Auteur moral

France. Conseil général de l'environnement et du développement durable

Auteur secondaire

Résumé

<div style="text-align: justify;">La suppression de l'allocation logement (AL) accession conduit rexaminer la politique d'accession et d'amlioration trs sociales spcifique aux dpartements d'outre-mer (DOM).</div>Ces dpartements souffrent de faiblesses bien connues: la proportion des mnages vivant sous le seuil de pauvret y est particulirement leve; la qualit du parc de logements y est bien moindre qu'en mtropole, les matriaux de construction y sont plus chers; ainsi que, rapports au revenu des mnages, les prix des logements et les loyers du parc locatif social.<br class="autobr" />Nanmoins, ces dpartements bnficient d'une force valoriser: les mnages, mme bas revenu, disposent davantage qu'en mtropole d'un bien immobilier, logement ou terrain. C'est l'une des raisons pour lesquelles le cot global pour la collectivit de l'accession trs sociale y est, par rapport celui du logement locatif trs social, infrieur d'environ 50% en secteur diffus, (quand l'accdant dispose dj d'un terrain), et d'environ 20% en secteur group? (quand l'opration comprend l'achat du terrain).<br class="autobr" />De ce fait, la mission propose de rompre dans les DOM avec une politique sociale du logement centre sur le locatif et de poursuivre dans son principe, tout en la ramnageant dans ses modalits, la politique d'accession et d'amlioration trs sociales qui y a t mene.<br class="autobr" />Plus de 60% des mnages concerns percevant le RSA ou la prime d'activit, le financement du nouveau dispositif ne peut pas tre conu indpendamment de la fusion annonce de ces minima sociaux dans le futur revenu universel d'activit (RUA). Pendant la priode transitoire prcdant leur mise en oeuvre, la mission propose de diffrer la suppression de l'AL accession ou d'augmenter temporairement le montant unitaire des aides la pierre. Cette priode transitoire doit tre mise profit pour installer les outils de la nouvelle politique et notamment pour assurer la survie ou la monte en puissance de la chane d'acteurs ncessaire.<br class="autobr" />Une des seules pistes qui soit l'chelle pour restaurer le modle conomique de l'accession et l'amlioration trs sociales, hormis une augmentation des autres aides publiques, est une rduction des cots de construction, principalement via le dveloppement de modles industrialiss en construction neuve, l'utilisation de filires locales. Enfin, l'auto-construction partielle et l'auto-rhabilitation permettront galement de rduire les cots, avec un systme d'accompagnement et d'encadrement des mnages, indispensable pour garantir la qualit finale. Dans le cas des oprations groupes, la mise en place d'offices fonciers solidaires (OFS) sera rechercher.<br class="autobr" />En outre, deux composantes sont indispensables au maintien du concours du systme bancaire au dveloppement des oprations d'accession et d'amlioration trs sociales: les oprateurs d'intermdiation sociale et financire (guichets uniques) et le dispositif de garantie.<br class="autobr" />Les diffrences entre DOM appellent toutefois des dclinaisons spcifiques. Le dfaut quasi gnralis des politiques territoriales de l'habitat ncessite une mobilisation spcifique de l'tat sous l'gide des prfets pour animer ces politiques, sur la base de corpus de connaissances conforter significativement grce la mise en place d'observatoires partags. Les moyens de l'tat affects la conception et la conduite des politiques du logement doivent tre renforcs.<br class="autobr" />Les carences de viabilisation, et plus globalement d'amnagement, mais aussi l'insuffisance voire le dclin des interventions globales sur l'habitat, entravent le dveloppement d'une offre de construction ou d'amlioration mieux mme de rpondre aux besoins. Pour y remdier, il est ncessaire de mobiliser les voies d'une capacit oprationnelle accrue, particulirement en matire d'amnagement, et de promouvoir vigoureusement les oprations programmes d'intervention sur l'habitat.<div style="text-align: justify;">En tout tat de cause, pour tre efficace, une politique d'accession et d'amlioration trs sociales doit tre assure sur une dure de dix ans indispensable l'mergence et la structuration des filires d'acteurs la bonne chelle, dans le cadre d'une contractualisation avec les principaux acteurs.</div>

Editeur

CGEDD

Descripteur Urbamet

accession à la propriété ;allocation logement ;financement du logement ;fonctionnement des institutions ;logement social ;logement aidé ;parc de logements ;politique du logement

Descripteur écoplanete

Thème

Habitat - Logement

Texte intégral

MINISTÈRE DE LA TRANSITION ÉCOLOGIQUE ET SOLIDAIRE MINISTÈRE DE LA COHÉSION DES TERRITOIRES ET DES RELATIONS AVEC LES COLLECTIVITÉS TERRITORIALES Conséquences de la suppression de l'allocation de logement accession P U Jacques FRIGGIT, François LEFORT et Jacques TOUCHEFEU B établi par Avril 2019 Rapport n° 012416-01 LI Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer É Les auteurs attestent qu'aucun des éléments de leurs activités passées ou présentes n'a affecté leur impartialité dans la rédaction de ce rapport Statut de communication Préparatoire à une décision administrative Non communicable Communicable (données confidentielles occultées) Communicable $ PUBLIÉ Sommaire Résumé Liste des recommandations Introduction 5 8 9 1 Présentation du dispositif de l'accession à la propriété et de l'amélioration très sociales dans les DOM (LES et AAH) 11 1.1 Un dispositif qui s'est constitué progressivement à partir de 1981 et n'a plus évolué depuis 20 ans 1.2 Un système d'acteurs spécifique destiné à sécuriser l'accession et les travaux d'amélioration pour un public socialement et économiquement fragile 11 17 1.3 Des revenus très modestes entraînant une contribution élevée de la collectivité malgré des montants d'opération limités 19 1.4 Une baisse historique du nombre d'opérations financées mais une quasi stabilité en LES depuis 2010 20 1.5 Une coexistence avec le dispositif d'accession sociale de droit commun 21 1.6 Une contribution de la collectivité à l'accession et à l'amélioration sociales et très sociales dans les DOM de 130 M par an sur 2015-2017 21 1.7 L'accession et l'amélioration très sociales ont mobilisé un cinquième du montant de la LBU sur 2015-2017 23 2 Principaux constats 24 2.1 Des caractéristiques communes aux DOM révèlent une situation singulière par rapport à la métropole 24 2.2 Les différences entre DOM appellent des déclinaisons spécifiques 26 2.3 La réflexion stratégique sur les questions d'habitat et en particulier sur l'habitat social (location et accession) est défaillante dans les DOM 29 2.4 Les pratiques opérationnelles de développement urbain et d'interventions sur l'habitat sont insuffisantes 30 2.5 L'articulation entre les produits d'accession « sociale » et « très sociale » suscite des interrogations 31 2.6 Spécifiquement dans les DOM, l'accession très sociale revient moins cher à la collectivité que le logement locatif très social 32 2.7 En conclusion, face à une dégradation multiforme des conditions de logement et de leurs impacts urbains et environnementaux, l'accession très sociale peut fournir un remède à moindre coût pour les finances publiques 33 3 Propositions 34 3.1 Rompre avec la doctrine hexagonale du logement locatif social comme unique réponse aux besoins de logements très sociaux et promouvoir un volet « accession et amélioration très sociales » dans la politique sociale du logement en outre-mer 34 3.2 Activer les organes de conduite des politiques territorialisées de l'habitat et contractualiser 34 3.3 Déployer la chaîne des fonctions opérationnelles : conforter et pérenniser le panel des acteurs mobilisés 37 3.4 Accélérer la fiabilisation des titres fonciers Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ 39 Page 3 sur 183 3.5 Restaurer l'équilibre économique de l'accession et de l'amélioration très sociales à la suite de la suppression de l'allocation logement accession 40 3.6 Installer dans la durée l'ensemble des dispositions au bénéfice de l'accession et de l'amélioration très sociales dans les Outre-mer 4 Cadrage macrobudgétaire, interaction avec le revenu universel d'activité et période transitoire 4.1 4.2 4.3 5 Scénarisation et cadrage macrobudgétaire Interaction avec le revenu universel d'activité Période transitoire 49 50 50 52 53 55 Conclusion Table des annexes Annexe 1. Annexe 2. Annexe 3. Annexe 4. Lettre de mission Liste des personnes rencontrées Données sur le contexte de la politique du logement dans les DOM L'allocation logement accession dans les DOM 65 69 79 118 Annexe 5. Dispositifs actuels d'aide à l'accession et l'amélioration sociales et très sociales dans les DOM 127 Annexe 6. Annexe 7. Annexe 8. Annexe 9. Annexe 10. Annexe 11. Annexe 12. Comparaison du coût global en aides publiques du LES et du LLTS Scénarisation et cadrage macrobudgétaire Durée d'emprunt Taux d'effort minimal et dépense nette négative Taux d'usure et taux d'intérêt Fonds de garantie Financements alternatifs 151 157 165 168 170 172 176 Annexe 13. Etat d'avancement des documents stratégiques intercommunaux dans les cinq DOM (avril 2019) 179 Annexe 14. Glossaire 181 Tables des illustrations Table des photographies Table des encadrés Table des graphiques Table des tableaux 57 57 57 59 Ce travail a bénéficié d'une aide de l'Etat gérée par l'Agence Nationale de la Recherche au titre du programme d'investissements d'avenir portant la référence ANR-10-EQPX-17 (Centre d'accès sécurisé aux données ­ CASD). Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 4 sur 183 Résumé La suppression de l'allocation logement (AL) accession conduit à réexaminer la politique d'accession et d'amélioration très sociales spécifique aux les départements d'outre-mer (DOM). Ces départements souffrent de faiblesses bien connues. La proportion des ménages vivant sous le seuil de pauvreté y est particulièrement élevée : 84 % à Mayotte et 30 % à 40 % dans les autres DOM, contre 16 % en métropole. La qualité du parc de logements y est bien moindre qu'en métropole : la proportion des logements dépourvus du confort de base est de 18 % à La Réunion, 41 % aux Antilles, 59 % en Guyane et 65 % à Mayotte, alors qu'elle est résiduelle en métropole, à 1 % ; on décompte 17 000 logements indignes à la Réunion, 37 000 logements spontanés en Guyane, et 20 000 logements en tôle et 20 000 logements en dur insalubres à Mayotte. Quantitativement, hors Mayotte, la proportion de logements locatifs sociaux avoisine celle de la métropole, mais le nombre de logements locatifs très sociaux devrait être accru d'un quart (soit 30 000 logements) si l'on voulait y loger la même proportion qu'en métropole de ménages vivant sous le seuil de pauvreté. À Mayotte, le parc locatif social ne représente que 0,5 % des résidences principales. Par rapport à la métropole, les matériaux de construction sont plus chers de plus de 30 % alors que les prix à la consommation ne sont plus élevés que de 7 % ; les prix des logements, rapportés au revenu des ménages, sont supérieurs de 50 % à 100 %, et les loyers du parc locatif social, rapportés au revenu de ses occupants les plus modestes, sont supérieurs de 10 % à 20 %. Néanmoins, parallèlement à ces faiblesses, ces départements bénéficient, pour le logement des ménages à bas revenu d'une force à valoriser : du fait d'un ancrage local de la population nettement plus marqué qu'en métropole, qui facilite la transmission intrafamiliale du patrimoine immobilier, les ménages, même à bas revenu, disposent davantage qu'en métropole d'un bien immobilier, logement ou terrain. Ainsi, parmi les ménages vivant sous le seuil de pauvreté, la proportion de propriétaires occupants est de 45 % contre 28 % en métropole. De même, la proportion d'accédants aidés disposant d'un terrain y est beaucoup plus élevée : 4 sur 10 contre 1 sur 20. Cette proportion serait potentiellement encore plus importante si étaient réglés les défauts de titrement qui gèlent une partie du foncier privé, que ce soit par l'absence de régularisation ou par le défaut de sortie d'indivision. Une conséquence de ces caractéristiques des DOM est que le coût global pour la collectivité de l'accession très sociale y est, par rapport à celui du logement locatif très social, inférieur d'environ 50 % en secteur « diffus », c'est-à-dire quand l'accédant dispose déjà d'un terrain, et d'environ 20 % en secteur « groupé », quand l'opération comprend l'achat du terrain. Cet avantage de coût est spécifique aux DOM et ne serait pas transposable en métropole, compte tenu notamment du niveau significativement plus élevé des bas revenus. Eu égard à cet avantage de coût, la mission propose de rompre dans les DOM avec une politique sociale du logement principalement centrée sur le locatif telle que celle pratiquée en métropole, et de poursuivre dans son principe, tout en la réaménageant dans ses modalités, la politique d'accession et d'amélioration très sociales qui y a été menée. Néanmoins, plus de 60 % des ménages concernés percevant le RSA ou la prime d'activité, le financement du nouveau dispositif ne peut pas être conçu indépendamment de la fusion annoncée de ces minima sociaux dans le futur revenu universel d'activité (RUA). La mission propose donc de jumeler les deux réformes. Pendant la période transitoire précédant leur mise en oeuvre, la mission propose de différer la suppression de l'AL accession ou d'augmenter temporairement le montant unitaire des aides à la pierre. Cette période transitoire doit être mise à profit pour installer les outils de la nouvelle politique et notamment pour assurer la survie ou la montée en puissance de la chaîne d'acteurs nécessaire. L'AL accession représentait en moyenne 37 % du financement des opérations concernées. Sa suppression majore automatiquement, du montant du « forfait logement », le montant du RSA et de la prime d'activité versé aux accédants bénéficiaires de ces minima sociaux. Ce forfait représente le tiers Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 5 sur 183 de l'AL supprimée. Il convient de le verser en tiers payant pour qu'il puisse contribuer à l'équilibre économique des opérations, sauf si les caractéristiques du RUA rendaient cette mesure sans objet. Au-delà du fléchage du forfait logement grâce au tiers payant, la seule piste qui soit à l'échelle pour restaurer le modèle économique de l'accession et l'amélioration très sociales, hormis une augmentation des autres aides publiques, quelle que soit leur origine (crédits budgétaires, crédits d'impôts, minima sociaux), est une réduction des coûts de construction, principalement via le développement de modèles industrialisés en construction neuve. Elle apparaît crédible mais suppose à la fois une action déterminée de l'État pour impulser et soutenir le développement de filières de production de logements à 75 000 et 50 000 , des volumes minimaux et une période de montée en charge. Bien que leur coût soit moindre, ces logements seraient d'une qualité au moins égale à ceux qui ont été financés jusqu'à présent au titre de l'accession très sociale dans les DOM. L'utilisation de matériaux de construction issus de filières locales, voire de l'aire régionale, moyennant des aides à la certification européenne et dans un cadre préalablement négocié avec l'Europe, sera aussi à développer. Enfin, l'auto-construction partielle et l'auto-réhabilitation permettront également de réduire les coûts ; un système d'accompagnement et d'encadrement des ménages indispensable à la qualité du logement devra impérativement être organisé. Dans le cas des opérations « groupées », pour réduire le coût supporté par les accédants mais aussi, sur le long terme, pour assurer à la collectivité une maîtrise du revenu des occupants et les moyens d'un recyclage urbain, la mise en place d'offices fonciers solidaires (OFS) sera à rechercher, le cas échéant en s'appuyant sur les établissements publics fonciers existants dans les cinq DOM, qu'ils soient locaux ou d'État, par filialisation par exemple. En outre, deux composantes sont indispensables au maintien du concours du système bancaire au développement des opérations d'accession et d'amélioration très sociales : les opérateurs d'intermédiation sociale et financière (« guichets uniques ») et le dispositif de garantie ; les premiers sont à consolider et le second à refonder. Les dynamiques démographiques très contrastées entre les DOM nécessitent de différencier fortement les moyens déployés. La