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France. Ministère de la transition écologique et solidaire

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Résumé

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Paris

Descripteur Urbamet

Descripteur écoplanete

Thème

Texte intégral

Etude de cas n°1 : Immeuble de bureaux Multi-locataires Mars 2022 Etude de cas n°1 - Immeuble de bureaux 2 Sommaire Partie 1 Partie 2 Partie 3 Présentation du bâtiment et assujettissement Données patrimoniales (OPERAT) Partie 4 Détermination des objectifs Annexes Partie 1 Présentation du bâtiment 1. Présentation du bâtiment & assujettissement 4 Présentation du site Données bâtimentaires Nom Bâtiments Mono utilisateur /Multi Privé/Public Superstructure Infrastructure Superficie Date(s) de livraison Performance / Label Sous-comptage Systèmes énergétiques --2 bâtiments mitoyens Multi-occupation (plusieurs propriétaires et preneurs à bail) Privé ­ Catégorie Activités de bureaux R+6 3 niveaux de stationnement 35 000 m² SDP Décembre 2014 / Mai 2015 RT 2012 ­ HQE Excellent Par énergie (eau chaude, eau glacée, électricité), par espace et par usage Electricité et gaz pour ECS RIE Géothermie (AFUL) avec appoint aérothermique Apport d'air neuf majoritairement décentralisé via unités en façade Gestion automatique des stores 1. Présentation du bâtiment & assujettissement 5 Cheminement pour l'assujettissement Dans ce cas, 1. 2 parcelles contiguës A et B formant un îlot de propriété d'un seul tenant, composé d'un ensemble de parcelles appartenant à un même propriétaire. Cas d'une 1 unité foncière 2. Lien fonctionnel entre les deux bâtiments Est/Ouest via les espaces à usage mutualisé (RIE, auditorium, fitness). Cas d'un site unique 3. Cet ensemble de bâtiments cumule une surface d'activités tertiaires > 1 000 m². Les propriétaires et preneurs à bail sont assujettis B 2 1 A 2 parcelles A et B contiguës appartenant au même propriétaire forment une unité foncière (A+B) Extrait FAQ QA6 https://www.geoportail.gouv.fr/donnees/parcelles-cadastrales 1. Présentation du bâtiment & assujettissement 6 Un bâtiment rassemblant une multitude d'acteurs Propriétaires X A B Y Z Preneurs à bail ~10 500 m² SU ~5 500 m² SU ~18 000 m² SU (dont 6 000 m² sous-loués) S.C.I. C Sous ­locataires Exploitation / Energy Management Co-responsabilité entre les acteurs : SCIC/X, SCIC/Y, SCIC/Z, SCIC/Z1, SCIC/Z2 5 d'Entités Fonctionnelles ont été crées ! 1 ~ 2 500 m² SU 2 ~ 3 500 m² SU 1. Présentation du bâtiment & assujettissement 7 Gérer la vacance des locaux Lots vacants : Tout dépend de la situation de départ : · Si le local est vacant et cela depuis l'entrée en vigueur du dispositif (1er octobre 2019), alors il n'est pas assujetti, non-obligation de déclarer les consommations sur OPERAT en cas de multi-occupation. · Si le local a été précédemment occupé depuis l'entrée en vigueur du dispositif, alors même s'il n'est pas occupé actuellement, il reste assujetti, cela reste une E.F. et il y a obligation de déclarer les consommations sur OPERAT. Cas particulier sur ce site : 15% de la surface est retirée de l'assujettissement tant qu'il n'est pas occupé. Pour résumer : un assujetti demeure assujetti tant que son activité tertiaire perdure et toute nouvelle activité tertiaire devient assujettie. Extrait FAQ A13 1. Présentation du bâtiment & assujettissement 8 L'assujettissement du bâtiment ne dépend pas des liens énergétiques PDL GAZ PDL ELEC EST Sous-Comptage Elec. Parties Privatives Sous-Comtpage Elec. Parties Communes Sous-Comtpage Elec. Production Thermique Sous-Comtpage Général Eau Chaude Sous-Comptage EC Parties Privatives Sous-Comtpage EC Parties Communes Sous-Comtpage Général Eau Glacée Sous-Comptage EG Parties Privatives Sous-Comtpage EG Parties Communes (idem EST) Schéma : 3 Points de livraison + ~600 sous-compteurs · · · · 2 bâtiments Est et Ouest alimentés par une production centrale. Production thermique : installation géothermique (+ appoint aérothermique) ­ sous-comptage électrique et thermique présents pour la répartition ENR : Géothermie - transparent d'un point de vue répartition : uniquement diminution des consommations (meilleur COP) IRVE : sous-comptage à déduire de la consommation PDL ELEC OUEST Ce bâtiment bien instrumenté permet de répartir avec précision les consommations