- sion développement économique territorial à Bordeaux Métropole. Mais ces actions restent avant tout por- tées par les techniciens des services de Bordeaux Métropole. Le portage politique reste faible, ou réduit à la part restreinte des activités ne relevant ni du commerce ni du tertiaire et fragilisées par la pression fonciÚre : ESS, économie de proximité ou activités industrielles de pointe à forte valeur ajoutée. Cela s?illustre par la faible formalisation des actions portées par les techniciens, de leurs objectifs ou des ac- tivités ciblées dans des documents straté- giques. Le schéma métropolitain d?accueil économique (SMAE) de 2021, qui devait permettre de travailler à la programmation à court, moyen et long terme de l?immo- 14. Par exemple, dans la ZA Nord et sur un linéaire de 300 mÚtres, une dizaine d?opérations de logements ont été lancées sur d?anciennes emprises occupées par des activités. bilier productif, n?a pas été voté. La nou- velle feuille de route économique, datant de 2023, ne contient aucune fiche ciblant les activités productives, industrielles ou artisanales ne relevant pas de l?économie circulaire ou de l?économie de proximité, secteurs sur lesquels les enjeux politiques se concentrent exclusivement. À Rennes, l?appréhension de la localisation des activités ne relevant ni du commerce ni du tertiaire est légÚrement plus tardive. Elle trouve son origine dans le constat, entre 2015 et 2016, d?une mutation spontanée du tis- su de certaines zones d?activités14 et d?une moindre qualité de certaines autres, peu à peu délaissées. Cette prise de conscience s?est directement opérée au niveau des élus, avec des prises de position tranchées sur cer- tains projets d?aménagement. Par exemple, Emmanuel Couet, alors président de Rennes Métropole, a décidé d?enterrer un projet de construction de logements route de Lorient, pour y maintenir les activités industrielles, et de ne pas enclencher la mutation de cette zone pourtant idéalement située à proximité de la Vilaine et du centre-ville. En parallÚle, des études ont été lancées par l?agence d?urbanisme Audiar afin de réa- liser un diagnostic des zones d?activités et des possibilités de densification d?une vingtaine d?entre elles. Les objectifs de 46 Aménager la ville productive zéro artificialisation nette (ZAN)15 ont accéléré les réflexions sur les moyens de préserver le foncier industriel, alors que les possibilités d?extension et d?aménage- ment se restreignent. Par ailleurs, un autre événement, local cette fois, a replacé le sujet des implanta- tions industrielles au premier plan : la libé- ration de foncier par Stellantis, ex-PSA16, 15. La loi Climat et résilience impose la réduction de 50 % du rythme de consommation de l?espace en 2031 et l?absence de toute artificialisation nette des sols en 2050. L?artificialisation nette désigne un solde entre les sols artificialisés et les sols renaturés sur un périmÚtre et une période donnés. 16. Stellantis est un groupe automobile multinational franco-italo-américain fondé le 16 janvier 2021 résultant de la fusion des groupes PSA Peugeot-Citroën et Fiat Chrysler Automobiles. sur la zone d?activités de la Janais. La col- lectivité a décidé d?intervenir et de cibler, pour ce foncier, des domaines d?activité privilégiés (industrie 4.0 et mobilités du- rables). Les enjeux politiques que sont la mixité fonctionnelle et l?emploi dans les quartiers prioritaires (projet de cité artisa- nale au Blosne, actions mises en oeuvre à Maurepas) ont aussi émergé des entretiens Sources Activités ciblées ou définies Délibération cadre intitulée «Stratégie d?accueil des PMI PME industrielles et artisanales - Volet foncier» (2014) Décote fonciÚre «dÚs lors qu?il s?agit d?une part d?activités artisanales, industrielles ou de messagerie porteuse de création d?emplois et que d?autre part, l?évaluation des conditions financiÚres des opérations immobiliÚres par les collectivités locales et leurs groupements (évaluation domaniale) est manifestement inaccessible pour ce type d?activité». Document explicatif du PLU (2016) Les «zones d?accueil des activités productives et logistiques» sont destinées à des activités «industrielles et logistiques émettrices de nuisances incompatibles avec un environnement résidentiel et nécessitant essentiellement des emprises fonciÚres importantes» ou «dédiées à l?artisanat et à l?industrie légÚre» (l?économie productive est précisée: «artisanat - PME/PMI - industrie»). AMI «Ville productive» (2021) Appel s?adressant à des investisseurs intéressés pour «acquérir des locaux d?activités destinés à de la petite production, artisanat, réparation/maintenance, et logistique urbaine». Feuille de route «Économie de proximité» (2023) Pour «encourager le maintien du tissu productif local», il est prévu de «maintenir et pérenniser les fonciers artisanaux». Figure2.1 - Évolution de la définition des activités dites productives à Bordeaux 47Chapitre 2. Une action publique en faveur de la ville productive sans véritable feuille de route comme des éléments importants de ces réflexions sur la localisation des activités. Enfin, comme à Bordeaux, c?est le sec- teur de l?économie circulaire qui bénéfi- cie le plus de la formalisation d?objectifs. L?ambition de la métropole rennaise est de disposer d?une stratégie ciblant explicite- ment les activités de ce secteur. Au-delà de ces activités, la réflexion sur la localisa- tion des activités productives se formalise notamment dans l?actualisation en cours du schéma d?aménagement économique (SAE), qui fixe les modalités d?interven- tion en matiÚre de développement des ac- tivités, par exemple le maintien de la voca- tion industrielle des parcelles concernées. Une action publique ancienne en faveur de l?ESS et de l?économie circulaire Sur les deux territoires, rennais et borde- lais, les acteurs de l?ESS et de l?économie circulaire (qui se recoupent pour partie17) bénéficient de politiques publiques forma- lisées. L?existence de ces politiques pu- 17. On reconnaît souvent une certaine imbrication entre les activités de l?ESS et de l?économie circulaire. Ainsi, durant notre enquête, nous avons observé que les activités d?économie circulaire récemment ou anciennement implantées dans les centres urbains sont souvent portées par des structures de l?ESS. Defalvard et Deniard (2016) montrent que l?économie circulaire nécessite de revoir les relations entre acteurs, les maniÚres d?échanger, d?interagir, de s?inscrire dans le territoire. Or, les organisations de l?ESS, fortement implantées dans les territoires et caractérisées par une gouvernance spécifique, sont souvent des lieux propices au développement d?activités de réemploi, de réparation? Cette imbrication est, par exemple, confortée par la loi AGEC qui énonce dans son article 57 que les collectivités locales ont « l?obligation de permettre aux personnes morales relevant de l?ESS qui en font la demande d?utiliser les déchetteries comme lieux de récupération ponctuelle et de retraitement d?objets en bon état ou réparables ». bliques, parfois anciennes, s?explique par la place que prennent l?ESS et l?économie circulaire dans l?action publique locale et nationale. Tout d?abord, dans les deux territoires, l?action publique en faveur de l?ESS s?est développée en lien avec la politique pour l?emploi. Par exemple, à Rennes, il existe une implantation ancienne (datant des an- nées 1990) des acteurs de l?ESS et du réem- ploi, comme le réseau Envie ou EmmaÃŒs, qui ont été aidés par les pouvoirs publics au titre du soutien à l?insertion par l?emploi. Ensuite, les évolutions réglementaires ap- portées par la loi Hamon de 2014 et la loi portant sur la nouvelle organisation terri- toriale de la République (NOTRe) de 2015 ont donné à l?économie sociale et solidaire une place plus importante dans le déve- loppement régional, imposant notamment la définition d?une stratégie de l?ESS à l?échelle régionale. La loi Hamon de 2014 met également en place les chambres ré- gionales de l?ESS qui en soutiennent le développement. Ainsi, la présence de l?ESS sur les deux territoires étudiés est particuliÚrement marquée et s?observe à 48 Aménager la ville productive Identifier les activités productives, objet de l?action publique Les entretiens que nous avons menés ainsi que les documents encadrant les actions mises en oeuvre par les acteurs publics mettent en avant un ensemble de «filtres» pour identifier les activités sur lesquelles faire porter leurs actions. Un premier critÚre est le type d?activités: à Rennes, il s?agit plutÃŽt des activités de production industrielle et une partie de la logistique (reconditionnement et préparation de commandes, en plus du stockage et du transport). Mais ce critÚre peut être utilisé de maniÚre différente selon les acteurs au sein d?un même territoire. Par exemple, à Bordeaux, la société publique locale (SPL) La Fab* cible plusieurs types d?activités destinataires de l?AMI «AIRE» (voir chapitre 8) tandis que l?établissement public d?aménagement Bordeaux Euratlantique est plus restrictif dans son AMI «Ville productive». Un deuxiÚme critÚre porte sur les locaux utilisés: locaux d?artisans, locaux d?activités ou entrepÃŽts. Un troisiÚme critÚre tient à la capacité des activités à supporter la pression fonciÚre. Un quatriÚme est l?incompatibilité des activités avec d?autres fonctions urbaines, comme les activités dont les nuisances sont avérées (stockage, commerce de gros, métallurgie, réparation automobile, cimenterie?). À Rennes, elles font d?ailleurs l?objet d?un zonage spécifique (voir chapitre 3). À l?inverse, la compatibilité avec d?autres fonctions urbaines est également un critÚre. Il peut s?agir là des activités à faibles nuisances, liées à un marché de proximité (électricité, plomberie, etc.). Enfin, un sixiÚme critÚre est celui des codes NAF ou des destinations du PLU, mais les codes NAF sont trop éloignés des activités réelles et les destinations du PLU trop rigides. Ces critÚres sont utilisés de façon variable selon les actions qui sont menées, leur phasage, les modes d?action et les acteurs impliqués. Pour des études, les codes NAF ou les locaux d?activités peuvent être privilégiés. Dans le cas de Bordeaux, l?agence d?urbanisme Bordeaux Aquitaine met à jour son atlas des ZAE à partir des informations transmises par les commercialisateurs sur le bâti. Nous supposons que ces critÚres sont utilisés d?autant plus précisément que l?effort financier public est important. En revanche, pour rendre une consultation attractive pour les promoteurs, la définition peut être élargie. Le critÚre déterminant peut aussi évoluer en fonction de la phase du projet d?aménagement: plus on arrive dans le processus opérationnel et plus l?entrée immobiliÚre est privilégiée. * La Fabrique de Bordeaux Métropole (La Fab), société publique locale, a été créée en 2012 à l?initiative de Bordeaux Métropole. Cette derniÚre lui a notamment confié un marché de prestations et d?études pour la mise en oeuvre opérationnelle du programme «Entreprendre, travailler dans la métropole», qui vise à produire une offre fonciÚre et immobiliÚre à vocation économique, diversifiée et bien répartie sur le territoire. 49Chapitre 2. Une action publique en faveur de la ville productive sans véritable feuille de route différents niveaux : élus et vice-présidents dédiés à l?ESS, formalisation de feuilles de route, appels à projets ciblés, dispositifs d?aide et d?appui orientés, création d?une fonciÚre publique ESS à Bordeaux, etc. De son cÃŽté, l?économie circulaire, avec les différents champs d?action qui la com- posent, est aujourd?hui au coeur des poli- tiques environnementales portées par les métropoles, notamment les métropoles de Bordeaux et de Rennes qui ont vu les écologistes arriver à leur tête. Les évolu- tions réglementaires récentes, comme la loi AGEC (loi anti-gaspillage pour une économie circulaire), favorisent le dé- veloppement d?activités de réemploi, de réparation, de lutte contre le gaspillage, notamment alimentaire, et de fabrication alimentaire locale. Les territoires se sont saisis de ces injonctions, d?abord en ma- tiÚre de déchets dont la gestion relÚve de leurs compétences. À ce titre, ils portent des politiques en faveur de la prévention des déchets, du développement du réem- ploi, du recyclage. Ces actions s?inscrivent dans des docu- ments de planification réglementaire, comme le Programme local de prévention et de gestion des déchets ménagers et assi- milés (PLPDMA), dans des réponses à un appel à projets comme « Territoires zéro déchet, zéro gaspillage », dont Rennes Métropole et Bordeaux Métropole ont été lauréats, ou encore dans la définition de stratégie (Plan stratégique déchets adopté par Rennes Métropole en avril 2022 par exemple). Ces documents accompagnent le développement de filiÚres de réemploi, l?ouverture de ressourceries, etc. Le Plan stratégique déchets de Rennes Métro- pole envisage ainsi un soutien aux entre- prises de la réparation ou la mise en place d?une plateforme logistique permettant de connecter les déchetteries à des acteurs territoriaux du réemploi, de la réutilisation ou du recyclage. Plus globalement, les territoires de Rennes Métropole et de Bor- deaux Métropole travaillent actuellement à l?élaboration de leur stratégie « Écono- mie circulaire », avec l?objectif de dépas- ser le seul secteur du déchet. Cette attention portée par les pouvoirs publics se traduit notamment par le dé- ploiement d?une diversité d?aides favori- sant l?implantation de ces activités : loyer modéré à travers des locations sous oc- cupation temporaire, subvention au titre d?une politique publique déchets ou inser- tion au titre du bénévolat, appel à projets, fonciÚre (voir partie II). « En les mettant bout à bout, [ces aides] peuvent représen- ter plusieurs équivalents temps plein. [?] Mais ça se travaille, c?est de la dentelle », souligne la chargée de mission économie circulaire à Rennes Métropole. Les ateliers d?artisans du Mur Habité à Rennes, juin 2022 (crédit: B. Leblanc) 51Chapitre 2. Une action publique en faveur de la ville productive sans véritable feuille de route PARTIE II LES LEVIERS D?ACTION PUBLIQUE Les leviers opérationnels mobilisables par les collectivités pour maintenir les activités dites productives en ville peuvent être catégorisés, selon leur méthode et leur objectif, en six familles : l?action réglementaire, l?action fonciÚre, l?optimisation spatiale, l?occupa- tion temporaire, l?offre de parc public ou semi-public et enfin la mobilisation d?acteurs privés. En interrogeant une quinzaine de collectivités françaises sur cette catégorisation, nous avons pu non seulement en valider la pertinence mais aussi identifier les leviers qui étaient principalement activés dans les faits. L?optimisation spatiale, l?utilisation des do- cuments réglementaires et la disposition d?un parc public ou semi-public se distinguent comme les trois leviers activés par la majorité des collectivités. 52 Aménager la ville productive CHAPITRE 3 Les instruments réglementaires pour gérer la concurrence entre les différentes activités Les activités productives sont soumises à la concurrence des autres activités en matiÚre de foncier : une opération de logements, de commerces ou de bureaux est en effet plus rentable pour un propriétaire qu?une opé- ration d?immobilier productif. Autrement formulé, la valeur des terrains est fonction de la programmation qui y est autorisée. À Rennes, la concurrence est avérée avec le commerce dans la zone industrielle (ZI) de la route de Lorient, ou avec des pro- grammes de logements aux abords de la zone d?activités (ZA) Nord, qui prennent la place d?anciennes activités productives. Cette concurrence peut cependant être limi- tée à l?aide des documents réglementaires de l?urbanisme, et en particulier le zonage ou les orientations d?aménagement et de programmation (OAP) des plans locaux d?urbanisme (PLU). Objectif Leviers Limiter la concurrence de programmes alternatifs et plus rentables en mobilisant les outils réglementaires Zonages et orientations d?aménagement et de programmation (OAP) 53Chapitre 3. Les instruments réglementaires pour gérer la concurrence entre les différentes activités Le zonage À Bordeaux comme à Rennes, des zonages spécifiques ont été introduits dans les PLU et les PLU intercommunaux (PLUi) pour limiter, voire interdire les destinations concurrentes aux activités industrielles ou artisanales. La comparaison entre Rennes et Bordeaux fait ressortir des modalités différentes d?écriture des rÚglements. Les zonages apparaissent plus diversifiés et plus fins à Rennes qu?à Bordeaux, où aucun zonage ne limite vraiment la possibilité de faire des bureaux. La possibilité de jouer sur les zonages est renforcée depuis la réforme des destinations de construction de 201618, qui permet désormais de différencier cinq destinations et vingt sous-destinations, contre neuf destinations auparavant. Le PLUi de Rennes, établi aprÚs la réforme, en tient compte, alors que le PLU de Bor- deaux ne l?a pas encore intégré. Dans le PLUi de Rennes, il existe ainsi depuis 2019 un zonage spécifique aux activités industrielles et artisanales (UI1), avec une multitude de sous-zonages (UI1a jusqu?à UI1j), plus ou moins restrictifs quant à la possibilité d?implanter d?autres types de locaux. Les rÚgles de ces sous-zonages ré- 18. Avant le décret n° 2015-1783 du 28 décembre 2015 et l?arrêté du 10 novembre 2016, les types de destinations indiqués dans les PLU étaient limités à 9 (habitation, hébergement hÃŽtelier, bureaux, commerce, artisanat, industrie, exploitation agricole ou forestiÚre, entrepÃŽt, constructions et installations nécessaires aux services publics et d?intérêt collectif). La réforme permet désormais des rÚgles différenciées entre 5 destinations et 20 sous-destinations. sultent de discussions et de négociations entre Rennes Métropole et les maires des communes lors de l?élaboration du PLUi. Cette multiplicité permet in fine la créa- tion d?un zonage quasiment à la carte pour chaque zone d?activités, mais elle ne sim- plifie pas toujours l?instruction ni l?appro- priation par les porteurs de projets. À Bordeaux, les zonages concernant les activités productives font partie de la catégorie des zones US (urbaines spéci- fiques) : US3 (industries et plateformes logistiques), US4 (artisanat et industries légÚres), US5 (zone économique généra- liste), US8 (artisanat et industrie légÚre sans commerces), US9 (zone économique généraliste sans commerces). Ils sont a priori moins restrictifs qu?à Rennes, et sont favorables à une mixité de fonctions économiques. Certains zonages limitent le commerce mais aucun n?exclut totalement le tertiaire, plafonné dans le meilleur des cas à 50 %. Résultat : les parcelles évo- luent spontanément vers les destinations les plus lucratives, notamment le tertiaire et le commerce, comme à Mérignac. En zones US9, où le bureau n?est pas plafon- né, les activités industrielles et artisanales disparaissent lentement mais sûrement. Certaines zones ont en conséquence été 54 Aménager la ville productive passées de US9 à US8 pour limiter la part de tertiaire dans les opérations neuves. Autoriser d?autres destinations dans un zonage peut toutefois permettre, parado- xalement, de maintenir des activités pro- ductives. C?est ce qui est théoriquement attendu du zonage US8 à Bordeaux, avec la possibilité de construire des bureaux en étage pour conserver un socle d?activités en rez-de-chaussée, et donc de développer des programmes mixtes où s?opÚre une pé- réquation financiÚre qui en assure la ren- tabilité. En pratique, des opérations de ce type sont rares. Bu re au Co m m er ce En tr ep ÃŽt In du st rie Ar tis an at Ha bi ta tio n Hé be rg em en t US 8 Freine le tertiaire et le commerce Neuf 50 % max, en étage, si mixte avec industrie/ artisanat/ entrepÃŽt + 400m² max X X X Réhabilitation de l?existant + 20 % max + 400m² max + 20 % max + 20 % max + 20 % max US 9 Favorise le tertiaire et limite les services et commerces Neuf + 400m² max X X Réhabilitation de l?existant + 400m² max + 20 % max + 20 % max + 20 % max Figure 3.1- Analyse comparée des zones US8 et US9 du PLU de Bordeaux Métropole Source: Alphaville et Le Sens de la Ville (2021). 55Chapitre 3. Les instruments réglementaires pour gérer la concurrence entre les différentes activités Plus généralement, si le zonage et les rÚ- glements associés constituent effective- ment des outils coercitifs, ils présentent néanmoins des limites (voir encadré page suivante). Par exemple, des orientations quantitatives, avec quotas chiffrés de surfaces attendues par destination, ont été mises en place à Bordeaux dans cer- taines zones, à travers des OAP. Au sein du PLU, les OAP présentent les ambitions et la stratégie d?une collectivité territo- riales en termes d?aménagement, sur des thÚmes particuliers ou sur des secteurs spécifiques19. Mais les quotas inscrits au sein des OAP ne fonctionnent pas bien dans la pratique. Le suivi global de ces quotas lors de l?instruction des permis de construire s?avÚre trop complexe. Ils ont donc été abandonnés par Bordeaux Mé- tropole. Le service chargé de l?urbanisme réglementaire met notamment en avant les difficultés au moment de l?instruction des permis de construire. Dans la mesure où les pourcentages s?appliquent à des péri- mÚtres plus vastes que la seule opération faisant l?objet du permis, il faudrait agré- ger l?ensemble des permis de construire du secteur pour mesurer le pourcentage glo- bal et déduire le pourcentage de surface de plancher dédié à l?artisanat qui est impu- table au permis de construire en question. 19. La réforme de 2016 offre la possibilité d?instaurer des OAP spécifiques à des secteurs d?aménagement (des zones délimitées sur un territoire donné) qui peuvent alors se substituer, dans certaines conditions, au rÚglement. Brazza (voir encadré, chapitre 5), dont le périmÚtre est sur un zonage UP (por- tuaire), en donne un exemple. Le rÚgle- ment de ce zonage oblige par exemple à maintenir le pourcentage de surface de plancher destiné à l?activité artisanale entre 3 et 20 % (cette part variant selon les secteurs de développement économique de la zone). Mais ces rÚgles, trop précises et peu souples, s?avÚrent particuliÚrement difficiles à appliquer alors que le projet Brazza ne cesse de son cÃŽté d?évoluer. La métropole de Bordeaux envisage donc de supprimer ces pourcentages du rÚglement pour les inscrire plutÃŽt dans l?orientation d?aménagement et de programmation Brazza. Moins coercitive, l?OAP consti- tue, selon le service chargé de l?urbanisme réglementaire, un outil de négociation avec les promoteurs. Les OAP, un levier stratégique mais peu contraignant En ce qui concerne les activités produc- tives, les OAP peuvent parfois contribuer à freiner les velléités des opérateurs de dé- poser des permis de construire sur des pro- grammes immobiliers plus lucratifs que les activités productives. Les collectivités peuvent s?appuyer sur les OAP dans les 56 Aménager la ville productive Le rÚglement de zonage: une contrainte pour les élus et des difficultés de mise en oeuvre lors de l?instruction des permis de construire Le PLU est d?abord présenté par les élus communaux comme une contrainte trop forte pesant sur le développement de leur ville, selon une analyse comparée des zones US8 et US9 de Bordeaux Métropole par Alphaville et Le Sens de la Ville en 2021. Ils sont réticents aux zonages trop restrictifs, de crainte de passer à cÃŽté d?opportunités d?implantation intéressantes. La réforme de 2016 permet en principe de dépasser cette crainte, en ciblant spécifiquement les sous-destinations souhaitées ou évitées pour chaque secteur de développement économique. Mais cela induit alors une autre crainte, celle des recours: les services ont en effet toujours peur que les changements de zonage soient attaqués par des propriétaires de terrains. On observe ensuite des marges d?interprétation des documents, au moment de l?instruction des permis de construire, quant aux activités acceptables ou non. Un certain flou demeure par exemple en ce qui concerne les locaux dits accessoires. Un local accessoire renvoie à des surfaces indispensables au fonctionnement des activités occupant la construction principale : il est alors réputé avoir la même destination et sous-destination que celle-ci. Ainsi une part mineure de bureaux peut être considérée comme local accessoire d?un entrepÃŽt pour assurer sa bonne gestion et donc avoir la sous-destination d?entrepÃŽt. Mais le code de l?urbanisme reste silencieux sur les seuils jusqu?auxquels un local peut être considéré comme accessoire d?un bâtiment principal. Il est théoriquement possible de définir des rÚgles de surfaces de plancher spécifiques, à partir desquelles un local est considéré comme accessoire (exemple du zonage US8 à Bordeaux), mais cela complique le processus d?instruction. À Rennes, les personnes interrogées témoignent d?une difficulté à contrÃŽler les activités accessoires qui n?apparaissent pas explicitement dans les destinations du PLU ; cela crée des incertitudes pour les services instructeurs quant à leur décision de délivrer ou non un permis de construire. Une jurisprudence croissante existe et permet de guider le travail des services instructeurs, mais d?autres facteurs entrent en ligne de compte, par exemple l?émergence de nouvelles activités au sein de l?économie circulaire, qui rendent ce travail complexe : on y observe fréquemment une hybridité accrue des fonctions, mêlant surfaces de vente accueillant du public (type showroom), surfaces de tri et de production, surfaces d?entreposage, ainsi que des bureaux pour la gestion de l?activité, sans qu?une seule de ces activités ne soit clairement dominante. 57Chapitre 3. Les instruments réglementaires pour gérer la concurrence entre les différentes activités négociations avec les opérateurs, ce qui renforce leur positionnement stratégique. L?efficacité des OAP de ce point de vue doit cependant être nuancée. À Rennes, les acteurs considÚrent que l?OAP de la Janais apporte peu par rapport au rÚglement de zonage. Les services techniques s?ac- cordent en effet à dire que les OAP sont peu utilisables dans l?instruction ou en cas de litige, car les autorisations d?urbanisme ne sont en réalité soumises qu?à un rapport de compatibilité avec les OAP. Elles per- mettent cependant d?annoncer une straté- gie et un projet sur ce territoire, hautement symbolique pour l?agglomération en ma- tiÚre économique, alors même que toutes les variables de sa transformation ne sont pas complÚtement définies. Le même dilemme s?exprime à Bordeaux. Concernant la zone de Brazza, l?OAP sert de base aux négociations, ne serait-ce que pour donner un cap et une légitimité aux techniciens de Bordeaux Métropole, ce qui facilite le pilotage du projet. La col- lectivité se sert ainsi de l?OAP comme un outil stratégique et opérationnel. On observe cependant, de maniÚre générale, un arrêt de la production des OAP sur la métropole, parce qu?elles sont considérées comme insuffisamment efficaces par rap- port au rÚglement. Le diffus, angle mort réglementaire À Rennes comme à Bordeaux, des activi- tés productives sont aussi présentes dans le « diffus », c?est-à-dire en dehors des zones d?activités économiques dédiées, et mêlées à d?autres types de bâtiments (logements, commerces, etc.). Elles sont alors situées au sein d?autres types de zo- nages des PLU (zones urbaines mixtes, pavillonnaires, commerciales, etc.). Les outils réglementaires sont alors insuffi- sants pour les protéger de la concurrence des autres usages. Il existe bien la possi- bilité dans le rÚglement des PLU de pro- téger des « linéaires commerciaux et ar- tisanaux », mais cela ne concerne que les rez-de-chaussée des immeubles situés en zone urbaine mixte : cet outil ne permet donc pas de protéger l?ensemble des ac- tivités économiques présentes en diffus, notamment dans les secteurs pavillon- naires. Il n?est pas non plus possible de définir des plans de zonage parcelle par parcelle pour préserver des activités pro- ductives qui sont souvent éparpillées de maniÚre trÚs aléatoire dans ces tissus ur- bains : cela pourrait être considéré comme une inégalité de traitement entre les pro- priétaires d?une même zone. Ces limites sont mises en avant par la chambre de mé- tiers et de l?artisanat (CMA) de Gironde, qui alerte sur la disparition des garages au- tomobiles, autrefois nombreux parmi les échoppes bordelaises des zones mixtes, et 58 Aménager la ville productive remplacés aujourd?hui par des logements neufs. À Bordeaux, les activités productives présentes dans les tissus urbains diffus sont bien identifiées par les services tech- niques. Une boîte à outils réglementaires est ainsi en cours d?élaboration par la métropole pour tenter de les protéger et trouver des solutions à l?impossibilité de définir des zonages à la parcelle. La CMA porte également un discours sur la néces- sité d?instaurer des servitudes de mixi- té fonctionnelle dans certains secteurs. À Rennes en revanche, on trouve moins d?entreprises productives dans le diffus qu?à Bordeaux. Cela est probablement lié à l?urbanisation historiquement trÚs plani- fiée de la ville, en extension sur du foncier complÚtement maîtrisé par la collectivité, dans une perspective de séparation stricte des fonctions dans l?espace urbain : dans les nouveaux quartiers produits depuis l?aprÚs-guerre, les activités économiques ont été systématiquement exclues des secteurs d?habitat et regroupées dans les zones d?activités dédiées. Quelques PME sont néanmoins présentes en diffus : plus organisées, elles reçoivent davantage l?at- tention des services de la collectivité que les petits artisans indépendants. 59Chapitre 4. L?action fonciÚre: maîtriser les terrains pour en contrÃŽler l?usage CHAPITRE 4 L?action fonciÚre: maîtriser les terrains pour en contrÃŽler l?usage 20. Délibération cadre n° 21576 intitulée « Stratégie d?accueil des PMI PME industrielles et artisanales - Volet foncier », votée lors de la séance du 26 septembre 2014 par la Communauté urbaine de Bordeaux (CUB). La pression fonciÚre que connaissent les métropoles de Rennes et de Bordeaux se traduit par une hausse de la valeur des ter- rains et des locaux d?activités, peu com- patible avec le maintien et la réimplanta- tion d?activités productives en ville. Cette pression a été constatée dÚs 2014 par la Communauté urbaine de Bordeaux : « Les terrains en zonage UE (zonage à voca- tion économique) du PLU situés sur les franges de la rocade se monnaient entre 80 et 150 € HT/m2 de terrain, alors que les entreprises industrielles ou artisanales ne peuvent dans la grande majorité des cas supporter une charge fonciÚre supérieure à 40 ou 50 € HT/m2 de terrain »20. Afin de corriger cet effet du marché, les métropoles de Rennes et de Bordeaux dé- ploient une politique fonciÚre visant l?acti- vité économique. Sans que cette politique fonciÚre ne soit similaire d?une collectivi- té à l?autre, trois principaux leviers sont identifiés. Le premier est la constitution de réserves fonciÚres à vocation écono- mique ; le deuxiÚme tient aux conditions (et notamment aux conditions de prix) de mise à disposition de ce foncier ; le troi- siÚme, de nature différente, concerne la politique de préemption de la collectivité pour limiter la hausse des valeurs. Objectif Leviers Retrouver des marges de manoeuvre en réduisant, voire en annulant la variable fonciÚre Décote fonciÚre, cession de charges fonciÚres dans le cadre d?une ZAC, dissociation fonciÚre, bail emphytéotique, convention d?occupation temporaire (COT), autorisation d?occupation temporaire (AOT)? 60 Aménager la ville productive Constituer des réserves fonciÚres pour l?activité économique: le modÚle de la ZAE La constitution de réserves fonciÚres (c?est- à-dire des tÚnements maîtrisés par les col- lectivités) destinées aux activités écono- miques correspond aux modÚles des zones d?activités économiques (ZAE), des zones artisanales (ZA) et des zones industrielles (ZI). Nées dÚs les années 1970, ces zones se déploient en périphérie des centres ur- bains, la plupart du temps sur des fonciers agricoles ou naturels. Pour constituer des réserves fonciÚres destinées à accueillir des activités économiques, les métropoles de Rennes et de Bordeaux déploient des stra- tégies distinctes : trÚs centralisée à Rennes, elle paraît à la fois diffuse et ciblée dans le cas de Bordeaux. La métropole de Rennes hérite, dÚs sa créa- tion en 2014, de réserves fonciÚres d?enver- gure, constituées par les maires de Rennes dÚs les années 1950. Si l?objectif premier poursuivi par les édiles de l?époque est bien la construction de logements, cette spécifici- té rennaise se traduit jusqu?à aujourd?hui par un important patrimoine foncier communau- taire, associé à une forte culture interne de la maîtrise fonciÚre. 21. L?intervention d?un EPF sur la métropole bordelaise est tardive. Elle correspond à l?élargissement du périmÚtre d?intervention de l?EPF autrefois de Poitou-Charentes à celui de toute la région Nouvelle-Aquitaine. Ce changement de périmÚtre d?intervention de l?EPF date donc de la réforme des régions en 2016. Le schéma d?aménagement économique de la métropole rennaise, adopté en 2018, pré- voit ainsi le développement (par extension ou création) de neuf ZAE à court terme. La mise en oeuvre de cette politique d?accueil des activités économiques suppose l?ac- quisition ou le portage foncier de plus de 200 hectares. La métropole de Bordeaux, qui n?hérite pas d?importantes réserves fonciÚres, met en oeuvre deux stratégies d?action fonciÚre en faveur de l?activité économique. Elles sont prises en charge par deux entités distinctes : les services fonciers métropolitains, histo- riquement structurés à Bordeaux et, plus récemment, l?établissement public foncier (EPF) de Nouvelle-Aquitaine, lequel in- tervient selon une feuille de route plus ex- plicite. Cette situation résulte de l?absence jusqu?en 2016 d?un EPF en Gironde21, ce qui a obligé les services fonciers de la métropole à se doter d?outils spécifiques. Les services fonciers de la métropole de Bordeaux disposent d?un budget dédié à l?acquisition opportuniste de fonciers éco- nomiques identifiés comme stratégiques. Ce type d?acquisition intervient lorsqu?une déclaration d?intention d?aliéner (DIA) est déposée par un propriétaire désirant vendre un bâti localisé dans une zone de préemp- tion et que la collectivité utilise son droit de 61Chapitre 4. L?action fonciÚre: maîtriser les terrains pour en contrÃŽler l?usage préemption. Ce budget, doté initialement de 20 millions d?euros selon le plan pluriannuel d?investissement de la métropole pour la pé- riode 2015-2020, a été porté à 40 millions d?euros dans le PPI 2021-2026. Malgré ce doublement, ce budget paraît encore trÚs modeste à la plupart des acteurs rencontrés face à l?ensemble des besoins d?intervention sur le territoire métropolitain. L?EPF de Nouvelle-Aquitaine intervient sur la métropole de Bordeaux via une conven- tion stratégique « chapeau » et des conven- tions opérationnelles qui traduisent des politiques fonciÚres proactives sur des péri- mÚtres resserrés, comme celui de l?opération d?intérêt métropolitain (OIM) Aéroparc. Ces conventions portent leurs fruits : en 2018, environ 75 hectares ont été acquis par l?EPF et environ 50 hectares supplémentaires font encore l?objet d?échanges avec divers pro- priétaires. À terme, entre 350 et 400 hectares de terrain devraient être sous maitrise fon- ciÚre publique (la collectivité étant par ail- leurs déjà propriétaire de 250 hectares). Les logiques d?évitement et de compensation menacent le modÚle de la ZAE La politique d?accueil des activités économiques dans des zones d?activités nouvellement créées ou étendues, sur des terrains en périphérie acquis par les collectivités, s?essouffle aujourd?hui. L?artificialisation des terres agricoles, naturelles ou forestiÚres, au bénéfice de l?activité productive se heurte à la nouvelle stratégie publique «éviter, réduire, compenser» (ERC). En pratique, cette nouvelle «doctrine» conduit soit à la non-obtention, voire au retrait des permis de construire ou d?aménager, soit à une compensation environnementale qui fragilise l?équation économique de l?aménagement. À titre d?exemple, à Bordeaux, l?opération des Cinq Chemins dans l?OIM Aéroparc, qui se déploie sur 14,5ha, nécessite l?acquisition de 10,5ha au titre de la compensation. Aux coûts d?acquisition doit être ajouté le coût de la gestion de ces sites de compensation, qui se fait sur trente ans. L?artificialisation au profit d?une ZAE est également contestée par les riverains et les élus locaux. À Rennes, la ZAE de Cesson-Sévigné, projet de 35ha identifié dans le schéma d?aménagement économique de 2018, fait l?objet d?un avis défavorable du commissaire enquêteur aprÚs enquête publique, du fait de l?opposition de la part de la commune concernée ainsi que d?un collectif d?habitants hostiles au projet. Face à cet enjeu, l?OIM Aéroparc, via l?EPF de Nouvelle-Aquitaine et la SPL d?aménagement bordelaise La Fab, constitue désormais des réserves fonciÚres dites dormantes, destinées à de la compensation. Il ne s?agit donc plus d?acheter pour urbaniser mais d?acheter pour compenser. 62 Aménager la ville productive Vendre le foncier communautaire à prix décoté DÚs 2014, la Communauté urbaine de Bordeaux met en avant le décalage entre le prix observé des fonciers et les moyens limités des publics cibles. En réponse à ce hiatus, une délibération cadre est votée en 2014. Intitulée « Stratégie d?accueil des PMI PME industrielles et artisanales - Volet foncier », elle entérine un principe de décote fonciÚre qui consiste à céder le foncier communautaire à vocation éco- nomique en stock à un prix inférieur à la valeur domaniale, « dÚs lors qu?il s?agit d?une part d?activités artisanales, indus- trielles ou de messagerie porteuses de création d?emplois et que d?autre part, l?évaluation domaniale est manifestement inaccessible pour ce type d?activité ». Ce dispositif est appliqué dÚs 2014, dans le cadre d?une consultation « opérateurs » pour le développement de 20 000 m2 de locaux d?activité, sur deux lots de la zone d?aménagement concerté (ZAC) des Quais à Floirac (voir figure 4.1). Les opérateurs désignés, Redman et FinanciÚre Duval, s?engagent alors sur une maîtrise de la valeur vénale et locative des locaux bâtis (800 €/m² à la vente pour Duval, 65 €/m² à 22. Les Domaines, ou plus formellement les pÃŽles d?évaluation domaniale, sont rattachés aux directions régionales (et parfois départementales) des finances publiques et sont notamment consultés sur les conditions financiÚres des opérations immobiliÚres envisagées par les collectivités locales, leurs groupements, les établissements publics et les autres personnes publiques ou privées pour lesquelles la législation ou la réglementation le prévoit. 80 €/m² à la location de locaux d?activités pour Redman). Pour permettre ces prix de sortie, la métropole accepte de céder les terrains entre 25 et 27,17 €/m2, alors qu?ils sont estimés à 80 €/m2 par les Domaines22. Nous ne disposons pas d?autre exemple de décote fonciÚre au titre de la délibération cadre de 2014. En revanche, les acteurs bordelais, notamment la SPL d?aménage- ment La Fab, emploient une méthode de fixation du prix de vente du terrain par compte à rebours, en partant d?un prix cible affiché par la CMA de Gironde, pour les projets nés de l?AMI AIRE (aménager, innover, redessiner, entreprendre) (voir chapitre 8). Cette méthode se traduit bel et bien par une offre immobiliÚre se rappro- chant davantage des moyens des activités productives. En témoignent les activités hébergées dans les projets Ecchobloc et Espace Garonne, au sein de la ZAC des Quais. Toutefois, concernant ces deux pro- jets, Bordeaux Métropole n?a désormais aucun droit de regard ni de contrÃŽle sur les entreprises hébergées. La plus-value à la revente des locaux sera intégralement cap- tée par les primo-acquéreurs. Face à ce problÚme, la métropole de Bor- deaux et La Fab mettent en oeuvre diffé- rents leviers de contrÃŽle des activités. 63Chapitre 4. L?action fonciÚre: maîtriser les terrains pour en contrÃŽler l?usage Espace Garonne Ecchobloc Opérateur Société Redman CFA Atlantique (Groupe FinanciÚre Duval) Assiette fonciÚre de l?opération 22 082 m2 27 609 m2 Prix de cession en € HT m2 27,17 25 Valeur communiquée par France Domaine en janvier 2014 € HT m2 de foncier 80 80 Programme Bâtiment en U en R+1 composés de locaux d?activités (7 652 m2) et bureaux (3 222 m2), proposés à la location 12 141 m2 de locaux d?activités de plain-pied à la location Valeur vénale/€/m2 SDP fixée par délibréation sur laquelle s?engage l?opérateur Prix de vente fixé à 800€/m2 (SDC) Valeur locative/€ HT HC/an/m2 SDP fixée par délibération sur laquelle s?engage l?opérateur Loyers compris entre 65 et 80 € pour les locaux d?activités Loyers compris entre 100 € et 120 € pour la partie bureaux Figure4.1- Tableau comparatif des projets Ecchobloc et Espace Garonne développés dans le cadre de la ZAC des Quais à Floirac Note: Ces prix de vente et de location ont été fixés par les délibérations n° 2014/0424 et n° 2014/0427 du conseil métropolitain ad hoc en juillet 2014, qui entérinent la vente du terrain appartenant à la métropole. Au total, les projets Espace Garonne et Ecchobloc représentent environ 20 000 m2 de locaux d?activité. Source: Le Sens de la Ville (2021). Ceux-ci prennent la forme, d?une part, de clauses anti-spéculatives et de clauses d?affectation, dans le cas des terrains cé- dés par La Fab (parc d?activités des Cinq Chemins, AMI AIRE). Ces clauses, issues des politiques de logements abordables déployées par Bordeaux Métropole, per- mettent de garder un contrÃŽle sur l?acti- vité hébergée et le prix de revente. Elles présentent néanmoins quelques limites : une durée maximale de dix ans, plusieurs dérogations possibles, et la nécessité d?un contrÃŽle et d?un suivi importants sur la durée. D?autre part, la métropole peut in- tervenir à travers une structure de portage. Elle est en effet actionnaire de la fonciÚre parapublique inCité, investisseur dans le projet de parc d?activités des Cinq Che- 64 Aménager la ville productive mins au Haillan, mené par le promoteur Essor et sous pilotage de La Fab. C?est donc via cette structure de portage im- mobilier que la métropole, en tant qu?ac- tionnaire, peut conserver le contrÃŽle des activités. Utiliser la dissociation fonciÚre La dissociation fonciÚre est un montage qui permet de distinguer le foncier et le bâti. En pratique, la collectivité, ou un office foncier solidaire, reste propriétaire du foncier et le met à disposition sur une longue durée contre redevance. Ce mon- tage peut se traduire dans différents types de baux, dont les baux emphytéotiques, les baux à construction et les baux réels solidaires d?activité. Il permet une maî- trise de l?usage via des clauses du bail qui lie le propriétaire du foncier au bé- néficiaire du bail, et il est par nature an- ti-spéculatif puisque c?est la collectivité qui reste propriétaire du foncier. Il permet également de diminuer de façon signifi- cative le poids du foncier dans le prix fi- nal du local mis à disposition, et s?avÚre être alors un outil de maîtrise du prix de sortie aussi ? voire plus ? efficace que la décote fonciÚre. 23. Le bail à construction est un contrat par lequel le preneur s?engage à construire un bâtiment sur un terrain appartenant au bailleur. À l?échéance de ce bail, la construction revient contractuellement au bailleur propriétaire du terrain. Les métropoles de Rennes et de Bor- deaux testent aujourd?hui ce montage à travers des opérations pilotes. À Bor- deaux, c?est au sein de l?OIM Aéroparc, à Saint-Médard-en-Jalles, que la disso- ciation est testée sur un foncier d?une su- perficie de 9 500 m2. Le type de bail en- visagé est un bail à construction23 d?une durée maximale de cinquante ans. Une consultation en deux phases a été organi- sée et témoigne de la pertinence du mo- dÚle puisque la métropole a reçu, dÚs la premiÚre phase, neuf candidatures. Ce bail à construction s?accompagnerait d?une convention de suivi de commercialisation à long terme. À Rennes, une étude est en cours pour éva- luer les conditions de mise en oeuvre d?une dissociation sur trois sites. Un prospect est en outre intéressé par ce montage dans une ZAE proche de Rennes, sous réserve que la durée du bail soit assez longue (autour de 40 ans pour que les banques acceptent de financer le projet porté par le bénéfi- ciaire du bail). Les deux métropoles sont donc en train de se constituer une expertise interne, ju- ridique et économique, sur le montage en dissociation fonciÚre. 65Chapitre 4. L?action fonciÚre: maîtriser les terrains pour en contrÃŽler l?usage La dissociation fonciÚre en dehors de l?action publique À Berlin, en Allemagne, l?exemple du site de l?entreprise Rotaprint montre qu?une dissociation fonciÚre est possible en dehors de l?action publique. Cette entreprise d?imprimerie, qui n?a malheureusement pas pris le tournant du numérique, a fermé ses portes en 1989 en laissant le site vacant. Le Land de Berlin l?a racheté et en a loué une partie à des artistes, avant de le céder plus tard en raison d?une grave crise économique. Une association d?artistes et d?artisans militant contre la spéculation fonciÚre (le site a failli être acheté par un investisseur) a alors mis en place un montage économique spécifique. Deux fondations ont acheté le foncier et l?entreprise ExRotaprint créée par l?association a acheté le bâti. Le terrain est maintenant loué à ExRotaprint dans le cadre d?un bail emphytéotique de 99 ans, qui peut être rompu par les fondations si les actions menées s?écartent du projet initial. Les occupants doivent être des structures artisanales (entreprises de menuiserie, d?électricité?), artistiques ou sociales. L?entreprise ExRotaprint assure la gestion, l?entretien du bâtiment et porte le projet du lieu sans bénéficier de soutien public pour son fonctionnement. Les loyers se placent en dessous du prix du marché mais financent les travaux de rénovation du bâtiment, qui sont réalisés progressivement et pour lesquels l?entreprise bénéficie de subventions. (Voir chapitre 9 pour en savoir plus sur la ville productive à Berlin.) Intervenir pour contenir la hausse des valeurs L?action fonciÚre des métropoles consiste également à intervenir pour contenir la hausse des valeurs, via la négociation amiable et, si besoin, en préemptant avec révision de prix pour contenir les prix de référence. C?est d?ailleurs l?un des objectifs de la convention cadre qui lie depuis 2019 la métropole de Bordeaux et l?EPF de Nou- velle-Aquitaine : intervenir là où « la spé- culation pourrait fragiliser l?économie d?un projet ou alimenter l?inflation des prix ». La métropole de Bordeaux utilise alors l?ex- pression de « régulation fonciÚre ». L?outil privilégié est la préemption, présen- tée comme un levier de négociation avec les propriétaires qui auraient tendance à pousser les valeurs de cession à la hausse, voire comme une menace ou un moyen de « casser les ventes ». En cas d?échec de la négociation, et si le prix reste trop élevé par rapport aux valeurs de référence visées par la métropole, les acteurs publics (l?OIM Aéroparc par le biais de l?EPF, la 66 Aménager la ville productive SPL La Fab) utilisent la préemption avec révision de prix. CÃŽté OIM, une véritable stratégie a été engagée depuis 2018 pour limiter l?inflation des valeurs. L?EPF in- tervient la plupart du temps en révision de prix et les Domaines arbitrent de plus en plus souvent sur des valeurs proches de la contre-proposition de l?OIM, alors que l?arbitrage se faisait plutÃŽt à mi-chemin en 2018. La Fab, de son cÃŽté, indique que la révision de prix est souvent systématique lors de DIA. Ces démarches permettent de contenir les valeurs mais ne sont envisageables que lorsqu?il n?y a pas d?urgence à engager la maîtrise fonciÚre. 67Chapitre 5. L?optimisation spatiale: de la densification à la diversification CHAPITRE 5 L?optimisation spatiale: de la densification à la diversification Dans un contexte de raréfaction du foncier, accélérée par l?objectif ZAN, les collecti- vités ont compris qu?elles n?auront bientÃŽt plus d?autre choix que d?optimiser les sur- faces existantes pour trouver de nouvelles surfaces dédiées à l?activité économique. Cette optimisation spatiale passe par le re- nouvellement et la densification des ZAE et par la verticalisation immobiliÚre (lais- sant ici de cÃŽté le sujet des rez-de-chaus- sée dits actifs, c?est-à-dire dédiés à une activité et non au logement, car ce sujet sera traité plus loin). Les tentatives sont encore peu nombreuses et balbutiantes mais les contraintes du ZAN vont trÚs probablement conduire à une di- versification des formes de mutualisation, pour permettre des densifications à la fois horizontales (moins d?espace sous-utilisé au sol) et verticales (des activités produc- tives s?élevant en hauteur). Cette perspec- tive bouscule assez largement les modes opératoires maîtrisés jusque-là dans des projets urbains à dominante résidentielle. Le chemin opérationnel est moins séquen- tiel et davantage négocié avec l?ensemble des parties prenantes, à commencer par les entreprises implantées et les propriétaires fonciers. Objectif Leviers Retrouver des marges de manoeuvre ou limiter la consommation fonciÚre par optimisation spatiale À l?échelle de la zone d?activités: densification, requalification des ZAE À l?échelle du produit immobilier: espaces mutualisés (voies de circulation, stationnement, espaces de travail partagés?), nouvelles formes architecturales? 68 Aménager la ville productive L?incontournable densification des ZAE Dans les métropoles françaises, les zones d?activités économiques ont été, durant les derniÚres décennies, les principaux réser- voirs où puisaient les collectivités pour fa- briquer de nouveaux quartiers à dominante résidentielle. Cette évidence semble rele- ver du passé : les ZAE commencent à être perçues comme des gisements précieux pour l?activité économique elle-même. Trois ingrédients cumulatifs sont à l?ori- gine de ce changement de paradigme. Le premier est la prise de conscience d?un potentiel de densification important dans les ZAE. Le deuxiÚme est la démarche séquentielle ERC ? éviter, réduire, com- penser ? issue de la loi Climat et résilience adoptée en août 2021, qui induit qu?il faut parfois acquérir plus du double du foncier nécessaire aux nouvelles ZAE stricto sen- su. Le troisiÚme est l?objectif de zéro arti- ficialisation nette (ZAN). À Rennes comme à Bordeaux, la densifi- cation des ZAE devient ainsi un sujet im- portant inscrit à l?agenda politique des col- lectivités. Cela se traduit notamment par une posture beaucoup plus respectueuse de l?existant et une approche par interven- 24. Cette obligation ne s?applique pas à toutes les collectivités. Seules celles qui disposent de « zones d?activités économiques significatives » sont concernées ; et la loi ne prévoit pas de sanction en cas de non-respect de cette obligation. tions ponctuelles plutÃŽt que par transfor- mation programmatique (transformation d?un secteur à dominante économique vers un quartier à dominante résidentielle). L?article 68 de la loi Climat et résilience oblige les collectivités à réaliser un « dia- gnostic partagé » du potentiel de densi- fication de leurs zones d?activités éco- nomiques existantes, dans un délai de trois ans à compter de la promulgation de la loi24. Ce travail d?inventaire n?a rien d?évident : aucune base de données existante, ni la base Sirene fondée sur les adresses de siÚges sociaux ni la base DG- FiP trÚs partiellement renseignée, ne per- met de le réaliser sans un travail minutieux de terrain, d?autant que la loi demande de qualifier et de quantifier la vacance. À Bordeaux par exemple, aucune structure, pas même l?agence d?urbanisme pourtant à l?origine d?un atlas des zones d?activités, n?avait encore été désignée pour réaliser cet inventaire au moment de nos entretiens entre septembre 2021 et juillet 2022. Ainsi, à Rennes, lorsque l?on compare le schéma d?accueil des entreprises de 2017 avec celui en cours d?élaboration en 2022, plusieurs projets d?extension de ZAE ne sont plus d?actualité. Ce recul est en train d?accélérer une pénurie fonciÚre pour les activités économiques. En 2022, la col- 69Chapitre 5. L?optimisation spatiale: de la densification à la diversification lectivité n?avait plus que dix-huit mois de foncier disponible pour répondre aux de- mandes des entreprises en ZAE (en dehors de la zone d?activités de la Janais). Dans ce contexte, la densification des ZAE est ciblée dans le nouveau SAE comme une action incontournable. À Bordeaux, le décompte en cours des terres encore artificialisables d?ici 2030, dans le respect du ZAN, aboutirait a prio- ri à 400 hectares seulement, cette sur- face comptabilisant tous types de projets (infrastructurels, résidentiels, d?activités économiques). Là encore, la densification des ZAE pour satisfaire les besoins de dé- veloppement économique n?est plus une option. L?identification de gisements fonciers optimisables Les agences d?urbanisme rennaise et bor- delaise se sont attelées à des diagnostics de leurs ZAE. En 2012, l?a?urba (à Bor- deaux) publiait, comme mentionné préala- blement, un Atlas des zones économiques de la Cub (Communauté urbaine de Bor- deaux), dont l?actualisation a été lancée en 2020. Les onze ZAE bordelaises sont pas- sées au crible des entrées suivantes : oc- cupation au sol des éléments bâtis, état de l?immobilier d?entreprise, emploi, trans- 25. Cet atlas ne va pas dans le degré de précision attendu par les inventaires bientÃŽt exigibles dans le cadre de la loi Climat et résilience et mentionnés un peu plus haut. Ceux-ci devront notamment qualifier et quantifier la vacance, donnée qui n?est pas disponible par exemple dans l?atlas des ZAE. ports en commun structurants, typologie de la vocation des zones, zonages du PLUi de Bordeaux Métropole. En page d?ac- cueil de l?atlas (qui se présente comme une visionneuse SIG), il est précisé : « La seconde entrée, intitulée ?analyse fon- ciÚre?, offre une lecture de l?occupation bâtie à l?échelle des unités fonciÚres. Elle permet ainsi de mesurer les emprises non construites. En précisant la domanialité et les contraintes ayant une incidence sur la constructibilité, il s?agit de premiÚres in- dications sur le potentiel de densification des espaces monofonctionnels de la mé- tropole. »25 À Rennes, des diagnostics ont également été réalisés par l?Audiar (2021a, 2021b) : vingt ZAE ont ainsi été étudiées, d?abord pour établir un diagnostic précis (vocation économique des unités fonciÚres, occupa- tion du sol, surface des unités fonciÚres, emprises au sol, type de propriétaire, statut d?occupation, dynamiques du mar- ché foncier, évolution du bâti), puis pour évaluer les enjeux et les potentiels théo- riques d?optimisation. Cette connaissance a sans doute participé au changement de paradigme mentionné, même si ces études restent à ce stade peu opérationnelles. À Bordeaux, des études plus opération- nelles des ZAE sont actuellement réalisées 70 Aménager la ville productive mais elles sont pilotées par des services différents (le GIP GPV Rive droite, les ser- vices du développement économique ou de l?aménagement de Bordeaux Métropole, ou encore l?OIM Aéroparc), sans coordi- nation ni concertation. Certains membres de ces services en sont conscients et ont commencé à imaginer la constitution d?un « groupe de travail ZAE ». Peu d?approches opérationnelles coordonnées Globalement, le chantier de la densifica- tion des activités économiques reste en- core assez embryonnaire. Qu?il s?agisse de densifier les ZAE ou de verticaliser ponctuellement l?activité, les expériences restent à ce stade plutÃŽt marginales, même au-delà de nos cas de Rennes et de Bor- deaux. On entend réguliÚrement mention- ner les mêmes exemples (la Fondation pour les terrains industriels de GenÚve, ou FTI, notamment), illustrant le peu de pro- fondeur du réservoir de références. À Bordeaux, l?AMI AIRE (voir chapitre 8) fait figure d?expérimentation novatrice mais les résultats ne sont pas encore ex- ploitables26. Les projets proposant une verticalisation de l?activité productive (Nexity et Engie avec Hoerner Ordonneau 26. Au moment de la rédaction de cet ouvrage, et à l?échelle des deux éditions de l?AMI qui portaient sur un total de 19 sites, on recense 2 projets livrés et 5 projets en cours (permis de construire délivrés, chantier en cours ou programmé). On compte 7 sites retirés de l?AMI avant la désignation du lauréat ou pour lesquels le projet proposé est finalement abandonné, et 4 projets en suspens (négociations en cours avec le propriétaire foncier). Architectures sur le site CÃŽte de la Ga- ronne) ou une mutualisation des espaces logistiques (Nexity avec Hoerner Ordon- neau Architectures sur le site Dangeard Est) sont en suspens. De rares tentatives d?optimisation par mutualisation L?optimisation spatiale de l?activité écono- mique passe concrÚtement par deux actions principales : réduire les surfaces au sol peu utilisées et exploiter davantage les volumes en hauteur (autrement dit « verticaliser »). La réduction de surfaces au sol trop peu utilisées est essentiellement le résultat d?efforts de mutualisation d?espaces alter- nativement vides, notamment les espaces de stationnement. Il existe quelques ten- tatives de mutualisation à Bordeaux et à Rennes, mais le niveau de partage n?a ja- mais pu aller bien au-delà de quelques voi- ries communes. On peut citer l?exemple partagé par La Fab du projet de construc- tion d?un village artisanal regroupant cinq structures (brasserie, chocolatier, atelier de sérigraphie, etc.) pour une surface de prÚs de 4 000 m2 sur la commune du 71Chapitre 5. L?optimisation spatiale: de la densification à la diversification Bureaux Pondération Occupation des surfaces de bureaux sur l?unité fonciÚre Inférieur à 0,3 6 Entre 0,3 et 0,6 3 Supérieur à 0,6 0 Âge des bureaux Avant 1980 6 Entre 1980 et 2000 3 AprÚs 2000 0 Emploi salarié 1 emploi ou plus ou sans information 0 Pas d?emploi 3 Unité fonciÚre non occupée Vacance structurelle 6 Vacance conjoncturelle 2 Autres activités Pondération Occupation des surfaces de bureaux sur l'unité fonciÚre Inférieur à 25 % de bâti sur la surface de l?unité fonciÚre Foncier bien optimisé 0 Foncier à optimiser 3 Foncier non optimisé avec réserve fonciÚre 6 Supérieur à 25% de bâti sur la surface de l'unité fonciÚre Foncier non optimisé avec réserve fonciÚre 3 Foncier à optimiser (parking/ stockage surdimensionné) 3 Emploi salarié 1 emploi ou plus ou sans information 0 Pas d?emploi 3 Unité fonciÚre non occupée Vacance structurelle (+ 3 ans) 6 Vacance conjoncturelle (- 3 ans) 2 Lot non construit 6 Lot à commercialiser 6 Habitat Présence d?habitat sur l?unité fonciÚre 2 Pour les unités fonciÚres avec 5 points ou plus Surface des unités fonciÚres Sur-pondération Inférieure à 3 000 m2 1 Entre 3 000 et 6 000 m2 3 Supérieure à 6 000 m2 6 Note finale Potentiel 0 à 5 Aucun potentiel 6 à 8 Potentiel faible 9 à 12 Potentiel moyen + de 13 Potentiel fort Figure 5.1- Méthode dite de pondération mobilisée par l?Audiar pour identifier les gisements d?activités Source: Audiar, 2021a. Vocation économique des unités fonciÚres (UF) 72 Aménager la ville productive Bouscat. À l?origine du projet, plusieurs espaces de partage avaient été envisagés : des showrooms, des serres, des vestiaires, une cafétéria, du stationnement. Lorsque le permis de construire a été déposé, les stationnements et les voiries étaient les seuls éléments partagés que l?équipe était parvenue à conserver. Les nécessités de gestion de chacun, la crainte des conflits d?usage ont été les principales explica- tions à ce « rétropédalage ». Figure 5.2- Projet de village artisanal Godard, au Bouscat, par l?agence Compagnie architecture Crédit: Air Studio - dessins: Magda Meziane. 73Chapitre 5. L?optimisation spatiale: de la densification à la diversification La verticalisation, un affichage plus qu?une solution aboutie Verticaliser sur des socles actifs: une réponse fréquente et opportuniste À Bordeaux, comme probablement ail- leurs, les grands projets urbains prennent place sur des secteurs historiquement pro- ductifs. Et, pour attirer des activités éco- nomiques comme pour afficher un main- tien des surfaces d?activités, les nouveaux bâtiments intÚgrent souvent un socle dit actif où sont imaginées des activités pro- ductives. Ainsi, le projet urbain ne figure pas comme un quartier résidentiel mais comme un quartier mixte d?où les emplois d?hier n?ont pas tous disparu. C?est le cas du quartier Brazza, qui prévoit de 40 000 à 50 000 m2 dédiés à l?artisanat et aux activités productives (voir encadré ci-aprÚs). Ces surfaces sont essentielle- ment situées en socle de bâtiment et seront trÚs probablement revues à la baisse. En parallÚle, la CMA de Gironde souligne que nombre de demandes de locaux reste insatisfaite. En effet, le socle actif n?est pas une réponse systématiquement adap- tée aux besoins des activités productives : une majorité d?entre elles ont besoin de surfaces plus horizontales, à l?abri de conflits d?usage avec les programmes ré- sidentiels ou tertiaires. Verticaliser l?activité productive sur elle-même, une réponse beaucoup plus rare L?autre levier de l?optimisation spatiale est la verticalisation de l?activité produc- tive sur elle-même. Des usines verticales ont existé à travers l?histoire, comme les usines viennoises du fabricant de chocolat et de biscuits Manner, mais elles font dé- sormais figure d?exception. Un cas intéressant de verticalisation est en cours de montage dans l?OIM Aéroparc de Bordeaux : il s?agit d?une opération d?acti- vités, soumise à concours, dont le montage est celui de la dissociation fonciÚre. Dans le cadre de ce projet monté sous forme de bail à construction (et détaillé dans le fo- cus consacré à l?OIM Aéroparc ci-aprÚs), l?aménageur La Fab formule un certain nombre d?exigences, comme le niveau de loyer qui devra être pratiqué par l?investis- seur. Cela implique un suivi rigoureux de la part de l?aménageur puis de la collecti- vité. Ce bail à construction (d?une durée de 50 ans) s?accompagnera ainsi d?une convention de suivi de commercialisa- tion, ce qui permettra un contrÃŽle par la collectivité des profils de preneurs et des loyers pratiqués. La nécessité d?une ingé- nierie spécifique de suivi de ces opérations se dessine, dans la mesure où elles néces- sitent un montage spécifique, notamment pour faciliter l?accÚs aux fonciers. Notons que cet exemple exceptionnel (et encore à un stade trÚs amont) visait plutÃŽt un 74 Aménager la ville productive Brazza: un projet laboratoire de la ville productive Le projet de Brazza voit le jour en 2014 sous l?impulsion d?Alain Juppé, qui souhaite proposer une offre diversifiée de logements pour répondre à l?objectif de construction de 3000 logements par an. Le maire de Bordeaux souhaite également que ce projet soit le démonstrateur de l?intégration de l?artisanat «sous toutes ses formes». Cette volonté se traduit, dans le plan-programme de l?équipe de maîtrise d?oeuvre urbaine, par 4950 logements, dont certains, conçus en «volume capable», c?est-à-dire à terminer et à personnaliser soi-même, sont moins chers et destinés aux primo-accédants. Les architectes-urbanistes appliquent ce même principe à l?activité économique. Ainsi, plus de 30000m2 de volumes capables destinés aux «activités» sont programmés: des rez-de-chaussée «à finir» avec une hauteur sous plafond de 7 mÚtres dédiés à l?artisanat. L?activité principale visée est la production ou la transformation, à laquelle peuvent s?ajouter des activités comme la vente ou l?exposition. PrÚs de dix ans plus tard, le service de développement économique de la métropole de Bordeaux estime que 21 000 m2 destinés aux artisans seront livrés dans une premiÚre phase (à l?horizon 2025), dont 18 000 m2 en rez-de-chaussée. Les locaux font en moyenne de 150 à 200m2. Aujourd?hui, la plupart des locaux disponibles à la commercialisation trouvent rapidement preneurs, auprÚs d?acteurs tels que des artisans d?art, des artisans-commerçants, une entreprise de sprinklage. Il convient de noter que ces rez-de-chaussée s?adressent à des activités davantage tertiaires que ne l?étaient les activités historiques de la zone (construction, principalement navale, et commerce de gros notamment). La mixité fonctionnelle, si elle permet effectivement une péréquation économique à l?échelle immobiliÚre, laisse certains interlocuteurs dubitatifs sur la cohabitation entre des activités productives, sources de nuisances, et les autres fonctions urbaines que sont le logement et le bureau. Surtout, si ce projet urbain prévoit effectivement la construction de 40 000 m2 à 50000m2 dédiés à l?artisanat, on peut également faire le constat qu?il transforme des fonciers autrefois dédiés à l?industrie et à l?activité productive en morceaux de ville à forte dominante résidentielle. On peut ainsi faire l?hypothÚse que le renouvellement urbain de ce secteur, qui accueillait en 2012 plus de 2000 emplois, majoritairement ouvriers, s?accompagne d?une éviction des activités et des emplois productifs. 75Chapitre 5. L?optimisation spatiale: de la densification à la diversification public de dirigeants de start-up, prompts à innover, ouverts à des formats de bâti alternatifs et peut-être moins contraints techniquement et économiquement que des entreprises plus traditionnelles. Un besoin en outils spécifiques Même si les exemples sont rares, une prise de conscience émerge parmi les décideurs territoriaux d?un besoin en outils de pro- jets urbains spécifiques à la transformation des zones d?activités. En effet, les enjeux financiers des interventions dans ces sec- teurs sont importants ? du fait du poids du foncier certes, mais surtout de la valeur économique des entreprises qu?il s?agit de dédommager par le paiement d?une indemnité d?éviction ou de transfert. Ils sont tels que le mode opératoire habituel d?acquisition-transformation fonciÚre est inenvisageable. Même à Rennes, métro- pole caractérisée par une forte tradition d?intervention publique, les services ont conscience que les ZAE ne peuvent pas être transformées selon les méthodes ha- bituelles. Rénover et densifier des espaces d?acti- vités économiques ne peut a priori pas se faire sans argent public. Il existe deux pos- 27. Les ZAE connaissent une obsolescence assez rapide du fait notamment d?un vieillissement précoce des bâtiments (de peu de qualité) mais aussi des espaces extérieurs qui, souvent, n?ont pas fait l?objet d?un traitement trÚs qualitatif. La requalification des ZAE désigne pas seulement la mise à niveau qualitative de ces espaces. Dans certains cas, cette requalification désigne aussi le fait d?offrir des lieux et des services plus amÚnes pour les travailleurs de ces espaces. sibilités aujourd?hui : soit la collectivité décide de prioriser l?activité économique et accepte que cela lui coûte de l?argent, soit la collectivité accepte de réduire la part d?activités économiques et de faire financer le coût de la transformation par des programmes plus lucratifs (logements, bureaux et commerces pour l?essentiel). Cette deuxiÚme option est alors réservée aux secteurs les plus attractifs, notamment les secteurs desservis par des transports en commun structurants au sein desquels des programmes de bureaux ou de logements sont susceptibles de pouvoir être commer- cialisés. Cette vision opérationnelle explique pour- quoi les ZAE ont été un réservoir impor- tant de projets urbains à dominante rési- dentielle, puisqu?elles ne pouvaient être transformées sans gros effort financier public. Les perspectives opérationnelles Lors des entretiens réalisés à Rennes et à Bordeaux, nos interlocuteurs ont identifié les mêmes leviers opérationnels d?inter- vention susceptibles de rendre possibles les opérations de densification. Le premier, et le plus évident, est la requalification27 des ZAE et des espaces publics plus lar- gement. Le deuxiÚme consiste à acquérir 76 Aménager la ville productive certains fonciers stratégiques uniquement, par opposition à la maîtrise fonciÚre totale d?un secteur, de façon à amorcer la trans- formation souhaitée. C?est le cas dans la ZA Nord à Rennes, avec quelques acqui- sitions au coup par coup sur des terrains importants. Lorsqu?il y a une acquisition, un montage en dissociation fonciÚre peut également être imaginé. Le dernier levier consiste en un accompagnement des pro- priétaires fonciers pour les convaincre de transformer et de densifier leurs parcelles, ce qui est généralement réalisable quand ils y ont intérêt : quand une valorisation est possible, en cas de besoin d?extension de l?entreprise, entre autres. Une piste mériterait d?être ajoutée à ces perspectives opérationnelles : s?adresser bien davantage à des propriétaires occu- pants. En effet, il apparaît de plus en plus comme une nécessité économique de dé- passer le modÚle classique de l?aména- gement séquentiel. Produire de l?activité économique via les séquences et les ac- teurs habituels de la chaîne de l?immobi- lier (aménageur, promoteur, investisseur, occupant) ne peut se faire sans argent pu- blic, comme on vient de l?illustrer. Même avec un foncier quasi gratuit, la fabrication d?un bâtiment neuf aboutit, à l?issue de la séquence habituelle des acteurs de l?immo- bilier, à des valeurs locatives trop élevées par rapport aux capacités des activités pro- ductives. Cela tient au cumul des marges réalisées par l?aménageur, le promoteur et l?investisseur, ainsi qu?à l?attente par l?in- vestisseur d?un rendement annuel dans une perspective temporelle restreinte. A contrario, il est possible de produire de l?activité économique « pour soi-même » sans mobiliser trop d?argent public. Cela présente plusieurs avantages économiques majeurs : il n?y a ni nécessité de marge ni attente de rendement financier, et une pers- pective de long terme redevient possible. C?est ce que l?on trouve majoritairement dans les grandes périphéries, via l?acqui- sition de lots à bâtir par des industriels pour leur compte propre. L?enjeu pour la collectivité est d?importer ce type de montage dans des secteurs plus urbains, en cherchant à l?encadrer a minima avec un cahier des charges adapté (en termes de densité, d?implantation, de nuisances gé- nérées, etc.). Rappelons ici que le facteur prix n?est que d?une importance relative dans le choix de localisation des acteurs économiques. De nombreux autres fac- teurs pÚsent et se combinent : l?accÚs à un bassin d?emploi, la proximité d?un écosys- tÚme économique, la desserte en transport en commun, l?adéquation des locaux avec les besoins, etc. Dans le cas d?une acqui- sition, ce facteur prix est encore minoré. Rénover et densifier des ZAE ne peut a priori pas se faire sans argent public. 