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France. Inspection générale de l'environnement et du développement durable (IGEDD)

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Résumé

Ce document fait des propositions et examine comment les pouvoirs publics peuvent lutter contre l'habitat indigne et protéger les populations des marchands de sommeil.

Descripteur Urbamet

habitat indigne ;financement ;collectivités territoriales ;fiscalité

Descripteur écoplanete

urbanisme

Thème

Habitat - Logement

Texte intégral

Mission relative aux outils d?habitat et d?urbanisme à créer ou améliorer pour renforcer la lutte contre l?habitat indigne 23 octobre 2023 Rapport conduit par Mathieu HANOTIN, Maire de Saint-Denis Michèle LUTZ, Maire de Mulhouse 2 SOMMAIRE ? LETTRE DES MAIRES AU MINISTRE ????????????????????????????.. p. 3 ? SYNTHÈSE ??????????????????????????????????????????.. p. 4 ? 24 PROPOSITIONS ?????????????????????????????????????? p. 6 ? INTRODUCTION ???????????????????????????????????????. p. 8 ? MÉTHODOLOGIE ET CHIFFRES-CLÉS ???????????????????????????.. p. 9 ? AMPLIFIER LE POUVOIR D?AGIR DES COLLECTIVITÉS POUR DES INTERVENTIONS PLUS RAPIDES ??????????????????.?????.. p. 12 ? FACILITER L?INTERVENTION DES ACTEURS DE L?HABITAT PRIVE ???????????? p. 26 ? AMÉLIORER L?ACCOMPAGNEMENT ET LA PROTECTION DES HABITANTS ??????.. p. 36 ? ACCENTUER LES MESURES COERCITIVES ENVERS LES PROPRIÉTAIRES INDELICATS ET LES MARCHANDS DE SOMMEIL ???????????????????????????.?. p. 48 ? CONCLUSION ?????????????????????????????????????.???. p. 53 ? ANNEXES ??????????????????????????????????????????... p. 54 Ce document été réalisé avec le concours de Chantal MATTIUSSI Olivia METZ Directrice du Pôle national Directrice générale adjointe de lutte contre l?habitat indigne Ville durable de Saint-Denis Maryline SIMONÉ Yacine AABOUCHE Inspectrice générale de l?administration Directeur de l?habitat durable de Saint-Denis et du développement durable, IGEDD Frédéric BRUN Farida BABA-MABROUKI Directeur général adjoint Aménagement Chargée de mission, IGEDD et développement urbain de Mulhouse Sophie DA FIES Cheffe du service habitat de Mulhouse 3 Monsieur le Ministre, L?habitat indigne touche à la fois nos métropoles, villes moyennes, bourgs, villages et nos territoires d?outre-mer. En métropole, entre 400 000 et 420 000 logements du parc privé sont estimés potentiellement indignes - quand plus d?un million d?occupants sont concernés1 - dont environ la moitié sont occupés par leur propriétaire. La lutte contre l?habitat indigne a fait l?objet de nombreux textes de lois, de réglementations et d?outils pour permettre aux collectivités et acteurs concernés d?enrayer « toute situation d?habitat portant atteinte et contraire à la dignité humaine »2 et qui « expose les occupants à des risques manifestes »3 et aussi d?en réduire les délais de procédure, sans pénaliser pour autant les occupants, propriétaires et locataires, au regard de leurs droits. Ce sujet nous oblige tant des faits récents se sont révélés dramatiques par le nombre des victimes mais aussi face au besoin criant de logements. Suite au document intermédiaire remis à Madame la Première ministre en juillet dernier, nous avons le plaisir de vous remettre le rapport final de la mission relative aux outils d?habitat et d?urbanisme à créer ou améliorer pour renforcer cette lutte contre l?habitat indigne. Outre les expériences vécues par nos collectivités respectives, nous nous sommes attachés à relayer les témoignages des élus locaux, des parlementaires, des opérateurs, du secteur associatif, rencontrés et auditionnés, en identifiant non seulement nos difficultés communes mais surtout d?y répondre de façon concrète et opérationnelle. Nous souhaitons remercier ici toutes les acteurs qui se sont mobilisés pour nous apporter leur expertise et leur contribution, qui nous ont accueillis sur leur territoire et répondu à nos sollicitations. Les 24 propositions du présent rapport, qu?elles soient d?ordre législatif, réglementaire, juridique ou financier, ont rencontré une adhésion à la hauteur des enjeux de santé et de sécurité de nos concitoyens dans leur logement du parc privé. Nous formulons le souhait que ce travail collectif contribue à la construction d?un agenda politique, auquel nous prendrons toute notre part et notre responsabilité pour offrir un habitat digne et durable aux habitants de nos communes. Mathieu HANOTIN Michèle LUTZ Maire de Saint-Denis Maire de Mulhouse 1 100 000 logements sont déclarés insalubres en Outre-mer. 2 Article L. 225-4 du code pénal et loi n° 2003-239 pour la sécurité intérieure du 18 mars 2003. 3 Article 84 de la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l?exclusion du 25 mars 2009. 4 SYNTHÈSE Par lettre de commande du 27 mars 2023, une mission relative aux outils d?habitat et d?urbanisme à créer ou améliorer pour renforcer la lutte contre l?habitat indigne a été confiée aux maires de Mulhouse et Saint-Denis. Trois enjeux majeurs étaient identifiés dans la lettre de mission du ministre confiée, signal fort, à deux maires, afin de : ? établir des propositions sur les outils fonciers à développer pour accélérer le traitement des situations, ? proposer de diversifier les sources de financement, par exemple des investissements privés, ? renforcer les mesures coercitives à l?égard des propriétaires indélicats. Pour répondre à ces enjeux, nous avons fait le choix de centrer nos propositions autour de 4 axes d?interventions : 1 Renforcer la capacité à agir de la puissance publique, notamment en facilitant son action sur le foncier Premier ingrédient du projet urbain, le foncier conditionne son envergure et sa qualité. À l?échelle d?un bâti, d?un îlot ou d?un quartier, la capacité d?agir de la puissance publique est proportionnelle à sa capacité à maîtriser le foncier. Plus le foncier est maitrisé en amont d?un projet, plus ouvertes sont les options qui s?offrent à la collectivité. Par ailleurs, dans le cas spécifique des situations d?habitat indigne, les enjeux de maîtrise foncière viennent forcément croiser le droit constitutionnel de la propriété. Les propositions que nous portons, encouragées par la convergence de vue des acteurs de terrain - collectivités et leurs aménageurs notamment - visent à définir des cas spécifiques dans lesquels la puissance publique est contrainte de se rendre propriétaire de fonciers, et de faciliter les conditions et délais de cette maîtrise. Créer une DUP « Lutte contre l?habitat indigne », clarifier les conditions de recours à la DUP « Vivien », anticiper les possibilités de portage, voici autant de mesures prioritaires qui doivent renforcer le pouvoir d?agir et notamment faciliter les délais dans lesquels s?exerce cette maîtrise. Le temps est un défi majeur de transformation des territoires, à la fois pour accélérer la reconstruction de la ville sur la ville et pour garantir un usage mesuré et adapté des deniers publics. Nos propositions visent à faciliter l?intervention de la puissance publique lorsque celle-ci est rendue indispensable. 2 Faciliter les interventions des acteurs de l?habitat privé Lutter contre l?habitat indigne et garantir un logement décent, abordable et durable pour tous, c?est donner les moyens aux acteurs de l?habitat privé de pouvoir faire mieux de manière autonome. Nous sommes convaincus que la puissance publique doit intervenir de manière ciblée, en relai et soutien lorsque les interventions privées ont épuisé tous leurs leviers d?intervention. Aussi, nous avons souhaité donner la parole aux acteurs qui sont à l?oeuvre au quotidien auprès des propriétaires. Les multiples acteurs amenés à intervenir dans l?habitat privé doivent pouvoir être mieux positionnés pour intervenir encore plus en amont au soutien des propriétaires responsables. Les propriétaires doivent également être mieux informés, formés, et soutenus dans leur capacité financière à agir. 5 C?est pourquoi nous avons priorisé la possibilité de mieux les accompagner, au travers un acteur spécialisé à expérimenter dans certaines situations : le syndic d?intérêt général. Les leviers financiers et fiscaux pouvant être mobilisés permettraient de garantir l?engagement des travaux d?entretien courant, ceux relatifs aux désordres structurels et ceux visant à améliorer les performances énergétiques des logements. Les propriétaires doivent pouvoir s?appuyer sur des professionnels dont la qualification est au centre des solutions de long terme pour préserver les logements. Enfin, dans le cas spécifique des immeubles de grande hauteur, une recherche de simplification des obligations, tout en veillant au respect de la sécurité des personnes, permettrait de faciliter la gestion de ces copropriétés à part. 3 Améliorer l?accompagnement et la protection des habitants Parce que le logement n?est pas un bien comme les autres et que nous portons la conviction que le droit au logement est un droit essentiel, la protection des habitants doit être renforcée. Mieux protéger les habitants, c?est garantir un meilleur équilibre entre les droits et obligations, notamment des propriétaires bailleurs. La mise en avant du logement comme un produit d?investissement conduit certains propriétaires indélicats à s?exonérer de leurs obligations. Conforter le permis de louer, garantir le droit à l?hébergement dans le cas de procédures, associer les assureurs comme partie prenante pour proposer des solutions dans les cas de sinistre grave sont autant de mesures qui doivent compléter les dispositions plus techniques. La lutte contre l?habitat indigne vise avant tout à garantir un accès au logement abordable, durable et décent pour tous. Mieux protéger les habitants contribue à maintenir ce niveau d?exigence. 4 Accentuer les mesures coercitives envers les propriétaires indélicats et les marchands de sommeil Afin que l?habitat indigne ne soit pas qu?une source de profit des marchands de sommeil, nous appelons à un durcissement général à leur égard. En complément des mesures incitatives pour les propriétaires responsables et volontaires, il nous est apparu nécessaire de renforcer les mesures coercitives à l?encontre des propriétaires indélicats. Amplifier les capacités de la justice à pouvoir être rendue via une nouvelle répartition des pouvoirs d?enquête judiciaire nous semble une nécessité. Faciliter la mise en application de mesures existantes comme celle relative à la saisie des lots en impayés contribuera à plus d?équité entre les propriétaires au sein d?une même copropriété. Enfin, une proposition de mise en cohérence est suggérée pour harmoniser des codes distincts qui régissent les interventions en tissu pavillonnaire. 6 24 PROPOSITIONS Pour renforcer la lutte contre l?habitat indigne AMPLIFIER LE POUVOIR D?AGIR DES COLLECTIVITES POUR DES INTERVENTIONS PLUS RAPIDES 1. Permettre une expropriation foncière plus rapide des immeubles d?habitat indigne pouvant mettre en jeu la santé ou la sécurité des personnes. 2. Sécuriser et élargir les conditions de recours à la déclaration d?utilité publique dite « Loi Vivien » pour l?expropriation des immeubles d?habitat indigne sous interdiction définitive d?habiter. 3. Instaurer une méthode nationale de décote pour l?évaluation des immeubles dégradés. 4. Développer les financements de déficit de traitement d?habitat indigne à l?immeuble ou à l?îlot dans un cadre de projet urbain. 5. Instaurer la possibilité de rétrocession à l?euro des biens confisqués par la justice à destination des collectivités. 6. Mieux garantir la réalisation des travaux d?office relevant de l?urgence et renforcer les capacités de financements des travaux de sortie d?habitat indigne pour les copropriétés sous arrêté. 7. Renforcer l?ingénierie au service de la lutte contre l?habitat indigne pour l?adapter aux besoins des territoires. 8. Faciliter le portage foncier pour anticiper l?intervention de la puissance publique lorsque celle-ci est rendue indispensable. FACILITER L?INTERVENTION DES ACTEURS DE L?HABITAT PRIVÉ 9. Accompagner les organismes, notamment HLM, souhaitant intervenir en tant que syndic d?intérêt général. 10. Renforcer les obligations existantes de diagnostic et de programmation pluriannuelles de travaux avec la nécessité de connaître l?état structurel du bâti. 11. Permettre le déclassement d?un IGH en immeuble de 4ème famille. 12. Favoriser les contrôles de sécurité incendie dans les immeubles d?habitation. 13. Faciliter le financement du reste à charge et les dispositifs de préfinancement des aides publiques pour les travaux de sortie d?habitat indigne. 14. Amplifier les dispositifs fiscaux visant à favoriser l?investissement privé dans l?habitat ancien dégradé. 7 AMELIORER L?ACCOMPAGNEMENT ET LA PROTECTION DES HABITANTS 15. Améliorer l?accès à l?hébergement d?urgence / logement accompagné et au relogement des mal- logés. 16. Améliorer le droit des occupants et l?adapter aux territoires en zone tendue. 17. Elargir les mesures de protection des occupants dès le premier signalement aux autorités compétentes. 18. Garantir un accompagnement socio-juridique tout au long de la procédure pour chaque victime d?habitat indigne. 19. Améliorer la protection des habitants en cas de sinistres. 20. Faciliter les signalements et le recensement des situations d?habitat indigne pour garantir une action coordonnée et efficaces des pouvoirs publics et des acteurs privés. 21. Conforter le permis de louer à articuler avec un contrôle technique global du logement incluant la décence. ACCENTUER LES MESURES COERCITIVES ENVERS LES PROPRIETAIRES INDELICATS ET LES MARCHANDS DE SOMMEIL 22. Doter les inspecteurs de salubrité et les agents de la police municipale des pouvoirs d?enquête judiciaire en habitat indigne. 23. Faciliter la saisie des lots des propriétaires indélicats en impayés et instaurer un régime de substitution de la collectivité à l?engagement des procédures de saisie en cas d?inaction du syndic. 24. Renforcer la lutte contre les divisions pavillonnaires illicites en améliorant les dispositions du « permis de diviser » et en harmonisant les procédures habitat et droit des sols. 8 INTRODUCTION Par lettre de commande du 27 mars 2023, une mission relative aux outils d?habitat et d?urbanisme à créer ou améliorer pour renforcer la lutte contre l?habitat indigne a été confiée aux maires de Mulhouse et Saint-Denis. Elle a pour objectifs de : ? soulever les difficultés rencontrées notamment pour les élus locaux et les opérateurs ; ? identifier les freins opérationnels des dispositifs existants sur les territoires ; ? formuler des propositions concrètes pour compléter les dispositifs existants. Pour mettre fin aux situations de mal logement dans le parc privé, il existe bien un important arsenal de procédures administratives et de dispositifs opérationnels et financiers. Pour autant, même s?ils permettent d?intervenir et de résoudre une partie des situations, ils sont toujours, pour le moins, jugés longs et complexes par l?ensemble des acteurs. Les outils à améliorer concernent à la fois les territoires urbains et ruraux, diversement touchés et aux bâtis disparates : quartier en politique de la ville, centre-ville et bourgs anciens et habitat diffus en milieu rural. Devant la gravité de certaines situations et le danger encouru par des occupants, la chaine de traitement de l?habitat indigne doit être encore et toujours fluidifiée. Malgré le nombre important d?acteurs concernés et la difficulté de sa coordination, l?action publique doit pouvoir se réaliser plus aisément a fortiori lorsque celle-ci devient l?unique option de sortie pour des bâtis trop dégradés. 9 MÉTHODOLOGIE ET CHIFFRES-CLÉS La lutte contre l?habitat indigne a fait l?objet depuis 20 ans de nombreux textes de lois, de réglementations et d?outils. La littérature sur le sujet est foisonnante et la prise de conscience générale bien présente. Et pourtant de nombreux problèmes subsistent. Dans un délai extrêmement contraint, lui-même interrompu par les violences urbaines qui ont touché notre pays au début de l?été, la mission s?est attachée à rencontrer lors de visites de terrain ou à entendre via des auditions et visioconférences de nombreux acteurs (cf annexe 2) qu?ils soient élus, professionnels ou issus du secteur associatif et à les interroger sur la base des premières pistes de réflexion écrites dans le pré-rapport remis à la première ministre en juillet 2023. Ces conclusions préalables avaient été rendues grâce aux travaux de la ville de Saint-Denis et du territoire de Plaine Commune (« 15 propositions pour renforcer les outils de lutte contre l?habitat indigne et mieux accompagner les habitants4 », devenue 20 propositions dans le cadre d?un travail conjoint avec la ville de Marseille, du Manifeste de la SOREQA5, société publique d?aménagement d?Ile de France « 44 propositions pour mieux traiter l?habitat indigne » et du Pôle national de lutte contre l'habitat Indigne (PNLHI), chargé d?analyser ces différentes propositions en interministériel6. La ville de Mulhouse s?était, quant à elle, interrogé dans le même temps sur la problématique plus particulièrement présente dans cette commune des copropriétés dégradées dans les immeubles de grande hauteur. L?habitat indigne, de quoi parlons-nous ? Y compris entre spécialistes du sujet, il n?est pas rare d?entendre parler de mal logement, de logement indécent, insalubre, en péril et bien sûr indigne, traduisant une réelle confusion et une complexité réelle dans l?appréciation des éléments chiffrés. La définition de l?habitat indigne est inscrite dans la loi comme suit : ? à l?article L. 225-14 du code pénal et la Loi n° 2003-239 pour la sécurité intérieure du 18 mars 2003 « Constitue un habitat indigne [?] toute situation d?habitat portant atteinte et contraire à la dignité humaine » ; ? et à l?article 84 de la Loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l?exclusion du 25 mars 2009 : « Constituent un habitat indigne les locaux utilisés aux fins d?habitation et impropres par nature à cet usage, ainsi que les logements dont l?état, ou celui du bâtiment dans lequel ils sont situés, expose les occupants à des risques manifestes pouvant porter atteinte à leur sécurité physique ou à leur santé ». Des chiffres clés en matière de lutte contre l?habitat indigne7 ? Nombre de logements du parc privé potentiellement indignes en métropole : entre 400 000 et 420 000 ; ? En Outre-mer : 100 000 ; ? Entre 200 000 et 210 000 occupés par leur propriétaire. 4 https://www.calameo.com/ville-saint-denis/read/00034352449525de7dcf1?page=1 5 https://soreqa.fr/wp-content/uploads/2022/12/Soreqa_Manifeste_Habitat_Indigne_2022.pdf 6 Annexe 5. 7 Sources DGALN/DHUP/PNLHI - Fondation Abbé Pierre, 2022. 10 ? 1 123 000 personnes, propriétaires occupants, vivent dans des copropriétés en difficulté, subissant un très mauvais fonctionnement, des impayés de charges nombreux et importants ou une absence de travaux d?entretien. Le parc privé potentiellement indigne (PPPI) est estimé par l?Anah et le ministère de la Cohésion des territoires pour mieux cibler l?action des professionnels de la lutte contre l?habitat indigne. Le fichier utilisé est la source fiscale Filocom, gérée par le ministère de la Transition écologique d?après les données de la direction générale des finances publiques. Sont considérés comme « potentiellement indignes » les logements du parc privé relevant d?un classement cadastral 8, 7 ou 6 dont on sait qu?initialement ils étaient très vétustes (voire délabrés) et qui, à la date d?établissement du fichier Filocom traité, étaient occupés par des ménages à bas revenus. Est faite l?hypothèse qu?un logement a d?autant plus de chances de ne pas avoir été profondément amélioré et d?avoir un classement cadastral initial toujours valable, qu?il est occupé par un ménage à revenus modestes. Plus qu'une quantification précise, l'estimation du PPPI permet d?établir une géographie du risque et des priorités pour agir dans le cadre de la lutte contre l?habitat indigne. L?enquête nationale « lutte contre l?habitat indigne » menée en 2022 par le Pôle national de lutte contre l?habitat indigne et la Direction générale de la santé montre une prise en compte sensible de l?habitat indigne : Polices spéciales du préfet : ? 13 752 arrêtés d'insalubrité en vigueur en 2021 ; ? 2 879 arrêtés d'insalubrité pris en 2021 (+7% par rapport à 2018) ; ? 3160 arrêtés d?insalubrité pris en 2022 soit +10% par rapport à 2021 ; ? 45 arrêtés d'astreinte relatif à des situations d'insalubrité pris en 2021 (+309% par rapport aux données 2018 -11 arrêtés) ; ? 81 arrêtés d?astreinte administrative en 2022 : + 80% par rapport aux données 2021 ; ? 118 requêtes devant le juge administratif relatives à l'insalubrité 96 jugements rendus ; ? 153 requêtes devant le juge administratif relatives à l'insalubrité en 2022, +29% par rapport à 2021 ; 54 jugements rendus : -44% par rapport à 2021 ; ? 256 travaux d?office réalisés 2021 ; ? 262 travaux d?office réalisés en 2022, soit + 2,3%. Polices spéciales du maire (ou président d?EPCI) : ? 1509 arrêtés de mise en sécurité recensés (volume équivalent à 2018) ; ? 2216 arrêtés de mise en sécurité sont recensés en 2022 : +47% par rapport à 2022 ; ? 118 actions de travaux d'office réalisées en 2021 ; ? 316 travaux d?office réalisés en 2022, soit +168% ; ? 24 arrêtés d'astreinte financière relatifs à la mise en sécurité pris ; ? 220 arrêtés d'astreinte financière relatifs à la mise en sécurité ont été pris en 2022, soit +817% ; ? Une moyenne de 100 à 150 jugements par an avec des condamnations pénales qui progressent ; ? 372 dossiers transmis aux parquets en 2021, soit +19% d?affaires ; ? 347 dossiers ont été transmis aux parquets en 2022, soit -7% d?affaires par rapport à 2021. Toutefois, la hauteur des besoins et la difficulté à agir de la puissance publique et des décideurs mais aussi des habitants - propriétaires et locataires - incitent à une mobilisation générale pour répondre aux difficultés en proposant des solutions concrètes pour : ? Amplifier le pouvoir d?agir des collectivités pour des interventions plus rapides ; ? Faciliter l?intervention des acteurs de l?habitat privé ; ? Améliorer l?accompagnement et la protection des habitants ; 11 ? Accentuer les mesures coercitives envers les propriétaires indélicats et les marchands de sommeil. Ces propositions visent non seulement à prévenir des situations que l?on sait déjà à risque dans des copropriétés ou monopropriétés dégradées, à anticiper des projets d?aménagement à mettre en oeuvre mais aussi à accélérer le traitement de l?habitat indigne et à une prise en charge optimisée pour les occupants, qu?ils soient propriétaires ou locataires. Foncier, financements, projet urbain, copropriétés, accompagnement des occupants, ingénierie, travaux, diagnostics, sécurité, tels sont les multiples sujets évoqués et qui ont trouvé une résonance majoritaire auprès des témoins rencontrés et auditionnés au cours de la mission. Leur mobilisation a été appréciée et leur expertise indispensable. Leurs contributions écrites (reproduites en annexe 4) en témoignent, complétées par des visites de terrain à Bordeaux et Valenciennes qui ont largement contribué à alimenter et affiner les propositions. Certaines d?entre elles ont d?ores et déjà toute leur place dans un projet de loi sur la lutte contre l?habitat indigne et les copropriétés dégradées annoncé avant la fin de l?année 2023 et viendront enrichir le plan d?action national de lutte contre l?habitat indigne. Nous avons volontairement formalisé un certain nombre de propositions qui ont vocation à aboutir sur des évolutions législatives. Convaincus que modifier les cadres d?interventions propres à résorber l?habitat indigne donnera à l?ensemble des acteurs impliqués des leviers supplémentaires, qu?ils soient acteurs du quotidien intervenant dans les copropriétés ou la puissance publique mobilisée en dernier recours. 12 24 PROPOSITIONS Pour renforcer la lutte contre l?habitat indigne AMPLIFIER LE POUVOIR D?AGIR DES COLLECTIVITES POUR DES INTERVENTIONS PLUS RAPIDES Lorsque l?intervention de la puissance publique est rendue nécessaire en matière d?habitat indigne, les situations bâtimentaires sont souvent dans un état de dégradation avancé et les habitants, qu?ils soient propriétaires ou locataires, voient leurs perspectives de se projeter dans un logement abordable et durable s?allonger, voire s?amenuiser, à mesure que le délai d?intervention de la puissance publique s?étire. Plus l?intervention corrective de la puissance publique se prolonge dans le temps, plus la situation des occupants risque de se dégrader. Rappelons que les durées d?intervention de la puissance publique pour maîtriser un bien et le remettre sur le marché sont estimées à 7 ans s?il n?existe pas de difficultés particulières et pouvant aller jusqu?à 20 ans, la moyenne étant plutôt de 9 à 10 ans. Ces délais ne sont pas à l?échelle des attentes des habitants et du besoin de production de logements constaté par tous les acteurs du monde de l?habitat. De surcroît, l?allongement des délais d?intervention des pouvoirs publics conduit mécaniquement à une augmentation exponentielle des coûts de leur intervention. Les 8 propositions ci-après visent à réduire les délais d?intervention de la puissance publique et doivent conduire à apporter des solutions plus rapidement aux habitants et à réduire le coût d?intervention, dans un objectif de rationalisation des deniers publics. « Le « mode projet » qui s?organise dans le cadre du renouvellement urbain permet d?envisager une intervention globale de requalification des quartiers devant faire l?objet d?une transformation urbaine profonde », Contribution ANRU 13 1. Permettre une expropriation foncière plus rapide des immeubles d?habitat indigne pouvant mettre en jeu la santé ou la sécurité des personnes De nombreux témoignages relatés à la mission lors des visites de terrain et des auditions de grands témoins qui luttent contre l?habitat indigne ont mis en évidence des difficultés à intervenir suffisamment tôt pour mettre fin à la dégradation des immeubles malgré la prise successive d?arrêtés, souvent échus et non suivis d?effet faute de mobilisation ou de capacité de la copropriété. L?intervention publique en maitrise foncière est alors le seul moyen de mettre fin à la spirale de dégradation de l?immeuble. Au-delà de la possibilité d?action offerte à la puissance publique par la Loi dite « Vivien » dont il est proposé d?élargir les conditions d?applicabilité (proposition numéro 2), plusieurs situations d?habitat indigne, relevant de mise en danger des habitants pour motif de mise en sécurité des immeubles ou de traitement de l?insalubrité perdurent. Cet état de fait présente trois limites majeures : ? L?état bâtimentaire des immeubles se dégrade et conduit à une intervention in fine de la puissance publique décalée dans le temps ; ? Ce temps long du projet d?aménagement est incompatible avec l?obligation de garantir le droit à un logement digne pour les occupants (cf. fiche de l?aménageur InCité en annexe 7 et SOREQA en annexe 8) ; ? Il en résulte une augmentation des coûts supportés par la puissance publique. Pour ces raisons, lorsque le caractère irrémédiable n?est pas établi et qu?un bien n?est pas frappé d?interdiction définitive d?habiter, il peut être nécessaire de doter la puissance publique d?une capacité à agir en expropriation de l?immeuble. PROPOSITION 1 Pour que le droit à la sécurité des habitants soit pris en compte sans porter atteinte au droit à la propriété, il est proposé de mettre en place une expropriation « lutte contre l?habitat indigne » (DUP LHI) qui permette d?engager une procédure d?expropriation de droit commun dont l?utilité publique reposera uniquement sur le traitement de l?habitat indigne, selon les modalités suivantes : ? Pour les immeubles (copropriétés ou monopropriétés) frappés d?un arrêté global de traitement de l?insalubrité, ou de mise en sécurité ordinaire prescrit en application de l?article L. 511-11 du code de la construction et de l?habitation ; ? En l?absence de mobilisation des propriétaires ; ? En facilitant les modalités d?enquête préalable ; ? Avec prise de possession anticipée des lieux ; ? En indemnisant en valeur vénale déduite des frais de travaux et de relogement pour chaque lot de la copropriété quelle qu?en soit la destination, habitation et activité notamment ; ? Avec libre programmation dans les communes respectant les obligations en matière de logement social imposées par l?article 55 de la Loi Solidarité et Renouvellement Urbain (SUR) ; ? Sans attendre d?avoir statué sur le projet urbain et la programmation, en outre, le projet ne sera plus figé dès le stade de l?expropriation ; il pourra évoluer dans la durée sans générer de droit de rétrocession. 14 Il devra également être rendu possible de justifier uniquement du motif de lutte contre l?habitat indigne pour faire application du droit de préemption des locaux situés au sein d?immeubles insalubres ou dangereux situé au sein d?une copropriété en difficulté. Ordre : Législatif Quand : Fin 2023/début 2024 Qui : Ministère de la Justice, ministère de la transition écologique (DHUP), ministère des Outre-mer (volet « DUP Vivien » Loi Letchimy 2011) Bénéficiaires : Collectivités « La situation de danger pour les occupants peut être extrêmement grave en cas d?immeuble ou bâtiment sous arrêté d?insalubrité remédiable, ou de mise en sécurité avec interdiction temporaire d?habiter, c?est-à-dire même lorsque, eu égard aux coûts de travaux, le caractère irrémédiable de la situation n?est pas établi. Aujourd?hui le recours à la loi Vivien repose sur l?impossibilité à faire les travaux de résorption de l?insalubrité ou de mise en sécurité, pour des raisons techniques ou de coûts de travaux. Or les travaux peuvent être rendus impossibles du fait de l?inaction des propriétaires », Manifeste SOREQA « Pour traiter ces sujets, il faut aller vite et démarrer assez tôt », Contribution Etablissement Public Foncier d?Ile-de-France 15 2. Sécuriser et élargir les conditions de recours à la déclaration d?utilité publique dite « Loi Vivien » pour l?expropriation des immeubles d?habitat indigne sous interdiction définitive d?habiter Le régime spécifique prévu en matière d?expropriation et relatif à l?habitat indique issu de la Loi « Vivien » a été codifié aux articles L. 511-1 et suivants du code de l?expropriation pour cause d?utilité publique et permet de rendre éligibles à ces dispositions les immeubles frappés par un arrêté de traitement de l?insalubrité ou de mise en sécurité, comportant une prescription d?interdiction définitive d?habiter ou de démolition. Pour qu?un bien soit interdit définitivement à l?habitation, le coût des travaux prescrit doit être supérieur au coût de reconstruction neuve. Ce régime se distingue de l?expropriation pour cause d?utilité publique de droit commun sur trois points : ? Il n?y a pas de phase d?enquête publique préalable ni d?enquête parcellaire ; ? Il prévoit une prise de possession anticipée un mois après le paiement ou la consignation des indemnités d?expropriation ; ? L?expropriation des propriétaires bailleurs est dédommagée sur la base de la valeur foncière et non vénale du bien (beaucoup plus élevé) ; Il repose sur les procédures administratives relatives au traitement de l?insalubrité ou de mise en sécurité prévoyant une interdiction définitive d?habiter. Ces procédures codifiées dans le Code de la construction et de l?habitation (CCH) posent plusieurs difficultés : ? Les conditions d?application de l?interdiction définitive d?habiter d?un immeuble ne sont pas totalement sécurisées, la jurisprudence a évolué sur la question en imposant d?inclure les coûts de démolition au coût de construction neuve (jurisprudence dite « Troclet »8) limitant ainsi le champ d?application de l?outil ; ? Les modalités d?évaluation de la réhabilitation doivent être éclaircies en précisant que les coûts de réhabilitation doivent être évalués non seulement pour répondre aux prescriptions de l?arrêté mais pour garantir la décence de l?immeuble. ? La méthode d?évaluation des coûts de reconstruction neuve mérite d?être précisée. Il s?agira notamment d?évaluer une reconstruction à l?identique nonobstant les éventuelles contraintes (de pollution ou de structure des sols ou de règlements d?urbanisme). ? Enfin, il ne s?applique pas aux lots à usages commerciaux, d?activité ou autre ; les propriétaires de ces locaux, assujettis au même titre que le reste des copropriétaires aux obligations pour l?entretien de la copropriété sont ainsi soustraits au régime de calcul de la Loi « Vivien » entraînant ainsi une inégalité de traitement entre les propriétaires d?un même bien. En sus, les coûts d?acquisition élevés de ces lots principalement localisés en rez-de- chaussée grèvent la capacité d?intervention de la puissance publique, au-delà des montants à provisionner pour le cas où une indemnisation des fonds serait nécessaire. Ainsi, les délais et les coûts élevés d?acquisition de ces immeubles interdits définitivement à l?habitation ne permettent pas une intervention publique efficace par rapport au danger avéré des situations. Pour exemple, il aura fallu presque 20 ans pour traiter, à Bordeaux comme à Saint-Denis, la situation d?immeubles en sortie d?insalubrité (cf. fiche de l?aménageur InCité en annexe 7 et SOREQA en annexe 8). À Saint-Denis, 1 000 logements sont aujourd?hui murés. Il est donc aujourd?hui essentiel de donner des moyens accrus à la puissance publique de traiter durablement l?habitat indigne, en rationalisant les critères de définition de l?interdiction définitive 8 Décision du Conseil d?Etat du 16/07/2021, n° 450188. 16 d?habiter posés dans le Code de la construction et de l?habitation, trop complexes à mettre en oeuvre eu égard aux situations rencontrées. Il conviendra de définir les qualifications requises pour établir ce comparatif, notamment en mettant en avant un regard expert et ensemblier sur le bâti, privilégiant l?intervention des architectes ou profession assermentée dans l?immobilier. PROPOSITION 2 Il est proposé de préciser les conditions d?applicabilité de la Loi dite « Vivien » : ? Modifier l?article L. 511-119 du Code de la construction et de l?habitation afin de préciser la méthode comparative des coûts motivant les interdictions définitives d?habiter des arrêtés de traitement de l?insalubrité et de mise en sécurité. La méthode de calcul devra être définie le plus précisément possible et harmonisée à l?échelle nationale, et pourra prendre appui sur les méthodes de calcul déjà à l?oeuvre dans le Code de la Construction et de l?Habitation10 et d?avoir recours à un expert assermenté désigné par le tribunal administratif ; Elle devra notamment prévoir de : - ne pas prendre en compte les coûts de démolition pour évaluer la reconstruction neuve ; - chiffrer les coûts de remise aux normes de décence de l?ensemble des lots de l?immeuble dans l?évaluation des coûts de réhabilitation ; - prévoir que le coût de la reconstruction neuve soit évaluée à l?identique ; ? Indemniser à la valeur foncière les propriétaires de locaux commerciaux, d?activité ou autre en cas de procédure « Vivien », et leur appliquer l?interruption de loyers prévue pour les locaux à usage d?habitation, rétablissant ainsi une égalité de traitement entre tous les propriétaires d?un même bien immobilier. Il est ici précisé que les estimations de valeurs de fonds n?entrent pas dans ces dispositions qui s?appliquent aux seuls murs des locaux. Ordre : Législatif Quand : Fin 2023/début 2024 Qui : Ministère de la Justice, Ministère de la transition écologique (DHUP), Ministère des outre-mer (volet « DUP Vivien » Loi Letchimy 2011) Bénéficiaires : État, collectivités, aménageurs « La situation de danger pour les occupants peut être extrêmement grave en cas d?immeuble ou bâtiment sous arrêté d?insalubrité remédiable, ou de mise en sécurité avec interdiction temporaire d?habiter, c?est-à-dire même lorsque, eu égard aux coûts des travaux, le caractère irrémédiable de la situation n?est pas établi. », Manifeste SOREQA 9 « L'arrêté ne peut prescrire la démolition ou l'interdiction définitive d'habiter que s'il n'existe aucun moyen technique de remédier à l'insalubrité ou à l'insécurité ou lorsque les travaux nécessaires à cette résorption seraient plus coûteux que la reconstruction. » 10 Notamment l?article R111-18-9 du code de la construction et de l?habitation dans sa rédaction antérieur au 1er juillet 2021 relatif à la méthodologie de comparatif des coûts ouvrant dérogation en matière de règlement accessibilité, prévoyant de prendre en compte pour déterminer la valeur de la reconstruction neuve, le produit de la surface de plancher par un coût de construction défini par arrêté du ministre chargé de la construction 17 3. Instaurer une méthode nationale de décote pour l?évaluation des immeubles dégradés Le développement d?une méthodologie nationale, autour de critères visant à la décote des immeubles indignes, permettrait d?objectiver la valeur de ces biens en fonction de leur dégradation et non seulement de la valeur du marché. Cette méthodologie nationale pourrait être élaborée autour d?un collège d?experts pour définir ces critères permettant l?élaboration de grilles de décote des biens adaptée aux territoires11. PROPOSITION 3 Il est proposé de permettre aux évaluateurs de biens d?avoir recours à une méthodologie nationale (grille/critères) visant à la décote des immeubles indignes et l?abattement de la valeur du bien pour prendre en compte son état d?indignité. Ordre : Réglementaire Quand : 2024 Qui : Ministère de la Justice, ministère de la transition écologique (DHUP), ministère des finances Bénéficiaires : État, collectivités, aménageurs « Dans les sites comme Bayonne et Saint-Denis, les villes mettent aussi l?accent sur le risque contentieux sur les prises d?arrêtés et par conséquence le temps des procédures qui allonge les coûts de rémunération et de portage, des frais financiers divers, des immobilisations dans les bilans. [?] Le temps d?une opération de recyclage d?habitat ancien dégradé est estimé à 7 ans lorsqu?elle ne rencontre pas de difficulté particulière. Mais la moyenne estimée est plutôt de 9 à 10 ans. », Contribution ANRU 11 Ce travail pourra notamment s?inspirer des bonnes pratiques locales, de l?expertise du CSTB et du retour d?expérience de l?EPF d?Ile-de-France avec la mise en oeuvre de grilles de décote au sein des ORCOD-IN. 18 4. Développer les financements de déficit de traitement d?habitat indigne à l?immeuble et à l?îlot dans un cadre de projet urbain Afin de traiter durablement les situations d?habitat indigne et de permettre une intervention plus globale et efficace des collectivités dans le traitement des situations les plus complexes (insalubrité et péril), les dispositifs RHI-THIRORI de l?Anah doivent être adaptés de manière à permettre un traitement à échelle d?îlot complet. Une bonification de la subvention du déficit dans le cadre des interventions à l?îlot avec un financement à 80 %, permettrait à l?agence d?accentuer son action sur l?habitat indigne12. En 2022, la mobilisation de l?enveloppe de 8,9M¤ dédiée au recyclage d?îlots anciens (Plan de relance) a intégré des immeubles sous procédure. En 2023, pour maintenir ce niveau de financement entièrement consommé en 2022, le budget RHI-THIRORI a été porté de 15M¤ à 23,9M¤. En 2023, le dispositif RHI-THIRORI a évolué afin d?élargir le corpus de dépenses éligibles pouvant aller au-delà des parcelles sous procédures LHI, dans un objectif de recyclage à l?échelle de l?îlot afin d?inscrire les opérations dans une logique de projet urbain. Il s?agirait désormais d?inscrire le recyclage foncier dans les projets de revitalisation des quartiers anciens et d?encourager les collectivités à agir avant que les situations ne deviennent irréversibles. En centre ancien, le programme national de requalification des quartiers anciens dégradés (PNRQAD) et le nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU), pilotés par l?ANRU en partenariat avec l?État et l?Anah, a permis aux collectivités de porter des projets ambitieux, en termes d?habitat (portage foncier, recyclage, requalification) et aussi de requalification urbaine (aménagement, équipements, commerces, ?). En complément, le traitement des ilots dégradés devra être développé dans les territoires de projets tels que « Action Coeur de Ville » et « Petites Villes de Demain », portés par l?ANCT. PROPOSITION 4 Il est proposé que le recyclage foncier et le traitement des ilots dégradés en centre ancien puissent bénéficier de dispositifs pérennes qu?ils soient financiers ou opérationnels. De nouvelles modalités devraient se traduire dans les règlements généraux des agences d?État concernées pour faciliter le recours à ces aides financières et d?ingénierie notamment afin d?en garantir l?accès à toutes les collectivités. Ordre : Réglementaire (Agences)/Budgétaire/Opérationnel Quand : fin 2023 / début 2024 Qui : Ministère de la transition écologique (DHUP), ministère des Outre-Mer (DGOM), Anah, ANRU, USH Bénéficiaires : Collectivités, aménageurs, organismes HLM 12 Pour ce faire, il conviendrait d?évaluer les moyens de mettre en oeuvre la possibilité ouverte par l?article R. 321-12-IV mentionnant « la réalisation d?actions ou d?opérations d?aménagement mentionnées à l?article L. 300-1 du code de l?urbanisme peut être financée à titre complémentaire, dès lors que ces actions ou opérations portent prioritairement sur la lutte contre l?habitat insalubre et dangereux ». 19 5. Instaurer la possibilité de vente des biens confisqués par la Justice à destination des collectivités Dans le cadre des dispositifs visant à résorber l?habitat indigne, les actions mise en oeuvre par l'Agence de gestion et de recouvrement des avoirs saisis et confisqués (AGRASC) relatives à l'affectation des biens confisqués aux marchands de sommeil prévues dans les textes est intéressante. Il semble en effet cohérent que ces biens puissent être affectés à une personne publique pour le développement d'opérations au bénéfice des ménages. L?ensemble des biens immobiliers confisqués pourrait être affecté à une personne publique pour le développement d'opérations au bénéfice des habitants. Il est proposé que l?ensemble des biens immobiliers confisqués puissent être affectés à une personne publique pour le montage d'opérations au bénéfice des habitants. En l'espèce les collectivités locales, si elles étaient en mesure de se rendre maître de ces biens pourraient les rétrocéder à un opérateur dans un objectif de mixité sociale ou d?équipement public et de maîtrise du projet urbain. Aujourd?hui, en application de la Loi « égalité citoyenneté », le décret n° 2021-1428 du 3 novembre 2021, détermine aujourd'hui les modalités d'application de l'affectation sociale des biens immobiliers confisqués par les juridictions pénales en application de l'article 706-160 du code de procédure pénale13. L?extension des bénéficiaires14 potentiels de l?affectation sociale avec l?ajout des collectivités locales aux bénéficiaires actuels serait utile et pourrait concerner systématiquement les biens confisqués, et tout type de biens confisqués par la justice pénale, afin notamment d?éviter une vente par adjudication pouvant être longue et limitant la maîtrise publique. PROPOSITION 5 Il est proposé d?ouvrir la possibilité de vente à l?euro symbolique des immeubles confisqués par la Justice à destination des collectivités territoriales souhaitant développer un projet d?utilité publique ou de production de logements dans un objectif de mixité sociale. Ordre : Législatif Quand : Fin 2023/début 2024 Qui : Ministère de la transition écologique (DHUP), ministère de la justice, AGRASC Bénéficiaires : Collectivités, aménageurs, organismes HLM 13 « L'Agence de gestion et de recouvrement des avoirs saisis et confisqués peut, [?] mettre à disposition des associations, fondations et organismes qui y sont mentionnés les biens immobiliers libres d'occupants dont elle a la gestion ayant fait l'objet d'une décision de confiscation définitive. » 14 Aujourd?hui les bénéficiaires sont les associations d?intérêt général, les associations et fondations d?utilité publique, les structures agréées au titre de l?article 365-2 du code de la construction et de l?habitation. 20 6. Mieux garantir la réalisation des travaux d?office relevant de l?urgence et renforcer les capacités de financements des travaux de sortie d?habitat indigne sous arrêté La capacité financière insuffisante des petites communes, et tout particulièrement les plus petites, et leur manque d?ingénierie nécessitent un accompagnement sur le traitement des situations d?urgence en habitat indigne dans une logique de subsidiarité. Les mesures de recouvrement aujourd?hui difficiles à mettre en oeuvre par les collectivités et les services de l?État méritent d?être facilitées. ? Mobiliser l?Anah pour le financement des travaux d?urgence dans le cadre d?un accompagnement des collectivités locales Cette mesure permettrait d?intervenir en amont d?une intervention plus pérenne et aux copropriétés d?enclencher une dynamique de réhabilitation complète. Il s?agira également de renforcer le financement en crédit d?avance pour les communes les plus en difficulté, notamment les communes rurales. Pour celles-ci, une demande globale de fonds d?aide au relogement d?urgence (FARU) pourra être demandé et inclure une avance de crédit et une prise en charge de toutes les dépenses. De la même manière, afin d?encourager la poursuite des travaux pérennes, suite à la phase de mise en sécurité urgente, la recommandation 13 (cf infra) propose un renforcement des aides afférentes spécifiques pour les copropriétés et les monopropriétés. ? Afin de sécuriser le recouvrement, il est proposé de prévoir une obligation d?appel de fonds par le syndic pour le remboursement des frais avancés par les collectivités en travaux d?office, destinée à rassembler le montant des sommes avancées auprès de chacun des copropriétaires comme en matière de charge travaux ; la collectivité restant en charge du recouvrement des impayés en cas de carence des copropriétaires à l?appel de fonds du syndic. L?article L. 511-1715 du Code de la construction et de l?habitation impose aux collectivités et aux services de l?État de calculer les tantièmes travaux de chaque copropriétaire pour la fraction de créance dont il est redevable et d?émettre un titre de recouvrement à l'encontre de chacun des copropriétaires individuellement. Cette instruction est longue, complexe et soumise à contentieux. En particulier au sein des copropriétés de plusieurs dizaines de lots, avec pour conséquence des délais d?instruction long, des moyens humains importants, et un retard dans l?instruction des recouvrements. L?appel des charges de fonds de travaux relève par ailleurs déjà des prérogatives du syndic dans le cadre des travaux de copropriétés. Il dispose, à ce titre, d?ores et déjà de l?ingénierie nécessaire à ces calculs, d?une information la plus à jour de l?état de propriétés de chacun des lots, d?une connaissance fine des spécificités du règlement de copropriété en matière de charge travaux, et des tantièmes afférents. Le syndic signale à la collectivité les copropriétaires défaillants n?ayant pas répondu à l?appel de fonds de remboursement des travaux, afin que la collectivité puisse engager les procédures de recouvrement afférentes, ou en cas d?inaction du syndic. 15 Si l'immeuble relève du statut de la copropriété, le titre de recouvrement est émis à l'encontre de chaque copropriétaire pour la fraction de créance dont il est redevable. 21 PROPOSITION 6 Il est proposé de : ? Mobiliser l?Anah pour le financement des travaux d?urgence dans le cadre d?un accompagnement des collectivités locales ? Mobiliser le syndicat des copropriétaires, qui aura la charge d?appeler le montant des sommes avancées auprès de chacun des copropriétaires comme en matière de charge travaux. ? Au-delà du financement, il est proposé la création d?un outil national d?aide à la réalisation des travaux d?office pour les collectivités et les services de l?état. Cet outil national devra permettre : - La mise à disposition d?accord-cadre type pour l?ensemble des prestataires nécessaires à la réalisation des travaux d?office de sortie d?habitat indigne (maître d?oeuvre, AMO, contrat de travaux tout corps d?état), et une circulaire incitant l?ensemble des PDLHI de se doter de ce type d?accord-cadre à bon de tirage, permettant aux collectivités de faire appel à cette ingénierie locale ; - Le renforcement des formations existantes dédiées aux collectivités et services de l?état en matière de réalisation de travaux d?office ; - D?étudier, sur les « territoires d?accélération », le recours à une délégation de la maitrise d?ouvrage de l?exécution d?office à un opérateur public. Il est également nécessaire d?évaluer annuellement la réalisation des travaux d?office non-urgents dans un objectif « zero arrêté échus et non suivis d?effet », et d?adapter le budget des DDT/DRIHL à cet objectif. Ordre : Réglementaire/Budgétaire/Opérationnel Quand : 2024 Qui : Ministère des finances, ministère de la transition écologique (DHUP) et cohésion des territoires, ministère de l?intérieur (DGCL), Anah Bénéficiaires : Collectivités, propriétaires occupants et propriétaires bailleurs « Il convient de renforcer l?accompagnement des collectivités qui, pour certaines (grosses ou petites), sont hésitantes à réaliser des travaux d?office faute de budget et d?ingénierie. Il est en réalité indispensable d?entamer une politique d?aides (?package d?aides? technico -juridiques et financières) en leur faveur, qui permettrait la prise de mesures de police, la réalisation de travaux et la meilleure prise en charge des occupants. », Contribution ANIL « Si nombre de mesures incitatives existent afin d?encourager les propriétaires à réaliser des travaux, les pouvoirs publics peinent à forcer la main des propriétaires récalcitrants ou défaillants. L?action publique dispose pourtant d?une boite à outil très complète pour mettre en oeuvre des mesures coercitives, indispensables au suivi d?une bonne politique de lutte contre l?habitat indigne », Contribution Fondation Abbé Pierre 22 7. Renforcer les moyens de l?ingénierie pour l?adapter aux besoins des territoires Comme déjà évoqué, la lutte contre l?habitat indigne fait appel à des compétences techniques, juridiques, administratives larges et relevant d?un champ étendu de réglementations. La précision et la technicité de ce domaine en font un secteur de spécialistes ne permettant pas à tous les territoires d?être dotés de compétences suffisantes. Au-delà des inégalités d?ingénieries constatées entre les territoires, les contributions et rencontres ont parfois révélé l?absence d?ingénierie ad hoc dans certains secteurs, en milieu urbain comme en milieu rural. La complexité des textes et des procédures renforce le sentiment d?impuissance de bon nombre d?acteurs rencontrés au cours des visites de terrain de la mission, et nécessite de fait une ingénierie particulière auprès des collectivités, en particulier leurs services communaux d?hygiène et de santé (SCHS) en première ligne. Il apparait nécessaire de renforcer les moyens mis à disposition dans les Pôles départementaux de lutte contre l?habitat indigne et en particulier de la police, justice et des services déconcentrés de l?État (coordonnant la mise en oeuvre de cette politique publique à l?échelle départementale sous le pilotage du préfet et assurant le rôle de guichet unique, le traitement des situations et leur suivi), et au sein des collectivités pour assurer leur montée en puissance du traitement des situations opérationnelles liées à leurs prérogatives. Pour permettre à tous les maires de disposer de compétences, placées si nécessaire à un niveau intercommunal, en matière de coordination avec les professionnels de santé, les professionnels techniques, notamment en santé-environnement (ingénieurs, techniciens sanitaires?), et des compétences juridiques et administratives, il ressort le besoin d?évaluer le fonctionnement et les dotations des SCHS16. Par ailleurs, la mise en oeuvre d?un dispositif d?amélioration de l?habitat (type OPAH, PIC, ORCOD) nécessite des moyens humains au sein des collectivités porteuses de projet. Si les postes de chefs de projets sont aujourd?hui financés par l?Anah, le manque de moyens opérationnels est souvent un frein à la réussite des projets. Il est proposé d?ouvrir le co-financement de postes opérationnels au sein des villes et intercommunalités dans le cadre d?une contractualisation entre la commune et l?Anah. 16 Cf. rapport de la mission IGA-IGAS-CGEDD de 2009, annexe sur l?évaluation du fonctionnement des SCHS qui préconisait le besoin sur l?ensemble du champ hygiène et santé à 10 agents pour 100 000 habitants. Ces données ont été reprises dans des travaux postérieurs de l?IGAS, de l?IGA et du CGEDD en 2018, pour étendre à tous les EPCI la disponibilité de SCHS dûment constitués. 23 PROPOSITION 7 Il est proposé de : ? Evaluer le fonctionnement et rééquilibrer les SCHS ; ? Organiser une évaluation des dotations des SCHS afin d?assurer un rééquilibrage territorial des dotations allouées en fonction d?indicateurs existants (taux de parc potentiellement indigne) ou à élaborer ; ? Etendre les dispositifs de financement de l?ingénierie de l?Anah aux postes opérationnels des communes dans le cadre d?une contractualisation pluriannuelle Anah /collectivité. Ordre : Réglementaire/Budgétaire/Opérationnel Quand : 2024 Qui : Ministère de la transition écologique (DHUP), ministère de l?intérieur, ministère de la santé Bénéficiaires : Collectivités, opérateurs « Il s?agit de promouvoir une approche plus intégrée au profit des personnes contraintes d?habiter dans des locaux défavorables à la santé, voire indignes ou insalubres. L?un des enjeux nous semble être d?agir avant que la situation des personnes et de leur logement ne soit trop dégradée, le plus en amont possible. », Contribution Direction Générale de la Santé, Ministère de la Santé « En tant que Présidente d?une intercommunalité comptant de nombreuses communes rurales, je constate les difficultés que peuvent rencontrer les maires de petites communes, disposant de peu de capacité d?ingénierie pour traiter de problématiques juridiques et techniques complexes. » Contribution Communauté Urbaine du Grand Reims 24 8. Faciliter le portage foncier pour anticiper l?intervention de la puissance publique lorsque celle-ci est rendue indispensable Lorsque la situation de certains immeubles est devenue trop dangereuse ou que les copropriétaires sont dans l?incapacité de redresser durablement la situation, il est nécessaire de confier à la puissance publique une mission d?intérêt général pour assurer la transformation d?un ou de plusieurs immeubles. L?intervention s?organise alors généralement par des opérations de restructuration lourde ou en organisant la démolition - reconstruction des bâtis. Pour garantir la cohérence des projets urbains et intervenir en amont de ces micro-projets urbains, il convient de favoriser l?acquisition par la puissance publique des immeubles ou logements insalubres ou dangereux sur le modèle vertueux des opérateurs aujourd?hui déployés dans certains territoires par les collectivités et l?État (SPLA ou SEM, EPA, EPF, EPFL, CDC Habitat Action Copropriétés) et illustrés en annexe 4. La limite de l?intervention publique sur les territoires est souvent liée à l?absence d?un outil dédié compétent ; l?exclusion de certaines typologies de biens de la mission de portage ; la durée de portage. Les établissements publics fonciers d?État (EPF) et établissements publics fonciers locaux (EPFL) sont de plus en plus mobilisés pour intervenir dans le traitement de l?habitat indigne. En effet, ils constituent des opérateurs précieux par leur connaissance des procédures d?aménagement, leur capacité à réaliser des actions de portage et de recyclage massif dans les copropriétés et/ou leurs abords, permettant une intervention à la bonne échelle. Pour améliorer le panel des modalités d?intervention existantes, il conviendrait : ? De développer des outils ad hoc spécialisés de type EPF ou SPL dédiés à l?intervention sur l?habitat indigne dans le cadre de la mise en oeuvre d?un projet urbain ; ? D?élargir le spectre d?intervention d?acteurs locaux de type établissements publics fonciers avec des missions élargies portant sur : - des durées de portage au long court ; - l?acquisition de sites occupés ; - le portage de lots en petite et moyenne copropriétés dans le cadre de projets de redressement. En corolaire des propositions 1 et 2 supra et en lien avec le rapport Nicol « La requalification du parc immobilier privé à Marseille » du 27 mai 201517, il conviendrait de clarifier les éléments de l?outil « DUP Carence », nécessaires à la déclaration de carence par le juge pour faciliter le recours à cette procédure par les acteurs locaux et prévoir un régime de scission des copropriétés en redressement. PROPOSITION 8 Afin de positionner ces partenaires des opérations de transformation des copropriétés dans les secteurs en déficit d?opérateurs, et sans que leur rôle et leur appui aux collectivités locales en matière d'intervention sur l'habitat ancien dégradé ne soient amoindris (sur la stratégie foncière et le portage foncier associé), il est proposé de consolider leurs moyens sur les copropriétés dégradées (y compris à travers des moyens budgétaires dédiés si nécessaire), et de veiller à la prise en compte de cet impératif de traitement des copropriétés dégradées dans les orientations stratégiques de l?État fixées aux établissements ainsi que les objectifs annuels fixés aux directeurs généraux des établissements publics fonciers les plus concernés. La constitution de SPL ad hoc répondrait aux mêmes objectifs en fonction des enjeux territoriaux identifiés. 17 https://marsactu.fr/wp-content/uploads/2015/11/285389804-Marseille-Rapport-Nicol-27-Mai-2015.pdf 25 Ordre : Réglementaire/Opérationnel Quand : 2024 Qui : Collectivités territoriales, ministère de la transition écologique (DHUP), ministère des finances (DB) Bénéficiaires : Collectivités « Le renforcement du rôle des opérateurs publics de portage foncier permettrait d?intervenir plus efficacement dans le traitement des copropriétés dégradées. En particulier, les établissements publics fonciers sont des opérateurs pertinents pour appuyer les collectivités dans leur projet. », Contribution Communauté urbaine du Grand Reims « Les ambitions nationales en matière de réduction d?émission de gaz à effet de serre doivent se concilier avec les enjeux patrimoniaux et historiques, portés par les DRAC-ABF. », Contribution DIGNEO-Foncière Logement 26 FACILITER L?INTERVENTION DES ACTEURS DE L?HABITAT PRIVE Au-delà des mesures qui permettraient de faciliter l?intervention publique lorsque celle-ci est rendue indispensable, la lutte contre l?habitat indigne et l?amélioration de l?habitat privé existant sont largement tributaires de la bonne coordination de la chaîne des acteurs de l?habitat privé et de la pertinence de leurs actions. Faciliter l?intervention des acteurs privés de l?habitat, c?est garantir un accompagnement adapté aux propriétaires comme aux occupants et de leur donner la possibilité d?agir pour corriger les situations les plus fragiles. L?objectif est de permettre aux copropriétés d?