Auteur moral

France. Ministère de la transition écologique et solidaire

Auteur secondaire

Résumé

<span style="color: rgb(17, 17, 17); font-family: -apple-system, Roboto, SegoeUI, "Segoe UI", "Helvetica Neue", Helvetica, "Microsoft YaHei", "Meiryo UI", Meiryo, "Arial Unicode MS", sans-serif; font-size: 14px; font-style: normal; font-variant-ligatures: normal; font-variant-caps: normal; font-weight: 400; letter-spacing: normal; orphans: 2; text-align: left; text-indent: 0px; text-transform: none; widows: 2; word-spacing: 0px; -webkit-text-stroke-width: 0px; white-space: normal; background-color: rgb(243, 243, 243); text-decoration-thickness: initial; text-decoration-style: initial; text-decoration-color: initial; display: inline !important; float: none;">Le document traite de la transformation des périphéries commerciales en France, soulignant l'importance de la mixité urbaine, de l'environnement et de l'équilibre commercial. Il présente les projets innovants et les leçons tirées de l'accompagnement des lauréats de l'appel à projets "Repenser la périphérie commerciale".</span>

Descripteur Urbamet

ville ;zone commerciale

Descripteur écoplanete

Thème

Aménagement urbain

Texte intégral

REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE LES ENSEIGNEMENTS ACQUIS AU TERME D?UN AN D?ACCOMPAGNEMENT DES SIX LAURÉATS DE L?APPEL À PROJETS DU RÉSEAU COMMERCE, VILLE & TERRITOIRE 2018-2019 2 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 3 EDITORIAL Depuis sa création en 2017, le réseau Commerce, ville & territoire a eu pour ambition de rapprocher les acteurs de l?aménagement et ceux du commerce pour construire une vision partagée de la place et du rôle du commerce de demain dans les territoires. L?appel à projets Repenser la périphérie commerciale lancé fin 2017 par la Direction de l?habitat, de l?urbanisme, des paysages (DHUP) du Ministère de la Cohésion des territoires et des Relations avec les collectivités territoriales, a constitué l?action phare de ce réseau pour les années 2018 et 2019. Cette démarche novatrice s?est appuyée sur la conviction profonde que la mutation des périphéries commerciales soulevait des problématiques plurielles qui amenaient des réponses nécessairement combinatoires à étudier à la lumière d?expériences locales. De plus, le voeu des pilotes du réseau Commerce, ville & territoire était d?engager des solutions concrètes et de soutenir l?expérimentation de nouvelles techniques et approches, pour engager la transformation des périphéries commerciales dans toute leur diversité. Enfin, dans le contexte des efforts nationaux réalisés en faveur de la revitalisation urbaine, en particulier avec le programme Action Coeur de Ville, il s?agissait de rechercher la complémentarité avec les actions menées dans les centres-villes et, d?une manière générale, de promouvoir une vision élargie de l?aménagement commercial pratiqué par les collectivités locales. Pendant plus d?un an, l?Etat s?est mobilisé pour accompagner les six projets lauréats, portés par la Métropole Aix Marseille Provence, Limoges Métropole, la ville de Montigny-lès-Cormeilles, la ville de Saint-Pierre, la communauté d?agglomération de Saint-Quentin-en-Yvelines et la communauté de communes Thiers Dore et Montagne. Repenser la périphérie commerciale a permis de faire émerger une véritable communauté de travail, associant élus et techniciens de collectivités locales très différentes. Au terme de l?aventure, c?est une grande satisfaction de constater que les projets se sont entre-nourris au travers des expériences et des expertises des lauréats et de la trentaine d?experts mobilisés, au bénéfice de tous. Le document que j?ai ici le plaisir d?introduire restitue la progression des projets et les premiers enseignements issus de l?accompagnement des six lauréats. Il constitue une ressource mobilisable pour tous les professionnels, publics comme privés, impliqués dans l?aménagement commercial. Au nom du réseau Commerce, ville & territoire, j?espère que vous trouverez dans ces projets une source d?inspiration pour vos territoires. L?identification et le partage des conditions de mutation des périphéries commerciales ne doit pas s?arrêter là. La dynamique est lancée et plusieurs acteurs engagent à leur tour des réflexions sur le sujet. Le réseau Commerce ville & territoire ne manquera pas d?en relayer les travaux et d?y apporter sa contribution. Dans ce contexte, les lauréats continueront de constituer des territoires d?observation privilégiés. Puisse ce document être aussi pour vous tous, acteurs de l?aménagement commercial, une invitation à faire progresser le développement de pratiques novatrices en confiant au réseau Commerce, ville & territoire, vos réactions, contributions, expérimentations? Bonne lecture ! Emmanuel de LANVERSIN, adjoint au directeur général de l?aménagement, du logement et de la nature (DGALN) 4 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES SOMMAIRE UN DÉFI NATIONAL 7 L?ENJEU DE LA MUTATION DES PÉRIPHÉRIES COMMERCIALES 8 LES CONSTATS PARTAGÉS 9 LES RÉFLEXIONS ET INITIATIVES QUI ONT PRÉCÉDÉ L?APPEL À PROJETS 13 UN APPEL À PROJETS NOVATEUR 17 « REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE », UN APPEL À PROJET NATIONAL 18 L?ACCOMPAGNEMENT DES LAURÉATS 20 SIX PROJETS PILOTES 25 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 5 LES ENSEIGNEMENTS DE « REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE » 39 LES PREMIERS ENSEIGNEMENTS TRANSVERSAUX : PORTAGE VOLONTARISTE, MISE EN MODE PROJET ET DIALOGUE PRÉCOCE, TROIS CONDITIONS DE SUCCÈS 40 LES PREMIERS ENSEIGNEMENTS EN MATIÈRE DE STRATÉGIE, PROGRAMMATION, INSERTION DU PROJET ET FAISABILITÉ 45 CONCLUSION 57 REMERCIEMENTS 59 6 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 7 UN DÉFI NATIONAL UN DÉFI NATIONAL 8 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES UN DÉFI NATIONAL L?ENJEU DE LA MUTATION DES PÉRIPHÉRIES COMMERCIALES Le dynamisme commercial des territoires constitue un enjeu majeur sur le plan économique et urbain, par le développement économique généré, la réponse aux besoins de consommation des ménages, les équilibres territoriaux entre centres et périphéries, les besoins de mobilité des personnes ou des marchandises, ou encore la préservation des espaces agricoles et naturels. Or, pendant les deux dernières décennies, la création de surfaces commerciales n?a cessé d?augmenter, modifiant largement les paysages des entrées de ville en accompagnant ou précédant le développement de l?habitat et des infrastructures routières en périphérie. Par ailleurs, l?environnement commercial est devenu sans cesse plus instable, les acteurs du commerce ont dû s?adapter à l?arrivée de nouveaux concurrents, mais aussi à l?urbanisation rattrapant les périphéries commerciales. Certains secteurs et lieux de commerce ont connu des baisses de fréquentation et de chiffre d?affaire, dans un contexte de forte concurrence entre les projets, d?évolution des modes de consommation et des pratiques d?achat, avec le renouveau du commerce de proximité, l?essor de nouveaux concepts et en particulier du e-commerce, qui ont révolutionné les modes d?achat et de distribution. Face à ces bouleversements, les acteurs du commerce ont déjà amorcé une diversification des formats et un mouvement de concentration sur les sites commerciaux les plus attractifs, notamment dans les métropoles. La priorité des acteurs du commerce et de l?aménagement est également de poursuivre la modernisation et l?adaptation des implantations et des concepts aux nouvelles attentes des consommateurs et au développement du e-commerce. En outre, les enjeux de croissance démographique et économique appellent à « reconstruire la ville sur la ville ». Ils posent la question d?une meilleure intégration des périphéries commerciales, souvent rattrapées par la ville, passant parfois du statut de périphéries à celui de centralités. Ils demandent aussi à optimiser le foncier de ces zones, trop peu sobrement mobilisé depuis l?origine de leur développement, alors que leur extension en périphérie ne semblait pas devoir connaître de limite. Les Clays sous bois - AlphaPark - © D. Desaleux REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 9 Le contexte des derniers mois est venu amplifier l?urgence à transformer ce modèle. La crise sanitaire et économique liée à l?épidémie de Covid-19 aura des répercussions profondes sur les dynamiques commerciales et les pratiques des usagers, faisant naître des enjeux nouveaux pour les acteurs de l?aménagement commercial, et avant tout sur les acteurs du commerce qui devront réussir à passer la crise puis à s?adapter. L?intégration équilibrée des fonctions commerciales dans les villes et les bourgs, tant dans les centralités que dans les polarités secondaires, les franges ou les périphéries, constitue un défi national. Un défi à la fois pour les collectivités territoriales et pour les professionnels de l?aménagement et du commerce dont beaucoup reconnaissent la nécessité de faire évoluer le modèle de l?aménagement commercial, pour répondre aux besoins des habitants et pour contribuer à la construction d?une ville multifonctionnelle, agréable à vivre et attractive. LES CONSTATS PARTAGÉS Un développement accru et une recomposition des centres commerciaux Les surfaces commerciales ont connu un développement important dans les pé- riphéries urbaines et le rythme actuel des créations reste soutenu, ce qui soulève des enjeux pour l?aménagement durable des territoires. Le développement commercial périphérique marque profondément la physionomie des entrées de ville et des territoires périurbains des agglomérations françaises de toute taille. Depuis plus de 40 ans, les formes urbaines propres à la grande distribution et aux satellites qu?elle attire, se sont multipliées dans les périphéries urbaines, ne cessant de croître en ampleur et en diversité. Après les premiers supermarchés dédiés aux produits alimentaires (400 à 2 500 m² de surface de vente), sont venus les hypermarchés puis les grandes surfaces spécialisées. Ces différents formats se sont regroupés et ont participé à l?émergence de zones d?activités commerciales. Les premiers centres commerciaux de périphérie sont apparus à la fin des années 1970. Dans les années 1990, de nouveaux formats de vente se sont développés comme les parcs d?activités commerciales, ou les « retails park » qui sont des parcs d?activités commerciales à ciel ouvert, réalisés et gérés comme une unité, comprenant au moins 5 unités locatives, avec plus de 3 000 m² de surface de plancher. A l?exception des centres commerciaux qui sont également présents en centre-ville, ces différents concepts d?équipements poursuivent une même logique de juxtaposition et d?extension de l?offre commerciale à la périphérie des villes, laissant peu de place à des espaces publics conviviaux, à la diversité des usages et des fonctions, ou à des formes d?organisation plus classique du commerce, par exemple, en pied d?immeuble. 1 « Inscrire les dynamiques du commerce dans la ville durable, les fondements d?une nouvelle politique des périphéries urbaines et commerciales », CGEDD, mars 2017 Depuis 50 ans en France 5 à 6 millions de m² commerciaux sont autorisés chaque année1. 10 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES UN DÉFI NATIONAL Parallèlement, l?appareil commercial a subi de profondes mutations avec, notamment, un mouvement de concentration des entreprises du commerce de détail qui a entraîné la disparition du commerce indépendant, en particulier en centre-ville. Peu à peu, une déconnexion s?est installée entre la production immobilière de surfaces commerciales et la consommation des ménages. Des déséquilibres sur les plans paysager, environnemental et économique dont les problématiques s?entrecroisent signant une urgence à agir Le constat est aujourd?hui celui d?un déséquilibre, résultant d?un modèle d?amé- nagement commercial en partie dépassé, sur le plan de l?aménagement urbain et environnemental, sur le plan économique, et au regard de l?animation de la vie urbaine et du cadre de vie. On constate une banalisation des entrées de ville, des flux de circulation mal maîtrisés et des accès privilégiant l?usage de la voiture, une architecture commerciale standardisée, la coexistence d?espaces privés délaissés avec des sites dynamiques, la constitution de blocs monofonctionnels mal articulés avec les autres espaces urbains, l?altération des paysages par la publicité, l?absence d?optimisation foncière, ou encore l?artificialisation et l?imperméabilisation des sols3. Ces lieux sont associés à une pauvreté paysagère, architecturale et environnementale, l?insertion paysagère et le développement durable n?