77Chapitre 5. L?optimisation spatiale: de la densification à la diversification Un consensus émergent en faveur d?une ingénierie d?accompagnement spécifique Dans la perspective que nous venons de tracer, le rÃŽle de la collectivité est d?inciter ? puis d?accompagner ? les propriétaires fonciers à faire muter et densifier leur pa- trimoine. Ces propriétaires peuvent être les entreprises occupantes ou des fonciÚres ? locales ou nationales ? incarnées sous forme de SCI ad hoc. La négociation avec eux suppose d?employer plusieurs outils, les deux principaux étant, d?une part, le levier réglementaire, en étant à la fois clair sur l?évolution attendue du secteur (par exemple via une OAP) pour décourager des postures attentistes et assez prescrip- tif sur les programmations possibles et les rÚgles d?implantation, et, d?autre part, l?accompagnement en ingénierie. Pour bien comprendre ce rÃŽle essentiel de l?accompagnement, il faut revenir aux origines du modÚle de la ZAE, dont les singularités supposent des modalités d?in- tervention spécifiques. Figure5.3- Les spécificités des projets en ZAE et des modalités d?intervention Source: Le Sens de la Ville. Coûts fonciers élevés La collectivité intervient sans acquisition fonciÚre (ou presque) Connaître / dévoiler Requalifier Accompagner Inciter Recettes faibles (ventes de fonciers) 78 Aménager la ville productive Un projet urbain en ZAE présente à la fois des coûts fonciers élevés et des recettes faibles (voir figure 5.3). Plus précisément, si les valeurs fonciÚres à l?achat peuvent être élevées, les coûts d?une intervention fonciÚre sont démultipliés par les frais de transfert et d?éviction des activités écono- miques concernées. Les valeurs fonciÚres (ventes de terrains ou de charges fon- ciÚres) sont, quant à elles, peu élevées : les activités concernées ne sont pas toujours à forte valeur ajoutée financiÚre, ce à quoi s?ajoute le fait que la densité modérée de la ZAE dilue sa rentabilité fonciÚre. Ces deux considérants initiaux rendent l?in- tervention d?un aménageur peu réaliste selon des modalités classiques d?acquisi- tion fonciÚre, le bilan de l?opération étant déficitaire. La collectivité doit donc cher- cher d?autres moyens d?intervention pour transformer ces zones d?activités. La premiÚre étape est de bien connaître le terrain : qui possÚde quelle parcelle ? Qui l?occupe ? Quels sont les besoins de cha- cun ? Qui a investi récemment et qui a des projets d?extension ou de transformation ? Cette connaissance est un prérequis : im- possible de « faire avec » les acteurs si l?on ne connaît rien d?eux. Même si la connais- sance de la zone d?activités n?est souvent que partielle, c?est de là qu?il faut partir pour identifier les intérêts à agir de chacun ainsi que les possibilités de mutualisation (voies d?accÚs, stationnement, espaces de stockage, lieux de réunion, gestion des déchets?). La connaissance de la zone n?est cependant pas évidente, du fait, entre autres, d?une multiplicité d?acteurs éco- nomiques (propriétaires occupants pour certains, investisseurs locaux, nationaux, voire internationaux, etc.), caractérisés par des lieux de prise de décision parfois trÚs éloignés du terrain. La deuxiÚme étape est la requalification. La collectivité garde ainsi la main sur les espaces publics et notamment les voiries, ce qui peut aussi créer une force d?entraî- nement sur les acteurs privés. Ce travail de requalification peut être fait en plusieurs temps avec, par exemple, des phases d?aménagement transitoire, pour tester la pertinence de certains trajets cyclables, l?implantation de micro-polarités autour de food trucks et de mobiliers légers? Une fois que les intérêts à agir de chacun ont été identifiés (besoins d?extension, ventes de foncier possibles aprÚs remem- brement ou aprÚs mutualisation de sta- tionnements, etc.), la collectivité doit ac- compagner les parties prenantes pour que le passage à l?acte opérationnel se réalise. Demandes d?autorisation administrative, actions de remembrement foncier, portage d?un projet commun via une association fonciÚre urbaine de projet? : autant de dé- marches qui ne font pas partie du coeur de métier des entreprises et des propriétaires concernés. C?est donc à la collectivité de s?outiller pour proposer un accompagne- ment adapté aux acteurs privés. 79Chapitre 5. L?optimisation spatiale: de la densification à la diversification Enfin, du seul point de vue des acteurs privés occupants ou propriétaires, l?inté- rêt à agir n?est parfois pas assez fort pour susciter un passage à l?acte. La collectivité peut alors mobiliser des leviers incitatifs pour le faciliter : bonus de constructibilité à certaines conditions (végétalisation, ges- tion des stationnements?), intervention sur l?espace public mitoyen, etc. À Bordeaux, cette ingénierie d?accom- pagnement et d?incitation est de plus en plus perçue comme nécessaire mais ses modalités n?ont pas encore été proposées. D?ailleurs, bien que plusieurs études de requalification de ZAE aient été lancées (Jean Zay, La Gardette, Bordeaux Nord, Plaine Sud-Garonne?), aucun cahier des charges n?a encore intégré spécifiquement cette ingénierie d?accompagnement ; seuls des bons de commande pour faisabilités architecturales sont pour l?instant prati- qués. Cette ingénierie pourrait se traduire par le recrutement d?un assistant à maî- trise d?ouvrage (AMO), d?une personne dédiée au sein des services ou encore par la création d?une structure externe exis- tante comme la SPL Technowest, qui gÚre une pépiniÚre et met en place des procédés d?écologie industrielle. À Rennes, la métropole envisage la créa- tion d?un nouveau métier : le « manager de zone d?activités », qui pourrait étudier avec les propriétaires les possibilités de densi- fier leurs parcelles. Rennes Métropole pré- voit aussi de conditionner la cession des terrains publics, lorsque le preneur est déjà propriétaire ailleurs, à un effort de densi- fication de ses autres parcelles. Une expé- rimentation de ce type a déjà eu lieu avec la société Les routiers bretons lorsqu?ils se sont implantés à la Janais. 80 Aménager la ville productive CHAPITRE 6 Aux interstices spatiotemporels, les occupations temporaires 28. L?occupation transitoire est un mode particulier d?occupation temporaire qui vise à établir un lien entre les usages passés, présents et futurs du lieu concerné. Dans cet ouvrage, nous parlons d?occupation temporaire, même si cela recouvre également des démarches d?urbanisme transitoire. 29. Les activités productives de l?ESS relÚvent en majorité du champ trÚs large de l?économie circulaire : réemploi, recyclage, réparation, approvisionnement durable, etc. Par exemple, au sein de l?incubateur ATIS à Bordeaux, la quasi-totalité des projets incubés identifiés comme productifs relÚvent de l?économie circulaire. L?occupation temporaire ou transitoire28 est une modalité principalement activée à destination des activités productives de l?économie sociale et solidaire (ESS)29 et du petit artisanat. Les acteurs « plus clas- siques » du secteur productif en sont ma- joritairement absents. À Rennes, l?occupation temporaire est un levier réguliÚrement mobilisé. La ville est en effet propriétaire d?un patrimoine immobilier important, qu?elle mobilise à destination d?associations, d?artisans et d?entrepreneurs de l?ESS. À Bordeaux, le recours à ce dispositif ne se traduit pas en- core par une politique publique assumée, même si les projets se développent. Objectif Leviers Retrouver des marges de manoeuvre en explorant les interstices spatiotemporels de la transformation urbaine Immobilier temporaire et urbanisme transitoire, notamment dans le cadre d?opérations d?aménagement urbain 81Chapitre 6. Aux interstices spatiotemporels, les occupations temporaires Une diversité de modes d?occupation temporaire Les occupations temporaires sont de taille, de durée et de dimension variables : elles peuvent concerner des lieux emblé- matiques comme Darwin à Bordeaux ou l?HÃŽtel Pasteur à Rennes, des occupations temporaires de bâtiments dans l?attente de leur démolition ou de la livraison des cellules définitives, ou encore des cellules commerciales en rez-de-chaussée. On peut citer l?exemple de l?atelier par- tagé d?artisans Comme un établi, installé dans la ZA Nord de Rennes. Cette coopé- rative d?artisans occupe, depuis 2021, une cellule commerciale appartenant à la ville de Rennes dans le cadre d?une convention d?occupation précaire signée pour une pé- riode de sept ans. Le tarif de location est celui d?une entreprise de l?ESS30 : 2 500 € HT, hors charges, par mois pour 1 110 m2 au sol soit 2,50 €/m² environ. Le projet des Halles en commun, à Rennes (voir focus), qui prend place sur le site d?une usine de fabrication de matériel pour l?armée ayant déménagé début 2022, fait aussi l?objet depuis quelques mois d?une occupation transitoire. Ce projet ac- cueille des activités productives de l?ESS, 30. La ville de Rennes a trois niveaux de tarif avant le tarif commercial classique : la gratuité, le tarif associatif et le tarif pour entreprises de l?ESS. et notamment des activités relevant de l?économie circulaire. Autre exemple, à Bordeaux, l?école d?Artigues-prÚs-Bordeaux, rachetée par la métropole pour une opération de lo- gements, fait l?objet d?une occupation temporaire pour une période de deux ans. AprÚs un appel à manifestation d?inté- rêt, une dizaine de projets portés par des acteurs de l?ESS ont été retenus pour la phase temporaire. Si, dans les cas présentés ici, les locaux appartiennent à la collectivité, ce n?est pas toujours le cas. Ainsi, à Bordeaux, la fon- ciÚre parapublique inCité met en location temporaire des rez-de-chaussée pour des activités. La durée des baux varie généra- lement de six à vingt-quatre mois. L?iden- tification des entrepreneurs susceptibles d?être intéressés se fait à travers le réseau de partenaires, notamment via la métro- pole, qui joue un rÃŽle important dans cette mise en relation. Principalement activée pour les activités de l?ESS et de l?artisa- nat, l?occupation temporaire peut être de taille, de durée et de dimen- sion variables. 82 Aménager la ville productive Une solution à double tranchant Ce mode d?hébergement permet à des en- treprises et à des structures financiÚrement fragiles d?accéder à des locaux, quand elles ne trouvent pas de solution pérenne sur le marché immobilier classique. Cela rend ainsi possible le lancement d?activités et la stabilisation de modÚles économiques, constituant d?ailleurs souvent la premiÚre étape en sortie de structures d?incubation. Enfin, dans le cadre des occupations tran- sitoires, il permet à des entrepreneurs de participer à la définition d?usages futurs d?un espace, de s?intégrer à un écosystÚme économique. En revanche, une fois la période tempo- raire terminée, la relocalisation peut être particuliÚrement difficile à opérer, non seulement en raison de ses coûts mais éga- lement des nuisances potentielles de l?ac- tivité. Il existe bien quelques pépiniÚres et hÃŽtels d?entreprises, mais en nombre trÚs restreint, et l?écart de prix entre l?occupa- tion temporaire et les valeurs de marché est élevé. Aussi existe-t-il des entreprises qui ont des difficultés à sortir de l?occupa- tion temporaire, et sont contraintes d?aller d?un site à l?autre. Cet accÚs incertain aux locaux n?est pas sans conséquence sur la capacité des entre- preneurs à se projeter dans leur développe- ment. Certains mettent donc en place, dÚs le début de l?occupation, des stratégies pour rendre possible leur pérennisation sur site. Par exemple, le responsable de l?atelier Comme un établi explique que, en plus des actions d?animation à destination des habitants du territoire, le collectif a fait le choix d?aménager le local « en dur », au prix d?investissements importants, ce qui rend à leurs yeux leur déménagement plus difficile. La ville peut toutefois leur de- mander de partir avant l?expiration du bail de sept ans, avec un préavis de six mois. Bien que temporaire, l?installation dans des locaux nécessite en outre des travaux d?aménagement entraînant des coûts qui peuvent s?avérer difficiles à assumer pour une activité. 83Chapitre 6. Aux interstices spatiotemporels, les occupations temporaires 83 FOCUS Les Halles en commun: un projet d?urbanisme transitoire favorisant l?implantation de l?économie circulaire Au sud-ouest de Rennes, sur les com- munes de Rennes et de Saint-Jacques- de-la-Lande, se déroule depuis plus de vingt ans l?opération d?aménagement de La Courrouze. Premier projet d?amé- nagement porté par Rennes Métropole, lancé en 2003 et pensé par l?équipe de Paola Vigano et Bernardo Secchi, ce projet en est aujourd?hui à la moitié de sa réalisation. L?un des secteurs encore à aménager se situe sur l?emprise de l?en- treprise industrielle Euro-Shelter, dont les activités ont déménagé en 2022 vers le site de la Janais, au sud de Rennes. Le départ d?Euro-Shelter laisse sur place de grandes halles en structure métallique avec des murs en briques, datant de 1916, que l?aménageur souhaite conserver. Ils constituent de rares témoins de ce type d?architecture à Rennes. Le projet qui s?y implantera, nommé « Les Halles en commun », prévoit la reconversion des trois halles industrielles aprÚs travaux de restructuration à l?intérieur, avec une programmation de 190 logements, 10 000 m2 dévolus à l?activité, dont un pÃŽle dédié à l?entrepreneuriat collabora- tif. Une volonté de construire le lieu et ses usages futurs à travers une occupation transitoire Pour les 10 000 m2 d?activité, une pro- grammation tournée vers l?ESS est envisagée dÚs 2019. Un appel à mani- festation d?intérêt (AMI) est lancé par l?aménageur Territoires en 2019, au- quel répondent plusieurs acteurs. Ter- ritoires a ensuite engagé avec eux une démarche prospective, afin d?imaginer 84 Aménager la ville productive84 leur implantation dans des bâtiments ré- habilités. Mais, à la suite du départ an- ticipé de l?entreprise Euro-Shelter début 2022, l?aménageur change de méthode : l?opération d?aménagement initialement prévue n?étant pas prête à démarrer, un processus d?occupation transitoire est alors initié. Cette occupation transitoire concerne une partie du site : une halle, un entre- pÃŽt et des bâtiments préfabriqués. Elle doit permettre de tester les usages ? la majeure partie des occupants pouvant à terme investir durablement le site ?, de nourrir la programmation des futurs bâtiments et de participer au développe- ment du quartier. Pour l?aménageur, l?enjeu est de favo- riser l?émergence d?un projet intégrant les besoins et les problématiques des acteurs. Pour cela, une « permanence urbaine » est mise en place, inspirée de la permanence architecturale créée par Patrick Bouchain à l?hÃŽtel Pasteur à Rennes. Elle est fondée sur l?idée que c?est en travaillant sur place que l?on comprend mieux les problématiques et les enjeux du projet. Une ingénierie est également déployée, à travers trois groupements de prestataires en mesure d?accompagner l?aménageur sur trois études à moyen terme (de deux à quatre années), afin que le processus transitoire soit documenté, animé et ouvert sur le quartier et ses habitants. Une orientation favorable à l?économie circulaire La moitié des acteurs participant à la phase transitoire relÚvent de l?économie circulaire, la plupart des activités étant par ailleurs considérées comme pro- ductives. Certaines d?entre elles, dont les ressourceries La Belle Déchette et l?ÉquipiÚre, devraient trouver leur place dans le projet final. Parmi les structures présentes uniquement pendant la phase transitoire figure une plateforme de réemploi, Bâti Récup?, qui doit accueillir des matériaux issus de la déconstruction, destinés à être réemployés en priorité sur les constructions de La Courrouze. Les activités de la plateforme de réemploi et de la ressourcerie La Belle Déchette nécessitent des échanges logistiques im- portants, car il s?agit de cohabiter avec les autres activités prévues sur le site et avec le public fréquentant les ressource- ries ou venant assister aux événements programmés. Cette mixité permet à l?aménageur de tester les « frottements d?usage » dans des espaces de program- mation mixte, et ainsi de réfléchir à la gestion des flux, des nuisances sonores et de la sécurité. 85Chapitre 6. Aux interstices spatiotemporels, les occupations temporaires 85 Un équilibre financier qui reste à trouver La temporalité du projet est délicate à gé- rer, tant du point de vue de l?aménageur que des acteurs occupant le site. Les tra- vaux seront réalisés successivement. La phase transitoire, qui ne concerne qu?une partie du site, permet le lancement des travaux ailleurs. Ce décalage permet éga- lement d?affiner la programmation finale, toujours en cours de définition au moment de l?enquête. L?un des enjeux pour l?aménageur est d?équilibrer le bilan financier de l?opéra- tion : en plus des activités peu rentables comme celles de l?économie circulaire, il s?agit d?accueillir des activités qui auront les moyens de payer des loyers plus élevés, comme des activités tertiaires. L?équilibre de l?opération n?est pas simple. Son coût total, important, est en partie amorti car le projet est lauréat de l?AMI « Démonstra- teurs de la ville durable », et va bénéficier à ce titre de 500 000 euros pour la phase de l?occupation transitoire, puis d?un montant pouvant aller jusqu?à 10 millions d?euros pour la phase de réalisation. Les travaux nécessaires à l?occupation temporaire des espaces entraînent des coûts qui pÚsent sur ces structures de l?ESS, dont les modÚles économiques sont encore fragiles. Les acteurs doivent prendre à leur charge la remise aux normes électriques et l?installation onéreuse de cloisonnements coupe-feu pour répondre aux normes des établissements recevant du public (ERP). La Belle Déchette doit par exemple réa- liser un emprunt bancaire de 200 000 eu- ros sur quatre ans. Cela donne lieu à des tensions entre les acteurs et l?aménageur, qui aboutissent cependant à des formes de négociations. Par exemple, pour que le prêt bancaire soit accepté, la durée de la convention d?occupation précaire de l?as- sociation a été allongée. 86 Aménager la ville productive CHAPITRE 7 Un parc public et semi-public en évolution Quel est le besoin immobilier d?une petite entreprise du BTP, d?un petit fabricant ou d?un réparateur qui n?a que peu d?ancien- neté ? Il ne peut pas encore se permettre un achat immobilier et cherche donc à louer ; et il n?a ni besoin ni les moyens d?une grande surface de travail. L?offre de petites surfaces à louer, à prix acces- sible avec une partie destinée à l?atelier ou au stockage, est cependant trÚs réduite. Le marché privé s?intéresse peu à ces pe- tites surfaces : aux yeux des investisseurs classiques, elles concernent des acteurs économiquement fragiles, subissent une rotation importante et nécessitent des frais de gestion élevés. Ainsi, les investisseurs préfÚrent mettre sur le marché des locaux par blocs de 500 ou de 1 000 m2 plutÃŽt que dix locaux de 50 m2. L?immobilier de seconde main constitue un petit réservoir pour de telles surfaces, qui se révÚlent trop peu nombreuses et ne correspondent pas toujours au « standing » attendu. C?est en grande partie pour répondre à ce décalage entre offre et demande de petites surfaces accessibles que certaines collecti- vités se sont dotées d?un immobilier d?en- treprise semi-public, ciblant ces types de demande. Objectif Leviers Constituer un parc public ou semi- public FonciÚres publiques, villages artisanaux, hÃŽtels d?entreprises? 87Chapitre 7. Un parc public et semi-public en évolution Une offre historique: pépiniÚres et hÃŽtels d?entreprises De « vieux » outils de portage existent, parmi lesquels des incubateurs (intégrant plus ou moins de contributions publiques), des pépiniÚres et des hÃŽtels d?entreprises. Parmi les gestionnaires-animateurs de ces immobiliers, on trouve à Bordeaux non seulement la chambre de métiers et de l?artisanat, l?agence de développement économique de la rive droite de Bordeaux Hauts de Garonne Développement, un bailleur social (Domofrance), mais aus- si une structure singuliÚre, la technopole Bordeaux Technowest31. Il n?y a pas de présentation facilement accessible de l?ensemble de cet « immobilier aidé » au sein de la métropole mais les collectivités auraient permis la création de trois pépi- niÚres et deux hÃŽtels d?entreprises, le G2 aux Bassins à flot et l?hÃŽtel d?entreprises Brazza. À cela s?ajoutent les immobiliers portés par d?autres acteurs partenaires, notamment par le bailleur social Do- mofrance, qui gÚre 53 000 m2 de locaux commerciaux et professionnels en Nou- velle-Aquitaine : bureaux, commerces, lo- caux d?activités, ateliers ou hÃŽtels d?entre- prises. La collectivité a une forme de droit 31. Cette structure a été créée en 1989. Ses sites accueillent des porteurs de projets plutÃŽt orientés vers les nouvelles technologies. 32. Une nouvelle pépiniÚre, spécialisée dans l?ESS, a intégré le réseau en 2021. de regard sur les publics hébergés par les hÃŽtels d?entreprises du bailleur, puisque les candidats sont normalement soumis à un comité d?agrément. Dans les faits, les délais de réponse sont courts et la per- sonne référente cÃŽté collectivité a parfois changé de poste : ces deux facteurs font que la collectivité n?exerce pas véritable- ment ce droit. Rennes Métropole dispose d?un réseau de pépiniÚres d?entreprises, à Rennes et dans l?agglomération, et de « centres d?affaires des quartiers » à destination des quartiers prioritaires. La gestion et l?animation de ce réseau ont été déléguées à Citédia, opé- rateur de services urbains pour Rennes et Rennes Métropole, dans le cadre de la concession de service public dédiée à l?exploitation du patrimoine immobilier métropolitain à vocation économique. Certaines pépiniÚres sont spécialisées par exemple dans les services aux entreprises, la cybersécurité, l?économie numérique ou les biotechnologies. En 202032, ces pépiniÚres réunissaient quatre-vingts en- treprises et totalisaient une surface lo- cative de 7 500 m2. En parallÚle, quinze incubateurs gérés par des acteurs privés (association, écoles, entreprises) et des ac- teurs publics (université, région Bretagne, chambre régionale de l?économie sociale et solidaire) sont recensés à Rennes. 88 Aménager la ville productive Ces immobiliers parapublics historiques présentent des écueils récurrents : la rota- tion des occupants n?est pas toujours assu- rée et ils mobilisent des fonds importants non seulement en investissement mais parfois aussi en fonctionnement. De récents outils de portage spécifiques À Bordeaux, d?autres outils de portage plus spécifiques et maîtrisés ont été créés récemment : l?activité de portage d?inCi- té et la FonciÚre solidaire. Bailleur social et aménageur historique de Bordeaux, spécialisé en opérations de renouvelle- ment urbain et en centres anciens, inCité a décidé de créer il y a quelques années une activité de fonciÚre d?activités éco- nomiques. Quant à la FonciÚre solidaire Nouvelle-Aquitaine, elle est encore une association de préfiguration33, créée en vue de constituer une fonciÚre de portage d?immobilier ESS en Nouvelle-Aquitaine. Il s?agit donc d?un outil hybride, conçu à la fois pour les collectivités et des acteurs de l?ESS. L?association de préfiguration a été créée par ATIS, France Active Nou- velle-Aquitaine, la plateforme J?adopte un projet (Adefip), avec une implication financiÚre des collectivités territoriales 33. Statut transitoire d?une entreprise qui a pour vocation de se transformer en société coopérative d?intérêt collectif (SCIC). 34. Ses modalités de gestion étaient en cours d?arbitrage au moment de notre enquête. puisque Bordeaux Métropole et la région Nouvelle-Aquitaine assurent le finance- ment d?une partie de l?amorçage. Trois missions ont été définies pour cette fon- ciÚre : l?accompagnement et le conseil sur la mise en place d?une stratégie pa- trimoniale ; le portage immobilier avec des activités d?acquisition pour le compte d?acteurs de l?ESS, puis de mise en loca- tion ou de coacquisition avec eux ; et un rÃŽle d?agence immobiliÚre solidaire. Pour l?instant, l?objectif est de travailler avec des collectifs d?acteurs de l?ESS. À Rennes, plusieurs actions sont mises en oeuvre pour nourrir l?offre immobiliÚre à destination de l?industrie et de l?artisanat. À la Janais, Rennes Métropole est au mo- ment de l?enquête en cours d?acquisition d?un bâtiment pour développer un incu- bateur, une pépiniÚre et un hÃŽtel d?entre- prises. Un atelier mutualisé y sera intégré. Dans le quartier prioritaire du Blosne, une cité artisanale est en cours de chan- tier34 pour la production de douze cellules de 100 m2 ou de six cellules de 200 m2. De la même façon, six à huit box d?envi- ron 300 m2 sont produits pour des artisans dans le quartier prioritaire de Maurepas. Enfin, huit cellules artisanales, appelées le « Mur habité » parce qu?elles sont acco- lées à un mur antibruit (voir focus), ont été livrées à Cleunay. Elles sont occupées par 89Chapitre 7. Un parc public et semi-public en évolution des artisans d?art sous convention d?oc- cupation précaire. La structure d?aména- gement Territoires joue un rÃŽle essentiel dans ces opérations, selon des modalités de montage différentes ; Territoires n?as- sure pas systématiquement le portage. À Rennes comme à Bordeaux, il n?y a pas d?objectif chiffré de création de surface d?activité économique par la collectivité ou ses partenaires, comme c?est le cas en matiÚre de logement social par exemple. Les deux métropoles se distinguent toute- fois sur le caractÚre centralisé de ces outils de portage. À Rennes, c?est la structure Territoires (aménageur historique) qui en est le bras armé, tandis qu?à Bordeaux il existe une diversité d?outils de portage. Cette diversification semble répondre à la fois à des demandes sectorielles, avec le secteur de l?ESS pour la FonciÚre so- lidaire Nouvelle-Aquitaine et les start-up pour Technowest, et à une évolution de la vision de la métropole sur la constitution de son propre patrimoine. En revanche, elle induit un manque de lisibilité, voire de coordination, pointé dans le schéma de développement économique métropolitain adopté en séance publique le 25 novembre 2021 : « Les incubateurs, couveuses, ac- célérateurs et pépiniÚres sur le territoire assurent le rÃŽle de terreau pour la nais- sance et le développement des nouvelles entreprises sur le territoire. Tirées par Bor- deaux Technowest, Unitec, les pépiniÚres communales et privées, elles jouent un rÃŽle stratégique et essentiel dans l?écono- mie de demain, même si la coordination d?ensemble reste à parfaire. » 90 Aménager la ville productive90 FOCUS Le Mur habité: des ateliers artisanaux gérés par l?aménageur À l?ouest de Rennes, à la nouvelle station de métro Mabilais, se dresse une ancienne usine de moutarde, désaffectée depuis les années 1990 et mise à disposition d?un collectif artistique, Les Ateliers du vent, par la ville de Rennes depuis 2006. Le site est limité par la voie ferrée et protégé du bruit des trains par un mur antibruit dont la particularité est aussi d?être « habité » par des artisans. Le projet du Mur habi- té, lequel est occupé depuis le printemps 2020, s?est inscrit dans le cadre de la ZAC Claude Bernard - Alexandre Duval, qui comprend plusieurs opérations d?amé- nagement visant à remodeler ce quartier résidentiel composé de faubourgs et de friches industrielles. La programmation de la ZAC s?articule autour de logements, d?activités de services et tertiaires. La ré- novation des locaux des Ateliers du vent et la construction du Mur habité constituent autant d?éléments qui confortent la dimen- sion artistique et culturelle de ce secteur. Réaliser les opérations «que les privés ne veulent ou ne peuvent pas faire» Avec le Mur habité, l?ambition de Rennes Métropole et de l?aménageur Territoires est de lutter contre les nuisances sonores et de proposer à la location des cellules à destination d?artisans créateurs. Sur le plan architectural, le projet se compose d?une structure principale en bois accueil- lant huit cellules de 20 m2, d?un module réservé aux sanitaires et d?une struc- ture secondaire métallique qui supporte l?écran acoustique composé de panneaux en fibrociment et de panneaux vitrés. Les ateliers sont accessibles en rez-de-chaus- sée par un cheminement piéton. Le Mur habité constitue aussi un espace de pro- menade grâce à un cheminement sur le toit-terrasse. 91Chapitre 7. Un parc public et semi-public en évolution 91 L?opérateur qui a remporté la consultation du lot (construction de logements et Mur habité) a refusé de réaliser le Mur habité. Il n?a donc pas acheté le foncier corres- pondant au projet du Mur mais a acheté plus cher le foncier du reste du lot, ce qui a permis à l?aménageur d?équilibrer le bilan de l?opération. Aucun acteur privé n?étant intéressé par ce programme, complexe sur le plan technique comme sur le plan économique35, le projet a été financé par l?opération d?aménagement tout en béné- ficiant d?une subvention de 300 000 euros du programme d?investissements d?avenir (PIA) « Ville de demain » ainsi que d?une participation de la ville de Rennes. Le coût global de l?opération est de 1,2 million d?euros. En plus d?être maître d?ouvrage, Territoires est aussi gestionnaire du Mur habité jusqu?à la clÃŽture de la ZAC. Le chargé d?opéra- tions déplore toutefois un manque d?outil- lage pour opérer cette gestion locative. Favoriser l?implantation d?artisans créateurs au démarrage de leur activité Déterminé en fonction du prix annuel au mÚtre carré en pépiniÚre d?entreprises, le loyer s?élÚve à 110 euros par mois hors 35. Sur la parcelle, les logements à construire relevaient du parc social, ce qui empêchait toute péréquation financiÚre. charges et hors taxes pour chaque cel- lule. Le bail est d?un an, reconductible. Les artisans ciblés par ce projet sont des créateurs ou issus du « petits artisanat » dont l?activité est en démarrage, comme l?explique le chargé d?opérations de Ter- ritoires : « Les locaux de 20 m2, cela sem- blait être une surface adéquate pour des artisans qui n?avaient pas forcément be- soin de grosses machines. » Pour choisir les locataires, un premier appel à projets a été lancé en 2016, soit quatre ans avant la livraison, le projet ayant pris du retard. Un second appel a été lancé en 2021 aprÚs le départ de certains artisans. L?objectif de Territoires était d?attirer des artisans aux activités complémentaires ou diffé- renciées, afin d?éviter les situations de concurrence. Les locataires devaient éga- lement être en création d?activité et géné- rer un revenu suffisant pour payer le loyer. Le choix des artisans sélectionnés s?est fait en association avec le collectif artis- tique des Ateliers du vent et les artisans locataires, l?ensemble faisant l?objet d?une gouvernance qualifiée « d?informelle » par l?aménageur. En octobre 2021, lors de notre enquête, les artisans occupant ces locaux ont des activités diverses : création d?abat-jour, de décorations en plumes, création de bijoux, graphisme, design de sacs, acces- soires et petits mobiliers fabriqués à la 92 Aménager la ville productive92 main, couture, création de vêtements, sé- rigraphie et linogravure. Certains locaux sont occupés par deux artisans. Les entre- tiens menés avec certains d?entre eux per- mettent d?identifier les avantages de cette implantation tels que le loyer modéré, la proximité avec d?autres artisans créateurs ou encore la proximité avec Les Ateliers du vent, et aussi ses limites. Ainsi les ar- tisans pointent la précarité de leur bail, le fait que ce quartier résidentiel soit peu ani- mé en dehors de l?ouverture et des événe- ments organisés par Les Ateliers du vent, ainsi que des inadéquations entre l?amé- nagement des cellules et leur activité. Ils regrettent notamment l?absence de prises triphasées, d?accÚs au gaz ou d?extraction d?air adéquate et un manque de lumiÚre. Les artisans composent avec les rÚgles d?occupation du site, en stationnant ponc- tuellement devant les ateliers ou en dé- veloppant une activité de vente alors que cela ne leur est en principe pas autorisé. À l?avenir, une péréquation possible À proximité immédiate du Mur habité, un bâtiment industriel à réhabiliter, qui sera libéré en 2025, donne l?opportunité d?un prolongement. Un concours a été lancé en 2022 pour la réalisation d?ateliers d?une surface plus importante (26 m2), d?un lo- cal dédié à une résidence d?artistes et d?es- paces à occupation mutualisée : restaura- tion, salle de réunion, terrasse végétalisée, etc. Cette fois-ci, le projet sera réalisé par le promoteur Bati-Armor, la construction de logements libres sur le foncier permet- tant d?équilibrer l?opération. 93Chapitre 8. Mobiliser les acteurs privés CHAPITRE 8 Mobiliser les acteurs privés À Bordeaux, les appels à projets et les ap- pels à manifestation d?intérêt appliqués à l?immobilier d?entreprise se multiplient de- puis 2014. Ces appels présentent plusieurs particula- rités. D?abord, ils font l?objet d?une com- munication rayonnante qui va jusqu?à une forme de « labellisation ». Ensuite, ils s?adressent à plusieurs acteurs privés de la chaîne de l?immobilier ? promoteurs, investisseurs, maîtres d?oeuvre, utilisateurs ? et incitent à la constitution de groupe- ments. En outre, ils déterminent souvent des critÚres de sélection ou des formats de réponse ad hoc : l?innovation programma- tique et architecturale constitue souvent un critÚre de sélection, par exemple. Enfin, ils permettent de regrouper différents sites sous une même banniÚre, recherchant un effet d?entraînement. Néanmoins, cet outil seul n?est pas suffi- sant : la mise en oeuvre de ces AMI par la collectivité et ses partenaires suppose qu?ils maîtrisent le foncier pour fixer les rÚgles. Objectif Leviers Inciter les acteurs privés à dédier une partie de leurs programmes de construction aux activités productives Ceux qui construisent ou aménagent: AMI, appels à projets, conventions de partenariat et chartes? 94 Aménager la ville productive Figure 8.1- Schéma des appels à projets ou à manifestation d?intérêt déployés au sein de la métropole de Bordeaux depuis dix ans Crédit: Le Sens de la Ville. Note: Ces appels à projets sont lancés par la métropole (et notamment les OIM Bordeaux Inno Campus et Aéroparc), par des aménageurs (La Fab, l?EPA Euratlantique) et aujourd?hui par le Port de Bordeaux. On constate une multiplication de ce levier d?action, notamment autour de 2017-2018, peu de temps aprÚs «Réinventer Paris» qui constitue l?appel à projets le plus emblématique. Communiquer sur le projet et son ambition Encourager l?innovation programmatique et architecturale Désigner des opérateurs en vue d?une cession immobiliÚre ou fonciÚre 95Chapitre 8. Mobiliser les acteurs privés L?AMI AIRE (aménager, innover, redessiner, entreprendre) Parmi les nombreux appels à manifesta- tion d?intérêt lancés par la métropole de Bordeaux au sujet des activités produc- tives, l?AMI AIRE (aménager, innover, redessiner, entreprendre) est le plus em- blématique. Cet AMI, lancé en juin 2017, s?inscrit dans la lignée des appels à pro- jets urbains innovants (APUI), en ce qu?il consiste à céder des fonciers détenus par les collectivités et autres acteurs publics à l?opérateur qui propose le projet immo- bilier le plus en phase avec l?objectif de la collectivité, plutÃŽt qu?au plus offrant. Piloté par La Fab pour le compte de la mé- tropole, cet AMI porte au départ sur huit sites, pour un total de 25 hectares de fon- cier économique, propriétés de Bordeaux Métropole, de communes ou de proprié- taires privés (en particulier la SNCF). Il a pour objectif de produire des locaux des- tinés aux PME, aux PMI et aux artisans innovants à des prix abordables. En juil- let 2019, la métropole lance une deuxiÚme édition qui porte sur neuf sites. L?AMI se structure en deux phases : la candidature puis l?offre. Concernant les critÚres de sélection, la métropole a modi- fié son approche d?une édition à l?autre. En effet, si le prix d?acquisition des emprises et les modalités de paiement constituent un critÚre de sélection lors de la premiÚre édition, la deuxiÚme édition précise des va- leurs « cibles » par site, calculées par La Fab par compte à rebours à partir d?hypo- thÚses de programmation. Cette évolution permet, selon La Fab, de diminuer le poids du critÚre « prix » par rapport aux autres critÚres dans la mise en concurrence entre les candidats et leurs projets. Le rÚglement des AMI précise que les projets doivent être portés par des équipes qui rassemblent des acteurs « classiques » de l?immobilier (pro- moteurs, investisseurs, maîtrise d?oeuvre, bureaux d?études, consultants) et de « nou- veaux entrants » : start-up, entrepreneurs, commercialisateurs, associations. Afin de faciliter la composition de ces équipes, La Fab organise, lors de la premiÚre édition, un événement appelé « Aire Novation », au cours duquel se rencontrent les promoteurs retenus pour la deuxiÚme phase et une cin- quantaine de start-up du territoire intéres- sées par l?immobilier. Les résultats de l?AMI AIRE Les volumes d?immobilier d?entreprise produits Au total, les projets AIRE des éditions 1 et 2, livrés ou pour lesquels le permis de construire est délivré et le chantier est en cours ou programmé, prévoient plus de 25 000 m2 de bureaux et plus de 23 000 m2 de locaux d?activités (voir figure 8.3). Les programmes « commerces/services » restent minoritaires. On constate toute- 96 Aménager la ville productive 1 11 1 1 2 2 2 2 2 2 2 1 Figure 8.2- Carte des projets lauréats des deux éditions de l?AMI AIRE Crédit: Le Sens de la Ville. Note: Cette carte est produite à partir des informations récoltées auprÚs de La Fab en juin 2023 sur les deux éditions de l?AMI AIRE. Les sites se déploient principalement dans le nord de la métropole bordelaise, aussi bien sur la rive gauche que sur la rive droite. Elle complÚte les zones d?OIM et d?OIN de l?époque, situées plutÃŽt au sud de l?agglomération (OIN Euratlantique, OIM Bordeaux Inno Campus [BIC], OIM Bordeaux Aéroparc). 2 1 2 2 1 1 2 1 Projets livrés Projets en cours Projets en suspens Projets abandonnés AMI AIRE Édition 1 AMI AIRE Édition 2 97Chapitre 8. Mobiliser les acteurs privés fois que les volumes de locaux en suspens sont plus importants pour les activités productives qu?en ce qui concerne les programmes de bureaux, ce type de pro- gramme étant plus difficile à équilibrer que le tertiaire. Plus précisément, sur dix-neuf sites, on en recense sept qui ont été retirés de l?AMI avant la désignation du lauréat ou pour lesquels le projet proposé a finalement été abandonné, et quatre en suspens (négocia- tions en cours avec le propriétaire foncier). 0 3 000 6 000 9 000 12 000 15 000 Commerces - services en suspens - négociations Commerces - services en cours ou programmés Commerces - services livrés Locaux d?activités en suspens - négociations Locaux d?activités en cours ou programmés Locaux d'activités livrés Bureaux en suspens - négociations Bureaux en cours ou programmés Bureaux livrés 8 400 6 400 12 600 12 726 13 331 4 600 1 720 2 408 208 Figure 8.3- Graphique des volumes en m2 par type de programme et niveau d?avancement Source: Le Sens de la Ville. Des innovations difficiles à concrétiser Plusieurs projets d?immobilier productif se distinguent par le caractÚre innovant dans leur forme architecturale, comme le projet en architecture biomimétique Silva, porté par Réalités BuildTech à Eysines. Certains intÚgrent une mixité fonctionnelle verticale, entre un com- merce et de l?activité productive en étage (par exemple le projet Lormont CÃŽte de la Garonne, porté par Nexity et En- gie, avec des locaux d?activités en R+1). D?autres mutualisent certains espaces 98 Aménager la ville productive (on peut citer ici le projet porté par Nexity sur le site Dangeard Est, qui conçoit la mu- tualisation du stockage). Parmi ces trois projets, seul Silva à Eysines est réalisé pour le moment ; les deux autres sont en suspens du fait de plusieurs difficultés. À Lormont, le terrain appartient à un pro- priétaire qui en attend une charge fonciÚre supérieure à celle que peut supporter le projet proposé. Cette situation illustre combien il est parfois difficile de répercu- ter le coût de l?innovation architecturale sur le prix de sortie des locaux, compte tenu des moyens limités que les artisans peuvent mettre dans leur immobilier. Par exemple, le projet Silva proposait diffé- rentes pistes d?écoconception (construc- tion en bois, matériaux de réemploi) qui ont finalement été abandonnées pour des raisons de coûts de construction. À Dangeard, Nexity se heurte au fait que les artisans ciblés par le projet sont sou- vent peu enclins à mutualiser des espaces, même de stockage. Cet enseignement est également tiré par le promoteur Réalités BuildTech, dans le cas du projet Silva, qui relÚve que les fonctionnements propres à chaque activité sont assez peu compatibles avec la mutualisation d?espaces. En outre, les promoteurs sont souvent peu disposés à baisser les pourcentages de précommercia- lisation avant de lancer les travaux, alors que les artisans, les TPE et les TPI ne sont pas en mesure de se projeter à trois ans. La recomposition de l?écosystÚme Le résultat le plus concret de l?AMI AIRE à ce jour tient donc plutÃŽt à une recom- position de l?écosystÚme de l?immobilier d?entreprise. Il contribue, d?une part, à faire émerger de nouveaux acteurs dans ce domaine. Par exemple, l?entreprise U?rself, initialement gestionnaire de coworking, est amenée à se positionner comme investisseur dans le cadre de son projet d?usine industrielle sur le site Dan- geard Ouest. L?AMI permet, d?autre part, de former les promoteurs nationaux aux enjeux propres aux locaux d?activités. Ré- alités et Nexity, lauréats sur plusieurs sites des éditions 1 ou 2, témoignent de l?inté- rêt qu?ils ont à s?ouvrir à cet immobilier d?entreprise, auparavant réservé à certains constructeurs-lotisseurs. Ils ont d?ailleurs porté d?autres projets en immobilier pro- ductif depuis. L?événement Aire Novation préfigure enfin des associations entre promoteurs et start-up, qui dépasseront le cadre de l?AMI AIRE, puisque certains promoteurs non lauréats répondent en équipe avec les start-up à d?autres consultations. En conclusion, l?outil qu?est l?appel à pro- jets ou l?appel à manifestation d?intérêt permet d?encourager de nouvelles façons de faire et de s?organiser parmi les acteurs de l?immobilier. Il se diffuse d?ailleurs à d?autres maîtres d?ouvrage, tels que le Grand Port maritime de Bordeaux. 99Chapitre 8. Mobiliser les acteurs privés 99 FOCUS À la Janais et à l?OIM Aéroparc, une combinaison d?outils À Rennes comme à Bordeaux, certains projets illustrent comment les collectivités combinent plusieurs leviers à leur dispo- sition pour conserver ou encourager l?im- plantation d?activités productives. La Janais: une mobilisation pour maintenir l?emploi productif en coeur de ville La transformation de la Janais, fleuron in- dustriel rennais qui constitue un foncier important en coeur de métropole, a été appréhendée par les élus et par les opé- rationnels comme un point essentiel de la stratégie métropolitaine, mobilisant de nombreux services. Un site hautement politique, justifiant l?intervention publique À la suite de la fermeture de lignes de production de PSA en 2012 et de la li- bération de 150 hectares de foncier à la Janais, Rennes Métropole devait trouver les moyens de conserver « l?emploi in- dustriel », selon les mots de Stéphanie Desloges, chargée de mission accompa- gnement des entreprises à Rennes Mé- tropole et de « consolider la ville pro- ductive », d?aprÚs Claudia Henneberger, responsable d?opérations pour l?aména- geur Territoires. AprÚs une baisse constante du nombre d?emplois sur le site depuis trente ans et la diminution des activités du site, Rennes Métropole a cherché un équilibre entre enjeux urbains et enjeux économiques. L?« accompagnement de l?optimisation de Stellantis [ex-PSA] » est cité parmi les objectifs de l?OAP de la Janais approuvée 100 Aménager la ville productive100 dans la modification n° 1 du PLUi rennais. La collectivité a en effet intérêt à faciliter l?organisation de ce donneur d?ordre indus- triel historique et pourvoyeur d?emplois. Comme de nombreux industriels et grands propriétaires fonciers publics, PSA puis Stellantis convertit son capital industriel en capital immobilier, désormais valorisable du fait du rattrapage de la périphérie par la ville. Plusieurs interventions publiques ont été menées pour maîtriser le devenir du site, avec la volonté de le réindustrialiser, de le densifier et de le rendre « pluri-utili- sateurs ». Rennes Métropole souhaite au- jourd?hui donner la priorité à deux filiÚres : l?industrie 4.0 et la mobilité durable. Le choix politique de ne pas accepter l?im- plantation d?activités logistiques sur le site est assez mal compris par les commercia- lisateurs (tel Cushman, spécialisé dans l?immobilier d?entreprise), dans la mesure où le site est connecté au rail et permettrait une desserte multimodale. Par ailleurs, les deux filiÚres choisies par la collectivité sont considérées comme floues et ayant des be- soins fonciers limités, alors que la demande en foncier est forte et que ces emprises pourraient aisément trouver preneurs. Une fragmentation de la Janais entre des propriétaires fonciers privés et publics Dans un souci d?optimisation de ses pro- cessus et de diminution de ses stocks, PSA avait, avant la réduction de ses activités, imposé à ses sous-traitants de s?implanter à proximité de l?usine, dans une zone dé- diée. Cependant, en raison de sa restruc- turation, l?entreprise a ensuite contraint certains d?entre eux à intégrer le site de la Janais, pour optimiser et rentabiliser le fon- cier dont elle disposait. Aujourd?hui, le seul sous-traitant restant à l?extérieur du site est Talendi (ex-Bretagne Ateliers), tandis que Tenneco, TI et SAS Cockpit avaient été rassemblés sur le foncier PSA de la Janais. À partir de 2015, le foncier a été cédé en plusieurs séquences. En 2015, la région Bretagne fait l?acquisition d?un foncier de 54 hectares qui a ensuite été revendu à Rennes Métropole, pour devenir en 2018 la ZAC de la Janais (en vert clair sur la figure 8.a). En 2020, Eiffage acquiert 21 hectares supplémentaires auprÚs de Stellantis, dont plusieurs bâtiments inuti- lisés qui étaient déjà loués à la SNCF et à B3 Ecodesign (du groupe Eiffage). Le groupe de BTP garde le foncier nu mais revend les bâtiments à la fonciÚre Magel- lan. En 2021, Rennes Métropole fait l?ac- quisition du bâtiment 78 au centre du site et de ses abords (8 ha). La même année, l?EPF Bretagne intervient pour réaliser le portage foncier de 7 hectares de parking et de 13 hectares du site Ferrage (en vert foncé sur la figure 8.a). L?EPF de Bretagne est intervenu pour le compte de Rennes Métropole, afin de por- ter le foncier dans le cadre d?une conven- tion de dix ans et d?y réaliser des travaux 101Chapitre 8. Mobiliser les acteurs privés 101 de proto-aménagement (démolition, dé- pollution), ainsi que la démolition du bâ- timent de 100 000 m² sur le site Ferrage. L?aménagement a été concédé à Terri- toires par Rennes Métropole36. La relation de Territoires avec Eiffage est qualifiée de « gentlemen?s agreement » par l?amé- nageur Territoires et par le service écono- mique de Rennes Métropole, c?est-à-dire 36. Plus précisément, le site de la Janais fait l?objet de plusieurs études et périmÚtres d?intervention de la part de Territoires : une ZAC multisites qui fait l?objet de la concession d?aménagement de la ZAC depuis 2018 ; un mandat d?étude pour réaliser un plan guide sur un périmÚtre plus général de la Janais, et sur lequel d?autres fonciers pourraient devenir opérationnels avec des mutations futures des propriétés Stellantis, en vue de créer une nouvelle ZAC ou de changer le périmÚtre ; un mandat d?étude et de travaux pour le bâtiment 78, racheté par Territoires, qui constitue un pÃŽle d?excellence industrielle ciblé sur la mobilité et l?habitat. une volonté commune d?avancer sur la programmation et l?aménagement afin de faire émerger un parc multi-utilisateurs doté d?un pÃŽle de services (restauration, crÚche?). La relation avec Magellan est aujourd?hui moins clairement définie et plus risquée, du fait d?un historique de moindres collaborations. Figure 8.a- Propriétés fonciÚres du site de la Janais, issues de la modification n°1 du PLUi ZAC de la Janais (propriété Territoires Publics) Propriété publique Propriété Eiffage Autres occupants: Kertrucks, Linévia, RTPC, etc. Propriété Magellan Propriété Stellantis Source: Rennes Métropole. Plan des entités fonciÚres Fin 2021 102 Aménager la ville productive102 L?enjeu principal de la transformation de cette zone est celui de la programmation : le zonage du PLUi permettant aussi bien une activité industrielle que logistique, la réussite spontanée du projet politique n?est absolument pas acquise. Territoires cherche donc à influer sur la commercialisation des terrains lors d?un point mensuel et à échan- ger au sujet des prospects plus ou moins conformes au projet de Rennes Métropole, sans disposer d?un quelconque moyen ju- ridique d?agir. Il leur faut donc travailler en bonne entente avec les autres parties prenantes, dans l?espoir que les entreprises retenues relÚvent bien des deux filiÚres sé- lectionnées par les autorités publiques. Un projet associant action réglementaire et constitution d?un parc public Société d?économie mixte principalement détenue par Rennes Métropole, Territoires a été à l?initiative du processus de requali- fication des zones d?activités. En parallÚle, Rennes Métropole a pris en charge le volet réglementaire, avec une modification du PLUi et la mise en oeuvre d?une OAP (pre- miÚre modification du PLUi en vigueur depuis fin 2022). Ainsi, Rennes Métropole et Territoires ont pu empêcher un premier projet qui envisageait de dédier un secteur de la Janais à l?activité logistique : seuls les Routiers Bretons ont survécu au chan- 37. La métropole compte quatre OIM, dont celle d?Aéroparc. gement de zonage, leur implantation ayant été validée lors du précédent mandat, se- lon Stéphanie Desloges. De façon originale, l?OAP intervient avant le plan guide, fixant des invariants qui avaient été portés par la ZAC : permettre la traversée du site par des mobilités douces, faciliter le découpage du site à la demande avec des macro-lots de 1 à 8 hectares afin d?accueillir des industriels, penser les qua- lités architecturale et paysagÚre de cette future emprise réintégrée à la ville? L?objectif de Rennes Métropole est d?ac- compagner les libérations fonciÚres pro- gressives avec un souci de pérennité, en anticipant les questions de trame urbaine, de desserte réseau et voirie, d?accessibilité pour les entreprises. Le levier opérationnel de l?OAP permet de fixer des principes sur un foncier privé, et devra être mis à jour aprÚs la réalisation du plan guide. L?OIM Aéroparc, territoire d?entrée de ville pilote L?opération d?intérêt métropolitain (OIM) Bordeaux Aéroparc37 est un territoire prio- ritaire de développement économique qui couvre partiellement trois communes au- tour de l?aéroport de Bordeaux-Mérignac : 103Chapitre 8. Mobiliser les acteurs privés 103 Le Haillan, Saint-Médard-en-Jalles et Mérignac. Ce territoire se caractérise par un fort an- crage industriel et de grandes ambitions d?aménagement, principalement éco- nomiques, avec trente-cinq opérations d?aménagement envisagées à terme dont plusieurs sont déjà enclenchées, à la fois en extension et en renouvellement ; le tout bénéficiant d?une nouvelle desserte en transports en commun via le prolongement du tramway A. Le plan guide d?aménage- ment de l?OIM a été réalisé courant 2017 et une convention opérationnelle a été si- gnée avec l?EPF de Nouvelle-Aquitaine courant 2018. Ce territoire constitue un observatoire saisissant des enjeux du main- tien en ville des activités productives. Les tentatives déployées par la petite équipe de l?OIM38 pour un renouvellement urbain économique qui soit juste et durable sont, chacune, des expériences en soi. Une politique fonciÚre proactive Sur l?OIM Aéroparc, comme nous l?avons vu au chapitre 4, la collectivité est déjà propriétaire de 250 hectares, l?EPF a ac- quis 75 hectares et 50 hectares supplé- mentaires font l?objet d?échanges avec divers propriétaires. À terme, entre 350 et 400 hectares de terrain devraient ain- 38. L?équipe de l?OIM est une gouvernance ad hoc réunissant en équipe projet des salariés issus de services variés de Bordeaux Métropole. si être sous maitrise fonciÚre publique. La convention fonciÚre EPF porte sur un montant total de 30 millions d?euros ? le budget prévisionnel pour acquisition fon- ciÚre sur l?ensemble de l?OIM étant de 50 millions d?euros. L?EPF et l?OIM ont cherché à limiter la hausse des valeurs fonciÚres. L?exercice récurrent du droit de préemption a même fini par les faire baisser. En effet, en 2018, les préemptions se faisaient autour de 90 euros par mÚtre carré de terrain ; elles sont passées au- jourd?hui à 35 euros/m2. L?EPF peut mo- tiver ses interventions sur la base de son objectif de réguler les prix du foncier : on parle alors de « préemption en révision de prix ». Dans ce cas, soit le propriétaire an- nule la vente, soit celle-ci est arbitrée par les Domaines. Comme nous l?avons relevé plus haut, au fur et à mesure que l?EPF in- tervient en révision de prix, les Domaines arbitrent de plus en plus souvent sur des valeurs proches de la contre-proposition de l?OIM. Dans certains cas, toujours se- lon l?OIM Aéroparc, la révision de prix aboutit à une division par trois du prix ini- tial du foncier ou de l?immobilier. Cet exemple de politique fonciÚre menée par l?EPF et l?OIM sur le secteur Aéroparc montre qu?une baisse des valeurs fonciÚres est un objectif accessible. Les enjeux en- vironnementaux contribuent à cette baisse 104 Aménager la ville productive104 La prise en considération des exigences ERC et ZAN La démarche ERC oblige à éviter, réduire puis compenser tout impact majeur d?un projet sur l?environnement; elle vise à ce que chaque projet industriel se traduise par un maintien, voire une amélioration de sa qualité. Dépassant la seule biodiversité, elle englobe l?ensemble des thématiques de l?environnement: air, bruit, eau, sol, santé des populations, etc. Aussi s?avÚre-t-elle lourde d?impact pour les activités économiques, souvent situées en entrée de ville et donc sur des axes assez sensibles sur le plan environnemental. L?opération Cinq Chemins, sur la commune du Haillan se déploie sur un site sensible du point de vue écologique, ce qui a conduit à prendre un certain nombre de mesures d?évitement et de compensation, à la fois sur site et hors site. En matiÚre d?évitement, des marges d?inconstructibilité importantes ont été fixées, en plus des 35% de pleine terre exigés. En matiÚre de compensation, l?opération d?aménagement a généré des besoins à hauteur de 6hectares pour les zones humides et d?environ 4,5hectares pour les espÚces protégées, comme les amphibiens et les lotiers notamment. L?opération, qui se développe sur 14,6 hectares, a donc nécessité 10,5 hectares de plus. Pour développer environ 50 000 m2 de superficie plancher, sa consommation fonciÚre totale est donc de 25hectares. Conformément à la demande des services de l?État, la gestion des sites de compensation se fait sur trente ans. Or, pour cette opération, les coûts d?acquisition de ces sites et les frais de gestion des zones écologiques n?avaient pas été intégrés dans le bilan d?aménagement sur trente ans. Pour les prochaines opérations, il est convenu d?intégrer l?ensemble de ces coûts, ce qui va encore renchérir la réalisation de ces secteurs d?activité. tendancielle, les avis des écologues inci- tant à une vraie décote des fonciers pour tenir compte des mesures d?évitement et de compensation qui s?imposeront. La politique fonciÚre s?est aussi traduite par un certain nombre d?actions de « rétrozo- nage », notamment pour assurer les me- sures de compensation environnementale. «Critériser» les entreprises bénéficiaires de ces immobiliers abordables L?OIM a également changé de straté- gie de commercialisation début 2021, en mettant en place un nouveau mode opé- ratoire de sélection des entreprises. Dans un contexte de pression fonciÚre crois- 105Chapitre 8. Mobiliser les acteurs privés 105 sante, et afin de favoriser l?implantation d?entreprises en lien direct avec la filiÚre Aéronautique, spatial, défense (ASD), trÚs importante pour le territoire, Bordeaux Métropole travaille depuis 2016 à la créa- tion de deux opérations d?aménagement à vocation économique : l?opération Cinq Chemins, au Haillan, et l?opération Ga- laxie 4, à Saint-Médard-en-Jalles, dont la mise en oeuvre a été confiée à la SPL La Fab (en 2017 et 2018). À travers ces deux opérations, la collec- tivité souhaite préserver des possibilités d?accueil d?entreprises de la filiÚre ASD à moyen terme, tout en répondant à court terme à un certain nombre de demandes endogÚnes d?extension ou d?implantation d?entreprises hors filiÚre. La commercia- lisation de ces deux opérations publiques repose sur une répartition programmatique en trois tiers : un tiers d?entreprises arti- sanales endogÚnes, un tiers d?entreprises liées à l?ASD, un tiers d?entreprises à haute valeur ajoutée. D?autres critÚres ont été aussi formulés, parmi lesquels les typologies et le nombre d?emplois concernés, les flux générés, la volonté de rejoindre une démarche territoriale, etc. Mais ces critÚres n?ont visiblement pas été utilisés pour le moment, car il n?y a pas encore eu de concurrence entre entreprises sur un même foncier. Par ailleurs, sur la ZA des Cinq Chemins, une consultation d?opérateurs a été lancée par la SPL. À l?automne 2022, le projet était en phase de commercialisation avec des cessions majoritairement de gré à gré auprÚs de comptes propres. L?introduction d?une procédure de consultation a permis d?introduire des exigences de la part de l?aménageur et de la collectivité en termes de cibles, de prix, de qualité constructive et environnementale. C?est un groupement composé autour de la fonciÚre inCité qui a finalement remporté cette consultation. La dissociation fonciÚre pour verticaliser à Saint-Médard-en-Jalles Parmi les opérations phares réalisées pour maintenir des activités productives dans l?OIM, figure un montage en dissociation fonciÚre pour un projet de verticalisation. Une consultation a été lancée en 2022 pour sélectionner des projets d?opérateurs sur deux fonciers économiques de l?OIM Bordeaux Aéroparc, sur la commune de Saint-Médard-en-Jalles, propriété de la métropole de Bordeaux. Les baux des pro- jets retenus seront conclus entre Bordeaux Métropole et le bailleur pour une durée comprise entre 18 et 99 ans. Les opéra- teurs choisis doivent être « en mesure de proposer un projet innovant selon plu- sieurs axes : permettre l?implantation de jeunes entreprises et de start-up en leur of- frant des conditions financiÚres d?occupa- tion soutenables au regard de leur niveau de maturité et de leur capacité [?] ; pro- mouvoir la qualité architecturale et l?in- sertion urbaine et paysagÚre des bâtiments 106 Aménager la ville productive106 afin de créer des paysages de qualité au sein de l?OIM ; assurer la qualité environ- nementale et réduire l?impact écologique des bâtiments d?entreprise construits dans le secteur de l?OIM par une conception et des modes constructifs innovants ; favo- riser l?émergence de projets immobiliers innovants et démonstrateurs en matiÚre de locaux d?activités de demain, travailler sur des thÚmes de mutabilité, l?évolutivité, l?architecture modulaire »39. La consultation a été organisée en deux phases. Lors de la premiÚre phase, la mé- tropole a reçu neuf candidatures répondant aux critÚres. Parmi elles, trois groupements ont été sélectionnés en septembre 2022. La désignation du lauréat est intervenue au printemps 2023 : les deux terrains ont été remportés par le groupement Redman avec sa fonciÚre Essentiel, accompagnés de l?agence d?architecture Syvil et de Lina Singer Landscapes (LS2). Ce groupement a proposé une offre baptisée Up. Elle vise de jeunes entreprises innovantes en appliquant des loyers a priori soutenables pour cette cible. Les cibles potentielles sont notam- ment des start-up, dont l?activité s?envole avec de grosses levées de fonds, mais qui ne disposent pas forcément de moyens fi- 39. Extrait du texte de la « Consultation d?opérateurs pour la mise à bail longue durée de deux terrains à vocation économique sur le territoire de l?opération d?intérêt métropolitain Bordeaux Aéroparc ». 40. La construction hors site, ou le hors-site, désigne la préfabrication d?éléments dans un lieu différent du site de construction où ils seront assemblés et implantés. nanciers à consacrer à l?immobilier. Un cer- tain nombre d?entre elles cherchent un lieu de production et de R&D, des formes de mutualisation avec d?autres entreprises, et un écosystÚme dynamique. L?ambition en- vironnementale est également forte avec un paysage préservé (66 % d?espaces de pleine terre) et un mode constructif hors site40. « Le projet fait preuve d?une qualité archi- tecturale, urbaine et paysagÚre en propo- sant une densification verticale », indique le texte issu du bilan officiel de la consul- tation. L?opération devrait faire la dé- monstration d?une verticalisation possible de l?activité productive avec les start-up, rompues à l?innovation. Bordeaux Métropole a conclu avec le grou- pement un contrat avec un bail à construc- tion d?une durée de cinquante ans. Le groupement qui loue le foncier s?engage à construire un bâtiment sur les terrains appartenant à la métropole. À l?échéance du bail, cette derniÚre deviendra proprié- taire du bâtiment. Ce bail à construction s?accompagnerait en outre d?une conven- tion de suivi de commercialisation sur le long terme, ce qui permettrait une forme de contrÃŽle par la collectivité. 107Chapitre 9. Et ailleurs en Europe? CHAPITRE 9 Et ailleurs en Europe? 41. Le projet de recherche MISTA (Metropolitan Industrial Spatial Strategies and Economic Sprawl) a été mené dans le cadre du programme de recherche ESPON 2020, financé par le FEDER (Fonds européen de développement régional), les États membres de l?Union européenne et les États partenaires. L?objectif de ce programme est d?accompagner les politiques publiques à l?aide d?études et d?analyses des « tendances territoriales ». Cette recherche portant sur sept villes en Europe (Vienne, Oslo, Berlin, Varsovie, Riga, Turin et Stuttgart) s?intéressait à la fois au type d?activités productives (artisanat, logistique, activités de services, réparation et recyclage) qui s?insÚrent ou qui peuvent s?insérer au sein des espaces urbains, aux aménagements nécessaires à leur implantation et à l?adéquation de leur localisation. Un autre volet de la réflexion recouvre des questions de gouvernance et de ses échelles, ainsi que des modes d?actions possibles dans le champ de l?aménagement. Afin d?approfondir ces premiers éléments issus du rapport MISTA et d?entretiens exploratoires, nous avons mené de courtes enquêtes (entretiens et visites) in situ. Le concept de ville productive s?est dif- fusé en Europe, notamment sous l?effet d?événements de réflexion urbaine tels que le concours Europan 2017 organisé autour de la thématique « Ville produc- tive » (Gilbart, 2023). Aussi nous avons souhaité mettre en perspective notre ana- lyse avec des villes européennes, Berlin en Allemagne, Turin en Italie et Vienne en Autriche. Comment la ville productive y est appréhendée, et par qui ? Quels sont les leviers déployés par les acteurs de la fabrique urbaine ? Selon le rapport de recherche ES- PON-MISTA (2020)41, la concurrence avec la production de logements est forte à Berlin et à Vienne. Néanmoins, les pro- blématiques de localisation des activités productives sont prises en compte par les acteurs publics. Elles le sont au prisme d?une définition des activités productives, resserrée à Berlin (industrie 4.0, activités créatives) mais extensive à Vienne. Des stratégies sont élaborées et des dispositifs mis en oeuvre dans les deux cas, avec l?af- fichage d?une ambition forte cÃŽté viennois. Le cas de Turin se distingue, notamment en raison de l?histoire de son développement urbain, étroitement lié à son industriali- sation, puis à la désindustrialisation qui a laissé vacantes de nombreuses friches en 108 Aménager la ville productive plein coeur de l?agglomération. L?enjeu de la réindustrialisation de la ville est affiché et donne lieu à l?activation de leviers d?ac- tion, mais de maniÚre plus ponctuelle. Vienne Une stratégie en faveur des activités productives À la fois ville capitale et l?un des neuf LÀnder de l?Autriche, Vienne comptait 1,9 million d?habitants en 2019. L?artisa- nat et l?industrie sont au coeur du dévelop- pement de la ville aux xixe et xxe siÚcles, avec notamment l?industrie de la soie dans les faubourgs de la ville et le développe- ment d?activités ferroviaires. Aujourd?hui en revanche, la part du secteur tertiaire domine largement l?économie viennoise. Faire de la place aux activités de produc- tion est néanmoins un enjeu affiché poli- tiquement, et sa prise en compte a donné lieu à l?élaboration d?une stratégie. AprÚs une premiÚre étude dÚs 2008, un in- ventaire et une évaluation du foncier pro- ductif ont été réalisés pour le compte de la direction du développement urbain de la ville de Vienne en 2015. Une étude sur l?avenir du travail a également été réalisée par un centre de recherche et de conseil sur le monde du travail, cette fois-ci pour le compte de la direction économique. Un groupe de travail a ensuite été mis en place afin de prendre connaissance de ces don- nées et d?élaborer une stratégie d?action en faveur de la ville productive (Produktive Stadt). Ce groupe a abouti en 2017 à la ré- daction d?un document cadre stratégique (Fachkonzept Produktive Stadt) qui af- fiche l?objectif de consacrer au moins 5 % du territoire à des fins de production. Trois axes prioritaires sont présentés dans ce document. Le premier concerne la mise à disposition de sites attractifs, abordables et revalorisés pour l?usage des entreprises et pour des infrastructures complémentaires telles que les établissements de formation et de recherche ou les institutions dédiées à la politique industrielle et d?innovation. Le deuxiÚme porte sur le déploiement d?une stratégie appropriée de développe- ment du foncier. Le troisiÚme est la mise en place de structures de coopération so- lides et une réflexion à l?échelle régionale. Du «secteur productif» aux activités de la «ville productive» Le document cadre viennois sur la ville productive montre une évolution dans l?appréhension des activités productives. Dans les années 2000, le secteur produc- tif comprenait toutes les activités éco- nomiques liées à la production de biens matériels. Ces activités engendrent des besoins spécifiques en foncier, notam- ment pour la livraison et la manutention des marchandises. L?appropriation de la notion de ville productive élargit le panel des activités prises en compte par l?action 109Chapitre 9. Et ailleurs en Europe? publique viennoise. Outre la production de marchandises, elle englobe désormais l?approvisionnement en énergie, l?appro- visionnement et l?élimination des déchets, le recyclage, les techniques environne- mentales, la construction, le commerce de gros, le commerce et la réparation de véhicules, le transport de personnes et de marchandises, les services postaux et de messagerie, l?entreposage, la location de machines et de véhicules, le gardiennage, le nettoyage, la réparation, les activités de service et d?entretien. Avec cette définition extensive, le secteur de la production est évalué à un tiers de la valeur ajoutée de Vienne. Environ 150 hectares de réserve fonciÚre au sein de zones d?activités existantes Les études réalisées en 2015 sur les pers- pectives de développement économique et démographique de Vienne ont amené les directions du développement urbain et du développement économique à évaluer à 300 hectares le besoin en surfaces de pro- duction. Le document cadre Fachkonzept Produk- tive Stadt distingue 100 hectares pour compenser la reconversion de sites de production évincés, 100 hectares pour l?extension et la modernisation d?entre- prises existantes et 100 hectares corres- pondant à l?augmentation prévue du taux d?emploi (pour 100 000 emplois supplé- mentaires, 15 % relÚveraient du secteur de la production). Face à ces constats, il est prévu de mobi- liser environ 150 hectares de réserve fon- ciÚre à l?intérieur des zones d?activités existantes, de mobiliser environ 50 hec- tares qui ne sont pas encore affectés, de créer au moins 100 hectares de nouvelles surfaces de production dans les projets d?extension urbaine et de récupérer 50 hec- tares en optimisant l?existant (valorisation de surfaces inutilisées, densifications, etc.). Dans les « sites uniques intégrés » et les « zones économiques mixtes » (voir figure 9.1) se joue un jeu de contrepartie entre pro- priétaires et collectivités. En s?engageant à densifier leur parcelle, les propriétaires fonciers obtiennent les autorisations néces- saires aux constructions ainsi qu?un accom- pagnement de la collectivité pour faciliter l?accÚs à l?énergie, aux transports, etc. Faire de la place aux activités productives dans la ville de Vienne est un enjeu affiché politiquement et ayant donné lieu à une stratégie. 