être les plus autonomes possible dans le règlement de leurs difficultés et ainsi éviter à terme à la puissance publique des interventions lourdes, longues et couteuses. Les 6 propositions ci-après visent à renforcer les moyens d?agir des copropriétaires, des syndics et architectes de copropriété mais aussi les monopropriétés, ainsi que des entreprises de travaux de réhabilitation et plus généralement de tous les professionnels du bâtiment, acteurs indispensables à la réhabilitation du parc privé. 27 9. Accompagner les organismes, notamment HLM, souhaitant intervenir en tant que syndic d?intérêt général Le syndic est, au côté de l?assemblée générale et du conseil syndical, l?un des trois organes essentiels et obligatoires au bon fonctionnement de la copropriété. Représentant légal du syndicat des copropriétaires, le syndic garantie le bon fonctionnement de la copropriété au niveau financier et administratif. Son rôle est majeur dans la gestion des sinistres, des impayés et la mise en oeuvre de travaux et de la lutte contre l?habitat indigne. Qu?importe sa forme (bénévole, coopératif, professionnel), son exercice est réglementé par la loi et sa responsabilité peut être engagée. Les syndics professionnels sont soumis à la Loi Hoguet et doivent être impérativement titulaires de la carte professionnelle « Syndic de copropriété ». L?intervention des syndics a également une place majeure au sein des copropriétés dégradées. En ce qui concerne les actions de prévention, le syndic a un rôle d?alerte du syndicat de copropriété et du tribunal judiciaire si le taux d?impayés atteint 15% pour les copropriétés de plus de 200 lots et 25% pour les copropriétés en deçà. Il a également pour obligation de réaliser l?immatriculation permettant l?identification préventive des situations de fragilité. Dans le cadre des dispositifs d?amélioration de l?habitat, le syndic travaille main dans la main avec l?opérateur, la collectivité et les copropriétaires pour le redressement de la copropriété ainsi que la mise en oeuvre de travaux. Les syndics sont, dans ce contexte et au vu des enjeux forts que revêtent leurs missions, régulièrement suspectés d?être responsables lorsque l?équilibre d?une copropriété est compromis bien que d?autres facteurs y participent et notamment la mobilisation des copropriétaires. De plus, si le métier de syndic est régit par plusieurs lois, les conditions d?exercice restent souples. Cette profession n?est encadrée par aucun ordre et aucune instance n?est chargée de contrôler leurs pratiques professionnelles. En théorie, c?est le rôle du conseil syndical d?assister et de contrôler les missions du syndic. Sur le terrain et particulièrement pour les copropriétés fragiles, les instances de gestion n?ont pas toujours cette capacité. La facturation d?honoraires importants ou une carence avérée dans la gestion peuvent participer à la dégradation de la situation d?une copropriété. Une rupture de confiance envers les syndics et la volonté de faire baisser les charges conduisent parfois au passage de la copropriété en syndic bénévole ou coopérative alors que ce n?est pas la solution la plus adaptée pour les plus grands ensembles. Des initiatives vertueuses ont vu le jour pour accompagner les syndics sur le champ de la prévention de la dégradation des copropriétés, en amont des situations de rupture. Comme l?illustre l?association « QualiSR Syndic Prévention Redressement », crée en 2015, qui porte le projet d?une certification de syndics de redressement de copropriétés fragiles avant leur dégradation pour garantir auprès des copropriétaires les qualifications nécessaires du syndic labellisé et pour assurer une intervention préventive de redressement de la copropriété en difficulté. La mesure de création d?un syndic d?intérêt général se veut donc complémentaire aux dispositifs existants dont il conviendra d?améliorer les aides existantes à la gestion, et sera mobilisée en priorité sur le plan curatif à l?attention des copropriétés les plus en difficultés, et dans le cadre des mises sous administration provisoire notamment. Par ailleurs, pour garantir l?efficacité de la proposition, il sera indispensable d?inscrire le statut prioritaire du syndic d?intérêt général à la liste des opérateurs en capacité d?être désignés par le tribunal judiciaire pour exercer les fonctions de mandataire ad hoc ou d'administrateur provisoire listés à l?article 61-1-218. 18 Article 61-1-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, et de prévoir une transmission à la collectivité des bilans annuels de ces derniers. Le mandataire doit justifier d?une expérience d'au moins trois ans dans la gestion d'une copropriété ou dans le 28 PROPOSITION 9 Il est proposé que la mission de syndic puisse être confiée à un syndic de copropriété à caractère public ou apparenté, motivé par l'intérêt général, soutenu par l?Anah et vers qui orienter les copropriétés les plus en difficulté, et pouvant être désigné en priorité par les tribunaux pour assumer les missions d?administrateur judiciaire de la copropriété. Une convention actuellement en cours d?élaboration entre l?Anah et l?USH pourrait prévoir la mise en place d?une expérimentation avec les organismes HLM sur la base des retours d?expériences positifs de certains territoires, en lien notamment avec l?étude de préfiguration engagée par le territoire de Plaine Commune pour définir le cadre opérationnel et amorcer la création d?un syndic d?intérêt général intercommunal. Ordre : Décret Quand : Fin 2023/début 2024 Qui : Ministère de la transition écologique (DHUP), ministère de la justice, Anah, USH Bénéficiaires : Opérateurs dont organismes HLM, copropriétaires « Les Administrateurs judiciaires ne sont ni la réponse ni la solution. Aujourd?hui, les acteurs publics se refusent dans la majeure partie des situations à faire ces signalements par manque de solution disponible. [?] il est fondamental de faire émerger des syndics spécialisés ou des action public-privé », Contribution UNIS-FNAIM-SNPI « Les centres anciens sont caractérisés par la présence de nombreuses petites copropriétés, dont une partie est sans syndic, une partie avec syndic bénévole pratiquant une gestion très souvent « informelle », et une partie avec syndic professionnel exerçant la fonction a minima, largement à distance. Mener une OPAH dans ces conditions requiert de traiter ces trois types de situation. », Contribution Association QualiSR conseil des syndicats de copropriétaires, d?un diplôme de niveau master 2 dans ce domaine, et justifier d'une assurance couvrant les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile encourue du fait de ses négligences, commises dans l'exercice de son mandat et d?une garantie affectée au remboursement des fonds qu'elle est amenée à détenir dans le cadre de son mandat ainsi que des sommes versées au fonds de travaux. 29 10. Renforcer les obligations existantes de diagnostic et de programmation pluriannuelles de travaux avec la nécessité de connaître l?état structurel du bâti Le renforcement de la prévention et du porté à connaissance de l?état réel des immeubles sur le territoire est apparu indispensable au fil des échanges avec les collectivités et les maires, en première ligne en matière de responsabilité pour assurer la sécurité des occupants et la sauvegarde des immeubles menaçant ruine. De nombreux effondrements, incendies, intoxications, ont eu lieu au cours des dernières décennies au droit d?immeubles parfois inconnus des pouvoirs publics. Malgré les campagnes de sensibilisation nombreuses et efficaces, les particuliers et professionnels de l?immobilier n?ont pas toujours connaissance de l?état réel d?un immeuble, ni les compétences techniques pour l?analyser. Ainsi, la majorité des signalements de situations de péril est réalisée trop tardivement, alors que les premiers signes externes ou les premiers accidents se sont déjà produits. La charge de repérage ne peut en aucun cas être reportée sur la seule action des collectivités, tout juste outillées pour réagir aux signalements et aux sinistres avérés. Il est indispensable de responsabiliser les copropriétés à réaliser chacune en ce qui la concerne un diagnostic technique global et complet de la situation de son immeuble, malgré le coût supplémentaire engendré pour les propriétaires. Au-delà de la connaissance de l?état réel du parc privé pour la puissance publique, il s?agit également d?honorer un devoir légitime et réel d?information des futurs acquéreurs de l?état structurel de l?immeuble et des équipements communs de leur futur bien. Un nombre trop important de néo- accédants découvrent après l?achat l?état de dangerosité de leur immeuble, le plus souvent après que le maire ait réalisé un contrôle sur la base d?un signalement ayant conduit à la prise d?un arrêté de mise en sécurité pouvant aller jusqu?à préconiser l?évacuation ou la démolition de l?immeuble. Il est proposé, sous certains critères à définir, de clarifier les modalités de réalisation d?un diagnostic structurel et des équipements communs19 au sein du diagnostic technique global (DTG) afin de prévenir les risques d?effondrement. Cette obligation décennale pourrait coïncider avec l?élaboration du plan pluriannuel de travaux (PPT) pour les copropriétés et sur d?autres critères pour les monopropriétés. L?article L. 731-1 du code de la construction et de l?habitation a instauré la création du diagnostic technique général de l'immeuble. Les textes précisent les modalités de réalisation du diagnostic et les personnes habilitées à le réaliser. Cependant aucune obligation n?est prévue, et la décision de réalisation du DTG est soumise aux conditions de vote à la majorité des propriétaires. 19 L?article R. 129-1 du CCH précise la liste des équipements communs des immeubles collectifs d?habitation visant à la sécurité des occupants. 30 PROPOSITION 10 Il est proposé de renforcer le diagnostic technique global par les mesures suivantes : ? Permettre aux tiers en charge de la réalisation du diagnostic technique global d?établir un diagnostic structurel complet obligatoire, en encadrant le diagnostic technique global par une méthode d?analyse structurelle ; ? Inclure au diagnostic technique global le diagnostic des équipements communs ; ? Rendre obligatoire la réalisation du diagnostic technique global dans un calendrier cohérent avec le calendrier du plan pluriannuel de travaux, dans un objectif de repérage et de prévention de l?état bâtimentaire des immeubles ; ? Permettre à la collectivité de se substituer à l?obligation de diagnostic technique global en réalisant ce diagnostic d?office et aux frais de la copropriété ; ? Conditionner les autorisations d?urbanisme à la réalisation du diagnostic technique global. Cette obligation pourrait s?accompagner d?une aide de l?Anah et des collectivités locales, qui financent déjà ce type de diagnostics dans le cadre d?études pré-opérationnelles, étant entendu que le coût de ces diagnostics reste à évaluer et peut être élevé pour les copropriétés les plus fragiles. La collaboration avec l?Anah pourrait se faire nonobstant l?intérêt technique de cette mesure et sans être liée à cette obligation. En partenariat avec des collectivités territoriales, des opérateurs et institutions impliqués, l?ordre des architectes, des experts et le Centre scientifique et technique du bâtiment (CSTB), le Pôle national de lutte contre l?habitat indigne prévoit d?instaurer une instance d?observatoire national, afin de définir les critères d?applicabilité et d?élaboration du diagnostic structurel. Une expérimentation pourrait être conduite dans un premier temps par les collectivités dans les « territoires d?accélération » ou à forts enjeux. L?architecte et le maître d?oeuvre pourraient par ailleurs soumettre un projet d?offre globale plutôt qu?une décomposition des devis, sur la base de ce diagnostic technique global. Ordre : Législatif/Opérationnel Quand : 2024 Qui : Ministère de la transition écologique (DHUP), collectivités locales, Anah, Centre scientifique et technique du bâtiment, Ordre nationale des architectes Cible : Propriétaires « Cette obligation pourrait s?accompagner d?une aide de l?Anah, qui finance déjà ce type de diagnostics dans le cadre d?études pré- opérationnelles, étant entendu que le coût de ces diagnostics reste à évaluer et peut être élevé. La collaboration avec l?Anah pourrait se faire nonobstant l?intérêt technique de cette mesure. Ces mesures doivent être pesées au regard des diagnostics déjà en place, dont le DTG pour éviter une complexification de l'attirail réglementaire. » Contribution UNIS-FNAIM-SNPI 31 11. Permettre le déclassement d?un immeuble de grande hauteur en immeuble de 4eme famille Les charges qui incombent aux occupants d?immeuble de grande hauteur (IGH) pour des raisons de sécurité sont très importantes, provoquant la non réalisation des travaux liés à la sécurité du bâtiment. La dégradation ainsi programmée de ces immeubles augmente de fait les risques encourus par les occupants, dus à terme au manque d?entretien. Il est proposé de pouvoir, en neutralisant les derniers niveaux de ces immeubles, déclasser l?IGH en immeubles de 4e famille. Cela permettrait de réduire les coûts spécifiques liés à l?entretien des IGH, et de mieux entretenir le bâti, tout en excluant les risques pour les occupants. En effet, les charges incombant aux propriétaires d'appartements en IGH concernant la sécurité sont très importantes. Elles placent les occupants dans une situation d'insécurité, les travaux liés à la sécurité incendie n'étant pas réalisés. Lorsque la hauteur d'un immeuble le classe en IGH à 2 étages près, il est proposé de pouvoir le déclasser en immeuble de 4ème famille en rendant inaccessibles les niveaux supérieurs à cette hauteur. Cela ne peut s'appliquer que dans le cas où la réglementation de la sécurité incendie des immeubles de 4 ème famille peut être respectée, et que l'entretien des locaux techniques reste possible. Dans le cas de copropriétés, ces travaux sont votés en assemblée générale, et les étages neutralisés rachetés par les copropriétaires, devenant ainsi des lots communs. PROPOSITION 11 Il est proposé de garantir la sécurité incendie en donnant la possibilité de déclasser un IGH en immeuble de 4ème famille, en neutralisant les derniers niveaux de ces immeubles. Ordre : Réglementaire Quand : 2024 Qui : Ministère de la transition écologique (DHUP), Ministère de l?Intérieur Cible : Propriétaires 32 12. Favoriser les contrôles de sécurité incendie dans les immeubles d?habitation Aujourd?hui, il n?existe pas de contrôle de sécurité incendie obligatoire pour les immeubles d?habitation qu?ils soient en monopropriétés ou en copropriétés (sauf dans le cas des immeubles de grande hauteur). Il est proposé de pouvoir s?appuyer et motiver ces désordres, sur un rapport du service départemental d?incendie et de secours (SDIS) ou de la commission de sécurité. Pour ce faire, il conviendrait de compléter le deuxième alinéa (en gras) de l'article L. 511-8 du CCH par les mentions suivantes : « La situation d'insalubrité mentionnée au 4° de l'article L. 511-2 est constatée par un rapport du directeur général de l'agence régionale de santé ou, par application du troisième alinéa de l'article L. 1422-1 du code de la santé publique, du directeur du service communal d'hygiène et de santé, remis au représentant de l'État dans le département préalablement à l'adoption de l'arrêté de traitement d'insalubrité. Les autres situations mentionnées à l'article L. 511-2 sont constatées par un rapport des services municipaux ou intercommunaux compétents ou de l?expert désigné en application de l?article L. 511-9 ou par un rapport des services ou de professionnels de la sécurité incendie tels que la commission consultative départementale de sécurité et d'accessibilité instituée par le décret n° 95-260 du 8 mars 1995, ou les services départementaux d'incendie et de secours (SDIS). Comme dans le cas d'un rapport d'expert pour les désordres structurels, le maire pourrait citer ce rapport de sécurité incendie dans les considérants de son arrêté pour motiver le risque et le délai d'action. » PROPOSITION 12 Il est proposé de rendre possible qu?un maire puisse avoir aussi recours à la commission de sécurité ou au service départemental d?incendie et de secours pour motiver son arrêté de mise en sécurité des équipements communs. Ordre : Réglementaire Quand : 2024 Qui : Ministère de la transition écologique (DHUP), ministère de l?intérieur Cible : Maires et EPCI 33 13. Faciliter le financement du reste à charge et les dispositifs de préfinancement des aides publiques pour les travaux de sortie d?habitat indigne En corolaire du financement des travaux d?office d?urgence (cf proposition 6 supra) et afin d?apporter un maximum de garantie sur les capacités à assumer la charge des travaux pérennes nécessaires, il apparaît de plus en plus difficile d?équilibrer les plans de financement pour les travaux des propriétaires occupants modestes et très modestes. De nombreux témoignages et remontées de terrain convergent dans ce sens. Grâce à la création d?un fonds de financement et pour faciliter le financement du reste à charge (RAC) pour les propriétaires occupants modestes et très modestes, des prêts adaptés aux capacités financières des propriétaires occupants pourraient être mis en place pour étaler le remboursement des travaux LHI. Des échanges dans ce sens sont en cours avec la perspective d?une convention entre l?État, le réseau Procivis, le réseau des SACICAP et la Banque des Territoires. Par ailleurs, la mission soutient fortement la mise en place d?un régime de prêt global collectif, porté par la Banque des territoires et destiné aux immeubles collectifs, qui sécuriserait son remboursement via une cotisation supplémentaire. Concernant plus particulièrement la demande de financement du reste à charge pour les propriétaires modestes et très modestes, la Banque des territoires dans son dernier rapport illustre bien cette problématique20. Cette absence de solution « privée » conduit également à observer des difficultés dans la prise en charge du reste à charge des copropriétaires, qui constituent avec le préfinancement les deux principaux freins à une mise en oeuvre plus rapide des programmes de travaux au sein des ensembles concernés. Ces difficultés apparaissent également dans le traitement de l?habitat indigne par les propriétaires occupants, exclus notamment du système bancaire. Par ailleurs, le préfinancement des aides publiques est un élément crucial dans le déploiement des dispositifs de redressement pour les copropriétés en difficulté et dégradées, notamment à cause de l?absence de solution bancaire privée adaptée. PROPOSITION 13 Il est proposé : ? d?améliorer les dispositifs de préfinancement des aides publiques à destination des copropriétés fragiles et des propriétaires modestes ; ? de faciliter le financement du reste à charge par la mise en place de prêts et d?avances adaptés aux capacités financières des propriétaires et en particulier des propriétaires occupants modestes et très modestes pour étaler le remboursement des travaux LHI. En corollaire, il est proposé à l?Anah d?engager une réflexion approfondie autour des objectifs suivants : ? Accélérer les délais de réalisations des travaux : autoriser le financement des travaux de mise en sécurité ordinaire dès l?engagement de la phase contradictoire. ? Faciliter le préfinancement des aides de l?Anah. 20 « Mission exploratoire sur le financement de la rénovation des copropriétés en difficulté », Banque des Territoires, Septembre 2023 34 Ordre : Législatif /Réglementaire/Budgétaire/Opérationnel Quand : 2024 Qui : Ministère de la transition écologique (DHUP), Anah, PROCIVIS, Banque des territoires Cible : Copropriétaires et propriétaires occupants modestes et très modestes. « L?ingénierie financière mise à disposition par le réseau bancaire classique est faible voire inexistante en copropriété au-delà même de la LHI », Contribution Brest Métropole « La mobilisation de la banque des territoires sur cette action est fondamentale - l?émergence d?une banque de la rénovation et de l?accompagnement des copropriétés fragiles est nécessaire pour sécuriser ce processus de caisses d?avances », Contribution UNIS- FNAIM-SNPI 35 14. Amplifier les dispositifs fiscaux visant à favoriser l?investissement privé dans l?habitat ancien dégradé Le dispositif « Denormandie dans l?ancien », a fait l?objet d?une évaluation21, par une mission confiée à l?Inspection générale des finances, des affaires culturelles et de l?environnement et du développement durable. En effet, ce dispositif arrive à terme le 31 décembre 2023 et s?applique principalement aux programmes « Action coeur de ville » et « Petites ville de demain » et pour toute commune ayant conclu une opération de revitalisation (ORT)22. La présente mission considère que le dispositif « Denormandie pour l?ancien » devrait globalement être étendu. Il devra cependant palier un déficit important : ? de notoriété : extrêmement peu connu du grand public, collectivités, investisseurs, banques et conseils en patrimoine ; ? d?image : une complexité technico-financière avec des délais allongés, dans des cas avec recyclage de cinq à dix ans et un rendement inférieur et plus risqué pour les investisseurs. PROPOSITION 14 Afin de prendre en compte les logements identifiés indignes, il est proposé à titre expérimental d?élargir le dispositif d?exonération ou d?abattements fiscaux « Denormandie dans l?ancien » aux travaux de réhabilitation en sortie d?habitat indigne jusqu?en 2030. Ordre : Réglementaire/Budgétaire/Opérationnel Quand : Fin 2023 Qui : Ministère de la transition écologique (DHUP), ministère des finances (DB) Bénéficiaires : Investisseurs, propriétaires occupants 21 En corolaire de la mission en cours confiée aux inspections IGF, IGEDD, IGAC. 22 244 communes concernées en 2023 à l?échelle nationale. 36 AMÉLIORER L?ACCOMPAGNEMENT ET LA PROTECTION DES HABITANTS Parce que les habitants doivent pouvoir être protégés quel que soit le niveau de dégradation du bien qu?ils habitent et quel que soit leur statut (propriétaire ou locataire), les mesures destinées à améliorer le traitement de l?habitat privé dégradé et indigne intègrent des propositions sur les droits à l?hébergement et au logement. « Le repérage des situations et le partage des informations entre les différents acteurs ne sont toujours pas suffisants pour appréhender de façon juste ce phénomène. L?hébergement et le relogement des ménages victimes d?habitat indigne reste très compliqué à organiser sur les territoires du fait des partages de compétences. Enfin, les moyens humains et financiers restent en deçà de ce qu?il serait nécessaire pour réaliser des opérations importantes et systématiques d?éradication de l?habitat dégradé. », Contribution Fondation Abbé Pierre 37 15. Améliorer l?accès à l?hébergement d?urgence / logement accompagné et au relogement des mal-logés Dans le cadre de la solidarité territoriale, il est proposé un dispositif permettant de mobiliser des hébergements d?urgence / logement accompagné à destination des propriétaires les plus modestes. La durée de prise en charge par le fonds d?aide au relogement d?urgence (FARU) pourrait être prolongée à la durée moyenne d?hébergement constatée de chaque territoire. Cette prolongation permettrait aux collectivités de systématiser et améliorer la qualité d?hébergement dans le cadre d?évacuation d?immeubles insalubres ou dangereux aux frais des propriétaires indélicats, et en ouvrant les droits aux propriétaires occupants les plus modestes23. Selon un dispositif similaire à celui de l?article 5524 de la Loi SRU, il pourrait être prévu un pourcentage d?hébergement d?urgence à définir. Les dispositions existantes et codifiées à l?article 25 L. 312-5-3 du code de l?action sociale et des familles est insuffisant à l?échelle nationale et rarement honoré, conduisant à des inégalités territoriales à l?échelle des bassins de vie et d?emplois. Cette proposition corrobore les travaux du Conseil national de la refondation « logement », autour des « Préconisations pour la refondation des politiques sociales de l?habitat »26 : « Introduire une obligation de production d?habitat spécifique et d?hébergement par commune, au titre de l?article 55 de la Loi SRU. Afin de recréer un équilibre social dans chaque territoire, sur le modèle de l?article 55 de la Loi SRU, il s?agit d?introduire, pour les communes à partir d?un certain seuil de population, une obligation de production d?habitat accompagné (principalement résidences sociales et pensions de famille), proportionnel à leur parc résidentiel. Cette production vise à accompagner la généralisation du « Logement d?Abord » et le glissement progressif d?une part de la réponse en hébergement, vers une réponse logement. Parallèlement, il convient de mieux répartir les centres d?hébergement, qui tendent à se concentrer sur les communes volontaires, qui sont souvent celles aux caractéristiques sociales les moins favorables. Il existe aujourd?hui environ 100 000 unités de vie en résidences sociales, 20 000 places en pension de familles et 150 000 places en centres d?accueil (CHU, CHRS, CADA). Les obligations de la Loi SRU pourraient être précisées avec un volet « PLA-I collectif » distinct des PLA-I familiaux ». 23 Selon plafond de ressources de l?Anah et du logement social. 24 Article 55 de la loi SRU. 25 L'article L.312-5-3 fixe la capacité minimale à atteindre par les communes. Celle-ci est d'au moins une place d'hébergement par tranche de 2.000 habitants pour les communes membres d'un EPCI à fiscalité propre dont la population est supérieure à 50.000 habitants ainsi que pour les communes dont la population est au moins égale à 3.500 habitants et qui sont comprises dans une agglomération de plus de 50.000 habitants comprenant au moins une commune de plus de 15.000 habitants. Cette capacité est portée à une place par tranche de 1.000 habitants dans les communs répondants à la situation évoquée ci-dessus, mais qui sont situées dans une agglomération de plus de 100.000 habitants. 26 CNR Logement, « Préconisations pour la refondation des politiques sociales de l?habitat », Serge Contat et Cédric Van Styvendael, février 2023, HABITAT SPECIFIQUE, Penser la diversité des réponses, plutôt que des parcours résidentiels d?insertion » 38 PROPOSITION 15 Il est proposé : ? d?introduire un pourcentage d?hébergement d?urgence à définir selon un dispositif similaire de la Loi SRU. ? de prolonger la durée de prise en charge par le fonds d?aide au relogement d?urgence à la durée moyenne d?hébergement constatée de chaque territoire au regard des délais moyens de relogement ; Ordre : Législatif/Budgétaire/Opérationnel Quand : 2024 Qui : Ministère de la transition écologique (DIHAL), ministère des finances (DB), ministère de l?intérieur Bénéficiaires : Collectivités, Occupants « En marché très tendu, le parc indigne est en partie occupé par des ménages exclus du parc social - qui constituent d?ailleurs, pour cette raison-même, la cible privilégiée des marchands de sommeil », Manifeste SOREQA « Il reste en effet particulièrement difficile de recourir à des structures d?hébergement d?urgence qui sont le prolongement naturel des interventions en substitution que pourraient pratiquer les autorités compétentes », Contribution Ville de Paris 39 16. Améliorer le droit des occupants et l?adapter aux territoires en zones tendues Dans le cadre d?évacuations d?immeubles en application des procédures de mise en sécurité au titre de l?article L. 511-19, le CCH prévoit uniquement un droit à l?hébergement des locataires, le temps des travaux. Or, de par la durée réelle des travaux, et de la difficulté de mobilisation des copropriétés, ces durées peuvent être extrêmement longues et parfois même ne jamais aboutir. Le ménage reste hébergé pendant des durées très longues, dans la majeure partie des cas à l?hôtel. ? Il est donc proposé que ce droit à l?hébergement ouvre droit au relogement à compter d?un certain délai d?hébergement sans perspective de travaux permettant le relogement à court terme des ménages concernés. Cette modalité permettra à la fois d?ouvrir le droit au relogement pour le ménage d?une part, et d?appliquer les sanctions prévues en cas de carence au relogement à l?encontre du propriétaire défaillant d?autre part. ? Les mesures compensatoires en matière de relogement et de droit des occupants ne prévoient pas d?adaptation au contexte et aux déséquilibres locaux importants entre l'offre et la demande de logements - notamment en zone tendue27 -, impactant la capacité de la puissance publique à se substituer aux propriétaires défaillants, et la capacité des ménages à se reloger ou à se maintenir dans le logement. En effet, selon l?article L. 521-3-2 du Code de la construction et de l?habitation28, si le locataire est relogé par une collectivité publique ou un organisme HLM, en substitution du propriétaire malgré l?obligation de relogement qui lui est imposée, le propriétaire est redevable d?une amende équivalente à un an de loyers prévisionnels, à titre d'indemnité de relogement. Cette mesure a pour objectif de dédommager financièrement la collectivité, le bailleur ou l?État selon lequel a procédé au relogement du ménage (contingent). Par ailleurs, selon l?article L. 521-3-1 du Code de la construction et de l?habitation, le propriétaire ou l'exploitant est tenu de verser à l'occupant évincé une indemnité d'un montant égal à trois mois de son nouveau loyer et destinée à couvrir ses frais de réinstallation. En complément à cette proposition, les propositions suivantes doivent permettre de mieux garantir les conditions de mise à l?abri des occupants quels qu?ils soient, du respect de leur droit à l?hébergement et/ou au relogement en sortie d?habitat indigne. ? Le droit des occupants victimes d?habitat indigne impose à la collectivité, en substitution d?un propriétaire défaillant, le relogement définitif des ménages quel que soit leur statut vis-à-vis du droit au séjour. Cela pose des difficultés majeures au regard de l?inaccessibilité du parc locatif social pour les ménages en situation irrégulière, alors que la mise à l?abri constitue un droit universel. Il est donc proposé de spécifier le champ d?application de l?article L. 511-18 du Code de la construction et de l?habitation en spécifiant que l?hébergement des ménages en situation irrégulière incombe à l?État dans le cadre du droit inconditionnel à l?hébergement d?urgence, afin de mettre en cohérence les obligations règlementaires portées par la collectivité et les moyens mobilisables pour y répondre. 27 154 communes classées en zone tendue à date. 28 « Lorsqu'une personne publique, un organisme d'habitations à loyer modéré, une société d'économie mixte ou un organisme à but non lucratif a assuré le relogement, le propriétaire ou l'exploitant lui verse une indemnité représentative des frais engagés pour le relogement, égale à un an du loyer prévisionnel. » 40 PROPOSITION 16 Il est proposé, en zones tendues, d?étudier la possibilité : ? d?instaurer un droit au relogement pour les ménages ayant droit à l?hébergement dont la durée d?hébergement dépasse les 18 mois ; ? de renforcer les sanctions en cas de carence au relogement dans les zones tendues en portant l?amende à un montant équivalent à trois ans de loyer prévisionnel ; ? de renforcer le droit des occupants dans les zones tendues en portant l?indemnité à un montant égal à 12 mois de son nouveau loyer. La mission souhaite par ailleurs rappeler que l?hébergement des ménages en situation irrégulière incombe à l?État au titre du droit universel à l?hébergement quelle que soit la procédure. Ordre : Législatif, Réglementaire Quand : 2024 Qui : Ministère de la transition écologique (DHUP) Cible : Propriétaires, occupants 41 17. Elargir les mesures de protection des occupants dès le premier signalement aux autorités compétentes Plusieurs décisions de justice en première instance et en appel ont mis en exergue la fragilité des textes régissant le droit des occupants et notamment sa confrontation au droit d?expulsion. D?une part, à ce jour, une déclaration d'insalubrité, un arrêté de péril ou la prescription de mesures destinées à faire cesser une situation d'insécurité ne peut entraîner la résiliation de plein droit des baux et contrats d'occupation ou d'hébergement29. Cependant, on constate que ce droit n?est pas toujours appliqué et certaines procédures d?expulsion sont plus rapides que le temps d?instruction de la procédure d?insalubrité, phénomène qui sera vraisemblablement accru au regard des évolutions en la matière. Dès lors, on constate une recrudescence des congés et procédures d?expulsion, à l?encontre des locataires ayant dénoncé leur situation d?habitat indigne aux autorités. Il est proposé d?élargir les conditions d?applicabilité de l?article L. 521-2 alinéa 3 du code de la construction et de l?habitation dès le constat de l?insalubrité par un agent assermenté. D?autre part, les menaces et violences commises à l?encontre des occupants constituent un délit défini à l?article L. 511-22 §III 1° du Code de la construction et de l?habitation et passible de 3 ans d?emprisonnement et 100 000 ¤ d?amende lorsque ces locaux sont visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité. Or, encore une fois, ces mesures de protection interviennent trop tard, après l?instruction administrative des arrêtés. Il est indispensable de rendre applicable cette mesure de protection à compter de la date du signalement de l?occupant à l?administration et sur dépôt de plainte de l?occupant ou signalement au procureur au titre de l?article 40 du Code de procédure pénale. Enfin, pour lutter clairement contre les marchands de sommeil, la mission propose qu?une réflexion soit engagée pour pouvoir imposer au propriétaire d?un local non occupé et déclaré impropre à l?habitation qu?il démontre la régularité des offres de relogement proposées devant le juge civil. PROPOSITION 17 Il est proposé d?élargir les mesures de protection des occupants pour un effet immédiat à compter du premier signalement aux autorités compétentes en matière de répression des menaces et violences, et à compter du rapport de constat d?insalubrité pour les mesures relatives à la prévention des expulsions. En corolaire, il est proposé de clarifier la possibilité de déclarer un local impropre par nature à l?habitation bien qu?il ne soit pas occupé à date, dans un objectif de prévention, et d?imposer au propriétaire en charge du relogement de démontrer de la régularité des offres de relogement. Ordre : Législatif Quand : 2024 Qui : Ministère de la justice, ministère des finances Bénéficiaires : Collectivités, occupants 29 Article L. 521-2 alinéa 3 du Code de la construction et de l?habitation et article 1719 du code civil qui dit que « lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant 42 18. Garantir un accompagnement socio-juridique tout au long de la procédure pour chaque victime d?habitat indigne Les occupants d?un habitat indigne ne connaissent souvent pas l?ensemble des démarches à suivre et leurs conséquences. Chaque ménage engagé dans une procédure d?habitat indigne doit pouvoir bénéficier des moyens de faire valoir ses devoirs et ses droits. L?obligation de participation des MDS, CAF et MSA dans l?accompagnement social avec une offre de service dédiée sous l?égide de l?État (PDLHI) mais aussi juridique grâces aux ADIL et un accompagnement en justice via des associations subventionnées à ce titre, y compris dans les situations de non décence et/ou manquements au règlement sanitaire départemental (RSD) pour obtenir des dommages et intérêts. Un accompagnement social pertinent Dans la résolution des situations d?habitat indigne et la réussite des projets, l?accompagnement des ménages impactés est primordial. Il apparaît nécessaire de conforter et de développer des outils adéquats et adaptés : ? Mesures d?accompagnement social du fonds de solidarité logement ; ? Mesures d?accompagnement médico-sociales ; ? Clarification de la doctrine des maîtrises d?oeuvre urbaines et sociales (MOUS) LHI et leur financement ; ? Fonds « Accompagnement vers et dans le logement » (AVDL) ciblé sur l?habitat indigne via l?élaboration de marchés régionaux ou départementaux ; ? Agence immobilière à vocation sociale (AIVS) Habitat indigne (intermédiation locative) ; ? Fonds d?intervention régional des agences régionales de santé. Un accompagnement juridique indispensable Les associations d?aide aux victimes, les structures portées par les collectivités et l?État comme les Maisons de la justice et du droit et les associations départementales d?information pour le logement (ADIL) restent les principales et uniques portes d?entrée locales pour accompagner les habitants d?un point de vue juridique, aux côtés des Pôles départementaux de lutte contre l?habitat indigne. Cette réponse, liée essentiellement à cette volonté locale, doit être encouragée et amplifiée. PROPOSITION 18 Pour accompagner les occupants en matière d?habitat indigne dans leur parcours, il est proposé d?assurer un financement ad-hoc des dispositifs déployés localement. Ce financement permettrait de mettre en place un accompagnement social spécifique, avant même l?engagement des procédures afin d?apporter un accompagnement individuel renforcé auprès des victimes engagées dans une procédure pénale ou civile. 43 Ordre : Réglementaire Quand : 1er semestre 2024 Qui : Ministère de la transition écologique (DHUP) avec appui DIHAL Cible : propriétaires occupants et locataires « Les ADIL apportent au public, à leurs partenaires et aux acteurs du logement leur expertise juridique sur tous les champs de l?habitat : les rapports locatifs, le fonctionnement des copropriétés, l?accompagnement juridique, fiscal et financier aux travaux d?amélioration de l?habitat (travaux de rénovation énergétique, d?adaptation du logement ou de mises aux normes). [?] L?accompagnement des occupants, durant les procédures d'hébergement, le relogement et les travaux, pourrait être amélioré et clarifié. En effet, les différentes étapes doivent être évoquées en amont de l?opération et expliquées afin que le ménage soit parfaitement informé.», Contribution ANIL 44 19. Améliorer la protection des victimes en cas de sinistre d?effondrement Suite aux effondrements d?immeubles d?habitations survenus en site occupé ces dernières années dans plusieurs villes de France, impactant tout particulièrement le bâti ancien, il convient très spécifiquement d?analyser ces phénomènes, de prévoir les mesures nécessaires à la prévention, à l?information, et au traitement. Nous appelons à une mobilisation nécessaire des assureurs pour adapter les polices d?assurance aux enjeux d?accompagnement des habitants lors de survenance de sinistre, avec notamment un minimum de prestations permettant d?assurer la mise en sécurité des occupants lors de sinistres. Les visites de terrain sur les sites et villes impactées par ces évènements ont en effet montré la nécessité de pallier aux fortes insuffisances pour venir en aide aux victimes dans la durée et trouver notamment des solutions solidaires : ? Sur la création d?un fonds de garantie destiné aux victimes collatérales des immeubles mitoyens ; ? Sur le renfort des assurances multirisques des immeubles notamment après que l?immeuble ait été grevé d?un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l?insalubrité ; ? D?une meilleure articulation des délais entre les expertises des assurances, les aides de l?Anah et la prise des arrêtés. PROPOSITION 19 Il est proposé d?engager une réflexion pour garantir aux victimes les conditions d?indemnisation en cas de sinistre. Ordre : Budgétaire Quand : 2024/2025 Qui : Ministère de la transition écologique (DHUP), ministère des finances (DB), secteur assurantiel Cible : Propriétaires occupants et locataires 45 20. Faciliter les signalements et le recensement des situations d?habitat indigne pour garantir une action coordonnée et efficace des pouvoirs publics et des acteurs privés Histologe, start-up d?Etat, est un dispositif à conforter sur l?ensemble du territoire national pour assurer le recensement et le suivi des signalements. Créé en 2021, Histologe est un service public permettant de faciliter la détection, le signalement, l?évaluation, l?envoi d?alertes et le suivi des logements pour accélérer la prise en charge du « mal logement ». A ce jour30 il est déployé dans 52 territoires (répartition des données par territoire en annexe), 16 807 signalements ont été enregistrés avec un taux de prise en charge de 97,2% et 31% de taux de clôture des signalements. Près de 4 000 acteurs locaux connectés (communes, DDT(M), conseils départementaux, EPCI, ?). A ce jour, 1 675 foyers sont sortis du mal logement. En complémentarité avec Histologe et son déploiement national, il semble nécessaire d?interfacer les plateformes existantes ou en cours de développement (Axel, Esabora, Orthi, ?) pour les échanges : ? entre les collectivités et l?ARS pour l?instruction des procédures ; ? entre les collectivités et la DGFIP pour la publication des arrêtés ; ? avec les administrés et l?accès au registre des arrêtés ; ? en temps réel avec les notaires sur l?état des procédures sur un immeuble ou un logement ; ? d?informations sur toute la chaîne d?instruction des procédures de LHI à l?ensemble des membres des PDLHI ; ? permettant le croisement des données sur réquisition du Parquet afin d?identifier les multipropriétaires indélicats à l?échelle nationale PROPOSITION 20 Il est proposé d?améliorer les outils numériques permettant un meilleur suivi des situations, du signalement jusqu?au traitement des arrêtés. Ordre : Opérationnel Quand : 2024 Qui : Ministère de la transition écologique (DHUP) Cible : Collectivités, services déconcentrés de l?État, associations, grand public 30 https://histologe.beta.gouv.fr 46 21. Conforter le permis de louer à articuler avec un contrôle technique global du logement incluant la décence Dans la continuité du permis de louer mis en place en 2016, aujourd?hui loin d?être généralisé sur l?ensemble du territoire national, il pourrait être envisagé la création d?un contrôle technique général du logement. Les diagnostics techniques actuellement obligatoires ne prennent pas en compte la notion de décence des logements ce qui complexifie l?information et peut porter à confusion voir mettre en difficulté les propriétaires et les locataires quant à la conformité ou non du logement. Un diagnostic unique et complet permettrait notamment d?informer le propriétaire et le locataire de manière exhaustive de l?état du logement lors de la vente, de la mise en location ou relocation du logement. Ce diagnostic permettrait également de faciliter l?instruction des autorisations préalables de mises en location des logements. Il aurait également une valeur contradictoire de l?état global du logement et favoriserait l?information exhaustive apportée au propriétaire avant la mise en location de son logement et de l?acquéreur lors de la vente. Un projet de contrôle technique du logement a fait l?objet, le 10 mai 2023, d?une proposition de loi portant renforcement du contrôle de la décence des logements31 du député Guillaume Vuilletet, visant « à instituer une mesure préventive instaurant un véritable contrôle technique du logement. L?idée est de créer un dispositif comparable à ce que prévoit le Code de la route en matière de contrôle technique du véhicule. Cette proposition de loi entend créer un contrôle technique décennal du logement afin qu?un bailleur ne puisse plus louer un appartement ne présentant pas les caractéristiques minimales de décence. Dans le prolongement du permis de louer, ce dispositif vise à responsabiliser le bailleur qui serait dans l?obligation de consigner les observations effectuées et le diagnostic technique sur une plateforme du ministère de la Transition écologique. Cette mesure, qui permettra en premier lieu une consolidation des diagnostics déjà existants, garantira que le local concerné respecte au moins la définition du décret décence de 2002. ». PROPOSITION 21 Il est proposé de simplifier et compiler en un seul et unique « contrôle technique du logement » l?ensemble des diagnostics d?ores et déjà obligatoires, élargi au contrôle de la décence du logement. 31 https://www.assemblee-nationale.fr/dyn/16/textes/l16b1200_proposition-loi# 47 Ordre : Réglementaire Quand : 2024 Qui : Ministère de la transition écologique (DHUP) Cible : Propriétaires « Bien que ce dispositif soit louable pour faciliter le repérage et veiller à la décence des logements, il est, dans ses dispositions actuelles, difficiles à mettre en oeuvre pour les collectivités aux moyens limités. », Contribution Valenciennes Métropole 48 ACCENTUER LES MESURES COERCITIVES ENVERS LES PROPRIETAIRES INDELICATS ET LES MARCHANDS DE SOMMEIL La mise en oeuvre des procédures coercitives relatives à la mise en sécurité et la santé obligent à agir rapidement pour palier le danger et mettre à l?abri les occupants de logements indignes, temporairement, le temps de travaux, ou de manière pérenne en cas d?interdiction définitive d?habiter. Ces mesures nécessitent d?accompagner les plus fragiles de nos concitoyens en matière de lutte contre l?habitat indigne, de fluidifier les parcours allant de l?hébergement au relogement, d?harmoniser les pratiques de terrain et de mobiliser parfois des outils spécifiques, notamment juridiques. A l?encontre des propriétaires indélicats, il est proposé de renforcer les actions coercitives pour une politique de tolérance zéro. 49 22. Doter les inspecteurs de salubrité et agents de police municipale des pouvoirs d?enquête judiciaire en habitat indigne Les divers témoignages recueillis appellent à un renforcement des moyens d?enquêtes mobilisés sur ce contentieux notamment, sur les « Territoires d?accélération de la lutte contre l?habitat indigne » (Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne, Essonne, Nord, Alpes-Maritimes, Bouches-du-Rhône et Réunion) pour faciliter les instructions et la coordination des dossiers, là où les volumes d?affaires sont les plus importants et le besoin en enquêteurs le plus prégnant, difficultés auxquelles s?ajoutent une forte vacance sur ce type de postes. L?organisation des services d?enquête seraient également dépendante de la masse d?enquêtes en cours, pouvant varier d?une année à l?autre, et être plus ou moins constante selon les territoires. Au-delà du renforcement des moyens des forces de l?ordre, il est proposé de renforcer les pouvoirs des agents déjà mobilisés sur l?instruction des procédures, afin notamment d?accélérer et faciliter l?instruction des actes judiciaires les plus simples (audition libre des mises en cause, des victimes, avis au parquet, rappel à la loi, avis à victime). Cette mesure devra rester une possibilité pour les collectivités, dans le cadre d?une convention avec l?État et le Parquet, et en aucun cas se subroger aux obligations et responsabilités de la police. PROPOSITION 22 Il est proposé de doter les inspecteurs de salubrité assermentés, ou les agents de police municipale assermentés et habilités, spécialement désignés, des mêmes prérogatives et obligations que celles attribuées aux officiers de police pour les enquêtes judiciaires en habitat indigne, sur réquisition du procureur de la République, inscrit dans le cadre du contrat local de sécurité à l?image des pouvoirs octroyés depuis 2020 aux inspecteurs de l?environnement32. Ordre : Législatif Quand : 2024 Qui : Ministère de la Justice Cible : Collectivités, Parquets 32 Modifié par la Loi n° 2020-1672 du 24 décembre 2020 relative au Parquet européen, à la justice environnementale et à la justice pénale spécialisée, l?article 28-1 du Code de procédure pénale prévoit que des inspecteurs de l?environnement spécialement désignés disposent, pour les enquêtes judiciaires qu?ils diligentent sur réquisition du procureur de la République ou sur commission rogatoire du juge d?instruction, des mêmes prérogatives et obligations que celles attribuées aux officiers de police judiciaire. 50 23. Faciliter la saisie des lots des propriétaires indélicats en impayés et instaurer un régime de substitution de la collectivité à l?engagement des procédures de saisie en cas d?inaction du syndic De nombreux syndicats de copropriété sont souvent confrontés à des difficultés de trésorerie qui ne leur permettent pas d'assurer le règlement des budgets d?entretien ou de travaux nécessaires sur l?immeuble. Les copropriétaires défaillants, en violation des dispositions de l'article 10 de la Loi du 10 juillet 1965 régissant la copropriété, s'abstiennent de régler les appels de fond de travaux nécessaires à la levée des arrêtés de traitement de l?insalubrité ou de mise en sécurité de l?immeuble. Le syndicat de copropriété, au visa de l'article 18 de la Loi de 1965, a l'obligation de veiller à la conservation, la garde et l'entretien de l'immeuble, et doit recouvrer amiablement les charges impayées et, en cas de résistance du copropriétaire débiteur, doit mettre en oeuvre une instance judiciaire afin d'obtenir une condamnation. Celui-ci après signification, et s'il n'est pas contesté par le copropriétaire, sera tout d'abord exécuté sur les facultés mobilières de celui-ci (saisie des meubles - saisie des comptes bancaires - saisie des loyers d'éventuels locataires) ou en ayant recours à la vente sur saisie immobilière des lots du copropriétaire débiteur, qui ont généré ces impayés sous contrôle du juge de l?exécution du Tribunal judiciaire. Cette procédure est rarement exécutée car complexe et, qui plus est, soumise au vote à la majorité des copropriétaires en assemblée générale. On constate une réelle difficulté au lancement opérationnel des travaux en parties commune du fait de ces impayés. En effet, il est fréquent que, nonobstant les mesures d?aide et d?accompagnement, certains copropriétaires bailleurs indélicats ne répondent pas aux appels de fonds de travaux nécessaires à la réhabilitation de l?immeuble, aux conséquences particulièrement lourdes lorsque ces travaux sont indispensables à la levée des procédures d?habitat indigne en parties communes. Ces agissements pénalisent l?ensemble de la copropriété et en premier lieu les occupants de l?immeuble. Le syndic a alors la possibilité, après plusieurs demandes de paiement restées sans retour, d?émettre un titre exécutoire (jugement ou document fait par un notaire), et peut charger un commissaire de justice de saisir le bien immobilier. Ces procédures sont complexes et coûteuses pour la copropriété. Il est proposé d?en simplifier l?instruction et de permettre aux collectivités de s?y substituer en cas d?inaction du syndic lorsque que l?immeuble est frappé d?une procédure engageant la responsabilité de la puissance publique. Ces mesures ne pourront s?appliquer qu?aux débiteurs présentant les conditions cumulatives suivantes : ? propriétaires bailleurs ; ? copropriété sous arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l?insalubrité ; ? impayé relatif à la côte part travaux nécessaires notamment à la levée des arrêtés (hors impayés de charge). PROPOSITION 23 Il est proposé de faciliter la procédure de saisie des lots et d?engager ces procédures de substitution en cas d?inaction du syndic. Ordre : Législatif/Réglementaire Quand : 2024 Qui : Ministère de la transition écologique (DHUP), ministère de la justice, ministère de l?intérieur Bénéficiaires : Acteurs publics 51 24. Renforcer la lutte contre les divisions pavillonnaires illicites en améliorant les dispositions du « permis de diviser » et en harmonisant les procédures habitat et droit des sols Le phénomène de division pavillonnaire non régulé impacte les territoires sous plusieurs aspects : la mise en location de locaux par nature impropre à l?habitation, des logements plus petits, des ménages souvent les plus modestes et plus concernés par la sur-occupation que la moyenne, une dégradation de la qualité du tissu pavillonnaire, l?imperméabilisation des sols, l?impacts sur les réseaux et les installations électriques, la collecte de déchet, le stationnement ou encore un développement démographique non maîtrisé. À titre d?illustration, une étude menée par le cabinet-conseil Espacité, pour le compte de la Seine- Saint-Denis (Direction Régionale et Interdépartementale de l?Hébergement et du Logement) et réalisée en partenariat avec le Cerema Nord-Picardie33 démontre que le phénomène atteint plus d'un quart de l'offre nouvelle d'appartements sur la période 2003-2013 à Neuilly-Plaisance, Montfermeil, Gagny ou Epinay-sur-Seine, avec 43% de logements sans confort ou avec confort partiel, proportion qui monte même jusqu'à 38% à Montfermeil. Les outils d?urbanisme ont été renforcés par la Loi pour l?accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) du 24 mars 2014 via la possibilité d?imposer des servitudes de taille minimum de logements crées par division, et l?autorisation préalable à la division. Le « permis de louer » tout comme les déclarations préalables en matière de droit des sols prévoient un délai d?instruction d?un mois, ce délai est un minimum pour rendre des décisions éclairées, et garantir une qualité d?instruction des demandes. PROPOSITION 24 A ce titre, il est proposé de faciliter la mise en oeuvre du « permis de diviser » par une harmonisation des délais d?instruction à un mois. Il s?agira également de permettre une mise en cohérence des documents d?urbanisme et des règles de décence des logements en interdisant notamment la mise en location des locaux dont la création illicite est en infraction avec les PLU ou réalisée sans autorisation d?urbanisme (délit). 33 « Division pavillonnaire : enjeux et outils », UD-DRIHL 93, « Espacité », CEREMA, 2019 52 Ordre : Réglementaire Quand : 2024 Qui : Ministère de la transition écologique (DHUP) Cible : Propriétaires « Les délais d?instruction du « permis de diviser » sont très courts [?] Dans ce délai, impossible de visiter l?immeuble pour se prémunir des potentiels manquements pouvant porter, à terme, atteinte à la santé et à la sécurité des occupants. La mise en oeuvre du Permis de diviser sur des secteurs à enjeux développe le phénomène de colocation et permet aux propriétaires de contourner le dispositif. Le manque d?encadrement du phénomène de colocation au niveau national avec notamment des systèmes fiscaux très avantageux pour les meublés tend à créer de nouvelles problématiques dans la crise du logement avec des petites surfaces extrêmement chères et l?accentuation sur des secteurs en difficultés de ménages fragiles. », Contribution Valenciennes Métropole 53 CONCLUSION A travers les auditions et les rencontres effectuées lors de cette mission, nous avons entendu des descriptions de situations d?habitat indigne dont les causes, les développements et les solutions étaient distincts d?un territoire à un autre. Dans tous les cas, les acteurs de l?habitat privé et de terrain ont fait valoir une mobilisation qui se traduit par le recours à tous les outils activables pour résorber les situations les plus délicates. Alors que les élus locaux sont invités à repenser la manière de construire la ville de demain dans un contexte d?urgence écologique et sociale, amplifier la rénovation des logements indignes participe à remettre sur le marché des logements vacants et à reconstruire, en milieu urbain, la ville sur la ville. Dans un contexte de crise du logement, la résorption de l?habitat indigne en habitat durable est primordiale pour poursuivre l?effort de construction sans artificialisation nette des sols, tant au sein des secteurs en zone tendue que dans les territoires ruraux. La lutte contre l?habitat indigne et l?effort d?intervention dans l?ancien représentent ainsi une opportunité d?accélérer la transformation écologique des villes, quelle que soit leur taille. Cet enjeu est d?autant plus prégnant que le parc des logements identifiés comme « passoires thermiques » devra également mobiliser d?importants moyens d?ingénierie et financiers pour se maintenir comme une offre de logements mobilisables, à défaut de venir alourdir le volume de logements à terme inhabitables. Nous portons la conviction que les moyens de remédier à l?habitat indigne doivent être facilités, tant pour les acteurs de l?habitat privé que pour la puissance publique intervenant en dernier recours. Face à l?ampleur du phénomène et à sa complexité, la lutte contre l?habitat indigne doit, nous semble- t-il, être retenue comme grande cause nationale. A ce titre, elle devra pouvoir, au-delà du choc de simplification et du renforcement des outils proposés dans ce rapport, bénéficier de la solidarité nationale pour renforcer les moyens accordés aux collectivités sur le plan financier et en ingénierie ; un enjeu partagé par l?ensemble des communes qu?elles soient urbaines ou rurales. La nécessité impérieuse de renforcer la lutte conte l?habitat indigne a fait consensus auprès de l?ensemble des acteurs rencontrés. Les propositions équilibrées sont pour la majorité partagées et soutenues. Plusieurs relèvent d?évolutions législatives que nous appelons à porter très prochainement auprès de notre représentation nationale. 54 ANNEXES ? Annexe 1 - Lettre de commande ? Annexe 2 ? « Grands témoins » rencontrés ? Annexe 3 - L?habitat indigne : un concept politique et une définition juridique ? Annexe 4 - Contributions écrites des acteurs - Grand Reims - Ville de Paris - Métropole de Metz - Valenciennes Métropole - FNAIM/UNIS/SNPI - Fondation Abbé Pierre - ANRU - Association QualiSR - DIGNEO Foncière logement ? Annexe 5 - Consultation interministérielle du PLNHI de janvier à avril 2023 ? Annexe 6 - Journée nationale de lutte contre l?habitat indigne du 3 juillet 2023 à Laval ? Annexe 7 - Fiche bonne pratique Bordeaux ? Annexe 8 - Illustrations SOREQA ? Annexe 9 ? Saint-Denis, résorption d?un îlot d?habitat indigne : cas pratique ? Annexe 10 ? Tableau des acronymes 55 ANNEXE 1 - Lettre de commande 56 57 ANNEXE 2 - Liste des personnes rencontrées STRUCTURE NOM, PRENOM QUALITE Ministère du logement VERGRIETE, Patrice Ministre du logement Ministère du logement et de la ville KLEIN, Olivier Ministre du logement et de la ville Ministère du logement VOISARD, Guillaume Conseiller technique du ministre du logement ANAH BROUARD-MASSON, Jessica Directrice de l'expertise et des politiques publiques ANRU MIALOT, Anne-Claire Directrice générale ANRU LE RAI, Hélène Chargée de mission habitat ancien et copropriété Assemblée Nationale VUILLETET, Guillaume Député du Val d?Oise Assemblée Nationale ECHANIZ, Iñaki Député des Pyrénées-Atlantiques Assemblée Nationale PEU, Stéphane Député de Seine-Saint-Denis BOUCHE Nancy BOUCHE, Nancy Inspectrice générale de l?équipement honoraire et présidente honoraire du Pôle national de Lutte contre l?Habitat Indigne CITIVIA Mulhouse PEREZ, Agnès Directrice générale Collectif des victimes et sinistrés de la rue de la Rousselle à Bordeaux DROUFFE, Thomas Président Conseil national de l?ordre des architectes LECONTE, Christine Présidente Conseil régional de l?ordre des architectes d?Ile-de-France GANTOIS, Fabien Président EPFIF BOUVELOT, Gilles Directeur Général EPFIF CHICOTO, Camille Directrice du centre de ressources copropriétés EPFIF BICHET, Benoit Directeur adjoint ORCOD-IN FNAIM CANTIN, Loïc Président Fondation Abbé Pierre CONSTANTIN, Eric Directeur Île de France Fondation Abbé Pierre DERDEK, Noria Chargée d?études Fondation Abbé Pierre PORTEFAIS, Pauline Chargée d?