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France. Ministère de la Transition écologique, de la Biodiversité, de la Forêt, de la Mer et de la Pêche (2024/12...)

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Résumé

Le dispositif du tiers demandeur permet à un porteur de projet de se substituer à l'exploitant d'un site industriel pour réhabiliter ou sécuriser le terrain, accélérant ainsi la reconversion des friches. Il facilite l'usage futur du site, clarifie les responsabilités, valorise le foncier pollué et s'inscrit dans une logique de zéro artificialisation nette des sols

Descripteur Urbamet

artificialisation des sols

Descripteur écoplanete

Thème

Aménagement urbain

Texte intégral

Dispositif tiers demandeur Un dispositif pour accélérer la reconversion des friches industrielles 2 © D R 3 Atouts du dispositif ? Réhabilitation directement pour l?usage futur du porteur de projet d?aménagement. ? Tous les usages peuvent être envisagés, à l?exception de l?usage d?accueil de popula- tions sensibles en cohérence avec la circulaire du 8/02/2007 (sauf en l?absence d?alternative pour le projet) et sous réserve de cohérence avec les documents d?urbanisme. ? Reconversion des terrains plus rapide et valorisation du foncier délaissé. ? Clarification des responsabilités entre le dernier exploitant et le porteur de projet tiers demandeur : possibilité pour un tiers d?acquérir un terrain, même pollué, et de faire un projet, alors même que le dernier exploitant est toujours présent, mais a engagé sa cessation d?activité. ? Meilleur alignement entre les obligations administratives et les obligations contrac- tuelles de droit privé. ? Dialogue tripartite entre le dernier exploi- tant, le tiers demandeur et l?inspection des installations classées, permettant une meilleure évaluation des enjeux environne- mentaux et une sécurisation des travaux à réaliser. ? Utilisation de foncier déjà artificialisé, projet qui n?empiète donc pas sur les terrains naturels ou agricoles. ? Réhabilitation de terrains susceptibles de devenir des friches, notamment dans le cas où les exploitants n?ont pas la capacité financière de faire la procédure de cessation d?activité. ? En cas de liquidation judiciaire, possibilité pour le liquidateur judiciaire de trouver un repreneur prêt à se substituer à lui pour réaliser la réhabilitation et, le cas échéant, la mise en sécurité du site afin de faciliter la valorisation des actifs. ATOUT ET OBJECTIF Le dispositif du tiers demandeur permet à un tiers de se substituer à l?exploitant d?une instal- lation classée pour la protection de l?environne- ment pour réaliser, à la place de cet exploitant, la réhabilitation, voire la mise en sécurité, de son installation. Cette substitution se fait avec l?accord écrit du dernier exploitant et se traduit par un arrêté préfectoral de substitution qui permet, d?une part, de prescrire au tiers les travaux à réaliser et, d?autre part, d?acter le transfert de responsabilité entre le dernier exploitant et le tiers intéressé. Cette procédure joue un rôle essentiel pour la transformation des anciennes friches industrielles, dans un contexte de pression foncière et d?objectif de zéro artificialisation nette des sols d?ici 2050. Ces friches deviennent des terrains convoités que le dispositif tiers demandeur permet d?acquérir et de reconvertir plus rapidement que par le processus classique de réhabilitation. En effet, au lieu de passer par deux étapes : réhabilitation pour un premier usage par le dernier exploitant, puis changement d?usage par le porteur de projet, le tiers demandeur va pouvoir demander au préfet à réhabiliter le site directement pour l?usage qui l?intéresse, en accord avec les documents d?urbanisme, souvent en allant plus loin que ce que le dernier exploitant aurait fait. Ces opérations peuvent revêtir un intérêt économique certain dans les secteurs tendus où le foncier est rare, en permettant une valorisation du foncier de par la dépollution réalisée. Elles exigent toutefois une bonne connaissance préalable du terrain pour permettre cette valorisation. © D am ie n C ar le s / T er ra 4 QUAND LE METTRE EN OEUVRE ? Le dispositif peut être mis en oeuvre dès lors qu?un maître d?ouvrage souhaite acquérir un foncier industriel dont l?activité s?arrête