110 Aménager la ville productive Quelle est la portée du Fachkonzept Produktive Stadt? La publication du Fachkonzept Produktive Stadt a eu un retentissement au niveau du marché de l?immobilier. Dans un premier temps, la spéculation a ralenti, puis les zones mixtes ont été perçues par les ac- teurs de l?immobilier comme une possibi- lité nouvelle de produire du logement. Les fonciers ont été acquis au prix du loge- ment, soit à un prix trop élevé pour déve- lopper des constructions destinées aux ac- tivités productives? Pour une entreprise, la classification d?une zone industrielle en zone mixte peut néanmoins constituer un enjeu de valorisation de son patrimoine foncier. D?aprÚs l?un de nos interlocu- teurs, la brasserie Ottakringer a d?ailleurs négocié en haut lieu la classification de son site en zone mixte et l?entreprise pré- voit de densifier son site en intégrant des logements. Lorsqu?un permis de construire est dé- posé et qu?il se situe dans l?une de ces trois zones, le document cadre stratégique ciblant les activités productives doit être pris en compte, mais il n?est pas pres- criptif. D?aprÚs M. Rosenberger, l?un des rédacteurs du document cadre et agent au sein de la direction du développement urbain, s?ouvre alors un temps d?interpré- tation et de négociation. La figure de M. Rosenberger apparaît centrale, au point que la prise en compte du Fachkonzept semble reposer sur ses seules épaules, ce qui questionne sur la portée structurante de ce document à l?avenir. À Seestadt, la verticalisation de l?activité productive Situé au nord-est de la ville, Seestadt est un nouveau quartier de Vienne mais il a des allures de ville nouvelle. En 2028, au terme de son développement, il compren- dra plus de 10 000 logements. Une partie du quartier est classée en zone industrielle et en zone mixte. On y trouve notamment Gewerbehof Seestadt, un immeuble pro- posant des ateliers à destination de petites et moyennes entreprises du secteur pro- ductif (artisanat), et des espaces de logis- tique et de stockage. Au sein d?une surface locative de 5 300 m2, la taille des cellules modulables varie entre 66 et 500 m2. Les espaces de stockage représentent quant à eux 1 300 m2. Deux monte-charges d?une capacité de 2,5 tonnes équipent le bâti- ment. Une fois le bâtiment livré, les pre- neurs ont été sélectionnés par Vienna Bu- siness Agency, propriétaire du bâtiment, pour une durée minimale de cinq années. La construction de ce bâtiment constitue une expérimentation : si ce n?est pas as- sez rentable, Vienna Business Agency ne renouvellera pas l?expérience. L?objec- tif pour Vienna Business Agency est que les acteurs privés fassent le constat de la rentabilité d?une telle construction et dé- veloppent ce type de produit immobilier. 111Chapitre 9. Et ailleurs en Europe? Développement du management de quartier à Vienne Le développement du « management de quartier » est appliqué à Vienne pour les zones industrielles et les zones écono- miques mixtes existantes. Il consiste, à la fois, en l?identification de potentiels de coopération entre les entreprises, en l?ini- tiation d?actions afin de favoriser ou de renforcer ces coopérations et en la mise en évidence des surfaces disponibles ou à optimiser. Le manager de quartier sert d?interlocuteur central entre les entre- prises, la direction de l?urbanisme, la di- rection du développement économique et l?agence économique de Vienne. Sur ce point, le dispositif viennois se rapproche des réflexions rennaises puisque l?enjeu est d?envisager des scénarios de dévelop- pement et de densification sur les fonciers identifiés en amont et de les évoquer avec les propriétaires fonciers. Zones Caractéristiques Surfaces Interdictions Zone industrielle et économique Industriel-gewerbliches Gebiet - Exploitation sans restriction (24h/24h) - Infrastructures adaptées aux industries - Bonne accessibilité routiÚre - Disponibilité fonciÚre, avec parcelles de taille variable à un prix accessible 1900 hectares 150 hectares de foncier réservé à l?intérieur de zones existantes 50ha pas encore affectés à un foncier particulier ? gestion proactive du foncier - Logements - Commerces de détail - Tout ce qui pourrait perturber le fonctionnement des entreprises industrielles Zone économique mixte Gewerbliches Mischgebiet - En zone urbaine - Accessibilité transports publics et individuels - Densification (constructions verticales notamment) - Diversité et mixité des usages 200 hectares, à préserver et à densifier - Plus de 50% de logements - Nouvelles surfaces de commerces sauf nécessité d?un commerce de proximité - Ségrégation (zone résidentielle et zone d?activités) Site unique intégré Integrierte Eizelstandorte Sites historiques intégrés au tissu urbain, occupés par une entreprise (exemple: sites des entreprises Manner et Ottakringer, Photo 7 P.) 250 hectares, à préserver et densifier. Mesures de compensation si la reconversion du site est inéluctable Déplacement de l?entreprise ou reconversion du site sans mise en place de mesures pour préserver l?implantation industrielle Figure 9.1 - Les types de zonage définis par la stratégie en faveur de la ville productive à Vienne Sources: plan d?aménagement urbain (STEP 2025), Fachkonzept Productktive Stadt 2017. 112 Aménager la ville productive Berlin La construction de logements, un objectif prioritaire Située au nord-est de l?Allemagne, Ber- lin est à la fois la ville capitale et l?un des seize LÀnder du pays. Elle comptait envi- ron 3,8 millions d?habitants en 2018. La chute du mur de Berlin en 1989 puis la réunification une année plus tard ont pro- voqué nombre de bouleversements. Sur le plan du foncier, les principaux chan- gements concernent : la privatisation du foncier situé à l?est du mur ; la libération de foncier en raison de la disparition du mur, puis, plus tard, de la faillite d?en- treprises industrielles ; la coexistence de deux systÚmes de planification différents (Berlin-Ouest et Berlin-Est). Dans les an- nées 1990, la situation économique de la ville-État de Berlin est critique. Les coûts de fonctionnement sont de plus en plus importants alors que les aides financiÚres de l?Union européenne et du gouverne- ment fédéral s?amenuisent en 1995. Les infrastructures industrielles ne bénéficient pas d?investissements et deviennent obso- lÚtes. La dette augmente donc de maniÚre exponentielle. Pour se maintenir à flot, les acteurs publics berlinois décident, dans les années 2000, de la vente du foncier li- béré aprÚs la chute du mur de Berlin. Ce foncier est vendu à des investisseurs. Des projets urbains majeurs s?esquissent alors, à la maniÚre du projet de Mediaspree. Un mouvement de contestation s?élÚve et c?est dans ce contexte que le projet ExRotaprint se forme (voir encadré chapitre 4). En plus de la vente de foncier public, une partie du parc public de logements est également vendue. Par conséquent, Berlin fait face à une crise du logement sans précédent, marquée par une hausse continue des prix des loyers et une gronde sociale. Alors que 85 % des logements sont loués, 60 % de ces logements sont détenus par des entre- prises privées tenues pour responsables de l?augmentation des loyers. La construc- tion de logements est désormais l?objectif premier des acteurs publics actuels, qui regrettent amÚrement la vente des « bijoux de famille ». Dans ce contexte, le dévelop- pement d?activités productives au sein de l?espace urbanisé de Berlin est complexe : le foncier est rare, difficilement mobili- sable (car privé), et la concurrence avec le logement est féroce. La place accordée aux activités industrielles n?est pourtant pas négligeable dans les documents stra- tégiques existants. Les zones industrielles au coeur du développement urbain et économique Dans le document de cadrage relatif au développement urbain et économique, le Stadtentwicklungsplan Wirtschaft 2030, les objectifs d?aménagement comme « préserver les sites industriels » ou « changer d?affectation » sont cartogra- phiés. Ils sont ensuite déclinés en pistes 113Chapitre 9. Et ailleurs en Europe? d?action du type zones « à aménager », « à densifier » ou « à réhabiliter », notamment pour les « zones à vocation productive » (zones EpB). En 1992, le Sénat de Berlin avait déjà adopté un premier plan de sauvegarde des surfaces industrielles menacées par la forte hausse des prix du foncier industriel et économique, due à des changements d?af- fectation et à une demande croissante de foncier destiné à d?autres usages que des activités productives. En 2000, le plan de sauvegarde a été complété par une straté- gie de développement de nouvelles zones de production. Mise à jour en 2004, cette stratégie dédiée aux zones industrielles a été intégrée en 2011 dans le document de cadrage stratégique global de la ville-Land. Au total dans le document actuel, quarante zones EpB sont recensées, soit environ 2 920 hectares. Les entreprises suscep- tibles d?être accueillies dans les zones identifiées sont celles qui contribuent au développement, à la fabrication et à l?en- tretien de biens matériels42. Plus précisé- ment, ce sont des entreprises de l?industrie manufacturiÚre et de la construction, du commerce de gros et des intermédiaires du commerce, du transport, de la logistique et de l?entreposage, ainsi que certaines entre- prises de services. Le commerce de détail, les bâtiments commerciaux, administratifs 42. L?artisanat ne figure pas dans le même plan stratégique que les zones de production, qui sont dédiées à l?industrie. et de bureaux, les installations sportives, religieuses, culturelles, sociales et sani- taires ainsi que les lieux de divertissement ne doivent pas être autorisés dans les es- paces productifs figurant dans la stratégie de développement. La portée de ce document dépend notam- ment des arrondissements. En effet, les documents de cadrage thématiques élabo- rés à l?échelle du Land doivent être décli- nés par les arrondissements pour être pris en compte. Lors de nos entretiens, en dé- cembre 2021 et en juillet 2022, seuls deux des douze arrondissements avaient effec- tué ce travail. À cette limite s?ajoute un systÚme de planification, particuliÚrement complexe, qui ralentit les processus de dé- cision et freine la mise en oeuvre de cette stratégie en faveur des espaces productifs. Une stratégie de développement des espaces de production difficile à mettre en oeuvre À Berlin, le systÚme de planification repose sur trois piliers : un document de cadrage général (FlÀchennutzungsplan) qui fixe l?affectation des sols sur l?ensemble du ter- ritoire du Land, des documents de cadrage thématiques (Stadtentwicklungsplan) qui sont élaborés par le Sénat et qui peuvent être adaptés localement par les arrondisse- ments et enfin des documents à une échelle 114 Aménager la ville productive plus fine, dits Bebauungsplan ou B-Plan, qui sont élaborés à l?échelle d?îlots, par le Land ou des arrondissements pour limiter les droits à construire, rendre un secteur inconstructible ou au contraire élaborer un projet d?aménagement nouveau. Ces plans attribuent des droits à construire aux propriétaires en tenant compte des différents documents de cadrage. Lors de l?élaboration des B-Plans se met alors en place une négociation avec les acteurs pri- vés. Ces négociations peuvent porter sur le programme, le financement de services publics ou d?infrastructures, l?aménage- ment des espaces avoisinants, le choix des architectes ou encore des aspects tech- niques. Par exemple, dans une zone d?ac- tivités de l?arrondissement de Tempelhof, la réactivation d?une voie de chemin de fer est négociée dans le cadre d?un B-Plan pour organiser de maniÚre plus optimale la desserte d?un site industriel. Dans une autre zone d?activités, la négociation porte sur la possibilité d?implanter un hÃŽtel et un restaurant attenant à une brasserie. Ces né- gociations prennent du temps et retardent considérablement la mise en oeuvre des projets d?aménagement. Le maintien ou le développement des espaces de production est également au coeur de conflits au sein même du Sénat, divisé en dix départements. Politique- ment indépendants, ces départements ne partagent pas tous les mêmes objectifs. L?élaboration des documents de cadrage thématiques fait l?objet d?intenses négo- ciations entre les départements ? à l?heure actuelle, c?est en défaveur du départe- ment en charge du développement écono- mique, en raison de la priorité accordée à la construction de logements. Un de nos interlocuteurs à la direction économique du Sénat évoque ainsi un conflit avec la direction du logement concernant le zo- nage du secteur historiquement industriel (petite industrie) de Gartenfeld, dans l?ar- rondissement de Spandau. D?abord classé comme secteur industriel dans la stratégie de développement des espaces de produc- tion, et devant donc être préservé de toute construction de logements, il a été reclassé en secteur mixte à la demande de la direc- tion du logement. Même si une partie du secteur reste classée comme industrielle, la mutation est d?ores et déjà engagée et devrait à terme conduire à la disparition des industries. En effet, à d?importants problÚmes de cohabitation déjà recen- sés, comme la circulation des camions à cÃŽté d?une école par exemple, s?ajoute une hausse prévisible du coût du foncier. Cet exemple n?est pas unique. Sous l?ef- fet de la pression politique pour produire massivement des logements depuis 2010, d?autres secteurs industriels changent de zonage. L?équivalent berlinois d?un conseil de développement a alerté en vain le Sénat sur les difficultés des artisans et des entreprises industrielles, et sur la ten- dance de ces activités à s?implanter dans le Brandebourg. 115Chapitre 9. Et ailleurs en Europe? Une réserve fonciÚre limitée et réservée à l?industrie de pointe Le schéma de développement économique indique des besoins en foncier écono- mique compris entre 360 et 480 hectares d?ici 2030. Or, moins de 40 % du potentiel foncier activable est la propriété du Land. Parmi les fonciers activables se trouve l?ancien aéroport Berlin-Tegel, où un important projet d?aménagement (Urban Tech Republic - Berlin TXL) est en cours. Celui-ci comprend deux zones à vocation industrielle, mais elles prévoient surtout l?accueil d?entreprises innovantes à forte valeur ajoutée (secteur des urban tech notamment). Figure néanmoins l?idée de mettre en place une filiÚre de construction bois pour édifier le projet d?aménagement de Tegel. Cette filiÚre aurait vocation à être pérennisée ensuite à l?échelle régionale. Parmi les emprises fonciÚres issues de la réunification se trouvent celles d?Adlershof, zone située au sud-est de Berlin. Le foncier a été donné gratuitement à Wista, un aménageur. Une vaste opéra- tion d?aménagement y est déployée depuis plus de vingt ans afin de favoriser la re- cherche et le développement d?industries de pointe dans des secteurs clés : énergie, biotechnologies, optique, environnement et télécommunications. Plus d?une cen- taine d?entreprises de taille équivalente à celle des PME produisent sur place. L?ani- mation des filiÚres et des interfiliÚres est également assurée par Wista. La fonciÚre publique BIM gÚre 50 bâtiments à destination d?activités productives Le foncier public étant rare et donc pré- cieux, le contrÃŽle de son usage fait dé- sormais l?unanimité auprÚs des acteurs rencontrés. La fonciÚre publique Berliner Immobilienmanagement (BIM), fondée en 2003, gÚre plus de 5 000 bâtiments appar- tenant au Land de Berlin Plus de 75 % de ces bâtiments sont destinés à l?administra- tion publique et, depuis 2017, 25 % d?entre eux peuvent être loués à des acteurs privés pour des activités économiques ou so- ciales. Les activités relevant de l?artisa- nat ou de la petite industrie (réparation, maintenance, petite production) peuvent être accueillies dans une cinquantaine de bâtiments (5 à 10 % de 25 % d?entre ces bâtiments pouvant être loués à des acteurs privés). Quand un bâtiment est à louer, les différentes directions du Sénat se réu- nissent pour décider collectivement de son affectation. La direction de l?économie peut demander que la location soit fléchée vers de l?activité économique ou indus- trielle. Les bâtiments ne sont pas loués en dessous du prix du marché mais l?entre- prise ne fait pas de profit pour autant. Si le loyer est trop élevé pour les entreprises dont l?implantation est souhaitée, celles-ci peuvent bénéficier d?aides financiÚres oc- troyées par le Sénat. Même si la BIM dispose d?une marge de manoeuvre limitée, des projets de ré- 116 Aménager la ville productive novation de bâtiments à des fins écono- miques et industrielles sont en cours. C?est par exemple le cas de Beeskow- damm (50 000 m2 de bâtiments et de surfaces de stationnement), situé au sein d?une zone d?activités. Le bâtiment a été construit dans les années 1980 et a été oc- cupé jusqu?en 1996 avant que le Land de Berlin le rachÚte et le loue à une entreprise industrielle. Le projet de rénovation et de densification a démarré en 2015. Il prévoit la création de locaux d?activités de 2 000 à 3 000 m2, modulables. La construction est composée de plusieurs étages, avec les ateliers de production en rez-de-chaussée et des bureaux aux étages. En 2022, la BIM a développé également deux projets d?aménagement sur du fon- cier public. Le projet de Dragoner-Areal, en plein coeur de l?arrondissement de Kreuzberg, en est un exemple. Il s?agit d?une zone dont une partie est occu- pée par des entreprises (garage, car- rosserie?) et une partie est en friche. Un plan d?aménagement est élaboré de- puis 2019 : le projet vise l?accueil de 500 logements, des équipements sociaux et culturels et 25 000 m2 de surface dédiée à l?activité économique (artisanat et pe- tite industrie). La volonté de la BIM est de maintenir l?implantation des activités économiques. Néanmoins, aprÚs être res- tés stables pendant des années, les loyers s?aligneront désormais sur ceux du mar- ché immobilier, ce qui risque de provo- quer le départ de certaines entreprises. De plus, selon nos interlocuteurs de la BIM, le risque de nuisances liées à des activités productives menace la cohabitation réelle de ces activités avec les logements. Turin La ville de Turin est bien connue comme une ville « mono-entreprise » (MISTA, 2020) qui s?est développée dans les an- nées 1950 et 1960 avec le constructeur au- tomobile Fiat, présent y compris au coeur de la ville. La crise économique des an- nées 1970 a cependant engendré des chan- gements économiques et socio-démogra- phiques, et une croissance des communes autour de Turin. La désindustrialisation a entraîné l?apparition de nombreuses friches à Turin et ses alentours ; il subsiste prÚs de 3,5 km² de foncier inoccupés sur la commune de Turin. La production industrielle subit à la fois les cycles économiques sur la période 2000- 2020 et le contexte économique mondial. Si le nombre d?établissements et les em- plois productifs sont en baisse depuis une dizaine d?années, ils jouent encore un rÃŽle important, et ce malgré la diversification de l?économie vers une économie de la connaissance et la volonté politique de certains acteurs d?effacer l?image de Turin comme ville industrielle. 117Chapitre 9. Et ailleurs en Europe? Une planification économique à l?échelle métropolitaine La Cittá metropolitana di Torino (CMT) est l?échelon administratif sur lequel la plupart des politiques économiques et industrielles sont aujourd?hui établies à Turin, depuis la réforme des provinces en 2015 (loi Delrio 56/14). La CMT constitue un échelon intercommunal entre la région du Piémont et les communes (dont la ville de Turin), mais sa taille de 6 830 km² est de l?ordre de dix fois supérieure à celle des métropoles rennaise et bordelaise. Avec 2,3 millions d?habitants, elle est ca- ractérisée par une forte hétérogénéité des territoires, allant du coeur métropolitain de Turin jusqu?à des villages montagneux à la frontiÚre française. Si les communes détiennent encore la compétence en matiÚre d?urbanisme, avec la planification des zones industrielles définies dans leurs documents commu- naux (le piano regolare generale, PRG, équivalent du PLU français), la stratégie économique se déploie logiquement à une échelle supracommunale, avec une compatibilité nécessaire des PRG avec le piano territoriale generale metropoli- tano (PTGM). Si une ville veut changer le zonage de ses quartiers industriels ou en créer un nouveau, cela nécessite une négociation avec la CMT et la région du 43. Le PTGM est consultable sur le site internet de la ville métropolitaine de Turin. Piémont, assurant ainsi une cohérence d?ensemble. Véritable document cadre de la stratégie métropolitaine de la ville, ana- logue au SCoT français, le PTGM inclut dans la version en vigueur de nombreuses prescriptions sur le volet économique, et une territorialisation qui se fait à l?échelle des quartiers des communes pour localiser les implantations possibles des industries et les filiÚres visées, via des aree produt- tive43. Un des enjeux du document porte sur la consommation fonciÚre des activi- tés économiques, avec une volonté, d?une part, de circonscrire l?étalement des acti- vités consommatrices de foncier, comme l?industrie, en les maintenant au sein ou à proximité de la ville-centre, et, d?autre part, de favoriser leur implantation sur des pÃŽles d?intermodalité logistique (routier, ferroviaire, aéroportuaire). L?action publique en faveur de la ville productive: des négociations avec les acteurs industriels privés En termes de dynamiques spatiales, les be- soins en fonciers d?activité économique se sont reportés vers les communes de la pre- miÚre couronne en particulier (JLL, 2019). La raréfaction des fonciers disponibles a amené trÚs tÃŽt la ville de Turin à réfléchir à la quantité importante de friches indus- trielles présentes dans le péricentre et la 118 Aménager la ville productive banlieue de Turin, dans une optique envi- ronnementale. En effet, l?urbanisation des terrains agricoles et naturels a été bloquée par des lois de la région du Piémont. Ce- pendant, les coûts importants de mutation des fonciers ont entravé la réalisation de ces opérations. Il est aujourd?hui trÚs dif- ficile pour les entreprises industrielles de trouver du foncier disponible, qu?il soit de moyenne ou de grande taille. Certaines s?éloignent vers d?autres villes de la région, et vont même dans d?autres régions, comme la Lombardie où se situe Milan. Il existe également de nombreuses zones d?activités ou logistiques sur les axes autoroutiers du nord de l?Italie, sur un modÚle proche des ZAE en sortie des centres-bourgs, comme on peut l?observer sur les premiÚre et deu- xiÚme couronnes rennaises. Les politiques publiques n?ont, par ailleurs, pas toujours été structurées aux bonnes échelles pour négocier avec les industriels, lesquels échangent plutÃŽt avec les com- munes alors que la CMT est censée détenir la compétence. À titre d?exemple, la CMT a été impliquée avec la ville de Turin pour l?implantation de l?usine Lavazza, mais pas pour les négociations avec Pirelli. Cela peut être lié dans certains cas au rÃŽle historique de la ville-centre, et d?une volonté de s?ap- proprier les sujets les plus stratégiques, et, dans d?autres cas, au fait que l?intercommu- nalité est encore jeune, politiquement plus faible et en manque de ressources humaines pour intervenir sur tous les dossiers. L?appel à projets Trentametro pour la reconversion de fonciers industriels La CMT a mené une étude fonciÚre d?iden- tification de fonciers industriels privés ou publics à reconvertir. Un des objectifs est d?y relocaliser des activités productives, plutÃŽt que d?utiliser des sites vierges, de façon à limiter l?artificialisation des sols naturels et agricoles pour des usages économiques. Cela a permis d?identifier 130 secteurs ou bâtiments. Parmi eux, les trente les plus attractifs en termes de positionnement ont été choisis pour faire l?objet d?un appel à manifestation d?inté- rêt (AMI) auprÚs des municipalités et au- prÚs d?investisseurs privés. La métropole fait surtout la mise en relation sur des sites d?au moins 5 000 m², dont la nature peut permettre une variété de programmations. Cependant, elle ne fait aucun suivi dans le temps de l?avancée des projets car elle n?en a pas les moyens humains ni finan- ciers. Il s?agit donc davantage d?une plate- forme de mise en relation via un site Inter- net et d?un dispositif mettant en lumiÚre les caractéristiques clés des fonciers, avec un effet de communication fort au moment du lancement. La ville de Turin a également décidé de lancer son propre appel à projets sur des terrains communaux, de façon indépen- dante de la démarche Trentametro. 119Chapitre 9. Et ailleurs en Europe? Un systÚme de subventions pour favoriser l?optimisation des zones d?activités La ville de Settimo Torinese, dans l?agglo- mération de Turin, propose un systÚme de subventions aux promoteurs immobiliers en fonction du niveau de dépollution de terrains industriels. Il s?agit d?une décote de la taxe d?aménagement44 sur les projets 44. La taxe d?aménagement est un impÃŽt qui sert à financer les équipements (les voiries par exemple) inhérents aux projets de construction. proposés, proportionnelle à l?argent inves- ti par les entreprises dans la dépollution. S?il est impossible d?étayer davantage ce levier ici en raison du manque d?éléments, il nous semble intéressant de l?indiquer, tant l?optimisation des zones d?activités est un sujet central pour favoriser le main- tien des activités productives au sein des espaces urbains. Catégories Activités A Les activités industrielles et artisanales de production, de réparation ou de transformation de biens ou de matériaux (ateliers, carrosseries, etc. ), les cultures de pleine terre ou hors sol ; la fourniture de services techniques, les activités de stockage et de logistique intérieures ou extérieures ; le stockage des épaves, ferraille et matériel de compactage. B Les activités de recherche scientifique, technologique et industrielle si elles sont fonctionnellement liées à l?activité de production. C Les activités logistiques (collecte, stockage, tri et manutention des marchandises), y compris les entrepÃŽts utilisés pour la préparation, l?emballage et le conditionnement des marchandises vendues par correspondance ou par le biais du e-commerce. Figure 9.2 - Définition des activités productives à Turin dans le PRG, l?équivalent du PLU Note: À Turin, les activités productives sont définies dans le PRG. Elles sont distinguées par catégorie et englobent de nombreuses activités. Elles comprennent non seulement les activités industrielles et artisanales de production mais aussi les activités de recherche si elles sont liées à l?activité de production, et la logistique (dont le e-commerce). Sources: Piano Regolatore Generale Di Torino, Proposta Tecnica Del Progetto Preliminare Di Revisione Del Prg, Volume I. L?atelier partagé Comme un établi, à Rennes (Crédit photo: A. Blein) 121 CONCLUSION En raison des transformations de l?indus- trie, de la création de zones d?activités en périphérie, de la raréfaction du fon- cier économique et des forces centrifuges exercées par la pression fonciÚre sur les activités productives, Rennes et Bordeaux ont connu dans les vingt derniÚres années une dispersion de ces activités du centre- ville vers la périphérie. Dans les deux villes, ce mouvement s?est caractérisé par une répartition spatiale des activités à l?in- térieur d?une distance admissible pour les trajets domicile-travail, guidée par les in- frastructures routiÚres. Parmi les leviers opérationnels mobilisés par les collectivités pour maintenir en ville les activités dites productives, certains sont activés depuis longtemps, comme la réglementation ou l?action fonciÚre. D?autres sont encore en cours de réflexion ou d?expérimentation ; c?est le cas de l?op- timisation spatiale, de l?occupation tem- poraire qui pourrait également s?appliquer à la dissociation fonciÚre. L?action réglementaire permet de nom- breux accomplissements mais semble en- core sous-utilisée au regard de son poten- tiel. En effet, sanctuariser du foncier pour certaines activités au détriment d?autres comporte le risque de rendre le territoire moins attractif et de se fermer à de nou- velles opportunités. Cette ambivalence se traduit dans les relations entre les collectivités et les en- treprises : c?est un jeu d?équilibriste qui s?opÚre, entre la volonté de préserver les implantations économiques, de rester at- tractif et d?optimiser l?usage des parcelles ou l?occupation des locaux. Sanctuariser le foncier économique apparaît comme une piste récente qu?explorent aujourd?hui largement les métropoles : à Vienne, à Berlin, à Turin, comme à Rennes ou à Bor- deaux, le foncier est désormais considéré comme un bien rare et précieux. Ensuite, puisque l?objectif de ZAN im- plique des transformations massives dans la gestion du foncier, il semble néces- saire de poursuivre l?exploration et l?ana- lyse d?actions permettant la dissociation fonciÚre, la verticalisation de bâtiments d?activités et la mutualisation d?espaces. L?occupation temporaire ou transitoire en direction des activités économiques est également un levier dont les acteurs pour- raient se saisir, mais avec précaution tant 122 Aménager la ville productive il peut conforter des activités déjà fragiles dans une forme de précarité. L?utilisation d?un levier n?exclut pas les autres. Les acteurs combinent en réalité les différents outils, en les adaptant à chaque projet et à chaque configuration, comme le montrent les exemples de la Janais à Rennes ou de l?OIM Aéroparc à Bordeaux. La mise en place de ces leviers est éga- lement conditionnée aux pratiques histo- riques et culturelles des villes en matiÚre de politique urbaine et d?aménagement. Ainsi, la culture de l?urbanisme négocié, qui, à Bordeaux, semble avoir facilité le dialogue avec les acteurs privés (AMI AIRE, par exemple), paraît encore peu présente à Rennes. Inversement, l?absence d?une culture de maîtrise fonciÚre à Bor- deaux ? historique à Rennes ? a peut-être amené la collectivité girondine à plus d?in- ventivité au moment de déployer ses outils. Néanmoins, la multiplicité des leviers activés, plus manifeste à Bordeaux qu?à Rennes, n?induit pas nécessairement une meilleure présence des activités produc- tives. Plus généralement, on observe une déconnexion entre les politiques de déve- loppement économique et les politiques en matiÚre d?aménagement (Crague, 2009 ; 2017). À Rennes comme à Bordeaux, des formes de rapprochement existent mais il reste difficile de coordonner ces deux champs des politiques publiques et leur mise en oeuvre par des techniciens aux cultures professionnelles parfois éloignées. Enfin, le contour assez imprécis des ac- tivités productives est plutÃŽt arrangeant politiquement : la localisation des activi- tés de fabrication, de production ou de ré- paration n?est pas nécessairement payante sur le plan électoral, puisque les acteurs économiques concernés ne votent pas tou- jours là où ils sont implantés et que l?en- jeu des nuisances est par ailleurs un sujet sensible pour les riverains. Surtout, c?est principalement à l?échelle des politiques économiques et industrielles nationales ou régionales que se structurent les débats. De fait, le portage politique local en faveur du maintien des activités productives est faible, en dehors du soutien aux activités de l?ESS et de l?économie circulaire et aux industries de pointe robotisées, dans certains cas aussi peu pourvoyeuses d?em- plois que la logistique, dont personne ne veut. La démonstration de l?intérêt de la présence des activités productives au sein des espaces urbains n?est pas un enjeu po- litique dans les métropoles étudiées. Finalement, des leviers d?actions sont ainsi activés sans que les activités ci- blées ne soient précisément décrites, et sans portage politique fort. On pourrait parler d?action publique sans politique publique ! Un portage politique fort sem- blerait pourtant nécessaire pour que ces actions déployées s?inscrivent dans une 123Conclusion même direction, qu?elles soient coor- données et articulées. Reste que la quan- tification des besoins des entreprises en matiÚre de foncier, tout comme l?objec- tivation des dynamiques de localisation, est difficile à faire : comment répondre politiquement à des besoins et un phéno- mÚne d?éviction insaisissables ? D?autres transformations sont en cours, en matiÚre de répartition spatiale des activités et de gestion du foncier, et accélérées par l?urgence écologique et l?objectif de ZAN. Certaines d?entre elles échappent aux po- litiques publiques. C?est le cas de la divi- sion de locaux d?activités par des investis- seurs en zones d?activités ou la mutation de locaux d?activités dans le diffus. Surtout, les problématiques de localisation des entreprises se traitent à une échelle plus large que les intercommunalités et leur ville-centre. Les leviers identifiés dans cet ouvrage se concentrent sur le territoire des intercommunalités des villes-centres. Or, tout porte à croire que les enjeux se situent aussi largement ailleurs, dans la mesure où les entreprises se jouent des frontiÚres territoriales dans leurs dynamiques de lo- calisation. Comment peuvent s?articuler les politiques intercommunales sur ces su- jets, entre métropoles, villes moyennes et petites où l?industrie et l?artisanat sont ac- cueillis différemment ? (Gros-Balthazard et Talandier, 2023) À Rennes comme à Bordeaux, les tentatives d?organisation de l?action à des échelles plus larges restent pour l?heure largement embryonnaires. Se décentrer des cas français a permis à la fois de « regarder » autrement ce qui est à l?oeuvre en France et de nourrir notre ana- lyse des cas rennais et bordelais au regard de contextes, de problématiques et de le- viers différents. À la lumiÚre de cette mise en perspective en Europe, les cadres his- toriques, économiques et sociopolitiques apparaissent déterminants dans la prise en compte des problématiques de locali- sation des activités productives au sein de l?espace urbain. Si l?ensemble des acteurs rencontrés reconnaissent l?importance du maintien de ces activités au sein de leur territoire, tous ne sont pas prêts à y pla- cer la même énergie, les mêmes moyens et les mêmes ressources. D?autres enjeux, comme celui de la production de loge- ments à Berlin, par exemple, apparaissent bien plus prioritaires. La portée de leviers qui semblent trÚs ambitieux, comme le Fachkonzept Produktive Stadt à Vienne, n?est pas encore démontrée. Le champ de l?action publique ciblant les activités productives en Europe est pour l?heure en phase de structuration, se caractérisant avant tout par des expérimentations di- verses plus que par un cadre homogÚne et stabilisé. Aménager la ville productive124 POINT DE VUE Et si la transformation du travail était à l?origine de la transformation urbaine 1. Partant de l?hypothÚse que l?évolution des liens entre l?industrie et la ville peuvent être appréhendées par les changements du travail, Éléonore Gendry mÚne ses réflexions en collaboration avec Sophie Vareilles, maîtresse de conférences à l?INSA-Lyon et membre du laboratoire EVS, Gilles GesquiÚre, professeur à l?université Lyon 2 et chercheur au LIRIS UMR 5205 et Jean-Yves Toussaint, professeur à l?INSA-Lyon et membre du laboratoire EVS. Ces derniers sont également directeurs du PEPR Ville durable et bâtiment innovant. Les sociétés contemporaines se caractériseraient par un continuum entre production, administration, organisation, culture que génÚre le développement du numérique et de ses applications à l?ensemble des sphÚres d?activités, formant ainsi des sociétés hyperindustrielles. La thÚse conduite au sein du LabEx IMU dans le cadre d?un programme TIGA coordonné par la métropole de Lyon, s?intéresse à ces transformations et à leurs effets sur l?urbanisation en interrogeant leurs liens avec les transformations du travail. Par Éléonore Gendry, doctorante au laboratoire Environnement Ville Société (EVS, UMR CNRS 5 600)1. Outre l?identification des stratégies des acteurs publics, la question du maintien des activi- tés productives dans les villes peut aussi être mise en lumiÚre via les mutations du travail. Industrie, ville et travail Le lien entre activités et urbanisation est aussi ancien que les villes. DÚs le xviiie siÚcle, l?industrialisation des activités transforme les villes dont les territoires se polarisent entre production, échange et habitat ; polarisation qui accroît les infrastructures de transport pour acheminer les gens et les biens, la main-d?oeuvre accrue et les marchandises pour alimenter la production et la consommation. L?industrialisation généralisée s?amorce avec la Seconde Guerre mondiale. L?ouverture des frontiÚres et la progression des technologies numériques mondialisent l?industrie. Points de vue 125 Cette derniÚre se développe autour de centres industriels connectés entre eux par des infrastructures (grands ports, plateformes aéroportuaires, entrepÃŽts) ou par des espaces de commandement qui, se faisant, dessinent des villes globales2 constituant un archipel métropolitain mondial débordant les territoires nationaux3. Ces transformations de l?industrie sont autant de mutations du travail. En facilitant le regroupement de machines-outils plus performantes au sein d?un unique lieu de produc- tion, les avancées techniques de la fin du xixe et début xxe siÚcle poussent les industries vers une division forte du travail. Le taylorisme et le fordisme organisent le travail autour d?une succession de gestes simples et reproductibles pour une main-d?oeuvre peu quali- fiée. AprÚs-guerre, la gouvernance et la structuration de l?appareil productif se complexi- fient. L?organisation du travail industriel mute vers des modÚles moins figés et mécanistes visant une production sans « gaspillage » capitalistique favorisée par l?accélération de la numérisation des activités. Appréhender le changement du travail industriel par l?observation des produits Étudié différemment par les sociologues, les géographes, les ergonomes ou les écono- mistes, le travail est une notion difficile à définir. À travers l?évolution de la production d?un objet typique de l?industrie, un moteur, il est possible d?examiner les transforma- tions du travail. Les « ensembles techniques » se forment à partir de liens de solidarité entre des objets et entre ceux qui les fabriquent. Chaque objet s?inscrit dans un « milieu associé »4, dans un environnement où des objets et des individus interagissent5. Observer par exemple l?évolution de la production des moteurs, c?est aussi et surtout observer une organisation faite d?humains et de non-humains solidaires. C?est donc observer les modes d?action organisés6 et par conséquent, observer le travail. L?évolution de l?usine de production de camions Berliet implantée sur la commune de Vénissieux et de Saint-Priest depuis 1917, est exemplaire des mutations industrielles. Aujourd?hui intégrée au groupe Volvo, elle reste un site industriel lyonnais important tout en étant mondialisée. 2. S. Sassen, La ville globale. New York, Londres, Tokyo, Descartes et Cie, Paris, 1996 3. O. Dollfus, L?espace monde, Economica, Paris, 1994 4. G. Simondon, 1989, Du mode d?existence des objets techniques, Aubier, Paris 5. N. Dodier, Les hommes et les machines, Paris, 1995 6. N. Greenan, D. Guillemot, Y. Kocoglu, « Présentation », Réseaux, vol. 162, 2010 Aménager la ville productive126 Nous avons donc travaillé sur les évolutions du moteur Berliet, des années 1950 aux années 2020, à partir des traces laissées par ces évolutions : photos des ateliers en ac- tivité, plans, rapports spécialisés sur les procédés techniques et les forces productives, statistiques, journaux de l?entreprise. Ces traces rendant observable l?évolution du travail, la méthode consistait en une approche aussi factuelle que possible. Si des entretiens ont été conduits auprÚs d?actuels ou d?anciens salariés de l?entreprise, ils ont uniquement été mobilisés pour expliciter des traces soit incomplÚtes soit énigmatiques. Des dynamiques spatiales significatives Dans les années 1950, la production est intégrée : le site Berliet tient ensemble la concep- tion et les procédés de fabrication. L?emprise spatiale est importante. La situation s?inverse dans les années 1970. Les investissements se concentrent sur les études et recherches. Les bâtiments tertiaires s?étendent. Les activités de forge, de fonderie, d?usinage sont de plus en plus sous-traitées à des fournisseurs, d?abord français puis internationaux. Progres- sivement, l?atelier moteur se spécialise dans les activités de logistique d?assemblage et de gestion de piÚces de rechange et l?aménagement s?adapte aux nouveaux besoins de production en flux tendu. Cette évolution du travail reconfigure l?habitat et la ville. Autrefois impliqué dans le loge- ment de ses salariés, Berliet a prévu sur ses réserves fonciÚres des lotissements pour loger son personnel. L?arrivée d?investisseurs internationaux dans le capital de l?entreprise met fin à cette stratégie et au couplage espace productif, habitat ; découplage que renforce la croissance du travail intérimaire. Une redistribution des lieux de résidences s?opÚre en même temps que change le travail devenu plus qualifié et mieux rémunéré au profit des ingénieurs et des techniciens, bénéficiant aux centres urbains et à leurs aménités. Ces transformations spatiales et sociales autour du travail retentissent sur les infrastruc- tures de transport. Si l?acheminement des matiÚres premiÚres s?effectuait par voies fer- roviaires, l?essor de la sous-traitance et de la production en flux tendu requiert des in- frastructures routiÚres, portuaires et aéroportuaires adaptées, transformant la métropole lyonnaise en l?intégrant dans l?archipel urbain mondial, comme lieu d?assemblage d?un moteur dont les piÚces viennent du monde entier. 127 128 Bibliographie Alphaville, & Le Sens de la Ville (2021). Programmation économique et montage opérationnel de l?extension de l?OIM Bordeaux Aéroparc - Parcs d?activités Hippodrome et Château Rouquey-Mérignac [Étude]. Audiar (2021a). Les zones d?activités de Rennes Métropole. L?optimisation du foncier économique et l?identification des gisements « théoriques » - Enjeux et méthode. Note n° 1, juin 2021. https://www.audiar.org/sites/default/files/documents/etudes/note-01-za- foncier-d-activites_web.pdf Audiar (2021b). Les zones d?activités de Rennes Métropole. L?optimisation du foncier économique et l?identification des gisements « théoriques » - Enseignements sur les 20 zones d?activités étudiées. Note n° 2, septembre 2021. https://www.audiar.org/sites/ default/files/documents/etudes/note-02-za-foncier-d-activites_web.pdf CCI Ille-et-Vilaine (2023). Rennes Métropole. Chiffres clés 2023. Observatoire économique de l?Ille-et-Vilaine. https://www.exploratoire.com/fichier/rte/rennes_ metropole_2023_0.pdf Cerema (2018). L?action fonciÚre publique en faveur du logement et des activités productives. Regards croisés. https://www.cerema.fr/system/files/documents/2018/04/ Synth%C3%A8se%20strat%C3%A9gies%20fonci%C3%A8res%20pour%20le%20 logement%20et%20les%20activit%C3%A9s%20productives.pdf Chapuis, J.-Y. (2013). Rennes, la ville archipel. Éditions de l?Aube. Clouet, A. (2021). Les sÚcheries de BÚgles. Bordeaux Aquitaine Marine [Blog]. http://bordeauxaquitainemarine.fr/pec_m_begles.htm CMA - Gironde (2017). Les besoins immobiliers des entreprises artisanales de Bordeaux Métropole. https://www.urbanisme-puca.gouv.fr/IMG/pdf/plaquette_ cma_33_10_07_2019_besoins_fonciers_et_immobiliers_des_artisans.pdf https://www.audiar.org/sites/default/files/documents/etudes/note-01-za-foncier-d-activites_web.pdf https://www.audiar.org/sites/default/files/documents/etudes/note-01-za-foncier-d-activites_web.pdf https://www.audiar.org/sites/default/files/documents/etudes/note-02-za-foncier-d-activites_web.pdf https://www.audiar.org/sites/default/files/documents/etudes/note-02-za-foncier-d-activites_web.pdf https://www.cerema.fr/system/files/documents/2018/04/Synth%25C3%25A8se%2520strat%25C3%25A9gies%2520fonci%25C3%25A8res%2520pour%2520le%2520logement%2520et%2520les%2520activit%25C3%25A9s%2520productives.pdf https://www.cerema.fr/system/files/documents/2018/04/Synth%25C3%25A8se%2520strat%25C3%25A9gies%2520fonci%25C3%25A8res%2520pour%2520le%2520logement%2520et%2520les%2520activit%25C3%25A9s%2520productives.pdf https://www.cerema.fr/system/files/documents/2018/04/Synth%25C3%25A8se%2520strat%25C3%25A9gies%2520fonci%25C3%25A8res%2520pour%2520le%2520logement%2520et%2520les%2520activit%25C3%25A9s%2520productives.pdf https://www.urbanisme-puca.gouv.fr/IMG/pdf/plaquette_cma_33_10_07_2019_besoins_fonciers_et_immobiliers_des_artisans.pdf https://www.urbanisme-puca.gouv.fr/IMG/pdf/plaquette_cma_33_10_07_2019_besoins_fonciers_et_immobiliers_des_artisans.pdf 129Bibliographie CMA - Bretagne (2022). Portrait de territoire. Rennes Métropole. https://www.ille-et-vilaine-tourisme.bzh/app/uploads/ bretagne-35/2022/09/2021_portrait_territoire_rennes_metropole_vf.pdf Crague, G. (2009). Le développement économique dans l?aménagement urbain. In A. Bourdin, & R. Prost (dir.). Projets et stratégies urbaines. Regards comparatifs. ParenthÚses, pp. 102115. Crague, G. (2017). Le maintien des entreprises, un problÚme d?urbanisme. L?équilibre fonctionnel comme principe de l?intervention économique locale. Revue internationale d?urbanisme - Riurba, n° 4. https://www.riurba.review/article/04-varia/entreprises/ Dablanc, L., & Adriankaja D. (2010). The impacts of logistics sprawl: How does the location of parcel transport terminals affect the energy efficiency of goods? movements in Paris and what can we do about it? Procedia - Social and Behavioral Sciences, vol. 2, n° 3, pp. 60876096. Defalvard, H., & Deniard, J. (2016). Les organisations de l?économie sociale et solidaire dans l?économie des déchets et du réemploi en Île-de-France : une approche institutionnaliste. Mouvements, vol. 3, n° 87, pp. 6981. Duarte, P., Duvillard, S., Gillio, N., & Petit, T. (2024). Foncier industriel et stratégies publiques locales : une articulation imparfaite. Les Notes de La Fabrique. Presses des Mines. ESPON, & MISTA Team (2020). Final Report. https://www.espon.eu/sites/default/files/attachments/ESPON_MISTA_Final_Report_0.pdf Gilbart, A. (2023). Dans un cadre de sobriété fonciÚre : quel(s) dispositif(s) d?action publique en vue d?une potentielle reconnexion urbano-productive ? Étude du territoire montois [ThÚse de doctorat en art de bâtir et urbanisme]. Université de Mons, Faculté d?architecture et d?urbanisme. Gros-Balthazard, M., & Talandier, M. (2023). Réindustrialiser les territoires, la revanche des villes petites et moyennes ? EchoGéo, n° 63. http://journals.openedition.org/ echogeo/24842 JLL (2018). Torino Urban Profile 2019. Overview del mercato immobiliare torinese. https://www.centroestero.org/images/pdf/TUP2019_ITA.pdf https://www.centroestero.org/images/pdf/TUP2019_ITA.pdf 130 Aménager la ville productive Laloux, M. (2016). QGIS : des Ellipses de Déviation Standard (SDE), un plugin, « Standard Deviational Ellipse », des scripts R (processing) et Python et une approche critique... Portail SIG. https://portailsig.org/content/qgis-des-ellipses-de- deviation-standard-sde-un-plugin-standard-deviational-ellipse-des-scrip.html Levine, N. (2010). CrimeStat III: a spatial statistics program for the analysis of crime incident locations (Version 3.3). Inter-university Consortium for Political and Social Research. Pasquier, R., & Tellier, T. (2020). Sociologie de Rennes. La Découverte. Pinson, G., & Luce, M. (2023). La métropole incontestable ? Métropolisations et mobilisations à Bordeaux. Autrement. Yuill, R.S. (1971). The Standard Deviational Ellipse: An Updated Tool for Spatial Description. Geografiska Annaler Series B-human Geography, n° 53B(1), pp. 2839. Annexes 131 Annexe I - Méthodologie Temporalité de la recherche ? Démarrage début 2021. ? Printemps 2021 : questionnaire auprÚs de 15 collectivités en France (3 en Île-de- France : Est Ensemble, Plaine Commune, Grand-Orly Seine BiÚvre et 12 hors Île-de- France : Angers, Bordeaux, Brest, Champigny, Grenoble, Lille, Lyon, Montpellier, Nantes, Nice, Rennes, Strasbourg). ? D?octobre 2021 à juillet 2022 a démarré l?enquête sur Bordeaux et Rennes. ? Mise en perspective avec Vienne (enquête sur site en juin 2022), Berlin (enquête sur site en décembre 2021 et en juillet 2022) et Turin (enquête sur site en juin 2022). ? Analyse et rédaction jusqu?en septembre 2023. ? Atelier acteurs-chercheurs le 1er juin 2023. Entretiens L?entretien semi-directif a constitué notre mode d?enquête privilégié. Au total, 73 entre- tiens ont été réalisés à Rennes, à Bordeaux, à Berlin, à Turin et à Vienne avec des acteurs de l?aménagement ou du développement économique au sein des collectivités, des amé- nageurs, des promoteurs ou des commercialisateurs, mais aussi les chambres consulaires et les agences d?urbanisme. Au cours de ces échanges d?une heure et demie environ, nous avons abordé la définition des activités dites productives, les actions menées pour favo- riser l?implantation de ces activités, les limites identifiées, les contraintes, les relations entre acteurs, etc. Avec certains interlocuteurs, nous avons également exploré un projet ou un site en particulier, parfois sur le terrain. À cela s?ajoutent 22 entretiens menés en majorité sur site avec des entrepreneurs pour comprendre les logiques de leur choix d?implantations. 132 Aménager la ville productive AnnexeII - Analyse géomatique des données Sirene Les données couvrent l?ensemble des établissements répertoriés dans la base Sirene (fi- chiers « établissement » et « établissement historique ») de 1950 au 1er mars 2022. Une entreprise est comptabilisée quand l?établissement correspondant à l?adresse indiquée est ouvert au moins un jour sur une période de cinq ans. La plupart des établissements restent ouverts pendant la période entiÚre (entreprises stables) ; certains peuvent fermer défini- tivement au cours de la période (entreprises défuntes) mais ils seront comptabilisés de la même maniÚre. De façon plus rare, certains établissements peuvent être signalés à l?Insee comme étant fermés puis rouverts. Cela peut, par exemple, être dû à des travaux, ou à un transfert temporaire de l?activité dans un autre établissement. Il est à noter que la tranche d?effectif est souvent mal renseignée et n?est pas toujours mise à jour au fur et à mesure de la croissance ou de la décroissance des effectifs de l?établissement. Néanmoins, l?analyse de quelques fichiers type a montré que la majorité des tranches d?effectif non renseignées correspond à des établissements individuels. L?ab- sence de tranche d?effectif est donc comptabilisée comme étant le signe d?une absence de salariés. Il est néanmoins possible que certaines PME soient insuffisamment comptabili- sées alors qu?elles ont 10 ou 20 salariés par exemple. 133 Classification des établissements par tranche d?effectifs NN: établissement non employeur (pas de salarié au cours de l?année de référence et pas d?effectif au 31/12) 00: 0 salarié (n?ayant pas d?effectif au 31/12 mais ayant employé des salariés au cours de l?année de référence) 01: 1 ou 2 salariés 02: 3 à 5 salariés 03: 6 à 9 salariés 11: 10 à 19 salariés 12: 20 à 49 salariés 21: 50 à 99 salariés 22: 100 à 199 salariés 31: 200 à 249 salariés 32: 250 à 499 salariés 41: 500 à 999 salariés 42: 1000 à 1999 salariés 51: 2000 à 4999 salariés 52: 5000 à 9999 salariés 53: 10000 salariés et plus Source: Insee Annexes 134 Aménager la ville productive Méthode de centrographie L?ellipse représentée est théoriquement déterminée par trois mesures : 1. calcul du point « moyen » du nuage des points (soit le centre géométrique ou un bary- centre pondéré) ; 2. calcul de l?angle de rotation de l?ellipse (orientation) ; 3. calcul de la dispersion par les écarts types des coordonnées x et y à partir du point « moyen ». Ceux-ci vont définir les axes de l?ellipse et leur longueur. Nous utilisons ici la Standard Deviational Ellipse de Yuill (1971) avec deux correc- tions (racine carrée et degré de liberté) sur la base de l?ouvrage de géomatique de Ned Levine45. Ces corrections permettent d?apporter une interprétation spatiale relativement simple de l?ellipse, analogue à celle d?un histogramme de dispersion pour une distribution univariée. La courbe limite de l?ellipse correspond à un contour de probabilité 64 % qu?un point de la distribution se situe à l?intérieur. Le centre de gravité de la distribution est représenté par une étoile, avec une pondération appliquée à chaque point correspondant à la moyenne de la tranche d?effectif de l?éta- blissement (14,5 salariés pour la catégorie 11 par exemple). On parlera de la répartition spatiale des établissements productifs pour désigner la répartition spatiale des salariés, étant donné la pondération utilisée. 45. Implémentation des travaux de Ned Levine (2010) dans le logiciel CrimeStat. 135Annexes AnnexeIII - Liste des sigles et acronymes AGEC : (loi) anti-gaspillage pour une économie circulaire AMI : appel à manifestation d?intérêt AMO : assistance à maîtrise d?ouvrage APUI : appel à projets urbains innovants ASD (filiÚre) : Aéronautique, spatial, défense Audiar : Agence d?urbanisme et de développement intercommunal de l?agglomération rennaise a?urba : agence d?urbanisme Bordeaux Aquitaine BTP : bâtiment et travaux publics CCI : chambre de commerce et d?industrie Celib : Comité d?étude et de liaison des intérêts bretons Cerema : Centre d?études et d?expertise sur les risques, l?environnement, la mobilité et l?aménagement CMA : chambre de métiers et de l?artisanat CUB : Communauté urbaine de Bordeaux DGFiP : Direction générale des Finances publiques DIA : déclaration d?intention d?aliéner EC : économie circulaire EPA : établissement public d?aménagement EPF : établissement public foncier ERC : éviter, réduire, compenser 136 Aménager la ville productive ESS : économie sociale et solidaire GIP GPV : Groupement d?intérêt public Grand Projet des Villes Rive droite NAF : nomenclature d?activités française OAP : orientation d?aménagement et de programmation OIM : opération d?intérêt métropolitain OIN : opération d?intérêt national PLU : plan local d?urbanisme PLUi : plan local d?urbanisme intercommunal PME : petites et moyennes entreprises PMI : petites et moyennes industries Sirene : SystÚme national d?identification et du répertoire des entreprises et de leurs éta- blissements SAE : schéma d?aménagement économique SMAE : schéma métropolitain d?aménagement économique ZA : zone d?activités ZAE : zone d?activités économiques ZAC : zone d?aménagement concerté ZAD : zone d?aménagement différé ZI : zone industrielle ZUP : zone à urbaniser en priorité 138 139 Biographie des auteurs et des autrices HélÚne Beraud est diplÃŽmée de l?Université Paris 1 Panthéon-Sorbonne. Docteure en aménagement du territoire et urbanisme et en génie urbain, elle est maîtresse de conférences en aménagement de l?espace et urbanisme au Lab?urba - Université Gustave Eiffel. Ses recherches portent sur les réseaux de déchets et de propreté urbaine qu?elle étudie dans leurs dimensions spatiales, matérielles, tech- niques et organisationnelles. Elle s?intéresse également aux travailleurs du déchet et à l?appropriation du déchet par les acteurs de la ville. Alexandre Blein est ingénieur-urbaniste, docteur de l?École des Ponts ParisTech en urbanisme et diplÃŽmé de l?École normale supérieure (ENS - PSL). AprÚs avoir travaillé en maîtrise d?ouvrage publique, il a rejoint Alphaville en 2021 en tant que chef de projet. Il y pilote notamment les études de stratégie territoriale et de programmation économique. Ses travaux de recherche portent sur la place des espaces de coworking dans l?immobilier d?entreprise ainsi que l?utilisation des industries créatives comme outil de planification urbaine. Flavie Ferchaudest diplÃŽmée de Sciences Po Rennes et docteure en géographie et aménagement de l?espace et urbanisme. Elle a d?abord travaillé dans le domaine de la participation citoyenne aux projets urbains avant de s?orienter vers la recherche urbaine. Elle est maîtresse de conférences au Lab?urba - Université Gustave Eiffel et ses recherches portent sur les territorialités et les mutations de l?action publique urbaine, notamment au prisme de l?expérimentation, des nouvelles pratiques du numérique, du travail et du «faire». Joël Idt est ingénieur de l?École centrale de Lille et docteur en aménagement et urbanisme à l?Institut français d?urbanisme. Il est professeur en aménagement au Lab?urba - Université Gustave Eiffel; ses travaux portent sur l?analyse de l?action publique urbaine, et en particulier sur les relations entre tech- nique et politique dans la décision publique. Il a abordé sous cet angle les dispositifs de pilotage des grands projets urbains en France et en Europe. Il s?intéresse aussi aux formes d?intervention publique en dehors des grands projets les plus médiatisés, pour étudier les pratiques plus «ordinaires» des acteurs publics. Daphné Lecointre est diplÃŽmée du master Affaires publiques de Sciences Po Lille et du Cycle d?ur- banisme de Sciences Po Paris. AprÚs plusieurs stages et projets étudiants, elle rejoint Le Sens de la Ville dÚs 2017 en tant que chargée de projet. Actuellement cheffe de projet associée, elle travaille plus particuliÚrement sur les sujets d?évaluation et de maintien de l?activité productive en ville. Flore Trautmann est diplÃŽmée de Sciences Po Paris, d?un DEA de sciences politiques et du master d?urbanisme de de l?École des Ponts ParisTech (master AMUR). AprÚs avoir travaillé plus de dix ans en maîtrise d?ouvrage privée (conduite d?opérations urbaines complexes et partenariats promoteurs/ aménageur), elle a cofondé en 2015 Le Sens de la Ville, agence coopérative de stratégie urbaine et programmatique. 140 141 DerniÚres parutions Sur le même thÚme, aux Presses des Mines P. Duarte, S. Duvillard, N. Gillio et T. Petit, Foncier industriel et stratégies publiques locales : une articulation imparfaite, Les Notes de La Fabrique, 2024. Dans les collections de La Fabrique, aux Presses des Mines P. Dartois et M. Suderie, Couvrir nos besoins énergétiques : 2050 se prépare aujourd?hui, Les Notes de La Fabrique, 2023. C. Granier, Refaire de l?industrie un projet de territoire, Les Notes de La Fabrique, 2023. D. Lolo, V. Charlet et A. Diop, Crise énergétique en Europe et protectionnisme améri- cain. La réindustrialisation compromise ?, Les Notes de La Fabrique, 2023. P. Larrue, Répondre aux défis sociétaux : le retour en grâce des politiques « orientées mission » ?, Les Docs de La Fabrique, 2023. S. Canivenc, Numérique collaboratif et organisation du travail. Au-delà des promesses, Les Notes de La Fabrique, 2023. D. Lolo et A. Diop, Les grandes entreprises sur la voie de la sobriété, Les Notes de La Fabrique, 2023. S. Bellit et V. Charlet, L?innovation de rupture, terrain de jeu exclusif des start-up ? L?industrie française face aux technologies-clés, Les Notes de La Fabrique, 2023. L. Gaget et M. Nguyen Van Mai, ETI et talents : les clés pour que ça matche, Les Docs de La Fabrique, 2024. 142 143 Les membres du conseil d?orientation de La Fabrique La Fabrique de l?industrie est dotée d?un Conseil d?orientation, organe consultatif, qui veille à la qualité scientifique, à la pertinence et à l?originalité des travaux menés, à la diversité et à l?équilibre des points de vue. Les membres du Conseil y participent à titre personnel et n?engagent pas les entreprises ou institutions auxquels ils appartiennent. Leur participation n?implique pas adhésion à l?ensemble des messages, résultats ou conclusions, portés par La Fabrique de l?industrie. À la date du 1er novembre 2023, il est composé de: Gabriel ARTERO, président d?honneur de la Fédération de la métallurgie CFE-CGC, Vincent AUSSILLOUX, chef du département économie- finances de France Stratégie, Hervé BAUDUIN, président de l?UIMM Lorraine, Michel BERRY, fondateur et directeur de l?école de Paris du management, Jean Michel BEZAT, journaliste au quotidien Le Monde, Augustin BOURGUIGNAT, chargé de mission au Crédit Mutuel Alliance Fédérale, Serge CATOIRE, directeur industrie à l?UIMM, Pierre-André de CHALENDAR, président du groupe Saint-Gobain, co-président de La Fabrique de l?industrie, Marc CHEVALLIER, rédacteur en chef d?Alternatives Économiques, Carole CHRÉTIEN, directrice des relations entreprises au CNRS, Patricia CRIFO, professeure à l?École Polytechnique et chercheuse au CREST (CNRS), Jean-Marie DANJOU, directeur général de l?Alliance Industrie du Futur (AIF), Philippe DARMAYAN, ancien président d?ArcelorMittal France, Stéphane DISTINGUIN, fondateur et président de Fabernovel, président du pÃŽle de compétitivité Cap Digital, Flora DONSIMONI, directrice générale de l?Institut de l?Entreprise, Elizabeth DUCOTTET, PDG de Thuasne, Pierre DUQUESNE, ancien ambassadeur, chargé de la coordination du soutien international au Liban, Olivier FAVEREAU, professeur émérite en sciences économiques à l?université Paris X, Denis FERRAND, directeur général de Rexecode, Jean-Pierre FINE, secrétaire général de l?UIMM, Louis GALLOIS, ancien président du conseil de surveillance de PSA Groupe, co-président de La Fabrique de l?industrie, François GEEROLF, économiste à l?OFCE et professeur d?économie à Sciences Po, Frédéric GONAND, conseiller économique de l?UIMM, professeur associé de sciences économiques à l?université Paris-Dauphine, Guillaume de GOYS, président d?Aluminium France, Bruno JAQUEMIN, délégué général d?A3M, Sébastien JEAN, professeur au Conservatoire national des arts et métiers (CNAM), Éric KELLER, secrétaire fédéral de la fédération FO Métaux, Élisabeth KLEIN, dirigeante de CFT Industrie, Dorothée KOHLER, directeur général de KOHLER C&C, Éric LABAYE, président d?IDEL Partners, Isabelle LAUDIER, responsable de l?Institut pour la recherche de la Caisse des DépÃŽts Emmanuel LECHYPRE, éditorialiste à BFM TV et BFM Business, Xavier LECOQ, président du syndicat CFE-CGC sidérurgie, Olivier LLUANSI, associé à Strategy&PWC, Victoire de MARGERIE, président exécutif de Rondol, Philippe MUTRICY, directeur de l?évaluation, des études et de la prospective de Bpifrance, HélÚne PESKINE, secrétaire permanente au Plan d?Urbanisme construction architecture au ministÚre de la Transition écologique, Philippe PORTIER, secrétaire national de la CFDT, Grégoire POSTEL-VINAY, ancien directeur de la stratégie à la Direction générale des entreprises, et rédacteur en chef des Annales des Mines, Joseph PUZO, président d?AXON?CABLE SAS et du pÃŽle de compétitivité Matéralia, Xavier RAGOT, président de l?OFCE, DanielRICHET, directeur général du CETIM, Robin RIVATON, investment director ? Venture Smart City chez Eurazeo, Alexandra ROULET, professeure d?économie à l?Insead, Frédéric SAINT-GEOURS, vice-président du conseil d?administration de la SNCF, Ulrike STEINHORST, présidente de Nuria Conseil, Michaël VALENTIN, associé fondateur d?OPEO, Pierre VELTZ, ancien PDG de l?établissement public de Paris-Saclay, Alain VERNA, directeur général de Toshiba Tec Europe, Dominique VERNAY, président du pÃŽle industrie de l?Académie des technologies, Jean-Marc VITTORI, éditorialiste au quotidien Les Echos. 144 IS B N : 97 8- 2- 38 54 2- 52 9- 6 IS SN : 24 95 -1 70 6 www.la-fabrique.fr 22 € Aménager la ville productive Conserver ou accueillir des activités productives au sein des villes est une pro- blématique qui suscite un intérêt renouvelé de la part des collectivités. Cette question vient en effet s?insérer au croisement de plusieurs tendances conco- mitantes: quête de nouvelles pratiques de consommation et de production, ambitions nationales de réindustrialisation et de souveraineté, transition éco- logique, etc. Quels sont les leviers opérationnels dont disposent les collectivités pour créer cette «ville productive»? Grâce à des enquêtes de terrain réalisées dans les métropoles de Bordeaux et de Rennes, et dans trois villes européennes, les auteurs de cet ouvrage en ont identifié de nombreux: sanctuariser du foncier pour la production dans les documents d?urbanisme, densifier ou verticaliser, dissocier la propriété de l?usage? La nature des dispositifs et l?intensité de leur activation dépendent de chaque collectivité et de la place occupée par les activités productives dans leur développement économique. Cette Note permet d?alimenter sous un angle nouveau les débats sur la ré- industrialisation et la contrainte de zéro artificialisation nette des sols. Elle s?adresse aux dirigeants d?entreprises, aux collectivités territoriales, aux déci- deurs publics, aux chercheurs désireux de connaître les dispositifs en faveur du maintien des activités productives ou de leur renouveau dans les villes. 50  LFI-Note50_couv-web2.pdf  Aménager la ville productive.pdf  _headingh.3dy6vkm  _headingh.uyd141dfe74u  _headingh.23wkqua6pduc  _headingh.ot2kx82l5y5e  _headingh.ffxfj4ap6see  _headingh.gs2cgy648qm5  _headingh.6hab01nvsfez  _headingh.4g8p1nyexzlq  _headingh.fn6tix6b1nu6  _headingh.9mnpoaz3sd0f  _headingh.lvxgqerc74ta  _headingh.l14xqvh7210  _headingh.ihv636  _headingh.23r0r6vn9rqy  _headingh.tlw9ukk0rawo  _headingh.stx4cp4uxwbu  _headingh.32hioqz  _headingh.1hmsyys  _headingh.bbb41decm1wc  _headingh.rhl7m3nw0dhh  _headingh.4jc0bpx2ri0w  Préface  Résumé  Introduction  PartieI  La localisation des activités productives, question spatiale et politique  Chapitre 1  L?éviction limitée des activités productives  Aux origines, des constructions différentes du paysage industriel  Ces derniÚres années, des tendances similaires  Quels sont les critÚres d?implantation des activités productives?  Chapitre 2  Une action publique en faveur de la ville productive sans véritable feuille de route  Une problématique récente  Une action publique ancienne en faveur de l?ESS et de l?économie circulaire  Partie II   Les leviers d?action publique  Chapitre 3  Les instruments réglementaires pour gérer la concurrence entre les différentes activités  Le zonage  Les OAP, un levier stratégique mais peu contraignant  Le diffus, angle mort réglementaire  Chapitre 4  L?action fonciÚre: maîtriser les terrains pour en contrÃŽler l?usage  Constituer des réserves fonciÚres pour l?activité économique: le modÚle de la ZAE  Vendre le foncier communautaire à prix décoté  Utiliser la dissociation fonciÚre  Intervenir pour contenir la hausse des valeurs  Chapitre 5  L?optimisation spatiale: de la densification à la diversification  L?incontournable densification des ZAE  De rares tentatives d?optimisation par mutualisation  La verticalisation, un affichage plus qu?une solution aboutie  Un besoin en outils spécifiques  Chapitre 6  Aux interstices spatiotemporels, les occupations temporaires  Une diversité de modes d?occupation temporaire  Une solution à double tranchant  Les Halles en commun: un projet d?urbanisme transitoire favorisant l?implantation de l?économie circulaire  Une volonté de construire le lieu et ses usages futurs à travers une occupation transitoire  Une orientation favorable à l?économie circulaire  Un équilibre financier qui reste à trouver  Chapitre 7  Un parc public et semi-public en évolution  Une offre historique: pépiniÚres et hÃŽtels d?entreprises  De récents outils de portage spécifiques  Le Mur habité: des ateliers artisanaux gérés par l?aménageur  Réaliser les opérations «que les privés ne veulent ou ne peuvent pas faire»  Favoriser l?implantation d?artisans créateurs au démarrage de leur activité  Ã€ l?avenir, une péréquation possible  Chapitre 8  Mobiliser les acteurs privés  L?AMI AIRE (aménager, innover, redessiner, entreprendre)  Les résultats de l?AMI AIRE  Ã€ la Janais et à l?OIM Aéroparc, une combinaison d?outils  La Janais: une mobilisation pour maintenir l?emploi productif en coeur de ville  L?OIM Aéroparc, territoire d?entrée de ville pilote  Chapitre 9  Et ailleurs en Europe?  Vienne  Berlin  Turin  Conclusion  Point de vue  Annexes  Annexe I - Méthodologie  AnnexeII - Analyse géomatique des données Sirene  AnnexeIII - Liste des sigles et acronymes (ATTENTION: OPTION Žler l?usage 20. Délibération cadre n° 21576 intitulée « Stratégie d?accueil des PMI PME industrielles et artisanales - Volet foncier », votée lors de la séance du 26 septembre 2014 par la Communauté urbaine de Bordeaux (CUB). La pression fonciÚre que connaissent les métropoles de Rennes et de Bordeaux se traduit par une hausse de la valeur des ter- rains et des locaux d?activités, peu com- patible avec le maintien et la réimplanta- tion d?activités productives en ville. Cette pression a été constatée dÚs 2014 par la Communauté urbaine de Bordeaux : « Les terrains en zonage UE (zonage à voca- tion économique) du PLU situés sur les franges de la rocade se monnaient entre 80 et 150 € HT/m2 de terrain, alors que les entreprises industrielles ou artisanales ne peuvent dans la grande majorité des cas supporter une charge fonciÚre supérieure à 40 ou 50 € HT/m2 de terrain »20. Afin de corriger cet effet du marché, les métropoles de Rennes et de Bordeaux dé- ploient une politique fonciÚre visant l?acti- vité économique. Sans que cette politique fonciÚre ne soit similaire d?une collectivi- té à l?autre, trois principaux leviers sont identifiés. Le premier est la constitution de réserves fonciÚres à vocation écono- mique ; le deuxiÚme tient aux conditions (et notamment aux conditions de prix) de mise à disposition de ce foncier ; le troi- siÚme, de nature différente, concerne la politique de préemption de la collectivité pour limiter la hausse des valeurs. Objectif Leviers Retrouver des marges de manoeuvre en réduisant, voire en annulant la variable fonciÚre Décote fonciÚre, cession de charges fonciÚres dans le cadre d?une ZAC, dissociation fonciÚre, bail emphytéotique, convention d?occupation temporaire (COT), autorisation d?occupation temporaire (AOT)? 60 Aménager la ville productive Constituer des réserves fonciÚres pour l?activité économique: le modÚle de la ZAE La constitution de réserves fonciÚres (c?est- à-dire des tÚnements maîtrisés par les col- lectivités) destinées aux activités écono- miques correspond aux modÚles des zones d?activités économiques (ZAE), des zones artisanales (ZA) et des zones industrielles (ZI). Nées dÚs les années 1970, ces zones se déploient en périphérie des centres ur- bains, la plupart du temps sur des fonciers agricoles ou naturels. Pour constituer des réserves fonciÚres destinées à accueillir des activités économiques, les métropoles de Rennes et de Bordeaux déploient des stra- tégies distinctes : trÚs centralisée à Rennes, elle paraît à la fois diffuse et ciblée dans le cas de Bordeaux. La métropole de Rennes hérite, dÚs sa créa- tion en 2014, de réserves fonciÚres d?enver- gure, constituées par les maires de Rennes dÚs les années 1950. Si l?objectif premier poursuivi par les édiles de l?époque est bien la construction de logements, cette spécifici- té rennaise se traduit jusqu?à aujourd?hui par un important patrimoine foncier communau- taire, associé à une forte culture interne de la maîtrise fonciÚre. 21. L?intervention d?un EPF sur la métropole bordelaise est tardive. Elle correspond à l?élargissement du périmÚtre d?intervention de l?EPF autrefois de Poitou-Charentes à celui de toute la région Nouvelle-Aquitaine. Ce changement de périmÚtre d?intervention de l?EPF date donc de la réforme des régions en 2016. Le schéma d?aménagement économique de la métropole rennaise, adopté en 2018, pré- voit ainsi le développement (par extension ou création) de neuf ZAE à court terme. La mise en oeuvre de cette politique d?accueil des activités économiques suppose l?ac- quisition ou le portage foncier de plus de 200 hectares. La métropole de Bordeaux, qui n?hérite pas d?importantes réserves fonciÚres, met en oeuvre deux stratégies d?action fonciÚre en faveur de l?activité économique. Elles sont prises en charge par deux entités distinctes : les services fonciers métropolitains, histo- riquement structurés à Bordeaux et, plus récemment, l?