étant souvent négociés qu?à la marge. Ce modèle a permis, un temps, de répondre aux attentes des consommateurs qui ne venaient pas chercher d?autres aménités qu?un accès pratique à toutes sortes de produits de consommation. Il s?inscrivait également en cohérence avec un mode de vie recueillant un consensus social : consommation de masse, déplacement individuel en voiture particulière et achats fondés sur une logique de pression à la baisse des prix et à une offre en constant développement. Aujourd?hui, cet ordre établi se fissure au profit d?une diversité des attentes des consommateurs et de nouvelles exigences de qualité envers les produits (local, bio, circuit court ou juste rémunération des producteurs?) qui doit se refléter dans la qualité des espaces et celle des projets. De fait, une symétrie des attentes se développe entre produits et espaces de consommation. Prendre en considération ces attentes n?est pas qu?un sujet commercial ou d?aménagement. C?est aussi un enjeu sociétal puisque les périphéries commerciales demeurent des lieux de sociabilité fortement fréquentés et présents dans la vie des Français. Notamment dans les territoires où l?offre culturelle et de loisirs est peu diversifiée. Pour l?heure, la grande distribution reste, pour les achats alimentaires, la destination d?achat privilégiée des Français. Refuser de dévisager les périphéries commerciales comme des espaces de relégation, notamment sociale, impose d?en améliorer la qualité. Les surfaces commerciales augmentent depuis 15 ans de 3 % par an, soit deux fois plus vite que la consommation des ménages2. 2 Ibid. 3 La croissance de la consommation d?espace est cependant majoritairement liée au développement de l?habitat et des infrastructures routières. REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 11 Entrée Ville Annonay - © D. Desaleux Sur le plan économique, le commerce participe fortement de la vie des territoires, mais la concentration des zones d?activités a parfois conduit à des situations de suroffre commerciale et de chevauchement, ou rétrécissement selon les cas, des zones de chalandise, avec un impact sur les commerces de centre-ville ou de quartier, mais aussi sur les grandes enseignes. Enfin, les enjeux, notamment écologiques, associés à la consommation des espaces naturels, agricoles et forestiers sont considérables. Parallèlement, la consommation foncière doit entrer dans l?aire de la sobriété. Le foncier est désormais reconnu comme une ressource naturelle, raréfiée, précieuse, et de plus en plus soumise à protection. Autrement dit, demain, de plus en plus chère. L?impératif d?optimisation foncière (la mobilisation des fonciers sous-utilisés) s?apprête à revêtir autant d?importance pour les acteurs économiques que pour ceux de l?aménagement du territoire et de la protection de la nature. La perte d?attractivité de nombreux centres-villes peut être reliée à la mono-fonctionnalité des espaces qui concerne également les périphéries Quant à eux, les centres-villes sont confrontés à une perte d?attractivité dans de nombreuses villes petites et moyennes. Certaines centralités des métropoles ne sont pas exemptes de problèmes de dévitalisation. Les raisons en sont variées et ne peuvent être imputées aux seules dynamiques commerciales, cependant, le taux de vacance commerciale en est un marqueur important. Il progresse dans les centres de nombreuses communes, mais aussi, et c?est un phénomène plus récent, dans les zones commerciales périphériques. Dans l?ensemble, les villes moyennes sont celles qui sont le plus touchées par le phénomène de vacance commerciale. Comme le révèle Procos qui établit son classement par zone d?influence, les villes de moins de 200 000 habitants ont un taux de vacance moyen de 12,2 % en 2018 (+2,71 % par rapport à 2015), contre 11,6 % pour celles les villes dont la population se situe entre 200 000 et 500 000 habitants (+1,92 %) et 8,7 % pour celles de plus de 500 000 habitants (+1,5 %). 12 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES UN DÉFI NATIONAL Ces moyennes cachent toutefois de fortes disparités selon les agglomérations, notamment dans les petites villes et les moyennes. Sur les 54 zones d?influences étudiées par Procos qui regroupent entre 200 000 et 500 000 habitants, 17 centres-villes apparaissent aujourd?hui en danger avec plus de 15 % de vacance commerciale. A l?inverse, certains coeurs marchands parviennent à tirer leur épingle du jeu, à l?image de ?Biarritz, La Rochelle, Angers qui comptent moins de 4 % de vacance commerciale, un taux remarquablement bas », note Procos. Les facteurs explicatifs sont à rechercher dans d?autres composantes de l?attractivité de ces villes, le regroupement des fonctions dans les centralités permettant souvent de renforcer la vitalité, à la différence de la mono-fonctionnalité qui a tendance à la fragiliser. Ces villes ont su combiner une politique globale de maintien des commerces de bouche et d?amélioration de l?habitat, mais aussi l?implantation des équipements et des services urbains dans les centralités, ce qui a optimisé leur fréquentation. Le développement du e-commerce fait évoluer les compor- tements des consommateurs, non sans conséquences sur l?aménagement commercial La société de consommation a vu se développer de nombreuses formes de distribution. L?une des plus récentes et celle du commerce électronique : le e-commerce. L?acheteur est libéré d?une double contrainte : celle de l?espace et celle du temps. Plutôt que de rejoindre physiquement une destination commerciale, il lui suffit de se connecter à Internet quel que soit l?endroit où il se trouve, à la seule condition de disposer d?une interface connectée au réseau. Il fait ainsi l?économie d?un déplacement motorisé qui implique des efforts et du temps et, de surcroît, il n?est plus assujetti à des contraintes telles que les horaires d?ouverture propres au commerce physique ou la distanciation sociale sanitaire. Il peut donc gérer son temps comme il l?entend. Le nombre de ménages français accédant à internet à haut débit augmente et le e-commerce se banalise, désormais pour tous types d?achats : le nombre de cyberacheteurs a été multiplié par 3 en 10 ans. En 2018, selon la Fevad et l?Insee, le e-commerce a représenté 9,1 % du chiffre d?affaire du commerce de détail. Alors qu?il représente environ 92,6 milliards d?euros en 2018, sa croissance est très forte (13,4 % en 2018) et il devrait atteindre un chiffre d?affaires de 100 milliards d?euros en 2019. Le commerce physique s?adapte et tente de gagner en efficacité. Changer la physionomie d?une boutique ne sera jamais aussi rapide que de changer l?habillage d?un site internet, mais les enseignes font des efforts considérables pour renouveler fréquemment leurs présentations, dans une course intense à l?attractivité. Les acteurs du commerce sont amenés à revoir sans cesse leurs formats et leurs concepts pour répondre aux usages émergents et anticiper leur évolution très rapide. Certains développent des modèles commerciaux s?appuyant sur des surfaces de vente plus importantes, en vue de favoriser l?expérience client ; d?autres s?efforcent de repenser les lieux de vente de proximité au coeur des villes, comme des lieux de sociabilité répondant aux différentes attentes des citadins (Carrefour Market, ou Franprix et ses espaces café) et mettent en avant des marques distributeurs locales. Enfin, beaucoup tentent de développer des synergies entre commerce physique et e-commerce, en poussant les atouts des deux modes : plus de sensoriel et de divertissement dans les espaces physiques, et une inter connectivité recherchée tous azimuts dans les interfaces numériques, ce qui permet par exemple de feuilleter un magazine et pouvoir se connecter au site du vendeur d?un article apparaissant dans l?image. Dès lors, il est difficile d?imaginer ce que seront les commerces dans 10 ans. Même avec une stratégie numérique à la pointe, les usages évoluent à grande allure ? les impacts du COVID 19 le montrent ? et il est probable que certains commerces qui apparaissent encore indispensables aux consommateurs sous forme traditionnelle à l?heure actuelle finissent par disparaître dans les années à venir et que de nouveaux commerces proposant des produits impensés aujourd?hui apparaissent. REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 13 Un modèle d'urbanisme commercial en grande partie dépassé et porteur de déséquilibres sur les territoires Depuis 50 ans en France, 5 à 6 millions de m² commerciaux sont autorisés chaque année. Les surfaces commerciales augmentent depuis 15 ans de 3% par an soit deux fois plus vite que la consommation des ménages. (Rapport CGEDD mars 2017) Déséquilibres économiques et territoriaux Déséquilibres environnementaux Déséquilibres paysagers et architecturaux Augmentation de la vacance commerciale en périphérie et dans les centres-villes, en particulier dans les villes moyennes Dégradation de l?environnement et du paysage des entrées de ville Impact sur les enseignes dans les périphéries en perte d?attractivité Suroffre commerciale et rétrécissement des zones de chalandise Forte consommation d?espaces naturels et agricoles Des projets peu qualitatifs sur le plan de l?insertion architecturale et paysagère Dégradation des zones existantes Déconnexion des projets commerciaux avec le tissu urbain existant et/ou historique Évolution des modes de consommation Forte croissance du e-commerce Hausse des entrepôts logistiques XXL en périphérie Multiplication des points de retrait ou « drive » Augmentation des surfaces de vente pour améliorer l?expérience client Développement de zones monofonctionnelles Fragmentation des espaces naturels et agricoles accentuant les effets de rupture sur la trame verte Développement des circuits courts alimentaires Obsolescence accélérée des zones commerciales de périphérie 4 A la fin de la décennie 2010, le France de la crise des Gilets jaunes a sans doute demandé à faire évoluer ce rejet franc, socialement stigmatisant, car il pouvait conduire à associer le constat de la laideur des lieux à un mépris de classe, ces lieux de consommation étant massivement fréquentés, notamment par les populations les moins privilégiées. 5 « Du Far West à la ville : l?urbanisme commercial en questions ». Sous la direction de Cristina Garcez et David Mangin, 2014, Eds Parenthèses. LES RÉFLEXIONS ET INITIATIVES QUI ONT PRÉCÉDÉ L?APPEL À PROJETS Dès les années 1990, les entrées de ville ont constitué un sujet de préoccupation en urbanisme. Puis, avec l?augmentation en nombre et en taille des projets commerciaux, le risque d?une bulle immobilière dans le commerce de détail a renforcé l?intérêt porté par l?accompagnement public à ces espaces à l?équilibre économique plus fragile qu?on ne le pensait jusqu?alors. A cette époque, la relation entre aménagement commercial et préoccupations environnementales n?était pas établie comme une évidence, en dépit des alertes de quelques experts et médias. On parlait en revanche déjà beaucoup de leur médiocrité paysagère et les critiques sur la société de consommation les vouaient aux gémonies. En 2007, Télérama publiait un article au titre insolent sur « la France moche », critique franche4 contre les périphéries, qu?il s?agisse des constructions en lotissement ou des zones commerciales caractérisées par la congestion urbaine, l?affichage publicitaire matraqueur et l?enlaidissement du paysage causé par un patchwork d?initiatives privées, indifférentes à la cohérence globale. 14 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES UN DÉFI NATIONAL Certains pouvoirs publics et acteurs privés ont alors amorcé une réflexion sur la viabilité du développement des surfaces commerciales toujours plus nombreuses sur les territoires, alors que la consommation des ménages s?essoufflait et que la crise économique et sociale de 2008 continuait de durement résonner. Dans ce contexte, des initiatives éparses mais visionnaires ont émergé. L?Atelier national « Territoires économiques », initié en 2011 par le Ministère de l?