définitivement ou est déjà arrêtée, en vue de sa reconversion. Ce dispositif permet d?aller plus vite et de mutualiser les moyens en réhabilitant le site directement pour l?usage souhaité par le maître d?ouvrage. Il présente notamment un intérêt fort pour les terrains où l?industriel ne réalise pas immédiate- ment les travaux de remise en état, quelle qu?en soit la raison, mais particulièrement si l?industriel n?a pas les moyens financiers de réaliser cette remise en état, sans la perspective d?une revente de son terrain. Dans ces cas, à moins de passer par le dispositif du tiers demandeur, tout porteur de projet intéressé par le site serait contraint d?attendre la clôture de la cessation pour pouvoir commencer des travaux. CADRE RÉGLEMENTAIRE Le dispositif du tiers demandeur a été intro- duit par la loi pour l?accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) du 24 mars 2014 et a été modifié par la loi industrie verte du 23 octobre 2023. Il est décrit à l?article L. 512-21 du code de l?environnement qui dispose notamment : « I. - Dès la notification de la cessation d'activité d'une installation classée pour la protection de l'environnement, un tiers intéressé peut demander au représentant de l'État dans le département à se substituer à l'exploitant, avec l'accord de celui- ci, pour réaliser les travaux de réhabilitation en fonction de l'usage que ce tiers envisage pour le terrain concerné. Ce tiers intéressé peut également demander, selon les mêmes modalités, à se substituer à l'exploitant pour réaliser, outre la réhabilitation, tout ou partie des mesures de mise en sécurité de l'installation. » Les articles R. 512-76 à R. 512-81 du code de l?envi- ronnement décrivent ensuite de manière très détaillée la procédure. Par ailleurs, la loi d?accélération et de simplifica- tion de l?action publique (Asap) du 7 décembre 2020 a introduit la possibilité de transférer la responsabilité d?un tiers demandeur à un autre tiers intéressé (au V de l?article L. 512-21 du même code). Cette disposition trouve tout son intérêt pour les établissements publics fonciers et les établissements publics d?aménagement qui réalisent, pour le compte de collectivités, des opérations de proto-aménagement pouvant comprendre des mesures de gestion de la pollu- tion. Enfin, le VII de l?article L. 512-21 du code de l?envi- ronnement dispose qu?en cas de défaillance du tiers demandeur et de l?impossibilité de mettre en oeuvre les garanties financières, le dernier exploi- tant demeure responsable de la mise en sécurité de l?installation concernée. 5 À QUI S'ADRESSE T-IL ? Aux maîtres d?ouvrage ayant des projets de recon- version pour des terrains industriels et ayant les compétences et les capacités techniques et finan- cières pour réaliser les travaux de réhabilitation et, le cas échéant, de mise en sécurité de sites ICPE. Depuis la loi industrie verte, sur un terrain ayant accueilli une ancienne ICPE, que le terrain ait été régulièrement réhabilité ou non, s?il n?y a plus d?exploitant, un maître d?ouvrage peut changer l?usage de ce terrain à condi- tion de joindre une attestation Attes-Alur à sa demande de permis de construire ou d?amé- nager. Un choix s?offre donc à lui entre passer par le dispositif tiers demandeur (R. 512-79) ou par le dispositif Alur (R. 556-1). Les éléments qu?il pourra prendre en compte pour faire son choix sont : ? les enjeux liés à la pollution du site. En effet, si le site présente des enjeux importants, il sera intéressant alors de passer par le dispositif tiers demandeur pour bénéficier d?un encadre- ment technique et réglementaire robuste par l?inspection des installations classées, ainsi que d?un suivi assuré par l?inspection pour la gestion des pollutions. Ce dialogue tripartite entre le dernier exploitant, le tiers deman- deur et l?inspection permettra de sécuriser le processus et d?