établissement public foncier (EPF) de Nouvelle-Aquitaine, lequel in- tervient selon une feuille de route plus ex- plicite. Cette situation résulte de l?absence jusqu?en 2016 d?un EPF en Gironde21, ce qui a obligé les services fonciers de la métropole à se doter d?outils spécifiques. Les services fonciers de la métropole de Bordeaux disposent d?un budget dédié à l?acquisition opportuniste de fonciers éco- nomiques identifiés comme stratégiques. Ce type d?acquisition intervient lorsqu?une déclaration d?intention d?aliéner (DIA) est déposée par un propriétaire désirant vendre un bâti localisé dans une zone de préemp- tion et que la collectivité utilise son droit de 61Chapitre 4. L?action fonciÚre: maîtriser les terrains pour en contrÃŽler l?usage préemption. Ce budget, doté initialement de 20 millions d?euros selon le plan pluriannuel d?investissement de la métropole pour la pé- riode 2015-2020, a été porté à 40 millions d?euros dans le PPI 2021-2026. Malgré ce doublement, ce budget paraît encore trÚs modeste à la plupart des acteurs rencontrés face à l?ensemble des besoins d?intervention sur le territoire métropolitain. L?EPF de Nouvelle-Aquitaine intervient sur la métropole de Bordeaux via une conven- tion stratégique « chapeau » et des conven- tions opérationnelles qui traduisent des politiques fonciÚres proactives sur des péri- mÚtres resserrés, comme celui de l?opération d?intérêt métropolitain (OIM) Aéroparc. Ces conventions portent leurs fruits : en 2018, environ 75 hectares ont été acquis par l?EPF et environ 50 hectares supplémentaires font encore l?objet d?échanges avec divers pro- priétaires. À terme, entre 350 et 400 hectares de terrain devraient être sous maitrise fon- ciÚre publique (la collectivité étant par ail- leurs déjà propriétaire de 250 hectares). Les logiques d?évitement et de compensation menacent le modÚle de la ZAE La politique d?accueil des activités économiques dans des zones d?activités nouvellement créées ou étendues, sur des terrains en périphérie acquis par les collectivités, s?essouffle aujourd?hui. L?artificialisation des terres agricoles, naturelles ou forestiÚres, au bénéfice de l?activité productive se heurte à la nouvelle stratégie publique «éviter, réduire, compenser» (ERC). En pratique, cette nouvelle «doctrine» conduit soit à la non-obtention, voire au retrait des permis de construire ou d?aménager, soit à une compensation environnementale qui fragilise l?équation économique de l?aménagement. À titre d?exemple, à Bordeaux, l?opération des Cinq Chemins dans l?OIM Aéroparc, qui se déploie sur 14,5ha, nécessite l?acquisition de 10,5ha au titre de la compensation. Aux coûts d?acquisition doit être ajouté le coût de la gestion de ces sites de compensation, qui se fait sur trente ans. L?artificialisation au profit d?une ZAE est également contestée par les riverains et les élus locaux. À Rennes, la ZAE de Cesson-Sévigné, projet de 35ha identifié dans le schéma d?aménagement économique de 2018, fait l?objet d?un avis défavorable du commissaire enquêteur aprÚs enquête publique, du fait de l?opposition de la part de la commune concernée ainsi que d?un collectif d?habitants hostiles au projet. Face à cet enjeu, l?OIM Aéroparc, via l?EPF de Nouvelle-Aquitaine et la SPL d?aménagement bordelaise La Fab, constitue désormais des réserves fonciÚres dites dormantes, destinées à de la compensation. Il ne s?agit donc plus d?acheter pour urbaniser mais d?acheter pour compenser. 62 Aménager la ville productive Vendre le foncier communautaire à prix décoté DÚs 2014, la Communauté urbaine de Bordeaux met en avant le décalage entre le prix observé des fonciers et les moyens limités des publics cibles. En réponse à ce hiatus, une délibération cadre est votée en 2014. Intitulée « Stratégie d?accueil des PMI PME industrielles et artisanales - Volet foncier », elle entérine un principe de décote fonciÚre qui consiste à céder le foncier communautaire à vocation éco- nomique en stock à un prix inférieur à la valeur domaniale, « dÚs lors qu?il s?agit d?une part d?activités artisanales, indus- trielles ou de messagerie porteuses de création d?emplois et que d?autre part, l?évaluation domaniale est manifestement inaccessible pour ce type d?activité ». Ce dispositif est appliqué dÚs 2014, dans le cadre d?une consultation « opérateurs » pour le développement de 20 000 m2 de locaux d?activité, sur deux lots de la zone d?aménagement concerté (ZAC) des Quais à Floirac (voir figure 4.1). Les opérateurs désignés, Redman et FinanciÚre Duval, s?engagent alors sur une maîtrise de la valeur vénale et locative des locaux bâtis (800 €/m² à la vente pour Duval, 65 €/m² à 22. Les Domaines, ou plus formellement les pÃŽles d?évaluation domaniale, sont rattachés aux directions régionales (et parfois départementales) des finances publiques et sont notamment consultés sur les conditions financiÚres des opérations immobiliÚres envisagées par les collectivités locales, leurs groupements, les établissements publics et les autres personnes publiques ou privées pour lesquelles la législation ou la réglementation le prévoit. 80 €/m² à la location de locaux d?activités pour Redman). Pour permettre ces prix de sortie, la métropole accepte de céder les terrains entre 25 et 27,17 €/m2, alors qu?ils sont estimés à 80 €/m2 par les Domaines22. Nous ne disposons pas d?autre exemple de décote fonciÚre au titre de la délibération cadre de 2014. En revanche, les acteurs bordelais, notamment la SPL d?aménage- ment La Fab, emploient une méthode de fixation du prix de vente du terrain par compte à rebours, en partant d?un prix cible affiché par la CMA de Gironde, pour les projets nés de l?AMI AIRE (aménager, innover, redessiner, entreprendre) (voir chapitre 8). Cette méthode se traduit bel et bien par une offre immobiliÚre se rappro- chant davantage des moyens des activités productives. En témoignent les activités hébergées dans les projets Ecchobloc et Espace Garonne, au sein de la ZAC des Quais. Toutefois, concernant ces deux pro- jets, Bordeaux Métropole n?a désormais aucun droit de regard ni de contrÃŽle sur les entreprises hébergées. La plus-value à la revente des locaux sera intégralement cap- tée par les primo-acquéreurs. Face à ce problÚme, la métropole de Bor- deaux et La Fab mettent en oeuvre diffé- rents leviers de contrÃŽle des activités. 63Chapitre 4. L?action fonciÚre: maîtriser les terrains pour en contrÃŽler l?usage Espace Garonne Ecchobloc Opérateur Société Redman CFA Atlantique (Groupe FinanciÚre Duval) Assiette fonciÚre de l?opération 22 082 m2 27 609 m2 Prix de cession en € HT m2 27,17 25 Valeur communiquée par France Domaine en janvier 2014 € HT m2 de foncier 80 80 Programme Bâtiment en U en R+1 composés de locaux d?activités (7 652 m2) et bureaux (3 222 m2), proposés à la location 12 141 m2 de locaux d?activités de plain-pied à la location Valeur vénale/€/m2 SDP fixée par délibréation sur laquelle s?engage l?opérateur Prix de vente fixé à 800€/m2 (SDC) Valeur locative/€ HT HC/an/m2 SDP fixée par délibération sur laquelle s?engage l?opérateur Loyers compris entre 65 et 80 € pour les locaux d?activités Loyers compris entre 100 € et 120 € pour la partie bureaux Figure4.1- Tableau comparatif des projets Ecchobloc et Espace Garonne développés dans le cadre de la ZAC des Quais à Floirac Note: Ces prix de vente et de location ont été fixés par les délibérations n° 2014/0424 et n° 2014/0427 du conseil métropolitain ad hoc en juillet 2014, qui entérinent la vente du terrain appartenant à la métropole. Au total, les projets Espace Garonne et Ecchobloc représentent environ 20 000 m2 de locaux d?activité. Source: Le Sens de la Ville (2021). Ceux-ci prennent la forme, d?une part, de clauses anti-spéculatives et de clauses d?affectation, dans le cas des terrains cé- dés par La Fab (parc d?activités des Cinq Chemins, AMI AIRE). Ces clauses, issues des politiques de logements abordables déployées par Bordeaux Métropole, per- mettent de garder un contrÃŽle sur l?acti- vité hébergée et le prix de revente. Elles présentent néanmoins quelques limites : une durée maximale de dix ans, plusieurs dérogations possibles, et la nécessité d?un contrÃŽle et d?un suivi importants sur la durée. D?autre part, la métropole peut in- tervenir à travers une structure de portage. Elle est en effet actionnaire de la fonciÚre parapublique inCité, investisseur dans le projet de parc d?activités des Cinq Che- 64 Aménager la ville productive mins au Haillan, mené par le promoteur Essor et sous pilotage de La Fab. C?est donc via cette structure de portage im- mobilier que la métropole, en tant qu?ac- tionnaire, peut conserver le contrÃŽle des activités. Utiliser la dissociation fonciÚre La dissociation fonciÚre est un montage qui permet de distinguer le foncier et le bâti. En pratique, la collectivité, ou un office foncier solidaire, reste propriétaire du foncier et le met à disposition sur une longue durée contre redevance. Ce mon- tage peut se traduire dans différents types de baux, dont les baux emphytéotiques, les baux à construction et les baux réels solidaires d?activité. Il permet une maî- trise de l?usage via des clauses du bail qui lie le propriétaire du foncier au bé- néficiaire du bail, et il est par nature an- ti-spéculatif puisque c?est la collectivité qui reste propriétaire du foncier. Il permet également de diminuer de façon signifi- cative le poids du foncier dans le prix fi- nal du local mis à disposition, et s?avÚre être alors un outil de maîtrise du prix de sortie aussi ? voire plus ? efficace que la décote fonciÚre. 23. Le bail à construction est un contrat par lequel le preneur s?engage à construire un bâtiment sur un terrain appartenant au bailleur. À l?échéance de ce bail, la construction revient contractuellement au bailleur propriétaire du terrain. Les métropoles de Rennes et de Bor- deaux testent aujourd?hui ce montage à travers des opérations pilotes. À Bor- deaux, c?est au sein de l?OIM Aéroparc, à Saint-Médard-en-Jalles, que la disso- ciation est testée sur un foncier d?une su- perficie de 9 500 m2. Le type de bail en- visagé est un bail à construction23 d?une durée maximale de cinquante ans. Une consultation en deux phases a été organi- sée et témoigne de la pertinence du mo- dÚle puisque la métropole a reçu, dÚs la premiÚre phase, neuf candidatures. Ce bail à construction s?accompagnerait d?une convention de suivi de commercialisation à long terme. À Rennes, une étude est en cours pour éva- luer les conditions de mise en oeuvre d?une dissociation sur trois sites. Un prospect est en outre intéressé par ce montage dans une ZAE proche de Rennes, sous réserve que la durée du bail soit assez longue (autour de 40 ans pour que les banques acceptent de financer le projet porté par le bénéfi- ciaire du bail). Les deux métropoles sont donc en train de se constituer une expertise interne, ju- ridique et économique, sur le montage en dissociation fonciÚre. 65Chapitre 4. L?action fonciÚre: maîtriser les terrains pour en contrÃŽler l?usage La dissociation fonciÚre en dehors de l?action publique À Berlin, en Allemagne, l?exemple du site de l?entreprise Rotaprint montre qu?une dissociation fonciÚre est possible en dehors de l?action publique. Cette entreprise d?imprimerie, qui n?a malheureusement pas pris le tournant du numérique, a fermé ses portes en 1989 en laissant le site vacant. Le Land de Berlin l?a racheté et en a loué une partie à des artistes, avant de le céder plus tard en raison d?une grave crise économique. Une association d?artistes et d?artisans militant contre la spéculation fonciÚre (le site a failli être acheté par un investisseur) a alors mis en place un montage économique spécifique. Deux fondations ont acheté le foncier et l?entreprise ExRotaprint créée par l?association a acheté le bâti. Le terrain est maintenant loué à ExRotaprint dans le cadre d?un bail emphytéotique de 99 ans, qui peut être rompu par les fondations si les actions menées s?écartent du projet initial. Les occupants doivent être des structures artisanales (entreprises de menuiserie, d?électricité?), artistiques ou sociales. L?entreprise ExRotaprint assure la gestion, l?entretien du bâtiment et porte le projet du lieu sans bénéficier de soutien public pour son fonctionnement. Les loyers se placent en dessous du prix du marché mais financent les travaux de rénovation du bâtiment, qui sont réalisés progressivement et pour lesquels l?entreprise bénéficie de subventions. (Voir chapitre 9 pour en savoir plus sur la ville productive à Berlin.) Intervenir pour contenir la hausse des valeurs L?action fonciÚre des métropoles consiste également à intervenir pour contenir la hausse des valeurs, via la négociation amiable et, si besoin, en préemptant avec révision de prix pour contenir les prix de référence. C?est d?ailleurs l?un des objectifs de la convention cadre qui lie depuis 2019 la métropole de Bordeaux et l?EPF de Nou- velle-Aquitaine : intervenir là où « la spé- culation pourrait fragiliser l?économie d?un projet ou alimenter l?inflation des prix ». La métropole de Bordeaux utilise alors l?ex- pression de « régulation fonciÚre ». L?outil privilégié est la préemption, présen- tée comme un levier de négociation avec les propriétaires qui auraient tendance à pousser les valeurs de cession à la hausse, voire comme une menace ou un moyen de « casser les ventes ». En cas d?échec de la négociation, et si le prix reste trop élevé par rapport aux valeurs de référence visées par la métropole, les acteurs publics (l?OIM Aéroparc par le biais de l?EPF, la 66 Aménager la ville productive SPL La Fab) utilisent la préemption avec révision de prix. CÃŽté OIM, une véritable stratégie a été engagée depuis 2018 pour limiter l?inflation des valeurs. L?EPF in- tervient la plupart du temps en révision de prix et les Domaines arbitrent de plus en plus souvent sur des valeurs proches de la contre-proposition de l?OIM, alors que l?arbitrage se faisait plutÃŽt à mi-chemin en 2018. La Fab, de son cÃŽté, indique que la révision de prix est souvent systématique lors de DIA. Ces démarches permettent de contenir les valeurs mais ne sont envisageables que lorsqu?il n?y a pas d?urgence à engager la maîtrise fonciÚre. 67Chapitre 5. L?optimisation spatiale: de la densification à la diversification CHAPITRE 5 L?optimisation spatiale: de la densification à la diversification Dans un contexte de raréfaction du foncier, accélérée par l?objectif ZAN, les collecti- vités ont compris qu?elles n?auront bientÃŽt plus d?autre choix que d?optimiser les sur- faces existantes pour trouver de nouvelles surfaces dédiées à l?activité économique. Cette optimisation spatiale passe par le re- nouvellement et la densification des ZAE et par la verticalisation immobiliÚre (lais- sant ici de cÃŽté le sujet des rez-de-chaus- sée dits actifs, c?est-à-dire dédiés à une activité et non au logement, car ce sujet sera traité plus loin). Les tentatives sont encore peu nombreuses et balbutiantes mais les contraintes du ZAN vont trÚs probablement conduire à une di- versification des formes de mutualisation, pour permettre des densifications à la fois horizontales (moins d?espace sous-utilisé au sol) et verticales (des activités produc- tives s?élevant en hauteur). Cette perspec- tive bouscule assez largement les modes opératoires maîtrisés jusque-là dans des projets urbains à dominante résidentielle. Le chemin opérationnel est moins séquen- tiel et davantage négocié avec l?ensemble des parties prenantes, à commencer par les entreprises implantées et les propriétaires fonciers. Objectif Leviers Retrouver des marges de manoeuvre ou limiter la consommation fonciÚre par optimisation spatiale À l?échelle de la zone d?activités: densification, requalification des ZAE À l?échelle du produit immobilier: espaces mutualisés (voies de circulation, stationnement, espaces de travail partagés?), nouvelles formes architecturales? 68 Aménager la ville productive L?incontournable densification des ZAE Dans les métropoles françaises, les zones d?activités économiques ont été, durant les derniÚres décennies, les principaux réser- voirs où puisaient les collectivités pour fa- briquer de nouveaux quartiers à dominante résidentielle. Cette évidence semble rele- ver du passé : les ZAE commencent à être perçues comme des gisements précieux pour l?activité économique elle-même. Trois ingrédients cumulatifs sont à l?ori- gine de ce changement de paradigme. Le premier est la prise de conscience d?un potentiel de densification important dans les ZAE. Le deuxiÚme est la démarche séquentielle ERC ? éviter, réduire, com- penser ? issue de la loi Climat et résilience adoptée en août 2021, qui induit qu?il faut parfois acquérir plus du double du foncier nécessaire aux nouvelles ZAE stricto sen- su. Le troisiÚme est l?objectif de zéro arti- ficialisation nette (ZAN). À Rennes comme à Bordeaux, la densifi- cation des ZAE devient ainsi un sujet im- portant inscrit à l?agenda politique des col- lectivités. Cela se traduit notamment par une posture beaucoup plus respectueuse de l?existant et une approche par interven- 24. Cette obligation ne s?applique pas à toutes les collectivités. Seules celles qui disposent de « zones d?activités économiques significatives » sont concernées ; et la loi ne prévoit pas de sanction en cas de non-respect de cette obligation. tions ponctuelles plutÃŽt que par transfor- mation programmatique (transformation d?un secteur à dominante économique vers un quartier à dominante résidentielle). L?article 68 de la loi Climat et résilience oblige les collectivités à réaliser un « dia- gnostic partagé » du potentiel de densi- fication de leurs zones d?activités éco- nomiques existantes, dans un délai de trois ans à compter de la promulgation de la loi24. Ce travail d?inventaire n?a rien d?évident : aucune base de données existante, ni la base Sirene fondée sur les adresses de siÚges sociaux ni la base DG- FiP trÚs partiellement renseignée, ne per- met de le réaliser sans un travail minutieux de terrain, d?autant que la loi demande de qualifier et de quantifier la vacance. À Bordeaux par exemple, aucune structure, pas même l?agence d?urbanisme pourtant à l?origine d?un atlas des zones d?activités, n?avait encore été désignée pour réaliser cet inventaire au moment de nos entretiens entre septembre 2021 et juillet 2022. Ainsi, à Rennes, lorsque l?on compare le schéma d?accueil des entreprises de 2017 avec celui en cours d?élaboration en 2022, plusieurs projets d?extension de ZAE ne sont plus d?actualité. Ce recul est en train d?accélérer une pénurie fonciÚre pour les activités économiques. En 2022, la col- 69Chapitre 5. L?optimisation spatiale: de la densification à la diversification lectivité n?avait plus que dix-huit mois de foncier disponible pour répondre aux de- mandes des entreprises en ZAE (en dehors de la zone d?activités de la Janais). Dans ce contexte, la densification des ZAE est ciblée dans le nouveau SAE comme une action incontournable. À Bordeaux, le décompte en cours des terres encore artificialisables d?ici 2030, dans le respect du ZAN, aboutirait a prio- ri à 400 hectares seulement, cette sur- face comptabilisant tous types de projets (infrastructurels, résidentiels, d?activités économiques). Là encore, la densification des ZAE pour satisfaire les besoins de dé- veloppement économique n?est plus une option. L?identification de gisements fonciers optimisables Les agences d?urbanisme rennaise et bor- delaise se sont attelées à des diagnostics de leurs ZAE. En 2012, l?a?urba (à Bor- deaux) publiait, comme mentionné préala- blement, un Atlas des zones économiques de la Cub (Communauté urbaine de Bor- deaux), dont l?actualisation a été lancée en 2020. Les onze ZAE bordelaises sont pas- sées au crible des entrées suivantes : oc- cupation au sol des éléments bâtis, état de l?immobilier d?entreprise, emploi, trans- 25. Cet atlas ne va pas dans le degré de précision attendu par les inventaires bientÃŽt exigibles dans le cadre de la loi Climat et résilience et mentionnés un peu plus haut. Ceux-ci devront notamment qualifier et quantifier la vacance, donnée qui n?est pas disponible par exemple dans l?atlas des ZAE. ports en commun structurants, typologie de la vocation des zones, zonages du PLUi de Bordeaux Métropole. En page d?ac- cueil de l?atlas (qui se présente comme une visionneuse SIG), il est précisé : « La seconde entrée, intitulée ?analyse fon- ciÚre?, offre une lecture de l?occupation bâtie à l?échelle des unités fonciÚres. Elle permet ainsi de mesurer les emprises non construites. En précisant la domanialité et les contraintes ayant une incidence sur la constructibilité, il s?agit de premiÚres in- dications sur le potentiel de densification des espaces monofonctionnels de la mé- tropole. »25 À Rennes, des diagnostics ont également été réalisés par l?Audiar (2021a, 2021b) : vingt ZAE ont ainsi été étudiées, d?abord pour établir un diagnostic précis (vocation économique des unités fonciÚres, occupa- tion du sol, surface des unités fonciÚres, emprises au sol, type de propriétaire, statut d?occupation, dynamiques du mar- ché foncier, évolution du bâti), puis pour évaluer les enjeux et les potentiels théo- riques d?optimisation. Cette connaissance a sans doute participé au changement de paradigme mentionné, même si ces études restent à ce stade peu opérationnelles. À Bordeaux, des études plus opération- nelles des ZAE sont actuellement réalisées 70 Aménager la ville productive mais elles sont pilotées par des services différents (le GIP GPV Rive droite, les ser- vices du développement économique ou de l?aménagement de Bordeaux Métropole, ou encore l?OIM Aéroparc), sans coordi- nation ni concertation. Certains membres de ces services en sont conscients et ont commencé à imaginer la constitution d?un « groupe de travail ZAE ». Peu d?approches opérationnelles coordonnées Globalement, le chantier de la densifica- tion des activités économiques reste en- core assez embryonnaire. Qu?il s?agisse de densifier les ZAE ou de verticaliser ponctuellement l?activité, les expériences restent à ce stade plutÃŽt marginales, même au-delà de nos cas de Rennes et de Bor- deaux. On entend réguliÚrement mention- ner les mêmes exemples (la Fondation pour les terrains industriels de GenÚve, ou FTI, notamment), illustrant le peu de pro- fondeur du réservoir de références. À Bordeaux, l?AMI AIRE (voir chapitre 8) fait figure d?expérimentation novatrice mais les résultats ne sont pas encore ex- ploitables26. Les projets proposant une verticalisation de l?activité productive (Nexity et Engie avec Hoerner Ordonneau 26. Au moment de la rédaction de cet ouvrage, et à l?échelle des deux éditions de l?AMI qui portaient sur un total de 19 sites, on recense 2 projets livrés et 5 projets en cours (permis de construire délivrés, chantier en cours ou programmé). On compte 7 sites retirés de l?AMI avant la désignation du lauréat ou pour lesquels le projet proposé est finalement abandonné, et 4 projets en suspens (négociations en cours avec le propriétaire foncier). Architectures sur le site CÃŽte de la Ga- ronne) ou une mutualisation des espaces logistiques (Nexity avec Hoerner Ordon- neau Architectures sur le site Dangeard Est) sont en suspens. De rares tentatives d?optimisation par mutualisation L?optimisation spatiale de l?activité écono- mique passe concrÚtement par deux actions principales : réduire les surfaces au sol peu utilisées et exploiter davantage les volumes en hauteur (autrement dit « verticaliser »). La réduction de surfaces au sol trop peu utilisées est essentiellement le résultat d?efforts de mutualisation d?espaces alter- nativement vides, notamment les espaces de stationnement. Il existe quelques ten- tatives de mutualisation à Bordeaux et à Rennes, mais le niveau de partage n?a ja- mais pu aller bien au-delà de quelques voi- ries communes. On peut citer l?exemple partagé par La Fab du projet de construc- tion d?un village artisanal regroupant cinq structures (brasserie, chocolatier, atelier de sérigraphie, etc.) pour une surface de prÚs de 4 000 m2 sur la commune du 71Chapitre 5. L?optimisation spatiale: de la densification à la diversification Bureaux Pondération Occupation des surfaces de bureaux sur l?unité fonciÚre Inférieur à 0,3 6 Entre 0,3 et 0,6 3 Supérieur à 0,6 0 Âge des bureaux Avant 1980 6 Entre 1980 et 2000 3 AprÚs 2000 0 Emploi salarié 1 emploi ou plus ou sans information 0 Pas d?emploi 3 Unité fonciÚre non occupée Vacance structurelle 6 Vacance conjoncturelle 2 Autres activités Pondération Occupation des surfaces de bureaux sur l'unité fonciÚre Inférieur à 25 % de bâti sur la surface de l?unité fonciÚre Foncier bien optimisé 0 Foncier à optimiser 3 Foncier non optimisé avec réserve fonciÚre 6 Supérieur à 25% de bâti sur la surface de l'unité fonciÚre Foncier non optimisé avec réserve fonciÚre 3 Foncier à optimiser (parking/ stockage surdimensionné) 3 Emploi salarié 1 emploi ou plus ou sans information 0 Pas d?emploi 3 Unité fonciÚre non occupée Vacance structurelle (+ 3 ans) 6 Vacance conjoncturelle (- 3 ans) 2 Lot non construit 6 Lot à commercialiser 6 Habitat Présence d?habitat sur l?unité fonciÚre 2 Pour les unités fonciÚres avec 5 points ou plus Surface des unités fonciÚres Sur-pondération Inférieure à 3 000 m2 1 Entre 3 000 et 6 000 m2 3 Supérieure à 6 000 m2 6 Note finale Potentiel 0 à 5 Aucun potentiel 6 à 8 Potentiel faible 9 à 12 Potentiel moyen + de 13 Potentiel fort Figure 5.1- Méthode dite de pondération mobilisée par l?Audiar pour identifier les gisements d?activités Source: Audiar, 2021a. Vocation économique des unités fonciÚres (UF) 72 Aménager la ville productive Bouscat. À l?origine du projet, plusieurs espaces de partage avaient été envisagés : des showrooms, des serres, des vestiaires, une cafétéria, du stationnement. Lorsque le permis de construire a été déposé, les stationnements et les voiries étaient les seuls éléments partagés que l?équipe était parvenue à conserver. Les nécessités de gestion de chacun, la crainte des conflits d?usage ont été les principales explica- tions à ce « rétropédalage ». Figure 5.2- Projet de village artisanal Godard, au Bouscat, par l?agence Compagnie architecture Crédit: Air Studio - dessins: Magda Meziane. 73Chapitre 5. L?optimisation spatiale: de la densification à la diversification La verticalisation, un affichage plus qu?une solution aboutie Verticaliser sur des socles actifs: une réponse fréquente et opportuniste À Bordeaux, comme probablement ail- leurs, les grands projets urbains prennent place sur des secteurs historiquement pro- ductifs. Et, pour attirer des activités éco- nomiques comme pour afficher un main- tien des surfaces d?activités, les nouveaux bâtiments intÚgrent souvent un socle dit actif où sont imaginées des activités pro- ductives. Ainsi, le projet urbain ne figure pas comme un quartier résidentiel mais comme un quartier mixte d?où les emplois d?hier n?ont pas tous disparu. C?est le cas du quartier Brazza, qui prévoit de 40 000 à 50 000 m2 dédiés à l?artisanat et aux activités productives (voir encadré ci-aprÚs). Ces surfaces sont essentielle- ment situées en socle de bâtiment et seront trÚs probablement revues à la baisse. En parallÚle, la CMA de Gironde souligne que nombre de demandes de locaux reste insatisfaite. En effet, le socle actif n?est pas une réponse systématiquement adap- tée aux besoins des activités productives : une majorité d?entre elles ont besoin de surfaces plus horizontales, à l?abri de conflits d?usage avec les programmes ré- sidentiels ou tertiaires. Verticaliser l?activité productive sur elle-même, une réponse beaucoup plus rare L?autre levier de l?optimisation spatiale est la verticalisation de l?activité produc- tive sur elle-même. Des usines verticales ont existé à travers l?histoire, comme les usines viennoises du fabricant de chocolat et de biscuits Manner, mais elles font dé- sormais figure d?exception. Un cas intéressant de verticalisation est en cours de montage dans l?OIM Aéroparc de Bordeaux : il s?agit d?une opération d?acti- vités, soumise à concours, dont le montage est celui de la dissociation fonciÚre. Dans le cadre de ce projet monté sous forme de bail à construction (et détaillé dans le fo- cus consacré à l?OIM Aéroparc ci-aprÚs), l?aménageur La Fab formule un certain nombre d?exigences, comme le niveau de loyer qui devra être pratiqué par l?investis- seur. Cela implique un suivi rigoureux de la part de l?aménageur puis de la collecti- vité. Ce bail à construction (d?une durée de 50 ans) s?accompagnera ainsi d?une convention de suivi de commercialisa- tion, ce qui permettra un contrÃŽle par la collectivité des profils de preneurs et des loyers pratiqués. La nécessité d?une ingé- nierie spécifique de suivi de ces opérations se dessine, dans la mesure où elles néces- sitent un montage spécifique, notamment pour faciliter l?accÚs aux fonciers. Notons que cet exemple exceptionnel (et encore à un stade trÚs amont) visait plutÃŽt un 74 Aménager la ville productive Brazza: un projet laboratoire de la ville productive Le projet de Brazza voit le jour en 2014 sous l?impulsion d?Alain Juppé, qui souhaite proposer une offre diversifiée de logements pour répondre à l?objectif de construction de 3000 logements par an. Le maire de Bordeaux souhaite également que ce projet soit le démonstrateur de l?intégration de l?artisanat «sous toutes ses formes». Cette volonté se traduit, dans le plan-programme de l?équipe de maîtrise d?oeuvre urbaine, par 4950 logements, dont certains, conçus en «volume capable», c?est-à-dire à terminer et à personnaliser soi-même, sont moins chers et destinés aux primo-accédants. Les architectes-urbanistes appliquent ce même principe à l?activité économique. Ainsi, plus de 30000m2 de volumes capables destinés aux «activités» sont programmés: des rez-de-chaussée «à finir» avec une hauteur sous plafond de 7 mÚtres dédiés à l?artisanat. L?activité principale visée est la production ou la transformation, à laquelle peuvent s?ajouter des activités comme la vente ou l?exposition. PrÚs de dix ans plus tard, le service de développement économique de la métropole de Bordeaux estime que 21 000 m2 destinés aux artisans seront livrés dans une premiÚre phase (à l?horizon 2025), dont 18 000 m2 en rez-de-chaussée. Les locaux font en moyenne de 150 à 200m2. Aujourd?hui, la plupart des locaux disponibles à la commercialisation trouvent rapidement preneurs, auprÚs d?acteurs tels que des artisans d?art, des artisans-commerçants, une entreprise de sprinklage. Il convient de noter que ces rez-de-chaussée s?adressent à des activités davantage tertiaires que ne l?étaient les activités historiques de la zone (construction, principalement navale, et commerce de gros notamment). La mixité fonctionnelle, si elle permet effectivement une péréquation économique à l?échelle immobiliÚre, laisse certains interlocuteurs dubitatifs sur la cohabitation entre des activités productives, sources de nuisances, et les autres fonctions urbaines que sont le logement et le bureau. Surtout, si ce projet urbain prévoit effectivement la construction de 40 000 m2 à 50000m2 dédiés à l?artisanat, on peut également faire le constat qu?il transforme des fonciers autrefois dédiés à l?industrie et à l?activité productive en morceaux de ville à forte dominante résidentielle. On peut ainsi faire l?hypothÚse que le renouvellement urbain de ce secteur, qui accueillait en 2012 plus de 2000 emplois, majoritairement ouvriers, s?accompagne d?une éviction des activités et des emplois productifs. 75Chapitre 5. L?optimisation spatiale: de la densification à la diversification public de dirigeants de start-up, prompts à innover, ouverts à des formats de bâti alternatifs et peut-être moins contraints techniquement et économiquement que des entreprises plus traditionnelles. Un besoin en outils spécifiques Même si les exemples sont rares, une prise de conscience émerge parmi les décideurs territoriaux d?un besoin en outils de pro- jets urbains spécifiques à la transformation des zones d?activités. En effet, les enjeux financiers des interventions dans ces sec- teurs sont importants ? du fait du poids du foncier certes, mais surtout de la valeur économique des entreprises qu?il s?agit de dédommager par le paiement d?une indemnité d?éviction ou de transfert. Ils sont tels que le mode opératoire habituel d?acquisition-transformation fonciÚre est inenvisageable. Même à Rennes, métro- pole caractérisée par une forte tradition d?intervention publique, les services ont conscience que les ZAE ne peuvent pas être transformées selon les méthodes ha- bituelles. Rénover et densifier des espaces d?acti- vités économiques ne peut a priori pas se faire sans argent public. Il existe deux pos- 27. Les ZAE connaissent une obsolescence assez rapide du fait notamment d?un vieillissement précoce des bâtiments (de peu de qualité) mais aussi des espaces extérieurs qui, souvent, n?ont pas fait l?objet d?un traitement trÚs qualitatif. La requalification des ZAE désigne pas seulement la mise à niveau qualitative de ces espaces. Dans certains cas, cette requalification désigne aussi le fait d?offrir des lieux et des services plus amÚnes pour les travailleurs de ces espaces. sibilités aujourd?hui : soit la collectivité décide de prioriser l?activité économique et accepte que cela lui coûte de l?argent, soit la collectivité accepte de réduire la part d?activités économiques et de faire financer le coût de la transformation par des programmes plus lucratifs (logements, bureaux et commerces pour l?essentiel). Cette deuxiÚme option est alors réservée aux secteurs les plus attractifs, notamment les secteurs desservis par des transports en commun structurants au sein desquels des programmes de bureaux ou de logements sont susceptibles de pouvoir être commer- cialisés. Cette vision opérationnelle explique pour- quoi les ZAE ont été un réservoir impor- tant de projets urbains à dominante rési- dentielle, puisqu?elles ne pouvaient être transformées sans gros effort financier public. Les perspectives opérationnelles Lors des entretiens réalisés à Rennes et à Bordeaux, nos interlocuteurs ont identifié les mêmes leviers opérationnels d?inter- vention susceptibles de rendre possibles les opérations de densification. Le premier, et le plus évident, est la requalification27 des ZAE et des espaces publics plus lar- gement. Le deuxiÚme consiste à acquérir 76 Aménager la ville productive certains fonciers stratégiques uniquement, par opposition à la maîtrise fonciÚre totale d?un secteur, de façon à amorcer la trans- formation souhaitée. C?est le cas dans la ZA Nord à Rennes, avec quelques acqui- sitions au coup par coup sur des terrains importants. Lorsqu?il y a une acquisition, un montage en dissociation fonciÚre peut également être imaginé. Le dernier levier consiste en un accompagnement des pro- priétaires fonciers pour les convaincre de transformer et de densifier leurs parcelles, ce qui est généralement réalisable quand ils y ont intérêt : quand une valorisation est possible, en cas de besoin d?extension de l?entreprise, entre autres. Une piste mériterait d?être ajoutée à ces perspectives opérationnelles : s?adresser bien davantage à des propriétaires occu- pants. En effet, il apparaît de plus en plus comme une nécessité économique de dé- passer le modÚle classique de l?aména- gement séquentiel. Produire de l?activité économique via les séquences et les ac- teurs habituels de la chaîne de l?immobi- lier (aménageur, promoteur, investisseur, occupant) ne peut se faire sans argent pu- blic, comme on vient de l?illustrer. Même avec un foncier quasi gratuit, la fabrication d?un bâtiment neuf aboutit, à l?issue de la séquence habituelle des acteurs de l?immo- bilier, à des valeurs locatives trop élevées par rapport aux capacités des activités pro- ductives. Cela tient au cumul des marges réalisées par l?aménageur, le promoteur et l?investisseur, ainsi qu?à l?attente par l?in- vestisseur d?un rendement annuel dans une perspective temporelle restreinte. A contrario, il est possible de produire de l?activité économique « pour soi-même » sans mobiliser trop d?argent public. Cela présente plusieurs avantages économiques majeurs : il n?y a ni nécessité de marge ni attente de rendement financier, et une pers- pective de long terme redevient possible. C?est ce que l?on trouve majoritairement dans les grandes périphéries, via l?acqui- sition de lots à bâtir par des industriels pour leur compte propre. L?enjeu pour la collectivité est d?importer ce type de montage dans des secteurs plus urbains, en cherchant à l?encadrer a minima avec un cahier des charges adapté (en termes de densité, d?implantation, de nuisances gé- nérées, etc.). Rappelons ici que le facteur prix n?est que d?une importance relative dans le choix de localisation des acteurs économiques. De nombreux autres fac- teurs pÚsent et se combinent : l?accÚs à un bassin d?emploi, la proximité d?un écosys- tÚme économique, la desserte en transport en commun, l?adéquation des locaux avec les besoins, etc. Dans le cas d?une acqui- sition, ce facteur prix est encore minoré. Rénover et densifier des ZAE ne peut a priori pas se faire sans argent public. 77Chapitre 5. L?optimisation spatiale: de la densification à la diversification Un consensus émergent en faveur d?une ingénierie d?accompagnement spécifique Dans la perspective que nous venons de tracer, le rÃŽle de la collectivité est d?inciter ? puis d?accompagner ? les propriétaires fonciers à faire muter et densifier leur pa- trimoine. Ces propriétaires peuvent être les entreprises occupantes ou des fonciÚres ? locales ou nationales ? incarnées sous forme de SCI ad hoc. La négociation avec eux suppose d?employer plusieurs outils, les deux principaux étant, d?une part, le levier réglementaire, en étant à la fois clair sur l?évolution attendue du secteur (par exemple via une OAP) pour décourager des postures attentistes et assez prescrip- tif sur les programmations possibles et les rÚgles d?implantation, et, d?autre part, l?accompagnement en ingénierie. Pour bien comprendre ce rÃŽle essentiel de l?accompagnement, il faut revenir aux origines du modÚle de la ZAE, dont les singularités supposent des modalités d?in- tervention spécifiques. Figure5.3- Les spécificités des projets en ZAE et des modalités d?intervention Source: Le Sens de la Ville. Coûts fonciers élevés La collectivité intervient sans acquisition fonciÚre (ou presque) Connaître / dévoiler Requalifier Accompagner Inciter Recettes faibles (ventes de fonciers) 78 Aménager la ville productive Un projet urbain en ZAE présente à la fois des coûts fonciers élevés et des recettes faibles (voir figure 5.3). Plus précisément, si les valeurs fonciÚres à l?achat peuvent être élevées, les coûts d?une intervention fonciÚre sont démultipliés par les frais de transfert et d?éviction des activités écono- miques concernées. Les valeurs fonciÚres (ventes de terrains ou de charges fon- ciÚres) sont, quant à elles, peu élevées : les activités concernées ne sont pas toujours à forte valeur ajoutée financiÚre, ce à quoi s?ajoute le fait que la densité modérée de la ZAE dilue sa rentabilité fonciÚre. Ces deux considérants initiaux rendent l?in- tervention d?un aménageur peu réaliste selon des modalités classiques d?acquisi- tion fonciÚre, le bilan de l?opération étant déficitaire. La collectivité doit donc cher- cher d?autres moyens d?intervention pour transformer ces zones d?activités. La premiÚre étape est de bien connaître le terrain : qui possÚde quelle parcelle ? Qui l?occupe ? Quels sont les besoins de cha- cun ? Qui a investi récemment et qui a des projets d?extension ou de transformation ? Cette connaissance est un prérequis : im- possible de « faire avec » les acteurs si l?on ne connaît rien d?eux. Même si la connais- sance de la zone d?activités n?est souvent que partielle, c?est de là qu?il faut partir pour identifier les intérêts à agir de chacun ainsi que les possibilités de mutualisation (voies d?accÚs, stationnement, espaces de stockage, lieux de réunion, gestion des déchets?). La connaissance de la zone n?est cependant pas évidente, du fait, entre autres, d?une multiplicité d?acteurs éco- nomiques (propriétaires occupants pour certains, investisseurs locaux, nationaux, voire internationaux, etc.), caractérisés par des lieux de prise de décision parfois trÚs éloignés du terrain. La deuxiÚme étape est la requalification. La collectivité garde ainsi la main sur les espaces publics et notamment les voiries, ce qui peut aussi créer une force d?entraî- nement sur les acteurs privés. Ce travail de requalification peut être fait en plusieurs temps avec, par exemple, des phases d?aménagement transitoire, pour tester la pertinence de certains trajets cyclables, l?implantation de micro-polarités autour de food trucks et de mobiliers légers? Une fois que les intérêts à agir de chacun ont été identifiés (besoins d?extension, ventes de foncier possibles aprÚs remem- brement ou aprÚs mutualisation de sta- tionnements, etc.), la collectivité doit ac- compagner les parties prenantes pour que le passage à l?acte opérationnel se réalise. Demandes d?autorisation administrative, actions de remembrement foncier, portage d?un projet commun via une association fonciÚre urbaine de projet? : autant de dé- marches qui ne font pas partie du coeur de métier des entreprises et des propriétaires concernés. C?est donc à la collectivité de s?outiller pour proposer un accompagne- ment adapté aux acteurs privés. 79Chapitre 5. L?optimisation spatiale: de la densification à la diversification Enfin, du seul point de vue des acteurs privés occupants ou propriétaires, l?inté- rêt à agir n?est parfois pas assez fort pour susciter un passage à l?acte. La collectivité peut alors mobiliser des leviers incitatifs pour le faciliter : bonus de constructibilité à certaines conditions (végétalisation, ges- tion des stationnements?), intervention sur l?espace public mitoyen, etc. À Bordeaux, cette ingénierie d?accom- pagnement et d?incitation est de plus en plus perçue comme nécessaire mais ses modalités n?ont pas encore été proposées. D?ailleurs, bien que plusieurs études de requalification de ZAE aient été lancées (Jean Zay, La Gardette, Bordeaux Nord, Plaine Sud-Garonne?), aucun cahier des charges n?a encore intégré spécifiquement cette ingénierie d?accompagnement ; seuls des bons de commande pour faisabilités architecturales sont pour l?instant prati- qués. Cette ingénierie pourrait se traduire par le recrutement d?un assistant à maî- trise d?ouvrage (AMO), d?une personne dédiée au sein des services ou encore par la création d?une structure externe exis- tante comme la SPL Technowest, qui gÚre une pépiniÚre et met en place des procédés d?écologie industrielle. À Rennes, la métropole envisage la créa- tion d?un nouveau métier : le « manager de zone d?activités », qui pourrait étudier avec les propriétaires les possibilités de densi- fier leurs parcelles. Rennes Métropole pré- voit aussi de conditionner la cession des terrains publics, lorsque le preneur est déjà propriétaire ailleurs, à un effort de densi- fication de ses autres parcelles. Une expé- rimentation de ce type a déjà eu lieu avec la société Les routiers bretons lorsqu?ils se sont implantés à la Janais. 80 Aménager la ville productive CHAPITRE 6 Aux interstices spatiotemporels, les occupations temporaires 28. L?occupation transitoire est un mode particulier d?occupation temporaire qui vise à établir un lien entre les usages passés, présents et futurs du lieu concerné. Dans cet ouvrage, nous parlons d?occupation temporaire, même si cela recouvre également des démarches d?urbanisme transitoire. 29. Les activités productives de l?ESS relÚvent en majorité du champ trÚs large de l?économie circulaire : réemploi, recyclage, réparation, approvisionnement durable, etc. Par exemple, au sein de l?incubateur ATIS à Bordeaux, la quasi-totalité des projets incubés identifiés comme productifs relÚvent de l?économie circulaire. L?occupation temporaire ou transitoire28 est une modalité principalement activée à destination des activités productives de l?économie sociale et solidaire (ESS)29 et du petit artisanat. Les acteurs « plus clas- siques » du secteur productif en sont ma- joritairement absents. À Rennes, l?occupation temporaire est un levier réguliÚrement mobilisé. La ville est en effet propriétaire d?un patrimoine immobilier important, qu?elle mobilise à destination d?associations, d?artisans et d?entrepreneurs de l?ESS. À Bordeaux, le recours à ce dispositif ne se traduit pas en- core par une politique publique assumée, même si les projets se développent. Objectif Leviers Retrouver des marges de manoeuvre en explorant les interstices spatiotemporels de la transformation urbaine Immobilier temporaire et urbanisme transitoire, notamment dans le cadre d?opérations d?aménagement urbain 81Chapitre 6. Aux interstices spatiotemporels, les occupations temporaires Une diversité de modes d?occupation temporaire Les occupations temporaires sont de taille, de durée et de dimension variables : elles peuvent concerner des lieux emblé- matiques comme Darwin à Bordeaux ou l?HÃŽtel Pasteur à Rennes, des occupations temporaires de bâtiments dans l?attente de leur démolition ou de la livraison des cellules définitives, ou encore des cellules commerciales en rez-de-chaussée. On peut citer l?exemple de l?atelier par- tagé d?artisans Comme un établi, installé dans la ZA Nord de Rennes. Cette coopé- rative d?artisans occupe, depuis 2021, une cellule commerciale appartenant à la ville de Rennes dans le cadre d?une convention d?occupation précaire signée pour une pé- riode de sept ans. Le tarif de location est celui d?une entreprise de l?ESS30 : 2 500 € HT, hors charges, par mois pour 1 110 m2 au sol soit 2,50 €/m² environ. Le projet des Halles en commun, à Rennes (voir focus), qui prend place sur le site d?une usine de fabrication de matériel pour l?armée ayant déménagé début 2022, fait aussi l?objet depuis quelques mois d?une occupation transitoire. Ce projet ac- cueille des activités productives de l?ESS, 30. La ville de Rennes a trois niveaux de tarif avant le tarif commercial classique : la gratuité, le tarif associatif et le tarif pour entreprises de l?ESS. et notamment des activités relevant de l?économie circulaire. Autre exemple, à Bordeaux, l?école d?Artigues-prÚs-Bordeaux, rachetée par la métropole pour une opération de lo- gements, fait l?objet d?une occupation temporaire pour une période de deux ans. AprÚs un appel à manifestation d?inté- rêt, une dizaine de projets portés par des acteurs de l?ESS ont été retenus pour la phase temporaire. Si, dans les cas présentés ici, les locaux appartiennent à la collectivité, ce n?est pas toujours le cas. Ainsi, à Bordeaux, la fon- ciÚre parapublique inCité met en location temporaire des rez-de-chaussée pour des activités. La durée des baux varie généra- lement de six à vingt-quatre mois. L?iden- tification des entrepreneurs susceptibles d?être intéressés se fait à travers le réseau de partenaires, notamment via la métro- pole, qui joue un rÃŽle important dans cette mise en relation. Principalement activée pour les activités de l?ESS et de l?artisa- nat, l?occupation temporaire peut être de taille, de durée et de dimen- sion variables. 82 Aménager la ville productive Une solution à double tranchant Ce mode d?hébergement permet à des en- treprises et à des structures financiÚrement fragiles d?accéder à des locaux, quand elles ne trouvent pas de solution pérenne sur le marché immobilier classique. Cela rend ainsi possible le lancement d?activités et la stabilisation de modÚles économiques, constituant d?ailleurs souvent la premiÚre étape en sortie de structures d?incubation. Enfin, dans le cadre des occupations tran- sitoires, il permet à des entrepreneurs de participer à la définition d?usages futurs d?un espace, de s?intégrer à un écosystÚme économique. En revanche, une fois la période tempo- raire terminée, la relocalisation peut être particuliÚrement difficile à opérer, non seulement en raison de ses coûts mais éga- lement des nuisances potentielles de l?ac- tivité. Il existe bien quelques pépiniÚres et hÃŽtels d?entreprises, mais en nombre trÚs restreint, et l?écart de prix entre l?occupa- tion temporaire et les valeurs de marché est élevé. Aussi existe-t-il des entreprises qui ont des difficultés à sortir de l?occupa- tion temporaire, et sont contraintes d?aller d?un site à l?autre. Cet accÚs incertain aux locaux n?est pas sans conséquence sur la capacité des entre- preneurs à se projeter dans leur développe- ment. Certains mettent donc en place, dÚs le début de l?occupation, des stratégies pour rendre possible leur pérennisation sur site. Par exemple, le responsable de l?atelier Comme un établi explique que, en plus des actions d?animation à destination des habitants du territoire, le collectif a fait le choix d?aménager le local « en dur », au prix d?investissements importants, ce qui rend à leurs yeux leur déménagement plus difficile. La ville peut toutefois leur de- mander de partir avant l?expiration du bail de sept ans, avec un préavis de six mois. Bien que temporaire, l?installation dans des locaux nécessite en outre des travaux d?aménagement entraînant des coûts qui peuvent s?avérer difficiles à assumer pour une activité. 83Chapitre 6. Aux interstices spatiotemporels, les occupations temporaires 83 FOCUS Les Halles en commun: un projet d?urbanisme transitoire favorisant l?implantation de l?économie circulaire Au sud-ouest de Rennes, sur les com- munes de Rennes et de Saint-Jacques- de-la-Lande, se déroule depuis plus de vingt ans l?opération d?aménagement de La Courrouze. Premier projet d?amé- nagement porté par Rennes Métropole, lancé en 2003 et pensé par l?équipe de Paola Vigano et Bernardo Secchi, ce projet en est aujourd?hui à la moitié de sa réalisation. L?un des secteurs encore à aménager se situe sur l?emprise de l?en- treprise industrielle Euro-Shelter, dont les activités ont déménagé en 2022 vers le site de la Janais, au sud de Rennes. Le départ d?Euro-Shelter laisse sur place de grandes halles en structure métallique avec des murs en briques, datant de 1916, que l?aménageur souhaite conserver. Ils constituent de rares témoins de ce type d?architecture à Rennes. Le projet qui s?y implantera, nommé « Les Halles en commun », prévoit la reconversion des trois halles industrielles aprÚs travaux de restructuration à l?intérieur, avec une programmation de 190 logements, 10 000 m2 dévolus à l?activité, dont un pÃŽle dédié à l?entrepreneuriat collabora- tif. Une volonté de construire le lieu et ses usages futurs à travers une occupation transitoire Pour les 10 000 m2 d?activité, une pro- grammation tournée vers l?ESS est envisagée dÚs 2019. Un appel à mani- festation d?intérêt (AMI) est lancé par l?aménageur Territoires en 2019, au- quel répondent plusieurs acteurs. Ter- ritoires a ensuite engagé avec eux une démarche prospective, afin d?imaginer 84 Aménager la ville productive84 leur implantation dans des bâtiments ré- habilités. Mais, à la suite du départ an- ticipé de l?entreprise Euro-Shelter début 2022, l?aménageur change de méthode : l?opération d?aménagement initialement prévue n?étant pas prête à démarrer, un processus d?occupation transitoire est alors initié. Cette occupation transitoire concerne une partie du site : une halle, un entre- pÃŽt et des bâtiments préfabriqués. Elle doit permettre de tester les usages ? la majeure partie des occupants pouvant à terme investir durablement le site ?, de nourrir la programmation des futurs bâtiments et de participer au développe- ment du quartier. Pour l?aménageur, l?enjeu est de favo- riser l?émergence d?un projet intégrant les besoins et les problématiques des acteurs. Pour cela, une « permanence urbaine » est mise en place, inspirée de la permanence architecturale créée par Patrick Bouchain à l?hÃŽtel Pasteur à Rennes. Elle est fondée sur l?idée que c?est en travaillant sur place que l?on comprend mieux les problématiques et les enjeux du projet. Une ingénierie est également déployée, à travers trois groupements de prestataires en mesure d?accompagner l?aménageur sur trois études à moyen terme (de deux à quatre années), afin que le processus transitoire soit documenté, animé et ouvert sur le quartier et ses habitants. Une orientation favorable à l?économie circulaire La moitié des acteurs participant à la phase transitoire relÚvent de l?économie circulaire, la plupart des activités étant par ailleurs considérées comme pro- ductives. Certaines d?entre elles, dont les ressourceries La Belle Déchette et l?ÉquipiÚre, devraient trouver leur place dans le projet final. Parmi les structures présentes uniquement pendant la phase transitoire figure une plateforme de réemploi, Bâti Récup?, qui doit accueillir des matériaux issus de la déconstruction, destinés à être réemployés en priorité sur les constructions de La Courrouze. Les activités de la plateforme de réemploi et de la ressourcerie La Belle Déchette nécessitent des échanges logistiques im- portants, car il s?agit de cohabiter avec les autres activités prévues sur le site et avec le public fréquentant les ressource- ries ou venant assister aux événements programmés. Cette mixité permet à l?aménageur de tester les « frottements d?usage » dans des espaces de program- mation mixte, et ainsi de réfléchir à la gestion des flux, des nuisances sonores et de la sécurité. 85Chapitre 6. Aux interstices spatiotemporels, les occupations temporaires 85 Un équilibre financier qui reste à trouver La temporalité du projet est délicate à gé- rer, tant du point de vue de l?aménageur que des acteurs occupant le site. Les tra- vaux seront réalisés successivement. La phase transitoire, qui ne concerne qu?une partie du site, permet le lancement des travaux ailleurs. Ce décalage permet éga- lement d?affiner la programmation finale, toujours en cours de définition au moment de l?enquête. L?un des enjeux pour l?aménageur est d?équilibrer le bilan financier de l?opéra- tion : en plus des activités peu rentables comme celles de l?économie circulaire, il s?agit d?accueillir des activités qui auront les moyens de payer des loyers plus élevés, comme des activités tertiaires. L?équilibre de l?opération n?est pas simple. Son coût total, important, est en partie amorti car le projet est lauréat de l?AMI « Démonstra- teurs de la ville durable », et va bénéficier à ce titre de 500 000 euros pour la phase de l?occupation transitoire, puis d?un montant pouvant aller jusqu?à 10 millions d?euros pour la phase de réalisation. Les travaux nécessaires à l?occupation temporaire des espaces entraînent des coûts qui pÚsent sur ces structures de l?ESS, dont les modÚles économiques sont encore fragiles. Les acteurs doivent prendre à leur charge la remise aux normes électriques et l?installation onéreuse de cloisonnements coupe-feu pour répondre aux normes des établissements recevant du public (ERP). La Belle Déchette doit par exemple réa- liser un emprunt bancaire de 200 000 eu- ros sur quatre ans. Cela donne lieu à des tensions entre les acteurs et l?aménageur, qui aboutissent cependant à des formes de négociations. Par exemple, pour que le prêt bancaire soit accepté, la durée de la convention d?occupation précaire de l?as- sociation a été allongée. 86 Aménager la ville productive CHAPITRE 7 Un parc public et semi-public en évolution Quel est le besoin immobilier d?une petite entreprise du BTP, d?un petit fabricant ou d?un réparateur qui n?a que peu d?ancien- neté ? Il ne peut pas encore se permettre un achat immobilier et cherche donc à louer ; et il n?a ni besoin ni les moyens d?une grande surface de travail. L?offre de petites surfaces à louer, à prix acces- sible avec une partie destinée à l?atelier ou au stockage, est cependant trÚs réduite. Le marché privé s?intéresse peu à ces pe- tites surfaces : aux yeux des investisseurs classiques, elles concernent des acteurs économiquement fragiles, subissent une rotation importante et nécessitent des frais de gestion élevés. Ainsi, les investisseurs préfÚrent mettre sur le marché des locaux par blocs de 500 ou de 1 000 m2 plutÃŽt que dix locaux de 50 m2. L?immobilier de seconde main constitue un petit réservoir pour de telles surfaces, qui se révÚlent trop peu nombreuses et ne correspondent pas toujours au « standing » attendu. C?est en grande partie pour répondre à ce décalage entre offre et demande de petites surfaces accessibles que certaines collecti- vités se sont dotées d?un immobilier d?en- treprise semi-public, ciblant ces types de demande. Objectif Leviers Constituer un parc public ou semi- public FonciÚres publiques, villages artisanaux, hÃŽtels d?entreprises? 87Chapitre 7. Un parc public et semi-public en évolution Une offre historique: pépiniÚres et hÃŽtels d?entreprises De « vieux » outils de portage existent, parmi lesquels des incubateurs (intégrant plus ou moins de contributions publiques), des pépiniÚres et des hÃŽtels d?entreprises. Parmi les gestionnaires-animateurs de ces immobiliers, on trouve à Bordeaux non seulement la chambre de métiers et de l?artisanat, l?agence de développement économique de la rive droite de Bordeaux Hauts de Garonne Développement, un bailleur social (Domofrance), mais aus- si une structure singuliÚre, la technopole Bordeaux Technowest31. Il n?y a pas de présentation facilement accessible de l?ensemble de cet « immobilier aidé » au sein de la métropole mais les collectivités auraient permis la création de trois pépi- niÚres et deux hÃŽtels d?entreprises, le G2 aux Bassins à flot et l?hÃŽtel d?entreprises Brazza. À cela s?ajoutent les immobiliers portés par d?autres acteurs partenaires, notamment par le bailleur social Do- mofrance, qui gÚre 53 000 m2 de locaux commerciaux et professionnels en Nou- velle-Aquitaine : bureaux, commerces, lo- caux d?activités, ateliers ou hÃŽtels d?entre- prises. La collectivité a une forme de droit 31. Cette structure a été créée en 1989. Ses sites accueillent des porteurs de projets plutÃŽt orientés vers les nouvelles technologies. 32. Une nouvelle pépiniÚre, spécialisée dans l?ESS, a intégré le réseau en 2021. de regard sur les publics hébergés par les hÃŽtels d?entreprises du bailleur, puisque les candidats sont normalement soumis à un comité d?agrément. Dans les faits, les délais de réponse sont courts et la per- sonne référente cÃŽté collectivité a parfois changé de poste : ces deux facteurs font que la collectivité n?exerce pas véritable- ment ce droit. Rennes Métropole dispose d?un réseau de pépiniÚres d?entreprises, à Rennes et dans l?agglomération, et de « centres d?affaires des quartiers » à destination des quartiers prioritaires. La gestion et l?animation de ce réseau ont été déléguées à Citédia, opé- rateur de services urbains pour Rennes et Rennes Métropole, dans le cadre de la concession de service public dédiée à l?exploitation du patrimoine immobilier métropolitain à vocation économique. Certaines pépiniÚres sont spécialisées par exemple dans les services aux entreprises, la cybersécurité, l?économie numérique ou les biotechnologies. En 202032, ces pépiniÚres réunissaient quatre-vingts en- treprises et totalisaient une surface lo- cative de 7 500 m2. En parallÚle, quinze incubateurs gérés par des acteurs privés (association, écoles, entreprises) et des ac- teurs publics (université, région Bretagne, chambre régionale de l?économie sociale et solidaire) sont recensés à Rennes. 88 Aménager la ville productive Ces immobiliers parapublics historiques présentent des écueils récurrents : la rota- tion des occupants n?est pas toujours assu- rée et ils mobilisent des fonds importants non seulement en investissement mais parfois aussi en fonctionnement. De récents outils de portage spécifiques À Bordeaux, d?autres outils de portage plus spécifiques et maîtrisés ont été créés récemment : l?activité de portage d?inCi- té et la FonciÚre solidaire. Bailleur social et aménageur historique de Bordeaux, spécialisé en opérations de renouvelle- ment urbain et en centres anciens, inCité a décidé de créer il y a quelques années une activité de fonciÚre d?activités éco- nomiques. Quant à la FonciÚre solidaire Nouvelle-Aquitaine, elle est encore une association de préfiguration33, créée en vue de constituer une fonciÚre de portage d?immobilier ESS en Nouvelle-Aquitaine. Il s?agit donc d?un outil hybride, conçu à la fois pour les collectivités et des acteurs de l?ESS. L?association de préfiguration a été créée par ATIS, France Active Nou- velle-Aquitaine, la plateforme J?adopte un projet (Adefip), avec une implication financiÚre des collectivités territoriales 33. Statut transitoire d?une entreprise qui a pour vocation de se transformer en société coopérative d?intérêt collectif (SCIC). 34. Ses modalités de gestion étaient en cours d?arbitrage au moment de notre enquête. puisque Bordeaux Métropole et la région Nouvelle-Aquitaine assurent le finance- ment d?une partie de l?amorçage. Trois missions ont été définies pour cette fon- ciÚre : l?accompagnement et le conseil sur la mise en place d?une stratégie pa- trimoniale ; le portage immobilier avec des activités d?acquisition pour le compte d?acteurs de l?ESS, puis de mise en loca- tion ou de coacquisition avec eux ; et un rÃŽle d?agence immobiliÚre solidaire. Pour l?instant, l?objectif est de travailler avec des collectifs d?acteurs de l?ESS. À Rennes, plusieurs actions sont mises en oeuvre pour nourrir l?offre immobiliÚre à destination de l?industrie et de l?artisanat. À la Janais, Rennes Métropole est au mo- ment de l?enquête en cours d?acquisition d?un bâtiment pour développer un incu- bateur, une pépiniÚre et un hÃŽtel d?entre- prises. Un atelier mutualisé y sera intégré. Dans le quartier prioritaire du Blosne, une cité artisanale est en cours de chan- tier34 pour la production de douze cellules de 100 m2 ou de six cellules de 200 m2. De la même façon, six à huit box d?envi- ron 300 m2 sont produits pour des artisans dans le quartier prioritaire de Maurepas. Enfin, huit cellules artisanales, appelées le « Mur habité » parce qu?elles sont acco- lées à un mur antibruit (voir focus), ont été livrées à Cleunay. Elles sont occupées par 89Chapitre 7. Un parc public et semi-public en évolution des artisans d?art sous convention d?oc- cupation précaire. La structure d?aména- gement Territoires joue un rÃŽle essentiel dans ces opérations, selon des modalités de montage différentes ; Territoires n?as- sure pas systématiquement le portage. À Rennes comme à Bordeaux, il n?y a pas d?objectif chiffré de création de surface d?activité économique par la collectivité ou ses partenaires, comme c?est le cas en matiÚre de logement social par exemple. Les deux métropoles se distinguent toute- fois sur le caractÚre centralisé de ces outils de portage. À Rennes, c?est la structure Territoires (aménageur historique) qui en est le bras armé, tandis qu?à Bordeaux il existe une diversité d?outils de portage. Cette diversification semble répondre à la fois à des demandes sectorielles, avec le secteur de l?ESS pour la FonciÚre so- lidaire Nouvelle-Aquitaine et les start-up pour Technowest, et à une évolution de la vision de la métropole sur la constitution de son propre patrimoine. En revanche, elle induit un manque de lisibilité, voire de coordination, pointé dans le schéma de développement économique métropolitain adopté en séance publique le 25 novembre 2021 : « Les incubateurs, couveuses, ac- célérateurs et pépiniÚres sur le territoire assurent le rÃŽle de terreau pour la nais- sance et le développement des nouvelles entreprises sur le territoire. Tirées par Bor- deaux Technowest, Unitec, les pépiniÚres communales et privées, elles jouent un rÃŽle stratégique et essentiel dans l?écono- mie de demain, même si la coordination d?ensemble reste à parfaire. » 90 Aménager la ville productive90 FOCUS Le Mur habité: des ateliers artisanaux gérés par l?aménageur À l?ouest de Rennes, à la nouvelle station de métro Mabilais, se dresse une ancienne usine de moutarde, désaffectée depuis les années 1990 et mise à disposition d?un collectif artistique, Les Ateliers du vent, par la ville de Rennes depuis 2006. Le site est limité par la voie ferrée et protégé du bruit des trains par un mur antibruit dont la particularité est aussi d?être « habité » par des artisans. Le projet du Mur habi- té, lequel est occupé depuis le printemps 2020, s?est inscrit dans le cadre de la ZAC Claude Bernard - Alexandre Duval, qui comprend plusieurs opérations d?amé- nagement visant à remodeler ce quartier résidentiel composé de faubourgs et de friches industrielles. La programmation de la ZAC s?articule autour de logements, d?activités de services et tertiaires. La ré- novation des locaux des Ateliers du vent et la construction du Mur habité constituent autant d?éléments qui confortent la dimen- sion artistique et culturelle de ce secteur. Réaliser les opérations «que les privés ne veulent ou ne peuvent pas faire» Avec le Mur habité, l?ambition de Rennes Métropole et de l?aménageur Territoires est de lutter contre les nuisances sonores et de proposer à la location des cellules à destination d?artisans créateurs. Sur le plan architectural, le projet se compose d?une structure principale en bois accueil- lant huit cellules de 20 m2, d?un module réservé aux sanitaires et d?une struc- ture secondaire métallique qui supporte l?écran acoustique composé de panneaux en fibrociment et de panneaux vitrés. Les ateliers sont accessibles en rez-de-chaus- sée par un cheminement piéton. Le Mur habité constitue aussi un espace de pro- menade grâce à un cheminement sur le toit-terrasse. 91Chapitre 7. Un parc public et semi-public en évolution 91 L?opérateur qui a remporté la consultation du lot (construction de logements et Mur habité) a refusé de réaliser le Mur habité. Il n?a donc pas acheté le foncier corres- pondant au projet du Mur mais a acheté plus cher le foncier du reste du lot, ce qui a permis à l?aménageur d?équilibrer le bilan de l?opération. Aucun acteur privé n?étant intéressé par ce programme, complexe sur le plan technique comme sur le plan économique35, le projet a été financé par l?opération d?aménagement tout en béné- ficiant d?une subvention de 300 000 euros du programme d?investissements d?avenir (PIA) « Ville de demain » ainsi que d?une participation de la ville de Rennes. Le coût global de l?opération est de 1,2 million d?euros. En plus d?être maître d?ouvrage, Territoires est aussi gestionnaire du Mur habité jusqu?à la clÃŽture de la ZAC. Le chargé d?opéra- tions déplore toutefois un manque d?outil- lage pour opérer cette gestion locative. Favoriser l?implantation d?artisans créateurs au démarrage de leur activité Déterminé en fonction du prix annuel au mÚtre carré en pépiniÚre d?entreprises, le loyer s?élÚve à 110 euros par mois hors 35. Sur la parcelle, les logements à construire relevaient du parc social, ce qui empêchait toute péréquation financiÚre. charges et hors taxes pour chaque cel- lule. Le bail est d?un an, reconductible. Les artisans ciblés par ce projet sont des créateurs ou issus du « petits artisanat » dont l?activité est en démarrage, comme l?explique le chargé d?opérations de Ter- ritoires : « Les locaux de 20 m2, cela sem- blait être une surface adéquate pour des artisans qui n?avaient pas forcément be- soin de grosses machines. » Pour choisir les locataires, un premier appel à projets a été lancé en 2016, soit quatre ans avant la livraison, le projet ayant pris du retard. Un second appel a été lancé en 2021 aprÚs le départ de certains artisans. L?objectif de Territoires était d?attirer des artisans aux activités complémentaires ou diffé- renciées, afin d?éviter les situations de concurrence. Les locataires devaient éga- lement être en création d?activité et géné- rer un revenu suffisant pour payer le loyer. Le choix des artisans sélectionnés s?est fait en association avec le collectif artis- tique des Ateliers du vent et les artisans locataires, l?ensemble faisant l?objet d?une gouvernance qualifiée « d?informelle » par l?aménageur. En octobre 2021, lors de notre enquête, les artisans occupant ces locaux ont des activités diverses : création d?abat-jour, de décorations en plumes, création de bijoux, graphisme, design de sacs, acces- soires et petits mobiliers fabriqués à la 92 Aménager la ville productive92 main, couture, création de vêtements, sé- rigraphie et linogravure. Certains locaux sont occupés par deux artisans. Les entre- tiens menés avec certains d?entre eux per- mettent d?identifier les avantages de cette implantation tels que le loyer modéré, la proximité avec d?autres artisans créateurs ou encore la proximité avec Les Ateliers du vent, et aussi ses limites. Ainsi les ar- tisans pointent la précarité de leur bail, le fait que ce quartier résidentiel soit peu ani- mé en dehors de l?ouverture et des événe- ments organisés par Les Ateliers du vent, ainsi que des inadéquations entre l?amé- nagement des cellules et leur activité. Ils regrettent notamment l?absence de prises triphasées, d?accÚs au gaz ou d?extraction d?air adéquate et un manque de lumiÚre. Les artisans composent avec les rÚgles d?occupation du site, en stationnant ponc- tuellement devant les ateliers ou en dé- veloppant une activité de vente alors que cela ne leur est en principe pas autorisé. À l?avenir, une péréquation possible À proximité immédiate du Mur habité, un bâtiment industriel à réhabiliter, qui sera libéré en 2025, donne l?opportunité d?un prolongement. Un concours a été lancé en 2022 pour la réalisation d?ateliers d?une surface plus importante (26 m2), d?un lo- cal dédié à une résidence d?artistes et d?es- paces à occupation mutualisée : restaura- tion, salle de réunion, terrasse végétalisée, etc. Cette fois-ci, le projet sera réalisé par le promoteur Bati-Armor, la construction de logements libres sur le foncier permet- tant d?équilibrer l?opération. 93Chapitre 8. Mobiliser les acteurs privés CHAPITRE 8 Mobiliser les acteurs privés À Bordeaux, les appels à projets et les ap- pels à manifestation d?intérêt appliqués à l?immobilier d?entreprise se multiplient de- puis 2014. Ces appels présentent plusieurs particula- rités. D?abord, ils font l?objet d?une com- munication rayonnante qui va jusqu?