Auteur moral

France.Ministère de la transition écologique et de la cohésion des territoires (2022-...)

Auteur secondaire

Résumé

<span style="color: rgb(17, 17, 17); font-family: -apple-system, Roboto, SegoeUI, "Segoe UI", "Helvetica Neue", Helvetica, "Microsoft YaHei", "Meiryo UI", Meiryo, "Arial Unicode MS", sans-serif; font-size: 14px; font-style: normal; font-variant-ligatures: normal; font-variant-caps: normal; font-weight: 400; letter-spacing: normal; orphans: 2; text-align: left; text-indent: 0px; text-transform: none; widows: 2; word-spacing: 0px; -webkit-text-stroke-width: 0px; white-space: normal; background-color: rgb(243, 243, 243); text-decoration-thickness: initial; text-decoration-style: initial; text-decoration-color: initial; display: inline !important; float: none;">Le document traite de la rénovation des périphéries commerciales en France, en mettant l'accent sur les projets lauréats d'un appel à projets national. Il aborde la sélection des projets, l'accompagnement des lauréats, et les stratégies de développement urbain et commercial pour améliorer la qualité et l'intégration paysagère.</span>

Descripteur Urbamet

périphérie ;zone commerciale

Descripteur écoplanete

Thème

Aménagement urbain

Texte intégral

REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 1 ANNEXES REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE LES ENSEIGNEMENTS ACQUIS AU TERME D?UN AN D?ACCOMPAGNEMENT DES SIX LAURÉATS DE L?APPEL À PROJETS DU RÉSEAU COMMERCE, VILLE & TERRITOIRE 2018-2019 2 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES MÉTHODE DE L?APPEL À PROJETS 4 LA PRÉPARATION DE L?APPEL À PROJETS 4 LA SÉLECTION DES PROJETS LAURÉATS 4 LES TEMPS FORTS NATIONAUX DE L?ACCOMPAGNEMENT DES LAURÉATS 5 UN ÉCOSYSTÈME D?ACTEURS 9 LA DIRECTION DE L?HABITAT DE L?URBANISME ET DES PAYSAGES, PILOTE DE L?APPEL À PROJETS 10 LES EXPERTS MOBILISÉS 12 FICHES THÉMATIQUES PRODUITES AU COURS DE L?ANNÉE : UNE BOÎTE À OUTILS À L?USAGE DES COLLECTIVITÉS 21 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 3 PRÉSENTATION DÉTAILLÉE DES PORTEURS ET DES SIX PROJETS LAURÉATS 115 LEXIQUE DES SIGLES 287 BIBLIOGRAPHIE 288 LES TRAVAUX DU MS AMUR : UN PROLONGEMENT DE LA RÉFLEXION 290 4 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES MÉTHODE DE L?APPEL À PROJETS La préparation de l?appel à projets Pour préparer l?appel à projets, le Ministère a consulté les associations d?élus et un grand nombre de partenaires pour prendre en compte une mosaïque d?enjeux et favoriser la dynamique collective : AMF, AdCF, France Urbaine, Villes de France, FNAU, Fédé des SCoT, Epareca, CGEDD, CGET, Direction des Entreprises du Ministère de l?Économie et des Finances et quelques acteurs privés membres du réseau Commerce, ville & territoires. Les services déconcentrés de l?État (DDT-M) ont été associés durant toutes les phases préparatoires de l?appel à projets et d?analyse des candidatures. La sélection des projets lauréats Le ministère a reçu 24 dossiers de candidature, dont 3 d?outre-mer. Après une analyse technique des dossiers, le processus de sélection des lauréats s?est déroulé en 2 temps : une commission d?instruction technique s?est réunie le 6 avril 2018, avant un jury le 23 mai 2018. Le Jury s?est appuyé les analyses techniques présentées par le Cerema et Algoé consultants : ? Une description synthétique du dossier de candidature avec ses points forts et ses points faibles ; ? Le pilotage technique et politique du projet et les modalités de dialogue public-privé ; ? L?insertion du projet dans la stratégie commerciale du territoire et plus généralement dans la stratégie de développement du territoire ; ? L?intention de développement urbain et commercial, la programmation et les ambitions de qualité urbaine, architecturale et paysagère, les ambitions relatives aux mobilités et à l?accessibilité du site, les ambitions environnementales ? La dynamique d?implantation commerciale sur le territoire, un avis sur la complémentarité de l?offre commerciale de l?intention de projet avec l?offre existante et à venir ; ? La maturité du projet et les modalités de pilotage prévues pour sa poursuite ; ? Le champ d?expertise d?AMO envisagé par le porteur de projet. Le jury était présidé par Laurent Théry, économiste et urbaniste, Grand Prix de l?Urbanisme 2010. Il était composé de : Représentants du Ministère de la Cohésion des territoires, issus des sous-directions membres du l?équipe projet du réseau Commerce, ville & territoire ? Emmanuel ACCHIARDI, Sous-directeur de la Qualité et du Développement durable dans la construction ? François BERTRAND, Sous-directeur de l?Aménagement durable ? Lætitia MANTZIARAS-CONREAUX, Cheffe du bureau de la Planification urbaine et rurale et du cadre de vie (représentante de Pastèle SOLEILLE, Sous-directrice de la Qualité et du cadre de vie). Représentant du Ministère de l?Economie et des Finances, co-pilote du réseau Commerce, ville & territoire ? Bernard ROZENFARB, Chef du bureau de l?aménagement commercial, Direction Générale des Entreprises. REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 5 Représentants d?acteurs publics et privés de l?aménagement et du commerce, membres du réseau Commerce, ville & territoire ? Benoît DANTEC, Directeur général immobilier commercial, Bouygues Immobilier ? Philippe GRALL, Directeur général de l?Etablissement public de Nouvelle Aquitaine ? Philippe LEGRIS, Directeur d?investissement, Caisse des Dépôts ? Jérôme LE GRELLE, Directeur exécutif de CBRE-Convergences ? Sébastien MARTIN, membre de l?AdCF, Président du Grand Chalon ? Francis PALOMBI, Président de la Confédération des Commerçants de France. Les temps forts nationaux de l?accompagnement des lauréats Le séminaire de lancement au eu lieu en septembre 2018 au Ministère de la Cohésion des territoires et des Relations avec les collectivités territoriales. Il avait trois objectifs : ? Faire réseau. Il s?agissait d?abord de faire en sorte que les lauréats se rencontrent et se présentent réciproquement leurs projets ; ? Permettre aux lauréats de formuler leurs besoins d?accompagnement. Les autres étapes de l?accompagnement des lauréats se sont donc construites sur cette expression des besoins, afin de permettre à l?ensemble des six projets d?avancer conjointement, malgré des stades d?avancement et des questionnements très variés. ? Faire écho auprès des autres acteurs présents, acteurs du commerce et de l?aménagement, partenaires du réseau Commerce, ville & territoire ; A cette occasion, le ministère a réalisé une vidéo de présentation générale de la démarche de « Repenser la périphérie commerciale » et des vidéos de présentations individuelles des projets lauréats13. Un premier groupe de travail national s?est tenu les 24 et 25 janvier 2019 à Toulouse et a permis de rassembler les lauréats et experts autour de plusieurs opérations menées par la Métropole, chacune illustrant une approche particulière de l?intégration du commerce dans la ville. Différentes visites de terrain ont permis de concentrer les échanges avec les lauréats sur les thèmes liés à la mobilisation du foncier et à son lien avec la stratégie territoriale d?ensemble. Toulouse Métropole a présenté le portage politique des projets comme étant un levier indispensable pour leur émergence, notamment à travers les documents d?urbanisme. La collectivité a introduit dans son PLUi-H un indice C, autorisant le développement du commerce supérieur à 500 m2 uniquement dans les zones dites « préférentielles », c?est-à-dire des polarités déjà existantes, afin d?éviter la mise en place de grandes surfaces commerciales isolées. Afin d?avoir un panorama des différentes opérations menées par Toulouse Métropole, trois ZAC illustrant différentes facettes de l?ambition de la Métropole ont été visitées. En voici deux exemples : 13 Ces vidéos sont disponibles sur les chaînes Youtube et Dailymotion du Ministère de la Cohésion des territoires et des Relations avec les collectivités territoriales. 6 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES La ZAC Balma-Gramont Il s?agit d?un projet de restructuration d?une zone commerciale (Montredon) et des quartiers alentours (Vidailhan, EcoQuartier étape 3, Campus Tertiaire de la Garrigue, Colline de Thégra), comportant un programme de diversification des logements associé à une recherche de mixité fonctionnelle respectueuse des espaces végétalisés dans la couronne périurbaine à l?Est de Toulouse. ? 1 700 logements ? 20 000 m² d?équipements publics ? 200 000 m² de services et bureaux ? 40 000 m² d?activités et commerces La ZAC Empalot-Garonne Ce projet, situé dans un quartier QPV, est un projet de renouvellement commercial et urbain d?une dalle commerciale de quarante cellules. L?enjeu est d?élargir le centre-ville existant et très proche du site de projet, et non de recréer une nouvelle périphérie commerciale. Le travail de concertation a été très important : après deux ans de diagnostic, plus de cinquante ateliers ont été menés avec les habitants, auxquels s?est ajoutée une douzaine de concertations publiques pour permettre à la population de s?exprimer sur ses besoins et ses attentes. Une foncière dédiée a également été mise en place : « Empalot Commerce » est le fruit d?une coopération publique-privée forte, créée dans l?objectif d?accompagner le transfert des commerçants existants vers les cellules rassemblées. ZAC Empalot ? Garonne, place Aline Viadieu, projection ? germe&JAM / Espagno Milani - © Oppidea Plan masse de la ZAC Balma-Gramont - © Oppidea REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 7 2ème groupe de travail de l?appel à projets, Thiers, juin 2019 - © DGALN Le deuxième groupe de travail s?est réuni les 16 et 17 juin 2019 à Roanne (42) et à Thiers (63) pour explorer trois sujets : la programmation, l?articulation centre-périphérie et le montage opérationnel. « Par quoi et par où commencer ? », « Comment négocier avec les acteurs du commerce ? », « Quel montage de projet est le plus efficace dans mon contexte ? », « Comment passer à l?opérationnel ? » : autant de questions que se posaient les six porteurs de projets lauréats. Elles ont été abordées en prenant appui sur les exemples de l?opération Foch-Sully à Roanne et du projet de revitalisation de la ville basse à Thiers, lauréat de l?appel à projets. A partir de la présentation d?un cas concret et des regards croisés de la collectivité, de l?architecte, du promoteur, de l?investisseur, il s?agissait de partager des repères sur les différentes étapes d?un projet de renouvellement urbain, pour permettre aux porteurs lauréats de se projeter dans les actions futures. Les deux journées qui alternaient visites de site, débats et ateliers ont également permis de souligner les points d?attention des différentes parties prenantes publiques et privées, afin de faciliter les négociations et de permettre des débats plus constructifs. L?opération Foch-Sully : revitaliser le centre-ville par un projet urbain mixte avec une locomotive commerciale Le projet Foch-Sully a pour objectif de revitaliser le centre-ville de Roanne, par la réalisation d?un projet mixte avec 11 500 m² de commerce, 13 000 m² de logements (1 résidence personnes âgées, 80 logements en accession), 3 000 m² d?hôtellerie, 480 places de stationnement en sous-sol et 3 nouveaux espaces publics. Une société d?économie mixte à opération unique (SEMOP) ? une première en France en matière d?aménagement, a été créée en 2017 pour porter l?opération, avec un partenariat entre acteurs publics (Ville de Roanne et CDC) et investisseurs privés (SERL-NOHAO-SOGEPROM). L?îlot Foch-Sully s?inscrit dans une politique de renforcement de l?offre commerciale du centre-ville de Roanne par rapport aux équipements de périphérie, afin de rééquilibrer l?offre. Le SCoT Roannais approuvé en 2012 a ainsi été modifié en 2015 pour limiter les extensions de zones commerciales périphériques. Projet Foch-Sully - © Sud Architectes 8 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES Le projet « Thiers 2030 : la ville basse prend de la hauteur » Le projet « Thiers 2030 : la ville basse prend de la hauteur » repose sur un positionnement du centre- ville comme vitrine culturelle du territoire, avec des commerces parties prenantes d?une offre urbaine et servicielle ciblée sur le patrimoine, la culture et le tourisme. Pour qu?elle puisse jouer un rôle complémentaire efficient, la ville basse actuellement désorganisée doit retrouver une image accueillante autour de pôles cohérents et attractifs. Un plan guide a été réalisé. Le projet de Thiers ville basse a également permis de montrer les complémentarités possibles entre centre-ville et périphérie commerciale, trois lauréats étant bénéficiaires du plan Action Coeur de ville. La complémentarité entre le centre-ville et la périphérie a ainsi été affirmé dans le SCoT à l?échelle du PNR Livradois-Forez : le développement commercial est orienté soit dans le centre-ville (ville haute), soit dans la zone périphérique de Thiers (ville basse), et limitant le développement dans les autres secteurs. Au terme d?un an d?accompagnement, le séminaire de restitution de « Repenser la périphérie commerciale » avait pour objectif d?ouvrir la communauté des lauréats et des experts à un public plus large, afin de donner à voir et de partager collectivement les principaux questionnements des collectivités et les grands enseignements. Trois tables-rondes ont mis l?accent sur les leviers d?actions : ? « S?appuyer sur les formes urbaines et le paysage pour construire le projet » ; ? « Transformer les périphéries commerciales, la mixité programmatique au service de l?équilibre du projet » ; ? « Co-construire son positionnement commercial et sa stratégie territoriale pour un territoire résilient et attractif ». 2ème groupe de travail de l?appel à projets, Thiers, juin 2019 - © DGALN Séminaire de restitution de Repenser la périphérie commerciale, Paris, octobre 2019 - © DGALN REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 9 Un écosystème d?acteurs Une communauté d?environ 60 personnes s?est mobilisée pour « repenser la périphérie commerciale ». Pays ag ist es , a rc hi te ct es , u rb an is te s? G ro up em en ts d e pr es ta ta ire s, AMO Chercheurs et étudiants de l?ENCP Experts de l?aménagem ent com m ercial C ollectivités d?accueil des groupes de travail VILLE DE MONTIGNY- LÈS-CORMEILLES MÉTROPOLE AIX MARSEILLE PROVENCE COMMUNAUTÉ DE COMMUNES THIERS DORE ET MONTAGNE VILLE DE SAINT-PIERRE DE LA RÉUNION SAINT-QUENTIN- EN-YVELINES LIMOGES MÉTROPOLE Cerema Md iterran e DREAL PACA DDT 13 Cerema Ile-de-France DRIEA DDT 95 Cerema Sud-Ouest DDT 87Cerema Ile-de-France Cerema Md iterran e DEAL DDT 63 DREAL Auvergne- Rh ne-Alpes Cerema Centre-Est DRIEA DDT 78 DREAL Nouvelle Aquitaine DHUP AMO, Algoé Consultants Cerema Territoires et ville Autres intervenantsCollectivités locales lauréates Equipes locales de soutien et d accompagnement Equipe de soutien et d?animation nationale 10 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES La Direction de l?Habitat de l?Urbanisme et des Paysages, pilote de l?appel à projets L?appel à projets « Repenser la périphérie commerciale » est une action phrase du réseau Commerce, ville & territoire, porté par la Direction de l?Habitat, de l?Urbanisme et des Paysages. Au sein du Ministère de la Cohésion des territoires et des Relations avec les collectivités territoriales, la DHUP porte un ensemble de politiques publiques qui ont pour objectif de participer à l?amélioration du cadre de vie et à la promotion d?un aménagement durable, sur tous types de territoires. La transversalité de cette direction a permis de nourrir la démarche « Repenser la périphérie commerciale » : les autres bureaux porteurs des démarches EcoQuartiers et Ateliers des territoires, ou encore des politiques publiques de l?habitat, du foncier, etc. ont également été mobilisés tout au long de la démarche. Interview de Laetitia CONREAUX-MANTZIARAS qui était jusqu?en octobre 2019, cheffe du bureau de la planification urbaine et rurale et du cadre de vie au sein de la DHUP, pilote de l?appel à projets. Pourquoi initier un appel à projets sur la mutation des périphéries commerciales ? « Nous constations depuis plusieurs années une augmentation de la taille et du nombre de zones commerciales bien plus importante que l?augmentation démographique et du pouvoir d?achat des habitants qui les fréquentaient. L?impact sur l?aménagement du territoire, sur les équilibres entre les différentes polarités urbaines (notamment centre et périphérie) et sur les paysages d?entrée de ville étaient de plus en plus prégnants et transformait petit à petit la morphologie des zones péri-urbaines sans pour autant répondre à un besoin avéré d?offre commerciale supplémentaire. En parallèle de ce phénomène d?extension croissante des zones commerciales s?amorçait une remise en question d?un modèle urbain et économique de moins en moins viable pour les grandes enseignes commerciales, notamment les hypermarchés alimentaires, et certaines zones commençaient à souffrir d?une vacance commerciale aussi importante que les centres villes. Il nous est donc apparu nécessaire de proposer un accompagnement au niveau national des collectivités qui souhaitaient engager une mutation de leur zone commerciale déclinante afin de trouver des modèles économiques et urbains permettant d?apporter une nouvelle urbanité, et de diversifier les fonctions de ces zones pour les reconnecter à la ville. » Quel a été le rôle du bureau de la planification urbaine et rurale et du cadre de vie ? « Le bureau de la planification est en charge au niveau national des documents d?urbanisme (PLUi et SCOT) et de l?instruction des dossiers soumis à la CNAC, REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 11 il a donc une connaissance de nombreux projets commerciaux en cours ainsi que du rôle important de la planification et de l?implication locale dans l?aménagement des territoires pour accompagner l?évolution de ces zones commerciales. A l?initiative de cet appel à projets, il l?a lancé et suivi tout en l?articulant avec d?autres bureaux et ambitions urbaines suivies par la DHUP, notamment les objectifs de lutte contre l?artificialisation des sols, de revitalisation des centres-villes, d?accompagnement au développement des EcoQuartiers, d?augmentation de l?offre de logement, en invitant également de nombreux experts publics et privés à apporter leurs savoirs afin que les lauréats de l?appel à projets bénéficient de l?apport de compétences diverses. Cette démarche s?inscrit donc dans la continuité des actions du bureau QV3 qui participe à l?accompagnement des élus et acteurs de l?aménagement au niveau national, à la préservation et la transformation de leur territoire notamment par la diffusion des enseignements issus de ces initiatives et des bonnes pratiques de planification. » Pourquoi est-ce important aujourd?hui de lier planification et commerce ? « Le commerce est une des fonctions urbaines majeures du projet d?aménagement local décliné dans les documents de planification avec la particularité de participer largement à l?animation urbaine, de générer des flux importants et d?être dépendant d?une logistique prégnante dans le paysage urbain. Sa bonne intégration est donc essentielle lors de l?élaboration d?un document d?urbanisme qui permet aux élus d?imposer le respect de règles d?urbanisme préservant les équilibres fonctionnels et commerciaux à toutes les échelles d?aménagement local. L?équilibre commercial reste cependant difficile à appréhender car il évolue très rapidement et répond à des mécanismes économiques difficiles à gérer localement. Des outils de partage de connaissance sont donc mis à la disposition des élus, à travers le réseau du club PLUi et le réseau CVT pour les accompagner dans cette intégration nécessaire du commerce dans les grands enjeux d?équilibre urbain de leurs documents d?urbanisme. » Comment la démarche RPC s?articule-t-elle avec les autres politiques publiques ? « Elle s?inscrit dans les grandes politiques publiques portées par la DHUP en valorisant les initiatives de reconstruction de la ville sur la ville pour en permettre un développement qui ait un moindre impact sur l?environnement et limite l?étalement urbain. » 12 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES Les experts mobilisés Emilie BAJOLET ? Algoé Montage opérationnel, stratégie de territoire Manager chez Algoé Consultants et collaboratrice à l?école urbaine de Sciences Po, intervient depuis treize ans auprès des collectivités et des aménageurs sur des missions d?assistance à maîtrise d?ouvrage, en particulier pour la définition de projets de territoires et urbains, la programmation de l?habitat, des équipements et des services et la mutation de zones commerciales. Elle a ainsi acquis une connaissance solide du fonctionnement des collectivités, des politiques publiques, des stratégies territoriales (positionnement, vocation, fonctionnement) et des projets opérationnels. Elle développe une sensibilité particulière aux modes de vie urbains et aux dynamiques sociales, héritée de ses études et travaux antérieurs en sciences humaines (sociologie et ethno-anthropologie urbaines). Contact : accueil@algoe.fr - 06 78 53 97 74 Marion BENOIST-MOUTON ? Cerema Gouvernance, stratégie de territoire Après avoir travaillé plus de 10 ans en collectivité à la réalisation d?outils de planification urbaine, à la définition et à l?évaluation de projets d?aménagement durables, Marion Benoist-Mouton, géographe urbaniste, a rejoint le Cerema. Elle y a développé ses compétences de management de projets complexes et multidisciplinaires, son expertise en prospective territoriale et d?évaluation des EcoQuartiers. A ce titre, l?appel à projet « repenser les périphéries commerciales » s?est présenté comme une opportunité d?expérimenter avec des collectivités des approches innovantes sur des secteurs encore trop souvent « impensés » de la ville. Dans le cadre de l?appel à projet, Marion Benoist-Mouton a ainsi réalisé l?analyse des candidatures franciliennes à l?appel à projet et participé au jury de sélection des lauréats. Elle a par la suite contribué aux groupes de travail nationaux et accompagné auprès des services déconcentrés de l?État les collectivités de Montigny les Cormeilles (Val d?Oise) et la communauté d?agglomération de Saint Quentin en Yvelines (78) pour le lancement de la consultation, la sélection de l?équipe d?assistance à maitrise d?ouvrage et le déroulement de l?étude. Contact : marion.benoist-mouton@cerema.fr Frédéric BONNET ? Obras Stratégie de territoire, insertion Frédéric Bonnet co-dirige à l?Ecole d?Architecture de la Ville et des Territoires (Gustave Eiffel/Paris Est) le DSA Architecte-Urbaniste et est professeur à l?Accademia di Architettura di Mendrisio au Tessin (CH). Architecte DPLG, il est le co-fondateur de l?agence « Obras Architectes » en 2003 et a reçu le Grand Prix de l?urbanisme en 2014. A la demande du ministère du Logement, de l?Egalité des territoires et de la Ruralité, Frédéric Bonnet a rédigé en 2015 un rapport au sujet d?un aménagement plus équilibré des campagnes et des aires périurbaines françaises. Contact : frederic.bonnet@obras.fr - 01 43 48 06 92 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 13 Gilles CRAGUE ? École des Ponts Gouvernance, faisabilité Gilles Crague est directeur de recherches et professeur à l?Ecole des Ponts Paris Tech. Ses recherches l?ont en particulier conduit à réexaminer le rôle de l?aménagement urbain dans les politiques de développement économique local. Il est notamment auteur de l?ouvrage « Faire la ville avec l?industrie ? Métropoles et villes moyennes : 4 retours d?expérience ». Contact : crague@enpc.fr - 01 43 94 73 73 Eymeric de MONTAUZON ? EPPC Programmation et usages mixtes, faisabilité Diplômé de HEC, Sciences Po, RICS, Eymeric de Montauzon dirige EPPC, société de conseil qu?il a fondé en 2011, spécialisée en programmation, montage d?opération immobilière, analyse financière et assistance à maîtrise d?ouvrage. EPPC intervient pour le compte de propriétaires fonciers, d?investisseurs, d?aménageurs ou de collectivités publiques sur de nombreux projets de valorisation et de restructuration d?actifs immobiliers en France et à l?étranger, à dominante commerciale, tertiaire ou éducative. EPPC est intervenu pour la restructuration d?actifs commerciaux dépréciés en Ile de France (Bobigny 2, Grigny 2...) et le redéveloppement de zones commerciales périphériques (Zone commerciale nord de Strasbourg Vendenheim, Val Vert Croix Blanche à Sainte Geneviève des Bois, Ilot Castorama Mérignac Soleil à Mérignac, Zone commerciale de Nantes Pirmil les Isles). EPPC intervient actuellement en tant que conseil pour la restructuration immobilière, la refonte des accessibilités et la diversification fonctionnelle des espaces, sur les zones commerciales de Metz Actisud, de Portet sur Garonne et de Toulon Grand Var. Contact : edemontauzon@eppc.fr - 01 87 44 97 62 Nathalie DUNAC, OPPIDEA Programmation et usages mixtes, faisabilité Au sein d?Oppidea, Sem d?aménagement de Toulouse Métropole, Nathalie Dunac est responsable de commercialisation, spécialisée en immobilier d?entreprise. Elle est en charge de la commercialisation des fonciers à destination économique et commerciale, et assure également la conduite de projet des centralités commerciales intégrées dans les opérations d?aménagement. Elle répond à l?objectif de concevoir et favoriser la vie des futurs quartiers et, au travers différentes stratégies de portage, d?animer les dispositifs, de la conception de l?opération jusqu?à la prise en main des usagers. A ce titre, elle a participé à la conception et au suivi de la réalisation de l?opération commerciale du quartier d?Empalot qui a fait l?objet d?une visite, lors des journées organisées à Toulouse dans le cadre de RPC. Contact : n.dunac@oppidea.fr 14 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES Arnaud ERNST ? AID Stratégie, programmation et usages mixtes Arnaud Ernst est le directeur associé du cabinet de conseil indépendant AID qui intervient depuis 1973 pour accompagner le développement du commerce et plus largement des activités économiques et marchandes sur les territoires. AID intervient sur l?ensemble de la France et des Outre-mer sur des stratégies économiques, dynamisation de polarités marchandes, restructuration d?équipements commerciaux, programmation d?équipements commerciaux... Contact : a.ernst@aidobservatoire.fr - 06 28 50 00 85 Stella GASS - Fédération nationale des SCoT Stratégie de territoire, gouvernance Stella Gass est directrice de la Fédération nationale des SCoT, qui a participé à l?AAP dans le cadre du travail qu?elle mène sur le renforcement des stratégies d?aménagement commercial dans les SCoT. C?est un enjeu majeur pour les élus de la Fédération, qu?ils souhaitent inscrire dans un dialogue public/privé, et dans le cadre fixé par la Loi ELAN. La Fédération réaffirme l?intérêt de l?approche à l?échelle de grands territoires, dans une articulation locale/globale, en rendant à nouveau le DAAC obligatoire. Les élus ont désormais tous les outils pour intervenir sur des thèmes qui se renforcent, dans un contexte de forte mutation pour le commerce, comme la modernisation des secteurs commerciaux périphériques, leur mutation vers d?autres fonctions ou encore le développement de la logistique. La Fédération a publié en septembre 2019 une étude sur « Les SCoT et l?aménagement commercial de demain » qui identifie des leviers pour agir. L?AAP Repenser la périphérie enrichit nos réflexions et multiplie les pistes de solutions à disposition des territoires. Contact : stella.gass@fedescot.org - 01 40 41 84 10 Jean-Marc GAULIER ? Urbicus Insertion, programmation et usages mixtes Jean-Marc Gaulier, paysagiste, urbaniste et architecte, est le fondateur de l?agence ?Urbicus? dont le métier, la conception des cadres de vies, est de projeter et restaurer les espaces naturels et urbains en démontrant que les paysages sont des marqueurs de développement durable. Il est paysagiste conseil de l?état à la DGALN, où il participe notamment à la rédaction de deux guides, l?un sur l?intégration urbaine et l?insertion paysagère et architecturale des projets commerciaux et l?autre, pour la MIQCP, sur la « démarche paysagère » comme forme alternative de l?urbanisme. Contact : jm.gaulier@urbicus.fr - 01 39 53 14 35 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 15 Nicolas GILLIO ? Cerema Faisabilité, programmation et usages mixtes Après une expérience de consultant senior sur les stratégies territoriales de développement économique, Nicolas Gillio a intégré le Cerema en qualité de directeur de projet « Appui socio-économique aux territoires ». L?aménagement commercial et l?évaluation socio-économique des projets constituent l?essentiel des missions d?expertise et d?assistance à maitrise d?ouvrage auprès des collectivités qu?il assure. Il s?est particulièrement investi en tant que coordonnateur de l?équipe projet du Cerema pour cet appel à projets et comme expert sur plusieurs volets de l?accompagnement (foncier, programmation). Contact : nicolas.gillio@cerema.fr - 04 72 74 57 74 Philippe GRALL ? EPFNA Gouvernance, faisabilité du projet Philippe Grall, ingénieur en chef des Ponts, diplômé de la New-York University (1998), auditeur de l?IHEDATE (2015), il a débuté sa carrière en Asie et aux Etats-Unis dans le secteur privé. Spécialiste d?aménagement commercial et du foncier, il est membre suppléant de la CNAC au titre de personnalité qualifiée en aménagement et urbanisme depuis mai 2018. Co-rapporteur de la mission parlementaire du député Jean-Luc Lagleize sur les coûts du foncier dans les opérations de construction (2019), il a été directeur général de l?Etablissement public foncier de Nouvelle-Aquitaine (2013-2018). Contact : philippe.grall@developpement-durable.gouv.fr Aline HANNOUZ ? ACE Stratégie de territoire, insertion En tant qu?architecte conseil de l?État auprès de la DGALN-DHUP, Aline Hannouz a participé en 2018 au comité technique préalable à la sélection des six équipes et sites lauréats de l?AAP. Le groupe de travail organisé début 2019 à Toulouse a permis de mesurer l?importance de la qualité de la gouvernance dans les opérations aux programmes multifonctionnels et la place stratégique occupée par les commerces dans la composition de quartiers d?habitat. Celui de Thiers illustre l?intérêt de réfléchir à une échelle qui dépasse la seule emprise de la zone d?activité commerciale pour réussir sa mutation. Il lui a paru important de relever que les représentations graphiques, utilisées à l?appui des réflexions, très en amont (plutôt que comme finalités pré-opérationnelles), permettent de fédérer les acteurs autour d?un projet, dans un processus itératif amendable. La simulation localisée constitue un potentiel à exploiter et à développer. Contact : a.h@hja.fr 16 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES Laura JEHL ? ADENDA Programmation et usages mixtes, faisabilité Laura Jelh est consultante en urbanisme commercial et doctorante. En menant une thèse sur la mutation des zones commerciales au sein du cabinet Adenda, elle combine une approche très opérationnelle de l?urbanisme commercial et un travail de recherche appliquée. Dans ce cadre, elle a suivi en tant qu?experte la démarche « Repenser la périphérie » et fait le lien avec la mission « Mutation du foncier commercial en Île-de-France », portée par l?Observatoire Régional du Foncier en IdF. Contact : laurajehl@adenda.fr - 06 61 81 11 78 Sandra JOVER - Immo Mousquetaires Stratégie, gouvernance Sandra Jover ayant oeuvré dans différents secteurs, en MOA publique et privée, en MOE et AMO, que ce soit pour l?élaboration de projets urbains, de projets immobiliers mixtes et commerciaux où la mise en cohérence de principes économiques, urbanistiques, réglementaires, politiques, ? sont indispensables, tout en prenant en considération les fondamentaux que sont l?humain et l?usage, il lui est apparu évident de participer à ce groupe de réflexion, de faire partager son expérience et d?accompagner autant que possible les différents lauréats dans leurs réflexions. L?organisation autour de l?appel à projets «Repenser la périphérie commerciale» a été également une expérience enrichissante qui a permis d?échanger avec des interlocuteurs aux profils et expériences différents et également de découvrir des analyses et perceptions complémentaires. Contact : sandra.jover@mousquetaires.com - 07 72 30 14 67 Marie KRIER ? EPARECA Gouvernance, faisabilité Urbaniste, Marie Krier a notamment dirigé le programme national Action Coeur de Ville pour l?Epareca (Etablissement Public d?Aménagement et de Restructuration des Espaces Commerciaux et Artisanaux, intégré aujourd?hui à l?Agence Nationale de Cohésion des Territoires). Elle a par ailleurs travaillé plusieurs années pour la ville d?Aulnay-sous-Bois puis pour l?Ecole Nationale des Ponts et Chaussées. Elle est aujourd?hui chef de projets à l?EPA de Paris-Saclay, et pilote à ce titre l?ensemble des sujets relatifs au commerce et à la vie urbaine sur l?Opération d?Intérêt National Paris-Saclay. Elle a par ailleurs été nommée administratrice de l?Institut pour la Ville et le Commerce en décembre 2019. Ses expériences l?ont amenée à côtoyer différentes échelles et différentes modalités de gouvernance des projets relatifs à la mise en oeuvre d?une stratégie commerciale, et plus largement les liens ténus entre le commerce et l?ensemble des autres fonctions urbaines (depuis la promotion immobilière jusqu?à l?élaboration des documents d?urbanisme, en passant par le rôle de l?aménageur). Contact : marie.krier@oin-paris-saclay.fr - 07 79 05 01 05 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 17 Jérôme LE GRELLE ? CBRE Gouvernance, faisabilité Depuis 2017, Jérôme Le Grelle occupe le poste de Directeur Exécutif Retail France de CBRE. Il bénéficie d?une expérience rare des différents métiers et secteurs de l?immobilier commercial. Il a été naturellement confronté aux problématiques de la gestion et de la valorisation des patrimoines immobiliers commerciaux, que ce soit en tant « qu?utilisateur » ou investisseur. Plus particulièrement, il a eu à mettre en place des stratégies de valorisation de patrimoine, conciliant les enjeux de création de valeurs, avec les contraintes de mise en place de nouvelles organisations respectant les métiers, et les hommes. Contact : jerome.legrelle @cbre.fr - 01 53 64 30 11 David LESTOUX - Lestoux&Associés Stratégie de territoire, programmation et usages mixtes Sociologue de formation, David Lestoux est le fondateur de l?agence Lestoux & Associés qui réunit des compétences en prospective, urbanisme réglementaire, architecture et urbanisme et intervient sur le pilotage de projets de mutation d?espaces commerciaux. Expert en stratégies de revitalisation des territoires, il est notamment rédacteur du rapport national sur les centres-villes pour le Ministère de la Cohésion des Territoires et formateur pour le CNFPT. Contact : dlestoux@lestoux-associes.com - 07 85 99 15 66 Pascal MADRY ? Institut pour la Ville et le Commerce Stratégie de territoire, faisabilité du projet Docteur en urbanisme, Pascal Madry est directeur de l?Institut pour la Ville et le Commerce. Il est en outre chercheur associé au sein du laboratoire Dynamiques sociales et recomposition des espaces (Ladyss ? UMR 7533) et enseignant en aménagement et immobilier commercial en écoles d?urbanisme et d?architecture. Ses derniers travaux portent sur le rapport entre l?électronisation du commerce et l?évolution de ses formes urbaines. Contact : pascal.madry@institut-ville-commerce.fr - 01 44 88 95 60 18 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES Rollon MOUCHEL-BLAISOT ? ANCT Programme Action Coeur de Ville Préfet depuis 2008, ancien directeur de l?AMF, Rollon Mouchel-Blaisot est directeur national du programme Action Coeur de Ville et responsable du pilotage interministériel déploiement des ORT (opérations de revitalisation de territoire). Il a mené une carrière professionnelle très diversifiée, pilotant des institutions variées nécessitant vision stratégique, gestion de la complexité, approche transversale, relationnel, ténacité et imagination dans la mise en oeuvre. En complément de son expérience internationale, ce cadre dirigeant a acquis une forte connaissance des rouages de l?Etat, des collectivités locales, des politiques d?aménagement et de développement local, des questions financières, (notamment avec la création puis présidence de l?Agence France locale), écologiques et numériques. Il est désormais très investi sur les questions des centralités, d?urbanisme commercial et de développement local. Contact : rollon.mouchel-blaisot@developpement-durable.gouv.fr Olivier MUTEZ ? EPARECA Faisabilité du projet, programmation et usages mixtes Olivier Mutez a travaillé pendant 13 ans au sein de l?Epareca, puis a intégré récemment l?Agence Nationale de la Cohésion des Territoires. En tant que Chargé des Etudes Pré-opérationnelles, il est notamment responsable de la réalisation et du suivi des études commerciales, artisanales, juridiques et foncières, de la détermination des programmes porté par l?Agence. Contact : olivier.mutez@anct.gouv.fr - 03 28 52 12 90 Pierre NARRING ? CGDD Stratégie de territoire, gouvernance Ingénieur général des ponts, des eaux et des forêts, coordinateur du collège territoires au Conseil général de l?environnement et du développement durable (CGEDD), Pierre Narring a conduit ces dernières années divers travaux sur le lien entre mutations économiques ou commerciales et développement urbain, auteur notamment des rapports : « Revitalisation des centres-villes », « Requalifier les campagnes urbaines en France », «Inscrire les dynamiques du commerce dans la ville durable » publiés par le CGEDD. C?est suite à ce dernier rapport qu?est née la proposition de « repenser les périphéries commerciales ». Contact : pierre.narring@orange.fr - 06 70 79 78 50 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 19 Francis PALOMBI ? CCF Stratégie de territoire, gouvernance Francis PALOMBI est Président de la CDF depuis 2014, réélu en 2017. Il est également Président du Collectif national pour le commerce de proximité et Vice-Président de l?association Les Vitrines d?Europe. La CDF rassemble 19 fédérations du commerce et de l?artisanat commercial indépendant, des Très Petites Entreprises ou des entreprises sans salarié, situées en grande majorité dans les centres-villes. Cela représente environ 450 000 entreprises et 1 million de salarié. La CDF a pour objectif de défendre les intérêts du commerce indépendant et d?agir pour la redynamisation des centres-villes. C?est dans ce cadre qu?elle propose un outil innovant de co-gestion et de gouvernance : les Coopératives de centre-ville. Sous forme de Société coopérative d?intérêt collectif (SCIC), cette structure permet de rassembler acteurs publics, privés, consulaires, salariés et citoyens, pour mener ensemble des actions mutualisées et concertées d?envergure sur un territoire, dont la mise en place d?une plateforme numérique. Pour ce faire, la CDF a signé une convention nationale avec la CG SCOP qui la soutient dans la démarche. Contact : f.palombi@cf-cdf.org - 01 44 79 38 70 Céline SIMOENS ? EPF Occitanie Stratégie de territoire, faisabilité Au sein de l?EPF Occitanie, Céline Simoens, responsable des études prospectives, pilote les études prospectives à visée opérationnelles pour apporter des réponses adaptées aux territoires. Une réflexion est en cours sur la question des zones économiques à travers une étude des dynamiques économiques à différentes échelles (locales et régionales) dont les analyses seront à croiser à la réflexion/ problématique de la requalification des zones d?activités. Sarah SABATIER? EPF Occitanie Stratégie de territoire, faisabilité Au sein de l?EPF Occitanie, Sarah Sabatier, développeur foncier, accompagne plusieurs collectivités sur des projets de requalification de zones d?activités comme la Communauté d?agglomération du Muretain sur un projet global de restructuration. Contact : Contact : sarah.sabatier@epf-occitanie.fr - 04 34 35 29 47 20 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES Mathilde SILL ? EPFNA Stratégie de territoire, faisabilité L?engagement, et l?expertise de Mathilde Sill en tant qu?urbaniste est de faire vivre la ville grâce au commerce. Elle a bâti son expérience en tant que consultante en urbanisme commercial auprès de Collectivités et d?aménageurs pendant plus de dix ans. Aujourd?hui, elle mobilise son savoir-faire pour la valorisation des fonciers commerciaux portés par l?Etablissement Public Foncier de Nouvelle-Aquitaine : réinstaller des boutiques en coeurs de ville et traiter les friches commerciales périphériques. L?EPFNA est par exemple partenaire de Limoges Métropole pour la restructuration commerciale d?une zone d?entrée de Ville. Contact : mathilde.sill@epfna.fr - 05 49 62 67 52 Laurent THERY ? Urbaniste Consultant Stratégie de territoire, gouvernance Depuis mai 2016, Laurent Théry est préfet honoraire, urbaniste consultant. A Saint-Nazaire de 1984 à 1995, il a élaboré et conduit un projet stratégique global pour une ville en crise économique, sociale et urbaine, réhabilitant notamment le centre-ville, avec un centre commercial de coeur de ville : le centre République. A Nantes, de 1995 à 2010, il a élaboré le « projet 2015 » puis assuré la direction générale de la communauté urbaine jusqu?en 2003. En 2003, il créé une structure dédiée au grand projet de l?Ile de Nantes et assuré son développement jusqu?en 2010. Un des points forts du projet a été la transformation du centre commercial Beaulieu pour qualifier sa nouvelle centralité. A Lille, de 2010 à fin 2012, à la direction de la SEM Euralille, sa principale mission a été d?organiser la mutation d?un quartier d?affaires en quartier de ville. En octobre 2012, il a été nommé préfet en charge de développer le projet d?une métropole entre Marseille, Aix- en-Provence, et les 4 autres intercommunalités de la deuxième agglomération de France. Contact : thery1808@yahoo.fr - 06 85 42 21 07 Anne VIAL ? Cerema Insertion, programmation et usages mixtes Après une expérience à la Ville de Valence en tant que chargée de projets en aménagement urbain, Anne Vial a intégré le Cerema Territoire et Ville comme chef de projets quartiers durables. Ses missions concernent la coordination d?équipes et la production d?expertise notamment sur des programmes nationaux (Action Coeur de Ville, EcoQuartiers?). Comprendre et analyser les opérations d?aménagement dans des contextes divers pour en tirer des pistes d?amélioration est une de ses préoccupations et c?est dans ce sens qu?elle s?est investie dans l?équipe d?accompagnement de l?appel à projets Repenser les Périphéries Commerciales. Contact : anne.vial@cerema.fr - 04 72 74 57 74 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 21 FICHES THÉMATIQUES PRODUITES AU COURS DE L?ANNÉE : UNE BOÎTE À OUTILS À L?USAGE DES COLLECTIVITÉS Les groupes de travail organisés dans le cadre de l?accompagnement national ont permis de produire des fiches thématiques à destination des collectivités. Foncier 22 Stratégie de territoire 42 Montage opérationnel 60 Programmation 86 Insertion 103 22 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES Repenser la périphérie commerciale Atelier « foncier » Fiche de synthèse Janvier 2019 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 23 24 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 3 À propos ........................................................................................................... 4 Les attentes exprimées par les porteurs de projets .................................................... 4 Préambule ........................................................................................................ 6 Une diversité de pratiques en matière de mutation d?une périphérie commerciale ..... 6 Les pratiques actuelles constatées concernant la mutation des périphéries commerciales ............................................................................................................. 6 Comment enrichir l?état des lieux ? ............................................................... 8 Evaluer la mutabilité foncière ...................................................................................... 8 Connaître les besoins des occupants ....................................................................... 11 Le cadre : en quoi est-ce indispensable de disposer d?une vision, et quels outils mobiliser ?................................................................................. 12 Disposer d?une vision ............................................................................................... 12 La partager ............................................................................................................... 12 La faire connaître ...................................................................................................... 12 Comment intégrer les logiques d?acteurs ? ................................................ 13 Identifier les grands propriétaires et les rassembler dans un espace de dialogue dédié ......................................................................................................................... 13 Positionner la collectivité locale en tant qu?interlocuteur de référence ...................... 13 Distinguer les intérêts financiers du propriétaire des murs et locaux de ceux de l?enseigne / exploitant commercial ............................................................................ 13 Considérer l?opportunité de positionnements privés précoces .................................. 14 Identifier des parcelles stratégiques et utiliser les accès comme éléments de maîtrise publique .................................................................................................................... 15 Diagnostiquer les valeurs d?usages des fonciers concernés .................................... 15 Ouvrir l?espace de dialogue aux gestionnaires des zones d?accueil potentiel ........... 15 Synthèse des bonnes pratiques et outils de l?action foncière .................. 16 Pour en savoir plus ....................................................................................... 17 Table des matières À proposTable des matières À proposTable des matières À proposTable des matières REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 25 4 Dans le cadre du réseau Commerce, ville & territoire, piloté par le Ministère de la Cohésion des territoires et des Relations avec les collectivités territoriales, la démarche « Repenser la périphérie commerciale » consiste à accompagner 6 projets de mutation de périphérie commerciale durant un an, puis d?en diffuser les enseignements à l?échelle nationale. Les 6 projets accompagnés ont été sélectionnés dans le cadre d?un appel à projets lancé fin 2017. Les collectivités locales qui les portent sont Aix Marseille Provence Métropole, Limoges Métropole, la ville de Montigny-lès-Cormeilles, la ville de Saint-Pierre, la Communauté d?Agglomération de Saint-Quentin-en-Yvelines, la Communauté de Communes Thiers Dore et Montagne. Pour échanger sur les conditions de mutation de leur périphérie commerciale en quartier de ville mixte présentant une meilleure qualité urbaine, les six lauréats de « Repenser la périphérie commerciale », ainsi que des professionnels publics et privés de l?aménagement, des services de l?État, du CEREMA et des membres de la CNAC se sont réunis les 24 et 25 janvier 2019 à Toulouse, à l?occasion du premier groupe de travail national. Cette rencontre a permis de donner à voir la diversité des outils mobilisables et des pratiques existantes, en prenant appui sur les exemples d?autres territoires, dont les opérations menées sur le territoire de la métropole toulousaine : la ZAC Balma-Gramont, la ZAC Empalot-Garonne et la ZAC Toulouse Aérospace. L?un des 2 ateliers thématiques de travail autour des lauréats était consacré aux problématiques foncières. Ce document en restitue les principaux éléments, sous la forme des bonnes questions à se poser pour favoriser l?émergence et la mise en oeuvre du projet. Ces pistes doivent bien entendu être replacées dans le contexte particulier de chaque territoire. Les attentes exprimées par les porteurs de projets 1. Maîtriser des négociations avec un spectre large de parties prenantes : d?une part les propriétaires et les occupants en place, d?autre part les investisseurs et développeurs. ? La dimension temporelle et le séquençage de ces négociations. ? La compréhension des logiques d?acteurs pour des négociations efficaces. ? Le rôle de la collectivité dans ce dialogue multipartite. 2. Aborder les problématiques financières sous-jacentes à la maîtrise du foncier, dans des contextes de perte d?attractivité. À propos 26 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 5 Ces 2 types d?attentes exprimées au cours de l?atelier sont intimement liés car la réponse à l?une donne des clefs à l?autre. La maîtrise des négociations et le séquençage du dialogue entre les parties prenantes sont donc les questions qui se posent avec le plus d?acuité pour les collectivités locales qui portent les projets. Or il n?y a pas de solution unique à la conduite des négociations : celle-ci doit se construire sur mesure. Il existe cependant des prérequis qui optimiseront la mobilisation des parties prenantes et le bon déroulé des négociations. L?objet de cette fiche est d?en présenter les principaux. À propos REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 27 6 Une diversité de pratiques en matière de mutation d?une périphérie commerciale Force est de constater que les zones de périphérie commerciale ne se portent pas aussi bien qu?on pourrait le croire : « les zones et centres commerciaux souffrent de vacance, au même titre que les centres-villes ? un taux qui s?élève respectivement à 8,5% pour les premières et à 12,5% pour les seconds, contre 11,5% pour les centres- villes »1. Les impacts de cette vacance et de l'évolution des pratiques de consommation ne se traduisent pas encore par une évolution urbaine de ces zones commerciales. La question de cette évolution se pose fortement aujourd'hui : quelques collectivités se sont emparées de ce sujet et ont fait émerger les difficultés à transformer ces zones. Pour cette raison, il est aujourd?hui difficile d?identifier un projet ou une opération idéale ou vertueuse de mutation de périphérie commerciale. Cependant, quelques opérations cours ou achevées, comme le projet Ode à la Mer à Montpellier, le projet Steel à Saint-Etienne, ou encore la ZAC Nord à Strasbourg, font appel à des modalités de renouvellement urbain et commercial qui peuvent servir de repères pour d?autres collectivités. Les pratiques actuelles constatées concernant la mutation des périphéries commerciales On en recense principalement quatre : (1) La requalification, a minima des espaces publics, qui consiste, dans le cas des zones de périphérie commerciale, à rénover les voies ou encore les espaces extérieurs, sans toucher à l?armature fonctionnelle générale de la zone : cette forme de mutation est peu ambitieuse et parfois moins longue à faire aboutir car elle est souvent traitée par la collectivité. Néanmoins, elle ne débouche pas sur une véritable mutation de la zone. (2) La relocalisation des activités commerciales et/ou industrielles vers d?autres pôles, dans l?optique de concentrer les polarités dynamiques. Cette relocalisation peut conduire à laisser de nombreuses friches : le bilan en matière d?artificialisation des sols peut se révéler négatif dans certains cas, avec la création ou l?extension de nouvelles zones artisanales et industrielles pour accueillir de nouvelles surfaces commerciales dans les secteurs les plus dynamiques, générant un accroissement des surfaces de vente. 1 « Urbanisme commercial, la fin de la folie des grandeurs », La Gazette des Communes, 5 mars 2019 Préambule Préambule 28 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 7 (3) La modernisation - extension de la zone est parfois une solution présentée par les opérateurs privés pour redonner de l?attractivité à cet espace en la présentant comme un pôle commercial renouvelé. Le risque est alors de créer une nouvelle offre venant déséquilibrer davantage le tissu commercial sur l?ensemble du territoire tout en contribuant à une consommation excessive de foncier, pris sur des terres agricoles. (4) La mixité fonctionnelle, introduite lorsqu?il est possible de créer de la charge foncière, permettra de densifier plusieurs secteurs de la périphérie commerciale tout en requalifiant celle-ci. Le financement du renouvellement urbain est alors soutenu par la vente de ces charges foncières aux promoteurs immobiliers, lesquels tirent aussi bénéfice de ces transactions en commercialisant des surfaces utiles plus importantes. Cependant, la mixité fonctionnelle reste encore très rare et lorsqu?elle est mise en place, il s?agit souvent d?une mixité développée de façon horizontale. Préambule REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 29 8 Evaluer la mutabilité foncière ? La mutabilité foncière, un exercice théorique Deux niveaux d?analyse sont déployés : 1. La dureté foncière, i.e. la plus ou moins grande facilité de mobilisation des terrains (cf : exemple « Dureté foncière », p.11) ; 2. L?opportunité de faire muter les parcelles (cf. exemple « Opportunité foncière », p.11). Il s?agit d?un exercice théorique qui croise : la prise en compte de critères objectifs (bâti, état, vacance, affectation) ; avec les critères « subjectifs » (volonté politique, opportunité). L?analyse livrée est donc de nature hybride. De plus, en dépit du déploiement d?un savoir-faire technique, d?une volonté politique et de politiques publiques d?accompagnement de la mutation foncière, les propriétaires obéissent à des logiques qui leur sont propres. L?analyse est donc un outil d?aide à la décision, la réalisation effective des projections étant variable. L?objectif de ce calcul n?est pas directement opérationnel. Il s?agit davantage d?estimer la réalité du gisement foncier que représentent les espaces mutables. ? Distinguer parcelle et unité foncière Deux mailles d'analyse peuvent être adoptées : la parcelle et l'unité foncière. Une « unité foncière » est un ensemble de parcelles contiguës appartenant à une même composition de la propriété : Même(s) propriétaire(s), même compte communal. Mêmes droits de propriété associés (droit réel et droit particulier) ? même codes droit réel et particulier. Même commune. L?intérêt de travailler à l'unité foncière : filtrer en fonction des surfaces pour identifier des tènements complets ou emprises foncières importantes réintroduire des perspectives de densification être capable de mieux maîtriser le foncier. ? Sélectionner les critères de mutabilité d?un foncier Peuvent être considérés comme étant mutables : Comment enrichir l?état des lieux ? 30 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 9 Tous les biens en mauvais état. Les biens partiellement occupés ou inoccupés tels que les friches, les sites concernés par des départs d?activités économiques ou d?institution, les parcelles non bâties. Les parcelles déjà propriétés de la collectivité (communes ou intercommunalité). Les biens pouvant faire l?objet immédiatement ou rapidement d?une maîtrise foncière de la collectivité. Les biens en vente : l?observation en temps réel des déclarations d?intentions d?aliéner (document remis par le vendeur à la commune lors de chaque vente de bien immobilier par le vendeur) permet à la collectivité de pouvoir préempter pour maîtriser le foncier. Dès lors, le terrain devient potentiellement mutable. Un équipement sous utilisé. Un tissu urbain banal présentant des signes importants de dégradation. A contrario, peuvent être considérés comme non mutables (en tout cas à court et moyen terme), d?acquisition rendue difficile ou très difficile : Les réalisations récentes ou réhabilitations récentes importantes? Les secteurs d?habitat en bon état, Les parcelles en copropriétés, Les parcelles dont le bâti est en bon état et totalement occupé, Entre les deux, on trouve les parcelles évolutives. ? Construire une grille d?évaluation Dans la proposition méthodologique suivante, 2 niveaux de connaissance ont été déployés avec des critères associés : Etat foncier initial : statut du propriétaire, bâti /non bâti, affectation. Analyse approfondie, pratiquée sur un site plus réduit : occupation, état du bâti, risques, urbanisme. À chaque critère a été attribué une note : 3 = « très dur » (long terme), 2 = « dur » (moyen terme), 1 = « évolutif » (à court terme), 0 = « mou » (mobilisable immédiatement). Un coefficient 2 a été attribué pour le critère « statut du propriétaire » qui est très impactant sur la dureté (une copropriété privée est une situation typiquement associée à des difficultés de mobilisation du foncier). Comment enrichir l?état des lieux ? REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 31 10 Comment enrichir l?état des lieux ? Exemple de caractérisation foncière générale d?un périmètre 32 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 11 Connaître les besoins des occupants Le diagnostic foncier doit être enrichi par une étude des besoins et intentions des occupants (le propriétaire n?est pas toujours l?occupant). Considérer les typologies d?activités permettra alors d?identifier les sites externes pertinents pour les accueillir ? zones d?activités logistiques alentours, par exemple ? si le site n?a pas vocation à le faire ou bien d?envisager de les rassembler au sein du périmètre dans un secteur dédié (ce dont on peut décider ultérieurement). Les questions à poser à tout ou partie des occupants concernent notamment : Les besoins en surface, actuelles et futures et leur évolution dans le temps, par catégorie d?usages (on distinguera le stockage, le stationnement et les surfaces utiles à la production par exemple). Les besoins d?accès (dont poids lourds?). Les besoins en services. Les besoins de rapprochement entre entreprises (sous-traitants par exemple, ou sociétés du même groupe). Ce qui fonctionne bien pour eux dans le site tel qu?il est, et ce qui fonctionne mal. Comment enrichir l?état des lieux ? REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 33 12 Disposer d?une vision Le témoignage de Toulouse Métropole l?a bien montré : la mobilisation des parties prenantes est conditionnée à l?existence d?une vision pour le site, intégrée dans une stratégie territoriale plus large (multiscalaire et multithématique). Les opérateurs sont beaucoup plus sécurisés si la collectivité est capable de donner une vision à long terme du site et de ses intentions en matière de peuplement, de projets de transports collectifs urbains et de mobilité? Les investisseurs ne pourront se mobiliser s?ils ne sentent pas où va la collectivité. Les enseignes ne pourront se positionner si elles ne connaissent pas la stratégie de peuplement et donc les chalands qui en résulteront. Une étude de positionnement permettra d?identifier les complémentarités territoriales (éviter les concurrences) et redonner une vocation à la zone. La partager Les périmètres de projet concernent souvent plusieurs communes (par exemple, Vitrolles et Rognac, pour le projet de l?étang de Berre), donc autant d?élus. De fait, lorsqu?on parle des collectivités locales qui portent les projets, se cache potentiellement une palette de visions politiques différentes. Partager une vision entre acteurs publics est donc un préalable. D?une part, pour que les investisseurs se mobilisent, il faut qu?ils aient la certitude que la stratégie publique est univoque. D?autre part, pour éviter que des « coups partis » incohérents ne voient le jour, il est important que les élus « parlent » d?une seule voix aux acteurs privés (i.e. que la commune x dise la même chose que la commune y à tel promoteur). La faire connaître Du fait de leurs dimensions multiscalaires et multithématiques, les éléments qui constituent une stratégie de développement territorial sont complexes. Pour qu?elles soient correctement portées par les élus et bien comprises par les parties prenantes, il est utile de les faire porter par un document fondateur. C?est mieux s?il a une valeur règlementaire (SCOT, PLUi), mais si le temps du projet ne coïncidence pas avec le temps d?élaboration d?un document règlementaire, il existe une variété d?initiatives non règlementaires qui pourront préciser les intentions de la collectivité (schémas de référence, projet d?entrée de ville, schéma stratégique commercial, plan guide ?). A partir de ce cadre simple, certains projets privés et publics pourront éventuellement être développés sur une partie du périmètre, constituer des pierres angulaires ou des catalyseurs pour le développement du secteur. Pour finir, nommer le projet est un signal fort de l?existence d?une intention publique et d?une stratégie sous-jacente. Le cadre : en quoi est-ce indispensable de disposer d?une vision, et quels outils mobiliser ? 34 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 13 Identifier les grands propriétaires et les rassembler dans un espace de dialogue dédié La compréhension des logiques d?acteurs dans le domaine du foncier est incontournable pour la mise en oeuvre du projet. Le diagnostic foncier aura en premier lieu permis d?identifier les « grands propriétaires », c?est-à-dire des institutions publiques ou privées qui possèdent un patrimoine important, au sein du périmètre de projet ou en général, et disposent de fait d?une approche, voire d?une stratégie patrimoniale et souvent d?interlocuteurs dédiés : Les grands propriétaires privés : il s?agit, dans le domaine commercial, des foncières des groupes Carrefour, Auchan, Lidl ou Casino. De nombreux autres secteurs d?activités ont également leurs grands propriétaires fonciers privés, notamment l?industrie ou la logistique où des acteurs majeurs ont pu constituer des réserves stratégiques et sont susceptibles d?être à l?écoute de proposition de rachat ou d?échanges de certains fonciers. Les grandes institutions publiques ou parapubliques : les gestionnaires de réseau (SNCF, GRDF, etc.) ou encore des collectivités locales (conseil régional, départemental?) avec lesquels des négociations seront a priori facilitées (on parlera de « dureté foncière » moindre sur ces parcelles, ou de « foncier mutable »). Positionner la collectivité locale en tant qu?interlocuteur de référence La qualité de posture de la collectivité locale en tant qu?acteur public pleinement responsable du développement et maître d?ouvrage, est importante, d?autant plus qu?elle dispose de leviers et de pouvoirs particuliers majeurs, notamment pour la maîtrise du foncier, à travers le droit de préemption ou le droit du sol (PLU). Distinguer les intérêts financiers du propriétaire des murs et locaux de ceux de l?enseigne / exploitant commercial Le propriétaire perçoit des loyers et se rémunère grâce à des recettes locatives notamment. L?enseigne, ou le commerçant, tire ses revenus du chiffre d?affaires (ventes) et de la marge qu?il dégage en fonction des surfaces exploitées. La collectivité doit être consciente des contraintes, des obligations et des marges de manoeuvre de chacun des acteurs, qui déterminent les conditions de faisabilité, orientent les négociations possibles et in fine le programme. Comment intégrer les logiques d?acteurs ? REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 35 14 Il s?agit de considérer la multiplicité des acteurs de l?appareil commercial dont les intérêts peuvent s?opposer et sont parfois indépendants du diagnostic local : les baux locatifs commerciaux répondent ou non à des règles d?indexation sur le chiffre d?affaire (CA) ; les baux commerciaux s?inscrivent dans des temporalités longues et des modes de reconduction encadrés ; les durées d?amortissements des investissements immobiliers créent des contraintes ou des rentes financières. Les exploitants sont dépendants des chalandises et des CA dégagés, mais leurs marges dépendent aussi des niveaux de charges locatives ou/et des charges de franchise. Ces différents paramètres créent une complexité forte dans l?analyse des jeux d?acteurs. Considérer l?opportunité de positionnements privés précoces La programmation du projet n?est pas toujours mature lorsque des positionnements privés se font connaitre. Et c?est bon signe ! Cependant, se pose alors la question pour la collectivité locale de retarder ces positionnements ou au contraire de les accompagner, parallèlement à la maturation des grandes lignes du programme. Un périmètre de gel foncier (type PAPAG2, périmètre d?attente de projet et d?aménagement global, pour une durée au plus de cinq ans, comme l?a mis en place Limoges Métropole) ou un périmètre de sursis à statuer peuvent être des solutions inscrites dans le zonage du PLU(i). Le PAPAG permet de « figer » les constructions dans l?attente d?un projet d?aménagement global sans bénéficiaire ou destination précise (L123-2 Code de l?Urbanisme). D?autres collectivités ont développé des méthodes combinant d?un côté le recensement des positionnements de développeurs, et de l?autre la mise en évidence des besoins et intentions des propriétaires et occupants en place. En découlent plusieurs scénarios de développement constitués par le déplacement des uns (au sein du périmètre ou au dehors) et l?implantation des autres. Ils donnent autant de grandes tendances alimentant la maturation de la programmation de l?ensemble. 2 Fiche outil du CEREMA consacrée au PAPAG : http://outil2amenagement.cerema.fr/perimetre-d-attente-de-projet-d- amenagement-global-r343.html Comment intégrer les logiques d?acteurs ? 36 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 15 Identifier des parcelles stratégiques et utiliser les accès comme éléments de maîtrise publique Si la collectivité ne peut maîtriser l?ensemble du périmètre, il est important qu?elle identifie les parcelles ou tènements (regroupement de parcelles formant un ensemble cohérent) stratégiques qui pourront conditionner le développement du secteur. Si elle dispose de moyens limités, c?est sur ces parcelles qu?elle pourra investir en priorité. L?accompagnement d?un EPF est très utile pour ce faire. Corolaire aux parcelles stratégiques, les accès viaires sont un levier public fort. Les collectivités peuvent mettre à profit la maîtrise des accès pour peser dans les négociations et le devenir du secteur. C?est un levier particulièrement stratégique dans un contexte de maîtrise foncière limitée. Il est utile de phaser le développement des accès (ou la restriction provisoire) et de le faire savoir aux parties prenantes privées dans le cadre des négociations. Diagnostiquer les valeurs d?usages des fonciers concernés Tous les tènements n?ont pas la même valeur actuelle ou potentielle, notamment dans un projet urbain. Certains fonciers perdent naturellement de la valeur et ce n?est pas à la collectivité de porter/financer le risque. A l?inverse, si la collectivité crée de la valeur, c?est à elle de récupérer tout ou partie de la plus-value générée. Ouvrir l?espace de dialogue aux gestionnaires des zones d?accueil potentiel En raison de leur positionnement stratégique et de leur vocation, les zones d?activités du secteur susceptibles d?accueillir les activités à déplacer sont des parties prenantes du projet à part entière. Il est utile de les associer précocement pour confirmer ou adapter l?opportunité du transfert d?activité. Il ne s?agit pas de déplacer une implantation pour se débarrasser d?une activité peu valorisante mais au contraire d?associer le bon occupant au bon endroit, conformément au positionnement stratégique de chaque zone et aux capacités d?accueil (multicritères) des sites. Sous l?égide du grand territoire (SCOT par exemple), ce travail sera une occasion supplémentaire d?interroger la complémentarité des zones et donc leurs positionnements respectifs). Comment intégrer les logiques d?acteurs ? REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 37 16 Sy nt hè se d es b on ne s pr at iq ue s et o ut ils d e l?a ct io n fo nc iè re C et te li st e de b on ne s pr at iq ue s et d? ou til s es t n on e xh au st iv e. Le s ou til s év oq ué s ic i n e so nt p as pr és en té s da ns c e do cu m en t : v ou s le s tro uv er ez d ét ai llé s su r l e si te ht tp :// ou til 2a m en ag em en t.c er em a. fr C on di tio nn er le s ex te ns io ns à d es bâ tim en ts e n R +2 e n tis su u rb ai n et R +1 e n zo ne p ér iu rb ai ne Fa vo ris er la m ix ité fo nc tio nn el le (S M F - se ct eu r d e m ix ité fo nc tio nn el le , O AP - O rie nt at io ns d 'a m én ag em en t e t d e pr og ra m m at io n) Et ab lir u ne c ha rt e pr om ot eu r e t in ve st is se ur , b as e de n ég oc ia tio n av ec le s op ér at eu rs p riv és O rg an is er u n at el ie r s pé ci fiq ue « fo nc ie r » p ou r a lim en te r l es é ch an ge s av ec le s ac te ur s pr iv és As so ci er l? EP F co m pé te nt s ur s on te rr ito ire D ia lo gu er a ve c le s pr op rié ta ire s et le s en se ig ne s Et ab lir d es b au x pr éc ai re s et a ut re s fo rm es d ?o cc up at io n tr an si to ire Ac cu ei lli r d es o cc up an ts e t g ér er le s si te s av ec d es g es tio nn ai re s pr es ta ta ire s Et ab lir d es b au x à ré ha bi lit at io n, b au x à co ns tr uc tio n, o u co nv en tio ns d? oc cu pa tio n te m po ra ire U til is er le s re ce tte s de s re de va nc es d e lo ye rs fo nc ie rs p ou r m od er ni se r l e si te Ex pl oi te r l es b as es d e do nn ée s fo nc iè re s et im m ob iliè re s (D IA , D V3 F, In fo gr ef fe , D VF d e la D G FI P) Et ab lir u ne c ar to gr ap hi e de la p ro pr ié té fo nc iè re e t d es ty pe s d? oc cu pa tio n So nd er in di vid ue lle m en t l es pr op rié ta ire s et e xp lo ita nt s du s ite co m m er ci al Re co ur ir au P LU (i) p ou r i nc ite r à la de ns ific at io n et à la m ixi té Re co ur ir au x DP U Re co ur ir au P ro je t u rb ai n pa rte na ria l po ur fi na nc ie r l es é qu ip em en ts p ub lic s Et ab lir d es b ila ns a m én ag eu rs e t pr om ot eu rs a ve c de s ex pe rts e t op ér at eu rs fo nc ie rs p ub lic s Ap pr éc ie r l es c on tra in te s fin an ci èr es de s ac te ur s pr ivé s du fo nc ie r D éf in ir de s va le ur s d? us ag e te m po ra ire su r l a ba se d ?e xp ér im en ta tio ns : ur ba ni sm e tra ns ito ire , o cc up at io n pr ov is oi re d e fri ch es e xis ta nt es s ur le si te , e tc . Po sit io nn er la c ol le ct ivi té e n ta nt qu ?in te rlo cu te ur d e ré fé re nc e Id en tif ie r l es g ra nd s pr op rié ta ire s et le s ra ss em bl er d an s un e sp ac e de di al og ue d éd ié A . C om m en t en ric hi r l ?é ta t d es lie ux ? B . L e ca dr e : e n qu oi e st -c e in di sp en sa bl e de di sp os er d ?u ne vi si on , q ue ls ou til s m ob ili se r ? C . C om m en t in té gr er le s lo gi qu es d' ac te ur s ? Et ab lir u n di ag no st ic fo nc ie r C on na itr e le s be so in s de s oc cu pa nt s Ev al ue r l a m ut ab ili té fo nc iè re U til is er le s ou til s de l?u rb an is m e ré gl em en ta ire po ur m ai tr is er le fo nc ie r D is po se r d ?u ne v is io n, la pa rt ag er , l a fa ire c on na itr e D ia gn os tiq ue r l es v al eu rs d? us ag e de s fo nc ie rs co nc er né s Et ab lir u ne c ar to gr ap hi e d? ac te ur s C on si dé re r l ?o pp or tu ni té d e po si tio nn em en ts p riv és pr éc oc es Id en tif ie r l es p ar ce lle s st ra té gi qu es e t u til is er le s ac cè s co m m e él ém en ts d e m ai tr is e pu bl iq ue O uv rir l? es pa ce d e di al og ue au x ge st io nn ai re s de s zo ne s d? ac cu ei l p ot en tie l 38 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 17 ? Stratégie et politique foncière, Cerema https://www.cerema.fr/fr/activites/amenagement-cohesion-territoires/gestion- fonciere/strategie-politique-fonciere ? « L?action publique foncière en faveur du logement et des activités productives » http://www.cohesion- territoires.gouv.fr/IMG/pdf/action_fonciere_publique_en_faveur_du_logement_ et_des_activites_productives.pdf 2017, Cerema ? Périmètre d?attente de projet d?aménagement global - PAPAG http://outil2amenagement.cerema.fr/perimetre-d-attente-de-projet-d- amenagement-global-r343.html 2017, Cerema ? Rubrique « Foncier » du site Outils de l?aménagement, Cerema, http://outil2amenagement.cerema.fr/foncier-r7.html : Connaître le foncier Acquérir le foncier S?assurer de la maîtrise foncière pour maîtriser le projet Céder et valoriser le foncier Gérer le foncier en vue de son aménagement Minorer le prix du foncier Dissocier le foncier de l?immobilier. ? Contribution de l?EPF Occitanie, 2019 : Philosophie d?intervention de l?EPF dans un projet de restructuration de périphérie commerciale dans le cadre suivant : 1. Faire un état des lieux, définir les besoins (des entreprises, des acteurs publics, etc. en termes de transport, etc.), mesurer la mutabilité et la dureté foncière (mono propriété ou copropriété ? ; dissociation propriétaire bailleur / exploitant ? ; examen de la santé financière des entreprises à partir des bilans et rapports d?activités, comptes analytiques, liasses fiscales ; bonne compréhension de l?activité, son fonctionnement, ses moyens humains, ses spécificités, ses contraintes, etc. ; mesure des conditions d?acceptation par Pour en savoir plus Pour en savoir plus Cadre et outil d?intervention de l?EPF Occitanie REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 39 18 les commerçants/entreprises pour vendre ; ou possibilité de transférer certaines entreprises...). 2. Définir une stratégie commerciale dans le cadre des documents de planification urbaine : intervention de l?EPF dans le cas présent en soutien aux projets principalement communautaires, répondant à un objectif prioritaire de restructuration de zones existantes ou entrées de ville (cf. axe 2 du plan pluriannuel d?intervention de l?EPF Occitanie) Possibilité de cofinancement des études et des volets fonciers des documents d?urbanisme. 3. Elaborer un projet urbain : c?est le projet urbain défini qui va permettre d?arrêter les orientations et les enjeux de maîtrise foncière. En effet, suivant les projets, il ne sera pas nécessaire de tout maîtriser. Cela n?aurait pas de sens. Il n?est pas nécessaire de déménager entièrement les zones commerciales et de tout racheter. Ce ne serait pas possible financièrement qui plus est. Il faut davantage rechercher l?effet levier de l?intervention publique : créer des espaces publics si tout est privé (voierie/stationnement), maîtriser certaines emprises stratégiques pour réaliser une opération « repère » qui déclenche les mutations privées dans le secteur? Toutes ces zones ne se ressemblent pas : certaines seront actives mais peu qualifiées sur le plan urbain ; d?autres en perte de vitesse ; d?autres en friches? Cela appelle donc des réponses différentes. Il faudra donc être sélectif sur la maîtrise foncière suivant les cas. Par ailleurs un EPF dispose d?outils classiques (amiable, délégation DPU, expro), à l?exclusion du droit de préemption des fonds de commerce, fonds artisanaux qui relève de la compétence des collectivités. L?EPF interviendra différemment selon les circonstances : Cofinancer études amont ; Et/ou maîtriser uniquement du foncier espace public ; Et/ou capter quelques fonciers stratégiques ; Ou tout maîtriser si grand projet d?aménagement dans une procédure type ZAC de requalification totale et de changement des fonctions. Ex 1 : Sur Mauguio, ZA de Fréjorgues : grande ZA (67 ha ? 400 entreprises) confrontée à un vieillissement de son appareil commercial. Etude amont sur la mutabilité de cette ZA et récupération potentielle d?une partie des espaces privatifs (parkings, voiries) pour créer de l?espace public, en négo avec les entreprises existantes. ? Cofinancement études stratégiques par EPF. Pour en savoir plus Pour en savoir plus 40 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 19 Ex 2 : Le Crès ? zone commerciale en difficulté ? projet de création d?un nouveau quartier sur un secteur limitrophe + acquisition ciblée sur certains biens pour les faire muter. Questionnement sur intégrer ou non la zone commerciale dans la ZAC ? impact sur le bilan d?opération ? ? Cofinancement étude par EPF. Ex 3: Cofinancement du plan guide Muretain Agglo ? Périmètre : coeur éco du Muretain agglo (400 ha) sur les communes de Portet, roques et Muret, le long des grands axes (A64, RD 817 et voie ferrée). Lancement mission de maîtrise d?oeuvre urbaine. Echéance 2030-2035. Définir une vision d?ensemble à l?échelle du périmètre d?étude, tout en assurant la mise en oeuvre opérationnelle à court terme de différentes opérations d?ores et déjà identifiées 4. Réflexion sur l?aménagement transitoire : intégrer la démarche de restructuration sur le temps long. Permettre des occupations transitoires sur des temps plus ou moins loin longs : COP sur des temps courts ; voire bail à réhabilitation, bail emphytéotique qu?un EPF pourrait conclure (avec clause de substitution au profit de la collectivité) sur des temps plus longs ? Pour en savoir plus Pour en savoir plus REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 41 Envie de devenir acteur du réseau Commerce, ville & territoire et de contribuer au travail de capitalisation autour de « Repenser la périphérie commerciale » ? Ecrivez-nous à commerce-ville-territoire@developpement-durable.gouv.fr Plus d?informations sur : http://www.cohesion-territoires.gouv.fr/reseau-commerce-ville-et- territoire 42 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES Repenser la périphérie commerciale Atelier « stratégie de territoire » Fiche de synthèse Janvier 2019 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 43 44 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 2 À propos ..................................................................................................................... 3 Préambule .................................................................................................................. 4 Une diversité de pratiques en matière de mutation d?une périphérie commerciale. . 4 Les pratiques actuelles constatées concernant la mutation des périphéries commerciales. .......................................................................................................... 4 Comment articuler différentes échelles et polarités pour construire un projet territorial ? .................................................................................................................. 7 Établir un diagnostic urbain et commercial prospectif et exhaustif. .......................... 7 Élaborer une stratégie de territoire transversale articulée avec les échelles supra. . 9 Mobiliser les documents d?urbanisme règlementaire pour asseoir son projet. ......... 9 Élaborer un plan guide stratégique à l?échelle du périmètre de projet. ................... 10 Envisager des usages temporaires pour tester les évolutions possibles. ............... 11 Comment s?assurer au préalable de la mobilisation des parties prenantes, afin de partager une stratégie de territoire ? ................................................................ 12 Se saisir du projet comme d?une opportunité de dialogue avec les parties prenantes. .............................................................................................................. 12 Utiliser la stratégie de territoire comme levier de négociation avec les autres acteurs.................................................................................................................... 12 Intégrer les échelles et enjeux de chaque acteur impliqué dans la chaîne du projet. ............................................................................................................................... 12 S?accorder sur les modalités de mise en oeuvre du projet de territoire. .................. 13 Quelles sont les conditions de réussite de la transformation d?une périphérie commerciale ? ......................................................................................................... 14 S?assurer de l?attractivité du site et celle du territoire, un facteur déterminant de réussite des projets de mutation des périphéries commerciales. ........................... 14 Se saisir du volontarisme politique, préalable indispensable à l?émergence du projet de territoire. .................................................................................................. 14 Que retenir pour la mise en oeuvre d?une stratégie de territoire efficace, au service d?un projet de restructuration d?une périphérie commerciale ? ............ 16 Table des matières À proposTable des matières REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 45 3 Dans le cadre du réseau Commerce, ville & territoire piloté par le Ministère de la Cohésion des territoires et des Relations avec les collectivités territoriales, la démarche « Repenser la périphérie commerciale » consiste à accompagner 6 projets de mutation de périphérie commerciale durant un an, puis d?en diffuser les enseignements à l?échelle nationale. Les 6 projets accompagnés ont été sélectionnés dans le cadre d?un appel à projets lancé fin 2017. Les collectivités locales qui les portent sont Aix Marseille Provence Métropole, Limoges Métropole, la ville de Montigny-lès-Cormeilles, la ville de Saint-Pierre, la Communauté d?Agglomération de Saint-Quentin-en-Yvelines, la Communauté de Communes Thiers Dore et Montagne. Pour échanger sur les conditions de mutation de leur périphérie commerciale en quartier de ville mixte présentant une meilleure qualité urbaine, les 6 lauréats de « Repenser la périphérie commerciale », ainsi que des professionnels publics et privés de l?aménagement, des services de l?État, du CEREMA et des membres de la CNAC se sont réunis les 24 et 25 janvier 2019 à Toulouse, à l?occasion du premier groupe de travail national. Cette rencontre a permis de donner à voir la diversité des outils mobilisables et des pratiques existantes, en prenant appui sur les exemples d?autres territoires, dont les opérations menées sur le territoire de la métropole toulousaine : la ZAC Balma-Gramont, la ZAC Empalot-Garonne et la ZAC Toulouse Aérospace. L?un des 2 ateliers thématiques de travail autour des lauréats était consacré à la « stratégie de territoire ». Ce document en restitue les principaux éléments, sous la forme des bonnes questions à se poser pour favoriser l?émergence et la mise en oeuvre du projet. Ces pistes doivent bien entendu être replacées dans le contexte particulier de chaque territoire. À propos 46 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 4 Une diversité de pratiques en matière de mutation d?une périphérie commerciale Force est de constater que les zones de périphérie commerciale ne se portent pas aussi bien qu?on pourrait le croire : « les zones et centres commerciaux souffrent de vacance, au même titre que les centres-villes ? un taux qui s?élève respectivement à 8,5% pour les premières et à 12,5% pour les seconds, contre 11,5% pour les centres- villes »1. Les impacts de cette vacance et de l'évolution des pratiques de consommation ne se traduisent pas encore par une évolution urbaine de ces zones commerciales. La question de cette évolution se pose fortement aujourd'hui : quelques collectivités se sont emparées de ce sujet et ont fait émerger les difficultés à transformer ces zones. Cependant, quelques opérations cours ou achevées, comme le projet Ode à la Mer à Montpellier, le projet Steel à Saint-Etienne, ou encore la ZAC Nord à Strasbourg, font appel à des modalités de renouvellement urbain et commercial qui peuvent servir de repères pour d?autres collectivités. Les pratiques actuelles constatées concernant la mutation des périphéries commerciales On en recense principalement quatre : (1) La requalification, a minima des espaces publics, qui consiste, dans le cas des zones de périphérie commerciale, à rénover les voies ou encore les espaces extérieurs, sans toucher à l?armature fonctionnelle générale de la zone : cette forme de mutation est peu ambitieuse et parfois moins longue à faire aboutir car elle est souvent traitée par la collectivité. Néanmoins, elle ne débouche pas sur une véritable mutation de la zone. (2) La relocalisation des activités commerciales et/ou industrielles vers d?autres pôles, dans l?optique de concentrer les polarités dynamiques. Cette relocalisation peut conduire à laisser de nombreuses friches : le bilan en matière d?artificialisation des sols peut se révéler négatif dans certains cas, avec la création ou l?extension de nouvelles zones artisanales et industrielles pour accueillir de nouvelles surfaces commerciales dans les secteurs les plus dynamiques, générant un accroissement des surfaces de vente. (3) La modernisation - extension de la zone est parfois une solution présentée par les opérateurs privés pour redonner de l?attractivité à cet espace en la présentant comme un pôle commercial renouvelé. Le risque est alors de créer une nouvelle offre venant déséquilibrer davantage le tissu commercial sur 1 « Urbanisme commercial, la fin de la folie des grandeurs », La Gazette des Communes, 5 mars 2019 Préambule REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 47 5 l?ensemble du territoire tout en contribuant à une consommation excessive de foncier, pris sur des terres agricoles. (4) La mixité fonctionnelle, introduite lorsqu?il est possible de créer de la charge foncière, permettra de densifier plusieurs secteurs de la périphérie commerciale tout en requalifiant celle-ci. Le financement du renouvellement urbain est alors soutenu par la vente de ces charges foncières aux promoteurs immobiliers, lesquels tirent aussi bénéfice de ces transactions en commercialisant des surfaces utiles plus importantes. Cependant, la mixité fonctionnelle reste encore très rare et lorsqu?elle est mise en place, il s?agit souvent d?une mixité développée de façon horizontale. Préambule 48 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 6 C om m en t s ?a ss ur er au p ré al ab le d e la m ob ili sa tio n de s pa rt ie s pr en an te s, af in d e pa rt ag er u ne st ra té gi e de te rr ito ire ? Él ab or er u n pl an g ui de s tra té gi qu e à l?é ch el le d u pé rim èt re d e pr oj et . En vis ag er de s us ag es te m po ra ire s po ur te st er le s év ol ut io ns po ss ib le s. M ob ilis er le s do cu m en ts d ?u rb an is m e rè gl em en ta ire p ou r a ss eo ir so n pr oj et . Se s ai si r du p ro je t co m m e d? un e op po rtu ni té d e di al og ue a ve c le s pa rti es p re na nt es . Ét ab lir u n di ag no st ic u rb ai n et c om m er ci al p ro sp ec tif e t e xh au st if. U til is er la s tra té gi e de te rri to ire c om m e le vi er d e né go ci at io n av ec le s au tre s ac te ur s. L? at tra ct iv ité d u si te e t c el le d u te rr ito ire , un f ac te ur d ét er m in an t d e ré us si te d es p ro je ts d e m ut at io n de s pé rip hé rie s co m m er ci al es . In té gr er le s éc he lle s et e nj eu x de c ha qu e ac te ur im pl iq ué d an s la ch aî ne d u pr oj et . P la n gu id e de la v ill e de Th ie rs , « T hi er s 20 30 : la v ill e ba ss e pr en d de la h au te ur » C om m en t a rt ic ul er di ffé re nt es éc he lle s et po la rit és p ou r co ns tr ui re u n pr oj et te rr ito ria l ? Q ue lle s so nt le s co nd iti on s de ré us si te d e la tr an sf or m at io n d? un e pé rip hé rie co m m er ci al e ? Él ab or er u ne s tra té gi e de t er rit oi re t ra ns ve rs al e ar tic ul ée a ve c le s éc he lle s su pr a. Pr éa m bu le S? ac co rd er s ur le s m od al ité s de m is e en oe uv re d u pr oj et d e te rr ito ire . Le v ol on ta ris m e po lit iq ue , p ré al ab le in di sp en sa bl e à l?é m er ge nc e du pr oj et d e te rri to ire . E xe m pl e : c ar to gr ap hi e de s pr in ci pa ux p ôl es co m m er ci au x C A S ai nt - Q ue nt in -e n- Y ve lin es E xe m pl e : c ar to gr ap hi e de s pr in ci pa ux p ôl es co m m er ci au x C A S ai nt - Q ue nt in -e n- Y ve lin es A vo ir un p ro je t, pr éa la bl e in di sp en sa bl e à l?é m er ge nc e du p ro je t d e te rr ito ire C et te li st e de b on ne s pr at iq ue s et d ?o ut ils e st n on e xh au st iv e. REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 49 7 Établir un diagnostic urbain et commercial prospectif et exhaustif Un diagnostic fin est un préalable indispensable à la mise en place d?une stratégie de territoire pertinente. Il doit permettre non seulement d?asseoir une stratégie globale sur les forces et faiblesses et les véritables enjeux de la zone concernée, mais également d?identifier les parties prenantes et les enjeux qui leurs sont propres et définir un premier périmètre de projet et un espace de dialogue. Pour établir sa stratégie, Saint-Quentin-en-Yvelines met en place un diagnostic commercial précis du nombre de commerces sur la zone, leurs types, leurs zones de chalandise, etc. Ce travail de diagnostic doit également être urbain, et ne pas se concentrer uniquement sur le volet commercial, afin d?avoir une vision la plus exhaustive possible du territoire de projet. En effet, le diagnostic territorial est urbain avant d?être commercial et économique. Il est nécessaire de connaître les caractéristiques générales d?un territoire, tant les évolutions démographiques que les évolutions des flux. Les études des organismes consulaires et des agences d?urbanisme sont des sources précieuses d?informations publiques dans ces domaines, lorsque la collectivité ne dispose pas d?informations plus précises. Ce travail fin est un préalable à la définition de la stratégie commerciale qui implique de : recenser tous les propriétaires, tous les commerces avec leur chiffres d?affaires, et les souhaits des commerçants en place ; considérer la conjoncture immobilière ; identifier les habitudes de consommation des ménages, et anticiper les attentes futures des consommateurs ; intégrer l?impact des projets commerciaux connus, tant du point de vue environnemental que du point de vue social et économique. Le diagnostic doit également s?intéresser aux échelles plus vastes que la périphérie commerciale pour : identifier les différentes polarités commerciales et leurs aires de chalandise respectives sur le périmètre d?influence de la zone commerciale, en précisant leur identité commerciale (cf. Cartographie de l?armature commerciale de Saint-Quentin-en-Yvelines), les dynamiques commerciales locales et environnantes ; identifier notamment les positionnements respectifs de la périphérie et du centre-ville sur le plan du commerce ; analyser les évolutions socioéconomiques du secteur de la ville où se situe la périphérie, du centre-ville et de l?agglomération dans son ensemble ; Comment articuler différentes échelles et polarités pour construire un projet territorial ? 50 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 8 connaître les acteurs et les principales parties prenantes sur la périphérie et sur le territoire dans les secteurs du commerce, de l?économie, de l?habitat, du foncier, etc. Le diagnostic permet la définition des enjeux issus de l?analyse des forces et faiblesses, et ce sur les différentes thématiques concernées : commerce, fonctionnement urbain, potentiels de développement, etc. Une première approche du périmètre de l?opération à venir est défini à ce stade et sera confirmé dans la stratégie. Comment articuler différentes échelles et polarités pour construire un projet territorial ? Cartographie de l'armature commerciale de Saint-Quentin- en-Yvelines (hors pôles de proximité) Illustration Ce travail a été réalisé par la Communauté d?Agglomération de Saint-Quentin-en- Yvelines, qui a établi une cartographie fine des différentes polarités commerciales autour de sa zone de projet. Cette carte a été complétée par un diagnostic plus fin, cette fois à l?échelle de la zone commerciale de Pariwest. Sont alors recensées la typologie d?offre sur la zone, les enseignes référentes, la qualité des façades, etc. « Il faut avoir analysé dans le détail la géographie commerciale, connaître les locaux vacants, connaître les commerçants et les propriétaires et avoir une idée assez précise des intentions des uns et des autres à l?échelle de la ville. » Jérome Le Grelle, Immobilier commercial, regard sur les évolutions en cours, 2017 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 51 9 Élaborer une stratégie de territoire transversale articulée avec les échelles supra Le projet de territoire s?inscrit dans une vision stratégique du devenir de la périphérie qui ne peut s?abstraire de l?ensemble du territoire. Elle est portée par des élus qui ont conduit une réflexion à partir des grands enjeux de leur territoire, des défis à relever et de leur appropriation des tendances à venir en matière de commerce, de modes d?habiter et de travailler. Cette stratégie décrit la vocation globale de la périphérie à l?échelle de l?agglomération, et comment elle participe au positionnement territorial, au sein de l?agglomération et vis-à-vis des territoires voisins. Elle doit être en adéquation avec les stratégies à plus vaste échelle qui sont décrites par exemple dans le SCoT et/ou du PLU(i), ou éventuellement contribuer à leur évolution. À l?échelle de la zone, la stratégie précise d?une part les grandes intentions programmatiques et d?autre part les grands principes en termes de fonctionnement urbain. Elle indique notamment les choix en matière de mixité fonctionnelle pour de l?habitat, des activités artisanales, de l?immobilier tertiaire, des services publics et privés, etc. Elle décrit précisément la stratégie commerciale. Elle annonce les pistes de travail pour son insertion urbaine afin généralement de garantir un fonctionnement urbain plus fluide, où les coupures urbaines auront été traitées. L?articulation entre les choix sur ces différents segments programmatiques est un gage de cohérence de la stratégie : il importe notamment que les choix en termes de mobilité soient cohérents avec les usages attendus, que les programmes commerce et services prennent en compte les futurs usagers du site (habitants, actifs, visiteurs). Mobiliser les documents d?urbanisme règlementaire pour asseoir son projet Pour qu?elles soient correctement portées par les élus et bien comprises par les parties prenantes, il est nécessaire d?inscrire les orientations stratégiques dans un document partagé. Les documents de planification réglementaire, SCoT avec son DAAC2 et PLU(i) contiennent les grandes orientations stratégiques sur les thématiques concernées et, avec précision dans le PLU(i). C?est au niveau du périmètre du SCoT que sont interrogés les aires de chalandise, le positionnement territorial et le rôle des 2 Document d?aménagement artisanal et commercial Comment articuler différentes échelles et polarités pour construire un projet territorial ? 52 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 10 polarités. Il importe en particulier de construire les complémentarités territoriales en matière de développement économique et commercial et d?éviter les concurrences exacerbées : ces dernières conduisent à une consommation foncière excessive et au développement de projets dont la rentabilité insuffisante conduira par exemple à des phénomènes de vacance commerciale. Le PLU(i), en traduisant localement et en détail les orientations du SCoT, précise la stratégie à l?échelle de l?intercommunalité ou de la commune et donne les conditions de développement des projets urbains. Cependant, il peut arriver que le travail engagé sur la transformation d?une périphérie commerciale conduise à prendre des options qui s?écartent quelque peu du PLU(i), justifiées par des évolutions récentes. Dans ce cas, une modification du PLU(i) peut s?avérer nécessaire pour prendre en compte ces options. Élaborer un plan guide stratégique à l?échelle du périmètre de projet Il existe une variété d?initiatives stratégiques complémentaires qui pourront préciser les intentions de la collectivité (schémas de référence, projet d?entrée de ville, schéma stratégique commercial, plan guide?). Le plan guide permet de mettre en valeur les axes structurants d?un projet, sur une échelle plus grande que peut l?être un plan de secteur d?une ZAC, par exemple. Il n?a pas valeur prescriptive, mais permet à l?ensemble des acteurs concernés par le projet de s?accorder sur une vision stratégique du projet. Il permet également d?intégrer bien en amont une dimension spatiale au projet, ce qui constitue un maillon important de sa bonne insertion dans le territoire. Etablir un plan guide est donc une bonne façon de construire une stratégie partagée par l?ensemble des parties prenantes du projet. Ce plan est donc par nature souple et modifiable en fonction des avancées du projet. À partir de ce cadre simple, certains projets publics ou privés pourront éventuellement être développés sur une partie du périmètre, constituer des pierres angulaires ou des catalyseurs pour le développement du secteur. Ce plan guide peut ensuite être traduit dans une Orientation d?Aménagement et de Programmation (OAP) qui permet de définir « des intentions d?aménagement sur un secteur donné, quelle qu?en soit l?échelle. (?) Elles servent de cadre au projet urbain souhaité par les aménagements prévus sur ces secteurs devant être compatibles avec les orientations ainsi définies».3 3 Cerema, outil2aménagement, « Les orientations d?aménagement et de programmation », février 2019 Comment articuler différentes échelles et polarités pour construire un projet territorial ? REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 53 11 Envisager des usages temporaires pour tester les évolutions possibles Imaginer la programmation et l?évolution de ces secteurs n?est pas aisé, dans un contexte d?évolution de nos modes de consommer, d?habiter, de nous déplacer. Ainsi, tester des usages à travers l?occupation temporaire constituent des pistes à explorer. Ces usages temporaires évitent des aménagements lourds et irréversibles et permettent de maintenir, voire d?insuffler, une valeur d?usage dans des périmètres en transformation, et de tester le succès d?une future programmation. Si l?investissement de friches industrielles, hospitalières ou militaires se multiplie, l?utilisation des espaces commerciaux délaissés pourrait également devenir un enjeu de valorisation de ces sites, permettant notamment la préfiguration des usages et l?expérimentation. Les incertitudes et les bouleversements qui touchent le secteur du commerce constituent autant de raisons supplémentaires pour accorder une place nouvelle à des aménagements et à des occupations temporaires. L?essor du commerce électronique et l?évolution des comportements d?achat peuvent remettre en cause des implantations commerciales et rendent obsolètes les enseignes. En matière d?occupation temporaire, pourraient par exemple être déployées sur les périphéries commerciales les boutiques éphémères, les pépinières commerciales et l?accès à des services aujourd?hui rares dans ces espaces (services d?autopartage et de co-voiturage, services de santé, services publics de l?emploi, médiathèques, etc.). Comment articuler différentes échelles et polarités pour construire un projet territorial ? Plan guide de la ville de Thiers, « Thiers 2030 : la ville basse prend de la hauteur » 54 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 12 Se saisir du projet comme d?une opportunité de dialogue avec les parties prenantes Prendre le temps d?une réflexion stratégique n?est pas du temps perdu sur la mise en action du projet, mais bien du temps gagné pour l?avancée du projet, son efficacité et sa portée. Concevoir une stratégie de territoire nécessite de dialoguer. Ce qui permet de tester la viabilité des hypothèses auprès d?acteurs opérationnels, notamment privés : intégrer certaines de leurs idées permet de gagner leur soutien vis-à-vis du projet, autant de temps gagné pour le bon déroulement du projet. Dialoguer permet enfin de parler - et de faire parler - du projet, c?est-à-dire potentiellement d?attirer des développeurs. Utiliser la stratégie de territoire comme levier de négociation avec les autres acteurs La connaissance fine du territoire de projet, établie lors du diagnostic, permet d?être en mesure de négocier les éléments de mise en oeuvre opérationnelle de ce projet (i.e. rachat et vente éventuel de parcelles ou de fonds de commerce, montage opérationnel, etc.). Ce travail préalable de diagnostic multiscalaire n?a donc pas une simple vocation d?observation ou de connaissance, mais bien de levier d?action supplémentaire. Il constitue véritablement la base du dialogue avec les acteurs impliqués dans la démarche. Intégrer les échelles et enjeux de chaque acteur impliqué dans la chaîne du projet Partager une stratégie avec d?autres acteurs nécessite en amont d?identifier les enjeux qui leur sont propres, à court, moyen et long terme. Avant ce partage de stratégie, des outils simples comme une cartographie d?acteurs peuvent permettre un premier pas vers cette intégration du réseau d?acteurs concerné par le projet de territoire. Il existe une multitude de cartographies d?acteurs, mais le principe reste identique : il s?agit de formaliser, sous la forme de schéma, de graphique ou toute autre forme d?illustration, l?ensemble des parties prenantes d?un projet et de les positionner les unes par rapport aux autres. Cette pratique a deux vertus principales : tout d?abord, elle permet d?intégrer à la réflexion un panel d?acteurs plus large que ceux côtoyés au quotidien ; d?autre part, d?identifier et d?analyser les forces en présence, et d?ainsi mieux percevoir les éventuels intérêts communs ou dissensions. Comment s?assurer au préalable de la mobilisation des parties prenantes, afin de partager une stratégie de territoire ? REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 55 13 S?accorder sur les modalités de mise en oeuvre du projet de territoire Une fois les acteurs identifiés, il s?agit de statuer sur la formalisation ? ou non ? du travail avec les acteurs privés de la zone commerciale. Si cette mise en oeuvre est formalisée, cela peut passer par une structure classique comme un Groupement d?Intérêt Économique (GIE) ou une association. Si elle ne l?est pas, cela peut passer par un travail de dialogue régulier, précédé de rencontre unilatérale avec les différents propriétaires et acteurs privés de la zone de projet, afin de leur présenter la stratégie et le projet de mutation. Ces modalités de mise en oeuvre dépendent des orientations stratégiques du projet et du rôle que le porteur de projet souhaite donner à chacun des intervenants. Comment s?assurer au préalable de la mobilisation des parties prenantes, afin de partager une stratégie de territoire ? Illustration Sur la zone d?Actisud, à Metz, les propriétaires exploitants se sont regroupés en association, afin de constituer une porte d?entrée plus simple dans le dialogue avec les pouvoirs publics. A Toulouse Métropole ou à Saint-Quentin-en-Yvelines, ce travail de mise en oeuvre s?est fait de façon plus informelle. 2ème axe identifié par l?Atelier des Territoires pour accompagner l?action de mutation des périphéries commerciale. « Fédérer et impliquer l?ensemble des acteurs, chacun avec sa propre logique, autour d?un projet collectif, pour réussir la mutation des zones commerciales sur les plans économiques, urbain, paysager et environnemental. » Du Far West à la Ville, l?urbanisme commercial en questions, novembre 2014 56 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 14 S?assurer de l?attractivité du site et celle du territoire, un facteur déterminant de réussite des projets de mutation des périphéries commerciales Le choix du site de projet et sa capacité d?évolution dans le cadre d?une stratégie de territoire sont deux éléments préalables indispensables pour en assurer le potentiel attractif, en inscrivant le secteur dans le PLU et le SCoT. Accorder du temps à ces deux éléments est nécessaire pour assurer les premiers facteurs de réussite du projet. Dans un second temps, capter l?attention d?investisseurs privés, potentiellement à l?ancrage local, sur le long terme est également un enjeu fort, notamment pour les projets situés dans des secteurs encore peu attractifs, sur lesquels les porteurs de projets hésitent à se positionner. Ce constat et les modèles cités ci- dessus nécessitent donc de créer des liens étroits avec des acteurs privés d?envergure locale qui disposent d?une connaissance optimale du territoire, leur permettant une prise de risque en conscience, ou capables de s?engager sur le long terme (stratégie patrimoniale sur 10 ou 15 ans). Il est intéressant d?ouvrir un dialogue avec ces acteurs très précocement, tant leur retour sur les hypothèses de développement de la zone d?aménagement est précieux. Dans les territoires en perte de vitesse, c?est donc bien un projet de redynamisation du territoire plus global qu?il est nécessaire de mettre en place pour que le secteur de projet soit identifié comme participant à une dynamique d?ensemble, et non comme un effort de revitalisation isolé. La stratégie territoriale doit définir les orientations pour redynamiser et redonner de l?attractivité au territoire et rechercher les conditions d?équilibre entre centre et périphérie. Certains lauréats sont approchés par les investisseurs et développeurs, parfois du fait de la vitrine offerte par la démarche « Repenser la périphérie commerciale ». L?attractivité du site passe donc également par la valorisation, notamment en termes de communication, de la démarche engagée. Se saisir du volontarisme politique, préalable indispensable à l?émergence du projet de territoire Au cours des tables-rondes et lors des visites de sites, Toulouse Métropole et son opérateur public de l?aménagement, Oppidea ont notamment insisté sur la volonté politique comme préalable et qui vise à « fixer la règle, la stratégie » puis à l?intégrer dans les documents d?urbanisme. Cet emboitement de la règle dans la stratégie de territoire donne un cadre plus cohérent et plus stable pour agir et facilite la mise en oeuvre des objectifs d?équilibre commercial à l?échelle du SCoT puis du PLUi. Quelles sont les conditions de la réussite de la transformation d?une périphérie commerciale ? REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 57 15 Ce même cadre sécurise aussi les interventions et les partenariats financiers (SEM, foncière?) qu?il faut construire pour intervenir sur les secteurs et les sites à requalifier. Quelles sont les conditions de la réussite de la transformation d?une périphérie commerciale ? 58 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 16 1) Etablir un diagnostic et des enjeux partagés Analyser la trajectoire du territoire, c?est-à-dire son évolution dans le temps et pas seulement les données à l?instant « t ». Le diagnostic doit aussi intégrer plusieurs échelles et introduire des comparaisons avec des territoires similaires. A l?échelle fine, il intègre un état des lieux foncier et une analyse de mutabilité. Cette analyse devra aboutir à des enjeux croisant les thématiques : logement et emploi ; démographique et offre servicielle, mobilités et commerces, entres autres. Enfin, il est important que ce diagnostic et les enjeux qui en découlent soient partagés entre les parties prenantes : élus, techniciens, partenaires publics et privés. 2) Délimiter un périmètre de projet Etablir un périmètre de projet en lien avec le diagnostic, notamment l?état des lieux foncier et l?étude de mutabilité du site. Comme le diagnostic, ce périmètre sera affiné et sa pertinence interrogée régulièrement en fonction de la maturation du programme, du choix du montage et des négociations avec les propriétaires et les occupants, actuels et futurs. 3) Articuler les échelles stratégiques Intégrer les différentes échelles territoriales dans la constitution du projet de requalification (bassins de consommation, d?emploi, de vie et zones de chalandise, armature urbaine, etc.) 4) Projet répondant aux enjeux locaux avec mobilisation politique S?assurer d?une mobilisation politique pérenne pour solidifier et fédérer les autres parties prenantes autour du projet de territoire. 5) Affiner le positionnement commercial Préciser le positionnement commercial et l?offre de services du territoire en identifiant les besoins en commerce et services des habitants et en intégrant ces besoins aux documents d?urbanisme en vigueur sur le territoire (SCoT et PLUi). L?inscription des besoins dans les documents d?urbanisme permet la régulation des équipements. Que retenir pour la mise en oeuvre d?une stratégie de territoire efficace, au service d?un projet de restructuration d?une périphérie commerciale ? Que retenir pour la mise en oeuvre d?une stratégie de territoire efficace, au service d?un projet de restructuration d?une périphérie commerciale ? REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 59 Envie de devenir acteur du réseau Commerce, ville & territoire et de contribuer au travail de capitalisation autour de « Repenser la périphérie commerciale » ? Ecrivez-nous à commerce-ville-territoire@developpement-durable.gouv.fr Plus d?informations sur : http://www.cohesion-territoires.gouv.fr/reseau-commerce-ville-et- territoire 60 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES Repenser la périphérie commerciale Atelier « montage opérationnel » Fiche de synthèse Juin 2019 Mise à jour avril 2020 ANNEXES REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 61 2 62 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 3 Table des matières A propos .............................................................................................................................. 4 Préambule ............................................................................................................................ 5 Une diversité de pratiques en matière de mutation d?une périphérie commerciale ............................ 5 Les pratiques actuelles constatées concernant la mutation des périphéries commerciales ............... 5 Comment créer de la valeur pour engager la mutation ? ................................................. 9 Comprendre les mécanismes de valeur des « boîtes à chaussure » ................................................. 9 ? Distinguer état perçu et valeur réelle ....................................................................................... 9 Révéler les qualités urbaines et paysagères de sa zone commerciale ............................................ 10 ? D?un territoire banalisé à un espace valorisé ........................................................................ 10 ? Le paysage comme initiateur de projet ................................................................................. 11 Mobiliser la mixité programmatique comme levier d?action ............................................................... 11 ? Créer de la valeur avec la mixité programmatique ................................................................ 11 ? Trouver son propre équilibre programmatique ...................................................................... 12 ? Identifier une intervention prioritaire ...................................................................................... 13 Comment intégrer les logiques des acteurs du commerce à son projet ?.....................15 Comprendre le jeu d?acteurs à l?échelle locale et nationale .............................................................. 15 ? Une montée en compétences des acteurs du commerce sur l?urbain .................................. 15 ? Appréhender les conséquences locales des stratégies nationales ....................................... 16 Créer les conditions de la négociation............................................................................................... 16 ? Identifier le bon interlocuteur pour négocier .......................................................................... 16 ? Parler d?une seule voix et mettre en récit le projet ................................................................ 17 ? Définir un projet clair et porté politiquement .......................................................................... 18 Comment adapter les outils de montage à son projet ? ..................................................19 Connaître les outils mobilisables ....................................................................................................... 19 ? Les outils réglementaires ....................................................................................................... 19 ? Les outils d?aménagement ..................................................................................................... 19 ? Les outils de financement des équipements publics ............................................................. 20 Connaître les spécificités liées à la mutation des périphéries commerciales ................................... 21 ? Forte fréquentation, vrai désamour ....................................................................................... 21 ? Des acteurs multiples ............................................................................................................ 22 Repérer les facteurs différenciants de son projet .............................................................................. 23 ? La stratégie d?aménagement commercial globale ................................................................. 23 ? Le niveau d?avancement du projet......................................................................................... 23 ? La gouvernance et le portage politique. ................................................................................ 23 Annexe : détail du montage du projet Foch-Sully, à Roanne ..........................................25 Table des matières ANNEXES REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 63 4 Dans le cadre du réseau Commerce, ville & territoire piloté par le Ministère de la Cohésion des territoires et des Relations avec les collectivités territoriales, la démarche « Repenser la périphérie commerciale » consiste à accompagner six projets de mutation de périphérie commerciale durant un an, puis d?en diffuser les enseignements à l?échelle nationale. Les six projets accompagnés ont été sélectionnés dans le cadre d?un appel à projets lancé fin 2017. Les collectivités locales qui les portent sont Aix Marseille Provence Métropole, Limoges Métropole, la ville de Montigny-lès-Cormeilles, la ville de Saint- Pierre, la communauté d?agglomération de Saint-Quentin-en-Yvelines, la communauté de communes Thiers Dore et Montagne. Pour échanger sur les conditions de mutation de leur périphérie commerciale en quartier de ville mixte présentant une meilleure qualité urbaine, les six lauréats de « Repenser la périphérie commerciale », ainsi que des professionnels publics et privés de l?aménagement, des services de l?État et du CEREMA se sont réunis les 17 et 18 juin 2019 à Roanne et à Thiers, à l?occasion du second groupe de travail national. Ce groupe a permis aux participants d?échanger sur la programmation mixte et commerciale et l?articulation centre-périphérie et le montage opérationnel, en s?appuyant sur les exemples de l?opération Foch-Sully à Roanne et d?un site lauréat de l?appel à projets, Thiers. Des ateliers thématiques ont permis de travailler avec les 6 porteurs de projets lauréats, les équipes d?animation locales et des experts de l?aménagement et du commerce sur deux questions principales : Quel projet commun entre acteurs de l?aménagement et acteurs du commerce ? Quels outils mettre en place pour rendre possible le projet entre acteurs de l?aménagement et du commerce ? Ce document en restitue les principaux éléments, sous la forme des questions à se poser pour favoriser l?émergence et la mise en oeuvre du projet. Ces pistes doivent bien entendu être replacées dans le contexte particulier de chaque territoire. . A propos 64 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 5 Une diversité de pratiques en matière de mutation d?une périphérie commerciale Force est de constater que les zones de périphérie commerciale ne se portent pas aussi bien qu?on pourrait le croire : « les zones et centres commerciaux souffrent de vacance, au même titre que les centres-villes ? un taux qui s?élève respectivement à 8,5% pour les premières et à 12,5% pour les seconds, contre 11,5% pour les centres-villes »1. Les impacts de cette vacance et de l'évolution des pratiques de consommation ne se traduisent pas encore par une évolution urbaine de ces zones commerciales. La question de cette évolution se pose fortement aujourd'hui : quelques collectivités se sont emparées de ce sujet et ont fait émerger les difficultés à transformer ces zones. Cependant, quelques opérations en cours ou achevées, comme le projet Ode à la Mer à Montpellier, le projet Steel à Saint- Etienne, ou encore la ZAC Nord à Strasbourg, sont des projets connus de tous et qui font appel à de nouvelles modalités de renouvellement urbain et commercial. Les pratiques actuelles constatées concernant la mutation des périphéries commerciales On en recense principalement quatre : (1) La requalification, a minima des espaces publics, qui consiste, dans le cas des zones de périphérie commerciale, à rénover les voies ou encore les espaces extérieurs, sans toucher à l?armature fonctionnelle générale de la zone : cette forme de mutation est peu ambitieuse et parfois moins longue à faire aboutir car elle est souvent traitée par la collectivité. Néanmoins, elle ne débouche pas sur une véritable mutation de la zone. (2) La relocalisation des activités commerciales et/ou industrielles vers d?autres pôles, dans l?optique de concentrer les polarités dynamiques. Cette relocalisation peut conduire à laisser de nombreuses friches : le bilan en matière d?artificialisation des sols peut se révéler négatif dans certains cas, avec la création ou l?extension de nouvelles zones artisanales et industrielles pour accueillir de nouvelles surfaces commerciales dans les secteurs les plus dynamiques, générant un accroissement des surfaces de vente. (3) La modernisation - extension de la zone est parfois une solution présentée par les opérateurs privés pour redonner de l?attractivité à cet espace en la 1 « Urbanisme commercial, la fin de la folie des grandeurs », La Gazette des Communes, 5 mars 2019 Préambule REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 65 6 présentant comme un pôle commercial renouvelé. Le risque est alors de créer une nouvelle offre venant déséquilibrer davantage le tissu commercial sur l?ensemble du territoire tout en contribuant à une consommation excessive de foncier, pris sur des terres agricoles ou naturelles. (4) La mixité fonctionnelle, introduite lorsqu?il est possible de créer de la charge foncière, permettra de densifier plusieurs secteurs de la périphérie commerciale tout en la requalifiant. Le financement du renouvellement urbain est alors soutenu par la vente de ces charges foncières aux promoteurs immobiliers, lesquels tirent aussi bénéfice de ces transactions en commercialisant des surfaces utiles plus importantes. Cependant, la mixité fonctionnelle reste encore très rare et lorsqu?elle est mise en place, il s?agit souvent d?une mixité développée de façon horizontale. Préambule 66 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 7 Préambule REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 67 7 Établir un diagnostic urbain et commercial prospectif et exhaustif Un diagnostic fin est un préalable indispensable à la mise en place d?une stratégie de territoire pertinente. Il doit permettre non seulement d?asseoir une stratégie globale sur les forces et faiblesses et les véritables enjeux de la zone concernée, mais également d?identifier les parties prenantes et les enjeux qui leurs sont propres et définir un premier périmètre de projet et un espace de dialogue. Pour établir sa stratégie, Saint-Quentin-en-Yvelines met en place un diagnostic commercial précis du nombre de commerces sur la zone, leurs types, leurs zones de chalandise, etc. Ce travail de diagnostic doit également être urbain, et ne pas se concentrer uniquement sur le volet commercial, afin d?avoir une vision la plus exhaustive possible du territoire de projet. En effet, le diagnostic territorial est urbain avant d?être commercial et économique. Il est nécessaire de connaître les caractéristiques générales d?un territoire, tant les évolutions démographiques que les évolutions des flux. Les études des organismes consulaires et des agences d?urbanisme sont des sources précieuses d?informations publiques dans ces domaines, lorsque la collectivité ne dispose pas d?informations plus précises. Ce travail fin est un préalable à la définition de la stratégie commerciale qui implique de : recenser tous les propriétaires, tous les commerces avec leur chiffres d?affaires, et les souhaits des commerçants en place ; considérer la conjoncture immobilière ; identifier les habitudes de consommation des ménages, et anticiper les attentes futures des consommateurs ; intégrer l?impact des projets commerciaux connus, tant du point de vue environnemental que du point de vue social et économique. Le diagnostic doit également s?intéresser aux échelles plus vastes que la périphérie commerciale pour : identifier les différentes polarités commerciales et leurs aires de chalandise respectives sur le périmètre d?influence de la zone commerciale, en précisant leur identité commerciale (cf. Cartographie de l?armature commerciale de Saint-Quentin-en-Yvelines), les dynamiques commerciales locales et environnantes ; identifier notamment les positionnements respectifs de la périphérie et du centre-ville sur le plan du commerce ; analyser les évolutions socioéconomiques du secteur de la ville où se situe la périphérie, du centre-ville et de l?agglomération dans son ensemble ; Comment articuler différentes échelles et polarités pour construire un projet territorial ? 68 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 9 Comprendre les mécanismes de valeur des « boîtes à chaussure » Distinguer état perçu et valeur réelle Même si certaines zones commerciales périphériques connaissent un déficit d?attractivité et des dysfonctionnements, il ne faut pas croire que les « boîtes à chaussures » n?ont pas de valeur. Pour E. de Montauzon, Président d?EPPC (société indépendante de conseil en stratégie et montage opérationnel de projets immobiliers mixtes), il convient de bien distinguer l?état perçu de l?immobilier de sa valeur réelle ou « valeur faciale » : autrement dit, « ça vaut des millions alors que c?est dans un état déplorable »2. Pour CBRE, les valeurs des actifs sont trop théoriques : « la valeur faciale des actifs, évaluée à partir de niveaux de loyers hérités d?une époque plus florissante, est de plus en plus en décalage avec les performances réelles du sous-jacent commercial. (?). En outre, vu la faiblesse du nombre de transactions, la notion de valeur de marché est très théorique »3. De la même façon que les dispositifs de défiscalisation impactent le fonctionnement du marché de l?immobilier résidentiel, la fiscalité est également à prendre en compte dans le fonctionnement des marchés de l?immobilier commercial : même des locaux vacants peuvent avoir de la valeur du fait des mécanismes de défiscalisation du déficit foncier. Une SCI peut également bénéficier d?une réduction d?impôt sur la plus- value à la revente du bien. Les valeurs élevées des actifs fonciers et immobiliers commerciaux constituent un frein majeur à la requalification de ces zones commerciales. La ville de Montigny-lès- Cormeilles témoigne ainsi de la nécessité de respecter les équilibres et de la difficulté à résoudre cette équation : « Les boîtes à chaussures rapportent de l?argent. Les coûts de mutation commercial sont très importants, il faut créer beaucoup de surface de plancher, mais on ne peut non plus densifier la ville à outrance »4. Appréhender la dynamique globale de la zone commerciale, grâce aux données fiscales concernant la taxe sur les surfaces commerciales (TASCOM) de la DGFIP, est une première solution. Selon Pascal Madry, « cela permet ainsi au porteur de projet de recomposer les historiques du chiffre d?affaires des principaux commerces d?une zone commerciale ».5 Les collectivités locales peuvent ainsi relativiser les valeurs faciales des actifs immobiliers et convaincre les acteurs du commerce de la nécessité de faire évoluer leur positionnement pour libérer ou de faire évoluer le foncier, par la négociation, qui peut s?avérer toutefois longue et infructueuse. 2 Ibid 3 « Dépasser le retail bashing », CBRE, 2018 4 2nd groupe de travail de « Repenser la périphérie commerciale », juin 2019 5 ibid Comment créer de la valeur pour engager la mutation ? REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 69 10 « Il faut connaître et avoir conscience des différents paramètres économiques qui font bouger les commerçants et les propriétaires fonciers. Tant qu?on ne rentre pas dans ce cadre, les lignes ne bougent pas car ça coûte beaucoup trop cher. Le monsieur qui a un actif qui lui rapporte 2 à 3 millions d?euros par an, il faut discuter avec lui, pour savoir s?il a un intérêt ou pas de changer de stratégie ». Cédric TEL-BOIMA, SERM 6 Révéler les qualités urbaines et paysagères de sa zone commerciale D?un territoire banalisé à un espace valorisé Par cet aspect « boîte à chaussures », les périphéries commerciales sont souvent perçues comme des espaces banalisés, qui ne valorisent pas le territoire dans lequel elles sont implantées : la fameuse « France moche » de Télérama7. Les mêmes ronds-points, les mêmes enseignes, les mêmes parkings. Néanmoins, ces espaces s?inscrivent bien dans des territoires différents et la valorisation de ces spécificités locales peut être créatrice de valeur. Les projets de renouvellement des périphéries commerciales constituent une occasion de révéler les potentiels urbains et paysagers de ces secteurs, souvent impensés et masqués par les aménagements des zones commerciales. Le projet de requalification de la RD113 à Aix-Marseille-Provence Métropole a ainsi pour objectif de requalifier en boulevard urbain le linéaire de la RD113 entre Rognac et Vitrolles et de valoriser la qualité paysagère naturelle du site et notamment des rives de l?étang de Berre, et de mailler le site pour reconnecter les deux communes aux rives de l?étang, tant par de nouveaux accès que des percées visuelles. La préservation et la restauration de la qualité écologique des rives de l?étang constituent un objectif fort du SCoT métropolitain en cours d?élaboration. Dès lors, en matière de programmation, un des enjeux est de relocaliser et de rassembler les commerces aujourd?hui diffus, pour permettre le développement de l?habitat et des activités touristiques, en lien avec le littoral de l?étang de Berre. 6 Rencontre du réseau Commerce, ville & territoire, 29 septembre 2017 7 « Comment la France est devenue moche », Télérama, février 2010 Comment créer de la valeur pour engager la mutation ? 70 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 11 Le paysage comme initiateur de projet La valorisation du patrimoine paysager de ces zones, souvent délaissé, voire recouvert, peut même constituer un premier facteur de différenciation qui permet d?intéresser des investisseurs et de fédérer la population locale. Réhabiliter et mettre en perspective les qualités urbaines et paysagères dans ces projets participent en effet au processus de création de valeur et de changement d?image, en offrant une qualité et un cadre de vie, propice au développement d?une programmation mixte. « Pour qu?un secteur mute correctement, on peut s?appuyer sur le paysage. En formalisant rapidement une projection spatiale d?un projet, on peut faire envie aux enseignes et permettre à tous de se projeter. » 8 Aline HANNOUZ, Architecte-conseil de l?Etat La définition d?une stratégie pour le projet urbain, à travers le développement d?un programme mixte, la valorisation des qualités urbaines et paysagères du site, tout en respectant les équilibres urbains, est une condition préalable à la valorisation du secteur de projet et à la création de charge foncière. C?est néanmoins un équilibre difficile à mettre en place. Mobiliser la mixité programmatique comme levier d?action Créer de la valeur avec la mixité programmatique Les périphéries commerciales constituent d?importants gisements fonciers pour le développement de certains territoires, que ce soit pour augmenter l?offre de logements ou accueillir d?autres activités, en refaisant la ville sur elle-même, mais aussi en valorisant les qualités urbaines et paysagères de ces espaces. La mutation des périphéries commerciales ne peut donc plus s?opérer par la seule modernisation de l?offre commerciale ou des extérieurs reliant à cette offre commerciale (voiries par exemple). L?intégration de nouvelles fonctions, de nouveaux usages, l?amélioration de la qualité urbaine et environnementale et des conditions de mobilité constituent une des réponses à leur perte d?attractivité et à la recherche d?un nouveau modèle 8 2nd groupe de travail de « Repenser la périphérie commerciale », juin 2019 Comment créer de la valeur pour engager la mutation ? REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 71 12 d?aménagement commercial, avec le passage d?une zone monofonctionnelle à un projet urbain mixte et multifonctionnel. Cette mixité programmatique permet également de répondre : ? A la nécessité de créer de la charge foncière supplémentaire, pour équilibrer le bilan du projet, et à l?amélioration des liens avec la ville, tout en constituant un levier potentiel pour impulser la restructuration commerciale. ? A la nécessité de faire de ces périphéries commerciales de véritables morceaux de ville, notamment via la chronotopie, c?est-à-dire la façon dont un même lieu est vécu et pratiqué en fonction du moment de la journée. En proposant d?autres activités que celles liées à la consommation de bien, on peut envisager des pratiques différentes au sein d?un même espace : activité culturelle, résidentielle, récréative, etc. ? Au besoin de faire évoluer le commerce de masse, en passant d?un commerce de flux, conçu autour du tout-automobile, à un commerce de destination et de proximité, conçu autour du client et de ses lieux de vie et de destination. « L?étalement urbain fait que ces zones vont parfois devenir des quartiers de ville. Il faut anticiper ces évolutions pour qu?elles ne connaissent pas de difficultés, voire se transforment en friches. Il faut faire évoluer le modèle du 100 % commerce, faciliter la mixité pour en faire des lieux de vie et d?échanges ? en y ajoutant du loisir, des services, de l?hôtellerie? ? et revoir toutes les mobilités » David TARSOT, Etixia Trouver son propre équilibre programmatique La programmation, en lien avec la nouvelle armature urbaine et paysagère, doit être définie à l?échelle du périmètre de projet et s?articuler avec le projet de territoire à une échelle plus large. Elle ne doit toutefois pas encore être figée à la parcelle : elle doit rester souple et évolutive pour s?adapter aux opportunités foncières ou encore aux porteurs de projet potentiels. Le programme d?aménagements, de constructions et d?équipements publics ne pourra être stabilisé, avec les opérateurs potentiels, qu?après plusieurs itérations et combinaisons entre : ? La définition du ou des périmètre(s) d?opérations(s) pertinent(s) ; ? L?analyse des montages urbains/fiscaux/fonciers/temporels, publics/privés, tenant compte des futurs usages ; ? La recherche d?équilibre dans les bilans d?opération. Comment créer de la valeur pour engager la mutation ? 72 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 13 Le projet Foch-Sully à Roanne a ainsi pour objectif de revitaliser le centre- ville de Roanne, par la réalisation d?un projet mixte avec 11 500 m² de commerces, 13 000 m² de logements (1 résidence personnes âgées 80 logements en accession), 3 000 m² d?hôtellerie, 480 places de stationnement en sous-sol et 3 nouveaux espaces publics. La définition de la programmation a fait l?objet d?échanges entre acteurs publics et privés et a évolué lors avec la consultation lancée par la ville de Roanne. C?était également le cas pour l?opération « Zone commerciale Nord (ZCN) » à Strasbourg qui avait défini des grands principes d?aménagement de la zone commerciale, avant de choisir le montage opérationnel et de retenir un opérateur, qui ont ensuite permis d?affiner les principes d?aménagement et la programmation. La création d?un agro-parc, l?extension du secteur habitat ou encore le déplacement de l?extension commerciale nouvelle de la ZCN vers le sud, qui n?étaient pas intégrés dans le dossier de création de ZAC de la ZCN approuvé par l?Eurométropole de Strasboug en décembre 2013 ont par la suite été proposés par le concessionnaire et validés par le comité de pilotage en décembre 2014. Dans les secteurs où le marché est détendu et où il n?y a pas de pression foncière, les coûts de démolition et de dépollution ne permettent pas, le plus souvent, un bilan équilibré, nécessitant d?autant plus de définir une stratégie foncière et un projet de territoire qui oriente et sécurise les investissements des acteurs privés. Identifier une intervention prioritaire L?analyse foncière et la négociation avec les propriétaires doivent permettre d?identifier un secteur d?intervention prioritaire pour engager le projet de renouvellement urbain. A partir du secteur d?étude, il s?agit de définir un secteur opérationnel de projet, qui pourra faire l?objet de phasages. Le projet « Ode à la mer » à Montpellier est une bonne illustration de ce principe. Ce projet de requalification urbaine, environnementale et commerciale vise à moderniser et redynamiser l?entrée de ville de 250 hectares, pôle commercial vieillissant de 200 000 m² qui connaît une érosion de son chiffre d?affaire depuis 10 ans. L?objectif est sur une durée de 30 ans de renouveler 200 000 m² de commerces existants (à +/- 10%), de bâtir 8 000 logements, 75 000 m² de bureau et 45 000 m² d?équipements, et de restaurer 20 hectares de terres inondables par la réparation hydraulique et la renaturation du site. Un premier secteur de projet « Ode Acte 1 » a été identifié comme un îlot mixte déclencheur du projet, qui permet de transférer les surfaces commerciales situées en zone inondable et d?enclencher le processus de mutation et de renouvellement urbain des zones commerciales anciennes. Comment créer de la valeur pour engager la mutation ? REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 73 14 En résumé // Une des conditions nécessaires à laquelle se heurte nombre d?opérations de renouvellement urbain, pour les zones commerciales comme pour les zones industrielles, est la création de valeur financière. Pour engager la mutation des périphéries commerciales, les porteurs de projet doivent donc résoudre une équation économique à l?échelle du territoire de projet ou d?un premier secteur prioritaire, avec un total de recettes supérieur au total des dépenses dans le bilan de l?opération. Cette équation, à contextualiser pour chaque projet, doit être positive et permettre de créer de la valeur financière à partir deux variables : le programme de l?opération et le montage opérationnel. Cela nécessite d?équilibrer la programmation entre les différentes fonctionnalités (habitat, commerce, activité, espaces publics), en respectant les grands équilibres urbains et en répondant aux besoins réels des habitants du territoire, afin de créer de la charge foncière et donc de densifier, sans nuire à la qualité de vie ni au foncier agricole ou naturel environnant. Pour y parvenir, un travail itératif entre les différentes parties prenantes est nécessaire, en travaillant plusieurs scénarii qui croisent la programmation à l?échelle du secteur de projet au regard des opportunités foncières et des perspectives de mutation. Comment créer de la valeur pour engager la mutation ? 74 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 15 Comprendre le jeu d?acteurs à l?échelle locale et nationale En plus de cette réalité plurielle du côté des collectivités, les acteurs du commerce mettent également en place des stratégies diverses. Une montée en compétences des acteurs du commerce sur l?urbain Si Procos identifie Altarea-Cogedim et Bouygues Immobilier comme les principaux acteurs de grands projets mixtes qui associent habitat, commerce et bureaux, les foncières commerciales se restructurent également et créent de nouvelles filiales dédiées aux projets urbains mixtes : c?est le cas de la filiale Citizers du groupe Frey qui a pour objectif d?« entrer au coeur des métropoles » en ciblant les quinze premières grandes métropoles françaises et en particulier l?Ile-de-France. Elle est lauréate de l?appel à projets international pour la réhabilitation du Palais du Commerce à Rennes avec 18 000 m² dont 5 000 m² de commerces, ou encore de l?appel à projets « Inventer Bruneseau » (lancé par la Semapa et la ville de Paris) pour la réalisation d?un quartier de près de 100 000 m² dont 20 000 m² de commerces et d?activités. Autre exemple, la transformation de la foncière commerciale Immochan devenue en 2018 Ceetrus, qui se revendique « développeur immobilier mixte » 9 . Si le développement en pleine propriété reste majoritaire, la foncière est ouverte à des partenariats avec des investisseurs publics ou privés. Sa stratégie de gestion dynamique des actifs l?a conduite à céder plus de 2 milliards d?euros d?actifs depuis 2013 et aujourd?hui Ceetrus se concentre sur la valorisation de ses actifs en densifiant ses sites : commerce, mais aussi bureaux et résidentiel. Altarea Cogedim a de son côté annoncé fin 2018 la création d?une foncière commerciale solidaire avec Baluchon et le Crédit Coopératif (Soco), qui se positionne notamment sur la transformation des rez-de-chaussée commerciaux. Les investisseurs s?adaptent également à cette nouvelle donne. BNP Paribas Real Estate a ainsi créé une direction des grands projets mixtes depuis la rentrée 2018. Les acteurs à mobiliser dans le montage de ce type de projet ne sont donc pas nécessairement ceux d?hier, et il est aujourd?hui indispensable d?appréhender les acteurs du commerce comme parties intégrantes de la mutation de la ville. 9 Ceetrus.fr Comment intégrer les logiques des acteurs du commerce à son projet ? REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 75 16 Appréhender les conséquences locales des stratégies nationales Les stratégies et les intérêts de ces acteurs sont variables d?un actif à l?autre, voire pour un même actif, en fonction du statut des acteurs du commerce (propriétaire, locataire?), de leur nature (foncière commerciale, investisseur?) ou encore de leurs stratégies. La ville de Montigny-lès-Cormeilles témoigne ainsi qu?il y a bien « une multitude d?interlocuteurs qui sont difficiles à identifier, car intégrés dans des SCI complexes »10. Pour Sandra Jover, directrice des projets urbains mixtes au sein d?Immo Mousquetaires, si certains propriétaires peuvent être uniquement dans une logique d?immobilier de rendement, les foncières commerciales qui sont à la fois investisseurs et exploitants de leurs magasins se placent aussi dans une logique de plus long terme pour accompagner l?évolution de leurs actifs immobiliers. Stéphane Bourdier, Directeur du Développement et de la Stratégie Territoriale Grand Ouest chez Carrefour Property, a rappelé qu?un directeur en charge de l?exploitation d?un magasin, davantage dans la quotidienneté, a une vision à plus court terme qu?une foncière commerciale qui peut accompagner la mutabilité de l?exploitation et dont les collectivités peuvent se rapprocher pour négocier11. Créer les conditions de la négociation Afin d?initier un projet de requalification de périphérie commerciale et de créer un projet commun, les collectivités locales porteuses de projet ont la capacité de créer les conditions de la négociation et d?identifier les logiques des acteurs du commerce avec qui elles vont devoir négocier l?évolution du foncier dont elles n?ont pas la maîtrise, dans des secteurs qui sont souvent caractérisés par une grande complexité foncière. Cela nécessite de réunir plusieurs conditions. Identifier le bon interlocuteur pour négocier Pour négocier, il est indispensable de bien connaître ses interlocuteurs : leurs enjeux, leurs intérêts, leurs craintes, leurs ambitions. Cela nécessite de comprendre qui, dans le cadre du projet et des spécificités liées à l?aménagement commercial, a les moyens d?agir sur la zone et peut être disposé à le faire, entre le propriétaire, l?investisseur ou encore l?exploitant. Il n?y a pas un acteur du commerce, mais une multitude d?acteurs du commerce, avec des stratégies, des intérêts et des moyens 10 2nd groupe de travail de « Repenser la périphérie commerciale », juin 2019 11 ibid Comment intégrer les logiques des acteurs du commerce à son projet ? 76 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 17 très différents. Cela nécessite d?anticiper leurs raisonnements financiers concernant la valeur financière de leur actif, en reconstituant la valeur des revenus locatifs (valeur des coques, taux de rendement), à travers un état des lieux de la zone. Faire parler le consommateur peut également contribuer à l?argumentaire auprès des acteurs du commerce : « Bien comprendre qui fréquente la zone et avec quelle fréquence d?achat, pour savoir comment lui-même challenge la distribution » 12 pour A. Ernst, directeur au sein d?AID Observatoire. Parler d?une seule voix et mettre en récit le projet La requalification des zones commerciales suppose au préalable une volonté politique forte, à travers la définition d?un projet clair par la collectivité. Parler d?une seule voix est une condition sine qua non pour engager la négociation avec les acteurs du commerce. La posture de maître d?ouvrage, à la fois sur le plan politique et technique, est un des fondamentaux de la conduite de projet pour négocier. Une fois ce discours commun développé, il est possible de mettre en récit le devenir de la zone commerciale, à travers le projet ou la définition d?un plan de merchandising, afin de permettre à l?acteur du commerce de se projeter : « Où sera la locomotive commerciale de la zone ? Où est son entrée ? Quelles sont les moyennes surfaces qui vont rester ? Quelles sont les zones qui vont être densifiées ? Une enseigne de fast-food peut par exemple être intéressée par une opportunité foncière à côté d?un cinéma. Il faut avoir une histoire à raconter à chacun des acteurs. » 13 selon P. Madry, de l?Institut pour la ville et le commerce. « Si vous devez discuter avec une enseigne nationale, ils ne vous considèreront comme crédible que s?ils entendent la même chose. Il faut être armé pour entrer dans ce sujet, des élus qui décident et qui ont une ligne directrice jusqu?à l?aménageur qui met en oeuvre ». Eymeric de Montauzon, EPPC 14 12 ibid 13 ibid 14 ibid Comment intégrer les logiques des acteurs du commerce à son projet ? REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 77 18 Définir un projet clair et porté politiquement Avoir défini le cadre d?un projet clair pour la requalification d?une zone commerciale, articulé à un projet de territoire qui définit une stratégie foncière pour le développement urbain à l?échelle du territoire permet d?orienter et de sécuriser les investissements, en particulier des acteurs privés. Cela participe également à créer les conditions de la négociation, dans un contexte de recul des investissements dans l?immobilier commercial et de plus grande prudence des acteurs du commerce. La déclinaison de cette stratégie dans des documents de planification à l?échelle intercommunale permet de l?afficher auprès de l?ensemble des acteurs. Certains outils peuvent également permettre d?empêcher les mutations foncières et immobilières, pendant le temps où la collectivité définit son projet : c?est le cas des périmètres d?attente de projet, ou encore des sursis à statuer (cf. fiche foncier du 1er groupe de travail de « Repenser la périphérie commerciale »). La négociation est d?autant plus facilitée que la collectivité a défini un projet clair pour la requalification de la périphérie commerciale et a identifié des sites potentiels pour la relocalisation ou le resserrement de certains commerces au sein du périmètre de projet ou à une échelle élargie au sein de l?agglomération conformément aux documents d?urbanisme, en intégrant leurs raisonnements financiers. En résumé // Mettre en commun le monde du commerce et le monde de l?urbain est une condition indispensable pour engager la mutation d?une zone commerciale. Cette mise en commun nécessite de créer un cadre partagé pour négocier avec les forces en présence : définir un projet clair, comprendre les mécanismes de décision de chaque côté, et surtout montrer l?intérêt à agir de chacun, faute de quoi il sera difficile de faire bouger les lignes. Comment intégrer les logiques des acteurs du commerce à son projet ? 78 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 19 Connaître les outils mobilisables Les collectivités disposent d?une palette de montages et d?outils pour accompagner la co-production de la ville. Le choix des outils doit être fait en fonction de plusieurs paramètres : l?état du foncier et de l?environnement du projet, l?ampleur des travaux, le porteur de projet, l?économie de l?opération, sa nature, etc. L?idée n?est pas ici de les détailler et de les présenter de façon exhaustive, mais plutôt de brosser un portait en relief des principaux outils mobilisables pour accompagner la mise en place d?un projet de mutation de zone commerciale. Les outils réglementaires (liste non exhaustive) ? Droit de Préemption Urbain (DPU) ? Emplacements réservés ? OAP (Orientations d?aménagement et de programmation) dans le PLU ? Déclaration d?Utilité Publique (DUP) ? Déclaration d?intérêt général, ? Périmètre en attente d?un projet d?aménagement global (PAPAG), etc. Les outils d?aménagement (liste non exhaustive) ? Zone d?aménagement concertée (ZAC) ? Zone d?aménagement différée (ZAD) ? Concession d?aménagement, etc. Le projet urbain Foch-Sully à Roanne est réalisé dans le cadre d?une zone d?aménagement concertée (ZAC) à l?initiative de la ville de Roanne. La réalisation de la ZAC est concédée à un aménageur, à travers un contrat de concession entre la ville de Roanne et l?aménageur : la SEMOP Foch-Sully, composée de Serl@immo, Noaho et Sogeprom (34%), la ville de Roanne (34%) et la Caisse des dépôts et consignations (32%). Le détail de ce montage est présenté en annexe de ce document. Comment adapter les outils de montage à son projet ? REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 79 20 Les outils de financement des équipements publics (liste non exhaustive) ? Taxe d?aménagement (TA) ? Taxe d?aménagement majorée ? Projet urbain partenarial (PUP), etc. Ces différents types d?outils peuvent être mobilisés et croisés, à l?instar des pratiques de la Métropole de Lyon en matière d?urbanisme et d?aménagement. En effet, de nombreux projets urbains font aujourd?hui l?objet d?un projet urbain partenarial (PUP) : le plan local d?urbanisme (PLU) n?est modifié qu?à l?issue de la négociation des clauses du PUP avec les acteurs privés. Le PLU intègre alors le plan masse de l?opération et des prescriptions urbaines, architecturales ou encore paysagères via une orientation d?aménagement et de programmation (OAP). Une stratégie foncière interventionniste sur les fonciers stratégiques, en constituant des réserves foncières par opportunité et par un travail récurrent de préemption, peut également permettre à la collectivité d?accompagner la mutation, par exemple via une cession des fonciers maîtrisée avec un cahier des charges et des clauses de prix. Néanmoins, avec l?implication de plus en plus forte d?opérateurs privés dès la phase amont des opérations d?aménagement, les modes de faire évoluent, en allant au-delà de la seule optimisation des montages opérationnels classiques, pour casser les codes et innover dans la co-production « public-privé ». Comment adapter les outils de montage à son projet ? 80 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 21 Connaître les spécificités liées à la mutation des périphéries commerciales Connaître les outils classiques de l?aménagement ne suffit pas à engager la mutation de ces zones. Il faut en appréhender les paradoxes et les acteurs propres pour être en mesure d?agir. Forte fréquentation, vrai désamour 70% des dépenses de consommation des français se font dans les périphéries commerciales, contre 17% en centre-ville et 13% dans les pôles de proximité, selon les estimations de l?Institut pour la Ville et le Commerce. Dans le même temps, ces espaces périphériques sont désignés coupables dans le cadre de la lutte contre la vacance commerciale des centres-villes et suscitent donc peu d?intérêt, voire du rejet. Ce hiatus peut rendre difficile l?engagement d?un travail de mutation d?une zone commerciale qui coûte cher et peut être vu comme un renforcement de la concurrence avec le centre-ville. Engager la mutation d?une zone commerciale peut donc être mal perçu par la population, surtout si elle est plus ambitieuse qu?une simple requalification. Le montage financier et l?équilibre des fonctions à intégrer dans son projet de mutation de zone commerciale doit nécessairement tenir compte de cet enjeu d?acceptabilité d?agir sur ces espaces ce qui nécessite un travail de concertation abouti, en amont du projet mais aussi tout au long de la mise en oeuvre. Parmi les lauréats, la ville de Montigny-lès-Cormeilles et Saint-Quentin-en-Yvelines ont particulièrement avancé sur ce point. Si la ville de Montigny-lès-Cormeilles a mis en place une Maison du projet ainsi qu?un questionnaire en ligne afin de récolter les envies, besoins et attentes des habitants vis-à-vis du projet, les équipes de Saint- Quentin-en-Yvelines ont développé un processus de concertation de grande ampleur, mêlant réunions de présentation et temps de travail en commun, menés à l?occasion de moments de rassemblement (vides-greniers par exemple). « Nous sommes sur une temporalité de projet de 10 à 20 ans. Il faut une part de rêve, d?utopie pour arriver à croire à ce projet et avoir un fil conducteur, Nous avons mis en place une maîtrise d?ouvrage assez forte pour tenir dans la durée. Nous avons phosphoré avec les habitants, les salariés, les acteurs du commerce, les opérateurs économiques et les propriétaires. La concertation a permis de toucher 900 personnes qui sont venues s?exprimer autour de cartographies et de plans, qui ont raconté leurs usages, ce qu?ils souhaitaient ou pas pour le devenir de la zone, et nous avons organisé deux ateliers avec les acteurs économiques », Comment adapter les outils de montage à son projet ? REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 81 22 Danielle Gardrat, Saint-Quentin-en-Yvelines (Séminaire de restitution de « Repenser la périphérie commerciale », le 16 octobre 2019) Des formes d?urbanisme temporaire peuvent également permettre une certaine souplesse et une mutation progressive de la zone, en donnant à voir de nouvelles possibilités d?usages, de tester la réalité d?attentes récoltées ou d?idées à consolider. Les nouvelles formes de consommation et les prises de conscience des enseignes (« muter ou périr ») peuvent également aider à la transformation progressive de ces zones, et ce en-dehors des mécanismes de montage que peuvent déployer la collectivité. Des acteurs multiples En plus de ce désamour, les périphéries commerciales et leur mutation ne constituent pas des opérations classiques d?aménagement, ce qui complexifie encore un peu plus leur mue. Les acteurs ne sont pas tout à fait les mêmes que dans l?aménagement classique. La chaîne de l?aménagement commercial est un peu plus longue que la chaîne de l?aménagement : s?y ajoutent les enseignes (ex : Auchan), les foncières (ex : Frey, Etixia), les promoteurs propres au secteur (ex : Ceetrus), les gestionnaires (ex : Carmila), etc. Ces acteurs peuvent évidemment varier en fonction des forces en présence au niveau local. Les typologies d?outils détaillées ci-dessus sont donc à intégrer dans ce contexte particulier de l?aménagement commercial, qui rallonge le circuit de la fabrique de la ville et peut le rendre complexe à appréhender. 82 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 23 Repérer les facteurs différenciants de son projet Afin de constituer un socle pour engager la mutation d?une zone commerciale périphérique, il est nécessaire d?observer finement ce qui distingue cette zone d?autres secteurs, afin d?adapter les outils mobilisés au contexte local. La diversité des six lauréats de « Repenser la périphérie commerciale » illustre cette réalité plurielle. La stratégie d?aménagement commercial globale. Certaines collectivités ont défini une stratégie en matière d?urbanisme commercial à une échelle élargie, à travers le SCoT qui constitue l?outil stratégique à l?échelle intercommunale. Ces stratégies ont des conséquences concrètes sur les mutations de zones commerciales. C?est le cas à Thiers par exemple, où la complémentarité entre le centre-ville et la périphérie a été affirmée dans le SCoT à l?échelle du parc naturel régional du Livradois-Forez, orientant le développement commercial soit dans le centre-ville (ville haute), soit dans la zone périphérique de Thiers (ville basse), et limitant le développement dans les autres secteurs. A Saint-Pierre (Réunion), la collectivité a fermé la porte au développement d?une nouvelle surface commerciale dans le cadre de la ZAC Pierrefonds, alors même qu?une foncière commerciale est propriétaire de foncier. A Montigny-lès-Cormeilles, le site de la RD14 s?insère plus largement dans le barreau commercial de la « Patte d?Oie d?Herblay » qui rassemble environ 250 000 m² de surfaces commerciales, soit plus de 350 enseignes sur près de 5 km, sur trois communes de la communauté d?agglomération du Val Parisis. La requalification de la RD14 s?inscrit dans un jeu d?échelles et d?acteurs complexe au sein de la première zone commerciale du Val d?Oise, de l?agglomération, voire à l?échelle plus large de l?Ile-de-France. Le niveau d?avancement du projet. Certaines collectivités ont besoin de définir une stratégie pour leur projet à travers la réalisation d?un schéma directeur ou d?un plan guide proposant des orientations urbaines et programmatiques (Limoges Métropole, Aix Marseille Provence Métropole, communauté d?agglomération de Saint-Quentin-en-Yvelines) et proposer des solutions pré-opérationnelles ; d?autres souhaitent affiner un plan guide (communauté de communes Thiers Dore et Montagne) ou le mettre en oeuvre (Montigny-lès-Cormeilles). La gouvernance et le portage politique. Certaines collectivités ont en particulier été remodelées suite à la réforme territoriale ; c?est le cas de la communauté d?agglomération de Saint-Quentin-en-Yvelines avec le passage de sept à douze communes au 1er janvier 2016 avec de nouveaux Comment adapter les outils de montage à son projet ? REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 83 24 élus depuis le 19 octobre 2017. Aix Marseille Provence Métropole s?inscrit dans la perspective d?une fusion métropole- département. Les élections municipales de 2020 constituent également un facteur d?incertitude pour le portage politique des projets. En résumé // Les projets de requalification des périphéries commerciales sont des projets qui s?inscrivent dans le temps long. S?il faut des outils robustes, capables d?accompagner le projet dans la durée, le choix du montage et des outils opérationnels doit s?effectuer au cas par cas, en fonction du projet et au regard d?une analyse fine de son contexte. Ce choix doit relever d?une véritable stratégie de la collectivité, à adapter en fonction du projet qu?elle porte. Cette stratégie sur mesure est à définir principalement à l?aune de la stratégie foncière et de l?intérêt à agir des parties prenantes, d?où l?importance de comprendre et d?analyser les grands équilibres économiques en jeu pour chaque projet : acteurs du commerce en présence, état des voiries et des réseaux, potentiel constructif, charge foncière, identification/caractérisation des besoins, etc. Comment adapter les outils de montage à son projet ? 84 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 25 Annexe : détail du montage du projet Foch-Sully, à Roanne REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 85 Envie de devenir acteur du réseau Commerce, ville & territoire et de contribuer au travail de capitalisation autour de « Repenser la périphérie commerciale » ? Ecrivez-nous à commerce-ville-territoire@developpement-durable.gouv.fr Plus d?informations sur : http://www.cohesion-territoires.gouv.fr/reseau-commerce-ville-et- territoire 86 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 2 Repenser la périphérie commerciale Atelier « Programmation commerciale et urbaine» Fiche de synthèse Janvier 2019 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 87 3 Table des matières A propos .................................................................................................................... 4 La deuxième étape de l?accompagnement national de l?appel à projets « Repenser la périphérie commerciale » : les 17 et 18 juin à Roanne et à Thiers4 ..................... 4 Des missions d?assistance à maîtrise d?ouvrage lancées par les collectivités lauréates .................................................................................................................. 5 Préambule .................................................................................................................. 6 Les périphéries commerciales, comme les centres-villes : la recherche d?un nouveau souffle ....................................................................................................... 6 Les périphéries commerciales, des gisements fonciers stratégiques à valoriser dans un contexte de sobriété foncière ...................................................................... 7 Les périphéries commerciales : l?émergence d?un urbanisme négocié et coproduit entre acteurs publics et privés .................................................................. 7 Les 6 lauréats de l?appel à projets « Repenser la périphérie commerciale » ........... 8 Des projets de renouvellement urbain et commercial dans des secteurs à fort potentiel, avec une faible maîtrise foncière publique ............................................... 8 Des contextes urbains uniques, des réponses et des solutions à adapter à chaque projet ........................................................................................................................ 9 Caractériser la situation initiale ............................................................................ 12 Améliorer l?urbanité des lieux commerciaux ........................................................... 12 Revaloriser le site pour faire baisser la vacance commerciale .............................. 12 Quelques points incontournables pour mieux définir la programmation d?un site en restructuration .................................................................................................... 14 Etablir une relation avec l?opérateur privé avec une ligne directrice des élus ....... 14 Définir des principes simples ................................................................................. 14 Comprendre les principaux ressorts d?un projet mixte commerces / logements .... 15 Adopter un point de vue macro en dé-zoomant pour faire ressortir les points essentiels .............................................................................................................. 16 La programmation commerciale et la question de la valeur : donner de la valeur à des occupations transitoires et temporaires .......................................................... 16 Organiser la rareté du foncier pour accélérer les restructurations souhaitées ....... 16 Elargir la gouvernance de la réflexion aux acteurs hors commerce pour mieux intégrer le projet dans la dynamique globale de territoire (habitat, mobilité, logistique?) .......................................................................................................... 16 88 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 4 Dans le cadre du réseau Commerce, ville & territoire piloté par le Ministère de la Cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales, la démarche « Repenser la périphérie commerciale » consiste à accompagner, durant un an, six collectivités lauréates pour initier et créer les conditions de la mutation de périphéries commerciales, en accélérant la définition de leur projet de renouvellement urbain et commercial. Il s?agit aussi d?en tirer les enseignements et de les diffuser à l?échelle nationale. Les six projets accompagnés ont été sélectionnés parmi vingt-quatre candidatures dans le cadre d?un appel à projets lancé fin 2017. Les collectivités locales qui les portent sont Aix Marseille Provence Métropole, Limoges Métropole, la ville de Montigny-lès-Cormeilles, la ville de Saint-Pierre, la communauté d?agglomération de Saint-Quentin-en-Yvelines, la communauté de communes Thiers Dore et Montagne. La deuxième étape de l?accompagnement national de l?appel à projets « Repenser la périphérie commerciale » : les 17 et 18 juin à Roanne et à Thiers Pour échanger sur les conditions de mutation de leur périphérie commerciale en quartier de ville mixte, les six lauréats de l?appel à projets « Repenser la périphérie commerciale », ainsi que des professionnels publics et privés de l?aménagement et du commerce et des services de l?État se sont réunis les 17 et 18 juin 2019 à Roanne et à Thiers lors d?un second groupe de travail national, qui faisait suite à celui organisé à Toulouse les 24 et 25 janvier 2019. Cette rencontre a permis aux lauréats d?échanger avec des experts de l?aménagement opérationnel et du commerce sur la programmation mixte et commerciale et l?articulation centre-périphérie et le montage opérationnel, en s?appuyant sur l?exemple de l?opération Foch-Sully à Roanne et d?un site lauréat de l?appel à projets à Thiers. Visite de la maison du projet Foch Sully à Roanne le 17 juin 2019 et du site lauréat l?appel à projet « Repenser la périphérie commerciale » à Thiers le 18 juin 2019 A propos REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 89 5 Des ateliers thématiques ont permis de travailler avec les six lauréats, les équipes d?animation locales et des experts de l?aménagement et du commerce sur deux questions principales : - Quel projet commun entre acteurs de l?aménagement et acteurs du commerce ? - Quels outils mettre en place pour rendre possible le projet entre acteurs de l?aménagement et du commerce ? Des missions d?assistance à maîtrise d?ouvrage lancées par les collectivités lauréates En complément au soutien technique national et local apporté, tant national que local, l?Etat s?est engagé à verser aux six collectivités une subvention de 60 000¤, destinée à cofinancer le recrutement d?une équipe d?assistance à maîtrise d?ouvrage. Les six lauréats ont retenu des groupements pluridisciplinaires, associant différentes compétences : architecture et urbanisme, paysage, programmation urbaine et commerciale, montage de projet, environnement, mobilité? Les missions, dont la durée varie entre 5 et 16 mois, reflètent l?avancement des projets lauréats de « Repenser la périphérie commerciale ». Certaines missions portent sur la dimension stratégique des projets. Elles consistent à produire des diagnostics transversaux servant de socle à la définition de stratégies d?évolution économique et commerciale et d?évolution urbaine et paysagère. Les livrables attendus sont par exemple des schémas de cohérence urbaine ou l?actualisation d?un plan guide d?aménagement. D?autres s?insèrent plus en aval de la définition des projets de mutation d?une périphérie commerciale. La production de diagnostics multicritères vient compléter les études déjà faites tant sur le commerce, le foncier ou la logistique : réinterroger la matière existante doit servir à préciser les projets. Pour ce type de mission, les collectivités attendent des équipes d?assistance à maîtrise d?ouvrage qu?elles proposent des scé n a r i o s d e p ro g r a m m a t i o n e t l e s mon tages opé ra t ionne ls et juridiques associés, voire même une maquette de la future opération. 90 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 6 Les périphéries commerciales, comme les centres-villes : la recherche d?un nouveau souffle Les périphéries commerciales sont confrontées à de profondes mutations et à la nécessité de s?adapter aux nouvelles attentes et aux besoins des consommateurs. Dans le contexte de recomposition du paysage commercial, les foncières commerciales, les distributeurs, les enseignes et les exploitants doivent s?adapter à la nouvelle donne, qui se traduit par une évolution du commerce de masse, par un retour à la proximité ou encore par un développement d?un commerce omnicanal qui mixe commerce physique et e-commerce. La vacance commerciale concerne aujourd?hui tant le commerce de centre-ville que le commerce de périphérie : elle est passée de 7,2% en 2012 à 11,9% en 2018 dans les centres-villes, et de 4,6% en 2012 à 11% en 2017 dans les centres commerciaux (chiffres Procos). Si la vacance commerciale en centre-ville est si préoccupante, c?est qu?elle est un des premiers marqueurs d?une crise urbaine plus profonde dans les villes moyennes, qui se traduit également par une vacance de l?habitat, par une paupérisation des habitants ou encore par la fermeture d?équipements. Face à la concurrence commerciale sans cesse renforcée, qui s?accompagne de nouveaux investissements en périphérie en particulier avec le développement des retail parks, certaines zones commerciales périphériques marquées par une perte d?attractivité, s?essoufflent également. Cela se traduit par une baisse des chiffres d?affaire, voire la fermeture de certaines enseignes et l?apparition de friches commerciales, renforçant la dégradation progressive de ces secteurs. Si la problématique de désertification des centres-villes et de la crise des villes moyennes est devenue une priorité nationale du gouvernement avec le Plan national « Action Coeur de Ville » et ses 222 villes bénéficiaires, la question de la revitalisation des périphéries devient également une préoccupation croissante pour les collectivités locales et un enjeu qui monte en puissance à l?échelle nationale, tant pour l?Etat, les collectivités que les acteurs du commerce. « Je vois bien l'attachement qui réapparaît pour les centres-villes », notant parallèlement le « déclin de l'attrait pour les grandes surfaces (?) Les friches commerciales de périphérie vont être un vrai sujet pour les villes. » Jacqueline GOURAULT, Ministre de la Cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales, Assises nationales du centre-ville, Pau, le 3 juillet 2019 L?article 166 de la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l?aménagement et du numérique dite loi « Elan » incite au recyclage des friches commerciales, que ce soit en centre-ville ou en périphérie, imposant désormais que l?analyse d?impact qui accompagne la demande d?autorisation d?exploitation Préambule REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 91 7 commerciale (AEC) démontre qu'aucune friche existante en centre-ville ou en périphérie ne permet l'accueil du projet envisagé. Les périphéries commerciales, des gisements fonciers stratégiques à valoriser dans un contexte de sobriété foncière Face à l?enjeu de sobriété foncière et dans un contexte où la notion de « zéro artificialisation nette » commence à s?imposer dans la législation pour lutter contre l?artificialisation des sols, les possibilités de nouvelles constructions dans des espaces agricoles et naturels devraient être freinés dans les années à venir. Les collectivités locales dont les réserves foncières s?amenuisent doivent trouver de nouveaux secteurs de renouvellement urbain pour le développement de leurs territoires, en particulier dans les territoires à forte croissance démographique et économique, pour augmenter l?offre de logements, accueillir d?autres activités, en poursuivant le mouvement engagé de renouvellement de la ville sur elle-même. Les périphéries commerciales conçues à partir des années 1970 en dehors des villes, aujourd?hui rattrapées par l?urbanisation constituent dès lors des gisements fonciers importants et stratégiques. Si le nouveau modèle de ville mixte et compacte s?est d?abord concrétisé dans les centres-villes, les périphéries commerciales sont des secteurs stratégiques pour le développement urbain de demain. « Réinventer la place du commerce dans l?aménagement urbain suppose de réintégrer les fonctions commerciales dans le renouvellement et la construction de la ville de demain. Il s?agit de proposer un urbanisme qui remette de la multifonctionnalité dans les zones commerciales, qui repense l?accessibilité au centre-ville et qui évite le morcellement des terres agricoles et naturelles » Laëtitia MANTZIARAS- CONREAUX, Cheffe de bureau de la planification urbaine et rurale et du cadre de vie, Ministère de la Cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales, L?essentiel des échanges du 29 septembre, Réseau commerce, ville & territoires Les périphéries commerciales : l?émergence d?un urbanisme négocié et coproduit entre acteurs publics et privés Après des décennies où l?aménagement des zones commerciales a été entièrement confié aux acteurs du commerce dans une logique de zoning ou s?est développé au gré des opportunités foncières sans vision ou plan d?ensemble le long des infrastructures routières, on assiste à l?émergence d?un urbanisme négocié et coproduit entre acteurs publics et privés pour redonner de l?urbanité et mieux intégrer les périphéries commerciales à la ville. La transformation des zones commerciales périphériques ne peut que faire l?objet d?un urbanisme négocié et coproduit par les acteurs publics et privés de l?aménagement et du commerce, tant du fait des ressources financières limitées des 92 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 8 collectivités locales que de leur faible maîtrise foncière dans ces secteurs. Si le partenariat entre acteurs publics et privés est une condition sine qua non d?