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France. Délégation interministérielle à l'hébergement et à l'accès au logement

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Résumé

Les maires sont en première ligne face aux situations d'habitat indigne, et ils ont un rôle essentiel à jouer dans la résorption de ces situations, notamment à travers leur pouvoir de police. Ce guide élaboré par le pôle national de lutte contre l'habitat indigne, aujourd'hui réédité pour la quatrième fois, leur est destiné. Il a étéconçu comme un aide-mémoire qui leur apportera les premiers outils pour engager des actions de lutte contre l'habitat indigne. Ce guide fera l'objet d'une actualisation prochaine pour prendre en compte les nouveautés introduites par la loi ALUR.

Editeur

Ministère du Logement, de l'Egalité du Territoire et de la Ruralité

Descripteur Urbamet

habitat indigne ;cadre institutionnel ;police ;logement insalubre

Descripteur écoplanete

Thème

Habitat - Logement

Texte intégral

www.dihal.gouv.fr www.territoires.gouv.fr Lutter contre l?habitat indigne : Le pouvoir des maires brochure pratique à l?usage des élus: connaître, repérer, agir. édition octobre 2014 les guides du pôle national de lutte contre l?habitat indigne Le pouvoir des maires V4 octobre 2014:Mise en page 1 22/10/2014 13:30 Page 1 Premier ministre - ministère du Logement, de l?Egalité des territoires et de la Ruralité Le pouvoir des maires V4 octobre 2014:Mise en page 1 22/10/2014 13:30 Page 2 AVERTISSEMENT Les maires sont en première ligne face aux situations d'habitat indigne, et ils ont un rôle essentiel à jouer dans la résorption de ces situations, notamment à travers leur pouvoir de police. Ce guide, élaboré par le Pôle national de lutte contre l'habitat indigne leur est destiné. Il a été conçu comme un aide-mémoire qui leur apportera les premiers outils pour engager des actions de lutte contre l'habitat indigne. SOMMAIRE I - CONNAÎTRE ET REPÉRER« LES MAUVAIS LOGEMENTS» : OÙ ET COMBIEN SONT- ILS ? P. 2 II - AGIR : LE POUVOIR DE POLICE DES MAIRES P. 2 1 - La police générale du maire 2 - Les polices spéciales du maire 3 - Le rôle du maire en matière d'insalubrité III - INTERVENIR D?OFFICE P. 6 1 - Conduire des travaux d'offi 2 - Héberger et reloger IV - EXPROPRIER P. 7 POUR VOUS AIDER P. 7 Lutter contre l?habitat indigne : le pouvoir des maires Le pouvoir des maires V4 octobre 2014:Mise en page 1 22/10/2014 13:30 Page 3 I - CONNAÎTRE ET REPÉRER « les mauvais logements» : où et combien sont-ils ? Les maires peuvent obtenir dans les DDT, DREAL et délégations de l'Anah des données chiff ées et cartographiées sur le logement dans leurs communes et tout particulièrement sur les loge- ments de qualité médiocre habités par leurs pro- priétaires ou par des locataires. Sont régulièrement mises à jour les bases de données suivantes : - les cédéroms « habitat privé » avec des infor- mations sur le confort des logements, sur le poids du locatif privé et de celui des propriétaires oc- cupants, sur la vacance, sur les taux d'effort, etc. - les cédéroms « PPPI » (Parc privé potentielle- ment indigne) portent sur les résidences princi- pales des propriétaires occupants et des locataires les plus modestes. Ces cédéroms per- mettent de repérer les territoires les plus concer- nés par l'habitat indigne grâce à une méthode basée sur le croisement de fichiers fiscau Dès lors que ces données sont nécessaires pour établir un Programme local de l'habitat (PLH) ou préparer une action opérationnelle ? opération programmée d'amélioration de l'habitat par exemple - elles peuvent être fournies par les ser- vices cités ci-dessus. Sur cette base, il devient possible de poursuivre le travail de repérage sur le terrain pour mener l'action opérationnelle. II - AGIR : LE POUVOIRDE POLICE DES MAIRES De l'application du Règlement sanitaire dépar- temental (RSD) aux cas graves d'habitat insalu- bre ou dangereux, le maire est appelé à gérer les plaintes qu'il reçoit et à donner les suites né- cessaires, en lien avec les services de l'État concernés. Cette « boite à outils » permet aux maires d?agir en premier lieu en fonction de l?urgence de la situation à traiter. La « police générale » du maire permet, par exemple, d?évacuer sans at- tendre un immeuble exposé à un danger immé- diat. Les « polices spéciales » à la disposition du maire ou du préfet permettent d?agir dans une urgence, face à la nécessité d?une intervention rapide, le cas échéant avec travaux d?office aux frais avancés des propriétaires. D?autres dis- positifs des polices spéciales permettent, face à un risque avéré mais nécessitant moins de cé- lérité dans l?action, de prescrire les mesures né- cessaires dans un délai plus important, avec la même capacité, en cas d?inaction des proprié- taires, d?agir en leurs lieu et place, et à leurs frais avancés. Ci-dessous sont résumés les principaux outils à la disposition des maires pour traiter l'habitat in- digne du point de vue de la santé et de la sécu- rité et, notamment, pour lutter contre les « marchands de sommeil ». 