Auteur moral

France. Ministère de la transition écologique et solidaire

Auteur secondaire

Résumé

Descripteur Urbamet

encadrement des loyers ;énergie

Descripteur écoplanete

Thème

Habitat - Logement

Texte intégral

FAQ Décence énergétique et gel des loyers 1. Questions générales a. Quels sont les critères de décence énergétique qui entrent en vigueur successivement à compter du 1er janvier 2023, puis en 2025, 2028 et 2034 ? Le propriétaire doit fournir au locataire un logement décent. Pour qu?un logement soit considéré comme « décent », la loi prévoit qu?il doit respecter des niveaux de performance énergétique minimums de plus en plus exigeants. En France métropolitaine, pour être qualifié de « décent », un logement doit : ? à partir du 1er janvier 2023, avoir une consommation d'énergie (chauffage, éclairage, eau chaude, ventilation, refroidissement, etc.), exprimée en énergie finale, inférieure à 450 kWhEF/m²/an. Cette consommation est estimée dans le DPE (attention, il s?agit de la consommation d?énergie finale et non d?énergie primaire) ; ? à partir du 1er janvier 2025, avoir au moins la classe F du DPE ; ? à partir du 1er janvier 2028, avoir au moins la classe E du DPE ; ? à partir du 1er janvier 2034, avoir au moins la classe D du DPE. Les modalités d?application de ces échéances, en fonction de la date de signature du contrat de location, de son renouvellement ou de sa reconduction tacite, sont explicitées ci-dessous dans la présente FAQ. Ces échéances sont résumées dans le tableau suivant : Echéance 1er janvier 2023 1er janvier 2025 1er janvier 2028 1er janvier 2034 Critère ou niveau de performance énergétique minimal Consommation en énergie finale < 450 kWhEF/m²/an Classe DPE F Classe DPE E Classe DPE D Textes de référence Article 17, loi n°2019-1147 du 8 novembre 2019 Article 6, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (version en vigueur au 1er janvier 2023) Décret n°2021- 19 du 11 janvier 2021 Article 160, loi n°2021-1104 du 22 août 2021 Article 6, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (version en vigueur au 1er janvier 2025) Application Application aux nouveaux contrats de location et aux renouvellements ou reconductions tacites de contrats https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000039369541/2023-01-01/#LEGIARTI000039369541 https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000039369541/2023-01-01/#LEGIARTI000039369541 https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000039369541/2023-01-01/#LEGIARTI000039369541 https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000042953125 https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000042953125 https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000042953125 https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000043957922/2022-07-11 https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000043977105/2025-01-01/#LEGIARTI000043977105 b. Quels sont les logements concernés par ces échéances successives ? Les logements du parc social sont-ils concernés ? Les meublés touristiques sont-ils concernés ? Les critères de performance s'appliquent au parc privé (location nue ou meublée) comme au parc social. En revanche, les dispositions de l?article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur la décence ne s?appliquent pas aux locations saisonnières (meublés touristiques). c. Ces critères de décence énergétique sont-ils applicables : i. Aux nouveaux contrats de location signés à partir de cette date ? Oui. Les critères de décence énergétique applicables aux échéances successives décrites ci-dessus s'appliquent à tous les nouveaux contrats de location conclus et aux contrats renouvelés ou tacitement reconduits à compter de chacune des dates concernées. ii. Aux contrats de location en cours ? Les critères de décence énergétique applicables aux échéances successives décrites ci- dessus ne s'appliqueront pas aux contrats en cours avant l?