Auteur moral

France. Conseil général de l'environnement et du développement durable

Auteur secondaire

Résumé

La réforme fiscale étudiée a été suivie d'une augmentation passagère du nombre de transactions et d'une surinflation durable du prix des terrains qui en ont bénéficié mais, si un lien de cause à effet peut être soupçonné, l'auteur n'a pas apporté la preuve de son existence.

Editeur

CGEDD

Descripteur Urbamet

cadre institutionnel ;taxe foncière ;terrain à bâtir ;réforme ;marché du logement ;impact ;taxe ;prix

Descripteur écoplanete

Thème

Foncier - Propriété ;Habitat - Logement

Texte intégral

MINISTÈRE DE LA TRANSITION ÉCOLOGIQUE ET SOLIDAIRE MINISTÈRE DE LA COHÉSION DES TERRITOIRES ET DES RELATIONS AVEC LES COLLECTIVITÉS TERRITORIALES P U B établi par Octobre 2019 Rapport n° 012885-01 Jacques FRIGGIT LI L'augmentation du prix des terrains à bâtir achetés par les particuliers après la baisse de leur taxation en 1999 É L'auteur atteste qu'aucun des éléments de ses activités passées ou présentes n'a affecté son impartialité dans la rédaction de ce rapport Statut de communication Préparatoire à une décision administrative Non communicable Communicable (données confidentielles occultées) Communicable X Augmentation du prix des terrains à bâtir achetés par les particuliers après 1999 Retour au sommaire Page 2 sur 49 PUBLIÉ Sommaire Résumé 1. 2. La réforme de 1999 du régime fiscal applicable à certains terrains à bâtir Méthode 2.1. 2.2. 2.3. 2.4. 3. 3.1. 3.2. Choix des groupes de traitement et de contrôle Surcroissance du prix et surinflation du prix Modèle hédonique Données Evolution de la taxation moyenne Nombre de transactions 3.2.1. 3.2.2. 3.3. 3.3.1. 3.3.2. 4. Evolution du nombre de transactions Evolution relative du nombre de transactions Evolution de l'indice du prix des terrains Evolution relative de la taxation et de l'indice du prix des terrains 4 5 6 6 7 7 8 9 9 9 9 9 10 10 10 13 Résultats Prix des terrains Interprétation et conclusion Annexes Annexe 1. Annexe 2. Annexe 3. Annexe 4. Annexe 5. Annexe 6. Annexe 7. Documents relatifs à la réforme Données Statistiques descriptives Modèle hédonique Variantes portant sur la période d'estimation du modèle Résultats par type d'acheteur non particulier Lettre de mission 16 27 28 33 42 44 47 Augmentation du prix des terrains à bâtir achetés par les particuliers après 1999 Retour au sommaire Page 3 sur 49 PUBLIÉ Résumé La réforme fiscale étudiée a été suivie d'une augmentation passagère du nombre de transactions et d'une surinflation durable du prix des terrains qui en ont bénéficié, mais si un lien de cause à effet peut être soupçonné, nous n'avons pas apporté la preuve de son existence Augmentation du prix des terrains à bâtir achetés par les particuliers après 1999 Retour au sommaire Page 4 sur 49 PUBLIÉ 1. La réforme de 1999 du régime fiscal applicable à certains terrains à bâtir En 1998 et 1999, la fiscalité des achats immobiliers a été profondément réformée1. Le droit de mutation régional a été supprimé et les multiples régimes applicables aux immeubles ont été fondus en deux régimes : à compter du 1er janvier 1999, les immeubles anciens et assimilés ont supporté un droit départemental de 3,60 % et un droit communal de 1,20 %, soit en tout un droit de 4,80 %, et les immeubles neufs et assimilés, y compris les immeubles acquis par des marchands de biens, ont été soumis au seul droit départemental à 0,60 %. En outre, lors de la discussion du projet de loi de finances pour 1999, un amendement parlementaire accepté par le gouvernement a réduit à compter du 1er janvier 1999, avec application rétroactive au 22 octobre 1998, la taxation des achats par les particuliers de terrains destinés à la construction d'un logement : alors qu'ils étaient auparavant soumis à la TVA, ils ont été désormais exonérés de cet impôt mais assujettis au droit de mutation à 4,80 %. Cette réforme a réduit d'environ 15 % la taxation applicable à ces terrains. Le dispositif consécutif à cette réforme (comme d'ailleurs le dispositif précédent) était contraire avec les principes communautaires relatifs à la TVA, et en particulier avec la directive TVA du 28 novembre 2006. En conséquence, il a été modifié en 2010. L'Annexe 1 présente un ensemble de documents, extraits des débats parlementaires, relatifs à la réforme de 1999 puis à celle de 2010. L'effet d'ensemble de cette réforme et des réformes générales de 1998 et 1999 des droits de mutation, sur la taxation des achats de terrains à bâtir destinés à une construction à usage d'habitation a été très différencié selon que l'acheteur est un particulier ou un non particulier (entreprise, SCI ou marchand de biens). S'agissant des achats par des particuliers, en 1997 91 % étaient soumis à la TVA à 20,6 % et exonérés de droit de mutation alors qu'en 1999 97 % étaient exonérés de TVA et soumis au droit de mutation de droit commun à 4,80 %. La taxation moyenne2 est passée de 20,5 % en 1997 à 5,1 % en 1999, soit une diminution de 15,4 %. Au contraire, dans le cas des acheteurs non particuliers, la taxation moyenne3 est passée dans le même temps de 17,9 % à 13,0 %, soit une diminution de 4,9 % seulement, ou 10,5 % de moins que dans le cas des acheteurs particuliers. D'où l'idée d'examiner si cette variation du différentiel de taxation a précédé, et éventuellement causé, une évolution différente du prix, mais aussi du nombre de transactions, sur ces deux populations. NB : sauf mention contraire, la source de tous les graphiques et tableaux est : « CGEDD d'après bases notariales ». Cf. « Droits de mutation et montant des transactions immobilières, 1800-2008 », J. Friggit, CGEDD, avril 2009, http://www.cgedd.developpement-durable.gouv.fr/IMG/doc/historique-droit-mutationimmobilier-friggit_cle57bea8.doc. 1 2 3 Moyenne pondérée par les effectifs, et non par les montants de transactions. Idem. Augmentation du prix des terrains à bâtir achetés par les particuliers après 1999 Retour au sommaire Page 5 sur 49 PUBLIÉ 2. Méthode 2.1. Choix des groupes de traitement et de contrôle L'objectif est de comparer deux groupes de terrains dont l'un a bénéficié du remplacement de la TVA par le droit de mutation à 4,80 % (groupe de traitement) et l'autre n'en a pas bénéficié (groupe de contrôle), et sur lesquels on puisse penser que pour le reste l'évolution des nombres de transactions et des prix n'ait pas eu de raison de diverger au moment de la réforme. Le premier critère de qualité de la définition des groupes de traitement et de contrôle est que la variation entre les périodes antérieure et postérieure à la réforme du différentiel de taxation entre groupe de traitement et groupe de contrôle soit maximale. Cela peut être aisément vérifié, puisque les bases de données contiennent les informations relatives à la taxation, et que ces informations sont bien renseignées. Le deuxième critère de qualité est que pour le reste l'évolution des nombres de transactions et des prix n'ait pas eu de raison de diverger sur le groupe de traitement et sur le groupe de contrôle au moment de la réforme. Cela est beaucoup plus difficile à vérifier. Le processus de prix d'un terrain dépend de sa destination (immobilier d'habitation ou immobilier commercial par exemple), mais, même si l'on se restreint aux biens de destination donnée, il peut dépendre de la localisation, de la taille (et dont du type d'immeuble, individuel ou collectif, qui sera construit), et éventuellement d'interventions publiques (aides, fiscalité, régimes juridiques) qui peuvent avoir été différentes pour les terrains ayant ou non bénéficié de la réforme. La réforme ayant concerné les terrains achetés par des particuliers et destinés à une construction à usage d'habitation, nous avons retenu ces terrains comme groupe de traitement. Comme groupe de contrôle, nous avons retenu les terrains également destinés à une construction à usage d'habitation mais achetés par des non particuliers, c'est-à-dire des entreprises, des SCI ou des marchands de biens4. Ces constructions peuvent porter sur un seul logement ou sur plusieurs logements. Nous avons donc écarté du groupe de contrôle les terrains non destinés à une construction à usage d'habitation5. La raison en est que le marché de ces terrains est influencé (via le « compte à rebours ») par des marchés autres que celui de l'immobilier d'habitation, ce qui crée une cause potentielle de divergence par rapport au nombre de transactions et au prix des terrains destinés à la construction de logements, cause que nous souhaitons éliminer pour satisfaire au deuxième critère de qualité visé ci-dessus. Les structures des terrains des groupes de traitement et de contrôle sont très différentes : les premiers sont plus petits que les seconds, plus souvent en zone C, plus éloignés des agglomérations et situés dans des voisinages6 moins chers ; en outre, contrairement aux seconds, ils sont en presque totalité destinés à la construction de maisons individuelles (cf. Annexe 3). C'est une faiblesse de la comparaison, malgré la correction des effets de structure au sein de l'évolution des prix (cf. § 2.3), mais elle semble difficilement évitable. Nous avons exclu les terrains, peu nombreux, pour lesquels la qualité de l'acheteur est non renseignée et les terrains achetés par des administrations, bailleurs sociaux, ou des SAFER, au motif que au motif que leur comportement peut être influencé par des considérations autres que le marché, ce qui peut avoir biaisé le prix. 4 Cela inclut les terrains destinés à une construction à usage professionnel mais également les terrains destinés à accueillir des parkings ou destinés au camping-caravaning, et des terrains non constructibles. 5 6 Au sens des communes du même département et du même type urbain. Augmentation du prix des terrains à bâtir achetés par les particuliers après 1999 Retour au sommaire Page 6 sur 49 PUBLIÉ Nous avons supposé que la distinction entre particuliers et non particuliers n'a pas été affectée par la réforme. Nous avons donc supposé, par exemple, que la réforme n'a pas incité des acheteurs particuliers à passer en SCI, ou inversement. Nous avons considéré les terrains achetés par des entreprises, des SCI ou des marchands de biens comme un tout. Néanmoins, le processus de formation des prix et les régimes fiscaux peuvent être différents pour ces trois catégories. Nous avons donc effectué des variantes qui les distinguent. Cf. Annexe 6. Une difficulté est que la réforme a incité des acheteurs non particuliers à se déclarer marchands de biens, ce qui a engendré un effet de structure. Enfin, le prix des terrains peut avoir évolué différemment dans les diverses zones géographiques. Nous avons découpé le territoire selon le zonage A, B1, B2 et C, qui présente l'intérêt que chaque zone, hormis parfois la zone A, contient un nombre de terrains suffisant pour permettre les analyses. Nous avons comparé le groupe de traitement au groupe de contrôle d'une part sur l'ensemble des zones et d'autre part sur chaque zone considérée isolément (ainsi que sur l'ensemble du territoire hors zone A). La période examinée doit chevaucher la réforme, afin de mettre en évidence des écarts entre les années qui la précèdent et qui la suivent. Pour les années 1994 et antérieures, les bases notariales contiennent des ventes de terrains trop peu nombreuses et trop inégalement réparties sur le territoire pour pouvoir être exploitées. Par ailleurs, nous avons supposé qu'après 2008, beaucoup de facteurs autres que la réforme de 1999 peuvent avoir influé sur les différentiels de prix qui nous intéressent. Nous avons donc considéré la période 1995-2008. 2.2. Surcroissance du prix et surinflation du prix L'inflation du prix d'un bien ou d'un service n'est pas la croissance du prix moyen, mais la croissance du prix à structure constante. Par exemple, si la surface des terrains achetés augmente d'année en année, leur prix moyen peut augmenter alors même que leur prix à surface constante n'augmente pas. Nous considérons donc non pas la variation du prix moyen, mais celle d'un indice de prix à qualité constante calculé par une méthode hédonique (§ 2.3), donc la variation peut être qualifiée d'« inflation ». Le différentiel d'inflation entre le groupe de traitement et le groupe de contrôle est la « surinflation ». Nous considérerons la surinflation plutôt que la surcroissance du prix. D'une part la première ressort moins erratique que la seconde, qui est influencée par des effets de structure parfois heurtés, et d'autre part elle rend mieux compte d'un éventuel gaspillage de fonds publics : si la dépense fiscale est suivie d'une augmentation équivalente des prix à structure constante, elle se dissipe en totalité en inflation, ce qui a priori ne présente aucune utilité, alors que si elle est suivie d'une surcroissance du prix moyen provenant de ce que les terrains achetés, mieux situés ou plus grands, permettent de construire les logements de meilleure qualité ou plus nombreux, on peut considérer qu'elle a eu un certaine utilité. 2.3. Modèle hédonique Pour calculer l'inflation du prix des terrains, c'est-à-dire la croissance de leur prix à structure constante, nous utilisons un modèle hédonique fondé sur une ANCOVA du logarithme du prix des logements (cf. Annexe 4). Nous l'effectuons séparément pour le groupe de traitement et le groupe de contrôle (on peut penser en effet que les différentes caractéristiques des terrains influent différemment sur leur prix selon que, par exemple, l'acheteur est un particulier qui y construira une maison individuelle ou un promoteur qui y construira souvent un immeuble, et c'est ce que confirment les résultats des régressions). En revanche, les variables des modèles sont identiques pour le groupe de traitement et le groupe de contrôle. Ce sont l'année (dont les coefficients permettent de calculer l'indice de prix corrigé des effets de structure) et des variables représentatives de la localisation, de la taille et de la qualité Augmentation du prix des terrains à bâtir achetés par les particuliers après 1999 Retour au sommaire Page 7 sur 49 PUBLIÉ intrinsèque hors taille. Cf. Annexe 4. En pratique, les résultats qui nous intéressent sont peu sensibles à une modification des variables, et quelques variables fournissent l'essentiel du pouvoir explicatif, les autres ayant un effet marginal. Les prix des divers attributs des terrains (coefficients des variables du modèle) peuvent varier dans le temps (« dérive des bêtas »). Nous avons donc estimé le modèle sur trois périodes distinctes, 19951999, 1999-2003 et 2003-2008 puis nous avons mis bout à bout les trois indices calculés sur chaque période. Nous avons néanmoins fait deux variantes l'une consistant à estimer le modèle en une seule fois sur toute la période 1995-2008, l'autre consistant à l'estimer également en une seule fois mais sur la période plus courte 1996-2002 (cf. Annexe 5). Ces variantes conduisent à des résultats très proches de ceux du modèle principal. 2.4. Données Les données nous ont été communiquées par le notariat. Elles portent sur les terrains présents dans ses bases de données. Nous avons redressé les effectifs au prorata des taux de couverture départementaux et fait l'hypothèse que pour le reste l'alimentation incomplète des bases n'engendre pas de biais7. Nous avons appliqué un ensemble de filtres qui réduisent le champ aux terrains qui nous intéressent et qui éliminent des enregistrements aberrants. D'où en tout 914 000 ventes de terrains, dont : 849 000 (soit 93 %) achetés par des particuliers et 65 000 (soit 7 %) par des non particuliers, 52 000 situés en zone A, 131 000 en zone B1, 203 000 en zone B2 et 527 000 en zone C8. Cf. Annexe 2. Les ventes de terrains passent nécessairement devant notaire, mais tous les actes de vente notariés ne sont pas adressés par les notaires aux bases notariales. Le taux de couverture de ces dernières (montant des transactions qui y figurent, divisé par montant des transactions réalisées, reconstitué à partir du produit des droits de mutation) était pour la période considérée voisin de 65 % en moyenne sur l'ensemble du territoire. Dans un département donné, il était plus faible pour les terrains que pour les logements, d'environ 20 % semble-t-il. Il variait fortement selon le département, les départements où il était le plus faible étant d'une manière générale des départements ruraux. 7 Le principal critère d'envoi ou non des actes aux bases était l'identité du notaire : certains notaires choisissaient d'envoyer aux bases de données notariales les actes qu'ils effectuent, d'autres de ne pas le faire. On ne peut exclure des biais de sélection supplémentaires, mais on a fait l'hypothèse qu'ils n'ont pas d'effet sur les résultats qui nous intéressent. Par exemple, il peut arriver qu'un notaire donné n'ait pas envoyé aux bases certains actes portant sur des terrains exceptionnels, mais ces actes étant par nature peu nombreux ne devraient pas avoir d'influence sur le résultat. 8 Ces effectifs ne sont pas redressés de la non-exhaustivité des bases notariales. Cf. note 7. Augmentation du prix des terrains à bâtir achetés par les particuliers après 1999 Retour au sommaire Page 8 sur 49 PUBLIÉ 3. Résultats Les Graphiques 1 en pages 11 et suivante récapitulent les principaux résultats selon la zone. Nous les commentons dans les § 3.1 à 3.3. Nous avons pris comme référence l'année 1997, dernière année pleine antérieure à la réforme. 3.1. Evolution de la taxation moyenne La colonne 1 des Graphiques 1 représente la taxation moyenne des terrains achetés par des particuliers et des non particuliers. Elle est peu différenciée selon la zone. Dans le cas des particuliers, en 1996, elle augmente légèrement par rapport à 1995, en raison de la suppression de l'application du taux de TVA à 5,50 % aux terrains dont l'achat était financé par un PAP9 (ces terrains représentaient 30 % des terrains achetés par des particuliers). Sa diminution sous l'effet de la réforme qui nous intéresse ressort clairement en 1999, mais a commencé en 1998 car la réforme a été appliquée avec effet rétroactif au 22 octobre 1998 (cf. § 1). A partir de 1999, la taxation est constante. Dans le cas des non particuliers, la taxation diminue au moment de la réforme de 1999 puis augmente légèrement, sous l'effet notamment d'effets de structure : elle est très différenciée selon les types d'acheteur, dont le poids varie dans le temps (cf. Annexe 6). 3.2. Nombre de transactions 3.2.1. Evolution du nombre de transactions La colonne 2 des Graphiques 1 représente le nombre de transactions en base 1997=1. Son évolution sur la période étudiée est très différenciée selon la zone. Dans le cas des particuliers, la « tendance longue » sur l'ensemble de la période 1995-2008 (que nous définissons comme la droite de régression en pointillé noir), augmente sur l'ensemble de la France, sur la France hors zone A et en zone C, reste approximativement constante en zone B2 et diminue en zones A et B1. Par rapport à cette tendance longue, l'effectif présente un certain renflement en 1999 et 2000 (1998 et 1999 en zone B1), e l'ordre de 10 % à 20 % sauf en zone A où il est beaucoup plus marqué. Ce phénomène a été très passager puisque dès 2001 le nombre de transactions avait approximativement rejoint sa « tendance longue ». Dans le cas des non particuliers, l'effectif présente dans toutes les zones un maximum en 2005 ou 2006, dont l'ampleur est très variable selon la zone. Dans toutes les zones également, l'effectif augmente en 1998 puis diminue en 1999. Peut-être est-ce l'effet d'un ralentissement des transactions fin 1998 dans l'attente de précisions sur le régime de taxation, notamment celui applicable aux lotisseurs (cf. § C de l'Annexe 1) et de leur report sur 1999. 3.2.2. Evolution relative du nombre de transactions La colonne 3 des Graphiques 1 représente le rapport des nombres d'achats par des particuliers et par des non particuliers, en base 1997=1. Dans toutes les zones, un « pic » apparaît en 1999. Néanmoins, il résulte du « creux » d'achats par les non particuliers beaucoup plus que de l'augmentation des achats par les particuliers. Par conséquent, pour détecter un effet de la réforme de 1999 sur le nombre d'achats de terrains par des particuliers Contrairement au PAP, dont il a pris la suite à compter de janvier 1996, le PTZ ne donne pas lieu à TVA réduite sur l'achat du terrain. La suppression de cet avantage de TVA, s'étant accompagnée globalement du renforcement de l'aide à la pierre apportée par le PTZ, n'a pas réduit la capacité d'achat des particuliers. 9 Augmentation du prix des terrains à bâtir achetés par les particuliers après 1999 Retour au sommaire Page 9 sur 49 PUBLIÉ l'évolution de ce ratio n'est pas utilisable et nous nous limiterons à l'écart par rapport à la tendance longue définie au § 3.2.1. 3.3. Prix des terrains 3.3.1. Evolution de l'indice du prix des terrains La colonne 4 des Graphiques 1 représente l'indice du prix des terrains en base 1997=1. On constate que, en base 1997=1, l'indice est devenu plus élevé à partir de 2000 (2002 en zone C) pour les terrains achetés par des particuliers que pour ceux achetés par des non particuliers : le prix des terrains qui ont bénéficié de la réforme ont, après cette dernière, augmenté plus rapidement que celui des terrains qui n'en ont pas bénéficié. La colonne 5 des Graphiques 1 permet de mieux apprécier ce phénomène. 3.3.2. Evolution relative de la taxation et de l'indice du prix des terrains La colonne 5 des Graphiques 1 représente : - l'avantage de taxation des terrains achetés par les particuliers en base 1997=0 (courbe noire), - et le rapport des indices de prix des terrains achetés par des particuliers et des non particuliers, également en base 1997=1 (courbe bleue). Pour cette dernière courbe, on a également indiqué des marges d'erreur approximatives. La valeur a environ 2 chances sur 3 de se trouver dans la zone bleu foncé et 95 chances sur 100 de se trouver dans la zone bleu clair10. Si la variation du différentiel de taxation entre terrains achetés par des particuliers et par des non particuliers avait engendré, avec un certain décalage dans le temps, une augmentation équivalente du différentiel de prix, et si ce phénomène était le seul déterminant du prix relatif de ces deux groupes de terrains, les courbes noire et bleue seraient identiques mais décalées dans le temps. Or ce n'est pas exactement ce que l'on observe. L'augmentation de l'avantage de taxation des terrains achetés par les particuliers a été accompagnée d'une augmentation de leur prix relatif, souvent du même ordre à un terme plus ou moins rapproché. Néanmoins cette dernière avait commencé avant 1999 et son ampleur a ensuite été dans certaines zones plus forte que l'avantage de taxation conféré par la réforme. La zone bleu foncé représente les valeurs plus ou moins au plus un écart type, et la zone bleu clair les valeurs plus ou moins au plus deux écarts types, l'écart type étant calculé approximativement. On a calculé l'écart type sur le différentiel des indices de prix en supposant que les erreurs sur les deux indices sont indépendantes. 10 Augmentation du prix des terrains à bâtir achetés par les particuliers après 1999 Retour au sommaire Page 10 sur 49 PUBLIÉ Graphiques 1: principaux résultats, selon la zone Taxation Effectifs Différentiel d'effectifs Indices de prix Avantage de taxation et différentiel de prix Colonne 1 25% 2,5 Colonne 2 Effectif pondéré base 1997=1 40% 30% Colonne 3 Effectif pondéré base 1997=1, écart partic. / autres 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 Colonne 4 Indice de prix base 1997=1 Colonne 5 45% Particuliers / autres 40% base 97=0 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 -10% Ind-2Stdev Ind-Stdev Ind+STdev Ind+2Stdev Tax Ind -15% 45% Particuliers / autres 40% base 97=0 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 -10% Ind-2Stdev Ind-Stdev Ind+STdev -15% Ind+2Stdev Tax Ind Taxation moyenne 20% 2,0 20% Toutes zones 10% 15% 1,5 10% 0% -10%1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 -20% 5% PA nonPA 1,0 PA nonPA Linéaire (PA) -30% -40% 0% 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 0,5 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 -50% -60% PA nonPA 0,5 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 25% 2,5 Taxation moyenne 20% Effectif pondéré base 1997=1 PA nonPA Linéaire (PA) 40% 30% Effectif pondéré base 1997=1, écart partic. / autres 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 Indice de prix base 1997=1 2,0 20% 10% Zone A 10% 15% 1,5 0% -10%1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 -20% 5% PA nonPA 1,0 -30% -40% 0% 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 0,5 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 -50% -60% PA nonPA 0,5 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 25% 2,5 Taxation moyenne 20% Effectif pondéré base 1997=1 40% 30% Effectif pondéré base 1997=1, écart partic. / autres 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 Indice de prix base 1997=1 2,0 20% Hors zone A 15% 1,5 10% 10% 0% -10%1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 -20% 5% PA nonPA 1,0 PA nonPA Linéaire (PA) -30% -40% 0% 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 0,5 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 -50% -60% PA nonPA 0,5 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% Particuliers / autres base 97=0 1995 1997 1999 Ind-2Stdev 2001 2003 Ind-Stdev 2005 2007 Ind+STdev Ind+2Stdev Tax Ind Augmentation du prix des terrains à bâtir achetés par les particuliers après 1999 Retour au sommaire Page 11 sur 49 PUBLIÉ Graphiques 1: principaux résultats, selon la zone (suite) Taxation Effectifs Différentiel d'effectifs Indices de prix Avantage de taxation et différentiel de prix Colonne 1 25% 2,5 Colonne 2 Effectif pondéré base 1997=1 40% 30% Colonne 3 Effectif pondéré base 1997=1, écart partic. / autres 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 Colonne 4 Indice de prix base 1997=1 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% Colonne 5 Particuliers / autres base 97=0 Taxation moyenne 20% 2,0 20% Zone B1 10% 15% 1,5 PA nonPA Linéaire (PA) 10% 0% -10%1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 -20% 5% PA nonPA 1,0 -30% -40% 1995 1997 1999 Ind-2Stdev Ind+2Stdev 2001 2003 Ind-Stdev Tax 2005 2007 Ind+STdev Ind 0% 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 0,5 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 -50% -60% PA nonPA 0,5 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 25% Taxation moyenne 20% 2,5 Effectif pondéré base 1997=1 40% 30% Effectif pondéré base 1997=1, écart partic. / autres 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 Indice de prix base 1997=1 2,0 20% Zone B2 10% 15% 1,5 10% 0% -10%1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 -20% 5% PA nonPA 1,0 PA -30% -40% 0% 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 0,5 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 -50% -60% PA nonPA 0,5 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% Particuliers / autres base 97=0 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 Ind+STdev Ind Ind-2Stdev Ind+2Stdev Ind-Stdev Tax 25% 2,5 Taxation moyenne 20% 2,0 Effectif pondéré base 1997=1 40% 30% Effectif pondéré base 1997=1, écart partic. / autres 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 Indice de prix base 1997=1 Particuliers / autres base 97=0 20% Zone C 15% 1,5 10% 10% 0% -10%1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 -20% 5% PA nonPA 1,0 PA nonPA Linéaire (PA) -30% -40% 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 Ind+STdev Ind 0% 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 0,5 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 -50% -60% PA nonPA 0,5 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 Ind-2Stdev Ind+2Stdev Ind-Stdev Tax Augmentation du prix des terrains à bâtir achetés par les particuliers après 1999 Retour au sommaire Page 12 sur 49 PUBLIÉ 4. Interprétation et conclusion Lors des débats parlementaires relatifs à l'amendement qui a réduit la taxation des terrains à bâtir achetés par des particuliers en 1999, le possible effet de la réforme sur les nombres de transactions et le prix des terrains ne semble pas avoir été évoqué (cf. Annexe 1). Les analyses ci-dessus suggèrent que la réforme a été suivie : - d'une augmentation sensible mais passagère (terminée dès 2001) du nombre de transactions par rapport à sa tendance longue, - d'une surinflation du prix des terrains qui en ont bénéficié, par rapport aux terrains qui n'en ont pas bénéficié, durable et dont l'ampleur a été, à un terme plus ou moins rapproché, du même ordre que la variation du différentiel de taxation entre ces deux groupes (sauf en zone A). Peut-être est-ce un effet de la diminution de la taxation. La réforme a en effet augmenté, via le « compte à rebours », le prix que les acheteurs potentiels sont prêts à payer aux vendeurs potentiels. D'une part, cela a pu rendre possibles certaines transactions qui en l'absence de la réforme n'auraient pas eu lieu. D'autre part, cela a pu accroître le prix auquel les transactions ont été conclues. A son tour, l'augmentation du prix de marché des terrains (par référence auquel, avec un certain décalage temporel, les vendeurs potentiels déterminent le prix auquel ils sont prêts à vendre) aurait ensuite neutralisé l'effet sur les volumes dès 2001. Néanmoins, si cette augmentation temporaire des effectifs et cette surinflation peuvent avoir été causées par la réforme, cela ne peut être considéré comme certain. D'une part, s'agissant des prix, une certaine surinflation apparaît sur la période observable avant 1997 (1995-1997). Elle pourrait être conséquence de la mise en place du PTZ en 1996. Elle pourrait également constituer la manifestation d'une tendance surinflationniste longue sous-jacente. Dans le premier cas, la surinflation observée à partir de 1999 pourrait être considérée comme un phénomène nouveau, potentiellement causé par les réformes de 1999. Dans le deuxième cas, elle pourrait être considérée comme une simple poursuite d'une tendance longue et non un phénomène nouveau. Les bases de données que nous utilisons ne permettent pas de remonter avant 1995. Nous ne pouvons donc pas trancher entre ces deux hypothèses, sauf éventuellement en recourant à d'autres sources. D'autre part, la surinflation observée après 1997 est souvent supérieure à la variation du différentiel de taxation. Si la première résulte de la seconde, il y aurait eu un « overshoot », possible mais non certain. Une autre explication pourrait être ici encore l'existence d'une surinflation tendancielle sur la période étudiée. De plus, comme dans le cas de la période 1995-1997, on ne peut exclure qu'une modification du régime des aides (à l'accession mais aussi à l'investissement locatif) ait influé sur la surinflation observée. En tout état de cause, il est difficile de conclure sur le lien de cause à effet entre la réforme étudiée et l'évolution des effectifs et des prix sans prendre en compte les autres réformes des taxes et aides s'appliquant aux divers projets de construction (y compris les aides aux investissements locatifs) pendant la période étudiée. Plus l'on restreint la période d'observation, plus on réduit la probabilité que des causalités autres que la réforme (modifications des taxes et aides, mais aussi, plus largement, du cadre juridique applicable) aient influé sur les effectifs et la surinflation, mais plus on se prive de la possibilité de détecter des tendances longues. Par ailleurs, l'année de mise en oeuvre de la réforme étudiée, 1999, correspond à un point bas du prix des logements rapporté au revenu par ménage (Graphique 2). Son envolée de 2000 à 2008 ne pouvait qu'entraîner une hausse du prix des terrains, via le mécanisme du « compte à rebours ». Ce phénomène général mais hétérogène, a constitué un bouleversement, par rapport auquel le changement introduit par la réforme de la taxation des terrains de 1999 doit être relativisé. Augmentation du prix des terrains à bâtir achetés par les particuliers après 1999 Retour au sommaire Page 13 sur 49 PUBLIÉ Graphique 2 : indice du prix des logements rapporté au revenu par ménage, base 2000=1 2,8 2,7 2,6 2,5 Indice du prix des logements rapporté au revenu disponible par ménage Différenciation Paris / Ile-de-France / province Base 2000=1 2,54 (Paris, T2 19) 2,4 2,3 2,2 2,1 2 1,9 1,8 France Paris Ile-de-France Ile-de-France hors Paris (appartements) Ile-de-France hors Paris (maisons) Province Province (appartements) Province (maisons) Lyon (appartements) NB: le dénominateur de tous les ratios est le revenu disponible par ménage sur l'ensemble de la France 1,89 (Ile-de-Fr., T2 19) 1,65 (France, T2 19) 1,55 (Province, T2 19) 1,46 (Province, maisons,T2 19) 1,7 1,6 1,5 1,4 1,3 1,2 1,1 1,1 11 0,9 0,9 0,8 0,7 Tunnel 1/1 1965 1/1 1970 1/1 1975 1/1 1980 1/1 1985 1/1 1990 1/1 1995 1/1 2000 1/1 2005 1/1 2010 1/1 2015 1/1 2020 1/1 2025 1/1 2030 Source : CGEDD d'après Insee, bases notariales et indices Notaires-Insee désaisonnalisés. Enfin, s'agissant des prix, la hausse du prix des logements11 a été plus prononcée (à croissance du rapport de l'offre et de la demande physiques donnée et à croissance du chômage donnée) sur les parcs où la proportion de logements occupés par leur propriétaire est faible. On pourrait donc penser que le prix des terrains destinés à la construction de logements par les particuliers (presque exclusivement à des fins d'occupation par le propriétaire) aurait moins augmenté que celui des terrains destinés à la construction de logements par des non particuliers (logements destinés en partie à être loués in fine). Le fait que l'on observe le contraire pourrait éventuellement résulter d'un effet inflationniste de la réforme que nous étudions, mais nous n'en avons pas la preuve. En conclusion, la réforme fiscale étudiée a été suivie d'une augmentation passagère du nombre de transactions et d'une surinflation durable du prix des terrains qui en ont bénéficié, mais si un lien de cause à effet peut être soupçonné, nous n'avons pas apporté la preuve de son existence. Nous n'avons certainement pas épuisé le sujet. Il serait utile que d'autres le réexaminent. Jacques Friggit Ingénieur général des ponts, des eaux et des forêts Cf. « Différenciation du niveau et de la variation du prix des logements selon le département de 1994 à 2018 », J. Friggit, CGEDD, note à paraître. 