études Fondation Abbé Pierre DOMERGUE, Manuel Directeur des études France Urbaine SANDLER, Johann Conseiller Logement, urbanisme, Politique de la Ville InCité Bordeaux BACQUE, Marianne Directrice de l?aménagement La Fabrique des quartiers Lille BOUGAMONT, Vincent Directeur générale Ministère de la transition écologique DHUP BRESSON, Laurent Sous-directeur des politiques de l?habitat, Direction de l?habitat, de l?urbanisme et des paysages Quali SR SAFAR, Olivier Président Quali SR JOSE DE JUAN, Mateo Vice-Président Quali SR PAPADOPOULOS, Alain Secrétaire Général SOLIHA LAGANIER, Juliette Directrice Générale Soreqa Ile de France MAQUOI, Nathalie Présidente 58 Soreqa Île de France FROISSARD, Sylvie Directrice Soreqa Île de France DE BREM, Valérie Directrice générale Soreqa Île de France PINCEBOURDE, Pascal Sous-Directeur de l'Action Foncière SPLA-IN Marseille CARO, Franck Directeur général Territoires publics Rennes BARCHINO, Mélanie Chef de projet UNIS DUBRAC, Danielle Présidente UNIS DELVOLVE, Géraud Délégué général Ville de Bordeaux HURMIC, Pierre Maire de Bordeaux Ville de Bordeaux PFEIFFER, Stéphane Adjoint au Maire de Bordeaux, en charge du service public de l?habitat, de l?urbanisme résilient et de l?ESS Conseiller métropolitain à l?innovation sociale dans l?habitat Ville de Bordeaux LATRILLE, Philippe Directeur de la prévention et de la protection des populations Bordeaux Métropole Ville de Bordeaux LEON-GAUTIER, Karine Directrice de l?habitat et de la politique de la ville Bordeaux Métropole Ville de Bordeaux SCHOUARTZ, Eve Responsable de service Sécurité bâtimentaire Direction de la Prévention et de la Protection des populations Ville de Bordeaux LESCURE, Sophie Responsable service « Une Seule Santé » Direction de la prévention et de la protection des populations Bordeaux Métropole Ville de Bordeaux COUPAT, Karine Responsable du service Amélioration Durable de l?Habitat Privé Direction de l?Habitat et de la Politique de la Ville Ville de Bordeaux PEDEMAY, Pauline Responsable du Centre Instruction des Périls et Habitat Insalubre - Service Sécurité Bâtimentaire Direction de la Prévention et de la Protection des Populations Ville de Bordeaux KAYSER, Sylvie Chef de projet Parc privé- Service Amélioration Durable de l'Habitat Privé Direction de l'Habitat et de la Politique de la ville Brest Métropole PEINTURIER, Cédric Directeur de l?Habitat Ville de Marseille HOUDMON, Florent Directeur du logement et de la lutte contre l?habitat indigne Metz Métropole GROSDIDIER, François Président de Metz Métropole, Maire de Metz Metz Métropole MICHEL, Bénédicte Directrice de l?habitat et du logement Ville de Mulhouse COUCHOT, Alain 1er adjoint au maire Ville de Paris GUILLEMOT, Blanche Directrice du Logement et de l?Habitat Ville de Paris VEYRIE, Alice Sous-directrice de l?habitat Ville de Paris REINETTE, Jenna Sous-directrice de la politique du logement Ville de Paris ROBERT, Marion Adjointe au service logement Ville de Paris LOUBET, Sabine Directrice du STH 59 EPT Plaine Commune LECOMTE, Axel Directeur de l?Habitat EPT Plaine Commune JANNEL, Natacha Responsable du service amélioration de l?habitat et LHI Ville de Saint-Denis BONTINCK, Katy 1ère adjointe au Maire Ville de Saint-Denis PERRETTE, Jeremy Responsable du SCHS Personnes consultées par le PNLHI en interministériel de janvier à juin 2023 DGALN et la DHUP : Les sous-directions, les bureaux et leurs équipes: Laurent Bresson, Emmanuel Rousselot, Antoine Caron, Luc-André Jaxel-Truer, Jean-Baptiste Butlen, Vincent Montrieux, Anne-Lorraine Lattraye ; PNLHI : Chantal Mattiussi, Susanne Kulig, Clarisse Jouan ; DGCL : Constance André, Driss Jawad, Emilie Machard ; DGS : Didier Ollandini, Thomas Cartier, Jean Meister, Joëlle Carmes ; DIHAL : Céline Cassourret, Manuel Hennin ; DGOM : Sabine Montout; Catherine Maujaret-Ndiaye ; DACG : Louise Neyton, Elodie Benaiem ; Anah: Jessica Brouard Masson, Sébastien Wagner ; ANRU : Hélène Le Rai, Kim Chiusano, Véronique Tirant. 60 ANNEXE 3 - L?habitat indigne : un concept politique et une définition juridique Constitue un habitat indigne « toute situation d?habitat portant atteinte et contraire à la dignité humaine ». Article L. 225-14 du code pénal, loi n° 2003-239 pour la sécurité intérieure du 18 mars 2003 : « Constituent un habitat indigne les locaux ou installations utilisés aux fins d'habitation et impropres par nature à cet usage, ainsi que les logements dont l'état, ou celui du bâtiment dans lequel ils sont situés, expose les occupants à des risques manifestes pouvant porter atteinte à leur sécurité physique ou à leur santé. » Article 84 de la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l?exclusion du 25 mars 2009 : « La police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations a pour objet de protéger la sécurité et la santé des personnes [occupants et tiers] en remédiant aux situations / Article L.511-2 du CCH depuis le 1 janvier 2021. » Les objectifs de la lutte contre l?habitat indigne ? Protéger les occupants, les tiers, les usagers, ? ; ? Supprimer le risque pour la santé et la sécurité ; ? Résorber le parc de l?habitat indigne et le stock des procédures: encourager le recours aux travaux d?office et la réalisation des opérations jusqu?à leur terme ; ? Requalifier les logements, les immeubles, les îlots, les quartiers. De nombreuses circulaires et instructions visent à dynamiser la coordination de l?action publique et le travail intégré en mode projet. La compétence de lutte contre l?habitat indigne est une politique éminemment partenariale qui nécessite une grande coordination et la recherche de synergie entre tous les partenaires. La circulaire du 20 juin 2013 relative aux modalités d?application de la loi du 23 juin 2011 portant dispositions particulières relatives aux quartiers d?habitat informel et à la LHI dans les départements et régions d?outre-mer. L?Instruction du 31 mars 2014 relative au traitement de l?habitat indigne dans les départements et régions d?outremer. La circulaire de la Dihal 2015 sur le déploiement et le management des PDLHI. L?Instruction du gouvernement de 2017 relative à la désignation d?un sous-préfet référent LHI. La circulaire du 08 février 2019 relative au renforcement et à la coordination de la LHI, notamment l?action administrative et pénale, entre le magistrat référent désigné au sein des parquets et les PDLHI: incitation à mettre en place des groupes locaux de traitement de la délinquance GLTD LHI pour lutter contre les marchands de sommeil (Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne, Essonne, Nord, Alpes Maritimes et Bouches-du-Rhône). La note du 23 juillet 2019 relative à l?astreinte administrative en polices spéciales LHI. L?arsenal législatif et réglementaire s?il est complexe a été récemment simplifié. Le renforcement de l'action publique sur l?habitat indigne est progressif depuis 20 ans: l?ensemble des textes, procédures, outils et financements ont été profondément remodelés pour faire gagner en efficacité et simplifier l?action publique en matière de lutte contre l'habitat indigne. 61 La Loi dite « Vivien » n° 70-612 du 10 juillet 1970 tendant à faciliter la suppression de l'habitat insalubre est la première d?une longue série. Elle prévoit une expropriation particulière dérogatoire à la procédure de droit commun et dont les dispositions ont été codifiées dans le code de l?expropriation pour cause d?utilité publique : principalement les articles L. 511-1 à L. 511-9 et R. 511-1 à R. 511-3, ces dispositions ont été modifiées en dernier lieu par l?ordonnance n° 2020-1144 du 16 septembre 2020 relative à l?harmonisation et à la simplification des polices des immeubles, locaux et installations. A côté de cette procédure dérogatoire au droit commun, existe également deux autres procédures exceptionnelles : ? L?expropriation des immeubles en état manifeste d?abandon (articles L. 2243-1 et suivants du CGCT) ; ? L?expropriation des immeubles en copropriété dont l?état de carence a été constaté par ordonnance du TGI (articles L. 615-6 et suivants du CCH). Tous ces régimes ne sont dérogatoires qu?en ce qui concerne la phase administrative, la phase judiciaire étant régie par les dispositions de droit commun du code de l?expropriation. La situation relative à l?habitat indigne en Outre-mer fait l?objet de mesures spécifiques complémentaires du droit commun : la Loi n° 2011-725 du 23 juin 2011 portant dispositions particulières relatives aux quartiers d?habitat informel et à la LHI dans les départements et régions d?outre-mer complétée par la Loi n° 2015-1268 du 14 octobre 2015 d?actualisation du droit des Outre- mer dite Loi ADOM. La loi sur les rapports locatifs 6 juillet 1989, précise les relations entre propriétaires et locataires, notamment sur les obligations réciproques. La loi du 31 mai 1990 dite Loi Besson qui garantie le droit au logement, précise par ailleurs que : « constituent un habitat indigne les locaux ou les installations utilisés aux fins d?habitation et impropres par nature à cet usage, ainsi que les logements dont l?état, ou celui du bâtiment dans lequel ils sont situés, expose les occupants à des risques manifestes, pouvant porter atteinte à leur sécurité physique ou à leur santé ». La loi d?orientation relative à la lutte contre les exclusions du 29 juillet 1998 - indique les publics prioritaires et les situations de mal logement, dont fait partie l?habitat indigne. La loi no 2000-1208 relative à la solidarité et renouvellement urbains (SRU) du 13 décembre 2000 et son décret 30 janvier 2002 : Le décret décence du précise les caractéristiques d?un logement décent, notion de référence portant normes minimales pour mettre à disposition d?un tiers un logement locatif. la loi no 2003-710 du 1er août 2003 d'orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine qui prévoit de nouveaux moyens d'intervention dans les immeubles collectifs à usage d'habitation et les copropriétés en difficulté complétée par la loi no 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement qui a ratifié l'ordonnance no 2005-1566 du 15 décembre 2005 relative à la lutte contre l'habitat insalubre ou dangereux vise notamment à simplifier et harmoniser les différents régimes de police administrative en matière de lutte contre l'habitat indigne afin de préciser les responsabilités respectives de l'État, des collectivités locales et de leurs groupements. La loi du 24 mars 2014 relative à l?accès au logement et à un urbanisme rénové (ALUR) et la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement de l?aménagement et du numérique (Elan) ont créé de nouveaux dispositifs pour empêcher la mise en location de logements indignes avec un durcissement des sanctions. Le dispositif administratif est également complété par un plan de lutte contre les marchands de sommeil et le renforcement des sanctions de la loi Elan. Suite à la condamnation comme marchand de sommeil, la durée d'interdiction d'achat d'un bien immobilier à usage d'habitation est portée obligatoirement à 62 10 ans ; Les confiscations de biens deviennent obligatoires dans le cadre d'une telle condamnation. L?Introduction de la présomption de revenus est effective pour la personne condamnée, permettant d'inverser la charge de la preuve au profit de l'administration fiscale et de présumer que le propriétaire indélicat condamné a perçu un revenu imposable égal à la valeur vénale des biens mis à disposition. L?obligation pour les syndics des copropriétés et pour les agents immobiliers de déclarer au procureur de la République toute activité suspecte pouvant se rapporter à des marchands de sommeil au sein de la copropriété est actée. L?interdiction d'enchérir lors d'une vente par adjudication pour une personne condamnée à une interdiction d'acheter un bien est introduite. L?ordonnance du 16 Septembre 2020 n° 2020-1144 relative à l?harmonisation et la simplification des polices, immeubles, locaux et installations et le décret n° 2020-1711 du 24 décembre 2020 relatif à l?harmonisation et à la simplification des polices des immeubles, locaux et installations ont permis de gagner en efficacité avec trois objectifs: ? Harmoniser et simplifier les polices administratives de la LHI ; ? Favoriser l?organisation au niveau intercommunal des outils et moyens de lutte contre l?habitat indigne ; ? Répondre plus efficacement aux situations d?urgence. Le mode d?action se trouve simplifié : Les procédures administratives ont été simplifiées, unifiées puisque l?on passe de plus d?une douzaine de procédure avant la réforme à une seule procédure, la police mentionnée à l?article L. 511-1 a pour objet de protéger la sécurité et la santé des personnes en remédiant aux situations exposées à l?article L. 511-2. du CCH, qui représentent 4 faits générateurs : « 1° Les risques présentés par les murs, bâtiments ou édifices quelconques qui n?offrent pas les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité des occupants et des tiers. « 2° Le fonctionnement défectueux ou le défaut d?entretien des équipements communs d?un immeuble collectif à usage principal d?habitation, lorsqu?il est de nature à créer des risques sérieux pour la sécurité des occupants ou des tiers ou à compromettre gravement leurs conditions d?habitation ou d?utilisation ; « 3° L?entreposage, dans un local attenant ou compris dans un immeuble collectif à usage principal d'habitation, de matières explosives ou inflammables, lorsqu?il est en infraction avec les règles de sécurité applicables ou de nature à créer des risques sérieux pour la sécurité des occupants ou des tiers. « 4° L?insalubrité, telle qu?elle est définie aux articles L. 1331-22 et L. 1331-23 du code de la santé publique. Une procédure commune existe désormais pour l?ensemble des polices de lutte contre l?habitat indigne (sauf exception) figurant dans un seul code : le CCH. Une responsabilité est clairement définie entre le maire (le président d?EPCI le cas échéant) et le préfet. Les délais d?intervention sont réduits. Les polices administratives de la lutte contre l?habitat Indigne ont donc fait l?objet de profondes évolutions depuis leur entrée en vigueur au 1er janvier 2021, leur objectif visant à simplifier l?action publique et il convient aujourd?hui de les stabiliser pour estimer leur efficience dans le temps. A contrario, la Loi Vivien, levier central de la capacité d?agir sur les territoires, n?a pas fait l?objet d?évolution conséquente depuis sa création et mérite un réexamen attentif. 63 ANNEXE 4 - Contributions écrites Saint-Denis et Plaine Commune portent les ambitions de la ville durable et résiliente pour tous, à travers la mise en oeuvre d?une stratégie urbaine d?amplification de la lutte contre l?habitat indigne, pour un habitat privé renouvelé. 64 Néanmoins, les moyens opérationnels et financiers mis en oeuvre par les collectivités ne suffisent plus à garantir une action publique lisible et efficiente : difficultés de l?intervention foncière, contraintes juridiques, précarité croissante des ménages, tension du marché immobilier en première ligne. Il s?agit d?optimiser l?intervention des collectivités ces 5 prochaines années pour enclencher un inversement significatif de la dynamique de dégradation du parc privé, et déployer les effets leviers de la mobilisation de l?ensemble des parties prenantes du projet, publics et privés. Au croisement des réflexions autour de la transition écologique et énergétique du conseil national de la refondation, et des réalités de terrains nourries par plus de 20 ans d?intervention sur l?habitat privé, nous portons avec conviction 15 propositions d?actions opérationnelles autour des 3 objectifs prioritaires : Renforcer le pouvoir d?agir de la puissance publique, en renforçant les outils d?intervention sur le foncier, premier jalon pour garantir la construction de logements décents et abordables. A ce titre, nous appelons à la création d?un régime d?expropriation fort et efficace contre les propriétaires indélicats, pour que les locataires ne soient plus jamais pris en otage de logiques marchandes au détriment de leur santé, de leur sécurité, et de leur dignité. Amplifier les moyens déployés pour accompagner les habitants, quel que soit leur statut ; dans chaque situation de logement indigne, car ils sont au coeur de nos priorités. Cela doit se traduire par un renforcement des outils règlementaires, juridiques et en ingénierie, pour soutenir et responsabiliser les copropriétaires, premiers acteurs de la transition écologique et énergétique aux côtés de la puissance publique. Renforcer les actions coercitives à l?encontre des marchands de sommeil avec qui il devient urgent d?inverser le rapport de force : la peur doit changer de camp. Il s?agit de porter et de mettre en oeuvre une politique de tolérance zéro à l?encontre des propriétaires indélicats en facilitant et en renforçant les outils coercitifs, au droit des collectivités. Parce que le logement n?est pas un bien comme les autres et que la résorption de l?habitat indigne doit permettre de répondre aux enjeux de sobriété énergétique de la ville durable, la puissance publique doit pouvoir agir pour protéger et accompagner les habitants. Nous invitons les acteurs du logement à se mobiliser à nos côtés pour traduire les ambitions que nous portons par des actes. RENFORCER LE POUVOIR D?AGIR DE LA PUISSANCE PUBLIQUE 5 Propositions pour donner des moyens accrus à la puissance publique pour traiter durablement l?habitat indigne 1. Clarifier et rationaliser les critères d?application du régime d?expropriations prévues par la loi dite « Vivien », trop complexe à mettre en oeuvre dans la réalité. Au regard des jurisprudences récentes, une redéfinition des modalités d?application de ce type d?expropriation est nécessaire pour sécuriser l?action publique sur les immeubles les plus dégradés et dangereux. Il s?agit plus largement d?ouvrir un débat fondamental afin de redéfinir des limites du droit 65 constitutionnel à la propriété au regard des enjeux de sécurité publique dont les Maires ont la première responsabilité. 2. Créer un régime d?expropriation publique qui reconnaît l?utilité publique des projets d?acquisition d?immeubles insalubres ou dangereux. La lutte contre l?habitat indigne n?est aujourd?hui pas reconnu comme motif légitime d?intervention foncière, il s?agit de rétablir l?utilité publique fondamentale des projets d?intervention foncière sur l?habitat privé dégradé : condition essentielle à la conduite des projets de renouvellement urbain des quartiers dégradé et à la construction de la ville durable. 3. Créer un Juge de l?expropriation « référent Habitat Indigne » au sein de chaque tribunal judiciaire et cour d?appel afin de fluidifier et faciliter les procédures d?expropriation d?immeubles insalubres ou dangereux. 4. Redéfinir le financement des opérations d?acquisition amélioration d?immeubles insalubres ou dangereux, en harmonisant les financements d?opérations de recyclage foncier au droit de la qualité des projets face aux enjeux de la transition écologique, à contrario des logiques procédures aujourd?hui en vigueur. 5. Créer un opérateur public régional ou métropolitain de portage foncier pour l?acquisition par la puissance publique des immeubles ou logements insalubres ou dangereux sur le modèle de opérateurs aujourd?hui déployés par les collectivités (ingénierie, élaboration de micro-projets urbains, portage foncier, relogement, réhabilitation, démolition notamment. ACCOMPAGNER LES HABITANTS EN PRIORITE EN FACILITANT LA RENOVATION DES COPROPRIETES 5 propositions pour renforcer les moyens d?agir des copropriétaires, des syndics et architectes de copropriété, ainsi que des entreprises de travaux de réhabilitation, acteurs indispensables à la réhabilitation du parc privé. 1. Créer un opérateur départemental parapublic « syndic de redressement d?intérêt général », en lieu et place des administrateurs judiciaires et simplifier les procédures de recouvrement forcé et de saisie à l?encontre des bailleurs en impayés. 2. Renforcer le rôle de l?architecte de copropriété, en charge de réaliser les diagnostics des bâtiments signalés par les pouvoirs publics, et un accompagnement technique global de la copropriété jusqu?à la réalisation des travaux 66 3. Créer un organisme parapublic de prêt à destination des copropriétaires engagés dans la réhabilitation lourde d?une copropriété sous arrêté d?insalubrité ou de péril. En particulier, renforcer l?accompagnement des propriétaires occupants en difficulté (conseil, financement, gestion de patrimoine). 4. Intervenir sur la fiscalité : élargir les dispositifs d?exonérations fiscales aux travaux de réhabilitation dans l?ancien « Denormandie dans l?ancien » sur les territoires de concentration d?habitat indigne et exonérer de TVA les entreprises mandatées dans le cadre de travaux de sortie d?insalubrité ou de péril 5. Bonifier les financements publics pour les travaux intégrant une qualité environnementale/résilience ou patrimoniale et exonérer des normes de construction neuve les opérations de réhabilitation lourdes d?immeubles sous arrêtés d?insalubrité ou de péril. RENFORCER LES ACTIONS COERCITIVES A L?ENCONTRE DES MARCHANDS DE SOMMEIL. 5 propositions pour une politique de tolérance zéro à l?encontre des propriétaires indélicats 1. Faciliter et renforcer la saisie/confiscation des lots des copropriétaires indélicats au sein des copropriétés fragiles, au droit des collectivités. 2. Renforcer l?ingénierie dédiée à l?habitat privé au sein des services déconcentrés de l?Etat, des SCHS, et des services d?enquête judiciaire, pour accélérer l?instruction des procédures administratives et pénales, et renforcer les opérations de contrôle et de prévention. Financer l?ingénierie déployée au sein des collectivités ayant mis en oeuvre une stratégie locale de lutte contre l?habitat indigne. 3. Instaurer un « permis d?acquérir », formation obligatoire pour tout primo-bailleur 4. Elargir le « permis de louer » aux locations saisonnières 5. Rendre le diagnostic structurel obligatoire dans tous les quartiers de concentration d?habitat indigne en prévention 67 Nous appelons également à une optimisation des outils existants qu?il est nécessaire de confronter aux besoins réels des territoires, cela concerne notamment : - Le fond d?aide au relogement d?urgence : en prolongeant la durée de prise en charge à la durée moyenne d?hébergement de chaque territoire au regard des délais moyens de relogement, pour permettre aux collectivités de systématiser et améliorer la qualité d?hébergement dans le cadre d?évacuation d?immeubles insalubres ou dangereux aux frais des propriétaires indélicats. - Le dispositif « territoires d?accélération de la lutte contre l?habitat indigne » : en incluant les travaux de mise en sécurité urgente, premier poste d?intervention des collectivités. - Le financement de l?accompagnement socio-juridique des ménages en situation de mal-logement : en assurant un financement ad-hoc des dispositifs déployés localement pour que chaque ménage engagé dans une procédure d?habitat indigne puisse bénéficier des moyens de faire valoir ses droits. Nous appelons en définitive à une mobilisation de l?ensemble des services et des partenaires institutionnels et associatifs, mobilisés autour d?objectifs et d?actions pour améliorer durablement l?habitat dans nos territoires et reconstruire la ville de demain. Il s?agit d?apporter une meilleure lisibilité de l?action publique, à travers une mise en cohérence des nombreuses actions aujourd?hui engagées et portées par les collectivités et l?Etat, et pourra compter sur la richesse de nos partenariats et sur le travail collectif mené avec les différents acteurs du logement tant sur le plan stratégique et technique que social de la prévention de la dégradation de l?état du mal-logement, de la lutte contre l?habitat privé dégradé, et de préservation de la qualité patrimoniale du bâti existant qui fonde la richesse de nos territoires. 68 69 Réseau de villes contre l?habitat indigne ? Appel à mobilisation Depuis 40 ans en France, la crise du logement fait rage. Et dans son sillage, l?habitat indigne bafoue la dignité, la santé et la sécurité de leurs occupants. Années après années, les chiffres de l?habitat indigne demeurent alarmants, publiés ce 1er février par la Fondation Abbé Pierre dans son rapport annuel. Aujourd?hui, 4 millions de personnes sont mal logées, vivant chez des proches, à l?hôtel, dehors ou dans une pièce surpeuplée. Ce sont 450 000 logements occupés considérés comme indignes, qui ne peuvent garantir un foyer sécurisé. Et des dizaines de milliers d?autres vacants, murés qui défigurent nos centres villes anciens et sont insupportables pour nos concitoyens en attente d?un logement abordable. Alors que la crise sanitaire a mis en exergue l?importance de bonnes conditions de logement, le « monde d?après » promet avant tout de profondes fractures sociétales si rien ne change. Sur tout le territoire français pourtant, le droit au logement est un élément constitutif de notre pacte républicain. Il garantit la cohésion sociale, favorise l?égalité des droits, est indispensable pour étudier, travailler, prendre soin des autres et de soi-même. Il est donc nécessaire de faire de la lutte contre l?habitat indigne dans nos territoires une priorité, et de lui donner la visibilité qu?elle mérite. Les villes et agglomérations n?ignorent rien de ces enjeux, qui sont au coeur de leurs actions locales. Aujourd?hui, les maires accompagnent, sécurisent, relogent, rebâtissent ou réhabilitent, et exploitent tous les outils en leur possession pour résoudre ces situations. Malheureusement, les moyens et les outils proposés par l?État ne suffisent pas toujours à protéger les Français mal-logés. Trop nombreux sont les freins législatifs et juridiques qui contraignent l?action publique des acteurs locaux. La complexité et la lenteur des procédures, les copropriétés dégradées, la division pavillonnaire, les difficultés d?intervention foncières et de lutte contre les marchands de sommeil sont autant de difficultés auxquelles il est nécessaire de répondre. C?est une situation que nous ne pouvons pas tolérer plus longtemps, et c?est ensemble qu?il nous faut trouver les solutions à ce fléau. Le réseau de villes contre l?habitat indigne, lancé à l?initiative de Marseille et de Saint-Denis en novembre dernier s?engage à réunir petites et grandes villes afin de se constituer en un porte-voix efficace pour faire surgir de nouvelles propositions dans le débat national. Il s?agira de doter les villes de moyens à la mesure de l?urgence, et de les replacer au premier rang d?une politique prioritaire. Pour réformer les dispositifs actuels, les réalités de l?ensemble du territoire doivent être prises en compte. Fort de toutes ces raisons, le réseau des villes contre l?habitat indigne appelle les villes de tout horizon touchées par ce fléau à se mobiliser au nom de cette urgence et à rejoindre ce projet national. Mathieu HANOTIN Benoit PAYAN Maire de Saint-Denis Maire de Marseille 70 RENFORCER LE POUVOIR D?AGIR DE LA PUISSANCE PUBLIQUE 6 Propositions pour donner des moyens accrus à la puissance publique pour traiter durablement l?habitat indigne 1. Clarifier et rationaliser les critères d?application du régime d?expropriations prévues par la loi dite « Vivien », trop complexe à mettre en oeuvre dans la réalité. Au regard des jurisprudences récentes, une redéfinition des modalités d?application de ce type d?expropriation, aujourd?hui fondée sur un comparatif complexe et contesté, est nécessaire pour sécuriser l?action publique sur les immeubles les plus dégradés et dangereux. Il s?agit plus largement d?ouvrir un débat fondamental afin de redéfinir des limites du droit constitutionnel à la propriété au regard des enjeux de sécurité publique dont les Maires ont la première responsabilité. 2. Créer un régime d?expropriation publique qui reconnaît l?utilité publique des projets d?acquisition d?immeubles insalubres ou dangereux. La lutte contre l?habitat indigne n?est aujourd?hui pas reconnu comme motif légitime d?intervention foncière, il est donc nécessaire d?instaurer un régime d?expropriation pour cause d?utilité publique de LHI est essentiel et nous insistons ici sur l?importance d?instaurer un régime de DUP LHI sur les biens frappés d?un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l?insalubrité remédiable, en amont des projets d?aménagement et avec acquisition en valeur vénale, et sans enquête publique préalable. Il s?agit de rétablir l?utilité publique fondamentale des projets d?intervention foncière sur l?habitat privé dégradé : condition essentielle à la conduite des projets de renouvellement urbain des quartiers dégradé et à la construction de la ville durable. 3. Créer un Juge de l?expropriation « référent Habitat Indigne » au sein de chaque tribunal judiciaire et cour d?appel afin de fluidifier et faciliter les procédures d?expropriation d?immeubles insalubres ou dangereux. 4. Redéfinir le financement RHI-THIRORI des opérations de recyclage foncier d?immeubles insalubres ou dangereux, en harmonisant les financements d?opérations de recyclage d?immeubles insalubres ou dangereux à hauteur de 80% du déficit foncier, pour valoriser la qualité des projets face aux enjeux de la transition écologique, à contrario des logiques procédures aujourd?hui en vigueur. 5. Renforcer la mission des opérateurs public régionaux ou métropolitain de portage foncier pour l?acquisition par la puissance publique des immeubles ou logements insalubres ou dangereux sur le modèle des opérateurs aujourd?hui déployés par les collectivités (SPLA-IN, ingénierie, élaboration de micro-projets urbains, portage foncier, relogement, réhabilitation, démolition notamment.) 6. Pérenniser et renforcer le dispositif « territoires d?accélération de la lutte contre l?habitat indigne » : en incluant l?ensemble des dépenses liées à la réalisation des travaux les travaux, et élargir l?éligibilité aux travaux de mise en sécurité urgente, premier poste d?intervention des collectivités. 71 ACCOMPAGNER LES HABITANTS EN PRIORITÉ EN FACILITANT LA RÉNOVATION DES COPROPRIÉTÉS 6 propositions pour renforcer les moyens d?agir des copropriétaires, des syndics et architectes de copropriété, ainsi que des entreprises de travaux de réhabilitation, acteurs indispensables à la réhabilitation du parc privé. 1. Créer un opérateur départemental parapublic « syndic de redressement d?intérêt général » pour les copropriétés les plus en difficultés dans les secteurs avec des enjeux forts de renouvellement urbain, en lien avec les expérimentations en cours. 2. Reconnaître le statut de syndics de redressement et leur permettre d?assurer en priorité les missions d?administrateurs provisoires en cas de carence de la copropriété à réaliser les mesures prescrite par une procédure LHI, et établir un contrôle annuel des cartes professionnelles et exclure de l?exercice les syndics défaillants. 3. Simplifier et renforcer les procédures de recouvrement forcé et de saisie à l?encontre des bailleurs en impayés. 4. Créer un organisme parapublic de prêt à destination des copropriétaires engagés dans la réhabilitation lourde d?une copropriété sous arrêté d?insalubrité ou de péril. En particulier, renforcer l?accompagnement des propriétaires occupants en difficulté (conseil, financement, gestion de patrimoine). 5. Intervenir sur la fiscalité : élargir les dispositifs d?exonérations fiscales aux travaux de réhabilitation dans l?ancien sur les territoires de concentration d?habitat indigne et exonérer de TVA les entreprises mandatées dans le cadre de travaux de sortie d?insalubrité ou de péril ou de travaux réalisés par des propriétaire occupants fragiles. 6. Bonifier les financements publics pour les travaux intégrant une qualité environnementale/résilience ou patrimoniale et adapter les normes de construction neuve aux opérations de réhabilitation lourdes d?immeubles sous arrêtés d?insalubrité ou de péril. Améliorer également les financements pour la création de logements sociaux ou BRS en acquisition-amélioration avec notamment la restauration d?une subvention pour les travaux d?intérêts architecturaux (Ex TIA) mais aussi pour les gains environnementaux de l?opération. 72 RENFORCER LES ACTIONS COERCITIVES A L?ENCONTRE DES MARCHANDS DE SOMMEIL. 8 propositions pour une politique de tolérance zéro à l?encontre des propriétaires indélicats 1. Faciliter et renforcer la saisie/confiscation des lots des copropriétaires indélicats au sein des copropriétés fragiles. 2. Instaurer une mesure de rétrocession des biens confisqués aux collectivités en cas de projet d?utilité sociale ou d?intérêt général et avec la création obligatoire de logements sociaux en PLAI pour une longue durée dans les territoires déficitaires au titre de la SRU. 3. Élargir le « permis de louer » aux locations saisonnières (résidences principales, logements locatifs nus ou meublés ainsi que les meublés touristiques/locations saisonnières) ainsi que la réglementation relative aux étiquettes énergétiques et aux normes de décence. 4. Mettre en place un contrôle technique du logement, en lien avec les notions de décence et d?insalubrité. 5. Instaurer la substitution à la réalisation des travaux d?office dans les logements non- conformes au RSD, afin notamment d?éviter qu?en cas de travaux réalisés en parties communes, la réintégration des ménages après une main levée se fasse dans des logements privatifs encore très dégradés bien que ne posant plus strictement de problématiques de sécurité ou de salubrité. 6. Rendre le diagnostic structurel obligatoire incluant les équipements communs dans tous les quartiers de concentration d?habitat indigne en prévention et prévoir des sanctions dissuasives en cas de non réalisation. 7. Clarifier et renforcer le rôle des notaires dans l?information et la sensibilisation des primo- accédant à connaître leurs droits et obligations. 8. Rendre obligatoire le recours à un architecte et bureau d?étude dans le cadre de travaux de mise en sécurité des bâtiments sous arrêtés de mise en sécurité et création d?un organisme de certification en lien avec le plan de travaux pluriannuel de la copropriété, le tout contenu dans le répertoire des copropriétés et éventuellement avec un système de bonus-malus par l?assurance de la copropriété en fonction de ces éléments et du contenu. 73 Nous appelons également à une optimisation des outils existants qu?il est nécessaire de confronter aux besoins réels des territoires, cela concerne notamment : - Le renforcement l?ingénierie dédiée à l?habitat privé au sein des services déconcentrés de l?Etat, des SCHS, et des services d?enquête judiciaire, pour accélérer l?instruction des procédures administratives et pénales, et renforcer les opérations de contrôle et de prévention. - Le financement de l?ingénierie déployée au sein des collectivités ayant mis en oeuvre une stratégie locale de lutte contre l?habitat indigne. - L?obligation de participation des MDS, CAF et MSA dans l?accompagnement social avec une offre de service dédiée sous l?égide de l?État (PDLHI) mais aussi juridique grâces aux ADIL et un accompagnement en justice via des associations subventionnées à ce titre y compris dans les situations de non décence et/ou manquements au RSD pour obtenir des dommages et intérêts. - Le fond d?aide au relogement d?urgence : en prolongeant la durée de prise en charge à la durée moyenne d?hébergement de chaque territoire au regard des délais moyens de relogement, pour permettre aux collectivités de systématiser et améliorer la qualité d?hébergement dans le cadre d?évacuation d?immeubles insalubres ou dangereux aux frais des propriétaires indélicats. - Le financement de l?accompagnement socio-juridique des ménages en situation de mal-logement : en assurant un financement ad-hoc des dispositifs déployés localement pour que chaque ménage engagé dans une procédure d?habitat indigne puisse bénéficier des moyens de faire valoir ses droits. - La clarification et la simplification des modalités d?évaluation environnementale en secteur de renouvellement urbain : les derniers textes en la matière sont complexes opérationnellement et augmentent sensiblement les risques de contentieux pouvant annuler les autorisations administratives voir peuvent stériliser l?action opérationnelle notamment en quartiers anciens dégradés. Il pourrait, entre autres mesures, être pertinent de préciser le contenu de ces évaluations dans les contextes urbains constitués et revoir les seuils de déclenchement. -La simplification des modalités de publication des arrêtés LHI auprès des services de la publicité foncière pour améliorer l'information des acquéreurs successifs et simplifier les demandes par les collectivités Nous appelons en définitive à une mobilisation de l?ensemble des services et des partenaires institutionnels et associatifs, mobilisés autour d?objectifs et d?actions pour améliorer durablement l?habitat dans nos territoires et reconstruire la ville de demain. Il s?agit d?apporter une meilleure lisibilité de l?action publique, à travers une mise en cohérence des nombreuses actions aujourd?hui engagées et portées par les collectivités et l?Etat, et pourra compter sur la richesse de nos partenariats et sur le travail collectif mené avec les différents acteurs du logement tant sur le plan stratégique et technique que social de la prévention de la dégradation de l?état du mal-logement, de la lutte contre l?habitat privé dégradé, et de préservation de la qualité patrimoniale du bâti existant qui fonde la richesse de nos territoires. 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 Eurométropole de Metz / Direction de l?Habitat et du Logement / Bénédicte MICHEL Ville de Metz / Service Hygiène et Prévention des risques / Gauthier NEUMANN Metz, le 18/09/23 CONTRIBUTION COMMUNE DE L?EUROMETROPOLE DE METZ et DE LA VILLE DE METZ SUR LA LUTTE CONTRE L?HABITAT INDIGNE Préambule : Près de 450 000 logements sont considérés indignes en France, selon les données fiscales. Il s?agit de logements exposant leurs occupants à des risques dus à une dégradation forte du bâti. L?habitat indigne comprend : - Les logements insalubres, qui présentent un risque pour la santé (intoxication, saturnisme, moisissures, électrocution?) d?une part, - Les logements présentant un risque pour la sécurité des habitants (stabilité et solidité du bâti) pouvant être concernés par une procédure de péril. Plusieurs outils existent et peuvent être mobilisés par les collectivités selon leur compétence. Toutefois, cette mobilisation fait apparaître des difficultés et des freins techniques, qui ralentissent l?action politique et la force de frappe des dispositifs mis en place. 1. Les chiffres-clés du parc privé sur la Métropole : - 224 863 habitants dont 118 489 à Metz - 94 283 logements privés dont 51 536 à Metz - Répartition des statuts d?occupation : ? 44 % de propriétaires occupants, ? 54 % de locataires (29 % locataires privés, 21 % locataires HLM, 4 % locataire d'un meublé), ? 2 % logés gratuitement (Source : INSEE 2019) - 30% des ménages occupants sont éligibles aux aides de l?Anah, soit 13 893 ménages au total - 50% des logements construits avant les premières réglementations thermiques : 24% des logements privés ont été construits avant 1949 (environ 23 000 logements) et 23% des logements construits entre 1949 et 1974 (environ 22 000 logements) - 42% des logements sont énergivores (étiquette E, F ou G) - 16% des ménages de la Métropole sont en situation de précarité énergétique (soit 17 095 ménages avec taux d?effort énergétique du logement supérieur à 8%). - Un taux de vacance de 10% selon l?INSEE, soit près de 11 000 logements - 7 643 logements sont vacants depuis plus de deux ans (soit 6.2% de l?ensemble des logements). 85 - Parc privé Potentiellement Indigne (PPPI) : 2 091 logements sur le territoire, soit 2.6% des RP privées - Nombre d?arrêtés de mise en sécurité : 54 sur Metz, 2 sur Ars-sur-Moselle, 2 sur Moulins-lès- Metz - 11 arrêtés préfectoraux d?insalubrité sur EMM dont 6 à Metz. 2. Contexte : Que dit le PLH de l?Eurométropole de Metz ? Dans le cadre de son PLH 2020-2025, l?Eurométropole de Metz intervient en matière de réhabilitation du parc privé ancien à travers sa fiche action n°13 « poursuivre et intensifier la réhabilitation du parc privé ». Depuis le 1er janvier 2021, la Métropole est délégataire des aides à la pierre permettant de capter plus de 22 M¤ sur la période 2022-2027 en faveur la réhabilitation du parc privé existant. Il s?agit ici essentiellement d?aides accordées sous conditions aux propriétaires occupants (PO) modestes/très modestes et aux propriétaires bailleurs (PB) leur permettant de rénover ou d?adapter leur logement. En matière de lutte contre l?habitat indigne et dégradé plus spécifiquement, le PLH prévoit de : - Participer au repérage des situations d?indignité avec la mise en place du régime d?autorisation préalable de mise en location. La mise en place d?une autorisation préalable de mise en location (APML) d?un logement permettrait de lutter contre les marchands de sommeil, de proposer des biens de qualité, adaptés aux besoins des locataires et aussi d?éviter la dépréciation de certains quartiers, - Développer un partenariat avec les acteurs concernés, notamment le Pôle Départemental de Lutte contre l?Habitat Indigne et Non Décent. A cet effet, en 2023, un atelier « Habitat indigne » a été mis en place dans le cadre de l?étude pré-opérationnelle d?OPAH et d?OPAH- RU qui a permis de mettre les acteurs locaux en relation (ADIL 57, ARS, Service Hygiène et Sécurité de la Ville de Metz, CALM-Soliha, Pôle départemental de lutte contre l?habitat indigne) et de mieux comprendre le fonctionnement des procédures actuelles. 3. Les dispositifs mis en place par la Métropole à ce jour : Plusieurs dispositifs ont été mis en place en lien avec l?Anah : ? Une OPAH 2017-2023 contenant un volet « logement très dégradé » : Près de 750 logements ont ainsi été réhabilités ces 5 dernières années avec le soutien de l?Anah à hauteur de 7 M¤ et un financement complémentaire de la Métropole à hauteur de 700 000 ¤ soit : - 652 Propriétaires Occupants (majorité Dossiers Energie et Autonomie), - 85 PB (dont 72 dossiers très dégradés). Sur le parc privé, outre les aides ANAH, la Métropole s?est engagée dans le programme SARE avec la SEM OKTAVE pour accélérer l?accompagnement des petites copropriétés qui souhaitent engager un programme de travaux. ? En matière de copropriétés dégradées : - Une Opération de Requalification des Copropriétés dégradées (ORCOD) lancée en 2020 par la Métropole faisant suite au programme d?accompagnement des copropriétés dégradées (PACOD) initié par la Ville de Metz en 2015 : La Métropole accompagne 7 copropriétés dégradées sur Metz-Borny à travers un vaste programme de requalification (ORCOD) et un plan de sauvegarde de la copropriété Bernadette reconnue au niveau national dans le cadre du Programme Initiative Copro (PIC) : 86 ? 724 logements concernés / plus de 15 M¤ de travaux / 12 M¤ de financements publics. ? Une opération de portage avec les bailleurs sur 23 lots pour assainir la copropriété Bernadette et une mission d?accompagnement social pour réduire les situations d?impayés - Une OPAH-CD (Copro Dégradée) sur la copropriété Gabriel Pierné (2022-2024) située dans le quartier du Sablon. Des travaux de rénovation ont été engagés pour 2,6 millions de subventions Anah. A ce jour, les freins rencontrés sur les dispositifs relatifs aux copropriétés dégradées sont les suivants : - Hausse du coût des matières premières générant une hausse des coûts de travaux de 30% minimum, difficultés à trouver des entreprises, - Des capacités de préfinancement limitées des occupants qui conditionnent la réalisation des chantiers, - Des ménages en difficultés qui ne trouvent pas de solutions (en surendettement, en grande précarité, très âgés) qui nécessiteraient un accompagnement renforcé. - Une multiplicité des acteurs et une difficile coordination qui ralentissent également les procédures juridiques notamment. 4. Les perspectives et dispositifs à venir sur la Métropole : Dans le cadre de l?Opération de Requalification du Territoire (ORT) lancée en 2022, une OPAH-RU (renouvellement urbain) ciblée sera lancée début 2024 suite à une étude pré-opérationnelle qui vient de s?achever en 2023 pour relancer l?OPAH généraliste et lancer l?OPAH-RU sur les centres anciens des communes ORT (Périmètre pressenti : Quartier Outre-Seille et centre d?Ars-sur-Moselle). Cette OPAH-RU comprendra : ? Un volet incitatif visant à accompagner les propriétaires volontaires à la réalisation de travaux, ? Un volet coercitif de lutte contre l?habitat indigne et très dégradé. Ce volet comprend des outils spécifiques au pouvoir de police du maire (contrôle de décence, infraction RSD, prise d?arrêté de police, travaux d?office et de substitution) et de maitrise publique (procédures ORI / RHI, acquisition d?immeuble?). Afin de renforcer son action en matière de lutte contre l?habitat indigne et en complément, l?Eurométropole de Metz envisage également de : - Déployer le permis de louer pour limiter les marchands de sommeil (périmètre à délimiter et visites à organiser via prestataire ou en régie), - Déployer le DPU renforcé ciblé sur d?autres copropriétés très dégradées sur son territoire, - Renforcer les outils coercitifs pour lutter contre les marchands de sommeil (partenariat avec la ville, le parquet et les services de police, verbalisation et engagement systématique de poursuites judiciaires, avec la commune se constituant partie civile). 5. Les dispositifs déployés à l?échelle de la Moselle : - Le Pôle départemental de lutte contre l?habitat indigne de la DDT57 qui centralise les signalements au niveau de la Moselle, 87 - Le POPAC 3 (2022-2024) : Programme opérationnel de prévention et d?accompagnement des copropriétés du Département dont l?objectif est d'accompagner les copropriétés désorganisées grâce à un suivi personnalisé (pas de financement). 6. Les procédures mises en place sur la ville de Metz à travers le pouvoir de police du maire : A ce jour, le pouvoir de police spéciale permettant de traiter l?habitat indigne (en prescrivant par arrêté des obligations de travaux, et/ou d?hébergement, ou de relogement aux propriétaires ou responsables de situations d?habitat indigne) n?a pas été transféré au Président de l?EPCI : Le contrôle des règles d?hygiène et de sécurité reste sous l?autorité du Maire. Dans le cadre de la lutte contre l?habitat indigne, le maire est dans l?obligation « d'assurer le bon ordre, la sûreté, la sécurité et la salubrité publiques. » (Art 2212-2 du Code général des collectivités territoriales) Afin de répondre à ces obligations et dans le cadre de cette lutte le maire dispose de deux outils réglementaires distincts : - Les pouvoirs de police généraux définis dans l?article cité ci-dessus qui lui permettent d?engager des actions immédiates et adaptées aux circonstances, notamment en cas de menace avérée pour la salubrité ou la santé ou en présence d'un danger grave et imminent. Par exemple, le maire peut dès que nécessaire faire évacuer un immeuble afin d?assurer les personnes l?occupant ou à proximité directe, - Les pouvoirs de police spéciaux définis aux articles L 511-1 à L511-21 du code de la construction et de l?habitation. Découlant de l?ordonnance du 16 septembre 2020, cette réforme rassemble en une procédure unique le traitement des problématiques de sécurité et d?insalubrité. Le maire restant compétent pour les risques présentés par les murs, bâtiments ou édifices quelconques ; le fonctionnement défectueux ou le défaut d'entretien des équipements communs d'un immeuble collectif à usage principal d'habitation ; ainsi que L'entreposage de matières explosives ou inflammables dans un local attenant ou compris dans un immeuble collectif à usage principal d'habitation. Le préfet du département reste quant à lui responsable de la prise des arrêtés d?insalubrité. Suivi des procédures d?adoption des arrêtés de mise en sécurité à la ville Metz : Au moment de la rédaction du présent rapport, 54 bâtiments sont suivis par le Service Hygiène et prévention des risques de la ville Metz dans le cadre d?une procédure de mise en sécurité. En moyenne le Service ouvre une trentaine de procédure par an. Suivi des procédures d?adoption des arrêtés d?insalubrité à la ville de Metz : Le Service Hygiène et prévention des risques de la ville Metz traite en moyenne 150 dossiers par an dans le cadre d?une procédure d?insalubrité. 88 Annexe contribition de Metz Métropole : Schéma de répartition des compétences en matière de péril, insalubrité et décence en Moselle (Document CITEMETRIE dans le cadre de l?étude pré- opérationnelle d?OPAH/OPAH-RU). 89 Lutte contre l?habitat indigne Contribution Valenciennes Métropole 19/09/23 Comme convenu lors de nos échanges organisés le 6 septembre 2023 dans le cadre de la mission relative aux outils d?habitat et d?urbanisme à créer ou à améliorer pour renforcer la lutte contre l?habitat indigne, vous trouverez ci-dessous quelques éléments sur le permis de louer et diviser ainsi que sur la RHI/THIRORI. ? Modifier les règles d?application du Permis de louer et diviser ? Autorisation Préalable à la mise en Location Bien que ce dispositif soit louable pour faciliter le repérage et veiller à la décence des logements, il est, dans ses dispositions actuelles, difficiles à mettre en oeuvre pour les collectivités aux moyens limités. Il pourrait être proposé de : - Faire évoluer les délais d?instruction : actuellement le délai est de 1 mois pour rendre un avis favorable, défavorable ou demander des pièces complémentaires. Le délai pourrait être allongé d?un mois supplémentaire avec un refus tacite en cas de non réponse - Rendre obligatoire dans le décret d?application la visite du logement lorsqu?elle est sollicitée par la collectivité. Actuellement non inscrit comme « pièce obligatoire ». Bien que les collectivités essayent de réaliser la visite, la non réponse du propriétaire à cette demande pourrait faire l?objet d?un contentieux. - Harmoniser les motifs de refus : Autoriser la mise en location sur la base d?un texte réglementaire (RSD par exemple) et non sur la notion de « manquements graves en terme de santé et de sécurité » afin de ne pas autoriser la mise en location de logements indécents qui ne présentent pas de désordres importants jugés comme graves. - ? Autorisation Préalable de division d?immeuble en logements Le Permis de diviser repose exclusivement sur le CCH. Il ne permet pas aux collectivités de refuser une division sur la base de réglementation liée au code de l?urbanisme ou de l?environnement et donc d?avoir une réponse globale au phénomène de division. Les critères de refus sont donc extrêmement limités et ont tendance à créer de l?incompréhension auprès des élus. Par ailleurs, les délais d?instruction sont très courts : 15 jours si la demande n?est pas liée à une autorisation d?urbanisme. Dans ce délai, impossible de visiter l?immeuble pour se prémunir des potentiels manquements pouvant porter, à terme, atteinte à la santé et à la sécurité des occupants. La mise en oeuvre du Permis de diviser sur des secteurs à enjeux développe le phénomène de colocation et permet aux propriétaires de contourner le dispositif. Le manque d?encadrement du phénomène de colocation au niveau national avec notamment des systèmes fiscaux très avantageux pour les meublés tend à créer de nouvelles problématiques dans la crise du logement avec des petites surfaces extrêmement chères et l?accentuation sur des secteurs en difficultés de ménages fragiles. 90 ? RHI/THIRORI Les règles de l?Anah sur le RHI /THIRORI sont trop restrictives pour permettre aux collectivités de s?emparer pleinement du dispositif et d?envisager un traitement global d?îlots de qualité médiocre (qualification des logements insalubres, occupations des logements). Bien souvent ne peuvent être retenus que quelques immeubles et non l?îlot dans son ensemble. Pas de prise en compte des travaux d?aménagement pour viabiliser l?îlot d?où un déficit d?opérations conséquent. ? Financement de l?ingénierie dans la lutte contre la LHI à destination des EPCI afin d?accompagner les communes non pourvues de personnel qualifié dans le domaine (repérage, contrôle des logements, orientation des procédures, assistance juridique). L?expérience de Valenciennes Métropole dans le cadre de son assistance à des communes prioritaires démunies en matière d?ingénierie dans le domaine de la lutte contre l?habitat indigne montre que le soutien dans le repérage, le suivi et la réponse adaptée en matière juridique facilite la neutralisation de biens dangereux. Ces communes de taille moyenne ne peuvent avoir un personnel adapté et exclusivement tourné sur une thématique aussi complexe. L?investissement des agglomérations dans cet accompagnement permettrait d?avoir une réponse uniforme sur les territoires et permettrait la remontée massive auprès des Préfets de situation d?insalubrité relevant de sa compétence. 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 FONDATION ABBE PIERRE Créer une agence nationale des travaux d?office Le 8 novembre 2018, trois immeubles de la rue d?Aubagne à Marseille s?effondraient, coûtant la vie à cinq personnes malgré les alertes lancées depuis plusieurs années par les associations et 1 400 signalements restés sans réponse34 dans la seconde ville de France. Loin d?être un phénomène circonscrit à la cité phocéenne, l?habitat indigne35 est une réalité pour de trop nombreux ménages, quels que soient leurs statuts d?occupation, dans des contextes urbains comme ruraux. Mal appréhendé par les données, l?habitat indigne reste un phénomène globalement méconnu et sous-évalué. L?estimation du nombre de logements indignes la plus récente date de 2014. Le ministère de la Cohésion des territoires publiait alors une estimation de 420 000 logements indignes, mais celle-ci ne tenait compte ni des locaux impropres à l?habitation ni des divisions pavillonnaires. Si bien que le nombre de logements indignes s?élèverait plutôt à 600 000 unités et des progrès importants sont encore à opérer pour faciliter le repérage et le partage d?informations des situations d?habitat indigne. Grâce à la loi ELAN, et par ordonnance du 16 septembre 2020, le gouvernement a souhaité engager une harmonisation et une simplification des polices administratives. Il a en outre renforcé l?arsenal juridique contre les marchands de sommeil en prévoyant de nouvelles sanctions financières ou encore la saisine de leurs biens. Enfin, en 2019 le gouvernement a lancé une stratégie de mise en oeuvre accélérée des mesures de lutte contre les marchands de sommeil sur 6 départements jugés prioritaires (la Seine-Saint-Denis, le Val-de-Marne, l?Essonne, le Nord, les Alpes-Maritimes et les Bouches-du-Rhône). Cependant, si nombre de mesures incitatives existent afin d?encourager les propriétaires à réaliser des travaux, les pouvoirs publics peinent à forcer la main des propriétaires récalcitrants ou défaillants. L?action publique dispose pourtant d?une boite à outil très complète pour mettre en oeuvre des mesures coercitives, indispensables au suivi d?une bonne politique de lutte contre l?habitat indigne. Lorsque la puissance publique (l?Etat pour l?insalubrité, le Maire pour la sécurité des bâtiments) constate des désordres, elle peut prendre un arrêté. Cet arrêté préconise, lorsque c?est possible (on parle alors d?arrêté d?insalubrité ou de péril remédiable), les travaux à réaliser pour y remédier. Si le propriétaire ne s?exécute pas dans le délai fixé par l?administration, cette dernière a alors l?obligation de réaliser elle-même les travaux et de se retourner contre le propriétaire défaillant pour recouvrer les sommes engagées. Mais, dans la pratique, seules quelques centaines de logements sont concernés par ces mesures chaque année, faute de moyens ou de volonté politique. Le rapport Vuilletet36 rapporte à ce propos que « les auditions ont mis en exergue le manque de moyens et d?expertise dans les services des communes pour assurer la maitrise d?ouvrage de ces travaux, ainsi qu?une complexité juridique et procédurale excessive ». Il propose donc de faire évoluer la loi pour permettre la délégation de la maitrise d?ouvrage des exécutions d?office à un opérateur public. Les mesures de travaux d?office ne suffiront pas à elle seule à mener une politique efficace de lutte contre l?habitat indigne. Elles ne pallieront pas au manque de moyens humains et financiers pointés par les acteurs de terrain. Mais la création d?une agence peut permettre à la fois d?apporter un soutien nécessaire à des collectivités qui ont la volonté politique d?agir sur leur territoire et dans le même temps avoir un effet incitatif fort auprès des propriétaires récalcitrants. C?est un véritable 34 Haut comité pour le logement des personnes défavorisées, Marseille : de la crise du logement à une crise humanitaire, chronique d'une incurie publique, novembre 2019. 35 Loi du 31 mai 1990 : Constituent un habitat indigne les locaux ou les installations utilisés aux fins d?habitation et impropres par nature à cet usage, ainsi que les logements dont l?état, ou celui du bâtiment dans lequel ils sont situés, expose les occupants à des risques manifestes, pouvant porter atteinte à leur sécurité physique ou à leur santé 36 Guillaume Vuilletet, « Simplifier les polices de l?habitat indigne, promouvoir l?habitat durable pour tous », 2019. 103 « bras armé » de l?action coercitive qui pourrait donc être mis à disposition des services de l?Etat et des communes pour lutter contre l?habitat indigne. Créer un bras armé de l?action coercitive de l?Etat Aux côtés de l?Agence nationale de l?habitat (Anah), qui porte les actions incitatives de la lutte contre l?habitat indigne, l?Etat aurait donc besoin d?un organisme opérationnel en capacité de soutenir et réaffirmer le rôle des services sur le terrain en engageant lui-même les travaux lorsque les propriétaires n?ont pas la possibilité ou la volonté de les réaliser. A terme, cette agence pourrait également porter les opérations obligatoires de rénovation énergétique pour le compte de l?Etat. Cette agence, implantée au niveau national, pourrait donc apporter des réponses concrètes et pluridisciplinaires aux obstacles rencontrés par les collectivités et services déconcentrés : la complexité juridique des procédures, la difficulté à suivre la maitrise d?ouvrage et le manque de pratique pour procéder au recouvrement auprès des propriétaires défectueux des sommes engagées par l?Etat. Elle doit permettre de mutualiser au niveau national les moyens nécessaires à la réalisation des mesures de police administratives dont l?Etat à la charge et d?apporter un soutien technique aux collectivités qui ne disposeraient pas des compétences et moyens suffisants pour agir seuls sur leurs territoires. Un soutien juridique face à la complexité des procédures « Notre peur, c?est le contentieux ». C?est ainsi que le service d?une ville moyenne explique la raison pour laquelle aucun arrêté d?insalubrité remédiable n?a été pris sur son territoire en 2021. Le service répond à l?urgence en intervenant sur les dangers imminents ou encore la lutte contre le saturnisme. Lorsqu?ils sont faciles à qualifier, la ville prend quelques arrêtés sur des locaux impropres à l?habitation (des caves ou des garages transformés en logement). Face à cette crainte, le soutien de l?agence serait donc d?abord un soutien d?ordre juridique. Les villes qui parviennent à mener à bien des procédures se sont dotées de services juridiques et techniques compétents en capacité de rédiger les arrêtés préfectoraux dans le respect du droit et pour que ceux-ci puissent produire au mieux leurs effets. L?agence apporterait une connaissance légale mais aussi technique afin de faire les meilleures préconisations de travaux possibles. En effet, l?arrêté préfectoral doit respecter des règles strictes de forme notamment, pour les arrêtés de péril ou d?insalubrité remédiable, la liste des préconisations de travaux pour remédier aux désordres. C?est sur cette base que le propriétaire devra rénover son bien et que l?Etat devra réaliser les travaux d?office s?il est défaillant. Ainsi, l?ensemble des outils mis à disposition par la législation (astreintes administratives au propriétaire37, délai d?exécution? ) pourront être valablement utilisés dès la rédaction des arrêtés en fonction des situations. Par ailleurs, les arrêtés qui présentent des erreurs dans leur rédaction peuvent être contestés devant les tribunaux par les propriétaires, ce qui peut mettre en péril la mesure coercitive pensée par la collectivité mais aussi avoir un coût en cas de dédommagement pour le propriétaire. L?agence pourrait dès lors fournir aux collectivités une assistance juridique lors de ces procédures pour se prémunir de ce type de risques. Elle pourrait en outre suivre les dossiers en appel pour le compte du ministère et disposer d?avocats spécialisés susceptibles de générer une jurisprudence favorable. L?agence effectuerait alors un travail de coordination des méthodologies employées et d?