échéance du renouvellement ou de la reconduction tacite (généralement les baux d'habitation ont une durée de 3 ans puis peuvent être tacitement reconduits). En revanche, ils s?appliqueront au moment du renouvellement ou de la reconduction tacite du contrat. d. Le DPE de mon logement est vierge ? peut-il être qualifié de décent au 1er janvier 2023 ? Non. Depuis le 1er janvier 2023, il convient de respecter, pour les locations de logements, le critère de décence énergétique. Celui-ci impose que la consommation énergétique du logement en énergie finale, calculée par le diagnostic de performance énergétique, soit inférieure à 450 kWh/m²/an. Or dans le cas d?un logement dont le DPE est vierge, le propriétaire ne peut attester du respect de ce critère. Dans ce cas, son logement sera considéré comme indécent à compter de la première reconduction tacite postérieure au 1er janvier 2023, et seul un nouveau DPE (non vierge) pourra alors permettre de justifier du critère de décence. e. Quels logements sont concernés par la mesure du gel des loyers ? La Loi « Climat et Résilience » du 22 août 2021 interdit à compter du 24 août 2022 toute augmentation de loyer des logements du parc privé classés F et G au titre du DPE. La loi précise que ces dispositions s?appliquent pour les contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits après cette date. Concrètement, il n'est plus possible pour le propriétaire de ce type de logement : ? d?augmenter le loyer entre deux locataires, au moment d?établir un nouveau bail, ? de proposer une hausse de loyer au locataire lors du renouvellement du contrat, ? de procéder à la révision annuelle du loyer en cours de bail (basée sur une éventuelle clause d?indexation incluse dans le bail), ? ou encore d?engager une action en réévaluation du loyer au renouvellement du contrat dans les zones soumises à encadrement des loyers. Les logements privés classés F et G mis à la location vide ou meublé sont concernés, ainsi que les logements faisant l?objet d?une nouvelle location via un bail mobilité. Les meublés touristiques ne sont pas concernés par cette mesure. 2. Section Propriétaire a. Mon bien n?est pas encore loué, et ne respecte pas le critère de décence énergétique i. Puis-je mettre mon bien en location ? Non. Le propriétaire souhaitant mettre un logement en location est tenu par la loi de remettre au locataire un logement décent, c?est-à-dire respectant tous les critères de décence énoncés dans l?article 6 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 et dans le décret « décence » du 30 janvier 2002. En conséquence, la mise en location d?un logement ne respectant pas les critères de décence énergétique ne sera plus possible à compter des échéances précitées. Si le propriétaire met toutefois en location ce logement non décent, il s?expose à être contraint par le juge, saisi par le locataire, à la réalisation de travaux de rénovation, à une diminution du montant du loyer, ou à une suspension de sa perception, et à la suspension de la durée du bail jusqu?à la réalisation de ces travaux, en application de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989. ii. Si un locataire décide de signer un bail alors que je lui ai fourni l?information sur l?indécence du logement, peut-il se retourner contre moi par la suite ? Le propriétaire d?un logement mis en location est tenu par la loi de remettre au locataire un logement décent, c?est-à-dire respectant tous les critères de décence énoncés dans le décret « décence » du 30 janvier 2002, y compris les critères de performance énergétique minimale successifs. https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000217471 https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000217471 https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000217471 La circonstance que le locataire a été informé des caractéristiques du logement et a signé le bail n?exonère pas le bailleur de ses obligations. Dans ce cas, le propriétaire bailleur s?expose également à être contraint par le juge, à la réalisation de travaux de rénovation, à une diminution du montant du loyer ou la suspension de sa perception, et à une suspension de la durée du bail, en application de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989. iii. Que puis-je faire pour rendre mon logement décent ? Pour pouvoir louer votre logement, vous pouvez engager des travaux de rénovation énergétique permettant de sortir du statut de logement indécent (attesté par la réalisation d?un DPE post travaux). Afin d?