élaboration et de réalisation de ces projets, la volonté publique forte et la définition d?une vision et d?un projet d?ensemble sont des conditions préalables et des signaux pour mobiliser, orienter et sécuriser les investissements des acteurs privés. Dans ces conditions, la continuité des politiques publiques territoriales dans la durée renforce la vision d?ensemble que perçoivent les acteurs privés. Les 6 lauréats de l?appel à projets « Repenser la périphérie commerciale » Les six collectivités lauréates de l?appel à projet « Repenser la périphérie commerciale » - Aix Marseille Provence Métropole, Limoges Métropole, la ville de Montigny-lès-Cormeilles, la ville de Saint-Pierre, la communauté d?agglomération de Saint-Quentin-en-Yvelines et la communauté de Communes Thiers Dore et Montagne ? portent toutes des projets de renouvellement urbain et commercial dans des secteurs à fort potentiels, dans des contextes territoriaux et politiques très différents, mais avec des questionnements partagés. Pour engager la mutation des périphéries commerciales, une des premières questions posées par les six lauréats est celle du processus et du montage de projet: « comment faire ? », « par où commencer ? », « comment basculer dans le pré- opérationnel une fois qu?on a défini des grands principes d?aménagement ? ». L?autre principale question est celle des acteurs : « comment négocier entre acteurs de l?aménagement et du commerce ? ». Des projets de renouvellement urbain et commercial dans des secteurs à fort potentiel, avec une faible maîtrise foncière publique Conformément au cahier des charges de l?appel à projets, les six projets portés par les lauréats présentent les caractéristiques suivantes : Des secteurs à fort potentiel de développement urbain ou à forts enjeux, dans des zones commerciales périphériques déjà rattrapées par le développement urbain ou dans des zones à enjeux pour le développement urbain futur du territoire pour répondre à l?objectif de réduction de l?artificialisation des sols ; Une volonté de renouveler et de transformer ces zones commerciales à travers un projet urbain mixte et multifonctionnel : par une diversification des fonctions et le développement d?une mixité fonctionnelle, par la réduction ou la rationalisation de la place de la voiture dans l?espace public et le renforcement des liens urbains, ou encore par la valorisation de la trame verte et bleue et du grand paysage ; REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 93 9 Une faible maîtrise foncière de la puissance publique et un fort morcellement du foncier, avec une multitude de propriétaires et d?acteurs privés, rendant complexe la mutation de ces secteurs. Le site de la zone commerciale grand Large Zi1 à Saint-Pierre (La Réunion), : secteur rattrapé par l?urbanisation et aujourd?hui à enjeux pour le développement urbain Une faible maîtrise foncière publique dans la zone commerciale Pariwest-Forum Gibet-Portes de Chevreuse, Communauté d?agglomération de Saint-Quentin-en-Yvelines 94 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 10 Des contextes urbains uniques, des réponses et des solutions à adapter à chaque projet Les six projets de l?appel à projet « Repenser la périphérie commerciale » sont marqués par des contextes différents qui nécessitent d?adapter les solutions pour chacun des projets : Les projets s?inscrivent dans des contextes territoriaux très différents, au sein de territoires métropolitains (Marseille Provence Métropole, Saint- Quentin-en-Yvelines, Montigny-lès-Cormeilles), de villes moyennes (Limoges, Thiers) et d?un territoire ultra-marin (Saint-Pierre, La Réunion), avec des enjeux de développements démographiques et économiques très différents ; Les périmètres d?étude ou les secteurs de projet pour repenser la périphérie commerciale sont également à géométrie variable : certaines zones commerciales sont situées en entrée de ville (Limoges, Thiers, Saint- Quentin-en-Yvelines, Saint-Pierre) ; d?autres constituent des linéaires commerciaux plus ou moins étendus (RD 14 à Montigny-lès- Cormeilles, RD113 Aix Marseille Provence Métropole, Thiers). Ces zones se sont d?ailleurs souvent développées sur plusieurs communes. Certaines zones sont attractives, c?est le cas de celle de Montigny-lès-Cormeilles qui constitue une partie de la zone commerciale de la Patte d?Oie, 1ère zone commerciale en Ile-de-France. A l?inverse, celle de Limoges souffre d?un déficit d?attractivité, avec le départ de plusieurs commerces. La ville basse de Thiers, linéaire commercial à restructurer : secteur stratégique, en continuité avec la ville haute historique Les stratégies en matière d?urbanisme commercial varient d?un territoire à l?autre : certaines collectivités ont défini une stratégie en matière d?urbanisme commercial à une échelle élargie, à travers le SCoT qui constitue l?outil stratégique à l?échelle intercommunale. REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 95 11 C?est le cas à Thiers par exemple, où la complémentarité entre le centre- ville et la périphérie a été affirmé dans le SCoT à l?échelle du parc naturel régional (PNR) Livradois- Forez orientant le développement commercial soit dans le centre-ville (ville haute), soit dans la zone périphérique de Thiers (ville basse), et limitant le développement dans les autres secteurs. A Saint-Pierre (La Réunion), la collectivité a fermé la porte au développement d?une nouvelle surface commerciale dans le cadre de la ZAC Pierrefonds, alors qu?une foncière commerciale est propriétaire du foncier. A Montigny-lès-Cormeilles, le site de la RD14 s?insère plus largement au sein du barreau commercial de la « Patte d?Oie d?Herblay » qui rassemble environ 250 000 m² de surfaces commerciales, soit plus de 350 enseignes sur près de 5 km, sur trois communes de l?agglomération du Val Parisis. Avec une zone de chalandise interdépartementale, c?est la première zone commerciale du Val d?Oise en Ile-de-France. Dans ce cas, la requalification de la RD14 s?inscrit dans un jeu d?échelles et d?acteurs complexes au sein de la zone de la Patte d?Oie, de l?agglomération, voire à l?échelle plus large de l?Ile-de-France. Les projets sont marqués par des niveaux d?avancement différents : certaines collectivités ont besoin de définir une stratégie pour leur projet à travers la réalisation d?un schéma directeur ou d?un plan guide proposant des orientations urbaines et programmatiques (Limoges, Aix Marseille Provence Métropole, Saint-Quentin-en- Yvelines) et proposer des solutions pré-opérationnelles ; d?autres souhaitent affiner un plan guide (Thiers) ou le mettre en oeuvre (Montigny-lès-Cormeilles). La gouvernance et le portage politique sont également variables d?une collectivité à l?autre et dans le temps. Certaines collectivités ont en particulier été remodelées suite à la réforme territoriale ; c?est le cas de l?agglomération de Saint-Quentin-en-Yvelines avec le passage de sept à douze communes au 1er janvier 2016 avec de nouveaux élus depuis le 19 octobre 2017. Aix Marseille Provence Métropole s?inscrit dans la perspective d?une fusion métropole-département. Les élections municipales de 2020 constituent également un facteur d?incertitude pour le portage politique de certains projets. Pour initier ces projets de requalification des périphéries commerciales tous très différents, il existe des « incontournables » au processus d?élaboration des projets, mais pas de solution duplicable en totalité. Chaque lauréat devra imaginer sa solution et l?adapter au contexte de son secteur de projet en fonction du projet de territoire concerné. 96 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 12 De manière assez schématique, il existe deux options principales en matière de programmation mixte et commerciale d?un site à restructurer : Améliorer l?urbanité des lieux commerciaux Les dysfonctionnements d?une zone commerciale liés à des problèmes de congestion urbaine, à un rattrapage par l?urbanisation de la zone, à des déséquilibres entre l?offre commerciale en centre-ville et en périphérie sont souvent à la source d?un objectif d?amélioration de l?urbanité des lieux commerciaux. La problématique est souvent formulée à partir de la complexité foncière : morcellement de la propriété, de l?intérêt des investisseurs et cohérence de leur stratégie d?investissement avec le site, etc. Le besoin de dialogue sur le projet, de reprise en main sur le sujet de l?accessibilité, de la sécurité va permettre de tirer l?ensemble des lieux vers de la qualité urbaine Dans le débat articulation centre - périphérie, la légitimité d?un mode de commerce ne remet pas en cause celle d?un autre mais il s?agit de requalifier et de « recoudre » un morceau de ville par la requalification sur site Revaloriser le site pour faire baisser la vacance commerciale Un espace commercial de périphérie avec un taux de vacance en hausse qui menace la valorisation foncière et immobilière des propriétaires L?apparition et le renforcement de la vacance commerciale des locaux et des cellules commerciales dans la galerie d?un hypermarché ont des effets contagieux qui poussent les investisseurs à aller se « réinventer » ailleurs, là où ils peuvent reconstruire des locaux neufs correspondants aux tendances du moment mais qui vont accélérer l?obsolescence des locaux les plus anciens. La tentative de contrecarrer ce phénomène nécessite une approche iconoclaste aujourd?hui mais qui sera davantage favorable à une résorption de la vacance et à une amélioration de l?offre commerciale. La valeur commerciale est en baisse ce qui conduit à envisager une substitution partielle entre le commerce et une autre dimension par exemple l?habitat. Afin d?alimenter ce changement de destination, il est souhaitable d?apporter des données nouvelles comme les tendances observées sur le chiffre d?affaire des enseignes localement (à l?échelle de l?établissement) et sur les surfaces commerciales (à partir des fichiers fiscaux notamment). Aujourd?hui, la recherche de rente commerciale est dépassée et la vérification du dynamisme des sous-secteurs du commerce de détail est un point de passage obligé pour déterminer la valeur créée sur le territoire par une enseigne. Caractériser la situation initiale REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 97 13 A Mérignac, Castorama, était implanté sur un bâtiment et un foncier obsolète. En concurrence avec l?enseigne Leroy Merlin, Castorama voulait se moderniser. La collectivité a négocié un accord avec Castorama pour aller sur un autre terrain aménagé, mais par contre la collectivité a pu concevoir un projet sur le foncier initial de Castorama afin d?y proposer une partie du programme sous forme d?habitat. Il peut aussi s?agir de projets en panachage de ces deux familles de projet (exemple donné par Eymeric de Montauzon, consultant) Les projets de restructuration peuvent s?avérer coûteux pour celui qui prend à sa charge la mutation du site (dépollution, mise en accessibilité du site, aménagement des réseaux urbains, etc.). Ainsi, le foncier vendu à l?aménageur public ou privé, en dépit d?une localisation attractive (proximité d?une gare ou d?un pôle intermodal, du centre-ville, etc.), peut engendrer des coûts d?urbanisation supérieurs à la valeur d?acquisition. La programmation commerciale et urbaine devra tenir compte des possibilités de valorisation foncière et des bénéficiaires in fine de l?opération de restructuration qui peuvent être différents de l?aménageur. 98 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 14 Etablir une relation avec l?opérateur privé avec une ligne directrice des élus La complexité des usages (logistique, usages en véhicules et piétons, habitat) pour l?opérateur privé et du projet mixte nécessitent d?autant plus de travailler en bonne intelligence. « Faire un projet mixte c?est trouver le bon partenaire qui fera le ?bon mariage?». Sandra Jover (ImmoMousquetaires) La qualité vient quand la collectivité maîtrise l?aménagement commercial, ce qui permet d?être dans une relation d?égal à égal avec l?opérateur privé. La capacité des collectivités et de leurs services à garantir la cohérence du projet est fondamentale à sa réussite et fonde leur crédibilité par rapport aux enseignes et aux opérateurs privés. Cela suppose d?avoir une ligne directrice stable avec une position des élus qui ne bouge pas et l?identification d?un aménageur qui va aller jusqu?à la phase opérationnelle. Définir des principes simples Les grands principes, davantage que les schémas trop précis avec estimation globale sur du bâti non travaillé et qui n?arrivent jamais à une concrétisation opérationnelle, sont préférables dans un premier temps Travailler dès le départ avec les grandes enseignes Les collectivités font souvent un amalgame entre investisseurs, sociétés foncières commerciales, exploitants de locaux commerciaux, enseignes de la grande distribution, SCI et marchands de biens. La confusion entretient la difficulté à établir des relations partenariales car les intérêts et les contraintes juridiques et économiques ne seront pas les mêmes. A ce titre, la première étape du travail avec les acteurs du commerce (exploitants, commerçants) et de l?immobilier (foncière, investisseurs) consiste à identifier les actifs mobilisables, et ce sont plutôt les grandes enseignes qui peuvent avoir des actions positives à effet de levier (pas les petits commerces familiaux). Les témoignages recueillis auprès de Carrefour Property et Immo Mousquetaires en attestent. Leur stratégie (long terme) et les enjeux d?exploitation (moyen terme) du site nécessitent un dialogue actif avec l?exploitant (directeur de magasin) et avec le propriétaire (la foncière). L?élaboration des documents d?urbanisme pourra permettre Quelques points incontournables pour mieux définir la programmation d?un site en restructuration REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 99 15 d?associer le propriétaire en amont des orientations de programmation pour le secteur (rôle des orientations d?aménagement et de programmation), et conduira à un ajustement dans les arbitrages opérés par le propriétaire (la foncière) vis-à-vis de ses exploitants. La volonté de la collectivité de restructurer le site sera annoncée par les élus et aura des impacts sur les choix patrimoniaux de la foncière et sa volonté d?accompagner la restructuration du site (ou pas). Comprendre les principaux ressorts d?un projet mixte commerces / logements : La programmation urbaine peut consister à développer une nouvelle catégorie de logements pour attirer d?autres populations et améliorer l?attractivité du site et plus largement du territoire. Cette catégorie doit néanmoins concerner un segment de marché pour lequel la concurrence d?autres programmes est absente ou marginale. Par exemple, la réalisation d?un programme plutôt moyen et haut de gamme avec de belles prestations sur un territoire en déprise peut être un bon moyen de revitaliser son territoire avec des investisseurs privés mais la commercialisation des logements doit rester dans des échelles de prix acceptables qui ne déstabilisent pas le marché du logement neuf localement (hausse artificielle des valeurs de référence, logements vacants non résorbés). La programmation commerciale peut s?établir avec l?aide d?un comité d?enseignes : en effet, le projet se construit avec des investisseurs commerciaux à partir d?un dialogue avec les enseignes. Elle ne peut pas s?affranchir de la concurrence d?internet : celle-ci bouscule autant les estimations foncières et immobilières que les projections de chiffres d?affaires des ventes en magasin. En corollaire, la fixation des loyers fondés sur la part des ventes liée à la localisation devient de plus en plus compliquée à déterminer pour le propriétaire. Le projet peut se faire sans extension commerciale : tout dépend de la rencontre entre une politique publique et l?intérêt privé. La substitution d?un projet avec extension commerciale par du logement est possible quand il existe un marché pour programmer de nouveaux logements. Autrement dit, si le projet revient à détruire de la valeur (les actifs immobiliers commerciaux obsolètes ou vacants), de la valeur sera à nouveau créée par la suite (les logements construits et vendus, la charge foncière créée). La création de logements s?accompagne d?un travail sur la qualité des espaces : services publics, accès et paysage en travaillant sur la mobilité et des lieux ouverts pour les usagers et les habitants. 100 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 16 Adopter un point de vue macro en dé-zoomant pour faire ressortir les points essentiels Ces projets sont des projets urbains qui s?inscrivent dans des environnements urbains pour lesquels les collectivités et les enseignes doivent redéfinir leur fonction commerciale et urbaine ce qui suppose de répondre à la question suivante : « dans un monde parfait, cet espace serait nu, je voudrais en faire quoi ? ». Ensuite il est possible de s?intéresser aux contraintes. Le point de vue macroscopique permettra de spatialiser les fonctions au niveau du territoire et d?examiner les conditions pour raréfier le foncier afin de créer de la valeur. Le diagnostic ne s?arrêtera pas à la question foncière (dureté) mais cherchera à se projeter sur un horizon de 15 ans et sur la vocation du site compte tenu des évolutions de la consommation et des usages du site. La programmation commerciale et la question de la valeur : donner de la valeur à des occupations transitoires et temporaires Les perspectives du commerce de détail et l?avenir du magasin physique comme lieu de vente unique et de valeur ajoutée pour les enseignes sont sans cesse remis en question par les enquêtes sur les comportements de consommation (défiance de certains consommateurs pour les grandes surfaces), par l?essor de nouveaux formats commerciaux (hier le drive , aujourd?hui l?essai en magasin et le développement d?espaces dédiés aux loisirs, etc.) et par la progression des ventes en ligne de l?ensemble des articles du commerce détail (l?équipement de la maison et de la personne ont progressé mais le commerce alimentaire connait une montée en régime). Dans ce contexte, il est tentant à la fois pour les exploitants et pour les foncières et propriétaires de tester un concept ou un produit par la mise à disposition de locaux à titre provisoire sur des durées courtes (3-6 mois) avec des baux précaires avant de se lancer dans une exploitation coûteuse d?un local commercial. Organiser la rareté du foncier pour accélérer les restructurations souhaitées « Raréfier le foncier hors site à restructurer pour redonner de la valeur en rappelant le lien avec les documents d?urbanisme » (David Lestoux, LC Associés) Les collectivités doivent organiser la rareté foncière sur leur territoire afin de limiter la concurrence entre le site à restructurer qui continuera à accueillir du commerce et des sites alternatifs. Si les documents d?urbanisme permettent d?ouvrir à l?urbanisation de nouveaux terrains, les promoteurs immobiliers et les enseignes seront davantage enclins à s?y implanter. A l?inverse, si le foncier commercialisable se raréfie hors site à REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 101 17 restructurer alors celui-ci aura davantage de valeur aux yeux des opérateurs privés et des investisseurs et sa restructuration sera facilitée. La programmation commerciale s?en trouvera aussi mieux maîtrisée et la collectivité évitera ou limitera les concurrences d?usage et la multiplication des projets commerciaux sur son territoire. Elargir la gouvernance de la réflexion aux acteurs hors commerce pour mieux intégrer le projet dans la dynamique globale de territoire (habitat, mobilité, logistique?) Dans la mesure où la programmation commerciale et urbaine s?articule étroitement avec les usages de la ville et les services attendus par les habitants et les actifs travaillant à proximité, la réflexion doit s?élargir à des représentants et des intérêts plus larges que ceux du commerce. Ainsi, les besoins des habitants et des exploitants des locaux commerciaux, des actifs salariés et des acteurs économiques et de la société civile peuvent peser sur le devenir du site. Les notions d?urbanisme temporaire et d?occupation transitoire de locaux et terrains ou de réflexion sur les choix résidentiels peuvent avoir des répercussions sur la programmation et les phases de réalisation à prévoir dans le temps. 102 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES Envie de devenir acteur du réseau Commerce, ville & territoire et de contribuer au travail de capitalisation autour de « Repenser la périphérie commerciale » ? Ecrivez-nous à commerce-ville-territoire@developpement-durable.gouv.fr Plus d?informations sur : http://www.cohesion-territoires.gouv.fr/reseau-commerce-ville-et- territoire REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 103 1 Repenser la périphérie commerciale Atelier « Insertion paysagère et architecturale » Fiche de synthèse Janvier 2019 104 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 2 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 105 3 Sommaire Préambule ........................................................................... Erreur ! Signet non défini. Une diversité de pratiques en matière de mutation d?une périphérie commerciale . 4 Les pratiques actuelles constatées concernant la mutation des périphéries commerciales .......................................................................................................... 4 Un diagnostic partagé sur la pauvreté du traitement architectural et paysager des périphéries commerciales ....................................................................................... 6 Comment articuler différentes échelles et polarités pour construire un projet territorial ? ................................................................................................................. 6 L?insertion paysagère et architecturale : un des critères de l?AAP ........................... 6 Des enjeux qui se traduisent dans les projets des lauréats ..................................... 7 S?appuyer sur les formes urbaines et le paysage pour construire le projet et apporter des réponses aux déséquilibres en place ................................................. 9 106 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 4 Dans le cadre du réseau Commerce, ville & territoire piloté par le Ministère de la Cohésion des territoires et des Relations avec les collectivités territoriales, la démarche « Repenser la périphérie commerciale » consiste à accompagner 6 projets de mutation de périphérie commerciale durant un an, puis d?en diffuser les enseignements à l?échelle nationale. Les 6 projets accompagnés ont été sélectionnés dans le cadre d?un appel à projets lancé fin 2017. Les collectivités locales qui les portent sont Aix Marseille Provence Métropole, Limoges Métropole, la ville de Montigny-lès-Cormeilles, la ville de Saint-Pierre, la Communauté d?Agglomération de Saint-Quentin-en-Yvelines, la Communauté de Communes Thiers Dore et Montagne. Une diversité de pratiques en matière de mutation d?une périphérie commerciale Force est de constater que les zones de périphérie commerciale ne se portent pas aussi bien qu?on pourrait le croire : « les zones et centres commerciaux souffrent de vacance, au même titre que les centres-villes ? un taux qui s?élève respectivement à 8,5% pour les premières et à 12,5% pour les seconds, contre 11,5% pour les centres- villes »1. Les impacts de cette vacance et de l'évolution des pratiques de consommation ne se traduisent pas encore par une évolution urbaine de ces zones commerciales. La question de cette évolution se pose fortement aujourd'hui : quelques collectivités se sont emparées de ce sujet et ont fait émerger les difficultés à transformer ces zones. Cependant, quelques opérations cours ou achevées, comme le projet Ode à la Mer à Montpellier, le projet Steel à Saint-Etienne, ou encore la ZAC Nord à Strasbourg, font appel à des modalités de renouvellement urbain et commercial qui peuvent servir de repères pour d?autres collectivités. Les pratiques actuelles constatées concernant la mutation des périphéries commerciales On en recense principalement quatre : (1) La requalification, a minima des espaces publics, qui consiste, dans le cas des zones de périphérie commerciale, à rénover les voies ou encore les 1 « Urbanisme commercial, la fin de la folie des grandeurs », La Gazette des Communes, 5 mars 2019 Préambule REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 107 5 espaces extérieurs, sans toucher à l?armature fonctionnelle générale de la zone : cette forme de mutation est peu ambitieuse et parfois moins longue à faire aboutir car elle est souvent traitée par la collectivité. Néanmoins, elle ne débouche pas sur une véritable mutation de la zone. (2) La relocalisation des activités commerciales et/ou industrielles vers d?autres pôles, dans l?optique de concentrer les polarités dynamiques. Cette relocalisation peut conduire à laisser de nombreuses friches : le bilan en matière d?artificialisation des sols peut se révéler négatif dans certains cas, avec la création ou l?extension de nouvelles zones artisanales et industrielles pour accueillir de nouvelles surfaces commerciales dans les secteurs les plus dynamiques, générant un accroissement des surfaces de vente. (3) La modernisation - extension de la zone est parfois une solution présentée par les opérateurs privés pour redonner de l?attractivité à cet espace en la présentant comme un pôle commercial renouvelé. Le risque est alors de créer une nouvelle offre venant déséquilibrer davantage le tissu commercial sur l?ensemble du territoire tout en contribuant à une consommation excessive de foncier, pris sur des terres agricoles. (4) La mixité fonctionnelle, introduite lorsqu?il est possible de créer de la charge foncière, permettra de densifier plusieurs secteurs de la périphérie commerciale tout en requalifiant celle-ci. Le financement du renouvellement urbain est alors soutenu par la vente de ces charges foncières aux promoteurs immobiliers, lesquels tirent aussi bénéfice de ces transactions en commercialisant des surfaces utiles plus importantes. Cependant, la mixité fonctionnelle reste encore très rare et lorsqu?elle est mise en place, il s?agit souvent d?une mixité développée de façon horizontale. La présente fiche aborde le sujet de l?insertion paysagère et architecturale, et notamment l?approche de ce sujet dans l?appel à projets Repenser la Périphérie Commerciale. Préambule 108 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 6 Un diagnostic partagé sur la pauvreté du traitement architectural et paysager des périphéries commerciales Le constat de la banalisation des entrées de villes et des causes inhérentes à ce phénomène ont déjà été posés dans les chapitres précédents : consommation foncière excessive de terres agricoles ou de parcelles disponibles, multiplication du nombre de zones commerciales monofonctionnelles et peu qualitatives, usage intensif de la voiture individuelle, imperméabilisation des sols et absence de nature ou de paysage de proximité, utilisation de formes architecturales banales et de matériaux pauvres pour la construction de « boites à chaussures » devenues énergivores... Le diagnostic est ainsi sans appel sur les déséquilibres environnementaux et écologiques de ces sites qui ont engendré, souvent sous couvert de développement économique, des impacts négatifs et profonds sur le paysage et les sols ainsi que des projets architecturaux peu qualitatifs. La prise de conscience de ces désordres permet aujourd?hui, notamment à travers cet AAP Repenser les périphéries commerciales, d?imaginer des pistes et de faire émerger des solutions pour requalifier ces secteurs, non pas comme des zones autonomes avec quelques améliorations sporadiques sur le plan architectural et urbain ou sur quelques actions de verdissement partielles. L?objectif se doit d?être plus ambitieux afin d?imaginer des opérations de renouvellement qui s?inscrivent dans des projets de territoires plus globaux dans un objectif de transformation profonde des lieux et de réaménagement durable et sobre. L?insertion paysagère et architecturale : un des critères de l?AAP Le projet de territoire s?inscrit dans une vision stratégique du devenir de la périphérie qui ne peut s?abstraire de l?ensemble du territoire. Elle est portée par des élus qui ont conduit une réflexion à partir des grands enjeux de leur territoire, des défis à relever et de leur appropriation des tendances à venir en matière de commerce, de modes d?habiter et de travailler. L?enjeu de la mutation de ces zones sur le plan de leur insertion et surtout de l?amélioration de leurs qualités architecturales et paysagères a été clairement identifié comme un des enjeux de l?AAP Repenser les Périphéries commerciales, comme le montre cet extrait du cahier des charges initial : Comment articuler différentes échelles et polarités pour construire un projet territorial ? REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 109 7 « A cette fin, la mutation des périphéries commerciales par l?intégration de nouvelles fonctions (logement, économie, nature), de nouveaux usages et par l?amélioration de la qualité urbaine et environnementale constitue une des réponses à leur perte d?attractivité et à leur manque d?urbanité. » Pour y répondre, les candidats devaient proposer des intentions qui tenaient compte parmi les autres critères liés à la programmation du projet, à sa faisabilité, à sa gouvernance, de cet enjeu essentiel de l?insertion de leur projet au sens large : « Les intentions de projets présentées devront contribuer à développer l?urbanité et les liens avec la ville sur des zones capables d?accueillir des logements, des bureaux ou d?autres activités, à améliorer le cadre de vie, l?environnement et les mobilités notamment par les espaces à usage public, et ainsi à "faire ville". » Des enjeux qui se traduisent dans les projets des lauréats2 Les collectivités ayant candidaté à l?AAP et notamment les lauréats se sont saisis de ce critère d?insertion architecturale et paysagère dans leurs projets, à la fois sur leurs intentions en accord avec leurs projets de territoire ; et sur le volet opérationnel de leurs projets en lui-même. Les compétences et la sélection des équipes d?AMO ont notamment été axés sur ce volet. Un enjeu de restructuration urbaine en lien avec l?environnement pour le projet d?Aix-Marseille Même s?il est peu avancé sur le plan formel, ce projet constitue une réelle opportunité de restructurer l?urbanisation anarchique du secteur, de requalifier des espaces aujourd?hui dégradés et de recréer des liens entre les parties urbanisées et l?étang de Berre, source d?aménités importantes. Il reste à voir comment ces intentions ambitieuses pourront être concrétisées et tenues dans le temps dans un contexte contraint. Un changement d?image pour Limoges, notamment environnemental et architectural L?ambition du projet est de recréer du lien et de l?attractivité dans un secteur périphérique d?entrée de ville, marqué par une déprise commerciale et un vocabulaire essentiellement routier. Sur le plan paysager, les ambitions de requalification de ce vaste secteur visent à mieux intégrer la rivière de la Valoine, notamment en la rendant visible, et de jouer avec la topographie des coteaux environnants pour disposer de points de vue sur les alentours. Sur le plan architectural, l?objectif est de rénover et d?harmoniser le bâti, afin de donner davantage d?uniformité à ce secteur. 2 Source : document remis pour le GT du 16 octobre 2019 et projets lauréats Comment articuler différentes échelles et polarités pour construire un projet territorial ? Préambule 110 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 8 Un projet pour redonner de l?urbanité par de nouvelles formes et de meilleures connexions à Montigny-lès-Cormeilles Il s?agit sur ce territoire de remplacer le tissu commercial disparate et sans qualité architecturale. A partir de l?étude morphologie urbaine en cours (intégrée à l?AMO), le projet aura pour objectif une formalisation d?un projet plus unitaire sur le plan architectural, paysager et urbain à partir de l?intégration de lignes forces dégagées, des espaces verts et des espaces publics peu qualitatifs, des gabarits et de l?épannelage disparates? L?inscription du projet dans la démarche EcoQuartiers permettra d?utiliser le référentiel afin de mettre en lien et de croiser ces objectifs avec les autres enjeux de la ville durable. Une requalification urbaine pour plus de lisibilité en intégrant les lisières paysagères à St-Quentin-en-Yvelines Le projet vise à assurer une requalification urbaine à l'échelle du périmètre opérationnel et une valorisation paysagère des franges et des lisières du secteur. D?un point de vue urbain, le projet propose de conférer davantage d'urbanité par la requalification des espaces publics et par une programmation mixte. Enfin il s?agit d?améliorer l'accessibilité et la lisibilité du secteur aujourd?hui assez anarchique. Sur la démarche, il est important de noter la co-construction du projet avec les usagers : le diagnostic a été partagé avec les élus, avec une ambition d?une démarche de renouvellement urbain durable. Un objectif de s?appuyer sur les qualités environnementales du site pour transformer le lieu à Saint Pierre de la Réunion Le secteur de projet se situe à un emplacement stratégique à proximité immédiate du littoral et borde un des quartiers les plus denses de la ville. Les objectifs de l?opération sont de ce fait ambitieux en termes de mixité urbaine, de mobilité durable, de protection de l?environnement, de réduction de la consommation d?énergie et de production d?énergie renouvelable. L?Eco-PLU impose un certain nombre de prescriptions en termes de qualité des constructions et des aménagements qui devront également être respectés. Ce projet constitue une opportunité de créer une entrée de ville de qualité pour Saint-Pierre, une transition entre l?urbain et un espace de nature accueillant le public. De même que pour Montigny, l?inscription dans la démarche EcoQuartiers est prévue, s?appuyant sur le retour d?expérience d?aménagements durables déjà réalisés. Une nouvelle identité et un nouveau paysage d?entrée de ville à Thiers Le projet s?efforce de séquencer le boulevard urbain pour pacifier les circulations et offrir un nouveau paysage d?entrée de ville : il constitue le « fil rouge » du secteur. L?amélioration du maillage du secteur par la création de « voies des villages » et « voies de la ville basse » est également programmée. En matière d?environnement, la trame verte et bleue (« fil vert ») sont prises en compte afin de développer les continuités piétonnes et cyclables et en de créer des micro-coulées vertes. Comment articuler différentes échelles et polarités pour construire un projet territorial ? Préambule Comment articuler différentes échelles et polarités pour construire un projet territorial ? REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 111 9 S?appuyer sur les formes urbaines et le paysage pour construire le projet et apporter des réponses aux déséquilibres en place Les critères de l?AAP et les objectifs affichés par les projets des lauréats, montrent bien à quel point ces enjeux d?insertion paysagère et architecturale sont primordiaux afin d?élaborer un projet durable qui s?inscrive dans les enjeux d?un aménagement raisonné du territoire. Ce critère a été spécifiquement examiné dans les dossiers de candidature et par le jury, permettant d?apporter un éclairage particulier dans les analyses remises aux lauréats. Par la suite, si cet aspect n?a pas fait l?objet de points spécifiques de discussions aux cours des premiers GT organisés, ces enjeux ont constamment été abordés en filigrane et les experts mobilisés (notamment les architectes conseil de l?État ou les Paysagistes conseil de l?État) au cours des rencontres ont pu apporter certains focus ou certains conseils. La première table ronde du dernier GT de clôture du 16 octobre a permis d?apporter un certain regard sur le sujet et de prendre un peu de hauteur avec les témoignages de grands noms du paysage et de l?urbanisme, croisés avec le retour d?expérience d?un des lauréats dont le projet ambitionne plus particulièrement d?apporter des solutions à ces enjeux. Les questions abordées étaient les suivantes : - Comment le paysage peut-il engager ou enrichir la programmation ? - En quoi le travail sur l?insertion urbaine peut-il fédérer les différentes parties prenantes autour du projet ? - Comment le paysage et la qualité urbaine peuvent-ils devenir vecteurs de valeur et d?attractivité ? - Comment financer le vide, pour mettre en oeuvre des projets de renaturation ? Les réflexions ont permis d?apporter quelques éclairages sur : - La périphérie, transformer ce lieu déprécié mais avec du potentiel Les périphéries correspondent à un « mot chargé négativement » avec des « éléments à réparer » mais également des « éléments positifs tels que le paysage ». Il s?agit des lieux du quotidien mais où il n?existe pas de pratiques urbaines possibles (notamment sur les espaces publics). Ce sont en effet des lieux qui n?ont pas été conçus par des professionnels de l?urbanisme ou du paysage. Aujourd?hui se pose la question des acteurs qui peuvent agir sur ces aspects. Comment articuler différentes échelles et polarités pour construire un projet territorial ? Préambule 112 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 10 Les opérateurs commerciaux, qui ont la maîtrise d?ouvrage des sites, n?ont pas cette culture et envisagent uniquement le critère du développement. Le paysage et la qualité architecturale ont malheureusement souvent moins d?importance que l?effet vitrine et la visibilité, d?où un changement de culture à opérer. Or, il y a sur ces territoires de périphéries un véritable enjeu d?équilibre social, environnemental et économique avec une diversité d?actions à intégrer aux projets souvent portés par le privé : planter des arbres, tenir compte des usages diversifiés, introduire la question du climat, utiliser des parkings pour les fêtes et les évènements de la commune, améliorer la qualité des espaces publics et du bâti, relier ces lieux à l?existant pour tous les modes? - Le paysage en périphérie : à quel moment on l?intègre au projet ? Du fait d?avoir longtemps considéré qu?en périphérie qu?il n?y avait que des paysages ordinaires qu?on pouvait détruire, nombre d?entre eux n?ont pas été préservés ou abîmés. Les paysages en périphérie ont été souvent détruits ou n?ont pas été préservés en raison de leur caractère jugé ordinaire. Or « il n?y a pas de paysage qu?on puisse consommer impunément : - le territoire est le bien commun de la Nation (code de l?urbanisme) - : aussi la responsabilité de préserver le paysage est bien du ressort des élus. Il s?agit ensuite de convaincre les opérateurs économiques de s?intéresser aussi à cette question. L?accent peut être mis notamment sur l?importance à accorder au cadre de vie. Un bon opérateur économique devrait s?intéresser à cette notion pour développer un projet privilégiant la notion d? « expérience » (expérience d?achat)... qui peut s?appuyer sur les qualités du lieu. - Le rôle et la responsabilité des acteurs privés pour un projet commun La difficulté du dialogue entre privé de et public de longue date dans ces secteurs rend la co-construction nécessaire et implique d?instaurer un rapport de confiance. Elle constitue un point de départ pour mener une réflexion globale en termes d?aménagement. L?amélioration des espaces publics est notamment à construire avec les acteurs privés. Il s?agit de les accompagner sur les questions de mutabilité de ces espaces (utilisation de différentes méthodes comme le diagnostic en marchant) afin qu?ils puissent avoir une compréhension plus fine des dysfonctionnements de ces lieux. Par exemple, à St Pierre de la Réunion, un dialogue est engagé les acteurs privés sur l?espace de stationnement du supermarché qui pourrait être transformé en espace de vie et ainsi s?ouvrir sur l?océan et accueillir d?autres activités économiques pour une mixité des fonctions et des usages. Le sujet des mobilités est inscrit dans cette logique en articulation avec l?environnement. Comment articuler différentes échelles et polarités pour construire un projet territorial ? Préambule REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 113 11 Ces réflexions nécessitent de sortir des échelles propres à chaque opérateur public ou privé afin de dépasser les intérêts de chacun et construire un projet commun, respectueux de l?environnement et utile à tous. L?objectif est de revenir aux fondamentaux (géographie, histoire, biodiversité?) afin de s?accorder sur ce qu?on veut pour demain. Ces réflexions montrent combien les sujets du paysage et de l?architecture sont centraux et permettent de questionner les intentions politiques des collectivités pour transformer leurs territoires plus durablement. Il s?agit avant tout de savoir comment on produit un projet global ensemble. La fabrication d?un plan guide ou d?un document commun sur lequel les intentions urbaines sont posées est une étape essentielle, afin de fabriquer le projet. L?association de maîtres d?oeuvres compétents et la mobilisation d?experts, tels que des PCE (Paysagistes Conseil de l?État et ACE (Architectes Conseil de l?Etat), mais aussi les CAUE (Conseil Architecture, Urbanisme et de l?Environnement), le Cerema, les Agences d?urbanisme? permet d?aller dans ce sens. Enfin, si les intentions du projet en terme architectural et paysager, fonction du contexte et de la programmation sont un axe essentiel, elles s?inscrivent plus largement en sein des enjeux de résilience, de sobriété, d?économie du sol qui sont fondamentaux. Au-delà de repenser les périphéries commerciales, il s?agit donc pour ces projets de requalifier l?existant, de ne pas s?étendre, de désimperméabiliser pour retrouver de véritables respirations dans ces entrées de villes en connexion avec leur centre et en articulation et non en opposition avec leur environnement. Comment articuler différentes échelles et polarités pour construire un projet territorial ? Préambule 114 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES Envie de devenir acteur du réseau Commerce, ville & territoire et de contribuer au travail de capitalisation autour de « Repenser la périphérie commerciale » ? Ecrivez-nous à commerce-ville-territoire@developpement-durable.gouv.fr Plus d?informations sur : http://www.cohesion-territoires.gouv.fr/reseau-commerce-ville-et- territoire Envie de devenir acteur du réseau Commerce, ville & territoire et de contribuer au travail de capitalisation autour de « Repenser la périphérie commerciale » ? Ecrivez-nous à commerce-ville-territoire@developpement-durable.gouv.fr Plus d?informations sur : http://www.cohesion-territoires.gouv.fr/reseau-commerce-ville-et- territoire REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 115 PRÉSENTATION DÉTAILLÉE DES PORTEURS ET DES SIX PROJETS LAURÉATS Limoges Métropole 116 Métropole Aix Marseille Provence 140 Ville de Montigny-lès-Cormeilles 156 Ville de Saint Pierre 194 Saint-Quentin-en-Yvelines 215 Agglomération de Thiers Dore et Montagne 258 116 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES « Repenser la périphérie commerciale » a mis en évidence l?importance, pour la réussite des projets, d?un duo politique et technique solide, impliqué et complé- mentaire. Les projets, ce sont aussi des femmes et des hommes. C?est pourquoi ce focus sur les lauréats présente avant tout les acteurs qui se sont mobilisés porter les projets de mutation de périphérie commerciale. Limoges Métropole Présentation de l?équipe Gaston CHASSAIN, Vice-Président Limoges Métropole, en charge du Développement Economique et Maire de la commune de Feytiat « Je suis Vice-Président à Limoges Métropole et maire de Feytiat et donc concerné par le périmètre géographique de cette action. Le départ d?une grande surface de matériaux a laissé un bâtiment vide relativement grand qui n?est pas une friche et pour l?instant j?ai convaincu les propriétaires d?attendre les résultats de notre étude avant d?accepter les projets qu?ils m?ont soumis afin d?étudier la cohérence avec notre réflexion. Il est bien évident que ce bâtiment est au bord d?une route très fréquentée et si son occupation commerciale peut être un objectif, le projet devra tenir compte de l?action coeur de ville en acceptant une enseigne qui existe déjà dans la zone mais qui souhaite se relocaliser. L?idée est de ne pas augmenter les mètres carrés occupés par des projets qui pourraient se situer en coeur de ville. Des propositions de commerces autour du bâtiment, du loisir, de la voiture notamment pourraient compléter utilement notre territoire. » Vincent LEONIE, Vice-Président Limoges Métropole, en charge de l?Aménagement de l?Espace et Maire-Adjoint de la commune de Limoges « Le projet de réaménagement du secteur de l?entrée sud de la ville de Limoges a été l?occasion d?une action quadripartite inédite. En effet, ce projet a été l?occasion d?une coconstruction entre Limoges Métropole, la ville de Limoges et la commune de Feytiat ce trinôme étant soutenu par l?Etat au travers de l?action «Repenser la périphérie commerciale». En ma qualité d?adjoint à l?urbanisme de la ville de Limoges, mais aussi de Vice-président de Limoges Métropole chargé de l?aménagement de l?espace, j?ai pu avec mon collègue Maire de Feytiat et chargé du Développement Économique mettre en place une synergie avec les acteurs du terrain (CCI, EPF, entreprises présentes sur le site...) pour définir ensemble un projet de renouvellement profond de cette friche économique. A défaut de la définition exacte d?implantations, c?est surtout les axes structurants de développement de la zone qui ont pu être définis afin à terme de lancer des opérations foncières d?envergure cohérentes. » REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 117 Jacques CHAPUT, Directeur du Développement Territorial et de l?Aménagement de l?Espace « Le portage administratif et technique (service référent) est confié à la Direction du Développement Territorial et de l?Aménagement de l?Espace, sous la responsabilité de M. CHAPUT, en collaboration avec l?EPF » Sa participation et son rôle dans le projet : ? Emergence du projet et validation des principes : participation aux réunions d?élus ? commission d?urbanisme- délibération pour Conseil Communautaire ? Balisage règlementaire et juridique : travail avec SIEPAL sur SCoT, avec communes sur PLU et DPU, relations avec EPF, suivi convention opérationnelle ? Appel à Projet « Repenser périphérie commerciale » : établissement DIAG- Montage dossier candidature ? gestion convention avec l?Etat ? délibération conseil Communautaire. ? Approfondissement du projet dans le cadre d?un marché AMO : montage Appel d?Offres ? Analyse offres-Etablissement marché ? Encadrement AMO ? Gestion marché-Interfaces élus-AMO-services techniques Communauté Urbaine et communaux ? relations EPF ? relations partenaires publics et privés ? Membre atelier travail ? COTECH- COPIL. La reconnaissance du niveau national confère de la légitimité au projet et simplifie d?autant l?affichage politique auprès des partenaires extérieurs. Limoges Métropole, témoignage recueilli lors du séminaire de restitution du 16 octobre 2019. 118 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 1 Limoges Métropole Site de l?entrée sud de Limoges ? rue de Toulouse Commune de Feytiat Ville de Limoges Localisation du périmètre de projet Fiche projet / Synthèse du travail de l?AMO REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 119 2 Limoges Métropole ? entrée sud Photographies du site de projet Sources : Limoges Métropole UN SECTEUR À FORTE PRÉDOMINANCE AUTOMOBILE, LAISSANT PEU DE PLACE AU PIÉTON - MAI 2017 DES BORDS DE ROUTE DÉLAISSÉS ET PEU AMÉNAGÉS, Y COMPRIS POUR LES VÉLOS - MAI 2017 L?ENTRÉE SUD DE LIMOGES, UNE ZONE COMMERCIALE BANALISÉE - MAI 2017 120 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 121 4 Zone d?activités Poursuivre la continuité de la zone d?activités de la Ribière jusqu?à la porte de Feytiat Eléments de repère sur le terrain au 1er juin 2010 Echangeur Voie ferrée Limoges Métropole ? entrée sud 1er schéma d?intentions de projet Source : dossier de candidature de Limoges Métropole 122 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES ? Le projet s?appuie sur un dialogue public - privé associant la CCI, l?APALS (association des entreprises du parc d?activités sud), l?association des Portes de Feytiat (association des entreprises) propriétaires fonciers, les grands employeurs du secteur (entreprise Legrand notamment) ainsi que le conseil de développement avec le collège des entreprises et la Clinique Chénieux, située à proximité immédiate du site de projet. Ce dialogue (via atelier de travail programmé) reste à consolider pour assurer la mise en oeuvre du projet. ? La maîtrise foncière du site, morcelé, constitue un enjeu fort pour la réalisation du projet. Une convention opérationnelle a été signée avec l?EPF. ? La collectivité a mis en place un périmètre d?attente pour un projet d?aménagement global (PAPAG) intégré au PLU et permettant de bloquer les mutations foncières sur le site de projet. Elle est toutefois confrontée à la pression des opérateurs. Insertion du projet Gouvernance du projet Faisabilité du projet Programmation et usages mixtes Stratégie de territoire ? Le site du projet est localisé dans un des espaces métropolitains dont la requalification s?inscrit en complémentarité avec la redynamisation du centre-ville. ? Cet objectif est intégré aux dispositions réglementaires des SCOT et des deux PLU, en cours de révision et bientôt arrêtés. ? La collectivité élabore un Schéma directeur d?aménagement commercial, afin de définir une vision politique partagée. Elle ne dispose pas de DAAC ou ni SDUC. ? Le périmètre de projet dispose d?un vocabulaire très autoroutier, marqué par une sur- représentation de la voiture. L?ambition du projet est de profiter des réflexions autour du PDU de Limoges pour réintégrer le périmètre aux systèmes de transport urbains. ? Le projet vise également à mieux intégrer la rivière de la Valoine dans le projet, notamment en la rendant visible, et de jouer avec la topographie des coteaux environnants pour disposer de points de vue sur les alentours. ? L?objectif est également de rénover et d?harmoniser le bâti, afin de donner davantage d?uniformité à ce secteur. Limoges Métropole ? entrée sud Présentation synthétique des intentions de projet ? Le projet vise à développer une mixité fonctionnelle sur le secteur. Le potentiel résidentiel du site est notamment à étudier en lien avec le marché local et le PLH. ? L?harmonisation et l?affinement de l?offre commerciale en sont également des objectifs clefs. ? L?accessibilité du site devrait être améliorée par des circulations douces et une desserte en transports en commun. 5 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 123 6 Limoges Métropole ? entrée sud Présentation de l?AMO retenue ? L?AMO recrutée avec le soutien financier de l?Etat pour accompagner Limoges Métropole dans son projet est un groupement constitué de : ? TED (Territoires économiques durables), société de conseil en urbanisme, mandataire du groupement, ? Adequation (programme et marchés immobiliers, animation), IngeETRAV (paramètres environnementaux et techniques), ETC (Ecomobilités, Territoires et Connexions) sur les aspects de mobilités, d?évaluation de l?espace public et des espaces circulés, et SAVILLE pour l?approche opérationnelle, tous co-traitants. ? Sa mission consistera à la définition d?un schéma directeur de restructuration de la zone commerciale située à l?entrée sud de Limoges pour une durée de 10 mois. ? 3 points principaux ont été réalisés dans le cadre de cette mission : ? Réinterroger le diagnostic existant et le compléter au besoin sur la dimension foncière, les enjeux logistiques, la connaissance des acteurs locaux et leur stratégie, et identifier les enjeux. Proposer des orientations pour favoriser une mixité d?usages et de fonctions, valorisant les opportunités et limitant les faiblesses du secteur, en cohérence avec les documents cadres. ? Etablir un préprogramme et trois scénarii qui répondent aux orientations stratégiques validées par la collectivité, à la fois sur le périmètre commercial maintenu et sur le foncier en mutation, accompagnés par une analyse multicritère. ? Développer le scénario préférentiel retenu en programme spatialisé global, un schéma directeur permettant de guider les investissements et de se traduire en OAP. Proposer des montages opérationnels et juridiques adaptés et cibler les partenariats potentiels 124 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 7 Limoges Métropole ? entrée sud 1 an d?accompagnement AU DÉPART : L?AVIS DU JURY DE REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE Le projet de restructuration commerciale et urbaine de l?entrée sud de Limoges est un projet stratégique qui bénéficie d?éléments de diagnostics clairs et d?une forte implication politique ; le projet constitue une véritable opportunité de restructurer l?entrée de ville et de l?inscrire dans la politique d?ensemble de la métropole. UN AN PLUS TARD : LE POINT DE VUE DE L?ETAT SUR LE PROJET ET SES ENSEIGNEMENTS « L?accompagnement national a permis la rencontre avec d?autres porteurs de projet des problématiques à la fois diverses et comparables. Les témoignages d?experts sont autant d?ouvertures et d?occasions de considérer l?expérience des autres acteurs. Les groupes de travail, en particulier, ont permis de prendre de la hauteur par rapport au projet.. » LE POINT DE VUE DU CEREMA, QUI A ÉGALEMENT ACCOMPAGNÉ LES PROJETS « Le projet concerne la mutation d?un secteur à dominante commerciale en forte perte d?attractivité, en périphérie de Limoges. La communauté d?agglomération et les communes concernées ont initié une démarche de mutation qui doit composer avec des acteurs différents (clinique, commerces, etc.) et avec un périmètre large. La révision des documents d?urbanisme et le PAPAG permettront d?élaborer des orientations de programmation mixte adaptées aux mutations traversées par ce secteur et tirant profit des pistes proposées par l?AMO retenue au cours de l?été 2019. » L?ECLAIRAGE PARTICULIEREMENT ATTENDU Comment recréer du lien et de l?attractivité dans un secteur périphérique, d?entrée de ville, marqué par une déprise commerciale et un vocabulaire routier ? LA PAROLE À LA COLLECTIVITÉ ACCOMPAGNÉE : QUEL BILAN FAITES-VOUS DU DISPOSITIF ? « L?appel à projets a permis d?attirer l?attention sur un secteur en forte difficulté, qui est pourtant un secteur stratégique puisque d?entrée ville. Le dispositif est un outil qui vient s?ajouter aux autres outils dont bénéficient la métropole (territoire d?industrie, Action Coeur de Ville) ; l?enjeu est bien de les additionner pour en tirer une stratégie de l?aménagement qui soit cohérente à l?échelle de la métropole. L?expertise récoltée lors de ces séminaires est une ressource précieuse qui donne corps à la dimension partenariale de la démarche. La reconnaissance du niveau national confère de la légitimité au projet et simplifie d?autant l?affichage politique auprès des partenaires extérieurs. » REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 125 Pô le a m én ag em en t e t d év el op pe m en t s oc ia l, di re ct io n du d év el op pe m en t te rr ito ria l e t a m én ag em en t d e l?e sp ac e la z on e co m m er ci al e sit ué e à P r é s e n t a t i o n d e s s c é n a r i o s C o m i t é d e p i l o t a g e d u 1 3 D é c e m b r e 2 0 1 9 D o c u m e n t p r é p a r a t o i r e in ge E T R A V M iss io n d' as sis ta nc e à m aî tr ise d 'o uv ra ge (A M O ) p ou r l a dé fin iti on d ?u n sc hé m a di re ct eu r d e re st ru ct ur at io n de l?e nt ré e Su d de L IM O G ES 126 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 127 M iss io n d' as sis ta nc e à m aî tr ise d 'o uv ra ge (A M O ) p ou r l a dé fin iti on d ?u n sc hé m a di re ct eu r d e re st ru ct ur at io n de la zo ne co m m er ci al e sit ué e à l?e nt ré e Su d de LI M O GE S Li m og es M ét ro po le Le s a pp or ts d u di ag no st ic Sc én ar io s ? Co m ité d e pi lo ta ge n °2 ? 1 3 dé ce m br e 20 19 ? Éq ui pe : t? e? d ? Ad éq ua tio n ? ET C m ob ili té s ? In ge ?E tr av ? S av ill e 3 U ne zo ne q ui b én éf ic ie d ?a to ut s c er ta in s Fa ub ou rg s Pô le S ai nt ?L az ar e Zo ne d e M ag ré Ro m an et Cl in iq ue C hé ni eu x Go lf Va lo in e ? U n ac cè s a u ré se au ro ut ie r s tr uc tu ra nt d e l?a ire u rb ai ne ? U ne si tu at io n « ur ba in e » qu i i nd ui t u n po sit io nn em en t di ffé re nt d es a ut re s Z A de la M ét ro po le ? De s e xt er na lit és v al or isa nt es , m êm e si pa s t ou jo ur s ac ce ss ib le s d ep ui s l a zo ne ? De s q ua lit és sp at ia le s e t p ay sa gè re s q ui s? im po se nt , m êm e s i pa s t ou jo ur s m ise s e n va le ur ? U ne zo ne b ie n éq ui pé e et fo nc tio nn el le p ou r d iv er se s ac tiv ité s ? U ne zo ne o ù le s u sa ge rs so nt sa tis fa its Co te au x 128 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES M iss io n d' as sis ta nc e à m aî tr ise d 'o uv ra ge (A M O ) p ou r l a dé fin iti on d ?u n sc hé m a di re ct eu r d e re st ru ct ur at io n de la zo ne co m m er ci al e sit ué e à l?e nt ré e Su d de LI M O GE S Li m og es M ét ro po le Le s a pp or ts d u di ag no st ic Sc én ar io s ? Co m ité d e pi lo ta ge n °2 ? 1 3 dé ce m br e 20 19 ? Éq ui pe : t? e? d ? Ad éq ua tio n ? ET C m ob ili té s ? In ge ?E tr av ? S av ill e 4 M ai s u ne zo ne q ui c om po rt e ég al em en t d es ha nd ic ap s ? U ne ru e de T ou lo us e qu i c om po rt e de s s éq ue nc es p ay sa gè re s pa s t ou jo ur s q ua lit at iv es ? U ne a m bi an ce e t u n fo nc tio nn em en t e nc or e tr ès « ro ut ie r » , al or s q ue le s f lu x ne le ju st ifi en t p lu s ? U n m ai lla ge p ié to nn ie r p eu d év el op pé (t ai lle d es e m pr ise s, re lie f, am én ag em en ts d isc on tin us ? ) ? U ne p re ss io n su r l es e sp ac es n at ur el s ? De v as te s e sp ac es im pe rm éa bi lis és , p ar ki ng s, vo iri e ? La V al oi ne p eu v isi bl e et so us p re ss io n ur ba in e ? U n co nt ex te é co no m iq ue q ui a a pp or té d e la v ol at ili té su r l e se ct eu r : D ?im po rt an te s f ric he s ? U ne te nd an ce à la d év al or isa tio n, D es a m én ag em en ts q ui se dé gr ad en t, U n bâ ti qu i p eu t s e dé gr ad er e nc or e s?i l n ?e st p as o cc up é REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 129 Sc én ar io s ? Co m ité d e pi lo ta ge n °2 ? 1 3 dé ce m br e 20 19 ? Éq ui pe : t? e? d ? Ad éq ua tio n ? ET C m ob ili té s ? In ge ?E tr av ? S av ill e 5 M iss io n d' as sis ta nc e à m aî tr ise d 'o uv ra ge (A M O ) p ou r l a dé fin iti on d ?u n sc hé m a di re ct eu r d e re st ru ct ur at io n de la zo ne co m m er ci al e sit ué e à l?e nt ré e Su d de LI M O GE S Li m og es M ét ro po le Le c on te xt e de m ut at io n M ar ch é de l? im m ob ili er ? U n m ar ch é de l? im m ob ili er p eu dy na m iq ue , ? M ai s d es se ct eu rs p lu s p or te ur s q ue d? au tr es : Le c om m er ce , l es lo ca ux d ?a ct iv ité e t l?i m m ob ili er d e lo isi rs so nt le s s eg m en ts q ui pr és en te nt le n iv ea u d? in té rê t l e pl us im po rt an t su r l e pé rim èt re ? U ne m ix ité n éc es sa ire e t s ou ha ité e ? M ai s u ne m as se c rit iq ue à a tt ei nd re po ur l? éq ui lib re e t l a lis ib ili té d u pr oj et 130 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES Sc én ar io s ? Co m ité d e pi lo ta ge n °2 ? 1 3 dé ce m br e 20 19 ? Éq ui pe : t? e? d ? Ad éq ua tio n ? ET C m ob ili té s ? In ge ?E tr av ? S av ill e 6 M iss io n d' as sis ta nc e à m aî tr ise d 'o uv ra ge (A M O ) p ou r l a dé fin iti on d ?u n sc hé m a di re ct eu r d e re st ru ct ur at io n de la zo ne co m m er ci al e sit ué e à l?e nt ré e Su d de LI M O GE S Li m og es M ét ro po le Le c on te xt e de m ut at io n Le s m ar ge s d e m an oe uv re su r l e si te La ru e de T ou lo us e Fo nc ie r p riv é : U n po te nt ie l d e 18 h a ? U ne ru e de T ou lo us e qu i n ?e st pl us u ne e nt ré e de v ill e ? Q ui p ré se nt e un fo rt po te nt ie l de ré in ve st iss em en t ( us ag es , pa ys ag e, im ag e) Bo ul ev ar d Je an Ja ur ès à B ou lo gn e? Bi lla nc ou rt : 1 7m ? 2x 1 vo ie ? 1 5 00 0 vé h/ j Ro ut e de T ou lo us e à Li m og es 25 m ? 2x 2 vo ie s ? 1 0 00 0 vé h/ j ? 12 h a d? es pa ce s s an s a ct iv ité s au jo ur d? hu i ? 6, 5 ha d ?e sp ac es q ui ap pe lle nt u ne re co nf ig ur at io n (im ag e, o pt im isa tio n de l? es pa ce ) Av en ue D el at tr e de Ta ss ig ny 15 0 00 v éh ic ul es /j ou r Ru e de F ey tia t 13 0 00 vé hi cu le s/ jo ur Ru e de T ou lo us e ? d e 10 0 00 vé hi cu le s/ jo ur Bo ul ev ar d de la V al oi ne 21 0 00 v éh ic ul es /j ou r D7 04 17 0 00 vé hi cu le s/ jo ur To ta l 18 2 79 4 m ² Su rf ac e po te nt ie l d e re co nf ig ur at io n 64 1 82 m ² Su rf ac e fo nc ie r sa ns a ct iv ité s 10 9 10 2 m ² Su rf ac e te rr ai n nu 9 51 0 m ² REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 131 Sc én ar io s ? Co m ité d e pi lo ta ge n °2 ? 1 3 dé ce m br e 20 19 ? Éq ui pe : t? e? d ? Ad éq ua tio n ? ET C m ob ili té s ? In ge ?E tr av ? S av ill e 7 M iss io n d' as sis ta nc e à m aî tr ise d 'o uv ra ge (A M O ) p ou r l a dé fin iti on d ?u n sc hé m a di re ct eu r d e re st ru ct ur at io n de la zo ne co m m er ci al e sit ué e à l?e nt ré e Su d de LI M O GE S Li m og es M ét ro po le Le c on te xt e de m ut at io n Le p ro je t « c oe ur d e vi lle » De s p ro je ts e t d es m ut ab ili té s p ro ch es q ui a ur on t d es ef fe ts su r l e pr oj et Le S CO T 20 30 Le s r iv es d e Vi en ne La v al lé e de l? Au ze tt e Et ud e fo nc iè re E PF Le s e sp ac es m ut ab le s d u Po nt ei x 11 ha + 2, 3 ha E RD F La v al lé e de la V al oi ne , l e ha m ea u du C ha ze au e t l a fo nt ai ne S ai nt ? M ar tia l, pr ot ég és p ar l? AV AP à Fe yt ia t 132 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES Sc én ar io s ? Co m ité d e pi lo ta ge n °2 ? 1 3 dé ce m br e 20 19 ? Éq ui pe : t? e? d ? Ad éq ua tio n ? ET C m ob ili té s ? In ge ?E tr av ? S av ill e 8 M iss io n d' as sis ta nc e à m aî tr ise d 'o uv ra ge (A M O ) p ou r l a dé fin iti on d ?u n sc hé m a di re ct eu r d e re st ru ct ur at io n de la zo ne co m m er ci al e sit ué e à l?e nt ré e Su d de LI M O GE S Li m og es M ét ro po le Ca dr ag e pr og ra m m at iq ue L es t ro is g ra nd es o ri en ta ti on s po ur l e de ve ni r du s ec te ur q ui o nt é té « t es té es » « U ne zo ne d ?a ct iv ité a tt ra ct iv e po ur re nf or ce r l e sy st èm e éc on om iq ue d e la M ét ro po le e t d iv er si fie r l ?e m pl oi » Pr in ci pe : L e pr oj et m et à p ro fit le s q ua lit és sp éc ifi qu es d u se ct eu r p ou r r ed év el op pe r d es a ct iv ité s pr od uc tiv es e t l og ist iq ue s e n zo ne u rb ai ne Po in ts fa ib le s: L e fo nc ie r s e tr ou ve m oi ns v al or isé q ue p ou r d es p ro gr am m es , u n re no uv el le m en t d es fr ic he s pl us o u pl us c ou te ux p ou r l a co lle ct iv ité , d iff ic ul té s à re va lo ris er g lo ba le m en t l e se ct eu r, co nc ur re nc e de s zo ne s e n ex te ns io n O rie nt at io ns re te nu es : Re ch er ch e de p ro gr am m e éc on om iq ue s à v al eu r a jo ut ée , m ai nt en ir le p ro gr am m e ar tis an al ré po nd an t à u ne d em an de , i de nt ifi er le s s ec te ur s o ù l?a ct iv ité p eu t o u do it êt re p ré se rv ée o u re no uv el ée « U n éq ui pe m en t m ét ro po lit ai n ar tic ul an t n at ur e, lo is ir, e t to ur is m e » Pr in ci pe : L e pr oj et p re nd a ct e du d éc lin d es se ct eu rs é co no m iq ue s « tr ad iti on ne ls » de la zo ne e t c ha ng e ra di ca le m en t l ?im ag e et la v oc at io n du se ct eu r. Il pr op os e d? am pl ifi er la v oc at io n de L oi sir d an s l e pr ol on ge m en t d u Go lf po ur c ré er u ne p ol ar ité à l? éc he lle d e l?a gg lo m ér at io n. Il p ro fit e de la si tu at io n du sit e po ur a pp or te r u ne im ag e fo rt e de n at ur e en v ill e. Po in ts fa ib le s: L ?a gg lo m ér at io n es t d éj à tr ès é qu ip ée e t a p ro cé dé à b ea uc ou p d? in ve st iss em en ts e n la m at iè re ré ce m m en t. Le s b es oi ns id en tif ié s n e se m bl en t p as su ffi sa nt s r en ou ve le r l e sit e. C e sc én ar io re qu ie rt u ne in te rv en tio n fo rt e de la co lle ct iv ité e t e st c er ta in em en t t rè s c ou te ux . O rie nt at io ns re te nu es : Va lo ris at io n du si te p ar le v ég ét al e n s? ap pu ya nt su r l?e xi st an t, un é qu ip em en t s po rt if ac ce ss ib le a ux u sa ge rs d e la zo ne , d es ré se rv es po ur u n éq ui pe m en t d ?é ch el le m ét ro po lit ai ne ? « U ne zo ne c om m er ci al e qu i r en d de s s er vi ce s a u ce nt re » Pr in ci pe : D? un c ot é la zo ne p re nd a ct e de so n ca ra ct èr e co m m er ci al e t c he rc he à le c on so lid er p ou r n e pa s d ev en ir la fr ic he d e de m ai n, D ?u n au tr e co té , l a zo ne pr of ite d e sa si tu at io n ur ba in e po ur d év el op pe r d es a ct iv ité s s up po rt s a ux co m m er ce s e t é qu ip em en ts d u ce nt re ?v ill e Po in ts fa ib le s : D iff ic ul té à m ai tr ise r l e ty pe d e co m m er ce e t d on c ris qu e de co nc ur re nc e av ec le c en tr e? vi lle , l e re no uv ea u co m m er ci al d e la zo ne p eu t gé né re r d ?a ut re s f ric he s a ill eu rs , r éd uc tio n de la p la ce d es a ct iv ité s p ro du ct iv es en v ill e O rie nt at io ns re te nu es : N e pa s é ca rt er la v oc at io n co m m er ci al e po ur re m et tr e le si te d an s u n cy cl e de v al or isa tio n (fo nc iè re ), m ai s a ffi ne r c e qu e se ra it un pr og ra m m e no n co nc ur re nt ie l p ou r l e ce nt re ?v ill e et v ér ifi er l? op po rt un ité d e dé ve lo pp er d es se rv ic es p ou r l es c om m er ce s d u ce nt re REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 133 Sc én ar io s ? Co m ité d e pi lo ta ge n °2 ? 1 3 dé ce m br e 20 19 ? Éq ui pe : t? e? d ? Ad éq ua tio n ? ET C m ob ili té s ? In ge ?E tr av ? S av ill e 9 M iss io n d' as sis ta nc e à m aî tr ise d 'o uv ra ge (A M O ) p ou r l a dé fin iti on d ?u n sc hé m a di re ct eu r d e re st ru ct ur at io n de la zo ne co m m er ci al e sit ué e à l?e nt ré e Su d de LI M O GE S Li m og es M ét ro po le Ca dr ag e pr og ra m m at iq ue Ac tiv ité s a rt is an al es e t a ct iv ité s p ro du ct iv es ? Re te ni r l es a ct iv ité s p ro du ct iv es e n zo ne u rb ai ne (r en fo rc em en t éc os ys tè m e) ? U ne o ffr e po ur le s a ct iv ité s q ui n e pe uv en t r es te r d an s l e ce nt re m ai s so uh ai te nt p ro fit er d es a to ut s d ?u ne zo ne u rb ai ne ? Fa ire le li en a ve c l es a ct iv ité s B TP p ré se nt es su r l e si te e t p ou rq uo i p as le s co m m er ce s d ?é qu ip em en t d e la m ai so n. ? U ne th ém at iq ue ré no va tio n et é co co ns tr uc tio n, ci bl e pr of es si on ne ls e t/ ou pa rt ic ul ie rs ? Pr og ra m m e : ? 1 0. 00 0 m ² d e su rf ac es a rt is an al es m od ul ab le s ( su rf ac es ) ? + 1 5 00 0 m ² b ât i d ?a ct iv ité m ut ab le id en tif ié d an s l a zo ne d e M ag ré ?R om an et Ex em pl e Ec ch ob lo cs F lo ira c ( 33 ) : F in an ciè re D uv al ? Re ve l'A rc hi Su rf ac e de p la nc he r 1 3. 00 0 m ², bl oc s d e 25 0 à 10 00 m ² e t a u? de là m od ul ab le s, Em pr ise fo nc iè re : +/ ? 3 ,5 ha , e nv . 4 0c el lu le s Ac tio ns : ? Id en tif ie r d es e nt re pr ise s p ro du ct iv es re ch er ch an t u ne lo ca lis at io n ur ba in e ? Id en tif ie r l e fo nc ie r m ut ab le su r u ne zo ne é la rg ie (f au bo ur gs e t M ag ré ? Ro m an et ) ? Tr av ai lle r à u n m ise e n vi sib ili té d e ce s d isp on ib ili té s s i c on fir m é ? Tr av ai lle r s ur le ry th m e de li bé ra tio n du fo nc ie r d ?a ct iv ité s e n e xt en sio n ? Ga rd er u ne v ei lle su r l es b es oi ns e n se rv ic es p ou r s ui vr e la d en sif ic at io n de la zo ne e t v ei lle r à c on se rv er so n at tr ac tiv ité D év el op pe m en t d? un e of fr e d? ac tiv ité s m od ul ab le s 134 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES Sc én ar io s ? Co m ité d e pi lo ta ge n °2 ? 1 3 dé ce m br e 20 19 ? Éq ui pe : t? e? d ? Ad éq ua tio n ? ET C m ob ili té s ? In ge ?E tr av ? S av ill e 10 M iss io n d' as sis ta nc e à m aî tr ise d 'o uv ra ge (A M O ) p ou r l a dé fin iti on d ?u n sc hé m a di re ct eu r d e re st ru ct ur at io n de la zo ne co m m er ci al e sit ué e à l?e nt ré e Su d de LI M O GE S Li m og es M ét ro po le Ca dr ag e pr og ra m m at iq ue Pa rc d es M ou lin s à S oi ss on M ar ke t p la ce e n No rm an di e Co m m er ce s/ M ar ke t p la ce ? Tr av ai lle r l a pr og ra m m at io n co m m er ci al e de m an iè re p lu s d yn am iq ue po ur co nf or te r l e ce nt re e t l a pé rip hé rie d an s u n m êm e te m ps ? Co nf or te r l es co m m er ce s d éj à pr és en ts su r l e se ct eu r d u Fo ru m e t p lu s la rg em en t à F ey tia t Pr og ra m m e : ? 10 0 00 m ² d e ce llu le s c om m er ci al es , d es su rf ac es tr op im po rt an te s p ou r l e ce nt re (p lu s d e 20 0, v oi r 5 00 m ² e t a u? de là ) ? U ne M ar ke t p la ce p ou r l ?a ni m at io n co m m er ci al e Li m ou ge au de Es pa ce d e ve nt e vi rt ue l, ac tu al ité d es p ro du its , r en vo ie v er s l es d iff ér en ts sit es p hy siq ue s, lo gi st iq ue e nt re le s s ite s? ? U ne th ém at iq ue M ai so n, ré no va tio n, sa nt é (a da pt at io n) Ac tio ns : ? Tr av ai lle r a ve c la fé dé ra tio n de s c om m er ça nt s p ou r é va lu er le s b es oi ns ? ? U n di ag no st ic sp éc ifi qu e da ns le c ad re d e l?a ct io n coe ur d e vi lle ? ? M aî tr ise fo nc iè re p ou r p ou vo ir ci bl er le ty pe d e co m m er ce s c ho isi s d e m an iè re à te ni r l es o bj ec tif s C oe ur ?d e? Vi lle ? U n dé ve lo pp em en t co m m er ci al m ul ti si te s et m ul ti ac te ur s p ou r u ne é co no m ie e t d es te rr it oi re s pl us ro bu st es REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 135 Sc én ar io s ? Co m ité d e pi lo ta ge n °2 ? 1 3 dé ce m br e 20 19 ? Éq ui pe : t? e? d ? Ad éq ua tio n ? ET C m ob ili té s ? In ge ?E tr av ? S av ill e 11 M iss io n d' as sis ta nc e à m aî tr ise d 'o uv ra ge (A M O ) p ou r l a dé fin iti on d ?u n sc hé m a di re ct eu r d e re st ru ct ur at io n de la zo ne co m m er ci al e sit ué e à l?e nt ré e Su d de LI M O GE S Li m og es M ét ro po le Ca dr ag e pr og ra m m at iq ue Pr og ra m m at io n lo gi st iq ue /s to ck ag e dé po rt é/ se rv ic es ? Fa ire d u se ct eu r d e la ru e de T ou lo us e un e sp ac e au se rv ic e de l?é co no m ie m ét ro po lit ai ne e t d es co m m er ce s d u ce nt re ?v ill e en pa rt ic ul ie r ? Ti re r p ar ti de la si tu at io n de la zo ne à la fo is p ro ch e du c en tr e e t pr oc he d e l?A 20 Pr og ra m m e : ? U n pe tit c en tr e de d ist rib ut io n ur ba in e ? 15 0 00 m ² d ?e sp ac es d e st oc ka ge a ve c qu ai s d e ch ar ge m en t/ dé ch ar ge m en t ( gr os sis te s, tr an sp or te ur s l oc au x, o u au tr es o pé ra te ur s) Ac tio ns : ? Re nc on tr er d es tr an sp or te ur s/ op ér at eu rs d e lo gi st iq ue u rb ai ne , no ta m m en t d er ni er k ilo m èt re , ? Fa ire le li en a ve c la m ar ke t p la ce e t l e pr og ra m m e co m m er ci al ? Fa ire le li en a ve c l e pr og ra m m e ar tis an al e t l e th ém at iq ue B TP /é co ? co ns tr uc tio n Ur by , c ?e st u n di sp os iti f g lo ba l d e lo gi st iq ue u rb ai ne re po sa nt su r l a m ut ua lis at io n et l? op tim isa tio n de s l iv ra iso ns . A p ar tir d e pl us ie ur s s ite s e n vi lle , U rb y pr op os e de s s er vi ce s d e st oc ka ge e t d e liv ra iso n ur ba in e au x tr an sp or te ur s, m es sa ge rs , c om m er ça nt s, ar tis an s, co lle ct iv ité s, en tr ep ris es e t pa rt ic ul ie rs , e n ut ili sa nt d es v éh ic ul es à fa ib le n iv ea u d? ém iss io ns e t d es v él os . CM DU L ill e Bâ tim en t « N ou Ga » , e x At la s, au jo ur d' hu i F or d O xi pi o : d er ni er k m e t s to ck ag e dé po rt é D es o pé ra te ur s po ur fa ir e le li en e nt re le s di ff ér en ts pr og ra m m es e t l es d iff ér en ts s ite s 136 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES Sc én ar io s ? Co m ité d e pi lo ta ge n °2 ? 1 3 dé ce m br e 20 19 ? Éq ui pe : t? e? d ? Ad éq ua tio n ? ET C m ob ili té s ? In ge ?E tr av ? S av ill e 12 M iss io n d' as sis ta nc e à m aî tr ise d 'o uv ra ge (A M O ) p ou r l a dé fin iti on d ?u n sc hé m a di re ct eu r d e re st ru ct ur at io n de la zo ne co m m er ci al e sit ué e à l?e nt ré e Su d de LI M O GE S Li m og es M ét ro po le Ca dr ag e pr og ra m m at iq ue Éq ui pe m en ts sp or ts , l oi si rs , d ét en te ? Va lo ris er la zo ne e n m et ta nt e n va le ur u n po te nt ie l v ég ét al q ui fa it co ns en su s ? O ffr ir de s e sp ac es d e dé te nt es p ou r l es Z A et p lu s l ar ge m en t l es lim ou ge au ds ? M et tr e en sc èn e le s r el ie fs e t t al us p ou r q u? ils c om po se nt u n dé co r un iq ue Gy m na se m ul tis po rt s Pa rc ou rs sa nt é Pr og ra m m e : ? U n gy m na se ? U n pa rc ou rs d e sa nt é pa ys ag er su r l es e sp ac es re co nq ui s d e la ru e de To ul ou se e t/ ou d e se s a bo rd s n on c on st ru ct ib le s ? Po ss ib ili té d ?a cc ue ill ir un é qu ip em en t s po rt if d? en ve rg ur e m ét ro po lit ai ne Ac tio ns : ? Tr av ai lle r l a pe rm éa bi lit é du G ol f e t l ?a cc ès a ux é qu ip em en ts ex ist an ts (p hy siq ue e t a cc ès p ub lic Z A) ? Pr éc ise r l es b es oi ns e t l es o pp or tu ni té s d e pr og ra m m es sp or tif s ? Le c as é ch éa nt , r és er ve r d u fo nc ie r p ou r 1 o u 2 éq ui pe m en ts ? Pr év oi r d es O AP p ou r m aî tr ise r l ?a m bi an ce p ay sa gè re e t l a bi od iv er sit é en ca s d e no n m aî tr ise fo nc iè re p ar la co lle ct iv ité At el ie r n at io na l « Te rr ito ire s é co no m iq ue s» R D 14 , Fr an ço is Le cle rc q, a rc hi te ct e? ur ba ni st e, m an da ta ire de l? éq ui pe ?p ro je t, Fr an ck P oi rie r, pa ys ag ist e, a ge nc e BA SE U ne r ue d e To ul ou se q ui a ss um e so n rô le d an s la tr am e ve rt e lim ou ge au de U ne z on e d? ac tiv ité s qu i p re nd s so in d e se s us ag er s REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 137 M iss io n d' as sis ta nc e à m aî tr ise d 'o uv ra ge (A M O ) p ou r l a dé fin iti on d ?u n sc hé m a di re ct eu r d e re st ru ct ur at io n de la zo ne co m m er ci al e sit ué e à l?e nt ré e Su d de LI M O GE S Li m og es M ét ro po le Es pa ce s pu bl ic s Ca dr ag e pr og ra m m at iq ue Sc én ar io s ? Co m ité d e pi lo ta ge n °2 ? 1 3 dé ce m br e 20 19 ? Éq ui pe : t? e? d ? Ad éq ua tio n ? ET C m ob ili té s ? In ge ?E tr av ? S av ill e 26 Le se ct eu r d e la ru e de T ou lo us e Pa rk in g m ut ua lis é ? Au gm en te r l e m ai lla ge p ié to ns d an s l es tis su s p ou r d es ra ba tt em en ts p lu s e ffi ca ce s ve rs le s p ol ar ité s l oc al es ? Pl ai ne d es sp or ts ? Pô le Sa in t?L az ar e ? Co m m er ce s d e l?a ve nu e du g én ér al V al in ? Ab or ds d e la V al oi ne ? Pr op os er u n es pa ce d e st at io nn em en t m ut ua lis ab le e n coe ur d ?il ot ? O rg an is er le s i m pl an ta tio ns b ât ie s e t l es pe rs pe ct iv es d e la ru e de T ou lo us e ? Am pl ifi er la p ré se nc e du v ég ét al s ur la ru e de T ou lo us e et d an s l es p ar ce lle s ? G ér er le s e au x pl uv ia le s e n am on t d e la Va lo in e 138 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES M iss io n d' as sis ta nc e à m aî tr ise d 'o uv ra ge (A M O ) p ou r l a dé fin iti on d ?u n sc hé m a di re ct eu r d e re st ru ct ur at io n de la zo ne co m m er ci al e sit ué e à l?e nt ré e Su d de LI M O GE S Li m og es M ét ro po le Es pa ce s pu bl ic s Ca dr ag e pr og ra m m at iq ue Sc én ar io s ? Co m ité d e pi lo ta ge n °2 ? 1 3 dé ce m br e 20 19 ? Éq ui pe : t? e? d ? Ad éq ua tio n ? ET C m ob ili té s ? In ge ?E tr av ? S av ill e 27 La ru e de T ou lo us e Co up e ac tu el le Co up e po ss ib le à te rm e Am én ag em en t c om pl et TC SP à p ré vo ir en am on t Re ?v er di ss em en t, m ob ili er lé ge r Ex em pl e de c ou pe a lte rn at iv e à la re qu al ifi ca tio n co m pl èt e 11 m èt re s r éa m én ag és « lé gè re m en t » TC SP p os si bl e à te rm e REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 139 Re pe ns er la p ér ip hé rie c om m er ci al e Re qu al ifi ca tio n En tr ée S ud d e Li m og es CO PI L du 1 3/ 12 /2 01 9 Dé ci si on s p ris es su r l es C ad ra ge s P ro gr am m at iq ue s p ro po sé s p ar l? AM O Ca dr ag e pr og ra m m at iq ue « A ct iv ité s a rt is an al es e t a ct iv ité s p ro du ct iv es » Ac co rd p ou r c on se rv er c et te o rie nt at io n m ai s : ? s? in té gr er d an s u n ca dr e pl us g lo ba l a ve c de s z on es d ?a ct iv ité s p ro ch es e n m ut at io n (e x : P on te ix ), ? fa ire le li en a ve c le s a ct iv ité s p ré se nt es su r l e sit e (t hé m at iq ue sa nt é) . Ca dr ag e « Co m m er ce s/ M ar ke t p la ce » Ac co rd à la c on di tio n de n e pa s a ug m en te r l es su rf ac es co m m er ci al es e xi st an te s s ur le p ér im èt re e t : ? ne p as c on cu rr en ce r l ?a ct io n coe ur d e vi lle ? pr en dr e en c om pt e le s d yn am iq ue s s up ra (e x : z on es c om m er ci al es d e Bo iss eu il? Le V ig en , F am ily V ill ag e. .) ? ét ud ie r u ne n ou ve lle a rm at ur e co m m er ci al e pr iv ilé gi an t l es fa ça de s v isi bl es (p ar e xe m pl e au su d de l? av en ue d u Po nt ei x) e t p er m et ta nt u ne é vo lu tio n de s au tr es a ct iv ité s e xi st an te s ( no ta m m en t s ur îl ot E la nc ia ) Ca dr ag e pr og ra m m at iq ue « p ro gr am m at io n lo gi st iq ue / st oc ka ge d ép or té /s er vi ce s » ? Ac co rd so us ré se rv e qu e l?o ffr e so it dé di ée à u n so ut ie n au x co m m er ce s d u ce nt re ?v ill e Ca dr ag e pr og ra m m at iq ue « E qu ip em en ts sp or ts , l oi si rs , d ét en te » ? O rie nt at io n no n re te nu e, m ai s a cc or d po ur é tu di er la p or os ité d u go lf am él io ra nt le s c on ne xi on s v er s l e pô le sp or tif d e sa in t L az ar e ai ns i q ue le s v al lé es d e la V al oi ne e t d e l?A uz et te . Ca dr ag e pr og ra m m at iq ue « O pé ra tio n m ix te /l og em en ts à lo ng te rm e » ? Pa s d e vo lo nt é d? in sc rir e un e op ér at io n de lo ge m en ts su r l e pé rim èt re é la rg ie Ca dr ag e pr og ra m m at iq ue « E sp ac es p ub lic s » ? Pa s d e vo lo nt é à co ur t o u m oy en te rm e d? in sc rir e le T CS P ro ut e de T ou lo us e, m ai s p ré se rv er d es p os sib ili té s a u lo ng te rm e. ? Sa isi r l ?o pp or tu ni té d ?u ne re qu al ifi ca tio n de la ro ut e de T ou lo us e po ur v al or ise r l e fo nc ie r a tt en an t e t r en dr e po ss ib le la c ré at io n d? un fr on t b ât i. Su ite s à d on ne r L? AM O ré di ge ra p ou r f in ja nv ie r 2 02 0, u ne n ot e d? or ie nt at io n re pr en an t l es c ad ra ge s p ro gr am m at iq ue s r et en us La p ha se 3 d e la m iss io n AM O « S cé na rio « p ré fé re nt ie l » e st m ise e n st an d? by , e t s er a ré ac tiv ée e n av ril 2 02 0, a pr ès q ue la n ou ve lle g ou ve rn an ce d e l?E PC I s oi t in st al lé e. 140 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 1 Métropole Aix Marseille Provence Projet Littoral de l?Etang de Vaïne Rognac Vitrolles Etang de Vaïne Etang de Berre Localisation du périmètre de projet Fiche projet REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 141 142 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES ? Les documents de planification existants (deux SCOT et deux PLU) rentrent en résonance avec le projet de requalification- revalorisation du secteur. Dans le cadre de l?élaboration du PLUi du Pays d?Aix, une OAP d?intention non contraignante sera proposée pour le secteur de Vitrolles sur la base du travail des agences Métropole Aix Marseille Provence - Site de la RD113 Présentation des intentions de projet ? Une enquête foncière livrée au 1er semestre 2020 a confirmé la relative dureté foncière du secteur, bien qu?hétérogène. ? Les Maires de Rognac et de Vitrolles ont exprimé lors du dernier Copil la volonté d?engager un processus permettant à ce secteur d?évoluer de manière plus qualitative à terme. ? Si la programmation n?est pas encore définie, une certaine évidence s?impose sur l?installation d?activités de loisirs en rapport avec le littoral. ? La place de l?habitat dans ce secteur n?est pas encore tranchée. So ur ce : M ét ro po le A ix M ar se ille P ro ve nc e ? Le paysage reste déqualifié et encore malmené par certains occupants et usagers qui n'en perçoivent pas toujours les qualités. L'affirmation publique d'une volonté de requalification (encore à venir) participera-t-elle à changer les regards des acteurs et usagers du site ? Le secteur est régi par l'application de la « loi littoral ». Son application et les marges de manoeuvre pour une restructuration du secteur restent à définir de façon itérative. ? La valorisation du paysage (berges de l'étang, plateau) constitue donc un élément structurant de la réponse à l'appel à projets, bien présent pour les techniciens, accompagnés par les agences d'urbanisme et les conseils de l'Etat. Le temps nécessaire à l'affirmation d'une stratégie politique est propice pour renforcer cette perception paysagère du site et de son potentiel. Insertion du projet Gouvernance du projet Faisabilité du projet Programmation et usages mixtes Stratégie de territoire 3 ? Le projet est impulsé par un COPIL dirigé par les maires de Rognac et de Vitrolles avec la participation de agents la Métropole, de la DDTM et des agences d'urbanisme ? Un travail technique partenarial a été mis en oeuvre, intégrant notamment des visites de site régulières pour partager la connaissance et l'appréciation du secteur. ? Le dialogue public-privé reste à définir REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 143 Métropole Aix Marseille Provence - Site de la RD113 Présentation des enjeux et intentions de projet So ur ce : M ét ro po le A ix M ar se ille P ro ve nc e 144 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES Métropole Aix Marseille Provence - Site de la RD113 Présentation des intentions de projet So ur ce : M ét ro po le A ix M ar se ille P ro ve nc e REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 145 6 L?ETANG DE BERRE, VISIBLE UNIQUEMENT EN S?ÉLOIGNANT DU SECTEUR DE LA RD 113 - OCTOBRE 2018 LA RD 113 À ÉCHELLE PIÉTON, TÉMOIGNAGE DE LA PRÉDOMINANCE DE LA VOITURE SUR CE LINÉAIRE COMMERCIAL - OCTOBRE 2018 LA RD 113, UN SECTEUR PRÉSENTANT PEU D?AMÉNITÉS - OCTOBRE 2018 Métropole Aix Marseille Provence - Site de la RD113 Photographies du site de projet Source : Parim age Source : Parim age Source : Parim age 146 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 7 Métropole Aix Marseille Provence - Site de la RD113 Etat d?avancement du projet ASSISTANCE À MAÎTRISE D?OUVRAGE ? Recrutement ? L?AMO n?a pas été à ce jour désigné. ? Principales actions demandées ? Le dossier de candidature à l?appel à projets comprenait les principales actions qui pourraient être confiées à l?AMO : ?Mener l?enquête foncière et immobilière (analyse de la propriété foncière, analyse l?occupation, étude de marché, stratégie foncière) et de l?étude de positionnement économique (caractérisation des propriétaires et des entreprises, etc). ?Mener l?étude de capacité (diagnostic du contexte urbain, environnemental et réglementaire et définition des enjeux, proposition de scénarii d?aménagement et élaboration d?un schéma directeur, etc.). ? Principales actions réalisées ? L?enquête foncière et immobilière a été réalisée ? Un premier diagnostic paysager a été réalisé ? Les agences d?urbanisme (AGAM et AUPA) ont élaboré conjointement un document de référence qui synthétise les premiers enjeux mis en évidence par les études et développe les orientations des Maires pour le secteur, dans l?optique de cadrer les attendus de l?élaboration du futur Plan guide. Le document de référence propose des hypothèses mobilisables pour l?élaboration du projet d?aménagement. ? La DGA Mobilité Déplacements Transport Espace public et Voirie pilote l?élaboration d?une étude d?accessibilité du secteur aéroportuaire élargi qui doit aboutir à la fin du 1er trimestre 2020 par la présentation d?un schéma des déplacements multimodes. Plusieurs corridors sont étudiés dont le corridor Nord qui correspond à l?axe Nord/Sud constitué par la RD113 et la RD20. REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 147 8 AU DÉPART : L?AVIS DU JURY DE REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE Le projet visant à requalifier la zone commerciale en perte d?attractivité située sur le site de la RD 113, et de la reconnecter à l?étang de Berre, a été retenu pour son caractère ambitieux et son potentiel effet d?entrainement. Il bénéficiait d?un portage politique conjoint nouveau qui a convaincu, en 2018, le jury de « Repenser la périphérie commerciale ». UN AN PLUS TARD : LE POINT DE VUE DE L?ETAT SUR LE PROJET ET SES ENSEIGNEMENTS « Un territoire malmené et mal considéré de deux entrées de villes est devenu l'objet d'une attention partagée entre deux communes, la Métropole et la DDTM, pour révéler ses qualités paysagères et ses usages non marchands. Les constats et les intentions convergent, mais leur réalisation nécessitera de la constance et de la cohérence dans l'action et dans la négociation avec les acteurs privés présents ou intéressés par le site. » LE POINT DE VUE DU CEREMA, QUI A ÉGALEMENT ACCOMPAGNÉ LES PROJETS « Le projet constitue une réelle opportunité de structurer l?urbanisation, de requalifier des espaces aujourd?hui dégradés et de recréer des liens entre l?urbain et l?étang de Berre, source d?aménités importantes. La requalification de la RD113 et la gestion du trafic seront essentiels à la réussite de ce projet ambitieux. De même, la stratégie foncière constituera un élément clef du projet.» L?ECLAIRAGE PARTICULIEREMENT ATTENDU La question de la maîtrise du dialogue avec les investisseurs privés le temps de la maturation du programme Comment concilier d?une part un dialogue ouvert avec les promoteurs et investisseurs, et d?autre part une maturation du projet ? Faut-il nécessairement passer par un périmètre de gel foncier ? Comment établir une communication publique cohérente (univoque quand plusieurs communes sont concernées par le périmètre du projet) et efficace pour mobiliser les acteurs privés ? Métropole Aix Marseille Provence Un an d?accompagnement 148 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES APPEL A PROJETS REPENSER LA PERIPHERIE COMMERCIALE SYNTHESE DES ETUDES PREALABLES AU RECRUTEMENT D?UN GROUPEMENT DE BET AMO POUR L?ELABORATION DU PLAN GUIDE D?AMENAGEMENT DU LITTORAL DE L?ETANG DE VAïNE La candidature des villes de Rognac et de Vitrolles et la Métropole Aix-Marseille- Provence a fait l?objet d?une Note d?intention réalisée avec l?assistance de l?AGAM (agence d?urbanisme de l?agglomération marseillaise) et de l?AUPA (agence d?urbanisme du pays d?aix). Cette note de candidature proposait comme premières intentions : ? La reconquête de l?étang de Berre ? La RD 113 : une entrée de ville à requalifier ? Une politique volontariste de polarisation commerciale de l?offre DIRECTION DE L?AMENAGEMENT DURABLE REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 149 Plusieurs études préalables ont ensuite été menées. Une enquête foncière et immobilière réalisée par la SCET et copilotée par le Service Stratégie Foncière de la Métropole a permis d?évaluer la mutabilité de plusieurs poches foncières jugées stratégiques pour le projet et de proposer à différents termes des pistes d?action foncière générales. 150 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES Une analyse réalisée dans des délais courts par Catherine Brunet, paysagiste conseil de l?Etat et Christine Rousselot, architecte conseil de l?Etat, a permis d?entamer une réflexion sur les enjeux paysagers et environnementaux du site. REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 151 Lors du premier Comité de Pilotage du Projet Littoral de l?Etang de Vaïne réuni en juillet 2019, les Maires de Rognac et de Vitrolles ont défini les grands axes du projet : ? Développer les mobilités : travailler au décongestionnement du secteur ? Mettre en scène l?étang de vaïne ? Discipliner les installations dans le territoire ? Engager la mutation de la zone d?activités des cadesteaux ? Développer la thématique « Loisirs » dans un projet qui rayonne à l?échelle intercommunale Le COPIL a chargé les agences d?urbanisme (AGAM et AUPA) d?établir conjointement un document de référence qui synthétise les premiers enjeux mis en évidence par les études et développe les orientations des Maires pour le secteur, dans l?optique de cadrer les attendus de l?élaboration du futur Plan guide. Le document de référence propose des hypothèses mobilisables pour l?élaboration du projet d?aménagement. 152 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES Ce document de référence des Agences, présenté lors du deuxième COPIL réuni en octobre 2019, sera annexé aux CCTP des différentes consultations qui permettront de recruter les BET en charge de l?élaboration du Plan Guide d?aménagement du littoral de l?Etang de Vaïne. REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 153 154 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES D?autre part, la DGA Mobilité Déplacements Transport Espace public et Voirie pilote l?élaboration d?une étude d?accessibilité du secteur aéroportuaire élargi qui doit aboutir à la fin du 1er trimestre 2020 par la présentation d?un schéma des déplacements multimodes. Plusieurs corridors sont étudiés dont le corridor Nord qui correspond à l?axe Nord/Sud constitué par la RD113 et la RD20 L?ensemble de ces éléments seront transmis aux prestataires sélectionnés pour l?élaboration du Plan Guide dont la vocation est de décliner plusieurs opérations d?aménagement. La prochaine étape : Un COTECH réunissant les techniciens des communes, des conseils de territoire et de différentes directions de la Métropole est programmé au mois de mars pour entamer une période de travail collaboratif de définition du dispositif des études AMO. REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 155 L?apport des étudiants du Master AMUR de l?Ecole des Ponts Paris Tech Parallèlement au processus de projet décrit ci-dessus, la Métropole Aix-Marseille Provence a engagé un partenariat fructueux avec le Ministère de la Cohésion des territoires et des Relations avec les collectivités territoriales et les étudiants du Master AMUR de l?Ecole Supérieure des Ponts et Chaussées ParisTech. Dans le cadre de leur « Atelier Métropolitain », les étudiants ont été amenés à réfléchir à la définition de stratégies à l?échelle de l?Etang de Berre, compris comme une entité, afin de pouvoir décliner des propositions d?aménagement cohérentes à l?échelle du site du projet littoral de l?étang de Vaïne. Ce travail sera partagé avec les partenaires du projet. 156 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES Ville de Montigny-lès-Cormeilles Présentation de l?équipe Laurent BORYCKI, Directeur des Services Techniques et Urbanisme jusqu?en décembre 201914. Piloter les politiques publiques touchant à l?aménagement, l?urbanisme et le cadre de vie d?une collectivité est très enrichissant. Le faire dans le cadre de l?appel à projet «Repenser la périphérie commerciale» l?est d?autant plus car celui-ci incite à anticiper les évolutions économiques et leurs impacts sur le devenir de nos villes. «Repenser la périphérie commerciale» a fédéré les énergies et permis d?anticiper les évolutions indispensables au devenir des villes et à l?évolution des modes de consommation. Les échanges en ateliers et groupes de travail délocalisés en région, les réflexions avec l?équipe d?AMO composée de l?atelier Seura, urbaniste, de CBRE, conseil en stratégie commerciale, ou encore avec SETU, bureau d?études techniques, ont permis de valider les hypothèses, la faisabilité d?un tel projet. Les comités, technique et de pilotage, actent les avancées avec les partenaires institutionnels et définissent une stratégie transversale qui se retranscrit au plus près des acteurs de terrain et de la population. Nous avons mis en place un dispositif complet d?intelligence collective, avec des ateliers de concertation et de recueil des attentes de la population sur diverses thématiques touchant à l?urbain et au cadre de vie, complété d?un dialogue avec les enseignes commerciales impliquées dans le projet. Ces dernières ont pu, parallèlement, réfléchir à l?évolution de leur mode de distribution, de leur logistique et de leur approche du commerce de demain. 1 En janvier 2020, Madame Sylvie TELLIER, Directrice des services techniques et de l?urbanisme, a succédé à Laurent BORYCKI qui a quitté Montigny-lès-Cormeilles pour la Communauté d?agglomération de l?Auxerrois. Laurent Borycki, Directeur des services techniques et de l?urbanisme, Montigny-Lès-Cormeilles REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 157 1 Ville de Montigny- lès-Cormeilles Site de la RD 14 Montigny-lès- CormeillesHerblay Franconville Cormeilles- en-Parisis Localisation du périmètre de projet Fiche projet / Synthèse du travail de l?AMO 158 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 2 Sources : Ville de Montigny-lès-Cormeilles ILLUSTRATION DU PEU DE QUALITÉ URBAINE DE CE LONG LINÉAIRE COMMERCIAL - SEPTEMBRE 2018 VUE DE LA RD 14 TRAVERSANT LA COMMUNE DE MONTIGNY- LÈS-CORMEILLES - SEPTEMBRE 2018 INSERTION PAYSAGÈRE DU FUTUR 1ER LOT DU COEUR DE VILLE : LOGEMENTS, COMMERCES EN PIED D?IMMEUBLE, FAÇADES VÉGÉTALISÉES, CIRCULATION APAISÉE, ETC. Ville de Montigny-lès-Cormeilles ? RD 14 Photographies du site de projet Source : David Mangin, Agence Seura REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 159 160 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES Ville de Montigny-lès-Cormeilles ? RD 14 Esquisse des intentions de projet So ur ce : Source : David Mangin, Agence Seura 4 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 161 Ville de Montigny-lès-Cormeilles ? RD 14 Présentation synthétique des intentions de projet En matière d?insertion, le projet vise à : ? Remplacer le tissu commercial disparate et sans qualité architecturale : le projet est en cours de formalisation sur le plan architectural, paysager et urbain (intégration de lignes forces dégagées, espaces verts, espaces publics, gabarit, épannelages). Néanmoins, la charge foncière forte nécessite une étude fine du seuil de constructibilité. ? Réduire la césure urbaine entre le coteau urbain historique et la plaine urbanisée plus récemment. ? Privilégier la mixité entre le développement de l?activité économique et de l?habitat mixte. ? Répondre aux problématiques de circulation sur la RD14 par l?aménagement d'une nouvelle bretelle d'autoroute permettant le report de la circulation de transit, de site propre (TCSP), de places aux intersections, de larges trottoirs, de pistes cyclables et de nouveaux stationnements. ? Par ailleurs, une inscription à la Charte EcoQuartier niveau 1 a été formalisée. ? Partenariat avec l?EPFIF à hauteur de 15 millions d?euros et avec la Communauté d?agglomération du Val Parisis, notamment de renforcer le droit de préemption urbain (délégation partielle à l?EPFIF). ? Pas de ZAC, travail sur le linéaire par opportunité, « opérations-tiroirs ». PLU en cours de révision pour renforcer la mixité sur le linéaire (OAP sectorielle). ? Le projet est conditionné en partie par les travaux de bretelle d?A15 pour le désengorgement des flux de transit. ? Réalisation d?un sondage (IFOP) sur me projet de centre ville ? 72% d?avis favorable. ? Le projet répond aux enjeux posés à un niveau intercommunal, par les collectivités concernées par la RD14, signataires d?une charte d?aménagement des abords de la RD14 à destination des PLU et futurs aménagements. Sur le territoire Ignymontain, ce projet porté par la ville, vise a créer un véritable centre-ville. Le plan guide, esquissé ci-dessus, formalise le projet.. ? Dès 2011, la ville a traduit dans son PADD cette évolution urbaine. L?introduction d?une OAP spécifique en 2017 dans son PLU précise cette identité future du territoire. Elle vise a être renforcée dans le cadre de le cadre de la révision en cours du PLU. ? Un dialogue public-privé, qui se traduit notamment par la tenue de l?Atelier Territoires économiques à l?échelle de l?axe de la RD14, des échanges techniques avec l?équipe de maîtrise d?oeuvre et par des échanges bilatéraux avec les grandes enseignes du territoire (Carrefour, Leroy Merlin, Boulanger?). Un périmètre d?intervention foncière a été mis en oeuvre via une convention avec l?établissement public foncier d?Ile-de-France (EPFIF). Des premières acquisitions ont été réalisées visant à constituer des ilots cohérents. Un promoteur a formalisé une entité foncière permettant le 1er dépôt de permis de construire sur le périmètre formant le futur coeur de ville. Un atelier de concertation a été ouvert au public le 19 mars 2019. 5 Insertion du projet Gouvernance du projet Faisabilité du projet Programmation et usages mixtes Stratégie de territoire ? La programmation est intégrée au Plan guide et vise une réelle diversification de fonctions et la création d?un centre-ville animé et reconnecté au territoire. La programmation avec des logements, des équipements publics et des espaces verts permettra également d?adapter la zone commerciale en une zone de chalandise de proximité. Le 1er PC est en cours d?instruction, les travaux devraient pouvoir débuter dans le second semestre 2020. 162 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES ? L?AMO recrutée avec le soutien financier de l?Etat pour accompagner la ville de Montigny-lès-Cormeilles dans son projet est un groupement constitué de : ? L?agence SEURA ? CBRE ? SETU ? Sa mission consister à alimenter la réflexion sur la mutation urbaine du boulevard Victor Bordier, pour une durée de 16 mois. ? 3 points principaux seront particulièrement attendus dans cette mission : ? Etude de morphologie urbaine : la mission a pour objet de préciser la forme urbaine que pourra prendre le projet de centre-ville de la commune aux abords du boulevard Victor Bordier. ? Etude de stratégie commerciale : assistance à la réalisation d?un diagnostic et d?une stratégie commerciale pour le projet de centre-ville aux abords du boulevard Victor Bordier. ? Etudes d?infrastructure et de réseaux : diagnostic des réseaux et mise en place d?une stratégie d?adaptation au projet de centre-ville aux abords du boulevard Victor Bordier. 6 Ville de Montigny-lès-Cormeilles ? RD 14 Présentation de l?AMO retenue REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 163 7 AU DÉPART : L?AVIS DU JURY DE REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE Parmi toutes les candidatures examinées par le jury en 2018, le projet de réaménagement et de requalification du tronçon communal de la RD 14 était apparu comme le projet le plus avancé en termes de programme et de mise en oeuvre, avec la possibilité d?avoir un effet déterminant sur la transformation globale de la RD 14 et un effet d?entrainement au-delà des limites communales. UN AN PLUS TARD : LE POINT DE VUE DE L?ETAT SUR LE PROJET ET SES ENSEIGNEMENTS « Cette année d?accompagnement des services de l?État dans un objectif de préparation et de lancement des études complémentaires a permis à la commune d?approfondir le sujet de la maîtrise du foncier : signature d?une convention de veille avec l?EPFIF, rencontre avec la Banque des territoires, amorces de dialogue avec les propriétaires des locaux commerciaux. L?année a été aussi riche en concertation avec l?ouverture du local de concertation « l?Atelier » accompagné par l?organisation d?ateliers avec les habitants d?avril à septembre 2019 sur la révision du PLU et par la mise en place d?un sondage IFOP sur la création du centre-ville. Les études en cours doivent permettre de mieux formaliser les négociations avec les promoteurs ou propriétaires commerciaux. Elles assurent aussi la formalisation du projet sur le plan architectural, paysager et urbain. Il s?agit de dégager des lignes forces, les gabarits et les épannelages, les espaces verts et les espaces publics afin d?aboutir au renforcement de l?orientation d?aménagement et de programmation (OAP) du plan local d?urbanisme (PLU) en cours de révision. N?étant pas dans une procédure de ZAC, la commune a fait le choix de la Taxe d?Aménagement majorée. Toutefois, elle ne s?interdit pas de passer par un Projet Urbain Partenarial lorsque le projet sera plus détaillé. Le travail en séminaire de l?appel à projet a permis d?approfondir différents montages programmatiques et financiers à forte dominante commerciale notamment en constituant une Société d?Économie Mixte. Ce projet est exemplaire de par son articulation avec le niveau intercommunal (Charte d?aménagement des abords de la RD 14) et par une consultation forte des habitants. La commune souhaite s?inscrire dans la démarche de labellisation Écoquartier. » L?ECLAIRAGE PARTICULIEREMENT ATTENDU En s?appuyant sur une OAP sectorielle, la collectivité travaille sur le linéaire de la RD14 (sans périmètre de ZAC) mais en procédant par opportunités foncières. Quels sont les avantages et inconvénients associés aux options de la TA majorée ou du PUP ? quelles autres options se présentent et comment les aborder avec les acteurs du commerce ? LA PAROLE À LA COLLECTIVITÉ ACCOMPAGNÉE : QUEL BILAN FAITES-VOUS DU DISPOSITIF ? « Etre lauréat de l?appel à projets « Repenser la périphérie commerciale » formalise une reconnaissance du projet de création d?un centre-ville de la commune de Montigny-lès-Cormeilles et acte l?adéquation entre cette évolution urbaine indispensable pour requalifier cette zone commerciale et les enjeux nationaux, déclinés à l?échelle locale, que sont le logement, l?emploi et l?attractivité des territoires. Le dispositif « Repenser la périphérie commerciale » permet à la collectivité de formaliser et mettre en oeuvre les études indispensables à l?élaboration d?une mutation urbaine de cette ampleur. Par ailleurs, les échanges, lors des groupes de travail organisés à Toulouse et à Roanne, ont permis de nouer des contacts utiles avec les acteurs du commerce et plus spécifiquement leurs foncières. S?ils participent de l?avancée du projet, ils ne sont néanmoins pas fondateurs d?évolutions significatives mais contribuent à partager des points de vue parfois divergents. Ainsi l?appel à projets « Repenser la périphérie commerciale », est un dispositif qui, promeut la démarche municipale et crédibilise une volonté urbaine en agrégeant l?ensemble des acteurs concernés. » Ville de Montigny-lès-Cormeilles ? RD 14 1 an d?accompagnement 164 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 1 SEURA urbaniste mandataire CBRE Convergence, Urbanisme et immobilier commercial SETU bureau d?études 20 mars 2020 ÉTUDES TECHNIQUES ET URBAINES EN VUE DE LA CRÉATION D?UN CENTRE- VILLE BOULEVARD VICTOR BORDIER - RD14 Ville de Montigny-Lès-Cormeilles Monsieur Le Maire 14 rue Fortuné Charlot BP 90 237 95 370 Montigny-Lès-Cormeilles REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 165 2 Offre pour l?AMO - études techniques et urbaines en vue de la création d?un centre-ville boulevard Victor-Bordier - RD14 SOMMAIRE 1. L?équipe de l?AMO PRÉSENTATION ET ORGANISATION DE L?ÉQUIPE 2. Les études LES ENJEUX PLANNING PRÉVISIONNEL ET PHASAGE DES ÉTUDES 3. Méthodologique des études ÉTATS DES LIEUX ET SYNTHÈSE DES ÉTUDES LA STRATÉGIE COMMERCIALE LA STRATÉGIE URBAINE LES ÉTUDES RÉSEAUX 166 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES Ville de Montigny-Lès-CormeillesIntercommunalité Val Parisis Elus Sous-préfecture DDT du Val d?Oise Conseil départ. ... Architectes Urbanistes Paysagistes Ingénieurs d.d. ... CCI Association interentreprise ... Setu bureau d?études VRD Pascal Fleury Ingénieur maître en génie civil & infrastructures Responsable pôle études Baptiste Lamarca Chargé d?études Projecteur CBRE - Convergences Stratégie commerciale Cécile Lasgi directrice adjointe du service AMO Bertrand Triacca Chef de projet Laura Béal responsable de projet Seura Architectes urbanistes paysagistes mandataire David Mangin directeur, associé co-gérant architecte urbaniste Giovanni Scandola chef de projet architecte urbaniste Paul Berthelot chargé de projet architecte urbaniste 3 1-PRÉSENTATION DE L?ÉQUIPE Notre groupement, articulé autour du mandataire SEURA, offre à la maîtrise d?ouvrage un ensemble cohérent et complémentaire de qualifications professionnelles, d?expériences et de références adaptées à la conduite de ce projet. L?équipe est ainsi constituée de l?agence d?archi- tecture, d?urbanisme et de paysage SEURA archi- tectes, du bureau de conseil en matière d?immo- bilier commercial CBRE-Convergence et du bureau d?études SETU. L?équipe SEURA - CBRE-Convergence a développé sa complémentarité et d?excellentes habitudes de travail grâce à la conduite de missions communes, par exemple à Ferney-Voltaire et Toulouse. SEURA ARCHITECTES L?agence SEURA, fondée en 1988, com- prend trois associés ? Florence Bougnoux, Jean- Marc Fritz et David Mangin - intervient autant dans le secteur public que dans le privé, et travaille avec de nombreux promoteurs et entreprises dans le cadre de contrats directs ou de partenariats public- privé. SEURA architectes s?intéresse à différentes échelles et possède des compétences solides dans le domaine du territoire et du paysage (grandes opérations), de l?urbanisme et de l?espace public (extension urbaine, réaménagement, ouvrages d?infrastructures, mobilier urbain) et de l?architec- ture (bâtiment neuf et réhabilité). Via des études, des projets et des livres, elle explore et analyse des thématiques, souvent peu abordées par les agences d?architecture, telles que l?urbanisme commercial, les tiers-lieux et la mégapole, associées à des réflexions sur l?éco- REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 167 4 mobilité et la biodiversité. Parallèlement à la réa- lisation de projets urbains ? à Romans et Raismes par exemple, d?espaces publics et de logements, SEURA architectes a remporté le concours inter- national d?urbanisme pour le réaménagement des Halles, expérience unique d?un chantier très com- plexe en milieu urbain et en site occupé, a participé à l?Atelier International du Grand Paris et à une étude pour la création d?écoquartiers en Chine pour le CSTB. Elle participe actuellement à la consul- tation internationale sur les autoroutes urbaines dans le Grand Paris. Menant des projets complexes, l?agence s?entoure d?experts dans des domaines variés. La réflexion s?élabore dans le cadre de workshop associant l?ensemble des experts afin de dévelop- per une intelligence collective qui dépasse les ap- proches sectorielles. Si l?agence a développé un savoir-faire méthodologique partagé au sein de l?équipe, chaque projet est considéré dans sa singularité. Aussi le déroulement de chaque étude ou projet est conduit spécifiquement en fonction des at- tentes de la maîtrise d?ouvrage. David Mangin, associé co-gérant, architecte-ur- baniste, directeur d?études assurera la direction de projet. Il veillera à la bonne réalisation des pres- tations tant en termes de délais que de qualité. Il donnera les grandes orientations à l?étude et par- ticipera à chaque phase de l?élaboration du projet. Dirigeant une équipe resserrée il établira, avec la personne en charge du développement du projet dans l?agence, les grands principes d?aménage- ment du site et supervisera l?ensemble de la pro- duction de l?équipe. Echangeant constamment avec la personne déve- loppant le projet et faisant l?interface avec le reste de l?équipe de maîtrise d?oeuvre, il sera le garant de la grande qualité de fond et de forme de l?étude. Il sera également à l?écoute de l?ensemble des membres de l?équipe, tirant le meilleur des exper- tises de chacun et faisant la synthèse des apports de tous. Les grands principes qu?il établira, sous forme de croquis, schémas, dessins à la main et textes se- ront les guides de travail du reste de l?équipe, qui se chargera ensuite de les mettre en forme et de les présenter, à l?écrit ou à l?oral, à la maîtrise d?ouvrage et à ses partenaires. CBRE CONVERGENCES CBRE est aujourd?hui la seule structure de conseil en urbanisme et immobilier commercial intégrant l?ensemble des expertises nécessaires à la com- préhension des enjeux commerciaux, appréhendés globalement ou spécifiquement, de la conception, à la gestion d?un actif commercial, en passant par le suivi des différentes étapes de sa réalisation. L?organisation de CBRE reflète concrètement ce positionnement, les expertises intégrées, se décli- nant entre Etudes & Marketing, AMO - Montage et Programmation, Commercialisation, Asset Mana- gement et Gestion. Grâce à notre service commercialisation, nous possédons une connaissance fine des acteurs du commerce, des stratégies d?implantation des en- seignes et de l?accompagnement dans la commer- cialisation des actifs commerciaux, ce qui nous permet de proposer des outils de mise en oeuvre adaptés. CBRE possède également un positionnement spé- cifique en matière de conseil opérationnel, ca- pable, pour le compte de ses clients, de bâtir des stratégies de valorisation d?actifs, d?aider et d?as- sister dans les négociations et le montage des opé- rations, garantissant ainsi la sortie de projets équi- librés, cohérents avec leur environnement et qui intègrent l?ensemble des paramètres participant à l?efficacité et au succès d?un site commercial. Pour appréhender cet environnement spécifique, CBRE s?est structuré autour de cinq métiers : ? Le service « Études et Prospectives » favorise la prise de décision en analysant les données économiques et urbaines à travers tous types d?expertises ? Le service « Montage & AMO» accompagne ses clients dans l?élaboration de stratégies de développement commercial et dans la concep- tion de projets commerciaux de centre-ville et de périphérie ? Le service « Commercialisation & Cessions » entretient des contacts réguliers et connaît les besoins des enseignes, ce qui renforce le caractère opérationnel des préconisations de CBRE. ? Le service « Retail Property Management » conseille et accompagne les bailleurs comme les collectivités dans la gestion de leurs actifs et emplacements commerciaux. ? Le service « Asset Management » conseille 168 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 5 les propriétaires et investisseurs dans le cadre de l?acquisition et de la gestion de leurs actifs, au travers de la mise en place de plans straté- giques à 3/5 ans en s?appuyant sur une analyse complète de tous les éléments participant à la valorisation. La société dispose d?une expertise sur la question du commerce de périphérie / entrée de ville : ? CBRE a participé au jury pour l?appel à projet « Repenser la périphérie commerciale » orga- nisé en mai 2018 par la Ministère de la Cohésion des Territoires. ? Elle accompagne la SPL Chartres Aménage- ment dans la réorganisation de la fonction com- merciale d?une entrée de ville dans le cadre d?un grand projet urbain. ? Elle accompagne de nombreux opérateurs pri- vés (Immochan, DTZ, Atland?) dans la reconfi- guration de leurs pôles commerciaux périphé- rique nous conférant une connaissance pointue des problématiques commerciales et immobi- lières spécifiques à ces sites. ? Son service de commercialisation est composé d?une équipe dédiée retail park et centres-com- merciaux qui connait la stratégie des enseignes s?implantant sur des sites périphériques / en- trée de ville. CBRE possède une connaissance du contexte lo- cal à travers les études précédemment réalisées. Elle a en effet accompagné l?agence SEURA dans la première phase d?étude menée en 2011 sur la pro- blématique commerciale de la zone. SETU La S.E.T.U., Société d?Études de Techniques Ur- baines, est spécialisée dans la Maîtrise d?oeuvre des Infrastructures Urbaines, depuis les études préliminaires de faisabilité jusqu?à la réception, au règlement financier des ouvrages et à leur remise aux collectivités concernées. La S.E.T.U. intervient principalement sur des projets et réalisations importantes d?aménage- ments concertés. Elle apporte aux équipes pluri- disciplinaires avec lesquelles elle collabore, ses connaissances et son expérience en matière de définition technique et d?évaluation financière des programmes de réalisation d?infrastructures de voiries et de réseaux urbains. Créée en 1980, elle emploie à ce jour 13 personnes toutes spécialisées. La S.E.T.U. est signataire auprès de la C.I.C.F. de- puis 1991 des « engagements de progrès des so- ciétés d?ingénierie vis à vis de leurs clients pour la protection de l?environnement ». Nous attirons l?attention de la Moa sur le fait que le bureau d?études SETU est un acteur local dont les locaux sont basés à Achères (78). De par notre implantation ainsi que nos opérations en cours de réalisation sur le secteur (dont notamment une mission de Moe complète pour la réalisation de l?écoquartier des Bayonnes à Herblay-sur-Seine, un accord cadre de Moe pour la Commune d?Her- blay-sur-Seine, une mission de Moe complète pour l?aménagement de la ZAC de la Gare à Montigny les Cormeilles, une mission de Moe complète pour la réalisation de la ZAC des Meuniers à Bessancourt), nos équipes connaissent les différents intervenants (concessionnaires, interlocuteurs techniques, ges- tionnaires, ?) et sauront être disponibles et réac- tives pour mener à bien ce projet. Compétences techniques ? La libération des sols : démolition d?ouvrages, bâ- timents d?habitations, bâtiments industriels, etc ..., en site isolé ou en milieu urbain dense. ? La voirie routière, la voirie urbaine, la voirie de desserte de zones d?habitations, d?activités indus- trielles, commerciales, le stationnement, les circu- lations douces cyclables ou piétonnes. ? L?assainissement : - la collecte, la maîtrise du ruissellement, le stockage, le traitement des eaux pluviales, la collecte des eaux usées, l?établisse- ment de dossier « loi sur l?eau ». ? Les réseaux : la distribution d?eau potable, la pro- tection extérieure contre l?incendie, l?alimentation en gaz, ? L?alimentation électrique moyenne tension, la transformation de l?énergie m.t. en courant de dis- tribution, la distribution électrique basse tension, l?éclairage public et la mise en valeur de sites ou monuments, les réseaux destinés à la téléphonie, la télédistribution. ? L?aménagement d?espaces verts, d?équipements sportifs de plein air - grands jeux, athlétisme, etc ... ; REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 169 6 1950 : Montigny banlieue ferroviaire 2010 : Montigny et l?autoroute Montigny et Paris A15 A115 paris RER C 1910 : Montigny village agricole 1 2 3 4 170 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 7 2-LES ENJEUX La commune de Montigny peut se vivre aujourd?hui comme quatre entités identifiables : 1. Le bourg historique sur la colline - butte de Pa- risis, 2. Les quartiers pavillonnaires développés avec l?arrivée du train dans la plaine, avec la ZAC de la Croix Blanche et la ZAC de la gare, en cours de réa- lisation, 3. La ZUP et son centre commercial, dans la plaine, développés dans les années 1970 et accueillant le centre administratif, 4. Enfin la RD14 qui, parallèlement à l?A15 réalisée en tranchée, s?est constitué comme un véritable cor- ridor commercial autonome avec d?innombrables parkings et enseignes surabondantes. Sur près de 5 km, sur la ?patte d?oie d?Herblay?, ce secteur est à repenser car sa structure et sa morphologie urbaine sont aujourd?hui obsolètes et contribuent à la rupture urbaine entre nord et sud de la ville et entre les différentes entités de la commune. Le projet développé patiemment par la commune vise à repenser, recoudre et créer de l?urbanité sur l?ensemble de son territoire en constituant, à partir du centre, le plan habité de la commune: ZUP, centre, Carrefour et segments de la RD14 reconvertis en logements, équipements et autres formes urbaines commerciales. Il s?agit d?apaiser la circulation de transit sur la RD14, d?optimiser les parkings, de réaliser un véri- table espace public entre la place de la mairie et la RD14, et de proposer des formes urbaines per- mettant des mutations et des cohabitations avec le tissu pavillonnaire proche. Cela suppose de la mé- thode et une équipe expérimentée pour répondre à cette problématique complexe et à ce modèle éco- nomique et commercial difficile à monter. C?est le sens de notre proposition d?équipe pour ré- pondre au présent appel d?offre. Il s?agit de faire, avec les habitants, les partenaires et les collecti- vités locales, une réussite exemplaire de transfor- mation de l?entrée de la ville de Montigny, au-delà de simple mesure cosmétique. Objectif : créer un coeur de ville Concevoir et accompagner la mutation du secteur de la RD14 tout en conservant / améliorant son attracti- vité commerciale est le principal enjeu de la mission. Celle-ci doit s?inscrire dans une ambition plus large répondant à la situation de l?ensemble de la com- mune : la transformation de la RD14 doit avoir un effet ?locomotive? ou d?entraînement qui permet- tra l?amélioration des quartiers attenants et de créer progressivement du lien entre les entités territoriales dont la RD est le centre géographique. La commune a déjà engagé, suite à l?Atelier Natio- nal ?territoires économiques?, plusieurs réformes administratives permettant de réaliser les trans- formations indispensables à la mise en oeuvre de ce projet (révision du PLU, droit de préemption...). Il s?agit maintenant de réaliser les études ur- baines, architecturales, commerciales et tech- niques et d?élaborer un plan d?aménagement ou plan-guide identifiant les actions à mener sur le territoire de projet. Avant: une entrée de ville commerciale peu urbaine qui contribue à la dissociation nord / sud et entre les quartiers Après: un morceau de ville mixte, urbain et apaisé au coeur de la commune et qui créer du lien entre ses différentes parties REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 171 8 ré un io n de la nc em en t co m ité te ch ni qu e Et ud es te ch ni qu es e t u rb ai ne s en v ue d e la c ré at io n d? un c en tr e- vi ll e bd V ic to r B or di er à M on ti gn y- le s- Co rm ei ll es P ha sa ge / pl an ni ng p ré vi si on ne l d e la M is si on co m ité d e pi lo ta ge ré un io n pu bl iq ue éc ha ng es e nt re m is si on s et M O A N B : ce p la nn in g de tr av ai l c or re sp on d à la m ét ho do lo gi e en 3 te m ps e xp os é ci -c on tr e. Il e st p ré se nt é ho rs te m ps d e va lid at io n et p ér io de s ne ut ra lis ée s re nd u SE U R A a rc hi te ct es M or ph ol og ie e t u rb an is m e premières pistes de projection ET U D ES CB R E co nv er ge nc e St ra té gi qu e co m m er ci al e SE TU b ur ea u d? ét ud es In fr as tr uc tu re s et r és ea ux m 00 m 01 m 02 m 03 m 04 m 05 m 06 m 07 m 08 m 09 m 10 m 11 m 12 di ag no st ic dé ve lo pp em en t d u pr oj et sy nt hè se p ha se 1 ph as e 2 ph as e 3 172 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 9 2-PLANNING PRÉVISIONNEL ET PHASAGE DES ÉTUDES Conformément à l?appel à projet ?repenser la pé- riphérie commerciale?, le marché aura une durée maximale de 18 mois. Forts de nos compétences et de notre connaissance préalable du territoire, nous proposons qu?elle ait lieu sur 12 mois hors temps de validation et pé- riodes neutralisées. Ce planning resserré permet d?engager au plus vite les étapes suivant la mission et visant la mise en oeuvre opérationnelle du projet urbain, à commen- cer par la création de l?OAP dans le cadre de la ré- vision du PLU. Comme souhaité dans le CCTP de la consultation, le marché sera organisé en trois phases. Elles du- reront respectivement 3, 6 et 3 mois. ? Phase de diagnostic / 3 mois ? Développement du projet / 6 mois dont un rendu intermédiaire des premières pistes de réflexions 3 mois après le démarrage de cette phase, soit 6 mois après le démarrage de l?étude, ? Phase de synthèse / 3 mois Pour les phases 1 et 2, l?ensemble de l?équipe est mise à contribution. Pour la phase 3, seule l?équipe de l?agence SEURA participera à l?élaboration des éléments de la mission. Des échanges réguliers sont organisés entre l?équipe de maîtrise d?oeuvre et la maîtrise d?ou- vrage, permettant d?élaborer un projet partagé par tous. Nous proposons pour les phases 1 et 2 des temps dédiés à des rencontres entre les acteurs du projet via des comités techniques, de pilotage et des réu- nions publiques ainsi qu?une réunion de lancement. En sus de ces temps strictement définis et plani- fiés, des échanges réguliers, par téléphone et/ou mail auront lieu entre le chef de projet de l?agence SEURA architectes, en tant que représentant de l?équipe, et la maîtrise d?ouvrage. DIAGNOSTIC La phase de diagnostic durera 3 mois. Une réu- nion de lancement débutera la mission. Un comité de pilotage sera organisé environ 2 mois après son début et une réunion publique la clôturera. Les architectes de l?agence SEURA travaillant et ayant déjà travaillé sur le territoire (élaboration d?un plan guide pour la définition du nouveau centre ville de Montigny Lès Cormeilles, réalisation du groupe scolaire de Montigny lès Cormeilles, réalisation du programme ?villa jardin?: 98 logements et places de parking), ayant une bonne connaissance de la si- tuation et ayant réalisé un certain nombre d?études qui y sont consacrées (dans le cadre de la consul- tation ?Territoires Économiques), le temps de re- cueil des données sera court. Ceci permettra de consacrer une partie importante du temps imparti à la réalisation de l?état des lieux et de la synthèse illustrée. DÉVELOPPEMENT DU PROJET La phase de développement du projet durera 6 mois. Un rendu intermédiaire présentant les pre- mières pistes de réflexions sera réalisé au bout de 3 mois. De M03 à M06: élaboration des premières pistes de réflexions. Un comité technique est prévu au bout d?un mois, un comité de pilotage au bout de 2 mois, et une réunion publique conclusive dans les 6 mois après le démarrage des études. De M06 à M09: consolidation du scénario retenu, dans toutes ses composantes. Un comité technique est prévu au bout d?un mois, un comité de pilotage au bout de 2 mois, et une réunion publique conclu- sive. SYNTHÈSE La dernière phase de l?étude consistera en un temps d?élaboration des documents permettant de présenter le projet: pièces écrites, graphiques, maquette... Elle durera 3 mois, mobilisant exclusivement l?équipe de l?agence SEURA architectes. REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 173 10 3-ÉTAT DES LIEUX ET SYNTHÈSE DES ÉTUDES L?étude est lancée à un moment stratégique et constitue la dernière étape pré-opérationnelle avant la création de l?OAP au cours de la révision du PLU. Il s?agit d?une des dernières étapes avant la mise en oeuvre. C?est pourquoi elle revêt une dimension particulièrement importante. L?agence SEURA, mandataire du groupement, a participé à la consultation ?Territoires Economiques? et a déjà travaillé sur le territoire de la commune, notamment celui de la RD14 - voir notamment ci-contre. Ces études préalables nous permettront d?être réactifs et efficaces. Pour autant, nous veillerons à bien intégrer toutes les données et composantes qui ont évolué ou sont en cours de modification depuis. Il s?agira donc de repartir du travail déjà réalisé mais, avec la maîtrise d?ouvrage, de questionner les propositions déjà effectuées pour prolonger celles qui sont pertinentes, mettre à jour certaines voire mettre de côté celles qui seraient devenues obsolètes. Trois études complémentaires seront menées en parallèle et coordonnées par le mandataire, SEURA architectes. Une première étape du travail sera de définir, avec la maîtrise d?ouvrage, les différents périmètres concernés par le projet : ? Périmètre de réflexion, qui permettra de montrer l?insertion et le rôle de la RD à l?échelle de la commune ainsi que sa valeur au regard des municipalités contiguës (Franconville et Herblay). ? Périmètre d?intervention, qui prendra en compte les quartiers et rues bordant la RD et directement impactés par sa transformation ; ces espaces pouvant eux-mêmes faire l?objet de mutations. Il s?agit de travailler dans l?épaisseur de la ville et du tissu urbain, une réflexion sur le linéaire de la RD et les bâtiments qui y sont adressé ne pouvant suffire à la construction d?un projet urbain cohérent et impactant. ? Périmètre opérationnel, correspondant aux mutations structurelles, morphologiques ou encore programmatiques qui feront l?objet d?études approfondies et relativement détaillées (document envisagés: scénarios, volumétries 3D, maquettes, fiches de lots...) L?étude de morphologie urbaine a pour objectif de définir les grands principes d?évolution de la RD, dans toutes ses dimensions : urbaine, architecturale, paysagère, programmatique, espaces publics, déplacements et mobilités, ... ? À l?échelle urbaine : identifier les mutations et les inscrire, suite au recueil des données utiles en phase diagnostique, dans un phasage à court, moyen et long terme. Le travail de CBRE sera à cet égard indispensable et précieux. Le diagnostic commercial permettra de définir l?état des lieux de la fréquentation des commerces, l?analyse foncière détaillant la nature juridique de la détention du foncier et la possible libération des parcelles ou les points durs à la mutation. Sur cette base la définition du potentiel commercial et l?élaboration des scéanrii programmatiques ouvriront la réflexion à l?échelle architecturale. ? À l?échelle architecturale ; proposer des évolutions des formes urbaines afin d?adapter les rapports d?échelles des futures opérations aux différents contextes de la RD (le front bâti sur la RD, le tissu pavillonnaire en profondeur de parcelle et les grandes pièces commerciales existantes). Cela devra se faire en interrogeant la notion de porosité du linéaire de façade des opérations immobilières sur la RD 14 ainsi que la densité bâtie en coeur d?îlot dans l?objectif de valoriser les espaces extérieurs et paysagers en lien direct avec les quartiers pavillonnaires. La réflexion sera nourrie par les propositions programmatiques de redynamisation et développement commercial localisées aux emplacements stratégiques à l?échelle du barreau de la RD permettant la valorisation et l?animation des rez-de-ville. ? À l?échelle paysagère et d?espaces publics : créer des continuités pour les piétons et modes doux les intégrant aux nouveaux aménagements de la RD pour accomplir sa transformation en véritable boulevard urbain. Mettre en valeur une trame paysagère multipliant les traversées et venelles piétonnes, accompagnant les cheminements, afin de favoriser la perméabilité des macro-ilots générés par l?urbanisme commercial en voie ? 174 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 11 3-LA STRATÉGIE COMMERCIALE Introduction Projet de de transformation s?inscrit au coeur d?un secteur plus large qui est celui de la « Patte d?Oie », qui est une des plus grandes zones commerciales d?Ile-de-France. En effet elle s?étend sur 4km de longueur à travers 4 communes le long de la RD14. Le secteur de la « Patte d?Oie » est aujourd?hui organisé en 4 grandes séquences commerciales polarisées autour d?ensembles commerciaux et de locomotives commerciales majeures : ? Leroy Merlin de Montigny-lès-Cormeilles fait partie du top 3 des magasins français de l?enseigne ? Le Ikea Franconville figure quant à lui parmi les plus importants de France avec jusqu?à 12 000 clients/jour ? Carrefour Montigny, hypermarché de proxi- mité qui dispose de performance appréciable, mais en baisse régulière depuis plusieurs an- nées ? Centre commercial des Copistes avec plu- sieurs enseignes attractives (Decathlon, Fnac, Darty, ?) Le secteur de la R14 à Montigny Les Cormeilles est donc une partie constituante de ce vaste ensemble commercial dont l?urbanisme d?un autre temps continue cependant de rayonner sur un large ter- ritoire du Nord-Ouest de l?Ile de France. Il est ainsi mis en tension par 2 secteurs commerciaux impor- tants le long de cet axe et situés aux limites admi- nistratives de sa commune : ? Le secteur des Copistes à Herblay : Fnac, Zodio, Decathlon, Darty, Orchestra, ? ? Secteur E. Leclerc et Marques Avenue sur la commune de Franconville. Ce secteur est ren- forcé dans son prolongement par la présence de Ikea Chacun de ces secteurs commerciaux fortement attractifs sont situés aux « portes d?entrée » de Montigny-lès-Cormeilles, autour de ronds-points qui leur confèrent ainsi un positionnement straté- gique le long de la RD14. REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 175 12 Comment fonctionne la RD14 aujourd?hui grâce à la solution Calibrate ® Sur la base de ce constat, et à l?aire de la solution Calibrate®, nous avons pu mesurer les flux réels de fréquentation commerciale de la RD14 sur une période d?un an. Appliqué sous forme de carte de chaleur, cette analyse fait apparaitre les secteurs animés commercialement : ? Là où une clientèle importante vient fréquen- ter des commerces attractifs, ce qui est le cas des principales locomotives du secteur comme Carrefour, Leroy Merlin, Kiabi, Norauto, Gifi, ? ? Les secteurs ou la clientèle reste longtemps à un mêle endroit ce qui est notamment le cas pour les secteurs de restauration (Mc Donalds, Wafu, restaurants rue de Beauchamp, ?) ou les lieux de loisirs tels que le cinéma Mega- rama ou Loopings Kids. Le croisement de la donnée sur les différents sous- secteurs que nous avons mis en place ont mis en lumière plusieurs éléments : ? Plusieurs des sous-secteurs sur Montigny ont un fonctionnement indépendant les uns des autres. On y vient par destination, sans for- cément aller dans d?autres commerces de la zone. Seul le secteur des Copiste (Herblay) permet une redistribution des flux de clientèle vers d?autres secteurs à Montigny-lès-Cor- meilles. ? Les secteurs de Carrefour et des Copistes (Herblay) sont important dans l?animation commerciale. Ils disposent cependant de zone de chalandise différentes : celle de Carrefour est beaucoup plus réduite et correspond à de besoins de proximité alors que le secteur des Copistes rayonne plus largement sur le Parisis et le long de la A15. Comment organiser la stratégie de phasage pour le développement d?une offre en RDC ? Trois grandes étapes sont nécessaires à l?élabora- tion du projet commercial souhaité par la ville de Montigny-lès-Cormeilles : ? Identifier les espaces de projets immobiliers : A ce jour les secteurs de Carrefour / Boulan- ger, et les parcelles déjà acquises par l?EPF constituent des amorces pour la réalisation des premiers projets commerciaux. Au-delà de ces espaces il est important de voir également la dureté foncière des principales parcelles le long de la RD14 afin d?évaluer la plus ou moins grande facilité à muter. ? Transférer des enseignes/commerces sur les nouveaux sites commerciaux : Sur les pre- miers espaces identifiés, la réalisation de pro- 176 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 13 jets immobilier tant sur la commune de Monti- gny-lès-Cormeilles qu?en dehors, va permettre le transfert de certaines enseignes sur ces nouveaux sites prêts à les accueillir. ? Réalisation de projets urbains mixtes : La libé- ration des parcelles le long de la RD14 va per- mettre la réalisation d?un projet urbain mixte. Suivant les secteurs identifiés, des RDC com- merciaux seront créés et permettront d?y déve- lopper une offre de proximité (ou y transférer des commerces existants). Pour cela notre équipe a réalisé une double analyse qui permet de mesurer et prioriser les secteurs à se transformer : ? La dureté foncière à travers la capacité plus ou moins forte de négociation avec le ou les propriétaires. L?analyse de la propriété per- met ainsi de mettre en exergue une libération des fonciers des propriétaires occupants et propriétaires bailleurs, dont les négociations peuvent être plus directes en vue d?une amorce des premiers programmes. ? La mutabilité du bâti à travers l?agrégation de plusieurs données (qualité du bâti, qualité/en- tretien des espaces de stationnement, acces- sibilité routière depuis la RD14, typologie des occupants) Enfin, en termes de transfert des activités commer- ciales il est important de pouvoir différencier les attentes pour : ? Les commerces structurants, qui sont des com- merces locomotives nécessitant un rayonne- ment large, et qui doit se matérialiser par une implantation sur les meilleurs emplacements commerciaux : visibles et accessibles depuis les secteurs stratégiques, et notamment pour les flux voitures qui restent le principal moteur de l?attractivité du secteur. ? L?offre d?accompagnement, qui se nourrit de la présence et des flux générés par les com- merces structurants. Suivant l?offre visée il est important de bien cibler le type de bien immo- bilier souhaité (pied d?immeuble, galerie mar- chande, retail parc, ?) Au regard des changements envisagés et de la taille du périmètre, le projet urbain de Montigny les Cormeilles s?intègre inéluctablement, sur le long terme. Ce travail d?organisation de l?offre com- merciale du projet urbain est un travail itératif qui doit en permanence s?adapter avec les nouveaux besoins des enseignes et les réalisations progres- sives des projets urbains mixtes. Analyse de la propriété : identification des principaux propriétaires Bâtiments : quelle nécessité de mutabilité du bâti REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 177 14 Amorce de la stratégie commerciale et définition des invariants Le dessin de la stratégie commerciale vise à don- ner une vue d?ensemble de ce à quoi pourrait res- sembler la RD14 de demain. Pour cela nous avons décomposé le raisonnement en plusieurs étapes : ETAPE 1 : Organisation par étapes du centre-ville de demain 1. Aménager les carrefours stratégiques le long de la RD14 afin qu?ils permettant d?offrir la visibilité et l?accessibilité dont les commerces locomotives ont besoin : ? Conserver le rôle stratégique des carrefours aujourd?hui situés aux portes d?entrée de la commune (coté Herblay et Franconville), ainsi qu?à l?intersection des Bd V. Bordier et de l?Ave- nue des Frances (permettant l?accès aux Car- refour et à Leroy Merlin). ? Conforter le rôle stratégique du rond-point des Copistes qui va gagner en importance avec la création de la future bretelle autoroutière et son arrivée via la rue Marceau Colin ? Permettre l?émergence du carrefour Bd V. Bor- dier / Rue du Général de Gaulle comme nou- veau carrefour stratégique pour le projet de centre-ville commerçant à Montigny-lès-Cor- meilles 2. Organiser le coeur de ville depuis le centre com- mercial Carrefour : ? Carrefour constitue aujourd?hui une offre de grande proximité qui répond notamment aux besoins des ignymontains. Son site est straté- gique dans l?organisation du futur coeur de ville, puisqu?il sera traversé par une liaison piétonne entre la mairie Annexe et la RD14. Sa position pourrait être renforcée à travers l?ouverture de droits à construire supplémentaires sur ses surfaces de stationnement (pour l?implantation de moyennes surfaces ?) ou au sein du bâti ac- tuel (à travers une réduction de surface de l?hy- permarché et le renforcement de son offre de galerie ?). Ces surfaces supplémentaires per- mettrait ainsi le transfert de certaines activités aujourd?hui présentes le long de la RD14 tel que les offres en prêt à porter (Sergent Major, Bebe9, ?) ou de services (SFR, Optique2000, ?). Par ailleurs, l?enseigne est aussi approchée par des promoteurs en vue de densifier son site avec une offre de logements et dessus des ac- tuelles surfaces commerciales. ? Boulanger / Megarama : Ce secteur fait le lien entre la locomotive carrefour la RD14 et le futur secteur du centre-ville. Bien que le transfert du Boulanger soit envisagé, l?animation commer- ciale du Cinéma et de ses restaurants, ainsi que l?offre qui pourrait être développée sur ces espaces, doit permettre de créer un lien natu- rel du parcours marchand entre le centre-ville et Carrefour. Il représente donc un site straté- gique permettant o De faire un rôle pivot entre le secteur de Carre- four et la future centralité Bd V. Bordier / Rue du Général de Gaulle. o D?être un espace vitrine du projet de coeur de ville. Cette première étape pose ainsi la question de l?optimisation commerciale des RDC pour la nou- velle centralité Bd V. Bordier / Rue du Général de Gaulle. Il est donc important de pouvoir maximiser le développement de commerces « vitrine » sur ce carrefour stratégique du centre-ville de demain. Le développement commercial répondant à des critères nécessaires : o Une bonne visibilité et accessibilité depuis les flux o La concentration commerciale o Une continuité de linéaire o La présence de vis-à-vis commerciaux o La thématisation de l?offre Pour cela l?optimisation le long de la RD14 vise à privilégier l?installation : o D?une offre animée locomotive autour du car- refour stratégique (Bd V. Bordier / Rue du Gé- néral de Gaulle) tels que l?alimentaire (boulan- gerie-pât., superette, surgelée/Picard, caviste ?), de services (notamment Pharmacie) ou d?animation de l?espace public avec des cafés/ restaurants. o Une offre de services à mesure que l?on s?y éloigne. o Cette organisation pose également la question de la spatialisation des équipements publics identifiés dans le projet urbain. En effet, bien que certains d?entre eux créent des flux, ils ne sont pas constants (exemple une école crée des flux uniquement aux heures d?accueil et de sortie des élèves, en semaine, hors week-end et vacances). Ces derniers ne participent pas 178 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 15 à l?animation commerciale. La spatialisation proposée par SEURA et CBRE vise donc à per- mettre la bonne adéquation entre l?animation de l?espace public urbain et l?animation com- mercial à travers les implantations suivantes : o Salle de spectacle : à privilégier face au Méga- rama de manière à identifier le secteur un pôle lié à la culture et aux loisirs o Ecole : privilégier au milieu de la RD14, en bout de linéaire commercial idéalement en face du futur parc urbain o Collège + Gymnase : privilégier à l?extrémité de la RD14, coté Herblay, afin de bénéficier de la proximité du parc sportif. ETAPE 2 : Organisation du péricentre de demain 3. (Re)développer la périphérie du centre-ville : ? Parc commercial Rue Marceau Colin : La libé- ration de ce foncier pour la création d?un parc commercial permettrait de créer une situation favorable pour le transfert de certaines loco- motives commerciales peu compatibles avec des implantations en pied d?immeuble. En effet, le site dispose d?une situation stratégique face au nouvel échangeur et au Centre Commercial des Copistes. Le lieu est notamment identifié pour y transférer des grandes surfaces tel que Boulanger ? Réorganiser une offre « voiture » autour des carrefour stratégiques, où arrivent les flux de l?A15 : A privilégier pour les offres liées à la voiture tels que les restaurants drives (Mc Do- nalds, KFC, ?), station-service, drive alimen- taire, ? 4. Organiser le coeur de ville depuis Carrefour à travers la « (R)urbanisation » de la RN14 : Suite à la libération des fonciers, il s?agira de « tirer » et mettre en tension l?offre commerciale de RDC afin de parfaire le projet de centre-ville de demain. Cette offre sera néanmoins moins animée qu?au coeur de ville et sera à privilégier pour les activi- tés de services non-marchands (banques, assu- rances, cabinets médicaux, ?) ou autres activités secondaires. ETAPE 3 : Les invariants du projet 5. 5. Transfert du Mc Donalds sur le rondpoint des Copistes pour libérer les emprises néces- saires au futur parc urbain : Dans son implanta- tion actuelle le restaurant n?est accessible que pour les flux en direction d?Herblay. Il apparait ainsi important de lui proposer une implanta- tion lui permettant d?améliorer sa visibilité et son accessibilité afin de conforter son rayon- nement. Une implantation sur le rondpoint des Copistes permettrait donc : o Un gain de visibilité et d?accessibilité depuis ce carrefour stratégique, et qui sera renforcé par l?embranchement du nouvel échangeur sur la rue Marceau Colin o Une implantation à proximité de ses concur- rents (Pizza Hut, KFC, Burger King). Cette concentration permettrait de conforter l?iden- tification d?un « pôle de restauration » déjà existant, tant pour les ignymontains que pour la clientèle des Copistes. 6. Conserver la fluidité automobile entre l?échangeur n°4 et les locomotives Carrefour et Leroy Merlin. o Cette section du Bd Victor Bordier permet une accessibilité directe (sans tourne à gauche) de l?échangeur jusqu?au rond-point Leroy Merlin/ Carrefour. o A terme, ce secteur restera le principal accès entre l?échangeur N°4 et les magasins Leroy Mer- lin et Carrefour. Il convient donc de conserver cette fluidité automobile en évitant ou en minimisant les traversées par de nouvelles voiries. Cet aspect est d?autant plus important pour conserver l?attrait REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 179 16 de ces deux locomotives majeures.Proposition de stratégie commerciale pour le projet de transfor- mation de la RD14 Proposition de stratégie commerciale pour le projet de transformation de la RD14 Le scénario proposé en termes d?organisation com- mercial vise donc à : o Disposer d?un centre-ville animé et thématisé au coeur de la RD14 : ? Carrefour et sa galerie seront confortés dans leur rôle de locomotives de grande proximité pour les ignymontains avec une offre alimen- taire et de « shopping de proximité » (par le transfert d?activités déjà existantes). ? Une offre de proximité composée de com- merces alimentaires et de services qui ré- pondent aux besoins des habitants et corres- pondent aux formes urbaines d?un centre-ville mixte. ? Un pôle culturel autour du cinéma Megarama et de la salle de spectacle ; complété par une éventuelle offre de loisirs et de restauration sur le pôle Carrefour / Boulanger. Son articulation lui permettra de jouer un rôle de « rotule » des flux marchands entre Carrefour et le centre- ville de demain. o Permettre le maintien d?activités commer- ciales locomotives qui répondent aux besoins des ignymontains et basés sur les flux automo- biles. Ces activités seront donc redéveloppées aux marges du centre-ville : o Parc commercial de destination : en vue d?ac- cueillir des enseignes stratégiques du paysage commercial de Montigny-lès-Cormeilles telles que Boulanger ou Mc Donalds, ainsi que des offres d?accompagnement en lien avec l?offre de ce parc et du secteur des Copistes. o Un pôle automobile à proximité du Leroy Mer- lin, permettant d?y replacer des offres de ga- rage / centre technique nécessaire aux besoins de proximité automobile des ignymontains. Son emplacement, leur permet de rester visible de- puis les flux de Carrefour et Leroy Merlin. o Un pôle « drive & automobile » permettant de créer un éventuel espace de transfert pour les activités station-service ou drive de Carrefour. En lieu et place de ces activités « automobile », cet espace pourrait accueillir une offre en équipement de la maison (mobilier) autour de l?actuel magasin Porcelanosa, et permettant de créer une offre complémentaire entre les locomotives Leroy Merlin de Montigny et Ikea de Franconville. 180 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 17 3-LA STRATÉGIE URBAINE Intentions L?analyse et le diagnostic commerciales, établis en étroite collaboration et échange avec les parte- naires de l?équipe de maîtrise d?oeuvre, ont permis d?étayer parallèlement une stratégie urbaine cohé- rente et conforme aux objectifs de la Ville de Monti- gny-lès-Cormeilles. Suite à la réalisation d?un inventaire exhaustif des données et études territoriales existantes le man- dataire du groupement a identifié les contraintes et les invariantes considérées comme inamovibles ou non transformables, indispensables à la proposi- tion de solutions concrètes. Cette première étape est essentielle pour orienter au mieux la recherche de solutions. Elle doit avan- cer des principes clés qui permettront d?ouvrir un vrai débat et échange sur les scénarii proposés en phase 2. La stratégie commerciale et les orientations ur- baines sont énoncées par des schémas de principe se référant au périmètre large de la Commune sur l?axe de la RD14. Sur le barreau de 1,5Km de l?ouest vers l?est prennent forme les programmations commerciales énoncées dans le paragraphe précédent : le parc commercial de destination, les équipements program- més par la Commune, l?offre de commerce de loisirs à proximité du Centre commercial Carrefour autour d?un boulevard urbain apaisé, et passant, bordé par une programmation à dominante de logements. Depuis Leroy Merlin d?autres programmes liés à un pôle automobile et à l?équipement de la maison pourront se fédérer en bénéficiant d?une visibilité et d?une accessibilité accrues assurées par les ronds-points existants (Avenue de Frances et en limite de la Commune de Franconville). REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 181 18 Une nouvelle trame viaire pour une accessibilité renforcée L?armature du réseau viaire existant est aujourd?hui calibrée sur un modèle d?urbanisme commerciale structuré par de macro-îlots. Les dimensions constatées entre les voies bouclant le Boulevard Bordier (notamment au sud de la RD14) sont de 350/400 m linéaires. Cela a favorisé un mode de déplacement «tout voiture» pénalisant fortement les modes doux (piétons/cycles/TC). Ce modèle est d?ailleurs à l?origine des dysfonctionnements mis en évidence dans l?ensemble des études de dépla- cements réalisées sur le territoire de Montigny. Il s?agit donc, à ce stade, des études de repenser le plan de déplacements et circulation favorisant les transports en commun et les liaisons douces, dans l?objectif de renforcer et densifier les liens entre les différentes entités urbaines du territoire (équi- pements, logements et commerces) et notamment ceux franchissant le boulevard Bordier en direction nord-sud. L?objectif est d?apaiser la circulation de transit sur la RD14, optimiser les parkings en adap- tant l?offre aux besoins spécifiques (commerces de proximité, livraisons, accessibilité résidentielle et accessibilité aux équipements). Une analyse fine du foncier a mis en valeur les pos- sibilité d?implantation de nouvelles voies dans la continuité de la trame existante en s?appuyant sur les opportunités que le territoire offre actuellement (terrains vagues, parcelles interstitielles libres, friches..). La stratégie adoptée permettra notamment : ? La réduction des distances de bouclage des futurs îlots (entre 110 et 140m environ) ? La multiplication des points de franchisse- ment de la RD14 pour entamer sa mutation en boulevard urbain ? Une amélioration des conditions de desserte en profondeur de parcelle, également pour l?ensemble du tissu pavillonnaire existant si- tué au sud de la RD14 ? La mise en place des conditions nécessaires au développement des itinéraires en modes doux (réduction des distances à franchir, coexistence entre voitures et piétons maîtrisée par des nou- veaux aménagements). ? Une réalisation adaptée et phasée selon la ca- dence temporelle de mutations programmatiques à venir 182 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 19 Les déplacements doux pour un centre-ville à l?échelle du piéton Sur l?armature viaire esquissée un réseau dense d?itinéraires lié aux modes doux est envisagé, s?in- tégrant aux nouveaux aménagements de la RD pour accomplir la transformation de la voie en véritable boulevard urbain. La mise en valeur de la trame pay- sagère sera un outil supplémentaire permettant de multiplier davantage les traversées et venelles pié- tonnes, accompagnant les cheminements, afin de favoriser la perméabilité des macro-ilots générés par l?urbanisme commercial en voie de mutation. Ainsi, les pistes cyclables prévues en voie parta- gée avec le réseau de transport public le long de la RD14 seront accompagnées par des grands ali- gnements d?arbres longeant les trottoirs élargis et réaménagés. Des aménagements spécifiques per- mettront de hiérarchiser les différents usages des espaces publics au regard des modes de déplace- ments. A cela une trame orthogonale sera créée pour irri- guer les futures opérations et alimenter les nouveaux itinéraires en rez-de-ville (du domicile aux écoles, aux équipements, aux commerces et aux zones de loisirs...). Cela se fera non seulement en s?ap- puyant sur la voirie existante et projetée, mais en favorisant le développement des nouvelles formes urbaines : la porosité de la ville devra s?exprimer à travers la proposition d?îlots ouverts et passants. Les itinéraires ainsi générés mettront en évidence la richesse du paysage urbain alimentée par la tran- sition entre espace public, espace privé et espace partagé en intérieur d?îlot. Parmi les différents points stratégiques à l?étude qui seront conforté en phase scénarii il est rappelé: ? L?intégration, dans les itinéraires doux, des grandes surfaces vertes de la commune et no- tamment le bois Barrais et ses équipements, le parc entre la RD14 et la rue Paul Signac, et le bois des Eboulures ? La proposition d?un «chemin des écoliers» s?attes- tant au sud de la RD14 et parallèle à la voie. Ce dispositif, en interface entre les pavillons existants et les nouvelles opérations, permettra de gérer au mieux la transition entre la ville d?aujourd?hui et de demain, multipliera la création d?itinéraires al- ternatifs en donnant à lire une dimension urbaine renouvelée ? La création d?une liaison nord-sud entre la Mairie, ses quartiers résidentiels et la RD14. Le désen- clavement du site Carrefour est dans ce sens une opportunité pour recomposer l?offre commerciale de l?enseigne, lui conférer une nouvelle attractivité et inscrire des nouveaux itinéraires urbains reliant les secteurs stratégiques du futur centre-ville carrefour leroy merlin chemin des écoliers bois Barrais équipements sportifs bois des Eboulures REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 183 20 Premiers scéanrii de programmation A partir des première hypothèses et élaborations concernant la stratégie commerciale esquissées par CBRE il a été proposé d?entamer une phase perspective de vérifications des surfaces sur le périmètre élargi d?étude, afin d?orienter et recali- brer, le cas échéant, l?équilibre de la programma- tion sur la totalité du barreau de la RD14. Cet exercice est donc une anticipation des projec- tions quantitatives liées aux invariantes détermi- nées par les études commerciales et par la forma- lisation d?une proposition en termes de volumétrie bâtie conforme à la réglementation urbaine actuel- lement en vigueur (PLU 2016). Cette première approche à pour objectif d?alimen- ter le débat interne à l?équipe de MOE ainsi que de poser le débat autour des objectifs et des attentes de la Ville à long terme. Suite aux différents échanges, lors des comités techniques de la phase diagnostic, plusieurs ré- flexions pourront orienter les scénarii de la pro- chaine phase d?études à venir : ? L?assiette globale de la surface de plancher SDP est cohérente avec les attendus de la Commune ? La répartition entre programmes sera à affiner. Notamment la SDP du commerce de proximité semble trop importante au vu des dynamiques actuelles (court terme) appréciées par CBRE sur le secteur de la Commune ? L?implantation des commerces de proximité sera également à affiner selon les principes évincés par CBRE en matière d?emplacement straté- giques. Il est effectivement constaté un étalement trop important de ces surfaces depuis le carrefour Bd Bordier/Rue Général de Gaulle en direction de Herblay. Une recomposition est souhaitable autour du carrefour cité pour maximiser l?attractivité des futures enseignes projection des surfaces de plancher : répartition par programme 184 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 21 L?espace public : les centralités urbaines du futur centre ville La programmation envisagée et les nouveaux iti- néraires proposée pour un centre ville passant et connecté mettent en évidence les centralités stra- tégiques du projet en matière d?espace public. A ce stade de l?étude, l?équipe de MOE identifie, sur le barreau de la RD14 et en lien avec les pièces ur- baines majeures, les éléments qui feront l?objet, lors de la prochaine phase, d?études détaillées permettant des arbitrages de la maîtrise d?oeuvre dans l?objectif d?orienter au mieux la finalisation du projet : ? Le parvis constitué par la liaison nord-sud entre la Mairie et la RD14 à proximité du site de Carrefour. Cette large promenade s?inscrit dans la volonté de proposer une nouvelle percée majeure depuis les quartiers nord vers le boulevard urbain. Elle sera l?occasion de redéfinir la qualité des accès au centre commercial et redynamiser l?offre des enseignes autour d?un pôle de loisir renforcé ? La grande place deviendra l?amorce du parvis sur le boulevard. Une nouvelle «porte d?ac- cès» au site de Carrefour dans une logique de fréquentation de proximité. L?espace public sera bordé par des nouveaux programmes mixtes intégrant des commerces et services en pied d?immeuble ? Les places et parvis le long du boulevard. A proxi- mité des futurs équipements (gymnase, école, salle de spectacle...) des espaces tampons pouvant absorber les flux générés par les programmes envisagés seront à calibrer en termes de dimen- sions et d?ambiance afin d?apporter des réponses appropriées aux usages et aux fréquentations. La cohérence de leurs écritures sera assurée par l?élaboration d?une charte urbaine concernant les matériaux (revêtements, végétalisation des sols) et les aménagements (mobilier urbain, éclairage public...) REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 185 22 186 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 23 Un pré-scénario cohérent : la formalisation des invariantes retenues La phase diagnostic a permis d?éclaircir les inva- riantes retenues concernant la stratégie commer- ciale et les intentions urbaines. A le demande de la Ville, un pré-scénario a été éla- borer pour anticiper et vérifier les premières pro- jections quantitatives (surfaces SDP) et identifier les éventuelles criticités, tant du point de vue ré- glementaire que du point de vue technique (état de lieux des réseaux et préconisations au regard des besoins du futur projet). Le regard à porter sur ces documents doit donc s?inscrire dans la volonté de formaliser un point d?arrêt pour alimenter les échanges sur les grandes orientations à ce stade esquissées. Il ne s?agit pas de la finalisation d?une étape de l?étude, mais d?un ensemble d?éléments permettant de visualiser un corps cohérent de stratégies déployées: ? Une mutation urbaine : de l?urbanisme de péri- mètre/zoning à l?urbanisme d?itinéraires ? Une programmation diversifiée et adaptée à la réalité du territoire (suite à l?analyse des dynamiques commerciales existantes et du potentiel futur) ? Un nouveau statut pour la RD14 : de la route commerciale au boulevard urbain ? Des formes urbaines cohérentes au regard de la mutation du territoire : les alignements sur le bou- levard urbain, l?échelle adaptée, en profondeur de parcelle, au tissu pavillonnaire ? Un rez-de-ville actif et partagé. Intégrant à cette phase diagnostic une réflexion à l?échelle de l?îlot type, des principes sont affirmés : 1. une porosité du bâti notamment au regard des alignements sur le futur boulevard ur- bain 2. un intérieur d?îlots accessible et partagé par la mise en oeuvre de chemins publics, jardins communs et espaces privatifs 3. un coeur d?îlot paysager capable de fédé- rer la notion de qualité des espaces en pied d?immeuble et le volet environnemental (végétalisation des emprises libres sur la parcelle, gestion de l?eau, infiltration sur site ou rejet maîtrisé sur le réseau de la Commune) REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 187 24 188 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 25 ANNEXE - Un nouveau statut pour la RD14 : de la route commerciale au boulevard urbain Avant... la RD14 : ? un paysage dédié à la voiture ne favorisant pas les déplacements doux ? un parc immobilier vieillissant et dégradé ? une signalétique complexe et une inflation pu- blicitaires ? un modèle environnemental à revoir, favorisant le réchauffement climatique et incitant à l?im- perméabilisation des sols Après...le boulevard urbain : ? des formes urbaines délimitant les futurs es- paces publics ? un espace public de qualité assuré par des outils réglementaires à annexer au futur PLU (type charte prescrivîtes du mobilier urbain, d?éclairage...) ? un stationnement maîtrisé et intégré à l?amé- nagement du futur boulevard avant : la RD14 après : le boulevard urbain REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 189 26 ANNEXE - L?îlot : un rez-de-chaussée actif et partagé ? des logements en coeur d?îlot ? des commerces de proximité en lien avec le boulevard Bordier ? des locaux associatifs et d?animation ? des locaux communs ? des jardins partagés ? des jeux d?enfants 190 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 27 ANNEXE - L?îlot : un coeur d?îlot paysager et un gestion environne- mentales des ressources ? des jardins privatifs ? des espaces verts partagés ? des allées publiques et privée définissant les emprises au sol et les usages ? une gestion de l?eau pluviale par infiltration (noues en limite d?espace public) ? une rétention accrue d?eau pluviale par des terrasses accessibles végétalisées (hauteur de terre 60cm) ? une rétention courante d?eau pluviale par ter- rasses accessibles végétalisées (hauteur de terre 20cm) REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 191 28 3-ÉTUDES DES RÉSEAUX AC TUELS ET PROJETÉS Réseaux divers ? Note descriptive SETU a aujourd?hui contacté les concessionnaires présents sur la zone du projet afin de réaliser un diagnostic de l?existant sur l?ensemble des réseaux. Un plan global des réseaux existants a été réa- lisé d?après les informations transmises par ces concessionnaires par voie électronique et en visite sur site. Ce plan est mis à jour suivant les recol- lements de certains concessionnaires qui sont ac- tuellement en cours. Le présent document présente les dispositions prévues concernant les réseaux divers. 1. AssAinissement L?assainissement est traité en système sépara- tif, les eaux pluviales et les eaux usées seront conduites séparément vers les exutoires existants. Pour les eaux pluviales les collecteurs existants sont entre 300m et 1000mm. Pour les eaux usées en diamètre 200mm et 400mm qui sont principale- ment Boulevard Victor Bordier. Les débits de rejets seront calculés pour chaque parcelle, en privilégiant l?infiltration des eaux plu- viales sur cette zone aujourd?hui quasi-totalement perméable. Les gestionnaires d?assainissement sont le SIARE et la communauté d?agglomération Val Parisis, qui réalise un recollement de ses réseaux sur la zone en ce moment. Réseau d?eaux usées (EU) Le réseau d?eaux usées sera constitué de canali- sation de diamètre 200mm. La nature des canali- sations sera précisée ultérieurement par le futur gestionnaire d?assainissement. Les regards de visite seront installés à chaque changement de direction et changement de pente, suivant des inter-distances n?excédant pas 50m. Réseau d?eaux pluviales (EP) Le réseau d?eaux pluviales des nouvelles voies sera constitué d?une canalisation qui sera dimensionnée selon une étude hydraulique, avec regards de vi- site installés à chaque changement de direction et changement de pente et suivant des inter-dis- tances n?excédant pas 50m. Rétention des eaux de ruissellement Les eaux de ruissellement seront retenues conformément aux prescriptions du gestionnaire du réseau d?assainissement ou au PLU (débit de fuite, occurrence de la pluie, etc?). Les eaux privées seront retenues à la parcelle. Partout où cela sera possible, les eaux de ruissel- lement seront collectées au moyen de noues et se- ront gérées de manière alternative (à ciel ouvert). En cas d?impossibilité, les eaux de ruissellement seront gérées dans des ouvrages enterrés (cais- sons en polypropylène ou canalisations surdi- mensionnées). Le règlement d?assainissement de la ville préconise la rétention d?une pluie d?occurrence 10 ans et d?un débit de fuite régulé à 10 L/s/ha. 2. DistRiBUtiOn D?eAU L?alimentation de la zone sera assurée à partir des réseaux VEOLIA existants Ø150mm et Ø200mm du Boulevard Victor Bordier A partir de ces conduites, des canalisations en PEHD de diamètre Ø63mm à Ø150mm, maillées entre elles, cheminant au long des voies à créer assureront la desserte des différentes opérations de constructions. Cette installation permettra également le rac- cordement des organes de défense incendie normalisés avec fonctionnement simultané de deux hydrants. Les appareils seront implantés conformément aux directives des services dépar- tementaux de lutte contre l?incendie. 3. ALimentAtiOn en GAZ L?alimentation de la zone sera assurée à partir des réseaux existants Ø110 du Boulevard Victor Bordier. Ce réseau sera posé par GRDF. 4. DistRiBUtiOn eLeCtRiQUe a) Réseau Moyenne Tension Pour la desserte de la zone des postes de transfor- mation MT/BT de puissance 1000 kW seront à créer (nombre et implantation à déterminer et à confir- mer par Enedis). Ces postes seront intégrés dans les futures constructions et seront répartis en fonction du phasage des démolitions et des constructions. Les postes seront raccordés sur les câbles ENEDIS existants et reliés entre eux par des câbles chemi- 192 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 29 nant au long des voies. b) Réseau basse tension La desserte en énergie basse tension 220/380 Volts sera assurée depuis les postes jusqu?à un point de livraison par lot par un réseau de câbles armés po- sés en souterrain au long des voies. 5. eCLAiRAGe PUBLiC L?éclairage public sera assuré en énergie basse et moyenne tension à partir d?un transformateur MT/ BT existant. Les voies de circulation seront éclairées par des candélabres à crosse implantés sur les trottoirs. Les zones piétonnes seront éclairées par des can- délabres d?ambiance. L?ensemble de l?installation sera mis à la terre sui- vant la réglementation en vigueur. Le réseau du Boulevard Victor Bordier est géré par la communauté d?agglomération Val Parisis. 6. ReseAU teLeCOm Le réseau de desserte sera réalisé suivant les prescriptions des opérateurs de la ville de Monti- gny-lès-Cormeilles. Les dessertes de la zone d?aménagement s?effec- tueront à partir des réseaux existants situés au long du Boulevard Victor Bordier. Le réseau principal de desserte sera constitué par une conduite multitubulaire 7Ø45 avec chambres de tirage normalisées cheminant au long des voies à créer. Ce réseau sera capable d?accueillir les ré- seaux très haut débit type fibre. Plan des réseaux éxistants Synthèse DT concessionniares REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 193 30 194 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES Ville de Saint-Pierre Présentation de l?équipe Olivier NARIA Monsieur Olivier NARIA est adjoint au maire délégué à l?urbanisme, au droit du sol et au patrimoine urbain. Il est également conseillé communautaire à la CIVIS Il est issu d?une formation universitaire en géographie et maître de conférence à l?Université de la Réunion. Il porte les grands dossiers d?aménagement du territoire et de structuration urbaine au niveau de la municipalité tels que le programme Action Coeur de Ville, les PRU ANRU (Ravine Blanche, Bois d?Olives), l?AAP «Repenser les périphérie commerciales». Il a engagé la révision du PLU de la commune pour sa transformation en un «éco PLU». Ce dernier intégrera largement des principes d?aménagement et de construction de la ville durable, en milieu tropical. Thierry PAYET et Patrice MARCEL Thierry PAYET est DGA à l?Aménagement et au Développement du Territoire à la Ville de Saint Pierre. Il dirige l?activité des services Urbanisme et droit des sols, Foncier et Aménagement de la Ville. Originaire de Saint Pierre, il exerce depuis plus de 20 ans dans le domaine de l?aménagement du Territoire à la Réunion. Il suit particulièrement l?AAP «Réinventons nos Coeurs de Ville» et les programmes immobiliers impactants et stratégiques au niveau communal. Patrice MARCEL est urbaniste et responsable du service renouvellement urbain au sein de la DGA à l?Aménagement de la Ville. Il suit opérationnellement le projet «Repenser la périphérie commerciale». Son service a également en charge le programme Action Coeur de Ville et la programmation des opérations de logements et d?habitat sur la commune. Olivier NARIA, adjoint au maire délégué à l?urbanisme, au droit du sol et au patrimoine urbain, Saint-Pierre. Thierry PAYET, DGA à l?Aménagement et au Développement du Territoire, et Patrice MARCEL, urbaniste, responsable du service renouvellement urbain au sein de la DGA à l?Aménagement de la Ville, Saint-Pierre de la Réunion REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 195 1 Ville de Saint-Pierre Site de la zone commerciale Grand Large Zl1 Localisation du périmètre de projet Fiche projet / Synthèse du travail de l?AMO 196 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 2 UNE ZONE COMMERCIALE À PROXIMITÉ IMMÉDIATE DU LITTORAL - SEPTEMBRE 2018 Sources : Ville de Saint-Pierre Ville de Saint-Pierre ? Grand large Zl1 Photographies du site de projet IMAGES SATELLITES TÉMOIGNANT DE L?ÉVOLUTION DU SECTEUR DE PROJET ? DE 1950 À 2018 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 197 198 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES Ville de Saint-Pierre ? Grand large Zl1 Principaux secteurs de la zone de projet 4 Source : Ville de Saint-Pierre REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 199 Ville de Montigny-lès-Cormeilles ? RD 14 Présentation synthétique des intentions de projet En matière d?insertion, le projet vise à : ? Remplacer le tissu commercial disparate et sans qualité architecturale : le projet est en cours de formalisation sur le plan architectural, paysager et urbain (intégration de lignes forces dégagées, espaces verts, espaces publics, gabarit, épannelages). Néanmoins, la charge foncière forte nécessite une étude fine du seuil de constructibilité. ? Réduire la césure urbaine entre le coteau urbain historique et la plaine urbanisée plus récemment. ? Privilégier la mixité entre le développement de l?activité économique et de l?habitat mixte. ? Répondre aux problématiques de circulation sur la RD14 par l?aménagement d'une nouvelle bretelle d'autoroute permettant le report de la circulation de transit, de site propre (TCSP), de places aux intersections, de larges trottoirs, de pistes cyclables et de nouveaux stationnements. ? Par ailleurs, une inscription à la Charte EcoQuartier niveau 1 a été formalisée. ? Partenariat avec l?EPFIF à hauteur de 15 millions d?euros et avec la Communauté d?agglomération du Val Parisis, notamment de renforcer le droit de préemption urbain (délégation partielle à l?EPFIF). ? Pas de ZAC, travail sur le linéaire par opportunité, « opérations-tiroirs ». PLU en cours de révision pour renforcer la mixité sur le linéaire (OAP sectorielle). ? Le projet est conditionné en partie par les travaux de bretelle d?A15 pour le désengorgement des flux de transit. ? Réalisation d?un sondage (IFOP) sur me projet de centre ville ? 72% d?avis favorable. ? Le projet répond aux enjeux posés à un niveau intercommunal, par les collectivités concernées par la RD14, signataires d?une charte d?aménagement des abords de la RD14 à destination des PLU et futurs aménagements. Sur le territoire Ignymontain, ce projet porté par la ville, vise a créer un véritable centre-ville. Le plan guide, esquissé ci-dessus, formalise le projet.. ? Dès 2011, la ville a traduit dans son PADD cette évolution urbaine. L?introduction d?une OAP spécifique en 2017 dans son PLU précise cette identité future du territoire. Elle vise a être renforcée dans le cadre de le cadre de la révision en cours du PLU. ? Un dialogue public-privé, qui se traduit notamment par la tenue de l?Atelier Territoires économiques à l?échelle de l?axe de la RD14, des échanges techniques avec l?équipe de maîtrise d?oeuvre et par des échanges bilatéraux avec les grandes enseignes du territoire (Carrefour, Leroy Merlin, Boulanger?). Un périmètre d?intervention foncière a été mis en oeuvre via une convention avec l?établissement public foncier d?Ile-de-France (EPFIF). Des premières acquisitions ont été réalisées visant à constituer des ilots cohérents. Un promoteur a formalisé une entité foncière permettant le 1er dépôt de permis de construire sur le périmètre formant le futur coeur de ville. Un atelier de concertation a été ouvert au public le 19 mars 2019. 5 Insertion du projet Gouvernance du projet Faisabilité du projet Programmation et usages mixtes Stratégie de territoire ? La programmation est intégrée au Plan guide et vise une réelle diversification de fonctions et la création d?un centre-ville animé et reconnecté au territoire. La programmation avec des logements, des équipements publics et des espaces verts permettra également d?adapter la zone commerciale en une zone de chalandise de proximité. Le 1er PC est en cours d?instruction, les travaux devraient pouvoir débuter dans le second semestre 2020. 200 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES ? L?AMO recrutée avec le soutien financier de l?Etat pour accompagner la ville de Montigny-lès-Cormeilles dans son projet est un groupement constitué de : ? L?agence SEURA ? CBRE ? SETU ? Sa mission consister à alimenter la réflexion sur la mutation urbaine du boulevard Victor Bordier, pour une durée de 16 mois. ? 3 points principaux seront particulièrement attendus dans cette mission : ? Etude de morphologie urbaine : la mission a pour objet de préciser la forme urbaine que pourra prendre le projet de centre-ville de la commune aux abords du boulevard Victor Bordier. ? Etude de stratégie commerciale : assistance à la réalisation d?un diagnostic et d?une stratégie commerciale pour le projet de centre-ville aux abords du boulevard Victor Bordier. ? Etudes d?infrastructure et de réseaux : diagnostic des réseaux et mise en place d?une stratégie d?adaptation au projet de centre-ville aux abords du boulevard Victor Bordier. 6 Ville de Montigny-lès-Cormeilles ? RD 14 Présentation de l?AMO retenue REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 201 7 AU DÉPART : L?AVIS DU JURY DE REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE Parmi toutes les candidatures examinées par le jury en 2018, le projet de réaménagement et de requalification du tronçon communal de la RD 14 était apparu comme le projet le plus avancé en termes de programme et de mise en oeuvre, avec la possibilité d?avoir un effet déterminant sur la transformation globale de la RD 14 et un effet d?entrainement au-delà des limites communales. UN AN PLUS TARD : LE POINT DE VUE DE L?ETAT SUR LE PROJET ET SES ENSEIGNEMENTS « Cette année d?accompagnement des services de l?État dans un objectif de préparation et de lancement des études complémentaires a permis à la commune d?approfondir le sujet de la maîtrise du foncier : signature d?une convention de veille avec l?EPFIF, rencontre avec la Banque des territoires, amorces de dialogue avec les propriétaires des locaux commerciaux. L?année a été aussi riche en concertation avec l?ouverture du local de concertation « l?Atelier » accompagné par l?organisation d?ateliers avec les habitants d?avril à septembre 2019 sur la révision du PLU et par la mise en place d?un sondage IFOP sur la création du centre-ville. Les études en cours doivent permettre de mieux formaliser les négociations avec les promoteurs ou propriétaires commerciaux. Elles assurent aussi la formalisation du projet sur le plan architectural, paysager et urbain. Il s?agit de dégager des lignes forces, les gabarits et les épannelages, les espaces verts et les espaces publics afin d?aboutir au renforcement de l?orientation d?aménagement et de programmation (OAP) du plan local d?urbanisme (PLU) en cours de révision. N?