construction massive d'habitats à coûts concurrentiels par rapport à l'habitat informel est indispensable en Guyane et à Mayotte, dans le cadre d'opérations globales d'aménagement. Dans les autres départements, l'accession en diffus sera à privilégier, ainsi que l'amélioration, qui devrait majoritairement mobiliser les énergies et les crédits aux Antilles, soumises à un déclin démographique et à un vieillissement de la population très élevé, et compte tenu de la vétusté, voire de l'abandon, d'une part significative du parc de logements existants. Le défaut quasi généralisé des politiques territoriales de l'habitat, qu'elles soient à l'échelle du département, ou à celle de ses intercommunalités, nécessite une mobilisation spécifique de l'État sous l'égide des préfets pour animer ces politiques, sur la base de corpus de connaissances à conforter significativement grâce à la mise en place d'observatoires partagés. Une présidence conjointe du CDHH ou CTHH par le Préfet et le Président du Département ou de la Collectivité territoriale devra être instaurée par les textes, comme pour le CRHH en Île-de-France. Les moyens de l'État affectés à la conception et à la conduite des politiques du logement doivent être renforcés. En fonction des politiques territorialisées permettant de fixer des objectifs de production raisonnés, la répartition entre accession et locatif des moyens affectés par l'État en faveur du logement des ménages à très bas revenu doit être revue en faveur de l'accession et de l'amélioration très sociales. Les logements qui bénéficient de ces politiques spécifiques aux outre-mer, doivent être comptabilisés, sous certaines conditions, en tant que logements sociaux au titre de l'article 55 de la loi SRU. Enfin, la structure urbaine se dégrade et les atteintes à l'environnement s'amplifient en Guyane et à Mayotte du fait du développement anarchique et rapide et des pollutions généralisées par les défauts de traitement des eaux usées et des déchets et, dans les autres DOM, du fait de la consommation non maîtrisée des espaces agricoles et naturels ou de la dévitalisation des centres-bourgs, très marquée aux Antilles. Les carences de viabilisation, et plus globalement d'aménagement, mais aussi l'insuffisance voire le déclin des interventions globales sur l'habitat, entravent le développement d'une offre de construction Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 6 sur 183 ou d'amélioration mieux à même de répondre aux besoins. Pour y remédier, il est nécessaire de mobiliser les voies d'une capacité opérationnelle accrue : · en examinant l'opportunité de doter la Guadeloupe et la Martinique d'opérateurs d'aménagement de l'État et en soutenant les deux EPFA de Guyane et de Mayotte pour conduire les opérations d'aménagement et de RHI à l'échelle des besoins de ces deux départements ; en promouvant vigoureusement les opérations programmées d'intervention sur l'habitat à l'initiative des collectivités du bloc communal ; en accélérant la fiabilisation des titres fonciers par des aides publiques facilitant les régularisations et sorties d'indivision. · · En tout état de cause, pour être efficace, une politique d'accession et d'amélioration très sociales doit être assurée sur une durée de dix ans indispensable à l'émergence et à la structuration des filières d'acteurs à la bonne échelle, dans le cadre d'une contractualisation avec les principaux acteurs. Ainsi, les opérateurs sur lesquels reposent les projets d'accession et d'amélioration très sociales, qu'ils soient monteurs, industriels, d'encadrement à l'auto-construction, aujourd'hui fragilisés, pourront se déployer et se consolider, grâce à une perspective de production stable dans le temps. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 7 sur 183 Liste des recommandations Recommandation 1. Donner dans les DOM une priorité nouvelle à la politique d'accession et d'amélioration très sociales pour un coût unitaire bien moindre pour la collectivité qu'une politique principalement centrée sur le logement locatif très social comme en métropole. Réexaminer dans ce cadre la répartition des moyens de l'État entre accession et location très sociales. Recommandation 2. Jumeler la réforme de l'accession et de l'amélioration très sociales dans les DOM avec la création du revenu universel d'activité (RUA). D'ici à la mise en oeuvre conjointe des deux nouveaux dispositifs, différer la suppression de l'AL accession dans les DOM ou bien augmenter temporairement le montant unitaire des aides à la pierre. Mettre à profit la période transitoire pour mettre en place les outils de la nouvelle politique et pour assurer la survie ou la montée en puissance de la chaîne d'acteurs nécessaire. Recommandation 3. Mandater les préfets pour mettre en place les observatoires et outils de suivi de la politique d'accession et d'amélioration très sociales et pour co-élaborer avec les collectivités les politiques territorialisées de l'habitat dans chaque département, avec un positionnement renforcé au sein des CDHH (co-présidence) ; étoffer pour cela leurs services habitat sur le volet de l'ingénierie stratégique. Actualiser les arrêtés nationaux de 1996 et 1997 définissant le dispositif de financement et inviter les préfets à en faire une déclinaison stratégique locale. Recommandation 4. Comptabiliser au titre des logements sociaux de l'article 55 de la loi SRU, sur une période d'au moins 15 ans, les LES et les logements ayant fait l'objet d'une AAH, sous certaines conditions pour cette dernière (sortie d'insalubrité, mise aux normes de sécurité, montant minimal de travaux, etc.). Recommandation 5. Lancer un appel à projet national, différencié par DOM, en vue de générer des filières de modèles industrialisés à coût maîtrisé : logements à 75 000 et à 50 000 . Promouvoir les filières de matériaux de construction endogènes ou issus de l'aire régionale dans un cadre de certification européenne préalablement négocié avec l'Europe, ainsi que l'auto-construction partielle et l'auto-amélioration encadrées. Rechercher la mise en place d'offices fonciers solidaires, le cas échéant en s'appuyant sur les deux EPFA et les trois EPF locaux, par filialisation par exemple. Recommandation 6. Examiner l'opportunité de doter la Guadeloupe et la Martinique d'opérateurs d'aménagement de l'État, en capacité d'initiative d'opérations d'aménagement et soutenir les deux EPFA de Guyane et de Mayotte pour conduire les opérations d'aménagement et de RHI à l'échelle des besoins de ces deux départements. Promouvoir vigoureusement les opérations programmées d'intervention sur l'habitat. Envisager l'extension du rôle des EPFA de Guyane et de Mayotte vers la fonction d'opérateur d'accession très sociale. Recommandation 7. Accélérer la fiabilisation des titres fonciers en l'aidant financièrement lorsque c'est nécessaire. Recommandation 8. Consolider les opérateurs agréés d'intermédiation sociale et financière (« guichets uniques ») et mettre en place un nouveau dispositif de garantie. Recommandation 9. Instaurer le versement en tiers payant du forfait logement associé au RSA et à la prime d'activité, sauf si les caractéristiques du RUA rendaient cette mesure sans objet. Recommandation 10. Assurer cette politique d'accession et amélioration très sociales dans les DOM et ses nouveaux dispositifs dans le cadre d'une contractualisation avec les principaux acteurs, et sur une durée de 10 ans indispensable à l'émergence et à la structuration des filières d'acteurs à la bonne échelle. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 34 54 37 37 48 38 40 39 42 49 Page 8 sur 183 Introduction Par lettre du 18 juin 2018, le directeur de cabinet du premier ministre a demandé à l'Inspection générale des finances, (IGF), au Conseil général de l'environnement et du développement durable (CGEDD) et à l'Inspection générale des affaires sociales (IGAS)1 de diligenter une mission d'évaluation et de propositions sur le dispositif d'accession très sociale à la propriété dans les départements d'outre-mer, portant sur les points suivants : 1. faire un bilan des aides pour l'accession au logement en outre-mer afin d'identifier, dans la perspective de la loi de finances pour 2019, les dispositifs adaptés à ces territoires, 2. proposer des dispositifs de soutien aux travaux de sortie de l'habitat indigne des biens occupés par des propriétaires occupants. Dans les départements d'outre-mer, la question du logement est notamment caractérisée par la présence importante d'un habitat insalubre ou indigne et par des niveaux de revenus significativement plus bas qu'en métropole. Dans ce contexte spécifique, l'action contre l'insalubrité s'est fortement appuyée sur deux outils de solvabilisation des ménages à très bas revenus : - d'une part, une aide à la pierre, accordée soit à l'amélioration de logements (AAH), soit à la construction de logements très bon marché d'un type original, les logements évolutifs sociaux (LES) et, comme celle attribuée au logement locatif social, financée sur l'enveloppe de l'action « logement » (également appelée ligne budgétaire unique ou « LBU ») du programme 123 (Conditions de vie outremer) ; - d'autre part, une aide à la personne, l'allocation logement (AL), qui réduisait à un bas niveau (de l'ordre de 50 à 100 euros par mois) le « reste à charge » des ménages, c'est-à-dire la mensualité de remboursement des prêts contractés diminuée du montant de cette aide. Il importe de souligner que l'allocation logement dite « accession » s'applique non seulement à des opérations d'accession à la propriété mais également à des opérations d'amélioration. Pour ces deux types d'opérations, la combinaison de la subvention LBU et de l'allocation logement « accession » a permis à des ménages à très bas revenu de sortir de l'insalubrité, moyennant des taux de subventions nécessairement élevés. La suppression de l'AL accession pour le flux des prêts signés à compter du 1er janvier 2018, figurant dans la loi de finances initiale (LFI) 2018, a perturbé l'équilibre financier des opérations en cours de montage, avec pour conséquences : · · de bloquer, pour plusieurs centaines de ménages, la contractualisation du prêt destiné à financer les travaux, alors même que ces derniers avaient déjà fait l'objet d'une décision de subvention de l'État ; d'interrompre le flux de nouvelles opérations de ce type, faute de solution globale de financement compatible avec le niveau de revenu des populations concernées. pour la fin du mois de septembre 2018, de proposer des scénarios permettant de débloquer en urgence, à l'occasion notamment du projet de loi de finances (PLF) pour 2019, les dossiers en suspens ; En accord avec le commanditaire, la mission s'est fixé pour objectifs : 1. 2. pour la fin du premier trimestre 2019, de proposer la définition de produits de logement et d'outils procéduraux et financiers nouveaux susceptibles d'être mis en place, via notamment le PLF pour 2020, au 1er janvier de cette année. La remise d'un rapport intermédiaire fin septembre 2018 a été à l'origine d'un amendement du PLF 2019, qui a reporté la suppression de l'allocation logement par exception, au « 1er janvier 2020 pour les 1 L'IGF et l'IGAS n'ont finalement pas participé à la mission. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 9 sur 183 logements ayant fait l'objet d'une décision favorable de financement, prise avant le 31 décembre 2018, du représentant de l'État en Guyane, en Martinique, en Guadeloupe et à La Réunion. » Elaboré pour répondre au deuxième objectif, le présent rapport, établit un état de lieux de l'accession et de l'amélioration très sociales, avant de proposer un panel de dispositions qui permettraient de renouveler le dispositif et de chiffrer plusieurs scénarios. Le 14 mars 2019 ont été annoncées2 une concertation en 2019, puis une loi en 2020, visant à mettre en place avant la fin du quinquennat un nouveau dispositif, le revenu universel d'activité (RUA), destiné à remplacer notamment le revenu de solidarité active (RSA) et la prime d'activité. Une grande majorité des bénéficiaires de LES et AAH percevant ces minima sociaux, cette réforme interagira étroitement avec le sujet du présent rapport. https://solidarites-sante.gouv.fr/actualites/presse/communiques-de-presse/article/christelledubos-lance-les-travaux-techniques-du-revenu-universel-d-activite. 2 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 10 sur 183 1 Présentation du dispositif de l'accession à la propriété et de l'amélioration très sociales dans les DOM (LES et AAH) Un dispositif qui s'est constitué progressivement à partir de 1981 et n'a plus évolué depuis 20 ans 1.1 Dans le prolongement de la réforme des aides au logement de 1977 3 , les premiers dispositifs d'accession à la propriété et d'amélioration de l'habitat adaptés à la situation particulière des départements d'outre-mer (Guadeloupe, Guyane, Martinique, Réunion) ont été mis en place en 1981. Les deux volets, accession et amélioration, ont par la suite évolué jusqu'en 1997, tout en conservant les principes de base qui en font la spécificité : · · · un dispositif destiné à un public à très bas revenus, avec un financement adapté à cette vocation très sociale ; un financement combinant subvention de l'État et prêt complémentaire dont le remboursement est rendu possible par le versement d'une allocation logement « accession » ; une adaptation fine aux différents contextes locaux par des arrêtés préfectoraux prévus dans l'arrêté national. Plus particulièrement pour chaque volet : en accession : · un logement modeste, à faible coût (caractéristiques minimales réduites, possibilité de livraison non fini, les finitions, voire l'adjonction d'espaces supplémentaires, étant effectués par l'accédant) ; · un dispositif dédoublé permettant de cibler : o la construction d'un logement par des ménages déjà propriétaires d'un terrain (secteur « diffus », cf. Encadré 1) ; o le relogement de ménages dans des situations critiques d'insalubrité, d'indignité ou d'exposition à un risque majeur (secteur « groupé », cf. Encadré 1) ; en amélioration : · des travaux limitativement définis pour répondre aux spécificités ultramarines et locales (réparations sur les clos et couvert, adjonction de pièces supplémentaires, accessibilité aux personnes handicapées et adaptation au vieillissement). - La réforme de 1977, issue du rapport « Barre », a recentré les aides publiques au logement sur l'aide à la personne, réduisant parallèlement l'aide à la pierre. 3 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 11 sur 183 Photographies 1 : LES récents (2015) à St-Denis de La Réunion Le LES se distingue par la possibilité laissée aux occupants de réaliser des espaces supplémentaires (garage, varangue, ...) où se côtoient différents matériaux et finitions. Source : CGEDD. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 12 sur 183 Photographies 2 : carrelages, faux-plafond et cabine de douche réalisés en auto-finition dans des LES récents (2015) à St-Denis de La Réunion Source : CGEDD. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 13 sur 183 Photographies 3 : LES de 30 ans (1988) au Lamentin (Martinique), varangues (pièces à vivre couvertes, à l'air libre) réalisées par les occupants Source : CGEDD. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 14 sur 183 Photographies 4 : défauts d'étanchéité en toiture ayant entraîné des désordres traités dans le cadre de l'AAH (Martinique et La Réunion) Source : CGEDD. Photographies 5 : amélioration de logements comprenant une réfection de toiture (Guadeloupe) Source : CGEDD. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 15 sur 183 L'arrêté du 20 février 19814 ouvre la voie en créant une subvention pour permettre aux ménages à très bas revenus d'accéder à un logement à vocation très sociale (appelé communément LTS), ou, en tant que propriétaires-occupants d'un logement existant, de financer des travaux d'amélioration. Il est précisé que « l'accession à la propriété du logement peut être réalisée sous la forme de vente, ou de maîtrise d'ouvrage par l'accédant » et que le dispositif de subvention couvre l'achat du terrain et sa viabilisation. Le texte précise également que « les logements doivent répondre aux caractéristiques techniques minimales d'habitabilité, définies par arrêté préfectoral. » et que « les logements peuvent être livrés ou vendus dès l'achèvement des travaux de gros oeuvre et des installations sanitaires alors même que les travaux de finition et les aménagements intérieurs n'auraient pas été réalisés. » Quant aux travaux d'amélioration subventionnables, ils doivent limitativement concerner l'équipement du logement en eau courante ou en électricité, l'installation et le raccordement d'appareils sanitaires, les réparations portant sur le clos et le couvert, ou la construction de pièces supplémentaires. L'arrêté du 13 mars 19865 institue officiellement le logement évolutif social (LES). Il se substitue, pour le volet accession, à celui de 1981 (dont il abroge les articles 1 à 19 correspondants), en distinguant le secteur « diffus » du secteur « groupé » (voir en encadré ci-dessous la définition de ces termes, spécifique au dispositif). L'arrêté, entre autres évolutions, fixe le montant maximal du prix des LES et introduit une règle de remboursement de la subvention par l'accédant pendant une période de 15 ans en cas d'infraction aux engagements contractuels. Alors que le texte de 1981 laissait simplement la possibilité d'une livraison sans réalisation des finitions ni des aménagements intérieurs, l'arrêté « LES » précise d'entrée que « notamment les aménagements intérieurs et la finition seront réalisés par l'accédant ». Encadré 1 : secteur « diffus » et secteur « groupé » Secteur « diffus » et secteur « groupé » Une définition particulière au dispositif de financement du LES Il est important de préciser que les notions de secteur « diffus » et secteur « groupé » sont différentes de l'acception commune en métropole, liée à la qualité du maître d'ouvrage (particulier ou promoteur) et au type de permis de construire. En effet, l'article premier de l'arrêté de 1986 affiche d'entrée la distinction entre secteur « diffus » et secteur « groupé », précisant que dans le premier cas la construction des LES pourra être assurée « soit par des personnes physiques accédant directement à la propriété (secteur diffus), soit par des maîtres d'ouvrage qui les réalisent en vue de leur cession ultérieure (secteur groupé) ». Mais, au-delà de la question de la maîtrise d'ouvrage, l'article 4 vient préciser que le prix du terrain est inclus dans le montant de l'opération uniquement en secteur « groupé », alors que l'opération en secteur « diffus » ne comprend que l'aménagement de ce terrain et la réalisation des réseaux. Concrètement, le secteur « diffus » concerne donc des ménages déjà propriétaires d'un terrain (cas beaucoup plus fréquent dans les DOM que dans l'Hexagone) et qui souhaitent accéder à la propriété d'un logement à bâtir sur ce foncier nu, alors que le secteur « groupé » permet, par son financement plus large, d'accéder plus classiquement à la propriété d'un ensemble terrain + bâti. Arrêté du 20 février 1981 "relatif aux aides de l'État à la construction de logements à vocation très sociale et à l'amélioration des logements dans les départements d'outre-mer". 4 Arrêté du 13 mars 1986, relatif aux aides de l'État à la construction de logements évolutifs sociaux (LES) dans les départements d'outre-mer. 5 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 16 sur 183 L'arrêté du 20 février 19966, toujours en vigueur, intègre l'aide à l'amélioration de l'habitat (AAH) dans le dispositif du LES (et abroge les articles résiduels correspondants de l'arrêté de 1981). À la liste des travaux subventionnables de 1981, confirmée, s'ajoutent « les travaux d'accessibilité du logement et son adaptation aux personnes handicapées physiques, aux personnes âgées ou à mobilité réduite ». Il crée en outre une possibilité d'accession très sociale à la propriété par acquisition-amélioration d'un logement existant. Enfin, l'arrêté7 du 29 avril 1997, qui constitue la base juridique actuelle des LES, se substitue, en l'abrogeant, à l'arrêté du 13 mars 1986. Outre des plafonds de subvention modifiés et tenant compte de la composition du ménage, ainsi que l'introduction d'un taux d'effort minimal de l'accédant (10 ou 20 % selon le niveau de revenu), l'évolution majeure réside dans la création de fonds locaux de garantie des emprunts et de la mise en place, dans chaque département, d'un service d'interface sociale et financière apportant une sécurisation très importante du remboursement des prêts. Depuis le 1er avril 2017, le département de Mayotte bénéficie également de cette aide, qui est, selon les revenus des bénéficiaires, une aide pour les logements en accession à la propriété soit sociale (LAS), soit très sociale (LATS)8. Un système d'acteurs spécifique destiné à sécuriser l'accession et les travaux d'amélioration pour un public socialement et économiquement fragile 1.2 Autour du ménage, qu'il soit accédant à la propriété ou propriétaire-occupant d'un logement à améliorer, et des acteurs habituels de l'accession à la propriété (financeurs et prêteurs), s'est constitué progressivement un système d'acteurs spécifique, permettant de sécuriser le processus d'accession pour des publics dont le niveau de revenus ­ ils ne disposent majoritairement que des minima sociaux ­ et la fragilité sociale nécessitent un accompagnement renforcé. Parmi les financeurs, on trouve en premier lieu l'État, artisan du dispositif de l'accession très sociale, qui verse la subvention principale prélevée sur la « ligne budgétaire unique » (LBU)9. Les collectivités locales ­ Région, Département ou Collectivité territoriale unique ­ peuvent également apporter une subvention complémentaire. La Caisse d'allocations familiales (CAF), outre son rôle de payeur de certaines prestations sociales (allocation familiales, allocation logement, RSA, prime d'activité), peut consentir un prêt ou verser une subvention à certains allocataires. Les prêteurs sont les organismes bancaires classiques. Dans les faits, la concurrence s'est raréfiée dans le temps, et seule la BRED et ses filiales (Sofider notamment) restent présentes en 2019. Les filiales d'Action Logement peuvent dans certains cas consentir des prêts dans le cadre du « 1 % logement ». Arrêté du 20 février 1996 relatif aux aides de l'État à l'acquisition-amélioration de logements à vocation très sociale et à l'amélioration des logements en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte. 6 Arrêté du 29 avril 1997 relatif aux aides de l'État pour l'accession très sociale en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte. 7 Dans la suite du rapport, le terme LES sera utilisé dans un sens générique pour désigner aussi bien les LES que les LAS et LATS. 8 Créée en 1978 dans le but de faciliter un traitement particulier adapté aux spécificités des outre-mer, la LBU est gérée par le ministère en charge des outre-mer. Elle est destinée à financer les interventions urbaines et les aides à la pierre, constituant ainsi une exception à la gestion de ces aides par le ministère en charge du logement. 9 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 17 sur 183 Les opérateurs sociaux agréés 10 constituent une catégorie spécifique qui assurent la maîtrise d'ouvrage d'opérations de LES « groupé » ou une maîtrise d'ouvrage déléguée des travaux de construction neuve ou d'amélioration, pour le compte de l'accédant. Au-delà de cette fonction de maîtrise d'ouvrage, certains d'entre eux, comme SOLiHA (anciens « PACT »), sont des monteurs d'opérations qui accompagnent le ménage dans la démarche d'accession ou d'amélioration et l'aident à constituer son dossier ; d'autres sont également constructeurs de maisons individuelles. Enfin, acteur essentiel au bon fonctionnement du dispositif, le « guichet unique »11 est chargé d'une mission d'interface sociale et financière entre l'établissement de prêt et le ménage. Il négocie le prêt pour le compte de ce dernier et se charge de rembourser le prêteur en collectant l'allocation logement que lui verse la CAF en tiers-payant, ainsi que la part restant à la charge de l'accédant. Cette fonction est primordiale étant donnée le niveau de revenus très faible des ménages concernés. Le schéma ci-après illustre les relations et principaux flux financiers entre les différents acteurs. Schéma 1 : principaux acteurs et flux financiers Conception du schéma : CGEDD ­ avril 2019. L'arrêté du 20 février 1996 (amélioration de l'habitat) introduit dans son article 10 la possibilité pour le ménage de déléguer la maîtrise d'ouvrage des travaux à un organisme ayant conclu une convention d'agrément avec le préfet. L'arrêté du 29 avril 1997 (LES) introduit dans son article 1 l'agrément des opérateurs assurant la maîtrise d'ouvrage en secteur groupé. 10 Les guichets uniques se sont développés dans chaque DOM sur la base du modèle réunionnais « Réunion habitat » créé en 1992. Actuellement, Réunion Habitat intervient à la Réunion et à Mayotte, ATRIOM à la Guadeloupe et Martinique Habitat à la Martinique (tous trois filiales d'Action logement). Il n'y a plus de guichet unique en Guyane depuis le retrait d'ATRIOM. 11 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 18 sur 183 Des revenus très modestes entraînant une contribution élevée de la collectivité malgré des montants d'opération limités 1.3 Parmi les attributaires récents de LES et d'AAH qui bénéficient de l'allocation logement, 61 % perçoivent le RSA ou la prime d'activité et 5 % perçoivent l'allocation aux adultes handicapés (cf. Annexe 4). Ces aides sont donc ciblées sur des ménages très modestes. Leurs plafonds de ressources, égaux à ceux du logement locatif très social (LLTS), représentent un peu plus de deux fois le RSA (Tableau 1). Tableau 1 : plafonds de ressources en 2017 Plafonds de ressources en en RSA en multiples multiples en euros multiples du SMIC du RSA du SMIC Nombre de LES, AAH et PTZ LES PTZ LES PTZ personnes LLTS 0,5 1 13 583 30 000 1,1 2,4 2,3 5,1 0,7 2 18 139 42 000 1,4 3,3 2,1 4,8 0,8 3 21 813 51 000 1,7 4,0 2,1 4,8 1,0 4 26 334 60 000 2,1 4,7 2,1 4,8 1,2 5 30 979 69 000 2,4 5,4 2,1 4,7 NB 1 : hors Mayotte (cf. Annexe 5). NB 2 : le plafond de ressources du logement locatif social (LLS) est supérieur d'un tiers à celui du logement locatif très social (LLTS). Le montant des projets est adapté au faible revenu des ménages concernés. · En LES, le prix moyen (hors terrain) des maisons est inférieur d'un tiers à celui des maisons individuelles construites dans les DOM et de 45 % à celui des maisons construites sur l'ensemble de la France. En LES « diffus », les montants d'opération sont voisins de 90 000 12. En LES « groupé », les montants d'opération figurant dans les plans de financement sont plus élevés d'environ 10 000 , mais n'incluent qu'une partie du coût du foncier, puisqu'ils ne comprennent pas les subventions diverses accordées au foncier en amont des opérations, soit environ 40 000 . Une fois ces subventions prises en compte, le montant des opérations en LES « groupé » ressort voisin de 140 000 . En AAH, les montants d`opérations sont très dispersés. Lorsque l'opération donne lieu à prêt bancaire (les bases de données des guichets uniques fournissent alors des détails sur les opérations et les demandeurs), les montants d'opération sont voisins de 50 000 13. · Malgré la relative modicité de leurs montants, les opérations n'ont été possibles que moyennant des aides à la pierre et à la personne élevées, en raison de la faiblesse des revenus des ménages concernés. Le montant moyen de la principale aide à la pierre, celle accordée par l'État (« subvention LBU ») est14 de 32 000 en LES et de 22 000 en AAH. Pour les, il est limité par trois plafonds : un pourcentage du coût de l'opération (50 %)15, un montant en euros dépendant des caractéristiques du ménage et de l'opération et un troisième plafond qui prend la forme d'un minimum de taux d'effort mais n'est pas 12 13 14 15 En valeur moyenne sur la période 2015-2017. Idem. Idem. À Mayotte, 50 % également en LAS mais 75 % en LATS. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 19 sur 183 appliqué en pratique (cf. Annexe 5, A.a).). Pour l'AAH, la subvention est plafonnée à 70 % de la dépense subventionnable (et 80 % en cas de ravalement ou peinture des façades). En outre, les ménages ont bénéficié d'aides à la pierre complémentaires (collectivités locales, organismes sociaux) et de l'allocation logement (AL) : en LES, 85 % des ménages ont perçu une AL d'un montant moyen de 250 , et en AAH, 15 % ont perçu une AL d'un montant moyen de 190 euros16. Il en résulte que les opérations ayant bénéficié de l'AL ont été globalement financées par la collectivité à hauteur de 84 %, et par les ménages à hauteur de 16 % seulement. Une baisse historique du nombre d'opérations financées mais une quasi stabilité en LES depuis 2010 1.4 Le Graphique 1 indique le nombre d'opérations LES et AAH financées chaque année depuis 2007 (cf. Annexe 5, B.). Graphique 1: nombre d'opérations LES et AAH financées sur LBU 2500 Nombre d'opérations LES et AAH financées Logements évolutifs sociaux (LES) (Dont logements évolutifs sociaux diffus (LESD)) 2000 (Dont logements évolutifs sociaux groupés (LESG)) Aides à l'amélioration de l'habitat (AAH) 1500 1000 500 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Source : CGEDD d'après DGOM. 500 LES et 1300 AAH ont été financés chaque année en moyenne sur la période 2015-2017. Le nombre de LES financés annuellement a baissé à la fin des années 2000, puis est resté relativement stable, aux environs de 500. Il a été de 476 en 2017. Le nombre d'AAH, qui avait dépassé les 2000 unités par an à la fin des années 2000, est resté ensuite voisin de 1500 par an, puis a diminué à 1047 en 2017. En 2018, le nombre de LES financés a fortement chuté. Le nombre d'AAH financées n'a pas diminué et a même augmenté en Martinique. Cela résulte de ce que l'allocation logement finançait une proportion beaucoup plus élevée des LES que des AAH : 85 % contre 15 %. Sa suppression a donc eu des effets très différenciés sur ces deux types d'opérations. Hormis le cas très particulier de 2018, les explications de la baisse des effectifs qui sont avancées par les acteurs tiennent à la conjonction de plusieurs facteurs, toujours liés à un renchérissement de la construction, qui rend plus difficile le bouclage financier pour des ménages ayant une capacité financière qui reste très faible. · · Tout d'abord, il s'agit du renforcement des normes de construction et de leur addition, conduisant directement à l'augmentation des coûts de construction. Cette augmentation tient également à la disparition progressive de l'évolutivité du logement À la création du dispositif dans les années 1980, l'évolutivité prise en compte dans le En décembre 2017, pour les allocataires dont le prêt a été signé de 2013 à 2016. La proportion de bénéficiaires de l'AL et son montant diminuent dans le temps pour une génération d'emprunteurs donnée. 