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République française ;Pôle national de lutte contre l'habitat indigne (France)

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Résumé

Ce guide du Pôle national de lutte contre l'habitat indigne propose une approche détaillée pour identifier, prévenir et traiter les situations d'habitat dégradé en copropriétés. Il expose les responsabilités juridiques, les procédures à suivre, et les outils mobilisables, en insistant sur la coordination entre acteurs publics et privés pour restaurer durablement des immeubles en difficulté. Souhaitez-vous un résumé plus technique ou simplifié??

Editeur

Ministère chargé du logement

Descripteur Urbamet

habitat indigne ;copropriété

Descripteur écoplanete

Thème

Construction

Texte intégral

Lutter contre l?habitat indigne En copropriétés Mars 2025 LES GUIDES DU PÔLE NATIONAL DE LUTTE CONTRE L?HABITAT INDIGNE 2 Lutter contre l?habitat indigne en copropriétés Lutter contre l?habitat indigne en copropriétés Guide réalisé en 2025 sous la coordination de Chantal Mattiussi, directrice du Pôle national de lutte contre l?habitat indigne Rédigé par Clarisse Jouan, chargée de missions au PNLHI, avec la contribution de Julien Vazieux, Chef de service habitat, commune de Noisy-le-Sec et Vanessa Tursic, responsable adjointe du service qualité du parc existant à la direction habitat et logement, métropole de Lyon Version initiale rédigée en 2008 sous la coordination de la Dihal, avec la contribution de Stéphanie Jacq-Moreau, avocate et Alain Mellet, Fédération des Pact 3 Lutter contre l?habitat indigne en copropriétés 4 Lutter contre l?habitat indigne en copropriétés AVANT-PROPOS Traiter l?habitat indigne, c?est agir pour mettre fin à des situations de risque pour la santé et la sécurité des occupants ou de tiers : c?est aujourd?hui, plus que jamais une priorité de l?action publique. Que l?on soit dans un contexte urbain, en périphérie des agglomérations ou bien en secteur moins dense, les copropriétés représentent nationalement plus d?un tiers des procédures coercitives menées sur les situations d?habitat indigne, quel que soit le type de propriété concernée, le mode d?occupation ou bien la situation des immeubles. Parce qu?agir en copropriétés est plus complexe, les pouvoirs publics ont développé progressivement une « boîte à outils » spécifique aujourd?hui éprouvée. La loi n° 2024-322 du 9 avril 2024, visant à l'accélération et à la simplification de la rénovation de l'habitat dégradé et des grandes opérations d'aménagement, permet de compléter les outils opérationnels disponibles et d?intervenir le plus en amont possible, lorsque les dégradations sont encore réversibles et donne aux acteurs de nouveaux moyens d?actions. C?est pour traiter ces questions et d?autres encore que le pôle national de lutte contre l?habitat indigne propose une version mise à jour du guide « lutter contre l?habitat indigne en copropriétés », complétant sa bibliographie et ses offres de formations. C?est là une nouvelle édition intégrant un certain nombre d?évolutions récentes et proposant des réponses aux territoires. Les Pôles départementaux de lutte contre l?habitat indigne et les collectivités territoriales doivent s?emparer de ce sujet, développer des compétences spécifiques, et plus encore, activer les partenariats : la lutte contre l?habitat d?indigne ne peut être que collective. Pour les copropriétés, ce sont des questions juridiques spécifiques qui apparaissent et qu?il convient de souligner. De très grandes copropriétés en grande difficulté font l?objet d?articles de presse et appellent des actions publiques spécifiques. Les plus petites copropriétés peuvent également faire l?objet d?intervention des autorités compétentes en matière d?habitat indigne. La désorganisation des copropriétés peut jouer un rôle important dans la dégradation des bâtiments : absence de syndic professionnel ou bénévole, ou de règlement de copropriété, pour ne citer que ces exemples. Il faut donc intervenir non seulement sur la question de l?habitat indigne, à proprement parler, mais aussi trouver le relai pour que ces copropriétés retrouvent un fonctionnement normal. 5 Lutter contre l?habitat indigne en copropriétés La personnalité juridique de la copropriété est développée dans la première partie avec mention des documents obligatoires, des acteurs de la copropriété et des organisations particulières. Le déroulement d?une procédure de lutte contre l?habitat indigne en copropriété est ensuite exposé, étape par étape. Enfin, la dernière partie traite des cas où les procédures de police spéciale n?ont pas suffi et décrit les autres procédures mobilisables pour sortir les copropriétés de situations d?habitat indigne. Si ce guide facilite le travail de terrain, favorise les rapprochements professionnels, aide les Pôles départementaux de lutte contre l?habitat indigne et tous les acteurs de terrain dans leur travail du quotidien, il remplira son rôle. Valérie Létard Ministre chargée du Logement 6 Lutter contre l?habitat indigne en copropriétés SOMMAIRE I. LA COPROPRIÉTÉ, UNE PERSONNALITÉ JURIDIQUE PARTICULIÈRE ............................. 7 1. Les documents de la copropriété ...................................................................................... 8 a) Le règlement de copropriété ...................................................................... 8 b) L?état descriptif de division ........................................................................ 9 c) Le carnet d?entretien de l?immeuble ........................................................... 9 d) La fiche synthétique .................................................................................. 9 2. Les acteurs de la copropriété ............................................................................................ 10 a) Le syndicat des copropriétaires .............................................................................. 10 b) Le représentant de la copropriété ......................................................................... 10 c) Le conseil syndical ..................................................................................................... 14 d) L?assemblée générale ................................................................................................ 14 3. Les organisations particulières .......................................................................................... 16 a) Régimes alternatifs dans des cas particuliers ....................................................... 16 b) Cas des ensembles immobiliers complexes .......................................................... 16 c) Cas des copropriétés dépourvues de toute gouvernance ................................. 17 II. LE DÉROULEMENT D?UNE PROCÉDURE DE MISE EN SÉCURITÉ OU DE TRAITEMENT DE L?INSALUBRITÉ EN COPROPRIÉTÉ ..................................................... 18 1. De la visite à la prise de l?arrêté ........................................................................................ 18 a) La visite ........................................................................................................................ 18 b) La phase contradictoire .......................................................................................... 22 c) La prise de l?arrêté .................................................................................................... 24 2. L?exécution des prescriptions .......................................................................................... 26 a) La protection des occupants .................................................................................. 26 b) L?astreinte administrative ....................................................................................... 29 c) La réalisation des travaux ........................................................................................ 32 d) Le recouvrement ...................................................................................................... 38 III. LES OUTILS OPÉRATIONNELS PERMETTANT D?AGIR SUR L?HABITAT INDIGNE EN COPROPRIÉTÉ, À L?ÉCHELLE D?UN IMMEUBLE, D?UN ÎLOT OU D?UN QUARTIER ..... 40 1. Les opérations de restauration immobilière (ORI) ........................................................ 41 2. La résorption de l?habitat insalubre (RHI) ...................................................................... 41 3. L?expropriation ................................................................................................................... 42 a) La déclaration d?utilité publique ............................................................................ 42 b) La procédure d?expropriation dite « Vivien » ..................................................... 43 c) La procédure d?expropriation des immeubles indignes à titre remédiable ... 44 d) L?état de carence ..................................................................................................... 45 BONNES PRATIQUES ................................................................................................................... 48 ANNEXES ....................................................................................................................................... 50 7 Lutter contre l?habitat indigne en copropriétés I. LA COPROPRIÉTÉ, UNE PERSONNALITÉ JURIDIQUE PARTICULIÈRE La copropriété est un mode d?organisation de la propriété reposant sur une gestion collective (au moins deux propriétaires différents), dès lors que la gestion de parties communes est en jeu. C?est une situation juridique dans laquelle plusieurs personnes (les copropriétaires) détiennent individuellement des parties privatives d?un bien immobilier et partagent collectivement la propriété des parties communes. Chaque copropriétaire possède un droit exclusif sur certaines parties de l?immeuble (appartements, bureaux, etc.), appelées parties privatives, ainsi que des droits indivis sur les parties communes de l?immeuble (hall d?entrée, escaliers, toit, réseaux, planchers, etc.). À cet égard, chaque lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables. La copropriété peut être verticale (bâtiment à plusieurs étages) ou horizontale (maisons en bandes par exemple) et se composer de plusieurs bâtiments. La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris en application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis érigent la copropriété en propriété collective par défaut. Par exemple, si le propriétaire unique d?un bâtiment vend une partie de son bien tout en déterminant des parties communes, cet immeuble entre automati- quement dans le régime de la copropriété. D?autres formes de propriétés collectives existent mais elles relèvent de choix organisationnels différents, motivés par la complexité des bâtiments à gérer : Association syndicale libre (ASL) et Association foncière urbaine libre (AFUL), en particulier. Il ne faut pas confondre ASL et AFUL : l?Association syndicale libre (ASL) est un autre régime juridique de copropriété, encadré par l?ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires. Il s?applique pour les ensembles immobiliers complexes avec division en volumes des lots ou encore lorsqu?ils incluent des ouvrages ou équipements publics. Le fonctionnement de l?ASL est régi par des actes constitutifs (statuts, état descriptif de division en volume). L?Association foncière urbaine libre (AFUL) est constituée pour les besoins ou la gestion d?une opération de travaux précise. Elle est administrée selon le même formalisme qu?une ASL. 8 Lutter contre l?habitat indigne en copropriétés 1. Les documents de la copropriété Toutes les copropriétés ont l?obligation de respecter les clauses d?ordre public de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (modalités de vote en assemblée générale par exemple). Toutefois, chacune a une liberté d?organisation et de fonctionnement, qui se traduit dans son règlement de copropriété et son état descriptif de division. Ainsi, chaque copropriété a des règles propres. a) Le règlement de copropriété Document organisant la vie de la copropriété, il définit les droits et obligations des copropriétaires ainsi que les modalités d?administration de l?immeuble (définition des parties communes et privatives, des charges?). Il a un caractère contractuel et opposable dès lors qu?il est publié auprès du service de la publicité foncière (SPF). Chaque copropriétaire y adhère automatiquement dès qu?il achète un lot de copropriété. Le règlement de copropriété définit ce qui relève, pour une résidence donnée, des parties communes et privatives : ? Parties communes : parties des bâtiments et des terrains affectées à l?usage ou à l?utilité de tous les copropriétaires, et qui sont leur propriété indivise. Le règlement prévoit parfois que certaines parties communes soient exclusivement affectées aux propriétaires de certains lots. Ces parties sont dites « parties communes spéciales », et seuls ces copropriétaires sont responsables de leur entretien. Les autres parties restant de l?usage de l?ensemble des copropriétaires constituent des « parties communes générales ». En comptabilité, cette distinction se traduit par des « charges communes générales » à payer par tous, et des « charges communes spéciales ». Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes, y compris en sous-sols, les parties d?immeubles définies à l?article 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : - le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d?accès ; - le gros oeuvre des bâtiments ; - les éléments d?équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes traversant des locaux privatifs ; - les coffres, gaines et têtes de cheminées ; - les locaux des services communs ; - les passages et corridors ; - tout élément incorporé dans les parties communes (donc non détachable). ? Parties privatives : ce sont les parties des bâtiments et des terrains réservées à l?usage exclusif d?un copropriétaire déterminé. 9 Lutter contre l?habitat indigne en copropriétés b) L?état descriptif de division Chaque copropriétaire possède un ou plusieurs lots (constituant des parties privatives) mais également des quotes-parts de parties communes liées à ce ou ces lots. L?état descriptif de division précise ces notions : il définit la numérotation, la consistance et les tantièmes de parties communes liées aux différents lots privatifs. Les tantièmes organisent la répartition des droits de vote en assemblée générale des copropriétaires et la base d?imputation comptable des dépenses. Bien souvent, l?état descriptif est intégré au règlement de copropriété. c) Le carnet d?entretien de l?immeuble Un « carnet d?entretien » des immeubles en copropriété est obligatoirement établi et mis à jour par le syndic. Il est tenu à la disposition de l?ensemble des copropriétaires, qui en obtiennent copie à leur demande et à leurs frais, et des candidats à l?acquisition d?un lot de copropriété. Il contient les informations suivantes : ? l'adresse de l'immeuble ; ? l'identité du syndic ; ? les références des contrats d'assurance de l'immeuble et leurs dates d'échéance ; ? l'année de réalisation des travaux importants (façades, toitures, remplacement d'ascenseur, de chaudière ou de canalisations, et identité des entreprises ayant réalisé ces travaux) ; ? la référence des contrats d'assurance dommage-ouvrage souscrits pour le compte du syndicat des copropriétaires dont la garantie est en cours ; ? l'échéancier du programme pluriannuel de travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires ; ? les références des contrats d'entretien et de maintenance des équipements communs (avec dates d'échéance, et échéancier des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires). d) La fiche synthétique Le syndic établit une fiche synthétique de la copropriété. Cette fiche regroupe les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti. Son contenu est défini par décret (décret 2016-1822 du 21 déc. 2016). Le syndic met à jour la fiche synthétique de la copropriété chaque année. 10 Lutter contre l?habitat indigne en copropriétés 2. Les acteurs de la copropriété La copropriété est une propriété collective des parties communes, ce qui implique la création d?un statut de propriété spécifique et l?organisation de la gestion collective des parties communes par des instances dédiées. a) Le syndicat des copropriétaires Il s?agit du propriétaire des parties communes, formé par tous les copropriétaires, automatiquement et sans aucune formalité. Il dispose d?une personnalité juridique distincte de celle des différents copropriétaires. Son rôle est d?administrer les parties communes et d?assurer la conservation et l?amélioration de l?immeuble. b) Le représentant de la copropriété ? Le syndic C?est la personne physique ou morale désignée par l?assemblée générale des copropriétaires. La durée maximale du mandat du syndic est de trois ans (un an dans certains cas). Cette durée est renouvelable. Le syndic représente légalement le syndicat des copropriétaires. Sa gestion est contrôlée par un conseil syndical formé de copropriétaires élus en assemblée générale. Cette fonction est assurée par un cabinet professionnel (titulaire de la carte « Syndic » délivrée par la chambre de commerce et d'industrie) ou un copropriétaire de l?immeuble (on parlera de syndic bénévole ou syndic non professionnel). Il a pour principales missions : ? d?administrer l?immeuble, de pourvoir à sa conservation et à son amélioration (garantir son bon état) et, en cas d?urgence, de faire réaliser tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ; ? d?assurer l?exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l?assemblée générale ; ? d?établir le budget prévisionnel, les comptes du syndicat des copropriétaires et les décomptes individuels de charges de chaque copropriétaire ; ? de percevoir les charges des copropriétaires ; ? d?archiver et de conserver tous les documents relatifs à la copropriété. 11 Lutter contre l?habitat indigne en copropriétés Pour entreprendre ses missions, le syndic dispose d?une autonomie d?organisation et d?action. En particulier, en cas d?urgence, l?article 37 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 lui octroie un pouvoir d?initiative unilatérale. Pour les actions plus structurantes, le recours au vote de l?assemblée générale est nécessaire. En cas d?inertie ou de faute dans l?accomplissement de ces missions, les responsabilités civile et pénale du syndic peuvent être engagées. Ces peines s?appliquent aussi bien aux syndics professionnels que non professionnels, notamment lorsque des parties communes de copropriété sont visées par une procédure au titre de l?habitat indigne. Le syndic, représentant du syndicat de copropriété, a la responsabilité d'assurer la bonne gestion de l'immeuble et de veiller au respect des règles incluant les arrêtés de police administrative. Son rôle inclut : ? l?information aux copropriétaires des arrêtés en vigueur ; ? la prise de mesures pour se conformer à ces arrêtés ; ? l?action en cas de non-respect des dispositions par certains copropriétaires. Lorsque le syndic ne respecte pas un arrêté de police administrative, plusieurs conséquences sont prévues : ? sanctions administratives : la municipalité ou l'autorité ayant pris l'arrêté infligera des sanctions à la charge de la copropriété ; ? responsabilité civile : en cas d?incident lié au non-respect de l?arrêté, la responsabilité civile de la copropriété, et du syndic, peut être engagée, et entraîner des dommages- intérêts si des tiers subissent un préjudice ; ? responsabilité pénale : le syndic peut faire l?objet d?une condamnation pour tout acte de négligence aboutissant au non-respect de prescriptions administratives sanctionnées pénalement. Les poursuites sont dirigées contre le syndic en tant que personne physique ou en tant que personne morale. Si un syndic ne se conforme pas à un arrêté de police, les copropriétaires ont plusieurs options : ? mise en demeure : les copropriétaires adressent une mise en demeure au syndic pour qu'il respecte les obligations liées à l'arrêté en question ; ? convocation d'une assemblée générale : il est possible de convoquer une assemblée générale pour évoquer le non-respect de l'arrêté et prendre des décisions appropriées, y compris éventuellement la révocation du syndic ; ? saisine des autorités compétentes : si la situation s'avère problématique, les copropriétaires contactent l?autorité ayant pris l?arrêté pour signaler le non-respect, ce qui pourrait entraîner des actions administratives contre la copropriété. 