étant pas dans une procédure de ZAC, la commune a fait le choix de la Taxe d?Aménagement majorée. Toutefois, elle ne s?interdit pas de passer par un Projet Urbain Partenarial lorsque le projet sera plus détaillé. Le travail en séminaire de l?appel à projet a permis d?approfondir différents montages programmatiques et financiers à forte dominante commerciale notamment en constituant une Société d?Économie Mixte. Ce projet est exemplaire de par son articulation avec le niveau intercommunal (Charte d?aménagement des abords de la RD 14) et par une consultation forte des habitants. La commune souhaite s?inscrire dans la démarche de labellisation Écoquartier. » L?ECLAIRAGE PARTICULIEREMENT ATTENDU En s?appuyant sur une OAP sectorielle, la collectivité travaille sur le linéaire de la RD14 (sans périmètre de ZAC) mais en procédant par opportunités foncières. Quels sont les avantages et inconvénients associés aux options de la TA majorée ou du PUP ? quelles autres options se présentent et comment les aborder avec les acteurs du commerce ? LA PAROLE À LA COLLECTIVITÉ ACCOMPAGNÉE : QUEL BILAN FAITES-VOUS DU DISPOSITIF ? « Etre lauréat de l?appel à projets « Repenser la périphérie commerciale » formalise une reconnaissance du projet de création d?un centre-ville de la commune de Montigny-lès-Cormeilles et acte l?adéquation entre cette évolution urbaine indispensable pour requalifier cette zone commerciale et les enjeux nationaux, déclinés à l?échelle locale, que sont le logement, l?emploi et l?attractivité des territoires. Le dispositif « Repenser la périphérie commerciale » permet à la collectivité de formaliser et mettre en oeuvre les études indispensables à l?élaboration d?une mutation urbaine de cette ampleur. Par ailleurs, les échanges, lors des groupes de travail organisés à Toulouse et à Roanne, ont permis de nouer des contacts utiles avec les acteurs du commerce et plus spécifiquement leurs foncières. S?ils participent de l?avancée du projet, ils ne sont néanmoins pas fondateurs d?évolutions significatives mais contribuent à partager des points de vue parfois divergents. Ainsi l?appel à projets « Repenser la périphérie commerciale », est un dispositif qui, promeut la démarche municipale et crédibilise une volonté urbaine en agrégeant l?ensemble des acteurs concernés. » Ville de Montigny-lès-Cormeilles ? RD 14 1 an d?accompagnement 202 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES DD?? OO EEUU VVRR EE REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 203 d? ét ud e l?e nt ré e d? un e Coe ur ? ? ? d? Ab or d l?î le l?e st d? an né es U N E Z O N E A F O R T P O T E N T IE L 204 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES U n an ci en b id on vi lle d ev en u su r l eq ue l f ut c on st ru it l?u ne d es pr em iè re s zo ne s in du st rie lle s de l? île e t d ev en ue a uj ou rd ?h ui u ne zo ne e ss en tie lle m en t m ai s ra ttr ap ée p ar l?u rb an is at io n et l? ex te ns io n du c en tre v ill e ve rs l? O ue st (E co Q ua rti er d e R av in e Bl an ch e) REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 205 U N E I M A G E U R B A IN E H E T E R O G E N E E T U N T E R R IT O IR E N O N M A IT R IS E 206 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES U N S IT E H E T E R O G E N E H E T E R O G E N E M A IS C O M P A C T E L? im pl an ta tio n l?e ns em bl e L? al lé e c? es t l?a cc ès ? ? ? ? ? d? un e REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 207 P R O P R IE T A IR E S F O N C IE R S E T S O C IE T E S IM P L A N T E S S U R L A Z I1 CC I R éu ni on DE AL Et ab lis se m en t M O US SE AU Le e Ch am Y on Gr ou pe B er na rd H ay ot Gr ou pe C as in o No or d Lo ca te Na tix is Le as e Im m o / S CI K ar in a Gr ou pe C FA O Gu y C or e Gr ou pe E xc el le nc e No or d Lo ca te Gr ou pe M oh am ed P R O P R IE T A IR E S F O N C IE R S E T S O C IE T E S IM P L A N T E E S U ne q ui nz ai ne d e pr op rié ta ire s fo nc ie rs (d on t t ro is e nt ité s pu bl iq ue s) in st al lé es s ur d es pa rc el le s as se z va st es 208 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES L E S S U R F A C E S D E S P A R C E L L E S P R E S E N T E S S U R L A Z I1 L E S S U R F A C E S D E S P A R C E L L E S P R E S E N T E S S U R L A Z I1 UUnn ee ssuu rrffaa ccee mm ooyy eenn nnee ddee 77 8877 11mm ²²pp eerr mm eett ttaa nntt uunn ffoo rrtt ppoo ttee nntt iiee lldd ee mm uutt aatt iioo nn.. L? en se m bl e REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 209 U N C O N F O R T U R B A IN IN S U F F IS A N T d? as su re r 210 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES L E P A Y S A G E E N V IR O N N A N T s? ap pu ye r ? ? ? ° ? l?h eu re l?o cé an L? am bi tio n ju sq u? à d? am él io re r l?a tt ra ct iv ité l?î lo t d? ac tiv ité REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 211 212 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES L E F R O N T D E M E R l?e au l?é ro si on REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 213 ? L? AG GL O M ER AT IO N ? ? OE U VR E ? ? D? U N E ? D? AM ÉN AG EM EN T L? H EU RE D? AU JO U RD ?H U I S? IN ST AL LE ? ? D? ES TH ÉT IS M E ? D? EN SE M BL E ? L? AG RE M EN TA TI O N L? AP PR O PR IA TI O N 214 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES O R IE N T A T IO N S D ?A M E N A G E M E N T U R B A IN E T C O M M E R C IA U X ? LLaa rréé oorr ggaa nnii ssaa ttiioo nn ddee ss ee sspp aacc eess dd ee mm oobb iillii ttéé ss pp oouu rr ll iimm iittee rr ll eess cc oonn ffllii ttss dd ??uu ssaa ggee ss ? ? ? LL?? aamm éénn aagg eemm eenn tt dd eess ee sspp aacc eess pp uubb lliicc ss aa uu ssee rrvv iicc ee ddee ll?? aamm ééll iioo rraa ttiioo nn ddee llaa vv iiee ee nn ccoo mm mm uunn ? LLaa rréé oorr ggaa nnii ssaa ttiioo nn eett ll?? eemm bbee llllii ssss eemm eenn tt dd eess ee sspp aacc eess cc oomm mm eerr ccii aauu xx REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 215 Saint-Quentin-en-Yvelines Présentation de l?équipe Grégory GARESTIER, est maire de Maurepas depuis 2014 et vice-président de Saint-Quentin-en-Yvelines en charge de la stratégie commerciale. « Faire la ville sur la ville » Les villes de Maurepas et de Coignières ont en commun une zone d?activités industrielles et commerciales -Pariwest- reliée au centre commercial « Les portes de Chevreuse et au Forum du Gibet. Ce sont quelques 251 magasins et 160 000 m2 de surface commerciale. En plus d?avoir eu un urbanisme en forme de zoning depuis le début des années 1980, nous rencontrons un certain nombre de difficultés comme le manque de mobilité, une lisibilité commerciale à revoir. Nous devons impulser une nouvelle dynamique, « faire la ville sur la ville ». Le projet est pertinent. Il entre dans une stratégie globale menée par l?agglomération de Saint-Quentin-en-Yvelines et repose sur 3 objectifs : maintenir le commerce de proximité, travailler sur la qualité et la lisibilité de l?offre commerciale et maintenir une dynamique sur le secteur. Le projet se distingue aussi par son mode de gouvernance : un comité de pilotage où l?ensemble des acteurs concernés sont associés. Enfin l?agglomération est allée plus loin dans la démarche en lançant, auprès des consommateurs et des personnes qui travaillent sur cette zone, une enquête pour mesurer leurs attentes, notamment en matière de consommation. Didier FISCHER, est maire de Coignières et vice-président de Saint Quentin en Yvelines en charge de l?action sociale. La requalification de notre périphérie commerciale, s?est imposée naturellement dans la réflexion municipale en lien avec Saint-Quentin-en-Yvelines et la ville de Maurepas. En effet, face aux bouleversements de notre modèle de consommation, repenser avant qu?il ne soit trop tard nos zones économiques nous est apparue comme une nécessité. Pariwest-le Forum- Gibet si dynamiques il y a 20 ans sont aujourd?hui vieillissantes, avec des équipements routiers inadaptées qui amènent de lourds problèmes de circulation. A cela il convient de pointer la faiblesse de nos modes de communication commerciale. Autant d?éléments qui desservent l?attractivités de nos espaces économiques. Dès lors, comment adapter nos zones commerciales aux modèles de consommation du 21e siècle ? « repenser la périphérie Commerciale » nous a ainsi collectivement permis de poser un diagnostic et d?envisager des solutions afin de relever ce défi. Grégory GARESTIER, maire de Maurepas et vice-président de Saint-Quentin- en-Yvelines en charge de la stratégie commerciale. Didier FISCHER, maire de Coignières et vice-président de Saint- Quentin-en-Yvelines en charge de l?action sociale. 216 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES Caroline ZOUBIRI, urbaniste ? Direction Urbanisme et Prospective Valérie RAFFALLI, chargée de mission commerce ? Direction de l?Attractivité et de l?Immobilier d?entreprises Elles ont en charge le copilotage de l?étude urbaine pré-opérationnelle. Alliant leurs compétences en terme de développement économique et d?urbanisme, le regard croisé porté sur cette périphérie commerciale s?avère nécessaire pour faire ville tout en assurant et en favorisant le développement économique de cette entrée d?agglomération. En ce qui concerne les zones commerciales majeures, la stratégie consiste à freiner l?extension anarchique des surfaces commerciales afin d?éviter le risque de générer des locaux vacants. Aussi dans un contexte urbain en pleine mutation avec la construction de logements, les aménagements d?envergure en terme de mobilités, Il s?agit ainsi de transformer cette polarité commerciale périphérique en une centralité urbaine en synergie avec « la ville constituée » à ses franges. « C?est un projet ambitieux autour duquel nous devons fédérer une multitude d?acteurs privés et institutionnels mais également toute une équipe ?projet au sein de SQY. C?est passionnant ! » Notre mission de pilotage de l?étude urbaine a consisté à assurer la transversalité de la mission au regard des multiples thématiques abordées : commerces, Mobilités, Développement Durable, Action foncière, Environnement, Paysage. Cette vision transversale et complémentaire est la condition de réussite de cette mission au regard des enjeux économiques, sociétaux et environnementaux pour faire de cette actuelle périphérie, la ville de demain. Caroline ZOUBIRI et Valérie RAFFALLI, urbaniste ? Direction Urbanisme et Prospective, en charge du copilotage de l?étude urbaine pré-opérationnelle. REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 217 1 Site de Pariwest ? Forum Gibet ? Portes de Chevreuse Localisation du périmètre de projet Commune de Maurepas Commune de Coignières Fiche projet / Synthèse du travail de l?AMO 218 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES Sources : Saint-Quentin-en-Yvelines Saint-Quentin-en-Yvelines Photographies du site de projet UN ENVIRONNEMENT ROUTIER D'ENTREE D'AGGLOMERATION MARQUE PAR UNE SIGNALETIQUE ENVAHISSANTE DES DIFFICULTES DE DESSERTE ET D'ACCESSIBILITE UNE DEQUALIFICATION ET UNE VACANCE DE L'ESPACE COMMERCIAL REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 219 Saint-Quentin-en-Yvelines Présentation synthétique du projet SYNTHÈSE DU PROJET CONTEXTE ET ENJEUX DU PROJET CHIFFRES CLEFS LE PILOTAGE, LES PARTENAIRES Le portage politique du projet est assuré par la Communauté d'agglomération de Saint-Quentin en Yvelines, en lien avec les communes de Maurepas et Coignières. Les acteurs locaux privés (commerçants, propriétaires..) et l?Etat sont associés à la gouvernance du projet. ? Site de projet de 16 ha. ? Communauté d?agglomération de Saint- Quentin-en Yvelines : 228 000 habitants dont 19 000 à Maurepas et 4 350 à Coignières. ? 3 zones commerciales : Pariwest, Forum Gibet, Portes de Chevreuse. Le projet de Pariwest ? Forum- Gibet ? Portes de Chevreuse se donne pour ambition d?anticiper le déclin d?un secteur composé de 3 zones commerciales confronté à des dysfonctionnements urbains et commerciaux majeurs. Il s'appuie sur un périmètre d'études et sur un périmètre opérationnel, permettant à la collectivité de ne pas se concentrer uniquement sur la zone commerciale en question et d?étudier les autres polarités territoriales. Le projet donne une place importante à la concertation, tant citoyenne qu?avec les acteurs économiques du territoire. ? Le projet s?inscrit dans un secteur en pleine mutation, localisé de manière stratégique en entrée de ville et constituant un pôle d?emploi majeur. 2nd pôle commercial de l?agglomération sujet à de nombreux dysfonctionnements. ? Le projet vise à engager une mutation urbaine sur le secteur de Pariwest - Forum Gibet - Portes de Chevreuse, pour « faire ville » par la création de logements, une mixité des usages et des fonctions, la requalification de l?entrée de ville ouest, l?amélioration de l?accessibilité et les mobilités, et le renforcement de l?attractivité. 220 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES Source : dossier de candidature de Saint-Q uentin-en-Yvelines Saint-Quentin-en-Yvelines Carte des enjeux du projet 25 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 221 Saint-Quentin-en-Yvelines Présentation synthétique des intentions de projet Gouvernance du projet Faisabilité du projet ? Le projet repose sur une gouvernance solide s?appuyant sur le pilotage de la Communauté d?Agglomération. Différents temps de concertation ont été organisés : diagnostic en marchant, ateliers avec les acteurs économiques, ateliers avec les habitants lors des vides grenier de Maurepas et de Coignières, une enquête internet auprès des consommateurs et des commerçants. ? Le projet urbain, en phase amont, n?est pas encore formalisé mais une étude pré-opérationnelle est en cours. La collectivité s?est dotée d?outils réglementaires pour anticiper les futures évolutions : création d?un périmètre de ZAD, création d?un périmètre de prise en considération- sursis à statuer. Stratégie de territoire ? L?objectif partagé est d?inventer et de travailler l?identité du lieu en proposant une offre différenciante, basée sur les atouts du territoire, que sont les lisières agricoles et le grand paysage et les tendances de consommation : circuits courts, nature en ville, tout en veillant à l?équilibre avec les centres-villes de Maurepas et de Coignières. Programmation et usages mixtes ? Le projet vise à redonner une urbanité au secteur de projet en y développant notamment une mixité programmatique. ? L?offre commerciale sera réorganisée de manière à proposer un positionnement correspondant à la stratégie retenue. ? De nouveaux logements, services et lieux multifonctionnels sont envisagés. Insertion du projet En matière d?insertion, le projet vise à : ? Assurer une requalification urbaine à l'échelle du périmètre opérationnel et une valorisation paysagère des franges et des lisières du secteur. ? Conférer d'avantage d'urbanité par la requalification des espaces publics et par une programmation mixte. ? Améliorer l'accessibilité et la lisibilité du secteur. ? Ce diagnostic a été partagé avec les élus, les habitants, les acteurs économiques, les utilisateurs du site avec une ambition de démarche de renouvellement urbain durable. 222 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES Saint-Quentin-en-Yvelines Présentation de l?AMO retenue ? L?AMO recrutée avec le soutien financier de l?Etat pour accompagner Saint-Quentin-en-Yvelines dans son projet est un groupement pluri disciplinaires constitué de : ? BAU Urbanisme (mandataire) ? urbanisme - concertation ? VP Conseil, sous-traitante du BAU, montage opérationnel ? CBRE -Urbanisme, immobilier commercial et développement économique ? CODRA- Mobilité et Déplacement ? POOLA - paysage ? VIZEA - Environnement et Développement Durable ? BATT - Génie Civil ? Attitudes Urbaines - Programmation urbaine habitat et équipements ? 5 points seront particulièrement attendus dans cette mission : ? Mener une démarche de concertation transversale, intégrant propriétaires fonciers, gestionnaires, commerçants, riverains, clients, salariés, usagers du territoire, élus, etc. ? Réaliser un diagnostic multi-critères, notamment destiné à produire in fine une analyse croisée avec les résultats de la concertation, identifier les potentialités et contraintes du secteur d?études, et hiérarchiser les principaux enjeux du projet. ? Définir une stratégie d?évolution économique et commerciale à l?échelle du périmètre d?études, destinée à établir le positionnement stratégique du territoire et conditionnant les orientations du schéma de cohérence urbaine. ? Elaborer le schéma de cohérence urbaine à l?échelle du périmètre d?études, afin notamment de pouvoir tracer les principales orientations urbaines et programmatiques. ? Formuler des propositions pré-opérationnelles à l?échelle de deux secteurs de projets sur la base de faisabilités techniques, foncières, des esquisses de composition urbaine, etc. REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 223 Saint-Quentin-en-Yvelines 1 an d?accompagnement L?ECLAIRAGE PARTICULIEREMENT ATTENDU Anticiper le déclin du périmètre d'étude zone commerciale majeure, en renforçant son urbanité par le développement d?une mixité programmatique « L?accompagnement national a permis de réfléchir de façon très ouverte au devenir de nos centres commerciaux, de prendre en compte l'évolution générale des modes de consommation qui oblige à innover et pas seulement à rénover, de se positionner sur les « 20% différenciant » nous distinguant des autres centres existants et de développer ainsi une identité en lien avec ces « 20% différenciant », d?engager une étude urbaine, de partager les éléments de diagnostic avec la population, les acteurs économiques dans le cadre d?une concertation élargie, de faciliter les échanges et de permettre une meilleure connaissance entre les différents acteurs concernés, de disposer d?une légitimité pour oeuvrer à la requalification de l?ensemble du pôle commercial et de détenir des arguments pour mettre en place des outils règlementaires, de mettre en avant la nécessité d?une vision commune pour oeuvrer à la mutation de ces secteurs. Les temps de séminaire ont permis : un retour d?expérience sur les différents modes opératoires et sur des réalisations concrètes, des échanges entre lauréats qui ont enrichi et parfois réinterrogé notre propre démarche et les choix à venir, une meilleure connaissance et un travail de proximité au sein de l?équipe SQY/communes avec l?identification d?intérêts communs et complémentaires. » LA PAROLE À LA COLLECTIVITÉ ACCOMPAGNÉE : QUEL BILAN FAITES-VOUS DU DISPOSITIF ? AU DÉPART : L?AVIS DU JURY DE REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE En 2018, la place importante accordée à la concertation citoyenne et la prise en compte des enjeux environnementaux dans le projet sur le site de Pariwest Forum Gibet Portes de Chevreuse avait convaincu le jury de « Repenser la périphérie commerciale ». La structure solide de la gouvernance associée au projet avait également été soulignée. 224 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES UN AN PLUS TARD : LE POINT DE VUE DE L?ETAT SUR LE PROJET ET SES ENSEIGNEMENTS « Un travail de concertation très riche a été mené et bien articulé avec l'enquête internet menée par SQY. La concertation s'est appuyée sur une méthodologie cartographiant les commentaires des usagers, acteurs économiques, etc. L'ensemble des données recueillies a permis d'alimenter un diagnostic très complet et d'aboutir à une proposition de spatialisation de la stratégie économique et commerciale. Des workshops thématiques sont également organisés pour permettre aux acteurs du territoire de se positionner sur la zone commerciale de demain, notamment en terme d'attractivité et d'urbanité. La construction en cours de l'écoquartier des 40 Arpents, en limite nord de la zone, participe à une mixité fonctionnelle et un changement d'identité du site. » REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 225 1 COMPILATION DES TRAVAUX REPENSER LA PERIPHERIE COMMERCIALE PARIWEST FORUM GIBET PORTES DE CHEVREUSE A SAINT QUENTIN EN YVELINES MARS 2020 226 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 2 Sommaire 1/ Présentation de l?équipe projet 1.1 les élus 1.2 les techniciens 2/ Synthèse de l?état d?avancement de l?étude urbaine pré-opérationnelle REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 227 3 1/ Présentation de l?équipe projet 1.1 les élus Grégory Garestier est maire de Maurepas depuis 2014 et vice-président de Saint-Quentin- en-Yvelines en charge de la stratégie commerciale. « Faire la ville sur la ville » Les villes de Maurepas et de Coignières ont en commun une zone d?activités industrielles et commerciales -Pariwest- reliée au centre commercial « Les portes de Chevreuse et au Forum du Gibet. Ce sont quelque 251 magasins et 160 000 m2 de surface commerciale. En plus d?avoir eu un urbanisme en forme de zoning depuis le début des années 80, nous rencontrons un certain nombre de difficultés comme le manque de mobilité, une lisibilité commerciale à revoir. Nous devons impulser une nouvelle dynamique, « faire la ville sur la ville ». Le projet est pertinent. Il entre dans une stratégie globale menée par l?agglomération de Saint-Quentin-en-Yvelines et repose sur 3 objectifs : maintenir le commerce de proximité, travailler sur la qualité et la lisibilité de l?offre commerciale et maintenir une dynamique sur le secteur. Le projet se distingue aussi par son mode de gouvernance : un comité de pilotage où l?ensemble des acteurs concernés sont associés. Enfin l?agglomération est allée plus loin dans la démarche en lançant, auprès des consommateurs et des personnes qui travaillent sur cette zone, une enquête pour mesurer leurs attentes, notamment en matière de consommation. Didier Fischer Maire de Coignières et vice ?président de Saint Quentin en Yvelines en charge de l?action sociale La requalification de notre périphérie commerciale, s?est imposée naturellement dans la réflexion municipale en lien avec SQY et la ville de Maurepas. En effet, face aux bouleversements de notre modèle de consommation, repenser avant qu?il ne soit trop tard nos zones économiques nous est apparue comme une nécessité. Pariwest-le Forum- Gibet si dynamiques il y a 20 ans sont aujourd?hui vieillissantes, avec des équipements routiers inadaptées qui amènent de lourds problèmes de circulation. A cela il convient de pointer la faiblesse de nos modes de communication commerciale. Autant d?éléments qui desservent l?attractivités de nos espaces économiques. Dès lors, comment adapter nos zones commerciales aux modèles de consommation du 21e siècle ? « repenser la périphérie Commerciale » nous a ainsi collectivement permis de poser un diagnostic et d?envisager des solutions afin de relever ce défi. 1.2 les techniciens : Un binôme technique avec une équipe pluri disciplinaire Caroline Zoubiri, urbaniste ? Direction Urbanisme et Prospective et Valérie Raffalli, chargée de mission commerce ? Direction de l?Attractivité et de l?Immobilier d?entreprises ont en charge le copilotage de l?étude urbaine pré- opérationnelle. Alliant leurs compétences en terme de développement économique et d?urbanisme, le regard croisé porté sur cette périphérie commerciale s?avère nécessaire pour faire ville tout en assurant et en favorisant le développement économique de cette entrée d?agglomération. En ce qui concerne les zones commerciales majeures, la stratégie consiste à freiner l?extension anarchique des surfaces commerciales afin d?éviter le risque de générer des locaux vacants. 228 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 4 Aussi dans un contexte urbain en pleine mutation avec la construction de logements, les aménagements d?envergure en terme de mobilités, Il s?agit ainsi de transformer cette polarité commerciale périphérique en une centralité urbaine en synergie avec « la ville constituée » à ses franges. « C?est un projet ambitieux autour duquel nous devons fédérer une multitude d?acteurs privés et institutionnels mais également toute une équipe ?projet au sein de SQY. C?est passionnant !» Notre mission de pilotage de l?étude urbaine a consisté à assurer la transversalité de la mission au regard des multiples thématiques abordées : commerces, Mobilités, Développement Durable, Action foncière, Environnement, Paysage. Cette vision transversale et complémentaire est la condition de réussite de cette mission au regard des enjeux économiques, sociétaux et environnementaux pour faire de cette actuelle périphérie, la ville de demain. REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 229 5 2/ Synthèse de l?état d?avancement de l?étude urbaine pré-opérationnelle La mission confiée au groupement Bau poursuit les objectifs suivant : - Déterminer une vision stratégique pour la transformation de ce secteur au regard du contexte urbain et économique en mutation avec l?identification de principes et d?orientations d?aménagement ; - « Faire ville » en poursuivant les actions de couture urbaine ; - Requalifier l?entrée de ville ouest de l?agglomération ; - Améliorer l?accessibilité, les dessertes internes et les mobilités au sein de ce secteur ; - Disposer d?outils opérationnels et d?un plan d?actions opérationnel pour engager la mutation et la revitalisation du secteur. Aussi dans ce cadre, il a été demandé au bureau d?études : - d?établir un diagnostic multicritères ; - de proposer une stratégie d?évolution économique et commerciale ; - de réaliser un schéma de cohérence urbaine ; - de formuler des propositions pré-opérationnelles au niveau de secteurs de projets et élaborer un plan d'actions ; - de concevoir et mettre en oeuvre une démarche de concertation spécifique et transversale. Les modalités de concertation qui ont été adoptées afin de repenser la périphérie commerciale du secteur Pariwest - Forum Gibet et Portes de Chevreuse s?inscrivent dans une dynamique de co-construction. Entre 2018 et 2019, c?est un processus en plusieurs temps qui a été mis en place à l?attention des différents types d?acteurs, appuyé par des outils diversifiés. Plusieurs temps de concertation et d?échanges ont ensuite été élaborés suivant différents formats: - Concertation et atelier des acteurs économiques : organisés respectivement au cours de l?hiver 2018-2019 et à l?automne 2019 ; - Ateliers dits « JustMap » auprès d?un large public : 3 d?entre eux se sont déroulés à Coignières, à Maurepas et à Pariwest au mois de juin 2019 (plus de 700 commentaires collectés) ; - une consultation numérique au printemps 2019 ; - Diagnostic « en marchant » et atelier mis en place à l?attention des habitants et responsables associatifs (printemps et automne 2019). Ces temps de concertation poursuivaient des objectifs à la fois clairs et spécifiques : - Bien saisir les enjeux du territoire concerné, à travers un diagnostic participatif ; - Faire émerger et recenser les besoins et les envies des habitants ; - Alimenter un répertoire de solutions potentielles face aux enjeux du territoire ; - Bien informer les habitants et des acteurs sur le projet ; - Favoriser le débat des acteurs, et faciliter leur engagement. Des échanges réguliers se sont tenus avec les élus, dans le cadre de réunions techniques ou encore de workshop sur les thématiques des modes de consommation, des mobilités, de la programmation. 230 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 6 DIAGNOSTIC : COMPRENDRE LE SITE ET SES DYNAMIQUES L?étude urbaine qui s?est déroulée sur le secteur Pariwest - Forum Gibet et Portes de Chevreuse a reposé sur une recherche et analyse documentaire, des entretiens techniques avec les équipes de SQY et des communes, ainsi que sur les apports des concertations avec les différentes catégories d?acteurs (cf supra). Ces différents éléments permettent de : - Comprendre le site : son inscription dans un environnement local et régional, dans sa géographie, dans son histoire et son urbanisation ; - Saisir les dynamiques en action, qu?il s?agisse de la mobilité, de la démographie, du commerce ou de la stratégie des acteurs (gouvernance). 1. Comprendre le site Focale large : territoire de frange et écosystème commercial Territoire de frange. Le secteur Pariwest - Forum Gibet et Portes de Chevreuse s?inscrit dans l?aire francilienne en tant que territoire de frange. L?agglomération de Saint-Quentin-en- Yvelines, ex-ville nouvelle issue du Schéma directeur d?aménagement et d?urbanisme de 1965, se présente comme étant relativement autonome vis-à-vis de la métropole francilienne, développant une identité particulière. Comme SQY, le secteur Pariwest - Forum Gibet et Portes de Chevreuse est un territoire de lisière, relié aux grandes infrastructures franciliennes par la RN10 et la gare SNCF, trait d?union entre la « ville » (c?est-à-dire la métropole) et la « campagne » (espaces agricoles et naturels). Environnement commercial dense. Le secteur Pariwest - Forum Gibet et Portes de Chevreuse existe au sein d?un environnement commercial dense. Deux pôles commerciaux structurants sont situés à moins de 15 minutes de celui-ci : le pôle intercommunal Espace Saint-Quentin et le secteur Plaisir. Un troisième, le pôle intercommunal de Bois d?Arcy, est Encadré : verbatims des ateliers (à venir) . « Il faut garder les espaces pour cultiver hors ville, mais il faut aussi en gagner en ville :créer des jardins partagés par exemple. » . « Les parkings et les cours d?écoles devraient être végétalisés. » . « Il faut développer la ferme, et multiplier des initiatives de la sorte dans Pariwest. » . « Ici, on voit un local tout neuf qui n?a jamais été utilisé : est?ce que les loyers sont trop hauts ? Je ne comprends pas. » . « Il faut prévoir des circulations douces vers Maurepas et Coignières, à travers la zone. » . « Il faudrait avoir plus de verdure, revoir les pistes cyclables au niveau du giratoire pour améliorer le passage des cycles. Et avoir plus de stationnements pour les vélos. » « Les hypermarchés sont à bout de souffle, il faut se réinventer, tester de nouveaux concepts, en lien avec la santé. Accueillir des commerces éphémères, de l?animation, créer des effets de REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 231 7 situé dans un environnement proche. Plus loin, deux pôles régionaux majeurs ? Vélizy 2 et Parly 2, récemment restauré ? viennent compléter cet écosystème. Dans chaque cas, nous avons affaire à une offre de shopping à la fois dense et variée, qui attire chaque fin de semaine un grand nombre d?habitants. Dans l?ensemble, ces 5 pôles totalisent un chiffre d?affaires estimé de 3,13 milliards d?euros, pour 1113 enseignes. Avec 500 M¤ de CA estimés, le secteur Pariwest - Forum Gibet et Portes de Chevreuse comptabilise 15% de cet ensemble (et 23% des enseignes). Une concurrence directe. À l?échelle du territoire de Saint-Quentin-en-Yvelines, l?offre commerciale concurrentielle est relativement similaire et peu différenciante. Les trois pôles (Pariwest - Forum Gibet et Portes de Chevreuse, Grand Plaisir et Espace Saint-Quentin) rivalisent en termes d?offre et de niveau de gamme, même si le pôle Grand Plaisir ? One Nation se démarque avec une offre plus « premium » et la présence de locomotives que représentent Ikéa et Auchan. Grand Plaisir ? One Nation apparaît comme le véritable concurrent de Pariwest. Les deux pôles se sont historiquement formés de la même manière, autour d?une locomotive alimentaire et avec une organisation de l?espace comparable (galerie marchande complétée par des moyennes surfaces). Focale locale : géographie, paysages naturels et tissus urbains Géographie et histoire. Le secteur Pariwest - Forum Gibet et Portes de Chevreuse occupe une partie ouest du plateau de Saclay, délimité par la Mauldre (au Sud), le ru de Maurepas (au Nord) et adossé à une ligne de crête Nord-Est / Sud-Ouest qui accueille les principales infrastructures routières et ferroviaires. De l?autre côté de cette ligne, de grandes entités naturelles structurent l?organisation de ce secteur du plateau (Val Favry, les rigoles royales, vallée boisée du Pommeret, étang des Noés, bois de la Défonce). Ce même plateau est celui du Parc naturel de la Haute Vallée de Chevreuse, dont les communes adhérentes ceinturent Maurepas, La Verrière et Coignières (laquelle a déposé sa demande d?adhésion au PNR en 2019). En partie occupées par des espaces agricoles, les terres du plateau sont particulièrement fertiles et convoitées, notamment dans le cadre de l?OIN Paris-Saclay. Des « franges » forestières, un fort potentiel paysager. Le secteur Pariwest - Forum Gibet et Portes de Chevreuse se caractérise également par la présence de forêts domaniales situées à proximité ? notamment de la forêt de Maurepas, au Nord, et de Port-Royal, à l?Est. Cette zone est encore marquée par un périmètre effectuant la jonction entre la partie urbaine et la partie agricole. Cet ensemble de voies douces et de liens entre la ville et la campagne, Verbatims ? « La zone manque cruellement d'enseignes de milieu, voire de haut de gamme pour les vêtements et chaussures. Les enseignes présentes sont trop bas de gamme. Il y a pourtant une clientèle pour le développement de cette nouvelle offre mais les gens d'ici vont à Parly 2 pour trouver de la qualité. » ? « Il y trop de magasins qui font la même chose, entre Pariwest, Forum Gibet, Portes de Chevreuse, les Broderies? » ? « La zone compte trop de commerces bas de gamme dans le domaine des vêtements. » 232 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 8 constitue une réserve paysagère à fort potentiel. Celle-ci est en partie inscrite au PLU de Coignières. Des tissus urbains contrastés. La présence de ces éléments naturels contraste avec le tissu parcellaire urbain des communes de Coignières et Maurepas, lesquels environnent le périmètre d?étude du secteur de Pariwest - Forum Gibet et Portes de Chevreuse. Les villes concernées ont développé un tissu résidentiel essentiellement pavillonnaire (et à ce titre de petite échelle : parcelles de 25 mètres par 30 mètres en moyenne) dont la taille tranche d?avec celle des parcelles commerciales. Restées sur la base du découpage agricole, celles-ci reviennent à un gabarit de 300 mètres par 300 mètres, soit dix fois plus que le parcellaire pavillonnaire environnant. Un tel aménagement du territoire commercial ne permet pas de dialogue entre la zone de chalandise et ses alentours que constituent le paysage, les tissus résidentiels des abords et les centres villes de Maurepas et Coignières. Dit autrement, la juxtaposition de découpages inégaux imprime à la zone une pratique hachée, inégale et de rupture. L?aménagement fonctionnaliste du territoire a créé des poches urbaines segmentées, avec des écarts significatifs entre les bâtiments, des formes urbaines différentes et cependant placées côte à côte sans échelle de transition. Il en résulte un rapport à l?espace public caractérisé par des barrières physiques (grillages, clôtures?) dessinant in fine un paysage urbain décousu. REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 233 9 Illustration n° 1 234 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 10 Focale à l?échelle du site : fragmentations et discontinuités Etalement et monofonctionnalité structurels. Conçu dans les années 1970, le secteur Pariwest - Forum Gibet et Portes de Chevreuse s?est installé au coeur des espaces agricoles, dans un contexte « ville nouvelle » marqué par des dynamiques fortes de constructions. Cette époque constitue, aujourd?hui encore, un marqueur urbain : l?étalement et la monofonctionnalté des grandes opérations demeurent fortement visibles. Depuis une quarantaine d?années, le secteur est passé d?une vocation essentiellement industrielle (Hachette, Thyssenkrupp?) à une vocation commerciale. Ainsi, le secteur est structuré par un tissu urbain typique des années 1970 et 1980, caractérisé par la très grande échelle. À titre de comparaison, la longueur du secteur Pariwest - Forum Gibet et Portes de Chevreuse est identique à celle de la commune de Maurepas, et trois fois plus longue que celle de Coignières (2400 mètres, contre 800 sur Coignières). Le « tout automobile » et ses conséquences sur les espaces. Le secteur Pariwest - Forum Gibet et Portes de Chevreuse est aménagé à l?image d?une enclave, voire d?une impasse, et est mal relié au reste du territoire ? d?où les difficultés d?accès qu?il connaît. Il a ainsi été conçu pour une forte circulation automobile. Les emprises des voiries sont, dans leur grande majorité, très larges, et favorisent la fluidité des déplacements longitudinaux. Ces larges voies constituent autant de limites difficiles à franchir transversalement ainsi qu?en dehors des ronds-points et des carrefours. Hors voies intérieures, c?est particulièrement le cas de la RD13 et de la RN10. Quant aux limites de ces emprises, elles se signalent de manière brutale ? par une clôture, un muret bahut, voire une impasse? En termes environnementaux, les profils de ces voies intègrent fréquemment des arbres d?alignement et des larges accotements engazonnés qui renvoient aux valeurs ornementales des Trente glorieuses. De tels espaces se révèlent énergivores et reposent sur un entretien à perte, défavorable à la biodiversité. Des voiries inadaptées à leur contexte. Au coeur de la trame Pariwest, le rond-point Schwartz impose au tissu urbain un agencement du bâti ainsi que des morphologies particulières au regard des constructions situées au centre du rond-point. Nous sommes ici face à un boulevard circulaire extrêmement large, comparable à celui de l?Etoile à Paris. Celui- ci impose aux automobiles ainsi qu?aux piétons de longs itinéraires de contournement ? sans compter les difficultés de franchissement que connaissent ces derniers. La mise en corrélation des jeux d?échelle se révèle ici asymétrique et contre-intuitive, rendant l?usage de cette zone malaisé et imposant une monumentalité qui ne correspond plus aux mobilités des villes et des espaces urbains du XXIe siècle. Plusieurs conséquences néfastes en résultent : difficultés d?accès en raison de la trame inégale des voies structurantes et nuisances sonores principalement. Verbatims ? « Il n?y a pas de pistes cyclables, c'est vraiment le "royaume de la voiture". » ? « Les centres commerciaux sont trop éloignés entre eux, il faut prendre la voiture en permanence. » ? Le forum Gibet et les Portes de Chevreuse sont proches l'un de l'autre en voiture, mais trop éloignés si on veut faire la jonction à pied. » ? « Le week-end, ce serait bien de ne pas avoir à utiliser trop la voiture. Or, le secteur d'étude est adapté pour les gens qui viennent de loin, et qui circulent en voiture à l?intérieur. Ne pourrait-on pas tout faire à pied ? » REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 235 11 Les acteurs privés du site. Les propriétaires fonciers de la zone Pariwest - Forum Gibet et Portes de Chevreuse se caractérisent à la fois par leur nombre (plus de 180 dont 4% sont des propriétaires publics) et leur diversité. Cette caractéristique entraîne des intérêts et des implications différentes. Un exploitant à la parcelle, un bailleur d?activité industrielle, un bailleur d?activité commerciale ont des points de vue différents, même si tous ont en commun d?avoir en partage l?utilisation du même espace et des impératifs de rendement foncier. Regroupés en une association syndicale libre (l?Azacoma), pour la gestion des voies et réseaux privés, ,ils dialoguent avec les représentants des communes de Maurepas et de Coignières, qui en sont membres. Cette pluralité d?acteurs peut rendre les accommodements délicats, la diversité des points de vue étant susceptible d?occasionner des lenteurs dans les prises de décision. Verbatim ? « La taille du giratoire est énorme, et elle contraint les voitures à l?emprunter en permanence pour aller vers les autres commerces. C?est dommage. » 236 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 12 Illustration n°2 Carte des différentes occupations du secteur Illustration n°3 Carte des propriétaires fonciers REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 237 13 Compréhension du site / Grille AFOM ATOUTS FAIBLESSES . Un territoire autonome, qui fonctionne à l?échelle locale . Un environnement commercial dense et verrouillé au Nord / Nord-Est . Un paysage environnant riche . Présence d?espaces verts et agricoles, avec initiatives locales existantes . Pas de traitement qualitatif des franges . Pas de trame verte écologique . Zone sans lien avec les paysages extérieurs . Espaces verts peu qualitatifs, et entretiens à perte de ces espaces . Présence de nombreux îlots de chaleur OPPORTUNITÉS MENACES . Possibilité de se différencier de ses concurrents . Etablir des liaisons avec le territoire proche . Risques d?obsolescence et de friche . Perte d?attractivité ou positionnement par rapport aux concurrents ENJEUX - Développer des liens avec le grand territoire - Relier la zone aux paysages environnants - Requalifier les franges agricoles - Valoriser le contexte naturel et le grand paysage du secteur - Agir face aux menaces d?obsolescence et de friche - Donner une fonction productive au paysage - Transformer le paysage minéral de l?intérieur de la zone en y introduisant de la nature - Requalifier les franges de zone (en faire des vecteurs identitaires) - Proposer une offre différenciée des concurrents : trouver une identité spécifique 238 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 14 2. Les dynamiques du site Des mobilités avec des flux de déplacement majeurs Importance des flux. Ces derniers sont générés par les différentes catégories d?usagers de la zone : actifs des commerces et des entreprises (11 000 emplois estimés à l?échelle des 2 communes concernées), clients des commerces, poids lourds (livraisons). Ces flux sont variables selon les heures, les jours ainsi que les périodes de l?année ? avec un pic spécifique le samedi. Le contexte départemental se révèle propice à l?usage de l?automobile : 58% des Yvelinois1 effectuent un déplacement automobile pour motif d?achat, contre 36% à l?échelle de la région Ile-de-France. Dessertes en transports publics. La desserte ferroviaire de ce secteur est assurée par la gare de La Verrière (lignes N et U : Rambouillet-Paris et La Verrière-La Défense). La fréquentation de la gare est soutenue (8700 montants par jour, soit 17 400 déplacements depuis et vers la gare). Le train est un mode de déplacement utilisé par les actifs de la zone (en semaine et le week end), et par les clients (le samedi et à un degré moindre le dimanche). À l?intérieur de Pariwest - Forum Gibet et Portes de Chevreuse, 4 lignes de bus desservent une quinzaine d?arrêts. Les fréquences ont été renforcées notamment le week-end. Aucun service innovant de mobilité (véhicule partage, covoiturage, bornes de recharge?) n?est par ailleurs recensé dans le périmètre de l?étude. 1 Source : enquête globale transports 2010 Verbatims ? « La dangerosité de la RN10 est un facteur majeur. Depuis qu'il y a Décathlon c'est pire ! Si cela continue de bouchonner, les gens ne vont pas rester. » ? « Il est impossible d'accéder au secteur du Forum Gibet le samedi. La congestion est un véritable handicap pour le fonctionnement de cette zone. La circulation et le stationnement sont des sujets trop négligés par rapport aux projets de logements à construire. » Verbatim ? « Il faudrait avoir un circuit de bus à l'échelle de la zone (desserte de commerces), assurer des connections, ou des vélos ou des trottinettes pliables » REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 239 15 Déplacements doux. On comptabilise très peu de déplacements à pied et à vélo au sein de l?ensemble du secteur, alors que des aménagements en faveur des piétons et des cyclistes sont présents sur une partie de la voirie du périmètre d?étude (notamment le long de la RD13 et le long de la RN10). Ces aménagements se signalent toutefois par leur discontinuité, l?incomplétude de leur maillage et des conditions de sécurité précaires en raison des caractéristiques très routières de la zone. Les temps de parcours à pied sont longs, les distances intérieures au périmètre d?étude étant importantes (2,4 km du Nord au Sud, 1,5 km d?Est en Ouest). Verbatims ? « Il n'y a pas de place pour les piétons, il faudrait diluer les commerces dans les quartiers d?habitations, avoir des magasins à portée de main. » ? « Il y a des problèmes d?accès au forum Gibet. » ? « Je viens en voiture tous les week-end sur la zone mais j'aimerais beaucoup pouvoir venir en vélo. Il manque des espaces de détente et de loisirs pour se poser et encourager les clients que nous sommes à laisser la voiture. Il faudrait créer des parcours de promenade d'une zone à l'autre en ajoutant des bancs et des espaces verts autour de Schwartz notamment. Il faut encourager les gens à laisser leur voiture et à se placer à pied sur la zone. » ? « Je voudrais faire du vélo mais c'est impossible, c'est dangereux avec les enfants, impossible d'aller jusqu'à Décathlon alors qu'il y a des stationnements vélos, la piste cyclable s'arrête au niveau du seuil de Coignières (au niveau d?un giratoire). » 240 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 16 Illustration n°4 Représentation des temps de déplacements à pied au sein du périmètre d?étude REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 241 17 Illustration n°5 242 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 18 Démographie et dynamiques urbaines Maurepas. 18 546 personnes habitent la commune de Maurepas2, soit une légère diminution depuis 2011 (282 habitants). La population se caractérise par sa tendance au vieillissement, l?augmentation de la part des ménages sans enfants et la baisse du nombre de naissances. L?offre de logements est diversifiée, le parc étant ancien (période ville nouvelle et « années Riboud » légèrement antérieures) et comprenant une majorité de propriétaire (66%). La commune de Maurepas dispose d?un bon taux d?équipements ainsi que d?un maillage équilibré. La municipalité de Maurepas s?est engagée à diversifier l?offre de logements pour offrir un parcours résidentiel complet à ses habitants. Coignières. 4 372 personnes habitent la commune de Coignières3. La population se caractérise par sa tendance au vieillissement, l?augmentation de la part des petits ménages et celle des ménages ayant emménagé depuis plus de 2 années. Le parc de logements y est récent (années 1970 pour 86,4% d?entre eux), et se révèle peu adapté aux besoins des petits ménages. Le taux de propriétaires est de 50%, le marché immobilier tendu. La commune de Coignières présente un bon taux d?équipements sportifs, culturels et scolaires. Un déficit d?espaces verts a été mentionné par les habitants lors des ateliers de concertation. La municipalité manifeste un attachement à la ruralité, en lien avec le PNR et les liaisons douces de proximité, et souhaite ralentir (voire inverser) le solde négatif d?évolution de la population. 2 Source : Insee, 2016. 3 Source : Insee, 2016. PLU de Maurepas : des projets pour Pariwest Une Orientation d?aménagement et de programmation (OAP) figure au PLU de Maurepas. Elle a pour ambition de développer une mixité fonctionnelle en constituant une centralité urbaine avec la requalification des espaces publics aujourd?hui privés, l?amélioration des mobilités des dessertes et des liaisons douces, la poursuite de la création de logements? PLU de Coignières : des projets autour de Gibet et de la gare Les orientations définies dans le PLU de Coignières sont en lien avec le développement d?une meilleure mixité fonctionnelle et l?amélioration des entrées de la ville. Les secteurs de projet identifiés sont situés autour de la gare, du Forum Gibet et en lisière des limites communales. L?objectif de la municipalité est de conserver l?activité du secteur, d?améliorer les liaisons douces en lisière de la commune et d?améliorer l?offre de logements ? en particulier dans le secteur gare. REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 243 19 Offre commerciale Dynamisme, vieillissement et vacance commerciale. L?offre commerciale de la zone Pariwest - Forum Gibet et Portes de Chevreuse se caractérise à la fois par son dynamisme et son vieillissement, avec un taux de vacance de 5%. La spécificité de cette zone est la forte part des indépendants qui y travaillent : plus d?un tiers des acteurs et un positionnement sur le bricolage, la jardinerie et l?alimentaire. On y note un fort turn over de ces acteurs. Illustration n°6 « Commercialité » du secteur : des carences en termes de mobilité et d?identité. Les dynamiques observées au sein de la zone Pariwest - Forum Gibet et Portes de Chevreuse se signalent par la complexité de l?offre commerciale (pluralité d?acteurs, cf supra) et une accessibilité limitée (embouteillages, voies d?étranglement, faiblesse des modes doux cf supra). La visibilité des enseignes n?est effective que le long de la Nationale 10, et est contrainte à l?intérieur même de la zone (absence de cohérence et de synergie entre les différents secteurs). La zone Pariwest - Forum Gibet et Portes de Chevreuse ne présente aucun positionnement commercial clairement défini. Il s?agit d?un secteur industriel au sein duquel la dimension logistique est très présente. 244 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 20 Pariwest-Maurepas. Ce secteur de près de 52 000 m2 (surface de vente) est structuré par la présence de l?acteur Auchan, ainsi que de McDonald?s et Maison du monde. Il se structure autour de l?alimentaire (23%), des équipements à la personne (21%), du bricolage, de la jardinerie et de l?animalerie (12%). Illustration n°7 Illustration n°8 Les Portes de Chevreuse.- Coignières Ce secteur de 26 000 m2 est dominé par deux activités structurantes : bricolage, jardinerie et animalerie (50%) et meubles, décoration et électrodomestique (43%). Les enseignes locomotives sont Castorama et Boulanger. REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 245 21 Le Forum Gibet ? Coignières Ce secteur de 41 000 m2 est dominé par les activités suivantes : bricolage, jardinerie et animalerie (24%), le sport (19%), l?automobile (19%) et les équipements à la personne (11%). Les enseignes locomotives sont Décathlon, Grand frais, Darty, Electro Dépôt et Babou. Illustration n°9 Des projets à venir La zone étudiée présente plusieurs projets à venir : - Cinéma Multiplex : celui-ci ouvrirait en 2021 au coeur du Village des loisirs, pôle d?environ 10 000 m2 composé notamment de pôles de jeux pour enfants, d?un bowling, d?un équipement de Footsalle. Le projet de cinéma prévoit 8 salles et 1700 places, un parking de 500 places et des salles d?immersion avec sièges permettant de « ressentir » l?action à l?écran. - Etixia : il s?agit d?un projet de reconfiguration globale de la partie de Pariwest située autour du Kiabi. Ce projet porte une attention particulière aux aspects paysagers : offre de petite restauration, équipements à la personne? À venir en 2021. - Carrefour de la Malmedonne : point nodal des embouteillages observés sur l?ensemble de la zone, le carrefour de Malmedonne pourrait être prochainement réaménagé. Son impact et sa valeur ajoutée sont importants sur le Forum Gibet. - La mutation du secteur des 40 arpents avec la construction de logements dans le cadre de la constitution d?un éco-quartier quartier 246 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 22 Illustration n°10 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 247 23 Gouvernance et stratégie d?acteurs Constituer une communauté d?intérêts. Les acteurs agissant sur la zone Pariwest - Forum Gibet et Portes de Chevreuse sont variés. Responsables économiques, citoyens, acteurs de l?habitat, institutions publiques : ils poursuivent des objectifs différents, dont il convient de dégager les points de convergence. La constitution d?une communauté d?intérêts au service du projet constitue ici un enjeu majeur. Pour ce faire il est essentiel d?identifier les acteurs présents sur l?ensemble des zones d?activités et des zones commerciales. Il est également nécessaire de réunir les énergies autour d?intérêts communs et de prendre en compte les intérêts particuliers. Il y a donc un fort enjeu de partage autour des éléments de stratégie, de compréhension et d?adhésion aux grandes orientations qui seront développées. Illustration n°11 Jeux d?acteurs 248 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 24 Illustration n°12 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 249 25 Dynamiques du site / Grille AFOM ATOUTS FAIBLESSES . Mobilité : proximité avec la N10, avec les gares ; zone génératrice de flux positifs pour le commerce ; présence d?aménagements piétons et cyclables . Démographie et dynamiques urbaines : présence de documents règlementaires (PLU) attachés à la ruralité et au terroir ; construction de logements et d?équipements prévus . Commerce : dynamisme de l?offre . Gouvernance : pluralité des acteurs, dynamiques possibles . Mobilité : zone du « tout automobile », importance des flux, déficit de bus, faiblesse des déplacements doux . Démographie et dynamiques urbaines : les projets en cours ne sont pas liés à une stratégie globale ; pas de logement adapté aux primo-arrivants ; manque d?offre de logements . Commerce : offre déstructurée, déficit de visibilité des enseignes, problèmes d?accessibilité, peu d?animation, peu d?innovation . Gouvernance : morcellement de la gouvernance foncière, statut privé des espaces publics OPPORTUNITÉS MENACES . Mobilité : potentialités de développement de la marche et du vélo, projets améliorant l?accessibilité (Malmedonne), mutualisation de l?offre de stationnement, amélioration de l?accessibilité de certains secteurs (Forum Gibet) . Démographie et dynamiques urbaines : construction de logements permettant d?offrir un parcours résidentiel complet, dynamiques en cours de transformation du site (logement, mixité) . Commerce : double vocation entre une offre de « grande destination » et une offre de proximité ; renforcement de l?offre de loisirs (Multiplex), souhaits des habitants . Gouvernance : possibilité de fédérer les acteurs, de créer une communauté d?intérêts . Mobilité : dépendance au « tout automobile », saturation des accès (= « no business »), augmentation des flux motorisés, risques de conflits entre les usages . Démographie et dynamiques urbaines : développement anarchique (« au fil de l?eau ») de la zone . Commerce : zone vieillissante, ; multiplicité d?acteurs (complexité de l?entente en vue de la mutation du site), risque irréversible d?obsolescence, concurrence avec les autres zones commerciales . Gouvernance : zone vieillissante et multiplicité d?acteurs rendant complexe la mutation commerciale 250 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 26 ENJEUX - Rééquilibrer l?usage hégémonique de la voiture, agir sur les limitations de vitesse et les modes doux, repenser l?aménagement viaire, proposer des services innovants de mobilité, résoudre les difficultés d?accessibilité - Elargir les dessertes en transports en commun - S?appuyer sur les projets en cours les intégrer au devenir du secteur et accompagner les projets en vue de la requalification du secteur - Attirer des familles jeunes, construire des logements sur les 2 villes, rééquilibrer l?offre des équipements de proximité -Définir une identité commerciale et un positionnement clairs. - Etre innovant dans l?offre commerciale, le rapport à l?acte d?achat et le lien au territoire : mettre en place une mutation commerciale durable - Créer une communauté d?intérêts, fédérer les acteurs, mutualiser les services communs des acteurs - Réévaluer la gestion (aujourd?hui privée) des espaces publics afin de rendre possible une éventuelle transformation REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 251 27 LA STRATÉGIE ÉCONOMIQUE ET COMMERCIALE Les concertations et analyses qui ont été menés dans le cadre de la compréhension et des dynamiques du site ont permis de circonscrire 6 axes de travail. Ceux-ci permettent d?identifier 4 thématiques opérationnelles et une stratégie dont les enjeux amènent aujourd?hui à proposer la stratégie économique et commerciale ? pour ensuite se décliner sous la forme d?un schéma de cohérence urbaine. Celui-ci est actuellement en cours d?élaboration. Illustration n°13 Méthode de la construction de la stratégie 252 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 28 1. 6 axes de travail issus des études et de la concertation Plusieurs axes de travail ont été développé dont : . L?alimentation, levier de changement reposant sur les pratiques quotidiennes ; . Le « paysage productif », soulignant l?ancrage de la nature, de l?agriculture urbaine et de la biodiversité au sein du territoire ; . La mutualisation des services logistique, axe innovant et historiquement différenciant de la zone ; . La mobilité, dont l?essor qualitatif est un facteur de développement et d?attractivité ; . La mixité fonctionnelle et les formes urbaines : une diversité à intégrer ; . L?énergie, les déchets, l?eau : un axe d?innovation pour réaliser la ville durable ; 2. Les 4 thématiques opérationnelles Les 6 axes de travail ainsi définis permettent de générer 4 thématiques pour construire le schéma de cohérence opérationnelles : identité, vocations, structuration urbaine et architecturale, et mobilités. Illustration n°14 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 253 29 VERS LE SCHEMA DE COHERENCE URBAINE Les 4 axes de la requalification urbaine pour mettre en oeuvre le paysage productif. Illustration n°15 254 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 30 Spécifique, singulier, daté, développé dans un territoire aux abords duquel nature et agriculture sont très présentes, le secteur Pariwest - Forum Gibet et Portes de Chevreuse a fait l?objet d?une large concertation et d?analyses croisées à l?issue desquelles 4 thématiques ont pu être identifiées : nécessité de tisser une identité, impératifs de clarification des vocations à l?intérieur de la zone, restructuration urbaine et architecturale, et fortes évolutions des dynamiques de mobilité. La stratégie qui en découle, et que les élus locaux ont largement contribué à ajuster, repose sur 4 piliers croisés avec le schéma de cohérence urbaine (lequel aboutit à 16 familles d?actions- voir tableau ci -après) : - Repenser l?attractivité commerciale et économique ; - « Faire ville » ; - Ancrer la zone dans son territoire ; - Former une communauté d?intérêts. Illustration n°16 Repenser l?attractivité commerciale et économique, cela passe d?abord par un positionnement nouveau, clair, affirmé, en faveur de l?alimentation saine et des circuits courts. Cela passe également par la structuration de l?offre de loisirs de la zone, de la culture et de la pédagogie. Cela passe encore par la réorganisation de la façade commerciale de la RN10, par l?amélioration de l?accessibilité par l?offre des nouveaux modes de circulation. « Faire ville » nécessite la reconfiguration du site par la redéfinition de ses espaces publics, aujourd?hui trop absents. Il s?agit également d?induire et d?organiser la mixité des programmes REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 255 31 appelés à être construits, à penser les formes urbaines avec pour objectif de former un paysage urbain en harmonie avec le territoire et son identité. « Faire ville » implique enfin de se déplacer, d?entrer et de sortir autrement dans les nouveaux quartiers, en ayant recours à toutes les mobilités, y-compris les plus innovantes. Ancrer la zone dans son territoire constitue un autre défi. Celui-ci passe par le développement de la « ville paysage » en synergie avec les grands espaces agricoles ainsi que les espaces naturels voisins, mais également par la préservation de l?environnement et de la santé par une meilleure gestion des déchets, de l?énergie et de l?eau. Ancrer la zone dans son territoire passe par la réorganisation des espaces végétaux afin de « cadrer » le paysage urbain, et par le fait d?ériger le site en lieu de promenade, de balade, de déambulations via la pratique de la randonnée, de la marche ou du vélo. Enfin, former une communauté d?intérêts constitue l?objectif ultime. Un territoire n?est rien sans ses habitants, ses usagers, ses acteurs. Il s?agit donc d?inventer une gouvernance innovante entre les commerçants, les élus, tous ceux qui sont appelés à pratiquer et faire évoluer le secteur. Cette communauté doit pouvoir se reconnaître dans l?axe innovant de la logistique (mutualisation de ses services), élément fédérateur qui doit rapidement permettre de créer et d?organiser la gestion ainsi que la gouvernance du transport logistique ; elle doit également se retrouver dans l?invention de synergies et la construction d?un écosystème d?économie circulaire ? à commencer par les déchets. Ces dialogues permanents entre la ville et la ruralité, entre le commerce et la promenade, entre la rapidité et la lenteur, entre les habitants, les élus et leurs commerçants, doit opérer comme une greffe de vie sur un environnement aujourd?hui minéral. Il s?agit bien de replacer le secteur Pariwest - Forum Gibet et Portes de Chevreuse dans son époque, celui d?une urbanité apaisée et humaine où le paysage est tout à la fois productif de proximité, d?humanité, d?efficacité, et porteur de sens. En cela, la notion de « Paysage productif » constitue un point d?appui. Le « Paysage productif » du secteur Pariwest - Forum Gibet et Portes de Chevreuse agit ici comme un tremplin vers une mixité à développer, et avec elle du lien social ; le « paysage productif » est appelé à tisser un habitus commercial renouvelé, lequel repose sur une conception de l?achat en harmonie avec le territoire local, mais également sur une approche innovante et avant- gardiste ; le « paysage productif » agit encore sur l?économie territoriale en lui permettant d?être plus efficace et dynamique ; le « paysage productif » renouvelle les mobilités d?approche ainsi que les mobilités intérieures au secteur. A chaque fois, faire ville et faire identité constituent le cap à tenir, afin que le secteur Pariwest - Forum Gibet et Portes de Chevreuse se transfigure, passant d?une zone industrielle et commerciale à un secteur de ville où la vie vient compléter et enrichir la fonction économique. In fine, il s?agit donc bien de créer un quartier dans lequel la fonction commerciale sera largement présente, et qui se transformera progressivement en quartier de vie. Nous parlons bien ici d?une ville, de logements et d?habitants, c?est-à-dire d?un espace aménagé ? avec ses espaces publics, ses aires de jeux, ses nouveaux immeubles, et un « esprit village-campagne » au sein duquel une large place sera dédiée aux espaces verts, aux espaces cultivés, aux espaces de détente et de promenade. 256 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 32 Le calendrier du projet ? Hiver 2017-2018 : candidature de SQY Maurepas Coignières à l?appel à projet « Repenser la périphérie commerciale » ? Eté 2018 : désignation des 6 lauréats nationaux (dont SQY) ? Automne 2018 : lancement de l?accompagnement national ? Printemps ? Automne 2019 : o Lancement de l?étude urbaine pré-opérationnelle ; o Temps de concertation, élaboration du diagnostic multi critères, définition de la stratégie économique et commerciale ? Hiver 2019-2020 : élaboration du schéma de cohérence urbaine ? Printemps -Eté 2020 : propositions pré ?opérationnelles sur deux secteurs du projet REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 257 33 Illustration n°17 1ere spatialisation de la stratégie économique et commerciale 258 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES Agglomération de Thiers Dore et Montagne Présentation de l?équipe Tony BERNARD - Président de Thiers Dore et Montagne L?intercommunalité et la ville ont engagé depuis plusieurs années un ambitieux processus de renouvellement urbain sur le secteur dit « de la ville basse » de Thiers : porte d?entrée de la capitale de la coutellerie et du Parc Naturel Régional Livradois Forez. Site symbolique du développement récent de la ville sous l?impulsion notamment de dynamiques industrielles et commerciales plus ou moins maitrisées, ce vaste ensemble de plus de 300 ha sur 3,5 km de long, avec 3 secteurs clés identifiés : La Varenne, Le Campus scolaire, Le Moutier, est destiné à devenir le lieu de la promotion de l?image communautaire du territoire et de la fabrication de la ville de demain, durable et solidaire. Le potentiel d?évolution de ce territoire au sein du bassin de vie de Thiers est significatif en termes de densité et de mixité du tissu bâti, d?offre en transports collectifs urbains et d?implantation d?équipements et d?activités économiques. L?objectif de trouver un positionnement ambitieux pour ce territoire s?affiche et se décline dans les documents d?urbanisme (PLU et SCOT notamment), mais va se concrétiser réellement par la mise en oeuvre de projets urbains initiés par la collectivité. Parce qu?il dessine l?espace de vie des habitants et plus globalement des acteurs locaux, le projet urbain peut paraître complexe et difficile à appréhender. Nous savons que la mise en oeuvre sera un long parcours. Dans ce cadre, l?intercommunalité et la ville, acteurs responsables de l?aménagement du territoire, ont pris l?initiative d?étudier précisément les éléments qui caractérisent l?opération d?ensemble : son périmètre, son programme, sa faisabilité financière. C?est le sens des études de faisabilité que nous avons engagées depuis l?automne 2019 avec les services d?une assistance à maîtrise d?ouvrage et d?une maitrise d?oeuvre urbaine : le groupement Ateliers de Ville en Ville, MTA, EGIS, Kaleido?scop ? qui forme une équipe pluridisciplinaire et complémentaire, qui défend les principes d?une ville adaptable, productive et durable. Par la mise en oeuvre sur le long terme de ce grand projet de renouvellement urbain, la collectivité veut démontrer qu?un nouveau modèle « à taille humaine » est possible alliant bien-vivre, dynamisme économique et performance environnementale. Il s?agit maintenant de concrétiser sur « ce quartier » le processus de mutation engagé afin de faire émerger un coeur urbain dense, mixte et maillé, en optimisant les occupations de l?espace, en expérimentant de nouveaux usages et techniques. Enfin, parce que la mise en oeuvre de la ville durable implique la mobilisation de tous, la collectivité a inscrit son projet dans une logique de co- production permettant une mobilisation collective de l?ensemble des acteurs et des usagers de la ville. Il s?agit de s?appuyer sur les ressources du territoire et de les intégrer au processus de fabrication urbaine. 2021 pourrait voir le démarrage de la phase opérationnelle du projet de transformation urbaine ! Tony BERNARD Président de Thiers Dore et Montagne. REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 259 Julien GOUBELY ? Directeur Pôle Attractivité - Thiers Dore et Montagne Le secteur de la ville basse à Thiers représente un enjeu territorial majeur en termes d?attractivité et de rayonnement. Sur ce secteur se concentrent l?offre commerciale principale du bassin thiernois nécessitant une requalification, mais également une offre résidentielle qu?il s?agit de renforcer par de nouvelles formes d?habitat, de services et d?équipements au regard notamment des friches actuelles ou celles en devenir. Afin de poursuivre le travail de conception de la ville de demain, d?assurer le suivi et la mise en oeuvre du projet de transformation urbaine de la ville basse de Thiers, la collectivité a répondu à l?appel à projet « Repenser la périphérie commerciale » et s?est attachée les services d?une assistance à maîtrise d?ouvrage / maitrise d?oeuvre urbaine. En tant que chef de projet, je pilote, sur un mode partenarial, la mise en oeuvre du projet de requalification urbaine et des orientations stratégiques de la collectivité. Je supervise les études et les dispositifs d?observation et de prospective. J?organise la concertation avec les acteurs locaux, les partenaires associés et les acteurs économiques privés. Dans le cadre de ce projet ambitieux et de longue haleine, ma participation au développement des politiques publiques d?aménagement transversales, durables et intégrées (articulation avec l?habitat, les transports, l?économie, l?environnement, les interventions techniques) est particulièrement stimulante. Julien GOUBELY ? Directeur Pôle Attractivité - Thiers Dore et Montagne. 260 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 1 Communauté de communes Thiers Dore et Montagne Site de la ville basse de Thiers Ville haute de Thiers Ville basse de Thiers Localisation du périmètre de projet Fiche projet / Synthèse du travail de l?AMO REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 261 2 So ur ce s : C om m un au té d e C om m un es T hi er s D or e et M on ta gn e LA VILLE HAUTE DE THIERS, COEUR HISTORIQUE DE LA VILLE - SEPTEMBRE 2018 LA VILLE BASSE DE THIERS, LINÉAIRE COMMERCIAL À RESTRUCTURER - SEPTEMBRE 2018 Thiers Dore et Montagne Photographies du site de projet 262 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 263 4 Thiers Dore et Montagne Formes urbaines et polarités du secteur de projet So ur ce s : C om m un au té d e C om m un es T hi er s D or e et M on ta gn e 264 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES Insertion du projet Gouvernance du projet Faisabilité du projet Programmation et usages mixtes Stratégie de territoire ? La collectivité est signataire d?une convention opération d?ensemble avec l?EPF Auvergne. ? Pas de SEM locale. Ce qui entraîne nécessairement des difficultés dans la mise en oeuvre effective du projet. ? Le dialogue repose sur des échanges associant les propriétaires fonciers et immobiliers, les enseignes et les exploitants. Ce dialogue a été formalisé par un plan de référence. Il s?inscrit dans le cadre du projet d?aménagement commercial et urbain de Thiers : « Thiers 2030 : la ville basse prend de la hauteur ». Une réunion publique lors du lancement de la mission d?AMO, en septembre 2019, a rassemblé près de 70 personnes (riverains, acteurs économiques, élus, etc). En matière d?insertion, le projet s?efforce de : ? Séquencer le boulevard urbain Général de Gaulle/ Léo Lagrange (RD 2089) pour pacifier les circulations et offrir un nouveau paysage d?entrée de ville : il constitue le « fil rouge » du secteur. ? Améliorer le maillage du secteur par la création de « voies des villages » et « voies de la ville basse ». ? Améliorer la trame verte et bleue (« fil vert ») en développant les continuités piétonnes et cyclables et en créant de micro-coulées vertes. ? Le parti pris de la Communauté de Communes est d?impliquer activement les forces agissantes du territoire dans l?élaboration de la future programmation. Actuels ou futurs chefs d?entreprise, promoteurs, commerçants, salariés, consommateurs, riverains, jeunes en formation? chacun à son mot à dire et son expérience d?usagers à partager pour aujourd?hui mais surtout pour demain. 3 ateliers collaboratifs ont été organisés en ce sens entre octobre et décembre 2019. ? Le projet s?inscrit en adéquation avec la stratégie territoriale de la ville : refuser la création de nouveaux pôles commerciaux, organiser la revitalisation des commerces de proximité, articuler la ville basse et la ville haute, bénéficiaire d?Action Coeur de ville. ? Le projet s?appuie sur le Plan Guide de Thiers. Il alimente des OAP intégrées dans le cadre de la modification du PLU en 2019. 5 Thiers Dore et Montagne Présentation synthétique des intentions de projet REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 265 6 Thiers Dore et Montagne Présentation de l?AMO recrutée ? La mission d?AMO a débuté en août 2019. Le groupement est constitué d?Ateliers de Ville en Ville, MTA, EGIS, Kaleido?scop. Il s?agit d?une équipe pluridisciplinaire et complémentaire qui défend les principes d?une ville adaptable, productive et durable. ? Le lauréat disposant déjà d?un plan guide et de données de programmation urbaine fournies dans le dossier de candidature à l?appel à projets, la consultation engagée a pris la forme d?un accord cadre (avec marchés subséquents) d?AMO/ maitrise d?oeuvre urbaine. ? La collectivité a pris le parti de missionner un conseil juridique pour sécuriser les procédures de passation de marchés qui présentaient une certaine complexité. ? 4 points seront particulièrement attendus dans cette mission : ? Accompagnement aux démarches transversales de gouvernance de projet, de concertation et de communication ? Approfondissement du plan guide, coordination urbaine, suivi et actualisation ? Suivi des procédures réglementaires et montage des dossiers ? Maîtrise d?oeuvre des espaces publics et stratégiques. 266 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 7 AU DÉPART : L?AVIS DU JURY DE REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE Le projet visant la transformation de l?entrée de ville commerciale de Thiers en morceau de ville a été apprécié par le jury de « Repenser la périphérie commerciale » pour sa cohérence et son articulation avec le centre-ville de Thiers, la « ville haute », notamment en termes d?intentions et d?objectifs. LA PAROLE À LA COLLECTIVITÉ ACCOMPAGNÉE : QUEL BILAN FAITES-VOUS DU DISPOSITIF ? « L?appel à projets « Repenser la périphérie commerciale » a permis de renforcer la dynamique locale et de nouer des partenariats techniques au travers l?échange d?expériences. » Thiers Dore et Montagne 1 an d?accompagnement L?ECLAIRAGE PARTICULIEREMENT ATTENDU Donner une identité et un positionnement commercial à la périphérie En complémentarité au positionnement commercial du centre-ville, ciblé « culture et tourisme », comment donner une identité et un positionnement commercial structurant à la périphérie et faire en sorte qu?elle ne soit pas le lieu d?accueil de toutes les autres activités commerciales et de service. Il s?agit de ne pas reproduire un écueil fréquent des périphéries commerciales sans identité propre ? REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 267 Communauté de Communes Thiers Dore et Montagne (CCTDM) Ville de Thiers Thiers 2030 Repenser la périphérie commerciale Thiers 2030, la ville basse prend de la hauteur Etat d?avancement du projet ? Mars 2020 AVV atelier de ville en ville, MTA, Groupe Egis, Kaléido?Scop, JDevissaguet 268 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES THIERS 2030 Communauté de Communes Thiers Dore et Montagne (CCTDM) / Ville de Thiers Page : 2/ 21 AVV atelier de ville en ville MTA architectes Groupe Egis Kaléido?Scop JDevissaguet SOMMAIRE 1 PRESENTATION DU GROUPEMENT AMO.................................................................................................. 3 2 MISSION 1 : ACCOMPAGNEMENT QUALITATIF AUX DEMARCHES TRANSVERSALES DE GOUVERNANCE DE PROJET, DE CONCERTATION ET DE COMMUNICATION ..................................................................................... 4 2.1 PREPARATION ET ANIMATION DES DIFFERENTES INSTANCES................................................................................ 4 2.2 REALISATION D?UNE MAQUETTE DE L?ENSEMBLE DU TERRITOIRE ......................................................................... 4 2.3 PREPARATION ET ANIMATION DES DIFFERENTS TEMPS DE CONCERTATION ............................................................. 5 3 MISSION 2 : APPROFONDISSEMENT DU PLAN GUIDE, COORDINATION URBAINE, SUIVI ET ACTUALISATION ............................................................................................................................................... 9 3.1 ANALYSE PROSPECTIVE ET PRISE EN COMPTE D?OBJECTIFS DE REVERSIBILITE ........................................................... 9 3.2 ETUDE DE PROGRAMMATION URBAINE ET DE FAISABILITE DU SECTEUR VARENNES, ENTREE DE VILLE ......................... 14 3.3 ACTUALISATION DU PLAN GUIDE ................................................................................................................. 17 4 MISSION 4 : DIAGNOSTIC DES ESPACES PUBLICS .................................................................................... 19 4.1 RESEAUX ET MOBILITES............................................................................................................................. 19 4.2 ENVIRONNEMENT .............................................................................................. ERREUR ! SIGNET NON DEFINI. 4.3 BIODIVERSITE URBAINE ............................................................................................................................. 19 4.4 URBANITE ET CADRE DE VIE ....................................................................................................................... 20 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 269 THIERS 2030 Communauté de Communes Thiers Dore et Montagne (CCTDM) / Ville de Thiers Page : 3/ 21 AVV atelier de ville en ville MTA architectes Groupe Egis Kaléido?Scop JDevissaguet 1 Presentation du groupement AMO L?équipe d?assistance à maîtrise d?ouvrage est composée de l?Atelier de ville en ville, MTA architectes, le groupe Egis avec ses différentes filiales, Kaleido?scop et l?expert en développement commercial Jérôme Devissaguet. ? Une très bonne connaissance du territoire Les membres de l?équipe possèdent une très bonne connaissance de la région et du territoire Thiernois en particulier. L?atelier de ville en ville, installé à Lyon, intervient depuis 18 ans à Clermont- Ferrand, tandis que MTA, Marcillon Thuillier Architectes, est historiquement installé dans le Puy de Dôme depuis sa création en étant un acteur majeur dans le domaine architectural et urbain. L?équipe d?Egis Clermont-Ferrand et Lyon assure des missions d?ingénierie VRD et mobilités pour l?ensemble des acteurs publics locaux. Kaleido?scop, installé à Saint Etienne, développe son activité d?assistance à la concertation et à la communication sur un territoire de proximité. Enfin, Jérome Devissaguet qui a eu la responsabilité du développement immobilier de nombreuses sociétés (Auchan, Casino, Jardiland) avant d?intervenir comme assistant à maîtrise d?ouvrage, a participé à la stratégie commerciale de différents groupes dans le département du Puy de Dôme. ? Un savoir-faire pour un sujet complexe et contemporain Le projet « Thiers 2030 » implique des expertises en développement durable et urbain qui permettent de replacer le projet dans ses enjeux à différentes échelles et en résonance avec l?échelle du territoire conditions essentielles de réussite. Le projet « Thiers 2030 » nécessite des savoir-faire et des méthodologies éprouvés sur cette nature de projet, tant dans l?approche sur le paysage, l?aménagement urbain que dans le suivi, le montage d?opération, la programmation ou le redéveloppement commercial. Le projet « Thiers 2030 » demande la mise au point d?une méthode et des experts pour accompagner les collectivités publiques et les porteurs de projet privés sur les différents champs de la programmation (formation, habitat, commerce, activité économique) Le projet « Thiers 2030 » repose sur une approche économique des aménagements urbains questionnant le rapport efforts/effets, le recyclage urbain et le phasage des investissements ? Les prestations se décomposent en 4 volets : Mission 1 : Accompagnement qualitatif aux démarches transversales de gouvernance de projet, de concertation et de communication Mission 2 : Approfondissement du plan guide, coordination urbaine, suivi et actualisation Mission 3 : suivi des procédures réglementaires et montage des dossiers Mission 4 : maitrise d?oeuvre des espaces publics stratégiques Le présent document présente les missions qui ont fait l?objet de commandes par l?intermédiaire de marchés subséquents depuis septembre 2019. 270 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES THIERS 2030 Communauté de Communes Thiers Dore et Montagne (CCTDM) / Ville de Thiers Page : 4/ 21 AVV atelier de ville en ville MTA architectes Groupe Egis Kaléido?Scop JDevissaguet 2 Mission 1 : Accompagnement qualitatif aux démarches transversales de gouvernance de projet, de concertation et de communication 2.1 Préparation et animation des différentes instances Cette mission issue du premier marché subséquent a pour objet d?accompagner la collectivité lors des différents temps de présentation et validation des phases et temps du projet. L?équipe d?assistance à maîtrise d?ouvrage a présenté la démarche aux élus communautaires, a participé et animé des réunions techniques avec les acteurs du projet et réalisé un point d?étape, fin décembre 2019, auprès du conseil de la Communauté de Communes, Thiers Dore et Montagne. 2.2 Réalisation d?une maquette de l?ensemble du territoire La réalisation d?une maquette à l?échelle du territoire permet une appropriation par l?équipe des spécificités géographiques, topographiques et morphologiques du site d?étude. Cette maquette évolutive, de grande dimension a été le support du dispositif de débat et de concertation. Il s?agit d?un média équitable qui permet à chacun de retrouver les mesures de son territoire et d?appréhender les enjeux et les capacités de transformation. Le caractère évolutif permet de tester les nouveaux dispositifs tout autant que de mettre en oeuvre les évolutions du projet puis les réalisations. La veille sur les autorisations de construire permettra une mise à jour en temps réel. Cette maquette a été réalisée en trois modules, déplaçable, à l?échelle 1/2000° d?une dimension totale de 80 cm par 240 cm : - Module 1 : Varenne, entrée de ville - Module 2 : Lycée / Cizolles - Module 3 : Moutiers, centre-ville REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 271 THIERS 2030 Communauté de Communes Thiers Dore et Montagne (CCTDM) / Ville de Thiers Page : 5/ 21 AVV atelier de ville en ville MTA architectes Groupe Egis Kaléido?Scop JDevissaguet Maquette évolutive du territoire 2.3 Préparation et animation des différents temps de concertation Une première étape de la concertation relative au projet s?est tenue entre septembre et décembre 2019. L?ambition de co-construire le projet urbain s?est matérialisée par la réalisation d?ateliers thématiques ouverts au public. L?équipe d?assistance à maîtrise d?ouvrage a eu pour mission de concevoir, animer et assurer la synthèse de ces ateliers. En septembre 2019, une réunion publique inaugure la démarche de projet. Une forte mobilisation des habitants, usagers tout autant que des acteurs politiques et économiques du territoire va permettre de partager un diagnostic, des récits et des visions pour « Thiers 2030 ». 272 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES THIERS 2030 Communauté de Communes Thiers Dore et Montagne (CCTDM) / Ville de Thiers Page : 6/ 21 AVV atelier de ville en ville MTA architectes Groupe Egis Kaléido?Scop JDevissaguet Co-construire le projet urbain Entrée de ville, Thiers le haut, Thiers le bas : comment (re)trouver cohérence et cohésion pour une dynamique urbaine requalifiée ? Des ateliers de co-fabrication du diagnostic et des objectifs pour Thiers 2030 Une implication forte des habitants et des acteurs locaux L?objectif affiché est d?alimenter la future programmation avec, en parallèle des études menées sur le terrain, l?organisation d?ateliers de co-production sur les thèmes suivants : - Une ville adaptable et réversible (octobre 2019) - Une ville attractive et productive (novembre 2019) - Une ville durable (décembre 2019) Sur chaque atelier, une trentaine d?habitants de Thiers et de ses alentours, de responsables d?entreprises et de centres commerciaux, de commerçants, de représentants des collectivités ont pu travailler ensemble pour contribuer à la fois à l?état des lieux et à des préconisations pour l?avenir. A l?issue de la démarche, on peut faire le constat de la diversité des points de vue, de leurs complémentarités et de l?envie de prendre part activement à la transformation du territoire ? autant de points sur lesquels s?appuyer pour la poursuite du projet. REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 273 THIERS 2030 Communauté de Communes Thiers Dore et Montagne (CCTDM) / Ville de Thiers Page : 7/ 21 AVV atelier de ville en ville MTA architectes Groupe Egis Kaléido?Scop JDevissaguet Une force de proposition collective à valoriser dans les transformations possibles Les constats des participants aux ateliers et les éléments émergents pour une ville attractive, productive et durable sont les suivants : Ce qui fonctionne : La diversité et la complémentarité de l?industrie, basée sur le savoir-faire coutelier ; la complémentarité de l?offre commerciale, l?artisanat, le pôle sportif, les grands événements (Coutellia/Pamperina) Ce qui ne fonctionne pas : La co-habitation industrie/habitat ; peu de commerces de proximité ; l?offre de formation ; manque de services médicaux ; pas d?animation après 18H00 et le week-end ; l?activité touristique Un foncier peu cher, considéré à la fois comme un atout et comme une faiblesse. Dessiner ensemble la ville de 2030 A partir de méthodes participatives permettant de se projeter plus facilement dans une logique prospective pour Thiers, les participants aux ateliers ont pu faire des préconisations en phase avec les réalités actuelles du terrain. Les idées fortes proposées en Ateliers : - Mieux relier ville haute et ville basse, ne pas penser Thiers le bas sans Thiers le haut - Faire du Moutier « un village » - Valoriser les lieux où les jeunes sont présents - Investir les locaux commerciaux vides avant d?en construire d?autres Les idées futuristes : - Un ensemble sportif autour du stade et aux abords de la rivière Durolle - Un moyen de transport public innovant reliant Thiers le haut et Thiers le bas La pire des idées : « ne rien faire » ! 274 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES THIERS 2030 Communauté de Communes Thiers Dore et Montagne (CCTDM) / Ville de Thiers Page : 8/ 21 AVV atelier de ville en ville MTA architectes Groupe Egis Kaléido?Scop JDevissaguet La production pendant les ateliers et la post-production, le journal « Thiers 2030 » Ce qui fait défaut quand on se projette dans l?avenir : - Du service à la personne pour les plus jeunes (crèche) comme pour les plus âgés (services médicaux en particulier) - De l?activité atour du numérique - Une pépinière pour entrepreneurs - Des loisirs tout public - De l?animation après 18H00 - Une offre de formation plus importante - Une dynamique de réseaux à faciliter - Une image plus attractive (en particulier pour les jeunes) - Une filière bois (en lien avec le PNR Livradois Forez) L?essentiel des préconisations qui ont été faites : - Se réapproprier les abords de la Durolle (rivière au coeur du périmètre) - Rendre l?entrée de ville plus esthétique, plus attractive / réorganiser les flux et végétaliser l?axe central de circulation - renforcer les identités des quartiers par l?urbanisme, mais aussi par une lisibilité renforcée - Délocaliser et/ou requalifier les industries et les bâtiments industriels présents sur l?axe central ; Y mutualiser des services publics - favoriser les activités intergénérationnelles, privées comme professionnelles - En finir avec l?hégémonie du « tout voiture » - En finir avec les maisons individuelles ? repenser les petits collectifs d?habitations - Préserver les terres agricoles et la présence des arbres - Valoriser les points de vue, la vue sur la ville haute - Améliorer les mobilités ? dans une ville habitée et animée ! Des relais pour construire la ville Des possibilités de relais et de co-production du projet tant sur le plan individuel, c?est-à-dire chacun à son échelle, qu?avec les partenaires publics, les entreprises, les commerces, les associations ont pu émerger dans cette phase de réflexion A titre individuel - Mieux combiner usage des transports en commun, du train et du vélo y compris électrique - / ne plus utiliser sa voiture pour les trajets cours ? - Développer la marche à pied - Mieux gérer les déchets (tri / changement d?habitude / mode de consommation) - Consommer local - Être fier de sa ville pour faciliter les choix responsables REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 275 THIERS 2030 Communauté de Communes Thiers Dore et Montagne (CCTDM) / Ville de Thiers Page : 9/ 21 AVV atelier de ville en ville MTA architectes Groupe Egis Kaléido?Scop JDevissaguet En lien avec la collectivité - Travail sur l?intermodalité et sur de nouvelles offres plus adaptées aux besoins de la population - Préserver les alignements d?arbre - Prévoir des cheminements jusqu?à Iloa - (Re) lancer des activités de « comité de quartier » pour faire partager et diffuser des idées de type « embellir son quartier » - Aider à la création d?un lieu publique de qualité et agréable pour la ville basse 3 Mission 2 : Approfondissement du plan guide, coordination urbaine, suivi et actualisation 3.1 Analyse prospective et prise en compte d?objectifs de réversibilité Thiers, ville d?eau et de métal, récit d?un territoire Le territoire Thiernois se lit en suivant le fil du cours d?eau qui le sillonne : la Durolle, atout paysager et véritable ressource naturelle locale. Elle raconte d?abord avec force le rythme du martellement des anciennes forges du Creux de l?Enfer puis dans un murmure leur écho qui s?entend aujourd?hui dans la plaine. Elle raconte aussi comment l?apparente rudesse d?un paysage compose la force d?une culture remarquable et endémique capable de rayonner à l?échelle internationale : Thiers capitale mondiale de la coutellerie. Repenser la périphérie commerciale, ici à Thiers, c?est donc aborder la question de la distension entre le coeur de ville historique dit « ville haute » en belvédère sur le Parc du Livradois-Forez et la « ville basse », résultante d?une expansion industrielle et commerciale contemporaine. C?est également imaginer comment faire sens à l?échelle de tout un territoire comme auprès de tout un chacun. Les intentions amorcées dans le cadre des OAP et les souhaits émis par les habitants lors des ateliers participatifs (sentiers pédestres, traverses Nord-Sud, etc.) permettent d?envisager la Durolle comme levier de réversibilité à petite et grande échelle, capable d?accompagner les mutations urbaines futures et de renverser la perception des usagers de l?entrée de ville. 276 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES THIERS 2030 Communauté de Communes Thiers Dore et Montagne (CCTDM) / Ville de Thiers Page : 10/ 21 AVV atelier de ville en ville MTA architectes Groupe Egis Kaléido?Scop JDevissaguet REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 277 THIERS 2030 Communauté de Communes Thiers Dore et Montagne (CCTDM) / Ville de Thiers Page : 11/ 21 AVV atelier de ville en ville MTA architectes Groupe Egis Kaléido?Scop JDevissaguet PERIMETRES OAP / PERIMETRES OPERATIONNELS La première approche des périmètres désignés pour l?étude consiste en leur contextualisation. Il s?agit d?évaluer, en appui sur un repérage fin du territoire, la pertinence de leur délimitation au regard des dynamiques existantes (opportunités foncières, convergence d?intérêts, etc.) dans le but de cibler des zones opérationnelles et d?amorcer des mutations effectives. Cette démarche comparative, en tant que processus, s?actualisera nécessairement au fil du temps et des évolutions urbaines. ZOOM / PERIMETRES ET ENJEUX SPECIFIQUES A l?échelle des secteurs, on note des enjeux transversaux principalement cristallisés autour de la présence de la route départementale et donc des déplacements (tous modes confondus) mais également autour de la question de l?habitat à développer. On note également des identités et des enjeux propres qui engageront des réponses au cas par cas et des prises de position nécessairement spécifiques. Constat secteur CAMPUS - Secteur dynamique « autonome » regroupant de grandes entités très fréquentées (stade, maison des sports, Lycée professionnel Germaine Tillion, GRETA Dore Allier, etc.) - Perspective « habitat » OAP : - Habitat individuel 3000 m² - De par son contour, le périmètre semble viser à orienter la réflexion sur la mise en valeur des équipements en présence et sur leur accessibilité / visibilité. - A l?échelle du secteur : Au regard des fréquentations par un public relativement jeune, enjeu de la place du piéton et des cyclistes (parcours est-ouest + nord-sud, accès et desserte, sécurité). - A l?échelle du grand territoire : enjeu immédiat de restructuration de l?axe principal pour plus de lisibilité et pour initier la place des modes doux dans un tissu urbain « tout voiture ». Constat secteur DUROLLE-FOREZ - Secteur à contenance hétérogène (forge actuellement en activité et vastes parcelles agricoles) en lien étroit avec le secteur Moutier. - Perspective « habitat » OAP : - Habitat individuel 35500 m² - Habitat collectif ou intermédiaire 24000 m² - Habitat individuel ou équipement public 6500 m² - Habitat collectif ou équipement public 1500 m² - Ce périmètre cible clairement la thématique de l?habitat et identifie une réserve foncière d?envergure induisant une mutation sur le long terme. - A l?échelle du secteur : enjeu de mise en valeur du patrimoine naturel et industriel. - A l?échelle du grand territoire : enjeu de la qualité paysagère des parcelles agricoles au regard de la problématique de l?étalement urbain et des besoins réels en termes d?habitat à court, moyen et long terme. 278 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES THIERS 2030 Communauté de Communes Thiers Dore et Montagne (CCTDM) / Ville de Thiers Page : 12/ 21 AVV atelier de ville en ville MTA architectes Groupe Egis Kaléido?Scop JDevissaguet Constat secteur MOUTIER - Secteur « rotule » bien que fragmenté en connexion directe avec le centre historique (présence de bâti ancien greffé autour de la Durolle, petits commerces, panorama sur centre historique, ?) - Perspective « habitat » OAP : - Habitat individuel 16500 m² - Habitat collectif ou intermédiaire avec commerce ou services en RDC 1800 m² - Habitat collectif ou intermédiaire 3000 m² - De par son contour, le périmètre semble viser à orienter la réflexion sur les vides (places, jardins, connexions, etc.) - A l?échelle du secteur : enjeu de la « vie de bourg » identifiée entre la place de l?Europe et la place du Navire à pérenniser, compléter. - A l?échelle du grand territoire : enjeu de l?opportunité donnée par l?engagement de la déconstruction du site industriel Flowserve (site désigné pour un équipement public). REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 279 THIERS 2030 Communauté de Communes Thiers Dore et Montagne (CCTDM) / Ville de Thiers Page : 13/ 21 AVV atelier de ville en ville MTA architectes Groupe Egis Kaléido?Scop JDevissaguet Constat secteur VARENNE - Secteur d?entrée de ville qui fait l?objet d?une étude détaillée concernant la programmation commerciale et l?activité économique. Cette approche programmation est présentée dans le paragraphe 3.3 de ce document - La coordination entre les acteurs revêt la plus grande importance. Plusieurs rencontres ont eu lieu à l?automne 2019 pour définir les liens et la plus grande coordination entre les projets privés - A l?échelle du grand territoire : le secteur d?entrée de ville représente une centralité dépassant le périmètre de la Communauté de Communes. Les évolutions et transformations de l?offre commerciale existante représentent des enjeux sur les services et l?emploi sur ce large périmètre. - A l?échelle du secteur : enjeu de l?évolution du modèle spatial commercial et de la relocalisation des activités économiques en lien avec le secteur à vocation artisanal et de service dit de « Matussière ». - L?évolution des mobilités (place du piéton et des cycles) tout autant qu?une rationalisation des accès et déplacements motorisés sont un axe majeur pour la valorisation du paysage. 280 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES THIERS 2030 Communauté de Communes Thiers Dore et Montagne (CCTDM) / Ville de Thiers Page : 14/ 21 AVV atelier de ville en ville MTA architectes Groupe Egis Kaléido?Scop JDevissaguet 3.2 Etude de programmation urbaine et de faisabilité du secteur Varennes, entrée de ville Dans le cadre de la mission 2 du présent projet Egis Conseil a en charge la réalisation des analyses prospectives relatives à l?évolution des besoins utilisateurs et des caractéristiques produits concernant l?activité économique et l?habitat. Nous sommes en train de réaliser une étude de marché globale à l?échelle de la ville basse dans laquelle nous allons définir la programmation acceptable au regard : - Du marché actuel (stock, typologie, rythme de développement des prix, etc.) - Du marché de demain : l?objectif est de se positionner sur ce que nous comprenons du marché au regard des évolutions sociodémographiques du territoire et aux tendances macro- économiques du marché - Des projets en cours à l?échelle de la Commune et à proximité L?objectif sera ainsi d?éviter une sur offre et de permettre un écoulement et un rythme de commercialisation abordable par le marché et acceptable par les opérateurs privés. In fine, cette étude de marché nous permettra de définir un volume et un phasage programmatique globaux à l?échelle de l?opération d?ensemble. Ils constitueront alors le cadre au sein duquel sera détaillée la programmation par secteur d?action. L?étude de marché présentée ci-après a été conduite sur la base d?analyses documentaires (documents cadres, études précédentes de Forma6, etc.) et statistiques. Elle sera complétée par plusieurs entretiens avec des opérateurs locaux et les services de la Ville, de l?intercommunalité. Extraits de l?étude de marche REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 281 THIERS 2030 Communauté de Communes Thiers Dore et Montagne (CCTDM) / Ville de Thiers Page : 15/ 21 AVV atelier de ville en ville MTA architectes Groupe Egis Kaléido?Scop JDevissaguet Développement commercial Développement économique Habitat 282 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES THIERS 2030 Communauté de Communes Thiers Dore et Montagne (CCTDM) / Ville de Thiers Page : 16/ 21 AVV atelier de ville en ville MTA architectes Groupe Egis Kaléido?Scop JDevissaguet Synthèse des premières analyses Habitat - Un PLH qui privilégie le développement d?une offre neuve sur Thiers grâce à une maitrise du développement résidentiel des communes périurbaines et rurales ; - Une offre neuve aujourd?hui portée par le marché du lot à bâtir avec un souhait du PLH de réorienter sa production dans les villes centres, notamment Thiers ; - Un marché du lot à bâtir très abordable (140.000 ¤ en moyenne « terrain + maison ») qui empêche le développement d?une offre neuve en collectif auprès de propriétaires occupants ; - Un enjeu toutefois de développer une offre neuve en collectif pour répondre à l?ensemble des besoins (du T1 au T3 not.) et attirer des salariés en locatif libre via des investisseurs locaux ; - Une offre résidentielle (collectif + individuel) qui peut trouver sa place sur les secteurs Moutiers et Durolle en cohérence avec les exigences du SCOT et du PLH en matière de renouvellement urbain ; - Ce positionnement suppose en parallèle de maîtriser l?offre foncière disponible afin d?être en adéquation avec les besoins identifiés et d?éviter une sur-offre. Développement économique - TDM, et encore plus fortement Thiers, compensent la perte d?emplois industriels par un développement des services et de l?économie présentielle. - Pour autant, les dynamiques de production d?offre foncière et immobilière restent relativement limitées et apparaissent en décalage avec les besoins, en particulier en matière de tertiaire. - En termes de positionnement économique, il apparaît opportun de porter pour Thiers un discours en lien avec son rôle de soutien à l?industrie et associé à une confortation de son rôle de ville-centre pourvoyeuse de services et de commerces à la population du bassin de vie. - Ce positionnement pourrait trouver sa déclinaison naturelle sur la Ville Basse, et en particulier sur le périmètre d?intervention défini par le plan guide. - Il se traduirait par la localisation préférentielle sur ce périmètre des commerces de taille importante (conformément aux préconisations du DAAC détaillées plus bas) et de bureaux dédiés aux services support à l?industrie. - Ce positionnement suppose en parallèle de maîtriser le développement et la vocation des autres espaces à vocation économique du territoire, de manière à éviter une dispersion de l?offre et à pouvoir jouer sur un certain effet-masse. Développement commercial - Un développement commercial plutôt limité sur le territoire mais qui continue malgré tout à créer des emplois. - Un développement commercial tiré par les grandes et moyennes surfaces. REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 283 THIERS 2030 Communauté de Communes Thiers Dore et Montagne (CCTDM) / Ville de Thiers Page : 17/ 21 AVV atelier de ville en ville MTA architectes Groupe Egis Kaléido?Scop JDevissaguet - Un enjeu d?articulation entre la Ville Haute et la Ville Basse, en cohérence avec les prescriptions du DAAC? - ?Mais quel développement possible sur le secteur du Moutier ? Quelles possibilités de confortation du commerce de proximité ? Quel avenir possible pour Leclerc ? - Une problématique de diversification de l?offre, un potentiel envisageable concernant les achats occasionnels, en particulier sur le sport et les loisirs. Une localisation envisageable dans le cadre du secteur Varenne ? L?enjeu majeur est double : - Se préparer à l?impact d?internet sur le commence traditionnel moderne, indépendant comme de réseau. - Accompagner le développement et accueillir un commerce innovant, en offrant des espaces valorisant à des coûts d?occupation réduits ; par des initiatives publiques (pépinière commerciale) ou privées en réservant des cellules au commerce innovant, dans des équipements commerciaux. 3.3 Actualisation du plan guide L?approfondissement du plan guide représente la synthèse partagée et lisible de cette situation complexe actualisée. La base réalisée par l?agence FORMA6 n?est pas remise en cause. Au contraire, elle est mise en relation par l?actualité à la fois : - De transformations d?ordre privé, nouvelle demande d?autorisation de construire, transfert de propriété, projet porté par des opérateurs. - De transformations d?ordre public, avancement des projets publics, d?équipement, de voirie d?espace public - Des évolutions des documents d?urbanisme et de la prospective L?évolution des conjonctures économiques et l?adaptation programmatique indispensable d?une part et les influences des autres projets à proximité ou à distance du secteur de la ville basse d?autre part, demandent des actualisations régulières du plan guide. L?approfondissement du plan guide en se nourrissant des expertises de la ville et de la communauté de communes, des documents existants (le plan de l?agence FORMA6) se renforce des contributions force de proposition des membres de l?équipe. Il comporte dans les quatre dimensions (les trois dimensions de l?espace et le principe de phasage et de planning des opérations publiques et privées) l?ensemble des caractéristiques urbaines, architecturales et paysagères du projet. Les conditions de la viabilité du projet sont anticipées et des points de vigilance (densité, m² perméable, condition de confort qualité de l?air, acoustique, ilot de chaleur?) sont clairement affichés et feront l?objet d?un monitoring spécifique. Nous associons au plan guide actualisé, des fiches détaillant des aspects géographiques ou thématiques. Cette méthode permet constamment d?entrelacer les échelles (objectif majeur pour la qualité urbaine) et de connaitre les capacités très différentes mais intimement liées de chaque parcelle ou ilot (surface de plancher activité, logement, taxe associée, typologie locatif, accession libre et sociale, débit de fuite et gestion de l?eau). 284 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES THIERS 2030 Communauté de Communes Thiers Dore et Montagne (CCTDM) / Ville de Thiers Page : 18/ 21 AVV atelier de ville en ville MTA architectes Groupe Egis Kaléido?Scop JDevissaguet REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 285 THIERS 2030 Communauté de Communes Thiers Dore et Montagne (CCTDM) / Ville de Thiers Page : 19/ 21 AVV atelier de ville en ville MTA architectes Groupe Egis Kaléido?Scop JDevissaguet 4 Mission 4 : diagnostic des espaces publics Depuis Janvier 2020, l?équipe d?assistance à maîtrise d?ouvrage débute un diagnostic approfondi sur l?ensemble des thématiques et du périmètre du projet « THIERS 2030 ». Le diagnostic comprend deux périmètres - Périmètre 1, l?axe historique de l?avenue Charles De Gaulle et Léo Lagrange. La surface du périmètre est de 145 562 m². La longueur à l?axe des chaussées concernées et de 6600 mètres. - Périmètre n°2 : les voiries adjacentes --> périmètre bleu dans le plan ci-joint. La surface du périmètre est de 58200 m². La longueur à l?axe des chaussées concernées et de 4900 mètres. 4.1 Réseaux, mobilités, environnement Pour la partie Réseaux humides les objectifs sont : - D?améliorer la connaissance des systèmes d?assainissement ; - De disposer d?un état des lieux de la gestion des eaux usées et pluviales ; - De définir l?état des différents réseaux EU, EP, AEP et incendie ; Pour la partie Réseaux secs les objectifs sont : - De connaitre l?état des lieux des réseaux existants - D?améliorer la connaissance de leur état de vétusté, des potentialités de renouvellement Pour la partie Mobilité : - De connaitre l?état des lieux permettant d?apprécier tous les aspects qualitatifs de fonctionnement du site - Analyser les données existantes - Recueillir des données spécifiques de comptage et de stationnement Pour la partie Environnement : - De disposer d?un état des lieux sur la sensibilité Environnementale du site - De définir les enjeux majeurs à intégrer au programme de requalification urbaine 4.2 Biodiversité urbaine Les franges du périmètre d?étude offrent une biodiversité importante et l?armature d?un patrimoine horticole très valorisant. Les horizons plus lointains confortent cette analyse et caractérisent le potentiel de la situation. Si le périmètre d?étude inclue des transitions entre les espaces de nature et les espaces urbains, le périmètre de projet offre peu de place au sols fertiles et aux continuités végétales. Cette question porte des enjeux stratégiques pour le projet de territoire et constitue un levier évident. La trajectoire vers le quartier fertile demande une association de l?ensemble des modes d?action privés et publics. Cette question doit être présente dans tous les cahiers des charges, des bâtiments, 286 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES THIERS 2030 Communauté de Communes Thiers Dore et Montagne (CCTDM) / Ville de Thiers Page : 20/ 21 AVV atelier de ville en ville MTA architectes Groupe Egis Kaléido?Scop JDevissaguet des espaces privés et espaces publics. A partir de cette ambition et dans un objectif annoncé et réaliste de continuités fertiles réelles (des objectifs forcément ambitieux mais atteignables), une nouvelle forme de construction des espaces publics pourrait être à l?oeuvre pour la ville basse de Thiers. 4.3 Urbanité et cadre de vie La question de l?urbanité et du cadre de vie demande une réflexion et des modes opératoires permettant de définir les invariants ou les permanences avant de proposer des modifications. Le diagnostic mettra en valeur les éléments matériels ou de l?ordre du ressenti qui seront conservés. L?approfondissement du plan guide et l?établissement des qualités urbaines de chaque séquence fait partie des études déjà confiées au groupement dans le cadre du premier marché subséquent. Le diagnostic sur l?accessibilité représente la partie la plus importante de cette thématique. Il s?agit de vérifier sur le secteur de projet et le secteur d?étude la qualité et les dispositifs existants concernant l?accessibilité. Cela demandera l?évaluation topographique sur le périmètre de projet à partir des plans existants. Pour le secteur d?étude (hors RD), des relevés complémentaires seront nécessaires. Les matériaux présents sur le site font référence au paysage périphérique. Les sols enrobés sont très présents, au-delà des chaussées, par la multiplication des parkings. Le choix des futurs matériaux devra prendre en compte plusieurs paramètres. Comme pour l?ensemble des thématiques, la relation avec les éléments existants est indispensable. La forte sollicitation doit influer sur la nature des sols et des dispositifs urbains. D?un point de vue technique, cela fait référence à des notions de sécurité, d?entretien et de gestion. REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 287 LEXIQUE DES SIGLES AAP Appel à projets ACV Programme Action Coeur de Ville AdCF Assemblée des Communautés de France AEC Autorisation d?exploitation commerciale AMF Association des Maires de France et des présidents d?Intercommunalités AMO Assistance à maîtrise d?ouvrage ANAH Agence nationale de l?habitat ANRU Agence nationale pour la rénovation urbaine BET Bureau d?études techniques CCF Confédération des Commerçants de France CCI Chambre de commerce et d?industrie CDAC Commission Départementale d?Aménagement Commercial CGEDD Conseil Général de l?Environnement et du Développement Durable CGET Commissariat Général à l?Égalité des Territoires CIVIS Communauté intercommunale des Villes solidaires CNAC Commission Nationale d?Aménagement Commercial COPIL Comité de pilotage (instance) COTECH Comité technique (instance) DDT(M) Direction Départementale des Territoires (de la Mer) DEAL Direction de l?Environnement, de l?Aménagement et du Logement DGALN Direction Générale de l?Aménagement, du Logement et de la Nature DHUP Direction de l?Habitat, de l?Urbanisme et des Paysages DPU Droit de préemption urbain DREAL Direction Régionale de l?Environnement, de l?Aménagement et du Logement ELAN Loi portant évolution du logement de l?aménagement et du numérique ENPC École Nationale des Ponts et Chaussées EPF Établissement public foncier FNAU Fédération Nationale des Agences d?Urbanisme IGF Inspection générale des finances MS AMUR Mastère Spécialisé Aménagement et maîtrise d?ouvrage urbaine de l?École des Ponts ORF Observatoire régional du foncier PCAET Plan Climat Air Énergie Territorial PLU(i) Plan local d?urbanisme (intercommunal) PRU Projet de rénovation urbaine QV3 Bureau de la planification urbaine et rurale et de la qualité du cadre de vie RD Route départemental RPC «Repenser la périphérie commerciale» SCoT Schéma de Cohérence Territoriale SEM Société d?économie mixte SIEPAL Syndicat Intercommunal d?Études et de Programmation de l?Agglomération de Limoges SQY Saint-Quentin-en-Yvelines 288 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES BIBLIOGRAPHIE Rapports et publications ? Rapport du groupe de travail : L?évolution du foncier commercial en Île-de-France, Observatoire régional du foncier Île-de-France, sous la présidence de Nathalie TESSIER, par Laura JEHL, mars 2020. ? Rapport d?activité de la Commission Nationale d?Aménagement Commercial (CNAC), Direction générale des entreprises, décembre 2019. ? Revitalisation commerciale : guide d?actions foncière à destination des collectivités, Assemblée des communautés de France (AdCF), en collaboration avec la SEMAEST et avec la contribution du réseau Commerce, ville & territoire (pages 66-70), octobre 2019. ? Les espaces commerciaux : quels outils pour repenser les périphéries commerciales et revitaliser les centres-villes ?, Cerema, mai 2019. ? Mission prospective sur la revitalisation commerciale des villes petites et moyenne, Rapport piloté par André MARCON, février 2018. ? Actes du colloque « Comment réconcilier la ville et le commerce », Conseil général du développement durable, octobre 2017. ? La vacance commerciale dans les centres-villes en France, Cahier de l?Institut pour la Ville et le Commerce, mai 2017. ? Inscrire les dynamiques du commerce dans la ville durable, CGEDD, mars 2017. ? Intégrer les activités commerciales dans le tissu urbain : enjeux et opportunités, collection L?essentiel, 2016. ? La revitalisation des centres-villes, IGF et CGEDD, juillet 2016. ? Requalification des espaces commerciaux. Retours d?expériences et premiers enseignements (téléchargement payant), Cerema, collection Expériences et pratiques, 2013. ? Réhabilitation des entrées de ville, contribution méthodologique à la réhabilitation des points noirs du paysage périurbain, Institut Paris Région, 2001. Articles ? JEHL Laura, « Restructurer les zones commerciales périphériques face aux mutations du commerce : objectifs, méthodes et nouveaux jeux d?acteurs », RIURBA, 2020. ? GILLIO Nicolas, « Repenser la périphérie commerciale : un appel à projet pour accompagner les territoires dans la mutation des espaces commerciaux », Revue Sur-Mesure, 2019. ? MADRY Pascal, « La fin de l?urbanisme commercial », Etudes foncières, 2012. REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 289 Articles de presse ? GERBEAU Delphine, « La revitalisation des périphéries commerciales, le sujet de demain », 25 octobre 2019. ? GERBEAU Delphine, « Cécile Féré (Algoé) : Centres-villes et périphéries, même combat ! », 7 octobre 2019. ? De JARCY Xavier et REMY Vincent, « Comment la France est-elle devenue moche ? », Télérama, 12 février 2010. Ouvrages ? RAZEMON Olivier, Comment la France a tué ses villes, Paris, Éditions rue de l?Échiquier, 2016. ? GARCEZ Cristina, MANGIN David, Du Far West à la ville, l?urbanisme commercial en questions, Paris, Editions Parenthèses, 2014. ? GUILLY Christophe, La France périphérique, Paris, Champs actuels, Flammarion, 2014. ? DESSE René-Paul, La fin de l?urbanisme commercial à la française, Paris, Les annales de la recherche urbaine, 2013. ? MANGIN David, La ville franchisée, formes et structures de la ville contemporaine, Editions de la Villette, 2004. Sitographie ? Page du réseau Commerce, ville & territoire : https://www.cohesion-territoires.gouv.fr/reseau- commerce-ville-et-territoire. ? Page du programme Action Coeur de Ville : https://cohesion-territoires.gouv.fr/programme-action- coeur-de-ville. ? Site du programme Revitalisation des centres-bourgs sur : http://www.centres-bourgs.logement. gouv.fr/dynamiser-l-economie-r44.html. ? Site outils de l?aménagement, rubrique consacrée au commerce : http://outil2amenagement. cerema.fr/developper-et-reguler-le-commerce-r408.html. 290 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES LES TRAVAUX DU MS AMUR : UN PROLONGEMENT DE LA RÉFLEXION REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 291 MASTER AMUR Le Master Spécialisé® « Aménagement et maîtrise d?ouvrage urbaine » est une formation pluridisciplinaire s?adressant aux étudiants ou stagiaires d?un niveau Bac+5, pour acquérir des compétences de maître d?ouvrage dans le domaine de l?aménagement et de l?urbanisme. Ce cursus de 15 mois à plein temps forme chaque année une vingtaine de professionnels ensembliers de l?aménagement territorial, dans une approche décarbonée de la ville, qu?elle soit traditionnelle ou «smart». Il permet l?obtention du diplôme de Master Spécialisé®, labellisé par la Conférence des grandes écoles. Les diplômés sont destinés à exercer dans les domaines de l?aménagement et de l?urbanisme, au sein des collectivités territoriales, des établissements publics, des sociétés d?économie mixtes, des aménageurs et promoteurs privés, des agences d?urbanisme, des bureaux d?études privés en maîtrise d?oeuvre urbaine ou en assistance à maîtrise d?ouvrage, des entreprises de transport en France ou à l?étranger? Le cursus se répartit en trois blocs de compétences. D?une part, l?apprentissage des fondamentaux de l?aménagement urbain est couplé à des enseignements spécialisés dans les différentes branches du métier de la maîtrise d?ouvrage. D?autre part, le projet urbain est enseigné sous la forme d?ateliers, pour acquérir la maîtrise des outils et des méthodes permettant de définir une stratégie d?aménagement aux différentes échelles territoriales en France métropolitain, c?est l?atelier métropolitain, ou à l?étranger, c?est l?atelier international. Enfin, les élèves travaillent sur un projet de fin d?études qui répond à une mission confiée par un organisme maître d?ouvrage: les élèves sont organisés en bureaux d?études, chacun étant encadré par un directeur spécialiste de l?aménagement urbain. Ces travaux sont réalisés en partenariat avec des grandes entreprises ou collectivités, telles que la Société du Grand Paris, l?AREP, la métropole de Rouen-Normandie, la métropole du Grand Paris, la Société villeurbannaise d?urbanisme, la RATP, ou certains ministères. Cette année, l?atelier métropolitain, qui se développe entre septembre et février, s?est inscrit dans un partenariat avec le Ministère de la Cohésion des territoires et des Relations avec les collectivités territoriales, poursuivant l?appel à projets « Repenser la périphérie commerciale » du réseau Commerce, ville & territoire dont l?objectif est d?inciter les collectivités territoriales désignées à créer les conditions de mutation de leurs périphéries commerciales en quartiers de ville mixtes avec une meilleure qualité urbaine. Six collectivités ont ainsi pu bénéficier de l?accompagnement de l?Etat, tant sur un plan financier que technique, notamment en lien avec le plan national « Action Coeur de Ville » et la démarche «EcoQuartiers ». Au terme d?un an d?accompagnement, l?Etat s?est engagé en octobre 2019, à diffuser à l?échelle nationale les enseignements tirés du suivi des projets lauréats. L?Ecole Nationale Ponts et Chaussées a été sollicitée pour enrichir , sur trois sites en France ( Marseille, Thiers et Saint Quentin en Yvelines) cette démarche, dans le cadre de « l?Atelier métropolitain » du mastère spécialisé « Aménagement et maîtrise d?ouvrage urbaine » (AMUR). 292 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES L? at e lie r m é tr o p o lit ai n 2 0 19 -2 0 N ic o la s Fe vr ie r I R o m ai n B o u rs ie r I A le xa n d re B o u to n I E ym e ri c d e M o n ta u zo n REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 293 L? at el ie r m ét ro p o lit ai n I h is to ir e La m ét ro p o le li n éa ir e 2 0 16 -1 9 A u x fr an g es d u G ra n d P ar is 2 0 12 -1 6 1 3 2 So p h ia A n ti p o lis N ic e M o n ac o 294 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES L? at el ie r m ét ro p o lit ai n I Si te s d ?é tu d e C o m m er ce V ill e Te rr it o ir e 2 0 19 -2 0 M o n ti g n y- le s- C o rm ei ll es Li m o g es Sa in t- P ie rr e 1 2 3 M et ro p o le A ix M ar se ill e P ro ve n ce T h ie rs St -Q u en ti n en -Y ve lin es 6 é tu d ia n ts R es p o n sa b le : N . F E V R IE R C o n ta ct : A . B A R R A Y 6 é tu d ia n ts R es p o n sa b le : A . B O U T O N C o n ta ct : J. G O U B E LY 6 é tu d ia n ts R es p o n sa b le : R . B O U R SI E R C o n ta ct : C . Z O U B IR I 1 t h èm e d e re ch er ch e co m m u n 3 s it es d ?é tu d es 3 g ro u p es d e tr av ai l REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 295 L? at el ie r m ét ro p o lit ai n I Si te s d ?é tu d e n °1 M au re p as C o ig n iè re s 16 h a. 296 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES L? at el ie r m ét ro p o lit ai n I Si te s d ?é tu d e n °1 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 297 L? at el ie r m ét ro p o lit ai n I Si te s d ?é tu d e n °2 V ill e b as se d e T h ie rs V ill e h au te d e T h ie rs 3 k m 298 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES L? at el ie r m ét ro p o lit ai n I Si te s d ?é tu d e n °2 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 299 E ta n g d e B er re R o g n ac V it ro ll es A ér o p o rt d e M ar ig n an e P la te au d e l?A rb o is G ar e T G V L? at el ie r m ét ro p o lit ai n I Si te s d ?é tu d e n °3 9 0 h a. 4 k m 300 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES L? at el ie r m ét ro p o lit ai n I Si te s d ?é tu d e n °3 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 301 L? at el ie r m ét ro p o lit ai n I E c h an g e s C O A te lie r G R O U P E S A te lie r C O LL E C T IF S JU R Y S E ch an g e M IN IS T È R E N ic o la s Fe vr ie r O U R o m ai n B o u rs ie r O U A le xa n d re B o u to n 2 H E U R E S N ic o la s Fe vr ie r E T R o m ai n B o u rs ie r E T A le xa n d re B o u to n E T E ym e ri c d e M o n ta u zo n 4 H E U R E S E n se ig n an ts Ja c q u e s Jo B ra c d e la P e rr iè re N at h al ie R o ze au In vi té s ? 4 H E U R E S 4 H E U R E S E ch an g e su r le t ra va il d e re ch er ch es p ar s it e V is io n s p ro sp ec ti ve s g lo b al es C o n fr o n ta ti o n d es p ro b lé m at iq u es 302 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES L? at el ie r m ét ro p o lit ai n I C al e n d ri e rs Se p te m b re O ct o b re N o ve m b re D é ce m b re Ja n vi e r Fé vr ie r 2 0 2 0 V o ya g e M ar se ill e 11 IN T R O 19 2 2 2 5 C O 0 9 G R 16M I 0 6 C O 2 0 G R 0 4 G R 11JU 18G R 0 8 C O 2 2 G R 0 5 JU 12M I 12 séa n ce s I 5 at el ie rS G R O U P E I 3 a te lie rS C O LL E C T IF I 2 JU R Y S I 2 é ch an g es M IN IS T E R E REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 303 L? at el ie r m ét ro p o lit ai n I O u ti ls d e r e c h e rc h e L? at la s O u ti ls d e r e c h e rc h e p ro sp e c ti f 304 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES L? at el ie r m ét ro p o lit ai n I L? at la s La m ét ro po le li né air e At el ie r m ét ro po lit ai n, M as tèr e A mu r 2 01 7 l?e xc ep ti on mo né ga sq ue LA M É T R O P O LE L IN É A IR E A te lie r M é tr o p o lit ai n , M as te r A M U R 2 0 1 O B SO LE SC A N C E D ?U N M O D È LE ? LA M É T R O P O LE L IN É A IR E A te lie r M é tr o p o lit ai n , M as te r A M U R 2 0 16 O b so le sc e n ce d ?u n m o d è le 2 0 16 -1 7 L? e xc e p ti o n M o n é g as q u e 2 0 17 -1 8 A u c o e u r d e la m é tr o p o le li n é ai re 2 0 18 -1 9 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 305 L? at el ie r m ét ro p o lit ai n I L? at la s C ar to g ra p h ie T im e lin e D at a C ro q u is / d ia g ra m m e s C o lla g e s Il lu st ra ti o n s 306 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES L? at el ie r m ét ro p o lit ai n I C o n st ru c ti o n d ?u n e p e n sé e - 2 a p p ro c h e s C O A tl as R A IS O N É A tl as P R O SP E C T IF SI T E T h ie rs SI T E M ar se ill e SI T E St Q u e n ti n T H E M E 1 T H E M E 2 T H E M E 3 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 307 L? at el ie r m ét ro p o lit ai n I L? at la s ra is o n n é p ar s it e A tl as R A IS O N É P ro g ra m m at io n E n vi ro n n e m e n t Je u x d ?a ct e u rs M o b ili té D o n n é e s so ci o -é co Fo n ci e r P ro je ts c o n n e xe s In n o va ti o n H is to ir e P ay sa g e V al e u rs 308 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES L? at el ie r m ét ro p o lit ai n I L? at la s p ro sp e c ti f A tl as P R O SP E C T IF T H E M E 1 T H E M E 2 T H E M E 3 C O M M E R C E M is e en p er sp ec ti ve d es m u ta ti o n s ty p o lo g iq u es e t év o lu ti o n s d u m o d èl e co m m er ci al C O M M E R C E E xp ér ie n ce s o ci al e et év o lu ti o n d es m o d es d e co n so m m at io n C O M M E R C E C o m m er ce , m at iè re d e n o s vi ll es ? REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 309 AMUR ENPC 2019-2020 Marine COLOMB, Rina ANDRIAMBOLOLOMANANA, Marianne GAGRE, Anne-Claire DE LIOCOURT, Clément MALDONADO ÉTANG DE BERRE La fabrique d?une résilience territoriale ATELIER MÉTROPOLITAIN Promotion 2019-2020 ÉTUDIANTS Marine COLOMB, Rina ANDRIAMBOLOLOMANANA, Marianne GAGRE, Anne-Claire DE LIOCOURT, Clément MALDONADO ENSEIGNANT Nicolas FEVRIER L?étang dans la balance territoriale La population et le nombre d?emplois des communes de l?étang de Berre sont équivalents à ceux d?Aix-en-Provence. Nous proposons de changer de prisme sur ce territoire fragmenté et de considérer l?étang de Berre comme une unité territoriale, un nouveau pôle métropolitain. En effet, nous constatons que le nombre d?habitants et d?emplois cumulés des communes limitrophes de l?étang est supérieur à celui d?Aix-en-Provence. Les communes de l?Etang de Berre disposent de 35 000 d?emplois et 133 000 habitants supplémentaires par rapport à la commune d?Aix-en-Provence (soit plus de 38% et 90%). La place démographique et économique de l?étang est donc signifiante dans la métropole. Le schéma ci-dessous propose une vision plus juste de la métropole Aix-Marseille : un territoire structuré par trois polarités. 310 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES AMUR ENPC 2019-2020 Marine COLOMB, Rina ANDRIAMBOLOLOMANANA, Marianne GAGRE, Anne-Claire DE LIOCOURT, Clément MALDONADO Un archipel d?hyperpaysages Un territoire de multi-polarités mais qui à l?échelle de l?étang trouve une cohérence. L?histoire montre que l?Etang a été vu comme un support de développement au détriment de son environnement. Un changement de paradigme de l?Etang permet de créer une nouvelle dynamique pour son développement futur. En effet c?est en pensant le territoire de l?étang de Berre comme des archipels amenés à se développer en symbiose avec l?étang que le territoire pourra relever les défis écologiques et économiques des prochaines décennies. La recherche d?une résilience par le territoire est nécessaire pour engager un mouvement de transition environnementale, sociétale, économique et urbaine. Pour ce faire, nous conforterons le modèle de l?archipel urbain de l?étang de Berre par la mise en réseau des différentes intensités urbaines, afin de constituer un hyperpaysage. C?est une première étape de l?autosuffisance (économique, politique, culturelle) du territoire. Cette mise en perspective de l?urbanisation de l?étang vise à montrer que ce territoire fonctionne comme une véritable unité à l?intérieur de la métropole. ANNEXES REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 311 AMUR ENPC 2019-2020 Marine COLOMB, Rina ANDRIAMBOLOLOMANANA, Marianne GAGRE, Anne-Claire DE LIOCOURT, Clément MALDONADO Stratégie de résilience par le territoire Alexandre Chemetoff annonce dès 2000 que le temps de l?aménagement territoriale était révolu, au profit du ménagement du territoire. Notre ambition s?inscrit dans cet adage. La stratégie, d? (a)ménagement et de résilience territorial entend donc révéler et intensifier les potentiels existants et disponibles; et ainsi ménager un territoire assailli au cours du siècle passé par d?incessantes vagues d?urbanisation. Synergie des orientations d?(a)ménagements Le scénario et les réponses élaborées expriment la transversalité propre au territoire. Il se décompose en stratégies territoriales plus spécialisées et leur mise en place se fait sur des temporalités différentes. Cette stratégie entend redonner aux acteurs la maîtrise de identité de l?étang de Berre. Toutefois, des actions additionnelles et très localisées sont nécessaires. La valorisation des différents sites soumis à la candidature d?une inscription à l?Unesco est une action à supporter et à intensifier. Face à l?étendu du territoire et aux nombreux sites concerné, un investissement et une action publique en dentelle est plus réaliste. Cela permettrait de créer un effet d?entraînement et d?engager la société civile et les acteurs privés dans la construction de cette identité. Développer la résilience de territoire demande de donner plus d?autonomie à ses habitants. Ainsi nous proposerons d?optimiser les infrastructures métropolitaines et de diversifier une offre de mobilité plus cohérente avec les spécifités géographiques du territoire. Une nécessaire revalorisation de l?agriculture sur le territoire de l?étang sera engagée pour soutenir et amplifier la matrice temporelle du territoire. L?agriculture présente autour de l?étang sera intensifiée via un agropôle. Ce projet permettra la mutation des industries existantes vers des activités durables, et l?augmentation de l?autonomie énergétique de l?étang. Construire un réseau d?hyperpaysages de l?étang Enfin, cette proposition trouve sa cohérence dans le lien nécessaire entre les différentes stratégies et politiques publiques sectorielles avec un projet de nature touristique. Nous proposons d?enrichir l?actuel parcours du GR2013. Ainsi, il renforcera la mise en réseau de cet archipel. Plus qu?un lien, il donnera à voir l?identité plurielle de l?étang avec sa succession d?hyperpasayges. Le parcours que nous projettons connectera l?étang aux plateaux et à son hinterland. Ce chemin de randonnée, avec le projet de pistes cyclables, est aussi un support pour la visibilité de l?exemplarité des différentes stratégies sectorielles. Il sera possible de visiter, de voir et de comprendre ce qui constitue la résilience territoriale et tout le travail des acteurs locaux pour préparer l?étang à un monde décarboné. UNE NOUVELLE IDENTITÉ DE L?ÉTANG DE BERRE OPTIMISER LES INFRASTRUCTURES MÉTROPOLITAINES ET DIVERSIFIER L?OFFRE DE TRANSPORT VALORISER L?AGRICULTURE PRÉSENTE AUTOUR DE L?ÉTANG VIA UN AGROPÔLE MUTATION DES INDUSTRIES EXISTANTES VERS DES ACTIVITÉS DURABLES ET L?AUTONOMIE ÉNERGÉTIQUE LE TOURISME VIA UN RÉSEAU G.R. ET VÉLO POUR DONNER À VOIR L?ENSEMBLE DE CETTE FABRIQUE DE LA RÉSILIENCE 312 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES AMUR ENPC 2019-2020 Marine COLOMB, Rina ANDRIAMBOLOLOMANANA, Marianne GAGRE, Anne-Claire DE LIOCOURT, Clément MALDONADO Les monuments ordinaires de l?étang comme supports de projet ANNEXES REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 313 AMUR ENPC 2019-2020 Marine COLOMB, Rina ANDRIAMBOLOLOMANANA, Marianne GAGRE, Anne-Claire DE LIOCOURT, Clément MALDONADO Alignement d?arbres Le vocabulaire de la trame paysagère Massif boisé Cordon boisé Verger Projet - de nouveaux fragments d?intensités pour illustrer la transition Aussi, l?étang de Berre est un territoire fragile par la dépendance de ses habitants et son économie aux énergies fossiles. La permanence de l?agriculture, des grands paysages et d?une industrie productive souligne la résilience intrinsèque de ce territoire. Nous souhaitons en tirer les leçons permettant de révèler l?étang de Berre comme fabrique de la résilience par le territoire. Dépasser l?ambivalence territoriale, engager un mouvement pour la résilience du territoire et reconquérir l?identité de l?étang de Berre sont les actions qu?il faut mener à court terme. Ce territoire a les capacités de mener cette transition. Il est riche d?éléments paysagers et d?objets bâtis qui sont autant de monuments de l?identité de l?étang. Ces grands paysages structurants en font un lieu unique, un vide nécessaire dans la Métropole d?Aix Marseille Provence. Ces monuments ordinaires sont les garants des hyperpaysages de l?étang de Berre. Notre stratégie de projet est celle d?une intervention en dentelle. Des fragments du territoire sont sélectionnés, en s?appuyant sur des intensités existantes. Nous proposons de mettre en tension ces dernières en créant de nouvelles intensités. Ainsi, ces bandes d?intensité distantes d?un kilomètre les unes des autres sont des opérations « pionnières » visant à fabriquer les conditions à la mutation du territoire par un effet d?entraînement des acteurs locaux publics comme privés. Ces bandes se relient entre elles avec une nouvelle trame verte qui renforce le paysage de l?étang. Densifier, planter et relier les morceaux de trame verte sont les actions à mener pour créer un réseau paysager, vecteur d?une nouvelle manière de se déplacer sur l?étang. Ce cadre agréable et tempéré est le préalable nécessaire pour que les habitants s?orientent vers une mobilité douce. La construction de ce réseau paysager s?inspire de la démarche de « lexique du paysage » de Michel Desvignes. Ainsi nous distinguons quatre modes d?interventions passagères : le massif boisé, le cordon boisé, le verger et l?alignement d?arbres. La construction d?un tel réseau nécessite l?intervention d?acteurs multiples pour ventiler le coût et d?un phasage dans le temps. La connexion des continuités vertes existantes s?opérera le long des voies ferrées. Elles seront la colonne vertébrale du réseau car elles traversent le territoire du nord au sud et disposent des emprises variables présentant des poches végétales hétérogènes. Connecter et compléter cette trame pourrait être le support de nouveaux chemins de circulations douces. Ce projet vise à révéler les liens naturels entre les coteaux et les berges de l?étang en les faisant apparaître via des continuités vertes. La trame bleue est ainsi restituée. Les trames végétales permettent de faire le lien entre les fragments du territoire qui ont été choisis pour accueillir de nouveaux programmes et être supports de projet. Ces fragments s?articulent autour des pièces identitaires du paysage et en amènent des nouvelles, comme par exemple les pontons qui serviront au transport naval électrique envisagé sur l?étang. Enfin, la création d?un nouvel itinéraire GR permettra de connecter les plateaux aux berges de l?étang. Une promenade donnant un accès continu aux berges de l?étang est ainsi constituée. L?étang de Berre est un territoire de suspens qui ouvre la voie à de nouvelles pratiques d?aménagements. Dans un contexte d?épuisement des ressources, d?urgence climatique et de fonds publics non extensibles, aménager la résilience et ménager les territoires sont des impératifs. Ce projet propose des solutions et des outils pour ménager les territoires archipels, territorialiser les réponses urbaines en intensifiant et en révélant les monuments ordinaires. Nous préconisons une stratégie d?investissement public en dentelle. Territorialiser l?action publique en intervenant sur des sites très localisés est plus efficace dans les situations d?archipels. Ce travail est un manifeste pour une nouvelle ère dans l?aménagement de l?étang de Berre, celle d?un ménagement de ce territoire archipel. Un territoire qui affirme sa nouvelle identité et son unicité en tant que pôle métropolitain au sein de la métropole Aix- Marseille-Provence. 314 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES AMUR ENPC 2019-2020 Marine COLOMB, Rina ANDRIAMBOLOLOMANANA, Marianne GAGRE, Anne-Claire DE LIOCOURT, Clément MALDONADO Fragment 2 De la gare à étang Fragment 3 Des Cadestaux aux berges Fragment 4 Des coteaux à la plage Fragment 1 Des champs à l?étang ANNEXES REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 315 T H I E R S T H I E R S DES RESSOURCES POUR UN FUTUR SOUTENABLE DOCUMENT SYNTHETIQUE DE STRATEGIE DE L?ATELIER METROPOLITAIN ATELIER METROPOLITAIN Mastère Spécialisé AMUR - Aménagement et Maîtrise d?Ouvrage Urbaine Promotion 2019 / 2020 - École des Ponts ParisTech 316 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES Cl er m on t-F er ra nd a a cq ui s en 2 01 8 le s ta tu t d e M ét ro po le b ie n qu ?il s?a gi ss e de la d ix- ne uv iè m e air e ur ba in e fra nç ais e en te rm es d e po pu lat io n (In se e, 2 01 7) . C le rm on t A uv er gn e M ét ro po le s ?in sc rit d an s un e air e d? in flu en ce au d el à de s es l im ite s ad m in ist ra tiv es , ca ra ct ér isé e pa r de s ph én om èn es d e dé ve lo pp em en ts m ét ro po lita in s. Su r l a fra ng e Es t d e la pl ain e de la L im ag ne , L a vil le d e Th ie rs s itu ée e n vis -à -v is de C le rm on t-F er ra nd s ?e st e ng ag ée av ec s a co m m un au té d e co m m un e da ns u ne d ém ar ch e de re no uv el le m en t, au tr av er s de «A ct io n Coe ur d e vil le » e t de l? ap pe l à p ro je t « Re pe ns er la P ér ip hé rie C om m er cia le » Si le s m ét ro po le s so nt s ou ve nt a ss oc ié es à l? id ée d e dy na m ism e et d e co m pé tit ivi té , d an s un e ns em bl e de ré se au x de tr an sp or ts e t d e co m m un ica tio ns , e lle s re m et te nt a us si en c au se le ra pp or t u su el e nt re e sp ac e ru ra l e t e sp ac e ur ba in , e t e ng en dr en t l es p hé no m èn es d e « p ér i u rb an isa tio n », au x co nt ou rs fl ou s et à l?i m ag e so uv en t m al pe rç ue . Le s en tré es d e vil le s m oy en ne s co m m e Th ie rs fo nt p ar tie d e ce s es pa ce s : t ro p so uv en t a ss oc ié es a u pé riu rb ain , as se rv ie s à la se ul e lo gi qu e de s flu x et tr op s ou ve nt a bs en te s de p en sé e ur ba in e. At ou t m aje ur , l e dé ve lo pp em en t r ap id e es t a us si sy no ny m e de d és éq ui lib re s. L?a cc om pa gn em en t e t l a m aît ris e de la v ite ss e so nt d es e nj eu x cr uc iau x, à l? he ur e où le s st ig m at es d es m od er ni sa tio ns s uc ce ss ive s se fo nt d e pl us en p lu s jo ur . En A uv er gn e, e t à T hi er s en p ar tic ul ie r, la pr ox im ité d e la na tu re , d es g ra nd s pa rc s ré gi on au x, m et te nt l? ac ce nt , p ar ef fe t d e co nt ra st e, s ur le s es pa ce s pé ri ur ba in re lé gu és a u ra ng d e fo nc tio n et m oi ns a u ra ng d ?u sa ge . Co m m e si l?o m ni pr és en ce d e la na tu re a le nt ou r, lé gi tim ait s on o ub li da ns la v ille . C ?e st a in si qu e l?o n pe ut é no nc er un p ar ad ox e qu e l?o n pe rç oi t d an s le d év el op pe m en t d e l?e nt ré e de v ille d e Th ie rs. No tre p ro po s es t d e co m pr en dr e ce q ui p eu t ê tre p ar ta gé , c e qu i p eu t f air e te rri to ire c om m un d an s un c on te xt e d? év ol ut io ns u rb ain es e n Au ve rg ne . D e tro uv er le s éq ui lib re s et le s pe rm an en ce s de s di ffé re nt es v ille s du b as sin Au ve rg na t p ou r m et tre e n lu m iè re le ur s di ffé re nc es e t l eu rs c om pl ém en ta rit és . C et te v isi on la rg e se ra p ou r n ou s le so cle d ?u ne p ro po sit io n de s tra té gi e po ur le p ro je t d e la vil le d e Th ie rs. A l?h eu re o ù le s pr ob lé m at iq ue s en vir on ne m en ta le s se fo nt d e pl us e n pl us p re ss an te s, où l? es pa ce r ur al vit a u ry th m e du to ur ism e de m as se e t d u pr od uc tiv ism e ag ric ol e, e t o ù, p ar ad ox ale m en t, le s m ét ro po le s se ré in ve nt en t en v ille s ve rte s ou e n ca m pa gn es u rb ain es , n ou s pr op os on s de fa ire é m er ge r u ne id ée ré co nc ilia tri ce d u dé ve lo p- pe m en t d e la vil le, a ve c so n te rri to ire . L?A UV ER GN E, U N TE RR IT OI RE À P AR T L?A uv er gn e es t s ou ve nt p ré se nt ée c om m e un te rri to ire lo ng te m ps e nc lav é, d e pa r s on h ist oi re e t s a gé og ra ph ie. S a po pu lat io n a un e id en tit é sin gu liè re (n om br eu se s as so cia tio ns ) e t s on p at rim oi ne e st ric he e t v ar ié (t he rm es , u sin es , c ou te lle rie , e tc ). L?A uv er gn e es t c on st itu ée d ?u n en se m bl e de P NR q ui m ar qu e la pr ép on dé ra nc e de la N at ur e, c e qu i l ui p er m et d e re st er u n es pa ce re lat ive m en t p ré se rv é m alg ré le s év ol ut io ns e nv iro nn em en ta le s en c ou rs, n ot am m en t l a m on té e de s te m pé ra tu re s. Ce s gr an ds e sp ac es n at ur el s et v ar ié s re nd en t po ss ib le d es p ro du ct io ns a gr ico le s im po rta nt es : la Pl ain e de la L im ag ne e st l? un d es g re ni er s à bl é fra nç ais ta nd is qu e le s pl ain es fo ur ra gè re s se c on ce nt re nt s ur le s pi ém on ts. T hi er s, à l?im ag e de c et te ré gi on , s e sit ue d an s un e ns em bl e gé og ra ph iq ue u ni qu e, a u pl ei n coe ur d ?u n PN R et a u cr oi se m en t e nt re la P lai ne d e la Li m ag ne , l es M on ts d u Fo re z, la Va llé e de la D ur ol le e t l es M on ts de s Bo is No irs . C es c ar ac té ris tiq ue s so nt d es fo rc es à p ré se rv er . LE P NR L IV RA DO IS -F OR EZ C OM M E TE RR IT OI RE V ÉC U Le s dy na m iq ue s im pu lsé es p ar C le rm on t-F er ra nd s e dé ve lo pp en t p rin cip ale m en t d an s la Pl ain e de la Li m ag ne : l?é ta le m en t u rb ain e st tr ès v isi bl e ju sq u? à Le zo ux . Le P NR d u Li vr ad oi s- Fo re z es t d on c re lat ive m en t é pa rg né , m êm e si Th ie rs a p er du e nv iro n 50 00 ha bi ta nt s de pu is 19 75 . Le s ba ss in s de v ie e t d ?e m pl oi s re lat ivi se nt l? in flu en ce d e Cl er m on t-F er ra nd s ur T hi er s. Le s dé pl a- ce m en ts p ro fe ss io nn el s ré vè le nt u n ce rta in é qu ilib re , m êm e si le s em pl oi s po ur vu s so nt d iff ér en ts : 17 00 c le rm on to is tra va ille nt c ha qu e jo ur à T hi er s alo rs q ue 1 10 0 th ie rn oi s fo nt le d ép lac em en t in ve rs e ch aq ue jo ur . L a vil le d e Th ie rs e st é ga le m en t u n pô le c om m er cia l i m po rta nt p ou r to ut le PN R : e lle re pr és en te p lu s de la m oi tié d u ch iff re d ?a ffa ire s co m m er cia l ( 13 5M d ?¤ ) t an di s qu e le ta ux d ?é va sio n (3 7% ) s e fa it pr in cip ale m en t v er s Cl er m on t-F er ra nd e t p ou r d es a ch at s oc ca sio nn el s. Ce s do nn ée s co nc ou re nt d av an ta ge à m on tre r u ne s itu at io n d? in te rd ép en da nc e pl ut ôt q ue d e dé - sé qu ilib re s. Le p ôl e m ét ro po lita in C le rm on t V ich y Au ve rg ne c ré é en 2 01 3 te nt e d? or ga ni se r la co op ér at io n en tre le s te rri to ire s ur ba in s et ru ra ux à c et te é ch el le. Il e st n éc es sa ire d e m ain te ni r c es é qu ilib re s au lo ng te rm e. LE S M UL TI PL ES F AC ET TE S DU T ER RI TO IR E TH IE RN OI S Th ie rs e st u ne v ille m oy en ne , « ch ef li eu » de s on te rri to ire a ve c se s 11 0 00 h ab ita nt s. Po ur a ut an t, av ec u ne s up er fic ie d e 44 ,5 k m ², la vil le d e Th ie rs a pp ar aît c om m e ét an t p rin cip ale m en t r ur ale . L?h ist oi re d e Th ie rs, l? im pl an ta tio n in itia le p ui s le s dé pl ac em en ts d e se s ac tiv ité s ain si qu e de s es ha bi ta nt s do nn e à la vil le p lu sie ur s vis ag es . Un d iag no st ic po rta nt s ur le c ad re d e vie , l a ty po lo gi e pa ys ag èr e, l? of fre d e co m m er ce e t d e se rv ice pe rm et d e fa ire é m er ge r d iff ér en te s in te ns ité s : - Le c en tre v ille (l a vil le h au te ) e st l? im ag e de la v ille p at rim on ial e. L e qu ar tie r e st c las sé m ais l? an - cie nn et é de s on b ât i n éc es sit e de n om br eu x pr og ra m m es d e re no uv el le m en t u rb ain . S a po pu lat io n es t d av an ta ge p ré ca ris ée q ue d an s le r es te d u ba ss in d e vie . E lle e st p ar fo is ca pt ive , c e qu i e st ha nd ica pa nt a u vu d e so n of fre d e co m m er ce e t d e se rv ice q ui d éc lin e. - Le M ou tie r e st l? ar tic ul at io n en tre la v ille h au te e t l a vil le b as se . C e qu ar tie r e st c om po sé d ?h ab ita t se m i-c ol le ct if et in di vid ue l p ré se nt an t u n ca ra ct èr e ur ba in . I l c on na ît po ur ta nt u ne d ég ra da tio n et d e la va ca nc e qu i a ug m en te nt p ro gr es siv em en t, ta nt d an s l?h ab ita t q ue d an s le s co m m er ce s. C? es t u n pô le d e pr ox im ité q ui o ffr e un p ot en tie l d e fo rm es e t d e fo nc tio ns in té re ss an te s av ec u ne lo ca lis at io n st ra té gi qu e, d es s er vic es e t d es c om m er ce s va rié s. - Le q ua rti er d u Ly cé e es t l?o ffr e de s er vic e la pl us im po rta nt e. Il p ré se nt e de s in fra st ru ct ur es sp or tiv es m ais s es fo nc tio ns s on t v ar ié es a ve c la pr és en ce d ?u n lo tis se m en t a nc ie n et q ue lq ue s co m m er ce s. Ce tte m ixi té fo nc tio nn el le p ât it d? un e lis ib ilit é co nf us e et d ?u n m an qu e de q ua lité d es es pa ce s pu bl ics . - L ?e nt ré e de vi lle e st le c en tre c om m er cia l d e Th ie rs. E lle c on ce nt re u n no m br e im po rta nt d ?e m pl oi s, av ec d e no m br eu x co m m er ce s et d es in du st rie s hi st or iq ue s. Sa c on fig ur at io n sp at ial e ré po nd à la lo gi qu e du to ut v oi tu re e t l es e m pr ise s so nt g ra nd es : ce la qu es tio nn e la m ise e n pl ac e de s yn er gi e en tre le s ac te ur s et la p ra tiq ue d e l?e sp ac e à ta ille h um ain e. - Le F au e st le q ua rti er p av illo nn air e de la v ille . Il co nn aît u ne d yn am iq ue d e co ns tru ct io n trè s im po rta nt e m ais p eu m aît ris ée , d ue à s a pr ox im ité a ve c l?a ut or ou te e t à s a to po gr ap hi e qu i o ffr e de s vu es re m ar qu ab le s. Le s dy na m iq ue s ré sid en tie lle s de c e qu ar tie r, en p lu s de la p ré se nc e du c en tre ho sp ita lie r, re nd en t c e qu ar tie r e ss en tie l d an s la re ch er ch e d? un é qu ilib re a u se in d e la vil le d e Th ie rs. Pr en dr e en c om pt e le s ré ali té s m ul tip le s de la c om m un e im pl iq ue d e tro uv er d es c om pl ém en ta rit és en tre to ut es c es d yn am iq ue s po ur c on fo rte r l ?a ttr ac tiv ité d e Th ie rs d an s le fu tu r. L? ÉT AL EM EN T Co nt ex te d e ré fé re nc e : Le s gr an de s en se ig ne s du li né air e co m m er cia l, co m m e Ca rre fo ur o u Le cle rc , p ar vie nn en t à re no uv el er le ur m od èl e et à fa ire fa ce à la c on cu rre nc e de l? e- co m m er ce . E lle s se ré in ve nt en t e n in te rn e et c on tin ue nt d e ra yo nn er à l? éc he lle de l? in te rc om m un ali té e t d u PN R. L a pr og ra m m at io n de lo ge m en ts p ou r d on ne r d e l?é pa iss eu r a u lin éa ire n ?e st p as su ffi sa m m en t a ttr ac tiv e po ur a tti re r l es h ab ita nt s qu i p ré fè re nt ? e t p eu ve nt to uj ou rs ? s ?in st all er d an s de s pa vil lo ns pr és en ta nt d ?a ut re s av an ta ge s : g ra nd s te rra in s, en tre -s oi , b el le s vu es , e tc. Dy na m iq ue s sp at ia le s : L?A ve nu e Lé o La gr an ge e st to uj ou rs à d om in an te s co m m er cia le e t i nd us tri el le. D e gr an de s em pr ise s co m m er cia le s se dé ve lo pp en t m êm e au n ive au d e la ZI d u Fe le t e t l a ZA E de la V ar en ne . Le s op ér at io ns d e lo ge m en t p ré vu es p ar le p lan -g ui de p ei ne nt à s e ré ali se r p ar m an qu e d? in ve st iss eu rs. Il s cr aig ne nt qu e le s lo ge m en ts n e so ie nt p as a ttr ac tif s au v u de la s itu at io n du q ua rti er : co ns tru ire d u co lle ct if es t p lu s co ût eu x qu e du lo ge m en t i nd ivi du el , s au f s i u ne m as se c rit iq ue e st d ép as sé e. L e m ar ch é de l? im m ob ilie r o ffr e d? au tre s po ss ib ilit és : de s lo ge m en ts b on m ar ch é da ns la v ille -h au te e t u ne d yn am iq ue ré sid en tie lle q ui s e co nc en tre to uj ou rs d an s le F au le qu el d isp os e en co re d e no m br eu se s pa rc el le s co ns tru ct ib le s. Ri sq ue s po ur la v ill e : Le p hé no m èn e de c on ge st io n s?a cc en tu e su r l e lin éa ire e t l ?e nt ré e de v ille m ais a us si au n ive au d u qu ar tie r d u Fa u qu i s e dé ve lo pp e de fa ço n an ar ch iq ue , a u gr é de s op po rtu ni té s fo nc iè re s. La q ua lité u rb ain e et p ay sa gè re e n pâ tit . PL AN G UI DE T HI ER S 20 30 : OR GA NI SE R LA V IL LE B AS SE De pu is 20 11 e t d ur an t 5 a ns , e t j us qu ?a u de rn ie r r ec en se m en t, la vil le d e Th ie rs ré us sit à a tti re r d e no uv ea ux h ab ita nt s. En e ffe t, la po pu lat io n s?e st a cc ru e de 4 ,1 7% e nt re 2 01 1 et 2 01 6 po ur a tte in dr e pr ès d e 12 0 00 h ab ita nt s. C? es t p ou r in sc rir e ce tte d yn am iq ue d an s le te m ps q ue la c om m un au té d e co m m un es T hi er s Do re e t M on ta gn e a ré po nd u à l?a pp el à p ro je t « Re pe ns er le s pé rip hé rie s co m m er cia le s» . C? es t é ga le m en t d an s ce s en s qu e le p lan g ui de « T hi er s 20 30 » a é té ré ali sé e t a pp ro uv é su ite à u ne d ém ar ch e de co nc er ta tio n. Le p ér im èt re d e l?a pp el à p ro je t r ep re nd l?e nt ré e de v ille e t l es 3 k m d e lin éa ire . C e lin éa ire a p lu sie ur s ca ra ct ér ist iq ue s : - I l s ?e st c on st ru it pa r o pp or tu ni té fo nc iè re . A in si, o n ne re tro uv e pa s de lo gi qu e da ns la q ua lité d u bâ ti et s a lo ca lis at io n. - Il a un e or ga ni sa tio n qu i c or re sp on d à un fl ux r ou tie r. Le c he m in em en t du p ié to n n? es t pa s pe ns é et le li né air e em pê ch e un e ép ais se ur u rb ain e. Ce la po se p ro bl èm e au v u de s év ol ut io ns s oc ié ta le s et e nv iro nn em en ta le s en c ou rs. L a vo itu re c oû te d e pl us e n pl us ch er p ou r d e no m br eu x m én ag es ; le s hy pe rm ar ch és p ât iss en t d e la co nc ur re nc e de e -c om m er ce s et d e la vo lo nt é de c on so m m er p lu s ?re sp on sa bl e? . Le P lan -G ui de c he rc he d on c à do nn er a u lin éa ire u n ca ra ct èr e ur ba in a fin d e le fa ire c ap ita lis er s ur d ?a ut re s at tra ct ivi té s qu e ce lle p ur em en t c om m er cia le. NO TR E DÉ M AR CH E VI SE À C ON ST RU IR E LE S CO ND IT IO NS D E RÉ US SI TE D U PL AN -G UI DE D ÉJ À VA LI DÉ P AR L A CO LL EC TI VI TÉ . P OU R CE F AI RE , N OU S AV ON S FA IT É VO LU ER C E PL AN -G UI DE S EL ON P LU SI EU RS S CE NA RI I, PO ST UL AN T DE S ÉV OL UT IO NS É CO NO M IQ UE S, SO CI ÉT AL ES E T EN VI RO NN EM EN TA LE S DI FF ÉR EN TE S. LE R EP LI Co nt ex te d e ré fé re nc e : Le s gr an ds o pé ra te ur s co m m er cia ux n e pa rv ie nn en t p as à fa ire é vo lu er le ur m od èl e en fo nc tio n de s ch an ge m en ts so cié ta ux , a lo rs q ue le e -c om m er ce p ou rs ui t s on a sc en sio n. Le s év ol ut io ns e nv iro nn em en ta le s n éc es sit en t d es d éc isi on s po liti qu es q ui fo nt a ug m en te r l e pr ix de s hy dr oc ar bu re s. Dy na m iq ue s sp at ia le s : La v ille -b as se e st p ro gr es siv em en t a ba nd on né e pa r l es o pé ra te ur s co m m er cia ux ; de g ra nd es e m pr ise s se tr an sf or - m en t e n fri ch e. L es in du st rie s et le s ha bi ta tio ns ré sis te nt à c et te d yn am iq ue m ais a ut ou r d ?e lle s, le c ad re d e vie e st trè s dé gr ad é. La p op ul at io n do it lim ite r s es d ép lac em en ts e t d él ais se l? ha bi ta t p av illo nn air e et s e re pl ie d an s le s zo ne s da va nt ag e m ul tif on ct io nn el le s : l e qu ar tie r d u M ou tie r o u Cl er m on t-F er ra nd . Ri sq ue s po ur la v ill e : Po ur la c ol le ct ivi té , i nt er ve ni r d an s de s es pa ce s ab an do nn és e st tr ès d éfi cit air e : d ém ol itio n, d ép ol lu tio n et s ur to ut , i l e st di ffi cil e de c on ce vo ir un p ro je t u rb ain a u fu r e t à m es ur e qu e le s em pr ise s so nt a ba nd on né es . Co nt ex te d e ré fé re nc e : Le s év ol ut io ns s oc ié ta le s et e nv iro nn em en ta le s fo nt q ue la p op ul at io n so uh ait e di m in ue r s es d ép lac em en ts. U n re ga in po ur la p ro xim ité e st o bs er vé : il p er m et u ne m ei lle ur e qu ali té d e vie , u n ga in d e te m ps , d ?a rg en t e t i l c ré e de s re lat io ns . Dy na m iq ue s sp at ia le s : Le q ua rti er d u M ou tie r e st , d e fa it, u ne p ol ar ité m ul tif on ct io nn el le. Il es t l e pr em ie r à c on na îtr e un e no uv el le d yn am iq ue : l es lo ge m en ts s on t r én ov és e t l es p ie ds d ?im m eu bl es (r é) ac tiv és . La p ro xim ité d u lyc ée e t d es in fra st ru ct ur es sp or tiv es e st re ch er ch ée ; d? au ta nt p lu s q u? un e no uv el le o ffr e de lo ge m en ts y es t d év el op pé e pa r l e pl an -g ui de . Le s au tre s es pa ce s ur ba ni sé s du te rri to ire T hi er no is do ive nt s e ré in ve nt er s ?ils n e ve ul en t p as d ép ér ir : - L?é ta le m en t u rb ain e t l e m ita ge s on t e nr ay és d an s le q ua rti er d u Fa u. S i l e ce nt re h os pi ta lie r es t p ér en ni sé , a lo rs un e no uv el le c en tra lité p eu t se c ré er d an s le c oe ur d e l?a nc ie n vil lag e ép on ym e, s ur la b as e du v ol on ta ria t d? un e po pu lat io n fa vo ris ée . - A u ni ve au d e l?e nt ré e de v ille , C ar re fo ur e st c on sc ie nt d e ce s no uv el le s dy na m iq ue s et il es t p ro ba bl e qu e la fo nc iè re ait s ou ha ité é lar gi r s es a ct ivi té s, en d év el op pa nt d u lo ge m en t. Ri sq ue s po ur la v ill e : La c ol le ct ivi té d oi t s ?a ss ur er d e la co m pl ém en ta rit é de s di ffé re nt es c en tra lité s, en é vit an t l eu r m ise e n co nc ur re nc e. L e vo le t m ob ilit é es t u ne c om po sa nt e im po rta nt e : l es p ol ar ité s do ive nt d es se rv ir to us le s ha bi ta nt s de T hi er s. Le p rin cip al dé fi po ur la c ol le ct ivi té e st fi na nc ie r. Po ur é vit er c et é cu ei l, il e st n éc es sa ire d e m ain te ni r u n di alo gu e av ec le s di ffé re nt s ac te ur s pr és en ts e t d e pr êt er a tte nt io n au x fo rm es d es o pé ra tio ns (l a m aît ris e pa r l es d oc um en ts d ?u rb a- ni sm e, l? ac up un ct ur e ur ba in e et d es é qu ilib re s de b ila n po ur le s m icr o- op ér at io ns s on t d es s ol ut io ns .) ÉV OL UT IO NS P RO SP EC TI VE S DU P LA N GU ID E TH IE RS U NE V IL LE E T SO N TE RR IT OI RE LE P LA N- GU ID E N? ES T PA S EF FIC IEN T CA R IL NE P RE ND P AS E N CO M PT E TO UT ES LE S DY NA M IQ UE S RÉ SI DE NT IEL LE S ET L ES DI FF ÉR EN TS M AR CH ÉS DU LO GE M EN T DE TH IER S LE P LA N- GU ID E PE IN E À SE R ÉA LIS ER C AR IL NE P RE ND P AS E N CO M PT E L?H YP OT HÈ SE D? UN D ÉP AR T DE S OP ÉR AT EU RS C OM M ER - CI AU X, SU R LE SQ UE LS D EU X PO LA RI TÉ S RE PO SE NT . L E PL AN -G UI DE C HE RC HE À R ÉD UI RE L ES FL UX S UR S ON L IN ÉA IR E AL OR S QU E LE S PÔ LE S QU ?IL A NN ON CE N ÉC ES SI TE NT E N- CO RE L ?U SA GE D E LA V OI TU RE C AR IL S NE FO NC TIO NN EN T PA S EN TR E EU X. LE S PR OX IM IT ÉS ANNEXES REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 317 LE P AY SA GE P OU R PE NS ER L A GR AN DE É CH EL LE Le ra pp or t v ill e na tu re : Le m ain tie n et la c on tin ui té d u co uv er t b oi sé e st u n de s en je ux p os és p ar le P NR d u Li vr ad oi s Fo re z su r l es fr an ge s de la Li m ag ne . D e la vil le h au te à la v ille b as se , u n en se m bl e de p ar ce lle s bo isé es , p ar co ur an t l es v all on s et le s af flu en ts d e la Du ro lle d es sin e de s co nt in ui té s No rd S ud e nt re l? au to ro ut e et le s fra ng es S ud d e la co m m un e. P ré se rv er , m ain te ni r et re nf or ce r c et te tr am e ve rte , d an s un s ou ci d? éc on om ie d e m oy en , e st u n pr em ie r p as p ou r d on ne r u ne é pa iss eu r a u re no uv el le m en t d e l?a ve nu e Lé o La gr an ge . P ro gr es siv em en t, ce b oc ag e ex ist an t e t a pp ro pr ié p eu t d ev en ir un s up po rt d? us ag es e nt re l? av en ue e t l e te rri to ire , e n pa rti cip an t a u ca dr e de v ie d e l?e nt ré e de v ille . L? av en ue L éo L ag ra ng e, u n pa ys ag e à ré in ve nt er : L?A ve nu e Lé o La gr an ge e st h ist or iq ue m en t l ?a ve nu e du X IX èm e siè cle . C ?é ta it un g ra nd m ail b or dé d ?a rb re s re lia nt la v ille ha ut e à la ga re . A uj ou rd ?h ui l? ur ba ni sa tio n de g ré à g ré re nd c e m ail p eu lis ib le e t f ra gm en té . N ou s pr op os on s de ry th m er l?a ve nu e pa r u ne s ér ie d e se ui ls et d e «c ha m br es » pa ys ag èr es . T ou rn és v er s la va llé e de la D ur ol le e t v er s l?a ve nu e du to rp ille ur S iro cc o, c es s eu ils p ro po se nt u ne a lte rn at ive à la lo gi qu e de fl ux d e l?e nt ré e de v ille . U ne s ig na lé tiq ue v ég ét ale vie nt c om pl ét er le n ou ve au p ay sa ge d e l?e nt ré e de v ille e n dé cli na nt u ne s ér ie d e th èm es le lo ng d e so n pa rc ou rs. Ar tic ul er la g ra nd e et la p et ite é ch el le : Su r c e te rri to ire o ù l?a ve nu e, re -p ay sa gé e, ti ss e de s lie ns a ve c le s gr an de s tra m es b oi sé es , u ne c on st el lat io n d? in te rv en - tio ns à p et ite s éc he lle s as su re la lis ib ilit é et la m ise e n va le ur d es «p et its » l ie ux : pl ac et te s, ro nd s- po in ts s ec on da ire s, po nt s su r l a Du ro lle , p at rim oi ne o rd in air e. C es p et ite s éc he lle s pe uv en t ê tre le s lie ux p riv ilé gi és d e l?a ct io n cit oy en ne , r el ay ée p ar le s as so cia tio ns . L es lie ux o ù le s ha bi ta nt s de T hi er s pr en ne nt p ar t a u re no uv ea u de le ur c om m un e. RE F ON DE R LE S M OB IL IT ÉS De s lie ns e t d es li eu x : Le s lie ns e t l es li eu x ex pr im en t l ?id ée d e la m ise e n ré se au d es e sp ac es u rb ain s, ac tu el s et fu tu rs, c on di tio n d? un ré cit ur ba in e t d ?u ne d yn am iq ue p ar ta gé e. C ?e st u n ur ba ni sm e in du it pa r d es lie ns (m ob ilit és d ou ce s et tr an sp or ts e n co m m un ), qu i m et te nt e n ré se au u ne m os aïq ue d e lie ux a ut on om es e t d iss oc ié s, à l?im ag e d? un e co ns te lla tio n ur ba in e. Le s pl ac es d es c irc ul at io ns d ou ce s : En p ro lo ng em en t d es s eu ils p ay sa gé s su r l ?a ve nu e Lé o La gr an ge , t ro is pl ac es , s ig ne nt le p as sa ge d e la vil le d e flu x à la vil le d es li eu x. C es e sp ac es m aje ur s, m et te nt e n oe uv re la ré co nc ilia tio n en tre le s us ag es p éd es tre s et le s pa rc ou rs ro ut ie rs. C on çu es c om m e de s es pa ce s pa rta gé s et tr av er sa nt s, ce s pl ac es m et te nt e n lu m iè re le s po te nt ie ls d? us ag e de l?e nt ré e de v ille : - La p lac e du M ou tie r, ar tic ul at io n en tre la v ille h au te e t b as se . I ci, u n so cle c om m un p ié to n- vo itu re re nd a cc es sib le u n en se m bl e ex ist an t - e t à v en ir - d e co m m er ce s de p ro xim ité . L es fl ux ro ut ie rs s on t p rio ris és p ou r r en dr e lis ib le e t r e de ss in er l? en tré e ve rs la v ille h au te , r el ay ée p ar u ne o ffr e de s ta tio nn em en ts p ay sa gé s. - L a pl ac e «b on re po s» , a u ce nt re d e l?a ve nu e. Ic i, un p lat ea u tra ve rs an t s ig na le le s gr an ds é qu ip em en ts s po rti fs e xis ta nt s, le s re nd s ac ce ss ib le s et p ro po se u n lie u su pp or t d ?é ve nt em en ts. - L e ro nd -p oi nt d e la Va re nn e. Ic i, il s ?a gi t d e re no uv el er l? im ag e de l? en tré e de v ille d e Th ie rs p ar u n tra va il s ur le p ay sa ge et d ?y do nn er c or ps à u ne id en tit é pa rta gé e pa r u ne a ct io n ar tis tiq ue . M ic ro u rb an is m e et e sp ac es p ub lic s : Au to ur d e l?a ve nu e, s ur s on é pa iss eu r v er s le q ua rti er d u Fa ux , o u le lo ng d e l?a ve nu e du To rp ille ur S iro cc o, u n en se m bl e de p et ite s pl ac es , d e ca rre fo ur s et d e cr oi se m en ts, p eu t ê tre le s up po rt po nc tu el à d es m icr o- op ér at io ns d ?u rb an ism e. DE S CE NT RA LI TÉ C OM PL EM EN TA IR ES M et tr e en oe uv re la v ill e «m ar ch ab le » : Da ns c et te c on ce pt io n d? un e vil le « m ar ch ab le » et c yc lab le, h ab ita nt s et u sa ge rs d isp os en t d ?u ne o ffr e gl ob ale d e m od es de d ép lac em en t. Ce s on t l es tr an sp or ts e n co m m un s et le s cir cu lat io ns d ou ce s qu i d es sin en t l a vil le, ta nd is qu e la pl ac e de l? au to m ob ile e st re co ns id ér ée a ut ou r d es e nj eu x du s ta tio nn em en t e t d e la m aît ris e de s dé pl ac em en ts lo gi st iq ue s. Ici , le s es pl an ad es e t l es g ra nd es p lac es s on t a u ce nt re d e la co ns te lla tio n. L? im ag e de s en tr ée s de v ill e : Do nn er u n co nt ou r a u pr og ra m m e ex ist an t e t f ut ur d e la vil le b as se e t l es re lie r à l? hi st oi re d u te rri to ire T hi er no is, p os er le s ba se s d? un re no uv ea u fé dé ra te ur , e n re no ua nt le d ial og ue d u te m ps . L e lo ng d e l?a xe le s pr og ra m m es a ct ue ls so nt re nd us lis ib le s au to ur s de p ér im èt re s pe ns és p ou r l e pi ét on e t l es c irc ul at io ns d ou ce s. Da ns c es p ér im èt re s s?i ns cr ive nt le s pr og ra m m es a ct ue ls et fu tu rs d e m an iè re c om pl ém en ta ire . - A la V ar en ne la v ille e st re -d es sin ée p ou r d on ne r u ne c o- vis ib ilit é au x gr an de s en se ig ne s co m m er cia le s et a ux a ct ivi té s ar tis an ale s. Au s ei n de c e pé rim èt re o n dé ve lo pp e da ns le s bo uc le s de la D ur ol le d es a ct ivi té s de m ar aîc ha ge . - A u ce nt re d e l?A ve nu e au to ur d es é qu ip em en ts s po rti fs, u n pr og ra m m e de re no uv el le m en t d e l?h ab ita t v ie nt s ?a rti cu le r à la vil le d es lo isi rs. L es b ou cle s de la D ur ol le a cc ue ille nt d es a ct ivi té s lu di qu es e t s po rti ve s au to ur d e l?e au . - A u M ou tie r l a vil le p ié to nn e ac cu ei lle u n en se m bl e de c om m er ce s de p ro xim ité c om pl ém en ta ire a ux m oy en ne s en se ig ne s. Le s be rg es d e la Du ro lle s on t r el ié es a ux e sp ac es p ub lic s et p ro po se nt ic i u n pa rc ou rs p at rim on ial , p oi nt d e dé pa rt ve rs la v all ée d es u sin es . En a ss oc ian t le s q ue st io ns d e pr og ra m m at io n, a ux a tte nt es sp éc ifiq ue s d e la m aît ris e d? ou vr ag e et a ux c on di tio ns d ?u tili sa - tio n de s so ls et d e va lo ris at io n du c ad re n at ur el e xis ta nt , l e Pl an s tra té gi qu e ch er ch e à ar tic ul er l? hi st oi re e t l a pr os pe ct ive . (v oi r p lei ne p ag e su iva nt e) RE NO UE R AV EC L E TE RR IT OI RE : PL AN S ST RA TÉ GI QU ES É VO LU TI FS 318 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES M V C DOCUMENT SYNTHÉTIQUE DE STRATÉGIE DE L?ATELIER MÉTROPOLITAIN HORIZONS D?UNE LISIÈRE PRODUCTIVE Maurepas - Coignières - La Verrière Atelier métropolitain Mastère spécialisé Aménagement et maitrise d?ouvrage urbaine Promotion 2019/2020 - Ecole des Ponts Paristech ANNEXES REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 319 AT EL IE R M ET RO PO LI TA IN - M as tè re S pé cia lis é AM UR ? E NP C M oh am ed A m in e BE NS LIM AN E - S ar a LA RH LI D - F at in e BO UA YO UN ? P hi lip pe E DB AE IC H ? Ca rla P ON T - A da m a SY Da ns le ca dr e de l? ap pe l à p ro je t « R ep en se r l a pé rip hé rie co m m er cia le » o rg an isé p ar le ré se au C om m er ce , v ill e et te rr ito ire d u M in ist èr e de l a Co hé sio n de s Te rr ito ire s, l?a gg lo m ér at io n de S t Q ue nt in e n Yv el in es a é té d és ig né e la ur éa te p ou r l e ré am én ag em en t d e la zo ne d ?a ct iv ité s d e Pa riw es t, sit ué e su r le s co m m un es d e Co ig ni èr es e t M au re pa s. Un pr oj et ur ba in m ixt e, m ul tif on ct io nn el in té gr an t du lo ge m en t et un no uv ea u m od èl e d? am én ag em en t c om m er cia l e st à l? ét ud e. Ce t ap pe l à pr oj et a é té l ?o cc as io n po ur l es d eu x co m m un es d ?o uv rir u ne r éf le xio n su r l?a m én ag em en t e t l?a ve ni r d ?u n pé rim èt re p lu s la rg e en gl ob an t l ?in té gr al ité de la c om m un e de C oi gn iè re s et u ne p ar tie d e ce lle s de M au re pa s e t d e la V er riè re . C e pé rim èt re b én éf ici e d? un e po sit io n st ra té gi qu e en lim ite de l?a gg lo m ér at io n pa ris ie nn e, à la fr on tiè re e nt re l? ur ba in e t l e ru ra l, qu i e st ve ct ric e d? op po rt un ité s p ui sq u? el le p er m et la co ex ist en ce de f on ct io ns h ab itu el le m en t sé pa ré es . Ce pe nd an t ce s fo nc tio ns é vo lu en t d e fa ço n au to no m e sa ns e xp lo ite r l es po te nt ia lit és of fe rt es pa r la pr ox im ité de s au tr es ty po lo gi es d ?a ct iv ité s. Le p ér im èt re d ?é tu de e st c om po sé d e pl us ie ur s zo ne s in du st rie lle s et c om m er cia le s, où l e « to ut v oi tu re » pr éd om in e m ai s é ga le m en t d e te rr es ag ric ol es e n gr an de s cu ltu re s. La sé pa ra tio n de ce s e sp ac es e n un zo ni ng st ric t s?e st o pé ré e d? ap rè s un e qu an tif ica tio n de s be so in s en es pa ce se lo n de s pr oj ec tio ns dé m og ra ph iq ue s et éc on om iq ue s. Au jo ur d? hu i le s be so in s en e sp ac es o nt ch an gé dû au x év ol ut io ns so cié ta le s et en vi ro nn em en ta le s. Un r éa m én ag em en t né ce ss ite a lo rs de q ue st io nn er a u pr ism e de c es é vo lu tio ns la d ur ab ili té du m od èl e en p la ce e t s es p ot en tia lit és d e re co nv er sio n. En ef fe t, co m m en t pa ss er d? un e zo ne d? ac tiv ité s éc on om iq ue s de c on so m m at io n qu i e xc lu e un p ay sa ge qu al ita tif à u n pa ys ag e pr od uc tif e t ré sil ie nt e n lis iè re d? ag gl om ér at io n ? Un t ra va il d? an al ys e et d e pr os pe ct io n a pe rm is de pr op os er la m ise e n oe uv re d ?u n éc os ys tè m e po ur vo ye ur d? un e al im en ta tio n sa in e et lo ca le d an s un te rr ito ire a ux es pa ce s dé m in ér al isé e t an im és . E n ef fe t, af in d e fa ire fa ce à l?a ug m en ta tio n du p rix d es h yd ro ca rb ur es il es t v ita l de p ro du ire e t c on so m m er s ur p la ce . U ne a gr icu ltu re d e pr ox im ité e st à a rt icu le r av ec u ne r at io na lis at io n de s es pa ce s co m m er cia ux e t un e hy br id at io n de s fo nc tio ns da ns le s zo ne s co m m er cia le s et in du st rie lle s. Un p ro je t gl ob al se ra n ot am m en t l ?o cc as io n de p en se r l a qu al ité d e vi e su r l e te rr ito ire a fin d e pr op os er d es li eu x pr at ica bl es en ca s d e fo rt e ha us se d es te m pé ra tu re s. No us a vo ns s ou ha ité c on ce nt re r no tr e ac tio n su r la co m m un e de Co ig ni èr es , no ta m m en t le s se ct eu rs Br od er ie s e t G ar e. L es a ut re s s ec te ur s s on t d éj à co uv er ts pa r di ve rs p ro je ts o pé ré s à m oy en s ou lo ng -te rm es . A l?i m ag e, e nt re a ut re s, du se ct eu r d e Pa riw es t q ui d isp os e dé jà d ?u n la rg e pr oj et d e re qu al ifi ca tio n de s zo ne s d? ac tiv ité s éc on om iq ue s et d es e sp ac es p ub lic s ou d u pr oj et d e cr éa tio n d? un p ôl e m ul tim od al à la g ar e de la Ve rr iè re q ui p er m et tr a de f ai re m ut er l? en se m bl e d? un qu ar tie r. La R N1 0 ni e la lis iè re e n re lia nt le s c om m un es à P ar is m ai s il n ?e xis te p as d e l ia iso ns e nt re le s c om m un es , n ot am m en t Co ig ni èr es e t le B la nc -M es ni l. No us p ro po so ns d e cr ée r un e tr am e ve rt e tr av er sa nt e, a cc es sib le à p ie d, v él o et vo itu re . Ce tte t ra m e se ra v ég ét al isé e av ec d es a rb re s fru iti er s pe rm et ta nt d e lu tte r c on tr e le s ilo ts d e ch al eu r ur ba in s t ou t e n dé ve lo pp an t u n pa ys ag e co m es tib le d an s la co m m un e. La pl an ta tio n d? ar br es fru iti er s a ét é ex pé rim en té e à Po nt au lt- Co m ba ul t av ec l?a te lie r de pa ys ag ist es P ol is. L a co m m un e s?e st e ng ag ée à p la nt er 60 0 ar br es s ur l e fo nc ie r de l a vo iri e de s es pa ce s co m m er cia ux q ui o nt é té r ét ro cé dé s à la c om m un e. U n fra nc hi ss em en t de la R N1 0 av ec la t ra m e au n iv ea u de l?a ve nu e de la G ar e re co nn ec te ra le s de ux p ar tie s de la vi lle . L e fra nc hi ss em en t s er a pa cif ié (z on e 30 ) a ve c l a m ise en p la ce d ?u n re vê te m en t d iff ér en t. 320 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES AT EL IE R M ET RO PO LI TA IN - M as tè re S pé cia lis é AM UR ? E NP C M oh am ed A m in e BE NS LIM AN E - S ar a LA RH LI D - F at in e BO UA YO UN ? P hi lip pe E DB AE IC H ? Ca rla P ON T - A da m a SY Le se ct eu r G ar e de C oi gn iè re s s em bl e i nt ér es sa nt p ui sq u? il se sit ue à pr ox im ité im m éd ia te d? un e lo co m ot iv e co m m er cia le ( Au ch an ) et à p ro ch e di st an ce d u ce nt re - vi lle . La p ré se nc e de l a ga re d e Co ig ni èr es p er m et d? en vi sa ge r su r ce s ec te ur l a cr éa tio n d? un e po la rit é ur ba in e m ixt e, p ui sq ue le s ha bi ta nt s po ur ro nt u til ise r le tr ai n po ur fa ire le ur s c ou rs es d an s u n pé rim èt re ac ce ss ib le à pi ed d ep ui s l a ga re . L a re fo nt e de ce se ct eu r g ar an tir a et re nf or ce ra le c ôt é ur ba in d e la li siè re e n pr op os an t u ne no uv el le o ffr e de lo ge m en ts af in d ?e nc ou ra ge r l e pa rc ou rs ré sid en tie l d es m én ag es à C oi gn iè re s m ai s é ga le m en t u ne of fre d e co m m er ce d e pr ox im ité , qu i fa it au jo ur d? hu i dé fa ut d an s la c om m un e. C e no uv ea u qu ar tie r se ra ac ce ss ib le d ep ui s l e c en tr e- vi lle gr âc e à u n fra nc hi ss em en t de l a RN 10 a u ni ve au d e l?a ve nu e de l a Ga re , qu i pe rm et tr a de ré so ud re la fr ac tu re q ue c on st itu e da ns la co m m un e ce t a xe n éa nm oi ns st ru ct ur an t. L? ac cè s p ié to n et c yc la bl e du s ec te ur s er a as su ré p ar la c ré at io n d? un e tr am e pa ys ag èr e re lia nt le n or d de la co m m un e au B la nc - M es ni l. De s es pa ce s de v en te e n di re ct d es p ro du its cu lti vé s su r le s ec te ur d es B éc an es p er m et tr on t de ré po nd re à la d em an de p ou r un e al im en ta tio n sa in e de pr ox im ité . L a vé gé ta lis at io n de s e sp ac es p ub lic s d e no tr e po la rit é ur ba in e es t é ga le m en t u n at ou t e n pr év isi on d es va gu es d e ch al eu r à v en ir. Pr éc isi on s : Da ns co nt ex te de ré du ct io n in qu ié ta nt e de s te rr es ag ric ol es n ou s pr op os on s un e al te rn at iv e au p ro je t de s Bé ca ne s, so ut en u pa r la c om m un e de la V er riè re . N ou s en te nd on s ré po nd re au x ob je ct ifs de cr éa tio n de lo ge m en ts sa ns to ut ef oi s ar tif ici al ise r de s te rr ai ns ag ric ol es . C es 1 4 he ct ar es , a uj ou rd ?h ui p ro pr ié té s de la vi lle n ou ve lle , s on t p ré vu s à l? ur ba ni sa tio n po ur c ré er u n qu ar tie r d e 10 00 lo ge m en ts (d en sit é de 7 1 lo ge m en ts p ar ha ). La m ai tr ise fo nc iè re d e l?a gg lo m ér at io n es t u n at ou t in dé ni ab le p ui sq u? el le n ou s p er m et d e pr op os er à S Q Y de m et tr e en oe uv re u ne c on ve nt io n d? oc cu pa tio n av ec d es m ar ai ch er s ( do nt u ne cl au se p ou r l ?a gr icu ltu re b io lo gi qu e et 1 0 lé gu m es p ar e xp lo ita tio n) . S ac ha nt q ue 1 h a es t cu lti va bl e pa r 1 pe rs on ne , n ou s pr op os on s d? in st al le r 2 ex pl oi ta nt s em pl oy an t ch ac un 6 E TP , ai ns i il se ra p lu s sim pl e de c oo rd on ne r u ne fi liè re e n cir cu it- co ur t a ve c le s co m m er ce s de l a zo ne . 