écologie et du développement durable, a sélectionné 8 sites pilotes qui ont bénéficié de moyens financiers et d?ingénierie missionnés par l?État. Les porteurs de projets locaux ont été accompagnés par des équipes de concepteurs privés, spécialisés en architecture-urbanisme, en développement économique territorial et en programmation urbaine. Les feuilles de route livrées par ces équipes aux élus des territoires, devaient permettre à ces derniers d?initier la mutation de leur entrée de ville commerciale à partir d?esquisses, de schémas de composition urbaine et de pistes pour y refaire la ville sur la ville. Certaines collectivités se sont lancées, tandis que d?autres ont préféré reporter sine die ces investissements considérables5. La seconde initiative, plus modeste, a été le fruit de l?engagement d?un collectif d?acteurs publics et privés ? l?AdCF, l?Adef, Etd, le cabinet de Conseil Egis, CCI France et le Cerema ? et a pris la forme de séminaires partenariaux consacrés à la requalification des espaces commerciaux, en 2012. Un état des lieux des difficultés et des pistes d?actions et a été dressé dans une publication concluant que la requalification était impossible sans extension des surfaces commerciales (« Pas de requalification sans extension »), afin d?équilibrer les dépenses d?investissement par des recettes liées à la création de charges foncières pour l?opérateur public ou l?opérateur privé aux commandes de la requalification. Les premières opérations de requalification étaient alors envisagées à l?entrée sud de Saint-Etienne, zone du Pont de l?Ane ? Monthieu, et à Montpellier avec l?opération d?entrée de ville sur la Route de la mer, rebaptisée ensuite Ode à la Mer. 5 « Du Far West à la ville : l?urbanisme commercial en questions ». Sous la direction de Cristina Garcez et David Mangin, 2014, Eds Parenthèses. Les Clays sous bois - AlphaPark - © D. Desaleux REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 15 6 http://www.centres-bourgs.logement.gouv.fr/les-laureats-r20.html En parallèle, Procos lançait les premières alertes sur la suroffre commerciale des périphéries qui asphyxiait progressivement des centres-villes déjà moribonds : la hausse progressive de la vacance commerciale dans les villes moyennes passant au-dessus de 10 % en moyenne, a été un déclencheur et a permis de tirer le signal d?alarme sur l?état du commerce en centre-ville et en centre-bourg. Pour autant, les périphéries ont continué à accueillir une croissance constante des surfaces de vente. La combinaison du développement du e-commerce et de la croissance continue des surfaces commerciales a perturbé le commerce physique et provoqué une érosion du chiffre d?affaire du commerce. La rapidité de ce mouvement, associée aux fermetures de magasins en périphérie et aux difficultés des ensembles et parcs commerciaux de périphérie, ont fait prendre conscience aux enseignes des risques encourus pour leur modèle économique. Ces risques se sont combinés avec d?autres facteurs d?alerte : les problèmes d?aménagement urbain, la consommation foncière, ou encore la dégradation de la qualité du paysage et la faiblesse de la réflexion sur la qualité architecturale et urbaine. En 2014, les politiques publiques prenaient la mesure de ces déséquilibres et des impacts sur les territoires, avec le lancement du programme national « Revitalisation des centres-bourgs » pour lequel 54 lauréats6 ont été désignés pour une durée de six ans. Cette démarche fut conduite par le commissariat général à l?égalité des territoires (CGET) en collaboration avec les Ministères de l?Egalité des territoires, de la Transition écologique et énergétique, des Outre-Mer, de la Culture, le Cerema et l?ANAH. Face à la déprise de nombreux territoires ce programme fut précurseur à l?échelle nationale : il a coordonné des thématiques et des initiatives a mobilisé de nombreux acteurs. Mais le nombre de lauréats fut limité compte tenu du nombre de candidatures (276 candidatures sur 302 collectivités éligibles) et surtout de l?ampleur du sujet. Sarcelle - © D. Desaleux 16 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES UN DÉFI NATIONAL Par la suite, le rapport conjoint de l?Inspection Générale des Finances (IGF) et du Conseil général à l?environnement et au développement durable (CGEDD) remis en 2016, puis celui sur du CGEDD remis en mars 20177 aux Ministres compétents, ont repris les principes fondateurs du programme « Revitalisation des centres-bourgs » tout en les élargissant aux problématiques des villes moyennes ? de 20 000 à 200 000 habitants ? et à la relation entre centre et périphérie : perte d?attractivité du commerce de centre-ville, perte d?emplois et déprise démographique. En 2018, le lancement du programme national « Action Coeur de ville8» , la diffusion du rapport Marcon9, et la promulgation de la loi portant évolution du logement, de l?aménagement et du numérique, dite loi ELAN, en novembre, abordèrent plus explicitement les indispensables relations de complémentarité entre l?aménagement commercial en périphérie et en centre-ville. Le décret d?application de la loi ELAN paru le 28 juillet 2019 permettant la suspension des autorisations d?exploitation commerciale (AEC), sous condition, par les Préfets, en concertation avec les élus locaux ou à leur demande, a constitué le point d?orgue de la réflexion sur les périphéries commerciales. Ainsi, l?arsenal réglementaire et les programmes nationaux sont montés en puissance pour prendre en considération les nombreuses recommandations et répondre aux inquiétudes des élus locaux sur les territoires en difficulté. Lancé en 2018, l?appel à projets « Repenser la périphérie commerciale » s?inscrit dans la droite ligne de ces réflexions et initiatives pour s?emparer d?un enjeu auquel un nombre croissant de collectivités doit faire face. 7 www.cgedd.developpement-durable.gouv.fr/IMG/pdf/0_slides_duhamel-narring_cle5b2935.pdf 8 https://www.cget.gouv.fr/dossiers/action-coeur-de-ville 9 https://www.economie.gouv.fr/mission-revitalisation-commerciale-villes-moyennes-rapport-andre-marcon REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 17 UN APPEL À PROJETS NOVATEUR 18 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES UN APPEL À PROJETS NOVATEUR « REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE », UN APPEL À PROJETS NATIONAL L?appel à projets « Repenser la périphérie commerciale » a été annoncé en novembre 2017 par le Ministère de la Cohésion des territoires et des Relations avec les collectivités territoriales, dans le cadre du réseau Commerce, ville & territoire. Il s?agissait d?accompagner un panel diversifié de collectivités territoriales porteuses de projets de mutations de leurs périphéries commerciales pour mettre en évidence les conditions de cette mutation et les diffuser largement. Par rapport aux initiatives précédentes, les thématiques étudiées étaient plus vastes et combinaient enjeux commerciaux et d?aménagement. Les objectifs étaient plus précisément de : ? Favoriser le renouvellement et la mutation de secteurs commerciaux monofonctionnels (ou à dominante commerciale) en perte d?attractivité, situés en périphérie de centralité urbaine et en continuité du tissu urbain ; ? Accélérer la définition de projets de renouvellement urbain et commercial, supports d?une nouvelle urbanité, d?une mixité fonctionnelle et d?une offre de logements complémentaire au centre-ville. ? Faire émerger des opérations pilotes, pionnières et exemplaires et dégager des enseignements utiles à l?échelle nationale. L?appel à projets en quelques chiffres : candidatures reçues à l?appel à projets national, provenant de 12 régions différentes, tant métropolitaines que d?Outre-Mer.24 6 projets lauréats dont 3 menés par des collectivités locales également bénéficiaires du plan « Action Coeur de Ville ». Les projets ont été sélectionnés pour constituer un panel varié de situations territoriales et de degrés de maturation. REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 19 530 hectares de projets retenus pour repenser la périphérie commerciale et diffuser les enseignements de la démarche à l?échelle nationale. Présidé par Laurent Théry, économiste et urbaniste, Grand Prix de l?Urbanisme 2010, le jury a retenu six dossiers constituant un panel de situations territoriales variées et de stades de maturité de projets différents. Les projets retenus avaient cependant en commun d?être portés par de fortes ambitions d?amélioration de la mixité urbaine, de la qualité environnementale et du cadre de vie, et d?équilibre commercial entre le centre et la périphérie. Les détails du processus de sélection sont présentés en annexe. Phase de candidature Phase de sélection Phase d?accompagnement Novembre 24 CANDIDATURES 6 LAURÉATS Février Mars Avril Mai Juin 26 Septembre 24-25 Janvier 17 Juin 16 Octobre Premier semestre 2020 20 18 20 19 20 20 Lancement de l?appel à projets Fin des candidatures Analyse croisée des candidatures Commission d?instruction technique Jury final Annonce des lauréats Séminaire de lancement 1er groupe de travail national 2ème groupe de travail national Séminaire de restitution Publication des Actes 360 000 ¤ de subventions, destinées à soutenir le financement d?une assistance à maîtrise d?ouvrage. Déroulé de l?appel à projets 20 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES UN APPEL À PROJETS NOVATEUR L?ACCOMPAGNEMENT DES LAURÉATS De septembre 2019 à octobre 2020, les six porteurs de projets lauréats ont bénéficié d?un accompagnement multiforme qui avait pour objectif de soutenir la qualité des projets : REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 21 ? Un soutien financier : les collectivités locales concernées ont bénéficié d?une subvention forfaitaire de 60 000 ¤ pour faciliter le financement d?une prestation d?assistance à maîtrise d?ouvrage dont les thématiques dépendaient de l?avancement de chaque projet. ? Un soutien technique : d?une durée d?un an, le soutien technique était apporté localement par les services déconcentrés de l?Etat (DDT.M) et le CEREMA généralement contributeurs dans le cadre des comités technique ou des comités de pilotage des projets. A l?échelle nationale, le soutien technique était apporté par des experts publics et privés de l?aménagement et du commerce mobilisés lors de groupes de travail nationaux réunissant l?ensemble des 6 lauréats. Cette communauté d?échanges s?est réunie les 24 et 25 janvier 2019 à Toulouse, le 17 juin 2019 à Thiers, le 18 juin 2019 à Roanne et le 16 octobre 2019 à Paris-La Défense. Les détails de ces journées sont présentés en annexe. REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE Accompagnement national pour inciter les 6 lauréats à créer les conditions de mutation de leurs périphéries commerciales Séminaire de lancement 1er groupe de travail 2nd groupe de travail Juin 2019Janvier 2019Septembre 2018 Octobre 2019 Roanne et Thiers 16 octobre ToulouseParis Paris Séminaire de restitution Stratégie Foncier Commerce Insertion Financement et programmation 22 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES UN APPEL À PROJETS NOVATEUR L?appel à projets a donc joué le rôle d?incubateur, permettant de faire mûrir et de mieux définir chaque projet en le confrontant à l?avis des experts en groupe de travail national et en le partageant avec les autres lauréats. L?intention de projet formalisée par chaque lauréat au stade de la candidature, en 2018, a été affermie avec l?accompagnement mis en oeuvre pendant l?année 2019. Les séminaires et ateliers ont contribué à construire une culture commune et une communauté d?acteurs chez les lauréats, malgré des contextes territoriaux et des organisations institutionnelles hétéroclites. Ce parcours d?un an devait permettre d?explorer les différents composantes d?un projet de mutation de périphérie commerciale et de mettre en évidence ses conditions de réussite, qu?il s?agisse de la gouvernance, la stratégie de territoire, la programmation et les usages mixtes, l?insertion du projet ou de la faisabilité du projet. Ces différents volets ont fait l?objet de synthèses thématiques résumées ici au chapitre IV, présentées en annexe, et disponibles isolément dans des livrets thématiques dédiés, à retrouver sur les pages « Commerce, ville & territoire » du site du Ministère chargé de la Cohésion des territoires. Le dispositif a permis de concentrer les études et la commande de prestations. Il a permis d?acheter les trois prestataires en même temps, imposant un rythme de travail. En particulier dans un contexte de budget investissement inédit où la collectivité aurait sinon certainement fait des choix pour mieux répartir la charge. Ville de Montigny-lès-Cormeilles, séminaire de restitution de l?appel à projets, 16 octobre 2019. 