11 Augmentation du prix des terrains à bâtir achetés par les particuliers après 1999 Retour au sommaire Page 14 sur 49 PUBLIÉ Annexes Annexe 1. Documents relatifs à la réforme 16 A. Article 40 de la loi de finances pour 1999 16 16 19 B. Discussion à l'Assemblée Nationale de l'amendement à l'origine de l'article 40 de la loi de Finances pour 1999 C. D. E. F. Annexe 2. Annexe 3. Annexe 4. Rapport au nom de la commission des Finances du Sénat Questions au gouvernement, Assemblée Nationale, 18 novembre 1998 25 Questions au gouvernement, Assemblée Nationale, 18 novembre 1998 25 Refonte du dispositif en 2010 26 27 28 33 Données Statistiques descriptives Modèle hédonique A. B. C. Annexe 5. Annexe 6. Annexe 7. Variables du modèle Période d'estimation Résultats 33 36 36 42 44 47 Variantes portant sur la période d'estimation du modèle Résultats par type d'acheteur non particulier Lettre de mission Augmentation du prix des terrains à bâtir achetés par les particuliers après 1999 Retour au sommaire Page 15 sur 49 PUBLIÉ Annexe 1. Documents relatifs à la réforme Ces documents sont extraits des travaux parlementaires12. Le régime applicable aux ventes de terrains à bâtir par les lotisseurs et marchands de biens a suscité de nombreux débats. En revanche, la possibilité que la mesure ait un effet inflationniste sur le prix des terrains ne semble pas avoir été envisagée. A. Article 40 de la loi de finances pour 1999 Cet article (numéroté 27 bis dans des versions non finales du projet de loi) a instauré la réforme objet de la présent note. Encadré 1 : article 40 de la loi de finances pour 1999, loi n° 98-1266 du 30 décembre 1998 B. Discussion à l'Assemblée Nationale de l'amendement à l'origine de l'article 40 de la loi de Finances pour 1999 ASSEMBLÉE NATIONALE - 1re SÉANCE DU 17 OCTOBRE 1998 COMPTE RENDU INTÉGRAL PRÉSIDENCE DE M. JEAN GLAVANY, vice-président M. le président. La séance est ouverte. (La séance est ouverte à dix heures.) 1 LOI DE FINANCES POUR 1999 (PREMIÈRE PARTIE) Suite de la discussion d'un projet de loi M. le président. L'ordre du jour appelle la suite de la discussion de la première partie du projet de loi de finances pour 1999 (nos 1078, 1111). Discussion des articles (suite) [...] Après l'article 27 M. le président. 12 La plupart nous ont été communiqués par le bureau FE3 de la DHUP. Augmentation du prix des terrains à bâtir achetés par les particuliers après 1999 Retour au sommaire Page 16 sur 49 PUBLIÉ MM. Cuvilliez, Feurtet, Brard, Vila, Belviso et les membres du groupe communiste ont présenté un amendement, no 194 rectifié, ainsi libellé : « Après l'article 27, insérer l'article suivant : « I. 1o Après le a du 1 du 7o de l'article 257 du code général des impôts, il est inséré un alinéa ainsi rédigé : « Ces dispositions ne sont pas applicables aux terrains acquis par des personnes physiques en vue de l a construction d'immeubles que ces personnes affectent à leur usage privatif. « 2o Le 3 du 7o du même article est abrogé. « II. 1o Après les mots : "l'article L. 351-2 du même code", la fin de la première phrase du 1 du I de l'article 278 sexies du code général des impôts est supprimée. « 2o Le II du même article est supprimé. « III. Le taux de l'impôt sur les sociétés est relevé à due concurrence. » La parole est à M. Daniel Feurtet. M. Daniel Feurtet. Monsieur le secrétaire d'Etat au budget, les ventes et les apports en société de terrain à bâtir sont soumises à la TVA conformément à l'article 257-7o du code général des impôts et sont exonérés de droits de mutation dès lors que l'acheteur a pris l'engagement de construire dans les délais et conditions posés par l'article 691 du CGI. Sont également soumises à la TVA les mutations de terrains pour lesquels, dans le délai de quatre ans à compter de la date qui constate l'opération, l'acquéreur ou le bénéficiaire de l'apport obtient le permis de construire ou commence les travaux nécessaires pour édifier un immeuble ou un groupe d'immeubles ou pour construire de nouveaux immeubles en surélévation. Afin de ne pas pénaliser les ménages désireux de faire construire et compte tenu de l'abaissement significatif des droits de mutation à titre onéreux sur les terrains, le présent article exclut du champ d'application de la TVA les achats de terrains réalisés par les particuliers. C'est un amendement qui vise à encourager l'accession à la propriété. M. le président. La parole est à M. le rapporteur général de la commission des finances, de l'économie générale et du Plan, pour donner l'avis de la commission sur l'amendement no 194 rectifié. M. Didier Migaud, rapporteur général de la commission des finances, de l'économie générale et du plan. Très favorable. Actuellement, l'acquisition de terrains à bâtir par des personnes physiques est soumise à la TVA, au taux de 20,6 %, lorsque l'acquéreur prend l'engagement de construire dans un délai de quatre ans. A défaut, il est soumis aux droits de mutation à titre onéreux. Il est proposé que ces acquisitions soient désormais soumises, en toute hypothèse, aux droits de mutation. C'est une proposition très intéressante, puisque, parallèlement, vous le savez, nous avons abaissé les droits de mutation à 4,8 %. Elle a un coût pour l'Etat, un peu moins de 800 millions de francs, ce qui amènera sûrement à regarder de près un certain nombre d'autres propositions qui auront pu être adoptées par l'Assemblée nationale, si nous souhaitons maintenir l'équilibre entre recettes et dépenses. Elle se traduira également pour les départements par un gain d'un peu moins de 200 millions de francs. Au delà de ce gain pour les collectivités locales, la mesure aura surtout un impact budgétaire favorable pour les ménages. Augmentation du prix des terrains à bâtir achetés par les particuliers après 1999 Retour au sommaire Page 17 sur 49 PUBLIÉ M. le président. La parole est à M. le secrétaire d'Etat au budget, pour donner l'avis du Gouvernement sur cet amendement. M. Christian Sautter, secrétaire d'Etat au budget. C'est une proposition importante, puisqu'elle permettra à de très nombreux jeunes ménages, qui étaient dissuadés d'acheter des terrains par le coût élevé de la fiscalité, 20,6 %, de réaliser enfin leur espoir. Evidemment, cette mesure a un coût pour l'Etat, près de 800 millions de francs, mais c'est typiquement une baisse de taxe à la valeur ajoutée qui va dans le sens d'un plus grand dynamisme et d'une plus grande justice. J'y suis favorable et je lève le gage. M. le président. La parole est à M. Gilles Carrez. M. Gilles Carrez. Monsieur le secrétaire d'Etat, je suis tout à fait favorable à cette disposition, et je profite de l'occasion pour vous demander une réponse à une lettre que je vous ai adressée le 22 avril dernier sur le cas suivant. Un jeune ménage ayant acheté un modeste pavillon de banlieue, complètement délabré le rénove en y consacrant tous ses efforts. Il découvre deux ou trois ans plus tard que, au motif que le coût de cette rénovation dépasse un certain pourcentage de la valeur supposée du pavillon, à partir d'une approche totalement discrétionnaire des services fiscaux, il est assujetti à la TVA au taux normal, ce qui représente un surcoût considérable par rapport aux droits de mutation. Après enquête, il apparaît que, en Ile-de-France en tout cas, le traitement n'est pas du tout le même d'un département à un autre. J'ai reçu une réponse d'attente. Depuis, nous attendons toujours et j'aimerais obtenir une réponse précise. Je souhaite que vos services fiscaux tiennent compte de cette disposition proposée par le groupe communiste dans leur interprétation. M. le président. La parole est à M. le secrétaire d'Etat. M. le secrétaire d'Etat au budget. Monsieur Carrez, j'ai l'habitude de répondre sur le fond aux courriers des parlementaires dans les trois mois. M. Gilles Carrez. C'est un sujet difficile. M. le secrétaire d'Etat au budget. Je vous prie donc de m'excuser de ne pas vous avoir répondu à une lettre du mois d'avril. L'amendement proposé par le groupe communiste répond précisément à la question que vous soulevez. Je pense que l'administration sera indulgente dans le cas précis que vous évoquez. Cette exonération de TVA doit profiter à tous ceux qui le méritent. M. le président. Je mets aux voix l'amendement no 194 rectifié, compte tenu de la suppression du gage. (L'amendement no 194 rectifié, ainsi modifié, est adopté.) Augmentation du prix des terrains à bâtir achetés par les particuliers après 1999 Retour au sommaire Page 18 sur 49 PUBLIÉ C. Rapport au nom de la commission des Finances du Sénat N° 66 SÉNAT SESSION ORDINAIRE DE 1998-1999 Annexe au procès-verbal de la séance du 19 novembre 1998. RAPPORT GÉNÉRAL FAIT au nom de la commission des Finances, du contrôle budgétaire et des comptes économiques de la Nation (1) sur le projet de loi de finances pour 1999, ADOPTÉ PAR L'ASSEMBLÉE NATIONALE, Par M. Philippe MARINI, Sénateur, Rapporteur général. TOME II Fascicule 1 LES CONDITIONS GÉNÉRALES DE L'ÉQUILIBRE FINANCIER [...] ARTICLE 27 bis (nouveau) Exonération de TVA pour les achats de terrains à bâtir par des particuliers qui souhaitent y construire un immeuble affecté à leur usage privatif Commentaire : le présent article, introduit par voie d'amendement à l'Assemblée nationale, a pour objet d'exonérer de TVA les achats de terrains réalisés par des particuliers, en vue de la construction d'immeubles affectés à leur usage privatif. I. DESCRIPTION DU RÉGIME FISCAL DE L'ACQUISITION DE TERRAINS A BÂTIR Sont considérés comme des terrains à bâtir des terrains acquis en vue d'une opération de construction. Le régime de TVA s'applique uniquement lorsque l'acte d'achat contient l'engagement de réaliser une ou des constructions dans le délai de quatre ans suivant l'acquisition. La mutation est exonérée de droits d'enregistrement (art 691 CGI). Si l'acte ne contient pas cet engagement, la TVA n'est pas perçue et la mutation est soumise au droit départemental d'enregistrement de droit commun (15,4 %), auquel s'ajoutent la taxe communale de 1,2 %, la taxe régionale de 1,6 % et le prélèvement de 2,5 % pour frais d'assiette calculé sur le montant du droit départemental d'enregistrement.105(*) Aussi, lorsque la construction n'intervient pas dans le délai imparti, l'acheteur du terrain doit payer les droits de mutation dont il avait été exonéré (jusqu'à présent, 18,2 %) ainsi qu'un droit supplémentaire de 6 % (art 1840 G ter du code général des impôts), soit, au total, une taxe de 24,2 %. Deux cas peuvent se présenter lorsque le particulier souhaite acheter un terrain pour y faire construire une maison. Dans le premier cas, le particulier achète un terrain nu en vue de faire construire, sans que le terrain ait fait l'objet, au préalable, de travaux d'aménagement. Augmentation du prix des terrains à bâtir achetés par les particuliers après 1999 Retour au sommaire Page 19 sur 49 PUBLIÉ Le redevable légal de la TVA est l'acquéreur, sauf si le terrain a déjà fait l'objet d'une mutation soumise à la TVA et demeure dans le champ d'application de cette taxe, auquel cas c'est le vendeur qui est redevable (CGI art 285, 3° et ann. II art. 246). Le particulier paye la TVA sur l'achat du terrain à bâtir à 20,6 %. Les acquisitions et les apports en sociétés de terrains à bâtir relèvent en effet du taux normal de TVA à 20,6 % depuis le 29 juillet 1991 (loi n° 91-716 du 26 juillet 1991). Ce taux est toutefois réduit à 9,5 % dans les départements d'outre-mer et à 8 % en Corse. De plus, il existe depuis cette date un taux réduit pour les acquisitions de terrains effectués en faveur du logement social.106(*) L'assiette de la taxe est constituée par le prix de cession hors taxe, augmenté des charges, ou la valeur vénale si elle est supérieure (CGI, art 266, 2-b). De la TVA due sur la mutation peuvent être normalement déduites les taxes ayant grevé l'opération en amont. Cependant, cette déduction n'est possible que si le redevable de la taxe est le vendeur, que ce soit légalement ou parce qu'il prend la position d'assujetti au lieu et place de l'acquéreur. Le vendeur peut alors déduire la TVA ayant grevé la mutation précédente, celle ayant grevé les travaux d'aménagement éventuellement réalisés et celle ayant grevé la commission de l'intermédiaire. Au contraire, lorsque l'acheteur est redevable de la TVA, il ne peut pas déduire ces mêmes taxes, qu'il n'a pas supportées. Dans le cas de l'achat d'un terrain nu qui n'a pas été soumis préalablement au régime de TVA, le particulier supporte donc in fine une TVA à 20,6 %. · Dans le second cas, le particulier achète son terrain à un aménageur-lotisseur. Ce terrain a alors fait l'objet de travaux de viabilisation et d'aménagement. Dans la quasi totalité des cas, les lotisseurs placent leurs achats de terrains à bâtir sous le régime de la TVA en vue de la revente dans les quatre ans. Le redevable légal de la TVA est donc le vendeur, car le terrain a déjà fait l'objet d'une mutation soumise à la TVA et demeure dans le champ d'application de cette taxe (CGI art 285, 3° et ann. II art. 246). Le lotisseur peut alors déduire la TVA ayant grevé la mutation précédente, celle ayant grevé les travaux d'aménagement et celle ayant grevé la commission de l'intermédiaire. Cette déduction est particulièrement importante, car les lotisseurs réalisent d'importants travaux de viabilisation sur les terrains qu'ils vendent. Ces travaux sont souvent, et particulièrement en zone rurale, d'un montant bien plus élevé que le prix du terrain lui-même. Enfin, en cas de non respect de l'engagement de construire, le particulier est replacé sous le régime des droits de mutation (18,2 + 6 % soit 24,2 %), qui est pénalisant par rapport au régime de TVA (20,6 %). Cependant, l'abaissement des droits de mutation à 4,80 % à partir du 1er janvier 1999 rendra cette sanction totalement inefficace et même absurde. En effet, replacer le particulier sous le régime des droits de mutation aboutit à une moindre taxation que son maintien sous le régime de TVA. Le particulier devra acquitter 4,80 +1 %107(*) soit 5,80 % sur la valeur d'achat de son terrain au lieu d'une TVA acquittée à 20,6 %, et qui lui serait remboursée, ce qui lui ferait en définitive gagner de l'argent s'il ne construit pas sous les 4 ans. Votre rapporteur ne peut toutefois penser que le changement du régime fiscal des acquisitions de terrains à bâtir, qui a des conséquences particulièrement importantes, ait été motivé par cet élément. Il suffirait, en effet, de modifier le régime de sanctions (par exemple en prévoyant le paiement de droits supplémentaires plus élevés) pour remédier à cette situation. II. LE NOUVEAU DISPOSITIF Le nouveau dispositif consiste à exonérer de TVA les acquisitions de terrains à bâtir réalisées par des particuliers qui souhaitent y construire leur résidence. Augmentation du prix des terrains à bâtir achetés par les particuliers après 1999 Retour au sommaire Page 20 sur 49 PUBLIÉ Le particulier sera alors soumis au nouveau droit de mutation à 4,80 % (qui remplacera, à compter du 1er janvier 1999, l'ancien droit de 18,2 %). Par rapport au régime antérieur, lorsque le particulier achète un terrain nu qui n'est pas entré auparavant dans le régime de TVA, il obtient une baisse de taxation à l'achat du terrain correspondant à la différence entre la TVA et les droits de mutations, soit 20,6-4,80 = 15,8 %. La difficulté du nouveau régime vient de l'achat réalisé par un particulier par l'intermédiaire d'un lotisseur. En effet, les lotisseurs réalisent d'importants travaux de viabilisation sur les terrains qu'ils vendent (eau, électricité, infrastructures diverses). Si l'achat d'un terrain à bâtir par un particulier est exonéré de TVA, cela signifie que le lotisseur n'est plus redevable de la TVA à la vente. Or, le lotisseur a engagé des travaux importants pour lesquels il a acquitté une TVA, qui, dès lors, ne pourra plus être déduite. L'exonération de TVA incitera donc les lotisseurs, qui souhaitent conserver une rentabilité à leurs opérations, à majorer leurs prix, de manière à récupérer le coût des taxes qui auront grevé leurs opérations de viabilisation. Cette majoration rendra toutefois leurs ventes moins concurrentielles que celles réalisées par des particuliers ou des entreprises qui s'en tiennent à une vente de terrain n'ayant fait l'objet d'aucune viabilisation. Le ministère de l'Economie et des finances leur conseille donc de se placer sous le régime des marchands de biens13. Le marchand de biens n'achète pas en régime de TVA, mais paye uniquement la taxe départementale de publicité foncière à 0,60 %. Lorsqu'il vend le terrain, il est soumis à la TVA sur marge, c'est-à-dire sur le prix de vente hors taxe dont il faut déduire le prix d'achat hors taxe, soit sa "marge" bénéficiaire. La TVA nette qu'il supporte est donc égale à la TVA sur marge dont est déduite la TVA qu'il a acquittée sur les travaux. Le nouveau dispositif aboutit au résultat suivant : au lieu de supporter une TVA à 20,6 %, la vente de terrain à bâtir par les aménageurs lotisseurs supportera une TVA sur marge et des droits de mutation à 4,80 %. Comme les travaux de viabilisation réalisés par les lotisseurs sont importants, le ministère de l'Economie et des finances assure que ce nouveau régime sera favorable (la déduction de la TVA sur travaux sera en effet importante). Votre rapporteur aurait toutefois souhaité d'obtenir des informations chiffrées du ministère sur les différents cas possibles, en fonction de la marge réalisée et du montant des travaux. Surtout, un certain nombre de lotisseurs expliquent que, contrairement à ce qui est annoncé, il n'est pas évident de passer, selon le type d'opérations, du régime applicable aux lotisseurs au régime des marchands de biens. En effet, les lotisseurs sont la plupart du temps des sociétés anonymes soumises à l'impôt sur les sociétés alors que les marchands de biens sont soumis à l'impôt sur le revenu. Il apparaît donc nécessaire à votre rapporteur que le ministère de l'Economie et des finances fournisse un descriptif précis du processus administratif qui permettra aux lotisseurs de passer sous le régime des marchands de biens et des conséquences fiscales de ce choix. En effet, la définition applicable aux marchands de biens semble éloignée de l'activité des lotisseurs. Sont fréquemment désignées par l'expression marchands de biens et assimilés, les personnes taxées à l'impôt sur le revenu au titre des bénéfices industriels et commerciaux en vertu de l'article 35, I-1°, 2° et 3° du code général des impôts, c'est-à-dire : - les personnes qui, habituellement, achètent en vue de la revente des immeubles, fonds de commerce, actions ou parts de sociétés immobilières ou qui, habituellement, souscrivent en vue de les revendre des actions ou parts de ces sociétés ; Lettre de M. Christian Sautter, secrétaire d'Etat au budget en date du 30 octobre 1998. Augmentation du prix des terrains à bâtir achetés par les particuliers après 1999 Retour au sommaire Page 21 sur 49 13 PUBLIÉ - les intermédiaires pour l'achat, la souscription ou la vente de ces mêmes biens ; - les personnes qui, titulaires d'une promesse de vente unilatérale sur un immeuble, vendent cette immeuble par fraction ou par lots. Concernant les collectivités locales, de nombreux élus et parlementaires se sont émus109(*) du fait que la collectivité, qui vend les terrains, sans faire de marge bénéficiaire, sera pénalisée. En effet, l'immense majorité des collectivités locales achètent hors TVA. La TVA résiduelle nette à la vente ne pourrait dès lors être effacée en raison de l'absence de profits. Dans de nombreuses communes rurales, les collectivités locales jouent le rôle des lotisseurs. Comme pour les aménageurs-lotisseurs, le ministère de l'Economie et des finances conseille donc aux collectivités locales se placer sous le régime des marchands de biens. En l'absence d'explications suffisantes, votre rapporteur souhaite indiquer qu'il sera très vigilant à ce que le nouveau dispositif proposé ne pénalise pas les collectivités locales qui vendent des terrains en lots. Si tel était le cas, il conviendrait de recourir à un dispositif de compensation de la perte de TVA, en recourant par exemple au mécanisme du FCTVA. La rédaction du présent article laisse d'autres questions en suspens, même si une lettre du secrétaire d'Etat au budget en date du 30 octobre 1998 adressée aux professionnels du secteur, tente de dissiper les nombreuses inquiétudes nées de l'adoption trop rapide de ce dispositif. La date d'entrée en vigueur : par communiqué, le ministère des Finances a indiqué que l'entrée en vigueur du nouveau dispositif interviendra pour les actes signés à compter du 22 octobre. L'annonce d'une prochaine exonération de TVA avait en effet gelé le marché et créé une situation de blocage qui a amené le ministère de l'Economie et des finances à annoncer que la nouvelle mesure s'appliquera aux actes authentiques signés à compter du 22 octobre 1998 Le problème restait entier pour les avant-contrats conclus avant cette date. Par la lettre en date du 30 octobre 1998, le secrétaire d'Etat au budget a indiqué que "pour chaque vente consécutive à un avant-contrat signé et formalisé avant le 22 octobre 1998, et ayant acquis date certaine avant le 5 novembre 1998" l'acheteur pourra bénéficier de l'application du droit d'enregistrement de 4,80 % au prix hors taxe figurant dans l'avant contrat. Cependant l'application du dispositif d'exonération de TVA aux affaires en cours qui ont été engagées sous un régime de TVA, pose des difficultés pour les vendeurs des terrains, et notamment pour les collectivités locales. En effet, un certain nombre de particuliers qui ont souscrit des avant-contrats pourront bénéficier de l'exonération de TVA qui n'était pas prévue par le vendeur et risquent ainsi de réduire ou annihiler sa marge bénéficiaire. Afin de ne pas pénaliser les aménageurs-lotisseurs (qui étaient encore sous le régime de la TVA et devraient, pour les opérations suivantes, se mettre sous le régime de "marchands de biens"), le ministère de l'Economie et des finances a indiqué que la TVA afférente à la marge du vendeur sera liquidée sur la base du bénéfice net de l'aménageur lotisseur. Pour les collectivités locales, le ministère a indiqué que la TVA liquidée sera exactement égale à la TVA que les collectivités locales ont droit de déduire sur les dépenses réalisées au titre de l'aménagement du terrain, si bien que l'opération sera blanche. Reste le cas des particuliers qui vendent sans être des aménageurs-lotisseurs professionnels. Ceux-ci ont pu supporter une TVA sur leurs travaux d'aménagement. Aucune indication n'est donnée sur la manière dont ils pourront déduire cette TVA. Le ministère de l'Economie et des finances estime que les opérations engagées sont d'environ 10.000 ventes, si bien que le coût de ces mesures serait de l'ordre de 300 millions de francs. Augmentation du prix des terrains à bâtir achetés par les particuliers après 1999 Retour au sommaire Page 22 sur 49 PUBLIÉ Enfin, un dernier point à éclaircir concerne la nature des immeubles, le texte du présent article fait mention d'immeubles à usage privatif. La lettre du secrétaire d'Etat au budget parle de la construction d'immeubles à usage d'habitation (notion qui inclut la location). Augmentation du prix des terrains à bâtir achetés par les particuliers après 1999 Retour au sommaire Page 23 sur 49 PUBLIÉ Le régime fiscal de l'acquisition de terrains à bâtir Augmentation du prix des terrains à bâtir achetés par les particuliers après 1999 Retour au sommaire Page 24 sur 49 PUBLIÉ En conclusion, votre rapporteur estime que toutes les questions que soulève le présent article n'ont pas encore obtenu de réponses satisfaisantes. De surcroît, l'annonce par voie de communiqué ou même de lettre ne saurait faire loi. L'avancement de la date d'entrée en vigueur de la mesure, l'éventuelle modification de la définition des opérations ouvrant droit à une exonération de TVA sur les terrains à bâtir, sont autant d'éléments qui entrent dans la compétence du législateur et non du gouvernement. D'une manière générale, le présent article est un exemple édifiant d'une certaine improvisation et des libertés prises avec la souveraineté de décision de la représentation nationale. En attendant d'obtenir tous les éléments nécessaires afin de décider d'apporter les corrections nécessaires au présent article, votre rapporteur estime nécessaire de le réserver. Décision de la commission : votre commission a décidé de réserver sa position sur cet article. D. Questions au gouvernement, Assemblée Nationale, 18 novembre 1998 ACCESSION A LA PROPRIÉTÉ M. Germain Gengenwin - Avec de nombreux candidats à l'accession à la propriété, nous nous étions réjouis de l'adoption d'un amendement à la loi de finances exonérant de la TVA les achats de terrains réalisés par les particuliers pour faire construire leur maison. Nous espérions que cette mesure allait faire baisser de 15 % le prix des terrains. Or, si cela vaut pour les terrains hors lotissement, il n'en va pas de même pour ceux situés en lotissement, qui sont la très grande majorité. En effet, la circulaire du 30 octobre dernier va renchérir leur prix. Cet incroyable résultat s'explique par le fait que ces terrains supporteront de manière cumulative une TVA de 20,6 % sur les frais de viabilisation et le droit de mutation. Par exemple, sur un prix de vente de 500 F le mètre carré, le terrain représente 50 F et la viabilisation 150 F. Nos concitoyens auront le sentiment d'une tromperie. Je suis persuadé que telle n'était pas votre intention. Mais enfin une mesure présentée comme généreuse aboutit à augmenter les prix des terrains. Que comptez-vous faire pour que l'amendement entraîne réellement une baisse de 15 % sur les terrains à bâtir ? (Applaudissements sur les bancs du groupe UDF, du groupe DL et du groupe du RPR) M. Christian Sautter, secrétaire d'Etat au budget - Cet amendement, d'origine communiste et largement approuvé par l'Assemblée, tendait, pour soutenir l'activité du bâtiment et favoriser l'accession à la propriété des jeunes ménages, à supprimer la TVA sur les terrains à bâtir et à la remplacer par des droits très modestes de 4,8 %. Cet amendement, excellent, était, il est vrai, quelque peu inopiné (Exclamations sur les bancs du groupe UDF, du groupe DL et du groupe du RPR). Nous travaillons avec les professionnels pour faire paraître, dans le Bulletin officiel des impôts, des dispositions destinées à régler les problèmes que vous soulevez. Nous ferons en sorte que les opérateurs ne soient pas pénalisés et que les acheteurs profitent entièrement de la baisse de la TVA (Applaudissements sur les bancs du groupe socialiste et du groupe communiste). E. Questions au gouvernement, Assemblée Nationale, 18 novembre 1998 PRÉSIDENCE DE M. Yves COCHET vice-président [...] M. le Secrétaire d'Etat Augmentation du prix des terrains à bâtir achetés par les particuliers après 1999 Retour au sommaire Page 25 sur 49 PUBLIÉ [...] La suppression de la TVA sur les terrains à bâtir et son remplacement par des droits de mutation, adoptée à l'initiative de l'extrême gauche de cet hémicycle, a été d'application immédiate. L'idée n'avait été mûrie ni par le Gouvernement ni par la commission des finances. Nous avons beaucoup travaillé avec les professionnels. Une instruction a été publiée et le débat au Sénat a encore permis d'affiner le dispositif. Il permettra à la fois de soutenir l'activité du bâtiment et d'encourager l'accession à la propriété de nombreux ménages. M. Pierre Méhaignerie - La plupart des accessions à la propriété se font dans le cadre de lotissements communaux. Quel sera le bénéfice pour un candidat à la construction dont le terrain à bâtir vaut 10 F et l'aménagement 300 F ? M. le Secrétaire d'Etat - Pour les cas particuliers des communes rurales où le prix du foncier est faible et le coût de l'aménagement important, sur la suggestion du Sénat nous avons accepté que les communes qui procèdent aux aménagements aient le choix entre l'ancien système de TVA et le nouveau système de droits de mutation. M. Pierre Méhaignerie - Le gain sera donc nul et l'accédant déçu. M. Philippe Auberger - Absolument ! M. le Secrétaire d'Etat - Il s'agit de cas particuliers... M. Pierre Méhaignerie - 80 % ! M. le Secrétaire d'Etat - Non. F. Refonte du dispositif en 2010 Le dispositif consécutif à cette réforme (comme d'ailleurs le dispositif précédent) était contraire avec les principes communautaires relatifs à la TVA, et en particulier avec la directive TVA du 28/11/2006. En conséquence, il a été modifié, par l'article 16 de la loi de finances rectificative pour 2010 (loi n° 2010-237 du 09/03/2010). Cf. rapport du Sénat sur cette loi : http://www.senat.fr/rap/l09-278/l09-27866.html#toc517 Augmentation du prix des terrains à bâtir achetés par les particuliers après 1999 Retour au sommaire Page 26 sur 49 PUBLIÉ Annexe 2. Données Les données nous ont été communiquées par le notariat. Elles portent sur les terrains présents dans sa base de données, qui contient environ la moitié des terrains vendus. Nous avons fait l'hypothèse que l'alimentation incomplète de la base n'engendre pas de biais14. Les filtres appliqués sont les suivants : année de mutation comprise entre 1995 et 2008 inclus (pour les années antérieures, y compris en 1994, les bases notariales contiennent des terrains trop peu nombreux et trop inégalement répartis sur le territoire pour pouvoir être exploités ; nous avons supposé qu'après 2008, beaucoup de facteurs autres que la réforme de 1999 peuvent avoir influé sur les différentiels de prix que nous examinons), achat par des particuliers (PA), des entreprises (EN, il s'agit notamment des promoteurs), des sociétés civiles immobilières (SCI) ou des marchands de biens (PR), (nous excluons, outre les cas où le type d'acheteur est inconnu, les achats par des administrations, des organismes de logement social, et des SAFER, au motif que leur comportement peut être influencé par des considérations autres que le marché, ce qui peut avoir biaisé le prix), vente de gré à gré, en pleine propriété, hors viager, hors biens vendus occupés, hors ventes avec privation de jouissance et ventes avec meubles (afin d'éliminer des risques de biais sur le prix), hors Corse et départements d'outre-mer (pour lesquels l'alimentation de la base était inexistante ou insuffisante pour les années retenues), hors terrains non viabilisables (ces terrains ne pouvant en aucun cas être bâtis, on peut penser que leur processus de prix est très différent de celui des terrains à bâtir ; ils ne représentent que 1 % du nombre total de terrains), variables de taxation (assiette et taux des droits de mutation et de la TVA) renseignées (ces variables sont bien renseignées dans les bases notariales, ce filtre concerne donc un faible nombre d'enregistrements), base de la TVA est inférieure à 120 % du prix (pour exclure certains enregistrements aberrants), surface supérieure à 200 m² et inférieure à 10 000 m² et prix supérieur à 5000 euros et inférieur à 5 000 00 euros (pour éliminer des cas marginaux), usage d'habitation15. - - - - - D'où en tout 914 19916 enregistrements se répartissant comme indiqué dans le Tableau 1. Les terrains vendus passent nécessairement devant notaire. Certains notaires choisissent d'envoyer à la base de données les actes qu'ils effectuent, d'autres de ne pas le faire. On ne peut exclure qu'un notaire donné n'envoie pas à la base de données certains actes portant sur des terrains exceptionnels, mais ces actes étant par nature peu nombreux ne devraient pas avoir d'influence sur le résultat. 