élaboration 37 L?astreinte, créée par la loi ALUR (article 79) et modifiée par la loi ELAN (article 194), est une astreinte par nature administrative. Elle est prononcée par arrêté du préfet ou du maire, sans décision de justice. Elle vise à contraindre financièrement le propriétaire à effectuer les travaux. 104 d?une stratégie contentieuse efficace face notamment à des marchands de sommeil au fait des procédures et souvent bien armés juridiquement. Afin de répondre à ce besoin en compétences juridiques, elle pourrait notamment engager des marchés publics auprès de cabinets d?avocats et d?opérateurs spécialisés dans la lutte contre l?habitat indigne et en capacité d?apporter conseils et expertises aux acteurs de terrain sur l?ensemble du territoire national. Cette phase doit permettre ensuite la mise en oeuvre des travaux grâce à une maitrise d?ouvrage facilitée. Favoriser la maitrise d?ouvrage En 2010, la Ville de Paris s?est attelée au traitement des 700 arrêtés d?insalubrité n?ayant pas été suivis d?effet sur son territoire. Le Service technique de l?habitat explique qu?il a fallu « lever tous les obstacles » et « mettre en place les travaux d?office de façon industrialisée ». Le travail de maitrise d?ouvrage mis en place par le Bureau de la conduite des opérations permet aujourd?hui d?obtenir la réalisation des travaux par le propriétaire de façon volontaire dans 60 % des cas. Dans la majorité des cas restant, les propriétaires s?exécutent après une mise en demeure. Le reste des dossiers fait l?objet de travaux d?office. En 2018, seuls 381 travaux d?office ont été réalisés par l?Etat ou les communes, un chiffre dérisoire au regard des centaines des milliers de logements indignes du pays. Les arrêtés d?insalubrité préfectoraux n?ont donné lieu qu?à 328 travaux d?office, une baisse de 30 % par rapport à 201738. Du côté de l?Anah, les subventions versées aux communes pour mener des travaux d?office sont le parent pauvre de l?agence : 53 logements concernés en 201839 (223 en 2019). Selon le bilan 2020 de l?ANAH, le nombre de travaux d?office aurait de nouveau baissé en 2020 de 39 %, ce qui s?explique, selon l?agence, par l?impossibilité de réaliser les visites sur site et par la réaffectation des moyens humains et financiers sur d?autres missions. Années Nombre de pôles départementaux de LHI Arrêtés préfectoraux d?insalubrité (L. 1311-4 et L.1331-22 à 30 du CSP) pris Nombre de travaux d?office réalisés au titre d?arrêtés préfectoraux d?insalubrité 2011 73 2 526 152 2012 80 2 637 222 2013 89 2 842 187 2014 92 2 887 204 2015 94 2 804 341 2016 97 2 758 350 2017 97 2862 466 2018 98 2893 328 Source : EHI, Diahl De fait, faute d?être en capacité de mener des travaux d?office, de nombreux arrêtés sont arrivés à échéance sans avoir été suivis d?effets en France. Fin 2016, cela concernait près de 11 000 arrêtés, dont la moitié (5 475) portait sur des arrêtés de danger imminent, et 4 334 d?insalubrité. Sans compter le manque d?informations sur le suivi d?autres procédures (péril imminent et ordinaire, périmètres insalubres, saturnisme?). 38 Enquête EHI, DIHAL 39 Agence Nationale de l?Habitat, Rapport d?activité 2018. 105 Comme le souligne le rapport Vuilletet40, en dehors de certaines grandes villes ou de celles dotées d?un service d?hygiène (SCHS) performant, les communes ne disposent pas des moyens opérationnels (expertise pluridisciplinaire) et financiers suffisants pour engager les travaux d?office. Et « hormis quelques territoires les plus investis dans le traitement de l?habitat indigne, les autorités locales et autres acteurs de l?habitat peinent à comprendre, s?approprier et donc mettre en oeuvre cet arsenal juridique. ». Cela génère de façon évidente une « autocensure » des services qui peinent à s?engager dans des procédures qu?ils seraient en incapacité de suivre jusqu?à leur terme. C?est pourquoi la future Agence des travaux d?office pourrait « armer » les collectivités volontaires afin d?organiser la maitrise d?ouvrage de ces travaux. L?agence apporterait alors la vision pluridisciplinaire nécessaire, forte de son expérience sur l?ensemble du territoire. Pour pallier aux manques d?offre d?opérateurs sur certains territoire, l?agence pourrait là aussi passer des marchés publics avec des aménageurs et opérateurs de confiance en lien avec les acteurs locaux pour répondre aux besoins, notamment dans des zones rurales reculées où il reste difficile aujourd?hui d?agir efficacement. Elle disposerait en outre d?un fonds de lancement d?environ 20 millions d?euros afin d?engager pour le compte de la collectivité et à sa demande les travaux d?office. Ce fonds viendrait s?autofinancer par la suite grâce au recouvrement des sommes engagées par la puissance publique en lieu et place des propriétaires défaillants. L?agence pourrait faire le lien entre les propriétaires, les collectivités et les aides de l?Anah pour faciliter l?accès aux aides disponibles avant d?engager les travaux d?office. Cela pourrait être l?occasion de repenser les liens entre rénovation énergétique et lutte contre l?habitat indigne qui participent souvent des mêmes actions sur les bâtiments. Engager le recouvrement des sommes avancées auprès des propriétaires défaillants Le recouvrement des frais avancés par l?autorité publique à la suite de la défaillance du propriétaire dans le cadre des mesures issues de la lutte contre l?habitat indigne est prévu par les codes de la santé publique et de la construction et de l?habitation. Plusieurs dispositifs légaux ont été créés afin de mieux garantir le recouvrement des créances publiques auprès des propriétaires défaillants. Lors du recouvrement, la collectivité a notamment la possibilité de recouvrer des frais d?ingénierie à hauteur de 8 %41 en plus des frais qu?elle a effectivement engagés. Compte tenu de la complexité des procédures et de la maitrise d?ouvrage de certaines situations, il apparait nécessaire de revaloriser ce pourcentage afin de couvrir suffisamment les moyens engagés par la puissance publique. Lorsque la puissance publique a réalisé les travaux et qu?elle doit alors recouvrer les sommes engagées, il n?est pas rare que les mesures de recouvrement soient contestées par les propriétaires débiteurs. Certains vont même jusqu?à organiser leur insolvabilité, comme ce marchand de sommeil parisien qui, grâce à un montage judicieux de sociétés, se déclarait sans ressources malgré un patrimoine immobilier de plusieurs millions d?euros. L?agence sera alors en mesure de faire face à la contestation de ces propriétaires mais aussi aux autres difficultés de recouvrement comme la complexité des comptes de copropriété ou encore de celle des indivisions. Enfin, le recours à des cabinets comptables spécialisés et habitués à ces procédures permettra un traitement plus systématique des dossiers. La création d?une agence des travaux d?office, nous l?avons vu, devrait ouvrir de nouvelles perspectives d?action à certaines collectivités et entrainer, on peut l?espérer, un effet levier auprès de propriétaires qui ne sont pour l?instant que peu menacés par l?action publique dans ce domaine. 40 Guillaume Vuilletet, « Simplifier les polices de l?habitat indigne, promouvoir l?habitat durable pour tous », 2019. 41 Article L 543-2 du Code de la Construction et de l?Habitation 106 Pour autant, d?importants efforts doivent encore être fournis parallèlement. Le repérage des situations et le partage des informations entre les différents acteurs ne sont toujours pas suffisants pour appréhender de façon juste ce phénomène. L?hébergement et le relogement des ménages victimes d?habitat indigne reste très compliqué à organiser sur les territoires du fait des partages de compétences. Enfin, les moyens humains et financiers restent en deçà de ce qu?il serait nécessaire pour réaliser des opérations importantes et systématiques d?éradication de l?habitat dégradé. C?est seulement à cette condition que le prochain gouvernement pourra mener une politique ambitieuse de lutte contre l?habitat indigne. 107 Mission relative aux outils d?habitat et d?urbanisme à créer ou améliorer pour renforcer la lutte contre l?habitat indigne 3 octobre 2023 Cette note permet de compléter les échanges du 19 septembre dernier entre les rapporteurs de la Mission relative aux outils d?habitat et d?urbanisme à créer ou améliorer pour renforcer la lutte contre l?habitat indigne, et la Directrice générale de l?Anru. Elle rappelle les modalités d?intervention de l?Anru en matière d?habitat privé dégradé, et souligne que, dans ce cadre, les propositions de la Mission constituent une amélioration de la boîte à outils des interventions relatives à la lutte contre l?habitat indigne. En annexe de la note figurent des éléments permettant de préciser les surcoûts liés aux délais et procédures spécifiques de la lutte contre l?habitat indigne, tels que demandés lors de l?échange du mois dernier. Rappel des modalités d?intervention de l?ANRU en matière d?habitat privé (habitat ancien dégradé et copro) Les problématiques autour de l?habitat privé se renforcent dans les territoires et font l?objet d?une intervention croissante de l?Anru, dans le cadre du renouvellement urbain. Dans un contexte de ZAN et de recherche de sobriété, la requalification des quartiers anciens dégradés, via un projet urbain global, est mise en oeuvre de façon pluriannuelle et partenariale, et contractualisé avec l?ANRU, sur les territoires d?intervention de l?Agence. Aux côtés de l?Anah, l?Anru amplifie les financements à destination de l?habitat privé en soutenant d?une part directement l?intervention sur le recyclage des copropriétés ou de l?habitat ancien dégradé, et en accompagnant d?autre part plus largement la requalification du quartier. Le modèle d?intervention de l?Anru reste inédit en matière d?action publique et doit être capitalisé pour enrichir les politiques qui sont à conforter en matière d?habitat privé. - Le « mode projet » qui s?organise dans le cadre du renouvellement urbain permet d?envisager une intervention globale de requalification des quartiers devant faire l?objet d?une transformation urbaine profonde ; - Une capacité d?engagement pluriannuelle, et donc de projection, dans le cadre de conventions dédiées, sécurisantes pour les porteurs de projet et leur mobilisation dans le temps ; - En matière spécifique de copropriétés, une capacité à traiter et financer de manière différenciée les différentes composantes des ensembles immobiliers complexes (ex : dalles, parkings, locaux d?activités liés à une copropriété), permettant un effet levier sur la valorisation globale de ces copropriétés (y compris patrimoniale) voire un allègement des charges. 108 L?Anru développe des interventions ajustées à chaque site dans le cadre de ses programmes (PNRU, NPNRU, PNRQAD, PIA) : interventions sur la requalification de l?habitat ancien dégradé, interventions sur la transformation de copropriétés dégradées ou expérimentations dans le cadre de Programmes d?investissements d?avenir (PIA VDS, ANRU + et DVD). Les interventions relatives aux 3 programmes (PNRU, PNRQAD et NPNRU) recouvrent les montants présentés ci-dessous : Interventions de l'ANRU en copropriétés et habitat ancien dégradé En ¤ Intervention sur l'habitat ancien dégradé Contractualisé Engagé Payé PNRU 149 969 959 149 969 959 149 969 959 PNRQAD 94 909 209 93 324 286 56 934 847 NPNRU 347 138 035 193 824 728 38 361 855 TOTAL 592 017 203 437 118 973 245 266 661 En ¤ Intervention sur les copropriétés (recyclage / portage ciblé et massif) Contractualisé Engagé Payé PNRU 216 873 526 216 873 526 216 873 526 PNRQAD 327 280 327 280 218 262 NPNRU 234 170 447 123 971 195 30 529 608 TOTAL 451 371 253 341 172 001 247 621 396 Total de l'intervention 1 043 388 456 778 290 974 492 888 057 Les chiffres présentés ci-dessus ne portent que sur les familles d?opérations de transformation des copropriétés dégradées et de requalification de l?habitat ancien (i.e ils n?intègrent pas les familles résidentialisation, aménagement, équipements publics?) Dans le contexte d?achèvement du PNRQAD (2025) et du NPNRU (2030), il s?agit dès à présent de préparer le volet habitat ancien dégradé d?un futur programme national de renouvellement urbain. Pour ce faire, il convient d?identifier les quartiers qui devront faire l?objet d?une intervention dédiée, et de dimensionner les financements nécessaires. ? Interventions en quartiers anciens Si les quartiers anciens présentent des atouts reconnus, leurs fragilités ont conduit les élus locaux et l?Etat à mettre en oeuvre des dispositifs stratégiques et opérationnels à l?appui des interventions publiques nationales et locales, notamment au travers de dispositifs et programmes spécifiques financés par l?Anah (OPAH-RU) et l?Anru (PNRQAD, PNRU, NPNRU), puis des programmes Action Coeur de Ville et Petites Villes de Demain. Parmi les sites d?interventions du PNRQAD et du NPNRU, 38 villes ont été intégrées dans les programmes Action Coeur de Ville et Petites Villes de Demain. 109 L?Anru soutient au travers du PNRU, du PNRQAD et du NPNRU la requalification urbaine, sociale et économique des quartiers anciens concentrant des situations d?indignité et d?insalubrité. Cette intervention se traduit par le recyclage de l?habitat dégradé à l?échelle des îlots et, plus largement des quartiers, dans un processus de revitalisation plus global favorisant de plus une diversification de l?offre de logements par la capacité de mixer les produits de sortie. Il s?agit d?accompagner fortement la lutte contre l?habitat indigne et de sécuriser les cadres d?une intervention urbaine structurée aux plans opérationnels, fonciers, juridiques et financiers. ? Interventions sur les copropriétés dégradées Plus de 150 quartiers du programme PNRU ont été identifiés comme présentant une problématique de copropriétés (soit 1/3 des quartiers visés par le programme) : une cinquantaine avec des enjeux de copropriétés fragiles, une soixantaine avec des enjeux importants de copropriétés fragiles et en difficulté, une trentaine avec des enjeux majeurs de copropriétés en difficulté. Depuis 2018, la mise en oeuvre du Plan Initiative Copropriétés (PIC) a permis d?enclencher une dynamique par la mise en place d?une boîte à outils, qui répond à trois axes d?intervention : prévention, redressement, transformation. 90% des copropriétés identifiées dans le cadre du PIC étant localisées en secteur NPNRU, la vocation du NPNRU est : - d?accompagner directement la transformation des copropriétés les plus en difficulté par un recyclage ou un portage massif sur 10 ans ; - d?accompagner le redressement des copropriétés, financé par l?Anah, par un traitement d?ensemble du quartier, dans le cadre du projet de renouvellement urbain (financement de la résidentialisation, de la réhabilitation des logements des bailleurs sociaux en copropriété mixte, l?amélioration du cadre de vie, aménagement, équipements publics ?). L?axe transformation du PIC concerne les opérations les plus lourdes et mobilise donc plus spécifiquement l?Anru. Les propositions de la Mission : de forts leviers pour améliorer et accélérer la lutte contre l?habitat indigne Dans ce contexte d?intervention de l?Anru, les 17 propositions de la mission qui visent à intensifier la lutte contre l?habitat indigne en dotant les collectivités et opérateurs de moyens législatifs et réglementaires complémentaires et en imposant de nouvelles obligations aux propriétaires, s?avèrent pertinentes pour l?action publique. L?ANRU partage donc avec les rédacteurs de la Mission l?importance de ces mesures pour améliorer l?efficacité de la lutte contre l?habitat indigne. Outre les modifications législatives et réglementaires nécessitées par ces mesures, relevant pour bon nombre de l?interministériel, des dispositifs financiers adaptés devront accompagner ces mesures. Parmi les mesures proposées, l?ANRU tient à souligner plus particulièrement l?importance d?un certain nombre de mesures telles que le renforcement de l?ingénierie dédiée à l?habitat privé sur tous les territoires (indispensable à la bonne prise des arrêtés), l?extension et la sécurisation de la DUP Vivien, l?amélioration des dispositifs de préfinancement des aides publiques à destination des copropriétés et des propriétaires occupants modestes, le renforcement des moyens d?intervention des EPF et la faciliter du portage des opérations de recyclage foncier (facilitant les interventions à l?îlot). 110 Annexe : Surcoûts liés aux délais et procédures dans le cadre de la lutte contre l?habitat privé dégradé ? Eléments du bilan du PNRQAD réalisé par le CEREMA Les travaux sur le PNRU et sur le PNRQAD permettent d?approcher les surcoûts liés aux délais et procédures mises en oeuvre dans le cadre de la lutte contre l?habitat privé dégradé. Parmi les 5 monographies relatives aux opérations en PNRQAD réalisées par le Cerema (Bayonne, Carpentras, Le Havre, Saint-Denis, Saint-Gilles), seule la ville de Saint-Denis met clairement en avant les surcoûts liés aux procédures d?habitat indigne, et spécifiquement des surcoûts liés à la prise d?arrêtés42. Les autres éléments de surcoûts régulièrement identifiés par les collectivités, et mis en avant par le Cerema dans l?évaluation du PNRQAD, sont les suivants : ? Méconnaissance de la structure bâtie Les difficultés rencontrées dans le cadre des opérations de requalification des îlots dégradés sont principalement dues à la sous-estimation du mauvais état du bâti lors des diagnostics préalables à la signature des conventions initiales faute de visites poussées au sein des immeubles (absence de fondations, existence d?un réseau de caves, bâtiments fragilisés ? Grand Delta Habitat ? Carpentras). Cette situation, et l?imbrication de l?habitat en centre ancien, ont quelquefois nécessité d?intervenir plus lourdement (démolition-reconstruction au lieu d?un projet d?acquisition-amélioration) ou d?intervenir à une échelle plus large, l?imbrication des immeubles ne permettant pas une intervention fine (ex Carpentras ? Saint-Gilles) ou de réaliser des travaux plus lourds (installation de micro-pieux ou présence d?amiante à Saint-Gilles). PNRQAD de Saint-Gilles ? Evolution des coûts par opération et par poste Des coûts supplémentaires en études, travaux et ingénierie de 300 à 515% supérieurs à l?enveloppe initiale ont été identifiés. Certaines opérations ont un prix de revient hors taxe de SHAB supérieur au reste de la commune pour la production de logements sociaux (2 673¤/m² au lieu de 2 000/2 100¤ en VEFA sur le reste de la commune, soit un surcoût constaté d?environ 20% en centre ancien (Carpentras). ? Caractère patrimonial du site 42 Sur ce point, il est important de souligner que le mode d?intervention de l?ANRU, à l?échelle de l?îlot, et ne nécessitant pas obligatoirement d?arrêté pour chaque immeuble, constitue un « simplicité » d?intervention, mise en avant par Le Havre par exemple. 111 Les exigences patrimoniales de conservation du bâti constituent également un impact non négligeable sur l?équilibre économique des opérations entraînant quelquefois un coût plus élevé que le programme initial (surcoût de 30 à 40% par exemple sur un îlot à Carpentras, surcoûts aussi identifiés à Saint-Gilles liés à la valeur patrimoniale ou à la nécessité de réaliser des fouilles archéologiques, Saint-Denis), mais aussi une temporalité plus conséquente. ? Montage opérationnel inadapté L?intervention à l?îlot nécessite l?acquisition de l?ensemble des immeubles afin de permettre une restructuration globale, un curetage conséquent. Cette modalité d?intervention n?avait pas été forcément appréciée par les collectivités, la remise à plat des opérations entraînant un coût supplémentaire par îlot (ex Bayonne). ? Bilans d?opération incomplets Un certain nombre d?opération ont été conventionnées dans le cadre du PNRQAD (non financeur du logement social) avant la stabilisation de la sortie d?opération, et donc avant la mobilisation des opérateurs de logements sociaux, avec des conséquences sur l?équilibre des opérations. ? Acquisitions amiables / acquisition avec expropriation / prise d?arrêtés Pour certains acteurs locaux, l?acquisition à l?amiable reste à la fois moins chère et plus rapide ; elle nécessite cependant un travail souvent chronophage (ex Bayonne et Saint-Denis). Mais elle permet de constituer des références de prix d?acquisition plutôt basses et d?envoyer un signal pour le reste des lots. Dans les sites comme Bayonne et Saint-Denis, les villes mettent aussi l?accent sur le risque contentieux sur les prises d?arrêtés et par conséquence le temps des procédures qui allonge les coûts de rémunération et de portage, des frais financiers divers, des immobilisations dans les bilans. Les procédures d?expropriation font souvent l?objet de recours avec des indemnités plus élevées que l?acquisition amiable, elles sont donc à éviter. ---- Le temps d?une opération de recyclage d?habitat ancien dégradé est estimé à 7 ans lorsqu?elle ne rencontre pas de difficulté particulière. Mais la moyenne estimée est plutôt de 9 à 10 ans. PNRQAD ? Evolution du coût des opérations de requalification des îlots dégradés par site 112 PNRQAD ? Evolution du montant total des subventions des opérations de requalification des îlots dégradés par site PNRQAD ? Postes de dépenses HT par logement traité en fonction des régions PNRU ? Postes de dépenses HT par logement traité en fonction des régions 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 Contribution du Conseil Régional de l?Ordre des Architectes d?Ile-de-France Il est proposé à Monsieur Hanotin et Madame Lutz de créer un statut d'accompagnateur spécifiquement dédié à la lutte contre l'habitat indigne, sur le modèle de "Mon Accompagnateur Renov'". Pour rappel, "Mon Accompagnateur Renov'" est une émanation législative, avec une modification législative du code de l'énergie qui induit ensuite une application réglementaire. Si on souhaite dupliquer le même système pour créer un "Mon Accompagnateur Lutte contre l'Habitat Indigne" (avec un potentiel nom à trouver...), il faudra certainement en faire de même et passer par la loi (probablement via la partie législative du code de la construction et de l'habitation - articles L511-1 à L551-1). Par ailleurs, les textes qui encadrent "Mon Accompagnateur Renov'" et qui peuvent inspirer vos travaux sur un tel statut sont les suivants : - Les articles L.232-1 à L.232.3 du code de l'énergie : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000023983208/LEGISCTA000027311533/ #LEGISCTA000027311537 - Le décret n°2022-1035 du 22 juillet 2022 pris pour application de l'article 164 de la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 : https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000046081405 - Un arrêté du 21 décembre 2022 relatif à la mission d'accompagnement du service public de la performance énergétique de l'habitat : https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000046807068 Cette création pourrait s'inscrire dans la continuité de la proposition n°16 que Monsieur Hanotin et Madame Lutz ont pu formuler à ce stade. https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000023983208/LEGISCTA000027311533/#LEGISCTA000027311537 https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000023983208/LEGISCTA000027311533/#LEGISCTA000027311537 https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000046081405 https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000046807068 125 Annexe 5 - Consultation interministérielle et chiffres-clés Le Ministère chargé du Logement et son Pôle National de Lutte contre l'habitat Indigne (PNLHI) ont été saisi à la fin de l?année 2022 de la part des partenaires de la ville de Saint Denis et de l?aménageur SOREQA de propositions visant à l'amélioration de la lutte contre l'habitat indigne sur les territoires. Ces propositions concernant principalement les dispositifs financiers, techniques, juridiques auraient vocation à venir enrichir l'axe "amélioration des dispositifs existants de la stratégie nationale de lutte contre l?habitat indigne (SNLHI). Dans ce cadre, des réunions interministérielles, menées sous la coordination du PNLHI, se sont déroulées du mois de janvier au mois d?avril 2023, afin d?analyser ces différentes propositions et d?émettre un avis sur leur faisabilité. Ce travail a été préparatoire à la mission à Madame Michèle Lutz, maire de Mulhouse, et à Monsieur Mathieu Hanotin, maire de Saint-Denis le 27 mars 2023. Plusieurs groupes de travail se sont tenus : jeudi 26 janvier, mardi 28 mars, Jeudi 6 et vendredi 7 avril, lundi 17 et mardi 18 avril et mercredi 19 avril. Les travaux se sont poursuivis jusqu?en juin 2023, pour intégrer les propositions conjointes des villes de Saint Denis et Mulhouse. Pour la DGALN et la DHUP : DGALN, Stéphanie Dupuy-Lyon, Brice Huet, DHUP, François Adam, Amélie Renaud ; Les sous-directions, les bureaux et leurs équipes: Laurent Bresson, Emmanuel Rousselot, Antoine Caron, Luc-André Jaxel-Truer, Jean-Baptiste Butlen, Vincent Montrieux, Anne-Lorraine Lattraye ; Pour le PNLHI : Chantal Mattiussi, Susanne Kulig, Clarisse Jouan ; Pour la DGCL : Constance André, Driss Jawad, Emilie Machard ; Pour la DGS : Didier Ollandini, Thomas Cartier, Jean Meister, Joëlle Carmes ; Pour la DIHAL : Céline Cassourret, Manuel Hennin ; Pour la DGOM : Sabine Montout; Catherine Maujaret-Ndiaye ; Pour la DACG : Louise Neyton, Elodie Benaiem ; Pour l?Anah: Jessica Brouard Masson, Sébastien Wagner ; Pour l?ANRU : Hélène Le Rai, Kim Chiusano, Véronique Tirant. Les chiffres clés en matière de lutte contre l?habitat indigne (source DGALN/DHUP/PNLHI) On estime entre 400 000 et 420 000 le nombre de logements du parc privé potentiellement indignes en métropole (100 000 en Outre-mer), dont environ la moitié sont occupés par leur propriétaire. La lutte contre l?habitat indigne et dégradé est donc un enjeu essentiel des politiques nationales de l?habitat. 126 L?enquête nationale « Lutte contre l?habitat indigne » lancée en 2022 a permis de capitaliser les dernières données au titre de 2021. Enquête nationale 2022 « Lutte contre l?habitat indigne » 2021 % 2018/2021 2022 % 2021/2022 Polices spéciales du préfet Arrêtés d'insalubrité en vigueur 13 752 Arrêtés d?insalubrité 2 879 +7% 3 160 +10% Arrêtés d'astreinte relatif à des situations d'insalubrité 45 +309% 81 +80% Requêtes devant le juge administratif relatives à l'insalubrité 118 NC 153 +29% Jugements rendus 96 NC 54 -44% Polices spéciales du maire (ou président EPCI) Arrêtés de mise en sécurité recensés 1 509 = 2 216 +47% Actions de travaux d'office 118 NC 316 +168% Arrêtés d'astreinte financière relatifs à la mise en sécurité pris 24 NC 220 +817% Jugements avec des condamnations pénales En moyenne 100 à 150 par an Dossiers transmis aux parquets 372 +19% 347 -7% Sources DGALN/DHUP/PNLHI La coordination de l?action publique sur les territoires : L?ensemble des départements disposent d?un pôle départemental de lutte contre l?habitat indigne pour agir autour du Sous-préfet référent ou du préfet : ? 75 départements fonctionnent à l?aide d?un guichet unique de signalements en 2021 ; ? +29% par rapport à 2018 ; ? 95 départements sont dotés d'un PDLHI apportant un appui juridique et technique aux collectivités territoriales ; ? 151 présidents d'EPCI se sont vus transférés des pouvoirs de police spéciale de maires. Il en était compté 140 en 2018 ; ? Aucune délégation des pouvoirs de police spéciale du préfet à un président d'EPCI n?a été réalisée en 2021. ? 22 départements seulement ont demandé le Fonds d?aide au relogement d?urgence (FARU) au titre de l'année 2021. Crédits du BOP 135 « UTAH » : Les crédits de l?action 3 du programme 135 « Urbanisme, territoires et amélioration de l?habitat » (UTAH) financent les dépenses de lutte contre l?habitat insalubre et le saturnisme qui relèvent de la compétence de l?État et sont liées à l?exercice par les préfets de leurs pouvoirs de police administrative. En 2022 un peu plus de 5M¤ ont été attribués aux DREAL pour financer les actions nécessaires à la lutte contre l?habitat indigne, auxquels s?est ajouté un financement spécifique de 2,2 M¤ pour l?appel à projet « mise en oeuvre d?une stratégie urbaine de lutte contre l?habitat indigne en Ile-de-France ». 127 La consommation s'est élevée à 76,61%. Chiffres clés de l'Anah pour 2022 : aides au traitement de l'Habitat indigne et très dégradé : ? 14 555 logement rénovés soit 196 millions d'euros d'aide répartis : 44,9 M¤ aux PO ; 81,6 ¤ aux PB ; 66,8M¤ aux copro et 2,5M¤ pour les travaux d'office des communes ; ? Soit en nombre de logements : 1 721 (PO) 3 496 (PB) 8 706 (copro) 632 (communes) ; ? En plus des aides aux travaux : 21 millions d?euros pour financer 58 opérations de résorption de l?habitat insalubre (RHI). 6 Territoires dits d'accélération pour LHI et lutte contre les marchands de sommeil : ? Expérimentation lancée en 2019 ; ? Principe : enveloppe financière complémentaire de 7 M¤ affectée par l'Anah pour amplifier l'action LHI sur 7 territoires (Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne, Essonne, Nord, Alpes- Maritimes, Bouches-du-Rhône et La Réunion) via la majoration des subventions versées au titre de la lutte contre l?habitat indigne auprès de propriétaires bailleurs et propriétaires occupants ainsi qu?aux collectivités territoriales (travaux d?office) ; ? La non utilisation de l'intégralité de l'enveloppe oriente les réflexions pour l'avenir vers une boîte à outils plus facilement mobilisable par les territoires. 128 ANNEXE 6 - Journée nationale de la lutte contre l?habitat indigne Journée nationale : la lutte contre l?habitat indigne dans les territoires ruraux à Laval le 3 juillet 2023 Programme de la journée Ouverture par Monsieur Florian Bercault, Maire de Laval Intervention de Monsieur Olivier Richefou, Président du Conseil départemental de la Mayenne Intervention de Monsieur Laurent Bresson, Sous-directeur des politiques de l?habitat, DHUP/DGALN Panorama national de la lutte contre l?habitat indigne par Madame Chantal Mattiussi, Directrice du Pôle National de lutte contre l?Habitat Indigne, DHUP, DGALN 1ère table-ronde : Quels leviers d?amélioration des outils en matière de lutte contre l?habitat indigne ? Cette table-ronde a pour objet de présenter la mission Hanotin/Lutz, d'en réaliser un point d'étape en dialogue entre les territoires urbains et ruraux en faisant le lien entre les leviers d'amélioration des outils d'aménagement, financiers et fonciers. Intervenants : - Madame Katy Bontinck, 1ère adjointe au Maire de Saint-Denis - Monsieur Alain Couchot, 1er adjoint à la Maire de Mulhouse - Monsieur Louis Pautrel, Maire de Le Férré, Vice-président de Fougères agglomération, Représentant national de l?association des Maires ruraux de France - Monsieur Axel Lecomte, directeur de l?habitat de l?EPT Plaine Commune - Monsieur Frédéric Brun, directeur général adjoint chargé de l?aménagement et du développement urbain de la mairie de Mulhouse 2ème table-ronde : Quelle montée en responsabilité des collectivités territoriales et des EPCI sur la lutte contre l?habitat indigne dans les territoires ruraux ? Comment accompagner cette montée en responsabilité dans les territoires ruraux en mutualisant les moyens humains et l?ingénierie pour pallier avec efficience aux situations d?habitat indigne ? Intervenants : - Madame Sylvie Vielle, Maire de Louverné, Vice-présidente chargée de l?habitat de Laval agglo - Madame Isabelle Valade, Directrice départementale des territoires de la Mayenne - Monsieur Alain Servan, Vice-Président à la politique de l?habitat, urbanisme et aménagement du territoire de la communauté d?agglomération de l?ouest rhodanien - Madame Roselyne Conan, Directrice générale de l?ANIL - Madame Jessica Brouard-Masson, Directrice de l?expertise et des politiques publiques de l?Anah 129 - Monsieur Jean-Luc Tarrega, Sous-préfet de l?arrondissement de Tulle, Secrétaire général de la préfecture de Corrèze Présentation des produits numériques de la lutte contre l?habitat indigne par Monsieur Stéphane Flahaut, Adjoint au sous-directeur des politiques de l?habitat, DHUP, DGALN 3ème table-ronde : Quel accompagnement des occupants dans l?espace rural ? Comment adapter les outils aux spécificités des ménages ? Intervenants : - Monsieur Karim Belhaj, Directeur de l?ADIL 76 - Monsieur Alexandre Lagogué, Directeur général des compagnons bâtisseurs - Madame Juliette Laganier, Directrice générale de la fédération SOLIHA - Madame Caroline Roger-Moigneu, Vice-présidente du conseil départemental d?Ille-et-Vilaine - Madame Isabelle Le Callennec, Maire de Vitré, Préséidente de Vitré communauté, représentante nationale de l?Association des Maires de France Intervention vidéo de Madame Dominique Faure, Ministre déléguée chargée des collectivités locales et de la ruralité. Conclusion par Madame Amélie Renaud, Adjointe au Directeur de l?habitat, de l?urbanisme et des paysages, DHUP, DGALN Plus de 200, élus, parlementaires, représentants institutionnels, des services de l'Etat et des collectivités locales, représentants des associations à participer à la journée nationale " la lutte contre l'habitat indigne dans les territoires ruraux" Organisée par le Pôle National de lutte contre l'Habitat Indigne (PNLHI) à Laval, ce 3 juillet 2023. Cette journée avait pour but de donner de la visibilité à cette politique publique prioritaire qui lutte contre toutes les situations de logements exposant leurs occupants ou des tiers à des risques pour leur santé ou leur sécurité. Les participants ont souligné la qualité et la richesse des échanges des différentes tables rondes, pour les propositions d'amélioration de cette politique publique, qui viendront alimenter la feuille de route nationale. Les consultations des acteurs, des partenaires du logement Lors de la journée nationale, un questionnaire a été diffusé par le PNLHI, afin d?organiser une consultation en ligne et d?inviter les 200 participants à formuler des propositions visant à l?amélioration de la lutte contre l?habitat indigne. Cette consultation s?est poursuivie durant tout le mois de juillet 2023 pour recueillir les contributions de l?ensemble du réseau des correspondants techniques experts du PNLHI (plus de 70 agents en responsabilité sur le sujet, issus des DDT (M), des ARS, des SCHS, des ADIL et des préfecture) et du réseau des DDT(M) et des DREAL. L?ensemble des réseaux et participants ont été invités à répondre à trois questions sur les leviers d?amélioration des outils de lutte contre l?habitat indigne : ? Quelle principale amélioration des outils opérationnels existants pour lutter contre l?habitat indigne vous semble opportune ? ? Quelle proposition pouvez-vous formuler pour assurer la montée en responsabilité des collectivités territoriales et des EPCI ? ? Quels leviers pour renforcer l?accompagnement des occupants dans les territoires ruraux ? Les réponses apportées par le réseau et plus de 150 services portent sur plusieurs thématiques : ? L?amélioration des systèmes d?information de la lutte contre l?habitat indigne ; 130 ? Faciliter les signalements ; ? Le renforcement des moyens alloués aux services en charge de la LHI ; ? L?amélioration de l?accompagnement des usagers impactés par la LHI ; ? Le renforcement des aides et subventions pour traiter la LHI ; ? La mutualisation des compétences, notamment au niveau intercommunal ; ? La fluidification des interventions. 131 ANNEXE 7 - Bonne pratique Bordeaux 132 133 ANNEXE 8 - Illustrations SOREQA 134 135 136 ANNEXE 9 - Tableau des acronymes TERMES DÉFINITIONS ACV Agence nationale d'information sur le logement AGRASG Agence de gestion et de recouvrement des avoirs saisis et confisqués AMF Association des maires de France ANAH Agence nationale de habitat ANCT Agence nationale de la cohésion des territoires ANIL Agence nationale d'information sur le logement ANRU Agence nationale de la rénovation urbaine ARS Agence régionale de santé CAF Caisse d?allocation familiale CCH Code de la construction et de l'habitation CSP Code de santé publique CSTB Centre scientifique et technique du bâtiment DB Direction du budget DDT(M) Direction départementale des territoires (et de la mer) DGALN Direction générale de l'aménagement, du logement et de la nature DGS Direction générale de la santé DIHAL Délégation interministérielle à l'hébergement et à au logement DHUP Direction de l?habitat de l?urbanisme et des paysages DUP Déclaration d?utilité publique EPA Etablissement public d?aménagement EPCI Établissement public de coopération intercommunale FARU Fonds d?aide au relogement d?urgence IGEDD Inspection générale de l?environnement et du développement durable 137 IGH Immeuble de grande hauteur MDS Maison départementale des solidarités MSA Mutualité sociale agricole MTE Ministère de la transition écologique OPAH Opération programmée d'amélioration de l'habitat ORCoD Opération de requalification des copropriétés dégradées PDLHI Pôle départemental de lutte contre l'habitat indigne PIC Plan initiative copropriétés PNLHI Pôle national de lutte contre l'habitat indigne PNRQAD Programme national de requalification des quartiers anciens dégradés PPPI Parc privé potentiellement indigne PPT Plan pluriannuel de travaux PVD Petites villes de demain RAC Reste à charge RHI-THIRORI Opérations de résorption de l'habitat insalubre et de restauration immobilière RNIC Registre national d?immatriculations des copropriétés RSD Règlement sanitaire départemental SACICAP Société Anonyme coopérative d'intérêt collectif pour l'accession à la propriété SCHS Service communal d?hygiène et de salubrité SEM Société d?économie mixte SPLA Société publique locale d?aménagement SRU Loi solidarité et renouvellement urbain 138 O ct ob re 2 02 3 ? © M ai ri e de S ai nt -D en is ? P ho to gr ap hi es : V ill e de S ai nt -D en is - Ya nn M am be rt | V ill e de M ul ho us e - C at he ri ne K oh le r ? N e pa s je te r su r la v oi r pu bl iq ue  LHI_1  1_Rapport final LHI VF sans annexe13oct23  Rapport final LHI VF_avec annexe_19oct_20h  « Le « mode projet » qui s?organise dans le cadre du renouvellement urbain permet d?envisager une intervention globale de requalification des quartiers devant faire l?objet d?une transformation urbaine profonde », Contribution ANRU  « La situation de danger pour les occupants peut être extrêmement grave en cas d?immeuble ou bâtiment sous arrêté d?insalubrité remédiable, ou de mise en sécurité avec interdiction temporaire d?habiter, c?est-à-dire même lorsque, eu égard aux coûts de...  « Pour traiter ces sujets, il faut aller vite et démarrer assez tôt »,  Contribution Etablissement Public Foncier d?Ile-de-France  « La situation de danger pour les occupants peut être extrêmement grave en cas d?immeuble ou bâtiment sous arrêté d?insalubrité remédiable, ou de mise en sécurité avec interdiction temporaire d?habiter, c?est-à-dire même lorsque, eu égard aux coûts de...  « Dans les sites comme Bayonne et Saint-Denis, les villes mettent aussi l?accent sur le risque contentieux sur les prises d?arrêtés et par conséquence le temps des procédures qui allonge les coûts de rémunération et de portage, des frais financiers di...  « Il convient de renforcer l?accompagnement des collectivités qui, pour certaines (grosses ou petites), sont hésitantes à réaliser des travaux d?office faute de budget et d?ingénierie. Il est en réalité indispensable d?entamer une politique d?aides (...  « Si nombre de mesures incitatives existent afin d?encourager les propriétaires à réaliser des travaux, les pouvoirs publics peinent à forcer la main des propriétaires récalcitrants ou défaillants. L?action publique dispose pourtant d?une boite à outi...  « Il s?agit de promouvoir une approche plus intégrée au profit des personnes contraintes d?habiter dans des locaux défavorables à la santé, voire indignes ou insalubres. L?un des enjeux nous semble être d?agir avant que la situation des personnes et d...  « En tant que Présidente d?une intercommunalité comptant de nombreuses communes rurales, je constate les difficultés que peuvent rencontrer les maires de petites communes, disposant de peu de capacité d?ingénierie pour traiter de problématiques juridi...  « Le renforcement du rôle des opérateurs publics de portage foncier permettrait d?intervenir plus efficacement dans le traitement des copropriétés dégradées. En particulier, les établissements publics fonciers sont des opérateurs pertinents pour appuy...  « Les ambitions nationales en matière de réduction d?émission de gaz à effet de serre doivent se concilier avec les enjeux patrimoniaux et historiques, portés par les DRAC-ABF. », Contribution DIGNEO-Foncière Logement  « Les Administrateurs judiciaires ne sont ni la réponse ni la solution. Aujourd?hui, les acteurs publics se refusent dans la majeure partie des situations à faire ces signalements par manque de solution disponible. [?] il est fondamental de faire émer...  « Les centres anciens sont caractérisés par la présence de nombreuses petites copropriétés, dont une partie est sans syndic, une partie avec syndic bénévole pratiquant une gestion très souvent « informelle », et une partie avec syndic professionnel ex...  « Cette obligation pourrait s?accompagner d?une aide de l?Anah, qui finance déjà ce type de diagnostics dans le cadre d?études pré-opérationnelles, étant entendu que le coût de ces diagnostics reste à évaluer et peut être élevé. La collaboration avec ...  « L?ingénierie financière mise à disposition par le réseau bancaire classique est faible voire inexistante en copropriété au-delà même de la LHI », Contribution Brest Métropole  « La mobilisation de la banque des territoires sur cette action est fondamentale - l?émergence d?une banque de la rénovation et de l?accompagnement des copropriétés fragiles est nécessaire pour sécuriser ce processus de caisses d?avances », Contributi...  « Le repérage des situations et le partage des informations entre les différents acteurs ne sont toujours pas suffisants pour appréhender de façon juste ce phénomène. L?hébergement et le relogement des ménages victimes d?habitat indigne reste très com...  « En marché très tendu, le parc indigne est en partie occupé par des ménages exclus du parc social - qui constituent d?ailleurs, pour cette raison-même, la cible privilégiée des marchands de sommeil », Manifeste SOREQA  « Il reste en effet particulièrement difficile de recourir à des structures d?hébergement d?urgence qui sont le prolongement naturel des interventions en substitution que pourraient pratiquer les autorités compétentes », Contribution Ville de Paris  « Les ADIL apportent au public, à leurs partenaires et aux acteurs du logement leur expertise juridique sur tous les champs de l?habitat : les rapports locatifs, le fonctionnement des copropriétés, l?accompagnement juridique, fiscal et financier aux t...  « Bien que ce dispositif soit louable pour faciliter le repérage et veiller à la décence des logements, il est, dans ses dispositions actuelles, difficiles à mettre en oeuvre pour les collectivités aux moyens limités. », Contribution Valenciennes Métro...  « Les délais d?instruction du « permis de diviser » sont très courts [?] Dans ce délai, impossible de visiter l?immeuble pour se prémunir des potentiels manquements pouvant porter, à terme, atteinte à la santé et à la sécurité des occupants. La mise e...  Agence de gestion et de recouvrement des avoirs saisis et confisqués  LHI_4  3_Rapport final LHI VF sans annexe13oct23 (ATTENTION: OPTION : Réglementaire Quand : 1er semestre 2024 Qui : Ministère de la transition écologique (DHUP) avec appui DIHAL Cible : propriétaires occupants et locataires « Les ADIL apportent au public, à leurs partenaires et aux acteurs du logement leur expertise juridique sur tous les champs de l?habitat : les rapports locatifs, le fonctionnement des copropriétés, l?accompagnement juridique, fiscal et financier aux travaux d?amélioration de l?habitat (travaux de rénovation énergétique, d?adaptation du logement ou de mises aux normes). [?] L?accompagnement des occupants, durant les procédures d'hébergement, le relogement et les travaux, pourrait être amélioré et clarifié. En effet, les différentes étapes doivent être évoquées en amont de l?opération et expliquées afin que le ménage soit parfaitement informé.», Contribution ANIL 44 19. Améliorer la protection des victimes en cas de sinistre d?effondrement Suite aux effondrements d?immeubles d?habitations survenus en site occupé ces dernières années dans plusieurs villes de France, impactant tout particulièrement le bâti ancien, il convient très spécifiquement d?analyser ces phénomènes, de prévoir les mesures nécessaires à la prévention, à l?information, et au traitement. Nous appelons à une mobilisation nécessaire des assureurs pour adapter les polices d?assurance aux enjeux d?accompagnement des habitants lors de survenance de sinistre, avec notamment un minimum de prestations permettant d?assurer la mise en sécurité des occupants lors de sinistres. Les visites de terrain sur les sites et villes impactées par ces évènements ont en effet montré la nécessité de pallier aux fortes insuffisances pour venir en aide aux victimes dans la durée et trouver notamment des solutions solidaires : ? Sur la création d?un fonds de garantie destiné aux victimes collatérales des immeubles mitoyens ; ? Sur le renfort des assurances multirisques des immeubles notamment après que l?immeuble ait été grevé d?un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l?insalubrité ; ? D?une meilleure articulation des délais entre les expertises des assurances, les aides de l?Anah et la prise des arrêtés. PROPOSITION 19 Il est proposé d?engager une réflexion pour garantir aux victimes les conditions d?indemnisation en cas de sinistre. Ordre : Budgétaire Quand : 2024/2025 Qui : Ministère de la transition écologique (DHUP), ministère des finances (DB), secteur assurantiel Cible : Propriétaires occupants et locataires 45 20. Faciliter les signalements et le recensement des situations d?habitat indigne pour garantir une action coordonnée et efficace des pouvoirs publics et des acteurs privés Histologe, start-up d?Etat, est un dispositif à conforter sur l?ensemble du territoire national pour assurer le recensement et le suivi des signalements. Créé en 2021, Histologe est un service public permettant de faciliter la détection, le signalement, l?évaluation, l?envoi d?alertes et le suivi des logements pour accélérer la prise en charge du « mal logement ». A ce jour30 il est déployé dans 52 territoires (répartition des données par territoire en annexe), 16 807 signalements ont été enregistrés avec un taux de prise en charge de 97,2% et 31% de taux de clôture des signalements. Près de 4 000 acteurs locaux connectés (communes, DDT(M), conseils départementaux, EPCI, ?). A ce jour, 1 675 foyers sont sortis du mal logement. En complémentarité avec Histologe et son déploiement national, il semble nécessaire d?interfacer les plateformes existantes ou en cours de développement (Axel, Esabora, Orthi, ?) pour les échanges : ? entre les collectivités et l?ARS pour l?instruction des procédures ; ? entre les collectivités et la DGFIP pour la publication des arrêtés ; ? avec les administrés et l?accès au registre des arrêtés ; ? en temps réel avec les notaires sur l?état des procédures sur un immeuble ou un logement ; ? d?informations sur toute la chaîne d?instruction des procédures de LHI à l?ensemble des membres des PDLHI ; ? permettant le croisement des données sur réquisition du Parquet afin d?identifier les multipropriétaires indélicats à l?échelle nationale PROPOSITION 20 Il est proposé d?améliorer les outils numériques permettant un meilleur suivi des situations, du signalement jusqu?au traitement des arrêtés. Ordre : Opérationnel Quand : 2024 Qui : Ministère de la transition écologique (DHUP) Cible : Collectivités, services déconcentrés de l?État, associations, grand public 30 https://histologe.beta.gouv.fr 46 21. Conforter le permis de louer à articuler avec un contrôle technique global du logement incluant la décence Dans la continuité du permis de louer mis en place en 2016, aujourd?hui loin d?être généralisé sur l?ensemble du territoire national, il pourrait être envisagé la création d?un contrôle technique général du logement. Les diagnostics techniques actuellement obligatoires ne prennent pas en compte la notion de décence des logements ce qui complexifie l?information et peut porter à confusion voir mettre en difficulté les propriétaires et les locataires quant à la conformité ou non du logement. Un diagnostic unique et complet permettrait notamment d?informer le propriétaire et le locataire de manière exhaustive de l?état du logement lors de la vente, de la mise en location ou relocation du logement. Ce diagnostic permettrait également de faciliter l?instruction des autorisations préalables de mises en location des logements. Il aurait également une valeur contradictoire de l?état global du logement et favoriserait l?information exhaustive apportée au propriétaire avant la mise en location de son logement et de l?acquéreur lors de la vente. Un projet de contrôle technique du logement a fait l?objet, le 10 mai 2023, d?une proposition de loi portant renforcement du contrôle de la décence des logements31 du député Guillaume Vuilletet, visant « à instituer une mesure préventive instaurant un véritable contrôle technique du logement. L?idée est de créer un dispositif comparable à ce que prévoit le Code de la route en matière de contrôle technique du véhicule. Cette proposition de loi entend créer un contrôle technique décennal du logement afin qu?un bailleur ne puisse plus louer un appartement ne présentant pas les caractéristiques minimales de décence. Dans le prolongement du permis de louer, ce dispositif vise à responsabiliser le bailleur qui serait dans l?obligation de consigner les observations effectuées et le diagnostic technique sur une plateforme du ministère de la Transition écologique. Cette mesure, qui permettra en premier lieu une consolidation des diagnostics déjà existants, garantira que le local concerné respecte au moins la définition du décret décence de 2002. ». PROPOSITION 21 Il est proposé de simplifier et compiler en un seul et unique « contrôle technique du logement » l?ensemble des diagnostics d?ores et déjà obligatoires, élargi au contrôle de la décence du logement. 31 https://www.assemblee-nationale.fr/dyn/16/textes/l16b1200_proposition-loi# 47 Ordre : Réglementaire Quand : 2024 Qui : Ministère de la transition écologique (DHUP) Cible : Propriétaires « Bien que ce dispositif soit louable pour faciliter le repérage et veiller à la décence des logements, il est, dans ses dispositions actuelles, difficiles à mettre en oeuvre pour les collectivités aux moyens limités. », Contribution Valenciennes Métropole 48 ACCENTUER LES MESURES COERCITIVES ENVERS LES PROPRIETAIRES INDELICATS ET LES MARCHANDS DE SOMMEIL La mise en oeuvre des procédures coercitives relatives à la mise en sécurité et la santé obligent à agir rapidement pour palier le danger et mettre à l?abri les occupants de logements indignes, temporairement, le temps de travaux, ou de manière pérenne en cas d?interdiction définitive d?habiter. Ces mesures nécessitent d?accompagner les plus fragiles de nos concitoyens en matière de lutte contre l?habitat indigne, de fluidifier les parcours allant de l?hébergement au relogement, d?harmoniser les pratiques de terrain et de mobiliser parfois des outils spécifiques, notamment juridiques. A l?encontre des propriétaires indélicats, il est proposé de renforcer les actions coercitives pour une politique de tolérance zéro. 49 22. Doter les inspecteurs de salubrité et agents de police municipale des pouvoirs d?enquête judiciaire en habitat indigne Les divers témoignages recueillis appellent à un renforcement des moyens d?enquêtes mobilisés sur ce contentieux notamment, sur les « Territoires d?accélération de la lutte contre l?habitat indigne » (Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne, Essonne, Nord, Alpes-Maritimes, Bouches-du-Rhône et Réunion) pour faciliter les instructions et la coordination des dossiers, là où les volumes d?affaires sont les plus importants et le besoin en enquêteurs le plus prégnant, difficultés auxquelles s?ajoutent une forte vacance sur ce type de postes. L?organisation des services d?enquête seraient également dépendante de la masse d?enquêtes en cours, pouvant varier d?une année à l?autre, et être plus ou moins constante selon les territoires. Au-delà du renforcement des moyens des forces de l?ordre, il est proposé de renforcer les pouvoirs des agents déjà mobilisés sur l?instruction des procédures, afin notamment d?accélérer et faciliter l?instruction des actes judiciaires les plus simples (audition libre des mises en cause, des victimes, avis au parquet, rappel à la loi, avis à victime). Cette mesure devra rester une possibilité pour les collectivités, dans le cadre d?une convention avec l?État et le Parquet, et en aucun cas se subroger aux obligations et responsabilités de la police. PROPOSITION 22 Il est proposé de doter les inspecteurs de salubrité assermentés, ou les agents de police municipale assermentés et habilités, spécialement désignés, des mêmes prérogatives et obligations que celles attribuées aux officiers de police pour les enquêtes judiciaires en habitat indigne, sur réquisition du procureur de la République, inscrit dans le cadre du contrat local de sécurité à l?image des pouvoirs octroyés depuis 2020 aux inspecteurs de l?environnement32. Ordre : Législatif Quand : 2024 Qui : Ministère de la Justice Cible : Collectivités, Parquets 32 Modifié par la Loi n° 2020-1672 du 24 décembre 2020 relative au Parquet européen, à la justice environnementale et à la justice pénale spécialisée, l?article 28-1 du Code de procédure pénale prévoit que des inspecteurs de l?environnement spécialement désignés disposent, pour les enquêtes judiciaires qu?ils diligentent sur réquisition du procureur de la République ou sur commission rogatoire du juge d?instruction, des mêmes prérogatives et obligations que celles attribuées aux officiers de police judiciaire. 50 23. Faciliter la saisie des lots des propriétaires indélicats en impayés et instaurer un régime de substitution de la collectivité à l?engagement des procédures de saisie en cas d?inaction du syndic De nombreux syndicats de copropriété sont souvent confrontés à des difficultés de trésorerie qui ne leur permettent pas d'assurer le règlement des budgets d?entretien ou de travaux nécessaires sur l?immeuble. Les copropriétaires défaillants, en violation des dispositions de l'article 10 de la Loi du 10 juillet 1965 régissant la copropriété, s'abstiennent de régler les appels de fond de travaux nécessaires à la levée des arrêtés de traitement de l?insalubrité ou de mise en sécurité de l?immeuble. Le syndicat de copropriété, au visa de l'article 18 de la Loi de 1965, a l'obligation de veiller à la conservation, la garde et l'entretien de l'immeuble, et doit recouvrer amiablement les charges impayées et, en cas de résistance du copropriétaire débiteur, doit mettre en oeuvre une instance judiciaire afin d'obtenir une condamnation. Celui-ci après signification, et s'il n'est pas contesté par le copropriétaire, sera tout d'abord exécuté sur les facultés mobilières de celui-ci (saisie des meubles - saisie des comptes bancaires - saisie des loyers d'éventuels locataires) ou en ayant recours à la vente sur saisie immobilière des lots du copropriétaire débiteur, qui ont généré ces impayés sous contrôle du juge de l?exécution du Tribunal judiciaire. Cette procédure est rarement exécutée car complexe et, qui plus est, soumise au vote à la majorité des copropriétaires en assemblée générale. On constate une réelle difficulté au lancement opérationnel des travaux en parties commune du fait de ces impayés. En effet, il est fréquent que, nonobstant les mesures d?aide et d?accompagnement, certains copropriétaires bailleurs indélicats ne répondent pas aux appels de fonds de travaux nécessaires à la réhabilitation de l?immeuble, aux conséquences particulièrement lourdes lorsque ces travaux sont indispensables à la levée des procédures d?habitat indigne en parties communes. Ces agissements pénalisent l?ensemble de la copropriété et en premier lieu les occupants de l?immeuble. Le syndic a alors la possibilité, après plusieurs demandes de paiement restées sans retour, d?émettre un titre exécutoire (jugement ou document fait par un notaire), et peut charger un commissaire de justice de saisir le bien immobilier. Ces procédures sont complexes et coûteuses pour la copropriété. Il est proposé d?en simplifier l?instruction et de permettre aux collectivités de s?y substituer en cas d?inaction du syndic lorsque que l?immeuble est frappé d?une procédure engageant la responsabilité de la puissance publique. Ces mesures ne pourront s?appliquer qu?aux débiteurs présentant les conditions cumulatives suivantes : ? propriétaires bailleurs ; ? copropriété sous arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l?insalubrité ; ? impayé relatif à la côte part travaux nécessaires notamment à la levée des arrêtés (hors impayés de charge). PROPOSITION 23 Il est proposé de faciliter la procédure de saisie des lots et d?engager ces procédures de substitution en cas d?inaction du syndic. Ordre : Législatif/Réglementaire Quand : 2024 Qui : Ministère de la transition écologique (DHUP), ministère de la justice, ministère de l?intérieur Bénéficiaires : Acteurs publics 51 24. Renforcer la lutte contre les divisions pavillonnaires illicites en améliorant les dispositions du « permis de diviser » et en harmonisant les procédures habitat et droit des sols Le phénomène de division pavillonnaire non régulé impacte les territoires sous plusieurs aspects : la mise en location de locaux par nature impropre à l?habitation, des logements plus petits, des ménages souvent les plus modestes et plus concernés par la sur-occupation que la moyenne, une dégradation de la qualité du tissu pavillonnaire, l?imperméabilisation des sols, l?impacts sur les réseaux et les installations électriques, la collecte de déchet, le stationnement ou encore un développement démographique non maîtrisé. À titre d?illustration, une étude menée par le cabinet-conseil Espacité, pour le compte de la Seine- Saint-Denis (Direction Régionale et Interdépartementale de l?Hébergement et du Logement) et réalisée en partenariat avec le Cerema Nord-Picardie33 démontre que le phénomène atteint plus d'un quart de l'offre nouvelle d'appartements sur la période 2003-2013 à Neuilly-Plaisance, Montfermeil, Gagny ou Epinay-sur-Seine, avec 43% de logements sans confort ou avec confort partiel, proportion qui monte même jusqu'à 38% à Montfermeil. Les outils d?urbanisme ont été renforcés par la Loi pour l?accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) du 24 mars 2014 via la possibilité d?imposer des servitudes de taille minimum de logements crées par division, et l?autorisation préalable à la division. Le « permis de louer » tout comme les déclarations préalables en matière de droit des sols prévoient un délai d?instruction d?un mois, ce délai est un minimum pour rendre des décisions éclairées, et garantir une qualité d?instruction des demandes. PROPOSITION 24 A ce titre, il est proposé de faciliter la mise en oeuvre du « permis de diviser » par une harmonisation des délais d?instruction à un mois. Il s?agira également de permettre une mise en cohérence des documents d?urbanisme et des règles de décence des logements en interdisant notamment la mise en location des locaux dont la création illicite est en infraction avec les PLU ou réalisée sans autorisation d?urbanisme (délit). 