12 Lutter contre l?habitat indigne en copropriétés ? L?administrateur provisoire Il est nommé expressément par le tribunal judiciaire dans certains cas particuliers (absence de syndic, copropriété en difficulté) pour être le représentant légal de la copropriété. Sa mission a vocation à être temporaire : la durée est fixée dans l?ordonnance le désignant. Contrairement au syndic qui est libre de négocier ses honoraires, ceux de l?administrateur provisoire sont encadrés par l?arrêté du 8 octobre 2015. Les missions exercées par l?administrateur provisoire varient selon la situation et le fondement juridique de sa nomination : ? lorsque la copropriété n?a pas pu désigner de syndic lors de l?assemblée générale (article 46 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967) : l?administrateur dispose d?une mission d?administration transitoire de la copropriété le temps de convoquer une assemblée générale et de désigner un syndic ; ? dans les autres cas de carence de syndic (article 47 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967) : l?administrateur récupère toutes archives éventuelles de la copropriété et convoque une assemblée générale en vue de la désignation d?un syndic ; ? si l?équilibre financier est gravement compromis ou que la copropriété est dans l?incapacité de pourvoir à la conservation de l?immeuble (article 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965) : l?administrateur dispose d?une mission d?administration courante de la copropriété et ses prérogatives peuvent être ouvertes. Il est ainsi autorisé à exercer sans convoquer d?assemblée générale (il prend alors les décisions de manière unilatérale) et sans consulter le conseil syndical. Dans tous les cas, l?administrateur provisoire assure le rôle de représentant légal de la copropriété. Il endosse toutes les responsabilités inhérentes à la fonction, identiquement au syndic. Ainsi, il devient, quelle que soit la formule, le destinataire de toute correspondance et notification dans la cadre de la mise en oeuvre ou du suivi des procédures de traitement de l?insalubrité et de la mise en sécurité (défaut de solidité, dysfonctionnement des équipements communs). La nomination d?un administrateur provisoire se réalise sur requête ou assignation par une personne ayant intérêt à le faire. Le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 et la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 définissent les personnes en capacité de saisir le tribunal. Lorsque l?autorité publique est à l?initiative de la saisine, il est possible de suggérer, à l?appui de la requête et à l?oral, un nom d?administrateur inscrit sur les listes d?aptitudes. En règle générale, le Président du tribunal suit la demande. Ce conseil, issu de la pratique, permet à l?autorité publique de nouer contact avec l?administrateur avant que celui-ci ne prenne en charge le dossier, pour s?accorder sur les modalités de partenariats. Sont détaillés ci-dessous les trois cas de figure pour lesquels le recours à un administrateur provisoire est désigné par le tribunal judiciaire. Pour chacun de ces cas de figure, les demandeurs habilités diffèrent, ainsi que les modalités de saisine du Juge. 13 Lutter contre l?habitat indigne en copropriétés Référence Situation Initiative Forme Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, article 46 Aucun syndic à l?issue de l?AG LIMITATIVE ? copropriétaire ; ? conseil syndical ; ? maire ; ? EPCI si compétent. ? Requête Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, article 47 Autre situation sans syndic ÉLARGIE (tous ceux qui ont intérêt à agir) ? copropriétaire ; ? conseil syndical ; ? maire ; ? EPCI si compétent ; ? procureur ; ? préfet ; ? créanciers ; ? ? ? Requête Loi n° 65-557 du 10 Juillet 1965, article 29-1 Equilibre financier compromis ou Impossibilité de pourvoir à la conservation de l?immeuble LIMITATIVE ? copropriétaires (15 % tantièmes) ; ? maire ; ? EPCI si compétent ; ? Procureur ; ? Préfet ; ? mandataire ad hoc ; ? administrateur provisoire de l?article 47 (passerelle) ; ? syndic en fonction. ? Assignation ? Assignation ? Assignation ? Requête ? Assignation ? Assignation ? Assignation ? Requête 14 Lutter contre l?habitat indigne en copropriétés Dans le cadre de la copropriété, les fonctions d'un administrateur judiciaire et d'un administrateur provisoire se distinguent par leurs rôles, leurs compétences, et leurs contextes d'intervention. Voici les principales différences entre ces deux types de gestion : ? un administrateur judiciaire est nommé par le tribunal dans le cadre d'une procédure judiciaire, généralement lorsqu'un syndicat de copropriété est en situation de difficulté financière ou de défaillance (par exemple, suite à des impayés importants de charges, une mauvaise gestion ou des conflits persistants entre copropriétaires). Il intervient sur décision du tribunal, souvent suite à une demande des copropriétaires ou en cas de litige majeur, afin d'assurer la continuité de la gestion de la copropriété pendant une période de crise ; ? l?administrateur provisoire est désigné par le tribunal pour gérer temporairement les affaires d'un syndicat de copropriété, généralement dans des situations où la gestion normale est compromise (par exemple, en cas de conflit entre le syndic et le conseil syndical, ou de démission du syndic sans nomination d'un remplaçant). Son intervention est plus préventive et vise à stabiliser la situation jusqu'à ce qu'une solution permanente soit trouvée (comme la nomination d'un nouveau syndic). c) Le conseil syndical Le conseil syndical a un rôle consultatif. Ses membres sont élus en assemblée générale. Ses missions consistent principalement à : ? assister le syndic de copropriété dans ses prises de décisions concernant la copropriété. Cette assistance porte par exemple sur un avis relatif au choix des entreprises appelées à assurer l?entretien de l?immeuble ; ? contrôler la gestion du syndic en vérifiant notamment la comptabilité, la répartition des dépenses, les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les marchés et tous les autres contrats, ainsi que l?élaboration du budget prévisionnel ; ? relayer in situ le syndic lors d'inventions techniques. d) L?assemblée générale Instance de décision collégiale formée par l?ensemble des copropriétaires, elle statue sur les décisions importantes (travaux, modificatif de règlement de copropriété, contrat de syndic, désignation des membres du conseil syndical?) et sur les orientations que les copropriétaires souhaitent pour leur résidence. L?assemblée générale est tenue au moins une fois par an, à l?initiative du syndic (ou du président du conseil syndical si ce dernier est défaillant). Tout propriétaire peut demander qu'un point précis soit inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale. 15 Lutter contre l?habitat indigne en copropriétés Hormis le syndicat des copropriétaires, une copropriété repose sur l?interaction de trois instances d?incarnation. Dans la mise en oeuvre des procédures de police de lutte contre l?habitat indigne, la puissance publique doit comprendre cette gouvernance pour discuter avec le bon interlocuteur au bon moment. On schématise ces interactions de la manière suivante : Schéma de la gouvernance en copropriété En dehors de ces instances, d?autres acteurs gravitent autour de la copropriété : ? Les architectes, maîtres d?oeuvre et bureaux d?études : ces intervenants sont de plus en plus fréquents, puisque les copropriétés sont davantage incitées à s?inscrire dans une logique de plan pluriannuel de travaux, en particulier par la réalisation de diagnostics préventifs ; ? Les opérateurs : il s?agit d?un tiers de confiance qui accompagne la copropriété dans son redressement (le plus souvent, pour l?aboutissement d?un projet de travaux). Ses missions sont multiples : aide à la décision, conseils (technique, juridique, financier), montage administratif et financier des opérations de travaux, facilitateur dans la relation entre le syndic, les copropriétaires et les administrations publiques. L?opérateur intervient dans deux cadres distincts : celui d?un dispositif public d?amélioration de l?habitat type OPAH, Plan de sauvegarde, Programme opérationnel de prévention et d?accompagnement des copropriétés (POPAC). L?opérateur est payé par la collectivité territoriale ou dans le cadre d?un contrat passé avec le syndicat des copropriétaires. Le syndic Le syndicat des copropriétaires Le conseil syndical L?Assemblée générale 16 Lutter contre l?habitat indigne en copropriétés 3. Les organisations particulières Dans certaines situations, moins fréquentes, la copropriété s?organise différemment. La compréhension de la gouvernance et l?identification des bons interlocuteurs est moins évidente. a) Régimes alternatifs dans des cas particuliers La loi n° 65-557 du 10 Juillet 1965 prévoit des régimes alternatifs dans des cas particuliers : ? Copropriétés de deux copropriétaires : pour éviter les situations de blocage dans les décisions de travaux, il est permis à ces copropriétés de fonctionner sans assemblée générale. Si tel est le cas, un des copropriétaires peut décider de travaux seul et l?imposer à l?autre par notification en courrier recommandé et/ou avec le concours du Juge. ? Syndicat coopératif : le syndicat des copropriétaires prend cette forme si le règlement de copropriété le prévoit expressément et qu?une assemblée générale s?est prononcée en ce sens. Dès lors, le conseil syndical administre la résidence, et le Président du conseil syndical devient le syndic de la copropriété (il endosse l?ensemble des responsabilités de représentant légal). b) Cas des ensembles immobiliers complexes ? Les syndicats empilés : selon la composition de la résidence (généralement sa taille), le règlement de copropriété peut prévoir de répartir les parties communes entre plusieurs syndicats de copropriétaires. Des situations « d?empilement » sont alors organisées (un syndicat principal à l?échelle de la parcelle ; des syndicats secondaires à l?échelle d?un ou plusieurs bâtiments de la parcelle). Le plus fréquemment, cet empilement renvoie la responsabilité de conservation des bâtiments aux syndicats secondaires ; le syndicat principal s?occupe des équipements et ouvrages communs à l?ensemble des syndicats secondaires. Chaque syndicat dispose ici de son syndic, de son conseil syndical et de son assemblée générale. ? La copropriété prend place au sein d?une ASL ou d?une AFUL, en qualité d?entité secondaire. Dans ce schéma, l?ASL et l?AFUL gèrent les équipements et ouvrages communs à l?ensemble des entités secondaires. La copropriété respecte les principes de gouvernance de l?ASL et de l?AFUL : elle donne mandat à son syndic pour aller voter les décisions en assemblée générale de l?ASL/AFUL au nom du syndicat des copropriétaires. 17 Lutter contre l?habitat indigne en copropriétés c) Cas des copropriétés dépourvues de toute gouvernance ? Les copropriétés inorganisées n?ont aucun règlement de copropriété et aucun état descriptif de division publié au service de la publicité foncière. Par défaut, les dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967 s?appliquent de plein droit. L?absence d?état descriptif de division empêche la copropriété de fonctionner tant du point de vue financier que décisionnel. Tout intéressé peut faire établir un règlement de copropriété et un état descriptif de division mais la démarche est longue et coûteuse. ? Les copropriétés désorganisées n?ont pas de syndic, alors même qu?elles disposent d?un règlement de copropriété et d?un état descriptif de division. Ces situations se rencontrent fréquemment, notamment si la copropriété est gérée par un copropriétaire en tant que syndic bénévole, si son mandat n?est pas explicitement renouvelé en assemblée générale ou s?il vient à vendre son lot. Ce sont principalement dans ces situations que les administrateurs provisoires sont nommés par le tribunal judiciaire. La collectivité publique et le préfet, dès lors qu?ils ont un intérêt à agir (par exemple pour les besoins d?une procédure au titre de la lutte contre l?habitat indigne), demandent cette désignation au Juge. 18 Lutter contre l?habitat indigne en copropriétés II. LE DÉROULEMENT D?UNE PROCÉDURE DE MISE EN SÉCURITÉ OU DE TRAITEMENT DE L?INSALUBRITÉ EN COPROPRIÉTÉ 1. De la visite à la prise de l?arrêté a) La visite Comme pour une monopropriété, l?engagement de toute procédure sur des parties communes ou privatives de copropriété s?appuie sur une visite des lieux, pour identifier les désordres et les risques associés pour les occupants et les tiers, et en définir l?origine et le degré d?urgence à intervenir. Si le désordre concerne des parties communes accessibles depuis les logements privatifs, l?autorité publique est fondée à visiter les logements pour effectuer son constat. En cas d?opposition des occupants, celle-ci sera fondée à saisir le juge des libertés et de la détention par les voies habituelles. De la même manière que pour une monopropriété, l?autorité compétente rédige un rapport de visite qui servira d?appui pour motiver l?arrêté. Lorsque l?autorité compétente n?a pas l?ingénierie suffisante en interne, elle fait appel à un expert du tribunal, au service départemental d?incendie et de secours (SDIS) pour les désordres relatifs au risque incendie, ou à un professionnel du bâtiment pour l?aider à constater les désordres et définir les mesures à prescrire et le délai de réalisation au regard du degré d?urgence. NOUVEAUTÉ L?article 47 de la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 crée la possibilité pour l?autorité compétente de faire appel au SDIS afin d?établir un rapport constatant les désordres en lien avec la sécurité incendie dans les parties communes, sur lequel appuyer les motivations de l?arrêté de mise en sécurité pris sur les 2e et 3e faits générateurs. Article L. 511-8 du CCH : « La situation d'insalubrité mentionnée au 4° de l'article L. 511-2 est constatée par un rapport du directeur général de l'agence régionale de santé ou, par application du troisième alinéa de l'article L. 1422-1 du code de la santé publique, du directeur du service communal d'hygiène et de santé, remis au représentant de l'État dans le département préalablement à l'adoption de l'arrêté de traitement d'insalubrité. Les autres situations mentionnées à l'article L. 511-2 sont constatées par un rapport des services municipaux ou intercommunaux compétents, ou de l'expert désigné en application de l'article L. 511-9. Les situations d'insécurité mentionnées au 2°, lorsqu'elles concernent le risque incendie, et au 3° de l'article L. 511-2 peuvent être constatées par un rapport des services départementaux d'incendie et de secours remis aux autorités compétentes mentionnées à l'article L. 511-4. » 19 Lutter contre l?habitat indigne en copropriétés Dès cette étape, il est important que l?autorité compétente distingue bien les désordres relevant des parties communes de ceux relevant des parties privatives. Les personnes responsables de la réalisation des mesures seront différentes : le syndicat des copropriétaires pour les parties communes, le copropriétaire individuel pour les parties privatives. Si une situation touche à la fois des parties communes et des parties privatives, il y aura donc autant de procédures à engager que de personnes responsables de la résorption des désordres. Même si les parties communes et les parties privatives sont définies aux articles 2 et 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, chaque copropriété adapte cette liste au regard de ses spécificités. Il est donc important pour l?autorité compétente de se procurer rapidement le règlement de copropriété, seul document indiquant la liste précise des parties communes et des parties privatives opposable à la copropriété en question. Par ailleurs, en amont d?une visite, l?autorité compétente a la possibilité de se renseigner sur l?état d?une copropriété ayant réalisé un diagnostic technique global (DTG), adopté un plan pluriannuel de travaux (PPPT), ou d?une copropriété se situant dans une zone où la réalisation d?un diagnostic structurel est obligatoire en lui demandant ces diagnostics. Les copropriétaires d?un immeuble peuvent décider en assemblée générale de faire réaliser un diagnostic technique global comportant notamment une analyse de l?état des parties communes et des équipements communs de l?immeuble définissant les travaux nécessaires à la conservation de l?immeuble, leurs coûts et un calendrier prévisionnel de réalisation de travaux. Ce diagnostic est obligatoire pour toute mise en copropriété d?un immeuble construit depuis plus de 10 ans. En cas de défaut de transmission par le syndic, l?autorité publique compétente est habilitée à le faire exécuter d?office et à recouvrer les frais engagés. Cette disposition permet de sécuriser les prescriptions portées dans les arrêtés et peut être enclenchée à tout moment à compter de la mise en demeure initiale. Article L. 731-1 du CCH : « Afin d'assurer l'information des copropriétaires sur la situation technique générale de l'immeuble et, le cas échéant, aux fins d'élaboration d'un plan pluriannuel de travaux, l'assemblée générale des copropriétaires se prononce sur la question de faire réaliser par un tiers, disposant de compétences précisées par décret, un diagnostic technique global pour tout immeuble à destination partielle ou totale d'habitation relevant du statut de la copropriété. La décision de réaliser ce diagnostic ainsi que ses modalités de réalisation sont approuvées dans les conditions de majorité de l'article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Ce diagnostic technique global comporte : 1° Une analyse de l'état apparent des parties communes et des équipements communs de l'immeuble [?] Il fait apparaître une évaluation sommaire du coût et une liste des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d'économies d'énergie, en précisant notamment ceux qui devraient être menés dans les dix prochaines années. » 20 Lutter contre l?habitat indigne en copropriétés Article L. 731-4 du CCH : « Toute mise en copropriété d'un immeuble construit depuis plus de dix ans est précédée du diagnostic technique global prévu à l'article L. 731-1. » Article L. 731-5 du CCH : « I. - Dans le cadre des procédures prévues au chapitre Ier du titre Ier du livre V du présent code, l'autorité administrative compétente peut à tout moment, pour vérifier l'état de bon usage et de sécurité des parties communes d'un immeuble collectif à usage principal d'habitation soumis au statut de la copropriété présentant des désordres potentiels, demander au syndic de lui produire le diagnostic prévu à l'article L. 731-1. II. - A défaut de production de ce diagnostic dans un délai d'un mois après notification de la demande, l'autorité administrative compétente mentionnée au I du présent article peut faire réaliser d'office le diagnostic prévu à l'article L. 731-1 en lieu et place du syndicat des copropriétaires et à ses frais. » Tous les dix ans, les syndicats de copropriétaires ont l?obligation d?élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux, comprenant notamment une analyse du bâti et des équipements de l?immeuble décrivant la liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, à la réalisation d'économies d'énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre, leur coût et un planning de mise en oeuvre des travaux associé. Dans le cas où des travaux seraient nécessaires dans les dix années à venir, le projet de plan pluriannuel de travaux élaboré est soumis au vote des copropriétaires. Bien qu?il s?agisse d?une obligation, l?absence de PPPT n?est pas sanctionnée. Dans la plupart des situations, de surcroit en cas d?immeuble dégradé, ce document n?existe pas. À noter : l?article 158 de la loi Climat et résilience a rendu obligatoire un diagnostic de performance énergétique (DPE) dit collectif pour toutes les copropriétés dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013. Un calendrier a été prévu pour son exigibilité : un DPE collectif est obligatoire à compter du : ? 1er janvier 2024, pour les copropriétés de plus de 200 lots ; ? 1er janvier 2025, pour les copropriétés de 50 à 200 lots ; ? 1er janvier 2026, pour les copropriétés de moins de 50 lots. Ce calendrier est décalé par rapport à celui d?exigibilité des PPPT. Néanmoins, le DPE étant une des composantes du PPPT, il est recommandé d?anticiper la réalisation des DPE. L?autorité compétente pour agir contre l?habitat indigne (en police de mise en sécurité ou de traitement de l?insalubrité) peut demander au syndic de lui transmettre le plan adopté en assemblée générale. S?il ne lui est pas transmis, ou si elle estime qu?il est insuffisant, elle peut élaborer ou actualiser le PPPT d?office, en lieu et place et aux frais du syndicat des copro- priétaires. 