entre chaque Entité Fonctionnelle. Un plan de comptage est un outil pratique pour visualiser les compteurs et identifier la consommation. La consommations des espaces communs est répartie au tantième entre Entités Fonctionnelles. Partie 2 Données patrimoniales (OPERAT) 2. Données patrimoniales (OPERAT) 10 Possibilités d'agrégation et de mutualisation Bat Est EF X EF Y EF Z EF Z1 EF Z2 Des données à saisir sur OPERAT pour chaque co-responsable Bat Ouest ENTITE FONCTIONNELLE Entité fonctionnelle 1. Données bâtimentaires : SIRET, SUB/Poste, PDL, etc. 2. Déclarer la consommation de référence (incluant la quotepart des communs); 3. Renseigner les sous-catégories concernées, l'identification des surfaces et les indicateurs d'intensité d'usage; 4. Déterminer l'objectif suivi (en valeur relative et en valeur absolue); 5. Générer l'attestation annuelle avec notation EET. Groupe de structure MUTUALISATION Mutualisation possible à l'échelle du groupe de structure Ici EFZ1 et EFZ2 via les SIRET 1. Référence cadastrale; 2. PDL; 3. Générer une notation « Éco Énergie Tertiaire » indicative à l'échelle du groupe de structure. FAQ O5 FAQ O4 Bâtiment Est + Ouest Bâtiment 1. Générer une notation « Éco Énergie Tertiaire » indicative à l'échelle du bâtiment. AGREGATION IUB Identifiant Unique Bâtimentaire Une notation distincte sur plusieurs strates : Chaque entité fonctionnelle dispose d'une attestation annuelle et d'une notation EET. Chacune d'entre elle disposera donc d'un affichage dans le hall d'entrée. Le groupe de structure (mutualisation) disposera d'une notation EET indicative et optionnelle tout comme le bâtiment (agrégation). 2. Données patrimoniales (OPERAT) 11 Segmentation et répartitions de la surface des communs Espaces et sous-catégories d'activité Lots privatifs « Bureaux » ­ Open Space Quote-part des parties communes ­ Open Space Lots Privatifs « Serveurs » ­ Salles Serveurs et centres d'exploitation informatiques Quote-part des parkings ­ Stationnement Quote-part du RIE ­ Restauration Quote-part de l'Auditorium ­ Grande salle de réunion ­ Auditorium - Amphithéâtre Quote-part de la salle Fitness ­ Salle de sport ­ salle de cours collectifs Méthode de saisie: Intégrer la surface des communs au prorata de la surface des Entités Fonctionnelles selon la segmentation de sous-catégories. Pour le calcul du Cabs, intégrer la surface des communs au prorata de la surface de chaque sous catégorie. Intégrer la surface des communs au prorata de la surface de chaque entité fonctionnelle selon la segmentation des sous-catégories Partie 3 Détermination des objectifs 3. Détermination des objectifs 13 Retours d'expérience sur la consommation Usages immobiliers : 47,6 kWh/m²/an (~52%) (Usages RT (37,2 kWh/m²/an) + plomberie + ascenseurs + autres usages) mobiliers: 43,2 kWh/m²/an (~48%) (bureautique, IT, process (cuisson, chambres froides, etc.), aménagements Preneur) Responsable de la performance énergétique Propriétaire Occupants locataires 3. Détermination des objectifs 14 Situation de référence 160 Intensité énergétique de chaque EF Normalisée climatiquement 140 Ratio de consommation (kWh/m².an) Méthodologie : · · · · Sommer l'ensemble des énergies (même référence quelle que soit l'énergie) Raisonner en ratio surfacique pour s'affranchir des modifications de surface (changement d'état locatif, etc.) Normaliser climatiquement les années comparées et l'intensité d'usage Vérifier la qualité de la documentation sur les indicateurs d'intensité d'usage 120 100 80 2017 2018 60 2019 40 20 0 EF_X EF_Y EF_Z EF_Z1 EF_Z2 Entités fonctionnelles Attention à bien retrouver l'ensemble des consommations des PDL si répartition par sous-comptage. Constats : · · · Choisir une période glissante n'est pas intéressant dans ce cas Documentation complète sur les indicateurs d'intensité d'usage L'année de référence diffère selon les Entités Fonctionnelles (2017 ou 2019) L'année de référence diffère selon chaque Entité Fonctionnelle. Les indicateurs d'intensité d'usage étaient documentés pour chaque année et n'ont pas modifié la sélection de l'année. 