2ème groupe de travail de l?appel à projets, Thiers, juin 2019 - © DGALN. REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 23 Les temps de séminaire ont permis un retour d?expérience sur les différents modes opératoires et sur des réalisations concrètes. Les échanges entre lauréats ont enrichi et parfois réinterrogé notre propre démarche et les choix à venir. Ils ont encouragé le travail de proximité que nous menons au sein de l?équipe associant Saint Quentin en Yvelines et les communes concernés, en facilitant l?identification d?intérêts communs et complémentaires. Ville de Saint-Quentin-en-Yvelines, témoignage recueilli à l?occasion du séminaire de restitution de « Repenser la périphérie commerciale », le 16 octobre 2019. Séminaire de restitution de l?appel à projets, Paris, octobre 2019 - © DGALN. 24 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 25 SIX PROJETS PILOTES 26 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES SIX PROJETS PILOTES REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 27 28 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES SIX PROJETS PILOTES REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 29 30 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES SIX PROJETS PILOTES REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 31 32 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES SIX PROJETS PILOTES REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 33 34 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES SIX PROJETS PILOTES REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 35 36 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES SIX PROJETS PILOTES REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 37 Des versions plus détaillées de ces fiches projets sont accessibles en annexe du présent document 38 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 39 LES ENSEIGNEMENTS DE « REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE » 40 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES LES ENSEIGNEMENTS DE « REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE » Au-delà du seul réseau Commerce, ville & territoire, l?attention portée à l?appel à projets témoigne de l?essoufflement du modèle d?aménagement et d?extension des zones commerciales de périphérie, ainsi que du besoin des territoires de repenser collectivement ce modèle. Au terme de l?expérience, les projets lauréats ne sont pas achevés et il était clair dès le lancement de l?appel à projets qu?un an d?accompagnement n?apporterait pas toutes les réponses possibles. La restitution des enseignements qui va suivre est donc un arrêt sur image après 12 mois de dialogue entre porteurs de projets lauréats et professionnels publics et privés de l?aménagement commercial. La démarche est inédite puisqu?aucune des initiatives mises en oeuvre ces dernières années n?avait recherché les conditions de mutation des périphéries commerciales en combinant approche transversale et l?approfondissement d?un spectre large de 5 thèmes : la stratégie de territoire, le foncier, le montage opérationnel, la programmation et l?insertion architecturale et paysagère. Voici donc une synthèse des connaissances issues de cette année d?échanges nourris entre les collectivités lauréates, les équipes d?animation, et un écosystème d?acteurs publics et privés, rythmée par 4 rencontres nationales et groupes de travail. LES PREMIERS ENSEIGNEMENTS TRANSVERSAUX : PORTAGE VOLONTARISTE, MISE EN MODE PROJET ET DIALOGUE PRÉCOCE, TROIS CONDITIONS DE SUCCÈS Enseignement n°1 - L?appel à projets a permis de confirmer que les projets de mu- tation des périphéries commerciales relèvent de questionnements et de leviers communs, bien qu?ils s?inscrivent dans des réalités multiples. Les projets lauréats de « Repenser la périphérie commerciale » s?inscrivent tous dans des secteurs à fort potentiel, mais dans des contextes territoriaux très différents : ? diversité des contextes politiques et territoriaux ; ? diversité des contextes économiques locaux et des marchés immobiliers ; ? diversité des périmètres d?études et des secteurs de projets ; ? diversité des stades de maturation ou état d?avancement des projets ; ? diversité des intentions finales des projets (renaturation, l?intensification commerciale et la mixité fonctionnelle...). Il n?y a pas « une périphérie commerciale » mais bien « des périphéries commerciales » et autant de projets de mutation, mais les échanges ont montré que les registres de questionnement à adopter ont de fort dénominateurs communs : les mêmes interrogations sur l?équilibre entre les polarités du territoire, la même recherche d?un équilibre économique, les mêmes besoins de dialogue et de négociation avec les acteurs du commerce et les propriétaires du foncier. Il est donc raisonnable de penser que les enseignements engrangés pourront être utiles à bien d?autres collectivités. De ces questionnements communs, des conditions de succès incontournables ont pu se dégager, sans pour autant donner lieu à des solutions toutes faites. REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 41 Certaines zones commerciales sont situées en entrée de ville (Limoges Métropole, Communauté de communes Thiers Dore et Montagne, Communauté d?agglomération de Saint-Quentin-en-Yvelines, ville de Saint-Pierre) ; d?autres constituent des linéaires commerciaux plus ou moins étendus (RD 14 à Montigny-lès-Cormeilles, RD113 dans la métropole Aix Marseille Provence, Communauté de communes Thiers Dore et Montagne). Ces zones se sont d?ailleurs souvent développées sur plusieurs communes. Certaines sont en déprise et d?autres sont attractives, comme celle de Montigny-lès-Cormeilles qui constitue une partie de la zone commerciale de la « Patte d?Oie d?Herblay », première zone commerciale en Île-de-France. Enseignement n°2 - Donner de la visibilité et de la lisibilité au projet permet de donner confiance aux parties prenantes et d?engager une dynamique positive. Pour cela, un diagnostic solide et partagé et des intentions de projets tenues par un portage politique fort, sont des gages de réussite. En effet, « Repenser la périphérie commerciale » a permis de conclure à 3 incontournables : ? Un diagnostic territorial et commercial précis, multi-scalaire et multicritères, articulant temps court et temps long et répondant à un double enjeu opérationnel : d?une part, faire émerger les forces et les faiblesses du site pour définir son positionnement et sa vocation et mettre en récit sa mutation à long terme autour de nouvelles fonctions et de nouveaux usages ; d?autre part, mettre en exergue les fonciers mutables et stratégiques, permettant de définir des secteurs d?intervention prioritaires, pour engager la mutation pas à pas. ? Un pilotage public souple mais qui maintienne un cap politique stable : ces projets nécessitent un portage politique fort, avec la définition d?une ligne directrice ferme et bien comprise de tous ce qui permet de mobiliser et de sécuriser les partenaires, tout en étant à l?écoute des opportunités des acteurs en présence et des opérateurs. ? La planification stratégique comme prérequis pour aborder la mutation des périphéries commerciales : elle pose la question du rééquilibrage et du dépassement de l?opposition historique entre centre et périphérie, d?inscrire le projet de mutation dans un projet de territoire à plus grande échelle, et de réfléchir à la place de ces espaces qui sont, bien souvent, des centralités de fait. L?idée est d?abord de conforter et de développer ce qui existe déjà. Mais dès qu?un investisseur arrivera, on doit pouvoir lui dire vous allez plutôt là car on veut conforter cette polarité. Abdel Meftah, vice-président de Thiers Dore et Montagne, témoignage recueilli à l?occasion du 2nd groupe de travail de « Repenser la périphérie commerciale, » juin 2019. 42 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES LES ENSEIGNEMENTS DE « REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE » Cet appel à projets, les échanges qu?il a permis, les sites que nous avons visités nous ont montré, une fois encore, la nécessité d?une bonne articulation entre les échelles de la planification et entre les acteurs qui en ont la charge. La réussite de tel projet de reconversion oblige également, au niveau politique, d?avoir une stratégie claire et tenable dans le temps en termes de projet. Ville de Saint-Pierre de la Réunion, témoignage recueilli à l?occasion du séminaire de restitution de l?appel à projets « Repenser la périphérie commerciale, » 16 octobre 2019. Dans ces conditions de robustesse, le projet peut faire l?objet d?une communication décomplexée, personnifiée par des acteurs au discours volontariste et fiers de le porter, ce qui facilite certainement la confiance des partenaires attendus. Cela ne fait pas tout, mais un projet dont les acteurs n?osent pas parler ne donne pas envie aux parties prenantes de s?y intéresser. L?appel à projets a accéléré et amplifié les choses pour les lauréats, puisque dès l?annonce des résultats, les 6 projets ont bénéficié d?une communication diffusée à l?échelle nationale, ce qui leur a permis d?appuyer leur positionnement au niveau local, auprès de leurs partenaires publics comme privés. La visibilité donnée par le soutien de l?Etat aux projets lauréats a sans doute permis d?accélérer les projets, mais les facteurs de ce bénéfice peuvent être reconstitués en dehors du laboratoire qu?a constitué l?appel à projet. 2ème groupe de travail de l?appel à projets, Thiers, juin 2019 - © DGALN REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 43 Enseignement n°3 - Un pilotage techniquement solide mobilise les outils du mana- gement de projet, pour une mise en visibilité optimale des rôles et responsabilités de chacun dans un calendrier partagé. Au commencement était la complexité? Pour engager la mutation des périphéries commerciales, une des premières questions posées par les 6 lauréats est celle du processus et du montage de projet : « Comment faire ? », « Par où commencer ? », « Comment basculer dans le pré-opérationnel une fois qu?on a défini des grands principes d?aménagement ? ». Ces questionnements communs sont inhérents à la double complexité des projets de mutation des périphéries commerciales : ? Complexité foncière, liée au morcellement de la propriété. ? Complexité des montages, liée à la valeur des actifs commerciaux. La mise en mode projet permet aux porteurs de projets et à leurs partenaires d?aborder sereinement cette complexité en donnant les conditions d?une lecture commune de l?implication de chacun. A l?échelle de l?appel à projet lui-même, la mise en mode projet a favorisé l?accélération des projets au cours des douze mois d?accompagnement. Dès le début, les instances de pilotage politiques et techniques ont été mises en place par les lauréats pour lancer les missions d?assistance à maîtrise d?ouvrage, par la rédaction des cahiers des charges, la sélection des équipes et le lancement des missions. Des revues de projet réalisées avec les lauréats une fois par trimestre à l?échelle nationale ont permis de les mobiliser en créant une dynamique collective, en favorisant les échanges, notamment sur leurs difficultés, mais aussi en servant d?aiguillon par la comparaison de l?avancement des projets. Les échanges réguliers, organisés avec les services déconcentrés et le Cerema à l?échelle locale et l?équipe d?animation nationale ont permis de faire remonter les problématiques, les interrogations, les propositions novatrices pour les territoires et les points de blocages identifiés, en apportant collectivement des réponses et des solutions sur une grande variété de questions : identification des parcelles à enjeux et des secteurs d?intervention stratégiques ; modalités de dialogue avec les acteurs du commerce et les acteurs de l?aménagement ; rôle du plan guide dans la négociation avec les acteurs du commerce ; articulation avec les projets Action Coeur de Ville pour les villes concernées, etc. Enseignement n°4 - La consultation et l?intégration précoces dans le projet, d?une grande variété d?ac- teurs, publics comme privés, permet d?