16 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 20 sur 183 financement pouvait être très importante, puisque les matériaux de construction rentraient directement dans l'assiette du financement. Avec le temps, la réalisation des finitions (revêtements de sols et de mur) par les occupants ou celle de travaux de second oeuvre, voire la création de volumes habitables en extension du logement de base (classiquement, création d'une varangue), qui constituait la norme du dispositif LES (justifiant le caractère « évolutif » du logement) a quasi disparu17. L'économie correspondante ne vient donc plus en déduction du prix de sortie plus élevé dans les DOM. Une coexistence avec le dispositif d'accession sociale de droit commun 1.5 Le dispositif d'accession (LES) et amélioration (AAH) très sociales spécifique aux DOM y coexiste18 avec celui du PTZ, dispositif d'accession sociale de droit commun en vigueur dans l'ensemble de la France (cf. Annexe 5, A.b).). Le PTZ, comme le LES, finance l'accession à la propriété au sens strict, c'està-dire hors travaux d'amélioration réalisés par des propriétaires occupants. Pour ces travaux d'amélioration, le dispositif destiné, en métropole, aux propriétaires à très faible revenu est celui des aides de l'ANAH. Il n'est pas applicable dans les DOM, qui bénéficient par contre du dispositif AAH. En moyenne sur 2015-2017, 1400 PTZ ont été mis en force dans les DOM, à comparer aux 500 LES et 1300 AAH financés. Le nombre de PTZ a donc été trois fois supérieur au nombre de LES. Par rapport au PTZ, le LES se caractérise par des montants d'opération, des plafonds de ressources, des revenus moyens et des taux d'effort deux fois plus faibles et par une subvention quant à elle deux fois plus élevée19. Ces deux produits s'adressent donc à des gammes d'opérations et de ménages différentes. Si le premier est « social », le second est clairement « très social ». Une contribution de la collectivité à l'accession et à l'amélioration sociales et très sociales dans les DOM de 130 M par an sur 2015-2017 1.6 La contribution de la collectivité à l'accession et à l'amélioration sociales et très sociales dans les DOM se décompose, comme cela a été vu, en aides à la personne et aide à la pierre. La relation entre aides à la pierre et aides à la personne est complexe : toutes les opérations d'accession ou d'amélioration donnant lieu à aide à la pierre ne donnent pas lieu à une aide personnelle au logement. Inversement, l'aide personnelle au logement peut être attribuée à des ménages qui ne bénéficient pas d'aide à la pierre. Plusieurs aides à la pierre peuvent en outre coexister sur un même projet. En matière d'aide à la personne, l'allocation logement accession, en voie d'extinction puisque supprimée pour les nouveaux entrants, comptait 12 000 bénéficiaires fin 2017. Ces dernières années, le flux annuel de nouvelles opérations ouvrant droit à AL accession dans les DOM était de l'ordre de 1 000, dont 500 LES et 300 opérations d'amélioration avec ou sans LBU (Tableau 2). L'évolution des exigences de « qualité » et des contraintes normatives, ainsi que les questions de responsabilités et d'assurance, sont mises en avant par les acteurs pour expliquer ce déclin de l'autoconstruction, de même que le risque supposé que ces finitions ne soient jamais réalisées et que le logement se dégrade très rapidement. Si la mission a eu l'occasion de constater le mauvais état de certains LES mal entretenus, elle a pu à l'inverse visiter des logements parfaitement finis et entretenus. Plusieurs acteurs de terrain ont souligné à ce sujet que le statut de propriétaire peut contribuer à responsabiliser l'occupant du logement et le motiver pour valoriser son bien. 17 Le prêt social location accession (PSLA) est également pratiqué, mais en très faible nombre. L'amélioration en fiscalisation, a par contre régulièrement progressé aux Antilles (d'une centaine en 2015 à 250 en 2017). 18 19 32 000 euros contre 15 000 euros en moyenne sur 2015-2017. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 21 sur 183 Tableau 2: bénéficiaires de l'allocation logement dite « accession » dans les DOM en 2017 Nombre de Nombre annuel de bénéficiaires en nouvelles ouvertures de droit au cours des dernières décembre 2017 années Accession LES (avec subvention LBU) Amélioration (avec ou sans subvention LBU) Accession autre que LES (sans subvention LBU) Total Source : CGEDD d'après CNAF Ainsi, alors que la plupart des LES donnent lieu à aide personnelle, ce n'est le cas que de 15 % des opérations d'AAH. La raison en est que le revenu des attributaires de subventions LBU peut être supérieur au revenu d'exclusion de l'AL, mais aussi que de nombreuses opérations d'amélioration de faible montant ne donnent pas lieu à prêt et donc à ouverture de droit à AL. Le flux de nouveaux bénéficiaires de l'allocation logement accession dans les DOM a été divisé par trois en quinze ans, sous l'effet d'une réduction des nombres d'opérations mais aussi de la sousactualisation du barème de cette aide. L'aide à la pierre regroupe les dispositifs LES, AAH et PTZ, mais également des dispositifs spécifiques mis en place par des acteurs locaux (collectivités locales mais également caisses d'allocations familiales et de sécurité sociale) et destinés à compléter le financement des LES et AAH ou destinés à des publics particuliers, par exemple personnes âgées ou familles à bas revenus, souvent pour des montants de travaux faibles financés sans prêt bancaire. Le montant total des aides à l'accession et à l'amélioration sociales et très sociales (cf. Annexe 5, B.a).) a été d'environ 130 M par an en moyenne sur la période 2015-2017 (Tableau 3). La « ligne budgétaire unique » (LBU) ne représente qu'un tiers de ce total (44 M sur 130 M). Tableau 3: aides à l'accession et à l'amélioration sociales et très sociales, moyenne annuelle 2015-2017 Moy2015-2017 En M AL PTZ LBU Région Département Interco CAF et SS Total MONTANTS TOTAUX DE SUBVENTION OU EQUIVALENT Moy2015-2017 Accession Amélioration Accession + amélioration Guad Mart Guya Réun Mayo DOM Guad Mart Guya Réun Mayo DOM Guad Mart Guya Réun Mayo DOM 2,5 1,9 0,3 26,6 0,3 32 1,6 0,5 0,0 1,7 0,0 4 4,0 2,4 0,3 28,3 0,3 35 4,3 3,3 2,2 11,4 0,0 21 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0 4,3 3,3 2,2 11,4 0,0 21 0,8 3,3 0,5 8,9 2,4 16 5,8 10,6 1,1 11,0 0,1 28 6,6 13,8 1,6 19,9 2,5 44 0,0 0,8 0,3 0,0 0,0 1 0,6 4,1 0,0 5,3 0,0 10 0,6 4,9 0,3 5,3 0,0 11 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0 0,4 1,1 0,0 13,1 0,9 15 0,4 1,1 0,0 13,1 0,9 15 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0 0,0 0,1 0,0 0,0 0,0 0 0,0 0,1 0,0 0,0 0,0 0 0,0 1,4 0,0 0,1 0,0 1 0,1 0,7 0,0 0,6 0,0 1 0,1 2,1 0,0 0,6 0,0 3 8 11 3 47 3 71 8 17 1 32 1 59 16 28 4 79 4 130 7 622 1 646 2 828 12 096 500 300 200 1 000 Source : CGEDD d'après DEAL, autres acteurs locaux, CNAF, SGFGAS. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 22 sur 183 L'accession et l'amélioration très sociales ont mobilisé un cinquième du montant de la LBU sur 2015-2017 1.7 Le montant de 4620 millions d'euros de LBU affecté annuellement sur 2015-2017 au LES et à l'AAH (cf. Annexe 5, B.b).) représente seulement 21 % du montant total de l'ensemble de cette ligne budgétaire (Tableau 4). Il est trois fois plus faible que celui affecté au logement locatif social et sept fois plus faible si l'on considère la seule construction de logements neufs (hors travaux seuls) : ainsi en construction neuve, seulement un logement LES est construit pour 10 logements locatifs sociaux. On notera également que les répartitions sont différentes selon que l'on considère l'accession ou l'amélioration et selon le département, même pour des départements relativement semblables comme la Guadeloupe et la Martinique. Ainsi, la construction de logements locatifs sociaux neufs mobilise quatre fois plus de LBU que l'accession à la propriété et l'amélioration du parc privé (26,8 M contre 6,8 M) en Guadeloupe, mais des montants équivalents en Martinique (14,6 M contre 13,8 M). Tableau 4: affectation de la LBU, moyenne 2015-2017 En M Construction de logements sociaux (LBU+défisc) Amélioration du parc locatif social (Sous-total parc locatif social) Accession à la propriété Amélioration du parc privé (Sous-total parc privé) RHI Aménagement urbain Autres dépenses (AFA/AQS/PSP,50 pas géo,études et manifs) Total Guadeloupe 26,8 0,4 27,2 1,1 5,8 6,9 4,2 0,7 0,1 39 Martinique 14,6 3,5 18,1 3,5 10,3 13,8 1,9 4,7 0,3 39 Guyane 30,3 5,1 35,4 0,5 1,1 1,6 2,6 4,4 0,1 44 Réunion 37,0 5,5 42,6 9,8 11,2 21,0 8,9 5,5 0,2 78 Mayotte 6,2 0,0 6,2 2,4 0,1 2,5 2,7 2,2 0,1 14 DOM 115 15 129 17 29 46 20 18 1 214 Source : DGOM. Sur l'écart entre le montant de 46 M qui figure dans le Tableau 4 et celui de 44 M qui figure dans le Tableau 3, cf. Annexe 5, B.b).). 20 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 23 sur 183 2 Principaux constats Des caractéristiques communes aux DOM révèlent une situation singulière par rapport à la métropole 2.1 2.1.1 Un taux de pauvreté particulièrement élevé Les revenus sont en moyenne plus faibles dans les DOM qu'en métropole, mais ils sont aussi plus hétérogènes (cf. Annexe 3, C.) : hors Mayotte, le premier décile21 de revenu par ménage est voisin de 60 % du niveau métropolitain, mais le neuvième décile22 est comparable à celui de la métropole et plus élevé que dans de nombreux départements métropolitains. L'écart se creuse encore si l'on examine le niveau de vie (c'est-à-dire le revenu par unité de consommation) : le premier décile est alors proche de 55 % du niveau métropolitain aux Antilles et à la Réunion et de 33 % seulement en Guyane en raison du nombre élevé (3,4) de personnes par ménage dans ce département. À Mayotte, le niveau de vie est encore plus faible en raison de revenus moindres, mais aussi d'un nombre de personnes par ménage particulièrement élevé (4,5). Il en résulte que la proportion de ménages vivant en-dessous du seuil de pauvreté est de 84 % à Mayotte et de 30 à 40 % dans les autres DOM, contre 14 % pour la moyenne métropolitaine et 23 % pour la Seine-Saint-Denis, département métropolitain le plus touché par la pauvreté. 2.1.2 Un parc locatif social insuffisant pour loger la même proportion de ménages à très bas revenu qu'en métropole Dans les DOM hors Mayotte, alors que les revenus sont plus faibles qu'en métropole, la proportion de logements locatifs sociaux est voisine de 19 %, contre 16 % en métropole (cf. Annexe 3, B.c)). La proportion des ménages sous le seuil de pauvreté qui sont logés dans le parc locatif social est plus faible (25 % contre 35 % en métropole). Ainsi, si l'on voulait dans ces départements loger en logement locatif social la même proportion des ménages vivant sous le seuil de pauvreté qu'en métropole, il faudrait augmenter d'un quart (24 %) le parc de logements locatifs sociaux, soit construire 31 000 logements locatifs sociaux en sus de ceux nécessaires pour maintenir cette proportion à son taux actuel, compte tenu des évolutions démographiques et des objectifs de résorption de l'insalubrité23. À Mayotte, le parc locatif social comprend moins de 300 logements, soit seulement 0,5 % du parc total. 2.1.3 Un niveau de confort et un état général du parc dégradés par rapport au standard métropolitain Le confort des logements est dans les DOM bien moindre qu'en métropole (cf. Annexe 3, B.a)) : ainsi, la proportion des logements dépourvus du confort de base (un au moins des trois éléments suivants : eau courante, baignoire ou douche, WC intérieur) est respectivement de 18 % pour La Réunion, 41 % aux Antilles, 59 % en Guyane et 65 % à Mayotte, alors qu'elle est résiduelle en métropole, à 1 %. À cela s'ajoute une vétusté davantage marquée qu'en métropole, liée à un niveau d'entretien plus faible étant donné les niveaux de revenus des tranches de population les plus pauvres. 21 22 23 Niveau de revenu au-dessous duquel se situent les 10 % de ménages les plus pauvres. Niveau de revenu au-dessus duquel se situent les 10 % de ménages les plus riches. À mettre en rapport avec les 5 à 6 000 logements locatifs sociaux et très sociaux financés en rythme annuel ces dix dernières années. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 24 sur 183 2.1.4 Des prix immobiliers élevés par rapport au revenu des ménages modestes et des coûts de construction considérables Le prix de vente des logements, rapporté au revenu par ménage, est supérieur de 50 % dans les DOM à ce qu'il est en métropole, voire de 100 % (cf. Annexe 3, D.a)). L'écart est encore plus prononcé si on le rapporte au revenu des ménages des deux premiers déciles de revenu (ménages dits « modestes »). Dans le parc locatif privé ou HLM, le taux d'effort brut (loyer divisé par revenu) des ménages du premier quartile de revenu est plus élevés dans les DOM qu'en métropole de 10 % à 20 % et leur taux d'effort net (loyer net d'aide personnelle divisé par revenu) n'est équivalent à celui observé en métropole que parce que l'allocation logement est supérieure de 50 % à 100 % (cf. Annexe 3, D.b)). Par ailleurs, le prix des produits et matériaux de construction est plus élevé dans les DOM qu'en métropole. Par exemple, l'Autorité de la concurrence a relevé des surcoûts de 30 % à la Réunion et de 35 % à Mayotte24, alors que les prix à la consommation n'y sont plus élevés que de 7 %. L`Autorité explique ces surcoûts notamment par la petite taille des marchés et le faible nombre d'acteurs opérant dans les circuits de distribution, mais aussi par les coûts de transport, la très grande majorité des produits étant importés d'Europe en raison de l'obligation de marquage « CE ». Les mêmes raisons sont avancées au Antilles par les différents acteurs rencontrés par la mission. À cela s'ajoutent les risques naturels et climatiques accrus dans les DOM, qui induisent des contraintes supérieures en matière de qualité des constructions et donc des surcoûts. Cela est vrai tout particulièrement aux Antilles, où les exigences parasismiques et paracycloniques sont prégnantes. 2.1.5 Un ancrage local des populations marqué, qui favorise la transmission à titre gratuit du patrimoine immobilier Si, pour le logement de leurs habitants, les DOM souffrent des handicaps que l'on vient de décrire, ils bénéficient a contrario d'un atout : l'ancrage local des populations, nettement plus marqué qu'en métropole (cf. Annexe 3, A.d)). La proportion, parmi les résidents d'un département, de natifs de ce département y est particulièrement élevée. Alors qu'en métropole elle est en moyenne de 51 %, aux Antilles et à La Réunion elle est supérieure à 80 %, plus élevée que dans tout département métropolitain25. La transmission à titre gratuit (par succession ou donation) du patrimoine immobilier y est ainsi beaucoup plus répandue qu'en métropole et les ménages, même à très bas revenu, y sont plus fréquemment propriétaires d'un bien immobilier, logement ou terrain. C'est ce qui explique que, parmi les ménages vivant sous le seuil de pauvreté, la proportion de propriétaires occupants est beaucoup plus élevée dans les DOM qu'en métropole : 45 % contre 28 % (cf. Annexe 3, B.c)). Pour la même raison, parmi les ménages propriétaires de leur résidence principale, la proportion de propriétaires par héritage ou donation (par opposition aux propriétaires ayant acheté leur logement) est beaucoup plus élevée dans les DOM (25 %, et 36 % pour les propriétaires pauvres) qu'en métropole (9 %, et 16 % pour les propriétaires pauvres) (cf. Annexe 3, B.d)). De même, parmi les ménages qui font construire une maison individuelle, la proportion de ménages disposant déjà d'un terrain, et donc n'ayant pas à l'acheter, est beaucoup plus élevée dans les DOM qu'en métropole : selon les sources Avis de 3 octobre 2018 de l'Autorité de la concurrence, fondé notamment sur une étude de 2015 de l'observatoire des prix, des marges et des revenus à la Réunion et sur les travaux des services déconcentrés de la DGCCRF. 24 En Guyane et à Mayotte c'est également le cas si l'on se limite aux résidents de nationalité française. Si l'on considère l'ensemble des résidents, l'importance des phénomènes migratoires récents réduit la proportion de natifs du département. 25 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 25 sur 183 statistiques26, 54 % contre 23 %, ou 3 sur 10 contre 1 sur 10 (et 4 sur 10 contre 1 sur 20 pour les seuls accédants aidés). 2.2 Les différences entre DOM appellent des déclinaisons spécifiques Si les DOM se distinguent de la métropole par un certain nombre de caractéristiques communes, décrites au chapitre précédent, ils n'en présentent pas moins des situations nettement différenciées entre eux, sur les plans : · · · · · de la démographie (fort accroissement ou déclin, vieillissement de la population) ; du parc de logements existants (et notamment de son taux de vacance) ; du niveau d'équipement et d'aménagement des territoires urbanisés ; de l'importance de la construction de logements informelle et illégale ; et de l'état des centres-bourgs. Parmi les cinq départements, trois groupes se dessinent au regard de ces critères et des enjeux d'intervention prioritaires différenciés en découlent en matière de logement. 2.2.1 À Mayotte et en Guyane : construire massivement et à très bas coût D'un côté, Mayotte et la Guyane se caractérisent par une forte, voire très forte pression démographique liée à l'immigration 27 (d'origine brésilienne, surinamienne et haïtienne pour l'un, comorienne, malgache et en provenance du continent africain pour l'autre) (cf. Annexe 3, A.a)). La population y est globalement jeune, la proportion de personnes âgées étant faible et celle des moins de 20 ans élevée, avec un indicateur de fécondité au sens de l'Insee28 très supérieur celui de la métropole (5,0 à Mayotte et 3,6 en Guyane, contre 1,9 en métropole). Graphiques 2 : pyramides des âges à Mayotte et en Guyane, comparées à la métropole (trait bleu) Source : Insee, 2018. 26 27 Source enquête sur le prix des terrains à bâtir et enquête nationale logement. Immigration d'origine brésilienne, surinamienne et haïtienne en Guyane ; d'origine comorienne, de République démocratique du Congo ou rwandaise à Mayotte. L'indicateur conjoncturel de fécondité mesure le nombre d'enfants qu'aurait une femme tout au long de sa vie, si les taux de fécondité observés l'année considérée à chaque âge demeuraient inchangés (https://www.insee.fr/fr/statistiques/2012734#tableau-TCRD_046_tab1_regions2016). 