être guidé dans les travaux à réaliser vous pouvez faire appel à un professionnel pour la réalisation d?un audit énergétique. Différentes catégories de travaux peuvent être réalisées pour améliorer la performance énergétique du logement : remplacement des fenêtres, isolation, ventilation, changement de système de chauffage, etc. Les travaux de rénovation énergétique en copropriété peuvent donner lieu à une intervention sur les parties communes (isolation des façades et des toitures, remplacement des systèmes collectifs de chauffage et d?eau chaude sanitaire) et/ou sur les parties privatives (remplacement des systèmes de chauffage individuel, remplacement des fenêtres, isolation par l?intérieur, etc.). Dans le cas d?une intervention sur les parties communes, en application de la loi du 10 juillet 1965, l?accord de l?assemblée générale du syndicat des copropriétaires sera nécessaire. Quelle que soit votre situation, des aides techniques et financières existent pour rénover ou louer votre logement (déficit foncier, certificats d?économie d?énergie, MaPrimRénov?, Loc?avantages, etc.). Pour plus d?informations sur ces dispositifs, et avant d?initier des travaux, il est recommandé de prendre contact avec un conseiller France Renov? pour bénéficier d?une information neutre, gratuite et personnalisée (https://france-renov.gouv.fr ou au 0 808 800 700). b. Mon bien est déjà en location i. Suis-je tenu de fournir un DPE valide lors de la reconduction tacite du bail, même si le locataire ne le demande pas ? Le DPE est un document qui doit être obligatoirement annexé au contrat de location du logement, en application de l?article L. 126-29 du Code de la Construction et de l?Habitation (CCH). En application de l'article 3-3 de la loi n°89-462, l'obligation d'annexer les diagnostics au contrat de bail ne vise que la signature du contrat mais pas la reconduction tacite qui n'implique aucune signature. Si le propriétaire n?a donc pas d?obligation de fournir pro-activement un DPE à son locataire lors de la reconduction tacite du bail en application de la loi, ce dernier est en revanche en droit d'exiger un DPE valide lors d'une reconduction tacite (ou à la suite de celle-ci) pour pouvoir justifier du respect du critère de décence. ii. Si mon logement est indécent 1. Mon locataire a-t-il le droit d?arrêter de payer le loyer ? Le locataire reste tenu au paiement intégral du loyer, tant que la décision d?un juge, saisi par l?intéressé, ne reconnaît pas l?indécence du logement, ne détermine pas la nature des travaux à réaliser et leur délai d?exécution et n?ordonne pas la baisse ou la suspension du paiement du loyer jusqu?à l?exécution de travaux de rénovation, en vertu des dispositions de l?article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989. Si mon locataire réalise une demande d?ouverture de droit à une aide personnelle au logement : Le bailleur/propriétaire doit fournir un logement décent, conformément à ses obligations. C?est pourquoi lors d?une demande d?ouverture de droit à une aide personnelle au logement (APL), que la demande soit réalisée de manière dématérialisée (via Caf.fr ou via la procédure de dématérialisation « Idéal » prévue avec les bailleurs sociaux) ou au format papier, une rubrique est prévue pour attester de la décence du logement auprès de l?organisme payeur (CAF/ MSA), y compris au titre de la performance énergétique. Ainsi, depuis le 1er janvier 2023, le bailleur doit être en mesure de présenter un DPE valide attestant de la décence énergétique du logement si l?organisme payeur le lui demande. Si le logement est décent, l?aide est donc versée selon les modalités choisies (aide versée directement au locataire ou en tiers-payant). Dans le parc privé, s'il est constaté que le logement n'est pas décent, par exemple au titre du critère de performance énergétique, l'aide au logement n'est pas versée, mais sans pénaliser le locataire. La CAF et la MSA mettent en effet en place la « procédure de conservation des aides » qui permet d?inciter le bailleur/propriétaire à rendre son logement conforme aux normes de décence. Ainsi, pendant la durée de la conservation, l?AL n?est pas versée, mais le locataire ne sera tenu de verser que le loyer après déduction des aides au logement. Le bailleur sera donc pénalisé. La conservation a une durée