éviter de faire fausse route et améliore la faisabilité. La question des acteurs faisait elle-aussi figure de dénomi- nateur commun pour les six porteurs de projets lauréats : « Comment négocier entre acteurs de l?aménagement et du commerce ? ». Tous les témoignages entendus sur les projets menés à bien convergeaient vers l?importance d?une association précoce d?un spectre large d?acteurs. Tous n?auront pas vocation à participer au projet jusqu?à son terme, néanmoins, la variété des acteurs est un facteur positif d?émulation et de vérification de la faisabilité du projet, depuis les étapes de stratégie territoriale où les regards croisés doivent finalement être convergents autour d?enjeux communs, jusqu?aux étapes pré-opérationnelles. Là encore, les techniques du management de projet permettent une orchestration fluide des acteurs. Un des porteurs de projets lauréats demandait à l?un des experts mobilisés si associer de trop nombreux voisins institutionnels de son projet n?allait pas le conduire à élargir sans cesse son périmètre de projet et gêner sa stabilisation. Non, ce sont bien des éléments différents : le dialogue Cet appel à projets a permis de mettre autour de la table l?ensemble des acteurs qui interviennent sur le périmètre opérationnel du projet. Ville de Saint-Pierre de la Réunion, séminaire de restitution de l?appel à projets, 16 octobre 2019. 44 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES LES ENSEIGNEMENTS DE « REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE » L?appel à projets Repenser la périphérie commerciale a permis de renforcer la dynamique locale et de nouer des partenariats techniques. Il a favorisé l?échange d?expériences. » ; « Dans un premier temps, ça a surtout été vécu comme une reconnaissance. Ville de Thiers, témoignage recueilli lors du séminaire de restitution du 16 octobre 2019. ne fait pas le périmètre géographique opérationnel. Il s?agit bien d?une dimension parallèle. Les niveaux d?engagement des différents acteurs doivent être formalisés, ce qui permettra d?éviter des contresens sur le rôle de chacun et de donner aux uns l?impression qu?ils participeront aux décisions sur le devenir des autres. A l?échelle de l?appel à projets lui-même, la variété d?acteurs engagés a également été un facteur de succès. Les collectivités ont pu compter sur un écosystème fertile, associant services de l?Etat et experts publics et privés du réseau Commerce, ville & territoire (la présentation détaillée des experts mobilisés figure en annexe). Cette mise en réseau a permis non seulement d?élargir le spectre de réponses et d?expertises sur les problématiques en jeu, mais aussi de créer des synergies entres les collectivités, leurs partenaires et leurs équipes d?assistances à maîtrise d?ouvrage. Les échanges, lors des groupes de travail organisés à Toulouse et à Roanne, ont permis de nouer des contacts utiles avec les acteurs du commerce et plus spécifiquement leurs foncières. S?ils participent de l?avancée du projet, ils ne sont néanmoins pas fondateurs d?évolutions significatives mais contribuent à partager des points de vue parfois divergents. Ainsi l?appel à projets « Repenser la périphérie commerciale », est un dispositif qui, promeut la démarche municipale et crédibilise une volonté urbaine en agrégeant l?ensemble des acteurs concernés. Ville de Montigny-lès-Cormeilles, témoignage recueilli à l?occasion du séminaire de restitution de « Repenser la périphérie commerciale », 16 octobre 2019. REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 45 LES PREMIERS ENSEIGNEMENTS EN MATIÈRE DE STRATÉGIE, PROGRAMMATION, INSERTION DU PROJET ET FAISABILITÉ L?ensemble de la démarche d?accompagnement des lauréats et de capitalisation des enseignements de « Repenser la périphérie commerciale » a été structurée par cinq thèmes qui ont fait l?objet d?ateliers dédiés durant les séminaires : l?insertion du projet, la programmation et usages mixtes, la stratégie de territoire, la gouvernance, et enfin la faisabilité du projet à travers la question des montages et du foncier. Pour précision, les apports sur le pilier gouvernance ont été intégrés de façon transversale dans chacun des fiches thématiques STRATÉGIE DE TERRITOIRE ? Adosser le projet de renouvel- lement de la périphérie commerciale à une stratégie de territoire à échelle élargie. Définir un projet d?aménagement articulé à la vision d?agglomération qui définisse les conditions d?équilibre entre centre et périphérie. La volonté politique est un préalable qui vise à « fixer la règle, la stratégie » puis à l?intégrer dans les documents d?urbanisme. Le projet de requalification de la zone commerciale doit être articulé à une vision du développement de l?agglomération, inscrite dans le SCoT, le PLU(i), le PCAET, ou doit contribuer éventuellement à leur évolution, en déclinant le projet dans ces documents. Cette stratégie doit notamment définir les orientations spatiales pour le développement de l?agglomération à moyen terme, et ainsi guider les investissements des acteurs publics et privés, pour la production de logements, d?équipements, de commerce ou encore l?implantation des entreprises... Vue aérienne , Thiers, juin 2019 - © DGALN 46 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES LES ENSEIGNEMENTS DE « REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE » Dans les territoires en perte de vitesse, c?est un projet de redynamisation plus global qui implique de rechercher les conditions d?équilibre entre les polarités, et notamment entre centre et périphérie. La mise en oeuvre en parallèle du programme national « Action Coeur de ville » en faveur des centres-villes doit être aussi une opportunité pour interroger les complémentarités entre centres et périphéries. Cette recherche de complémentarité, bien qu?essentielle, demeure un axe d?approfondissement incontournable pour les lauréats et plus largement pour tous les territoires concernés par la mutation de leur périphérie et la revitalisation de leur centre-ville. Le projet porté par Thiers Dore et Montagne illustre particulièrement bien cette recherche de complémentarité : bénéficiaire d?Action Coeur de Ville sur la ville-haute (le centre-ville historique) et lauréat de « Repenser la périphérie commerciale » sur la ville-basse (zone à dominante commerciale), le projet « Thiers 2030 » est fondé sur cet équilibre à trouver. Mobiliser les documents d?urbanisme réglementaire pour asseoir le projet. Inscrire ces orientations stratégiques dans les documents à l?échelle de l?agglomération renforce leur portage politique, permet qu?elles soient clairement affichées et bien comprises par l?ensemble des acteurs de la production de la ville, et leur donne une portée réglementaire, imposant leur prise en compte. C?est notamment ce qu?a fait Limoges Métropole, en s?appuyant sur un PAPAG pour donner du temps à la collectivité de définir un projet d?aménagement global, évitant ainsi les coups partis sur la zone de projet. Les grandes orientations d?aménagement et de développement de la zone commerciale à réinvestir, inscrites dans un plan guide ou un schéma de référence (DOO ou DAAC du SCoT), peuvent être également être inscrites dans les PLU(i), à travers les orientations d?aménagement et de programmation (OAP), les emplacements réservés etc. par voie de modification. Les OAP ont une valeur prescriptive pour les projets. Cet emboîtement de la règle dans la stratégie de territoire donne un cadre plus cohérent et plus stable pour agir et facilite la mise en oeuvre des objectifs d?équilibre commercial à l?échelle du SCoT et du PLU(i). Ce cadre sécurise également les interventions et les partenariats financiers (SEM, foncière commerciale?), qui ont besoin de ce cadre d?intervention à l?échelle du territoire. Insertion du projet Stratégie de territoire Faisabilité du projet Acteurs mobilisés pour la réalisation tejorpud Modalités de travail avec les acteurs concernés Équilibre territorial global tejorpud Articulation centre-périphérie Gouvernance Programmation et usages mixtes Insertion urbaine, paysagère et architecturale Insertion durable Comment repenser la périphérie commerciale ? Animation urbaine Pilier : Pilier : Pilier : Pilier : Pilier : Programme mixte adapté aux besoins des habitants et usagers Montage et modèle économique Montage juridique et cadre réglementaire Montage foncier REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 47 Définir une stratégie commerciale à une échelle élargie et identifier les sites potentiels pour la relocalisation de certains commerces ou la densification de certaines zones. La définition d?une stratégie commerciale à une échelle élargie doit permettre d?identifier les habitudes de consommation des ménages, et d?anticiper les attentes futures des consommateurs, d?intégrer l?impact des projets commerciaux connus, tant du point de vue environnemental que du point de vue social et économique, de positionner le devenir de la zone commerciale par rapport aux polarités commerciales existantes et leurs zones de chalandise respectives et aux grandes évolutions socio-économiques (population, emploi, équipements?). Les équipes de Saint-Quentin-en-Yvelines se sont ainsi appuyées sur des éléments de diagnostics socio-économiques très précis pour créer des bases solides au projet de restructuration de ses zones commerciales. L?identification de sites potentiels pour la relocalisation de certains commerces peut également permettre de conduire les négociations avec les acteurs du commerce, pour favoriser leur intérêt à agir et à libérer des fonciers potentiellement stratégiques pour le projet. GOUVERNANCE - Un urbanisme négocié et co-produit entre acteurs publics et privés de l?aménagement et du commerce. Positionner la collectivité locale en tant qu?interlocuteur de référence. Pour initier leur projet de requalification de périphérie commerciale, il s?agit tout d?abord pour les collectivités locales de créer les conditions de la négociation avec les acteurs privés, en définissant ce qui est négociable et ce qui ne l?est pas pour la collectivité. Montigny-lès-Cormeilles s?est particulièrement démarquée durant l?accompagnement sur ce point : avec un projet ancien, un maire très impliqué dans l?avancement du projet et une bonne connaissance des acteurs privés en mesure d?agir sur le projet, la Ville a précisé les éléments stables et dessiné ses invariants, tout en affichant un cap très clair et une volonté de changement. Ce qui est important dans ces projets-là, c?est à la fois la conception du sujet, savoir ce que l?on veut faire, et c?est le côté opérationnel. Concevoir et savoir ce qu?on veut faire, on y arrive à peu près, mais là où ça bute c?est sur la mise en oeuvre. Il faut prendre des positions, assurer le portage et tenir dans la durée. Jérôme Le Grelle, CBRE, séminaire de restitution de l?appel à projets, 16 octobre 2019. La posture de la collectivité locale en tant qu?acteur public pleinement responsable du développement de son territoire, est un préalable. Si elle n?a pas la maîtrise du foncier, elle dispose de leviers majeurs pour orienter le devenir des périphéries commerciales, à travers les outils de planification (SCoT, PLU(i), autres documents sectoriels) et de maîtrise foncière (ZAD, droit de préemption urbain, acquisition et portage foncier par un EPF). Ces outils s?avèrent fondamentaux dans la conduite du projet et la négociation avec les acteurs privés. Une forte volonté publique, la définition d?une vision et d?un projet d?ensemble sont des conditions préalables et des signaux, pour mobiliser, orienter et sécuriser les investissements des acteurs privés, et ce, sur le temps long. 48 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES LES ENSEIGNEMENTS DE « REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE » Il faut connaître et avoir conscience des différents paramètres économiques qui font bouger les commerçants et les propriétaires fonciers. Tant qu?on ne rentre pas dans ce cadre, les lignes ne bougent pas car ça coûte beaucoup trop cher. Le monsieur qui a un actif qui lui rapporte 2 à 3 millions d?euros par an, il faut discuter avec lui, pour savoir s?il a un intérêt ou pas à changer de stratégie. Cédric Tel-Boïma, SERM, rencontre du réseau Commerce, ville & territoire, 29 septembre 2017. Si vous devez discuter avec une enseigne nationale, ils ne vous considéreront comme crédible que s?ils entendent la même chose. Il faut être armé pour entrer dans ce sujet, des élus qui décident et qui ont une ligne directrice jusqu?