1 - La police générale du maire Ce pouvoir de police générale est très large. Il permet au maire d'édicter toute mesure adap- tée aux circonstances, notamment en cas de menace avérée pour la salubrité ou la santé ou en présence d'un danger grave et imminent. Par exemple, le maire peut dès que nécessaire faire évacuer un immeuble. Le maire est l'autorité de police de droit commun au niveau local. La salubrité et la sécurité publique font partie de l'ordre pu- blic qu'il appartient au maire de faire res- pecter sur le fondement de son pouvoir propre de police (le conseil municipal n'in- tervient pas). Premier ministre - ministère du Logement, de l?Egalité des territoires et de la Ruralité Le pouvoir des maires V4 octobre 2014:Mise en page 1 22/10/2014 13:30 Page 4 À ce titre il appartient au maire de : - Rappeler aux administrés leurs obligations en matière de salubrité publique ou de sécurité et notamment celles contenues dans le Règlement sanitaire départemental (RSD). - Prescrire les actions utiles à la disparition des causes d'insalubrité ou d'insécurité, soit par réfé- rence au RSD, soit, en cas de menace grave et imminente, en édictant toute mesure adaptée aux circonstances. Le maire a encore la possibilité d'agir sur les pro- blèmes de « décence » des logements loués en signalant les cas à la caisse d'allocations fami- liales ou de mutualité sociale agricole, qui ont un pouvoir de contrôle au titre du versement des al- locations logement. Dans nombre de cas, les désordres constatés au titre de la non-décence relèvent aussi du RSD, permettant injonction du maire pour y mettre fin De la même manière, le maire peut à tout mo- ment se retourner vers les services de l'État pour déclencher leur action en vertu de leurs propres pouvoirs de police concernant l'habitat indigne. 2 - Les polices spéciales du maire Les déchets : Le maire a en charge de faire appliquer le prin- cipe selon lequel toute personne produisant ou détenant des déchets (y compris dans une pro- priété privée, dans un logement, etc.) pouvant porter atteinte à la santé de l'homme ou à l'en- vironnement est tenue d'en assumer ou d'en faire assurer l'élimination. Le maire peut, après mise en demeure, assurer d'offic l'élimination desdits déchets aux frais du responsable. La sécurité publique, les arrêtés de péril : Relèvent de cette procédure les désordres portant atteinte à la solidité de l'édifice ou de certains de ses éléments, intérieurs ou extérieurs, et créent un risque pour la sécurité des occupants et/ou du pu- blic. Ils doivent trouver leur origine dans une défi cience de l'édifice lui-même ou d'un immeuble voisin ou encore dans toute construction telle que des éléments de voirie ou de réseaux. Dans le cas contraire, dès lors que l'origine des désordres est extérieure au bâtiment (facteurs naturels, catastrophe technologique, état des sous-sols ?), c'est le pouvoir de police générale du maire qui s'appliquera, lequel permet de prescrire toutes mesures utiles à la préservation de la sécurité publique, dont, en cas de néces- sité, l'évacuation des lieux. Le bâtiment concerné par une procédure de péril peut être vide d'occupants mais créer un risque pour les usagers des voies, les voisins ou pour toute personne susceptible d'y pénétrer. Contrairement à une idée reçue, point n'est be- soin qu'un immeuble donne sur le domaine pu- blic pour être concerné par cette procédure. Le péril peut être qualifié d?« imminent » ou de « non imminent ». Les procédures respectives qui en découlent répondent à un formalisme spéci- fique. La procédure de péril non imminent consti- tue la procédure normale pour prescrire les travaux permettant de mettre fin au péril constaté. Ce n'est que dans l'hypothèse d'un danger imminent que des mesures provisoires de sécurité pourront être au préalable prescrites par un arrêté de péril imminent, sur rapport d'un ex- pert désigné par le tribunal administratif. Lorsqu'un arrêté de péril concerne un bâtiment à usage d'habitation, les droits des occupants sont protégés, les baux et loyers sont suspendus. Le propriétaire aura à sa charge, outre les tra- vaux prescrits, les frais éventuels d'hébergement ou de relogement des occupants. Le maire dispose de plusieurs polices spé- ciales ou analogues qui lui permettent d'in- tervenir dans les questions de sécurité de l'habitat ou encore de salubrité (notam- ment pour les déchets). Le maire est historiquement l'autorité de police chargée des mesures de sécurité né- cessaires lorsque tout ou partie d'un bâti- ment menace ruine. 