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France. Commissariat général au développement durable. Service des données et études statistiques

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Résumé

"La différence entre la valeur d'un logement à l'achat et à la revente est très variable. En 2021, le prix de vente est plus de deux fois supérieur au prix d'achat actualisé de l'inflation dans un peu plus d'un cas sur cinq ; il est à l'inverse inférieur dans près d'un tiers des ventes. La plus-value est très sensible au cycle immobilier. Ainsi, les biens acquis entre 2006 et 2010, alors que les prix immobiliers étaient très élevés, génèrent des plus-values beaucoup plus faibles, voire négatives, lors de leur revente en 2021 que les logements acquis après et surtout avant cette période. Plus la date d'achat du bien est ancienne, plus la variabilité de la plus-value est importante, en particulier pour les maisons situées dans les zones rurales à habitat dispersé ou très dispersé ou dans les bourgs ruraux. La plus-value médiane des appartements, et des maisons dans une moindre mesure, augmente avec la tension sur le marché locatif." Source SDES

Editeur

Ministères Transition écologique, Aménagement du territoire, Transports, Ville et Logement

Descripteur Urbamet

logement ;donnée statistique ;prix ;vente ;marché du logement

Descripteur écoplanete

Thème

Habitat - Logement

Texte intégral

L A BT AD A Essentiel Les plus-values immobilières en France en 2021 La différence entre la valeur d?un logement à l?achat et à la revente est très variable. En 2021, le prix de vente est plus de deux fois supérieur au prix d?achat actualisé de l?inflation dans un peu plus d?un cas sur cinq; il est à l?inverse inférieur dans près d?un tiers des ventes. La plus- value est très sensible au cycle immobilier. Ainsi, les biens acquis entre 2006 et 2010, alors que les prix immobiliers étaient très élevés, génèrent des plus-values beaucoup plus faibles, voire négatives, lors de leur revente en 2021 que les logements acquis après et surtout avant cette période. Plus la date d?achat du bien est ancienne, plus la variabilité de la plus-value est importante, en particulier pour les maisons situées dans les zones rurales à habitat dispersé ou très dispersé ou dans les bourgs ruraux. Laplus-value médiane des appartements, et des maisons dans une moindre mesure, augmente avec la tension sur le marché locatif. Les logements peuvent se renchérir ou se déprécier en fonction de la période considérée, de la qualité et de la localisation du bien. La variation de valeur d?un bien immobilier dépend aussi de son entretien ou de la réalisation de gros travaux d?amélioration. La plus-value mesure la différence entre la valeur de revente d?un bien et sa valeur à l?achat, une fois actualisée de l?inflation. Pour permettre les comparaisons, cette valeur est rapportée à la valeur d?achat initiale, en euros constants 2021 (voir méthodologie). En 2021, 1,2million de logements anciens (hors logements vendus groupés ou locaux professionnels) ont changé de propriétaire. Pour un peu plus de la moitié de ces logements (52%), le taux de plus-value ne peut être calculé avec les sources disponibles, soit que les logements aient été construits après l?acte notarié d?achat du terrain1, soit qu?il s?agisse d?une mutation à titre gratuit ou d?une succession. Sur ce total, 600000 mutations peuvent faire l?objet d?un calcul de plus-value (voir méthodologie). Leur prix de vente médian en 2021 est de 133000 euros, hors droits de mutation, pour les appartements, et de 200000 euros pour les maisons. DE FORTES DISPARITÉS DE PLUS-VALUE, SURTOUT POUR LES MAISONS Pour la moitié des mutations, la plus-value en euros 2021 est supérieure à 18%. 31% des biens ont été vendus à un prix inférieur au prix d?achat initial actualisé de l?inflation, un quart ont même une plus-value négative de plus de 6%. Unautre quart a été vendu à un prix de près du double du prix d?achat initial actualisé avec l?inflation. Dans 14% des cas les plus favorables, le prix a plus que triplé (graphique1). La plus-value médiane est plus élevée pour les maisons (33%) que pour les appartements (6%). Cet écart s?explique pour partie par le fait que les maisons ont une date d?achat un peu plus ancienne en moyenne, à une période où les prix de l?immobilier étaient plus bas, même corrigés de l?inflation. En outre, les maisons ont pu faire davantage l?objet de FÉVRIER 2026 Champ : voir méthodologie. Sources : Notaires de France (Conseil supérieur du notariat), bases Bien etPerval 2021. Traitement SDES 1 C?est notamment le cas lorsque la maison a été construite sur un terrain précédemment