21 Lutter contre l?habitat indigne en copropriétés Article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 Juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : I. - A l'expiration d'un délai de quinze ans à compter de la date de réception des travaux de construction de l'immeuble, un projet de plan pluriannuel de travaux est élaboré dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi. Il est actualisé tous les dix ans. [?] II. - Le projet de plan pluriannuel de travaux est présenté à la première assemblée générale des copropriétaires qui suit son élaboration ou sa révision. Lorsque ce projet de plan fait apparaître la nécessité de réaliser des travaux au cours des dix prochaines années, le syndic inscrit à l'ordre du jour de cette assemblée générale la question de l'adoption de tout ou partie du projet de plan pluriannuel de travaux, qui est soumise à la majorité des voix de tous les copropriétaires. [?] III. - Dans le cadre de l'exercice de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations prévue au titre Ier du livre V du code de la construction et de l'habitation, l'autorité administrative compétente peut à tout moment demander au syndic de lui transmettre le plan pluriannuel de travaux adopté dans les conditions prévues au II du présent article, afin de vérifier que les travaux programmés permettent de garantir la sauvegarde de l'immeuble et la sécurité de ses occupants. A défaut de transmission du plan pluriannuel de travaux adopté dans un délai d'un mois à compter de la notification de la demande ou si le plan transmis ne prescrit manifestement pas les travaux nécessaires à la préservation de la sécurité des occupants de l'immeuble, l'autorité administrative peut élaborer ou actualiser d'office le projet de plan pluriannuel de travaux, en lieu et place du syndicat des copropriétaires et aux frais de ce dernier. [?] NOUVEAUTÉ L?article 27 de la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 a créé la possibilité de définir dans le PLU des zones dans lesquelles les propriétaires ont l?obligation de réaliser un diagnostic structurel tous les 10 ans. Cette obligation est un nouvel outil de repérage à disposition des maires (ou présidents d?EPCI le cas échéant), qui peuvent demander aux propriétaires de leur fournir le diagnostic. Ce diagnostic motivera l?engagement d?une procédure dans le cas où des désordres sont observés, et ne sont pas suivis de travaux de la part des propriétaires. Le maire (ou le président d?EPCI), après avoir constaté lors de sa visite que les désordres identifiés dans le diagnostic sont toujours existants, voire plus importants, prendra son arrêté en conséquence. 22 Lutter contre l?habitat indigne en copropriétés Article L. 126-6-1 CCH : « - La commune peut définir des secteurs dans lesquels tout bâtiment d'habitation collectif doit faire l'objet, à l'expiration d'un délai de quinze ans à compter de la réception des travaux de construction du bâtiment et au moins une fois tous les dix ans, d'un diagnostic structurel du bâtiment, incluant une description des désordres observés qui portent atteinte à sa solidité et évaluant les risques qu'ils présentent pour la sécurité des occupants et celle des tiers. [?] A défaut de transmission du diagnostic ou, le cas échéant, du projet de plan pluriannuel de travaux en faisant office, le maire peut, dans le cadre de l'exercice de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations prévue au titre Ier du livre V du présent code, demander au propriétaire ou au syndic de le lui produire. A défaut de transmission dans un délai d'un mois à compter de la notification de la demande, le maire peut faire réaliser d'office le diagnostic en lieu et place du propriétaire ou du syndicat des copro- priétaires et à ses frais. » b) La phase contradictoire De la même manière qu?en monopropriété, si l?autorité compétente a l?intention de prendre un arrêté de police spéciale de l?habitat indigne dit « ordinaire », elle devra en informer le ou les propriétaires. Elle précisera les motifs conduisant à envisager la mise en oeuvre de cette police, les mesures prévues, et leur demandera de transmettre les éventuelles remarques dans un délai d?un mois minimum si ces désordres concernent un ou plusieurs logements. Dans le cas où les désordres concerneraient les parties communes de la copropriété, ce délai est porté à deux mois, et le courrier contradictoire est adressé au syndicat des copropriétaires représenté par le syndic de copropriété. Le syndic transmet immédiatement le courrier aux copropriétaires. Si les propriétaires n?ont pas répondu dans le délai, ou si les éléments apportés ne permettent pas à l?autorité compétente de procéder autrement, elle prendra un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l?insalubrité. Les occupants sont également informés de l?engagement d?une procédure contradictoire par le syndic et par l?autorité compétente. Par précaution, il convient de procéder systématiquement à un affichage des actes soumis à l?obligation de notification sur l?immeuble objet de la procédure et à la mairie du lieu de l?immeuble, afin de parer à toute difficulté, notamment en cas de doutes sur l?adresse ou la qualité exacte de certains propriétaires. L'affichage est effectué par un agent le certifiant. 23 Lutter contre l?habitat indigne en copropriétés Article R. 511-10 du CCH : « Lorsque des désordres affectant les seules parties communes d'un immeuble en copropriété sont susceptibles de justifier le recours aux mesures prévues à l'article L. 511-11, l'information prévue par l'article R. 511-3 est faite au syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic, qui la transmet immédiatement aux copropriétaires. Le syndic représentant le syndicat des copropriétaires dispose alors, pour présenter des observations, d'un délai qui ne peut être inférieur à deux mois à compter de la date à laquelle il a reçu l'information faite par l'autorité compétente. L?autorité compétente à l?initiative de la procédure informe concomitamment les occupants de l?engagement de la procédure contradictoire, par courrier ou remise contre signature ou par affichage sur la façade de l?immeuble. » Article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : « I. - Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous : [?]d?informer les copropriétaires et les occupants de la copropriété qu?un immeuble fait l?objet d?une procédure relevant de l?exercice de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations prévue au titre Ier du livre V du code de la construction et de l?habitation. » ? Un modèle de courrier contradictoire est disponible sur l?extranet du PNLHI. 24 Lutter contre l?habitat indigne en copropriétés c) La prise de l?arrêté ? Rappels juridiques des faits générateurs de la police de l?habitat indigne L?article L. 511-2 du CCH prévoit trois premiers faits générateurs relatifs à la mise en sécurité, dont le 2° et le 3° sont spécifiques aux parties communes des immeubles collectifs, et un 4° fait générateur relatif au traitement de l?insalubrité. Article L. 511-2 du CCH : « La police mentionnée à l'article L. 511-1 a pour objet de protéger la sécurité et la santé des personnes en remédiant aux situations suivantes : 1° Les risques présentés par les murs, bâtiments ou édifices quelconques qui n'offrent pas les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité des occupants et des tiers ; 2° Le fonctionnement défectueux ou le défaut d'entretien des équipements communs d'un immeuble collectif à usage principal d'habitation, lorsqu'il est de nature à créer des risques sérieux pour la sécurité des occupants ou des tiers ou à compromettre gravement leurs conditions d'habitation ou d'utilisation ; 3° L'entreposage, dans un local attenant ou compris dans un immeuble collectif à usage principal d'habitation, de matières explosives ou inflammables, lorsqu'il est en infraction avec les règles de sécurité applicables ou de nature à créer des risques sérieux pour la sécurité des occupants ou des tiers ; 4° L'insalubrité, telle qu'elle est définie aux articles L. 1331-22 et L. 1331-23 du code de la santé publique. » ? La notification de l?arrêté ? Si les désordres se situent dans les parties communes : les copropriétaires étant propriétaires des parties communes et responsables de leur entretien, l?arrêté sera notifié au syndicat des copropriétaires représenté par le syndic (ou l?administrateur). Le syndic a la charge d?informer les propriétaires de la notification de l?arrêté. Il est à noter que le syndic a l?obligation de communiquer au notaire l?existence d?un arrêté de police sur les parties communes lors d?une mutation. Le registre d?immatriculation des copropriétés coordonné par l?Anah permet d?identifier le représentant légal des copropriétés (syndics ou administrateurs). Les syndics et les administrateurs provisoires immatriculent les copropriétés dont ils ont la gestion. Les collectivités peuvent informer les gestionnaires du registre d?immatriculation de l?Anah, en cas de copropriété non gérée. Le registre fait mention des coordonnées des syndics (ou administrateurs provisoires) et du terme de leur contrat. Il donne également des informations sur la vitalité des copropriétés (budget, dettes?). Localement, il est utile de demander les coordonnées du représentant légal auprès des copropriétaires, de l?opérateur des dispositifs aidés en cours sur le secteur ou des services de la collectivité ayant compétence en matière d?habitat. 25 Lutter contre l?habitat indigne en copropriétés Si la copropriété n?a pas de syndic, la notification de l?arrêté est effectuée individuellement par courrier recommandé avec accusé de réception à l?ensemble des copropriétaires concernés (tels qu?ils figurent au fichier immobilier) ainsi qu?aux autres titulaires de droits réels1. L?autorité compétente peut faire nommer un administrateur provisoire au titre de l?article 47 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967. Dès sa nomination, celui-ci endossera le rôle de représentant légal de la copropriété. Pour l?autorité compétente, cette nomination facilite la logistique de notification en ne réalisant qu?un seul envoi. Cette solution est mise en place pour les procédures non urgentes, la phase contradictoire permettant de faire nommer l?administrateur en temps masqué. En revanche, cette solution n?est pas possible pour les procédures urgentes, par faute de temps. Au-delà de la notification, il convient également de procéder à un affichage desdits actes sur la façade de l?immeuble outre l?affichage systématique en mairie. Selon l?urgence de la situation, il est également possible de notifier l?arrêté à l?ensemble des propriétaires, même en présence de syndic. Dans l?hypothèse où un établissement d?hébergement est exploité au sein de la copropriété, l?exploitant se voit également notifier les actes. ? Si les désordres se situent en parties privatives : le ou les arrêtés seront notifiés aux propriétaires concernés par les désordres. ? Les prescriptions Suite à la visite, comme pour une monopropriété, l?autorité compétente devra définir si les désordres relèvent de la mise en sécurité ou de l?insalubrité, et l?urgence à agir. Elle pourra prescrire toutes mesures mettant fin aux dangers ou aux risques, et notamment des travaux, mesures de protection des occupants, et dans certains cas la démolition. NOUVEAUTÉ Pour prescrire la démolition ou l?interdiction définitive d?habiter, l?article 45 de la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 a modifié le calcul des coûts de reconstruction et de remise en état à comparer, en intégrant le coût des mesures et les notions de normes de salubrité, de sécurité et de décence. Article L. 511-11 CCH : « [?] L'arrêté ne peut prescrire la démolition ou l'interdiction définitive d'habiter ou d'utiliser que s'il n'existe aucun moyen technique de remédier à l'insalubrité ou à l'insécurité ou lorsque les mesures et travaux nécessaires à une remise en état du bien aux normes de salubrité, de sécurité et de décence seraient plus coûteux que sa reconstruction. [?] » 1 En sollicitant une fiche d?immeuble auprès du service des hypothèques. 26 Lutter contre l?habitat indigne en copropriétés ? Si les désordres concernent des parties communes : la rédaction des mesures devra prendre en compte la liste des parties communes telles que spécifiées dans le règlement de copropriété, sous peine de nullité de l?acte. Il est conseillé de bien localiser les désordres et les mesures à réaliser lors de la rédaction de l?arrêté. Ce niveau de détail est nécessaire pour s?adapter à la présence éventuelle de parties communes spéciales. Lorsque l?arrêté est pris sur les parties communes, chaque copropriétaire assure l?hébergement ou le relogement des occupants de son lot d?habitation. ? Lorsque l?arrêté est pris sur un lot privatif : seul le propriétaire concerné par l?arrêté doit exécuter les mesures prescrites. Si les travaux à réaliser viennent empiéter sur des parties communes (création d?une ventilation extérieure par exemple), le propriétaire a l?obligation d?obtenir l?autorisation de l?assemblée générale de copropriété pour engager ses travaux. ? Un modèle d?arrêté en copropriété est disponible sur l?extranet du PNLHI. 2. L?exécution des prescriptions a) La protection des occupants ? L?information aux occupants Dès réception de la notification d?une procédure de traitement de l?insalubrité ou de mise en sécurité, qu?il s?agisse du courrier valant phase contradictoire ou de l?arrêté, le syndic de copropriété en informe les copropriétaires et les occupants de l?immeuble. Article 18 loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : « I. - Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous : [?] - d'informer les copropriétaires et les occupants de la copropriété qu'un immeuble fait l'objet d'une procédure relevant de l'exercice de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations prévue au titre Ier du livre V du code de la construction et de l'habitation. Article L. 511-12 CCH : « [?] Lorsque les travaux prescrits ne concernent que les parties communes d'un immeuble en copropriété, la notification aux copropriétaires est valablement faite au seul syndicat de la copropriété, représenté par le syndic qui en informe immédiatement les copropriétaires et les occupants. [?] » 27 Lutter contre l?habitat indigne en copropriétés NOUVEAUTÉ Les articles 34 et 35 de la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 créent l?obligation d?informer les occupants de l?engagement de la phase contradictoire. Lorsqu?elle engage la phase contradictoire en vue d?un arrêté de traitement de l?insalubrité ou de mise en sécurité, l?autorité compétente a l?obligation d?en informer les occupants. Les droits des occupants sont rappelés dans ces courriers. Par ailleurs, le syndic les informe également lorsque l?arrêté concerne les parties communes. Article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : « I. - Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous : [?]d?informer les copropriétaires et les occupants de la copropriété qu?un immeuble fait l?objet d?une procédure relevant de l?exercice de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations prévue au titre Ier du livre V du code de la construction et de l?habitation. » Article L. 511-10 CCH : « L?autorité compétente à l?initiative de la procédure informe concomitamment les occupants de l?engagement de la procédure contradictoire, par courrier ou remise contre signature ou par affichage sur la façade de l?immeuble. [...] ». La connaissance de l'identité des propriétaires en amont de la procédure est indispensable pour engager la phase contradictoire. De même qu?avec les propriétaires, il est nécessaire d?établir le contact avec les occupants, de les informer de leurs droits et obligations, afin qu?ils soient facilitants dans le déroulement de la procédure, par exemple pour l?accès aux logements lors des visites ou la fourniture de documents. Comme pour les propriétaires, il convient de vérifier les informations données par les occupants. ? Un modèle de courrier d?information aux occupants est disponible sur l?extranet du PNLHI. 28 Lutter contre l?habitat indigne en copropriétés ? La suspension du loyer et de la date résiduelle du bail En cas d?arrêté de traitement de l?habitat indigne concernant les parties communes d?un immeuble en copropriété, la suspension des loyers principaux et des dates résiduelles des baux concerne tous les bailleurs de la copropriété, quand bien même leurs logements ne sont pas directement exposés aux désordres des parties communes. Ce principe a été réaffirmé par arrêt de la Cour de Cassation (arrêt de la Cour de Cassation/chambre civile 3 du 20 octobre 2016 ? n° 15-22680), suite à des interprétations opposées des juridictions inférieures. Des ajustements sont toutefois consentis. Lorsque le règlement de copropriété organise une spécialisation des parties communes, seuls les propriétaires de lots concernés par la spécialisation sont concernés par la suspension des loyers et dates résiduelles des baux. Il en va de même si la copropriété est organisée en syndicat principal et en syndicats secondaires : seul le syndicat secondaire concerné par l?arrêté sera affecté par la suspension des loyers. ? L?hébergement et le relogement En cas de prescription d?interdiction temporaire d?habiter ou d?utiliser, les propriétaires ont l?obligation de proposer un hébergement gratuit (les fluides restent à la charge de l?occupant) décent et correspondant aux besoins des occupants. Cette obligation incombe, individuel- lement, à chaque propriétaire pour ses occupants. À défaut, l?autorité compétente ayant notifié l?arrêté agit en lieu et place des propriétaires et à leurs frais. NOUVEAUTÉ En cas d?arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l?insalubrité prescrivant une interdiction temporaire à l?habitation, l?article 10 de la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 oblige les propriétaires à reloger définitivement les occupants au-delà de trois ans d?hébergement. L. 521-3-1 CCH : I. - Lorsqu'un immeuble fait l'objet d'une interdiction temporaire d'habiter ou d'utiliser ou que les travaux prescrits le rendent temporairement inhabitable, le propriétaire ou l'exploitant est tenu d'assurer aux occupants un hébergement décent correspondant à leurs besoins. [?] Au-delà de trois ans, toute éviction est considérée comme définitive et le II du présent article est applicable. II. - Lorsqu'un immeuble fait l'objet d'une interdiction définitive d'habiter ou lorsqu'est prescrite la cessation de la mise à disposition à des fins d'habitation des locaux mentionnés à l'article L. 1331-23 du code de la santé publique, ainsi qu'en cas d'évacuation à caractère définitif, le propriétaire ou l'exploitant est tenu d'assurer le relogement des occupants. Cette obligation est satisfaite par la présentation à l'occupant de l'offre d'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. Le propriétaire ou l'exploitant est tenu de verser à l'occupant évincé une indemnité d'un montant égal à trois mois de son nouveau loyer et destinée à couvrir ses frais de réinstallation. » 29 Lutter contre l?habitat indigne en copropriétés Là encore, si le règlement de copropriété prévoit des spécialisations des parties communes2, seuls les propriétaires concernés par la spécialisation sont redevables de cette obligation. Il en va de même si la copropriété est organisée en syndicat principal et en syndicats secondaires : seuls les copropriétaires du syndicat concerné par l?arrêté seront affectés par cette obligation. À noter : rien n?interdit au syndicat des copropriétaires de prendre en charge tout ou partie des frais d?hébergement de manière à faciliter l?engagement des travaux, si les copro- priétaires sont individuellement défaillants à assumer cette charge. Cette solution sera votée en assemblée générale afin que le syndic puisse réaliser les appels de fonds nécessaires. ? L?interdiction de diviser Lorsqu?un immeuble collectif d?habitation est frappé par un arrêté de traitement de l?insalubrité ou de mise en sécurité, la division de logements est interdite en vertu des dispositions de l?article L. 126-17 du CCH, sauf en cas de restauration immobilière déclarée d?utilité publique en application de l?article L. 313-4 du code de l?urbanisme. En copropriété, cette règle s?applique individuellement à chaque copropriétaire qui aurait le projet de diviser son appartement. b) L?astreinte administrative Suite au délai laissé par l?arrêté ordinaire de police spéciale, et après constat de non- exécution, le propriétaire est redevable du paiement d?une astreinte par jour de retard. L?objectif est de faire peser une contrainte sur les propriétaires défaillants. Le produit de l?astreinte est de 1 000 ¤ maximum par jour de retard et par lot, avec un total cumulé maximum de 50 000 ¤. Le principe de l?astreinte est notifié au syndicat des copropriétaires pris en la personne de son représentant légal. Pour s?appliquer, l?astreinte est mentionnée dans l?arrêté de police spéciale. NOUVEAUTÉ L?article 45 de la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 a intégré la possibilité d?appliquer l?astreinte en cas de défaillance du ou des propriétaires ou copropriétaires, y compris si le logement ou l?immeuble est devenu vacant pendant la procédure. 