3. Détermination des objectifs 15 Situation de référence Objectif : · · · · · Comparer les performances de chaque Entité Fonctionnelle Utilisation d'une répartition des consommations au réel (compteur) Consommations relativement stable sauf pour le locataire 3. L'intensité d'usage est déterminante pour choisir l'année. Répartition de la consommation des communes au prorata de la surface Forte différence au sein d'un même site ! Le sous-comptage est à privilégier pour répartir « au réel » Des disparités importantes sont relevées sur ce site entre entité fonctionnelle. Le site est bien instrumenté (sous compteurs thermiques et électriques) afin de suivre une consommation réelle sur chaque entité fonctionnelle et de les responsabiliser individuellement. 3. Détermination des objectifs 16 Calcul des valeurs absolues Catégorie d'activité principale : Bureaux ­ Services publics · · · · Créf : 90 kWh/m².an Composante CVC : 57 kWh/m²/an Composante USEmodulé : 65 kWh/m².an Cabs= 122 kWh/m².an Bureaux Standards VRAI VRAI 50 Open Space FAUX VRAI 60 Flex Office FAUX FAUX 70 100% 100% 90% 80% 90% MOYENNE USE (non modulé) (kWh/m²/an) 70,0 70,0 68,0 66,0 68,0 cloisonnés attribués USE étalon Loc. 1 Loc. 2 Loc. 3 Loc. 4 Loc. 5 10% 20% 10% Pour ce bâtiment très performant (90 kWh/m².an), il est fait le choix de la valeur absolue comme objectif du EET Le bâtiment respecte déjà le Cabs et les objectifs de 2030. Partie 4 Annexes 4. Annexes 18 L'assujettissement ne dépend pas des liens énergétiques L'assujettissement ne dépend pas des liens énergétiques. FAQ A1 4. Annexes 19 Des responsabilités partagées entre les acteurs Locataires et sous-locataires (dans ce cas-là) : · · · Déclaration des consommations (pour chaque entité fonctionnelle) Déclaration des catégories d'activité (type, surfaces) Déclaration des données d'utilisation (indicateurs d'intensité d'usage, etc.) FAQ QA2 FAQ CS3 4. Annexes 20 Des responsabilités partagées entre les acteurs Propriétaire (SCIC) : Proposition sur ce cas d'école suit la FAQ mais les arrêtés ne fixent pas le « qui rempli quoi ». · · Détermination de l'assujettissement (car connaissance du site et des surfaces sauf si locataire sur plusieurs immeubles dans ce cas-là) Fourniture IUB (Identifiant Unique Bâtimentaire) FAQ O4 4. Annexes 21 Analyse des consommations énergétiques par activité Activité Bureaux Consommations individuelles du local tertiaire + consommations réparties + quote-part des parties communes Ratios de consommations* ~ 68% Locaux informatiques Restauration Stationnement ~ 21% ~ 8% ~ 3% + IT (*) ratios par rapport à la SUBL totale des sites (ou des entités) 4. Annexes 22 Calcul des valeurs absolues ­ Modulation de la composante Use Pour une même entité fonctionnelle, voici la méthode de calcul utilisée pour moduler la consommation de la composante Use avec deux sous catégories selon une répartition au prorata des surfaces : Bureaux standards : Valeur étalon Intensité d'usage temporel Amplitude horaire annuel [h] nbr postes Ratio surfacique [m²/poste] Présentiel moyen Taux d'occupation 70% Valeur pour l'année de référence 3276 Rapport Commentaires Intensité d'usage temporel Amplitude horaire annuel [h] nbr postes Ratio surfacique [m²/poste] Présentiel moyen Taux d'occupation 85% Flex Office : Valeur étalon Valeur pour l'année de référence 3276 Rapport Commentaires 3120 1,050 13h/jour - 252 jours ouvrés 3120 1,050 13h/jour - 252 jours ouvrés 118 20% en bureaux standards surface = 9358 m² (bureaux + quote-part communs) * 20% pour "bureaux standards" ou nombre de pers onnes prés entes cumulées di vis é par le nombre de jours d'ouverture de l'enti té 472 80% en Flex Office surface = 9358 m² (bureaux + quote-part communs) * 80% pour "flex-office" ou nombre de personnes présentes cumulées divisé par le nombre de jours d'ouverture de l'entité Intensité d'usage surfacique 18 15,9 1,132 91,9 Intensité d'usage surfacique 15 15,9 0,943 367,5 78% 1,113 78% 0,916 1,323 0,907 USE modulé (kWh/m²/an) = USE étalon x [0,05 + 0,95 x (T_occ / T_occétalon) x (Surfétalon / Surf_poste) x (Nb_h ouvrées/ DTétalon) + 0,28 (Nb_h ouvrées - DTétalon)/ DTétalon] USE étalon EF (kWh/m²/an) = 20% * 50 + 80%* 70 = 66 kWh/m².an Total USE modulé sur l'entité fonctionnelle : 20% x 50 x (0,05 +0,95x1,323 +0,28x156/3120) + 80% x 70 x (0,05 +0,95x0,907 + 0,28x156/3120) = 65 kWh/m²/an L'étude de cas montre une composante USE modulée à plus de 30% sur la sous catégorie « Bureaux standards » mais une composante USE modulée sur l'entité fonctionnelle à 65 kWh/m².an similaire à la valeur étalon (66 kWh/m².an).