acheté et n?a donc pas fait l?objet d?acte notarié. Graphique 1 : plus-value des maisons et appartements rapportée au prix d?achat initialactualisé En % 1er décile 1er quartile Médiane 3e quartile 9e décile Ensemble Maisons Appartements 200 150 100 50 0 -50 500 300 Les plus-values immobilières en France en 2021 en Île-de France. Aussi la plus-value réalisée dépend-elle beaucoup de la date de la mutation précédente (graphiques3 et 4). Les appartements vendus en 2021 et acquis entre 2006 et 2010, alors que les prix immobiliers étaient très hauts, sont associés aux plus-values les plus faibles, et même négatives dans près de trois quarts des cas. La plus- value médiane pour ces appartements s?établit à -15%. Les disparités de plus-value augmentent nettement avec les durées de détention. C?est particulièrement le cas pour les maisons. Parmi celles achetées en 2000 et revendues en 2021, un quart sont vendues avec une plus-value inférieure à 40% et un quart avec une plus-value supérieure à 378%, soit un écart de 338 points. Certains biens peuvent avoir fait l?objet de travaux très conséquents alors que d?autres peuvent être mal entretenus. Ces différences dans l?entretien ou l?amélioration tendent sans doute à se cumuler au cours du temps, entraînant une divergence dans la valeur des biens. De plus, les différences entre les marchés immobiliers locaux peuvent s?accentuer avec le temps: les biens très prisés, avec des localisations attractives, se renchérissent en général davantage, au moins depuis la fin des années 1990. Au cours de la décennie 2000, les hausses de prix les plus importantes se sont en effet concentrées dans les territoires dont les prix étaient déjà élevés au début des années 2000 (voir les deux dernières publications dans Pour en savoir plus). LA PLUS-VALUE DES APPARTEMENTS AUGMENTE AVEC LA TENSION SUR LE MARCHÉ LOCATIF Les plus-values médianes des maisons fluctuent autour de 30% selon les territoires: 35% dans les petites villes, les bourgs ruraux et les ceintures urbaines, 34% dans les zones rurales à habitat dispersé, 31% dans les grands centres urbains, 26% dans les centres urbains intermédiaires (graphique 5). L?éventail des plus-values est particulièrement large dans les bourgs ruraux et les zones rurales à habitat dispersé avec certaines plus-values très élevées. La plus-value médiane des appartements est supérieure dans les grands centres urbains: 10% contre 3% dans les transformation de grande ampleur entre la date d?achat et de revente, en particulier lorsque la période de détention est longue. La durée moyenne de détention des biens vendus en 2021, pour lesquels une plus-value peut être calculée, s?élève en effet à 12,2 années, dont 12,9 années pour les maisons et 11,3 années pour les appartements. 65% des appartements et 60% des maisons vendus en 2021 ont été achetés entre 2006 et 2018 (graphique 2). LA PLUS-VALUE IMMOBILIÈRE DÉPEND DU CYCLE IMMOBILIER Depuis les années 1950, le prix des logements a augmenté plus vite que les revenus et l?inflation (voir Pour en savoir plus). Mais depuis les années 1990, les prix ont pu temporairement baisser ou nettement ralentir, notamment Champ : voir méthodologie. Sources : Notaires de France (Conseil supérieur du notariat), bases Bien etPerval 2021. Traitement SDES Lecture : un quart des appartements vendus en 2021 et acquis en 2000 ont une plus-value réelle inférieure à 14% du prix d?achat actualisé et la moitié une plus-value inférieure à 61%. Champ : voir méthodologie. Sources : Notaires de France (Conseil supérieur du notariat), bases Bien etPerval 2021. Traitement SDES Lecture : un quart des maisons vendues en 2021 et acquises en 2000 ontune plus-value inférieure à 40% du prix d?achat actualisé et la moitié une plus-value inférieure à 106%. Note : pour les années de 1970 à 1978, le 3e quartile est compris entre 885% et 1 260% selon les années. Champ : voir méthodologie. Sources : Notaires de France (Conseil supérieur du notariat), bases Bien etPerval 2021. Traitement SDES Graphique 2 : répartition des mutations en 2021 selonl?année de la précédente mutation En % Graphique 3 : plus-value selon l?année de la mutation précédente ? appartements En % Graphique 4 : plus-value selon l?année de la mutation précédente ? maisons En % 19 90 et av an t 20 01 -2 00 5 20 11 -2 01 5 19 91 -2 00 0 20 06 -2 01 0 20 16 -2 01 8 20 19 -2 02 1 25 20 15 10 5 0 1er quartile Médiane 3e quartile 1er quartile Médiane 3e quartile 200 150 100 50 0 -50 -100 800 700 600 500 400 300 200 100 0 -100 1970 1980 1990 2000 2020 2010 1970 1980 1990 2000 2020 2010 Appartements Maisons Les plus-values immobilières en France en 2021 petites villes et les