2 La Loi n° 2018-1021 portant évolution du logement et du numérique dite loi « ELAN » du 23 novembre 2018 est venue, dans ses dispositions d?application immédiate, porter une définition légale des parties communes dites spéciales. Elle précise ainsi que les parties communes spéciales sont la propriété indivise de certains copropriétaires seulement alors que les parties communes générales sont la propriété indivise de l?ensemble des copropriétaires. En corrélation avec cette précision, l?article 5 de la Loi est modifié, et précise que la règle selon laquelle les quotes- parts de parties communes sont calculées proportionnellement à la valeur relative des parties privatives s?applique tant aux parties communes générales qu?aux parties communes spéciales. 30 Lutter contre l?habitat indigne en copropriétés L?astreinte court à compter de la notification de l?arrêté jusqu?à la complète exécution des mesures et travaux par le syndicat des copropriétaires, la notification du passage en travaux d?office ou l?atteinte du plafond. Le produit de l?astreinte est attribué à la commune ou à l?EPCI. Article L. 511-15 CCH : « I. - Lorsque les mesures et travaux prescrits par l'arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité n'ont pas été exécutés dans le délai fixé, la personne tenue de les réaliser est redevable d'une astreinte [...] Lorsque l'arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité concerne tout ou partie des parties communes d'un immeuble soumis à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, l'astreinte est appliquée dans les conditions prévues à l'article L. 543-1 du présent code. » 31 Lutter contre l?habitat indigne en copropriétés Article L. 511-11 CCH : « [...] L'arrêté mentionne d'une part que, à l'expiration du délai fixé, en cas de non-exécution des mesures et travaux prescrits, la personne tenue de les exécuter est redevable du paiement d'une astreinte par jour de retard dans les conditions prévues à l'article L. 511-15, et d'autre part que les travaux pourront être exécutés d'office à ses frais. [...] Lorsque l'immeuble ou le logement devient inoccupé et libre de location après la date de l'arrêté pris sur le fondement du premier alinéa, la personne tenue d'exécuter les mesures prescrites reste obligée de le faire dans le délai fixé par l'arrêté. L'autorité compétente peut prescrire ou faire exécuter d'office, aux frais de cette personne, les mesures prescrites et toutes mesures nécessaires pour empêcher l'accès et l'usage du lieu, faute pour cette dernière d'y avoir procédé. Les mesures prescrites doivent, en tout état de cause, être exécutées avant toute nouvelle occupation, remise à disposition ou remise en location, sous peine des sanctions prévues à l'article L. 511-22. » Article L. 543-1 CCH : [?] « A l'issue du délai fixé, si l'inexécution des travaux prescrits résulte de l'absence de décision du syndicat des copropriétaires, le montant de l'astreinte due est notifié par arrêté de l'autorité publique compétente à chacun des copropriétaires et recouvré à l'encontre de chacun d'eux. Si, à l'issue du délai fixé, le syndic de la copropriété atteste que l'inexécution des travaux prescrits résulte de la défaillance de certains copropriétaires à avoir répondu aux appels de fonds nécessaires, votés par l'assemblée générale des copropriétaires, l'autorité publique compétente notifie, par arrêté, le montant de l'astreinte due par chacun des copropriétaires défaillants. L'astreinte exigible en application du présent article s'ajoute, le cas échéant, à celle qui peut être appliquée aux copropriétaires dont les parties privatives sont frappées d'un arrêté de péril ou d'insalubrité3. » La mise en application des astreintes sur un arrêté touchant des parties communes de copropriété suppose que l?autorité compétente entretienne des échanges réguliers avec le syndic pour disposer des documents nécessaires à l?établissement des arrêtés individuels d?astreinte. L?article 24-8 de la n° 65-557 loi du 10 juillet 1965 précise que « Lorsque l'inexécution des travaux et mesures prescrits par l'arrêté de police administrative résulte de la défaillance de certains copropriétaires, le syndic en informe l'autorité publique compétente, en lui indiquant les démarches entreprises et en lui fournissant une attestation de défaillance. » 3 Lorsque ces trois critères sont remplis, l?autorité compétente peut désigner la collectivité publique ou l'organisme au profit duquel l'expropriation est poursuivie. L?expropriant est tenu à une obligation de relogement, y compris des propriétaires. 32 Lutter contre l?habitat indigne en copropriétés c) La réalisation des travaux ? Par les copropriétaires Lorsque les travaux à réaliser par le syndicat des copropriétaires sont prescrits par un arrêté de police ou doivent être réalisés pour assurer la mise en conformité avec les dispositions législatives et les normes réglementaires, seules les modalités de leur exécution font l?objet d?une décision de l?assemblée générale (choix des entreprises, modalités de financement, calendrier des travaux). Le principe même de l?exécution des travaux en cause n?est en effet pas discutable dans ce cas. Article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : « I. - Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s'il n'en est autrement ordonné par la loi. II. - Sont notamment approuvés dans les conditions de majorité prévues au I : [?] Les modalités de réalisation et d'exécution des travaux notifiés en vertu de l'article L. 313-4-2 du code de l'urbanisme, notamment la faculté pour le syndicat des copropriétaires d'assurer la maîtrise d'ouvrage des travaux notifiés portant sur les parties privatives de tout ou partie des copro- priétaires et qui sont alors réalisés aux frais du copropriétaire du lot concerné. NOUVEAUTÉ L?article 37 de la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 précise que lorsque la copropriété fait l?objet d?un arrêté de police spéciale portant sur ses parties communes, l?autorité compétente peut assister à l?assemblée générale devant voter les modalités d?exécution, et est destinataire du procès-verbal. Article 29-16 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : « Lorsqu'un immeuble fait l'objet d'une procédure relevant de l'exercice de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations prévue au titre Ier du livre V du code de la construction et de l'habitation, le signataire de l'arrêté de police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations définie aux articles L. 511-1 à L. 511-3 du même code est destinataire du procès-verbal de l'assemblée générale de copropriété, à laquelle il peut assister ou se faire représenter et formuler des observations sur les questions inscrites à l'ordre du jour. » 33 Lutter contre l?habitat indigne en copropriétés La décision portant sur les modalités de réalisation de ces travaux est prise selon les règles de majorité définies par l?article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, c?est-à-dire que seule la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés lors de l?assemblée générale est requise. Toutefois, lorsque des travaux urgents doivent être exécutés sans pouvoir attendre la convocation d?une assemblée générale, le syndic prend immédiatement les mesures nécessaires à la sauvegarde de l?immeuble. Le syndic peut toutefois faire exécuter ces mesures si la trésorerie lui manque : l?article 37 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 lui confère le droit de réaliser un appel exceptionnel du tiers du montant des travaux après avoir pris l?avis du conseil syndical. EXEMPLE Un arrêté de mise en sécurité ordinaire prescrit la remise en état de la toiture. La décision portant sur l?étendue, le coût des travaux et le choix du prestataire devra être adoptée à la majorité des voix exprimées des copropriétaires en application de l?article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. En revanche, l?arrêté de mise en sécurité urgent prescrivant sous quarante-huit heures, la mise hors d?eau du toit peut être exécutée de la propre initiative du syndic. De même, un arrêté de mise en sécurité urgent prescrivant la purge de façade peut être exécuté de la propre initiative du syndic, pour éviter les chutes sur la voie publique. Dans ces deux derniers cas, le syndic devra toutefois faire approuver ces dépenses imprévues lors d?une assemblée générale a posteriori (dite « de régularisation »), sans que la nature et l?étendue des travaux prescrits par arrêté, la décision sur le coût des travaux et le choix des prestataires ne puissent être contestés. Lorsque des travaux prescrits par un arrêté, dont les modalités de réalisation ont été régulièrement décidées par l?assemblée générale des copropriétaires, nécessitent une intervention dans des parties privatives, voire les affectent, notamment par emprise ou encore en les endommageant, les copropriétaires concernés ne peuvent s?y opposer. Tout occupant, qu?il soit propriétaire ou locataire, donne un accès pour la réalisation des travaux, à la condition que l?affectation des parties privatives soit rendue strictement nécessaire par la solution technique la moins dommageable. Sauf en cas d?urgence, les copropriétaires impactés sont informés précisément des sujétions qui leur sont imposées au moins huit jours avant le commencement des travaux par lettre recommandée avec accusé de réception ou constat de commissaire de police. Par ailleurs, une indemnité des préjudices subis consécutivement aux travaux exécutés dans leurs parties privatives, dès lors que ceux-ci entraînent une diminution définitive de la valeur de leur lot, un trouble de jouissance grave (même temporaire) ou des dégradations, est possible. Cette indemnité, à la charge de l?ensemble des copropriétaires, est répartie en proportion de la participation de chacun au coût des travaux. Il est à noter que cette indemnité n?est pas due lorsque tous les copropriétaires supportent les mêmes troubles. 34 Lutter contre l?habitat indigne en copropriétés Article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : « Si les circonstances l?exigent et à condition que l?affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives comprises dans son lot n?en soient pas altérées de manière durable, aucun des copropriétaires ou de leurs ayants droit ne peut faire obstacle à l?exécution, même à l?intérieur de ses parties privatives, des travaux régulièrement et expressément décidés par l?assemblée générale en vertu des a et b du II de l?article 24, des f, g et o de l?article 25 et de l?article 30. Pour la réalisation des travaux d?intérêt collectif réalisés sur les parties privatives, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d?ouvrage jusqu?à réception des travaux. Les travaux entraînant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens (...) ». ? Le cas des travaux privatifs nécessitant une intervention sur les parties communes Si l?arrêté ne concerne que les parties privatives, les propriétaires concernés effectuent les travaux sans accord obligatoire en assemblée générale, sauf si ces travaux nécessitent d?intervenir sur des parties communes (par exemple des travaux impliquant le passage de conduits dans les parties communes, ou impliquant des sorties ou ouvertures en façade). Dans ce dernier cas, l?assemblée des copropriétaires se prononce à la majorité des voix de tous les copropriétaires, conformément aux dispositions de l?article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. C?est au copropriétaire concerné par l?arrêté qu?incombe la responsabilité de tout mettre en oeuvre pour respecter le délai fixé par l?arrêté. Ainsi, s?il n?y a pas d?assemblée générale ordinaire dans un délai suffisant, ou s?il n?a plus le temps de porter sa résolution à l?ordre du jour d?une assemblée générale extraordinaire, le copropriétaire doit faire diligence en demandant au syndic, soit par l?intermédiaire du conseil syndical, soit par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires (à moins que le règlement de copropriété ne prévoit un nombre inférieur de voix) de convoquer une assemblée générale extraordinaire, dont l?ordre du jour inclura la question de l?autorisation des travaux. L?assemblée des copropriétaires peut donc, en principe, s?opposer à l?exécution de certains travaux. Toutefois, elle ne saurait abuser de ce droit de contrôle et faire entrave, sans motif légitime, à l?exécution de travaux conformes à la destination de l?immeuble, en particulier s?il s?agit de travaux obligatoires. Le cas échéant, le copropriétaire concerné pourra saisir le juge judiciaire (TJ) afin d?être autorisé à exécuter les travaux nécessaires. ? La substitution financière aux copropriétaires défaillants L?autorité compétente peut se substituer aux seuls copropriétaires défaillants dans les cas où l?inexécution des mesures prescrites résulte de la défaillance financière de certains copropriétaires, alors même que la copropriété a pris les dispositions utiles pour respecter les arrêtés de police (mise en sécurité ou traitement de l?insalubrité), notamment en décidant les conditions d?exécution des travaux. Cette faculté est valable pour tous les arrêtés de police spéciale prescrivant des travaux. 35 Lutter contre l?habitat indigne en copropriétés Article L. 511-16 CCH : « [?] Si l'inexécution de mesures prescrites portant sur les parties communes d'un immeuble en copropriété résulte de la défaillance de certains copropriétaires, l'autorité compétente peut, sur décision motivée, se substituer à ceux-ci pour les sommes exigibles à la date votée par l'assemblée générale des copropriétaires. Elle est alors subrogée dans les droits et actions du syndicat des copropriétaires à concurrence des sommes par elle versées [?] ». La procédure de substitution vise à assurer le financement des travaux, sans remettre en cause leur mode d?exécution. Elle est distincte du cas des travaux exécutés d?office lorsque la copropriété n?a pas fait d?appel de fonds ou qu?aucun copropriétaire n?a payé les appels de fonds. Préalablement à l?intervention de la collectivité publique, le ou les copropriétaires qui n?ont pas satisfait aux appels de fonds destinés à financer les mesures prescrites, sont mis en demeure par le syndic de répondre à leur obligation de paiement dans un délai de quinze jours. En cas d?inertie des copropriétaires, le syndic informe l?autorité compétente en lui indiquant les démarches effectuées pour faire réaliser les mesures prescrites et en justifiant de la défaillance du ou des copropriétaires par une attestation de défaillance formalisée et la production d?un dossier argumenté. ? Voir la liste des pièces à joindre aux demandes de substitution financière en annexe. La substitution financière ne pourra porter que sur le coût des mesures prescrites dans l?arrêté et les honoraires liés. Le coût des travaux indissociables à la réalisation des prescriptions ou les travaux rendus techniquement nécessaires du fait de l?aggravation des désordres entre également dans l?assiette de substitution. L?autorité compétente dispose alors d?un délai d?un mois pour décider de se substituer aux copropriétaires défaillants, c?est-à-dire d?avancer les sommes correspondant à leur quote-part. Le silence de l?administration au terme de ce mois équivaut ici à un refus tacite. L?autorité compétente notifie sa décision au syndic pris en sa qualité de représentant du syndicat des copropriétaires, ainsi qu?aux copropriétaires défaillants, en précisant le montant des sommes versées pour leur compte. Ces sommes seront ensuite recouvrées individuel- lement, contre les seuls copropriétaires en cause. 36 Lutter contre l?habitat indigne en copropriétés Article R. 511-11 CCH : « Lorsque l'inexécution de l'arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité résulte de la défaillance de certains copropriétaires, le syndic en informe l'autorité compétente en lui indiquant les démarches entreprises pour faire réaliser les travaux prescrits en application de l'article L. 511-11 et en lui fournissant une attestation de défaillance. Sont réputés défaillants les copropriétaires qui, après avoir été mis en demeure de le faire par le syndic, n'ont pas répondu ou n'ont répondu que partiellement aux appels de fonds destinés à financer les travaux prescrits dans le délai de quinze jours à compter de la sommation de payer. L'autorité compétente dispose alors d'un délai d'un mois pour décider de se substituer aux copropriétaires défaillants conformément à l'article L. 511-16. En ce cas, sa décision est notifiée au syndicat des copropriétaires, pris en la personne du syndic, ainsi qu'aux copropriétaires défaillants, auxquels sont également notifiées les sommes versées pour leur compte. Lorsque tous les copropriétaires sont défaillants, l'autorité compétente ne peut recourir à la procédure de substitution mais peut faire procéder à l'exécution d'office des mesures prescrites. » Si la copropriété a sollicité des subventions via le syndicat de copropriété (Anah et/ou tout autre organisme financeur), la quote-part sur laquelle portera la substitution financière pourra déduire le montant de subvention affectable au copropriétaire défaillant. Une aide de 50 % du montant hors taxe des dépenses est également accordée par l?Anah lorsque la commune se substitue aux seuls propriétaires défaillants. L?autorité publique est fondée à recouvrer ensuite la totalité de sa créance auprès de chacun des copropriétaires en fonction de sa quote-part, la subvention lui restant acquise. ? Un modèle d?attestation de défaillance est disponible en annexe. Pour rappel, les copropriétés bénéficient de diverses subventions et aides financières pour la réalisation de travaux d'entretien, de rénovation ou d'amélioration des parties communes. Ces subventions proviennent de différentes sources, telles que les collectivités locales, l'État ou encore des dispositifs spécifiques liés à la transition énergétique. Ci-dessous les aides au financement de travaux adaptées aux copropriétés : ? Les aides de l?Anah : l'Anah propose des subventions pour aider à financer des travaux de rénovation dans des logements, y compris ceux situés dans des copropriétés. Ces aides sont souvent destinées à des projets d'amélioration de la performance énergétique, d?adaptation de logements pour les personnes âgées ou en situation de handicap et de lutte contre l'insalubrité. L?Anah demande aux copropriétés de répondre à certains critères, notamment en termes de ressources des occupants. ? Les aides des collectivités locales : de nombreuses collectivités locales (communes, départements, régions) proposent des dispositifs d'aide à la rénovation et à l'amélioration des bâtiments. Ces aides varient selon les territoires et prennent la forme de subventions directes ou de crédits d'impôt. 37 Lutter contre l?habitat indigne en copropriétés ? L?éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) : pour les travaux de rénovation énergétique dans les copropriétés, l?éco-PTZ aide au financement des travaux sans payer d'intérêts. Ce prêt est accordé à la copropriété dans son ensemble ou aux copropriétaires individuellement. Il est destiné aux projets respectant des critères spécifiques de performance énergétique et accordé par des banques partenaires. ? MaPrimeRénov' est un dispositif qui vise à favoriser la rénovation énergétique des logements. Bien qu'initialement destiné aux propriétaires occupants, il s'étend également à certaines copropriétés bénéficiant de travaux réalisés par un syndic. Les copropriétaires sollicitent des aides financières sur des travaux de rénovation énergétique, répondant à certains critères. ? Le crédit d'impôt pour la transition énergétique (CITE) : le crédit d'impôt a été remplacé par MaPrimeRénov', mais des dispositifs similaires s'appliquent encore, selon la période des travaux et les conditions spécifiques. Ce dispositif permettait aux propriétaires de déduire une partie du coût des travaux de rénovation énergétique de leurs impôts. ? L?exécution d?office des travaux par l?autorité compétente La notification Lorsque le syndicat des copropriétaires, ou un copropriétaire (sur ses parties privatives), à qui s?adresse les injonctions fixées par les arrêtés de police est défaillant, le maire, le président de l?EPCI ou le préfet selon les cas, doit ou peut exécuter d?office les travaux prescrits. L?autorité compétente constate l?inexécution des travaux par une visite et un rapport. Elle motivera sa décision d?engager les travaux d?office au syndic pris en sa qualité de représentant du syndicat des copropriétaires lorsque les désordres concernent les parties communes, ou aux propriétaires lorsqu?ils concernent les parties privatives. NOUVEAUTÉ Depuis la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024, les travaux d?office s?appliquent également si le logement ou l?immeuble est devenu vacant pendant la procédure. Pour rappel, le maire ou le président d?EPCI le cas échéant est l?autorité compétente pour réaliser les travaux d?office prescrits dans un arrêté de mise en sécurité, le maire pour un arrêté de police générale (L. 2212-2 du CGCT), et le préfet pour un arrêté de traitement de l?insalubrité. En cas d?arrêté pris au titre du L. 1311-4 du code de la santé publique, le maire, le président d?EPCI en cas de délégation par le préfet, et à défaut le préfet, peut exécuter d?office les mesures prescrites par l?arrêté préfectoral. Les aides à la réalisation des travaux prescrits Si les aides de l?Anah ne sont pas mobilisables dans le cadre de travaux provisoires, notamment en police générale, pour des arrêtés d?urgence ou des démolitions, elles couvrent 50 % des travaux HT sans plafond pour la réalisation de travaux d?office en procédure ordinaire, c?est- à-dire pour des travaux pérennes, et 80 % en OPAH-RU. La demande de subvention sera effectuée avant le début des travaux. La collectivité garde le bénéfice de la subvention, quel que soit le résultat du recouvrement de la créance auprès du propriétaire défaillant. 