28 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 26 sur 183 Cet accroissement démographique se traduit mécaniquement par une demande très forte de logements, absorbée très partiellement par la suroccupation du parc existant, mais surtout par un flot de constructions informelles sortant du cadre légal et réglementaire. À Mayotte, la part de ces constructions, érigées dans des délais et à des prix défiant toute concurrence, est actuellement estimée à environ 80 %, les constructions légales y étant de fait marginales. Dans ces conditions, le retard d'équipement de l'île en réseaux ou systèmes d'assainissement, non seulement n'est pas rattrapé, mais s'aggrave avec le développement des zones d'extension urbaine spontanée. Cela entraîne un risque majeur, tant d'ordre sanitaire (écoulement des eaux usées à l'air libre dans les zones d'habitat), qu'environnemental (pollution des plages et déversement dans le lagon). En Guyane, le problème est davantage présent à l'ouest du département, dans les zones urbaines frontalières. Pour ces deux départements, l'enjeu majeur en matière de logement est de parvenir à déployer un dispositif d'aménagement/viabilisation et de construction de logements à grande échelle et à très bas coûts : aller plus vite que les bidonvilles, en étant concurrentiel par rapport à eux. 2.2.2 Aux Antilles : privilégier l'amélioration du parc de logements existants et revitaliser les centres-bourgs en reconquérant le bâti abandonné La Guadeloupe et la Martinique se distinguent par un déclin démographique dû à un départ des jeunes actifs, majoritairement en métropole (cf. Annexe 3, A.a)). La population, vieillissante, y est actuellement dans la moyenne métropolitaine, mais son vieillissement s'accélère et continuera de s'accélérer très nettement durant les 20 à 25 années à venir en raison de la forte proportion actuelle des 45 à 65 ans. L'indicateur de fécondité est quant à lui proche de celui de la métropole (en 2016 : 1,9 en Martinique et 2,1 en Guadeloupe, pour 1,9 en métropole). L'adaptation des logements au vieillissement de la population prend par conséquent aux Antilles une dimension particulièrement importante, en raison de l'enjeu du maintien prioritaire à domicile. L'importance du nombre de logements ou de bâtiments de petit collectif vacants et en déshérence dans les centres-bourgs constitue également un élément frappant du paysage urbain antillais, en augmentation depuis les années 199029. Une étude menée par l'établissement public foncier (EPF) et la DEAL de Guadeloupe en 2017 sur l'ensemble des communes de l'Île a fait apparaître un taux moyen de vacance des logements dans les centres-bourgs proche de 18 % (29 % à Pointe-à-Pitre). Ces logements sont très majoritairement en mauvais état, voire en ruines pour une proportion non négligeable. S'ajoute à cela, toujours dans les centres-bourgs, une part significative (près de 10 %) de parcelles constructibles non bâties (dents creuses). L'activité de construction, à commencer par le logement social, ne s'est pas arrêtée pour autant : elle s'est déplacée des centres urbains vers les périphéries plus « aérées », où elle se développe de manière diffuse avec les conséquences néfastes que l'on sait en termes de consommation de l'espace disponible, de dégradation des conditions de déplacement et de persistance du modèle « tout-automobile ». Ce tableau alarmant fait apparaître un enjeu essentiel de reconquête urbaine, qui dépasse la stricte problématique du logement, mais qui doit en constituer le cadre, dans une approche stratégique globale restant à construire de manière partenariale par l'État et les collectivités. Étude de « diagnostic et enjeux stratégiques en matière d'habitat » commanditée par la DEAL Guadeloupe en 2012 29 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 27 sur 183 Graphiques 3 : pyramides des âges en Guadeloupe et en Martinique, comparées à la métropole (trait bleu) Source : Insee, 2018 2.2.3 A La Réunion : construire pour répondre à l'augmentation encore forte des ménages et améliorer les logements insalubres ou indignes encore nombreux La Réunion constitue un cas isolé parmi les cinq DOM. Si le niveau de revenu y est assez similaire à celui des Antilles, la démographie se situe plutôt à mi-chemin entre la Guyane et Mayotte d'une part et la métropole d'autre part (cf. Annexe 3, A.a)) : par rapport à cette dernière, la part des plus de 60 ans est un peu plus faible et celle des moins de 20 ans un peu plus importante, et l'indicateur de fécondité de l'Insee est sensiblement plus élevé (2,4 contre 1,9). Ainsi, La Réunion conjugue à la fois une croissance significative du nombre de ménages et un besoin d'amélioration pour les personnes installées depuis longtemps dans des logements vétustes, voire indignes, que leurs revenus ne leur permettent pas d'améliorer. Graphique 4 : pyramide des âges à la Réunion, comparée à la métropole (trait bleu) Source : Insee, 2018. Par ailleurs, en raison de la taille de sa population, 850 000 habitants en 2016, soit entre le double et le triple des autres DOM, son marché est plus attractif, ce qui permet des économies d'échelle. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 28 sur 183 La réflexion stratégique sur les questions d'habitat et en particulier sur l'habitat social (location et accession) est défaillante dans les DOM 2.3 La mission a pu constater d'une manière générale dans les cinq DOM, malgré la présence de compétences individuelles, une faiblesse systémique des politiques de l'habitat, qui accusent un retard évident par rapport à l'hexagone. D'une part, les outils de connaissance sont insuffisants, ce qui limite la possibilité de définir des stratégies globales. D'autre part, du côté des collectivités : · les intercommunalités, chargées d'établir des programmes locaux de l'habitat intercommunaux (PLHi) et des plans intercommunaux de lutte contre l'habitat indigne (PiLHI), ne sont pas en situation d'exercer un leadership vis-à-vis de communes encore réticentes à jouer le jeu ; la coexistence sur le même périmètre de deux entités territoriales départementale et régionale à la Réunion et en Guadeloupe complique l'émergence d'une approche stratégique commune avec l'État. · Enfin, du côté de l'État, le dimensionnement des services ne paraît pas à la hauteur du portage stratégique nécessaire des politiques de l'habitat. Ce portage repose d'une manière générale sur des cadres de 2ème niveau motivés, mais ne disposant pas toujours en interne des appuis et soutiens nécessaires au portage des questions stratégiques. Les arrêtés préfectoraux précisant les règles locales d'utilisation de la ligne budgétaire unique ne comportent pas d'éléments stratégiques et ne renvoient à aucun document de stratégie. Ils diffèrent d'un département à l'autre sans que la mission ait pu obtenir des réponses d'ordre stratégique sur les motifs des écarts. Encadré 2 : des arrêtés préfectoraux peu porteurs de choix stratégiques locaux Des arrêtés préfectoraux peu porteurs de choix stratégiques locaux Des plafonds de ressources des accédants et de subvention qui s'alignent sur les arrêtés nationaux Les textes nationaux régissant l'attribution des aides à l'accession et à l'amélioration très sociales renvoient à des arrêtés préfectoraux pour la fixation de plafonds de ressources des accédants et des plafonds de subventions adaptés à chaque contexte départemental. Dans les faits, les arrêtés locaux pris dans les quatre départements de la Réunion, des Antilles et de la Guyane (pas d'arrêté à Mayotte) reprennent les valeurs nationales sans réduire les plafonds, les taux de subvention y étant donc identiques. Des caractéristiques techniques des LES variables, dont les justifications n'apparaissent pas clairement L'arrêté du 29 avril 1997 précise qu'un arrêté préfectoral détermine dans chaque DOM les « caractéristiques techniques minimales et maximales de surface et de confort » auxquelles devront répondre les logements acquis à l'aide de la subvention. Il s'agit donc là du volet où la différence est la plus marquée entre les DOM, chaque arrêté énumérant sa propre liste plus ou moins détaillée d'obligations d'équipements, de respect de règles et de surfaces minimales, avec des références aux exigences sur les logements décents 30 , mais partielles et différentes d'un DOM à l'autre. Ainsi, la Guyane et la Réunion imposent une surface habitable minimale en fonction du nombre d'occupants (de 9 m² pour une personne seule à 70 m² pour 8 personnes et plus), la Martinique se focalisant sur la surface minimale de 13 m² pour le séjour. 30 Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 29 sur 183 En ce qui concerne les règles de construction à respecter, les arrêtés préfectoraux en mentionnent certaines, mais pas toutes, ce qui laisse planer une ambiguïté sur le régime applicable et sur de supposés allègements de réglementation qui, dans la réalité, n'existent pas. Par ailleurs, la mission n'a pas pu identifier les choix stratégiques locaux qui auraient pu présider à ces rédactions différenciées. S'agissant des travaux d'amélioration, des arrêtés locaux qui sortent du cadre d'un arrêté national trop restrictif Contrairement à l'arrêté sur les LES, l'arrêté du 20 février 1996 sur l'acquisition-amélioration et l'amélioration très sociales de l'habitat ne renvoie pas à des arrêtés préfectoraux, mais fixe de manière limitative la nature des travaux subventionnables. Or, les arrêtés préfectoraux des quatre départements (hors Mayotte) définissent tous des champs de travaux qui s'avèrent plus larges (par exemple, les structures et les fondations, le traitement contre les xylophages, la protection contre les intrusions, ...). Sans contester la pertinence technique de ce poste d'amélioration, la mission ne peut que constater l'absence de cohérence entre l'arrêté national et les arrêtés départementaux d'une part, et entre les arrêtés des différents départements d'autre part. Enfin, on peut noter que les départements divergent sur l'interprétation des textes nationaux quant à la possibilité ou non de financer l'amélioration de logements LES. La Martinique a inscrit dans son arrêté l'impossibilité, sans limite d'ancienneté, d'intervenir en financement sur ces logements déjà aidés, tout en reconnaissant que cela pose problème pour des LES vieux de 30 ans. La Guadeloupe et la Réunion considèrent au contraire que des travaux d'amélioration peuvent être financés au-delà de 15 ans. Les pratiques opérationnelles de développement urbain et d'interventions sur l'habitat sont insuffisantes 2.4 En premier lieu, le constat doit être fait d'une quasi absence de stratégies d'aménagement visant à préparer un foncier doté d'une structure viaire et desservi par les réseaux et en conséquence prêt à recevoir les constructions. Celles-ci s'opèrent en fonction du parcellaire existant et des opportunités foncières. Si le constat est sans appel à Mayotte et en Guyane, où la question des réseaux viaires, d'eau et d'assainissement ne se pose qu'a posteriori, une fois les constructions réalisées et occupées, avec toutes les difficultés induites, c'est aussi le cas aux Antilles où les questions d'insalubrité se posent à l'échelle de quartiers entiers. C'est notamment pour cette raison que les bailleurs sociaux interviennent davantage dans des logiques de promotion ou de permis groupé, en fonction d'une opportunité foncière concrétisée dans le passé ou qu'ils saisissent, que dans une logique d'aménagement projeté dans les continuités et articulations avec les tissus urbains existants. C'est ce qu'un maire de Martinique nommait le « paquet de 60 logements collectifs dans les champs de cannes ». C'est aussi, aux Antilles, un cumul de 500 logements locatifs sociaux financés et construits, mais non raccordés à l'assainissement. Les logiques d'aménagement, sous forme d'opérations de résorption de l'habitat insalubre ou d'opérations d'aménagement, ZAC ou lotissements, ne sont pas au centre des préoccupations des municipalités, d'autant que la situation financière des communes devient de plus en plus critique dans ces quatre départements d'outre-mer. Il en est de même pour les opérations programmées d'intervention sur l'habitat dans une approche globale. À titre d'exemple il n'y a qu'une seule ZAC et une seule OPAH en Guadeloupe. La situation à La Réunion est quant à elle plus proche des pratiques métropolitaines. Globalement, à la différence des quatre autres DOM, La Réunion est un territoire déjà bien équipé. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 30 sur 183 L'articulation entre les produits d'accession « sociale » et « très sociale » suscite des interrogations 2.5 Plusieurs acteurs locaux ont fait part à la mission, lors de ses déplacements, d'un « creux » dans lequel les ménages dont les revenus sont situés juste au-dessus du plafond de revenus du LES et qui n'y ont en conséquence pas accès, n'auraient pas de solution d'accession aidée, le PTZ étant insuffisant pour leur permettre de satisfaire aux critères de solvabilité des prêteurs. Certains ont évoqué une piste consistant à relever légèrement le plafond de revenu du LES et de l'AAH. Elle présenterait l'avantage de diminuer la demande de logements locatifs sociaux qui, outre qu'ils se révèlent plus coûteux pour la collectivité (cf. Annexe 6), ne sont pas une bonne solution à d'autres égards, et notamment ne permettent ni le maintien à domicile des personnes âgées, ni l'ancrage des ménages aux terrains familiaux et aux réseaux de proximité. La mission a confronté ces propos aux informations figurant dans les bases de données à sa disposition (cf. Annexe 5, E.). Il en résulte que l'ensemble constitué par les deux dispositifs LES et PTZ conduit à une aide très fortement modulée selon le revenu des ménages : · d'une part, l'aide globale décroît très fortement lorsque le revenu augmente : pour le ménage avec deux enfants, le différentiel entre l'aide attribuée à un bénéficiaire du RSA et celle attribuée à un salarié gagnant 1,5 SMIC peut atteindre huit années de SMIC (l'écart serait encore supérieur si le ménage au RSA était logé en logement locatif très social) (Graphique 5) ; d'autre part, parmi les ménages avec enfants non propriétaires de leur logement, la proportion de ceux qui sont aidés est plus forte pour les revenus inférieurs au SMIC que pour les revenus immédiatement supérieurs (Graphique 6), ce qui pourrait confirmer l'existence du « creux » ressenti par certains acteur locaux. · Néanmoins, le « creux » qui apparaît sur le Graphique 6 concerne des ménages dont les revenus sont inférieurs au plafond de ressources du LES, qui est de 2,1 SMIC pour le ménage considéré (couple avec deux enfants). Ainsi, il semble que ce « creux » résulte non du niveau du plafond de ressources (il ne serait donc pas réduit par un relèvement de ce dernier) mais d'une autre cause, peut-être de la modulation de l'aide totale (et donc surtout de l'aide personnelle) en fonction du revenu du bénéficiaire de LES. Des approfondissements seraient donc nécessaires pour mieux comprendre le phénomène. En conclusion, bien que ces estimations soient sujettes à certaines approximations, le dispositif ressort très redistributif, et peut-être davantage en faveur des revenus inférieurs au SMIC qu'en faveur des revenus immédiatement supérieurs. Il n'est pas possible de porter un jugement de valeur sur cette redistribution sans examiner également les autres aides dont bénéficient les ménages, et notamment les minima sociaux. Cela dépassait le cadre de la mission, a fortiori alors que ces derniers vont être refondus, mais devrait être effectué au titre des travaux préparatoires à la création du revenu universel d'activité. Graphique 5 : montant total de l'aide à la pierre et à la personne pour divers niveaux de revenu et divers produits d'aide sociale ou très sociale au logement, cas du ménage avec 2 enfants 300 000 250 000 Ménage avec 2 enfants 200 000 150 000 LLTS LESD LESG PTZ 100 000 50 000 0 RSA 1 SMIC 1,5 SMIC 2 SMIC 2,5 SMIC 3 SMIC Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 31 sur 183 Graphique 6: nombre annuel de nouveaux bénéficiaires de LES et PTZ, en % du nombre de ménages non propriétaires de logement, par tranche de revenu, années 2014 à 2017, La Réunion, ménage avec 2 enfants 2,5% Ménage avec 2 enfants PTZ 2,0% 1,5% LES 1,0% 0,5% 0,0% 0à1 SMIC 1 à 1,5 SMIC 1,5 à 2 SMIC 2 à 2,5 SMIC 2,5 à 3 SMIC 3 à 3,5 SMIC 3,5 à 4 SMIC 4 à 4,5 SMIC 4,5 à 5 SMIC 5 SMIC et plus NB : pour