14 Les bases notariales distinguent les terrains destinés à la construction de logements individuels ou d'immeubles. Pour les immeubles, elles distinguent l'usage d'habitation pure ou mixte (habitation et professionnel) ; nous avons exclu l'usage mixte (au demeurant minoritaire). Pour les logements individuels, elles ne distinguent pas ces deux catégories, mais on peut penser que les logements individuels à usage mixte sont très rares. 15 16 Ces effectifs ne sont pas redressés de la non-exhaustivité des bases notariales. Cf. note 7. Augmentation du prix des terrains à bâtir achetés par les particuliers après 1999 Retour au sommaire Page 27 sur 49 PUBLIÉ Annexe 3. Statistiques descriptives Le Tableau 1et les graphiques ci-après présentent divers agrégats selon le type d'acheteur. Sauf mention contraire, les agrégats représentés sur les graphiques sont considérés non au prorata des nombres d'enregistrements mais au prorata des effectifs pondérés, c'est-à-dire des nombres d'enregistrements divisés par l'inverse du taux de couverture des bases notariales. Cf. note 7. Tableau 1 : nombre d'enregistrements par type d'acheteur Toutes zones 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Total PA 30 726 40 773 47 147 58 703 71 251 71 239 65 371 61 702 62 621 68 099 69 885 71 615 68 742 60 700 848 574 EN 928 1 099 1 443 1 701 1 404 1 467 1 499 1 494 1 622 2 144 2 629 2 908 2 798 2 101 25 237 SC 848 982 1 338 1 853 1 494 1 442 1 493 1 519 1 753 1 997 2 293 2 259 2 075 1 569 22 915 PR 383 450 510 666 984 1 241 1 299 1 155 1 429 1 690 2 215 2 348 1 884 1 219 17 473 nonPA 2 159 2 531 3 291 4 220 3 882 4 150 4 291 4 168 4 804 5 831 7 137 7 515 6 757 4 889 65 625 Zone A Total PA EN SC PR nonPA Total 32 885 1995 1 730 122 136 55 313 2 043 1995 43 304 1996 2 336 134 175 62 371 2 707 1996 50 438 1997 2 940 228 209 72 509 3 449 1997 62 923 1998 3 606 239 344 90 673 4 279 1998 75 133 1999 4 699 253 290 110 653 5 352 1999 75 389 2000 4 515 255 282 119 656 5 171 2000 69 662 2001 3 634 243 307 103 653 4 287 2001 65 870 2002 3 321 274 305 108 687 4 008 2002 67 425 2003 3 080 293 278 110 681 3 761 2003 73 930 2004 3 266 360 323 128 811 4 077 2004 77 022 2005 2 889 402 358 141 901 3 790 2005 79 130 2006 2 729 446 298 164 908 3 637 2006 75 499 2007 2 366 384 346 118 848 3 214 2007 65 589 2008 2 001 305 247 82 634 2 635 2008 914 199 Total 43 112 3 938 3 898 1 462 9 298 52 410 Total PA 28 996 38 437 44 207 55 097 66 552 66 724 61 737 58 381 59 541 64 833 66 996 68 886 66 376 58 699 805 462 Hors zone A EN 806 965 1 215 1 462 1 151 1 212 1 256 1 220 1 329 1 784 2 227 2 462 2 414 1 796 21 299 SC 712 807 1 129 1 509 1 204 1 160 1 186 1 214 1 475 1 674 1 935 1 961 1 729 1 322 19 017 PR nonPA 328 1 846 388 2 160 438 2 782 576 3 547 874 3 229 1 122 3 494 1 196 3 638 1 047 3 481 1 319 4 123 1 562 5 020 2 074 6 236 2 184 6 607 1 766 5 909 1 137 4 255 16 011 56 327 Total 30 842 40 597 46 989 58 644 69 781 70 218 65 375 61 862 63 664 69 853 73 232 75 493 72 285 62 954 861 789 Zone B1 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Total PA EN SC PR nonPA 8 364 364 284 169 817 9 230 396 322 173 891 9 920 492 410 196 1 098 11 103 516 534 215 1 265 11 339 409 431 277 1 117 9 857 396 372 364 1 132 8 977 435 368 313 1 116 8 644 395 360 258 1 013 7 228 385 362 320 1 067 7 052 464 356 307 1 127 6 534 465 392 329 1 186 6 610 612 418 378 1 408 5 701 586 321 320 1 227 5 315 412 248 190 850 115 874 6 327 5 178 3 809 15 314 Total 9 181 1995 10 121 1996 11 018 1997 12 368 1998 12 456 1999 10 989 2000 10 093 2001 9 657 2002 8 295 2003 8 179 2004 7 720 2005 8 018 2006 6 928 2007 6 165 2008 131 188 Total Zone B2 PA EN SC PR nonPA 7 920 245 199 83 527 10 628 295 241 114 650 11 985 377 333 119 829 14 227 464 467 167 1 098 16 375 346 329 247 922 16 280 373 304 274 951 15 108 381 338 335 1 054 13 601 365 346 281 992 13 344 423 363 355 1 141 14 280 576 438 434 1 448 13 889 735 512 603 1 850 13 914 686 478 593 1 757 13 554 676 455 472 1 603 12 031 538 347 289 1 174 187 136 6 480 5 150 4 366 15 996 Total 8 447 1995 11 278 1996 12 814 1997 15 325 1998 17 297 1999 17 231 2000 16 162 2001 14 593 2002 14 485 2003 15 728 2004 15 739 2005 15 671 2006 15 157 2007 13 205 2008 203 132 Total PA 12 712 18 579 22 302 29 767 38 838 40 587 37 652 36 136 38 969 43 501 46 573 48 362 47 121 41 353 502 452 EN Zone C SC PR nonPA Total 197 229 76 502 13 214 274 244 101 619 19 198 346 386 123 855 23 157 482 508 194 1 184 30 951 396 444 350 1 190 40 028 443 484 484 1 411 41 998 440 480 548 1 468 39 120 460 508 508 1 476 37 612 521 750 644 1 915 40 884 744 880 821 2 445 45 946 1 027 1 031 1 142 3 200 49 773 1 164 1 065 1 213 3 442 51 804 1 152 953 974 3 079 50 200 846 727 658 2 231 43 584 8 492 8 689 7 836 25 017 527 469 NB : PA=particulier, EN=entreprise, SC=SCI, PR=marchand de biens, nonPA= non particuliers (c'est-àdire l'ensemble EN+SC+PR). Le groupe de traitement (terrains achetés par des particuliers) représente 90 % de l'effectif, le groupe de contrôle (terrains achetés par les autres types d'acheteur : entreprises, des SCI ou des marchands de biens) 10 % (Graphiques 3). La taxation a évolué très différemment sur les deux groupes (Graphiques 4 et Graphiques 5). Les structures des deux groupes sont très différentes. Les terrains achetés par des particuliers, par comparaison avec les terrains achetés par les autres types d'acheteur, sont plus petits, moins chers (tant en prix unitaire qu'en prix par m²), plus souvent en zone C, plus éloignés des agglomérations et situés dans des voisinages17 moins chers (Graphiques 6 et Graphiques 7) (toutefois, le revenu dans la commune est peu différent). En outre, ils sont en presque totalité destinés à la construction de maisons individuelles, contrairement aux terrains achetés par les autres types d'acheteur (Graphiques 8). Après la réforme le nombre d'achats a beaucoup plus augmenté pour les marchands de biens que pour les autres catégories. Cela pourrait résulter d'un transfert des achats par les lotisseurs sous le régime marchands de biens, comme le leur recommandait le ministère de l'Economie et des Finances (cf. § C de l'Annexe 1, notamment la note 13). Il en résulte qu'après la réforme le poids des marchands de biens parmi les acheteurs non particuliers a augmenté, et celui des entreprises et des SCI a diminué (Graphique 9). Cela a engendré des effets de structure, visibles par exemple sur les 17 Communes du même département et du même type urbain. Augmentation du prix des terrains à bâtir achetés par les particuliers après 1999 Retour au sommaire Page 28 sur 49 PUBLIÉ Graphique 11 de l'Annexe 6. Graphiques 3 : effectifs Nombre d'enregistrements 100 000 1 000 000 Effectif pondéré 5,0 100 000 Effectif pondéré base 1997=1 10 000 10 000 4,0 3,0 2,0 1 000 1 000 1,0 100 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 PA EN SC PR nonPA 100 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 PA EN SC PR nonPA 0,0 1995 1997 PA 1999 EN 2001 SC 2003 2005 PR 2007 nonPA Graphiques 4 : poids des différents régimes de taxation 100% % de mutations taxées à 4,80% % de mutations taxées à18,6% ou 19,6% ou 20,6% 100% 80% 60% 100% 80% 60% % de mutations taxées à 0,60% 100% 80% 60% % de mutations taxées à un autre taux 80% 60% 40% 20% 40% 20% 0% PA EN SC PR nonPA 40% 20% 0% 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 PA EN SC PR nonPA PA EN SC PR nonPA 40% 20% 0% 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 PA EN SC PR nonPA 0% 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 Graphiques 5 : taxation moyenne Taxation moyenne 25% 20% 15% 15% 10% 5% 0% 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 Taxation (-) Ecart par rapport aux particuliers 20% 15% Taxation (-) Ecart par rapport aux particuliers Base 1997=0 10% 5% 0% 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 10% 5% -5% -10% 0% 1995 1997 PA 1999 EN 2001 SC 2003 2005 PR 2007 nonPA -15% PA EN SC PR nonPA -5% PA EN SC PR nonPA Graphiques 6 : localisation % en zone A 80% 70% 60% 50% 40% % en zone B1 80% 70% 60% 50% 40% % en zone B2 80% 70% 60% 50% 40% % en zone C 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 1999 2001 EN SC 30% 20% 10% 0% 1995 1997 PA 30% 20% 10% 0% 1999 2001 EN SC 30% 20% 10% 0% 1997 1999 PA EN 2003 2005 PR 2007 nonPA 1995 2001 2003 SC 2005 2007 PR nonPA 1995 1997 PA 2003 2005 2007 PR nonPA 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 PA EN SC PR nonPA 40 35 30 25 20 Distance moyenne au centre de l'agglomération 40 000 35 000 30 000 25 000 20 000 1997 PA Revenu imposable brut par ménage en 2000 dans la commune Prix moyen sur 1996-2002 des logements anciens dans lae voisinage (DEPXTU) 150 000 125 000 150 000 Prix moyen sur 2000-2-4-6 des logements anciens dans lae voisinage (DEPXTU) 200 000 175 000 100 000 75 000 125 000 100 000 75 000 15 10 1995 1999 EN 50 000 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 PA EN SC PR nonPA PA EN SC PR nonPA 50 000 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 PA EN SC PR nonPA 2001 SC 2003 2005 PR 2007 nonPA 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 Augmentation du prix des terrains à bâtir achetés par les particuliers après 1999 Retour au sommaire Page 29 sur 49 PUBLIÉ Graphiques 7 : surface et prix Surface moyenne en m² 4 000 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 PA EN SC PR nonPA Prix moyen 350 000 Prix par m² moyen 250 200 150 140 120 Prix moyen sur surface moyenne 300 000 250 000 200 000 150 000 100 000 100 80 60 40 100 50 0 2000 EN SC PR 50 000 0 1995 PA 20 0 1997 PA 2005 nonPA 1995 1999 EN 2001 SC 2003 2005 PR 2007 nonPA 1995 1997 PA 1999 EN 2001 SC 2003 2005 PR 2007 nonPA 1,15 1,10 1,05 1,00 0,95 0,90 0,85 Surface moyenne base 1997=1 Prix moyen base 1997=1 2,80 2,30 1,80 1,30 0,80 2,80 2,30 1,80 Prix par m² moyen base 1997=1 2,90 2,40 1,90 1,40 0,90 1995 PA Prix moyen sur surface moyenne base 1997=1 1,30 0,80 1997 PA 0,80 1995 PA 1997 1999 EN 2001 SC 2003 2005 PR 2007 nonPA 1995 1999 EN 2001 SC 2003 2005 PR 2007 nonPA 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 PA EN SC PR nonPA 1997 1999 EN 2001 SC 2003 2005 PR 2007 nonPA Augmentation du prix des terrains à bâtir achetés par les particuliers après 1999 Retour au sommaire Page 30 sur 49 PUBLIÉ Graphiques 8 : destination et taxation % destinés à la construction de maisons individuelles à usage d'habitation ou mixte % destinés à la construction d'immeubles collectifs à usage d'habitation ou mixte 100% 80% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 1997 1999 EN 60% 40% 20% 0% 1995 PA 2001 SC 2003 2005 PR 2007 nonPA 1995 PA 1997 1999 EN 2001 SC 2003 2005 PR 2007 nonPA Taxation moyenne des terrains destinés à la construction de maisons individuelles à usage d'habitation ou mixte 20% Taxation moyenne des terrains destinés à la construction d'immeubles collectifs à usage d'habitation ou mixte 20% 10% 10% 0% 1995 1997 PA 0% 1999 EN 2001 SC 2003 2005 PR 2007 nonPA 1995 1997 PA 1999 EN 2001 SC 2003 2005 PR 2007 nonPA % de terrains destinés à la construction de maisons individuelles parmi les terrains taxés à 4,80% 100% 80% 100% 80% % de terrains destinés à la construction d'immeubles collectifs à usage d'habitation ou mixte parmi les terrains taxés à 4,80% 60% 40% 20% 60% 40% 20% 0% 1997 1999 EN 0% 1995 PA 2001 SC 2003 2005 PR 2007 nonPA 1995 PA 1997 1999 EN 2001 SC 2003 2005 PR 2007 nonPA 100% 80% % de terrains destinés à la construction de maisons individuelles parmi les terrains taxés à plus de 18,50% 100% 80% 60% 40% 20% 0% % de terrains destinés à la construction d'immeubles collectifs à usage d'habitation ou mixte parmi les terrains taxés à plus de 18,50% 60% 40% 20% 0% 1995 PA 1997 1999 EN 2001 SC 2003 2005 PR 2007 nonPA 1995 PA 1997 1999 EN 2001 SC 2003 2005 PR 2007 nonPA % de terrains destinés à la construction de maisons individuelles parmi les terrains taxés à moins de 1% 100% 80% 60% 100% 80% 60% 40% % de terrains destinés à la construction d'immeubles collectifs à usage d'habitation ou mixte parmi les terrains taxés à moins de 1% 40% 20% 0% 1995 PA 20% 0% 1997 1999 EN 2001 SC 2003 2005 PR 2007 nonPA 1995 PA 1997 1999 EN 2001 SC 2003 2005 PR 2007 nonPA Taxation moyenne 25% 20% 15% 10% 15% 10% 5% 0% 1995 Taxation (-) Ecart par rapport aux particuliers 1997 1999 2001 2003 2005 2007 5% 0% 1995 1997 PA -5% -10% 1999 EN 2001 SC 2003 2005 PR 2007 nonPA -15% PA EN SC PR nonPA Augmentation du prix des terrains à bâtir achetés par les particuliers après 1999 Retour au sommaire Page 31 sur 49 PUBLIÉ Graphique 9 : proportion d'entreprises, des SCI et des marchands de biens parmi les acheteurs non particuliers Toutes zones 50% 40% 30% 20% 10% Zone A 50% 40% 30% 20% Hors zone A 50% 40% 30% 20% Part des EN, SC et PR dans l'effectif pondéré EN+SC+PR Part des EN, SC et PR dans l'effectif pondéré EN+SC+PR Part des EN, SC et PR dans l'effectif pondéré EN+SC+PR 10% 0% 1997 1999 SC 10% 0% 1997 1999 SC 0% 1995 EN 2001 PR 2003 2005 2007 1995 EN 2001 PR 2003 2005 2007 1995 EN 1997 1999 SC 2001 PR 2003 2005 2007 Zone B1 50% 40% 30% 20% Zone B2 50% 40% 30% 20% Zone C 50% 40% 30% 20% Part des EN, SC et PR dans l'effectif pondéré EN+SC+PR Part des EN, SC et PR dans l'effectif pondéré EN+SC+PR Part des EN, SC et PR dans l'effectif pondéré EN+SC+PR 10% 0% 1995 EN 10% 0% 1997 1999 SC 10% 0% 1997 1999 SC 2001 PR 2003 2005 2007 1995 EN 2001 PR 2003 2005 2007 1995 EN 1997 1999 SC 2001 PR 2003 2005 2007 Augmentation du prix des terrains à bâtir achetés par les particuliers après 1999 Retour au sommaire Page 32 sur 49 PUBLIÉ Annexe 4. Modèle hédonique Le modèle est fondé sur une régression du logarithme du prix par rapport à un ensemble de variables qui caractérisent les biens. A. Variables du modèle Le Tableau 2 récapitule les variables du modèle. Le Tableau 3 indique la répartition de différentes variables selon le type d'acheteur. LN signifie logarithme népérien. Le revenu brut imposable en 2000 et le prix moyen des logements sur 1996-2002 sont exprimés en euros. La distance au centre de l'agglomération (distc) est exprimée en km. Nous avons retenu 6 tranches de surface : 1 (201 à 599 m²), 2 (600 à 899 m²), 3 (900 à 1299 m²), 4 (1300 à 2399 m²), 5 (2400 à 4999 m²), 6 (5000 à 9999 m²). Nous les avons choisies de telle sorte que pour chaque type d'acheteur il y ait un nombre suffisant de terrains dans un nombre suffisant de tranches. Nous avons retenu 9 classes de type urbain, comme indiqué dans le Tableau 3 L'encombrement peut prendre trois valeurs : N (non, cas de loin le plus fréquent), NR (non renseigné) et O (oui). La situation peut prendre quatre modalités : IS (isolé), NR (non renseigné), PE (périphérique), UR (urbain). La viabilité peut prendre trois modalités : NR (non renseigné), VN (viabilisable), VV (viabilisé); nous avons exclu les terrains non viabilisables. Nous réparti les coefficients d'occupation des sols (COS) en 6 tranches: 0 (non renseigné, ce qui constitue le cas le plus fréquent), 1 (<0,2), 2 (0,2 à 0,3), 3 (0,3 à 0,5), 5 (>0,5). Lorsque nous avons appliqué le modèle aux acheteurs non particuliers, nous n'avons pas fait figurer le type d'acheteur (entreprise, SCI ou marchand de biens) parmi les variables. En effet, pour mesurer l'inflation il faut corriger des effets de structure propres aux biens, mais non aux acheteurs ou aux vendeurs. Par ailleurs, de nombreux acheteurs non particuliers ayant migré après la réforme vers le statut de marchand de biens, le type d'acheteur, au sein des acheteurs non particuliers, n'est pas stable dans le temps ce qui biaiserait les résultats. Le poids des enregistrements dans la régression est pondéré par l'inverse du taux de couverture des bases. Nous avons testé divers jeux de régresseurs. En pratique, quelques variables (surface, certaines variables de localisation) apportent l'essentiel du pouvoir explicatif. Notre modèle n'inclut pas de sélection des variables. Néanmoins, nous avons testé un modèle avec sélection ascendante, la probabilité pour l'entrée étant de 0,05. Les résultats qui nous intéressent n'en sont que faiblement modifiés. Augmentation du prix des terrains à bâtir achetés par les particuliers après 1999 Retour au sommaire Page 33 sur 49 PUBLIÉ Tableau 2 : variables du modèle hédonique Variable Année Localisation Zone (A, B1, B2, C) Région Type urbain (9 classes) Logarithme du revenu dans la commune en 2000 croisé avec la zone, la région et le type urbain Logarithme du prix moyen des appartements et des maisons anciens sur 19962002 dans le département et le type urbain croisé avec la région et le type urbain Distance au centre de l'agglomération croisée avec le type urbain Taille Tranche de surface (6 tranches) Logarithme de la surface rapportée à la limite supérieure de la tranche croisé avec la tranche Qualité intrinsèque hors taille Encombré Situation Viabilité Tranche de COS X X X X X X X X X X X X Qualitative Quantitative X Augmentation du prix des terrains à bâtir achetés par les particuliers après 1999 Retour au sommaire Page 34 sur 49 PUBLIÉ Tableau 3 : répartition de différentes variables selon le type d'acheteur Type de propriétaire Nombre d'observations Variables quantitatives Particulier 847 693 dont entreprise 25 222 dont SCI 22 907 Non particulier dont marchand de biens Sous-total non particulier 17 459 65 588 Tous types d'acheteur 913 281 Moyenne Ecart-type Moyenne Ecart-type Moyenne Ecart-type Moyenne Ecart-type (Y: LNPrix du terrain) 10,44 0,79 11,47 1,26 11,26 1,32 11,08 1,08 LNSURFsurlimtranch -0,27 0,18 -0,31 0,21 -0,31 0,21 -0,31 0,20 distc 30,38 22,72 22,35 22,93 24,33 23,84 24,95 20,82 LNREV2000 10,24 0,19 10,27 0,20 10,26 0,20 10,28 0,20 LNPrixAPMA96-02 11,31 0,24 11,40 0,25 11,40 0,26 11,39 0,24 Variables qualitatives Variable Modalités Effectifs % Effectifs % Effectifs % Effectifs % ANNEE 1995 30 711 3,6 927 3,7 848 3,7 382 2,2 1996 40 745 4,8 1 098 4,4 981 4,3 449 2,6 1997 47 118 5,6 1 443 5,7 1 337 5,8 510 2,9 1998 58 643 6,9 1 701 6,7 1 853 8,1 664 3,8 1999 71 153 8,4 1 403 5,6 1 493 6,5 984 5,6 2000 71 138 8,4 1 466 5,8 1 442 6,3 1 240 7,1 2001 65 289 7,7 1 499 5,9 1 491 6,5 1 298 7,4 2002 61 656 7,3 1 490 5,9 1 519 6,6 1 155 6,6 2003 62 553 7,4 1 621 6,4 1 753 7,7 1 429 8,2 2004 68 017 8,0 2 143 8,5 1 997 8,7 1 690 9,7 2005 69 817 8,2 2 629 10,4 2 292 10,0 2 212 12,7 2006 71 546 8,4 2 906 11,5 2 258 9,9 2 344 13,4 2007 68 656 8,1 2 796 11,1 2 075 9,1 1 883 10,8 2008 60 651 7,2 2 100 8,3 1 568 6,8 1 219 7,0 TranchSURF 1 132 521 15,6 3 782 15,0 3 900 17,0 1 857 10,6 2 230 369 27,2 3 842 15,2 3 727 16,3 2 254 12,9 3 210 029 24,8 3 642 14,4 3 743 16,3 2 399 13,7 4 177 212 20,9 5 306 21,0 5 235 22,9 3 753 21,5 5 78 587 9,3 5 147 20,4 4 170 18,2 3 995 22,9 6 18 975 2,2 3 503 13,9 2 132 9,3 3 201 18,3 Zone A 43 112 5,1 3 938 15,6 3 898 17,0 1 462 8,4 B1 115 741 13,7 6 325 25,1 5 177 22,6 3 806 21,8 B2 186 974 22,1 6 477 25,7 5 147 22,5 4 365 25,0 C 501 866 59,2 8 482 33,6 8 685 37,9 7 826 44,8 REG 11 50 664 6,0 3 381 13,4 3 225 14,1 1 187 6,8 21 18 486 2,2 407 1,6 432 1,9 310 1,8 22 28 471 3,4 508 2,0 635 2,8 334 1,9 23 33 946 4,0 523 2,1 511 2,2 313 1,8 24 56 237 6,6 1 070 4,2 1 081 4,7 988 5,7 25 25 115 3,0 416 1,6 413 1,8 224 1,3 26 22 144 2,6 440 1,7 443 1,9 356 2,0 31 42 281 5,0 807 3,2 844 3,7 561 3,2 41 27 179 3,2 1 111 4,4 825 3,6 810 4,6 42 15 462 1,8 844 3,3 896 3,9 1 046 6,0 43 18 721 2,2 405 1,6 391 1,7 287 1,6 52 81 798 9,6 1 814 7,2 1 193 5,2 1 634 9,4 53 69 664 8,2 2 009 8,0 985 4,3 775 4,4 54 28 960 3,4 793 3,1 728 3,2 426 2,4 72 65 160 7,7 1 557 6,2 1 648 7,2 1 140 6,5 73 45 401 5,4 996 3,9 1 207 5,3 490 2,8 74 6 837 0,8 111 0,4 117 0,5 42 0,2 82 105 789 12,5 4 533 18,0 3 525 15,4 3 948 22,6 83 19 364 2,3 330 1,3 283 1,2 327 1,9 91 31 073 3,7 1 347 5,3 1 169 5,1 845 4,8 93 54 941 6,5 1 820 7,2 2 356 10,3 1 416 8,1 TU 0 (rural) 431 697 50,9 6 365 25,2 6 618 28,9 6 585 37,7 1 (2 à 5 kh) 82 633 9,7 2 117 8,4 1 813 7,9 1 761 10,1 2 (5 à 10 kh) 65 193 7,7 1 848 7,3 1 598 7,0 1 514 8,7 3 (10 à 20 kh) 44 344 5,2 1 688 6,7 1 468 6,4 986 5,6 4 (20 à 50 kh) 49 315 5,8 1 915 7,6 1 728 7,5 1 156 6,6 5 (50 à 100 kh) 34 204 4,0 1 667 6,6 1 407 6,1 992 5,7 6 (100 à 200 kh) 33 182 3,9 1 936 7,7 1 434 6,3 914 5,2 7 (200 à 2000 kh) 82 923 9,8 5 014 19,9 4 284 18,7 2 803 16,1 8 (aggloParis) 24 202 2,9 2 672 10,6 2 557 11,2 748 4,3 ENCOMB N 798 675 94,2 19 628 77,8 17 773 77,6 15 586 89,3 NR 31 567 3,7 1 679 6,7 1 357 5,9 671 3,8 O 17 451 2,1 3 915 15,5 3 777 16,5 1 202 6,9 SITUATION IS 74 491 8,8 1 475 5,8 1 388 6,1 1 429 8,2 NR 488 461 57,6 17 142 68,0 15 017 65,6 12 337 70,7 PE 152 393 18,0 2 729 10,8 2 316 10,1 1 502 8,6 UR 132 348 15,6 3 876 15,4 4 186 18,3 2 191 12,5 VIABILITE NR 153 762 18,1 7 675 30,4 6 897 30,1 4 790 27,4 VN 157 321 18,6 4 574 18,1 3 602 15,7 6 225 35,7 VV 536 610 63,3 12 973 51,4 12 408 54,2 6 444 36,9 COSter 0 (NR) 427 026 50,4 16 958 67,2 15 347 67,0 12 180 69,8 1 (<0,2) 54 038 6,4 585 2,3 699 3,1 676 3,9 2 (0,2 à 0,3) 96 723 11,4 1 425 5,6 1 240 5,4 1 346 7,7 3 (0,3 à 0,35) 94 497 11,1 1 409 5,6 1 136 5,0 994 5,7 4 (0,35 à 0,5) 85 998 10,1 1 482 5,9 1 217 5,3 866 5,0 5 (>0,5) 89 411 10,5 3 363 13,3 3 268 14,3 1 397 8,0 Moyenne Ecart-type Moyenne Ecart-type 11,30 1,25 10,50 -0,31 0,21 -0,27 23,73 22,74 29,90 10,27 0,20 10,24 11,40 0,25 11,31 Effectifs 2 157 2 528 3 290 4 218 3 880 4 148 4 288 4 164 4 803 5 830 7 133 7 508 6 754 4 887 9 539 9 823 9 784 14 294 13 312 8 836 9 298 15 308 15 989 24 993 7 793 1 149 1 477 1 347 3 139 1 053 1 239 2 212 2 746 2 786 1 083 4 641 3 769 1 947 4 345 2 693 270 12 006 940 3 361 5 592 19 568 5 691 4 960 4 142 4 799 4 066 4 284 12 101 5 977 52 987 3 707 8 894 4 292 44 496 6 547 10 253 19 362 14 401 31 825 44 485 1 960 4 011 3 539 3 565 8 028 % 3,3 3,9 5,0 6,4 5,9 6,3 6,5 6,3 7,3 8,9 10,9 11,4 10,3 7,5 14,5 15,0 14,9 21,8 20,3 13,5 14,2 23,3 24,4 38,1 11,9 1,8 2,3 2,1 4,8 1,6 1,9 3,4 4,2 4,2 1,7 7,1 5,7 3,0 6,6 4,1 0,4 18,3 1,4 5,1 8,5 29,8 8,7 7,6 6,3 7,3 6,2 6,5 18,5 9,1 80,8 5,7 13,6 6,5 67,8 10,0 15,6 29,5 22,0 48,5 67,8 3,0 6,1 5,4 5,4 12,2 32 868 43 273 50 408 62 861 75 033 75 286 69 577 65 820 67 356 73 847 76 950 79 054 75 410 65 538 142 060 240 192 219 813 191 506 91 899 27 811 52 410 131 049 202 963 526 859 58 457 19 635 29 948 35 293 59 376 26 168 23 383 44 493 29 925 18 248 19 804 86 439 73 433 30 907 69 505 48 094 7 107 117 795 20 304 34 434 60 533 451 265 88 324 70 153 48 486 54 114 38 270 37 466 95 024 30 179 851 662 35 274 26 345 78 783 532 957 158 940 142 601 173 124 171 722 568 435 471 511 55 998 100 734 98 036 89 563 97 439 3,6 4,7 5,5 6,9 8,2 8,2 7,6 7,2 7,4 8,1 8,4 8,7 8,3 7,2 15,6 26,3 24,1 21,0 10,1 3,0 5,7 14,3 22,2 57,7 6,4 2,1 3,3 3,9 6,5 2,9 2,6 4,9 3,3 2,0 2,2 9,5 8,0 3,4 7,6 5,3 0,8 12,9 2,2 3,8 6,6 49,4 9,7 7,7 5,3 5,9 4,2 4,1 10,4 3,3 93,3 3,9 2,9 8,6 58,4 17,4 15,6 19,0 18,8 62,2 51,6 6,1 11,0 10,7 9,8 10,7 Augmentation du prix des terrains à bâtir achetés par les particuliers après 1999 Retour au sommaire Page 35 sur 49 PUBLIÉ NB : les effectifs de ce tableau, issus des résultats des régressions, sont très légèrement inférieurs à ceux du Tableau 1 car certains enregistrements (environ 1 pour mille) sont exclus des régressions en raison de valeurs manquantes. B. Période d'estimation Les prix des divers attributs des terrains (coefficients des variables du modèle) peuvent varier dans le temps (« dérive des bêtas »). Nous avons donc estimé le modèle sur trois périodes distinctes, 19951999, 1999-2003 et 2003-2008 puis nous avons mis bout à bout les trois indices calculés sur chaque période. Nous avons néanmoins fait deux variantes l'une consistant à estimer le modèle en une seule fois sur toute la période 1995-2008, l'autre consistant à l'estimer également en une seule fois mais sur la période plus courte 1996-2002 (cf. Annexe 7). Ces variantes conduisent à des résultats très proches de ceux du modèle principal. C. Résultats Les Tableau 4 indique les coefficients de détermination R² obtenus selon le type d'acheteur et la période d'estimation pour le modèle principal et pour la variante estimée en une seule fois sur toute la période 1995-2008. Tableau 4 : coefficients de détermination R² Type d'acheteur Période Marchand Non Particulier Entreprise SCI Zone d'estimation de biens particulier Modèle principal 95-99 0,62 0,59 0,63 0,59 0,59 Toutes 99-03 0,63 0,58 0,66 0,55 0,59 zones 03-08 0,63 0,58 0,65 0,56 0,60 95-99 0,41 0,53 0,57 0,57 0,54 Zone A 99-03 0,41 0,53 0,53 0,59 0,52 03-08 0,42 0,50 0,48 0,54 0,49 95-99 0,58 0,50 0,57 0,55 0,51 Hors zone A 99-03 0,59 0,54 0,60 0,51 0,54 03-08 0,60 0,55 0,60 0,54 0,56 95-99 0,47 0,55 0,59 0,60 0,54 Zone B1 99-03 0,49 0,56 0,58 0,53 0,54 03-08 0,52 0,55 0,57 0,59 0,55 95-99 0,39 0,49 0,53 0,55 0,46 Zone B2 99-03 0,44 0,51 0,52 0,52 0,46 03-08 0,51 0,52 0,51 0,54 0,51 95-99 0,45 0,46 0,37 0,55 0,39 Zone C 99-03 0,49 0,46 0,45 0,50 0,44 93-08 0,53 0,47 0,49 0,50 0,48 Variante estimée en une fois sur 1994-2008 Toutes zones 95-08 0,66 0,60 0,64 0,57 0,60 Zone A 95-08 0,59 0,51 0,53 0,56 0,52 Hors zone A 95-08 0,64 0,56 0,59 0,54 0,55 Zone B1 95-08 0,68 0,60 0,59 0,60 0,58 Zone B2 95-08 0,61 0,54 0,54 0,55 0,52 Zone C 95-08 0,58 0,49 0,46 0,51 0,48 Nous présentons ci-après côte à côte les résultats détaillés du modèle estimé sur 1995-1999 sur l'ensemble des zones pour les acheteurs particuliers (tableaux de gauche, en bleu) et non particuliers (tableaux de droite, en rose). La matrice de corrélation est trop large pour être reproduite ici. Nous avons en revanche fait figurer la tolérance et le VIF. La tolérance est 1-R², où R² est le coefficient de détermination de la régression de la variable par rapport à toutes les autres. Le VIF ou Variance Inflation Factor est égal à l'inverse de la tolérance. Certains VIF sont très élevés. En appliquant une procédure de sélection de variables (sélection ascendante avec probabilité pour l'entrée de 0,05, cf. § A de la présente annexe) les VIF des variables sélectionnées sont plus faibles mais les résultats qui nous intéressent ne sont changés que marginalement. Augmentation du prix des terrains à bâtir achetés par les particuliers après 1999 Retour au sommaire Page 36 sur 49 PUBLIÉ Tableaux 5 : résultats détaillés de la régression, ensemble des zones, période 1995-1999 Particuliers Non particuliers XLSTAT 2019.3.1.60744 - ANCOVA - Début : 14/08/2019 à 18:04:14 XLSTAT 2019.3.1.60744 - ANCOVA - Début : 14/08/2019 à 18:16:03 Y / Variables dépendantes : Classeur = V173 95-99 usage HAouCH.xlsm / Feuille = data / Plage = 'data'!$Z:$Z / 268605 lignes et 1 colonne Y / Variables dépendantes : Classeur = V173 95-99 usage HAouCH.xlsm / Feuille = data / Plage = 'data'!$Z:$Z / 31395 lignes et 1 colonne X / Quantitatives : Classeur = V173 95-99 usage HAouCH.xlsm / Feuille = data / Plage = 'data'!$D:$G / 268605 lignes et 4 colonnes X / Quantitatives : Classeur = V173 95-99 usage HAouCH.xlsm / Feuille = data / Plage = 'data'!$D:$G / 31395 lignes et 4 colonnes X / Qualitatives : Classeur = V173 95-99 usage HAouCH.xlsm / Feuille = data / Plage = 'data'!$J:$R / 268605 lignes et 9 colonnes X / Qualitatives : Classeur = V173 95-99 usage HAouCH.xlsm / Feuille = data / Plage = 'data'!$J:$R / 31395 lignes et 9 colonnes Poids dans la régression : Classeur = V173 95-99 usage HAouCH.xlsm / Feuille = data / Plage = 'data'!$A:$A / 268605 lignes et 1 colonne dans la régression : Classeur = V173 95-99 usage HAouCH.xlsm / Feuille = data / Plage = 'data'!