38 Lutter contre l?habitat indigne en copropriétés d) Le recouvrement Le recouvrement des dépenses engagées par l?autorité compétente sur les parties communes est obligatoire, pour chaque nature de dépenses, sur chacun des copropriétaires pris individuellement, au prorata des tantièmes qu?ils détiennent. Lorsque les désordres ne concernent que des parties communes spéciales, seuls les copropriétaires concernés par leur entretien sont concernés par le recouvrement. Le titre de recouvrement se basera sur les tantièmes liés à ces parties communes spéciales. Ainsi, sur une opération de travaux d?office où l?autorité compétente a pallié la défaillance sur les travaux et sur l?hébergement, deux titres distincts seront à émettre. En cas de substitution financière, le recouvrement sera réalisé uniquement sur les copropriétaires défaillants ayant fait l?objet d?un arrêté de substitution. La créance de certains copropriétaires, ou de tous, peut être garantie par une hypothèque légale spéciale inscrite contre chacun d?eux, et non contre la copropriété. En cas de copropriété désorganisée, c?est l?administrateur provisoire qui définira une clé de répartition provisoire, le temps que les actes soient publiés, afin d?engager une comptabilité. L?autorité publique pourra alors solliciter l?administrateur pour connaître la clé de répartition provisoire sur laquelle émettre les titres de recettes. ? Des fiches pratiques « Lutter contre l?habitat indigne : le recours aux travaux d?office » sont disponibles sur l?extranet du PNLHI. Article L. 511-17 : « Les frais de toute nature, avancés par l'autorité compétente lorsqu'elle s'est substituée aux personnes mentionnées à l'article L. 511-10 ou lorsqu'elle exécute les mesures mentionnées au dernier alinéa de l'article L. 511-11 visant à empêcher l'accès ou l'usage du logement, ainsi que le produit de l'astreinte mentionnée à l'article L. 511-15, et, le cas échéant, la rémunération de l'expert nommé par la juridiction administrative en application de l'article L. 511-9, sont recouvrés comme en matière de créances étrangères à l'impôt et au domaine lorsque l'autorité compétente est le représentant de l'État dans le département, ou comme en matière de contributions directes conformément aux dispositions de l'article L. 1617-5 du code général des collectivités territoriales lorsque l'autorité compétente est le maire ou le président de l'établissement public de coopération intercommunale. Si l'immeuble relève du statut de la copropriété, le titre de recouvrement est émis à l'encontre de chaque copropriétaire pour la fraction de créance dont il est redevable. Dans les situations prévues au deuxième alinéa de l'article L. 511-16, le titre de recouvrement est émis à l'encontre des seuls copropriétaires défaillants. [...] ». 39 Lutter contre l?habitat indigne en copropriétés Pour sécuriser le recouvrement sur les propriétaires successifs, l?arrêté est publié au registre du service de la publicité foncière4 (SPF). Le notaire qui établit l?acte de mutation devra veiller à l?information complète de l?acquéreur et à notifier à l?autorité compétente ayant pris l?arrêté, la copie de l?acte de mutation, conformément aux dispositions de l?article L. 541-6 du CCH5. L'absence de publication au SPF n'aura pas d'effet sur la validité de l'arrêté mais aura pour conséquence de le rendre non opposable aux personnes auxquelles il n'a pas été notifié. Si la validité d'un arrêté préfectoral n'est pas liée à la publication de l'arrêté aux services de la publicité foncière, cette formalité est, par contre, nécessaire pour l'inscription du montant des travaux à l'hypothèque légale spéciale (ancien privilège spécial immobilier), pour l'application d'éventuelles sanctions pénales et pour informer les futurs acquéreurs en cas de mutations. De plus, en cas de travaux d?office, la publication au fichier immobilier est nécessaire et indispensable pour faire jouer les garanties instituées au bénéfice des communes et de l?État qui se sont substituées aux propriétaires défaillants : ? la solidarité entre propriétaires successifs d?un immeuble insalubre ou dangereux (art. L. 541-2 et suivants du CCH) ; ? l?hypothèque légale spéciale (art. 2402, 7° et 2404 du code civil). Au titre des travaux d'office, la publication au fichier immobilier (SPF) semble nécessaire pour le recouvrement par la DGFiP des sommes avancées, (cf. art. 2384-1 code civil). Pour éviter des refus de publication, il est pertinent d'échanger avec le service de publicité foncière en amont pour se mettre d'accord sur un modèle leur convenant. 4 Ou au livre foncier le cas échéant pour les départements concernés. 5 L?arrêté portant sur les seules parties communes a fait l?objet d?une publicité pour chaque lot de copropriété ; il est cependant possible de ne publier un arrêté portant sur les seules parties communes que sur la fiche « immeuble » du fichier immobilier, notamment lorsque la copropriété comprend de nombreux lots. Le notaire, tenu à diligence et conseil, doit donc consulter la fiche « immeuble » de la copropriété pour connaître les servitudes, et pas seulement celle du lot concerné par la mutation. 40 Lutter contre l?habitat indigne en copropriétés III. LES OUTILS OPÉRATIONNELS PERMETTANT D?AGIR SUR L?HABITAT INDIGNE EN COPROPRIÉTÉ, À L?ÉCHELLE D?UN IMMEUBLE, D?UN ÎLOT OU D?UN QUARTIER La lutte contre l?habitat indigne nécessite l?action conjointe d?un panel d?outils d?intervention et d?acteurs en copropriété. Malgré l?intervention des services et selon les situations, la réalisation d?office des mesures prescrites par les arrêtés d?habitat indigne n?est parfois pas la réponse la plus adaptée : l?état de dégradation est très avancé, l?autorité compétente est déjà intervenue en travaux d?office à plusieurs reprises, plusieurs immeubles du quartier sont concernés par une dégradation de leur bâti, etc. Lorsque les outils précédemment présentés n?ont pas abouti à la sortie d?insalubrité ou d?insécurité de la copropriété, et que le bien continue de se dégrader, des outils d?aména- gement sont à mobiliser pour agir à d?autres échelles, pouvant aller jusqu?à l?expropriation des immeubles. Dans ce cas, les services compétents (SCHS, services habitat, foncier, aménagement, ARS, préfectures, DDT(M), DDETS (PP), etc.) se réunissent afin d?établir une stratégie d?action commune à mener pour l?adresse concernée. Plusieurs questions se posent dans le but de choisir la procédure la mieux adaptée à la situation : échelle d?intervention, type de travaux, procédures en cours, contraintes particulières, projet urbain, etc. Les différentes possibilités sont évoquées, en identifiant pour chacune les avantages (par exemple subventions et financements pour le traitement de plusieurs adresses d?un même îlot, pour la production de logements, etc.) et les inconvénients (difficulté de relogement, concession d?aménagement, bilan d?aménagement, durée de la procédure, etc.) Lorsque seule une partie des copropriétaires est défaillante, une acquisition et un portage des lots concernés sera à prévoir. Lorsque l?ensemble de la copropriété s?avère défaillant, une acquisition publique par la ville, un aménageur, un établissement public foncier (EPF) ou un bailleur social sera envisagée. 41 Lutter contre l?habitat indigne en copropriétés 1. Les opérations de restauration immobilière (ORI) Lorsqu?une ville est confrontée dans un périmètre donné à une concentration de situations de dégradation du bâti et de conditions d?habitations, elle peut initier une intervention foncière d?ensemble par le biais de l?ORI (opération de restauration immobilière6). L?objectif d?une ORI est de requalifier durablement un immeuble ou un ensemble d?immeubles, sans mise en oeuvre des procédures de police spéciale liées à l?habitat indigne. En conséquence, la protection des occupants en application des articles L. 521-1 et suivants du CCH ne s?applique pas. Dans le cadre d?une ORI, la commune (ou le président d?EPCI lorsque la compétence a été transférée), prescrit des travaux aux propriétaires visant à remettre en état, améliorer, réhabiliter ou démolir un bâti, afin de garantir l'habitabilité du ou des immeubles concernés, leur salubrité et la sécurité des personnes. Dans le cas où les propriétaires n?auraient pas réalisé les travaux dans le délai prescrit, un arrêté de cessibilité leur est notifié, et une ordonnance d?expropriation ou une acquisition amiable peuvent être prononcées. L?ORI est toujours accompagnée d?un autre dispositif et contribue à mener à terme un projet de reconquête urbaine d?îlots d?habitat et à redonner durablement de l?attractivité par la transformation des conditions d?habitabilité. Dans le cas où le propriétaire ne réalise pas les travaux, la collectivité se porte acquéreur (droit de délaissement des propriétaires) ou trouve un acquéreur et reloge les occupants. ? Pour aller plus loin, vous pouvez vous référer au guide sur les opérations de restauration immobilière de l?Anah. 2. La résorption de l?habitat insalubre (RHI) Lorsque la mise en oeuvre d?outils incitatifs visant à améliorer l?habitat ne suffit pas et dans les cas les plus complexes d?habitat indigne, pour lesquels la défaillance des propriétaires est avérée, des financements spécifiques de l?Anah sont mobilisés. Il s?agit notamment des opérations de résorption de l?habitat insalubre irrémédiable ou dangereux7 (RHI). La RHI est une opération sous maîtrise d?ouvrage publique permettant le traitement d?immeubles en procédure de traitement de l?insalubrité ou de mise en sécurité avec interdiction définitive d?habiter. Elle s?effectue par acquisition publique dans une optique de protection, de relogement et d?amélioration des conditions de vie des occupants. 6 Articles L. 313-4 à L. 313-4-4 et R. 313-23 à R. 313-29 du code de l?urbanisme. 7 Articles R. 321-12, R. 522-4, R. 523-3, R. 521-1 et R. 523-3-2 du CCH ; Chapitre 5 du RGA ; Instruction de l?Anah du 12/09/2014. 42 Lutter contre l?habitat indigne en copropriétés Le dispositif de RHI peut être mobilisé seul, cependant il a essentiellement vocation à être couplé à une action globale de traitement de l?insalubrité à l?échelle d?un quartier ou d?une commune. Ces opérations, à l?initiative des maires ou des présidents d?EPCI, s?intègrent dans une stratégie de traitement d?ensemble de l?habitat indigne et très dégradé. Elles doivent offrir une solution de relogement durable aux occupants des logements et leur proposer un accompagnement social adapté à leurs besoins. La RHI peut s?effectuer : ? En régie : l?opération est conduite directement par la collectivité compétente avec le recours à des prestataires dans le cadre de marchés d?études, de travaux. Si l?opération est intégrée dans une OPAH - RU, le marché de suivi-animation peut comporter des prestations d'assistance pour la mise en oeuvre opérationnelle de la RHI - THIRORI. Lorsqu'il s'agit d'une opération limitée dans l'espace et le temps, le portage foncier peut être contractualisé avec un établissement public foncier (EPF). ? En concession : l?opération est déléguée à un concessionnaire. la concession est un contrat particulier par lequel une collectivité [le concédant] délègue la réalisation d'un ouvrage ou d'un projet d?aménagement à un opérateur [le concessionnaire]. Lorsque l?opération porte sur un périmètre important et s?avère complexe du point de vue technique et juridique, la maîtrise d?ouvrage de l?opération peut faire l'objet d'un transfert total ou partiel à un concessionnaire dans le cadre d'une concession d?aménagement conclue avec un établissement public local, EPL (SEM, SPLA), un établissement public d?aménagement (EPA) ou des organismes HLM. ? Pour aller plus loin, vous pouvez vous référer au guide de l?Anah « Les modalités de financement de l'Anah dans les opérations de recyclage RHI et THIRORI ». 3. L?expropriation a) La déclaration d?utilité publique Lorsque l?état de l?immeuble et la situation financière des propriétaires sont tels qu?aucun travaux ne sont envisageables, l?autorité compétente peut effectuer une déclaration d?utilité publique, dite « DUP travaux » pour procéder à l?acquisition des immeubles ou des droits réels immobiliers nécessaires à la réalisation d?une opération d?intérêt général déterminée. L?objectif de l?expropriation est de réaliser un nouveau projet sur la parcelle. Ce projet sera motivé dans le dossier de demande de DUP. L?expropriation d?utilité publique n?est effective qu?à l?issue d?une enquête préalable d?utilité publique et d?une détermination contradictoire des biens à exproprier. 43 Lutter contre l?habitat indigne en copropriétés b) La procédure d?expropriation dite « Vivien » Il est possible de procéder à l?expropriation d?un immeuble frappé d?un arrêté ayant prescrit l?interdiction définitive d?habiter ou d?utiliser, ou la démolition. Cette procédure, dans la continuité des polices de lutte contre l?habitat indigne, a pour objectif de prévenir l?effondrement, résorber durablement les situations d?habitat indigne et de mettre sur le marché des logements décents. Article L. 511-1 CECUP : « Peut être poursuivie, dans les conditions prévues aux articles L. 511-2 à L. 511-9, au profit de l'État, d'une société de construction dans laquelle l'État détient la majorité du capital, d'une collectivité territoriale, d'un organisme y ayant vocation ou d'un concessionnaire d'une opération d'aménagement mentionné à l'article L. 300-4 du code de l'urbanisme, l'expropriation : 1° Des immeubles ayant fait l'objet d'un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité pris en application de l'article L. 511-11 du code de la construction et de l'habitation et ayant prescrit la démolition ou l'interdiction définitive d'habiter ou d'utiliser ; [...] ». Contrairement à la DUP « travaux », l?application de l?article L. 511-11 du CECUP (issu de la loi n° 70-612 du 10 juillet 1970 tendant à faciliter la suppression de l'habitat insalubre dite « loi Vivien ») permet l?expropriation sans avoir recours à une enquête publique au préalable, ce qui réduit grandement le temps de la procédure et donc de l?acquisition de l?immeuble par l?autorité compétente. 44 Lutter contre l?habitat indigne en copropriétés c) La procédure d?expropriation des immeubles indignes à titre remédiable NOUVEAUTÉ Pour les cas où ni la démolition, ni l?interdiction définitive à l?habitation ou à l?utilisation n?auraient été prescrits dans l?arrêté de police de traitement de l?insalubrité ou de mise en sécurité, mais que la défaillance du propriétaire et la mise en danger des occupants est prouvée, la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 visant à l'accélération et à la simplification de la rénovation de l'habitat dégradé et des grandes opérations d'aménagement a créé la possibilité d?exproprier un immeuble sous 3 conditions cumulatives : ? l?immeuble a fait l?objet, au cours des 10 dernières années, d?au moins deux arrêtés de mise en sécurité ou de traitement de l?insalubrité n?ayant pas été suivi de faits, ou dont les mesures ont été réalisées en substitution des propriétaires par l?autorité compétente ; ? une interdiction temporaire à l?habitation ou à l?utilisation a été prescrite ; ? un rapport d?expert certifie que la poursuite de la dégradation est inévitable sans la réalisation de travaux. Lorsque ces trois conditions sont réunies, l?autorité compétente peut engager une procédure d?expropriation. L?objectif de cette procédure est de pouvoir intervenir sur les immeubles indignes avant que la situation n?oblige à la démolition du bien. Suite à l?expropriation, l?autorité devra réaliser les travaux de sortie d?habitat indigne et proposer aux occupants de réintégrer leurs logements. Lorsque ces trois critères sont remplis, l?autorité compétente peut désigner la collectivité publique ou l'organisme au profit duquel l'expropriation est poursuivie. L?expropriant est tenu à une obligation de relogement, y compris des propriétaires. 45 Lutter contre l?habitat indigne en copropriétés Article 512-11 CECUP : « L'expropriation d'immeubles bâtis ou de parties d'immeubles bâtis, y compris leurs terrains d'assiette, peut être poursuivie au profit de l'État, d'une société de construction dans laquelle l'État détient la majorité du capital, d'une collectivité territoriale, du concessionnaire d'une opération d'aménagement mentionnée à l'article L. 300-4 du code de l'urbanisme ou du titulaire d'un contrat mentionné à l'article L. 300-10 du même code, dans les conditions prévues aux articles L. 512-2 à L. 512-6 du présent code, lorsque les conditions suivantes sont réunies : 1° L'immeuble a fait l'objet, au cours des dix dernières années civiles, d'au moins deux arrêtés de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité, pris en application des articles L. 511-11 ou L. 511-19 du code de la construction et de l'habitation, ayant prescrit des mesures propres à remédier à la situation qui n'ont pas été intégralement exécutées ou à l'exécution desquelles il a dû être procédé d'office en application de l'article L. 511-16 du même code. Lorsque les arrêtés portent sur une partie privative dépendant d'un immeuble soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, l'expropriation engagée sur le fondement du présent article ne porte que sur le lot de copropriété concerné ; 2° Des mesures de remise en état de l'immeuble s'imposent pour prévenir la poursuite de la dégradation de celui-ci. Leur nécessité est attestée par un rapport des services municipaux, intercommunaux ou de l'État compétents ou d'un expert désigné par l'autorité compétente, établi dans les conditions prévues à l'article L. 511-7 dudit code ; 3° Lorsque l'immeuble est à usage d'habitation et occupé et que la réalisation des travaux de remise en état ou la préservation de la santé et de la sécurité des occupants justifie une interdiction temporaire d'habiter, un projet de plan de relogement et, le cas échéant, d'hébergement est établi en application des articles L. 314-2 à L. 314-9 du code de l'urbanisme. d) L?état de carence La procédure de carence a été créée par la loi du 1er août 2003 d'orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine et réformée par les lois du 25 mars 2009 et du 24 mars 2014 (dite loi ALUR). Elle est prévue par les dispositions des articles L. 615-6 à L. 615-8 du CCH et permet d?exproprier des immeubles dont le syndicat des copropriétaires est dans l?incapacité définitive de gérer l?immeuble et d?assurer sa conservation ou la sécurité et la santé des occupants, après constat du juge. La situation doit être suffisamment grave pour justifier l?intervention de la puissance publique, les autres alternatives moins contraignantes (prescriptions de police, administration provisoire, travaux d?office) s?avérant inadaptées ou ayant échoué dans leur mise en oeuvre. L?état de carence sera mis en évidence par le rapport du ou des experts judiciaires désignés par le président du tribunal, constatant les difficultés de gestion ou l?importance du déséquilibre financier du syndicat, la répartition des dettes par copropriétaire, la nature et 46 Lutter contre l?habitat indigne en copropriétés l?état des parties communes, et la nature et le coût des travaux à mettre en oeuvre pour garantir la santé ou la sécurité des occupants. Le constat de carence fonde l?utilité publique de l?expropriation : ce n?est pas le projet qui est d?utilité publique. L?élaboration du projet permet à la collectivité engageant la procédure d?avoir une vision globale du coût de l?opération le plus tôt possible : le préfet ne prend les arrêtés qu?après s?être assuré de la viabilité financière de l?opération, pour ne pas mettre la collectivité en difficulté. La question du projet n?interfère pas dans le débat sur le constat de carence, il ne s?agit pas d?une DUP. Depuis 2009, nombre de copropriétés ont fait l'objet d'un constat d?