33 « Division pavillonnaire : enjeux et outils », UD-DRIHL 93, « Espacité », CEREMA, 2019 52 Ordre : Réglementaire Quand : 2024 Qui : Ministère de la transition écologique (DHUP) Cible : Propriétaires « Les délais d?instruction du « permis de diviser » sont très courts [?] Dans ce délai, impossible de visiter l?immeuble pour se prémunir des potentiels manquements pouvant porter, à terme, atteinte à la santé et à la sécurité des occupants. La mise en oeuvre du Permis de diviser sur des secteurs à enjeux développe le phénomène de colocation et permet aux propriétaires de contourner le dispositif. Le manque d?encadrement du phénomène de colocation au niveau national avec notamment des systèmes fiscaux très avantageux pour les meublés tend à créer de nouvelles problématiques dans la crise du logement avec des petites surfaces extrêmement chères et l?accentuation sur des secteurs en difficultés de ménages fragiles. », Contribution Valenciennes Métropole 53 CONCLUSION A travers les auditions et les rencontres effectuées lors de cette mission, nous avons entendu des descriptions de situations d?habitat indigne dont les causes, les développements et les solutions étaient distincts d?un territoire à un autre. Dans tous les cas, les acteurs de l?habitat privé et de terrain ont fait valoir une mobilisation qui se traduit par le recours à tous les outils activables pour résorber les situations les plus délicates. Alors que les élus locaux sont invités à repenser la manière de construire la ville de demain dans un contexte d?urgence écologique et sociale, amplifier la rénovation des logements indignes participe à remettre sur le marché des logements vacants et à reconstruire, en milieu urbain, la ville sur la ville. Dans un contexte de crise du logement, la résorption de l?habitat indigne en habitat durable est primordiale pour poursuivre l?effort de construction sans artificialisation nette des sols, tant au sein des secteurs en zone tendue que dans les territoires ruraux. La lutte contre l?habitat indigne et l?effort d?intervention dans l?ancien représentent ainsi une opportunité d?accélérer la transformation écologique des villes, quelle que soit leur taille. Cet enjeu est d?autant plus prégnant que le parc des logements identifiés comme « passoires thermiques » devra également mobiliser d?importants moyens d?ingénierie et financiers pour se maintenir comme une offre de logements mobilisables, à défaut de venir alourdir le volume de logements à terme inhabitables. Nous portons la conviction que les moyens de remédier à l?habitat indigne doivent être facilités, tant pour les acteurs de l?habitat privé que pour la puissance publique intervenant en dernier recours. Face à l?ampleur du phénomène et à sa complexité, la lutte contre l?habitat indigne doit, nous semble- t-il, être retenue comme grande cause nationale. A ce titre, elle devra pouvoir, au-delà du choc de simplification et du renforcement des outils proposés dans ce rapport, bénéficier de la solidarité nationale pour renforcer les moyens accordés aux collectivités sur le plan financier et en ingénierie ; un enjeu partagé par l?ensemble des communes qu?elles soient urbaines ou rurales. La nécessité impérieuse de renforcer la lutte conte l?habitat indigne a fait consensus auprès de l?ensemble des acteurs rencontrés. Les propositions équilibrées sont pour la majorité partagées et soutenues. Plusieurs relèvent d?évolutions législatives que nous appelons à porter très prochainement auprès de notre représentation nationale. 54 ANNEXES ? Annexe 1 - Lettre de commande ? Annexe 2 ? « Grands témoins » rencontrés ? Annexe 3 - L?habitat indigne : un concept politique et une définition juridique ? Annexe 4 - Contributions écrites des acteurs - Grand Reims - Ville de Paris - Métropole de Metz - Valenciennes Métropole - FNAIM/UNIS/SNPI - Fondation Abbé Pierre - ANRU - Association QualiSR - DIGNEO Foncière logement ? Annexe 5 - Consultation interministérielle du PLNHI de janvier à avril 2023 ? Annexe 6 - Journée nationale de lutte contre l?habitat indigne du 3 juillet 2023 à Laval ? Annexe 7 - Fiche bonne pratique Bordeaux ? Annexe 8 - Illustrations SOREQA ? Annexe 9 ? Saint-Denis, résorption d?un îlot d?habitat indigne : cas pratique ? Annexe 10 ? Tableau des acronymes 55 ANNEXE 1 - Lettre de commande 56 57 ANNEXE 2 - Liste des personnes rencontrées STRUCTURE NOM, PRENOM QUALITE Ministère du logement VERGRIETE, Patrice Ministre du logement Ministère du logement et de la ville KLEIN, Olivier Ministre du logement et de la ville Ministère du logement VOISARD, Guillaume Conseiller technique du ministre du logement ANAH BROUARD-MASSON, Jessica Directrice de l'expertise et des politiques publiques ANRU MIALOT, Anne-Claire Directrice générale ANRU LE RAI, Hélène Chargée de mission habitat ancien et copropriété Assemblée Nationale VUILLETET, Guillaume Député du Val d?Oise Assemblée Nationale ECHANIZ, Iñaki Député des Pyrénées-Atlantiques Assemblée Nationale PEU, Stéphane Député de Seine-Saint-Denis BOUCHE Nancy BOUCHE, Nancy Inspectrice générale de l?équipement honoraire et présidente honoraire du Pôle national de Lutte contre l?Habitat Indigne CITIVIA Mulhouse PEREZ, Agnès Directrice générale Collectif des victimes et sinistrés de la rue de la Rousselle à Bordeaux DROUFFE, Thomas Président Conseil national de l?ordre des architectes LECONTE, Christine Présidente Conseil régional de l?ordre des architectes d?Ile-de-France GANTOIS, Fabien Président EPFIF BOUVELOT, Gilles Directeur Général EPFIF CHICOTO, Camille Directrice du centre de ressources copropriétés EPFIF BICHET, Benoit Directeur adjoint ORCOD-IN FNAIM CANTIN, Loïc Président Fondation Abbé Pierre CONSTANTIN, Eric Directeur Île de France Fondation Abbé Pierre DERDEK, Noria Chargée d?études Fondation Abbé Pierre PORTEFAIS, Pauline Chargée d?études Fondation Abbé Pierre DOMERGUE, Manuel Directeur des études France Urbaine SANDLER, Johann Conseiller Logement, urbanisme, Politique de la Ville InCité Bordeaux BACQUE, Marianne Directrice de l?aménagement La Fabrique des quartiers Lille BOUGAMONT, Vincent Directeur générale Ministère de la transition écologique DHUP BRESSON, Laurent Sous-directeur des politiques de l?habitat, Direction de l?habitat, de l?urbanisme et des paysages Quali SR SAFAR, Olivier Président Quali SR JOSE DE JUAN, Mateo Vice-Président Quali SR PAPADOPOULOS, Alain Secrétaire Général SOLIHA LAGANIER, Juliette Directrice Générale Soreqa Ile de France MAQUOI, Nathalie Présidente 58 Soreqa Île de France FROISSARD, Sylvie Directrice Soreqa Île de France DE BREM, Valérie Directrice générale Soreqa Île de France PINCEBOURDE, Pascal Sous-Directeur de l'Action Foncière SPLA-IN Marseille CARO, Franck Directeur général Territoires publics Rennes BARCHINO, Mélanie Chef de projet UNIS DUBRAC, Danielle Présidente UNIS DELVOLVE, Géraud Délégué général Ville de Bordeaux HURMIC, Pierre Maire de Bordeaux Ville de Bordeaux PFEIFFER, Stéphane Adjoint au Maire de Bordeaux, en charge du service public de l?habitat, de l?urbanisme résilient et de l?ESS Conseiller métropolitain à l?innovation sociale dans l?habitat Ville de Bordeaux LATRILLE, Philippe Directeur de la prévention et de la protection des populations Bordeaux Métropole Ville de Bordeaux LEON-GAUTIER, Karine Directrice de l?habitat et de la politique de la ville Bordeaux Métropole Ville de Bordeaux SCHOUARTZ, Eve Responsable de service Sécurité bâtimentaire Direction de la Prévention et de la Protection des populations Ville de Bordeaux LESCURE, Sophie Responsable service « Une Seule Santé » Direction de la prévention et de la protection des populations Bordeaux Métropole Ville de Bordeaux COUPAT, Karine Responsable du service Amélioration Durable de l?Habitat Privé Direction de l?Habitat et de la Politique de la Ville Ville de Bordeaux PEDEMAY, Pauline Responsable du Centre Instruction des Périls et Habitat Insalubre - Service Sécurité Bâtimentaire Direction de la Prévention et de la Protection des Populations Ville de Bordeaux KAYSER, Sylvie Chef de projet Parc privé- Service Amélioration Durable de l'Habitat Privé Direction de l'Habitat et de la Politique de la ville Brest Métropole PEINTURIER, Cédric Directeur de l?Habitat Ville de Marseille HOUDMON, Florent Directeur du logement et de la lutte contre l?habitat indigne Metz Métropole GROSDIDIER, François Président de Metz Métropole, Maire de Metz Metz Métropole MICHEL, Bénédicte Directrice de l?habitat et du logement Ville de Mulhouse COUCHOT, Alain 1er adjoint au maire Ville de Paris GUILLEMOT, Blanche Directrice du Logement et de l?Habitat Ville de Paris VEYRIE, Alice Sous-directrice de l?habitat Ville de Paris REINETTE, Jenna Sous-directrice de la politique du logement Ville de Paris ROBERT, Marion Adjointe au service logement Ville de Paris LOUBET, Sabine Directrice du STH 59 EPT Plaine Commune LECOMTE, Axel Directeur de l?Habitat EPT Plaine Commune JANNEL, Natacha Responsable du service amélioration de l?habitat et LHI Ville de Saint-Denis BONTINCK, Katy 1ère adjointe au Maire Ville de Saint-Denis PERRETTE, Jeremy Responsable du SCHS Personnes consultées par le PNLHI en interministériel de janvier à juin 2023 DGALN et la DHUP : Les sous-directions, les bureaux et leurs équipes: Laurent Bresson, Emmanuel Rousselot, Antoine Caron, Luc-André Jaxel-Truer, Jean-Baptiste Butlen, Vincent Montrieux, Anne-Lorraine Lattraye ; PNLHI : Chantal Mattiussi, Susanne Kulig, Clarisse Jouan ; DGCL : Constance André, Driss Jawad, Emilie Machard ; DGS : Didier Ollandini, Thomas Cartier, Jean Meister, Joëlle Carmes ; DIHAL : Céline Cassourret, Manuel Hennin ; DGOM : Sabine Montout; Catherine Maujaret-Ndiaye ; DACG : Louise Neyton, Elodie Benaiem ; Anah: Jessica Brouard Masson, Sébastien Wagner ; ANRU : Hélène Le Rai, Kim Chiusano, Véronique Tirant. 60 ANNEXE 3 - L?habitat indigne : un concept politique et une définition juridique Constitue un habitat indigne « toute situation d?habitat portant atteinte et contraire à la dignité humaine ». Article L. 225-14 du code pénal, loi n° 2003-239 pour la sécurité intérieure du 18 mars 2003 : « Constituent un habitat indigne les locaux ou installations utilisés aux fins d'habitation et impropres par nature à cet usage, ainsi que les logements dont l'état, ou celui du bâtiment dans lequel ils sont situés, expose les occupants à des risques manifestes pouvant porter atteinte à leur sécurité physique ou à leur santé. » Article 84 de la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l?exclusion du 25 mars 2009 : « La police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations a pour objet de protéger la sécurité et la santé des personnes [occupants et tiers] en remédiant aux situations / Article L.511-2 du CCH depuis le 1 janvier 2021. » Les objectifs de la lutte contre l?habitat indigne ? Protéger les occupants, les tiers, les usagers, ? ; ? Supprimer le risque pour la santé et la sécurité ; ? Résorber le parc de l?habitat indigne et le stock des procédures: encourager le recours aux travaux d?office et la réalisation des opérations jusqu?à leur terme ; ? Requalifier les logements, les immeubles, les îlots, les quartiers. De nombreuses circulaires et instructions visent à dynamiser la coordination de l?action publique et le travail intégré en mode projet. La compétence de lutte contre l?habitat indigne est une politique éminemment partenariale qui nécessite une grande coordination et la recherche de synergie entre tous les partenaires. La circulaire du 20 juin 2013 relative aux modalités d?application de la loi du 23 juin 2011 portant dispositions particulières relatives aux quartiers d?habitat informel et à la LHI dans les départements et régions d?outre-mer. L?Instruction du 31 mars 2014 relative au traitement de l?habitat indigne dans les départements et régions d?outremer. La circulaire de la Dihal 2015 sur le déploiement et le management des PDLHI. L?Instruction du gouvernement de 2017 relative à la désignation d?un sous-préfet référent LHI. La circulaire du 08 février 2019 relative au renforcement et à la coordination de la LHI, notamment l?action administrative et pénale, entre le magistrat référent désigné au sein des parquets et les PDLHI: incitation à mettre en place des groupes locaux de traitement de la délinquance GLTD LHI pour lutter contre les marchands de sommeil (Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne, Essonne, Nord, Alpes Maritimes et Bouches-du-Rhône). La note du 23 juillet 2019 relative à l?astreinte administrative en polices spéciales LHI. L?arsenal législatif et réglementaire s?il est complexe a été récemment simplifié. Le renforcement de l'action publique sur l?habitat indigne est progressif depuis 20 ans: l?ensemble des textes, procédures, outils et financements ont été profondément remodelés pour faire gagner en efficacité et simplifier l?action publique en matière de lutte contre l'habitat indigne. 61 La Loi dite « Vivien » n° 70-612 du 10 juillet 1970 tendant à faciliter la suppression de l'habitat insalubre est la première d?une longue série. Elle prévoit une expropriation particulière dérogatoire à la procédure de droit commun et dont les dispositions ont été codifiées dans le code de l?expropriation pour cause d?utilité publique : principalement les articles L. 511-1 à L. 511-9 et R. 511-1 à R. 511-3, ces dispositions ont été modifiées en dernier lieu par l?ordonnance n° 2020-1144 du 16 septembre 2020 relative à l?harmonisation et à la simplification des polices des immeubles, locaux et installations. A côté de cette procédure dérogatoire au droit commun, existe également deux autres procédures exceptionnelles : ? L?expropriation des immeubles en état manifeste d?abandon (articles L. 2243-1 et suivants du CGCT) ; ? L?expropriation des immeubles en copropriété dont l?état de carence a été constaté par ordonnance du TGI (articles L. 615-6 et suivants du CCH). Tous ces régimes ne sont dérogatoires qu?en ce qui concerne la phase administrative, la phase judiciaire étant régie par les dispositions de droit commun du code de l?expropriation. La situation relative à l?habitat indigne en Outre-mer fait l?objet de mesures spécifiques complémentaires du droit commun : la Loi n° 2011-725 du 23 juin 2011 portant dispositions particulières relatives aux quartiers d?habitat informel et à la LHI dans les départements et régions d?outre-mer complétée par la Loi n° 2015-1268 du 14 octobre 2015 d?actualisation du droit des Outre- mer dite Loi ADOM. La loi sur les rapports locatifs 6 juillet 1989, précise les relations entre propriétaires et locataires, notamment sur les obligations réciproques. La loi du 31 mai 1990 dite Loi Besson qui garantie le droit au logement, précise par ailleurs que : « constituent un habitat indigne les locaux ou les installations utilisés aux fins d?habitation et impropres par nature à cet usage, ainsi que les logements dont l?état, ou celui du bâtiment dans lequel ils sont situés, expose les occupants à des risques manifestes, pouvant porter atteinte à leur sécurité physique ou à leur santé ». La loi d?orientation relative à la lutte contre les exclusions du 29 juillet 1998 - indique les publics prioritaires et les situations de mal logement, dont fait partie l?habitat indigne. La loi no 2000-1208 relative à la solidarité et renouvellement urbains (SRU) du 13 décembre 2000 et son décret 30 janvier 2002 : Le décret décence du précise les caractéristiques d?un logement décent, notion de référence portant normes minimales pour mettre à disposition d?un tiers un logement locatif. la loi no 2003-710 du 1er août 2003 d'orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine qui prévoit de nouveaux moyens d'intervention dans les immeubles collectifs à usage d'habitation et les copropriétés en difficulté complétée par la loi no 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement qui a ratifié l'ordonnance no 2005-1566 du 15 décembre 2005 relative à la lutte contre l'habitat insalubre ou dangereux vise notamment à simplifier et harmoniser les différents régimes de police administrative en matière de lutte contre l'habitat indigne afin de préciser les responsabilités respectives de l'État, des collectivités locales et de leurs groupements. La loi du 24 mars 2014 relative à l?accès au logement et à un urbanisme rénové (ALUR) et la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement de l?aménagement et du numérique (Elan) ont créé de nouveaux dispositifs pour empêcher la mise en location de logements indignes avec un durcissement des sanctions. Le dispositif administratif est également complété par un plan de lutte contre les marchands de sommeil et le renforcement des sanctions de la loi Elan. Suite à la condamnation comme marchand de sommeil, la durée d'interdiction d'achat d'un bien immobilier à usage d'habitation est portée obligatoirement à 62 10 ans ; Les confiscations de biens deviennent obligatoires dans le cadre d'une telle condamnation. L?Introduction de la présomption de revenus est effective pour la personne condamnée, permettant d'inverser la charge de la preuve au profit de l'administration fiscale et de présumer que le propriétaire indélicat condamné a perçu un revenu imposable égal à la valeur vénale des biens mis à disposition. L?obligation pour les syndics des copropriétés et pour les agents immobiliers de déclarer au procureur de la République toute activité suspecte pouvant se rapporter à des marchands de sommeil au sein de la copropriété est actée. L?interdiction d'enchérir lors d'une vente par adjudication pour une personne condamnée à une interdiction d'acheter un bien est introduite. L?ordonnance du 16 Septembre 2020 n° 2020-1144 relative à l?harmonisation et la simplification des polices, immeubles, locaux et installations et le décret n° 2020-1711 du 24 décembre 2020 relatif à l?harmonisation et à la simplification des polices des immeubles, locaux et installations ont permis de gagner en efficacité avec trois objectifs: ? Harmoniser et simplifier les polices administratives de la LHI ; ? Favoriser l?organisation au niveau intercommunal des outils et moyens de lutte contre l?habitat indigne ; ? Répondre plus efficacement aux situations d?urgence. Le mode d?action se trouve simplifié : Les procédures administratives ont été simplifiées, unifiées puisque l?on passe de plus d?une douzaine de procédure avant la réforme à une seule procédure, la police mentionnée à l?article L. 511-1 a pour objet de protéger la sécurité et la santé des personnes en remédiant aux situations exposées à l?article L. 511-2. du CCH, qui représentent 4 faits générateurs : « 1° Les risques présentés par les murs, bâtiments ou édifices quelconques qui n?offrent pas les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité des occupants et des tiers. « 2° Le fonctionnement défectueux ou le défaut d?entretien des équipements communs d?un immeuble collectif à usage principal d?habitation, lorsqu?il est de nature à créer des risques sérieux pour la sécurité des occupants ou des tiers ou à compromettre gravement leurs conditions d?habitation ou d?utilisation ; « 3° L?entreposage, dans un local attenant ou compris dans un immeuble collectif à usage principal d'habitation, de matières explosives ou inflammables, lorsqu?il est en infraction avec les règles de sécurité applicables ou de nature à créer des risques sérieux pour la sécurité des occupants ou des tiers. « 4° L?insalubrité, telle qu?elle est définie aux articles L. 1331-22 et L. 1331-23 du code de la santé publique. Une procédure commune existe désormais pour l?ensemble des polices de lutte contre l?habitat indigne (sauf exception) figurant dans un seul code : le CCH. Une responsabilité est clairement définie entre le maire (le président d?EPCI le cas échéant) et le préfet. Les délais d?intervention sont réduits. Les polices administratives de la lutte contre l?habitat Indigne ont donc fait l?objet de profondes évolutions depuis leur entrée en vigueur au 1er janvier 2021, leur objectif visant à simplifier l?action publique et il convient aujourd?hui de les stabiliser pour estimer leur efficience dans le temps. A contrario, la Loi Vivien, levier central de la capacité d?agir sur les territoires, n?a pas fait l?objet d?évolution conséquente depuis sa création et mérite un réexamen attentif. 63 ANNEXE 4 - Contributions écrites Saint-Denis et Plaine Commune portent les ambitions de la ville durable et résiliente pour tous, à travers la mise en oeuvre d?une stratégie urbaine d?amplification de la lutte contre l?habitat indigne, pour un habitat privé renouvelé. 64 Néanmoins, les moyens opérationnels et financiers mis en oeuvre par les collectivités ne suffisent plus à garantir une action publique lisible et efficiente : difficultés de l?intervention foncière, contraintes juridiques, précarité croissante des ménages, tension du marché immobilier en première ligne. Il s?agit d?optimiser l?intervention des collectivités ces 5 prochaines années pour enclencher un inversement significatif de la dynamique de dégradation du parc privé, et déployer les effets leviers de la mobilisation de l?ensemble des parties prenantes du projet, publics et privés. Au croisement des réflexions autour de la transition écologique et énergétique du conseil national de la refondation, et des réalités de terrains nourries par plus de 20 ans d?intervention sur l?habitat privé, nous portons avec conviction 15 propositions d?actions opérationnelles autour des 3 objectifs prioritaires : Renforcer le pouvoir d?agir de la puissance publique, en renforçant les outils d?intervention sur le foncier, premier jalon pour garantir la construction de logements décents et abordables. A ce titre, nous appelons à la création d?un régime d?expropriation fort et efficace contre les propriétaires indélicats, pour que les locataires ne soient plus jamais pris en otage de logiques marchandes au détriment de leur santé, de leur sécurité, et de leur dignité. Amplifier les moyens déployés pour accompagner les habitants, quel que soit leur statut ; dans chaque situation de logement indigne, car ils sont au coeur de nos priorités. Cela doit se traduire par un renforcement des outils règlementaires, juridiques et en ingénierie, pour soutenir et responsabiliser les copropriétaires, premiers acteurs de la transition écologique et énergétique aux côtés de la puissance publique. Renforcer les actions coercitives à l?encontre des marchands de sommeil avec qui il devient urgent d?inverser le rapport de force : la peur doit changer de camp. Il s?agit de porter et de mettre en oeuvre une politique de tolérance zéro à l?encontre des propriétaires indélicats en facilitant et en renforçant les outils coercitifs, au droit des collectivités. Parce que le logement n?est pas un bien comme les autres et que la résorption de l?habitat indigne doit permettre de répondre aux enjeux de sobriété énergétique de la ville durable, la puissance publique doit pouvoir agir pour protéger et accompagner les habitants. Nous invitons les acteurs du logement à se mobiliser à nos côtés pour traduire les ambitions que nous portons par des actes. RENFORCER LE POUVOIR D?AGIR DE LA PUISSANCE PUBLIQUE 5 Propositions pour donner des moyens accrus à la puissance publique pour traiter durablement l?habitat indigne 1. Clarifier et rationaliser les critères d?application du régime d?expropriations prévues par la loi dite « Vivien », trop complexe à mettre en oeuvre dans la réalité. Au regard des jurisprudences récentes, une redéfinition des modalités d?application de ce type d?expropriation est nécessaire pour sécuriser l?action publique sur les immeubles les plus dégradés et dangereux. Il s?agit plus largement d?ouvrir un débat fondamental afin de redéfinir des limites du droit 65 constitutionnel à la propriété au regard des enjeux de sécurité publique dont les Maires ont la première responsabilité. 2. Créer un régime d?expropriation publique qui reconnaît l?utilité publique des projets d?acquisition d?immeubles insalubres ou dangereux. La lutte contre l?habitat indigne n?est aujourd?hui pas reconnu comme motif légitime d?intervention foncière, il s?agit de rétablir l?utilité publique fondamentale des projets d?intervention foncière sur l?habitat privé dégradé : condition essentielle à la conduite des projets de renouvellement urbain des quartiers dégradé et à la construction de la ville durable. 3. Créer un Juge de l?expropriation « référent Habitat Indigne » au sein de chaque tribunal judiciaire et cour d?appel afin de fluidifier et faciliter les procédures d?expropriation d?immeubles insalubres ou dangereux. 4. Redéfinir le financement des opérations d?acquisition amélioration d?immeubles insalubres ou dangereux, en harmonisant les financements d?opérations de recyclage foncier au droit de la qualité des projets face aux enjeux de la transition écologique, à contrario des logiques procédures aujourd?hui en vigueur. 5. Créer un opérateur public régional ou métropolitain de portage foncier pour l?acquisition par la puissance publique des immeubles ou logements insalubres ou dangereux sur le modèle de opérateurs aujourd?hui déployés par les collectivités (ingénierie, élaboration de micro-projets urbains, portage foncier, relogement, réhabilitation, démolition notamment. ACCOMPAGNER LES HABITANTS EN PRIORITE EN FACILITANT LA RENOVATION DES COPROPRIETES 5 propositions pour renforcer les moyens d?agir des copropriétaires, des syndics et architectes de copropriété, ainsi que des entreprises de travaux de réhabilitation, acteurs indispensables à la réhabilitation du parc privé. 1. Créer un opérateur départemental parapublic « syndic de redressement d?intérêt général », en lieu et place des administrateurs judiciaires et simplifier les procédures de recouvrement forcé et de saisie à l?encontre des bailleurs en impayés. 2. Renforcer le rôle de l?architecte de copropriété, en charge de réaliser les diagnostics des bâtiments signalés par les pouvoirs publics, et un accompagnement technique global de la copropriété jusqu?à la réalisation des travaux 66 3. Créer un organisme parapublic de prêt à destination des copropriétaires engagés dans la réhabilitation lourde d?une copropriété sous arrêté d?insalubrité ou de péril. En particulier, renforcer l?accompagnement des propriétaires occupants en difficulté (conseil, financement, gestion de patrimoine). 4. Intervenir sur la fiscalité : élargir les dispositifs d?exonérations fiscales aux travaux de réhabilitation dans l?ancien « Denormandie dans l?ancien » sur les territoires de concentration d?habitat indigne et exonérer de TVA les entreprises mandatées dans le cadre de travaux de sortie d?insalubrité ou de péril 5. Bonifier les financements publics pour les travaux intégrant une qualité environnementale/résilience ou patrimoniale et exonérer des normes de construction neuve les opérations de réhabilitation lourdes d?immeubles sous arrêtés d?insalubrité ou de péril. RENFORCER LES ACTIONS COERCITIVES A L?ENCONTRE DES MARCHANDS DE SOMMEIL. 5 propositions pour une politique de tolérance zéro à l?encontre des propriétaires indélicats 1. Faciliter et renforcer la saisie/confiscation des lots des copropriétaires indélicats au sein des copropriétés fragiles, au droit des collectivités. 2. Renforcer l?ingénierie dédiée à l?habitat privé au sein des services déconcentrés de l?Etat, des SCHS, et des services d?enquête judiciaire, pour accélérer l?instruction des procédures administratives et pénales, et renforcer les opérations de contrôle et de prévention. Financer l?ingénierie déployée au sein des collectivités ayant mis en oeuvre une stratégie locale de lutte contre l?habitat indigne. 3. Instaurer un « permis d?acquérir », formation obligatoire pour tout primo-bailleur 4. Elargir le « permis de louer » aux locations saisonnières 5. Rendre le diagnostic structurel obligatoire dans tous les quartiers de concentration d?habitat indigne en prévention 67 Nous appelons également à une optimisation des outils existants qu?il est nécessaire de confronter aux besoins réels des territoires, cela concerne notamment : - Le fond d?aide au relogement d?urgence : en prolongeant la durée de prise en charge à la durée moyenne d?hébergement de chaque territoire au regard des délais moyens de relogement, pour permettre aux collectivités de systématiser et améliorer la qualité d?hébergement dans le cadre d?évacuation d?immeubles insalubres ou dangereux aux frais des propriétaires indélicats. - Le dispositif « territoires d?accélération de la lutte contre l?habitat indigne » : en incluant les travaux de mise en sécurité urgente, premier poste d?intervention des collectivités. - Le financement de l?accompagnement socio-juridique des ménages en situation de mal-logement : en assurant un financement ad-hoc des dispositifs déployés localement pour que chaque ménage engagé dans une procédure d?habitat indigne puisse bénéficier des moyens de faire valoir ses droits. Nous appelons en définitive à une mobilisation de l?ensemble des services et des partenaires institutionnels et associatifs, mobilisés autour d?objectifs et d?actions pour améliorer durablement l?habitat dans nos territoires et reconstruire la ville de demain. Il s?agit d?apporter une meilleure lisibilité de l?action publique, à travers une mise en cohérence des nombreuses actions aujourd?hui engagées et portées par les collectivités et l?Etat, et pourra compter sur la richesse de nos partenariats et sur le travail collectif mené avec les différents acteurs du logement tant sur le plan stratégique et technique que social de la prévention de la dégradation de l?état du mal-logement, de la lutte contre l?habitat privé dégradé, et de préservation de la qualité patrimoniale du bâti existant qui fonde la richesse de nos territoires. 68 69 Réseau de villes contre l?habitat indigne ? Appel à mobilisation Depuis 40 ans en France, la crise du logement fait rage. Et dans son sillage, l?habitat indigne bafoue la dignité, la santé et la sécurité de leurs occupants. Années après années, les chiffres de l?habitat indigne demeurent alarmants, publiés ce 1er février par la Fondation Abbé Pierre dans son rapport annuel. Aujourd?hui, 4 millions de personnes sont mal logées, vivant chez des proches, à l?hôtel, dehors ou dans une pièce surpeuplée. Ce sont 450 000 logements occupés considérés comme indignes, qui ne peuvent garantir un foyer sécurisé. Et des dizaines de milliers d?autres vacants, murés qui défigurent nos centres villes anciens et sont insupportables pour nos concitoyens en attente d?un logement abordable. Alors que la crise sanitaire a mis en exergue l?importance de bonnes conditions de logement, le « monde d?après » promet avant tout de profondes fractures sociétales si rien ne change. Sur tout le territoire français pourtant, le droit au logement est un élément constitutif de notre pacte républicain. Il garantit la cohésion sociale, favorise l?égalité des droits, est indispensable pour étudier, travailler, prendre soin des autres et de soi-même. Il est donc nécessaire de faire de la lutte contre l?habitat indigne dans nos territoires une priorité, et de lui donner la visibilité qu?elle mérite. Les villes et agglomérations n?ignorent rien de ces enjeux, qui sont au coeur de leurs actions locales. Aujourd?hui, les maires accompagnent, sécurisent, relogent, rebâtissent ou réhabilitent, et exploitent tous les outils en leur possession pour résoudre ces situations. Malheureusement, les moyens et les outils proposés par l?État ne suffisent pas toujours à protéger les Français mal-logés. Trop nombreux sont les freins législatifs et juridiques qui contraignent l?action publique des acteurs locaux. La complexité et la lenteur des procédures, les copropriétés dégradées, la division pavillonnaire, les difficultés d?intervention foncières et de lutte contre les marchands de sommeil sont autant de difficultés auxquelles il est nécessaire de répondre. C?est une situation que nous ne pouvons pas tolérer plus longtemps, et c?est ensemble qu?il nous faut trouver les solutions à ce fléau. Le réseau de villes contre l?habitat indigne, lancé à l?initiative de Marseille et de Saint-Denis en novembre dernier s?engage à réunir petites et grandes villes afin de se constituer en un porte-voix efficace pour faire surgir de nouvelles propositions dans le débat national. Il s?agira de doter les villes de moyens à la mesure de l?urgence, et de les replacer au premier rang d?une politique prioritaire. Pour réformer les dispositifs actuels, les réalités de l?ensemble du territoire doivent être prises en compte. Fort de toutes ces raisons, le réseau des villes contre l?habitat indigne appelle les villes de tout horizon touchées par ce fléau à se mobiliser au nom de cette urgence et à rejoindre ce projet national. Mathieu HANOTIN Benoit PAYAN Maire de Saint-Denis Maire de Marseille 70 RENFORCER LE POUVOIR D?AGIR DE LA PUISSANCE PUBLIQUE 6 Propositions pour donner des moyens accrus à la puissance publique pour traiter durablement l?habitat indigne 1. Clarifier et rationaliser les critères d?application du régime d?expropriations prévues par la loi dite « Vivien », trop complexe à mettre en oeuvre dans la réalité. Au regard des jurisprudences récentes, une redéfinition des modalités d?application de ce type d?expropriation, aujourd?hui fondée sur un comparatif complexe et contesté, est nécessaire pour sécuriser l?action publique sur les immeubles les plus dégradés et dangereux. Il s?agit plus largement d?ouvrir un débat fondamental afin de redéfinir des limites du droit constitutionnel à la propriété au regard des enjeux de sécurité publique dont les Maires ont la première responsabilité. 2. Créer un régime d?expropriation publique qui reconnaît l?utilité publique des projets d?acquisition d?immeubles insalubres ou dangereux. La lutte contre l?habitat indigne n?est aujourd?hui pas reconnu comme motif légitime d?intervention foncière, il est donc nécessaire d?instaurer un régime d?expropriation pour cause d?utilité publique de LHI est essentiel et nous insistons ici sur l?importance d?instaurer un régime de DUP LHI sur les biens frappés d?un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l?insalubrité remédiable, en amont des projets d?aménagement et avec acquisition en valeur vénale, et sans enquête publique préalable. Il s?agit de rétablir l?utilité publique fondamentale des projets d?intervention foncière sur l?habitat privé dégradé : condition essentielle à la conduite des projets de renouvellement urbain des quartiers dégradé et à la construction de la ville durable. 3. Créer un Juge de l?expropriation « référent Habitat Indigne » au sein de chaque tribunal judiciaire et cour d?appel afin de fluidifier et faciliter les procédures d?expropriation d?immeubles insalubres ou dangereux. 4. Redéfinir le financement RHI-THIRORI des opérations de recyclage foncier d?immeubles insalubres ou dangereux, en harmonisant les financements d?opérations de recyclage d?immeubles insalubres ou dangereux à hauteur de 80% du déficit foncier, pour valoriser la qualité des projets face aux enjeux de la transition écologique, à contrario des logiques procédures aujourd?hui en vigueur. 5. Renforcer la mission des opérateurs public régionaux ou métropolitain de portage foncier pour l?acquisition par la puissance publique des immeubles ou logements insalubres ou dangereux sur le modèle des opérateurs aujourd?hui déployés par les collectivités (SPLA-IN, ingénierie, élaboration de micro-projets urbains, portage foncier, relogement, réhabilitation, démolition notamment.) 6. Pérenniser et renforcer le dispositif « territoires d?accélération de la lutte contre l?habitat indigne » : en incluant l?ensemble des dépenses liées à la réalisation des travaux les travaux, et élargir l?éligibilité aux travaux de mise en sécurité urgente, premier poste d?intervention des collectivités. 71 ACCOMPAGNER LES HABITANTS EN PRIORITÉ EN FACILITANT LA RÉNOVATION DES COPROPRIÉTÉS 6 propositions pour renforcer les moyens d?agir des copropriétaires, des syndics et architectes de copropriété, ainsi que des entreprises de travaux de réhabilitation, acteurs indispensables à la réhabilitation du parc privé. 1. Créer un opérateur départemental parapublic « syndic de redressement d?intérêt général » pour les copropriétés les plus en difficultés dans les secteurs avec des enjeux forts de renouvellement urbain, en lien avec les expérimentations en cours. 2. Reconnaître le statut de syndics de redressement et leur permettre d?assurer en priorité les missions d?administrateurs provisoires en cas de carence de la copropriété à réaliser les mesures prescrite par une procédure LHI, et établir un contrôle annuel des cartes professionnelles et exclure de l?exercice les syndics défaillants. 3. Simplifier et renforcer les procédures de recouvrement forcé et de saisie à l?encontre des bailleurs en impayés. 4. Créer un organisme parapublic de prêt à destination des copropriétaires engagés dans la réhabilitation lourde d?une copropriété sous arrêté d?insalubrité ou de péril. En particulier, renforcer l?accompagnement des propriétaires occupants en difficulté (conseil, financement, gestion de patrimoine). 5. Intervenir sur la fiscalité : élargir les dispositifs d?exonérations fiscales aux travaux de réhabilitation dans l?ancien sur les territoires de concentration d?habitat indigne et exonérer de TVA les entreprises mandatées dans le cadre de travaux de sortie d?insalubrité ou de péril ou de travaux réalisés par des propriétaire occupants fragiles. 6. Bonifier les financements publics pour les travaux intégrant une qualité environnementale/résilience ou patrimoniale et adapter les normes de construction neuve aux opérations de réhabilitation lourdes d?immeubles sous arrêtés d?insalubrité ou de péril. Améliorer également les financements pour la création de logements sociaux ou BRS en acquisition-amélioration avec notamment la restauration d?une subvention pour les travaux d?intérêts architecturaux (Ex TIA) mais aussi pour les gains environnementaux de l?opération. 72 RENFORCER LES ACTIONS COERCITIVES A L?ENCONTRE DES MARCHANDS DE SOMMEIL. 8 propositions pour une politique de tolérance zéro à l?encontre des propriétaires indélicats 1. Faciliter et renforcer la saisie/confiscation des lots des copropriétaires indélicats au sein des copropriétés fragiles. 2. Instaurer une mesure de rétrocession des biens confisqués aux collectivités en cas de projet d?utilité sociale ou d?intérêt général et avec la création obligatoire de logements sociaux en PLAI pour une longue durée dans les territoires déficitaires au titre de la SRU. 3. Élargir le « permis de louer » aux locations saisonnières (résidences principales, logements locatifs nus ou meublés ainsi que les meublés touristiques/locations saisonnières) ainsi que la réglementation relative aux étiquettes énergétiques et aux normes de décence. 4. Mettre en place un contrôle technique du logement, en lien avec les notions de décence et d?insalubrité. 5. Instaurer la substitution à la réalisation des travaux d?office dans les logements non- conformes au RSD, afin notamment d?éviter qu?en cas de travaux réalisés en parties communes, la réintégration des ménages après une main levée se fasse dans des logements privatifs encore très dégradés bien que ne posant plus strictement de problématiques de sécurité ou de salubrité. 6. Rendre le diagnostic structurel obligatoire incluant les équipements communs dans tous les quartiers de concentration d?habitat indigne en prévention et prévoir des sanctions dissuasives en cas de non réalisation. 7. Clarifier et renforcer le rôle des notaires dans l?information et la sensibilisation des primo- accédant à connaître leurs droits et obligations. 8. Rendre obligatoire le recours à un architecte et bureau d?étude dans le cadre de travaux de mise en sécurité des bâtiments sous arrêtés de mise en sécurité et création d?un organisme de certification en lien avec le plan de travaux pluriannuel de la copropriété, le tout contenu dans le répertoire des copropriétés et éventuellement avec un système de bonus-malus par l?assurance de la copropriété en fonction de ces éléments et du contenu. 73 Nous appelons également à une optimisation des outils existants qu?il est nécessaire de confronter aux besoins réels des territoires, cela concerne notamment : - Le renforcement l?ingénierie dédiée à l?habitat privé au sein des services déconcentrés de l?Etat, des SCHS, et des services d?enquête judiciaire, pour accélérer l?instruction des procédures administratives et pénales, et renforcer les opérations de contrôle et de prévention. - Le financement de l?ingénierie déployée au sein des collectivités ayant mis en oeuvre une stratégie locale de lutte contre l?habitat indigne. - L?obligation de participation des MDS, CAF et MSA dans l?accompagnement social avec une offre de service dédiée sous l?égide de l?État (PDLHI) mais aussi juridique grâces aux ADIL et un accompagnement en justice via des associations subventionnées à ce titre y compris dans les situations de non décence et/ou manquements au RSD pour obtenir des dommages et intérêts. - Le fond d?aide au relogement d?urgence : en prolongeant la durée de prise en charge à la durée moyenne d?hébergement de chaque territoire au regard des délais moyens de relogement, pour permettre aux collectivités de systématiser et améliorer la qualité d?hébergement dans le cadre d?évacuation d?immeubles insalubres ou dangereux aux frais des propriétaires indélicats. - Le financement de l?accompagnement socio-juridique des ménages en situation de mal-logement : en assurant un financement ad-hoc des dispositifs déployés localement pour que chaque ménage engagé dans une procédure d?habitat indigne puisse bénéficier des moyens de faire valoir ses droits. - La clarification et la simplification des modalités d?évaluation environnementale en secteur de renouvellement urbain : les derniers textes en la matière sont complexes opérationnellement et augmentent sensiblement les risques de contentieux pouvant annuler les autorisations administratives voir peuvent stériliser l?action opérationnelle notamment en quartiers anciens dégradés. Il pourrait, entre autres mesures, être pertinent de préciser le contenu de ces évaluations dans les contextes urbains constitués et revoir les seuils de déclenchement. -La simplification des modalités de publication des arrêtés LHI auprès des services de la publicité foncière pour améliorer l'information des acquéreurs successifs et simplifier les demandes par les collectivités Nous appelons en définitive à une mobilisation de l?ensemble des services et des partenaires institutionnels et associatifs, mobilisés autour d?objectifs et d?actions pour améliorer durablement l?habitat dans nos territoires et reconstruire la ville de demain. Il s?agit d?apporter une meilleure lisibilité de l?action publique, à travers une mise en cohérence des nombreuses actions aujourd?hui engagées et portées par les collectivités et l?Etat, et pourra compter sur la richesse de nos partenariats et sur le travail collectif mené avec les différents acteurs du logement tant sur le plan stratégique et technique que social de la prévention de la dégradation de l?état du mal-logement, de la lutte contre l?habitat privé dégradé, et de préservation de la qualité patrimoniale du bâti existant qui fonde la richesse de nos territoires. 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 Eurométropole de Metz / Direction de l?Habitat et du Logement / Bénédicte MICHEL Ville de Metz / Service Hygiène et Prévention des risques / Gauthier NEUMANN Metz, le 18/09/23 CONTRIBUTION COMMUNE DE L?EUROMETROPOLE DE METZ et DE LA VILLE DE METZ SUR LA LUTTE CONTRE L?HABITAT INDIGNE Préambule : Près de 450 000 logements sont considérés indignes en France, selon les données fiscales. Il s?agit de logements exposant leurs occupants à des risques dus à une dégradation forte du bâti. L?habitat indigne comprend : - Les logements insalubres, qui présentent un risque pour la santé (intoxication, saturnisme, moisissures, électrocution?) d?une part, - Les logements présentant un risque pour la sécurité des habitants (stabilité et solidité du bâti) pouvant être concernés par une procédure de péril. Plusieurs outils existent et peuvent être mobilisés par les collectivités selon leur compétence. Toutefois, cette mobilisation fait apparaître des difficultés et des freins techniques, qui ralentissent l?action politique et la force de frappe des dispositifs mis en place. 1. Les chiffres-clés du parc privé sur la Métropole : - 224 863 habitants dont 118 489 à Metz - 94 283 logements privés dont 51 536 à Metz - Répartition des statuts d?occupation : ? 44 % de propriétaires occupants, ? 54 % de locataires (29 % locataires privés, 21 % locataires HLM, 4 % locataire d'un meublé), ? 2 % logés gratuitement (Source : INSEE 2019) - 30% des ménages occupants sont éligibles aux aides de l?Anah, soit 13 893 ménages au total - 50% des logements construits avant les premières réglementations thermiques : 24% des logements privés ont été construits avant 1949 (environ 23 000 logements) et 23% des logements construits entre 1949 et 1974 (environ 22 000 logements) - 42% des logements sont énergivores (étiquette E, F ou G) - 16% des ménages de la Métropole sont en situation de précarité énergétique (soit 17 095 ménages avec taux d?effort énergétique du logement supérieur à 8%). - Un taux de vacance de 10% selon l?INSEE, soit près de 11 000 logements - 7 643 logements sont vacants depuis plus de deux ans (soit 6.2% de l?ensemble des logements). 85 - Parc privé Potentiellement Indigne (PPPI) : 2 091 logements sur le territoire, soit 2.6% des RP privées - Nombre d?arrêtés de mise en sécurité : 54 sur Metz, 2 sur Ars-sur-Moselle, 2 sur Moulins-lès- Metz - 11 arrêtés préfectoraux d?insalubrité sur EMM dont 6 à Metz. 2. Contexte : Que dit le PLH de l?Eurométropole de Metz ? Dans le cadre de son PLH 2020-2025, l?Eurométropole de Metz intervient en matière de réhabilitation du parc privé ancien à travers sa fiche action n°13 « poursuivre et intensifier la réhabilitation du parc privé ». Depuis le 1er janvier 2021, la Métropole est délégataire des aides à la pierre permettant de capter plus de 22 M¤ sur la période 2022-2027 en faveur la réhabilitation du parc privé existant. Il s?agit ici essentiellement d?aides accordées sous conditions aux propriétaires occupants (PO) modestes/très modestes et aux propriétaires bailleurs (PB) leur permettant de rénover ou d?adapter leur logement. En matière de lutte contre l?habitat indigne et dégradé plus spécifiquement, le PLH prévoit de : - Participer au repérage des situations d?indignité avec la mise en place du régime d?autorisation préalable de mise en location. La mise en place d?une autorisation préalable de mise en location (APML) d?un logement permettrait de lutter contre les marchands de sommeil, de proposer des biens de qualité, adaptés aux besoins des locataires et aussi d?éviter la dépréciation de certains quartiers, - Développer un partenariat avec les acteurs concernés, notamment le Pôle Départemental de Lutte contre l?Habitat Indigne et Non Décent. A cet effet, en 2023, un atelier « Habitat indigne » a été mis en place dans le cadre de l?étude pré-opérationnelle d?OPAH et d?OPAH- RU qui a permis de mettre les acteurs locaux en relation (ADIL 57, ARS, Service Hygiène et Sécurité de la Ville de Metz, CALM-Soliha, Pôle départemental de lutte contre l?habitat indigne) et de mieux comprendre le fonctionnement des procédures actuelles. 3. Les dispositifs mis en place par la Métropole à ce jour : Plusieurs dispositifs ont été mis en place en lien avec l?Anah : ? Une OPAH 2017-2023 contenant un volet « logement très dégradé » : Près de 750 logements ont ainsi été réhabilités ces 5 dernières années avec le soutien de l?Anah à hauteur de 7 M¤ et un financement complémentaire de la Métropole à hauteur de 700 000 ¤ soit : - 652 Propriétaires Occupants (majorité Dossiers Energie et Autonomie), - 85 PB (dont 72 dossiers très dégradés). Sur le parc privé, outre les aides ANAH, la Métropole s?est engagée dans le programme SARE avec la SEM OKTAVE pour accélérer l?accompagnement des petites copropriétés qui souhaitent engager un programme de travaux. ? En matière de copropriétés dégradées : - Une Opération de Requalification des Copropriétés dégradées (ORCOD) lancée en 2020 par la Métropole faisant suite au programme d?accompagnement des copropriétés dégradées (PACOD) initié par la Ville de Metz en 2015 : La Métropole accompagne 7 copropriétés dégradées sur Metz-Borny à travers un vaste programme de requalification (ORCOD) et un plan de sauvegarde de la copropriété Bernadette reconnue au niveau national dans le cadre du Programme Initiative Copro (PIC) : 86 ? 724 logements concernés / plus de 15 M¤ de travaux / 12 M¤ de financements publics. ? Une opération de portage avec les bailleurs sur 23 lots pour assainir la copropriété Bernadette et une mission d?accompagnement social pour réduire les situations d?impayés - Une OPAH-CD (Copro Dégradée) sur la copropriété Gabriel Pierné (2022-2024) située dans le quartier du Sablon. Des travaux de rénovation ont été engagés pour 2,6 millions de subventions Anah. A ce jour, les freins rencontrés sur les dispositifs relatifs aux copropriétés dégradées sont les suivants : - Hausse du coût des matières premières générant une hausse des coûts de travaux de 30% minimum, difficultés à trouver des entreprises, - Des capacités de préfinancement limitées des occupants qui conditionnent la réalisation des chantiers, - Des ménages en difficultés qui ne trouvent pas de solutions (en surendettement, en grande précarité, très âgés) qui nécessiteraient un accompagnement renforcé. - Une multiplicité des acteurs et une difficile coordination qui ralentissent également les procédures juridiques notamment. 4. Les perspectives et dispositifs à venir sur la Métropole : Dans le cadre de l?Opération de Requalification du Territoire (ORT) lancée en 2022, une OPAH-RU (renouvellement urbain) ciblée sera lancée début 2024 suite à une étude pré-opérationnelle qui vient de s?achever en 2023 pour relancer l?OPAH généraliste et lancer l?OPAH-RU sur les centres anciens des communes ORT (Périmètre pressenti : Quartier Outre-Seille et centre d?Ars-sur-Moselle). Cette OPAH-RU comprendra : ? Un volet incitatif visant à accompagner les propriétaires volontaires à la réalisation de travaux, ? Un volet coercitif de lutte contre l?habitat indigne et très dégradé. Ce volet comprend des outils spécifiques au pouvoir de police du maire (contrôle de décence, infraction RSD, prise d?arrêté de police, travaux d?office et de substitution) et de maitrise publique (procédures ORI / RHI, acquisition d?immeuble?). Afin de renforcer son action en matière de lutte contre l?habitat indigne et en complément, l?Eurométropole de Metz envisage également de : - Déployer le permis de louer pour limiter les marchands de sommeil (périmètre à délimiter et visites à organiser via prestataire ou en régie), - Déployer le DPU renforcé ciblé sur d?autres copropriétés très dégradées sur son territoire, - Renforcer les outils coercitifs pour lutter contre les marchands de sommeil (partenariat avec la ville, le parquet et les services de police, verbalisation et engagement systématique de poursuites judiciaires, avec la commune se constituant partie civile). 5. Les dispositifs déployés à l?échelle de la Moselle : - Le Pôle départemental de lutte contre l?habitat indigne de la DDT57 qui centralise les signalements au niveau de la Moselle, 87 - Le POPAC 3 (2022-2024) : Programme opérationnel de prévention et d?accompagnement des copropriétés du Département dont l?objectif est d'accompagner les copropriétés désorganisées grâce à un suivi personnalisé (pas de financement). 6. Les procédures mises en place sur la ville de Metz à travers le pouvoir de police du maire : A ce jour, le pouvoir de police spéciale permettant de traiter l?habitat indigne (en prescrivant par arrêté des obligations de travaux, et/ou d?hébergement, ou de relogement aux propriétaires ou responsables de situations d?habitat indigne) n?a pas été transféré au Président de l?EPCI : Le contrôle des règles d?hygiène et de sécurité reste sous l?autorité du Maire. Dans le cadre de la lutte contre l?habitat indigne, le maire est dans l?obligation « d'assurer le bon ordre, la sûreté, la sécurité et la salubrité publiques. » (Art 2212-2 du Code général des collectivités territoriales) Afin de répondre à ces obligations et dans le cadre de cette lutte le maire dispose de deux outils réglementaires distincts : - Les pouvoirs de police généraux définis dans l?article cité ci-dessus qui lui permettent d?engager des actions immédiates et adaptées aux circonstances, notamment en cas de menace avérée pour la salubrité ou la santé ou en présence d'un danger grave et imminent. Par exemple, le maire peut dès que nécessaire faire évacuer un immeuble afin d?assurer les personnes l?occupant ou à proximité directe, - Les pouvoirs de police spéciaux définis aux articles L 511-1 à L511-21 du code de la construction et de l?habitation. Découlant de l?ordonnance du 16 septembre 2020, cette réforme rassemble en une procédure unique le traitement des problématiques de sécurité et d?insalubrité. Le maire restant compétent pour les risques présentés par les murs, bâtiments ou édifices quelconques ; le fonctionnement défectueux ou le défaut d'entretien des équipements communs d'un immeuble collectif à usage principal d'habitation ; ainsi que L'entreposage de matières explosives ou inflammables dans un local attenant ou compris dans un immeuble collectif à usage principal d'habitation. Le préfet du département reste quant à lui responsable de la prise des arrêtés d?insalubrité. Suivi des procédures d?adoption des arrêtés de mise en sécurité à la ville Metz : Au moment de la rédaction du présent rapport, 54 bâtiments sont suivis par le Service Hygiène et prévention des risques de la ville Metz dans le cadre d?une procédure de mise en sécurité. En moyenne le Service ouvre une trentaine de procédure par an. Suivi des procédures d?adoption des arrêtés d?insalubrité à la ville de Metz : Le Service Hygiène et prévention des risques de la ville Metz traite en moyenne 150 dossiers par an dans le cadre d?une procédure d?insalubrité. 88 Annexe contribition de Metz Métropole : Schéma de répartition des compétences en matière de péril, insalubrité et décence en Moselle (Document CITEMETRIE dans le cadre de l?étude pré- opérationnelle d?OPAH/OPAH-RU). 89 Lutte contre l?habitat indigne Contribution Valenciennes Métropole 19/09/23 Comme convenu lors de nos échanges organisés le 6 septembre 2023 dans le cadre de la mission relative aux outils d?habitat et d?urbanisme à créer ou à améliorer pour renforcer la lutte contre l?habitat indigne, vous trouverez ci-dessous quelques éléments sur le permis de louer et diviser ainsi que sur la RHI/THIRORI. ? Modifier les règles d?application du Permis de louer et diviser ? Autorisation Préalable à la mise en Location Bien que ce dispositif soit louable pour faciliter le repérage et veiller à la décence des logements, il est, dans ses dispositions actuelles, difficiles à mettre en oeuvre pour les collectivités aux moyens limités. Il pourrait être proposé de : - Faire évoluer les délais d?instruction : actuellement le délai est de 1 mois pour rendre un avis favorable, défavorable ou demander des pièces complémentaires. Le délai pourrait être allongé d?un mois supplémentaire avec un refus tacite en cas de non réponse - Rendre obligatoire dans le décret d?application la visite du logement lorsqu?elle est sollicitée par la collectivité. Actuellement non inscrit comme « pièce obligatoire ». Bien que les collectivités essayent de réaliser la visite, la non réponse du propriétaire à cette demande pourrait faire l?objet d?un contentieux. - Harmoniser les motifs de refus : Autoriser la mise en location sur la base d?un texte réglementaire (RSD par exemple) et non sur la notion de « manquements graves en terme de santé et de sécurité » afin de ne pas autoriser la mise en location de logements indécents qui ne présentent pas de désordres importants jugés comme graves. - ? Autorisation Préalable de division d?immeuble en logements Le Permis de diviser repose exclusivement sur le CCH. Il ne permet pas aux collectivités de refuser une division sur la base de réglementation liée au code de l?urbanisme ou de l?environnement et donc d?avoir une réponse globale au phénomène de division. Les critères de refus sont donc extrêmement limités et ont tendance à créer de l?incompréhension auprès des élus. Par ailleurs, les délais d?instruction sont très courts : 15 jours si la demande n?est pas liée à une autorisation d?urbanisme. Dans ce délai, impossible de visiter l?immeuble pour se prémunir des potentiels manquements pouvant porter, à terme, atteinte à la santé et à la sécurité des occupants. La mise en oeuvre du Permis de diviser sur des secteurs à enjeux développe le phénomène de colocation et permet aux propriétaires de contourner le dispositif. Le manque d?encadrement du phénomène de colocation au niveau national avec notamment des systèmes fiscaux très avantageux pour les meublés tend à créer de nouvelles problématiques dans la crise du logement avec des petites surfaces extrêmement chères et l?accentuation sur des secteurs en difficultés de ménages fragiles. 90 ? RHI/THIRORI Les règles de l?Anah sur le RHI /THIRORI sont trop restrictives pour permettre aux collectivités de s?emparer pleinement du dispositif et d?envisager un traitement global d?îlots de qualité médiocre (qualification des logements insalubres, occupations des logements). Bien souvent ne peuvent être retenus que quelques immeubles et non l?îlot dans son ensemble. Pas de prise en compte des travaux d?aménagement pour viabiliser l?