50 m 2 de m ar aî ch ag e so nt né ce ss ai re s p ou r n ou rr ir un e pe rs on ne . A in si, a ve c le s 1 4 he ct ar es n ou s po uv on s es pé re r no ur rir 2 80 0 pe rs on ne s, ce q ui e nt re e n co hé re nc e av ec le P la n Al im en ta tio n de SQ Y. L es l og em en ts s er on t tr an sf ér és s ur l a po la rit é ur ba in e m ixt e qu i r es pe ct er a à te rm e le s 1 0 00 lo ge m en ts . Po ur m et tr e en oe uv re l a po la rit é ur ba in e m ixt e, u ne m od ifi ca tio n du P LU s er a né ce ss ai re a fin d ?o uv rir à l a co ns tr uc tio n de lo ge m en ts la z on e et d ?im po se r d es R DC ac tif s. Le s o pé ra tio ns se ro nt e ffe ct ué es à la p ar ce lle . Da ns u n pr em ie r t em ps , n ou s p ré vo yo ns la su pp re ss io n de la co nt re -a llé e (v oi e La té ra le S) p ou r s up pr im er la vi sib ili té et l? ac cè s de s co m m er ce s et a in si le s in cit er à v en dr e/ m ut er . L a co nt re -a llé e se ra co nv er tie e n tr am e ve rt e av ec la p la nt at io n d? ar br es fr ui tie rs . Da ns un se co nd te m ps , no us en vi sa ge on s de s né go cia tio ns av ec le su pe rm ar ch é Au ch an , q ui e n ta nt q ue m od èl e éc on om iq ue b as é su r l a co ns om m at io n de m as se , es t a pp el é à di sp ar aî tr e. Sa vo ca tio n al im en ta ire p eu t ê tr e re pe ns ée so us le p ris m e de n ou ve lle s v al eu rs , d e pl us e n pl us é le vé es a ux y eu x de s c on so m m at eu rs . A in si, l? av en ir de s s up er m ar ch és se jo ue su r l a m ixi té d e lie ux m êl an t l es fo nc tio ns ré sid en tie lle s, éc on om iq ue s, to ur ist iq ue s, so cia le s, et c. N ou s pr op os on s à Au ch an d e dé m én ag er de va nt l? av en ue d e la G ar e po ur u ne m ei lle ur e vi sib ili té e t do nc a tt ra ct iv ité gr âc e à la tr am e ré co nc ili at ric e, a in si qu e d? en te rr er s on p ar ki ng . L e dé m én ag em en t se ra f in an cé pa r la co ns tr uc tio n de lo ge m en t au -d es su s du su pe rm ar ch é. D e l?a gr icu ltu re u rb ai ne se ra cu lti vé e su r l es to its e t v en du d an s le m ag as in . C et te a ct iv ité s er a gé ré e pa r A uc ha n. D ep ui s q ue lq ue s a nn ée s, Au ch an s? es t l an cé da ns la p ro du ct io n de lé gu m es s ur p lu sie ur s he ct ar es . L? ob je ct if es t de ré du ire au m ax im um la di st an ce pa rc ou ru e en tr e la cu ei lle tte e t l e m ag as in , e n pa ss an t p ar l?e nt re pô t, po ur g ar an tir l a qu al ité d u pr od ui t. Ai ns i Au ch an d isp os e de n om br eu se s f er m es e n Fr an ce p ou r l a pr od uc tio n de l ég um es . En I le -d e- Fr an ce , la p re m iè re fe rm e in st al lé e es t d an s la c om m un e de V ill ie rs e n Bi èr e (S ei ne e t M ar ne ) e n pa rt en ar ia t a ve c u n ly cé e ag ric ol e. De s né go cia tio ns a ve c Re na ul t Tr uc k se ro nt é ga le m en t m en ée s da ns le b ut d ?e nv isa ge r un d ém én ag em en t v er s Pa riw es t e t a in si la v en te d e so n fo nc ie r à u n pr om ot eu r po ur c on st ru ire d es lo ge m en ts a ve c un e ha lle e n RD C où vi en dr on t s?i ns ta lle r la p oi ss on ne rie e t la b ou ch er ie ac tu el le m en t s itu ée s e n en tr ée d es B ro de rie s a in si qu ?u n es pa ce d e ve nt e en d ire ct p ou r l es p ro du its cu lti vé s s ur le s Bé ca ne s. No tr e pr op os iti on s?i ns cr it gl ob al em en t da ns le s or ie nt at io ns d u PL U de la v ill e de C oi gn iè re s, qu i p ré vo it dé jà d e re nf or ce r l a m ixi té fo nc tio nn el le d u qu ar tie r d e la ga re p ou r r en fo rc er le p ar co ur s r és id en tie l d es h ab ita nt s. La m ise e n pl ac e d? un e of fre d e co m m er ce s d e pr ox im ité es t é ga le m en t é vo qu ée . Le s ec te ur d es B ro de rie s di sp os e de t ro is pr in cip al es op po rt un ité s q ue n ou s s ou ha ito ns v al or ise r. La p re m iè re s?a pp ui e su r so n po sit io nn em en t en en tr ée de l?a gg lo m ér at io n de S ai nt -Q ue nt in -e n- Yv el in es q ui lu i o ffr e un a to ut e n m at iè re d e vi sib ili té . L a se co nd e op po rt un ité du se ct eu r de s Br od er ie s po rt e su r sa sit ua tio n gé og ra ph iq ue q ui lu i o ffr e la c ap ac ité d e fé dé re r d? un e pa rt , u n ch ap el et d e ce nt ra lit és u rb ai ne s e t r ur al es in te r- lis iè re s e nt re le s v ill ag es d e « Sa in t-R ém y- l?H on or é » et « Le -M es ni l-S ai nt -D en is ». D? un e m an iè re gé né ra le , le se ct eu r de s Br od er ie s se m bl e po rt eu r de s ge rm es in hé re nt s a ux q ue st io ns d e re la tio ns e nt re v ill e/ na tu re e t pl us p ré cis ém en t c on ce rn an t l es lie ns e nt re le s d iff ér en te s ANNEXES REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 321 AT EL IE R M ET RO PO LI TA IN - M as tè re S pé cia lis é AM UR ? E NP C M oh am ed A m in e BE NS LIM AN E - S ar a LA RH LI D - F at in e BO UA YO UN ? P hi lip pe E DB AE IC H ? Ca rla P ON T - A da m a SY lis iè re s à la f oi s ru ra le s et u rb ai ne s qu i c om po se nt c e pé rim èt re . Le s ec te ur d es B ro de rie s au ra v oc at io n à re to ur ne r à la ru ra lit é gr âc e à un e m ise e n fri ch e de s a ct iv ité s f ra gi le s o u no n dé sir ab le s. La m ise e n pl ac e d? ac tiv ité s v er tu eu se s d e dé co ns tr uc tio n su r l es fr ich es se ra ve ct ric e d? op po rt un ité s éc on om iq ue s vi a la va lo ris at io n d? un e fil iè re de dé co ns tr uc tio n, d ép ol lu tio n et re cy cla ge d es g ra va ts . U ne zo ne d e lo gi st iq ue s er a re nf or cé e au s ud d es B ro de rie s, au x a le nt ou rs d e la R af fin er ie d u m id i, po ur le s b es oi ns d e la po la rit é m ixt e m ai s ég al em en t de s ac tiv ité s de dé co ns tr uc tio n. Pr éc isi on s : Su r l e s ite d es B ro de rie s, no us p ro po so ns la cr éa tio n d? un e ZA D af in d e ge le r l es p rix d u fo nc ie r a in si qu e l?i nt er di ct io n de co ns tr ui re da ns le PL U. Le s op ér at io ns se ro nt ef fe ct ué es à la p ar ce lle . G râ ce à c es c on tr ai nt es p os ée s pa r l es d oc um en ts ré gl em en ta ire s, la v al eu r d es te rr ai ns de vr ai t b ai ss er a fin d ?e nv isa ge r u n po rt ag e pa r l ?E PF IF e t l?a gg lo m ér at io n. No us p ré vo yo ns 3 st ra té gi es d e lib ér at io n de fo nc ie r : L a m ise e n pl ac e du p er m is de lo ue r af in d e ré cu pé re r le s fo nc ie rs d es m ai so ns té m oi ns in sa lu br es su ite à u n ar rê té m un ici pa l. La ré cu pé ra tio n de fo nc ie r s ui te a ux d ép ris es co m m er cia le s. La ré cu pé ra tio n de fo nc ie r s ui te a u dé pa rt d? en se ig ne r ve rs P ar iw es t (lo co m ot iv es e t en se ig ne s na tio na le s / in te rn at io na le s) ou su r no tr e po la rit é (c om m er ce s d e pr ox im ité ). L? EP FI F o u l?a gg lo m ér at io n po rt en t l e fo nc ie r e t p ro po se nt de s ba ux d e lo ca tio n au x en tr ep ris es d e dé co ns tr uc tio n. La m ise e n oe uv re d e la m ét ho de d e la p hy to re m éd ia tio n pe rm et tr a la d ép ol lu tio n de s s ol s. El le o ffr e de s a va nt ag es en vi ro nn em en ta ux n on n ég lig ea bl es d u fa it qu ?e lle n e co nc en tr e pa s le s po llu an ts d an s la p la nt e et n e le s tr an sf èr e pa s da ns l ?a tm os ph èr e. E n re co ns tit ua nt u n hu m us e xp lo ita bl e, l a ph yt or em éd ia tio n no us p er m et d? en vi sa ge r le r et ou r de c ul tu re s su r le s te rr ai ns d es Br od er ie s à é ch éa nc e 15 a ns e nv iro n. U ne fo is le s t er ra in s dé po llu és , l?E PF IF o u l?a gg lo m ér at io n po ur ro nt r es te r pr op rié ta ire e t pr op os er d es b au x de l oc at io n à de s m ar ai ch er s o u bi en re ve nd re ce s t er ra in s à d es ex pl oi ta nt s ag ric ol es . Af in d e de ss er vi r l es B ro de rie s e t l a zo ne lo gi st iq ue n ou s pr op os on s l a m ise e n pl ac e d? un e na ve tte , r ép on da nt a ux pr in cip al es t hé m at iq ue s du P la n Lo ca l d e Dé pl ac em en t Ur ba in s d e l?A gg lo m ér at io n du Sa in t-Q ue nt in oi s a pp ro uv é en 2 01 4. Co up e su r l a tr am e ré co nc ili at ric e Re m ai lle r l a lis iè re p ou r r és ou dr e la fr ac tu re u rb ai ne C 322 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES AT EL IE R M ET RO PO LI TA IN - M as tè re S pé cia lis é AM UR ? E NP C M oh am ed A m in e BE NS LIM AN E - S ar a LA RH LI D - F at in e BO UA YO UN ? P hi lip pe E DB AE IC H ? Ca rla P ON T - A da m a SY Le p ar c l in éa ire a uj ou rd ?h ui Le p ar c l in éa ire d em ai n Ac tio ns 4 e t 5 Po la rit é M ixt e : M ut at io n et m aî tr ise fo nc iè re ANNEXES REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 323 ATELIER METROPOLITAIN - Mastère Spécialisé AMUR ? ENPC Mohamed Amine BENSLIMANE - Sara LARHLID - Fatine BOUAYOUN ? Philippe EDBAEICH ? Carla PONT - Adama SY 324 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ATELIER METROPOLITAIN - Mastère Spécialisé AMUR ? ENPC Mohamed Amine BENSLIMANE - Sara LARHLID - Fatine BOUAYOUN ? Philippe EDBAEICH ? Carla PONT - Adama SY ANNEXES REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 325 Cet ouvrage a été réalisé sous la direction des services de la direction générale de l?aménagement, du logement et de la nature (DGALN), plus particulièrement de la sous-direction de la qualité du cadre de vie et au bureau de la planification urbaine et rurale et du cadre de vie (QV3), qui ont conduit cet appel à projets. Paul Delduc, Pastèle Soleille, Muriel Bensaid, Laetitia Mantziaras- Conreaux, Xavier Rousset, Sandrine Dretz, Sylviane Noutai, les sous-directions de l?aménagement durable et de l?habitat également, particulièrement Lara Tobin, Charline Nenning, David Laborey Isabel Diaz et Florian Muzard. Il a été réalisé avec le concours d?Algoé Consultants et particulièrement Bernadette Guyon-Benoite, Magali Reny, Agathe Roche, Eléonore Jabaud, Cécile Féré, Thibault Castano, Florence de Marignan, Manon Bouvier et Bernard Badon et du Cerema, plus précisément de Nicolas Gillio et Anne Vial, Dado Kande, Marion Benoist-Mouton, Aude Peyron et Corinne Creissels. Se p te m b re 2 0 2 0. Envie de devenir acteur du réseau Commerce, ville & territoire ? Ecrivez-nous à commerce-ville-territoire@developpement-durable.gouv.fr Plus d?informations sur : http://www.cohesion-territoires.gouv.fr/reseau-commerce-ville-et-territoire mailto:commerce-ville-territoire%40developpement-durable.gouv.fr?subject= http://www.cohesion-territoires.gouv.fr/reseau-commerce-ville-et-territoire (ATTENTION: OPTION publics de l?emploi, médiathèques, etc.). Comment articuler différentes échelles et polarités pour construire un projet territorial ? Plan guide de la ville de Thiers, « Thiers 2030 : la ville basse prend de la hauteur » 54 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 12 Se saisir du projet comme d?une opportunité de dialogue avec les parties prenantes Prendre le temps d?une réflexion stratégique n?est pas du temps perdu sur la mise en action du projet, mais bien du temps gagné pour l?avancée du projet, son efficacité et sa portée. Concevoir une stratégie de territoire nécessite de dialoguer. Ce qui permet de tester la viabilité des hypothèses auprès d?acteurs opérationnels, notamment privés : intégrer certaines de leurs idées permet de gagner leur soutien vis-à-vis du projet, autant de temps gagné pour le bon déroulement du projet. Dialoguer permet enfin de parler - et de faire parler - du projet, c?est-à-dire potentiellement d?attirer des développeurs. Utiliser la stratégie de territoire comme levier de négociation avec les autres acteurs La connaissance fine du territoire de projet, établie lors du diagnostic, permet d?être en mesure de négocier les éléments de mise en oeuvre opérationnelle de ce projet (i.e. rachat et vente éventuel de parcelles ou de fonds de commerce, montage opérationnel, etc.). Ce travail préalable de diagnostic multiscalaire n?a donc pas une simple vocation d?observation ou de connaissance, mais bien de levier d?action supplémentaire. Il constitue véritablement la base du dialogue avec les acteurs impliqués dans la démarche. Intégrer les échelles et enjeux de chaque acteur impliqué dans la chaîne du projet Partager une stratégie avec d?autres acteurs nécessite en amont d?identifier les enjeux qui leur sont propres, à court, moyen et long terme. Avant ce partage de stratégie, des outils simples comme une cartographie d?acteurs peuvent permettre un premier pas vers cette intégration du réseau d?acteurs concerné par le projet de territoire. Il existe une multitude de cartographies d?acteurs, mais le principe reste identique : il s?agit de formaliser, sous la forme de schéma, de graphique ou toute autre forme d?illustration, l?ensemble des parties prenantes d?un projet et de les positionner les unes par rapport aux autres. Cette pratique a deux vertus principales : tout d?abord, elle permet d?intégrer à la réflexion un panel d?acteurs plus large que ceux côtoyés au quotidien ; d?autre part, d?identifier et d?analyser les forces en présence, et d?ainsi mieux percevoir les éventuels intérêts communs ou dissensions. Comment s?assurer au préalable de la mobilisation des parties prenantes, afin de partager une stratégie de territoire ? REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 55 13 S?accorder sur les modalités de mise en oeuvre du projet de territoire Une fois les acteurs identifiés, il s?agit de statuer sur la formalisation ? ou non ? du travail avec les acteurs privés de la zone commerciale. Si cette mise en oeuvre est formalisée, cela peut passer par une structure classique comme un Groupement d?Intérêt Économique (GIE) ou une association. Si elle ne l?est pas, cela peut passer par un travail de dialogue régulier, précédé de rencontre unilatérale avec les différents propriétaires et acteurs privés de la zone de projet, afin de leur présenter la stratégie et le projet de mutation. Ces modalités de mise en oeuvre dépendent des orientations stratégiques du projet et du rôle que le porteur de projet souhaite donner à chacun des intervenants. Comment s?assurer au préalable de la mobilisation des parties prenantes, afin de partager une stratégie de territoire ? Illustration Sur la zone d?Actisud, à Metz, les propriétaires exploitants se sont regroupés en association, afin de constituer une porte d?entrée plus simple dans le dialogue avec les pouvoirs publics. A Toulouse Métropole ou à Saint-Quentin-en-Yvelines, ce travail de mise en oeuvre s?est fait de façon plus informelle. 2ème axe identifié par l?Atelier des Territoires pour accompagner l?action de mutation des périphéries commerciale. « Fédérer et impliquer l?ensemble des acteurs, chacun avec sa propre logique, autour d?un projet collectif, pour réussir la mutation des zones commerciales sur les plans économiques, urbain, paysager et environnemental. » Du Far West à la Ville, l?urbanisme commercial en questions, novembre 2014 56 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 14 S?assurer de l?attractivité du site et celle du territoire, un facteur déterminant de réussite des projets de mutation des périphéries commerciales Le choix du site de projet et sa capacité d?évolution dans le cadre d?une stratégie de territoire sont deux éléments préalables indispensables pour en assurer le potentiel attractif, en inscrivant le secteur dans le PLU et le SCoT. Accorder du temps à ces deux éléments est nécessaire pour assurer les premiers facteurs de réussite du projet. Dans un second temps, capter l?attention d?investisseurs privés, potentiellement à l?ancrage local, sur le long terme est également un enjeu fort, notamment pour les projets situés dans des secteurs encore peu attractifs, sur lesquels les porteurs de projets hésitent à se positionner. Ce constat et les modèles cités ci- dessus nécessitent donc de créer des liens étroits avec des acteurs privés d?envergure locale qui disposent d?une connaissance optimale du territoire, leur permettant une prise de risque en conscience, ou capables de s?engager sur le long terme (stratégie patrimoniale sur 10 ou 15 ans). Il est intéressant d?ouvrir un dialogue avec ces acteurs très précocement, tant leur retour sur les hypothèses de développement de la zone d?aménagement est précieux. Dans les territoires en perte de vitesse, c?est donc bien un projet de redynamisation du territoire plus global qu?il est nécessaire de mettre en place pour que le secteur de projet soit identifié comme participant à une dynamique d?ensemble, et non comme un effort de revitalisation isolé. La stratégie territoriale doit définir les orientations pour redynamiser et redonner de l?attractivité au territoire et rechercher les conditions d?équilibre entre centre et périphérie. Certains lauréats sont approchés par les investisseurs et développeurs, parfois du fait de la vitrine offerte par la démarche « Repenser la périphérie commerciale ». L?attractivité du site passe donc également par la valorisation, notamment en termes de communication, de la démarche engagée. Se saisir du volontarisme politique, préalable indispensable à l?émergence du projet de territoire Au cours des tables-rondes et lors des visites de sites, Toulouse Métropole et son opérateur public de l?aménagement, Oppidea ont notamment insisté sur la volonté politique comme préalable et qui vise à « fixer la règle, la stratégie » puis à l?intégrer dans les documents d?urbanisme. Cet emboitement de la règle dans la stratégie de territoire donne un cadre plus cohérent et plus stable pour agir et facilite la mise en oeuvre des objectifs d?équilibre commercial à l?échelle du SCoT puis du PLUi. Quelles sont les conditions de la réussite de la transformation d?une périphérie commerciale ? REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 57 15 Ce même cadre sécurise aussi les interventions et les partenariats financiers (SEM, foncière?) qu?il faut construire pour intervenir sur les secteurs et les sites à requalifier. Quelles sont les conditions de la réussite de la transformation d?une périphérie commerciale ? 58 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 16 1) Etablir un diagnostic et des enjeux partagés Analyser la trajectoire du territoire, c?est-à-dire son évolution dans le temps et pas seulement les données à l?instant « t ». Le diagnostic doit aussi intégrer plusieurs échelles et introduire des comparaisons avec des territoires similaires. A l?échelle fine, il intègre un état des lieux foncier et une analyse de mutabilité. Cette analyse devra aboutir à des enjeux croisant les thématiques : logement et emploi ; démographique et offre servicielle, mobilités et commerces, entres autres. Enfin, il est important que ce diagnostic et les enjeux qui en découlent soient partagés entre les parties prenantes : élus, techniciens, partenaires publics et privés. 2) Délimiter un périmètre de projet Etablir un périmètre de projet en lien avec le diagnostic, notamment l?état des lieux foncier et l?étude de mutabilité du site. Comme le diagnostic, ce périmètre sera affiné et sa pertinence interrogée régulièrement en fonction de la maturation du programme, du choix du montage et des négociations avec les propriétaires et les occupants, actuels et futurs. 3) Articuler les échelles stratégiques Intégrer les différentes échelles territoriales dans la constitution du projet de requalification (bassins de consommation, d?emploi, de vie et zones de chalandise, armature urbaine, etc.) 4) Projet répondant aux enjeux locaux avec mobilisation politique S?assurer d?une mobilisation politique pérenne pour solidifier et fédérer les autres parties prenantes autour du projet de territoire. 5) Affiner le positionnement commercial Préciser le positionnement commercial et l?offre de services du territoire en identifiant les besoins en commerce et services des habitants et en intégrant ces besoins aux documents d?urbanisme en vigueur sur le territoire (SCoT et PLUi). L?inscription des besoins dans les documents d?urbanisme permet la régulation des équipements. Que retenir pour la mise en oeuvre d?une stratégie de territoire efficace, au service d?un projet de restructuration d?une périphérie commerciale ? Que retenir pour la mise en oeuvre d?une stratégie de territoire efficace, au service d?un projet de restructuration d?une périphérie commerciale ? REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 59 Envie de devenir acteur du réseau Commerce, ville & territoire et de contribuer au travail de capitalisation autour de « Repenser la périphérie commerciale » ? Ecrivez-nous à commerce-ville-territoire@developpement-durable.gouv.fr Plus d?informations sur : http://www.cohesion-territoires.gouv.fr/reseau-commerce-ville-et- territoire 60 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES Repenser la périphérie commerciale Atelier « montage opérationnel » Fiche de synthèse Juin 2019 Mise à jour avril 2020 ANNEXES REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 61 2 62 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 3 Table des matières A propos .............................................................................................................................. 4 Préambule ............................................................................................................................ 5 Une diversité de pratiques en matière de mutation d?une périphérie commerciale ............................ 5 Les pratiques actuelles constatées concernant la mutation des périphéries commerciales ............... 5 Comment créer de la valeur pour engager la mutation ? ................................................. 9 Comprendre les mécanismes de valeur des « boîtes à chaussure » ................................................. 9 ? Distinguer état perçu et valeur réelle ....................................................................................... 9 Révéler les qualités urbaines et paysagères de sa zone commerciale ............................................ 10 ? D?un territoire banalisé à un espace valorisé ........................................................................ 10 ? Le paysage comme initiateur de projet ................................................................................. 11 Mobiliser la mixité programmatique comme levier d?action ............................................................... 11 ? Créer de la valeur avec la mixité programmatique ................................................................ 11 ? Trouver son propre équilibre programmatique ...................................................................... 12 ? Identifier une intervention prioritaire ...................................................................................... 13 Comment intégrer les logiques des acteurs du commerce à son projet ?.....................15 Comprendre le jeu d?acteurs à l?échelle locale et nationale .............................................................. 15 ? Une montée en compétences des acteurs du commerce sur l?urbain .................................. 15 ? Appréhender les conséquences locales des stratégies nationales ....................................... 16 Créer les conditions de la négociation............................................................................................... 16 ? Identifier le bon interlocuteur pour négocier .......................................................................... 16 ? Parler d?une seule voix et mettre en récit le projet ................................................................ 17 ? Définir un projet clair et porté politiquement .......................................................................... 18 Comment adapter les outils de montage à son projet ? ..................................................19 Connaître les outils mobilisables ....................................................................................................... 19 ? Les outils réglementaires ....................................................................................................... 19 ? Les outils d?aménagement ..................................................................................................... 19 ? Les outils de financement des équipements publics ............................................................. 20 Connaître les spécificités liées à la mutation des périphéries commerciales ................................... 21 ? Forte fréquentation, vrai désamour ....................................................................................... 21 ? Des acteurs multiples ............................................................................................................ 22 Repérer les facteurs différenciants de son projet .............................................................................. 23 ? La stratégie d?aménagement commercial globale ................................................................. 23 ? Le niveau d?avancement du projet......................................................................................... 23 ? La gouvernance et le portage politique. ................................................................................ 23 Annexe : détail du montage du projet Foch-Sully, à Roanne ..........................................25 Table des matières ANNEXES REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 63 4 Dans le cadre du réseau Commerce, ville & territoire piloté par le Ministère de la Cohésion des territoires et des Relations avec les collectivités territoriales, la démarche « Repenser la périphérie commerciale » consiste à accompagner six projets de mutation de périphérie commerciale durant un an, puis d?en diffuser les enseignements à l?échelle nationale. Les six projets accompagnés ont été sélectionnés dans le cadre d?un appel à projets lancé fin 2017. Les collectivités locales qui les portent sont Aix Marseille Provence Métropole, Limoges Métropole, la ville de Montigny-lès-Cormeilles, la ville de Saint- Pierre, la communauté d?agglomération de Saint-Quentin-en-Yvelines, la communauté de communes Thiers Dore et Montagne. Pour échanger sur les conditions de mutation de leur périphérie commerciale en quartier de ville mixte présentant une meilleure qualité urbaine, les six lauréats de « Repenser la périphérie commerciale », ainsi que des professionnels publics et privés de l?aménagement, des services de l?État et du CEREMA se sont réunis les 17 et 18 juin 2019 à Roanne et à Thiers, à l?occasion du second groupe de travail national. Ce groupe a permis aux participants d?échanger sur la programmation mixte et commerciale et l?articulation centre-périphérie et le montage opérationnel, en s?appuyant sur les exemples de l?opération Foch-Sully à Roanne et d?un site lauréat de l?appel à projets, Thiers. Des ateliers thématiques ont permis de travailler avec les 6 porteurs de projets lauréats, les équipes d?animation locales et des experts de l?aménagement et du commerce sur deux questions principales : Quel projet commun entre acteurs de l?aménagement et acteurs du commerce ? Quels outils mettre en place pour rendre possible le projet entre acteurs de l?aménagement et du commerce ? Ce document en restitue les principaux éléments, sous la forme des questions à se poser pour favoriser l?émergence et la mise en oeuvre du projet. Ces pistes doivent bien entendu être replacées dans le contexte particulier de chaque territoire. . A propos 64 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 5 Une diversité de pratiques en matière de mutation d?une périphérie commerciale Force est de constater que les zones de périphérie commerciale ne se portent pas aussi bien qu?on pourrait le croire : « les zones et centres commerciaux souffrent de vacance, au même titre que les centres-villes ? un taux qui s?élève respectivement à 8,5% pour les premières et à 12,5% pour les seconds, contre 11,5% pour les centres-villes »1. Les impacts de cette vacance et de l'évolution des pratiques de consommation ne se traduisent pas encore par une évolution urbaine de ces zones commerciales. La question de cette évolution se pose fortement aujourd'hui : quelques collectivités se sont emparées de ce sujet et ont fait émerger les difficultés à transformer ces zones. Cependant, quelques opérations en cours ou achevées, comme le projet Ode à la Mer à Montpellier, le projet Steel à Saint- Etienne, ou encore la ZAC Nord à Strasbourg, sont des projets connus de tous et qui font appel à de nouvelles modalités de renouvellement urbain et commercial. Les pratiques actuelles constatées concernant la mutation des périphéries commerciales On en recense principalement quatre : (1) La requalification, a minima des espaces publics, qui consiste, dans le cas des zones de périphérie commerciale, à rénover les voies ou encore les espaces extérieurs, sans toucher à l?armature fonctionnelle générale de la zone : cette forme de mutation est peu ambitieuse et parfois moins longue à faire aboutir car elle est souvent traitée par la collectivité. Néanmoins, elle ne débouche pas sur une véritable mutation de la zone. (2) La relocalisation des activités commerciales et/ou industrielles vers d?autres pôles, dans l?optique de concentrer les polarités dynamiques. Cette relocalisation peut conduire à laisser de nombreuses friches : le bilan en matière d?artificialisation des sols peut se révéler négatif dans certains cas, avec la création ou l?extension de nouvelles zones artisanales et industrielles pour accueillir de nouvelles surfaces commerciales dans les secteurs les plus dynamiques, générant un accroissement des surfaces de vente. (3) La modernisation - extension de la zone est parfois une solution présentée par les opérateurs privés pour redonner de l?attractivité à cet espace en la 1 « Urbanisme commercial, la fin de la folie des grandeurs », La Gazette des Communes, 5 mars 2019 Préambule REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 65 6 présentant comme un pôle commercial renouvelé. Le risque est alors de créer une nouvelle offre venant déséquilibrer davantage le tissu commercial sur l?ensemble du territoire tout en contribuant à une consommation excessive de foncier, pris sur des terres agricoles ou naturelles. (4) La mixité fonctionnelle, introduite lorsqu?il est possible de créer de la charge foncière, permettra de densifier plusieurs secteurs de la périphérie commerciale tout en la requalifiant. Le financement du renouvellement urbain est alors soutenu par la vente de ces charges foncières aux promoteurs immobiliers, lesquels tirent aussi bénéfice de ces transactions en commercialisant des surfaces utiles plus importantes. Cependant, la mixité fonctionnelle reste encore très rare et lorsqu?elle est mise en place, il s?agit souvent d?une mixité développée de façon horizontale. Préambule 66 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 7 Préambule REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 67 7 Établir un diagnostic urbain et commercial prospectif et exhaustif Un diagnostic fin est un préalable indispensable à la mise en place d?une stratégie de territoire pertinente. Il doit permettre non seulement d?asseoir une stratégie globale sur les forces et faiblesses et les véritables enjeux de la zone concernée, mais également d?identifier les parties prenantes et les enjeux qui leurs sont propres et définir un premier périmètre de projet et un espace de dialogue. Pour établir sa stratégie, Saint-Quentin-en-Yvelines met en place un diagnostic commercial précis du nombre de commerces sur la zone, leurs types, leurs zones de chalandise, etc. Ce travail de diagnostic doit également être urbain, et ne pas se concentrer uniquement sur le volet commercial, afin d?avoir une vision la plus exhaustive possible du territoire de projet. En effet, le diagnostic territorial est urbain avant d?être commercial et économique. Il est nécessaire de connaître les caractéristiques générales d?un territoire, tant les évolutions démographiques que les évolutions des flux. Les études des organismes consulaires et des agences d?urbanisme sont des sources précieuses d?informations publiques dans ces domaines, lorsque la collectivité ne dispose pas d?informations plus précises. Ce travail fin est un préalable à la définition de la stratégie commerciale qui implique de : recenser tous les propriétaires, tous les commerces avec leur chiffres d?affaires, et les souhaits des commerçants en place ; considérer la conjoncture immobilière ; identifier les habitudes de consommation des ménages, et anticiper les attentes futures des consommateurs ; intégrer l?impact des projets commerciaux connus, tant du point de vue environnemental que du point de vue social et économique. Le diagnostic doit également s?intéresser aux échelles plus vastes que la périphérie commerciale pour : identifier les différentes polarités commerciales et leurs aires de chalandise respectives sur le périmètre d?influence de la zone commerciale, en précisant leur identité commerciale (cf. Cartographie de l?armature commerciale de Saint-Quentin-en-Yvelines), les dynamiques commerciales locales et environnantes ; identifier notamment les positionnements respectifs de la périphérie et du centre-ville sur le plan du commerce ; analyser les évolutions socioéconomiques du secteur de la ville où se situe la périphérie, du centre-ville et de l?agglomération dans son ensemble ; Comment articuler différentes échelles et polarités pour construire un projet territorial ? 68 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 9 Comprendre les mécanismes de valeur des « boîtes à chaussure » Distinguer état perçu et valeur réelle Même si certaines zones commerciales périphériques connaissent un déficit d?attractivité et des dysfonctionnements, il ne faut pas croire que les « boîtes à chaussures » n?ont pas de valeur. Pour E. de Montauzon, Président d?EPPC (société indépendante de conseil en stratégie et montage opérationnel de projets immobiliers mixtes), il convient de bien distinguer l?état perçu de l?immobilier de sa valeur réelle ou « valeur faciale » : autrement dit, « ça vaut des millions alors que c?est dans un état déplorable »2. Pour CBRE, les valeurs des actifs sont trop théoriques : « la valeur faciale des actifs, évaluée à partir de niveaux de loyers hérités d?une époque plus florissante, est de plus en plus en décalage avec les performances réelles du sous-jacent commercial. (?). En outre, vu la faiblesse du nombre de transactions, la notion de valeur de marché est très théorique »3. De la même façon que les dispositifs de défiscalisation impactent le fonctionnement du marché de l?immobilier résidentiel, la fiscalité est également à prendre en compte dans le fonctionnement des marchés de l?immobilier commercial : même des locaux vacants peuvent avoir de la valeur du fait des mécanismes de défiscalisation du déficit foncier. Une SCI peut également bénéficier d?une réduction d?impôt sur la plus- value à la revente du bien. Les valeurs élevées des actifs fonciers et immobiliers commerciaux constituent un frein majeur à la requalification de ces zones commerciales. La ville de Montigny-lès- Cormeilles témoigne ainsi de la nécessité de respecter les équilibres et de la difficulté à résoudre cette équation : « Les boîtes à chaussures rapportent de l?argent. Les coûts de mutation commercial sont très importants, il faut créer beaucoup de surface de plancher, mais on ne peut non plus densifier la ville à outrance »4. Appréhender la dynamique globale de la zone commerciale, grâce aux données fiscales concernant la taxe sur les surfaces commerciales (TASCOM) de la DGFIP, est une première solution. Selon Pascal Madry, « cela permet ainsi au porteur de projet de recomposer les historiques du chiffre d?affaires des principaux commerces d?une zone commerciale ».5 Les collectivités locales peuvent ainsi relativiser les valeurs faciales des actifs immobiliers et convaincre les acteurs du commerce de la nécessité de faire évoluer leur positionnement pour libérer ou de faire évoluer le foncier, par la négociation, qui peut s?avérer toutefois longue et infructueuse. 2 Ibid 3 « Dépasser le retail bashing », CBRE, 2018 4 2nd groupe de travail de « Repenser la périphérie commerciale », juin 2019 5 ibid Comment créer de la valeur pour engager la mutation ? REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 69 10 « Il faut connaître et avoir conscience des différents paramètres économiques qui font bouger les commerçants et les propriétaires fonciers. Tant qu?on ne rentre pas dans ce cadre, les lignes ne bougent pas car ça coûte beaucoup trop cher. Le monsieur qui a un actif qui lui rapporte 2 à 3 millions d?euros par an, il faut discuter avec lui, pour savoir s?il a un intérêt ou pas de changer de stratégie ». Cédric TEL-BOIMA, SERM 6 Révéler les qualités urbaines et paysagères de sa zone commerciale D?un territoire banalisé à un espace valorisé Par cet aspect « boîte à chaussures », les périphéries commerciales sont souvent perçues comme des espaces banalisés, qui ne valorisent pas le territoire dans lequel elles sont implantées : la fameuse « France moche » de Télérama7. Les mêmes ronds-points, les mêmes enseignes, les mêmes parkings. Néanmoins, ces espaces s?inscrivent bien dans des territoires différents et la valorisation de ces spécificités locales peut être créatrice de valeur. Les projets de renouvellement des périphéries commerciales constituent une occasion de révéler les potentiels urbains et paysagers de ces secteurs, souvent impensés et masqués par les aménagements des zones commerciales. Le projet de requalification de la RD113 à Aix-Marseille-Provence Métropole a ainsi pour objectif de requalifier en boulevard urbain le linéaire de la RD113 entre Rognac et Vitrolles et de valoriser la qualité paysagère naturelle du site et notamment des rives de l?étang de Berre, et de mailler le site pour reconnecter les deux communes aux rives de l?étang, tant par de nouveaux accès que des percées visuelles. La préservation et la restauration de la qualité écologique des rives de l?étang constituent un objectif fort du SCoT métropolitain en cours d?élaboration. Dès lors, en matière de programmation, un des enjeux est de relocaliser et de rassembler les commerces aujourd?hui diffus, pour permettre le développement de l?habitat et des activités touristiques, en lien avec le littoral de l?étang de Berre. 6 Rencontre du réseau Commerce, ville & territoire, 29 septembre 2017 7 « Comment la France est devenue moche », Télérama, février 2010 Comment créer de la valeur pour engager la mutation ? 70 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 11 Le paysage comme initiateur de projet La valorisation du patrimoine paysager de ces zones, souvent délaissé, voire recouvert, peut même constituer un premier facteur de différenciation qui permet d?intéresser des investisseurs et de fédérer la population locale. Réhabiliter et mettre en perspective les qualités urbaines et paysagères dans ces projets participent en effet au processus de création de valeur et de changement d?image, en offrant une qualité et un cadre de vie, propice au développement d?une programmation mixte. « Pour qu?un secteur mute correctement, on peut s?appuyer sur le paysage. En formalisant rapidement une projection spatiale d?un projet, on peut faire envie aux enseignes et permettre à tous de se projeter. » 8 Aline HANNOUZ, Architecte-conseil de l?Etat La définition d?une stratégie pour le projet urbain, à travers le développement d?un programme mixte, la valorisation des qualités urbaines et paysagères du site, tout en respectant les équilibres urbains, est une condition préalable à la valorisation du secteur de projet et à la création de charge foncière. C?est néanmoins un équilibre difficile à mettre en place. Mobiliser la mixité programmatique comme levier d?action Créer de la valeur avec la mixité programmatique Les périphéries commerciales constituent d?importants gisements fonciers pour le développement de certains territoires, que ce soit pour augmenter l?offre de logements ou accueillir d?autres activités, en refaisant la ville sur elle-même, mais aussi en valorisant les qualités urbaines et paysagères de ces espaces. La mutation des périphéries commerciales ne peut donc plus s?opérer par la seule modernisation de l?offre commerciale ou des extérieurs reliant à cette offre commerciale (voiries par exemple). L?intégration de nouvelles fonctions, de nouveaux usages, l?amélioration de la qualité urbaine et environnementale et des conditions de mobilité constituent une des réponses à leur perte d?attractivité et à la recherche d?un nouveau modèle 8 2nd groupe de travail de « Repenser la périphérie commerciale », juin 2019 Comment créer de la valeur pour engager la mutation ? REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 71 12 d?aménagement commercial, avec le passage d?une zone monofonctionnelle à un projet urbain mixte et multifonctionnel. Cette mixité programmatique permet également de répondre : ? A la nécessité de créer de la charge foncière supplémentaire, pour équilibrer le bilan du projet, et à l?amélioration des liens avec la ville, tout en constituant un levier potentiel pour impulser la restructuration commerciale. ? A la nécessité de faire de ces périphéries commerciales de véritables morceaux de ville, notamment via la chronotopie, c?est-à-dire la façon dont un même lieu est vécu et pratiqué en fonction du moment de la journée. En proposant d?autres activités que celles liées à la consommation de bien, on peut envisager des pratiques différentes au sein d?un même espace : activité culturelle, résidentielle, récréative, etc. ? Au besoin de faire évoluer le commerce de masse, en passant d?un commerce de flux, conçu autour du tout-automobile, à un commerce de destination et de proximité, conçu autour du client et de ses lieux de vie et de destination. « L?étalement urbain fait que ces zones vont parfois devenir des quartiers de ville. Il faut anticiper ces évolutions pour qu?elles ne connaissent pas de difficultés, voire se transforment en friches. Il faut faire évoluer le modèle du 100 % commerce, faciliter la mixité pour en faire des lieux de vie et d?échanges ? en y ajoutant du loisir, des services, de l?hôtellerie? ? et revoir toutes les mobilités » David TARSOT, Etixia Trouver son propre équilibre programmatique La programmation, en lien avec la nouvelle armature urbaine et paysagère, doit être définie à l?échelle du périmètre de projet et s?articuler avec le projet de territoire à une échelle plus large. Elle ne doit toutefois pas encore être figée à la parcelle : elle doit rester souple et évolutive pour s?adapter aux opportunités foncières ou encore aux porteurs de projet potentiels. Le programme d?aménagements, de constructions et d?équipements publics ne pourra être stabilisé, avec les opérateurs potentiels, qu?après plusieurs itérations et combinaisons entre : ? La définition du ou des périmètre(s) d?opérations(s) pertinent(s) ; ? L?analyse des montages urbains/fiscaux/fonciers/temporels, publics/privés, tenant compte des futurs usages ; ? La recherche d?équilibre dans les bilans d?opération. Comment créer de la valeur pour engager la mutation ? 72 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 13 Le projet Foch-Sully à Roanne a ainsi pour objectif de revitaliser le centre- ville de Roanne, par la réalisation d?un projet mixte avec 11 500 m² de commerces, 13 000 m² de logements (1 résidence personnes âgées 80 logements en accession), 3 000 m² d?hôtellerie, 480 places de stationnement en sous-sol et 3 nouveaux espaces publics. La définition de la programmation a fait l?objet d?échanges entre acteurs publics et privés et a évolué lors avec la consultation lancée par la ville de Roanne. C?était également le cas pour l?opération « Zone commerciale Nord (ZCN) » à Strasbourg qui avait défini des grands principes d?aménagement de la zone commerciale, avant de choisir le montage opérationnel et de retenir un opérateur, qui ont ensuite permis d?affiner les principes d?aménagement et la programmation. La création d?un agro-parc, l?extension du secteur habitat ou encore le déplacement de l?extension commerciale nouvelle de la ZCN vers le sud, qui n?étaient pas intégrés dans le dossier de création de ZAC de la ZCN approuvé par l?Eurométropole de Strasboug en décembre 2013 ont par la suite été proposés par le concessionnaire et validés par le comité de pilotage en décembre 2014. Dans les secteurs où le marché est détendu et où il n?y a pas de pression foncière, les coûts de démolition et de dépollution ne permettent pas, le plus souvent, un bilan équilibré, nécessitant d?autant plus de définir une stratégie foncière et un projet de territoire qui oriente et sécurise les investissements des acteurs privés. Identifier une intervention prioritaire L?analyse foncière et la négociation avec les propriétaires doivent permettre d?identifier un secteur d?intervention prioritaire pour engager le projet de renouvellement urbain. A partir du secteur d?étude, il s?agit de définir un secteur opérationnel de projet, qui pourra faire l?objet de phasages. Le projet « Ode à la mer » à Montpellier est une bonne illustration de ce principe. Ce projet de requalification urbaine, environnementale et commerciale vise à moderniser et redynamiser l?entrée de ville de 250 hectares, pôle commercial vieillissant de 200 000 m² qui connaît une érosion de son chiffre d?affaire depuis 10 ans. L?objectif est sur une durée de 30 ans de renouveler 200 000 m² de commerces existants (à +/- 10%), de bâtir 8 000 logements, 75 000 m² de bureau et 45 000 m² d?équipements, et de restaurer 20 hectares de terres inondables par la réparation hydraulique et la renaturation du site. Un premier secteur de projet « Ode Acte 1 » a été identifié comme un îlot mixte déclencheur du projet, qui permet de transférer les surfaces commerciales situées en zone inondable et d?enclencher le processus de mutation et de renouvellement urbain des zones commerciales anciennes. Comment créer de la valeur pour engager la mutation ? REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 73 14 En résumé // Une des conditions nécessaires à laquelle se heurte nombre d?opérations de renouvellement urbain, pour les zones commerciales comme pour les zones industrielles, est la création de valeur financière. Pour engager la mutation des périphéries commerciales, les porteurs de projet doivent donc résoudre une équation économique à l?échelle du territoire de projet ou d?un premier secteur prioritaire, avec un total de recettes supérieur au total des dépenses dans le bilan de l?opération. Cette équation, à contextualiser pour chaque projet, doit être positive et permettre de créer de la valeur financière à partir deux variables : le programme de l?opération et le montage opérationnel. Cela nécessite d?équilibrer la programmation entre les différentes fonctionnalités (habitat, commerce, activité, espaces publics), en respectant les grands équilibres urbains et en répondant aux besoins réels des habitants du territoire, afin de créer de la charge foncière et donc de densifier, sans nuire à la qualité de vie ni au foncier agricole ou naturel environnant. Pour y parvenir, un travail itératif entre les différentes parties prenantes est nécessaire, en travaillant plusieurs scénarii qui croisent la programmation à l?échelle du secteur de projet au regard des opportunités foncières et des perspectives de mutation. Comment créer de la valeur pour engager la mutation ? 74 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 15 Comprendre le jeu d?acteurs à l?échelle locale et nationale En plus de cette réalité plurielle du côté des collectivités, les acteurs du commerce mettent également en place des stratégies diverses. Une montée en compétences des acteurs du commerce sur l?urbain Si Procos identifie Altarea-Cogedim et Bouygues Immobilier comme les principaux acteurs de grands projets mixtes qui associent habitat, commerce et bureaux, les foncières commerciales se restructurent également et créent de nouvelles filiales dédiées aux projets urbains mixtes : c?est le cas de la filiale Citizers du groupe Frey qui a pour objectif d?« entrer au coeur des métropoles » en ciblant les quinze premières grandes métropoles françaises et en particulier l?Ile-de-France. Elle est lauréate de l?appel à projets international pour la réhabilitation du Palais du Commerce à Rennes avec 18 000 m² dont 5 000 m² de commerces, ou encore de l?appel à projets « Inventer Bruneseau » (lancé par la Semapa et la ville de Paris) pour la réalisation d?un quartier de près de 100 000 m² dont 20 000 m² de commerces et d?activités. Autre exemple, la transformation de la foncière commerciale Immochan devenue en 2018 Ceetrus, qui se revendique « développeur immobilier mixte » 9 . Si le développement en pleine propriété reste majoritaire, la foncière est ouverte à des partenariats avec des investisseurs publics ou privés. Sa stratégie de gestion dynamique des actifs l?a conduite à céder plus de 2 milliards d?euros d?actifs depuis 2013 et aujourd?hui Ceetrus se concentre sur la valorisation de ses actifs en densifiant ses sites : commerce, mais aussi bureaux et résidentiel. Altarea Cogedim a de son côté annoncé fin 2018 la création d?une foncière commerciale solidaire avec Baluchon et le Crédit Coopératif (Soco), qui se positionne notamment sur la transformation des rez-de-chaussée commerciaux. Les investisseurs s?adaptent également à cette nouvelle donne. BNP Paribas Real Estate a ainsi créé une direction des grands projets mixtes depuis la rentrée 2018. Les acteurs à mobiliser dans le montage de ce type de projet ne sont donc pas nécessairement ceux d?hier, et il est aujourd?hui indispensable d?appréhender les acteurs du commerce comme parties intégrantes de la mutation de la ville. 9 Ceetrus.fr Comment intégrer les logiques des acteurs du commerce à son projet ? REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 75 16 Appréhender les conséquences locales des stratégies nationales Les stratégies et les intérêts de ces acteurs sont variables d?un actif à l?autre, voire pour un même actif, en fonction du statut des acteurs du commerce (propriétaire, locataire?), de leur nature (foncière commerciale, investisseur?) ou encore de leurs stratégies. La ville de Montigny-lès-Cormeilles témoigne ainsi qu?il y a bien « une multitude d?interlocuteurs qui sont difficiles à identifier, car intégrés dans des SCI complexes »10. Pour Sandra Jover, directrice des projets urbains mixtes au sein d?Immo Mousquetaires, si certains propriétaires peuvent être uniquement dans une logique d?immobilier de rendement, les foncières commerciales qui sont à la fois investisseurs et exploitants de leurs magasins se placent aussi dans une logique de plus long terme pour accompagner l?évolution de leurs actifs immobiliers. Stéphane Bourdier, Directeur du Développement et de la Stratégie Territoriale Grand Ouest chez Carrefour Property, a rappelé qu?un directeur en charge de l?exploitation d?un magasin, davantage dans la quotidienneté, a une vision à plus court terme qu?une foncière commerciale qui peut accompagner la mutabilité de l?exploitation et dont les collectivités peuvent se rapprocher pour négocier11. Créer les conditions de la négociation Afin d?initier un projet de requalification de périphérie commerciale et de créer un projet commun, les collectivités locales porteuses de projet ont la capacité de créer les conditions de la négociation et d?identifier les logiques des acteurs du commerce avec qui elles vont devoir négocier l?évolution du foncier dont elles n?ont pas la maîtrise, dans des secteurs qui sont souvent caractérisés par une grande complexité foncière. Cela nécessite de réunir plusieurs conditions. Identifier le bon interlocuteur pour négocier Pour négocier, il est indispensable de bien connaître ses interlocuteurs : leurs enjeux, leurs intérêts, leurs craintes, leurs ambitions. Cela nécessite de comprendre qui, dans le cadre du projet et des spécificités liées à l?aménagement commercial, a les moyens d?agir sur la zone et peut être disposé à le faire, entre le propriétaire, l?investisseur ou encore l?exploitant. Il n?y a pas un acteur du commerce, mais une multitude d?acteurs du commerce, avec des stratégies, des intérêts et des moyens 10 2nd groupe de travail de « Repenser la périphérie commerciale », juin 2019 11 ibid Comment intégrer les logiques des acteurs du commerce à son projet ? 76 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 17 très différents. Cela nécessite d?anticiper leurs raisonnements financiers concernant la valeur financière de leur actif, en reconstituant la valeur des revenus locatifs (valeur des coques, taux de rendement), à travers un état des lieux de la zone. Faire parler le consommateur peut également contribuer à l?argumentaire auprès des acteurs du commerce : « Bien comprendre qui fréquente la zone et avec quelle fréquence d?achat, pour savoir comment lui-même challenge la distribution » 12 pour A. Ernst, directeur au sein d?AID Observatoire. Parler d?une seule voix et mettre en récit le projet La requalification des zones commerciales suppose au préalable une volonté politique forte, à travers la définition d?un projet clair par la collectivité. Parler d?une seule voix est une condition sine qua non pour engager la négociation avec les acteurs du commerce. La posture de maître d?ouvrage, à la fois sur le plan politique et technique, est un des fondamentaux de la conduite de projet pour négocier. Une fois ce discours commun développé, il est possible de mettre en récit le devenir de la zone commerciale, à travers le projet ou la définition d?un plan de merchandising, afin de permettre à l?acteur du commerce de se projeter : « Où sera la locomotive commerciale de la zone ? Où est son entrée ? Quelles sont les moyennes surfaces qui vont rester ? Quelles sont les zones qui vont être densifiées ? Une enseigne de fast-food peut par exemple être intéressée par une opportunité foncière à côté d?un cinéma. Il faut avoir une histoire à raconter à chacun des acteurs. » 13 selon P. Madry, de l?Institut pour la ville et le commerce. « Si vous devez discuter avec une enseigne nationale, ils ne vous considèreront comme crédible que s?ils entendent la même chose. Il faut être armé pour entrer dans ce sujet, des élus qui décident et qui ont une ligne directrice jusqu?à l?aménageur qui met en oeuvre ». Eymeric de Montauzon, EPPC 14 12 ibid 13 ibid 14 ibid Comment intégrer les logiques des acteurs du commerce à son projet ? REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 77 18 Définir un projet clair et porté politiquement Avoir défini le cadre d?un projet clair pour la requalification d?une zone commerciale, articulé à un projet de territoire qui définit une stratégie foncière pour le développement urbain à l?échelle du territoire permet d?orienter et de sécuriser les investissements, en particulier des acteurs privés. Cela participe également à créer les conditions de la négociation, dans un contexte de recul des investissements dans l?immobilier commercial et de plus grande prudence des acteurs du commerce. La déclinaison de cette stratégie dans des documents de planification à l?échelle intercommunale permet de l?afficher auprès de l?ensemble des acteurs. Certains outils peuvent également permettre d?empêcher les mutations foncières et immobilières, pendant le temps où la collectivité définit son projet : c?est le cas des périmètres d?attente de projet, ou encore des sursis à statuer (cf. fiche foncier du 1er groupe de travail de « Repenser la périphérie commerciale »). La négociation est d?autant plus facilitée que la collectivité a défini un projet clair pour la requalification de la périphérie commerciale et a identifié des sites potentiels pour la relocalisation ou le resserrement de certains commerces au sein du périmètre de projet ou à une échelle élargie au sein de l?agglomération conformément aux documents d?urbanisme, en intégrant leurs raisonnements financiers. En résumé // Mettre en commun le monde du commerce et le monde de l?urbain est une condition indispensable pour engager la mutation d?une zone commerciale. Cette mise en commun nécessite de créer un cadre partagé pour négocier avec les forces en présence : définir un projet clair, comprendre les mécanismes de décision de chaque côté, et surtout montrer l?intérêt à agir de chacun, faute de quoi il sera difficile de faire bouger les lignes. Comment intégrer les logiques des acteurs du commerce à son projet ? 78 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 19 Connaître les outils mobilisables Les collectivités disposent d?une palette de montages et d?outils pour accompagner la co-production de la ville. Le choix des outils doit être fait en fonction de plusieurs paramètres : l?état du foncier et de l?environnement du projet, l?ampleur des travaux, le porteur de projet, l?économie de l?opération, sa nature, etc. L?idée n?est pas ici de les détailler et de les présenter de façon exhaustive, mais plutôt de brosser un portait en relief des principaux outils mobilisables pour accompagner la mise en place d?un projet de mutation de zone commerciale. Les outils réglementaires (liste non exhaustive) ? Droit de Préemption Urbain (DPU) ? Emplacements réservés ? OAP (Orientations d?aménagement et de programmation) dans le PLU ? Déclaration d?Utilité Publique (DUP) ? Déclaration d?intérêt général, ? Périmètre en attente d?un projet d?aménagement global (PAPAG), etc. Les outils d?aménagement (liste non exhaustive) ? Zone d?aménagement concertée (ZAC) ? Zone d?aménagement différée (ZAD) ? Concession d?aménagement, etc. Le projet urbain Foch-Sully à Roanne est réalisé dans le cadre d?une zone d?aménagement concertée (ZAC) à l?initiative de la ville de Roanne. La réalisation de la ZAC est concédée à un aménageur, à travers un contrat de concession entre la ville de Roanne et l?aménageur : la SEMOP Foch-Sully, composée de Serl@immo, Noaho et Sogeprom (34%), la ville de Roanne (34%) et la Caisse des dépôts et consignations (32%). Le détail de ce montage est présenté en annexe de ce document. Comment adapter les outils de montage à son projet ? REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 79 20 Les outils de financement des équipements publics (liste non exhaustive) ? Taxe d?aménagement (TA) ? Taxe d?aménagement majorée ? Projet urbain partenarial (PUP), etc. Ces différents types d?outils peuvent être mobilisés et croisés, à l?instar des pratiques de la Métropole de Lyon en matière d?urbanisme et d?aménagement. En effet, de nombreux projets urbains font aujourd?hui l?objet d?un projet urbain partenarial (PUP) : le plan local d?urbanisme (PLU) n?est modifié qu?à l?issue de la négociation des clauses du PUP avec les acteurs privés. Le PLU intègre alors le plan masse de l?opération et des prescriptions urbaines, architecturales ou encore paysagères via une orientation d?aménagement et de programmation (OAP). Une stratégie foncière interventionniste sur les fonciers stratégiques, en constituant des réserves foncières par opportunité et par un travail récurrent de préemption, peut également permettre à la collectivité d?accompagner la mutation, par exemple via une cession des fonciers maîtrisée avec un cahier des charges et des clauses de prix. Néanmoins, avec l?implication de plus en plus forte d?opérateurs privés dès la phase amont des opérations d?aménagement, les modes de faire évoluent, en allant au-delà de la seule optimisation des montages opérationnels classiques, pour casser les codes et innover dans la co-production « public-privé ». Comment adapter les outils de montage à son projet ? 80 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 21 Connaître les spécificités liées à la mutation des périphéries commerciales Connaître les outils classiques de l?aménagement ne suffit pas à engager la mutation de ces zones. Il faut en appréhender les paradoxes et les acteurs propres pour être en mesure d?agir. Forte fréquentation, vrai désamour 70% des dépenses de consommation des français se font dans les périphéries commerciales, contre 17% en centre-ville et 13% dans les pôles de proximité, selon les estimations de l?Institut pour la Ville et le Commerce. Dans le même temps, ces espaces périphériques sont désignés coupables dans le cadre de la lutte contre la vacance commerciale des centres-villes et suscitent donc peu d?intérêt, voire du rejet. Ce hiatus peut rendre difficile l?engagement d?un travail de mutation d?une zone commerciale qui coûte cher et peut être vu comme un renforcement de la concurrence avec le centre-ville. Engager la mutation d?une zone commerciale peut donc être mal perçu par la population, surtout si elle est plus ambitieuse qu?une simple requalification. Le montage financier et l?équilibre des fonctions à intégrer dans son projet de mutation de zone commerciale doit nécessairement tenir compte de cet enjeu d?acceptabilité d?agir sur ces espaces ce qui nécessite un travail de concertation abouti, en amont du projet mais aussi tout au long de la mise en oeuvre. Parmi les lauréats, la ville de Montigny-lès-Cormeilles et Saint-Quentin-en-Yvelines ont particulièrement avancé sur ce point. Si la ville de Montigny-lès-Cormeilles a mis en place une Maison du projet ainsi qu?un questionnaire en ligne afin de récolter les envies, besoins et attentes des habitants vis-à-vis du projet, les équipes de Saint- Quentin-en-Yvelines ont développé un processus de concertation de grande ampleur, mêlant réunions de présentation et temps de travail en commun, menés à l?occasion de moments de rassemblement (vides-greniers par exemple). « Nous sommes sur une temporalité de projet de 10 à 20 ans. Il faut une part de rêve, d?utopie pour arriver à croire à ce projet et avoir un fil conducteur, Nous avons mis en place une maîtrise d?ouvrage assez forte pour tenir dans la durée. Nous avons phosphoré avec les habitants, les salariés, les acteurs du commerce, les opérateurs économiques et les propriétaires. La concertation a permis de toucher 900 personnes qui sont venues s?exprimer autour de cartographies et de plans, qui ont raconté leurs usages, ce qu?ils souhaitaient ou pas pour le devenir de la zone, et nous avons organisé deux ateliers avec les acteurs économiques », Comment adapter les outils de montage à son projet ? REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 81 22 Danielle Gardrat, Saint-Quentin-en-Yvelines (Séminaire de restitution de « Repenser la périphérie commerciale », le 16 octobre 2019) Des formes d?urbanisme temporaire peuvent également permettre une certaine souplesse et une mutation progressive de la zone, en donnant à voir de nouvelles possibilités d?usages, de tester la réalité d?attentes récoltées ou d?idées à consolider. Les nouvelles formes de consommation et les prises de conscience des enseignes (« muter ou périr ») peuvent également aider à la transformation progressive de ces zones, et ce en-dehors des mécanismes de montage que peuvent déployer la collectivité. Des acteurs multiples En plus de ce désamour, les périphéries commerciales et leur mutation ne constituent pas des opérations classiques d?aménagement, ce qui complexifie encore un peu plus leur mue. Les acteurs ne sont pas tout à fait les mêmes que dans l?aménagement classique. La chaîne de l?aménagement commercial est un peu plus longue que la chaîne de l?aménagement : s?y ajoutent les enseignes (ex : Auchan), les foncières (ex : Frey, Etixia), les promoteurs propres au secteur (ex : Ceetrus), les gestionnaires (ex : Carmila), etc. Ces acteurs peuvent évidemment varier en fonction des forces en présence au niveau local. Les typologies d?outils détaillées ci-dessus sont donc à intégrer dans ce contexte particulier de l?aménagement commercial, qui rallonge le circuit de la fabrique de la ville et peut le rendre complexe à appréhender. 82 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 23 Repérer les facteurs différenciants de son projet Afin de constituer un socle pour engager la mutation d?une zone commerciale périphérique, il est nécessaire d?observer finement ce qui distingue cette zone d?autres secteurs, afin d?adapter les outils mobilisés au contexte local. La diversité des six lauréats de « Repenser la périphérie commerciale » illustre cette réalité plurielle. La stratégie d?aménagement commercial globale. Certaines collectivités ont défini une stratégie en matière d?urbanisme commercial à une échelle élargie, à travers le SCoT qui constitue l?outil stratégique à l?échelle intercommunale. Ces stratégies ont des conséquences concrètes sur les mutations de zones commerciales. C?est le cas à Thiers par exemple, où la complémentarité entre le centre-ville et la périphérie a été affirmée dans le SCoT à l?échelle du parc naturel régional du Livradois-Forez, orientant le développement commercial soit dans le centre-ville (ville haute), soit dans la zone périphérique de Thiers (ville basse), et limitant le développement dans les autres secteurs. A Saint-Pierre (Réunion), la collectivité a fermé la porte au développement d?une nouvelle surface commerciale dans le cadre de la ZAC Pierrefonds, alors même qu?une foncière commerciale est propriétaire de foncier. A Montigny-lès-Cormeilles, le site de la RD14 s?insère plus largement dans le barreau commercial de la « Patte d?Oie d?Herblay » qui rassemble environ 250 000 m² de surfaces commerciales, soit plus de 350 enseignes sur près de 5 km, sur trois communes de la communauté d?agglomération du Val Parisis. La requalification de la RD14 s?inscrit dans un jeu d?échelles et d?acteurs complexe au sein de la première zone commerciale du Val d?Oise, de l?agglomération, voire à l?échelle plus large de l?Ile-de-France. Le niveau d?avancement du projet. Certaines collectivités ont besoin de définir une stratégie pour leur projet à travers la réalisation d?un schéma directeur ou d?un plan guide proposant des orientations urbaines et programmatiques (Limoges Métropole, Aix Marseille Provence Métropole, communauté d?agglomération de Saint-Quentin-en-Yvelines) et proposer des solutions pré-opérationnelles ; d?autres souhaitent affiner un plan guide (communauté de communes Thiers Dore et Montagne) ou le mettre en oeuvre (Montigny-lès-Cormeilles). La gouvernance et le portage politique. Certaines collectivités ont en particulier été remodelées suite à la réforme territoriale ; c?est le cas de la communauté d?agglomération de Saint-Quentin-en-Yvelines avec le passage de sept à douze communes au 1er janvier 2016 avec de nouveaux Comment adapter les outils de montage à son projet ? REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 83 24 élus depuis le 19 octobre 2017. Aix Marseille Provence Métropole s?inscrit dans la perspective d?une fusion métropole- département. Les élections municipales de 2020 constituent également un facteur d?incertitude pour le portage politique des projets. En résumé // Les projets de requalification des périphéries commerciales sont des projets qui s?inscrivent dans le temps long. S?il faut des outils robustes, capables d?accompagner le projet dans la durée, le choix du montage et des outils opérationnels doit s?effectuer au cas par cas, en fonction du projet et au regard d?une analyse fine de son contexte. Ce choix doit relever d?une véritable stratégie de la collectivité, à adapter en fonction du projet qu?elle porte. Cette stratégie sur mesure est à définir principalement à l?aune de la stratégie foncière et de l?intérêt à agir des parties prenantes, d?où l?importance de comprendre et d?analyser les grands équilibres économiques en jeu pour chaque projet : acteurs du commerce en présence, état des voiries et des réseaux, potentiel constructif, charge foncière, identification/caractérisation des besoins, etc. Comment adapter les outils de montage à son projet ? 84 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 25 Annexe : détail du montage du projet Foch-Sully, à Roanne REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 85 Envie de devenir acteur du réseau Commerce, ville & territoire et de contribuer au travail de capitalisation autour de « Repenser la périphérie commerciale » ? Ecrivez-nous à commerce-ville-territoire@developpement-durable.gouv.fr Plus d?informations sur : http://www.cohesion-territoires.gouv.fr/reseau-commerce-ville-et- territoire 86 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 2 Repenser la périphérie commerciale Atelier « Programmation commerciale et urbaine» Fiche de synthèse Janvier 2019 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 87 3 Table des matières A propos .................................................................................................................... 4 La deuxième étape de l?accompagnement national de l?appel à projets « Repenser la périphérie commerciale » : les 17 et 18 juin à Roanne et à Thiers4 ..................... 4 Des missions d?assistance à maîtrise d?ouvrage lancées par les collectivités lauréates .................................................................................................................. 5 Préambule .................................................................................................................. 6 Les périphéries commerciales, comme les centres-villes : la recherche d?un nouveau souffle ....................................................................................................... 6 Les périphéries commerciales, des gisements fonciers stratégiques à valoriser dans un contexte de sobriété foncière ...................................................................... 7 Les périphéries commerciales : l?émergence d?un urbanisme négocié et coproduit entre acteurs publics et privés .................................................................. 7 Les 6 lauréats de l?appel à projets « Repenser la périphérie commerciale » ........... 8 Des projets de renouvellement urbain et commercial dans des secteurs à fort potentiel, avec une faible maîtrise foncière publique ............................................... 8 Des contextes urbains uniques, des réponses et des solutions à adapter à chaque projet ........................................................................................................................ 9 Caractériser la situation initiale ............................................................................ 12 Améliorer l?urbanité des lieux commerciaux ........................................................... 12 Revaloriser le site pour faire baisser la vacance commerciale .............................. 12 Quelques points incontournables pour mieux définir la programmation d?un site en restructuration .................................................................................................... 14 Etablir une relation avec l?opérateur privé avec une ligne directrice des élus ....... 14 Définir des principes simples ................................................................................. 14 Comprendre les principaux ressorts d?un projet mixte commerces / logements .... 15 Adopter un point de vue macro en dé-zoomant pour faire ressortir les points essentiels .............................................................................................................. 16 La programmation commerciale et la question de la valeur : donner de la valeur à des occupations transitoires et temporaires .......................................................... 16 Organiser la rareté du foncier pour accélérer les restructurations souhaitées ....... 16 Elargir la gouvernance de la réflexion aux acteurs hors commerce pour mieux intégrer le projet dans la dynamique globale de territoire (habitat, mobilité, logistique?) .......................................................................................................... 16 88 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 4 Dans le cadre du réseau Commerce, ville & territoire piloté par le Ministère de la Cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales, la démarche « Repenser la périphérie commerciale » consiste à accompagner, durant un an, six collectivités lauréates pour initier et créer les conditions de la mutation de périphéries commerciales, en accélérant la définition de leur projet de renouvellement urbain et commercial. Il s?agit aussi d?en tirer les enseignements et de les diffuser à l?échelle nationale. Les six projets accompagnés ont été sélectionnés parmi vingt-quatre candidatures dans le cadre d?un appel à projets lancé fin 2017. Les collectivités locales qui les portent sont Aix Marseille Provence Métropole, Limoges Métropole, la ville de Montigny-lès-Cormeilles, la ville de Saint-Pierre, la communauté d?agglomération de Saint-Quentin-en-Yvelines, la communauté de communes Thiers Dore et Montagne. La deuxième étape de l?accompagnement national de l?appel à projets « Repenser la périphérie commerciale » : les 17 et 18 juin à Roanne et à Thiers Pour échanger sur les conditions de mutation de leur périphérie commerciale en quartier de ville mixte, les six lauréats de l?appel à projets « Repenser la périphérie commerciale », ainsi que des professionnels publics et privés de l?aménagement et du commerce et des services de l?État se sont réunis les 17 et 18 juin 2019 à Roanne et à Thiers lors d?un second groupe de travail national, qui faisait suite à celui organisé à Toulouse les 24 et 25 janvier 2019. Cette rencontre a permis aux lauréats d?échanger avec des experts de l?aménagement opérationnel et du commerce sur la programmation mixte et commerciale et l?articulation centre-périphérie et le montage opérationnel, en s?appuyant sur l?exemple de l?opération Foch-Sully à Roanne et d?un site lauréat de l?appel à projets à Thiers. Visite de la maison du projet Foch Sully à Roanne le 17 juin 2019 et du site lauréat l?appel à projet « Repenser la périphérie commerciale » à Thiers le 18 juin 2019 A propos REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 89 5 Des ateliers thématiques ont permis de travailler avec les six lauréats, les équipes d?animation locales et des experts de l?aménagement et du commerce sur deux questions principales : - Quel projet commun entre acteurs de l?aménagement et acteurs du commerce ? - Quels outils mettre en place pour rendre possible le projet entre acteurs de l?aménagement et du commerce ? Des missions d?assistance à maîtrise d?ouvrage lancées par les collectivités lauréates En complément au soutien technique national et local apporté, tant national que local, l?Etat s?est engagé à verser aux six collectivités une subvention de 60 000¤, destinée à cofinancer le recrutement d?une équipe d?assistance à maîtrise d?ouvrage. Les six lauréats ont retenu des groupements pluridisciplinaires, associant différentes compétences : architecture et urbanisme, paysage, programmation urbaine et commerciale, montage de projet, environnement, mobilité? Les missions, dont la durée varie entre 5 et 16 mois, reflètent l?avancement des projets lauréats de « Repenser la périphérie commerciale ». Certaines missions portent sur la dimension stratégique des projets. Elles consistent à produire des diagnostics transversaux servant de socle à la définition de stratégies d?évolution économique et commerciale et d?évolution urbaine et paysagère. Les livrables attendus sont par exemple des schémas de cohérence urbaine ou l?actualisation d?un plan guide d?aménagement. D?autres s?insèrent plus en aval de la définition des projets de mutation d?une périphérie commerciale. La production de diagnostics multicritères vient compléter les études déjà faites tant sur le commerce, le foncier ou la logistique : réinterroger la matière existante doit servir à préciser les projets. Pour ce type de mission, les collectivités attendent des équipes d?assistance à maîtrise d?ouvrage qu?elles proposent des scé n a r i o s d e p ro g r a m m a t i o n e t l e s mon tages opé ra t ionne ls et juridiques associés, voire même une maquette de la future opération. 90 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 6 Les périphéries commerciales, comme les centres-villes : la recherche d?un nouveau souffle Les périphéries commerciales sont confrontées à de profondes mutations et à la nécessité de s?adapter aux nouvelles attentes et aux besoins des consommateurs. Dans le contexte de recomposition du paysage commercial, les foncières commerciales, les distributeurs, les enseignes et les exploitants doivent s?adapter à la nouvelle donne, qui se traduit par une évolution du commerce de masse, par un retour à la proximité ou encore par un développement d?un commerce omnicanal qui mixe commerce physique et e-commerce. La vacance commerciale concerne aujourd?hui tant le commerce de centre-ville que le commerce de périphérie : elle est passée de 7,2% en 2012 à 11,9% en 2018 dans les centres-villes, et de 4,6% en 2012 à 11% en 2017 dans les centres commerciaux (chiffres Procos). Si la vacance commerciale en centre-ville est si préoccupante, c?est qu?elle est un des premiers marqueurs d?une crise urbaine plus profonde dans les villes moyennes, qui se traduit également par une vacance de l?habitat, par une paupérisation des habitants ou encore par la fermeture d?équipements. Face à la concurrence commerciale sans cesse renforcée, qui s?accompagne de nouveaux investissements en périphérie en particulier avec le développement des retail parks, certaines zones commerciales périphériques marquées par une perte d?attractivité, s?essoufflent également. Cela se traduit par une baisse des chiffres d?affaire, voire la fermeture de certaines enseignes et l?apparition de friches commerciales, renforçant la dégradation progressive de ces secteurs. Si la problématique de désertification des centres-villes et de la crise des villes moyennes est devenue une priorité nationale du gouvernement avec le Plan national « Action Coeur de Ville » et ses 222 villes bénéficiaires, la question de la revitalisation des périphéries devient également une préoccupation croissante pour les collectivités locales et un enjeu qui monte en puissance à l?échelle nationale, tant pour l?Etat, les collectivités que les acteurs du commerce. « Je vois bien l'attachement qui réapparaît pour les centres-villes », notant parallèlement le « déclin de l'attrait pour les grandes surfaces (?) Les friches commerciales de périphérie vont être un vrai sujet pour les villes. » Jacqueline GOURAULT, Ministre de la Cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales, Assises nationales du centre-ville, Pau, le 3 juillet 2019 L?article 166 de la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l?aménagement et du numérique dite loi « Elan » incite au recyclage des friches commerciales, que ce soit en centre-ville ou en périphérie, imposant désormais que l?analyse d?impact qui accompagne la demande d?autorisation d?exploitation Préambule REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 91 7 commerciale (AEC) démontre qu'aucune friche existante en centre-ville ou en périphérie ne permet l'accueil du projet envisagé. Les périphéries commerciales, des gisements fonciers stratégiques à valoriser dans un contexte de sobriété foncière Face à l?enjeu de sobriété foncière et dans un contexte où la notion de « zéro artificialisation nette » commence à s?imposer dans la législation pour lutter contre l?artificialisation des sols, les possibilités de nouvelles constructions dans des espaces agricoles et naturels devraient être freinés dans les années à venir. Les collectivités locales dont les réserves foncières s?amenuisent doivent trouver de nouveaux secteurs de renouvellement urbain pour le développement de leurs territoires, en particulier dans les territoires à forte croissance démographique et économique, pour augmenter l?offre de logements, accueillir d?autres activités, en poursuivant le mouvement engagé de renouvellement de la ville sur elle-même. Les périphéries commerciales conçues à partir des années 1970 en dehors des villes, aujourd?hui rattrapées par l?urbanisation constituent dès lors des gisements fonciers importants et stratégiques. Si le nouveau modèle de ville mixte et compacte s?est d?abord concrétisé dans les centres-villes, les périphéries commerciales sont des secteurs stratégiques pour le développement urbain de demain. « Réinventer la place du commerce dans l?aménagement urbain suppose de réintégrer les fonctions commerciales dans le renouvellement et la construction de la ville de demain. Il s?agit de proposer un urbanisme qui remette de la multifonctionnalité dans les zones commerciales, qui repense l?accessibilité au centre-ville et qui évite le morcellement des terres agricoles et naturelles » Laëtitia MANTZIARAS- CONREAUX, Cheffe de bureau de la planification urbaine et rurale et du cadre de vie, Ministère de la Cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales, L?essentiel des échanges du 29 septembre, Réseau commerce, ville & territoires Les périphéries commerciales : l?émergence d?un urbanisme négocié et coproduit entre acteurs publics et privés Après des décennies où l?aménagement des zones commerciales a été entièrement confié aux acteurs du commerce dans une logique de zoning ou s?est développé au gré des opportunités foncières sans vision ou plan d?ensemble le long des infrastructures routières, on assiste à l?émergence d?un urbanisme négocié et coproduit entre acteurs publics et privés pour redonner de l?urbanité et mieux intégrer les périphéries commerciales à la ville. La transformation des zones commerciales périphériques ne peut que faire l?objet d?un urbanisme négocié et coproduit par les acteurs publics et privés de l?aménagement et du commerce, tant du fait des ressources financières limitées des 92 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 8 collectivités locales que de leur faible maîtrise foncière dans ces secteurs. Si le partenariat entre acteurs publics et privés est une condition sine qua non d?élaboration et de réalisation de ces projets, la volonté publique forte et la définition d?une vision et d?un projet d?ensemble sont des conditions préalables et des signaux pour mobiliser, orienter et sécuriser les investissements des acteurs privés. Dans ces conditions, la continuité des politiques publiques territoriales dans la durée renforce la vision d?ensemble que perçoivent les acteurs privés. Les 6 lauréats de l?appel à projets « Repenser la périphérie commerciale » Les six collectivités lauréates de l?appel à projet « Repenser la périphérie commerciale » - Aix Marseille Provence Métropole, Limoges Métropole, la ville de Montigny-lès-Cormeilles, la ville de Saint-Pierre, la communauté d?agglomération de Saint-Quentin-en-Yvelines et la communauté de Communes Thiers Dore et Montagne ? portent toutes des projets de renouvellement urbain et commercial dans des secteurs à fort potentiels, dans des contextes territoriaux et politiques très différents, mais avec des questionnements partagés. Pour engager la mutation des périphéries commerciales, une des premières questions posées par les six lauréats est celle du processus et du montage de projet: « comment faire ? », « par où commencer ? », « comment basculer dans le pré- opérationnel une fois qu?on a défini des grands principes d?aménagement ? ». L?autre principale question est celle des acteurs : « comment négocier entre acteurs de l?aménagement et du commerce ? ». Des projets de renouvellement urbain et commercial dans des secteurs à fort potentiel, avec une faible maîtrise foncière publique Conformément au cahier des charges de l?appel à projets, les six projets portés par les lauréats présentent les caractéristiques suivantes : Des secteurs à fort potentiel de développement urbain ou à forts enjeux, dans des zones commerciales périphériques déjà rattrapées par le développement urbain ou dans des zones à enjeux pour le développement urbain futur du territoire pour répondre à l?objectif de réduction de l?artificialisation des sols ; Une volonté de renouveler et de transformer ces zones commerciales à travers un projet urbain mixte et multifonctionnel : par une diversification des fonctions et le développement d?une mixité fonctionnelle, par la réduction ou la rationalisation de la place de la voiture dans l?espace public et le renforcement des liens urbains, ou encore par la valorisation de la trame verte et bleue et du grand paysage ; REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 93 9 Une faible maîtrise foncière de la puissance publique et un fort morcellement du foncier, avec une multitude de propriétaires et d?acteurs privés, rendant complexe la mutation de ces secteurs. Le site de la zone commerciale grand Large Zi1 à Saint-Pierre (La Réunion), : secteur rattrapé par l?urbanisation et aujourd?hui à enjeux pour le développement urbain Une faible maîtrise foncière publique dans la zone commerciale Pariwest-Forum Gibet-Portes de Chevreuse, Communauté d?agglomération de Saint-Quentin-en-Yvelines 94 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 10 Des contextes urbains uniques, des réponses et des solutions à adapter à chaque projet Les six projets de l?appel à projet « Repenser la périphérie commerciale » sont marqués par des contextes différents qui nécessitent d?adapter les solutions pour chacun des projets : Les projets s?inscrivent dans des contextes territoriaux très différents, au sein de territoires métropolitains (Marseille Provence Métropole, Saint- Quentin-en-Yvelines, Montigny-lès-Cormeilles), de villes moyennes (Limoges, Thiers) et d?un territoire ultra-marin (Saint-Pierre, La Réunion), avec des enjeux de développements démographiques et économiques très différents ; Les périmètres d?étude ou les secteurs de projet pour repenser la périphérie commerciale sont également à géométrie variable : certaines zones commerciales sont situées en entrée de ville (Limoges, Thiers, Saint- Quentin-en-Yvelines, Saint-Pierre) ; d?autres constituent des linéaires commerciaux plus ou moins étendus (RD 14 à Montigny-lès- Cormeilles, RD113 Aix Marseille Provence Métropole, Thiers). Ces zones se sont d?ailleurs souvent développées sur plusieurs communes. Certaines zones sont attractives, c?est le cas de celle de Montigny-lès-Cormeilles qui constitue une partie de la zone commerciale de la Patte d?Oie, 1ère zone commerciale en Ile-de-France. A l?inverse, celle de Limoges souffre d?un déficit d?attractivité, avec le départ de plusieurs commerces. La ville basse de Thiers, linéaire commercial à restructurer : secteur stratégique, en continuité avec la ville haute historique Les stratégies en matière d?urbanisme commercial varient d?un territoire à l?autre : certaines collectivités ont défini une stratégie en matière d?urbanisme commercial à une échelle élargie, à travers le SCoT qui constitue l?outil stratégique à l?échelle intercommunale. REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 95 11 C?est le cas à Thiers par exemple, où la complémentarité entre le centre- ville et la périphérie a été affirmé dans le SCoT à l?échelle du parc naturel régional (PNR) Livradois- Forez orientant le développement commercial soit dans le centre-ville (ville haute), soit dans la zone périphérique de Thiers (ville basse), et limitant le développement dans les autres secteurs. A Saint-Pierre (La Réunion), la collectivité a fermé la porte au développement d?une nouvelle surface commerciale dans le cadre de la ZAC Pierrefonds, alors qu?une foncière commerciale est propriétaire du foncier. A Montigny-lès-Cormeilles, le site de la RD14 s?insère plus largement au sein du barreau commercial de la « Patte d?Oie d?Herblay » qui rassemble environ 250 000 m² de surfaces commerciales, soit plus de 350 enseignes sur près de 5 km, sur trois communes de l?agglomération du Val Parisis. Avec une zone de chalandise interdépartementale, c?est la première zone commerciale du Val d?Oise en Ile-de-France. Dans ce cas, la requalification de la RD14 s?inscrit dans un jeu d?échelles et d?acteurs complexes au sein de la zone de la Patte d?Oie, de l?agglomération, voire à l?échelle plus large de l?Ile-de-France. Les projets sont marqués par des niveaux d?avancement différents : certaines collectivités ont besoin de définir une stratégie pour leur projet à travers la réalisation d?un schéma directeur ou d?un plan guide proposant des orientations urbaines et programmatiques (Limoges, Aix Marseille Provence Métropole, Saint-Quentin-en- Yvelines) et proposer des solutions pré-opérationnelles ; d?autres souhaitent affiner un plan guide (Thiers) ou le mettre en oeuvre (Montigny-lès-Cormeilles). La gouvernance et le portage politique sont également variables d?une collectivité à l?autre et dans le temps. Certaines collectivités ont en particulier été remodelées suite à la réforme territoriale ; c?est le cas de l?agglomération de Saint-Quentin-en-Yvelines avec le passage de sept à douze communes au 1er janvier 2016 avec de nouveaux élus depuis le 19 octobre 2017. Aix Marseille Provence Métropole s?inscrit dans la perspective d?une fusion métropole-département. Les élections municipales de 2020 constituent également un facteur d?incertitude pour le portage politique de certains projets. Pour initier ces projets de requalification des périphéries commerciales tous très différents, il existe des « incontournables » au processus d?élaboration des projets, mais pas de solution duplicable en totalité. Chaque lauréat devra imaginer sa solution et l?adapter au contexte de son secteur de projet en fonction du projet de territoire concerné. 96 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 12 De manière assez schématique, il existe deux options principales en matière de programmation mixte et commerciale d?un site à restructurer : Améliorer l?urbanité des lieux commerciaux Les dysfonctionnements d?une zone commerciale liés à des problèmes de congestion urbaine, à un rattrapage par l?urbanisation de la zone, à des déséquilibres entre l?offre commerciale en centre-ville et en périphérie sont souvent à la source d?un objectif d?amélioration de l?urbanité des lieux commerciaux. La problématique est souvent formulée à partir de la complexité foncière : morcellement de la propriété, de l?intérêt des investisseurs et cohérence de leur stratégie d?investissement avec le site, etc. Le besoin de dialogue sur le projet, de reprise en main sur le sujet de l?accessibilité, de la sécurité va permettre de tirer l?ensemble des lieux vers de la qualité urbaine Dans le débat articulation centre - périphérie, la légitimité d?un mode de commerce ne remet pas en cause celle d?un autre mais il s?agit de requalifier et de « recoudre » un morceau de ville par la requalification sur site Revaloriser le site pour faire baisser la vacance commerciale Un espace commercial de périphérie avec un taux de vacance en hausse qui menace la valorisation foncière et immobilière des propriétaires L?apparition et le renforcement de la vacance commerciale des locaux et des cellules commerciales dans la galerie d?un hypermarché ont des effets contagieux qui poussent les investisseurs à aller se « réinventer » ailleurs, là où ils peuvent reconstruire des locaux neufs correspondants aux tendances du moment mais qui vont accélérer l?obsolescence des locaux les plus anciens. La tentative de contrecarrer ce phénomène nécessite une approche iconoclaste aujourd?hui mais qui sera davantage favorable à une résorption de la vacance et à une amélioration de l?offre commerciale. La valeur commerciale est en baisse ce qui conduit à envisager une substitution partielle entre le commerce et une autre dimension par exemple l?habitat. Afin d?alimenter ce changement de destination, il est souhaitable d?apporter des données nouvelles comme les tendances observées sur le chiffre d?affaire des enseignes localement (à l?échelle de l?établissement) et sur les surfaces commerciales (à partir des fichiers fiscaux notamment). Aujourd?hui, la recherche de rente commerciale est dépassée et la vérification du dynamisme des sous-secteurs du commerce de détail est un point de passage obligé pour déterminer la valeur créée sur le territoire par une enseigne. Caractériser la situation initiale REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 97 13 A Mérignac, Castorama, était implanté sur un bâtiment et un foncier obsolète. En concurrence avec l?enseigne Leroy Merlin, Castorama voulait se moderniser. La collectivité a négocié un accord avec Castorama pour aller sur un autre terrain aménagé, mais par contre la collectivité a pu concevoir un projet sur le foncier initial de Castorama afin d?y proposer une partie du programme sous forme d?habitat. Il peut aussi s?agir de projets en panachage de ces deux familles de projet (exemple donné par Eymeric de Montauzon, consultant) Les projets de restructuration peuvent s?avérer coûteux pour celui qui prend à sa charge la mutation du site (dépollution, mise en accessibilité du site, aménagement des réseaux urbains, etc.). Ainsi, le foncier vendu à l?aménageur public ou privé, en dépit d?une localisation attractive (proximité d?une gare ou d?un pôle intermodal, du centre-ville, etc.), peut engendrer des coûts d?urbanisation supérieurs à la valeur d?acquisition. La programmation commerciale et urbaine devra tenir compte des possibilités de valorisation foncière et des bénéficiaires in fine de l?opération de restructuration qui peuvent être différents de l?aménageur. 98 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 14 Etablir une relation avec l?opérateur privé avec une ligne directrice des élus La complexité des usages (logistique, usages en véhicules et piétons, habitat) pour l?opérateur privé et du projet mixte nécessitent d?autant plus de travailler en bonne intelligence. « Faire un projet mixte c?est trouver le bon partenaire qui fera le ?bon mariage?». Sandra Jover (ImmoMousquetaires) La qualité vient quand la collectivité maîtrise l?aménagement commercial, ce qui permet d?être dans une relation d?égal à égal avec l?opérateur privé. La capacité des collectivités et de leurs services à garantir la cohérence du projet est fondamentale à sa réussite et fonde leur crédibilité par rapport aux enseignes et aux opérateurs privés. Cela suppose d?avoir une ligne directrice stable avec une position des élus qui ne bouge pas et l?identification d?un aménageur qui va aller jusqu?à la phase opérationnelle. Définir des principes simples Les grands principes, davantage que les schémas trop précis avec estimation globale sur du bâti non travaillé et qui n?arrivent jamais à une concrétisation opérationnelle, sont préférables dans un premier temps Travailler dès le départ avec les grandes enseignes Les collectivités font souvent un amalgame entre investisseurs, sociétés foncières commerciales, exploitants de locaux commerciaux, enseignes de la grande distribution, SCI et marchands de biens. La confusion entretient la difficulté à établir des relations partenariales car les intérêts et les contraintes juridiques et économiques ne seront pas les mêmes. A ce titre, la première étape du travail avec les acteurs du commerce (exploitants, commerçants) et de l?immobilier (foncière, investisseurs) consiste à identifier les actifs mobilisables, et ce sont plutôt les grandes enseignes qui peuvent avoir des actions positives à effet de levier (pas les petits commerces familiaux). Les témoignages recueillis auprès de Carrefour Property et Immo Mousquetaires en attestent. Leur stratégie (long terme) et les enjeux d?exploitation (moyen terme) du site nécessitent un dialogue actif avec l?exploitant (directeur de magasin) et avec le propriétaire (la foncière). L?élaboration des documents d?urbanisme pourra permettre Quelques points incontournables pour mieux définir la programmation d?un site en restructuration REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 99 15 d?associer le propriétaire en amont des orientations de programmation pour le secteur (rôle des orientations d?aménagement et de programmation), et conduira à un ajustement dans les arbitrages opérés par le propriétaire (la foncière) vis-à-vis de ses exploitants. La volonté de la collectivité de restructurer le site sera annoncée par les élus et aura des impacts sur les choix patrimoniaux de la foncière et sa volonté d?accompagner la restructuration du site (ou pas). Comprendre les principaux ressorts d?un projet mixte commerces / logements : La programmation urbaine peut consister à développer une nouvelle catégorie de logements pour attirer d?autres populations et améliorer l?attractivité du site et plus largement du territoire. Cette catégorie doit néanmoins concerner un segment de marché pour lequel la concurrence d?autres programmes est absente ou marginale. Par exemple, la réalisation d?un programme plutôt moyen et haut de gamme avec de belles prestations sur un territoire en déprise peut être un bon moyen de revitaliser son territoire avec des investisseurs privés mais la commercialisation des logements doit rester dans des échelles de prix acceptables qui ne déstabilisent pas le marché du logement neuf localement (hausse artificielle des valeurs de référence, logements vacants non résorbés). La programmation commerciale peut s?établir avec l?aide d?un comité d?enseignes : en effet, le projet se construit avec des investisseurs commerciaux à partir d?un dialogue avec les enseignes. Elle ne peut pas s?affranchir de la concurrence d?internet : celle-ci bouscule autant les estimations foncières et immobilières que les projections de chiffres d?affaires des ventes en magasin. En corollaire, la fixation des loyers fondés sur la part des ventes liée à la localisation devient de plus en plus compliquée à déterminer pour le propriétaire. Le projet peut se faire sans extension commerciale : tout dépend de la rencontre entre une politique publique et l?intérêt privé. La substitution d?un projet avec extension commerciale par du logement est possible quand il existe un marché pour programmer de nouveaux logements. Autrement dit, si le projet revient à détruire de la valeur (les actifs immobiliers commerciaux obsolètes ou vacants), de la valeur sera à nouveau créée par la suite (les logements construits et vendus, la charge foncière créée). La création de logements s?accompagne d?un travail sur la qualité des espaces : services publics, accès et paysage en travaillant sur la mobilité et des lieux ouverts pour les usagers et les habitants. 100 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 16 Adopter un point de vue macro en dé-zoomant pour faire ressortir les points essentiels Ces projets sont des projets urbains qui s?inscrivent dans des environnements urbains pour lesquels les collectivités et les enseignes doivent redéfinir leur fonction commerciale et urbaine ce qui suppose de répondre à la question suivante : « dans un monde parfait, cet espace serait nu, je voudrais en faire quoi ? ». Ensuite il est possible de s?intéresser aux contraintes. Le point de vue macroscopique permettra de spatialiser les fonctions au niveau du territoire et d?examiner les conditions pour raréfier le foncier afin de créer de la valeur. Le diagnostic ne s?arrêtera pas à la question foncière (dureté) mais cherchera à se projeter sur un horizon de 15 ans et sur la vocation du site compte tenu des évolutions de la consommation et des usages du site. La programmation commerciale et la question de la valeur : donner de la valeur à des occupations transitoires et temporaires Les perspectives du commerce de détail et l?avenir du magasin physique comme lieu de vente unique et de valeur ajoutée pour les enseignes sont sans cesse remis en question par les enquêtes sur les comportements de consommation (défiance de certains consommateurs pour les grandes surfaces), par l?essor de nouveaux formats commerciaux (hier le drive , aujourd?hui l?essai en magasin et le développement d?espaces dédiés aux loisirs, etc.) et par la progression des ventes en ligne de l?ensemble des articles du commerce détail (l?équipement de la maison et de la personne ont progressé mais le commerce alimentaire connait une montée en régime). Dans ce contexte, il est tentant à la fois pour les exploitants et pour les foncières et propriétaires de tester un concept ou un produit par la mise à disposition de locaux à titre provisoire sur des durées courtes (3-6 mois) avec des baux précaires avant de se lancer dans une exploitation coûteuse d?un local commercial. Organiser la rareté du foncier pour accélérer les restructurations souhaitées « Raréfier le foncier hors site à restructurer pour redonner de la valeur en rappelant le lien avec les documents d?urbanisme » (David Lestoux, LC Associés) Les collectivités doivent organiser la rareté foncière sur leur territoire afin de limiter la concurrence entre le site à restructurer qui continuera à accueillir du commerce et des sites alternatifs. Si les documents d?urbanisme permettent d?ouvrir à l?urbanisation de nouveaux terrains, les promoteurs immobiliers et les enseignes seront davantage enclins à s?y implanter. A l?inverse, si le foncier commercialisable se raréfie hors site à REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 101 17 restructurer alors celui-ci aura davantage de valeur aux yeux des opérateurs privés et des investisseurs et sa restructuration sera facilitée. La programmation commerciale s?en trouvera aussi mieux maîtrisée et la collectivité évitera ou limitera les concurrences d?usage et la multiplication des projets commerciaux sur son territoire. Elargir la gouvernance de la réflexion aux acteurs hors commerce pour mieux intégrer le projet dans la dynamique globale de territoire (habitat, mobilité, logistique?) Dans la mesure où la programmation commerciale et urbaine s?articule étroitement avec les usages de la ville et les services attendus par les habitants et les actifs travaillant à proximité, la réflexion doit s?élargir à des représentants et des intérêts plus larges que ceux du commerce. Ainsi, les besoins des habitants et des exploitants des locaux commerciaux, des actifs salariés et des acteurs économiques et de la société civile peuvent peser sur le devenir du site. Les notions d?urbanisme temporaire et d?occupation transitoire de locaux et terrains ou de réflexion sur les choix résidentiels peuvent avoir des répercussions sur la programmation et les phases de réalisation à prévoir dans le temps. 102 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES Envie de devenir acteur du réseau Commerce, ville & territoire et de contribuer au travail de capitalisation autour de « Repenser la périphérie commerciale » ? Ecrivez-nous à commerce-ville-territoire@developpement-durable.gouv.fr Plus d?informations sur : http://www.cohesion-territoires.gouv.fr/reseau-commerce-ville-et- territoire REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 103 1 Repenser la périphérie commerciale Atelier « Insertion paysagère et architecturale » Fiche de synthèse Janvier 2019 104 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 2 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 105 3 Sommaire Préambule ........................................................................... Erreur ! Signet non défini. Une diversité de pratiques en matière de mutation d?une périphérie commerciale . 4 Les pratiques actuelles constatées concernant la mutation des périphéries commerciales .......................................................................................................... 4 Un diagnostic partagé sur la pauvreté du traitement architectural et paysager des périphéries commerciales ....................................................................................... 6 Comment articuler différentes échelles et polarités pour construire un projet territorial ? ................................................................................................................. 6 L?insertion paysagère et architecturale : un des critères de l?AAP ........................... 6 Des enjeux qui se traduisent dans les projets des lauréats ..................................... 7 S?appuyer sur les formes urbaines et le paysage pour construire le projet et apporter des réponses aux déséquilibres en place ................................................. 9 106 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 4 Dans le cadre du réseau Commerce, ville & territoire piloté par le Ministère de la Cohésion des territoires et des Relations avec les collectivités territoriales, la démarche « Repenser la périphérie commerciale » consiste à accompagner 6 projets de mutation de périphérie commerciale durant un an, puis d?en diffuser les enseignements à l?échelle nationale. Les 6 projets accompagnés ont été sélectionnés dans le cadre d?un appel à projets lancé fin 2017. Les collectivités locales qui les portent sont Aix Marseille Provence Métropole, Limoges Métropole, la ville de Montigny-lès-Cormeilles, la ville de Saint-Pierre, la Communauté d?Agglomération de Saint-Quentin-en-Yvelines, la Communauté de Communes Thiers Dore et Montagne. Une diversité de pratiques en matière de mutation d?une périphérie commerciale Force est de constater que les zones de périphérie commerciale ne se portent pas aussi bien qu?on pourrait le croire : « les zones et centres commerciaux souffrent de vacance, au même titre que les centres-villes ? un taux qui s?élève respectivement à 8,5% pour les premières et à 12,5% pour les seconds, contre 11,5% pour les centres- villes »1. Les impacts de cette vacance et de l'évolution des pratiques de consommation ne se traduisent pas encore par une évolution urbaine de ces zones commerciales. La question de cette évolution se pose fortement aujourd'hui : quelques collectivités se sont emparées de ce sujet et ont fait émerger les difficultés à transformer ces zones. Cependant, quelques opérations cours ou achevées, comme le projet Ode à la Mer à Montpellier, le projet Steel à Saint-Etienne, ou encore la ZAC Nord à Strasbourg, font appel à des modalités de renouvellement urbain et commercial qui peuvent servir de repères pour d?autres collectivités. Les pratiques actuelles constatées concernant la mutation des périphéries commerciales On en recense principalement quatre : (1) La requalification, a minima des espaces publics, qui consiste, dans le cas des zones de périphérie commerciale, à rénover les voies ou encore les 1 « Urbanisme commercial, la fin de la folie des grandeurs », La Gazette des Communes, 5 mars 2019 Préambule REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 107 5 espaces extérieurs, sans toucher à l?armature fonctionnelle générale de la zone : cette forme de mutation est peu ambitieuse et parfois moins longue à faire aboutir car elle est souvent traitée par la collectivité. Néanmoins, elle ne débouche pas sur une véritable mutation de la zone. (2) La relocalisation des activités commerciales et/ou industrielles vers d?autres pôles, dans l?optique de concentrer les polarités dynamiques. Cette relocalisation peut conduire à laisser de nombreuses friches : le bilan en matière d?artificialisation des sols peut se révéler négatif dans certains cas, avec la création ou l?extension de nouvelles zones artisanales et industrielles pour accueillir de nouvelles surfaces commerciales dans les secteurs les plus dynamiques, générant un accroissement des surfaces de vente. (3) La modernisation - extension de la zone est parfois une solution présentée par les opérateurs privés pour redonner de l?attractivité à cet espace en la présentant comme un pôle commercial renouvelé. Le risque est alors de créer une nouvelle offre venant déséquilibrer davantage le tissu commercial sur l?ensemble du territoire tout en contribuant à une consommation excessive de foncier, pris sur des terres agricoles. (4) La mixité fonctionnelle, introduite lorsqu?il est possible de créer de la charge foncière, permettra de densifier plusieurs secteurs de la périphérie commerciale tout en requalifiant celle-ci. Le financement du renouvellement urbain est alors soutenu par la vente de ces charges foncières aux promoteurs immobiliers, lesquels tirent aussi bénéfice de ces transactions en commercialisant des surfaces utiles plus importantes. Cependant, la mixité fonctionnelle reste encore très rare et lorsqu?elle est mise en place, il s?agit souvent d?une mixité développée de façon horizontale. La présente fiche aborde le sujet de l?insertion paysagère et architecturale, et notamment l?approche de ce sujet dans l?appel à projets Repenser la Périphérie Commerciale. Préambule 108 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 6 Un diagnostic partagé sur la pauvreté du traitement architectural et paysager des périphéries commerciales Le constat de la banalisation des entrées de villes et des causes inhérentes à ce phénomène ont déjà été posés dans les chapitres précédents : consommation foncière excessive de terres agricoles ou de parcelles disponibles, multiplication du nombre de zones commerciales monofonctionnelles et peu qualitatives, usage intensif de la voiture individuelle, imperméabilisation des sols et absence de nature ou de paysage de proximité, utilisation de formes architecturales banales et de matériaux pauvres pour la construction de « boites à chaussures » devenues énergivores... Le diagnostic est ainsi sans appel sur les déséquilibres environnementaux et écologiques de ces sites qui ont engendré, souvent sous couvert de développement économique, des impacts négatifs et profonds sur le paysage et les sols ainsi que des projets architecturaux peu qualitatifs. La prise de conscience de ces désordres permet aujourd?hui, notamment à travers cet AAP Repenser les périphéries commerciales, d?imaginer des pistes et de faire émerger des solutions pour requalifier ces secteurs, non pas comme des zones autonomes avec quelques améliorations sporadiques sur le plan architectural et urbain ou sur quelques actions de verdissement partielles. L?objectif se doit d?être plus ambitieux afin d?imaginer des opérations de renouvellement qui s?inscrivent dans des projets de territoires plus globaux dans un objectif de transformation profonde des lieux et de réaménagement durable et sobre. L?insertion paysagère et architecturale : un des critères de l?AAP Le projet de territoire s?inscrit dans une vision stratégique du devenir de la périphérie qui ne peut s?abstraire de l?ensemble du territoire. Elle est portée par des élus qui ont conduit une réflexion à partir des grands enjeux de leur territoire, des défis à relever et de leur appropriation des tendances à venir en matière de commerce, de modes d?habiter et de travailler. L?enjeu de la mutation de ces zones sur le plan de leur insertion et surtout de l?amélioration de leurs qualités architecturales et paysagères a été clairement identifié comme un des enjeux de l?AAP Repenser les Périphéries commerciales, comme le montre cet extrait du cahier des charges initial : Comment articuler différentes échelles et polarités pour construire un projet territorial ? REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 109 7 « A cette fin, la mutation des périphéries commerciales par l?intégration de nouvelles fonctions (logement, économie, nature), de nouveaux usages et par l?amélioration de la qualité urbaine et environnementale constitue une des réponses à leur perte d?attractivité et à leur manque d?urbanité. » Pour y répondre, les candidats devaient proposer des intentions qui tenaient compte parmi les autres critères liés à la programmation du projet, à sa faisabilité, à sa gouvernance, de cet enjeu essentiel de l?insertion de leur projet au sens large : « Les intentions de projets présentées devront contribuer à développer l?urbanité et les liens avec la ville sur des zones capables d?accueillir des logements, des bureaux ou d?autres activités, à améliorer le cadre de vie, l?environnement et les mobilités notamment par les espaces à usage public, et ainsi à "faire ville". » Des enjeux qui se traduisent dans les projets des lauréats2 Les collectivités ayant candidaté à l?AAP et notamment les lauréats se sont saisis de ce critère d?insertion architecturale et paysagère dans leurs projets, à la fois sur leurs intentions en accord avec leurs projets de territoire ; et sur le volet opérationnel de leurs projets en lui-même. Les compétences et la sélection des équipes d?AMO ont notamment été axés sur ce volet. Un enjeu de restructuration urbaine en lien avec l?environnement pour le projet d?Aix-Marseille Même s?il est peu avancé sur le plan formel, ce projet constitue une réelle opportunité de restructurer l?urbanisation anarchique du secteur, de requalifier des espaces aujourd?hui dégradés et de recréer des liens entre les parties urbanisées et l?étang de Berre, source d?aménités importantes. Il reste à voir comment ces intentions ambitieuses pourront être concrétisées et tenues dans le temps dans un contexte contraint. Un changement d?image pour Limoges, notamment environnemental et architectural L?ambition du projet est de recréer du lien et de l?attractivité dans un secteur périphérique d?entrée de ville, marqué par une déprise commerciale et un vocabulaire essentiellement routier. Sur le plan paysager, les ambitions de requalification de ce vaste secteur visent à mieux intégrer la rivière de la Valoine, notamment en la rendant visible, et de jouer avec la topographie des coteaux environnants pour disposer de points de vue sur les alentours. Sur le plan architectural, l?objectif est de rénover et d?harmoniser le bâti, afin de donner davantage d?uniformité à ce secteur. 2 Source : document remis pour le GT du 16 octobre 2019 et projets lauréats Comment articuler différentes échelles et polarités pour construire un projet territorial ? Préambule 110 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 8 Un projet pour redonner de l?urbanité par de nouvelles formes et de meilleures connexions à Montigny-lès-Cormeilles Il s?agit sur ce territoire de remplacer le tissu commercial disparate et sans qualité architecturale. A partir de l?étude morphologie urbaine en cours (intégrée à l?AMO), le projet aura pour objectif une formalisation d?un projet plus unitaire sur le plan architectural, paysager et urbain à partir de l?intégration de lignes forces dégagées, des espaces verts et des espaces publics peu qualitatifs, des gabarits et de l?épannelage disparates? L?inscription du projet dans la démarche EcoQuartiers permettra d?utiliser le référentiel afin de mettre en lien et de croiser ces objectifs avec les autres enjeux de la ville durable. Une requalification urbaine pour plus de lisibilité en intégrant les lisières paysagères à St-Quentin-en-Yvelines Le projet vise à assurer une requalification urbaine à l'échelle du périmètre opérationnel et une valorisation paysagère des franges et des lisières du secteur. D?un point de vue urbain, le projet propose de conférer davantage d'urbanité par la requalification des espaces publics et par une programmation mixte. Enfin il s?agit d?améliorer l'accessibilité et la lisibilité du secteur aujourd?hui assez anarchique. Sur la démarche, il est important de noter la co-construction du projet avec les usagers : le diagnostic a été partagé avec les élus, avec une ambition d?une démarche de renouvellement urbain durable. Un objectif de s?appuyer sur les qualités environnementales du site pour transformer le lieu à Saint Pierre de la Réunion Le secteur de projet se situe à un emplacement stratégique à proximité immédiate du littoral et borde un des quartiers les plus denses de la ville. Les objectifs de l?opération sont de ce fait ambitieux en termes de mixité urbaine, de mobilité durable, de protection de l?environnement, de réduction de la consommation d?énergie et de production d?énergie renouvelable. L?Eco-PLU impose un certain nombre de prescriptions en termes de qualité des constructions et des aménagements qui devront également être respectés. Ce projet constitue une opportunité de créer une entrée de ville de qualité pour Saint-Pierre, une transition entre l?urbain et un espace de nature accueillant le public. De même que pour Montigny, l?inscription dans la démarche EcoQuartiers est prévue, s?appuyant sur le retour d?expérience d?aménagements durables déjà réalisés. Une nouvelle identité et un nouveau paysage d?entrée de ville à Thiers Le projet s?efforce de séquencer le boulevard urbain pour pacifier les circulations et offrir un nouveau paysage d?entrée de ville : il constitue le « fil rouge » du secteur. L?amélioration du maillage du secteur par la création de « voies des villages » et « voies de la ville basse » est également programmée. En matière d?environnement, la trame verte et bleue (« fil vert ») sont prises en compte afin de développer les continuités piétonnes et cyclables et en de créer des micro-coulées vertes. Comment articuler différentes échelles et polarités pour construire un projet territorial ? Préambule Comment articuler différentes échelles et polarités pour construire un projet territorial ? REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 111 9 S?appuyer sur les formes urbaines et le paysage pour construire le projet et apporter des réponses aux déséquilibres en place Les critères de l?AAP et les objectifs affichés par les projets des lauréats, montrent bien à quel point ces enjeux d?insertion paysagère et architecturale sont primordiaux afin d?élaborer un projet durable qui s?inscrive dans les enjeux d?un aménagement raisonné du territoire. Ce critère a été spécifiquement examiné dans les dossiers de candidature et par le jury, permettant d?apporter un éclairage particulier dans les analyses remises aux lauréats. Par la suite, si cet aspect n?a pas fait l?objet de points spécifiques de discussions aux cours des premiers GT organisés, ces enjeux ont constamment été abordés en filigrane et les experts mobilisés (notamment les architectes conseil de l?État ou les Paysagistes conseil de l?État) au cours des rencontres ont pu apporter certains focus ou certains conseils. La première table ronde du dernier GT de clôture du 16 octobre a permis d?apporter un certain regard sur le sujet et de prendre un peu de hauteur avec les témoignages de grands noms du paysage et de l?urbanisme, croisés avec le retour d?expérience d?un des lauréats dont le projet ambitionne plus particulièrement d?apporter des solutions à ces enjeux. Les questions abordées étaient les suivantes : - Comment le paysage peut-il engager ou enrichir la programmation ? - En quoi le travail sur l?insertion urbaine peut-il fédérer les différentes parties prenantes autour du projet ? - Comment le paysage et la qualité urbaine peuvent-ils devenir vecteurs de valeur et d?attractivité ? - Comment financer le vide, pour mettre en oeuvre des projets de renaturation ? Les réflexions ont permis d?apporter quelques éclairages sur : - La périphérie, transformer ce lieu déprécié mais avec du potentiel Les périphéries correspondent à un « mot chargé négativement » avec des « éléments à réparer » mais également des « éléments positifs tels que le paysage ». Il s?agit des lieux du quotidien mais où il n?existe pas de pratiques urbaines possibles (notamment sur les espaces publics). Ce sont en effet des lieux qui n?ont pas été conçus par des professionnels de l?urbanisme ou du paysage. Aujourd?hui se pose la question des acteurs qui peuvent agir sur ces aspects. Comment articuler différentes échelles et polarités pour construire un projet territorial ? Préambule 112 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 10 Les opérateurs commerciaux, qui ont la maîtrise d?ouvrage des sites, n?ont pas cette culture et envisagent uniquement le critère du développement. Le paysage et la qualité architecturale ont malheureusement souvent moins d?importance que l?effet vitrine et la visibilité, d?où un changement de culture à opérer. Or, il y a sur ces territoires de périphéries un véritable enjeu d?équilibre social, environnemental et économique avec une diversité d?actions à intégrer aux projets souvent portés par le privé : planter des arbres, tenir compte des usages diversifiés, introduire la question du climat, utiliser des parkings pour les fêtes et les évènements de la commune, améliorer la qualité des espaces publics et du bâti, relier ces lieux à l?existant pour tous les modes? - Le paysage en périphérie : à quel moment on l?intègre au projet ? Du fait d?avoir longtemps considéré qu?en périphérie qu?il n?y avait que des paysages ordinaires qu?on pouvait détruire, nombre d?entre eux n?ont pas été préservés ou abîmés. Les paysages en périphérie ont été souvent détruits ou n?ont pas été préservés en raison de leur caractère jugé ordinaire. Or « il n?y a pas de paysage qu?on puisse consommer impunément : - le territoire est le bien commun de la Nation (code de l?urbanisme) - : aussi la responsabilité de préserver le paysage est bien du ressort des élus. Il s?agit ensuite de convaincre les opérateurs économiques de s?intéresser aussi à cette question. L?accent peut être mis notamment sur l?importance à accorder au cadre de vie. Un bon opérateur économique devrait s?intéresser à cette notion pour développer un projet privilégiant la notion d? « expérience » (expérience d?achat)... qui peut s?appuyer sur les qualités du lieu. - Le rôle et la responsabilité des acteurs privés pour un projet commun La difficulté du dialogue entre privé de et public de longue date dans ces secteurs rend la co-construction nécessaire et implique d?instaurer un rapport de confiance. Elle constitue un point de départ pour mener une réflexion globale en termes d?aménagement. L?amélioration des espaces publics est notamment à construire avec les acteurs privés. Il s?agit de les accompagner sur les questions de mutabilité de ces espaces (utilisation de différentes méthodes comme le diagnostic en marchant) afin qu?ils puissent avoir une compréhension plus fine des dysfonctionnements de ces lieux. Par exemple, à St Pierre de la Réunion, un dialogue est engagé les acteurs privés sur l?espace de stationnement du supermarché qui pourrait être transformé en espace de vie et ainsi s?ouvrir sur l?océan et accueillir d?autres activités économiques pour une mixité des fonctions et des usages. Le sujet des mobilités est inscrit dans cette logique en articulation avec l?environnement. Comment articuler différentes échelles et polarités pour construire un projet territorial ? Préambule REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 113 11 Ces réflexions nécessitent de sortir des échelles propres à chaque opérateur public ou privé afin de dépasser les intérêts de chacun et construire un projet commun, respectueux de l?environnement et utile à tous. L?objectif est de revenir aux fondamentaux (géographie, histoire, biodiversité?) afin de s?accorder sur ce qu?on veut pour demain. Ces réflexions montrent combien les sujets du paysage et de l?architecture sont centraux et permettent de questionner les intentions politiques des collectivités pour transformer leurs territoires plus durablement. Il s?agit avant tout de savoir comment on produit un projet global ensemble. La fabrication d?un plan guide ou d?un document commun sur lequel les intentions urbaines sont posées est une étape essentielle, afin de fabriquer le projet. L?association de maîtres d?oeuvres compétents et la mobilisation d?experts, tels que des PCE (Paysagistes Conseil de l?État et ACE (Architectes Conseil de l?Etat), mais aussi les CAUE (Conseil Architecture, Urbanisme et de l?Environnement), le Cerema, les Agences d?urbanisme? permet d?aller dans ce sens. Enfin, si les intentions du projet en terme architectural et paysager, fonction du contexte et de la programmation sont un axe essentiel, elles s?inscrivent plus largement en sein des enjeux de résilience, de sobriété, d?économie du sol qui sont fondamentaux. Au-delà de repenser les périphéries commerciales, il s?agit donc pour ces projets de requalifier l?existant, de ne pas s?étendre, de désimperméabiliser pour retrouver de véritables respirations dans ces entrées de villes en connexion avec leur centre et en articulation et non en opposition avec leur environnement. Comment articuler différentes échelles et polarités pour construire un projet territorial ? Préambule 114 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES Envie de devenir acteur du réseau Commerce, ville & territoire et de contribuer au travail de capitalisation autour de « Repenser la périphérie commerciale » ? Ecrivez-nous à commerce-ville-territoire@developpement-durable.gouv.fr Plus d?informations sur : http://www.cohesion-territoires.gouv.fr/reseau-commerce-ville-et- territoire Envie de devenir acteur du réseau Commerce, ville & territoire et de contribuer au travail de capitalisation autour de « Repenser la périphérie commerciale » ? Ecrivez-nous à commerce-ville-territoire@developpement-durable.gouv.fr Plus d?informations sur : http://www.cohesion-territoires.gouv.fr/reseau-commerce-ville-et- territoire REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 115 PRÉSENTATION DÉTAILLÉE DES PORTEURS ET DES SIX PROJETS LAURÉATS Limoges Métropole 116 Métropole Aix Marseille Provence 140 Ville de Montigny-lès-Cormeilles 156 Ville de Saint Pierre 194 Saint-Quentin-en-Yvelines 215 Agglomération de Thiers Dore et Montagne 258 116 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES « Repenser la périphérie commerciale » a mis en évidence l?importance, pour la réussite des projets, d?un duo politique et technique solide, impliqué et complé- mentaire. Les projets, ce sont aussi des femmes et des hommes. C?est pourquoi ce focus sur les lauréats présente avant tout les acteurs qui se sont mobilisés porter les projets de mutation de périphérie commerciale. Limoges Métropole Présentation de l?équipe Gaston CHASSAIN, Vice-Président Limoges Métropole, en charge du Développement Economique et Maire de la commune de Feytiat « Je suis Vice-Président à Limoges Métropole et maire de Feytiat et donc concerné par le périmètre géographique de cette action. Le départ d?une grande surface de matériaux a laissé un bâtiment vide relativement grand qui n?est pas une friche et pour l?instant j?ai convaincu les propriétaires d?attendre les résultats de notre étude avant d?accepter les projets qu?ils m?ont soumis afin d?étudier la cohérence avec notre réflexion. Il est bien évident que ce bâtiment est au bord d?une route très fréquentée et si son occupation commerciale peut être un objectif, le projet devra tenir compte de l?action coeur de ville en acceptant une enseigne qui existe déjà dans la zone mais qui souhaite se relocaliser. L?idée est de ne pas augmenter les mètres carrés occupés par des projets qui pourraient se situer en coeur de ville. Des propositions de commerces autour du bâtiment, du loisir, de la voiture notamment pourraient compléter utilement notre territoire. » Vincent LEONIE, Vice-Président Limoges Métropole, en charge de l?Aménagement de l?Espace et Maire-Adjoint de la commune de Limoges « Le projet de réaménagement du secteur de l?entrée sud de la ville de Limoges a été l?occasion d?une action quadripartite inédite. En effet, ce projet a été l?occasion d?une coconstruction entre Limoges Métropole, la ville de Limoges et la commune de Feytiat ce trinôme étant soutenu par l?Etat au travers de l?action «Repenser la périphérie commerciale». En ma qualité d?adjoint à l?urbanisme de la ville de Limoges, mais aussi de Vice-président de Limoges Métropole chargé de l?aménagement de l?espace, j?ai pu avec mon collègue Maire de Feytiat et chargé du Développement Économique mettre en place une synergie avec les acteurs du terrain (CCI, EPF, entreprises présentes sur le site...) pour définir ensemble un projet de renouvellement profond de cette friche économique. A défaut de la définition exacte d?implantations, c?est surtout les axes structurants de développement de la zone qui ont pu être définis afin à terme de lancer des opérations foncières d?envergure cohérentes. » REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 117 Jacques CHAPUT, Directeur du Développement Territorial et de l?Aménagement de l?Espace « Le portage administratif et technique (service référent) est confié à la Direction du Développement Territorial et de l?Aménagement de l?Espace, sous la responsabilité de M. CHAPUT, en collaboration avec l?EPF » Sa participation et son rôle dans le projet : ? Emergence du projet et validation des principes : participation aux réunions d?élus ? commission d?urbanisme- délibération pour Conseil Communautaire ? Balisage règlementaire et juridique : travail avec SIEPAL sur SCoT, avec communes sur PLU et DPU, relations avec EPF, suivi convention opérationnelle ? Appel à Projet « Repenser périphérie commerciale » : établissement DIAG- Montage dossier candidature ? gestion convention avec l?Etat ? délibération conseil Communautaire. ? Approfondissement du projet dans le cadre d?un marché AMO : montage Appel d?Offres ? Analyse offres-Etablissement marché ? Encadrement AMO ? Gestion marché-Interfaces élus-AMO-services techniques Communauté Urbaine et communaux ? relations EPF ? relations partenaires publics et privés ? Membre atelier travail ? COTECH- COPIL. La reconnaissance du niveau national confère de la légitimité au projet et simplifie d?autant l?affichage politique auprès des partenaires extérieurs. Limoges Métropole, témoignage recueilli lors du séminaire de restitution du 16 octobre 2019. 118 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 1 Limoges Métropole Site de l?entrée sud de Limoges ? rue de Toulouse Commune de Feytiat Ville de Limoges Localisation du périmètre de projet Fiche projet / Synthèse du travail de l?AMO REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 119 2 Limoges Métropole ? entrée sud Photographies du site de projet Sources : Limoges Métropole UN SECTEUR À FORTE PRÉDOMINANCE AUTOMOBILE, LAISSANT PEU DE PLACE AU PIÉTON - MAI 2017 DES BORDS DE ROUTE DÉLAISSÉS ET PEU AMÉNAGÉS, Y COMPRIS POUR LES VÉLOS - MAI 2017 L?ENTRÉE SUD DE LIMOGES, UNE ZONE COMMERCIALE BANALISÉE - MAI 2017 120 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 121 4 Zone d?activités Poursuivre la continuité de la zone d?activités de la Ribière jusqu?à la porte de Feytiat Eléments de repère sur le terrain au 1er juin 2010 Echangeur Voie ferrée Limoges Métropole ? entrée sud 1er schéma d?intentions de projet Source : dossier de candidature de Limoges Métropole 122 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES ? Le projet s?appuie sur un dialogue public - privé associant la CCI, l?APALS (association des entreprises du parc d?activités sud), l?association des Portes de Feytiat (association des entreprises) propriétaires fonciers, les grands employeurs du secteur (entreprise Legrand notamment) ainsi que le conseil de développement avec le collège des entreprises et la Clinique Chénieux, située à proximité immédiate du site de projet. Ce dialogue (via atelier de travail programmé) reste à consolider pour assurer la mise en oeuvre du projet. ? La maîtrise foncière du site, morcelé, constitue un enjeu fort pour la réalisation du projet. Une convention opérationnelle a été signée avec l?EPF. ? La collectivité a mis en place un périmètre d?attente pour un projet d?aménagement global (PAPAG) intégré au PLU et permettant de bloquer les mutations foncières sur le site de projet. Elle est toutefois confrontée à la pression des opérateurs. Insertion du projet Gouvernance du projet Faisabilité du projet Programmation et usages mixtes Stratégie de territoire ? Le site du projet est localisé dans un des espaces métropolitains dont la requalification s?inscrit en complémentarité avec la redynamisation du centre-ville. ? Cet objectif est intégré aux dispositions réglementaires des SCOT et des deux PLU, en cours de révision et bientôt arrêtés. ? La collectivité élabore un Schéma directeur d?aménagement commercial, afin de définir une vision politique partagée. Elle ne dispose pas de DAAC ou ni SDUC. ? Le périmètre de projet dispose d?un vocabulaire très autoroutier, marqué par une sur- représentation de la voiture. L?ambition du projet est de profiter des réflexions autour du PDU de Limoges pour réintégrer le périmètre aux systèmes de transport urbains. ? Le projet vise également à mieux intégrer la rivière de la Valoine dans le projet, notamment en la rendant visible, et de jouer avec la topographie des coteaux environnants pour disposer de points de vue sur les alentours. ? L?objectif est également de rénover et d?harmoniser le bâti, afin de donner davantage d?uniformité à ce secteur. Limoges Métropole ? entrée sud Présentation synthétique des intentions de projet ? Le projet vise à développer une mixité fonctionnelle sur le secteur. Le potentiel résidentiel du site est notamment à étudier en lien avec le marché local et le PLH. ? L?harmonisation et l?affinement de l?offre commerciale en sont également des objectifs clefs. ? L?accessibilité du site devrait être améliorée par des circulations douces et une desserte en transports en commun. 5 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 123 6 Limoges Métropole ? entrée sud Présentation de l?AMO retenue ? L?AMO recrutée avec le soutien financier de l?Etat pour accompagner Limoges Métropole dans son projet est un groupement constitué de : ? TED (Territoires économiques durables), société de conseil en urbanisme, mandataire du groupement, ? Adequation (programme et marchés immobiliers, animation), IngeETRAV (paramètres environnementaux et techniques), ETC (Ecomobilités, Territoires et Connexions) sur les aspects de mobilités, d?évaluation de l?espace public et des espaces circulés, et SAVILLE pour l?approche opérationnelle, tous co-traitants. ? Sa mission consistera à la définition d?un schéma directeur de restructuration de la zone commerciale située à l?entrée sud de Limoges pour une durée de 10 mois. ? 3 points principaux ont été réalisés dans le cadre de cette mission : ? Réinterroger le diagnostic existant et le compléter au besoin sur la dimension foncière, les enjeux logistiques, la connaissance des acteurs locaux et leur stratégie, et identifier les enjeux. Proposer des orientations pour favoriser une mixité d?usages et de fonctions, valorisant les opportunités et limitant les faiblesses du secteur, en cohérence avec les documents cadres. ? Etablir un préprogramme et trois scénarii qui répondent aux orientations stratégiques validées par la collectivité, à la fois sur le périmètre commercial maintenu et sur le foncier en mutation, accompagnés par une analyse multicritère. ? Développer le scénario préférentiel retenu en programme spatialisé global, un schéma directeur permettant de guider les investissements et de se traduire en OAP. Proposer des montages opérationnels et juridiques adaptés et cibler les partenariats potentiels 124 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 7 Limoges Métropole ? entrée sud 1 an d?accompagnement AU DÉPART : L?AVIS DU JURY DE REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE Le projet de restructuration commerciale et urbaine de l?entrée sud de Limoges est un projet stratégique qui bénéficie d?éléments de diagnostics clairs et d?une forte implication politique ; le projet constitue une véritable opportunité de restructurer l?entrée de ville et de l?inscrire dans la politique d?ensemble de la métropole. UN AN PLUS TARD : LE POINT DE VUE DE L?ETAT SUR LE PROJET ET SES ENSEIGNEMENTS « L?accompagnement national a permis la rencontre avec d?autres porteurs de projet des problématiques à la fois diverses et comparables. Les témoignages d?experts sont autant d?ouvertures et d?occasions de considérer l?expérience des autres acteurs. Les groupes de travail, en particulier, ont permis de prendre de la hauteur par rapport au projet.. » LE POINT DE VUE DU CEREMA, QUI A ÉGALEMENT ACCOMPAGNÉ LES PROJETS « Le projet concerne la mutation d?un secteur à dominante commerciale en forte perte d?attractivité, en périphérie de Limoges. La communauté d?agglomération et les communes concernées ont initié une démarche de mutation qui doit composer avec des acteurs différents (clinique, commerces, etc.) et avec un périmètre large. La révision des documents d?urbanisme et le PAPAG permettront d?élaborer des orientations de programmation mixte adaptées aux mutations traversées par ce secteur et tirant profit des pistes proposées par l?AMO retenue au cours de l?été 2019. » L?ECLAIRAGE PARTICULIEREMENT ATTENDU Comment recréer du lien et de l?attractivité dans un secteur périphérique, d?entrée de ville, marqué par une déprise commerciale et un vocabulaire routier ? LA PAROLE À LA COLLECTIVITÉ ACCOMPAGNÉE : QUEL BILAN FAITES-VOUS DU DISPOSITIF ? « L?appel à projets a permis d?attirer l?attention sur un secteur en forte difficulté, qui est pourtant un secteur stratégique puisque d?entrée ville. Le dispositif est un outil qui vient s?ajouter aux autres outils dont bénéficient la métropole (territoire d?industrie, Action Coeur de Ville) ; l?enjeu est bien de les additionner pour en tirer une stratégie de l?aménagement qui soit cohérente à l?échelle de la métropole. L?expertise récoltée lors de ces séminaires est une ressource précieuse qui donne corps à la dimension partenariale de la démarche. La reconnaissance du niveau national confère de la légitimité au projet et simplifie d?autant l?affichage politique auprès des partenaires extérieurs. » REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 125 Pô le a m én ag em en t e t d év el op pe m en t s oc ia l, di re ct io n du d év el op pe m en t te rr ito ria l e t a m én ag em en t d e l?e sp ac e la z on e co m m er ci al e sit ué e à P r é s e n t a t i o n d e s s c é n a r i o s C o m i t é d e p i l o t a g e d u 1 3 D é c e m b r e 2 0 1 9 D o c u m e n t p r é p a r a t o i r e in ge E T R A V M iss io n d' as sis ta nc e à m aî tr ise d 'o uv ra ge (A M O ) p ou r l a dé fin iti on d ?u n sc hé m a di re ct eu r d e re st ru ct ur at io n de l?e nt ré e Su d de L IM O G ES 126 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 127 M iss io n d' as sis ta nc e à m aî tr ise d 'o uv ra ge (A M O ) p ou r l a dé fin iti on d ?u n sc hé m a di re ct eu r d e re st ru ct ur at io n de la zo ne co m m er ci al e sit ué e à l?e nt ré e Su d de LI M O GE S Li m og es M ét ro po le Le s a pp or ts d u di ag no st ic Sc én ar io s ? Co m ité d e pi lo ta ge n °2 ? 1 3 dé ce m br e 20 19 ? Éq ui pe : t? e? d ? Ad éq ua tio n ? ET C m ob ili té s ? In ge ?E tr av ? S av ill e 3 U ne zo ne q ui b én éf ic ie d ?a to ut s c er ta in s Fa ub ou rg s Pô le S ai nt ?L az ar e Zo ne d e M ag ré Ro m an et Cl in iq ue C hé ni eu x Go lf Va lo in e ? U n ac cè s a u ré se au ro ut ie r s tr uc tu ra nt d e l?a ire u rb ai ne ? U ne si tu at io n « ur ba in e » qu i i nd ui t u n po sit io nn em en t di ffé re nt d es a ut re s Z A de la M ét ro po le ? De s e xt er na lit és v al or isa nt es , m êm e si pa s t ou jo ur s ac ce ss ib le s d ep ui s l a zo ne ? De s q ua lit és sp at ia le s e t p ay sa gè re s q ui s? im po se nt , m êm e s i pa s t ou jo ur s m ise s e n va le ur ? U ne zo ne b ie n éq ui pé e et fo nc tio nn el le p ou r d iv er se s ac tiv ité s ? U ne zo ne o ù le s u sa ge rs so nt sa tis fa its Co te au x 128 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES M iss io n d' as sis ta nc e à m aî tr ise d 'o uv ra ge (A M O ) p ou r l a dé fin iti on d ?u n sc hé m a di re ct eu r d e re st ru ct ur at io n de la zo ne co m m er ci al e sit ué e à l?e nt ré e Su d de LI M O GE S Li m og es M ét ro po le Le s a pp or ts d u di ag no st ic Sc én ar io s ? Co m ité d e pi lo ta ge n °2 ? 1 3 dé ce m br e 20 19 ? Éq ui pe : t? e? d ? Ad éq ua tio n ? ET C m ob ili té s ? In ge ?E tr av ? S av ill e 4 M ai s u ne zo ne q ui c om po rt e ég al em en t d es ha nd ic ap s ? U ne ru e de T ou lo us e qu i c om po rt e de s s éq ue nc es p ay sa gè re s pa s t ou jo ur s q ua lit at iv es ? U ne a m bi an ce e t u n fo nc tio nn em en t e nc or e tr ès « ro ut ie r » , al or s q ue le s f lu x ne le ju st ifi en t p lu s ? U n m ai lla ge p ié to nn ie r p eu d év el op pé (t ai lle d es e m pr ise s, re lie f, am én ag em en ts d isc on tin us ? ) ? U ne p re ss io n su r l es e sp ac es n at ur el s ? De v as te s e sp ac es im pe rm éa bi lis és , p ar ki ng s, vo iri e ? La V al oi ne p eu v isi bl e et so us p re ss io n ur ba in e ? U n co nt ex te é co no m iq ue q ui a a pp or té d e la v ol at ili té su r l e se ct eu r : D ?im po rt an te s f ric he s ? U ne te nd an ce à la d év al or isa tio n, D es a m én ag em en ts q ui se dé gr ad en t, U n bâ ti qu i p eu t s e dé gr ad er e nc or e s?i l n ?e st p as o cc up é REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 129 Sc én ar io s ? Co m ité d e pi lo ta ge n °2 ? 1 3 dé ce m br e 20 19 ? Éq ui pe : t? e? d ? Ad éq ua tio n ? ET C m ob ili té s ? In ge ?E tr av ? S av ill e 5 M iss io n d' as sis ta nc e à m aî tr ise d 'o uv ra ge (A M O ) p ou r l a dé fin iti on d ?u n sc hé m a di re ct eu r d e re st ru ct ur at io n de la zo ne co m m er ci al e sit ué e à l?e nt ré e Su d de LI M O GE S Li m og es M ét ro po le Le c on te xt e de m ut at io n M ar ch é de l? im m ob ili er ? U n m ar ch é de l? im m ob ili er p eu dy na m iq ue , ? M ai s d es se ct eu rs p lu s p or te ur s q ue d? au tr es : Le c om m er ce , l es lo ca ux d ?a ct iv ité e t l?i m m ob ili er d e lo isi rs so nt le s s eg m en ts q ui pr és en te nt le n iv ea u d? in té rê t l e pl us im po rt an t su r l e pé rim èt re ? U ne m ix ité n éc es sa ire e t s ou ha ité e ? M ai s u ne m as se c rit iq ue à a tt ei nd re po ur l? éq ui lib re e t l a lis ib ili té d u pr oj et 130 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES Sc én ar io s ? Co m ité d e pi lo ta ge n °2 ? 1 3 dé ce m br e 20 19 ? Éq ui pe : t? e? d ? Ad éq ua tio n ? ET C m ob ili té s ? In ge ?E tr av ? S av ill e 6 M iss io n d' as sis ta nc e à m aî tr ise d 'o uv ra ge (A M O ) p ou r l a dé fin iti on d ?u n sc hé m a di re ct eu r d e re st ru ct ur at io n de la zo ne co m m er ci al e sit ué e à l?e nt ré e Su d de LI M O GE S Li m og es M ét ro po le Le c on te xt e de m ut at io n Le s m ar ge s d e m an oe uv re su r l e si te La ru e de T ou lo us e Fo nc ie r p riv é : U n po te nt ie l d e 18 h a ? U ne ru e de T ou lo us e qu i n ?e st pl us u ne e nt ré e de v ill e ? Q ui p ré se nt e un fo rt po te nt ie l de ré in ve st iss em en t ( us ag es , pa ys ag e, im ag e) Bo ul ev ar d Je an Ja ur ès à B ou lo gn e? Bi lla nc ou rt : 1 7m ? 2x 1 vo ie ? 1 5 00 0 vé h/ j Ro ut e de T ou lo us e à Li m og es 25 m ? 2x 2 vo ie s ? 1 0 00 0 vé h/ j ? 12 h a d? es pa ce s s an s a ct iv ité s au jo ur d? hu i ? 6, 5 ha d ?e sp ac es q ui ap pe lle nt u ne re co nf ig ur at io n (im ag e, o pt im isa tio n de l? es pa ce ) Av en ue D el at tr e de Ta ss ig ny 15 0 00 v éh ic ul es /j ou r Ru e de F ey tia t 13 0 00 vé hi cu le s/ jo ur Ru e de T ou lo us e ? d e 10 0 00 vé hi cu le s/ jo ur Bo ul ev ar d de la V al oi ne 21 0 00 v éh ic ul es /j ou r D7 04 17 0 00 vé hi cu le s/ jo ur To ta l 18 2 79 4 m ² Su rf ac e po te nt ie l d e re co nf ig ur at io n 64 1 82 m ² Su rf ac e fo nc ie r sa ns a ct iv ité s 10 9 10 2 m ² Su rf ac e te rr ai n nu 9 51 0 m ² REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 131 Sc én ar io s ? Co m ité d e pi lo ta ge n °2 ? 1 3 dé ce m br e 20 19 ? Éq ui pe : t? e? d ? Ad éq ua tio n ? ET C m ob ili té s ? In ge ?E tr av ? S av ill e 7 M iss io n d' as sis ta nc e à m aî tr ise d 'o uv ra ge (A M O ) p ou r l a dé fin iti on d ?u n sc hé m a di re ct eu r d e re st ru ct ur at io n de la zo ne co m m er ci al e sit ué e à l?e nt ré e Su d de LI M O GE S Li m og es M ét ro po le Le c on te xt e de m ut at io n Le p ro je t « c oe ur d e vi lle » De s p ro je ts e t d es m ut ab ili té s p ro ch es q ui a ur on t d es ef fe ts su r l e pr oj et Le S CO T 20 30 Le s r iv es d e Vi en ne La v al lé e de l? Au ze tt e Et ud e fo nc iè re E PF Le s e sp ac es m ut ab le s d u Po nt ei x 11 ha + 2, 3 ha E RD F La v al lé e de la V al oi ne , l e ha m ea u du C ha ze au e t l a fo nt ai ne S ai nt ? M ar tia l, pr ot ég és p ar l? AV AP à Fe yt ia t 132 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES Sc én ar io s ? Co m ité d e pi lo ta ge n °2 ? 1 3 dé ce m br e 20 19 ? Éq ui pe : t? e? d ? Ad éq ua tio n ? ET C m ob ili té s ? In ge ?E tr av ? S av ill e 8 M iss io n d' as sis ta nc e à m aî tr ise d 'o uv ra ge (A M O ) p ou r l a dé fin iti on d ?u n sc hé m a di re ct eu r d e re st ru ct ur at io n de la zo ne co m m er ci al e sit ué e à l?e nt ré e Su d de LI M O GE S Li m og es M ét ro po le Ca dr ag e pr og ra m m at iq ue L es t ro is g ra nd es o ri en ta ti on s po ur l e de ve ni r du s ec te ur q ui o nt é té « t es té es » « U ne zo ne d ?a ct iv ité a tt ra ct iv e po ur re nf or ce r l e sy st èm e éc on om iq ue d e la M ét ro po le e t d iv er si fie r l ?e m pl oi » Pr in ci pe : L e pr oj et m et à p ro fit le s q ua lit és sp éc ifi qu es d u se ct eu r p ou r r ed év el op pe r d es a ct iv ité s pr od uc tiv es e t l og ist iq ue s e n zo ne u rb ai ne Po in ts fa ib le s: L e fo nc ie r s e tr ou ve m oi ns v al or isé q ue p ou r d es p ro gr am m es , u n re no uv el le m en t d es fr ic he s pl us o u pl us c ou te ux p ou r l a co lle ct iv ité , d iff ic ul té s à re va lo ris er g lo ba le m en t l e se ct eu r, co nc ur re nc e de s zo ne s e n ex te ns io n O rie nt at io ns re te nu es : Re ch er ch e de p ro gr am m e éc on om iq ue s à v al eu r a jo ut ée , m ai nt en ir le p ro gr am m e ar tis an al ré po nd an t à u ne d em an de , i de nt ifi er le s s ec te ur s o ù l?a ct iv ité p eu t o u do it êt re p ré se rv ée o u re no uv el ée « U n éq ui pe m en t m ét ro po lit ai n ar tic ul an t n at ur e, lo is ir, e t to ur is m e » Pr in ci pe : L e pr oj et p re nd a ct e du d éc lin d es se ct eu rs é co no m iq ue s « tr ad iti on ne ls » de la zo ne e t c ha ng e ra di ca le m en t l ?im ag e et la v oc at io n du se ct eu r. Il pr op os e d? am pl ifi er la v oc at io n de L oi sir d an s l e pr ol on ge m en t d u Go lf po ur c ré er u ne p ol ar ité à l? éc he lle d e l?a gg lo m ér at io n. Il p ro fit e de la si tu at io n du sit e po ur a pp or te r u ne im ag e fo rt e de n at ur e en v ill e. Po in ts fa ib le s: L ?a gg lo m ér at io n es t d éj à tr ès é qu ip ée e t a p ro cé dé à b ea uc ou p d? in ve st iss em en ts e n la m at iè re ré ce m m en t. Le s b es oi ns id en tif ié s n e se m bl en t p as su ffi sa nt s r en ou ve le r l e sit e. C e sc én ar io re qu ie rt u ne in te rv en tio n fo rt e de la co lle ct iv ité e t e st c er ta in em en t t rè s c ou te ux . O rie nt at io ns re te nu es : Va lo ris at io n du si te p ar le v ég ét al e n s? ap pu ya nt su r l?e xi st an t, un é qu ip em en t s po rt if ac ce ss ib le a ux u sa ge rs d e la zo ne , d es ré se rv es po ur u n éq ui pe m en t d ?é ch el le m ét ro po lit ai ne ? « U ne zo ne c om m er ci al e qu i r en d de s s er vi ce s a u ce nt re » Pr in ci pe : D? un c ot é la zo ne p re nd a ct e de so n ca ra ct èr e co m m er ci al e t c he rc he à le c on so lid er p ou r n e pa s d ev en ir la fr ic he d e de m ai n, D ?u n au tr e co té , l a zo ne pr of ite d e sa si tu at io n ur ba in e po ur d év el op pe r d es a ct iv ité s s up po rt s a ux co m m er ce s e t é qu ip em en ts d u ce nt re ?v ill e Po in ts fa ib le s : D iff ic ul té à m ai tr ise r l e ty pe d e co m m er ce e t d on c ris qu e de co nc ur re nc e av ec le c en tr e? vi lle , l e re no uv ea u co m m er ci al d e la zo ne p eu t gé né re r d ?a ut re s f ric he s a ill eu rs , r éd uc tio n de la p la ce d es a ct iv ité s p ro du ct iv es en v ill e O rie nt at io ns re te nu es : N e pa s é ca rt er la v oc at io n co m m er ci al e po ur re m et tr e le si te d an s u n cy cl e de v al or isa tio n (fo nc iè re ), m ai s a ffi ne r c e qu e se ra it un pr og ra m m e no n co nc ur re nt ie l p ou r l e ce nt re ?v ill e et v ér ifi er l? op po rt un ité d e dé ve lo pp er d es se rv ic es p ou r l es c om m er ce s d u ce nt re REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 133 Sc én ar io s ? Co m ité d e pi lo ta ge n °2 ? 1 3 dé ce m br e 20 19 ? Éq ui pe : t? e? d ? Ad éq ua tio n ? ET C m ob ili té s ? In ge ?E tr av ? S av ill e 9 M iss io n d' as sis ta nc e à m aî tr ise d 'o uv ra ge (A M O ) p ou r l a dé fin iti on d ?u n sc hé m a di re ct eu r d e re st ru ct ur at io n de la zo ne co m m er ci al e sit ué e à l?e nt ré e Su d de LI M O GE S Li m og es M ét ro po le Ca dr ag e pr og ra m m at iq ue Ac tiv ité s a rt is an al es e t a ct iv ité s p ro du ct iv es ? Re te ni r l es a ct iv ité s p ro du ct iv es e n zo ne u rb ai ne (r en fo rc em en t éc os ys tè m e) ? U ne o ffr e po ur le s a ct iv ité s q ui n e pe uv en t r es te r d an s l e ce nt re m ai s so uh ai te nt p ro fit er d es a to ut s d ?u ne zo ne u rb ai ne ? Fa ire le li en a ve c l es a ct iv ité s B TP p ré se nt es su r l e si te e t p ou rq uo i p as le s co m m er ce s d ?é qu ip em en t d e la m ai so n. ? U ne th ém at iq ue ré no va tio n et é co co ns tr uc tio n, ci bl e pr of es si on ne ls e t/ ou pa rt ic ul ie rs ? Pr og ra m m e : ? 1 0. 00 0 m ² d e su rf ac es a rt is an al es m od ul ab le s ( su rf ac es ) ? + 1 5 00 0 m ² b ât i d ?a ct iv ité m ut ab le id en tif ié d an s l a zo ne d e M ag ré ?R om an et Ex em pl e Ec ch ob lo cs F lo ira c ( 33 ) : F in an ciè re D uv al ? Re ve l'A rc hi Su rf ac e de p la nc he r 1 3. 00 0 m ², bl oc s d e 25 0 à 10 00 m ² e t a u? de là m od ul ab le s, Em pr ise fo nc iè re : +/ ? 3 ,5 ha , e nv . 4 0c el lu le s Ac tio ns : ? Id en tif ie r d es e nt re pr ise s p ro du ct iv es re ch er ch an t u ne lo ca lis at io n ur ba in e ? Id en tif ie r l e fo nc ie r m ut ab le su r u ne zo ne é la rg ie (f au bo ur gs e t M ag ré ? Ro m an et ) ? Tr av ai lle r à u n m ise e n vi sib ili té d e ce s d isp on ib ili té s s i c on fir m é ? Tr av ai lle r s ur le ry th m e de li bé ra tio n du fo nc ie r d ?a ct iv ité s e n e xt en sio n ? Ga rd er u ne v ei lle su r l es b es oi ns e n se rv ic es p ou r s ui vr e la d en sif ic at io n de la zo ne e t v ei lle r à c on se rv er so n at tr ac tiv ité D év el op pe m en t d? un e of fr e d? ac tiv ité s m od ul ab le s 134 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES Sc én ar io s ? Co m ité d e pi lo ta ge n °2 ? 1 3 dé ce m br e 20 19 ? Éq ui pe : t? e? d ? Ad éq ua tio n ? ET C m ob ili té s ? In ge ?E tr av ? S av ill e 10 M iss io n d' as sis ta nc e à m aî tr ise d 'o uv ra ge (A M O ) p ou r l a dé fin iti on d ?u n sc hé m a di re ct eu r d e re st ru ct ur at io n de la zo ne co m m er ci al e sit ué e à l?e nt ré e Su d de LI M O GE S Li m og es M ét ro po le Ca dr ag e pr og ra m m at iq ue Pa rc d es M ou lin s à S oi ss on M ar ke t p la ce e n No rm an di e Co m m er ce s/ M ar ke t p la ce ? Tr av ai lle r l a pr og ra m m at io n co m m er ci al e de m an iè re p lu s d yn am iq ue po ur co nf or te r l e ce nt re e t l a pé rip hé rie d an s u n m êm e te m ps ? Co nf or te r l es co m m er ce s d éj à pr és en ts su r l e se ct eu r d u Fo ru m e t p lu s la rg em en t à F ey tia t Pr og ra m m e : ? 10 0 00 m ² d e ce llu le s c om m er ci al es , d es su rf ac es tr op im po rt an te s p ou r l e ce nt re (p lu s d e 20 0, v oi r 5 00 m ² e t a u? de là ) ? U ne M ar ke t p la ce p ou r l ?a ni m at io n co m m er ci al e Li m ou ge au de Es pa ce d e ve nt e vi rt ue l, ac tu al ité d es p ro du its , r en vo ie v er s l es d iff ér en ts sit es p hy siq ue s, lo gi st iq ue e nt re le s s ite s? ? U ne th ém at iq ue M ai so n, ré no va tio n, sa nt é (a da pt at io n) Ac tio ns : ? Tr av ai lle r a ve c la fé dé ra tio n de s c om m er ça nt s p ou r é va lu er le s b es oi ns ? ? U n di ag no st ic sp éc ifi qu e da ns le c ad re d e l?a ct io n coe ur d e vi lle ? ? M aî tr ise fo nc iè re p ou r p ou vo ir ci bl er le ty pe d e co m m er ce s c ho isi s d e m an iè re à te ni r l es o bj ec tif s C oe ur ?d e? Vi lle ? U n dé ve lo pp em en t co m m er ci al m ul ti si te s et m ul ti ac te ur s p ou r u ne é co no m ie e t d es te rr it oi re s pl us ro bu st es REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 135 Sc én ar io s ? Co m ité d e pi lo ta ge n °2 ? 1 3 dé ce m br e 20 19 ? Éq ui pe : t? e? d ? Ad éq ua tio n ? ET C m ob ili té s ? In ge ?E tr av ? S av ill e 11 M iss io n d' as sis ta nc e à m aî tr ise d 'o uv ra ge (A M O ) p ou r l a dé fin iti on d ?u n sc hé m a di re ct eu r d e re st ru ct ur at io n de la zo ne co m m er ci al e sit ué e à l?e nt ré e Su d de LI M O GE S Li m og es M ét ro po le Ca dr ag e pr og ra m m at iq ue Pr og ra m m at io n lo gi st iq ue /s to ck ag e dé po rt é/ se rv ic es ? Fa ire d u se ct eu r d e la ru e de T ou lo us e un e sp ac e au se rv ic e de l?é co no m ie m ét ro po lit ai ne e t d es co m m er ce s d u ce nt re ?v ill e en pa rt ic ul ie r ? Ti re r p ar ti de la si tu at io n de la zo ne à la fo is p ro ch e du c en tr e e t pr oc he d e l?A 20 Pr og ra m m e : ? U n pe tit c en tr e de d ist rib ut io n ur ba in e ? 15 0 00 m ² d ?e sp ac es d e st oc ka ge a ve c qu ai s d e ch ar ge m en t/ dé ch ar ge m en t ( gr os sis te s, tr an sp or te ur s l oc au x, o u au tr es o pé ra te ur s) Ac tio ns : ? Re nc on tr er d es tr an sp or te ur s/ op ér at eu rs d e lo gi st iq ue u rb ai ne , no ta m m en t d er ni er k ilo m èt re , ? Fa ire le li en a ve c la m ar ke t p la ce e t l e pr og ra m m e co m m er ci al ? Fa ire le li en a ve c l e pr og ra m m e ar tis an al e t l e th ém at iq ue B TP /é co ? co ns tr uc tio n Ur by , c ?e st u n di sp os iti f g lo ba l d e lo gi st iq ue u rb ai ne re po sa nt su r l a m ut ua lis at io n et l? op tim isa tio n de s l iv ra iso ns . A p ar tir d e pl us ie ur s s ite s e n vi lle , U rb y pr op os e de s s er vi ce s d e st oc ka ge e t d e liv ra iso n ur ba in e au x tr an sp or te ur s, m es sa ge rs , c om m er ça nt s, ar tis an s, co lle ct iv ité s, en tr ep ris es e t pa rt ic ul ie rs , e n ut ili sa nt d es v éh ic ul es à fa ib le n iv ea u d? ém iss io ns e t d es v él os . CM DU L ill e Bâ tim en t « N ou Ga » , e x At la s, au jo ur d' hu i F or d O xi pi o : d er ni er k m e t s to ck ag e dé po rt é D es o pé ra te ur s po ur fa ir e le li en e nt re le s di ff ér en ts pr og ra m m es e t l es d iff ér en ts s ite s 136 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES Sc én ar io s ? Co m ité d e pi lo ta ge n °2 ? 1 3 dé ce m br e 20 19 ? Éq ui pe : t? e? d ? Ad éq ua tio n ? ET C m ob ili té s ? In ge ?E tr av ? S av ill e 12 M iss io n d' as sis ta nc e à m aî tr ise d 'o uv ra ge (A M O ) p ou r l a dé fin iti on d ?u n sc hé m a di re ct eu r d e re st ru ct ur at io n de la zo ne co m m er ci al e sit ué e à l?e nt ré e Su d de LI M O GE S Li m og es M ét ro po le Ca dr ag e pr og ra m m at iq ue Éq ui pe m en ts sp or ts , l oi si rs , d ét en te ? Va lo ris er la zo ne e n m et ta nt e n va le ur u n po te nt ie l v ég ét al q ui fa it co ns en su s ? O ffr ir de s e sp ac es d e dé te nt es p ou r l es Z A et p lu s l ar ge m en t l es lim ou ge au ds ? M et tr e en sc èn e le s r el ie fs e t t al us p ou r q u? ils c om po se nt u n dé co r un iq ue Gy m na se m ul tis po rt s Pa rc ou rs sa nt é Pr og ra m m e : ? U n gy m na se ? U n pa rc ou rs d e sa nt é pa ys ag er su r l es e sp ac es re co nq ui s d e la ru e de To ul ou se e t/ ou d e se s a bo rd s n on c on st ru ct ib le s ? Po ss ib ili té d ?a cc ue ill ir un é qu ip em en t s po rt if d? en ve rg ur e m ét ro po lit ai ne Ac tio ns : ? Tr av ai lle r l a pe rm éa bi lit é du G ol f e t l ?a cc ès a ux é qu ip em en ts ex ist an ts (p hy siq ue e t a cc ès p ub lic Z A) ? Pr éc ise r l es b es oi ns e t l es o pp or tu ni té s d e pr og ra m m es sp or tif s ? Le c as é ch éa nt , r és er ve r d u fo nc ie r p ou r 1 o u 2 éq ui pe m en ts ? Pr év oi r d es O AP p ou r m aî tr ise r l ?a m bi an ce p ay sa gè re e t l a bi od iv er sit é en ca s d e no n m aî tr ise fo nc iè re p ar la co lle ct iv ité At el ie r n at io na l « Te rr ito ire s é co no m iq ue s» R D 14 , Fr an ço is Le cle rc q, a rc hi te ct e? ur ba ni st e, m an da ta ire de l? éq ui pe ?p ro je t, Fr an ck P oi rie r, pa ys ag ist e, a ge nc e BA SE U ne r ue d e To ul ou se q ui a ss um e so n rô le d an s la tr am e ve rt e lim ou ge au de U ne z on e d? ac tiv ité s qu i p re nd s so in d e se s us ag er s REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 137 M iss io n d' as sis ta nc e à m aî tr ise d 'o uv ra ge (A M O ) p ou r l a dé fin iti on d ?u n sc hé m a di re ct eu r d e re st ru ct ur at io n de la zo ne co m m er ci al e sit ué e à l?e nt ré e Su d de LI M O GE S Li m og es M ét ro po le Es pa ce s pu bl ic s Ca dr ag e pr og ra m m at iq ue Sc én ar io s ? Co m ité d e pi lo ta ge n °2 ? 1 3 dé ce m br e 20 19 ? Éq ui pe : t? e? d ? Ad éq ua tio n ? ET C m ob ili té s ? In ge ?E tr av ? S av ill e 26 Le se ct eu r d e la ru e de T ou lo us e Pa rk in g m ut ua lis é ? Au gm en te r l e m ai lla ge p ié to ns d an s l es tis su s p ou r d es ra ba tt em en ts p lu s e ffi ca ce s ve rs le s p ol ar ité s l oc al es ? Pl ai ne d es sp or ts ? Pô le Sa in t?L az ar e ? Co m m er ce s d e l?a ve nu e du g én ér al V al in ? Ab or ds d e la V al oi ne ? Pr op os er u n es pa ce d e st at io nn em en t m ut ua lis ab le e n coe ur d ?il ot ? O rg an is er le s i m pl an ta tio ns b ât ie s e t l es pe rs pe ct iv es d e la ru e de T ou lo us e ? Am pl ifi er la p ré se nc e du v ég ét al s ur la ru e de T ou lo us e et d an s l es p ar ce lle s ? G ér er le s e au x pl uv ia le s e n am on t d e la Va lo in e 138 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES M iss io n d' as sis ta nc e à m aî tr ise d 'o uv ra ge (A M O ) p ou r l a dé fin iti on d ?u n sc hé m a di re ct eu r d e re st ru ct ur at io n de la zo ne co m m er ci al e sit ué e à l?e nt ré e Su d de LI M O GE S Li m og es M ét ro po le Es pa ce s pu bl ic s Ca dr ag e pr og ra m m at iq ue Sc én ar io s ? Co m ité d e pi lo ta ge n °2 ? 1 3 dé ce m br e 20 19 ? Éq ui pe : t? e? d ? Ad éq ua tio n ? ET C m ob ili té s ? In ge ?E tr av ? S av ill e 27 La ru e de T ou lo us e Co up e ac tu el le Co up e po ss ib le à te rm e Am én ag em en t c om pl et TC SP à p ré vo ir en am on t Re ?v er di ss em en t, m ob ili er lé ge r Ex em pl e de c ou pe a lte rn at iv e à la re qu al ifi ca tio n co m pl èt e 11 m èt re s r éa m én ag és « lé gè re m en t » TC SP p os si bl e à te rm e REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 139 Re pe ns er la p ér ip hé rie c om m er ci al e Re qu al ifi ca tio n En tr ée S ud d e Li m og es CO PI L du 1 3/ 12 /2 01 9 Dé ci si on s p ris es su r l es C ad ra ge s P ro gr am m at iq ue s p ro po sé s p ar l? AM O Ca dr ag e pr og ra m m at iq ue « A ct iv ité s a rt is an al es e t a ct iv ité s p ro du ct iv es » Ac co rd p ou r c on se rv er c et te o rie nt at io n m ai s : ? s? in té gr er d an s u n ca dr e pl us g lo ba l a ve c de s z on es d ?a ct iv ité s p ro ch es e n m ut at io n (e x : P on te ix ), ? fa ire le li en a ve c le s a ct iv ité s p ré se nt es su r l e sit e (t hé m at iq ue sa nt é) . Ca dr ag e « Co m m er ce s/ M ar ke t p la ce » Ac co rd à la c on di tio n de n e pa s a ug m en te r l es su rf ac es co m m er ci al es e xi st an te s s ur le p ér im èt re e t : ? ne p as c on cu rr en ce r l ?a ct io n coe ur d e vi lle ? pr en dr e en c om pt e le s d yn am iq ue s s up ra (e x : z on es c om m er ci al es d e Bo iss eu il? Le V ig en , F am ily V ill ag e. .) ? ét ud ie r u ne n ou ve lle a rm at ur e co m m er ci al e pr iv ilé gi an t l es fa ça de s v isi bl es (p ar e xe m pl e au su d de l? av en ue d u Po nt ei x) e t p er m et ta nt u ne é vo lu tio n de s au tr es a ct iv ité s e xi st an te s ( no ta m m en t s ur îl ot E la nc ia ) Ca dr ag e pr og ra m m at iq ue « p ro gr am m at io n lo gi st iq ue / st oc ka ge d ép or té /s er vi ce s » ? Ac co rd so us ré se rv e qu e l?o ffr e so it dé di ée à u n so ut ie n au x co m m er ce s d u ce nt re ?v ill e Ca dr ag e pr og ra m m at iq ue « E qu ip em en ts sp or ts , l oi si rs , d ét en te » ? O rie nt at io n no n re te nu e, m ai s a cc or d po ur é tu di er la p or os ité d u go lf am él io ra nt le s c on ne xi on s v er s l e pô le sp or tif d e sa in t L az ar e ai ns i q ue le s v al lé es d e la V al oi ne e t d e l?A uz et te . Ca dr ag e pr og ra m m at iq ue « O pé ra tio n m ix te /l og em en ts à lo ng te rm e » ? Pa s d e vo lo nt é d? in sc rir e un e op ér at io n de lo ge m en ts su r l e pé rim èt re é la rg ie Ca dr ag e pr og ra m m at iq ue « E sp ac es p ub lic s » ? Pa s d e vo lo nt é à co ur t o u m oy en te rm e d? in sc rir e le T CS P ro ut e de T ou lo us e, m ai s p ré se rv er d es p os sib ili té s a u lo ng te rm e. ? Sa isi r l ?o pp or tu ni té d ?u ne re qu al ifi ca tio n de la ro ut e de T ou lo us e po ur v al or ise r l e fo nc ie r a tt en an t e t r en dr e po ss ib le la c ré at io n d? un fr on t b ât i. Su ite s à d on ne r L? AM O ré di ge ra p ou r f in ja nv ie r 2 02 0, u ne n ot e d? or ie nt at io n re pr en an t l es c ad ra ge s p ro gr am m at iq ue s r et en us La p ha se 3 d e la m iss io n AM O « S cé na rio « p ré fé re nt ie l » e st m ise e n st an d? by , e t s er a ré ac tiv ée e n av ril 2 02 0, a pr ès q ue la n ou ve lle g ou ve rn an ce d e l?E PC I s oi t in st al lé e. 140 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 1 Métropole Aix Marseille Provence Projet Littoral de l?Etang de Vaïne Rognac Vitrolles Etang de Vaïne Etang de Berre Localisation du périmètre de projet Fiche projet REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 141 142 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES ? Les documents de planification existants (deux SCOT et deux PLU) rentrent en résonance avec le projet de requalification- revalorisation du secteur. Dans le cadre de l?élaboration du PLUi du Pays d?Aix, une OAP d?intention non contraignante sera proposée pour le secteur de Vitrolles sur la base du travail des agences Métropole Aix Marseille Provence - Site de la RD113 Présentation des intentions de projet ? Une enquête foncière livrée au 1er semestre 2020 a confirmé la relative dureté foncière du secteur, bien qu?hétérogène. ? Les Maires de Rognac et de Vitrolles ont exprimé lors du dernier Copil la volonté d?engager un processus permettant à ce secteur d?évoluer de manière plus qualitative à terme. ? Si la programmation n?est pas encore définie, une certaine évidence s?impose sur l?installation d?activités de loisirs en rapport avec le littoral. ? La place de l?habitat dans ce secteur n?est pas encore tranchée. So ur ce : M ét ro po le A ix M ar se ille P ro ve nc e ? Le paysage reste déqualifié et encore malmené par certains occupants et usagers qui n'en perçoivent pas toujours les qualités. L'affirmation publique d'une volonté de requalification (encore à venir) participera-t-elle à changer les regards des acteurs et usagers du site ? Le secteur est régi par l'application de la « loi littoral ». Son application et les marges de manoeuvre pour une restructuration du secteur restent à définir de façon itérative. ? La valorisation du paysage (berges de l'étang, plateau) constitue donc un élément structurant de la réponse à l'appel à projets, bien présent pour les techniciens, accompagnés par les agences d'urbanisme et les conseils de l'Etat. Le temps nécessaire à l'affirmation d'une stratégie politique est propice pour renforcer cette perception paysagère du site et de son potentiel. Insertion du projet Gouvernance du projet Faisabilité du projet Programmation et usages mixtes Stratégie de territoire 3 ? Le projet est impulsé par un COPIL dirigé par les maires de Rognac et de Vitrolles avec la participation de agents la Métropole, de la DDTM et des agences d'urbanisme ? Un travail technique partenarial a été mis en oeuvre, intégrant notamment des visites de site régulières pour partager la connaissance et l'appréciation du secteur. ? Le dialogue public-privé reste à définir REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 143 Métropole Aix Marseille Provence - Site de la RD113 Présentation des enjeux et intentions de projet So ur ce : M ét ro po le A ix M ar se ille P ro ve nc e 144 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES Métropole Aix Marseille Provence - Site de la RD113 Présentation des intentions de projet So ur ce : M ét ro po le A ix M ar se ille P ro ve nc e REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 145 6 L?ETANG DE BERRE, VISIBLE UNIQUEMENT EN S?ÉLOIGNANT DU SECTEUR DE LA RD 113 - OCTOBRE 2018 LA RD 113 À ÉCHELLE PIÉTON, TÉMOIGNAGE DE LA PRÉDOMINANCE DE LA VOITURE SUR CE LINÉAIRE COMMERCIAL - OCTOBRE 2018 LA RD 113, UN SECTEUR PRÉSENTANT PEU D?AMÉNITÉS - OCTOBRE 2018 Métropole Aix Marseille Provence - Site de la RD113 Photographies du site de projet Source : Parim age Source : Parim age Source : Parim age 146 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 7 Métropole Aix Marseille Provence - Site de la RD113 Etat d?avancement du projet ASSISTANCE À MAÎTRISE D?OUVRAGE ? Recrutement ? L?AMO n?a pas été à ce jour désigné. ? Principales actions demandées ? Le dossier de candidature à l?appel à projets comprenait les principales actions qui pourraient être confiées à l?AMO : ?Mener l?enquête foncière et immobilière (analyse de la propriété foncière, analyse l?occupation, étude de marché, stratégie foncière) et de l?étude de positionnement économique (caractérisation des propriétaires et des entreprises, etc). ?Mener l?étude de capacité (diagnostic du contexte urbain, environnemental et réglementaire et définition des enjeux, proposition de scénarii d?aménagement et élaboration d?un schéma directeur, etc.). ? Principales actions réalisées ? L?enquête foncière et immobilière a été réalisée ? Un premier diagnostic paysager a été réalisé ? Les agences d?urbanisme (AGAM et AUPA) ont élaboré conjointement un document de référence qui synthétise les premiers enjeux mis en évidence par les études et développe les orientations des Maires pour le secteur, dans l?optique de cadrer les attendus de l?élaboration du futur Plan guide. Le document de référence propose des hypothèses mobilisables pour l?élaboration du projet d?aménagement. ? La DGA Mobilité Déplacements Transport Espace public et Voirie pilote l?élaboration d?une étude d?accessibilité du secteur aéroportuaire élargi qui doit aboutir à la fin du 1er trimestre 2020 par la présentation d?un schéma des déplacements multimodes. Plusieurs corridors sont étudiés dont le corridor Nord qui correspond à l?axe Nord/Sud constitué par la RD113 et la RD20. REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 147 8 AU DÉPART : L?AVIS DU JURY DE REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE Le projet visant à requalifier la zone commerciale en perte d?attractivité située sur le site de la RD 113, et de la reconnecter à l?étang de Berre, a été retenu pour son caractère ambitieux et son potentiel effet d?entrainement. Il bénéficiait d?un portage politique conjoint nouveau qui a convaincu, en 2018, le jury de « Repenser la périphérie commerciale ». UN AN PLUS TARD : LE POINT DE VUE DE L?ETAT SUR LE PROJET ET SES ENSEIGNEMENTS « Un territoire malmené et mal considéré de deux entrées de villes est devenu l'objet d'une attention partagée entre deux communes, la Métropole et la DDTM, pour révéler ses qualités paysagères et ses usages non marchands. Les constats et les intentions convergent, mais leur réalisation nécessitera de la constance et de la cohérence dans l'action et dans la négociation avec les acteurs privés présents ou intéressés par le site. » LE POINT DE VUE DU CEREMA, QUI A ÉGALEMENT ACCOMPAGNÉ LES PROJETS « Le projet constitue une réelle opportunité de structurer l?urbanisation, de requalifier des espaces aujourd?hui dégradés et de recréer des liens entre l?urbain et l?étang de Berre, source d?aménités importantes. La requalification de la RD113 et la gestion du trafic seront essentiels à la réussite de ce projet ambitieux. De même, la stratégie foncière constituera un élément clef du projet.» L?ECLAIRAGE PARTICULIEREMENT ATTENDU La question de la maîtrise du dialogue avec les investisseurs privés le temps de la maturation du programme Comment concilier d?une part un dialogue ouvert avec les promoteurs et investisseurs, et d?autre part une maturation du projet ? Faut-il nécessairement passer par un périmètre de gel foncier ? Comment établir une communication publique cohérente (univoque quand plusieurs communes sont concernées par le périmètre du projet) et efficace pour mobiliser les acteurs privés ? Métropole Aix Marseille Provence Un an d?accompagnement 148 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES APPEL A PROJETS REPENSER LA PERIPHERIE COMMERCIALE SYNTHESE DES ETUDES PREALABLES AU RECRUTEMENT D?UN GROUPEMENT DE BET AMO POUR L?ELABORATION DU PLAN GUIDE D?AMENAGEMENT DU LITTORAL DE L?ETANG DE VAïNE La candidature des villes de Rognac et de Vitrolles et la Métropole Aix-Marseille- Provence a fait l?objet d?une Note d?intention réalisée avec l?assistance de l?AGAM (agence d?urbanisme de l?agglomération marseillaise) et de l?AUPA (agence d?urbanisme du pays d?aix). Cette note de candidature proposait comme premières intentions : ? La reconquête de l?étang de Berre ? La RD 113 : une entrée de ville à requalifier ? Une politique volontariste de polarisation commerciale de l?offre DIRECTION DE L?AMENAGEMENT DURABLE REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 149 Plusieurs études préalables ont ensuite été menées. Une enquête foncière et immobilière réalisée par la SCET et copilotée par le Service Stratégie Foncière de la Métropole a permis d?évaluer la mutabilité de plusieurs poches foncières jugées stratégiques pour le projet et de proposer à différents termes des pistes d?action foncière générales. 150 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES Une analyse réalisée dans des délais courts par Catherine Brunet, paysagiste conseil de l?Etat et Christine Rousselot, architecte conseil de l?Etat, a permis d?entamer une réflexion sur les enjeux paysagers et environnementaux du site. REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 151 Lors du premier Comité de Pilotage du Projet Littoral de l?Etang de Vaïne réuni en juillet 2019, les Maires de Rognac et de Vitrolles ont défini les grands axes du projet : ? Développer les mobilités : travailler au décongestionnement du secteur ? Mettre en scène l?étang de vaïne ? Discipliner les installations dans le territoire ? Engager la mutation de la zone d?activités des cadesteaux ? Développer la thématique « Loisirs » dans un projet qui rayonne à l?échelle intercommunale Le COPIL a chargé les agences d?urbanisme (AGAM et AUPA) d?établir conjointement un document de référence qui synthétise les premiers enjeux mis en évidence par les études et développe les orientations des Maires pour le secteur, dans l?optique de cadrer les attendus de l?élaboration du futur Plan guide. Le document de référence propose des hypothèses mobilisables pour l?élaboration du projet d?aménagement. 152 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES Ce document de référence des Agences, présenté lors du deuxième COPIL réuni en octobre 2019, sera annexé aux CCTP des différentes consultations qui permettront de recruter les BET en charge de l?élaboration du Plan Guide d?aménagement du littoral de l?Etang de Vaïne. REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 153 154 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES D?autre part, la DGA Mobilité Déplacements Transport Espace public et Voirie pilote l?élaboration d?une étude d?accessibilité du secteur aéroportuaire élargi qui doit aboutir à la fin du 1er trimestre 2020 par la présentation d?un schéma des déplacements multimodes. Plusieurs corridors sont étudiés dont le corridor Nord qui correspond à l?axe Nord/Sud constitué par la RD113 et la RD20 L?ensemble de ces éléments seront transmis aux prestataires sélectionnés pour l?élaboration du Plan Guide dont la vocation est de décliner plusieurs opérations d?aménagement. La prochaine étape : Un COTECH réunissant les techniciens des communes, des conseils de territoire et de différentes directions de la Métropole est programmé au mois de mars pour entamer une période de travail collaboratif de définition du dispositif des études AMO. REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 155 L?apport des étudiants du Master AMUR de l?Ecole des Ponts Paris Tech Parallèlement au processus de projet décrit ci-dessus, la Métropole Aix-Marseille Provence a engagé un partenariat fructueux avec le Ministère de la Cohésion des territoires et des Relations avec les collectivités territoriales et les étudiants du Master AMUR de l?Ecole Supérieure des Ponts et Chaussées ParisTech. Dans le cadre de leur « Atelier Métropolitain », les étudiants ont été amenés à réfléchir à la définition de stratégies à l?