état de carence, à Uckange (Moselle), à Villeneuve-Saint-Georges (Val-de-Marne) à Nancy (Meurthe-et-Moselle), à Cluses (Haute-Savoie), à Épinay-sur-Seine (Seine-Saint-Denis), à Soisy-sur-École (Essonne), à Marseille (Bouches-du-Rhône), à Louviers (Eure)? Cette déclaration fonde l?utilité publique d'acquérir par expropriation des immeubles en copropriété. Cependant, il est à noter que dans certains cas, plusieurs freins ont empêché l?engagement de la procédure : délai trop long entre le constat de carence et la prise de possession, effets juridiques insuffisants de la carence, notamment pour ce qui concerne le montant de l'indemnité d'expropriation. Cette procédure a dans un premier temps été améliorée pour plus d?efficacité et de rapidité par la loi ALUR, au regard des situations d?urgence qu?elle a vocation à traiter. L?enchaînement des étapes de la procédure est revu et les délais de mise en oeuvre réduits. NOUVEAUTÉ La loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 a également apporté des simplifications : dès lors que le syndicat de copropriétaires n?est pas en mesure de fournir à l?expert, dans les 2 mois suivant sa demande, les comptes prévus à l?article 14-3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (budget prévisionnel, charges et produits de l?exercice, situation de trésorerie, ainsi que les annexes au budget prévisionnel), la copropriété sera présumée dans un état de graves difficultés financières (CCH art. L. 615-6, III-al. 4 nouveau). Une fois l?état de carence déclaré, l?expropriation de l?immeuble peut être poursuivie au profit de la collectivité publique qui a pris l?initiative de la procédure (commune ou EPCI compétent en matière d?habitat) ; elle peut aussi l?être au profit d?un concessionnaire, d?une opération d?aménagement, d?un opérateur ou d?un organisme y ayant vocation. Le bénéficiaire de l?expropriation est défini par arrêté préfectoral suivant les dispositions de l?article L. 615-7. Les articles L. 615-7 et L. 615-8 du CCH, explicitent les conditions de cette expropriation dont la phase administrative déroge au droit commun du code de l?expropriation (notamment par l?absence d?enquêtes d?utilité publique et parcellaire, l?arrêté de déclaration d?utilité publique étant accompagné d?arrêtés de cessibilité, et de prise de possession anticipée?). Il n?est pas prévu de délai de validité du constat de carence ni de délai entre le constat et les arrêtés préfectoraux. Il convient cependant d?observer qu?une copropriété faisant l?objet d?un constat de carence devient vite ingérable dans la mesure où la majorité des propriétaires, dans l?attente d?une expropriation, cessent de payer les charges. La mise en place d?un portage transitoire dès le constat de carence permet également d?engager des acquisitions par un opérateur solvable qui va pouvoir contribuer à l?alimentation de la trésorerie de la copropriété. 47 Lutter contre l?habitat indigne en copropriétés Pour que l?élaboration d?un projet, rendu possible par l?appropriation publique, soit définie pendant la phase judiciaire initiale de la procédure, le maire ou le président de l?EPCI à l?origine de la saisine du juge présente pour information le projet simplifié d?acquisition publique à l?assemblée délibérante de la collectivité territoriale. Au cours de la première assemblée délibérante suivant l?ordonnance du président du tribunal, le maire ou le président de l?EPCI compétent en matière d?habitat fait approuver le projet simplifié, modifié le cas échéant pour tenir compte des observations de l?assemblée délibérante à l?issue de son information en amont et des conclusions de l?expertise. La collectivité expropriante précise simplement l?affectation future de l?immeuble dont la carence a été déclarée et présente un dossier qui sera soumis à la consultation du public, exposant le projet simplifié d?acquisition publique en vue soit de la réhabilitation aux fins d?habitat ou d?un autre usage, soit de la démolition totale ou partielle de l?immeuble concerné. Ce dossier comporte également une évaluation du coût de l?opération, son plan de financement, ainsi qu?un plan de relogement des occupants concernés. Au vu de l?ordonnance du président du tribunal, du projet simplifié, du plan de relogement ainsi que des observations du public, le préfet, par arrêté, déclare le projet d?acquisition d?utilité publique, cessibles les immeubles, fixe le montant des indemnités provisionnelles ainsi que la date de prise de possession. L?expropriation est ensuite poursuivie dans les conditions de droit commun, ce qui concerne la phase judiciaire (art. L. 615-8), pour les lots qui n?ont pu faire par voie amiable l?objet d?un traité d?adhésion aux arrêtés de cessibilité. En pratique, la phase judiciaire prévue à l?article L. 615-8 n?est engagée que pour les situations dans lesquelles les expropriés n?ont pas accepté l?indemnité proposée dans les arrêtés préfectoraux. Pour ces propriétaires, l?indemnité est consignée, permettant le transfert des droits réels et la poursuite de l?opération. L?immeuble peut être acquis et démoli avant que le règlement du contentieux relatif à l?indemnité d?expropriation n?ait abouti. Le juge se rend sur place pour valider ou réévaluer l?indemnité. La personnalité morale du syndicat des copropriétaires subsiste après l?expropriation pour les besoins de la liquidation des dettes jusqu?à ce que le président du tribunal judiciaire mette fin à la mission de l?administrateur provisoire. Pour mener à bien cette procédure, la coordination et l?anticipation des différents services concernés est indispensable : DIE pour les évaluations, greffe pour les notifications des conclusions des rapports d?experts, services de la préfecture pour la préparation des arrêtés, juge de l?expropriation pour l?organisation des transports? 48 Lutter contre l?habitat indigne en copropriétés BONNES PRATIQUES Pour mener à bien les procédures de lutte contre l'habitat indigne en copropriétés, certains points de vigilance et pratiques de terrain sont à relever. ? Échanger avec le syndic tout au long de la procédure. Par ses fonctions, le syndic est un interlocuteur pivot dans le bon suivi et la bonne exécution des arrêtés, et ce à plusieurs titres : relai aux copropriétaires via le syndicat des copropriétaires de toute information relative à la procédure, production des pièces permettant l?engagement des astreintes ou des substitutions financières, accès aux documents de la copropriété (règlement de copropriété, procès-verbaux d?assemblées générales, coordonnées des copropriétaires?). ? S?assurer que le syndic dispose bien d?un mandat valide pour représenter le syndicat des copropriétaires. Il convient de vérifier dans les procès-verbaux d?assemblée générale que le contrat de syndic est toujours en vigueur. ? Organiser des visites conjointes avec le syndic pour faciliter l?accès aux parties communes et aux logements. Le conseil syndical peut aussi être un relai. La réalisation de visites conjointes permet également de mettre l?ensemble des acteurs en position de sachant. ? Récupérer l?état descriptif de division (EDD) et le règlement de copropriété dès l?engagement d?une procédure. Ces documents sont disponibles auprès des copropriétaires ou du syndic. Il faut cependant vérifier que les versions transmises sont bien celles publiées au service de la publicité foncière, qui sont les seules opposables, notamment pour le calcul des recouvrements. ? Prendre en compte les règles propres à la copropriété dans la rédaction des arrêtés et dans le suivi de leur exécution (identification des parties communes et privatives, organisation empilée, règles de charges spéciales et générales?). Chaque copropriété ayant ses propres règles d?organisation et de fonctionnement, leur méconnaissance peut aboutir à la rédaction d?arrêtés non conformes au règlement de copropriété et à l?état descriptif de division, donc à leur annulation par le tribunal administratif en cas de contentieux. ? Sensibiliser le syndic à ses responsabilités dans le cadre des arrêtés de police, notamment les sanctions civiles et pénales dont il peut faire l?objet en cas de contentieux mené par les copropriétaires pour inaction, faute ou négligence. ? Encourager le syndic à ne pas rester inactif face à un arrêté. Il dispose d?un pouvoir d?initiative en cas d?urgence, pour agir seul. Il doit lui être conseillé d?alerter l?autorité publique de toute difficulté dans l?exécution des arrêtés. 49 Lutter contre l?habitat indigne en copropriétés ? Rappeler au syndic ses obligations de communication à l?autorité publique, aux copro- priétaires et aux occupants. Il doit, en particulier, transmettre à l?autorité publique tout document nécessaire à l?engagement des astreintes et des substitutions et assurer la diffusion de toute correspondance ou arrêté lui étant notifié aux copropriétaires et aux occupants. ? Se renseigner sur les zonages et les projets urbains en cours qui impactent ou qui impacteraient l?immeuble et les éventuels travaux : Architecte Bâtiments de France (ABF), projet d?aménagement en cours, dispositifs programmés en cours de type plan de sauvegarde, opération programmée pour l?amélioration de l?habitat (OPAH), programme d?intérêt général (PIG), plan de prévention des risques technologiques (PPRT), autorisations du droit des sols? 50 Lutter contre l?habitat indigne en copropriétés ANNEXES 1. Modèle d?attestation de défaillance Je soussigné M ?. (si personne morale, indiquer qualité/gérant de la Sarl ou autre?) syndic de l?immeuble en copropriété sis ???.. titulaire de la carte professionnelle de gestion N° ??.(ou syndic bénévole?) et titulaire d?un contrat de syndic (ou de son renouvellement) suite au vote de l?assemblée générale des copropriétaires du (date)? VU le procès-verbal de l?assemblée générale des copropriétaires du ?.. ayant voté les modalités de réalisation des travaux prescrits par l?arrêté (d?insalubrité/de péril/portant sur ?) et précisé le calendrier des appels de fonds correspondants ; VU la mise en demeure prévue à l?article R. 511-11 du code de la construction et de l?habitation effectuée par mes soins le ?? par lettre recommandée avec demande d?avis de réception, ou par sommation de payer, délivrée par le commissaire de justice ? signifiée le ? à M ... copropriétaires du (des) lot(s)... VU l?absence de réponse de M et MME copropriétaire(s) dans le délai de 15 jours à compter du ? (date du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée ou date de signification de la sommation de payer délivrée par le commissaire de justice) ; ATTESTE QUE : M ? nom, prénom, demeurant à ??., né le ? (pour les personnes morales, leur forme, leur dénomination, leur siège social et l?organe qui les représente légalement) copropriétaire des lots N° ?.. dont la quote-part de dépense afférente aux travaux votés lors de l?assemblée générale susvisée se monte à ? euros est débiteur de ? euros à l?égard du syndicat des copropriétaires, correspondant au montant des sommes appelées et impayées à la date d?exigibilité du ou des appels de fonds correspondants selon l?état ci-joint, au titre de la réalisation des travaux ou mesures prescrites par l?arrêté susvisé. 51 Lutter contre l?habitat indigne en copropriétés Ci-joint, copie de la lettre recommandée avec avis de réception, ou de l?acte de commissaire de justice délivré au copropriétaire défaillant, valant sommation de payer. Je vous précise également que le procès-verbal de l?assemblée générale (éventuellement spéciale) qui s?est tenue le ? et qui a voté les modalités de réalisation des travaux nécessaires à la résorption de l?insalubrité (ou péril, ou sécurité/réfection des équipements communs d?un immeuble collectif d?habitation) n?a fait l?objet d?aucune action en contestation par un ou plusieurs copropriétaires, au titre du deuxième alinéa de l?article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. OU : Je vous précise également que le procès-verbal de l?assemblée générale (éventuellement spéciale) qui s?est tenue le ?.. et qui a voté les modalités de réalisation des travaux nécessaires à la résorption de l?insalubrité (ou péril, ou sécurité/réfection des équipements communs d?un immeuble collectif d?habitation) a fait l?objet d?une action en contestation au titre du deuxième alinéa de l?article 42 de la loi du 10 juillet 1965 par M ? (copropriétaire(s) défaillant(s)) ou N, copropriétaire(s) non défaillant(s), selon assignation devant le TGI de ? délivrée le ? ci-jointe. Fait à ?. Fait pour servir et valoir ce que de droit Le syndic Signature 52 Lutter contre l?habitat indigne en copropriétés 2. Pièces à joindre aux demandes de substitution financières a) Documents communs Les documents communs suivants sont à joindre aux demandes de substitution financières : ? Lettre d?information au maire sollicitant le paiement des quotes-parts des copropriétaires défaillants ; ? Copie de l?état descriptif de division de l?immeuble ; ? Liste à jour de tous les copropriétaires telle que prévue par l?article 32 du décret du 17 mars 1967 ; ? Procès-verbal de la ou des assemblées générales ayant voté les travaux, faisant apparaître la nature des travaux, les montants votés et le calendrier d?appel de fonds ; ? Devis, contrat d?architecte, avec tableau récapitulatif des travaux votés ; ? Récapitulatif des impayés travaux ; ? RIB du syndicat de copropriété. b) Documents propres à chaque copropriétaire défaillant Les documents propres à chaque copropriétaire défaillant suivants sont à joindre aux demandes de substitution financières : ? Attestation individuelle de défaillance (voir modèle) ; ? Copie des appels de fonds afférents aux travaux votés ; ? Copie de la sommation de payer (LRAR ou portage de commissaire) ; ? Le cas échéant, copie de l?assignation faite au copropriétaire ; ? Tableau récapitulatif des sommes dues. 53 54 55 Le PNLHI est à votre disposition pour tout renseignement complémentaire pnlhi@developpement-durable.gouv.fr M is e en p ag e : w w w .la b o it ea ve rb e. fr  Avant-propos  I. La copropriété, une personnalité juridique particulière  1. Les documents de la copropriété  a) Le règlement de copropriété  b) L?état descriptif de division  c) Le carnet d?entretien de l?immeuble  d) La fiche synthétique  2. Les acteurs de la copropriété  a) Le syndicat des copropriétaires  b) Le représentant de la copropriété  ? Le syndic  ? L?administrateur provisoire  c) Le conseil syndical  d) L?assemblée générale  3. Les organisations particulières  a) Régimes alternatifs dans des cas particuliers  b) Cas des ensembles immobiliers complexes  c) Cas des copropriétés dépourvues de toute gouvernance  II. Le déroulement d?une procédure de mise en sécurité ou de traitement de l?insalubrité en copropriété  1. De la visite à la prise de l?arrêté  a) La visite  b) La phase contradictoire  c) La prise de l?arrêté  ? Rappels juridiques des faits générateurs de la police de l?habitat indigne  ? La notification de l?arrêté  ? Les prescriptions  2. L?exécution des prescriptions  a) La protection des occupants  ? L?information aux occupants  ? La suspension du loyer et de la date résiduelle du bail  ? L?hébergement et le relogement  ? L?interdiction de diviser  b) L?astreinte administrative  c) La réalisation des travaux  ? Par les copropriétaires  ? Le cas des travaux privatifs nécessitant une intervention sur les parties communes  ? La substitution financière aux copropriétaires défaillants  ? L?exécution d?office des travaux par l?autorité compétente  d) Le recouvrement  III. Les outils opérationnels permettant d?agir sur l?habitat indigne en copropriété, à l?échelle d?un immeuble, d?un îlot ou d?un quartier  1. Les opérations de restauration immobilière (ORI)  2. La résorption de l?habitat insalubre (RHI)  3. L?expropriation  a) La déclaration d?utilité publique  b) La procédure d?expropriation dite « Vivien »  c) La procédure d?expropriation des immeubles indignes à titre remédiable  d) L?état de carence  Bonnes pratiques  Annexes  1. Modèle d?attestation de défaillance  2. Pièces à joindre aux demandes de substitution financières  a) Documents communs  b) Documents propres à chaque copropriétaire défaillant (ATTENTION: OPTION d?utilité publique, dite « DUP travaux » pour procéder à l?acquisition des immeubles ou des droits réels immobiliers nécessaires à la réalisation d?une opération d?intérêt général déterminée. L?objectif de l?expropriation est de réaliser un nouveau projet sur la parcelle. Ce projet sera motivé dans le dossier de demande de DUP. L?expropriation d?utilité publique n?est effective qu?à l?issue d?une enquête préalable d?utilité publique et d?une détermination contradictoire des biens à exproprier. 43 Lutter contre l?habitat indigne en copropriétés b) La procédure d?expropriation dite « Vivien » Il est possible de procéder à l?expropriation d?un immeuble frappé d?un arrêté ayant prescrit l?interdiction définitive d?habiter ou d?utiliser, ou la démolition. Cette procédure, dans la continuité des polices de lutte contre l?habitat indigne, a pour objectif de prévenir l?effondrement, résorber durablement les situations d?habitat indigne et de mettre sur le marché des logements décents. Article L. 511-1 CECUP : « Peut être poursuivie, dans les conditions prévues aux articles L. 511-2 à L. 511-9, au profit de l'État, d'une société de construction dans laquelle l'État détient la majorité du capital, d'une collectivité territoriale, d'un organisme y ayant vocation ou d'un concessionnaire d'une opération d'aménagement mentionné à l'article L. 300-4 du code de l'urbanisme, l'expropriation : 1° Des immeubles ayant fait l'objet d'un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité pris en application de l'article L. 511-11 du code de la construction et de l'habitation et ayant prescrit la démolition ou l'interdiction définitive d'habiter ou d'utiliser ; [...] ». Contrairement à la DUP « travaux », l?application de l?article L. 511-11 du CECUP (issu de la loi n° 70-612 du 10 juillet 1970 tendant à faciliter la suppression de l'habitat insalubre dite « loi Vivien ») permet l?expropriation sans avoir recours à une enquête publique au préalable, ce qui réduit grandement le temps de la procédure et donc de l?acquisition de l?immeuble par l?autorité compétente. 44 Lutter contre l?habitat indigne en copropriétés c) La procédure d?expropriation des immeubles indignes à titre remédiable NOUVEAUTÉ Pour les cas où ni la démolition, ni l?interdiction définitive à l?habitation ou à l?utilisation n?auraient été prescrits dans l?arrêté de police de traitement de l?insalubrité ou de mise en sécurité, mais que la défaillance du propriétaire et la mise en danger des occupants est prouvée, la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 visant à l'accélération et à la simplification de la rénovation de l'habitat dégradé et des grandes opérations d'aménagement a créé la possibilité d?exproprier un immeuble sous 3 conditions cumulatives : ? l?immeuble a fait l?objet, au cours des 10 dernières années, d?au moins deux arrêtés de mise en sécurité ou de traitement de l?insalubrité n?ayant pas été suivi de faits, ou dont les mesures ont été réalisées en substitution des propriétaires par l?autorité compétente ; ? une interdiction temporaire à l?habitation ou à l?utilisation a été prescrite ; ? un rapport d?expert certifie que la poursuite de la dégradation est inévitable sans la réalisation de travaux. Lorsque ces trois conditions sont réunies, l?autorité compétente peut engager une procédure d?expropriation. L?objectif de cette procédure est de pouvoir intervenir sur les immeubles indignes avant que la situation n?oblige à la démolition du bien. Suite à l?expropriation, l?autorité devra réaliser les travaux de sortie d?habitat indigne et proposer aux occupants de réintégrer leurs logements. Lorsque ces trois critères sont remplis, l?autorité compétente peut désigner la collectivité publique ou l'organisme au profit duquel l'expropriation est poursuivie. L?expropriant est tenu à une obligation de relogement, y compris des propriétaires. 45 Lutter contre l?habitat indigne en copropriétés Article 512-11 CECUP : « L'expropriation d'immeubles bâtis ou de parties d'immeubles bâtis, y compris leurs terrains d'assiette, peut être poursuivie au profit de l'État, d'une société de construction dans laquelle l'État détient la majorité du capital, d'une collectivité territoriale, du concessionnaire d'une opération d'aménagement mentionnée à l'article L. 300-4 du code de l'urbanisme ou du titulaire d'un contrat mentionné à l'article L. 300-10 du même code, dans les conditions prévues aux articles L. 512-2 à L. 512-6 du présent code, lorsque les conditions suivantes sont réunies : 1° L'immeuble a fait l'objet, au cours des dix dernières années civiles, d'au moins deux arrêtés de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité, pris en application des articles L. 511-11 ou L. 511-19 du code de la construction et de l'habitation, ayant prescrit des mesures propres à remédier à la situation qui n'ont pas été intégralement exécutées ou à l'exécution desquelles il a dû être procédé d'office en application de l'article L. 511-16 du même code. Lorsque les arrêtés portent sur une partie privative dépendant d'un immeuble soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, l'expropriation engagée sur le fondement du présent article ne porte que sur le lot de copropriété concerné ; 2° Des mesures de remise en état de l'immeuble s'imposent pour prévenir la poursuite de la dégradation de celui-ci. Leur nécessité est attestée par un rapport des services municipaux, intercommunaux ou de l'État compétents ou d'un expert désigné par l'autorité compétente, établi dans les conditions prévues à l'article L. 511-7 dudit code ; 3° Lorsque l'immeuble est à usage d'habitation et occupé et que la réalisation des travaux de remise en état ou la préservation de la santé et de la sécurité des occupants justifie une interdiction temporaire d'habiter, un projet de plan de relogement et, le cas échéant, d'hébergement est établi en application des articles L. 314-2 à L. 314-9 du code de l'urbanisme. d) L?