maximale de 18 mois (avec prolongation possible dans certains cas), le temps que le bailleur/propriétaire réalise les travaux nécessaires. La totalité de la somme conservée sera restituée au bailleur une fois les travaux effectués. Passé le délai de 18 mois, les AL ne seront pas restituées au bailleur qui perdra donc cette partie du loyer, le locataire n?ayant pas à la payer. En dehors de l'étape d'ouverture du droit, la détection de la condition de décence du logement n?est pas automatique : la situation doit être signalée à l?organisme payeur pour mettre en place la procédure de conservation. Ce signalement peut venir du locataire ou d'un tiers (travailleur social par exemple). Dans tous les cas, locataires et propriétaires peuvent, à tout moment, solliciter les services de l?organisme payeur, pour les accompagner dans leurs démarches. Plus d?informations sont disponibles sur les sites de l?ANIL (https://www.anil.org/non- decence/) et de la CNAF (https://www.caf.fr/allocataires/vies-de-famille/articles/logement-en- mauvais-etat-votre-bailleur-des-devoirs). https://www.anil.org/non-decence/ https://www.anil.org/non-decence/ https://www.caf.fr/allocataires/vies-de-famille/articles/logement-en-mauvais-etat-votre-bailleur-des-devoirs https://www.caf.fr/allocataires/vies-de-famille/articles/logement-en-mauvais-etat-votre-bailleur-des-devoirs 2. Dois-je entamer des travaux afin de respecter les critères de décence énergétique ? Lorsque votre logement est classé E, F ou G au titre du DPE, la réalisation de travaux de rénovation (isolation des murs, isolation de la toiture, installation de fenêtres à double vitrage, rénovation du système de chauffage) est nécessaire pour améliorer la performance énergétique du logement et, en tout état de cause, obligatoire afin de pouvoir remettre le logement en location en fonction des échéances précitées. Quelle que soit votre situation, des aides techniques et financières existent pour rénover ou louer votre logement (déficit foncier, certificats d?économie d?énergie, MaPrimRénov?, Loc?avantages, etc.). Pour plus d?informations sur ces dispositifs, et avant d?initier des travaux, il est recommandé de prendre contact avec un conseiller France Renov? pour bénéficier d?une information neutre, gratuite et personnalisée (https://france-renov.gouv.fr ou au 0 808 800 700). 3. Quelles sont les sanctions que j?encours ? Le locataire peut- il se retourner contre moi, même si je l?informe du statut d?indécence ? Oui, le locataire peut engager un contentieux contre le propriétaire, même si ce dernier l?informe du statut d?indécence. En vertu des dispositions de l?article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire peut saisir le juge civil pour faire reconnaître l?indécence du logement et ordonner l?exécution de travaux de rénovation, la baisse ou la suspension du paiement du loyer, ainsi que la suspension de la durée du bail, jusqu?à l?exécution de travaux de rénovation, en vertu des dispositions de l?article 20- 1 de la loi du 6 juillet 1989. 4. Mon logement est concerné par la mesure du gel des loyers, que puis-je faire pour augmenter à nouveau le loyer ? Une augmentation du loyer ne pourra avoir lieu que si des travaux de rénovation énergétique du logement permettent la sortie du statut de passoire du logement (c?est-à-dire l?atteinte a minima de la classe E), démontrée par la réalisation d?un nouveau DPE après la réalisation de ces mêmes travaux. 5. Une procédure de congé peut-elle être utilisée pour réaliser des travaux de rénovation ? En application de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut donner congé au locataire, dans les conditions et les délais prévus à l?article 15 de la loi de 1989 que dans trois situations spécifiques : lorsqu?il souhaite reprendre le logement pour y habiter ou y faire habiter un proche, lorsqu?il souhaite vendre le logement ou pour un motif légitime et sérieux. Il n?existe pas de cas de congé spécifique dans la loi pour la réalisation de travaux de rénovation énergétique et il n?est pas possible de donner congé pour ce seul motif. En tout état de cause, une grande partie des travaux de rénovation énergétique peuvent toutefois être effectués même si le locataire est présent dans le logement. Afin d?obtenir des recommandations sur ces travaux à effectuer, il est recommandé de prendre contact avec un conseiller France Renov? (https://france-renov.gouv.fr ou au 0 808 800 700). 