$A:$A / 31395 lignes et 1 colonne Poids Contraintes : a1=0 Contraintes : a1=0 Interactions / Niveau : 2 Interactions / Niveau : 2 Intervalle de confiance (%) : 95 Intervalle de confiance (%) : 95 Tolérance : 0,0001 Tolérance : 0,0001 Utiliser les moyennes estimées : Oui Utiliser les moyennes estimées : Oui Nombre d'observations supprimées : 20235 Nombre d'observations supprimées : 15322 Statistiques descriptives (Données quantitatives) : Obs. avec données Observations manquantes Obs. sans données manquantes Statistiques descriptives (Données quantitatives) : Obs. avec Obs. sans Variable Y LNSURFsurlimtranch distc LNREV2000 LNPrixAPMA96-02 248370 248370 248370 248370 248370 0 0 0 0 0 248370 248370 248370 248370 248370 Minimum Maximum Moyenne Ecart-type Variable 8,517 14,082 10,086 0,647 Y -1,094 0,000 -0,275 0,184 LNSURFsurlimtranch 0,000 129,000 26,940 22,017 distc 9,289 11,263 10,279 0,190 LNREV2000 10,643 12,122 11,337 0,242 LNPrixAPMA96-02 Observatio données données manquantes manquantes Minimum ns Maximum Moyenne Ecart-type 16073 0 16073 8,517 15,423 11,002 1,208 16073 0 16073 -1,094 0,000 -0,315 0,210 16073 0 16073 0,000 123,000 20,150 22,119 16073 0 16073 9,331 11,173 10,300 0,197 16073 0 16073 10,643 12,122 11,425 0,246 Statistiques descriptives (Données qualitatives) : Variable ANNEE Modalités Comptages 1995 30711 1996 40745 1997 47118 1998 58643 1999 71153 1 43789 2 64774 3 59481 4 52458 5 22534 6 5334 A 15311 B1 49906 B2 61072 C 122081 11 16806 21 4287 22 8357 23 9061 24 16606 25 5379 26 5513 31 13428 41 6288 42 4130 43 3654 52 24534 53 15249 54 8392 72 19732 73 14662 74 1686 82 35505 83 6420 91 9350 93 19331 0 (rural) 104935 1 (2 à 5 kh) 24920 2 (5 à 10 kh) 20207 3 (10 à 20 kh) 13701 4 (20 à 50 kh) 16765 5 (50 à 100 kh) 11512 6 (100 à 200 kh) 11582 7 (200 à 2000 kh) 36257 8 (aggloParis) 8491 N 224100 NR 17665 O 6605 IS 41405 NR 36712 PE 92619 UR 77634 NR 43143 VN 36791 VV 168436 0 (NR) 116431 1 (<0,2) 16068 2 (0,2 à 0,3) 30854 3 (0,3 à 0,35) 30788 4 (0,35 à 0,5) 24872 5 (>0,5) 29357 Effectifs 30711 40745 47118 58643 71153 43789 64774 59481 52458 22534 5334 15311 49906 61072 122081 16806 4287 8357 9061 16606 5379 5513 13428 6288 4130 3654 24534 15249 8392 19732 14662 1686 35505 6420 9350 19331 104935 24920 20207 13701 16765 11512 11582 36257 8491 224100 17665 6605 41405 36712 92619 77634 43143 36791 168436 116431 16068 30854 30788 24872 29357 % 12,365 16,405 18,971 23,611 28,648 17,631 26,080 23,949 21,121 9,073 2,148 6,165 20,093 24,589 49,153 6,767 1,726 3,365 3,648 6,686 2,166 2,220 5,406 2,532 1,663 1,471 9,878 6,140 3,379 7,945 5,903 0,679 14,295 2,585 3,765 7,783 42,249 10,033 8,136 5,516 6,750 4,635 4,663 14,598 3,419 90,228 7,112 2,659 16,671 14,781 37,291 31,257 17,370 14,813 67,817 46,878 6,469 12,423 12,396 10,014 11,820 Statistiques descriptives (Données qualitatives) : Variable ANNEE Modalités Comptages 1995 2157 1996 2528 1997 3290 1998 4218 1999 3880 1 2533 2 2428 3 2421 4 3472 5 3181 6 2038 A 2519 B1 5185 B2 4022 C 4347 11 2059 21 234 22 360 23 271 24 799 25 210 26 244 31 571 41 463 42 526 43 182 52 1155 53 736 54 530 72 1149 73 749 74 85 82 3141 83 257 91 813 93 1539 0 (rural) 3264 1 (2 à 5 kh) 1220 2 (5 à 10 kh) 1213 3 (10 à 20 kh) 997 4 (20 à 50 kh) 1197 5 (50 à 100 kh) 1047 6 (100 à 200 kh) 1317 7 (200 à 2000 kh) 4177 8 (aggloParis) 1641 N 11938 NR 1716 O 2419 IS 2311 NR 3531 PE 4008 UR 6223 NR 4307 VN 2710 VV 9056 0 (NR) 9864 1 (<0,2) 529 2 (0,2 à 0,3) 1177 3 (0,3 à 0,35) 1045 4 (0,35 à 0,5) 931 5 (>0,5) 2527 Effectifs 2157 2528 3290 4218 3880 2533 2428 2421 3472 3181 2038 2519 5185 4022 4347 2059 234 360 271 799 210 244 571 463 526 182 1155 736 530 1149 749 85 3141 257 813 1539 3264 1220 1213 997 1197 1047 1317 4177 1641 11938 1716 2419 2311 3531 4008 6223 4307 2710 9056 9864 529 1177 1045 931 2527 % 13,420 15,728 20,469 26,243 24,140 15,759 15,106 15,063 21,601 19,791 12,680 15,672 32,259 25,023 27,045 12,810 1,456 2,240 1,686 4,971 1,307 1,518 3,553 2,881 3,273 1,132 7,186 4,579 3,297 7,149 4,660 0,529 19,542 1,599 5,058 9,575 20,307 7,590 7,547 6,203 7,447 6,514 8,194 25,988 10,210 74,274 10,676 15,050 14,378 21,969 24,936 38,717 26,796 16,861 56,343 61,370 3,291 7,323 6,502 5,792 15,722 TranchSURF TranchSURF Zone Zone REG REG TU TU ENCOMB ENCOMB SITUATION SITUATION VIABILITE VIABILITE COSter COSter Augmentation du prix des terrains à bâtir achetés par les particuliers après 1999 Retour au sommaire Page 37 sur 49 PUBLIÉ Statistiques de multicolinéarité : ANNEE-1995 ANNEE-1996 ANNEE-1997 ANNEE-1998 ANNEE-1999 TranchSURF-1 TranchSURF-2 TranchSURF-3 TranchSURF-4 TranchSURF-5 TranchSURF-6 Zone-A Zone-B1 Zone-B2 Zone-C REG-11 REG-21 REG-22 REG-23 REG-24 REG-25 REG-26 REG-31 REG-41 REG-42 REG-43 REG-52 REG-53 REG-54 REG-72 REG-73 REG-74 REG-82 REG-83 REG-91 REG-93 TU-0 (rural) TU-1 (2 à 5 kh) TU-2 (5 à 10 kh) TU-3 (10 à 20 kh) TU-4 (20 à 50 kh) TU-5 (50 à 100 kh) TU-6 (100 à 200 kh) TU-7 (200 à 2000 kh) TU-8 (aggloParis) ENCOMB-N ENCOMB-NR ENCOMB-O SITUATION-IS SITUATION-NR SITUATION-PE SITUATION-UR VIABILITE-NR VIABILITE-VN VIABILITE-VV COSter-0 (NR) COSter-1 (<0,2) COSter-2 (0,2 à 0,3) COSter-3 (0,3 à 0,35) COSter-4 (0,35 à 0,5) COSter-5 (>0,5) LNSURFsurlimtranch*TranchSURF-1 LNSURFsurlimtranch*TranchSURF-2 LNSURFsurlimtranch*TranchSURF-3 LNSURFsurlimtranch*TranchSURF-4 LNSURFsurlimtranch*TranchSURF-5 LNSURFsurlimtranch*TranchSURF-6 distc*TU-0 (rural) distc*TU-1 (2 à 5 kh) distc*TU-2 (5 à 10 kh) distc*TU-3 (10 à 20 kh) distc*TU-4 (20 à 50 kh) distc*TU-5 (50 à 100 kh) distc*TU-6 (100 à 200 kh) distc*TU-7 (200 à 2000 kh) distc*TU-8 (aggloParis) LNREV2000*Zone-A LNREV2000*Zone-B1 LNREV2000*Zone-B2 LNREV2000*Zone-C LNREV2000*REG-11 LNREV2000*REG-21 LNREV2000*REG-22 LNREV2000*REG-23 LNREV2000*REG-24 LNREV2000*REG-25 LNREV2000*REG-26 LNREV2000*REG-31 LNREV2000*REG-41 LNREV2000*REG-42 LNREV2000*REG-43 LNREV2000*REG-52 LNREV2000*REG-53 LNREV2000*REG-54 LNREV2000*REG-72 LNREV2000*REG-73 LNREV2000*REG-74 LNREV2000*REG-82 LNREV2000*REG-83 LNREV2000*REG-91 LNREV2000*REG-93 LNREV2000*TU-0 (rural) LNREV2000*TU-1 (2 à 5 kh) LNREV2000*TU-2 (5 à 10 kh) LNREV2000*TU-3 (10 à 20 kh) LNREV2000*TU-4 (20 à 50 kh) LNREV2000*TU-5 (50 à 100 kh) LNREV2000*TU-6 (100 à 200 kh) LNREV2000*TU-7 (200 à 2000 kh) LNREV2000*TU-8 (aggloParis) LNPrixAPMA96-02*REG-11 LNPrixAPMA96-02*REG-21 LNPrixAPMA96-02*REG-22 LNPrixAPMA96-02*REG-23 LNPrixAPMA96-02*REG-24 LNPrixAPMA96-02*REG-25 LNPrixAPMA96-02*REG-26 LNPrixAPMA96-02*REG-31 LNPrixAPMA96-02*REG-41 LNPrixAPMA96-02*REG-42 LNPrixAPMA96-02*REG-43 LNPrixAPMA96-02*REG-52 LNPrixAPMA96-02*REG-53 LNPrixAPMA96-02*REG-54 LNPrixAPMA96-02*REG-72 LNPrixAPMA96-02*REG-73 LNPrixAPMA96-02*REG-74 LNPrixAPMA96-02*REG-82 LNPrixAPMA96-02*REG-83 LNPrixAPMA96-02*REG-91 LNPrixAPMA96-02*REG-93 LNPrixAPMA96-02*TU-0 (rural) LNPrixAPMA96-02*TU-1 (2 à 5 kh) LNPrixAPMA96-02*TU-2 (5 à 10 kh) LNPrixAPMA96-02*TU-3 (10 à 20 kh) LNPrixAPMA96-02*TU-4 (20 à 50 kh) LNPrixAPMA96-02*TU-5 (50 à 100 kh) LNPrixAPMA96-02*TU-6 (100 à 200 kh) LNPrixAPMA96-02*TU-7 (200 à 2000 kh) LNPrixAPMA96-02*TU-8 (aggloParis) Particuliers Non particuliers Tolérance VIF Tolérance VIF 0,968 1,033 0,955 1,047 0,984 1,017 0,974 1,026 0,995 1,005 0,980 1,020 0,989 1,011 0,977 1,024 0,974 1,026 0,974 1,027 0,298 3,359 0,305 3,277 0,239 4,186 0,249 4,020 0,208 4,798 0,229 4,371 0,193 5,172 0,233 4,294 0,166 6,035 0,233 4,294 0,168 5,955 0,213 4,699 0,000 9643,057 0,000 8452,029 0,000 5637,961 0,000 4621,398 0,000 5020,182 0,000 5247,717 0,000 7469,661 0,000 6769,502 0,000 11363,676 0,000 10057,874 0,000 4512,771 0,000 6550,165 0,000 3829,900 0,000 3196,312 0,000 22024,173 0,000 16359,453 0,000 6276,726 0,000 9507,926 0,000 8585,787 0,000 15728,218 0,000 6097,111 0,000 6535,079 0,000 15810,186 0,000 12821,268 0,000 7342,265 0,000 10369,610 0,000 14883,285 0,000 11102,921 0,000 9000,459 0,000 9838,807 0,000 7321,003 0,000 9965,226 0,000 11289,063 0,000 9542,274 0,000 7615,790 0,000 9427,971 0,000 11364,893 0,000 14586,041 0,000 4965,675 0,000 6803,699 0,000 6409,115 0,000 14132,225 0,000 5174,559 0,000 5698,336 0,000 9364,831 0,000 13328,631 0,000 4433,197 0,000 4752,947 0,000 6203,457 0,000 7178,289 0,000 6528,828 0,000 5600,357 0,000 5273,093 0,000 4407,718 0,000 4712,598 0,000 4413,633 0,000 5341,436 0,000 5871,737 0,000 7479,003 0,000 7359,383 0,000 5680,737 0,000 5330,421 0,000 7898,077 0,000 8177,567 0,000 8590,779 0,000 9683,034 0,000 16751,646 0,000 20198,875 0,918 1,090 0,815 1,228 0,934 1,071 0,878 1,139 0,966 1,035 0,838 1,194 0,736 1,359 0,797 1,255 0,544 1,837 0,446 2,241 0,781 1,281 0,851 1,175 0,884 1,131 0,735 1,360 0,745 1,342 0,718 1,393 0,865 1,156 0,895 1,117 0,670 1,494 0,736 1,359 0,804 1,244 0,836 1,196 0,877 1,140 0,928 1,077 0,902 1,109 0,920 1,087 0,934 1,071 0,939 1,065 0,931 1,074 0,946 1,057 0,857 1,167 0,886 1,129 0,419 2,388 0,375 2,666 0,299 3,344 0,282 3,549 0,245 4,079 0,255 3,928 0,231 4,324 0,274 3,651 0,179 5,587 0,271 3,689 0,171 5,843 0,234 4,267 0,323 3,092 0,289 3,463 0,304 3,289 0,325 3,075 0,290 3,453 0,324 3,082 0,270 3,699 0,270 3,698 0,235 4,264 0,246 4,063 0,344 2,908 0,407 2,460 0,647 1,546 0,690 1,450 0,366 2,734 0,487 2,054 0,353 2,833 0,584 1,713 0,000 9753,523 0,000 8577,131 0,000 5694,087 0,000 4649,459 0,000 5009,393 0,000 5224,222 0,000 7366,792 0,000 6706,833 0,000 10620,977 0,000 7752,293 0,000 3494,528 0,000 3012,467 0,000 4133,585 0,000 3316,606 0,000 3403,044 0,000 2501,337 0,000 4916,132 0,000 5201,014 0,000 3538,998 0,000 4313,622 0,000 3809,520 0,000 3650,932 0,000 3330,807 0,000 2571,786 0,000 2961,956 0,000 3317,396 0,000 5590,688 0,000 7002,982 0,000 4893,236 0,000 5039,322 0,000 5628,133 0,000 5486,724 0,000 5694,089 0,000 5776,586 0,000 4332,727 0,000 5060,055 0,000 4759,970 0,000 4876,989 0,000 3914,929 0,000 3676,833 0,000 3694,976 0,000 5012,417 0,000 3766,430 0,000 3889,493 0,000 4930,714 0,000 6087,837 0,000 3581,528 0,000 3993,798 0,000 5448,866 0,000 5651,512 0,000 5722,652 0,000 5304,467 0,000 4802,477 0,000 4415,376 0,000 5199,512 0,000 4813,599 0,000 5947,184 0,000 6996,576 0,000 5795,593 0,000 6597,194 0,000 4845,304 0,000 4974,746 0,000 4132,828 0,000 4875,890 0,000 5693,538 0,000 6859,628 0,000 12345,541 0,000 21312,984 0,000 9978,959 0,000 18962,830 0,000 4241,861 0,000 5008,520 0,000 2878,148 0,000 3373,492 0,000 24168,661 0,000 18672,140 0,000 4717,020 0,000 7915,651 0,000 8057,562 0,000 12648,592 0,000 6192,245 0,000 6462,000 0,000 16261,084 0,000 13494,303 0,000 4797,872 0,000 7166,775 0,000 13758,043 0,000 11529,764 0,000 8470,140 0,000 12813,604 0,000 5921,846 0,000 7665,385 0,000 7879,559 0,000 7406,523 0,000 4536,809 0,000 5948,277 0,000 11285,998 0,000 14598,665 0,000 6057,248 0,000 8501,501 0,000 5817,903 0,000 10951,468 0,000 4812,121 0,000 5568,735 0,000 7601,400 0,000 9713,934 0,000 2859,847 0,000 3570,666 0,000 2466,954 0,000 3174,062 0,000 3477,535 0,000 2962,040 0,000 2991,604 0,000 3063,349 0,000 2091,897 0,000 2254,217 0,000 2407,572 0,000 2012,011 0,000 5825,219 0,000 6498,893 0,000 4589,831 0,000 3959,221 0,000 6249,684 0,000 8233,880 0,000 7816,532 0,000 8498,265 0,000 9980,885 0,000 17816,459 Augmentation du prix des terrains à bâtir achetés par les particuliers après 1999 Retour au sommaire Page 38 sur 49 PUBLIÉ Particuliers Régression de la variable Y : Coefficients d'ajustement (Y) : Observations Somme des poids DDL R² R² ajusté MCE RMCE MAPE DW Cp AIC SBC PC Press Q² 248370,000 248370,000 248247,000 0,623 0,623 0,153 0,391 Régression de la variable Y : Non particuliers Coefficients d'ajustement (Y) : Observations Somme des poids DDL R² R² ajusté MCE RMCE MAPE DW Cp AIC SBC PC Press Q² 16073,000 16073,000 15953,000 0,587 0,584 0,573 0,757 123,000 -466895,963 -465613,974 0,377 120,000 -8835,037 -7912,850 0,419 Analyse de la variance (Y) : Somme des Moyenne DDL carrés des carrés 122 62567,928 512,852 248247 37867,329 0,153 248369 100435,256 Analyse de la variance (Y) : Somme des Moyenne carrés des carrés 119 12996,628 109,215 15953 9138,781 0,573 16072 22135,410 Source Modèle Erreur Total corrigé Calculé contre le modèle Y=Moyenne(Y) F 3362,105 Pr > F Source < 0,0001 Modèle Erreur Total corrigé Calculé contre le modèle Y=Moyenne(Y) DDL F 190,650 Pr > F < 0,0001 Analyse Type I Sum of Squares (Y) : Somme des Moyenne carrés des carrés 344,488 86,122 1655,638 331,128 36940,300 12313,433 8030,467 401,523 1699,817 212,477 83,437 41,719 1195,061 398,354 392,755 196,378 672,156 134,431 518,016 86,336 3154,504 350,500 5803,340 1450,835 496,625 24,831 228,157 32,594 1174,012 69,060 179,153 25,593 Analyse Type I Sum of Squares (Y) : Somme des Moyenne carrés des carrés 67,289 16,822 1742,159 348,432 6285,955 2095,318 669,118 33,456 710,720 88,840 1244,132 622,066 463,976 154,659 155,624 77,812 130,312 26,062 155,039 25,840 794,656 88,295 160,883 40,221 115,060 5,753 39,499 5,643 202,839 14,489 59,366 8,481 Source ANNEE TranchSURF Zone REG TU ENCOMB SITUATION VIABILITE COSter LNSURFsurlimtranch*TranchSURF distc*TU LNREV2000*Zone LNREV2000*REG LNREV2000*TU LNPrixAPMA96-02*REG LNPrixAPMA96-02*TU DDL 4 5 3 20 8 2 3 2 5 6 9 4 20 7 17 7 F 564,590 2170,775 80723,226 2632,268 1392,937 273,495 2611,489 1287,394 881,291 565,993 2297,777 9511,245 162,786 213,676 452,734 167,782 Pr > F < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 Source ANNEE TranchSURF Zone REG TU ENCOMB SITUATION VIABILITE COSter LNSURFsurlimtranch*TranchSURF distc*TU LNREV2000*Zone LNREV2000*REG LNREV2000*TU LNPrixAPMA96-02*REG LNPrixAPMA96-02*TU DDL 4 5 3 20 8 2 3 2 5 6 9 4 20 7 14 7 F 29,366 608,236 3657,666 58,402 155,082 1085,902 269,978 135,832 45,495 45,107 154,131 70,211 10,043 9,850 25,292 14,804 Pr > F < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 Analyse Type II Sum of Squares (Y) : Somme des Moyenne carrés des carrés 1058,440 264,610 553,369 110,674 108,167 36,056 521,532 26,077 194,327 24,291 204,716 102,358 338,556 112,852 283,882 141,941 259,083 51,817 461,570 76,928 1258,445 139,827 92,537 30,846 335,880 16,794 327,046 46,721 593,679 34,922 113,383 16,198 Analyse Type II Sum of Squares (Y) : Somme des Moyenne carrés des carrés 22,115 5,529 995,822 199,164 45,979 15,326 89,781 4,489 65,788 8,223 689,681 344,841 220,717 73,572 125,922 62,961 114,083 22,817 178,310 29,718 714,083 79,343 41,608 13,869 84,581 4,229 61,299 8,757 84,501 6,036 46,556 6,651 Source ANNEE TranchSURF Zone REG TU ENCOMB SITUATION VIABILITE COSter LNSURFsurlimtranch*TranchSURF distc*TU LNREV2000*Zone LNREV2000*REG LNREV2000*TU LNPrixAPMA96-02*REG LNPrixAPMA96-02*TU DDL 4 5 3 20 8 2 3 2 5 6 9 3 20 7 17 7 F 1734,705 725,545 236,371 170,951 159,244 671,029 739,823 930,523 339,695 504,319 916,666 202,216 110,097 306,288 228,940 106,186 Pr > F < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 Source ANNEE TranchSURF Zone REG TU ENCOMB SITUATION VIABILITE COSter LNSURFsurlimtranch*TranchSURF distc*TU LNREV2000*Zone LNREV2000*REG LNREV2000*TU LNPrixAPMA96-02*REG LNPrixAPMA96-02*TU DDL 4 5 3 20 8 2 3 2 5 6 9 3 20 7 14 7 F 9,651 347,669 26,754 7,836 14,355 601,967 128,431 109,907 39,829 51,878 138,503 24,211 7,382 15,287 10,536 11,610 Pr > F < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 Analyse Type III Sum of Squares (Y) : Somme des Moyenne carrés des carrés 1058,440 264,610 553,370 110,674 108,167 36,056 521,532 26,077 194,327 24,291 204,716 102,358 338,556 112,852 283,882 141,941 259,083 51,817 461,570 76,928 1258,445 139,827 92,537 23,134 306,979 14,618 327,046 46,721 651,164 31,008 113,383 16,198 Analyse Type III Sum of Squares (Y) : Somme des Moyenne carrés des carrés 22,115 5,529 995,536 199,107 45,979 15,326 89,781 4,489 65,788 8,223 689,681 344,841 220,717 73,572 125,922 62,961 114,083 22,817 178,310 29,718 714,083 79,343 28,243 7,061 69,127 3,292 61,299 8,757 102,897 4,900 46,556 6,651 Source ANNEE TranchSURF Zone REG TU ENCOMB SITUATION VIABILITE COSter LNSURFsurlimtranch*TranchSURF distc*TU LNREV2000*Zone LNREV2000*REG LNREV2000*TU LNPrixAPMA96-02*REG LNPrixAPMA96-02*TU DDL 4 5 3 20 8 2 3 2 5 6 9 4 21 7 21 7 F 1734,705 725,546 236,371 170,951 159,244 671,029 739,823 930,523 339,695 504,319 916,666 151,661 95,832 306,288 203,278 106,186 Pr > F < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 Source ANNEE TranchSURF Zone REG TU ENCOMB SITUATION VIABILITE COSter LNSURFsurlimtranch*TranchSURF distc*TU LNREV2000*Zone LNREV2000*REG LNREV2000*TU LNPrixAPMA96-02*REG LNPrixAPMA96-02*TU DDL 4 5 3 20 8 2 3 2 5 6 9 4 21 7 21 7 F 9,651 347,569 26,754 7,836 14,355 601,967 128,431 109,907 39,829 51,878 138,503 12,325 5,746 15,287 8,553 11,610 Pr > F < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 Augmentation du prix des terrains à bâtir achetés par les particuliers après 1999 Retour au sommaire Page 39 sur 49 PUBLIÉ Particuliers Paramètres du modèle (Y) : Erreur standard 0,317 0,000 0,003 0,003 0,003 0,003 0,000 0,004 0,005 0,005 0,007 0,013 0,000 0,283 0,321 0,338 0,000 0,558 0,436 0,401 0,417 0,549 0,540 0,379 0,486 0,493 0,648 0,377 0,418 0,479 0,365 0,384 0,695 0,338 0,574 0,366 0,358 0,000 0,197 0,202 0,256 0,272 0,295 0,331 0,225 0,228 0,000 0,003 0,005 0,000 0,003 0,003 0,003 0,000 0,003 0,003 0,000 0,004 0,003 0,003 0,003 0,003 0,008 0,013 0,016 0,010 0,013 0,027 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,001 0,030 0,022 0,027 0,028 0,031 0,044 0,037 0,032 0,031 0,035 0,039 0,029 0,030 0,042 0,046 0,027 0,028 0,033 0,028 0,028 0,050 0,023 0,039 0,027 0,000 0,018 0,023 0,024 0,029 0,027 0,028 0,025 0,000 0,000 0,022 0,042 0,027 0,000 0,025 0,042 0,042 0,000 0,030 0,000 0,051 0,021 0,024 0,028 0,000 0,026 0,055 0,018 0,042 0,019 0,017 0,015 0,017 0,017 0,019 0,023 0,025 0,026 0,000 0,000 Borne inf. Borne sup. (95%) (95%) -4,482 -3,237 -0,020 0,006 0,037 0,153 0,092 0,116 0,188 0,341 0,413 -1,573 -3,801 -6,305 -0,074 -5,571 6,356 -1,210 4,061 -5,165 -0,219 -0,953 -1,185 -1,720 2,135 0,481 -5,263 3,546 6,473 4,785 -0,745 3,771 6,883 2,953 0,152 -0,580 3,401 2,951 2,283 0,789 5,776 6,077 0,030 0,172 0,056 0,124 0,082 -0,091 0,015 0,021 0,058 0,069 0,084 0,068 0,378 0,226 0,014 0,076 0,173 0,042 -0,003 -0,002 0,000 -0,004 -0,002 -0,003 0,000 -0,023 -0,038 0,486 0,584 0,768 0,986 0,077 -0,585 -0,081 -0,524 -0,152 -0,567 -0,077 0,144 -0,838 0,213 -0,373 -0,299 -0,061 -0,286 -0,221 -0,185 -0,606 0,018 -0,418 -0,331 0,375 0,269 0,374 -0,071 -0,353 -0,488 -0,070 -0,009 0,017 0,047 0,163 0,109 0,135 0,208 0,369 0,465 -0,465 -2,543 -4,982 2,112 -3,863 7,929 0,426 6,214 -3,050 1,268 0,951 0,749 0,821 3,613 2,120 -3,384 4,976 7,977 7,508 0,581 6,020 8,316 4,355 0,925 0,211 4,405 4,019 3,440 2,086 6,657 6,969 0,042 0,192 0,070 0,134 0,093 -0,080 0,025 0,035 0,069 0,080 0,095 0,079 0,410 0,278 0,078 0,116 0,222 0,148 -0,003 -0,001 0,000 -0,004 -0,001 -0,003 0,000 -0,022 -0,034 0,602 0,673 0,872 1,097 0,198 -0,411 0,064 -0,400 -0,029 -0,431 0,077 0,258 -0,718 0,378 -0,194 -0,193 0,050 -0,156 -0,113 -0,076 -0,409 0,110 -0,264 -0,226 0,447 0,359 0,469 0,043 -0,247 -0,379 0,026 Paramètres du modèle (Y) : Source Valeur Constante -3,860 ANNEE-1995 0,000 ANNEE-1996 -0,014 ANNEE-1997 0,011 ANNEE-1998 0,042 ANNEE-1999 0,158 TranchSURF-1 0,000 TranchSURF-2 0,101 TranchSURF-3 0,125 TranchSURF-4 0,198 TranchSURF-5 0,355 TranchSURF-6 0,439 Zone-A 0,000 Zone-B1 -1,019 Zone-B2 -3,172 Zone-C -5,643 REG-11 0,000 REG-21 1,019 REG-22 -4,717 REG-23 7,143 REG-24 -0,392 REG-25 5,138 REG-26 -4,107 REG-31 0,524 REG-41 -0,001 REG-42 -0,218 REG-43 -0,449 REG-52 2,874 REG-53 1,301 REG-54 -4,323 REG-72 4,261 REG-73 7,225 REG-74 6,147 REG-82 -0,082 REG-83 4,895 REG-91 7,599 REG-93 3,654 TU-0 (rural) 0,000 TU-1 (2 à 5 kh) 0,538 TU-2 (5 à 10 kh) -0,184 TU-3 (10 à 20 kh) 3,903 TU-4 (20 à 50 kh) 3,485 TU-5 (50 à 100 kh) 2,862 TU-6 (100 à 200 kh) 1,438 TU-7 (200 à 2000 kh) 6,217 TU-8 (aggloParis) 6,523 ENCOMB-N 0,000 ENCOMB-NR 0,036 ENCOMB-O 0,182 SITUATION-IS 0,000 SITUATION-NR 0,063 SITUATION-PE 0,129 SITUATION-UR 0,087 VIABILITE-NR 0,000 VIABILITE-VN -0,085 VIABILITE-VV 0,020 COSter-0 (NR) 0,000 COSter-1 (<0,2) 0,028 COSter-2 (0,2 à 0,3) 0,063 COSter-3 (0,3 à 0,35) 0,075 COSter-4 (0,35 à 0,5) 0,089 COSter-5 (>0,5) 0,074 LNSURFsurlimtranch*TranchSURF-1 0,394 LNSURFsurlimtranch*TranchSURF-2 0,252 LNSURFsurlimtranch*TranchSURF-3 0,046 LNSURFsurlimtranch*TranchSURF-4 0,096 LNSURFsurlimtranch*TranchSURF-5 0,198 LNSURFsurlimtranch*TranchSURF-6 0,095 distc*TU-0 (rural) -0,003 distc*TU-1 (2 à 5 kh) -0,001 distc*TU-2 (5 à 10 kh) 0,000 distc*TU-3 (10 à 20 kh) -0,004 distc*TU-4 (20 à 50 kh) -0,002 distc*TU-5 (50 à 100 kh) -0,003 distc*TU-6 (100 à 200 kh) 0,000 distc*TU-7 (200 à 2000 kh) -0,023 distc*TU-8 (aggloParis) -0,036 LNREV2000*Zone-A 0,544 LNREV2000*Zone-B1 0,628 LNREV2000*Zone-B2 0,820 LNREV2000*Zone-C 1,041 LNREV2000*REG-11 0,138 LNREV2000*REG-21 -0,498 LNREV2000*REG-22 -0,009 LNREV2000*REG-23 -0,462 LNREV2000*REG-24 -0,091 LNREV2000*REG-25 -0,499 LNREV2000*REG-26 0,000 LNREV2000*REG-31 0,201 LNREV2000*REG-41 -0,778 LNREV2000*REG-42 0,295 LNREV2000*REG-43 -0,284 LNREV2000*REG-52 -0,246 LNREV2000*REG-53 -0,005 LNREV2000*REG-54 -0,221 LNREV2000*REG-72 -0,167 LNREV2000*REG-73 -0,130 LNREV2000*REG-74 -0,507 LNREV2000*REG-82 0,064 LNREV2000*REG-83 -0,341 LNREV2000*REG-91 -0,278 LNREV2000*REG-93 0,000 LNREV2000*TU-0 (rural) 0,411 LNREV2000*TU-1 (2 à 5 kh) 0,314 LNREV2000*TU-2 (5 à 10 kh) 0,422 LNREV2000*TU-3 (10 à 20 kh) -0,014 LNREV2000*TU-4 (20 à 50 kh) -0,300 LNREV2000*TU-5 (50 à 100 kh) -0,434 LNREV2000*TU-6 (100 à 200 kh) -0,022 LNREV2000*TU-7 (200 à 2000 kh) 0,000 LNREV2000*TU-8 (aggloParis) 0,000 LNPrixAPMA96-02*REG-11 0,118 LNPrixAPMA96-02*REG-21 0,593 LNPrixAPMA96-02*REG-22 0,655 LNPrixAPMA96-02*REG-23 0,000 LNPrixAPMA96-02*REG-24 0,331 LNPrixAPMA96-02*REG-25 0,220 LNPrixAPMA96-02*REG-26 0,596 LNPrixAPMA96-02*REG-31 0,000 LNPrixAPMA96-02*REG-41 0,943 LNPrixAPMA96-02*REG-42 0,000 LNPrixAPMA96-02*REG-43 0,522 LNPrixAPMA96-02*REG-52 0,196 LNPrixAPMA96-02*REG-53 0,118 LNPrixAPMA96-02*REG-54 0,813 LNPrixAPMA96-02*REG-72 0,000 LNPrixAPMA96-02*REG-73 -0,302 LNPrixAPMA96-02*REG-74 0,128 LNPrixAPMA96-02*REG-82 0,196 LNPrixAPMA96-02*REG-83 0,104 LNPrixAPMA96-02*REG-91 -0,160 LNPrixAPMA96-02*REG-93 -0,064 LNPrixAPMA96-02*TU-0 (rural) 0,137 LNPrixAPMA96-02*TU-1 (2 à 5 kh) 0,187 LNPrixAPMA96-02*TU-2 (5 à 10 kh) 0,153 LNPrixAPMA96-02*TU-3 (10 à 20 kh) 0,200 LNPrixAPMA96-02*TU-4 (20 à 50 kh) 0,491 LNPrixAPMA96-02*TU-5 (50 à 100 kh) 0,663 LNPrixAPMA96-02*TU-6 (100 à 200 kh) 0,417 LNPrixAPMA96-02*TU-7 (200 à 2000 kh) 0,000 LNPrixAPMA96-02*TU-8 (aggloParis) 0,000 t -12,157 -5,262 4,159 16,019 61,551 23,229 25,928 38,460 49,222 32,806 -3,606 -9,883 -16,718 1,827 -10,825 17,800 -0,939 9,353 -7,612 1,383 -0,003 -0,441 -0,693 7,622 3,110 -9,024 11,680 18,824 8,848 -0,242 8,532 20,783 10,219 2,727 -0,914 15,238 12,802 9,699 4,342 27,668 28,661 11,070 35,757 18,129 47,356 32,361 -29,407 7,857 7,771 22,849 27,641 30,806 27,266 48,164 19,086 2,804 9,460 15,742 3,533 -42,293 -10,346 0,088 -24,153 -10,905 -21,581 1,464 -66,942 -34,913 18,245 27,943 30,691 36,858 4,450 -11,247 -0,230 -14,609 -2,901 -14,386 -0,005 6,921 -25,531 6,988 -6,221 -9,026 -0,189 -6,627 -6,080 -4,690 -10,103 2,749 -8,662 -10,451 22,308 13,755 17,452 -0,478 -11,174 -15,664 -0,884 Pr > |t| < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 0,000 < 0,0001 < 0,0001 0,068 < 0,0001 < 0,0001 0,348 < 0,0001 < 0,0001 0,167 0,998 0,659 0,488 < 0,0001 0,002 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 0,808 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 0,006 0,361 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 0,005 < 0,0001 < 0,0001 0,000 < 0,0001 < 0,0001 0,930 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 0,143 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 0,818 < 0,0001 0,004 < 0,0001 0,996 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 0,850 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 0,006 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 0,633 < 0,0001 < 0,0001 0,377 Non particuliers Source Valeur Constante -7,565 ANNEE-1995 0,000 ANNEE-1996 -0,068 ANNEE-1997 -0,090 ANNEE-1998 -0,043 ANNEE-1999 0,005 TranchSURF-1 0,000 TranchSURF-2 0,314 TranchSURF-3 0,471 TranchSURF-4 0,769 TranchSURF-5 1,191 TranchSURF-6 1,539 Zone-A 0,000 Zone-B1 -0,841 Zone-B2 -5,589 Zone-C -12,956 REG-11 0,000 REG-21 4,214 REG-22 11,380 REG-23 20,789 REG-24 20,407 REG-25 30,622 REG-26 -0,069 REG-31 25,652 REG-41 18,682 REG-42 16,249 REG-43 35,055 REG-52 26,167 REG-53 4,660 REG-54 4,925 REG-72 26,795 REG-73 17,266 REG-74 31,897 REG-82 13,899 REG-83 22,954 REG-91 23,017 REG-93 16,694 TU-0 (rural) 0,000 TU-1 (2 à 5 kh) -3,012 TU-2 (5 à 10 kh) 2,145 TU-3 (10 à 20 kh) -0,674 TU-4 (20 à 50 kh) 7,322 TU-5 (50 à 100 kh) 3,635 TU-6 (100 à 200 kh) -4,638 TU-7 (200 à 2000 kh) 0,672 TU-8 (aggloParis) 1,458 ENCOMB-N 0,000 ENCOMB-NR 0,126 ENCOMB-O 0,663 SITUATION-IS 0,000 SITUATION-NR 0,270 SITUATION-PE 0,253 SITUATION-UR 0,402 VIABILITE-NR 0,000 VIABILITE-VN -0,203 VIABILITE-VV 0,054 COSter-0 (NR) 0,000 COSter-1 (<0,2) -0,189 COSter-2 (0,2 à 0,3) 0,044 COSter-3 (0,3 à 0,35) 0,093 COSter-4 (0,35 à 0,5) 0,090 COSter-5 (>0,5) 0,223 LNSURFsurlimtranch*TranchSURF-1 0,594 LNSURFsurlimtranch*TranchSURF-2 0,594 LNSURFsurlimtranch*TranchSURF-3 0,566 LNSURFsurlimtranch*TranchSURF-4 0,515 LNSURFsurlimtranch*TranchSURF-5 0,540 LNSURFsurlimtranch*TranchSURF-6 0,466 distc*TU-0 (rural) 0,001 distc*TU-1 (2 à 5 kh) 0,001 distc*TU-2 (5 à 10 kh) 0,001 distc*TU-3 (10 à 20 kh) 0,003 distc*TU-4 (20 à 50 kh) 0,002 distc*TU-5 (50 à 100 kh) -0,002 distc*TU-6 (100 à 200 kh) 0,002 distc*TU-7 (200 à 2000 kh) -0,060 distc*TU-8 (aggloParis) -0,123 LNREV2000*Zone-A 0,157 LNREV2000*Zone-B1 0,204 LNREV2000*Zone-B2 0,648 LNREV2000*Zone-C 1,332 LNREV2000*REG-11 0,065 LNREV2000*REG-21 -0,788 LNREV2000*REG-22 -0,901 LNREV2000*REG-23 -0,464 LNREV2000*REG-24 -0,926 LNREV2000*REG-25 -1,423 LNREV2000*REG-26 -0,305 LNREV2000*REG-31 -0,924 LNREV2000*REG-41 -0,779 LNREV2000*REG-42 0,034 LNREV2000*REG-43 -1,846 LNREV2000*REG-52 -1,288 LNREV2000*REG-53 -0,479 LNREV2000*REG-54 -0,304 LNREV2000*REG-72 -1,047 LNREV2000*REG-73 -0,382 LNREV2000*REG-74 -1,553 LNREV2000*REG-82 -0,115 LNREV2000*REG-83 -0,449 LNREV2000*REG-91 -0,802 LNREV2000*REG-93 0,000 LNREV2000*TU-0 (rural) 0,380 LNREV2000*TU-1 (2 à 5 kh) 0,318 LNREV2000*TU-2 (5 à 10 kh) -0,144 LNREV2000*TU-3 (10 à 20 kh) 0,451 LNREV2000*TU-4 (20 à 50 kh) -0,827 LNREV2000*TU-5 (50 à 100 kh) -1,067 LNREV2000*TU-6 (100 à 200 kh) -0,594 LNREV2000*TU-7 (200 à 2000 kh) 0,000 LNREV2000*TU-8 (aggloParis) 0,000 LNPrixAPMA96-02*REG-11 1,337 LNPrixAPMA96-02*REG-21 1,780 LNPrixAPMA96-02*REG-22 1,261 LNPrixAPMA96-02*REG-23 0,000 LNPrixAPMA96-02*REG-24 0,436 LNPrixAPMA96-02*REG-25 0,000 LNPrixAPMA96-02*REG-26 1,729 LNPrixAPMA96-02*REG-31 0,000 LNPrixAPMA96-02*REG-41 0,477 LNPrixAPMA96-02*REG-42 0,000 LNPrixAPMA96-02*REG-43 0,000 LNPrixAPMA96-02*REG-52 0,274 LNPrixAPMA96-02*REG-53 1,455 LNPrixAPMA96-02*REG-54 1,268 LNPrixAPMA96-02*REG-72 0,000 LNPrixAPMA96-02*REG-73 0,245 LNPrixAPMA96-02*REG-74 0,000 LNPrixAPMA96-02*REG-82 0,337 LNPrixAPMA96-02*REG-83 -0,226 LNPrixAPMA96-02*REG-91 0,157 LNPrixAPMA96-02*REG-93 -0,019 LNPrixAPMA96-02*TU-0 (rural) -0,358 LNPrixAPMA96-02*TU-1 (2 à 5 kh) -0,034 LNPrixAPMA96-02*TU-2 (5 à 10 kh) -0,060 LNPrixAPMA96-02*TU-3 (10 à 20 kh) -0,340 LNPrixAPMA96-02*TU-4 (20 à 50 kh) 0,107 LNPrixAPMA96-02*TU-5 (50 à 100 kh) 0,651 LNPrixAPMA96-02*TU-6 (100 à 200 kh) 0,964 LNPrixAPMA96-02*TU-7 (200 à 2000 kh) 0,000 LNPrixAPMA96-02*TU-8 (aggloParis) 0,000 Erreur standard 1,834 0,000 0,021 0,020 0,019 0,020 0,000 0,040 0,042 0,038 0,038 0,045 0,000 1,664 1,935 2,121 0,000 4,976 3,233 2,982 3,558 3,603 4,529 2,505 3,625 2,787 3,690 2,902 2,989 3,664 2,439 3,047 5,080 2,139 5,938 2,381 2,350 0,000 1,628 1,608 1,983 1,987 1,973 2,094 1,546 1,568 0,000 0,021 0,019 0,000 0,026 0,021 0,021 0,000 0,020 0,017 0,000 0,036 0,026 0,025 0,027 0,018 0,053 0,129 0,150 0,076 0,063 0,083 0,001 0,001 0,001 0,001 0,001 0,001 0,001 0,002 0,005 0,181 0,164 0,192 0,207 0,195 0,338 0,299 0,276 0,260 0,337 0,332 0,229 0,224 0,258 0,348 0,216 0,230 0,266 0,218 0,221 0,488 0,169 0,394 0,195 0,000 0,137 0,170 0,171 0,214 0,194 0,176 0,157 0,000 0,000 0,106 0,363 0,250 0,000 0,253 0,000 0,373 0,000 0,237 0,000 0,000 0,186 0,189 0,232 0,000 0,248 0,000 0,119 0,442 0,136 0,118 0,099 0,129 0,115 0,119 0,168 0,146 0,177 0,000 0,000 t -4,126 -3,242 -4,512 -2,227 0,241 7,875 11,314 20,475 31,004 34,171 -0,505 -2,888 -6,110 0,847 3,520 6,971 5,735 8,500 -0,015 10,240 5,154 5,830 9,499 9,016 1,559 1,344 10,988 5,666 6,279 6,497 3,865 9,667 7,104 -1,850 1,334 -0,340 3,686 1,842 -2,215 0,435 0,930 5,894 34,965 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< 0,0001 0,037 0,252 < 0,0001 0,085 0,001 0,495 0,254 < 0,0001 0,006 0,061 0,400 0,035 < 0,0001 < 0,0001 0,000 Borne inf. Borne sup. (95%) (95%) -11,159 -3,971 -0,108 -0,130 -0,081 -0,034 0,236 0,390 0,695 1,115 1,451 -4,103 -9,382 -17,113 -5,540 5,043 14,943 13,432 23,560 -8,946 20,742 11,577 10,786 27,822 20,478 -1,199 -2,258 22,015 11,293 21,940 9,705 11,314 18,350 12,088 -6,203 -1,006 -4,561 3,428 -0,233 -8,743 -2,358 -1,615 0,084 0,626 0,219 0,212 0,362 -0,242 0,021 -0,260 -0,006 0,043 0,037 0,189 0,491 0,342 0,271 0,366 0,416 0,303 -0,001 -0,001 -0,002 0,001 0,000 -0,004 0,001 -0,065 -0,133 -0,197 -0,117 0,272 0,926 -0,317 -1,452 -1,487 -1,006 -1,436 -2,085 -0,956 -1,372 -1,218 -0,472 -2,528 -1,713 -0,928 -0,824 -1,474 -0,815 -2,509 -0,447 -1,222 -1,183 0,111 -0,015 -0,478 0,032 -1,207 -1,413 -0,901 -0,027 -0,051 -0,005 0,044 0,392 0,553 0,843 1,266 1,628 2,422 -1,796 -8,800 13,968 17,716 26,634 27,382 37,684 8,807 30,562 25,787 21,713 42,289 31,856 10,519 12,108 31,575 23,239 41,855 18,092 34,594 27,684 21,301 0,179 5,297 3,212 11,216 7,503 -0,534 3,702 4,530 0,168 0,700 0,321 0,294 0,443 -0,163 0,088 -0,119 0,094 0,143 0,142 0,258 0,697 0,846 0,860 0,664 0,665 0,628 0,002 0,003 0,003 0,005 0,004 -0,001 0,004 -0,056 -0,113 0,511 0,525 1,024 1,739 0,447 -0,125 -0,315 0,077 -0,415 -0,762 0,346 -0,476 -0,341 0,539 -1,164 -0,864 -0,029 0,216 -0,619 0,052 -0,597 0,216 0,323 -0,421 0,648 0,651 0,191 0,871 -0,447 -0,722 -0,288 5,376 14,081 24,116 13,181 5,307 14,239 31,689 10,258 9,194 4,907 28,832 -11,499 2,310 10,703 2,447 -8,384 -3,684 9,415 10,850 9,251 10,557 21,088 26,588 16,012 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 0,021 < 0,0001 0,014 < 0,0001 0,000 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 0,075 0,511 0,602 0,282 0,139 0,514 0,885 0,423 0,154 0,071 0,758 -0,353 0,019 0,160 0,021 -0,197 -0,098 0,108 0,153 0,121 0,163 0,446 0,614 0,366 0,161 0,676 0,709 0,380 0,302 0,678 1,001 0,622 0,237 0,165 0,868 -0,250 0,236 0,232 0,187 -0,123 -0,030 0,165 0,221 0,186 0,237 0,537 0,711 0,468 12,612 4,904 5,039 1,721 4,640 2,010 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 0,085 < 0,0001 0,044 1,129 1,069 0,770 -0,061 0,998 0,012 1,544 2,492 1,751 0,932 2,459 0,942 1,474 7,680 5,478 0,987 2,833 -0,512 1,155 -0,165 -3,620 -0,261 -0,524 -2,844 0,637 4,471 5,458 0,141 < 0,0001 < 0,0001 0,324 0,005 0,609 0,248 0,869 0,000 0,794 0,600 0,004 0,524 < 0,0001 < 0,0001 -0,090 1,083 0,814 -0,241 0,104 -1,093 -0,110 -0,251 -0,552 -0,286 -0,287 -0,574 -0,222 0,366 0,617 0,638 1,826 1,722 0,730 0,571 0,640 0,424 0,212 -0,164 0,219 0,166 -0,106 0,436 0,937 1,310 Augmentation du prix des terrains à bâtir achetés par les particuliers après 1999 Retour au sommaire Page 40 sur 49 PUBLIÉ Particuliers Coefficients normalisés (Y) : Erreur standard 0,000 0,002 0,002 0,002 0,002 0,000 0,003 0,003 0,003 0,003 0,003 0,000 0,171 0,223 0,265 0,000 0,100 0,106 0,113 0,143 0,138 0,118 0,124 0,136 0,117 0,133 0,177 0,185 0,141 0,149 0,141 0,111 0,172 0,144 0,145 0,154 0,000 0,095 0,089 0,093 0,110 0,098 0,117 0,118 0,060 0,000 0,001 0,001 0,000 0,002 0,002 0,002 0,000 0,002 0,002 0,000 0,001 0,001 0,001 0,001 0,001 0,002 0,002 0,002 0,003 0,003 0,003 0,002 0,002 0,002 0,002 0,003 0,002 0,001 0,002 0,002 0,107 0,141 0,191 0,227 0,118 0,082 0,093 0,092 0,110 0,089 0,088 0,097 0,087 0,104 0,096 0,131 0,128 0,100 0,115 0,105 0,082 0,122 0,100 0,108 0,000 0,147 0,112 0,109 0,108 0,111 0,095 0,089 0,000 0,000 0,093 0,084 0,074 0,000 0,097 0,117 0,102 0,000 0,094 0,000 0,117 0,112 0,120 0,093 0,000 0,109 0,097 0,106 0,117 0,085 0,087 0,127 0,094 0,083 0,078 0,107 0,094 0,104 0,000 0,000 Borne inf. (95%) -0,012 0,004 0,024 0,105 0,063 0,076 0,120 0,155 0,095 -0,951 -2,646 -4,957 -0,013 -1,360 1,794 -0,416 1,023 -1,131 -0,072 -0,268 -0,280 -0,352 1,002 0,213 -1,549 1,448 2,385 0,762 -0,379 0,944 2,738 1,268 0,073 -0,256 1,234 1,192 0,761 0,278 3,043 1,594 0,012 0,042 0,030 0,095 0,060 -0,052 0,011 0,008 0,029 0,036 0,040 0,036 0,088 0,039 0,002 0,019 0,040 0,005 -0,096 -0,028 -0,004 -0,062 -0,033 -0,049 -0,001 -0,140 -0,076 1,739 3,664 5,486 7,913 0,293 -1,078 -0,204 -1,523 -0,537 -1,456 -0,174 0,483 -2,404 0,523 -0,783 -1,436 -0,275 -0,860 -0,928 -0,699 -0,987 0,097 -1,067 -1,335 2,989 1,320 1,693 -0,264 -1,453 -1,667 -0,254 Borne sup. (95%) -0,005 0,010 0,031 0,112 0,075 0,089 0,133 0,168 0,107 -0,281 -1,770 -3,917 0,377 -0,943 2,238 0,146 1,565 -0,668 0,415 0,267 0,177 0,168 1,695 0,940 -0,996 2,032 2,939 1,195 0,295 1,507 3,308 1,870 0,444 0,093 1,598 1,622 1,146 0,735 3,507 1,828 0,017 0,047 0,037 0,103 0,067 -0,045 0,018 0,013 0,034 0,041 0,045 0,042 0,095 0,047 0,012 0,029 0,052 0,016 -0,088 -0,019 0,005 -0,053 -0,023 -0,041 0,005 -0,132 -0,068 2,157 4,217 6,235 8,802 0,753 -0,758 0,161 -1,163 -0,104 -1,107 0,173 0,864 -2,061 0,931 -0,408 -0,923 0,227 -0,468 -0,475 -0,287 -0,666 0,576 -0,673 -0,914 3,565 1,759 2,121 0,161 -1,020 -1,296 0,096 Coefficients normalisés (Y) : Source Valeur ANNEE-1995 0,000 ANNEE-1996 -0,009 ANNEE-1997 0,007 ANNEE-1998 0,027 ANNEE-1999 0,109 TranchSURF-1 0,000 TranchSURF-2 0,069 TranchSURF-3 0,083 TranchSURF-4 0,126 TranchSURF-5 0,162 TranchSURF-6 0,101 Zone-A 0,000 Zone-B1 -0,616 Zone-B2 -2,208 Zone-C -4,437 REG-11 0,000 REG-21 0,182 REG-22 -1,151 REG-23 2,016 REG-24 -0,135 REG-25 1,294 REG-26 -0,899 REG-31 0,172 REG-41 0,000 REG-42 -0,051 REG-43 -0,092 REG-52 1,349 REG-53 0,576 REG-54 -1,272 