un couple avec deux enfants, le revenu d'exclusion de l'allocation logement accession (revenu au-delà duquel l'allocation accession était nulle) représente 1,7 SMIC, le plafond de ressources du LES représente 2,1 SMIC et celui du PTZ 4,7 SMIC. Pour un parent isolé avec deux enfants, ces valeurs sont respectivement 1,7 SMIC, 1,7 SMIC et 4,0 SMIC. Spécifiquement dans les DOM, l'accession très sociale revient moins cher à la collectivité que le logement locatif très social 2.6 La mission a comparé le coût global pour la collectivité, aides à la pierre et à la personne confondues, du logement locatif très social (LLTS) et de l'accession très sociale (LES « diffus » ou « groupé ») (cf. Annexe 6). Deux paramètres ont un effet prépondérant sur le résultat. · En premier lieu, en LES « diffus », le ménage, bien qu'ayant des revenus très faibles, dispose d'un terrain. Cela réduit significativement le coût d'opération et donc le montant que la collectivité doit apporter pour compléter la contribution du ménage, faible en tout état de cause eu égard à ses revenus. En deuxième lieu, à la différence du LLTS, le LES peut, après un certain temps, être occupé par une personne inéligible par son revenu au LLTS et donc ne plus répondre à de la demande de logement très social. La probabilité que le LES, à la fin de la période d'observation, soit occupé par un ménage satisfaisant les conditions d'accès au LLTS (ce qui réduit d'autant le besoin de LLTS), influe donc fortement sur le résultat. Or dans les DOM elle est élevée, en raison de la distribution des revenus. · Il en ressort que le coût global du LES est inférieur à celui du logement locatif très social d'environ moitié en LES « diffus », et de 10 à 30 % en LES « groupé ». Le résultat de cette comparaison serait très différent en métropole si un dispositif équivalent à celui du LES y était applicable. En effet : · le LES « diffus », dans lequel le ménage, bien que son revenu soit très faible, dispose d'un terrain à bâtir, serait très rare : en métropole la plupart des ménages qui font construire une maison individuelle ne disposent pas d'un terrain mais doivent l'acheter ; seul le LES « groupé », qui coûte plus cher en aides publiques, serait envisageable ; la probabilité que le logement LES, à l'issue de la période d'observation, soit occupé par un ménage éligible à logement locatif très social serait beaucoup plus faible que dans les DOM car : o la proportion de ménages éligibles à logement locatif très social (PLA-I en métropole) y est beaucoup plus faible (26 % contre 60 %), o et la probabilité de mutation à titre onéreux, à un ménage dont le revenu est potentiellement beaucoup plus élevé que celui de l'occupant initial du logement, y serait plus élevée, le parc, d'une manière générale, y étant vendu plus fréquemment. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ · Page 32 sur 183 Ainsi, le même calcul conduit, pour optimiser l'efficacité de la dépense publique, à orienter les ménages à très bas revenu vers l'accession très sociale dans les DOM, mais vers le logement locatif très social en métropole. En conclusion, face à une dégradation multiforme des conditions de logement et de leurs impacts urbains et environnementaux, l'accession très sociale peut fournir un remède à moindre coût pour les finances publiques 2.7 Non seulement la qualité de logement est moindre dans les DOM qu'en métropole (cf.§ 2.1.3), mais ce décalage s'accentue à bien des égards, de même que ses impacts urbains et environnementaux. Tout d'abord, la précarité des conditions de logement ne recule pas, voire s'accroît : on décompte un effectif de 17 000 logements indignes à la Réunion, qui reste stable31 ; 37 000 logements spontanés en Guyane en 2015, en croissance32 ; 20 000 logements en tôle et 20 000 logements en dur insalubres à Mayotte en 2013, dont le nombre ne cesse de croître33. Ensuite, la structure urbaine se dégrade, que l'on considère le développement anarchique de l'habitat spontané à Mayotte et en Guyane, ou la dévitalisation des centres-bourgs et l'étalement périphérique aux Antilles. Enfin, la qualité environnementale et sanitaire se détériore, avec : · · · une consommation non maîtrisée des espaces naturels et agricoles, un étalement urbain (conjugué à Mayotte et en Guyane avec une forte poussée démographique) à l'origine de l'inflation de la circulation automobile, un accroissement, à Mayotte et en Guyane, de la pollution des sols et des eaux par le rejet direct d'eaux usées non traitées, qui à la fois dégrade les milieux et pose un énorme problème sanitaire ; s'agissant des Antilles, la situation est au mieux stagnante, avec un déficit d'assainissement dont la résorption semble peiner. Parce que, dans le cas particulier des DOM, elle nécessite une contribution de la collectivité moindre que le logement locatif très social, l'accession très sociale peut contribuer à remédier à cette situation dégradée tout en optimisant l'efficacité de la dépense publique. 31 32 33 Travaux de l'Agorah (Agence d'urbanisme à La Réunion). Travaux de l'Audeg (Agence d'urbanisme de Guyane). Insee, « État du logement à Mayotte fin 2013 », juin 2017. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 33 sur 183 3 Propositions Rompre avec la doctrine hexagonale du logement locatif social comme unique réponse aux besoins de logements très sociaux et promouvoir un volet « accession et amélioration très sociales » dans la politique sociale du logement en outre-mer 3.1 La politique du logement social, au niveau national, repose sur la doctrine que la réponse aux besoins très sociaux de logement doit être apportée par l'unique voie du logement locatif social. Les spécificités des DOM, et particulièrement la comparaison des coûts globaux pour la collectivité du LES et du LLTS figurant au § 2.5, conduisent, au contraire, à constater que cette voie n'est pas suffisante dans leur cas et qu'un volet accession, à part entière, répondra de manière complémentaire et indispensable aux besoins très sociaux des populations ultra-marines. Il convient en conséquence de rompre avec le positionnement de l'accession très sociale comme « variable d'ajustement » au sein de la politique du logement social dans les DOM, comme un certain nombre d'acteurs rencontrés par la mission lui en ont fait la critique. L'avantage de coût en fonds publics du LES par rapport au LLTS est particulièrement marqué en LES « diffus », le ménage apportant le terrain. À La Réunion et aux Antilles, il convient en conséquence de privilégier le LES « diffus » et de limiter le LES « groupé » aux situations dans lesquelles le déplacement des ménages est rendu indispensable par des impératifs de sécurité ou de salubrité : dans les opérations de RHI, qui nécessitent de créer des voiries et des réseaux en démolissant des logements, ou bien lorsqu'il y a péril imminent et certain (recul du trait de côte, zones rouges des PPR). En Guyane et à Mayotte, le caractère massif des besoins de construction liés aux dynamiques démographiques et à la résorption d'habitats spontanés et insalubres conduira nécessairement à une proportion très majoritaire d'opérations d'accession « groupées ». Recommandation 1. Donner dans les DOM une priorité nouvelle à la politique d'accession et d'amélioration très sociales pour un coût unitaire bien moindre pour la collectivité qu'une politique principalement centrée sur le logement locatif très social comme en métropole. Réexaminer dans ce cadre la répartition des moyens de l'État entre accession et location très sociales. Activer les organes de conduite des politiques territorialisées de l'habitat et contractualiser 3.2 Face au constat de dégradation de la situation et à la faiblesse stratégique des politiques locales de l'habitat, il apparaît nécessaire et urgent de mettre en place un programme d'actions coordonnées susceptible de porter ses effets sur tous les maillons de la chaîne d'élaboration de ces politiques. Pour être efficace, ce programme devra impérativement s'inscrire dans la durée car il s'agit à la fois d'ouvrir des marchés sur des territoires de petite taille (donc plus difficiles) et de donner aux acteurs concernés, opérateurs sociaux privés notamment, une visibilité sur le moyen terme (5 à 10 ans) qui leur permettra de se structurer pour mieux répondre à la demande, quantitativement et qualitativement. La politique de l'habitat étant éminemment partenariale, ce programme d'action devra être construit localement entre les partenaires, au premier rang desquels l'État et les collectivités territoriales. Parce que ces collectivités ne paraissent pas en mesure de s'accorder entre elles sans la présence d'un arbitre « supra-territorial » et parce que l'État est encore aujourd'hui le plus gros pourvoyeur de moyens sur l'habitat (aides budgétaires et fiscales, à la pierre et à la personne), il lui revient d'assurer le leadership et de jouer un premier rôle actif d'entraînement des collectivités. 3.2.1 Développer les outils de connaissance La maîtrise des données constitue le préalable indispensable à la connaissance des problématiques de logement et à leur compréhension systémique (intégrant les différents segments de l'offre), nécessaire Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 34 sur 183 pour définir une politique d'intervention cohérente. Comme sur la plupart des sujets, les données utiles en matière de logement sont disséminées entre plusieurs sources émanant d'acteurs distincts. Même si des différences apparaissent d'un département à l'autre, la mission a fait le constat général de l'insuffisance de données consolidées et fiables, permettant une connaissance même approximative de la situation. L'absence de mise en commun des données existantes, formalisée par des conventions entre les acteurs est une autre caractéristique pénalisante. Il est donc proposé que l'État prenne dans chaque DOM l'initiative de créer une instance partenariale (observatoire de l'habitat) dont il assurera le secrétariat. Elle sera chargée du recensement des données utiles, de leur partage sur une plateforme commune et de leur exploitation. L'État devra notamment tenir à jour un répertoire des logements ayant bénéficié de LES ou d'AAH, ce qui permettra ultérieurement d'effectuer des enquêtes sur leur état et sur leurs occupants (notamment sur leurs revenus) et ainsi de mieux évaluer l'efficacité de la dépense publique et si nécessaire, de la réorienter. Une telle comptabilisation est également indispensable pour pouvoir intégrer l'accession très sociale dans les décomptes de logements sociaux au titre de la loi SRU (cf. § 3.2.3). 3.2.2 Généraliser la co-construction des politiques Il ressort des échanges avec les DEAL et de l'analyse des documents transmis (rapports et/ou PV de séances) que les CDHH 34 fonctionnent comme de simples lieux d'échanges, souvent sur la base de bilans de l'année écoulée et ne jouent pas un rôle de co-construction des politiques locales de l'habitat. D'après les DEAL, les conseils départementaux (ou collectivités territoriales) n'ont pas nécessairement l'envie, ni parfois pas la capacité, de définir précisément une politique d'intervention. Ils ne sont pas davantage motivés pour jouer la carte du partenariat (avec l'État ou les autres niveaux de collectivités)35. Ce point de vue est cohérent avec le ressenti de la mission à l'issue des rencontres locales avec les responsables de ces entités. Il apparaît pourtant indispensable que les politiques de l'habitat soient co-construites avec l'ensemble des acteurs concernés. Elles doivent en outre être correctement articulées avec les enjeux urbains (notamment la revitalisation des centres-bourgs aux Antilles) et environnementaux (par exemple : les conséquences du changement climatique en matière de risques cycloniques, la lutte contre l'étalement urbain). Une présence forte de l'État est par ailleurs souhaitable pour accompagner les intercommunalités dans l'élaboration des programmes locaux de l'habitat (PLH) et des plans intercommunaux de lutte contre l'habitat indigne (PiLHI), documents stratégiques de territorialisation des politiques départementales. En effet, l'Annexe 13 montre une situation assez hétérogène (absence totale de documents à Mayotte et en Guyane, balbutiements en Guadeloupe ; Martinique et Réunion mieux outillés mais avec des documents dont l'élaboration s'étire sur plus de cinq ans). Dans l'Hexagone, le CRHH (comité régional de l'habitat et de l'hébergement) est l'instance de concertation au niveau régional, de l'ensemble des acteurs intervenant dans l'habitat et l'hébergement. Il se prononce notamment sur la satisfaction des besoins en logement et les orientations de la politique foncière et de la politique de l'habitat et de l'hébergement, et examine le bilan triennal de la mise en oeuvre de la mixité sociale (article 55 de la loi SRU). Le CRHH est présidé par le préfet de Région, sauf en Ile-de-France où la présidence est assurée conjointement par le préfet de Région et le président du conseil régional. Dans les DOM, il n'y a pas de CRHH, mais un conseil départemental de l'habitat et de l'hébergement (CDHH), présidé par le président du conseil départemental lorsque coexistent département et région. Il prend le nom de CTHH en cas de collectivité territoriale unique. 34 L'absence de transmission à la mission par plusieurs de ces collectivités des données d'engagement budgétaires de leurs interventions en matière de logement, pourtant publiques, et ce malgré un engagement initial de leur part et plusieurs rappels, semble révélatrice à cet égard, de la difficulté à coconstruire ces politiques. 35 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 35 sur 183 Il est donc proposé que l'État s'investisse à la fois : · · dans l'animation du travail partenarial au sein du CD(T)HH ; dans la participation active à l'élaboration des PLH et des PiLHI, aux côtés des intercommunalités. Les services de l'État ne sont actuellement pas en position d'égalité au sein des CDHH ou CTHH, ceuxci étant présidés de droit par le seul président du conseil départemental ou de la collectivité territoriale unique. Il est donc proposé de modifier la rédaction de l'article R371-3 du code de la construction et de l'habitation pour instaurer une présidence conjointe des CDHH par le préfet et le président du conseil départemental ou de la collectivité territoriale unique36. Le dimensionnement actuel des services en charge du logement au sein des DEAL ne permet pas a priori d'assurer cette fonction stratégique à la hauteur des enjeux comme à celle des faiblesses d'ingénierie collective. Il est donc proposé de renforcer les équipes en attribuant deux ETP (un de catégorie A et un de catégorie B déjà confirmé) par DEAL, destinés à l'animation des politiques locales de l'habitat. 3.2.3 Réexaminer la répartition des moyens de l'État entre LLS, LES, AAH et opérations d'aménagement et de RHI La répartition des crédits de la LBU diffère d'un DOM à l'autre, ce qui est logique étant donné les différences marquées entre ces départements. Il est moins évident de comprendre les écarts importants entre des départements aux problématiques similaires, comme la Martinique et la Guadeloupe. Ainsi, en moyenne sur 2015-2017, la Martinique a consacré des montants équivalents à la construction de logements locatifs sociaux (LLS) et à l'accession et à l'amélioration très sociales (LES/AAH). La Guadeloupe a en revanche consacré des montants quatre fois plus importants aux LLS qu'aux LES/AAH37. Si la DGOM relève l'état différent du parc de logements sociaux et la nécessité de financer en Guadeloupe des démolitions-reconstructions, cela est loin d'expliquer un tel écart. Il serait donc utile que les DEAL prennent le temps de s'interroger sur les motifs véritables de la répartition actuelle des crédits de la LBU entre les différents postes et sur l'adéquation entre cette répartition et les objectifs stratégiques de l'État et des collectivités établis dans le cadre partenarial évoqué au § 3.2.4. De même, l'examen des arrêtés préfectoraux (règles départementales d'utilisation des crédits LES et AAH, s'ajoutant à celles définies par les arrêtés nationaux de 1996 et 1997) au regard de ces objectifs stratégiques constituera un point de départ pour faire évoluer ces règlements techniques en appui à ces stratégies. Une actualisation des arrêtés nationaux de 1996 (AAH) et 1997 (LES) constitue toutefois un préalable indispensable à cette réécriture stratégique des arrêtés départementaux. D'après plusieurs acteurs interrogés par la mission, l'obligation pour les DEAL de faire respecter les objectifs de la loi SRU dans les communes en déficit serait responsable d'une surproduction de LLS. La mission n'a pas été en mesure de vérifier cette assertion, mais considère possible un tel effet. La comptabilisation des LES et des logements privés améliorés avec l'AAH permettrait de le limiter ; elle serait d'autant plus logique que le caractère très social de ces dispositifs les destine aux mêmes publics que les logements locatifs très sociaux. Elle serait de surcroît cohérente avec la comptabilisation des logements en location-accession (PSLA) introduite en 2018 par la loi ELAN. La mission recommande donc que les LES, comme les logements bénéficiaires de l'AAH, soient comptabilisés comme logements sociaux au sens de l'article 55 de la loi SRU, pendant une période de À l'instar de ce qui existe en métropole pour le CRHH d'Ile-de-France, les autres CRHH étant présidés en métropole par le seul préfet de Région. 