zones rurales à habitat dispersé, 2% dans les ceintures urbaines, 1% dans les bourgs ruraux et proche de zéro dans les centres urbains intermédiaires. Les appartements situés dans les zones en tension, où l?offre locative est inférieure à la demande et les prix de l?immobilier élevés, s?apprécient notamment davantage que dans les autres zones (graphique 6). La plus-value médiane est ainsi de 11% en zone Abis et de 14% dans le reste de la zoneA, alors qu?elle est très faible ou négative dans les autres zones. Ces différences subsistent lorsque l?on tient compte de la période d?acquisition, de la densité de la commune et du nombre de pièces. LA PLUS-VALUE EST EN GÉNÉRAL SUPÉRIEURE POUR LES GRANDS LOGEMENTS Les grands logements se revendent en général avec une plus-value supérieure (graphique7). Dans le cas des maisons, la plus-value médiane augmente continûment avec le nombre de pièces. S?agissant des appartements, à l?exception des studios qui se revendent avec une plus- value médiane supérieure à celle des 2 ou 3 pièces, la plus-value augmente également avec le nombre de pièces: 8% pour les studios, 3% pour les 2 pièces, 5% pour les 3 pièces, 9% pour les 4 pièces et plus. Les différences subsistent en tenant compte de la localisation et d?autres caractéristiques des logements. DES PLUS-VALUES VARIABLES SELON LESCARACTÉRISTIQUES DES VENDEURS ETACHETEURS Le montant de la vente et de la plus-value peut dépendre des caractéristiques du vendeur ou de l?acheteur, et notamment de la qualité de l?information que ceux-ci détiennent sur la valeur des biens, de leurs capacités de négociation, lesquelles ne sont pas connues et enregistrées lors des mutations. Ainsi, les mutations qui impliquent des particuliers ou des sociétés civiles immobilières, soit 94 % des transactions étudiées, sont moins dispersées, à autres Lecture : un quart des appartements situés dans les grands centres urbains vendus en 2021 ont une plus-value négative et inférieure à -11% du prix d?achat actualisé, la moitié une plus-value au moins égale à 10% et un quart une plus-value d?au moins 42%. Champ : voir méthodologie. Sources : Notaires de France (Conseil supérieur du notariat), bases Bien etPerval 2021. Traitement SDES Lecture : un quart des appartements situés en zone A ont une plus-value inférieure à -6% du prix d?achat actualisé, la moitié une plus-value au moins égale à 14% et un quart une plus-value supérieure ou égale à 48%. A-bis : Paris et les 76 communes de son agglomération. A : agglomération parisienne hors zone Abis, Marseille, Côte d?Azur, Lyon, communes proches de la frontière suisse. B1 : agglomérations supérieures à 250000 habitants hors zone A, certaines villes du littoral hors zone A et de la Corse et DOM. B2 : agglomérations de 50000 habitants à 250000 habitants. C : reste du territoire. Champ : voir méthodologie. Sources : Notaires de France (Conseil supérieur du notariat), bases Bien etPerval 2021. Traitement SDES Lecture : un quart des appartements de 1 pièce vendus en 2021 ont une plus-value négative inférieure à -16 % du prix d'achat actualisé, la moitié une plus-value au moins supérieure à 8 % et un quart une plus-value supérieure ou égale à 44 %. Champ : voir méthodologie. Sources : Notaires de France (Conseil supérieur du notariat), bases Bien etPerval 2021. Traitement SDES Graphique 5 : plus-value selon le type de logement etlagrille de densité communale ? maisons En % Graphique 6 : plus-value selon le type de logement etlazone de tension ? appartements En % Graphique 7 : plus-value selon le type de logement etlenombre de pièces En % 1er quartile Médiane 3e quartile 1er quartile Médiane 3e quartile 80 60 40 20 0 -20 -40 -60 180 150 120 90 60 30 0 -30 210 180 150 120 90 60 30 0 -30 1er quartile Médiane 3e quartile Grands centres urbains Centres urbains intermédiaires Petites villes Ceintures urbaines Bourgs ruraux Rural à habitat dispersé Rural à habitat trèsdispersé A 1p 1p2p 2p3p 3p4p 4p5p 5p6p 6p7p et plus 7p et plus Abis B1 Appartements Maisons B2 C www.statistiques.developpement-durable.gouv.fr Commissariat général au développement durable Service des données et études statistiques (SDES) Sous-direction des statistiques du logement et de la construction Tour Séquoia - 92055 La Défense cedex Courriel : diffusion.sdes.cgdd@developpement-durable.gouv.fr Dépôt légal : février 2026 ISSN : 2557-8510 (en ligne) Directrice de publication : Béatrice Sédillot Rédaction en chef : François Leray Coordination éditoriale : Amélie Glorieux-Freminet Maquettage et réalisation : Agence Efil, Tours caractéristiques données, que celles impliquant des marchands de biens, d?autres entreprises, des organismes publics ou des associations. Au sein des particuliers, les vendeurs plus âgés (65 ans et plus) et les artisans, commerçants, chefs d?entreprise engrangent une plus-value légèrement supérieure à période d?acquisition, nombre de pièces, zone de densité et de tension équivalents. Il est notamment possible que ces acquéreurs aient davantage réalisé ou fait réaliser des travaux conséquents après l?achat, ce que la source de données ne permet pas de repérer. MÉTHODOLOGIE Les données sont issues du système d?information des transactions immobilières des notaires (bases Bien pour l?