REG-72 1,740 REG-73 2,662 REG-74 0,979 REG-82 -0,042 REG-83 1,225 REG-91 3,023 REG-93 1,569 TU-0 (rural) 0,000 TU-1 (2 à 5 kh) 0,258 TU-2 (5 à 10 kh) -0,081 TU-3 (10 à 20 kh) 1,416 TU-4 (20 à 50 kh) 1,407 TU-5 (50 à 100 kh) 0,954 TU-6 (100 à 200 kh) 0,507 TU-7 (200 à 2000 kh) 3,275 TU-8 (aggloParis) 1,711 ENCOMB-N 0,000 ENCOMB-NR 0,014 ENCOMB-O 0,045 SITUATION-IS 0,000 SITUATION-NR 0,034 SITUATION-PE 0,099 SITUATION-UR 0,063 VIABILITE-NR 0,000 VIABILITE-VN -0,048 VIABILITE-VV 0,015 COSter-0 (NR) 0,000 COSter-1 (<0,2) 0,011 COSter-2 (0,2 à 0,3) 0,032 COSter-3 (0,3 à 0,35) 0,038 COSter-4 (0,35 à 0,5) 0,042 COSter-5 (>0,5) 0,039 LNSURFsurlimtranch*TranchSURF-1 0,092 LNSURFsurlimtranch*TranchSURF-2 0,043 LNSURFsurlimtranch*TranchSURF-3 0,007 LNSURFsurlimtranch*TranchSURF-4 0,024 LNSURFsurlimtranch*TranchSURF-5 0,046 LNSURFsurlimtranch*TranchSURF-6 0,011 distc*TU-0 (rural) -0,092 distc*TU-1 (2 à 5 kh) -0,023 distc*TU-2 (5 à 10 kh) 0,000 distc*TU-3 (10 à 20 kh) -0,057 distc*TU-4 (20 à 50 kh) -0,028 distc*TU-5 (50 à 100 kh) -0,045 distc*TU-6 (100 à 200 kh) 0,002 distc*TU-7 (200 à 2000 kh) -0,136 distc*TU-8 (aggloParis) -0,072 LNREV2000*Zone-A 1,948 LNREV2000*Zone-B1 3,941 LNREV2000*Zone-B2 5,861 LNREV2000*Zone-C 8,357 LNREV2000*REG-11 0,523 LNREV2000*REG-21 -0,918 LNREV2000*REG-22 -0,021 LNREV2000*REG-23 -1,343 LNREV2000*REG-24 -0,320 LNREV2000*REG-25 -1,281 LNREV2000*REG-26 0,000 LNREV2000*REG-31 0,674 LNREV2000*REG-41 -2,233 LNREV2000*REG-42 0,727 LNREV2000*REG-43 -0,596 LNREV2000*REG-52 -1,180 LNREV2000*REG-53 -0,024 LNREV2000*REG-54 -0,664 LNREV2000*REG-72 -0,702 LNREV2000*REG-73 -0,493 LNREV2000*REG-74 -0,826 LNREV2000*REG-82 0,336 LNREV2000*REG-83 -0,870 LNREV2000*REG-91 -1,124 LNREV2000*REG-93 0,000 LNREV2000*TU-0 (rural) 3,277 LNREV2000*TU-1 (2 à 5 kh) 1,540 LNREV2000*TU-2 (5 à 10 kh) 1,907 LNREV2000*TU-3 (10 à 20 kh) -0,052 LNREV2000*TU-4 (20 à 50 kh) -1,236 LNREV2000*TU-5 (50 à 100 kh) -1,482 LNREV2000*TU-6 (100 à 200 kh) -0,079 LNREV2000*TU-7 (200 à 2000 kh) 0,000 LNREV2000*TU-8 (aggloParis) 0,000 LNPrixAPMA96-02*REG-11 0,501 LNPrixAPMA96-02*REG-21 1,185 LNPrixAPMA96-02*REG-22 1,797 LNPrixAPMA96-02*REG-23 0,000 LNPrixAPMA96-02*REG-24 1,280 LNPrixAPMA96-02*REG-25 0,620 LNPrixAPMA96-02*REG-26 1,454 LNPrixAPMA96-02*REG-31 0,000 LNPrixAPMA96-02*REG-41 2,982 LNPrixAPMA96-02*REG-42 0,000 LNPrixAPMA96-02*REG-43 1,202 LNPrixAPMA96-02*REG-52 1,031 LNPrixAPMA96-02*REG-53 0,590 LNPrixAPMA96-02*REG-54 2,677 LNPrixAPMA96-02*REG-72 0,000 LNPrixAPMA96-02*REG-73 -1,254 LNPrixAPMA96-02*REG-74 0,224 LNPrixAPMA96-02*REG-82 1,135 LNPrixAPMA96-02*REG-83 0,285 LNPrixAPMA96-02*REG-91 -0,715 LNPrixAPMA96-02*REG-93 -0,319 LNPrixAPMA96-02*TU-0 (rural) 1,198 LNPrixAPMA96-02*TU-1 (2 à 5 kh) 1,017 LNPrixAPMA96-02*TU-2 (5 à 10 kh) 0,771 LNPrixAPMA96-02*TU-3 (10 à 20 kh) 0,822 LNPrixAPMA96-02*TU-4 (20 à 50 kh) 2,248 LNPrixAPMA96-02*TU-5 (50 à 100 kh) 2,487 LNPrixAPMA96-02*TU-6 (100 à 200 kh) 1,666 LNPrixAPMA96-02*TU-7 (200 à 2000 kh) 0,000 LNPrixAPMA96-02*TU-8 (aggloParis) 0,000 t -5,262 4,159 16,019 61,551 23,229 25,928 38,460 49,222 32,806 -3,606 -9,883 -16,718 1,827 -10,825 17,800 -0,939 9,353 -7,612 1,383 -0,003 -0,441 -0,693 7,622 3,110 -9,024 11,680 18,824 8,848 -0,242 8,532 20,783 10,219 2,727 -0,914 15,238 12,802 9,699 4,342 27,668 28,661 11,070 35,757 18,129 47,356 32,361 -29,407 7,857 7,771 22,849 27,641 30,806 27,266 48,164 19,086 2,804 9,460 15,742 3,533 -42,293 -10,346 0,088 -24,153 -10,905 -21,581 1,464 -66,942 -34,913 18,245 27,943 30,691 36,858 4,450 -11,247 -0,230 -14,609 -2,901 -14,386 -0,005 6,921 -25,531 6,988 -6,221 -9,026 -0,189 -6,627 -6,080 -4,690 -10,103 2,749 -8,662 -10,451 22,308 13,755 17,452 -0,478 -11,174 -15,664 -0,884 Pr > |t| < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 0,000 < 0,0001 < 0,0001 0,068 < 0,0001 < 0,0001 0,348 < 0,0001 < 0,0001 0,167 0,998 0,659 0,488 < 0,0001 0,002 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 0,808 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 0,006 0,361 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 0,005 < 0,0001 < 0,0001 0,000 < 0,0001 < 0,0001 0,930 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 0,143 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 0,818 < 0,0001 0,004 < 0,0001 0,996 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 0,850 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 0,006 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 0,633 < 0,0001 < 0,0001 0,377 Non particuliers Source Valeur ANNEE-1995 0,000 ANNEE-1996 -0,022 ANNEE-1997 -0,031 ANNEE-1998 -0,016 ANNEE-1999 0,002 TranchSURF-1 0,000 TranchSURF-2 0,096 TranchSURF-3 0,143 TranchSURF-4 0,268 TranchSURF-5 0,403 TranchSURF-6 0,438 Zone-A 0,000 Zone-B1 -0,327 Zone-B2 -2,153 Zone-C -5,014 REG-11 0,000 REG-21 0,378 REG-22 1,243 REG-23 2,206 REG-24 3,366 REG-25 3,303 REG-26 -0,007 REG-31 3,733 REG-41 3,151 REG-42 2,892 REG-43 3,408 REG-52 5,945 REG-53 0,979 REG-54 0,789 REG-72 5,649 REG-73 3,040 REG-74 2,438 REG-82 4,313 REG-83 2,442 REG-91 5,452 REG-93 4,226 TU-0 (rural) 0,000 TU-1 (2 à 5 kh) -0,697 TU-2 (5 à 10 kh) 0,505 TU-3 (10 à 20 kh) -0,142 TU-4 (20 à 50 kh) 1,721 TU-5 (50 à 100 kh) 0,778 TU-6 (100 à 200 kh) -1,146 TU-7 (200 à 2000 kh) 0,241 TU-8 (aggloParis) 0,342 ENCOMB-N 0,000 ENCOMB-NR 0,033 ENCOMB-O 0,197 SITUATION-IS 0,000 SITUATION-NR 0,091 SITUATION-PE 0,094 SITUATION-UR 0,168 VIABILITE-NR 0,000 VIABILITE-VN -0,066 VIABILITE-VV 0,023 COSter-0 (NR) 0,000 COSter-1 (<0,2) -0,028 COSter-2 (0,2 à 0,3) 0,009 COSter-3 (0,3 à 0,35) 0,020 COSter-4 (0,35 à 0,5) 0,018 COSter-5 (>0,5) 0,071 LNSURFsurlimtranch*TranchSURF-1 0,094 LNSURFsurlimtranch*TranchSURF-2 0,044 LNSURFsurlimtranch*TranchSURF-3 0,038 LNSURFsurlimtranch*TranchSURF-4 0,066 LNSURFsurlimtranch*TranchSURF-5 0,083 LNSURFsurlimtranch*TranchSURF-6 0,059 distc*TU-0 (rural) 0,011 distc*TU-1 (2 à 5 kh) 0,007 distc*TU-2 (5 à 10 kh) 0,005 distc*TU-3 (10 à 20 kh) 0,025 distc*TU-4 (20 à 50 kh) 0,021 distc*TU-5 (50 à 100 kh) -0,022 distc*TU-6 (100 à 200 kh) 0,018 distc*TU-7 (200 à 2000 kh) -0,185 distc*TU-8 (aggloParis) -0,165 LNREV2000*Zone-A 0,463 LNREV2000*Zone-B1 0,820 LNREV2000*Zone-B2 2,556 LNREV2000*Zone-C 5,268 LNREV2000*REG-11 0,178 LNREV2000*REG-21 -0,725 LNREV2000*REG-22 -1,009 LNREV2000*REG-23 -0,505 LNREV2000*REG-24 -1,571 LNREV2000*REG-25 -1,563 LNREV2000*REG-26 -0,315 LNREV2000*REG-31 -1,380 LNREV2000*REG-41 -1,341 LNREV2000*REG-42 0,063 LNREV2000*REG-43 -1,842 LNREV2000*REG-52 -2,993 LNREV2000*REG-53 -1,030 LNREV2000*REG-54 -0,497 LNREV2000*REG-72 -2,269 LNREV2000*REG-73 -0,690 LNREV2000*REG-74 -1,209 LNREV2000*REG-82 -0,371 LNREV2000*REG-83 -0,488 LNREV2000*REG-91 -1,928 LNREV2000*REG-93 0,000 LNREV2000*TU-0 (rural) 1,366 LNREV2000*TU-1 (2 à 5 kh) 0,756 LNREV2000*TU-2 (5 à 10 kh) -0,347 LNREV2000*TU-3 (10 à 20 kh) 0,971 LNREV2000*TU-4 (20 à 50 kh) -1,980 LNREV2000*TU-5 (50 à 100 kh) -2,336 LNREV2000*TU-6 (100 à 200 kh) -1,504 LNREV2000*TU-7 (200 à 2000 kh) 0,000 LNREV2000*TU-8 (aggloParis) 0,000 LNPrixAPMA96-02*REG-11 4,100 LNPrixAPMA96-02*REG-21 1,795 LNPrixAPMA96-02*REG-22 1,553 LNPrixAPMA96-02*REG-23 0,000 LNPrixAPMA96-02*REG-24 0,814 LNPrixAPMA96-02*REG-25 0,000 LNPrixAPMA96-02*REG-26 1,949 LNPrixAPMA96-02*REG-31 0,000 LNPrixAPMA96-02*REG-41 0,911 LNPrixAPMA96-02*REG-42 0,000 LNPrixAPMA96-02*REG-43 0,000 LNPrixAPMA96-02*REG-52 0,705 LNPrixAPMA96-02*REG-53 3,467 LNPrixAPMA96-02*REG-54 2,286 LNPrixAPMA96-02*REG-72 0,000 LNPrixAPMA96-02*REG-73 0,487 LNPrixAPMA96-02*REG-74 0,000 LNPrixAPMA96-02*REG-82 1,196 LNPrixAPMA96-02*REG-83 -0,266 LNPrixAPMA96-02*REG-91 0,417 LNPrixAPMA96-02*REG-93 -0,057 LNPrixAPMA96-02*TU-0 (rural) -1,422 LNPrixAPMA96-02*TU-1 (2 à 5 kh) -0,088 LNPrixAPMA96-02*TU-2 (5 à 10 kh) -0,163 LNPrixAPMA96-02*TU-3 (10 à 20 kh) -0,811 LNPrixAPMA96-02*TU-4 (20 à 50 kh) 0,285 LNPrixAPMA96-02*TU-5 (50 à 100 kh) 1,579 LNPrixAPMA96-02*TU-6 (100 à 200 kh) 2,702 LNPrixAPMA96-02*TU-7 (200 à 2000 kh) 0,000 LNPrixAPMA96-02*TU-8 (aggloParis) 0,000 Erreur standard 0,000 0,007 0,007 0,007 0,007 0,000 0,012 0,013 0,013 0,013 0,013 0,000 0,648 0,745 0,821 0,000 0,446 0,353 0,316 0,587 0,389 0,457 0,365 0,611 0,496 0,359 0,659 0,628 0,587 0,514 0,537 0,388 0,664 0,632 0,564 0,595 0,000 0,377 0,378 0,418 0,467 0,422 0,518 0,555 0,368 0,000 0,006 0,006 0,000 0,009 0,008 0,009 0,000 0,006 0,007 0,000 0,005 0,005 0,005 0,005 0,006 0,008 0,010 0,010 0,010 0,010 0,011 0,009 0,009 0,009 0,010 0,010 0,008 0,006 0,007 0,007 0,533 0,657 0,756 0,820 0,533 0,311 0,335 0,301 0,442 0,370 0,343 0,341 0,385 0,477 0,347 0,503 0,494 0,434 0,473 0,400 0,380 0,543 0,428 0,468 0,000 0,494 0,404 0,412 0,460 0,464 0,386 0,396 0,000 0,000 0,325 0,366 0,308 0,000 0,473 0,000 0,420 0,000 0,453 0,000 0,000 0,478 0,451 0,417 0,000 0,493 0,000 0,422 0,520 0,361 0,348 0,393 0,339 0,311 0,285 0,447 0,353 0,495 0,000 0,000 t -3,242 -4,512 -2,227 0,241 7,875 11,314 20,475 31,004 34,171 -0,505 -2,888 -6,110 0,847 3,520 6,971 5,735 8,500 -0,015 10,240 5,154 5,830 9,499 9,016 1,559 1,344 10,988 5,666 6,279 6,497 3,865 9,667 7,104 -1,850 1,334 -0,340 3,686 1,842 -2,215 0,435 0,930 5,894 34,965 10,347 12,039 19,557 -10,095 3,209 -5,259 1,714 3,645 3,350 12,635 11,306 4,612 3,766 6,793 8,517 5,614 1,122 0,796 0,534 2,535 2,011 -2,778 2,880 -25,414 -24,852 0,868 1,247 3,382 6,421 0,334 -2,330 -3,012 -1,680 -3,554 -4,220 -0,918 -4,043 -3,482 0,131 -5,304 -5,952 -2,085 -1,145 -4,800 -1,724 -3,185 -0,682 -1,140 -4,121 2,766 1,874 -0,842 2,108 -4,266 -6,054 -3,797 Pr > |t| 0,001 < 0,0001 0,026 0,809 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 0,613 0,004 < 0,0001 0,397 0,000 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 0,988 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 0,119 0,179 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 0,000 < 0,0001 < 0,0001 0,064 0,182 0,734 0,000 0,065 0,027 0,664 0,352 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 0,001 < 0,0001 0,087 0,000 0,001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 0,000 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 0,262 0,426 0,594 0,011 0,044 0,005 0,004 < 0,0001 < 0,0001 0,385 0,212 0,001 < 0,0001 0,738 0,020 0,003 0,093 0,000 < 0,0001 0,359 < 0,0001 0,000 0,896 < 0,0001 < 0,0001 0,037 0,252 < 0,0001 0,085 0,001 0,495 0,254 < 0,0001 0,006 0,061 0,400 0,035 < 0,0001 < 0,0001 0,000 Borne inf. (95%) -0,035 -0,045 -0,030 -0,012 0,072 0,118 0,243 0,377 0,413 -1,597 -3,614 -6,622 -0,497 0,551 1,585 2,215 2,541 -0,902 3,018 1,953 1,919 2,705 4,653 -0,252 -0,362 4,641 1,988 1,677 3,012 1,204 4,346 3,060 -1,436 -0,237 -0,962 0,806 -0,050 -2,161 -0,847 -0,379 0,022 0,186 0,074 0,079 0,151 -0,078 0,009 -0,039 -0,001 0,009 0,007 0,060 0,078 0,025 0,018 0,047 0,064 0,038 -0,008 -0,010 -0,013 0,006 0,001 -0,038 0,006 -0,200 -0,179 -0,582 -0,468 1,074 3,660 -0,866 -1,335 -1,665 -1,095 -2,437 -2,290 -0,987 -2,049 -2,096 -0,872 -2,522 -3,979 -1,998 -1,348 -3,195 -1,475 -1,954 -1,436 -1,326 -2,844 0,398 -0,035 -1,154 0,068 -2,890 -3,093 -2,280 Borne sup. (95%) -0,009 -0,018 -0,002 0,015 0,120 0,168 0,294 0,428 0,463 0,943 -0,692 -3,405 1,253 1,935 2,826 4,516 4,065 0,888 4,447 4,350 3,864 4,112 7,238 2,209 1,939 6,657 4,091 3,199 5,615 3,681 6,557 5,392 0,042 1,246 0,678 2,636 1,606 -0,132 1,329 1,062 0,043 0,209 0,108 0,109 0,184 -0,053 0,037 -0,018 0,020 0,030 0,029 0,082 0,110 0,063 0,058 0,085 0,102 0,080 0,029 0,025 0,022 0,044 0,041 -0,007 0,030 -0,171 -0,152 1,508 2,108 4,037 6,877 1,223 -0,115 -0,352 0,084 -0,705 -0,837 0,358 -0,711 -0,586 0,997 -1,161 -2,007 -0,062 0,354 -1,342 0,094 -0,465 0,694 0,351 -1,011 2,334 1,547 0,461 1,873 -1,070 -1,580 -0,728 5,376 14,081 24,116 13,181 5,307 14,239 31,689 10,258 9,194 4,907 28,832 -11,499 2,310 10,703 2,447 -8,384 -3,684 9,415 10,850 9,251 10,557 21,088 26,588 16,012 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 0,021 < 0,0001 0,014 < 0,0001 0,000 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 0,319 1,020 1,651 1,090 0,391 1,254 2,797 0,972 0,811 0,355 2,495 -1,467 0,034 0,927 0,057 -0,882 -0,489 0,948 0,833 0,608 0,669 2,039 2,304 1,462 0,684 1,350 1,943 1,470 0,849 1,654 3,166 1,431 1,251 0,826 2,859 -1,040 0,415 1,343 0,514 -0,548 -0,149 1,447 1,200 0,934 0,974 2,457 2,671 1,870 12,612 4,904 5,039 1,721 4,640 2,010 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 0,085 < 0,0001 0,044 3,463 1,077 0,949 -0,113 1,126 0,023 4,737 2,512 2,158 1,741 2,773 1,799 1,474 7,680 5,478 0,987 2,833 -0,512 1,155 -0,165 -3,620 -0,261 -0,524 -2,844 0,637 4,471 5,458 0,141 < 0,0001 < 0,0001 0,324 0,005 0,609 0,248 0,869 0,000 0,794 0,600 0,004 0,524 < 0,0001 < 0,0001 -0,233 2,582 1,468 -0,480 0,369 -1,284 -0,291 -0,740 -2,192 -0,754 -0,773 -1,370 -0,591 0,887 1,732 1,643 4,352 3,104 1,454 2,024 0,753 1,124 0,625 -0,652 0,577 0,447 -0,252 1,161 2,272 3,672 Augmentation du prix des terrains à bâtir achetés par les particuliers après 1999 Retour au sommaire Page 41 sur 49 PUBLIÉ Annexe 5. du modèle Variantes portant sur la période d'estimation Les prix des divers attributs des terrains (coefficients des variables du modèle) peuvent varier dans le temps (« dérive des bêtas »). Nous avons donc estimé le modèle sur trois périodes distinctes, 19951999, 1999-2003 et 2003-2008 puis nous avons mis bout à bout les trois indices calculés sur chaque période. Nous examinons ici deux variantes, l'une consistant à estimer le modèle en une seule fois sur toute la période 1995-2008, l'autre consistant à l'estimer également en une seule fois mais sur la période plus courte 1996-2002. Les coefficients de détermination R² de ces modèles sont voisins de ceux du modèle principal. Les Graphiques 10 présentent les résultats de ces variantes, sur le modèle de la colonne 5 des Graphiques 1. Ils sont voisins de ceux du modèle principal. Augmentation du prix des terrains à bâtir achetés par les particuliers après 1999 Retour au sommaire Page 42 sur 49 PUBLIÉ Graphiques 10 : variantes portant sur la période d'estimation Variante estimée en Variante estimée en Modèle principal une fois sur 1995-2008 une fois sur 1996-2002 45% Particuliers / autres 40% base 97=0 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 -10% Ind-2Stdev Ind-Stdev Ind+STdev Ind+2Stdev Tax Ind -15% 45% Particuliers / autres 40% base 97=0 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 -10% Ind-2Stdev Ind-Stdev Ind+STdev -15% Ind+2Stdev Tax Ind 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% Particuliers / autres base 97=0 Toutes zones Zone A 45% Particuliers / autres 40% base 97=0 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 -10% Ind-2Stdev Ind-Stdev Ind+STdev Ind+2Stdev Tax Ind -15% 45% Particuliers / autres 40% base 97=0 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 -10% Ind-2Stdev Ind-Stdev Ind+STdev -15% Ind+2Stdev Tax Ind 45% Particuliers / autres 40% base 97=0 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 -10% Ind-2Stdev Ind-Stdev Ind+STdev Ind+2Stdev Tax Ind -15% 45% Particuliers / autres 40% base 97=0 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 -10% Ind-2Stdev Ind-Stdev Ind+STdev Ind+2Stdev Tax Ind -15% 45% Particuliers / autres 40% base 97=0 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 -10% Ind-2Stdev Ind-Stdev Ind+STdev Ind+2Stdev Tax Ind -15% 45% Particuliers / autres 40% base 97=0 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 -10% Ind-2Stdev Ind-Stdev Ind+STdev Ind+2Stdev Tax Ind -15% Hors zone A 1995 1997 1999 Ind-2Stdev 2001 2003 Ind-Stdev 2005 2007 Ind+STdev Ind+2Stdev Tax Ind Particuliers / autres base 97=0 Zone B1 1995 1997 1999 Ind-2Stdev Ind+2Stdev 2001 2003 Ind-Stdev Tax 2005 2007 Ind+STdev Ind Particuliers / autres base 97=0 Zone B2 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 Ind+STdev Ind Ind-2Stdev Ind+2Stdev Ind-Stdev Tax Particuliers / autres base 97=0 Zone C 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 Ind+STdev Ind Ind-2Stdev Ind+2Stdev Ind-Stdev Tax 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% Particuliers / autres base 97=0 1996 1998 2000 Ind-2Stdev Ind+2Stdev 2002 Ind-Stdev Tax Ind+STdev Ind Particuliers / autres base 97=0 1996 1998 2000 Ind-2Stdev Ind+2Stdev 2002 Ind-Stdev Tax Ind+STdev Ind Particuliers / autres base 97=0 1996 1998 2000 Ind-2Stdev Ind+2Stdev 2002 Ind-Stdev Tax Ind+STdev Ind Particuliers / autres base 97=0 1996 1998 2000 Ind-2Stdev Ind+2Stdev 2002 Ind-Stdev Tax Ind+STdev Ind Particuliers / autres base 97=0 1996 1998 2000 Ind-2Stdev Ind+2Stdev 2002 Ind-Stdev Tax Ind+STdev Ind Particuliers / autres base 97=0 1996 1998 2000 Ind-2Stdev Ind+2Stdev 2002 Ind-Stdev Tax Ind+STdev Ind Augmentation du prix des terrains à bâtir achetés par les particuliers après 1999 Retour au sommaire Page 43 sur 49 PUBLIÉ Annexe 6. Résultats par type d'acheteur non particulier Selon le type d'acheteur non particulier (entreprise, SCI ou marchand de biens), le différentiel de taxation par rapport aux particuliers a évolué de manière assez peu différenciée, mais le niveau absolu de la taxation a été très différencié: les entreprises et des SCI supportent en général la TVA, alors que les marchands de biens supportent en général le droit de mutation à 0,60 % (Graphiques 4 et Graphiques 5). Par ailleurs, on peut penser que le processus de formation des prix est différencié selon la catégorie d'acheteur. Pour les particuliers, la valeur du terrain est déterminée par déduction des coûts de construction du prix de revient total (terrain et construction, tous frais inclus) du logement susceptible d'être construit, lui-même établi par référence au prix des autres logements du voisinage (« compte à rebours »). Il en va de même pour les promoteurs dont on peut penser qu'ils constituent une grande partie des acheteurs « entreprises ». Au contraire, le processus de formation des prix des terrains achetés par les marchands de biens est sans doute différent: pour eux la valeur du terrain est déterminée par référence à son prix de revente en tant que terrain. Enfin les parts des SCI peuvent être détenues par divers types d'acheteurs et donc relever de processus de prix variables. Il apparaissait donc intéressant de décliner l'analyse par type d'acheteur non particulier. Une difficulté est cependant qu'après la réforme le nombre d'achats a beaucoup plus augmenté pour les marchands de biens que pour les autres catégories. Cela pourrait résulter d'un transfert des achats par les lotisseurs sous le régime marchands de biens, comme le leur recommandait le ministère de l'Economie et des Finances (cf. § C de l'Annexe 1, notamment la note 13). Il en résulte qu'après la réforme le poids des marchands de biens parmi les acheteurs non particuliers a augmenté, et celui des entreprises et des SCI a diminué (Graphique 9). Cela a engendré des effets de structure prononcés, visibles par exemple sur les Graphique 11. Graphique 11 : valorisation des effets de structure (prix moyen divisé par l'indice de prix, base 1997=1 Toutes zones Effets de structure (= prix moyen sur indice-1) base 1997=0 Zone A Effets de structure (= prix moyen sur indice-1) base 1997=0 Hors zone A Effets de structure (= prix moyen sur indice-1) base 1997=0 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10%1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 -15% -20% -25% -30% -35% -40% -45% PA EN SC PR nonPA 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10%1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 -15% -20% -25% -30% -35% -40% PA EN SC PR nonPA 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10%1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 -15% -20% -25% -30% -35% -40% PA EN SC PR nonPA Zone B1 Effets de structure (= prix moyen sur indice-1) base 1997=0 Zone B2 Effets de structure (= prix moyen sur indice-1) base 1997=0 Zone C Effets de structure (= prix moyen sur indice-1) base 1997=0 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10%1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 -15% -20% -25% -30% -35% -40% PA EN SC PR nonPA 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10%1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 -15% -20% -25% -30% -35% -40% PA EN SC PR nonPA 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10%1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 -15% -20% -25% -30% -35% -40% PA EN SC PR nonPA Lorsque l'on considère une zone géographique et un type d'acheteur non particulier donné, les effectifs sont faibles, d'où des résultats peu fiables. Nous présentons donc les résultats (sur le modèle de la colonne 5 des Graphiques 1) uniquement sur l'ensemble des zones (Graphique 12) et hors zone Augmentation du prix des terrains à bâtir achetés par les particuliers après 1999 Retour au sommaire Page 44 sur 49 PUBLIÉ A (Graphiques 13). Nous présentons les résultats du modèle principal, mais aussi ceux du modèle estimé en une fois sur la période 1995-2008, qui présente l'avantage que l'estimation est effectuée sur un effectif plus grand (au prix éventuellement de biais accrus). Pour les SCI, le différentiel de prix augmente presque constamment sur la période considérée. Pour les marchands de biens, le différentiel de prix augmente d'environ 10 % immédiatement après 1999 mais ensuite revient à son niveau initial. Pour les entreprises, si l'on considère l'ensemble des zones le différentiel de prix augmente puis se stabilise, mais si l'on exclut la zone A le différentiel de prix n'augmente presque pas. Lorsque l'on distingue chaque type d'acheteur non particulier, on ne voit donc pas que le différentiel de prix ait augmenté clairement après la réforme. Le biais potentiel engendré par la migration de certains acheteurs vers le statut de marchand de biens après la réforme rend cependant problématique l'interprétation de ces résultats. Augmentation du prix des terrains à bâtir achetés par les particuliers après 1999 Retour au sommaire Page 45 sur 49 PUBLIÉ Graphique 12 : résultats par type d'acheteur, toutes zones Modèle principal 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 -10% -15% Ind-2Stdev Ind+2Stdev Ind-Stdev Tax Ind+STdev Ind Particuliers / entreprises base 97=0 Particuliers / SCI base 97=0 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 -10% -15% Ind-2Stdev Ind+2Stdev Ind-Stdev Tax Ind+STdev Ind 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 -10% -15% Ind-2Stdev Ind+2Stdev Ind-Stdev Tax Ind+STdev Ind Particuliers / marchands de biens base 97=0 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% Particuliers / non particuliers base 97=0 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 Ind-2Stdev Ind+2Stdev Ind-Stdev Tax Ind+STdev Ind Modèle estimé en une fois sur 1995-2008 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 -10% -15% Ind-2Stdev Ind+2Stdev Ind-Stdev Tax Ind+STdev Ind Particuliers / entreprises base 97=0 Particuliers / SCI base 97=0 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 -10% -15% Ind-2Stdev Ind+2Stdev Ind-Stdev Tax Ind+STdev Ind 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 -10% -15% Ind-2Stdev Ind+2Stdev Ind-Stdev Tax Ind+STdev Ind Particuliers / marchands de biens base 97=0 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% Particuliers / non particuliers base 97=0 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 Ind-2Stdev Ind+2Stdev Ind-Stdev Tax Ind+STdev Ind Graphiques 13: résultats par type d'acheteur, hors zone A Modèle principal 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 -10% -15% Ind-2Stdev Ind+2Stdev Ind-Stdev Tax Ind+STdev Ind Particuliers / entreprises base 97=0 Particuliers / SCI base 97=0 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 -10% -15% Ind-2Stdev Ind+2Stdev Ind-Stdev Tax Ind+STdev Ind 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 -10% -15% Ind-2Stdev Ind+2Stdev Ind-Stdev Tax Ind+STdev Ind Particuliers / marchands de biens base 97=0 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% Particuliers / non particuliers base 97=0 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 Ind-2Stdev Ind+2Stdev Ind-Stdev Tax Ind+STdev Ind Modèle estimé en une fois sur 1995-2008 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 -10% -15% Ind-2Stdev Ind+2Stdev Ind-Stdev Tax Ind+STdev Ind Particuliers / entreprises base 97=0 Particuliers / SCI base 97=0 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 -10% -15% Ind-2Stdev Ind+2Stdev Ind-Stdev Tax Ind+STdev Ind 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 -10% -15% Ind-2Stdev Ind+2Stdev Ind-Stdev Tax Ind+STdev Ind Particuliers / marchands de biens base 97=0 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% Particuliers / non particuliers base 97=0 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 Ind-2Stdev Ind+2Stdev Ind-Stdev Tax Ind+STdev Ind Augmentation du prix des terrains à bâtir achetés par les particuliers après 1999 Retour au sommaire Page 46 sur 49 PUBLIÉ Annexe 7. Lettre de mission Le présent travail était en cours, lorsque le Directeur général de l'Aménagement, du Logement et de la Nature a demandé, par le courrier reproduit ci-dessous, de l'accélérer pour enrichir les travaux menés par M. Philippe Grall, chef de projet sur la mobilisation du foncier à la DHUP, en appui au député Jean-Luc Lagleize. Augmentation du prix des terrains à bâtir achetés par les particuliers après 1999 Retour au sommaire Page 47 sur 49 PUBLIÉ Augmentation du prix des terrains à bâtir achetés par les particuliers après 1999 Retour au sommaire Page 48 sur 49 PUBLIÉ Site Internet du CGEDD : « Les derniers rapports » PUBLIÉ  (ATTENTION: OPTION 00,459 0,000 9838,807 0,000 7321,003 0,000 9965,226 0,000 11289,063 0,000 9542,274 0,000 7615,790 0,000 9427,971 0,000 11364,893 0,000 14586,041 0,000 4965,675 0,000 6803,699 0,000 6409,115 0,000 14132,225 0,000 5174,559 0,000 5698,336 0,000 9364,831 0,000 13328,631 0,000 4433,197 0,000 4752,947 0,000 6203,457 0,000 7178,289 0,000 6528,828 0,000 5600,357 0,000 5273,093 0,000 4407,718 0,000 4712,598 0,000 4413,633 0,000 5341,436 0,000 5871,737 0,000 7479,003 0,000 7359,383 0,000 5680,737 0,000 5330,421 0,000 7898,077 0,000 8177,567 0,000 8590,779 0,000 9683,034 0,000 16751,646 0,000 20198,875 0,918 1,090 0,815 1,228 0,934 1,071 0,878 1,139 0,966 1,035 0,838 1,194 0,736 1,359 0,797 1,255 0,544 1,837 0,446 2,241 0,781 1,281 0,851 1,175 0,884 1,131 0,735 1,360 0,745 1,342 0,718 1,393 0,865 1,156 0,895 1,117 0,670 1,494 0,736 1,359 0,804 1,244 0,836 1,196 0,877 1,140 0,928 1,077 0,902 1,109 0,920 1,087 0,934 1,071 0,939 1,065 0,931 1,074 0,946 1,057 0,857 1,167 0,886 1,129 0,419 2,388 0,375 2,666 0,299 3,344 0,282 3,549 0,245 4,079 0,255 3,928 0,231 4,324 0,274 3,651 0,179 5,587 0,271 3,689 0,171 5,843 0,234 4,267 0,323 3,092 0,289 3,463 0,304 3,289 0,325 3,075 0,290 3,453 0,324 3,082 0,270 3,699 0,270 3,698 0,235 4,264 0,246 4,063 0,344 2,908 0,407 2,460 0,647 1,546 0,690 1,450 0,366 2,734 0,487 2,054 0,353 2,833 0,584 1,713 0,000 9753,523 0,000 8577,131 0,000 5694,087 0,000 4649,459 0,000 5009,393 0,000 5224,222 0,000 7366,792 0,000 6706,833 0,000 10620,977 0,000 7752,293 0,000 3494,528 0,000 3012,467 0,000 4133,585 0,000 3316,606 0,000 3403,044 0,000 2501,337 0,000 4916,132 0,000 5201,014 0,000 3538,998 0,000 4313,622 0,000 3809,520 0,000 3650,932 0,000 3330,807 0,000 2571,786 0,000 2961,956 0,000 3317,396 0,000 5590,688 0,000 7002,982 0,000 4893,236 0,000 5039,322 0,000 5628,133 0,000 5486,724 0,000 5694,089 0,000 5776,586 0,000 4332,727 0,000 5060,055 0,000 4759,970 0,000 4876,989 0,000 3914,929 0,000 3676,833 0,000 3694,976 0,000 5012,417 0,000 3766,430 0,000 3889,493 0,000 4930,714 0,000 6087,837 0,000 3581,528 0,000 3993,798 0,000 5448,866 0,000 5651,512 0,000 5722,652 0,000 5304,467 0,000 4802,477 0,000 4415,376 0,000 5199,512 0,000 4813,599 0,000 5947,184 0,000 6996,576 0,000 5795,593 0,000 6597,194 0,000 4845,304 0,000 4974,746 0,000 4132,828 0,000 4875,890 0,000 5693,538 0,000 6859,628 0,000 12345,541 0,000 21312,984 0,000 9978,959 0,000 18962,830 0,000 4241,861 0,000 5008,520 0,000 2878,148 0,000 3373,492 0,000 24168,661 0,000 18672,140 0,000 4717,020 0,000 7915,651 0,000 8057,562 0,000 12648,592 0,000 6192,245 0,000 6462,000 0,000 16261,084 0,000 13494,303 0,000 4797,872 0,000 7166,775 0,000 13758,043 0,000 11529,764 0,000 8470,140 0,000 12813,604 0,000 5921,846 0,000 7665,385 0,000 7879,559 0,000 7406,523 0,000 4536,809 0,000 5948,277 0,000 11285,998 0,000 14598,665 0,000 6057,248 0,000 8501,501 0,000 5817,903 0,000 10951,468 0,000 4812,121 0,000 5568,735 0,000 7601,400 0,000 9713,934 0,000 2859,847 0,000 3570,666 0,000 2466,954 0,000 3174,062 0,000 3477,535 0,000 2962,040 0,000 2991,604 0,000 3063,349 0,000 2091,897 0,000 2254,217 0,000 2407,572 0,000 2012,011 0,000 5825,219 0,000 6498,893 0,000 4589,831 0,000 3959,221 0,000 6249,684 0,000 8233,880 0,000 7816,532 0,000 8498,265 0,000 9980,885 0,000 17816,459 Augmentation du prix des terrains à bâtir achetés par les particuliers après 1999 Retour au sommaire Page 38 sur 49 PUBLIÉ Particuliers Régression de la variable Y : Coefficients d'ajustement (Y) : Observations Somme des poids DDL R² R² ajusté MCE RMCE MAPE DW Cp AIC SBC PC Press Q² 248370,000 248370,000 248247,000 0,623 0,623 0,153 0,391 Régression de la variable Y : Non particuliers Coefficients d'ajustement (Y) : Observations Somme des poids DDL R² R² ajusté MCE RMCE MAPE DW Cp AIC SBC PC Press Q² 16073,000 16073,000 15953,000 0,587 0,584 0,573 0,757 123,000 -466895,963 -465613,974 0,377 120,000 -8835,037 -7912,850 0,419 Analyse de la variance (Y) : Somme des Moyenne DDL carrés des carrés 122 62567,928 512,852 248247 37867,329 0,153 248369 100435,256 Analyse de la variance (Y) : Somme des Moyenne carrés des carrés 119 12996,628 109,215 15953 9138,781 0,573 16072 22135,410 Source Modèle Erreur Total corrigé Calculé contre le modèle Y=Moyenne(Y) F 3362,105 Pr > F Source < 0,0001 Modèle Erreur Total corrigé Calculé contre le modèle Y=Moyenne(Y) DDL F 190,650 Pr > F < 0,0001 Analyse Type I Sum of Squares (Y) : Somme des Moyenne carrés des carrés 344,488 86,122 1655,638 331,128 36940,300 12313,433 8030,467 401,523 1699,817 212,477 83,437 41,719 1195,061 398,354 392,755 196,378 672,156 134,431 518,016 86,336 3154,504 350,500 5803,340 1450,835 496,625 24,831 228,157 32,594 1174,012 69,060 179,153 25,593 Analyse Type I Sum of Squares (Y) : Somme des Moyenne carrés des carrés 67,289 16,822 1742,159 348,432 6285,955 2095,318 669,118 33,456 710,720 88,840 1244,132 622,066 463,976 154,659 155,624 77,812 130,312 26,062 155,039 25,840 794,656 88,295 160,883 40,221 115,060 5,753 39,499 5,643 202,839 14,489 59,366 8,481 Source ANNEE TranchSURF Zone REG TU ENCOMB SITUATION VIABILITE COSter LNSURFsurlimtranch*TranchSURF distc*TU LNREV2000*Zone LNREV2000*REG LNREV2000*TU LNPrixAPMA96-02*REG LNPrixAPMA96-02*TU DDL 4 5 3 20 8 2 3 2 5 6 9 4 20 7 17 7 F 564,590 2170,775 80723,226 2632,268 1392,937 273,495 2611,489 1287,394 881,291 565,993 2297,777 9511,245 162,786 213,676 452,734 167,782 Pr > F < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 Source ANNEE TranchSURF Zone REG TU ENCOMB SITUATION VIABILITE COSter LNSURFsurlimtranch*TranchSURF distc*TU LNREV2000*Zone LNREV2000*REG LNREV2000*TU LNPrixAPMA96-02*REG LNPrixAPMA96-02*TU DDL 4 5 3 20 8 2 3 2 5 6 9 4 20 7 14 7 F 29,366 608,236 3657,666 58,402 155,082 1085,902 269,978 135,832 45,495 45,107 154,131 70,211 10,043 9,850 25,292 14,804 Pr > F < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 Analyse Type II Sum of Squares (Y) : Somme des Moyenne carrés des carrés 1058,440 264,610 553,369 110,674 108,167 36,056 521,532 26,077 194,327 24,291 204,716 102,358 338,556 112,852 283,882 141,941 259,083 51,817 461,570 76,928 1258,445 139,827 92,537 30,846 335,880 16,794 327,046 46,721 593,679 34,922 113,383 16,198 Analyse Type II Sum of Squares (Y) : Somme des Moyenne carrés des carrés 22,115 5,529 995,822 199,164 45,979 15,326 89,781 4,489 65,788 8,223 689,681 344,841 220,717 73,572 125,922 62,961 114,083 22,817 178,310 29,718 714,083 79,343 41,608 