état de carence La procédure de carence a été créée par la loi du 1er août 2003 d'orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine et réformée par les lois du 25 mars 2009 et du 24 mars 2014 (dite loi ALUR). Elle est prévue par les dispositions des articles L. 615-6 à L. 615-8 du CCH et permet d?exproprier des immeubles dont le syndicat des copropriétaires est dans l?incapacité définitive de gérer l?immeuble et d?assurer sa conservation ou la sécurité et la santé des occupants, après constat du juge. La situation doit être suffisamment grave pour justifier l?intervention de la puissance publique, les autres alternatives moins contraignantes (prescriptions de police, administration provisoire, travaux d?office) s?avérant inadaptées ou ayant échoué dans leur mise en oeuvre. L?état de carence sera mis en évidence par le rapport du ou des experts judiciaires désignés par le président du tribunal, constatant les difficultés de gestion ou l?importance du déséquilibre financier du syndicat, la répartition des dettes par copropriétaire, la nature et 46 Lutter contre l?habitat indigne en copropriétés l?état des parties communes, et la nature et le coût des travaux à mettre en oeuvre pour garantir la santé ou la sécurité des occupants. Le constat de carence fonde l?utilité publique de l?expropriation : ce n?est pas le projet qui est d?utilité publique. L?élaboration du projet permet à la collectivité engageant la procédure d?avoir une vision globale du coût de l?opération le plus tôt possible : le préfet ne prend les arrêtés qu?après s?être assuré de la viabilité financière de l?opération, pour ne pas mettre la collectivité en difficulté. La question du projet n?interfère pas dans le débat sur le constat de carence, il ne s?agit pas d?une DUP. Depuis 2009, nombre de copropriétés ont fait l'objet d'un constat d?état de carence, à Uckange (Moselle), à Villeneuve-Saint-Georges (Val-de-Marne) à Nancy (Meurthe-et-Moselle), à Cluses (Haute-Savoie), à Épinay-sur-Seine (Seine-Saint-Denis), à Soisy-sur-École (Essonne), à Marseille (Bouches-du-Rhône), à Louviers (Eure)? Cette déclaration fonde l?utilité publique d'acquérir par expropriation des immeubles en copropriété. Cependant, il est à noter que dans certains cas, plusieurs freins ont empêché l?engagement de la procédure : délai trop long entre le constat de carence et la prise de possession, effets juridiques insuffisants de la carence, notamment pour ce qui concerne le montant de l'indemnité d'expropriation. Cette procédure a dans un premier temps été améliorée pour plus d?efficacité et de rapidité par la loi ALUR, au regard des situations d?urgence qu?elle a vocation à traiter. L?enchaînement des étapes de la procédure est revu et les délais de mise en oeuvre réduits. NOUVEAUTÉ La loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 a également apporté des simplifications : dès lors que le syndicat de copropriétaires n?est pas en mesure de fournir à l?expert, dans les 2 mois suivant sa demande, les comptes prévus à l?article 14-3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (budget prévisionnel, charges et produits de l?exercice, situation de trésorerie, ainsi que les annexes au budget prévisionnel), la copropriété sera présumée dans un état de graves difficultés financières (CCH art. L. 615-6, III-al. 4 nouveau). Une fois l?état de carence déclaré, l?expropriation de l?immeuble peut être poursuivie au profit de la collectivité publique qui a pris l?initiative de la procédure (commune ou EPCI compétent en matière d?habitat) ; elle peut aussi l?être au profit d?un concessionnaire, d?une opération d?aménagement, d?un opérateur ou d?un organisme y ayant vocation. Le bénéficiaire de l?expropriation est défini par arrêté préfectoral suivant les dispositions de l?article L. 615-7. Les articles L. 615-7 et L. 615-8 du CCH, explicitent les conditions de cette expropriation dont la phase administrative déroge au droit commun du code de l?expropriation (notamment par l?absence d?enquêtes d?utilité publique et parcellaire, l?arrêté de déclaration d?utilité publique étant accompagné d?arrêtés de cessibilité, et de prise de possession anticipée?). Il n?est pas prévu de délai de validité du constat de carence ni de délai entre le constat et les arrêtés préfectoraux. Il convient cependant d?observer qu?une copropriété faisant l?objet d?un constat de carence devient vite ingérable dans la mesure où la majorité des propriétaires, dans l?attente d?une expropriation, cessent de payer les charges. La mise en place d?un portage transitoire dès le constat de carence permet également d?engager des acquisitions par un opérateur solvable qui va pouvoir contribuer à l?alimentation de la trésorerie de la copropriété. 47 Lutter contre l?habitat indigne en copropriétés Pour que l?élaboration d?un projet, rendu possible par l?appropriation publique, soit définie pendant la phase judiciaire initiale de la procédure, le maire ou le président de l?EPCI à l?origine de la saisine du juge présente pour information le projet simplifié d?acquisition publique à l?assemblée délibérante de la collectivité territoriale. Au cours de la première assemblée délibérante suivant l?ordonnance du président du tribunal, le maire ou le président de l?EPCI compétent en matière d?habitat fait approuver le projet simplifié, modifié le cas échéant pour tenir compte des observations de l?assemblée délibérante à l?issue de son information en amont et des conclusions de l?expertise. La collectivité expropriante précise simplement l?affectation future de l?immeuble dont la carence a été déclarée et présente un dossier qui sera soumis à la consultation du public, exposant le projet simplifié d?acquisition publique en vue soit de la réhabilitation aux fins d?habitat ou d?un autre usage, soit de la démolition totale ou partielle de l?immeuble concerné. Ce dossier comporte également une évaluation du coût de l?opération, son plan de financement, ainsi qu?un plan de relogement des occupants concernés. Au vu de l?ordonnance du président du tribunal, du projet simplifié, du plan de relogement ainsi que des observations du public, le préfet, par arrêté, déclare le projet d?acquisition d?utilité publique, cessibles les immeubles, fixe le montant des indemnités provisionnelles ainsi que la date de prise de possession. L?expropriation est ensuite poursuivie dans les conditions de droit commun, ce qui concerne la phase judiciaire (art. L. 615-8), pour les lots qui n?ont pu faire par voie amiable l?objet d?un traité d?adhésion aux arrêtés de cessibilité. En pratique, la phase judiciaire prévue à l?article L. 615-8 n?est engagée que pour les situations dans lesquelles les expropriés n?ont pas accepté l?indemnité proposée dans les arrêtés préfectoraux. Pour ces propriétaires, l?indemnité est consignée, permettant le transfert des droits réels et la poursuite de l?opération. L?immeuble peut être acquis et démoli avant que le règlement du contentieux relatif à l?indemnité d?expropriation n?ait abouti. Le juge se rend sur place pour valider ou réévaluer l?indemnité. La personnalité morale du syndicat des copropriétaires subsiste après l?expropriation pour les besoins de la liquidation des dettes jusqu?à ce que le président du tribunal judiciaire mette fin à la mission de l?administrateur provisoire. Pour mener à bien cette procédure, la coordination et l?anticipation des différents services concernés est indispensable : DIE pour les évaluations, greffe pour les notifications des conclusions des rapports d?experts, services de la préfecture pour la préparation des arrêtés, juge de l?expropriation pour l?organisation des transports? 48 Lutter contre l?habitat indigne en copropriétés BONNES PRATIQUES Pour mener à bien les procédures de lutte contre l'habitat indigne en copropriétés, certains points de vigilance et pratiques de terrain sont à relever. ? Échanger avec le syndic tout au long de la procédure. Par ses fonctions, le syndic est un interlocuteur pivot dans le bon suivi et la bonne exécution des arrêtés, et ce à plusieurs titres : relai aux copropriétaires via le syndicat des copropriétaires de toute information relative à la procédure, production des pièces permettant l?engagement des astreintes ou des substitutions financières, accès aux documents de la copropriété (règlement de copropriété, procès-verbaux d?assemblées générales, coordonnées des copropriétaires?). ? S?assurer que le syndic dispose bien d?un mandat valide pour représenter le syndicat des copropriétaires. Il convient de vérifier dans les procès-verbaux d?assemblée générale que le contrat de syndic est toujours en vigueur. ? Organiser des visites conjointes avec le syndic pour faciliter l?accès aux parties communes et aux logements. Le conseil syndical peut aussi être un relai. La réalisation de visites conjointes permet également de mettre l?ensemble des acteurs en position de sachant. ? Récupérer l?état descriptif de division (EDD) et le règlement de copropriété dès l?engagement d?une procédure. Ces documents sont disponibles auprès des copropriétaires ou du syndic. Il faut cependant vérifier que les versions transmises sont bien celles publiées au service de la publicité foncière, qui sont les seules opposables, notamment pour le calcul des recouvrements. ? Prendre en compte les règles propres à la copropriété dans la rédaction des arrêtés et dans le suivi de leur exécution (identification des parties communes et privatives, organisation empilée, règles de charges spéciales et générales?). Chaque copropriété ayant ses propres règles d?organisation et de fonctionnement, leur méconnaissance peut aboutir à la rédaction d?arrêtés non conformes au règlement de copropriété et à l?état descriptif de division, donc à leur annulation par le tribunal administratif en cas de contentieux. ? Sensibiliser le syndic à ses responsabilités dans le cadre des arrêtés de police, notamment les sanctions civiles et pénales dont il peut faire l?objet en cas de contentieux mené par les copropriétaires pour inaction, faute ou négligence. ? Encourager le syndic à ne pas rester inactif face à un arrêté. Il dispose d?un pouvoir d?initiative en cas d?urgence, pour agir seul. Il doit lui être conseillé d?alerter l?autorité publique de toute difficulté dans l?exécution des arrêtés. 49 Lutter contre l?habitat indigne en copropriétés ? Rappeler au syndic ses obligations de communication à l?autorité publique, aux copro- priétaires et aux occupants. Il doit, en particulier, transmettre à l?autorité publique tout document nécessaire à l?engagement des astreintes et des substitutions et assurer la diffusion de toute correspondance ou arrêté lui étant notifié aux copropriétaires et aux occupants. ? Se renseigner sur les zonages et les projets urbains en cours qui impactent ou qui impacteraient l?immeuble et les éventuels travaux : Architecte Bâtiments de France (ABF), projet d?aménagement en cours, dispositifs programmés en cours de type plan de sauvegarde, opération programmée pour l?amélioration de l?habitat (OPAH), programme d?intérêt général (PIG), plan de prévention des risques technologiques (PPRT), autorisations du droit des sols? 50 Lutter contre l?habitat indigne en copropriétés ANNEXES 1. Modèle d?attestation de défaillance Je soussigné M ?. (si personne morale, indiquer qualité/gérant de la Sarl ou autre?) syndic de l?immeuble en copropriété sis ???.. titulaire de la carte professionnelle de gestion N° ??.(ou syndic bénévole?) et titulaire d?un contrat de syndic (ou de son renouvellement) suite au vote de l?assemblée générale des copropriétaires du (date)? VU le procès-verbal de l?assemblée générale des copropriétaires du ?.. ayant voté les modalités de réalisation des travaux prescrits par l?arrêté (d?insalubrité/de péril/portant sur ?) et précisé le calendrier des appels de fonds correspondants ; VU la mise en demeure prévue à l?article R. 511-11 du code de la construction et de l?habitation effectuée par mes soins le ?? par lettre recommandée avec demande d?avis de réception, ou par sommation de payer, délivrée par le commissaire de justice ? signifiée le ? à M ... copropriétaires du (des) lot(s)... VU l?absence de réponse de M et MME copropriétaire(s) dans le délai de 15 jours à compter du ? (date du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée ou date de signification de la sommation de payer délivrée par le commissaire de justice) ; ATTESTE QUE : M ? nom, prénom, demeurant à ??., né le ? (pour les personnes morales, leur forme, leur dénomination, leur siège social et l?organe qui les représente légalement) copropriétaire des lots N° ?.. dont la quote-part de dépense afférente aux travaux votés lors de l?assemblée générale susvisée se monte à ? euros est débiteur de ? euros à l?égard du syndicat des copropriétaires, correspondant au montant des sommes appelées et impayées à la date d?exigibilité du ou des appels de fonds correspondants selon l?état ci-joint, au titre de la réalisation des travaux ou mesures prescrites par l?arrêté susvisé. 51 Lutter contre l?habitat indigne en copropriétés Ci-joint, copie de la lettre recommandée avec avis de réception, ou de l?acte de commissaire de justice délivré au copropriétaire défaillant, valant sommation de payer. Je vous précise également que le procès-verbal de l?assemblée générale (éventuellement spéciale) qui s?est tenue le ? et qui a voté les modalités de réalisation des travaux nécessaires à la résorption de l?insalubrité (ou péril, ou sécurité/réfection des équipements communs d?un immeuble collectif d?habitation) n?a fait l?objet d?aucune action en contestation par un ou plusieurs copropriétaires, au titre du deuxième alinéa de l?article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. OU : Je vous précise également que le procès-verbal de l?assemblée générale (éventuellement spéciale) qui s?est tenue le ?.. et qui a voté les modalités de réalisation des travaux nécessaires à la résorption de l?insalubrité (ou péril, ou sécurité/réfection des équipements communs d?un immeuble collectif d?habitation) a fait l?objet d?une action en contestation au titre du deuxième alinéa de l?article 42 de la loi du 10 juillet 1965 par M ? (copropriétaire(s) défaillant(s)) ou N, copropriétaire(s) non défaillant(s), selon assignation devant le TGI de ? délivrée le ? ci-jointe. Fait à ?. Fait pour servir et valoir ce que de droit Le syndic Signature 52 Lutter contre l?habitat indigne en copropriétés 2. Pièces à joindre aux demandes de substitution financières a) Documents communs Les documents communs suivants sont à joindre aux demandes de substitution financières : ? Lettre d?information au maire sollicitant le paiement des quotes-parts des copropriétaires défaillants ; ? Copie de l?état descriptif de division de l?immeuble ; ? Liste à jour de tous les copropriétaires telle que prévue par l?article 32 du décret du 17 mars 1967 ; ? Procès-verbal de la ou des assemblées générales ayant voté les travaux, faisant apparaître la nature des travaux, les montants votés et le calendrier d?appel de fonds ; ? Devis, contrat d?architecte, avec tableau récapitulatif des travaux votés ; ? Récapitulatif des impayés travaux ; ? RIB du syndicat de copropriété. b) Documents propres à chaque copropriétaire défaillant Les documents propres à chaque copropriétaire défaillant suivants sont à joindre aux demandes de substitution financières : ? Attestation individuelle de défaillance (voir modèle) ; ? Copie des appels de fonds afférents aux travaux votés ; ? Copie de la sommation de payer (LRAR ou portage de commissaire) ; ? Le cas échéant, copie de l?assignation faite au copropriétaire ; ? Tableau récapitulatif des sommes dues. 53 54 55 Le PNLHI est à votre disposition pour tout renseignement complémentaire pnlhi@developpement-durable.gouv.fr M is e en p ag e : w w w .la b o it ea ve rb e. fr Avant-propos I. La copropriété, une personnalité juridique particulière 1. Les documents de la copropriété a) Le règlement de copropriété b) L?état descriptif de division c) Le carnet d?entretien de l?immeuble d) La fiche synthétique 2. Les acteurs de la copropriété a) Le syndicat des copropriétaires b) Le représentant de la copropriété ? Le syndic ? L?administrateur provisoire c) Le conseil syndical d) L?assemblée générale 3. Les organisations particulières a) Régimes alternatifs dans des cas particuliers b) Cas des ensembles immobiliers complexes c) Cas des copropriétés dépourvues de toute gouvernance II. Le déroulement d?une procédure de mise en sécurité ou de traitement de l?insalubrité en copropriété 1. De la visite à la prise de l?arrêté a) La visite b) La phase contradictoire c) La prise de l?arrêté ? Rappels juridiques des faits générateurs de la police de l?habitat indigne ? La notification de l?arrêté ? Les prescriptions 2. L?exécution des prescriptions a) La protection des occupants ? L?information aux occupants ? La suspension du loyer et de la date résiduelle du bail ? L?hébergement et le relogement ? L?interdiction de diviser b) L?astreinte administrative c) La réalisation des travaux ? Par les copropriétaires ? Le cas des travaux privatifs nécessitant une intervention sur les parties communes ? La substitution financière aux copropriétaires défaillants ? L?exécution d?office des travaux par l?autorité compétente d) Le recouvrement III. Les outils opérationnels permettant d?agir sur l?habitat indigne en copropriété, à l?échelle d?un immeuble, d?un îlot ou d?un quartier 1. Les opérations de restauration immobilière (ORI) 2. La résorption de l?habitat insalubre (RHI) 3. L?expropriation a) La déclaration d?utilité publique b) La procédure d?expropriation dite « Vivien » c) La procédure d?expropriation des immeubles indignes à titre remédiable d) L?état de carence Bonnes pratiques Annexes 1. Modèle d?attestation de défaillance 2. Pièces à joindre aux demandes de substitution financières a) Documents communs b) Documents propres à chaque copropriétaire défaillant INVALIDE) (ATTENTION: OPTION terminée. L?objectif de l?expropriation est de réaliser un nouveau projet sur la parcelle. Ce projet sera motivé dans le dossier de demande de DUP. L?expropriation d?utilité publique n?est effective qu?à l?issue d?une enquête préalable d?utilité publique et d?une détermination contradictoire des biens à exproprier. 43 Lutter contre l?habitat indigne en copropriétés b) La procédure d?expropriation dite « Vivien » Il est possible de procéder à l?expropriation d?un immeuble frappé d?un arrêté ayant prescrit l?interdiction définitive d?habiter ou d?utiliser, ou la démolition. Cette procédure, dans la continuité des polices de lutte contre l?habitat indigne, a pour objectif de prévenir l?effondrement, résorber durablement les situations d?habitat indigne et de mettre sur le marché des logements décents. Article L. 511-1 CECUP : « Peut être poursuivie, dans les conditions prévues aux articles L. 511-2 à L. 511-9, au profit de l'État, d'une société de construction dans laquelle l'État détient la majorité du capital, d'une collectivité territoriale, d'un organisme y ayant vocation ou d'un concessionnaire d'une opération d'aménagement mentionné à l'article L. 300-4 du code de l'urbanisme, l'expropriation : 1° Des immeubles ayant fait l'objet d'un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité pris en application de l'article L. 511-11 du code de la construction et de l'habitation et ayant prescrit la démolition ou l'interdiction définitive d'habiter ou d'utiliser ; [...] ». Contrairement à la DUP « travaux », l?application de l?article L. 511-11 du CECUP (issu de la loi n° 70-612 du 10 juillet 1970 tendant à faciliter la suppression de l'habitat insalubre dite « loi Vivien ») permet l?expropriation sans avoir recours à une enquête publique au préalable, ce qui réduit grandement le temps de la procédure et donc de l?acquisition de l?immeuble par l?autorité compétente. 