à l?aménageur qui met en oeuvre. Eymeric de Montauzon, EPPC, 2ème groupe de travail de l?appel à projets, 17 juin 2019. 2ème groupe de travail de l?appel à projets, Thiers, juin 2019 - © DGALN REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 49 Activer le partenariat public-privé, condition sine qua non d?élaboration et de réalisation des projets de mutation des périphéries commerciales. La transformation des zones commerciales périphériques doit faire l?objet d?un urbanisme négocié et co-produit par les acteurs publics et privés de l?aménagement et du commerce, tant du fait des ressources financières limitées des collectivités locales que de leur faible maîtrise foncière dans ces secteurs. Pour les acteurs du commerce, il apparaît également aujourd?hui indispensable de travailler étroitement avec les collectivités, pour définir un projet qui réponde aux besoins du territoire et qui soit compatible avec les orientations des collectivités locales. La complexité de la question foncière, des usages et de la programmation nécessitent de travailler ensemble, et en bonne intelligence, durant toute la durée du projet, de son élaboration à sa réalisation. Quel est l?intérêt de requalifier une friche alors qu?il y a du foncier disponible ? La requalification génère des coûts, donc il faut créer de la valeur à partir du projet, et pour en générer, il faut raréfier le foncier et organiser cette rareté foncière. Pascal Madry, Institut pour la Ville et le Commerce, 2ème groupe de travail de l?appel à projets, 17 juin 2019. Partager une vision commune entre les acteurs publics et parler d?une seule voix. C?est un préalable essentiel pour la collectivité pour engager la négociation avec les acteurs du commerce. Les périmètres de projet concernent souvent plusieurs communes et peuvent être d?intérêt intercommunal : ils mobilisent donc autant d?élus, potentiellement porteurs de visions politiques différentes. Pour que les investisseurs se mobilisent, il faut qu?ils aient la certitude que la stratégie publique soit stable, et ainsi éviter des initiatives isolées et sans lien avec la vision globale et partagée de la collectivité. Bien connaître ses interlocuteurs. A travers un diagnostic foncier précis, il s?agit pour la collectivité d?identifier le bon interlocuteur avec qui négocier, entre le propriétaire, l?investisseur ou encore l?exploitant, et de comprendre leurs intérêts à agir. Selon le statut des acteurs du commerce (propriétaire, investisseur, société foncière commerciale, exploitant de locaux commerciaux, enseignes de la grande distribution etc.) et leur stratégie globale, leurs intérêts à agir peuvent être variables d?un actif à l?autre, voire pour un même actif. Les équipes de Saint-Quentin-en-Yvelines ont ainsi mené plusieurs entretiens et concentrations avec les acteurs du territoire, leur permettant de bien identifier les différents acteurs en présence, leurs intérêts et leur façon de fonctionner. On porte une ambition à un instant T. Demain, si on n?est plus élu, qui va le porter pour nous ? Les autres élus ? Pas certain. Si on a eu des partenariats privés et avec des acteurs extérieurs, ce sont les extérieurs qui vont devenir les garants, auprès des futurs élus, de l?engagement qui a été pris Vincent Léonie, Limoges Métropole, séminaire de restitution de l?appel à projets, 16 octobre 2019. 50 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES LES ENSEIGNEMENTS DE « REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE » Favoriser le partage et la mutualisation : mutualiser des biens, des ressources, des espaces ou des services, permettant ainsi de réaliser des économies d?échelle et de diminuer certains impacts environnementaux de l?activité économique. A Carvin par exemple, près de Lille, des entreprises d?un même parc d?activité se sont réunies pour créer une plateforme de mutualisation des achats, permettant d?obtenir une réduction des coûts de l?ordre de 30 %. FONCIER - La mobilisation du foncier et la conception d?un montage adapté comme garanties de la faisabilité du projet. L?essoufflement du modèle traditionnel d?aménagement des périphéries commerciales met en évidence un patrimoine foncier peu valorisé. Souvent constitué de réserves foncières afin de préserver des opportunités de développement ou d?empêcher un concurrent de s?implanter, ces terrains sont parfois gelés et pourraient (re)trouver une fonction dans la perspective d?une mutation de la périphérie commerciale (agriculture urbaine, logements, équipements publics, urbanisme temporaire, etc.). D?autres fonciers, déjà urbanisés, ont fait l?objet de développement immobilier devenus obsolètes. Dans le cadre du projet Pariwest, le diagnostic a permis d?identifier 183 propriétaires dont 7 propriétaires publics (soit 10 % du foncier), et 67 % de propriétaires sont des SCI, soit une multitude d?acteurs aux stratégies, intérêts et temporalités divergentes. L?enjeu pour la puissance publique est de mettre en oeuvre un espace, un lieu de dialogue, des modalités d?échanges pour oeuvrer au même objectif de revalorisation du secteur d?étude et pour définir et organiser une communauté d?intérêt. Danielle Gardrat, Saint-Quentin-en-Yvelines, séminaire de restitution de l?appel à projets, 16 octobre 2019. Maurepas-Porte de Chevreuse - © D. Desaleux REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 51 La maîtrise foncière est un des sujets les plus complexes dans la faisabilité des projets de transformation des périphéries commerciales. Il faut faire non seulement face à une multitude d?acteurs, propriétaires, investisseurs, locataires, aux intérêts différents parfois divergents, mais également tenter de résoudre une équation économique difficile liée en particulier à des actifs immobiliers très rentables. Sandra Jover, Immo Mousquetaires, 2ème groupe de travail de l?appel à projets, 17 juin 2019. Évaluer la mutabilité et la dureté foncière par le diagnostic foncier. L?analyse foncière doit permettre d?analyser la dureté foncière, c?est-à-dire la plus ou moins grande facilité à mobiliser des terrains (la présente de grandes copropriétés sera par exemple un critère de dureté) et l?opportunité de faire muter ces parcelles (identification des fonciers stratégiques pour engager le projet ou le faire monter en puissance), en prenant en compte des critères objectifs (état du bâti, vacance, affectation, régime de propriété) et des critères subjectifs (opportunité). Ne pas minimiser la valeur des « boîtes à chaussures ». Le diagnostic de la zone doit permettre de connaître les besoins de ces locaux et les intentions des occupants et des propriétaires. Un des enjeux est notamment d?anticiper leurs raisonnements financiers concernant la valeur financière des actifs, en reconstituant la valeur des revenus locatifs (valeur des coques, taux de rendement), à travers un état des lieux de la zone et en appréhendant la dynamique globale de la zone commerciale. Même si certaines zones commerciales périphériques connaissent un déficit d?attractivité et connaissent des dysfonctionnements, il ne faut pas croire que les « boîtes à chaussure » n?ont pas de valeur : il convient de distinguer l?état perçu de l?immobilier et sa valeur réelle ou « valeur faciale ». Souvent élevées, les valeurs des actifs immobiliers commerciaux sont souvent un frein majeur à la requalification de zones commerciales, du fait de leur poids dans les bilans d?aménagement. L?analyse foncière et la négociation avec les propriétaires doivent permettre d?identifier un secteur d?intervention prioritaire pour engager le projet de renouvellement urbain. Tout l?enjeu est de convaincre les acteurs du commerce de libérer leur foncier ou de le faire évoluer avec la collectivité, pour engager le renouvellement de la zone. Définir les outils et identifier les montages possibles en même temps que le programme. Pour parvenir à résoudre l?équation financière à laquelle se heurtent nombre d?opérations de renouvellement urbain dans les zones commerciales et les zones industrielles, un travail itératif entre les différentes parties prenantes du projet est nécessaire, en travaillant plusieurs scénarios qui croisent la programmation à l?échelle du secteur de projet au regard des opportunités foncières et des perspectives de mutation. La programmation ne doit pas encore être figée à la parcelle : elle doit rester souple et évolutive pour s?adapter aux opportunités foncières ou encore aux porteurs de projet potentiels. Le programme d?aménagements, de constructions et d?équipements publics ne pourra être stabilisé, avec les opérateurs potentiels, qu?après plusieurs itérations et combinaisons entre : ? La définition du (ou des) périmètre(s) d?opérations(s) pertinent(s) ; ? L?analyse des montages urbains/fiscaux/fonciers/temporels, publics/privés, tenant compte des futurs usages ; ? La recherche d?équilibre dans les bilans d?opération. 52 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES LES ENSEIGNEMENTS DE « REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE » Les projets de requalification des périphéries commerciales s?inscrivent dans le temps long. S?il faut des outils robustes, capables d?accompagner le projet dans la durée, le choix du montage et des outils opérationnels doit s?effectuer au cas par cas, en fonction du projet et au regard d?une analyse fine de son contexte. Ce choix doit relever d?une véritable stratégie de la collectivité, à adapter en fonction du projet qu?elle porte. PROGRAMMATION ET USAGES MIXTES ? Un autre avenir pour les périphéries commerciales. Les périphéries commerciales, un patrimoine foncier à valoriser. Après des décennies où l?aménagement des zones commerciales s?est fait souvent au gré des opportunités foncières, parfois sans vision ou plan d?ensemble, dans des zones commerciales ou le long des infrastructures routières, il y aujourd?hui un enjeu à redonner de l?urbanité et à mieux les intégrer à la ville. Dans un contexte de préservation des ressources agricoles, naturelles et forestières et de la réflexion sur la sobriété foncière, les collectivités sont de plus en plus amenées à valoriser le patrimoine foncier existant pour le développement de leurs territoires. C?est en particulier le cas dans les territoires à forte croissance démographique et économique, où il y a une compétition entre les différentes fonctions de la ville dans un contexte où l?espace en ville est devenu rare et cher. Les collectivités doivent accompagner le développement urbain pour produire des logements, des équipements, des locaux d?activités pour les activité industrielles et artisanales, des espaces verts et de loisirs etc. en poursuivant le mouvement engagé de renouvellement de la ville sur elle-même. Le projet porté par la Métropole Aix Marseille Provence illustre cette volonté de transformer le foncier peu optimisé, pas nécessairement en densifiant mais au contraire en renaturant l?existant et en valorisant l?environnement paysager autour du site de projet. Ces efforts permettront d?augmenter la valeur d?usage des lieux en permettant aux futurs habitants et visiteurs de ce secteur de bénéficier d?un site de qualité. Les périphéries commerciales, conçues à partir des années 1970 en dehors des villes et aujourd?hui rattrapées par l?urbanisation, constituent des gisements fonciers importants et stratégiques, à valoriser tant pour les acteurs du commerce que pour les acteurs de l?aménagement. On parle souvent de création de commerce, mais il y a des enjeux colossaux de réhabilitation dans des secteurs urbains denses, dans des zones péri-urbaines, ex périphérie, qui ont été rattrapées par l?extension des villes. Ces activités commerciales ont besoin d?