13,869 84,581 4,229 61,299 8,757 84,501 6,036 46,556 6,651 Source ANNEE TranchSURF Zone REG TU ENCOMB SITUATION VIABILITE COSter LNSURFsurlimtranch*TranchSURF distc*TU LNREV2000*Zone LNREV2000*REG LNREV2000*TU LNPrixAPMA96-02*REG LNPrixAPMA96-02*TU DDL 4 5 3 20 8 2 3 2 5 6 9 3 20 7 17 7 F 1734,705 725,545 236,371 170,951 159,244 671,029 739,823 930,523 339,695 504,319 916,666 202,216 110,097 306,288 228,940 106,186 Pr > F < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 Source ANNEE TranchSURF Zone REG TU ENCOMB SITUATION VIABILITE COSter LNSURFsurlimtranch*TranchSURF distc*TU LNREV2000*Zone LNREV2000*REG LNREV2000*TU LNPrixAPMA96-02*REG LNPrixAPMA96-02*TU DDL 4 5 3 20 8 2 3 2 5 6 9 3 20 7 14 7 F 9,651 347,669 26,754 7,836 14,355 601,967 128,431 109,907 39,829 51,878 138,503 24,211 7,382 15,287 10,536 11,610 Pr > F < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 Analyse Type III Sum of Squares (Y) : Somme des Moyenne carrés des carrés 1058,440 264,610 553,370 110,674 108,167 36,056 521,532 26,077 194,327 24,291 204,716 102,358 338,556 112,852 283,882 141,941 259,083 51,817 461,570 76,928 1258,445 139,827 92,537 23,134 306,979 14,618 327,046 46,721 651,164 31,008 113,383 16,198 Analyse Type III Sum of Squares (Y) : Somme des Moyenne carrés des carrés 22,115 5,529 995,536 199,107 45,979 15,326 89,781 4,489 65,788 8,223 689,681 344,841 220,717 73,572 125,922 62,961 114,083 22,817 178,310 29,718 714,083 79,343 28,243 7,061 69,127 3,292 61,299 8,757 102,897 4,900 46,556 6,651 Source ANNEE TranchSURF Zone REG TU ENCOMB SITUATION VIABILITE COSter LNSURFsurlimtranch*TranchSURF distc*TU LNREV2000*Zone LNREV2000*REG LNREV2000*TU LNPrixAPMA96-02*REG LNPrixAPMA96-02*TU DDL 4 5 3 20 8 2 3 2 5 6 9 4 21 7 21 7 F 1734,705 725,546 236,371 170,951 159,244 671,029 739,823 930,523 339,695 504,319 916,666 151,661 95,832 306,288 203,278 106,186 Pr > F < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 Source ANNEE TranchSURF Zone REG TU ENCOMB SITUATION VIABILITE COSter LNSURFsurlimtranch*TranchSURF distc*TU LNREV2000*Zone LNREV2000*REG LNREV2000*TU LNPrixAPMA96-02*REG LNPrixAPMA96-02*TU DDL 4 5 3 20 8 2 3 2 5 6 9 4 21 7 21 7 F 9,651 347,569 26,754 7,836 14,355 601,967 128,431 109,907 39,829 51,878 138,503 12,325 5,746 15,287 8,553 11,610 Pr > F < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 Augmentation du prix des terrains à bâtir achetés par les particuliers après 1999 Retour au sommaire Page 39 sur 49 PUBLIÉ Particuliers Paramètres du modèle (Y) : Erreur standard 0,317 0,000 0,003 0,003 0,003 0,003 0,000 0,004 0,005 0,005 0,007 0,013 0,000 0,283 0,321 0,338 0,000 0,558 0,436 0,401 0,417 0,549 0,540 0,379 0,486 0,493 0,648 0,377 0,418 0,479 0,365 0,384 0,695 0,338 0,574 0,366 0,358 0,000 0,197 0,202 0,256 0,272 0,295 0,331 0,225 0,228 0,000 0,003 0,005 0,000 0,003 0,003 0,003 0,000 0,003 0,003 0,000 0,004 0,003 0,003 0,003 0,003 0,008 0,013 0,016 0,010 0,013 0,027 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,001 0,030 0,022 0,027 0,028 0,031 0,044 0,037 0,032 0,031 0,035 0,039 0,029 0,030 0,042 0,046 0,027 0,028 0,033 0,028 0,028 0,050 0,023 0,039 0,027 0,000 0,018 0,023 0,024 0,029 0,027 0,028 0,025 0,000 0,000 0,022 0,042 0,027 0,000 0,025 0,042 0,042 0,000 0,030 0,000 0,051 0,021 0,024 0,028 0,000 0,026 0,055 0,018 0,042 0,019 0,017 0,015 0,017 0,017 0,019 0,023 0,025 0,026 0,000 0,000 Borne inf. Borne sup. (95%) (95%) -4,482 -3,237 -0,020 0,006 0,037 0,153 0,092 0,116 0,188 0,341 0,413 -1,573 -3,801 -6,305 -0,074 -5,571 6,356 -1,210 4,061 -5,165 -0,219 -0,953 -1,185 -1,720 2,135 0,481 -5,263 3,546 6,473 4,785 -0,745 3,771 6,883 2,953 0,152 -0,580 3,401 2,951 2,283 0,789 5,776 6,077 0,030 0,172 0,056 0,124 0,082 -0,091 0,015 0,021 0,058 0,069 0,084 0,068 0,378 0,226 0,014 0,076 0,173 0,042 -0,003 -0,002 0,000 -0,004 -0,002 -0,003 0,000 -0,023 -0,038 0,486 0,584 0,768 0,986 0,077 -0,585 -0,081 -0,524 -0,152 -0,567 -0,077 0,144 -0,838 0,213 -0,373 -0,299 -0,061 -0,286 -0,221 -0,185 -0,606 0,018 -0,418 -0,331 0,375 0,269 0,374 -0,071 -0,353 -0,488 -0,070 -0,009 0,017 0,047 0,163 0,109 0,135 0,208 0,369 0,465 -0,465 -2,543 -4,982 2,112 -3,863 7,929 0,426 6,214 -3,050 1,268 0,951 0,749 0,821 3,613 2,120 -3,384 4,976 7,977 7,508 0,581 6,020 8,316 4,355 0,925 0,211 4,405 4,019 3,440 2,086 6,657 6,969 0,042 0,192 0,070 0,134 0,093 -0,080 0,025 0,035 0,069 0,080 0,095 0,079 0,410 0,278 0,078 0,116 0,222 0,148 -0,003 -0,001 0,000 -0,004 -0,001 -0,003 0,000 -0,022 -0,034 0,602 0,673 0,872 1,097 0,198 -0,411 0,064 -0,400 -0,029 -0,431 0,077 0,258 -0,718 0,378 -0,194 -0,193 0,050 -0,156 -0,113 -0,076 -0,409 0,110 -0,264 -0,226 0,447 0,359 0,469 0,043 -0,247 -0,379 0,026 Paramètres du modèle (Y) : Source Valeur Constante -3,860 ANNEE-1995 0,000 ANNEE-1996 -0,014 ANNEE-1997 0,011 ANNEE-1998 0,042 ANNEE-1999 0,158 TranchSURF-1 0,000 TranchSURF-2 0,101 TranchSURF-3 0,125 TranchSURF-4 0,198 TranchSURF-5 0,355 TranchSURF-6 0,439 Zone-A 0,000 Zone-B1 -1,019 Zone-B2 -3,172 Zone-C -5,643 REG-11 0,000 REG-21 1,019 REG-22 -4,717 REG-23 7,143 REG-24 -0,392 REG-25 5,138 REG-26 -4,107 REG-31 0,524 REG-41 -0,001 REG-42 -0,218 REG-43 -0,449 REG-52 2,874 REG-53 1,301 REG-54 -4,323 REG-72 4,261 REG-73 7,225 REG-74 6,147 REG-82 -0,082 REG-83 4,895 REG-91 7,599 REG-93 3,654 TU-0 (rural) 0,000 TU-1 (2 à 5 kh) 0,538 TU-2 (5 à 10 kh) -0,184 TU-3 (10 à 20 kh) 3,903 TU-4 (20 à 50 kh) 3,485 TU-5 (50 à 100 kh) 2,862 TU-6 (100 à 200 kh) 1,438 TU-7 (200 à 2000 kh) 6,217 TU-8 (aggloParis) 6,523 ENCOMB-N 0,000 ENCOMB-NR 0,036 ENCOMB-O 0,182 SITUATION-IS 0,000 SITUATION-NR 0,063 SITUATION-PE 0,129 SITUATION-UR 0,087 VIABILITE-NR 0,000 VIABILITE-VN -0,085 VIABILITE-VV 0,020 COSter-0 (NR) 0,000 COSter-1 (<0,2) 0,028 COSter-2 (0,2 à 0,3) 0,063 COSter-3 (0,3 à 0,35) 0,075 COSter-4 (0,35 à 0,5) 0,089 COSter-5 (>0,5) 0,074 LNSURFsurlimtranch*TranchSURF-1 0,394 LNSURFsurlimtranch*TranchSURF-2 0,252 LNSURFsurlimtranch*TranchSURF-3 0,046 LNSURFsurlimtranch*TranchSURF-4 0,096 LNSURFsurlimtranch*TranchSURF-5 0,198 LNSURFsurlimtranch*TranchSURF-6 0,095 distc*TU-0 (rural) -0,003 distc*TU-1 (2 à 5 kh) -0,001 distc*TU-2 (5 à 10 kh) 0,000 distc*TU-3 (10 à 20 kh) -0,004 distc*TU-4 (20 à 50 kh) -0,002 distc*TU-5 (50 à 100 kh) -0,003 distc*TU-6 (100 à 200 kh) 0,000 distc*TU-7 (200 à 2000 kh) -0,023 distc*TU-8 (aggloParis) -0,036 LNREV2000*Zone-A 0,544 LNREV2000*Zone-B1 0,628 LNREV2000*Zone-B2 0,820 LNREV2000*Zone-C 1,041 LNREV2000*REG-11 0,138 LNREV2000*REG-21 -0,498 LNREV2000*REG-22 -0,009 LNREV2000*REG-23 -0,462 LNREV2000*REG-24 -0,091 LNREV2000*REG-25 -0,499 LNREV2000*REG-26 0,000 LNREV2000*REG-31 0,201 LNREV2000*REG-41 -0,778 LNREV2000*REG-42 0,295 LNREV2000*REG-43 -0,284 LNREV2000*REG-52 -0,246 LNREV2000*REG-53 -0,005 LNREV2000*REG-54 -0,221 LNREV2000*REG-72 -0,167 LNREV2000*REG-73 -0,130 LNREV2000*REG-74 -0,507 LNREV2000*REG-82 0,064 LNREV2000*REG-83 -0,341 LNREV2000*REG-91 -0,278 LNREV2000*REG-93 0,000 LNREV2000*TU-0 (rural) 0,411 LNREV2000*TU-1 (2 à 5 kh) 0,314 LNREV2000*TU-2 (5 à 10 kh) 0,422 LNREV2000*TU-3 (10 à 20 kh) -0,014 LNREV2000*TU-4 (20 à 50 kh) -0,300 LNREV2000*TU-5 (50 à 100 kh) -0,434 LNREV2000*TU-6 (100 à 200 kh) -0,022 LNREV2000*TU-7 (200 à 2000 kh) 0,000 LNREV2000*TU-8 (aggloParis) 0,000 LNPrixAPMA96-02*REG-11 0,118 LNPrixAPMA96-02*REG-21 0,593 LNPrixAPMA96-02*REG-22 0,655 LNPrixAPMA96-02*REG-23 0,000 LNPrixAPMA96-02*REG-24 0,331 LNPrixAPMA96-02*REG-25 0,220 LNPrixAPMA96-02*REG-26 0,596 LNPrixAPMA96-02*REG-31 0,000 LNPrixAPMA96-02*REG-41 0,943 LNPrixAPMA96-02*REG-42 0,000 LNPrixAPMA96-02*REG-43 0,522 LNPrixAPMA96-02*REG-52 0,196 LNPrixAPMA96-02*REG-53 0,118 LNPrixAPMA96-02*REG-54 0,813 LNPrixAPMA96-02*REG-72 0,000 LNPrixAPMA96-02*REG-73 -0,302 LNPrixAPMA96-02*REG-74 0,128 LNPrixAPMA96-02*REG-82 0,196 LNPrixAPMA96-02*REG-83 0,104 LNPrixAPMA96-02*REG-91 -0,160 LNPrixAPMA96-02*REG-93 -0,064 LNPrixAPMA96-02*TU-0 (rural) 0,137 LNPrixAPMA96-02*TU-1 (2 à 5 kh) 0,187 LNPrixAPMA96-02*TU-2 (5 à 10 kh) 0,153 LNPrixAPMA96-02*TU-3 (10 à 20 kh) 0,200 LNPrixAPMA96-02*TU-4 (20 à 50 kh) 0,491 LNPrixAPMA96-02*TU-5 (50 à 100 kh) 0,663 LNPrixAPMA96-02*TU-6 (100 à 200 kh) 0,417 LNPrixAPMA96-02*TU-7 (200 à 2000 kh) 0,000 LNPrixAPMA96-02*TU-8 (aggloParis) 0,000 t -12,157 -5,262 4,159 16,019 61,551 23,229 25,928 38,460 49,222 32,806 -3,606 -9,883 -16,718 1,827 -10,825 17,800 -0,939 9,353 -7,612 1,383 -0,003 -0,441 -0,693 7,622 3,110 -9,024 11,680 18,824 8,848 -0,242 8,532 20,783 10,219 2,727 -0,914 15,238 12,802 9,699 4,342 27,668 28,661 11,070 35,757 18,129 47,356 32,361 -29,407 7,857 7,771 22,849 27,641 30,806 27,266 48,164 19,086 2,804 9,460 15,742 3,533 -42,293 -10,346 0,088 -24,153 -10,905 -21,581 1,464 -66,942 -34,913 18,245 27,943 30,691 36,858 4,450 -11,247 -0,230 -14,609 -2,901 -14,386 -0,005 6,921 -25,531 6,988 -6,221 -9,026 -0,189 -6,627 -6,080 -4,690 -10,103 2,749 -8,662 -10,451 22,308 13,755 17,452 -0,478 -11,174 -15,664 -0,884 Pr > |t| < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 0,000 < 0,0001 < 0,0001 0,068 < 0,0001 < 0,0001 0,348 < 0,0001 < 0,0001 0,167 0,998 0,659 0,488 < 0,0001 0,002 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 0,808 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 0,006 0,361 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 0,005 < 0,0001 < 0,0001 0,000 < 0,0001 < 0,0001 0,930 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 0,143 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 0,818 < 0,0001 0,004 < 0,0001 0,996 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 0,850 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 0,006 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 0,633 < 0,0001 < 0,0001 0,377 Non particuliers Source Valeur Constante -7,565 ANNEE-1995 0,000 ANNEE-1996 -0,068 ANNEE-1997 -0,090 ANNEE-1998 -0,043 ANNEE-1999 0,005 TranchSURF-1 0,000 TranchSURF-2 0,314 TranchSURF-3 0,471 TranchSURF-4 0,769 TranchSURF-5 1,191 TranchSURF-6 1,539 Zone-A 0,000 Zone-B1 -0,841 Zone-B2 -5,589 Zone-C -12,956 REG-11 0,000 REG-21 4,214 REG-22 11,380 REG-23 20,789 REG-24 20,407 REG-25 30,622 REG-26 -0,069 REG-31 25,652 REG-41 18,682 REG-42 16,249 REG-43 35,055 REG-52 26,167 REG-53 4,660 REG-54 4,925 REG-72 26,795 REG-73 17,266 REG-74 31,897 REG-82 13,899 REG-83 22,954 REG-91 23,017 REG-93 16,694 TU-0 (rural) 0,000 TU-1 (2 à 5 kh) -3,012 TU-2 (5 à 10 kh) 2,145 TU-3 (10 à 20 kh) -0,674 TU-4 (20 à 50 kh) 7,322 TU-5 (50 à 100 kh) 3,635 TU-6 (100 à 200 kh) -4,638 TU-7 (200 à 2000 kh) 0,672 TU-8 (aggloParis) 1,458 ENCOMB-N 0,000 ENCOMB-NR 0,126 ENCOMB-O 0,663 SITUATION-IS 0,000 SITUATION-NR 0,270 SITUATION-PE 0,253 SITUATION-UR 0,402 VIABILITE-NR 0,000 VIABILITE-VN -0,203 VIABILITE-VV 0,054 COSter-0 (NR) 0,000 COSter-1 (<0,2) -0,189 COSter-2 (0,2 à 0,3) 0,044 COSter-3 (0,3 à 0,35) 0,093 COSter-4 (0,35 à 0,5) 0,090 COSter-5 (>0,5) 0,223 LNSURFsurlimtranch*TranchSURF-1 0,594 LNSURFsurlimtranch*TranchSURF-2 0,594 LNSURFsurlimtranch*TranchSURF-3 0,566 LNSURFsurlimtranch*TranchSURF-4 0,515 LNSURFsurlimtranch*TranchSURF-5 0,540 LNSURFsurlimtranch*TranchSURF-6 0,466 distc*TU-0 (rural) 0,001 distc*TU-1 (2 à 5 kh) 0,001 distc*TU-2 (5 à 10 kh) 0,001 distc*TU-3 (10 à 20 kh) 0,003 distc*TU-4 (20 à 50 kh) 0,002 distc*TU-5 (50 à 100 kh) -0,002 distc*TU-6 (100 à 200 kh) 0,002 distc*TU-7 (200 à 2000 kh) -0,060 distc*TU-8 (aggloParis) -0,123 LNREV2000*Zone-A 0,157 LNREV2000*Zone-B1 0,204 LNREV2000*Zone-B2 0,648 LNREV2000*Zone-C 1,332 LNREV2000*REG-11 0,065 LNREV2000*REG-21 -0,788 LNREV2000*REG-22 -0,901 LNREV2000*REG-23 -0,464 LNREV2000*REG-24 -0,926 LNREV2000*REG-25 -1,423 LNREV2000*REG-26 -0,305 LNREV2000*REG-31 -0,924 LNREV2000*REG-41 -0,779 LNREV2000*REG-42 0,034 LNREV2000*REG-43 -1,846 LNREV2000*REG-52 -1,288 LNREV2000*REG-53 -0,479 LNREV2000*REG-54 -0,304 LNREV2000*REG-72 -1,047 LNREV2000*REG-73 -0,382 LNREV2000*REG-74 -1,553 LNREV2000*REG-82 -0,115 LNREV2000*REG-83 -0,449 LNREV2000*REG-91 -0,802 LNREV2000*REG-93 0,000 LNREV2000*TU-0 (rural) 0,380 LNREV2000*TU-1 (2 à 5 kh) 0,318 LNREV2000*TU-2 (5 à 10 kh) -0,144 LNREV2000*TU-3 (10 à 20 kh) 0,451 LNREV2000*TU-4 (20 à 50 kh) -0,827 LNREV2000*TU-5 (50 à 100 kh) -1,067 LNREV2000*TU-6 (100 à 200 kh) -0,594 LNREV2000*TU-7 (200 à 2000 kh) 0,000 LNREV2000*TU-8 (aggloParis) 0,000 LNPrixAPMA96-02*REG-11 1,337 LNPrixAPMA96-02*REG-21 1,780 LNPrixAPMA96-02*REG-22 1,261 LNPrixAPMA96-02*REG-23 0,000 LNPrixAPMA96-02*REG-24 0,436 LNPrixAPMA96-02*REG-25 0,000 LNPrixAPMA96-02*REG-26 1,729 LNPrixAPMA96-02*REG-31 0,000 LNPrixAPMA96-02*REG-41 0,477 LNPrixAPMA96-02*REG-42 0,000 LNPrixAPMA96-02*REG-43 0,000 LNPrixAPMA96-02*REG-52 0,274 LNPrixAPMA96-02*REG-53 1,455 LNPrixAPMA96-02*REG-54 1,268 LNPrixAPMA96-02*REG-72 0,000 LNPrixAPMA96-02*REG-73 0,245 LNPrixAPMA96-02*REG-74 0,000 LNPrixAPMA96-02*REG-82 0,337 LNPrixAPMA96-02*REG-83 -0,226 LNPrixAPMA96-02*REG-91 0,157 LNPrixAPMA96-02*REG-93 -0,019 LNPrixAPMA96-02*TU-0 (rural) -0,358 LNPrixAPMA96-02*TU-1 (2 à 5 kh) -0,034 LNPrixAPMA96-02*TU-2 (5 à 10 kh) -0,060 LNPrixAPMA96-02*TU-3 (10 à 20 kh) -0,340 LNPrixAPMA96-02*TU-4 (20 à 50 kh) 0,107 LNPrixAPMA96-02*TU-5 (50 à 100 kh) 0,651 LNPrixAPMA96-02*TU-6 (100 à 200 kh) 0,964 LNPrixAPMA96-02*TU-7 (200 à 2000 kh) 0,000 LNPrixAPMA96-02*TU-8 (aggloParis) 0,000 Erreur standard 1,834 0,000 0,021 0,020 0,019 0,020 0,000 0,040 0,042 0,038 0,038 0,045 0,000 1,664 1,935 2,121 0,000 4,976 3,233 2,982 3,558 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< 0,0001 0,037 0,252 < 0,0001 0,085 0,001 0,495 0,254 < 0,0001 0,006 0,061 0,400 0,035 < 0,0001 < 0,0001 0,000 Borne inf. Borne sup. (95%) (95%) -11,159 -3,971 -0,108 -0,130 -0,081 -0,034 0,236 0,390 0,695 1,115 1,451 -4,103 -9,382 -17,113 -5,540 5,043 14,943 13,432 23,560 -8,946 20,742 11,577 10,786 27,822 20,478 -1,199 -2,258 22,015 11,293 21,940 9,705 11,314 18,350 12,088 -6,203 -1,006 -4,561 3,428 -0,233 -8,743 -2,358 -1,615 0,084 0,626 0,219 0,212 0,362 -0,242 0,021 -0,260 -0,006 0,043 0,037 0,189 0,491 0,342 0,271 0,366 0,416 0,303 -0,001 -0,001 -0,002 0,001 0,000 -0,004 0,001 -0,065 -0,133 -0,197 -0,117 0,272 0,926 -0,317 -1,452 -1,487 -1,006 -1,436 -2,085 -0,956 -1,372 -1,218 -0,472 -2,528 -1,713 -0,928 -0,824 -1,474 -0,815 -2,509 -0,447 -1,222 -1,183 0,111 -0,015 -0,478 0,032 -1,207 -1,413 -0,901 -0,027 -0,051 -0,005 0,044 0,392 0,553 0,843 1,266 1,628 2,422 -1,796 -8,800 13,968 17,716 26,634 27,382 37,684 8,807 30,562 25,787 21,713 42,289 31,856 10,519 12,108 31,575 23,239 41,855 18,092 34,594 27,684 21,301 0,179 5,297 3,212 11,216 7,503 -0,534 3,702 4,530 0,168 0,700 0,321 0,294 0,443 -0,163 0,088 -0,119 0,094 0,143 0,142 0,258 0,697 0,846 0,860 0,664 0,665 0,628 0,002 0,003 0,003 0,005 0,004 -0,001 0,004 -0,056 -0,113 0,511 0,525 1,024 1,739 0,447 -0,125 -0,315 0,077 -0,415 -0,762 0,346 -0,476 -0,341 0,539 -1,164 -0,864 -0,029 0,216 -0,619 0,052 -0,597 0,216 0,323 -0,421 0,648 0,651 0,191 0,871 -0,447 -0,722 -0,288 5,376 14,081 24,116 13,181 5,307 14,239 31,689 10,258 9,194 4,907 28,832 -11,499 2,310 10,703 2,447 -8,384 -3,684 9,415 10,850 9,251 10,557 21,088 26,588 16,012 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 0,021 < 0,0001 0,014 < 0,0001 0,000 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 0,075 0,511 0,602 0,282 0,139 0,514 0,885 0,423 0,154 0,071 0,758 -0,353 0,019 0,160 0,021 -0,197 -0,098 0,108 0,153 0,121 0,163 0,446 0,614 0,366 0,161 0,676 0,709 0,380 0,302 0,678 1,001 0,622 0,237 0,165 0,868 -0,250 0,236 0,232 0,187 -0,123 -0,030 0,165 0,221 0,186 0,237 0,537 0,711 0,468 12,612 4,904 5,039 1,721 4,640 2,010 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 0,085 < 0,0001 0,044 1,129 1,069 0,770 -0,061 0,998 0,012 1,544 2,492 1,751 0,932 2,459 0,942 1,474 7,680 5,478 0,987 2,833 -0,512 1,155 -0,165 -3,620 -0,261 -0,524 -2,844 0,637 4,471 5,458 0,141 < 0,0001 < 0,0001 0,324 0,005 0,609 0,248 0,869 0,000 0,794 0,600 0,004 0,524 < 0,0001 < 0,0001 -0,090 1,083 0,814 -0,241 0,104 -1,093 -0,110 -0,251 -0,552 -0,286 -0,287 -0,574 -0,222 0,366 0,617 0,638 1,826 1,722 0,730 0,571 0,640 0,424 0,212 -0,164 0,219 0,166 -0,106 0,436 0,937 1,310 Augmentation du prix des terrains à bâtir achetés par les particuliers après 1999 Retour au sommaire Page 40 sur 49 PUBLIÉ Particuliers Coefficients normalisés (Y) : Erreur standard 0,000 0,002 0,002 0,002 0,002 0,000 0,003 0,003 0,003 0,003 0,003 0,000 0,171 0,223 0,265 0,000 0,100 0,106 0,113 0,143 0,138 0,118 0,124 0,136 0,117 0,133 0,177 0,185 0,141 0,149 0,141 0,111 0,172 0,144 0,145 0,154 0,000 0,095 0,089 0,093 0,110 0,098 0,117 0,118 0,060 0,000 0,001 0,001 0,000 0,002 0,002 0,002 0,000 0,002 0,002 0,000 0,001 0,001 0,001 0,001 0,001 0,002 0,002 0,002 0,003 0,003 0,003 0,002 0,002 0,002 0,002 0,003 0,002 0,001 0,002 0,002 0,107 0,141 0,191 0,227 0,118 0,082 0,093 0,092 0,110 0,089 0,088 0,097 0,087 0,104 0,096 0,131 0,128 0,100 0,115 0,105 0,082 0,122 0,100 0,108 0,000 0,147 0,112 0,109 0,108 0,111 0,095 0,089 0,000 0,000 0,093 0,084 0,074 0,000 0,097 0,117 0,102 0,000 0,094 0,000 0,117 0,112 0,120 0,093 0,000 0,109 0,097 0,106 0,117 0,085 0,087 0,127 0,094 0,083 0,078 0,107 0,094 0,104 0,000 0,000 Borne inf. (95%) -0,012 0,004 0,024 0,105 0,063 0,076 0,120 0,155 0,095 -0,951 -2,646 -4,957 -0,013 -1,360 1,794 -0,416 1,023 -1,131 -0,072 -0,268 -0,280 -0,352 1,002 0,213 -1,549 1,448 2,385 0,762 -0,379 0,944 2,738 1,268 0,073 -0,256 1,234 1,192 0,761 0,278 3,043 1,594 0,012 0,042 0,030 0,095 0,060 -0,052 0,011 0,008 0,029 0,036 0,040 0,036 0,088 0,039 0,002 0,019 0,040 0,005 -0,096 -0,028 -0,004 -0,062 -0,033 -0,049 -0,001 -0,140 -0,076 1,739 3,664 5,486 7,913 0,293 -1,078 -0,204 -1,523 -0,537 -1,456 -0,174 0,483 -2,404 0,523 -0,783 -1,436 -0,275 -0,860 -0,928 -0,699 -0,987 0,097 -1,067 -1,335 2,989 1,320 1,693 -0,264 -1,453 -1,667 -0,254 Borne sup. (95%) -0,005 0,010 0,031 0,112 0,075 0,089 0,133 0,168 0,107 -0,281 -1,770 -3,917 0,377 -0,943 2,238 0,146 1,565 -0,668 0,415 0,267 0,177 0,168 1,695 0,940 -0,996 2,032 2,939 1,195 0,295 1,507 3,308 1,870 0,444 0,093 1,598 1,622 1,146 0,735 3,507 1,828 0,017 0,047 0,037 0,103 0,067 -0,045 0,018 0,013 0,034 0,041 0,045 0,042 0,095 0,047 0,012 0,029 0,052 0,016 -0,088 -0,019 0,005 -0,053 -0,023 -0,041 0,005 -0,132 -0,068 2,157 4,217 6,235 8,802 0,753 -0,758 0,161 -1,163 -0,104 -1,107 0,173 0,864 -2,061 0,931 -0,408 -0,923 0,227 -0,468 -0,475 -0,287 -0,666 0,576 -0,673 -0,914 3,565 1,759 2,121 0,161 -1,020 -1,296 0,096 Coefficients normalisés (Y) : Source Valeur ANNEE-1995 0,000 ANNEE-1996 -0,009 ANNEE-1997 0,007 ANNEE-1998 0,027 ANNEE-1999 0,109 TranchSURF-1 0,000 TranchSURF-2 0,069 TranchSURF-3 0,083 TranchSURF-4 0,126 TranchSURF-5 0,162 TranchSURF-6 0,101 Zone-A 0,000 Zone-B1 -0,616 Zone-B2 -2,208 Zone-C -4,437 REG-11 0,000 REG-21 0,182 REG-22 -1,151 REG-23 2,016 REG-24 -0,135 REG-25 1,294 REG-26 -0,899 REG-31 0,172 REG-41 0,000 REG-42 -0,051 REG-43 -0,092 REG-52 1,349 REG-53 0,576 REG-54 -1,272 REG-72 1,740 REG-73 2,662 REG-74 0,979 REG-82 -0,042 REG-83 1,225 REG-91 3,023 REG-93 1,569 TU-0 (rural) 0,000 TU-1 (2 à 5 kh) 0,258 TU-2 (5 à 10 kh) -0,081 TU-3 (10 à 20 kh) 1,416 TU-4 (20 à 50 kh) 1,407 TU-5 (50 à 100 kh) 0,954 TU-6 (100 à 200 kh) 0,507 TU-7 (200 à 2000 kh) 3,275 TU-8 (aggloParis) 1,711 ENCOMB-N 0,000 ENCOMB-NR 0,014 ENCOMB-O 0,045 SITUATION-IS 0,000 SITUATION-NR 0,034 SITUATION-PE 0,099 SITUATION-UR 0,063 VIABILITE-NR 0,000 VIABILITE-VN -0,048 VIABILITE-VV 0,015 COSter-0 (NR) 0,000 COSter-1 (<0,2) 0,011 COSter-2 (0,2 à 0,3) 0,032 COSter-3 (0,3 à 0,35) 0,038 COSter-4 (0,35 à 0,5) 0,042 COSter-5 (>0,5) 0,039 LNSURFsurlimtranch*TranchSURF-1 0,092 LNSURFsurlimtranch*TranchSURF-2 0,043 LNSURFsurlimtranch*TranchSURF-3 0,007 LNSURFsurlimtranch*TranchSURF-4 0,024 LNSURFsurlimtranch*TranchSURF-5 0,046 LNSURFsurlimtranch*TranchSURF-6 0,011 distc*TU-0 (rural) -0,092 distc*TU-1 (2 à 5 kh) -0,023 distc*TU-2 (5 à 10 kh) 0,000 distc*TU-3 (10 à 20 kh) -0,057 distc*TU-4 (20 à 50 kh) -0,028 distc*TU-5 (50 à 100 kh) -0,045 distc*TU-6 (100 à 200 kh) 0,002 distc*TU-7 (200 à 2000 kh) -0,136 distc*TU-8 (aggloParis) -0,072 LNREV2000*Zone-A 1,948 LNREV2000*Zone-B1 3,941 LNREV2000*Zone-B2 5,861 LNREV2000*Zone-C 8,357 LNREV2000*REG-11 0,523 LNREV2000*REG-21 -0,918 LNREV2000*REG-22 -0,021 LNREV2000*REG-23 -1,343 LNREV2000*REG-24 -0,320 LNREV2000*REG-25 -1,281 LNREV2000*REG-26 0,000 LNREV2000*REG-31 0,674 LNREV2000*REG-41 -2,233 LNREV2000*REG-42 0,727 LNREV2000*REG-43 -0,596 LNREV2000*REG-52 -1,180 LNREV2000*REG-53 -0,024 LNREV2000*REG-54 -0,664 LNREV2000*REG-72 -0,702 LNREV2000*REG-73 -0,493 LNREV2000*REG-74 -0,826 LNREV2000*REG-82 0,336 LNREV2000*REG-83 -0,870 LNREV2000*REG-91 -1,124 LNREV2000*REG-93 0,000 LNREV2000*TU-0 (rural) 3,277 LNREV2000*TU-1 (2 à 5 kh) 1,540 LNREV2000*TU-2 (5 à 10 kh) 1,907 LNREV2000*TU-3 (10 à 20 kh) -0,052 LNREV2000*TU-4 (20 à 50 kh) -1,236 LNREV2000*TU-5 (50 à 100 kh) -1,482 LNREV2000*TU-6 (100 à 200 kh) -0,079 LNREV2000*TU-7 (200 à 2000 kh) 0,000 LNREV2000*TU-8 (aggloParis) 0,000 LNPrixAPMA96-02*REG-11 0,501 LNPrixAPMA96-02*REG-21 1,185 LNPrixAPMA96-02*REG-22 1,797 LNPrixAPMA96-02*REG-23 0,000 LNPrixAPMA96-02*REG-24 1,280 LNPrixAPMA96-02*REG-25 0,620 LNPrixAPMA96-02*REG-26 1,454 LNPrixAPMA96-02*REG-31 0,000 LNPrixAPMA96-02*REG-41 2,982 LNPrixAPMA96-02*REG-42 0,000 LNPrixAPMA96-02*REG-43 1,202 LNPrixAPMA96-02*REG-52 1,031 LNPrixAPMA96-02*REG-53 0,590 LNPrixAPMA96-02*REG-54 2,677 LNPrixAPMA96-02*REG-72 0,000 LNPrixAPMA96-02*REG-73 -1,254 LNPrixAPMA96-02*REG-74 0,224 LNPrixAPMA96-02*REG-82 1,135 LNPrixAPMA96-02*REG-83 0,285 LNPrixAPMA96-02*REG-91 -0,715 LNPrixAPMA96-02*REG-93 -0,319 LNPrixAPMA96-02*TU-0 (rural) 1,198 LNPrixAPMA96-02*TU-1 (2 à 5 kh) 1,017 LNPrixAPMA96-02*TU-2 (5 à 10 kh) 0,771 LNPrixAPMA96-02*TU-3 (10 à 20 kh) 0,822 LNPrixAPMA96-02*TU-4 (20 à 50 kh) 2,248 LNPrixAPMA96-02*TU-5 (50 à 100 kh) 2,487 LNPrixAPMA96-02*TU-6 (100 à 200 kh) 1,666 LNPrixAPMA96-02*TU-7 (200 à 2000 kh) 0,000 LNPrixAPMA96-02*TU-8 (aggloParis) 0,000 t -5,262 4,159 16,019 61,551 23,229 25,928 38,460 49,222 32,806 -3,606 -9,883 -16,718 1,827 -10,825 17,800 -0,939 9,353 -7,612 1,383 -0,003 -0,441 -0,693 7,622 3,110 -9,024 11,680 18,824 8,848 -0,242 8,532 20,783 10,219 2,727 -0,914 15,238 12,802 9,699 4,342 27,668 28,661 11,070 35,757 18,129 47,356 32,361 -29,407 7,857 7,771 22,849 27,641 30,806 27,266 48,164 19,086 2,804 9,460 15,742 3,533 -42,293 -10,346 0,088 -24,153 -10,905 -21,581 1,464 -66,942 -34,913 18,245 27,943 30,691 36,858 4,450 -11,247 -0,230 -14,609 -2,901 -14,386 -0,005 6,921 -25,531 6,988 -6,221 -9,026 -0,189 -6,627 -6,080 -4,690 -10,103 2,749 -8,662 -10,451 22,308 13,755 17,452 -0,478 -11,174 -15,664 -0,884 Pr > |t| < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 0,000 < 0,0001 < 0,0001 0,068 < 0,0001 < 0,0001 0,348 < 0,0001 < 0,0001 0,167 0,998 0,659 0,488 < 0,0001 0,002 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 0,808 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 0,006 0,361 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 0,005 < 0,0001 < 0,0001 0,000 < 0,0001 < 0,0001 0,930 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 0,143 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 0,818 < 0,0001 0,004 < 0,0001 0,996 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 0,850 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 0,006 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 0,633 < 0,0001 < 0,0001 0,377 Non particuliers Source Valeur ANNEE-1995 0,000 ANNEE-1996 -0,022 ANNEE-1997 -0,031 ANNEE-1998 -0,016 ANNEE-1999 0,002 TranchSURF-1 0,000 TranchSURF-2 0,096 TranchSURF-3 0,143 TranchSURF-4 0,268 TranchSURF-5 0,403 TranchSURF-6 0,438 Zone-A 0,000 Zone-B1 -0,327 Zone-B2 -2,153 Zone-C -5,014 REG-11 0,000 REG-21 0,378 REG-22 1,243 REG-23 2,206 REG-24 3,366 REG-25 3,303 REG-26 -0,007 REG-31 3,733 REG-41 3,151 REG-42 2,892 REG-43 3,408 REG-52 5,945 REG-53 0,979 REG-54 0,789 REG-72 5,649 REG-73 3,040 REG-74 2,438 REG-82 4,313 REG-83 2,442 REG-91 5,452 REG-93 4,226 TU-0 (rural) 0,000 TU-1 (2 à 5 kh) -0,697 TU-2 (5 à 10 kh) 0,505 TU-3 (10 à 20 kh) -0,142 TU-4 (20 à 50 kh) 1,721 TU-5 (50 à 100 kh) 0,778 TU-6 (100 à 200 kh) -1,146 TU-7 (200 à 2000 kh) 0,241 TU-8 (aggloParis) 0,342 ENCOMB-N 0,000 ENCOMB-NR 0,033 ENCOMB-O 0,197 SITUATION-IS 0,000 SITUATION-NR 0,091 SITUATION-PE 0,094 SITUATION-UR 0,168 VIABILITE-NR 0,000 VIABILITE-VN -0,066 VIABILITE-VV 0,023 COSter-0 (NR) 0,000 COSter-1 (<0,2) -0,028 COSter-2 (0,2 à 0,3) 0,009 COSter-3 (0,3 à 0,35) 0,020 COSter-4 (0,35 à 0,5) 0,018 COSter-5 (>0,5) 0,071 LNSURFsurlimtranch*TranchSURF-1 0,094 LNSURFsurlimtranch*TranchSURF-2 0,044 LNSURFsurlimtranch*TranchSURF-3 0,038 LNSURFsurlimtranch*TranchSURF-4 0,066 LNSURFsurlimtranch*TranchSURF-5 0,083 LNSURFsurlimtranch*TranchSURF-6 0,059 distc*TU-0 (rural) 0,011 distc*TU-1 (2 à 5 kh) 0,007 distc*TU-2 (5 à 10 kh) 0,005 distc*TU-3 (10 à 20 kh) 0,025 distc*TU-4 (20 à 50 kh) 0,021 distc*TU-5 (50 à 100 kh) -0,022 distc*TU-6 (100 à 200 kh) 0,018 distc*TU-7 (200 à 2000 kh) -0,185 distc*TU-8 (aggloParis) -0,165 LNREV2000*Zone-A 0,463 LNREV2000*Zone-B1 0,820 LNREV2000*Zone-B2 2,556 LNREV2000*Zone-C 5,268 LNREV2000*REG-11 0,178 LNREV2000*REG-21 -0,725 LNREV2000*REG-22 -1,009 LNREV2000*REG-23 -0,505 LNREV2000*REG-24 -1,571 LNREV2000*REG-25 -1,563 LNREV2000*REG-26 -0,315 LNREV2000*REG-31 -1,380 LNREV2000*REG-41 -1,341 LNREV2000*REG-42 0,063 LNREV2000*REG-43 -1,842 LNREV2000*REG-52 -2,993 LNREV2000*REG-53 -1,030 LNREV2000*REG-54 -0,497 LNREV2000*REG-72 -2,269 LNREV2000*REG-73 -0,690 LNREV2000*REG-74 -1,209 LNREV2000*REG-82 -0,371 LNREV2000*REG-83 -0,488 LNREV2000*REG-91 -1,928 LNREV2000*REG-93 0,000 LNREV2000*TU-0 (rural) 1,366 LNREV2000*TU-1 (2 à 5 kh) 0,756 LNREV2000*TU-2 (5 à 10 kh) -0,347 LNREV2000*TU-3 (10 à 20 kh) 0,971 LNREV2000*TU-4 (20 à 50 kh) -1,980 LNREV2000*TU-5 (50 à 100 kh) -2,336 LNREV2000*TU-6 (100 à 200 kh) -1,504 LNREV2000*TU-7 (200 à 2000 kh) 0,000 LNREV2000*TU-8 (aggloParis) 0,000 LNPrixAPMA96-02*REG-11 4,100 LNPrixAPMA96-02*REG-21 1,795 LNPrixAPMA96-02*REG-22 1,553 LNPrixAPMA96-02*REG-23 0,000 LNPrixAPMA96-02*REG-24 0,814 LNPrixAPMA96-02*REG-25 0,000 LNPrixAPMA96-02*REG-26 1,949 LNPrixAPMA96-02*REG-31 0,000 LNPrixAPMA96-02*REG-41 0,911 LNPrixAPMA96-02*REG-42 0,000 LNPrixAPMA96-02*REG-43 0,000 LNPrixAPMA96-02*REG-52 0,705 LNPrixAPMA96-02*REG-53 3,467 LNPrixAPMA96-02*REG-54 2,286 LNPrixAPMA96-02*REG-72 0,000 LNPrixAPMA96-02*REG-73 0,487 LNPrixAPMA96-02*REG-74 0,000 LNPrixAPMA96-02*REG-82 1,196 LNPrixAPMA96-02*REG-83 -0,266 LNPrixAPMA96-02*REG-91 0,417 LNPrixAPMA96-02*REG-93 -0,057 LNPrixAPMA96-02*TU-0 (rural) -1,422 LNPrixAPMA96-02*TU-1 (2 à 5 kh) -0,088 LNPrixAPMA96-02*TU-2 (5 à 10 kh) -0,163 LNPrixAPMA96-02*TU-3 (10 à 20 kh) -0,811 LNPrixAPMA96-02*TU-4 (20 à 50 kh) 0,285 LNPrixAPMA96-02*TU-5 (50 à 100 kh) 1,579 LNPrixAPMA96-02*TU-6 (100 à 200 kh) 2,702 LNPrixAPMA96-02*TU-7 (200 à 2000 kh) 0,000 LNPrixAPMA96-02*TU-8 (aggloParis) 0,000 Erreur standard 0,000 0,007 0,007 0,007 0,007 0,000 0,012 0,013 0,013 0,013 0,013 0,000 0,648 0,745 0,821 0,000 0,446 0,353 0,316 0,587 0,389 0,457 0,365 0,611 0,496 0,359 0,659 0,628 0,587 0,514 0,537 0,388 0,664 0,632 0,564 0,595 0,000 0,377 0,378 0,418 0,467 0,422 0,518 0,555 0,368 0,000 0,006 0,006 0,000 0,009 0,008 0,009 0,000 0,006 0,007 0,000 0,005 0,005 0,005 0,005 0,006 0,008 0,010 0,010 0,010 0,010 0,011 0,009 0,009 0,009 0,010 0,010 0,008 0,006 0,007 0,007 0,533 0,657 0,756 0,820 0,533 0,311 0,335 0,301 0,442 0,370 0,343 0,341 0,385 0,477 0,347 0,503 0,494 0,434 0,473 0,400 0,380 0,543 0,428 0,468 0,000 0,494 0,404 0,412 0,460 0,464 0,386 0,396 0,000 0,000 0,325 0,366 0,308 0,000 0,473 0,000 0,420 0,000 0,453 0,000 0,000 0,478 0,451 0,417 0,000 0,493 0,000 0,422 0,520 0,361 0,348 0,393 0,339 0,311 0,285 0,447 0,353 0,495 0,000 0,000 t -3,242 -4,512 -2,227 0,241 7,875 11,314 20,475 31,004 34,171 -0,505 -2,888 -6,110 0,847 3,520 6,971 5,735 8,500 -0,015 10,240 5,154 5,830 9,499 9,016 1,559 1,344 10,988 5,666 6,279 6,497 3,865 9,667 7,104 -1,850 1,334 -0,340 3,686 1,842 -2,215 0,435 0,930 5,894 34,965 10,347 12,039 19,557 -10,095 3,209 -5,259 1,714 3,645 3,350 12,635 11,306 4,612 3,766 6,793 8,517 5,614 1,122 0,796 0,534 2,535 2,011 -2,778 2,880 -25,414 -24,852 0,868 1,247 3,382 6,421 0,334 -2,330 -3,012 -1,680 -3,554 -4,220 -0,918 -4,043 -3,482 0,131 -5,304 -5,952 -2,085 -1,145 -4,800 -1,724 -3,185 -0,682 -1,140 -4,121 2,766 1,874 -0,842 2,108 -4,266 -6,054 -3,797 Pr > |t| 0,001 < 0,0001 0,026 0,809 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 0,613 0,004 < 0,0001 0,397 0,000 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 0,988 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 0,119 0,179 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 0,000 < 0,0001 < 0,0001 0,064 0,182 0,734 0,000 0,065 0,027 0,664 0,352 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 0,001 < 0,0001 0,087 0,000 0,001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 0,000 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 0,262 0,426 0,594 0,011 0,044 0,005 0,004 < 0,0001 < 0,0001 0,385 0,212 0,001 < 0,0001 0,738 0,020 0,003 0,093 0,000 < 0,0001 0,359 < 0,0001 0,000 0,896 < 0,0001 < 0,0001 0,037 0,252 < 0,0001 0,085 0,001 0,495 0,254 < 0,0001 0,006 0,061 0,400 0,035 < 0,0001 < 0,0001 0,000 Borne inf. (95%) -0,035 -0,045 -0,030 -0,012 0,072 0,118 0,243 0,377 0,413 -1,597 -3,614 -6,622 -0,497 0,551 1,585 2,215 2,541 -0,902 3,018 1,953 1,919 2,705 4,653 -0,252 -0,362 4,641 1,988 1,677 3,012 1,204 4,346 3,060 -1,436 -0,237 -0,962 0,806 -0,050 -2,161 -0,847 -0,379 0,022 0,186 0,074 0,079 0,151 -0,078 0,009 -0,039 -0,001 0,009 0,007 0,060 0,078 0,025 0,018 0,047 0,064 0,038 -0,008 -0,010 -0,013 0,006 0,001 -0,038 0,006 -0,200 -0,179 -0,582 -0,468 1,074 3,660 -0,866 -1,335 -1,665 -1,095 -2,437 -2,290 -0,987 -2,049 -2,096 -0,872 -2,522 -3,979 -1,998 -1,348 -3,195 -1,475 -1,954 -1,436 -1,326 -2,844 0,398 -0,035 -1,154 0,068 -2,890 -3,093 -2,280 Borne sup. (95%) -0,009 -0,018 -0,002 0,015 0,120 0,168 0,294 0,428 0,463 0,943 -0,692 -3,405 1,253 1,935 2,826 4,516 4,065 0,888 4,447 4,350 3,864 4,112 7,238 2,209 1,939 6,657 4,091 3,199 5,615 3,681 6,557 5,392 0,042 1,246 0,678 2,636 1,606 -0,132 1,329 1,062 0,043 0,209 0,108 0,109 0,184 -0,053 0,037 -0,018 0,020 0,030 0,029 0,082 0,110 0,063 0,058 0,085 0,102 0,080 0,029 0,025 0,022 0,044 0,041 -0,007 0,030 -0,171 -0,152 1,508 2,108 4,037 6,877 1,223 -0,115 -0,352 0,084 -0,705 -0,837 0,358 -0,711 -0,586 0,997 -1,161 -2,007 -0,062 0,354 -1,342 0,094 -0,465 0,694 0,351 -1,011 2,334 1,547 0,461 1,873 -1,070 -1,580 -0,728 5,376 14,081 24,116 13,181 5,307 14,239 31,689 10,258 9,194 4,907 28,832 -11,499 2,310 10,703 2,447 -8,384 -3,684 9,415 10,850 9,251 10,557 21,088 26,588 16,012 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 0,021 < 0,0001 0,014 < 0,0001 0,000 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 0,319 1,020 1,651 1,090 0,391 1,254 2,797 0,972 0,811 0,355 2,495 -1,467 0,034 0,927 0,057 -0,882 -0,489 0,948 0,833 0,608 0,669 2,039 2,304 1,462 0,684 1,350 1,943 1,470 0,849 1,654 3,166 1,431 1,251 0,826 2,859 -1,040 0,415 1,343 0,514 -0,548 -0,149 1,447 1,200 0,934 0,974 2,457 2,671 1,870 12,612 4,904 5,039 1,721 4,640 2,010 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 0,085 < 0,0001 0,044 3,463 1,077 0,949 -0,113 1,126 0,023 4,737 2,512 2,158 1,741 2,773 1,799 1,474 7,680 5,478 0,987 2,833 -0,512 1,155 -0,165 -3,620 -0,261 -0,524 -2,844 0,637 4,471 5,458 0,141 < 0,0001 < 0,0001 0,324 0,005 0,609 0,248 0,869 0,000 0,794 0,600 0,004 0,524 < 0,0001 < 0,0001 -0,233 2,582 1,468 -0,480 0,369 -1,284 -0,291 -0,740 -2,192 -0,754 -0,773 -1,370 -0,591 0,887 1,732 1,643 4,352 3,104 1,454 2,024 0,753 1,124 0,625 -0,652 0,577 0,447 -0,252 1,161 2,272 3,672 Augmentation du prix des terrains à bâtir achetés par les particuliers après 1999 Retour au sommaire Page 41 sur 49 PUBLIÉ Annexe 5. du modèle Variantes portant sur la période d'estimation Les prix des divers attributs des terrains (coefficients des variables du modèle) peuvent varier dans le temps (« dérive des bêtas »). Nous avons donc estimé le modèle sur