Île-de-France et Perval pour la province, relatives aux mutations survenues en 2021). Depuis le 1er septembre 2021, les bases sont quasi exhaustives, toutes les transactions sont collectées à l?exception de l?Alsace- Moselle soumise au Livre foncier, où la collecte est incomplète. Pour tenir compte de l?absence de couverture complète au premier semestre 2021 et en Alsace-Moselle, les données sont redressées par repondération avec les données sur les droits de mutation à titre onéreux par département et trimestre issues des données fiscales (DGFiP, MEDOC retraitées par l?IGEDD). Le champ est restreint aux mutations correspondant à des ventes de gré à gré de logements dont la mutation précédente était une vente ou une adjudication. Sont en principe ainsi exclues les premières ventes de maisons individuelles construites par les ménages ou un constructeur après l?achat du terrain car elles n?ont pas donné lieu à un acte notarial lors de la construction. On exclut les mutations pour lesquelles la plus-value est très élevée en valeur absolue ou en proportion du montant initial pour éliminer les cas où le montant de la mutation antérieure est celui du terrain, même si, dans ce cas précis, il est souvent non renseigné. Sont aussi exclues les reventes à la suite de successions ou d?autres types de mutation car ce ne sont pas des ventes au prix du marché. Pour tenir compte de l?érosion monétaire et comparer des plus-values pour des biens achetés à des moments différents, le montant de la mutation précédente est converti en euros 2021, en utilisant le déflateur du PIB chaîné, très proche de l?indice des prix à la consommation chaîné. Les mutations pour lesquelles le montant de la mutation précédente est très faible ou pour lesquelles la plus-value en valeur absolue est supérieure à 5 millions d?euros (positive ou négative) sont exclues car susceptibles de résulter d?erreurs dans le remplissage. Les frais engagés par le propriétaire pour maintenir ou accroître la valeur du logement sur la période de détention n?étant pas pris en compte, la plus-value ne mesure pas nécessairement le bénéfice financier lié à la propriété du bien. POUR EN SAVOIR PLUS ? Évolution du prix de l?immobilier à la vente et à la location (appartements et maisons): prix de vente, loyer, nombre de transactions, etc. Historique de 1936 à 2025 en France et de 1200 à 2025 à Paris, IGEDD, décembre 2025 ? Au premier trimestre 2025, les prix des logements anciens sont en hausse (+1,0%) ? Indices Notaires-Insee des prix des logements anciens - premier trimestre 2025, Insee, Informations Rapides n°131, mai 2025 ? Les mouvements des prix immobiliers dans l?ancien au cours des années 2000: des marchés locaux différenciés, SOeS, document de travail n°24, mai 2016 ? Prix des logements: quels facteurs expliquent leur disparité au sein et entre les aires urbaines?, CGDD, Études & documents n°120, mars 2015 Virginie Andrieux, SDES https://www.igedd.developpement-durable.gouv.fr/prix-immobilier-evolution-a-long-terme-a1048.html https://www.igedd.developpement-durable.gouv.fr/prix-immobilier-evolution-a-long-terme-a1048.html https://www.igedd.developpement-durable.gouv.fr/prix-immobilier-evolution-a-long-terme-a1048.html https://www.igedd.developpement-durable.gouv.fr/prix-immobilier-evolution-a-long-terme-a1048.html https://www.insee.fr/fr/statistiques/8576105 https://www.insee.fr/fr/statistiques/8576105 https://www.insee.fr/fr/statistiques/8576105 https://www.statistiques.developpement-durable.gouv.fr/les-mouvements-des-prix-immobiliers-dans-lancien-au-cours-des-annees-2000-des-marches-locaux https://www.statistiques.developpement-durable.gouv.fr/les-mouvements-des-prix-immobiliers-dans-lancien-au-cours-des-annees-2000-des-marches-locaux https://side.developpement-durable.gouv.fr/Default/doc/SYRACUSE/344043/prix-des-logements-quels-facteurs-expliquent-leur-disparite-au-sein-et-entre-les-aires-urbaines?_lg=fr-FR https://side.developpement-durable.gouv.fr/Default/doc/SYRACUSE/344043/prix-des-logements-quels-facteurs-expliquent-leur-disparite-au-sein-et-entre-les-aires-urbaines?_lg=fr-FR