3 Lutter contre l?habitat indigne : le pouvoir des maires Le pouvoir des maires V4 octobre 2014:Mise en page 1 22/10/2014 13:30 Page 5 La sécurité publique : les équipements com- muns des immeubles collectifs à usage d'habitation Les équipements visés sont les équipements et installations relatifs à : la ventilation, l'éclairage, la distribution d'eau chaude et d'eau froide, le chauffage collectif, l'alimentation en énergie (installations électriques, gaz...), les canalisations et réseaux divers (eaux usées, eaux pluviales), les systèmes de sécurité contre l'incendie, les ascen- seurs, etc... Les équipements communs des immeubles col- lectifs à usage principal d'habitation font l'objet d'une procédure spécifique relevant de la com- pétence du maire exercée au nom de l'État, pro- cédure distincte de celle touchant au péril. Le maire peut, en effet, prescrire des mesures au titre de la sécurité sans que l'état de solidité du bâ- timent ou sa salubrité soient en cause lorsque, du fait de la carence du ou des propriétaires, ils pré- sentent un fonctionnement défectueux ou un dé- faut d'entretien de nature à créer des risques sérieux pour la sécurité des occupants, ou de na- ture à compromettre gravement leurs conditions d'habitation. Ce dispositif vise tous immeubles collectifs à usage principal d'habitation, qu'ils soient sous le statut de la copropriété ou pas. Un ou plusieurs de ces équipements communs doit présenter un fonctionnement défectueux ou un défaut d'entretien de nature à créer des risques sérieux pour la sécurité des occupants ou à compromettre gravement leurs conditions d'habitation. Cette police permet, comme celle concernant le péril imminent, d?agir face à l?urgence. L?exé- cution d?office est là aussi évue. Les établissements d'hébergement ? les « hôtels meublés » Le maire peut contraindre l'exploitant de ces établissements à réaliser des travaux de mise en sécurité et, au besoin, à les exécuter d'office les occupants qui y ont leur résidence principale bé- néficient des mêmes protections qu'en cas d'ar- rêté de péril ou d'insalubrité. Il revient au maire de faire procéder à des visites de contrôle de ces établissements par la com- mission de sécurité afin de vérifier le respect des règles de sécurité applicables. Après visite des lieux, celle-ci établit un procès- verbal sur la conformité de l'établissement, ou non, aux règles de sécurité en matière de pré- vention des risques d'incendie et de panique et sur les mesures devant être prescrites, le cas échéant avec avis défavorable à la poursuite de l'exploitation. Sur ce fondement le maire prend un arrêté met- tant en demeure l'exploitant de réaliser les tra- vaux indiqués dans un délai précis. En cas de nécessité, l'arrêté peut interdire les lieux à l'habi- tation jusqu'à la réalisation des mesures pres- crites, ce qui entraîne pour l'exploitant l'obligation d'assurer l'hébergement ou le reloge- ment des occupants. Cet arrêté doit également être notifié au proprié- taire des murs (s'il n'est pas l'exploitant) pour faire jouer la solidarité entre celui-ci et l'exploitant. L?exécution d?office est là aussi prévue. Indépendamment des procédures d'in- salubrité ou de péril qui leur sont, par ail- leurs, applicables, les Établissements recevant du public (ERP) à usage d'hé- bergement, qui comprennent notamment les hôtels ou « hôtels meublés », sont sou- mis au règlement général de sécurité re- latif à la protection contre les risques d'incendie et de panique. Premier ministre - ministère du Logement, de l?Egalité des territoires et de la Ruralité Le pouvoir des maires V4 octobre 2014:Mise en page 1 22/10/2014 13:30 Page 6 3 - Le rôle du maire en matière d'insalubrité De façon générale, même en l'absence de Ser- vice communal d'hygiène et de santé (SCHS), de par la proximité des élus avec leurs conci- toyens, les communes sont les mieux placées pour intervenir en premier niveau face aux situa- tions d'insalubrité. Leur implication est détermi- nante pour permettre aux services de l'État d'avoir une meilleure connaissance des situations existantes. En effet, outre leurs pouvoirs de police générale, les maires ont une mission de contrôle des règles générales d'hygiène en matière d'habitat. À ce titre, les communes sont amenées à appor- ter une réponse aux plaintes des habitants concernant leurs logements. Ainsi, en s'assurant du respect du RSD, les services communaux peuvent être confrontés à des situa- tions relevant de l'insalubrité. Ils peuvent égale- ment repérer des locaux habités bien qu'impropres à l'habitation ou bien faisant appa- raître un danger sanitaire. Si la commune est dotée d'un SCHS, il appartient à ce service d'instruire les différentes procédures d'insalubrité en tant que de besoin. Dans les au- tres cas, le maire ou le président d'un établisse- ment public à caractère intercommunal (EPCI) peut saisir l?Agence régionale de santé (ARS) pour lui demander d'établir un rapport sur l'insa- lubrité suspectée et enclencher la procédure. L?ARS est alors tenue d'instruire le dossier. L?ARS et le SCHS sont tenus de donner suite aux plaintes des occupants. Selon l'état physique du bâtiment, il peut être pris un arrêté d'insalubrité remédiable, avec ou sans interdiction d'habiter, ou irrémédiable qui en- traîne une interdiction définitive d'habiter Des dispositions permettent d'intervenir dans l'ur- gence pour traiter un danger immédiat. Travaux et hébergement provisoire, ou relogement défi- nitif, sont à la charge du propriétaire. Dans tous les cas évoqués ci-dessus, les droits des occu- pants sont protégés comme en matière de péril. Même si la prise des arrêtés d'insalubrité relève de la compétence de l'État (ils sont si- gnés par les préfets), les maires et les ser- vices communaux ont un rôle essentiel à jouer en la matière. 