îlot d?où un déficit d?opérations conséquent. ? Financement de l?ingénierie dans la lutte contre la LHI à destination des EPCI afin d?accompagner les communes non pourvues de personnel qualifié dans le domaine (repérage, contrôle des logements, orientation des procédures, assistance juridique). L?expérience de Valenciennes Métropole dans le cadre de son assistance à des communes prioritaires démunies en matière d?ingénierie dans le domaine de la lutte contre l?habitat indigne montre que le soutien dans le repérage, le suivi et la réponse adaptée en matière juridique facilite la neutralisation de biens dangereux. Ces communes de taille moyenne ne peuvent avoir un personnel adapté et exclusivement tourné sur une thématique aussi complexe. L?investissement des agglomérations dans cet accompagnement permettrait d?avoir une réponse uniforme sur les territoires et permettrait la remontée massive auprès des Préfets de situation d?insalubrité relevant de sa compétence. 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 FONDATION ABBE PIERRE Créer une agence nationale des travaux d?office Le 8 novembre 2018, trois immeubles de la rue d?Aubagne à Marseille s?effondraient, coûtant la vie à cinq personnes malgré les alertes lancées depuis plusieurs années par les associations et 1 400 signalements restés sans réponse34 dans la seconde ville de France. Loin d?être un phénomène circonscrit à la cité phocéenne, l?habitat indigne35 est une réalité pour de trop nombreux ménages, quels que soient leurs statuts d?occupation, dans des contextes urbains comme ruraux. Mal appréhendé par les données, l?habitat indigne reste un phénomène globalement méconnu et sous-évalué. L?estimation du nombre de logements indignes la plus récente date de 2014. Le ministère de la Cohésion des territoires publiait alors une estimation de 420 000 logements indignes, mais celle-ci ne tenait compte ni des locaux impropres à l?habitation ni des divisions pavillonnaires. Si bien que le nombre de logements indignes s?élèverait plutôt à 600 000 unités et des progrès importants sont encore à opérer pour faciliter le repérage et le partage d?informations des situations d?habitat indigne. Grâce à la loi ELAN, et par ordonnance du 16 septembre 2020, le gouvernement a souhaité engager une harmonisation et une simplification des polices administratives. Il a en outre renforcé l?arsenal juridique contre les marchands de sommeil en prévoyant de nouvelles sanctions financières ou encore la saisine de leurs biens. Enfin, en 2019 le gouvernement a lancé une stratégie de mise en oeuvre accélérée des mesures de lutte contre les marchands de sommeil sur 6 départements jugés prioritaires (la Seine-Saint-Denis, le Val-de-Marne, l?Essonne, le Nord, les Alpes-Maritimes et les Bouches-du-Rhône). Cependant, si nombre de mesures incitatives existent afin d?encourager les propriétaires à réaliser des travaux, les pouvoirs publics peinent à forcer la main des propriétaires récalcitrants ou défaillants. L?action publique dispose pourtant d?une boite à outil très complète pour mettre en oeuvre des mesures coercitives, indispensables au suivi d?une bonne politique de lutte contre l?habitat indigne. Lorsque la puissance publique (l?Etat pour l?insalubrité, le Maire pour la sécurité des bâtiments) constate des désordres, elle peut prendre un arrêté. Cet arrêté préconise, lorsque c?est possible (on parle alors d?arrêté d?insalubrité ou de péril remédiable), les travaux à réaliser pour y remédier. Si le propriétaire ne s?exécute pas dans le délai fixé par l?administration, cette dernière a alors l?obligation de réaliser elle-même les travaux et de se retourner contre le propriétaire défaillant pour recouvrer les sommes engagées. Mais, dans la pratique, seules quelques centaines de logements sont concernés par ces mesures chaque année, faute de moyens ou de volonté politique. Le rapport Vuilletet36 rapporte à ce propos que « les auditions ont mis en exergue le manque de moyens et d?expertise dans les services des communes pour assurer la maitrise d?ouvrage de ces travaux, ainsi qu?une complexité juridique et procédurale excessive ». Il propose donc de faire évoluer la loi pour permettre la délégation de la maitrise d?ouvrage des exécutions d?office à un opérateur public. Les mesures de travaux d?office ne suffiront pas à elle seule à mener une politique efficace de lutte contre l?habitat indigne. Elles ne pallieront pas au manque de moyens humains et financiers pointés par les acteurs de terrain. Mais la création d?une agence peut permettre à la fois d?apporter un soutien nécessaire à des collectivités qui ont la volonté politique d?agir sur leur territoire et dans le même temps avoir un effet incitatif fort auprès des propriétaires récalcitrants. C?est un véritable 34 Haut comité pour le logement des personnes défavorisées, Marseille : de la crise du logement à une crise humanitaire, chronique d'une incurie publique, novembre 2019. 35 Loi du 31 mai 1990 : Constituent un habitat indigne les locaux ou les installations utilisés aux fins d?habitation et impropres par nature à cet usage, ainsi que les logements dont l?état, ou celui du bâtiment dans lequel ils sont situés, expose les occupants à des risques manifestes, pouvant porter atteinte à leur sécurité physique ou à leur santé 36 Guillaume Vuilletet, « Simplifier les polices de l?habitat indigne, promouvoir l?habitat durable pour tous », 2019. 103 « bras armé » de l?action coercitive qui pourrait donc être mis à disposition des services de l?Etat et des communes pour lutter contre l?habitat indigne. Créer un bras armé de l?action coercitive de l?Etat Aux côtés de l?Agence nationale de l?habitat (Anah), qui porte les actions incitatives de la lutte contre l?habitat indigne, l?Etat aurait donc besoin d?un organisme opérationnel en capacité de soutenir et réaffirmer le rôle des services sur le terrain en engageant lui-même les travaux lorsque les propriétaires n?ont pas la possibilité ou la volonté de les réaliser. A terme, cette agence pourrait également porter les opérations obligatoires de rénovation énergétique pour le compte de l?Etat. Cette agence, implantée au niveau national, pourrait donc apporter des réponses concrètes et pluridisciplinaires aux obstacles rencontrés par les collectivités et services déconcentrés : la complexité juridique des procédures, la difficulté à suivre la maitrise d?ouvrage et le manque de pratique pour procéder au recouvrement auprès des propriétaires défectueux des sommes engagées par l?Etat. Elle doit permettre de mutualiser au niveau national les moyens nécessaires à la réalisation des mesures de police administratives dont l?Etat à la charge et d?apporter un soutien technique aux collectivités qui ne disposeraient pas des compétences et moyens suffisants pour agir seuls sur leurs territoires. Un soutien juridique face à la complexité des procédures « Notre peur, c?est le contentieux ». C?est ainsi que le service d?une ville moyenne explique la raison pour laquelle aucun arrêté d?insalubrité remédiable n?a été pris sur son territoire en 2021. Le service répond à l?urgence en intervenant sur les dangers imminents ou encore la lutte contre le saturnisme. Lorsqu?ils sont faciles à qualifier, la ville prend quelques arrêtés sur des locaux impropres à l?habitation (des caves ou des garages transformés en logement). Face à cette crainte, le soutien de l?agence serait donc d?abord un soutien d?ordre juridique. Les villes qui parviennent à mener à bien des procédures se sont dotées de services juridiques et techniques compétents en capacité de rédiger les arrêtés préfectoraux dans le respect du droit et pour que ceux-ci puissent produire au mieux leurs effets. L?agence apporterait une connaissance légale mais aussi technique afin de faire les meilleures préconisations de travaux possibles. En effet, l?arrêté préfectoral doit respecter des règles strictes de forme notamment, pour les arrêtés de péril ou d?insalubrité remédiable, la liste des préconisations de travaux pour remédier aux désordres. C?est sur cette base que le propriétaire devra rénover son bien et que l?Etat devra réaliser les travaux d?office s?il est défaillant. Ainsi, l?ensemble des outils mis à disposition par la législation (astreintes administratives au propriétaire37, délai d?exécution? ) pourront être valablement utilisés dès la rédaction des arrêtés en fonction des situations. Par ailleurs, les arrêtés qui présentent des erreurs dans leur rédaction peuvent être contestés devant les tribunaux par les propriétaires, ce qui peut mettre en péril la mesure coercitive pensée par la collectivité mais aussi avoir un coût en cas de dédommagement pour le propriétaire. L?agence pourrait dès lors fournir aux collectivités une assistance juridique lors de ces procédures pour se prémunir de ce type de risques. Elle pourrait en outre suivre les dossiers en appel pour le compte du ministère et disposer d?avocats spécialisés susceptibles de générer une jurisprudence favorable. L?agence effectuerait alors un travail de coordination des méthodologies employées et d?élaboration 37 L?astreinte, créée par la loi ALUR (article 79) et modifiée par la loi ELAN (article 194), est une astreinte par nature administrative. Elle est prononcée par arrêté du préfet ou du maire, sans décision de justice. Elle vise à contraindre financièrement le propriétaire à effectuer les travaux. 104 d?une stratégie contentieuse efficace face notamment à des marchands de sommeil au fait des procédures et souvent bien armés juridiquement. Afin de répondre à ce besoin en compétences juridiques, elle pourrait notamment engager des marchés publics auprès de cabinets d?avocats et d?opérateurs spécialisés dans la lutte contre l?habitat indigne et en capacité d?apporter conseils et expertises aux acteurs de terrain sur l?ensemble du territoire national. Cette phase doit permettre ensuite la mise en oeuvre des travaux grâce à une maitrise d?ouvrage facilitée. Favoriser la maitrise d?ouvrage En 2010, la Ville de Paris s?est attelée au traitement des 700 arrêtés d?insalubrité n?ayant pas été suivis d?effet sur son territoire. Le Service technique de l?habitat explique qu?il a fallu « lever tous les obstacles » et « mettre en place les travaux d?office de façon industrialisée ». Le travail de maitrise d?ouvrage mis en place par le Bureau de la conduite des opérations permet aujourd?hui d?obtenir la réalisation des travaux par le propriétaire de façon volontaire dans 60 % des cas. Dans la majorité des cas restant, les propriétaires s?exécutent après une mise en demeure. Le reste des dossiers fait l?objet de travaux d?office. En 2018, seuls 381 travaux d?office ont été réalisés par l?Etat ou les communes, un chiffre dérisoire au regard des centaines des milliers de logements indignes du pays. Les arrêtés d?insalubrité préfectoraux n?ont donné lieu qu?à 328 travaux d?office, une baisse de 30 % par rapport à 201738. Du côté de l?Anah, les subventions versées aux communes pour mener des travaux d?office sont le parent pauvre de l?agence : 53 logements concernés en 201839 (223 en 2019). Selon le bilan 2020 de l?ANAH, le nombre de travaux d?office aurait de nouveau baissé en 2020 de 39 %, ce qui s?explique, selon l?agence, par l?impossibilité de réaliser les visites sur site et par la réaffectation des moyens humains et financiers sur d?autres missions. Années Nombre de pôles départementaux de LHI Arrêtés préfectoraux d?insalubrité (L. 1311-4 et L.1331-22 à 30 du CSP) pris Nombre de travaux d?office réalisés au titre d?arrêtés préfectoraux d?insalubrité 2011 73 2 526 152 2012 80 2 637 222 2013 89 2 842 187 2014 92 2 887 204 2015 94 2 804 341 2016 97 2 758 350 2017 97 2862 466 2018 98 2893 328 Source : EHI, Diahl De fait, faute d?être en capacité de mener des travaux d?office, de nombreux arrêtés sont arrivés à échéance sans avoir été suivis d?effets en France. Fin 2016, cela concernait près de 11 000 arrêtés, dont la moitié (5 475) portait sur des arrêtés de danger imminent, et 4 334 d?insalubrité. Sans compter le manque d?informations sur le suivi d?autres procédures (péril imminent et ordinaire, périmètres insalubres, saturnisme?). 38 Enquête EHI, DIHAL 39 Agence Nationale de l?Habitat, Rapport d?activité 2018. 105 Comme le souligne le rapport Vuilletet40, en dehors de certaines grandes villes ou de celles dotées d?un service d?hygiène (SCHS) performant, les communes ne disposent pas des moyens opérationnels (expertise pluridisciplinaire) et financiers suffisants pour engager les travaux d?office. Et « hormis quelques territoires les plus investis dans le traitement de l?habitat indigne, les autorités locales et autres acteurs de l?habitat peinent à comprendre, s?approprier et donc mettre en oeuvre cet arsenal juridique. ». Cela génère de façon évidente une « autocensure » des services qui peinent à s?engager dans des procédures qu?ils seraient en incapacité de suivre jusqu?à leur terme. C?est pourquoi la future Agence des travaux d?office pourrait « armer » les collectivités volontaires afin d?organiser la maitrise d?ouvrage de ces travaux. L?agence apporterait alors la vision pluridisciplinaire nécessaire, forte de son expérience sur l?ensemble du territoire. Pour pallier aux manques d?offre d?opérateurs sur certains territoire, l?agence pourrait là aussi passer des marchés publics avec des aménageurs et opérateurs de confiance en lien avec les acteurs locaux pour répondre aux besoins, notamment dans des zones rurales reculées où il reste difficile aujourd?hui d?agir efficacement. Elle disposerait en outre d?un fonds de lancement d?environ 20 millions d?euros afin d?engager pour le compte de la collectivité et à sa demande les travaux d?office. Ce fonds viendrait s?autofinancer par la suite grâce au recouvrement des sommes engagées par la puissance publique en lieu et place des propriétaires défaillants. L?agence pourrait faire le lien entre les propriétaires, les collectivités et les aides de l?Anah pour faciliter l?accès aux aides disponibles avant d?engager les travaux d?office. Cela pourrait être l?occasion de repenser les liens entre rénovation énergétique et lutte contre l?habitat indigne qui participent souvent des mêmes actions sur les bâtiments. Engager le recouvrement des sommes avancées auprès des propriétaires défaillants Le recouvrement des frais avancés par l?autorité publique à la suite de la défaillance du propriétaire dans le cadre des mesures issues de la lutte contre l?habitat indigne est prévu par les codes de la santé publique et de la construction et de l?habitation. Plusieurs dispositifs légaux ont été créés afin de mieux garantir le recouvrement des créances publiques auprès des propriétaires défaillants. Lors du recouvrement, la collectivité a notamment la possibilité de recouvrer des frais d?ingénierie à hauteur de 8 %41 en plus des frais qu?elle a effectivement engagés. Compte tenu de la complexité des procédures et de la maitrise d?ouvrage de certaines situations, il apparait nécessaire de revaloriser ce pourcentage afin de couvrir suffisamment les moyens engagés par la puissance publique. Lorsque la puissance publique a réalisé les travaux et qu?elle doit alors recouvrer les sommes engagées, il n?est pas rare que les mesures de recouvrement soient contestées par les propriétaires débiteurs. Certains vont même jusqu?à organiser leur insolvabilité, comme ce marchand de sommeil parisien qui, grâce à un montage judicieux de sociétés, se déclarait sans ressources malgré un patrimoine immobilier de plusieurs millions d?euros. L?agence sera alors en mesure de faire face à la contestation de ces propriétaires mais aussi aux autres difficultés de recouvrement comme la complexité des comptes de copropriété ou encore de celle des indivisions. Enfin, le recours à des cabinets comptables spécialisés et habitués à ces procédures permettra un traitement plus systématique des dossiers. La création d?une agence des travaux d?office, nous l?avons vu, devrait ouvrir de nouvelles perspectives d?action à certaines collectivités et entrainer, on peut l?espérer, un effet levier auprès de propriétaires qui ne sont pour l?instant que peu menacés par l?action publique dans ce domaine. 40 Guillaume Vuilletet, « Simplifier les polices de l?habitat indigne, promouvoir l?habitat durable pour tous », 2019. 41 Article L 543-2 du Code de la Construction et de l?Habitation 106 Pour autant, d?importants efforts doivent encore être fournis parallèlement. Le repérage des situations et le partage des informations entre les différents acteurs ne sont toujours pas suffisants pour appréhender de façon juste ce phénomène. L?hébergement et le relogement des ménages victimes d?habitat indigne reste très compliqué à organiser sur les territoires du fait des partages de compétences. Enfin, les moyens humains et financiers restent en deçà de ce qu?il serait nécessaire pour réaliser des opérations importantes et systématiques d?éradication de l?habitat dégradé. C?est seulement à cette condition que le prochain gouvernement pourra mener une politique ambitieuse de lutte contre l?habitat indigne. 107 Mission relative aux outils d?habitat et d?urbanisme à créer ou améliorer pour renforcer la lutte contre l?habitat indigne 3 octobre 2023 Cette note permet de compléter les échanges du 19 septembre dernier entre les rapporteurs de la Mission relative aux outils d?habitat et d?urbanisme à créer ou améliorer pour renforcer la lutte contre l?habitat indigne, et la Directrice générale de l?Anru. Elle rappelle les modalités d?intervention de l?Anru en matière d?habitat privé dégradé, et souligne que, dans ce cadre, les propositions de la Mission constituent une amélioration de la boîte à outils des interventions relatives à la lutte contre l?habitat indigne. En annexe de la note figurent des éléments permettant de préciser les surcoûts liés aux délais et procédures spécifiques de la lutte contre l?habitat indigne, tels que demandés lors de l?échange du mois dernier. Rappel des modalités d?intervention de l?ANRU en matière d?habitat privé (habitat ancien dégradé et copro) Les problématiques autour de l?habitat privé se renforcent dans les territoires et font l?objet d?une intervention croissante de l?Anru, dans le cadre du renouvellement urbain. Dans un contexte de ZAN et de recherche de sobriété, la requalification des quartiers anciens dégradés, via un projet urbain global, est mise en oeuvre de façon pluriannuelle et partenariale, et contractualisé avec l?ANRU, sur les territoires d?intervention de l?Agence. Aux côtés de l?Anah, l?Anru amplifie les financements à destination de l?habitat privé en soutenant d?une part directement l?intervention sur le recyclage des copropriétés ou de l?habitat ancien dégradé, et en accompagnant d?autre part plus largement la requalification du quartier. Le modèle d?intervention de l?Anru reste inédit en matière d?action publique et doit être capitalisé pour enrichir les politiques qui sont à conforter en matière d?habitat privé. - Le « mode projet » qui s?organise dans le cadre du renouvellement urbain permet d?envisager une intervention globale de requalification des quartiers devant faire l?objet d?une transformation urbaine profonde ; - Une capacité d?engagement pluriannuelle, et donc de projection, dans le cadre de conventions dédiées, sécurisantes pour les porteurs de projet et leur mobilisation dans le temps ; - En matière spécifique de copropriétés, une capacité à traiter et financer de manière différenciée les différentes composantes des ensembles immobiliers complexes (ex : dalles, parkings, locaux d?activités liés à une copropriété), permettant un effet levier sur la valorisation globale de ces copropriétés (y compris patrimoniale) voire un allègement des charges. 108 L?Anru développe des interventions ajustées à chaque site dans le cadre de ses programmes (PNRU, NPNRU, PNRQAD, PIA) : interventions sur la requalification de l?habitat ancien dégradé, interventions sur la transformation de copropriétés dégradées ou expérimentations dans le cadre de Programmes d?investissements d?avenir (PIA VDS, ANRU + et DVD). Les interventions relatives aux 3 programmes (PNRU, PNRQAD et NPNRU) recouvrent les montants présentés ci-dessous : Interventions de l'ANRU en copropriétés et habitat ancien dégradé En ¤ Intervention sur l'habitat ancien dégradé Contractualisé Engagé Payé PNRU 149 969 959 149 969 959 149 969 959 PNRQAD 94 909 209 93 324 286 56 934 847 NPNRU 347 138 035 193 824 728 38 361 855 TOTAL 592 017 203 437 118 973 245 266 661 En ¤ Intervention sur les copropriétés (recyclage / portage ciblé et massif) Contractualisé Engagé Payé PNRU 216 873 526 216 873 526 216 873 526 PNRQAD 327 280 327 280 218 262 NPNRU 234 170 447 123 971 195 30 529 608 TOTAL 451 371 253 341 172 001 247 621 396 Total de l'intervention 1 043 388 456 778 290 974 492 888 057 Les chiffres présentés ci-dessus ne portent que sur les familles d?opérations de transformation des copropriétés dégradées et de requalification de l?habitat ancien (i.e ils n?intègrent pas les familles résidentialisation, aménagement, équipements publics?) Dans le contexte d?achèvement du PNRQAD (2025) et du NPNRU (2030), il s?agit dès à présent de préparer le volet habitat ancien dégradé d?un futur programme national de renouvellement urbain. Pour ce faire, il convient d?identifier les quartiers qui devront faire l?objet d?une intervention dédiée, et de dimensionner les financements nécessaires. ? Interventions en quartiers anciens Si les quartiers anciens présentent des atouts reconnus, leurs fragilités ont conduit les élus locaux et l?Etat à mettre en oeuvre des dispositifs stratégiques et opérationnels à l?appui des interventions publiques nationales et locales, notamment au travers de dispositifs et programmes spécifiques financés par l?Anah (OPAH-RU) et l?Anru (PNRQAD, PNRU, NPNRU), puis des programmes Action Coeur de Ville et Petites Villes de Demain. Parmi les sites d?interventions du PNRQAD et du NPNRU, 38 villes ont été intégrées dans les programmes Action Coeur de Ville et Petites Villes de Demain. 109 L?Anru soutient au travers du PNRU, du PNRQAD et du NPNRU la requalification urbaine, sociale et économique des quartiers anciens concentrant des situations d?indignité et d?insalubrité. Cette intervention se traduit par le recyclage de l?habitat dégradé à l?échelle des îlots et, plus largement des quartiers, dans un processus de revitalisation plus global favorisant de plus une diversification de l?offre de logements par la capacité de mixer les produits de sortie. Il s?agit d?accompagner fortement la lutte contre l?habitat indigne et de sécuriser les cadres d?une intervention urbaine structurée aux plans opérationnels, fonciers, juridiques et financiers. ? Interventions sur les copropriétés dégradées Plus de 150 quartiers du programme PNRU ont été identifiés comme présentant une problématique de copropriétés (soit 1/3 des quartiers visés par le programme) : une cinquantaine avec des enjeux de copropriétés fragiles, une soixantaine avec des enjeux importants de copropriétés fragiles et en difficulté, une trentaine avec des enjeux majeurs de copropriétés en difficulté. Depuis 2018, la mise en oeuvre du Plan Initiative Copropriétés (PIC) a permis d?enclencher une dynamique par la mise en place d?une boîte à outils, qui répond à trois axes d?intervention : prévention, redressement, transformation. 90% des copropriétés identifiées dans le cadre du PIC étant localisées en secteur NPNRU, la vocation du NPNRU est : - d?accompagner directement la transformation des copropriétés les plus en difficulté par un recyclage ou un portage massif sur 10 ans ; - d?accompagner le redressement des copropriétés, financé par l?Anah, par un traitement d?ensemble du quartier, dans le cadre du projet de renouvellement urbain (financement de la résidentialisation, de la réhabilitation des logements des bailleurs sociaux en copropriété mixte, l?amélioration du cadre de vie, aménagement, équipements publics ?). L?axe transformation du PIC concerne les opérations les plus lourdes et mobilise donc plus spécifiquement l?Anru. Les propositions de la Mission : de forts leviers pour améliorer et accélérer la lutte contre l?habitat indigne Dans ce contexte d?intervention de l?Anru, les 17 propositions de la mission qui visent à intensifier la lutte contre l?habitat indigne en dotant les collectivités et opérateurs de moyens législatifs et réglementaires complémentaires et en imposant de nouvelles obligations aux propriétaires, s?avèrent pertinentes pour l?action publique. L?ANRU partage donc avec les rédacteurs de la Mission l?importance de ces mesures pour améliorer l?efficacité de la lutte contre l?habitat indigne. Outre les modifications législatives et réglementaires nécessitées par ces mesures, relevant pour bon nombre de l?interministériel, des dispositifs financiers adaptés devront accompagner ces mesures. Parmi les mesures proposées, l?ANRU tient à souligner plus particulièrement l?importance d?un certain nombre de mesures telles que le renforcement de l?ingénierie dédiée à l?habitat privé sur tous les territoires (indispensable à la bonne prise des arrêtés), l?extension et la sécurisation de la DUP Vivien, l?amélioration des dispositifs de préfinancement des aides publiques à destination des copropriétés et des propriétaires occupants modestes, le renforcement des moyens d?intervention des EPF et la faciliter du portage des opérations de recyclage foncier (facilitant les interventions à l?îlot). 110 Annexe : Surcoûts liés aux délais et procédures dans le cadre de la lutte contre l?habitat privé dégradé ? Eléments du bilan du PNRQAD réalisé par le CEREMA Les travaux sur le PNRU et sur le PNRQAD permettent d?approcher les surcoûts liés aux délais et procédures mises en oeuvre dans le cadre de la lutte contre l?habitat privé dégradé. Parmi les 5 monographies relatives aux opérations en PNRQAD réalisées par le Cerema (Bayonne, Carpentras, Le Havre, Saint-Denis, Saint-Gilles), seule la ville de Saint-Denis met clairement en avant les surcoûts liés aux procédures d?habitat indigne, et spécifiquement des surcoûts liés à la prise d?arrêtés42. Les autres éléments de surcoûts régulièrement identifiés par les collectivités, et mis en avant par le Cerema dans l?évaluation du PNRQAD, sont les suivants : ? Méconnaissance de la structure bâtie Les difficultés rencontrées dans le cadre des opérations de requalification des îlots dégradés sont principalement dues à la sous-estimation du mauvais état du bâti lors des diagnostics préalables à la signature des conventions initiales faute de visites poussées au sein des immeubles (absence de fondations, existence d?un réseau de caves, bâtiments fragilisés ? Grand Delta Habitat ? Carpentras). Cette situation, et l?imbrication de l?habitat en centre ancien, ont quelquefois nécessité d?intervenir plus lourdement (démolition-reconstruction au lieu d?un projet d?acquisition-amélioration) ou d?intervenir à une échelle plus large, l?imbrication des immeubles ne permettant pas une intervention fine (ex Carpentras ? Saint-Gilles) ou de réaliser des travaux plus lourds (installation de micro-pieux ou présence d?amiante à Saint-Gilles). PNRQAD de Saint-Gilles ? Evolution des coûts par opération et par poste Des coûts supplémentaires en études, travaux et ingénierie de 300 à 515% supérieurs à l?enveloppe initiale ont été identifiés. Certaines opérations ont un prix de revient hors taxe de SHAB supérieur au reste de la commune pour la production de logements sociaux (2 673¤/m² au lieu de 2 000/2 100¤ en VEFA sur le reste de la commune, soit un surcoût constaté d?environ 20% en centre ancien (Carpentras). ? Caractère patrimonial du site 42 Sur ce point, il est important de souligner que le mode d?intervention de l?ANRU, à l?échelle de l?îlot, et ne nécessitant pas obligatoirement d?arrêté pour chaque immeuble, constitue un « simplicité » d?intervention, mise en avant par Le Havre par exemple. 111 Les exigences patrimoniales de conservation du bâti constituent également un impact non négligeable sur l?équilibre économique des opérations entraînant quelquefois un coût plus élevé que le programme initial (surcoût de 30 à 40% par exemple sur un îlot à Carpentras, surcoûts aussi identifiés à Saint-Gilles liés à la valeur patrimoniale ou à la nécessité de réaliser des fouilles archéologiques, Saint-Denis), mais aussi une temporalité plus conséquente. ? Montage opérationnel inadapté L?intervention à l?îlot nécessite l?acquisition de l?ensemble des immeubles afin de permettre une restructuration globale, un curetage conséquent. Cette modalité d?intervention n?avait pas été forcément appréciée par les collectivités, la remise à plat des opérations entraînant un coût supplémentaire par îlot (ex Bayonne). ? Bilans d?opération incomplets Un certain nombre d?opération ont été conventionnées dans le cadre du PNRQAD (non financeur du logement social) avant la stabilisation de la sortie d?opération, et donc avant la mobilisation des opérateurs de logements sociaux, avec des conséquences sur l?équilibre des opérations. ? Acquisitions amiables / acquisition avec expropriation / prise d?arrêtés Pour certains acteurs locaux, l?acquisition à l?amiable reste à la fois moins chère et plus rapide ; elle nécessite cependant un travail souvent chronophage (ex Bayonne et Saint-Denis). Mais elle permet de constituer des références de prix d?acquisition plutôt basses et d?envoyer un signal pour le reste des lots. Dans les sites comme Bayonne et Saint-Denis, les villes mettent aussi l?accent sur le risque contentieux sur les prises d?arrêtés et par conséquence le temps des procédures qui allonge les coûts de rémunération et de portage, des frais financiers divers, des immobilisations dans les bilans. Les procédures d?expropriation font souvent l?objet de recours avec des indemnités plus élevées que l?acquisition amiable, elles sont donc à éviter. ---- Le temps d?une opération de recyclage d?habitat ancien dégradé est estimé à 7 ans lorsqu?elle ne rencontre pas de difficulté particulière. Mais la moyenne estimée est plutôt de 9 à 10 ans. PNRQAD ? Evolution du coût des opérations de requalification des îlots dégradés par site 112 PNRQAD ? Evolution du montant total des subventions des opérations de requalification des îlots dégradés par site PNRQAD ? Postes de dépenses HT par logement traité en fonction des régions PNRU ? Postes de dépenses HT par logement traité en fonction des régions 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 Contribution du Conseil Régional de l?Ordre des Architectes d?Ile-de-France Il est proposé à Monsieur Hanotin et Madame Lutz de créer un statut d'accompagnateur spécifiquement dédié à la lutte contre l'habitat indigne, sur le modèle de "Mon Accompagnateur Renov'". Pour rappel, "Mon Accompagnateur Renov'" est une émanation législative, avec une modification législative du code de l'énergie qui induit ensuite une application réglementaire. Si on souhaite dupliquer le même système pour créer un "Mon Accompagnateur Lutte contre l'Habitat Indigne" (avec un potentiel nom à trouver...), il faudra certainement en faire de même et passer par la loi (probablement via la partie législative du code de la construction et de l'habitation - articles L511-1 à L551-1). Par ailleurs, les textes qui encadrent "Mon Accompagnateur Renov'" et qui peuvent inspirer vos travaux sur un tel statut sont les suivants : - Les articles L.232-1 à L.232.3 du code de l'énergie : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000023983208/LEGISCTA000027311533/ #LEGISCTA000027311537 - Le décret n°2022-1035 du 22 juillet 2022 pris pour application de l'article 164 de la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 : https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000046081405 - Un arrêté du 21 décembre 2022 relatif à la mission d'accompagnement du service public de la performance énergétique de l'habitat : https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000046807068 Cette création pourrait s'inscrire dans la continuité de la proposition n°16 que Monsieur Hanotin et Madame Lutz ont pu formuler à ce stade. https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000023983208/LEGISCTA000027311533/#LEGISCTA000027311537 https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000023983208/LEGISCTA000027311533/#LEGISCTA000027311537 https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000046081405 https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000046807068 125 Annexe 5 - Consultation interministérielle et chiffres-clés Le Ministère chargé du Logement et son Pôle National de Lutte contre l'habitat Indigne (PNLHI) ont été saisi à la fin de l?année 2022 de la part des partenaires de la ville de Saint Denis et de l?aménageur SOREQA de propositions visant à l'amélioration de la lutte contre l'habitat indigne sur les territoires. Ces propositions concernant principalement les dispositifs financiers, techniques, juridiques auraient vocation à venir enrichir l'axe "amélioration des dispositifs existants de la stratégie nationale de lutte contre l?habitat indigne (SNLHI). Dans ce cadre, des réunions interministérielles, menées sous la coordination du PNLHI, se sont déroulées du mois de janvier au mois d?avril 2023, afin d?analyser ces différentes propositions et d?émettre un avis sur leur faisabilité. Ce travail a été préparatoire à la mission à Madame Michèle Lutz, maire de Mulhouse, et à Monsieur Mathieu Hanotin, maire de Saint-Denis le 27 mars 2023. Plusieurs groupes de travail se sont tenus : jeudi 26 janvier, mardi 28 mars, Jeudi 6 et vendredi 7 avril, lundi 17 et mardi 18 avril et mercredi 19 avril. Les travaux se sont poursuivis jusqu?en juin 2023, pour intégrer les propositions conjointes des villes de Saint Denis et Mulhouse. Pour la DGALN et la DHUP : DGALN, Stéphanie Dupuy-Lyon, Brice Huet, DHUP, François Adam, Amélie Renaud ; Les sous-directions, les bureaux et leurs équipes: Laurent Bresson, Emmanuel Rousselot, Antoine Caron, Luc-André Jaxel-Truer, Jean-Baptiste Butlen, Vincent Montrieux, Anne-Lorraine Lattraye ; Pour le PNLHI : Chantal Mattiussi, Susanne Kulig, Clarisse Jouan ; Pour la DGCL : Constance André, Driss Jawad, Emilie Machard ; Pour la DGS : Didier Ollandini, Thomas Cartier, Jean Meister, Joëlle Carmes ; Pour la DIHAL : Céline Cassourret, Manuel Hennin ; Pour la DGOM : Sabine Montout; Catherine Maujaret-Ndiaye ; Pour la DACG : Louise Neyton, Elodie Benaiem ; Pour l?Anah: Jessica Brouard Masson, Sébastien Wagner ; Pour l?ANRU : Hélène Le Rai, Kim Chiusano, Véronique Tirant. Les chiffres clés en matière de lutte contre l?habitat indigne (source DGALN/DHUP/PNLHI) On estime entre 400 000 et 420 000 le nombre de logements du parc privé potentiellement indignes en métropole (100 000 en Outre-mer), dont environ la moitié sont occupés par leur propriétaire. La lutte contre l?habitat indigne et dégradé est donc un enjeu essentiel des politiques nationales de l?habitat. 126 L?enquête nationale « Lutte contre l?habitat indigne » lancée en 2022 a permis de capitaliser les dernières données au titre de 2021. Enquête nationale 2022 « Lutte contre l?habitat indigne » 2021 % 2018/2021 2022 % 2021/2022 Polices spéciales du préfet Arrêtés d'insalubrité en vigueur 13 752 Arrêtés d?insalubrité 2 879 +7% 3 160 +10% Arrêtés d'astreinte relatif à des situations d'insalubrité 45 +309% 81 +80% Requêtes devant le juge administratif relatives à l'insalubrité 118 NC 153 +29% Jugements rendus 96 NC 54 -44% Polices spéciales du maire (ou président EPCI) Arrêtés de mise en sécurité recensés 1 509 = 2 216 +47% Actions de travaux d'office 118 NC 316 +168% Arrêtés d'astreinte financière relatifs à la mise en sécurité pris 24 NC 220 +817% Jugements avec des condamnations pénales En moyenne 100 à 150 par an Dossiers transmis aux parquets 372 +19% 347 -7% Sources DGALN/DHUP/PNLHI La coordination de l?action publique sur les territoires : L?ensemble des départements disposent d?un pôle départemental de lutte contre l?habitat indigne pour agir autour du Sous-préfet référent ou du préfet : ? 75 départements fonctionnent à l?aide d?un guichet unique de signalements en 2021 ; ? +29% par rapport à 2018 ; ? 95 départements sont dotés d'un PDLHI apportant un appui juridique et technique aux collectivités territoriales ; ? 151 présidents d'EPCI se sont vus transférés des pouvoirs de police spéciale de maires. Il en était compté 140 en 2018 ; ? Aucune délégation des pouvoirs de police spéciale du préfet à un président d'EPCI n?a été réalisée en 2021. ? 22 départements seulement ont demandé le Fonds d?aide au relogement d?urgence (FARU) au titre de l'année 2021. Crédits du BOP 135 « UTAH » : Les crédits de l?action 3 du programme 135 « Urbanisme, territoires et amélioration de l?habitat » (UTAH) financent les dépenses de lutte contre l?habitat insalubre et le saturnisme qui relèvent de la compétence de l?État et sont liées à l?exercice par les préfets de leurs pouvoirs de police administrative. En 2022 un peu plus de 5M¤ ont été attribués aux DREAL pour financer les actions nécessaires à la lutte contre l?habitat indigne, auxquels s?est ajouté un financement spécifique de 2,2 M¤ pour l?appel à projet « mise en oeuvre d?une stratégie urbaine de lutte contre l?habitat indigne en Ile-de-France ». 127 La consommation s'est élevée à 76,61%. Chiffres clés de l'Anah pour 2022 : aides au traitement de l'Habitat indigne et très dégradé : ? 14 555 logement rénovés soit 196 millions d'euros d'aide répartis : 44,9 M¤ aux PO ; 81,6 ¤ aux PB ; 66,8M¤ aux copro et 2,5M¤ pour les travaux d'office des communes ; ? Soit en nombre de logements : 1 721 (PO) 3 496 (PB) 8 706 (copro) 632 (communes) ; ? En plus des aides aux travaux : 21 millions d?euros pour financer 58 opérations de résorption de l?habitat insalubre (RHI). 6 Territoires dits d'accélération pour LHI et lutte contre les marchands de sommeil : ? Expérimentation lancée en 2019 ; ? Principe : enveloppe financière complémentaire de 7 M¤ affectée par l'Anah pour amplifier l'action LHI sur 7 territoires (Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne, Essonne, Nord, Alpes- Maritimes, Bouches-du-Rhône et La Réunion) via la majoration des subventions versées au titre de la lutte contre l?habitat indigne auprès de propriétaires bailleurs et propriétaires occupants ainsi qu?aux collectivités territoriales (travaux d?office) ; ? La non utilisation de l'intégralité de l'enveloppe oriente les réflexions pour l'avenir vers une boîte à outils plus facilement mobilisable par les territoires. 128 ANNEXE 6 - Journée nationale de la lutte contre l?habitat indigne Journée nationale : la lutte contre l?habitat indigne dans les territoires ruraux à Laval le 3 juillet 2023 Programme de la journée Ouverture par Monsieur Florian Bercault, Maire de Laval Intervention de Monsieur Olivier Richefou, Président du Conseil départemental de la Mayenne Intervention de Monsieur Laurent Bresson, Sous-directeur des politiques de l?habitat, DHUP/DGALN Panorama national de la lutte contre l?habitat indigne par Madame Chantal Mattiussi, Directrice du Pôle National de lutte contre l?Habitat Indigne, DHUP, DGALN 1ère table-ronde : Quels leviers d?amélioration des outils en matière de lutte contre l?habitat indigne ? Cette table-ronde a pour objet de présenter la mission Hanotin/Lutz, d'en réaliser un point d'étape en dialogue entre les territoires urbains et ruraux en faisant le lien entre les leviers d'amélioration des outils d'aménagement, financiers et fonciers. Intervenants : - Madame Katy Bontinck, 1ère adjointe au Maire de Saint-Denis - Monsieur Alain Couchot, 1er adjoint à la Maire de Mulhouse - Monsieur Louis Pautrel, Maire de Le Férré, Vice-président de Fougères agglomération, Représentant national de l?association des Maires ruraux de France - Monsieur Axel Lecomte, directeur de l?habitat de l?EPT Plaine Commune - Monsieur Frédéric Brun, directeur général adjoint chargé de l?aménagement et du développement urbain de la mairie de Mulhouse 2ème table-ronde : Quelle montée en responsabilité des collectivités territoriales et des EPCI sur la lutte contre l?habitat indigne dans les territoires ruraux ? Comment accompagner cette montée en responsabilité dans les territoires ruraux en mutualisant les moyens humains et l?ingénierie pour pallier avec efficience aux situations d?habitat indigne ? Intervenants : - Madame Sylvie Vielle, Maire de Louverné, Vice-présidente chargée de l?habitat de Laval agglo - Madame Isabelle Valade, Directrice départementale des territoires de la Mayenne - Monsieur Alain Servan, Vice-Président à la politique de l?habitat, urbanisme et aménagement du territoire de la communauté d?agglomération de l?ouest rhodanien - Madame Roselyne Conan, Directrice générale de l?ANIL - Madame Jessica Brouard-Masson, Directrice de l?expertise et des politiques publiques de l?Anah 129 - Monsieur Jean-Luc Tarrega, Sous-préfet de l?arrondissement de Tulle, Secrétaire général de la préfecture de Corrèze Présentation des produits numériques de la lutte contre l?habitat indigne par Monsieur Stéphane Flahaut, Adjoint au sous-directeur des politiques de l?habitat, DHUP, DGALN 3ème table-ronde : Quel accompagnement des occupants dans l?espace rural ? Comment adapter les outils aux spécificités des ménages ? Intervenants : - Monsieur Karim Belhaj, Directeur de l?ADIL 76 - Monsieur Alexandre Lagogué, Directeur général des compagnons bâtisseurs - Madame Juliette Laganier, Directrice générale de la fédération SOLIHA - Madame Caroline Roger-Moigneu, Vice-présidente du conseil départemental d?Ille-et-Vilaine - Madame Isabelle Le Callennec, Maire de Vitré, Préséidente de Vitré communauté, représentante nationale de l?Association des Maires de France Intervention vidéo de Madame Dominique Faure, Ministre déléguée chargée des collectivités locales et de la ruralité. Conclusion par Madame Amélie Renaud, Adjointe au Directeur de l?habitat, de l?urbanisme et des paysages, DHUP, DGALN Plus de 200, élus, parlementaires, représentants institutionnels, des services de l'Etat et des collectivités locales, représentants des associations à participer à la journée nationale " la lutte contre l'habitat indigne dans les territoires ruraux" Organisée par le Pôle National de lutte contre l'Habitat Indigne (PNLHI) à Laval, ce 3 juillet 2023. Cette journée avait pour but de donner de la visibilité à cette politique publique prioritaire qui lutte contre toutes les situations de logements exposant leurs occupants ou des tiers à des risques pour leur santé ou leur sécurité. Les participants ont souligné la qualité et la richesse des échanges des différentes tables rondes, pour les propositions d'amélioration de cette politique publique, qui viendront alimenter la feuille de route nationale. Les consultations des acteurs, des partenaires du logement Lors de la journée nationale, un questionnaire a été diffusé par le PNLHI, afin d?organiser une consultation en ligne et d?inviter les 200 participants à formuler des propositions visant à l?amélioration de la lutte contre l?habitat indigne. Cette consultation s?est poursuivie durant tout le mois de juillet 2023 pour recueillir les contributions de l?ensemble du réseau des correspondants techniques experts du PNLHI (plus de 70 agents en responsabilité sur le sujet, issus des DDT (M), des ARS, des SCHS, des ADIL et des préfecture) et du réseau des DDT(M) et des DREAL. L?ensemble des réseaux et participants ont été invités à répondre à trois questions sur les leviers d?amélioration des outils de lutte contre l?habitat indigne : ? Quelle principale amélioration des outils opérationnels existants pour lutter contre l?habitat indigne vous semble opportune ? ? Quelle proposition pouvez-vous formuler pour assurer la montée en responsabilité des collectivités territoriales et des EPCI ? ? Quels leviers pour renforcer l?accompagnement des occupants dans les territoires ruraux ? Les réponses apportées par le réseau et plus de 150 services portent sur plusieurs thématiques : ? L?amélioration des systèmes d?information de la lutte contre l?habitat indigne ; 130 ? Faciliter les signalements ; ? Le renforcement des moyens alloués aux services en charge de la LHI ; ? L?amélioration de l?accompagnement des usagers impactés par la LHI ; ? Le renforcement des aides et subventions pour traiter la LHI ; ? La mutualisation des compétences, notamment au niveau intercommunal ; ? La fluidification des interventions. 131 ANNEXE 7 - Bonne pratique Bordeaux 132 133 ANNEXE 8 - Illustrations SOREQA 134 135 136 ANNEXE 9 - Tableau des acronymes TERMES DÉFINITIONS ACV Agence nationale d'information sur le logement AGRASG Agence de gestion et de recouvrement des avoirs saisis et confisqués AMF Association des maires de France ANAH Agence nationale de habitat ANCT Agence nationale de la cohésion des territoires ANIL Agence nationale d'information sur le logement ANRU Agence nationale de la rénovation urbaine ARS Agence régionale de santé CAF Caisse d?allocation familiale CCH Code de la construction et de l'habitation CSP Code de santé publique CSTB Centre scientifique et technique du bâtiment DB Direction du budget DDT(M) Direction départementale des territoires (et de la mer) DGALN Direction générale de l'aménagement, du logement et de la nature DGS Direction générale de la santé DIHAL Délégation interministérielle à l'hébergement et à au logement DHUP Direction de l?habitat de l?urbanisme et des paysages DUP Déclaration d?utilité publique EPA Etablissement public d?aménagement EPCI Établissement public de coopération intercommunale FARU Fonds d?aide au relogement d?urgence IGEDD Inspection générale de l?environnement et du développement durable 137 IGH Immeuble de grande hauteur MDS Maison départementale des solidarités MSA Mutualité sociale agricole MTE Ministère de la transition écologique OPAH Opération programmée d'amélioration de l'habitat ORCoD Opération de requalification des copropriétés dégradées PDLHI Pôle départemental de lutte contre l'habitat indigne PIC Plan initiative copropriétés PNLHI Pôle national de lutte contre l'habitat indigne PNRQAD Programme national de requalification des quartiers anciens dégradés PPPI Parc privé potentiellement indigne PPT Plan pluriannuel de travaux PVD Petites villes de demain RAC Reste à charge RHI-THIRORI Opérations de résorption de l'habitat insalubre et de restauration immobilière RNIC Registre national d?immatriculations des copropriétés RSD Règlement sanitaire départemental SACICAP Société Anonyme coopérative d'intérêt collectif pour l'accession à la propriété SCHS Service communal d?hygiène et de salubrité SEM Société d?économie mixte SPLA Société publique locale d?aménagement SRU Loi solidarité et renouvellement urbain 138 O ct ob re 2 02 3 ? © M ai ri e de S ai nt -D en is ? P ho to gr ap hi es : V ill e de S ai nt -D en is - Ya nn M am be rt | V ill e de M ul ho us e - C at he ri ne K oh le r ? N e pa s je te r su r la v oi r pu bl iq ue LHI_1 1_Rapport final LHI VF sans annexe13oct23 Rapport final LHI VF_avec annexe_19oct_20h « Le « mode projet » qui s?organise dans le cadre du renouvellement urbain permet d?envisager une intervention globale de requalification des quartiers devant faire l?objet d?une transformation urbaine profonde », Contribution ANRU « La situation de danger pour les occupants peut être extrêmement grave en cas d?immeuble ou bâtiment sous arrêté d?insalubrité remédiable, ou de mise en sécurité avec interdiction temporaire d?habiter, c?est-à-dire même lorsque, eu égard aux coûts de... « Pour traiter ces sujets, il faut aller vite et démarrer assez tôt », Contribution Etablissement Public Foncier d?Ile-de-France « La situation de danger pour les occupants peut être extrêmement grave en cas d?immeuble ou bâtiment sous arrêté d?insalubrité remédiable, ou de mise en sécurité avec interdiction temporaire d?habiter, c?est-à-dire même lorsque, eu égard aux coûts de... « Dans les sites comme Bayonne et Saint-Denis, les villes mettent aussi l?accent sur le risque contentieux sur les prises d?arrêtés et par conséquence le temps des procédures qui allonge les coûts de rémunération et de portage, des frais financiers di... « Il convient de renforcer l?accompagnement des collectivités qui, pour certaines (grosses ou petites), sont hésitantes à réaliser des travaux d?office faute de budget et d?ingénierie. Il est en réalité indispensable d?entamer une politique d?aides (... « Si nombre de mesures incitatives existent afin d?encourager les propriétaires à réaliser des travaux, les pouvoirs publics peinent à forcer la main des propriétaires récalcitrants ou défaillants. L?action publique dispose pourtant d?une boite à outi... « Il s?agit de promouvoir une approche plus intégrée au profit des personnes contraintes d?habiter dans des locaux défavorables à la santé, voire indignes ou insalubres. L?un des enjeux nous semble être d?agir avant que la situation des personnes et d... « En tant que Présidente d?une intercommunalité comptant de nombreuses communes rurales, je constate les difficultés que peuvent rencontrer les maires de petites communes, disposant de peu de capacité d?ingénierie pour traiter de problématiques juridi... « Le renforcement du rôle des opérateurs publics de portage foncier permettrait d?intervenir plus efficacement dans le traitement des copropriétés dégradées. En particulier, les établissements publics fonciers sont des opérateurs pertinents pour appuy... « Les ambitions nationales en matière de réduction d?émission de gaz à effet de serre doivent se concilier avec les enjeux patrimoniaux et historiques, portés par les DRAC-ABF. », Contribution DIGNEO-Foncière Logement « Les Administrateurs judiciaires ne sont ni la réponse ni la solution. Aujourd?hui, les acteurs publics se refusent dans la majeure partie des situations à faire ces signalements par manque de solution disponible. [?] il est fondamental de faire émer... « Les centres anciens sont caractérisés par la présence de nombreuses petites copropriétés, dont une partie est sans syndic, une partie avec syndic bénévole pratiquant une gestion très souvent « informelle », et une partie avec syndic professionnel ex... « Cette obligation pourrait s?accompagner d?une aide de l?Anah, qui finance déjà ce type de diagnostics dans le cadre d?études pré-opérationnelles, étant entendu que le coût de ces diagnostics reste à évaluer et peut être élevé. La collaboration avec ... « L?ingénierie financière mise à disposition par le réseau bancaire classique est faible voire inexistante en copropriété au-delà même de la LHI », Contribution Brest Métropole « La mobilisation de la banque des territoires sur cette action est fondamentale - l?émergence d?une banque de la rénovation et de l?accompagnement des copropriétés fragiles est nécessaire pour sécuriser ce processus de caisses d?avances », Contributi... « Le repérage des situations et le partage des informations entre les différents acteurs ne sont toujours pas suffisants pour appréhender de façon juste ce phénomène. L?hébergement et le relogement des ménages victimes d?habitat indigne reste très com... « En marché très tendu, le parc indigne est en partie occupé par des ménages exclus du parc social - qui constituent d?ailleurs, pour cette raison-même, la cible privilégiée des marchands de sommeil », Manifeste SOREQA « Il reste en effet particulièrement difficile de recourir à des structures d?hébergement d?urgence qui sont le prolongement naturel des interventions en substitution que pourraient pratiquer les autorités compétentes », Contribution Ville de Paris « Les ADIL apportent au public, à leurs partenaires et aux acteurs du logement leur expertise juridique sur tous les champs de l?habitat : les rapports locatifs, le fonctionnement des copropriétés, l?accompagnement juridique, fiscal et financier aux t... « Bien que ce dispositif soit louable pour faciliter le repérage et veiller à la décence des logements, il est, dans ses dispositions actuelles, difficiles à mettre en oeuvre pour les collectivités aux moyens limités. », Contribution Valenciennes Métro... « Les délais d?instruction du « permis de diviser » sont très courts [?] Dans ce délai, impossible de visiter l?immeuble pour se prémunir des potentiels manquements pouvant porter, à terme, atteinte à la santé et à la sécurité des occupants. La mise e... Agence de gestion et de recouvrement des avoirs saisis et confisqués LHI_4 3_Rapport final LHI VF sans annexe13oct23 INVALIDE) (ATTENTION: OPTION ic, à leurs partenaires et aux acteurs du logement leur expertise juridique sur tous les champs de l?habitat : les rapports locatifs, le fonctionnement des copropriétés, l?accompagnement juridique, fiscal et financier aux travaux d?amélioration de l?habitat (travaux de rénovation énergétique, d?adaptation du logement ou de mises aux normes). [?] L?accompagnement des occupants, durant les procédures d'hébergement, le relogement et les travaux, pourrait être amélioré et clarifié. En effet, les différentes étapes doivent être évoquées en amont de l?opération et expliquées afin que le ménage soit parfaitement informé.», Contribution ANIL 44 19. Améliorer la protection des victimes en cas de sinistre d?effondrement Suite aux effondrements d?immeubles d?habitations survenus en site occupé ces dernières années dans plusieurs villes de France, impactant tout particulièrement le bâti ancien, il convient très spécifiquement d?analyser ces phénomènes, de prévoir les mesures nécessaires à la prévention, à l?information, et au traitement. Nous appelons à une mobilisation nécessaire des assureurs pour adapter les polices d?assurance aux enjeux d?accompagnement des habitants lors de survenance de sinistre, avec notamment un minimum de prestations permettant d?assurer la mise en sécurité des occupants lors de sinistres. Les visites de terrain sur les sites et villes impactées par ces évènements ont en effet montré la nécessité de pallier aux fortes insuffisances pour venir en aide aux victimes dans la durée et trouver notamment des solutions solidaires : ? Sur la création d?un fonds de garantie destiné aux victimes collatérales des immeubles mitoyens ; ? Sur le renfort des assurances multirisques des immeubles notamment après que l?immeuble ait été grevé d?un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l?insalubrité ; ? D?une meilleure articulation des délais entre les expertises des assurances, les aides de l?Anah et la prise des arrêtés. PROPOSITION 19 Il est proposé d?engager une réflexion pour garantir aux victimes les conditions d?indemnisation en cas de sinistre. Ordre : Budgétaire Quand : 2024/2025 Qui : Ministère de la transition écologique (DHUP), ministère des finances (DB), secteur assurantiel Cible : Propriétaires occupants et locataires 45 20. Faciliter les signalements et le recensement des situations d?habitat indigne pour garantir une action coordonnée et efficace des pouvoirs publics et des acteurs privés Histologe, start-up d?Etat, est un dispositif à conforter sur l?ensemble du territoire national pour assurer le recensement et le suivi des signalements. Créé en 2021, Histologe est un service public permettant de faciliter la détection, le signalement, l?évaluation, l?envoi d?alertes et le suivi des logements pour accélérer la prise en charge du « mal logement ». A ce jour30 il est déployé dans 52 territoires (répartition des données par territoire en annexe), 16 807 signalements ont été enregistrés avec un taux de prise en charge de 97,2% et 31% de taux de clôture des signalements. Près de 4 000 acteurs locaux connectés (communes, DDT(M), conseils départementaux, EPCI, ?). A ce jour, 1 675 foyers sont sortis du mal logement. En complémentarité avec Histologe et son déploiement national, il semble nécessaire d?interfacer les plateformes existantes ou en cours de développement (Axel, Esabora, Orthi, ?) pour les échanges : ? entre les collectivités et l?ARS pour l?instruction des procédures ; ? entre les collectivités et la DGFIP pour la publication des arrêtés ; ? avec les administrés et l?accès au registre des arrêtés ; ? en temps réel avec les notaires sur l?état des procédures sur un immeuble ou un logement ; ? d?informations sur toute la chaîne d?instruction des procédures de LHI à l?ensemble des membres des PDLHI ; ? permettant le croisement des données sur réquisition du Parquet afin d?identifier les multipropriétaires indélicats à l?échelle nationale PROPOSITION 20 Il est proposé d?améliorer les outils numériques permettant un meilleur suivi des situations, du signalement jusqu?au traitement des arrêtés. Ordre : Opérationnel Quand : 2024 Qui : Ministère de la transition écologique (DHUP) Cible : Collectivités, services déconcentrés de l?État, associations, grand public 30 https://histologe.beta.gouv.fr 46 21. Conforter le permis de louer à articuler avec un contrôle technique global du logement incluant la décence Dans la continuité du permis de louer mis en place en 2016, aujourd?hui loin d?être généralisé sur l?ensemble du territoire national, il pourrait être envisagé la création d?un contrôle technique général du logement. Les diagnostics techniques actuellement obligatoires ne prennent pas en compte la notion de décence des logements ce qui complexifie l?information et peut porter à confusion voir mettre en difficulté les propriétaires et les locataires quant à la conformité ou non du logement. Un diagnostic unique et complet permettrait notamment d?informer le propriétaire et le locataire de manière exhaustive de l?état du logement lors de la vente, de la mise en location ou relocation du logement. Ce diagnostic permettrait également de faciliter l?instruction des autorisations préalables de mises en location des logements. Il aurait également une valeur contradictoire de l?état global du logement et favoriserait l?information exhaustive apportée au propriétaire avant la mise en location de son logement et de l?acquéreur lors de la vente. Un projet de contrôle technique du logement a fait l?objet, le 10 mai 2023, d?une proposition de loi portant renforcement du contrôle de la décence des logements31 du député Guillaume Vuilletet, visant « à instituer une mesure préventive instaurant un véritable contrôle technique du logement. L?idée est de créer un dispositif comparable à ce que prévoit le Code de la route en matière de contrôle technique du véhicule. Cette proposition de loi entend créer un contrôle technique décennal du logement afin qu?un bailleur ne puisse plus louer un appartement ne présentant pas les caractéristiques minimales de décence. Dans le prolongement du permis de louer, ce dispositif vise à responsabiliser le bailleur qui serait dans l?obligation de consigner les observations effectuées et le diagnostic technique sur une plateforme du ministère de la Transition écologique. Cette mesure, qui permettra en premier lieu une consolidation des diagnostics déjà existants, garantira que le local concerné respecte au moins la définition du décret décence de 2002. ». PROPOSITION 21 Il est proposé de simplifier et compiler en un seul et unique « contrôle technique du logement » l?ensemble des diagnostics d?ores et déjà obligatoires, élargi au contrôle de la décence du logement. 