être reconnectées à un système urbain et à des usages en mutation : Le développement du commerce va se faire de plus en plus au travers de réhabilitation voire de reconfiguration d?actifs vieillissants. Sandra Jover, Immo Mousquetaires, 2ème groupe de travail de l?appel à projets, 17 juin 2019. Il faut arrêter de considérer que parce que c?est moche, ça ne vaut rien. Eymeric de Montauzon, 2ème groupe de travail de l?appel à projets, 17 juin 2019. REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 53 Évoluer d?une zone monofonctionnelle à un projet urbain mixte et multifonctionnel. Dans un contexte de recul des investissements des acteurs du commerce et de recomposition du paysage commercial, l?intégration de nouvelles fonctions, de nouveaux usages, l?amélioration de la qualité urbaine et environnementale et des conditions de mobilité constituent une réponse possible à leur perte d?attractivité et à la recherche d?un nouveau modèle d?aménagement. Ces nouvelles fonctions répondent à plusieurs objectifs : les besoins de développement de la collectivité (logements, équipements, locaux, ?), la nécessité de créer de la charge foncière supplémentaire pour équilibrer le bilan du projet, l?amélioration des liens avec la ville, la nécessité de faire évoluer, de moderniser et adapter le commerce de masse en passant d?un commerce de flux à un commerce de destination conçu autour du client, de ses lieux de vie et de destination. Bien que la mixité fonctionnelle joue un rôle central dans l?équilibre des opérations, notamment au travers des programmes de logements, elle ne doit pas être seulement un levier pour la mutation des périphéries commerciales, mais bien attachée à la finalité de produire de l?urbanité et de l?habitat. Dans le contexte des périphéries commerciales, tout l?enjeu consiste à parvenir à faire muter des zones monofonctionnelles en morceaux de ville connectés au reste du système urbain ; à créer de la centralité et de l?urbanité dans des secteurs qui sont initialement des destinations commerciales, conçues bien souvent autour d?une accessibilité en voiture. Ainsi, l?implantation de programmes mixtes et la diversification des motifs de présence (consommation, mais aussi loisirs, habitat, travail, promenade) sont des éléments indispensables à la reconquête des périphéries commerciales. Pourtant, il ne s?agit pas simplement de positionner des logements sur des socles de commerce, ou de densifier des poches de parking avec de la constructibilité. Un projet mixte, avec du commerce en pied d?immeuble, est un fabuleux mille-feuille où doivent coexister des usages et fonctionnalités multiples. En outre il doit épouser intelligemment l?espace public et s?adapter à son environnement. En d?autres termes il doit être le résultat d?une mise en cohérence entre les acteurs privés (promoteurs, investisseurs, preneurs) ainsi qu?entre acteurs publics et privés. Concrètement le succès d?un projet mixte réside dans le fait de le bosser ensemble, et surtout dès l?amont pour 1- assurer une faisabilité économique, 2- assurer une faisabilité commerciale (chaque commerce a ses contraintes), 3- assurer un mariage parfait entre les différents usagers (habitants, passants, commerçants, clients, ?), 4- assurer une connexion à l?espace public et répondre aux besoins du territoire et de la collectivité. Sandra Jover, Immo Mousquetaires, 2ème groupe de travail de l?appel à projets, 17 juin 2019. 54 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES LES ENSEIGNEMENTS DE « REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE » Dans ces projets, il s?agit de retrouver le génie et la vocation du lieu dans un système urbain. On a besoin de réinventer des figures pour ces lieux, caractérisés comme des « non-lieux » ou des lieux de la « France moche. Il faut inventer d?autres figures et d?autres imaginaires, qui ne sont pas ceux du centre-ville ou de la périphérie. Emilie Bajolet, Algoé consultants, séminaire de restitution de l?appel à projets, 16 octobre 2019. Nous sommes sur une temporalité de projet de 10 à 20 ans. Il faut une part de rêve, d?utopie pour arriver à croire à ce projet et avoir un fil conducteur, Nous avons mis en place une maîtrise d?ouvrage assez forte pour tenir dans la durée. Nous avons phosphoré avec les habitants, les salariés, les acteurs du commerce, les opérateurs économiques et les propriétaires. La concertation a permis de toucher 900 personnes qui sont venues s?exprimer autour de cartographies et de plans, qui ont raconté leurs usages, ce qu?ils souhaitaient ou pas pour le devenir de la zone, et nous avons organisé deux ateliers avec les acteurs économiques Danielle Gardrat, Saint-Quentin-en-Yvelines, séminaire de restitution de l?appel à projets, 16 octobre 2019. Il faut créer les conditions de réussite de la mixité fonctionnelle, avec des prérequis indispensables pour créer l?habitabilité : faire évoluer les pratiques de stationnement et de mobilité, créer les conditions d?une bonne cohabitation entre la logistique urbaine et les logements, retrouver des échelles domestiques pour l?habitant et le piéton, fabriquer de l?intimité dans les îlots, récréer un cadre de vie qualitatif avec notamment la présence d?espaces verts ou d?espaces de pleine terre. Imaginer ensemble le devenir de la zone commerciale. La mutation des périphéries commerciales passe aussi par la recherche d?un « concept » et de mots clefs, participant d?un nouveau récit pour mobiliser l?ensemble des acteurs publics et privés pour ces projets qui s?inscrivent dans le temps long. La co-construction de ce nouveau récit participe de sa réappropriation et de son acceptabilité sociale. Dans le contexte des périphéries commerciales, tout l?enjeu consiste à parvenir à faire muter des zones monofonctionnelles en morceaux de ville connectés au reste du système urbain ; à créer de la centralité et de l?urbanité dans des secteurs qui sont initialement des destinations commerciales, conçues bien souvent autour d?une accessibilité en voiture. Ainsi, l?implantation de programmes mixtes et la diversification des motifs de présence (consommation, mais aussi loisirs, habitat, travail, promenade) sont des éléments indispensables à la reconquête des périphéries commerciales. Pourtant, il ne s?agit pas simplement de positionner des logements sur des socles de commerce, ou de densifier des poches de parking avec de la constructibilité. REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 55 Il faut créer les conditions de réussite de la mixité fonctionnelle, avec des prérequis indispensables pour créer l?habitabilité : faire évoluer les pratiques de stationnement et de mobilité, créer les conditions d?une bonne cohabitation entre la logistique urbaine et les logements, retrouver des échelles domestiques pour l?habitant et le piéton, fabriquer de l?intimité dans les îlots, récréer un cadre de vie qualitatif avec notamment la présence d?espaces verts ou d?espaces de pleine terre. Envisager des usages temporaires pour tester les évolutions possibles. Les projets temporaires pourraient également être déployés dans les périphéries commerciales, tant pour accompagner le renouvellement commercial (boutique éphémère) que pour tester de nouveaux services (mobilité, agriculture urbaine, santé, culture?). L?occupation ou l?aménagement temporaire d?espaces extérieurs ou vacants peuvent contribuer au projet urbain pour préfigurer et tester un projet, en développant de nouvelles valeurs d?usages dans des périmètres en transformation, et accompagner de façon itérative la définition de la programmation. Les projets temporaires permettent également à la collectivité d?animer et de mobiliser les acteurs locaux, d?informer et de communiquer sur le projet. Penser l?économie circulaire en lien avec la diversification des usages : valoriser les externalités émises par certaines entreprises par d?autres entités voisines. A Épinal par exemple, la ouate de cellulose rejetée par une papeterie est utilisée dans une autre entreprise pour produire un isolant pour les bâtiments, créant plus de 10 emplois. Ces échanges de flux s?inscrivent dans une logique d?économie circulaire pour laquelle les déchets produits par une activité peuvent être réutilisés par une autre. Les bâtiments commerciaux pourraient à terme être recyclés ou démolis pour permettre à d?autres fonctions urbaines de s?implanter dans les espaces déjà urbanisés. Il s?agirait alors d?un urbanisme circulaire pour lequel ce sont des usages qui se substituent à d?autres jugés partiellement ou totalement obsolètes (les activités commerciales) sur un territoire . INSERTION ARCHITECTURALE ET PAYSAGERE - Une inser- tion soignée garante d?un projet qualitatif et créateur de changement d?image. Révéler les qualités urbaines et paysagères du site. Les périphéries commerciales sont souvent perçues comme des espaces banalisés, qui ne valorisent pas le territoire dans lequel elles sont implantées. Les projets de renouvellement des périphéries commerciales constituent une occasion de révéler les potentiels urbains et paysagers de ces secteurs, souvent impensés et masqués par les Les Clayes-sous-bois - ONE NATION - © D. Desaleux LES ENSEIGNEMENTS DE « REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE » aménagements des zones commerciales. La révélation ou la transformation des qualités urbaines et paysagères dans ces projets participent en effet au processus de création de valeur et de changement d?image, en offrant une qualité et un cadre de vie, propice au développement d?une programmation mixte et notamment une production de logements. La valorisation urbaine et paysagère est au coeur des projets portés par les six lauréats de l?appel à projets « Repenser la périphérie commerciale », que ce soit pour recréer des liens avec les rives de l?étang de Berre pour le projet Aix-Marseille, reconquérir la trame bleue avec la Durolle à Thiers ou encore renouer avec le littoral à Saint-Pierre de la Réunion par exemple. Le projet porté par la Ville de Saint-Pierre est en effet situé sur un secteur donnant directement sur l?Océan Indien : aujourd?hui bitumé et occupé par un parking, ce secteur a vocation à valoriser l?environnement paysager exceptionnel de ce site de projet. En ce sens, le paysage peut devenir un élément fédérateur du projet et créateur de valeur, permettant de valoriser les spécificités locales de la zone commerciale en projet. Au terme d?un an d?expérience, les acteurs impliqués se réjouissent des premiers enseignements et s?accordent pour dire que les efforts méritent d?être poursuivis dans plusieurs directions : ? la recherche de complémentarité entre les centres-villes et les « périphéries » ; ? l?observation des périphéries commerciales et l?objectivation de leurs fragilités par l?observation plus large des dynamiques commerciales ; ? l?anticipation et l?intégration des projets de mutation au sein d?une stratégie territoriale à plusieurs échelles géographiques et temporelle ; ? la connaissance mutuelle des acteurs de l?aménagement du territoire et de ceux du commerce ; ? les outils existants à la disposition de la puissance publique et les leviers qui permettent d?agir ; ? la définition d?un projet à périmètre stable et à surfaces commerciales constantes. Pour qu?un secteur mute correctement, il faut observer finement le milieu et recourir très tôt à la retranscription spatiale des idées avancées, afin d'en évaluer la fiabilité tout en facilitant l'engagement des différents acteurs." Aline Hannouz, Architecte-conseil de l?Etat, 2ème groupe de travail de l?appel à projets, 18 juin 2019. 56 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES Il faut être plus inventif pour faire muter les périphéries commerciales, nous avons peu de références. C?est plus difficile de réorganiser le lien entre dix boites commerciales et un parking en esplanade sur la mer et qu?il devienne un lieu fort d?identification pour les gens par exemple, que de réorganiser la place du marché dans le village. Frédéric Bonnet, OBRAS, séminaire de restitution de l?appel à projets, 16 octobre 2019. REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 57 CONCLUSION 58 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES CONCLUSION L?expérience « Repenser la périphérie commerciale » conduite par la Direction de l?Habitat, de l?Urbanisme et des Paysages (DHUP) du ministère chargé de la Cohésion des Territoires, a permis d?accompagner des opérations pilotes et de préciser des critères de réussite de la mutation des périphéries. Au terme de l?accompagnement, il apparaît indispensable de garder le lien et de poursuivre collectivement le travail engagé dans le temps long des projets. Les collectivités lauréates pourront compter sur le réseau d?appui constitué tout au long de la démarche avec les services de l?