à une forme de « labellisation ». Ensuite, ils s?adressent à plusieurs acteurs privés de la chaîne de l?immobilier ? promoteurs, investisseurs, maîtres d?oeuvre, utilisateurs ? et incitent à la constitution de groupe- ments. En outre, ils déterminent souvent des critÚres de sélection ou des formats de réponse ad hoc : l?innovation programma- tique et architecturale constitue souvent un critÚre de sélection, par exemple. Enfin, ils permettent de regrouper différents sites sous une même banniÚre, recherchant un effet d?entraînement. Néanmoins, cet outil seul n?est pas suffi- sant : la mise en oeuvre de ces AMI par la collectivité et ses partenaires suppose qu?ils maîtrisent le foncier pour fixer les rÚgles. Objectif Leviers Inciter les acteurs privés à dédier une partie de leurs programmes de construction aux activités productives Ceux qui construisent ou aménagent: AMI, appels à projets, conventions de partenariat et chartes? 94 Aménager la ville productive Figure 8.1- Schéma des appels à projets ou à manifestation d?intérêt déployés au sein de la métropole de Bordeaux depuis dix ans Crédit: Le Sens de la Ville. Note: Ces appels à projets sont lancés par la métropole (et notamment les OIM Bordeaux Inno Campus et Aéroparc), par des aménageurs (La Fab, l?EPA Euratlantique) et aujourd?hui par le Port de Bordeaux. On constate une multiplication de ce levier d?action, notamment autour de 2017-2018, peu de temps aprÚs «Réinventer Paris» qui constitue l?appel à projets le plus emblématique. Communiquer sur le projet et son ambition Encourager l?innovation programmatique et architecturale Désigner des opérateurs en vue d?une cession immobiliÚre ou fonciÚre 95Chapitre 8. Mobiliser les acteurs privés L?AMI AIRE (aménager, innover, redessiner, entreprendre) Parmi les nombreux appels à manifesta- tion d?intérêt lancés par la métropole de Bordeaux au sujet des activités produc- tives, l?AMI AIRE (aménager, innover, redessiner, entreprendre) est le plus em- blématique. Cet AMI, lancé en juin 2017, s?inscrit dans la lignée des appels à pro- jets urbains innovants (APUI), en ce qu?il consiste à céder des fonciers détenus par les collectivités et autres acteurs publics à l?opérateur qui propose le projet immo- bilier le plus en phase avec l?objectif de la collectivité, plutÃŽt qu?au plus offrant. Piloté par La Fab pour le compte de la mé- tropole, cet AMI porte au départ sur huit sites, pour un total de 25 hectares de fon- cier économique, propriétés de Bordeaux Métropole, de communes ou de proprié- taires privés (en particulier la SNCF). Il a pour objectif de produire des locaux des- tinés aux PME, aux PMI et aux artisans innovants à des prix abordables. En juil- let 2019, la métropole lance une deuxiÚme édition qui porte sur neuf sites. L?AMI se structure en deux phases : la candidature puis l?offre. Concernant les critÚres de sélection, la métropole a modi- fié son approche d?une édition à l?autre. En effet, si le prix d?acquisition des emprises et les modalités de paiement constituent un critÚre de sélection lors de la premiÚre édition, la deuxiÚme édition précise des va- leurs « cibles » par site, calculées par La Fab par compte à rebours à partir d?hypo- thÚses de programmation. Cette évolution permet, selon La Fab, de diminuer le poids du critÚre « prix » par rapport aux autres critÚres dans la mise en concurrence entre les candidats et leurs projets. Le rÚglement des AMI précise que les projets doivent être portés par des équipes qui rassemblent des acteurs « classiques » de l?immobilier (pro- moteurs, investisseurs, maîtrise d?oeuvre, bureaux d?études, consultants) et de « nou- veaux entrants » : start-up, entrepreneurs, commercialisateurs, associations. Afin de faciliter la composition de ces équipes, La Fab organise, lors de la premiÚre édition, un événement appelé « Aire Novation », au cours duquel se rencontrent les promoteurs retenus pour la deuxiÚme phase et une cin- quantaine de start-up du territoire intéres- sées par l?immobilier. Les résultats de l?AMI AIRE Les volumes d?immobilier d?entreprise produits Au total, les projets AIRE des éditions 1 et 2, livrés ou pour lesquels le permis de construire est délivré et le chantier est en cours ou programmé, prévoient plus de 25 000 m2 de bureaux et plus de 23 000 m2 de locaux d?activités (voir figure 8.3). Les programmes « commerces/services » restent minoritaires. On constate toute- 96 Aménager la ville productive 1 11 1 1 2 2 2 2 2 2 2 1 Figure 8.2- Carte des projets lauréats des deux éditions de l?AMI AIRE Crédit: Le Sens de la Ville. Note: Cette carte est produite à partir des informations récoltées auprÚs de La Fab en juin 2023 sur les deux éditions de l?AMI AIRE. Les sites se déploient principalement dans le nord de la métropole bordelaise, aussi bien sur la rive gauche que sur la rive droite. Elle complÚte les zones d?OIM et d?OIN de l?époque, situées plutÃŽt au sud de l?agglomération (OIN Euratlantique, OIM Bordeaux Inno Campus [BIC], OIM Bordeaux Aéroparc). 2 1 2 2 1 1 2 1 Projets livrés Projets en cours Projets en suspens Projets abandonnés AMI AIRE Édition 1 AMI AIRE Édition 2 97Chapitre 8. Mobiliser les acteurs privés fois que les volumes de locaux en suspens sont plus importants pour les activités productives qu?en ce qui concerne les programmes de bureaux, ce type de pro- gramme étant plus difficile à équilibrer que le tertiaire. Plus précisément, sur dix-neuf sites, on en recense sept qui ont été retirés de l?AMI avant la désignation du lauréat ou pour lesquels le projet proposé a finalement été abandonné, et quatre en suspens (négocia- tions en cours avec le propriétaire foncier). 0 3 000 6 000 9 000 12 000 15 000 Commerces - services en suspens - négociations Commerces - services en cours ou programmés Commerces - services livrés Locaux d?activités en suspens - négociations Locaux d?activités en cours ou programmés Locaux d'activités livrés Bureaux en suspens - négociations Bureaux en cours ou programmés Bureaux livrés 8 400 6 400 12 600 12 726 13 331 4 600 1 720 2 408 208 Figure 8.3- Graphique des volumes en m2 par type de programme et niveau d?avancement Source: Le Sens de la Ville. Des innovations difficiles à concrétiser Plusieurs projets d?immobilier productif se distinguent par le caractÚre innovant dans leur forme architecturale, comme le projet en architecture biomimétique Silva, porté par Réalités BuildTech à Eysines. Certains intÚgrent une mixité fonctionnelle verticale, entre un com- merce et de l?activité productive en étage (par exemple le projet Lormont CÃŽte de la Garonne, porté par Nexity et En- gie, avec des locaux d?activités en R+1). D?autres mutualisent certains espaces 98 Aménager la ville productive (on peut citer ici le projet porté par Nexity sur le site Dangeard Est, qui conçoit la mu- tualisation du stockage). Parmi ces trois projets, seul Silva à Eysines est réalisé pour le moment ; les deux autres sont en suspens du fait de plusieurs difficultés. À Lormont, le terrain appartient à un pro- priétaire qui en attend une charge fonciÚre supérieure à celle que peut supporter le projet proposé. Cette situation illustre combien il est parfois difficile de répercu- ter le coût de l?innovation architecturale sur le prix de sortie des locaux, compte tenu des moyens limités que les artisans peuvent mettre dans leur immobilier. Par exemple, le projet Silva proposait diffé- rentes pistes d?écoconception (construc- tion en bois, matériaux de réemploi) qui ont finalement été abandonnées pour des raisons de coûts de construction. À Dangeard, Nexity se heurte au fait que les artisans ciblés par le projet sont sou- vent peu enclins à mutualiser des espaces, même de stockage. Cet enseignement est également tiré par le promoteur Réalités BuildTech, dans le cas du projet Silva, qui relÚve que les fonctionnements propres à chaque activité sont assez peu compatibles avec la mutualisation d?espaces. En outre, les promoteurs sont souvent peu disposés à baisser les pourcentages de précommercia- lisation avant de lancer les travaux, alors que les artisans, les TPE et les TPI ne sont pas en mesure de se projeter à trois ans. La recomposition de l?écosystÚme Le résultat le plus concret de l?AMI AIRE à ce jour tient donc plutÃŽt à une recom- position de l?écosystÚme de l?immobilier d?entreprise. Il contribue, d?une part, à faire émerger de nouveaux acteurs dans ce domaine. Par exemple, l?entreprise U?rself, initialement gestionnaire de coworking, est amenée à se positionner comme investisseur dans le cadre de son projet d?usine industrielle sur le site Dan- geard Ouest. L?AMI permet, d?autre part, de former les promoteurs nationaux aux enjeux propres aux locaux d?activités. Ré- alités et Nexity, lauréats sur plusieurs sites des éditions 1 ou 2, témoignent de l?inté- rêt qu?ils ont à s?ouvrir à cet immobilier d?entreprise, auparavant réservé à certains constructeurs-lotisseurs. Ils ont d?ailleurs porté d?autres projets en immobilier pro- ductif depuis. L?événement Aire Novation préfigure enfin des associations entre promoteurs et start-up, qui dépasseront le cadre de l?AMI AIRE, puisque certains promoteurs non lauréats répondent en équipe avec les start-up à d?autres consultations. En conclusion, l?outil qu?est l?appel à pro- jets ou l?appel à manifestation d?intérêt permet d?encourager de nouvelles façons de faire et de s?organiser parmi les acteurs de l?immobilier. Il se diffuse d?ailleurs à d?autres maîtres d?ouvrage, tels que le Grand Port maritime de Bordeaux. 99Chapitre 8. Mobiliser les acteurs privés 99 FOCUS À la Janais et à l?OIM Aéroparc, une combinaison d?outils À Rennes comme à Bordeaux, certains projets illustrent comment les collectivités combinent plusieurs leviers à leur dispo- sition pour conserver ou encourager l?im- plantation d?activités productives. La Janais: une mobilisation pour maintenir l?emploi productif en coeur de ville La transformation de la Janais, fleuron in- dustriel rennais qui constitue un foncier important en coeur de métropole, a été appréhendée par les élus et par les opé- rationnels comme un point essentiel de la stratégie métropolitaine, mobilisant de nombreux services. Un site hautement politique, justifiant l?intervention publique À la suite de la fermeture de lignes de production de PSA en 2012 et de la li- bération de 150 hectares de foncier à la Janais, Rennes Métropole devait trouver les moyens de conserver « l?emploi in- dustriel », selon les mots de Stéphanie Desloges, chargée de mission accompa- gnement des entreprises à Rennes Mé- tropole et de « consolider la ville pro- ductive », d?aprÚs Claudia Henneberger, responsable d?opérations pour l?aména- geur Territoires. AprÚs une baisse constante du nombre d?emplois sur le site depuis trente ans et la diminution des activités du site, Rennes Métropole a cherché un équilibre entre enjeux urbains et enjeux économiques. L?« accompagnement de l?optimisation de Stellantis [ex-PSA] » est cité parmi les objectifs de l?OAP de la Janais approuvée 100 Aménager la ville productive100 dans la modification n° 1 du PLUi rennais. La collectivité a en effet intérêt à faciliter l?organisation de ce donneur d?ordre indus- triel historique et pourvoyeur d?emplois. Comme de nombreux industriels et grands propriétaires fonciers publics, PSA puis Stellantis convertit son capital industriel en capital immobilier, désormais valorisable du fait du rattrapage de la périphérie par la ville. Plusieurs interventions publiques ont été menées pour maîtriser le devenir du site, avec la volonté de le réindustrialiser, de le densifier et de le rendre « pluri-utili- sateurs ». Rennes Métropole souhaite au- jourd?hui donner la priorité à deux filiÚres : l?industrie 4.0 et la mobilité durable. Le choix politique de ne pas accepter l?im- plantation d?activités logistiques sur le site est assez mal compris par les commercia- lisateurs (tel Cushman, spécialisé dans l?immobilier d?entreprise), dans la mesure où le site est connecté au rail et permettrait une desserte multimodale. Par ailleurs, les deux filiÚres choisies par la collectivité sont considérées comme floues et ayant des be- soins fonciers limités, alors que la demande en foncier est forte et que ces emprises pourraient aisément trouver preneurs. Une fragmentation de la Janais entre des propriétaires fonciers privés et publics Dans un souci d?optimisation de ses pro- cessus et de diminution de ses stocks, PSA avait, avant la réduction de ses activités, imposé à ses sous-traitants de s?implanter à proximité de l?usine, dans une zone dé- diée. Cependant, en raison de sa restruc- turation, l?entreprise a ensuite contraint certains d?entre eux à intégrer le site de la Janais, pour optimiser et rentabiliser le fon- cier dont elle disposait. Aujourd?hui, le seul sous-traitant restant à l?extérieur du site est Talendi (ex-Bretagne Ateliers), tandis que Tenneco, TI et SAS Cockpit avaient été rassemblés sur le foncier PSA de la Janais. À partir de 2015, le foncier a été cédé en plusieurs séquences. En 2015, la région Bretagne fait l?acquisition d?un foncier de 54 hectares qui a ensuite été revendu à Rennes Métropole, pour devenir en 2018 la ZAC de la Janais (en vert clair sur la figure 8.a). En 2020, Eiffage acquiert 21 hectares supplémentaires auprÚs de Stellantis, dont plusieurs bâtiments inuti- lisés qui étaient déjà loués à la SNCF et à B3 Ecodesign (du groupe Eiffage). Le groupe de BTP garde le foncier nu mais revend les bâtiments à la fonciÚre Magel- lan. En 2021, Rennes Métropole fait l?ac- quisition du bâtiment 78 au centre du site et de ses abords (8 ha). La même année, l?EPF Bretagne intervient pour réaliser le portage foncier de 7 hectares de parking et de 13 hectares du site Ferrage (en vert foncé sur la figure 8.a). L?EPF de Bretagne est intervenu pour le compte de Rennes Métropole, afin de por- ter le foncier dans le cadre d?une conven- tion de dix ans et d?y réaliser des travaux 101Chapitre 8. Mobiliser les acteurs privés 101 de proto-aménagement (démolition, dé- pollution), ainsi que la démolition du bâ- timent de 100 000 m² sur le site Ferrage. L?aménagement a été concédé à Terri- toires par Rennes Métropole36. La relation de Territoires avec Eiffage est qualifiée de « gentlemen?s agreement » par l?amé- nageur Territoires et par le service écono- mique de Rennes Métropole, c?est-à-dire 36. Plus précisément, le site de la Janais fait l?objet de plusieurs études et périmÚtres d?intervention de la part de Territoires : une ZAC multisites qui fait l?objet de la concession d?aménagement de la ZAC depuis 2018 ; un mandat d?étude pour réaliser un plan guide sur un périmÚtre plus général de la Janais, et sur lequel d?autres fonciers pourraient devenir opérationnels avec des mutations futures des propriétés Stellantis, en vue de créer une nouvelle ZAC ou de changer le périmÚtre ; un mandat d?étude et de travaux pour le bâtiment 78, racheté par Territoires, qui constitue un pÃŽle d?excellence industrielle ciblé sur la mobilité et l?habitat. une volonté commune d?avancer sur la programmation et l?aménagement afin de faire émerger un parc multi-utilisateurs doté d?un pÃŽle de services (restauration, crÚche?). La relation avec Magellan est aujourd?hui moins clairement définie et plus risquée, du fait d?un historique de moindres collaborations. Figure 8.a- Propriétés fonciÚres du site de la Janais, issues de la modification n°1 du PLUi ZAC de la Janais (propriété Territoires Publics) Propriété publique Propriété Eiffage Autres occupants: Kertrucks, Linévia, RTPC, etc. Propriété Magellan Propriété Stellantis Source: Rennes Métropole. Plan des entités fonciÚres Fin 2021 102 Aménager la ville productive102 L?enjeu principal de la transformation de cette zone est celui de la programmation : le zonage du PLUi permettant aussi bien une activité industrielle que logistique, la réussite spontanée du projet politique n?est absolument pas acquise. Territoires cherche donc à influer sur la commercialisation des terrains lors d?un point mensuel et à échan- ger au sujet des prospects plus ou moins conformes au projet de Rennes Métropole, sans disposer d?un quelconque moyen ju- ridique d?agir. Il leur faut donc travailler en bonne entente avec les autres parties prenantes, dans l?espoir que les entreprises retenues relÚvent bien des deux filiÚres sé- lectionnées par les autorités publiques. Un projet associant action réglementaire et constitution d?un parc public Société d?économie mixte principalement détenue par Rennes Métropole, Territoires a été à l?initiative du processus de requali- fication des zones d?activités. En parallÚle, Rennes Métropole a pris en charge le volet réglementaire, avec une modification du PLUi et la mise en oeuvre d?une OAP (pre- miÚre modification du PLUi en vigueur depuis fin 2022). Ainsi, Rennes Métropole et Territoires ont pu empêcher un premier projet qui envisageait de dédier un secteur de la Janais à l?activité logistique : seuls les Routiers Bretons ont survécu au chan- 37. La métropole compte quatre OIM, dont celle d?Aéroparc. gement de zonage, leur implantation ayant été validée lors du précédent mandat, se- lon Stéphanie Desloges. De façon originale, l?OAP intervient avant le plan guide, fixant des invariants qui avaient été portés par la ZAC : permettre la traversée du site par des mobilités douces, faciliter le découpage du site à la demande avec des macro-lots de 1 à 8 hectares afin d?accueillir des industriels, penser les qua- lités architecturale et paysagÚre de cette future emprise réintégrée à la ville? L?objectif de Rennes Métropole est d?ac- compagner les libérations fonciÚres pro- gressives avec un souci de pérennité, en anticipant les questions de trame urbaine, de desserte réseau et voirie, d?accessibilité pour les entreprises. Le levier opérationnel de l?OAP permet de fixer des principes sur un foncier privé, et devra être mis à jour aprÚs la réalisation du plan guide. L?OIM Aéroparc, territoire d?entrée de ville pilote L?opération d?intérêt métropolitain (OIM) Bordeaux Aéroparc37 est un territoire prio- ritaire de développement économique qui couvre partiellement trois communes au- tour de l?aéroport de Bordeaux-Mérignac : 103Chapitre 8. Mobiliser les acteurs privés 103 Le Haillan, Saint-Médard-en-Jalles et Mérignac. Ce territoire se caractérise par un fort an- crage industriel et de grandes ambitions d?aménagement, principalement éco- nomiques, avec trente-cinq opérations d?aménagement envisagées à terme dont plusieurs sont déjà enclenchées, à la fois en extension et en renouvellement ; le tout bénéficiant d?une nouvelle desserte en transports en commun via le prolongement du tramway A. Le plan guide d?aménage- ment de l?OIM a été réalisé courant 2017 et une convention opérationnelle a été si- gnée avec l?EPF de Nouvelle-Aquitaine courant 2018. Ce territoire constitue un observatoire saisissant des enjeux du main- tien en ville des activités productives. Les tentatives déployées par la petite équipe de l?OIM38 pour un renouvellement urbain économique qui soit juste et durable sont, chacune, des expériences en soi. Une politique fonciÚre proactive Sur l?OIM Aéroparc, comme nous l?avons vu au chapitre 4, la collectivité est déjà propriétaire de 250 hectares, l?EPF a ac- quis 75 hectares et 50 hectares supplé- mentaires font l?objet d?échanges avec divers propriétaires. À terme, entre 350 et 400 hectares de terrain devraient ain- 38. L?équipe de l?OIM est une gouvernance ad hoc réunissant en équipe projet des salariés issus de services variés de Bordeaux Métropole. si être sous maitrise fonciÚre publique. La convention fonciÚre EPF porte sur un montant total de 30 millions d?euros ? le budget prévisionnel pour acquisition fon- ciÚre sur l?ensemble de l?OIM étant de 50 millions d?euros. L?EPF et l?OIM ont cherché à limiter la hausse des valeurs fonciÚres. L?exercice récurrent du droit de préemption a même fini par les faire baisser. En effet, en 2018, les préemptions se faisaient autour de 90 euros par mÚtre carré de terrain ; elles sont passées au- jourd?hui à 35 euros/m2. L?EPF peut mo- tiver ses interventions sur la base de son objectif de réguler les prix du foncier : on parle alors de « préemption en révision de prix ». Dans ce cas, soit le propriétaire an- nule la vente, soit celle-ci est arbitrée par les Domaines. Comme nous l?avons relevé plus haut, au fur et à mesure que l?EPF in- tervient en révision de prix, les Domaines arbitrent de plus en plus souvent sur des valeurs proches de la contre-proposition de l?OIM. Dans certains cas, toujours se- lon l?OIM Aéroparc, la révision de prix aboutit à une division par trois du prix ini- tial du foncier ou de l?immobilier. Cet exemple de politique fonciÚre menée par l?EPF et l?OIM sur le secteur Aéroparc montre qu?une baisse des valeurs fonciÚres est un objectif accessible. Les enjeux en- vironnementaux contribuent à cette baisse 104 Aménager la ville productive104 La prise en considération des exigences ERC et ZAN La démarche ERC oblige à éviter, réduire puis compenser tout impact majeur d?un projet sur l?environnement; elle vise à ce que chaque projet industriel se traduise par un maintien, voire une amélioration de sa qualité. Dépassant la seule biodiversité, elle englobe l?ensemble des thématiques de l?environnement: air, bruit, eau, sol, santé des populations, etc. Aussi s?avÚre-t-elle lourde d?impact pour les activités économiques, souvent situées en entrée de ville et donc sur des axes assez sensibles sur le plan environnemental. L?opération Cinq Chemins, sur la commune du Haillan se déploie sur un site sensible du point de vue écologique, ce qui a conduit à prendre un certain nombre de mesures d?évitement et de compensation, à la fois sur site et hors site. En matiÚre d?évitement, des marges d?inconstructibilité importantes ont été fixées, en plus des 35% de pleine terre exigés. En matiÚre de compensation, l?opération d?aménagement a généré des besoins à hauteur de 6hectares pour les zones humides et d?environ 4,5hectares pour les espÚces protégées, comme les amphibiens et les lotiers notamment. L?opération, qui se développe sur 14,6 hectares, a donc nécessité 10,5 hectares de plus. Pour développer environ 50 000 m2 de superficie plancher, sa consommation fonciÚre totale est donc de 25hectares. Conformément à la demande des services de l?État, la gestion des sites de compensation se fait sur trente ans. Or, pour cette opération, les coûts d?acquisition de ces sites et les frais de gestion des zones écologiques n?avaient pas été intégrés dans le bilan d?aménagement sur trente ans. Pour les prochaines opérations, il est convenu d?intégrer l?ensemble de ces coûts, ce qui va encore renchérir la réalisation de ces secteurs d?activité. tendancielle, les avis des écologues inci- tant à une vraie décote des fonciers pour tenir compte des mesures d?évitement et de compensation qui s?imposeront. La politique fonciÚre s?est aussi traduite par un certain nombre d?actions de « rétrozo- nage », notamment pour assurer les me- sures de compensation environnementale. «Critériser» les entreprises bénéficiaires de ces immobiliers abordables L?OIM a également changé de straté- gie de commercialisation début 2021, en mettant en place un nouveau mode opé- ratoire de sélection des entreprises. Dans un contexte de pression fonciÚre crois- 105Chapitre 8. Mobiliser les acteurs privés 105 sante, et afin de favoriser l?implantation d?entreprises en lien direct avec la filiÚre Aéronautique, spatial, défense (ASD), trÚs importante pour le territoire, Bordeaux Métropole travaille depuis 2016 à la créa- tion de deux opérations d?aménagement à vocation économique : l?opération Cinq Chemins, au Haillan, et l?opération Ga- laxie 4, à Saint-Médard-en-Jalles, dont la mise en oeuvre a été confiée à la SPL La Fab (en 2017 et 2018). À travers ces deux opérations, la collec- tivité souhaite préserver des possibilités d?accueil d?entreprises de la filiÚre ASD à moyen terme, tout en répondant à court terme à un certain nombre de demandes endogÚnes d?extension ou d?implantation d?entreprises hors filiÚre. La commercia- lisation de ces deux opérations publiques repose sur une répartition programmatique en trois tiers : un tiers d?entreprises arti- sanales endogÚnes, un tiers d?entreprises liées à l?ASD, un tiers d?entreprises à haute valeur ajoutée. D?autres critÚres ont été aussi formulés, parmi lesquels les typologies et le nombre d?emplois concernés, les flux générés, la volonté de rejoindre une démarche territoriale, etc. Mais ces critÚres n?ont visiblement pas été utilisés pour le moment, car il n?y a pas encore eu de concurrence entre entreprises sur un même foncier. Par ailleurs, sur la ZA des Cinq Chemins, une consultation d?opérateurs a été lancée par la SPL. À l?automne 2022, le projet était en phase de commercialisation avec des cessions majoritairement de gré à gré auprÚs de comptes propres. L?introduction d?une procédure de consultation a permis d?introduire des exigences de la part de l?aménageur et de la collectivité en termes de cibles, de prix, de qualité constructive et environnementale. C?est un groupement composé autour de la fonciÚre inCité qui a finalement remporté cette consultation. La dissociation fonciÚre pour verticaliser à Saint-Médard-en-Jalles Parmi les opérations phares réalisées pour maintenir des activités productives dans l?OIM, figure un montage en dissociation fonciÚre pour un projet de verticalisation. Une consultation a été lancée en 2022 pour sélectionner des projets d?opérateurs sur deux fonciers économiques de l?OIM Bordeaux Aéroparc, sur la commune de Saint-Médard-en-Jalles, propriété de la métropole de Bordeaux. Les baux des pro- jets retenus seront conclus entre Bordeaux Métropole et le bailleur pour une durée comprise entre 18 et 99 ans. Les opéra- teurs choisis doivent être « en mesure de proposer un projet innovant selon plu- sieurs axes : permettre l?implantation de jeunes entreprises et de start-up en leur of- frant des conditions financiÚres d?occupa- tion soutenables au regard de leur niveau de maturité et de leur capacité [?] ; pro- mouvoir la qualité architecturale et l?in- sertion urbaine et paysagÚre des bâtiments 106 Aménager la ville productive106 afin de créer des paysages de qualité au sein de l?OIM ; assurer la qualité environ- nementale et réduire l?impact écologique des bâtiments d?entreprise construits dans le secteur de l?OIM par une conception et des modes constructifs innovants ; favo- riser l?émergence de projets immobiliers innovants et démonstrateurs en matiÚre de locaux d?activités de demain, travailler sur des thÚmes de mutabilité, l?évolutivité, l?architecture modulaire »39. La consultation a été organisée en deux phases. Lors de la premiÚre phase, la mé- tropole a reçu neuf candidatures répondant aux critÚres. Parmi elles, trois groupements ont été sélectionnés en septembre 2022. La désignation du lauréat est intervenue au printemps 2023 : les deux terrains ont été remportés par le groupement Redman avec sa fonciÚre Essentiel, accompagnés de l?agence d?architecture Syvil et de Lina Singer Landscapes (LS2). Ce groupement a proposé une offre baptisée Up. Elle vise de jeunes entreprises innovantes en appliquant des loyers a priori soutenables pour cette cible. Les cibles potentielles sont notam- ment des start-up, dont l?activité s?envole avec de grosses levées de fonds, mais qui ne disposent pas forcément de moyens fi- 39. Extrait du texte de la « Consultation d?opérateurs pour la mise à bail longue durée de deux terrains à vocation économique sur le territoire de l?opération d?intérêt métropolitain Bordeaux Aéroparc ». 40. La construction hors site, ou le hors-site, désigne la préfabrication d?éléments dans un lieu différent du site de construction où ils seront assemblés et implantés. nanciers à consacrer à l?immobilier. Un cer- tain nombre d?entre elles cherchent un lieu de production et de R&D, des formes de mutualisation avec d?autres entreprises, et un écosystÚme dynamique. L?ambition en- vironnementale est également forte avec un paysage préservé (66 % d?espaces de pleine terre) et un mode constructif hors site40. « Le projet fait preuve d?une qualité archi- tecturale, urbaine et paysagÚre en propo- sant une densification verticale », indique le texte issu du bilan officiel de la consul- tation. L?opération devrait faire la dé- monstration d?une verticalisation possible de l?activité productive avec les start-up, rompues à l?innovation. Bordeaux Métropole a conclu avec le grou- pement un contrat avec un bail à construc- tion d?une durée de cinquante ans. Le groupement qui loue le foncier s?engage à construire un bâtiment sur les terrains appartenant à la métropole. À l?échéance du bail, cette derniÚre deviendra proprié- taire du bâtiment. Ce bail à construction s?accompagnerait en outre d?une conven- tion de suivi de commercialisation sur le long terme, ce qui permettrait une forme de contrÃŽle par la collectivité. 107Chapitre 9. Et ailleurs en Europe? CHAPITRE 9 Et ailleurs en Europe? 41. Le projet de recherche MISTA (Metropolitan Industrial Spatial Strategies and Economic Sprawl) a été mené dans le cadre du programme de recherche ESPON 2020, financé par le FEDER (Fonds européen de développement régional), les États membres de l?Union européenne et les États partenaires. L?objectif de ce programme est d?accompagner les politiques publiques à l?aide d?études et d?analyses des « tendances territoriales ». Cette recherche portant sur sept villes en Europe (Vienne, Oslo, Berlin, Varsovie, Riga, Turin et Stuttgart) s?intéressait à la fois au type d?activités productives (artisanat, logistique, activités de services, réparation et recyclage) qui s?insÚrent ou qui peuvent s?insérer au sein des espaces urbains, aux aménagements nécessaires à leur implantation et à l?adéquation de leur localisation. Un autre volet de la réflexion recouvre des questions de gouvernance et de ses échelles, ainsi que des modes d?actions possibles dans le champ de l?aménagement. Afin d?approfondir ces premiers éléments issus du rapport MISTA et d?entretiens exploratoires, nous avons mené de courtes enquêtes (entretiens et visites) in situ. Le concept de ville productive s?est dif- fusé en Europe, notamment sous l?effet d?événements de réflexion urbaine tels que le concours Europan 2017 organisé autour de la thématique « Ville produc- tive » (Gilbart, 2023). Aussi nous avons souhaité mettre en perspective notre ana- lyse avec des villes européennes, Berlin en Allemagne, Turin en Italie et Vienne en Autriche. Comment la ville productive y est appréhendée, et par qui ? Quels sont les leviers déployés par les acteurs de la fabrique urbaine ? Selon le rapport de recherche ES- PON-MISTA (2020)41, la concurrence avec la production de logements est forte à Berlin et à Vienne. Néanmoins, les pro- blématiques de localisation des activités productives sont prises en compte par les acteurs publics. Elles le sont au prisme d?une définition des activités productives, resserrée à Berlin (industrie 4.0, activités créatives) mais extensive à Vienne. Des stratégies sont élaborées et des dispositifs mis en oeuvre dans les deux cas, avec l?af- fichage d?une ambition forte cÃŽté viennois. Le cas de Turin se distingue, notamment en raison de l?histoire de son développement urbain, étroitement lié à son industriali- sation, puis à la désindustrialisation qui a laissé vacantes de nombreuses friches en 108 Aménager la ville productive plein coeur de l?agglomération. L?enjeu de la réindustrialisation de la ville est affiché et donne lieu à l?activation de leviers d?ac- tion, mais de maniÚre plus ponctuelle. Vienne Une stratégie en faveur des activités productives À la fois ville capitale et l?un des neuf LÀnder de l?Autriche, Vienne comptait 1,9 million d?habitants en 2019. L?artisa- nat et l?industrie sont au coeur du dévelop- pement de la ville aux xixe et xxe siÚcles, avec notamment l?industrie de la soie dans les faubourgs de la ville et le développe- ment d?activités ferroviaires. Aujourd?hui en revanche, la part du secteur tertiaire domine largement l?économie viennoise. Faire de la place aux activités de produc- tion est néanmoins un enjeu affiché poli- tiquement, et sa prise en compte a donné lieu à l?élaboration d?une stratégie. AprÚs une premiÚre étude dÚs 2008, un in- ventaire et une évaluation du foncier pro- ductif ont été réalisés pour le compte de la direction du développement urbain de la ville de Vienne en 2015. Une étude sur l?avenir du travail a également été réalisée par un centre de recherche et de conseil sur le monde du travail, cette fois-ci pour le compte de la direction économique. Un groupe de travail a ensuite été mis en place afin de prendre connaissance de ces don- nées et d?élaborer une stratégie d?action en faveur de la ville productive (Produktive Stadt). Ce groupe a abouti en 2017 à la ré- daction d?un document cadre stratégique (Fachkonzept Produktive Stadt) qui af- fiche l?objectif de consacrer au moins 5 % du territoire à des fins de production. Trois axes prioritaires sont présentés dans ce document. Le premier concerne la mise à disposition de sites attractifs, abordables et revalorisés pour l?usage des entreprises et pour des infrastructures complémentaires telles que les établissements de formation et de recherche ou les institutions dédiées à la politique industrielle et d?innovation. Le deuxiÚme porte sur le déploiement d?une stratégie appropriée de développe- ment du foncier. Le troisiÚme est la mise en place de structures de coopération so- lides et une réflexion à l?échelle régionale. Du «secteur productif» aux activités de la «ville productive» Le document cadre viennois sur la ville productive montre une évolution dans l?appréhension des activités productives. Dans les années 2000, le secteur produc- tif comprenait toutes les activités éco- nomiques liées à la production de biens matériels. Ces activités engendrent des besoins spécifiques en foncier, notam- ment pour la livraison et la manutention des marchandises. L?appropriation de la notion de ville productive élargit le panel des activités prises en compte par l?action 109Chapitre 9. Et ailleurs en Europe? publique viennoise. Outre la production de marchandises, elle englobe désormais l?approvisionnement en énergie, l?appro- visionnement et l?élimination des déchets, le recyclage, les techniques environne- mentales, la construction, le commerce de gros, le commerce et la réparation de véhicules, le transport de personnes et de marchandises, les services postaux et de messagerie, l?entreposage, la location de machines et de véhicules, le gardiennage, le nettoyage, la réparation, les activités de service et d?entretien. Avec cette définition extensive, le secteur de la production est évalué à un tiers de la valeur ajoutée de Vienne. Environ 150 hectares de réserve fonciÚre au sein de zones d?activités existantes Les études réalisées en 2015 sur les pers- pectives de développement économique et démographique de Vienne ont amené les directions du développement urbain et du développement économique à évaluer à 300 hectares le besoin en surfaces de pro- duction. Le document cadre Fachkonzept Produk- tive Stadt distingue 100 hectares pour compenser la reconversion de sites de production évincés, 100 hectares pour l?extension et la modernisation d?entre- prises existantes et 100 hectares corres- pondant à l?augmentation prévue du taux d?emploi (pour 100 000 emplois supplé- mentaires, 15 % relÚveraient du secteur de la production). Face à ces constats, il est prévu de mobi- liser environ 150 hectares de réserve fon- ciÚre à l?intérieur des zones d?activités existantes, de mobiliser environ 50 hec- tares qui ne sont pas encore affectés, de créer au moins 100 hectares de nouvelles surfaces de production dans les projets d?extension urbaine et de récupérer 50 hec- tares en optimisant l?existant (valorisation de surfaces inutilisées, densifications, etc.). Dans les « sites uniques intégrés » et les « zones économiques mixtes » (voir figure 9.1) se joue un jeu de contrepartie entre pro- priétaires et collectivités. En s?engageant à densifier leur parcelle, les propriétaires fonciers obtiennent les autorisations néces- saires aux constructions ainsi qu?un accom- pagnement de la collectivité pour faciliter l?accÚs à l?énergie, aux transports, etc. Faire de la place aux activités productives dans la ville de Vienne est un enjeu affiché politiquement et ayant donné lieu à une stratégie. 110 Aménager la ville productive Quelle est la portée du Fachkonzept Produktive Stadt? La publication du Fachkonzept Produktive Stadt a eu un retentissement au niveau du marché de l?immobilier. Dans un premier temps, la spéculation a ralenti, puis les zones mixtes ont été perçues par les ac- teurs de l?immobilier comme une possibi- lité nouvelle de produire du logement. Les fonciers ont été acquis au prix du loge- ment, soit à un prix trop élevé pour déve- lopper des constructions destinées aux ac- tivités productives? Pour une entreprise, la classification d?une zone industrielle en zone mixte peut néanmoins constituer un enjeu de valorisation de son patrimoine foncier. D?aprÚs l?un de nos interlocu- teurs, la brasserie Ottakringer a d?ailleurs négocié en haut lieu la classification de son site en zone mixte et l?entreprise pré- voit de densifier son site en intégrant des logements. Lorsqu?un permis de construire est dé- posé et qu?il se situe dans l?une de ces trois zones, le document cadre stratégique ciblant les activités productives doit être pris en compte, mais il n?est pas pres- criptif. D?aprÚs M. Rosenberger, l?un des rédacteurs du document cadre et agent au sein de la direction du développement urbain, s?ouvre alors un temps d?interpré- tation et de négociation. La figure de M. Rosenberger apparaît centrale, au point que la prise en compte du Fachkonzept semble reposer sur ses seules épaules, ce qui questionne sur la portée structurante de ce document à l?avenir. À Seestadt, la verticalisation de l?activité productive Situé au nord-est de la ville, Seestadt est un nouveau quartier de Vienne mais il a des allures de ville nouvelle. En 2028, au terme de son développement, il compren- dra plus de 10 000 logements. Une partie du quartier est classée en zone industrielle et en zone mixte. On y trouve notamment Gewerbehof Seestadt, un immeuble pro- posant des ateliers à destination de petites et moyennes entreprises du secteur pro- ductif (artisanat), et des espaces de logis- tique et de stockage. Au sein d?une surface locative de 5 300 m2, la taille des cellules modulables varie entre 66 et 500 m2. Les espaces de stockage représentent quant à eux 1 300 m2. Deux monte-charges d?une capacité de 2,5 tonnes équipent le bâti- ment. Une fois le bâtiment livré, les pre- neurs ont été sélectionnés par Vienna Bu- siness Agency, propriétaire du bâtiment, pour une durée minimale de cinq années. La construction de ce bâtiment constitue une expérimentation : si ce n?est pas as- sez rentable, Vienna Business Agency ne renouvellera pas l?expérience. L?objec- tif pour Vienna Business Agency est que les acteurs privés fassent le constat de la rentabilité d?une telle construction et dé- veloppent ce type de produit immobilier. 111Chapitre 9. Et ailleurs en Europe? Développement du management de quartier à Vienne Le développement du « management de quartier » est appliqué à Vienne pour les zones industrielles et les zones écono- miques mixtes existantes. Il consiste, à la fois, en l?identification de potentiels de coopération entre les entreprises, en l?ini- tiation d?actions afin de favoriser ou de renforcer ces coopérations et en la mise en évidence des surfaces disponibles ou à optimiser. Le manager de quartier sert d?interlocuteur central entre les entre- prises, la direction de l?urbanisme, la di- rection du développement économique et l?agence économique de Vienne. Sur ce point, le dispositif viennois se rapproche des réflexions rennaises puisque l?enjeu est d?envisager des scénarios de dévelop- pement et de densification sur les fonciers identifiés en amont et de les évoquer avec les propriétaires fonciers. Zones Caractéristiques Surfaces Interdictions Zone industrielle et économique Industriel-gewerbliches Gebiet - Exploitation sans restriction (24h/24h) - Infrastructures adaptées aux industries - Bonne accessibilité routiÚre - Disponibilité fonciÚre, avec parcelles de taille variable à un prix accessible 1900 hectares 150 hectares de foncier réservé à l?intérieur de zones existantes 50ha pas encore affectés à un foncier particulier ? gestion proactive du foncier - Logements - Commerces de détail - Tout ce qui pourrait perturber le fonctionnement des entreprises industrielles Zone économique mixte Gewerbliches Mischgebiet - En zone urbaine - Accessibilité transports publics et individuels - Densification (constructions verticales notamment) - Diversité et mixité des usages 200 hectares, à préserver et à densifier - Plus de 50% de logements - Nouvelles surfaces de commerces sauf nécessité d?un commerce de proximité - Ségrégation (zone résidentielle et zone d?activités) Site unique intégré Integrierte Eizelstandorte Sites historiques intégrés au tissu urbain, occupés par une entreprise (exemple: sites des entreprises Manner et Ottakringer, Photo 7 P.) 250 hectares, à préserver et densifier. Mesures de compensation si la reconversion du site est inéluctable Déplacement de l?entreprise ou reconversion du site sans mise en place de mesures pour préserver l?implantation industrielle Figure 9.1 - Les types de zonage définis par la stratégie en faveur de la ville productive à Vienne Sources: plan d?aménagement urbain (STEP 2025), Fachkonzept Productktive Stadt 2017. 112 Aménager la ville productive Berlin La construction de logements, un objectif prioritaire Située au nord-est de l?Allemagne, Ber- lin est à la fois la ville capitale et l?un des seize LÀnder du pays. Elle comptait envi- ron 3,8 millions d?habitants en 2018. La chute du mur de Berlin en 1989 puis la réunification une année plus tard ont pro- voqué nombre de bouleversements. Sur le plan du foncier, les principaux chan- gements concernent : la privatisation du foncier situé à l?est du mur ; la libération de foncier en raison de la disparition du mur, puis, plus tard, de la faillite d?en- treprises industrielles ; la coexistence de deux systÚmes de planification différents (Berlin-Ouest et Berlin-Est). Dans les an- nées 1990, la situation économique de la ville-État de Berlin est critique. Les coûts de fonctionnement sont de plus en plus importants alors que les aides financiÚres de l?Union européenne et du gouverne- ment fédéral s?amenuisent en 1995. Les infrastructures industrielles ne bénéficient pas d?investissements et deviennent obso- lÚtes. La dette augmente donc de maniÚre exponentielle. Pour se maintenir à flot, les acteurs publics berlinois décident, dans les années 2000, de la vente du foncier li- béré aprÚs la chute du mur de Berlin. Ce foncier est vendu à des investisseurs. Des projets urbains majeurs s?esquissent alors, à la maniÚre du projet de Mediaspree. Un mouvement de contestation s?élÚve et c?est dans ce contexte que le projet ExRotaprint se forme (voir encadré chapitre 4). En plus de la vente de foncier public, une partie du parc public de logements est également vendue. Par conséquent, Berlin fait face à une crise du logement sans précédent, marquée par une hausse continue des prix des loyers et une gronde sociale. Alors que 85 % des logements sont loués, 60 % de ces logements sont détenus par des entre- prises privées tenues pour responsables de l?augmentation des loyers. La construc- tion de logements est désormais l?objectif premier des acteurs publics actuels, qui regrettent amÚrement la vente des « bijoux de famille ». Dans ce contexte, le dévelop- pement d?activités productives au sein de l?espace urbanisé de Berlin est complexe : le foncier est rare, difficilement mobili- sable (car privé), et la concurrence avec le logement est féroce. La place accordée aux activités industrielles n?est pourtant pas négligeable dans les documents stra- tégiques existants. Les zones industrielles au coeur du développement urbain et économique Dans le document de cadrage relatif au développement urbain et économique, le Stadtentwicklungsplan Wirtschaft 2030, les objectifs d?aménagement comme « préserver les sites industriels » ou « changer d?affectation » sont cartogra- phiés. Ils sont ensuite déclinés en pistes 113Chapitre 9. Et ailleurs en Europe? d?action du type zones « à aménager », « à densifier » ou « à réhabiliter », notamment pour les « zones à vocation productive » (zones EpB). En 1992, le Sénat de Berlin avait déjà adopté un premier plan de sauvegarde des surfaces industrielles menacées par la forte hausse des prix du foncier industriel et économique, due à des changements d?af- fectation et à une demande croissante de foncier destiné à d?autres usages que des activités productives. En 2000, le plan de sauvegarde a été complété par une straté- gie de développement de nouvelles zones de production. Mise à jour en 2004, cette stratégie dédiée aux zones industrielles a été intégrée en 2011 dans le document de cadrage stratégique global de la ville-Land. Au total dans le document actuel, quarante zones EpB sont recensées, soit environ 2 920 hectares. Les entreprises suscep- tibles d?être accueillies dans les zones identifiées sont celles qui contribuent au développement, à la fabrication et à l?en- tretien de biens matériels42. Plus précisé- ment, ce sont des entreprises de l?industrie manufacturiÚre et de la construction, du commerce de gros et des intermédiaires du commerce, du transport, de la logistique et de l?entreposage, ainsi que certaines entre- prises de services. Le commerce de détail, les bâtiments commerciaux, administratifs 42. L?artisanat ne figure pas dans le même plan stratégique que les zones de production, qui sont dédiées à l?industrie. et de bureaux, les installations sportives, religieuses, culturelles, sociales et sani- taires ainsi que les lieux de divertissement ne doivent pas être autorisés dans les es- paces productifs figurant dans la stratégie de développement. La portée de ce document dépend notam- ment des arrondissements. En effet, les documents de cadrage thématiques élabo- rés à l?échelle du Land doivent être décli- nés par les arrondissements pour être pris en compte. Lors de nos entretiens, en dé- cembre 2021 et en juillet 2022, seuls deux des douze arrondissements avaient effec- tué ce travail. À cette limite s?ajoute un systÚme de planification, particuliÚrement complexe, qui ralentit les processus de dé- cision et freine la mise en oeuvre de cette stratégie en faveur des espaces productifs. Une stratégie de développement des espaces de production difficile à mettre en oeuvre À Berlin, le systÚme de planification repose sur trois piliers : un document de cadrage général (FlÀchennutzungsplan) qui fixe l?affectation des sols sur l?ensemble du ter- ritoire du Land, des documents de cadrage thématiques (Stadtentwicklungsplan) qui sont élaborés par le Sénat et qui peuvent être adaptés localement par les arrondisse- ments et enfin des documents à une échelle 114 Aménager la ville productive plus fine, dits Bebauungsplan ou B-Plan, qui sont élaborés à l?échelle d?îlots, par le Land ou des arrondissements pour limiter les droits à construire, rendre un secteur inconstructible ou au contraire élaborer un projet d?aménagement nouveau. Ces plans attribuent des droits à construire aux propriétaires en tenant compte des différents documents de cadrage. Lors de l?élaboration des B-Plans se met alors en place une négociation avec les acteurs pri- vés. Ces négociations peuvent porter sur le programme, le financement de services publics ou d?infrastructures, l?aménage- ment des espaces avoisinants, le choix des architectes ou encore des aspects tech- niques. Par exemple, dans une zone d?ac- tivités de l?arrondissement de Tempelhof, la réactivation d?une voie de chemin de fer est négociée dans le cadre d?un B-Plan pour organiser de maniÚre plus optimale la desserte d?un site industriel. Dans une autre zone d?activités, la négociation porte sur la possibilité d?implanter un hÃŽtel et un restaurant attenant à une brasserie. Ces né- gociations prennent du temps et retardent considérablement la mise en oeuvre des projets d?aménagement. Le maintien ou le développement des espaces de production est également au coeur de conflits au sein même du Sénat, divisé en dix départements. Politique- ment indépendants, ces départements ne partagent pas tous les mêmes objectifs. L?élaboration des documents de cadrage thématiques fait l?objet d?intenses négo- ciations entre les départements ? à l?heure actuelle, c?est en défaveur du départe- ment en charge du développement écono- mique, en raison de la priorité accordée à la construction de logements. Un de nos interlocuteurs à la direction économique du Sénat évoque ainsi un conflit avec la direction du logement concernant le zo- nage du secteur historiquement industriel (petite industrie) de Gartenfeld, dans l?ar- rondissement de Spandau. D?abord classé comme secteur industriel dans la stratégie de développement des espaces de produc- tion, et devant donc être préservé de toute construction de logements, il a été reclassé en secteur mixte à la demande de la direc- tion du logement. Même si une partie du secteur reste classée comme industrielle, la mutation est d?ores et déjà engagée et devrait à terme conduire à la disparition des industries. En effet, à d?importants problÚmes de cohabitation déjà recen- sés, comme la circulation des camions à cÃŽté d?une école par exemple, s?ajoute une hausse prévisible du coût du foncier. Cet exemple n?est pas unique. Sous l?ef- fet de la pression politique pour produire massivement des logements depuis 2010, d?autres secteurs industriels changent de zonage. L?équivalent berlinois d?un conseil de développement a alerté en vain le Sénat sur les difficultés des artisans et des entreprises industrielles, et sur la ten- dance de ces activités à s?implanter dans le Brandebourg. 115Chapitre 9. Et ailleurs en Europe? Une réserve fonciÚre limitée et réservée à l?industrie de pointe Le schéma de développement économique indique des besoins en foncier écono- mique compris entre 360 et 480 hectares d?ici 2030. Or, moins de 40 % du potentiel foncier activable est la propriété du Land. Parmi les fonciers activables se trouve l?ancien aéroport Berlin-Tegel, où un important projet d?aménagement (Urban Tech Republic - Berlin TXL) est en cours. Celui-ci comprend deux zones à vocation industrielle, mais elles prévoient surtout l?accueil d?entreprises innovantes à forte valeur ajoutée (secteur des urban tech notamment). Figure néanmoins l?idée de mettre en place une filiÚre de construction bois pour édifier le projet d?aménagement de Tegel. Cette filiÚre aurait vocation à être pérennisée ensuite à l?échelle régionale. Parmi les emprises fonciÚres issues de la réunification se trouvent celles d?Adlershof, zone située au sud-est de Berlin. Le foncier a été donné gratuitement à Wista, un aménageur. Une vaste opéra- tion d?aménagement y est déployée depuis plus de vingt ans afin de favoriser la re- cherche et le développement d?industries de pointe dans des secteurs clés : énergie, biotechnologies, optique, environnement et télécommunications. Plus d?une cen- taine d?entreprises de taille équivalente à celle des PME produisent sur place. L?ani- mation des filiÚres et des interfiliÚres est également assurée par Wista. La fonciÚre publique BIM gÚre 50 bâtiments à destination d?activités productives Le foncier public étant rare et donc pré- cieux, le contrÃŽle de son usage fait dé- sormais l?unanimité auprÚs des acteurs rencontrés. La fonciÚre publique Berliner Immobilienmanagement (BIM), fondée en 2003, gÚre plus de 5 000 bâtiments appar- tenant au Land de Berlin Plus de 75 % de ces bâtiments sont destinés à l?administra- tion publique et, depuis 2017, 25 % d?entre eux peuvent être loués à des acteurs privés pour des activités économiques ou so- ciales. Les activités relevant de l?artisa- nat ou de la petite industrie (réparation, maintenance, petite production) peuvent être accueillies dans une cinquantaine de bâtiments (5 à 10 % de 25 % d?entre ces bâtiments pouvant être loués à des acteurs privés). Quand un bâtiment est à louer, les différentes directions du Sénat se réu- nissent pour décider collectivement de son affectation. La direction de l?économie peut demander que la location soit fléchée vers de l?activité économique ou indus- trielle. Les bâtiments ne sont pas loués en dessous du prix du marché mais l?entre- prise ne fait pas de profit pour autant. Si le loyer est trop élevé pour les entreprises dont l?implantation est souhaitée, celles-ci peuvent bénéficier d?aides financiÚres oc- troyées par le Sénat. Même si la BIM dispose d?une marge de manoeuvre limitée, des projets de ré- 116 Aménager la ville productive novation de bâtiments à des fins écono- miques et industrielles sont en cours. C?est par exemple le cas de Beeskow- damm (50 000 m2 de bâtiments et de surfaces de stationnement), situé au sein d?une zone d?activités. Le bâtiment a été construit dans les années 1980 et a été oc- cupé jusqu?en 1996 avant que le Land de Berlin le rachÚte et le loue à une entreprise industrielle. Le projet de rénovation et de densification a démarré en 2015. Il prévoit la création de locaux d?activités de 2 000 à 3 000 m2, modulables. La construction est composée de plusieurs étages, avec les ateliers de production en rez-de-chaussée et des bureaux aux étages. En 2022, la BIM a développé également deux projets d?aménagement sur du fon- cier public. Le projet de Dragoner-Areal, en plein coeur de l?arrondissement de Kreuzberg, en est un exemple. Il s?agit d?une zone dont une partie est occu- pée par des entreprises (garage, car- rosserie?) et une partie est en friche. Un plan d?aménagement est élaboré de- puis 2019 : le projet vise l?accueil de 500 logements, des équipements sociaux et culturels et 25 000 m2 de surface dédiée à l?activité économique (artisanat et pe- tite industrie). La volonté de la BIM est de maintenir l?implantation des activités économiques. Néanmoins, aprÚs être res- tés stables pendant des années, les loyers s?aligneront désormais sur ceux du mar- ché immobilier, ce qui risque de provo- quer le départ de certaines entreprises. De plus, selon nos interlocuteurs de la BIM, le risque de nuisances liées à des activités productives menace la cohabitation réelle de ces activités avec les logements. Turin La ville de Turin est bien connue comme une ville « mono-entreprise » (MISTA, 2020) qui s?est développée dans les an- nées 1950 et 1960 avec le constructeur au- tomobile Fiat, présent y compris au coeur de la ville. La crise économique des an- nées 1970 a cependant engendré des chan- gements économiques et socio-démogra- phiques, et une croissance des communes autour de Turin. La désindustrialisation a entraîné l?apparition de nombreuses friches à Turin et ses alentours ; il subsiste prÚs de 3,5 km² de foncier inoccupés sur la commune de Turin. La production industrielle subit à la fois les cycles économiques sur la période 2000- 2020 et le contexte économique mondial. Si le nombre d?établissements et les em- plois productifs sont en baisse depuis une dizaine d?années, ils jouent encore un rÃŽle important, et ce malgré la diversification de l?économie vers une économie de la connaissance et la volonté politique de certains acteurs d?effacer l?image de Turin comme ville industrielle. 117Chapitre 9. Et ailleurs en Europe? Une planification économique à l?échelle métropolitaine La Cittá metropolitana di Torino (CMT) est l?échelon administratif sur lequel la plupart des politiques économiques et industrielles sont aujourd?hui établies à Turin, depuis la réforme des provinces en 2015 (loi Delrio 56/14). La CMT constitue un échelon intercommunal entre la région du Piémont et les communes (dont la ville de Turin), mais sa taille de 6 830 km² est de l?ordre de dix fois supérieure à celle des métropoles rennaise et bordelaise. Avec 2,3 millions d?habitants, elle est ca- ractérisée par une forte hétérogénéité des territoires, allant du coeur métropolitain de Turin jusqu?à des villages montagneux à la frontiÚre française. Si les communes détiennent encore la compétence en matiÚre d?urbanisme, avec la planification des zones industrielles définies dans leurs documents commu- naux (le piano regolare generale, PRG, équivalent du PLU français), la stratégie économique se déploie logiquement à une échelle supracommunale, avec une compatibilité nécessaire des PRG avec le piano territoriale generale metropoli- tano (PTGM). Si une ville veut changer le zonage de ses quartiers industriels ou en créer un nouveau, cela nécessite une négociation avec la CMT et la région du 43. Le PTGM est consultable sur le site internet de la ville métropolitaine de Turin. Piémont, assurant ainsi une cohérence d?ensemble. Véritable document cadre de la stratégie métropolitaine de la ville, ana- logue au SCoT français, le PTGM inclut dans la version en vigueur de nombreuses prescriptions sur le volet économique, et une territorialisation qui se fait à l?échelle des quartiers des communes pour localiser les implantations possibles des industries et les filiÚres visées, via des aree produt- tive43. Un des enjeux du document porte sur la consommation fonciÚre des activi- tés économiques, avec une volonté, d?une part, de circonscrire l?étalement des acti- vités consommatrices de foncier, comme l?industrie, en les maintenant au sein ou à proximité de la ville-centre, et, d?autre part, de favoriser leur implantation sur des pÃŽles d?intermodalité logistique (routier, ferroviaire, aéroportuaire). L?action publique en faveur de la ville productive: des négociations avec les acteurs industriels privés En termes de dynamiques spatiales, les be- soins en fonciers d?activité économique se sont reportés vers les communes de la pre- miÚre couronne en particulier (JLL, 2019). La raréfaction des fonciers disponibles a amené trÚs tÃŽt la ville de Turin à réfléchir à la quantité importante de friches indus- trielles présentes dans le péricentre et la 118 Aménager la ville productive banlieue de Turin, dans une optique envi- ronnementale. En effet, l?urbanisation des terrains agricoles et naturels a été bloquée par des lois de la région du Piémont. Ce- pendant, les coûts importants de mutation des fonciers ont entravé la réalisation de ces opérations. Il est aujourd?hui trÚs dif- ficile pour les entreprises industrielles de trouver du foncier disponible, qu?il soit de moyenne ou de grande taille. Certaines s?éloignent vers d?autres villes de la région, et vont même dans d?autres régions, comme la Lombardie où se situe Milan. Il existe également de nombreuses zones d?activités ou logistiques sur les axes autoroutiers du nord de l?Italie, sur un modÚle proche des ZAE en sortie des centres-bourgs, comme on peut l?observer sur les premiÚre et deu- xiÚme couronnes rennaises. Les politiques publiques n?ont, par ailleurs, pas toujours été structurées aux bonnes échelles pour négocier avec les industriels, lesquels échangent plutÃŽt avec les com- munes alors que la CMT est censée détenir la compétence. À titre d?exemple, la CMT a été impliquée avec la ville de Turin pour l?implantation de l?usine Lavazza, mais pas pour les négociations avec Pirelli. Cela peut être lié dans certains cas au rÃŽle historique de la ville-centre, et d?une volonté de s?ap- proprier les sujets les plus stratégiques, et, dans d?autres cas, au fait que l?intercommu- nalité est encore jeune, politiquement plus faible et en manque de ressources humaines pour intervenir sur tous les dossiers. L?appel à projets Trentametro pour la reconversion de fonciers industriels La CMT a mené une étude fonciÚre d?iden- tification de fonciers industriels privés ou publics à reconvertir. Un des objectifs est d?y relocaliser des activités productives, plutÃŽt que d?utiliser des sites vierges, de façon à limiter l?artificialisation des sols naturels et agricoles pour des usages économiques. Cela a permis d?identifier 130 secteurs ou bâtiments. Parmi eux, les trente les plus attractifs en termes de positionnement ont été choisis pour faire l?objet d?un appel à manifestation d?inté- rêt (AMI) auprÚs des municipalités et au- prÚs d?investisseurs privés. La métropole fait surtout la mise en relation sur des sites d?au moins 5 000 m², dont la nature peut permettre une variété de programmations. Cependant, elle ne fait aucun suivi dans le temps de l?avancée des projets car elle n?en a pas les moyens humains ni finan- ciers. Il s?agit donc davantage d?une plate- forme de mise en relation via un site Inter- net et d?un dispositif mettant en lumiÚre les caractéristiques clés des fonciers, avec un effet de communication fort au moment du lancement. La ville de Turin a également décidé de lancer son propre appel à projets sur des terrains communaux, de façon indépen- dante de la démarche Trentametro. 119Chapitre 9. Et ailleurs en Europe? Un systÚme de subventions pour favoriser l?optimisation des zones d?activités La ville de Settimo Torinese, dans l?agglo- mération de Turin, propose un systÚme de subventions aux promoteurs immobiliers en fonction du niveau de dépollution de terrains industriels. Il s?agit d?une décote de la taxe d?aménagement44 sur les projets 44. La taxe d?aménagement est un impÃŽt qui sert à financer les équipements (les voiries par exemple) inhérents aux projets de construction. proposés, proportionnelle à l?argent inves- ti par les entreprises dans la dépollution. S?il est impossible d?étayer davantage ce levier ici en raison du manque d?éléments, il nous semble intéressant de l?indiquer, tant l?optimisation des zones d?activités est un sujet central pour favoriser le main- tien des activités productives au sein des espaces urbains. Catégories Activités A Les activités industrielles et artisanales de production, de réparation ou de transformation de biens ou de matériaux (ateliers, carrosseries, etc. ), les cultures de pleine terre ou hors sol ; la fourniture de services techniques, les activités de stockage et de logistique intérieures ou extérieures ; le stockage des épaves, ferraille et matériel de compactage. B Les activités de recherche scientifique, technologique et industrielle si elles sont fonctionnellement liées à l?activité de production. C Les activités logistiques (collecte, stockage, tri et manutention des marchandises), y compris les entrepÃŽts utilisés pour la préparation, l?emballage et le conditionnement des marchandises vendues par correspondance ou par le biais du e-commerce. Figure 9.2 - Définition des activités productives à Turin dans le PRG, l?équivalent du PLU Note: À Turin, les activités productives sont définies dans le PRG. Elles sont distinguées par catégorie et englobent de nombreuses activités. Elles comprennent non seulement les activités industrielles et artisanales de production mais aussi les activités de recherche si elles sont liées à l?activité de production, et la logistique (dont le e-commerce). Sources: Piano Regolatore Generale Di Torino, Proposta Tecnica Del Progetto Preliminare Di Revisione Del Prg, Volume I. L?atelier partagé Comme un établi, à Rennes (Crédit photo: A. Blein) 121 CONCLUSION En raison des transformations de l?indus- trie, de la création de zones d?activités en périphérie, de la raréfaction du fon- cier économique et des forces centrifuges exercées par la pression fonciÚre sur les activités productives, Rennes et Bordeaux ont connu dans les vingt derniÚres années une dispersion de ces activités du centre- ville vers la périphérie. Dans les deux villes, ce mouvement s?est caractérisé par une répartition spatiale des activités à l?in- térieur d?une distance admissible pour les trajets domicile-travail, guidée par les in- frastructures routiÚres. Parmi les leviers opérationnels mobilisés par les collectivités pour maintenir en ville les activités dites productives, certains sont activés depuis longtemps, comme la réglementation ou l?action fonciÚre. D?autres sont encore en cours de réflexion ou d?expérimentation ; c?est le cas de l?op- timisation spatiale, de l?occupation tem- poraire qui pourrait également s?appliquer à la dissociation fonciÚre. L?action réglementaire permet de nom- breux accomplissements mais semble en- core sous-utilisée au regard de son poten- tiel. En effet, sanctuariser du foncier pour certaines activités au détriment d?autres comporte le risque de rendre le territoire moins attractif et de se fermer à de nou- velles opportunités. Cette ambivalence se traduit dans les relations entre les collectivités et les en- treprises : c?est un jeu d?équilibriste qui s?opÚre, entre la volonté de préserver les implantations économiques, de rester at- tractif et d?optimiser l?usage des parcelles ou l?occupation des locaux. Sanctuariser le foncier économique apparaît comme une piste récente qu?explorent aujourd?hui largement les métropoles : à Vienne, à Berlin, à Turin, comme à Rennes ou à Bor- deaux, le foncier est désormais considéré comme un bien rare et précieux. Ensuite, puisque l?objectif de ZAN im- plique des transformations massives dans la gestion du foncier, il semble néces- saire de poursuivre l?exploration et l?ana- lyse d?actions permettant la dissociation fonciÚre, la verticalisation de bâtiments d?activités et la mutualisation d?espaces. L?occupation temporaire ou transitoire en direction des activités économiques est également un levier dont les acteurs pour- raient se saisir, mais avec précaution tant 122 Aménager la ville productive il peut conforter des activités déjà fragiles dans une forme de précarité. L?utilisation d?un levier n?exclut pas les autres. Les acteurs combinent en réalité les différents outils, en les adaptant à chaque projet et à chaque configuration, comme le montrent les exemples de la Janais à Rennes ou de l?OIM Aéroparc à Bordeaux. La mise en place de ces leviers est éga- lement conditionnée aux pratiques histo- riques et culturelles des villes en matiÚre de politique urbaine et d?aménagement. Ainsi, la culture de l?urbanisme négocié, qui, à Bordeaux, semble avoir facilité le dialogue avec les acteurs privés (AMI AIRE, par exemple), paraît encore peu présente à Rennes. Inversement, l?absence d?une culture de maîtrise fonciÚre à Bor- deaux ? historique à Rennes ? a peut-être amené la collectivité girondine à plus d?in- ventivité au moment de déployer ses outils. Néanmoins, la multiplicité des leviers activés, plus manifeste à Bordeaux qu?à Rennes, n?induit pas nécessairement une meilleure présence des activités produc- tives. Plus généralement, on observe une déconnexion entre les politiques de déve- loppement économique et les politiques en matiÚre d?aménagement (Crague, 2009 ; 2017). À Rennes comme à Bordeaux, des formes de rapprochement existent mais il reste difficile de coordonner ces deux champs des politiques publiques et leur mise en oeuvre par des techniciens aux cultures professionnelles parfois éloignées. Enfin, le contour assez imprécis des ac- tivités productives est plutÃŽt arrangeant politiquement : la localisation des activi- tés de fabrication, de production ou de ré- paration n?est pas nécessairement payante sur le plan électoral, puisque les acteurs économiques concernés ne votent pas tou- jours là où ils sont implantés et que l?en- jeu des nuisances est par ailleurs un sujet sensible pour les riverains. Surtout, c?est principalement à l?échelle des politiques économiques et industrielles nationales ou régionales que se structurent les débats. De fait, le portage politique local en faveur du maintien des activités productives est faible, en dehors du soutien aux activités de l?ESS et de l?économie circulaire et aux industries de pointe robotisées, dans certains cas aussi peu pourvoyeuses d?em- plois que la logistique, dont personne ne veut. La démonstration de l?intérêt de la présence des activités productives au sein des espaces urbains n?est pas un enjeu po- litique dans les métropoles étudiées. Finalement, des leviers d?actions sont ainsi activés sans que les activités ci- blées ne soient précisément décrites, et sans portage politique fort. On pourrait parler d?action publique sans politique publique ! Un portage politique fort sem- blerait pourtant nécessaire pour que ces actions déployées s?inscrivent dans une 123Conclusion même direction, qu?elles soient coor- données et articulées. Reste que la quan- tification des besoins des entreprises en matiÚre de foncier, tout comme l?objec- tivation des dynamiques de localisation, est difficile à faire : comment répondre politiquement à des besoins et un phéno- mÚne d?éviction insaisissables ? D?autres transformations sont en cours, en matiÚre de répartition spatiale des activités et de gestion du foncier, et accélérées par l?urgence écologique et l?objectif de ZAN. Certaines d?entre elles échappent aux po- litiques publiques. C?est le cas de la divi- sion de locaux d?activités par des investis- seurs en zones d?activités ou la mutation de locaux d?activités dans le diffus. Surtout, les problématiques de localisation des entreprises se traitent à une échelle plus large que les intercommunalités et leur ville-centre. Les leviers identifiés dans cet ouvrage se concentrent sur le territoire des intercommunalités des villes-centres. Or, tout porte à croire que les enjeux se situent aussi largement ailleurs, dans la mesure où les entreprises se jouent des frontiÚres territoriales dans leurs dynamiques de lo- calisation. Comment peuvent s?articuler les politiques intercommunales sur ces su- jets, entre métropoles, villes moyennes et petites où l?industrie et l?artisanat sont ac- cueillis différemment ? (Gros-Balthazard et Talandier, 2023) À Rennes comme à Bordeaux, les tentatives d?organisation de l?action à des échelles plus larges restent pour l?heure largement embryonnaires. Se décentrer des cas français a permis à la fois de « regarder » autrement ce qui est à l?oeuvre en France et de nourrir notre ana- lyse des cas rennais et bordelais au regard de contextes, de problématiques et de le- viers différents. À la lumiÚre de cette mise en perspective en Europe, les cadres his- toriques, économiques et sociopolitiques apparaissent déterminants dans la prise en compte des problématiques de locali- sation des activités productives au sein de l?espace urbain. Si l?ensemble des acteurs rencontrés reconnaissent l?importance du maintien de ces activités au sein de leur territoire, tous ne sont pas prêts à y pla- cer la même énergie, les mêmes moyens et les mêmes ressources. D?autres enjeux, comme celui de la production de loge- ments à Berlin, par exemple, apparaissent bien plus prioritaires. La portée de leviers qui semblent trÚs ambitieux, comme le Fachkonzept Produktive Stadt à Vienne, n?est pas encore démontrée. Le champ de l?action publique ciblant les activités productives en Europe est pour l?heure en phase de structuration, se caractérisant avant tout par des expérimentations di- verses plus que par un cadre homogÚne et stabilisé. Aménager la ville productive124 POINT DE VUE Et si la transformation du travail était à l?origine de la transformation urbaine 1. Partant de l?hypothÚse que l?