échelle de l?Etang de Berre, compris comme une entité, afin de pouvoir décliner des propositions d?aménagement cohérentes à l?échelle du site du projet littoral de l?étang de Vaïne. Ce travail sera partagé avec les partenaires du projet. 156 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES Ville de Montigny-lès-Cormeilles Présentation de l?équipe Laurent BORYCKI, Directeur des Services Techniques et Urbanisme jusqu?en décembre 201914. Piloter les politiques publiques touchant à l?aménagement, l?urbanisme et le cadre de vie d?une collectivité est très enrichissant. Le faire dans le cadre de l?appel à projet «Repenser la périphérie commerciale» l?est d?autant plus car celui-ci incite à anticiper les évolutions économiques et leurs impacts sur le devenir de nos villes. «Repenser la périphérie commerciale» a fédéré les énergies et permis d?anticiper les évolutions indispensables au devenir des villes et à l?évolution des modes de consommation. Les échanges en ateliers et groupes de travail délocalisés en région, les réflexions avec l?équipe d?AMO composée de l?atelier Seura, urbaniste, de CBRE, conseil en stratégie commerciale, ou encore avec SETU, bureau d?études techniques, ont permis de valider les hypothèses, la faisabilité d?un tel projet. Les comités, technique et de pilotage, actent les avancées avec les partenaires institutionnels et définissent une stratégie transversale qui se retranscrit au plus près des acteurs de terrain et de la population. Nous avons mis en place un dispositif complet d?intelligence collective, avec des ateliers de concertation et de recueil des attentes de la population sur diverses thématiques touchant à l?urbain et au cadre de vie, complété d?un dialogue avec les enseignes commerciales impliquées dans le projet. Ces dernières ont pu, parallèlement, réfléchir à l?évolution de leur mode de distribution, de leur logistique et de leur approche du commerce de demain. 1 En janvier 2020, Madame Sylvie TELLIER, Directrice des services techniques et de l?urbanisme, a succédé à Laurent BORYCKI qui a quitté Montigny-lès-Cormeilles pour la Communauté d?agglomération de l?Auxerrois. Laurent Borycki, Directeur des services techniques et de l?urbanisme, Montigny-Lès-Cormeilles REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 157 1 Ville de Montigny- lès-Cormeilles Site de la RD 14 Montigny-lès- CormeillesHerblay Franconville Cormeilles- en-Parisis Localisation du périmètre de projet Fiche projet / Synthèse du travail de l?AMO 158 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 2 Sources : Ville de Montigny-lès-Cormeilles ILLUSTRATION DU PEU DE QUALITÉ URBAINE DE CE LONG LINÉAIRE COMMERCIAL - SEPTEMBRE 2018 VUE DE LA RD 14 TRAVERSANT LA COMMUNE DE MONTIGNY- LÈS-CORMEILLES - SEPTEMBRE 2018 INSERTION PAYSAGÈRE DU FUTUR 1ER LOT DU COEUR DE VILLE : LOGEMENTS, COMMERCES EN PIED D?IMMEUBLE, FAÇADES VÉGÉTALISÉES, CIRCULATION APAISÉE, ETC. Ville de Montigny-lès-Cormeilles ? RD 14 Photographies du site de projet Source : David Mangin, Agence Seura REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 159 160 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES Ville de Montigny-lès-Cormeilles ? RD 14 Esquisse des intentions de projet So ur ce : Source : David Mangin, Agence Seura 4 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 161 Ville de Montigny-lès-Cormeilles ? RD 14 Présentation synthétique des intentions de projet En matière d?insertion, le projet vise à : ? Remplacer le tissu commercial disparate et sans qualité architecturale : le projet est en cours de formalisation sur le plan architectural, paysager et urbain (intégration de lignes forces dégagées, espaces verts, espaces publics, gabarit, épannelages). Néanmoins, la charge foncière forte nécessite une étude fine du seuil de constructibilité. ? Réduire la césure urbaine entre le coteau urbain historique et la plaine urbanisée plus récemment. ? Privilégier la mixité entre le développement de l?activité économique et de l?habitat mixte. ? Répondre aux problématiques de circulation sur la RD14 par l?aménagement d'une nouvelle bretelle d'autoroute permettant le report de la circulation de transit, de site propre (TCSP), de places aux intersections, de larges trottoirs, de pistes cyclables et de nouveaux stationnements. ? Par ailleurs, une inscription à la Charte EcoQuartier niveau 1 a été formalisée. ? Partenariat avec l?EPFIF à hauteur de 15 millions d?euros et avec la Communauté d?agglomération du Val Parisis, notamment de renforcer le droit de préemption urbain (délégation partielle à l?EPFIF). ? Pas de ZAC, travail sur le linéaire par opportunité, « opérations-tiroirs ». PLU en cours de révision pour renforcer la mixité sur le linéaire (OAP sectorielle). ? Le projet est conditionné en partie par les travaux de bretelle d?A15 pour le désengorgement des flux de transit. ? Réalisation d?un sondage (IFOP) sur me projet de centre ville ? 72% d?avis favorable. ? Le projet répond aux enjeux posés à un niveau intercommunal, par les collectivités concernées par la RD14, signataires d?une charte d?aménagement des abords de la RD14 à destination des PLU et futurs aménagements. Sur le territoire Ignymontain, ce projet porté par la ville, vise a créer un véritable centre-ville. Le plan guide, esquissé ci-dessus, formalise le projet.. ? Dès 2011, la ville a traduit dans son PADD cette évolution urbaine. L?introduction d?une OAP spécifique en 2017 dans son PLU précise cette identité future du territoire. Elle vise a être renforcée dans le cadre de le cadre de la révision en cours du PLU. ? Un dialogue public-privé, qui se traduit notamment par la tenue de l?Atelier Territoires économiques à l?échelle de l?axe de la RD14, des échanges techniques avec l?équipe de maîtrise d?oeuvre et par des échanges bilatéraux avec les grandes enseignes du territoire (Carrefour, Leroy Merlin, Boulanger?). Un périmètre d?intervention foncière a été mis en oeuvre via une convention avec l?établissement public foncier d?Ile-de-France (EPFIF). Des premières acquisitions ont été réalisées visant à constituer des ilots cohérents. Un promoteur a formalisé une entité foncière permettant le 1er dépôt de permis de construire sur le périmètre formant le futur coeur de ville. Un atelier de concertation a été ouvert au public le 19 mars 2019. 5 Insertion du projet Gouvernance du projet Faisabilité du projet Programmation et usages mixtes Stratégie de territoire ? La programmation est intégrée au Plan guide et vise une réelle diversification de fonctions et la création d?un centre-ville animé et reconnecté au territoire. La programmation avec des logements, des équipements publics et des espaces verts permettra également d?adapter la zone commerciale en une zone de chalandise de proximité. Le 1er PC est en cours d?instruction, les travaux devraient pouvoir débuter dans le second semestre 2020. 162 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES ? L?AMO recrutée avec le soutien financier de l?Etat pour accompagner la ville de Montigny-lès-Cormeilles dans son projet est un groupement constitué de : ? L?agence SEURA ? CBRE ? SETU ? Sa mission consister à alimenter la réflexion sur la mutation urbaine du boulevard Victor Bordier, pour une durée de 16 mois. ? 3 points principaux seront particulièrement attendus dans cette mission : ? Etude de morphologie urbaine : la mission a pour objet de préciser la forme urbaine que pourra prendre le projet de centre-ville de la commune aux abords du boulevard Victor Bordier. ? Etude de stratégie commerciale : assistance à la réalisation d?un diagnostic et d?une stratégie commerciale pour le projet de centre-ville aux abords du boulevard Victor Bordier. ? Etudes d?infrastructure et de réseaux : diagnostic des réseaux et mise en place d?une stratégie d?adaptation au projet de centre-ville aux abords du boulevard Victor Bordier. 6 Ville de Montigny-lès-Cormeilles ? RD 14 Présentation de l?AMO retenue REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 163 7 AU DÉPART : L?AVIS DU JURY DE REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE Parmi toutes les candidatures examinées par le jury en 2018, le projet de réaménagement et de requalification du tronçon communal de la RD 14 était apparu comme le projet le plus avancé en termes de programme et de mise en oeuvre, avec la possibilité d?avoir un effet déterminant sur la transformation globale de la RD 14 et un effet d?entrainement au-delà des limites communales. UN AN PLUS TARD : LE POINT DE VUE DE L?ETAT SUR LE PROJET ET SES ENSEIGNEMENTS « Cette année d?accompagnement des services de l?État dans un objectif de préparation et de lancement des études complémentaires a permis à la commune d?approfondir le sujet de la maîtrise du foncier : signature d?une convention de veille avec l?EPFIF, rencontre avec la Banque des territoires, amorces de dialogue avec les propriétaires des locaux commerciaux. L?année a été aussi riche en concertation avec l?ouverture du local de concertation « l?Atelier » accompagné par l?organisation d?ateliers avec les habitants d?avril à septembre 2019 sur la révision du PLU et par la mise en place d?un sondage IFOP sur la création du centre-ville. Les études en cours doivent permettre de mieux formaliser les négociations avec les promoteurs ou propriétaires commerciaux. Elles assurent aussi la formalisation du projet sur le plan architectural, paysager et urbain. Il s?agit de dégager des lignes forces, les gabarits et les épannelages, les espaces verts et les espaces publics afin d?aboutir au renforcement de l?orientation d?aménagement et de programmation (OAP) du plan local d?urbanisme (PLU) en cours de révision. N?étant pas dans une procédure de ZAC, la commune a fait le choix de la Taxe d?Aménagement majorée. Toutefois, elle ne s?interdit pas de passer par un Projet Urbain Partenarial lorsque le projet sera plus détaillé. Le travail en séminaire de l?appel à projet a permis d?approfondir différents montages programmatiques et financiers à forte dominante commerciale notamment en constituant une Société d?Économie Mixte. Ce projet est exemplaire de par son articulation avec le niveau intercommunal (Charte d?aménagement des abords de la RD 14) et par une consultation forte des habitants. La commune souhaite s?inscrire dans la démarche de labellisation Écoquartier. » L?ECLAIRAGE PARTICULIEREMENT ATTENDU En s?appuyant sur une OAP sectorielle, la collectivité travaille sur le linéaire de la RD14 (sans périmètre de ZAC) mais en procédant par opportunités foncières. Quels sont les avantages et inconvénients associés aux options de la TA majorée ou du PUP ? quelles autres options se présentent et comment les aborder avec les acteurs du commerce ? LA PAROLE À LA COLLECTIVITÉ ACCOMPAGNÉE : QUEL BILAN FAITES-VOUS DU DISPOSITIF ? « Etre lauréat de l?appel à projets « Repenser la périphérie commerciale » formalise une reconnaissance du projet de création d?un centre-ville de la commune de Montigny-lès-Cormeilles et acte l?adéquation entre cette évolution urbaine indispensable pour requalifier cette zone commerciale et les enjeux nationaux, déclinés à l?échelle locale, que sont le logement, l?emploi et l?attractivité des territoires. Le dispositif « Repenser la périphérie commerciale » permet à la collectivité de formaliser et mettre en oeuvre les études indispensables à l?élaboration d?une mutation urbaine de cette ampleur. Par ailleurs, les échanges, lors des groupes de travail organisés à Toulouse et à Roanne, ont permis de nouer des contacts utiles avec les acteurs du commerce et plus spécifiquement leurs foncières. S?ils participent de l?avancée du projet, ils ne sont néanmoins pas fondateurs d?évolutions significatives mais contribuent à partager des points de vue parfois divergents. Ainsi l?appel à projets « Repenser la périphérie commerciale », est un dispositif qui, promeut la démarche municipale et crédibilise une volonté urbaine en agrégeant l?ensemble des acteurs concernés. » Ville de Montigny-lès-Cormeilles ? RD 14 1 an d?accompagnement 164 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 1 SEURA urbaniste mandataire CBRE Convergence, Urbanisme et immobilier commercial SETU bureau d?études 20 mars 2020 ÉTUDES TECHNIQUES ET URBAINES EN VUE DE LA CRÉATION D?UN CENTRE- VILLE BOULEVARD VICTOR BORDIER - RD14 Ville de Montigny-Lès-Cormeilles Monsieur Le Maire 14 rue Fortuné Charlot BP 90 237 95 370 Montigny-Lès-Cormeilles REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 165 2 Offre pour l?AMO - études techniques et urbaines en vue de la création d?un centre-ville boulevard Victor-Bordier - RD14 SOMMAIRE 1. L?équipe de l?AMO PRÉSENTATION ET ORGANISATION DE L?ÉQUIPE 2. Les études LES ENJEUX PLANNING PRÉVISIONNEL ET PHASAGE DES ÉTUDES 3. Méthodologique des études ÉTATS DES LIEUX ET SYNTHÈSE DES ÉTUDES LA STRATÉGIE COMMERCIALE LA STRATÉGIE URBAINE LES ÉTUDES RÉSEAUX 166 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES Ville de Montigny-Lès-CormeillesIntercommunalité Val Parisis Elus Sous-préfecture DDT du Val d?Oise Conseil départ. ... Architectes Urbanistes Paysagistes Ingénieurs d.d. ... CCI Association interentreprise ... Setu bureau d?études VRD Pascal Fleury Ingénieur maître en génie civil & infrastructures Responsable pôle études Baptiste Lamarca Chargé d?études Projecteur CBRE - Convergences Stratégie commerciale Cécile Lasgi directrice adjointe du service AMO Bertrand Triacca Chef de projet Laura Béal responsable de projet Seura Architectes urbanistes paysagistes mandataire David Mangin directeur, associé co-gérant architecte urbaniste Giovanni Scandola chef de projet architecte urbaniste Paul Berthelot chargé de projet architecte urbaniste 3 1-PRÉSENTATION DE L?ÉQUIPE Notre groupement, articulé autour du mandataire SEURA, offre à la maîtrise d?ouvrage un ensemble cohérent et complémentaire de qualifications professionnelles, d?expériences et de références adaptées à la conduite de ce projet. L?équipe est ainsi constituée de l?agence d?archi- tecture, d?urbanisme et de paysage SEURA archi- tectes, du bureau de conseil en matière d?immo- bilier commercial CBRE-Convergence et du bureau d?études SETU. L?équipe SEURA - CBRE-Convergence a développé sa complémentarité et d?excellentes habitudes de travail grâce à la conduite de missions communes, par exemple à Ferney-Voltaire et Toulouse. SEURA ARCHITECTES L?agence SEURA, fondée en 1988, com- prend trois associés ? Florence Bougnoux, Jean- Marc Fritz et David Mangin - intervient autant dans le secteur public que dans le privé, et travaille avec de nombreux promoteurs et entreprises dans le cadre de contrats directs ou de partenariats public- privé. SEURA architectes s?intéresse à différentes échelles et possède des compétences solides dans le domaine du territoire et du paysage (grandes opérations), de l?urbanisme et de l?espace public (extension urbaine, réaménagement, ouvrages d?infrastructures, mobilier urbain) et de l?architec- ture (bâtiment neuf et réhabilité). Via des études, des projets et des livres, elle explore et analyse des thématiques, souvent peu abordées par les agences d?architecture, telles que l?urbanisme commercial, les tiers-lieux et la mégapole, associées à des réflexions sur l?éco- REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 167 4 mobilité et la biodiversité. Parallèlement à la réa- lisation de projets urbains ? à Romans et Raismes par exemple, d?espaces publics et de logements, SEURA architectes a remporté le concours inter- national d?urbanisme pour le réaménagement des Halles, expérience unique d?un chantier très com- plexe en milieu urbain et en site occupé, a participé à l?Atelier International du Grand Paris et à une étude pour la création d?écoquartiers en Chine pour le CSTB. Elle participe actuellement à la consul- tation internationale sur les autoroutes urbaines dans le Grand Paris. Menant des projets complexes, l?agence s?entoure d?experts dans des domaines variés. La réflexion s?élabore dans le cadre de workshop associant l?ensemble des experts afin de dévelop- per une intelligence collective qui dépasse les ap- proches sectorielles. Si l?agence a développé un savoir-faire méthodologique partagé au sein de l?équipe, chaque projet est considéré dans sa singularité. Aussi le déroulement de chaque étude ou projet est conduit spécifiquement en fonction des at- tentes de la maîtrise d?ouvrage. David Mangin, associé co-gérant, architecte-ur- baniste, directeur d?études assurera la direction de projet. Il veillera à la bonne réalisation des pres- tations tant en termes de délais que de qualité. Il donnera les grandes orientations à l?étude et par- ticipera à chaque phase de l?élaboration du projet. Dirigeant une équipe resserrée il établira, avec la personne en charge du développement du projet dans l?agence, les grands principes d?aménage- ment du site et supervisera l?ensemble de la pro- duction de l?équipe. Echangeant constamment avec la personne déve- loppant le projet et faisant l?interface avec le reste de l?équipe de maîtrise d?oeuvre, il sera le garant de la grande qualité de fond et de forme de l?étude. Il sera également à l?écoute de l?ensemble des membres de l?équipe, tirant le meilleur des exper- tises de chacun et faisant la synthèse des apports de tous. Les grands principes qu?il établira, sous forme de croquis, schémas, dessins à la main et textes se- ront les guides de travail du reste de l?équipe, qui se chargera ensuite de les mettre en forme et de les présenter, à l?écrit ou à l?oral, à la maîtrise d?ouvrage et à ses partenaires. CBRE CONVERGENCES CBRE est aujourd?hui la seule structure de conseil en urbanisme et immobilier commercial intégrant l?ensemble des expertises nécessaires à la com- préhension des enjeux commerciaux, appréhendés globalement ou spécifiquement, de la conception, à la gestion d?un actif commercial, en passant par le suivi des différentes étapes de sa réalisation. L?organisation de CBRE reflète concrètement ce positionnement, les expertises intégrées, se décli- nant entre Etudes & Marketing, AMO - Montage et Programmation, Commercialisation, Asset Mana- gement et Gestion. Grâce à notre service commercialisation, nous possédons une connaissance fine des acteurs du commerce, des stratégies d?implantation des en- seignes et de l?accompagnement dans la commer- cialisation des actifs commerciaux, ce qui nous permet de proposer des outils de mise en oeuvre adaptés. CBRE possède également un positionnement spé- cifique en matière de conseil opérationnel, ca- pable, pour le compte de ses clients, de bâtir des stratégies de valorisation d?actifs, d?aider et d?as- sister dans les négociations et le montage des opé- rations, garantissant ainsi la sortie de projets équi- librés, cohérents avec leur environnement et qui intègrent l?ensemble des paramètres participant à l?efficacité et au succès d?un site commercial. Pour appréhender cet environnement spécifique, CBRE s?est structuré autour de cinq métiers : ? Le service « Études et Prospectives » favorise la prise de décision en analysant les données économiques et urbaines à travers tous types d?expertises ? Le service « Montage & AMO» accompagne ses clients dans l?élaboration de stratégies de développement commercial et dans la concep- tion de projets commerciaux de centre-ville et de périphérie ? Le service « Commercialisation & Cessions » entretient des contacts réguliers et connaît les besoins des enseignes, ce qui renforce le caractère opérationnel des préconisations de CBRE. ? Le service « Retail Property Management » conseille et accompagne les bailleurs comme les collectivités dans la gestion de leurs actifs et emplacements commerciaux. ? Le service « Asset Management » conseille 168 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 5 les propriétaires et investisseurs dans le cadre de l?acquisition et de la gestion de leurs actifs, au travers de la mise en place de plans straté- giques à 3/5 ans en s?appuyant sur une analyse complète de tous les éléments participant à la valorisation. La société dispose d?une expertise sur la question du commerce de périphérie / entrée de ville : ? CBRE a participé au jury pour l?appel à projet « Repenser la périphérie commerciale » orga- nisé en mai 2018 par la Ministère de la Cohésion des Territoires. ? Elle accompagne la SPL Chartres Aménage- ment dans la réorganisation de la fonction com- merciale d?une entrée de ville dans le cadre d?un grand projet urbain. ? Elle accompagne de nombreux opérateurs pri- vés (Immochan, DTZ, Atland?) dans la reconfi- guration de leurs pôles commerciaux périphé- rique nous conférant une connaissance pointue des problématiques commerciales et immobi- lières spécifiques à ces sites. ? Son service de commercialisation est composé d?une équipe dédiée retail park et centres-com- merciaux qui connait la stratégie des enseignes s?implantant sur des sites périphériques / en- trée de ville. CBRE possède une connaissance du contexte lo- cal à travers les études précédemment réalisées. Elle a en effet accompagné l?agence SEURA dans la première phase d?étude menée en 2011 sur la pro- blématique commerciale de la zone. SETU La S.E.T.U., Société d?Études de Techniques Ur- baines, est spécialisée dans la Maîtrise d?oeuvre des Infrastructures Urbaines, depuis les études préliminaires de faisabilité jusqu?à la réception, au règlement financier des ouvrages et à leur remise aux collectivités concernées. La S.E.T.U. intervient principalement sur des projets et réalisations importantes d?aménage- ments concertés. Elle apporte aux équipes pluri- disciplinaires avec lesquelles elle collabore, ses connaissances et son expérience en matière de définition technique et d?évaluation financière des programmes de réalisation d?infrastructures de voiries et de réseaux urbains. Créée en 1980, elle emploie à ce jour 13 personnes toutes spécialisées. La S.E.T.U. est signataire auprès de la C.I.C.F. de- puis 1991 des « engagements de progrès des so- ciétés d?ingénierie vis à vis de leurs clients pour la protection de l?environnement ». Nous attirons l?attention de la Moa sur le fait que le bureau d?études SETU est un acteur local dont les locaux sont basés à Achères (78). De par notre implantation ainsi que nos opérations en cours de réalisation sur le secteur (dont notamment une mission de Moe complète pour la réalisation de l?écoquartier des Bayonnes à Herblay-sur-Seine, un accord cadre de Moe pour la Commune d?Her- blay-sur-Seine, une mission de Moe complète pour l?aménagement de la ZAC de la Gare à Montigny les Cormeilles, une mission de Moe complète pour la réalisation de la ZAC des Meuniers à Bessancourt), nos équipes connaissent les différents intervenants (concessionnaires, interlocuteurs techniques, ges- tionnaires, ?) et sauront être disponibles et réac- tives pour mener à bien ce projet. Compétences techniques ? La libération des sols : démolition d?ouvrages, bâ- timents d?habitations, bâtiments industriels, etc ..., en site isolé ou en milieu urbain dense. ? La voirie routière, la voirie urbaine, la voirie de desserte de zones d?habitations, d?activités indus- trielles, commerciales, le stationnement, les circu- lations douces cyclables ou piétonnes. ? L?assainissement : - la collecte, la maîtrise du ruissellement, le stockage, le traitement des eaux pluviales, la collecte des eaux usées, l?établisse- ment de dossier « loi sur l?eau ». ? Les réseaux : la distribution d?eau potable, la pro- tection extérieure contre l?incendie, l?alimentation en gaz, ? L?alimentation électrique moyenne tension, la transformation de l?énergie m.t. en courant de dis- tribution, la distribution électrique basse tension, l?éclairage public et la mise en valeur de sites ou monuments, les réseaux destinés à la téléphonie, la télédistribution. ? L?aménagement d?espaces verts, d?équipements sportifs de plein air - grands jeux, athlétisme, etc ... ; REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 169 6 1950 : Montigny banlieue ferroviaire 2010 : Montigny et l?autoroute Montigny et Paris A15 A115 paris RER C 1910 : Montigny village agricole 1 2 3 4 170 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 7 2-LES ENJEUX La commune de Montigny peut se vivre aujourd?hui comme quatre entités identifiables : 1. Le bourg historique sur la colline - butte de Pa- risis, 2. Les quartiers pavillonnaires développés avec l?arrivée du train dans la plaine, avec la ZAC de la Croix Blanche et la ZAC de la gare, en cours de réa- lisation, 3. La ZUP et son centre commercial, dans la plaine, développés dans les années 1970 et accueillant le centre administratif, 4. Enfin la RD14 qui, parallèlement à l?A15 réalisée en tranchée, s?est constitué comme un véritable cor- ridor commercial autonome avec d?innombrables parkings et enseignes surabondantes. Sur près de 5 km, sur la ?patte d?oie d?Herblay?, ce secteur est à repenser car sa structure et sa morphologie urbaine sont aujourd?hui obsolètes et contribuent à la rupture urbaine entre nord et sud de la ville et entre les différentes entités de la commune. Le projet développé patiemment par la commune vise à repenser, recoudre et créer de l?urbanité sur l?ensemble de son territoire en constituant, à partir du centre, le plan habité de la commune: ZUP, centre, Carrefour et segments de la RD14 reconvertis en logements, équipements et autres formes urbaines commerciales. Il s?agit d?apaiser la circulation de transit sur la RD14, d?optimiser les parkings, de réaliser un véri- table espace public entre la place de la mairie et la RD14, et de proposer des formes urbaines per- mettant des mutations et des cohabitations avec le tissu pavillonnaire proche. Cela suppose de la mé- thode et une équipe expérimentée pour répondre à cette problématique complexe et à ce modèle éco- nomique et commercial difficile à monter. C?est le sens de notre proposition d?équipe pour ré- pondre au présent appel d?offre. Il s?agit de faire, avec les habitants, les partenaires et les collecti- vités locales, une réussite exemplaire de transfor- mation de l?entrée de la ville de Montigny, au-delà de simple mesure cosmétique. Objectif : créer un coeur de ville Concevoir et accompagner la mutation du secteur de la RD14 tout en conservant / améliorant son attracti- vité commerciale est le principal enjeu de la mission. Celle-ci doit s?inscrire dans une ambition plus large répondant à la situation de l?ensemble de la com- mune : la transformation de la RD14 doit avoir un effet ?locomotive? ou d?entraînement qui permet- tra l?amélioration des quartiers attenants et de créer progressivement du lien entre les entités territoriales dont la RD est le centre géographique. La commune a déjà engagé, suite à l?Atelier Natio- nal ?territoires économiques?, plusieurs réformes administratives permettant de réaliser les trans- formations indispensables à la mise en oeuvre de ce projet (révision du PLU, droit de préemption...). Il s?agit maintenant de réaliser les études ur- baines, architecturales, commerciales et tech- niques et d?élaborer un plan d?aménagement ou plan-guide identifiant les actions à mener sur le territoire de projet. Avant: une entrée de ville commerciale peu urbaine qui contribue à la dissociation nord / sud et entre les quartiers Après: un morceau de ville mixte, urbain et apaisé au coeur de la commune et qui créer du lien entre ses différentes parties REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 171 8 ré un io n de la nc em en t co m ité te ch ni qu e Et ud es te ch ni qu es e t u rb ai ne s en v ue d e la c ré at io n d? un c en tr e- vi ll e bd V ic to r B or di er à M on ti gn y- le s- Co rm ei ll es P ha sa ge / pl an ni ng p ré vi si on ne l d e la M is si on co m ité d e pi lo ta ge ré un io n pu bl iq ue éc ha ng es e nt re m is si on s et M O A N B : ce p la nn in g de tr av ai l c or re sp on d à la m ét ho do lo gi e en 3 te m ps e xp os é ci -c on tr e. Il e st p ré se nt é ho rs te m ps d e va lid at io n et p ér io de s ne ut ra lis ée s re nd u SE U R A a rc hi te ct es M or ph ol og ie e t u rb an is m e premières pistes de projection ET U D ES CB R E co nv er ge nc e St ra té gi qu e co m m er ci al e SE TU b ur ea u d? ét ud es In fr as tr uc tu re s et r és ea ux m 00 m 01 m 02 m 03 m 04 m 05 m 06 m 07 m 08 m 09 m 10 m 11 m 12 di ag no st ic dé ve lo pp em en t d u pr oj et sy nt hè se p ha se 1 ph as e 2 ph as e 3 172 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 9 2-PLANNING PRÉVISIONNEL ET PHASAGE DES ÉTUDES Conformément à l?appel à projet ?repenser la pé- riphérie commerciale?, le marché aura une durée maximale de 18 mois. Forts de nos compétences et de notre connaissance préalable du territoire, nous proposons qu?elle ait lieu sur 12 mois hors temps de validation et pé- riodes neutralisées. Ce planning resserré permet d?engager au plus vite les étapes suivant la mission et visant la mise en oeuvre opérationnelle du projet urbain, à commen- cer par la création de l?OAP dans le cadre de la ré- vision du PLU. Comme souhaité dans le CCTP de la consultation, le marché sera organisé en trois phases. Elles du- reront respectivement 3, 6 et 3 mois. ? Phase de diagnostic / 3 mois ? Développement du projet / 6 mois dont un rendu intermédiaire des premières pistes de réflexions 3 mois après le démarrage de cette phase, soit 6 mois après le démarrage de l?étude, ? Phase de synthèse / 3 mois Pour les phases 1 et 2, l?ensemble de l?équipe est mise à contribution. Pour la phase 3, seule l?équipe de l?agence SEURA participera à l?élaboration des éléments de la mission. Des échanges réguliers sont organisés entre l?équipe de maîtrise d?oeuvre et la maîtrise d?ou- vrage, permettant d?élaborer un projet partagé par tous. Nous proposons pour les phases 1 et 2 des temps dédiés à des rencontres entre les acteurs du projet via des comités techniques, de pilotage et des réu- nions publiques ainsi qu?une réunion de lancement. En sus de ces temps strictement définis et plani- fiés, des échanges réguliers, par téléphone et/ou mail auront lieu entre le chef de projet de l?agence SEURA architectes, en tant que représentant de l?équipe, et la maîtrise d?ouvrage. DIAGNOSTIC La phase de diagnostic durera 3 mois. Une réu- nion de lancement débutera la mission. Un comité de pilotage sera organisé environ 2 mois après son début et une réunion publique la clôturera. Les architectes de l?agence SEURA travaillant et ayant déjà travaillé sur le territoire (élaboration d?un plan guide pour la définition du nouveau centre ville de Montigny Lès Cormeilles, réalisation du groupe scolaire de Montigny lès Cormeilles, réalisation du programme ?villa jardin?: 98 logements et places de parking), ayant une bonne connaissance de la si- tuation et ayant réalisé un certain nombre d?études qui y sont consacrées (dans le cadre de la consul- tation ?Territoires Économiques), le temps de re- cueil des données sera court. Ceci permettra de consacrer une partie importante du temps imparti à la réalisation de l?état des lieux et de la synthèse illustrée. DÉVELOPPEMENT DU PROJET La phase de développement du projet durera 6 mois. Un rendu intermédiaire présentant les pre- mières pistes de réflexions sera réalisé au bout de 3 mois. De M03 à M06: élaboration des premières pistes de réflexions. Un comité technique est prévu au bout d?un mois, un comité de pilotage au bout de 2 mois, et une réunion publique conclusive dans les 6 mois après le démarrage des études. De M06 à M09: consolidation du scénario retenu, dans toutes ses composantes. Un comité technique est prévu au bout d?un mois, un comité de pilotage au bout de 2 mois, et une réunion publique conclu- sive. SYNTHÈSE La dernière phase de l?étude consistera en un temps d?élaboration des documents permettant de présenter le projet: pièces écrites, graphiques, maquette... Elle durera 3 mois, mobilisant exclusivement l?équipe de l?agence SEURA architectes. REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 173 10 3-ÉTAT DES LIEUX ET SYNTHÈSE DES ÉTUDES L?étude est lancée à un moment stratégique et constitue la dernière étape pré-opérationnelle avant la création de l?OAP au cours de la révision du PLU. Il s?agit d?une des dernières étapes avant la mise en oeuvre. C?est pourquoi elle revêt une dimension particulièrement importante. L?agence SEURA, mandataire du groupement, a participé à la consultation ?Territoires Economiques? et a déjà travaillé sur le territoire de la commune, notamment celui de la RD14 - voir notamment ci-contre. Ces études préalables nous permettront d?être réactifs et efficaces. Pour autant, nous veillerons à bien intégrer toutes les données et composantes qui ont évolué ou sont en cours de modification depuis. Il s?agira donc de repartir du travail déjà réalisé mais, avec la maîtrise d?ouvrage, de questionner les propositions déjà effectuées pour prolonger celles qui sont pertinentes, mettre à jour certaines voire mettre de côté celles qui seraient devenues obsolètes. Trois études complémentaires seront menées en parallèle et coordonnées par le mandataire, SEURA architectes. Une première étape du travail sera de définir, avec la maîtrise d?ouvrage, les différents périmètres concernés par le projet : ? Périmètre de réflexion, qui permettra de montrer l?insertion et le rôle de la RD à l?échelle de la commune ainsi que sa valeur au regard des municipalités contiguës (Franconville et Herblay). ? Périmètre d?intervention, qui prendra en compte les quartiers et rues bordant la RD et directement impactés par sa transformation ; ces espaces pouvant eux-mêmes faire l?objet de mutations. Il s?agit de travailler dans l?épaisseur de la ville et du tissu urbain, une réflexion sur le linéaire de la RD et les bâtiments qui y sont adressé ne pouvant suffire à la construction d?un projet urbain cohérent et impactant. ? Périmètre opérationnel, correspondant aux mutations structurelles, morphologiques ou encore programmatiques qui feront l?objet d?études approfondies et relativement détaillées (document envisagés: scénarios, volumétries 3D, maquettes, fiches de lots...) L?étude de morphologie urbaine a pour objectif de définir les grands principes d?évolution de la RD, dans toutes ses dimensions : urbaine, architecturale, paysagère, programmatique, espaces publics, déplacements et mobilités, ... ? À l?échelle urbaine : identifier les mutations et les inscrire, suite au recueil des données utiles en phase diagnostique, dans un phasage à court, moyen et long terme. Le travail de CBRE sera à cet égard indispensable et précieux. Le diagnostic commercial permettra de définir l?état des lieux de la fréquentation des commerces, l?analyse foncière détaillant la nature juridique de la détention du foncier et la possible libération des parcelles ou les points durs à la mutation. Sur cette base la définition du potentiel commercial et l?élaboration des scéanrii programmatiques ouvriront la réflexion à l?échelle architecturale. ? À l?échelle architecturale ; proposer des évolutions des formes urbaines afin d?adapter les rapports d?échelles des futures opérations aux différents contextes de la RD (le front bâti sur la RD, le tissu pavillonnaire en profondeur de parcelle et les grandes pièces commerciales existantes). Cela devra se faire en interrogeant la notion de porosité du linéaire de façade des opérations immobilières sur la RD 14 ainsi que la densité bâtie en coeur d?îlot dans l?objectif de valoriser les espaces extérieurs et paysagers en lien direct avec les quartiers pavillonnaires. La réflexion sera nourrie par les propositions programmatiques de redynamisation et développement commercial localisées aux emplacements stratégiques à l?échelle du barreau de la RD permettant la valorisation et l?animation des rez-de-ville. ? À l?échelle paysagère et d?espaces publics : créer des continuités pour les piétons et modes doux les intégrant aux nouveaux aménagements de la RD pour accomplir sa transformation en véritable boulevard urbain. Mettre en valeur une trame paysagère multipliant les traversées et venelles piétonnes, accompagnant les cheminements, afin de favoriser la perméabilité des macro-ilots générés par l?urbanisme commercial en voie ? 174 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 11 3-LA STRATÉGIE COMMERCIALE Introduction Projet de de transformation s?inscrit au coeur d?un secteur plus large qui est celui de la « Patte d?Oie », qui est une des plus grandes zones commerciales d?Ile-de-France. En effet elle s?étend sur 4km de longueur à travers 4 communes le long de la RD14. Le secteur de la « Patte d?Oie » est aujourd?hui organisé en 4 grandes séquences commerciales polarisées autour d?ensembles commerciaux et de locomotives commerciales majeures : ? Leroy Merlin de Montigny-lès-Cormeilles fait partie du top 3 des magasins français de l?enseigne ? Le Ikea Franconville figure quant à lui parmi les plus importants de France avec jusqu?à 12 000 clients/jour ? Carrefour Montigny, hypermarché de proxi- mité qui dispose de performance appréciable, mais en baisse régulière depuis plusieurs an- nées ? Centre commercial des Copistes avec plu- sieurs enseignes attractives (Decathlon, Fnac, Darty, ?) Le secteur de la R14 à Montigny Les Cormeilles est donc une partie constituante de ce vaste ensemble commercial dont l?urbanisme d?un autre temps continue cependant de rayonner sur un large ter- ritoire du Nord-Ouest de l?Ile de France. Il est ainsi mis en tension par 2 secteurs commerciaux impor- tants le long de cet axe et situés aux limites admi- nistratives de sa commune : ? Le secteur des Copistes à Herblay : Fnac, Zodio, Decathlon, Darty, Orchestra, ? ? Secteur E. Leclerc et Marques Avenue sur la commune de Franconville. Ce secteur est ren- forcé dans son prolongement par la présence de Ikea Chacun de ces secteurs commerciaux fortement attractifs sont situés aux « portes d?entrée » de Montigny-lès-Cormeilles, autour de ronds-points qui leur confèrent ainsi un positionnement straté- gique le long de la RD14. REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 175 12 Comment fonctionne la RD14 aujourd?hui grâce à la solution Calibrate ® Sur la base de ce constat, et à l?aire de la solution Calibrate®, nous avons pu mesurer les flux réels de fréquentation commerciale de la RD14 sur une période d?un an. Appliqué sous forme de carte de chaleur, cette analyse fait apparaitre les secteurs animés commercialement : ? Là où une clientèle importante vient fréquen- ter des commerces attractifs, ce qui est le cas des principales locomotives du secteur comme Carrefour, Leroy Merlin, Kiabi, Norauto, Gifi, ? ? Les secteurs ou la clientèle reste longtemps à un mêle endroit ce qui est notamment le cas pour les secteurs de restauration (Mc Donalds, Wafu, restaurants rue de Beauchamp, ?) ou les lieux de loisirs tels que le cinéma Mega- rama ou Loopings Kids. Le croisement de la donnée sur les différents sous- secteurs que nous avons mis en place ont mis en lumière plusieurs éléments : ? Plusieurs des sous-secteurs sur Montigny ont un fonctionnement indépendant les uns des autres. On y vient par destination, sans for- cément aller dans d?autres commerces de la zone. Seul le secteur des Copiste (Herblay) permet une redistribution des flux de clientèle vers d?autres secteurs à Montigny-lès-Cor- meilles. ? Les secteurs de Carrefour et des Copistes (Herblay) sont important dans l?animation commerciale. Ils disposent cependant de zone de chalandise différentes : celle de Carrefour est beaucoup plus réduite et correspond à de besoins de proximité alors que le secteur des Copistes rayonne plus largement sur le Parisis et le long de la A15. Comment organiser la stratégie de phasage pour le développement d?une offre en RDC ? Trois grandes étapes sont nécessaires à l?élabora- tion du projet commercial souhaité par la ville de Montigny-lès-Cormeilles : ? Identifier les espaces de projets immobiliers : A ce jour les secteurs de Carrefour / Boulan- ger, et les parcelles déjà acquises par l?EPF constituent des amorces pour la réalisation des premiers projets commerciaux. Au-delà de ces espaces il est important de voir également la dureté foncière des principales parcelles le long de la RD14 afin d?évaluer la plus ou moins grande facilité à muter. ? Transférer des enseignes/commerces sur les nouveaux sites commerciaux : Sur les pre- miers espaces identifiés, la réalisation de pro- 176 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 13 jets immobilier tant sur la commune de Monti- gny-lès-Cormeilles qu?en dehors, va permettre le transfert de certaines enseignes sur ces nouveaux sites prêts à les accueillir. ? Réalisation de projets urbains mixtes : La libé- ration des parcelles le long de la RD14 va per- mettre la réalisation d?un projet urbain mixte. Suivant les secteurs identifiés, des RDC com- merciaux seront créés et permettront d?y déve- lopper une offre de proximité (ou y transférer des commerces existants). Pour cela notre équipe a réalisé une double analyse qui permet de mesurer et prioriser les secteurs à se transformer : ? La dureté foncière à travers la capacité plus ou moins forte de négociation avec le ou les propriétaires. L?analyse de la propriété per- met ainsi de mettre en exergue une libération des fonciers des propriétaires occupants et propriétaires bailleurs, dont les négociations peuvent être plus directes en vue d?une amorce des premiers programmes. ? La mutabilité du bâti à travers l?agrégation de plusieurs données (qualité du bâti, qualité/en- tretien des espaces de stationnement, acces- sibilité routière depuis la RD14, typologie des occupants) Enfin, en termes de transfert des activités commer- ciales il est important de pouvoir différencier les attentes pour : ? Les commerces structurants, qui sont des com- merces locomotives nécessitant un rayonne- ment large, et qui doit se matérialiser par une implantation sur les meilleurs emplacements commerciaux : visibles et accessibles depuis les secteurs stratégiques, et notamment pour les flux voitures qui restent le principal moteur de l?attractivité du secteur. ? L?offre d?accompagnement, qui se nourrit de la présence et des flux générés par les com- merces structurants. Suivant l?offre visée il est important de bien cibler le type de bien immo- bilier souhaité (pied d?immeuble, galerie mar- chande, retail parc, ?) Au regard des changements envisagés et de la taille du périmètre, le projet urbain de Montigny les Cormeilles s?intègre inéluctablement, sur le long terme. Ce travail d?organisation de l?offre com- merciale du projet urbain est un travail itératif qui doit en permanence s?adapter avec les nouveaux besoins des enseignes et les réalisations progres- sives des projets urbains mixtes. Analyse de la propriété : identification des principaux propriétaires Bâtiments : quelle nécessité de mutabilité du bâti REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 177 14 Amorce de la stratégie commerciale et définition des invariants Le dessin de la stratégie commerciale vise à don- ner une vue d?ensemble de ce à quoi pourrait res- sembler la RD14 de demain. Pour cela nous avons décomposé le raisonnement en plusieurs étapes : ETAPE 1 : Organisation par étapes du centre-ville de demain 1. Aménager les carrefours stratégiques le long de la RD14 afin qu?ils permettant d?offrir la visibilité et l?accessibilité dont les commerces locomotives ont besoin : ? Conserver le rôle stratégique des carrefours aujourd?hui situés aux portes d?entrée de la commune (coté Herblay et Franconville), ainsi qu?à l?intersection des Bd V. Bordier et de l?Ave- nue des Frances (permettant l?accès aux Car- refour et à Leroy Merlin). ? Conforter le rôle stratégique du rond-point des Copistes qui va gagner en importance avec la création de la future bretelle autoroutière et son arrivée via la rue Marceau Colin ? Permettre l?émergence du carrefour Bd V. Bor- dier / Rue du Général de Gaulle comme nou- veau carrefour stratégique pour le projet de centre-ville commerçant à Montigny-lès-Cor- meilles 2. Organiser le coeur de ville depuis le centre com- mercial Carrefour : ? Carrefour constitue aujourd?hui une offre de grande proximité qui répond notamment aux besoins des ignymontains. Son site est straté- gique dans l?organisation du futur coeur de ville, puisqu?il sera traversé par une liaison piétonne entre la mairie Annexe et la RD14. Sa position pourrait être renforcée à travers l?ouverture de droits à construire supplémentaires sur ses surfaces de stationnement (pour l?implantation de moyennes surfaces ?) ou au sein du bâti ac- tuel (à travers une réduction de surface de l?hy- permarché et le renforcement de son offre de galerie ?). Ces surfaces supplémentaires per- mettrait ainsi le transfert de certaines activités aujourd?hui présentes le long de la RD14 tel que les offres en prêt à porter (Sergent Major, Bebe9, ?) ou de services (SFR, Optique2000, ?). Par ailleurs, l?enseigne est aussi approchée par des promoteurs en vue de densifier son site avec une offre de logements et dessus des ac- tuelles surfaces commerciales. ? Boulanger / Megarama : Ce secteur fait le lien entre la locomotive carrefour la RD14 et le futur secteur du centre-ville. Bien que le transfert du Boulanger soit envisagé, l?animation commer- ciale du Cinéma et de ses restaurants, ainsi que l?offre qui pourrait être développée sur ces espaces, doit permettre de créer un lien natu- rel du parcours marchand entre le centre-ville et Carrefour. Il représente donc un site straté- gique permettant o De faire un rôle pivot entre le secteur de Carre- four et la future centralité Bd V. Bordier / Rue du Général de Gaulle. o D?être un espace vitrine du projet de coeur de ville. Cette première étape pose ainsi la question de l?optimisation commerciale des RDC pour la nou- velle centralité Bd V. Bordier / Rue du Général de Gaulle. Il est donc important de pouvoir maximiser le développement de commerces « vitrine » sur ce carrefour stratégique du centre-ville de demain. Le développement commercial répondant à des critères nécessaires : o Une bonne visibilité et accessibilité depuis les flux o La concentration commerciale o Une continuité de linéaire o La présence de vis-à-vis commerciaux o La thématisation de l?offre Pour cela l?optimisation le long de la RD14 vise à privilégier l?installation : o D?une offre animée locomotive autour du car- refour stratégique (Bd V. Bordier / Rue du Gé- néral de Gaulle) tels que l?alimentaire (boulan- gerie-pât., superette, surgelée/Picard, caviste ?), de services (notamment Pharmacie) ou d?animation de l?espace public avec des cafés/ restaurants. o Une offre de services à mesure que l?on s?y éloigne. o Cette organisation pose également la question de la spatialisation des équipements publics identifiés dans le projet urbain. En effet, bien que certains d?entre eux créent des flux, ils ne sont pas constants (exemple une école crée des flux uniquement aux heures d?accueil et de sortie des élèves, en semaine, hors week-end et vacances). Ces derniers ne participent pas 178 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 15 à l?animation commerciale. La spatialisation proposée par SEURA et CBRE vise donc à per- mettre la bonne adéquation entre l?animation de l?espace public urbain et l?animation com- mercial à travers les implantations suivantes : o Salle de spectacle : à privilégier face au Méga- rama de manière à identifier le secteur un pôle lié à la culture et aux loisirs o Ecole : privilégier au milieu de la RD14, en bout de linéaire commercial idéalement en face du futur parc urbain o Collège + Gymnase : privilégier à l?extrémité de la RD14, coté Herblay, afin de bénéficier de la proximité du parc sportif. ETAPE 2 : Organisation du péricentre de demain 3. (Re)développer la périphérie du centre-ville : ? Parc commercial Rue Marceau Colin : La libé- ration de ce foncier pour la création d?un parc commercial permettrait de créer une situation favorable pour le transfert de certaines loco- motives commerciales peu compatibles avec des implantations en pied d?immeuble. En effet, le site dispose d?une situation stratégique face au nouvel échangeur et au Centre Commercial des Copistes. Le lieu est notamment identifié pour y transférer des grandes surfaces tel que Boulanger ? Réorganiser une offre « voiture » autour des carrefour stratégiques, où arrivent les flux de l?A15 : A privilégier pour les offres liées à la voiture tels que les restaurants drives (Mc Do- nalds, KFC, ?), station-service, drive alimen- taire, ? 4. Organiser le coeur de ville depuis Carrefour à travers la « (R)urbanisation » de la RN14 : Suite à la libération des fonciers, il s?agira de « tirer » et mettre en tension l?offre commerciale de RDC afin de parfaire le projet de centre-ville de demain. Cette offre sera néanmoins moins animée qu?au coeur de ville et sera à privilégier pour les activi- tés de services non-marchands (banques, assu- rances, cabinets médicaux, ?) ou autres activités secondaires. ETAPE 3 : Les invariants du projet 5. 5. Transfert du Mc Donalds sur le rondpoint des Copistes pour libérer les emprises néces- saires au futur parc urbain : Dans son implanta- tion actuelle le restaurant n?est accessible que pour les flux en direction d?Herblay. Il apparait ainsi important de lui proposer une implanta- tion lui permettant d?améliorer sa visibilité et son accessibilité afin de conforter son rayon- nement. Une implantation sur le rondpoint des Copistes permettrait donc : o Un gain de visibilité et d?accessibilité depuis ce carrefour stratégique, et qui sera renforcé par l?embranchement du nouvel échangeur sur la rue Marceau Colin o Une implantation à proximité de ses concur- rents (Pizza Hut, KFC, Burger King). Cette concentration permettrait de conforter l?iden- tification d?un « pôle de restauration » déjà existant, tant pour les ignymontains que pour la clientèle des Copistes. 6. Conserver la fluidité automobile entre l?échangeur n°4 et les locomotives Carrefour et Leroy Merlin. o Cette section du Bd Victor Bordier permet une accessibilité directe (sans tourne à gauche) de l?échangeur jusqu?au rond-point Leroy Merlin/ Carrefour. o A terme, ce secteur restera le principal accès entre l?échangeur N°4 et les magasins Leroy Mer- lin et Carrefour. Il convient donc de conserver cette fluidité automobile en évitant ou en minimisant les traversées par de nouvelles voiries. Cet aspect est d?autant plus important pour conserver l?attrait REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 179 16 de ces deux locomotives majeures.Proposition de stratégie commerciale pour le projet de transfor- mation de la RD14 Proposition de stratégie commerciale pour le projet de transformation de la RD14 Le scénario proposé en termes d?organisation com- mercial vise donc à : o Disposer d?un centre-ville animé et thématisé au coeur de la RD14 : ? Carrefour et sa galerie seront confortés dans leur rôle de locomotives de grande proximité pour les ignymontains avec une offre alimen- taire et de « shopping de proximité » (par le transfert d?activités déjà existantes). ? Une offre de proximité composée de com- merces alimentaires et de services qui ré- pondent aux besoins des habitants et corres- pondent aux formes urbaines d?un centre-ville mixte. ? Un pôle culturel autour du cinéma Megarama et de la salle de spectacle ; complété par une éventuelle offre de loisirs et de restauration sur le pôle Carrefour / Boulanger. Son articulation lui permettra de jouer un rôle de « rotule » des flux marchands entre Carrefour et le centre- ville de demain. o Permettre le maintien d?activités commer- ciales locomotives qui répondent aux besoins des ignymontains et basés sur les flux automo- biles. Ces activités seront donc redéveloppées aux marges du centre-ville : o Parc commercial de destination : en vue d?ac- cueillir des enseignes stratégiques du paysage commercial de Montigny-lès-Cormeilles telles que Boulanger ou Mc Donalds, ainsi que des offres d?accompagnement en lien avec l?offre de ce parc et du secteur des Copistes. o Un pôle automobile à proximité du Leroy Mer- lin, permettant d?y replacer des offres de ga- rage / centre technique nécessaire aux besoins de proximité automobile des ignymontains. Son emplacement, leur permet de rester visible de- puis les flux de Carrefour et Leroy Merlin. o Un pôle « drive & automobile » permettant de créer un éventuel espace de transfert pour les activités station-service ou drive de Carrefour. En lieu et place de ces activités « automobile », cet espace pourrait accueillir une offre en équipement de la maison (mobilier) autour de l?actuel magasin Porcelanosa, et permettant de créer une offre complémentaire entre les locomotives Leroy Merlin de Montigny et Ikea de Franconville. 180 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 17 3-LA STRATÉGIE URBAINE Intentions L?analyse et le diagnostic commerciales, établis en étroite collaboration et échange avec les parte- naires de l?équipe de maîtrise d?oeuvre, ont permis d?étayer parallèlement une stratégie urbaine cohé- rente et conforme aux objectifs de la Ville de Monti- gny-lès-Cormeilles. Suite à la réalisation d?un inventaire exhaustif des données et études territoriales existantes le man- dataire du groupement a identifié les contraintes et les invariantes considérées comme inamovibles ou non transformables, indispensables à la proposi- tion de solutions concrètes. Cette première étape est essentielle pour orienter au mieux la recherche de solutions. Elle doit avan- cer des principes clés qui permettront d?ouvrir un vrai débat et échange sur les scénarii proposés en phase 2. La stratégie commerciale et les orientations ur- baines sont énoncées par des schémas de principe se référant au périmètre large de la Commune sur l?axe de la RD14. Sur le barreau de 1,5Km de l?ouest vers l?est prennent forme les programmations commerciales énoncées dans le paragraphe précédent : le parc commercial de destination, les équipements program- més par la Commune, l?offre de commerce de loisirs à proximité du Centre commercial Carrefour autour d?un boulevard urbain apaisé, et passant, bordé par une programmation à dominante de logements. Depuis Leroy Merlin d?autres programmes liés à un pôle automobile et à l?équipement de la maison pourront se fédérer en bénéficiant d?une visibilité et d?une accessibilité accrues assurées par les ronds-points existants (Avenue de Frances et en limite de la Commune de Franconville). REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 181 18 Une nouvelle trame viaire pour une accessibilité renforcée L?armature du réseau viaire existant est aujourd?hui calibrée sur un modèle d?urbanisme commerciale structuré par de macro-îlots. Les dimensions constatées entre les voies bouclant le Boulevard Bordier (notamment au sud de la RD14) sont de 350/400 m linéaires. Cela a favorisé un mode de déplacement «tout voiture» pénalisant fortement les modes doux (piétons/cycles/TC). Ce modèle est d?ailleurs à l?origine des dysfonctionnements mis en évidence dans l?ensemble des études de dépla- cements réalisées sur le territoire de Montigny. Il s?agit donc, à ce stade, des études de repenser le plan de déplacements et circulation favorisant les transports en commun et les liaisons douces, dans l?objectif de renforcer et densifier les liens entre les différentes entités urbaines du territoire (équi- pements, logements et commerces) et notamment ceux franchissant le boulevard Bordier en direction nord-sud. L?objectif est d?apaiser la circulation de transit sur la RD14, optimiser les parkings en adap- tant l?offre aux besoins spécifiques (commerces de proximité, livraisons, accessibilité résidentielle et accessibilité aux équipements). Une analyse fine du foncier a mis en valeur les pos- sibilité d?implantation de nouvelles voies dans la continuité de la trame existante en s?appuyant sur les opportunités que le territoire offre actuellement (terrains vagues, parcelles interstitielles libres, friches..). La stratégie adoptée permettra notamment : ? La réduction des distances de bouclage des futurs îlots (entre 110 et 140m environ) ? La multiplication des points de franchisse- ment de la RD14 pour entamer sa mutation en boulevard urbain ? Une amélioration des conditions de desserte en profondeur de parcelle, également pour l?ensemble du tissu pavillonnaire existant si- tué au sud de la RD14 ? La mise en place des conditions nécessaires au développement des itinéraires en modes doux (réduction des distances à franchir, coexistence entre voitures et piétons maîtrisée par des nou- veaux aménagements). ? Une réalisation adaptée et phasée selon la ca- dence temporelle de mutations programmatiques à venir 182 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 19 Les déplacements doux pour un centre-ville à l?échelle du piéton Sur l?armature viaire esquissée un réseau dense d?itinéraires lié aux modes doux est envisagé, s?in- tégrant aux nouveaux aménagements de la RD pour accomplir la transformation de la voie en véritable boulevard urbain. La mise en valeur de la trame pay- sagère sera un outil supplémentaire permettant de multiplier davantage les traversées et venelles pié- tonnes, accompagnant les cheminements, afin de favoriser la perméabilité des macro-ilots générés par l?urbanisme commercial en voie de mutation. Ainsi, les pistes cyclables prévues en voie parta- gée avec le réseau de transport public le long de la RD14 seront accompagnées par des grands ali- gnements d?arbres longeant les trottoirs élargis et réaménagés. Des aménagements spécifiques per- mettront de hiérarchiser les différents usages des espaces publics au regard des modes de déplace- ments. A cela une trame orthogonale sera créée pour irri- guer les futures opérations et alimenter les nouveaux itinéraires en rez-de-ville (du domicile aux écoles, aux équipements, aux commerces et aux zones de loisirs...). Cela se fera non seulement en s?ap- puyant sur la voirie existante et projetée, mais en favorisant le développement des nouvelles formes urbaines : la porosité de la ville devra s?exprimer à travers la proposition d?îlots ouverts et passants. Les itinéraires ainsi générés mettront en évidence la richesse du paysage urbain alimentée par la tran- sition entre espace public, espace privé et espace partagé en intérieur d?îlot. Parmi les différents points stratégiques à l?étude qui seront conforté en phase scénarii il est rappelé: ? L?intégration, dans les itinéraires doux, des grandes surfaces vertes de la commune et no- tamment le bois Barrais et ses équipements, le parc entre la RD14 et la rue Paul Signac, et le bois des Eboulures ? La proposition d?un «chemin des écoliers» s?attes- tant au sud de la RD14 et parallèle à la voie. Ce dispositif, en interface entre les pavillons existants et les nouvelles opérations, permettra de gérer au mieux la transition entre la ville d?aujourd?hui et de demain, multipliera la création d?itinéraires al- ternatifs en donnant à lire une dimension urbaine renouvelée ? La création d?une liaison nord-sud entre la Mairie, ses quartiers résidentiels et la RD14. Le désen- clavement du site Carrefour est dans ce sens une opportunité pour recomposer l?offre commerciale de l?enseigne, lui conférer une nouvelle attractivité et inscrire des nouveaux itinéraires urbains reliant les secteurs stratégiques du futur centre-ville carrefour leroy merlin chemin des écoliers bois Barrais équipements sportifs bois des Eboulures REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 183 20 Premiers scéanrii de programmation A partir des première hypothèses et élaborations concernant la stratégie commerciale esquissées par CBRE il a été proposé d?entamer une phase perspective de vérifications des surfaces sur le périmètre élargi d?étude, afin d?orienter et recali- brer, le cas échéant, l?équilibre de la programma- tion sur la totalité du barreau de la RD14. Cet exercice est donc une anticipation des projec- tions quantitatives liées aux invariantes détermi- nées par les études commerciales et par la forma- lisation d?une proposition en termes de volumétrie bâtie conforme à la réglementation urbaine actuel- lement en vigueur (PLU 2016). Cette première approche à pour objectif d?alimen- ter le débat interne à l?équipe de MOE ainsi que de poser le débat autour des objectifs et des attentes de la Ville à long terme. Suite aux différents échanges, lors des comités techniques de la phase diagnostic, plusieurs ré- flexions pourront orienter les scénarii de la pro- chaine phase d?études à venir : ? L?assiette globale de la surface de plancher SDP est cohérente avec les attendus de la Commune ? La répartition entre programmes sera à affiner. Notamment la SDP du commerce de proximité semble trop importante au vu des dynamiques actuelles (court terme) appréciées par CBRE sur le secteur de la Commune ? L?implantation des commerces de proximité sera également à affiner selon les principes évincés par CBRE en matière d?emplacement straté- giques. Il est effectivement constaté un étalement trop important de ces surfaces depuis le carrefour Bd Bordier/Rue Général de Gaulle en direction de Herblay. Une recomposition est souhaitable autour du carrefour cité pour maximiser l?attractivité des futures enseignes projection des surfaces de plancher : répartition par programme 184 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 21 L?espace public : les centralités urbaines du futur centre ville La programmation envisagée et les nouveaux iti- néraires proposée pour un centre ville passant et connecté mettent en évidence les centralités stra- tégiques du projet en matière d?espace public. A ce stade de l?étude, l?équipe de MOE identifie, sur le barreau de la RD14 et en lien avec les pièces ur- baines majeures, les éléments qui feront l?objet, lors de la prochaine phase, d?études détaillées permettant des arbitrages de la maîtrise d?oeuvre dans l?objectif d?orienter au mieux la finalisation du projet : ? Le parvis constitué par la liaison nord-sud entre la Mairie et la RD14 à proximité du site de Carrefour. Cette large promenade s?inscrit dans la volonté de proposer une nouvelle percée majeure depuis les quartiers nord vers le boulevard urbain. Elle sera l?occasion de redéfinir la qualité des accès au centre commercial et redynamiser l?offre des enseignes autour d?un pôle de loisir renforcé ? La grande place deviendra l?amorce du parvis sur le boulevard. Une nouvelle «porte d?ac- cès» au site de Carrefour dans une logique de fréquentation de proximité. L?espace public sera bordé par des nouveaux programmes mixtes intégrant des commerces et services en pied d?immeuble ? Les places et parvis le long du boulevard. A proxi- mité des futurs équipements (gymnase, école, salle de spectacle...) des espaces tampons pouvant absorber les flux générés par les programmes envisagés seront à calibrer en termes de dimen- sions et d?ambiance afin d?apporter des réponses appropriées aux usages et aux fréquentations. La cohérence de leurs écritures sera assurée par l?élaboration d?une charte urbaine concernant les matériaux (revêtements, végétalisation des sols) et les aménagements (mobilier urbain, éclairage public...) REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 185 22 186 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 23 Un pré-scénario cohérent : la formalisation des invariantes retenues La phase diagnostic a permis d?éclaircir les inva- riantes retenues concernant la stratégie commer- ciale et les intentions urbaines. A le demande de la Ville, un pré-scénario a été éla- borer pour anticiper et vérifier les premières pro- jections quantitatives (surfaces SDP) et identifier les éventuelles criticités, tant du point de vue ré- glementaire que du point de vue technique (état de lieux des réseaux et préconisations au regard des besoins du futur projet). Le regard à porter sur ces documents doit donc s?inscrire dans la volonté de formaliser un point d?arrêt pour alimenter les échanges sur les grandes orientations à ce stade esquissées. Il ne s?agit pas de la finalisation d?une étape de l?étude, mais d?un ensemble d?éléments permettant de visualiser un corps cohérent de stratégies déployées: ? Une mutation urbaine : de l?urbanisme de péri- mètre/zoning à l?urbanisme d?itinéraires ? Une programmation diversifiée et adaptée à la réalité du territoire (suite à l?analyse des dynamiques commerciales existantes et du potentiel futur) ? Un nouveau statut pour la RD14 : de la route commerciale au boulevard urbain ? Des formes urbaines cohérentes au regard de la mutation du territoire : les alignements sur le bou- levard urbain, l?échelle adaptée, en profondeur de parcelle, au tissu pavillonnaire ? Un rez-de-ville actif et partagé. Intégrant à cette phase diagnostic une réflexion à l?échelle de l?îlot type, des principes sont affirmés : 1. une porosité du bâti notamment au regard des alignements sur le futur boulevard ur- bain 2. un intérieur d?îlots accessible et partagé par la mise en oeuvre de chemins publics, jardins communs et espaces privatifs 3. un coeur d?îlot paysager capable de fédé- rer la notion de qualité des espaces en pied d?immeuble et le volet environnemental (végétalisation des emprises libres sur la parcelle, gestion de l?eau, infiltration sur site ou rejet maîtrisé sur le réseau de la Commune) REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 187 24 188 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 25 ANNEXE - Un nouveau statut pour la RD14 : de la route commerciale au boulevard urbain Avant... la RD14 : ? un paysage dédié à la voiture ne favorisant pas les déplacements doux ? un parc immobilier vieillissant et dégradé ? une signalétique complexe et une inflation pu- blicitaires ? un modèle environnemental à revoir, favorisant le réchauffement climatique et incitant à l?im- perméabilisation des sols Après...le boulevard urbain : ? des formes urbaines délimitant les futurs es- paces publics ? un espace public de qualité assuré par des outils réglementaires à annexer au futur PLU (type charte prescrivîtes du mobilier urbain, d?éclairage...) ? un stationnement maîtrisé et intégré à l?amé- nagement du futur boulevard avant : la RD14 après : le boulevard urbain REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 189 26 ANNEXE - L?îlot : un rez-de-chaussée actif et partagé ? des logements en coeur d?îlot ? des commerces de proximité en lien avec le boulevard Bordier ? des locaux associatifs et d?animation ? des locaux communs ? des jardins partagés ? des jeux d?enfants 190 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 27 ANNEXE - L?îlot : un coeur d?îlot paysager et un gestion environne- mentales des ressources ? des jardins privatifs ? des espaces verts partagés ? des allées publiques et privée définissant les emprises au sol et les usages ? une gestion de l?eau pluviale par infiltration (noues en limite d?espace public) ? une rétention accrue d?eau pluviale par des terrasses accessibles végétalisées (hauteur de terre 60cm) ? une rétention courante d?eau pluviale par ter- rasses accessibles végétalisées (hauteur de terre 20cm) REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 191 28 3-ÉTUDES DES RÉSEAUX AC TUELS ET PROJETÉS Réseaux divers ? Note descriptive SETU a aujourd?hui contacté les concessionnaires présents sur la zone du projet afin de réaliser un diagnostic de l?existant sur l?ensemble des réseaux. Un plan global des réseaux existants a été réa- lisé d?après les informations transmises par ces concessionnaires par voie électronique et en visite sur site. Ce plan est mis à jour suivant les recol- lements de certains concessionnaires qui sont ac- tuellement en cours. Le présent document présente les dispositions prévues concernant les réseaux divers. 1. AssAinissement L?assainissement est traité en système sépara- tif, les eaux pluviales et les eaux usées seront conduites séparément vers les exutoires existants. Pour les eaux pluviales les collecteurs existants sont entre 300m et 1000mm. Pour les eaux usées en diamètre 200mm et 400mm qui sont principale- ment Boulevard Victor Bordier. Les débits de rejets seront calculés pour chaque parcelle, en privilégiant l?infiltration des eaux plu- viales sur cette zone aujourd?hui quasi-totalement perméable. Les gestionnaires d?assainissement sont le SIARE et la communauté d?agglomération Val Parisis, qui réalise un recollement de ses réseaux sur la zone en ce moment. Réseau d?eaux usées (EU) Le réseau d?eaux usées sera constitué de canali- sation de diamètre 200mm. La nature des canali- sations sera précisée ultérieurement par le futur gestionnaire d?assainissement. Les regards de visite seront installés à chaque changement de direction et changement de pente, suivant des inter-distances n?excédant pas 50m. Réseau d?eaux pluviales (EP) Le réseau d?eaux pluviales des nouvelles voies sera constitué d?une canalisation qui sera dimensionnée selon une étude hydraulique, avec regards de vi- site installés à chaque changement de direction et changement de pente et suivant des inter-dis- tances n?excédant pas 50m. Rétention des eaux de ruissellement Les eaux de ruissellement seront retenues conformément aux prescriptions du gestionnaire du réseau d?assainissement ou au PLU (débit de fuite, occurrence de la pluie, etc?). Les eaux privées seront retenues à la parcelle. Partout où cela sera possible, les eaux de ruissel- lement seront collectées au moyen de noues et se- ront gérées de manière alternative (à ciel ouvert). En cas d?impossibilité, les eaux de ruissellement seront gérées dans des ouvrages enterrés (cais- sons en polypropylène ou canalisations surdi- mensionnées). Le règlement d?assainissement de la ville préconise la rétention d?une pluie d?occurrence 10 ans et d?un débit de fuite régulé à 10 L/s/ha. 2. DistRiBUtiOn D?eAU L?alimentation de la zone sera assurée à partir des réseaux VEOLIA existants Ø150mm et Ø200mm du Boulevard Victor Bordier A partir de ces conduites, des canalisations en PEHD de diamètre Ø63mm à Ø150mm, maillées entre elles, cheminant au long des voies à créer assureront la desserte des différentes opérations de constructions. Cette installation permettra également le rac- cordement des organes de défense incendie normalisés avec fonctionnement simultané de deux hydrants. Les appareils seront implantés conformément aux directives des services dépar- tementaux de lutte contre l?incendie. 3. ALimentAtiOn en GAZ L?alimentation de la zone sera assurée à partir des réseaux existants Ø110 du Boulevard Victor Bordier. Ce réseau sera posé par GRDF. 4. DistRiBUtiOn eLeCtRiQUe a) Réseau Moyenne Tension Pour la desserte de la zone des postes de transfor- mation MT/BT de puissance 1000 kW seront à créer (nombre et implantation à déterminer et à confir- mer par Enedis). Ces postes seront intégrés dans les futures constructions et seront répartis en fonction du phasage des démolitions et des constructions. Les postes seront raccordés sur les câbles ENEDIS existants et reliés entre eux par des câbles chemi- 192 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 29 nant au long des voies. b) Réseau basse tension La desserte en énergie basse tension 220/380 Volts sera assurée depuis les postes jusqu?à un point de livraison par lot par un réseau de câbles armés po- sés en souterrain au long des voies. 5. eCLAiRAGe PUBLiC L?éclairage public sera assuré en énergie basse et moyenne tension à partir d?un transformateur MT/ BT existant. Les voies de circulation seront éclairées par des candélabres à crosse implantés sur les trottoirs. Les zones piétonnes seront éclairées par des can- délabres d?ambiance. L?ensemble de l?installation sera mis à la terre sui- vant la réglementation en vigueur. Le réseau du Boulevard Victor Bordier est géré par la communauté d?agglomération Val Parisis. 6. ReseAU teLeCOm Le réseau de desserte sera réalisé suivant les prescriptions des opérateurs de la ville de Monti- gny-lès-Cormeilles. Les dessertes de la zone d?aménagement s?effec- tueront à partir des réseaux existants situés au long du Boulevard Victor Bordier. Le réseau principal de desserte sera constitué par une conduite multitubulaire 7Ø45 avec chambres de tirage normalisées cheminant au long des voies à créer. Ce réseau sera capable d?accueillir les ré- seaux très haut débit type fibre. Plan des réseaux éxistants Synthèse DT concessionniares REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 193 30 194 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES Ville de Saint-Pierre Présentation de l?équipe Olivier NARIA Monsieur Olivier NARIA est adjoint au maire délégué à l?urbanisme, au droit du sol et au patrimoine urbain. Il est également conseillé communautaire à la CIVIS Il est issu d?une formation universitaire en géographie et maître de conférence à l?Université de la Réunion. Il porte les grands dossiers d?aménagement du territoire et de structuration urbaine au niveau de la municipalité tels que le programme Action Coeur de Ville, les PRU ANRU (Ravine Blanche, Bois d?Olives), l?AAP «Repenser les périphérie commerciales». Il a engagé la révision du PLU de la commune pour sa transformation en un «éco PLU». Ce dernier intégrera largement des principes d?aménagement et de construction de la ville durable, en milieu tropical. Thierry PAYET et Patrice MARCEL Thierry PAYET est DGA à l?Aménagement et au Développement du Territoire à la Ville de Saint Pierre. Il dirige l?activité des services Urbanisme et droit des sols, Foncier et Aménagement de la Ville. Originaire de Saint Pierre, il exerce depuis plus de 20 ans dans le domaine de l?aménagement du Territoire à la Réunion. Il suit particulièrement l?AAP «Réinventons nos Coeurs de Ville» et les programmes immobiliers impactants et stratégiques au niveau communal. Patrice MARCEL est urbaniste et responsable du service renouvellement urbain au sein de la DGA à l?Aménagement de la Ville. Il suit opérationnellement le projet «Repenser la périphérie commerciale». Son service a également en charge le programme Action Coeur de Ville et la programmation des opérations de logements et d?habitat sur la commune. Olivier NARIA, adjoint au maire délégué à l?urbanisme, au droit du sol et au patrimoine urbain, Saint-Pierre. Thierry PAYET, DGA à l?Aménagement et au Développement du Territoire, et Patrice MARCEL, urbaniste, responsable du service renouvellement urbain au sein de la DGA à l?Aménagement de la Ville, Saint-Pierre de la Réunion REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 195 1 Ville de Saint-Pierre Site de la zone commerciale Grand Large Zl1 Localisation du périmètre de projet Fiche projet / Synthèse du travail de l?AMO 196 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 2 UNE ZONE COMMERCIALE À PROXIMITÉ IMMÉDIATE DU LITTORAL - SEPTEMBRE 2018 Sources : Ville de Saint-Pierre Ville de Saint-Pierre ? Grand large Zl1 Photographies du site de projet IMAGES SATELLITES TÉMOIGNANT DE L?ÉVOLUTION DU SECTEUR DE PROJET ? DE 1950 À 2018 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 197 198 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES Ville de Saint-Pierre ? Grand large Zl1 Principaux secteurs de la zone de projet 4 Source : Ville de Saint-Pierre REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 199 Ville de Montigny-lès-Cormeilles ? RD 14 Présentation synthétique des intentions de projet En matière d?insertion, le projet vise à : ? Remplacer le tissu commercial disparate et sans qualité architecturale : le projet est en cours de formalisation sur le plan architectural, paysager et urbain (intégration de lignes forces dégagées, espaces verts, espaces publics, gabarit, épannelages). Néanmoins, la charge foncière forte nécessite une étude fine du seuil de constructibilité. ? Réduire la césure urbaine entre le coteau urbain historique et la plaine urbanisée plus récemment. ? Privilégier la mixité entre le développement de l?activité économique et de l?habitat mixte. ? Répondre aux problématiques de circulation sur la RD14 par l?aménagement d'une nouvelle bretelle d'autoroute permettant le report de la circulation de transit, de site propre (TCSP), de places aux intersections, de larges trottoirs, de pistes cyclables et de nouveaux stationnements. ? Par ailleurs, une inscription à la Charte EcoQuartier niveau 1 a été formalisée. ? Partenariat avec l?EPFIF à hauteur de 15 millions d?euros et avec la Communauté d?agglomération du Val Parisis, notamment de renforcer le droit de préemption urbain (délégation partielle à l?EPFIF). ? Pas de ZAC, travail sur le linéaire par opportunité, « opérations-tiroirs ». PLU en cours de révision pour renforcer la mixité sur le linéaire (OAP sectorielle). ? Le projet est conditionné en partie par les travaux de bretelle d?A15 pour le désengorgement des flux de transit. ? Réalisation d?un sondage (IFOP) sur me projet de centre ville ? 72% d?avis favorable. ? Le projet répond aux enjeux posés à un niveau intercommunal, par les collectivités concernées par la RD14, signataires d?une charte d?aménagement des abords de la RD14 à destination des PLU et futurs aménagements. Sur le territoire Ignymontain, ce projet porté par la ville, vise a créer un véritable centre-ville. Le plan guide, esquissé ci-dessus, formalise le projet.. ? Dès 2011, la ville a traduit dans son PADD cette évolution urbaine. L?introduction d?une OAP spécifique en 2017 dans son PLU précise cette identité future du territoire. Elle vise a être renforcée dans le cadre de le cadre de la révision en cours du PLU. ? Un dialogue public-privé, qui se traduit notamment par la tenue de l?Atelier Territoires économiques à l?échelle de l?axe de la RD14, des échanges techniques avec l?équipe de maîtrise d?oeuvre et par des échanges bilatéraux avec les grandes enseignes du territoire (Carrefour, Leroy Merlin, Boulanger?). Un périmètre d?intervention foncière a été mis en oeuvre via une convention avec l?établissement public foncier d?Ile-de-France (EPFIF). Des premières acquisitions ont été réalisées visant à constituer des ilots cohérents. Un promoteur a formalisé une entité foncière permettant le 1er dépôt de permis de construire sur le périmètre formant le futur coeur de ville. Un atelier de concertation a été ouvert au public le 19 mars 2019. 5 Insertion du projet Gouvernance du projet Faisabilité du projet Programmation et usages mixtes Stratégie de territoire ? La programmation est intégrée au Plan guide et vise une réelle diversification de fonctions et la création d?un centre-ville animé et reconnecté au territoire. La programmation avec des logements, des équipements publics et des espaces verts permettra également d?adapter la zone commerciale en une zone de chalandise de proximité. Le 1er PC est en cours d?instruction, les travaux devraient pouvoir débuter dans le second semestre 2020. 200 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES ? L?AMO recrutée avec le soutien financier de l?Etat pour accompagner la ville de Montigny-lès-Cormeilles dans son projet est un groupement constitué de : ? L?agence SEURA ? CBRE ? SETU ? Sa mission consister à alimenter la réflexion sur la mutation urbaine du boulevard Victor Bordier, pour une durée de 16 mois. ? 3 points principaux seront particulièrement attendus dans cette mission : ? Etude de morphologie urbaine : la mission a pour objet de préciser la forme urbaine que pourra prendre le projet de centre-ville de la commune aux abords du boulevard Victor Bordier. ? Etude de stratégie commerciale : assistance à la réalisation d?un diagnostic et d?une stratégie commerciale pour le projet de centre-ville aux abords du boulevard Victor Bordier. ? Etudes d?infrastructure et de réseaux : diagnostic des réseaux et mise en place d?une stratégie d?adaptation au projet de centre-ville aux abords du boulevard Victor Bordier. 6 Ville de Montigny-lès-Cormeilles ? RD 14 Présentation de l?AMO retenue REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 201 7 AU DÉPART : L?AVIS DU JURY DE REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE Parmi toutes les candidatures examinées par le jury en 2018, le projet de réaménagement et de requalification du tronçon communal de la RD 14 était apparu comme le projet le plus avancé en termes de programme et de mise en oeuvre, avec la possibilité d?avoir un effet déterminant sur la transformation globale de la RD 14 et un effet d?entrainement au-delà des limites communales. UN AN PLUS TARD : LE POINT DE VUE DE L?ETAT SUR LE PROJET ET SES ENSEIGNEMENTS « Cette année d?accompagnement des services de l?État dans un objectif de préparation et de lancement des études complémentaires a permis à la commune d?approfondir le sujet de la maîtrise du foncier : signature d?une convention de veille avec l?EPFIF, rencontre avec la Banque des territoires, amorces de dialogue avec les propriétaires des locaux commerciaux. L?année a été aussi riche en concertation avec l?ouverture du local de concertation « l?Atelier » accompagné par l?organisation d?ateliers avec les habitants d?avril à septembre 2019 sur la révision du PLU et par la mise en place d?un sondage IFOP sur la création du centre-ville. Les études en cours doivent permettre de mieux formaliser les négociations avec les promoteurs ou propriétaires commerciaux. Elles assurent aussi la formalisation du projet sur le plan architectural, paysager et urbain. Il s?agit de dégager des lignes forces, les gabarits et les épannelages, les espaces verts et les espaces publics afin d?aboutir au renforcement de l?orientation d?aménagement et de programmation (OAP) du plan local d?urbanisme (PLU) en cours de révision. N?étant pas dans une procédure de ZAC, la commune a fait le choix de la Taxe d?Aménagement majorée. Toutefois, elle ne s?interdit pas de passer par un Projet Urbain Partenarial lorsque le projet sera plus détaillé. Le travail en séminaire de l?appel à projet a permis d?approfondir différents montages programmatiques et financiers à forte dominante commerciale notamment en constituant une Société d?Économie Mixte. Ce projet est exemplaire de par son articulation avec le niveau intercommunal (Charte d?aménagement des abords de la RD 14) et par une consultation forte des habitants. La commune souhaite s?inscrire dans la démarche de labellisation Écoquartier. » L?ECLAIRAGE PARTICULIEREMENT ATTENDU En s?appuyant sur une OAP sectorielle, la collectivité travaille sur le linéaire de la RD14 (sans périmètre de ZAC) mais en procédant par opportunités foncières. Quels sont les avantages et inconvénients associés aux options de la TA majorée ou du PUP ? quelles autres options se présentent et comment les aborder avec les acteurs du commerce ? LA PAROLE À LA COLLECTIVITÉ ACCOMPAGNÉE : QUEL BILAN FAITES-VOUS DU DISPOSITIF ? « Etre lauréat de l?appel à projets « Repenser la périphérie commerciale » formalise une reconnaissance du projet de création d?un centre-ville de la commune de Montigny-lès-Cormeilles et acte l?adéquation entre cette évolution urbaine indispensable pour requalifier cette zone commerciale et les enjeux nationaux, déclinés à l?échelle locale, que sont le logement, l?emploi et l?attractivité des territoires. Le dispositif « Repenser la périphérie commerciale » permet à la collectivité de formaliser et mettre en oeuvre les études indispensables à l?élaboration d?une mutation urbaine de cette ampleur. Par ailleurs, les échanges, lors des groupes de travail organisés à Toulouse et à Roanne, ont permis de nouer des contacts utiles avec les acteurs du commerce et plus spécifiquement leurs foncières. S?ils participent de l?avancée du projet, ils ne sont néanmoins pas fondateurs d?évolutions significatives mais contribuent à partager des points de vue parfois divergents. Ainsi l?appel à projets « Repenser la périphérie commerciale », est un dispositif qui, promeut la démarche municipale et crédibilise une volonté urbaine en agrégeant l?ensemble des acteurs concernés. » Ville de Montigny-lès-Cormeilles ? RD 14 1 an d?accompagnement 202 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES DD?? OO EEUU VVRR EE REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 203 d? ét ud e l?e nt ré e d? un e Coe ur ? ? ? d? Ab or d l?î le l?e st d? an né es U N E Z O N E A F O R T P O T E N T IE L 204 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES U n an ci en b id on vi lle d ev en u su r l eq ue l f ut c on st ru it l?u ne d es pr em iè re s zo ne s in du st rie lle s de l? île e t d ev en ue a uj ou rd ?h ui u ne zo ne e ss en tie lle m en t m ai s ra ttr ap ée p ar l?u rb an is at io n et l? ex te ns io n du c en tre v ill e ve rs l? O ue st (E co Q ua rti er d e R av in e Bl an ch e) REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 205 U N E I M A G E U R B A IN E H E T E R O G E N E E T U N T E R R IT O IR E N O N M A IT R IS E 206 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES U N S IT E H E T E R O G E N E H E T E R O G E N E M A IS C O M P A C T E L? im pl an ta tio n l?e ns em bl e L? al lé e c? es t l?a cc ès ? ? ? ? ? d? un e REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 207 P R O P R IE T A IR E S F O N C IE R S E T S O C IE T E S IM P L A N T E S S U R L A Z I1 CC I R éu ni on DE AL Et ab lis se m en t M O US SE AU Le e Ch am Y on Gr ou pe B er na rd H ay ot Gr ou pe C as in o No or d Lo ca te Na tix is Le as e Im m o / S CI K ar in a Gr ou pe C FA O Gu y C or e Gr ou pe E xc el le nc e No or d Lo ca te Gr ou pe M oh am ed P R O P R IE T A IR E S F O N C IE R S E T S O C IE T E S IM P L A N T E E S U ne q ui nz ai ne d e pr op rié ta ire s fo nc ie rs (d on t t ro is e nt ité s pu bl iq ue s) in st al lé es s ur d es pa rc el le s as se z va st es 208 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES L E S S U R F A C E S D E S P A R C E L L E S P R E S E N T E S S U R L A Z I1 L E S S U R F A C E S D E S P A R C E L L E S P R E S E N T E S S U R L A Z I1 UUnn ee ssuu rrffaa ccee mm ooyy eenn nnee ddee 77 8877 11mm ²²pp eerr mm eett ttaa nntt uunn ffoo rrtt ppoo ttee nntt iiee lldd ee mm uutt aatt iioo nn.. L? en se m bl e REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 209 U N C O N F O R T U R B A IN IN S U F F IS A N T d? as su re r 210 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES L E P A Y S A G E E N V IR O N N A N T s? ap pu ye r ? ? ? ° ? l?h eu re l?o cé an L? am bi tio n ju sq u? à d? am él io re r l?a tt ra ct iv ité l?î lo t d? ac tiv ité REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 211 212 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES L E F R O N T D E M E R l?e au l?é ro si on REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 213 ? L? AG GL O M ER AT IO N ? ? OE U VR E ? ? D? U N E ? D? AM ÉN AG EM EN T L? H EU RE D? AU JO U RD ?H U I S? IN ST AL LE ? ? D? ES TH ÉT IS M E ? D? EN SE M BL E ? L? AG RE M EN TA TI O N L? AP PR O PR IA TI O N 214 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES O R IE N T A T IO N S D ?A M E N A G E M E N T U R B A IN E T C O M M E R C IA U X ? LLaa rréé oorr ggaa nnii ssaa ttiioo nn ddee ss ee sspp aacc eess dd ee mm oobb iillii ttéé ss pp oouu rr ll iimm iittee rr ll eess cc oonn ffllii ttss dd ??uu ssaa ggee ss ? ? ? LL?? aamm éénn aagg eemm eenn tt dd eess ee sspp aacc eess pp uubb lliicc ss aa uu ssee rrvv iicc ee ddee ll?? aamm ééll iioo rraa ttiioo nn ddee llaa vv iiee ee nn ccoo mm mm uunn ? LLaa rréé oorr ggaa nnii ssaa ttiioo nn eett ll?? eemm bbee llllii ssss eemm eenn tt dd eess ee sspp aacc eess cc oomm mm eerr ccii aauu xx REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 215 Saint-Quentin-en-Yvelines Présentation de l?équipe Grégory GARESTIER, est maire de Maurepas depuis 2014 et vice-président de Saint-Quentin-en-Yvelines en charge de la stratégie commerciale. « Faire la ville sur la ville » Les villes de Maurepas et de Coignières ont en commun une zone d?activités industrielles et commerciales -Pariwest- reliée au centre commercial « Les portes de Chevreuse et au Forum du Gibet. Ce sont quelques 251 magasins et 160 000 m2 de surface commerciale. En plus d?avoir eu un urbanisme en forme de zoning depuis le début des années 1980, nous rencontrons un certain nombre de difficultés comme le manque de mobilité, une lisibilité commerciale à revoir. Nous devons impulser une nouvelle dynamique, « faire la ville sur la ville ». Le projet est pertinent. Il entre dans une stratégie globale menée par l?agglomération de Saint-Quentin-en-Yvelines et repose sur 3 objectifs : maintenir le commerce de proximité, travailler sur la qualité et la lisibilité de l?offre commerciale et maintenir une dynamique sur le secteur. Le projet se distingue aussi par son mode de gouvernance : un comité de pilotage où l?ensemble des acteurs concernés sont associés. Enfin l?agglomération est allée plus loin dans la démarche en lançant, auprès des consommateurs et des personnes qui travaillent sur cette zone, une enquête pour mesurer leurs attentes, notamment en matière de consommation. Didier FISCHER, est maire de Coignières et vice-président de Saint Quentin en Yvelines en charge de l?action sociale. La requalification de notre périphérie commerciale, s?est imposée naturellement dans la réflexion municipale en lien avec Saint-Quentin-en-Yvelines et la ville de Maurepas. En effet, face aux bouleversements de notre modèle de consommation, repenser avant qu?il ne soit trop tard nos zones économiques nous est apparue comme une nécessité. Pariwest-le Forum- Gibet si dynamiques il y a 20 ans sont aujourd?hui vieillissantes, avec des équipements routiers inadaptées qui amènent de lourds problèmes de circulation. A cela il convient de pointer la faiblesse de nos modes de communication commerciale. Autant d?éléments qui desservent l?attractivités de nos espaces économiques. Dès lors, comment adapter nos zones commerciales aux modèles de consommation du 21e siècle ? « repenser la périphérie Commerciale » nous a ainsi collectivement permis de poser un diagnostic et d?envisager des solutions afin de relever ce défi. Grégory GARESTIER, maire de Maurepas et vice-président de Saint-Quentin- en-Yvelines en charge de la stratégie commerciale. Didier FISCHER, maire de Coignières et vice-président de Saint- Quentin-en-Yvelines en charge de l?action sociale. 216 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES Caroline ZOUBIRI, urbaniste ? Direction Urbanisme et Prospective Valérie RAFFALLI, chargée de mission commerce ? Direction de l?Attractivité et de l?Immobilier d?entreprises Elles ont en charge le copilotage de l?étude urbaine pré-opérationnelle. Alliant leurs compétences en terme de développement économique et d?urbanisme, le regard croisé porté sur cette périphérie commerciale s?avère nécessaire pour faire ville tout en assurant et en favorisant le développement économique de cette entrée d?agglomération. En ce qui concerne les zones commerciales majeures, la stratégie consiste à freiner l?extension anarchique des surfaces commerciales afin d?éviter le risque de générer des locaux vacants. Aussi dans un contexte urbain en pleine mutation avec la construction de logements, les aménagements d?envergure en terme de mobilités, Il s?agit ainsi de transformer cette polarité commerciale périphérique en une centralité urbaine en synergie avec « la ville constituée » à ses franges. « C?est un projet ambitieux autour duquel nous devons fédérer une multitude d?acteurs privés et institutionnels mais également toute une équipe ?projet au sein de SQY. C?est passionnant ! » Notre mission de pilotage de l?étude urbaine a consisté à assurer la transversalité de la mission au regard des multiples thématiques abordées : commerces, Mobilités, Développement Durable, Action foncière, Environnement, Paysage. Cette vision transversale et complémentaire est la condition de réussite de cette mission au regard des enjeux économiques, sociétaux et environnementaux pour faire de cette actuelle périphérie, la ville de demain. Caroline ZOUBIRI et Valérie RAFFALLI, urbaniste ? Direction Urbanisme et Prospective, en charge du copilotage de l?étude urbaine pré-opérationnelle. REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 217 1 Site de Pariwest ? Forum Gibet ? Portes de Chevreuse Localisation du périmètre de projet Commune de Maurepas Commune de Coignières Fiche projet / Synthèse du travail de l?AMO 218 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES Sources : Saint-Quentin-en-Yvelines Saint-Quentin-en-Yvelines Photographies du site de projet UN ENVIRONNEMENT ROUTIER D'ENTREE D'AGGLOMERATION MARQUE PAR UNE SIGNALETIQUE ENVAHISSANTE DES DIFFICULTES DE DESSERTE ET D'ACCESSIBILITE UNE DEQUALIFICATION ET UNE VACANCE DE L'ESPACE COMMERCIAL REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 219 Saint-Quentin-en-Yvelines Présentation synthétique du projet SYNTHÈSE DU PROJET CONTEXTE ET ENJEUX DU PROJET CHIFFRES CLEFS LE PILOTAGE, LES PARTENAIRES Le portage politique du projet est assuré par la Communauté d'agglomération de Saint-Quentin en Yvelines, en lien avec les communes de Maurepas et Coignières. Les acteurs locaux privés (commerçants, propriétaires..) et l?Etat sont associés à la gouvernance du projet. ? Site de projet de 16 ha. ? Communauté d?agglomération de Saint- Quentin-en Yvelines : 228 000 habitants dont 19 000 à Maurepas et 4 350 à Coignières. ? 3 zones commerciales : Pariwest, Forum Gibet, Portes de Chevreuse. Le projet de Pariwest ? Forum- Gibet ? Portes de Chevreuse se donne pour ambition d?anticiper le déclin d?un secteur composé de 3 zones commerciales confronté à des dysfonctionnements urbains et commerciaux majeurs. Il s'appuie sur un périmètre d'études et sur un périmètre opérationnel, permettant à la collectivité de ne pas se concentrer uniquement sur la zone commerciale en question et d?étudier les autres polarités territoriales. Le projet donne une place importante à la concertation, tant citoyenne qu?avec les acteurs économiques du territoire. ? Le projet s?inscrit dans un secteur en pleine mutation, localisé de manière stratégique en entrée de ville et constituant un pôle d?emploi majeur. 2nd pôle commercial de l?agglomération sujet à de nombreux dysfonctionnements. ? Le projet vise à engager une mutation urbaine sur le secteur de Pariwest - Forum Gibet - Portes de Chevreuse, pour « faire ville » par la création de logements, une mixité des usages et des fonctions, la requalification de l?entrée de ville ouest, l?amélioration de l?accessibilité et les mobilités, et le renforcement de l?attractivité. 220 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES Source : dossier de candidature de Saint-Q uentin-en-Yvelines Saint-Quentin-en-Yvelines Carte des enjeux du projet 25 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 221 Saint-Quentin-en-Yvelines Présentation synthétique des intentions de projet Gouvernance du projet Faisabilité du projet ? Le projet repose sur une gouvernance solide s?appuyant sur le pilotage de la Communauté d?Agglomération. Différents temps de concertation ont été organisés : diagnostic en marchant, ateliers avec les acteurs économiques, ateliers avec les habitants lors des vides grenier de Maurepas et de Coignières, une enquête internet auprès des consommateurs et des commerçants. ? Le projet urbain, en phase amont, n?est pas encore formalisé mais une étude pré-opérationnelle est en cours. La collectivité s?est dotée d?outils réglementaires pour anticiper les futures évolutions : création d?un périmètre de ZAD, création d?un périmètre de prise en considération- sursis à statuer. Stratégie de territoire ? L?objectif partagé est d?inventer et de travailler l?identité du lieu en proposant une offre différenciante, basée sur les atouts du territoire, que sont les lisières agricoles et le grand paysage et les tendances de consommation : circuits courts, nature en ville, tout en veillant à l?équilibre avec les centres-villes de Maurepas et de Coignières. Programmation et usages mixtes ? Le projet vise à redonner une urbanité au secteur de projet en y développant notamment une mixité programmatique. ? L?offre commerciale sera réorganisée de manière à proposer un positionnement correspondant à la stratégie retenue. ? De nouveaux logements, services et lieux multifonctionnels sont envisagés. Insertion du projet En matière d?insertion, le projet vise à : ? Assurer une requalification urbaine à l'échelle du périmètre opérationnel et une valorisation paysagère des franges et des lisières du secteur. ? Conférer d'avantage d'urbanité par la requalification des espaces publics et par une programmation mixte. ? Améliorer l'accessibilité et la lisibilité du secteur. ? Ce diagnostic a été partagé avec les élus, les habitants, les acteurs économiques, les utilisateurs du site avec une ambition de démarche de renouvellement urbain durable. 222 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES Saint-Quentin-en-Yvelines Présentation de l?AMO retenue ? L?AMO recrutée avec le soutien financier de l?Etat pour accompagner Saint-Quentin-en-Yvelines dans son projet est un groupement pluri disciplinaires constitué de : ? BAU Urbanisme (mandataire) ? urbanisme - concertation ? VP Conseil, sous-traitante du BAU, montage opérationnel ? CBRE -Urbanisme, immobilier commercial et développement économique ? CODRA- Mobilité et Déplacement ? POOLA - paysage ? VIZEA - Environnement et Développement Durable ? BATT - Génie Civil ? Attitudes Urbaines - Programmation urbaine habitat et équipements ? 5 points seront particulièrement attendus dans cette mission : ? Mener une démarche de concertation transversale, intégrant propriétaires fonciers, gestionnaires, commerçants, riverains, clients, salariés, usagers du territoire, élus, etc. ? Réaliser un diagnostic multi-critères, notamment destiné à produire in fine une analyse croisée avec les résultats de la concertation, identifier les potentialités et contraintes du secteur d?études, et hiérarchiser les principaux enjeux du projet. ? Définir une stratégie d?évolution économique et commerciale à l?échelle du périmètre d?études, destinée à établir le positionnement stratégique du territoire et conditionnant les orientations du schéma de cohérence urbaine. ? Elaborer le schéma de cohérence urbaine à l?échelle du périmètre d?études, afin notamment de pouvoir tracer les principales orientations urbaines et programmatiques. ? Formuler des propositions pré-opérationnelles à l?échelle de deux secteurs de projets sur la base de faisabilités techniques, foncières, des esquisses de composition urbaine, etc. REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 223 Saint-Quentin-en-Yvelines 1 an d?accompagnement L?ECLAIRAGE PARTICULIEREMENT ATTENDU Anticiper le déclin du périmètre d'étude zone commerciale majeure, en renforçant son urbanité par le développement d?une mixité programmatique « L?accompagnement national a permis de réfléchir de façon très ouverte au devenir de nos centres commerciaux, de prendre en compte l'évolution générale des modes de consommation qui oblige à innover et pas seulement à rénover, de se positionner sur les « 20% différenciant » nous distinguant des autres centres existants et de développer ainsi une identité en lien avec ces « 20% différenciant », d?engager une étude urbaine, de partager les éléments de diagnostic avec la population, les acteurs économiques dans le cadre d?une concertation élargie, de faciliter les échanges et de permettre une meilleure connaissance entre les différents acteurs concernés, de disposer d?une légitimité pour oeuvrer à la requalification de l?ensemble du pôle commercial et de détenir des arguments pour mettre en place des outils règlementaires, de mettre en avant la nécessité d?une vision commune pour oeuvrer à la mutation de ces secteurs. Les temps de séminaire ont permis : un retour d?expérience sur les différents modes opératoires et sur des réalisations concrètes, des échanges entre lauréats qui ont enrichi et parfois réinterrogé notre propre démarche et les choix à venir, une meilleure connaissance et un travail de proximité au sein de l?équipe SQY/communes avec l?identification d?intérêts communs et complémentaires. » LA PAROLE À LA COLLECTIVITÉ ACCOMPAGNÉE : QUEL BILAN FAITES-VOUS DU DISPOSITIF ? AU DÉPART : L?AVIS DU JURY DE REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE En 2018, la place importante accordée à la concertation citoyenne et la prise en compte des enjeux environnementaux dans le projet sur le site de Pariwest Forum Gibet Portes de Chevreuse avait convaincu le jury de « Repenser la périphérie commerciale ». La structure solide de la gouvernance associée au projet avait également été soulignée. 224 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES UN AN PLUS TARD : LE POINT DE VUE DE L?ETAT SUR LE PROJET ET SES ENSEIGNEMENTS « Un travail de concertation très riche a été mené et bien articulé avec l'enquête internet menée par SQY. La concertation s'est appuyée sur une méthodologie cartographiant les commentaires des usagers, acteurs économiques, etc. L'ensemble des données recueillies a permis d'alimenter un diagnostic très complet et d'aboutir à une proposition de spatialisation de la stratégie économique et commerciale. Des workshops thématiques sont également organisés pour permettre aux acteurs du territoire de se positionner sur la zone commerciale de demain, notamment en terme d'attractivité et d'urbanité. La construction en cours de l'écoquartier des 40 Arpents, en limite nord de la zone, participe à une mixité fonctionnelle et un changement d'identité du site. » REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 225 1 COMPILATION DES TRAVAUX REPENSER LA PERIPHERIE COMMERCIALE PARIWEST FORUM GIBET PORTES DE CHEVREUSE A SAINT QUENTIN EN YVELINES MARS 2020 226 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 2 Sommaire 1/ Présentation de l?équipe projet 1.1 les élus 1.2 les techniciens 2/ Synthèse de l?état d?avancement de l?étude urbaine pré-opérationnelle REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 227 3 1/ Présentation de l?équipe projet 1.1 les élus Grégory Garestier est maire de Maurepas depuis 2014 et vice-président de Saint-Quentin- en-Yvelines en charge de la stratégie commerciale. « Faire la ville sur la ville » Les villes de Maurepas et de Coignières ont en commun une zone d?activités industrielles et commerciales -Pariwest- reliée au centre commercial « Les portes de Chevreuse et au Forum du Gibet. Ce sont quelque 251 magasins et 160 000 m2 de surface commerciale. En plus d?avoir eu un urbanisme en forme de zoning depuis le début des années 80, nous rencontrons un certain nombre de difficultés comme le manque de mobilité, une lisibilité commerciale à revoir. Nous devons impulser une nouvelle dynamique, « faire la ville sur la ville ». Le projet est pertinent. Il entre dans une stratégie globale menée par l?agglomération de Saint-Quentin-en-Yvelines et repose sur 3 objectifs : maintenir le commerce de proximité, travailler sur la qualité et la lisibilité de l?offre commerciale et maintenir une dynamique sur le secteur. Le projet se distingue aussi par son mode de gouvernance : un comité de pilotage où l?ensemble des acteurs concernés sont associés. Enfin l?agglomération est allée plus loin dans la démarche en lançant, auprès des consommateurs et des personnes qui travaillent sur cette zone, une enquête pour mesurer leurs attentes, notamment en matière de consommation. Didier Fischer Maire de Coignières et vice ?président de Saint Quentin en Yvelines en charge de l?action sociale La requalification de notre périphérie commerciale, s?est imposée naturellement dans la réflexion municipale en lien avec SQY et la ville de Maurepas. En effet, face aux bouleversements de notre modèle de consommation, repenser avant qu?il ne soit trop tard nos zones économiques nous est apparue comme une nécessité. Pariwest-le Forum- Gibet si dynamiques il y a 20 ans sont aujourd?hui vieillissantes, avec des équipements routiers inadaptées qui amènent de lourds problèmes de circulation. A cela il convient de pointer la faiblesse de nos modes de communication commerciale. Autant d?éléments qui desservent l?attractivités de nos espaces économiques. Dès lors, comment adapter nos zones commerciales aux modèles de consommation du 21e siècle ? « repenser la périphérie Commerciale » nous a ainsi collectivement permis de poser un diagnostic et d?envisager des solutions afin de relever ce défi. 1.2 les techniciens : Un binôme technique avec une équipe pluri disciplinaire Caroline Zoubiri, urbaniste ? Direction Urbanisme et Prospective et Valérie Raffalli, chargée de mission commerce ? Direction de l?Attractivité et de l?Immobilier d?entreprises ont en charge le copilotage de l?étude urbaine pré- opérationnelle. Alliant leurs compétences en terme de développement économique et d?urbanisme, le regard croisé porté sur cette périphérie commerciale s?avère nécessaire pour faire ville tout en assurant et en favorisant le développement économique de cette entrée d?agglomération. En ce qui concerne les zones commerciales majeures, la stratégie consiste à freiner l?extension anarchique des surfaces commerciales afin d?éviter le risque de générer des locaux vacants. 228 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 4 Aussi dans un contexte urbain en pleine mutation avec la construction de logements, les aménagements d?envergure en terme de mobilités, Il s?agit ainsi de transformer cette polarité commerciale périphérique en une centralité urbaine en synergie avec « la ville constituée » à ses franges. « C?est un projet ambitieux autour duquel nous devons fédérer une multitude d?acteurs privés et institutionnels mais également toute une équipe ?projet au sein de SQY. C?est passionnant !» Notre mission de pilotage de l?étude urbaine a consisté à assurer la transversalité de la mission au regard des multiples thématiques abordées : commerces, Mobilités, Développement Durable, Action foncière, Environnement, Paysage. Cette vision transversale et complémentaire est la condition de réussite de cette mission au regard des enjeux économiques, sociétaux et environnementaux pour faire de cette actuelle périphérie, la ville de demain. REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 229 5 2/ Synthèse de l?état d?avancement de l?étude urbaine pré-opérationnelle La mission confiée au groupement Bau poursuit les objectifs suivant : - Déterminer une vision stratégique pour la transformation de ce secteur au regard du contexte urbain et économique en mutation avec l?identification de principes et d?orientations d?aménagement ; - « Faire ville » en poursuivant les actions de couture urbaine ; - Requalifier l?entrée de ville ouest de l?agglomération ; - Améliorer l?accessibilité, les dessertes internes et les mobilités au sein de ce secteur ; - Disposer d?outils opérationnels et d?un plan d?actions opérationnel pour engager la mutation et la revitalisation du secteur. Aussi dans ce cadre, il a été demandé au bureau d?études : - d?établir un diagnostic multicritères ; - de proposer une stratégie d?évolution économique et commerciale ; - de réaliser un schéma de cohérence urbaine ; - de formuler des propositions pré-opérationnelles au niveau de secteurs de projets et élaborer un plan d'actions ; - de concevoir et mettre en oeuvre une démarche de concertation spécifique et transversale. Les modalités de concertation qui ont été adoptées afin de repenser la périphérie commerciale du secteur Pariwest - Forum Gibet et Portes de Chevreuse s?inscrivent dans une dynamique de co-construction. Entre 2018 et 2019, c?est un processus en plusieurs temps qui a été mis en place à l?attention des différents types d?acteurs, appuyé par des outils diversifiés. Plusieurs temps de concertation et d?échanges ont ensuite été élaborés suivant différents formats: - Concertation et atelier des acteurs économiques : organisés respectivement au cours de l?hiver 2018-2019 et à l?automne 2019 ; - Ateliers dits « JustMap » auprès d?un large public : 3 d?entre eux se sont déroulés à Coignières, à Maurepas et à Pariwest au mois de juin 2019 (plus de 700 commentaires collectés) ; - une consultation numérique au printemps 2019 ; - Diagnostic « en marchant » et atelier mis en place à l?attention des habitants et responsables associatifs (printemps et automne 2019). Ces temps de concertation poursuivaient des objectifs à la fois clairs et spécifiques : - Bien saisir les enjeux du territoire concerné, à travers un diagnostic participatif ; - Faire émerger et recenser les besoins et les envies des habitants ; - Alimenter un répertoire de solutions potentielles face aux enjeux du territoire ; - Bien informer les habitants et des acteurs sur le projet ; - Favoriser le débat des acteurs, et faciliter leur engagement. Des échanges réguliers se sont tenus avec les élus, dans le cadre de réunions techniques ou encore de workshop sur les thématiques des modes de consommation, des mobilités, de la programmation. 230 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 6 DIAGNOSTIC : COMPRENDRE LE SITE ET SES DYNAMIQUES L?étude urbaine qui s?est déroulée sur le secteur Pariwest - Forum Gibet et Portes de Chevreuse a reposé sur une recherche et analyse documentaire, des entretiens techniques avec les équipes de SQY et des communes, ainsi que sur les apports des concertations avec les différentes catégories d?acteurs (cf supra). Ces différents éléments permettent de : - Comprendre le site : son inscription dans un environnement local et régional, dans sa géographie, dans son histoire et son urbanisation ; - Saisir les dynamiques en action, qu?il s?agisse de la mobilité, de la démographie, du commerce ou de la stratégie des acteurs (gouvernance). 1. Comprendre le site Focale large : territoire de frange et écosystème commercial Territoire de frange. Le secteur Pariwest - Forum Gibet et Portes de Chevreuse s?inscrit dans l?aire francilienne en tant que territoire de frange. L?agglomération de Saint-Quentin-en- Yvelines, ex-ville nouvelle issue du Schéma directeur d?aménagement et d?urbanisme de 1965, se présente comme étant relativement autonome vis-à-vis de la métropole francilienne, développant une identité particulière. Comme SQY, le secteur Pariwest - Forum Gibet et Portes de Chevreuse est un territoire de lisière, relié aux grandes infrastructures franciliennes par la RN10 et la gare SNCF, trait d?union entre la « ville » (c?est-à-dire la métropole) et la « campagne » (espaces agricoles et naturels). Environnement commercial dense. Le secteur Pariwest - Forum Gibet et Portes de Chevreuse existe au sein d?un environnement commercial dense. Deux pôles commerciaux structurants sont situés à moins de 15 minutes de celui-ci : le pôle intercommunal Espace Saint-Quentin et le secteur Plaisir. Un troisième, le pôle intercommunal de Bois d?Arcy, est Encadré : verbatims des ateliers (à venir) . « Il faut garder les espaces pour cultiver hors ville, mais il faut aussi en gagner en ville :créer des jardins partagés par exemple. » . « Les parkings et les cours d?écoles devraient être végétalisés. » . « Il faut développer la ferme, et multiplier des initiatives de la sorte dans Pariwest. » . « Ici, on voit un local tout neuf qui n?a jamais été utilisé : est?ce que les loyers sont trop hauts ? Je ne comprends pas. » . « Il faut prévoir des circulations douces vers Maurepas et Coignières, à travers la zone. » . « Il faudrait avoir plus de verdure, revoir les pistes cyclables au niveau du giratoire pour améliorer le passage des cycles. Et avoir plus de stationnements pour les vélos. » « Les hypermarchés sont à bout de souffle, il faut se réinventer, tester de nouveaux concepts, en lien avec la santé. Accueillir des commerces éphémères, de l?animation, créer des effets de REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 231 7 situé dans un environnement proche. Plus loin, deux pôles régionaux majeurs ? Vélizy 2 et Parly 2, récemment restauré ? viennent compléter cet écosystème. Dans chaque cas, nous avons affaire à une offre de shopping à la fois dense et variée, qui attire chaque fin de semaine un grand nombre d?habitants. Dans l?ensemble, ces 5 pôles totalisent un chiffre d?affaires estimé de 3,13 milliards d?euros, pour 1113 enseignes. Avec 500 M¤ de CA estimés, le secteur Pariwest - Forum Gibet et Portes de Chevreuse comptabilise 15% de cet ensemble (et 23% des enseignes). Une concurrence directe. À l?échelle du territoire de Saint-Quentin-en-Yvelines, l?offre commerciale concurrentielle est relativement similaire et peu différenciante. Les trois pôles (Pariwest - Forum Gibet et Portes de Chevreuse, Grand Plaisir et Espace Saint-Quentin) rivalisent en termes d?offre et de niveau de gamme, même si le pôle Grand Plaisir ? One Nation se démarque avec une offre plus « premium » et la présence de locomotives que représentent Ikéa et Auchan. Grand Plaisir ? One Nation apparaît comme le véritable concurrent de Pariwest. Les deux pôles se sont historiquement formés de la même manière, autour d?une locomotive alimentaire et avec une organisation de l?espace comparable (galerie marchande complétée par des moyennes surfaces). Focale locale : géographie, paysages naturels et tissus urbains Géographie et histoire. Le secteur Pariwest - Forum Gibet et Portes de Chevreuse occupe une partie ouest du plateau de Saclay, délimité par la Mauldre (au Sud), le ru de Maurepas (au Nord) et adossé à une ligne de crête Nord-Est / Sud-Ouest qui accueille les principales infrastructures routières et ferroviaires. De l?autre côté de cette ligne, de grandes entités naturelles structurent l?organisation de ce secteur du plateau (Val Favry, les rigoles royales, vallée boisée du Pommeret, étang des Noés, bois de la Défonce). Ce même plateau est celui du Parc naturel de la Haute Vallée de Chevreuse, dont les communes adhérentes ceinturent Maurepas, La Verrière et Coignières (laquelle a déposé sa demande d?adhésion au PNR en 2019). En partie occupées par des espaces agricoles, les terres du plateau sont particulièrement fertiles et convoitées, notamment dans le cadre de l?OIN Paris-Saclay. Des « franges » forestières, un fort potentiel paysager. Le secteur Pariwest - Forum Gibet et Portes de Chevreuse se caractérise également par la présence de forêts domaniales situées à proximité ? notamment de la forêt de Maurepas, au Nord, et de Port-Royal, à l?Est. Cette zone est encore marquée par un périmètre effectuant la jonction entre la partie urbaine et la partie agricole. Cet ensemble de voies douces et de liens entre la ville et la campagne, Verbatims ? « La zone manque cruellement d'enseignes de milieu, voire de haut de gamme pour les vêtements et chaussures. Les enseignes présentes sont trop bas de gamme. Il y a pourtant une clientèle pour le développement de cette nouvelle offre mais les gens d'ici vont à Parly 2 pour trouver de la qualité. » ? « Il y trop de magasins qui font la même chose, entre Pariwest, Forum Gibet, Portes de Chevreuse, les Broderies? » ? « La zone compte trop de commerces bas de gamme dans le domaine des vêtements. » 232 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 8 constitue une réserve paysagère à fort potentiel. Celle-ci est en partie inscrite au PLU de Coignières. Des tissus urbains contrastés. La présence de ces éléments naturels contraste avec le tissu parcellaire urbain des communes de Coignières et Maurepas, lesquels environnent le périmètre d?étude du secteur de Pariwest - Forum Gibet et Portes de Chevreuse. Les villes concernées ont développé un tissu résidentiel essentiellement pavillonnaire (et à ce titre de petite échelle : parcelles de 25 mètres par 30 mètres en moyenne) dont la taille tranche d?avec celle des parcelles commerciales. Restées sur la base du découpage agricole, celles-ci reviennent à un gabarit de 300 mètres par 300 mètres, soit dix fois plus que le parcellaire pavillonnaire environnant. Un tel aménagement du territoire commercial ne permet pas de dialogue entre la zone de chalandise et ses alentours que constituent le paysage, les tissus résidentiels des abords et les centres villes de Maurepas et Coignières. Dit autrement, la juxtaposition de découpages inégaux imprime à la zone une pratique hachée, inégale et de rupture. L?aménagement fonctionnaliste du territoire a créé des poches urbaines segmentées, avec des écarts significatifs entre les bâtiments, des formes urbaines différentes et cependant placées côte à côte sans échelle de transition. Il en résulte un rapport à l?espace public caractérisé par des barrières physiques (grillages, clôtures?) dessinant in fine un paysage urbain décousu. REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 233 9 Illustration n° 1 234 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 10 Focale à l?échelle du site : fragmentations et discontinuités Etalement et monofonctionnalité structurels. Conçu dans les années 1970, le secteur Pariwest - Forum Gibet et Portes de Chevreuse s?est installé au coeur des espaces agricoles, dans un contexte « ville nouvelle » marqué par des dynamiques fortes de constructions. Cette époque constitue, aujourd?hui encore, un marqueur urbain : l?étalement et la monofonctionnalté des grandes opérations demeurent fortement visibles. Depuis une quarantaine d?années, le secteur est passé d?une vocation essentiellement industrielle (Hachette, Thyssenkrupp?) à une vocation commerciale. Ainsi, le secteur est structuré par un tissu urbain typique des années 1970 et 1980, caractérisé par la très grande échelle. À titre de comparaison, la longueur du secteur Pariwest - Forum Gibet et Portes de Chevreuse est identique à celle de la commune de Maurepas, et trois fois plus longue que celle de Coignières (2400 mètres, contre 800 sur Coignières). Le « tout automobile » et ses conséquences sur les espaces. Le secteur Pariwest - Forum Gibet et Portes de Chevreuse est aménagé à l?image d?une enclave, voire d?une impasse, et est mal relié au reste du territoire ? d?où les difficultés d?accès qu?il connaît. Il a ainsi été conçu pour une forte circulation automobile. Les emprises des voiries sont, dans leur grande majorité, très larges, et favorisent la fluidité des déplacements longitudinaux. Ces larges voies constituent autant de limites difficiles à franchir transversalement ainsi qu?en dehors des ronds-points et des carrefours. Hors voies intérieures, c?est particulièrement le cas de la RD13 et de la RN10. Quant aux limites de ces emprises, elles se signalent de manière brutale ? par une clôture, un muret bahut, voire une impasse? En termes environnementaux, les profils de ces voies intègrent fréquemment des arbres d?alignement et des larges accotements engazonnés qui renvoient aux valeurs ornementales des Trente glorieuses. De tels espaces se révèlent énergivores et reposent sur un entretien à perte, défavorable à la biodiversité. Des voiries inadaptées à leur contexte. Au coeur de la trame Pariwest, le rond-point Schwartz impose au tissu urbain un agencement du bâti ainsi que des morphologies particulières au regard des constructions situées au centre du rond-point. Nous sommes ici face à un boulevard circulaire extrêmement large, comparable à celui de l?Etoile à Paris. Celui- ci impose aux automobiles ainsi qu?aux piétons de longs itinéraires de contournement ? sans compter les difficultés de franchissement que connaissent ces derniers. La mise en corrélation des jeux d?échelle se révèle ici asymétrique et contre-intuitive, rendant l?usage de cette zone malaisé et imposant une monumentalité qui ne correspond plus aux mobilités des villes et des espaces urbains du XXIe siècle. Plusieurs conséquences néfastes en résultent : difficultés d?accès en raison de la trame inégale des voies structurantes et nuisances sonores principalement. Verbatims ? « Il n?y a pas de pistes cyclables, c'est vraiment le "royaume de la voiture". » ? « Les centres commerciaux sont trop éloignés entre eux, il faut prendre la voiture en permanence. » ? Le forum Gibet et les Portes de Chevreuse sont proches l'un de l'autre en voiture, mais trop éloignés si on veut faire la jonction à pied. » ? « Le week-end, ce serait bien de ne pas avoir à utiliser trop la voiture. Or, le secteur d'étude est adapté pour les gens qui viennent de loin, et qui circulent en voiture à l?intérieur. Ne pourrait-on pas tout faire à pied ? » REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 235 11 Les acteurs privés du site. Les propriétaires fonciers de la zone Pariwest - Forum Gibet et Portes de Chevreuse se caractérisent à la fois par leur nombre (plus de 180 dont 4% sont des propriétaires publics) et leur diversité. Cette caractéristique entraîne des intérêts et des implications différentes. Un exploitant à la parcelle, un bailleur d?activité industrielle, un bailleur d?activité commerciale ont des points de vue différents, même si tous ont en commun d?avoir en partage l?utilisation du même espace et des impératifs de rendement foncier. Regroupés en une association syndicale libre (l?Azacoma), pour la gestion des voies et réseaux privés, ,ils dialoguent avec les représentants des communes de Maurepas et de Coignières, qui en sont membres. Cette pluralité d?acteurs peut rendre les accommodements délicats, la diversité des points de vue étant susceptible d?occasionner des lenteurs dans les prises de décision. Verbatim ? « La taille du giratoire est énorme, et elle contraint les voitures à l?emprunter en permanence pour aller vers les autres commerces. C?est dommage. » 236 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 12 Illustration n°2 Carte des différentes occupations du secteur Illustration n°3 Carte des propriétaires fonciers REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 237 13 Compréhension du site / Grille AFOM ATOUTS FAIBLESSES . Un territoire autonome, qui fonctionne à l?échelle locale . Un environnement commercial dense et verrouillé au Nord / Nord-Est . Un paysage environnant riche . Présence d?espaces verts et agricoles, avec initiatives locales existantes . Pas de traitement qualitatif des franges . Pas de trame verte écologique . Zone sans lien avec les paysages extérieurs . Espaces verts peu qualitatifs, et entretiens à perte de ces espaces . Présence de nombreux îlots de chaleur OPPORTUNITÉS MENACES . Possibilité de se différencier de ses concurrents . Etablir des liaisons avec le territoire proche . Risques d?obsolescence et de friche . Perte d?attractivité ou positionnement par rapport aux concurrents ENJEUX - Développer des liens avec le grand territoire - Relier la zone aux paysages environnants - Requalifier les franges agricoles - Valoriser le contexte naturel et le grand paysage du secteur - Agir face aux menaces d?obsolescence et de friche - Donner une fonction productive au paysage - Transformer le paysage minéral de l?intérieur de la zone en y introduisant de la nature - Requalifier les franges de zone (en faire des vecteurs identitaires) - Proposer une offre différenciée des concurrents : trouver une identité spécifique 238 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 14 2. Les dynamiques du site Des mobilités avec des flux de déplacement majeurs Importance des flux. Ces derniers sont générés par les différentes catégories d?usagers de la zone : actifs des commerces et des entreprises (11 000 emplois estimés à l?échelle des 2 communes concernées), clients des commerces, poids lourds (livraisons). Ces flux sont variables selon les heures, les jours ainsi que les périodes de l?année ? avec un pic spécifique le samedi. Le contexte départemental se révèle propice à l?usage de l?automobile : 58% des Yvelinois1 effectuent un déplacement automobile pour motif d?achat, contre 36% à l?échelle de la région Ile-de-France. Dessertes en transports publics. La desserte ferroviaire de ce secteur est assurée par la gare de La Verrière (lignes N et U : Rambouillet-Paris et La Verrière-La Défense). La fréquentation de la gare est soutenue (8700 montants par jour, soit 17 400 déplacements depuis et vers la gare). Le train est un mode de déplacement utilisé par les actifs de la zone (en semaine et le week end), et par les clients (le samedi et à un degré moindre le dimanche). À l?intérieur de Pariwest - Forum Gibet et Portes de Chevreuse, 4 lignes de bus desservent une quinzaine d?arrêts. Les fréquences ont été renforcées notamment le week-end. Aucun service innovant de mobilité (véhicule partage, covoiturage, bornes de recharge?) n?est par ailleurs recensé dans le périmètre de l?étude. 1 Source : enquête globale transports 2010 Verbatims ? « La dangerosité de la RN10 est un facteur majeur. Depuis qu'il y a Décathlon c'est pire ! Si cela continue de bouchonner, les gens ne vont pas rester. » ? « Il est impossible d'accéder au secteur du Forum Gibet le samedi. La congestion est un véritable handicap pour le fonctionnement de cette zone. La circulation et le stationnement sont des sujets trop négligés par rapport aux projets de logements à construire. » Verbatim ? « Il faudrait avoir un circuit de bus à l'échelle de la zone (desserte de commerces), assurer des connections, ou des vélos ou des trottinettes pliables » REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 239 15 Déplacements doux. On comptabilise très peu de déplacements à pied et à vélo au sein de l?ensemble du secteur, alors que des aménagements en faveur des piétons et des cyclistes sont présents sur une partie de la voirie du périmètre d?étude (notamment le long de la RD13 et le long de la RN10). Ces aménagements se signalent toutefois par leur discontinuité, l?incomplétude de leur maillage et des conditions de sécurité précaires en raison des caractéristiques très routières de la zone. Les temps de parcours à pied sont longs, les distances intérieures au périmètre d?étude étant importantes (2,4 km du Nord au Sud, 1,5 km d?Est en Ouest). Verbatims ? « Il n'y a pas de place pour les piétons, il faudrait diluer les commerces dans les quartiers d?habitations, avoir des magasins à portée de main. » ? « Il y a des problèmes d?accès au forum Gibet. » ? « Je viens en voiture tous les week-end sur la zone mais j'aimerais beaucoup pouvoir venir en vélo. Il manque des espaces de détente et de loisirs pour se poser et encourager les clients que nous sommes à laisser la voiture. Il faudrait créer des parcours de promenade d'une zone à l'autre en ajoutant des bancs et des espaces verts autour de Schwartz notamment. Il faut encourager les gens à laisser leur voiture et à se placer à pied sur la zone. » ? « Je voudrais faire du vélo mais c'est impossible, c'est dangereux avec les enfants, impossible d'aller jusqu'à Décathlon alors qu'il y a des stationnements vélos, la piste cyclable s'arrête au niveau du seuil de Coignières (au niveau d?un giratoire). » 240 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 16 Illustration n°4 Représentation des temps de déplacements à pied au sein du périmètre d?étude REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 241 17 Illustration n°5 242 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 18 Démographie et dynamiques urbaines Maurepas. 18 546 personnes habitent la commune de Maurepas2, soit une légère diminution depuis 2011 (282 habitants). La population se caractérise par sa tendance au vieillissement, l?augmentation de la part des ménages sans enfants et la baisse du nombre de naissances. L?offre de logements est diversifiée, le parc étant ancien (période ville nouvelle et « années Riboud » légèrement antérieures) et comprenant une majorité de propriétaire (66%). La commune de Maurepas dispose d?un bon taux d?équipements ainsi que d?un maillage équilibré. La municipalité de Maurepas s?est engagée à diversifier l?offre de logements pour offrir un parcours résidentiel complet à ses habitants. Coignières. 4 372 personnes habitent la commune de Coignières3. La population se caractérise par sa tendance au vieillissement, l?augmentation de la part des petits ménages et celle des ménages ayant emménagé depuis plus de 2 années. Le parc de logements y est récent (années 1970 pour 86,4% d?entre eux), et se révèle peu adapté aux besoins des petits ménages. Le taux de propriétaires est de 50%, le marché immobilier tendu. La commune de Coignières présente un bon taux d?équipements sportifs, culturels et scolaires. Un déficit d?espaces verts a été mentionné par les habitants lors des ateliers de concertation. La municipalité manifeste un attachement à la ruralité, en lien avec le PNR et les liaisons douces de proximité, et souhaite ralentir (voire inverser) le solde négatif d?évolution de la population. 2 Source : Insee, 2016. 3 Source : Insee, 2016. PLU de Maurepas : des projets pour Pariwest Une Orientation d?aménagement et de programmation (OAP) figure au PLU de Maurepas. Elle a pour ambition de développer une mixité fonctionnelle en constituant une centralité urbaine avec la requalification des espaces publics aujourd?hui privés, l?amélioration des mobilités des dessertes et des liaisons douces, la poursuite de la création de logements? PLU de Coignières : des projets autour de Gibet et de la gare Les orientations définies dans le PLU de Coignières sont en lien avec le développement d?une meilleure mixité fonctionnelle et l?amélioration des entrées de la ville. Les secteurs de projet identifiés sont situés autour de la gare, du Forum Gibet et en lisière des limites communales. L?objectif de la municipalité est de conserver l?activité du secteur, d?améliorer les liaisons douces en lisière de la commune et d?améliorer l?offre de logements ? en particulier dans le secteur gare. REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 243 19 Offre commerciale Dynamisme, vieillissement et vacance commerciale. L?offre commerciale de la zone Pariwest - Forum Gibet et Portes de Chevreuse se caractérise à la fois par son dynamisme et son vieillissement, avec un taux de vacance de 5%. La spécificité de cette zone est la forte part des indépendants qui y travaillent : plus d?un tiers des acteurs et un positionnement sur le bricolage, la jardinerie et l?alimentaire. On y note un fort turn over de ces acteurs. Illustration n°6 « Commercialité » du secteur : des carences en termes de mobilité et d?identité. Les dynamiques observées au sein de la zone Pariwest - Forum Gibet et Portes de Chevreuse se signalent par la complexité de l?offre commerciale (pluralité d?acteurs, cf supra) et une accessibilité limitée (embouteillages, voies d?étranglement, faiblesse des modes doux cf supra). La visibilité des enseignes n?est effective que le long de la Nationale 10, et est contrainte à l?intérieur même de la zone (absence de cohérence et de synergie entre les différents secteurs). La zone Pariwest - Forum Gibet et Portes de Chevreuse ne présente aucun positionnement commercial clairement défini. Il s?agit d?un secteur industriel au sein duquel la dimension logistique est très présente. 244 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 20 Pariwest-Maurepas. Ce secteur de près de 52 000 m2 (surface de vente) est structuré par la présence de l?acteur Auchan, ainsi que de McDonald?s et Maison du monde. Il se structure autour de l?alimentaire (23%), des équipements à la personne (21%), du bricolage, de la jardinerie et de l?animalerie (12%). Illustration n°7 Illustration n°8 Les Portes de Chevreuse.- Coignières Ce secteur de 26 000 m2 est dominé par deux activités structurantes : bricolage, jardinerie et animalerie (50%) et meubles, décoration et électrodomestique (43%). Les enseignes locomotives sont Castorama et Boulanger. REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 245 21 Le Forum Gibet ? Coignières Ce secteur de 41 000 m2 est dominé par les activités suivantes : bricolage, jardinerie et animalerie (24%), le sport (19%), l?automobile (19%) et les équipements à la personne (11%). Les enseignes locomotives sont Décathlon, Grand frais, Darty, Electro Dépôt et Babou. Illustration n°9 Des projets à venir La zone étudiée présente plusieurs projets à venir : - Cinéma Multiplex : celui-ci ouvrirait en 2021 au coeur du Village des loisirs, pôle d?environ 10 000 m2 composé notamment de pôles de jeux pour enfants, d?un bowling, d?un équipement de Footsalle. Le projet de cinéma prévoit 8 salles et 1700 places, un parking de 500 places et des salles d?immersion avec sièges permettant de « ressentir » l?action à l?écran. - Etixia : il s?agit d?un projet de reconfiguration globale de la partie de Pariwest située autour du Kiabi. Ce projet porte une attention particulière aux aspects paysagers : offre de petite restauration, équipements à la personne? À venir en 2021. - Carrefour de la Malmedonne : point nodal des embouteillages observés sur l?ensemble de la zone, le carrefour de Malmedonne pourrait être prochainement réaménagé. Son impact et sa valeur ajoutée sont importants sur le Forum Gibet. - La mutation du secteur des 40 arpents avec la construction de logements dans le cadre de la constitution d?un éco-quartier quartier 246 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 22 Illustration n°10 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 247 23 Gouvernance et stratégie d?acteurs Constituer une communauté d?intérêts. Les acteurs agissant sur la zone Pariwest - Forum Gibet et Portes de Chevreuse sont variés. Responsables économiques, citoyens, acteurs de l?habitat, institutions publiques : ils poursuivent des objectifs différents, dont il convient de dégager les points de convergence. La constitution d?une communauté d?intérêts au service du projet constitue ici un enjeu majeur. Pour ce faire il est essentiel d?identifier les acteurs présents sur l?ensemble des zones d?activités et des zones commerciales. Il est également nécessaire de réunir les énergies autour d?intérêts communs et de prendre en compte les intérêts particuliers. Il y a donc un fort enjeu de partage autour des éléments de stratégie, de compréhension et d?adhésion aux grandes orientations qui seront développées. Illustration n°11 Jeux d?acteurs 248 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 24 Illustration n°12 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 249 25 Dynamiques du site / Grille AFOM ATOUTS FAIBLESSES . Mobilité : proximité avec la N10, avec les gares ; zone génératrice de flux positifs pour le commerce ; présence d?aménagements piétons et cyclables . Démographie et dynamiques urbaines : présence de documents règlementaires (PLU) attachés à la ruralité et au terroir ; construction de logements et d?équipements prévus . Commerce : dynamisme de l?offre . Gouvernance : pluralité des acteurs, dynamiques possibles . Mobilité : zone du « tout automobile », importance des flux, déficit de bus, faiblesse des déplacements doux . Démographie et dynamiques urbaines : les projets en cours ne sont pas liés à une stratégie globale ; pas de logement adapté aux primo-arrivants ; manque d?offre de logements . Commerce : offre déstructurée, déficit de visibilité des enseignes, problèmes d?accessibilité, peu d?animation, peu d?innovation . Gouvernance : morcellement de la gouvernance foncière, statut privé des espaces publics OPPORTUNITÉS MENACES . Mobilité : potentialités de développement de la marche et du vélo, projets améliorant l?accessibilité (Malmedonne), mutualisation de l?offre de stationnement, amélioration de l?accessibilité de certains secteurs (Forum Gibet) . Démographie et dynamiques urbaines : construction de logements permettant d?offrir un parcours résidentiel complet, dynamiques en cours de transformation du site (logement, mixité) . Commerce : double vocation entre une offre de « grande destination » et une offre de proximité ; renforcement de l?offre de loisirs (Multiplex), souhaits des habitants . Gouvernance : possibilité de fédérer les acteurs, de créer une communauté d?intérêts . Mobilité : dépendance au « tout automobile », saturation des accès (= « no business »), augmentation des flux motorisés, risques de conflits entre les usages . Démographie et dynamiques urbaines : développement anarchique (« au fil de l?eau ») de la zone . Commerce : zone vieillissante, ; multiplicité d?acteurs (complexité de l?entente en vue de la mutation du site), risque irréversible d?obsolescence, concurrence avec les autres zones commerciales . Gouvernance : zone vieillissante et multiplicité d?acteurs rendant complexe la mutation commerciale 250 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 26 ENJEUX - Rééquilibrer l?usage hégémonique de la voiture, agir sur les limitations de vitesse et les modes doux, repenser l?aménagement viaire, proposer des services innovants de mobilité, résoudre les difficultés d?accessibilité - Elargir les dessertes en transports en commun - S?appuyer sur les projets en cours les intégrer au devenir du secteur et accompagner les projets en vue de la requalification du secteur - Attirer des familles jeunes, construire des logements sur les 2 villes, rééquilibrer l?offre des équipements de proximité -Définir une identité commerciale et un positionnement clairs. - Etre innovant dans l?offre commerciale, le rapport à l?acte d?achat et le lien au territoire : mettre en place une mutation commerciale durable - Créer une communauté d?intérêts, fédérer les acteurs, mutualiser les services communs des acteurs - Réévaluer la gestion (aujourd?hui privée) des espaces publics afin de rendre possible une éventuelle transformation REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 251 27 LA STRATÉGIE ÉCONOMIQUE ET COMMERCIALE Les concertations et analyses qui ont été menés dans le cadre de la compréhension et des dynamiques du site ont permis de circonscrire 6 axes de travail. Ceux-ci permettent d?identifier 4 thématiques opérationnelles et une stratégie dont les enjeux amènent aujourd?hui à proposer la stratégie économique et commerciale ? pour ensuite se décliner sous la forme d?un schéma de cohérence urbaine. Celui-ci est actuellement en cours d?élaboration. Illustration n°13 Méthode de la construction de la stratégie 252 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 28 1. 6 axes de travail issus des études et de la concertation Plusieurs axes de travail ont été développé dont : . L?alimentation, levier de changement reposant sur les pratiques quotidiennes ; . Le « paysage productif », soulignant l?ancrage de la nature, de l?agriculture urbaine et de la biodiversité au sein du territoire ; . La mutualisation des services logistique, axe innovant et historiquement différenciant de la zone ; . La mobilité, dont l?essor qualitatif est un facteur de développement et d?attractivité ; . La mixité fonctionnelle et les formes urbaines : une diversité à intégrer ; . L?énergie, les déchets, l?eau : un axe d?innovation pour réaliser la ville durable ; 2. Les 4 thématiques opérationnelles Les 6 axes de travail ainsi définis permettent de générer 4 thématiques pour construire le schéma de cohérence opérationnelles : identité, vocations, structuration urbaine et architecturale, et mobilités. Illustration n°14 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 253 29 VERS LE SCHEMA DE COHERENCE URBAINE Les 4 axes de la requalification urbaine pour mettre en oeuvre le paysage productif. Illustration n°15 254 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 30 Spécifique, singulier, daté, développé dans un territoire aux abords duquel nature et agriculture sont très présentes, le secteur Pariwest - Forum Gibet et Portes de Chevreuse a fait l?objet d?une large concertation et d?analyses croisées à l?issue desquelles 4 thématiques ont pu être identifiées : nécessité de tisser une identité, impératifs de clarification des vocations à l?intérieur de la zone, restructuration urbaine et architecturale, et fortes évolutions des dynamiques de mobilité. La stratégie qui en découle, et que les élus locaux ont largement contribué à ajuster, repose sur 4 piliers croisés avec le schéma de cohérence urbaine (lequel aboutit à 16 familles d?actions- voir tableau ci -après) : - Repenser l?attractivité commerciale et économique ; - « Faire ville » ; - Ancrer la zone dans son territoire ; - Former une communauté d?intérêts. Illustration n°16 Repenser l?attractivité commerciale et économique, cela passe d?abord par un positionnement nouveau, clair, affirmé, en faveur de l?alimentation saine et des circuits courts. Cela passe également par la structuration de l?offre de loisirs de la zone, de la culture et de la pédagogie. Cela passe encore par la réorganisation de la façade commerciale de la RN10, par l?amélioration de l?accessibilité par l?offre des nouveaux modes de circulation. « Faire ville » nécessite la reconfiguration du site par la redéfinition de ses espaces publics, aujourd?hui trop absents. Il s?agit également d?induire et d?organiser la mixité des programmes REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 255 31 appelés à être construits, à penser les formes urbaines avec pour objectif de former un paysage urbain en harmonie avec le territoire et son identité. « Faire ville » implique enfin de se déplacer, d?entrer et de sortir autrement dans les nouveaux quartiers, en ayant recours à toutes les mobilités, y-compris les plus innovantes. Ancrer la zone dans son territoire constitue un autre défi. Celui-ci passe par le développement de la « ville paysage » en synergie avec les grands espaces agricoles ainsi que les espaces naturels voisins, mais également par la préservation de l?environnement et de la santé par une meilleure gestion des déchets, de l?énergie et de l?eau. Ancrer la zone dans son territoire passe par la réorganisation des espaces végétaux afin de « cadrer » le paysage urbain, et par le fait d?ériger le site en lieu de promenade, de balade, de déambulations via la pratique de la randonnée, de la marche ou du vélo. Enfin, former une communauté d?intérêts constitue l?objectif ultime. Un territoire n?est rien sans ses habitants, ses usagers, ses acteurs. Il s?agit donc d?inventer une gouvernance innovante entre les commerçants, les élus, tous ceux qui sont appelés à pratiquer et faire évoluer le secteur. Cette communauté doit pouvoir se reconnaître dans l?axe innovant de la logistique (mutualisation de ses services), élément fédérateur qui doit rapidement permettre de créer et d?organiser la gestion ainsi que la gouvernance du transport logistique ; elle doit également se retrouver dans l?invention de synergies et la construction d?un écosystème d?économie circulaire ? à commencer par les déchets. Ces dialogues permanents entre la ville et la ruralité, entre le commerce et la promenade, entre la rapidité et la lenteur, entre les habitants, les élus et leurs commerçants, doit opérer comme une greffe de vie sur un environnement aujourd?hui minéral. Il s?agit bien de replacer le secteur Pariwest - Forum Gibet et Portes de Chevreuse dans son époque, celui d?une urbanité apaisée et humaine où le paysage est tout à la fois productif de proximité, d?humanité, d?efficacité, et porteur de sens. En cela, la notion de « Paysage productif » constitue un point d?appui. Le « Paysage productif » du secteur Pariwest - Forum Gibet et Portes de Chevreuse agit ici comme un tremplin vers une mixité à développer, et avec elle du lien social ; le « paysage productif » est appelé à tisser un habitus commercial renouvelé, lequel repose sur une conception de l?achat en harmonie avec le territoire local, mais également sur une approche innovante et avant- gardiste ; le « paysage productif » agit encore sur l?économie territoriale en lui permettant d?être plus efficace et dynamique ; le « paysage productif » renouvelle les mobilités d?approche ainsi que les mobilités intérieures au secteur. A chaque fois, faire ville et faire identité constituent le cap à tenir, afin que le secteur Pariwest - Forum Gibet et Portes de Chevreuse se transfigure, passant d?une zone industrielle et commerciale à un secteur de ville où la vie vient compléter et enrichir la fonction économique. In fine, il s?agit donc bien de créer un quartier dans lequel la fonction commerciale sera largement présente, et qui se transformera progressivement en quartier de vie. Nous parlons bien ici d?une ville, de logements et d?habitants, c?est-à-dire d?un espace aménagé ? avec ses espaces publics, ses aires de jeux, ses nouveaux immeubles, et un « esprit village-campagne » au sein duquel une large place sera dédiée aux espaces verts, aux espaces cultivés, aux espaces de détente et de promenade. 256 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 32 Le calendrier du projet ? Hiver 2017-2018 : candidature de SQY Maurepas Coignières à l?appel à projet « Repenser la périphérie commerciale » ? Eté 2018 : désignation des 6 lauréats nationaux (dont SQY) ? Automne 2018 : lancement de l?accompagnement national ? Printemps ? Automne 2019 : o Lancement de l?étude urbaine pré-opérationnelle ; o Temps de concertation, élaboration du diagnostic multi critères, définition de la stratégie économique et commerciale ? Hiver 2019-2020 : élaboration du schéma de cohérence urbaine ? Printemps -Eté 2020 : propositions pré ?opérationnelles sur deux secteurs du projet REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 257 33 Illustration n°17 1ere spatialisation de la stratégie économique et commerciale 258 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES Agglomération de Thiers Dore et Montagne Présentation de l?équipe Tony BERNARD - Président de Thiers Dore et Montagne L?intercommunalité et la ville ont engagé depuis plusieurs années un ambitieux processus de renouvellement urbain sur le secteur dit « de la ville basse » de Thiers : porte d?entrée de la capitale de la coutellerie et du Parc Naturel Régional Livradois Forez. Site symbolique du développement récent de la ville sous l?impulsion notamment de dynamiques industrielles et commerciales plus ou moins maitrisées, ce vaste ensemble de plus de 300 ha sur 3,5 km de long, avec 3 secteurs clés identifiés : La Varenne, Le Campus scolaire, Le Moutier, est destiné à devenir le lieu de la promotion de l?image communautaire du territoire et de la fabrication de la ville de demain, durable et solidaire. Le potentiel d?évolution de ce territoire au sein du bassin de vie de Thiers est significatif en termes de densité et de mixité du tissu bâti, d?offre en transports collectifs urbains et d?implantation d?équipements et d?activités économiques. L?objectif de trouver un positionnement ambitieux pour ce territoire s?affiche et se décline dans les documents d?urbanisme (PLU et SCOT notamment), mais va se concrétiser réellement par la mise en oeuvre de projets urbains initiés par la collectivité. Parce qu?il dessine l?espace de vie des habitants et plus globalement des acteurs locaux, le projet urbain peut paraître complexe et difficile à appréhender. Nous savons que la mise en oeuvre sera un long parcours. Dans ce cadre, l?intercommunalité et la ville, acteurs responsables de l?aménagement du territoire, ont pris l?initiative d?étudier précisément les éléments qui caractérisent l?opération d?ensemble : son périmètre, son programme, sa faisabilité financière. C?est le sens des études de faisabilité que nous avons engagées depuis l?automne 2019 avec les services d?une assistance à maîtrise d?ouvrage et d?une maitrise d?oeuvre urbaine : le groupement Ateliers de Ville en Ville, MTA, EGIS, Kaleido?scop ? qui forme une équipe pluridisciplinaire et complémentaire, qui défend les principes d?une ville adaptable, productive et durable. Par la mise en oeuvre sur le long terme de ce grand projet de renouvellement urbain, la collectivité veut démontrer qu?un nouveau modèle « à taille humaine » est possible alliant bien-vivre, dynamisme économique et performance environnementale. Il s?agit maintenant de concrétiser sur « ce quartier » le processus de mutation engagé afin de faire émerger un coeur urbain dense, mixte et maillé, en optimisant les occupations de l?espace, en expérimentant de nouveaux usages et techniques. Enfin, parce que la mise en oeuvre de la ville durable implique la mobilisation de tous, la collectivité a inscrit son projet dans une logique de co- production permettant une mobilisation collective de l?ensemble des acteurs et des usagers de la ville. Il s?agit de s?appuyer sur les ressources du territoire et de les intégrer au processus de fabrication urbaine. 2021 pourrait voir le démarrage de la phase opérationnelle du projet de transformation urbaine ! Tony BERNARD Président de Thiers Dore et Montagne. REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 259 Julien GOUBELY ? Directeur Pôle Attractivité - Thiers Dore et Montagne Le secteur de la ville basse à Thiers représente un enjeu territorial majeur en termes d?attractivité et de rayonnement. Sur ce secteur se concentrent l?offre commerciale principale du bassin thiernois nécessitant une requalification, mais également une offre résidentielle qu?il s?agit de renforcer par de nouvelles formes d?habitat, de services et d?équipements au regard notamment des friches actuelles ou celles en devenir. Afin de poursuivre le travail de conception de la ville de demain, d?assurer le suivi et la mise en oeuvre du projet de transformation urbaine de la ville basse de Thiers, la collectivité a répondu à l?appel à projet « Repenser la périphérie commerciale » et s?est attachée les services d?une assistance à maîtrise d?ouvrage / maitrise d?oeuvre urbaine. En tant que chef de projet, je pilote, sur un mode partenarial, la mise en oeuvre du projet de requalification urbaine et des orientations stratégiques de la collectivité. Je supervise les études et les dispositifs d?observation et de prospective. J?organise la concertation avec les acteurs locaux, les partenaires associés et les acteurs économiques privés. Dans le cadre de ce projet ambitieux et de longue haleine, ma participation au développement des politiques publiques d?aménagement transversales, durables et intégrées (articulation avec l?habitat, les transports, l?économie, l?environnement, les interventions techniques) est particulièrement stimulante. Julien GOUBELY ? Directeur Pôle Attractivité - Thiers Dore et Montagne. 260 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 1 Communauté de communes Thiers Dore et Montagne Site de la ville basse de Thiers Ville haute de Thiers Ville basse de Thiers Localisation du périmètre de projet Fiche projet / Synthèse du travail de l?AMO REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 261 2 So ur ce s : C om m un au té d e C om m un es T hi er s D or e et M on ta gn e LA VILLE HAUTE DE THIERS, COEUR HISTORIQUE DE LA VILLE - SEPTEMBRE 2018 LA VILLE BASSE DE THIERS, LINÉAIRE COMMERCIAL À RESTRUCTURER - SEPTEMBRE 2018 Thiers Dore et Montagne Photographies du site de projet 262 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 263 4 Thiers Dore et Montagne Formes urbaines et polarités du secteur de projet So ur ce s : C om m un au té d e C om m un es T hi er s D or e et M on ta gn e 264 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES Insertion du projet Gouvernance du projet Faisabilité du projet Programmation et usages mixtes Stratégie de territoire ? La collectivité est signataire d?une convention opération d?ensemble avec l?EPF Auvergne. ? Pas de SEM locale. Ce qui entraîne nécessairement des difficultés dans la mise en oeuvre effective du projet. ? Le dialogue repose sur des échanges associant les propriétaires fonciers et immobiliers, les enseignes et les exploitants. Ce dialogue a été formalisé par un plan de référence. Il s?inscrit dans le cadre du projet d?aménagement commercial et urbain de Thiers : « Thiers 2030 : la ville basse prend de la hauteur ». Une réunion publique lors du lancement de la mission d?AMO, en septembre 2019, a rassemblé près de 70 personnes (riverains, acteurs économiques, élus, etc). En matière d?insertion, le projet s?efforce de : ? Séquencer le boulevard urbain Général de Gaulle/ Léo Lagrange (RD 2089) pour pacifier les circulations et offrir un nouveau paysage d?entrée de ville : il constitue le « fil rouge » du secteur. ? Améliorer le maillage du secteur par la création de « voies des villages » et « voies de la ville basse ». ? Améliorer la trame verte et bleue (« fil vert ») en développant les continuités piétonnes et cyclables et en créant de micro-coulées vertes. ? Le parti pris de la Communauté de Communes est d?impliquer activement les forces agissantes du territoire dans l?élaboration de la future programmation. Actuels ou futurs chefs d?entreprise, promoteurs, commerçants, salariés, consommateurs, riverains, jeunes en formation? chacun à son mot à dire et son expérience d?usagers à partager pour aujourd?hui mais surtout pour demain. 3 ateliers collaboratifs ont été organisés en ce sens entre octobre et décembre 2019. ? Le projet s?inscrit en adéquation avec la stratégie territoriale de la ville : refuser la création de nouveaux pôles commerciaux, organiser la revitalisation des commerces de proximité, articuler la ville basse et la ville haute, bénéficiaire d?Action Coeur de ville. ? Le projet s?appuie sur le Plan Guide de Thiers. Il alimente des OAP intégrées dans le cadre de la modification du PLU en 2019. 5 Thiers Dore et Montagne Présentation synthétique des intentions de projet REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 265 6 Thiers Dore et Montagne Présentation de l?AMO recrutée ? La mission d?AMO a débuté en août 2019. Le groupement est constitué d?Ateliers de Ville en Ville, MTA, EGIS, Kaleido?scop. Il s?agit d?une équipe pluridisciplinaire et complémentaire qui défend les principes d?une ville adaptable, productive et durable. ? Le lauréat disposant déjà d?un plan guide et de données de programmation urbaine fournies dans le dossier de candidature à l?appel à projets, la consultation engagée a pris la forme d?un accord cadre (avec marchés subséquents) d?AMO/ maitrise d?oeuvre urbaine. ? La collectivité a pris le parti de missionner un conseil juridique pour sécuriser les procédures de passation de marchés qui présentaient une certaine complexité. ? 4 points seront particulièrement attendus dans cette mission : ? Accompagnement aux démarches transversales de gouvernance de projet, de concertation et de communication ? Approfondissement du plan guide, coordination urbaine, suivi et actualisation ? Suivi des procédures réglementaires et montage des dossiers ? Maîtrise d?oeuvre des espaces publics et stratégiques. 266 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 7 AU DÉPART : L?AVIS DU JURY DE REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE Le projet visant la transformation de l?entrée de ville commerciale de Thiers en morceau de ville a été apprécié par le jury de « Repenser la périphérie commerciale » pour sa cohérence et son articulation avec le centre-ville de Thiers, la « ville haute », notamment en termes d?intentions et d?objectifs. LA PAROLE À LA COLLECTIVITÉ ACCOMPAGNÉE : QUEL BILAN FAITES-VOUS DU DISPOSITIF ? « L?appel à projets « Repenser la périphérie commerciale » a permis de renforcer la dynamique locale et de nouer des partenariats techniques au travers l?échange d?expériences. » Thiers Dore et Montagne 1 an d?accompagnement L?ECLAIRAGE PARTICULIEREMENT ATTENDU Donner une identité et un positionnement commercial à la périphérie En complémentarité au positionnement commercial du centre-ville, ciblé « culture et tourisme », comment donner une identité et un positionnement commercial structurant à la périphérie et faire en sorte qu?elle ne soit pas le lieu d?accueil de toutes les autres activités commerciales et de service. Il s?agit de ne pas reproduire un écueil fréquent des périphéries commerciales sans identité propre ? REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 267 Communauté de Communes Thiers Dore et Montagne (CCTDM) Ville de Thiers Thiers 2030 Repenser la périphérie commerciale Thiers 2030, la ville basse prend de la hauteur Etat d?avancement du projet ? Mars 2020 AVV atelier de ville en ville, MTA, Groupe Egis, Kaléido?Scop, JDevissaguet 268 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES THIERS 2030 Communauté de Communes Thiers Dore et Montagne (CCTDM) / Ville de Thiers Page : 2/ 21 AVV atelier de ville en ville MTA architectes Groupe Egis Kaléido?Scop JDevissaguet SOMMAIRE 1 PRESENTATION DU GROUPEMENT AMO.................................................................................................. 3 2 MISSION 1 : ACCOMPAGNEMENT QUALITATIF AUX DEMARCHES TRANSVERSALES DE GOUVERNANCE DE PROJET, DE CONCERTATION ET DE COMMUNICATION ..................................................................................... 4 2.1 PREPARATION ET ANIMATION DES DIFFERENTES INSTANCES................................................................................ 4 2.2 REALISATION D?UNE MAQUETTE DE L?ENSEMBLE DU TERRITOIRE ......................................................................... 4 2.3 PREPARATION ET ANIMATION DES DIFFERENTS TEMPS DE CONCERTATION ............................................................. 5 3 MISSION 2 : APPROFONDISSEMENT DU PLAN GUIDE, COORDINATION URBAINE, SUIVI ET ACTUALISATION ............................................................................................................................................... 9 3.1 ANALYSE PROSPECTIVE ET PRISE EN COMPTE D?OBJECTIFS DE REVERSIBILITE ........................................................... 9 3.2 ETUDE DE PROGRAMMATION URBAINE ET DE FAISABILITE DU SECTEUR VARENNES, ENTREE DE VILLE ......................... 14 3.3 ACTUALISATION DU PLAN GUIDE ................................................................................................................. 17 4 MISSION 4 : DIAGNOSTIC DES ESPACES PUBLICS .................................................................................... 19 4.1 RESEAUX ET MOBILITES............................................................................................................................. 19 4.2 ENVIRONNEMENT .............................................................................................. ERREUR ! SIGNET NON DEFINI. 4.3 BIODIVERSITE URBAINE ............................................................................................................................. 19 4.4 URBANITE ET CADRE DE VIE ....................................................................................................................... 20 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 269 THIERS 2030 Communauté de Communes Thiers Dore et Montagne (CCTDM) / Ville de Thiers Page : 3/ 21 AVV atelier de ville en ville MTA architectes Groupe Egis Kaléido?Scop JDevissaguet 1 Presentation du groupement AMO L?équipe d?assistance à maîtrise d?ouvrage est composée de l?Atelier de ville en ville, MTA architectes, le groupe Egis avec ses différentes filiales, Kaleido?scop et l?expert en développement commercial Jérôme Devissaguet. ? Une très bonne connaissance du territoire Les membres de l?équipe possèdent une très bonne connaissance de la région et du territoire Thiernois en particulier. L?atelier de ville en ville, installé à Lyon, intervient depuis 18 ans à Clermont- Ferrand, tandis que MTA, Marcillon Thuillier Architectes, est historiquement installé dans le Puy de Dôme depuis sa création en étant un acteur majeur dans le domaine architectural et urbain. L?équipe d?Egis Clermont-Ferrand et Lyon assure des missions d?ingénierie VRD et mobilités pour l?ensemble des acteurs publics locaux. Kaleido?scop, installé à Saint Etienne, développe son activité d?assistance à la concertation et à la communication sur un territoire de proximité. Enfin, Jérome Devissaguet qui a eu la responsabilité du développement immobilier de nombreuses sociétés (Auchan, Casino, Jardiland) avant d?intervenir comme assistant à maîtrise d?ouvrage, a participé à la stratégie commerciale de différents groupes dans le département du Puy de Dôme. ? Un savoir-faire pour un sujet complexe et contemporain Le projet « Thiers 2030 » implique des expertises en développement durable et urbain qui permettent de replacer le projet dans ses enjeux à différentes échelles et en résonance avec l?échelle du territoire conditions essentielles de réussite. Le projet « Thiers 2030 » nécessite des savoir-faire et des méthodologies éprouvés sur cette nature de projet, tant dans l?approche sur le paysage, l?aménagement urbain que dans le suivi, le montage d?opération, la programmation ou le redéveloppement commercial. Le projet « Thiers 2030 » demande la mise au point d?une méthode et des experts pour accompagner les collectivités publiques et les porteurs de projet privés sur les différents champs de la programmation (formation, habitat, commerce, activité économique) Le projet « Thiers 2030 » repose sur une approche économique des aménagements urbains questionnant le rapport efforts/effets, le recyclage urbain et le phasage des investissements ? Les prestations se décomposent en 4 volets : Mission 1 : Accompagnement qualitatif aux démarches transversales de gouvernance de projet, de concertation et de communication Mission 2 : Approfondissement du plan guide, coordination urbaine, suivi et actualisation Mission 3 : suivi des procédures réglementaires et montage des dossiers Mission 4 : maitrise d?oeuvre des espaces publics stratégiques Le présent document présente les missions qui ont fait l?objet de commandes par l?intermédiaire de marchés subséquents depuis septembre 2019. 270 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES THIERS 2030 Communauté de Communes Thiers Dore et Montagne (CCTDM) / Ville de Thiers Page : 4/ 21 AVV atelier de ville en ville MTA architectes Groupe Egis Kaléido?Scop JDevissaguet 2 Mission 1 : Accompagnement qualitatif aux démarches transversales de gouvernance de projet, de concertation et de communication 2.1 Préparation et animation des différentes instances Cette mission issue du premier marché subséquent a pour objet d?accompagner la collectivité lors des différents temps de présentation et validation des phases et temps du projet. L?équipe d?assistance à maîtrise d?ouvrage a présenté la démarche aux élus communautaires, a participé et animé des réunions techniques avec les acteurs du projet et réalisé un point d?étape, fin décembre 2019, auprès du conseil de la Communauté de Communes, Thiers Dore et Montagne. 2.2 Réalisation d?une maquette de l?ensemble du territoire La réalisation d?une maquette à l?échelle du territoire permet une appropriation par l?équipe des spécificités géographiques, topographiques et morphologiques du site d?étude. Cette maquette évolutive, de grande dimension a été le support du dispositif de débat et de concertation. Il s?agit d?un média équitable qui permet à chacun de retrouver les mesures de son territoire et d?appréhender les enjeux et les capacités de transformation. Le caractère évolutif permet de tester les nouveaux dispositifs tout autant que de mettre en oeuvre les évolutions du projet puis les réalisations. La veille sur les autorisations de construire permettra une mise à jour en temps réel. Cette maquette a été réalisée en trois modules, déplaçable, à l?échelle 1/2000° d?une dimension totale de 80 cm par 240 cm : - Module 1 : Varenne, entrée de ville - Module 2 : Lycée / Cizolles - Module 3 : Moutiers, centre-ville REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 271 THIERS 2030 Communauté de Communes Thiers Dore et Montagne (CCTDM) / Ville de Thiers Page : 5/ 21 AVV atelier de ville en ville MTA architectes Groupe Egis Kaléido?Scop JDevissaguet Maquette évolutive du territoire 2.3 Préparation et animation des différents temps de concertation Une première étape de la concertation relative au projet s?est tenue entre septembre et décembre 2019. L?ambition de co-construire le projet urbain s?est matérialisée par la réalisation d?ateliers thématiques ouverts au public. L?équipe d?assistance à maîtrise d?ouvrage a eu pour mission de concevoir, animer et assurer la synthèse de ces ateliers. En septembre 2019, une réunion publique inaugure la démarche de projet. Une forte mobilisation des habitants, usagers tout autant que des acteurs politiques et économiques du territoire va permettre de partager un diagnostic, des récits et des visions pour « Thiers 2030 ». 272 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES THIERS 2030 Communauté de Communes Thiers Dore et Montagne (CCTDM) / Ville de Thiers Page : 6/ 21 AVV atelier de ville en ville MTA architectes Groupe Egis Kaléido?Scop JDevissaguet Co-construire le projet urbain Entrée de ville, Thiers le haut, Thiers le bas : comment (re)trouver cohérence et cohésion pour une dynamique urbaine requalifiée ? Des ateliers de co-fabrication du diagnostic et des objectifs pour Thiers 2030 Une implication forte des habitants et des acteurs locaux L?objectif affiché est d?alimenter la future programmation avec, en parallèle des études menées sur le terrain, l?organisation d?ateliers de co-production sur les thèmes suivants : - Une ville adaptable et réversible (octobre 2019) - Une ville attractive et productive (novembre 2019) - Une ville durable (décembre 2019) Sur chaque atelier, une trentaine d?habitants de Thiers et de ses alentours, de responsables d?entreprises et de centres commerciaux, de commerçants, de représentants des collectivités ont pu travailler ensemble pour contribuer à la fois à l?état des lieux et à des préconisations pour l?avenir. A l?issue de la démarche, on peut faire le constat de la diversité des points de vue, de leurs complémentarités et de l?envie de prendre part activement à la transformation du territoire ? autant de points sur lesquels s?appuyer pour la poursuite du projet. REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 273 THIERS 2030 Communauté de Communes Thiers Dore et Montagne (CCTDM) / Ville de Thiers Page : 7/ 21 AVV atelier de ville en ville MTA architectes Groupe Egis Kaléido?Scop JDevissaguet Une force de proposition collective à valoriser dans les transformations possibles Les constats des participants aux ateliers et les éléments émergents pour une ville attractive, productive et durable sont les suivants : Ce qui fonctionne : La diversité et la complémentarité de l?industrie, basée sur le savoir-faire coutelier ; la complémentarité de l?offre commerciale, l?artisanat, le pôle sportif, les grands événements (Coutellia/Pamperina) Ce qui ne fonctionne pas : La co-habitation industrie/habitat ; peu de commerces de proximité ; l?offre de formation ; manque de services médicaux ; pas d?animation après 18H00 et le week-end ; l?activité touristique Un foncier peu cher, considéré à la fois comme un atout et comme une faiblesse. Dessiner ensemble la ville de 2030 A partir de méthodes participatives permettant de se projeter plus facilement dans une logique prospective pour Thiers, les participants aux ateliers ont pu faire des préconisations en phase avec les réalités actuelles du terrain. Les idées fortes proposées en Ateliers : - Mieux relier ville haute et ville basse, ne pas penser Thiers le bas sans Thiers le haut - Faire du Moutier « un village » - Valoriser les lieux où les jeunes sont présents - Investir les locaux commerciaux vides avant d?en construire d?autres Les idées futuristes : - Un ensemble sportif autour du stade et aux abords de la rivière Durolle - Un moyen de transport public innovant reliant Thiers le haut et Thiers le bas La pire des idées : « ne rien faire » ! 274 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES THIERS 2030 Communauté de Communes Thiers Dore et Montagne (CCTDM) / Ville de Thiers Page : 8/ 21 AVV atelier de ville en ville MTA architectes Groupe Egis Kaléido?Scop JDevissaguet La production pendant les ateliers et la post-production, le journal « Thiers 2030 » Ce qui fait défaut quand on se projette dans l?avenir : - Du service à la personne pour les plus jeunes (crèche) comme pour les plus âgés (services médicaux en particulier) - De l?activité atour du numérique - Une pépinière pour entrepreneurs - Des loisirs tout public - De l?animation après 18H00 - Une offre de formation plus importante - Une dynamique de réseaux à faciliter - Une image plus attractive (en particulier pour les jeunes) - Une filière bois (en lien avec le PNR Livradois Forez) L?essentiel des préconisations qui ont été faites : - Se réapproprier les abords de la Durolle (rivière au coeur du périmètre) - Rendre l?entrée de ville plus esthétique, plus attractive / réorganiser les flux et végétaliser l?axe central de circulation - renforcer les identités des quartiers par l?urbanisme, mais aussi par une lisibilité renforcée - Délocaliser et/ou requalifier les industries et les bâtiments industriels présents sur l?axe central ; Y mutualiser des services publics - favoriser les activités intergénérationnelles, privées comme professionnelles - En finir avec l?hégémonie du « tout voiture » - En finir avec les maisons individuelles ? repenser les petits collectifs d?habitations - Préserver les terres agricoles et la présence des arbres - Valoriser les points de vue, la vue sur la ville haute - Améliorer les mobilités ? dans une ville habitée et animée ! Des relais pour construire la ville Des possibilités de relais et de co-production du projet tant sur le plan individuel, c?est-à-dire chacun à son échelle, qu?avec les partenaires publics, les entreprises, les commerces, les associations ont pu émerger dans cette phase de réflexion A titre individuel - Mieux combiner usage des transports en commun, du train et du vélo y compris électrique - / ne plus utiliser sa voiture pour les trajets cours ? - Développer la marche à pied - Mieux gérer les déchets (tri / changement d?habitude / mode de consommation) - Consommer local - Être fier de sa ville pour faciliter les choix responsables REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 275 THIERS 2030 Communauté de Communes Thiers Dore et Montagne (CCTDM) / Ville de Thiers Page : 9/ 21 AVV atelier de ville en ville MTA architectes Groupe Egis Kaléido?Scop JDevissaguet En lien avec la collectivité - Travail sur l?intermodalité et sur de nouvelles offres plus adaptées aux besoins de la population - Préserver les alignements d?arbre - Prévoir des cheminements jusqu?à Iloa - (Re) lancer des activités de « comité de quartier » pour faire partager et diffuser des idées de type « embellir son quartier » - Aider à la création d?un lieu publique de qualité et agréable pour la ville basse 3 Mission 2 : Approfondissement du plan guide, coordination urbaine, suivi et actualisation 3.1 Analyse prospective et prise en compte d?objectifs de réversibilité Thiers, ville d?eau et de métal, récit d?un territoire Le territoire Thiernois se lit en suivant le fil du cours d?eau qui le sillonne : la Durolle, atout paysager et véritable ressource naturelle locale. Elle raconte d?abord avec force le rythme du martellement des anciennes forges du Creux de l?Enfer puis dans un murmure leur écho qui s?entend aujourd?hui dans la plaine. Elle raconte aussi comment l?apparente rudesse d?un paysage compose la force d?une culture remarquable et endémique capable de rayonner à l?échelle internationale : Thiers capitale mondiale de la coutellerie. Repenser la périphérie commerciale, ici à Thiers, c?est donc aborder la question de la distension entre le coeur de ville historique dit « ville haute » en belvédère sur le Parc du Livradois-Forez et la « ville basse », résultante d?une expansion industrielle et commerciale contemporaine. C?est également imaginer comment faire sens à l?échelle de tout un territoire comme auprès de tout un chacun. Les intentions amorcées dans le cadre des OAP et les souhaits émis par les habitants lors des ateliers participatifs (sentiers pédestres, traverses Nord-Sud, etc.) permettent d?envisager la Durolle comme levier de réversibilité à petite et grande échelle, capable d?accompagner les mutations urbaines futures et de renverser la perception des usagers de l?entrée de ville. 