trois périodes distinctes, 19951999, 1999-2003 et 2003-2008 puis nous avons mis bout à bout les trois indices calculés sur chaque période. Nous examinons ici deux variantes, l'une consistant à estimer le modèle en une seule fois sur toute la période 1995-2008, l'autre consistant à l'estimer également en une seule fois mais sur la période plus courte 1996-2002. Les coefficients de détermination R² de ces modèles sont voisins de ceux du modèle principal. Les Graphiques 10 présentent les résultats de ces variantes, sur le modèle de la colonne 5 des Graphiques 1. Ils sont voisins de ceux du modèle principal. Augmentation du prix des terrains à bâtir achetés par les particuliers après 1999 Retour au sommaire Page 42 sur 49 PUBLIÉ Graphiques 10 : variantes portant sur la période d'estimation Variante estimée en Variante estimée en Modèle principal une fois sur 1995-2008 une fois sur 1996-2002 45% Particuliers / autres 40% base 97=0 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 -10% Ind-2Stdev Ind-Stdev Ind+STdev Ind+2Stdev Tax Ind -15% 45% Particuliers / autres 40% base 97=0 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 -10% Ind-2Stdev Ind-Stdev Ind+STdev -15% Ind+2Stdev Tax Ind 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% Particuliers / autres base 97=0 Toutes zones Zone A 45% Particuliers / autres 40% base 97=0 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 -10% Ind-2Stdev Ind-Stdev Ind+STdev Ind+2Stdev Tax Ind -15% 45% Particuliers / autres 40% base 97=0 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 -10% Ind-2Stdev Ind-Stdev Ind+STdev -15% Ind+2Stdev Tax Ind 45% Particuliers / autres 40% base 97=0 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 -10% Ind-2Stdev Ind-Stdev Ind+STdev Ind+2Stdev Tax Ind -15% 45% Particuliers / autres 40% base 97=0 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 -10% Ind-2Stdev Ind-Stdev Ind+STdev Ind+2Stdev Tax Ind -15% 45% Particuliers / autres 40% base 97=0 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 -10% Ind-2Stdev Ind-Stdev Ind+STdev Ind+2Stdev Tax Ind -15% 45% Particuliers / autres 40% base 97=0 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 -10% Ind-2Stdev Ind-Stdev Ind+STdev Ind+2Stdev Tax Ind -15% Hors zone A 1995 1997 1999 Ind-2Stdev 2001 2003 Ind-Stdev 2005 2007 Ind+STdev Ind+2Stdev Tax Ind Particuliers / autres base 97=0 Zone B1 1995 1997 1999 Ind-2Stdev Ind+2Stdev 2001 2003 Ind-Stdev Tax 2005 2007 Ind+STdev Ind Particuliers / autres base 97=0 Zone B2 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 Ind+STdev Ind Ind-2Stdev Ind+2Stdev Ind-Stdev Tax Particuliers / autres base 97=0 Zone C 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 Ind+STdev Ind Ind-2Stdev Ind+2Stdev Ind-Stdev Tax 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% Particuliers / autres base 97=0 1996 1998 2000 Ind-2Stdev Ind+2Stdev 2002 Ind-Stdev Tax Ind+STdev Ind Particuliers / autres base 97=0 1996 1998 2000 Ind-2Stdev Ind+2Stdev 2002 Ind-Stdev Tax Ind+STdev Ind Particuliers / autres base 97=0 1996 1998 2000 Ind-2Stdev Ind+2Stdev 2002 Ind-Stdev Tax Ind+STdev Ind Particuliers / autres base 97=0 1996 1998 2000 Ind-2Stdev Ind+2Stdev 2002 Ind-Stdev Tax Ind+STdev Ind Particuliers / autres base 97=0 1996 1998 2000 Ind-2Stdev Ind+2Stdev 2002 Ind-Stdev Tax Ind+STdev Ind Particuliers / autres base 97=0 1996 1998 2000 Ind-2Stdev Ind+2Stdev 2002 Ind-Stdev Tax Ind+STdev Ind Augmentation du prix des terrains à bâtir achetés par les particuliers après 1999 Retour au sommaire Page 43 sur 49 PUBLIÉ Annexe 6. Résultats par type d'acheteur non particulier Selon le type d'acheteur non particulier (entreprise, SCI ou marchand de biens), le différentiel de taxation par rapport aux particuliers a évolué de manière assez peu différenciée, mais le niveau absolu de la taxation a été très différencié: les entreprises et des SCI supportent en général la TVA, alors que les marchands de biens supportent en général le droit de mutation à 0,60 % (Graphiques 4 et Graphiques 5). Par ailleurs, on peut penser que le processus de formation des prix est différencié selon la catégorie d'acheteur. Pour les particuliers, la valeur du terrain est déterminée par déduction des coûts de construction du prix de revient total (terrain et construction, tous frais inclus) du logement susceptible d'être construit, lui-même établi par référence au prix des autres logements du voisinage (« compte à rebours »). Il en va de même pour les promoteurs dont on peut penser qu'ils constituent une grande partie des acheteurs « entreprises ». Au contraire, le processus de formation des prix des terrains achetés par les marchands de biens est sans doute différent: pour eux la valeur du terrain est déterminée par référence à son prix de revente en tant que terrain. Enfin les parts des SCI peuvent être détenues par divers types d'acheteurs et donc relever de processus de prix variables. Il apparaissait donc intéressant de décliner l'analyse par type d'acheteur non particulier. Une difficulté est cependant qu'après la réforme le nombre d'achats a beaucoup plus augmenté pour les marchands de biens que pour les autres catégories. Cela pourrait résulter d'un transfert des achats par les lotisseurs sous le régime marchands de biens, comme le leur recommandait le ministère de l'Economie et des Finances (cf. § C de l'Annexe 1, notamment la note 13). Il en résulte qu'après la réforme le poids des marchands de biens parmi les acheteurs non particuliers a augmenté, et celui des entreprises et des SCI a diminué (Graphique 9). Cela a engendré des effets de structure prononcés, visibles par exemple sur les Graphique 11. Graphique 11 : valorisation des effets de structure (prix moyen divisé par l'indice de prix, base 1997=1 Toutes zones Effets de structure (= prix moyen sur indice-1) base 1997=0 Zone A Effets de structure (= prix moyen sur indice-1) base 1997=0 Hors zone A Effets de structure (= prix moyen sur indice-1) base 1997=0 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10%1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 -15% -20% -25% -30% -35% -40% -45% PA EN SC PR nonPA 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10%1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 -15% -20% -25% -30% -35% -40% PA EN SC PR nonPA 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10%1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 -15% -20% -25% -30% -35% -40% PA EN SC PR nonPA Zone B1 Effets de structure (= prix moyen sur indice-1) base 1997=0 Zone B2 Effets de structure (= prix moyen sur indice-1) base 1997=0 Zone C Effets de structure (= prix moyen sur indice-1) base 1997=0 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10%1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 -15% -20% -25% -30% -35% -40% PA EN SC PR nonPA 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10%1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 -15% -20% -25% -30% -35% -40% PA EN SC PR nonPA 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10%1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 -15% -20% -25% -30% -35% -40% PA EN SC PR nonPA Lorsque l'on considère une zone géographique et un type d'acheteur non particulier donné, les effectifs sont faibles, d'où des résultats peu fiables. Nous présentons donc les résultats (sur le modèle de la colonne 5 des Graphiques 1) uniquement sur l'ensemble des zones (Graphique 12) et hors zone Augmentation du prix des terrains à bâtir achetés par les particuliers après 1999 Retour au sommaire Page 44 sur 49 PUBLIÉ A (Graphiques 13). Nous présentons les résultats du modèle principal, mais aussi ceux du modèle estimé en une fois sur la période 1995-2008, qui présente l'avantage que l'estimation est effectuée sur un effectif plus grand (au prix éventuellement de biais accrus). Pour les SCI, le différentiel de prix augmente presque constamment sur la période considérée. Pour les marchands de biens, le différentiel de prix augmente d'environ 10 % immédiatement après 1999 mais ensuite revient à son niveau initial. Pour les entreprises, si l'on considère l'ensemble des zones le différentiel de prix augmente puis se stabilise, mais si l'on exclut la zone A le différentiel de prix n'augmente presque pas. Lorsque l'on distingue chaque type d'acheteur non particulier, on ne voit donc pas que le différentiel de prix ait augmenté clairement après la réforme. Le biais potentiel engendré par la migration de certains acheteurs vers le statut de marchand de biens après la réforme rend cependant problématique l'interprétation de ces résultats. Augmentation du prix des terrains à bâtir achetés par les particuliers après 1999 Retour au sommaire Page 45 sur 49 PUBLIÉ Graphique 12 : résultats par type d'acheteur, toutes zones Modèle principal 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 -10% -15% Ind-2Stdev Ind+2Stdev Ind-Stdev Tax Ind+STdev Ind Particuliers / entreprises base 97=0 Particuliers / SCI base 97=0 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 -10% -15% Ind-2Stdev Ind+2Stdev Ind-Stdev Tax Ind+STdev Ind 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 -10% -15% Ind-2Stdev Ind+2Stdev Ind-Stdev Tax Ind+STdev Ind Particuliers / marchands de biens base 97=0 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% Particuliers / non particuliers base 97=0 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 Ind-2Stdev Ind+2Stdev Ind-Stdev Tax Ind+STdev Ind Modèle estimé en une fois sur 1995-2008 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 -10% -15% Ind-2Stdev Ind+2Stdev Ind-Stdev Tax Ind+STdev Ind Particuliers / entreprises base 97=0 Particuliers / SCI base 97=0 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 -10% -15% Ind-2Stdev Ind+2Stdev Ind-Stdev Tax Ind+STdev Ind 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 -10% -15% Ind-2Stdev Ind+2Stdev Ind-Stdev Tax Ind+STdev Ind Particuliers / marchands de biens base 97=0 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% Particuliers / non particuliers base 97=0 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 Ind-2Stdev Ind+2Stdev Ind-Stdev Tax Ind+STdev Ind Graphiques 13: résultats par type d'acheteur, hors zone A Modèle principal 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 -10% -15% Ind-2Stdev Ind+2Stdev Ind-Stdev Tax Ind+STdev Ind Particuliers / entreprises base 97=0 Particuliers / SCI base 97=0 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 -10% -15% Ind-2Stdev Ind+2Stdev Ind-Stdev Tax Ind+STdev Ind 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 -10% -15% Ind-2Stdev Ind+2Stdev Ind-Stdev Tax Ind+STdev Ind Particuliers / marchands de biens base 97=0 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% Particuliers / non particuliers base 97=0 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 Ind-2Stdev Ind+2Stdev Ind-Stdev Tax Ind+STdev Ind Modèle estimé en une fois sur 1995-2008 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 -10% -15% Ind-2Stdev Ind+2Stdev Ind-Stdev Tax Ind+STdev Ind Particuliers / entreprises base 97=0 Particuliers / SCI base 97=0 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 -10% -15% Ind-2Stdev Ind+2Stdev Ind-Stdev Tax Ind+STdev Ind 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 -10% -15% Ind-2Stdev Ind+2Stdev Ind-Stdev Tax Ind+STdev Ind Particuliers / marchands de biens base 97=0 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% Particuliers / non particuliers base 97=0 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 Ind-2Stdev Ind+2Stdev Ind-Stdev Tax Ind+STdev Ind Augmentation du prix des terrains à bâtir achetés par les particuliers après 1999 Retour au sommaire Page 46 sur 49 PUBLIÉ Annexe 7. Lettre de mission Le présent travail était en cours, lorsque le Directeur général de l'Aménagement, du Logement et de la Nature a demandé, par le courrier reproduit ci-dessous, de l'accélérer pour enrichir les travaux menés par M. Philippe Grall, chef de projet sur la mobilisation du foncier à la DHUP, en appui au député Jean-Luc Lagleize. Augmentation du prix des terrains à bâtir achetés par les particuliers après 1999 Retour au sommaire Page 47 sur 49 PUBLIÉ Augmentation du prix des terrains à bâtir achetés par les particuliers après 1999 Retour au sommaire Page 48 sur 49 PUBLIÉ Site Internet du CGEDD : « Les derniers rapports » PUBLIÉ  INVALIDE) (ATTENTION: OPTION 2,225 0,000 5174,559 0,000 5698,336 0,000 9364,831 0,000 13328,631 0,000 4433,197 0,000 4752,947 0,000 6203,457 0,000 7178,289 0,000 6528,828 0,000 5600,357 0,000 5273,093 0,000 4407,718 0,000 4712,598 0,000 4413,633 0,000 5341,436 0,000 5871,737 0,000 7479,003 0,000 7359,383 0,000 5680,737 0,000 5330,421 0,000 7898,077 0,000 8177,567 0,000 8590,779 0,000 9683,034 0,000 16751,646 0,000 20198,875 0,918 1,090 0,815 1,228 0,934 1,071 0,878 1,139 0,966 1,035 0,838 1,194 0,736 1,359 0,797 1,255 0,544 1,837 0,446 2,241 0,781 1,281 0,851 1,175 0,884 1,131 0,735 1,360 0,745 1,342 0,718 1,393 0,865 1,156 0,895 1,117 0,670 1,494 0,736 1,359 0,804 1,244 0,836 1,196 0,877 1,140 0,928 1,077 0,902 1,109 0,920 1,087 0,934 1,071 0,939 1,065 0,931 1,074 0,946 1,057 0,857 1,167 0,886 1,129 0,419 2,388 0,375 2,666 0,299 3,344 0,282 3,549 0,245 4,079 0,255 3,928 0,231 4,324 0,274 3,651 0,179 5,587 0,271 3,689 0,171 5,843 0,234 4,267 0,323 3,092 0,289 3,463 0,304 3,289 0,325 3,075 0,290 3,453 0,324 3,082 0,270 3,699 0,270 3,698 0,235 4,264 0,246 4,063 0,344 2,908 0,407 2,460 0,647 1,546 0,690 1,450 0,366 2,734 0,487 2,054 0,353 2,833 0,584 1,713 0,000 9753,523 0,000 8577,131 0,000 5694,087 0,000 4649,459 0,000 5009,393 0,000 5224,222 0,000 7366,792 0,000 6706,833 0,000 10620,977 0,000 7752,293 0,000 3494,528 0,000 3012,467 0,000 4133,585 0,000 3316,606 0,000 3403,044 0,000 2501,337 0,000 4916,132 0,000 5201,014 0,000 3538,998 0,000 4313,622 0,000 3809,520 0,000 3650,932 0,000 3330,807 0,000 2571,786 0,000 2961,956 0,000 3317,396 0,000 5590,688 0,000 7002,982 0,000 4893,236 0,000 5039,322 0,000 5628,133 0,000 5486,724 0,000 5694,089 0,000 5776,586 0,000 4332,727 0,000 5060,055 0,000 4759,970 0,000 4876,989 0,000 3914,929 0,000 3676,833 0,000 3694,976 0,000 5012,417 0,000 3766,430 0,000 3889,493 0,000 4930,714 0,000 6087,837 0,000 3581,528 0,000 3993,798 0,000 5448,866 0,000 5651,512 0,000 5722,652 0,000 5304,467 0,000 4802,477 0,000 4415,376 0,000 5199,512 0,000 4813,599 0,000 5947,184 0,000 6996,576 0,000 5795,593 0,000 6597,194 0,000 4845,304 0,000 4974,746 0,000 4132,828 0,000 4875,890 0,000 5693,538 0,000 6859,628 0,000 12345,541 0,000 21312,984 0,000 9978,959 0,000 18962,830 0,000 4241,861 0,000 5008,520 0,000 2878,148 0,000 3373,492 0,000 24168,661 0,000 18672,140 0,000 4717,020 0,000 7915,651 0,000 8057,562 0,000 12648,592 0,000 6192,245 0,000 6462,000 0,000 16261,084 0,000 13494,303 0,000 4797,872 0,000 7166,775 0,000 13758,043 0,000 11529,764 0,000 8470,140 0,000 12813,604 0,000 5921,846 0,000 7665,385 0,000 7879,559 0,000 7406,523 0,000 4536,809 0,000 5948,277 0,000 11285,998 0,000 14598,665 0,000 6057,248 0,000 8501,501 0,000 5817,903 0,000 10951,468 0,000 4812,121 0,000 5568,735 0,000 7601,400 0,000 9713,934 0,000 2859,847 0,000 3570,666 0,000 2466,954 0,000 3174,062 0,000 3477,535 0,000 2962,040 0,000 2991,604 0,000 3063,349 0,000 2091,897 0,000 2254,217 0,000 2407,572 0,000 2012,011 0,000 5825,219 0,000 6498,893 0,000 4589,831 0,000 3959,221 0,000 6249,684 0,000 8233,880 0,000 7816,532 0,000 8498,265 0,000 9980,885 0,000 17816,459 Augmentation du prix des terrains à bâtir achetés par les particuliers après 1999 Retour au sommaire Page 38 sur 49 PUBLIÉ Particuliers Régression de la variable Y : Coefficients d'ajustement (Y) : Observations Somme des poids DDL R² R² ajusté MCE RMCE MAPE DW Cp AIC SBC PC Press Q² 248370,000 248370,000 248247,000 0,623 0,623 0,153 0,391 Régression de la variable Y : Non particuliers Coefficients d'ajustement (Y) : Observations Somme des poids DDL R² R² ajusté MCE RMCE MAPE DW Cp AIC SBC PC Press Q² 16073,000 16073,000 15953,000 0,587 0,584 0,573 0,757 123,000 -466895,963 -465613,974 0,377 120,000 -8835,037 -7912,850 0,419 Analyse de la variance (Y) : Somme des Moyenne DDL carrés des carrés 122 62567,928 512,852 248247 37867,329 0,153 248369 100435,256 Analyse de la variance (Y) : Somme des Moyenne carrés des carrés 119 12996,628 109,215 15953 9138,781 0,573 16072 22135,410 Source Modèle Erreur Total corrigé Calculé contre le modèle Y=Moyenne(Y) F 3362,105 Pr > F Source < 0,0001 Modèle Erreur Total corrigé Calculé contre le modèle Y=Moyenne(Y) DDL F 190,650 Pr > F < 0,0001 Analyse Type I Sum of Squares (Y) : Somme des Moyenne carrés des carrés 344,488 86,122 1655,638 331,128 36940,300 12313,433 8030,467 401,523 1699,817 212,477 83,437 41,719 1195,061 398,354 392,755 196,378 672,156 134,431 518,016 86,336 3154,504 350,500 5803,340 1450,835 496,625 24,831 228,157 32,594 1174,012 69,060 179,153 25,593 Analyse Type I Sum of Squares (Y) : Somme des Moyenne carrés des carrés 67,289 16,822 1742,159 348,432 6285,955 2095,318 669,118 33,456 710,720 88,840 1244,132 622,066 463,976 154,659 155,624 77,812 130,312 26,062 155,039 25,840 794,656 88,295 160,883 40,221 115,060 5,753 39,499 5,643 202,839 14,489 59,366 8,481 Source ANNEE TranchSURF Zone REG TU ENCOMB SITUATION VIABILITE COSter LNSURFsurlimtranch*TranchSURF distc*TU LNREV2000*Zone LNREV2000*REG LNREV2000*TU LNPrixAPMA96-02*REG LNPrixAPMA96-02*TU DDL 4 5 3 20 8 2 3 2 5 6 9 4 20 7 17 7 F 564,590 2170,775 80723,226 2632,268 1392,937 273,495 2611,489 1287,394 881,291 565,993 2297,777 9511,245 162,786 213,676 452,734 167,782 Pr > F < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 Source ANNEE TranchSURF Zone REG TU ENCOMB SITUATION VIABILITE COSter LNSURFsurlimtranch*TranchSURF distc*TU LNREV2000*Zone LNREV2000*REG LNREV2000*TU LNPrixAPMA96-02*REG LNPrixAPMA96-02*TU DDL 4 5 3 20 8 2 3 2 5 6 9 4 20 7 14 7 F 29,366 608,236 3657,666 58,402 155,082 1085,902 269,978 135,832 45,495 45,107 154,131 70,211 10,043 9,850 25,292 14,804 Pr > F < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 Analyse Type II Sum of Squares (Y) : Somme des Moyenne carrés des carrés 1058,440 264,610 553,369 110,674 108,167 36,056 521,532 26,077 194,327 24,291 204,716 102,358 338,556 112,852 283,882 141,941 259,083 51,817 461,570 76,928 1258,445 139,827 92,537 30,846 335,880 16,794 327,046 46,721 593,679 34,922 113,383 16,198 Analyse Type II Sum of Squares (Y) : Somme des Moyenne carrés des carrés 22,115 5,529 995,822 199,164 45,979 15,326 89,781 4,489 65,788 8,223 689,681 344,841 220,717 73,572 125,922 62,961 114,083 22,817 178,310 29,718 714,083 79,343 41,608 13,869 84,581 4,229 61,299 8,757 84,501 6,036 46,556 6,651 Source ANNEE TranchSURF Zone REG TU ENCOMB SITUATION VIABILITE COSter LNSURFsurlimtranch*TranchSURF distc*TU LNREV2000*Zone LNREV2000*REG LNREV2000*TU LNPrixAPMA96-02*REG LNPrixAPMA96-02*TU DDL 4 5 3 20 8 2 3 2 5 6 9 3 20 7 17 7 F 1734,705 725,545 236,371 170,951 159,244 671,029 739,823 930,523 339,695 504,319 916,666 202,216 110,097 306,288 228,940 106,186 Pr > F < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 Source ANNEE TranchSURF Zone REG TU ENCOMB SITUATION VIABILITE COSter LNSURFsurlimtranch*TranchSURF distc*TU LNREV2000*Zone LNREV2000*REG LNREV2000*TU LNPrixAPMA96-02*REG LNPrixAPMA96-02*TU DDL 4 5 3 20 8 2 3 2 5 6 9 3 20 7 14 7 F 9,651 347,669 26,754 7,836 14,355 601,967 128,431 109,907 39,829 51,878 138,503 24,211 7,382 15,287 10,536 11,610 Pr > F < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 Analyse Type III Sum of Squares (Y) : Somme des Moyenne carrés des carrés 1058,440 264,610 553,370 110,674 108,167 36,056 521,532 26,077 194,327 24,291 204,716 102,358 338,556 112,852 283,882 141,941 259,083 51,817 461,570 76,928 1258,445 139,827 92,537 23,134 306,979 14,618 327,046 46,721 651,164 31,008 113,383 16,198 Analyse Type III Sum of Squares (Y) : Somme des Moyenne carrés des carrés 22,115 5,529 995,536 199,107 45,979 15,326 89,781 4,489 65,788 8,223 689,681 344,841 220,717 73,572 125,922 62,961 114,083 22,817 178,310 29,718 714,083 79,343 28,243 7,061 69,127 3,292 61,299 8,757 102,897 4,900 46,556 6,651 Source ANNEE TranchSURF Zone REG TU ENCOMB SITUATION VIABILITE COSter LNSURFsurlimtranch*TranchSURF distc*TU LNREV2000*Zone LNREV2000*REG LNREV2000*TU LNPrixAPMA96-02*REG LNPrixAPMA96-02*TU DDL 4 5 3 20 8 2 3 2 5 6 9 4 21 7 21 7 F 1734,705 725,546 236,371 170,951 159,244 671,029 739,823 930,523 339,695 504,319 916,666 151,661 95,832 306,288 203,278 106,186 Pr > F < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 Source ANNEE TranchSURF Zone REG TU ENCOMB SITUATION VIABILITE COSter LNSURFsurlimtranch*TranchSURF distc*TU LNREV2000*Zone LNREV2000*REG LNREV2000*TU LNPrixAPMA96-02*REG LNPrixAPMA96-02*TU DDL 4 5 3 20 8 2 3 2 5 6 9 4 21 7 21 7 F 9,651 347,569 26,754 7,836 14,355 601,967 128,431 109,907 39,829 51,878 138,503 12,325 5,746 15,287 8,553 11,610 Pr > F < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 Augmentation du prix des terrains à bâtir achetés par les particuliers après 1999 Retour au sommaire Page 39 sur 49 PUBLIÉ Particuliers Paramètres du modèle (Y) : Erreur standard 0,317 0,000 0,003 0,003 0,003 0,003 0,000 0,004 0,005 0,005 0,007 0,013 0,000 0,283 0,321 0,338 0,000 0,558 0,436 0,401 0,417 0,549 0,540 0,379 0,486 0,493 0,648 0,377 0,418 0,479 0,365 0,384 0,695 0,338 0,574 0,366 0,358 0,000 0,197 0,202 0,256 0,272 0,295 0,331 0,225 0,228 0,000 0,003 0,005 0,000 0,003 0,003 0,003 0,000 0,003 0,003 0,000 0,004 0,003 0,003 0,003 0,003 0,008 0,013 0,016 0,010 0,013 0,027 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,001 0,030 0,022 0,027 0,028 0,031 0,044 0,037 0,032 0,031 0,035 0,039 0,029 0,030 0,042 0,046 0,027 0,028 0,033 0,028 0,028 0,050 0,023 0,039 0,027 0,000 0,018 0,023 0,024 0,029 0,027 0,028 0,025 0,000 0,000 0,022 0,042 0,027 0,000 0,025 0,042 0,042 0,000 0,030 0,000 0,051 0,021 0,024 0,028 0,000 0,026 0,055 0,018 0,042 0,019 0,017 0,015 0,017 0,017 0,019 0,023 0,025 0,026 0,000 0,000 Borne inf. Borne sup. (95%) (95%) -4,482 -3,237 -0,020 0,006 0,037 0,153 0,092 0,116 0,188 0,341 0,413 -1,573 -3,801 -6,305 -0,074 -5,571 6,356 -1,210 4,061 -5,165 -0,219 -0,953 -1,185 -1,720 2,135 0,481 -5,263 3,546 6,473 4,785 -0,745 3,771 6,883 2,953 0,152 -0,580 3,401 2,951 2,283 0,789 5,776 6,077 0,030 0,172 0,056 0,124 0,082 -0,091 0,015 0,021 0,058 0,069 0,084 0,068 0,378 0,226 0,014 0,076 0,173 0,042 -0,003 -0,002 0,000 -0,004 -0,002 -0,003 0,000 -0,023 -0,038 0,486 0,584 0,768 0,986 0,077 -0,585 -0,081 -0,524 -0,152 -0,567 -0,077 0,144 -0,838 0,213 -0,373 -0,299 -0,061 -0,286 -0,221 -0,185 -0,606 0,018 -0,418 -0,331 0,375 0,269 0,374 -0,071 -0,353 -0,488 -0,070 -0,009 0,017 0,047 0,163 0,109 0,135 0,208 0,369 0,465 -0,465 -2,543 -4,982 2,112 -3,863 7,929 0,426 6,214 -3,050 1,268 0,951 0,749 0,821 3,613 2,120 -3,384 4,976 7,977 7,508 0,581 6,020 8,316 4,355 0,925 0,211 4,405 4,019 3,440 2,086 6,657 6,969 0,042 0,192 0,070 0,134 0,093 -0,080 0,025 0,035 0,069 0,080 0,095 0,079 0,410 0,278 0,078 0,116 0,222 0,148 -0,003 -0,001 0,000 -0,004 -0,001 -0,003 0,000 -0,022 -0,034 0,602 0,673 0,872 1,097 0,198 -0,411 0,064 -0,400 -0,029 -0,431 0,077 0,258 -0,718 0,378 -0,194 -0,193 0,050 -0,156 -0,113 -0,076 -0,409 0,110 -0,264 -0,226 0,447 0,359 0,469 0,043 -0,247 -0,379 0,026 Paramètres du modèle (Y) : Source Valeur Constante -3,860 ANNEE-1995 0,000 ANNEE-1996 -0,014 ANNEE-1997 0,011 ANNEE-1998 0,042 ANNEE-1999 0,158 TranchSURF-1 0,000 TranchSURF-2 0,101 TranchSURF-3 0,125 TranchSURF-4 0,198 TranchSURF-5 0,355 TranchSURF-6 0,439 Zone-A 0,000 Zone-B1 -1,019 Zone-B2 -3,172 Zone-C -5,643 REG-11 0,000 REG-21 1,019 REG-22 -4,717 REG-23 7,143 REG-24 -0,392 REG-25 5,138 REG-26 -4,107 REG-31 0,524 REG-41 -0,001 REG-42 -0,218 REG-43 -0,449 REG-52 2,874 REG-53 1,301 REG-54 -4,323 REG-72 4,261 REG-73 7,225 REG-74 6,147 REG-82 -0,082 REG-83 4,895 REG-91 7,599 REG-93 3,654 TU-0 (rural) 0,000 TU-1 (2 à 5 kh) 0,538 TU-2 (5 à 10 kh) -0,184 TU-3 (10 à 20 kh) 3,903 TU-4 (20 à 50 kh) 3,485 TU-5 (50 à 100 kh) 2,862 TU-6 (100 à 200 kh) 1,438 TU-7 (200 à 2000 kh) 6,217 TU-8 (aggloParis) 6,523 ENCOMB-N 0,000 ENCOMB-NR 0,036 ENCOMB-O 0,182 SITUATION-IS 0,000 SITUATION-NR 0,063 SITUATION-PE 0,129 SITUATION-UR 0,087 VIABILITE-NR 0,000 VIABILITE-VN -0,085 VIABILITE-VV 0,020 COSter-0 (NR) 0,000 COSter-1 (<0,2) 0,028 COSter-2 (0,2 à 0,3) 0,063 COSter-3 (0,3 à 0,35) 0,075 COSter-4 (0,35 à 0,5) 0,089 COSter-5 (>0,5) 0,074 LNSURFsurlimtranch*TranchSURF-1 0,394 LNSURFsurlimtranch*TranchSURF-2 0,252 LNSURFsurlimtranch*TranchSURF-3 0,046 LNSURFsurlimtranch*TranchSURF-4 0,096 LNSURFsurlimtranch*TranchSURF-5 0,198 LNSURFsurlimtranch*TranchSURF-6 0,095 distc*TU-0 (rural) -0,003 distc*TU-1 (2 à 5 kh) -0,001 distc*TU-2 (5 à 10 kh) 0,000 distc*TU-3 (10 à 20 kh) -0,004 distc*TU-4 (20 à 50 kh) -0,002 distc*TU-5 (50 à 100 kh) -0,003 distc*TU-6 (100 à 200 kh) 0,000 distc*TU-7 (200 à 2000 kh) -0,023 distc*TU-8 (aggloParis) -0,036 LNREV2000*Zone-A 0,544 LNREV2000*Zone-B1 0,628 LNREV2000*Zone-B2 0,820 LNREV2000*Zone-C 1,041 LNREV2000*REG-11 0,138 LNREV2000*REG-21 -0,498 LNREV2000*REG-22 -0,009 LNREV2000*REG-23 -0,462 LNREV2000*REG-24 -0,091 LNREV2000*REG-25 -0,499 LNREV2000*REG-26 0,000 LNREV2000*REG-31 0,201 LNREV2000*REG-41 -0,778 LNREV2000*REG-42 0,295 LNREV2000*REG-43 -0,284 LNREV2000*REG-52 -0,246 LNREV2000*REG-53 -0,005 LNREV2000*REG-54 -0,221 LNREV2000*REG-72 -0,167 LNREV2000*REG-73 -0,130 LNREV2000*REG-74 -0,507 LNREV2000*REG-82 0,064 LNREV2000*REG-83 -0,341 LNREV2000*REG-91 -0,278 LNREV2000*REG-93 0,000 LNREV2000*TU-0 (rural) 0,411 LNREV2000*TU-1 (2 à 5 kh) 0,314 LNREV2000*TU-2 (5 à 10 kh) 0,422 LNREV2000*TU-3 (10 à 20 kh) -0,014 LNREV2000*TU-4 (20 à 50 kh) -0,300 LNREV2000*TU-5 (50 à 100 kh) -0,434 LNREV2000*TU-6 (100 à 200 kh) -0,022 LNREV2000*TU-7 (200 à 2000 kh) 0,000 LNREV2000*TU-8 (aggloParis) 0,000 LNPrixAPMA96-02*REG-11 0,118 LNPrixAPMA96-02*REG-21 0,593 LNPrixAPMA96-02*REG-22 0,655 LNPrixAPMA96-02*REG-23 0,000 LNPrixAPMA96-02*REG-24 0,331 LNPrixAPMA96-02*REG-25 0,220 LNPrixAPMA96-02*REG-26 0,596 LNPrixAPMA96-02*REG-31 0,000 LNPrixAPMA96-02*REG-41 0,943 LNPrixAPMA96-02*REG-42 0,000 LNPrixAPMA96-02*REG-43 0,522 LNPrixAPMA96-02*REG-52 0,196 LNPrixAPMA96-02*REG-53 0,118 LNPrixAPMA96-02*REG-54 0,813 LNPrixAPMA96-02*REG-72 0,000 LNPrixAPMA96-02*REG-73 -0,302 LNPrixAPMA96-02*REG-74 0,128 LNPrixAPMA96-02*REG-82 0,196 LNPrixAPMA96-02*REG-83 0,104 LNPrixAPMA96-02*REG-91 -0,160 LNPrixAPMA96-02*REG-93 -0,064 LNPrixAPMA96-02*TU-0 (rural) 0,137 LNPrixAPMA96-02*TU-1 (2 à 5 kh) 0,187 LNPrixAPMA96-02*TU-2 (5 à 10 kh) 0,153 LNPrixAPMA96-02*TU-3 (10 à 20 kh) 0,200 LNPrixAPMA96-02*TU-4 (20 à 50 kh) 0,491 LNPrixAPMA96-02*TU-5 (50 à 100 kh) 0,663 LNPrixAPMA96-02*TU-6 (100 à 200 kh) 0,417 LNPrixAPMA96-02*TU-7 (200 à 2000 kh) 0,000 LNPrixAPMA96-02*TU-8 (aggloParis) 0,000 t -12,157 -5,262 4,159 16,019 61,551 23,229 25,928 38,460 49,222 32,806 -3,606 -9,883 -16,718 1,827 -10,825 17,800 -0,939 9,353 -7,612 1,383 -0,003 -0,441 -0,693 7,622 3,110 -9,024 11,680 18,824 8,848 -0,242 8,532 20,783 10,219 2,727 -0,914 15,238 12,802 9,699 4,342 27,668 28,661 11,070 35,757 18,129 47,356 32,361 -29,407 7,857 7,771 22,849 27,641 30,806 27,266 48,164 19,086 2,804 9,460 15,742 3,533 -42,293 -10,346 0,088 -24,153 -10,905 -21,581 1,464 -66,942 -34,913 18,245 27,943 30,691 36,858 4,450 -11,247 -0,230 -14,609 -2,901 -14,386 -0,005 6,921 -25,531 6,988 -6,221 -9,026 -0,189 -6,627 -6,080 -4,690 -10,103 2,749 -8,662 -10,451 22,308 13,755 17,452 -0,478 -11,174 -15,664 -0,884 Pr > |t| < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 0,000 < 0,0001 < 0,0001 0,068 < 0,0001 < 0,0001 0,348 < 0,0001 < 0,0001 0,167 0,998 0,659 0,488 < 0,0001 0,002 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 0,808 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 0,006 0,361 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 0,005 < 0,0001 < 0,0001 0,000 < 0,0001 < 0,0001 0,930 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 0,143 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 0,818 < 0,0001 0,004 < 0,0001 0,996 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 0,850 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 0,006 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 0,633 < 0,0001 < 0,0001 0,377 Non particuliers Source Valeur Constante -7,565 ANNEE-1995 0,000 ANNEE-1996 -0,068 ANNEE-1997 -0,090 ANNEE-1998 -0,043 ANNEE-1999 0,005 TranchSURF-1 0,000 TranchSURF-2 0,314 TranchSURF-3 0,471 TranchSURF-4 0,769 TranchSURF-5 1,191 TranchSURF-6 1,539 Zone-A 0,000 Zone-B1 -0,841 Zone-B2 -5,589 Zone-C -12,956 REG-11 0,000 REG-21 4,214 REG-22 11,380 REG-23 20,789 REG-24 20,407 REG-25 30,622 REG-26 -0,069 REG-31 25,652 REG-41 18,682 REG-42 16,249 REG-43 35,055 REG-52 26,167 REG-53 4,660 REG-54 4,925 REG-72 26,795 REG-73 17,266 REG-74 31,897 REG-82 13,899 REG-83 22,954 REG-91 23,017 REG-93 16,694 TU-0 (rural) 0,000 TU-1 (2 à 5 kh) -3,012 TU-2 (5 à 10 kh) 2,145 TU-3 (10 à 20 kh) -0,674 TU-4 (20 à 50 kh) 7,322 TU-5 (50 à 100 kh) 3,635 TU-6 (100 à 200 kh) -4,638 TU-7 (200 à 2000 kh) 0,672 TU-8 (aggloParis) 1,458 ENCOMB-N 0,000 ENCOMB-NR 0,126 ENCOMB-O 0,663 SITUATION-IS 0,000 SITUATION-NR 0,270 SITUATION-PE 0,253 SITUATION-UR 0,402 VIABILITE-NR 0,000 VIABILITE-VN -0,203 VIABILITE-VV 0,054 COSter-0 (NR) 0,000 COSter-1 (<0,2) -0,189 COSter-2 (0,2 à 0,3) 0,044 COSter-3 (0,3 à 0,35) 0,093 COSter-4 (0,35 à 0,5) 0,090 COSter-5 (>0,5) 0,223 LNSURFsurlimtranch*TranchSURF-1 0,594 LNSURFsurlimtranch*TranchSURF-2 0,594 LNSURFsurlimtranch*TranchSURF-3 0,566 LNSURFsurlimtranch*TranchSURF-4 0,515 LNSURFsurlimtranch*TranchSURF-5 0,540 LNSURFsurlimtranch*TranchSURF-6 0,466 distc*TU-0 (rural) 0,001 distc*TU-1 (2 à 5 kh) 0,001 distc*TU-2 (5 à 10 kh) 0,001 distc*TU-3 (10 à 20 kh) 0,003 distc*TU-4 (20 à 50 kh) 0,002 distc*TU-5 (50 à 100 kh) -0,002 distc*TU-6 (100 à 200 kh) 0,002 distc*TU-7 (200 à 2000 kh) -0,060 distc*TU-8 (aggloParis) -0,123 LNREV2000*Zone-A 0,157 LNREV2000*Zone-B1 0,204 LNREV2000*Zone-B2 0,648 LNREV2000*Zone-C 1,332 LNREV2000*REG-11 0,065 LNREV2000*REG-21 -0,788 LNREV2000*REG-22 -0,901 LNREV2000*REG-23 -0,464 LNREV2000*REG-24 -0,926 LNREV2000*REG-25 -1,423 LNREV2000*REG-26 -0,305 LNREV2000*REG-31 -0,924 LNREV2000*REG-41 -0,779 LNREV2000*REG-42 0,034 LNREV2000*REG-43 -1,846 LNREV2000*REG-52 -1,288 LNREV2000*REG-53 -0,479 LNREV2000*REG-54 -0,304 LNREV2000*REG-72 -1,047 LNREV2000*REG-73 -0,382 LNREV2000*REG-74 -1,553 LNREV2000*REG-82 -0,115 LNREV2000*REG-83 -0,449 LNREV2000*REG-91 -0,802 LNREV2000*REG-93 0,000 LNREV2000*TU-0 (rural) 0,380 LNREV2000*TU-1 (2 à 5 kh) 0,318 LNREV2000*TU-2 (5 à 10 kh) -0,144 LNREV2000*TU-3 (10 à 20 kh) 0,451 LNREV2000*TU-4 (20 à 50 kh) -0,827 LNREV2000*TU-5 (50 à 100 kh) -1,067 LNREV2000*TU-6 (100 à 200 kh) -0,594 LNREV2000*TU-7 (200 à 2000 kh) 0,000 LNREV2000*TU-8 (aggloParis) 0,000 LNPrixAPMA96-02*REG-11 1,337 LNPrixAPMA96-02*REG-21 1,780 LNPrixAPMA96-02*REG-22 1,261 LNPrixAPMA96-02*REG-23 0,000 LNPrixAPMA96-02*REG-24 0,436 LNPrixAPMA96-02*REG-25 0,000 LNPrixAPMA96-02*REG-26 1,729 LNPrixAPMA96-02*REG-31 0,000 LNPrixAPMA96-02*REG-41 0,477 LNPrixAPMA96-02*REG-42 0,000 LNPrixAPMA96-02*REG-43 0,000 LNPrixAPMA96-02*REG-52 0,274 LNPrixAPMA96-02*REG-53 1,455 LNPrixAPMA96-02*REG-54 1,268 LNPrixAPMA96-02*REG-72 0,000 LNPrixAPMA96-02*REG-73 0,245 LNPrixAPMA96-02*REG-74 0,000 LNPrixAPMA96-02*REG-82 0,337 LNPrixAPMA96-02*REG-83 -0,226 LNPrixAPMA96-02*REG-91 0,157 LNPrixAPMA96-02*REG-93 -0,019 LNPrixAPMA96-02*TU-0 (rural) -0,358 LNPrixAPMA96-02*TU-1 (2 à 5 kh) -0,034 LNPrixAPMA96-02*TU-2 (5 à 10 kh) -0,060 LNPrixAPMA96-02*TU-3 (10 à 20 kh) -0,340 LNPrixAPMA96-02*TU-4 (20 à 50 kh) 0,107 LNPrixAPMA96-02*TU-5 (50 à 100 kh) 0,651 LNPrixAPMA96-02*TU-6 (100 à 200 kh) 0,964 LNPrixAPMA96-02*TU-7 (200 à 2000 kh) 0,000 LNPrixAPMA96-02*TU-8 (aggloParis) 0,000 Erreur standard 1,834 0,000 0,021 0,020 0,019 0,020 0,000 0,040 0,042 0,038 0,038 0,045 0,000 1,664 1,935 2,121 0,000 4,976 3,233 2,982 3,558 3,603 4,529 