évolution des liens entre l?industrie et la ville peuvent être appréhendées par les changements du travail, Éléonore Gendry mÚne ses réflexions en collaboration avec Sophie Vareilles, maîtresse de conférences à l?INSA-Lyon et membre du laboratoire EVS, Gilles GesquiÚre, professeur à l?université Lyon 2 et chercheur au LIRIS UMR 5205 et Jean-Yves Toussaint, professeur à l?INSA-Lyon et membre du laboratoire EVS. Ces derniers sont également directeurs du PEPR Ville durable et bâtiment innovant. Les sociétés contemporaines se caractériseraient par un continuum entre production, administration, organisation, culture que génÚre le développement du numérique et de ses applications à l?ensemble des sphÚres d?activités, formant ainsi des sociétés hyperindustrielles. La thÚse conduite au sein du LabEx IMU dans le cadre d?un programme TIGA coordonné par la métropole de Lyon, s?intéresse à ces transformations et à leurs effets sur l?urbanisation en interrogeant leurs liens avec les transformations du travail. Par Éléonore Gendry, doctorante au laboratoire Environnement Ville Société (EVS, UMR CNRS 5 600)1. Outre l?identification des stratégies des acteurs publics, la question du maintien des activi- tés productives dans les villes peut aussi être mise en lumiÚre via les mutations du travail. Industrie, ville et travail Le lien entre activités et urbanisation est aussi ancien que les villes. DÚs le xviiie siÚcle, l?industrialisation des activités transforme les villes dont les territoires se polarisent entre production, échange et habitat ; polarisation qui accroît les infrastructures de transport pour acheminer les gens et les biens, la main-d?oeuvre accrue et les marchandises pour alimenter la production et la consommation. L?industrialisation généralisée s?amorce avec la Seconde Guerre mondiale. L?ouverture des frontiÚres et la progression des technologies numériques mondialisent l?industrie. Points de vue 125 Cette derniÚre se développe autour de centres industriels connectés entre eux par des infrastructures (grands ports, plateformes aéroportuaires, entrepÃŽts) ou par des espaces de commandement qui, se faisant, dessinent des villes globales2 constituant un archipel métropolitain mondial débordant les territoires nationaux3. Ces transformations de l?industrie sont autant de mutations du travail. En facilitant le regroupement de machines-outils plus performantes au sein d?un unique lieu de produc- tion, les avancées techniques de la fin du xixe et début xxe siÚcle poussent les industries vers une division forte du travail. Le taylorisme et le fordisme organisent le travail autour d?une succession de gestes simples et reproductibles pour une main-d?oeuvre peu quali- fiée. AprÚs-guerre, la gouvernance et la structuration de l?appareil productif se complexi- fient. L?organisation du travail industriel mute vers des modÚles moins figés et mécanistes visant une production sans « gaspillage » capitalistique favorisée par l?accélération de la numérisation des activités. Appréhender le changement du travail industriel par l?observation des produits Étudié différemment par les sociologues, les géographes, les ergonomes ou les écono- mistes, le travail est une notion difficile à définir. À travers l?évolution de la production d?un objet typique de l?industrie, un moteur, il est possible d?examiner les transforma- tions du travail. Les « ensembles techniques » se forment à partir de liens de solidarité entre des objets et entre ceux qui les fabriquent. Chaque objet s?inscrit dans un « milieu associé »4, dans un environnement où des objets et des individus interagissent5. Observer par exemple l?évolution de la production des moteurs, c?est aussi et surtout observer une organisation faite d?humains et de non-humains solidaires. C?est donc observer les modes d?action organisés6 et par conséquent, observer le travail. L?évolution de l?usine de production de camions Berliet implantée sur la commune de Vénissieux et de Saint-Priest depuis 1917, est exemplaire des mutations industrielles. Aujourd?hui intégrée au groupe Volvo, elle reste un site industriel lyonnais important tout en étant mondialisée. 2. S. Sassen, La ville globale. New York, Londres, Tokyo, Descartes et Cie, Paris, 1996 3. O. Dollfus, L?espace monde, Economica, Paris, 1994 4. G. Simondon, 1989, Du mode d?existence des objets techniques, Aubier, Paris 5. N. Dodier, Les hommes et les machines, Paris, 1995 6. N. Greenan, D. Guillemot, Y. Kocoglu, « Présentation », Réseaux, vol. 162, 2010 Aménager la ville productive126 Nous avons donc travaillé sur les évolutions du moteur Berliet, des années 1950 aux années 2020, à partir des traces laissées par ces évolutions : photos des ateliers en ac- tivité, plans, rapports spécialisés sur les procédés techniques et les forces productives, statistiques, journaux de l?entreprise. Ces traces rendant observable l?évolution du travail, la méthode consistait en une approche aussi factuelle que possible. Si des entretiens ont été conduits auprÚs d?actuels ou d?anciens salariés de l?entreprise, ils ont uniquement été mobilisés pour expliciter des traces soit incomplÚtes soit énigmatiques. Des dynamiques spatiales significatives Dans les années 1950, la production est intégrée : le site Berliet tient ensemble la concep- tion et les procédés de fabrication. L?emprise spatiale est importante. La situation s?inverse dans les années 1970. Les investissements se concentrent sur les études et recherches. Les bâtiments tertiaires s?étendent. Les activités de forge, de fonderie, d?usinage sont de plus en plus sous-traitées à des fournisseurs, d?abord français puis internationaux. Progres- sivement, l?atelier moteur se spécialise dans les activités de logistique d?assemblage et de gestion de piÚces de rechange et l?aménagement s?adapte aux nouveaux besoins de production en flux tendu. Cette évolution du travail reconfigure l?habitat et la ville. Autrefois impliqué dans le loge- ment de ses salariés, Berliet a prévu sur ses réserves fonciÚres des lotissements pour loger son personnel. L?arrivée d?investisseurs internationaux dans le capital de l?entreprise met fin à cette stratégie et au couplage espace productif, habitat ; découplage que renforce la croissance du travail intérimaire. Une redistribution des lieux de résidences s?opÚre en même temps que change le travail devenu plus qualifié et mieux rémunéré au profit des ingénieurs et des techniciens, bénéficiant aux centres urbains et à leurs aménités. Ces transformations spatiales et sociales autour du travail retentissent sur les infrastruc- tures de transport. Si l?acheminement des matiÚres premiÚres s?effectuait par voies fer- roviaires, l?essor de la sous-traitance et de la production en flux tendu requiert des in- frastructures routiÚres, portuaires et aéroportuaires adaptées, transformant la métropole lyonnaise en l?intégrant dans l?archipel urbain mondial, comme lieu d?assemblage d?un moteur dont les piÚces viennent du monde entier. 127 128 Bibliographie Alphaville, & Le Sens de la Ville (2021). Programmation économique et montage opérationnel de l?extension de l?OIM Bordeaux Aéroparc - Parcs d?activités Hippodrome et Château Rouquey-Mérignac [Étude]. Audiar (2021a). Les zones d?activités de Rennes Métropole. L?optimisation du foncier économique et l?identification des gisements « théoriques » - Enjeux et méthode. Note n° 1, juin 2021. https://www.audiar.org/sites/default/files/documents/etudes/note-01-za- foncier-d-activites_web.pdf Audiar (2021b). Les zones d?activités de Rennes Métropole. L?optimisation du foncier économique et l?identification des gisements « théoriques » - Enseignements sur les 20 zones d?activités étudiées. Note n° 2, septembre 2021. https://www.audiar.org/sites/ default/files/documents/etudes/note-02-za-foncier-d-activites_web.pdf CCI Ille-et-Vilaine (2023). Rennes Métropole. Chiffres clés 2023. Observatoire économique de l?Ille-et-Vilaine. https://www.exploratoire.com/fichier/rte/rennes_ metropole_2023_0.pdf Cerema (2018). L?action fonciÚre publique en faveur du logement et des activités productives. Regards croisés. https://www.cerema.fr/system/files/documents/2018/04/ Synth%C3%A8se%20strat%C3%A9gies%20fonci%C3%A8res%20pour%20le%20 logement%20et%20les%20activit%C3%A9s%20productives.pdf Chapuis, J.-Y. (2013). Rennes, la ville archipel. Éditions de l?Aube. Clouet, A. (2021). Les sÚcheries de BÚgles. Bordeaux Aquitaine Marine [Blog]. http://bordeauxaquitainemarine.fr/pec_m_begles.htm CMA - Gironde (2017). Les besoins immobiliers des entreprises artisanales de Bordeaux Métropole. https://www.urbanisme-puca.gouv.fr/IMG/pdf/plaquette_ cma_33_10_07_2019_besoins_fonciers_et_immobiliers_des_artisans.pdf https://www.audiar.org/sites/default/files/documents/etudes/note-01-za-foncier-d-activites_web.pdf https://www.audiar.org/sites/default/files/documents/etudes/note-01-za-foncier-d-activites_web.pdf https://www.audiar.org/sites/default/files/documents/etudes/note-02-za-foncier-d-activites_web.pdf https://www.audiar.org/sites/default/files/documents/etudes/note-02-za-foncier-d-activites_web.pdf https://www.cerema.fr/system/files/documents/2018/04/Synth%25C3%25A8se%2520strat%25C3%25A9gies%2520fonci%25C3%25A8res%2520pour%2520le%2520logement%2520et%2520les%2520activit%25C3%25A9s%2520productives.pdf https://www.cerema.fr/system/files/documents/2018/04/Synth%25C3%25A8se%2520strat%25C3%25A9gies%2520fonci%25C3%25A8res%2520pour%2520le%2520logement%2520et%2520les%2520activit%25C3%25A9s%2520productives.pdf https://www.cerema.fr/system/files/documents/2018/04/Synth%25C3%25A8se%2520strat%25C3%25A9gies%2520fonci%25C3%25A8res%2520pour%2520le%2520logement%2520et%2520les%2520activit%25C3%25A9s%2520productives.pdf https://www.urbanisme-puca.gouv.fr/IMG/pdf/plaquette_cma_33_10_07_2019_besoins_fonciers_et_immobiliers_des_artisans.pdf https://www.urbanisme-puca.gouv.fr/IMG/pdf/plaquette_cma_33_10_07_2019_besoins_fonciers_et_immobiliers_des_artisans.pdf 129Bibliographie CMA - Bretagne (2022). Portrait de territoire. Rennes Métropole. https://www.ille-et-vilaine-tourisme.bzh/app/uploads/ bretagne-35/2022/09/2021_portrait_territoire_rennes_metropole_vf.pdf Crague, G. (2009). Le développement économique dans l?aménagement urbain. In A. Bourdin, & R. Prost (dir.). Projets et stratégies urbaines. Regards comparatifs. ParenthÚses, pp. 102115. Crague, G. (2017). Le maintien des entreprises, un problÚme d?urbanisme. L?équilibre fonctionnel comme principe de l?intervention économique locale. Revue internationale d?urbanisme - Riurba, n° 4. https://www.riurba.review/article/04-varia/entreprises/ Dablanc, L., & Adriankaja D. (2010). The impacts of logistics sprawl: How does the location of parcel transport terminals affect the energy efficiency of goods? movements in Paris and what can we do about it? Procedia - Social and Behavioral Sciences, vol. 2, n° 3, pp. 60876096. Defalvard, H., & Deniard, J. (2016). Les organisations de l?économie sociale et solidaire dans l?économie des déchets et du réemploi en Île-de-France : une approche institutionnaliste. Mouvements, vol. 3, n° 87, pp. 6981. Duarte, P., Duvillard, S., Gillio, N., & Petit, T. (2024). Foncier industriel et stratégies publiques locales : une articulation imparfaite. Les Notes de La Fabrique. Presses des Mines. ESPON, & MISTA Team (2020). Final Report. https://www.espon.eu/sites/default/files/attachments/ESPON_MISTA_Final_Report_0.pdf Gilbart, A. (2023). Dans un cadre de sobriété fonciÚre : quel(s) dispositif(s) d?action publique en vue d?une potentielle reconnexion urbano-productive ? Étude du territoire montois [ThÚse de doctorat en art de bâtir et urbanisme]. Université de Mons, Faculté d?architecture et d?urbanisme. Gros-Balthazard, M., & Talandier, M. (2023). Réindustrialiser les territoires, la revanche des villes petites et moyennes ? EchoGéo, n° 63. http://journals.openedition.org/ echogeo/24842 JLL (2018). Torino Urban Profile 2019. Overview del mercato immobiliare torinese. https://www.centroestero.org/images/pdf/TUP2019_ITA.pdf https://www.centroestero.org/images/pdf/TUP2019_ITA.pdf 130 Aménager la ville productive Laloux, M. (2016). QGIS : des Ellipses de Déviation Standard (SDE), un plugin, « Standard Deviational Ellipse », des scripts R (processing) et Python et une approche critique... Portail SIG. https://portailsig.org/content/qgis-des-ellipses-de- deviation-standard-sde-un-plugin-standard-deviational-ellipse-des-scrip.html Levine, N. (2010). CrimeStat III: a spatial statistics program for the analysis of crime incident locations (Version 3.3). Inter-university Consortium for Political and Social Research. Pasquier, R., & Tellier, T. (2020). Sociologie de Rennes. La Découverte. Pinson, G., & Luce, M. (2023). La métropole incontestable ? Métropolisations et mobilisations à Bordeaux. Autrement. Yuill, R.S. (1971). The Standard Deviational Ellipse: An Updated Tool for Spatial Description. Geografiska Annaler Series B-human Geography, n° 53B(1), pp. 2839. Annexes 131 Annexe I - Méthodologie Temporalité de la recherche ? Démarrage début 2021. ? Printemps 2021 : questionnaire auprÚs de 15 collectivités en France (3 en Île-de- France : Est Ensemble, Plaine Commune, Grand-Orly Seine BiÚvre et 12 hors Île-de- France : Angers, Bordeaux, Brest, Champigny, Grenoble, Lille, Lyon, Montpellier, Nantes, Nice, Rennes, Strasbourg). ? D?octobre 2021 à juillet 2022 a démarré l?enquête sur Bordeaux et Rennes. ? Mise en perspective avec Vienne (enquête sur site en juin 2022), Berlin (enquête sur site en décembre 2021 et en juillet 2022) et Turin (enquête sur site en juin 2022). ? Analyse et rédaction jusqu?en septembre 2023. ? Atelier acteurs-chercheurs le 1er juin 2023. Entretiens L?entretien semi-directif a constitué notre mode d?enquête privilégié. Au total, 73 entre- tiens ont été réalisés à Rennes, à Bordeaux, à Berlin, à Turin et à Vienne avec des acteurs de l?aménagement ou du développement économique au sein des collectivités, des amé- nageurs, des promoteurs ou des commercialisateurs, mais aussi les chambres consulaires et les agences d?urbanisme. Au cours de ces échanges d?une heure et demie environ, nous avons abordé la définition des activités dites productives, les actions menées pour favo- riser l?implantation de ces activités, les limites identifiées, les contraintes, les relations entre acteurs, etc. Avec certains interlocuteurs, nous avons également exploré un projet ou un site en particulier, parfois sur le terrain. À cela s?ajoutent 22 entretiens menés en majorité sur site avec des entrepreneurs pour comprendre les logiques de leur choix d?implantations. 132 Aménager la ville productive AnnexeII - Analyse géomatique des données Sirene Les données couvrent l?ensemble des établissements répertoriés dans la base Sirene (fi- chiers « établissement » et « établissement historique ») de 1950 au 1er mars 2022. Une entreprise est comptabilisée quand l?établissement correspondant à l?adresse indiquée est ouvert au moins un jour sur une période de cinq ans. La plupart des établissements restent ouverts pendant la période entiÚre (entreprises stables) ; certains peuvent fermer défini- tivement au cours de la période (entreprises défuntes) mais ils seront comptabilisés de la même maniÚre. De façon plus rare, certains établissements peuvent être signalés à l?Insee comme étant fermés puis rouverts. Cela peut, par exemple, être dû à des travaux, ou à un transfert temporaire de l?activité dans un autre établissement. Il est à noter que la tranche d?effectif est souvent mal renseignée et n?est pas toujours mise à jour au fur et à mesure de la croissance ou de la décroissance des effectifs de l?établissement. Néanmoins, l?analyse de quelques fichiers type a montré que la majorité des tranches d?effectif non renseignées correspond à des établissements individuels. L?ab- sence de tranche d?effectif est donc comptabilisée comme étant le signe d?une absence de salariés. Il est néanmoins possible que certaines PME soient insuffisamment comptabili- sées alors qu?elles ont 10 ou 20 salariés par exemple. 133 Classification des établissements par tranche d?effectifs NN: établissement non employeur (pas de salarié au cours de l?année de référence et pas d?effectif au 31/12) 00: 0 salarié (n?ayant pas d?effectif au 31/12 mais ayant employé des salariés au cours de l?année de référence) 01: 1 ou 2 salariés 02: 3 à 5 salariés 03: 6 à 9 salariés 11: 10 à 19 salariés 12: 20 à 49 salariés 21: 50 à 99 salariés 22: 100 à 199 salariés 31: 200 à 249 salariés 32: 250 à 499 salariés 41: 500 à 999 salariés 42: 1000 à 1999 salariés 51: 2000 à 4999 salariés 52: 5000 à 9999 salariés 53: 10000 salariés et plus Source: Insee Annexes 134 Aménager la ville productive Méthode de centrographie L?ellipse représentée est théoriquement déterminée par trois mesures : 1. calcul du point « moyen » du nuage des points (soit le centre géométrique ou un bary- centre pondéré) ; 2. calcul de l?angle de rotation de l?ellipse (orientation) ; 3. calcul de la dispersion par les écarts types des coordonnées x et y à partir du point « moyen ». Ceux-ci vont définir les axes de l?ellipse et leur longueur. Nous utilisons ici la Standard Deviational Ellipse de Yuill (1971) avec deux correc- tions (racine carrée et degré de liberté) sur la base de l?ouvrage de géomatique de Ned Levine45. Ces corrections permettent d?apporter une interprétation spatiale relativement simple de l?ellipse, analogue à celle d?un histogramme de dispersion pour une distribution univariée. La courbe limite de l?ellipse correspond à un contour de probabilité 64 % qu?un point de la distribution se situe à l?intérieur. Le centre de gravité de la distribution est représenté par une étoile, avec une pondération appliquée à chaque point correspondant à la moyenne de la tranche d?effectif de l?éta- blissement (14,5 salariés pour la catégorie 11 par exemple). On parlera de la répartition spatiale des établissements productifs pour désigner la répartition spatiale des salariés, étant donné la pondération utilisée. 45. Implémentation des travaux de Ned Levine (2010) dans le logiciel CrimeStat. 135Annexes AnnexeIII - Liste des sigles et acronymes AGEC : (loi) anti-gaspillage pour une économie circulaire AMI : appel à manifestation d?intérêt AMO : assistance à maîtrise d?ouvrage APUI : appel à projets urbains innovants ASD (filiÚre) : Aéronautique, spatial, défense Audiar : Agence d?urbanisme et de développement intercommunal de l?agglomération rennaise a?urba : agence d?urbanisme Bordeaux Aquitaine BTP : bâtiment et travaux publics CCI : chambre de commerce et d?industrie Celib : Comité d?étude et de liaison des intérêts bretons Cerema : Centre d?études et d?expertise sur les risques, l?environnement, la mobilité et l?aménagement CMA : chambre de métiers et de l?artisanat CUB : Communauté urbaine de Bordeaux DGFiP : Direction générale des Finances publiques DIA : déclaration d?intention d?aliéner EC : économie circulaire EPA : établissement public d?aménagement EPF : établissement public foncier ERC : éviter, réduire, compenser 136 Aménager la ville productive ESS : économie sociale et solidaire GIP GPV : Groupement d?intérêt public Grand Projet des Villes Rive droite NAF : nomenclature d?activités française OAP : orientation d?aménagement et de programmation OIM : opération d?intérêt métropolitain OIN : opération d?intérêt national PLU : plan local d?urbanisme PLUi : plan local d?urbanisme intercommunal PME : petites et moyennes entreprises PMI : petites et moyennes industries Sirene : SystÚme national d?identification et du répertoire des entreprises et de leurs éta- blissements SAE : schéma d?aménagement économique SMAE : schéma métropolitain d?aménagement économique ZA : zone d?activités ZAE : zone d?activités économiques ZAC : zone d?aménagement concerté ZAD : zone d?aménagement différé ZI : zone industrielle ZUP : zone à urbaniser en priorité 138 139 Biographie des auteurs et des autrices HélÚne Beraud est diplÃŽmée de l?Université Paris 1 Panthéon-Sorbonne. Docteure en aménagement du territoire et urbanisme et en génie urbain, elle est maîtresse de conférences en aménagement de l?espace et urbanisme au Lab?urba - Université Gustave Eiffel. Ses recherches portent sur les réseaux de déchets et de propreté urbaine qu?elle étudie dans leurs dimensions spatiales, matérielles, tech- niques et organisationnelles. Elle s?intéresse également aux travailleurs du déchet et à l?appropriation du déchet par les acteurs de la ville. Alexandre Blein est ingénieur-urbaniste, docteur de l?École des Ponts ParisTech en urbanisme et diplÃŽmé de l?École normale supérieure (ENS - PSL). AprÚs avoir travaillé en maîtrise d?ouvrage publique, il a rejoint Alphaville en 2021 en tant que chef de projet. Il y pilote notamment les études de stratégie territoriale et de programmation économique. Ses travaux de recherche portent sur la place des espaces de coworking dans l?immobilier d?entreprise ainsi que l?utilisation des industries créatives comme outil de planification urbaine. Flavie Ferchaudest diplÃŽmée de Sciences Po Rennes et docteure en géographie et aménagement de l?espace et urbanisme. Elle a d?abord travaillé dans le domaine de la participation citoyenne aux projets urbains avant de s?orienter vers la recherche urbaine. Elle est maîtresse de conférences au Lab?urba - Université Gustave Eiffel et ses recherches portent sur les territorialités et les mutations de l?action publique urbaine, notamment au prisme de l?expérimentation, des nouvelles pratiques du numérique, du travail et du «faire». Joël Idt est ingénieur de l?École centrale de Lille et docteur en aménagement et urbanisme à l?Institut français d?urbanisme. Il est professeur en aménagement au Lab?urba - Université Gustave Eiffel; ses travaux portent sur l?analyse de l?action publique urbaine, et en particulier sur les relations entre tech- nique et politique dans la décision publique. Il a abordé sous cet angle les dispositifs de pilotage des grands projets urbains en France et en Europe. Il s?intéresse aussi aux formes d?intervention publique en dehors des grands projets les plus médiatisés, pour étudier les pratiques plus «ordinaires» des acteurs publics. Daphné Lecointre est diplÃŽmée du master Affaires publiques de Sciences Po Lille et du Cycle d?ur- banisme de Sciences Po Paris. AprÚs plusieurs stages et projets étudiants, elle rejoint Le Sens de la Ville dÚs 2017 en tant que chargée de projet. Actuellement cheffe de projet associée, elle travaille plus particuliÚrement sur les sujets d?évaluation et de maintien de l?activité productive en ville. Flore Trautmann est diplÃŽmée de Sciences Po Paris, d?un DEA de sciences politiques et du master d?urbanisme de de l?École des Ponts ParisTech (master AMUR). AprÚs avoir travaillé plus de dix ans en maîtrise d?ouvrage privée (conduite d?opérations urbaines complexes et partenariats promoteurs/ aménageur), elle a cofondé en 2015 Le Sens de la Ville, agence coopérative de stratégie urbaine et programmatique. 140 141 DerniÚres parutions Sur le même thÚme, aux Presses des Mines P. Duarte, S. Duvillard, N. Gillio et T. Petit, Foncier industriel et stratégies publiques locales : une articulation imparfaite, Les Notes de La Fabrique, 2024. Dans les collections de La Fabrique, aux Presses des Mines P. Dartois et M. Suderie, Couvrir nos besoins énergétiques : 2050 se prépare aujourd?hui, Les Notes de La Fabrique, 2023. C. Granier, Refaire de l?industrie un projet de territoire, Les Notes de La Fabrique, 2023. D. Lolo, V. Charlet et A. Diop, Crise énergétique en Europe et protectionnisme améri- cain. La réindustrialisation compromise ?, Les Notes de La Fabrique, 2023. P. Larrue, Répondre aux défis sociétaux : le retour en grâce des politiques « orientées mission » ?, Les Docs de La Fabrique, 2023. S. Canivenc, Numérique collaboratif et organisation du travail. Au-delà des promesses, Les Notes de La Fabrique, 2023. D. Lolo et A. Diop, Les grandes entreprises sur la voie de la sobriété, Les Notes de La Fabrique, 2023. S. Bellit et V. Charlet, L?innovation de rupture, terrain de jeu exclusif des start-up ? L?industrie française face aux technologies-clés, Les Notes de La Fabrique, 2023. L. Gaget et M. Nguyen Van Mai, ETI et talents : les clés pour que ça matche, Les Docs de La Fabrique, 2024. 142 143 Les membres du conseil d?orientation de La Fabrique La Fabrique de l?industrie est dotée d?un Conseil d?orientation, organe consultatif, qui veille à la qualité scientifique, à la pertinence et à l?originalité des travaux menés, à la diversité et à l?équilibre des points de vue. Les membres du Conseil y participent à titre personnel et n?engagent pas les entreprises ou institutions auxquels ils appartiennent. Leur participation n?implique pas adhésion à l?ensemble des messages, résultats ou conclusions, portés par La Fabrique de l?industrie. À la date du 1er novembre 2023, il est composé de: Gabriel ARTERO, président d?honneur de la Fédération de la métallurgie CFE-CGC, Vincent AUSSILLOUX, chef du département économie- finances de France Stratégie, Hervé BAUDUIN, président de l?UIMM Lorraine, Michel BERRY, fondateur et directeur de l?école de Paris du management, Jean Michel BEZAT, journaliste au quotidien Le Monde, Augustin BOURGUIGNAT, chargé de mission au Crédit Mutuel Alliance Fédérale, Serge CATOIRE, directeur industrie à l?UIMM, Pierre-André de CHALENDAR, président du groupe Saint-Gobain, co-président de La Fabrique de l?industrie, Marc CHEVALLIER, rédacteur en chef d?Alternatives Économiques, Carole CHRÉTIEN, directrice des relations entreprises au CNRS, Patricia CRIFO, professeure à l?École Polytechnique et chercheuse au CREST (CNRS), Jean-Marie DANJOU, directeur général de l?Alliance Industrie du Futur (AIF), Philippe DARMAYAN, ancien président d?ArcelorMittal France, Stéphane DISTINGUIN, fondateur et président de Fabernovel, président du pÃŽle de compétitivité Cap Digital, Flora DONSIMONI, directrice générale de l?Institut de l?Entreprise, Elizabeth DUCOTTET, PDG de Thuasne, Pierre DUQUESNE, ancien ambassadeur, chargé de la coordination du soutien international au Liban, Olivier FAVEREAU, professeur émérite en sciences économiques à l?université Paris X, Denis FERRAND, directeur général de Rexecode, Jean-Pierre FINE, secrétaire général de l?UIMM, Louis GALLOIS, ancien président du conseil de surveillance de PSA Groupe, co-président de La Fabrique de l?industrie, François GEEROLF, économiste à l?OFCE et professeur d?économie à Sciences Po, Frédéric GONAND, conseiller économique de l?UIMM, professeur associé de sciences économiques à l?université Paris-Dauphine, Guillaume de GOYS, président d?Aluminium France, Bruno JAQUEMIN, délégué général d?A3M, Sébastien JEAN, professeur au Conservatoire national des arts et métiers (CNAM), Éric KELLER, secrétaire fédéral de la fédération FO Métaux, Élisabeth KLEIN, dirigeante de CFT Industrie, Dorothée KOHLER, directeur général de KOHLER C&C, Éric LABAYE, président d?IDEL Partners, Isabelle LAUDIER, responsable de l?Institut pour la recherche de la Caisse des DépÃŽts Emmanuel LECHYPRE, éditorialiste à BFM TV et BFM Business, Xavier LECOQ, président du syndicat CFE-CGC sidérurgie, Olivier LLUANSI, associé à Strategy&PWC, Victoire de MARGERIE, président exécutif de Rondol, Philippe MUTRICY, directeur de l?évaluation, des études et de la prospective de Bpifrance, HélÚne PESKINE, secrétaire permanente au Plan d?Urbanisme construction architecture au ministÚre de la Transition écologique, Philippe PORTIER, secrétaire national de la CFDT, Grégoire POSTEL-VINAY, ancien directeur de la stratégie à la Direction générale des entreprises, et rédacteur en chef des Annales des Mines, Joseph PUZO, président d?AXON?CABLE SAS et du pÃŽle de compétitivité Matéralia, Xavier RAGOT, président de l?OFCE, DanielRICHET, directeur général du CETIM, Robin RIVATON, investment director ? Venture Smart City chez Eurazeo, Alexandra ROULET, professeure d?économie à l?Insead, Frédéric SAINT-GEOURS, vice-président du conseil d?administration de la SNCF, Ulrike STEINHORST, présidente de Nuria Conseil, Michaël VALENTIN, associé fondateur d?OPEO, Pierre VELTZ, ancien PDG de l?établissement public de Paris-Saclay, Alain VERNA, directeur général de Toshiba Tec Europe, Dominique VERNAY, président du pÃŽle industrie de l?Académie des technologies, Jean-Marc VITTORI, éditorialiste au quotidien Les Echos. 144 IS B N : 97 8- 2- 38 54 2- 52 9- 6 IS SN : 24 95 -1 70 6 www.la-fabrique.fr 22 € Aménager la ville productive Conserver ou accueillir des activités productives au sein des villes est une pro- blématique qui suscite un intérêt renouvelé de la part des collectivités. Cette question vient en effet s?insérer au croisement de plusieurs tendances conco- mitantes: quête de nouvelles pratiques de consommation et de production, ambitions nationales de réindustrialisation et de souveraineté, transition éco- logique, etc. Quels sont les leviers opérationnels dont disposent les collectivités pour créer cette «ville productive»? Grâce à des enquêtes de terrain réalisées dans les métropoles de Bordeaux et de Rennes, et dans trois villes européennes, les auteurs de cet ouvrage en ont identifié de nombreux: sanctuariser du foncier pour la production dans les documents d?urbanisme, densifier ou verticaliser, dissocier la propriété de l?usage? La nature des dispositifs et l?intensité de leur activation dépendent de chaque collectivité et de la place occupée par les activités productives dans leur développement économique. Cette Note permet d?alimenter sous un angle nouveau les débats sur la ré- industrialisation et la contrainte de zéro artificialisation nette des sols. Elle s?adresse aux dirigeants d?entreprises, aux collectivités territoriales, aux déci- deurs publics, aux chercheurs désireux de connaître les dispositifs en faveur du maintien des activités productives ou de leur renouveau dans les villes. 50 LFI-Note50_couv-web2.pdf Aménager la ville productive.pdf _headingh.3dy6vkm _headingh.uyd141dfe74u _headingh.23wkqua6pduc _headingh.ot2kx82l5y5e _headingh.ffxfj4ap6see _headingh.gs2cgy648qm5 _headingh.6hab01nvsfez _headingh.4g8p1nyexzlq _headingh.fn6tix6b1nu6 _headingh.9mnpoaz3sd0f _headingh.lvxgqerc74ta _headingh.l14xqvh7210 _headingh.ihv636 _headingh.23r0r6vn9rqy _headingh.tlw9ukk0rawo _headingh.stx4cp4uxwbu _headingh.32hioqz _headingh.1hmsyys _headingh.bbb41decm1wc _headingh.rhl7m3nw0dhh _headingh.4jc0bpx2ri0w Préface Résumé Introduction PartieI La localisation des activités productives, question spatiale et politique Chapitre 1 L?éviction limitée des activités productives Aux origines, des constructions différentes du paysage industriel Ces derniÚres années, des tendances similaires Quels sont les critÚres d?implantation des activités productives? Chapitre 2 Une action publique en faveur de la ville productive sans véritable feuille de route Une problématique récente Une action publique ancienne en faveur de l?ESS et de l?économie circulaire Partie II Les leviers d?action publique Chapitre 3 Les instruments réglementaires pour gérer la concurrence entre les différentes activités Le zonage Les OAP, un levier stratégique mais peu contraignant Le diffus, angle mort réglementaire Chapitre 4 L?action fonciÚre: maîtriser les terrains pour en contrÃŽler l?usage Constituer des réserves fonciÚres pour l?activité économique: le modÚle de la ZAE Vendre le foncier communautaire à prix décoté Utiliser la dissociation fonciÚre Intervenir pour contenir la hausse des valeurs Chapitre 5 L?optimisation spatiale: de la densification à la diversification L?incontournable densification des ZAE De rares tentatives d?optimisation par mutualisation La verticalisation, un affichage plus qu?une solution aboutie Un besoin en outils spécifiques Chapitre 6 Aux interstices spatiotemporels, les occupations temporaires Une diversité de modes d?occupation temporaire Une solution à double tranchant Les Halles en commun: un projet d?urbanisme transitoire favorisant l?implantation de l?économie circulaire Une volonté de construire le lieu et ses usages futurs à travers une occupation transitoire Une orientation favorable à l?économie circulaire Un équilibre financier qui reste à trouver Chapitre 7 Un parc public et semi-public en évolution Une offre historique: pépiniÚres et hÃŽtels d?entreprises De récents outils de portage spécifiques Le Mur habité: des ateliers artisanaux gérés par l?aménageur Réaliser les opérations «que les privés ne veulent ou ne peuvent pas faire» Favoriser l?implantation d?artisans créateurs au démarrage de leur activité À l?avenir, une péréquation possible Chapitre 8 Mobiliser les acteurs privés L?AMI AIRE (aménager, innover, redessiner, entreprendre) Les résultats de l?AMI AIRE À la Janais et à l?OIM Aéroparc, une combinaison d?outils La Janais: une mobilisation pour maintenir l?emploi productif en coeur de ville L?OIM Aéroparc, territoire d?entrée de ville pilote Chapitre 9 Et ailleurs en Europe? Vienne Berlin Turin Conclusion Point de vue Annexes Annexe I - Méthodologie AnnexeII - Analyse géomatique des données Sirene AnnexeIII - Liste des sigles et acronymes INVALIDE) (ATTENTION: OPTION ommunauté urbaine de Bordeaux (CUB). La pression fonciÚre que connaissent les métropoles de Rennes et de Bordeaux se traduit par une hausse de la valeur des ter- rains et des locaux d?activités, peu com- patible avec le maintien et la réimplanta- tion d?activités productives en ville. Cette pression a été constatée dÚs 2014 par la Communauté urbaine de Bordeaux : « Les terrains en zonage UE (zonage à voca- tion économique) du PLU situés sur les franges de la rocade se monnaient entre 80 et 150 € HT/m2 de terrain, alors que les entreprises industrielles ou artisanales ne peuvent dans la grande majorité des cas supporter une charge fonciÚre supérieure à 40 ou 50 € HT/m2 de terrain »20. Afin de corriger cet effet du marché, les métropoles de Rennes et de Bordeaux dé- ploient une politique fonciÚre visant l?acti- vité économique. Sans que cette politique fonciÚre ne soit similaire d?une collectivi- té à l?autre, trois principaux leviers sont identifiés. Le premier est la constitution de réserves fonciÚres à vocation écono- mique ; le deuxiÚme tient aux conditions (et notamment aux conditions de prix) de mise à disposition de ce foncier ; le troi- siÚme, de nature différente, concerne la politique de préemption de la collectivité pour limiter la hausse des valeurs. Objectif Leviers Retrouver des marges de manoeuvre en réduisant, voire en annulant la variable fonciÚre Décote fonciÚre, cession de charges fonciÚres dans le cadre d?une ZAC, dissociation fonciÚre, bail emphytéotique, convention d?occupation temporaire (COT), autorisation d?occupation temporaire (AOT)? 60 Aménager la ville productive Constituer des réserves fonciÚres pour l?activité économique: le modÚle de la ZAE La constitution de réserves fonciÚres (c?est- à-dire des tÚnements maîtrisés par les col- lectivités) destinées aux activités écono- miques correspond aux modÚles des zones d?activités économiques (ZAE), des zones artisanales (ZA) et des zones industrielles (ZI). Nées dÚs les années 1970, ces zones se déploient en périphérie des centres ur- bains, la plupart du temps sur des fonciers agricoles ou naturels. Pour constituer des réserves fonciÚres destinées à accueillir des activités économiques, les métropoles de Rennes et de Bordeaux déploient des stra- tégies distinctes : trÚs centralisée à Rennes, elle paraît à la fois diffuse et ciblée dans le cas de Bordeaux. La métropole de Rennes hérite, dÚs sa créa- tion en 2014, de réserves fonciÚres d?enver- gure, constituées par les maires de Rennes dÚs les années 1950. Si l?objectif premier poursuivi par les édiles de l?époque est bien la construction de logements, cette spécifici- té rennaise se traduit jusqu?à aujourd?hui par un important patrimoine foncier communau- taire, associé à une forte culture interne de la maîtrise fonciÚre. 21. L?intervention d?un EPF sur la métropole bordelaise est tardive. Elle correspond à l?élargissement du périmÚtre d?intervention de l?EPF autrefois de Poitou-Charentes à celui de toute la région Nouvelle-Aquitaine. Ce changement de périmÚtre d?intervention de l?EPF date donc de la réforme des régions en 2016. Le schéma d?aménagement économique de la métropole rennaise, adopté en 2018, pré- voit ainsi le développement (par extension ou création) de neuf ZAE à court terme. La mise en oeuvre de cette politique d?accueil des activités économiques suppose l?ac- quisition ou le portage foncier de plus de 200 hectares. La métropole de Bordeaux, qui n?hérite pas d?importantes réserves fonciÚres, met en oeuvre deux stratégies d?action fonciÚre en faveur de l?activité économique. Elles sont prises en charge par deux entités distinctes : les services fonciers métropolitains, histo- riquement structurés à Bordeaux et, plus récemment, l?établissement public foncier (EPF) de Nouvelle-Aquitaine, lequel in- tervient selon une feuille de route plus ex- plicite. Cette situation résulte de l?absence jusqu?en 2016 d?un EPF en Gironde21, ce qui a obligé les services fonciers de la métropole à se doter d?outils spécifiques. Les services fonciers de la métropole de Bordeaux disposent d?un budget dédié à l?acquisition opportuniste de fonciers éco- nomiques identifiés comme stratégiques. Ce type d?acquisition intervient lorsqu?une déclaration d?intention d?aliéner (DIA) est déposée par un propriétaire désirant vendre un bâti localisé dans une zone de préemp- tion et que la collectivité utilise son droit de 61Chapitre 4. L?action fonciÚre: maîtriser les terrains pour en contrÃŽler l?usage préemption. Ce budget, doté initialement de 20 millions d?euros selon le plan pluriannuel d?investissement de la métropole pour la pé- riode 2015-2020, a été porté à 40 millions d?euros dans le PPI 2021-2026. Malgré ce doublement, ce budget paraît encore trÚs modeste à la plupart des acteurs rencontrés face à l?ensemble des besoins d?intervention sur le territoire métropolitain. L?EPF de Nouvelle-Aquitaine intervient sur la métropole de Bordeaux via une conven- tion stratégique « chapeau » et des conven- tions opérationnelles qui traduisent des politiques fonciÚres proactives sur des péri- mÚtres resserrés, comme celui de l?opération d?intérêt métropolitain (OIM) Aéroparc. Ces conventions portent leurs fruits : en 2018, environ 75 hectares ont été acquis par l?EPF et environ 50 hectares supplémentaires font encore l?objet d?échanges avec divers pro- priétaires. À terme, entre 350 et 400 hectares de terrain devraient être sous maitrise fon- ciÚre publique (la collectivité étant par ail- leurs déjà propriétaire de 250 hectares). Les logiques d?évitement et de compensation menacent le modÚle de la ZAE La politique d?accueil des activités économiques dans des zones d?activités nouvellement créées ou étendues, sur des terrains en périphérie acquis par les collectivités, s?essouffle aujourd?hui. L?artificialisation des terres agricoles, naturelles ou forestiÚres, au bénéfice de l?activité productive se heurte à la nouvelle stratégie publique «éviter, réduire, compenser» (ERC). En pratique, cette nouvelle «doctrine» conduit soit à la non-obtention, voire au retrait des permis de construire ou d?aménager, soit à une compensation environnementale qui fragilise l?équation économique de l?aménagement. À titre d?exemple, à Bordeaux, l?opération des Cinq Chemins dans l?OIM Aéroparc, qui se déploie sur 14,5ha, nécessite l?acquisition de 10,5ha au titre de la compensation. Aux coûts d?acquisition doit être ajouté le coût de la gestion de ces sites de compensation, qui se fait sur trente ans. L?artificialisation au profit d?une ZAE est également contestée par les riverains et les élus locaux. À Rennes, la ZAE de Cesson-Sévigné, projet de 35ha identifié dans le schéma d?aménagement économique de 2018, fait l?objet d?un avis défavorable du commissaire enquêteur aprÚs enquête publique, du fait de l?opposition de la part de la commune concernée ainsi que d?un collectif d?habitants hostiles au projet. Face à cet enjeu, l?OIM Aéroparc, via l?EPF de Nouvelle-Aquitaine et la SPL d?aménagement bordelaise La Fab, constitue désormais des réserves fonciÚres dites dormantes, destinées à de la compensation. Il ne s?agit donc plus d?acheter pour urbaniser mais d?acheter pour compenser. 62 Aménager la ville productive Vendre le foncier communautaire à prix décoté DÚs 2014, la Communauté urbaine de Bordeaux met en avant le décalage entre le prix observé des fonciers et les moyens limités des publics cibles. En réponse à ce hiatus, une délibération cadre est votée en 2014. Intitulée « Stratégie d?accueil des PMI PME industrielles et artisanales - Volet foncier », elle entérine un principe de décote fonciÚre qui consiste à céder le foncier communautaire à vocation éco- nomique en stock à un prix inférieur à la valeur domaniale, « dÚs lors qu?il s?agit d?une part d?activités artisanales, indus- trielles ou de messagerie porteuses de création d?emplois et que d?autre part, l?évaluation domaniale est manifestement inaccessible pour ce type d?activité ». Ce dispositif est appliqué dÚs 2014, dans le cadre d?une consultation « opérateurs » pour le développement de 20 000 m2 de locaux d?activité, sur deux lots de la zone d?aménagement concerté (ZAC) des Quais à Floirac (voir figure 4.1). Les opérateurs désignés, Redman et FinanciÚre Duval, s?engagent alors sur une maîtrise de la valeur vénale et locative des locaux bâtis (800 €/m² à la vente pour Duval, 65 €/m² à 22. Les Domaines, ou plus formellement les pÃŽles d?évaluation domaniale, sont rattachés aux directions régionales (et parfois départementales) des finances publiques et sont notamment consultés sur les conditions financiÚres des opérations immobiliÚres envisagées par les collectivités locales, leurs groupements, les établissements publics et les autres personnes publiques ou privées pour lesquelles la législation ou la réglementation le prévoit. 80 €/m² à la location de locaux d?activités pour Redman). Pour permettre ces prix de sortie, la métropole accepte de céder les terrains entre 25 et 27,17 €/m2, alors qu?ils sont estimés à 80 €/m2 par les Domaines22. Nous ne disposons pas d?autre exemple de décote fonciÚre au titre de la délibération cadre de 2014. En revanche, les acteurs bordelais, notamment la SPL d?aménage- ment La Fab, emploient une méthode de fixation du prix de vente du terrain par compte à rebours, en partant d?un prix cible affiché par la CMA de Gironde, pour les projets nés de l?AMI AIRE (aménager, innover, redessiner, entreprendre) (voir chapitre 8). Cette méthode se traduit bel et bien par une offre immobiliÚre se rappro- chant davantage des moyens des activités productives. En témoignent les activités hébergées dans les projets Ecchobloc et Espace Garonne, au sein de la ZAC des Quais. Toutefois, concernant ces deux pro- jets, Bordeaux Métropole n?a désormais aucun droit de regard ni de contrÃŽle sur les entreprises hébergées. La plus-value à la revente des locaux sera intégralement cap- tée par les primo-acquéreurs. Face à ce problÚme, la métropole de Bor- deaux et La Fab mettent en oeuvre diffé- rents leviers de contrÃŽle des activités. 63Chapitre 4. L?action fonciÚre: maîtriser les terrains pour en contrÃŽler l?usage Espace Garonne Ecchobloc Opérateur Société Redman CFA Atlantique (Groupe FinanciÚre Duval) Assiette fonciÚre de l?opération 22 082 m2 27 609 m2 Prix de cession en € HT m2 27,17 25 Valeur communiquée par France Domaine en janvier 2014 € HT m2 de foncier 80 80 Programme Bâtiment en U en R+1 composés de locaux d?activités (7 652 m2) et bureaux (3 222 m2), proposés à la location 12 141 m2 de locaux d?activités de plain-pied à la location Valeur vénale/€/m2 SDP fixée par délibréation sur laquelle s?engage l?opérateur Prix de vente fixé à 800€/m2 (SDC) Valeur locative/€ HT HC/an/m2 SDP fixée par délibération sur laquelle s?engage l?opérateur Loyers compris entre 65 et 80 € pour les locaux d?activités Loyers compris entre 100 € et 120 € pour la partie bureaux Figure4.1- Tableau comparatif des projets Ecchobloc et Espace Garonne développés dans le cadre de la ZAC des Quais à Floirac Note: Ces prix de vente et de location ont été fixés par les délibérations n° 2014/0424 et n° 2014/0427 du conseil métropolitain ad hoc en juillet 2014, qui entérinent la vente du terrain appartenant à la métropole. Au total, les projets Espace Garonne et Ecchobloc représentent environ 20 000 m2 de locaux d?activité. Source: Le Sens de la Ville (2021). Ceux-ci prennent la forme, d?une part, de clauses anti-spéculatives et de clauses d?affectation, dans le cas des terrains cé- dés par La Fab (parc d?activités des Cinq Chemins, AMI AIRE). Ces clauses, issues des politiques de logements abordables déployées par Bordeaux Métropole, per- mettent de garder un contrÃŽle sur l?acti- vité hébergée et le prix de revente. Elles présentent néanmoins quelques limites : une durée maximale de dix ans, plusieurs dérogations possibles, et la nécessité d?un contrÃŽle et d?un suivi importants sur la durée. D?autre part, la métropole peut in- tervenir à travers une structure de portage. Elle est en effet actionnaire de la fonciÚre parapublique inCité, investisseur dans le projet de parc d?activités des Cinq Che- 64 Aménager la ville productive mins au Haillan, mené par le promoteur Essor et sous pilotage de La Fab. C?est donc via cette structure de portage im- mobilier que la métropole, en tant qu?ac- tionnaire, peut conserver le contrÃŽle des activités. Utiliser la dissociation fonciÚre La dissociation fonciÚre est un montage qui permet de distinguer le foncier et le bâti. En pratique, la collectivité, ou un office foncier solidaire, reste propriétaire du foncier et le met à disposition sur une longue durée contre redevance. Ce mon- tage peut se traduire dans différents types de baux, dont les baux emphytéotiques, les baux à construction et les baux réels solidaires d?activité. Il permet une maî- trise de l?usage via des clauses du bail qui lie le propriétaire du foncier au bé- néficiaire du bail, et il est par nature an- ti-spéculatif puisque c?est la collectivité qui reste propriétaire du foncier. Il permet également de diminuer de façon signifi- cative le poids du foncier dans le prix fi- nal du local mis à disposition, et s?avÚre être alors un outil de maîtrise du prix de sortie aussi ? voire plus ? efficace que la décote fonciÚre. 23. Le bail à construction est un contrat par lequel le preneur s?engage à construire un bâtiment sur un terrain appartenant au bailleur. À l?échéance de ce bail, la construction revient contractuellement au bailleur propriétaire du terrain. Les métropoles de Rennes et de Bor- deaux testent aujourd?hui ce montage à travers des opérations pilotes. À Bor- deaux, c?est au sein de l?OIM Aéroparc, à Saint-Médard-en-Jalles, que la disso- ciation est testée sur un foncier d?une su- perficie de 9 500 m2. Le type de bail en- visagé est un bail à construction23 d?une durée maximale de cinquante ans. Une consultation en deux phases a été organi- sée et témoigne de la pertinence du mo- dÚle puisque la métropole a reçu, dÚs la premiÚre phase, neuf candidatures. Ce bail à construction s?accompagnerait d?une convention de suivi de commercialisation à long terme. À Rennes, une étude est en cours pour éva- luer les conditions de mise en oeuvre d?une dissociation sur trois sites. Un prospect est en outre intéressé par ce montage dans une ZAE proche de Rennes, sous réserve que la durée du bail soit assez longue (autour de 40 ans pour que les banques acceptent de financer le projet porté par le bénéfi- ciaire du bail). Les deux métropoles sont donc en train de se constituer une expertise interne, ju- ridique et économique, sur le montage en dissociation fonciÚre. 65Chapitre 4. L?action fonciÚre: maîtriser les terrains pour en contrÃŽler l?usage La dissociation fonciÚre en dehors de l?action publique À Berlin, en Allemagne, l?exemple du site de l?entreprise Rotaprint montre qu?une dissociation fonciÚre est possible en dehors de l?action publique. Cette entreprise d?imprimerie, qui n?a malheureusement pas pris le tournant du numérique, a fermé ses portes en 1989 en laissant le site vacant. Le Land de Berlin l?a racheté et en a loué une partie à des artistes, avant de le céder plus tard en raison d?une grave crise économique. Une association d?artistes et d?artisans militant contre la spéculation fonciÚre (le site a failli être acheté par un investisseur) a alors mis en place un montage économique spécifique. Deux fondations ont acheté le foncier et l?entreprise ExRotaprint créée par l?association a acheté le bâti. Le terrain est maintenant loué à ExRotaprint dans le cadre d?un bail emphytéotique de 99 ans, qui peut être rompu par les fondations si les actions menées s?écartent du projet initial. Les occupants doivent être des structures artisanales (entreprises de menuiserie, d?électricité?), artistiques ou sociales. L?entreprise ExRotaprint assure la gestion, l?entretien du bâtiment et porte le projet du lieu sans bénéficier de soutien public pour son fonctionnement. Les loyers se placent en dessous du prix du marché mais financent les travaux de rénovation du bâtiment, qui sont réalisés progressivement et pour lesquels l?entreprise bénéficie de subventions. (Voir chapitre 9 pour en savoir plus sur la ville productive à Berlin.) Intervenir pour contenir la hausse des valeurs L?action fonciÚre des métropoles consiste également à intervenir pour contenir la hausse des valeurs, via la négociation amiable et, si besoin, en préemptant avec révision de prix pour contenir les prix de référence. C?est d?ailleurs l?un des objectifs de la convention cadre qui lie depuis 2019 la métropole de Bordeaux et l?EPF de Nou- velle-Aquitaine : intervenir là où « la spé- culation pourrait fragiliser l?économie d?un projet ou alimenter l?inflation des prix ». La métropole de Bordeaux utilise alors l?ex- pression de « régulation fonciÚre ». L?outil privilégié est la préemption, présen- tée comme un levier de négociation avec les propriétaires qui auraient tendance à pousser les valeurs de cession à la hausse, voire comme une menace ou un moyen de « casser les ventes ». En cas d?échec de la négociation, et si le prix reste trop élevé par rapport aux valeurs de référence visées par la métropole, les acteurs publics (l?OIM Aéroparc par le biais de l?EPF, la 66 Aménager la ville productive SPL La Fab) utilisent la préemption avec révision de prix. CÃŽté OIM, une véritable stratégie a été engagée depuis 2018 pour limiter l?inflation des valeurs. L?EPF in- tervient la plupart du temps en révision de prix et les Domaines arbitrent de plus en plus souvent sur des valeurs proches de la contre-proposition de l?OIM, alors que l?arbitrage se faisait plutÃŽt à mi-chemin en 2018. La Fab, de son cÃŽté, indique que la révision de prix est souvent systématique lors de DIA. Ces démarches permettent de contenir les valeurs mais ne sont envisageables que lorsqu?il n?y a pas d?urgence à engager la maîtrise fonciÚre. 67Chapitre 5. L?optimisation spatiale: de la densification à la diversification CHAPITRE 5 L?optimisation spatiale: de la densification à la diversification Dans un contexte de raréfaction du foncier, accélérée par l?objectif ZAN, les collecti- vités ont compris qu?elles n?auront bientÃŽt plus d?autre choix que d?optimiser les sur- faces existantes pour trouver de nouvelles surfaces dédiées à l?activité économique. Cette optimisation spatiale passe par le re- nouvellement et la densification des ZAE et par la verticalisation immobiliÚre (lais- sant ici de cÃŽté le sujet des rez-de-chaus- sée dits actifs, c?est-à-dire dédiés à une activité et non au logement, car ce sujet sera traité plus loin). Les tentatives sont encore peu nombreuses et balbutiantes mais les contraintes du ZAN vont trÚs probablement conduire à une di- versification des formes de mutualisation, pour permettre des densifications à la fois horizontales (moins d?espace sous-utilisé au sol) et verticales (des activités produc- tives s?élevant en hauteur). Cette perspec- tive bouscule assez largement les modes opératoires maîtrisés jusque-là dans des projets urbains à dominante résidentielle. Le chemin opérationnel est moins séquen- tiel et davantage négocié avec l?ensemble des parties prenantes, à commencer par les entreprises implantées et les propriétaires fonciers. Objectif Leviers Retrouver des marges de manoeuvre ou limiter la consommation fonciÚre par optimisation spatiale À l?échelle de la zone d?activités: densification, requalification des ZAE À l?échelle du produit immobilier: espaces mutualisés (voies de circulation, stationnement, espaces de travail partagés?), nouvelles formes architecturales? 68 Aménager la ville productive L?incontournable densification des ZAE Dans les métropoles françaises, les zones d?activités économiques ont été, durant les derniÚres décennies, les principaux réser- voirs où puisaient les collectivités pour fa- briquer de nouveaux quartiers à dominante résidentielle. Cette évidence semble rele- ver du passé : les ZAE commencent à être perçues comme des gisements précieux pour l?activité économique elle-même. Trois ingrédients cumulatifs sont à l?ori- gine de ce changement de paradigme. Le premier est la prise de conscience d?un potentiel de densification important dans les ZAE. Le deuxiÚme est la démarche séquentielle ERC ? éviter, réduire, com- penser ? issue de la loi Climat et résilience adoptée en août 2021, qui induit qu?il faut parfois acquérir plus du double du foncier nécessaire aux nouvelles ZAE stricto sen- su. Le troisiÚme est l?objectif de zéro arti- ficialisation nette (ZAN). À Rennes comme à Bordeaux, la densifi- cation des ZAE devient ainsi un sujet im- portant inscrit à l?agenda politique des col- lectivités. Cela se traduit notamment par une posture beaucoup plus respectueuse de l?existant et une approche par interven- 24. Cette obligation ne s?applique pas à toutes les collectivités. Seules celles qui disposent de « zones d?activités économiques significatives » sont concernées ; et la loi ne prévoit pas de sanction en cas de non-respect de cette obligation. tions ponctuelles plutÃŽt que par transfor- mation programmatique (transformation d?un secteur à dominante économique vers un quartier à dominante résidentielle). L?article 68 de la loi Climat et résilience oblige les collectivités à réaliser un « dia- gnostic partagé » du potentiel de densi- fication de leurs zones d?activités éco- nomiques existantes, dans un délai de trois ans à compter de la promulgation de la loi24. Ce travail d?inventaire n?a rien d?évident : aucune base de données existante, ni la base Sirene fondée sur les adresses de siÚges sociaux ni la base DG- FiP trÚs partiellement renseignée, ne per- met de le réaliser sans un travail minutieux de terrain, d?autant que la loi demande de qualifier et de quantifier la vacance. À Bordeaux par exemple, aucune structure, pas même l?agence d?urbanisme pourtant à l?origine d?un atlas des zones d?activités, n?avait encore été désignée pour réaliser cet inventaire au moment de nos entretiens entre septembre 2021 et juillet 2022. Ainsi, à Rennes, lorsque l?on compare le schéma d?accueil des entreprises de 2017 avec celui en cours d?élaboration en 2022, plusieurs projets d?extension de ZAE ne sont plus d?actualité. Ce recul est en train d?accélérer une pénurie fonciÚre pour les activités économiques. En 2022, la col- 69Chapitre 5. L?optimisation spatiale: de la densification à la diversification lectivité n?avait plus que dix-huit mois de foncier disponible pour répondre aux de- mandes des entreprises en ZAE (en dehors de la zone d?activités de la Janais). Dans ce contexte, la densification des ZAE est ciblée dans le nouveau SAE comme une action incontournable. À Bordeaux, le décompte en cours des terres encore artificialisables d?ici 2030, dans le respect du ZAN, aboutirait a prio- ri à 400 hectares seulement, cette sur- face comptabilisant tous types de projets (infrastructurels, résidentiels, d?activités économiques). Là encore, la densification des ZAE pour satisfaire les besoins de dé- veloppement économique n?est plus une option. L?identification de gisements fonciers optimisables Les agences d?urbanisme rennaise et bor- delaise se sont attelées à des diagnostics de leurs ZAE. En 2012, l?a?urba (à Bor- deaux) publiait, comme mentionné préala- blement, un Atlas des zones économiques de la Cub (Communauté urbaine de Bor- deaux), dont l?actualisation a été lancée en 2020. Les onze ZAE bordelaises sont pas- sées au crible des entrées suivantes : oc- cupation au sol des éléments bâtis, état de l?immobilier d?entreprise, emploi, trans- 25. Cet atlas ne va pas dans le degré de précision attendu par les inventaires bientÃŽt exigibles dans le cadre de la loi Climat et résilience et mentionnés un peu plus haut. Ceux-ci devront notamment qualifier et quantifier la vacance, donnée qui n?est pas disponible par exemple dans l?atlas des ZAE. ports en commun structurants, typologie de la vocation des zones, zonages du PLUi de Bordeaux Métropole. En page d?ac- cueil de l?atlas (qui se présente comme une visionneuse SIG), il est précisé : « La seconde entrée, intitulée ?analyse fon- ciÚre?, offre une lecture de l?occupation bâtie à l?échelle des unités fonciÚres. Elle permet ainsi de mesurer les emprises non construites. En précisant la domanialité et les contraintes ayant une incidence sur la constructibilité, il s?agit de premiÚres in- dications sur le potentiel de densification des espaces monofonctionnels de la mé- tropole. »25 À Rennes, des diagnostics ont également été réalisés par l?Audiar (2021a, 2021b) : vingt ZAE ont ainsi été étudiées, d?abord pour établir un diagnostic précis (vocation économique des unités fonciÚres, occupa- tion du sol, surface des unités fonciÚres, emprises au sol, type de propriétaire, statut d?occupation, dynamiques du mar- ché foncier, évolution du bâti), puis pour évaluer les enjeux et les potentiels théo- riques d?optimisation. Cette connaissance a sans doute participé au changement de paradigme mentionné, même si ces études restent à ce stade peu opérationnelles. À Bordeaux, des études plus opération- nelles des ZAE sont actuellement réalisées 70 Aménager la ville productive mais elles sont pilotées par des services différents (le GIP GPV Rive droite, les ser- vices du développement économique ou de l?aménagement de Bordeaux Métropole, ou encore l?OIM Aéroparc), sans coordi- nation ni concertation. Certains membres de ces services en sont conscients et ont commencé à imaginer la constitution d?un « groupe de travail ZAE ». Peu d?approches opérationnelles coordonnées Globalement, le chantier de la densifica- tion des activités économiques reste en- core assez embryonnaire. Qu?il s?agisse de densifier les ZAE ou de verticaliser ponctuellement l?activité, les expériences restent à ce stade plutÃŽt marginales, même au-delà de nos cas de Rennes et de Bor- deaux. On entend réguliÚrement mention- ner les mêmes exemples (la Fondation pour les terrains industriels de GenÚve, ou FTI, notamment), illustrant le peu de pro- fondeur du réservoir de références. À Bordeaux, l?AMI AIRE (voir chapitre 8) fait figure d?expérimentation novatrice mais les résultats ne sont pas encore ex- ploitables26. Les projets proposant une verticalisation de l?activité productive (Nexity et Engie avec Hoerner Ordonneau 26. Au moment de la rédaction de cet ouvrage, et à l?échelle des deux éditions de l?AMI qui portaient sur un total de 19 sites, on recense 2 projets livrés et 5 projets en cours (permis de construire délivrés, chantier en cours ou programmé). On compte 7 sites retirés de l?AMI avant la désignation du lauréat ou pour lesquels le projet proposé est finalement abandonné, et 4 projets en suspens (négociations en cours avec le propriétaire foncier). Architectures sur le site CÃŽte de la Ga- ronne) ou une mutualisation des espaces logistiques (Nexity avec Hoerner Ordon- neau Architectures sur le site Dangeard Est) sont en suspens. De rares tentatives d?optimisation par mutualisation L?optimisation spatiale de l?activité écono- mique passe concrÚtement par deux actions principales : réduire les surfaces au sol peu utilisées et exploiter davantage les volumes en hauteur (autrement dit « verticaliser »). La réduction de surfaces au sol trop peu utilisées est essentiellement le résultat d?efforts de mutualisation d?espaces alter- nativement vides, notamment les espaces de stationnement. Il existe quelques ten- tatives de mutualisation à Bordeaux et à Rennes, mais le niveau de partage n?a ja- mais pu aller bien au-delà de quelques voi- ries communes. On peut citer l?exemple partagé par La Fab du projet de construc- tion d?un village artisanal regroupant cinq structures (brasserie, chocolatier, atelier de sérigraphie, etc.) pour une surface de prÚs de 4 000 m2 sur la commune du 71Chapitre 5. L?optimisation spatiale: de la densification à la diversification Bureaux Pondération Occupation des surfaces de bureaux sur l?unité fonciÚre Inférieur à 0,3 6 Entre 0,3 et 0,6 3 Supérieur à 0,6 0 Âge des bureaux Avant 1980 6 Entre 1980 et 2000 3 AprÚs 2000 0 Emploi salarié 1 emploi ou plus ou sans information 0 Pas d?emploi 3 Unité fonciÚre non occupée Vacance structurelle 6 Vacance conjoncturelle 2 Autres activités Pondération Occupation des surfaces de bureaux sur l'unité fonciÚre Inférieur à 25 % de bâti sur la surface de l?unité fonciÚre Foncier bien optimisé 0 Foncier à optimiser 3 Foncier non optimisé avec réserve fonciÚre 6 Supérieur à 25% de bâti sur la surface de l'unité fonciÚre Foncier non optimisé avec réserve fonciÚre 3 Foncier à optimiser (parking/ stockage surdimensionné) 3 Emploi salarié 1 emploi ou plus ou sans information 0 Pas d?emploi 3 Unité fonciÚre non occupée Vacance structurelle (+ 3 ans) 6 Vacance conjoncturelle (- 3 ans) 2 Lot non construit 6 Lot à commercialiser 6 Habitat Présence d?habitat sur l?unité fonciÚre 2 Pour les unités fonciÚres avec 5 points ou plus Surface des unités fonciÚres Sur-pondération Inférieure à 3 000 m2 1 Entre 3 000 et 6 000 m2 3 Supérieure à 6 000 m2 6 Note finale Potentiel 0 à 5 Aucun potentiel 6 à 8 Potentiel faible 9 à 12 Potentiel moyen + de 13 Potentiel fort Figure 5.1- Méthode dite de pondération mobilisée par l?Audiar pour identifier les gisements d?activités Source: Audiar, 2021a. Vocation économique des unités fonciÚres (UF) 72 Aménager la ville productive Bouscat. À l?origine du projet, plusieurs espaces de partage avaient été envisagés : des showrooms, des serres, des vestiaires, une cafétéria, du stationnement. Lorsque le permis de construire a été déposé, les stationnements et les voiries étaient les seuls éléments partagés que l?équipe était parvenue à conserver. Les nécessités de gestion de chacun, la crainte des conflits d?usage ont été les principales explica- tions à ce « rétropédalage ». Figure 5.2- Projet de village artisanal Godard, au Bouscat, par l?agence Compagnie architecture Crédit: Air Studio - dessins: Magda Meziane. 73Chapitre 5. L?optimisation spatiale: de la densification à la diversification La verticalisation, un affichage plus qu?une solution aboutie Verticaliser sur des socles actifs: une réponse fréquente et opportuniste À Bordeaux, comme probablement ail- leurs, les grands projets urbains prennent place sur des secteurs historiquement pro- ductifs. Et, pour attirer des activités éco- nomiques comme pour afficher un main- tien des surfaces d?activités, les nouveaux bâtiments intÚgrent souvent un socle dit actif où sont imaginées des activités pro- ductives. Ainsi, le projet urbain ne figure pas comme un quartier résidentiel mais comme un quartier mixte d?où les emplois d?hier n?ont pas tous disparu. C?est le cas du quartier Brazza, qui prévoit de 40 000 à 50 000 m2 dédiés à l?artisanat et aux activités productives (voir encadré ci-aprÚs). Ces surfaces sont essentielle- ment situées en socle de bâtiment et seront trÚs probablement revues à la baisse. En parallÚle, la CMA de Gironde souligne que nombre de demandes de locaux reste insatisfaite. En effet, le socle actif n?est pas une réponse systématiquement adap- tée aux besoins des activités productives : une majorité d?entre elles ont besoin de surfaces plus horizontales, à l?abri de conflits d?usage avec les programmes ré- sidentiels ou tertiaires. Verticaliser l?activité productive sur elle-même, une réponse beaucoup plus rare L?autre levier de l?optimisation spatiale est la verticalisation de l?activité produc- tive sur elle-même. Des usines verticales ont existé à travers l?histoire, comme les usines viennoises du fabricant de chocolat et de biscuits Manner, mais elles font dé- sormais figure d?exception. Un cas intéressant de verticalisation est en cours de montage dans l?OIM Aéroparc de Bordeaux : il s?agit d?une opération d?acti- vités, soumise à concours, dont le montage est celui de la dissociation fonciÚre. Dans le cadre de ce projet monté sous forme de bail à construction (et détaillé dans le fo- cus consacré à l?OIM Aéroparc ci-aprÚs), l?aménageur La Fab formule un certain nombre d?exigences, comme le niveau de loyer qui devra être pratiqué par l?investis- seur. Cela implique un suivi rigoureux de la part de l?aménageur puis de la collecti- vité. Ce bail à construction (d?une durée de 50 ans) s?accompagnera ainsi d?une convention de suivi de commercialisa- tion, ce qui permettra un contrÃŽle par la collectivité des profils de preneurs et des loyers pratiqués. La nécessité d?une ingé- nierie spécifique de suivi de ces opérations se dessine, dans la mesure où elles néces- sitent un montage spécifique, notamment pour faciliter l?accÚs aux fonciers. Notons que cet exemple exceptionnel (et encore à un stade trÚs amont) visait plutÃŽt un 74 Aménager la ville productive Brazza: un projet laboratoire de la ville productive Le projet de Brazza voit le jour en 2014 sous l?impulsion d?Alain Juppé, qui souhaite proposer une offre diversifiée de logements pour répondre à l?objectif de construction de 3000 logements par an. Le maire de Bordeaux souhaite également que ce projet soit le démonstrateur de l?intégration de l?artisanat «sous toutes ses formes». Cette volonté se traduit, dans le plan-programme de l?équipe de maîtrise d?oeuvre urbaine, par 4950 logements, dont certains, conçus en «volume capable», c?est-à-dire à terminer et à personnaliser soi-même, sont moins chers et destinés aux primo-accédants. Les architectes-urbanistes appliquent ce même principe à l?activité économique. Ainsi, plus de 30000m2 de volumes capables destinés aux «activités» sont programmés: des rez-de-chaussée «à finir» avec une hauteur sous plafond de 7 mÚtres dédiés à l?artisanat. L?activité principale visée est la production ou la transformation, à laquelle peuvent s?ajouter des activités comme la vente ou l?exposition. PrÚs de dix ans plus tard, le service de développement économique de la métropole de Bordeaux estime que 21 000 m2 destinés aux artisans seront livrés dans une premiÚre phase (à l?horizon 2025), dont 18 000 m2 en rez-de-chaussée. Les locaux font en moyenne de 150 à 200m2. Aujourd?hui, la plupart des locaux disponibles à la commercialisation trouvent rapidement preneurs, auprÚs d?acteurs tels que des artisans d?art, des artisans-commerçants, une entreprise de sprinklage. Il convient de noter que ces rez-de-chaussée s?adressent à des activités davantage tertiaires que ne l?étaient les activités historiques de la zone (construction, principalement navale, et commerce de gros notamment). La mixité fonctionnelle, si elle permet effectivement une péréquation économique à l?échelle immobiliÚre, laisse certains interlocuteurs dubitatifs sur la cohabitation entre des activités productives, sources de nuisances, et les autres fonctions urbaines que sont le logement et le bureau. Surtout, si ce projet urbain prévoit effectivement la construction de 40 000 m2 à 50000m2 dédiés à l?artisanat, on peut également faire le constat qu?il transforme des fonciers autrefois dédiés à l?industrie et à l?activité productive en morceaux de ville à forte dominante résidentielle. On peut ainsi faire l?hypothÚse que le renouvellement urbain de ce secteur, qui accueillait en 2012 plus de 2000 emplois, majoritairement ouvriers, s?accompagne d?une éviction des activités et des emplois productifs. 75Chapitre 5. L?optimisation spatiale: de la densification à la diversification public de dirigeants de start-up, prompts à innover, ouverts à des formats de bâti alternatifs et peut-être moins contraints techniquement et économiquement que des entreprises plus traditionnelles. Un besoin en outils spécifiques Même si les exemples sont rares, une prise de conscience émerge parmi les décideurs territoriaux d?un besoin en outils de pro- jets urbains spécifiques à la transformation des zones d?activités. En effet, les enjeux financiers des interventions dans ces sec- teurs sont importants ? du fait du poids du foncier certes, mais surtout de la valeur économique des entreprises qu?il s?agit de dédommager par le paiement d?une indemnité d?