31 https://www.assemblee-nationale.fr/dyn/16/textes/l16b1200_proposition-loi# 47 Ordre : Réglementaire Quand : 2024 Qui : Ministère de la transition écologique (DHUP) Cible : Propriétaires « Bien que ce dispositif soit louable pour faciliter le repérage et veiller à la décence des logements, il est, dans ses dispositions actuelles, difficiles à mettre en oeuvre pour les collectivités aux moyens limités. », Contribution Valenciennes Métropole 48 ACCENTUER LES MESURES COERCITIVES ENVERS LES PROPRIETAIRES INDELICATS ET LES MARCHANDS DE SOMMEIL La mise en oeuvre des procédures coercitives relatives à la mise en sécurité et la santé obligent à agir rapidement pour palier le danger et mettre à l?abri les occupants de logements indignes, temporairement, le temps de travaux, ou de manière pérenne en cas d?interdiction définitive d?habiter. Ces mesures nécessitent d?accompagner les plus fragiles de nos concitoyens en matière de lutte contre l?habitat indigne, de fluidifier les parcours allant de l?hébergement au relogement, d?harmoniser les pratiques de terrain et de mobiliser parfois des outils spécifiques, notamment juridiques. A l?encontre des propriétaires indélicats, il est proposé de renforcer les actions coercitives pour une politique de tolérance zéro. 49 22. Doter les inspecteurs de salubrité et agents de police municipale des pouvoirs d?enquête judiciaire en habitat indigne Les divers témoignages recueillis appellent à un renforcement des moyens d?enquêtes mobilisés sur ce contentieux notamment, sur les « Territoires d?accélération de la lutte contre l?habitat indigne » (Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne, Essonne, Nord, Alpes-Maritimes, Bouches-du-Rhône et Réunion) pour faciliter les instructions et la coordination des dossiers, là où les volumes d?affaires sont les plus importants et le besoin en enquêteurs le plus prégnant, difficultés auxquelles s?ajoutent une forte vacance sur ce type de postes. L?organisation des services d?enquête seraient également dépendante de la masse d?enquêtes en cours, pouvant varier d?une année à l?autre, et être plus ou moins constante selon les territoires. Au-delà du renforcement des moyens des forces de l?ordre, il est proposé de renforcer les pouvoirs des agents déjà mobilisés sur l?instruction des procédures, afin notamment d?accélérer et faciliter l?instruction des actes judiciaires les plus simples (audition libre des mises en cause, des victimes, avis au parquet, rappel à la loi, avis à victime). Cette mesure devra rester une possibilité pour les collectivités, dans le cadre d?une convention avec l?État et le Parquet, et en aucun cas se subroger aux obligations et responsabilités de la police. PROPOSITION 22 Il est proposé de doter les inspecteurs de salubrité assermentés, ou les agents de police municipale assermentés et habilités, spécialement désignés, des mêmes prérogatives et obligations que celles attribuées aux officiers de police pour les enquêtes judiciaires en habitat indigne, sur réquisition du procureur de la République, inscrit dans le cadre du contrat local de sécurité à l?image des pouvoirs octroyés depuis 2020 aux inspecteurs de l?environnement32. Ordre : Législatif Quand : 2024 Qui : Ministère de la Justice Cible : Collectivités, Parquets 32 Modifié par la Loi n° 2020-1672 du 24 décembre 2020 relative au Parquet européen, à la justice environnementale et à la justice pénale spécialisée, l?article 28-1 du Code de procédure pénale prévoit que des inspecteurs de l?environnement spécialement désignés disposent, pour les enquêtes judiciaires qu?ils diligentent sur réquisition du procureur de la République ou sur commission rogatoire du juge d?instruction, des mêmes prérogatives et obligations que celles attribuées aux officiers de police judiciaire. 50 23. Faciliter la saisie des lots des propriétaires indélicats en impayés et instaurer un régime de substitution de la collectivité à l?engagement des procédures de saisie en cas d?inaction du syndic De nombreux syndicats de copropriété sont souvent confrontés à des difficultés de trésorerie qui ne leur permettent pas d'assurer le règlement des budgets d?entretien ou de travaux nécessaires sur l?immeuble. Les copropriétaires défaillants, en violation des dispositions de l'article 10 de la Loi du 10 juillet 1965 régissant la copropriété, s'abstiennent de régler les appels de fond de travaux nécessaires à la levée des arrêtés de traitement de l?insalubrité ou de mise en sécurité de l?immeuble. Le syndicat de copropriété, au visa de l'article 18 de la Loi de 1965, a l'obligation de veiller à la conservation, la garde et l'entretien de l'immeuble, et doit recouvrer amiablement les charges impayées et, en cas de résistance du copropriétaire débiteur, doit mettre en oeuvre une instance judiciaire afin d'obtenir une condamnation. Celui-ci après signification, et s'il n'est pas contesté par le copropriétaire, sera tout d'abord exécuté sur les facultés mobilières de celui-ci (saisie des meubles - saisie des comptes bancaires - saisie des loyers d'éventuels locataires) ou en ayant recours à la vente sur saisie immobilière des lots du copropriétaire débiteur, qui ont généré ces impayés sous contrôle du juge de l?exécution du Tribunal judiciaire. Cette procédure est rarement exécutée car complexe et, qui plus est, soumise au vote à la majorité des copropriétaires en assemblée générale. On constate une réelle difficulté au lancement opérationnel des travaux en parties commune du fait de ces impayés. En effet, il est fréquent que, nonobstant les mesures d?aide et d?accompagnement, certains copropriétaires bailleurs indélicats ne répondent pas aux appels de fonds de travaux nécessaires à la réhabilitation de l?immeuble, aux conséquences particulièrement lourdes lorsque ces travaux sont indispensables à la levée des procédures d?habitat indigne en parties communes. Ces agissements pénalisent l?ensemble de la copropriété et en premier lieu les occupants de l?immeuble. Le syndic a alors la possibilité, après plusieurs demandes de paiement restées sans retour, d?émettre un titre exécutoire (jugement ou document fait par un notaire), et peut charger un commissaire de justice de saisir le bien immobilier. Ces procédures sont complexes et coûteuses pour la copropriété. Il est proposé d?en simplifier l?instruction et de permettre aux collectivités de s?y substituer en cas d?inaction du syndic lorsque que l?immeuble est frappé d?une procédure engageant la responsabilité de la puissance publique. Ces mesures ne pourront s?appliquer qu?aux débiteurs présentant les conditions cumulatives suivantes : ? propriétaires bailleurs ; ? copropriété sous arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l?insalubrité ; ? impayé relatif à la côte part travaux nécessaires notamment à la levée des arrêtés (hors impayés de charge). PROPOSITION 23 Il est proposé de faciliter la procédure de saisie des lots et d?engager ces procédures de substitution en cas d?inaction du syndic. Ordre : Législatif/Réglementaire Quand : 2024 Qui : Ministère de la transition écologique (DHUP), ministère de la justice, ministère de l?intérieur Bénéficiaires : Acteurs publics 51 24. Renforcer la lutte contre les divisions pavillonnaires illicites en améliorant les dispositions du « permis de diviser » et en harmonisant les procédures habitat et droit des sols Le phénomène de division pavillonnaire non régulé impacte les territoires sous plusieurs aspects : la mise en location de locaux par nature impropre à l?habitation, des logements plus petits, des ménages souvent les plus modestes et plus concernés par la sur-occupation que la moyenne, une dégradation de la qualité du tissu pavillonnaire, l?imperméabilisation des sols, l?impacts sur les réseaux et les installations électriques, la collecte de déchet, le stationnement ou encore un développement démographique non maîtrisé. À titre d?illustration, une étude menée par le cabinet-conseil Espacité, pour le compte de la Seine- Saint-Denis (Direction Régionale et Interdépartementale de l?Hébergement et du Logement) et réalisée en partenariat avec le Cerema Nord-Picardie33 démontre que le phénomène atteint plus d'un quart de l'offre nouvelle d'appartements sur la période 2003-2013 à Neuilly-Plaisance, Montfermeil, Gagny ou Epinay-sur-Seine, avec 43% de logements sans confort ou avec confort partiel, proportion qui monte même jusqu'à 38% à Montfermeil. Les outils d?urbanisme ont été renforcés par la Loi pour l?accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) du 24 mars 2014 via la possibilité d?imposer des servitudes de taille minimum de logements crées par division, et l?autorisation préalable à la division. Le « permis de louer » tout comme les déclarations préalables en matière de droit des sols prévoient un délai d?instruction d?un mois, ce délai est un minimum pour rendre des décisions éclairées, et garantir une qualité d?instruction des demandes. PROPOSITION 24 A ce titre, il est proposé de faciliter la mise en oeuvre du « permis de diviser » par une harmonisation des délais d?instruction à un mois. Il s?agira également de permettre une mise en cohérence des documents d?urbanisme et des règles de décence des logements en interdisant notamment la mise en location des locaux dont la création illicite est en infraction avec les PLU ou réalisée sans autorisation d?urbanisme (délit). 33 « Division pavillonnaire : enjeux et outils », UD-DRIHL 93, « Espacité », CEREMA, 2019 52 Ordre : Réglementaire Quand : 2024 Qui : Ministère de la transition écologique (DHUP) Cible : Propriétaires « Les délais d?instruction du « permis de diviser » sont très courts [?] Dans ce délai, impossible de visiter l?immeuble pour se prémunir des potentiels manquements pouvant porter, à terme, atteinte à la santé et à la sécurité des occupants. La mise en oeuvre du Permis de diviser sur des secteurs à enjeux développe le phénomène de colocation et permet aux propriétaires de contourner le dispositif. Le manque d?encadrement du phénomène de colocation au niveau national avec notamment des systèmes fiscaux très avantageux pour les meublés tend à créer de nouvelles problématiques dans la crise du logement avec des petites surfaces extrêmement chères et l?accentuation sur des secteurs en difficultés de ménages fragiles. », Contribution Valenciennes Métropole 53 CONCLUSION A travers les auditions et les rencontres effectuées lors de cette mission, nous avons entendu des descriptions de situations d?habitat indigne dont les causes, les développements et les solutions étaient distincts d?un territoire à un autre. Dans tous les cas, les acteurs de l?habitat privé et de terrain ont fait valoir une mobilisation qui se traduit par le recours à tous les outils activables pour résorber les situations les plus délicates. Alors que les élus locaux sont invités à repenser la manière de construire la ville de demain dans un contexte d?urgence écologique et sociale, amplifier la rénovation des logements indignes participe à remettre sur le marché des logements vacants et à reconstruire, en milieu urbain, la ville sur la ville. Dans un contexte de crise du logement, la résorption de l?habitat indigne en habitat durable est primordiale pour poursuivre l?effort de construction sans artificialisation nette des sols, tant au sein des secteurs en zone tendue que dans les territoires ruraux. La lutte contre l?habitat indigne et l?effort d?intervention dans l?ancien représentent ainsi une opportunité d?accélérer la transformation écologique des villes, quelle que soit leur taille. Cet enjeu est d?autant plus prégnant que le parc des logements identifiés comme « passoires thermiques » devra également mobiliser d?importants moyens d?ingénierie et financiers pour se maintenir comme une offre de logements mobilisables, à défaut de venir alourdir le volume de logements à terme inhabitables. Nous portons la conviction que les moyens de remédier à l?habitat indigne doivent être facilités, tant pour les acteurs de l?habitat privé que pour la puissance publique intervenant en dernier recours. Face à l?ampleur du phénomène et à sa complexité, la lutte contre l?habitat indigne doit, nous semble- t-il, être retenue comme grande cause nationale. A ce titre, elle devra pouvoir, au-delà du choc de simplification et du renforcement des outils proposés dans ce rapport, bénéficier de la solidarité nationale pour renforcer les moyens accordés aux collectivités sur le plan financier et en ingénierie ; un enjeu partagé par l?ensemble des communes qu?elles soient urbaines ou rurales. La nécessité impérieuse de renforcer la lutte conte l?habitat indigne a fait consensus auprès de l?ensemble des acteurs rencontrés. Les propositions équilibrées sont pour la majorité partagées et soutenues. Plusieurs relèvent d?évolutions législatives que nous appelons à porter très prochainement auprès de notre représentation nationale. 54 ANNEXES ? Annexe 1 - Lettre de commande ? Annexe 2 ? « Grands témoins » rencontrés ? Annexe 3 - L?habitat indigne : un concept politique et une définition juridique ? Annexe 4 - Contributions écrites des acteurs - Grand Reims - Ville de Paris - Métropole de Metz - Valenciennes Métropole - FNAIM/UNIS/SNPI - Fondation Abbé Pierre - ANRU - Association QualiSR - DIGNEO Foncière logement ? Annexe 5 - Consultation interministérielle du PLNHI de janvier à avril 2023 ? Annexe 6 - Journée nationale de lutte contre l?habitat indigne du 3 juillet 2023 à Laval ? Annexe 7 - Fiche bonne pratique Bordeaux ? Annexe 8 - Illustrations SOREQA ? Annexe 9 ? Saint-Denis, résorption d?un îlot d?habitat indigne : cas pratique ? Annexe 10 ? Tableau des acronymes 55 ANNEXE 1 - Lettre de commande 56 57 ANNEXE 2 - Liste des personnes rencontrées STRUCTURE NOM, PRENOM QUALITE Ministère du logement VERGRIETE, Patrice Ministre du logement Ministère du logement et de la ville KLEIN, Olivier Ministre du logement et de la ville Ministère du logement VOISARD, Guillaume Conseiller technique du ministre du logement ANAH BROUARD-MASSON, Jessica Directrice de l'expertise et des politiques publiques ANRU MIALOT, Anne-Claire Directrice générale ANRU LE RAI, Hélène Chargée de mission habitat ancien et copropriété Assemblée Nationale VUILLETET, Guillaume Député du Val d?Oise Assemblée Nationale ECHANIZ, Iñaki Député des Pyrénées-Atlantiques Assemblée Nationale PEU, Stéphane Député de Seine-Saint-Denis BOUCHE Nancy BOUCHE, Nancy Inspectrice générale de l?équipement honoraire et présidente honoraire du Pôle national de Lutte contre l?Habitat Indigne CITIVIA Mulhouse PEREZ, Agnès Directrice générale Collectif des victimes et sinistrés de la rue de la Rousselle à Bordeaux DROUFFE, Thomas Président Conseil national de l?ordre des architectes LECONTE, Christine Présidente Conseil régional de l?ordre des architectes d?Ile-de-France GANTOIS, Fabien Président EPFIF BOUVELOT, Gilles Directeur Général EPFIF CHICOTO, Camille Directrice du centre de ressources copropriétés EPFIF BICHET, Benoit Directeur adjoint ORCOD-IN FNAIM CANTIN, Loïc Président Fondation Abbé Pierre CONSTANTIN, Eric Directeur Île de France Fondation Abbé Pierre DERDEK, Noria Chargée d?études Fondation Abbé Pierre PORTEFAIS, Pauline Chargée d?études Fondation Abbé Pierre DOMERGUE, Manuel Directeur des études France Urbaine SANDLER, Johann Conseiller Logement, urbanisme, Politique de la Ville InCité Bordeaux BACQUE, Marianne Directrice de l?aménagement La Fabrique des quartiers Lille BOUGAMONT, Vincent Directeur générale Ministère de la transition écologique DHUP BRESSON, Laurent Sous-directeur des politiques de l?habitat, Direction de l?habitat, de l?urbanisme et des paysages Quali SR SAFAR, Olivier Président Quali SR JOSE DE JUAN, Mateo Vice-Président Quali SR PAPADOPOULOS, Alain Secrétaire Général SOLIHA LAGANIER, Juliette Directrice Générale Soreqa Ile de France MAQUOI, Nathalie Présidente 58 Soreqa Île de France FROISSARD, Sylvie Directrice Soreqa Île de France DE BREM, Valérie Directrice générale Soreqa Île de France PINCEBOURDE, Pascal Sous-Directeur de l'Action Foncière SPLA-IN Marseille CARO, Franck Directeur général Territoires publics Rennes BARCHINO, Mélanie Chef de projet UNIS DUBRAC, Danielle Présidente UNIS DELVOLVE, Géraud Délégué général Ville de Bordeaux HURMIC, Pierre Maire de Bordeaux Ville de Bordeaux PFEIFFER, Stéphane Adjoint au Maire de Bordeaux, en charge du service public de l?habitat, de l?urbanisme résilient et de l?ESS Conseiller métropolitain à l?innovation sociale dans l?habitat Ville de Bordeaux LATRILLE, Philippe Directeur de la prévention et de la protection des populations Bordeaux Métropole Ville de Bordeaux LEON-GAUTIER, Karine Directrice de l?habitat et de la politique de la ville Bordeaux Métropole Ville de Bordeaux SCHOUARTZ, Eve Responsable de service Sécurité bâtimentaire Direction de la Prévention et de la Protection des populations Ville de Bordeaux LESCURE, Sophie Responsable service « Une Seule Santé » Direction de la prévention et de la protection des populations Bordeaux Métropole Ville de Bordeaux COUPAT, Karine Responsable du service Amélioration Durable de l?Habitat Privé Direction de l?Habitat et de la Politique de la Ville Ville de Bordeaux PEDEMAY, Pauline Responsable du Centre Instruction des Périls et Habitat Insalubre - Service Sécurité Bâtimentaire Direction de la Prévention et de la Protection des Populations Ville de Bordeaux KAYSER, Sylvie Chef de projet Parc privé- Service Amélioration Durable de l'Habitat Privé Direction de l'Habitat et de la Politique de la ville Brest Métropole PEINTURIER, Cédric Directeur de l?Habitat Ville de Marseille HOUDMON, Florent Directeur du logement et de la lutte contre l?habitat indigne Metz Métropole GROSDIDIER, François Président de Metz Métropole, Maire de Metz Metz Métropole MICHEL, Bénédicte Directrice de l?habitat et du logement Ville de Mulhouse COUCHOT, Alain 1er adjoint au maire Ville de Paris GUILLEMOT, Blanche Directrice du Logement et de l?Habitat Ville de Paris VEYRIE, Alice Sous-directrice de l?habitat Ville de Paris REINETTE, Jenna Sous-directrice de la politique du logement Ville de Paris ROBERT, Marion Adjointe au service logement Ville de Paris LOUBET, Sabine Directrice du STH 59 EPT Plaine Commune LECOMTE, Axel Directeur de l?Habitat EPT Plaine Commune JANNEL, Natacha Responsable du service amélioration de l?habitat et LHI Ville de Saint-Denis BONTINCK, Katy 1ère adjointe au Maire Ville de Saint-Denis PERRETTE, Jeremy Responsable du SCHS Personnes consultées par le PNLHI en interministériel de janvier à juin 2023 DGALN et la DHUP : Les sous-directions, les bureaux et leurs équipes: Laurent Bresson, Emmanuel Rousselot, Antoine Caron, Luc-André Jaxel-Truer, Jean-Baptiste Butlen, Vincent Montrieux, Anne-Lorraine Lattraye ; PNLHI : Chantal Mattiussi, Susanne Kulig, Clarisse Jouan ; DGCL : Constance André, Driss Jawad, Emilie Machard ; DGS : Didier Ollandini, Thomas Cartier, Jean Meister, Joëlle Carmes ; DIHAL : Céline Cassourret, Manuel Hennin ; DGOM : Sabine Montout; Catherine Maujaret-Ndiaye ; DACG : Louise Neyton, Elodie Benaiem ; Anah: Jessica Brouard Masson, Sébastien Wagner ; ANRU : Hélène Le Rai, Kim Chiusano, Véronique Tirant. 60 ANNEXE 3 - L?habitat indigne : un concept politique et une définition juridique Constitue un habitat indigne « toute situation d?habitat portant atteinte et contraire à la dignité humaine ». Article L. 225-14 du code pénal, loi n° 2003-239 pour la sécurité intérieure du 18 mars 2003 : « Constituent un habitat indigne les locaux ou installations utilisés aux fins d'habitation et impropres par nature à cet usage, ainsi que les logements dont l'état, ou celui du bâtiment dans lequel ils sont situés, expose les occupants à des risques manifestes pouvant porter atteinte à leur sécurité physique ou à leur santé. » Article 84 de la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l?exclusion du 25 mars 2009 : « La police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations a pour objet de protéger la sécurité et la santé des personnes [occupants et tiers] en remédiant aux situations / Article L.511-2 du CCH depuis le 1 janvier 2021. » Les objectifs de la lutte contre l?habitat indigne ? Protéger les occupants, les tiers, les usagers, ? ; ? Supprimer le risque pour la santé et la sécurité ; ? Résorber le parc de l?habitat indigne et le stock des procédures: encourager le recours aux travaux d?office et la réalisation des opérations jusqu?à leur terme ; ? Requalifier les logements, les immeubles, les îlots, les quartiers. De nombreuses circulaires et instructions visent à dynamiser la coordination de l?action publique et le travail intégré en mode projet. La compétence de lutte contre l?habitat indigne est une politique éminemment partenariale qui nécessite une grande coordination et la recherche de synergie entre tous les partenaires. La circulaire du 20 juin 2013 relative aux modalités d?application de la loi du 23 juin 2011 portant dispositions particulières relatives aux quartiers d?habitat informel et à la LHI dans les départements et régions d?outre-mer. L?Instruction du 31 mars 2014 relative au traitement de l?habitat indigne dans les départements et régions d?outremer. La circulaire de la Dihal 2015 sur le déploiement et le management des PDLHI. L?Instruction du gouvernement de 2017 relative à la désignation d?un sous-préfet référent LHI. La circulaire du 08 février 2019 relative au renforcement et à la coordination de la LHI, notamment l?action administrative et pénale, entre le magistrat référent désigné au sein des parquets et les PDLHI: incitation à mettre en place des groupes locaux de traitement de la délinquance GLTD LHI pour lutter contre les marchands de sommeil (Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne, Essonne, Nord, Alpes Maritimes et Bouches-du-Rhône). La note du 23 juillet 2019 relative à l?astreinte administrative en polices spéciales LHI. L?arsenal législatif et réglementaire s?il est complexe a été récemment simplifié. Le renforcement de l'action publique sur l?habitat indigne est progressif depuis 20 ans: l?ensemble des textes, procédures, outils et financements ont été profondément remodelés pour faire gagner en efficacité et simplifier l?action publique en matière de lutte contre l'habitat indigne. 61 La Loi dite « Vivien » n° 70-612 du 10 juillet 1970 tendant à faciliter la suppression de l'habitat insalubre est la première d?une longue série. Elle prévoit une expropriation particulière dérogatoire à la procédure de droit commun et dont les dispositions ont été codifiées dans le code de l?expropriation pour cause d?utilité publique : principalement les articles L. 511-1 à L. 511-9 et R. 511-1 à R. 511-3, ces dispositions ont été modifiées en dernier lieu par l?ordonnance n° 2020-1144 du 16 septembre 2020 relative à l?harmonisation et à la simplification des polices des immeubles, locaux et installations. A côté de cette procédure dérogatoire au droit commun, existe également deux autres procédures exceptionnelles : ? L?expropriation des immeubles en état manifeste d?abandon (articles L. 2243-1 et suivants du CGCT) ; ? L?expropriation des immeubles en copropriété dont l?état de carence a été constaté par ordonnance du TGI (articles L. 615-6 et suivants du CCH). Tous ces régimes ne sont dérogatoires qu?en ce qui concerne la phase administrative, la phase judiciaire étant régie par les dispositions de droit commun du code de l?expropriation. La situation relative à l?habitat indigne en Outre-mer fait l?objet de mesures spécifiques complémentaires du droit commun : la Loi n° 2011-725 du 23 juin 2011 portant dispositions particulières relatives aux quartiers d?habitat informel et à la LHI dans les départements et régions d?outre-mer complétée par la Loi n° 2015-1268 du 14 octobre 2015 d?actualisation du droit des Outre- mer dite Loi ADOM. La loi sur les rapports locatifs 6 juillet 1989, précise les relations entre propriétaires et locataires, notamment sur les obligations réciproques. La loi du 31 mai 1990 dite Loi Besson qui garantie le droit au logement, précise par ailleurs que : « constituent un habitat indigne les locaux ou les installations utilisés aux fins d?habitation et impropres par nature à cet usage, ainsi que les logements dont l?état, ou celui du bâtiment dans lequel ils sont situés, expose les occupants à des risques manifestes, pouvant porter atteinte à leur sécurité physique ou à leur santé ». La loi d?orientation relative à la lutte contre les exclusions du 29 juillet 1998 - indique les publics prioritaires et les situations de mal logement, dont fait partie l?habitat indigne. La loi no 2000-1208 relative à la solidarité et renouvellement urbains (SRU) du 13 décembre 2000 et son décret 30 janvier 2002 : Le décret décence du précise les caractéristiques d?un logement décent, notion de référence portant normes minimales pour mettre à disposition d?un tiers un logement locatif. la loi no 2003-710 du 1er août 2003 d'orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine qui prévoit de nouveaux moyens d'intervention dans les immeubles collectifs à usage d'habitation et les copropriétés en difficulté complétée par la loi no 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement qui a ratifié l'ordonnance no 2005-1566 du 15 décembre 2005 relative à la lutte contre l'habitat insalubre ou dangereux vise notamment à simplifier et harmoniser les différents régimes de police administrative en matière de lutte contre l'habitat indigne afin de préciser les responsabilités respectives de l'État, des collectivités locales et de leurs groupements. La loi du 24 mars 2014 relative à l?accès au logement et à un urbanisme rénové (ALUR) et la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement de l?aménagement et du numérique (Elan) ont créé de nouveaux dispositifs pour empêcher la mise en location de logements indignes avec un durcissement des sanctions. Le dispositif administratif est également complété par un plan de lutte contre les marchands de sommeil et le renforcement des sanctions de la loi Elan. Suite à la condamnation comme marchand de sommeil, la durée d'interdiction d'achat d'un bien immobilier à usage d'habitation est portée obligatoirement à 62 10 ans ; Les confiscations de biens deviennent obligatoires dans le cadre d'une telle condamnation. L?Introduction de la présomption de revenus est effective pour la personne condamnée, permettant d'inverser la charge de la preuve au profit de l'administration fiscale et de présumer que le propriétaire indélicat condamné a perçu un revenu imposable égal à la valeur vénale des biens mis à disposition. L?obligation pour les syndics des copropriétés et pour les agents immobiliers de déclarer au procureur de la République toute activité suspecte pouvant se rapporter à des marchands de sommeil au sein de la copropriété est actée. L?interdiction d'enchérir lors d'une vente par adjudication pour une personne condamnée à une interdiction d'acheter un bien est introduite. L?ordonnance du 16 Septembre 2020 n° 2020-1144 relative à l?harmonisation et la simplification des polices, immeubles, locaux et installations et le décret n° 2020-1711 du 24 décembre 2020 relatif à l?harmonisation et à la simplification des polices des immeubles, locaux et installations ont permis de gagner en efficacité avec trois objectifs: ? Harmoniser et simplifier les polices administratives de la LHI ; ? Favoriser l?organisation au niveau intercommunal des outils et moyens de lutte contre l?habitat indigne ; ? Répondre plus efficacement aux situations d?urgence. Le mode d?action se trouve simplifié : Les procédures administratives ont été simplifiées, unifiées puisque l?on passe de plus d?une douzaine de procédure avant la réforme à une seule procédure, la police mentionnée à l?article L. 511-1 a pour objet de protéger la sécurité et la santé des personnes en remédiant aux situations exposées à l?article L. 511-2. du CCH, qui représentent 4 faits générateurs : « 1° Les risques présentés par les murs, bâtiments ou édifices quelconques qui n?offrent pas les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité des occupants et des tiers. « 2° Le fonctionnement défectueux ou le défaut d?entretien des équipements communs d?un immeuble collectif à usage principal d?habitation, lorsqu?il est de nature à créer des risques sérieux pour la sécurité des occupants ou des tiers ou à compromettre gravement leurs conditions d?habitation ou d?utilisation ; « 3° L?entreposage, dans un local attenant ou compris dans un immeuble collectif à usage principal d'habitation, de matières explosives ou inflammables, lorsqu?il est en infraction avec les règles de sécurité applicables ou de nature à créer des risques sérieux pour la sécurité des occupants ou des tiers. « 4° L?insalubrité, telle qu?elle est définie aux articles L. 1331-22 et L. 1331-23 du code de la santé publique. Une procédure commune existe désormais pour l?ensemble des polices de lutte contre l?habitat indigne (sauf exception) figurant dans un seul code : le CCH. Une responsabilité est clairement définie entre le maire (le président d?EPCI le cas échéant) et le préfet. Les délais d?intervention sont réduits. Les polices administratives de la lutte contre l?habitat Indigne ont donc fait l?objet de profondes évolutions depuis leur entrée en vigueur au 1er janvier 2021, leur objectif visant à simplifier l?action publique et il convient aujourd?hui de les stabiliser pour estimer leur efficience dans le temps. A contrario, la Loi Vivien, levier central de la capacité d?agir sur les territoires, n?a pas fait l?objet d?évolution conséquente depuis sa création et mérite un réexamen attentif. 63 ANNEXE 4 - Contributions écrites Saint-Denis et Plaine Commune portent les ambitions de la ville durable et résiliente pour tous, à travers la mise en oeuvre d?une stratégie urbaine d?amplification de la lutte contre l?habitat indigne, pour un habitat privé renouvelé. 64 Néanmoins, les moyens opérationnels et financiers mis en oeuvre par les collectivités ne suffisent plus à garantir une action publique lisible et efficiente : difficultés de l?intervention foncière, contraintes juridiques, précarité croissante des ménages, tension du marché immobilier en première ligne. Il s?agit d?optimiser l?intervention des collectivités ces 5 prochaines années pour enclencher un inversement significatif de la dynamique de dégradation du parc privé, et déployer les effets leviers de la mobilisation de l?ensemble des parties prenantes du projet, publics et privés. Au croisement des réflexions autour de la transition écologique et énergétique du conseil national de la refondation, et des réalités de terrains nourries par plus de 20 ans d?intervention sur l?habitat privé, nous portons avec conviction 15 propositions d?actions opérationnelles autour des 3 objectifs prioritaires : Renforcer le pouvoir d?agir de la puissance publique, en renforçant les outils d?intervention sur le foncier, premier jalon pour garantir la construction de logements décents et abordables. A ce titre, nous appelons à la création d?un régime d?expropriation fort et efficace contre les propriétaires indélicats, pour que les locataires ne soient plus jamais pris en otage de logiques marchandes au détriment de leur santé, de leur sécurité, et de leur dignité. Amplifier les moyens déployés pour accompagner les habitants, quel que soit leur statut ; dans chaque situation de logement indigne, car ils sont au coeur de nos priorités. Cela doit se traduire par un renforcement des outils règlementaires, juridiques et en ingénierie, pour soutenir et responsabiliser les copropriétaires, premiers acteurs de la transition écologique et énergétique aux côtés de la puissance publique. Renforcer les actions coercitives à l?encontre des marchands de sommeil avec qui il devient urgent d?inverser le rapport de force : la peur doit changer de camp. Il s?agit de porter et de mettre en oeuvre une politique de tolérance zéro à l?encontre des propriétaires indélicats en facilitant et en renforçant les outils coercitifs, au droit des collectivités. Parce que le logement n?est pas un bien comme les autres et que la résorption de l?habitat indigne doit permettre de répondre aux enjeux de sobriété énergétique de la ville durable, la puissance publique doit pouvoir agir pour protéger et accompagner les habitants. Nous invitons les acteurs du logement à se mobiliser à nos côtés pour traduire les ambitions que nous portons par des actes. RENFORCER LE POUVOIR D?AGIR DE LA PUISSANCE PUBLIQUE 5 Propositions pour donner des moyens accrus à la puissance publique pour traiter durablement l?habitat indigne 1. Clarifier et rationaliser les critères d?application du régime d?expropriations prévues par la loi dite « Vivien », trop complexe à mettre en oeuvre dans la réalité. Au regard des jurisprudences récentes, une redéfinition des modalités d?application de ce type d?expropriation est nécessaire pour sécuriser l?action publique sur les immeubles les plus dégradés et dangereux. Il s?agit plus largement d?ouvrir un débat fondamental afin de redéfinir des limites du droit 65 constitutionnel à la propriété au regard des enjeux de sécurité publique dont les Maires ont la première responsabilité. 2. Créer un régime d?expropriation publique qui reconnaît l?utilité publique des projets d?acquisition d?immeubles insalubres ou dangereux. La lutte contre l?habitat indigne n?est aujourd?hui pas reconnu comme motif légitime d?intervention foncière, il s?agit de rétablir l?utilité publique fondamentale des projets d?intervention foncière sur l?habitat privé dégradé : condition essentielle à la conduite des projets de renouvellement urbain des quartiers dégradé et à la construction de la ville durable. 3. Créer un Juge de l?expropriation « référent Habitat Indigne » au sein de chaque tribunal judiciaire et cour d?appel afin de fluidifier et faciliter les procédures d?expropriation d?immeubles insalubres ou dangereux. 4. Redéfinir le financement des opérations d?acquisition amélioration d?immeubles insalubres ou dangereux, en harmonisant les financements d?opérations de recyclage foncier au droit de la qualité des projets face aux enjeux de la transition écologique, à contrario des logiques procédures aujourd?hui en vigueur. 5. Créer un opérateur public régional ou métropolitain de portage foncier pour l?acquisition par la puissance publique des immeubles ou logements insalubres ou dangereux sur le modèle de opérateurs aujourd?hui déployés par les collectivités (ingénierie, élaboration de micro-projets urbains, portage foncier, relogement, réhabilitation, démolition notamment. ACCOMPAGNER LES HABITANTS EN PRIORITE EN FACILITANT LA RENOVATION DES COPROPRIETES 5 propositions pour renforcer les moyens d?agir des copropriétaires, des syndics et architectes de copropriété, ainsi que des entreprises de travaux de réhabilitation, acteurs indispensables à la réhabilitation du parc privé. 1. Créer un opérateur départemental parapublic « syndic de redressement d?intérêt général », en lieu et place des administrateurs judiciaires et simplifier les procédures de recouvrement forcé et de saisie à l?encontre des bailleurs en impayés. 2. Renforcer le rôle de l?architecte de copropriété, en charge de réaliser les diagnostics des bâtiments signalés par les pouvoirs publics, et un accompagnement technique global de la copropriété jusqu?à la réalisation des travaux 66 3. Créer un organisme parapublic de prêt à destination des copropriétaires engagés dans la réhabilitation lourde d?une copropriété sous arrêté d?insalubrité ou de péril. En particulier, renforcer l?accompagnement des propriétaires occupants en difficulté (conseil, financement, gestion de patrimoine). 4. Intervenir sur la fiscalité : élargir les dispositifs d?exonérations fiscales aux travaux de réhabilitation dans l?ancien « Denormandie dans l?ancien » sur les territoires de concentration d?habitat indigne et exonérer de TVA les entreprises mandatées dans le cadre de travaux de sortie d?insalubrité ou de péril 5. Bonifier les financements publics pour les travaux intégrant une qualité environnementale/résilience ou patrimoniale et exonérer des normes de construction neuve les opérations de réhabilitation lourdes d?immeubles sous arrêtés d?insalubrité ou de péril. RENFORCER LES ACTIONS COERCITIVES A L?ENCONTRE DES MARCHANDS DE SOMMEIL. 5 propositions pour une politique de tolérance zéro à l?encontre des propriétaires indélicats 1. Faciliter et renforcer la saisie/confiscation des lots des copropriétaires indélicats au sein des copropriétés fragiles, au droit des collectivités. 2. Renforcer l?ingénierie dédiée à l?habitat privé au sein des services déconcentrés de l?Etat, des SCHS, et des services d?enquête judiciaire, pour accélérer l?instruction des procédures administratives et pénales, et renforcer les opérations de contrôle et de prévention. Financer l?ingénierie déployée au sein des collectivités ayant mis en oeuvre une stratégie locale de lutte contre l?habitat indigne. 3. Instaurer un « permis d?acquérir », formation obligatoire pour tout primo-bailleur 4. Elargir le « permis de louer » aux locations saisonnières 5. Rendre le diagnostic structurel obligatoire dans tous les quartiers de concentration d?habitat indigne en prévention 67 Nous appelons également à une optimisation des outils existants qu?il est nécessaire de confronter aux besoins réels des territoires, cela concerne notamment : - Le fond d?aide au relogement d?urgence : en prolongeant la durée de prise en charge à la durée moyenne d?hébergement de chaque territoire au regard des délais moyens de relogement, pour permettre aux collectivités de systématiser et améliorer la qualité d?hébergement dans le cadre d?évacuation d?immeubles insalubres ou dangereux aux frais des propriétaires indélicats. - Le dispositif « territoires d?accélération de la lutte contre l?habitat indigne » : en incluant les travaux de mise en sécurité urgente, premier poste d?intervention des collectivités. - Le financement de l?accompagnement socio-juridique des ménages en situation de mal-logement : en assurant un financement ad-hoc des dispositifs déployés localement pour que chaque ménage engagé dans une procédure d?habitat indigne puisse bénéficier des moyens de faire valoir ses droits. Nous appelons en définitive à une mobilisation de l?ensemble des services et des partenaires institutionnels et associatifs, mobilisés autour d?objectifs et d?actions pour améliorer durablement l?habitat dans nos territoires et reconstruire la ville de demain. Il s?agit d?apporter une meilleure lisibilité de l?action publique, à travers une mise en cohérence des nombreuses actions aujourd?hui engagées et portées par les collectivités et l?Etat, et pourra compter sur la richesse de nos partenariats et sur le travail collectif mené avec les différents acteurs du logement tant sur le plan stratégique et technique que social de la prévention de la dégradation de l?état du mal-logement, de la lutte contre l?habitat privé dégradé, et de préservation de la qualité patrimoniale du bâti existant qui fonde la richesse de nos territoires. 68 69 Réseau de villes contre l?habitat indigne ? Appel à mobilisation Depuis 40 ans en France, la crise du logement fait rage. Et dans son sillage, l?habitat indigne bafoue la dignité, la santé et la sécurité de leurs occupants. Années après années, les chiffres de l?habitat indigne demeurent alarmants, publiés ce 1er février par la Fondation Abbé Pierre dans son rapport annuel. Aujourd?hui, 4 millions de personnes sont mal logées, vivant chez des proches, à l?hôtel, dehors ou dans une pièce surpeuplée. Ce sont 450 000 logements occupés considérés comme indignes, qui ne peuvent garantir un foyer sécurisé. Et des dizaines de milliers d?autres vacants, murés qui défigurent nos centres villes anciens et sont insupportables pour nos concitoyens en attente d?un logement abordable. Alors que la crise sanitaire a mis en exergue l?importance de bonnes conditions de logement, le « monde d?après » promet avant tout de profondes fractures sociétales si rien ne change. Sur tout le territoire français pourtant, le droit au logement est un élément constitutif de notre pacte républicain. Il garantit la cohésion sociale, favorise l?égalité des droits, est indispensable pour étudier, travailler, prendre soin des autres et de soi-même. Il est donc nécessaire de faire de la lutte contre l?habitat indigne dans nos territoires une priorité, et de lui donner la visibilité qu?elle mérite. Les villes et agglomérations n?ignorent rien de ces enjeux, qui sont au coeur de leurs actions locales. Aujourd?hui, les maires accompagnent, sécurisent, relogent, rebâtissent ou réhabilitent, et exploitent tous les outils en leur possession pour résoudre ces situations. Malheureusement, les moyens et les outils proposés par l?État ne suffisent pas toujours à protéger les Français mal-logés. Trop nombreux sont les freins législatifs et juridiques qui contraignent l?action publique des acteurs locaux. La complexité et la lenteur des procédures, les copropriétés dégradées, la division pavillonnaire, les difficultés d?intervention foncières et de lutte contre les marchands de sommeil sont autant de difficultés auxquelles il est nécessaire de répondre. C?est une situation que nous ne pouvons pas tolérer plus longtemps, et c?est ensemble qu?il nous faut trouver les solutions à ce fléau. Le réseau de villes contre l?habitat indigne, lancé à l?initiative de Marseille et de Saint-Denis en novembre dernier s?engage à réunir petites et grandes villes afin de se constituer en un porte-voix efficace pour faire surgir de nouvelles propositions dans le débat national. Il s?agira de doter les villes de moyens à la mesure de l?urgence, et de les replacer au premier rang d?une politique prioritaire. Pour réformer les dispositifs actuels, les réalités de l?ensemble du territoire doivent être prises en compte. Fort de toutes ces raisons, le réseau des villes contre l?habitat indigne appelle les villes de tout horizon touchées par ce fléau à se mobiliser au nom de cette urgence et à rejoindre ce projet national. Mathieu HANOTIN Benoit PAYAN Maire de Saint-Denis Maire de Marseille 70 RENFORCER LE POUVOIR D?AGIR DE LA PUISSANCE PUBLIQUE 6 Propositions pour donner des moyens accrus à la puissance publique pour traiter durablement l?habitat indigne 1. Clarifier et rationaliser les critères d?application du régime d?expropriations prévues par la loi dite « Vivien », trop complexe à mettre en oeuvre dans la réalité. Au regard des jurisprudences récentes, une redéfinition des modalités d?application de ce type d?expropriation, aujourd?hui fondée sur un comparatif complexe et contesté, est nécessaire pour sécuriser l?action publique sur les immeubles les plus dégradés et dangereux. Il s?agit plus largement d?ouvrir un débat fondamental afin de redéfinir des limites du droit constitutionnel à la propriété au regard des enjeux de sécurité publique dont les Maires ont la première responsabilité. 2. Créer un régime d?expropriation publique qui reconnaît l?utilité publique des projets d?acquisition d?immeubles insalubres ou dangereux. La lutte contre l?habitat indigne n?est aujourd?hui pas reconnu comme motif légitime d?intervention foncière, il est donc nécessaire d?instaurer un régime d?expropriation pour cause d?utilité publique de LHI est essentiel et nous insistons ici sur l?importance d?instaurer un régime de DUP LHI sur les biens frappés d?un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l?insalubrité remédiable, en amont des projets d?aménagement et avec acquisition en valeur vénale, et sans enquête publique préalable. Il s?agit de rétablir l?utilité publique fondamentale des projets d?intervention foncière sur l?habitat privé dégradé : condition essentielle à la conduite des projets de renouvellement urbain des quartiers dégradé et à la construction de la ville durable. 3. Créer un Juge de l?expropriation « référent Habitat Indigne » au sein de chaque tribunal judiciaire et cour d?appel afin de fluidifier et faciliter les procédures d?expropriation d?immeubles insalubres ou dangereux. 4. Redéfinir le financement RHI-THIRORI des opérations de recyclage foncier d?immeubles insalubres ou dangereux, en harmonisant les financements d?opérations de recyclage d?immeubles insalubres ou dangereux à hauteur de 80% du déficit foncier, pour valoriser la qualité des projets face aux enjeux de la transition écologique, à contrario des logiques procédures aujourd?hui en vigueur. 5. Renforcer la mission des opérateurs public régionaux ou métropolitain de portage foncier pour l?acquisition par la puissance publique des immeubles ou logements insalubres ou dangereux sur le modèle des opérateurs aujourd?hui déployés par les collectivités (SPLA-IN, ingénierie, élaboration de micro-projets urbains, portage foncier, relogement, réhabilitation, démolition notamment.) 6. Pérenniser et renforcer le dispositif « territoires d?accélération de la lutte contre l?habitat indigne » : en incluant l?ensemble des dépenses liées à la réalisation des travaux les travaux, et élargir l?éligibilité aux travaux de mise en sécurité urgente, premier poste d?intervention des collectivités. 71 ACCOMPAGNER LES HABITANTS EN PRIORITÉ EN FACILITANT LA RÉNOVATION DES COPROPRIÉTÉS 6 propositions pour renforcer les moyens d?agir des copropriétaires, des syndics et architectes de copropriété, ainsi que des entreprises de travaux de réhabilitation, acteurs indispensables à la réhabilitation du parc privé. 1. Créer un opérateur départemental parapublic « syndic de redressement d?intérêt général » pour les copropriétés les plus en difficultés dans les secteurs avec des enjeux forts de renouvellement urbain, en lien avec les expérimentations en cours. 2. Reconnaître le statut de syndics de redressement et leur permettre d?assurer en priorité les missions d?administrateurs provisoires en cas de carence de la copropriété à réaliser les mesures prescrite par une procédure LHI, et établir un contrôle annuel des cartes professionnelles et exclure de l?exercice les syndics défaillants. 3. Simplifier et renforcer les procédures de recouvrement forcé et de saisie à l?encontre des bailleurs en impayés. 4. Créer un organisme parapublic de prêt à destination des copropriétaires engagés dans la réhabilitation lourde d?une copropriété sous arrêté d?insalubrité ou de péril. En particulier, renforcer l?accompagnement des propriétaires occupants en difficulté (conseil, financement, gestion de patrimoine). 5. Intervenir sur la fiscalité : élargir les dispositifs d?exonérations fiscales aux travaux de réhabilitation dans l?ancien sur les territoires de concentration d?habitat indigne et exonérer de TVA les entreprises mandatées dans le cadre de travaux de sortie d?insalubrité ou de péril ou de travaux réalisés par des propriétaire occupants fragiles. 6. Bonifier les financements publics pour les travaux intégrant une qualité environnementale/résilience ou patrimoniale et adapter les normes de construction neuve aux opérations de réhabilitation lourdes d?immeubles sous arrêtés d?insalubrité ou de péril. Améliorer également les financements pour la création de logements sociaux ou BRS en acquisition-amélioration avec notamment la restauration d?une subvention pour les travaux d?intérêts architecturaux (Ex TIA) mais aussi pour les gains environnementaux de l?opération. 72 RENFORCER LES ACTIONS COERCITIVES A L?ENCONTRE DES MARCHANDS DE SOMMEIL. 8 propositions pour une politique de tolérance zéro à l?encontre des propriétaires indélicats 1. Faciliter et renforcer la saisie/confiscation des lots des copropriétaires indélicats au sein des copropriétés fragiles. 2. Instaurer une mesure de rétrocession des biens confisqués aux collectivités en cas de projet d?utilité sociale ou d?intérêt général et avec la création obligatoire de logements sociaux en PLAI pour une longue durée dans les territoires déficitaires au titre de la SRU. 3. Élargir le « permis de louer » aux locations saisonnières (résidences principales, logements locatifs nus ou meublés ainsi que les meublés touristiques/locations saisonnières) ainsi que la réglementation relative aux étiquettes énergétiques et aux normes de décence. 4. Mettre en place un contrôle technique du logement, en lien avec les notions de décence et d?insalubrité. 5. Instaurer la substitution à la réalisation des travaux d?office dans les logements non- conformes au RSD, afin notamment d?éviter qu?en cas de travaux réalisés en parties communes, la réintégration des ménages après une main levée se fasse dans des logements privatifs encore très dégradés bien que ne posant plus strictement de problématiques de sécurité ou de salubrité. 6. Rendre le diagnostic structurel obligatoire incluant les équipements communs dans tous les quartiers de concentration d?habitat indigne en prévention et prévoir des sanctions dissuasives en cas de non réalisation. 7. Clarifier et renforcer le rôle des notaires dans l?information et la sensibilisation des primo- accédant à connaître leurs droits et obligations. 8. Rendre obligatoire le recours à un architecte et bureau d?étude dans le cadre de travaux de mise en sécurité des bâtiments sous arrêtés de mise en sécurité et création d?un organisme de certification en lien avec le plan de travaux pluriannuel de la copropriété, le tout contenu dans le répertoire des copropriétés et éventuellement avec un système de bonus-malus par l?assurance de la copropriété en fonction de ces éléments et du contenu. 73 Nous appelons également à une optimisation des outils existants qu?il est nécessaire de confronter aux besoins réels des territoires, cela concerne notamment : - Le renforcement l?ingénierie dédiée à l?habitat privé au sein des services déconcentrés de l?Etat, des SCHS, et des services d?enquête judiciaire, pour accélérer l?instruction des procédures administratives et pénales, et renforcer les opérations de contrôle et de prévention. - Le financement de l?ingénierie déployée au sein des collectivités ayant mis en oeuvre une stratégie locale de lutte contre l?habitat indigne. - L?obligation de participation des MDS, CAF et MSA dans l?accompagnement social avec une offre de service dédiée sous l?égide de l?État (PDLHI) mais aussi juridique grâces aux ADIL et un accompagnement en justice via des associations subventionnées à ce titre y compris dans les situations de non décence et/ou manquements au RSD pour obtenir des dommages et intérêts. - Le fond d?aide au relogement d?urgence : en prolongeant la durée de prise en charge à la durée moyenne d?hébergement de chaque territoire au regard des délais moyens de relogement, pour permettre aux collectivités de systématiser et améliorer la qualité d?hébergement dans le cadre d?évacuation d?immeubles insalubres ou dangereux aux frais des propriétaires indélicats. - Le financement de l?accompagnement socio-juridique des ménages en situation de mal-logement : en assurant un financement ad-hoc des dispositifs déployés localement pour que chaque ménage engagé dans une procédure d?habitat indigne puisse bénéficier des moyens de faire valoir ses droits. - La clarification et la simplification des modalités d?évaluation environnementale en secteur de renouvellement urbain : les derniers textes en la matière sont complexes opérationnellement et augmentent sensiblement les risques de contentieux pouvant annuler les autorisations administratives voir peuvent stériliser l?action opérationnelle notamment en quartiers anciens dégradés. Il pourrait, entre autres mesures, être pertinent de préciser le contenu de ces évaluations dans les contextes urbains constitués et revoir les seuils de déclenchement. -La simplification des modalités de publication des arrêtés LHI auprès des services de la publicité foncière pour améliorer l'information des acquéreurs successifs et simplifier les demandes par les collectivités Nous appelons en définitive à une mobilisation de l?ensemble des services et des partenaires institutionnels et associatifs, mobilisés autour d?objectifs et d?actions pour améliorer durablement l?habitat dans nos territoires et reconstruire la ville de demain. Il s?agit d?apporter une meilleure lisibilité de l?action publique, à travers une mise en cohérence des nombreuses actions aujourd?hui engagées et portées par les collectivités et l?Etat, et pourra compter sur la richesse de nos partenariats et sur le travail collectif mené avec les différents acteurs du logement tant sur le plan stratégique et technique que social de la prévention de la dégradation de l?état du mal-logement, de la lutte contre l?habitat privé dégradé, et de préservation de la qualité patrimoniale du bâti existant qui fonde la richesse de nos territoires. 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 Eurométropole de Metz / Direction de l?Habitat et du Logement / Bénédicte MICHEL Ville de Metz / Service Hygiène et Prévention des risques / Gauthier NEUMANN Metz, le 18/09/23 CONTRIBUTION COMMUNE DE L?EUROMETROPOLE DE METZ et DE LA VILLE DE METZ SUR LA LUTTE CONTRE L?HABITAT INDIGNE Préambule : Près de 450 000 logements sont considérés indignes en France, selon les données fiscales. Il s?agit de logements exposant leurs occupants à des risques dus à une dégradation forte du bâti. L?habitat indigne comprend : - Les logements insalubres, qui présentent un risque pour la santé (intoxication, saturnisme, moisissures, électrocution?) d?une part, - Les logements présentant un risque pour la sécurité des habitants (stabilité et solidité du bâti) pouvant être concernés par une procédure de péril. Plusieurs outils existent et peuvent être mobilisés par les collectivités selon leur compétence. Toutefois, cette mobilisation fait apparaître des difficultés et des freins techniques, qui ralentissent l?action politique et la force de frappe des dispositifs mis en place. 1. Les chiffres-clés du parc privé sur la Métropole : - 224 863 habitants dont 118 489 à Metz - 94 283 logements privés dont 51 536 à Metz - Répartition des statuts d?occupation : ? 44 % de propriétaires occupants, ? 54 % de locataires (29 % locataires privés, 21 % locataires HLM, 4 % locataire d'un meublé), ? 2 % logés gratuitement (Source : INSEE 2019) - 30% des ménages occupants sont éligibles aux aides de l?Anah, soit 13 893 ménages au total - 50% des logements construits avant les premières réglementations thermiques : 24% des logements privés ont été construits avant 1949 (environ 23 000 logements) et 23% des logements construits entre 1949 et 1974 (environ 22 000 logements) - 42% des logements sont énergivores (étiquette E, F ou G) - 16% des ménages de la Métropole sont en situation de précarité énergétique (soit 17 095 ménages avec taux d?effort énergétique du logement supérieur à 8%). - Un taux de vacance de 10% selon l?INSEE, soit près de 11 000 logements - 7 643 logements sont vacants depuis plus de deux ans (soit 6.2% de l?ensemble des logements). 85 - Parc privé Potentiellement Indigne (PPPI) : 2 091 logements sur le territoire, soit 2.6% des RP privées - Nombre d?arrêtés de mise en sécurité : 54 sur Metz, 2 sur Ars-sur-Moselle, 2 sur Moulins-lès- Metz - 11 arrêtés préfectoraux d?insalubrité sur EMM dont 6 à Metz. 2. Contexte : Que dit le PLH de l?Eurométropole de Metz ? Dans le cadre de son PLH 2020-2025, l?Eurométropole de Metz intervient en matière de réhabilitation du parc privé ancien à travers sa fiche action n°13 « poursuivre et intensifier la réhabilitation du parc privé ». Depuis le 1er janvier 2021, la Métropole est délégataire des aides à la pierre permettant de capter plus de 22 M¤ sur la période 2022-2027 en faveur la réhabilitation du parc privé existant. Il s?agit ici essentiellement d?aides accordées sous conditions aux propriétaires occupants (PO) modestes/très modestes et aux propriétaires bailleurs (PB) leur permettant de rénover ou d?adapter leur logement. En matière de lutte contre l?habitat indigne et dégradé plus spécifiquement, le PLH prévoit de : - Participer au repérage des situations d?indignité avec la mise en place du régime d?autorisation préalable de mise en location. La mise en place d?une autorisation préalable de mise en location (APML) d?un logement permettrait de lutter contre les marchands de sommeil, de proposer des biens de qualité, adaptés aux besoins des locataires et aussi d?éviter la dépréciation de certains quartiers, - Développer un partenariat avec les acteurs concernés, notamment le Pôle Départemental de Lutte contre l?Habitat Indigne et Non Décent. A cet effet, en 2023, un atelier « Habitat indigne » a été mis en place dans le cadre de l?étude pré-opérationnelle d?OPAH et d?OPAH- RU qui a permis de mettre les acteurs locaux en relation (ADIL 57, ARS, Service Hygiène et Sécurité de la Ville de Metz, CALM-Soliha, Pôle départemental de lutte contre l?habitat indigne) et de mieux comprendre le fonctionnement des procédures actuelles. 3. Les dispositifs mis en place par la Métropole à ce jour : Plusieurs dispositifs ont été mis en place en lien avec l?Anah : ? Une OPAH 2017-2023 contenant un volet « logement très dégradé » : Près de 750 logements ont ainsi été réhabilités ces 5 dernières années avec le soutien de l?Anah à hauteur de 7 M¤ et un financement complémentaire de la Métropole à hauteur de 700 000 ¤ soit : - 652 Propriétaires Occupants (majorité Dossiers Energie et Autonomie), - 85 PB (dont 72 dossiers très dégradés). Sur le parc privé, outre les aides ANAH, la Métropole s?est engagée dans le programme SARE avec la SEM OKTAVE pour accélérer l?accompagnement des petites copropriétés qui souhaitent engager un programme de travaux. ? En matière de copropriétés dégradées : - Une Opération de Requalification des Copropriétés dégradées (ORCOD) lancée en 2020 par la Métropole faisant suite au programme d?accompagnement des copropriétés dégradées (PACOD) initié par la Ville de Metz en 2015 : La Métropole accompagne 7 copropriétés dégradées sur Metz-Borny à travers un vaste programme de requalification (ORCOD) et un plan de sauvegarde de la copropriété Bernadette reconnue au niveau national dans le cadre du Programme Initiative Copro (PIC) : 86 ? 724 logements concernés / plus de 15 M¤ de travaux / 12 M¤ de financements publics. ? Une opération de portage avec les bailleurs sur 23 lots pour assainir la copropriété Bernadette et une mission d?accompagnement social pour réduire les situations d?impayés - Une OPAH-CD (Copro Dégradée) sur la copropriété Gabriel Pierné (2022-2024) située dans le quartier du Sablon. Des travaux de rénovation ont été engagés pour 2,6 millions de subventions Anah. A ce jour, les freins rencontrés sur les dispositifs relatifs aux copropriétés dégradées sont les suivants : - Hausse du coût des matières premières générant une hausse des coûts de travaux de 30% minimum, difficultés à trouver des entreprises, - Des capacités de préfinancement limitées des occupants qui conditionnent la réalisation des chantiers, - Des ménages en difficultés qui ne trouvent pas de solutions (en surendettement, en grande précarité, très âgés) qui nécessiteraient un accompagnement renforcé. - Une multiplicité des acteurs et une difficile coordination qui ralentissent également les procédures juridiques notamment. 4. Les perspectives et dispositifs à venir sur la Métropole : Dans le cadre de l?Opération de Requalification du Territoire (ORT) lancée en 2022, une OPAH-RU (renouvellement urbain) ciblée sera lancée début 2024 suite à une étude pré-opérationnelle qui vient de s?achever en 2023 pour relancer l?OPAH généraliste et lancer l?OPAH-RU sur les centres anciens des communes ORT (Périmètre pressenti : Quartier Outre-Seille et centre d?Ars-sur-Moselle). Cette OPAH-RU comprendra : ? Un volet incitatif visant à accompagner les propriétaires volontaires à la réalisation de travaux, ? Un volet coercitif de lutte contre l?habitat indigne et très dégradé. Ce volet comprend des outils spécifiques au pouvoir de police du maire (contrôle de décence, infraction RSD, prise d?arrêté de police, travaux d?office et de substitution) et de maitrise publique (procédures ORI / RHI, acquisition d?immeuble?). Afin de renforcer son action en matière de lutte contre l?habitat indigne et en complément, l?Eurométropole de Metz envisage également de : - Déployer le permis de louer pour limiter les marchands de sommeil (périmètre à délimiter et visites à organiser via prestataire ou en régie), - Déployer le DPU renforcé ciblé sur d?autres copropriétés très dégradées sur son territoire, - Renforcer les outils coercitifs pour lutter contre les marchands de sommeil (partenariat avec la ville, le parquet et les services de police, verbalisation et engagement systématique de poursuites judiciaires, avec la commune se constituant partie civile). 