3. Section Locataire a. Au moment de signer un contrat de bail : comment connaître la classe énergétique du logement que je m?apprête à prendre en location, pour vérifier que le logement proposé à la location n?est pas indécent au sens du nouveau cadre juridique ? Le DPE doit obligatoirement être annexé au contrat de bail. Par ailleurs, la saisie du numéro de DPE sur le site de l?Observatoire de l?Ademe (https://observatoire-dpe.ademe.fr/accueil) permet de vérifier la bonne réalisation du DPE et notamment d?obtenir, pour l?échéance du 1er janvier 2023, la valeur de consommation en énergie finale correspondante pour le logement concerné. Si cette valeur est supérieure à 450kWh/m²/an, le logement est considéré comme indécent. b. Je m?apprête à devenir locataire d?un bien qui est classé F ou G, comment savoir si le propriétaire du bien n?a pas augmenté le loyer par rapport au précédent locataire ? Le nouveau locataire peut, au moment de la relocation, s'appuyer sur les dispositions de son contrat de bail pour connaître le montant du loyer du précédent bail, et vérifier ainsi que celui- ci n'a pas été augmenté. En effet, l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989, relatif au contrat-type de bail, prévoit que le contrat contient : « le montant et la date de versement du dernier loyer appliqué au précédent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature du bail. » En application du même article 3, chaque partie au contrat de bail peut exiger, à tout moment, l?établissement d?un contrat conforme à cet article. En cas d'absence dans le contrat de location d'une des informations relatives à la surface habitable et au dernier loyer acquitté par le précédent locataire, le locataire peut, dans un délai d'un mois à compter de la prise d'effet du contrat de location, mettre en demeure le bailleur de porter ces informations au bail. A défaut de réponse du bailleur dans le délai d'un mois ou en cas de refus de ce dernier, le locataire peut saisir, dans le délai de trois mois à compter de la mise en demeure, la juridiction compétente afin d'obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer. c. En cours de bail : mon propriétaire a-t-il l'obligation de me fournir un DPE valide si je le lui demande afin de justifier du respect du critère énergétique de décence et au moment de la reconduction tacite de mon bail? ? Le DPE est un document qui doit être obligatoirement annexé au contrat de location du logement, en application de l?article L. 126-29 du Code de la Construction et de l?Habitation (CCH). https://observatoire-dpe.ademe.fr/accueil En application de l'article 3-3 de la loi n°89-462, l'obligation d'annexer les diagnostics au contrat de bail ne vise que la signature du contrat mais pas la reconduction tacite qui n'implique aucune signature. Si le propriétaire n?a donc pas d?obligation de fournir pro-activement un DPE à son locataire lors de la reconduction tacite du bail en application de la loi, ce dernier est en revanche en droit d'exiger un DPE valide lors d'une reconduction tacite pour pouvoir justifier du respect du critère de décence. i. Que puis-je faire pour m'assurer que mon bien respecte les critères de décence à la date de la reconduction tacite ? Le locataire peut demander au propriétaire de lui transmettre le DPE et de mettre le logement en conformité. A défaut, sur la non-application des règles de décence, il peut saisir la commission départementale de conciliation (voire réponse à une question ci-dessous dans la section locataire). Il peut aussi engager un recours en justice contre le bailleur. d. Puis-je demander à mon propriétaire de faire refaire le DPE du logement? i. ? si le DPE annexé au contrat de location est vierge ? Oui, en tant que locataire vous pouvez demander de faire refaire un DPE, mais le propriétaire a le droit de refuser si le DPE présent en annexe du contrat est valide. Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valables jusqu'au 31 décembre 2024, et ceux réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 ne sont plus valables après le 31 décembre 2022. En revanche, si la tacite reconduction a lieu entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2024, et que le DPE est vierge mais valide (ce qui signifie qu?il a été réalisé entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021), le locataire peut demander à son propriétaire de lui fournir un DPE non vierge au moment de la tacite reconduction, ou postérieurement à celle-ci, pour justifier que le logement respecte la règle de décence énergétique en vigueur depuis le 1er janvier 2023. ii. ? si le DPE annexé à mon contrat de location a été fait avec l?ancienne méthode de calcul du DPE (avant juillet 2021) ? Oui, en tant que locataire vous pouvez demander de faire refaire un DPE, mais le propriétaire a le droit de refuser si le DPE présent en annexe du contrat est valide. Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valables jusqu'au 31 décembre 2024, et ceux réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2023. iii. ? si j?ai des doutes sur l?exactitude du DPE annexé à mon contrat de location ? Oui, en tant que locataire vous pouvez demander de faire refaire un DPE, mais le propriétaire a le droit de refuser si le DPE présent en annexe du contrat est valide. Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valables jusqu'au 31 décembre 2024, et ceux réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2023. Dans tous les cas, pour mieux comprendre votre DPE, vous pouvez consulter la FAQ DPE sur l?observatoire de l?Ademe (https://observatoire-dpe.ademe.fr/faq). Vous pouvez aussi expliquer à votre propriétaire les points précis du DPE dont vous doutez, et ce afin d?éventuellement envisager de faire un nouveau DPE intégrant les points relevés le cas échéant. e. Si je fais faire un DPE de mon logement et que le résultat diverge de celui que m?a fourni mon propriétaire, que puis-je faire ? Lorsqu?un DPE est réalisé, le diagnostiqueur doit en informer le propriétaire du logement, et lui envoyer les résultats du DPE. Afin de comprendre les divergences éventuelles entre les DPE, le propriétaire peut prendre contact avec les diagnostiqueurs afin d?obtenir des précisions. En raison de son caractère opposable, une erreur manifeste du diagnostiqueur sur les résultats du DPE engagera sa responsabilité. f. Le DPE annexé à mon contrat de location indique une consommation en énergie finale supérieure à 450kWh/m²/an (logement indécent au 1er janvier 2023) i. Quels sont mes recours (refaire moi-même un DPE ? arrêter de payer ? imposer à mon propriétaire de faire des travaux ?) ? Si le bail (nouveau contrat ou renouvellement) a été signé avant le 1er janvier 2023, ou la reconduction tacite a eu lieu avant cette date, aucun recours n?est possible, car le critère de décence énergétique ne s?applique pas sur les baux en cours. En cas de signature d?un contrat de bail dans un logement indécent après le 1er janvier 2023 (ou d?une reconduction tacite après cette date), le bail reste valide et le locataire peut rester dans les lieux. Mais il a également la possibilité dans ce contexte d?entamer des démarches pour obtenir la mise en conformité du bien, à l?amiable ou dans le cadre d?un litige de droit privé. Plus précisément, en cas de non-respect des critères de décence énergétique aux échéances successives, le locataire pourra tout d?abord rechercher une solution à l?amiable avec son propriétaire, en lui demandant la mise en conformité du bien sans qu?il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours, c?est-à-dire sans qu?il soit nécessaire pour lui de quitter son logement. Le locataire doit alors continuer à s?acquitter du paiement de son loyer auprès de son bailleur, avec toutefois une nuance dans le cas où le locataire est bénéficiaire des aides personnelles au logement (voir supra). Si la démarche n?aboutit pas, le locataire peut saisir la Commission départementale de conciliation puis, si nécessaire, le juge civil. La saisine de la Commission départementale de conciliation n?est pas un préalable obligatoire à la saisine du juge, elle est donc facultative. Saisi par l?une des parties, le juge déterminera, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et leur délai d?exécution. Il pourra également décider la réduction du montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu?à la réalisation des travaux. Toutefois, pour ce qui concerne la copropriété, l?article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version qui est entré en vigueur au 1er janvier 2023 précise que le juge ne peut pas ordonner la réalisation de travaux lorsque le logement fait partie d'un immeuble soumis au statut de la copropriété et que le copropriétaire concerné démontre que, malgré ses diligences https://observatoire-dpe.ademe.fr/faq en vue de l'examen de résolutions tendant à la réalisation de travaux relevant des parties communes ou d'équipements communs et la réalisation de travaux dans les parties privatives de son lot adaptés aux caractéristiques du bâtiment, il n'a pu parvenir au niveau de performance minimal requis. ii. Je perçois des allocations logement de la CAF ? l?indécence de mon logement a-t-elle des conséquences ? Le bailleur/propriétaire doit fournir un logement décent, conformément à ses obligations. C?est pourquoi lors d?une demande d?ouverture de droit à une aide personnelle au logement (APL), que la demande soit réalisée de manière dématérialisée (via Caf.fr ou via la procédure de dématérialisation « Idéal » prévue avec les bailleurs sociaux) ou au format papier une rubrique est prévue pour attester de la décence du logement auprès de l?organisme payeur (CAF/ MSA), y compris au titre de la performance énergétique. Ainsi, depuis le 1er janvier 2023, le bailleur doit être en mesure de présenter un DPE conforme si l?organisme payeur le lui demande. Si le logement est décent, l?aide est donc versée selon les modalités choisies (aide versée directement au locataire ou en tiers-payant). Dans le parc privé, s'il est constaté que le logement n'est pas décent, par exemple au titre du critère de performance énergétique, l'aide au logement n'est pas versée, mais sans pénaliser le locataire. La CAF et la MSA mettent en effet en place la « procédure de conservation des aides » qui permet d?inciter le bailleur/propriétaire à rendre son logement conforme aux normes de décence. Ainsi, pendant la durée de la conservation, l?AL n?est pas versée, mais le locataire ne sera tenu de verser que le loyer après déduction des aides au logement. Le bailleur sera donc pénalisé. La conservation a une durée maximale de 18 mois (avec prolongation possible dans certains cas), le temps que le bailleur/propriétaire réalise les travaux nécessaires. La totalité de la somme conservée sera restituée au bailleur une fois les travaux effectués. Passé le délai de 18 mois, les AL ne seront pas restituées au bailleur qui perdra donc cette partie du loyer, le locataire n?ayant pas à la payer. En dehors de l'étape d'ouverture du droit, la détection de la condition de décence du logement n?est pas automatique : la situation doit être signalée à l?organisme payeur pour mettre en place la procédure de conservation. Ce signalement peut venir du locataire ou d'un tiers. Dans tous les cas, locataires et propriétaires peuvent, à tout moment, solliciter les services de l?organisme payeur, pour les accompagner dans leurs démarches. Plus d?informations sont disponibles sur les sites de l?ANIL (https://www.anil.org/non- decence/) et de la CNAF (https://www.caf.fr/allocataires/vies-de-famille/articles/logement-en- mauvais-etat-votre-bailleur-des-devoirs). iii. Des contrôles sont-ils prévus par l?Etat ? Quelles seront les sanctions pour les propriétaires dans l?illégalité ? La relation contractuelle entre bailleur et locataire relève du droit privé et ne donne pas lieu à des contrôles spécifiques de l'administration. Comme pour tous les sujets sur lesquels portent la relation contractuelle entre un bailleur et un locataire dans le cadre d'un bail https://www.anil.org/non-decence/ https://www.anil.org/non-decence/ https://www.caf.fr/allocataires/vies-de-famille/articles/logement-en-mauvais-etat-votre-bailleur-des-devoirs https://www.caf.fr/allocataires/vies-de-famille/articles/logement-en-mauvais-etat-votre-bailleur-des-devoirs d'habitation régi par la loi du 6 juillet 1989, les parties aux contrats peuvent saisir une Commission départementale de conciliation (à l?exception des signataires d?un bail-mobilité) ou le juge civil. En application de l?article 20-1 de cette loi, la saisine de la Commission départementale de conciliation n?est pas un préalable à la saisine du juge. Elle est donc facultative. Saisi par l?une des parties, le juge déterminera, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et leur délai d?exécution. Il pourra également décider la réduction du montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu?à la réalisation des travaux. 4. Section Agent immobilier a. Ai-je le droit d?afficher une annonce dans mon agence ou sur un site internet ne mentionnant pas la classe DPE du logement ? Non. En cas de vente ou de location d'un bien immobilier, les annonces relatives à la vente ou à la location doivent mentionner le classement du bien au regard de sa performance énergétique et de sa performance en matière d'émissions de gaz à effet de serre. D?autres obligations existent par ailleurs : - Depuis le 1er janvier 2022, doit être mentionné pour tout logement classé F ou G la mention " Logement à consommation énergétique excessive : ". Elle doit être d'une taille au moins égale à celle des caractères du texte de l'annonce. - Depuis le 1er janvier 2022, pour les biens immobiliers à usage d'habitation et à titre d'information, une indication sur le montant des dépenses théoriques de l'ensemble des usages énumérés dans le diagnostic de performance énergétique est mentionnée dans les annonces relatives à la vente ou à la location. Cette indication, d'une taille au moins égale à celle des caractères du texte de l'annonce, est précédée de la mention : ? Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : ?, et précise l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation. Ces obligations s?appliquent à l?ensemble des annonces : agence immobilière, site internet, presse écrite, réseau de communication, etc. Tout manquement par un professionnel à cette obligation d'information est passible d'une amende administrative dont le montant ne peut excéder 3 000 ¤ pour une personne physique et 15 000 ¤ pour une personne morale. Cette amende est prononcée dans les conditions prévues au chapitre II du titre II du livre V du code de la consommation. Des contrôles sont prévus par la Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes (DGCCRF). b. Dois-je vérifier que le logement proposé à la location dispose d?un DPE valide et non vierge et respectant les critères de décence énergétique ? Oui. Afin de pouvoir justifier du respect du critère de décence énergétique, un diagnostic de performance énergétique (DPE) valide et non vierge doit être joint au contrat de location. Le professionnel chargé de la mise en location du logement doit s?assurer que cette obligation sera respectée et qu?à la signature du bail, le logement est conforme au nouveau critère de décence énergétique qui est entré en vigueur le 1er janvier 2023. c. Un propriétaire me demande de mettre en location un bien indécent au 1er janvier 2023 i. Ai-je le droit de le mettre en location ? Non. Un professionnel ne peut mettre en location un logement ne respectant pas les critères de décence car il est tenu de respecter la réglementation qui s?impose au propriétaire bailleur. En conséquence, il doit refuser la mise en location et indiquer au propriétaire bailleur qu?il n?aura le droit de louer le logement que s?il effectue les travaux de mise en conformité. ii. Ai-je le droit d?afficher l?annonce dans mon agence ou sur un site internet avec la mention d?un DPE ne respectant pas les critères de décence ? Non. Voir réponse ci-dessus ? location interdite, donc affichage de même. iii. Quelles sont les sanctions encourues ? En cas de mise en location d?un logement indécent, la responsabilité civile de l?agent immobilier pourrait être engagée et il pourrait être condamné à verser des dommages-intérêts au locataire. d. Un locataire m?indique que le logement qu?il loue et pour lequel je suis gestionnaire locatif est indécent. Quel rôle dois-je jouer à l?égard du propriétaire bailleur ? Le professionnel doit sensibiliser le bailleur sur la nécessité de procéder à la réalisation des travaux dès que possible si l?indécence est attestée et lui indiquer qu'en tout état de cause, si le bail en cours prenait fin, il serait interdit à ce dernier de remettre son bien en location avant toute mise en conformité avec les règles de décence énergétique.