44 Lutter contre l?habitat indigne en copropriétés c) La procédure d?expropriation des immeubles indignes à titre remédiable NOUVEAUTÉ Pour les cas où ni la démolition, ni l?interdiction définitive à l?habitation ou à l?utilisation n?auraient été prescrits dans l?arrêté de police de traitement de l?insalubrité ou de mise en sécurité, mais que la défaillance du propriétaire et la mise en danger des occupants est prouvée, la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 visant à l'accélération et à la simplification de la rénovation de l'habitat dégradé et des grandes opérations d'aménagement a créé la possibilité d?exproprier un immeuble sous 3 conditions cumulatives : ? l?immeuble a fait l?objet, au cours des 10 dernières années, d?au moins deux arrêtés de mise en sécurité ou de traitement de l?insalubrité n?ayant pas été suivi de faits, ou dont les mesures ont été réalisées en substitution des propriétaires par l?autorité compétente ; ? une interdiction temporaire à l?habitation ou à l?utilisation a été prescrite ; ? un rapport d?expert certifie que la poursuite de la dégradation est inévitable sans la réalisation de travaux. Lorsque ces trois conditions sont réunies, l?autorité compétente peut engager une procédure d?expropriation. L?objectif de cette procédure est de pouvoir intervenir sur les immeubles indignes avant que la situation n?oblige à la démolition du bien. Suite à l?expropriation, l?autorité devra réaliser les travaux de sortie d?habitat indigne et proposer aux occupants de réintégrer leurs logements. Lorsque ces trois critères sont remplis, l?autorité compétente peut désigner la collectivité publique ou l'organisme au profit duquel l'expropriation est poursuivie. L?expropriant est tenu à une obligation de relogement, y compris des propriétaires. 45 Lutter contre l?habitat indigne en copropriétés Article 512-11 CECUP : « L'expropriation d'immeubles bâtis ou de parties d'immeubles bâtis, y compris leurs terrains d'assiette, peut être poursuivie au profit de l'État, d'une société de construction dans laquelle l'État détient la majorité du capital, d'une collectivité territoriale, du concessionnaire d'une opération d'aménagement mentionnée à l'article L. 300-4 du code de l'urbanisme ou du titulaire d'un contrat mentionné à l'article L. 300-10 du même code, dans les conditions prévues aux articles L. 512-2 à L. 512-6 du présent code, lorsque les conditions suivantes sont réunies : 1° L'immeuble a fait l'objet, au cours des dix dernières années civiles, d'au moins deux arrêtés de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité, pris en application des articles L. 511-11 ou L. 511-19 du code de la construction et de l'habitation, ayant prescrit des mesures propres à remédier à la situation qui n'ont pas été intégralement exécutées ou à l'exécution desquelles il a dû être procédé d'office en application de l'article L. 511-16 du même code. Lorsque les arrêtés portent sur une partie privative dépendant d'un immeuble soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, l'expropriation engagée sur le fondement du présent article ne porte que sur le lot de copropriété concerné ; 2° Des mesures de remise en état de l'immeuble s'imposent pour prévenir la poursuite de la dégradation de celui-ci. Leur nécessité est attestée par un rapport des services municipaux, intercommunaux ou de l'État compétents ou d'un expert désigné par l'autorité compétente, établi dans les conditions prévues à l'article L. 511-7 dudit code ; 3° Lorsque l'immeuble est à usage d'habitation et occupé et que la réalisation des travaux de remise en état ou la préservation de la santé et de la sécurité des occupants justifie une interdiction temporaire d'habiter, un projet de plan de relogement et, le cas échéant, d'hébergement est établi en application des articles L. 314-2 à L. 314-9 du code de l'urbanisme. d) L?état de carence La procédure de carence a été créée par la loi du 1er août 2003 d'orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine et réformée par les lois du 25 mars 2009 et du 24 mars 2014 (dite loi ALUR). Elle est prévue par les dispositions des articles L. 615-6 à L. 615-8 du CCH et permet d?exproprier des immeubles dont le syndicat des copropriétaires est dans l?incapacité définitive de gérer l?immeuble et d?assurer sa conservation ou la sécurité et la santé des occupants, après constat du juge. La situation doit être suffisamment grave pour justifier l?intervention de la puissance publique, les autres alternatives moins contraignantes (prescriptions de police, administration provisoire, travaux d?office) s?avérant inadaptées ou ayant échoué dans leur mise en oeuvre. L?état de carence sera mis en évidence par le rapport du ou des experts judiciaires désignés par le président du tribunal, constatant les difficultés de gestion ou l?importance du déséquilibre financier du syndicat, la répartition des dettes par copropriétaire, la nature et 46 Lutter contre l?habitat indigne en copropriétés l?état des parties communes, et la nature et le coût des travaux à mettre en oeuvre pour garantir la santé ou la sécurité des occupants. Le constat de carence fonde l?utilité publique de l?expropriation : ce n?est pas le projet qui est d?utilité publique. L?élaboration du projet permet à la collectivité engageant la procédure d?avoir une vision globale du coût de l?opération le plus tôt possible : le préfet ne prend les arrêtés qu?après s?être assuré de la viabilité financière de l?opération, pour ne pas mettre la collectivité en difficulté. La question du projet n?interfère pas dans le débat sur le constat de carence, il ne s?agit pas d?une DUP. Depuis 2009, nombre de copropriétés ont fait l'objet d'un constat d?état de carence, à Uckange (Moselle), à Villeneuve-Saint-Georges (Val-de-Marne) à Nancy (Meurthe-et-Moselle), à Cluses (Haute-Savoie), à Épinay-sur-Seine (Seine-Saint-Denis), à Soisy-sur-École (Essonne), à Marseille (Bouches-du-Rhône), à Louviers (Eure)? Cette déclaration fonde l?utilité publique d'acquérir par expropriation des immeubles en copropriété. Cependant, il est à noter que dans certains cas, plusieurs freins ont empêché l?engagement de la procédure : délai trop long entre le constat de carence et la prise de possession, effets juridiques insuffisants de la carence, notamment pour ce qui concerne le montant de l'indemnité d'expropriation. Cette procédure a dans un premier temps été améliorée pour plus d?efficacité et de rapidité par la loi ALUR, au regard des situations d?urgence qu?elle a vocation à traiter. L?enchaînement des étapes de la procédure est revu et les délais de mise en oeuvre réduits. NOUVEAUTÉ La loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 a également apporté des simplifications : dès lors que le syndicat de copropriétaires n?est pas en mesure de fournir à l?expert, dans les 2 mois suivant sa demande, les comptes prévus à l?article 14-3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (budget prévisionnel, charges et produits de l?exercice, situation de trésorerie, ainsi que les annexes au budget prévisionnel), la copropriété sera présumée dans un état de graves difficultés financières (CCH art. L. 615-6, III-al. 4 nouveau). Une fois l?état de carence déclaré, l?expropriation de l?immeuble peut être poursuivie au profit de la collectivité publique qui a pris l?initiative de la procédure (commune ou EPCI compétent en matière d?habitat) ; elle peut aussi l?être au profit d?un concessionnaire, d?une opération d?aménagement, d?un opérateur ou d?un organisme y ayant vocation. Le bénéficiaire de l?expropriation est défini par arrêté préfectoral suivant les dispositions de l?article L. 615-7. Les articles L. 615-7 et L. 615-8 du CCH, explicitent les conditions de cette expropriation dont la phase administrative déroge au droit commun du code de l?expropriation (notamment par l?absence d?enquêtes d?utilité publique et parcellaire, l?arrêté de déclaration d?utilité publique étant accompagné d?arrêtés de cessibilité, et de prise de possession anticipée?). Il n?est pas prévu de délai de validité du constat de carence ni de délai entre le constat et les arrêtés préfectoraux. Il convient cependant d?observer qu?une copropriété faisant l?objet d?un constat de carence devient vite ingérable dans la mesure où la majorité des propriétaires, dans l?attente d?une expropriation, cessent de payer les charges. La mise en place d?un portage transitoire dès le constat de carence permet également d?engager des acquisitions par un opérateur solvable qui va pouvoir contribuer à l?alimentation de la trésorerie de la copropriété. 47 Lutter contre l?habitat indigne en copropriétés Pour que l?élaboration d?un projet, rendu possible par l?appropriation publique, soit définie pendant la phase judiciaire initiale de la procédure, le maire ou le président de l?EPCI à l?origine de la saisine du juge présente pour information le projet simplifié d?acquisition publique à l?assemblée délibérante de la collectivité territoriale. Au cours de la première assemblée délibérante suivant l?ordonnance du président du tribunal, le maire ou le président de l?EPCI compétent en matière d?habitat fait approuver le projet simplifié, modifié le cas échéant pour tenir compte des observations de l?assemblée délibérante à l?issue de son information en amont et des conclusions de l?expertise. La collectivité expropriante précise simplement l?affectation future de l?immeuble dont la carence a été déclarée et présente un dossier qui sera soumis à la consultation du public, exposant le projet simplifié d?acquisition publique en vue soit de la réhabilitation aux fins d?habitat ou d?un autre usage, soit de la démolition totale ou partielle de l?immeuble concerné. Ce dossier comporte également une évaluation du coût de l?opération, son plan de financement, ainsi qu?un plan de relogement des occupants concernés. Au vu de l?ordonnance du président du tribunal, du projet simplifié, du plan de relogement ainsi que des observations du public, le préfet, par arrêté, déclare le projet d?acquisition d?utilité publique, cessibles les immeubles, fixe le montant des indemnités provisionnelles ainsi que la date de prise de possession. L?expropriation est ensuite poursuivie dans les conditions de droit commun, ce qui concerne la phase judiciaire (art. L. 615-8), pour les lots qui n?ont pu faire par voie amiable l?objet d?un traité d?adhésion aux arrêtés de cessibilité. En pratique, la phase judiciaire prévue à l?article L. 615-8 n?est engagée que pour les situations dans lesquelles les expropriés n?ont pas accepté l?indemnité proposée dans les arrêtés préfectoraux. Pour ces propriétaires, l?indemnité est consignée, permettant le transfert des droits réels et la poursuite de l?opération. L?immeuble peut être acquis et démoli avant que le règlement du contentieux relatif à l?indemnité d?expropriation n?ait abouti. Le juge se rend sur place pour valider ou réévaluer l?indemnité. La personnalité morale du syndicat des copropriétaires subsiste après l?expropriation pour les besoins de la liquidation des dettes jusqu?à ce que le président du tribunal judiciaire mette fin à la mission de l?administrateur provisoire. Pour mener à bien cette procédure, la coordination et l?anticipation des différents services concernés est indispensable : DIE pour les évaluations, greffe pour les notifications des conclusions des rapports d?experts, services de la préfecture pour la préparation des arrêtés, juge de l?expropriation pour l?organisation des transports? 48 Lutter contre l?habitat indigne en copropriétés BONNES PRATIQUES Pour mener à bien les procédures de lutte contre l'habitat indigne en copropriétés, certains points de vigilance et pratiques de terrain sont à relever. ? Échanger avec le syndic tout au long de la procédure. Par ses fonctions, le syndic est un interlocuteur pivot dans le bon suivi et la bonne exécution des arrêtés, et ce à plusieurs titres : relai aux copropriétaires via le syndicat des copropriétaires de toute information relative à la procédure, production des pièces permettant l?engagement des astreintes ou des substitutions financières, accès aux documents de la copropriété (règlement de copropriété, procès-verbaux d?assemblées générales, coordonnées des copropriétaires?). ? S?assurer que le syndic dispose bien d?un mandat valide pour représenter le syndicat des copropriétaires. Il convient de vérifier dans les procès-verbaux d?assemblée générale que le contrat de syndic est toujours en vigueur. ? Organiser des visites conjointes avec le syndic pour faciliter l?accès aux parties communes et aux logements. Le conseil syndical peut aussi être un relai. La réalisation de visites conjointes permet également de mettre l?ensemble des acteurs en position de sachant. ? Récupérer l?état descriptif de division (EDD) et le règlement de copropriété dès l?engagement d?une procédure. Ces documents sont disponibles auprès des copropriétaires ou du syndic. Il faut cependant vérifier que les versions transmises sont bien celles publiées au service de la publicité foncière, qui sont les seules opposables, notamment pour le calcul des recouvrements. ? Prendre en compte les règles propres à la copropriété dans la rédaction des arrêtés et dans le suivi de leur exécution (identification des parties communes et privatives, organisation empilée, règles de charges spéciales et générales?). Chaque copropriété ayant ses propres règles d?organisation et de fonctionnement, leur méconnaissance peut aboutir à la rédaction d?arrêtés non conformes au règlement de copropriété et à l?état descriptif de division, donc à leur annulation par le tribunal administratif en cas de contentieux. ? Sensibiliser le syndic à ses responsabilités dans le cadre des arrêtés de police, notamment les sanctions civiles et pénales dont il peut faire l?objet en cas de contentieux mené par les copropriétaires pour inaction, faute ou négligence. ? Encourager le syndic à ne pas rester inactif face à un arrêté. Il dispose d?un pouvoir d?initiative en cas d?urgence, pour agir seul. Il doit lui être conseillé d?alerter l?autorité publique de toute difficulté dans l?exécution des arrêtés. 49 Lutter contre l?habitat indigne en copropriétés ? Rappeler au syndic ses obligations de communication à l?autorité publique, aux copro- priétaires et aux occupants. Il doit, en particulier, transmettre à l?autorité publique tout document nécessaire à l?engagement des astreintes et des substitutions et assurer la diffusion de toute correspondance ou arrêté lui étant notifié aux copropriétaires et aux occupants. ? Se renseigner sur les zonages et les projets urbains en cours qui impactent ou qui impacteraient l?immeuble et les éventuels travaux : Architecte Bâtiments de France (ABF), projet d?aménagement en cours, dispositifs programmés en cours de type plan de sauvegarde, opération programmée pour l?amélioration de l?habitat (OPAH), programme d?intérêt général (PIG), plan de prévention des risques technologiques (PPRT), autorisations du droit des sols? 50 Lutter contre l?habitat indigne en copropriétés ANNEXES 1. Modèle d?attestation de défaillance Je soussigné M ?. (si personne morale, indiquer qualité/gérant de la Sarl ou autre?) syndic de l?immeuble en copropriété sis ???.. titulaire de la carte professionnelle de gestion N° ??.(ou syndic bénévole?) et titulaire d?un contrat de syndic (ou de son renouvellement) suite au vote de l?assemblée générale des copropriétaires du (date)? VU le procès-verbal de l?assemblée générale des copropriétaires du ?.. ayant voté les modalités de réalisation des travaux prescrits par l?arrêté (d?insalubrité/de péril/portant sur ?) et précisé le calendrier des appels de fonds correspondants ; VU la mise en demeure prévue à l?article R. 511-11 du code de la construction et de l?habitation effectuée par mes soins le ?? par lettre recommandée avec demande d?avis de réception, ou par sommation de payer, délivrée par le commissaire de justice ? signifiée le ? à M ... copropriétaires du (des) lot(s)... VU l?absence de réponse de M et MME copropriétaire(s) dans le délai de 15 jours à compter du ? (date du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée ou date de signification de la sommation de payer délivrée par le commissaire de justice) ; ATTESTE QUE : M ? nom, prénom, demeurant à ??., né le ? (pour les personnes morales, leur forme, leur dénomination, leur siège social et l?organe qui les représente légalement) copropriétaire des lots N° ?.. dont la quote-part de dépense afférente aux travaux votés lors de l?assemblée générale susvisée se monte à ? euros est débiteur de ? euros à l?égard du syndicat des copropriétaires, correspondant au montant des sommes appelées et impayées à la date d?exigibilité du ou des appels de fonds correspondants selon l?état ci-joint, au titre de la réalisation des travaux ou mesures prescrites par l?arrêté susvisé. 51 Lutter contre l?habitat indigne en copropriétés Ci-joint, copie de la lettre recommandée avec avis de réception, ou de l?acte de commissaire de justice délivré au copropriétaire défaillant, valant sommation de payer. Je vous précise également que le procès-verbal de l?assemblée générale (éventuellement spéciale) qui s?est tenue le ? et qui a voté les modalités de réalisation des travaux nécessaires à la résorption de l?insalubrité (ou péril, ou sécurité/réfection des équipements communs d?un immeuble collectif d?habitation) n?a fait l?objet d?aucune action en contestation par un ou plusieurs copropriétaires, au titre du deuxième alinéa de l?article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. OU : Je vous précise également que le procès-verbal de l?assemblée générale (éventuellement spéciale) qui s?est tenue le ?.. et qui a voté les modalités de réalisation des travaux nécessaires à la résorption de l?insalubrité (ou péril, ou sécurité/réfection des équipements communs d?un immeuble collectif d?habitation) a fait l?objet d?une action en contestation au titre du deuxième alinéa de l?article 42 de la loi du 10 juillet 1965 par M ? (copropriétaire(s) défaillant(s)) ou N, copropriétaire(s) non défaillant(s), selon assignation devant le TGI de ? délivrée le ? ci-jointe. Fait à ?. Fait pour servir et valoir ce que de droit Le syndic Signature 52 Lutter contre l?habitat indigne en copropriétés 2. Pièces à joindre aux demandes de substitution financières a) Documents communs Les documents communs suivants sont à joindre aux demandes de substitution financières : ? Lettre d?information au maire sollicitant le paiement des quotes-parts des copropriétaires défaillants ; ? Copie de l?état descriptif de division de l?immeuble ; ? Liste à jour de tous les copropriétaires telle que prévue par l?article 32 du décret du 17 mars 1967 ; ? Procès-verbal de la ou des assemblées générales ayant voté les travaux, faisant apparaître la nature des travaux, les montants votés et le calendrier d?appel de fonds ; ? Devis, contrat d?architecte, avec tableau récapitulatif des travaux votés ; ? Récapitulatif des impayés travaux ; ? RIB du syndicat de copropriété. b) Documents propres à chaque copropriétaire défaillant Les documents propres à chaque copropriétaire défaillant suivants sont à joindre aux demandes de substitution financières : ? Attestation individuelle de défaillance (voir modèle) ; ? Copie des appels de fonds afférents aux travaux votés ; ? Copie de la sommation de payer (LRAR ou portage de commissaire) ; ? Le cas échéant, copie de l?assignation faite au copropriétaire ; ? Tableau récapitulatif des sommes dues. 53 54 55 Le PNLHI est à votre disposition pour tout renseignement complémentaire pnlhi@developpement-durable.gouv.fr M is e en p ag e : w w w .la b o it ea ve rb e. fr Avant-propos I. La copropriété, une personnalité juridique particulière 1. Les documents de la copropriété a) Le règlement de copropriété b) L?état descriptif de division c) Le carnet d?entretien de l?immeuble d) La fiche synthétique 2. Les acteurs de la copropriété a) Le syndicat des copropriétaires b) Le représentant de la copropriété ? Le syndic ? L?administrateur provisoire c) Le conseil syndical d) L?assemblée générale 3. Les organisations particulières a) Régimes alternatifs dans des cas particuliers b) Cas des ensembles immobiliers complexes c) Cas des copropriétés dépourvues de toute gouvernance II. Le déroulement d?une procédure de mise en sécurité ou de traitement de l?insalubrité en copropriété 1. De la visite à la prise de l?arrêté a) La visite b) La phase contradictoire c) La prise de l?arrêté ? Rappels juridiques des faits générateurs de la police de l?habitat indigne ? La notification de l?arrêté ? Les prescriptions 2. L?exécution des prescriptions a) La protection des occupants ? L?information aux occupants ? La suspension du loyer et de la date résiduelle du bail ? L?hébergement et le relogement ? L?interdiction de diviser b) L?astreinte administrative c) La réalisation des travaux ? Par les copropriétaires ? Le cas des travaux privatifs nécessitant une intervention sur les parties communes ? La substitution financière aux copropriétaires défaillants ? L?exécution d?office des travaux par l?autorité compétente d) Le recouvrement III. Les outils opérationnels permettant d?agir sur l?habitat indigne en copropriété, à l?échelle d?un immeuble, d?un îlot ou d?un quartier 1. Les opérations de restauration immobilière (ORI) 2. La résorption de l?habitat insalubre (RHI) 3. L?expropriation a) La déclaration d?utilité publique b) La procédure d?expropriation dite « Vivien » c) La procédure d?expropriation des immeubles indignes à titre remédiable d) L?état de carence Bonnes pratiques Annexes 1. Modèle d?attestation de défaillance 2. Pièces à joindre aux demandes de substitution financières a) Documents communs b) Documents propres à chaque copropriétaire défaillant INVALIDE)