5. Les dispositifs déployés à l?échelle de la Moselle : - Le Pôle départemental de lutte contre l?habitat indigne de la DDT57 qui centralise les signalements au niveau de la Moselle, 87 - Le POPAC 3 (2022-2024) : Programme opérationnel de prévention et d?accompagnement des copropriétés du Département dont l?objectif est d'accompagner les copropriétés désorganisées grâce à un suivi personnalisé (pas de financement). 6. Les procédures mises en place sur la ville de Metz à travers le pouvoir de police du maire : A ce jour, le pouvoir de police spéciale permettant de traiter l?habitat indigne (en prescrivant par arrêté des obligations de travaux, et/ou d?hébergement, ou de relogement aux propriétaires ou responsables de situations d?habitat indigne) n?a pas été transféré au Président de l?EPCI : Le contrôle des règles d?hygiène et de sécurité reste sous l?autorité du Maire. Dans le cadre de la lutte contre l?habitat indigne, le maire est dans l?obligation « d'assurer le bon ordre, la sûreté, la sécurité et la salubrité publiques. » (Art 2212-2 du Code général des collectivités territoriales) Afin de répondre à ces obligations et dans le cadre de cette lutte le maire dispose de deux outils réglementaires distincts : - Les pouvoirs de police généraux définis dans l?article cité ci-dessus qui lui permettent d?engager des actions immédiates et adaptées aux circonstances, notamment en cas de menace avérée pour la salubrité ou la santé ou en présence d'un danger grave et imminent. Par exemple, le maire peut dès que nécessaire faire évacuer un immeuble afin d?assurer les personnes l?occupant ou à proximité directe, - Les pouvoirs de police spéciaux définis aux articles L 511-1 à L511-21 du code de la construction et de l?habitation. Découlant de l?ordonnance du 16 septembre 2020, cette réforme rassemble en une procédure unique le traitement des problématiques de sécurité et d?insalubrité. Le maire restant compétent pour les risques présentés par les murs, bâtiments ou édifices quelconques ; le fonctionnement défectueux ou le défaut d'entretien des équipements communs d'un immeuble collectif à usage principal d'habitation ; ainsi que L'entreposage de matières explosives ou inflammables dans un local attenant ou compris dans un immeuble collectif à usage principal d'habitation. Le préfet du département reste quant à lui responsable de la prise des arrêtés d?insalubrité. Suivi des procédures d?adoption des arrêtés de mise en sécurité à la ville Metz : Au moment de la rédaction du présent rapport, 54 bâtiments sont suivis par le Service Hygiène et prévention des risques de la ville Metz dans le cadre d?une procédure de mise en sécurité. En moyenne le Service ouvre une trentaine de procédure par an. Suivi des procédures d?adoption des arrêtés d?insalubrité à la ville de Metz : Le Service Hygiène et prévention des risques de la ville Metz traite en moyenne 150 dossiers par an dans le cadre d?une procédure d?insalubrité. 88 Annexe contribition de Metz Métropole : Schéma de répartition des compétences en matière de péril, insalubrité et décence en Moselle (Document CITEMETRIE dans le cadre de l?étude pré- opérationnelle d?OPAH/OPAH-RU). 89 Lutte contre l?habitat indigne Contribution Valenciennes Métropole 19/09/23 Comme convenu lors de nos échanges organisés le 6 septembre 2023 dans le cadre de la mission relative aux outils d?habitat et d?urbanisme à créer ou à améliorer pour renforcer la lutte contre l?habitat indigne, vous trouverez ci-dessous quelques éléments sur le permis de louer et diviser ainsi que sur la RHI/THIRORI. ? Modifier les règles d?application du Permis de louer et diviser ? Autorisation Préalable à la mise en Location Bien que ce dispositif soit louable pour faciliter le repérage et veiller à la décence des logements, il est, dans ses dispositions actuelles, difficiles à mettre en oeuvre pour les collectivités aux moyens limités. Il pourrait être proposé de : - Faire évoluer les délais d?instruction : actuellement le délai est de 1 mois pour rendre un avis favorable, défavorable ou demander des pièces complémentaires. Le délai pourrait être allongé d?un mois supplémentaire avec un refus tacite en cas de non réponse - Rendre obligatoire dans le décret d?application la visite du logement lorsqu?elle est sollicitée par la collectivité. Actuellement non inscrit comme « pièce obligatoire ». Bien que les collectivités essayent de réaliser la visite, la non réponse du propriétaire à cette demande pourrait faire l?objet d?un contentieux. - Harmoniser les motifs de refus : Autoriser la mise en location sur la base d?un texte réglementaire (RSD par exemple) et non sur la notion de « manquements graves en terme de santé et de sécurité » afin de ne pas autoriser la mise en location de logements indécents qui ne présentent pas de désordres importants jugés comme graves. - ? Autorisation Préalable de division d?immeuble en logements Le Permis de diviser repose exclusivement sur le CCH. Il ne permet pas aux collectivités de refuser une division sur la base de réglementation liée au code de l?urbanisme ou de l?environnement et donc d?avoir une réponse globale au phénomène de division. Les critères de refus sont donc extrêmement limités et ont tendance à créer de l?incompréhension auprès des élus. Par ailleurs, les délais d?instruction sont très courts : 15 jours si la demande n?est pas liée à une autorisation d?urbanisme. Dans ce délai, impossible de visiter l?immeuble pour se prémunir des potentiels manquements pouvant porter, à terme, atteinte à la santé et à la sécurité des occupants. La mise en oeuvre du Permis de diviser sur des secteurs à enjeux développe le phénomène de colocation et permet aux propriétaires de contourner le dispositif. Le manque d?encadrement du phénomène de colocation au niveau national avec notamment des systèmes fiscaux très avantageux pour les meublés tend à créer de nouvelles problématiques dans la crise du logement avec des petites surfaces extrêmement chères et l?accentuation sur des secteurs en difficultés de ménages fragiles. 90 ? RHI/THIRORI Les règles de l?Anah sur le RHI /THIRORI sont trop restrictives pour permettre aux collectivités de s?emparer pleinement du dispositif et d?envisager un traitement global d?îlots de qualité médiocre (qualification des logements insalubres, occupations des logements). Bien souvent ne peuvent être retenus que quelques immeubles et non l?îlot dans son ensemble. Pas de prise en compte des travaux d?aménagement pour viabiliser l?îlot d?où un déficit d?opérations conséquent. ? Financement de l?ingénierie dans la lutte contre la LHI à destination des EPCI afin d?accompagner les communes non pourvues de personnel qualifié dans le domaine (repérage, contrôle des logements, orientation des procédures, assistance juridique). L?expérience de Valenciennes Métropole dans le cadre de son assistance à des communes prioritaires démunies en matière d?ingénierie dans le domaine de la lutte contre l?habitat indigne montre que le soutien dans le repérage, le suivi et la réponse adaptée en matière juridique facilite la neutralisation de biens dangereux. Ces communes de taille moyenne ne peuvent avoir un personnel adapté et exclusivement tourné sur une thématique aussi complexe. L?investissement des agglomérations dans cet accompagnement permettrait d?avoir une réponse uniforme sur les territoires et permettrait la remontée massive auprès des Préfets de situation d?insalubrité relevant de sa compétence. 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 FONDATION ABBE PIERRE Créer une agence nationale des travaux d?office Le 8 novembre 2018, trois immeubles de la rue d?Aubagne à Marseille s?effondraient, coûtant la vie à cinq personnes malgré les alertes lancées depuis plusieurs années par les associations et 1 400 signalements restés sans réponse34 dans la seconde ville de France. Loin d?être un phénomène circonscrit à la cité phocéenne, l?habitat indigne35 est une réalité pour de trop nombreux ménages, quels que soient leurs statuts d?occupation, dans des contextes urbains comme ruraux. Mal appréhendé par les données, l?habitat indigne reste un phénomène globalement méconnu et sous-évalué. L?estimation du nombre de logements indignes la plus récente date de 2014. Le ministère de la Cohésion des territoires publiait alors une estimation de 420 000 logements indignes, mais celle-ci ne tenait compte ni des locaux impropres à l?habitation ni des divisions pavillonnaires. Si bien que le nombre de logements indignes s?élèverait plutôt à 600 000 unités et des progrès importants sont encore à opérer pour faciliter le repérage et le partage d?informations des situations d?habitat indigne. Grâce à la loi ELAN, et par ordonnance du 16 septembre 2020, le gouvernement a souhaité engager une harmonisation et une simplification des polices administratives. Il a en outre renforcé l?arsenal juridique contre les marchands de sommeil en prévoyant de nouvelles sanctions financières ou encore la saisine de leurs biens. Enfin, en 2019 le gouvernement a lancé une stratégie de mise en oeuvre accélérée des mesures de lutte contre les marchands de sommeil sur 6 départements jugés prioritaires (la Seine-Saint-Denis, le Val-de-Marne, l?Essonne, le Nord, les Alpes-Maritimes et les Bouches-du-Rhône). Cependant, si nombre de mesures incitatives existent afin d?encourager les propriétaires à réaliser des travaux, les pouvoirs publics peinent à forcer la main des propriétaires récalcitrants ou défaillants. L?action publique dispose pourtant d?une boite à outil très complète pour mettre en oeuvre des mesures coercitives, indispensables au suivi d?une bonne politique de lutte contre l?habitat indigne. Lorsque la puissance publique (l?Etat pour l?insalubrité, le Maire pour la sécurité des bâtiments) constate des désordres, elle peut prendre un arrêté. Cet arrêté préconise, lorsque c?est possible (on parle alors d?arrêté d?insalubrité ou de péril remédiable), les travaux à réaliser pour y remédier. Si le propriétaire ne s?exécute pas dans le délai fixé par l?administration, cette dernière a alors l?obligation de réaliser elle-même les travaux et de se retourner contre le propriétaire défaillant pour recouvrer les sommes engagées. Mais, dans la pratique, seules quelques centaines de logements sont concernés par ces mesures chaque année, faute de moyens ou de volonté politique. Le rapport Vuilletet36 rapporte à ce propos que « les auditions ont mis en exergue le manque de moyens et d?expertise dans les services des communes pour assurer la maitrise d?ouvrage de ces travaux, ainsi qu?une complexité juridique et procédurale excessive ». Il propose donc de faire évoluer la loi pour permettre la délégation de la maitrise d?ouvrage des exécutions d?office à un opérateur public. Les mesures de travaux d?office ne suffiront pas à elle seule à mener une politique efficace de lutte contre l?habitat indigne. Elles ne pallieront pas au manque de moyens humains et financiers pointés par les acteurs de terrain. Mais la création d?une agence peut permettre à la fois d?apporter un soutien nécessaire à des collectivités qui ont la volonté politique d?agir sur leur territoire et dans le même temps avoir un effet incitatif fort auprès des propriétaires récalcitrants. C?est un véritable 34 Haut comité pour le logement des personnes défavorisées, Marseille : de la crise du logement à une crise humanitaire, chronique d'une incurie publique, novembre 2019. 35 Loi du 31 mai 1990 : Constituent un habitat indigne les locaux ou les installations utilisés aux fins d?habitation et impropres par nature à cet usage, ainsi que les logements dont l?état, ou celui du bâtiment dans lequel ils sont situés, expose les occupants à des risques manifestes, pouvant porter atteinte à leur sécurité physique ou à leur santé 36 Guillaume Vuilletet, « Simplifier les polices de l?habitat indigne, promouvoir l?habitat durable pour tous », 2019. 103 « bras armé » de l?action coercitive qui pourrait donc être mis à disposition des services de l?Etat et des communes pour lutter contre l?habitat indigne. Créer un bras armé de l?action coercitive de l?Etat Aux côtés de l?Agence nationale de l?habitat (Anah), qui porte les actions incitatives de la lutte contre l?habitat indigne, l?Etat aurait donc besoin d?un organisme opérationnel en capacité de soutenir et réaffirmer le rôle des services sur le terrain en engageant lui-même les travaux lorsque les propriétaires n?ont pas la possibilité ou la volonté de les réaliser. A terme, cette agence pourrait également porter les opérations obligatoires de rénovation énergétique pour le compte de l?Etat. Cette agence, implantée au niveau national, pourrait donc apporter des réponses concrètes et pluridisciplinaires aux obstacles rencontrés par les collectivités et services déconcentrés : la complexité juridique des procédures, la difficulté à suivre la maitrise d?ouvrage et le manque de pratique pour procéder au recouvrement auprès des propriétaires défectueux des sommes engagées par l?Etat. Elle doit permettre de mutualiser au niveau national les moyens nécessaires à la réalisation des mesures de police administratives dont l?Etat à la charge et d?apporter un soutien technique aux collectivités qui ne disposeraient pas des compétences et moyens suffisants pour agir seuls sur leurs territoires. Un soutien juridique face à la complexité des procédures « Notre peur, c?est le contentieux ». C?est ainsi que le service d?une ville moyenne explique la raison pour laquelle aucun arrêté d?insalubrité remédiable n?a été pris sur son territoire en 2021. Le service répond à l?urgence en intervenant sur les dangers imminents ou encore la lutte contre le saturnisme. Lorsqu?ils sont faciles à qualifier, la ville prend quelques arrêtés sur des locaux impropres à l?habitation (des caves ou des garages transformés en logement). Face à cette crainte, le soutien de l?agence serait donc d?abord un soutien d?ordre juridique. Les villes qui parviennent à mener à bien des procédures se sont dotées de services juridiques et techniques compétents en capacité de rédiger les arrêtés préfectoraux dans le respect du droit et pour que ceux-ci puissent produire au mieux leurs effets. L?agence apporterait une connaissance légale mais aussi technique afin de faire les meilleures préconisations de travaux possibles. En effet, l?arrêté préfectoral doit respecter des règles strictes de forme notamment, pour les arrêtés de péril ou d?insalubrité remédiable, la liste des préconisations de travaux pour remédier aux désordres. C?est sur cette base que le propriétaire devra rénover son bien et que l?Etat devra réaliser les travaux d?office s?il est défaillant. Ainsi, l?ensemble des outils mis à disposition par la législation (astreintes administratives au propriétaire37, délai d?exécution? ) pourront être valablement utilisés dès la rédaction des arrêtés en fonction des situations. Par ailleurs, les arrêtés qui présentent des erreurs dans leur rédaction peuvent être contestés devant les tribunaux par les propriétaires, ce qui peut mettre en péril la mesure coercitive pensée par la collectivité mais aussi avoir un coût en cas de dédommagement pour le propriétaire. L?agence pourrait dès lors fournir aux collectivités une assistance juridique lors de ces procédures pour se prémunir de ce type de risques. Elle pourrait en outre suivre les dossiers en appel pour le compte du ministère et disposer d?avocats spécialisés susceptibles de générer une jurisprudence favorable. L?agence effectuerait alors un travail de coordination des méthodologies employées et d?élaboration 37 L?astreinte, créée par la loi ALUR (article 79) et modifiée par la loi ELAN (article 194), est une astreinte par nature administrative. Elle est prononcée par arrêté du préfet ou du maire, sans décision de justice. Elle vise à contraindre financièrement le propriétaire à effectuer les travaux. 104 d?une stratégie contentieuse efficace face notamment à des marchands de sommeil au fait des procédures et souvent bien armés juridiquement. Afin de répondre à ce besoin en compétences juridiques, elle pourrait notamment engager des marchés publics auprès de cabinets d?avocats et d?opérateurs spécialisés dans la lutte contre l?habitat indigne et en capacité d?apporter conseils et expertises aux acteurs de terrain sur l?ensemble du territoire national. Cette phase doit permettre ensuite la mise en oeuvre des travaux grâce à une maitrise d?ouvrage facilitée. Favoriser la maitrise d?ouvrage En 2010, la Ville de Paris s?est attelée au traitement des 700 arrêtés d?insalubrité n?ayant pas été suivis d?effet sur son territoire. Le Service technique de l?habitat explique qu?il a fallu « lever tous les obstacles » et « mettre en place les travaux d?office de façon industrialisée ». Le travail de maitrise d?ouvrage mis en place par le Bureau de la conduite des opérations permet aujourd?hui d?obtenir la réalisation des travaux par le propriétaire de façon volontaire dans 60 % des cas. Dans la majorité des cas restant, les propriétaires s?exécutent après une mise en demeure. Le reste des dossiers fait l?objet de travaux d?office. En 2018, seuls 381 travaux d?office ont été réalisés par l?Etat ou les communes, un chiffre dérisoire au regard des centaines des milliers de logements indignes du pays. Les arrêtés d?insalubrité préfectoraux n?ont donné lieu qu?à 328 travaux d?office, une baisse de 30 % par rapport à 201738. Du côté de l?Anah, les subventions versées aux communes pour mener des travaux d?office sont le parent pauvre de l?agence : 53 logements concernés en 201839 (223 en 2019). Selon le bilan 2020 de l?ANAH, le nombre de travaux d?office aurait de nouveau baissé en 2020 de 39 %, ce qui s?explique, selon l?agence, par l?impossibilité de réaliser les visites sur site et par la réaffectation des moyens humains et financiers sur d?autres missions. Années Nombre de pôles départementaux de LHI Arrêtés préfectoraux d?insalubrité (L. 1311-4 et L.1331-22 à 30 du CSP) pris Nombre de travaux d?office réalisés au titre d?arrêtés préfectoraux d?insalubrité 2011 73 2 526 152 2012 80 2 637 222 2013 89 2 842 187 2014 92 2 887 204 2015 94 2 804 341 2016 97 2 758 350 2017 97 2862 466 2018 98 2893 328 Source : EHI, Diahl De fait, faute d?être en capacité de mener des travaux d?office, de nombreux arrêtés sont arrivés à échéance sans avoir été suivis d?effets en France. Fin 2016, cela concernait près de 11 000 arrêtés, dont la moitié (5 475) portait sur des arrêtés de danger imminent, et 4 334 d?insalubrité. Sans compter le manque d?informations sur le suivi d?autres procédures (péril imminent et ordinaire, périmètres insalubres, saturnisme?). 38 Enquête EHI, DIHAL 39 Agence Nationale de l?Habitat, Rapport d?activité 2018. 105 Comme le souligne le rapport Vuilletet40, en dehors de certaines grandes villes ou de celles dotées d?un service d?hygiène (SCHS) performant, les communes ne disposent pas des moyens opérationnels (expertise pluridisciplinaire) et financiers suffisants pour engager les travaux d?office. Et « hormis quelques territoires les plus investis dans le traitement de l?habitat indigne, les autorités locales et autres acteurs de l?habitat peinent à comprendre, s?approprier et donc mettre en oeuvre cet arsenal juridique. ». Cela génère de façon évidente une « autocensure » des services qui peinent à s?engager dans des procédures qu?ils seraient en incapacité de suivre jusqu?à leur terme. C?est pourquoi la future Agence des travaux d?office pourrait « armer » les collectivités volontaires afin d?organiser la maitrise d?ouvrage de ces travaux. L?agence apporterait alors la vision pluridisciplinaire nécessaire, forte de son expérience sur l?ensemble du territoire. Pour pallier aux manques d?offre d?opérateurs sur certains territoire, l?agence pourrait là aussi passer des marchés publics avec des aménageurs et opérateurs de confiance en lien avec les acteurs locaux pour répondre aux besoins, notamment dans des zones rurales reculées où il reste difficile aujourd?hui d?agir efficacement. Elle disposerait en outre d?un fonds de lancement d?environ 20 millions d?euros afin d?engager pour le compte de la collectivité et à sa demande les travaux d?office. Ce fonds viendrait s?autofinancer par la suite grâce au recouvrement des sommes engagées par la puissance publique en lieu et place des propriétaires défaillants. L?agence pourrait faire le lien entre les propriétaires, les collectivités et les aides de l?Anah pour faciliter l?accès aux aides disponibles avant d?engager les travaux d?office. Cela pourrait être l?occasion de repenser les liens entre rénovation énergétique et lutte contre l?habitat indigne qui participent souvent des mêmes actions sur les bâtiments. Engager le recouvrement des sommes avancées auprès des propriétaires défaillants Le recouvrement des frais avancés par l?autorité publique à la suite de la défaillance du propriétaire dans le cadre des mesures issues de la lutte contre l?habitat indigne est prévu par les codes de la santé publique et de la construction et de l?habitation. Plusieurs dispositifs légaux ont été créés afin de mieux garantir le recouvrement des créances publiques auprès des propriétaires défaillants. Lors du recouvrement, la collectivité a notamment la possibilité de recouvrer des frais d?ingénierie à hauteur de 8 %41 en plus des frais qu?elle a effectivement engagés. Compte tenu de la complexité des procédures et de la maitrise d?ouvrage de certaines situations, il apparait nécessaire de revaloriser ce pourcentage afin de couvrir suffisamment les moyens engagés par la puissance publique. Lorsque la puissance publique a réalisé les travaux et qu?elle doit alors recouvrer les sommes engagées, il n?est pas rare que les mesures de recouvrement soient contestées par les propriétaires débiteurs. Certains vont même jusqu?à organiser leur insolvabilité, comme ce marchand de sommeil parisien qui, grâce à un montage judicieux de sociétés, se déclarait sans ressources malgré un patrimoine immobilier de plusieurs millions d?euros. L?agence sera alors en mesure de faire face à la contestation de ces propriétaires mais aussi aux autres difficultés de recouvrement comme la complexité des comptes de copropriété ou encore de celle des indivisions. Enfin, le recours à des cabinets comptables spécialisés et habitués à ces procédures permettra un traitement plus systématique des dossiers. La création d?une agence des travaux d?office, nous l?avons vu, devrait ouvrir de nouvelles perspectives d?action à certaines collectivités et entrainer, on peut l?espérer, un effet levier auprès de propriétaires qui ne sont pour l?instant que peu menacés par l?action publique dans ce domaine. 40 Guillaume Vuilletet, « Simplifier les polices de l?habitat indigne, promouvoir l?habitat durable pour tous », 2019. 41 Article L 543-2 du Code de la Construction et de l?Habitation 106 Pour autant, d?importants efforts doivent encore être fournis parallèlement. Le repérage des situations et le partage des informations entre les différents acteurs ne sont toujours pas suffisants pour appréhender de façon juste ce phénomène. L?hébergement et le relogement des ménages victimes d?habitat indigne reste très compliqué à organiser sur les territoires du fait des partages de compétences. Enfin, les moyens humains et financiers restent en deçà de ce qu?il serait nécessaire pour réaliser des opérations importantes et systématiques d?éradication de l?habitat dégradé. C?est seulement à cette condition que le prochain gouvernement pourra mener une politique ambitieuse de lutte contre l?habitat indigne. 107 Mission relative aux outils d?habitat et d?urbanisme à créer ou améliorer pour renforcer la lutte contre l?habitat indigne 3 octobre 2023 Cette note permet de compléter les échanges du 19 septembre dernier entre les rapporteurs de la Mission relative aux outils d?habitat et d?urbanisme à créer ou améliorer pour renforcer la lutte contre l?habitat indigne, et la Directrice générale de l?Anru. Elle rappelle les modalités d?intervention de l?Anru en matière d?habitat privé dégradé, et souligne que, dans ce cadre, les propositions de la Mission constituent une amélioration de la boîte à outils des interventions relatives à la lutte contre l?habitat indigne. En annexe de la note figurent des éléments permettant de préciser les surcoûts liés aux délais et procédures spécifiques de la lutte contre l?habitat indigne, tels que demandés lors de l?échange du mois dernier. Rappel des modalités d?intervention de l?ANRU en matière d?habitat privé (habitat ancien dégradé et copro) Les problématiques autour de l?habitat privé se renforcent dans les territoires et font l?objet d?une intervention croissante de l?Anru, dans le cadre du renouvellement urbain. Dans un contexte de ZAN et de recherche de sobriété, la requalification des quartiers anciens dégradés, via un projet urbain global, est mise en oeuvre de façon pluriannuelle et partenariale, et contractualisé avec l?ANRU, sur les territoires d?intervention de l?Agence. Aux côtés de l?Anah, l?Anru amplifie les financements à destination de l?habitat privé en soutenant d?une part directement l?intervention sur le recyclage des copropriétés ou de l?habitat ancien dégradé, et en accompagnant d?autre part plus largement la requalification du quartier. Le modèle d?intervention de l?Anru reste inédit en matière d?action publique et doit être capitalisé pour enrichir les politiques qui sont à conforter en matière d?habitat privé. - Le « mode projet » qui s?organise dans le cadre du renouvellement urbain permet d?envisager une intervention globale de requalification des quartiers devant faire l?objet d?une transformation urbaine profonde ; - Une capacité d?engagement pluriannuelle, et donc de projection, dans le cadre de conventions dédiées, sécurisantes pour les porteurs de projet et leur mobilisation dans le temps ; - En matière spécifique de copropriétés, une capacité à traiter et financer de manière différenciée les différentes composantes des ensembles immobiliers complexes (ex : dalles, parkings, locaux d?activités liés à une copropriété), permettant un effet levier sur la valorisation globale de ces copropriétés (y compris patrimoniale) voire un allègement des charges. 108 L?Anru développe des interventions ajustées à chaque site dans le cadre de ses programmes (PNRU, NPNRU, PNRQAD, PIA) : interventions sur la requalification de l?habitat ancien dégradé, interventions sur la transformation de copropriétés dégradées ou expérimentations dans le cadre de Programmes d?investissements d?avenir (PIA VDS, ANRU + et DVD). Les interventions relatives aux 3 programmes (PNRU, PNRQAD et NPNRU) recouvrent les montants présentés ci-dessous : Interventions de l'ANRU en copropriétés et habitat ancien dégradé En ¤ Intervention sur l'habitat ancien dégradé Contractualisé Engagé Payé PNRU 149 969 959 149 969 959 149 969 959 PNRQAD 94 909 209 93 324 286 56 934 847 NPNRU 347 138 035 193 824 728 38 361 855 TOTAL 592 017 203 437 118 973 245 266 661 En ¤ Intervention sur les copropriétés (recyclage / portage ciblé et massif) Contractualisé Engagé Payé PNRU 216 873 526 216 873 526 216 873 526 PNRQAD 327 280 327 280 218 262 NPNRU 234 170 447 123 971 195 30 529 608 TOTAL 451 371 253 341 172 001 247 621 396 Total de l'intervention 1 043 388 456 778 290 974 492 888 057 Les chiffres présentés ci-dessus ne portent que sur les familles d?opérations de transformation des copropriétés dégradées et de requalification de l?habitat ancien (i.e ils n?intègrent pas les familles résidentialisation, aménagement, équipements publics?) Dans le contexte d?achèvement du PNRQAD (2025) et du NPNRU (2030), il s?agit dès à présent de préparer le volet habitat ancien dégradé d?un futur programme national de renouvellement urbain. Pour ce faire, il convient d?identifier les quartiers qui devront faire l?objet d?une intervention dédiée, et de dimensionner les financements nécessaires. ? Interventions en quartiers anciens Si les quartiers anciens présentent des atouts reconnus, leurs fragilités ont conduit les élus locaux et l?Etat à mettre en oeuvre des dispositifs stratégiques et opérationnels à l?appui des interventions publiques nationales et locales, notamment au travers de dispositifs et programmes spécifiques financés par l?Anah (OPAH-RU) et l?Anru (PNRQAD, PNRU, NPNRU), puis des programmes Action Coeur de Ville et Petites Villes de Demain. Parmi les sites d?interventions du PNRQAD et du NPNRU, 38 villes ont été intégrées dans les programmes Action Coeur de Ville et Petites Villes de Demain. 109 L?Anru soutient au travers du PNRU, du PNRQAD et du NPNRU la requalification urbaine, sociale et économique des quartiers anciens concentrant des situations d?indignité et d?insalubrité. Cette intervention se traduit par le recyclage de l?habitat dégradé à l?échelle des îlots et, plus largement des quartiers, dans un processus de revitalisation plus global favorisant de plus une diversification de l?offre de logements par la capacité de mixer les produits de sortie. Il s?agit d?accompagner fortement la lutte contre l?habitat indigne et de sécuriser les cadres d?une intervention urbaine structurée aux plans opérationnels, fonciers, juridiques et financiers. ? Interventions sur les copropriétés dégradées Plus de 150 quartiers du programme PNRU ont été identifiés comme présentant une problématique de copropriétés (soit 1/3 des quartiers visés par le programme) : une cinquantaine avec des enjeux de copropriétés fragiles, une soixantaine avec des enjeux importants de copropriétés fragiles et en difficulté, une trentaine avec des enjeux majeurs de copropriétés en difficulté. Depuis 2018, la mise en oeuvre du Plan Initiative Copropriétés (PIC) a permis d?enclencher une dynamique par la mise en place d?une boîte à outils, qui répond à trois axes d?intervention : prévention, redressement, transformation. 90% des copropriétés identifiées dans le cadre du PIC étant localisées en secteur NPNRU, la vocation du NPNRU est : - d?accompagner directement la transformation des copropriétés les plus en difficulté par un recyclage ou un portage massif sur 10 ans ; - d?accompagner le redressement des copropriétés, financé par l?Anah, par un traitement d?ensemble du quartier, dans le cadre du projet de renouvellement urbain (financement de la résidentialisation, de la réhabilitation des logements des bailleurs sociaux en copropriété mixte, l?amélioration du cadre de vie, aménagement, équipements publics ?). L?axe transformation du PIC concerne les opérations les plus lourdes et mobilise donc plus spécifiquement l?Anru. Les propositions de la Mission : de forts leviers pour améliorer et accélérer la lutte contre l?habitat indigne Dans ce contexte d?intervention de l?Anru, les 17 propositions de la mission qui visent à intensifier la lutte contre l?habitat indigne en dotant les collectivités et opérateurs de moyens législatifs et réglementaires complémentaires et en imposant de nouvelles obligations aux propriétaires, s?avèrent pertinentes pour l?action publique. L?ANRU partage donc avec les rédacteurs de la Mission l?importance de ces mesures pour améliorer l?efficacité de la lutte contre l?habitat indigne. Outre les modifications législatives et réglementaires nécessitées par ces mesures, relevant pour bon nombre de l?interministériel, des dispositifs financiers adaptés devront accompagner ces mesures. Parmi les mesures proposées, l?ANRU tient à souligner plus particulièrement l?importance d?un certain nombre de mesures telles que le renforcement de l?ingénierie dédiée à l?habitat privé sur tous les territoires (indispensable à la bonne prise des arrêtés), l?extension et la sécurisation de la DUP Vivien, l?amélioration des dispositifs de préfinancement des aides publiques à destination des copropriétés et des propriétaires occupants modestes, le renforcement des moyens d?intervention des EPF et la faciliter du portage des opérations de recyclage foncier (facilitant les interventions à l?îlot). 110 Annexe : Surcoûts liés aux délais et procédures dans le cadre de la lutte contre l?habitat privé dégradé ? Eléments du bilan du PNRQAD réalisé par le CEREMA Les travaux sur le PNRU et sur le PNRQAD permettent d?approcher les surcoûts liés aux délais et procédures mises en oeuvre dans le cadre de la lutte contre l?habitat privé dégradé. Parmi les 5 monographies relatives aux opérations en PNRQAD réalisées par le Cerema (Bayonne, Carpentras, Le Havre, Saint-Denis, Saint-Gilles), seule la ville de Saint-Denis met clairement en avant les surcoûts liés aux procédures d?habitat indigne, et spécifiquement des surcoûts liés à la prise d?arrêtés42. Les autres éléments de surcoûts régulièrement identifiés par les collectivités, et mis en avant par le Cerema dans l?évaluation du PNRQAD, sont les suivants : ? Méconnaissance de la structure bâtie Les difficultés rencontrées dans le cadre des opérations de requalification des îlots dégradés sont principalement dues à la sous-estimation du mauvais état du bâti lors des diagnostics préalables à la signature des conventions initiales faute de visites poussées au sein des immeubles (absence de fondations, existence d?un réseau de caves, bâtiments fragilisés ? Grand Delta Habitat ? Carpentras). Cette situation, et l?imbrication de l?habitat en centre ancien, ont quelquefois nécessité d?intervenir plus lourdement (démolition-reconstruction au lieu d?un projet d?acquisition-amélioration) ou d?intervenir à une échelle plus large, l?imbrication des immeubles ne permettant pas une intervention fine (ex Carpentras ? Saint-Gilles) ou de réaliser des travaux plus lourds (installation de micro-pieux ou présence d?amiante à Saint-Gilles). PNRQAD de Saint-Gilles ? Evolution des coûts par opération et par poste Des coûts supplémentaires en études, travaux et ingénierie de 300 à 515% supérieurs à l?enveloppe initiale ont été identifiés. Certaines opérations ont un prix de revient hors taxe de SHAB supérieur au reste de la commune pour la production de logements sociaux (2 673¤/m² au lieu de 2 000/2 100¤ en VEFA sur le reste de la commune, soit un surcoût constaté d?environ 20% en centre ancien (Carpentras). ? Caractère patrimonial du site 42 Sur ce point, il est important de souligner que le mode d?intervention de l?ANRU, à l?échelle de l?îlot, et ne nécessitant pas obligatoirement d?arrêté pour chaque immeuble, constitue un « simplicité » d?intervention, mise en avant par Le Havre par exemple. 111 Les exigences patrimoniales de conservation du bâti constituent également un impact non négligeable sur l?équilibre économique des opérations entraînant quelquefois un coût plus élevé que le programme initial (surcoût de 30 à 40% par exemple sur un îlot à Carpentras, surcoûts aussi identifiés à Saint-Gilles liés à la valeur patrimoniale ou à la nécessité de réaliser des fouilles archéologiques, Saint-Denis), mais aussi une temporalité plus conséquente. ? Montage opérationnel inadapté L?intervention à l?îlot nécessite l?acquisition de l?ensemble des immeubles afin de permettre une restructuration globale, un curetage conséquent. Cette modalité d?intervention n?avait pas été forcément appréciée par les collectivités, la remise à plat des opérations entraînant un coût supplémentaire par îlot (ex Bayonne). ? Bilans d?opération incomplets Un certain nombre d?opération ont été conventionnées dans le cadre du PNRQAD (non financeur du logement social) avant la stabilisation de la sortie d?opération, et donc avant la mobilisation des opérateurs de logements sociaux, avec des conséquences sur l?équilibre des opérations. ? Acquisitions amiables / acquisition avec expropriation / prise d?arrêtés Pour certains acteurs locaux, l?acquisition à l?amiable reste à la fois moins chère et plus rapide ; elle nécessite cependant un travail souvent chronophage (ex Bayonne et Saint-Denis). Mais elle permet de constituer des références de prix d?acquisition plutôt basses et d?envoyer un signal pour le reste des lots. Dans les sites comme Bayonne et Saint-Denis, les villes mettent aussi l?accent sur le risque contentieux sur les prises d?arrêtés et par conséquence le temps des procédures qui allonge les coûts de rémunération et de portage, des frais financiers divers, des immobilisations dans les bilans. Les procédures d?expropriation font souvent l?objet de recours avec des indemnités plus élevées que l?acquisition amiable, elles sont donc à éviter. ---- Le temps d?une opération de recyclage d?habitat ancien dégradé est estimé à 7 ans lorsqu?elle ne rencontre pas de difficulté particulière. Mais la moyenne estimée est plutôt de 9 à 10 ans. PNRQAD ? Evolution du coût des opérations de requalification des îlots dégradés par site 112 PNRQAD ? Evolution du montant total des subventions des opérations de requalification des îlots dégradés par site PNRQAD ? Postes de dépenses HT par logement traité en fonction des régions PNRU ? Postes de dépenses HT par logement traité en fonction des régions 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 Contribution du Conseil Régional de l?Ordre des Architectes d?Ile-de-France Il est proposé à Monsieur Hanotin et Madame Lutz de créer un statut d'accompagnateur spécifiquement dédié à la lutte contre l'habitat indigne, sur le modèle de "Mon Accompagnateur Renov'". Pour rappel, "Mon Accompagnateur Renov'" est une émanation législative, avec une modification législative du code de l'énergie qui induit ensuite une application réglementaire. Si on souhaite dupliquer le même système pour créer un "Mon Accompagnateur Lutte contre l'Habitat Indigne" (avec un potentiel nom à trouver...), il faudra certainement en faire de même et passer par la loi (probablement via la partie législative du code de la construction et de l'habitation - articles L511-1 à L551-1). Par ailleurs, les textes qui encadrent "Mon Accompagnateur Renov'" et qui peuvent inspirer vos travaux sur un tel statut sont les suivants : - Les articles L.232-1 à L.232.3 du code de l'énergie : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000023983208/LEGISCTA000027311533/ #LEGISCTA000027311537 - Le décret n°2022-1035 du 22 juillet 2022 pris pour application de l'article 164 de la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 : https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000046081405 - Un arrêté du 21 décembre 2022 relatif à la mission d'accompagnement du service public de la performance énergétique de l'habitat : https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000046807068 Cette création pourrait s'inscrire dans la continuité de la proposition n°16 que Monsieur Hanotin et Madame Lutz ont pu formuler à ce stade. https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000023983208/LEGISCTA000027311533/#LEGISCTA000027311537 https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000023983208/LEGISCTA000027311533/#LEGISCTA000027311537 https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000046081405 https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000046807068 125 Annexe 5 - Consultation interministérielle et chiffres-clés Le Ministère chargé du Logement et son Pôle National de Lutte contre l'habitat Indigne (PNLHI) ont été saisi à la fin de l?année 2022 de la part des partenaires de la ville de Saint Denis et de l?aménageur SOREQA de propositions visant à l'amélioration de la lutte contre l'habitat indigne sur les territoires. Ces propositions concernant principalement les dispositifs financiers, techniques, juridiques auraient vocation à venir enrichir l'axe "amélioration des dispositifs existants de la stratégie nationale de lutte contre l?habitat indigne (SNLHI). Dans ce cadre, des réunions interministérielles, menées sous la coordination du PNLHI, se sont déroulées du mois de janvier au mois d?avril 2023, afin d?analyser ces différentes propositions et d?émettre un avis sur leur faisabilité. Ce travail a été préparatoire à la mission à Madame Michèle Lutz, maire de Mulhouse, et à Monsieur Mathieu Hanotin, maire de Saint-Denis le 27 mars 2023. Plusieurs groupes de travail se sont tenus : jeudi 26 janvier, mardi 28 mars, Jeudi 6 et vendredi 7 avril, lundi 17 et mardi 18 avril et mercredi 19 avril. Les travaux se sont poursuivis jusqu?en juin 2023, pour intégrer les propositions conjointes des villes de Saint Denis et Mulhouse. Pour la DGALN et la DHUP : DGALN, Stéphanie Dupuy-Lyon, Brice Huet, DHUP, François Adam, Amélie Renaud ; Les sous-directions, les bureaux et leurs équipes: Laurent Bresson, Emmanuel Rousselot, Antoine Caron, Luc-André Jaxel-Truer, Jean-Baptiste Butlen, Vincent Montrieux, Anne-Lorraine Lattraye ; Pour le PNLHI : Chantal Mattiussi, Susanne Kulig, Clarisse Jouan ; Pour la DGCL : Constance André, Driss Jawad, Emilie Machard ; Pour la DGS : Didier Ollandini, Thomas Cartier, Jean Meister, Joëlle Carmes ; Pour la DIHAL : Céline Cassourret, Manuel Hennin ; Pour la DGOM : Sabine Montout; Catherine Maujaret-Ndiaye ; Pour la DACG : Louise Neyton, Elodie Benaiem ; Pour l?Anah: Jessica Brouard Masson, Sébastien Wagner ; Pour l?ANRU : Hélène Le Rai, Kim Chiusano, Véronique Tirant. Les chiffres clés en matière de lutte contre l?habitat indigne (source DGALN/DHUP/PNLHI) On estime entre 400 000 et 420 000 le nombre de logements du parc privé potentiellement indignes en métropole (100 000 en Outre-mer), dont environ la moitié sont occupés par leur propriétaire. La lutte contre l?habitat indigne et dégradé est donc un enjeu essentiel des politiques nationales de l?habitat. 126 L?enquête nationale « Lutte contre l?habitat indigne » lancée en 2022 a permis de capitaliser les dernières données au titre de 2021. Enquête nationale 2022 « Lutte contre l?habitat indigne » 2021 % 2018/2021 2022 % 2021/2022 Polices spéciales du préfet Arrêtés d'insalubrité en vigueur 13 752 Arrêtés d?insalubrité 2 879 +7% 3 160 +10% Arrêtés d'astreinte relatif à des situations d'insalubrité 45 +309% 81 +80% Requêtes devant le juge administratif relatives à l'insalubrité 118 NC 153 +29% Jugements rendus 96 NC 54 -44% Polices spéciales du maire (ou président EPCI) Arrêtés de mise en sécurité recensés 1 509 = 2 216 +47% Actions de travaux d'office 118 NC 316 +168% Arrêtés d'astreinte financière relatifs à la mise en sécurité pris 24 NC 220 +817% Jugements avec des condamnations pénales En moyenne 100 à 150 par an Dossiers transmis aux parquets 372 +19% 347 -7% Sources DGALN/DHUP/PNLHI La coordination de l?action publique sur les territoires : L?ensemble des départements disposent d?un pôle départemental de lutte contre l?habitat indigne pour agir autour du Sous-préfet référent ou du préfet : ? 75 départements fonctionnent à l?aide d?un guichet unique de signalements en 2021 ; ? +29% par rapport à 2018 ; ? 95 départements sont dotés d'un PDLHI apportant un appui juridique et technique aux collectivités territoriales ; ? 151 présidents d'EPCI se sont vus transférés des pouvoirs de police spéciale de maires. Il en était compté 140 en 2018 ; ? Aucune délégation des pouvoirs de police spéciale du préfet à un président d'EPCI n?a été réalisée en 2021. ? 22 départements seulement ont demandé le Fonds d?aide au relogement d?urgence (FARU) au titre de l'année 2021. Crédits du BOP 135 « UTAH » : Les crédits de l?action 3 du programme 135 « Urbanisme, territoires et amélioration de l?habitat » (UTAH) financent les dépenses de lutte contre l?habitat insalubre et le saturnisme qui relèvent de la compétence de l?État et sont liées à l?exercice par les préfets de leurs pouvoirs de police administrative. En 2022 un peu plus de 5M¤ ont été attribués aux DREAL pour financer les actions nécessaires à la lutte contre l?habitat indigne, auxquels s?est ajouté un financement spécifique de 2,2 M¤ pour l?appel à projet « mise en oeuvre d?une stratégie urbaine de lutte contre l?habitat indigne en Ile-de-France ». 127 La consommation s'est élevée à 76,61%. Chiffres clés de l'Anah pour 2022 : aides au traitement de l'Habitat indigne et très dégradé : ? 14 555 logement rénovés soit 196 millions d'euros d'aide répartis : 44,9 M¤ aux PO ; 81,6 ¤ aux PB ; 66,8M¤ aux copro et 2,5M¤ pour les travaux d'office des communes ; ? Soit en nombre de logements : 1 721 (PO) 3 496 (PB) 8 706 (copro) 632 (communes) ; ? En plus des aides aux travaux : 21 millions d?euros pour financer 58 opérations de résorption de l?habitat insalubre (RHI). 6 Territoires dits d'accélération pour LHI et lutte contre les marchands de sommeil : ? Expérimentation lancée en 2019 ; ? Principe : enveloppe financière complémentaire de 7 M¤ affectée par l'Anah pour amplifier l'action LHI sur 7 territoires (Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne, Essonne, Nord, Alpes- Maritimes, Bouches-du-Rhône et La Réunion) via la majoration des subventions versées au titre de la lutte contre l?habitat indigne auprès de propriétaires bailleurs et propriétaires occupants ainsi qu?aux collectivités territoriales (travaux d?office) ; ? La non utilisation de l'intégralité de l'enveloppe oriente les réflexions pour l'avenir vers une boîte à outils plus facilement mobilisable par les territoires. 128 ANNEXE 6 - Journée nationale de la lutte contre l?habitat indigne Journée nationale : la lutte contre l?habitat indigne dans les territoires ruraux à Laval le 3 juillet 2023 Programme de la journée Ouverture par Monsieur Florian Bercault, Maire de Laval Intervention de Monsieur Olivier Richefou, Président du Conseil départemental de la Mayenne Intervention de Monsieur Laurent Bresson, Sous-directeur des politiques de l?habitat, DHUP/DGALN Panorama national de la lutte contre l?habitat indigne par Madame Chantal Mattiussi, Directrice du Pôle National de lutte contre l?Habitat Indigne, DHUP, DGALN 1ère table-ronde : Quels leviers d?amélioration des outils en matière de lutte contre l?habitat indigne ? Cette table-ronde a pour objet de présenter la mission Hanotin/Lutz, d'en réaliser un point d'étape en dialogue entre les territoires urbains et ruraux en faisant le lien entre les leviers d'amélioration des outils d'aménagement, financiers et fonciers. Intervenants : - Madame Katy Bontinck, 1ère adjointe au Maire de Saint-Denis - Monsieur Alain Couchot, 1er adjoint à la Maire de Mulhouse - Monsieur Louis Pautrel, Maire de Le Férré, Vice-président de Fougères agglomération, Représentant national de l?association des Maires ruraux de France - Monsieur Axel Lecomte, directeur de l?habitat de l?EPT Plaine Commune - Monsieur Frédéric Brun, directeur général adjoint chargé de l?aménagement et du développement urbain de la mairie de Mulhouse 2ème table-ronde : Quelle montée en responsabilité des collectivités territoriales et des EPCI sur la lutte contre l?habitat indigne dans les territoires ruraux ? Comment accompagner cette montée en responsabilité dans les territoires ruraux en mutualisant les moyens humains et l?ingénierie pour pallier avec efficience aux situations d?habitat indigne ? Intervenants : - Madame Sylvie Vielle, Maire de Louverné, Vice-présidente chargée de l?habitat de Laval agglo - Madame Isabelle Valade, Directrice départementale des territoires de la Mayenne - Monsieur Alain Servan, Vice-Président à la politique de l?habitat, urbanisme et aménagement du territoire de la communauté d?agglomération de l?ouest rhodanien - Madame Roselyne Conan, Directrice générale de l?ANIL - Madame Jessica Brouard-Masson, Directrice de l?expertise et des politiques publiques de l?Anah 129 - Monsieur Jean-Luc Tarrega, Sous-préfet de l?arrondissement de Tulle, Secrétaire général de la préfecture de Corrèze Présentation des produits numériques de la lutte contre l?habitat indigne par Monsieur Stéphane Flahaut, Adjoint au sous-directeur des politiques de l?habitat, DHUP, DGALN 3ème table-ronde : Quel accompagnement des occupants dans l?espace rural ? Comment adapter les outils aux spécificités des ménages ? Intervenants : - Monsieur Karim Belhaj, Directeur de l?ADIL 76 - Monsieur Alexandre Lagogué, Directeur général des compagnons bâtisseurs - Madame Juliette Laganier, Directrice générale de la fédération SOLIHA - Madame Caroline Roger-Moigneu, Vice-présidente du conseil départemental d?Ille-et-Vilaine - Madame Isabelle Le Callennec, Maire de Vitré, Préséidente de Vitré communauté, représentante nationale de l?Association des Maires de France Intervention vidéo de Madame Dominique Faure, Ministre déléguée chargée des collectivités locales et de la ruralité. Conclusion par Madame Amélie Renaud, Adjointe au Directeur de l?habitat, de l?urbanisme et des paysages, DHUP, DGALN Plus de 200, élus, parlementaires, représentants institutionnels, des services de l'Etat et des collectivités locales, représentants des associations à participer à la journée nationale " la lutte contre l'habitat indigne dans les territoires ruraux" Organisée par le Pôle National de lutte contre l'Habitat Indigne (PNLHI) à Laval, ce 3 juillet 2023. Cette journée avait pour but de donner de la visibilité à cette politique publique prioritaire qui lutte contre toutes les situations de logements exposant leurs occupants ou des tiers à des risques pour leur santé ou leur sécurité. Les participants ont souligné la qualité et la richesse des échanges des différentes tables rondes, pour les propositions d'amélioration de cette politique publique, qui viendront alimenter la feuille de route nationale. Les consultations des acteurs, des partenaires du logement Lors de la journée nationale, un questionnaire a été diffusé par le PNLHI, afin d?organiser une consultation en ligne et d?inviter les 200 participants à formuler des propositions visant à l?amélioration de la lutte contre l?habitat indigne. Cette consultation s?est poursuivie durant tout le mois de juillet 2023 pour recueillir les contributions de l?ensemble du réseau des correspondants techniques experts du PNLHI (plus de 70 agents en responsabilité sur le sujet, issus des DDT (M), des ARS, des SCHS, des ADIL et des préfecture) et du réseau des DDT(M) et des DREAL. L?ensemble des réseaux et participants ont été invités à répondre à trois questions sur les leviers d?amélioration des outils de lutte contre l?habitat indigne : ? Quelle principale amélioration des outils opérationnels existants pour lutter contre l?habitat indigne vous semble opportune ? ? Quelle proposition pouvez-vous formuler pour assurer la montée en responsabilité des collectivités territoriales et des EPCI ? ? Quels leviers pour renforcer l?accompagnement des occupants dans les territoires ruraux ? Les réponses apportées par le réseau et plus de 150 services portent sur plusieurs thématiques : ? L?amélioration des systèmes d?information de la lutte contre l?habitat indigne ; 130 ? Faciliter les signalements ; ? Le renforcement des moyens alloués aux services en charge de la LHI ; ? L?amélioration de l?accompagnement des usagers impactés par la LHI ; ? Le renforcement des aides et subventions pour traiter la LHI ; ? La mutualisation des compétences, notamment au niveau intercommunal ; ? La fluidification des interventions. 131 ANNEXE 7 - Bonne pratique Bordeaux 132 133 ANNEXE 8 - Illustrations SOREQA 134 135 136 ANNEXE 9 - Tableau des acronymes TERMES DÉFINITIONS ACV Agence nationale d'information sur le logement AGRASG Agence de gestion et de recouvrement des avoirs saisis et confisqués AMF Association des maires de France ANAH Agence nationale de habitat ANCT Agence nationale de la cohésion des territoires ANIL Agence nationale d'information sur le logement ANRU Agence nationale de la rénovation urbaine ARS Agence régionale de santé CAF Caisse d?allocation familiale CCH Code de la construction et de l'habitation CSP Code de santé publique CSTB Centre scientifique et technique du bâtiment DB Direction du budget DDT(M) Direction départementale des territoires (et de la mer) DGALN Direction générale de l'aménagement, du logement et de la nature DGS Direction générale de la santé DIHAL Délégation interministérielle à l'hébergement et à au logement DHUP Direction de l?habitat de l?urbanisme et des paysages DUP Déclaration d?utilité publique EPA Etablissement public d?aménagement EPCI Établissement public de coopération intercommunale FARU Fonds d?aide au relogement d?urgence IGEDD Inspection générale de l?environnement et du développement durable 137 IGH Immeuble de grande hauteur MDS Maison départementale des solidarités MSA Mutualité sociale agricole MTE Ministère de la transition écologique OPAH Opération programmée d'amélioration de l'habitat ORCoD Opération de requalification des copropriétés dégradées PDLHI Pôle départemental de lutte contre l'habitat indigne PIC Plan initiative copropriétés PNLHI Pôle national de lutte contre l'habitat indigne PNRQAD Programme national de requalification des quartiers anciens dégradés PPPI Parc privé potentiellement indigne PPT Plan pluriannuel de travaux PVD Petites villes de demain RAC Reste à charge RHI-THIRORI Opérations de résorption de l'habitat insalubre et de restauration immobilière RNIC Registre national d?immatriculations des copropriétés RSD Règlement sanitaire départemental SACICAP Société Anonyme coopérative d'intérêt collectif pour l'accession à la propriété SCHS Service communal d?hygiène et de salubrité SEM Société d?économie mixte SPLA Société publique locale d?aménagement SRU Loi solidarité et renouvellement urbain 138 O ct ob re 2 02 3 ? © M ai ri e de S ai nt -D en is ? P ho to gr ap hi es : V ill e de S ai nt -D en is - Ya nn M am be rt | V ill e de M ul ho us e - C at he ri ne K oh le r ? N e pa s je te r su r la v oi r pu bl iq ue LHI_1 1_Rapport final LHI VF sans annexe13oct23 Rapport final LHI VF_avec annexe_19oct_20h « Le « mode projet » qui s?organise dans le cadre du renouvellement urbain permet d?envisager une intervention globale de requalification des quartiers devant faire l?objet d?une transformation urbaine profonde », Contribution ANRU « La situation de danger pour les occupants peut être extrêmement grave en cas d?immeuble ou bâtiment sous arrêté d?insalubrité remédiable, ou de mise en sécurité avec interdiction temporaire d?habiter, c?est-à-dire même lorsque, eu égard aux coûts de... « Pour traiter ces sujets, il faut aller vite et démarrer assez tôt », Contribution Etablissement Public Foncier d?Ile-de-France « La situation de danger pour les occupants peut être extrêmement grave en cas d?immeuble ou bâtiment sous arrêté d?insalubrité remédiable, ou de mise en sécurité avec interdiction temporaire d?habiter, c?est-à-dire même lorsque, eu égard aux coûts de... « Dans les sites comme Bayonne et Saint-Denis, les villes mettent aussi l?accent sur le risque contentieux sur les prises d?arrêtés et par conséquence le temps des procédures qui allonge les coûts de rémunération et de portage, des frais financiers di... « Il convient de renforcer l?accompagnement des collectivités qui, pour certaines (grosses ou petites), sont hésitantes à réaliser des travaux d?office faute de budget et d?ingénierie. Il est en réalité indispensable d?entamer une politique d?aides (... « Si nombre de mesures incitatives existent afin d?encourager les propriétaires à réaliser des travaux, les pouvoirs publics peinent à forcer la main des propriétaires récalcitrants ou défaillants. L?action publique dispose pourtant d?une boite à outi... « Il s?agit de promouvoir une approche plus intégrée au profit des personnes contraintes d?habiter dans des locaux défavorables à la santé, voire indignes ou insalubres. L?un des enjeux nous semble être d?agir avant que la situation des personnes et d... « En tant que Présidente d?une intercommunalité comptant de nombreuses communes rurales, je constate les difficultés que peuvent rencontrer les maires de petites communes, disposant de peu de capacité d?ingénierie pour traiter de problématiques juridi... « Le renforcement du rôle des opérateurs publics de portage foncier permettrait d?intervenir plus efficacement dans le traitement des copropriétés dégradées. En particulier, les établissements publics fonciers sont des opérateurs pertinents pour appuy... « Les ambitions nationales en matière de réduction d?émission de gaz à effet de serre doivent se concilier avec les enjeux patrimoniaux et historiques, portés par les DRAC-ABF. », Contribution DIGNEO-Foncière Logement « Les Administrateurs judiciaires ne sont ni la réponse ni la solution. Aujourd?hui, les acteurs publics se refusent dans la majeure partie des situations à faire ces signalements par manque de solution disponible. [?] il est fondamental de faire émer... « Les centres anciens sont caractérisés par la présence de nombreuses petites copropriétés, dont une partie est sans syndic, une partie avec syndic bénévole pratiquant une gestion très souvent « informelle », et une partie avec syndic professionnel ex... « Cette obligation pourrait s?accompagner d?une aide de l?Anah, qui finance déjà ce type de diagnostics dans le cadre d?études pré-opérationnelles, étant entendu que le coût de ces diagnostics reste à évaluer et peut être élevé. La collaboration avec ... « L?ingénierie financière mise à disposition par le réseau bancaire classique est faible voire inexistante en copropriété au-delà même de la LHI », Contribution Brest Métropole « La mobilisation de la banque des territoires sur cette action est fondamentale - l?émergence d?une banque de la rénovation et de l?accompagnement des copropriétés fragiles est nécessaire pour sécuriser ce processus de caisses d?avances », Contributi... « Le repérage des situations et le partage des informations entre les différents acteurs ne sont toujours pas suffisants pour appréhender de façon juste ce phénomène. L?hébergement et le relogement des ménages victimes d?habitat indigne reste très com... « En marché très tendu, le parc indigne est en partie occupé par des ménages exclus du parc social - qui constituent d?ailleurs, pour cette raison-même, la cible privilégiée des marchands de sommeil », Manifeste SOREQA « Il reste en effet particulièrement difficile de recourir à des structures d?hébergement d?urgence qui sont le prolongement naturel des interventions en substitution que pourraient pratiquer les autorités compétentes », Contribution Ville de Paris « Les ADIL apportent au public, à leurs partenaires et aux acteurs du logement leur expertise juridique sur tous les champs de l?habitat : les rapports locatifs, le fonctionnement des copropriétés, l?accompagnement juridique, fiscal et financier aux t... « Bien que ce dispositif soit louable pour faciliter le repérage et veiller à la décence des logements, il est, dans ses dispositions actuelles, difficiles à mettre en oeuvre pour les collectivités aux moyens limités. », Contribution Valenciennes Métro... « Les délais d?instruction du « permis de diviser » sont très courts [?] Dans ce délai, impossible de visiter l?immeuble pour se prémunir des potentiels manquements pouvant porter, à terme, atteinte à la santé et à la sécurité des occupants. La mise e... Agence de gestion et de recouvrement des avoirs saisis et confisqués LHI_4 3_Rapport final LHI VF sans annexe13oct23 INVALIDE)