276 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES THIERS 2030 Communauté de Communes Thiers Dore et Montagne (CCTDM) / Ville de Thiers Page : 10/ 21 AVV atelier de ville en ville MTA architectes Groupe Egis Kaléido?Scop JDevissaguet REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 277 THIERS 2030 Communauté de Communes Thiers Dore et Montagne (CCTDM) / Ville de Thiers Page : 11/ 21 AVV atelier de ville en ville MTA architectes Groupe Egis Kaléido?Scop JDevissaguet PERIMETRES OAP / PERIMETRES OPERATIONNELS La première approche des périmètres désignés pour l?étude consiste en leur contextualisation. Il s?agit d?évaluer, en appui sur un repérage fin du territoire, la pertinence de leur délimitation au regard des dynamiques existantes (opportunités foncières, convergence d?intérêts, etc.) dans le but de cibler des zones opérationnelles et d?amorcer des mutations effectives. Cette démarche comparative, en tant que processus, s?actualisera nécessairement au fil du temps et des évolutions urbaines. ZOOM / PERIMETRES ET ENJEUX SPECIFIQUES A l?échelle des secteurs, on note des enjeux transversaux principalement cristallisés autour de la présence de la route départementale et donc des déplacements (tous modes confondus) mais également autour de la question de l?habitat à développer. On note également des identités et des enjeux propres qui engageront des réponses au cas par cas et des prises de position nécessairement spécifiques. Constat secteur CAMPUS - Secteur dynamique « autonome » regroupant de grandes entités très fréquentées (stade, maison des sports, Lycée professionnel Germaine Tillion, GRETA Dore Allier, etc.) - Perspective « habitat » OAP : - Habitat individuel 3000 m² - De par son contour, le périmètre semble viser à orienter la réflexion sur la mise en valeur des équipements en présence et sur leur accessibilité / visibilité. - A l?échelle du secteur : Au regard des fréquentations par un public relativement jeune, enjeu de la place du piéton et des cyclistes (parcours est-ouest + nord-sud, accès et desserte, sécurité). - A l?échelle du grand territoire : enjeu immédiat de restructuration de l?axe principal pour plus de lisibilité et pour initier la place des modes doux dans un tissu urbain « tout voiture ». Constat secteur DUROLLE-FOREZ - Secteur à contenance hétérogène (forge actuellement en activité et vastes parcelles agricoles) en lien étroit avec le secteur Moutier. - Perspective « habitat » OAP : - Habitat individuel 35500 m² - Habitat collectif ou intermédiaire 24000 m² - Habitat individuel ou équipement public 6500 m² - Habitat collectif ou équipement public 1500 m² - Ce périmètre cible clairement la thématique de l?habitat et identifie une réserve foncière d?envergure induisant une mutation sur le long terme. - A l?échelle du secteur : enjeu de mise en valeur du patrimoine naturel et industriel. - A l?échelle du grand territoire : enjeu de la qualité paysagère des parcelles agricoles au regard de la problématique de l?étalement urbain et des besoins réels en termes d?habitat à court, moyen et long terme. 278 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES THIERS 2030 Communauté de Communes Thiers Dore et Montagne (CCTDM) / Ville de Thiers Page : 12/ 21 AVV atelier de ville en ville MTA architectes Groupe Egis Kaléido?Scop JDevissaguet Constat secteur MOUTIER - Secteur « rotule » bien que fragmenté en connexion directe avec le centre historique (présence de bâti ancien greffé autour de la Durolle, petits commerces, panorama sur centre historique, ?) - Perspective « habitat » OAP : - Habitat individuel 16500 m² - Habitat collectif ou intermédiaire avec commerce ou services en RDC 1800 m² - Habitat collectif ou intermédiaire 3000 m² - De par son contour, le périmètre semble viser à orienter la réflexion sur les vides (places, jardins, connexions, etc.) - A l?échelle du secteur : enjeu de la « vie de bourg » identifiée entre la place de l?Europe et la place du Navire à pérenniser, compléter. - A l?échelle du grand territoire : enjeu de l?opportunité donnée par l?engagement de la déconstruction du site industriel Flowserve (site désigné pour un équipement public). REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 279 THIERS 2030 Communauté de Communes Thiers Dore et Montagne (CCTDM) / Ville de Thiers Page : 13/ 21 AVV atelier de ville en ville MTA architectes Groupe Egis Kaléido?Scop JDevissaguet Constat secteur VARENNE - Secteur d?entrée de ville qui fait l?objet d?une étude détaillée concernant la programmation commerciale et l?activité économique. Cette approche programmation est présentée dans le paragraphe 3.3 de ce document - La coordination entre les acteurs revêt la plus grande importance. Plusieurs rencontres ont eu lieu à l?automne 2019 pour définir les liens et la plus grande coordination entre les projets privés - A l?échelle du grand territoire : le secteur d?entrée de ville représente une centralité dépassant le périmètre de la Communauté de Communes. Les évolutions et transformations de l?offre commerciale existante représentent des enjeux sur les services et l?emploi sur ce large périmètre. - A l?échelle du secteur : enjeu de l?évolution du modèle spatial commercial et de la relocalisation des activités économiques en lien avec le secteur à vocation artisanal et de service dit de « Matussière ». - L?évolution des mobilités (place du piéton et des cycles) tout autant qu?une rationalisation des accès et déplacements motorisés sont un axe majeur pour la valorisation du paysage. 280 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES THIERS 2030 Communauté de Communes Thiers Dore et Montagne (CCTDM) / Ville de Thiers Page : 14/ 21 AVV atelier de ville en ville MTA architectes Groupe Egis Kaléido?Scop JDevissaguet 3.2 Etude de programmation urbaine et de faisabilité du secteur Varennes, entrée de ville Dans le cadre de la mission 2 du présent projet Egis Conseil a en charge la réalisation des analyses prospectives relatives à l?évolution des besoins utilisateurs et des caractéristiques produits concernant l?activité économique et l?habitat. Nous sommes en train de réaliser une étude de marché globale à l?échelle de la ville basse dans laquelle nous allons définir la programmation acceptable au regard : - Du marché actuel (stock, typologie, rythme de développement des prix, etc.) - Du marché de demain : l?objectif est de se positionner sur ce que nous comprenons du marché au regard des évolutions sociodémographiques du territoire et aux tendances macro- économiques du marché - Des projets en cours à l?échelle de la Commune et à proximité L?objectif sera ainsi d?éviter une sur offre et de permettre un écoulement et un rythme de commercialisation abordable par le marché et acceptable par les opérateurs privés. In fine, cette étude de marché nous permettra de définir un volume et un phasage programmatique globaux à l?échelle de l?opération d?ensemble. Ils constitueront alors le cadre au sein duquel sera détaillée la programmation par secteur d?action. L?étude de marché présentée ci-après a été conduite sur la base d?analyses documentaires (documents cadres, études précédentes de Forma6, etc.) et statistiques. Elle sera complétée par plusieurs entretiens avec des opérateurs locaux et les services de la Ville, de l?intercommunalité. Extraits de l?étude de marche REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 281 THIERS 2030 Communauté de Communes Thiers Dore et Montagne (CCTDM) / Ville de Thiers Page : 15/ 21 AVV atelier de ville en ville MTA architectes Groupe Egis Kaléido?Scop JDevissaguet Développement commercial Développement économique Habitat 282 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES THIERS 2030 Communauté de Communes Thiers Dore et Montagne (CCTDM) / Ville de Thiers Page : 16/ 21 AVV atelier de ville en ville MTA architectes Groupe Egis Kaléido?Scop JDevissaguet Synthèse des premières analyses Habitat - Un PLH qui privilégie le développement d?une offre neuve sur Thiers grâce à une maitrise du développement résidentiel des communes périurbaines et rurales ; - Une offre neuve aujourd?hui portée par le marché du lot à bâtir avec un souhait du PLH de réorienter sa production dans les villes centres, notamment Thiers ; - Un marché du lot à bâtir très abordable (140.000 ¤ en moyenne « terrain + maison ») qui empêche le développement d?une offre neuve en collectif auprès de propriétaires occupants ; - Un enjeu toutefois de développer une offre neuve en collectif pour répondre à l?ensemble des besoins (du T1 au T3 not.) et attirer des salariés en locatif libre via des investisseurs locaux ; - Une offre résidentielle (collectif + individuel) qui peut trouver sa place sur les secteurs Moutiers et Durolle en cohérence avec les exigences du SCOT et du PLH en matière de renouvellement urbain ; - Ce positionnement suppose en parallèle de maîtriser l?offre foncière disponible afin d?être en adéquation avec les besoins identifiés et d?éviter une sur-offre. Développement économique - TDM, et encore plus fortement Thiers, compensent la perte d?emplois industriels par un développement des services et de l?économie présentielle. - Pour autant, les dynamiques de production d?offre foncière et immobilière restent relativement limitées et apparaissent en décalage avec les besoins, en particulier en matière de tertiaire. - En termes de positionnement économique, il apparaît opportun de porter pour Thiers un discours en lien avec son rôle de soutien à l?industrie et associé à une confortation de son rôle de ville-centre pourvoyeuse de services et de commerces à la population du bassin de vie. - Ce positionnement pourrait trouver sa déclinaison naturelle sur la Ville Basse, et en particulier sur le périmètre d?intervention défini par le plan guide. - Il se traduirait par la localisation préférentielle sur ce périmètre des commerces de taille importante (conformément aux préconisations du DAAC détaillées plus bas) et de bureaux dédiés aux services support à l?industrie. - Ce positionnement suppose en parallèle de maîtriser le développement et la vocation des autres espaces à vocation économique du territoire, de manière à éviter une dispersion de l?offre et à pouvoir jouer sur un certain effet-masse. Développement commercial - Un développement commercial plutôt limité sur le territoire mais qui continue malgré tout à créer des emplois. - Un développement commercial tiré par les grandes et moyennes surfaces. REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 283 THIERS 2030 Communauté de Communes Thiers Dore et Montagne (CCTDM) / Ville de Thiers Page : 17/ 21 AVV atelier de ville en ville MTA architectes Groupe Egis Kaléido?Scop JDevissaguet - Un enjeu d?articulation entre la Ville Haute et la Ville Basse, en cohérence avec les prescriptions du DAAC? - ?Mais quel développement possible sur le secteur du Moutier ? Quelles possibilités de confortation du commerce de proximité ? Quel avenir possible pour Leclerc ? - Une problématique de diversification de l?offre, un potentiel envisageable concernant les achats occasionnels, en particulier sur le sport et les loisirs. Une localisation envisageable dans le cadre du secteur Varenne ? L?enjeu majeur est double : - Se préparer à l?impact d?internet sur le commence traditionnel moderne, indépendant comme de réseau. - Accompagner le développement et accueillir un commerce innovant, en offrant des espaces valorisant à des coûts d?occupation réduits ; par des initiatives publiques (pépinière commerciale) ou privées en réservant des cellules au commerce innovant, dans des équipements commerciaux. 3.3 Actualisation du plan guide L?approfondissement du plan guide représente la synthèse partagée et lisible de cette situation complexe actualisée. La base réalisée par l?agence FORMA6 n?est pas remise en cause. Au contraire, elle est mise en relation par l?actualité à la fois : - De transformations d?ordre privé, nouvelle demande d?autorisation de construire, transfert de propriété, projet porté par des opérateurs. - De transformations d?ordre public, avancement des projets publics, d?équipement, de voirie d?espace public - Des évolutions des documents d?urbanisme et de la prospective L?évolution des conjonctures économiques et l?adaptation programmatique indispensable d?une part et les influences des autres projets à proximité ou à distance du secteur de la ville basse d?autre part, demandent des actualisations régulières du plan guide. L?approfondissement du plan guide en se nourrissant des expertises de la ville et de la communauté de communes, des documents existants (le plan de l?agence FORMA6) se renforce des contributions force de proposition des membres de l?équipe. Il comporte dans les quatre dimensions (les trois dimensions de l?espace et le principe de phasage et de planning des opérations publiques et privées) l?ensemble des caractéristiques urbaines, architecturales et paysagères du projet. Les conditions de la viabilité du projet sont anticipées et des points de vigilance (densité, m² perméable, condition de confort qualité de l?air, acoustique, ilot de chaleur?) sont clairement affichés et feront l?objet d?un monitoring spécifique. Nous associons au plan guide actualisé, des fiches détaillant des aspects géographiques ou thématiques. Cette méthode permet constamment d?entrelacer les échelles (objectif majeur pour la qualité urbaine) et de connaitre les capacités très différentes mais intimement liées de chaque parcelle ou ilot (surface de plancher activité, logement, taxe associée, typologie locatif, accession libre et sociale, débit de fuite et gestion de l?eau). 284 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES THIERS 2030 Communauté de Communes Thiers Dore et Montagne (CCTDM) / Ville de Thiers Page : 18/ 21 AVV atelier de ville en ville MTA architectes Groupe Egis Kaléido?Scop JDevissaguet REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 285 THIERS 2030 Communauté de Communes Thiers Dore et Montagne (CCTDM) / Ville de Thiers Page : 19/ 21 AVV atelier de ville en ville MTA architectes Groupe Egis Kaléido?Scop JDevissaguet 4 Mission 4 : diagnostic des espaces publics Depuis Janvier 2020, l?équipe d?assistance à maîtrise d?ouvrage débute un diagnostic approfondi sur l?ensemble des thématiques et du périmètre du projet « THIERS 2030 ». Le diagnostic comprend deux périmètres - Périmètre 1, l?axe historique de l?avenue Charles De Gaulle et Léo Lagrange. La surface du périmètre est de 145 562 m². La longueur à l?axe des chaussées concernées et de 6600 mètres. - Périmètre n°2 : les voiries adjacentes --> périmètre bleu dans le plan ci-joint. La surface du périmètre est de 58200 m². La longueur à l?axe des chaussées concernées et de 4900 mètres. 4.1 Réseaux, mobilités, environnement Pour la partie Réseaux humides les objectifs sont : - D?améliorer la connaissance des systèmes d?assainissement ; - De disposer d?un état des lieux de la gestion des eaux usées et pluviales ; - De définir l?état des différents réseaux EU, EP, AEP et incendie ; Pour la partie Réseaux secs les objectifs sont : - De connaitre l?état des lieux des réseaux existants - D?améliorer la connaissance de leur état de vétusté, des potentialités de renouvellement Pour la partie Mobilité : - De connaitre l?état des lieux permettant d?apprécier tous les aspects qualitatifs de fonctionnement du site - Analyser les données existantes - Recueillir des données spécifiques de comptage et de stationnement Pour la partie Environnement : - De disposer d?un état des lieux sur la sensibilité Environnementale du site - De définir les enjeux majeurs à intégrer au programme de requalification urbaine 4.2 Biodiversité urbaine Les franges du périmètre d?étude offrent une biodiversité importante et l?armature d?un patrimoine horticole très valorisant. Les horizons plus lointains confortent cette analyse et caractérisent le potentiel de la situation. Si le périmètre d?étude inclue des transitions entre les espaces de nature et les espaces urbains, le périmètre de projet offre peu de place au sols fertiles et aux continuités végétales. Cette question porte des enjeux stratégiques pour le projet de territoire et constitue un levier évident. La trajectoire vers le quartier fertile demande une association de l?ensemble des modes d?action privés et publics. Cette question doit être présente dans tous les cahiers des charges, des bâtiments, 286 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES THIERS 2030 Communauté de Communes Thiers Dore et Montagne (CCTDM) / Ville de Thiers Page : 20/ 21 AVV atelier de ville en ville MTA architectes Groupe Egis Kaléido?Scop JDevissaguet des espaces privés et espaces publics. A partir de cette ambition et dans un objectif annoncé et réaliste de continuités fertiles réelles (des objectifs forcément ambitieux mais atteignables), une nouvelle forme de construction des espaces publics pourrait être à l?oeuvre pour la ville basse de Thiers. 4.3 Urbanité et cadre de vie La question de l?urbanité et du cadre de vie demande une réflexion et des modes opératoires permettant de définir les invariants ou les permanences avant de proposer des modifications. Le diagnostic mettra en valeur les éléments matériels ou de l?ordre du ressenti qui seront conservés. L?approfondissement du plan guide et l?établissement des qualités urbaines de chaque séquence fait partie des études déjà confiées au groupement dans le cadre du premier marché subséquent. Le diagnostic sur l?accessibilité représente la partie la plus importante de cette thématique. Il s?agit de vérifier sur le secteur de projet et le secteur d?étude la qualité et les dispositifs existants concernant l?accessibilité. Cela demandera l?évaluation topographique sur le périmètre de projet à partir des plans existants. Pour le secteur d?étude (hors RD), des relevés complémentaires seront nécessaires. Les matériaux présents sur le site font référence au paysage périphérique. Les sols enrobés sont très présents, au-delà des chaussées, par la multiplication des parkings. Le choix des futurs matériaux devra prendre en compte plusieurs paramètres. Comme pour l?ensemble des thématiques, la relation avec les éléments existants est indispensable. La forte sollicitation doit influer sur la nature des sols et des dispositifs urbains. D?un point de vue technique, cela fait référence à des notions de sécurité, d?entretien et de gestion. REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 287 LEXIQUE DES SIGLES AAP Appel à projets ACV Programme Action Coeur de Ville AdCF Assemblée des Communautés de France AEC Autorisation d?exploitation commerciale AMF Association des Maires de France et des présidents d?Intercommunalités AMO Assistance à maîtrise d?ouvrage ANAH Agence nationale de l?habitat ANRU Agence nationale pour la rénovation urbaine BET Bureau d?études techniques CCF Confédération des Commerçants de France CCI Chambre de commerce et d?industrie CDAC Commission Départementale d?Aménagement Commercial CGEDD Conseil Général de l?Environnement et du Développement Durable CGET Commissariat Général à l?Égalité des Territoires CIVIS Communauté intercommunale des Villes solidaires CNAC Commission Nationale d?Aménagement Commercial COPIL Comité de pilotage (instance) COTECH Comité technique (instance) DDT(M) Direction Départementale des Territoires (de la Mer) DEAL Direction de l?Environnement, de l?Aménagement et du Logement DGALN Direction Générale de l?Aménagement, du Logement et de la Nature DHUP Direction de l?Habitat, de l?Urbanisme et des Paysages DPU Droit de préemption urbain DREAL Direction Régionale de l?Environnement, de l?Aménagement et du Logement ELAN Loi portant évolution du logement de l?aménagement et du numérique ENPC École Nationale des Ponts et Chaussées EPF Établissement public foncier FNAU Fédération Nationale des Agences d?Urbanisme IGF Inspection générale des finances MS AMUR Mastère Spécialisé Aménagement et maîtrise d?ouvrage urbaine de l?École des Ponts ORF Observatoire régional du foncier PCAET Plan Climat Air Énergie Territorial PLU(i) Plan local d?urbanisme (intercommunal) PRU Projet de rénovation urbaine QV3 Bureau de la planification urbaine et rurale et de la qualité du cadre de vie RD Route départemental RPC «Repenser la périphérie commerciale» SCoT Schéma de Cohérence Territoriale SEM Société d?économie mixte SIEPAL Syndicat Intercommunal d?Études et de Programmation de l?Agglomération de Limoges SQY Saint-Quentin-en-Yvelines 288 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES BIBLIOGRAPHIE Rapports et publications ? Rapport du groupe de travail : L?évolution du foncier commercial en Île-de-France, Observatoire régional du foncier Île-de-France, sous la présidence de Nathalie TESSIER, par Laura JEHL, mars 2020. ? Rapport d?activité de la Commission Nationale d?Aménagement Commercial (CNAC), Direction générale des entreprises, décembre 2019. ? Revitalisation commerciale : guide d?actions foncière à destination des collectivités, Assemblée des communautés de France (AdCF), en collaboration avec la SEMAEST et avec la contribution du réseau Commerce, ville & territoire (pages 66-70), octobre 2019. ? Les espaces commerciaux : quels outils pour repenser les périphéries commerciales et revitaliser les centres-villes ?, Cerema, mai 2019. ? Mission prospective sur la revitalisation commerciale des villes petites et moyenne, Rapport piloté par André MARCON, février 2018. ? Actes du colloque « Comment réconcilier la ville et le commerce », Conseil général du développement durable, octobre 2017. ? La vacance commerciale dans les centres-villes en France, Cahier de l?Institut pour la Ville et le Commerce, mai 2017. ? Inscrire les dynamiques du commerce dans la ville durable, CGEDD, mars 2017. ? Intégrer les activités commerciales dans le tissu urbain : enjeux et opportunités, collection L?essentiel, 2016. ? La revitalisation des centres-villes, IGF et CGEDD, juillet 2016. ? Requalification des espaces commerciaux. Retours d?expériences et premiers enseignements (téléchargement payant), Cerema, collection Expériences et pratiques, 2013. ? Réhabilitation des entrées de ville, contribution méthodologique à la réhabilitation des points noirs du paysage périurbain, Institut Paris Région, 2001. Articles ? JEHL Laura, « Restructurer les zones commerciales périphériques face aux mutations du commerce : objectifs, méthodes et nouveaux jeux d?acteurs », RIURBA, 2020. ? GILLIO Nicolas, « Repenser la périphérie commerciale : un appel à projet pour accompagner les territoires dans la mutation des espaces commerciaux », Revue Sur-Mesure, 2019. ? MADRY Pascal, « La fin de l?urbanisme commercial », Etudes foncières, 2012. REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 289 Articles de presse ? GERBEAU Delphine, « La revitalisation des périphéries commerciales, le sujet de demain », 25 octobre 2019. ? GERBEAU Delphine, « Cécile Féré (Algoé) : Centres-villes et périphéries, même combat ! », 7 octobre 2019. ? De JARCY Xavier et REMY Vincent, « Comment la France est-elle devenue moche ? », Télérama, 12 février 2010. Ouvrages ? RAZEMON Olivier, Comment la France a tué ses villes, Paris, Éditions rue de l?Échiquier, 2016. ? GARCEZ Cristina, MANGIN David, Du Far West à la ville, l?urbanisme commercial en questions, Paris, Editions Parenthèses, 2014. ? GUILLY Christophe, La France périphérique, Paris, Champs actuels, Flammarion, 2014. ? DESSE René-Paul, La fin de l?urbanisme commercial à la française, Paris, Les annales de la recherche urbaine, 2013. ? MANGIN David, La ville franchisée, formes et structures de la ville contemporaine, Editions de la Villette, 2004. Sitographie ? Page du réseau Commerce, ville & territoire : https://www.cohesion-territoires.gouv.fr/reseau- commerce-ville-et-territoire. ? Page du programme Action Coeur de Ville : https://cohesion-territoires.gouv.fr/programme-action- coeur-de-ville. ? Site du programme Revitalisation des centres-bourgs sur : http://www.centres-bourgs.logement. gouv.fr/dynamiser-l-economie-r44.html. ? Site outils de l?aménagement, rubrique consacrée au commerce : http://outil2amenagement. cerema.fr/developper-et-reguler-le-commerce-r408.html. 290 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES LES TRAVAUX DU MS AMUR : UN PROLONGEMENT DE LA RÉFLEXION REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 291 MASTER AMUR Le Master Spécialisé® « Aménagement et maîtrise d?ouvrage urbaine » est une formation pluridisciplinaire s?adressant aux étudiants ou stagiaires d?un niveau Bac+5, pour acquérir des compétences de maître d?ouvrage dans le domaine de l?aménagement et de l?urbanisme. Ce cursus de 15 mois à plein temps forme chaque année une vingtaine de professionnels ensembliers de l?aménagement territorial, dans une approche décarbonée de la ville, qu?elle soit traditionnelle ou «smart». Il permet l?obtention du diplôme de Master Spécialisé®, labellisé par la Conférence des grandes écoles. Les diplômés sont destinés à exercer dans les domaines de l?aménagement et de l?urbanisme, au sein des collectivités territoriales, des établissements publics, des sociétés d?économie mixtes, des aménageurs et promoteurs privés, des agences d?urbanisme, des bureaux d?études privés en maîtrise d?oeuvre urbaine ou en assistance à maîtrise d?ouvrage, des entreprises de transport en France ou à l?étranger? Le cursus se répartit en trois blocs de compétences. D?une part, l?apprentissage des fondamentaux de l?aménagement urbain est couplé à des enseignements spécialisés dans les différentes branches du métier de la maîtrise d?ouvrage. D?autre part, le projet urbain est enseigné sous la forme d?ateliers, pour acquérir la maîtrise des outils et des méthodes permettant de définir une stratégie d?aménagement aux différentes échelles territoriales en France métropolitain, c?est l?atelier métropolitain, ou à l?étranger, c?est l?atelier international. Enfin, les élèves travaillent sur un projet de fin d?études qui répond à une mission confiée par un organisme maître d?ouvrage: les élèves sont organisés en bureaux d?études, chacun étant encadré par un directeur spécialiste de l?aménagement urbain. Ces travaux sont réalisés en partenariat avec des grandes entreprises ou collectivités, telles que la Société du Grand Paris, l?AREP, la métropole de Rouen-Normandie, la métropole du Grand Paris, la Société villeurbannaise d?urbanisme, la RATP, ou certains ministères. Cette année, l?atelier métropolitain, qui se développe entre septembre et février, s?est inscrit dans un partenariat avec le Ministère de la Cohésion des territoires et des Relations avec les collectivités territoriales, poursuivant l?appel à projets « Repenser la périphérie commerciale » du réseau Commerce, ville & territoire dont l?objectif est d?inciter les collectivités territoriales désignées à créer les conditions de mutation de leurs périphéries commerciales en quartiers de ville mixtes avec une meilleure qualité urbaine. Six collectivités ont ainsi pu bénéficier de l?accompagnement de l?Etat, tant sur un plan financier que technique, notamment en lien avec le plan national « Action Coeur de Ville » et la démarche «EcoQuartiers ». Au terme d?un an d?accompagnement, l?Etat s?est engagé en octobre 2019, à diffuser à l?échelle nationale les enseignements tirés du suivi des projets lauréats. L?Ecole Nationale Ponts et Chaussées a été sollicitée pour enrichir , sur trois sites en France ( Marseille, Thiers et Saint Quentin en Yvelines) cette démarche, dans le cadre de « l?Atelier métropolitain » du mastère spécialisé « Aménagement et maîtrise d?ouvrage urbaine » (AMUR). 292 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES L? at e lie r m é tr o p o lit ai n 2 0 19 -2 0 N ic o la s Fe vr ie r I R o m ai n B o u rs ie r I A le xa n d re B o u to n I E ym e ri c d e M o n ta u zo n REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 293 L? at el ie r m ét ro p o lit ai n I h is to ir e La m ét ro p o le li n éa ir e 2 0 16 -1 9 A u x fr an g es d u G ra n d P ar is 2 0 12 -1 6 1 3 2 So p h ia A n ti p o lis N ic e M o n ac o 294 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES L? at el ie r m ét ro p o lit ai n I Si te s d ?é tu d e C o m m er ce V ill e Te rr it o ir e 2 0 19 -2 0 M o n ti g n y- le s- C o rm ei ll es Li m o g es Sa in t- P ie rr e 1 2 3 M et ro p o le A ix M ar se ill e P ro ve n ce T h ie rs St -Q u en ti n en -Y ve lin es 6 é tu d ia n ts R es p o n sa b le : N . F E V R IE R C o n ta ct : A . B A R R A Y 6 é tu d ia n ts R es p o n sa b le : A . B O U T O N C o n ta ct : J. G O U B E LY 6 é tu d ia n ts R es p o n sa b le : R . B O U R SI E R C o n ta ct : C . Z O U B IR I 1 t h èm e d e re ch er ch e co m m u n 3 s it es d ?é tu d es 3 g ro u p es d e tr av ai l REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 295 L? at el ie r m ét ro p o lit ai n I Si te s d ?é tu d e n °1 M au re p as C o ig n iè re s 16 h a. 296 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES L? at el ie r m ét ro p o lit ai n I Si te s d ?é tu d e n °1 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 297 L? at el ie r m ét ro p o lit ai n I Si te s d ?é tu d e n °2 V ill e b as se d e T h ie rs V ill e h au te d e T h ie rs 3 k m 298 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES L? at el ie r m ét ro p o lit ai n I Si te s d ?é tu d e n °2 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 299 E ta n g d e B er re R o g n ac V it ro ll es A ér o p o rt d e M ar ig n an e P la te au d e l?A rb o is G ar e T G V L? at el ie r m ét ro p o lit ai n I Si te s d ?é tu d e n °3 9 0 h a. 4 k m 300 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES L? at el ie r m ét ro p o lit ai n I Si te s d ?é tu d e n °3 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 301 L? at el ie r m ét ro p o lit ai n I E c h an g e s C O A te lie r G R O U P E S A te lie r C O LL E C T IF S JU R Y S E ch an g e M IN IS T È R E N ic o la s Fe vr ie r O U R o m ai n B o u rs ie r O U A le xa n d re B o u to n 2 H E U R E S N ic o la s Fe vr ie r E T R o m ai n B o u rs ie r E T A le xa n d re B o u to n E T E ym e ri c d e M o n ta u zo n 4 H E U R E S E n se ig n an ts Ja c q u e s Jo B ra c d e la P e rr iè re N at h al ie R o ze au In vi té s ? 4 H E U R E S 4 H E U R E S E ch an g e su r le t ra va il d e re ch er ch es p ar s it e V is io n s p ro sp ec ti ve s g lo b al es C o n fr o n ta ti o n d es p ro b lé m at iq u es 302 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES L? at el ie r m ét ro p o lit ai n I C al e n d ri e rs Se p te m b re O ct o b re N o ve m b re D é ce m b re Ja n vi e r Fé vr ie r 2 0 2 0 V o ya g e M ar se ill e 11 IN T R O 19 2 2 2 5 C O 0 9 G R 16M I 0 6 C O 2 0 G R 0 4 G R 11JU 18G R 0 8 C O 2 2 G R 0 5 JU 12M I 12 séa n ce s I 5 at el ie rS G R O U P E I 3 a te lie rS C O LL E C T IF I 2 JU R Y S I 2 é ch an g es M IN IS T E R E REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 303 L? at el ie r m ét ro p o lit ai n I O u ti ls d e r e c h e rc h e L? at la s O u ti ls d e r e c h e rc h e p ro sp e c ti f 304 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES L? at el ie r m ét ro p o lit ai n I L? at la s La m ét ro po le li né air e At el ie r m ét ro po lit ai n, M as tèr e A mu r 2 01 7 l?e xc ep ti on mo né ga sq ue LA M É T R O P O LE L IN É A IR E A te lie r M é tr o p o lit ai n , M as te r A M U R 2 0 1 O B SO LE SC A N C E D ?U N M O D È LE ? LA M É T R O P O LE L IN É A IR E A te lie r M é tr o p o lit ai n , M as te r A M U R 2 0 16 O b so le sc e n ce d ?u n m o d è le 2 0 16 -1 7 L? e xc e p ti o n M o n é g as q u e 2 0 17 -1 8 A u c o e u r d e la m é tr o p o le li n é ai re 2 0 18 -1 9 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 305 L? at el ie r m ét ro p o lit ai n I L? at la s C ar to g ra p h ie T im e lin e D at a C ro q u is / d ia g ra m m e s C o lla g e s Il lu st ra ti o n s 306 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES L? at el ie r m ét ro p o lit ai n I C o n st ru c ti o n d ?u n e p e n sé e - 2 a p p ro c h e s C O A tl as R A IS O N É A tl as P R O SP E C T IF SI T E T h ie rs SI T E M ar se ill e SI T E St Q u e n ti n T H E M E 1 T H E M E 2 T H E M E 3 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 307 L? at el ie r m ét ro p o lit ai n I L? at la s ra is o n n é p ar s it e A tl as R A IS O N É P ro g ra m m at io n E n vi ro n n e m e n t Je u x d ?a ct e u rs M o b ili té D o n n é e s so ci o -é co Fo n ci e r P ro je ts c o n n e xe s In n o va ti o n H is to ir e P ay sa g e V al e u rs 308 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES L? at el ie r m ét ro p o lit ai n I L? at la s p ro sp e c ti f A tl as P R O SP E C T IF T H E M E 1 T H E M E 2 T H E M E 3 C O M M E R C E M is e en p er sp ec ti ve d es m u ta ti o n s ty p o lo g iq u es e t év o lu ti o n s d u m o d èl e co m m er ci al C O M M E R C E E xp ér ie n ce s o ci al e et év o lu ti o n d es m o d es d e co n so m m at io n C O M M E R C E C o m m er ce , m at iè re d e n o s vi ll es ? REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 309 AMUR ENPC 2019-2020 Marine COLOMB, Rina ANDRIAMBOLOLOMANANA, Marianne GAGRE, Anne-Claire DE LIOCOURT, Clément MALDONADO ÉTANG DE BERRE La fabrique d?une résilience territoriale ATELIER MÉTROPOLITAIN Promotion 2019-2020 ÉTUDIANTS Marine COLOMB, Rina ANDRIAMBOLOLOMANANA, Marianne GAGRE, Anne-Claire DE LIOCOURT, Clément MALDONADO ENSEIGNANT Nicolas FEVRIER L?étang dans la balance territoriale La population et le nombre d?emplois des communes de l?étang de Berre sont équivalents à ceux d?Aix-en-Provence. Nous proposons de changer de prisme sur ce territoire fragmenté et de considérer l?étang de Berre comme une unité territoriale, un nouveau pôle métropolitain. En effet, nous constatons que le nombre d?habitants et d?emplois cumulés des communes limitrophes de l?étang est supérieur à celui d?Aix-en-Provence. Les communes de l?Etang de Berre disposent de 35 000 d?emplois et 133 000 habitants supplémentaires par rapport à la commune d?Aix-en-Provence (soit plus de 38% et 90%). La place démographique et économique de l?étang est donc signifiante dans la métropole. Le schéma ci-dessous propose une vision plus juste de la métropole Aix-Marseille : un territoire structuré par trois polarités. 310 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES AMUR ENPC 2019-2020 Marine COLOMB, Rina ANDRIAMBOLOLOMANANA, Marianne GAGRE, Anne-Claire DE LIOCOURT, Clément MALDONADO Un archipel d?hyperpaysages Un territoire de multi-polarités mais qui à l?échelle de l?étang trouve une cohérence. L?histoire montre que l?Etang a été vu comme un support de développement au détriment de son environnement. Un changement de paradigme de l?Etang permet de créer une nouvelle dynamique pour son développement futur. En effet c?est en pensant le territoire de l?étang de Berre comme des archipels amenés à se développer en symbiose avec l?étang que le territoire pourra relever les défis écologiques et économiques des prochaines décennies. La recherche d?une résilience par le territoire est nécessaire pour engager un mouvement de transition environnementale, sociétale, économique et urbaine. Pour ce faire, nous conforterons le modèle de l?archipel urbain de l?étang de Berre par la mise en réseau des différentes intensités urbaines, afin de constituer un hyperpaysage. C?est une première étape de l?autosuffisance (économique, politique, culturelle) du territoire. Cette mise en perspective de l?urbanisation de l?étang vise à montrer que ce territoire fonctionne comme une véritable unité à l?intérieur de la métropole. ANNEXES REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 311 AMUR ENPC 2019-2020 Marine COLOMB, Rina ANDRIAMBOLOLOMANANA, Marianne GAGRE, Anne-Claire DE LIOCOURT, Clément MALDONADO Stratégie de résilience par le territoire Alexandre Chemetoff annonce dès 2000 que le temps de l?aménagement territoriale était révolu, au profit du ménagement du territoire. Notre ambition s?inscrit dans cet adage. La stratégie, d? (a)ménagement et de résilience territorial entend donc révéler et intensifier les potentiels existants et disponibles; et ainsi ménager un territoire assailli au cours du siècle passé par d?incessantes vagues d?urbanisation. Synergie des orientations d?(a)ménagements Le scénario et les réponses élaborées expriment la transversalité propre au territoire. Il se décompose en stratégies territoriales plus spécialisées et leur mise en place se fait sur des temporalités différentes. Cette stratégie entend redonner aux acteurs la maîtrise de identité de l?étang de Berre. Toutefois, des actions additionnelles et très localisées sont nécessaires. La valorisation des différents sites soumis à la candidature d?une inscription à l?Unesco est une action à supporter et à intensifier. Face à l?étendu du territoire et aux nombreux sites concerné, un investissement et une action publique en dentelle est plus réaliste. Cela permettrait de créer un effet d?entraînement et d?engager la société civile et les acteurs privés dans la construction de cette identité. Développer la résilience de territoire demande de donner plus d?autonomie à ses habitants. Ainsi nous proposerons d?optimiser les infrastructures métropolitaines et de diversifier une offre de mobilité plus cohérente avec les spécifités géographiques du territoire. Une nécessaire revalorisation de l?agriculture sur le territoire de l?étang sera engagée pour soutenir et amplifier la matrice temporelle du territoire. L?agriculture présente autour de l?étang sera intensifiée via un agropôle. Ce projet permettra la mutation des industries existantes vers des activités durables, et l?augmentation de l?autonomie énergétique de l?étang. Construire un réseau d?hyperpaysages de l?étang Enfin, cette proposition trouve sa cohérence dans le lien nécessaire entre les différentes stratégies et politiques publiques sectorielles avec un projet de nature touristique. Nous proposons d?enrichir l?actuel parcours du GR2013. Ainsi, il renforcera la mise en réseau de cet archipel. Plus qu?un lien, il donnera à voir l?identité plurielle de l?étang avec sa succession d?hyperpasayges. Le parcours que nous projettons connectera l?étang aux plateaux et à son hinterland. Ce chemin de randonnée, avec le projet de pistes cyclables, est aussi un support pour la visibilité de l?exemplarité des différentes stratégies sectorielles. Il sera possible de visiter, de voir et de comprendre ce qui constitue la résilience territoriale et tout le travail des acteurs locaux pour préparer l?étang à un monde décarboné. UNE NOUVELLE IDENTITÉ DE L?ÉTANG DE BERRE OPTIMISER LES INFRASTRUCTURES MÉTROPOLITAINES ET DIVERSIFIER L?OFFRE DE TRANSPORT VALORISER L?AGRICULTURE PRÉSENTE AUTOUR DE L?ÉTANG VIA UN AGROPÔLE MUTATION DES INDUSTRIES EXISTANTES VERS DES ACTIVITÉS DURABLES ET L?AUTONOMIE ÉNERGÉTIQUE LE TOURISME VIA UN RÉSEAU G.R. ET VÉLO POUR DONNER À VOIR L?ENSEMBLE DE CETTE FABRIQUE DE LA RÉSILIENCE 312 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES AMUR ENPC 2019-2020 Marine COLOMB, Rina ANDRIAMBOLOLOMANANA, Marianne GAGRE, Anne-Claire DE LIOCOURT, Clément MALDONADO Les monuments ordinaires de l?étang comme supports de projet ANNEXES REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 313 AMUR ENPC 2019-2020 Marine COLOMB, Rina ANDRIAMBOLOLOMANANA, Marianne GAGRE, Anne-Claire DE LIOCOURT, Clément MALDONADO Alignement d?arbres Le vocabulaire de la trame paysagère Massif boisé Cordon boisé Verger Projet - de nouveaux fragments d?intensités pour illustrer la transition Aussi, l?étang de Berre est un territoire fragile par la dépendance de ses habitants et son économie aux énergies fossiles. La permanence de l?agriculture, des grands paysages et d?une industrie productive souligne la résilience intrinsèque de ce territoire. Nous souhaitons en tirer les leçons permettant de révèler l?étang de Berre comme fabrique de la résilience par le territoire. Dépasser l?ambivalence territoriale, engager un mouvement pour la résilience du territoire et reconquérir l?identité de l?étang de Berre sont les actions qu?il faut mener à court terme. Ce territoire a les capacités de mener cette transition. Il est riche d?éléments paysagers et d?objets bâtis qui sont autant de monuments de l?identité de l?étang. Ces grands paysages structurants en font un lieu unique, un vide nécessaire dans la Métropole d?Aix Marseille Provence. Ces monuments ordinaires sont les garants des hyperpaysages de l?étang de Berre. Notre stratégie de projet est celle d?une intervention en dentelle. Des fragments du territoire sont sélectionnés, en s?appuyant sur des intensités existantes. Nous proposons de mettre en tension ces dernières en créant de nouvelles intensités. Ainsi, ces bandes d?intensité distantes d?un kilomètre les unes des autres sont des opérations « pionnières » visant à fabriquer les conditions à la mutation du territoire par un effet d?entraînement des acteurs locaux publics comme privés. Ces bandes se relient entre elles avec une nouvelle trame verte qui renforce le paysage de l?étang. Densifier, planter et relier les morceaux de trame verte sont les actions à mener pour créer un réseau paysager, vecteur d?une nouvelle manière de se déplacer sur l?étang. Ce cadre agréable et tempéré est le préalable nécessaire pour que les habitants s?orientent vers une mobilité douce. La construction de ce réseau paysager s?inspire de la démarche de « lexique du paysage » de Michel Desvignes. Ainsi nous distinguons quatre modes d?interventions passagères : le massif boisé, le cordon boisé, le verger et l?alignement d?arbres. La construction d?un tel réseau nécessite l?intervention d?acteurs multiples pour ventiler le coût et d?un phasage dans le temps. La connexion des continuités vertes existantes s?opérera le long des voies ferrées. Elles seront la colonne vertébrale du réseau car elles traversent le territoire du nord au sud et disposent des emprises variables présentant des poches végétales hétérogènes. Connecter et compléter cette trame pourrait être le support de nouveaux chemins de circulations douces. Ce projet vise à révéler les liens naturels entre les coteaux et les berges de l?étang en les faisant apparaître via des continuités vertes. La trame bleue est ainsi restituée. Les trames végétales permettent de faire le lien entre les fragments du territoire qui ont été choisis pour accueillir de nouveaux programmes et être supports de projet. Ces fragments s?articulent autour des pièces identitaires du paysage et en amènent des nouvelles, comme par exemple les pontons qui serviront au transport naval électrique envisagé sur l?étang. Enfin, la création d?un nouvel itinéraire GR permettra de connecter les plateaux aux berges de l?étang. Une promenade donnant un accès continu aux berges de l?étang est ainsi constituée. L?étang de Berre est un territoire de suspens qui ouvre la voie à de nouvelles pratiques d?aménagements. Dans un contexte d?épuisement des ressources, d?urgence climatique et de fonds publics non extensibles, aménager la résilience et ménager les territoires sont des impératifs. Ce projet propose des solutions et des outils pour ménager les territoires archipels, territorialiser les réponses urbaines en intensifiant et en révélant les monuments ordinaires. Nous préconisons une stratégie d?investissement public en dentelle. Territorialiser l?action publique en intervenant sur des sites très localisés est plus efficace dans les situations d?archipels. Ce travail est un manifeste pour une nouvelle ère dans l?aménagement de l?étang de Berre, celle d?un ménagement de ce territoire archipel. Un territoire qui affirme sa nouvelle identité et son unicité en tant que pôle métropolitain au sein de la métropole Aix- Marseille-Provence. 314 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES AMUR ENPC 2019-2020 Marine COLOMB, Rina ANDRIAMBOLOLOMANANA, Marianne GAGRE, Anne-Claire DE LIOCOURT, Clément MALDONADO Fragment 2 De la gare à étang Fragment 3 Des Cadestaux aux berges Fragment 4 Des coteaux à la plage Fragment 1 Des champs à l?étang ANNEXES REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 315 T H I E R S T H I E R S DES RESSOURCES POUR UN FUTUR SOUTENABLE DOCUMENT SYNTHETIQUE DE STRATEGIE DE L?ATELIER METROPOLITAIN ATELIER METROPOLITAIN Mastère Spécialisé AMUR - Aménagement et Maîtrise d?Ouvrage Urbaine Promotion 2019 / 2020 - École des Ponts ParisTech 316 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES Cl er m on t-F er ra nd a a cq ui s en 2 01 8 le s ta tu t d e M ét ro po le b ie n qu ?il s?a gi ss e de la d ix- ne uv iè m e air e ur ba in e fra nç ais e en te rm es d e po pu lat io n (In se e, 2 01 7) . C le rm on t A uv er gn e M ét ro po le s ?in sc rit d an s un e air e d? in flu en ce au d el à de s es l im ite s ad m in ist ra tiv es , ca ra ct ér isé e pa r de s ph én om èn es d e dé ve lo pp em en ts m ét ro po lita in s. Su r l a fra ng e Es t d e la pl ain e de la L im ag ne , L a vil le d e Th ie rs s itu ée e n vis -à -v is de C le rm on t-F er ra nd s ?e st e ng ag ée av ec s a co m m un au té d e co m m un e da ns u ne d ém ar ch e de re no uv el le m en t, au tr av er s de «A ct io n Coe ur d e vil le » e t de l? ap pe l à p ro je t « Re pe ns er la P ér ip hé rie C om m er cia le » Si le s m ét ro po le s so nt s ou ve nt a ss oc ié es à l? id ée d e dy na m ism e et d e co m pé tit ivi té , d an s un e ns em bl e de ré se au x de tr an sp or ts e t d e co m m un ica tio ns , e lle s re m et te nt a us si en c au se le ra pp or t u su el e nt re e sp ac e ru ra l e t e sp ac e ur ba in , e t e ng en dr en t l es p hé no m èn es d e « p ér i u rb an isa tio n », au x co nt ou rs fl ou s et à l?i m ag e so uv en t m al pe rç ue . Le s en tré es d e vil le s m oy en ne s co m m e Th ie rs fo nt p ar tie d e ce s es pa ce s : t ro p so uv en t a ss oc ié es a u pé riu rb ain , as se rv ie s à la se ul e lo gi qu e de s flu x et tr op s ou ve nt a bs en te s de p en sé e ur ba in e. At ou t m aje ur , l e dé ve lo pp em en t r ap id e es t a us si sy no ny m e de d és éq ui lib re s. L?a cc om pa gn em en t e t l a m aît ris e de la v ite ss e so nt d es e nj eu x cr uc iau x, à l? he ur e où le s st ig m at es d es m od er ni sa tio ns s uc ce ss ive s se fo nt d e pl us en p lu s jo ur . En A uv er gn e, e t à T hi er s en p ar tic ul ie r, la pr ox im ité d e la na tu re , d es g ra nd s pa rc s ré gi on au x, m et te nt l? ac ce nt , p ar ef fe t d e co nt ra st e, s ur le s es pa ce s pé ri ur ba in re lé gu és a u ra ng d e fo nc tio n et m oi ns a u ra ng d ?u sa ge . Co m m e si l?o m ni pr és en ce d e la na tu re a le nt ou r, lé gi tim ait s on o ub li da ns la v ille . C ?e st a in si qu e l?o n pe ut é no nc er un p ar ad ox e qu e l?o n pe rç oi t d an s le d év el op pe m en t d e l?e nt ré e de v ille d e Th ie rs. No tre p ro po s es t d e co m pr en dr e ce q ui p eu t ê tre p ar ta gé , c e qu i p eu t f air e te rri to ire c om m un d an s un c on te xt e d? év ol ut io ns u rb ain es e n Au ve rg ne . D e tro uv er le s éq ui lib re s et le s pe rm an en ce s de s di ffé re nt es v ille s du b as sin Au ve rg na t p ou r m et tre e n lu m iè re le ur s di ffé re nc es e t l eu rs c om pl ém en ta rit és . C et te v isi on la rg e se ra p ou r n ou s le so cle d ?u ne p ro po sit io n de s tra té gi e po ur le p ro je t d e la vil le d e Th ie rs. A l?h eu re o ù le s pr ob lé m at iq ue s en vir on ne m en ta le s se fo nt d e pl us e n pl us p re ss an te s, où l? es pa ce r ur al vit a u ry th m e du to ur ism e de m as se e t d u pr od uc tiv ism e ag ric ol e, e t o ù, p ar ad ox ale m en t, le s m ét ro po le s se ré in ve nt en t en v ille s ve rte s ou e n ca m pa gn es u rb ain es , n ou s pr op os on s de fa ire é m er ge r u ne id ée ré co nc ilia tri ce d u dé ve lo p- pe m en t d e la vil le, a ve c so n te rri to ire . L?A UV ER GN E, U N TE RR IT OI RE À P AR T L?A uv er gn e es t s ou ve nt p ré se nt ée c om m e un te rri to ire lo ng te m ps e nc lav é, d e pa r s on h ist oi re e t s a gé og ra ph ie. S a po pu lat io n a un e id en tit é sin gu liè re (n om br eu se s as so cia tio ns ) e t s on p at rim oi ne e st ric he e t v ar ié (t he rm es , u sin es , c ou te lle rie , e tc ). L?A uv er gn e es t c on st itu ée d ?u n en se m bl e de P NR q ui m ar qu e la pr ép on dé ra nc e de la N at ur e, c e qu i l ui p er m et d e re st er u n es pa ce re lat ive m en t p ré se rv é m alg ré le s év ol ut io ns e nv iro nn em en ta le s en c ou rs, n ot am m en t l a m on té e de s te m pé ra tu re s. Ce s gr an ds e sp ac es n at ur el s et v ar ié s re nd en t po ss ib le d es p ro du ct io ns a gr ico le s im po rta nt es : la Pl ain e de la L im ag ne e st l? un d es g re ni er s à bl é fra nç ais ta nd is qu e le s pl ain es fo ur ra gè re s se c on ce nt re nt s ur le s pi ém on ts. T hi er s, à l?im ag e de c et te ré gi on , s e sit ue d an s un e ns em bl e gé og ra ph iq ue u ni qu e, a u pl ei n coe ur d ?u n PN R et a u cr oi se m en t e nt re la P lai ne d e la Li m ag ne , l es M on ts d u Fo re z, la Va llé e de la D ur ol le e t l es M on ts de s Bo is No irs . C es c ar ac té ris tiq ue s so nt d es fo rc es à p ré se rv er . LE P NR L IV RA DO IS -F OR EZ C OM M E TE RR IT OI RE V ÉC U Le s dy na m iq ue s im pu lsé es p ar C le rm on t-F er ra nd s e dé ve lo pp en t p rin cip ale m en t d an s la Pl ain e de la Li m ag ne : l?é ta le m en t u rb ain e st tr ès v isi bl e ju sq u? à Le zo ux . Le P NR d u Li vr ad oi s- Fo re z es t d on c re lat ive m en t é pa rg né , m êm e si Th ie rs a p er du e nv iro n 50 00 ha bi ta nt s de pu is 19 75 . Le s ba ss in s de v ie e t d ?e m pl oi s re lat ivi se nt l? in flu en ce d e Cl er m on t-F er ra nd s ur T hi er s. Le s dé pl a- ce m en ts p ro fe ss io nn el s ré vè le nt u n ce rta in é qu ilib re , m êm e si le s em pl oi s po ur vu s so nt d iff ér en ts : 17 00 c le rm on to is tra va ille nt c ha qu e jo ur à T hi er s alo rs q ue 1 10 0 th ie rn oi s fo nt le d ép lac em en t in ve rs e ch aq ue jo ur . L a vil le d e Th ie rs e st é ga le m en t u n pô le c om m er cia l i m po rta nt p ou r to ut le PN R : e lle re pr és en te p lu s de la m oi tié d u ch iff re d ?a ffa ire s co m m er cia l ( 13 5M d ?¤ ) t an di s qu e le ta ux d ?é va sio n (3 7% ) s e fa it pr in cip ale m en t v er s Cl er m on t-F er ra nd e t p ou r d es a ch at s oc ca sio nn el s. Ce s do nn ée s co nc ou re nt d av an ta ge à m on tre r u ne s itu at io n d? in te rd ép en da nc e pl ut ôt q ue d e dé - sé qu ilib re s. Le p ôl e m ét ro po lita in C le rm on t V ich y Au ve rg ne c ré é en 2 01 3 te nt e d? or ga ni se r la co op ér at io n en tre le s te rri to ire s ur ba in s et ru ra ux à c et te é ch el le. Il e st n éc es sa ire d e m ain te ni r c es é qu ilib re s au lo ng te rm e. LE S M UL TI PL ES F AC ET TE S DU T ER RI TO IR E TH IE RN OI S Th ie rs e st u ne v ille m oy en ne , « ch ef li eu » de s on te rri to ire a ve c se s 11 0 00 h ab ita nt s. Po ur a ut an t, av ec u ne s up er fic ie d e 44 ,5 k m ², la vil le d e Th ie rs a pp ar aît c om m e ét an t p rin cip ale m en t r ur ale . L?h ist oi re d e Th ie rs, l? im pl an ta tio n in itia le p ui s le s dé pl ac em en ts d e se s ac tiv ité s ain si qu e de s es ha bi ta nt s do nn e à la vil le p lu sie ur s vis ag es . Un d iag no st ic po rta nt s ur le c ad re d e vie , l a ty po lo gi e pa ys ag èr e, l? of fre d e co m m er ce e t d e se rv ice pe rm et d e fa ire é m er ge r d iff ér en te s in te ns ité s : - Le c en tre v ille (l a vil le h au te ) e st l? im ag e de la v ille p at rim on ial e. L e qu ar tie r e st c las sé m ais l? an - cie nn et é de s on b ât i n éc es sit e de n om br eu x pr og ra m m es d e re no uv el le m en t u rb ain . S a po pu lat io n es t d av an ta ge p ré ca ris ée q ue d an s le r es te d u ba ss in d e vie . E lle e st p ar fo is ca pt ive , c e qu i e st ha nd ica pa nt a u vu d e so n of fre d e co m m er ce e t d e se rv ice q ui d éc lin e. - Le M ou tie r e st l? ar tic ul at io n en tre la v ille h au te e t l a vil le b as se . C e qu ar tie r e st c om po sé d ?h ab ita t se m i-c ol le ct if et in di vid ue l p ré se nt an t u n ca ra ct èr e ur ba in . I l c on na ît po ur ta nt u ne d ég ra da tio n et d e la va ca nc e qu i a ug m en te nt p ro gr es siv em en t, ta nt d an s l?h ab ita t q ue d an s le s co m m er ce s. C? es t u n pô le d e pr ox im ité q ui o ffr e un p ot en tie l d e fo rm es e t d e fo nc tio ns in té re ss an te s av ec u ne lo ca lis at io n st ra té gi qu e, d es s er vic es e t d es c om m er ce s va rié s. - Le q ua rti er d u Ly cé e es t l?o ffr e de s er vic e la pl us im po rta nt e. Il p ré se nt e de s in fra st ru ct ur es sp or tiv es m ais s es fo nc tio ns s on t v ar ié es a ve c la pr és en ce d ?u n lo tis se m en t a nc ie n et q ue lq ue s co m m er ce s. Ce tte m ixi té fo nc tio nn el le p ât it d? un e lis ib ilit é co nf us e et d ?u n m an qu e de q ua lité d es es pa ce s pu bl ics . - L ?e nt ré e de vi lle e st le c en tre c om m er cia l d e Th ie rs. E lle c on ce nt re u n no m br e im po rta nt d ?e m pl oi s, av ec d e no m br eu x co m m er ce s et d es in du st rie s hi st or iq ue s. Sa c on fig ur at io n sp at ial e ré po nd à la lo gi qu e du to ut v oi tu re e t l es e m pr ise s so nt g ra nd es : ce la qu es tio nn e la m ise e n pl ac e de s yn er gi e en tre le s ac te ur s et la p ra tiq ue d e l?e sp ac e à ta ille h um ain e. - Le F au e st le q ua rti er p av illo nn air e de la v ille . Il co nn aît u ne d yn am iq ue d e co ns tru ct io n trè s im po rta nt e m ais p eu m aît ris ée , d ue à s a pr ox im ité a ve c l?a ut or ou te e t à s a to po gr ap hi e qu i o ffr e de s vu es re m ar qu ab le s. Le s dy na m iq ue s ré sid en tie lle s de c e qu ar tie r, en p lu s de la p ré se nc e du c en tre ho sp ita lie r, re nd en t c e qu ar tie r e ss en tie l d an s la re ch er ch e d? un é qu ilib re a u se in d e la vil le d e Th ie rs. Pr en dr e en c om pt e le s ré ali té s m ul tip le s de la c om m un e im pl iq ue d e tro uv er d es c om pl ém en ta rit és en tre to ut es c es d yn am iq ue s po ur c on fo rte r l ?a ttr ac tiv ité d e Th ie rs d an s le fu tu r. L? ÉT AL EM EN T Co nt ex te d e ré fé re nc e : Le s gr an de s en se ig ne s du li né air e co m m er cia l, co m m e Ca rre fo ur o u Le cle rc , p ar vie nn en t à re no uv el er le ur m od èl e et à fa ire fa ce à la c on cu rre nc e de l? e- co m m er ce . E lle s se ré in ve nt en t e n in te rn e et c on tin ue nt d e ra yo nn er à l? éc he lle de l? in te rc om m un ali té e t d u PN R. L a pr og ra m m at io n de lo ge m en ts p ou r d on ne r d e l?é pa iss eu r a u lin éa ire n ?e st p as su ffi sa m m en t a ttr ac tiv e po ur a tti re r l es h ab ita nt s qu i p ré fè re nt ? e t p eu ve nt to uj ou rs ? s ?in st all er d an s de s pa vil lo ns pr és en ta nt d ?a ut re s av an ta ge s : g ra nd s te rra in s, en tre -s oi , b el le s vu es , e tc. Dy na m iq ue s sp at ia le s : L?A ve nu e Lé o La gr an ge e st to uj ou rs à d om in an te s co m m er cia le e t i nd us tri el le. D e gr an de s em pr ise s co m m er cia le s se dé ve lo pp en t m êm e au n ive au d e la ZI d u Fe le t e t l a ZA E de la V ar en ne . Le s op ér at io ns d e lo ge m en t p ré vu es p ar le p lan -g ui de p ei ne nt à s e ré ali se r p ar m an qu e d? in ve st iss eu rs. Il s cr aig ne nt qu e le s lo ge m en ts n e so ie nt p as a ttr ac tif s au v u de la s itu at io n du q ua rti er : co ns tru ire d u co lle ct if es t p lu s co ût eu x qu e du lo ge m en t i nd ivi du el , s au f s i u ne m as se c rit iq ue e st d ép as sé e. L e m ar ch é de l? im m ob ilie r o ffr e d? au tre s po ss ib ilit és : de s lo ge m en ts b on m ar ch é da ns la v ille -h au te e t u ne d yn am iq ue ré sid en tie lle q ui s e co nc en tre to uj ou rs d an s le F au le qu el d isp os e en co re d e no m br eu se s pa rc el le s co ns tru ct ib le s. Ri sq ue s po ur la v ill e : Le p hé no m èn e de c on ge st io n s?a cc en tu e su r l e lin éa ire e t l ?e nt ré e de v ille m ais a us si au n ive au d u qu ar tie r d u Fa u qu i s e dé ve lo pp e de fa ço n an ar ch iq ue , a u gr é de s op po rtu ni té s fo nc iè re s. La q ua lité u rb ain e et p ay sa gè re e n pâ tit . PL AN G UI DE T HI ER S 20 30 : OR GA NI SE R LA V IL LE B AS SE De pu is 20 11 e t d ur an t 5 a ns , e t j us qu ?a u de rn ie r r ec en se m en t, la vil le d e Th ie rs ré us sit à a tti re r d e no uv ea ux h ab ita nt s. En e ffe t, la po pu lat io n s?e st a cc ru e de 4 ,1 7% e nt re 2 01 1 et 2 01 6 po ur a tte in dr e pr ès d e 12 0 00 h ab ita nt s. C? es t p ou r in sc rir e ce tte d yn am iq ue d an s le te m ps q ue la c om m un au té d e co m m un es T hi er s Do re e t M on ta gn e a ré po nd u à l?a pp el à p ro je t « Re pe ns er le s pé rip hé rie s co m m er cia le s» . C? es t é ga le m en t d an s ce s en s qu e le p lan g ui de « T hi er s 20 30 » a é té ré ali sé e t a pp ro uv é su ite à u ne d ém ar ch e de co nc er ta tio n. Le p ér im èt re d e l?a pp el à p ro je t r ep re nd l?e nt ré e de v ille e t l es 3 k m d e lin éa ire . C e lin éa ire a p lu sie ur s ca ra ct ér ist iq ue s : - I l s ?e st c on st ru it pa r o pp or tu ni té fo nc iè re . A in si, o n ne re tro uv e pa s de lo gi qu e da ns la q ua lité d u bâ ti et s a lo ca lis at io n. - Il a un e or ga ni sa tio n qu i c or re sp on d à un fl ux r ou tie r. Le c he m in em en t du p ié to n n? es t pa s pe ns é et le li né air e em pê ch e un e ép ais se ur u rb ain e. Ce la po se p ro bl èm e au v u de s év ol ut io ns s oc ié ta le s et e nv iro nn em en ta le s en c ou rs. L a vo itu re c oû te d e pl us e n pl us ch er p ou r d e no m br eu x m én ag es ; le s hy pe rm ar ch és p ât iss en t d e la co nc ur re nc e de e -c om m er ce s et d e la vo lo nt é de c on so m m er p lu s ?re sp on sa bl e? . Le P lan -G ui de c he rc he d on c à do nn er a u lin éa ire u n ca ra ct èr e ur ba in a fin d e le fa ire c ap ita lis er s ur d ?a ut re s at tra ct ivi té s qu e ce lle p ur em en t c om m er cia le. NO TR E DÉ M AR CH E VI SE À C ON ST RU IR E LE S CO ND IT IO NS D E RÉ US SI TE D U PL AN -G UI DE D ÉJ À VA LI DÉ P AR L A CO LL EC TI VI TÉ . P OU R CE F AI RE , N OU S AV ON S FA IT É VO LU ER C E PL AN -G UI DE S EL ON P LU SI EU RS S CE NA RI I, PO ST UL AN T DE S ÉV OL UT IO NS É CO NO M IQ UE S, SO CI ÉT AL ES E T EN VI RO NN EM EN TA LE S DI FF ÉR EN TE S. LE R EP LI Co nt ex te d e ré fé re nc e : Le s gr an ds o pé ra te ur s co m m er cia ux n e pa rv ie nn en t p as à fa ire é vo lu er le ur m od èl e en fo nc tio n de s ch an ge m en ts so cié ta ux , a lo rs q ue le e -c om m er ce p ou rs ui t s on a sc en sio n. Le s év ol ut io ns e nv iro nn em en ta le s n éc es sit en t d es d éc isi on s po liti qu es q ui fo nt a ug m en te r l e pr ix de s hy dr oc ar bu re s. Dy na m iq ue s sp at ia le s : La v ille -b as se e st p ro gr es siv em en t a ba nd on né e pa r l es o pé ra te ur s co m m er cia ux ; de g ra nd es e m pr ise s se tr an sf or - m en t e n fri ch e. L es in du st rie s et le s ha bi ta tio ns ré sis te nt à c et te d yn am iq ue m ais a ut ou r d ?e lle s, le c ad re d e vie e st trè s dé gr ad é. La p op ul at io n do it lim ite r s es d ép lac em en ts e t d él ais se l? ha bi ta t p av illo nn air e et s e re pl ie d an s le s zo ne s da va nt ag e m ul tif on ct io nn el le s : l e qu ar tie r d u M ou tie r o u Cl er m on t-F er ra nd . Ri sq ue s po ur la v ill e : Po ur la c ol le ct ivi té , i nt er ve ni r d an s de s es pa ce s ab an do nn és e st tr ès d éfi cit air e : d ém ol itio n, d ép ol lu tio n et s ur to ut , i l e st di ffi cil e de c on ce vo ir un p ro je t u rb ain a u fu r e t à m es ur e qu e le s em pr ise s so nt a ba nd on né es . Co nt ex te d e ré fé re nc e : Le s év ol ut io ns s oc ié ta le s et e nv iro nn em en ta le s fo nt q ue la p op ul at io n so uh ait e di m in ue r s es d ép lac em en ts. U n re ga in po ur la p ro xim ité e st o bs er vé : il p er m et u ne m ei lle ur e qu ali té d e vie , u n ga in d e te m ps , d ?a rg en t e t i l c ré e de s re lat io ns . Dy na m iq ue s sp at ia le s : Le q ua rti er d u M ou tie r e st , d e fa it, u ne p ol ar ité m ul tif on ct io nn el le. Il es t l e pr em ie r à c on na îtr e un e no uv el le d yn am iq ue : l es lo ge m en ts s on t r én ov és e t l es p ie ds d ?im m eu bl es (r é) ac tiv és . La p ro xim ité d u lyc ée e t d es in fra st ru ct ur es sp or tiv es e st re ch er ch ée ; d? au ta nt p lu s q u? un e no uv el le o ffr e de lo ge m en ts y es t d év el op pé e pa r l e pl an -g ui de . Le s au tre s es pa ce s ur ba ni sé s du te rri to ire T hi er no is do ive nt s e ré in ve nt er s ?ils n e ve ul en t p as d ép ér ir : - L?é ta le m en t u rb ain e t l e m ita ge s on t e nr ay és d an s le q ua rti er d u Fa u. S i l e ce nt re h os pi ta lie r es t p ér en ni sé , a lo rs un e no uv el le c en tra lité p eu t se c ré er d an s le c oe ur d e l?a nc ie n vil lag e ép on ym e, s ur la b as e du v ol on ta ria t d? un e po pu lat io n fa vo ris ée . - A u ni ve au d e l?e nt ré e de v ille , C ar re fo ur e st c on sc ie nt d e ce s no uv el le s dy na m iq ue s et il es t p ro ba bl e qu e la fo nc iè re ait s ou ha ité é lar gi r s es a ct ivi té s, en d év el op pa nt d u lo ge m en t. Ri sq ue s po ur la v ill e : La c ol le ct ivi té d oi t s ?a ss ur er d e la co m pl ém en ta rit é de s di ffé re nt es c en tra lité s, en é vit an t l eu r m ise e n co nc ur re nc e. L e vo le t m ob ilit é es t u ne c om po sa nt e im po rta nt e : l es p ol ar ité s do ive nt d es se rv ir to us le s ha bi ta nt s de T hi er s. Le p rin cip al dé fi po ur la c ol le ct ivi té e st fi na nc ie r. Po ur é vit er c et é cu ei l, il e st n éc es sa ire d e m ain te ni r u n di alo gu e av ec le s di ffé re nt s ac te ur s pr és en ts e t d e pr êt er a tte nt io n au x fo rm es d es o pé ra tio ns (l a m aît ris e pa r l es d oc um en ts d ?u rb a- ni sm e, l? ac up un ct ur e ur ba in e et d es é qu ilib re s de b ila n po ur le s m icr o- op ér at io ns s on t d es s ol ut io ns .) ÉV OL UT IO NS P RO SP EC TI VE S DU P LA N GU ID E TH IE RS U NE V IL LE E T SO N TE RR IT OI RE LE P LA N- GU ID E N? ES T PA S EF FIC IEN T CA R IL NE P RE ND P AS E N CO M PT E TO UT ES LE S DY NA M IQ UE S RÉ SI DE NT IEL LE S ET L ES DI FF ÉR EN TS M AR CH ÉS DU LO GE M EN T DE TH IER S LE P LA N- GU ID E PE IN E À SE R ÉA LIS ER C AR IL NE P RE ND P AS E N CO M PT E L?H YP OT HÈ SE D? UN D ÉP AR T DE S OP ÉR AT EU RS C OM M ER - CI AU X, SU R LE SQ UE LS D EU X PO LA RI TÉ S RE PO SE NT . L E PL AN -G UI DE C HE RC HE À R ÉD UI RE L ES FL UX S UR S ON L IN ÉA IR E AL OR S QU E LE S PÔ LE S QU ?IL A NN ON CE N ÉC ES SI TE NT E N- CO RE L ?U SA GE D E LA V OI TU RE C AR IL S NE FO NC TIO NN EN T PA S EN TR E EU X. LE S PR OX IM IT ÉS ANNEXES REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 317 LE P AY SA GE P OU R PE NS ER L A GR AN DE É CH EL LE Le ra pp or t v ill e na tu re : Le m ain tie n et la c on tin ui té d u co uv er t b oi sé e st u n de s en je ux p os és p ar le P NR d u Li vr ad oi s Fo re z su r l es fr an ge s de la Li m ag ne . D e la vil le h au te à la v ille b as se , u n en se m bl e de p ar ce lle s bo isé es , p ar co ur an t l es v all on s et le s af flu en ts d e la Du ro lle d es sin e de s co nt in ui té s No rd S ud e nt re l? au to ro ut e et le s fra ng es S ud d e la co m m un e. P ré se rv er , m ain te ni r et re nf or ce r c et te tr am e ve rte , d an s un s ou ci d? éc on om ie d e m oy en , e st u n pr em ie r p as p ou r d on ne r u ne é pa iss eu r a u re no uv el le m en t d e l?a ve nu e Lé o La gr an ge . P ro gr es siv em en t, ce b oc ag e ex ist an t e t a pp ro pr ié p eu t d ev en ir un s up po rt d? us ag es e nt re l? av en ue e t l e te rri to ire , e n pa rti cip an t a u ca dr e de v ie d e l?e nt ré e de v ille . L? av en ue L éo L ag ra ng e, u n pa ys ag e à ré in ve nt er : L?A ve nu e Lé o La gr an ge e st h ist or iq ue m en t l ?a ve nu e du X IX èm e siè cle . C ?é ta it un g ra nd m ail b or dé d ?a rb re s re lia nt la v ille ha ut e à la ga re . A uj ou rd ?h ui l? ur ba ni sa tio n de g ré à g ré re nd c e m ail p eu lis ib le e t f ra gm en té . N ou s pr op os on s de ry th m er l?a ve nu e pa r u ne s ér ie d e se ui ls et d e «c ha m br es » pa ys ag èr es . T ou rn és v er s la va llé e de la D ur ol le e t v er s l?a ve nu e du to rp ille ur S iro cc o, c es s eu ils p ro po se nt u ne a lte rn at ive à la lo gi qu e de fl ux d e l?e nt ré e de v ille . U ne s ig na lé tiq ue v ég ét ale vie nt c om pl ét er le n ou ve au p ay sa ge d e l?e nt ré e de v ille e n dé cli na nt u ne s ér ie d e th èm es le lo ng d e so n pa rc ou rs. Ar tic ul er la g ra nd e et la p et ite é ch el le : Su r c e te rri to ire o ù l?a ve nu e, re -p ay sa gé e, ti ss e de s lie ns a ve c le s gr an de s tra m es b oi sé es , u ne c on st el lat io n d? in te rv en - tio ns à p et ite s éc he lle s as su re la lis ib ilit é et la m ise e n va le ur d es «p et its » l ie ux : pl ac et te s, ro nd s- po in ts s ec on da ire s, po nt s su r l a Du ro lle , p at rim oi ne o rd in air e. C es p et ite s éc he lle s pe uv en t ê tre le s lie ux p riv ilé gi és d e l?a ct io n cit oy en ne , r el ay ée p ar le s as so cia tio ns . L es lie ux o ù le s ha bi ta nt s de T hi er s pr en ne nt p ar t a u re no uv ea u de le ur c om m un e. RE F ON DE R LE S M OB IL IT ÉS De s lie ns e t d es li eu x : Le s lie ns e t l es li eu x ex pr im en t l ?id ée d e la m ise e n ré se au d es e sp ac es u rb ain s, ac tu el s et fu tu rs, c on di tio n d? un ré cit ur ba in e t d ?u ne d yn am iq ue p ar ta gé e. C ?e st u n ur ba ni sm e in du it pa r d es lie ns (m ob ilit és d ou ce s et tr an sp or ts e n co m m un ), qu i m et te nt e n ré se au u ne m os aïq ue d e lie ux a ut on om es e t d iss oc ié s, à l?im ag e d? un e co ns te lla tio n ur ba in e. Le s pl ac es d es c irc ul at io ns d ou ce s : En p ro lo ng em en t d es s eu ils p ay sa gé s su r l ?a ve nu e Lé o La gr an ge , t ro is pl ac es , s ig ne nt le p as sa ge d e la vil le d e flu x à la vil le d es li eu x. C es e sp ac es m aje ur s, m et te nt e n oe uv re la ré co nc ilia tio n en tre le s us ag es p éd es tre s et le s pa rc ou rs ro ut ie rs. C on çu es c om m e de s es pa ce s pa rta gé s et tr av er sa nt s, ce s pl ac es m et te nt e n lu m iè re le s po te nt ie ls d? us ag e de l?e nt ré e de v ille : - La p lac e du M ou tie r, ar tic ul at io n en tre la v ille h au te e t b as se . I ci, u n so cle c om m un p ié to n- vo itu re re nd a cc es sib le u n en se m bl e ex ist an t - e t à v en ir - d e co m m er ce s de p ro xim ité . L es fl ux ro ut ie rs s on t p rio ris és p ou r r en dr e lis ib le e t r e de ss in er l? en tré e ve rs la v ille h au te , r el ay ée p ar u ne o ffr e de s ta tio nn em en ts p ay sa gé s. - L a pl ac e «b on re po s» , a u ce nt re d e l?a ve nu e. Ic i, un p lat ea u tra ve rs an t s ig na le le s gr an ds é qu ip em en ts s po rti fs e xis ta nt s, le s re nd s ac ce ss ib le s et p ro po se u n lie u su pp or t d ?é ve nt em en ts. - L e ro nd -p oi nt d e la Va re nn e. Ic i, il s ?a gi t d e re no uv el er l? im ag e de l? en tré e de v ille d e Th ie rs p ar u n tra va il s ur le p ay sa ge et d ?y do nn er c or ps à u ne id en tit é pa rta gé e pa r u ne a ct io n ar tis tiq ue . M ic ro u rb an is m e et e sp ac es p ub lic s : Au to ur d e l?a ve nu e, s ur s on é pa iss eu r v er s le q ua rti er d u Fa ux , o u le lo ng d e l?a ve nu e du To rp ille ur S iro cc o, u n en se m bl e de p et ite s pl ac es , d e ca rre fo ur s et d e cr oi se m en ts, p eu t ê tre le s up po rt po nc tu el à d es m icr o- op ér at io ns d ?u rb an ism e. DE S CE NT RA LI TÉ C OM PL EM EN TA IR ES M et tr e en oe uv re la v ill e «m ar ch ab le » : Da ns c et te c on ce pt io n d? un e vil le « m ar ch ab le » et c yc lab le, h ab ita nt s et u sa ge rs d isp os en t d ?u ne o ffr e gl ob ale d e m od es de d ép lac em en t. Ce s on t l es tr an sp or ts e n co m m un s et le s cir cu lat io ns d ou ce s qu i d es sin en t l a vil le, ta nd is qu e la pl ac e de l? au to m ob ile e st re co ns id ér ée a ut ou r d es e nj eu x du s ta tio nn em en t e t d e la m aît ris e de s dé pl ac em en ts lo gi st iq ue s. Ici , le s es pl an ad es e t l es g ra nd es p lac es s on t a u ce nt re d e la co ns te lla tio n. L? im ag e de s en tr ée s de v ill e : Do nn er u n co nt ou r a u pr og ra m m e ex ist an t e t f ut ur d e la vil le b as se e t l es re lie r à l? hi st oi re d u te rri to ire T hi er no is, p os er le s ba se s d? un re no uv ea u fé dé ra te ur , e n re no ua nt le d ial og ue d u te m ps . L e lo ng d e l?a xe le s pr og ra m m es a ct ue ls so nt re nd us lis ib le s au to ur s de p ér im èt re s pe ns és p ou r l e pi ét on e t l es c irc ul at io ns d ou ce s. Da ns c es p ér im èt re s s?i ns cr ive nt le s pr og ra m m es a ct ue ls et fu tu rs d e m an iè re c om pl ém en ta ire . - A la V ar en ne la v ille e st re -d es sin ée p ou r d on ne r u ne c o- vis ib ilit é au x gr an de s en se ig ne s co m m er cia le s et a ux a ct ivi té s ar tis an ale s. Au s ei n de c e pé rim èt re o n dé ve lo pp e da ns le s bo uc le s de la D ur ol le d es a ct ivi té s de m ar aîc ha ge . - A u ce nt re d e l?A ve nu e au to ur d es é qu ip em en ts s po rti fs, u n pr og ra m m e de re no uv el le m en t d e l?h ab ita t v ie nt s ?a rti cu le r à la vil le d es lo isi rs. L es b ou cle s de la D ur ol le a cc ue ille nt d es a ct ivi té s lu di qu es e t s po rti ve s au to ur d e l?e au . - A u M ou tie r l a vil le p ié to nn e ac cu ei lle u n en se m bl e de c om m er ce s de p ro xim ité c om pl ém en ta ire a ux m oy en ne s en se ig ne s. Le s be rg es d e la Du ro lle s on t r el ié es a ux e sp ac es p ub lic s et p ro po se nt ic i u n pa rc ou rs p at rim on ial , p oi nt d e dé pa rt ve rs la v all ée d es u sin es . En a ss oc ian t le s q ue st io ns d e pr og ra m m at io n, a ux a tte nt es sp éc ifiq ue s d e la m aît ris e d? ou vr ag e et a ux c on di tio ns d ?u tili sa - tio n de s so ls et d e va lo ris at io n du c ad re n at ur el e xis ta nt , l e Pl an s tra té gi qu e ch er ch e à ar tic ul er l? hi st oi re e t l a pr os pe ct ive . (v oi r p lei ne p ag e su iva nt e) RE NO UE R AV EC L E TE RR IT OI RE : PL AN S ST RA TÉ GI QU ES É VO LU TI FS 318 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES M V C DOCUMENT SYNTHÉTIQUE DE STRATÉGIE DE L?ATELIER MÉTROPOLITAIN HORIZONS D?UNE LISIÈRE PRODUCTIVE Maurepas - Coignières - La Verrière Atelier métropolitain Mastère spécialisé Aménagement et maitrise d?ouvrage urbaine Promotion 2019/2020 - Ecole des Ponts Paristech ANNEXES REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 319 AT EL IE R M ET RO PO LI TA IN - M as tè re S pé cia lis é AM UR ? E NP C M oh am ed A m in e BE NS LIM AN E - S ar a LA RH LI D - F at in e BO UA YO UN ? P hi lip pe E DB AE IC H ? Ca rla P ON T - A da m a SY Da ns le ca dr e de l? ap pe l à p ro je t « R ep en se r l a pé rip hé rie co m m er cia le » o rg an isé p ar le ré se au C om m er ce , v ill e et te rr ito ire d u M in ist èr e de l a Co hé sio n de s Te rr ito ire s, l?a gg lo m ér at io n de S t Q ue nt in e n Yv el in es a é té d és ig né e la ur éa te p ou r l e ré am én ag em en t d e la zo ne d ?a ct iv ité s d e Pa riw es t, sit ué e su r le s co m m un es d e Co ig ni èr es e t M au re pa s. Un pr oj et ur ba in m ixt e, m ul tif on ct io nn el in té gr an t du lo ge m en t et un no uv ea u m od èl e d? am én ag em en t c om m er cia l e st à l? ét ud e. Ce t ap pe l à pr oj et a é té l ?o cc as io n po ur l es d eu x co m m un es d ?o uv rir u ne r éf le xio n su r l?a m én ag em en t e t l?a ve ni r d ?u n pé rim èt re p lu s la rg e en gl ob an t l ?in té gr al ité de la c om m un e de C oi gn iè re s et u ne p ar tie d e ce lle s de M au re pa s e t d e la V er riè re . C e pé rim èt re b én éf ici e d? un e po sit io n st ra té gi qu e en lim ite de l?a gg lo m ér at io n pa ris ie nn e, à la fr on tiè re e nt re l? ur ba in e t l e ru ra l, qu i e st ve ct ric e d? op po rt un ité s p ui sq u? el le p er m et la co ex ist en ce de f on ct io ns h ab itu el le m en t sé pa ré es . Ce pe nd an t ce s fo nc tio ns é vo lu en t d e fa ço n au to no m e sa ns e xp lo ite r l es po te nt ia lit és of fe rt es pa r la pr ox im ité de s au tr es ty po lo gi es d ?a ct iv ité s. Le p ér im èt re d ?é tu de e st c om po sé d e pl us ie ur s zo ne s in du st rie lle s et c om m er cia le s, où l e « to ut v oi tu re » pr éd om in e m ai s é ga le m en t d e te rr es ag ric ol es e n gr an de s cu ltu re s. La sé pa ra tio n de ce s e sp ac es e n un zo ni ng st ric t s?e st o pé ré e d? ap rè s un e qu an tif ica tio n de s be so in s en es pa ce se lo n de s pr oj ec tio ns dé m og ra ph iq ue s et éc on om iq ue s. Au jo ur d? hu i le s be so in s en e sp ac es o nt ch an gé dû au x év ol ut io ns so cié ta le s et en vi ro nn em en ta le s. Un r éa m én ag em en t né ce ss ite a lo rs de q ue st io nn er a u pr ism e de c es é vo lu tio ns la d ur ab ili té du m od èl e en p la ce e t s es p ot en tia lit és d e re co nv er sio n. En ef fe t, co m m en t pa ss er d? un e zo ne d? ac tiv ité s éc on om iq ue s de c on so m m at io n qu i e xc lu e un p ay sa ge qu al ita tif à u n pa ys ag e pr od uc tif e t ré sil ie nt e n lis iè re d? ag gl om ér at io n ? Un t ra va il d? an al ys e et d e pr os pe ct io n a pe rm is de pr op os er la m ise e n oe uv re d ?u n éc os ys tè m e po ur vo ye ur d? un e al im en ta tio n sa in e et lo ca le d an s un te rr ito ire a ux es pa ce s dé m in ér al isé e t an im és . E n ef fe t, af in d e fa ire fa ce à l?a ug m en ta tio n du p rix d es h yd ro ca rb ur es il es t v ita l de p ro du ire e t c on so m m er s ur p la ce . U ne a gr icu ltu re d e pr ox im ité e st à a rt icu le r av ec u ne r at io na lis at io n de s es pa ce s co m m er cia ux e t un e hy br id at io n de s fo nc tio ns da ns le s zo ne s co m m er cia le s et in du st rie lle s. Un p ro je t gl ob al se ra n ot am m en t l ?o cc as io n de p en se r l a qu al ité d e vi e su r l e te rr ito ire a fin d e pr op os er d es li eu x pr at ica bl es en ca s d e fo rt e ha us se d es te m pé ra tu re s. No us a vo ns s ou ha ité c on ce nt re r no tr e ac tio n su r la co m m un e de Co ig ni èr es , no ta m m en t le s se ct eu rs Br od er ie s e t G ar e. L es a ut re s s ec te ur s s on t d éj à co uv er ts pa r di ve rs p ro je ts o pé ré s à m oy en s ou lo ng -te rm es . A l?i m ag e, e nt re a ut re s, du se ct eu r d e Pa riw es t q ui d isp os e dé jà d ?u n la rg e pr oj et d e re qu al ifi ca tio n de s zo ne s d? ac tiv ité s éc on om iq ue s et d es e sp ac es p ub lic s ou d u pr oj et d e cr éa tio n d? un p ôl e m ul tim od al à la g ar e de la Ve rr iè re q ui p er m et tr a de f ai re m ut er l? en se m bl e d? un qu ar tie r. La R N1 0 ni e la lis iè re e n re lia nt le s c om m un es à P ar is m ai s il n ?e xis te p as d e l ia iso ns e nt re le s c om m un es , n ot am m en t Co ig ni èr es e t le B la nc -M es ni l. No us p ro po so ns d e cr ée r un e tr am e ve rt e tr av er sa nt e, a cc es sib le à p ie d, v él o et vo itu re . Ce tte t ra m e se ra v ég ét al isé e av ec d es a rb re s fru iti er s pe rm et ta nt d e lu tte r c on tr e le s ilo ts d e ch al eu r ur ba in s t ou t e n dé ve lo pp an t u n pa ys ag e co m es tib le d an s la co m m un e. La pl an ta tio n d? ar br es fru iti er s a ét é ex pé rim en té e à Po nt au lt- Co m ba ul t av ec l?a te lie r de pa ys ag ist es P ol is. L a co m m un e s?e st e ng ag ée à p la nt er 60 0 ar br es s ur l e fo nc ie r de l a vo iri e de s es pa ce s co m m er cia ux q ui o nt é té r ét ro cé dé s à la c om m un e. U n fra nc hi ss em en t de la R N1 0 av ec la t ra m e au n iv ea u de l?a ve nu e de la G ar e re co nn ec te ra le s de ux p ar tie s de la vi lle . L e fra nc hi ss em en t s er a pa cif ié (z on e 30 ) a ve c l a m ise en p la ce d ?u n re vê te m en t d iff ér en t. 320 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES AT EL IE R M ET RO PO LI TA IN - M as tè re S pé cia lis é AM UR ? E NP C M oh am ed A m in e BE NS LIM AN E - S ar a LA RH LI D - F at in e BO UA YO UN ? P hi lip pe E DB AE IC H ? Ca rla P ON T - A da m a SY Le se ct eu r G ar e de C oi gn iè re s s em bl e i nt ér es sa nt p ui sq u? il se sit ue à pr ox im ité im m éd ia te d? un e lo co m ot iv e co m m er cia le ( Au ch an ) et à p ro ch e di st an ce d u ce nt re - vi lle . La p ré se nc e de l a ga re d e Co ig ni èr es p er m et d? en vi sa ge r su r ce s ec te ur l a cr éa tio n d? un e po la rit é ur ba in e m ixt e, p ui sq ue le s ha bi ta nt s po ur ro nt u til ise r le tr ai n po ur fa ire le ur s c ou rs es d an s u n pé rim èt re ac ce ss ib le à pi ed d ep ui s l a ga re . L a re fo nt e de ce se ct eu r g ar an tir a et re nf or ce ra le c ôt é ur ba in d e la li siè re e n pr op os an t u ne no uv el le o ffr e de lo ge m en ts af in d ?e nc ou ra ge r l e pa rc ou rs ré sid en tie l d es m én ag es à C oi gn iè re s m ai s é ga le m en t u ne of fre d e co m m er ce d e pr ox im ité , qu i fa it au jo ur d? hu i dé fa ut d an s la c om m un e. C e no uv ea u qu ar tie r se ra ac ce ss ib le d ep ui s l e c en tr e- vi lle gr âc e à u n fra nc hi ss em en t de l a RN 10 a u ni ve au d e l?a ve nu e de l a Ga re , qu i pe rm et tr a de ré so ud re la fr ac tu re q ue c on st itu e da ns la co m m un e ce t a xe n éa nm oi ns st ru ct ur an t. L? ac cè s p ié to n et c yc la bl e du s ec te ur s er a as su ré p ar la c ré at io n d? un e tr am e pa ys ag èr e re lia nt le n or d de la co m m un e au B la nc - M es ni l. De s es pa ce s de v en te e n di re ct d es p ro du its cu lti vé s su r le s ec te ur d es B éc an es p er m et tr on t de ré po nd re à la d em an de p ou r un e al im en ta tio n sa in e de pr ox im ité . L a vé gé ta lis at io n de s e sp ac es p ub lic s d e no tr e po la rit é ur ba in e es t é ga le m en t u n at ou t e n pr év isi on d es va gu es d e ch al eu r à v en ir. Pr éc isi on s : Da ns co nt ex te de ré du ct io n in qu ié ta nt e de s te rr es ag ric ol es n ou s pr op os on s un e al te rn at iv e au p ro je t de s Bé ca ne s, so ut en u pa r la c om m un e de la V er riè re . N ou s en te nd on s ré po nd re au x ob je ct ifs de cr éa tio n de lo ge m en ts sa ns to ut ef oi s ar tif ici al ise r de s te rr ai ns ag ric ol es . C es 1 4 he ct ar es , a uj ou rd ?h ui p ro pr ié té s de la vi lle n ou ve lle , s on t p ré vu s à l? ur ba ni sa tio n po ur c ré er u n qu ar tie r d e 10 00 lo ge m en ts (d en sit é de 7 1 lo ge m en ts p ar ha ). La m ai tr ise fo nc iè re d e l?a gg lo m ér at io n es t u n at ou t in dé ni ab le p ui sq u? el le n ou s p er m et d e pr op os er à S Q Y de m et tr e en oe uv re u ne c on ve nt io n d? oc cu pa tio n av ec d es m ar ai ch er s ( do nt u ne cl au se p ou r l ?a gr icu ltu re b io lo gi qu e et 1 0 lé gu m es p ar e xp lo ita tio n) . S ac ha nt q ue 1 h a es t cu lti va bl e pa r 1 pe rs on ne , n ou s pr op os on s d? in st al le r 2 ex pl oi ta nt s em pl oy an t ch ac un 6 E TP , ai ns i il se ra p lu s sim pl e de c oo rd on ne r u ne fi liè re e n cir cu it- co ur t a ve c le s co m m er ce s de l a zo ne . 50 m 2 de m ar aî ch ag e so nt né ce ss ai re s p ou r n ou rr ir un e pe rs on ne . A in si, a ve c le s 1 4 he ct ar es n ou s po uv on s es pé re r no ur rir 2 80 0 pe rs on ne s, ce q ui e nt re e n co hé re nc e av ec le P la n Al im en ta tio n de SQ Y. L es l og em en ts s er on t tr an sf ér és s ur l a po la rit é ur ba in e m ixt e qu i r es pe ct er a à te rm e le s 1 0 00 lo ge m en ts . Po ur m et tr e en oe uv re l a po la rit é ur ba in e m ixt e, u ne m od ifi ca tio n du P LU s er a né ce ss ai re a fin d ?o uv rir à l a co ns tr uc tio n de lo ge m en ts la z on e et d ?im po se r d es R DC ac tif s. Le s o pé ra tio ns se ro nt e ffe ct ué es à la p ar ce lle . Da ns u n pr em ie r t em ps , n ou s p ré vo yo ns la su pp re ss io n de la co nt re -a llé e (v oi e La té ra le S) p ou r s up pr im er la vi sib ili té et l? ac cè s de s co m m er ce s et a in si le s in cit er à v en dr e/ m ut er . L a co nt re -a llé e se ra co nv er tie e n tr am e ve rt e av ec la p la nt at io n d? ar br es fr ui tie rs . Da ns un se co nd te m ps , no us en vi sa ge on s de s né go cia tio ns av ec le su pe rm ar ch é Au ch an , q ui e n ta nt q ue m od èl e éc on om iq ue b as é su r l a co ns om m at io n de m as se , es t a pp el é à di sp ar aî tr e. Sa vo ca tio n al im en ta ire p eu t ê tr e re pe ns ée so us le p ris m e de n ou ve lle s v al eu rs , d e pl us e n pl us é le vé es a ux y eu x de s c on so m m at eu rs . A in si, l? av en ir de s s up er m ar ch és se jo ue su r l a m ixi té d e lie ux m êl an t l es fo nc tio ns ré sid en tie lle s, éc on om iq ue s, to ur ist iq ue s, so cia le s, et c. N ou s pr op os on s à Au ch an d e dé m én ag er de va nt l? av en ue d e la G ar e po ur u ne m ei lle ur e vi sib ili té e t do nc a tt ra ct iv ité gr âc e à la tr am e ré co nc ili at ric e, a in si qu e d? en te rr er s on p ar ki ng . L e dé m én ag em en t se ra f in an cé pa r la co ns tr uc tio n de lo ge m en t au -d es su s du su pe rm ar ch é. D e l?a gr icu ltu re u rb ai ne se ra cu lti vé e su r l es to its e t v en du d an s le m ag as in . C et te a ct iv ité s er a gé ré e pa r A uc ha n. D ep ui s q ue lq ue s a nn ée s, Au ch an s? es t l an cé da ns la p ro du ct io n de lé gu m es s ur p lu sie ur s he ct ar es . L? ob je ct if es t de ré du ire au m ax im um la di st an ce pa rc ou ru e en tr e la cu ei lle tte e t l e m ag as in , e n pa ss an t p ar l?e nt re pô t, po ur g ar an tir l a qu al ité d u pr od ui t. Ai ns i Au ch an d isp os e de n om br eu se s f er m es e n Fr an ce p ou r l a pr od uc tio n de l ég um es . En I le -d e- Fr an ce , la p re m iè re fe rm e in st al lé e es t d an s la c om m un e de V ill ie rs e n Bi èr e (S ei ne e t M ar ne ) e n pa rt en ar ia t a ve c u n ly cé e ag ric ol e. De s né go cia tio ns a ve c Re na ul t Tr uc k se ro nt é ga le m en t m en ée s da ns le b ut d ?e nv isa ge r un d ém én ag em en t v er s Pa riw es t e t a in si la v en te d e so n fo nc ie r à u n pr om ot eu r po ur c on st ru ire d es lo ge m en ts a ve c un e ha lle e n RD C où vi en dr on t s?i ns ta lle r la p oi ss on ne rie e t la b ou ch er ie ac tu el le m en t s itu ée s e n en tr ée d es B ro de rie s a in si qu ?u n es pa ce d e ve nt e en d ire ct p ou r l es p ro du its cu lti vé s s ur le s Bé ca ne s. No tr e pr op os iti on s?i ns cr it gl ob al em en t da ns le s or ie nt at io ns d u PL U de la v ill e de C oi gn iè re s, qu i p ré vo it dé jà d e re nf or ce r l a m ixi té fo nc tio nn el le d u qu ar tie r d e la ga re p ou r r en fo rc er le p ar co ur s r és id en tie l d es h ab ita nt s. La m ise e n pl ac e d? un e of fre d e co m m er ce s d e pr ox im ité es t é ga le m en t é vo qu ée . Le s ec te ur d es B ro de rie s di sp os e de t ro is pr in cip al es op po rt un ité s q ue n ou s s ou ha ito ns v al or ise r. La p re m iè re s?a pp ui e su r so n po sit io nn em en t en en tr ée de l?a gg lo m ér at io n de S ai nt -Q ue nt in -e n- Yv el in es q ui lu i o ffr e un a to ut e n m at iè re d e vi sib ili té . L a se co nd e op po rt un ité du se ct eu r de s Br od er ie s po rt e su r sa sit ua tio n gé og ra ph iq ue q ui lu i o ffr e la c ap ac ité d e fé dé re r d? un e pa rt , u n ch ap el et d e ce nt ra lit és u rb ai ne s e t r ur al es in te r- lis iè re s e nt re le s v ill ag es d e « Sa in t-R ém y- l?H on or é » et « Le -M es ni l-S ai nt -D en is ». D? un e m an iè re gé né ra le , le se ct eu r de s Br od er ie s se m bl e po rt eu r de s ge rm es in hé re nt s a ux q ue st io ns d e re la tio ns e nt re v ill e/ na tu re e t pl us p ré cis ém en t c on ce rn an t l es lie ns e nt re le s d iff ér en te s ANNEXES REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 321 AT EL IE R M ET RO PO LI TA IN - M as tè re S pé cia lis é AM UR ? E NP C M oh am ed A m in e BE NS LIM AN E - S ar a LA RH LI D - F at in e BO UA YO UN ? P hi lip pe E DB AE IC H ? Ca rla P ON T - A da m a SY lis iè re s à la f oi s ru ra le s et u rb ai ne s qu i c om po se nt c e pé rim èt re . Le s ec te ur d es B ro de rie s au ra v oc at io n à re to ur ne r à la ru ra lit é gr âc e à un e m ise e n fri ch e de s a ct iv ité s f ra gi le s o u no n dé sir ab le s. La m ise e n pl ac e d? ac tiv ité s v er tu eu se s d e dé co ns tr uc tio n su r l es fr ich es se ra ve ct ric e d? op po rt un ité s éc on om iq ue s vi a la va lo ris at io n d? un e fil iè re de dé co ns tr uc tio n, d ép ol lu tio n et re cy cla ge d es g ra va ts . U ne zo ne d e lo gi st iq ue s er a re nf or cé e au s ud d es B ro de rie s, au x a le nt ou rs d e la R af fin er ie d u m id i, po ur le s b es oi ns d e la po la rit é m ixt e m ai s ég al em en t de s ac tiv ité s de dé co ns tr uc tio n. Pr éc isi on s : Su r l e s ite d es B ro de rie s, no us p ro po so ns la cr éa tio n d? un e ZA D af in d e ge le r l es p rix d u fo nc ie r a in si qu e l?i nt er di ct io n de co ns tr ui re da ns le PL U. Le s op ér at io ns se ro nt ef fe ct ué es à la p ar ce lle . G râ ce à c es c on tr ai nt es p os ée s pa r l es d oc um en ts ré gl em en ta ire s, la v al eu r d es te rr ai ns de vr ai t b ai ss er a fin d ?e nv isa ge r u n po rt ag e pa r l ?E PF IF e t l?a gg lo m ér at io n. No us p ré vo yo ns 3 st ra té gi es d e lib ér at io n de fo nc ie r : L a m ise e n pl ac e du p er m is de lo ue r af in d e ré cu pé re r le s fo nc ie rs d es m ai so ns té m oi ns in sa lu br es su ite à u n ar rê té m un ici pa l. La ré cu pé ra tio n de fo nc ie r s ui te a ux d ép ris es co m m er cia le s. La ré cu pé ra tio n de fo nc ie r s ui te a u dé pa rt d? en se ig ne r ve rs P ar iw es t (lo co m ot iv es e t en se ig ne s na tio na le s / in te rn at io na le s) ou su r no tr e po la rit é (c om m er ce s d e pr ox im ité ). L? EP FI F o u l?a gg lo m ér at io n po rt en t l e fo nc ie r e t p ro po se nt de s ba ux d e lo ca tio n au x en tr ep ris es d e dé co ns tr uc tio n. La m ise e n oe uv re d e la m ét ho de d e la p hy to re m éd ia tio n pe rm et tr a la d ép ol lu tio n de s s ol s. El le o ffr e de s a va nt ag es en vi ro nn em en ta ux n on n ég lig ea bl es d u fa it qu ?e lle n e co nc en tr e pa s le s po llu an ts d an s la p la nt e et n e le s tr an sf èr e pa s da ns l ?a tm os ph èr e. E n re co ns tit ua nt u n hu m us e xp lo ita bl e, l a ph yt or em éd ia tio n no us p er m et d? en vi sa ge r le r et ou r de c ul tu re s su r le s te rr ai ns d es Br od er ie s à é ch éa nc e 15 a ns e nv iro n. U ne fo is le s t er ra in s dé po llu és , l?E PF IF o u l?a gg lo m ér at io n po ur ro nt r es te r pr op rié ta ire e t pr op os er d es b au x de l oc at io n à de s m ar ai ch er s o u bi en re ve nd re ce s t er ra in s à d es ex pl oi ta nt s ag ric ol es . Af in d e de ss er vi r l es B ro de rie s e t l a zo ne lo gi st iq ue n ou s pr op os on s l a m ise e n pl ac e d? un e na ve tte , r ép on da nt a ux pr in cip al es t hé m at iq ue s du P la n Lo ca l d e Dé pl ac em en t Ur ba in s d e l?A gg lo m ér at io n du Sa in t-Q ue nt in oi s a pp ro uv é en 2 01 4. Co up e su r l a tr am e ré co nc ili at ric e Re m ai lle r l a lis iè re p ou r r és ou dr e la fr ac tu re u rb ai ne C 322 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES AT EL IE R M ET RO PO LI TA IN - M as tè re S pé cia lis é AM UR ? E NP C M oh am ed A m in e BE NS LIM AN E - S ar a LA RH LI D - F at in e BO UA YO UN ? P hi lip pe E DB AE IC H ? Ca rla P ON T - A da m a SY Le p ar c l in éa ire a uj ou rd ?h ui Le p ar c l in éa ire d em ai n Ac tio ns 4 e t 5 Po la rit é M ixt e : M ut at io n et m aî tr ise fo nc iè re ANNEXES REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 323 ATELIER METROPOLITAIN - Mastère Spécialisé AMUR ? ENPC Mohamed Amine BENSLIMANE - Sara LARHLID - Fatine BOUAYOUN ? Philippe EDBAEICH ? Carla PONT - Adama SY 324 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ATELIER METROPOLITAIN - Mastère Spécialisé AMUR ? ENPC Mohamed Amine BENSLIMANE - Sara LARHLID - Fatine BOUAYOUN ? Philippe EDBAEICH ? Carla PONT - Adama SY ANNEXES REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 325 Cet ouvrage a été réalisé sous la direction des services de la direction générale de l?aménagement, du logement et de la nature (DGALN), plus particulièrement de la sous-direction de la qualité du cadre de vie et au bureau de la planification urbaine et rurale et du cadre de vie (QV3), qui ont conduit cet appel à projets. Paul Delduc, Pastèle Soleille, Muriel Bensaid, Laetitia Mantziaras- Conreaux, Xavier Rousset, Sandrine Dretz, Sylviane Noutai, les sous-directions de l?aménagement durable et de l?habitat également, particulièrement Lara Tobin, Charline Nenning, David Laborey Isabel Diaz et Florian Muzard. Il a été réalisé avec le concours d?Algoé Consultants et particulièrement Bernadette Guyon-Benoite, Magali Reny, Agathe Roche, Eléonore Jabaud, Cécile Féré, Thibault Castano, Florence de Marignan, Manon Bouvier et Bernard Badon et du Cerema, plus précisément de Nicolas Gillio et Anne Vial, Dado Kande, Marion Benoist-Mouton, Aude Peyron et Corinne Creissels. Se p te m b re 2 0 2 0. Envie de devenir acteur du réseau Commerce, ville & territoire ? Ecrivez-nous à commerce-ville-territoire@developpement-durable.gouv.fr Plus d?informations sur : http://www.cohesion-territoires.gouv.fr/reseau-commerce-ville-et-territoire mailto:commerce-ville-territoire%40developpement-durable.gouv.fr?subject= http://www.cohesion-territoires.gouv.fr/reseau-commerce-ville-et-territoire INVALIDE) (ATTENTION: OPTION ville basse prend de la hauteur » 54 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 12 Se saisir du projet comme d?une opportunité de dialogue avec les parties prenantes Prendre le temps d?une réflexion stratégique n?est pas du temps perdu sur la mise en action du projet, mais bien du temps gagné pour l?avancée du projet, son efficacité et sa portée. Concevoir une stratégie de territoire nécessite de dialoguer. Ce qui permet de tester la viabilité des hypothèses auprès d?acteurs opérationnels, notamment privés : intégrer certaines de leurs idées permet de gagner leur soutien vis-à-vis du projet, autant de temps gagné pour le bon déroulement du projet. Dialoguer permet enfin de parler - et de faire parler - du projet, c?est-à-dire potentiellement d?attirer des développeurs. Utiliser la stratégie de territoire comme levier de négociation avec les autres acteurs La connaissance fine du territoire de projet, établie lors du diagnostic, permet d?être en mesure de négocier les éléments de mise en oeuvre opérationnelle de ce projet (i.e. rachat et vente éventuel de parcelles ou de fonds de commerce, montage opérationnel, etc.). Ce travail préalable de diagnostic multiscalaire n?a donc pas une simple vocation d?observation ou de connaissance, mais bien de levier d?action supplémentaire. Il constitue véritablement la base du dialogue avec les acteurs impliqués dans la démarche. Intégrer les échelles et enjeux de chaque acteur impliqué dans la chaîne du projet Partager une stratégie avec d?autres acteurs nécessite en amont d?identifier les enjeux qui leur sont propres, à court, moyen et long terme. Avant ce partage de stratégie, des outils simples comme une cartographie d?acteurs peuvent permettre un premier pas vers cette intégration du réseau d?acteurs concerné par le projet de territoire. Il existe une multitude de cartographies d?acteurs, mais le principe reste identique : il s?agit de formaliser, sous la forme de schéma, de graphique ou toute autre forme d?illustration, l?ensemble des parties prenantes d?un projet et de les positionner les unes par rapport aux autres. Cette pratique a deux vertus principales : tout d?abord, elle permet d?intégrer à la réflexion un panel d?acteurs plus large que ceux côtoyés au quotidien ; d?autre part, d?identifier et d?analyser les forces en présence, et d?ainsi mieux percevoir les éventuels intérêts communs ou dissensions. Comment s?assurer au préalable de la mobilisation des parties prenantes, afin de partager une stratégie de territoire ? REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 55 13 S?accorder sur les modalités de mise en oeuvre du projet de territoire Une fois les acteurs identifiés, il s?agit de statuer sur la formalisation ? ou non ? du travail avec les acteurs privés de la zone commerciale. Si cette mise en oeuvre est formalisée, cela peut passer par une structure classique comme un Groupement d?Intérêt Économique (GIE) ou une association. Si elle ne l?est pas, cela peut passer par un travail de dialogue régulier, précédé de rencontre unilatérale avec les différents propriétaires et acteurs privés de la zone de projet, afin de leur présenter la stratégie et le projet de mutation. Ces modalités de mise en oeuvre dépendent des orientations stratégiques du projet et du rôle que le porteur de projet souhaite donner à chacun des intervenants. Comment s?assurer au préalable de la mobilisation des parties prenantes, afin de partager une stratégie de territoire ? Illustration Sur la zone d?Actisud, à Metz, les propriétaires exploitants se sont regroupés en association, afin de constituer une porte d?entrée plus simple dans le dialogue avec les pouvoirs publics. A Toulouse Métropole ou à Saint-Quentin-en-Yvelines, ce travail de mise en oeuvre s?est fait de façon plus informelle. 2ème axe identifié par l?Atelier des Territoires pour accompagner l?action de mutation des périphéries commerciale. « Fédérer et impliquer l?ensemble des acteurs, chacun avec sa propre logique, autour d?un projet collectif, pour réussir la mutation des zones commerciales sur les plans économiques, urbain, paysager et environnemental. » Du Far West à la Ville, l?urbanisme commercial en questions, novembre 2014 56 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 14 S?assurer de l?attractivité du site et celle du territoire, un facteur déterminant de réussite des projets de mutation des périphéries commerciales Le choix du site de projet et sa capacité d?évolution dans le cadre d?une stratégie de territoire sont deux éléments préalables indispensables pour en assurer le potentiel attractif, en inscrivant le secteur dans le PLU et le SCoT. Accorder du temps à ces deux éléments est nécessaire pour assurer les premiers facteurs de réussite du projet. Dans un second temps, capter l?attention d?investisseurs privés, potentiellement à l?ancrage local, sur le long terme est également un enjeu fort, notamment pour les projets situés dans des secteurs encore peu attractifs, sur lesquels les porteurs de projets hésitent à se positionner. Ce constat et les modèles cités ci- dessus nécessitent donc de créer des liens étroits avec des acteurs privés d?envergure locale qui disposent d?une connaissance optimale du territoire, leur permettant une prise de risque en conscience, ou capables de s?engager sur le long terme (stratégie patrimoniale sur 10 ou 15 ans). Il est intéressant d?ouvrir un dialogue avec ces acteurs très précocement, tant leur retour sur les hypothèses de développement de la zone d?aménagement est précieux. Dans les territoires en perte de vitesse, c?est donc bien un projet de redynamisation du territoire plus global qu?il est nécessaire de mettre en place pour que le secteur de projet soit identifié comme participant à une dynamique d?ensemble, et non comme un effort de revitalisation isolé. La stratégie territoriale doit définir les orientations pour redynamiser et redonner de l?attractivité au territoire et rechercher les conditions d?équilibre entre centre et périphérie. Certains lauréats sont approchés par les investisseurs et développeurs, parfois du fait de la vitrine offerte par la démarche « Repenser la périphérie commerciale ». L?attractivité du site passe donc également par la valorisation, notamment en termes de communication, de la démarche engagée. Se saisir du volontarisme politique, préalable indispensable à l?émergence du projet de territoire Au cours des tables-rondes et lors des visites de sites, Toulouse Métropole et son opérateur public de l?aménagement, Oppidea ont notamment insisté sur la volonté politique comme préalable et qui vise à « fixer la règle, la stratégie » puis à l?intégrer dans les documents d?urbanisme. Cet emboitement de la règle dans la stratégie de territoire donne un cadre plus cohérent et plus stable pour agir et facilite la mise en oeuvre des objectifs d?équilibre commercial à l?échelle du SCoT puis du PLUi. Quelles sont les conditions de la réussite de la transformation d?une périphérie commerciale ? REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 57 15 Ce même cadre sécurise aussi les interventions et les partenariats financiers (SEM, foncière?) qu?il faut construire pour intervenir sur les secteurs et les sites à requalifier. Quelles sont les conditions de la réussite de la transformation d?une périphérie commerciale ? 58 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 16 1) Etablir un diagnostic et des enjeux partagés Analyser la trajectoire du territoire, c?est-à-dire son évolution dans le temps et pas seulement les données à l?instant « t ». Le diagnostic doit aussi intégrer plusieurs échelles et introduire des comparaisons avec des territoires similaires. A l?échelle fine, il intègre un état des lieux foncier et une analyse de mutabilité. Cette analyse devra aboutir à des enjeux croisant les thématiques : logement et emploi ; démographique et offre servicielle, mobilités et commerces, entres autres. Enfin, il est important que ce diagnostic et les enjeux qui en découlent soient partagés entre les parties prenantes : élus, techniciens, partenaires publics et privés. 2) Délimiter un périmètre de projet Etablir un périmètre de projet en lien avec le diagnostic, notamment l?état des lieux foncier et l?étude de mutabilité du site. Comme le diagnostic, ce périmètre sera affiné et sa pertinence interrogée régulièrement en fonction de la maturation du programme, du choix du montage et des négociations avec les propriétaires et les occupants, actuels et futurs. 3) Articuler les échelles stratégiques Intégrer les différentes échelles territoriales dans la constitution du projet de requalification (bassins de consommation, d?emploi, de vie et zones de chalandise, armature urbaine, etc.) 4) Projet répondant aux enjeux locaux avec mobilisation politique S?assurer d?une mobilisation politique pérenne pour solidifier et fédérer les autres parties prenantes autour du projet de territoire. 5) Affiner le positionnement commercial Préciser le positionnement commercial et l?offre de services du territoire en identifiant les besoins en commerce et services des habitants et en intégrant ces besoins aux documents d?urbanisme en vigueur sur le territoire (SCoT et PLUi). L?inscription des besoins dans les documents d?urbanisme permet la régulation des équipements. Que retenir pour la mise en oeuvre d?une stratégie de territoire efficace, au service d?un projet de restructuration d?une périphérie commerciale ? Que retenir pour la mise en oeuvre d?une stratégie de territoire efficace, au service d?un projet de restructuration d?une périphérie commerciale ? REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 59 Envie de devenir acteur du réseau Commerce, ville & territoire et de contribuer au travail de capitalisation autour de « Repenser la périphérie commerciale » ? Ecrivez-nous à commerce-ville-territoire@developpement-durable.gouv.fr Plus d?informations sur : http://www.cohesion-territoires.gouv.fr/reseau-commerce-ville-et- territoire 60 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES Repenser la périphérie commerciale Atelier « montage opérationnel » Fiche de synthèse Juin 2019 Mise à jour avril 2020 ANNEXES REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 61 2 62 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 3 Table des matières A propos .............................................................................................................................. 4 Préambule ............................................................................................................................ 5 Une diversité de pratiques en matière de mutation d?une périphérie commerciale ............................ 5 Les pratiques actuelles constatées concernant la mutation des périphéries commerciales ............... 5 Comment créer de la valeur pour engager la mutation ? ................................................. 9 Comprendre les mécanismes de valeur des « boîtes à chaussure » ................................................. 9 ? Distinguer état perçu et valeur réelle ....................................................................................... 9 Révéler les qualités urbaines et paysagères de sa zone commerciale ............................................ 10 ? D?un territoire banalisé à un espace valorisé ........................................................................ 10 ? Le paysage comme initiateur de projet ................................................................................. 11 Mobiliser la mixité programmatique comme levier d?action ............................................................... 11 ? Créer de la valeur avec la mixité programmatique ................................................................ 11 ? Trouver son propre équilibre programmatique ...................................................................... 12 ? Identifier une intervention prioritaire ...................................................................................... 13 Comment intégrer les logiques des acteurs du commerce à son projet ?.....................15 Comprendre le jeu d?acteurs à l?échelle locale et nationale .............................................................. 15 ? Une montée en compétences des acteurs du commerce sur l?urbain .................................. 15 ? Appréhender les conséquences locales des stratégies nationales ....................................... 16 Créer les conditions de la négociation............................................................................................... 16 ? Identifier le bon interlocuteur pour négocier .......................................................................... 16 ? Parler d?une seule voix et mettre en récit le projet ................................................................ 17 ? Définir un projet clair et porté politiquement .......................................................................... 18 Comment adapter les outils de montage à son projet ? ..................................................19 Connaître les outils mobilisables ....................................................................................................... 19 ? Les outils réglementaires ....................................................................................................... 19 ? Les outils d?aménagement ..................................................................................................... 19 ? Les outils de financement des équipements publics ............................................................. 20 Connaître les spécificités liées à la mutation des périphéries commerciales ................................... 21 ? Forte fréquentation, vrai désamour ....................................................................................... 21 ? Des acteurs multiples ............................................................................................................ 22 Repérer les facteurs différenciants de son projet .............................................................................. 23 ? La stratégie d?aménagement commercial globale ................................................................. 23 ? Le niveau d?avancement du projet......................................................................................... 23 ? La gouvernance et le portage politique. ................................................................................ 23 Annexe : détail du montage du projet Foch-Sully, à Roanne ..........................................25 Table des matières ANNEXES REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 63 4 Dans le cadre du réseau Commerce, ville & territoire piloté par le Ministère de la Cohésion des territoires et des Relations avec les collectivités territoriales, la démarche « Repenser la périphérie commerciale » consiste à accompagner six projets de mutation de périphérie commerciale durant un an, puis d?en diffuser les enseignements à l?échelle nationale. Les six projets accompagnés ont été sélectionnés dans le cadre d?un appel à projets lancé fin 2017. Les collectivités locales qui les portent sont Aix Marseille Provence Métropole, Limoges Métropole, la ville de Montigny-lès-Cormeilles, la ville de Saint- Pierre, la communauté d?agglomération de Saint-Quentin-en-Yvelines, la communauté de communes Thiers Dore et Montagne. Pour échanger sur les conditions de mutation de leur périphérie commerciale en quartier de ville mixte présentant une meilleure qualité urbaine, les six lauréats de « Repenser la périphérie commerciale », ainsi que des professionnels publics et privés de l?aménagement, des services de l?État et du CEREMA se sont réunis les 17 et 18 juin 2019 à Roanne et à Thiers, à l?occasion du second groupe de travail national. Ce groupe a permis aux participants d?échanger sur la programmation mixte et commerciale et l?articulation centre-périphérie et le montage opérationnel, en s?appuyant sur les exemples de l?opération Foch-Sully à Roanne et d?un site lauréat de l?appel à projets, Thiers. Des ateliers thématiques ont permis de travailler avec les 6 porteurs de projets lauréats, les équipes d?animation locales et des experts de l?aménagement et du commerce sur deux questions principales : Quel projet commun entre acteurs de l?aménagement et acteurs du commerce ? Quels outils mettre en place pour rendre possible le projet entre acteurs de l?aménagement et du commerce ? Ce document en restitue les principaux éléments, sous la forme des questions à se poser pour favoriser l?émergence et la mise en oeuvre du projet. Ces pistes doivent bien entendu être replacées dans le contexte particulier de chaque territoire. . A propos 64 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 5 Une diversité de pratiques en matière de mutation d?une périphérie commerciale Force est de constater que les zones de périphérie commerciale ne se portent pas aussi bien qu?on pourrait le croire : « les zones et centres commerciaux souffrent de vacance, au même titre que les centres-villes ? un taux qui s?élève respectivement à 8,5% pour les premières et à 12,5% pour les seconds, contre 11,5% pour les centres-villes »1. Les impacts de cette vacance et de l'évolution des pratiques de consommation ne se traduisent pas encore par une évolution urbaine de ces zones commerciales. La question de cette évolution se pose fortement aujourd'hui : quelques collectivités se sont emparées de ce sujet et ont fait émerger les difficultés à transformer ces zones. Cependant, quelques opérations en cours ou achevées, comme le projet Ode à la Mer à Montpellier, le projet Steel à Saint- Etienne, ou encore la ZAC Nord à Strasbourg, sont des projets connus de tous et qui font appel à de nouvelles modalités de renouvellement urbain et commercial. Les pratiques actuelles constatées concernant la mutation des périphéries commerciales On en recense principalement quatre : (1) La requalification, a minima des espaces publics, qui consiste, dans le cas des zones de périphérie commerciale, à rénover les voies ou encore les espaces extérieurs, sans toucher à l?armature fonctionnelle générale de la zone : cette forme de mutation est peu ambitieuse et parfois moins longue à faire aboutir car elle est souvent traitée par la collectivité. Néanmoins, elle ne débouche pas sur une véritable mutation de la zone. (2) La relocalisation des activités commerciales et/ou industrielles vers d?autres pôles, dans l?optique de concentrer les polarités dynamiques. Cette relocalisation peut conduire à laisser de nombreuses friches : le bilan en matière d?artificialisation des sols peut se révéler négatif dans certains cas, avec la création ou l?extension de nouvelles zones artisanales et industrielles pour accueillir de nouvelles surfaces commerciales dans les secteurs les plus dynamiques, générant un accroissement des surfaces de vente. (3) La modernisation - extension de la zone est parfois une solution présentée par les opérateurs privés pour redonner de l?attractivité à cet espace en la 1 « Urbanisme commercial, la fin de la folie des grandeurs », La Gazette des Communes, 5 mars 2019 Préambule REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 65 6 présentant comme un pôle commercial renouvelé. Le risque est alors de créer une nouvelle offre venant déséquilibrer davantage le tissu commercial sur l?ensemble du territoire tout en contribuant à une consommation excessive de foncier, pris sur des terres agricoles ou naturelles. (4) La mixité fonctionnelle, introduite lorsqu?il est possible de créer de la charge foncière, permettra de densifier plusieurs secteurs de la périphérie commerciale tout en la requalifiant. Le financement du renouvellement urbain est alors soutenu par la vente de ces charges foncières aux promoteurs immobiliers, lesquels tirent aussi bénéfice de ces transactions en commercialisant des surfaces utiles plus importantes. Cependant, la mixité fonctionnelle reste encore très rare et lorsqu?elle est mise en place, il s?agit souvent d?une mixité développée de façon horizontale. Préambule 66 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 7 Préambule REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 67 7 Établir un diagnostic urbain et commercial prospectif et exhaustif Un diagnostic fin est un préalable indispensable à la mise en place d?une stratégie de territoire pertinente. Il doit permettre non seulement d?asseoir une stratégie globale sur les forces et faiblesses et les véritables enjeux de la zone concernée, mais également d?identifier les parties prenantes et les enjeux qui leurs sont propres et définir un premier périmètre de projet et un espace de dialogue. Pour établir sa stratégie, Saint-Quentin-en-Yvelines met en place un diagnostic commercial précis du nombre de commerces sur la zone, leurs types, leurs zones de chalandise, etc. Ce travail de diagnostic doit également être urbain, et ne pas se concentrer uniquement sur le volet commercial, afin d?avoir une vision la plus exhaustive possible du territoire de projet. En effet, le diagnostic territorial est urbain avant d?être commercial et économique. Il est nécessaire de connaître les caractéristiques générales d?un territoire, tant les évolutions démographiques que les évolutions des flux. Les études des organismes consulaires et des agences d?urbanisme sont des sources précieuses d?informations publiques dans ces domaines, lorsque la collectivité ne dispose pas d?informations plus précises. Ce travail fin est un préalable à la définition de la stratégie commerciale qui implique de : recenser tous les propriétaires, tous les commerces avec leur chiffres d?affaires, et les souhaits des commerçants en place ; considérer la conjoncture immobilière ; identifier les habitudes de consommation des ménages, et anticiper les attentes futures des consommateurs ; intégrer l?impact des projets commerciaux connus, tant du point de vue environnemental que du point de vue social et économique. Le diagnostic doit également s?intéresser aux échelles plus vastes que la périphérie commerciale pour : identifier les différentes polarités commerciales et leurs aires de chalandise respectives sur le périmètre d?influence de la zone commerciale, en précisant leur identité commerciale (cf. Cartographie de l?armature commerciale de Saint-Quentin-en-Yvelines), les dynamiques commerciales locales et environnantes ; identifier notamment les positionnements respectifs de la périphérie et du centre-ville sur le plan du commerce ; analyser les évolutions socioéconomiques du secteur de la ville où se situe la périphérie, du centre-ville et de l?agglomération dans son ensemble ; Comment articuler différentes échelles et polarités pour construire un projet territorial ? 68 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 9 Comprendre les mécanismes de valeur des « boîtes à chaussure » Distinguer état perçu et valeur réelle Même si certaines zones commerciales périphériques connaissent un déficit d?attractivité et des dysfonctionnements, il ne faut pas croire que les « boîtes à chaussures » n?ont pas de valeur. Pour E. de Montauzon, Président d?EPPC (société indépendante de conseil en stratégie et montage opérationnel de projets immobiliers mixtes), il convient de bien distinguer l?état perçu de l?immobilier de sa valeur réelle ou « valeur faciale » : autrement dit, « ça vaut des millions alors que c?est dans un état déplorable »2. Pour CBRE, les valeurs des actifs sont trop théoriques : « la valeur faciale des actifs, évaluée à partir de niveaux de loyers hérités d?une époque plus florissante, est de plus en plus en décalage avec les performances réelles du sous-jacent commercial. (?). En outre, vu la faiblesse du nombre de transactions, la notion de valeur de marché est très théorique »3. De la même façon que les dispositifs de défiscalisation impactent le fonctionnement du marché de l?immobilier résidentiel, la fiscalité est également à prendre en compte dans le fonctionnement des marchés de l?immobilier commercial : même des locaux vacants peuvent avoir de la valeur du fait des mécanismes de défiscalisation du déficit foncier. Une SCI peut également bénéficier d?une réduction d?impôt sur la plus- value à la revente du bien. Les valeurs élevées des actifs fonciers et immobiliers commerciaux constituent un frein majeur à la requalification de ces zones commerciales. La ville de Montigny-lès- Cormeilles témoigne ainsi de la nécessité de respecter les équilibres et de la difficulté à résoudre cette équation : « Les boîtes à chaussures rapportent de l?argent. Les coûts de mutation commercial sont très importants, il faut créer beaucoup de surface de plancher, mais on ne peut non plus densifier la ville à outrance »4. Appréhender la dynamique globale de la zone commerciale, grâce aux données fiscales concernant la taxe sur les surfaces commerciales (TASCOM) de la DGFIP, est une première solution. Selon Pascal Madry, « cela permet ainsi au porteur de projet de recomposer les historiques du chiffre d?affaires des principaux commerces d?une zone commerciale ».5 Les collectivités locales peuvent ainsi relativiser les valeurs faciales des actifs immobiliers et convaincre les acteurs du commerce de la nécessité de faire évoluer leur positionnement pour libérer ou de faire évoluer le foncier, par la négociation, qui peut s?avérer toutefois longue et infructueuse. 2 Ibid 3 « Dépasser le retail bashing », CBRE, 2018 4 2nd groupe de travail de « Repenser la périphérie commerciale », juin 2019 5 ibid Comment créer de la valeur pour engager la mutation ? REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 69 10 « Il faut connaître et avoir conscience des différents paramètres économiques qui font bouger les commerçants et les propriétaires fonciers. Tant qu?on ne rentre pas dans ce cadre, les lignes ne bougent pas car ça coûte beaucoup trop cher. Le monsieur qui a un actif qui lui rapporte 2 à 3 millions d?euros par an, il faut discuter avec lui, pour savoir s?il a un intérêt ou pas de changer de stratégie ». Cédric TEL-BOIMA, SERM 6 Révéler les qualités urbaines et paysagères de sa zone commerciale D?un territoire banalisé à un espace valorisé Par cet aspect « boîte à chaussures », les périphéries commerciales sont souvent perçues comme des espaces banalisés, qui ne valorisent pas le territoire dans lequel elles sont implantées : la fameuse « France moche » de Télérama7. Les mêmes ronds-points, les mêmes enseignes, les mêmes parkings. Néanmoins, ces espaces s?inscrivent bien dans des territoires différents et la valorisation de ces spécificités locales peut être créatrice de valeur. Les projets de renouvellement des périphéries commerciales constituent une occasion de révéler les potentiels urbains et paysagers de ces secteurs, souvent impensés et masqués par les aménagements des zones commerciales. Le projet de requalification de la RD113 à Aix-Marseille-Provence Métropole a ainsi pour objectif de requalifier en boulevard urbain le linéaire de la RD113 entre Rognac et Vitrolles et de valoriser la qualité paysagère naturelle du site et notamment des rives de l?étang de Berre, et de mailler le site pour reconnecter les deux communes aux rives de l?étang, tant par de nouveaux accès que des percées visuelles. La préservation et la restauration de la qualité écologique des rives de l?étang constituent un objectif fort du SCoT métropolitain en cours d?élaboration. Dès lors, en matière de programmation, un des enjeux est de relocaliser et de rassembler les commerces aujourd?hui diffus, pour permettre le développement de l?habitat et des activités touristiques, en lien avec le littoral de l?étang de Berre. 6 Rencontre du réseau Commerce, ville & territoire, 29 septembre 2017 7 « Comment la France est devenue moche », Télérama, février 2010 Comment créer de la valeur pour engager la mutation ? 70 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 11 Le paysage comme initiateur de projet La valorisation du patrimoine paysager de ces zones, souvent délaissé, voire recouvert, peut même constituer un premier facteur de différenciation qui permet d?intéresser des investisseurs et de fédérer la population locale. Réhabiliter et mettre en perspective les qualités urbaines et paysagères dans ces projets participent en effet au processus de création de valeur et de changement d?image, en offrant une qualité et un cadre de vie, propice au développement d?une programmation mixte. « Pour qu?un secteur mute correctement, on peut s?appuyer sur le paysage. En formalisant rapidement une projection spatiale d?un projet, on peut faire envie aux enseignes et permettre à tous de se projeter. » 8 Aline HANNOUZ, Architecte-conseil de l?Etat La définition d?une stratégie pour le projet urbain, à travers le développement d?un programme mixte, la valorisation des qualités urbaines et paysagères du site, tout en respectant les équilibres urbains, est une condition préalable à la valorisation du secteur de projet et à la création de charge foncière. C?est néanmoins un équilibre difficile à mettre en place. Mobiliser la mixité programmatique comme levier d?action Créer de la valeur avec la mixité programmatique Les périphéries commerciales constituent d?importants gisements fonciers pour le développement de certains territoires, que ce soit pour augmenter l?offre de logements ou accueillir d?autres activités, en refaisant la ville sur elle-même, mais aussi en valorisant les qualités urbaines et paysagères de ces espaces. La mutation des périphéries commerciales ne peut donc plus s?opérer par la seule modernisation de l?offre commerciale ou des extérieurs reliant à cette offre commerciale (voiries par exemple). L?intégration de nouvelles fonctions, de nouveaux usages, l?amélioration de la qualité urbaine et environnementale et des conditions de mobilité constituent une des réponses à leur perte d?attractivité et à la recherche d?un nouveau modèle 8 2nd groupe de travail de « Repenser la périphérie commerciale », juin 2019 Comment créer de la valeur pour engager la mutation ? REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 71 12 d?aménagement commercial, avec le passage d?une zone monofonctionnelle à un projet urbain mixte et multifonctionnel. Cette mixité programmatique permet également de répondre : ? A la nécessité de créer de la charge foncière supplémentaire, pour équilibrer le bilan du projet, et à l?amélioration des liens avec la ville, tout en constituant un levier potentiel pour impulser la restructuration commerciale. ? A la nécessité de faire de ces périphéries commerciales de véritables morceaux de ville, notamment via la chronotopie, c?est-à-dire la façon dont un même lieu est vécu et pratiqué en fonction du moment de la journée. En proposant d?autres activités que celles liées à la consommation de bien, on peut envisager des pratiques différentes au sein d?un même espace : activité culturelle, résidentielle, récréative, etc. ? Au besoin de faire évoluer le commerce de masse, en passant d?un commerce de flux, conçu autour du tout-automobile, à un commerce de destination et de proximité, conçu autour du client et de ses lieux de vie et de destination. « L?étalement urbain fait que ces zones vont parfois devenir des quartiers de ville. Il faut anticiper ces évolutions pour qu?elles ne connaissent pas de difficultés, voire se transforment en friches. Il faut faire évoluer le modèle du 100 % commerce, faciliter la mixité pour en faire des lieux de vie et d?échanges ? en y ajoutant du loisir, des services, de l?hôtellerie? ? et revoir toutes les mobilités » David TARSOT, Etixia Trouver son propre équilibre programmatique La programmation, en lien avec la nouvelle armature urbaine et paysagère, doit être définie à l?échelle du périmètre de projet et s?articuler avec le projet de territoire à une échelle plus large. Elle ne doit toutefois pas encore être figée à la parcelle : elle doit rester souple et évolutive pour s?adapter aux opportunités foncières ou encore aux porteurs de projet potentiels. Le programme d?aménagements, de constructions et d?équipements publics ne pourra être stabilisé, avec les opérateurs potentiels, qu?après plusieurs itérations et combinaisons entre : ? La définition du ou des périmètre(s) d?opérations(s) pertinent(s) ; ? L?analyse des montages urbains/fiscaux/fonciers/temporels, publics/privés, tenant compte des futurs usages ; ? La recherche d?équilibre dans les bilans d?opération. Comment créer de la valeur pour engager la mutation ? 72 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 13 Le projet Foch-Sully à Roanne a ainsi pour objectif de revitaliser le centre- ville de Roanne, par la réalisation d?un projet mixte avec 11 500 m² de commerces, 13 000 m² de logements (1 résidence personnes âgées 80 logements en accession), 3 000 m² d?hôtellerie, 480 places de stationnement en sous-sol et 3 nouveaux espaces publics. La définition de la programmation a fait l?objet d?échanges entre acteurs publics et privés et a évolué lors avec la consultation lancée par la ville de Roanne. C?était également le cas pour l?opération « Zone commerciale Nord (ZCN) » à Strasbourg qui avait défini des grands principes d?aménagement de la zone commerciale, avant de choisir le montage opérationnel et de retenir un opérateur, qui ont ensuite permis d?affiner les principes d?aménagement et la programmation. La création d?un agro-parc, l?extension du secteur habitat ou encore le déplacement de l?extension commerciale nouvelle de la ZCN vers le sud, qui n?étaient pas intégrés dans le dossier de création de ZAC de la ZCN approuvé par l?Eurométropole de Strasboug en décembre 2013 ont par la suite été proposés par le concessionnaire et validés par le comité de pilotage en décembre 2014. Dans les secteurs où le marché est détendu et où il n?y a pas de pression foncière, les coûts de démolition et de dépollution ne permettent pas, le plus souvent, un bilan équilibré, nécessitant d?autant plus de définir une stratégie foncière et un projet de territoire qui oriente et sécurise les investissements des acteurs privés. Identifier une intervention prioritaire L?analyse foncière et la négociation avec les propriétaires doivent permettre d?identifier un secteur d?intervention prioritaire pour engager le projet de renouvellement urbain. A partir du secteur d?étude, il s?agit de définir un secteur opérationnel de projet, qui pourra faire l?objet de phasages. Le projet « Ode à la mer » à Montpellier est une bonne illustration de ce principe. Ce projet de requalification urbaine, environnementale et commerciale vise à moderniser et redynamiser l?entrée de ville de 250 hectares, pôle commercial vieillissant de 200 000 m² qui connaît une érosion de son chiffre d?affaire depuis 10 ans. L?objectif est sur une durée de 30 ans de renouveler 200 000 m² de commerces existants (à +/- 10%), de bâtir 8 000 logements, 75 000 m² de bureau et 45 000 m² d?équipements, et de restaurer 20 hectares de terres inondables par la réparation hydraulique et la renaturation du site. Un premier secteur de projet « Ode Acte 1 » a été identifié comme un îlot mixte déclencheur du projet, qui permet de transférer les surfaces commerciales situées en zone inondable et d?enclencher le processus de mutation et de renouvellement urbain des zones commerciales anciennes. Comment créer de la valeur pour engager la mutation ? REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 73 14 En résumé // Une des conditions nécessaires à laquelle se heurte nombre d?opérations de renouvellement urbain, pour les zones commerciales comme pour les zones industrielles, est la création de valeur financière. Pour engager la mutation des périphéries commerciales, les porteurs de projet doivent donc résoudre une équation économique à l?échelle du territoire de projet ou d?un premier secteur prioritaire, avec un total de recettes supérieur au total des dépenses dans le bilan de l?opération. Cette équation, à contextualiser pour chaque projet, doit être positive et permettre de créer de la valeur financière à partir deux variables : le programme de l?opération et le montage opérationnel. Cela nécessite d?équilibrer la programmation entre les différentes fonctionnalités (habitat, commerce, activité, espaces publics), en respectant les grands équilibres urbains et en répondant aux besoins réels des habitants du territoire, afin de créer de la charge foncière et donc de densifier, sans nuire à la qualité de vie ni au foncier agricole ou naturel environnant. Pour y parvenir, un travail itératif entre les différentes parties prenantes est nécessaire, en travaillant plusieurs scénarii qui croisent la programmation à l?échelle du secteur de projet au regard des opportunités foncières et des perspectives de mutation. Comment créer de la valeur pour engager la mutation ? 74 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 15 Comprendre le jeu d?acteurs à l?échelle locale et nationale En plus de cette réalité plurielle du côté des collectivités, les acteurs du commerce mettent également en place des stratégies diverses. Une montée en compétences des acteurs du commerce sur l?urbain Si Procos identifie Altarea-Cogedim et Bouygues Immobilier comme les principaux acteurs de grands projets mixtes qui associent habitat, commerce et bureaux, les foncières commerciales se restructurent également et créent de nouvelles filiales dédiées aux projets urbains mixtes : c?est le cas de la filiale Citizers du groupe Frey qui a pour objectif d?« entrer au coeur des métropoles » en ciblant les quinze premières grandes métropoles françaises et en particulier l?Ile-de-France. Elle est lauréate de l?appel à projets international pour la réhabilitation du Palais du Commerce à Rennes avec 18 000 m² dont 5 000 m² de commerces, ou encore de l?appel à projets « Inventer Bruneseau » (lancé par la Semapa et la ville de Paris) pour la réalisation d?un quartier de près de 100 000 m² dont 20 000 m² de commerces et d?activités. Autre exemple, la transformation de la foncière commerciale Immochan devenue en 2018 Ceetrus, qui se revendique « développeur immobilier mixte » 9 . Si le développement en pleine propriété reste majoritaire, la foncière est ouverte à des partenariats avec des investisseurs publics ou privés. Sa stratégie de gestion dynamique des actifs l?a conduite à céder plus de 2 milliards d?euros d?actifs depuis 2013 et aujourd?hui Ceetrus se concentre sur la valorisation de ses actifs en densifiant ses sites : commerce, mais aussi bureaux et résidentiel. Altarea Cogedim a de son côté annoncé fin 2018 la création d?une foncière commerciale solidaire avec Baluchon et le Crédit Coopératif (Soco), qui se positionne notamment sur la transformation des rez-de-chaussée commerciaux. Les investisseurs s?adaptent également à cette nouvelle donne. BNP Paribas Real Estate a ainsi créé une direction des grands projets mixtes depuis la rentrée 2018. Les acteurs à mobiliser dans le montage de ce type de projet ne sont donc pas nécessairement ceux d?hier, et il est aujourd?hui indispensable d?appréhender les acteurs du commerce comme parties intégrantes de la mutation de la ville. 9 Ceetrus.fr Comment intégrer les logiques des acteurs du commerce à son projet ? REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 75 16 Appréhender les conséquences locales des stratégies nationales Les stratégies et les intérêts de ces acteurs sont variables d?un actif à l?autre, voire pour un même actif, en fonction du statut des acteurs du commerce (propriétaire, locataire?), de leur nature (foncière commerciale, investisseur?) ou encore de leurs stratégies. La ville de Montigny-lès-Cormeilles témoigne ainsi qu?il y a bien « une multitude d?interlocuteurs qui sont difficiles à identifier, car intégrés dans des SCI complexes »10. Pour Sandra Jover, directrice des projets urbains mixtes au sein d?Immo Mousquetaires, si certains propriétaires peuvent être uniquement dans une logique d?immobilier de rendement, les foncières commerciales qui sont à la fois investisseurs et exploitants de leurs magasins se placent aussi dans une logique de plus long terme pour accompagner l?évolution de leurs actifs immobiliers. Stéphane Bourdier, Directeur du Développement et de la Stratégie Territoriale Grand Ouest chez Carrefour Property, a rappelé qu?un directeur en charge de l?exploitation d?un magasin, davantage dans la quotidienneté, a une vision à plus court terme qu?une foncière commerciale qui peut accompagner la mutabilité de l?exploitation et dont les collectivités peuvent se rapprocher pour négocier11. Créer les conditions de la négociation Afin d?initier un projet de requalification de périphérie commerciale et de créer un projet commun, les collectivités locales porteuses de projet ont la capacité de créer les conditions de la négociation et d?identifier les logiques des acteurs du commerce avec qui elles vont devoir négocier l?évolution du foncier dont elles n?ont pas la maîtrise, dans des secteurs qui sont souvent caractérisés par une grande complexité foncière. Cela nécessite de réunir plusieurs conditions. Identifier le bon interlocuteur pour négocier Pour négocier, il est indispensable de bien connaître ses interlocuteurs : leurs enjeux, leurs intérêts, leurs craintes, leurs ambitions. Cela nécessite de comprendre qui, dans le cadre du projet et des spécificités liées à l?aménagement commercial, a les moyens d?agir sur la zone et peut être disposé à le faire, entre le propriétaire, l?investisseur ou encore l?exploitant. Il n?y a pas un acteur du commerce, mais une multitude d?acteurs du commerce, avec des stratégies, des intérêts et des moyens 10 2nd groupe de travail de « Repenser la périphérie commerciale », juin 2019 11 ibid Comment intégrer les logiques des acteurs du commerce à son projet ? 76 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 17 très différents. Cela nécessite d?anticiper leurs raisonnements financiers concernant la valeur financière de leur actif, en reconstituant la valeur des revenus locatifs (valeur des coques, taux de rendement), à travers un état des lieux de la zone. Faire parler le consommateur peut également contribuer à l?argumentaire auprès des acteurs du commerce : « Bien comprendre qui fréquente la zone et avec quelle fréquence d?achat, pour savoir comment lui-même challenge la distribution » 12 pour A. Ernst, directeur au sein d?AID Observatoire. Parler d?une seule voix et mettre en récit le projet La requalification des zones commerciales suppose au préalable une volonté politique forte, à travers la définition d?un projet clair par la collectivité. Parler d?une seule voix est une condition sine qua non pour engager la négociation avec les acteurs du commerce. La posture de maître d?ouvrage, à la fois sur le plan politique et technique, est un des fondamentaux de la conduite de projet pour négocier. Une fois ce discours commun développé, il est possible de mettre en récit le devenir de la zone commerciale, à travers le projet ou la définition d?un plan de merchandising, afin de permettre à l?acteur du commerce de se projeter : « Où sera la locomotive commerciale de la zone ? Où est son entrée ? Quelles sont les moyennes surfaces qui vont rester ? Quelles sont les zones qui vont être densifiées ? Une enseigne de fast-food peut par exemple être intéressée par une opportunité foncière à côté d?un cinéma. Il faut avoir une histoire à raconter à chacun des acteurs. » 13 selon P. Madry, de l?Institut pour la ville et le commerce. « Si vous devez discuter avec une enseigne nationale, ils ne vous considèreront comme crédible que s?ils entendent la même chose. Il faut être armé pour entrer dans ce sujet, des élus qui décident et qui ont une ligne directrice jusqu?à l?aménageur qui met en oeuvre ». Eymeric de Montauzon, EPPC 14 12 ibid 13 ibid 14 ibid Comment intégrer les logiques des acteurs du commerce à son projet ? REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 77 18 Définir un projet clair et porté politiquement Avoir défini le cadre d?un projet clair pour la requalification d?une zone commerciale, articulé à un projet de territoire qui définit une stratégie foncière pour le développement urbain à l?échelle du territoire permet d?orienter et de sécuriser les investissements, en particulier des acteurs privés. Cela participe également à créer les conditions de la négociation, dans un contexte de recul des investissements dans l?immobilier commercial et de plus grande prudence des acteurs du commerce. La déclinaison de cette stratégie dans des documents de planification à l?échelle intercommunale permet de l?afficher auprès de l?ensemble des acteurs. Certains outils peuvent également permettre d?empêcher les mutations foncières et immobilières, pendant le temps où la collectivité définit son projet : c?est le cas des périmètres d?attente de projet, ou encore des sursis à statuer (cf. fiche foncier du 1er groupe de travail de « Repenser la périphérie commerciale »). La négociation est d?autant plus facilitée que la collectivité a défini un projet clair pour la requalification de la périphérie commerciale et a identifié des sites potentiels pour la relocalisation ou le resserrement de certains commerces au sein du périmètre de projet ou à une échelle élargie au sein de l?agglomération conformément aux documents d?urbanisme, en intégrant leurs raisonnements financiers. En résumé // Mettre en commun le monde du commerce et le monde de l?urbain est une condition indispensable pour engager la mutation d?une zone commerciale. Cette mise en commun nécessite de créer un cadre partagé pour négocier avec les forces en présence : définir un projet clair, comprendre les mécanismes de décision de chaque côté, et surtout montrer l?intérêt à agir de chacun, faute de quoi il sera difficile de faire bouger les lignes. Comment intégrer les logiques des acteurs du commerce à son projet ? 78 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 19 Connaître les outils mobilisables Les collectivités disposent d?une palette de montages et d?outils pour accompagner la co-production de la ville. Le choix des outils doit être fait en fonction de plusieurs paramètres : l?état du foncier et de l?environnement du projet, l?ampleur des travaux, le porteur de projet, l?économie de l?opération, sa nature, etc. L?idée n?est pas ici de les détailler et de les présenter de façon exhaustive, mais plutôt de brosser un portait en relief des principaux outils mobilisables pour accompagner la mise en place d?un projet de mutation de zone commerciale. Les outils réglementaires (liste non exhaustive) ? Droit de Préemption Urbain (DPU) ? Emplacements réservés ? OAP (Orientations d?aménagement et de programmation) dans le PLU ? Déclaration d?Utilité Publique (DUP) ? Déclaration d?intérêt général, ? Périmètre en attente d?un projet d?aménagement global (PAPAG), etc. Les outils d?aménagement (liste non exhaustive) ? Zone d?aménagement concertée (ZAC) ? Zone d?aménagement différée (ZAD) ? Concession d?aménagement, etc. Le projet urbain Foch-Sully à Roanne est réalisé dans le cadre d?une zone d?aménagement concertée (ZAC) à l?initiative de la ville de Roanne. La réalisation de la ZAC est concédée à un aménageur, à travers un contrat de concession entre la ville de Roanne et l?aménageur : la SEMOP Foch-Sully, composée de Serl@immo, Noaho et Sogeprom (34%), la ville de Roanne (34%) et la Caisse des dépôts et consignations (32%). Le détail de ce montage est présenté en annexe de ce document. Comment adapter les outils de montage à son projet ? REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 79 20 Les outils de financement des équipements publics (liste non exhaustive) ? Taxe d?aménagement (TA) ? Taxe d?aménagement majorée ? Projet urbain partenarial (PUP), etc. Ces différents types d?outils peuvent être mobilisés et croisés, à l?instar des pratiques de la Métropole de Lyon en matière d?urbanisme et d?aménagement. En effet, de nombreux projets urbains font aujourd?hui l?objet d?un projet urbain partenarial (PUP) : le plan local d?urbanisme (PLU) n?est modifié qu?à l?issue de la négociation des clauses du PUP avec les acteurs privés. Le PLU intègre alors le plan masse de l?opération et des prescriptions urbaines, architecturales ou encore paysagères via une orientation d?aménagement et de programmation (OAP). Une stratégie foncière interventionniste sur les fonciers stratégiques, en constituant des réserves foncières par opportunité et par un travail récurrent de préemption, peut également permettre à la collectivité d?accompagner la mutation, par exemple via une cession des fonciers maîtrisée avec un cahier des charges et des clauses de prix. Néanmoins, avec l?implication de plus en plus forte d?opérateurs privés dès la phase amont des opérations d?aménagement, les modes de faire évoluent, en allant au-delà de la seule optimisation des montages opérationnels classiques, pour casser les codes et innover dans la co-production « public-privé ». Comment adapter les outils de montage à son projet ? 80 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 21 Connaître les spécificités liées à la mutation des périphéries commerciales Connaître les outils classiques de l?aménagement ne suffit pas à engager la mutation de ces zones. Il faut en appréhender les paradoxes et les acteurs propres pour être en mesure d?agir. Forte fréquentation, vrai désamour 70% des dépenses de consommation des français se font dans les périphéries commerciales, contre 17% en centre-ville et 13% dans les pôles de proximité, selon les estimations de l?Institut pour la Ville et le Commerce. Dans le même temps, ces espaces périphériques sont désignés coupables dans le cadre de la lutte contre la vacance commerciale des centres-villes et suscitent donc peu d?intérêt, voire du rejet. Ce hiatus peut rendre difficile l?engagement d?un travail de mutation d?une zone commerciale qui coûte cher et peut être vu comme un renforcement de la concurrence avec le centre-ville. Engager la mutation d?une zone commerciale peut donc être mal perçu par la population, surtout si elle est plus ambitieuse qu?une simple requalification. Le montage financier et l?équilibre des fonctions à intégrer dans son projet de mutation de zone commerciale doit nécessairement tenir compte de cet enjeu d?acceptabilité d?agir sur ces espaces ce qui nécessite un travail de concertation abouti, en amont du projet mais aussi tout au long de la mise en oeuvre. Parmi les lauréats, la ville de Montigny-lès-Cormeilles et Saint-Quentin-en-Yvelines ont particulièrement avancé sur ce point. Si la ville de Montigny-lès-Cormeilles a mis en place une Maison du projet ainsi qu?un questionnaire en ligne afin de récolter les envies, besoins et attentes des habitants vis-à-vis du projet, les équipes de Saint- Quentin-en-Yvelines ont développé un processus de concertation de grande ampleur, mêlant réunions de présentation et temps de travail en commun, menés à l?occasion de moments de rassemblement (vides-greniers par exemple). « Nous sommes sur une temporalité de projet de 10 à 20 ans. Il faut une part de rêve, d?utopie pour arriver à croire à ce projet et avoir un fil conducteur, Nous avons mis en place une maîtrise d?ouvrage assez forte pour tenir dans la durée. Nous avons phosphoré avec les habitants, les salariés, les acteurs du commerce, les opérateurs économiques et les propriétaires. La concertation a permis de toucher 900 personnes qui sont venues s?exprimer autour de cartographies et de plans, qui ont raconté leurs usages, ce qu?ils souhaitaient ou pas pour le devenir de la zone, et nous avons organisé deux ateliers avec les acteurs économiques », Comment adapter les outils de montage à son projet ? REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 81 22 Danielle Gardrat, Saint-Quentin-en-Yvelines (Séminaire de restitution de « Repenser la périphérie commerciale », le 16 octobre 2019) Des formes d?urbanisme temporaire peuvent également permettre une certaine souplesse et une mutation progressive de la zone, en donnant à voir de nouvelles possibilités d?usages, de tester la réalité d?attentes récoltées ou d?idées à consolider. Les nouvelles formes de consommation et les prises de conscience des enseignes (« muter ou périr ») peuvent également aider à la transformation progressive de ces zones, et ce en-dehors des mécanismes de montage que peuvent déployer la collectivité. Des acteurs multiples En plus de ce désamour, les périphéries commerciales et leur mutation ne constituent pas des opérations classiques d?aménagement, ce qui complexifie encore un peu plus leur mue. Les acteurs ne sont pas tout à fait les mêmes que dans l?aménagement classique. La chaîne de l?aménagement commercial est un peu plus longue que la chaîne de l?aménagement : s?y ajoutent les enseignes (ex : Auchan), les foncières (ex : Frey, Etixia), les promoteurs propres au secteur (ex : Ceetrus), les gestionnaires (ex : Carmila), etc. Ces acteurs peuvent évidemment varier en fonction des forces en présence au niveau local. Les typologies d?outils détaillées ci-dessus sont donc à intégrer dans ce contexte particulier de l?aménagement commercial, qui rallonge le circuit de la fabrique de la ville et peut le rendre complexe à appréhender. 82 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 23 Repérer les facteurs différenciants de son projet Afin de constituer un socle pour engager la mutation d?une zone commerciale périphérique, il est nécessaire d?observer finement ce qui distingue cette zone d?autres secteurs, afin d?adapter les outils mobilisés au contexte local. La diversité des six lauréats de « Repenser la périphérie commerciale » illustre cette réalité plurielle. La stratégie d?aménagement commercial globale. Certaines collectivités ont défini une stratégie en matière d?urbanisme commercial à une échelle élargie, à travers le SCoT qui constitue l?outil stratégique à l?échelle intercommunale. Ces stratégies ont des conséquences concrètes sur les mutations de zones commerciales. C?est le cas à Thiers par exemple, où la complémentarité entre le centre-ville et la périphérie a été affirmée dans le SCoT à l?échelle du parc naturel régional du Livradois-Forez, orientant le développement commercial soit dans le centre-ville (ville haute), soit dans la zone périphérique de Thiers (ville basse), et limitant le développement dans les autres secteurs. A Saint-Pierre (Réunion), la collectivité a fermé la porte au développement d?une nouvelle surface commerciale dans le cadre de la ZAC Pierrefonds, alors même qu?une foncière commerciale est propriétaire de foncier. A Montigny-lès-Cormeilles, le site de la RD14 s?insère plus largement dans le barreau commercial de la « Patte d?Oie d?Herblay » qui rassemble environ 250 000 m² de surfaces commerciales, soit plus de 350 enseignes sur près de 5 km, sur trois communes de la communauté d?agglomération du Val Parisis. La requalification de la RD14 s?inscrit dans un jeu d?échelles et d?acteurs complexe au sein de la première zone commerciale du Val d?Oise, de l?agglomération, voire à l?échelle plus large de l?Ile-de-France. Le niveau d?avancement du projet. Certaines collectivités ont besoin de définir une stratégie pour leur projet à travers la réalisation d?un schéma directeur ou d?un plan guide proposant des orientations urbaines et programmatiques (Limoges Métropole, Aix Marseille Provence Métropole, communauté d?agglomération de Saint-Quentin-en-Yvelines) et proposer des solutions pré-opérationnelles ; d?autres souhaitent affiner un plan guide (communauté de communes Thiers Dore et Montagne) ou le mettre en oeuvre (Montigny-lès-Cormeilles). La gouvernance et le portage politique. Certaines collectivités ont en particulier été remodelées suite à la réforme territoriale ; c?est le cas de la communauté d?agglomération de Saint-Quentin-en-Yvelines avec le passage de sept à douze communes au 1er janvier 2016 avec de nouveaux Comment adapter les outils de montage à son projet ? REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 83 24 élus depuis le 19 octobre 2017. Aix Marseille Provence Métropole s?inscrit dans la perspective d?une fusion métropole- département. Les élections municipales de 2020 constituent également un facteur d?incertitude pour le portage politique des projets. En résumé // Les projets de requalification des périphéries commerciales sont des projets qui s?inscrivent dans le temps long. S?il faut des outils robustes, capables d?accompagner le projet dans la durée, le choix du montage et des outils opérationnels doit s?effectuer au cas par cas, en fonction du projet et au regard d?une analyse fine de son contexte. Ce choix doit relever d?une véritable stratégie de la collectivité, à adapter en fonction du projet qu?elle porte. Cette stratégie sur mesure est à définir principalement à l?aune de la stratégie foncière et de l?intérêt à agir des parties prenantes, d?où l?importance de comprendre et d?analyser les grands équilibres économiques en jeu pour chaque projet : acteurs du commerce en présence, état des voiries et des réseaux, potentiel constructif, charge foncière, identification/caractérisation des besoins, etc. Comment adapter les outils de montage à son projet ? 84 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 25 Annexe : détail du montage du projet Foch-Sully, à Roanne REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 85 Envie de devenir acteur du réseau Commerce, ville & territoire et de contribuer au travail de capitalisation autour de « Repenser la périphérie commerciale » ? Ecrivez-nous à commerce-ville-territoire@developpement-durable.gouv.fr Plus d?informations sur : http://www.cohesion-territoires.gouv.fr/reseau-commerce-ville-et- territoire 86 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 2 Repenser la périphérie commerciale Atelier « Programmation commerciale et urbaine» Fiche de synthèse Janvier 2019 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 87 3 Table des matières A propos .................................................................................................................... 4 La deuxième étape de l?accompagnement national de l?appel à projets « Repenser la périphérie commerciale » : les 17 et 18 juin à Roanne et à Thiers4 ..................... 4 Des missions d?assistance à maîtrise d?ouvrage lancées par les collectivités lauréates .................................................................................................................. 5 Préambule .................................................................................................................. 6 Les périphéries commerciales, comme les centres-villes : la recherche d?un nouveau souffle ....................................................................................................... 6 Les périphéries commerciales, des gisements fonciers stratégiques à valoriser dans un contexte de sobriété foncière ...................................................................... 7 Les périphéries commerciales : l?émergence d?un urbanisme négocié et coproduit entre acteurs publics et privés .................................................................. 7 Les 6 lauréats de l?appel à projets « Repenser la périphérie commerciale » ........... 8 Des projets de renouvellement urbain et commercial dans des secteurs à fort potentiel, avec une faible maîtrise foncière publique ............................................... 8 Des contextes urbains uniques, des réponses et des solutions à adapter à chaque projet ........................................................................................................................ 9 Caractériser la situation initiale ............................................................................ 12 Améliorer l?urbanité des lieux commerciaux ........................................................... 12 Revaloriser le site pour faire baisser la vacance commerciale .............................. 12 Quelques points incontournables pour mieux définir la programmation d?un site en restructuration .................................................................................................... 14 Etablir une relation avec l?opérateur privé avec une ligne directrice des élus ....... 14 Définir des principes simples ................................................................................. 14 Comprendre les principaux ressorts d?un projet mixte commerces / logements .... 15 Adopter un point de vue macro en dé-zoomant pour faire ressortir les points essentiels .............................................................................................................. 16 La programmation commerciale et la question de la valeur : donner de la valeur à des occupations transitoires et temporaires .......................................................... 16 Organiser la rareté du foncier pour accélérer les restructurations souhaitées ....... 16 Elargir la gouvernance de la réflexion aux acteurs hors commerce pour mieux intégrer le projet dans la dynamique globale de territoire (habitat, mobilité, logistique?) .......................................................................................................... 16 88 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 4 Dans le cadre du réseau Commerce, ville & territoire piloté par le Ministère de la Cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales, la démarche « Repenser la périphérie commerciale » consiste à accompagner, durant un an, six collectivités lauréates pour initier et créer les conditions de la mutation de périphéries commerciales, en accélérant la définition de leur projet de renouvellement urbain et commercial. Il s?agit aussi d?en tirer les enseignements et de les diffuser à l?échelle nationale. Les six projets accompagnés ont été sélectionnés parmi vingt-quatre candidatures dans le cadre d?un appel à projets lancé fin 2017. Les collectivités locales qui les portent sont Aix Marseille Provence Métropole, Limoges Métropole, la ville de Montigny-lès-Cormeilles, la ville de Saint-Pierre, la communauté d?agglomération de Saint-Quentin-en-Yvelines, la communauté de communes Thiers Dore et Montagne. La deuxième étape de l?accompagnement national de l?appel à projets « Repenser la périphérie commerciale » : les 17 et 18 juin à Roanne et à Thiers Pour échanger sur les conditions de mutation de leur périphérie commerciale en quartier de ville mixte, les six lauréats de l?appel à projets « Repenser la périphérie commerciale », ainsi que des professionnels publics et privés de l?aménagement et du commerce et des services de l?État se sont réunis les 17 et 18 juin 2019 à Roanne et à Thiers lors d?un second groupe de travail national, qui faisait suite à celui organisé à Toulouse les 24 et 25 janvier 2019. Cette rencontre a permis aux lauréats d?échanger avec des experts de l?aménagement opérationnel et du commerce sur la programmation mixte et commerciale et l?articulation centre-périphérie et le montage opérationnel, en s?appuyant sur l?exemple de l?opération Foch-Sully à Roanne et d?un site lauréat de l?appel à projets à Thiers. Visite de la maison du projet Foch Sully à Roanne le 17 juin 2019 et du site lauréat l?appel à projet « Repenser la périphérie commerciale » à Thiers le 18 juin 2019 A propos REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 89 5 Des ateliers thématiques ont permis de travailler avec les six lauréats, les équipes d?animation locales et des experts de l?aménagement et du commerce sur deux questions principales : - Quel projet commun entre acteurs de l?aménagement et acteurs du commerce ? - Quels outils mettre en place pour rendre possible le projet entre acteurs de l?aménagement et du commerce ? Des missions d?assistance à maîtrise d?ouvrage lancées par les collectivités lauréates En complément au soutien technique national et local apporté, tant national que local, l?Etat s?est engagé à verser aux six collectivités une subvention de 60 000¤, destinée à cofinancer le recrutement d?une équipe d?assistance à maîtrise d?ouvrage. Les six lauréats ont retenu des groupements pluridisciplinaires, associant différentes compétences : architecture et urbanisme, paysage, programmation urbaine et commerciale, montage de projet, environnement, mobilité? Les missions, dont la durée varie entre 5 et 16 mois, reflètent l?avancement des projets lauréats de « Repenser la périphérie commerciale ». Certaines missions portent sur la dimension stratégique des projets. Elles consistent à produire des diagnostics transversaux servant de socle à la définition de stratégies d?évolution économique et commerciale et d?évolution urbaine et paysagère. Les livrables attendus sont par exemple des schémas de cohérence urbaine ou l?actualisation d?un plan guide d?aménagement. D?autres s?insèrent plus en aval de la définition des projets de mutation d?une périphérie commerciale. La production de diagnostics multicritères vient compléter les études déjà faites tant sur le commerce, le foncier ou la logistique : réinterroger la matière existante doit servir à préciser les projets. Pour ce type de mission, les collectivités attendent des équipes d?assistance à maîtrise d?ouvrage qu?elles proposent des scé n a r i o s d e p ro g r a m m a t i o n e t l e s mon tages opé ra t ionne ls et juridiques associés, voire même une maquette de la future opération. 90 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 6 Les périphéries commerciales, comme les centres-villes : la recherche d?un nouveau souffle Les périphéries commerciales sont confrontées à de profondes mutations et à la nécessité de s?adapter aux nouvelles attentes et aux besoins des consommateurs. Dans le contexte de recomposition du paysage commercial, les foncières commerciales, les distributeurs, les enseignes et les exploitants doivent s?adapter à la nouvelle donne, qui se traduit par une évolution du commerce de masse, par un retour à la proximité ou encore par un développement d?un commerce omnicanal qui mixe commerce physique et e-commerce. La vacance commerciale concerne aujourd?hui tant le commerce de centre-ville que le commerce de périphérie : elle est passée de 7,2% en 2012 à 11,9% en 2018 dans les centres-villes, et de 4,6% en 2012 à 11% en 2017 dans les centres commerciaux (chiffres Procos). Si la vacance commerciale en centre-ville est si préoccupante, c?est qu?elle est un des premiers marqueurs d?une crise urbaine plus profonde dans les villes moyennes, qui se traduit également par une vacance de l?habitat, par une paupérisation des habitants ou encore par la fermeture d?équipements. Face à la concurrence commerciale sans cesse renforcée, qui s?accompagne de nouveaux investissements en périphérie en particulier avec le développement des retail parks, certaines zones commerciales périphériques marquées par une perte d?attractivité, s?essoufflent également. Cela se traduit par une baisse des chiffres d?affaire, voire la fermeture de certaines enseignes et l?apparition de friches commerciales, renforçant la dégradation progressive de ces secteurs. Si la problématique de désertification des centres-villes et de la crise des villes moyennes est devenue une priorité nationale du gouvernement avec le Plan national « Action Coeur de Ville » et ses 222 villes bénéficiaires, la question de la revitalisation des périphéries devient également une préoccupation croissante pour les collectivités locales et un enjeu qui monte en puissance à l?échelle nationale, tant pour l?Etat, les collectivités que les acteurs du commerce. « Je vois bien l'attachement qui réapparaît pour les centres-villes », notant parallèlement le « déclin de l'attrait pour les grandes surfaces (?) Les friches commerciales de périphérie vont être un vrai sujet pour les villes. » Jacqueline GOURAULT, Ministre de la Cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales, Assises nationales du centre-ville, Pau, le 3 juillet 2019 L?article 166 de la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l?aménagement et du numérique dite loi « Elan » incite au recyclage des friches commerciales, que ce soit en centre-ville ou en périphérie, imposant désormais que l?analyse d?impact qui accompagne la demande d?autorisation d?exploitation Préambule REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 91 7 commerciale (AEC) démontre qu'aucune friche existante en centre-ville ou en périphérie ne permet l'accueil du projet envisagé. Les périphéries commerciales, des gisements fonciers stratégiques à valoriser dans un contexte de sobriété foncière Face à l?enjeu de sobriété foncière et dans un contexte où la notion de « zéro artificialisation nette » commence à s?imposer dans la législation pour lutter contre l?artificialisation des sols, les possibilités de nouvelles constructions dans des espaces agricoles et naturels devraient être freinés dans les années à venir. Les collectivités locales dont les réserves foncières s?amenuisent doivent trouver de nouveaux secteurs de renouvellement urbain pour le développement de leurs territoires, en particulier dans les territoires à forte croissance démographique et économique, pour augmenter l?offre de logements, accueillir d?autres activités, en poursuivant le mouvement engagé de renouvellement de la ville sur elle-même. Les périphéries commerciales conçues à partir des années 1970 en dehors des villes, aujourd?hui rattrapées par l?urbanisation constituent dès lors des gisements fonciers importants et stratégiques. Si le nouveau modèle de ville mixte et compacte s?est d?abord concrétisé dans les centres-villes, les périphéries commerciales sont des secteurs stratégiques pour le développement urbain de demain. « Réinventer la place du commerce dans l?aménagement urbain suppose de réintégrer les fonctions commerciales dans le renouvellement et la construction de la ville de demain. Il s?agit de proposer un urbanisme qui remette de la multifonctionnalité dans les zones commerciales, qui repense l?accessibilité au centre-ville et qui évite le morcellement des terres agricoles et naturelles » Laëtitia MANTZIARAS- CONREAUX, Cheffe de bureau de la planification urbaine et rurale et du cadre de vie, Ministère de la Cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales, L?essentiel des échanges du 29 septembre, Réseau commerce, ville & territoires Les périphéries commerciales : l?émergence d?un urbanisme négocié et coproduit entre acteurs publics et privés Après des décennies où l?aménagement des zones commerciales a été entièrement confié aux acteurs du commerce dans une logique de zoning ou s?est développé au gré des opportunités foncières sans vision ou plan d?ensemble le long des infrastructures routières, on assiste à l?émergence d?un urbanisme négocié et coproduit entre acteurs publics et privés pour redonner de l?urbanité et mieux intégrer les périphéries commerciales à la ville. La transformation des zones commerciales périphériques ne peut que faire l?objet d?un urbanisme négocié et coproduit par les acteurs publics et privés de l?aménagement et du commerce, tant du fait des ressources financières limitées des 92 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 8 collectivités locales que de leur faible maîtrise foncière dans ces secteurs. Si le partenariat entre acteurs publics et privés est une condition sine qua non d?élaboration et de réalisation de ces projets, la volonté publique forte et la définition d?une vision et d?un projet d?ensemble sont des conditions préalables et des signaux pour mobiliser, orienter et sécuriser les investissements des acteurs privés. Dans ces conditions, la continuité des politiques publiques territoriales dans la durée renforce la vision d?ensemble que perçoivent les acteurs privés. Les 6 lauréats de l?appel à projets « Repenser la périphérie commerciale » Les six collectivités lauréates de l?appel à projet « Repenser la périphérie commerciale » - Aix Marseille Provence Métropole, Limoges Métropole, la ville de Montigny-lès-Cormeilles, la ville de Saint-Pierre, la communauté d?agglomération de Saint-Quentin-en-Yvelines et la communauté de Communes Thiers Dore et Montagne ? portent toutes des projets de renouvellement urbain et commercial dans des secteurs à fort potentiels, dans des contextes territoriaux et politiques très différents, mais avec des questionnements partagés. Pour engager la mutation des périphéries commerciales, une des premières questions posées par les six lauréats est celle du processus et du montage de projet: « comment faire ? », « par où commencer ? », « comment basculer dans le pré- opérationnel une fois qu?on a défini des grands principes d?aménagement ? ». L?autre principale question est celle des acteurs : « comment négocier entre acteurs de l?aménagement et du commerce ? ». Des projets de renouvellement urbain et commercial dans des secteurs à fort potentiel, avec une faible maîtrise foncière publique Conformément au cahier des charges de l?appel à projets, les six projets portés par les lauréats présentent les caractéristiques suivantes : Des secteurs à fort potentiel de développement urbain ou à forts enjeux, dans des zones commerciales périphériques déjà rattrapées par le développement urbain ou dans des zones à enjeux pour le développement urbain futur du territoire pour répondre à l?objectif de réduction de l?artificialisation des sols ; Une volonté de renouveler et de transformer ces zones commerciales à travers un projet urbain mixte et multifonctionnel : par une diversification des fonctions et le développement d?une mixité fonctionnelle, par la réduction ou la rationalisation de la place de la voiture dans l?espace public et le renforcement des liens urbains, ou encore par la valorisation de la trame verte et bleue et du grand paysage ; REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 93 9 Une faible maîtrise foncière de la puissance publique et un fort morcellement du foncier, avec une multitude de propriétaires et d?acteurs privés, rendant complexe la mutation de ces secteurs. Le site de la zone commerciale grand Large Zi1 à Saint-Pierre (La Réunion), : secteur rattrapé par l?urbanisation et aujourd?hui à enjeux pour le développement urbain Une faible maîtrise foncière publique dans la zone commerciale Pariwest-Forum Gibet-Portes de Chevreuse, Communauté d?agglomération de Saint-Quentin-en-Yvelines 94 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 10 Des contextes urbains uniques, des réponses et des solutions à adapter à chaque projet Les six projets de l?appel à projet « Repenser la périphérie commerciale » sont marqués par des contextes différents qui nécessitent d?adapter les solutions pour chacun des projets : Les projets s?inscrivent dans des contextes territoriaux très différents, au sein de territoires métropolitains (Marseille Provence Métropole, Saint- Quentin-en-Yvelines, Montigny-lès-Cormeilles), de villes moyennes (Limoges, Thiers) et d?un territoire ultra-marin (Saint-Pierre, La Réunion), avec des enjeux de développements démographiques et économiques très différents ; Les périmètres d?étude ou les secteurs de projet pour repenser la périphérie commerciale sont également à géométrie variable : certaines zones commerciales sont situées en entrée de ville (Limoges, Thiers, Saint- Quentin-en-Yvelines, Saint-Pierre) ; d?autres constituent des linéaires commerciaux plus ou moins étendus (RD 14 à Montigny-lès- Cormeilles, RD113 Aix Marseille Provence Métropole, Thiers). Ces zones se sont d?ailleurs souvent développées sur plusieurs communes. Certaines zones sont attractives, c?est le cas de celle de Montigny-lès-Cormeilles qui constitue une partie de la zone commerciale de la Patte d?Oie, 1ère zone commerciale en Ile-de-France. A l?inverse, celle de Limoges souffre d?un déficit d?attractivité, avec le départ de plusieurs commerces. La ville basse de Thiers, linéaire commercial à restructurer : secteur stratégique, en continuité avec la ville haute historique Les stratégies en matière d?urbanisme commercial varient d?un territoire à l?autre : certaines collectivités ont défini une stratégie en matière d?urbanisme commercial à une échelle élargie, à travers le SCoT qui constitue l?outil stratégique à l?échelle intercommunale. REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 95 11 C?est le cas à Thiers par exemple, où la complémentarité entre le centre- ville et la périphérie a été affirmé dans le SCoT à l?échelle du parc naturel régional (PNR) Livradois- Forez orientant le développement commercial soit dans le centre-ville (ville haute), soit dans la zone périphérique de Thiers (ville basse), et limitant le développement dans les autres secteurs. A Saint-Pierre (La Réunion), la collectivité a fermé la porte au développement d?une nouvelle surface commerciale dans le cadre de la ZAC Pierrefonds, alors qu?une foncière commerciale est propriétaire du foncier. A Montigny-lès-Cormeilles, le site de la RD14 s?insère plus largement au sein du barreau commercial de la « Patte d?Oie d?Herblay » qui rassemble environ 250 000 m² de surfaces commerciales, soit plus de 350 enseignes sur près de 5 km, sur trois communes de l?agglomération du Val Parisis. Avec une zone de chalandise interdépartementale, c?est la première zone commerciale du Val d?Oise en Ile-de-France. Dans ce cas, la requalification de la RD14 s?inscrit dans un jeu d?échelles et d?acteurs complexes au sein de la zone de la Patte d?Oie, de l?agglomération, voire à l?échelle plus large de l?Ile-de-France. Les projets sont marqués par des niveaux d?avancement différents : certaines collectivités ont besoin de définir une stratégie pour leur projet à travers la réalisation d?un schéma directeur ou d?un plan guide proposant des orientations urbaines et programmatiques (Limoges, Aix Marseille Provence Métropole, Saint-Quentin-en- Yvelines) et proposer des solutions pré-opérationnelles ; d?autres souhaitent affiner un plan guide (Thiers) ou le mettre en oeuvre (Montigny-lès-Cormeilles). La gouvernance et le portage politique sont également variables d?une collectivité à l?autre et dans le temps. Certaines collectivités ont en particulier été remodelées suite à la réforme territoriale ; c?est le cas de l?agglomération de Saint-Quentin-en-Yvelines avec le passage de sept à douze communes au 1er janvier 2016 avec de nouveaux élus depuis le 19 octobre 2017. Aix Marseille Provence Métropole s?inscrit dans la perspective d?une fusion métropole-département. Les élections municipales de 2020 constituent également un facteur d?incertitude pour le portage politique de certains projets. Pour initier ces projets de requalification des périphéries commerciales tous très différents, il existe des « incontournables » au processus d?élaboration des projets, mais pas de solution duplicable en totalité. Chaque lauréat devra imaginer sa solution et l?adapter au contexte de son secteur de projet en fonction du projet de territoire concerné. 96 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 12 De manière assez schématique, il existe deux options principales en matière de programmation mixte et commerciale d?un site à restructurer : Améliorer l?urbanité des lieux commerciaux Les dysfonctionnements d?une zone commerciale liés à des problèmes de congestion urbaine, à un rattrapage par l?urbanisation de la zone, à des déséquilibres entre l?offre commerciale en centre-ville et en périphérie sont souvent à la source d?un objectif d?amélioration de l?urbanité des lieux commerciaux. La problématique est souvent formulée à partir de la complexité foncière : morcellement de la propriété, de l?intérêt des investisseurs et cohérence de leur stratégie d?investissement avec le site, etc. Le besoin de dialogue sur le projet, de reprise en main sur le sujet de l?accessibilité, de la sécurité va permettre de tirer l?ensemble des lieux vers de la qualité urbaine Dans le débat articulation centre - périphérie, la légitimité d?un mode de commerce ne remet pas en cause celle d?un autre mais il s?agit de requalifier et de « recoudre » un morceau de ville par la requalification sur site Revaloriser le site pour faire baisser la vacance commerciale Un espace commercial de périphérie avec un taux de vacance en hausse qui menace la valorisation foncière et immobilière des propriétaires L?apparition et le renforcement de la vacance commerciale des locaux et des cellules commerciales dans la galerie d?un hypermarché ont des effets contagieux qui poussent les investisseurs à aller se « réinventer » ailleurs, là où ils peuvent reconstruire des locaux neufs correspondants aux tendances du moment mais qui vont accélérer l?obsolescence des locaux les plus anciens. La tentative de contrecarrer ce phénomène nécessite une approche iconoclaste aujourd?hui mais qui sera davantage favorable à une résorption de la vacance et à une amélioration de l?offre commerciale. La valeur commerciale est en baisse ce qui conduit à envisager une substitution partielle entre le commerce et une autre dimension par exemple l?habitat. Afin d?alimenter ce changement de destination, il est souhaitable d?apporter des données nouvelles comme les tendances observées sur le chiffre d?affaire des enseignes localement (à l?échelle de l?