éviter les éventuelles mauvaises surprises ; ? la connaissance de l?historique du site : état du site, avancement de la procédure de cessation d?activité, information sur le dernier exploitant? Attention : s?il y a toujours un exploitant et que le porteur de projet souhaite réhabiliter rapidement le terrain, ce dernier est dans l?obligation de passer par le dispositif tiers demandeur ou d?attendre que le dernier exploitant soit libéré de ses obligations relatives à la procédure de cessation d?activité. PROCÉDURE TIERS DEMANDEUR OU ATTESTATION ALUR ? © A rn au d Bo ui ss ou / Te rr a 6 La demande de substitution Le tiers demandeur transmet un seul dossier de demande de substitution, qui comprend : 1. les mesures de mise en sécurité à mettre en oeuvre, lorsque le tiers demandeur se substitue pour les réaliser ; 2. un mémoire de réhvabilitation, élaboré conformément au I de l?article R. 512-39-3 au vu de l'état du site au moment de l'arrêt définitif de l'installation. Ce mémoire est accompagné de l'attestation garantissant l'adéquation des mesures proposées pour la réhabilitation du site, dans les cas où celle-ci serait exigée de l'exploitant auquel le tiers s'est substitué ; 3. une estimation du montant des travaux de réhabilitation, de surveillance, de restrictions d'usage et des mesures de mise en sécurité lorsque le tiers demandeur se substitue pour les réaliser ; 4. une estimation de la durée des travaux de réhabilitation et des mesures de mise en sécurité lorsque le tiers demandeur se substitue pour les réaliser, ainsi que le calen- drier associé ; 5. un document présentant ses capacités techniques et financières ; 6. Un document présentant la façon selon laquelle le dernier exploitant et le tiers demandeur entendent se répartir, d'une part, les mesures de mise en sécurité, les travaux de réhabilitation et les mesures de surveillance sur le site et, d'autre part, les mesures de gestion des pollutions et de surveillance dues à l'installation classée hors du site. QUELLE EST LA PROCÉDURE À SUIVRE ? Principe : le tiers demandeur prend la responsa- bilité d?une partie de la cessation d?activité à la place du dernier exploitant et devient responsable de premier rang pour la réhabilitation, et, s?il le souhaite, pour la mise en sécurité du site, avec accord du dernier exploitant et du préfet. Il doit constituer des garanties financières couvrant la totalité des travaux qu?il devra réaliser. La demande d?accord préalable : accord de principe du préfet sur la possibilité de se substituer et accord sur l?usage futur La demande d?accord préalable est une étape facultative et peut être réalisée directement dans le dossier de demande de substitution. Elle est réalisée par le tiers demandeur à l?attention du préfet. Elle comprend : ? l'accord écrit du dernier exploitant sur le ou les usages futurs et l?étendue du transfert des obligations de mise en sécurité et de réhabili- tation et de surveillance ; ? la proposition du ou des types d'usages futurs que le tiers demandeur envisage ; ? le cas échéant, les avis du maire ou du président de l'établissement public de coopération inter- communale compétent en matière d'urba- nisme et, s'il ne s'agit pas du dernier exploitant, l?avis du propriétaire du terrain. Ces avis sont réputés favorables en l?absence de réponse dans un délai de 3 mois. Si la demande est acceptée, le préfet arrête l?usage et détermine le délai de transmission du dossier de demande de substitution dont la forme est fixée par l?article R. 512-78. Le silence du préfet pendant 2 mois vaut refus de la demande préalable. Cas particuliers Cette étape n?a pas lieu d?être en cas de mise en oeuvre du dispositif sur un terrain sans exploitant (article R. 512-79). La demande d?accord préalable peut être réalisée avant la notification de cessation d?activité par le dernier exploitant. Dans ce cas, le délai de « silence vaut refus » débute à la date où le préfet informe le tiers demandeur de la réception de la notification de cessation d?activité par l?exploitant. 7 L?instruction du dossier par l?inspection des instal- lations classées se fait en une seule fois, à la fois pour la mise en sécurité, si le tiers demandeur souhaite réaliser tout ou partie de cette étape, et pour la réhabilitation. Arrêté de substitution Au vu du dossier, le préfet statue sur la substitu- tion et définit par arrêté, dont le tiers demandeur est le destinataire : ? les travaux à réaliser ; ? les délais opérationnels de réalisation des travaux ; ? le montant et la durée des garanties financières, ainsi que le délai pour transmettre l?attestation de constitution de ces garanties ; ? la surveillance dont le tiers demandeur est responsable. Le silence gardé par le