éviction ou de transfert. Ils sont tels que le mode opératoire habituel d?acquisition-transformation fonciÚre est inenvisageable. Même à Rennes, métro- pole caractérisée par une forte tradition d?intervention publique, les services ont conscience que les ZAE ne peuvent pas être transformées selon les méthodes ha- bituelles. Rénover et densifier des espaces d?acti- vités économiques ne peut a priori pas se faire sans argent public. Il existe deux pos- 27. Les ZAE connaissent une obsolescence assez rapide du fait notamment d?un vieillissement précoce des bâtiments (de peu de qualité) mais aussi des espaces extérieurs qui, souvent, n?ont pas fait l?objet d?un traitement trÚs qualitatif. La requalification des ZAE désigne pas seulement la mise à niveau qualitative de ces espaces. Dans certains cas, cette requalification désigne aussi le fait d?offrir des lieux et des services plus amÚnes pour les travailleurs de ces espaces. sibilités aujourd?hui : soit la collectivité décide de prioriser l?activité économique et accepte que cela lui coûte de l?argent, soit la collectivité accepte de réduire la part d?activités économiques et de faire financer le coût de la transformation par des programmes plus lucratifs (logements, bureaux et commerces pour l?essentiel). Cette deuxiÚme option est alors réservée aux secteurs les plus attractifs, notamment les secteurs desservis par des transports en commun structurants au sein desquels des programmes de bureaux ou de logements sont susceptibles de pouvoir être commer- cialisés. Cette vision opérationnelle explique pour- quoi les ZAE ont été un réservoir impor- tant de projets urbains à dominante rési- dentielle, puisqu?elles ne pouvaient être transformées sans gros effort financier public. Les perspectives opérationnelles Lors des entretiens réalisés à Rennes et à Bordeaux, nos interlocuteurs ont identifié les mêmes leviers opérationnels d?inter- vention susceptibles de rendre possibles les opérations de densification. Le premier, et le plus évident, est la requalification27 des ZAE et des espaces publics plus lar- gement. Le deuxiÚme consiste à acquérir 76 Aménager la ville productive certains fonciers stratégiques uniquement, par opposition à la maîtrise fonciÚre totale d?un secteur, de façon à amorcer la trans- formation souhaitée. C?est le cas dans la ZA Nord à Rennes, avec quelques acqui- sitions au coup par coup sur des terrains importants. Lorsqu?il y a une acquisition, un montage en dissociation fonciÚre peut également être imaginé. Le dernier levier consiste en un accompagnement des pro- priétaires fonciers pour les convaincre de transformer et de densifier leurs parcelles, ce qui est généralement réalisable quand ils y ont intérêt : quand une valorisation est possible, en cas de besoin d?extension de l?entreprise, entre autres. Une piste mériterait d?être ajoutée à ces perspectives opérationnelles : s?adresser bien davantage à des propriétaires occu- pants. En effet, il apparaît de plus en plus comme une nécessité économique de dé- passer le modÚle classique de l?aména- gement séquentiel. Produire de l?activité économique via les séquences et les ac- teurs habituels de la chaîne de l?immobi- lier (aménageur, promoteur, investisseur, occupant) ne peut se faire sans argent pu- blic, comme on vient de l?illustrer. Même avec un foncier quasi gratuit, la fabrication d?un bâtiment neuf aboutit, à l?issue de la séquence habituelle des acteurs de l?immo- bilier, à des valeurs locatives trop élevées par rapport aux capacités des activités pro- ductives. Cela tient au cumul des marges réalisées par l?aménageur, le promoteur et l?investisseur, ainsi qu?à l?attente par l?in- vestisseur d?un rendement annuel dans une perspective temporelle restreinte. A contrario, il est possible de produire de l?activité économique « pour soi-même » sans mobiliser trop d?argent public. Cela présente plusieurs avantages économiques majeurs : il n?y a ni nécessité de marge ni attente de rendement financier, et une pers- pective de long terme redevient possible. C?est ce que l?on trouve majoritairement dans les grandes périphéries, via l?acqui- sition de lots à bâtir par des industriels pour leur compte propre. L?enjeu pour la collectivité est d?importer ce type de montage dans des secteurs plus urbains, en cherchant à l?encadrer a minima avec un cahier des charges adapté (en termes de densité, d?implantation, de nuisances gé- nérées, etc.). Rappelons ici que le facteur prix n?est que d?une importance relative dans le choix de localisation des acteurs économiques. De nombreux autres fac- teurs pÚsent et se combinent : l?accÚs à un bassin d?emploi, la proximité d?un écosys- tÚme économique, la desserte en transport en commun, l?adéquation des locaux avec les besoins, etc. Dans le cas d?une acqui- sition, ce facteur prix est encore minoré. Rénover et densifier des ZAE ne peut a priori pas se faire sans argent public. 77Chapitre 5. L?optimisation spatiale: de la densification à la diversification Un consensus émergent en faveur d?une ingénierie d?accompagnement spécifique Dans la perspective que nous venons de tracer, le rÃŽle de la collectivité est d?inciter ? puis d?accompagner ? les propriétaires fonciers à faire muter et densifier leur pa- trimoine. Ces propriétaires peuvent être les entreprises occupantes ou des fonciÚres ? locales ou nationales ? incarnées sous forme de SCI ad hoc. La négociation avec eux suppose d?employer plusieurs outils, les deux principaux étant, d?une part, le levier réglementaire, en étant à la fois clair sur l?évolution attendue du secteur (par exemple via une OAP) pour décourager des postures attentistes et assez prescrip- tif sur les programmations possibles et les rÚgles d?implantation, et, d?autre part, l?accompagnement en ingénierie. Pour bien comprendre ce rÃŽle essentiel de l?accompagnement, il faut revenir aux origines du modÚle de la ZAE, dont les singularités supposent des modalités d?in- tervention spécifiques. Figure5.3- Les spécificités des projets en ZAE et des modalités d?intervention Source: Le Sens de la Ville. Coûts fonciers élevés La collectivité intervient sans acquisition fonciÚre (ou presque) Connaître / dévoiler Requalifier Accompagner Inciter Recettes faibles (ventes de fonciers) 78 Aménager la ville productive Un projet urbain en ZAE présente à la fois des coûts fonciers élevés et des recettes faibles (voir figure 5.3). Plus précisément, si les valeurs fonciÚres à l?achat peuvent être élevées, les coûts d?une intervention fonciÚre sont démultipliés par les frais de transfert et d?éviction des activités écono- miques concernées. Les valeurs fonciÚres (ventes de terrains ou de charges fon- ciÚres) sont, quant à elles, peu élevées : les activités concernées ne sont pas toujours à forte valeur ajoutée financiÚre, ce à quoi s?ajoute le fait que la densité modérée de la ZAE dilue sa rentabilité fonciÚre. Ces deux considérants initiaux rendent l?in- tervention d?un aménageur peu réaliste selon des modalités classiques d?acquisi- tion fonciÚre, le bilan de l?opération étant déficitaire. La collectivité doit donc cher- cher d?autres moyens d?intervention pour transformer ces zones d?activités. La premiÚre étape est de bien connaître le terrain : qui possÚde quelle parcelle ? Qui l?occupe ? Quels sont les besoins de cha- cun ? Qui a investi récemment et qui a des projets d?extension ou de transformation ? Cette connaissance est un prérequis : im- possible de « faire avec » les acteurs si l?on ne connaît rien d?eux. Même si la connais- sance de la zone d?activités n?est souvent que partielle, c?est de là qu?il faut partir pour identifier les intérêts à agir de chacun ainsi que les possibilités de mutualisation (voies d?accÚs, stationnement, espaces de stockage, lieux de réunion, gestion des déchets?). La connaissance de la zone n?est cependant pas évidente, du fait, entre autres, d?une multiplicité d?acteurs éco- nomiques (propriétaires occupants pour certains, investisseurs locaux, nationaux, voire internationaux, etc.), caractérisés par des lieux de prise de décision parfois trÚs éloignés du terrain. La deuxiÚme étape est la requalification. La collectivité garde ainsi la main sur les espaces publics et notamment les voiries, ce qui peut aussi créer une force d?entraî- nement sur les acteurs privés. Ce travail de requalification peut être fait en plusieurs temps avec, par exemple, des phases d?aménagement transitoire, pour tester la pertinence de certains trajets cyclables, l?implantation de micro-polarités autour de food trucks et de mobiliers légers? Une fois que les intérêts à agir de chacun ont été identifiés (besoins d?extension, ventes de foncier possibles aprÚs remem- brement ou aprÚs mutualisation de sta- tionnements, etc.), la collectivité doit ac- compagner les parties prenantes pour que le passage à l?acte opérationnel se réalise. Demandes d?autorisation administrative, actions de remembrement foncier, portage d?un projet commun via une association fonciÚre urbaine de projet? : autant de dé- marches qui ne font pas partie du coeur de métier des entreprises et des propriétaires concernés. C?est donc à la collectivité de s?outiller pour proposer un accompagne- ment adapté aux acteurs privés. 79Chapitre 5. L?optimisation spatiale: de la densification à la diversification Enfin, du seul point de vue des acteurs privés occupants ou propriétaires, l?inté- rêt à agir n?est parfois pas assez fort pour susciter un passage à l?acte. La collectivité peut alors mobiliser des leviers incitatifs pour le faciliter : bonus de constructibilité à certaines conditions (végétalisation, ges- tion des stationnements?), intervention sur l?espace public mitoyen, etc. À Bordeaux, cette ingénierie d?accom- pagnement et d?incitation est de plus en plus perçue comme nécessaire mais ses modalités n?ont pas encore été proposées. D?ailleurs, bien que plusieurs études de requalification de ZAE aient été lancées (Jean Zay, La Gardette, Bordeaux Nord, Plaine Sud-Garonne?), aucun cahier des charges n?a encore intégré spécifiquement cette ingénierie d?accompagnement ; seuls des bons de commande pour faisabilités architecturales sont pour l?instant prati- qués. Cette ingénierie pourrait se traduire par le recrutement d?un assistant à maî- trise d?ouvrage (AMO), d?une personne dédiée au sein des services ou encore par la création d?une structure externe exis- tante comme la SPL Technowest, qui gÚre une pépiniÚre et met en place des procédés d?écologie industrielle. À Rennes, la métropole envisage la créa- tion d?un nouveau métier : le « manager de zone d?activités », qui pourrait étudier avec les propriétaires les possibilités de densi- fier leurs parcelles. Rennes Métropole pré- voit aussi de conditionner la cession des terrains publics, lorsque le preneur est déjà propriétaire ailleurs, à un effort de densi- fication de ses autres parcelles. Une expé- rimentation de ce type a déjà eu lieu avec la société Les routiers bretons lorsqu?ils se sont implantés à la Janais. 80 Aménager la ville productive CHAPITRE 6 Aux interstices spatiotemporels, les occupations temporaires 28. L?occupation transitoire est un mode particulier d?occupation temporaire qui vise à établir un lien entre les usages passés, présents et futurs du lieu concerné. Dans cet ouvrage, nous parlons d?occupation temporaire, même si cela recouvre également des démarches d?urbanisme transitoire. 29. Les activités productives de l?ESS relÚvent en majorité du champ trÚs large de l?économie circulaire : réemploi, recyclage, réparation, approvisionnement durable, etc. Par exemple, au sein de l?incubateur ATIS à Bordeaux, la quasi-totalité des projets incubés identifiés comme productifs relÚvent de l?économie circulaire. L?occupation temporaire ou transitoire28 est une modalité principalement activée à destination des activités productives de l?économie sociale et solidaire (ESS)29 et du petit artisanat. Les acteurs « plus clas- siques » du secteur productif en sont ma- joritairement absents. À Rennes, l?occupation temporaire est un levier réguliÚrement mobilisé. La ville est en effet propriétaire d?un patrimoine immobilier important, qu?elle mobilise à destination d?associations, d?artisans et d?entrepreneurs de l?ESS. À Bordeaux, le recours à ce dispositif ne se traduit pas en- core par une politique publique assumée, même si les projets se développent. Objectif Leviers Retrouver des marges de manoeuvre en explorant les interstices spatiotemporels de la transformation urbaine Immobilier temporaire et urbanisme transitoire, notamment dans le cadre d?opérations d?aménagement urbain 81Chapitre 6. Aux interstices spatiotemporels, les occupations temporaires Une diversité de modes d?occupation temporaire Les occupations temporaires sont de taille, de durée et de dimension variables : elles peuvent concerner des lieux emblé- matiques comme Darwin à Bordeaux ou l?HÃŽtel Pasteur à Rennes, des occupations temporaires de bâtiments dans l?attente de leur démolition ou de la livraison des cellules définitives, ou encore des cellules commerciales en rez-de-chaussée. On peut citer l?exemple de l?atelier par- tagé d?artisans Comme un établi, installé dans la ZA Nord de Rennes. Cette coopé- rative d?artisans occupe, depuis 2021, une cellule commerciale appartenant à la ville de Rennes dans le cadre d?une convention d?occupation précaire signée pour une pé- riode de sept ans. Le tarif de location est celui d?une entreprise de l?ESS30 : 2 500 € HT, hors charges, par mois pour 1 110 m2 au sol soit 2,50 €/m² environ. Le projet des Halles en commun, à Rennes (voir focus), qui prend place sur le site d?une usine de fabrication de matériel pour l?armée ayant déménagé début 2022, fait aussi l?objet depuis quelques mois d?une occupation transitoire. Ce projet ac- cueille des activités productives de l?ESS, 30. La ville de Rennes a trois niveaux de tarif avant le tarif commercial classique : la gratuité, le tarif associatif et le tarif pour entreprises de l?ESS. et notamment des activités relevant de l?économie circulaire. Autre exemple, à Bordeaux, l?école d?Artigues-prÚs-Bordeaux, rachetée par la métropole pour une opération de lo- gements, fait l?objet d?une occupation temporaire pour une période de deux ans. AprÚs un appel à manifestation d?inté- rêt, une dizaine de projets portés par des acteurs de l?ESS ont été retenus pour la phase temporaire. Si, dans les cas présentés ici, les locaux appartiennent à la collectivité, ce n?est pas toujours le cas. Ainsi, à Bordeaux, la fon- ciÚre parapublique inCité met en location temporaire des rez-de-chaussée pour des activités. La durée des baux varie généra- lement de six à vingt-quatre mois. L?iden- tification des entrepreneurs susceptibles d?être intéressés se fait à travers le réseau de partenaires, notamment via la métro- pole, qui joue un rÃŽle important dans cette mise en relation. Principalement activée pour les activités de l?ESS et de l?artisa- nat, l?occupation temporaire peut être de taille, de durée et de dimen- sion variables. 82 Aménager la ville productive Une solution à double tranchant Ce mode d?hébergement permet à des en- treprises et à des structures financiÚrement fragiles d?accéder à des locaux, quand elles ne trouvent pas de solution pérenne sur le marché immobilier classique. Cela rend ainsi possible le lancement d?activités et la stabilisation de modÚles économiques, constituant d?ailleurs souvent la premiÚre étape en sortie de structures d?incubation. Enfin, dans le cadre des occupations tran- sitoires, il permet à des entrepreneurs de participer à la définition d?usages futurs d?un espace, de s?intégrer à un écosystÚme économique. En revanche, une fois la période tempo- raire terminée, la relocalisation peut être particuliÚrement difficile à opérer, non seulement en raison de ses coûts mais éga- lement des nuisances potentielles de l?ac- tivité. Il existe bien quelques pépiniÚres et hÃŽtels d?entreprises, mais en nombre trÚs restreint, et l?écart de prix entre l?occupa- tion temporaire et les valeurs de marché est élevé. Aussi existe-t-il des entreprises qui ont des difficultés à sortir de l?occupa- tion temporaire, et sont contraintes d?aller d?un site à l?autre. Cet accÚs incertain aux locaux n?est pas sans conséquence sur la capacité des entre- preneurs à se projeter dans leur développe- ment. Certains mettent donc en place, dÚs le début de l?occupation, des stratégies pour rendre possible leur pérennisation sur site. Par exemple, le responsable de l?atelier Comme un établi explique que, en plus des actions d?animation à destination des habitants du territoire, le collectif a fait le choix d?aménager le local « en dur », au prix d?investissements importants, ce qui rend à leurs yeux leur déménagement plus difficile. La ville peut toutefois leur de- mander de partir avant l?expiration du bail de sept ans, avec un préavis de six mois. Bien que temporaire, l?installation dans des locaux nécessite en outre des travaux d?aménagement entraînant des coûts qui peuvent s?avérer difficiles à assumer pour une activité. 83Chapitre 6. Aux interstices spatiotemporels, les occupations temporaires 83 FOCUS Les Halles en commun: un projet d?urbanisme transitoire favorisant l?implantation de l?économie circulaire Au sud-ouest de Rennes, sur les com- munes de Rennes et de Saint-Jacques- de-la-Lande, se déroule depuis plus de vingt ans l?opération d?aménagement de La Courrouze. Premier projet d?amé- nagement porté par Rennes Métropole, lancé en 2003 et pensé par l?équipe de Paola Vigano et Bernardo Secchi, ce projet en est aujourd?hui à la moitié de sa réalisation. L?un des secteurs encore à aménager se situe sur l?emprise de l?en- treprise industrielle Euro-Shelter, dont les activités ont déménagé en 2022 vers le site de la Janais, au sud de Rennes. Le départ d?Euro-Shelter laisse sur place de grandes halles en structure métallique avec des murs en briques, datant de 1916, que l?aménageur souhaite conserver. Ils constituent de rares témoins de ce type d?architecture à Rennes. Le projet qui s?y implantera, nommé « Les Halles en commun », prévoit la reconversion des trois halles industrielles aprÚs travaux de restructuration à l?intérieur, avec une programmation de 190 logements, 10 000 m2 dévolus à l?activité, dont un pÃŽle dédié à l?entrepreneuriat collabora- tif. Une volonté de construire le lieu et ses usages futurs à travers une occupation transitoire Pour les 10 000 m2 d?activité, une pro- grammation tournée vers l?ESS est envisagée dÚs 2019. Un appel à mani- festation d?intérêt (AMI) est lancé par l?aménageur Territoires en 2019, au- quel répondent plusieurs acteurs. Ter- ritoires a ensuite engagé avec eux une démarche prospective, afin d?imaginer 84 Aménager la ville productive84 leur implantation dans des bâtiments ré- habilités. Mais, à la suite du départ an- ticipé de l?entreprise Euro-Shelter début 2022, l?aménageur change de méthode : l?opération d?aménagement initialement prévue n?étant pas prête à démarrer, un processus d?occupation transitoire est alors initié. Cette occupation transitoire concerne une partie du site : une halle, un entre- pÃŽt et des bâtiments préfabriqués. Elle doit permettre de tester les usages ? la majeure partie des occupants pouvant à terme investir durablement le site ?, de nourrir la programmation des futurs bâtiments et de participer au développe- ment du quartier. Pour l?aménageur, l?enjeu est de favo- riser l?émergence d?un projet intégrant les besoins et les problématiques des acteurs. Pour cela, une « permanence urbaine » est mise en place, inspirée de la permanence architecturale créée par Patrick Bouchain à l?hÃŽtel Pasteur à Rennes. Elle est fondée sur l?idée que c?est en travaillant sur place que l?on comprend mieux les problématiques et les enjeux du projet. Une ingénierie est également déployée, à travers trois groupements de prestataires en mesure d?accompagner l?aménageur sur trois études à moyen terme (de deux à quatre années), afin que le processus transitoire soit documenté, animé et ouvert sur le quartier et ses habitants. Une orientation favorable à l?économie circulaire La moitié des acteurs participant à la phase transitoire relÚvent de l?économie circulaire, la plupart des activités étant par ailleurs considérées comme pro- ductives. Certaines d?entre elles, dont les ressourceries La Belle Déchette et l?ÉquipiÚre, devraient trouver leur place dans le projet final. Parmi les structures présentes uniquement pendant la phase transitoire figure une plateforme de réemploi, Bâti Récup?, qui doit accueillir des matériaux issus de la déconstruction, destinés à être réemployés en priorité sur les constructions de La Courrouze. Les activités de la plateforme de réemploi et de la ressourcerie La Belle Déchette nécessitent des échanges logistiques im- portants, car il s?agit de cohabiter avec les autres activités prévues sur le site et avec le public fréquentant les ressource- ries ou venant assister aux événements programmés. Cette mixité permet à l?aménageur de tester les « frottements d?usage » dans des espaces de program- mation mixte, et ainsi de réfléchir à la gestion des flux, des nuisances sonores et de la sécurité. 85Chapitre 6. Aux interstices spatiotemporels, les occupations temporaires 85 Un équilibre financier qui reste à trouver La temporalité du projet est délicate à gé- rer, tant du point de vue de l?aménageur que des acteurs occupant le site. Les tra- vaux seront réalisés successivement. La phase transitoire, qui ne concerne qu?une partie du site, permet le lancement des travaux ailleurs. Ce décalage permet éga- lement d?affiner la programmation finale, toujours en cours de définition au moment de l?enquête. L?un des enjeux pour l?aménageur est d?équilibrer le bilan financier de l?opéra- tion : en plus des activités peu rentables comme celles de l?économie circulaire, il s?agit d?accueillir des activités qui auront les moyens de payer des loyers plus élevés, comme des activités tertiaires. L?équilibre de l?opération n?est pas simple. Son coût total, important, est en partie amorti car le projet est lauréat de l?AMI « Démonstra- teurs de la ville durable », et va bénéficier à ce titre de 500 000 euros pour la phase de l?occupation transitoire, puis d?un montant pouvant aller jusqu?à 10 millions d?euros pour la phase de réalisation. Les travaux nécessaires à l?occupation temporaire des espaces entraînent des coûts qui pÚsent sur ces structures de l?ESS, dont les modÚles économiques sont encore fragiles. Les acteurs doivent prendre à leur charge la remise aux normes électriques et l?installation onéreuse de cloisonnements coupe-feu pour répondre aux normes des établissements recevant du public (ERP). La Belle Déchette doit par exemple réa- liser un emprunt bancaire de 200 000 eu- ros sur quatre ans. Cela donne lieu à des tensions entre les acteurs et l?aménageur, qui aboutissent cependant à des formes de négociations. Par exemple, pour que le prêt bancaire soit accepté, la durée de la convention d?occupation précaire de l?as- sociation a été allongée. 86 Aménager la ville productive CHAPITRE 7 Un parc public et semi-public en évolution Quel est le besoin immobilier d?une petite entreprise du BTP, d?un petit fabricant ou d?un réparateur qui n?a que peu d?ancien- neté ? Il ne peut pas encore se permettre un achat immobilier et cherche donc à louer ; et il n?a ni besoin ni les moyens d?une grande surface de travail. L?offre de petites surfaces à louer, à prix acces- sible avec une partie destinée à l?atelier ou au stockage, est cependant trÚs réduite. Le marché privé s?intéresse peu à ces pe- tites surfaces : aux yeux des investisseurs classiques, elles concernent des acteurs économiquement fragiles, subissent une rotation importante et nécessitent des frais de gestion élevés. Ainsi, les investisseurs préfÚrent mettre sur le marché des locaux par blocs de 500 ou de 1 000 m2 plutÃŽt que dix locaux de 50 m2. L?immobilier de seconde main constitue un petit réservoir pour de telles surfaces, qui se révÚlent trop peu nombreuses et ne correspondent pas toujours au « standing » attendu. C?est en grande partie pour répondre à ce décalage entre offre et demande de petites surfaces accessibles que certaines collecti- vités se sont dotées d?un immobilier d?en- treprise semi-public, ciblant ces types de demande. Objectif Leviers Constituer un parc public ou semi- public FonciÚres publiques, villages artisanaux, hÃŽtels d?entreprises? 87Chapitre 7. Un parc public et semi-public en évolution Une offre historique: pépiniÚres et hÃŽtels d?entreprises De « vieux » outils de portage existent, parmi lesquels des incubateurs (intégrant plus ou moins de contributions publiques), des pépiniÚres et des hÃŽtels d?entreprises. Parmi les gestionnaires-animateurs de ces immobiliers, on trouve à Bordeaux non seulement la chambre de métiers et de l?artisanat, l?agence de développement économique de la rive droite de Bordeaux Hauts de Garonne Développement, un bailleur social (Domofrance), mais aus- si une structure singuliÚre, la technopole Bordeaux Technowest31. Il n?y a pas de présentation facilement accessible de l?ensemble de cet « immobilier aidé » au sein de la métropole mais les collectivités auraient permis la création de trois pépi- niÚres et deux hÃŽtels d?entreprises, le G2 aux Bassins à flot et l?hÃŽtel d?entreprises Brazza. À cela s?ajoutent les immobiliers portés par d?autres acteurs partenaires, notamment par le bailleur social Do- mofrance, qui gÚre 53 000 m2 de locaux commerciaux et professionnels en Nou- velle-Aquitaine : bureaux, commerces, lo- caux d?activités, ateliers ou hÃŽtels d?entre- prises. La collectivité a une forme de droit 31. Cette structure a été créée en 1989. Ses sites accueillent des porteurs de projets plutÃŽt orientés vers les nouvelles technologies. 32. Une nouvelle pépiniÚre, spécialisée dans l?ESS, a intégré le réseau en 2021. de regard sur les publics hébergés par les hÃŽtels d?entreprises du bailleur, puisque les candidats sont normalement soumis à un comité d?agrément. Dans les faits, les délais de réponse sont courts et la per- sonne référente cÃŽté collectivité a parfois changé de poste : ces deux facteurs font que la collectivité n?exerce pas véritable- ment ce droit. Rennes Métropole dispose d?un réseau de pépiniÚres d?entreprises, à Rennes et dans l?agglomération, et de « centres d?affaires des quartiers » à destination des quartiers prioritaires. La gestion et l?animation de ce réseau ont été déléguées à Citédia, opé- rateur de services urbains pour Rennes et Rennes Métropole, dans le cadre de la concession de service public dédiée à l?exploitation du patrimoine immobilier métropolitain à vocation économique. Certaines pépiniÚres sont spécialisées par exemple dans les services aux entreprises, la cybersécurité, l?économie numérique ou les biotechnologies. En 202032, ces pépiniÚres réunissaient quatre-vingts en- treprises et totalisaient une surface lo- cative de 7 500 m2. En parallÚle, quinze incubateurs gérés par des acteurs privés (association, écoles, entreprises) et des ac- teurs publics (université, région Bretagne, chambre régionale de l?économie sociale et solidaire) sont recensés à Rennes. 88 Aménager la ville productive Ces immobiliers parapublics historiques présentent des écueils récurrents : la rota- tion des occupants n?est pas toujours assu- rée et ils mobilisent des fonds importants non seulement en investissement mais parfois aussi en fonctionnement. De récents outils de portage spécifiques À Bordeaux, d?autres outils de portage plus spécifiques et maîtrisés ont été créés récemment : l?activité de portage d?inCi- té et la FonciÚre solidaire. Bailleur social et aménageur historique de Bordeaux, spécialisé en opérations de renouvelle- ment urbain et en centres anciens, inCité a décidé de créer il y a quelques années une activité de fonciÚre d?activités éco- nomiques. Quant à la FonciÚre solidaire Nouvelle-Aquitaine, elle est encore une association de préfiguration33, créée en vue de constituer une fonciÚre de portage d?immobilier ESS en Nouvelle-Aquitaine. Il s?agit donc d?un outil hybride, conçu à la fois pour les collectivités et des acteurs de l?ESS. L?association de préfiguration a été créée par ATIS, France Active Nou- velle-Aquitaine, la plateforme J?adopte un projet (Adefip), avec une implication financiÚre des collectivités territoriales 33. Statut transitoire d?une entreprise qui a pour vocation de se transformer en société coopérative d?intérêt collectif (SCIC). 34. Ses modalités de gestion étaient en cours d?arbitrage au moment de notre enquête. puisque Bordeaux Métropole et la région Nouvelle-Aquitaine assurent le finance- ment d?une partie de l?amorçage. Trois missions ont été définies pour cette fon- ciÚre : l?accompagnement et le conseil sur la mise en place d?une stratégie pa- trimoniale ; le portage immobilier avec des activités d?acquisition pour le compte d?acteurs de l?ESS, puis de mise en loca- tion ou de coacquisition avec eux ; et un rÃŽle d?agence immobiliÚre solidaire. Pour l?instant, l?objectif est de travailler avec des collectifs d?acteurs de l?ESS. À Rennes, plusieurs actions sont mises en oeuvre pour nourrir l?offre immobiliÚre à destination de l?industrie et de l?artisanat. À la Janais, Rennes Métropole est au mo- ment de l?enquête en cours d?acquisition d?un bâtiment pour développer un incu- bateur, une pépiniÚre et un hÃŽtel d?entre- prises. Un atelier mutualisé y sera intégré. Dans le quartier prioritaire du Blosne, une cité artisanale est en cours de chan- tier34 pour la production de douze cellules de 100 m2 ou de six cellules de 200 m2. De la même façon, six à huit box d?envi- ron 300 m2 sont produits pour des artisans dans le quartier prioritaire de Maurepas. Enfin, huit cellules artisanales, appelées le « Mur habité » parce qu?elles sont acco- lées à un mur antibruit (voir focus), ont été livrées à Cleunay. Elles sont occupées par 89Chapitre 7. Un parc public et semi-public en évolution des artisans d?art sous convention d?oc- cupation précaire. La structure d?aména- gement Territoires joue un rÃŽle essentiel dans ces opérations, selon des modalités de montage différentes ; Territoires n?as- sure pas systématiquement le portage. À Rennes comme à Bordeaux, il n?y a pas d?objectif chiffré de création de surface d?activité économique par la collectivité ou ses partenaires, comme c?est le cas en matiÚre de logement social par exemple. Les deux métropoles se distinguent toute- fois sur le caractÚre centralisé de ces outils de portage. À Rennes, c?est la structure Territoires (aménageur historique) qui en est le bras armé, tandis qu?à Bordeaux il existe une diversité d?outils de portage. Cette diversification semble répondre à la fois à des demandes sectorielles, avec le secteur de l?ESS pour la FonciÚre so- lidaire Nouvelle-Aquitaine et les start-up pour Technowest, et à une évolution de la vision de la métropole sur la constitution de son propre patrimoine. En revanche, elle induit un manque de lisibilité, voire de coordination, pointé dans le schéma de développement économique métropolitain adopté en séance publique le 25 novembre 2021 : « Les incubateurs, couveuses, ac- célérateurs et pépiniÚres sur le territoire assurent le rÃŽle de terreau pour la nais- sance et le développement des nouvelles entreprises sur le territoire. Tirées par Bor- deaux Technowest, Unitec, les pépiniÚres communales et privées, elles jouent un rÃŽle stratégique et essentiel dans l?écono- mie de demain, même si la coordination d?ensemble reste à parfaire. » 90 Aménager la ville productive90 FOCUS Le Mur habité: des ateliers artisanaux gérés par l?aménageur À l?ouest de Rennes, à la nouvelle station de métro Mabilais, se dresse une ancienne usine de moutarde, désaffectée depuis les années 1990 et mise à disposition d?un collectif artistique, Les Ateliers du vent, par la ville de Rennes depuis 2006. Le site est limité par la voie ferrée et protégé du bruit des trains par un mur antibruit dont la particularité est aussi d?être « habité » par des artisans. Le projet du Mur habi- té, lequel est occupé depuis le printemps 2020, s?est inscrit dans le cadre de la ZAC Claude Bernard - Alexandre Duval, qui comprend plusieurs opérations d?amé- nagement visant à remodeler ce quartier résidentiel composé de faubourgs et de friches industrielles. La programmation de la ZAC s?articule autour de logements, d?activités de services et tertiaires. La ré- novation des locaux des Ateliers du vent et la construction du Mur habité constituent autant d?éléments qui confortent la dimen- sion artistique et culturelle de ce secteur. Réaliser les opérations «que les privés ne veulent ou ne peuvent pas faire» Avec le Mur habité, l?ambition de Rennes Métropole et de l?aménageur Territoires est de lutter contre les nuisances sonores et de proposer à la location des cellules à destination d?artisans créateurs. Sur le plan architectural, le projet se compose d?une structure principale en bois accueil- lant huit cellules de 20 m2, d?un module réservé aux sanitaires et d?une struc- ture secondaire métallique qui supporte l?écran acoustique composé de panneaux en fibrociment et de panneaux vitrés. Les ateliers sont accessibles en rez-de-chaus- sée par un cheminement piéton. Le Mur habité constitue aussi un espace de pro- menade grâce à un cheminement sur le toit-terrasse. 91Chapitre 7. Un parc public et semi-public en évolution 91 L?opérateur qui a remporté la consultation du lot (construction de logements et Mur habité) a refusé de réaliser le Mur habité. Il n?a donc pas acheté le foncier corres- pondant au projet du Mur mais a acheté plus cher le foncier du reste du lot, ce qui a permis à l?aménageur d?équilibrer le bilan de l?opération. Aucun acteur privé n?étant intéressé par ce programme, complexe sur le plan technique comme sur le plan économique35, le projet a été financé par l?opération d?aménagement tout en béné- ficiant d?une subvention de 300 000 euros du programme d?investissements d?avenir (PIA) « Ville de demain » ainsi que d?une participation de la ville de Rennes. Le coût global de l?opération est de 1,2 million d?euros. En plus d?être maître d?ouvrage, Territoires est aussi gestionnaire du Mur habité jusqu?à la clÃŽture de la ZAC. Le chargé d?opéra- tions déplore toutefois un manque d?outil- lage pour opérer cette gestion locative. Favoriser l?implantation d?artisans créateurs au démarrage de leur activité Déterminé en fonction du prix annuel au mÚtre carré en pépiniÚre d?entreprises, le loyer s?élÚve à 110 euros par mois hors 35. Sur la parcelle, les logements à construire relevaient du parc social, ce qui empêchait toute péréquation financiÚre. charges et hors taxes pour chaque cel- lule. Le bail est d?un an, reconductible. Les artisans ciblés par ce projet sont des créateurs ou issus du « petits artisanat » dont l?activité est en démarrage, comme l?explique le chargé d?opérations de Ter- ritoires : « Les locaux de 20 m2, cela sem- blait être une surface adéquate pour des artisans qui n?avaient pas forcément be- soin de grosses machines. » Pour choisir les locataires, un premier appel à projets a été lancé en 2016, soit quatre ans avant la livraison, le projet ayant pris du retard. Un second appel a été lancé en 2021 aprÚs le départ de certains artisans. L?objectif de Territoires était d?attirer des artisans aux activités complémentaires ou diffé- renciées, afin d?éviter les situations de concurrence. Les locataires devaient éga- lement être en création d?activité et géné- rer un revenu suffisant pour payer le loyer. Le choix des artisans sélectionnés s?est fait en association avec le collectif artis- tique des Ateliers du vent et les artisans locataires, l?ensemble faisant l?objet d?une gouvernance qualifiée « d?informelle » par l?aménageur. En octobre 2021, lors de notre enquête, les artisans occupant ces locaux ont des activités diverses : création d?abat-jour, de décorations en plumes, création de bijoux, graphisme, design de sacs, acces- soires et petits mobiliers fabriqués à la 92 Aménager la ville productive92 main, couture, création de vêtements, sé- rigraphie et linogravure. Certains locaux sont occupés par deux artisans. Les entre- tiens menés avec certains d?entre eux per- mettent d?identifier les avantages de cette implantation tels que le loyer modéré, la proximité avec d?autres artisans créateurs ou encore la proximité avec Les Ateliers du vent, et aussi ses limites. Ainsi les ar- tisans pointent la précarité de leur bail, le fait que ce quartier résidentiel soit peu ani- mé en dehors de l?ouverture et des événe- ments organisés par Les Ateliers du vent, ainsi que des inadéquations entre l?amé- nagement des cellules et leur activité. Ils regrettent notamment l?absence de prises triphasées, d?accÚs au gaz ou d?extraction d?air adéquate et un manque de lumiÚre. Les artisans composent avec les rÚgles d?occupation du site, en stationnant ponc- tuellement devant les ateliers ou en dé- veloppant une activité de vente alors que cela ne leur est en principe pas autorisé. À l?avenir, une péréquation possible À proximité immédiate du Mur habité, un bâtiment industriel à réhabiliter, qui sera libéré en 2025, donne l?opportunité d?un prolongement. Un concours a été lancé en 2022 pour la réalisation d?ateliers d?une surface plus importante (26 m2), d?un lo- cal dédié à une résidence d?artistes et d?es- paces à occupation mutualisée : restaura- tion, salle de réunion, terrasse végétalisée, etc. Cette fois-ci, le projet sera réalisé par le promoteur Bati-Armor, la construction de logements libres sur le foncier permet- tant d?équilibrer l?opération. 93Chapitre 8. Mobiliser les acteurs privés CHAPITRE 8 Mobiliser les acteurs privés À Bordeaux, les appels à projets et les ap- pels à manifestation d?intérêt appliqués à l?immobilier d?entreprise se multiplient de- puis 2014. Ces appels présentent plusieurs particula- rités. D?abord, ils font l?objet d?une com- munication rayonnante qui va jusqu?à une forme de « labellisation ». Ensuite, ils s?adressent à plusieurs acteurs privés de la chaîne de l?immobilier ? promoteurs, investisseurs, maîtres d?oeuvre, utilisateurs ? et incitent à la constitution de groupe- ments. En outre, ils déterminent souvent des critÚres de sélection ou des formats de réponse ad hoc : l?innovation programma- tique et architecturale constitue souvent un critÚre de sélection, par exemple. Enfin, ils permettent de regrouper différents sites sous une même banniÚre, recherchant un effet d?entraînement. Néanmoins, cet outil seul n?est pas suffi- sant : la mise en oeuvre de ces AMI par la collectivité et ses partenaires suppose qu?ils maîtrisent le foncier pour fixer les rÚgles. Objectif Leviers Inciter les acteurs privés à dédier une partie de leurs programmes de construction aux activités productives Ceux qui construisent ou aménagent: AMI, appels à projets, conventions de partenariat et chartes? 94 Aménager la ville productive Figure 8.1- Schéma des appels à projets ou à manifestation d?intérêt déployés au sein de la métropole de Bordeaux depuis dix ans Crédit: Le Sens de la Ville. Note: Ces appels à projets sont lancés par la métropole (et notamment les OIM Bordeaux Inno Campus et Aéroparc), par des aménageurs (La Fab, l?EPA Euratlantique) et aujourd?hui par le Port de Bordeaux. On constate une multiplication de ce levier d?action, notamment autour de 2017-2018, peu de temps aprÚs «Réinventer Paris» qui constitue l?appel à projets le plus emblématique. Communiquer sur le projet et son ambition Encourager l?innovation programmatique et architecturale Désigner des opérateurs en vue d?une cession immobiliÚre ou fonciÚre 95Chapitre 8. Mobiliser les acteurs privés L?AMI AIRE (aménager, innover, redessiner, entreprendre) Parmi les nombreux appels à manifesta- tion d?intérêt lancés par la métropole de Bordeaux au sujet des activités produc- tives, l?AMI AIRE (aménager, innover, redessiner, entreprendre) est le plus em- blématique. Cet AMI, lancé en juin 2017, s?inscrit dans la lignée des appels à pro- jets urbains innovants (APUI), en ce qu?il consiste à céder des fonciers détenus par les collectivités et autres acteurs publics à l?opérateur qui propose le projet immo- bilier le plus en phase avec l?objectif de la collectivité, plutÃŽt qu?au plus offrant. Piloté par La Fab pour le compte de la mé- tropole, cet AMI porte au départ sur huit sites, pour un total de 25 hectares de fon- cier économique, propriétés de Bordeaux Métropole, de communes ou de proprié- taires privés (en particulier la SNCF). Il a pour objectif de produire des locaux des- tinés aux PME, aux PMI et aux artisans innovants à des prix abordables. En juil- let 2019, la métropole lance une deuxiÚme édition qui porte sur neuf sites. L?AMI se structure en deux phases : la candidature puis l?offre. Concernant les critÚres de sélection, la métropole a modi- fié son approche d?une édition à l?autre. En effet, si le prix d?acquisition des emprises et les modalités de paiement constituent un critÚre de sélection lors de la premiÚre édition, la deuxiÚme édition précise des va- leurs « cibles » par site, calculées par La Fab par compte à rebours à partir d?hypo- thÚses de programmation. Cette évolution permet, selon La Fab, de diminuer le poids du critÚre « prix » par rapport aux autres critÚres dans la mise en concurrence entre les candidats et leurs projets. Le rÚglement des AMI précise que les projets doivent être portés par des équipes qui rassemblent des acteurs « classiques » de l?immobilier (pro- moteurs, investisseurs, maîtrise d?oeuvre, bureaux d?études, consultants) et de « nou- veaux entrants » : start-up, entrepreneurs, commercialisateurs, associations. Afin de faciliter la composition de ces équipes, La Fab organise, lors de la premiÚre édition, un événement appelé « Aire Novation », au cours duquel se rencontrent les promoteurs retenus pour la deuxiÚme phase et une cin- quantaine de start-up du territoire intéres- sées par l?immobilier. Les résultats de l?AMI AIRE Les volumes d?immobilier d?entreprise produits Au total, les projets AIRE des éditions 1 et 2, livrés ou pour lesquels le permis de construire est délivré et le chantier est en cours ou programmé, prévoient plus de 25 000 m2 de bureaux et plus de 23 000 m2 de locaux d?activités (voir figure 8.3). Les programmes « commerces/services » restent minoritaires. On constate toute- 96 Aménager la ville productive 1 11 1 1 2 2 2 2 2 2 2 1 Figure 8.2- Carte des projets lauréats des deux éditions de l?AMI AIRE Crédit: Le Sens de la Ville. Note: Cette carte est produite à partir des informations récoltées auprÚs de La Fab en juin 2023 sur les deux éditions de l?AMI AIRE. Les sites se déploient principalement dans le nord de la métropole bordelaise, aussi bien sur la rive gauche que sur la rive droite. Elle complÚte les zones d?OIM et d?OIN de l?époque, situées plutÃŽt au sud de l?agglomération (OIN Euratlantique, OIM Bordeaux Inno Campus [BIC], OIM Bordeaux Aéroparc). 2 1 2 2 1 1 2 1 Projets livrés Projets en cours Projets en suspens Projets abandonnés AMI AIRE Édition 1 AMI AIRE Édition 2 97Chapitre 8. Mobiliser les acteurs privés fois que les volumes de locaux en suspens sont plus importants pour les activités productives qu?en ce qui concerne les programmes de bureaux, ce type de pro- gramme étant plus difficile à équilibrer que le tertiaire. Plus précisément, sur dix-neuf sites, on en recense sept qui ont été retirés de l?AMI avant la désignation du lauréat ou pour lesquels le projet proposé a finalement été abandonné, et quatre en suspens (négocia- tions en cours avec le propriétaire foncier). 0 3 000 6 000 9 000 12 000 15 000 Commerces - services en suspens - négociations Commerces - services en cours ou programmés Commerces - services livrés Locaux d?activités en suspens - négociations Locaux d?activités en cours ou programmés Locaux d'activités livrés Bureaux en suspens - négociations Bureaux en cours ou programmés Bureaux livrés 8 400 6 400 12 600 12 726 13 331 4 600 1 720 2 408 208 Figure 8.3- Graphique des volumes en m2 par type de programme et niveau d?avancement Source: Le Sens de la Ville. Des innovations difficiles à concrétiser Plusieurs projets d?immobilier productif se distinguent par le caractÚre innovant dans leur forme architecturale, comme le projet en architecture biomimétique Silva, porté par Réalités BuildTech à Eysines. Certains intÚgrent une mixité fonctionnelle verticale, entre un com- merce et de l?activité productive en étage (par exemple le projet Lormont CÃŽte de la Garonne, porté par Nexity et En- gie, avec des locaux d?activités en R+1). D?autres mutualisent certains espaces 98 Aménager la ville productive (on peut citer ici le projet porté par Nexity sur le site Dangeard Est, qui conçoit la mu- tualisation du stockage). Parmi ces trois projets, seul Silva à Eysines est réalisé pour le moment ; les deux autres sont en suspens du fait de plusieurs difficultés. À Lormont, le terrain appartient à un pro- priétaire qui en attend une charge fonciÚre supérieure à celle que peut supporter le projet proposé. Cette situation illustre combien il est parfois difficile de répercu- ter le coût de l?innovation architecturale sur le prix de sortie des locaux, compte tenu des moyens limités que les artisans peuvent mettre dans leur immobilier. Par exemple, le projet Silva proposait diffé- rentes pistes d?écoconception (construc- tion en bois, matériaux de réemploi) qui ont finalement été abandonnées pour des raisons de coûts de construction. À Dangeard, Nexity se heurte au fait que les artisans ciblés par le projet sont sou- vent peu enclins à mutualiser des espaces, même de stockage. Cet enseignement est également tiré par le promoteur Réalités BuildTech, dans le cas du projet Silva, qui relÚve que les fonctionnements propres à chaque activité sont assez peu compatibles avec la mutualisation d?espaces. En outre, les promoteurs sont souvent peu disposés à baisser les pourcentages de précommercia- lisation avant de lancer les travaux, alors que les artisans, les TPE et les TPI ne sont pas en mesure de se projeter à trois ans. La recomposition de l?écosystÚme Le résultat le plus concret de l?AMI AIRE à ce jour tient donc plutÃŽt à une recom- position de l?écosystÚme de l?immobilier d?entreprise. Il contribue, d?une part, à faire émerger de nouveaux acteurs dans ce domaine. Par exemple, l?entreprise U?rself, initialement gestionnaire de coworking, est amenée à se positionner comme investisseur dans le cadre de son projet d?usine industrielle sur le site Dan- geard Ouest. L?AMI permet, d?autre part, de former les promoteurs nationaux aux enjeux propres aux locaux d?activités. Ré- alités et Nexity, lauréats sur plusieurs sites des éditions 1 ou 2, témoignent de l?inté- rêt qu?ils ont à s?ouvrir à cet immobilier d?entreprise, auparavant réservé à certains constructeurs-lotisseurs. Ils ont d?ailleurs porté d?autres projets en immobilier pro- ductif depuis. L?événement Aire Novation préfigure enfin des associations entre promoteurs et start-up, qui dépasseront le cadre de l?AMI AIRE, puisque certains promoteurs non lauréats répondent en équipe avec les start-up à d?autres consultations. En conclusion, l?outil qu?est l?appel à pro- jets ou l?appel à manifestation d?intérêt permet d?encourager de nouvelles façons de faire et de s?organiser parmi les acteurs de l?immobilier. Il se diffuse d?ailleurs à d?autres maîtres d?ouvrage, tels que le Grand Port maritime de Bordeaux. 99Chapitre 8. Mobiliser les acteurs privés 99 FOCUS À la Janais et à l?OIM Aéroparc, une combinaison d?outils À Rennes comme à Bordeaux, certains projets illustrent comment les collectivités combinent plusieurs leviers à leur dispo- sition pour conserver ou encourager l?im- plantation d?activités productives. La Janais: une mobilisation pour maintenir l?emploi productif en coeur de ville La transformation de la Janais, fleuron in- dustriel rennais qui constitue un foncier important en coeur de métropole, a été appréhendée par les élus et par les opé- rationnels comme un point essentiel de la stratégie métropolitaine, mobilisant de nombreux services. Un site hautement politique, justifiant l?intervention publique À la suite de la fermeture de lignes de production de PSA en 2012 et de la li- bération de 150 hectares de foncier à la Janais, Rennes Métropole devait trouver les moyens de conserver « l?emploi in- dustriel », selon les mots de Stéphanie Desloges, chargée de mission accompa- gnement des entreprises à Rennes Mé- tropole et de « consolider la ville pro- ductive », d?aprÚs Claudia Henneberger, responsable d?opérations pour l?aména- geur Territoires. AprÚs une baisse constante du nombre d?emplois sur le site depuis trente ans et la diminution des activités du site, Rennes Métropole a cherché un équilibre entre enjeux urbains et enjeux économiques. L?« accompagnement de l?optimisation de Stellantis [ex-PSA] » est cité parmi les objectifs de l?OAP de la Janais approuvée 100 Aménager la ville productive100 dans la modification n° 1 du PLUi rennais. La collectivité a en effet intérêt à faciliter l?organisation de ce donneur d?ordre indus- triel historique et pourvoyeur d?emplois. Comme de nombreux industriels et grands propriétaires fonciers publics, PSA puis Stellantis convertit son capital industriel en capital immobilier, désormais valorisable du fait du rattrapage de la périphérie par la ville. Plusieurs interventions publiques ont été menées pour maîtriser le devenir du site, avec la volonté de le réindustrialiser, de le densifier et de le rendre « pluri-utili- sateurs ». Rennes Métropole souhaite au- jourd?hui donner la priorité à deux filiÚres : l?industrie 4.0 et la mobilité durable. Le choix politique de ne pas accepter l?im- plantation d?activités logistiques sur le site est assez mal compris par les commercia- lisateurs (tel Cushman, spécialisé dans l?immobilier d?entreprise), dans la mesure où le site est connecté au rail et permettrait une desserte multimodale. Par ailleurs, les deux filiÚres choisies par la collectivité sont considérées comme floues et ayant des be- soins fonciers limités, alors que la demande en foncier est forte et que ces emprises pourraient aisément trouver preneurs. Une fragmentation de la Janais entre des propriétaires fonciers privés et publics Dans un souci d?optimisation de ses pro- cessus et de diminution de ses stocks, PSA avait, avant la réduction de ses activités, imposé à ses sous-traitants de s?implanter à proximité de l?usine, dans une zone dé- diée. Cependant, en raison de sa restruc- turation, l?entreprise a ensuite contraint certains d?entre eux à intégrer le site de la Janais, pour optimiser et rentabiliser le fon- cier dont elle disposait. Aujourd?hui, le seul sous-traitant restant à l?extérieur du site est Talendi (ex-Bretagne Ateliers), tandis que Tenneco, TI et SAS Cockpit avaient été rassemblés sur le foncier PSA de la Janais. À partir de 2015, le foncier a été cédé en plusieurs séquences. En 2015, la région Bretagne fait l?acquisition d?un foncier de 54 hectares qui a ensuite été revendu à Rennes Métropole, pour devenir en 2018 la ZAC de la Janais (en vert clair sur la figure 8.a). En 2020, Eiffage acquiert 21 hectares supplémentaires auprÚs de Stellantis, dont plusieurs bâtiments inuti- lisés qui étaient déjà loués à la SNCF et à B3 Ecodesign (du groupe Eiffage). Le groupe de BTP garde le foncier nu mais revend les bâtiments à la fonciÚre Magel- lan. En 2021, Rennes Métropole fait l?ac- quisition du bâtiment 78 au centre du site et de ses abords (8 ha). La même année, l?EPF Bretagne intervient pour réaliser le portage foncier de 7 hectares de parking et de 13 hectares du site Ferrage (en vert foncé sur la figure 8.a). L?EPF de Bretagne est intervenu pour le compte de Rennes Métropole, afin de por- ter le foncier dans le cadre d?une conven- tion de dix ans et d?y réaliser des travaux 101Chapitre 8. Mobiliser les acteurs privés 101 de proto-aménagement (démolition, dé- pollution), ainsi que la démolition du bâ- timent de 100 000 m² sur le site Ferrage. L?aménagement a été concédé à Terri- toires par Rennes Métropole36. La relation de Territoires avec Eiffage est qualifiée de « gentlemen?s agreement » par l?amé- nageur Territoires et par le service écono- mique de Rennes Métropole, c?est-à-dire 36. Plus précisément, le site de la Janais fait l?objet de plusieurs études et périmÚtres d?intervention de la part de Territoires : une ZAC multisites qui fait l?objet de la concession d?aménagement de la ZAC depuis 2018 ; un mandat d?étude pour réaliser un plan guide sur un périmÚtre plus général de la Janais, et sur lequel d?autres fonciers pourraient devenir opérationnels avec des mutations futures des propriétés Stellantis, en vue de créer une nouvelle ZAC ou de changer le périmÚtre ; un mandat d?étude et de travaux pour le bâtiment 78, racheté par Territoires, qui constitue un pÃŽle d?excellence industrielle ciblé sur la mobilité et l?habitat. une volonté commune d?avancer sur la programmation et l?aménagement afin de faire émerger un parc multi-utilisateurs doté d?un pÃŽle de services (restauration, crÚche?). La relation avec Magellan est aujourd?hui moins clairement définie et plus risquée, du fait d?un historique de moindres collaborations. Figure 8.a- Propriétés fonciÚres du site de la Janais, issues de la modification n°1 du PLUi ZAC de la Janais (propriété Territoires Publics) Propriété publique Propriété Eiffage Autres occupants: Kertrucks, Linévia, RTPC, etc. Propriété Magellan Propriété Stellantis Source: Rennes Métropole. Plan des entités fonciÚres Fin 2021 102 Aménager la ville productive102 L?enjeu principal de la transformation de cette zone est celui de la programmation : le zonage du PLUi permettant aussi bien une activité industrielle que logistique, la réussite spontanée du projet politique n?est absolument pas acquise. Territoires cherche donc à influer sur la commercialisation des terrains lors d?un point mensuel et à échan- ger au sujet des prospects plus ou moins conformes au projet de Rennes Métropole, sans disposer d?un quelconque moyen ju- ridique d?agir. Il leur faut donc travailler en bonne entente avec les autres parties prenantes, dans l?espoir que les entreprises retenues relÚvent bien des deux filiÚres sé- lectionnées par les autorités publiques. Un projet associant action réglementaire et constitution d?un parc public Société d?économie mixte principalement détenue par Rennes Métropole, Territoires a été à l?initiative du processus de requali- fication des zones d?activités. En parallÚle, Rennes Métropole a pris en charge le volet réglementaire, avec une modification du PLUi et la mise en oeuvre d?une OAP (pre- miÚre modification du PLUi en vigueur depuis fin 2022). Ainsi, Rennes Métropole et Territoires ont pu empêcher un premier projet qui envisageait de dédier un secteur de la Janais à l?activité logistique : seuls les Routiers Bretons ont survécu au chan- 37. La métropole compte quatre OIM, dont celle d?Aéroparc. gement de zonage, leur implantation ayant été validée lors du précédent mandat, se- lon Stéphanie Desloges. De façon originale, l?OAP intervient avant le plan guide, fixant des invariants qui avaient été portés par la ZAC : permettre la traversée du site par des mobilités douces, faciliter le découpage du site à la demande avec des macro-lots de 1 à 8 hectares afin d?accueillir des industriels, penser les qua- lités architecturale et paysagÚre de cette future emprise réintégrée à la ville? L?objectif de Rennes Métropole est d?ac- compagner les libérations fonciÚres pro- gressives avec un souci de pérennité, en anticipant les questions de trame urbaine, de desserte réseau et voirie, d?accessibilité pour les entreprises. Le levier opérationnel de l?OAP permet de fixer des principes sur un foncier privé, et devra être mis à jour aprÚs la réalisation du plan guide. L?OIM Aéroparc, territoire d?entrée de ville pilote L?opération d?intérêt métropolitain (OIM) Bordeaux Aéroparc37 est un territoire prio- ritaire de développement économique qui couvre partiellement trois communes au- tour de l?aéroport de Bordeaux-Mérignac : 103Chapitre 8. Mobiliser les acteurs privés 103 Le Haillan, Saint-Médard-en-Jalles et Mérignac. Ce territoire se caractérise par un fort an- crage industriel et de grandes ambitions d?aménagement, principalement éco- nomiques, avec trente-cinq opérations d?aménagement envisagées à terme dont plusieurs sont déjà enclenchées, à la fois en extension et en renouvellement ; le tout bénéficiant d?une nouvelle desserte en transports en commun via le prolongement du tramway A. Le plan guide d?aménage- ment de l?OIM a été réalisé courant 2017 et une convention opérationnelle a été si- gnée avec l?EPF de Nouvelle-Aquitaine courant 2018. Ce territoire constitue un observatoire saisissant des enjeux du main- tien en ville des activités productives. Les tentatives déployées par la petite équipe de l?OIM38 pour un renouvellement urbain économique qui soit juste et durable sont, chacune, des expériences en soi. Une politique fonciÚre proactive Sur l?OIM Aéroparc, comme nous l?avons vu au chapitre 4, la collectivité est déjà propriétaire de 250 hectares, l?EPF a ac- quis 75 hectares et 50 hectares supplé- mentaires font l?objet d?échanges avec divers propriétaires. À terme, entre 350 et 400 hectares de terrain devraient ain- 38. L?équipe de l?OIM est une gouvernance ad hoc réunissant en équipe projet des salariés issus de services variés de Bordeaux Métropole. si être sous maitrise fonciÚre publique. La convention fonciÚre EPF porte sur un montant total de 30 millions d?euros ? le budget prévisionnel pour acquisition fon- ciÚre sur l?ensemble de l?OIM étant de 50 millions d?euros. L?EPF et l?OIM ont cherché à limiter la hausse des valeurs fonciÚres. L?exercice récurrent du droit de préemption a même fini par les faire baisser. En effet, en 2018, les préemptions se faisaient autour de 90 euros par mÚtre carré de terrain ; elles sont passées au- jourd?hui à 35 euros/m2. L?EPF peut mo- tiver ses interventions sur la base de son objectif de réguler les prix du foncier : on parle alors de « préemption en révision de prix ». Dans ce cas, soit le propriétaire an- nule la vente, soit celle-ci est arbitrée par les Domaines. Comme nous l?avons relevé plus haut, au fur et à mesure que l?EPF in- tervient en révision de prix, les Domaines arbitrent de plus en plus souvent sur des valeurs proches de la contre-proposition de l?OIM. Dans certains cas, toujours se- lon l?OIM Aéroparc, la révision de prix aboutit à une division par trois du prix ini- tial du foncier ou de l?immobilier. Cet exemple de politique fonciÚre menée par l?EPF et l?OIM sur le secteur Aéroparc montre qu?une baisse des valeurs fonciÚres est un objectif accessible. Les enjeux en- vironnementaux contribuent à cette baisse 104 Aménager la ville productive104 La prise en considération des exigences ERC et ZAN La démarche ERC oblige à éviter, réduire puis compenser tout impact majeur d?un projet sur l?environnement; elle vise à ce que chaque projet industriel se traduise par un maintien, voire une amélioration de sa qualité. Dépassant la seule biodiversité, elle englobe l?ensemble des thématiques de l?environnement: air, bruit, eau, sol, santé des populations, etc. Aussi s?avÚre-t-elle lourde d?impact pour les activités économiques, souvent situées en entrée de ville et donc sur des axes assez sensibles sur le plan environnemental. L?opération Cinq Chemins, sur la commune du Haillan se déploie sur un site sensible du point de vue écologique, ce qui a conduit à prendre un certain nombre de mesures d?évitement et de compensation, à la fois sur site et hors site. En matiÚre d?évitement, des marges d?inconstructibilité importantes ont été fixées, en plus des 35% de pleine terre exigés. En matiÚre de compensation, l?opération d?aménagement a généré des besoins à hauteur de 6hectares pour les zones humides et d?environ 4,5hectares pour les espÚces protégées, comme les amphibiens et les lotiers notamment. L?opération, qui se développe sur 14,6 hectares, a donc nécessité 10,5 hectares de plus. Pour développer environ 50 000 m2 de superficie plancher, sa consommation fonciÚre totale est donc de 25hectares. Conformément à la demande des services de l?État, la gestion des sites de compensation se fait sur trente ans. Or, pour cette opération, les coûts d?acquisition de ces sites et les frais de gestion des zones écologiques n?avaient pas été intégrés dans le bilan d?aménagement sur trente ans. Pour les prochaines opérations, il est convenu d?intégrer l?ensemble de ces coûts, ce qui va encore renchérir la réalisation de ces secteurs d?activité. tendancielle, les avis des écologues inci- tant à une vraie décote des fonciers pour tenir compte des mesures d?évitement et de compensation qui s?imposeront. La politique fonciÚre s?est aussi traduite par un certain nombre d?actions de « rétrozo- nage », notamment pour assurer les me- sures de compensation environnementale. «Critériser» les entreprises bénéficiaires de ces immobiliers abordables L?OIM a également changé de straté- gie de commercialisation début 2021, en mettant en place un nouveau mode opé- ratoire de sélection des entreprises. Dans un contexte de pression fonciÚre crois- 105Chapitre 8. Mobiliser les acteurs privés 105 sante, et afin de favoriser l?implantation d?entreprises en lien direct avec la filiÚre Aéronautique, spatial, défense (ASD), trÚs importante pour le territoire, Bordeaux Métropole travaille depuis 2016 à la créa- tion de deux opérations d?aménagement à vocation économique : l?opération Cinq Chemins, au Haillan, et l?opération Ga- laxie 4, à Saint-Médard-en-Jalles, dont la mise en oeuvre a été confiée à la SPL La Fab (en 2017 et 2018). À travers ces deux opérations, la collec- tivité souhaite préserver des possibilités d?accueil d?entreprises de la filiÚre ASD à moyen terme, tout en répondant à court terme à un certain nombre de demandes endogÚnes d?extension ou d?implantation d?entreprises hors filiÚre. La commercia- lisation de ces deux opérations publiques repose sur une répartition programmatique en trois tiers : un tiers d?entreprises arti- sanales endogÚnes, un tiers d?entreprises liées à l?ASD, un tiers d?entreprises à haute valeur ajoutée. D?autres critÚres ont été aussi formulés, parmi lesquels les typologies et le nombre d?emplois concernés, les flux générés, la volonté de rejoindre une démarche territoriale, etc. Mais ces critÚres n?ont visiblement pas été utilisés pour le moment, car il n?y a pas encore eu de concurrence entre entreprises sur un même foncier. Par ailleurs, sur la ZA des Cinq Chemins, une consultation d?opérateurs a été lancée par la SPL. À l?automne 2022, le projet était en phase de commercialisation avec des cessions majoritairement de gré à gré auprÚs de comptes propres. L?introduction d?une procédure de consultation a permis d?introduire des exigences de la part de l?aménageur et de la collectivité en termes de cibles, de prix, de qualité constructive et environnementale. C?est un groupement composé autour de la fonciÚre inCité qui a finalement remporté cette consultation. La dissociation fonciÚre pour verticaliser à Saint-Médard-en-Jalles Parmi les opérations phares réalisées pour maintenir des activités productives dans l?OIM, figure un montage en dissociation fonciÚre pour un projet de verticalisation. Une consultation a été lancée en 2022 pour sélectionner des projets d?opérateurs sur deux fonciers économiques de l?OIM Bordeaux Aéroparc, sur la commune de Saint-Médard-en-Jalles, propriété de la métropole de Bordeaux. Les baux des pro- jets retenus seront conclus entre Bordeaux Métropole et le bailleur pour une durée comprise entre 18 et 99 ans. Les opéra- teurs choisis doivent être « en mesure de proposer un projet innovant selon plu- sieurs axes : permettre l?implantation de jeunes entreprises et de start-up en leur of- frant des conditions financiÚres d?occupa- tion soutenables au regard de leur niveau de maturité et de leur capacité [?] ; pro- mouvoir la qualité architecturale et l?in- sertion urbaine et paysagÚre des bâtiments 106 Aménager la ville productive106 afin de créer des paysages de qualité au sein de l?OIM ; assurer la qualité environ- nementale et réduire l?impact écologique des bâtiments d?entreprise construits dans le secteur de l?OIM par une conception et des modes constructifs innovants ; favo- riser l?émergence de projets immobiliers innovants et démonstrateurs en matiÚre de locaux d?activités de demain, travailler sur des thÚmes de mutabilité, l?évolutivité, l?architecture modulaire »39. La consultation a été organisée en deux phases. Lors de la premiÚre phase, la mé- tropole a reçu neuf candidatures répondant aux critÚres. Parmi elles, trois groupements ont été sélectionnés en septembre 2022. La désignation du lauréat est intervenue au printemps 2023 : les deux terrains ont été remportés par le groupement Redman avec sa fonciÚre Essentiel, accompagnés de l?agence d?architecture Syvil et de Lina Singer Landscapes (LS2). Ce groupement a proposé une offre baptisée Up. Elle vise de jeunes entreprises innovantes en appliquant des loyers a priori soutenables pour cette cible. Les cibles potentielles sont notam- ment des start-up, dont l?activité s?envole avec de grosses levées de fonds, mais qui ne disposent pas forcément de moyens fi- 39. Extrait du texte de la « Consultation d?opérateurs pour la mise à bail longue durée de deux terrains à vocation économique sur le territoire de l?opération d?intérêt métropolitain Bordeaux Aéroparc ». 40. La construction hors site, ou le hors-site, désigne la préfabrication d?éléments dans un lieu différent du site de construction où ils seront assemblés et implantés. nanciers à consacrer à l?immobilier. Un cer- tain nombre d?entre elles cherchent un lieu de production et de R&D, des formes de mutualisation avec d?autres entreprises, et un écosystÚme dynamique. L?ambition en- vironnementale est également forte avec un paysage préservé (66 % d?espaces de pleine terre) et un mode constructif hors site40. « Le projet fait preuve d?une qualité archi- tecturale, urbaine et paysagÚre en propo- sant une densification verticale », indique le texte issu du bilan officiel de la consul- tation. L?opération devrait faire la dé- monstration d?une verticalisation possible de l?activité productive avec les start-up, rompues à l?innovation. Bordeaux Métropole a conclu avec le grou- pement un contrat avec un bail à construc- tion d?une durée de cinquante ans. Le groupement qui loue le foncier s?engage à construire un bâtiment sur les terrains appartenant à la métropole. À l?échéance du bail, cette derniÚre deviendra proprié- taire du bâtiment. Ce bail à construction s?accompagnerait en outre d?une conven- tion de suivi de commercialisation sur le long terme, ce qui permettrait une forme de contrÃŽle par la collectivité. 107Chapitre 9. Et ailleurs en Europe? CHAPITRE 9 Et ailleurs en Europe? 41. Le projet de recherche MISTA (Metropolitan Industrial Spatial Strategies and Economic Sprawl) a été mené dans le cadre du programme de recherche ESPON 2020, financé par le FEDER (Fonds européen de développement régional), les États membres de l?Union européenne et les États partenaires. L?objectif de ce programme est d?accompagner les politiques publiques à l?aide d?études et d?analyses des « tendances territoriales ». Cette recherche portant sur sept villes en Europe (Vienne, Oslo, Berlin, Varsovie, Riga, Turin et Stuttgart) s?intéressait à la fois au type d?activités productives (artisanat, logistique, activités de services, réparation et recyclage) qui s?insÚrent ou qui peuvent s?insérer au sein des espaces urbains, aux aménagements nécessaires à leur implantation et à l?adéquation de leur localisation. Un autre volet de la réflexion recouvre des questions de gouvernance et de ses échelles, ainsi que des modes d?actions possibles dans le champ de l?aménagement. Afin d?approfondir ces premiers éléments issus du rapport MISTA et d?entretiens exploratoires, nous avons mené de courtes enquêtes (entretiens et visites) in situ. Le concept de ville productive s?est dif- fusé en Europe, notamment sous l?effet d?événements de réflexion urbaine tels que le concours Europan 2017 organisé autour de la thématique « Ville produc- tive » (Gilbart, 2023). Aussi nous avons souhaité mettre en perspective notre ana- lyse avec des villes européennes, Berlin en Allemagne, Turin en Italie et Vienne en Autriche. Comment la ville productive y est appréhendée, et par qui ? Quels sont les leviers déployés par les acteurs de la fabrique urbaine ? Selon le rapport de recherche ES- PON-MISTA (2020)41, la concurrence avec la production de logements est forte à Berlin et à Vienne. Néanmoins, les pro- blématiques de localisation des activités productives sont prises en compte par les acteurs publics. Elles le sont au prisme d?une définition des activités productives, resserrée à Berlin (industrie 4.0, activités créatives) mais extensive à Vienne. Des stratégies sont élaborées et des dispositifs mis en oeuvre dans les deux cas, avec l?af- fichage d?une ambition forte cÃŽté viennois. Le cas de Turin se distingue, notamment en raison de l?histoire de son développement urbain, étroitement lié à son industriali- sation, puis à la désindustrialisation qui a laissé vacantes de nombreuses friches en 108 Aménager la ville productive plein coeur de l?agglomération. L?enjeu de la réindustrialisation de la ville est affiché et donne lieu à l?activation de leviers d?ac- tion, mais de maniÚre plus ponctuelle. Vienne Une stratégie en faveur des activités productives À la fois ville capitale et l?un des neuf LÀnder de l?Autriche, Vienne comptait 1,9 million d?habitants en 2019. L?artisa- nat et l?industrie sont au coeur du dévelop- pement de la ville aux xixe et xxe siÚcles, avec notamment l?industrie de la soie dans les faubourgs de la ville et le développe- ment d?activités ferroviaires. Aujourd?hui en revanche, la part du secteur tertiaire domine largement l?économie viennoise. Faire de la place aux activités de produc- tion est néanmoins un enjeu affiché poli- tiquement, et sa prise en compte a donné lieu à l?élaboration d?une stratégie. AprÚs une premiÚre étude dÚs 2008, un in- ventaire et une évaluation du foncier pro- ductif ont été réalisés pour le compte de la direction du développement urbain de la ville de Vienne en 2015. Une étude sur l?avenir du travail a également été réalisée par un centre de recherche et de conseil sur le monde du travail, cette fois-ci pour le compte de la direction économique. Un groupe de travail a ensuite été mis en place afin de prendre connaissance de ces don- nées et d?élaborer une stratégie d?action en faveur de la ville productive (Produktive Stadt). Ce groupe a abouti en 2017 à la ré- daction d?un document cadre stratégique (Fachkonzept Produktive Stadt) qui af- fiche l?objectif de consacrer au moins 5 % du territoire à des fins de production. Trois axes prioritaires sont présentés dans ce document. Le premier concerne la mise à disposition de sites attractifs, abordables et revalorisés pour l?usage des entreprises et pour des infrastructures complémentaires telles que les établissements de formation et de recherche ou les institutions dédiées à la politique industrielle et d?innovation. Le deuxiÚme porte sur le déploiement d?une stratégie appropriée de développe- ment du foncier. Le troisiÚme est la mise en place de structures de coopération so- lides et une réflexion à l?