2,505 3,625 2,787 3,690 2,902 2,989 3,664 2,439 3,047 5,080 2,139 5,938 2,381 2,350 0,000 1,628 1,608 1,983 1,987 1,973 2,094 1,546 1,568 0,000 0,021 0,019 0,000 0,026 0,021 0,021 0,000 0,020 0,017 0,000 0,036 0,026 0,025 0,027 0,018 0,053 0,129 0,150 0,076 0,063 0,083 0,001 0,001 0,001 0,001 0,001 0,001 0,001 0,002 0,005 0,181 0,164 0,192 0,207 0,195 0,338 0,299 0,276 0,260 0,337 0,332 0,229 0,224 0,258 0,348 0,216 0,230 0,266 0,218 0,221 0,488 0,169 0,394 0,195 0,000 0,137 0,170 0,171 0,214 0,194 0,176 0,157 0,000 0,000 0,106 0,363 0,250 0,000 0,253 0,000 0,373 0,000 0,237 0,000 0,000 0,186 0,189 0,232 0,000 0,248 0,000 0,119 0,442 0,136 0,118 0,099 0,129 0,115 0,119 0,168 0,146 0,177 0,000 0,000 t -4,126 -3,242 -4,512 -2,227 0,241 7,875 11,314 20,475 31,004 34,171 -0,505 -2,888 -6,110 0,847 3,520 6,971 5,735 8,500 -0,015 10,240 5,154 5,830 9,499 9,016 1,559 1,344 10,988 5,666 6,279 6,497 3,865 9,667 7,104 -1,850 1,334 -0,340 3,686 1,842 -2,215 0,435 0,930 5,894 34,965 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< 0,0001 0,037 0,252 < 0,0001 0,085 0,001 0,495 0,254 < 0,0001 0,006 0,061 0,400 0,035 < 0,0001 < 0,0001 0,000 Borne inf. Borne sup. (95%) (95%) -11,159 -3,971 -0,108 -0,130 -0,081 -0,034 0,236 0,390 0,695 1,115 1,451 -4,103 -9,382 -17,113 -5,540 5,043 14,943 13,432 23,560 -8,946 20,742 11,577 10,786 27,822 20,478 -1,199 -2,258 22,015 11,293 21,940 9,705 11,314 18,350 12,088 -6,203 -1,006 -4,561 3,428 -0,233 -8,743 -2,358 -1,615 0,084 0,626 0,219 0,212 0,362 -0,242 0,021 -0,260 -0,006 0,043 0,037 0,189 0,491 0,342 0,271 0,366 0,416 0,303 -0,001 -0,001 -0,002 0,001 0,000 -0,004 0,001 -0,065 -0,133 -0,197 -0,117 0,272 0,926 -0,317 -1,452 -1,487 -1,006 -1,436 -2,085 -0,956 -1,372 -1,218 -0,472 -2,528 -1,713 -0,928 -0,824 -1,474 -0,815 -2,509 -0,447 -1,222 -1,183 0,111 -0,015 -0,478 0,032 -1,207 -1,413 -0,901 -0,027 -0,051 -0,005 0,044 0,392 0,553 0,843 1,266 1,628 2,422 -1,796 -8,800 13,968 17,716 26,634 27,382 37,684 8,807 30,562 25,787 21,713 42,289 31,856 10,519 12,108 31,575 23,239 41,855 18,092 34,594 27,684 21,301 0,179 5,297 3,212 11,216 7,503 -0,534 3,702 4,530 0,168 0,700 0,321 0,294 0,443 -0,163 0,088 -0,119 0,094 0,143 0,142 0,258 0,697 0,846 0,860 0,664 0,665 0,628 0,002 0,003 0,003 0,005 0,004 -0,001 0,004 -0,056 -0,113 0,511 0,525 1,024 1,739 0,447 -0,125 -0,315 0,077 -0,415 -0,762 0,346 -0,476 -0,341 0,539 -1,164 -0,864 -0,029 0,216 -0,619 0,052 -0,597 0,216 0,323 -0,421 0,648 0,651 0,191 0,871 -0,447 -0,722 -0,288 5,376 14,081 24,116 13,181 5,307 14,239 31,689 10,258 9,194 4,907 28,832 -11,499 2,310 10,703 2,447 -8,384 -3,684 9,415 10,850 9,251 10,557 21,088 26,588 16,012 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 0,021 < 0,0001 0,014 < 0,0001 0,000 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 0,075 0,511 0,602 0,282 0,139 0,514 0,885 0,423 0,154 0,071 0,758 -0,353 0,019 0,160 0,021 -0,197 -0,098 0,108 0,153 0,121 0,163 0,446 0,614 0,366 0,161 0,676 0,709 0,380 0,302 0,678 1,001 0,622 0,237 0,165 0,868 -0,250 0,236 0,232 0,187 -0,123 -0,030 0,165 0,221 0,186 0,237 0,537 0,711 0,468 12,612 4,904 5,039 1,721 4,640 2,010 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 0,085 < 0,0001 0,044 1,129 1,069 0,770 -0,061 0,998 0,012 1,544 2,492 1,751 0,932 2,459 0,942 1,474 7,680 5,478 0,987 2,833 -0,512 1,155 -0,165 -3,620 -0,261 -0,524 -2,844 0,637 4,471 5,458 0,141 < 0,0001 < 0,0001 0,324 0,005 0,609 0,248 0,869 0,000 0,794 0,600 0,004 0,524 < 0,0001 < 0,0001 -0,090 1,083 0,814 -0,241 0,104 -1,093 -0,110 -0,251 -0,552 -0,286 -0,287 -0,574 -0,222 0,366 0,617 0,638 1,826 1,722 0,730 0,571 0,640 0,424 0,212 -0,164 0,219 0,166 -0,106 0,436 0,937 1,310 Augmentation du prix des terrains à bâtir achetés par les particuliers après 1999 Retour au sommaire Page 40 sur 49 PUBLIÉ Particuliers Coefficients normalisés (Y) : Erreur standard 0,000 0,002 0,002 0,002 0,002 0,000 0,003 0,003 0,003 0,003 0,003 0,000 0,171 0,223 0,265 0,000 0,100 0,106 0,113 0,143 0,138 0,118 0,124 0,136 0,117 0,133 0,177 0,185 0,141 0,149 0,141 0,111 0,172 0,144 0,145 0,154 0,000 0,095 0,089 0,093 0,110 0,098 0,117 0,118 0,060 0,000 0,001 0,001 0,000 0,002 0,002 0,002 0,000 0,002 0,002 0,000 0,001 0,001 0,001 0,001 0,001 0,002 0,002 0,002 0,003 0,003 0,003 0,002 0,002 0,002 0,002 0,003 0,002 0,001 0,002 0,002 0,107 0,141 0,191 0,227 0,118 0,082 0,093 0,092 0,110 0,089 0,088 0,097 0,087 0,104 0,096 0,131 0,128 0,100 0,115 0,105 0,082 0,122 0,100 0,108 0,000 0,147 0,112 0,109 0,108 0,111 0,095 0,089 0,000 0,000 0,093 0,084 0,074 0,000 0,097 0,117 0,102 0,000 0,094 0,000 0,117 0,112 0,120 0,093 0,000 0,109 0,097 0,106 0,117 0,085 0,087 0,127 0,094 0,083 0,078 0,107 0,094 0,104 0,000 0,000 Borne inf. (95%) -0,012 0,004 0,024 0,105 0,063 0,076 0,120 0,155 0,095 -0,951 -2,646 -4,957 -0,013 -1,360 1,794 -0,416 1,023 -1,131 -0,072 -0,268 -0,280 -0,352 1,002 0,213 -1,549 1,448 2,385 0,762 -0,379 0,944 2,738 1,268 0,073 -0,256 1,234 1,192 0,761 0,278 3,043 1,594 0,012 0,042 0,030 0,095 0,060 -0,052 0,011 0,008 0,029 0,036 0,040 0,036 0,088 0,039 0,002 0,019 0,040 0,005 -0,096 -0,028 -0,004 -0,062 -0,033 -0,049 -0,001 -0,140 -0,076 1,739 3,664 5,486 7,913 0,293 -1,078 -0,204 -1,523 -0,537 -1,456 -0,174 0,483 -2,404 0,523 -0,783 -1,436 -0,275 -0,860 -0,928 -0,699 -0,987 0,097 -1,067 -1,335 2,989 1,320 1,693 -0,264 -1,453 -1,667 -0,254 Borne sup. (95%) -0,005 0,010 0,031 0,112 0,075 0,089 0,133 0,168 0,107 -0,281 -1,770 -3,917 0,377 -0,943 2,238 0,146 1,565 -0,668 0,415 0,267 0,177 0,168 1,695 0,940 -0,996 2,032 2,939 1,195 0,295 1,507 3,308 1,870 0,444 0,093 1,598 1,622 1,146 0,735 3,507 1,828 0,017 0,047 0,037 0,103 0,067 -0,045 0,018 0,013 0,034 0,041 0,045 0,042 0,095 0,047 0,012 0,029 0,052 0,016 -0,088 -0,019 0,005 -0,053 -0,023 -0,041 0,005 -0,132 -0,068 2,157 4,217 6,235 8,802 0,753 -0,758 0,161 -1,163 -0,104 -1,107 0,173 0,864 -2,061 0,931 -0,408 -0,923 0,227 -0,468 -0,475 -0,287 -0,666 0,576 -0,673 -0,914 3,565 1,759 2,121 0,161 -1,020 -1,296 0,096 Coefficients normalisés (Y) : Source Valeur ANNEE-1995 0,000 ANNEE-1996 -0,009 ANNEE-1997 0,007 ANNEE-1998 0,027 ANNEE-1999 0,109 TranchSURF-1 0,000 TranchSURF-2 0,069 TranchSURF-3 0,083 TranchSURF-4 0,126 TranchSURF-5 0,162 TranchSURF-6 0,101 Zone-A 0,000 Zone-B1 -0,616 Zone-B2 -2,208 Zone-C -4,437 REG-11 0,000 REG-21 0,182 REG-22 -1,151 REG-23 2,016 REG-24 -0,135 REG-25 1,294 REG-26 -0,899 REG-31 0,172 REG-41 0,000 REG-42 -0,051 REG-43 -0,092 REG-52 1,349 REG-53 0,576 REG-54 -1,272 REG-72 1,740 REG-73 2,662 REG-74 0,979 REG-82 -0,042 REG-83 1,225 REG-91 3,023 REG-93 1,569 TU-0 (rural) 0,000 TU-1 (2 à 5 kh) 0,258 TU-2 (5 à 10 kh) -0,081 TU-3 (10 à 20 kh) 1,416 TU-4 (20 à 50 kh) 1,407 TU-5 (50 à 100 kh) 0,954 TU-6 (100 à 200 kh) 0,507 TU-7 (200 à 2000 kh) 3,275 TU-8 (aggloParis) 1,711 ENCOMB-N 0,000 ENCOMB-NR 0,014 ENCOMB-O 0,045 SITUATION-IS 0,000 SITUATION-NR 0,034 SITUATION-PE 0,099 SITUATION-UR 0,063 VIABILITE-NR 0,000 VIABILITE-VN -0,048 VIABILITE-VV 0,015 COSter-0 (NR) 0,000 COSter-1 (<0,2) 0,011 COSter-2 (0,2 à 0,3) 0,032 COSter-3 (0,3 à 0,35) 0,038 COSter-4 (0,35 à 0,5) 0,042 COSter-5 (>0,5) 0,039 LNSURFsurlimtranch*TranchSURF-1 0,092 LNSURFsurlimtranch*TranchSURF-2 0,043 LNSURFsurlimtranch*TranchSURF-3 0,007 LNSURFsurlimtranch*TranchSURF-4 0,024 LNSURFsurlimtranch*TranchSURF-5 0,046 LNSURFsurlimtranch*TranchSURF-6 0,011 distc*TU-0 (rural) -0,092 distc*TU-1 (2 à 5 kh) -0,023 distc*TU-2 (5 à 10 kh) 0,000 distc*TU-3 (10 à 20 kh) -0,057 distc*TU-4 (20 à 50 kh) -0,028 distc*TU-5 (50 à 100 kh) -0,045 distc*TU-6 (100 à 200 kh) 0,002 distc*TU-7 (200 à 2000 kh) -0,136 distc*TU-8 (aggloParis) -0,072 LNREV2000*Zone-A 1,948 LNREV2000*Zone-B1 3,941 LNREV2000*Zone-B2 5,861 LNREV2000*Zone-C 8,357 LNREV2000*REG-11 0,523 LNREV2000*REG-21 -0,918 LNREV2000*REG-22 -0,021 LNREV2000*REG-23 -1,343 LNREV2000*REG-24 -0,320 LNREV2000*REG-25 -1,281 LNREV2000*REG-26 0,000 LNREV2000*REG-31 0,674 LNREV2000*REG-41 -2,233 LNREV2000*REG-42 0,727 LNREV2000*REG-43 -0,596 LNREV2000*REG-52 -1,180 LNREV2000*REG-53 -0,024 LNREV2000*REG-54 -0,664 LNREV2000*REG-72 -0,702 LNREV2000*REG-73 -0,493 LNREV2000*REG-74 -0,826 LNREV2000*REG-82 0,336 LNREV2000*REG-83 -0,870 LNREV2000*REG-91 -1,124 LNREV2000*REG-93 0,000 LNREV2000*TU-0 (rural) 3,277 LNREV2000*TU-1 (2 à 5 kh) 1,540 LNREV2000*TU-2 (5 à 10 kh) 1,907 LNREV2000*TU-3 (10 à 20 kh) -0,052 LNREV2000*TU-4 (20 à 50 kh) -1,236 LNREV2000*TU-5 (50 à 100 kh) -1,482 LNREV2000*TU-6 (100 à 200 kh) -0,079 LNREV2000*TU-7 (200 à 2000 kh) 0,000 LNREV2000*TU-8 (aggloParis) 0,000 LNPrixAPMA96-02*REG-11 0,501 LNPrixAPMA96-02*REG-21 1,185 LNPrixAPMA96-02*REG-22 1,797 LNPrixAPMA96-02*REG-23 0,000 LNPrixAPMA96-02*REG-24 1,280 LNPrixAPMA96-02*REG-25 0,620 LNPrixAPMA96-02*REG-26 1,454 LNPrixAPMA96-02*REG-31 0,000 LNPrixAPMA96-02*REG-41 2,982 LNPrixAPMA96-02*REG-42 0,000 LNPrixAPMA96-02*REG-43 1,202 LNPrixAPMA96-02*REG-52 1,031 LNPrixAPMA96-02*REG-53 0,590 LNPrixAPMA96-02*REG-54 2,677 LNPrixAPMA96-02*REG-72 0,000 LNPrixAPMA96-02*REG-73 -1,254 LNPrixAPMA96-02*REG-74 0,224 LNPrixAPMA96-02*REG-82 1,135 LNPrixAPMA96-02*REG-83 0,285 LNPrixAPMA96-02*REG-91 -0,715 LNPrixAPMA96-02*REG-93 -0,319 LNPrixAPMA96-02*TU-0 (rural) 1,198 LNPrixAPMA96-02*TU-1 (2 à 5 kh) 1,017 LNPrixAPMA96-02*TU-2 (5 à 10 kh) 0,771 LNPrixAPMA96-02*TU-3 (10 à 20 kh) 0,822 LNPrixAPMA96-02*TU-4 (20 à 50 kh) 2,248 LNPrixAPMA96-02*TU-5 (50 à 100 kh) 2,487 LNPrixAPMA96-02*TU-6 (100 à 200 kh) 1,666 LNPrixAPMA96-02*TU-7 (200 à 2000 kh) 0,000 LNPrixAPMA96-02*TU-8 (aggloParis) 0,000 t -5,262 4,159 16,019 61,551 23,229 25,928 38,460 49,222 32,806 -3,606 -9,883 -16,718 1,827 -10,825 17,800 -0,939 9,353 -7,612 1,383 -0,003 -0,441 -0,693 7,622 3,110 -9,024 11,680 18,824 8,848 -0,242 8,532 20,783 10,219 2,727 -0,914 15,238 12,802 9,699 4,342 27,668 28,661 11,070 35,757 18,129 47,356 32,361 -29,407 7,857 7,771 22,849 27,641 30,806 27,266 48,164 19,086 2,804 9,460 15,742 3,533 -42,293 -10,346 0,088 -24,153 -10,905 -21,581 1,464 -66,942 -34,913 18,245 27,943 30,691 36,858 4,450 -11,247 -0,230 -14,609 -2,901 -14,386 -0,005 6,921 -25,531 6,988 -6,221 -9,026 -0,189 -6,627 -6,080 -4,690 -10,103 2,749 -8,662 -10,451 22,308 13,755 17,452 -0,478 -11,174 -15,664 -0,884 Pr > |t| < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 0,000 < 0,0001 < 0,0001 0,068 < 0,0001 < 0,0001 0,348 < 0,0001 < 0,0001 0,167 0,998 0,659 0,488 < 0,0001 0,002 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 0,808 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 0,006 0,361 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 0,005 < 0,0001 < 0,0001 0,000 < 0,0001 < 0,0001 0,930 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 0,143 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 0,818 < 0,0001 0,004 < 0,0001 0,996 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 0,850 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 0,006 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 0,633 < 0,0001 < 0,0001 0,377 Non particuliers Source Valeur ANNEE-1995 0,000 ANNEE-1996 -0,022 ANNEE-1997 -0,031 ANNEE-1998 -0,016 ANNEE-1999 0,002 TranchSURF-1 0,000 TranchSURF-2 0,096 TranchSURF-3 0,143 TranchSURF-4 0,268 TranchSURF-5 0,403 TranchSURF-6 0,438 Zone-A 0,000 Zone-B1 -0,327 Zone-B2 -2,153 Zone-C -5,014 REG-11 0,000 REG-21 0,378 REG-22 1,243 REG-23 2,206 REG-24 3,366 REG-25 3,303 REG-26 -0,007 REG-31 3,733 REG-41 3,151 REG-42 2,892 REG-43 3,408 REG-52 5,945 REG-53 0,979 REG-54 0,789 REG-72 5,649 REG-73 3,040 REG-74 2,438 REG-82 4,313 REG-83 2,442 REG-91 5,452 REG-93 4,226 TU-0 (rural) 0,000 TU-1 (2 à 5 kh) -0,697 TU-2 (5 à 10 kh) 0,505 TU-3 (10 à 20 kh) -0,142 TU-4 (20 à 50 kh) 1,721 TU-5 (50 à 100 kh) 0,778 TU-6 (100 à 200 kh) -1,146 TU-7 (200 à 2000 kh) 0,241 TU-8 (aggloParis) 0,342 ENCOMB-N 0,000 ENCOMB-NR 0,033 ENCOMB-O 0,197 SITUATION-IS 0,000 SITUATION-NR 0,091 SITUATION-PE 0,094 SITUATION-UR 0,168 VIABILITE-NR 0,000 VIABILITE-VN -0,066 VIABILITE-VV 0,023 COSter-0 (NR) 0,000 COSter-1 (<0,2) -0,028 COSter-2 (0,2 à 0,3) 0,009 COSter-3 (0,3 à 0,35) 0,020 COSter-4 (0,35 à 0,5) 0,018 COSter-5 (>0,5) 0,071 LNSURFsurlimtranch*TranchSURF-1 0,094 LNSURFsurlimtranch*TranchSURF-2 0,044 LNSURFsurlimtranch*TranchSURF-3 0,038 LNSURFsurlimtranch*TranchSURF-4 0,066 LNSURFsurlimtranch*TranchSURF-5 0,083 LNSURFsurlimtranch*TranchSURF-6 0,059 distc*TU-0 (rural) 0,011 distc*TU-1 (2 à 5 kh) 0,007 distc*TU-2 (5 à 10 kh) 0,005 distc*TU-3 (10 à 20 kh) 0,025 distc*TU-4 (20 à 50 kh) 0,021 distc*TU-5 (50 à 100 kh) -0,022 distc*TU-6 (100 à 200 kh) 0,018 distc*TU-7 (200 à 2000 kh) -0,185 distc*TU-8 (aggloParis) -0,165 LNREV2000*Zone-A 0,463 LNREV2000*Zone-B1 0,820 LNREV2000*Zone-B2 2,556 LNREV2000*Zone-C 5,268 LNREV2000*REG-11 0,178 LNREV2000*REG-21 -0,725 LNREV2000*REG-22 -1,009 LNREV2000*REG-23 -0,505 LNREV2000*REG-24 -1,571 LNREV2000*REG-25 -1,563 LNREV2000*REG-26 -0,315 LNREV2000*REG-31 -1,380 LNREV2000*REG-41 -1,341 LNREV2000*REG-42 0,063 LNREV2000*REG-43 -1,842 LNREV2000*REG-52 -2,993 LNREV2000*REG-53 -1,030 LNREV2000*REG-54 -0,497 LNREV2000*REG-72 -2,269 LNREV2000*REG-73 -0,690 LNREV2000*REG-74 -1,209 LNREV2000*REG-82 -0,371 LNREV2000*REG-83 -0,488 LNREV2000*REG-91 -1,928 LNREV2000*REG-93 0,000 LNREV2000*TU-0 (rural) 1,366 LNREV2000*TU-1 (2 à 5 kh) 0,756 LNREV2000*TU-2 (5 à 10 kh) -0,347 LNREV2000*TU-3 (10 à 20 kh) 0,971 LNREV2000*TU-4 (20 à 50 kh) -1,980 LNREV2000*TU-5 (50 à 100 kh) -2,336 LNREV2000*TU-6 (100 à 200 kh) -1,504 LNREV2000*TU-7 (200 à 2000 kh) 0,000 LNREV2000*TU-8 (aggloParis) 0,000 LNPrixAPMA96-02*REG-11 4,100 LNPrixAPMA96-02*REG-21 1,795 LNPrixAPMA96-02*REG-22 1,553 LNPrixAPMA96-02*REG-23 0,000 LNPrixAPMA96-02*REG-24 0,814 LNPrixAPMA96-02*REG-25 0,000 LNPrixAPMA96-02*REG-26 1,949 LNPrixAPMA96-02*REG-31 0,000 LNPrixAPMA96-02*REG-41 0,911 LNPrixAPMA96-02*REG-42 0,000 LNPrixAPMA96-02*REG-43 0,000 LNPrixAPMA96-02*REG-52 0,705 LNPrixAPMA96-02*REG-53 3,467 LNPrixAPMA96-02*REG-54 2,286 LNPrixAPMA96-02*REG-72 0,000 LNPrixAPMA96-02*REG-73 0,487 LNPrixAPMA96-02*REG-74 0,000 LNPrixAPMA96-02*REG-82 1,196 LNPrixAPMA96-02*REG-83 -0,266 LNPrixAPMA96-02*REG-91 0,417 LNPrixAPMA96-02*REG-93 -0,057 LNPrixAPMA96-02*TU-0 (rural) -1,422 LNPrixAPMA96-02*TU-1 (2 à 5 kh) -0,088 LNPrixAPMA96-02*TU-2 (5 à 10 kh) -0,163 LNPrixAPMA96-02*TU-3 (10 à 20 kh) -0,811 LNPrixAPMA96-02*TU-4 (20 à 50 kh) 0,285 LNPrixAPMA96-02*TU-5 (50 à 100 kh) 1,579 LNPrixAPMA96-02*TU-6 (100 à 200 kh) 2,702 LNPrixAPMA96-02*TU-7 (200 à 2000 kh) 0,000 LNPrixAPMA96-02*TU-8 (aggloParis) 0,000 Erreur standard 0,000 0,007 0,007 0,007 0,007 0,000 0,012 0,013 0,013 0,013 0,013 0,000 0,648 0,745 0,821 0,000 0,446 0,353 0,316 0,587 0,389 0,457 0,365 0,611 0,496 0,359 0,659 0,628 0,587 0,514 0,537 0,388 0,664 0,632 0,564 0,595 0,000 0,377 0,378 0,418 0,467 0,422 0,518 0,555 0,368 0,000 0,006 0,006 0,000 0,009 0,008 0,009 0,000 0,006 0,007 0,000 0,005 0,005 0,005 0,005 0,006 0,008 0,010 0,010 0,010 0,010 0,011 0,009 0,009 0,009 0,010 0,010 0,008 0,006 0,007 0,007 0,533 0,657 0,756 0,820 0,533 0,311 0,335 0,301 0,442 0,370 0,343 0,341 0,385 0,477 0,347 0,503 0,494 0,434 0,473 0,400 0,380 0,543 0,428 0,468 0,000 0,494 0,404 0,412 0,460 0,464 0,386 0,396 0,000 0,000 0,325 0,366 0,308 0,000 0,473 0,000 0,420 0,000 0,453 0,000 0,000 0,478 0,451 0,417 0,000 0,493 0,000 0,422 0,520 0,361 0,348 0,393 0,339 0,311 0,285 0,447 0,353 0,495 0,000 0,000 t -3,242 -4,512 -2,227 0,241 7,875 11,314 20,475 31,004 34,171 -0,505 -2,888 -6,110 0,847 3,520 6,971 5,735 8,500 -0,015 10,240 5,154 5,830 9,499 9,016 1,559 1,344 10,988 5,666 6,279 6,497 3,865 9,667 7,104 -1,850 1,334 -0,340 3,686 1,842 -2,215 0,435 0,930 5,894 34,965 10,347 12,039 19,557 -10,095 3,209 -5,259 1,714 3,645 3,350 12,635 11,306 4,612 3,766 6,793 8,517 5,614 1,122 0,796 0,534 2,535 2,011 -2,778 2,880 -25,414 -24,852 0,868 1,247 3,382 6,421 0,334 -2,330 -3,012 -1,680 -3,554 -4,220 -0,918 -4,043 -3,482 0,131 -5,304 -5,952 -2,085 -1,145 -4,800 -1,724 -3,185 -0,682 -1,140 -4,121 2,766 1,874 -0,842 2,108 -4,266 -6,054 -3,797 Pr > |t| 0,001 < 0,0001 0,026 0,809 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 0,613 0,004 < 0,0001 0,397 0,000 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 0,988 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 0,119 0,179 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 0,000 < 0,0001 < 0,0001 0,064 0,182 0,734 0,000 0,065 0,027 0,664 0,352 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 0,001 < 0,0001 0,087 0,000 0,001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 0,000 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 0,262 0,426 0,594 0,011 0,044 0,005 0,004 < 0,0001 < 0,0001 0,385 0,212 0,001 < 0,0001 0,738 0,020 0,003 0,093 0,000 < 0,0001 0,359 < 0,0001 0,000 0,896 < 0,0001 < 0,0001 0,037 0,252 < 0,0001 0,085 0,001 0,495 0,254 < 0,0001 0,006 0,061 0,400 0,035 < 0,0001 < 0,0001 0,000 Borne inf. (95%) -0,035 -0,045 -0,030 -0,012 0,072 0,118 0,243 0,377 0,413 -1,597 -3,614 -6,622 -0,497 0,551 1,585 2,215 2,541 -0,902 3,018 1,953 1,919 2,705 4,653 -0,252 -0,362 4,641 1,988 1,677 3,012 1,204 4,346 3,060 -1,436 -0,237 -0,962 0,806 -0,050 -2,161 -0,847 -0,379 0,022 0,186 0,074 0,079 0,151 -0,078 0,009 -0,039 -0,001 0,009 0,007 0,060 0,078 0,025 0,018 0,047 0,064 0,038 -0,008 -0,010 -0,013 0,006 0,001 -0,038 0,006 -0,200 -0,179 -0,582 -0,468 1,074 3,660 -0,866 -1,335 -1,665 -1,095 -2,437 -2,290 -0,987 -2,049 -2,096 -0,872 -2,522 -3,979 -1,998 -1,348 -3,195 -1,475 -1,954 -1,436 -1,326 -2,844 0,398 -0,035 -1,154 0,068 -2,890 -3,093 -2,280 Borne sup. (95%) -0,009 -0,018 -0,002 0,015 0,120 0,168 0,294 0,428 0,463 0,943 -0,692 -3,405 1,253 1,935 2,826 4,516 4,065 0,888 4,447 4,350 3,864 4,112 7,238 2,209 1,939 6,657 4,091 3,199 5,615 3,681 6,557 5,392 0,042 1,246 0,678 2,636 1,606 -0,132 1,329 1,062 0,043 0,209 0,108 0,109 0,184 -0,053 0,037 -0,018 0,020 0,030 0,029 0,082 0,110 0,063 0,058 0,085 0,102 0,080 0,029 0,025 0,022 0,044 0,041 -0,007 0,030 -0,171 -0,152 1,508 2,108 4,037 6,877 1,223 -0,115 -0,352 0,084 -0,705 -0,837 0,358 -0,711 -0,586 0,997 -1,161 -2,007 -0,062 0,354 -1,342 0,094 -0,465 0,694 0,351 -1,011 2,334 1,547 0,461 1,873 -1,070 -1,580 -0,728 5,376 14,081 24,116 13,181 5,307 14,239 31,689 10,258 9,194 4,907 28,832 -11,499 2,310 10,703 2,447 -8,384 -3,684 9,415 10,850 9,251 10,557 21,088 26,588 16,012 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 0,021 < 0,0001 0,014 < 0,0001 0,000 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 0,319 1,020 1,651 1,090 0,391 1,254 2,797 0,972 0,811 0,355 2,495 -1,467 0,034 0,927 0,057 -0,882 -0,489 0,948 0,833 0,608 0,669 2,039 2,304 1,462 0,684 1,350 1,943 1,470 0,849 1,654 3,166 1,431 1,251 0,826 2,859 -1,040 0,415 1,343 0,514 -0,548 -0,149 1,447 1,200 0,934 0,974 2,457 2,671 1,870 12,612 4,904 5,039 1,721 4,640 2,010 < 0,0001 < 0,0001 < 0,0001 0,085 < 0,0001 0,044 3,463 1,077 0,949 -0,113 1,126 0,023 4,737 2,512 2,158 1,741 2,773 1,799 1,474 7,680 5,478 0,987 2,833 -0,512 1,155 -0,165 -3,620 -0,261 -0,524 -2,844 0,637 4,471 5,458 0,141 < 0,0001 < 0,0001 0,324 0,005 0,609 0,248 0,869 0,000 0,794 0,600 0,004 0,524 < 0,0001 < 0,0001 -0,233 2,582 1,468 -0,480 0,369 -1,284 -0,291 -0,740 -2,192 -0,754 -0,773 -1,370 -0,591 0,887 1,732 1,643 4,352 3,104 1,454 2,024 0,753 1,124 0,625 -0,652 0,577 0,447 -0,252 1,161 2,272 3,672 Augmentation du prix des terrains à bâtir achetés par les particuliers après 1999 Retour au sommaire Page 41 sur 49 PUBLIÉ Annexe 5. du modèle Variantes portant sur la période d'estimation Les prix des divers attributs des terrains (coefficients des variables du modèle) peuvent varier dans le temps (« dérive des bêtas »). Nous avons donc estimé le modèle sur trois périodes distinctes, 19951999, 1999-2003 et 2003-2008 puis nous avons mis bout à bout les trois indices calculés sur chaque période. Nous examinons ici deux variantes, l'une consistant à estimer le modèle en une seule fois sur toute la période 1995-2008, l'autre consistant à l'estimer également en une seule fois mais sur la période plus courte 1996-2002. Les coefficients de détermination R² de ces modèles sont voisins de ceux du modèle principal. Les Graphiques 10 présentent les résultats de ces variantes, sur le modèle de la colonne 5 des Graphiques 1. Ils sont voisins de ceux du modèle principal. Augmentation du prix des terrains à bâtir achetés par les particuliers après 1999 Retour au sommaire Page 42 sur 49 PUBLIÉ Graphiques 10 : variantes portant sur la période d'estimation Variante estimée en Variante estimée en Modèle principal une fois sur 1995-2008 une fois sur 1996-2002 45% Particuliers / autres 40% base 97=0 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 -10% Ind-2Stdev Ind-Stdev Ind+STdev Ind+2Stdev Tax Ind -15% 45% Particuliers / autres 40% base 97=0 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 -10% Ind-2Stdev Ind-Stdev Ind+STdev -15% Ind+2Stdev Tax Ind 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% Particuliers / autres base 97=0 Toutes zones Zone A 45% Particuliers / autres 40% base 97=0 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 -10% Ind-2Stdev Ind-Stdev Ind+STdev Ind+2Stdev Tax Ind -15% 45% Particuliers / autres 40% base 97=0 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 -10% Ind-2Stdev Ind-Stdev Ind+STdev -15% Ind+2Stdev Tax Ind 45% Particuliers / autres 40% base 97=0 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 -10% Ind-2Stdev Ind-Stdev Ind+STdev Ind+2Stdev Tax Ind -15% 45% Particuliers / autres 40% base 97=0 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 -10% Ind-2Stdev Ind-Stdev Ind+STdev Ind+2Stdev Tax Ind -15% 45% Particuliers / autres 40% base 97=0 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 -10% Ind-2Stdev Ind-Stdev Ind+STdev Ind+2Stdev Tax Ind -15% 45% Particuliers / autres 40% base 97=0 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 -10% Ind-2Stdev Ind-Stdev Ind+STdev Ind+2Stdev Tax Ind -15% Hors zone A 1995 1997 1999 Ind-2Stdev 2001 2003 Ind-Stdev 2005 2007 Ind+STdev Ind+2Stdev Tax Ind Particuliers / autres base 97=0 Zone B1 1995 1997 1999 Ind-2Stdev Ind+2Stdev 2001 2003 Ind-Stdev Tax 2005 2007 Ind+STdev Ind Particuliers / autres base 97=0 Zone B2 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 Ind+STdev Ind Ind-2Stdev Ind+2Stdev Ind-Stdev Tax Particuliers / autres base 97=0 Zone C 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 Ind+STdev Ind Ind-2Stdev Ind+2Stdev Ind-Stdev Tax 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% Particuliers / autres base 97=0 1996 1998 2000 Ind-2Stdev Ind+2Stdev 2002 Ind-Stdev Tax Ind+STdev Ind Particuliers / autres base 97=0 1996 1998 2000 Ind-2Stdev Ind+2Stdev 2002 Ind-Stdev Tax Ind+STdev Ind Particuliers / autres base 97=0 1996 1998 2000 Ind-2Stdev Ind+2Stdev 2002 Ind-Stdev Tax Ind+STdev Ind Particuliers / autres base 97=0 1996 1998 2000 Ind-2Stdev Ind+2Stdev 2002 Ind-Stdev Tax Ind+STdev Ind Particuliers / autres base 97=0 1996 1998 2000 Ind-2Stdev Ind+2Stdev 2002 Ind-Stdev Tax Ind+STdev Ind Particuliers / autres base 97=0 1996 1998 2000 Ind-2Stdev Ind+2Stdev 2002 Ind-Stdev Tax Ind+STdev Ind Augmentation du prix des terrains à bâtir achetés par les particuliers après 1999 Retour au sommaire Page 43 sur 49 PUBLIÉ Annexe 6. Résultats par type d'acheteur non particulier Selon le type d'acheteur non particulier (entreprise, SCI ou marchand de biens), le différentiel de taxation par rapport aux particuliers a évolué de manière assez peu différenciée, mais le niveau absolu de la taxation a été très différencié: les entreprises et des SCI supportent en général la TVA, alors que les marchands de biens supportent en général le droit de mutation à 0,60 % (Graphiques 4 et Graphiques 5). Par ailleurs, on peut penser que le processus de formation des prix est différencié selon la catégorie d'acheteur. Pour les particuliers, la valeur du terrain est déterminée par déduction des coûts de construction du prix de revient total (terrain et construction, tous frais inclus) du logement susceptible d'être construit, lui-même établi par référence au prix des autres logements du voisinage (« compte à rebours »). Il en va de même pour les promoteurs dont on peut penser qu'ils constituent une grande partie des acheteurs « entreprises ». Au contraire, le processus de formation des prix des terrains achetés par les marchands de biens est sans doute différent: pour eux la valeur du terrain est déterminée par référence à son prix de revente en tant que terrain. Enfin les parts des SCI peuvent être détenues par divers types d'acheteurs et donc relever de processus de prix variables. Il apparaissait donc intéressant de décliner l'analyse par type d'acheteur non particulier. Une difficulté est cependant qu'après la réforme le nombre d'achats a beaucoup plus augmenté pour les marchands de biens que pour les autres catégories. Cela pourrait résulter d'un transfert des achats par les lotisseurs sous le régime marchands de biens, comme le leur recommandait le ministère de l'Economie et des Finances (cf. § C de l'Annexe 1, notamment la note 13). Il en résulte qu'après la réforme le poids des marchands de biens parmi les acheteurs non particuliers a augmenté, et celui des entreprises et des SCI a diminué (Graphique 9). Cela a engendré des effets de structure prononcés, visibles par exemple sur les Graphique 11. Graphique 11 : valorisation des effets de structure (prix moyen divisé par l'indice de prix, base 1997=1 Toutes zones Effets de structure (= prix moyen sur indice-1) base 1997=0 Zone A Effets de structure (= prix moyen sur indice-1) base 1997=0 Hors zone A Effets de structure (= prix moyen sur indice-1) base 1997=0 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10%1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 -15% -20% -25% -30% -35% -40% -45% PA EN SC PR nonPA 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10%1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 -15% -20% -25% -30% -35% -40% PA EN SC PR nonPA 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10%1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 -15% -20% -25% -30% -35% -40% PA EN SC PR nonPA Zone B1 Effets de structure (= prix moyen sur indice-1) base 1997=0 Zone B2 Effets de structure (= prix moyen sur indice-1) base 1997=0 Zone C Effets de structure (= prix moyen sur indice-1) base 1997=0 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10%1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 -15% -20% -25% -30% -35% -40% PA EN SC PR nonPA 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10%1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 -15% -20% -25% -30% -35% -40% PA EN SC PR nonPA 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10%1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 -15% -20% -25% -30% -35% -40% PA EN SC PR nonPA Lorsque l'on considère une zone géographique et un type d'acheteur non particulier donné, les effectifs sont faibles, d'où des résultats peu fiables. Nous présentons donc les résultats (sur le modèle de la colonne 5 des Graphiques 1) uniquement sur l'ensemble des zones (Graphique 12) et hors zone Augmentation du prix des terrains à bâtir achetés par les particuliers après 1999 Retour au sommaire Page 44 sur 49 PUBLIÉ A (Graphiques 13). Nous présentons les résultats du modèle principal, mais aussi ceux du modèle estimé en une fois sur la période 1995-2008, qui présente l'avantage que l'estimation est effectuée sur un effectif plus grand (au prix éventuellement de biais accrus). Pour les SCI, le différentiel de prix augmente presque constamment sur la période considérée. Pour les marchands de biens, le différentiel de prix augmente d'environ 10 % immédiatement après 1999 mais ensuite revient à son niveau initial. Pour les entreprises, si l'on considère l'ensemble des zones le différentiel de prix augmente puis se stabilise, mais si l'on exclut la zone A le différentiel de prix n'augmente presque pas. Lorsque l'on distingue chaque type d'acheteur non particulier, on ne voit donc pas que le différentiel de prix ait augmenté clairement après la réforme. Le biais potentiel engendré par la migration de certains acheteurs vers le statut de marchand de biens après la réforme rend cependant problématique l'interprétation de ces résultats. Augmentation du prix des terrains à bâtir achetés par les particuliers après 1999 Retour au sommaire Page 45 sur 49 PUBLIÉ Graphique 12 : résultats par type d'acheteur, toutes zones Modèle principal 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 -10% -15% Ind-2Stdev Ind+2Stdev Ind-Stdev Tax Ind+STdev Ind Particuliers / entreprises base 97=0 Particuliers / SCI base 97=0 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 -10% -15% Ind-2Stdev Ind+2Stdev Ind-Stdev Tax Ind+STdev Ind 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 -10% -15% Ind-2Stdev Ind+2Stdev Ind-Stdev Tax Ind+STdev Ind Particuliers / marchands de biens base 97=0 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% Particuliers / non particuliers base 97=0 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 Ind-2Stdev Ind+2Stdev Ind-Stdev Tax Ind+STdev Ind Modèle estimé en une fois sur 1995-2008 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 -10% -15% Ind-2Stdev Ind+2Stdev Ind-Stdev Tax Ind+STdev Ind Particuliers / entreprises base 97=0 Particuliers / SCI base 97=0 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 -10% -15% Ind-2Stdev Ind+2Stdev Ind-Stdev Tax Ind+STdev Ind 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 -10% -15% Ind-2Stdev Ind+2Stdev Ind-Stdev Tax Ind+STdev Ind Particuliers / marchands de biens base 97=0 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% Particuliers / non particuliers base 97=0 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 Ind-2Stdev Ind+2Stdev Ind-Stdev Tax Ind+STdev Ind Graphiques 13: résultats par type d'acheteur, hors zone A Modèle principal 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 -10% -15% Ind-2Stdev Ind+2Stdev Ind-Stdev Tax Ind+STdev Ind Particuliers / entreprises base 97=0 Particuliers / SCI base 97=0 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 -10% -15% Ind-2Stdev Ind+2Stdev Ind-Stdev Tax Ind+STdev Ind 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 -10% -15% Ind-2Stdev Ind+2Stdev Ind-Stdev Tax Ind+STdev Ind Particuliers / marchands de biens base 97=0 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% Particuliers / non particuliers base 97=0 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 Ind-2Stdev Ind+2Stdev Ind-Stdev Tax Ind+STdev Ind Modèle estimé en une fois sur 1995-2008 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 -10% -15% Ind-2Stdev Ind+2Stdev Ind-Stdev Tax Ind+STdev Ind Particuliers / entreprises base 97=0 Particuliers / SCI base 97=0 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 -10% -15% Ind-2Stdev Ind+2Stdev Ind-Stdev Tax Ind+STdev Ind 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 -10% -15% Ind-2Stdev Ind+2Stdev Ind-Stdev Tax Ind+STdev Ind Particuliers / marchands de biens base 97=0 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% Particuliers / non particuliers base 97=0 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 Ind-2Stdev Ind+2Stdev Ind-Stdev Tax Ind+STdev Ind Augmentation du prix des terrains à bâtir achetés par les particuliers après 1999 Retour au sommaire Page 46 sur 49 PUBLIÉ Annexe 7. Lettre de mission Le présent travail était en cours, lorsque le Directeur général de l'Aménagement, du Logement et de la Nature a demandé, par le courrier reproduit ci-dessous, de l'accélérer pour enrichir les travaux menés par M. Philippe Grall, chef de projet sur la mobilisation du foncier à la DHUP, en appui au député Jean-Luc Lagleize. Augmentation du prix des terrains à bâtir achetés par les particuliers après 1999 Retour au sommaire Page 47 sur 49 PUBLIÉ Augmentation du prix des terrains à bâtir achetés par les particuliers après 1999 Retour au sommaire Page 48 sur 49 PUBLIÉ Site Internet du CGEDD : « Les derniers rapports » PUBLIÉ  INVALIDE)