5 Lutter contre l?habitat indigne : le pouvoir des maires Le pouvoir des maires V4 octobre 2014:Mise en page 1 22/10/2014 13:30 Page 7 III - INTERVENIR D?OFFICE Malgré les injonctions de l'autorité publique, des propriétaires n'appliquent pas les obligations qui leur sont faites en matière de travaux ou encore d'hébergement ou de relogement. Dans cette situation, l'autorité administrative - maire ou préfet selon les cas - est amenée à se substituer aux propriétaires en question. 1 - Conduire des travaux d'offi Dans tous les cas qui ont été cités plus haut (péril, insalubrité, équipements communs des immeu- bles collectifs à usage principal d'habitation, sé- curité des hôtels meublés...), à défaut d'exécution dans le délai précisé dans l'arrêté de mise en demeure, le maire peut être amené à procéder d'offic aux travaux prescrits. Les frais consécutifs sont recouvrés contre le propriétaire ou l'exploitant. Dans les cas où l'immeuble d'habitation est en copropriété, afin d'accélérer les travaux sans pé- naliser les propriétaires de bonne foi, la com- mune, sur décision du maire, peut se substituer aux seuls propriétaires défaillants. Les frais avancés par la commune sont récupé- rables sur les propriétaires. Cette créance publique, outre le fait qu'elle est recouvrée comme une contribution directe, bé- néficie de garanties propres, à savoir un privilège spécial immobilier, outre la solidarité instituée par la loi entre propriétaires successifs. Les risques encourus sont limités : pour les cas de substitution, la commune peut bénéficier d'une subvention de l'Anah de 50% du montant des travaux pour effectuer des travaux d'office (à l'exception des travaux d'urgence). 2 - Héberger et reloger La commune peut demander au préfet de bé- néficier des subventions du Fonds d'aide au re- logement d'urgence (Faru). Ce fonds apporte un financement aux communes qui prennent en charge soit le relogement d'urgence de per- sonnes occupant des locaux présentant un danger pour leur santé ou leur sécurité, soit la réalisation de travaux interdisant l'accès à ces locaux. L'état des immeubles frappés par des arrêtés d'insalubrité, de péril ou encore concernant la sécurité des hôtels meublés, peut nécessiter que, dans l'attente de l'exécution des travaux prescrits ou pendant la durée de ces travaux, il faille hé-berger les locataires. Cette charge incombe au propriétaire ou à l'exploitant. En cas d'inaction de ceux-ci, le maire est amené à se substituer à eux pour assurer cet hébergement. Puis il recou-vre auprès d'eux les dépenses engagées. Cette responsabilité incombe au maire dans tous les cas où il est autorité de police compétente; en cas d'insalubrité, cette responsabilité est partagée avec le préfet. Si l'état des immeubles concernés les rend défi- nitivement inhabitables, le relogement définitif est également à la charge des propriétaires et exploitants et, de la même façon que précé- demment, le maire peut être amené à se substi- tuer à eux. Le coût de l'hébergement provisoire ou l'évalua- tion forfaitaire du coût du relogement définitif sont une créance publique récupérable sur les propriétaires dans les mêmes conditions que celles des travaux. Premier ministre - ministère du Logement, de l?Egalité des territoires et de la Ruralité Le pouvoir des maires V4 octobre 2014:Mise en page 1 22/10/2014 13:30 Page 8 IV - EXPROPRIER Dès lors que des immeubles concernés par un ar- rêté d'insalubrité ou de péril sont frappés d'une interdiction définitive d'habiter, les communes ainsi que les EPCI compétents, ou leurs conces- sionnaires, peuvent bénéficier d'un régime déro- gatoire au droit commun pour exproprier. Différents dispositifs d?expropriation sont rendus possibles pour des immeubles dangereux ou in- salubres, notamment le dispositif « Vivien » ou en- core le dispositif plus récent « d?état de carence » pour des immeubles collectifs à usage princi- pal d?habitation. POUR VOUS AIDER Les mesures de police qui viennent d'être dé- crites ci-dessus, ainsi que leur application, sont amplement détaillées dans le guide « Agir contre l'habitat insalubre ou dangereux - Mé- thodes et choix des procédures » édité par le Pôle national de lutte contre l'habitat indigne. Ce guide comporte en outre des modèles d'arrêtés. Enfin dans votre département, les services de la préfecture sont à votre disposition autant que de besoin pour toute assistance technique dans votre action contre l'habitat indigne. 