échelle régionale. Du «secteur productif» aux activités de la «ville productive» Le document cadre viennois sur la ville productive montre une évolution dans l?appréhension des activités productives. Dans les années 2000, le secteur produc- tif comprenait toutes les activités éco- nomiques liées à la production de biens matériels. Ces activités engendrent des besoins spécifiques en foncier, notam- ment pour la livraison et la manutention des marchandises. L?appropriation de la notion de ville productive élargit le panel des activités prises en compte par l?action 109Chapitre 9. Et ailleurs en Europe? publique viennoise. Outre la production de marchandises, elle englobe désormais l?approvisionnement en énergie, l?appro- visionnement et l?élimination des déchets, le recyclage, les techniques environne- mentales, la construction, le commerce de gros, le commerce et la réparation de véhicules, le transport de personnes et de marchandises, les services postaux et de messagerie, l?entreposage, la location de machines et de véhicules, le gardiennage, le nettoyage, la réparation, les activités de service et d?entretien. Avec cette définition extensive, le secteur de la production est évalué à un tiers de la valeur ajoutée de Vienne. Environ 150 hectares de réserve fonciÚre au sein de zones d?activités existantes Les études réalisées en 2015 sur les pers- pectives de développement économique et démographique de Vienne ont amené les directions du développement urbain et du développement économique à évaluer à 300 hectares le besoin en surfaces de pro- duction. Le document cadre Fachkonzept Produk- tive Stadt distingue 100 hectares pour compenser la reconversion de sites de production évincés, 100 hectares pour l?extension et la modernisation d?entre- prises existantes et 100 hectares corres- pondant à l?augmentation prévue du taux d?emploi (pour 100 000 emplois supplé- mentaires, 15 % relÚveraient du secteur de la production). Face à ces constats, il est prévu de mobi- liser environ 150 hectares de réserve fon- ciÚre à l?intérieur des zones d?activités existantes, de mobiliser environ 50 hec- tares qui ne sont pas encore affectés, de créer au moins 100 hectares de nouvelles surfaces de production dans les projets d?extension urbaine et de récupérer 50 hec- tares en optimisant l?existant (valorisation de surfaces inutilisées, densifications, etc.). Dans les « sites uniques intégrés » et les « zones économiques mixtes » (voir figure 9.1) se joue un jeu de contrepartie entre pro- priétaires et collectivités. En s?engageant à densifier leur parcelle, les propriétaires fonciers obtiennent les autorisations néces- saires aux constructions ainsi qu?un accom- pagnement de la collectivité pour faciliter l?accÚs à l?énergie, aux transports, etc. Faire de la place aux activités productives dans la ville de Vienne est un enjeu affiché politiquement et ayant donné lieu à une stratégie. 110 Aménager la ville productive Quelle est la portée du Fachkonzept Produktive Stadt? La publication du Fachkonzept Produktive Stadt a eu un retentissement au niveau du marché de l?immobilier. Dans un premier temps, la spéculation a ralenti, puis les zones mixtes ont été perçues par les ac- teurs de l?immobilier comme une possibi- lité nouvelle de produire du logement. Les fonciers ont été acquis au prix du loge- ment, soit à un prix trop élevé pour déve- lopper des constructions destinées aux ac- tivités productives? Pour une entreprise, la classification d?une zone industrielle en zone mixte peut néanmoins constituer un enjeu de valorisation de son patrimoine foncier. D?aprÚs l?un de nos interlocu- teurs, la brasserie Ottakringer a d?ailleurs négocié en haut lieu la classification de son site en zone mixte et l?entreprise pré- voit de densifier son site en intégrant des logements. Lorsqu?un permis de construire est dé- posé et qu?il se situe dans l?une de ces trois zones, le document cadre stratégique ciblant les activités productives doit être pris en compte, mais il n?est pas pres- criptif. D?aprÚs M. Rosenberger, l?un des rédacteurs du document cadre et agent au sein de la direction du développement urbain, s?ouvre alors un temps d?interpré- tation et de négociation. La figure de M. Rosenberger apparaît centrale, au point que la prise en compte du Fachkonzept semble reposer sur ses seules épaules, ce qui questionne sur la portée structurante de ce document à l?avenir. À Seestadt, la verticalisation de l?activité productive Situé au nord-est de la ville, Seestadt est un nouveau quartier de Vienne mais il a des allures de ville nouvelle. En 2028, au terme de son développement, il compren- dra plus de 10 000 logements. Une partie du quartier est classée en zone industrielle et en zone mixte. On y trouve notamment Gewerbehof Seestadt, un immeuble pro- posant des ateliers à destination de petites et moyennes entreprises du secteur pro- ductif (artisanat), et des espaces de logis- tique et de stockage. Au sein d?une surface locative de 5 300 m2, la taille des cellules modulables varie entre 66 et 500 m2. Les espaces de stockage représentent quant à eux 1 300 m2. Deux monte-charges d?une capacité de 2,5 tonnes équipent le bâti- ment. Une fois le bâtiment livré, les pre- neurs ont été sélectionnés par Vienna Bu- siness Agency, propriétaire du bâtiment, pour une durée minimale de cinq années. La construction de ce bâtiment constitue une expérimentation : si ce n?est pas as- sez rentable, Vienna Business Agency ne renouvellera pas l?expérience. L?objec- tif pour Vienna Business Agency est que les acteurs privés fassent le constat de la rentabilité d?une telle construction et dé- veloppent ce type de produit immobilier. 111Chapitre 9. Et ailleurs en Europe? Développement du management de quartier à Vienne Le développement du « management de quartier » est appliqué à Vienne pour les zones industrielles et les zones écono- miques mixtes existantes. Il consiste, à la fois, en l?identification de potentiels de coopération entre les entreprises, en l?ini- tiation d?actions afin de favoriser ou de renforcer ces coopérations et en la mise en évidence des surfaces disponibles ou à optimiser. Le manager de quartier sert d?interlocuteur central entre les entre- prises, la direction de l?urbanisme, la di- rection du développement économique et l?agence économique de Vienne. Sur ce point, le dispositif viennois se rapproche des réflexions rennaises puisque l?enjeu est d?envisager des scénarios de dévelop- pement et de densification sur les fonciers identifiés en amont et de les évoquer avec les propriétaires fonciers. Zones Caractéristiques Surfaces Interdictions Zone industrielle et économique Industriel-gewerbliches Gebiet - Exploitation sans restriction (24h/24h) - Infrastructures adaptées aux industries - Bonne accessibilité routiÚre - Disponibilité fonciÚre, avec parcelles de taille variable à un prix accessible 1900 hectares 150 hectares de foncier réservé à l?intérieur de zones existantes 50ha pas encore affectés à un foncier particulier ? gestion proactive du foncier - Logements - Commerces de détail - Tout ce qui pourrait perturber le fonctionnement des entreprises industrielles Zone économique mixte Gewerbliches Mischgebiet - En zone urbaine - Accessibilité transports publics et individuels - Densification (constructions verticales notamment) - Diversité et mixité des usages 200 hectares, à préserver et à densifier - Plus de 50% de logements - Nouvelles surfaces de commerces sauf nécessité d?un commerce de proximité - Ségrégation (zone résidentielle et zone d?activités) Site unique intégré Integrierte Eizelstandorte Sites historiques intégrés au tissu urbain, occupés par une entreprise (exemple: sites des entreprises Manner et Ottakringer, Photo 7 P.) 250 hectares, à préserver et densifier. Mesures de compensation si la reconversion du site est inéluctable Déplacement de l?entreprise ou reconversion du site sans mise en place de mesures pour préserver l?implantation industrielle Figure 9.1 - Les types de zonage définis par la stratégie en faveur de la ville productive à Vienne Sources: plan d?aménagement urbain (STEP 2025), Fachkonzept Productktive Stadt 2017. 112 Aménager la ville productive Berlin La construction de logements, un objectif prioritaire Située au nord-est de l?Allemagne, Ber- lin est à la fois la ville capitale et l?un des seize LÀnder du pays. Elle comptait envi- ron 3,8 millions d?habitants en 2018. La chute du mur de Berlin en 1989 puis la réunification une année plus tard ont pro- voqué nombre de bouleversements. Sur le plan du foncier, les principaux chan- gements concernent : la privatisation du foncier situé à l?est du mur ; la libération de foncier en raison de la disparition du mur, puis, plus tard, de la faillite d?en- treprises industrielles ; la coexistence de deux systÚmes de planification différents (Berlin-Ouest et Berlin-Est). Dans les an- nées 1990, la situation économique de la ville-État de Berlin est critique. Les coûts de fonctionnement sont de plus en plus importants alors que les aides financiÚres de l?Union européenne et du gouverne- ment fédéral s?amenuisent en 1995. Les infrastructures industrielles ne bénéficient pas d?investissements et deviennent obso- lÚtes. La dette augmente donc de maniÚre exponentielle. Pour se maintenir à flot, les acteurs publics berlinois décident, dans les années 2000, de la vente du foncier li- béré aprÚs la chute du mur de Berlin. Ce foncier est vendu à des investisseurs. Des projets urbains majeurs s?esquissent alors, à la maniÚre du projet de Mediaspree. Un mouvement de contestation s?élÚve et c?est dans ce contexte que le projet ExRotaprint se forme (voir encadré chapitre 4). En plus de la vente de foncier public, une partie du parc public de logements est également vendue. Par conséquent, Berlin fait face à une crise du logement sans précédent, marquée par une hausse continue des prix des loyers et une gronde sociale. Alors que 85 % des logements sont loués, 60 % de ces logements sont détenus par des entre- prises privées tenues pour responsables de l?augmentation des loyers. La construc- tion de logements est désormais l?objectif premier des acteurs publics actuels, qui regrettent amÚrement la vente des « bijoux de famille ». Dans ce contexte, le dévelop- pement d?activités productives au sein de l?espace urbanisé de Berlin est complexe : le foncier est rare, difficilement mobili- sable (car privé), et la concurrence avec le logement est féroce. La place accordée aux activités industrielles n?est pourtant pas négligeable dans les documents stra- tégiques existants. Les zones industrielles au coeur du développement urbain et économique Dans le document de cadrage relatif au développement urbain et économique, le Stadtentwicklungsplan Wirtschaft 2030, les objectifs d?aménagement comme « préserver les sites industriels » ou « changer d?affectation » sont cartogra- phiés. Ils sont ensuite déclinés en pistes 113Chapitre 9. Et ailleurs en Europe? d?action du type zones « à aménager », « à densifier » ou « à réhabiliter », notamment pour les « zones à vocation productive » (zones EpB). En 1992, le Sénat de Berlin avait déjà adopté un premier plan de sauvegarde des surfaces industrielles menacées par la forte hausse des prix du foncier industriel et économique, due à des changements d?af- fectation et à une demande croissante de foncier destiné à d?autres usages que des activités productives. En 2000, le plan de sauvegarde a été complété par une straté- gie de développement de nouvelles zones de production. Mise à jour en 2004, cette stratégie dédiée aux zones industrielles a été intégrée en 2011 dans le document de cadrage stratégique global de la ville-Land. Au total dans le document actuel, quarante zones EpB sont recensées, soit environ 2 920 hectares. Les entreprises suscep- tibles d?être accueillies dans les zones identifiées sont celles qui contribuent au développement, à la fabrication et à l?en- tretien de biens matériels42. Plus précisé- ment, ce sont des entreprises de l?industrie manufacturiÚre et de la construction, du commerce de gros et des intermédiaires du commerce, du transport, de la logistique et de l?entreposage, ainsi que certaines entre- prises de services. Le commerce de détail, les bâtiments commerciaux, administratifs 42. L?artisanat ne figure pas dans le même plan stratégique que les zones de production, qui sont dédiées à l?industrie. et de bureaux, les installations sportives, religieuses, culturelles, sociales et sani- taires ainsi que les lieux de divertissement ne doivent pas être autorisés dans les es- paces productifs figurant dans la stratégie de développement. La portée de ce document dépend notam- ment des arrondissements. En effet, les documents de cadrage thématiques élabo- rés à l?échelle du Land doivent être décli- nés par les arrondissements pour être pris en compte. Lors de nos entretiens, en dé- cembre 2021 et en juillet 2022, seuls deux des douze arrondissements avaient effec- tué ce travail. À cette limite s?ajoute un systÚme de planification, particuliÚrement complexe, qui ralentit les processus de dé- cision et freine la mise en oeuvre de cette stratégie en faveur des espaces productifs. Une stratégie de développement des espaces de production difficile à mettre en oeuvre À Berlin, le systÚme de planification repose sur trois piliers : un document de cadrage général (FlÀchennutzungsplan) qui fixe l?affectation des sols sur l?ensemble du ter- ritoire du Land, des documents de cadrage thématiques (Stadtentwicklungsplan) qui sont élaborés par le Sénat et qui peuvent être adaptés localement par les arrondisse- ments et enfin des documents à une échelle 114 Aménager la ville productive plus fine, dits Bebauungsplan ou B-Plan, qui sont élaborés à l?échelle d?îlots, par le Land ou des arrondissements pour limiter les droits à construire, rendre un secteur inconstructible ou au contraire élaborer un projet d?aménagement nouveau. Ces plans attribuent des droits à construire aux propriétaires en tenant compte des différents documents de cadrage. Lors de l?élaboration des B-Plans se met alors en place une négociation avec les acteurs pri- vés. Ces négociations peuvent porter sur le programme, le financement de services publics ou d?infrastructures, l?aménage- ment des espaces avoisinants, le choix des architectes ou encore des aspects tech- niques. Par exemple, dans une zone d?ac- tivités de l?arrondissement de Tempelhof, la réactivation d?une voie de chemin de fer est négociée dans le cadre d?un B-Plan pour organiser de maniÚre plus optimale la desserte d?un site industriel. Dans une autre zone d?activités, la négociation porte sur la possibilité d?implanter un hÃŽtel et un restaurant attenant à une brasserie. Ces né- gociations prennent du temps et retardent considérablement la mise en oeuvre des projets d?aménagement. Le maintien ou le développement des espaces de production est également au coeur de conflits au sein même du Sénat, divisé en dix départements. Politique- ment indépendants, ces départements ne partagent pas tous les mêmes objectifs. L?élaboration des documents de cadrage thématiques fait l?objet d?intenses négo- ciations entre les départements ? à l?heure actuelle, c?est en défaveur du départe- ment en charge du développement écono- mique, en raison de la priorité accordée à la construction de logements. Un de nos interlocuteurs à la direction économique du Sénat évoque ainsi un conflit avec la direction du logement concernant le zo- nage du secteur historiquement industriel (petite industrie) de Gartenfeld, dans l?ar- rondissement de Spandau. D?abord classé comme secteur industriel dans la stratégie de développement des espaces de produc- tion, et devant donc être préservé de toute construction de logements, il a été reclassé en secteur mixte à la demande de la direc- tion du logement. Même si une partie du secteur reste classée comme industrielle, la mutation est d?ores et déjà engagée et devrait à terme conduire à la disparition des industries. En effet, à d?importants problÚmes de cohabitation déjà recen- sés, comme la circulation des camions à cÃŽté d?une école par exemple, s?ajoute une hausse prévisible du coût du foncier. Cet exemple n?est pas unique. Sous l?ef- fet de la pression politique pour produire massivement des logements depuis 2010, d?autres secteurs industriels changent de zonage. L?équivalent berlinois d?un conseil de développement a alerté en vain le Sénat sur les difficultés des artisans et des entreprises industrielles, et sur la ten- dance de ces activités à s?implanter dans le Brandebourg. 115Chapitre 9. Et ailleurs en Europe? Une réserve fonciÚre limitée et réservée à l?industrie de pointe Le schéma de développement économique indique des besoins en foncier écono- mique compris entre 360 et 480 hectares d?ici 2030. Or, moins de 40 % du potentiel foncier activable est la propriété du Land. Parmi les fonciers activables se trouve l?ancien aéroport Berlin-Tegel, où un important projet d?aménagement (Urban Tech Republic - Berlin TXL) est en cours. Celui-ci comprend deux zones à vocation industrielle, mais elles prévoient surtout l?accueil d?entreprises innovantes à forte valeur ajoutée (secteur des urban tech notamment). Figure néanmoins l?idée de mettre en place une filiÚre de construction bois pour édifier le projet d?aménagement de Tegel. Cette filiÚre aurait vocation à être pérennisée ensuite à l?échelle régionale. Parmi les emprises fonciÚres issues de la réunification se trouvent celles d?Adlershof, zone située au sud-est de Berlin. Le foncier a été donné gratuitement à Wista, un aménageur. Une vaste opéra- tion d?aménagement y est déployée depuis plus de vingt ans afin de favoriser la re- cherche et le développement d?industries de pointe dans des secteurs clés : énergie, biotechnologies, optique, environnement et télécommunications. Plus d?une cen- taine d?entreprises de taille équivalente à celle des PME produisent sur place. L?ani- mation des filiÚres et des interfiliÚres est également assurée par Wista. La fonciÚre publique BIM gÚre 50 bâtiments à destination d?activités productives Le foncier public étant rare et donc pré- cieux, le contrÃŽle de son usage fait dé- sormais l?unanimité auprÚs des acteurs rencontrés. La fonciÚre publique Berliner Immobilienmanagement (BIM), fondée en 2003, gÚre plus de 5 000 bâtiments appar- tenant au Land de Berlin Plus de 75 % de ces bâtiments sont destinés à l?administra- tion publique et, depuis 2017, 25 % d?entre eux peuvent être loués à des acteurs privés pour des activités économiques ou so- ciales. Les activités relevant de l?artisa- nat ou de la petite industrie (réparation, maintenance, petite production) peuvent être accueillies dans une cinquantaine de bâtiments (5 à 10 % de 25 % d?entre ces bâtiments pouvant être loués à des acteurs privés). Quand un bâtiment est à louer, les différentes directions du Sénat se réu- nissent pour décider collectivement de son affectation. La direction de l?économie peut demander que la location soit fléchée vers de l?activité économique ou indus- trielle. Les bâtiments ne sont pas loués en dessous du prix du marché mais l?entre- prise ne fait pas de profit pour autant. Si le loyer est trop élevé pour les entreprises dont l?implantation est souhaitée, celles-ci peuvent bénéficier d?aides financiÚres oc- troyées par le Sénat. Même si la BIM dispose d?une marge de manoeuvre limitée, des projets de ré- 116 Aménager la ville productive novation de bâtiments à des fins écono- miques et industrielles sont en cours. C?est par exemple le cas de Beeskow- damm (50 000 m2 de bâtiments et de surfaces de stationnement), situé au sein d?une zone d?activités. Le bâtiment a été construit dans les années 1980 et a été oc- cupé jusqu?en 1996 avant que le Land de Berlin le rachÚte et le loue à une entreprise industrielle. Le projet de rénovation et de densification a démarré en 2015. Il prévoit la création de locaux d?activités de 2 000 à 3 000 m2, modulables. La construction est composée de plusieurs étages, avec les ateliers de production en rez-de-chaussée et des bureaux aux étages. En 2022, la BIM a développé également deux projets d?aménagement sur du fon- cier public. Le projet de Dragoner-Areal, en plein coeur de l?arrondissement de Kreuzberg, en est un exemple. Il s?agit d?une zone dont une partie est occu- pée par des entreprises (garage, car- rosserie?) et une partie est en friche. Un plan d?aménagement est élaboré de- puis 2019 : le projet vise l?accueil de 500 logements, des équipements sociaux et culturels et 25 000 m2 de surface dédiée à l?activité économique (artisanat et pe- tite industrie). La volonté de la BIM est de maintenir l?implantation des activités économiques. Néanmoins, aprÚs être res- tés stables pendant des années, les loyers s?aligneront désormais sur ceux du mar- ché immobilier, ce qui risque de provo- quer le départ de certaines entreprises. De plus, selon nos interlocuteurs de la BIM, le risque de nuisances liées à des activités productives menace la cohabitation réelle de ces activités avec les logements. Turin La ville de Turin est bien connue comme une ville « mono-entreprise » (MISTA, 2020) qui s?est développée dans les an- nées 1950 et 1960 avec le constructeur au- tomobile Fiat, présent y compris au coeur de la ville. La crise économique des an- nées 1970 a cependant engendré des chan- gements économiques et socio-démogra- phiques, et une croissance des communes autour de Turin. La désindustrialisation a entraîné l?apparition de nombreuses friches à Turin et ses alentours ; il subsiste prÚs de 3,5 km² de foncier inoccupés sur la commune de Turin. La production industrielle subit à la fois les cycles économiques sur la période 2000- 2020 et le contexte économique mondial. Si le nombre d?établissements et les em- plois productifs sont en baisse depuis une dizaine d?années, ils jouent encore un rÃŽle important, et ce malgré la diversification de l?économie vers une économie de la connaissance et la volonté politique de certains acteurs d?effacer l?image de Turin comme ville industrielle. 117Chapitre 9. Et ailleurs en Europe? Une planification économique à l?échelle métropolitaine La Cittá metropolitana di Torino (CMT) est l?échelon administratif sur lequel la plupart des politiques économiques et industrielles sont aujourd?hui établies à Turin, depuis la réforme des provinces en 2015 (loi Delrio 56/14). La CMT constitue un échelon intercommunal entre la région du Piémont et les communes (dont la ville de Turin), mais sa taille de 6 830 km² est de l?ordre de dix fois supérieure à celle des métropoles rennaise et bordelaise. Avec 2,3 millions d?habitants, elle est ca- ractérisée par une forte hétérogénéité des territoires, allant du coeur métropolitain de Turin jusqu?à des villages montagneux à la frontiÚre française. Si les communes détiennent encore la compétence en matiÚre d?urbanisme, avec la planification des zones industrielles définies dans leurs documents commu- naux (le piano regolare generale, PRG, équivalent du PLU français), la stratégie économique se déploie logiquement à une échelle supracommunale, avec une compatibilité nécessaire des PRG avec le piano territoriale generale metropoli- tano (PTGM). Si une ville veut changer le zonage de ses quartiers industriels ou en créer un nouveau, cela nécessite une négociation avec la CMT et la région du 43. Le PTGM est consultable sur le site internet de la ville métropolitaine de Turin. Piémont, assurant ainsi une cohérence d?ensemble. Véritable document cadre de la stratégie métropolitaine de la ville, ana- logue au SCoT français, le PTGM inclut dans la version en vigueur de nombreuses prescriptions sur le volet économique, et une territorialisation qui se fait à l?échelle des quartiers des communes pour localiser les implantations possibles des industries et les filiÚres visées, via des aree produt- tive43. Un des enjeux du document porte sur la consommation fonciÚre des activi- tés économiques, avec une volonté, d?une part, de circonscrire l?étalement des acti- vités consommatrices de foncier, comme l?industrie, en les maintenant au sein ou à proximité de la ville-centre, et, d?autre part, de favoriser leur implantation sur des pÃŽles d?intermodalité logistique (routier, ferroviaire, aéroportuaire). L?action publique en faveur de la ville productive: des négociations avec les acteurs industriels privés En termes de dynamiques spatiales, les be- soins en fonciers d?activité économique se sont reportés vers les communes de la pre- miÚre couronne en particulier (JLL, 2019). La raréfaction des fonciers disponibles a amené trÚs tÃŽt la ville de Turin à réfléchir à la quantité importante de friches indus- trielles présentes dans le péricentre et la 118 Aménager la ville productive banlieue de Turin, dans une optique envi- ronnementale. En effet, l?urbanisation des terrains agricoles et naturels a été bloquée par des lois de la région du Piémont. Ce- pendant, les coûts importants de mutation des fonciers ont entravé la réalisation de ces opérations. Il est aujourd?hui trÚs dif- ficile pour les entreprises industrielles de trouver du foncier disponible, qu?il soit de moyenne ou de grande taille. Certaines s?éloignent vers d?autres villes de la région, et vont même dans d?autres régions, comme la Lombardie où se situe Milan. Il existe également de nombreuses zones d?activités ou logistiques sur les axes autoroutiers du nord de l?Italie, sur un modÚle proche des ZAE en sortie des centres-bourgs, comme on peut l?observer sur les premiÚre et deu- xiÚme couronnes rennaises. Les politiques publiques n?ont, par ailleurs, pas toujours été structurées aux bonnes échelles pour négocier avec les industriels, lesquels échangent plutÃŽt avec les com- munes alors que la CMT est censée détenir la compétence. À titre d?exemple, la CMT a été impliquée avec la ville de Turin pour l?implantation de l?usine Lavazza, mais pas pour les négociations avec Pirelli. Cela peut être lié dans certains cas au rÃŽle historique de la ville-centre, et d?une volonté de s?ap- proprier les sujets les plus stratégiques, et, dans d?autres cas, au fait que l?intercommu- nalité est encore jeune, politiquement plus faible et en manque de ressources humaines pour intervenir sur tous les dossiers. L?appel à projets Trentametro pour la reconversion de fonciers industriels La CMT a mené une étude fonciÚre d?iden- tification de fonciers industriels privés ou publics à reconvertir. Un des objectifs est d?y relocaliser des activités productives, plutÃŽt que d?utiliser des sites vierges, de façon à limiter l?artificialisation des sols naturels et agricoles pour des usages économiques. Cela a permis d?identifier 130 secteurs ou bâtiments. Parmi eux, les trente les plus attractifs en termes de positionnement ont été choisis pour faire l?objet d?un appel à manifestation d?inté- rêt (AMI) auprÚs des municipalités et au- prÚs d?investisseurs privés. La métropole fait surtout la mise en relation sur des sites d?au moins 5 000 m², dont la nature peut permettre une variété de programmations. Cependant, elle ne fait aucun suivi dans le temps de l?avancée des projets car elle n?en a pas les moyens humains ni finan- ciers. Il s?agit donc davantage d?une plate- forme de mise en relation via un site Inter- net et d?un dispositif mettant en lumiÚre les caractéristiques clés des fonciers, avec un effet de communication fort au moment du lancement. La ville de Turin a également décidé de lancer son propre appel à projets sur des terrains communaux, de façon indépen- dante de la démarche Trentametro. 119Chapitre 9. Et ailleurs en Europe? Un systÚme de subventions pour favoriser l?optimisation des zones d?activités La ville de Settimo Torinese, dans l?agglo- mération de Turin, propose un systÚme de subventions aux promoteurs immobiliers en fonction du niveau de dépollution de terrains industriels. Il s?agit d?une décote de la taxe d?aménagement44 sur les projets 44. La taxe d?aménagement est un impÃŽt qui sert à financer les équipements (les voiries par exemple) inhérents aux projets de construction. proposés, proportionnelle à l?argent inves- ti par les entreprises dans la dépollution. S?il est impossible d?étayer davantage ce levier ici en raison du manque d?éléments, il nous semble intéressant de l?indiquer, tant l?optimisation des zones d?activités est un sujet central pour favoriser le main- tien des activités productives au sein des espaces urbains. Catégories Activités A Les activités industrielles et artisanales de production, de réparation ou de transformation de biens ou de matériaux (ateliers, carrosseries, etc. ), les cultures de pleine terre ou hors sol ; la fourniture de services techniques, les activités de stockage et de logistique intérieures ou extérieures ; le stockage des épaves, ferraille et matériel de compactage. B Les activités de recherche scientifique, technologique et industrielle si elles sont fonctionnellement liées à l?activité de production. C Les activités logistiques (collecte, stockage, tri et manutention des marchandises), y compris les entrepÃŽts utilisés pour la préparation, l?emballage et le conditionnement des marchandises vendues par correspondance ou par le biais du e-commerce. Figure 9.2 - Définition des activités productives à Turin dans le PRG, l?équivalent du PLU Note: À Turin, les activités productives sont définies dans le PRG. Elles sont distinguées par catégorie et englobent de nombreuses activités. Elles comprennent non seulement les activités industrielles et artisanales de production mais aussi les activités de recherche si elles sont liées à l?activité de production, et la logistique (dont le e-commerce). Sources: Piano Regolatore Generale Di Torino, Proposta Tecnica Del Progetto Preliminare Di Revisione Del Prg, Volume I. L?atelier partagé Comme un établi, à Rennes (Crédit photo: A. Blein) 121 CONCLUSION En raison des transformations de l?indus- trie, de la création de zones d?activités en périphérie, de la raréfaction du fon- cier économique et des forces centrifuges exercées par la pression fonciÚre sur les activités productives, Rennes et Bordeaux ont connu dans les vingt derniÚres années une dispersion de ces activités du centre- ville vers la périphérie. Dans les deux villes, ce mouvement s?est caractérisé par une répartition spatiale des activités à l?in- térieur d?une distance admissible pour les trajets domicile-travail, guidée par les in- frastructures routiÚres. Parmi les leviers opérationnels mobilisés par les collectivités pour maintenir en ville les activités dites productives, certains sont activés depuis longtemps, comme la réglementation ou l?action fonciÚre. D?autres sont encore en cours de réflexion ou d?expérimentation ; c?est le cas de l?op- timisation spatiale, de l?occupation tem- poraire qui pourrait également s?appliquer à la dissociation fonciÚre. L?action réglementaire permet de nom- breux accomplissements mais semble en- core sous-utilisée au regard de son poten- tiel. En effet, sanctuariser du foncier pour certaines activités au détriment d?autres comporte le risque de rendre le territoire moins attractif et de se fermer à de nou- velles opportunités. Cette ambivalence se traduit dans les relations entre les collectivités et les en- treprises : c?est un jeu d?équilibriste qui s?opÚre, entre la volonté de préserver les implantations économiques, de rester at- tractif et d?optimiser l?usage des parcelles ou l?occupation des locaux. Sanctuariser le foncier économique apparaît comme une piste récente qu?explorent aujourd?hui largement les métropoles : à Vienne, à Berlin, à Turin, comme à Rennes ou à Bor- deaux, le foncier est désormais considéré comme un bien rare et précieux. Ensuite, puisque l?objectif de ZAN im- plique des transformations massives dans la gestion du foncier, il semble néces- saire de poursuivre l?exploration et l?ana- lyse d?actions permettant la dissociation fonciÚre, la verticalisation de bâtiments d?activités et la mutualisation d?espaces. L?occupation temporaire ou transitoire en direction des activités économiques est également un levier dont les acteurs pour- raient se saisir, mais avec précaution tant 122 Aménager la ville productive il peut conforter des activités déjà fragiles dans une forme de précarité. L?utilisation d?un levier n?exclut pas les autres. Les acteurs combinent en réalité les différents outils, en les adaptant à chaque projet et à chaque configuration, comme le montrent les exemples de la Janais à Rennes ou de l?OIM Aéroparc à Bordeaux. La mise en place de ces leviers est éga- lement conditionnée aux pratiques histo- riques et culturelles des villes en matiÚre de politique urbaine et d?aménagement. Ainsi, la culture de l?urbanisme négocié, qui, à Bordeaux, semble avoir facilité le dialogue avec les acteurs privés (AMI AIRE, par exemple), paraît encore peu présente à Rennes. Inversement, l?absence d?une culture de maîtrise fonciÚre à Bor- deaux ? historique à Rennes ? a peut-être amené la collectivité girondine à plus d?in- ventivité au moment de déployer ses outils. Néanmoins, la multiplicité des leviers activés, plus manifeste à Bordeaux qu?à Rennes, n?induit pas nécessairement une meilleure présence des activités produc- tives. Plus généralement, on observe une déconnexion entre les politiques de déve- loppement économique et les politiques en matiÚre d?aménagement (Crague, 2009 ; 2017). À Rennes comme à Bordeaux, des formes de rapprochement existent mais il reste difficile de coordonner ces deux champs des politiques publiques et leur mise en oeuvre par des techniciens aux cultures professionnelles parfois éloignées. Enfin, le contour assez imprécis des ac- tivités productives est plutÃŽt arrangeant politiquement : la localisation des activi- tés de fabrication, de production ou de ré- paration n?est pas nécessairement payante sur le plan électoral, puisque les acteurs économiques concernés ne votent pas tou- jours là où ils sont implantés et que l?en- jeu des nuisances est par ailleurs un sujet sensible pour les riverains. Surtout, c?est principalement à l?échelle des politiques économiques et industrielles nationales ou régionales que se structurent les débats. De fait, le portage politique local en faveur du maintien des activités productives est faible, en dehors du soutien aux activités de l?ESS et de l?économie circulaire et aux industries de pointe robotisées, dans certains cas aussi peu pourvoyeuses d?em- plois que la logistique, dont personne ne veut. La démonstration de l?intérêt de la présence des activités productives au sein des espaces urbains n?est pas un enjeu po- litique dans les métropoles étudiées. Finalement, des leviers d?actions sont ainsi activés sans que les activités ci- blées ne soient précisément décrites, et sans portage politique fort. On pourrait parler d?action publique sans politique publique ! Un portage politique fort sem- blerait pourtant nécessaire pour que ces actions déployées s?inscrivent dans une 123Conclusion même direction, qu?elles soient coor- données et articulées. Reste que la quan- tification des besoins des entreprises en matiÚre de foncier, tout comme l?objec- tivation des dynamiques de localisation, est difficile à faire : comment répondre politiquement à des besoins et un phéno- mÚne d?éviction insaisissables ? D?autres transformations sont en cours, en matiÚre de répartition spatiale des activités et de gestion du foncier, et accélérées par l?urgence écologique et l?objectif de ZAN. Certaines d?entre elles échappent aux po- litiques publiques. C?est le cas de la divi- sion de locaux d?activités par des investis- seurs en zones d?activités ou la mutation de locaux d?activités dans le diffus. Surtout, les problématiques de localisation des entreprises se traitent à une échelle plus large que les intercommunalités et leur ville-centre. Les leviers identifiés dans cet ouvrage se concentrent sur le territoire des intercommunalités des villes-centres. Or, tout porte à croire que les enjeux se situent aussi largement ailleurs, dans la mesure où les entreprises se jouent des frontiÚres territoriales dans leurs dynamiques de lo- calisation. Comment peuvent s?articuler les politiques intercommunales sur ces su- jets, entre métropoles, villes moyennes et petites où l?industrie et l?artisanat sont ac- cueillis différemment ? (Gros-Balthazard et Talandier, 2023) À Rennes comme à Bordeaux, les tentatives d?organisation de l?action à des échelles plus larges restent pour l?heure largement embryonnaires. Se décentrer des cas français a permis à la fois de « regarder » autrement ce qui est à l?oeuvre en France et de nourrir notre ana- lyse des cas rennais et bordelais au regard de contextes, de problématiques et de le- viers différents. À la lumiÚre de cette mise en perspective en Europe, les cadres his- toriques, économiques et sociopolitiques apparaissent déterminants dans la prise en compte des problématiques de locali- sation des activités productives au sein de l?espace urbain. Si l?ensemble des acteurs rencontrés reconnaissent l?importance du maintien de ces activités au sein de leur territoire, tous ne sont pas prêts à y pla- cer la même énergie, les mêmes moyens et les mêmes ressources. D?autres enjeux, comme celui de la production de loge- ments à Berlin, par exemple, apparaissent bien plus prioritaires. La portée de leviers qui semblent trÚs ambitieux, comme le Fachkonzept Produktive Stadt à Vienne, n?est pas encore démontrée. Le champ de l?action publique ciblant les activités productives en Europe est pour l?heure en phase de structuration, se caractérisant avant tout par des expérimentations di- verses plus que par un cadre homogÚne et stabilisé. Aménager la ville productive124 POINT DE VUE Et si la transformation du travail était à l?origine de la transformation urbaine 1. Partant de l?hypothÚse que l?évolution des liens entre l?industrie et la ville peuvent être appréhendées par les changements du travail, Éléonore Gendry mÚne ses réflexions en collaboration avec Sophie Vareilles, maîtresse de conférences à l?INSA-Lyon et membre du laboratoire EVS, Gilles GesquiÚre, professeur à l?université Lyon 2 et chercheur au LIRIS UMR 5205 et Jean-Yves Toussaint, professeur à l?INSA-Lyon et membre du laboratoire EVS. Ces derniers sont également directeurs du PEPR Ville durable et bâtiment innovant. Les sociétés contemporaines se caractériseraient par un continuum entre production, administration, organisation, culture que génÚre le développement du numérique et de ses applications à l?ensemble des sphÚres d?activités, formant ainsi des sociétés hyperindustrielles. La thÚse conduite au sein du LabEx IMU dans le cadre d?un programme TIGA coordonné par la métropole de Lyon, s?intéresse à ces transformations et à leurs effets sur l?urbanisation en interrogeant leurs liens avec les transformations du travail. Par Éléonore Gendry, doctorante au laboratoire Environnement Ville Société (EVS, UMR CNRS 5 600)1. Outre l?identification des stratégies des acteurs publics, la question du maintien des activi- tés productives dans les villes peut aussi être mise en lumiÚre via les mutations du travail. Industrie, ville et travail Le lien entre activités et urbanisation est aussi ancien que les villes. DÚs le xviiie siÚcle, l?industrialisation des activités transforme les villes dont les territoires se polarisent entre production, échange et habitat ; polarisation qui accroît les infrastructures de transport pour acheminer les gens et les biens, la main-d?oeuvre accrue et les marchandises pour alimenter la production et la consommation. L?industrialisation généralisée s?amorce avec la Seconde Guerre mondiale. L?ouverture des frontiÚres et la progression des technologies numériques mondialisent l?industrie. Points de vue 125 Cette derniÚre se développe autour de centres industriels connectés entre eux par des infrastructures (grands ports, plateformes aéroportuaires, entrepÃŽts) ou par des espaces de commandement qui, se faisant, dessinent des villes globales2 constituant un archipel métropolitain mondial débordant les territoires nationaux3. Ces transformations de l?industrie sont autant de mutations du travail. En facilitant le regroupement de machines-outils plus performantes au sein d?un unique lieu de produc- tion, les avancées techniques de la fin du xixe et début xxe siÚcle poussent les industries vers une division forte du travail. Le taylorisme et le fordisme organisent le travail autour d?une succession de gestes simples et reproductibles pour une main-d?oeuvre peu quali- fiée. AprÚs-guerre, la gouvernance et la structuration de l?appareil productif se complexi- fient. L?organisation du travail industriel mute vers des modÚles moins figés et mécanistes visant une production sans « gaspillage » capitalistique favorisée par l?accélération de la numérisation des activités. Appréhender le changement du travail industriel par l?observation des produits Étudié différemment par les sociologues, les géographes, les ergonomes ou les écono- mistes, le travail est une notion difficile à définir. À travers l?évolution de la production d?un objet typique de l?industrie, un moteur, il est possible d?examiner les transforma- tions du travail. Les « ensembles techniques » se forment à partir de liens de solidarité entre des objets et entre ceux qui les fabriquent. Chaque objet s?inscrit dans un « milieu associé »4, dans un environnement où des objets et des individus interagissent5. Observer par exemple l?évolution de la production des moteurs, c?est aussi et surtout observer une organisation faite d?humains et de non-humains solidaires. C?est donc observer les modes d?action organisés6 et par conséquent, observer le travail. L?évolution de l?usine de production de camions Berliet implantée sur la commune de Vénissieux et de Saint-Priest depuis 1917, est exemplaire des mutations industrielles. Aujourd?hui intégrée au groupe Volvo, elle reste un site industriel lyonnais important tout en étant mondialisée. 2. S. Sassen, La ville globale. New York, Londres, Tokyo, Descartes et Cie, Paris, 1996 3. O. Dollfus, L?espace monde, Economica, Paris, 1994 4. G. Simondon, 1989, Du mode d?existence des objets techniques, Aubier, Paris 5. N. Dodier, Les hommes et les machines, Paris, 1995 6. N. Greenan, D. Guillemot, Y. Kocoglu, « Présentation », Réseaux, vol. 162, 2010 Aménager la ville productive126 Nous avons donc travaillé sur les évolutions du moteur Berliet, des années 1950 aux années 2020, à partir des traces laissées par ces évolutions : photos des ateliers en ac- tivité, plans, rapports spécialisés sur les procédés techniques et les forces productives, statistiques, journaux de l?entreprise. Ces traces rendant observable l?évolution du travail, la méthode consistait en une approche aussi factuelle que possible. Si des entretiens ont été conduits auprÚs d?actuels ou d?anciens salariés de l?entreprise, ils ont uniquement été mobilisés pour expliciter des traces soit incomplÚtes soit énigmatiques. Des dynamiques spatiales significatives Dans les années 1950, la production est intégrée : le site Berliet tient ensemble la concep- tion et les procédés de fabrication. L?emprise spatiale est importante. La situation s?inverse dans les années 1970. Les investissements se concentrent sur les études et recherches. Les bâtiments tertiaires s?étendent. Les activités de forge, de fonderie, d?usinage sont de plus en plus sous-traitées à des fournisseurs, d?abord français puis internationaux. Progres- sivement, l?atelier moteur se spécialise dans les activités de logistique d?assemblage et de gestion de piÚces de rechange et l?aménagement s?adapte aux nouveaux besoins de production en flux tendu. Cette évolution du travail reconfigure l?habitat et la ville. Autrefois impliqué dans le loge- ment de ses salariés, Berliet a prévu sur ses réserves fonciÚres des lotissements pour loger son personnel. L?arrivée d?investisseurs internationaux dans le capital de l?entreprise met fin à cette stratégie et au couplage espace productif, habitat ; découplage que renforce la croissance du travail intérimaire. Une redistribution des lieux de résidences s?opÚre en même temps que change le travail devenu plus qualifié et mieux rémunéré au profit des ingénieurs et des techniciens, bénéficiant aux centres urbains et à leurs aménités. Ces transformations spatiales et sociales autour du travail retentissent sur les infrastruc- tures de transport. Si l?acheminement des matiÚres premiÚres s?effectuait par voies fer- roviaires, l?essor de la sous-traitance et de la production en flux tendu requiert des in- frastructures routiÚres, portuaires et aéroportuaires adaptées, transformant la métropole lyonnaise en l?intégrant dans l?archipel urbain mondial, comme lieu d?assemblage d?un moteur dont les piÚces viennent du monde entier. 127 128 Bibliographie Alphaville, & Le Sens de la Ville (2021). Programmation économique et montage opérationnel de l?extension de l?OIM Bordeaux Aéroparc - Parcs d?activités Hippodrome et Château Rouquey-Mérignac [Étude]. Audiar (2021a). Les zones d?activités de Rennes Métropole. L?optimisation du foncier économique et l?identification des gisements « théoriques » - Enjeux et méthode. Note n° 1, juin 2021. https://www.audiar.org/sites/default/files/documents/etudes/note-01-za- foncier-d-activites_web.pdf Audiar (2021b). Les zones d?activités de Rennes Métropole. L?optimisation du foncier économique et l?identification des gisements « théoriques » - Enseignements sur les 20 zones d?activités étudiées. Note n° 2, septembre 2021. https://www.audiar.org/sites/ default/files/documents/etudes/note-02-za-foncier-d-activites_web.pdf CCI Ille-et-Vilaine (2023). Rennes Métropole. Chiffres clés 2023. Observatoire économique de l?Ille-et-Vilaine. https://www.exploratoire.com/fichier/rte/rennes_ metropole_2023_0.pdf Cerema (2018). L?action fonciÚre publique en faveur du logement et des activités productives. Regards croisés. https://www.cerema.fr/system/files/documents/2018/04/ Synth%C3%A8se%20strat%C3%A9gies%20fonci%C3%A8res%20pour%20le%20 logement%20et%20les%20activit%C3%A9s%20productives.pdf Chapuis, J.-Y. (2013). Rennes, la ville archipel. Éditions de l?Aube. Clouet, A. (2021). Les sÚcheries de BÚgles. Bordeaux Aquitaine Marine [Blog]. http://bordeauxaquitainemarine.fr/pec_m_begles.htm CMA - Gironde (2017). Les besoins immobiliers des entreprises artisanales de Bordeaux Métropole. https://www.urbanisme-puca.gouv.fr/IMG/pdf/plaquette_ cma_33_10_07_2019_besoins_fonciers_et_immobiliers_des_artisans.pdf https://www.audiar.org/sites/default/files/documents/etudes/note-01-za-foncier-d-activites_web.pdf https://www.audiar.org/sites/default/files/documents/etudes/note-01-za-foncier-d-activites_web.pdf https://www.audiar.org/sites/default/files/documents/etudes/note-02-za-foncier-d-activites_web.pdf https://www.audiar.org/sites/default/files/documents/etudes/note-02-za-foncier-d-activites_web.pdf https://www.cerema.fr/system/files/documents/2018/04/Synth%25C3%25A8se%2520strat%25C3%25A9gies%2520fonci%25C3%25A8res%2520pour%2520le%2520logement%2520et%2520les%2520activit%25C3%25A9s%2520productives.pdf https://www.cerema.fr/system/files/documents/2018/04/Synth%25C3%25A8se%2520strat%25C3%25A9gies%2520fonci%25C3%25A8res%2520pour%2520le%2520logement%2520et%2520les%2520activit%25C3%25A9s%2520productives.pdf https://www.cerema.fr/system/files/documents/2018/04/Synth%25C3%25A8se%2520strat%25C3%25A9gies%2520fonci%25C3%25A8res%2520pour%2520le%2520logement%2520et%2520les%2520activit%25C3%25A9s%2520productives.pdf https://www.urbanisme-puca.gouv.fr/IMG/pdf/plaquette_cma_33_10_07_2019_besoins_fonciers_et_immobiliers_des_artisans.pdf https://www.urbanisme-puca.gouv.fr/IMG/pdf/plaquette_cma_33_10_07_2019_besoins_fonciers_et_immobiliers_des_artisans.pdf 129Bibliographie CMA - Bretagne (2022). Portrait de territoire. Rennes Métropole. https://www.ille-et-vilaine-tourisme.bzh/app/uploads/ bretagne-35/2022/09/2021_portrait_territoire_rennes_metropole_vf.pdf Crague, G. (2009). Le développement économique dans l?aménagement urbain. In A. Bourdin, & R. Prost (dir.). Projets et stratégies urbaines. Regards comparatifs. ParenthÚses, pp. 102115. Crague, G. (2017). Le maintien des entreprises, un problÚme d?urbanisme. L?équilibre fonctionnel comme principe de l?intervention économique locale. Revue internationale d?urbanisme - Riurba, n° 4. https://www.riurba.review/article/04-varia/entreprises/ Dablanc, L., & Adriankaja D. (2010). The impacts of logistics sprawl: How does the location of parcel transport terminals affect the energy efficiency of goods? movements in Paris and what can we do about it? Procedia - Social and Behavioral Sciences, vol. 2, n° 3, pp. 60876096. Defalvard, H., & Deniard, J. (2016). Les organisations de l?économie sociale et solidaire dans l?économie des déchets et du réemploi en Île-de-France : une approche institutionnaliste. Mouvements, vol. 3, n° 87, pp. 6981. Duarte, P., Duvillard, S., Gillio, N., & Petit, T. (2024). Foncier industriel et stratégies publiques locales : une articulation imparfaite. Les Notes de La Fabrique. Presses des Mines. ESPON, & MISTA Team (2020). Final Report. https://www.espon.eu/sites/default/files/attachments/ESPON_MISTA_Final_Report_0.pdf Gilbart, A. (2023). Dans un cadre de sobriété fonciÚre : quel(s) dispositif(s) d?action publique en vue d?une potentielle reconnexion urbano-productive ? Étude du territoire montois [ThÚse de doctorat en art de bâtir et urbanisme]. Université de Mons, Faculté d?architecture et d?urbanisme. Gros-Balthazard, M., & Talandier, M. (2023). Réindustrialiser les territoires, la revanche des villes petites et moyennes ? EchoGéo, n° 63. http://journals.openedition.org/ echogeo/24842 JLL (2018). Torino Urban Profile 2019. Overview del mercato immobiliare torinese. https://www.centroestero.org/images/pdf/TUP2019_ITA.pdf https://www.centroestero.org/images/pdf/TUP2019_ITA.pdf 130 Aménager la ville productive Laloux, M. (2016). QGIS : des Ellipses de Déviation Standard (SDE), un plugin, « Standard Deviational Ellipse », des scripts R (processing) et Python et une approche critique... Portail SIG. https://portailsig.org/content/qgis-des-ellipses-de- deviation-standard-sde-un-plugin-standard-deviational-ellipse-des-scrip.html Levine, N. (2010). CrimeStat III: a spatial statistics program for the analysis of crime incident locations (Version 3.3). Inter-university Consortium for Political and Social Research. Pasquier, R., & Tellier, T. (2020). Sociologie de Rennes. La Découverte. Pinson, G., & Luce, M. (2023). La métropole incontestable ? Métropolisations et mobilisations à Bordeaux. Autrement. Yuill, R.S. (1971). The Standard Deviational Ellipse: An Updated Tool for Spatial Description. Geografiska Annaler Series B-human Geography, n° 53B(1), pp. 2839. Annexes 131 Annexe I - Méthodologie Temporalité de la recherche ? Démarrage début 2021. ? Printemps 2021 : questionnaire auprÚs de 15 collectivités en France (3 en Île-de- France : Est Ensemble, Plaine Commune, Grand-Orly Seine BiÚvre et 12 hors Île-de- France : Angers, Bordeaux, Brest, Champigny, Grenoble, Lille, Lyon, Montpellier, Nantes, Nice, Rennes, Strasbourg). ? D?octobre 2021 à juillet 2022 a démarré l?enquête sur Bordeaux et Rennes. ? Mise en perspective avec Vienne (enquête sur site en juin 2022), Berlin (enquête sur site en décembre 2021 et en juillet 2022) et Turin (enquête sur site en juin 2022). ? Analyse et rédaction jusqu?en septembre 2023. ? Atelier acteurs-chercheurs le 1er juin 2023. Entretiens L?entretien semi-directif a constitué notre mode d?enquête privilégié. Au total, 73 entre- tiens ont été réalisés à Rennes, à Bordeaux, à Berlin, à Turin et à Vienne avec des acteurs de l?aménagement ou du développement économique au sein des collectivités, des amé- nageurs, des promoteurs ou des commercialisateurs, mais aussi les chambres consulaires et les agences d?urbanisme. Au cours de ces échanges d?une heure et demie environ, nous avons abordé la définition des activités dites productives, les actions menées pour favo- riser l?implantation de ces activités, les limites identifiées, les contraintes, les relations entre acteurs, etc. Avec certains interlocuteurs, nous avons également exploré un projet ou un site en particulier, parfois sur le terrain. À cela s?ajoutent 22 entretiens menés en majorité sur site avec des entrepreneurs pour comprendre les logiques de leur choix d?implantations. 132 Aménager la ville productive AnnexeII - Analyse géomatique des données Sirene Les données couvrent l?ensemble des établissements répertoriés dans la base Sirene (fi- chiers « établissement » et « établissement historique ») de 1950 au 1er mars 2022. Une entreprise est comptabilisée quand l?établissement correspondant à l?adresse indiquée est ouvert au moins un jour sur une période de cinq ans. La plupart des établissements restent ouverts pendant la période entiÚre (entreprises stables) ; certains peuvent fermer défini- tivement au cours de la période (entreprises défuntes) mais ils seront comptabilisés de la même maniÚre. De façon plus rare, certains établissements peuvent être signalés à l?Insee comme étant fermés puis rouverts. Cela peut, par exemple, être dû à des travaux, ou à un transfert temporaire de l?activité dans un autre établissement. Il est à noter que la tranche d?effectif est souvent mal renseignée et n?est pas toujours mise à jour au fur et à mesure de la croissance ou de la décroissance des effectifs de l?établissement. Néanmoins, l?analyse de quelques fichiers type a montré que la majorité des tranches d?effectif non renseignées correspond à des établissements individuels. L?ab- sence de tranche d?effectif est donc comptabilisée comme étant le signe d?une absence de salariés. Il est néanmoins possible que certaines PME soient insuffisamment comptabili- sées alors qu?elles ont 10 ou 20 salariés par exemple. 133 Classification des établissements par tranche d?effectifs NN: établissement non employeur (pas de salarié au cours de l?année de référence et pas d?effectif au 31/12) 00: 0 salarié (n?ayant pas d?effectif au 31/12 mais ayant employé des salariés au cours de l?année de référence) 01: 1 ou 2 salariés 02: 3 à 5 salariés 03: 6 à 9 salariés 11: 10 à 19 salariés 12: 20 à 49 salariés 21: 50 à 99 salariés 22: 100 à 199 salariés 31: 200 à 249 salariés 32: 250 à 499 salariés 41: 500 à 999 salariés 42: 1000 à 1999 salariés 51: 2000 à 4999 salariés 52: 5000 à 9999 salariés 53: 10000 salariés et plus Source: Insee Annexes 134 Aménager la ville productive Méthode de centrographie L?ellipse représentée est théoriquement déterminée par trois mesures : 1. calcul du point « moyen » du nuage des points (soit le centre géométrique ou un bary- centre pondéré) ; 2. calcul de l?angle de rotation de l?ellipse (orientation) ; 3. calcul de la dispersion par les écarts types des coordonnées x et y à partir du point « moyen ». Ceux-ci vont définir les axes de l?ellipse et leur longueur. Nous utilisons ici la Standard Deviational Ellipse de Yuill (1971) avec deux correc- tions (racine carrée et degré de liberté) sur la base de l?ouvrage de géomatique de Ned Levine45. Ces corrections permettent d?apporter une interprétation spatiale relativement simple de l?ellipse, analogue à celle d?un histogramme de dispersion pour une distribution univariée. La courbe limite de l?ellipse correspond à un contour de probabilité 64 % qu?un point de la distribution se situe à l?intérieur. Le centre de gravité de la distribution est représenté par une étoile, avec une pondération appliquée à chaque point correspondant à la moyenne de la tranche d?effectif de l?éta- blissement (14,5 salariés pour la catégorie 11 par exemple). On parlera de la répartition spatiale des établissements productifs pour désigner la répartition spatiale des salariés, étant donné la pondération utilisée. 45. Implémentation des travaux de Ned Levine (2010) dans le logiciel CrimeStat. 135Annexes AnnexeIII - Liste des sigles et acronymes AGEC : (loi) anti-gaspillage pour une économie circulaire AMI : appel à manifestation d?intérêt AMO : assistance à maîtrise d?ouvrage APUI : appel à projets urbains innovants ASD (filiÚre) : Aéronautique, spatial, défense Audiar : Agence d?urbanisme et de développement intercommunal de l?agglomération rennaise a?urba : agence d?urbanisme Bordeaux Aquitaine BTP : bâtiment et travaux publics CCI : chambre de commerce et d?industrie Celib : Comité d?étude et de liaison des intérêts bretons Cerema : Centre d?études et d?expertise sur les risques, l?environnement, la mobilité et l?aménagement CMA : chambre de métiers et de l?artisanat CUB : Communauté urbaine de Bordeaux DGFiP : Direction générale des Finances publiques DIA : déclaration d?intention d?aliéner EC : économie circulaire EPA : établissement public d?aménagement EPF : établissement public foncier ERC : éviter, réduire, compenser 136 Aménager la ville productive ESS : économie sociale et solidaire GIP GPV : Groupement d?intérêt public Grand Projet des Villes Rive droite NAF : nomenclature d?activités française OAP : orientation d?aménagement et de programmation OIM : opération d?intérêt métropolitain OIN : opération d?intérêt national PLU : plan local d?urbanisme PLUi : plan local d?urbanisme intercommunal PME : petites et moyennes entreprises PMI : petites et moyennes industries Sirene : SystÚme national d?identification et du répertoire des entreprises et de leurs éta- blissements SAE : schéma d?aménagement économique SMAE : schéma métropolitain d?aménagement économique ZA : zone d?activités ZAE : zone d?activités économiques ZAC : zone d?aménagement concerté ZAD : zone d?aménagement différé ZI : zone industrielle ZUP : zone à urbaniser en priorité 138 139 Biographie des auteurs et des autrices HélÚne Beraud est diplÃŽmée de l?Université Paris 1 Panthéon-Sorbonne. Docteure en aménagement du territoire et urbanisme et en génie urbain, elle est maîtresse de conférences en aménagement de l?espace et urbanisme au Lab?urba - Université Gustave Eiffel. Ses recherches portent sur les réseaux de déchets et de propreté urbaine qu?elle étudie dans leurs dimensions spatiales, matérielles, tech- niques et organisationnelles. Elle s?intéresse également aux travailleurs du déchet et à l?appropriation du déchet par les acteurs de la ville. Alexandre Blein est ingénieur-urbaniste, docteur de l?École des Ponts ParisTech en urbanisme et diplÃŽmé de l?École normale supérieure (ENS - PSL). AprÚs avoir travaillé en maîtrise d?ouvrage publique, il a rejoint Alphaville en 2021 en tant que chef de projet. Il y pilote notamment les études de stratégie territoriale et de programmation économique. Ses travaux de recherche portent sur la place des espaces de coworking dans l?immobilier d?entreprise ainsi que l?utilisation des industries créatives comme outil de planification urbaine. Flavie Ferchaudest diplÃŽmée de Sciences Po Rennes et docteure en géographie et aménagement de l?espace et urbanisme. Elle a d?abord travaillé dans le domaine de la participation citoyenne aux projets urbains avant de s?orienter vers la recherche urbaine. Elle est maîtresse de conférences au Lab?urba - Université Gustave Eiffel et ses recherches portent sur les territorialités et les mutations de l?action publique urbaine, notamment au prisme de l?expérimentation, des nouvelles pratiques du numérique, du travail et du «faire». Joël Idt est ingénieur de l?École centrale de Lille et docteur en aménagement et urbanisme à l?Institut français d?urbanisme. Il est professeur en aménagement au Lab?urba - Université Gustave Eiffel; ses travaux portent sur l?analyse de l?action publique urbaine, et en particulier sur les relations entre tech- nique et politique dans la décision publique. Il a abordé sous cet angle les dispositifs de pilotage des grands projets urbains en France et en Europe. Il s?intéresse aussi aux formes d?intervention publique en dehors des grands projets les plus médiatisés, pour étudier les pratiques plus «ordinaires» des acteurs publics. Daphné Lecointre est diplÃŽmée du master Affaires publiques de Sciences Po Lille et du Cycle d?ur- banisme de Sciences Po Paris. AprÚs plusieurs stages et projets étudiants, elle rejoint Le Sens de la Ville dÚs 2017 en tant que chargée de projet. Actuellement cheffe de projet associée, elle travaille plus particuliÚrement sur les sujets d?évaluation et de maintien de l?activité productive en ville. Flore Trautmann est diplÃŽmée de Sciences Po Paris, d?un DEA de sciences politiques et du master d?urbanisme de de l?École des Ponts ParisTech (master AMUR). AprÚs avoir travaillé plus de dix ans en maîtrise d?ouvrage privée (conduite d?opérations urbaines complexes et partenariats promoteurs/ aménageur), elle a cofondé en 2015 Le Sens de la Ville, agence coopérative de stratégie urbaine et programmatique. 140 141 DerniÚres parutions Sur le même thÚme, aux Presses des Mines P. Duarte, S. Duvillard, N. Gillio et T. Petit, Foncier industriel et stratégies publiques locales : une articulation imparfaite, Les Notes de La Fabrique, 2024. Dans les collections de La Fabrique, aux Presses des Mines P. Dartois et M. Suderie, Couvrir nos besoins énergétiques : 2050 se prépare aujourd?hui, Les Notes de La Fabrique, 2023. C. Granier, Refaire de l?industrie un projet de territoire, Les Notes de La Fabrique, 2023. D. Lolo, V. Charlet et A. Diop, Crise énergétique en Europe et protectionnisme améri- cain. La réindustrialisation compromise ?, Les Notes de La Fabrique, 2023. P. Larrue, Répondre aux défis sociétaux : le retour en grâce des politiques « orientées mission » ?, Les Docs de La Fabrique, 2023. S. Canivenc, Numérique collaboratif et organisation du travail. Au-delà des promesses, Les Notes de La Fabrique, 2023. D. Lolo et A. Diop, Les grandes entreprises sur la voie de la sobriété, Les Notes de La Fabrique, 2023. S. Bellit et V. Charlet, L?innovation de rupture, terrain de jeu exclusif des start-up ? L?industrie française face aux technologies-clés, Les Notes de La Fabrique, 2023. L. Gaget et M. Nguyen Van Mai, ETI et talents : les clés pour que ça matche, Les Docs de La Fabrique, 2024. 142 143 Les membres du conseil d?orientation de La Fabrique La Fabrique de l?industrie est dotée d?un Conseil d?orientation, organe consultatif, qui veille à la qualité scientifique, à la pertinence et à l?originalité des travaux menés, à la diversité et à l?équilibre des points de vue. Les membres du Conseil y participent à titre personnel et n?engagent pas les entreprises ou institutions auxquels ils appartiennent. Leur participation n?implique pas adhésion à l?ensemble des messages, résultats ou conclusions, portés par La Fabrique de l?industrie. À la date du 1er novembre 2023, il est composé de: Gabriel ARTERO, président d?honneur de la Fédération de la métallurgie CFE-CGC, Vincent AUSSILLOUX, chef du département économie- finances de France Stratégie, Hervé BAUDUIN, président de l?UIMM Lorraine, Michel BERRY, fondateur et directeur de l?école de Paris du management, Jean Michel BEZAT, journaliste au quotidien Le Monde, Augustin BOURGUIGNAT, chargé de mission au Crédit Mutuel Alliance Fédérale, Serge CATOIRE, directeur industrie à l?UIMM, Pierre-André de CHALENDAR, président du groupe Saint-Gobain, co-président de La Fabrique de l?industrie, Marc CHEVALLIER, rédacteur en chef d?Alternatives Économiques, Carole CHRÉTIEN, directrice des relations entreprises au CNRS, Patricia CRIFO, professeure à l?École Polytechnique et chercheuse au CREST (CNRS), Jean-Marie DANJOU, directeur général de l?Alliance Industrie du Futur (AIF), Philippe DARMAYAN, ancien président d?ArcelorMittal France, Stéphane DISTINGUIN, fondateur et président de Fabernovel, président du pÃŽle de compétitivité Cap Digital, Flora DONSIMONI, directrice générale de l?Institut de l?Entreprise, Elizabeth DUCOTTET, PDG de Thuasne, Pierre DUQUESNE, ancien ambassadeur, chargé de la coordination du soutien international au Liban, Olivier FAVEREAU, professeur émérite en sciences économiques à l?université Paris X, Denis FERRAND, directeur général de Rexecode, Jean-Pierre FINE, secrétaire général de l?UIMM, Louis GALLOIS, ancien président du conseil de surveillance de PSA Groupe, co-président de La Fabrique de l?industrie, François GEEROLF, économiste à l?OFCE et professeur d?économie à Sciences Po, Frédéric GONAND, conseiller économique de l?UIMM, professeur associé de sciences économiques à l?université Paris-Dauphine, Guillaume de GOYS, président d?Aluminium France, Bruno JAQUEMIN, délégué général d?A3M, Sébastien JEAN, professeur au Conservatoire national des arts et métiers (CNAM), Éric KELLER, secrétaire fédéral de la fédération FO Métaux, Élisabeth KLEIN, dirigeante de CFT Industrie, Dorothée KOHLER, directeur général de KOHLER C&C, Éric LABAYE, président d?IDEL Partners, Isabelle LAUDIER, responsable de l?Institut pour la recherche de la Caisse des DépÃŽts Emmanuel LECHYPRE, éditorialiste à BFM TV et BFM Business, Xavier LECOQ, président du syndicat CFE-CGC sidérurgie, Olivier LLUANSI, associé à Strategy&PWC, Victoire de MARGERIE, président exécutif de Rondol, Philippe MUTRICY, directeur de l?évaluation, des études et de la prospective de Bpifrance, HélÚne PESKINE, secrétaire permanente au Plan d?Urbanisme construction architecture au ministÚre de la Transition écologique, Philippe PORTIER, secrétaire national de la CFDT, Grégoire POSTEL-VINAY, ancien directeur de la stratégie à la Direction générale des entreprises, et rédacteur en chef des Annales des Mines, Joseph PUZO, président d?AXON?CABLE SAS et du pÃŽle de compétitivité Matéralia, Xavier RAGOT, président de l?OFCE, DanielRICHET, directeur général du CETIM, Robin RIVATON, investment director ? Venture Smart City chez Eurazeo, Alexandra ROULET, professeure d?économie à l?Insead, Frédéric SAINT-GEOURS, vice-président du conseil d?administration de la SNCF, Ulrike STEINHORST, présidente de Nuria Conseil, Michaël VALENTIN, associé fondateur d?OPEO, Pierre VELTZ, ancien PDG de l?établissement public de Paris-Saclay, Alain VERNA, directeur général de Toshiba Tec Europe, Dominique VERNAY, président du pÃŽle industrie de l?Académie des technologies, Jean-Marc VITTORI, éditorialiste au quotidien Les Echos. 144 IS B N : 97 8- 2- 38 54 2- 52 9- 6 IS SN : 24 95 -1 70 6 www.la-fabrique.fr 22 € Aménager la ville productive Conserver ou accueillir des activités productives au sein des villes est une pro- blématique qui suscite un intérêt renouvelé de la part des collectivités. Cette question vient en effet s?insérer au croisement de plusieurs tendances conco- mitantes: quête de nouvelles pratiques de consommation et de production, ambitions nationales de réindustrialisation et de souveraineté, transition éco- logique, etc. Quels sont les leviers opérationnels dont disposent les collectivités pour créer cette «ville productive»? Grâce à des enquêtes de terrain réalisées dans les métropoles de Bordeaux et de Rennes, et dans trois villes européennes, les auteurs de cet ouvrage en ont identifié de nombreux: sanctuariser du foncier pour la production dans les documents d?urbanisme, densifier ou verticaliser, dissocier la propriété de l?usage? La nature des dispositifs et l?intensité de leur activation dépendent de chaque collectivité et de la place occupée par les activités productives dans leur développement économique. Cette Note permet d?alimenter sous un angle nouveau les débats sur la ré- industrialisation et la contrainte de zéro artificialisation nette des sols. Elle s?adresse aux dirigeants d?entreprises, aux collectivités territoriales, aux déci- deurs publics, aux chercheurs désireux de connaître les dispositifs en faveur du maintien des activités productives ou de leur renouveau dans les villes. 50 LFI-Note50_couv-web2.pdf Aménager la ville productive.pdf _headingh.3dy6vkm _headingh.uyd141dfe74u _headingh.23wkqua6pduc _headingh.ot2kx82l5y5e _headingh.ffxfj4ap6see _headingh.gs2cgy648qm5 _headingh.6hab01nvsfez _headingh.4g8p1nyexzlq _headingh.fn6tix6b1nu6 _headingh.9mnpoaz3sd0f _headingh.lvxgqerc74ta _headingh.l14xqvh7210 _headingh.ihv636 _headingh.23r0r6vn9rqy _headingh.tlw9ukk0rawo _headingh.stx4cp4uxwbu _headingh.32hioqz _headingh.1hmsyys _headingh.bbb41decm1wc _headingh.rhl7m3nw0dhh _headingh.4jc0bpx2ri0w Préface Résumé Introduction PartieI La localisation des activités productives, question spatiale et politique Chapitre 1 L?éviction limitée des activités productives Aux origines, des constructions différentes du paysage industriel Ces derniÚres années, des tendances similaires Quels sont les critÚres d?implantation des activités productives? Chapitre 2 Une action publique en faveur de la ville productive sans véritable feuille de route Une problématique récente Une action publique ancienne en faveur de l?ESS et de l?économie circulaire Partie II Les leviers d?action publique Chapitre 3 Les instruments réglementaires pour gérer la concurrence entre les différentes activités Le zonage Les OAP, un levier stratégique mais peu contraignant Le diffus, angle mort réglementaire Chapitre 4 L?action fonciÚre: maîtriser les terrains pour en contrÃŽler l?usage Constituer des réserves fonciÚres pour l?activité économique: le modÚle de la ZAE Vendre le foncier communautaire à prix décoté Utiliser la dissociation fonciÚre Intervenir pour contenir la hausse des valeurs Chapitre 5 L?optimisation spatiale: de la densification à la diversification L?incontournable densification des ZAE De rares tentatives d?optimisation par mutualisation La verticalisation, un affichage plus qu?une solution aboutie Un besoin en outils spécifiques Chapitre 6 Aux interstices spatiotemporels, les occupations temporaires Une diversité de modes d?occupation temporaire Une solution à double tranchant Les Halles en commun: un projet d?urbanisme transitoire favorisant l?implantation de l?économie circulaire Une volonté de construire le lieu et ses usages futurs à travers une occupation transitoire Une orientation favorable à l?économie circulaire Un équilibre financier qui reste à trouver Chapitre 7 Un parc public et semi-public en évolution Une offre historique: pépiniÚres et hÃŽtels d?entreprises De récents outils de portage spécifiques Le Mur habité: des ateliers artisanaux gérés par l?aménageur Réaliser les opérations «que les privés ne veulent ou ne peuvent pas faire» Favoriser l?implantation d?artisans créateurs au démarrage de leur activité À l?avenir, une péréquation possible Chapitre 8 Mobiliser les acteurs privés L?AMI AIRE (aménager, innover, redessiner, entreprendre) Les résultats de l?AMI AIRE À la Janais et à l?OIM Aéroparc, une combinaison d?outils La Janais: une mobilisation pour maintenir l?emploi productif en coeur de ville L?OIM Aéroparc, territoire d?entrée de ville pilote Chapitre 9 Et ailleurs en Europe? Vienne Berlin Turin Conclusion Point de vue Annexes Annexe I - Méthodologie AnnexeII - Analyse géomatique des données Sirene AnnexeIII - Liste des sigles et acronymes INVALIDE)