préfet pendant 4 mois vaut refus. Cas d?une substitution partielle Le tiers demandeur a la possibilité, en accord avec le dernier exploitant, de ne se substituer à lui que partiellement. Il peut, en effet, ne reprendre qu?une partie du site ou de la responsabilité de la dépollution. Ainsi, soit le dernier exploitant reste responsable de la partie restante de la mise en sécurité et de la réhabilitation, soit plusieurs maîtres d?ouvrage peuvent envoyer un dossier conjoint pour la reprise d?un même site. La répartition des responsabilités doit impérativement être clairement établie dans le dossier de substitution. Pour éviter les contentieux, il est préfé- rable de faire une substitution totale plutôt qu?une substitution partielle. Points d'attention ? la réhabilitation du site se fait dans le cadre de la méthodologie nationale de gestion des sites et sols pollués en vigueur. ? Une réhabilitation par un tiers deman- deur ne doit pas être moins disante que celle qui aurait été faite par le dernier exploitant. ? Le tiers demandeur a l?obligation de traiter les sources de pollution et de supprimer les pollutions concentrées. Quelle application de la loi Asap (dispositif des attestations) ? Le tiers demandeur doit suivre la procé- dure de cessation introduite par la loi Asap, si celle-ci s?appliquait à l?exploitant auquel il s?est substitué, c?est-à-dire si celui-ci a notifié sa cessation d?activité après le 1er juin 2022. Dans tous les cas, le dossier reste instruit par l?inspection des installations classées,et le procès-verbal de l?inspec- tion constatant la réalisation des travaux est obligatoire, notamment pour lever les garanties financières relatives aux travaux. Attention : il n?y a pas de « silence vaut accord » après remise des attestations mémoire et travaux ! c?est l?acte pris par l?inspection qui vaut accord à chaque étape de la procédure de cessation. L?arrêté préfectoral de substitution entérine le transfert de responsabilité du dernier exploitant vers le tiers deman- deur qui devient responsable de premier rang pour la réhabilitation du site, voire sa mise en sécurité. 8 Fin de la procédure La cessation est considérée comme achevée : ? à la date de la signature du procès-verbal de fin de travaux délivré par l?inspection, en l?absence de surveillance ou de mesures de restriction d?usage ; ? à la prise de l?arrêté encadrant la conservation de la mémoire ou la restriction d?usage s?il y a lieu ; ? à la prise de l?arrêté de surveillance, si une surveil- lance des milieux est mise en place. Un procès- verbal viendra acter la fin de surveillance et permettre la levée des garanties financières sur la surveillance. Demande d?accord préalable (R. 512-76) Proposition d?usage avec accord du dernier exploitant et, si besoin, accord maire ou EPCI Accord sur l?étendue des obligations de mise en sécurité, de réhabilitation et de surveillance Accord préalable du préfet Sur l?usage + délai pour transmettre le dossier de substitution Transmission maitrise foncière et constitution garanties financières Attes?Secur (si substitution pour mise en sécurité) Attes-Travaux (ICPE A et E) PV de réalisation de travaux permettant la levée des garanties financières travaux AP restriction d?usage et levée du montant des GF restriction Fin de surveillance et levée du montant des GF surveillance Dossier de demande (R. 512-78) Mémoire de réhabilitation (accompagné de l?Attes-Mémoire pour les ICPE A et E), estimation du montant et de la durée des travaux, capacités techniques et financières? Arrêté préfectoral de substitution Attes-Asap dues par le TD si exigibles de l?exploitant auquel il s?est substitué (si notification de cessation > 1er juin 2022) Schéma du processus global Diagnostic complémentaire et nouveau mémoire si nécessaire 9 Les garanties financières sont constituées avant le démarrage des travaux et couvrent toute la durée des travaux et de la surveillance. Leur montant couvre : ? la mise en sécurité, le cas échéant ; ? la réhabilitation ; ? la surveillance, le cas échéant ; ? les éventuelles restrictions d?usage. Le préfet peut, aux frais du demandeur, faire appel à un expert pour déterminer ce montant. Les garanties financières relatives à la mise en sécurité et aux travaux de réhabilitation sont levées une fois le PV de