établissement) et sur les surfaces commerciales (à partir des fichiers fiscaux notamment). Aujourd?hui, la recherche de rente commerciale est dépassée et la vérification du dynamisme des sous-secteurs du commerce de détail est un point de passage obligé pour déterminer la valeur créée sur le territoire par une enseigne. Caractériser la situation initiale REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 97 13 A Mérignac, Castorama, était implanté sur un bâtiment et un foncier obsolète. En concurrence avec l?enseigne Leroy Merlin, Castorama voulait se moderniser. La collectivité a négocié un accord avec Castorama pour aller sur un autre terrain aménagé, mais par contre la collectivité a pu concevoir un projet sur le foncier initial de Castorama afin d?y proposer une partie du programme sous forme d?habitat. Il peut aussi s?agir de projets en panachage de ces deux familles de projet (exemple donné par Eymeric de Montauzon, consultant) Les projets de restructuration peuvent s?avérer coûteux pour celui qui prend à sa charge la mutation du site (dépollution, mise en accessibilité du site, aménagement des réseaux urbains, etc.). Ainsi, le foncier vendu à l?aménageur public ou privé, en dépit d?une localisation attractive (proximité d?une gare ou d?un pôle intermodal, du centre-ville, etc.), peut engendrer des coûts d?urbanisation supérieurs à la valeur d?acquisition. La programmation commerciale et urbaine devra tenir compte des possibilités de valorisation foncière et des bénéficiaires in fine de l?opération de restructuration qui peuvent être différents de l?aménageur. 98 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 14 Etablir une relation avec l?opérateur privé avec une ligne directrice des élus La complexité des usages (logistique, usages en véhicules et piétons, habitat) pour l?opérateur privé et du projet mixte nécessitent d?autant plus de travailler en bonne intelligence. « Faire un projet mixte c?est trouver le bon partenaire qui fera le ?bon mariage?». Sandra Jover (ImmoMousquetaires) La qualité vient quand la collectivité maîtrise l?aménagement commercial, ce qui permet d?être dans une relation d?égal à égal avec l?opérateur privé. La capacité des collectivités et de leurs services à garantir la cohérence du projet est fondamentale à sa réussite et fonde leur crédibilité par rapport aux enseignes et aux opérateurs privés. Cela suppose d?avoir une ligne directrice stable avec une position des élus qui ne bouge pas et l?identification d?un aménageur qui va aller jusqu?à la phase opérationnelle. Définir des principes simples Les grands principes, davantage que les schémas trop précis avec estimation globale sur du bâti non travaillé et qui n?arrivent jamais à une concrétisation opérationnelle, sont préférables dans un premier temps Travailler dès le départ avec les grandes enseignes Les collectivités font souvent un amalgame entre investisseurs, sociétés foncières commerciales, exploitants de locaux commerciaux, enseignes de la grande distribution, SCI et marchands de biens. La confusion entretient la difficulté à établir des relations partenariales car les intérêts et les contraintes juridiques et économiques ne seront pas les mêmes. A ce titre, la première étape du travail avec les acteurs du commerce (exploitants, commerçants) et de l?immobilier (foncière, investisseurs) consiste à identifier les actifs mobilisables, et ce sont plutôt les grandes enseignes qui peuvent avoir des actions positives à effet de levier (pas les petits commerces familiaux). Les témoignages recueillis auprès de Carrefour Property et Immo Mousquetaires en attestent. Leur stratégie (long terme) et les enjeux d?exploitation (moyen terme) du site nécessitent un dialogue actif avec l?exploitant (directeur de magasin) et avec le propriétaire (la foncière). L?élaboration des documents d?urbanisme pourra permettre Quelques points incontournables pour mieux définir la programmation d?un site en restructuration REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 99 15 d?associer le propriétaire en amont des orientations de programmation pour le secteur (rôle des orientations d?aménagement et de programmation), et conduira à un ajustement dans les arbitrages opérés par le propriétaire (la foncière) vis-à-vis de ses exploitants. La volonté de la collectivité de restructurer le site sera annoncée par les élus et aura des impacts sur les choix patrimoniaux de la foncière et sa volonté d?accompagner la restructuration du site (ou pas). Comprendre les principaux ressorts d?un projet mixte commerces / logements : La programmation urbaine peut consister à développer une nouvelle catégorie de logements pour attirer d?autres populations et améliorer l?attractivité du site et plus largement du territoire. Cette catégorie doit néanmoins concerner un segment de marché pour lequel la concurrence d?autres programmes est absente ou marginale. Par exemple, la réalisation d?un programme plutôt moyen et haut de gamme avec de belles prestations sur un territoire en déprise peut être un bon moyen de revitaliser son territoire avec des investisseurs privés mais la commercialisation des logements doit rester dans des échelles de prix acceptables qui ne déstabilisent pas le marché du logement neuf localement (hausse artificielle des valeurs de référence, logements vacants non résorbés). La programmation commerciale peut s?établir avec l?aide d?un comité d?enseignes : en effet, le projet se construit avec des investisseurs commerciaux à partir d?un dialogue avec les enseignes. Elle ne peut pas s?affranchir de la concurrence d?internet : celle-ci bouscule autant les estimations foncières et immobilières que les projections de chiffres d?affaires des ventes en magasin. En corollaire, la fixation des loyers fondés sur la part des ventes liée à la localisation devient de plus en plus compliquée à déterminer pour le propriétaire. Le projet peut se faire sans extension commerciale : tout dépend de la rencontre entre une politique publique et l?intérêt privé. La substitution d?un projet avec extension commerciale par du logement est possible quand il existe un marché pour programmer de nouveaux logements. Autrement dit, si le projet revient à détruire de la valeur (les actifs immobiliers commerciaux obsolètes ou vacants), de la valeur sera à nouveau créée par la suite (les logements construits et vendus, la charge foncière créée). La création de logements s?accompagne d?un travail sur la qualité des espaces : services publics, accès et paysage en travaillant sur la mobilité et des lieux ouverts pour les usagers et les habitants. 100 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 16 Adopter un point de vue macro en dé-zoomant pour faire ressortir les points essentiels Ces projets sont des projets urbains qui s?inscrivent dans des environnements urbains pour lesquels les collectivités et les enseignes doivent redéfinir leur fonction commerciale et urbaine ce qui suppose de répondre à la question suivante : « dans un monde parfait, cet espace serait nu, je voudrais en faire quoi ? ». Ensuite il est possible de s?intéresser aux contraintes. Le point de vue macroscopique permettra de spatialiser les fonctions au niveau du territoire et d?examiner les conditions pour raréfier le foncier afin de créer de la valeur. Le diagnostic ne s?arrêtera pas à la question foncière (dureté) mais cherchera à se projeter sur un horizon de 15 ans et sur la vocation du site compte tenu des évolutions de la consommation et des usages du site. La programmation commerciale et la question de la valeur : donner de la valeur à des occupations transitoires et temporaires Les perspectives du commerce de détail et l?avenir du magasin physique comme lieu de vente unique et de valeur ajoutée pour les enseignes sont sans cesse remis en question par les enquêtes sur les comportements de consommation (défiance de certains consommateurs pour les grandes surfaces), par l?essor de nouveaux formats commerciaux (hier le drive , aujourd?hui l?essai en magasin et le développement d?espaces dédiés aux loisirs, etc.) et par la progression des ventes en ligne de l?ensemble des articles du commerce détail (l?équipement de la maison et de la personne ont progressé mais le commerce alimentaire connait une montée en régime). Dans ce contexte, il est tentant à la fois pour les exploitants et pour les foncières et propriétaires de tester un concept ou un produit par la mise à disposition de locaux à titre provisoire sur des durées courtes (3-6 mois) avec des baux précaires avant de se lancer dans une exploitation coûteuse d?un local commercial. Organiser la rareté du foncier pour accélérer les restructurations souhaitées « Raréfier le foncier hors site à restructurer pour redonner de la valeur en rappelant le lien avec les documents d?urbanisme » (David Lestoux, LC Associés) Les collectivités doivent organiser la rareté foncière sur leur territoire afin de limiter la concurrence entre le site à restructurer qui continuera à accueillir du commerce et des sites alternatifs. Si les documents d?urbanisme permettent d?ouvrir à l?urbanisation de nouveaux terrains, les promoteurs immobiliers et les enseignes seront davantage enclins à s?y implanter. A l?inverse, si le foncier commercialisable se raréfie hors site à REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 101 17 restructurer alors celui-ci aura davantage de valeur aux yeux des opérateurs privés et des investisseurs et sa restructuration sera facilitée. La programmation commerciale s?en trouvera aussi mieux maîtrisée et la collectivité évitera ou limitera les concurrences d?usage et la multiplication des projets commerciaux sur son territoire. Elargir la gouvernance de la réflexion aux acteurs hors commerce pour mieux intégrer le projet dans la dynamique globale de territoire (habitat, mobilité, logistique?) Dans la mesure où la programmation commerciale et urbaine s?articule étroitement avec les usages de la ville et les services attendus par les habitants et les actifs travaillant à proximité, la réflexion doit s?élargir à des représentants et des intérêts plus larges que ceux du commerce. Ainsi, les besoins des habitants et des exploitants des locaux commerciaux, des actifs salariés et des acteurs économiques et de la société civile peuvent peser sur le devenir du site. Les notions d?urbanisme temporaire et d?occupation transitoire de locaux et terrains ou de réflexion sur les choix résidentiels peuvent avoir des répercussions sur la programmation et les phases de réalisation à prévoir dans le temps. 102 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES Envie de devenir acteur du réseau Commerce, ville & territoire et de contribuer au travail de capitalisation autour de « Repenser la périphérie commerciale » ? Ecrivez-nous à commerce-ville-territoire@developpement-durable.gouv.fr Plus d?informations sur : http://www.cohesion-territoires.gouv.fr/reseau-commerce-ville-et- territoire REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 103 1 Repenser la périphérie commerciale Atelier « Insertion paysagère et architecturale » Fiche de synthèse Janvier 2019 104 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 2 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 105 3 Sommaire Préambule ........................................................................... Erreur ! Signet non défini. Une diversité de pratiques en matière de mutation d?une périphérie commerciale . 4 Les pratiques actuelles constatées concernant la mutation des périphéries commerciales .......................................................................................................... 4 Un diagnostic partagé sur la pauvreté du traitement architectural et paysager des périphéries commerciales ....................................................................................... 6 Comment articuler différentes échelles et polarités pour construire un projet territorial ? ................................................................................................................. 6 L?insertion paysagère et architecturale : un des critères de l?AAP ........................... 6 Des enjeux qui se traduisent dans les projets des lauréats ..................................... 7 S?appuyer sur les formes urbaines et le paysage pour construire le projet et apporter des réponses aux déséquilibres en place ................................................. 9 106 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 4 Dans le cadre du réseau Commerce, ville & territoire piloté par le Ministère de la Cohésion des territoires et des Relations avec les collectivités territoriales, la démarche « Repenser la périphérie commerciale » consiste à accompagner 6 projets de mutation de périphérie commerciale durant un an, puis d?en diffuser les enseignements à l?échelle nationale. Les 6 projets accompagnés ont été sélectionnés dans le cadre d?un appel à projets lancé fin 2017. Les collectivités locales qui les portent sont Aix Marseille Provence Métropole, Limoges Métropole, la ville de Montigny-lès-Cormeilles, la ville de Saint-Pierre, la Communauté d?Agglomération de Saint-Quentin-en-Yvelines, la Communauté de Communes Thiers Dore et Montagne. Une diversité de pratiques en matière de mutation d?une périphérie commerciale Force est de constater que les zones de périphérie commerciale ne se portent pas aussi bien qu?on pourrait le croire : « les zones et centres commerciaux souffrent de vacance, au même titre que les centres-villes ? un taux qui s?élève respectivement à 8,5% pour les premières et à 12,5% pour les seconds, contre 11,5% pour les centres- villes »1. Les impacts de cette vacance et de l'évolution des pratiques de consommation ne se traduisent pas encore par une évolution urbaine de ces zones commerciales. La question de cette évolution se pose fortement aujourd'hui : quelques collectivités se sont emparées de ce sujet et ont fait émerger les difficultés à transformer ces zones. Cependant, quelques opérations cours ou achevées, comme le projet Ode à la Mer à Montpellier, le projet Steel à Saint-Etienne, ou encore la ZAC Nord à Strasbourg, font appel à des modalités de renouvellement urbain et commercial qui peuvent servir de repères pour d?autres collectivités. Les pratiques actuelles constatées concernant la mutation des périphéries commerciales On en recense principalement quatre : (1) La requalification, a minima des espaces publics, qui consiste, dans le cas des zones de périphérie commerciale, à rénover les voies ou encore les 1 « Urbanisme commercial, la fin de la folie des grandeurs », La Gazette des Communes, 5 mars 2019 Préambule REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 107 5 espaces extérieurs, sans toucher à l?armature fonctionnelle générale de la zone : cette forme de mutation est peu ambitieuse et parfois moins longue à faire aboutir car elle est souvent traitée par la collectivité. Néanmoins, elle ne débouche pas sur une véritable mutation de la zone. (2) La relocalisation des activités commerciales et/ou industrielles vers d?autres pôles, dans l?optique de concentrer les polarités dynamiques. Cette relocalisation peut conduire à laisser de nombreuses friches : le bilan en matière d?artificialisation des sols peut se révéler négatif dans certains cas, avec la création ou l?extension de nouvelles zones artisanales et industrielles pour accueillir de nouvelles surfaces commerciales dans les secteurs les plus dynamiques, générant un accroissement des surfaces de vente. (3) La modernisation - extension de la zone est parfois une solution présentée par les opérateurs privés pour redonner de l?attractivité à cet espace en la présentant comme un pôle commercial renouvelé. Le risque est alors de créer une nouvelle offre venant déséquilibrer davantage le tissu commercial sur l?ensemble du territoire tout en contribuant à une consommation excessive de foncier, pris sur des terres agricoles. (4) La mixité fonctionnelle, introduite lorsqu?il est possible de créer de la charge foncière, permettra de densifier plusieurs secteurs de la périphérie commerciale tout en requalifiant celle-ci. Le financement du renouvellement urbain est alors soutenu par la vente de ces charges foncières aux promoteurs immobiliers, lesquels tirent aussi bénéfice de ces transactions en commercialisant des surfaces utiles plus importantes. Cependant, la mixité fonctionnelle reste encore très rare et lorsqu?elle est mise en place, il s?agit souvent d?une mixité développée de façon horizontale. La présente fiche aborde le sujet de l?insertion paysagère et architecturale, et notamment l?approche de ce sujet dans l?appel à projets Repenser la Périphérie Commerciale. Préambule 108 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 6 Un diagnostic partagé sur la pauvreté du traitement architectural et paysager des périphéries commerciales Le constat de la banalisation des entrées de villes et des causes inhérentes à ce phénomène ont déjà été posés dans les chapitres précédents : consommation foncière excessive de terres agricoles ou de parcelles disponibles, multiplication du nombre de zones commerciales monofonctionnelles et peu qualitatives, usage intensif de la voiture individuelle, imperméabilisation des sols et absence de nature ou de paysage de proximité, utilisation de formes architecturales banales et de matériaux pauvres pour la construction de « boites à chaussures » devenues énergivores... Le diagnostic est ainsi sans appel sur les déséquilibres environnementaux et écologiques de ces sites qui ont engendré, souvent sous couvert de développement économique, des impacts négatifs et profonds sur le paysage et les sols ainsi que des projets architecturaux peu qualitatifs. La prise de conscience de ces désordres permet aujourd?hui, notamment à travers cet AAP Repenser les périphéries commerciales, d?imaginer des pistes et de faire émerger des solutions pour requalifier ces secteurs, non pas comme des zones autonomes avec quelques améliorations sporadiques sur le plan architectural et urbain ou sur quelques actions de verdissement partielles. L?objectif se doit d?être plus ambitieux afin d?imaginer des opérations de renouvellement qui s?inscrivent dans des projets de territoires plus globaux dans un objectif de transformation profonde des lieux et de réaménagement durable et sobre. L?insertion paysagère et architecturale : un des critères de l?AAP Le projet de territoire s?inscrit dans une vision stratégique du devenir de la périphérie qui ne peut s?abstraire de l?ensemble du territoire. Elle est portée par des élus qui ont conduit une réflexion à partir des grands enjeux de leur territoire, des défis à relever et de leur appropriation des tendances à venir en matière de commerce, de modes d?habiter et de travailler. L?enjeu de la mutation de ces zones sur le plan de leur insertion et surtout de l?amélioration de leurs qualités architecturales et paysagères a été clairement identifié comme un des enjeux de l?AAP Repenser les Périphéries commerciales, comme le montre cet extrait du cahier des charges initial : Comment articuler différentes échelles et polarités pour construire un projet territorial ? REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 109 7 « A cette fin, la mutation des périphéries commerciales par l?intégration de nouvelles fonctions (logement, économie, nature), de nouveaux usages et par l?amélioration de la qualité urbaine et environnementale constitue une des réponses à leur perte d?attractivité et à leur manque d?urbanité. » Pour y répondre, les candidats devaient proposer des intentions qui tenaient compte parmi les autres critères liés à la programmation du projet, à sa faisabilité, à sa gouvernance, de cet enjeu essentiel de l?insertion de leur projet au sens large : « Les intentions de projets présentées devront contribuer à développer l?urbanité et les liens avec la ville sur des zones capables d?accueillir des logements, des bureaux ou d?autres activités, à améliorer le cadre de vie, l?environnement et les mobilités notamment par les espaces à usage public, et ainsi à "faire ville". » Des enjeux qui se traduisent dans les projets des lauréats2 Les collectivités ayant candidaté à l?AAP et notamment les lauréats se sont saisis de ce critère d?insertion architecturale et paysagère dans leurs projets, à la fois sur leurs intentions en accord avec leurs projets de territoire ; et sur le volet opérationnel de leurs projets en lui-même. Les compétences et la sélection des équipes d?AMO ont notamment été axés sur ce volet. Un enjeu de restructuration urbaine en lien avec l?environnement pour le projet d?Aix-Marseille Même s?il est peu avancé sur le plan formel, ce projet constitue une réelle opportunité de restructurer l?urbanisation anarchique du secteur, de requalifier des espaces aujourd?hui dégradés et de recréer des liens entre les parties urbanisées et l?étang de Berre, source d?aménités importantes. Il reste à voir comment ces intentions ambitieuses pourront être concrétisées et tenues dans le temps dans un contexte contraint. Un changement d?image pour Limoges, notamment environnemental et architectural L?ambition du projet est de recréer du lien et de l?attractivité dans un secteur périphérique d?entrée de ville, marqué par une déprise commerciale et un vocabulaire essentiellement routier. Sur le plan paysager, les ambitions de requalification de ce vaste secteur visent à mieux intégrer la rivière de la Valoine, notamment en la rendant visible, et de jouer avec la topographie des coteaux environnants pour disposer de points de vue sur les alentours. Sur le plan architectural, l?objectif est de rénover et d?harmoniser le bâti, afin de donner davantage d?uniformité à ce secteur. 2 Source : document remis pour le GT du 16 octobre 2019 et projets lauréats Comment articuler différentes échelles et polarités pour construire un projet territorial ? Préambule 110 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 8 Un projet pour redonner de l?urbanité par de nouvelles formes et de meilleures connexions à Montigny-lès-Cormeilles Il s?agit sur ce territoire de remplacer le tissu commercial disparate et sans qualité architecturale. A partir de l?étude morphologie urbaine en cours (intégrée à l?AMO), le projet aura pour objectif une formalisation d?un projet plus unitaire sur le plan architectural, paysager et urbain à partir de l?intégration de lignes forces dégagées, des espaces verts et des espaces publics peu qualitatifs, des gabarits et de l?épannelage disparates? L?inscription du projet dans la démarche EcoQuartiers permettra d?utiliser le référentiel afin de mettre en lien et de croiser ces objectifs avec les autres enjeux de la ville durable. Une requalification urbaine pour plus de lisibilité en intégrant les lisières paysagères à St-Quentin-en-Yvelines Le projet vise à assurer une requalification urbaine à l'échelle du périmètre opérationnel et une valorisation paysagère des franges et des lisières du secteur. D?un point de vue urbain, le projet propose de conférer davantage d'urbanité par la requalification des espaces publics et par une programmation mixte. Enfin il s?agit d?améliorer l'accessibilité et la lisibilité du secteur aujourd?hui assez anarchique. Sur la démarche, il est important de noter la co-construction du projet avec les usagers : le diagnostic a été partagé avec les élus, avec une ambition d?une démarche de renouvellement urbain durable. Un objectif de s?appuyer sur les qualités environnementales du site pour transformer le lieu à Saint Pierre de la Réunion Le secteur de projet se situe à un emplacement stratégique à proximité immédiate du littoral et borde un des quartiers les plus denses de la ville. Les objectifs de l?opération sont de ce fait ambitieux en termes de mixité urbaine, de mobilité durable, de protection de l?environnement, de réduction de la consommation d?énergie et de production d?énergie renouvelable. L?Eco-PLU impose un certain nombre de prescriptions en termes de qualité des constructions et des aménagements qui devront également être respectés. Ce projet constitue une opportunité de créer une entrée de ville de qualité pour Saint-Pierre, une transition entre l?urbain et un espace de nature accueillant le public. De même que pour Montigny, l?inscription dans la démarche EcoQuartiers est prévue, s?appuyant sur le retour d?expérience d?aménagements durables déjà réalisés. Une nouvelle identité et un nouveau paysage d?entrée de ville à Thiers Le projet s?efforce de séquencer le boulevard urbain pour pacifier les circulations et offrir un nouveau paysage d?entrée de ville : il constitue le « fil rouge » du secteur. L?amélioration du maillage du secteur par la création de « voies des villages » et « voies de la ville basse » est également programmée. En matière d?environnement, la trame verte et bleue (« fil vert ») sont prises en compte afin de développer les continuités piétonnes et cyclables et en de créer des micro-coulées vertes. Comment articuler différentes échelles et polarités pour construire un projet territorial ? Préambule Comment articuler différentes échelles et polarités pour construire un projet territorial ? REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 111 9 S?appuyer sur les formes urbaines et le paysage pour construire le projet et apporter des réponses aux déséquilibres en place Les critères de l?AAP et les objectifs affichés par les projets des lauréats, montrent bien à quel point ces enjeux d?insertion paysagère et architecturale sont primordiaux afin d?élaborer un projet durable qui s?inscrive dans les enjeux d?un aménagement raisonné du territoire. Ce critère a été spécifiquement examiné dans les dossiers de candidature et par le jury, permettant d?apporter un éclairage particulier dans les analyses remises aux lauréats. Par la suite, si cet aspect n?a pas fait l?objet de points spécifiques de discussions aux cours des premiers GT organisés, ces enjeux ont constamment été abordés en filigrane et les experts mobilisés (notamment les architectes conseil de l?État ou les Paysagistes conseil de l?État) au cours des rencontres ont pu apporter certains focus ou certains conseils. La première table ronde du dernier GT de clôture du 16 octobre a permis d?apporter un certain regard sur le sujet et de prendre un peu de hauteur avec les témoignages de grands noms du paysage et de l?urbanisme, croisés avec le retour d?expérience d?un des lauréats dont le projet ambitionne plus particulièrement d?apporter des solutions à ces enjeux. Les questions abordées étaient les suivantes : - Comment le paysage peut-il engager ou enrichir la programmation ? - En quoi le travail sur l?insertion urbaine peut-il fédérer les différentes parties prenantes autour du projet ? - Comment le paysage et la qualité urbaine peuvent-ils devenir vecteurs de valeur et d?attractivité ? - Comment financer le vide, pour mettre en oeuvre des projets de renaturation ? Les réflexions ont permis d?apporter quelques éclairages sur : - La périphérie, transformer ce lieu déprécié mais avec du potentiel Les périphéries correspondent à un « mot chargé négativement » avec des « éléments à réparer » mais également des « éléments positifs tels que le paysage ». Il s?agit des lieux du quotidien mais où il n?existe pas de pratiques urbaines possibles (notamment sur les espaces publics). Ce sont en effet des lieux qui n?ont pas été conçus par des professionnels de l?urbanisme ou du paysage. Aujourd?hui se pose la question des acteurs qui peuvent agir sur ces aspects. Comment articuler différentes échelles et polarités pour construire un projet territorial ? Préambule 112 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 10 Les opérateurs commerciaux, qui ont la maîtrise d?ouvrage des sites, n?ont pas cette culture et envisagent uniquement le critère du développement. Le paysage et la qualité architecturale ont malheureusement souvent moins d?importance que l?effet vitrine et la visibilité, d?où un changement de culture à opérer. Or, il y a sur ces territoires de périphéries un véritable enjeu d?équilibre social, environnemental et économique avec une diversité d?actions à intégrer aux projets souvent portés par le privé : planter des arbres, tenir compte des usages diversifiés, introduire la question du climat, utiliser des parkings pour les fêtes et les évènements de la commune, améliorer la qualité des espaces publics et du bâti, relier ces lieux à l?existant pour tous les modes? - Le paysage en périphérie : à quel moment on l?intègre au projet ? Du fait d?avoir longtemps considéré qu?en périphérie qu?il n?y avait que des paysages ordinaires qu?on pouvait détruire, nombre d?entre eux n?ont pas été préservés ou abîmés. Les paysages en périphérie ont été souvent détruits ou n?ont pas été préservés en raison de leur caractère jugé ordinaire. Or « il n?y a pas de paysage qu?on puisse consommer impunément : - le territoire est le bien commun de la Nation (code de l?urbanisme) - : aussi la responsabilité de préserver le paysage est bien du ressort des élus. Il s?agit ensuite de convaincre les opérateurs économiques de s?intéresser aussi à cette question. L?accent peut être mis notamment sur l?importance à accorder au cadre de vie. Un bon opérateur économique devrait s?intéresser à cette notion pour développer un projet privilégiant la notion d? « expérience » (expérience d?achat)... qui peut s?appuyer sur les qualités du lieu. - Le rôle et la responsabilité des acteurs privés pour un projet commun La difficulté du dialogue entre privé de et public de longue date dans ces secteurs rend la co-construction nécessaire et implique d?instaurer un rapport de confiance. Elle constitue un point de départ pour mener une réflexion globale en termes d?aménagement. L?amélioration des espaces publics est notamment à construire avec les acteurs privés. Il s?agit de les accompagner sur les questions de mutabilité de ces espaces (utilisation de différentes méthodes comme le diagnostic en marchant) afin qu?ils puissent avoir une compréhension plus fine des dysfonctionnements de ces lieux. Par exemple, à St Pierre de la Réunion, un dialogue est engagé les acteurs privés sur l?espace de stationnement du supermarché qui pourrait être transformé en espace de vie et ainsi s?ouvrir sur l?océan et accueillir d?autres activités économiques pour une mixité des fonctions et des usages. Le sujet des mobilités est inscrit dans cette logique en articulation avec l?environnement. Comment articuler différentes échelles et polarités pour construire un projet territorial ? Préambule REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 113 11 Ces réflexions nécessitent de sortir des échelles propres à chaque opérateur public ou privé afin de dépasser les intérêts de chacun et construire un projet commun, respectueux de l?environnement et utile à tous. L?objectif est de revenir aux fondamentaux (géographie, histoire, biodiversité?) afin de s?accorder sur ce qu?on veut pour demain. Ces réflexions montrent combien les sujets du paysage et de l?architecture sont centraux et permettent de questionner les intentions politiques des collectivités pour transformer leurs territoires plus durablement. Il s?agit avant tout de savoir comment on produit un projet global ensemble. La fabrication d?un plan guide ou d?un document commun sur lequel les intentions urbaines sont posées est une étape essentielle, afin de fabriquer le projet. L?association de maîtres d?oeuvres compétents et la mobilisation d?experts, tels que des PCE (Paysagistes Conseil de l?État et ACE (Architectes Conseil de l?Etat), mais aussi les CAUE (Conseil Architecture, Urbanisme et de l?Environnement), le Cerema, les Agences d?urbanisme? permet d?aller dans ce sens. Enfin, si les intentions du projet en terme architectural et paysager, fonction du contexte et de la programmation sont un axe essentiel, elles s?inscrivent plus largement en sein des enjeux de résilience, de sobriété, d?économie du sol qui sont fondamentaux. Au-delà de repenser les périphéries commerciales, il s?agit donc pour ces projets de requalifier l?existant, de ne pas s?étendre, de désimperméabiliser pour retrouver de véritables respirations dans ces entrées de villes en connexion avec leur centre et en articulation et non en opposition avec leur environnement. Comment articuler différentes échelles et polarités pour construire un projet territorial ? Préambule 114 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES Envie de devenir acteur du réseau Commerce, ville & territoire et de contribuer au travail de capitalisation autour de « Repenser la périphérie commerciale » ? Ecrivez-nous à commerce-ville-territoire@developpement-durable.gouv.fr Plus d?informations sur : http://www.cohesion-territoires.gouv.fr/reseau-commerce-ville-et- territoire Envie de devenir acteur du réseau Commerce, ville & territoire et de contribuer au travail de capitalisation autour de « Repenser la périphérie commerciale » ? Ecrivez-nous à commerce-ville-territoire@developpement-durable.gouv.fr Plus d?informations sur : http://www.cohesion-territoires.gouv.fr/reseau-commerce-ville-et- territoire REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 115 PRÉSENTATION DÉTAILLÉE DES PORTEURS ET DES SIX PROJETS LAURÉATS Limoges Métropole 116 Métropole Aix Marseille Provence 140 Ville de Montigny-lès-Cormeilles 156 Ville de Saint Pierre 194 Saint-Quentin-en-Yvelines 215 Agglomération de Thiers Dore et Montagne 258 116 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES « Repenser la périphérie commerciale » a mis en évidence l?importance, pour la réussite des projets, d?un duo politique et technique solide, impliqué et complé- mentaire. Les projets, ce sont aussi des femmes et des hommes. C?est pourquoi ce focus sur les lauréats présente avant tout les acteurs qui se sont mobilisés porter les projets de mutation de périphérie commerciale. Limoges Métropole Présentation de l?équipe Gaston CHASSAIN, Vice-Président Limoges Métropole, en charge du Développement Economique et Maire de la commune de Feytiat « Je suis Vice-Président à Limoges Métropole et maire de Feytiat et donc concerné par le périmètre géographique de cette action. Le départ d?une grande surface de matériaux a laissé un bâtiment vide relativement grand qui n?est pas une friche et pour l?instant j?ai convaincu les propriétaires d?attendre les résultats de notre étude avant d?accepter les projets qu?ils m?ont soumis afin d?étudier la cohérence avec notre réflexion. Il est bien évident que ce bâtiment est au bord d?une route très fréquentée et si son occupation commerciale peut être un objectif, le projet devra tenir compte de l?action coeur de ville en acceptant une enseigne qui existe déjà dans la zone mais qui souhaite se relocaliser. L?idée est de ne pas augmenter les mètres carrés occupés par des projets qui pourraient se situer en coeur de ville. Des propositions de commerces autour du bâtiment, du loisir, de la voiture notamment pourraient compléter utilement notre territoire. » Vincent LEONIE, Vice-Président Limoges Métropole, en charge de l?Aménagement de l?Espace et Maire-Adjoint de la commune de Limoges « Le projet de réaménagement du secteur de l?entrée sud de la ville de Limoges a été l?occasion d?une action quadripartite inédite. En effet, ce projet a été l?occasion d?une coconstruction entre Limoges Métropole, la ville de Limoges et la commune de Feytiat ce trinôme étant soutenu par l?Etat au travers de l?action «Repenser la périphérie commerciale». En ma qualité d?adjoint à l?urbanisme de la ville de Limoges, mais aussi de Vice-président de Limoges Métropole chargé de l?aménagement de l?espace, j?ai pu avec mon collègue Maire de Feytiat et chargé du Développement Économique mettre en place une synergie avec les acteurs du terrain (CCI, EPF, entreprises présentes sur le site...) pour définir ensemble un projet de renouvellement profond de cette friche économique. A défaut de la définition exacte d?implantations, c?est surtout les axes structurants de développement de la zone qui ont pu être définis afin à terme de lancer des opérations foncières d?envergure cohérentes. » REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 117 Jacques CHAPUT, Directeur du Développement Territorial et de l?Aménagement de l?Espace « Le portage administratif et technique (service référent) est confié à la Direction du Développement Territorial et de l?Aménagement de l?Espace, sous la responsabilité de M. CHAPUT, en collaboration avec l?EPF » Sa participation et son rôle dans le projet : ? Emergence du projet et validation des principes : participation aux réunions d?élus ? commission d?urbanisme- délibération pour Conseil Communautaire ? Balisage règlementaire et juridique : travail avec SIEPAL sur SCoT, avec communes sur PLU et DPU, relations avec EPF, suivi convention opérationnelle ? Appel à Projet « Repenser périphérie commerciale » : établissement DIAG- Montage dossier candidature ? gestion convention avec l?Etat ? délibération conseil Communautaire. ? Approfondissement du projet dans le cadre d?un marché AMO : montage Appel d?Offres ? Analyse offres-Etablissement marché ? Encadrement AMO ? Gestion marché-Interfaces élus-AMO-services techniques Communauté Urbaine et communaux ? relations EPF ? relations partenaires publics et privés ? Membre atelier travail ? COTECH- COPIL. La reconnaissance du niveau national confère de la légitimité au projet et simplifie d?autant l?affichage politique auprès des partenaires extérieurs. Limoges Métropole, témoignage recueilli lors du séminaire de restitution du 16 octobre 2019. 118 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 1 Limoges Métropole Site de l?entrée sud de Limoges ? rue de Toulouse Commune de Feytiat Ville de Limoges Localisation du périmètre de projet Fiche projet / Synthèse du travail de l?AMO REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 119 2 Limoges Métropole ? entrée sud Photographies du site de projet Sources : Limoges Métropole UN SECTEUR À FORTE PRÉDOMINANCE AUTOMOBILE, LAISSANT PEU DE PLACE AU PIÉTON - MAI 2017 DES BORDS DE ROUTE DÉLAISSÉS ET PEU AMÉNAGÉS, Y COMPRIS POUR LES VÉLOS - MAI 2017 L?ENTRÉE SUD DE LIMOGES, UNE ZONE COMMERCIALE BANALISÉE - MAI 2017 120 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 121 4 Zone d?activités Poursuivre la continuité de la zone d?activités de la Ribière jusqu?à la porte de Feytiat Eléments de repère sur le terrain au 1er juin 2010 Echangeur Voie ferrée Limoges Métropole ? entrée sud 1er schéma d?intentions de projet Source : dossier de candidature de Limoges Métropole 122 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES ? Le projet s?appuie sur un dialogue public - privé associant la CCI, l?APALS (association des entreprises du parc d?activités sud), l?association des Portes de Feytiat (association des entreprises) propriétaires fonciers, les grands employeurs du secteur (entreprise Legrand notamment) ainsi que le conseil de développement avec le collège des entreprises et la Clinique Chénieux, située à proximité immédiate du site de projet. Ce dialogue (via atelier de travail programmé) reste à consolider pour assurer la mise en oeuvre du projet. ? La maîtrise foncière du site, morcelé, constitue un enjeu fort pour la réalisation du projet. Une convention opérationnelle a été signée avec l?EPF. ? La collectivité a mis en place un périmètre d?attente pour un projet d?aménagement global (PAPAG) intégré au PLU et permettant de bloquer les mutations foncières sur le site de projet. Elle est toutefois confrontée à la pression des opérateurs. Insertion du projet Gouvernance du projet Faisabilité du projet Programmation et usages mixtes Stratégie de territoire ? Le site du projet est localisé dans un des espaces métropolitains dont la requalification s?inscrit en complémentarité avec la redynamisation du centre-ville. ? Cet objectif est intégré aux dispositions réglementaires des SCOT et des deux PLU, en cours de révision et bientôt arrêtés. ? La collectivité élabore un Schéma directeur d?aménagement commercial, afin de définir une vision politique partagée. Elle ne dispose pas de DAAC ou ni SDUC. ? Le périmètre de projet dispose d?un vocabulaire très autoroutier, marqué par une sur- représentation de la voiture. L?ambition du projet est de profiter des réflexions autour du PDU de Limoges pour réintégrer le périmètre aux systèmes de transport urbains. ? Le projet vise également à mieux intégrer la rivière de la Valoine dans le projet, notamment en la rendant visible, et de jouer avec la topographie des coteaux environnants pour disposer de points de vue sur les alentours. ? L?objectif est également de rénover et d?harmoniser le bâti, afin de donner davantage d?uniformité à ce secteur. Limoges Métropole ? entrée sud Présentation synthétique des intentions de projet ? Le projet vise à développer une mixité fonctionnelle sur le secteur. Le potentiel résidentiel du site est notamment à étudier en lien avec le marché local et le PLH. ? L?harmonisation et l?affinement de l?offre commerciale en sont également des objectifs clefs. ? L?accessibilité du site devrait être améliorée par des circulations douces et une desserte en transports en commun. 5 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 123 6 Limoges Métropole ? entrée sud Présentation de l?AMO retenue ? L?AMO recrutée avec le soutien financier de l?Etat pour accompagner Limoges Métropole dans son projet est un groupement constitué de : ? TED (Territoires économiques durables), société de conseil en urbanisme, mandataire du groupement, ? Adequation (programme et marchés immobiliers, animation), IngeETRAV (paramètres environnementaux et techniques), ETC (Ecomobilités, Territoires et Connexions) sur les aspects de mobilités, d?évaluation de l?espace public et des espaces circulés, et SAVILLE pour l?approche opérationnelle, tous co-traitants. ? Sa mission consistera à la définition d?un schéma directeur de restructuration de la zone commerciale située à l?entrée sud de Limoges pour une durée de 10 mois. ? 3 points principaux ont été réalisés dans le cadre de cette mission : ? Réinterroger le diagnostic existant et le compléter au besoin sur la dimension foncière, les enjeux logistiques, la connaissance des acteurs locaux et leur stratégie, et identifier les enjeux. Proposer des orientations pour favoriser une mixité d?usages et de fonctions, valorisant les opportunités et limitant les faiblesses du secteur, en cohérence avec les documents cadres. ? Etablir un préprogramme et trois scénarii qui répondent aux orientations stratégiques validées par la collectivité, à la fois sur le périmètre commercial maintenu et sur le foncier en mutation, accompagnés par une analyse multicritère. ? Développer le scénario préférentiel retenu en programme spatialisé global, un schéma directeur permettant de guider les investissements et de se traduire en OAP. Proposer des montages opérationnels et juridiques adaptés et cibler les partenariats potentiels 124 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 7 Limoges Métropole ? entrée sud 1 an d?accompagnement AU DÉPART : L?AVIS DU JURY DE REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE Le projet de restructuration commerciale et urbaine de l?entrée sud de Limoges est un projet stratégique qui bénéficie d?éléments de diagnostics clairs et d?une forte implication politique ; le projet constitue une véritable opportunité de restructurer l?entrée de ville et de l?inscrire dans la politique d?ensemble de la métropole. UN AN PLUS TARD : LE POINT DE VUE DE L?ETAT SUR LE PROJET ET SES ENSEIGNEMENTS « L?accompagnement national a permis la rencontre avec d?autres porteurs de projet des problématiques à la fois diverses et comparables. Les témoignages d?experts sont autant d?ouvertures et d?occasions de considérer l?expérience des autres acteurs. Les groupes de travail, en particulier, ont permis de prendre de la hauteur par rapport au projet.. » LE POINT DE VUE DU CEREMA, QUI A ÉGALEMENT ACCOMPAGNÉ LES PROJETS « Le projet concerne la mutation d?un secteur à dominante commerciale en forte perte d?attractivité, en périphérie de Limoges. La communauté d?agglomération et les communes concernées ont initié une démarche de mutation qui doit composer avec des acteurs différents (clinique, commerces, etc.) et avec un périmètre large. La révision des documents d?urbanisme et le PAPAG permettront d?élaborer des orientations de programmation mixte adaptées aux mutations traversées par ce secteur et tirant profit des pistes proposées par l?AMO retenue au cours de l?été 2019. » L?ECLAIRAGE PARTICULIEREMENT ATTENDU Comment recréer du lien et de l?attractivité dans un secteur périphérique, d?entrée de ville, marqué par une déprise commerciale et un vocabulaire routier ? LA PAROLE À LA COLLECTIVITÉ ACCOMPAGNÉE : QUEL BILAN FAITES-VOUS DU DISPOSITIF ? « L?appel à projets a permis d?attirer l?attention sur un secteur en forte difficulté, qui est pourtant un secteur stratégique puisque d?entrée ville. Le dispositif est un outil qui vient s?ajouter aux autres outils dont bénéficient la métropole (territoire d?industrie, Action Coeur de Ville) ; l?enjeu est bien de les additionner pour en tirer une stratégie de l?aménagement qui soit cohérente à l?échelle de la métropole. L?expertise récoltée lors de ces séminaires est une ressource précieuse qui donne corps à la dimension partenariale de la démarche. La reconnaissance du niveau national confère de la légitimité au projet et simplifie d?autant l?affichage politique auprès des partenaires extérieurs. » REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 125 Pô le a m én ag em en t e t d év el op pe m en t s oc ia l, di re ct io n du d év el op pe m en t te rr ito ria l e t a m én ag em en t d e l?e sp ac e la z on e co m m er ci al e sit ué e à P r é s e n t a t i o n d e s s c é n a r i o s C o m i t é d e p i l o t a g e d u 1 3 D é c e m b r e 2 0 1 9 D o c u m e n t p r é p a r a t o i r e in ge E T R A V M iss io n d' as sis ta nc e à m aî tr ise d 'o uv ra ge (A M O ) p ou r l a dé fin iti on d ?u n sc hé m a di re ct eu r d e re st ru ct ur at io n de l?e nt ré e Su d de L IM O G ES 126 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 127 M iss io n d' as sis ta nc e à m aî tr ise d 'o uv ra ge (A M O ) p ou r l a dé fin iti on d ?u n sc hé m a di re ct eu r d e re st ru ct ur at io n de la zo ne co m m er ci al e sit ué e à l?e nt ré e Su d de LI M O GE S Li m og es M ét ro po le Le s a pp or ts d u di ag no st ic Sc én ar io s ? Co m ité d e pi lo ta ge n °2 ? 1 3 dé ce m br e 20 19 ? Éq ui pe : t? e? d ? Ad éq ua tio n ? ET C m ob ili té s ? In ge ?E tr av ? S av ill e 3 U ne zo ne q ui b én éf ic ie d ?a to ut s c er ta in s Fa ub ou rg s Pô le S ai nt ?L az ar e Zo ne d e M ag ré Ro m an et Cl in iq ue C hé ni eu x Go lf Va lo in e ? U n ac cè s a u ré se au ro ut ie r s tr uc tu ra nt d e l?a ire u rb ai ne ? U ne si tu at io n « ur ba in e » qu i i nd ui t u n po sit io nn em en t di ffé re nt d es a ut re s Z A de la M ét ro po le ? De s e xt er na lit és v al or isa nt es , m êm e si pa s t ou jo ur s ac ce ss ib le s d ep ui s l a zo ne ? De s q ua lit és sp at ia le s e t p ay sa gè re s q ui s? im po se nt , m êm e s i pa s t ou jo ur s m ise s e n va le ur ? U ne zo ne b ie n éq ui pé e et fo nc tio nn el le p ou r d iv er se s ac tiv ité s ? U ne zo ne o ù le s u sa ge rs so nt sa tis fa its Co te au x 128 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES M iss io n d' as sis ta nc e à m aî tr ise d 'o uv ra ge (A M O ) p ou r l a dé fin iti on d ?u n sc hé m a di re ct eu r d e re st ru ct ur at io n de la zo ne co m m er ci al e sit ué e à l?e nt ré e Su d de LI M O GE S Li m og es M ét ro po le Le s a pp or ts d u di ag no st ic Sc én ar io s ? Co m ité d e pi lo ta ge n °2 ? 1 3 dé ce m br e 20 19 ? Éq ui pe : t? e? d ? Ad éq ua tio n ? ET C m ob ili té s ? In ge ?E tr av ? S av ill e 4 M ai s u ne zo ne q ui c om po rt e ég al em en t d es ha nd ic ap s ? U ne ru e de T ou lo us e qu i c om po rt e de s s éq ue nc es p ay sa gè re s pa s t ou jo ur s q ua lit at iv es ? U ne a m bi an ce e t u n fo nc tio nn em en t e nc or e tr ès « ro ut ie r » , al or s q ue le s f lu x ne le ju st ifi en t p lu s ? U n m ai lla ge p ié to nn ie r p eu d év el op pé (t ai lle d es e m pr ise s, re lie f, am én ag em en ts d isc on tin us ? ) ? U ne p re ss io n su r l es e sp ac es n at ur el s ? De v as te s e sp ac es im pe rm éa bi lis és , p ar ki ng s, vo iri e ? La V al oi ne p eu v isi bl e et so us p re ss io n ur ba in e ? U n co nt ex te é co no m iq ue q ui a a pp or té d e la v ol at ili té su r l e se ct eu r : D ?im po rt an te s f ric he s ? U ne te nd an ce à la d év al or isa tio n, D es a m én ag em en ts q ui se dé gr ad en t, U n bâ ti qu i p eu t s e dé gr ad er e nc or e s?i l n ?e st p as o cc up é REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 129 Sc én ar io s ? Co m ité d e pi lo ta ge n °2 ? 1 3 dé ce m br e 20 19 ? Éq ui pe : t? e? d ? Ad éq ua tio n ? ET C m ob ili té s ? In ge ?E tr av ? S av ill e 5 M iss io n d' as sis ta nc e à m aî tr ise d 'o uv ra ge (A M O ) p ou r l a dé fin iti on d ?u n sc hé m a di re ct eu r d e re st ru ct ur at io n de la zo ne co m m er ci al e sit ué e à l?e nt ré e Su d de LI M O GE S Li m og es M ét ro po le Le c on te xt e de m ut at io n M ar ch é de l? im m ob ili er ? U n m ar ch é de l? im m ob ili er p eu dy na m iq ue , ? M ai s d es se ct eu rs p lu s p or te ur s q ue d? au tr es : Le c om m er ce , l es lo ca ux d ?a ct iv ité e t l?i m m ob ili er d e lo isi rs so nt le s s eg m en ts q ui pr és en te nt le n iv ea u d? in té rê t l e pl us im po rt an t su r l e pé rim èt re ? U ne m ix ité n éc es sa ire e t s ou ha ité e ? M ai s u ne m as se c rit iq ue à a tt ei nd re po ur l? éq ui lib re e t l a lis ib ili té d u pr oj et 130 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES Sc én ar io s ? Co m ité d e pi lo ta ge n °2 ? 1 3 dé ce m br e 20 19 ? Éq ui pe : t? e? d ? Ad éq ua tio n ? ET C m ob ili té s ? In ge ?E tr av ? S av ill e 6 M iss io n d' as sis ta nc e à m aî tr ise d 'o uv ra ge (A M O ) p ou r l a dé fin iti on d ?u n sc hé m a di re ct eu r d e re st ru ct ur at io n de la zo ne co m m er ci al e sit ué e à l?e nt ré e Su d de LI M O GE S Li m og es M ét ro po le Le c on te xt e de m ut at io n Le s m ar ge s d e m an oe uv re su r l e si te La ru e de T ou lo us e Fo nc ie r p riv é : U n po te nt ie l d e 18 h a ? U ne ru e de T ou lo us e qu i n ?e st pl us u ne e nt ré e de v ill e ? Q ui p ré se nt e un fo rt po te nt ie l de ré in ve st iss em en t ( us ag es , pa ys ag e, im ag e) Bo ul ev ar d Je an Ja ur ès à B ou lo gn e? Bi lla nc ou rt : 1 7m ? 2x 1 vo ie ? 1 5 00 0 vé h/ j Ro ut e de T ou lo us e à Li m og es 25 m ? 2x 2 vo ie s ? 1 0 00 0 vé h/ j ? 12 h a d? es pa ce s s an s a ct iv ité s au jo ur d? hu i ? 6, 5 ha d ?e sp ac es q ui ap pe lle nt u ne re co nf ig ur at io n (im ag e, o pt im isa tio n de l? es pa ce ) Av en ue D el at tr e de Ta ss ig ny 15 0 00 v éh ic ul es /j ou r Ru e de F ey tia t 13 0 00 vé hi cu le s/ jo ur Ru e de T ou lo us e ? d e 10 0 00 vé hi cu le s/ jo ur Bo ul ev ar d de la V al oi ne 21 0 00 v éh ic ul es /j ou r D7 04 17 0 00 vé hi cu le s/ jo ur To ta l 18 2 79 4 m ² Su rf ac e po te nt ie l d e re co nf ig ur at io n 64 1 82 m ² Su rf ac e fo nc ie r sa ns a ct iv ité s 10 9 10 2 m ² Su rf ac e te rr ai n nu 9 51 0 m ² REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 131 Sc én ar io s ? Co m ité d e pi lo ta ge n °2 ? 1 3 dé ce m br e 20 19 ? Éq ui pe : t? e? d ? Ad éq ua tio n ? ET C m ob ili té s ? In ge ?E tr av ? S av ill e 7 M iss io n d' as sis ta nc e à m aî tr ise d 'o uv ra ge (A M O ) p ou r l a dé fin iti on d ?u n sc hé m a di re ct eu r d e re st ru ct ur at io n de la zo ne co m m er ci al e sit ué e à l?e nt ré e Su d de LI M O GE S Li m og es M ét ro po le Le c on te xt e de m ut at io n Le p ro je t « c oe ur d e vi lle » De s p ro je ts e t d es m ut ab ili té s p ro ch es q ui a ur on t d es ef fe ts su r l e pr oj et Le S CO T 20 30 Le s r iv es d e Vi en ne La v al lé e de l? Au ze tt e Et ud e fo nc iè re E PF Le s e sp ac es m ut ab le s d u Po nt ei x 11 ha + 2, 3 ha E RD F La v al lé e de la V al oi ne , l e ha m ea u du C ha ze au e t l a fo nt ai ne S ai nt ? M ar tia l, pr ot ég és p ar l? AV AP à Fe yt ia t 132 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES Sc én ar io s ? Co m ité d e pi lo ta ge n °2 ? 1 3 dé ce m br e 20 19 ? Éq ui pe : t? e? d ? Ad éq ua tio n ? ET C m ob ili té s ? In ge ?E tr av ? S av ill e 8 M iss io n d' as sis ta nc e à m aî tr ise d 'o uv ra ge (A M O ) p ou r l a dé fin iti on d ?u n sc hé m a di re ct eu r d e re st ru ct ur at io n de la zo ne co m m er ci al e sit ué e à l?e nt ré e Su d de LI M O GE S Li m og es M ét ro po le Ca dr ag e pr og ra m m at iq ue L es t ro is g ra nd es o ri en ta ti on s po ur l e de ve ni r du s ec te ur q ui o nt é té « t es té es » « U ne zo ne d ?a ct iv ité a tt ra ct iv e po ur re nf or ce r l e sy st èm e éc on om iq ue d e la M ét ro po le e t d iv er si fie r l ?e m pl oi » Pr in ci pe : L e pr oj et m et à p ro fit le s q ua lit és sp éc ifi qu es d u se ct eu r p ou r r ed év el op pe r d es a ct iv ité s pr od uc tiv es e t l og ist iq ue s e n zo ne u rb ai ne Po in ts fa ib le s: L e fo nc ie r s e tr ou ve m oi ns v al or isé q ue p ou r d es p ro gr am m es , u n re no uv el le m en t d es fr ic he s pl us o u pl us c ou te ux p ou r l a co lle ct iv ité , d iff ic ul té s à re va lo ris er g lo ba le m en t l e se ct eu r, co nc ur re nc e de s zo ne s e n ex te ns io n O rie nt at io ns re te nu es : Re ch er ch e de p ro gr am m e éc on om iq ue s à v al eu r a jo ut ée , m ai nt en ir le p ro gr am m e ar tis an al ré po nd an t à u ne d em an de , i de nt ifi er le s s ec te ur s o ù l?a ct iv ité p eu t o u do it êt re p ré se rv ée o u re no uv el ée « U n éq ui pe m en t m ét ro po lit ai n ar tic ul an t n at ur e, lo is ir, e t to ur is m e » Pr in ci pe : L e pr oj et p re nd a ct e du d éc lin d es se ct eu rs é co no m iq ue s « tr ad iti on ne ls » de la zo ne e t c ha ng e ra di ca le m en t l ?im ag e et la v oc at io n du se ct eu r. Il pr op os e d? am pl ifi er la v oc at io n de L oi sir d an s l e pr ol on ge m en t d u Go lf po ur c ré er u ne p ol ar ité à l? éc he lle d e l?a gg lo m ér at io n. Il p ro fit e de la si tu at io n du sit e po ur a pp or te r u ne im ag e fo rt e de n at ur e en v ill e. Po in ts fa ib le s: L ?a gg lo m ér at io n es t d éj à tr ès é qu ip ée e t a p ro cé dé à b ea uc ou p d? in ve st iss em en ts e n la m at iè re ré ce m m en t. Le s b es oi ns id en tif ié s n e se m bl en t p as su ffi sa nt s r en ou ve le r l e sit e. C e sc én ar io re qu ie rt u ne in te rv en tio n fo rt e de la co lle ct iv ité e t e st c er ta in em en t t rè s c ou te ux . O rie nt at io ns re te nu es : Va lo ris at io n du si te p ar le v ég ét al e n s? ap pu ya nt su r l?e xi st an t, un é qu ip em en t s po rt if ac ce ss ib le a ux u sa ge rs d e la zo ne , d es ré se rv es po ur u n éq ui pe m en t d ?é ch el le m ét ro po lit ai ne ? « U ne zo ne c om m er ci al e qu i r en d de s s er vi ce s a u ce nt re » Pr in ci pe : D? un c ot é la zo ne p re nd a ct e de so n ca ra ct èr e co m m er ci al e t c he rc he à le c on so lid er p ou r n e pa s d ev en ir la fr ic he d e de m ai n, D ?u n au tr e co té , l a zo ne pr of ite d e sa si tu at io n ur ba in e po ur d év el op pe r d es a ct iv ité s s up po rt s a ux co m m er ce s e t é qu ip em en ts d u ce nt re ?v ill e Po in ts fa ib le s : D iff ic ul té à m ai tr ise r l e ty pe d e co m m er ce e t d on c ris qu e de co nc ur re nc e av ec le c en tr e? vi lle , l e re no uv ea u co m m er ci al d e la zo ne p eu t gé né re r d ?a ut re s f ric he s a ill eu rs , r éd uc tio n de la p la ce d es a ct iv ité s p ro du ct iv es en v ill e O rie nt at io ns re te nu es : N e pa s é ca rt er la v oc at io n co m m er ci al e po ur re m et tr e le si te d an s u n cy cl e de v al or isa tio n (fo nc iè re ), m ai s a ffi ne r c e qu e se ra it un pr og ra m m e no n co nc ur re nt ie l p ou r l e ce nt re ?v ill e et v ér ifi er l? op po rt un ité d e dé ve lo pp er d es se rv ic es p ou r l es c om m er ce s d u ce nt re REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 133 Sc én ar io s ? Co m ité d e pi lo ta ge n °2 ? 1 3 dé ce m br e 20 19 ? Éq ui pe : t? e? d ? Ad éq ua tio n ? ET C m ob ili té s ? In ge ?E tr av ? S av ill e 9 M iss io n d' as sis ta nc e à m aî tr ise d 'o uv ra ge (A M O ) p ou r l a dé fin iti on d ?u n sc hé m a di re ct eu r d e re st ru ct ur at io n de la zo ne co m m er ci al e sit ué e à l?e nt ré e Su d de LI M O GE S Li m og es M ét ro po le Ca dr ag e pr og ra m m at iq ue Ac tiv ité s a rt is an al es e t a ct iv ité s p ro du ct iv es ? Re te ni r l es a ct iv ité s p ro du ct iv es e n zo ne u rb ai ne (r en fo rc em en t éc os ys tè m e) ? U ne o ffr e po ur le s a ct iv ité s q ui n e pe uv en t r es te r d an s l e ce nt re m ai s so uh ai te nt p ro fit er d es a to ut s d ?u ne zo ne u rb ai ne ? Fa ire le li en a ve c l es a ct iv ité s B TP p ré se nt es su r l e si te e t p ou rq uo i p as le s co m m er ce s d ?é qu ip em en t d e la m ai so n. ? U ne th ém at iq ue ré no va tio n et é co co ns tr uc tio n, ci bl e pr of es si on ne ls e t/ ou pa rt ic ul ie rs ? Pr og ra m m e : ? 1 0. 00 0 m ² d e su rf ac es a rt is an al es m od ul ab le s ( su rf ac es ) ? + 1 5 00 0 m ² b ât i d ?a ct iv ité m ut ab le id en tif ié d an s l a zo ne d e M ag ré ?R om an et Ex em pl e Ec ch ob lo cs F lo ira c ( 33 ) : F in an ciè re D uv al ? Re ve l'A rc hi Su rf ac e de p la nc he r 1 3. 00 0 m ², bl oc s d e 25 0 à 10 00 m ² e t a u? de là m od ul ab le s, Em pr ise fo nc iè re : +/ ? 3 ,5 ha , e nv . 4 0c el lu le s Ac tio ns : ? Id en tif ie r d es e nt re pr ise s p ro du ct iv es re ch er ch an t u ne lo ca lis at io n ur ba in e ? Id en tif ie r l e fo nc ie r m ut ab le su r u ne zo ne é la rg ie (f au bo ur gs e t M ag ré ? Ro m an et ) ? Tr av ai lle r à u n m ise e n vi sib ili té d e ce s d isp on ib ili té s s i c on fir m é ? Tr av ai lle r s ur le ry th m e de li bé ra tio n du fo nc ie r d ?a ct iv ité s e n e xt en sio n ? Ga rd er u ne v ei lle su r l es b es oi ns e n se rv ic es p ou r s ui vr e la d en sif ic at io n de la zo ne e t v ei lle r à c on se rv er so n at tr ac tiv ité D év el op pe m en t d? un e of fr e d? ac tiv ité s m od ul ab le s 134 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES Sc én ar io s ? Co m ité d e pi lo ta ge n °2 ? 1 3 dé ce m br e 20 19 ? Éq ui pe : t? e? d ? Ad éq ua tio n ? ET C m ob ili té s ? In ge ?E tr av ? S av ill e 10 M iss io n d' as sis ta nc e à m aî tr ise d 'o uv ra ge (A M O ) p ou r l a dé fin iti on d ?u n sc hé m a di re ct eu r d e re st ru ct ur at io n de la zo ne co m m er ci al e sit ué e à l?e nt ré e Su d de LI M O GE S Li m og es M ét ro po le Ca dr ag e pr og ra m m at iq ue Pa rc d es M ou lin s à S oi ss on M ar ke t p la ce e n No rm an di e Co m m er ce s/ M ar ke t p la ce ? Tr av ai lle r l a pr og ra m m at io n co m m er ci al e de m an iè re p lu s d yn am iq ue po ur co nf or te r l e ce nt re e t l a pé rip hé rie d an s u n m êm e te m ps ? Co nf or te r l es co m m er ce s d éj à pr és en ts su r l e se ct eu r d u Fo ru m e t p lu s la rg em en t à F ey tia t Pr og ra m m e : ? 10 0 00 m ² d e ce llu le s c om m er ci al es , d es su rf ac es tr op im po rt an te s p ou r l e ce nt re (p lu s d e 20 0, v oi r 5 00 m ² e t a u? de là ) ? U ne M ar ke t p la ce p ou r l ?a ni m at io n co m m er ci al e Li m ou ge au de Es pa ce d e ve nt e vi rt ue l, ac tu al ité d es p ro du its , r en vo ie v er s l es d iff ér en ts sit es p hy siq ue s, lo gi st iq ue e nt re le s s ite s? ? U ne th ém at iq ue M ai so n, ré no va tio n, sa nt é (a da pt at io n) Ac tio ns : ? Tr av ai lle r a ve c la fé dé ra tio n de s c om m er ça nt s p ou r é va lu er le s b es oi ns ? ? U n di ag no st ic sp éc ifi qu e da ns le c ad re d e l?a ct io n coe ur d e vi lle ? ? M aî tr ise fo nc iè re p ou r p ou vo ir ci bl er le ty pe d e co m m er ce s c ho isi s d e m an iè re à te ni r l es o bj ec tif s C oe ur ?d e? Vi lle ? U n dé ve lo pp em en t co m m er ci al m ul ti si te s et m ul ti ac te ur s p ou r u ne é co no m ie e t d es te rr it oi re s pl us ro bu st es REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 135 Sc én ar io s ? Co m ité d e pi lo ta ge n °2 ? 1 3 dé ce m br e 20 19 ? Éq ui pe : t? e? d ? Ad éq ua tio n ? ET C m ob ili té s ? In ge ?E tr av ? S av ill e 11 M iss io n d' as sis ta nc e à m aî tr ise d 'o uv ra ge (A M O ) p ou r l a dé fin iti on d ?u n sc hé m a di re ct eu r d e re st ru ct ur at io n de la zo ne co m m er ci al e sit ué e à l?e nt ré e Su d de LI M O GE S Li m og es M ét ro po le Ca dr ag e pr og ra m m at iq ue Pr og ra m m at io n lo gi st iq ue /s to ck ag e dé po rt é/ se rv ic es ? Fa ire d u se ct eu r d e la ru e de T ou lo us e un e sp ac e au se rv ic e de l?é co no m ie m ét ro po lit ai ne e t d es co m m er ce s d u ce nt re ?v ill e en pa rt ic ul ie r ? Ti re r p ar ti de la si tu at io n de la zo ne à la fo is p ro ch e du c en tr e e t pr oc he d e l?A 20 Pr og ra m m e : ? U n pe tit c en tr e de d ist rib ut io n ur ba in e ? 15 0 00 m ² d ?e sp ac es d e st oc ka ge a ve c qu ai s d e ch ar ge m en t/ dé ch ar ge m en t ( gr os sis te s, tr an sp or te ur s l oc au x, o u au tr es o pé ra te ur s) Ac tio ns : ? Re nc on tr er d es tr an sp or te ur s/ op ér at eu rs d e lo gi st iq ue u rb ai ne , no ta m m en t d er ni er k ilo m èt re , ? Fa ire le li en a ve c la m ar ke t p la ce e t l e pr og ra m m e co m m er ci al ? Fa ire le li en a ve c l e pr og ra m m e ar tis an al e t l e th ém at iq ue B TP /é co ? co ns tr uc tio n Ur by , c ?e st u n di sp os iti f g lo ba l d e lo gi st iq ue u rb ai ne re po sa nt su r l a m ut ua lis at io n et l? op tim isa tio n de s l iv ra iso ns . A p ar tir d e pl us ie ur s s ite s e n vi lle , U rb y pr op os e de s s er vi ce s d e st oc ka ge e t d e liv ra iso n ur ba in e au x tr an sp or te ur s, m es sa ge rs , c om m er ça nt s, ar tis an s, co lle ct iv ité s, en tr ep ris es e t pa rt ic ul ie rs , e n ut ili sa nt d es v éh ic ul es à fa ib le n iv ea u d? ém iss io ns e t d es v él os . CM DU L ill e Bâ tim en t « N ou Ga » , e x At la s, au jo ur d' hu i F or d O xi pi o : d er ni er k m e t s to ck ag e dé po rt é D es o pé ra te ur s po ur fa ir e le li en e nt re le s di ff ér en ts pr og ra m m es e t l es d iff ér en ts s ite s 136 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES Sc én ar io s ? Co m ité d e pi lo ta ge n °2 ? 1 3 dé ce m br e 20 19 ? Éq ui pe : t? e? d ? Ad éq ua tio n ? ET C m ob ili té s ? In ge ?E tr av ? S av ill e 12 M iss io n d' as sis ta nc e à m aî tr ise d 'o uv ra ge (A M O ) p ou r l a dé fin iti on d ?u n sc hé m a di re ct eu r d e re st ru ct ur at io n de la zo ne co m m er ci al e sit ué e à l?e nt ré e Su d de LI M O GE S Li m og es M ét ro po le Ca dr ag e pr og ra m m at iq ue Éq ui pe m en ts sp or ts , l oi si rs , d ét en te ? Va lo ris er la zo ne e n m et ta nt e n va le ur u n po te nt ie l v ég ét al q ui fa it co ns en su s ? O ffr ir de s e sp ac es d e dé te nt es p ou r l es Z A et p lu s l ar ge m en t l es lim ou ge au ds ? M et tr e en sc èn e le s r el ie fs e t t al us p ou r q u? ils c om po se nt u n dé co r un iq ue Gy m na se m ul tis po rt s Pa rc ou rs sa nt é Pr og ra m m e : ? U n gy m na se ? U n pa rc ou rs d e sa nt é pa ys ag er su r l es e sp ac es re co nq ui s d e la ru e de To ul ou se e t/ ou d e se s a bo rd s n on c on st ru ct ib le s ? Po ss ib ili té d ?a cc ue ill ir un é qu ip em en t s po rt if d? en ve rg ur e m ét ro po lit ai ne Ac tio ns : ? Tr av ai lle r l a pe rm éa bi lit é du G ol f e t l ?a cc ès a ux é qu ip em en ts ex ist an ts (p hy siq ue e t a cc ès p ub lic Z A) ? Pr éc ise r l es b es oi ns e t l es o pp or tu ni té s d e pr og ra m m es sp or tif s ? Le c as é ch éa nt , r és er ve r d u fo nc ie r p ou r 1 o u 2 éq ui pe m en ts ? Pr év oi r d es O AP p ou r m aî tr ise r l ?a m bi an ce p ay sa gè re e t l a bi od iv er sit é en ca s d e no n m aî tr ise fo nc iè re p ar la co lle ct iv ité At el ie r n at io na l « Te rr ito ire s é co no m iq ue s» R D 14 , Fr an ço is Le cle rc q, a rc hi te ct e? ur ba ni st e, m an da ta ire de l? éq ui pe ?p ro je t, Fr an ck P oi rie r, pa ys ag ist e, a ge nc e BA SE U ne r ue d e To ul ou se q ui a ss um e so n rô le d an s la tr am e ve rt e lim ou ge au de U ne z on e d? ac tiv ité s qu i p re nd s so in d e se s us ag er s REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 137 M iss io n d' as sis ta nc e à m aî tr ise d 'o uv ra ge (A M O ) p ou r l a dé fin iti on d ?u n sc hé m a di re ct eu r d e re st ru ct ur at io n de la zo ne co m m er ci al e sit ué e à l?e nt ré e Su d de LI M O GE S Li m og es M ét ro po le Es pa ce s pu bl ic s Ca dr ag e pr og ra m m at iq ue Sc én ar io s ? Co m ité d e pi lo ta ge n °2 ? 1 3 dé ce m br e 20 19 ? Éq ui pe : t? e? d ? Ad éq ua tio n ? ET C m ob ili té s ? In ge ?E tr av ? S av ill e 26 Le se ct eu r d e la ru e de T ou lo us e Pa rk in g m ut ua lis é ? Au gm en te r l e m ai lla ge p ié to ns d an s l es tis su s p ou r d es ra ba tt em en ts p lu s e ffi ca ce s ve rs le s p ol ar ité s l oc al es ? Pl ai ne d es sp or ts ? Pô le Sa in t?L az ar e ? Co m m er ce s d e l?a ve nu e du g én ér al V al in ? Ab or ds d e la V al oi ne ? Pr op os er u n es pa ce d e st at io nn em en t m ut ua lis ab le e n coe ur d ?il ot ? O rg an is er le s i m pl an ta tio ns b ât ie s e t l es pe rs pe ct iv es d e la ru e de T ou lo us e ? Am pl ifi er la p ré se nc e du v ég ét al s ur la ru e de T ou lo us e et d an s l es p ar ce lle s ? G ér er le s e au x pl uv ia le s e n am on t d e la Va lo in e 138 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES M iss io n d' as sis ta nc e à m aî tr ise d 'o uv ra ge (A M O ) p ou r l a dé fin iti on d ?u n sc hé m a di re ct eu r d e re st ru ct ur at io n de la zo ne co m m er ci al e sit ué e à l?e nt ré e Su d de LI M O GE S Li m og es M ét ro po le Es pa ce s pu bl ic s Ca dr ag e pr og ra m m at iq ue Sc én ar io s ? Co m ité d e pi lo ta ge n °2 ? 1 3 dé ce m br e 20 19 ? Éq ui pe : t? e? d ? Ad éq ua tio n ? ET C m ob ili té s ? In ge ?E tr av ? S av ill e 27 La ru e de T ou lo us e Co up e ac tu el le Co up e po ss ib le à te rm e Am én ag em en t c om pl et TC SP à p ré vo ir en am on t Re ?v er di ss em en t, m ob ili er lé ge r Ex em pl e de c ou pe a lte rn at iv e à la re qu al ifi ca tio n co m pl èt e 11 m èt re s r éa m én ag és « lé gè re m en t » TC SP p os si bl e à te rm e REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 139 Re pe ns er la p ér ip hé rie c om m er ci al e Re qu al ifi ca tio n En tr ée S ud d e Li m og es CO PI L du 1 3/ 12 /2 01 9 Dé ci si on s p ris es su r l es C ad ra ge s P ro gr am m at iq ue s p ro po sé s p ar l? AM O Ca dr ag e pr og ra m m at iq ue « A ct iv ité s a rt is an al es e t a ct iv ité s p ro du ct iv es » Ac co rd p ou r c on se rv er c et te o rie nt at io n m ai s : ? s? in té gr er d an s u n ca dr e pl us g lo ba l a ve c de s z on es d ?a ct iv ité s p ro ch es e n m ut at io n (e x : P on te ix ), ? fa ire le li en a ve c le s a ct iv ité s p ré se nt es su r l e sit e (t hé m at iq ue sa nt é) . Ca dr ag e « Co m m er ce s/ M ar ke t p la ce » Ac co rd à la c on di tio n de n e pa s a ug m en te r l es su rf ac es co m m er ci al es e xi st an te s s ur le p ér im èt re e t : ? ne p as c on cu rr en ce r l ?a ct io n coe ur d e vi lle ? pr en dr e en c om pt e le s d yn am iq ue s s up ra (e x : z on es c om m er ci al es d e Bo iss eu il? Le V ig en , F am ily V ill ag e. .) ? ét ud ie r u ne n ou ve lle a rm at ur e co m m er ci al e pr iv ilé gi an t l es fa ça de s v isi bl es (p ar e xe m pl e au su d de l? av en ue d u Po nt ei x) e t p er m et ta nt u ne é vo lu tio n de s au tr es a ct iv ité s e xi st an te s ( no ta m m en t s ur îl ot E la nc ia ) Ca dr ag e pr og ra m m at iq ue « p ro gr am m at io n lo gi st iq ue / st oc ka ge d ép or té /s er vi ce s » ? Ac co rd so us ré se rv e qu e l?o ffr e so it dé di ée à u n so ut ie n au x co m m er ce s d u ce nt re ?v ill e Ca dr ag e pr og ra m m at iq ue « E qu ip em en ts sp or ts , l oi si rs , d ét en te » ? O rie nt at io n no n re te nu e, m ai s a cc or d po ur é tu di er la p or os ité d u go lf am él io ra nt le s c on ne xi on s v er s l e pô le sp or tif d e sa in t L az ar e ai ns i q ue le s v al lé es d e la V al oi ne e t d e l?A uz et te . Ca dr ag e pr og ra m m at iq ue « O pé ra tio n m ix te /l og em en ts à lo ng te rm e » ? Pa s d e vo lo nt é d? in sc rir e un e op ér at io n de lo ge m en ts su r l e pé rim èt re é la rg ie Ca dr ag e pr og ra m m at iq ue « E sp ac es p ub lic s » ? Pa s d e vo lo nt é à co ur t o u m oy en te rm e d? in sc rir e le T CS P ro ut e de T ou lo us e, m ai s p ré se rv er d es p os sib ili té s a u lo ng te rm e. ? Sa isi r l ?o pp or tu ni té d ?u ne re qu al ifi ca tio n de la ro ut e de T ou lo us e po ur v al or ise r l e fo nc ie r a tt en an t e t r en dr e po ss ib le la c ré at io n d? un fr on t b ât i. Su ite s à d on ne r L? AM O ré di ge ra p ou r f in ja nv ie r 2 02 0, u ne n ot e d? or ie nt at io n re pr en an t l es c ad ra ge s p ro gr am m at iq ue s r et en us La p ha se 3 d e la m iss io n AM O « S cé na rio « p ré fé re nt ie l » e st m ise e n st an d? by , e t s er a ré ac tiv ée e n av ril 2 02 0, a pr ès q ue la n ou ve lle g ou ve rn an ce d e l?E PC I s oi t in st al lé e. 140 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 1 Métropole Aix Marseille Provence Projet Littoral de l?Etang de Vaïne Rognac Vitrolles Etang de Vaïne Etang de Berre Localisation du périmètre de projet Fiche projet REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 141 142 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES ? Les documents de planification existants (deux SCOT et deux PLU) rentrent en résonance avec le projet de requalification- revalorisation du secteur. Dans le cadre de l?élaboration du PLUi du Pays d?Aix, une OAP d?intention non contraignante sera proposée pour le secteur de Vitrolles sur la base du travail des agences Métropole Aix Marseille Provence - Site de la RD113 Présentation des intentions de projet ? Une enquête foncière livrée au 1er semestre 2020 a confirmé la relative dureté foncière du secteur, bien qu?hétérogène. ? Les Maires de Rognac et de Vitrolles ont exprimé lors du dernier Copil la volonté d?engager un processus permettant à ce secteur d?évoluer de manière plus qualitative à terme. ? Si la programmation n?est pas encore définie, une certaine évidence s?impose sur l?installation d?activités de loisirs en rapport avec le littoral. ? La place de l?habitat dans ce secteur n?est pas encore tranchée. So ur ce : M ét ro po le A ix M ar se ille P ro ve nc e ? Le paysage reste déqualifié et encore malmené par certains occupants et usagers qui n'en perçoivent pas toujours les qualités. L'affirmation publique d'une volonté de requalification (encore à venir) participera-t-elle à changer les regards des acteurs et usagers du site ? Le secteur est régi par l'application de la « loi littoral ». Son application et les marges de manoeuvre pour une restructuration du secteur restent à définir de façon itérative. ? La valorisation du paysage (berges de l'étang, plateau) constitue donc un élément structurant de la réponse à l'appel à projets, bien présent pour les techniciens, accompagnés par les agences d'urbanisme et les conseils de l'Etat. Le temps nécessaire à l'affirmation d'une stratégie politique est propice pour renforcer cette perception paysagère du site et de son potentiel. Insertion du projet Gouvernance du projet Faisabilité du projet Programmation et usages mixtes Stratégie de territoire 3 ? Le projet est impulsé par un COPIL dirigé par les maires de Rognac et de Vitrolles avec la participation de agents la Métropole, de la DDTM et des agences d'urbanisme ? Un travail technique partenarial a été mis en oeuvre, intégrant notamment des visites de site régulières pour partager la connaissance et l'appréciation du secteur. ? Le dialogue public-privé reste à définir REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 143 Métropole Aix Marseille Provence - Site de la RD113 Présentation des enjeux et intentions de projet So ur ce : M ét ro po le A ix M ar se ille P ro ve nc e 144 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES Métropole Aix Marseille Provence - Site de la RD113 Présentation des intentions de projet So ur ce : M ét ro po le A ix M ar se ille P ro ve nc e REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 145 6 L?ETANG DE BERRE, VISIBLE UNIQUEMENT EN S?ÉLOIGNANT DU SECTEUR DE LA RD 113 - OCTOBRE 2018 LA RD 113 À ÉCHELLE PIÉTON, TÉMOIGNAGE DE LA PRÉDOMINANCE DE LA VOITURE SUR CE LINÉAIRE COMMERCIAL - OCTOBRE 2018 LA RD 113, UN SECTEUR PRÉSENTANT PEU D?AMÉNITÉS - OCTOBRE 2018 Métropole Aix Marseille Provence - Site de la RD113 Photographies du site de projet Source : Parim age Source : Parim age Source : Parim age 146 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 7 Métropole Aix Marseille Provence - Site de la RD113 Etat d?avancement du projet ASSISTANCE À MAÎTRISE D?OUVRAGE ? Recrutement ? L?AMO n?a pas été à ce jour désigné. ? Principales actions demandées ? Le dossier de candidature à l?appel à projets comprenait les principales actions qui pourraient être confiées à l?AMO : ?Mener l?enquête foncière et immobilière (analyse de la propriété foncière, analyse l?occupation, étude de marché, stratégie foncière) et de l?étude de positionnement économique (caractérisation des propriétaires et des entreprises, etc). ?Mener l?étude de capacité (diagnostic du contexte urbain, environnemental et réglementaire et définition des enjeux, proposition de scénarii d?aménagement et élaboration d?un schéma directeur, etc.). ? Principales actions réalisées ? L?enquête foncière et immobilière a été réalisée ? Un premier diagnostic paysager a été réalisé ? Les agences d?urbanisme (AGAM et AUPA) ont élaboré conjointement un document de référence qui synthétise les premiers enjeux mis en évidence par les études et développe les orientations des Maires pour le secteur, dans l?optique de cadrer les attendus de l?élaboration du futur Plan guide. Le document de référence propose des hypothèses mobilisables pour l?élaboration du projet d?aménagement. ? La DGA Mobilité Déplacements Transport Espace public et Voirie pilote l?élaboration d?une étude d?accessibilité du secteur aéroportuaire élargi qui doit aboutir à la fin du 1er trimestre 2020 par la présentation d?un schéma des déplacements multimodes. Plusieurs corridors sont étudiés dont le corridor Nord qui correspond à l?axe Nord/Sud constitué par la RD113 et la RD20. REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 147 8 AU DÉPART : L?AVIS DU JURY DE REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE Le projet visant à requalifier la zone commerciale en perte d?attractivité située sur le site de la RD 113, et de la reconnecter à l?étang de Berre, a été retenu pour son caractère ambitieux et son potentiel effet d?entrainement. Il bénéficiait d?un portage politique conjoint nouveau qui a convaincu, en 2018, le jury de « Repenser la périphérie commerciale ». UN AN PLUS TARD : LE POINT DE VUE DE L?ETAT SUR LE PROJET ET SES ENSEIGNEMENTS « Un territoire malmené et mal considéré de deux entrées de villes est devenu l'objet d'une attention partagée entre deux communes, la Métropole et la DDTM, pour révéler ses qualités paysagères et ses usages non marchands. Les constats et les intentions convergent, mais leur réalisation nécessitera de la constance et de la cohérence dans l'action et dans la négociation avec les acteurs privés présents ou intéressés par le site. » LE POINT DE VUE DU CEREMA, QUI A ÉGALEMENT ACCOMPAGNÉ LES PROJETS « Le projet constitue une réelle opportunité de structurer l?urbanisation, de requalifier des espaces aujourd?hui dégradés et de recréer des liens entre l?urbain et l?étang de Berre, source d?aménités importantes. La requalification de la RD113 et la gestion du trafic seront essentiels à la réussite de ce projet ambitieux. De même, la stratégie foncière constituera un élément clef du projet.» L?ECLAIRAGE PARTICULIEREMENT ATTENDU La question de la maîtrise du dialogue avec les investisseurs privés le temps de la maturation du programme Comment concilier d?une part un dialogue ouvert avec les promoteurs et investisseurs, et d?autre part une maturation du projet ? Faut-il nécessairement passer par un périmètre de gel foncier ? Comment établir une communication publique cohérente (univoque quand plusieurs communes sont concernées par le périmètre du projet) et efficace pour mobiliser les acteurs privés ? Métropole Aix Marseille Provence Un an d?accompagnement 148 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES APPEL A PROJETS REPENSER LA PERIPHERIE COMMERCIALE SYNTHESE DES ETUDES PREALABLES AU RECRUTEMENT D?UN GROUPEMENT DE BET AMO POUR L?ELABORATION DU PLAN GUIDE D?AMENAGEMENT DU LITTORAL DE L?ETANG DE VAïNE La candidature des villes de Rognac et de Vitrolles et la Métropole Aix-Marseille- Provence a fait l?objet d?une Note d?intention réalisée avec l?assistance de l?AGAM (agence d?urbanisme de l?agglomération marseillaise) et de l?AUPA (agence d?urbanisme du pays d?aix). Cette note de candidature proposait comme premières intentions : ? La reconquête de l?étang de Berre ? La RD 113 : une entrée de ville à requalifier ? Une politique volontariste de polarisation commerciale de l?offre DIRECTION DE L?AMENAGEMENT DURABLE REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 149 Plusieurs études préalables ont ensuite été menées. Une enquête foncière et immobilière réalisée par la SCET et copilotée par le Service Stratégie Foncière de la Métropole a permis d?évaluer la mutabilité de plusieurs poches foncières jugées stratégiques pour le projet et de proposer à différents termes des pistes d?action foncière générales. 150 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES Une analyse réalisée dans des délais courts par Catherine Brunet, paysagiste conseil de l?Etat et Christine Rousselot, architecte conseil de l?Etat, a permis d?entamer une réflexion sur les enjeux paysagers et environnementaux du site. REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 151 Lors du premier Comité de Pilotage du Projet Littoral de l?Etang de Vaïne réuni en juillet 2019, les Maires de Rognac et de Vitrolles ont défini les grands axes du projet : ? Développer les mobilités : travailler au décongestionnement du secteur ? Mettre en scène l?étang de vaïne ? Discipliner les installations dans le territoire ? Engager la mutation de la zone d?activités des cadesteaux ? Développer la thématique « Loisirs » dans un projet qui rayonne à l?échelle intercommunale Le COPIL a chargé les agences d?urbanisme (AGAM et AUPA) d?établir conjointement un document de référence qui synthétise les premiers enjeux mis en évidence par les études et développe les orientations des Maires pour le secteur, dans l?optique de cadrer les attendus de l?élaboration du futur Plan guide. Le document de référence propose des hypothèses mobilisables pour l?élaboration du projet d?aménagement. 152 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES Ce document de référence des Agences, présenté lors du deuxième COPIL réuni en octobre 2019, sera annexé aux CCTP des différentes consultations qui permettront de recruter les BET en charge de l?élaboration du Plan Guide d?aménagement du littoral de l?Etang de Vaïne. REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 153 154 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES D?autre part, la DGA Mobilité Déplacements Transport Espace public et Voirie pilote l?élaboration d?une étude d?accessibilité du secteur aéroportuaire élargi qui doit aboutir à la fin du 1er trimestre 2020 par la présentation d?un schéma des déplacements multimodes. Plusieurs corridors sont étudiés dont le corridor Nord qui correspond à l?axe Nord/Sud constitué par la RD113 et la RD20 L?ensemble de ces éléments seront transmis aux prestataires sélectionnés pour l?élaboration du Plan Guide dont la vocation est de décliner plusieurs opérations d?aménagement. La prochaine étape : Un COTECH réunissant les techniciens des communes, des conseils de territoire et de différentes directions de la Métropole est programmé au mois de mars pour entamer une période de travail collaboratif de définition du dispositif des études AMO. REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 155 L?apport des étudiants du Master AMUR de l?Ecole des Ponts Paris Tech Parallèlement au processus de projet décrit ci-dessus, la Métropole Aix-Marseille Provence a engagé un partenariat fructueux avec le Ministère de la Cohésion des territoires et des Relations avec les collectivités territoriales et les étudiants du Master AMUR de l?Ecole Supérieure des Ponts et Chaussées ParisTech. Dans le cadre de leur « Atelier Métropolitain », les étudiants ont été amenés à réfléchir à la définition de stratégies à l?échelle de l?Etang de Berre, compris comme une entité, afin de pouvoir décliner des propositions d?aménagement cohérentes à l?échelle du site du projet littoral de l?étang de Vaïne. Ce travail sera partagé avec les partenaires du projet. 156 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES Ville de Montigny-lès-Cormeilles Présentation de l?équipe Laurent BORYCKI, Directeur des Services Techniques et Urbanisme jusqu?en décembre 201914. Piloter les politiques publiques touchant à l?aménagement, l?urbanisme et le cadre de vie d?une collectivité est très enrichissant. Le faire dans le cadre de l?appel à projet «Repenser la périphérie commerciale» l?est d?autant plus car celui-ci incite à anticiper les évolutions économiques et leurs impacts sur le devenir de nos villes. «Repenser la périphérie commerciale» a fédéré les énergies et permis d?anticiper les évolutions indispensables au devenir des villes et à l?évolution des modes de consommation. Les échanges en ateliers et groupes de travail délocalisés en région, les réflexions avec l?équipe d?AMO composée de l?atelier Seura, urbaniste, de CBRE, conseil en stratégie commerciale, ou encore avec SETU, bureau d?études techniques, ont permis de valider les hypothèses, la faisabilité d?un tel projet. Les comités, technique et de pilotage, actent les avancées avec les partenaires institutionnels et définissent une stratégie transversale qui se retranscrit au plus près des acteurs de terrain et de la population. Nous avons mis en place un dispositif complet d?intelligence collective, avec des ateliers de concertation et de recueil des attentes de la population sur diverses thématiques touchant à l?urbain et au cadre de vie, complété d?un dialogue avec les enseignes commerciales impliquées dans le projet. Ces dernières ont pu, parallèlement, réfléchir à l?évolution de leur mode de distribution, de leur logistique et de leur approche du commerce de demain. 1 En janvier 2020, Madame Sylvie TELLIER, Directrice des services techniques et de l?urbanisme, a succédé à Laurent BORYCKI qui a quitté Montigny-lès-Cormeilles pour la Communauté d?agglomération de l?Auxerrois. Laurent Borycki, Directeur des services techniques et de l?urbanisme, Montigny-Lès-Cormeilles REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 157 1 Ville de Montigny- lès-Cormeilles Site de la RD 14 Montigny-lès- CormeillesHerblay Franconville Cormeilles- en-Parisis Localisation du périmètre de projet Fiche projet / Synthèse du travail de l?AMO 158 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 2 Sources : Ville de Montigny-lès-Cormeilles ILLUSTRATION DU PEU DE QUALITÉ URBAINE DE CE LONG LINÉAIRE COMMERCIAL - SEPTEMBRE 2018 VUE DE LA RD 14 TRAVERSANT LA COMMUNE DE MONTIGNY- LÈS-CORMEILLES - SEPTEMBRE 2018 INSERTION PAYSAGÈRE DU FUTUR 1ER LOT DU COEUR DE VILLE : LOGEMENTS, COMMERCES EN PIED D?IMMEUBLE, FAÇADES VÉGÉTALISÉES, CIRCULATION APAISÉE, ETC. Ville de Montigny-lès-Cormeilles ? RD 14 Photographies du site de projet Source : David Mangin, Agence Seura REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 159 160 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES Ville de Montigny-lès-Cormeilles ? RD 14 Esquisse des intentions de projet So ur ce : Source : David Mangin, Agence Seura 4 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 161 Ville de Montigny-lès-Cormeilles ? RD 14 Présentation synthétique des intentions de projet En matière d?insertion, le projet vise à : ? Remplacer le tissu commercial disparate et sans qualité architecturale : le projet est en cours de formalisation sur le plan architectural, paysager et urbain (intégration de lignes forces dégagées, espaces verts, espaces publics, gabarit, épannelages). Néanmoins, la charge foncière forte nécessite une étude fine du seuil de constructibilité. ? Réduire la césure urbaine entre le coteau urbain historique et la plaine urbanisée plus récemment. ? Privilégier la mixité entre le développement de l?activité économique et de l?habitat mixte. ? Répondre aux problématiques de circulation sur la RD14 par l?aménagement d'une nouvelle bretelle d'autoroute permettant le report de la circulation de transit, de site propre (TCSP), de places aux intersections, de larges trottoirs, de pistes cyclables et de nouveaux stationnements. ? Par ailleurs, une inscription à la Charte EcoQuartier niveau 1 a été formalisée. ? Partenariat avec l?EPFIF à hauteur de 15 millions d?euros et avec la Communauté d?agglomération du Val Parisis, notamment de renforcer le droit de préemption urbain (délégation partielle à l?EPFIF). ? Pas de ZAC, travail sur le linéaire par opportunité, « opérations-tiroirs ». PLU en cours de révision pour renforcer la mixité sur le linéaire (OAP sectorielle). ? Le projet est conditionné en partie par les travaux de bretelle d?A15 pour le désengorgement des flux de transit. ? Réalisation d?un sondage (IFOP) sur me projet de centre ville ? 72% d?avis favorable. ? Le projet répond aux enjeux posés à un niveau intercommunal, par les collectivités concernées par la RD14, signataires d?une charte d?aménagement des abords de la RD14 à destination des PLU et futurs aménagements. Sur le territoire Ignymontain, ce projet porté par la ville, vise a créer un véritable centre-ville. Le plan guide, esquissé ci-dessus, formalise le projet.. ? Dès 2011, la ville a traduit dans son PADD cette évolution urbaine. L?introduction d?une OAP spécifique en 2017 dans son PLU précise cette identité future du territoire. Elle vise a être renforcée dans le cadre de le cadre de la révision en cours du PLU. ? Un dialogue public-privé, qui se traduit notamment par la tenue de l?Atelier Territoires économiques à l?échelle de l?axe de la RD14, des échanges techniques avec l?équipe de maîtrise d?oeuvre et par des échanges bilatéraux avec les grandes enseignes du territoire (Carrefour, Leroy Merlin, Boulanger?). Un périmètre d?intervention foncière a été mis en oeuvre via une convention avec l?établissement public foncier d?Ile-de-France (EPFIF). Des premières acquisitions ont été réalisées visant à constituer des ilots cohérents. Un promoteur a formalisé une entité foncière permettant le 1er dépôt de permis de construire sur le périmètre formant le futur coeur de ville. Un atelier de concertation a été ouvert au public le 19 mars 2019. 5 Insertion du projet Gouvernance du projet Faisabilité du projet Programmation et usages mixtes Stratégie de territoire ? La programmation est intégrée au Plan guide et vise une réelle diversification de fonctions et la création d?un centre-ville animé et reconnecté au territoire. La programmation avec des logements, des équipements publics et des espaces verts permettra également d?adapter la zone commerciale en une zone de chalandise de proximité. Le 1er PC est en cours d?instruction, les travaux devraient pouvoir débuter dans le second semestre 2020. 162 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES ? L?AMO recrutée avec le soutien financier de l?Etat pour accompagner la ville de Montigny-lès-Cormeilles dans son projet est un groupement constitué de : ? L?agence SEURA ? CBRE ? SETU ? Sa mission consister à alimenter la réflexion sur la mutation urbaine du boulevard Victor Bordier, pour une durée de 16 mois. ? 3 points principaux seront particulièrement attendus dans cette mission : ? Etude de morphologie urbaine : la mission a pour objet de préciser la forme urbaine que pourra prendre le projet de centre-ville de la commune aux abords du boulevard Victor Bordier. ? Etude de stratégie commerciale : assistance à la réalisation d?un diagnostic et d?une stratégie commerciale pour le projet de centre-ville aux abords du boulevard Victor Bordier. ? Etudes d?infrastructure et de réseaux : diagnostic des réseaux et mise en place d?une stratégie d?adaptation au projet de centre-ville aux abords du boulevard Victor Bordier. 6 Ville de Montigny-lès-Cormeilles ? RD 14 Présentation de l?AMO retenue REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 163 7 AU DÉPART : L?AVIS DU JURY DE REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE Parmi toutes les candidatures examinées par le jury en 2018, le projet de réaménagement et de requalification du tronçon communal de la RD 14 était apparu comme le projet le plus avancé en termes de programme et de mise en oeuvre, avec la possibilité d?avoir un effet déterminant sur la transformation globale de la RD 14 et un effet d?entrainement au-delà des limites communales. UN AN PLUS TARD : LE POINT DE VUE DE L?ETAT SUR LE PROJET ET SES ENSEIGNEMENTS « Cette année d?accompagnement des services de l?État dans un objectif de préparation et de lancement des études complémentaires a permis à la commune d?approfondir le sujet de la maîtrise du foncier : signature d?une convention de veille avec l?EPFIF, rencontre avec la Banque des territoires, amorces de dialogue avec les propriétaires des locaux commerciaux. L?année a été aussi riche en concertation avec l?ouverture du local de concertation « l?Atelier » accompagné par l?organisation d?ateliers avec les habitants d?avril à septembre 2019 sur la révision du PLU et par la mise en place d?un sondage IFOP sur la création du centre-ville. Les études en cours doivent permettre de mieux formaliser les négociations avec les promoteurs ou propriétaires commerciaux. Elles assurent aussi la formalisation du projet sur le plan architectural, paysager et urbain. Il s?agit de dégager des lignes forces, les gabarits et les épannelages, les espaces verts et les espaces publics afin d?aboutir au renforcement de l?orientation d?aménagement et de programmation (OAP) du plan local d?urbanisme (PLU) en cours de révision. N?étant pas dans une procédure de ZAC, la commune a fait le choix de la Taxe d?Aménagement majorée. Toutefois, elle ne s?interdit pas de passer par un Projet Urbain Partenarial lorsque le projet sera plus détaillé. Le travail en séminaire de l?appel à projet a permis d?approfondir différents montages programmatiques et financiers à forte dominante commerciale notamment en constituant une Société d?Économie Mixte. Ce projet est exemplaire de par son articulation avec le niveau intercommunal (Charte d?aménagement des abords de la RD 14) et par une consultation forte des habitants. La commune souhaite s?inscrire dans la démarche de labellisation Écoquartier. » L?ECLAIRAGE PARTICULIEREMENT ATTENDU En s?appuyant sur une OAP sectorielle, la collectivité travaille sur le linéaire de la RD14 (sans périmètre de ZAC) mais en procédant par opportunités foncières. Quels sont les avantages et inconvénients associés aux options de la TA majorée ou du PUP ? quelles autres options se présentent et comment les aborder avec les acteurs du commerce ? LA PAROLE À LA COLLECTIVITÉ ACCOMPAGNÉE : QUEL BILAN FAITES-VOUS DU DISPOSITIF ? « Etre lauréat de l?appel à projets « Repenser la périphérie commerciale » formalise une reconnaissance du projet de création d?un centre-ville de la commune de Montigny-lès-Cormeilles et acte l?adéquation entre cette évolution urbaine indispensable pour requalifier cette zone commerciale et les enjeux nationaux, déclinés à l?échelle locale, que sont le logement, l?emploi et l?attractivité des territoires. Le dispositif « Repenser la périphérie commerciale » permet à la collectivité de formaliser et mettre en oeuvre les études indispensables à l?élaboration d?une mutation urbaine de cette ampleur. Par ailleurs, les échanges, lors des groupes de travail organisés à Toulouse et à Roanne, ont permis de nouer des contacts utiles avec les acteurs du commerce et plus spécifiquement leurs foncières. S?ils participent de l?avancée du projet, ils ne sont néanmoins pas fondateurs d?évolutions significatives mais contribuent à partager des points de vue parfois divergents. Ainsi l?appel à projets « Repenser la périphérie commerciale », est un dispositif qui, promeut la démarche municipale et crédibilise une volonté urbaine en agrégeant l?ensemble des acteurs concernés. » Ville de Montigny-lès-Cormeilles ? RD 14 1 an d?accompagnement 164 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 1 SEURA urbaniste mandataire CBRE Convergence, Urbanisme et immobilier commercial SETU bureau d?études 20 mars 2020 ÉTUDES TECHNIQUES ET URBAINES EN VUE DE LA CRÉATION D?UN CENTRE- VILLE BOULEVARD VICTOR BORDIER - RD14 Ville de Montigny-Lès-Cormeilles Monsieur Le Maire 14 rue Fortuné Charlot BP 90 237 95 370 Montigny-Lès-Cormeilles REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 165 2 Offre pour l?AMO - études techniques et urbaines en vue de la création d?un centre-ville boulevard Victor-Bordier - RD14 SOMMAIRE 1. L?équipe de l?AMO PRÉSENTATION ET ORGANISATION DE L?ÉQUIPE 2. Les études LES ENJEUX PLANNING PRÉVISIONNEL ET PHASAGE DES ÉTUDES 3. Méthodologique des études ÉTATS DES LIEUX ET SYNTHÈSE DES ÉTUDES LA STRATÉGIE COMMERCIALE LA STRATÉGIE URBAINE LES ÉTUDES RÉSEAUX 166 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES Ville de Montigny-Lès-CormeillesIntercommunalité Val Parisis Elus Sous-préfecture DDT du Val d?Oise Conseil départ. ... Architectes Urbanistes Paysagistes Ingénieurs d.d. ... CCI Association interentreprise ... Setu bureau d?études VRD Pascal Fleury Ingénieur maître en génie civil & infrastructures Responsable pôle études Baptiste Lamarca Chargé d?études Projecteur CBRE - Convergences Stratégie commerciale Cécile Lasgi directrice adjointe du service AMO Bertrand Triacca Chef de projet Laura Béal responsable de projet Seura Architectes urbanistes paysagistes mandataire David Mangin directeur, associé co-gérant architecte urbaniste Giovanni Scandola chef de projet architecte urbaniste Paul Berthelot chargé de projet architecte urbaniste 3 1-PRÉSENTATION DE L?ÉQUIPE Notre groupement, articulé autour du mandataire SEURA, offre à la maîtrise d?ouvrage un ensemble cohérent et complémentaire de qualifications professionnelles, d?expériences et de références adaptées à la conduite de ce projet. L?équipe est ainsi constituée de l?agence d?archi- tecture, d?urbanisme et de paysage SEURA archi- tectes, du bureau de conseil en matière d?immo- bilier commercial CBRE-Convergence et du bureau d?études SETU. L?équipe SEURA - CBRE-Convergence a développé sa complémentarité et d?excellentes habitudes de travail grâce à la conduite de missions communes, par exemple à Ferney-Voltaire et Toulouse. SEURA ARCHITECTES L?agence SEURA, fondée en 1988, com- prend trois associés ? Florence Bougnoux, Jean- Marc Fritz et David Mangin - intervient autant dans le secteur public que dans le privé, et travaille avec de nombreux promoteurs et entreprises dans le cadre de contrats directs ou de partenariats public- privé. SEURA architectes s?intéresse à différentes échelles et possède des compétences solides dans le domaine du territoire et du paysage (grandes opérations), de l?urbanisme et de l?espace public (extension urbaine, réaménagement, ouvrages d?infrastructures, mobilier urbain) et de l?architec- ture (bâtiment neuf et réhabilité). Via des études, des projets et des livres, elle explore et analyse des thématiques, souvent peu abordées par les agences d?architecture, telles que l?urbanisme commercial, les tiers-lieux et la mégapole, associées à des réflexions sur l?éco- REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 167 4 mobilité et la biodiversité. Parallèlement à la réa- lisation de projets urbains ? à Romans et Raismes par exemple, d?espaces publics et de logements, SEURA architectes a remporté le concours inter- national d?urbanisme pour le réaménagement des Halles, expérience unique d?un chantier très com- plexe en milieu urbain et en site occupé, a participé à l?Atelier International du Grand Paris et à une étude pour la création d?écoquartiers en Chine pour le CSTB. Elle participe actuellement à la consul- tation internationale sur les autoroutes urbaines dans le Grand Paris. Menant des projets complexes, l?agence s?entoure d?experts dans des domaines variés. La réflexion s?élabore dans le cadre de workshop associant l?ensemble des experts afin de dévelop- per une intelligence collective qui dépasse les ap- proches sectorielles. Si l?agence a développé un savoir-faire méthodologique partagé au sein de l?équipe, chaque projet est considéré dans sa singularité. Aussi le déroulement de chaque étude ou projet est conduit spécifiquement en fonction des at- tentes de la maîtrise d?ouvrage. David Mangin, associé co-gérant, architecte-ur- baniste, directeur d?études assurera la direction de projet. Il veillera à la bonne réalisation des pres- tations tant en termes de délais que de qualité. Il donnera les grandes orientations à l?étude et par- ticipera à chaque phase de l?élaboration du projet. Dirigeant une équipe resserrée il établira, avec la personne en charge du développement du projet dans l?agence, les grands principes d?aménage- ment du site et supervisera l?ensemble de la pro- duction de l?équipe. Echangeant constamment avec la personne déve- loppant le projet et faisant l?interface avec le reste de l?équipe de maîtrise d?oeuvre, il sera le garant de la grande qualité de fond et de forme de l?étude. Il sera également à l?écoute de l?ensemble des membres de l?équipe, tirant le meilleur des exper- tises de chacun et faisant la synthèse des apports de tous. Les grands principes qu?il établira, sous forme de croquis, schémas, dessins à la main et textes se- ront les guides de travail du reste de l?équipe, qui se chargera ensuite de les mettre en forme et de les présenter, à l?écrit ou à l?oral, à la maîtrise d?ouvrage et à ses partenaires. CBRE CONVERGENCES CBRE est aujourd?hui la seule structure de conseil en urbanisme et immobilier commercial intégrant l?ensemble des expertises nécessaires à la com- préhension des enjeux commerciaux, appréhendés globalement ou spécifiquement, de la conception, à la gestion d?un actif commercial, en passant par le suivi des différentes étapes de sa réalisation. L?organisation de CBRE reflète concrètement ce positionnement, les expertises intégrées, se décli- nant entre Etudes & Marketing, AMO - Montage et Programmation, Commercialisation, Asset Mana- gement et Gestion. Grâce à notre service commercialisation, nous possédons une connaissance fine des acteurs du commerce, des stratégies d?implantation des en- seignes et de l?accompagnement dans la commer- cialisation des actifs commerciaux, ce qui nous permet de proposer des outils de mise en oeuvre adaptés. CBRE possède également un positionnement spé- cifique en matière de conseil opérationnel, ca- pable, pour le compte de ses clients, de bâtir des stratégies de valorisation d?actifs, d?aider et d?as- sister dans les négociations et le montage des opé- rations, garantissant ainsi la sortie de projets équi- librés, cohérents avec leur environnement et qui intègrent l?ensemble des paramètres participant à l?efficacité et au succès d?un site commercial. Pour appréhender cet environnement spécifique, CBRE s?est structuré autour de cinq métiers : ? Le service « Études et Prospectives » favorise la prise de décision en analysant les données économiques et urbaines à travers tous types d?expertises ? Le service « Montage & AMO» accompagne ses clients dans l?élaboration de stratégies de développement commercial et dans la concep- tion de projets commerciaux de centre-ville et de périphérie ? Le service « Commercialisation & Cessions » entretient des contacts réguliers et connaît les besoins des enseignes, ce qui renforce le caractère opérationnel des préconisations de CBRE. ? Le service « Retail Property Management » conseille et accompagne les bailleurs comme les collectivités dans la gestion de leurs actifs et emplacements commerciaux. ? Le service « Asset Management » conseille 168 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 5 les propriétaires et investisseurs dans le cadre de l?acquisition et de la gestion de leurs actifs, au travers de la mise en place de plans straté- giques à 3/5 ans en s?appuyant sur une analyse complète de tous les éléments participant à la valorisation. La société dispose d?une expertise sur la question du commerce de périphérie / entrée de ville : ? CBRE a participé au jury pour l?appel à projet « Repenser la périphérie commerciale » orga- nisé en mai 2018 par la Ministère de la Cohésion des Territoires. ? Elle accompagne la SPL Chartres Aménage- ment dans la réorganisation de la fonction com- merciale d?une entrée de ville dans le cadre d?un grand projet urbain. ? Elle accompagne de nombreux opérateurs pri- vés (Immochan, DTZ, Atland?) dans la reconfi- guration de leurs pôles commerciaux périphé- rique nous conférant une connaissance pointue des problématiques commerciales et immobi- lières spécifiques à ces sites. ? Son service de commercialisation est composé d?une équipe dédiée retail park et centres-com- merciaux qui connait la stratégie des enseignes s?implantant sur des sites périphériques / en- trée de ville. CBRE possède une connaissance du contexte lo- cal à travers les études précédemment réalisées. Elle a en effet accompagné l?agence SEURA dans la première phase d?étude menée en 2011 sur la pro- blématique commerciale de la zone. SETU La S.E.T.U., Société d?Études de Techniques Ur- baines, est spécialisée dans la Maîtrise d?oeuvre des Infrastructures Urbaines, depuis les études préliminaires de faisabilité jusqu?à la réception, au règlement financier des ouvrages et à leur remise aux collectivités concernées. La S.E.T.U. intervient principalement sur des projets et réalisations importantes d?aménage- ments concertés. Elle apporte aux équipes pluri- disciplinaires avec lesquelles elle collabore, ses connaissances et son expérience en matière de définition technique et d?évaluation financière des programmes de réalisation d?infrastructures de voiries et de réseaux urbains. Créée en 1980, elle emploie à ce jour 13 personnes toutes spécialisées. La S.E.T.U. est signataire auprès de la C.I.C.F. de- puis 1991 des « engagements de progrès des so- ciétés d?ingénierie vis à vis de leurs clients pour la protection de l?environnement ». Nous attirons l?attention de la Moa sur le fait que le bureau d?études SETU est un acteur local dont les locaux sont basés à Achères (78). De par notre implantation ainsi que nos opérations en cours de réalisation sur le secteur (dont notamment une mission de Moe complète pour la réalisation de l?écoquartier des Bayonnes à Herblay-sur-Seine, un accord cadre de Moe pour la Commune d?Her- blay-sur-Seine, une mission de Moe complète pour l?aménagement de la ZAC de la Gare à Montigny les Cormeilles, une mission de Moe complète pour la réalisation de la ZAC des Meuniers à Bessancourt), nos équipes connaissent les différents intervenants (concessionnaires, interlocuteurs techniques, ges- tionnaires, ?) et sauront être disponibles et réac- tives pour mener à bien ce projet. Compétences techniques ? La libération des sols : démolition d?ouvrages, bâ- timents d?habitations, bâtiments industriels, etc ..., en site isolé ou en milieu urbain dense. ? La voirie routière, la voirie urbaine, la voirie de desserte de zones d?habitations, d?activités indus- trielles, commerciales, le stationnement, les circu- lations douces cyclables ou piétonnes. ? L?assainissement : - la collecte, la maîtrise du ruissellement, le stockage, le traitement des eaux pluviales, la collecte des eaux usées, l?établisse- ment de dossier « loi sur l?eau ». ? Les réseaux : la distribution d?eau potable, la pro- tection extérieure contre l?incendie, l?alimentation en gaz, ? L?alimentation électrique moyenne tension, la transformation de l?énergie m.t. en courant de dis- tribution, la distribution électrique basse tension, l?éclairage public et la mise en valeur de sites ou monuments, les réseaux destinés à la téléphonie, la télédistribution. ? L?aménagement d?espaces verts, d?équipements sportifs de plein air - grands jeux, athlétisme, etc ... ; REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 169 6 1950 : Montigny banlieue ferroviaire 2010 : Montigny et l?autoroute Montigny et Paris A15 A115 paris RER C 1910 : Montigny village agricole 1 2 3 4 170 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 7 2-LES ENJEUX La commune de Montigny peut se vivre aujourd?hui comme quatre entités identifiables : 1. Le bourg historique sur la colline - butte de Pa- risis, 2. Les quartiers pavillonnaires développés avec l?arrivée du train dans la plaine, avec la ZAC de la Croix Blanche et la ZAC de la gare, en cours de réa- lisation, 3. La ZUP et son centre commercial, dans la plaine, développés dans les années 1970 et accueillant le centre administratif, 4. Enfin la RD14 qui, parallèlement à l?A15 réalisée en tranchée, s?est constitué comme un véritable cor- ridor commercial autonome avec d?innombrables parkings et enseignes surabondantes. Sur près de 5 km, sur la ?patte d?oie d?Herblay?, ce secteur est à repenser car sa structure et sa morphologie urbaine sont aujourd?hui obsolètes et contribuent à la rupture urbaine entre nord et sud de la ville et entre les différentes entités de la commune. Le projet développé patiemment par la commune vise à repenser, recoudre et créer de l?urbanité sur l?ensemble de son territoire en constituant, à partir du centre, le plan habité de la commune: ZUP, centre, Carrefour et segments de la RD14 reconvertis en logements, équipements et autres formes urbaines commerciales. Il s?agit d?apaiser la circulation de transit sur la RD14, d?optimiser les parkings, de réaliser un véri- table espace public entre la place de la mairie et la RD14, et de proposer des formes urbaines per- mettant des mutations et des cohabitations avec le tissu pavillonnaire proche. Cela suppose de la mé- thode et une équipe expérimentée pour répondre à cette problématique complexe et à ce modèle éco- nomique et commercial difficile à monter. C?est le sens de notre proposition d?équipe pour ré- pondre au présent appel d?offre. Il s?agit de faire, avec les habitants, les partenaires et les collecti- vités locales, une réussite exemplaire de transfor- mation de l?entrée de la ville de Montigny, au-delà de simple mesure cosmétique. Objectif : créer un coeur de ville Concevoir et accompagner la mutation du secteur de la RD14 tout en conservant / améliorant son attracti- vité commerciale est le principal enjeu de la mission. Celle-ci doit s?inscrire dans une ambition plus large répondant à la situation de l?ensemble de la com- mune : la transformation de la RD14 doit avoir un effet ?locomotive? ou d?entraînement qui permet- tra l?amélioration des quartiers attenants et de créer progressivement du lien entre les entités territoriales dont la RD est le centre géographique. La commune a déjà engagé, suite à l?Atelier Natio- nal ?territoires économiques?, plusieurs réformes administratives permettant de réaliser les trans- formations indispensables à la mise en oeuvre de ce projet (révision du PLU, droit de préemption...). Il s?agit maintenant de réaliser les études ur- baines, architecturales, commerciales et tech- niques et d?élaborer un plan d?aménagement ou plan-guide identifiant les actions à mener sur le territoire de projet. Avant: une entrée de ville commerciale peu urbaine qui contribue à la dissociation nord / sud et entre les quartiers Après: un morceau de ville mixte, urbain et apaisé au coeur de la commune et qui créer du lien entre ses différentes parties REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 171 8 ré un io n de la nc em en t co m ité te ch ni qu e Et ud es te ch ni qu es e t u rb ai ne s en v ue d e la c ré at io n d? un c en tr e- vi ll e bd V ic to r B or di er à M on ti gn y- le s- Co rm ei ll es P ha sa ge / pl an ni ng p ré vi si on ne l d e la M is si on co m ité d e pi lo ta ge ré un io n pu bl iq ue éc ha ng es e nt re m is si on s et M O A N B : ce p la nn in g de tr av ai l c or re sp on d à la m ét ho do lo gi e en 3 te m ps e xp os é ci -c on tr e. Il e st p ré se nt é ho rs te m ps d e va lid at io n et p ér io de s ne ut ra lis ée s re nd u SE U R A a rc hi te ct es M or ph ol og ie e t u rb an is m e premières pistes de projection ET U D ES CB R E co nv er ge nc e St ra té gi qu e co m m er ci al e SE TU b ur ea u d? ét ud es In fr as tr uc tu re s et r és ea ux m 00 m 01 m 02 m 03 m 04 m 05 m 06 m 07 m 08 m 09 m 10 m 11 m 12 di ag no st ic dé ve lo pp em en t d u pr oj et sy nt hè se p ha se 1 ph as e 2 ph as e 3 172 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 9 2-PLANNING PRÉVISIONNEL ET PHASAGE DES ÉTUDES Conformément à l?appel à projet ?repenser la pé- riphérie commerciale?, le marché aura une durée maximale de 18 mois. Forts de nos compétences et de notre connaissance préalable du territoire, nous proposons qu?elle ait lieu sur 12 mois hors temps de validation et pé- riodes neutralisées. Ce planning resserré permet d?engager au plus vite les étapes suivant la mission et visant la mise en oeuvre opérationnelle du projet urbain, à commen- cer par la création de l?OAP dans le cadre de la ré- vision du PLU. Comme souhaité dans le CCTP de la consultation, le marché sera organisé en trois phases. Elles du- reront respectivement 3, 6 et 3 mois. ? Phase de diagnostic / 3 mois ? Développement du projet / 6 mois dont un rendu intermédiaire des premières pistes de réflexions 3 mois après le démarrage de cette phase, soit 6 mois après le démarrage de l?étude, ? Phase de synthèse / 3 mois Pour les phases 1 et 2, l?ensemble de l?équipe est mise à contribution. Pour la phase 3, seule l?équipe de l?agence SEURA participera à l?élaboration des éléments de la mission. Des échanges réguliers sont organisés entre l?équipe de maîtrise d?oeuvre et la maîtrise d?ou- vrage, permettant d?élaborer un projet partagé par tous. Nous proposons pour les phases 1 et 2 des temps dédiés à des rencontres entre les acteurs du projet via des comités techniques, de pilotage et des réu- nions publiques ainsi qu?une réunion de lancement. En sus de ces temps strictement définis et plani- fiés, des échanges réguliers, par téléphone et/ou mail auront lieu entre le chef de projet de l?agence SEURA architectes, en tant que représentant de l?équipe, et la maîtrise d?ouvrage. DIAGNOSTIC La phase de diagnostic durera 3 mois. Une réu- nion de lancement débutera la mission. Un comité de pilotage sera organisé environ 2 mois après son début et une réunion publique la clôturera. Les architectes de l?agence SEURA travaillant et ayant déjà travaillé sur le territoire (élaboration d?un plan guide pour la définition du nouveau centre ville de Montigny Lès Cormeilles, réalisation du groupe scolaire de Montigny lès Cormeilles, réalisation du programme ?villa jardin?: 98 logements et places de parking), ayant une bonne connaissance de la si- tuation et ayant réalisé un certain nombre d?études qui y sont consacrées (dans le cadre de la consul- tation ?Territoires Économiques), le temps de re- cueil des données sera court. Ceci permettra de consacrer une partie importante du temps imparti à la réalisation de l?état des lieux et de la synthèse illustrée. DÉVELOPPEMENT DU PROJET La phase de développement du projet durera 6 mois. Un rendu intermédiaire présentant les pre- mières pistes de réflexions sera réalisé au bout de 3 mois. De M03 à M06: élaboration des premières pistes de réflexions. Un comité technique est prévu au bout d?un mois, un comité de pilotage au bout de 2 mois, et une réunion publique conclusive dans les 6 mois après le démarrage des études. De M06 à M09: consolidation du scénario retenu, dans toutes ses composantes. Un comité technique est prévu au bout d?un mois, un comité de pilotage au bout de 2 mois, et une réunion publique conclu- sive. SYNTHÈSE La dernière phase de l?étude consistera en un temps d?élaboration des documents permettant de présenter le projet: pièces écrites, graphiques, maquette... Elle durera 3 mois, mobilisant exclusivement l?équipe de l?agence SEURA architectes. REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 173 10 3-ÉTAT DES LIEUX ET SYNTHÈSE DES ÉTUDES L?étude est lancée à un moment stratégique et constitue la dernière étape pré-opérationnelle avant la création de l?OAP au cours de la révision du PLU. Il s?agit d?une des dernières étapes avant la mise en oeuvre. C?est pourquoi elle revêt une dimension particulièrement importante. L?agence SEURA, mandataire du groupement, a participé à la consultation ?Territoires Economiques? et a déjà travaillé sur le territoire de la commune, notamment celui de la RD14 - voir notamment ci-contre. Ces études préalables nous permettront d?être réactifs et efficaces. Pour autant, nous veillerons à bien intégrer toutes les données et composantes qui ont évolué ou sont en cours de modification depuis. Il s?agira donc de repartir du travail déjà réalisé mais, avec la maîtrise d?ouvrage, de questionner les propositions déjà effectuées pour prolonger celles qui sont pertinentes, mettre à jour certaines voire mettre de côté celles qui seraient devenues obsolètes. Trois études complémentaires seront menées en parallèle et coordonnées par le mandataire, SEURA architectes. Une première étape du travail sera de définir, avec la maîtrise d?ouvrage, les différents périmètres concernés par le projet : ? Périmètre de réflexion, qui permettra de montrer l?insertion et le rôle de la RD à l?échelle de la commune ainsi que sa valeur au regard des municipalités contiguës (Franconville et Herblay). ? Périmètre d?intervention, qui prendra en compte les quartiers et rues bordant la RD et directement impactés par sa transformation ; ces espaces pouvant eux-mêmes faire l?objet de mutations. Il s?agit de travailler dans l?épaisseur de la ville et du tissu urbain, une réflexion sur le linéaire de la RD et les bâtiments qui y sont adressé ne pouvant suffire à la construction d?un projet urbain cohérent et impactant. ? Périmètre opérationnel, correspondant aux mutations structurelles, morphologiques ou encore programmatiques qui feront l?objet d?études approfondies et relativement détaillées (document envisagés: scénarios, volumétries 3D, maquettes, fiches de lots...) L?étude de morphologie urbaine a pour objectif de définir les grands principes d?évolution de la RD, dans toutes ses dimensions : urbaine, architecturale, paysagère, programmatique, espaces publics, déplacements et mobilités, ... ? À l?échelle urbaine : identifier les mutations et les inscrire, suite au recueil des données utiles en phase diagnostique, dans un phasage à court, moyen et long terme. Le travail de CBRE sera à cet égard indispensable et précieux. Le diagnostic commercial permettra de définir l?état des lieux de la fréquentation des commerces, l?analyse foncière détaillant la nature juridique de la détention du foncier et la possible libération des parcelles ou les points durs à la mutation. Sur cette base la définition du potentiel commercial et l?élaboration des scéanrii programmatiques ouvriront la réflexion à l?échelle architecturale. ? À l?échelle architecturale ; proposer des évolutions des formes urbaines afin d?adapter les rapports d?échelles des futures opérations aux différents contextes de la RD (le front bâti sur la RD, le tissu pavillonnaire en profondeur de parcelle et les grandes pièces commerciales existantes). Cela devra se faire en interrogeant la notion de porosité du linéaire de façade des opérations immobilières sur la RD 14 ainsi que la densité bâtie en coeur d?îlot dans l?objectif de valoriser les espaces extérieurs et paysagers en lien direct avec les quartiers pavillonnaires. La réflexion sera nourrie par les propositions programmatiques de redynamisation et développement commercial localisées aux emplacements stratégiques à l?échelle du barreau de la RD permettant la valorisation et l?animation des rez-de-ville. ? À l?échelle paysagère et d?espaces publics : créer des continuités pour les piétons et modes doux les intégrant aux nouveaux aménagements de la RD pour accomplir sa transformation en véritable boulevard urbain. Mettre en valeur une trame paysagère multipliant les traversées et venelles piétonnes, accompagnant les cheminements, afin de favoriser la perméabilité des macro-ilots générés par l?urbanisme commercial en voie ? 174 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 11 3-LA STRATÉGIE COMMERCIALE Introduction Projet de de transformation s?inscrit au coeur d?un secteur plus large qui est celui de la « Patte d?Oie », qui est une des plus grandes zones commerciales d?Ile-de-France. En effet elle s?étend sur 4km de longueur à travers 4 communes le long de la RD14. Le secteur de la « Patte d?Oie » est aujourd?hui organisé en 4 grandes séquences commerciales polarisées autour d?ensembles commerciaux et de locomotives commerciales majeures : ? Leroy Merlin de Montigny-lès-Cormeilles fait partie du top 3 des magasins français de l?enseigne ? Le Ikea Franconville figure quant à lui parmi les plus importants de France avec jusqu?à 12 000 clients/jour ? Carrefour Montigny, hypermarché de proxi- mité qui dispose de performance appréciable, mais en baisse régulière depuis plusieurs an- nées ? Centre commercial des Copistes avec plu- sieurs enseignes attractives (Decathlon, Fnac, Darty, ?) Le secteur de la R14 à Montigny Les Cormeilles est donc une partie constituante de ce vaste ensemble commercial dont l?urbanisme d?un autre temps continue cependant de rayonner sur un large ter- ritoire du Nord-Ouest de l?Ile de France. Il est ainsi mis en tension par 2 secteurs commerciaux impor- tants le long de cet axe et situés aux limites admi- nistratives de sa commune : ? Le secteur des Copistes à Herblay : Fnac, Zodio, Decathlon, Darty, Orchestra, ? ? Secteur E. Leclerc et Marques Avenue sur la commune de Franconville. Ce secteur est ren- forcé dans son prolongement par la présence de Ikea Chacun de ces secteurs commerciaux fortement attractifs sont situés aux « portes d?entrée » de Montigny-lès-Cormeilles, autour de ronds-points qui leur confèrent ainsi un positionnement straté- gique le long de la RD14. REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 175 12 Comment fonctionne la RD14 aujourd?hui grâce à la solution Calibrate ® Sur la base de ce constat, et à l?aire de la solution Calibrate®, nous avons pu mesurer les flux réels de fréquentation commerciale de la RD14 sur une période d?un an. Appliqué sous forme de carte de chaleur, cette analyse fait apparaitre les secteurs animés commercialement : ? Là où une clientèle importante vient fréquen- ter des commerces attractifs, ce qui est le cas des principales locomotives du secteur comme Carrefour, Leroy Merlin, Kiabi, Norauto, Gifi, ? ? Les secteurs ou la clientèle reste longtemps à un mêle endroit ce qui est notamment le cas pour les secteurs de restauration (Mc Donalds, Wafu, restaurants rue de Beauchamp, ?) ou les lieux de loisirs tels que le cinéma Mega- rama ou Loopings Kids. Le croisement de la donnée sur les différents sous- secteurs que nous avons mis en place ont mis en lumière plusieurs éléments : ? Plusieurs des sous-secteurs sur Montigny ont un fonctionnement indépendant les uns des autres. On y vient par destination, sans for- cément aller dans d?autres commerces de la zone. Seul le secteur des Copiste (Herblay) permet une redistribution des flux de clientèle vers d?autres secteurs à Montigny-lès-Cor- meilles. ? Les secteurs de Carrefour et des Copistes (Herblay) sont important dans l?animation commerciale. Ils disposent cependant de zone de chalandise différentes : celle de Carrefour est beaucoup plus réduite et correspond à de besoins de proximité alors que le secteur des Copistes rayonne plus largement sur le Parisis et le long de la A15. Comment organiser la stratégie de phasage pour le développement d?une offre en RDC ? Trois grandes étapes sont nécessaires à l?élabora- tion du projet commercial souhaité par la ville de Montigny-lès-Cormeilles : ? Identifier les espaces de projets immobiliers : A ce jour les secteurs de Carrefour / Boulan- ger, et les parcelles déjà acquises par l?EPF constituent des amorces pour la réalisation des premiers projets commerciaux. Au-delà de ces espaces il est important de voir également la dureté foncière des principales parcelles le long de la RD14 afin d?évaluer la plus ou moins grande facilité à muter. ? Transférer des enseignes/commerces sur les nouveaux sites commerciaux : Sur les pre- miers espaces identifiés, la réalisation de pro- 176 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 13 jets immobilier tant sur la commune de Monti- gny-lès-Cormeilles qu?en dehors, va permettre le transfert de certaines enseignes sur ces nouveaux sites prêts à les accueillir. ? Réalisation de projets urbains mixtes : La libé- ration des parcelles le long de la RD14 va per- mettre la réalisation d?un projet urbain mixte. Suivant les secteurs identifiés, des RDC com- merciaux seront créés et permettront d?y déve- lopper une offre de proximité (ou y transférer des commerces existants). Pour cela notre équipe a réalisé une double analyse qui permet de mesurer et prioriser les secteurs à se transformer : ? La dureté foncière à travers la capacité plus ou moins forte de négociation avec le ou les propriétaires. L?analyse de la propriété per- met ainsi de mettre en exergue une libération des fonciers des propriétaires occupants et propriétaires bailleurs, dont les négociations peuvent être plus directes en vue d?une amorce des premiers programmes. ? La mutabilité du bâti à travers l?agrégation de plusieurs données (qualité du bâti, qualité/en- tretien des espaces de stationnement, acces- sibilité routière depuis la RD14, typologie des occupants) Enfin, en termes de transfert des activités commer- ciales il est important de pouvoir différencier les attentes pour : ? Les commerces structurants, qui sont des com- merces locomotives nécessitant un rayonne- ment large, et qui doit se matérialiser par une implantation sur les meilleurs emplacements commerciaux : visibles et accessibles depuis les secteurs stratégiques, et notamment pour les flux voitures qui restent le principal moteur de l?attractivité du secteur. ? L?offre d?accompagnement, qui se nourrit de la présence et des flux générés par les com- merces structurants. Suivant l?offre visée il est important de bien cibler le type de bien immo- bilier souhaité (pied d?immeuble, galerie mar- chande, retail parc, ?) Au regard des changements envisagés et de la taille du périmètre, le projet urbain de Montigny les Cormeilles s?intègre inéluctablement, sur le long terme. Ce travail d?organisation de l?offre com- merciale du projet urbain est un travail itératif qui doit en permanence s?adapter avec les nouveaux besoins des enseignes et les réalisations progres- sives des projets urbains mixtes. Analyse de la propriété : identification des principaux propriétaires Bâtiments : quelle nécessité de mutabilité du bâti REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 177 14 Amorce de la stratégie commerciale et définition des invariants Le dessin de la stratégie commerciale vise à don- ner une vue d?ensemble de ce à quoi pourrait res- sembler la RD14 de demain. Pour cela nous avons décomposé le raisonnement en plusieurs étapes : ETAPE 1 : Organisation par étapes du centre-ville de demain 1. Aménager les carrefours stratégiques le long de la RD14 afin qu?ils permettant d?offrir la visibilité et l?accessibilité dont les commerces locomotives ont besoin : ? Conserver le rôle stratégique des carrefours aujourd?hui situés aux portes d?entrée de la commune (coté Herblay et Franconville), ainsi qu?à l?intersection des Bd V. Bordier et de l?Ave- nue des Frances (permettant l?accès aux Car- refour et à Leroy Merlin). ? Conforter le rôle stratégique du rond-point des Copistes qui va gagner en importance avec la création de la future bretelle autoroutière et son arrivée via la rue Marceau Colin ? Permettre l?émergence du carrefour Bd V. Bor- dier / Rue du Général de Gaulle comme nou- veau carrefour stratégique pour le projet de centre-ville commerçant à Montigny-lès-Cor- meilles 2. Organiser le coeur de ville depuis le centre com- mercial Carrefour : ? Carrefour constitue aujourd?hui une offre de grande proximité qui répond notamment aux besoins des ignymontains. Son site est straté- gique dans l?organisation du futur coeur de ville, puisqu?il sera traversé par une liaison piétonne entre la mairie Annexe et la RD14. Sa position pourrait être renforcée à travers l?ouverture de droits à construire supplémentaires sur ses surfaces de stationnement (pour l?implantation de moyennes surfaces ?) ou au sein du bâti ac- tuel (à travers une réduction de surface de l?hy- permarché et le renforcement de son offre de galerie ?). Ces surfaces supplémentaires per- mettrait ainsi le transfert de certaines activités aujourd?hui présentes le long de la RD14 tel que les offres en prêt à porter (Sergent Major, Bebe9, ?) ou de services (SFR, Optique2000, ?). Par ailleurs, l?enseigne est aussi approchée par des promoteurs en vue de densifier son site avec une offre de logements et dessus des ac- tuelles surfaces commerciales. ? Boulanger / Megarama : Ce secteur fait le lien entre la locomotive carrefour la RD14 et le futur secteur du centre-ville. Bien que le transfert du Boulanger soit envisagé, l?animation commer- ciale du Cinéma et de ses restaurants, ainsi que l?offre qui pourrait être développée sur ces espaces, doit permettre de créer un lien natu- rel du parcours marchand entre le centre-ville et Carrefour. Il représente donc un site straté- gique permettant o De faire un rôle pivot entre le secteur de Carre- four et la future centralité Bd V. Bordier / Rue du Général de Gaulle. o D?être un espace vitrine du projet de coeur de ville. Cette première étape pose ainsi la question de l?optimisation commerciale des RDC pour la nou- velle centralité Bd V. Bordier / Rue du Général de Gaulle. Il est donc important de pouvoir maximiser le développement de commerces « vitrine » sur ce carrefour stratégique du centre-ville de demain. Le développement commercial répondant à des critères nécessaires : o Une bonne visibilité et accessibilité depuis les flux o La concentration commerciale o Une continuité de linéaire o La présence de vis-à-vis commerciaux o La thématisation de l?offre Pour cela l?optimisation le long de la RD14 vise à privilégier l?installation : o D?une offre animée locomotive autour du car- refour stratégique (Bd V. Bordier / Rue du Gé- néral de Gaulle) tels que l?alimentaire (boulan- gerie-pât., superette, surgelée/Picard, caviste ?), de services (notamment Pharmacie) ou d?animation de l?espace public avec des cafés/ restaurants. o Une offre de services à mesure que l?on s?y éloigne. o Cette organisation pose également la question de la spatialisation des équipements publics identifiés dans le projet urbain. En effet, bien que certains d?entre eux créent des flux, ils ne sont pas constants (exemple une école crée des flux uniquement aux heures d?accueil et de sortie des élèves, en semaine, hors week-end et vacances). Ces derniers ne participent pas 178 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 15 à l?animation commerciale. La spatialisation proposée par SEURA et CBRE vise donc à per- mettre la bonne adéquation entre l?animation de l?espace public urbain et l?animation com- mercial à travers les implantations suivantes : o Salle de spectacle : à privilégier face au Méga- rama de manière à identifier le secteur un pôle lié à la culture et aux loisirs o Ecole : privilégier au milieu de la RD14, en bout de linéaire commercial idéalement en face du futur parc urbain o Collège + Gymnase : privilégier à l?extrémité de la RD14, coté Herblay, afin de bénéficier de la proximité du parc sportif. ETAPE 2 : Organisation du péricentre de demain 3. (Re)développer la périphérie du centre-ville : ? Parc commercial Rue Marceau Colin : La libé- ration de ce foncier pour la création d?un parc commercial permettrait de créer une situation favorable pour le transfert de certaines loco- motives commerciales peu compatibles avec des implantations en pied d?immeuble. En effet, le site dispose d?une situation stratégique face au nouvel échangeur et au Centre Commercial des Copistes. Le lieu est notamment identifié pour y transférer des grandes surfaces tel que Boulanger ? Réorganiser une offre « voiture » autour des carrefour stratégiques, où arrivent les flux de l?A15 : A privilégier pour les offres liées à la voiture tels que les restaurants drives (Mc Do- nalds, KFC, ?), station-service, drive alimen- taire, ? 4. Organiser le coeur de ville depuis Carrefour à travers la « (R)urbanisation » de la RN14 : Suite à la libération des fonciers, il s?agira de « tirer » et mettre en tension l?offre commerciale de RDC afin de parfaire le projet de centre-ville de demain. Cette offre sera néanmoins moins animée qu?au coeur de ville et sera à privilégier pour les activi- tés de services non-marchands (banques, assu- rances, cabinets médicaux, ?) ou autres activités secondaires. ETAPE 3 : Les invariants du projet 5. 5. Transfert du Mc Donalds sur le rondpoint des Copistes pour libérer les emprises néces- saires au futur parc urbain : Dans son implanta- tion actuelle le restaurant n?est accessible que pour les flux en direction d?Herblay. Il apparait ainsi important de lui proposer une implanta- tion lui permettant d?améliorer sa visibilité et son accessibilité afin de conforter son rayon- nement. Une implantation sur le rondpoint des Copistes permettrait donc : o Un gain de visibilité et d?accessibilité depuis ce carrefour stratégique, et qui sera renforcé par l?embranchement du nouvel échangeur sur la rue Marceau Colin o Une implantation à proximité de ses concur- rents (Pizza Hut, KFC, Burger King). Cette concentration permettrait de conforter l?iden- tification d?un « pôle de restauration » déjà existant, tant pour les ignymontains que pour la clientèle des Copistes. 6. Conserver la fluidité automobile entre l?échangeur n°4 et les locomotives Carrefour et Leroy Merlin. o Cette section du Bd Victor Bordier permet une accessibilité directe (sans tourne à gauche) de l?échangeur jusqu?au rond-point Leroy Merlin/ Carrefour. o A terme, ce secteur restera le principal accès entre l?échangeur N°4 et les magasins Leroy Mer- lin et Carrefour. Il convient donc de conserver cette fluidité automobile en évitant ou en minimisant les traversées par de nouvelles voiries. Cet aspect est d?autant plus important pour conserver l?attrait REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 179 16 de ces deux locomotives majeures.Proposition de stratégie commerciale pour le projet de transfor- mation de la RD14 Proposition de stratégie commerciale pour le projet de transformation de la RD14 Le scénario proposé en termes d?organisation com- mercial vise donc à : o Disposer d?un centre-ville animé et thématisé au coeur de la RD14 : ? Carrefour et sa galerie seront confortés dans leur rôle de locomotives de grande proximité pour les ignymontains avec une offre alimen- taire et de « shopping de proximité » (par le transfert d?activités déjà existantes). ? Une offre de proximité composée de com- merces alimentaires et de services qui ré- pondent aux besoins des habitants et corres- pondent aux formes urbaines d?un centre-ville mixte. ? Un pôle culturel autour du cinéma Megarama et de la salle de spectacle ; complété par une éventuelle offre de loisirs et de restauration sur le pôle Carrefour / Boulanger. Son articulation lui permettra de jouer un rôle de « rotule » des flux marchands entre Carrefour et le centre- ville de demain. o Permettre le maintien d?activités commer- ciales locomotives qui répondent aux besoins des ignymontains et basés sur les flux automo- biles. Ces activités seront donc redéveloppées aux marges du centre-ville : o Parc commercial de destination : en vue d?ac- cueillir des enseignes stratégiques du paysage commercial de Montigny-lès-Cormeilles telles que Boulanger ou Mc Donalds, ainsi que des offres d?accompagnement en lien avec l?offre de ce parc et du secteur des Copistes. o Un pôle automobile à proximité du Leroy Mer- lin, permettant d?y replacer des offres de ga- rage / centre technique nécessaire aux besoins de proximité automobile des ignymontains. Son emplacement, leur permet de rester visible de- puis les flux de Carrefour et Leroy Merlin. o Un pôle « drive & automobile » permettant de créer un éventuel espace de transfert pour les activités station-service ou drive de Carrefour. En lieu et place de ces activités « automobile », cet espace pourrait accueillir une offre en équipement de la maison (mobilier) autour de l?actuel magasin Porcelanosa, et permettant de créer une offre complémentaire entre les locomotives Leroy Merlin de Montigny et Ikea de Franconville. 180 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 17 3-LA STRATÉGIE URBAINE Intentions L?analyse et le diagnostic commerciales, établis en étroite collaboration et échange avec les parte- naires de l?équipe de maîtrise d?oeuvre, ont permis d?étayer parallèlement une stratégie urbaine cohé- rente et conforme aux objectifs de la Ville de Monti- gny-lès-Cormeilles. Suite à la réalisation d?un inventaire exhaustif des données et études territoriales existantes le man- dataire du groupement a identifié les contraintes et les invariantes considérées comme inamovibles ou non transformables, indispensables à la proposi- tion de solutions concrètes. Cette première étape est essentielle pour orienter au mieux la recherche de solutions. Elle doit avan- cer des principes clés qui permettront d?ouvrir un vrai débat et échange sur les scénarii proposés en phase 2. La stratégie commerciale et les orientations ur- baines sont énoncées par des schémas de principe se référant au périmètre large de la Commune sur l?axe de la RD14. Sur le barreau de 1,5Km de l?ouest vers l?est prennent forme les programmations commerciales énoncées dans le paragraphe précédent : le parc commercial de destination, les équipements program- més par la Commune, l?offre de commerce de loisirs à proximité du Centre commercial Carrefour autour d?un boulevard urbain apaisé, et passant, bordé par une programmation à dominante de logements. Depuis Leroy Merlin d?autres programmes liés à un pôle automobile et à l?équipement de la maison pourront se fédérer en bénéficiant d?une visibilité et d?une accessibilité accrues assurées par les ronds-points existants (Avenue de Frances et en limite de la Commune de Franconville). REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 181 18 Une nouvelle trame viaire pour une accessibilité renforcée L?armature du réseau viaire existant est aujourd?hui calibrée sur un modèle d?urbanisme commerciale structuré par de macro-îlots. Les dimensions constatées entre les voies bouclant le Boulevard Bordier (notamment au sud de la RD14) sont de 350/400 m linéaires. Cela a favorisé un mode de déplacement «tout voiture» pénalisant fortement les modes doux (piétons/cycles/TC). Ce modèle est d?ailleurs à l?origine des dysfonctionnements mis en évidence dans l?ensemble des études de dépla- cements réalisées sur le territoire de Montigny. Il s?agit donc, à ce stade, des études de repenser le plan de déplacements et circulation favorisant les transports en commun et les liaisons douces, dans l?objectif de renforcer et densifier les liens entre les différentes entités urbaines du territoire (équi- pements, logements et commerces) et notamment ceux franchissant le boulevard Bordier en direction nord-sud. L?objectif est d?apaiser la circulation de transit sur la RD14, optimiser les parkings en adap- tant l?offre aux besoins spécifiques (commerces de proximité, livraisons, accessibilité résidentielle et accessibilité aux équipements). Une analyse fine du foncier a mis en valeur les pos- sibilité d?implantation de nouvelles voies dans la continuité de la trame existante en s?appuyant sur les opportunités que le territoire offre actuellement (terrains vagues, parcelles interstitielles libres, friches..). La stratégie adoptée permettra notamment : ? La réduction des distances de bouclage des futurs îlots (entre 110 et 140m environ) ? La multiplication des points de franchisse- ment de la RD14 pour entamer sa mutation en boulevard urbain ? Une amélioration des conditions de desserte en profondeur de parcelle, également pour l?ensemble du tissu pavillonnaire existant si- tué au sud de la RD14 ? La mise en place des conditions nécessaires au développement des itinéraires en modes doux (réduction des distances à franchir, coexistence entre voitures et piétons maîtrisée par des nou- veaux aménagements). ? Une réalisation adaptée et phasée selon la ca- dence temporelle de mutations programmatiques à venir 182 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 19 Les déplacements doux pour un centre-ville à l?échelle du piéton Sur l?armature viaire esquissée un réseau dense d?itinéraires lié aux modes doux est envisagé, s?in- tégrant aux nouveaux aménagements de la RD pour accomplir la transformation de la voie en véritable boulevard urbain. La mise en valeur de la trame pay- sagère sera un outil supplémentaire permettant de multiplier davantage les traversées et venelles pié- tonnes, accompagnant les cheminements, afin de favoriser la perméabilité des macro-ilots générés par l?urbanisme commercial en voie de mutation. Ainsi, les pistes cyclables prévues en voie parta- gée avec le réseau de transport public le long de la RD14 seront accompagnées par des grands ali- gnements d?arbres longeant les trottoirs élargis et réaménagés. Des aménagements spécifiques per- mettront de hiérarchiser les différents usages des espaces publics au regard des modes de déplace- ments. A cela une trame orthogonale sera créée pour irri- guer les futures opérations et alimenter les nouveaux itinéraires en rez-de-ville (du domicile aux écoles, aux équipements, aux commerces et aux zones de loisirs...). Cela se fera non seulement en s?ap- puyant sur la voirie existante et projetée, mais en favorisant le développement des nouvelles formes urbaines : la porosité de la ville devra s?exprimer à travers la proposition d?îlots ouverts et passants. Les itinéraires ainsi générés mettront en évidence la richesse du paysage urbain alimentée par la tran- sition entre espace public, espace privé et espace partagé en intérieur d?îlot. Parmi les différents points stratégiques à l?étude qui seront conforté en phase scénarii il est rappelé: ? L?intégration, dans les itinéraires doux, des grandes surfaces vertes de la commune et no- tamment le bois Barrais et ses équipements, le parc entre la RD14 et la rue Paul Signac, et le bois des Eboulures ? La proposition d?un «chemin des écoliers» s?attes- tant au sud de la RD14 et parallèle à la voie. Ce dispositif, en interface entre les pavillons existants et les nouvelles opérations, permettra de gérer au mieux la transition entre la ville d?aujourd?hui et de demain, multipliera la création d?itinéraires al- ternatifs en donnant à lire une dimension urbaine renouvelée ? La création d?une liaison nord-sud entre la Mairie, ses quartiers résidentiels et la RD14. Le désen- clavement du site Carrefour est dans ce sens une opportunité pour recomposer l?offre commerciale de l?enseigne, lui conférer une nouvelle attractivité et inscrire des nouveaux itinéraires urbains reliant les secteurs stratégiques du futur centre-ville carrefour leroy merlin chemin des écoliers bois Barrais équipements sportifs bois des Eboulures REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 183 20 Premiers scéanrii de programmation A partir des première hypothèses et élaborations concernant la stratégie commerciale esquissées par CBRE il a été proposé d?entamer une phase perspective de vérifications des surfaces sur le périmètre élargi d?étude, afin d?orienter et recali- brer, le cas échéant, l?équilibre de la programma- tion sur la totalité du barreau de la RD14. Cet exercice est donc une anticipation des projec- tions quantitatives liées aux invariantes détermi- nées par les études commerciales et par la forma- lisation d?une proposition en termes de volumétrie bâtie conforme à la réglementation urbaine actuel- lement en vigueur (PLU 2016). Cette première approche à pour objectif d?alimen- ter le débat interne à l?équipe de MOE ainsi que de poser le débat autour des objectifs et des attentes de la Ville à long terme. Suite aux différents échanges, lors des comités techniques de la phase diagnostic, plusieurs ré- flexions pourront orienter les scénarii de la pro- chaine phase d?études à venir : ? L?assiette globale de la surface de plancher SDP est cohérente avec les attendus de la Commune ? La répartition entre programmes sera à affiner. Notamment la SDP du commerce de proximité semble trop importante au vu des dynamiques actuelles (court terme) appréciées par CBRE sur le secteur de la Commune ? L?implantation des commerces de proximité sera également à affiner selon les principes évincés par CBRE en matière d?emplacement straté- giques. Il est effectivement constaté un étalement trop important de ces surfaces depuis le carrefour Bd Bordier/Rue Général de Gaulle en direction de Herblay. Une recomposition est souhaitable autour du carrefour cité pour maximiser l?attractivité des futures enseignes projection des surfaces de plancher : répartition par programme 184 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 21 L?espace public : les centralités urbaines du futur centre ville La programmation envisagée et les nouveaux iti- néraires proposée pour un centre ville passant et connecté mettent en évidence les centralités stra- tégiques du projet en matière d?espace public. A ce stade de l?étude, l?équipe de MOE identifie, sur le barreau de la RD14 et en lien avec les pièces ur- baines majeures, les éléments qui feront l?objet, lors de la prochaine phase, d?études détaillées permettant des arbitrages de la maîtrise d?oeuvre dans l?objectif d?orienter au mieux la finalisation du projet : ? Le parvis constitué par la liaison nord-sud entre la Mairie et la RD14 à proximité du site de Carrefour. Cette large promenade s?inscrit dans la volonté de proposer une nouvelle percée majeure depuis les quartiers nord vers le boulevard urbain. Elle sera l?occasion de redéfinir la qualité des accès au centre commercial et redynamiser l?offre des enseignes autour d?un pôle de loisir renforcé ? La grande place deviendra l?amorce du parvis sur le boulevard. Une nouvelle «porte d?ac- cès» au site de Carrefour dans une logique de fréquentation de proximité. L?espace public sera bordé par des nouveaux programmes mixtes intégrant des commerces et services en pied d?immeuble ? Les places et parvis le long du boulevard. A proxi- mité des futurs équipements (gymnase, école, salle de spectacle...) des espaces tampons pouvant absorber les flux générés par les programmes envisagés seront à calibrer en termes de dimen- sions et d?ambiance afin d?apporter des réponses appropriées aux usages et aux fréquentations. La cohérence de leurs écritures sera assurée par l?élaboration d?une charte urbaine concernant les matériaux (revêtements, végétalisation des sols) et les aménagements (mobilier urbain, éclairage public...) REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 185 22 186 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 23 Un pré-scénario cohérent : la formalisation des invariantes retenues La phase diagnostic a permis d?éclaircir les inva- riantes retenues concernant la stratégie commer- ciale et les intentions urbaines. A le demande de la Ville, un pré-scénario a été éla- borer pour anticiper et vérifier les premières pro- jections quantitatives (surfaces SDP) et identifier les éventuelles criticités, tant du point de vue ré- glementaire que du point de vue technique (état de lieux des réseaux et préconisations au regard des besoins du futur projet). Le regard à porter sur ces documents doit donc s?inscrire dans la volonté de formaliser un point d?arrêt pour alimenter les échanges sur les grandes orientations à ce stade esquissées. Il ne s?agit pas de la finalisation d?une étape de l?étude, mais d?un ensemble d?éléments permettant de visualiser un corps cohérent de stratégies déployées: ? Une mutation urbaine : de l?urbanisme de péri- mètre/zoning à l?urbanisme d?itinéraires ? Une programmation diversifiée et adaptée à la réalité du territoire (suite à l?analyse des dynamiques commerciales existantes et du potentiel futur) ? Un nouveau statut pour la RD14 : de la route commerciale au boulevard urbain ? Des formes urbaines cohérentes au regard de la mutation du territoire : les alignements sur le bou- levard urbain, l?échelle adaptée, en profondeur de parcelle, au tissu pavillonnaire ? Un rez-de-ville actif et partagé. Intégrant à cette phase diagnostic une réflexion à l?échelle de l?îlot type, des principes sont affirmés : 1. une porosité du bâti notamment au regard des alignements sur le futur boulevard ur- bain 2. un intérieur d?îlots accessible et partagé par la mise en oeuvre de chemins publics, jardins communs et espaces privatifs 3. un coeur d?îlot paysager capable de fédé- rer la notion de qualité des espaces en pied d?immeuble et le volet environnemental (végétalisation des emprises libres sur la parcelle, gestion de l?eau, infiltration sur site ou rejet maîtrisé sur le réseau de la Commune) REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 187 24 188 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 25 ANNEXE - Un nouveau statut pour la RD14 : de la route commerciale au boulevard urbain Avant... la RD14 : ? un paysage dédié à la voiture ne favorisant pas les déplacements doux ? un parc immobilier vieillissant et dégradé ? une signalétique complexe et une inflation pu- blicitaires ? un modèle environnemental à revoir, favorisant le réchauffement climatique et incitant à l?im- perméabilisation des sols Après...le boulevard urbain : ? des formes urbaines délimitant les futurs es- paces publics ? un espace public de qualité assuré par des outils réglementaires à annexer au futur PLU (type charte prescrivîtes du mobilier urbain, d?éclairage...) ? un stationnement maîtrisé et intégré à l?amé- nagement du futur boulevard avant : la RD14 après : le boulevard urbain REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 189 26 ANNEXE - L?îlot : un rez-de-chaussée actif et partagé ? des logements en coeur d?îlot ? des commerces de proximité en lien avec le boulevard Bordier ? des locaux associatifs et d?animation ? des locaux communs ? des jardins partagés ? des jeux d?enfants 190 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 27 ANNEXE - L?îlot : un coeur d?îlot paysager et un gestion environne- mentales des ressources ? des jardins privatifs ? des espaces verts partagés ? des allées publiques et privée définissant les emprises au sol et les usages ? une gestion de l?eau pluviale par infiltration (noues en limite d?espace public) ? une rétention accrue d?eau pluviale par des terrasses accessibles végétalisées (hauteur de terre 60cm) ? une rétention courante d?eau pluviale par ter- rasses accessibles végétalisées (hauteur de terre 20cm) REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 191 28 3-ÉTUDES DES RÉSEAUX AC TUELS ET PROJETÉS Réseaux divers ? Note descriptive SETU a aujourd?hui contacté les concessionnaires présents sur la zone du projet afin de réaliser un diagnostic de l?existant sur l?ensemble des réseaux. Un plan global des réseaux existants a été réa- lisé d?après les informations transmises par ces concessionnaires par voie électronique et en visite sur site. Ce plan est mis à jour suivant les recol- lements de certains concessionnaires qui sont ac- tuellement en cours. Le présent document présente les dispositions prévues concernant les réseaux divers. 1. AssAinissement L?assainissement est traité en système sépara- tif, les eaux pluviales et les eaux usées seront conduites séparément vers les exutoires existants. Pour les eaux pluviales les collecteurs existants sont entre 300m et 1000mm. Pour les eaux usées en diamètre 200mm et 400mm qui sont principale- ment Boulevard Victor Bordier. Les débits de rejets seront calculés pour chaque parcelle, en privilégiant l?infiltration des eaux plu- viales sur cette zone aujourd?hui quasi-totalement perméable. Les gestionnaires d?assainissement sont le SIARE et la communauté d?agglomération Val Parisis, qui réalise un recollement de ses réseaux sur la zone en ce moment. Réseau d?eaux usées (EU) Le réseau d?eaux usées sera constitué de canali- sation de diamètre 200mm. La nature des canali- sations sera précisée ultérieurement par le futur gestionnaire d?assainissement. Les regards de visite seront installés à chaque changement de direction et changement de pente, suivant des inter-distances n?excédant pas 50m. Réseau d?eaux pluviales (EP) Le réseau d?eaux pluviales des nouvelles voies sera constitué d?une canalisation qui sera dimensionnée selon une étude hydraulique, avec regards de vi- site installés à chaque changement de direction et changement de pente et suivant des inter-dis- tances n?excédant pas 50m. Rétention des eaux de ruissellement Les eaux de ruissellement seront retenues conformément aux prescriptions du gestionnaire du réseau d?assainissement ou au PLU (débit de fuite, occurrence de la pluie, etc?). Les eaux privées seront retenues à la parcelle. Partout où cela sera possible, les eaux de ruissel- lement seront collectées au moyen de noues et se- ront gérées de manière alternative (à ciel ouvert). En cas d?impossibilité, les eaux de ruissellement seront gérées dans des ouvrages enterrés (cais- sons en polypropylène ou canalisations surdi- mensionnées). Le règlement d?assainissement de la ville préconise la rétention d?une pluie d?occurrence 10 ans et d?un débit de fuite régulé à 10 L/s/ha. 2. DistRiBUtiOn D?eAU L?alimentation de la zone sera assurée à partir des réseaux VEOLIA existants Ø150mm et Ø200mm du Boulevard Victor Bordier A partir de ces conduites, des canalisations en PEHD de diamètre Ø63mm à Ø150mm, maillées entre elles, cheminant au long des voies à créer assureront la desserte des différentes opérations de constructions. Cette installation permettra également le rac- cordement des organes de défense incendie normalisés avec fonctionnement simultané de deux hydrants. Les appareils seront implantés conformément aux directives des services dépar- tementaux de lutte contre l?incendie. 3. ALimentAtiOn en GAZ L?alimentation de la zone sera assurée à partir des réseaux existants Ø110 du Boulevard Victor Bordier. Ce réseau sera posé par GRDF. 4. DistRiBUtiOn eLeCtRiQUe a) Réseau Moyenne Tension Pour la desserte de la zone des postes de transfor- mation MT/BT de puissance 1000 kW seront à créer (nombre et implantation à déterminer et à confir- mer par Enedis). Ces postes seront intégrés dans les futures constructions et seront répartis en fonction du phasage des démolitions et des constructions. Les postes seront raccordés sur les câbles ENEDIS existants et reliés entre eux par des câbles chemi- 192 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 29 nant au long des voies. b) Réseau basse tension La desserte en énergie basse tension 220/380 Volts sera assurée depuis les postes jusqu?à un point de livraison par lot par un réseau de câbles armés po- sés en souterrain au long des voies. 5. eCLAiRAGe PUBLiC L?éclairage public sera assuré en énergie basse et moyenne tension à partir d?un transformateur MT/ BT existant. Les voies de circulation seront éclairées par des candélabres à crosse implantés sur les trottoirs. Les zones piétonnes seront éclairées par des can- délabres d?ambiance. L?ensemble de l?installation sera mis à la terre sui- vant la réglementation en vigueur. Le réseau du Boulevard Victor Bordier est géré par la communauté d?agglomération Val Parisis. 6. ReseAU teLeCOm Le réseau de desserte sera réalisé suivant les prescriptions des opérateurs de la ville de Monti- gny-lès-Cormeilles. Les dessertes de la zone d?aménagement s?effec- tueront à partir des réseaux existants situés au long du Boulevard Victor Bordier. Le réseau principal de desserte sera constitué par une conduite multitubulaire 7Ø45 avec chambres de tirage normalisées cheminant au long des voies à créer. Ce réseau sera capable d?accueillir les ré- seaux très haut débit type fibre. Plan des réseaux éxistants Synthèse DT concessionniares REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 193 30 194 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES Ville de Saint-Pierre Présentation de l?équipe Olivier NARIA Monsieur Olivier NARIA est adjoint au maire délégué à l?urbanisme, au droit du sol et au patrimoine urbain. Il est également conseillé communautaire à la CIVIS Il est issu d?une formation universitaire en géographie et maître de conférence à l?Université de la Réunion. Il porte les grands dossiers d?aménagement du territoire et de structuration urbaine au niveau de la municipalité tels que le programme Action Coeur de Ville, les PRU ANRU (Ravine Blanche, Bois d?Olives), l?AAP «Repenser les périphérie commerciales». Il a engagé la révision du PLU de la commune pour sa transformation en un «éco PLU». Ce dernier intégrera largement des principes d?aménagement et de construction de la ville durable, en milieu tropical. Thierry PAYET et Patrice MARCEL Thierry PAYET est DGA à l?Aménagement et au Développement du Territoire à la Ville de Saint Pierre. Il dirige l?activité des services Urbanisme et droit des sols, Foncier et Aménagement de la Ville. Originaire de Saint Pierre, il exerce depuis plus de 20 ans dans le domaine de l?aménagement du Territoire à la Réunion. Il suit particulièrement l?AAP «Réinventons nos Coeurs de Ville» et les programmes immobiliers impactants et stratégiques au niveau communal. Patrice MARCEL est urbaniste et responsable du service renouvellement urbain au sein de la DGA à l?Aménagement de la Ville. Il suit opérationnellement le projet «Repenser la périphérie commerciale». Son service a également en charge le programme Action Coeur de Ville et la programmation des opérations de logements et d?habitat sur la commune. Olivier NARIA, adjoint au maire délégué à l?urbanisme, au droit du sol et au patrimoine urbain, Saint-Pierre. Thierry PAYET, DGA à l?Aménagement et au Développement du Territoire, et Patrice MARCEL, urbaniste, responsable du service renouvellement urbain au sein de la DGA à l?Aménagement de la Ville, Saint-Pierre de la Réunion REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 195 1 Ville de Saint-Pierre Site de la zone commerciale Grand Large Zl1 Localisation du périmètre de projet Fiche projet / Synthèse du travail de l?AMO 196 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 2 UNE ZONE COMMERCIALE À PROXIMITÉ IMMÉDIATE DU LITTORAL - SEPTEMBRE 2018 Sources : Ville de Saint-Pierre Ville de Saint-Pierre ? Grand large Zl1 Photographies du site de projet IMAGES SATELLITES TÉMOIGNANT DE L?ÉVOLUTION DU SECTEUR DE PROJET ? DE 1950 À 2018 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 197 198 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES Ville de Saint-Pierre ? Grand large Zl1 Principaux secteurs de la zone de projet 4 Source : Ville de Saint-Pierre REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 199 Ville de Montigny-lès-Cormeilles ? RD 14 Présentation synthétique des intentions de projet En matière d?insertion, le projet vise à : ? Remplacer le tissu commercial disparate et sans qualité architecturale : le projet est en cours de formalisation sur le plan architectural, paysager et urbain (intégration de lignes forces dégagées, espaces verts, espaces publics, gabarit, épannelages). Néanmoins, la charge foncière forte nécessite une étude fine du seuil de constructibilité. ? Réduire la césure urbaine entre le coteau urbain historique et la plaine urbanisée plus récemment. ? Privilégier la mixité entre le développement de l?activité économique et de l?habitat mixte. ? Répondre aux problématiques de circulation sur la RD14 par l?aménagement d'une nouvelle bretelle d'autoroute permettant le report de la circulation de transit, de site propre (TCSP), de places aux intersections, de larges trottoirs, de pistes cyclables et de nouveaux stationnements. ? Par ailleurs, une inscription à la Charte EcoQuartier niveau 1 a été formalisée. ? Partenariat avec l?EPFIF à hauteur de 15 millions d?euros et avec la Communauté d?agglomération du Val Parisis, notamment de renforcer le droit de préemption urbain (délégation partielle à l?EPFIF). ? Pas de ZAC, travail sur le linéaire par opportunité, « opérations-tiroirs ». PLU en cours de révision pour renforcer la mixité sur le linéaire (OAP sectorielle). ? Le projet est conditionné en partie par les travaux de bretelle d?A15 pour le désengorgement des flux de transit. ? Réalisation d?un sondage (IFOP) sur me projet de centre ville ? 72% d?avis favorable. ? Le projet répond aux enjeux posés à un niveau intercommunal, par les collectivités concernées par la RD14, signataires d?une charte d?aménagement des abords de la RD14 à destination des PLU et futurs aménagements. Sur le territoire Ignymontain, ce projet porté par la ville, vise a créer un véritable centre-ville. Le plan guide, esquissé ci-dessus, formalise le projet.. ? Dès 2011, la ville a traduit dans son PADD cette évolution urbaine. L?introduction d?une OAP spécifique en 2017 dans son PLU précise cette identité future du territoire. Elle vise a être renforcée dans le cadre de le cadre de la révision en cours du PLU. ? Un dialogue public-privé, qui se traduit notamment par la tenue de l?Atelier Territoires économiques à l?échelle de l?axe de la RD14, des échanges techniques avec l?équipe de maîtrise d?oeuvre et par des échanges bilatéraux avec les grandes enseignes du territoire (Carrefour, Leroy Merlin, Boulanger?). Un périmètre d?intervention foncière a été mis en oeuvre via une convention avec l?établissement public foncier d?Ile-de-France (EPFIF). Des premières acquisitions ont été réalisées visant à constituer des ilots cohérents. Un promoteur a formalisé une entité foncière permettant le 1er dépôt de permis de construire sur le périmètre formant le futur coeur de ville. Un atelier de concertation a été ouvert au public le 19 mars 2019. 5 Insertion du projet Gouvernance du projet Faisabilité du projet Programmation et usages mixtes Stratégie de territoire ? La programmation est intégrée au Plan guide et vise une réelle diversification de fonctions et la création d?un centre-ville animé et reconnecté au territoire. La programmation avec des logements, des équipements publics et des espaces verts permettra également d?adapter la zone commerciale en une zone de chalandise de proximité. Le 1er PC est en cours d?instruction, les travaux devraient pouvoir débuter dans le second semestre 2020. 200 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES ? L?AMO recrutée avec le soutien financier de l?Etat pour accompagner la ville de Montigny-lès-Cormeilles dans son projet est un groupement constitué de : ? L?agence SEURA ? CBRE ? SETU ? Sa mission consister à alimenter la réflexion sur la mutation urbaine du boulevard Victor Bordier, pour une durée de 16 mois. ? 3 points principaux seront particulièrement attendus dans cette mission : ? Etude de morphologie urbaine : la mission a pour objet de préciser la forme urbaine que pourra prendre le projet de centre-ville de la commune aux abords du boulevard Victor Bordier. ? Etude de stratégie commerciale : assistance à la réalisation d?un diagnostic et d?une stratégie commerciale pour le projet de centre-ville aux abords du boulevard Victor Bordier. ? Etudes d?infrastructure et de réseaux : diagnostic des réseaux et mise en place d?une stratégie d?adaptation au projet de centre-ville aux abords du boulevard Victor Bordier. 6 Ville de Montigny-lès-Cormeilles ? RD 14 Présentation de l?AMO retenue REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 201 7 AU DÉPART : L?AVIS DU JURY DE REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE Parmi toutes les candidatures examinées par le jury en 2018, le projet de réaménagement et de requalification du tronçon communal de la RD 14 était apparu comme le projet le plus avancé en termes de programme et de mise en oeuvre, avec la possibilité d?avoir un effet déterminant sur la transformation globale de la RD 14 et un effet d?entrainement au-delà des limites communales. UN AN PLUS TARD : LE POINT DE VUE DE L?ETAT SUR LE PROJET ET SES ENSEIGNEMENTS « Cette année d?accompagnement des services de l?État dans un objectif de préparation et de lancement des études complémentaires a permis à la commune d?approfondir le sujet de la maîtrise du foncier : signature d?une convention de veille avec l?EPFIF, rencontre avec la Banque des territoires, amorces de dialogue avec les propriétaires des locaux commerciaux. L?année a été aussi riche en concertation avec l?ouverture du local de concertation « l?Atelier » accompagné par l?organisation d?ateliers avec les habitants d?avril à septembre 2019 sur la révision du PLU et par la mise en place d?un sondage IFOP sur la création du centre-ville. Les études en cours doivent permettre de mieux formaliser les négociations avec les promoteurs ou propriétaires commerciaux. Elles assurent aussi la formalisation du projet sur le plan architectural, paysager et urbain. Il s?agit de dégager des lignes forces, les gabarits et les épannelages, les espaces verts et les espaces publics afin d?aboutir au renforcement de l?orientation d?aménagement et de programmation (OAP) du plan local d?urbanisme (PLU) en cours de révision. N?étant pas dans une procédure de ZAC, la commune a fait le choix de la Taxe d?Aménagement majorée. Toutefois, elle ne s?interdit pas de passer par un Projet Urbain Partenarial lorsque le projet sera plus détaillé. Le travail en séminaire de l?appel à projet a permis d?approfondir différents montages programmatiques et financiers à forte dominante commerciale notamment en constituant une Société d?Économie Mixte. Ce projet est exemplaire de par son articulation avec le niveau intercommunal (Charte d?aménagement des abords de la RD 14) et par une consultation forte des habitants. La commune souhaite s?inscrire dans la démarche de labellisation Écoquartier. » L?ECLAIRAGE PARTICULIEREMENT ATTENDU En s?appuyant sur une OAP sectorielle, la collectivité travaille sur le linéaire de la RD14 (sans périmètre de ZAC) mais en procédant par opportunités foncières. Quels sont les avantages et inconvénients associés aux options de la TA majorée ou du PUP ? quelles autres options se présentent et comment les aborder avec les acteurs du commerce ? LA PAROLE À LA COLLECTIVITÉ ACCOMPAGNÉE : QUEL BILAN FAITES-VOUS DU DISPOSITIF ? « Etre lauréat de l?appel à projets « Repenser la périphérie commerciale » formalise une reconnaissance du projet de création d?un centre-ville de la commune de Montigny-lès-Cormeilles et acte l?adéquation entre cette évolution urbaine indispensable pour requalifier cette zone commerciale et les enjeux nationaux, déclinés à l?échelle locale, que sont le logement, l?emploi et l?attractivité des territoires. Le dispositif « Repenser la périphérie commerciale » permet à la collectivité de formaliser et mettre en oeuvre les études indispensables à l?élaboration d?une mutation urbaine de cette ampleur. Par ailleurs, les échanges, lors des groupes de travail organisés à Toulouse et à Roanne, ont permis de nouer des contacts utiles avec les acteurs du commerce et plus spécifiquement leurs foncières. S?ils participent de l?avancée du projet, ils ne sont néanmoins pas fondateurs d?évolutions significatives mais contribuent à partager des points de vue parfois divergents. Ainsi l?appel à projets « Repenser la périphérie commerciale », est un dispositif qui, promeut la démarche municipale et crédibilise une volonté urbaine en agrégeant l?ensemble des acteurs concernés. » Ville de Montigny-lès-Cormeilles ? RD 14 1 an d?accompagnement 202 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES DD?? OO EEUU VVRR EE REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 203 d? ét ud e l?e nt ré e d? un e Coe ur ? ? ? d? Ab or d l?î le l?e st d? an né es U N E Z O N E A F O R T P O T E N T IE L 204 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES U n an ci en b id on vi lle d ev en u su r l eq ue l f ut c on st ru it l?u ne d es pr em iè re s zo ne s in du st rie lle s de l? île e t d ev en ue a uj ou rd ?h ui u ne zo ne e ss en tie lle m en t m ai s ra ttr ap ée p ar l?u rb an is at io n et l? ex te ns io n du c en tre v ill e ve rs l? O ue st (E co Q ua rti er d e R av in e Bl an ch e) REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 205 U N E I M A G E U R B A IN E H E T E R O G E N E E T U N T E R R IT O IR E N O N M A IT R IS E 206 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES U N S IT E H E T E R O G E N E H E T E R O G E N E M A IS C O M P A C T E L? im pl an ta tio n l?e ns em bl e L? al lé e c? es t l?a cc ès ? ? ? ? ? d? un e REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 207 P R O P R IE T A IR E S F O N C IE R S E T S O C IE T E S IM P L A N T E S S U R L A Z I1 CC I R éu ni on DE AL Et ab lis se m en t M O US SE AU Le e Ch am Y on Gr ou pe B er na rd H ay ot Gr ou pe C as in o No or d Lo ca te Na tix is Le as e Im m o / S CI K ar in a Gr ou pe C FA O Gu y C or e Gr ou pe E xc el le nc e No or d Lo ca te Gr ou pe M oh am ed P R O P R IE T A IR E S F O N C IE R S E T S O C IE T E S IM P L A N T E E S U ne q ui nz ai ne d e pr op rié ta ire s fo nc ie rs (d on t t ro is e nt ité s pu bl iq ue s) in st al lé es s ur d es pa rc el le s as se z va st es 208 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES L E S S U R F A C E S D E S P A R C E L L E S P R E S E N T E S S U R L A Z I1 L E S S U R F A C E S D E S P A R C E L L E S P R E S E N T E S S U R L A Z I1 UUnn ee ssuu rrffaa ccee mm ooyy eenn nnee ddee 77 8877 11mm ²²pp eerr mm eett ttaa nntt uunn ffoo rrtt ppoo ttee nntt iiee lldd ee mm uutt aatt iioo nn.. L? en se m bl e REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 209 U N C O N F O R T U R B A IN IN S U F F IS A N T d? as su re r 210 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES L E P A Y S A G E E N V IR O N N A N T s? ap pu ye r ? ? ? ° ? l?h eu re l?o cé an L? am bi tio n ju sq u? à d? am él io re r l?a tt ra ct iv ité l?î lo t d? ac tiv ité REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 211 212 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES L E F R O N T D E M E R l?e au l?é ro si on REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 213 ? L? AG GL O M ER AT IO N ? ? OE U VR E ? ? D? U N E ? D? AM ÉN AG EM EN T L? H EU RE D? AU JO U RD ?H U I S? IN ST AL LE ? ? D? ES TH ÉT IS M E ? D? EN SE M BL E ? L? AG RE M EN TA TI O N L? AP PR O PR IA TI O N 214 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES O R IE N T A T IO N S D ?A M E N A G E M E N T U R B A IN E T C O M M E R C IA U X ? LLaa rréé oorr ggaa nnii ssaa ttiioo nn ddee ss ee sspp aacc eess dd ee mm oobb iillii ttéé ss pp oouu rr ll iimm iittee rr ll eess cc oonn ffllii ttss dd ??uu ssaa ggee ss ? ? ? LL?? aamm éénn aagg eemm eenn tt dd eess ee sspp aacc eess pp uubb lliicc ss aa uu ssee rrvv iicc ee ddee ll?? aamm ééll iioo rraa ttiioo nn ddee llaa vv iiee ee nn ccoo mm mm uunn ? LLaa rréé oorr ggaa nnii ssaa ttiioo nn eett ll?? eemm bbee llllii ssss eemm eenn tt dd eess ee sspp aacc eess cc oomm mm eerr ccii aauu xx REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 215 Saint-Quentin-en-Yvelines Présentation de l?équipe Grégory GARESTIER, est maire de Maurepas depuis 2014 et vice-président de Saint-Quentin-en-Yvelines en charge de la stratégie commerciale. « Faire la ville sur la ville » Les villes de Maurepas et de Coignières ont en commun une zone d?activités industrielles et commerciales -Pariwest- reliée au centre commercial « Les portes de Chevreuse et au Forum du Gibet. Ce sont quelques 251 magasins et 160 000 m2 de surface commerciale. En plus d?avoir eu un urbanisme en forme de zoning depuis le début des années 1980, nous rencontrons un certain nombre de difficultés comme le manque de mobilité, une lisibilité commerciale à revoir. Nous devons impulser une nouvelle dynamique, « faire la ville sur la ville ». Le projet est pertinent. Il entre dans une stratégie globale menée par l?agglomération de Saint-Quentin-en-Yvelines et repose sur 3 objectifs : maintenir le commerce de proximité, travailler sur la qualité et la lisibilité de l?offre commerciale et maintenir une dynamique sur le secteur. Le projet se distingue aussi par son mode de gouvernance : un comité de pilotage où l?ensemble des acteurs concernés sont associés. Enfin l?agglomération est allée plus loin dans la démarche en lançant, auprès des consommateurs et des personnes qui travaillent sur cette zone, une enquête pour mesurer leurs attentes, notamment en matière de consommation. Didier FISCHER, est maire de Coignières et vice-président de Saint Quentin en Yvelines en charge de l?action sociale. La requalification de notre périphérie commerciale, s?est imposée naturellement dans la réflexion municipale en lien avec Saint-Quentin-en-Yvelines et la ville de Maurepas. En effet, face aux bouleversements de notre modèle de consommation, repenser avant qu?il ne soit trop tard nos zones économiques nous est apparue comme une nécessité. Pariwest-le Forum- Gibet si dynamiques il y a 20 ans sont aujourd?hui vieillissantes, avec des équipements routiers inadaptées qui amènent de lourds problèmes de circulation. A cela il convient de pointer la faiblesse de nos modes de communication commerciale. Autant d?éléments qui desservent l?attractivités de nos espaces économiques. Dès lors, comment adapter nos zones commerciales aux modèles de consommation du 21e siècle ? « repenser la périphérie Commerciale » nous a ainsi collectivement permis de poser un diagnostic et d?envisager des solutions afin de relever ce défi. Grégory GARESTIER, maire de Maurepas et vice-président de Saint-Quentin- en-Yvelines en charge de la stratégie commerciale. Didier FISCHER, maire de Coignières et vice-président de Saint- Quentin-en-Yvelines en charge de l?action sociale. 216 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES Caroline ZOUBIRI, urbaniste ? Direction Urbanisme et Prospective Valérie RAFFALLI, chargée de mission commerce ? Direction de l?Attractivité et de l?Immobilier d?entreprises Elles ont en charge le copilotage de l?