État11, les experts et les autres collectivités. En retour, l?État pourra trouver dans ces opérations pilotes des témoignages, des expériences locales et des enseignements sur le long cours. Cette démarche nationale fondatrice a permis de mobiliser écosystème d?acteurs engagés dans la recherche d?un nouveau modèle de périphéries commerciales, combinant optimisation de la consommation d?espace et plus grande valeur d?usage. A l?encontre des idées reçues, ces zones constituent en effet des territoires d?opportunité pour la production de la ville de demain. Malgré leurs difficultés, les périphéries commerciales n?ont parfois de périphérique que le nom. Lieux de sociabilité, de consommation et de loisir, elles sont plébiscitées et présentes dans le quotidien d?un grand nombre d?habitants pour qui elles sont des lieux de rencontres et de détente, à qui elles proposent activités marchandes et parfois récréatives facilement accessibles. A cet égard, les dimensions sociologique et culturelle, ainsi que la place et l?apport de ces espaces dans l?histoire de la ville restent sans doute à approfondir et réinterroger, ainsi que la place et l?apport de ces espaces dans l?histoire de la Ville. Que veut-on en faire ? Quel rôle leur donne-t-on ? Pour quels usages ? Les réponses doivent permettre de mettre en cohérence l?amélioration de la qualité de ces espaces avec l?histoire et le sens des lieux. Si des tendances communes se dégagent, chaque projet reste fonction des caractéristiques et enjeux propres à chaque contexte. Une certitude demeure cependant : ce sont des morceaux de ville, souvent des polarités urbaines voire des centralités de fait qu?il s?agit dorénavant de relier à la ville, dans une recherche de complémentarité avec les centres-villes et de mise en cohérence avec les ambitions environnementales, sociétales et urbaines de demain. La qualité urbaine des aménagements sera également au coeur de la réussite de leurs transformations. Territoires d?opportunité, elles le sont également dans le contexte de recherche d?optimisation foncière. Les périphéries commerciales sont des réservoirs conséquents de foncier sous-utilisé, déjà reliés aux réseaux et à la ville. L?ambition nationale en matière de limitation de la consommation d?espace, avec la stratégie de « zéro artificialisation nette », fourniront, dans les prochains mois, l?occasion de débattre sur le rôle que les acteurs de l?aménagement et du commerce peuvent jouer dans la gestion sobre et durable de l?espace. Ces contraintes seront des occasions d?innovation au profit de la durabilité des investissements. La qualité urbaine des aménagements et la réponse que ces espaces apporteront aux besoins de habitants seront également au coeur de la réussite de leurs transformations. Territoires d?opportunité, elles le sont aussi dans certains cas pour la territorialisation des services liée aux évolutions de l?intercommunalité. Ces périphéries peuvent constituer des centralités à d?autres échelles et offrir de nouveaux services et de nouvelles aménités urbaines. De nombreuses collectivités, acteurs de l?aménagement et du commerce sont conscients de ces opportunités et se mobilisent. Leur participation à « Repenser la périphérie commerciale » a mis en évidence la nécessité de mieux comprendre les difficultés du commerce dans ces espaces, souvent évoquées, rarement objectivées. Nous nous réjouissons de constater que le travail collectif sur le sujet des périphéries commerciales s?intensifie. L?observation de la vacance commerciale constitue un enjeu de dialogue et de partage entre acteurs publics et privés de l?aménagement et du commerce, tant les initiatives et les méthodes publiques et privées foisonnent aujourd?hui. C?est pourquoi une rencontre nationale du réseau Commerce, ville & territoire sera consacrée à ce thème. Le Ministère de la Cohésion des Territoires et des Relations avec les collectivités territoriales demeure mobilisé pour accompagner ces réflexions, prendre part à ces actions, aux côtés de l?ensemble de ses partenaires. La mutation des périphéries commerciales est un sujet d?avenir : il nous reste, collectivement et durablement, beaucoup à partager ! 11 L?accompagnement des porteurs de projets au niveau local se poursuit au-delà de l?année d?appel à projets et s?inscrit dans les missions de conseil et d?accompagnement des services de l?État pour aider à l?émergence de projets et à leur mise en oeuvre. REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 59 REMERCIEMENTS 60 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES REMERCIEMENTS Cet ouvrage résulte d?un travail collectif sur plusieurs années, c?est pourquoi nous adressons nos plus vifs remerciements aux institutions et aux personnes qui ont apporté leur appui à la réflexion nationale sur la mutation des zones commerciales dans le cadre de l?appel à projets « Repenser la périphérie commerciale ». Avant tout, nous souhaitons féliciter et remercier l?ensemble des collectivités qui sont engagées dans un projet de mutation de leur zone commerciale. Plus particulièrement, nous félicitons : Les six collectivités lauréates, élus et techniciens référents de « Repenser la périphérie commerciale » : elles constituent le coeur de l?aventure. Merci et bravo à Antoine Baray et Fabien Grosjean pour Aix Marseille Provence, Vincent Léonie, Gaston Chassain et Jacques Chaput pour Limoges Métropole, Jean-Noël Carpentier, Laurent Borycki et Orianne Carbonnel pour Montigny-lès-Cormeilles, Grégory Garestier, Danielle Gardrat, Valérie Raffalli et Caroline Zoubiri pour Saint-Quentin-en-Yvelines, Yassine Mangrolia, Thierry Payet et Patrice Marcel pour Saint-Pierre (de la Réunion), Claude Nowotny, Abdel Mefthah et Julien Goubely pour Thiers Dore et Montagne. Les collectivités non-lauréates de « Repenser la périphérie commerciale » qui ont engagé réflexions et projets sur leurs zones périphériques. Nous tenons à souligner leur engagement dans le travail de mutation qu?elles ont initié. Les collectivités et les personnes sans qui les groupes de travail délocalisés n?auraient pu se réunir : ? À Toulouse : Jean-Jacques Bolzan et Annette Laigneau, adjoints au Maire, Daniel Poulou, Sandra Guerrero et David Caruhel de la Ville de Toulouse et de Toulouse Métropole, Yves Schenfeigel et les équipes de la direction départementale des territoires de Haute-Garonne, l?établissement public foncier d?Occitanie, Raphael Catonnet, Cécile Roland et Nathalie Dunac (OPPIDEA). ? À Roanne : Yves Nicolin, président de Roannais Agglomération et maire de la ville de Roanne, Céline Aurelle-Heduy, Aurelien Garcia pour la ville de Roanne, Nicolas Baume (SEMOP Foch-Sully), Elodie Haase (Noaho), Yves Mélia (Sud Architectes). ? À Thiers : Claude Nowotny, maire de la ville de Thiers, Tony Bernard, président de Thiers Dore et Montagne, Abdel Mefthah, vice-président de Thiers Dore et Montagne et Julien Goubely pour la Communauté de Communes Thiers Dore et Montagne. Les collectivités lauréates ont bénéficié de l?appui de nombreuses institutions et personnes qu?il nous serait difficile de nommer ici de façon exhaustive, mais parmi lesquelles on peut citer : ? Les services déconcentrés intervenant sur le territoire des six collectivités lauréates et qui continueront d?être des appuis précieux dans la mise en oeuvre opérationnelle des projets : Thomas Morinière (DDT 13) et Déborah Soria (DREAL PACA), Marc Yon (DDT 87) et Guillaume Pacot (DREAL Nouvelle Aquitaine), Astrid Tanguy (DDT 78), Michel Civino (DDT 95), Jean-André Sully (DDT 63) et Jordi Lopez (DREAL Auvergne-Rhône-Alpes), Olivier Urien (DEAL Réunion). REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 61 ? Des experts de tous horizons qui se sont mobilisés pour accompagner les lauréats et apporter leurs savoir-faire tout à long de la démarche, et particulièrement Pierre Narring (CGEDD) qui a co- rédigé le rapport qui fut une inspiration pour cet appel à projets12, Emilie Bajolet (Algoé consultants ? intervenante à Sciences Po), Frédéric Bonnet (Obras), Stéphane Bourdier (Carrefour Property), Valéry Dubois, Gilles Crague (ENPC), Eymeric de Montauzon (EPPC), Arnaud Ernst (AID), Stella Gass (Fédération nationale des SCoT), Jean-Marc Gaulier (paysagiste conseil de l?Etat), Jean Girardon, Philippe Schmit et Philippe Grall (CNAC), Aline Hannouz (architecte conseil de l?Etat), Laura Jehl (Adenda-ORF), Sandra Jover (Immo Mousquetaires), Jérôme Le Grelle (CBRE), Philippe Legris (Caisse des Dépôts), Marie Krier (Epareca), David Lestoux (Lestoux&Associés), Pascal Madry (Institut pour la Ville et le Commerce), Francis Palombi (CCF), Christian Pascault (Banque des territoires), Mathilde Sill (EPF Nouvelle Aquitaine), Laurent Théry, Philippe Schmit (AdCF). Leurs regards croisés ont permis d?apporter des éclairages multiples tout au long de la démarche « Repenser la périphérie commerciale ». ? Des équipes d?assistance à maîtrise d?ouvrage des collectivités lauréates, dans le cadre des missions d?AMO co-financées par l?appel à projets, qui accompagnent les collectivités dans la mise en oeuvre de leur projet de mutation de zone commerciale. Leur travail d?accompagnement sera fondamental dans la transformation de ces secteurs et certaines de leurs conclusions seront publiées prochainement. ? Les co-animateurs du réseau Commerce, ville & territoire. À l?Agence nationale de la Cohésion des territoires, Rollon Mouchel-Blaisot, Jean Guiony et toute l?équipe en charge d?Action Coeur de Ville, Sylvie Cabassot pour leur soutien constant et leur souci de lier les questions de centre-ville et celles de périphérie. A la Direction Générale des Entreprises (Ministère de l?Economie et des Finances), Brigitte Sica, Hélène Dereux, Maryline Deuxdeniers et Chloé Le Rouvreur, pour leur implication constante tout au long du dispositif. ? Dans le prolongement de l?appel à projets, nous saluons enfin les travaux exploratoires du Mastère Spécialisé Aménagement et maîtrise d?ouvrage urbaine (AMUR) de l?École des Ponts : Jacques- Jo Brac de la Perrière, directeur du MS AMUR de l?Ecole des Ponts et l?équipe d?encadrants du Mastère, Nicolas Février, Romain Boursier et Alexandre Bouton pour avoir accepté de relever le défi de bousculer leurs thèmes de travail afin de s?intéresser au complexe sujet des périphéries commerciales. La synthèse des réflexions des étudiants sur trois des six projets lauréats sera diffusée ultérieurement, en même temps que les travaux des lauréats. 12 Inscrire les dynamiques du commerce dans la ville durable, les fondements d?une nouvelle politique des périphéries urbaines et commerciales, CGEDD, mars 2017. Cet ouvrage a été réalisé sous la direction des services de la direction générale de l?aménagement, du logement et de la nature (DGALN), plus particulièrement de la sous-direction de la qualité du cadre de vie et au bureau de la planification urbaine et rurale et du cadre de vie (QV3), qui ont conduit cet appel à projets. Paul Delduc, Pastèle Soleille, Muriel Bensaid, Laetitia Mantziaras- Conreaux, Xavier Rousset, Sandrine Dretz, Sylviane Noutai, les sous-directions de l?aménagement durable et de l?habitat également, particulièrement Lara Tobin, Charline Nenning, David Laborey Isabel Diaz et Florian Muzard. Il a été réalisé avec le concours d?Algoé Consultants et particulièrement Bernadette Guyon-Benoite, Magali Reny, Agathe Roche, Eléonore Jabaud, Cécile Féré, Thibault Castano, Florence de Marignan, Manon Bouvier et Bernard Badon et du Cerema, plus précisément de Nicolas Gillio et Anne Vial, Dado Kande, Marion Benoist-Mouton, Aude Peyron et Corinne Creissels. O ct o b re 2 0 2 0. Envie de devenir acteur du réseau Commerce, ville & territoire ? Ecrivez-nous à commerce-ville-territoire@developpement-durable.gouv.fr Plus d?informations sur : http://www.cohesion-territoires.gouv.fr/reseau-commerce-ville-et-territoire mailto:commerce-ville-territoire%40developpement-durable.gouv.fr?subject= http://www.cohesion-territoires.gouv.fr/reseau-commerce-ville-et-territoire