réalisation des travaux délivré par l?inspection. Les garanties financières relatives à la conservation de la mémoire et aux restrictions d?usage sont levées à la prise des AP correspondants et, enfin, les garanties financières relatives à la surveillance à la prise de l?AP de fin de surveillance. DÉCOUVERTE FORTUITE DE POLLUTION En cours de chantier En cas de découverte fortuite d?une nouvelle source de pollution au cours d?investigations complémentaires ou de la phase travaux, le tiers demandeur doit informer le préfet, proposer un nouveau mémoire de réhabilitation, accom- pagné d?une nouvelle Attes-Mémoire et étendre, si nécessaire, ses garanties financières (conformé- ment aux dispositions du III de l?article R. 512-78). La suite des travaux est encadrée par un arrêté complémentaire prenant en compte ces évolu- tions. Après le chantier Après la réhabilitation du site, la police résiduelle s?applique au tiers demandeur, en application des articles R. 512-39-4, R. 512-46-28 ou R. 512-66-2. Aussi, si nécessaire pour assurer la protection des intérêts mentionnés à l'article L. 511-1 et, le cas échéant, à l'article L. 211-1, le préfet peut prendre un arrêté complémentaire et prescrire des travaux complémentaires au tiers demandeur, pour ce qui est de la réhabilitation qu?il a réalisée. LES GARANTIES FINANCIÈRES La mise en place de garanties financières est un élément permettant de montrer que le tiers demandeur dispose des capacités techniques et financières suffisantes pour couvrir les travaux de réhabilitation, et, le cas échéant, de mise en sécurité. Elles peuvent revêtir plusieurs formes, selon le choix du tiers demandeur, conformément au I de l?article R. 512-80 : ? 1° De l'engagement écrit d'un établissement de crédit, d'une société de financement, d'une entreprise d'assurance ou d'une société de caution mutuelle ; ? 2° D'une consignation entre les mains de la Caisse des dépôts et consignations ; ? 3° De l'engagement écrit, portant garantie autonome à première demande au sens de l'article 2321 du code civil, de la personne physique, où que soit son domicile, ou de la personne morale, où que se situe son siège social, qui possède plus de la moitié du capital du tiers demandeur ou qui contrôle le tiers demandeur au regard des critères énoncés à l'article L. 233-3 du code de commerce. Dans ce cas, le garant doit lui-même être bénéfi- ciaire d'un engagement écrit d'un établisse- ment de crédit, d'une entreprise d'assurance, d'une société de caution mutuelle, ou avoir procédé à une consignation entre les mains de la Caisse des dépôts et consignation. Lorsque le siège social de la personne morale garante n'est pas situé dans un État membre de l'Union européenne ou dans un État partie à l'accord sur l'Espace économique européen, le garant doit disposer d'une agence, d'une succursale ou d'une représentation établie en France ; ? 4° Pour les établissements sous tutelle de l'État ou d'une collectivité, d'un courrier émanant, respectivement, de leur ministère ou de leur collectivité de tutelle attestant que l'établis- sement a inscrit dans son budget annuel le montant des travaux de réhabilitation et, le cas échéant, de mise en sécurité ou, à défaut, a demandé l'inscription de ce montant dans son prochain budget annuel ; ? 5° Pour les collectivités, une délibération de l'assemblée représentant la collectivité préci- sant le montant provisionné et la ligne budgé- taire concernée. DÉFAILLANCE DU TIERS DEMANDEUR En cas de défaillance du tiers demandeur, le préfet met en oeuvre les garanties financières, confor- mément au V de l?article R. 512-80. Les sommes consignées ou la caution pourront être utilisées pour régler les dépenses engagées pour la réalisa- tion des opérations définies aux 1°, 2° et 4° du II de l?article R. 512-78. En revanche, si le préfet n?arrive pas à mobiliser les garanties financières, le dernier exploitant est à nouveau responsable de la mise en sécurité du site, si elle n?a pas déjà été réalisée. Puis un nouvel aménageur pourra porter un nouveau projet pour le site soit dans le cadre de la procédure tiers deman- deur, soit dans le cadre de la procédure Alur, en application de l?article L. 556-1. 10 11 © D R © X av ie r S pe rt in i © D R 25072 DICOM - Friche industrielle - juillet 2025 © A de m e