étude urbaine pré-opérationnelle. Alliant leurs compétences en terme de développement économique et d?urbanisme, le regard croisé porté sur cette périphérie commerciale s?avère nécessaire pour faire ville tout en assurant et en favorisant le développement économique de cette entrée d?agglomération. En ce qui concerne les zones commerciales majeures, la stratégie consiste à freiner l?extension anarchique des surfaces commerciales afin d?éviter le risque de générer des locaux vacants. Aussi dans un contexte urbain en pleine mutation avec la construction de logements, les aménagements d?envergure en terme de mobilités, Il s?agit ainsi de transformer cette polarité commerciale périphérique en une centralité urbaine en synergie avec « la ville constituée » à ses franges. « C?est un projet ambitieux autour duquel nous devons fédérer une multitude d?acteurs privés et institutionnels mais également toute une équipe ?projet au sein de SQY. C?est passionnant ! » Notre mission de pilotage de l?étude urbaine a consisté à assurer la transversalité de la mission au regard des multiples thématiques abordées : commerces, Mobilités, Développement Durable, Action foncière, Environnement, Paysage. Cette vision transversale et complémentaire est la condition de réussite de cette mission au regard des enjeux économiques, sociétaux et environnementaux pour faire de cette actuelle périphérie, la ville de demain. Caroline ZOUBIRI et Valérie RAFFALLI, urbaniste ? Direction Urbanisme et Prospective, en charge du copilotage de l?étude urbaine pré-opérationnelle. REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 217 1 Site de Pariwest ? Forum Gibet ? Portes de Chevreuse Localisation du périmètre de projet Commune de Maurepas Commune de Coignières Fiche projet / Synthèse du travail de l?AMO 218 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES Sources : Saint-Quentin-en-Yvelines Saint-Quentin-en-Yvelines Photographies du site de projet UN ENVIRONNEMENT ROUTIER D'ENTREE D'AGGLOMERATION MARQUE PAR UNE SIGNALETIQUE ENVAHISSANTE DES DIFFICULTES DE DESSERTE ET D'ACCESSIBILITE UNE DEQUALIFICATION ET UNE VACANCE DE L'ESPACE COMMERCIAL REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 219 Saint-Quentin-en-Yvelines Présentation synthétique du projet SYNTHÈSE DU PROJET CONTEXTE ET ENJEUX DU PROJET CHIFFRES CLEFS LE PILOTAGE, LES PARTENAIRES Le portage politique du projet est assuré par la Communauté d'agglomération de Saint-Quentin en Yvelines, en lien avec les communes de Maurepas et Coignières. Les acteurs locaux privés (commerçants, propriétaires..) et l?Etat sont associés à la gouvernance du projet. ? Site de projet de 16 ha. ? Communauté d?agglomération de Saint- Quentin-en Yvelines : 228 000 habitants dont 19 000 à Maurepas et 4 350 à Coignières. ? 3 zones commerciales : Pariwest, Forum Gibet, Portes de Chevreuse. Le projet de Pariwest ? Forum- Gibet ? Portes de Chevreuse se donne pour ambition d?anticiper le déclin d?un secteur composé de 3 zones commerciales confronté à des dysfonctionnements urbains et commerciaux majeurs. Il s'appuie sur un périmètre d'études et sur un périmètre opérationnel, permettant à la collectivité de ne pas se concentrer uniquement sur la zone commerciale en question et d?étudier les autres polarités territoriales. Le projet donne une place importante à la concertation, tant citoyenne qu?avec les acteurs économiques du territoire. ? Le projet s?inscrit dans un secteur en pleine mutation, localisé de manière stratégique en entrée de ville et constituant un pôle d?emploi majeur. 2nd pôle commercial de l?agglomération sujet à de nombreux dysfonctionnements. ? Le projet vise à engager une mutation urbaine sur le secteur de Pariwest - Forum Gibet - Portes de Chevreuse, pour « faire ville » par la création de logements, une mixité des usages et des fonctions, la requalification de l?entrée de ville ouest, l?amélioration de l?accessibilité et les mobilités, et le renforcement de l?attractivité. 220 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES Source : dossier de candidature de Saint-Q uentin-en-Yvelines Saint-Quentin-en-Yvelines Carte des enjeux du projet 25 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 221 Saint-Quentin-en-Yvelines Présentation synthétique des intentions de projet Gouvernance du projet Faisabilité du projet ? Le projet repose sur une gouvernance solide s?appuyant sur le pilotage de la Communauté d?Agglomération. Différents temps de concertation ont été organisés : diagnostic en marchant, ateliers avec les acteurs économiques, ateliers avec les habitants lors des vides grenier de Maurepas et de Coignières, une enquête internet auprès des consommateurs et des commerçants. ? Le projet urbain, en phase amont, n?est pas encore formalisé mais une étude pré-opérationnelle est en cours. La collectivité s?est dotée d?outils réglementaires pour anticiper les futures évolutions : création d?un périmètre de ZAD, création d?un périmètre de prise en considération- sursis à statuer. Stratégie de territoire ? L?objectif partagé est d?inventer et de travailler l?identité du lieu en proposant une offre différenciante, basée sur les atouts du territoire, que sont les lisières agricoles et le grand paysage et les tendances de consommation : circuits courts, nature en ville, tout en veillant à l?équilibre avec les centres-villes de Maurepas et de Coignières. Programmation et usages mixtes ? Le projet vise à redonner une urbanité au secteur de projet en y développant notamment une mixité programmatique. ? L?offre commerciale sera réorganisée de manière à proposer un positionnement correspondant à la stratégie retenue. ? De nouveaux logements, services et lieux multifonctionnels sont envisagés. Insertion du projet En matière d?insertion, le projet vise à : ? Assurer une requalification urbaine à l'échelle du périmètre opérationnel et une valorisation paysagère des franges et des lisières du secteur. ? Conférer d'avantage d'urbanité par la requalification des espaces publics et par une programmation mixte. ? Améliorer l'accessibilité et la lisibilité du secteur. ? Ce diagnostic a été partagé avec les élus, les habitants, les acteurs économiques, les utilisateurs du site avec une ambition de démarche de renouvellement urbain durable. 222 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES Saint-Quentin-en-Yvelines Présentation de l?AMO retenue ? L?AMO recrutée avec le soutien financier de l?Etat pour accompagner Saint-Quentin-en-Yvelines dans son projet est un groupement pluri disciplinaires constitué de : ? BAU Urbanisme (mandataire) ? urbanisme - concertation ? VP Conseil, sous-traitante du BAU, montage opérationnel ? CBRE -Urbanisme, immobilier commercial et développement économique ? CODRA- Mobilité et Déplacement ? POOLA - paysage ? VIZEA - Environnement et Développement Durable ? BATT - Génie Civil ? Attitudes Urbaines - Programmation urbaine habitat et équipements ? 5 points seront particulièrement attendus dans cette mission : ? Mener une démarche de concertation transversale, intégrant propriétaires fonciers, gestionnaires, commerçants, riverains, clients, salariés, usagers du territoire, élus, etc. ? Réaliser un diagnostic multi-critères, notamment destiné à produire in fine une analyse croisée avec les résultats de la concertation, identifier les potentialités et contraintes du secteur d?études, et hiérarchiser les principaux enjeux du projet. ? Définir une stratégie d?évolution économique et commerciale à l?échelle du périmètre d?études, destinée à établir le positionnement stratégique du territoire et conditionnant les orientations du schéma de cohérence urbaine. ? Elaborer le schéma de cohérence urbaine à l?échelle du périmètre d?études, afin notamment de pouvoir tracer les principales orientations urbaines et programmatiques. ? Formuler des propositions pré-opérationnelles à l?échelle de deux secteurs de projets sur la base de faisabilités techniques, foncières, des esquisses de composition urbaine, etc. REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 223 Saint-Quentin-en-Yvelines 1 an d?accompagnement L?ECLAIRAGE PARTICULIEREMENT ATTENDU Anticiper le déclin du périmètre d'étude zone commerciale majeure, en renforçant son urbanité par le développement d?une mixité programmatique « L?accompagnement national a permis de réfléchir de façon très ouverte au devenir de nos centres commerciaux, de prendre en compte l'évolution générale des modes de consommation qui oblige à innover et pas seulement à rénover, de se positionner sur les « 20% différenciant » nous distinguant des autres centres existants et de développer ainsi une identité en lien avec ces « 20% différenciant », d?engager une étude urbaine, de partager les éléments de diagnostic avec la population, les acteurs économiques dans le cadre d?une concertation élargie, de faciliter les échanges et de permettre une meilleure connaissance entre les différents acteurs concernés, de disposer d?une légitimité pour oeuvrer à la requalification de l?ensemble du pôle commercial et de détenir des arguments pour mettre en place des outils règlementaires, de mettre en avant la nécessité d?une vision commune pour oeuvrer à la mutation de ces secteurs. Les temps de séminaire ont permis : un retour d?expérience sur les différents modes opératoires et sur des réalisations concrètes, des échanges entre lauréats qui ont enrichi et parfois réinterrogé notre propre démarche et les choix à venir, une meilleure connaissance et un travail de proximité au sein de l?équipe SQY/communes avec l?identification d?intérêts communs et complémentaires. » LA PAROLE À LA COLLECTIVITÉ ACCOMPAGNÉE : QUEL BILAN FAITES-VOUS DU DISPOSITIF ? AU DÉPART : L?AVIS DU JURY DE REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE En 2018, la place importante accordée à la concertation citoyenne et la prise en compte des enjeux environnementaux dans le projet sur le site de Pariwest Forum Gibet Portes de Chevreuse avait convaincu le jury de « Repenser la périphérie commerciale ». La structure solide de la gouvernance associée au projet avait également été soulignée. 224 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES UN AN PLUS TARD : LE POINT DE VUE DE L?ETAT SUR LE PROJET ET SES ENSEIGNEMENTS « Un travail de concertation très riche a été mené et bien articulé avec l'enquête internet menée par SQY. La concertation s'est appuyée sur une méthodologie cartographiant les commentaires des usagers, acteurs économiques, etc. L'ensemble des données recueillies a permis d'alimenter un diagnostic très complet et d'aboutir à une proposition de spatialisation de la stratégie économique et commerciale. Des workshops thématiques sont également organisés pour permettre aux acteurs du territoire de se positionner sur la zone commerciale de demain, notamment en terme d'attractivité et d'urbanité. La construction en cours de l'écoquartier des 40 Arpents, en limite nord de la zone, participe à une mixité fonctionnelle et un changement d'identité du site. » REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 225 1 COMPILATION DES TRAVAUX REPENSER LA PERIPHERIE COMMERCIALE PARIWEST FORUM GIBET PORTES DE CHEVREUSE A SAINT QUENTIN EN YVELINES MARS 2020 226 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 2 Sommaire 1/ Présentation de l?équipe projet 1.1 les élus 1.2 les techniciens 2/ Synthèse de l?état d?avancement de l?étude urbaine pré-opérationnelle REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 227 3 1/ Présentation de l?équipe projet 1.1 les élus Grégory Garestier est maire de Maurepas depuis 2014 et vice-président de Saint-Quentin- en-Yvelines en charge de la stratégie commerciale. « Faire la ville sur la ville » Les villes de Maurepas et de Coignières ont en commun une zone d?activités industrielles et commerciales -Pariwest- reliée au centre commercial « Les portes de Chevreuse et au Forum du Gibet. Ce sont quelque 251 magasins et 160 000 m2 de surface commerciale. En plus d?avoir eu un urbanisme en forme de zoning depuis le début des années 80, nous rencontrons un certain nombre de difficultés comme le manque de mobilité, une lisibilité commerciale à revoir. Nous devons impulser une nouvelle dynamique, « faire la ville sur la ville ». Le projet est pertinent. Il entre dans une stratégie globale menée par l?agglomération de Saint-Quentin-en-Yvelines et repose sur 3 objectifs : maintenir le commerce de proximité, travailler sur la qualité et la lisibilité de l?offre commerciale et maintenir une dynamique sur le secteur. Le projet se distingue aussi par son mode de gouvernance : un comité de pilotage où l?ensemble des acteurs concernés sont associés. Enfin l?agglomération est allée plus loin dans la démarche en lançant, auprès des consommateurs et des personnes qui travaillent sur cette zone, une enquête pour mesurer leurs attentes, notamment en matière de consommation. Didier Fischer Maire de Coignières et vice ?président de Saint Quentin en Yvelines en charge de l?action sociale La requalification de notre périphérie commerciale, s?est imposée naturellement dans la réflexion municipale en lien avec SQY et la ville de Maurepas. En effet, face aux bouleversements de notre modèle de consommation, repenser avant qu?il ne soit trop tard nos zones économiques nous est apparue comme une nécessité. Pariwest-le Forum- Gibet si dynamiques il y a 20 ans sont aujourd?hui vieillissantes, avec des équipements routiers inadaptées qui amènent de lourds problèmes de circulation. A cela il convient de pointer la faiblesse de nos modes de communication commerciale. Autant d?éléments qui desservent l?attractivités de nos espaces économiques. Dès lors, comment adapter nos zones commerciales aux modèles de consommation du 21e siècle ? « repenser la périphérie Commerciale » nous a ainsi collectivement permis de poser un diagnostic et d?envisager des solutions afin de relever ce défi. 1.2 les techniciens : Un binôme technique avec une équipe pluri disciplinaire Caroline Zoubiri, urbaniste ? Direction Urbanisme et Prospective et Valérie Raffalli, chargée de mission commerce ? Direction de l?Attractivité et de l?Immobilier d?entreprises ont en charge le copilotage de l?étude urbaine pré- opérationnelle. Alliant leurs compétences en terme de développement économique et d?urbanisme, le regard croisé porté sur cette périphérie commerciale s?avère nécessaire pour faire ville tout en assurant et en favorisant le développement économique de cette entrée d?agglomération. En ce qui concerne les zones commerciales majeures, la stratégie consiste à freiner l?extension anarchique des surfaces commerciales afin d?éviter le risque de générer des locaux vacants. 228 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 4 Aussi dans un contexte urbain en pleine mutation avec la construction de logements, les aménagements d?envergure en terme de mobilités, Il s?agit ainsi de transformer cette polarité commerciale périphérique en une centralité urbaine en synergie avec « la ville constituée » à ses franges. « C?est un projet ambitieux autour duquel nous devons fédérer une multitude d?acteurs privés et institutionnels mais également toute une équipe ?projet au sein de SQY. C?est passionnant !» Notre mission de pilotage de l?étude urbaine a consisté à assurer la transversalité de la mission au regard des multiples thématiques abordées : commerces, Mobilités, Développement Durable, Action foncière, Environnement, Paysage. Cette vision transversale et complémentaire est la condition de réussite de cette mission au regard des enjeux économiques, sociétaux et environnementaux pour faire de cette actuelle périphérie, la ville de demain. REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 229 5 2/ Synthèse de l?état d?avancement de l?étude urbaine pré-opérationnelle La mission confiée au groupement Bau poursuit les objectifs suivant : - Déterminer une vision stratégique pour la transformation de ce secteur au regard du contexte urbain et économique en mutation avec l?identification de principes et d?orientations d?aménagement ; - « Faire ville » en poursuivant les actions de couture urbaine ; - Requalifier l?entrée de ville ouest de l?agglomération ; - Améliorer l?accessibilité, les dessertes internes et les mobilités au sein de ce secteur ; - Disposer d?outils opérationnels et d?un plan d?actions opérationnel pour engager la mutation et la revitalisation du secteur. Aussi dans ce cadre, il a été demandé au bureau d?études : - d?établir un diagnostic multicritères ; - de proposer une stratégie d?évolution économique et commerciale ; - de réaliser un schéma de cohérence urbaine ; - de formuler des propositions pré-opérationnelles au niveau de secteurs de projets et élaborer un plan d'actions ; - de concevoir et mettre en oeuvre une démarche de concertation spécifique et transversale. Les modalités de concertation qui ont été adoptées afin de repenser la périphérie commerciale du secteur Pariwest - Forum Gibet et Portes de Chevreuse s?inscrivent dans une dynamique de co-construction. Entre 2018 et 2019, c?est un processus en plusieurs temps qui a été mis en place à l?attention des différents types d?acteurs, appuyé par des outils diversifiés. Plusieurs temps de concertation et d?échanges ont ensuite été élaborés suivant différents formats: - Concertation et atelier des acteurs économiques : organisés respectivement au cours de l?hiver 2018-2019 et à l?automne 2019 ; - Ateliers dits « JustMap » auprès d?un large public : 3 d?entre eux se sont déroulés à Coignières, à Maurepas et à Pariwest au mois de juin 2019 (plus de 700 commentaires collectés) ; - une consultation numérique au printemps 2019 ; - Diagnostic « en marchant » et atelier mis en place à l?attention des habitants et responsables associatifs (printemps et automne 2019). Ces temps de concertation poursuivaient des objectifs à la fois clairs et spécifiques : - Bien saisir les enjeux du territoire concerné, à travers un diagnostic participatif ; - Faire émerger et recenser les besoins et les envies des habitants ; - Alimenter un répertoire de solutions potentielles face aux enjeux du territoire ; - Bien informer les habitants et des acteurs sur le projet ; - Favoriser le débat des acteurs, et faciliter leur engagement. Des échanges réguliers se sont tenus avec les élus, dans le cadre de réunions techniques ou encore de workshop sur les thématiques des modes de consommation, des mobilités, de la programmation. 230 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 6 DIAGNOSTIC : COMPRENDRE LE SITE ET SES DYNAMIQUES L?étude urbaine qui s?est déroulée sur le secteur Pariwest - Forum Gibet et Portes de Chevreuse a reposé sur une recherche et analyse documentaire, des entretiens techniques avec les équipes de SQY et des communes, ainsi que sur les apports des concertations avec les différentes catégories d?acteurs (cf supra). Ces différents éléments permettent de : - Comprendre le site : son inscription dans un environnement local et régional, dans sa géographie, dans son histoire et son urbanisation ; - Saisir les dynamiques en action, qu?il s?agisse de la mobilité, de la démographie, du commerce ou de la stratégie des acteurs (gouvernance). 1. Comprendre le site Focale large : territoire de frange et écosystème commercial Territoire de frange. Le secteur Pariwest - Forum Gibet et Portes de Chevreuse s?inscrit dans l?aire francilienne en tant que territoire de frange. L?agglomération de Saint-Quentin-en- Yvelines, ex-ville nouvelle issue du Schéma directeur d?aménagement et d?urbanisme de 1965, se présente comme étant relativement autonome vis-à-vis de la métropole francilienne, développant une identité particulière. Comme SQY, le secteur Pariwest - Forum Gibet et Portes de Chevreuse est un territoire de lisière, relié aux grandes infrastructures franciliennes par la RN10 et la gare SNCF, trait d?union entre la « ville » (c?est-à-dire la métropole) et la « campagne » (espaces agricoles et naturels). Environnement commercial dense. Le secteur Pariwest - Forum Gibet et Portes de Chevreuse existe au sein d?un environnement commercial dense. Deux pôles commerciaux structurants sont situés à moins de 15 minutes de celui-ci : le pôle intercommunal Espace Saint-Quentin et le secteur Plaisir. Un troisième, le pôle intercommunal de Bois d?Arcy, est Encadré : verbatims des ateliers (à venir) . « Il faut garder les espaces pour cultiver hors ville, mais il faut aussi en gagner en ville :créer des jardins partagés par exemple. » . « Les parkings et les cours d?écoles devraient être végétalisés. » . « Il faut développer la ferme, et multiplier des initiatives de la sorte dans Pariwest. » . « Ici, on voit un local tout neuf qui n?a jamais été utilisé : est?ce que les loyers sont trop hauts ? Je ne comprends pas. » . « Il faut prévoir des circulations douces vers Maurepas et Coignières, à travers la zone. » . « Il faudrait avoir plus de verdure, revoir les pistes cyclables au niveau du giratoire pour améliorer le passage des cycles. Et avoir plus de stationnements pour les vélos. » « Les hypermarchés sont à bout de souffle, il faut se réinventer, tester de nouveaux concepts, en lien avec la santé. Accueillir des commerces éphémères, de l?animation, créer des effets de REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 231 7 situé dans un environnement proche. Plus loin, deux pôles régionaux majeurs ? Vélizy 2 et Parly 2, récemment restauré ? viennent compléter cet écosystème. Dans chaque cas, nous avons affaire à une offre de shopping à la fois dense et variée, qui attire chaque fin de semaine un grand nombre d?habitants. Dans l?ensemble, ces 5 pôles totalisent un chiffre d?affaires estimé de 3,13 milliards d?euros, pour 1113 enseignes. Avec 500 M¤ de CA estimés, le secteur Pariwest - Forum Gibet et Portes de Chevreuse comptabilise 15% de cet ensemble (et 23% des enseignes). Une concurrence directe. À l?échelle du territoire de Saint-Quentin-en-Yvelines, l?offre commerciale concurrentielle est relativement similaire et peu différenciante. Les trois pôles (Pariwest - Forum Gibet et Portes de Chevreuse, Grand Plaisir et Espace Saint-Quentin) rivalisent en termes d?offre et de niveau de gamme, même si le pôle Grand Plaisir ? One Nation se démarque avec une offre plus « premium » et la présence de locomotives que représentent Ikéa et Auchan. Grand Plaisir ? One Nation apparaît comme le véritable concurrent de Pariwest. Les deux pôles se sont historiquement formés de la même manière, autour d?une locomotive alimentaire et avec une organisation de l?espace comparable (galerie marchande complétée par des moyennes surfaces). Focale locale : géographie, paysages naturels et tissus urbains Géographie et histoire. Le secteur Pariwest - Forum Gibet et Portes de Chevreuse occupe une partie ouest du plateau de Saclay, délimité par la Mauldre (au Sud), le ru de Maurepas (au Nord) et adossé à une ligne de crête Nord-Est / Sud-Ouest qui accueille les principales infrastructures routières et ferroviaires. De l?autre côté de cette ligne, de grandes entités naturelles structurent l?organisation de ce secteur du plateau (Val Favry, les rigoles royales, vallée boisée du Pommeret, étang des Noés, bois de la Défonce). Ce même plateau est celui du Parc naturel de la Haute Vallée de Chevreuse, dont les communes adhérentes ceinturent Maurepas, La Verrière et Coignières (laquelle a déposé sa demande d?adhésion au PNR en 2019). En partie occupées par des espaces agricoles, les terres du plateau sont particulièrement fertiles et convoitées, notamment dans le cadre de l?OIN Paris-Saclay. Des « franges » forestières, un fort potentiel paysager. Le secteur Pariwest - Forum Gibet et Portes de Chevreuse se caractérise également par la présence de forêts domaniales situées à proximité ? notamment de la forêt de Maurepas, au Nord, et de Port-Royal, à l?Est. Cette zone est encore marquée par un périmètre effectuant la jonction entre la partie urbaine et la partie agricole. Cet ensemble de voies douces et de liens entre la ville et la campagne, Verbatims ? « La zone manque cruellement d'enseignes de milieu, voire de haut de gamme pour les vêtements et chaussures. Les enseignes présentes sont trop bas de gamme. Il y a pourtant une clientèle pour le développement de cette nouvelle offre mais les gens d'ici vont à Parly 2 pour trouver de la qualité. » ? « Il y trop de magasins qui font la même chose, entre Pariwest, Forum Gibet, Portes de Chevreuse, les Broderies? » ? « La zone compte trop de commerces bas de gamme dans le domaine des vêtements. » 232 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 8 constitue une réserve paysagère à fort potentiel. Celle-ci est en partie inscrite au PLU de Coignières. Des tissus urbains contrastés. La présence de ces éléments naturels contraste avec le tissu parcellaire urbain des communes de Coignières et Maurepas, lesquels environnent le périmètre d?étude du secteur de Pariwest - Forum Gibet et Portes de Chevreuse. Les villes concernées ont développé un tissu résidentiel essentiellement pavillonnaire (et à ce titre de petite échelle : parcelles de 25 mètres par 30 mètres en moyenne) dont la taille tranche d?avec celle des parcelles commerciales. Restées sur la base du découpage agricole, celles-ci reviennent à un gabarit de 300 mètres par 300 mètres, soit dix fois plus que le parcellaire pavillonnaire environnant. Un tel aménagement du territoire commercial ne permet pas de dialogue entre la zone de chalandise et ses alentours que constituent le paysage, les tissus résidentiels des abords et les centres villes de Maurepas et Coignières. Dit autrement, la juxtaposition de découpages inégaux imprime à la zone une pratique hachée, inégale et de rupture. L?aménagement fonctionnaliste du territoire a créé des poches urbaines segmentées, avec des écarts significatifs entre les bâtiments, des formes urbaines différentes et cependant placées côte à côte sans échelle de transition. Il en résulte un rapport à l?espace public caractérisé par des barrières physiques (grillages, clôtures?) dessinant in fine un paysage urbain décousu. REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 233 9 Illustration n° 1 234 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 10 Focale à l?échelle du site : fragmentations et discontinuités Etalement et monofonctionnalité structurels. Conçu dans les années 1970, le secteur Pariwest - Forum Gibet et Portes de Chevreuse s?est installé au coeur des espaces agricoles, dans un contexte « ville nouvelle » marqué par des dynamiques fortes de constructions. Cette époque constitue, aujourd?hui encore, un marqueur urbain : l?étalement et la monofonctionnalté des grandes opérations demeurent fortement visibles. Depuis une quarantaine d?années, le secteur est passé d?une vocation essentiellement industrielle (Hachette, Thyssenkrupp?) à une vocation commerciale. Ainsi, le secteur est structuré par un tissu urbain typique des années 1970 et 1980, caractérisé par la très grande échelle. À titre de comparaison, la longueur du secteur Pariwest - Forum Gibet et Portes de Chevreuse est identique à celle de la commune de Maurepas, et trois fois plus longue que celle de Coignières (2400 mètres, contre 800 sur Coignières). Le « tout automobile » et ses conséquences sur les espaces. Le secteur Pariwest - Forum Gibet et Portes de Chevreuse est aménagé à l?image d?une enclave, voire d?une impasse, et est mal relié au reste du territoire ? d?où les difficultés d?accès qu?il connaît. Il a ainsi été conçu pour une forte circulation automobile. Les emprises des voiries sont, dans leur grande majorité, très larges, et favorisent la fluidité des déplacements longitudinaux. Ces larges voies constituent autant de limites difficiles à franchir transversalement ainsi qu?en dehors des ronds-points et des carrefours. Hors voies intérieures, c?est particulièrement le cas de la RD13 et de la RN10. Quant aux limites de ces emprises, elles se signalent de manière brutale ? par une clôture, un muret bahut, voire une impasse? En termes environnementaux, les profils de ces voies intègrent fréquemment des arbres d?alignement et des larges accotements engazonnés qui renvoient aux valeurs ornementales des Trente glorieuses. De tels espaces se révèlent énergivores et reposent sur un entretien à perte, défavorable à la biodiversité. Des voiries inadaptées à leur contexte. Au coeur de la trame Pariwest, le rond-point Schwartz impose au tissu urbain un agencement du bâti ainsi que des morphologies particulières au regard des constructions situées au centre du rond-point. Nous sommes ici face à un boulevard circulaire extrêmement large, comparable à celui de l?Etoile à Paris. Celui- ci impose aux automobiles ainsi qu?aux piétons de longs itinéraires de contournement ? sans compter les difficultés de franchissement que connaissent ces derniers. La mise en corrélation des jeux d?échelle se révèle ici asymétrique et contre-intuitive, rendant l?usage de cette zone malaisé et imposant une monumentalité qui ne correspond plus aux mobilités des villes et des espaces urbains du XXIe siècle. Plusieurs conséquences néfastes en résultent : difficultés d?accès en raison de la trame inégale des voies structurantes et nuisances sonores principalement. Verbatims ? « Il n?y a pas de pistes cyclables, c'est vraiment le "royaume de la voiture". » ? « Les centres commerciaux sont trop éloignés entre eux, il faut prendre la voiture en permanence. » ? Le forum Gibet et les Portes de Chevreuse sont proches l'un de l'autre en voiture, mais trop éloignés si on veut faire la jonction à pied. » ? « Le week-end, ce serait bien de ne pas avoir à utiliser trop la voiture. Or, le secteur d'étude est adapté pour les gens qui viennent de loin, et qui circulent en voiture à l?intérieur. Ne pourrait-on pas tout faire à pied ? » REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 235 11 Les acteurs privés du site. Les propriétaires fonciers de la zone Pariwest - Forum Gibet et Portes de Chevreuse se caractérisent à la fois par leur nombre (plus de 180 dont 4% sont des propriétaires publics) et leur diversité. Cette caractéristique entraîne des intérêts et des implications différentes. Un exploitant à la parcelle, un bailleur d?activité industrielle, un bailleur d?activité commerciale ont des points de vue différents, même si tous ont en commun d?avoir en partage l?utilisation du même espace et des impératifs de rendement foncier. Regroupés en une association syndicale libre (l?Azacoma), pour la gestion des voies et réseaux privés, ,ils dialoguent avec les représentants des communes de Maurepas et de Coignières, qui en sont membres. Cette pluralité d?acteurs peut rendre les accommodements délicats, la diversité des points de vue étant susceptible d?occasionner des lenteurs dans les prises de décision. Verbatim ? « La taille du giratoire est énorme, et elle contraint les voitures à l?emprunter en permanence pour aller vers les autres commerces. C?est dommage. » 236 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 12 Illustration n°2 Carte des différentes occupations du secteur Illustration n°3 Carte des propriétaires fonciers REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 237 13 Compréhension du site / Grille AFOM ATOUTS FAIBLESSES . Un territoire autonome, qui fonctionne à l?échelle locale . Un environnement commercial dense et verrouillé au Nord / Nord-Est . Un paysage environnant riche . Présence d?espaces verts et agricoles, avec initiatives locales existantes . Pas de traitement qualitatif des franges . Pas de trame verte écologique . Zone sans lien avec les paysages extérieurs . Espaces verts peu qualitatifs, et entretiens à perte de ces espaces . Présence de nombreux îlots de chaleur OPPORTUNITÉS MENACES . Possibilité de se différencier de ses concurrents . Etablir des liaisons avec le territoire proche . Risques d?obsolescence et de friche . Perte d?attractivité ou positionnement par rapport aux concurrents ENJEUX - Développer des liens avec le grand territoire - Relier la zone aux paysages environnants - Requalifier les franges agricoles - Valoriser le contexte naturel et le grand paysage du secteur - Agir face aux menaces d?obsolescence et de friche - Donner une fonction productive au paysage - Transformer le paysage minéral de l?intérieur de la zone en y introduisant de la nature - Requalifier les franges de zone (en faire des vecteurs identitaires) - Proposer une offre différenciée des concurrents : trouver une identité spécifique 238 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 14 2. Les dynamiques du site Des mobilités avec des flux de déplacement majeurs Importance des flux. Ces derniers sont générés par les différentes catégories d?usagers de la zone : actifs des commerces et des entreprises (11 000 emplois estimés à l?échelle des 2 communes concernées), clients des commerces, poids lourds (livraisons). Ces flux sont variables selon les heures, les jours ainsi que les périodes de l?année ? avec un pic spécifique le samedi. Le contexte départemental se révèle propice à l?usage de l?automobile : 58% des Yvelinois1 effectuent un déplacement automobile pour motif d?achat, contre 36% à l?échelle de la région Ile-de-France. Dessertes en transports publics. La desserte ferroviaire de ce secteur est assurée par la gare de La Verrière (lignes N et U : Rambouillet-Paris et La Verrière-La Défense). La fréquentation de la gare est soutenue (8700 montants par jour, soit 17 400 déplacements depuis et vers la gare). Le train est un mode de déplacement utilisé par les actifs de la zone (en semaine et le week end), et par les clients (le samedi et à un degré moindre le dimanche). À l?intérieur de Pariwest - Forum Gibet et Portes de Chevreuse, 4 lignes de bus desservent une quinzaine d?arrêts. Les fréquences ont été renforcées notamment le week-end. Aucun service innovant de mobilité (véhicule partage, covoiturage, bornes de recharge?) n?est par ailleurs recensé dans le périmètre de l?étude. 1 Source : enquête globale transports 2010 Verbatims ? « La dangerosité de la RN10 est un facteur majeur. Depuis qu'il y a Décathlon c'est pire ! Si cela continue de bouchonner, les gens ne vont pas rester. » ? « Il est impossible d'accéder au secteur du Forum Gibet le samedi. La congestion est un véritable handicap pour le fonctionnement de cette zone. La circulation et le stationnement sont des sujets trop négligés par rapport aux projets de logements à construire. » Verbatim ? « Il faudrait avoir un circuit de bus à l'échelle de la zone (desserte de commerces), assurer des connections, ou des vélos ou des trottinettes pliables » REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 239 15 Déplacements doux. On comptabilise très peu de déplacements à pied et à vélo au sein de l?ensemble du secteur, alors que des aménagements en faveur des piétons et des cyclistes sont présents sur une partie de la voirie du périmètre d?étude (notamment le long de la RD13 et le long de la RN10). Ces aménagements se signalent toutefois par leur discontinuité, l?incomplétude de leur maillage et des conditions de sécurité précaires en raison des caractéristiques très routières de la zone. Les temps de parcours à pied sont longs, les distances intérieures au périmètre d?étude étant importantes (2,4 km du Nord au Sud, 1,5 km d?Est en Ouest). Verbatims ? « Il n'y a pas de place pour les piétons, il faudrait diluer les commerces dans les quartiers d?habitations, avoir des magasins à portée de main. » ? « Il y a des problèmes d?accès au forum Gibet. » ? « Je viens en voiture tous les week-end sur la zone mais j'aimerais beaucoup pouvoir venir en vélo. Il manque des espaces de détente et de loisirs pour se poser et encourager les clients que nous sommes à laisser la voiture. Il faudrait créer des parcours de promenade d'une zone à l'autre en ajoutant des bancs et des espaces verts autour de Schwartz notamment. Il faut encourager les gens à laisser leur voiture et à se placer à pied sur la zone. » ? « Je voudrais faire du vélo mais c'est impossible, c'est dangereux avec les enfants, impossible d'aller jusqu'à Décathlon alors qu'il y a des stationnements vélos, la piste cyclable s'arrête au niveau du seuil de Coignières (au niveau d?un giratoire). » 240 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 16 Illustration n°4 Représentation des temps de déplacements à pied au sein du périmètre d?étude REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 241 17 Illustration n°5 242 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 18 Démographie et dynamiques urbaines Maurepas. 18 546 personnes habitent la commune de Maurepas2, soit une légère diminution depuis 2011 (282 habitants). La population se caractérise par sa tendance au vieillissement, l?augmentation de la part des ménages sans enfants et la baisse du nombre de naissances. L?offre de logements est diversifiée, le parc étant ancien (période ville nouvelle et « années Riboud » légèrement antérieures) et comprenant une majorité de propriétaire (66%). La commune de Maurepas dispose d?un bon taux d?équipements ainsi que d?un maillage équilibré. La municipalité de Maurepas s?est engagée à diversifier l?offre de logements pour offrir un parcours résidentiel complet à ses habitants. Coignières. 4 372 personnes habitent la commune de Coignières3. La population se caractérise par sa tendance au vieillissement, l?augmentation de la part des petits ménages et celle des ménages ayant emménagé depuis plus de 2 années. Le parc de logements y est récent (années 1970 pour 86,4% d?entre eux), et se révèle peu adapté aux besoins des petits ménages. Le taux de propriétaires est de 50%, le marché immobilier tendu. La commune de Coignières présente un bon taux d?équipements sportifs, culturels et scolaires. Un déficit d?espaces verts a été mentionné par les habitants lors des ateliers de concertation. La municipalité manifeste un attachement à la ruralité, en lien avec le PNR et les liaisons douces de proximité, et souhaite ralentir (voire inverser) le solde négatif d?évolution de la population. 2 Source : Insee, 2016. 3 Source : Insee, 2016. PLU de Maurepas : des projets pour Pariwest Une Orientation d?aménagement et de programmation (OAP) figure au PLU de Maurepas. Elle a pour ambition de développer une mixité fonctionnelle en constituant une centralité urbaine avec la requalification des espaces publics aujourd?hui privés, l?amélioration des mobilités des dessertes et des liaisons douces, la poursuite de la création de logements? PLU de Coignières : des projets autour de Gibet et de la gare Les orientations définies dans le PLU de Coignières sont en lien avec le développement d?une meilleure mixité fonctionnelle et l?amélioration des entrées de la ville. Les secteurs de projet identifiés sont situés autour de la gare, du Forum Gibet et en lisière des limites communales. L?objectif de la municipalité est de conserver l?activité du secteur, d?améliorer les liaisons douces en lisière de la commune et d?améliorer l?offre de logements ? en particulier dans le secteur gare. REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 243 19 Offre commerciale Dynamisme, vieillissement et vacance commerciale. L?offre commerciale de la zone Pariwest - Forum Gibet et Portes de Chevreuse se caractérise à la fois par son dynamisme et son vieillissement, avec un taux de vacance de 5%. La spécificité de cette zone est la forte part des indépendants qui y travaillent : plus d?un tiers des acteurs et un positionnement sur le bricolage, la jardinerie et l?alimentaire. On y note un fort turn over de ces acteurs. Illustration n°6 « Commercialité » du secteur : des carences en termes de mobilité et d?identité. Les dynamiques observées au sein de la zone Pariwest - Forum Gibet et Portes de Chevreuse se signalent par la complexité de l?offre commerciale (pluralité d?acteurs, cf supra) et une accessibilité limitée (embouteillages, voies d?étranglement, faiblesse des modes doux cf supra). La visibilité des enseignes n?est effective que le long de la Nationale 10, et est contrainte à l?intérieur même de la zone (absence de cohérence et de synergie entre les différents secteurs). La zone Pariwest - Forum Gibet et Portes de Chevreuse ne présente aucun positionnement commercial clairement défini. Il s?agit d?un secteur industriel au sein duquel la dimension logistique est très présente. 244 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 20 Pariwest-Maurepas. Ce secteur de près de 52 000 m2 (surface de vente) est structuré par la présence de l?acteur Auchan, ainsi que de McDonald?s et Maison du monde. Il se structure autour de l?alimentaire (23%), des équipements à la personne (21%), du bricolage, de la jardinerie et de l?animalerie (12%). Illustration n°7 Illustration n°8 Les Portes de Chevreuse.- Coignières Ce secteur de 26 000 m2 est dominé par deux activités structurantes : bricolage, jardinerie et animalerie (50%) et meubles, décoration et électrodomestique (43%). Les enseignes locomotives sont Castorama et Boulanger. REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 245 21 Le Forum Gibet ? Coignières Ce secteur de 41 000 m2 est dominé par les activités suivantes : bricolage, jardinerie et animalerie (24%), le sport (19%), l?automobile (19%) et les équipements à la personne (11%). Les enseignes locomotives sont Décathlon, Grand frais, Darty, Electro Dépôt et Babou. Illustration n°9 Des projets à venir La zone étudiée présente plusieurs projets à venir : - Cinéma Multiplex : celui-ci ouvrirait en 2021 au coeur du Village des loisirs, pôle d?environ 10 000 m2 composé notamment de pôles de jeux pour enfants, d?un bowling, d?un équipement de Footsalle. Le projet de cinéma prévoit 8 salles et 1700 places, un parking de 500 places et des salles d?immersion avec sièges permettant de « ressentir » l?action à l?écran. - Etixia : il s?agit d?un projet de reconfiguration globale de la partie de Pariwest située autour du Kiabi. Ce projet porte une attention particulière aux aspects paysagers : offre de petite restauration, équipements à la personne? À venir en 2021. - Carrefour de la Malmedonne : point nodal des embouteillages observés sur l?ensemble de la zone, le carrefour de Malmedonne pourrait être prochainement réaménagé. Son impact et sa valeur ajoutée sont importants sur le Forum Gibet. - La mutation du secteur des 40 arpents avec la construction de logements dans le cadre de la constitution d?un éco-quartier quartier 246 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 22 Illustration n°10 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 247 23 Gouvernance et stratégie d?acteurs Constituer une communauté d?intérêts. Les acteurs agissant sur la zone Pariwest - Forum Gibet et Portes de Chevreuse sont variés. Responsables économiques, citoyens, acteurs de l?habitat, institutions publiques : ils poursuivent des objectifs différents, dont il convient de dégager les points de convergence. La constitution d?une communauté d?intérêts au service du projet constitue ici un enjeu majeur. Pour ce faire il est essentiel d?identifier les acteurs présents sur l?ensemble des zones d?activités et des zones commerciales. Il est également nécessaire de réunir les énergies autour d?intérêts communs et de prendre en compte les intérêts particuliers. Il y a donc un fort enjeu de partage autour des éléments de stratégie, de compréhension et d?adhésion aux grandes orientations qui seront développées. Illustration n°11 Jeux d?acteurs 248 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 24 Illustration n°12 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 249 25 Dynamiques du site / Grille AFOM ATOUTS FAIBLESSES . Mobilité : proximité avec la N10, avec les gares ; zone génératrice de flux positifs pour le commerce ; présence d?aménagements piétons et cyclables . Démographie et dynamiques urbaines : présence de documents règlementaires (PLU) attachés à la ruralité et au terroir ; construction de logements et d?équipements prévus . Commerce : dynamisme de l?offre . Gouvernance : pluralité des acteurs, dynamiques possibles . Mobilité : zone du « tout automobile », importance des flux, déficit de bus, faiblesse des déplacements doux . Démographie et dynamiques urbaines : les projets en cours ne sont pas liés à une stratégie globale ; pas de logement adapté aux primo-arrivants ; manque d?offre de logements . Commerce : offre déstructurée, déficit de visibilité des enseignes, problèmes d?accessibilité, peu d?animation, peu d?innovation . Gouvernance : morcellement de la gouvernance foncière, statut privé des espaces publics OPPORTUNITÉS MENACES . Mobilité : potentialités de développement de la marche et du vélo, projets améliorant l?accessibilité (Malmedonne), mutualisation de l?offre de stationnement, amélioration de l?accessibilité de certains secteurs (Forum Gibet) . Démographie et dynamiques urbaines : construction de logements permettant d?offrir un parcours résidentiel complet, dynamiques en cours de transformation du site (logement, mixité) . Commerce : double vocation entre une offre de « grande destination » et une offre de proximité ; renforcement de l?offre de loisirs (Multiplex), souhaits des habitants . Gouvernance : possibilité de fédérer les acteurs, de créer une communauté d?intérêts . Mobilité : dépendance au « tout automobile », saturation des accès (= « no business »), augmentation des flux motorisés, risques de conflits entre les usages . Démographie et dynamiques urbaines : développement anarchique (« au fil de l?eau ») de la zone . Commerce : zone vieillissante, ; multiplicité d?acteurs (complexité de l?entente en vue de la mutation du site), risque irréversible d?obsolescence, concurrence avec les autres zones commerciales . Gouvernance : zone vieillissante et multiplicité d?acteurs rendant complexe la mutation commerciale 250 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 26 ENJEUX - Rééquilibrer l?usage hégémonique de la voiture, agir sur les limitations de vitesse et les modes doux, repenser l?aménagement viaire, proposer des services innovants de mobilité, résoudre les difficultés d?accessibilité - Elargir les dessertes en transports en commun - S?appuyer sur les projets en cours les intégrer au devenir du secteur et accompagner les projets en vue de la requalification du secteur - Attirer des familles jeunes, construire des logements sur les 2 villes, rééquilibrer l?offre des équipements de proximité -Définir une identité commerciale et un positionnement clairs. - Etre innovant dans l?offre commerciale, le rapport à l?acte d?achat et le lien au territoire : mettre en place une mutation commerciale durable - Créer une communauté d?intérêts, fédérer les acteurs, mutualiser les services communs des acteurs - Réévaluer la gestion (aujourd?hui privée) des espaces publics afin de rendre possible une éventuelle transformation REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 251 27 LA STRATÉGIE ÉCONOMIQUE ET COMMERCIALE Les concertations et analyses qui ont été menés dans le cadre de la compréhension et des dynamiques du site ont permis de circonscrire 6 axes de travail. Ceux-ci permettent d?identifier 4 thématiques opérationnelles et une stratégie dont les enjeux amènent aujourd?hui à proposer la stratégie économique et commerciale ? pour ensuite se décliner sous la forme d?un schéma de cohérence urbaine. Celui-ci est actuellement en cours d?élaboration. Illustration n°13 Méthode de la construction de la stratégie 252 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 28 1. 6 axes de travail issus des études et de la concertation Plusieurs axes de travail ont été développé dont : . L?alimentation, levier de changement reposant sur les pratiques quotidiennes ; . Le « paysage productif », soulignant l?ancrage de la nature, de l?agriculture urbaine et de la biodiversité au sein du territoire ; . La mutualisation des services logistique, axe innovant et historiquement différenciant de la zone ; . La mobilité, dont l?essor qualitatif est un facteur de développement et d?attractivité ; . La mixité fonctionnelle et les formes urbaines : une diversité à intégrer ; . L?énergie, les déchets, l?eau : un axe d?innovation pour réaliser la ville durable ; 2. Les 4 thématiques opérationnelles Les 6 axes de travail ainsi définis permettent de générer 4 thématiques pour construire le schéma de cohérence opérationnelles : identité, vocations, structuration urbaine et architecturale, et mobilités. Illustration n°14 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 253 29 VERS LE SCHEMA DE COHERENCE URBAINE Les 4 axes de la requalification urbaine pour mettre en oeuvre le paysage productif. Illustration n°15 254 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 30 Spécifique, singulier, daté, développé dans un territoire aux abords duquel nature et agriculture sont très présentes, le secteur Pariwest - Forum Gibet et Portes de Chevreuse a fait l?objet d?une large concertation et d?analyses croisées à l?issue desquelles 4 thématiques ont pu être identifiées : nécessité de tisser une identité, impératifs de clarification des vocations à l?intérieur de la zone, restructuration urbaine et architecturale, et fortes évolutions des dynamiques de mobilité. La stratégie qui en découle, et que les élus locaux ont largement contribué à ajuster, repose sur 4 piliers croisés avec le schéma de cohérence urbaine (lequel aboutit à 16 familles d?actions- voir tableau ci -après) : - Repenser l?attractivité commerciale et économique ; - « Faire ville » ; - Ancrer la zone dans son territoire ; - Former une communauté d?intérêts. Illustration n°16 Repenser l?attractivité commerciale et économique, cela passe d?abord par un positionnement nouveau, clair, affirmé, en faveur de l?alimentation saine et des circuits courts. Cela passe également par la structuration de l?offre de loisirs de la zone, de la culture et de la pédagogie. Cela passe encore par la réorganisation de la façade commerciale de la RN10, par l?amélioration de l?accessibilité par l?offre des nouveaux modes de circulation. « Faire ville » nécessite la reconfiguration du site par la redéfinition de ses espaces publics, aujourd?hui trop absents. Il s?agit également d?induire et d?organiser la mixité des programmes REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 255 31 appelés à être construits, à penser les formes urbaines avec pour objectif de former un paysage urbain en harmonie avec le territoire et son identité. « Faire ville » implique enfin de se déplacer, d?entrer et de sortir autrement dans les nouveaux quartiers, en ayant recours à toutes les mobilités, y-compris les plus innovantes. Ancrer la zone dans son territoire constitue un autre défi. Celui-ci passe par le développement de la « ville paysage » en synergie avec les grands espaces agricoles ainsi que les espaces naturels voisins, mais également par la préservation de l?environnement et de la santé par une meilleure gestion des déchets, de l?énergie et de l?eau. Ancrer la zone dans son territoire passe par la réorganisation des espaces végétaux afin de « cadrer » le paysage urbain, et par le fait d?ériger le site en lieu de promenade, de balade, de déambulations via la pratique de la randonnée, de la marche ou du vélo. Enfin, former une communauté d?intérêts constitue l?objectif ultime. Un territoire n?est rien sans ses habitants, ses usagers, ses acteurs. Il s?agit donc d?inventer une gouvernance innovante entre les commerçants, les élus, tous ceux qui sont appelés à pratiquer et faire évoluer le secteur. Cette communauté doit pouvoir se reconnaître dans l?axe innovant de la logistique (mutualisation de ses services), élément fédérateur qui doit rapidement permettre de créer et d?organiser la gestion ainsi que la gouvernance du transport logistique ; elle doit également se retrouver dans l?invention de synergies et la construction d?un écosystème d?économie circulaire ? à commencer par les déchets. Ces dialogues permanents entre la ville et la ruralité, entre le commerce et la promenade, entre la rapidité et la lenteur, entre les habitants, les élus et leurs commerçants, doit opérer comme une greffe de vie sur un environnement aujourd?hui minéral. Il s?agit bien de replacer le secteur Pariwest - Forum Gibet et Portes de Chevreuse dans son époque, celui d?une urbanité apaisée et humaine où le paysage est tout à la fois productif de proximité, d?humanité, d?efficacité, et porteur de sens. En cela, la notion de « Paysage productif » constitue un point d?appui. Le « Paysage productif » du secteur Pariwest - Forum Gibet et Portes de Chevreuse agit ici comme un tremplin vers une mixité à développer, et avec elle du lien social ; le « paysage productif » est appelé à tisser un habitus commercial renouvelé, lequel repose sur une conception de l?achat en harmonie avec le territoire local, mais également sur une approche innovante et avant- gardiste ; le « paysage productif » agit encore sur l?économie territoriale en lui permettant d?être plus efficace et dynamique ; le « paysage productif » renouvelle les mobilités d?approche ainsi que les mobilités intérieures au secteur. A chaque fois, faire ville et faire identité constituent le cap à tenir, afin que le secteur Pariwest - Forum Gibet et Portes de Chevreuse se transfigure, passant d?une zone industrielle et commerciale à un secteur de ville où la vie vient compléter et enrichir la fonction économique. In fine, il s?agit donc bien de créer un quartier dans lequel la fonction commerciale sera largement présente, et qui se transformera progressivement en quartier de vie. Nous parlons bien ici d?une ville, de logements et d?habitants, c?est-à-dire d?un espace aménagé ? avec ses espaces publics, ses aires de jeux, ses nouveaux immeubles, et un « esprit village-campagne » au sein duquel une large place sera dédiée aux espaces verts, aux espaces cultivés, aux espaces de détente et de promenade. 256 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 32 Le calendrier du projet ? Hiver 2017-2018 : candidature de SQY Maurepas Coignières à l?appel à projet « Repenser la périphérie commerciale » ? Eté 2018 : désignation des 6 lauréats nationaux (dont SQY) ? Automne 2018 : lancement de l?accompagnement national ? Printemps ? Automne 2019 : o Lancement de l?étude urbaine pré-opérationnelle ; o Temps de concertation, élaboration du diagnostic multi critères, définition de la stratégie économique et commerciale ? Hiver 2019-2020 : élaboration du schéma de cohérence urbaine ? Printemps -Eté 2020 : propositions pré ?opérationnelles sur deux secteurs du projet REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 257 33 Illustration n°17 1ere spatialisation de la stratégie économique et commerciale 258 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES Agglomération de Thiers Dore et Montagne Présentation de l?équipe Tony BERNARD - Président de Thiers Dore et Montagne L?intercommunalité et la ville ont engagé depuis plusieurs années un ambitieux processus de renouvellement urbain sur le secteur dit « de la ville basse » de Thiers : porte d?entrée de la capitale de la coutellerie et du Parc Naturel Régional Livradois Forez. Site symbolique du développement récent de la ville sous l?impulsion notamment de dynamiques industrielles et commerciales plus ou moins maitrisées, ce vaste ensemble de plus de 300 ha sur 3,5 km de long, avec 3 secteurs clés identifiés : La Varenne, Le Campus scolaire, Le Moutier, est destiné à devenir le lieu de la promotion de l?image communautaire du territoire et de la fabrication de la ville de demain, durable et solidaire. Le potentiel d?évolution de ce territoire au sein du bassin de vie de Thiers est significatif en termes de densité et de mixité du tissu bâti, d?offre en transports collectifs urbains et d?implantation d?équipements et d?activités économiques. L?objectif de trouver un positionnement ambitieux pour ce territoire s?affiche et se décline dans les documents d?urbanisme (PLU et SCOT notamment), mais va se concrétiser réellement par la mise en oeuvre de projets urbains initiés par la collectivité. Parce qu?il dessine l?espace de vie des habitants et plus globalement des acteurs locaux, le projet urbain peut paraître complexe et difficile à appréhender. Nous savons que la mise en oeuvre sera un long parcours. Dans ce cadre, l?intercommunalité et la ville, acteurs responsables de l?aménagement du territoire, ont pris l?initiative d?étudier précisément les éléments qui caractérisent l?opération d?ensemble : son périmètre, son programme, sa faisabilité financière. C?est le sens des études de faisabilité que nous avons engagées depuis l?automne 2019 avec les services d?une assistance à maîtrise d?ouvrage et d?une maitrise d?oeuvre urbaine : le groupement Ateliers de Ville en Ville, MTA, EGIS, Kaleido?scop ? qui forme une équipe pluridisciplinaire et complémentaire, qui défend les principes d?une ville adaptable, productive et durable. Par la mise en oeuvre sur le long terme de ce grand projet de renouvellement urbain, la collectivité veut démontrer qu?un nouveau modèle « à taille humaine » est possible alliant bien-vivre, dynamisme économique et performance environnementale. Il s?agit maintenant de concrétiser sur « ce quartier » le processus de mutation engagé afin de faire émerger un coeur urbain dense, mixte et maillé, en optimisant les occupations de l?espace, en expérimentant de nouveaux usages et techniques. Enfin, parce que la mise en oeuvre de la ville durable implique la mobilisation de tous, la collectivité a inscrit son projet dans une logique de co- production permettant une mobilisation collective de l?ensemble des acteurs et des usagers de la ville. Il s?agit de s?appuyer sur les ressources du territoire et de les intégrer au processus de fabrication urbaine. 2021 pourrait voir le démarrage de la phase opérationnelle du projet de transformation urbaine ! Tony BERNARD Président de Thiers Dore et Montagne. REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 259 Julien GOUBELY ? Directeur Pôle Attractivité - Thiers Dore et Montagne Le secteur de la ville basse à Thiers représente un enjeu territorial majeur en termes d?attractivité et de rayonnement. Sur ce secteur se concentrent l?offre commerciale principale du bassin thiernois nécessitant une requalification, mais également une offre résidentielle qu?il s?agit de renforcer par de nouvelles formes d?habitat, de services et d?équipements au regard notamment des friches actuelles ou celles en devenir. Afin de poursuivre le travail de conception de la ville de demain, d?assurer le suivi et la mise en oeuvre du projet de transformation urbaine de la ville basse de Thiers, la collectivité a répondu à l?appel à projet « Repenser la périphérie commerciale » et s?est attachée les services d?une assistance à maîtrise d?ouvrage / maitrise d?oeuvre urbaine. En tant que chef de projet, je pilote, sur un mode partenarial, la mise en oeuvre du projet de requalification urbaine et des orientations stratégiques de la collectivité. Je supervise les études et les dispositifs d?observation et de prospective. J?organise la concertation avec les acteurs locaux, les partenaires associés et les acteurs économiques privés. Dans le cadre de ce projet ambitieux et de longue haleine, ma participation au développement des politiques publiques d?aménagement transversales, durables et intégrées (articulation avec l?habitat, les transports, l?économie, l?environnement, les interventions techniques) est particulièrement stimulante. Julien GOUBELY ? Directeur Pôle Attractivité - Thiers Dore et Montagne. 260 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 1 Communauté de communes Thiers Dore et Montagne Site de la ville basse de Thiers Ville haute de Thiers Ville basse de Thiers Localisation du périmètre de projet Fiche projet / Synthèse du travail de l?AMO REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 261 2 So ur ce s : C om m un au té d e C om m un es T hi er s D or e et M on ta gn e LA VILLE HAUTE DE THIERS, COEUR HISTORIQUE DE LA VILLE - SEPTEMBRE 2018 LA VILLE BASSE DE THIERS, LINÉAIRE COMMERCIAL À RESTRUCTURER - SEPTEMBRE 2018 Thiers Dore et Montagne Photographies du site de projet 262 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 263 4 Thiers Dore et Montagne Formes urbaines et polarités du secteur de projet So ur ce s : C om m un au té d e C om m un es T hi er s D or e et M on ta gn e 264 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES Insertion du projet Gouvernance du projet Faisabilité du projet Programmation et usages mixtes Stratégie de territoire ? La collectivité est signataire d?une convention opération d?ensemble avec l?EPF Auvergne. ? Pas de SEM locale. Ce qui entraîne nécessairement des difficultés dans la mise en oeuvre effective du projet. ? Le dialogue repose sur des échanges associant les propriétaires fonciers et immobiliers, les enseignes et les exploitants. Ce dialogue a été formalisé par un plan de référence. Il s?inscrit dans le cadre du projet d?aménagement commercial et urbain de Thiers : « Thiers 2030 : la ville basse prend de la hauteur ». Une réunion publique lors du lancement de la mission d?AMO, en septembre 2019, a rassemblé près de 70 personnes (riverains, acteurs économiques, élus, etc). En matière d?insertion, le projet s?efforce de : ? Séquencer le boulevard urbain Général de Gaulle/ Léo Lagrange (RD 2089) pour pacifier les circulations et offrir un nouveau paysage d?entrée de ville : il constitue le « fil rouge » du secteur. ? Améliorer le maillage du secteur par la création de « voies des villages » et « voies de la ville basse ». ? Améliorer la trame verte et bleue (« fil vert ») en développant les continuités piétonnes et cyclables et en créant de micro-coulées vertes. ? Le parti pris de la Communauté de Communes est d?impliquer activement les forces agissantes du territoire dans l?élaboration de la future programmation. Actuels ou futurs chefs d?entreprise, promoteurs, commerçants, salariés, consommateurs, riverains, jeunes en formation? chacun à son mot à dire et son expérience d?usagers à partager pour aujourd?hui mais surtout pour demain. 3 ateliers collaboratifs ont été organisés en ce sens entre octobre et décembre 2019. ? Le projet s?inscrit en adéquation avec la stratégie territoriale de la ville : refuser la création de nouveaux pôles commerciaux, organiser la revitalisation des commerces de proximité, articuler la ville basse et la ville haute, bénéficiaire d?Action Coeur de ville. ? Le projet s?appuie sur le Plan Guide de Thiers. Il alimente des OAP intégrées dans le cadre de la modification du PLU en 2019. 5 Thiers Dore et Montagne Présentation synthétique des intentions de projet REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 265 6 Thiers Dore et Montagne Présentation de l?AMO recrutée ? La mission d?AMO a débuté en août 2019. Le groupement est constitué d?Ateliers de Ville en Ville, MTA, EGIS, Kaleido?scop. Il s?agit d?une équipe pluridisciplinaire et complémentaire qui défend les principes d?une ville adaptable, productive et durable. ? Le lauréat disposant déjà d?un plan guide et de données de programmation urbaine fournies dans le dossier de candidature à l?appel à projets, la consultation engagée a pris la forme d?un accord cadre (avec marchés subséquents) d?AMO/ maitrise d?oeuvre urbaine. ? La collectivité a pris le parti de missionner un conseil juridique pour sécuriser les procédures de passation de marchés qui présentaient une certaine complexité. ? 4 points seront particulièrement attendus dans cette mission : ? Accompagnement aux démarches transversales de gouvernance de projet, de concertation et de communication ? Approfondissement du plan guide, coordination urbaine, suivi et actualisation ? Suivi des procédures réglementaires et montage des dossiers ? Maîtrise d?oeuvre des espaces publics et stratégiques. 266 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES 7 AU DÉPART : L?AVIS DU JURY DE REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE Le projet visant la transformation de l?entrée de ville commerciale de Thiers en morceau de ville a été apprécié par le jury de « Repenser la périphérie commerciale » pour sa cohérence et son articulation avec le centre-ville de Thiers, la « ville haute », notamment en termes d?intentions et d?objectifs. LA PAROLE À LA COLLECTIVITÉ ACCOMPAGNÉE : QUEL BILAN FAITES-VOUS DU DISPOSITIF ? « L?appel à projets « Repenser la périphérie commerciale » a permis de renforcer la dynamique locale et de nouer des partenariats techniques au travers l?échange d?expériences. » Thiers Dore et Montagne 1 an d?accompagnement L?ECLAIRAGE PARTICULIEREMENT ATTENDU Donner une identité et un positionnement commercial à la périphérie En complémentarité au positionnement commercial du centre-ville, ciblé « culture et tourisme », comment donner une identité et un positionnement commercial structurant à la périphérie et faire en sorte qu?elle ne soit pas le lieu d?accueil de toutes les autres activités commerciales et de service. Il s?agit de ne pas reproduire un écueil fréquent des périphéries commerciales sans identité propre ? REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 267 Communauté de Communes Thiers Dore et Montagne (CCTDM) Ville de Thiers Thiers 2030 Repenser la périphérie commerciale Thiers 2030, la ville basse prend de la hauteur Etat d?avancement du projet ? Mars 2020 AVV atelier de ville en ville, MTA, Groupe Egis, Kaléido?Scop, JDevissaguet 268 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES THIERS 2030 Communauté de Communes Thiers Dore et Montagne (CCTDM) / Ville de Thiers Page : 2/ 21 AVV atelier de ville en ville MTA architectes Groupe Egis Kaléido?Scop JDevissaguet SOMMAIRE 1 PRESENTATION DU GROUPEMENT AMO.................................................................................................. 3 2 MISSION 1 : ACCOMPAGNEMENT QUALITATIF AUX DEMARCHES TRANSVERSALES DE GOUVERNANCE DE PROJET, DE CONCERTATION ET DE COMMUNICATION ..................................................................................... 4 2.1 PREPARATION ET ANIMATION DES DIFFERENTES INSTANCES................................................................................ 4 2.2 REALISATION D?UNE MAQUETTE DE L?ENSEMBLE DU TERRITOIRE ......................................................................... 4 2.3 PREPARATION ET ANIMATION DES DIFFERENTS TEMPS DE CONCERTATION ............................................................. 5 3 MISSION 2 : APPROFONDISSEMENT DU PLAN GUIDE, COORDINATION URBAINE, SUIVI ET ACTUALISATION ............................................................................................................................................... 9 3.1 ANALYSE PROSPECTIVE ET PRISE EN COMPTE D?OBJECTIFS DE REVERSIBILITE ........................................................... 9 3.2 ETUDE DE PROGRAMMATION URBAINE ET DE FAISABILITE DU SECTEUR VARENNES, ENTREE DE VILLE ......................... 14 3.3 ACTUALISATION DU PLAN GUIDE ................................................................................................................. 17 4 MISSION 4 : DIAGNOSTIC DES ESPACES PUBLICS .................................................................................... 19 4.1 RESEAUX ET MOBILITES............................................................................................................................. 19 4.2 ENVIRONNEMENT .............................................................................................. ERREUR ! SIGNET NON DEFINI. 4.3 BIODIVERSITE URBAINE ............................................................................................................................. 19 4.4 URBANITE ET CADRE DE VIE ....................................................................................................................... 20 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 269 THIERS 2030 Communauté de Communes Thiers Dore et Montagne (CCTDM) / Ville de Thiers Page : 3/ 21 AVV atelier de ville en ville MTA architectes Groupe Egis Kaléido?Scop JDevissaguet 1 Presentation du groupement AMO L?équipe d?assistance à maîtrise d?ouvrage est composée de l?Atelier de ville en ville, MTA architectes, le groupe Egis avec ses différentes filiales, Kaleido?scop et l?expert en développement commercial Jérôme Devissaguet. ? Une très bonne connaissance du territoire Les membres de l?équipe possèdent une très bonne connaissance de la région et du territoire Thiernois en particulier. L?atelier de ville en ville, installé à Lyon, intervient depuis 18 ans à Clermont- Ferrand, tandis que MTA, Marcillon Thuillier Architectes, est historiquement installé dans le Puy de Dôme depuis sa création en étant un acteur majeur dans le domaine architectural et urbain. L?équipe d?Egis Clermont-Ferrand et Lyon assure des missions d?ingénierie VRD et mobilités pour l?ensemble des acteurs publics locaux. Kaleido?scop, installé à Saint Etienne, développe son activité d?assistance à la concertation et à la communication sur un territoire de proximité. Enfin, Jérome Devissaguet qui a eu la responsabilité du développement immobilier de nombreuses sociétés (Auchan, Casino, Jardiland) avant d?intervenir comme assistant à maîtrise d?ouvrage, a participé à la stratégie commerciale de différents groupes dans le département du Puy de Dôme. ? Un savoir-faire pour un sujet complexe et contemporain Le projet « Thiers 2030 » implique des expertises en développement durable et urbain qui permettent de replacer le projet dans ses enjeux à différentes échelles et en résonance avec l?échelle du territoire conditions essentielles de réussite. Le projet « Thiers 2030 » nécessite des savoir-faire et des méthodologies éprouvés sur cette nature de projet, tant dans l?approche sur le paysage, l?aménagement urbain que dans le suivi, le montage d?opération, la programmation ou le redéveloppement commercial. Le projet « Thiers 2030 » demande la mise au point d?une méthode et des experts pour accompagner les collectivités publiques et les porteurs de projet privés sur les différents champs de la programmation (formation, habitat, commerce, activité économique) Le projet « Thiers 2030 » repose sur une approche économique des aménagements urbains questionnant le rapport efforts/effets, le recyclage urbain et le phasage des investissements ? Les prestations se décomposent en 4 volets : Mission 1 : Accompagnement qualitatif aux démarches transversales de gouvernance de projet, de concertation et de communication Mission 2 : Approfondissement du plan guide, coordination urbaine, suivi et actualisation Mission 3 : suivi des procédures réglementaires et montage des dossiers Mission 4 : maitrise d?oeuvre des espaces publics stratégiques Le présent document présente les missions qui ont fait l?objet de commandes par l?intermédiaire de marchés subséquents depuis septembre 2019. 270 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES THIERS 2030 Communauté de Communes Thiers Dore et Montagne (CCTDM) / Ville de Thiers Page : 4/ 21 AVV atelier de ville en ville MTA architectes Groupe Egis Kaléido?Scop JDevissaguet 2 Mission 1 : Accompagnement qualitatif aux démarches transversales de gouvernance de projet, de concertation et de communication 2.1 Préparation et animation des différentes instances Cette mission issue du premier marché subséquent a pour objet d?accompagner la collectivité lors des différents temps de présentation et validation des phases et temps du projet. L?équipe d?assistance à maîtrise d?ouvrage a présenté la démarche aux élus communautaires, a participé et animé des réunions techniques avec les acteurs du projet et réalisé un point d?étape, fin décembre 2019, auprès du conseil de la Communauté de Communes, Thiers Dore et Montagne. 2.2 Réalisation d?une maquette de l?ensemble du territoire La réalisation d?une maquette à l?échelle du territoire permet une appropriation par l?équipe des spécificités géographiques, topographiques et morphologiques du site d?étude. Cette maquette évolutive, de grande dimension a été le support du dispositif de débat et de concertation. Il s?agit d?un média équitable qui permet à chacun de retrouver les mesures de son territoire et d?appréhender les enjeux et les capacités de transformation. Le caractère évolutif permet de tester les nouveaux dispositifs tout autant que de mettre en oeuvre les évolutions du projet puis les réalisations. La veille sur les autorisations de construire permettra une mise à jour en temps réel. Cette maquette a été réalisée en trois modules, déplaçable, à l?échelle 1/2000° d?une dimension totale de 80 cm par 240 cm : - Module 1 : Varenne, entrée de ville - Module 2 : Lycée / Cizolles - Module 3 : Moutiers, centre-ville REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 271 THIERS 2030 Communauté de Communes Thiers Dore et Montagne (CCTDM) / Ville de Thiers Page : 5/ 21 AVV atelier de ville en ville MTA architectes Groupe Egis Kaléido?Scop JDevissaguet Maquette évolutive du territoire 2.3 Préparation et animation des différents temps de concertation Une première étape de la concertation relative au projet s?est tenue entre septembre et décembre 2019. L?ambition de co-construire le projet urbain s?est matérialisée par la réalisation d?ateliers thématiques ouverts au public. L?équipe d?assistance à maîtrise d?ouvrage a eu pour mission de concevoir, animer et assurer la synthèse de ces ateliers. En septembre 2019, une réunion publique inaugure la démarche de projet. Une forte mobilisation des habitants, usagers tout autant que des acteurs politiques et économiques du territoire va permettre de partager un diagnostic, des récits et des visions pour « Thiers 2030 ». 272 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES THIERS 2030 Communauté de Communes Thiers Dore et Montagne (CCTDM) / Ville de Thiers Page : 6/ 21 AVV atelier de ville en ville MTA architectes Groupe Egis Kaléido?Scop JDevissaguet Co-construire le projet urbain Entrée de ville, Thiers le haut, Thiers le bas : comment (re)trouver cohérence et cohésion pour une dynamique urbaine requalifiée ? Des ateliers de co-fabrication du diagnostic et des objectifs pour Thiers 2030 Une implication forte des habitants et des acteurs locaux L?objectif affiché est d?alimenter la future programmation avec, en parallèle des études menées sur le terrain, l?organisation d?ateliers de co-production sur les thèmes suivants : - Une ville adaptable et réversible (octobre 2019) - Une ville attractive et productive (novembre 2019) - Une ville durable (décembre 2019) Sur chaque atelier, une trentaine d?habitants de Thiers et de ses alentours, de responsables d?entreprises et de centres commerciaux, de commerçants, de représentants des collectivités ont pu travailler ensemble pour contribuer à la fois à l?état des lieux et à des préconisations pour l?avenir. A l?issue de la démarche, on peut faire le constat de la diversité des points de vue, de leurs complémentarités et de l?envie de prendre part activement à la transformation du territoire ? autant de points sur lesquels s?appuyer pour la poursuite du projet. REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 273 THIERS 2030 Communauté de Communes Thiers Dore et Montagne (CCTDM) / Ville de Thiers Page : 7/ 21 AVV atelier de ville en ville MTA architectes Groupe Egis Kaléido?Scop JDevissaguet Une force de proposition collective à valoriser dans les transformations possibles Les constats des participants aux ateliers et les éléments émergents pour une ville attractive, productive et durable sont les suivants : Ce qui fonctionne : La diversité et la complémentarité de l?industrie, basée sur le savoir-faire coutelier ; la complémentarité de l?offre commerciale, l?artisanat, le pôle sportif, les grands événements (Coutellia/Pamperina) Ce qui ne fonctionne pas : La co-habitation industrie/habitat ; peu de commerces de proximité ; l?offre de formation ; manque de services médicaux ; pas d?animation après 18H00 et le week-end ; l?activité touristique Un foncier peu cher, considéré à la fois comme un atout et comme une faiblesse. Dessiner ensemble la ville de 2030 A partir de méthodes participatives permettant de se projeter plus facilement dans une logique prospective pour Thiers, les participants aux ateliers ont pu faire des préconisations en phase avec les réalités actuelles du terrain. Les idées fortes proposées en Ateliers : - Mieux relier ville haute et ville basse, ne pas penser Thiers le bas sans Thiers le haut - Faire du Moutier « un village » - Valoriser les lieux où les jeunes sont présents - Investir les locaux commerciaux vides avant d?en construire d?autres Les idées futuristes : - Un ensemble sportif autour du stade et aux abords de la rivière Durolle - Un moyen de transport public innovant reliant Thiers le haut et Thiers le bas La pire des idées : « ne rien faire » ! 274 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES THIERS 2030 Communauté de Communes Thiers Dore et Montagne (CCTDM) / Ville de Thiers Page : 8/ 21 AVV atelier de ville en ville MTA architectes Groupe Egis Kaléido?Scop JDevissaguet La production pendant les ateliers et la post-production, le journal « Thiers 2030 » Ce qui fait défaut quand on se projette dans l?avenir : - Du service à la personne pour les plus jeunes (crèche) comme pour les plus âgés (services médicaux en particulier) - De l?activité atour du numérique - Une pépinière pour entrepreneurs - Des loisirs tout public - De l?animation après 18H00 - Une offre de formation plus importante - Une dynamique de réseaux à faciliter - Une image plus attractive (en particulier pour les jeunes) - Une filière bois (en lien avec le PNR Livradois Forez) L?essentiel des préconisations qui ont été faites : - Se réapproprier les abords de la Durolle (rivière au coeur du périmètre) - Rendre l?entrée de ville plus esthétique, plus attractive / réorganiser les flux et végétaliser l?axe central de circulation - renforcer les identités des quartiers par l?urbanisme, mais aussi par une lisibilité renforcée - Délocaliser et/ou requalifier les industries et les bâtiments industriels présents sur l?axe central ; Y mutualiser des services publics - favoriser les activités intergénérationnelles, privées comme professionnelles - En finir avec l?hégémonie du « tout voiture » - En finir avec les maisons individuelles ? repenser les petits collectifs d?habitations - Préserver les terres agricoles et la présence des arbres - Valoriser les points de vue, la vue sur la ville haute - Améliorer les mobilités ? dans une ville habitée et animée ! Des relais pour construire la ville Des possibilités de relais et de co-production du projet tant sur le plan individuel, c?est-à-dire chacun à son échelle, qu?avec les partenaires publics, les entreprises, les commerces, les associations ont pu émerger dans cette phase de réflexion A titre individuel - Mieux combiner usage des transports en commun, du train et du vélo y compris électrique - / ne plus utiliser sa voiture pour les trajets cours ? - Développer la marche à pied - Mieux gérer les déchets (tri / changement d?habitude / mode de consommation) - Consommer local - Être fier de sa ville pour faciliter les choix responsables REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 275 THIERS 2030 Communauté de Communes Thiers Dore et Montagne (CCTDM) / Ville de Thiers Page : 9/ 21 AVV atelier de ville en ville MTA architectes Groupe Egis Kaléido?Scop JDevissaguet En lien avec la collectivité - Travail sur l?intermodalité et sur de nouvelles offres plus adaptées aux besoins de la population - Préserver les alignements d?arbre - Prévoir des cheminements jusqu?à Iloa - (Re) lancer des activités de « comité de quartier » pour faire partager et diffuser des idées de type « embellir son quartier » - Aider à la création d?un lieu publique de qualité et agréable pour la ville basse 3 Mission 2 : Approfondissement du plan guide, coordination urbaine, suivi et actualisation 3.1 Analyse prospective et prise en compte d?objectifs de réversibilité Thiers, ville d?eau et de métal, récit d?un territoire Le territoire Thiernois se lit en suivant le fil du cours d?eau qui le sillonne : la Durolle, atout paysager et véritable ressource naturelle locale. Elle raconte d?abord avec force le rythme du martellement des anciennes forges du Creux de l?Enfer puis dans un murmure leur écho qui s?entend aujourd?hui dans la plaine. Elle raconte aussi comment l?apparente rudesse d?un paysage compose la force d?une culture remarquable et endémique capable de rayonner à l?échelle internationale : Thiers capitale mondiale de la coutellerie. Repenser la périphérie commerciale, ici à Thiers, c?est donc aborder la question de la distension entre le coeur de ville historique dit « ville haute » en belvédère sur le Parc du Livradois-Forez et la « ville basse », résultante d?une expansion industrielle et commerciale contemporaine. C?est également imaginer comment faire sens à l?échelle de tout un territoire comme auprès de tout un chacun. Les intentions amorcées dans le cadre des OAP et les souhaits émis par les habitants lors des ateliers participatifs (sentiers pédestres, traverses Nord-Sud, etc.) permettent d?envisager la Durolle comme levier de réversibilité à petite et grande échelle, capable d?accompagner les mutations urbaines futures et de renverser la perception des usagers de l?entrée de ville. 276 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES THIERS 2030 Communauté de Communes Thiers Dore et Montagne (CCTDM) / Ville de Thiers Page : 10/ 21 AVV atelier de ville en ville MTA architectes Groupe Egis Kaléido?Scop JDevissaguet REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 277 THIERS 2030 Communauté de Communes Thiers Dore et Montagne (CCTDM) / Ville de Thiers Page : 11/ 21 AVV atelier de ville en ville MTA architectes Groupe Egis Kaléido?Scop JDevissaguet PERIMETRES OAP / PERIMETRES OPERATIONNELS La première approche des périmètres désignés pour l?étude consiste en leur contextualisation. Il s?agit d?évaluer, en appui sur un repérage fin du territoire, la pertinence de leur délimitation au regard des dynamiques existantes (opportunités foncières, convergence d?intérêts, etc.) dans le but de cibler des zones opérationnelles et d?amorcer des mutations effectives. Cette démarche comparative, en tant que processus, s?actualisera nécessairement au fil du temps et des évolutions urbaines. ZOOM / PERIMETRES ET ENJEUX SPECIFIQUES A l?échelle des secteurs, on note des enjeux transversaux principalement cristallisés autour de la présence de la route départementale et donc des déplacements (tous modes confondus) mais également autour de la question de l?habitat à développer. On note également des identités et des enjeux propres qui engageront des réponses au cas par cas et des prises de position nécessairement spécifiques. Constat secteur CAMPUS - Secteur dynamique « autonome » regroupant de grandes entités très fréquentées (stade, maison des sports, Lycée professionnel Germaine Tillion, GRETA Dore Allier, etc.) - Perspective « habitat » OAP : - Habitat individuel 3000 m² - De par son contour, le périmètre semble viser à orienter la réflexion sur la mise en valeur des équipements en présence et sur leur accessibilité / visibilité. - A l?échelle du secteur : Au regard des fréquentations par un public relativement jeune, enjeu de la place du piéton et des cyclistes (parcours est-ouest + nord-sud, accès et desserte, sécurité). - A l?échelle du grand territoire : enjeu immédiat de restructuration de l?axe principal pour plus de lisibilité et pour initier la place des modes doux dans un tissu urbain « tout voiture ». Constat secteur DUROLLE-FOREZ - Secteur à contenance hétérogène (forge actuellement en activité et vastes parcelles agricoles) en lien étroit avec le secteur Moutier. - Perspective « habitat » OAP : - Habitat individuel 35500 m² - Habitat collectif ou intermédiaire 24000 m² - Habitat individuel ou équipement public 6500 m² - Habitat collectif ou équipement public 1500 m² - Ce périmètre cible clairement la thématique de l?habitat et identifie une réserve foncière d?envergure induisant une mutation sur le long terme. - A l?échelle du secteur : enjeu de mise en valeur du patrimoine naturel et industriel. - A l?échelle du grand territoire : enjeu de la qualité paysagère des parcelles agricoles au regard de la problématique de l?étalement urbain et des besoins réels en termes d?habitat à court, moyen et long terme. 278 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES THIERS 2030 Communauté de Communes Thiers Dore et Montagne (CCTDM) / Ville de Thiers Page : 12/ 21 AVV atelier de ville en ville MTA architectes Groupe Egis Kaléido?Scop JDevissaguet Constat secteur MOUTIER - Secteur « rotule » bien que fragmenté en connexion directe avec le centre historique (présence de bâti ancien greffé autour de la Durolle, petits commerces, panorama sur centre historique, ?) - Perspective « habitat » OAP : - Habitat individuel 16500 m² - Habitat collectif ou intermédiaire avec commerce ou services en RDC 1800 m² - Habitat collectif ou intermédiaire 3000 m² - De par son contour, le périmètre semble viser à orienter la réflexion sur les vides (places, jardins, connexions, etc.) - A l?échelle du secteur : enjeu de la « vie de bourg » identifiée entre la place de l?Europe et la place du Navire à pérenniser, compléter. - A l?échelle du grand territoire : enjeu de l?opportunité donnée par l?engagement de la déconstruction du site industriel Flowserve (site désigné pour un équipement public). REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 279 THIERS 2030 Communauté de Communes Thiers Dore et Montagne (CCTDM) / Ville de Thiers Page : 13/ 21 AVV atelier de ville en ville MTA architectes Groupe Egis Kaléido?Scop JDevissaguet Constat secteur VARENNE - Secteur d?entrée de ville qui fait l?objet d?une étude détaillée concernant la programmation commerciale et l?activité économique. Cette approche programmation est présentée dans le paragraphe 3.3 de ce document - La coordination entre les acteurs revêt la plus grande importance. Plusieurs rencontres ont eu lieu à l?automne 2019 pour définir les liens et la plus grande coordination entre les projets privés - A l?échelle du grand territoire : le secteur d?entrée de ville représente une centralité dépassant le périmètre de la Communauté de Communes. Les évolutions et transformations de l?offre commerciale existante représentent des enjeux sur les services et l?emploi sur ce large périmètre. - A l?échelle du secteur : enjeu de l?évolution du modèle spatial commercial et de la relocalisation des activités économiques en lien avec le secteur à vocation artisanal et de service dit de « Matussière ». - L?évolution des mobilités (place du piéton et des cycles) tout autant qu?une rationalisation des accès et déplacements motorisés sont un axe majeur pour la valorisation du paysage. 280 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES THIERS 2030 Communauté de Communes Thiers Dore et Montagne (CCTDM) / Ville de Thiers Page : 14/ 21 AVV atelier de ville en ville MTA architectes Groupe Egis Kaléido?Scop JDevissaguet 3.2 Etude de programmation urbaine et de faisabilité du secteur Varennes, entrée de ville Dans le cadre de la mission 2 du présent projet Egis Conseil a en charge la réalisation des analyses prospectives relatives à l?évolution des besoins utilisateurs et des caractéristiques produits concernant l?activité économique et l?habitat. Nous sommes en train de réaliser une étude de marché globale à l?échelle de la ville basse dans laquelle nous allons définir la programmation acceptable au regard : - Du marché actuel (stock, typologie, rythme de développement des prix, etc.) - Du marché de demain : l?objectif est de se positionner sur ce que nous comprenons du marché au regard des évolutions sociodémographiques du territoire et aux tendances macro- économiques du marché - Des projets en cours à l?échelle de la Commune et à proximité L?objectif sera ainsi d?éviter une sur offre et de permettre un écoulement et un rythme de commercialisation abordable par le marché et acceptable par les opérateurs privés. In fine, cette étude de marché nous permettra de définir un volume et un phasage programmatique globaux à l?échelle de l?opération d?ensemble. Ils constitueront alors le cadre au sein duquel sera détaillée la programmation par secteur d?action. L?étude de marché présentée ci-après a été conduite sur la base d?analyses documentaires (documents cadres, études précédentes de Forma6, etc.) et statistiques. Elle sera complétée par plusieurs entretiens avec des opérateurs locaux et les services de la Ville, de l?intercommunalité. Extraits de l?étude de marche REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 281 THIERS 2030 Communauté de Communes Thiers Dore et Montagne (CCTDM) / Ville de Thiers Page : 15/ 21 AVV atelier de ville en ville MTA architectes Groupe Egis Kaléido?Scop JDevissaguet Développement commercial Développement économique Habitat 282 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES THIERS 2030 Communauté de Communes Thiers Dore et Montagne (CCTDM) / Ville de Thiers Page : 16/ 21 AVV atelier de ville en ville MTA architectes Groupe Egis Kaléido?Scop JDevissaguet Synthèse des premières analyses Habitat - Un PLH qui privilégie le développement d?une offre neuve sur Thiers grâce à une maitrise du développement résidentiel des communes périurbaines et rurales ; - Une offre neuve aujourd?hui portée par le marché du lot à bâtir avec un souhait du PLH de réorienter sa production dans les villes centres, notamment Thiers ; - Un marché du lot à bâtir très abordable (140.000 ¤ en moyenne « terrain + maison ») qui empêche le développement d?une offre neuve en collectif auprès de propriétaires occupants ; - Un enjeu toutefois de développer une offre neuve en collectif pour répondre à l?ensemble des besoins (du T1 au T3 not.) et attirer des salariés en locatif libre via des investisseurs locaux ; - Une offre résidentielle (collectif + individuel) qui peut trouver sa place sur les secteurs Moutiers et Durolle en cohérence avec les exigences du SCOT et du PLH en matière de renouvellement urbain ; - Ce positionnement suppose en parallèle de maîtriser l?offre foncière disponible afin d?être en adéquation avec les besoins identifiés et d?éviter une sur-offre. Développement économique - TDM, et encore plus fortement Thiers, compensent la perte d?emplois industriels par un développement des services et de l?économie présentielle. - Pour autant, les dynamiques de production d?offre foncière et immobilière restent relativement limitées et apparaissent en décalage avec les besoins, en particulier en matière de tertiaire. - En termes de positionnement économique, il apparaît opportun de porter pour Thiers un discours en lien avec son rôle de soutien à l?industrie et associé à une confortation de son rôle de ville-centre pourvoyeuse de services et de commerces à la population du bassin de vie. - Ce positionnement pourrait trouver sa déclinaison naturelle sur la Ville Basse, et en particulier sur le périmètre d?intervention défini par le plan guide. - Il se traduirait par la localisation préférentielle sur ce périmètre des commerces de taille importante (conformément aux préconisations du DAAC détaillées plus bas) et de bureaux dédiés aux services support à l?industrie. - Ce positionnement suppose en parallèle de maîtriser le développement et la vocation des autres espaces à vocation économique du territoire, de manière à éviter une dispersion de l?offre et à pouvoir jouer sur un certain effet-masse. Développement commercial - Un développement commercial plutôt limité sur le territoire mais qui continue malgré tout à créer des emplois. - Un développement commercial tiré par les grandes et moyennes surfaces. REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 283 THIERS 2030 Communauté de Communes Thiers Dore et Montagne (CCTDM) / Ville de Thiers Page : 17/ 21 AVV atelier de ville en ville MTA architectes Groupe Egis Kaléido?Scop JDevissaguet - Un enjeu d?articulation entre la Ville Haute et la Ville Basse, en cohérence avec les prescriptions du DAAC? - ?Mais quel développement possible sur le secteur du Moutier ? Quelles possibilités de confortation du commerce de proximité ? Quel avenir possible pour Leclerc ? - Une problématique de diversification de l?offre, un potentiel envisageable concernant les achats occasionnels, en particulier sur le sport et les loisirs. Une localisation envisageable dans le cadre du secteur Varenne ? L?enjeu majeur est double : - Se préparer à l?impact d?internet sur le commence traditionnel moderne, indépendant comme de réseau. - Accompagner le développement et accueillir un commerce innovant, en offrant des espaces valorisant à des coûts d?occupation réduits ; par des initiatives publiques (pépinière commerciale) ou privées en réservant des cellules au commerce innovant, dans des équipements commerciaux. 3.3 Actualisation du plan guide L?approfondissement du plan guide représente la synthèse partagée et lisible de cette situation complexe actualisée. La base réalisée par l?agence FORMA6 n?est pas remise en cause. Au contraire, elle est mise en relation par l?actualité à la fois : - De transformations d?ordre privé, nouvelle demande d?autorisation de construire, transfert de propriété, projet porté par des opérateurs. - De transformations d?ordre public, avancement des projets publics, d?équipement, de voirie d?espace public - Des évolutions des documents d?urbanisme et de la prospective L?évolution des conjonctures économiques et l?adaptation programmatique indispensable d?une part et les influences des autres projets à proximité ou à distance du secteur de la ville basse d?autre part, demandent des actualisations régulières du plan guide. L?approfondissement du plan guide en se nourrissant des expertises de la ville et de la communauté de communes, des documents existants (le plan de l?agence FORMA6) se renforce des contributions force de proposition des membres de l?équipe. Il comporte dans les quatre dimensions (les trois dimensions de l?espace et le principe de phasage et de planning des opérations publiques et privées) l?ensemble des caractéristiques urbaines, architecturales et paysagères du projet. Les conditions de la viabilité du projet sont anticipées et des points de vigilance (densité, m² perméable, condition de confort qualité de l?air, acoustique, ilot de chaleur?) sont clairement affichés et feront l?objet d?un monitoring spécifique. Nous associons au plan guide actualisé, des fiches détaillant des aspects géographiques ou thématiques. Cette méthode permet constamment d?entrelacer les échelles (objectif majeur pour la qualité urbaine) et de connaitre les capacités très différentes mais intimement liées de chaque parcelle ou ilot (surface de plancher activité, logement, taxe associée, typologie locatif, accession libre et sociale, débit de fuite et gestion de l?eau). 284 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES THIERS 2030 Communauté de Communes Thiers Dore et Montagne (CCTDM) / Ville de Thiers Page : 18/ 21 AVV atelier de ville en ville MTA architectes Groupe Egis Kaléido?Scop JDevissaguet REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 285 THIERS 2030 Communauté de Communes Thiers Dore et Montagne (CCTDM) / Ville de Thiers Page : 19/ 21 AVV atelier de ville en ville MTA architectes Groupe Egis Kaléido?Scop JDevissaguet 4 Mission 4 : diagnostic des espaces publics Depuis Janvier 2020, l?équipe d?assistance à maîtrise d?ouvrage débute un diagnostic approfondi sur l?ensemble des thématiques et du périmètre du projet « THIERS 2030 ». Le diagnostic comprend deux périmètres - Périmètre 1, l?axe historique de l?avenue Charles De Gaulle et Léo Lagrange. La surface du périmètre est de 145 562 m². La longueur à l?axe des chaussées concernées et de 6600 mètres. - Périmètre n°2 : les voiries adjacentes --> périmètre bleu dans le plan ci-joint. La surface du périmètre est de 58200 m². La longueur à l?axe des chaussées concernées et de 4900 mètres. 4.1 Réseaux, mobilités, environnement Pour la partie Réseaux humides les objectifs sont : - D?améliorer la connaissance des systèmes d?assainissement ; - De disposer d?un état des lieux de la gestion des eaux usées et pluviales ; - De définir l?état des différents réseaux EU, EP, AEP et incendie ; Pour la partie Réseaux secs les objectifs sont : - De connaitre l?état des lieux des réseaux existants - D?améliorer la connaissance de leur état de vétusté, des potentialités de renouvellement Pour la partie Mobilité : - De connaitre l?état des lieux permettant d?apprécier tous les aspects qualitatifs de fonctionnement du site - Analyser les données existantes - Recueillir des données spécifiques de comptage et de stationnement Pour la partie Environnement : - De disposer d?un état des lieux sur la sensibilité Environnementale du site - De définir les enjeux majeurs à intégrer au programme de requalification urbaine 4.2 Biodiversité urbaine Les franges du périmètre d?étude offrent une biodiversité importante et l?armature d?un patrimoine horticole très valorisant. Les horizons plus lointains confortent cette analyse et caractérisent le potentiel de la situation. Si le périmètre d?étude inclue des transitions entre les espaces de nature et les espaces urbains, le périmètre de projet offre peu de place au sols fertiles et aux continuités végétales. Cette question porte des enjeux stratégiques pour le projet de territoire et constitue un levier évident. La trajectoire vers le quartier fertile demande une association de l?ensemble des modes d?action privés et publics. Cette question doit être présente dans tous les cahiers des charges, des bâtiments, 286 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES THIERS 2030 Communauté de Communes Thiers Dore et Montagne (CCTDM) / Ville de Thiers Page : 20/ 21 AVV atelier de ville en ville MTA architectes Groupe Egis Kaléido?Scop JDevissaguet des espaces privés et espaces publics. A partir de cette ambition et dans un objectif annoncé et réaliste de continuités fertiles réelles (des objectifs forcément ambitieux mais atteignables), une nouvelle forme de construction des espaces publics pourrait être à l?oeuvre pour la ville basse de Thiers. 4.3 Urbanité et cadre de vie La question de l?urbanité et du cadre de vie demande une réflexion et des modes opératoires permettant de définir les invariants ou les permanences avant de proposer des modifications. Le diagnostic mettra en valeur les éléments matériels ou de l?ordre du ressenti qui seront conservés. L?approfondissement du plan guide et l?établissement des qualités urbaines de chaque séquence fait partie des études déjà confiées au groupement dans le cadre du premier marché subséquent. Le diagnostic sur l?accessibilité représente la partie la plus importante de cette thématique. Il s?agit de vérifier sur le secteur de projet et le secteur d?étude la qualité et les dispositifs existants concernant l?accessibilité. Cela demandera l?évaluation topographique sur le périmètre de projet à partir des plans existants. Pour le secteur d?étude (hors RD), des relevés complémentaires seront nécessaires. Les matériaux présents sur le site font référence au paysage périphérique. Les sols enrobés sont très présents, au-delà des chaussées, par la multiplication des parkings. Le choix des futurs matériaux devra prendre en compte plusieurs paramètres. Comme pour l?ensemble des thématiques, la relation avec les éléments existants est indispensable. La forte sollicitation doit influer sur la nature des sols et des dispositifs urbains. D?un point de vue technique, cela fait référence à des notions de sécurité, d?entretien et de gestion. REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 287 LEXIQUE DES SIGLES AAP Appel à projets ACV Programme Action Coeur de Ville AdCF Assemblée des Communautés de France AEC Autorisation d?exploitation commerciale AMF Association des Maires de France et des présidents d?Intercommunalités AMO Assistance à maîtrise d?ouvrage ANAH Agence nationale de l?habitat ANRU Agence nationale pour la rénovation urbaine BET Bureau d?études techniques CCF Confédération des Commerçants de France CCI Chambre de commerce et d?industrie CDAC Commission Départementale d?Aménagement Commercial CGEDD Conseil Général de l?Environnement et du Développement Durable CGET Commissariat Général à l?Égalité des Territoires CIVIS Communauté intercommunale des Villes solidaires CNAC Commission Nationale d?Aménagement Commercial COPIL Comité de pilotage (instance) COTECH Comité technique (instance) DDT(M) Direction Départementale des Territoires (de la Mer) DEAL Direction de l?Environnement, de l?Aménagement et du Logement DGALN Direction Générale de l?Aménagement, du Logement et de la Nature DHUP Direction de l?Habitat, de l?Urbanisme et des Paysages DPU Droit de préemption urbain DREAL Direction Régionale de l?Environnement, de l?Aménagement et du Logement ELAN Loi portant évolution du logement de l?aménagement et du numérique ENPC École Nationale des Ponts et Chaussées EPF Établissement public foncier FNAU Fédération Nationale des Agences d?Urbanisme IGF Inspection générale des finances MS AMUR Mastère Spécialisé Aménagement et maîtrise d?ouvrage urbaine de l?École des Ponts ORF Observatoire régional du foncier PCAET Plan Climat Air Énergie Territorial PLU(i) Plan local d?urbanisme (intercommunal) PRU Projet de rénovation urbaine QV3 Bureau de la planification urbaine et rurale et de la qualité du cadre de vie RD Route départemental RPC «Repenser la périphérie commerciale» SCoT Schéma de Cohérence Territoriale SEM Société d?économie mixte SIEPAL Syndicat Intercommunal d?Études et de Programmation de l?Agglomération de Limoges SQY Saint-Quentin-en-Yvelines 288 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES BIBLIOGRAPHIE Rapports et publications ? Rapport du groupe de travail : L?évolution du foncier commercial en Île-de-France, Observatoire régional du foncier Île-de-France, sous la présidence de Nathalie TESSIER, par Laura JEHL, mars 2020. ? Rapport d?activité de la Commission Nationale d?Aménagement Commercial (CNAC), Direction générale des entreprises, décembre 2019. ? Revitalisation commerciale : guide d?actions foncière à destination des collectivités, Assemblée des communautés de France (AdCF), en collaboration avec la SEMAEST et avec la contribution du réseau Commerce, ville & territoire (pages 66-70), octobre 2019. ? Les espaces commerciaux : quels outils pour repenser les périphéries commerciales et revitaliser les centres-villes ?, Cerema, mai 2019. ? Mission prospective sur la revitalisation commerciale des villes petites et moyenne, Rapport piloté par André MARCON, février 2018. ? Actes du colloque « Comment réconcilier la ville et le commerce », Conseil général du développement durable, octobre 2017. ? La vacance commerciale dans les centres-villes en France, Cahier de l?Institut pour la Ville et le Commerce, mai 2017. ? Inscrire les dynamiques du commerce dans la ville durable, CGEDD, mars 2017. ? Intégrer les activités commerciales dans le tissu urbain : enjeux et opportunités, collection L?essentiel, 2016. ? La revitalisation des centres-villes, IGF et CGEDD, juillet 2016. ? Requalification des espaces commerciaux. Retours d?expériences et premiers enseignements (téléchargement payant), Cerema, collection Expériences et pratiques, 2013. ? Réhabilitation des entrées de ville, contribution méthodologique à la réhabilitation des points noirs du paysage périurbain, Institut Paris Région, 2001. Articles ? JEHL Laura, « Restructurer les zones commerciales périphériques face aux mutations du commerce : objectifs, méthodes et nouveaux jeux d?acteurs », RIURBA, 2020. ? GILLIO Nicolas, « Repenser la périphérie commerciale : un appel à projet pour accompagner les territoires dans la mutation des espaces commerciaux », Revue Sur-Mesure, 2019. ? MADRY Pascal, « La fin de l?urbanisme commercial », Etudes foncières, 2012. REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 289 Articles de presse ? GERBEAU Delphine, « La revitalisation des périphéries commerciales, le sujet de demain », 25 octobre 2019. ? GERBEAU Delphine, « Cécile Féré (Algoé) : Centres-villes et périphéries, même combat ! », 7 octobre 2019. ? De JARCY Xavier et REMY Vincent, « Comment la France est-elle devenue moche ? », Télérama, 12 février 2010. Ouvrages ? RAZEMON Olivier, Comment la France a tué ses villes, Paris, Éditions rue de l?Échiquier, 2016. ? GARCEZ Cristina, MANGIN David, Du Far West à la ville, l?urbanisme commercial en questions, Paris, Editions Parenthèses, 2014. ? GUILLY Christophe, La France périphérique, Paris, Champs actuels, Flammarion, 2014. ? DESSE René-Paul, La fin de l?urbanisme commercial à la française, Paris, Les annales de la recherche urbaine, 2013. ? MANGIN David, La ville franchisée, formes et structures de la ville contemporaine, Editions de la Villette, 2004. Sitographie ? Page du réseau Commerce, ville & territoire : https://www.cohesion-territoires.gouv.fr/reseau- commerce-ville-et-territoire. ? Page du programme Action Coeur de Ville : https://cohesion-territoires.gouv.fr/programme-action- coeur-de-ville. ? Site du programme Revitalisation des centres-bourgs sur : http://www.centres-bourgs.logement. gouv.fr/dynamiser-l-economie-r44.html. ? Site outils de l?aménagement, rubrique consacrée au commerce : http://outil2amenagement. cerema.fr/developper-et-reguler-le-commerce-r408.html. 290 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES LES TRAVAUX DU MS AMUR : UN PROLONGEMENT DE LA RÉFLEXION REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 291 MASTER AMUR Le Master Spécialisé® « Aménagement et maîtrise d?ouvrage urbaine » est une formation pluridisciplinaire s?adressant aux étudiants ou stagiaires d?un niveau Bac+5, pour acquérir des compétences de maître d?ouvrage dans le domaine de l?aménagement et de l?urbanisme. Ce cursus de 15 mois à plein temps forme chaque année une vingtaine de professionnels ensembliers de l?aménagement territorial, dans une approche décarbonée de la ville, qu?elle soit traditionnelle ou «smart». Il permet l?obtention du diplôme de Master Spécialisé®, labellisé par la Conférence des grandes écoles. Les diplômés sont destinés à exercer dans les domaines de l?aménagement et de l?urbanisme, au sein des collectivités territoriales, des établissements publics, des sociétés d?économie mixtes, des aménageurs et promoteurs privés, des agences d?urbanisme, des bureaux d?études privés en maîtrise d?oeuvre urbaine ou en assistance à maîtrise d?ouvrage, des entreprises de transport en France ou à l?étranger? Le cursus se répartit en trois blocs de compétences. D?une part, l?apprentissage des fondamentaux de l?aménagement urbain est couplé à des enseignements spécialisés dans les différentes branches du métier de la maîtrise d?ouvrage. D?autre part, le projet urbain est enseigné sous la forme d?ateliers, pour acquérir la maîtrise des outils et des méthodes permettant de définir une stratégie d?aménagement aux différentes échelles territoriales en France métropolitain, c?est l?atelier métropolitain, ou à l?étranger, c?est l?atelier international. Enfin, les élèves travaillent sur un projet de fin d?études qui répond à une mission confiée par un organisme maître d?ouvrage: les élèves sont organisés en bureaux d?études, chacun étant encadré par un directeur spécialiste de l?aménagement urbain. Ces travaux sont réalisés en partenariat avec des grandes entreprises ou collectivités, telles que la Société du Grand Paris, l?AREP, la métropole de Rouen-Normandie, la métropole du Grand Paris, la Société villeurbannaise d?urbanisme, la RATP, ou certains ministères. Cette année, l?atelier métropolitain, qui se développe entre septembre et février, s?est inscrit dans un partenariat avec le Ministère de la Cohésion des territoires et des Relations avec les collectivités territoriales, poursuivant l?appel à projets « Repenser la périphérie commerciale » du réseau Commerce, ville & territoire dont l?objectif est d?inciter les collectivités territoriales désignées à créer les conditions de mutation de leurs périphéries commerciales en quartiers de ville mixtes avec une meilleure qualité urbaine. Six collectivités ont ainsi pu bénéficier de l?accompagnement de l?Etat, tant sur un plan financier que technique, notamment en lien avec le plan national « Action Coeur de Ville » et la démarche «EcoQuartiers ». Au terme d?un an d?accompagnement, l?Etat s?est engagé en octobre 2019, à diffuser à l?échelle nationale les enseignements tirés du suivi des projets lauréats. L?Ecole Nationale Ponts et Chaussées a été sollicitée pour enrichir , sur trois sites en France ( Marseille, Thiers et Saint Quentin en Yvelines) cette démarche, dans le cadre de « l?Atelier métropolitain » du mastère spécialisé « Aménagement et maîtrise d?ouvrage urbaine » (AMUR). 292 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES L? at e lie r m é tr o p o lit ai n 2 0 19 -2 0 N ic o la s Fe vr ie r I R o m ai n B o u rs ie r I A le xa n d re B o u to n I E ym e ri c d e M o n ta u zo n REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 293 L? at el ie r m ét ro p o lit ai n I h is to ir e La m ét ro p o le li n éa ir e 2 0 16 -1 9 A u x fr an g es d u G ra n d P ar is 2 0 12 -1 6 1 3 2 So p h ia A n ti p o lis N ic e M o n ac o 294 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES L? at el ie r m ét ro p o lit ai n I Si te s d ?é tu d e C o m m er ce V ill e Te rr it o ir e 2 0 19 -2 0 M o n ti g n y- le s- C o rm ei ll es Li m o g es Sa in t- P ie rr e 1 2 3 M et ro p o le A ix M ar se ill e P ro ve n ce T h ie rs St -Q u en ti n en -Y ve lin es 6 é tu d ia n ts R es p o n sa b le : N . F E V R IE R C o n ta ct : A . B A R R A Y 6 é tu d ia n ts R es p o n sa b le : A . B O U T O N C o n ta ct : J. G O U B E LY 6 é tu d ia n ts R es p o n sa b le : R . B O U R SI E R C o n ta ct : C . Z O U B IR I 1 t h èm e d e re ch er ch e co m m u n 3 s it es d ?é tu d es 3 g ro u p es d e tr av ai l REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 295 L? at el ie r m ét ro p o lit ai n I Si te s d ?é tu d e n °1 M au re p as C o ig n iè re s 16 h a. 296 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES L? at el ie r m ét ro p o lit ai n I Si te s d ?é tu d e n °1 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 297 L? at el ie r m ét ro p o lit ai n I Si te s d ?é tu d e n °2 V ill e b as se d e T h ie rs V ill e h au te d e T h ie rs 3 k m 298 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES L? at el ie r m ét ro p o lit ai n I Si te s d ?é tu d e n °2 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 299 E ta n g d e B er re R o g n ac V it ro ll es A ér o p o rt d e M ar ig n an e P la te au d e l?A rb o is G ar e T G V L? at el ie r m ét ro p o lit ai n I Si te s d ?é tu d e n °3 9 0 h a. 4 k m 300 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES L? at el ie r m ét ro p o lit ai n I Si te s d ?é tu d e n °3 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 301 L? at el ie r m ét ro p o lit ai n I E c h an g e s C O A te lie r G R O U P E S A te lie r C O LL E C T IF S JU R Y S E ch an g e M IN IS T È R E N ic o la s Fe vr ie r O U R o m ai n B o u rs ie r O U A le xa n d re B o u to n 2 H E U R E S N ic o la s Fe vr ie r E T R o m ai n B o u rs ie r E T A le xa n d re B o u to n E T E ym e ri c d e M o n ta u zo n 4 H E U R E S E n se ig n an ts Ja c q u e s Jo B ra c d e la P e rr iè re N at h al ie R o ze au In vi té s ? 4 H E U R E S 4 H E U R E S E ch an g e su r le t ra va il d e re ch er ch es p ar s it e V is io n s p ro sp ec ti ve s g lo b al es C o n fr o n ta ti o n d es p ro b lé m at iq u es 302 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES L? at el ie r m ét ro p o lit ai n I C al e n d ri e rs Se p te m b re O ct o b re N o ve m b re D é ce m b re Ja n vi e r Fé vr ie r 2 0 2 0 V o ya g e M ar se ill e 11 IN T R O 19 2 2 2 5 C O 0 9 G R 16M I 0 6 C O 2 0 G R 0 4 G R 11JU 18G R 0 8 C O 2 2 G R 0 5 JU 12M I 12 séa n ce s I 5 at el ie rS G R O U P E I 3 a te lie rS C O LL E C T IF I 2 JU R Y S I 2 é ch an g es M IN IS T E R E REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 303 L? at el ie r m ét ro p o lit ai n I O u ti ls d e r e c h e rc h e L? at la s O u ti ls d e r e c h e rc h e p ro sp e c ti f 304 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES L? at el ie r m ét ro p o lit ai n I L? at la s La m ét ro po le li né air e At el ie r m ét ro po lit ai n, M as tèr e A mu r 2 01 7 l?e xc ep ti on mo né ga sq ue LA M É T R O P O LE L IN É A IR E A te lie r M é tr o p o lit ai n , M as te r A M U R 2 0 1 O B SO LE SC A N C E D ?U N M O D È LE ? LA M É T R O P O LE L IN É A IR E A te lie r M é tr o p o lit ai n , M as te r A M U R 2 0 16 O b so le sc e n ce d ?u n m o d è le 2 0 16 -1 7 L? e xc e p ti o n M o n é g as q u e 2 0 17 -1 8 A u c o e u r d e la m é tr o p o le li n é ai re 2 0 18 -1 9 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 305 L? at el ie r m ét ro p o lit ai n I L? at la s C ar to g ra p h ie T im e lin e D at a C ro q u is / d ia g ra m m e s C o lla g e s Il lu st ra ti o n s 306 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES L? at el ie r m ét ro p o lit ai n I C o n st ru c ti o n d ?u n e p e n sé e - 2 a p p ro c h e s C O A tl as R A IS O N É A tl as P R O SP E C T IF SI T E T h ie rs SI T E M ar se ill e SI T E St Q u e n ti n T H E M E 1 T H E M E 2 T H E M E 3 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 307 L? at el ie r m ét ro p o lit ai n I L? at la s ra is o n n é p ar s it e A tl as R A IS O N É P ro g ra m m at io n E n vi ro n n e m e n t Je u x d ?a ct e u rs M o b ili té D o n n é e s so ci o -é co Fo n ci e r P ro je ts c o n n e xe s In n o va ti o n H is to ir e P ay sa g e V al e u rs 308 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ANNEXES L? at el ie r m ét ro p o lit ai n I L? at la s p ro sp e c ti f A tl as P R O SP E C T IF T H E M E 1 T H E M E 2 T H E M E 3 C O M M E R C E M is e en p er sp ec ti ve d es m u ta ti o n s ty p o lo g iq u es e t év o lu ti o n s d u m o d èl e co m m er ci al C O M M E R C E E xp ér ie n ce s o ci al e et év o lu ti o n d es m o d es d e co n so m m at io n C O M M E R C E C o m m er ce , m at iè re d e n o s vi ll es ? REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 309 AMUR ENPC 2019-2020 Marine COLOMB, Rina ANDRIAMBOLOLOMANANA, Marianne GAGRE, Anne-Claire DE LIOCOURT, Clément MALDONADO ÉTANG DE BERRE La fabrique d?une résilience territoriale ATELIER MÉTROPOLITAIN Promotion 2019-2020 ÉTUDIANTS Marine COLOMB, Rina ANDRIAMBOLOLOMANANA, Marianne GAGRE, Anne-Claire DE LIOCOURT, Clément MALDONADO ENSEIGNANT Nicolas FEVRIER L?étang dans la balance territoriale La population et le nombre d?emplois des communes de l?étang de Berre sont équivalents à ceux d?Aix-en-Provence. Nous proposons de changer de prisme sur ce territoire fragmenté et de considérer l?étang de Berre comme une unité territoriale, un nouveau pôle métropolitain. En effet, nous constatons que le nombre d?habitants et d?emplois cumulés des communes limitrophes de l?étang est supérieur à celui d?Aix-en-Provence. Les communes de l?Etang de Berre disposent de 35 000 d?emplois et 133 000 habitants supplémentaires par rapport à la commune d?Aix-en-Provence (soit plus de 38% et 90%). La place démographique et économique de l?étang est donc signifiante dans la métropole. Le schéma ci-dessous propose une vision plus juste de la métropole Aix-Marseille : un territoire structuré par trois polarités. 310 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES AMUR ENPC 2019-2020 Marine COLOMB, Rina ANDRIAMBOLOLOMANANA, Marianne GAGRE, Anne-Claire DE LIOCOURT, Clément MALDONADO Un archipel d?hyperpaysages Un territoire de multi-polarités mais qui à l?échelle de l?étang trouve une cohérence. L?histoire montre que l?Etang a été vu comme un support de développement au détriment de son environnement. Un changement de paradigme de l?Etang permet de créer une nouvelle dynamique pour son développement futur. En effet c?est en pensant le territoire de l?étang de Berre comme des archipels amenés à se développer en symbiose avec l?étang que le territoire pourra relever les défis écologiques et économiques des prochaines décennies. La recherche d?une résilience par le territoire est nécessaire pour engager un mouvement de transition environnementale, sociétale, économique et urbaine. Pour ce faire, nous conforterons le modèle de l?archipel urbain de l?étang de Berre par la mise en réseau des différentes intensités urbaines, afin de constituer un hyperpaysage. C?est une première étape de l?autosuffisance (économique, politique, culturelle) du territoire. Cette mise en perspective de l?urbanisation de l?étang vise à montrer que ce territoire fonctionne comme une véritable unité à l?intérieur de la métropole. ANNEXES REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 311 AMUR ENPC 2019-2020 Marine COLOMB, Rina ANDRIAMBOLOLOMANANA, Marianne GAGRE, Anne-Claire DE LIOCOURT, Clément MALDONADO Stratégie de résilience par le territoire Alexandre Chemetoff annonce dès 2000 que le temps de l?aménagement territoriale était révolu, au profit du ménagement du territoire. Notre ambition s?inscrit dans cet adage. La stratégie, d? (a)ménagement et de résilience territorial entend donc révéler et intensifier les potentiels existants et disponibles; et ainsi ménager un territoire assailli au cours du siècle passé par d?incessantes vagues d?urbanisation. Synergie des orientations d?(a)ménagements Le scénario et les réponses élaborées expriment la transversalité propre au territoire. Il se décompose en stratégies territoriales plus spécialisées et leur mise en place se fait sur des temporalités différentes. Cette stratégie entend redonner aux acteurs la maîtrise de identité de l?étang de Berre. Toutefois, des actions additionnelles et très localisées sont nécessaires. La valorisation des différents sites soumis à la candidature d?une inscription à l?Unesco est une action à supporter et à intensifier. Face à l?étendu du territoire et aux nombreux sites concerné, un investissement et une action publique en dentelle est plus réaliste. Cela permettrait de créer un effet d?entraînement et d?engager la société civile et les acteurs privés dans la construction de cette identité. Développer la résilience de territoire demande de donner plus d?autonomie à ses habitants. Ainsi nous proposerons d?optimiser les infrastructures métropolitaines et de diversifier une offre de mobilité plus cohérente avec les spécifités géographiques du territoire. Une nécessaire revalorisation de l?agriculture sur le territoire de l?étang sera engagée pour soutenir et amplifier la matrice temporelle du territoire. L?agriculture présente autour de l?étang sera intensifiée via un agropôle. Ce projet permettra la mutation des industries existantes vers des activités durables, et l?augmentation de l?autonomie énergétique de l?étang. Construire un réseau d?hyperpaysages de l?étang Enfin, cette proposition trouve sa cohérence dans le lien nécessaire entre les différentes stratégies et politiques publiques sectorielles avec un projet de nature touristique. Nous proposons d?enrichir l?actuel parcours du GR2013. Ainsi, il renforcera la mise en réseau de cet archipel. Plus qu?un lien, il donnera à voir l?identité plurielle de l?étang avec sa succession d?hyperpasayges. Le parcours que nous projettons connectera l?étang aux plateaux et à son hinterland. Ce chemin de randonnée, avec le projet de pistes cyclables, est aussi un support pour la visibilité de l?exemplarité des différentes stratégies sectorielles. Il sera possible de visiter, de voir et de comprendre ce qui constitue la résilience territoriale et tout le travail des acteurs locaux pour préparer l?étang à un monde décarboné. UNE NOUVELLE IDENTITÉ DE L?ÉTANG DE BERRE OPTIMISER LES INFRASTRUCTURES MÉTROPOLITAINES ET DIVERSIFIER L?OFFRE DE TRANSPORT VALORISER L?AGRICULTURE PRÉSENTE AUTOUR DE L?ÉTANG VIA UN AGROPÔLE MUTATION DES INDUSTRIES EXISTANTES VERS DES ACTIVITÉS DURABLES ET L?AUTONOMIE ÉNERGÉTIQUE LE TOURISME VIA UN RÉSEAU G.R. ET VÉLO POUR DONNER À VOIR L?ENSEMBLE DE CETTE FABRIQUE DE LA RÉSILIENCE 312 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES AMUR ENPC 2019-2020 Marine COLOMB, Rina ANDRIAMBOLOLOMANANA, Marianne GAGRE, Anne-Claire DE LIOCOURT, Clément MALDONADO Les monuments ordinaires de l?étang comme supports de projet ANNEXES REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 313 AMUR ENPC 2019-2020 Marine COLOMB, Rina ANDRIAMBOLOLOMANANA, Marianne GAGRE, Anne-Claire DE LIOCOURT, Clément MALDONADO Alignement d?arbres Le vocabulaire de la trame paysagère Massif boisé Cordon boisé Verger Projet - de nouveaux fragments d?intensités pour illustrer la transition Aussi, l?étang de Berre est un territoire fragile par la dépendance de ses habitants et son économie aux énergies fossiles. La permanence de l?agriculture, des grands paysages et d?une industrie productive souligne la résilience intrinsèque de ce territoire. Nous souhaitons en tirer les leçons permettant de révèler l?étang de Berre comme fabrique de la résilience par le territoire. Dépasser l?ambivalence territoriale, engager un mouvement pour la résilience du territoire et reconquérir l?identité de l?étang de Berre sont les actions qu?il faut mener à court terme. Ce territoire a les capacités de mener cette transition. Il est riche d?éléments paysagers et d?objets bâtis qui sont autant de monuments de l?identité de l?étang. Ces grands paysages structurants en font un lieu unique, un vide nécessaire dans la Métropole d?Aix Marseille Provence. Ces monuments ordinaires sont les garants des hyperpaysages de l?étang de Berre. Notre stratégie de projet est celle d?une intervention en dentelle. Des fragments du territoire sont sélectionnés, en s?appuyant sur des intensités existantes. Nous proposons de mettre en tension ces dernières en créant de nouvelles intensités. Ainsi, ces bandes d?intensité distantes d?un kilomètre les unes des autres sont des opérations « pionnières » visant à fabriquer les conditions à la mutation du territoire par un effet d?entraînement des acteurs locaux publics comme privés. Ces bandes se relient entre elles avec une nouvelle trame verte qui renforce le paysage de l?étang. Densifier, planter et relier les morceaux de trame verte sont les actions à mener pour créer un réseau paysager, vecteur d?une nouvelle manière de se déplacer sur l?étang. Ce cadre agréable et tempéré est le préalable nécessaire pour que les habitants s?orientent vers une mobilité douce. La construction de ce réseau paysager s?inspire de la démarche de « lexique du paysage » de Michel Desvignes. Ainsi nous distinguons quatre modes d?interventions passagères : le massif boisé, le cordon boisé, le verger et l?alignement d?arbres. La construction d?un tel réseau nécessite l?intervention d?acteurs multiples pour ventiler le coût et d?un phasage dans le temps. La connexion des continuités vertes existantes s?opérera le long des voies ferrées. Elles seront la colonne vertébrale du réseau car elles traversent le territoire du nord au sud et disposent des emprises variables présentant des poches végétales hétérogènes. Connecter et compléter cette trame pourrait être le support de nouveaux chemins de circulations douces. Ce projet vise à révéler les liens naturels entre les coteaux et les berges de l?étang en les faisant apparaître via des continuités vertes. La trame bleue est ainsi restituée. Les trames végétales permettent de faire le lien entre les fragments du territoire qui ont été choisis pour accueillir de nouveaux programmes et être supports de projet. Ces fragments s?articulent autour des pièces identitaires du paysage et en amènent des nouvelles, comme par exemple les pontons qui serviront au transport naval électrique envisagé sur l?étang. Enfin, la création d?un nouvel itinéraire GR permettra de connecter les plateaux aux berges de l?étang. Une promenade donnant un accès continu aux berges de l?étang est ainsi constituée. L?étang de Berre est un territoire de suspens qui ouvre la voie à de nouvelles pratiques d?aménagements. Dans un contexte d?épuisement des ressources, d?urgence climatique et de fonds publics non extensibles, aménager la résilience et ménager les territoires sont des impératifs. Ce projet propose des solutions et des outils pour ménager les territoires archipels, territorialiser les réponses urbaines en intensifiant et en révélant les monuments ordinaires. Nous préconisons une stratégie d?investissement public en dentelle. Territorialiser l?action publique en intervenant sur des sites très localisés est plus efficace dans les situations d?archipels. Ce travail est un manifeste pour une nouvelle ère dans l?aménagement de l?étang de Berre, celle d?un ménagement de ce territoire archipel. Un territoire qui affirme sa nouvelle identité et son unicité en tant que pôle métropolitain au sein de la métropole Aix- Marseille-Provence. 314 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES AMUR ENPC 2019-2020 Marine COLOMB, Rina ANDRIAMBOLOLOMANANA, Marianne GAGRE, Anne-Claire DE LIOCOURT, Clément MALDONADO Fragment 2 De la gare à étang Fragment 3 Des Cadestaux aux berges Fragment 4 Des coteaux à la plage Fragment 1 Des champs à l?étang ANNEXES REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 315 T H I E R S T H I E R S DES RESSOURCES POUR UN FUTUR SOUTENABLE DOCUMENT SYNTHETIQUE DE STRATEGIE DE L?ATELIER METROPOLITAIN ATELIER METROPOLITAIN Mastère Spécialisé AMUR - Aménagement et Maîtrise d?Ouvrage Urbaine Promotion 2019 / 2020 - École des Ponts ParisTech 316 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES Cl er m on t-F er ra nd a a cq ui s en 2 01 8 le s ta tu t d e M ét ro po le b ie n qu ?il s?a gi ss e de la d ix- ne uv iè m e air e ur ba in e fra nç ais e en te rm es d e po pu lat io n (In se e, 2 01 7) . C le rm on t A uv er gn e M ét ro po le s ?in sc rit d an s un e air e d? in flu en ce au d el à de s es l im ite s ad m in ist ra tiv es , ca ra ct ér isé e pa r de s ph én om èn es d e dé ve lo pp em en ts m ét ro po lita in s. Su r l a fra ng e Es t d e la pl ain e de la L im ag ne , L a vil le d e Th ie rs s itu ée e n vis -à -v is de C le rm on t-F er ra nd s ?e st e ng ag ée av ec s a co m m un au té d e co m m un e da ns u ne d ém ar ch e de re no uv el le m en t, au tr av er s de «A ct io n Coe ur d e vil le » e t de l? ap pe l à p ro je t « Re pe ns er la P ér ip hé rie C om m er cia le » Si le s m ét ro po le s so nt s ou ve nt a ss oc ié es à l? id ée d e dy na m ism e et d e co m pé tit ivi té , d an s un e ns em bl e de ré se au x de tr an sp or ts e t d e co m m un ica tio ns , e lle s re m et te nt a us si en c au se le ra pp or t u su el e nt re e sp ac e ru ra l e t e sp ac e ur ba in , e t e ng en dr en t l es p hé no m èn es d e « p ér i u rb an isa tio n », au x co nt ou rs fl ou s et à l?i m ag e so uv en t m al pe rç ue . Le s en tré es d e vil le s m oy en ne s co m m e Th ie rs fo nt p ar tie d e ce s es pa ce s : t ro p so uv en t a ss oc ié es a u pé riu rb ain , as se rv ie s à la se ul e lo gi qu e de s flu x et tr op s ou ve nt a bs en te s de p en sé e ur ba in e. At ou t m aje ur , l e dé ve lo pp em en t r ap id e es t a us si sy no ny m e de d és éq ui lib re s. L?a cc om pa gn em en t e t l a m aît ris e de la v ite ss e so nt d es e nj eu x cr uc iau x, à l? he ur e où le s st ig m at es d es m od er ni sa tio ns s uc ce ss ive s se fo nt d e pl us en p lu s jo ur . En A uv er gn e, e t à T hi er s en p ar tic ul ie r, la pr ox im ité d e la na tu re , d es g ra nd s pa rc s ré gi on au x, m et te nt l? ac ce nt , p ar ef fe t d e co nt ra st e, s ur le s es pa ce s pé ri ur ba in re lé gu és a u ra ng d e fo nc tio n et m oi ns a u ra ng d ?u sa ge . Co m m e si l?o m ni pr és en ce d e la na tu re a le nt ou r, lé gi tim ait s on o ub li da ns la v ille . C ?e st a in si qu e l?o n pe ut é no nc er un p ar ad ox e qu e l?o n pe rç oi t d an s le d év el op pe m en t d e l?e nt ré e de v ille d e Th ie rs. No tre p ro po s es t d e co m pr en dr e ce q ui p eu t ê tre p ar ta gé , c e qu i p eu t f air e te rri to ire c om m un d an s un c on te xt e d? év ol ut io ns u rb ain es e n Au ve rg ne . D e tro uv er le s éq ui lib re s et le s pe rm an en ce s de s di ffé re nt es v ille s du b as sin Au ve rg na t p ou r m et tre e n lu m iè re le ur s di ffé re nc es e t l eu rs c om pl ém en ta rit és . C et te v isi on la rg e se ra p ou r n ou s le so cle d ?u ne p ro po sit io n de s tra té gi e po ur le p ro je t d e la vil le d e Th ie rs. A l?h eu re o ù le s pr ob lé m at iq ue s en vir on ne m en ta le s se fo nt d e pl us e n pl us p re ss an te s, où l? es pa ce r ur al vit a u ry th m e du to ur ism e de m as se e t d u pr od uc tiv ism e ag ric ol e, e t o ù, p ar ad ox ale m en t, le s m ét ro po le s se ré in ve nt en t en v ille s ve rte s ou e n ca m pa gn es u rb ain es , n ou s pr op os on s de fa ire é m er ge r u ne id ée ré co nc ilia tri ce d u dé ve lo p- pe m en t d e la vil le, a ve c so n te rri to ire . L?A UV ER GN E, U N TE RR IT OI RE À P AR T L?A uv er gn e es t s ou ve nt p ré se nt ée c om m e un te rri to ire lo ng te m ps e nc lav é, d e pa r s on h ist oi re e t s a gé og ra ph ie. S a po pu lat io n a un e id en tit é sin gu liè re (n om br eu se s as so cia tio ns ) e t s on p at rim oi ne e st ric he e t v ar ié (t he rm es , u sin es , c ou te lle rie , e tc ). L?A uv er gn e es t c on st itu ée d ?u n en se m bl e de P NR q ui m ar qu e la pr ép on dé ra nc e de la N at ur e, c e qu i l ui p er m et d e re st er u n es pa ce re lat ive m en t p ré se rv é m alg ré le s év ol ut io ns e nv iro nn em en ta le s en c ou rs, n ot am m en t l a m on té e de s te m pé ra tu re s. Ce s gr an ds e sp ac es n at ur el s et v ar ié s re nd en t po ss ib le d es p ro du ct io ns a gr ico le s im po rta nt es : la Pl ain e de la L im ag ne e st l? un d es g re ni er s à bl é fra nç ais ta nd is qu e le s pl ain es fo ur ra gè re s se c on ce nt re nt s ur le s pi ém on ts. T hi er s, à l?im ag e de c et te ré gi on , s e sit ue d an s un e ns em bl e gé og ra ph iq ue u ni qu e, a u pl ei n coe ur d ?u n PN R et a u cr oi se m en t e nt re la P lai ne d e la Li m ag ne , l es M on ts d u Fo re z, la Va llé e de la D ur ol le e t l es M on ts de s Bo is No irs . C es c ar ac té ris tiq ue s so nt d es fo rc es à p ré se rv er . LE P NR L IV RA DO IS -F OR EZ C OM M E TE RR IT OI RE V ÉC U Le s dy na m iq ue s im pu lsé es p ar C le rm on t-F er ra nd s e dé ve lo pp en t p rin cip ale m en t d an s la Pl ain e de la Li m ag ne : l?é ta le m en t u rb ain e st tr ès v isi bl e ju sq u? à Le zo ux . Le P NR d u Li vr ad oi s- Fo re z es t d on c re lat ive m en t é pa rg né , m êm e si Th ie rs a p er du e nv iro n 50 00 ha bi ta nt s de pu is 19 75 . Le s ba ss in s de v ie e t d ?e m pl oi s re lat ivi se nt l? in flu en ce d e Cl er m on t-F er ra nd s ur T hi er s. Le s dé pl a- ce m en ts p ro fe ss io nn el s ré vè le nt u n ce rta in é qu ilib re , m êm e si le s em pl oi s po ur vu s so nt d iff ér en ts : 17 00 c le rm on to is tra va ille nt c ha qu e jo ur à T hi er s alo rs q ue 1 10 0 th ie rn oi s fo nt le d ép lac em en t in ve rs e ch aq ue jo ur . L a vil le d e Th ie rs e st é ga le m en t u n pô le c om m er cia l i m po rta nt p ou r to ut le PN R : e lle re pr és en te p lu s de la m oi tié d u ch iff re d ?a ffa ire s co m m er cia l ( 13 5M d ?¤ ) t an di s qu e le ta ux d ?é va sio n (3 7% ) s e fa it pr in cip ale m en t v er s Cl er m on t-F er ra nd e t p ou r d es a ch at s oc ca sio nn el s. Ce s do nn ée s co nc ou re nt d av an ta ge à m on tre r u ne s itu at io n d? in te rd ép en da nc e pl ut ôt q ue d e dé - sé qu ilib re s. Le p ôl e m ét ro po lita in C le rm on t V ich y Au ve rg ne c ré é en 2 01 3 te nt e d? or ga ni se r la co op ér at io n en tre le s te rri to ire s ur ba in s et ru ra ux à c et te é ch el le. Il e st n éc es sa ire d e m ain te ni r c es é qu ilib re s au lo ng te rm e. LE S M UL TI PL ES F AC ET TE S DU T ER RI TO IR E TH IE RN OI S Th ie rs e st u ne v ille m oy en ne , « ch ef li eu » de s on te rri to ire a ve c se s 11 0 00 h ab ita nt s. Po ur a ut an t, av ec u ne s up er fic ie d e 44 ,5 k m ², la vil le d e Th ie rs a pp ar aît c om m e ét an t p rin cip ale m en t r ur ale . L?h ist oi re d e Th ie rs, l? im pl an ta tio n in itia le p ui s le s dé pl ac em en ts d e se s ac tiv ité s ain si qu e de s es ha bi ta nt s do nn e à la vil le p lu sie ur s vis ag es . Un d iag no st ic po rta nt s ur le c ad re d e vie , l a ty po lo gi e pa ys ag èr e, l? of fre d e co m m er ce e t d e se rv ice pe rm et d e fa ire é m er ge r d iff ér en te s in te ns ité s : - Le c en tre v ille (l a vil le h au te ) e st l? im ag e de la v ille p at rim on ial e. L e qu ar tie r e st c las sé m ais l? an - cie nn et é de s on b ât i n éc es sit e de n om br eu x pr og ra m m es d e re no uv el le m en t u rb ain . S a po pu lat io n es t d av an ta ge p ré ca ris ée q ue d an s le r es te d u ba ss in d e vie . E lle e st p ar fo is ca pt ive , c e qu i e st ha nd ica pa nt a u vu d e so n of fre d e co m m er ce e t d e se rv ice q ui d éc lin e. - Le M ou tie r e st l? ar tic ul at io n en tre la v ille h au te e t l a vil le b as se . C e qu ar tie r e st c om po sé d ?h ab ita t se m i-c ol le ct if et in di vid ue l p ré se nt an t u n ca ra ct èr e ur ba in . I l c on na ît po ur ta nt u ne d ég ra da tio n et d e la va ca nc e qu i a ug m en te nt p ro gr es siv em en t, ta nt d an s l?h ab ita t q ue d an s le s co m m er ce s. C? es t u n pô le d e pr ox im ité q ui o ffr e un p ot en tie l d e fo rm es e t d e fo nc tio ns in té re ss an te s av ec u ne lo ca lis at io n st ra té gi qu e, d es s er vic es e t d es c om m er ce s va rié s. - Le q ua rti er d u Ly cé e es t l?o ffr e de s er vic e la pl us im po rta nt e. Il p ré se nt e de s in fra st ru ct ur es sp or tiv es m ais s es fo nc tio ns s on t v ar ié es a ve c la pr és en ce d ?u n lo tis se m en t a nc ie n et q ue lq ue s co m m er ce s. Ce tte m ixi té fo nc tio nn el le p ât it d? un e lis ib ilit é co nf us e et d ?u n m an qu e de q ua lité d es es pa ce s pu bl ics . - L ?e nt ré e de vi lle e st le c en tre c om m er cia l d e Th ie rs. E lle c on ce nt re u n no m br e im po rta nt d ?e m pl oi s, av ec d e no m br eu x co m m er ce s et d es in du st rie s hi st or iq ue s. Sa c on fig ur at io n sp at ial e ré po nd à la lo gi qu e du to ut v oi tu re e t l es e m pr ise s so nt g ra nd es : ce la qu es tio nn e la m ise e n pl ac e de s yn er gi e en tre le s ac te ur s et la p ra tiq ue d e l?e sp ac e à ta ille h um ain e. - Le F au e st le q ua rti er p av illo nn air e de la v ille . Il co nn aît u ne d yn am iq ue d e co ns tru ct io n trè s im po rta nt e m ais p eu m aît ris ée , d ue à s a pr ox im ité a ve c l?a ut or ou te e t à s a to po gr ap hi e qu i o ffr e de s vu es re m ar qu ab le s. Le s dy na m iq ue s ré sid en tie lle s de c e qu ar tie r, en p lu s de la p ré se nc e du c en tre ho sp ita lie r, re nd en t c e qu ar tie r e ss en tie l d an s la re ch er ch e d? un é qu ilib re a u se in d e la vil le d e Th ie rs. Pr en dr e en c om pt e le s ré ali té s m ul tip le s de la c om m un e im pl iq ue d e tro uv er d es c om pl ém en ta rit és en tre to ut es c es d yn am iq ue s po ur c on fo rte r l ?a ttr ac tiv ité d e Th ie rs d an s le fu tu r. L? ÉT AL EM EN T Co nt ex te d e ré fé re nc e : Le s gr an de s en se ig ne s du li né air e co m m er cia l, co m m e Ca rre fo ur o u Le cle rc , p ar vie nn en t à re no uv el er le ur m od èl e et à fa ire fa ce à la c on cu rre nc e de l? e- co m m er ce . E lle s se ré in ve nt en t e n in te rn e et c on tin ue nt d e ra yo nn er à l? éc he lle de l? in te rc om m un ali té e t d u PN R. L a pr og ra m m at io n de lo ge m en ts p ou r d on ne r d e l?é pa iss eu r a u lin éa ire n ?e st p as su ffi sa m m en t a ttr ac tiv e po ur a tti re r l es h ab ita nt s qu i p ré fè re nt ? e t p eu ve nt to uj ou rs ? s ?in st all er d an s de s pa vil lo ns pr és en ta nt d ?a ut re s av an ta ge s : g ra nd s te rra in s, en tre -s oi , b el le s vu es , e tc. Dy na m iq ue s sp at ia le s : L?A ve nu e Lé o La gr an ge e st to uj ou rs à d om in an te s co m m er cia le e t i nd us tri el le. D e gr an de s em pr ise s co m m er cia le s se dé ve lo pp en t m êm e au n ive au d e la ZI d u Fe le t e t l a ZA E de la V ar en ne . Le s op ér at io ns d e lo ge m en t p ré vu es p ar le p lan -g ui de p ei ne nt à s e ré ali se r p ar m an qu e d? in ve st iss eu rs. Il s cr aig ne nt qu e le s lo ge m en ts n e so ie nt p as a ttr ac tif s au v u de la s itu at io n du q ua rti er : co ns tru ire d u co lle ct if es t p lu s co ût eu x qu e du lo ge m en t i nd ivi du el , s au f s i u ne m as se c rit iq ue e st d ép as sé e. L e m ar ch é de l? im m ob ilie r o ffr e d? au tre s po ss ib ilit és : de s lo ge m en ts b on m ar ch é da ns la v ille -h au te e t u ne d yn am iq ue ré sid en tie lle q ui s e co nc en tre to uj ou rs d an s le F au le qu el d isp os e en co re d e no m br eu se s pa rc el le s co ns tru ct ib le s. Ri sq ue s po ur la v ill e : Le p hé no m èn e de c on ge st io n s?a cc en tu e su r l e lin éa ire e t l ?e nt ré e de v ille m ais a us si au n ive au d u qu ar tie r d u Fa u qu i s e dé ve lo pp e de fa ço n an ar ch iq ue , a u gr é de s op po rtu ni té s fo nc iè re s. La q ua lité u rb ain e et p ay sa gè re e n pâ tit . PL AN G UI DE T HI ER S 20 30 : OR GA NI SE R LA V IL LE B AS SE De pu is 20 11 e t d ur an t 5 a ns , e t j us qu ?a u de rn ie r r ec en se m en t, la vil le d e Th ie rs ré us sit à a tti re r d e no uv ea ux h ab ita nt s. En e ffe t, la po pu lat io n s?e st a cc ru e de 4 ,1 7% e nt re 2 01 1 et 2 01 6 po ur a tte in dr e pr ès d e 12 0 00 h ab ita nt s. C? es t p ou r in sc rir e ce tte d yn am iq ue d an s le te m ps q ue la c om m un au té d e co m m un es T hi er s Do re e t M on ta gn e a ré po nd u à l?a pp el à p ro je t « Re pe ns er le s pé rip hé rie s co m m er cia le s» . C? es t é ga le m en t d an s ce s en s qu e le p lan g ui de « T hi er s 20 30 » a é té ré ali sé e t a pp ro uv é su ite à u ne d ém ar ch e de co nc er ta tio n. Le p ér im èt re d e l?a pp el à p ro je t r ep re nd l?e nt ré e de v ille e t l es 3 k m d e lin éa ire . C e lin éa ire a p lu sie ur s ca ra ct ér ist iq ue s : - I l s ?e st c on st ru it pa r o pp or tu ni té fo nc iè re . A in si, o n ne re tro uv e pa s de lo gi qu e da ns la q ua lité d u bâ ti et s a lo ca lis at io n. - Il a un e or ga ni sa tio n qu i c or re sp on d à un fl ux r ou tie r. Le c he m in em en t du p ié to n n? es t pa s pe ns é et le li né air e em pê ch e un e ép ais se ur u rb ain e. Ce la po se p ro bl èm e au v u de s év ol ut io ns s oc ié ta le s et e nv iro nn em en ta le s en c ou rs. L a vo itu re c oû te d e pl us e n pl us ch er p ou r d e no m br eu x m én ag es ; le s hy pe rm ar ch és p ât iss en t d e la co nc ur re nc e de e -c om m er ce s et d e la vo lo nt é de c on so m m er p lu s ?re sp on sa bl e? . Le P lan -G ui de c he rc he d on c à do nn er a u lin éa ire u n ca ra ct èr e ur ba in a fin d e le fa ire c ap ita lis er s ur d ?a ut re s at tra ct ivi té s qu e ce lle p ur em en t c om m er cia le. NO TR E DÉ M AR CH E VI SE À C ON ST RU IR E LE S CO ND IT IO NS D E RÉ US SI TE D U PL AN -G UI DE D ÉJ À VA LI DÉ P AR L A CO LL EC TI VI TÉ . P OU R CE F AI RE , N OU S AV ON S FA IT É VO LU ER C E PL AN -G UI DE S EL ON P LU SI EU RS S CE NA RI I, PO ST UL AN T DE S ÉV OL UT IO NS É CO NO M IQ UE S, SO CI ÉT AL ES E T EN VI RO NN EM EN TA LE S DI FF ÉR EN TE S. LE R EP LI Co nt ex te d e ré fé re nc e : Le s gr an ds o pé ra te ur s co m m er cia ux n e pa rv ie nn en t p as à fa ire é vo lu er le ur m od èl e en fo nc tio n de s ch an ge m en ts so cié ta ux , a lo rs q ue le e -c om m er ce p ou rs ui t s on a sc en sio n. Le s év ol ut io ns e nv iro nn em en ta le s n éc es sit en t d es d éc isi on s po liti qu es q ui fo nt a ug m en te r l e pr ix de s hy dr oc ar bu re s. Dy na m iq ue s sp at ia le s : La v ille -b as se e st p ro gr es siv em en t a ba nd on né e pa r l es o pé ra te ur s co m m er cia ux ; de g ra nd es e m pr ise s se tr an sf or - m en t e n fri ch e. L es in du st rie s et le s ha bi ta tio ns ré sis te nt à c et te d yn am iq ue m ais a ut ou r d ?e lle s, le c ad re d e vie e st trè s dé gr ad é. La p op ul at io n do it lim ite r s es d ép lac em en ts e t d él ais se l? ha bi ta t p av illo nn air e et s e re pl ie d an s le s zo ne s da va nt ag e m ul tif on ct io nn el le s : l e qu ar tie r d u M ou tie r o u Cl er m on t-F er ra nd . Ri sq ue s po ur la v ill e : Po ur la c ol le ct ivi té , i nt er ve ni r d an s de s es pa ce s ab an do nn és e st tr ès d éfi cit air e : d ém ol itio n, d ép ol lu tio n et s ur to ut , i l e st di ffi cil e de c on ce vo ir un p ro je t u rb ain a u fu r e t à m es ur e qu e le s em pr ise s so nt a ba nd on né es . Co nt ex te d e ré fé re nc e : Le s év ol ut io ns s oc ié ta le s et e nv iro nn em en ta le s fo nt q ue la p op ul at io n so uh ait e di m in ue r s es d ép lac em en ts. U n re ga in po ur la p ro xim ité e st o bs er vé : il p er m et u ne m ei lle ur e qu ali té d e vie , u n ga in d e te m ps , d ?a rg en t e t i l c ré e de s re lat io ns . Dy na m iq ue s sp at ia le s : Le q ua rti er d u M ou tie r e st , d e fa it, u ne p ol ar ité m ul tif on ct io nn el le. Il es t l e pr em ie r à c on na îtr e un e no uv el le d yn am iq ue : l es lo ge m en ts s on t r én ov és e t l es p ie ds d ?im m eu bl es (r é) ac tiv és . La p ro xim ité d u lyc ée e t d es in fra st ru ct ur es sp or tiv es e st re ch er ch ée ; d? au ta nt p lu s q u? un e no uv el le o ffr e de lo ge m en ts y es t d év el op pé e pa r l e pl an -g ui de . Le s au tre s es pa ce s ur ba ni sé s du te rri to ire T hi er no is do ive nt s e ré in ve nt er s ?ils n e ve ul en t p as d ép ér ir : - L?é ta le m en t u rb ain e t l e m ita ge s on t e nr ay és d an s le q ua rti er d u Fa u. S i l e ce nt re h os pi ta lie r es t p ér en ni sé , a lo rs un e no uv el le c en tra lité p eu t se c ré er d an s le c oe ur d e l?a nc ie n vil lag e ép on ym e, s ur la b as e du v ol on ta ria t d? un e po pu lat io n fa vo ris ée . - A u ni ve au d e l?e nt ré e de v ille , C ar re fo ur e st c on sc ie nt d e ce s no uv el le s dy na m iq ue s et il es t p ro ba bl e qu e la fo nc iè re ait s ou ha ité é lar gi r s es a ct ivi té s, en d év el op pa nt d u lo ge m en t. Ri sq ue s po ur la v ill e : La c ol le ct ivi té d oi t s ?a ss ur er d e la co m pl ém en ta rit é de s di ffé re nt es c en tra lité s, en é vit an t l eu r m ise e n co nc ur re nc e. L e vo le t m ob ilit é es t u ne c om po sa nt e im po rta nt e : l es p ol ar ité s do ive nt d es se rv ir to us le s ha bi ta nt s de T hi er s. Le p rin cip al dé fi po ur la c ol le ct ivi té e st fi na nc ie r. Po ur é vit er c et é cu ei l, il e st n éc es sa ire d e m ain te ni r u n di alo gu e av ec le s di ffé re nt s ac te ur s pr és en ts e t d e pr êt er a tte nt io n au x fo rm es d es o pé ra tio ns (l a m aît ris e pa r l es d oc um en ts d ?u rb a- ni sm e, l? ac up un ct ur e ur ba in e et d es é qu ilib re s de b ila n po ur le s m icr o- op ér at io ns s on t d es s ol ut io ns .) ÉV OL UT IO NS P RO SP EC TI VE S DU P LA N GU ID E TH IE RS U NE V IL LE E T SO N TE RR IT OI RE LE P LA N- GU ID E N? ES T PA S EF FIC IEN T CA R IL NE P RE ND P AS E N CO M PT E TO UT ES LE S DY NA M IQ UE S RÉ SI DE NT IEL LE S ET L ES DI FF ÉR EN TS M AR CH ÉS DU LO GE M EN T DE TH IER S LE P LA N- GU ID E PE IN E À SE R ÉA LIS ER C AR IL NE P RE ND P AS E N CO M PT E L?H YP OT HÈ SE D? UN D ÉP AR T DE S OP ÉR AT EU RS C OM M ER - CI AU X, SU R LE SQ UE LS D EU X PO LA RI TÉ S RE PO SE NT . L E PL AN -G UI DE C HE RC HE À R ÉD UI RE L ES FL UX S UR S ON L IN ÉA IR E AL OR S QU E LE S PÔ LE S QU ?IL A NN ON CE N ÉC ES SI TE NT E N- CO RE L ?U SA GE D E LA V OI TU RE C AR IL S NE FO NC TIO NN EN T PA S EN TR E EU X. LE S PR OX IM IT ÉS ANNEXES REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 317 LE P AY SA GE P OU R PE NS ER L A GR AN DE É CH EL LE Le ra pp or t v ill e na tu re : Le m ain tie n et la c on tin ui té d u co uv er t b oi sé e st u n de s en je ux p os és p ar le P NR d u Li vr ad oi s Fo re z su r l es fr an ge s de la Li m ag ne . D e la vil le h au te à la v ille b as se , u n en se m bl e de p ar ce lle s bo isé es , p ar co ur an t l es v all on s et le s af flu en ts d e la Du ro lle d es sin e de s co nt in ui té s No rd S ud e nt re l? au to ro ut e et le s fra ng es S ud d e la co m m un e. P ré se rv er , m ain te ni r et re nf or ce r c et te tr am e ve rte , d an s un s ou ci d? éc on om ie d e m oy en , e st u n pr em ie r p as p ou r d on ne r u ne é pa iss eu r a u re no uv el le m en t d e l?a ve nu e Lé o La gr an ge . P ro gr es siv em en t, ce b oc ag e ex ist an t e t a pp ro pr ié p eu t d ev en ir un s up po rt d? us ag es e nt re l? av en ue e t l e te rri to ire , e n pa rti cip an t a u ca dr e de v ie d e l?e nt ré e de v ille . L? av en ue L éo L ag ra ng e, u n pa ys ag e à ré in ve nt er : L?A ve nu e Lé o La gr an ge e st h ist or iq ue m en t l ?a ve nu e du X IX èm e siè cle . C ?é ta it un g ra nd m ail b or dé d ?a rb re s re lia nt la v ille ha ut e à la ga re . A uj ou rd ?h ui l? ur ba ni sa tio n de g ré à g ré re nd c e m ail p eu lis ib le e t f ra gm en té . N ou s pr op os on s de ry th m er l?a ve nu e pa r u ne s ér ie d e se ui ls et d e «c ha m br es » pa ys ag èr es . T ou rn és v er s la va llé e de la D ur ol le e t v er s l?a ve nu e du to rp ille ur S iro cc o, c es s eu ils p ro po se nt u ne a lte rn at ive à la lo gi qu e de fl ux d e l?e nt ré e de v ille . U ne s ig na lé tiq ue v ég ét ale vie nt c om pl ét er le n ou ve au p ay sa ge d e l?e nt ré e de v ille e n dé cli na nt u ne s ér ie d e th èm es le lo ng d e so n pa rc ou rs. Ar tic ul er la g ra nd e et la p et ite é ch el le : Su r c e te rri to ire o ù l?a ve nu e, re -p ay sa gé e, ti ss e de s lie ns a ve c le s gr an de s tra m es b oi sé es , u ne c on st el lat io n d? in te rv en - tio ns à p et ite s éc he lle s as su re la lis ib ilit é et la m ise e n va le ur d es «p et its » l ie ux : pl ac et te s, ro nd s- po in ts s ec on da ire s, po nt s su r l a Du ro lle , p at rim oi ne o rd in air e. C es p et ite s éc he lle s pe uv en t ê tre le s lie ux p riv ilé gi és d e l?a ct io n cit oy en ne , r el ay ée p ar le s as so cia tio ns . L es lie ux o ù le s ha bi ta nt s de T hi er s pr en ne nt p ar t a u re no uv ea u de le ur c om m un e. RE F ON DE R LE S M OB IL IT ÉS De s lie ns e t d es li eu x : Le s lie ns e t l es li eu x ex pr im en t l ?id ée d e la m ise e n ré se au d es e sp ac es u rb ain s, ac tu el s et fu tu rs, c on di tio n d? un ré cit ur ba in e t d ?u ne d yn am iq ue p ar ta gé e. C ?e st u n ur ba ni sm e in du it pa r d es lie ns (m ob ilit és d ou ce s et tr an sp or ts e n co m m un ), qu i m et te nt e n ré se au u ne m os aïq ue d e lie ux a ut on om es e t d iss oc ié s, à l?im ag e d? un e co ns te lla tio n ur ba in e. Le s pl ac es d es c irc ul at io ns d ou ce s : En p ro lo ng em en t d es s eu ils p ay sa gé s su r l ?a ve nu e Lé o La gr an ge , t ro is pl ac es , s ig ne nt le p as sa ge d e la vil le d e flu x à la vil le d es li eu x. C es e sp ac es m aje ur s, m et te nt e n oe uv re la ré co nc ilia tio n en tre le s us ag es p éd es tre s et le s pa rc ou rs ro ut ie rs. C on çu es c om m e de s es pa ce s pa rta gé s et tr av er sa nt s, ce s pl ac es m et te nt e n lu m iè re le s po te nt ie ls d? us ag e de l?e nt ré e de v ille : - La p lac e du M ou tie r, ar tic ul at io n en tre la v ille h au te e t b as se . I ci, u n so cle c om m un p ié to n- vo itu re re nd a cc es sib le u n en se m bl e ex ist an t - e t à v en ir - d e co m m er ce s de p ro xim ité . L es fl ux ro ut ie rs s on t p rio ris és p ou r r en dr e lis ib le e t r e de ss in er l? en tré e ve rs la v ille h au te , r el ay ée p ar u ne o ffr e de s ta tio nn em en ts p ay sa gé s. - L a pl ac e «b on re po s» , a u ce nt re d e l?a ve nu e. Ic i, un p lat ea u tra ve rs an t s ig na le le s gr an ds é qu ip em en ts s po rti fs e xis ta nt s, le s re nd s ac ce ss ib le s et p ro po se u n lie u su pp or t d ?é ve nt em en ts. - L e ro nd -p oi nt d e la Va re nn e. Ic i, il s ?a gi t d e re no uv el er l? im ag e de l? en tré e de v ille d e Th ie rs p ar u n tra va il s ur le p ay sa ge et d ?y do nn er c or ps à u ne id en tit é pa rta gé e pa r u ne a ct io n ar tis tiq ue . M ic ro u rb an is m e et e sp ac es p ub lic s : Au to ur d e l?a ve nu e, s ur s on é pa iss eu r v er s le q ua rti er d u Fa ux , o u le lo ng d e l?a ve nu e du To rp ille ur S iro cc o, u n en se m bl e de p et ite s pl ac es , d e ca rre fo ur s et d e cr oi se m en ts, p eu t ê tre le s up po rt po nc tu el à d es m icr o- op ér at io ns d ?u rb an ism e. DE S CE NT RA LI TÉ C OM PL EM EN TA IR ES M et tr e en oe uv re la v ill e «m ar ch ab le » : Da ns c et te c on ce pt io n d? un e vil le « m ar ch ab le » et c yc lab le, h ab ita nt s et u sa ge rs d isp os en t d ?u ne o ffr e gl ob ale d e m od es de d ép lac em en t. Ce s on t l es tr an sp or ts e n co m m un s et le s cir cu lat io ns d ou ce s qu i d es sin en t l a vil le, ta nd is qu e la pl ac e de l? au to m ob ile e st re co ns id ér ée a ut ou r d es e nj eu x du s ta tio nn em en t e t d e la m aît ris e de s dé pl ac em en ts lo gi st iq ue s. Ici , le s es pl an ad es e t l es g ra nd es p lac es s on t a u ce nt re d e la co ns te lla tio n. L? im ag e de s en tr ée s de v ill e : Do nn er u n co nt ou r a u pr og ra m m e ex ist an t e t f ut ur d e la vil le b as se e t l es re lie r à l? hi st oi re d u te rri to ire T hi er no is, p os er le s ba se s d? un re no uv ea u fé dé ra te ur , e n re no ua nt le d ial og ue d u te m ps . L e lo ng d e l?a xe le s pr og ra m m es a ct ue ls so nt re nd us lis ib le s au to ur s de p ér im èt re s pe ns és p ou r l e pi ét on e t l es c irc ul at io ns d ou ce s. Da ns c es p ér im èt re s s?i ns cr ive nt le s pr og ra m m es a ct ue ls et fu tu rs d e m an iè re c om pl ém en ta ire . - A la V ar en ne la v ille e st re -d es sin ée p ou r d on ne r u ne c o- vis ib ilit é au x gr an de s en se ig ne s co m m er cia le s et a ux a ct ivi té s ar tis an ale s. Au s ei n de c e pé rim èt re o n dé ve lo pp e da ns le s bo uc le s de la D ur ol le d es a ct ivi té s de m ar aîc ha ge . - A u ce nt re d e l?A ve nu e au to ur d es é qu ip em en ts s po rti fs, u n pr og ra m m e de re no uv el le m en t d e l?h ab ita t v ie nt s ?a rti cu le r à la vil le d es lo isi rs. L es b ou cle s de la D ur ol le a cc ue ille nt d es a ct ivi té s lu di qu es e t s po rti ve s au to ur d e l?e au . - A u M ou tie r l a vil le p ié to nn e ac cu ei lle u n en se m bl e de c om m er ce s de p ro xim ité c om pl ém en ta ire a ux m oy en ne s en se ig ne s. Le s be rg es d e la Du ro lle s on t r el ié es a ux e sp ac es p ub lic s et p ro po se nt ic i u n pa rc ou rs p at rim on ial , p oi nt d e dé pa rt ve rs la v all ée d es u sin es . En a ss oc ian t le s q ue st io ns d e pr og ra m m at io n, a ux a tte nt es sp éc ifiq ue s d e la m aît ris e d? ou vr ag e et a ux c on di tio ns d ?u tili sa - tio n de s so ls et d e va lo ris at io n du c ad re n at ur el e xis ta nt , l e Pl an s tra té gi qu e ch er ch e à ar tic ul er l? hi st oi re e t l a pr os pe ct ive . (v oi r p lei ne p ag e su iva nt e) RE NO UE R AV EC L E TE RR IT OI RE : PL AN S ST RA TÉ GI QU ES É VO LU TI FS 318 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES M V C DOCUMENT SYNTHÉTIQUE DE STRATÉGIE DE L?ATELIER MÉTROPOLITAIN HORIZONS D?UNE LISIÈRE PRODUCTIVE Maurepas - Coignières - La Verrière Atelier métropolitain Mastère spécialisé Aménagement et maitrise d?ouvrage urbaine Promotion 2019/2020 - Ecole des Ponts Paristech ANNEXES REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 319 AT EL IE R M ET RO PO LI TA IN - M as tè re S pé cia lis é AM UR ? E NP C M oh am ed A m in e BE NS LIM AN E - S ar a LA RH LI D - F at in e BO UA YO UN ? P hi lip pe E DB AE IC H ? Ca rla P ON T - A da m a SY Da ns le ca dr e de l? ap pe l à p ro je t « R ep en se r l a pé rip hé rie co m m er cia le » o rg an isé p ar le ré se au C om m er ce , v ill e et te rr ito ire d u M in ist èr e de l a Co hé sio n de s Te rr ito ire s, l?a gg lo m ér at io n de S t Q ue nt in e n Yv el in es a é té d és ig né e la ur éa te p ou r l e ré am én ag em en t d e la zo ne d ?a ct iv ité s d e Pa riw es t, sit ué e su r le s co m m un es d e Co ig ni èr es e t M au re pa s. Un pr oj et ur ba in m ixt e, m ul tif on ct io nn el in té gr an t du lo ge m en t et un no uv ea u m od èl e d? am én ag em en t c om m er cia l e st à l? ét ud e. Ce t ap pe l à pr oj et a é té l ?o cc as io n po ur l es d eu x co m m un es d ?o uv rir u ne r éf le xio n su r l?a m én ag em en t e t l?a ve ni r d ?u n pé rim èt re p lu s la rg e en gl ob an t l ?in té gr al ité de la c om m un e de C oi gn iè re s et u ne p ar tie d e ce lle s de M au re pa s e t d e la V er riè re . C e pé rim èt re b én éf ici e d? un e po sit io n st ra té gi qu e en lim ite de l?a gg lo m ér at io n pa ris ie nn e, à la fr on tiè re e nt re l? ur ba in e t l e ru ra l, qu i e st ve ct ric e d? op po rt un ité s p ui sq u? el le p er m et la co ex ist en ce de f on ct io ns h ab itu el le m en t sé pa ré es . Ce pe nd an t ce s fo nc tio ns é vo lu en t d e fa ço n au to no m e sa ns e xp lo ite r l es po te nt ia lit és of fe rt es pa r la pr ox im ité de s au tr es ty po lo gi es d ?a ct iv ité s. Le p ér im èt re d ?é tu de e st c om po sé d e pl us ie ur s zo ne s in du st rie lle s et c om m er cia le s, où l e « to ut v oi tu re » pr éd om in e m ai s é ga le m en t d e te rr es ag ric ol es e n gr an de s cu ltu re s. La sé pa ra tio n de ce s e sp ac es e n un zo ni ng st ric t s?e st o pé ré e d? ap rè s un e qu an tif ica tio n de s be so in s en es pa ce se lo n de s pr oj ec tio ns dé m og ra ph iq ue s et éc on om iq ue s. Au jo ur d? hu i le s be so in s en e sp ac es o nt ch an gé dû au x év ol ut io ns so cié ta le s et en vi ro nn em en ta le s. Un r éa m én ag em en t né ce ss ite a lo rs de q ue st io nn er a u pr ism e de c es é vo lu tio ns la d ur ab ili té du m od èl e en p la ce e t s es p ot en tia lit és d e re co nv er sio n. En ef fe t, co m m en t pa ss er d? un e zo ne d? ac tiv ité s éc on om iq ue s de c on so m m at io n qu i e xc lu e un p ay sa ge qu al ita tif à u n pa ys ag e pr od uc tif e t ré sil ie nt e n lis iè re d? ag gl om ér at io n ? Un t ra va il d? an al ys e et d e pr os pe ct io n a pe rm is de pr op os er la m ise e n oe uv re d ?u n éc os ys tè m e po ur vo ye ur d? un e al im en ta tio n sa in e et lo ca le d an s un te rr ito ire a ux es pa ce s dé m in ér al isé e t an im és . E n ef fe t, af in d e fa ire fa ce à l?a ug m en ta tio n du p rix d es h yd ro ca rb ur es il es t v ita l de p ro du ire e t c on so m m er s ur p la ce . U ne a gr icu ltu re d e pr ox im ité e st à a rt icu le r av ec u ne r at io na lis at io n de s es pa ce s co m m er cia ux e t un e hy br id at io n de s fo nc tio ns da ns le s zo ne s co m m er cia le s et in du st rie lle s. Un p ro je t gl ob al se ra n ot am m en t l ?o cc as io n de p en se r l a qu al ité d e vi e su r l e te rr ito ire a fin d e pr op os er d es li eu x pr at ica bl es en ca s d e fo rt e ha us se d es te m pé ra tu re s. No us a vo ns s ou ha ité c on ce nt re r no tr e ac tio n su r la co m m un e de Co ig ni èr es , no ta m m en t le s se ct eu rs Br od er ie s e t G ar e. L es a ut re s s ec te ur s s on t d éj à co uv er ts pa r di ve rs p ro je ts o pé ré s à m oy en s ou lo ng -te rm es . A l?i m ag e, e nt re a ut re s, du se ct eu r d e Pa riw es t q ui d isp os e dé jà d ?u n la rg e pr oj et d e re qu al ifi ca tio n de s zo ne s d? ac tiv ité s éc on om iq ue s et d es e sp ac es p ub lic s ou d u pr oj et d e cr éa tio n d? un p ôl e m ul tim od al à la g ar e de la Ve rr iè re q ui p er m et tr a de f ai re m ut er l? en se m bl e d? un qu ar tie r. La R N1 0 ni e la lis iè re e n re lia nt le s c om m un es à P ar is m ai s il n ?e xis te p as d e l ia iso ns e nt re le s c om m un es , n ot am m en t Co ig ni èr es e t le B la nc -M es ni l. No us p ro po so ns d e cr ée r un e tr am e ve rt e tr av er sa nt e, a cc es sib le à p ie d, v él o et vo itu re . Ce tte t ra m e se ra v ég ét al isé e av ec d es a rb re s fru iti er s pe rm et ta nt d e lu tte r c on tr e le s ilo ts d e ch al eu r ur ba in s t ou t e n dé ve lo pp an t u n pa ys ag e co m es tib le d an s la co m m un e. La pl an ta tio n d? ar br es fru iti er s a ét é ex pé rim en té e à Po nt au lt- Co m ba ul t av ec l?a te lie r de pa ys ag ist es P ol is. L a co m m un e s?e st e ng ag ée à p la nt er 60 0 ar br es s ur l e fo nc ie r de l a vo iri e de s es pa ce s co m m er cia ux q ui o nt é té r ét ro cé dé s à la c om m un e. U n fra nc hi ss em en t de la R N1 0 av ec la t ra m e au n iv ea u de l?a ve nu e de la G ar e re co nn ec te ra le s de ux p ar tie s de la vi lle . L e fra nc hi ss em en t s er a pa cif ié (z on e 30 ) a ve c l a m ise en p la ce d ?u n re vê te m en t d iff ér en t. 320 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES AT EL IE R M ET RO PO LI TA IN - M as tè re S pé cia lis é AM UR ? E NP C M oh am ed A m in e BE NS LIM AN E - S ar a LA RH LI D - F at in e BO UA YO UN ? P hi lip pe E DB AE IC H ? Ca rla P ON T - A da m a SY Le se ct eu r G ar e de C oi gn iè re s s em bl e i nt ér es sa nt p ui sq u? il se sit ue à pr ox im ité im m éd ia te d? un e lo co m ot iv e co m m er cia le ( Au ch an ) et à p ro ch e di st an ce d u ce nt re - vi lle . La p ré se nc e de l a ga re d e Co ig ni èr es p er m et d? en vi sa ge r su r ce s ec te ur l a cr éa tio n d? un e po la rit é ur ba in e m ixt e, p ui sq ue le s ha bi ta nt s po ur ro nt u til ise r le tr ai n po ur fa ire le ur s c ou rs es d an s u n pé rim èt re ac ce ss ib le à pi ed d ep ui s l a ga re . L a re fo nt e de ce se ct eu r g ar an tir a et re nf or ce ra le c ôt é ur ba in d e la li siè re e n pr op os an t u ne no uv el le o ffr e de lo ge m en ts af in d ?e nc ou ra ge r l e pa rc ou rs ré sid en tie l d es m én ag es à C oi gn iè re s m ai s é ga le m en t u ne of fre d e co m m er ce d e pr ox im ité , qu i fa it au jo ur d? hu i dé fa ut d an s la c om m un e. C e no uv ea u qu ar tie r se ra ac ce ss ib le d ep ui s l e c en tr e- vi lle gr âc e à u n fra nc hi ss em en t de l a RN 10 a u ni ve au d e l?a ve nu e de l a Ga re , qu i pe rm et tr a de ré so ud re la fr ac tu re q ue c on st itu e da ns la co m m un e ce t a xe n éa nm oi ns st ru ct ur an t. L? ac cè s p ié to n et c yc la bl e du s ec te ur s er a as su ré p ar la c ré at io n d? un e tr am e pa ys ag èr e re lia nt le n or d de la co m m un e au B la nc - M es ni l. De s es pa ce s de v en te e n di re ct d es p ro du its cu lti vé s su r le s ec te ur d es B éc an es p er m et tr on t de ré po nd re à la d em an de p ou r un e al im en ta tio n sa in e de pr ox im ité . L a vé gé ta lis at io n de s e sp ac es p ub lic s d e no tr e po la rit é ur ba in e es t é ga le m en t u n at ou t e n pr év isi on d es va gu es d e ch al eu r à v en ir. Pr éc isi on s : Da ns co nt ex te de ré du ct io n in qu ié ta nt e de s te rr es ag ric ol es n ou s pr op os on s un e al te rn at iv e au p ro je t de s Bé ca ne s, so ut en u pa r la c om m un e de la V er riè re . N ou s en te nd on s ré po nd re au x ob je ct ifs de cr éa tio n de lo ge m en ts sa ns to ut ef oi s ar tif ici al ise r de s te rr ai ns ag ric ol es . C es 1 4 he ct ar es , a uj ou rd ?h ui p ro pr ié té s de la vi lle n ou ve lle , s on t p ré vu s à l? ur ba ni sa tio n po ur c ré er u n qu ar tie r d e 10 00 lo ge m en ts (d en sit é de 7 1 lo ge m en ts p ar ha ). La m ai tr ise fo nc iè re d e l?a gg lo m ér at io n es t u n at ou t in dé ni ab le p ui sq u? el le n ou s p er m et d e pr op os er à S Q Y de m et tr e en oe uv re u ne c on ve nt io n d? oc cu pa tio n av ec d es m ar ai ch er s ( do nt u ne cl au se p ou r l ?a gr icu ltu re b io lo gi qu e et 1 0 lé gu m es p ar e xp lo ita tio n) . S ac ha nt q ue 1 h a es t cu lti va bl e pa r 1 pe rs on ne , n ou s pr op os on s d? in st al le r 2 ex pl oi ta nt s em pl oy an t ch ac un 6 E TP , ai ns i il se ra p lu s sim pl e de c oo rd on ne r u ne fi liè re e n cir cu it- co ur t a ve c le s co m m er ce s de l a zo ne . 50 m 2 de m ar aî ch ag e so nt né ce ss ai re s p ou r n ou rr ir un e pe rs on ne . A in si, a ve c le s 1 4 he ct ar es n ou s po uv on s es pé re r no ur rir 2 80 0 pe rs on ne s, ce q ui e nt re e n co hé re nc e av ec le P la n Al im en ta tio n de SQ Y. L es l og em en ts s er on t tr an sf ér és s ur l a po la rit é ur ba in e m ixt e qu i r es pe ct er a à te rm e le s 1 0 00 lo ge m en ts . Po ur m et tr e en oe uv re l a po la rit é ur ba in e m ixt e, u ne m od ifi ca tio n du P LU s er a né ce ss ai re a fin d ?o uv rir à l a co ns tr uc tio n de lo ge m en ts la z on e et d ?im po se r d es R DC ac tif s. Le s o pé ra tio ns se ro nt e ffe ct ué es à la p ar ce lle . Da ns u n pr em ie r t em ps , n ou s p ré vo yo ns la su pp re ss io n de la co nt re -a llé e (v oi e La té ra le S) p ou r s up pr im er la vi sib ili té et l? ac cè s de s co m m er ce s et a in si le s in cit er à v en dr e/ m ut er . L a co nt re -a llé e se ra co nv er tie e n tr am e ve rt e av ec la p la nt at io n d? ar br es fr ui tie rs . Da ns un se co nd te m ps , no us en vi sa ge on s de s né go cia tio ns av ec le su pe rm ar ch é Au ch an , q ui e n ta nt q ue m od èl e éc on om iq ue b as é su r l a co ns om m at io n de m as se , es t a pp el é à di sp ar aî tr e. Sa vo ca tio n al im en ta ire p eu t ê tr e re pe ns ée so us le p ris m e de n ou ve lle s v al eu rs , d e pl us e n pl us é le vé es a ux y eu x de s c on so m m at eu rs . A in si, l? av en ir de s s up er m ar ch és se jo ue su r l a m ixi té d e lie ux m êl an t l es fo nc tio ns ré sid en tie lle s, éc on om iq ue s, to ur ist iq ue s, so cia le s, et c. N ou s pr op os on s à Au ch an d e dé m én ag er de va nt l? av en ue d e la G ar e po ur u ne m ei lle ur e vi sib ili té e t do nc a tt ra ct iv ité gr âc e à la tr am e ré co nc ili at ric e, a in si qu e d? en te rr er s on p ar ki ng . L e dé m én ag em en t se ra f in an cé pa r la co ns tr uc tio n de lo ge m en t au -d es su s du su pe rm ar ch é. D e l?a gr icu ltu re u rb ai ne se ra cu lti vé e su r l es to its e t v en du d an s le m ag as in . C et te a ct iv ité s er a gé ré e pa r A uc ha n. D ep ui s q ue lq ue s a nn ée s, Au ch an s? es t l an cé da ns la p ro du ct io n de lé gu m es s ur p lu sie ur s he ct ar es . L? ob je ct if es t de ré du ire au m ax im um la di st an ce pa rc ou ru e en tr e la cu ei lle tte e t l e m ag as in , e n pa ss an t p ar l?e nt re pô t, po ur g ar an tir l a qu al ité d u pr od ui t. Ai ns i Au ch an d isp os e de n om br eu se s f er m es e n Fr an ce p ou r l a pr od uc tio n de l ég um es . En I le -d e- Fr an ce , la p re m iè re fe rm e in st al lé e es t d an s la c om m un e de V ill ie rs e n Bi èr e (S ei ne e t M ar ne ) e n pa rt en ar ia t a ve c u n ly cé e ag ric ol e. De s né go cia tio ns a ve c Re na ul t Tr uc k se ro nt é ga le m en t m en ée s da ns le b ut d ?e nv isa ge r un d ém én ag em en t v er s Pa riw es t e t a in si la v en te d e so n fo nc ie r à u n pr om ot eu r po ur c on st ru ire d es lo ge m en ts a ve c un e ha lle e n RD C où vi en dr on t s?i ns ta lle r la p oi ss on ne rie e t la b ou ch er ie ac tu el le m en t s itu ée s e n en tr ée d es B ro de rie s a in si qu ?u n es pa ce d e ve nt e en d ire ct p ou r l es p ro du its cu lti vé s s ur le s Bé ca ne s. No tr e pr op os iti on s?i ns cr it gl ob al em en t da ns le s or ie nt at io ns d u PL U de la v ill e de C oi gn iè re s, qu i p ré vo it dé jà d e re nf or ce r l a m ixi té fo nc tio nn el le d u qu ar tie r d e la ga re p ou r r en fo rc er le p ar co ur s r és id en tie l d es h ab ita nt s. La m ise e n pl ac e d? un e of fre d e co m m er ce s d e pr ox im ité es t é ga le m en t é vo qu ée . Le s ec te ur d es B ro de rie s di sp os e de t ro is pr in cip al es op po rt un ité s q ue n ou s s ou ha ito ns v al or ise r. La p re m iè re s?a pp ui e su r so n po sit io nn em en t en en tr ée de l?a gg lo m ér at io n de S ai nt -Q ue nt in -e n- Yv el in es q ui lu i o ffr e un a to ut e n m at iè re d e vi sib ili té . L a se co nd e op po rt un ité du se ct eu r de s Br od er ie s po rt e su r sa sit ua tio n gé og ra ph iq ue q ui lu i o ffr e la c ap ac ité d e fé dé re r d? un e pa rt , u n ch ap el et d e ce nt ra lit és u rb ai ne s e t r ur al es in te r- lis iè re s e nt re le s v ill ag es d e « Sa in t-R ém y- l?H on or é » et « Le -M es ni l-S ai nt -D en is ». D? un e m an iè re gé né ra le , le se ct eu r de s Br od er ie s se m bl e po rt eu r de s ge rm es in hé re nt s a ux q ue st io ns d e re la tio ns e nt re v ill e/ na tu re e t pl us p ré cis ém en t c on ce rn an t l es lie ns e nt re le s d iff ér en te s ANNEXES REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 321 AT EL IE R M ET RO PO LI TA IN - M as tè re S pé cia lis é AM UR ? E NP C M oh am ed A m in e BE NS LIM AN E - S ar a LA RH LI D - F at in e BO UA YO UN ? P hi lip pe E DB AE IC H ? Ca rla P ON T - A da m a SY lis iè re s à la f oi s ru ra le s et u rb ai ne s qu i c om po se nt c e pé rim èt re . Le s ec te ur d es B ro de rie s au ra v oc at io n à re to ur ne r à la ru ra lit é gr âc e à un e m ise e n fri ch e de s a ct iv ité s f ra gi le s o u no n dé sir ab le s. La m ise e n pl ac e d? ac tiv ité s v er tu eu se s d e dé co ns tr uc tio n su r l es fr ich es se ra ve ct ric e d? op po rt un ité s éc on om iq ue s vi a la va lo ris at io n d? un e fil iè re de dé co ns tr uc tio n, d ép ol lu tio n et re cy cla ge d es g ra va ts . U ne zo ne d e lo gi st iq ue s er a re nf or cé e au s ud d es B ro de rie s, au x a le nt ou rs d e la R af fin er ie d u m id i, po ur le s b es oi ns d e la po la rit é m ixt e m ai s ég al em en t de s ac tiv ité s de dé co ns tr uc tio n. Pr éc isi on s : Su r l e s ite d es B ro de rie s, no us p ro po so ns la cr éa tio n d? un e ZA D af in d e ge le r l es p rix d u fo nc ie r a in si qu e l?i nt er di ct io n de co ns tr ui re da ns le PL U. Le s op ér at io ns se ro nt ef fe ct ué es à la p ar ce lle . G râ ce à c es c on tr ai nt es p os ée s pa r l es d oc um en ts ré gl em en ta ire s, la v al eu r d es te rr ai ns de vr ai t b ai ss er a fin d ?e nv isa ge r u n po rt ag e pa r l ?E PF IF e t l?a gg lo m ér at io n. No us p ré vo yo ns 3 st ra té gi es d e lib ér at io n de fo nc ie r : L a m ise e n pl ac e du p er m is de lo ue r af in d e ré cu pé re r le s fo nc ie rs d es m ai so ns té m oi ns in sa lu br es su ite à u n ar rê té m un ici pa l. La ré cu pé ra tio n de fo nc ie r s ui te a ux d ép ris es co m m er cia le s. La ré cu pé ra tio n de fo nc ie r s ui te a u dé pa rt d? en se ig ne r ve rs P ar iw es t (lo co m ot iv es e t en se ig ne s na tio na le s / in te rn at io na le s) ou su r no tr e po la rit é (c om m er ce s d e pr ox im ité ). L? EP FI F o u l?a gg lo m ér at io n po rt en t l e fo nc ie r e t p ro po se nt de s ba ux d e lo ca tio n au x en tr ep ris es d e dé co ns tr uc tio n. La m ise e n oe uv re d e la m ét ho de d e la p hy to re m éd ia tio n pe rm et tr a la d ép ol lu tio n de s s ol s. El le o ffr e de s a va nt ag es en vi ro nn em en ta ux n on n ég lig ea bl es d u fa it qu ?e lle n e co nc en tr e pa s le s po llu an ts d an s la p la nt e et n e le s tr an sf èr e pa s da ns l ?a tm os ph èr e. E n re co ns tit ua nt u n hu m us e xp lo ita bl e, l a ph yt or em éd ia tio n no us p er m et d? en vi sa ge r le r et ou r de c ul tu re s su r le s te rr ai ns d es Br od er ie s à é ch éa nc e 15 a ns e nv iro n. U ne fo is le s t er ra in s dé po llu és , l?E PF IF o u l?a gg lo m ér at io n po ur ro nt r es te r pr op rié ta ire e t pr op os er d es b au x de l oc at io n à de s m ar ai ch er s o u bi en re ve nd re ce s t er ra in s à d es ex pl oi ta nt s ag ric ol es . Af in d e de ss er vi r l es B ro de rie s e t l a zo ne lo gi st iq ue n ou s pr op os on s l a m ise e n pl ac e d? un e na ve tte , r ép on da nt a ux pr in cip al es t hé m at iq ue s du P la n Lo ca l d e Dé pl ac em en t Ur ba in s d e l?A gg lo m ér at io n du Sa in t-Q ue nt in oi s a pp ro uv é en 2 01 4. Co up e su r l a tr am e ré co nc ili at ric e Re m ai lle r l a lis iè re p ou r r és ou dr e la fr ac tu re u rb ai ne C 322 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES AT EL IE R M ET RO PO LI TA IN - M as tè re S pé cia lis é AM UR ? E NP C M oh am ed A m in e BE NS LIM AN E - S ar a LA RH LI D - F at in e BO UA YO UN ? P hi lip pe E DB AE IC H ? Ca rla P ON T - A da m a SY Le p ar c l in éa ire a uj ou rd ?h ui Le p ar c l in éa ire d em ai n Ac tio ns 4 e t 5 Po la rit é M ixt e : M ut at io n et m aî tr ise fo nc iè re ANNEXES REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 323 ATELIER METROPOLITAIN - Mastère Spécialisé AMUR ? ENPC Mohamed Amine BENSLIMANE - Sara LARHLID - Fatine BOUAYOUN ? Philippe EDBAEICH ? Carla PONT - Adama SY 324 REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES ATELIER METROPOLITAIN - Mastère Spécialisé AMUR ? ENPC Mohamed Amine BENSLIMANE - Sara LARHLID - Fatine BOUAYOUN ? Philippe EDBAEICH ? Carla PONT - Adama SY ANNEXES REPENSER LA PÉRIPHÉRIE COMMERCIALE ACTES 325 Cet ouvrage a été réalisé sous la direction des services de la direction générale de l?aménagement, du logement et de la nature (DGALN), plus particulièrement de la sous-direction de la qualité du cadre de vie et au bureau de la planification urbaine et rurale et du cadre de vie (QV3), qui ont conduit cet appel à projets. Paul Delduc, Pastèle Soleille, Muriel Bensaid, Laetitia Mantziaras- Conreaux, Xavier Rousset, Sandrine Dretz, Sylviane Noutai, les sous-directions de l?aménagement durable et de l?habitat également, particulièrement Lara Tobin, Charline Nenning, David Laborey Isabel Diaz et Florian Muzard. Il a été réalisé avec le concours d?Algoé Consultants et particulièrement Bernadette Guyon-Benoite, Magali Reny, Agathe Roche, Eléonore Jabaud, Cécile Féré, Thibault Castano, Florence de Marignan, Manon Bouvier et Bernard Badon et du Cerema, plus précisément de Nicolas Gillio et Anne Vial, Dado Kande, Marion Benoist-Mouton, Aude Peyron et Corinne Creissels. Se p te m b re 2 0 2 0. Envie de devenir acteur du réseau Commerce, ville & territoire ? Ecrivez-nous à commerce-ville-territoire@developpement-durable.gouv.fr Plus d?informations sur : http://www.cohesion-territoires.gouv.fr/reseau-commerce-ville-et-territoire mailto:commerce-ville-territoire%40developpement-durable.gouv.fr?subject= http://www.cohesion-territoires.gouv.fr/reseau-commerce-ville-et-territoire INVALIDE)