7 Lutter contre l?habitat indigne : le pouvoir des maires Le pouvoir des maires V4 octobre 2014:Mise en page 1 22/10/2014 13:30 Page 9 Premier ministre - ministère du Logement, de l?Egalité des territoires et de la Ruralité NOTES .................................................................................................................................................................... .................................................................................................................................................................... .................................................................................................................................................................... .................................................................................................................................................................... .................................................................................................................................................................... .................................................................................................................................................................... .................................................................................................................................................................... .................................................................................................................................................................... .................................................................................................................................................................... .................................................................................................................................................................... .................................................................................................................................................................... .................................................................................................................................................................... .................................................................................................................................................................... .................................................................................................................................................................... .................................................................................................................................................................... .................................................................................................................................................................... .................................................................................................................................................................... .................................................................................................................................................................... .................................................................................................................................................................... .................................................................................................................................................................... .................................................................................................................................................................... .................................................................................................................................................................... .................................................................................................................................................................... .................................................................................................................................................................... .................................................................................................................................................................... .................................................................................................................................................................... Le pouvoir des maires V4 octobre 2014:Mise en page 1 22/10/2014 13:30 Page 10 Le pouvoir des maires V4 octobre 2014:Mise en page 1 22/10/2014 13:30 Page 11 Les maires sont en première ligne face aux situations d'habitat indigne, et ils o nt un rôle essentiel à jouer dans la résorption de ces situ ations, notamment à travers leur pouvoir de police. Ce guide, élaboré par le Pôle national de lutte contre l'habitat indigne, aujourd'hui réédité pour la quatrième fois, leur est destiné. Il a été conçu comme un aide-mémoire qui leur apportera les premiers outils pour enga- ger des actions de lutte contre l'habitat indigne. Ce guide fera l'objet d'une actualisation prochaine pour prendre en compte les nouveautés introduites par la loi Alur. Délégation interministérielle à l?hébergement et à l?accès au logement contact.dihal@developpement-durable.gouv.fr tél. 01 40 81 33 73 - fax. 01 40 81 34 90 Di ha l - ce llu le co mm un ica tio n - oc tob re 20 14 - dr oit s r és er vé s, re pr od uc tio n i nte rd ite - Ph oto de co uv er tur e : G uil lau me N un ge ss er Le pouvoir des maires V4 octobre 2014:Mise en page 1 22/10/2014 13:30 Page 12