36 37 D'après les chiffres communiqués par la DGOM Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 36 sur 183 15 ans au moins 38 39 et sous certaines conditions éventuelles à définir en AAH (par exemple, transformation d'un logement insalubre ou dangereux en un logement digne d'être considéré comme un logement social, ou montant minimal de travaux). Cette mesure, parce qu'elle s'appuierait sur l'existence dans les DOM d'un dispositif spécifique d'accession et d'amélioration très sociales, leur serait également spécifique et ne saurait donc être étendue à la métropole. Recommandation 3. Mandater les préfets pour mettre en place les observatoires et outils de suivi de la politique d'accession et d'amélioration très sociales et pour co-élaborer avec les collectivités les politiques territorialisées de l'habitat dans chaque département, avec un positionnement renforcé au sein des CDHH (co-présidence) ; étoffer pour cela leurs services habitat sur le volet de l'ingénierie stratégique. Actualiser les arrêtés nationaux de 1996 et 1997 définissant le dispositif de financement et inviter les préfets à en faire une déclinaison stratégique locale. Recommandation 4. Comptabiliser au titre des logements sociaux de l'article 55 de la loi SRU, sur une période d'au moins 15 ans, les LES et les logements ayant fait l'objet d'une AAH, sous certaines conditions pour cette dernière (sortie d'insalubrité, mise aux normes de sécurité, montant minimal de travaux, etc.). 3.2.4 Engager une contractualisation avec les collectivités (et autres acteurs) sur les politiques à mettre en oeuvre localement et sur les engagements financiers sur le moyen terme La contractualisation serait la conclusion logique de la co-élaboration des politiques locales. Elle inciterait l'État et les collectivités à faire aboutir ce travail préalable et à préciser leurs engagements respectifs. La mission préconise de mettre en place une contractualisation volontaire des politiques locales de l'habitat sur une période suffisamment longue (5 à 10 ans) pour permettre les évolutions nécessaires dans la structuration et la montée en compétences du système d'acteurs. Déployer la chaîne des fonctions opérationnelles : conforter et pérenniser le panel des acteurs mobilisés 3.3 3.3.1 Déployer les capacités opérationnelles d'aménagement et les opérations programmées La carence en stratégies d'aménagement décrite au § 2.4 constitue un véritable obstacle à une production urbaine organisée, assurant les conditions de viabilisation durable des logements, dans le respect des enjeux environnementaux, tant en ce qui concerne l'étalement urbain que la pollution des sols et des eaux. L'installation d'une pratique opérationnelle d'aménagement du territoire apparaît urgente aux Antilles comme en Guyane et à Mayotte. Dans ces deux derniers départements, l'État a mis en place des établissements publics fonciers et d'aménagement (EPFA) : la capacité opérationnelle d'aménagement existe en conséquence et doit monter en puissance à la hauteur des besoins. Ces deux territoires connaissent en effet un besoin massif de constructions compte tenu de la dynamique démographique et des niveaux d'insalubrité des logements et de quartiers entiers. Aux Antilles, la question se pose également d'installer un opérateur Cette période de 15 ans correspond à la durée en-deçà de laquelle une vente par l'occupant entraîne pour lui une obligation de remboursement de la subvention LBU, au prorata du temps restant à courir, si le nouvel acquéreur ne répond pas à la condition de ressources du LES. 38 On pourrait imaginer que le LES continue d'être décompté au titre de l'article 55 de la loi SRU plus de quinze ans après sa construction s'il est encore habité par un ménage éligible à LLTS. 39 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 37 sur 183 d'aménagement de l'État à l'échelle de chaque île pour initier et installer l'aménagement ordonnancé de ces territoires, en lien avec leurs établissements publics fonciers locaux. L'intérêt de doter un territoire d'un établissement public de l'État aménageur est qu'il dispose de la faculté d'initier et de conduire en compte propre des actions d'aménagement. Cette maîtrise d'ouvrage directe des opérations d'aménagement est conduite en pleine coopération avec les collectivités, qui restent responsables de leur document d'urbanisme y compris en périmètres d'opération d'intérêt national (OIN). Elle permet de dépasser les difficultés des communes à lancer de telles opérations, compte tenu en particulier de leur situation financière, souvent très difficile dans ces quatre DOM. En outre, l'aide aux propriétaires très sociaux est essentiellement générée par des initiatives individuelles relayées par un opérateur social qui monte le dossier. Les approches territorialisées sous la forme d'opérations programmées sont rares, de même que les opérations de RHI se tarissent, alors que les besoins sont toujours là. Ces opérations programmées permettent d'identifier à l'échelle de territoires pertinents (quartiers, communes, intercommunalités) les situations de logement et les besoins d'intervention et d'accompagnement afférents et de raisonner sur ces bases des stratégies d'objectifs mobilisant des moyens d'ingénierie et d'action calibrés à la bonne échelle. Elles devraient être développées significativement. L'État a un rôle à jouer pour inciter fortement les collectivités à initier et conduire de telles démarches en appui des projets individuels d'accession et d'amélioration très sociales qu'il finance. 3.3.2 Renforcer et déployer les réseaux d'opérateurs sociaux L'accession très sociale et l'aide à l'amélioration au bénéfice des propriétaires occupants très sociaux supposent des savoir-faire spécifiques. S'ils existent localement, notamment à travers le réseau SOLiHA, mais aussi grâce à la présence de diverses structures, notamment à La Réunion et en Martinique, il n'apparaît pas qu'ils soient suffisants dans les trois autres DOM. En tout état de cause, le besoin de montée en puissance des rythmes de constructions très sociales et de projets d'amélioration très sociale identifié aux Antilles au § 1.2.2 interpelle directement le gabarit du tissu de ces opérateurs sociaux à générer dans les territoires40. En Guyane et à Mayotte, l'appui sur les deux EPFA pourrait utilement être recherché. Recommandation 6. Examiner l'opportunité de doter la Guadeloupe et la Martinique d'opérateurs d'aménagement de l'État, en capacité d'initiative d'opérations d'aménagement et soutenir les deux EPFA de Guyane et de Mayotte pour conduire les opérations d'aménagement et de RHI à l'échelle des besoins de ces deux départements. Promouvoir vigoureusement les opérations programmées d'intervention sur l'habitat. Envisager l'extension du rôle des EPFA de Guyane et de Mayotte vers la fonction d'opérateur d'accession très sociale. Par ailleurs, en complément d'une offre renforcée en matière d'accession très sociale, le développement de logements locatifs très sociaux, mais à coût de construction, et donc à loyer très faible, inspirés des produits d'accession très sociale, est à rechercher. Cela pourrait justifier de créer une fonction d'opérateur bailleur très social agréé pour la maîtrise d'ouvrage d'insertion (MOI), tout particulièrement en Guyane et à Mayotte. Mobilisant des métiers de gestionnaires très sociaux avec une forte dimension d'accompagnement social, cette fonction n'est pas nécessairement exercée par les bailleurs sociaux traditionnels dans leur configuration actuelle. Hormis vraisemblablement à La Réunion, où la question est plutôt celle de la recomposition des opérateurs sociaux après la fermeture volontaire de l'un d'eux. 40 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 38 sur 183 3.3.3 Consolider et pérenniser les opérateurs d'intermédiation financière et sociale (les « guichets uniques ») et les fonds de garantie L'expérience a montré toute l'importance du dispositif d'intermédiation financière et sociale vis-à-vis des organismes de crédit pour la mise en place de LES et d'AAH. Face à des populations non bancarisées, les prêteurs 41 ne peuvent se mobiliser que par la présence d'un interlocuteur professionnel, chargé d'organiser l'interface avec les familles. Le rôle de ces « guichets uniques »42 est essentiel entre le banquier et le ménage à très faibles ressources et mérite d'être pérennisé et conforté là où en apparaîtrait la nécessité. Les fonds de garantie revêtent également une importance clé dans le dispositif, en sécurisant les prêteurs. Leur existence est cependant menacée : bien que leur sinistralité soit contrôlée et que leur exploitation soit bénéficiaire, leurs gestionnaires, BPIfrance et l'AFD, souhaitent s'en désengager. BPIfrance considère que sa mission concerne non les particuliers mais les entreprises, et l'AFD estime que le secteur privé dans les DOM n'est plus de son ressort. Ils n'ont donc pas souhaité investir dans la mise à niveau du logiciel de gestion. L'AFD a dénoncé la convention qui les liait avec effet au 30 juin 2018. Depuis cette date, de nouveaux prêts ont néanmoins continué d'être garantis, hors tout cadre légal, et l'AFD s'est engagée à l'égard du directeur général des Outre-mer à faire en sorte que le dispositif puisse être prorogé jusqu'au 31 décembre 2019. Au-delà, il n'existe aucune visibilité quant à l'octroi de nouvelles garanties. Il est donc indispensable de remettre sur pied un dispositif de garantie. La Société de Gestion des Financements et de la Garantie de l'Accession Sociale (SGFGAS), consultée par la mission, lui a indiqué pouvoir proposer un tel dispositif, inspiré en partie du Fonds de garantie de la rénovation énergétique (FRGE) qu'elle est en train de mettre en place. Cette solution semble à ce jour la meilleure piste (cf. Annexe 11). L'existence de dotations aux fonds de garantie actuels, individualisées par département, ainsi que les spécificités locales, seraient de nature à justifier des procédures d'attribution également différenciées localement. Recommandation 8. Consolider les opérateurs agréés d'intermédiation sociale et financière (« guichets uniques ») et mettre en place un nouveau dispositif de garantie. 3.4 Accélérer la fiabilisation des titres fonciers La transmission à titre gratuit du patrimoine immobilier, plus fréquente dans les DOM, permet aux ménages modestes d'y être plus souvent qu'en métropole propriétaires de foncier (bâti ou non) gratuitement ou à moindre coût lorsqu'il faut dédommager des co-indivisaires. La mobilisation de cet actif dans le cadre de projets d'accession ou d'amélioration est toutefois handicapée par une autre spécificité des DOM. Il s'agit de lacunes de titrement du foncier, soit du fait de l'absence de régularisation de l'occupation, soit du fait des indivisions dont les sorties, notamment successorales, ne sont pas prononcées. L'absence de titre en bonne et due forme fait obstacle à délivrance d'une subvention, mêmes si les règles ont été assouplies en matière de justification de la propriété (paiement de la taxe foncière, certificats de filiation). La loi récente n° 2018-1244 du 27 décembre 2018, visant à faciliter la sortie de l'indivision successorale et à relancer la politique du logement en outre-mer à l'initiative du député Serge Letchimy, permet de simplifier la prise de décision collégiale de l'indivision pour un ensemble de Aujourd'hui, les seuls prêteurs sont la BRED et ses filiales ainsi que, à titre complémentaire dans certains cas, Action Logement. 41 42 Filiales d'Action Logement agréées par arrêtés préfectoraux Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 39 sur 183 situations. Mais la prononciation effective de la sortie par acte notarié nécessite des frais que les indivisaires ne sont pas nécessairement en situation d'assumer. Évalué en ordre de grandeur à 11 000 , ce coût moyen de procédure est faible par rapport au prix des terrains qu'il ouvre à la construction. Une prise en charge spécifique par la collectivité fournirait du foncier constructible pour un nombre significatif d'opérations, pour un coût unitaire très inférieur au prix moyen des terrains. En Martinique, la CAF a mis en place un financement spécifique43, et la Collectivité territoriale unique envisagerait également un dispositif analogue. Un même dispositif devrait être instauré dans tous les DOM, avec le concours de l'État si nécessaire. Recommandation 7. c'est nécessaire. Accélérer la fiabilisation des titres fonciers en l'aidant financièrement lorsque Restaurer l'équilibre économique de l'accession et de l'amélioration très sociales à la suite de la suppression de l'allocation logement accession 3.5 Parmi les opérations LES et AAH, environ 15 % en LES et 85 % en AAH en moyenne sur 2015-2017 ne donnaient pas lieu à allocation de logement. Pour ces opérations, la suppression de l'AL accession n'a rien changé. Pour les autres, financées par l'AL accession, le montant global44 des opérations était, en moyenne sur 2015-2017, financé (Tableau 5) : · · pour 16 % par le ménage (apport personnel et dépense nette mensuelle capitalisée) et pour 84 % par la collectivité, dont 37 % par l'allocation logement accession. Tableau 5 : financement du montant global des opérations dans lesquelles l'AL intervenait, période 2015-2017 Financement du montant global des opérations Contribution du ménage Contribution de la collectivité Dont AL Dont LBU Dont subvention foncière versée en amont Dont collectivités locales et organismes sociaux Total 16% 84% 37% 33% 6% 7% 100% Source : mission. Un dispositif d'ores et déjà en place, le forfait logement associé au RSA et à la prime d'activité, permet de compenser le tiers de la suppression de l'AL accession, soit 13 % du financement du montant global des opérations, pourvu qu'il soit versé en tiers payant (§ 3.5.1). Au-delà, trois voies sont a priori envisageables pour restaurer l'équilibre du plan de financement : réduire le coût de la construction, réduire le coût du foncier supporté par les ménages, augmenter la contribution de ces derniers ou augmenter les autres aides publiques. · · · · On verra qu'une évolution de la contribution des ménages ne peut fournir qu'un apport marginal (§ 3.5.2). La réduction du coût de la construction (§ 3.5.3) offre de réelles perspectives. Certaines voies devraient être explorées en matière foncière (§ 3.5.4). Il reste enfin la voie de l'augmentation des autres aides publiques (§ 3.5.5). 43 44 Subvention de 90 % plafonnée à 10 000 . Y compris les subventions foncières versées en amont. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 40 sur 183 3.5.1 Instaurer le versement en tiers-payant du forfait logement associé au RSA et à la prime d'activité 61 % des bénéficiaires de LES ou AAH récents perçoivent le revenu de solidarité active (RSA) ou la prime d'activité (PA). Pour ces ménages, la perception de l'allocation logement entraîne une réduction automatique du montant de ces minimas sociaux, à hauteur d'un forfait établi en fonction de la taille du ménage : le forfait logement (cf. Encadré 3). Encadré 3 : le forfait logement Le forfait logement Les minima sociaux visent à assurer un revenu minimal à une personne (ou à sa famille) en situation de précarité. Dans le cas du RSA et de la prime d'activité, pour des raisons notamment d'équité, les propriétaires n'ayant pas de charge de remboursement et les personnes ayant à leur disposition un logement à titre gratuit ou bénéficiant d'une aide au logement se voient appliquer un forfait logement qui, ajouté à leurs ressources, réduit d'autant le complément qui leur est versé. Ce forfait dépend de la composition familiale, soit au 1er avril 2018 : ­ Personne seule ­ 2 personnes : 66,11 /mois (RSA) ou 63,78 /mois (prime d'activité)1 : 132,22 /mois (RSA) ou 127,56 /mois (prime d'activité) ­ 3 personnes ou plus : 163,63 /mois (RSA) ou 157,86 /mois (prime d'activité) Par exemple, un couple avec un enfant, bénéficiaire du RSA, qui aurait perçu 290 d'AL voit avec la suppression de cette prestation son revenu amputé non pas de 290 , mais de 290 ­ 163,63 = 126,37 . De la même façon, une personne seule qui aurait perçu 220 d'AL subit une perte nette de 220 66,11 = 153,89 . Pour les futurs bénéficiaires de LES ou d'AAH percevant le RSA ou la prime d'activité, la suppression de l'allocation logement accession entraîne donc automatiquement une majoration du montant perçu au titre de ces minima sociaux, égale au montant du forfait logement qui aurait été déduit en cas de perception de l'AL. À structure constante des ménages bénéficiaires, le montant du forfait logement qui sera ainsi restitué aux ménages devrait représenter 35 % de la masse d'allocation logement qui ne sera plus versée, soit le tiers (cf. Annexe 4, F.). Le forfait logement doit cependant pour cela être versé en tiers payant, comme l'était l'AL supprimée. En effet, il semble exclu dans le cas contraire que les prêteurs le prennent en compte, comme ils le faisaient pour l'allocation logement, pour apprécier la capacité d'emprunt des ménages. Les guichets uniques peuvent difficilement s'engager à récupérer auprès de ménages dont le revenu est généralement inférieur à 1000 euros par mois un montant de reste à charge qui avoisinerait le double de ce qu'il était dans le dispositif avec allocation logement (par exemple : 200 au lieu de 100 ). Un versement en tiers-payant du forfait logement supposerait cependant une modification des textes en vigueur. En effet, en l'état actuel des textes le forfait logement, étant inclus dans un minimum social, ne peut, contrairement à l'allocation logement, bénéficier du tiers-payant (en l'occurrence, versement direct au guichet unique). Il conviendrait donc de modifier ces textes. Par ailleurs, un versement en tiers-payant du forfait logement supposerait une modification des chaînes de traitement informatique de la CNAF. Cette dernière a indiqué verbalement à la mission, sous réserve de confirmation écrite45, que ce ne sera pas possible avant 2021 compte tenu de son plan de 45 Non parvenue à la date de rédaction du présent rapport. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 41 sur 183 charge et notamment de la contemporanéisation des revenus pris en compte pour le calcul des aides personnelles au logement et de la recentralisation du RSA dans certains DOM. La perspective de la création du RUA conduit néanmoins à s'interroger sur l'opportunité d'engager les travaux juridiques (modification de la réglementation) et informatiques permettant le versement en tiers payant d'une prestation probablement destinée à être remplacée par un autre dispositif : cf. § 4.3. Recommandation 9. Instaurer le versement en tiers payant du forfait logement associé au RSA et à la prime d'activité, sauf si les caractéristiques du RUA rendaient cette mesure sans objet. 3.5.2 Examiner les perspectives d'augmentation de la contribution des ménages, qui apparaissent néanmoins réduites Pour compenser la suppression de l'AL accession, les perspectives d'augmentation de la contribution des ménages doivent être examinées mais apparaissent réduites au regard des montants d'opération (cf. Annexe 7, Annexe 8 et Annexe 9). Pour une mensualité donnée, allonger les durées d'emprunt accroît le montant emprunté et donc réduit le montant de subvention nécessaire pour équilibrer les opérations. Il serait de plus souhaitable de mettre fin aux comportements d'optimisation signalés en Annexe 846. Néanmoins, deux facteurs peuvent constituer un obstacle à l'allongement de la durée des prêts : · · l'âge du titulaire à la fin du remboursement et la nécessité prévisible de travaux supplémentaires, induisant un nouvel endettement après un certain nombre d'années ; la réduction du montant des prêts qui sera engendrée par la suppression de l'AL ; en deçà d'un certain montant, il est difficile d'allonger la durée des prêts. Les perspectives d'allongement, pour réelles qu'elles soient dans certains cas, sont donc globalement limitées. Le cadrage macro-budgétaire présenté au § 4.1, fondé sur un allongement moyen de 2 ans en LES et 3 ans en AAH, conduit à une augmentation de la contribution des ménages et donc à une réduction de celle de la collectivité, représentant 1 % seulement du montant global des opérations. Une autre piste serait de réduire le nombre de cas où le reste à charge du ménage (c'est-à-dire sa dépense nette, égale à la mensualité diminuée de l'allocation logement ou du forfait logement) est très faible, cas qui ne sont pas exceptionnels puisque 17 % des bénéficiaires de l'AL accession en LES et AAH (et 63 % à Mayotte) perçoivent une allocation supérieure à leur mensualité, selon la base de données de la CNAF. Une telle situation peut être déresponsabilisante pour le ménage. Néanmoins, les évaluations effectuées en Annexe 9 montrent que la réduction de dépense publique à attendre d'une telle mesure, de l'ordre du pourcent du montant global des opérations, n'est pas non plus à l'échelle du montant de l'AL supprimée. Par ailleurs, après une exonération de deux années, les ménages considérés doivent généralement supporter la taxe foncière sur les propriétés bâties, de l'ordre de 30 à 40 euros par mois47. Les réflexions préalables à la prochaine création du revenu universel d'activité devraient en tout état de cause examiner cette question. Par ailleurs, il paraît nécessaire que la collectivité finance directement deux dépenses actuellement supportées par les ménages (cf. Annexe 10) : les frais correspondant à la rémunération du guichet unique et lorsqu'ils sont facturés aux emprunteurs (ce qui n'est pas le cas aux Antilles), les frais de garantie. En effet, ces frais spécifiques aux LES et AAH sont inclus dans le taux annuel effectif global (TAEG), qui de ce fait vient se heurter au taux d'usure, actuellement peu supérieur aux taux pratiqués Ces comportements consistent à accorder une subvention maximale, puis à ajuster la durée du prêt de manière à atteindre un objectif de dépense nette fixé. Une subvention moindre, associée à une durée d'emprunt plus longue tout en demeurant supportable par le ménage, aurait le même effet déclencheur, et accroîtrait l'efficacité de la dépense publique. 46 La mission n'a pas examiné le cas des opérations bénéficiant de subvention LBU mais ne figurant pas dans les bases de données des guichets uniques. Ce sont généralement, lui ont indiqué les DEAL, des opérations de faible montant, financées sans prêt. 47 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 42 sur 183 en raison de la faiblesse de ces derniers. Cela peut faire obstacle à la mise en place de certains prêts, a fortiori lorsque leur montant est faible, cas qui sera beaucoup plus fréquent à la suite à la suppression de l'AL. À dépense nette du ménage constante, cela ne créerait pas de dépense publique supplémentaire, sauf si le prêteur saisissait cette occasion pour augmenter ses taux d'intérêt. Ce sujet sera à examiner notamment lors de la mise en place du nouveau dispositif de garantie. 3.5.3 Réduire les coûts de construction Par coûts de construction, on entend aussi bien les coûts de la construction d'un logement neuf que ceux des travaux d'amélioration dans un logement existant. La réduction des coûts de construction est le meilleur moyen de limiter les dépenses publiques ou d'améliorer leur efficience à dépense constante, en augmentant le volume de l'offre face à une demande qui est loin d'être satisfaite. Elle est d'autant plus nécessaire que ces coûts sont plus élevés dans les DOM qu'en métropole, comme indiqué plus haut, et elle apparaît possible à la mission. Plusieurs pistes peuvent être suivies en fonction des spécificités locales, isolément ou combinées entre elles. 3.5.3.1 Développer des modèles industrialisés de construction Le recours à des modèles industrialisés présente plusieurs avantages : · · · · une fabrication en série permet des économies d'échelle, d'autant plus élevées que la série est importante (notamment à Mayotte et en Guyane) ; l'assemblage sur site d'éléments préfabriqués en atelier apporte un gain de temps sur la mise en oeuvre ; la conception industrialisée garantit plus facilement la prise en compte des risques majeurs (séismes et cyclones) en exonérant de devoir réaliser des contrôles à l'unité ; enfin, la préfabrication peut aider à réduire les effets de monopoles et d'ententes locales relevés par l'autorité de la concurrence. Il n'est pas question ici de préconiser la réalisation de modèles de logements de qualité inférieure, répétitifs et reproduits à l'infini de manière identique, conformément à la mauvaise image qui colle à tort aux procédés industrialisés. Au contraire, le système de construction modulaire peut tout à fait permettre, tel un mécano, une infinie variété de typologies adaptées à la taille du ménage, à la topographie, aux matériaux de façade en usage localement. La mission préconise l'organisation au niveau national d'un appel à projets pour chaque DOM, qui donnerait lieu à une sélection et à un agrément locaux, avec des objectifs explicitement posés de réduction des coûts à ­ 20 % (75 000 ) et à ­ 45 % (50 000 ), à un horizon de deux ans. Une diminution de 45 % du coût de construction du LES le réduit de 42 000 euros. Cela suffit à compenser la suppression de l'AL accession qui, à dépense nette du ménage constante, réduit en LES la capacité d'emprunt d'environ 40 000 si l'on ne tient pas compte du forfait logement. Une diminution de 30 % du coût de construction suffit à compenser la suppression de l'AL accession si l'on tient compte du forfait logement. 3.5.3.2 Encourager le recours à des matériaux de l'aire régionale et le développement de nouvelles filières locales Depuis que les DOM ont été institués par l'Union européenne comme des régions ultra-périphériques (RUP), les constructions y ont l'obligation de recourir à des produits et matériaux certifiés et estampillés « CE ». Cette obligation rend les DOM tributaires d'une importation lointaine et donc coûteuse de produits en provenance de l'Union. Deux pistes peuvent être suivies pour faciliter le recours à des matériaux locaux ou issus de l'aire régionale (Océan indien pour la Réunion et Mayotte ; Caraïbes, voire Amérique pour les Antilles et la Guyane) : Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 43 sur 183 · · La première consiste pour l'État à prendre l'initiative d'établir une table d'équivalence entre des systèmes de certification existants des pays situés dans l'aire régionale d'un DOM, de manière à permettre l'utilisation de matériaux disposant d'une certification étrangère considérée comme équivalente à la certification européenne. Cette solution est intéressante lorsque des pays disposant d'une norme se trouvent dans l'aire régionale ou sont du moins nettement plus proches que l'Europe - d'un DOM (ex : Afrique du sud pour Mayotte ou la Réunion ; États-Unis pour les Antilles). Elle est en revanche inopérante dans le cas de pays ne disposant pas de tels systèmes (ex : le Surinam qui fournit du bois à la Guyane) ; La deuxième consiste à pratiquer des évaluations équivalentes aux essais de certification, sur des produits sélectionnés dans le cadre d'un appel à projet organisé par les pouvoir publics. Les projets lauréats pourraient bénéficier du financement d'une évaluation48 des produits et matériaux auxquels ils recourent, sans qu'il y ait rupture du principe d'égalité face à la concurrence. Dans tous les cas, ces options devraient être présentées à la Commission européenne et leur cadre précis être préalablement négocié avec celle-ci. Au-delà de la question de la certification, c'est le développement de nouvelles filières, en fonction des potentiels locaux, qu'il faut résolument encourager. À l'instar de ce qui a été engagé à Mayotte, en soutien à l'initiative de l'association ARTerre, pour faire renaître la brique de terre crue (BTC) locale et obtenir une certification, les pouvoirs publics pourraient aider les acteurs locaux volontaires dans des démarches de création ou de développement de filières, notamment sur les matériaux biosourcés : bois tropicaux locaux, bambou, fibre de coco, fibre de bananier, résidus de canne, etc. L'Ademe pourrait généraliser aux cinq DOM l'étude qu'elle a financée en 2012 en Martinique et participer, sur cette base, à la mise en place d'expérimentations susceptibles de déboucher sur le développement de filières. Photographies 6 : vers une renaissance de la brique de terre compressée (BTC) de Mayotte, après l'obtention de la certification CSTB, aidée par les pouvoirs publics Source : Internet. 3.5.3.3 Promouvoir et accompagner l'émergence de solutions constructives innovantes dans le respect des règles techniques en vigueur La possibilité nouvellement offerte par la loi 2018-727, dite « ESSOC » (pour un État au service d'une société de confiance)49, dont le décret d'application est paru le 11 mars 2019, devrait permettre à la créativité technique de s'exprimer pour produire des solutions constructives répondant aux mêmes exigences, mais plus économiques que les règles de référence. Il est prévu que des aides soient 48 49 Par le CSTB ou un autre organisme similaire. Décret n° 2019-184 du 11 mars 2019 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 44 sur 183 attribuées aux expérimentateurs pour financer l'ingénierie nécessaire à la mise au point des solutions innovantes, ainsi que les frais de certification de ces solutions. Au-delà de ces aides, compte tenu de la nouveauté et de la relative complexité de la procédure destinée à agréer les innovations, il peut être utile de mettre en place dans les services déconcentrés un accompagnement des acteurs volontaires, destiné à les conseiller et les guider dans la démarche à suivre. La mission préconise que cette fonction d'accompagnement de l'innovation soit clairement identifiée au sein des unités « qualité de la construction » ou « bâtiments » présentes dans les DEAL, et d'en faire la publicité auprès des acteurs susceptibles d'être intéressés. Toutefois, même avec la mise en place d'un tel accompagnement, les effets de cette disposition ne se feront pas sentir instantanément. 3.5.3.4 Favoriser l'auto-construction partielle et l'auto-réhabilitation encadrées Comme cela a été développé au chapitre 1, le caractère évolutif du LES (« logement évolutif social ») s'est amenuisé au fil du temps, en raison notamment d'un effet générationnel lié à de jeunes accédants moins disposés à mettre la main l'ouvrage, mais aussi à cause de la méfiance des acteurs professionnels et de leur crainte de perdre des parts de marché. Ce déclin concerne également l'auto-rénovation des logements privés existants. Les principaux arguments utilisés par les détracteurs de l'auto-finition comme de l'auto-construction sont les suivants : · · le risque que les travaux de finition ne soient jamais réalisés et que le logement se dégrade rapidement ; le risque de voir se multiplier le travail au noir. Ces deux arguments s'appliquent à l'auto-finition (rénovation ou construction) « simple » par l'occupant, qui doit s'organiser seul et est donc livré à lui-même pour effectuer les travaux dont il a la charge. Dès lors que le système est encadré par un opérateur dont c'est la fonction, tel que l'association des compagnons bâtisseurs, les deux risques deviennent marginaux. En outre, le risque de dégradation rapide peut facilement être retourné si l'on observe que, d'une manière générale, un occupant propriétaire aura tendance à davantage préserver et entretenir son propre bien que celui de son bailleur, même avec des revenus très faibles. La mission a d'ailleurs eu l'occasion lors de ses déplacements de visiter des logements dont les revêtements de mur et de sols avaient été mis en oeuvre de manière très soignée, malgré l'absence d'encadrement. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 45 sur 183 Photographie 7 : maisons LES en auto-construction partielle encadrée au Lamentin/RHI du Vieux Pont (Martinique) Expérimentation menée par l'agence des 50 pas géométriques (AG50) de Martinique, maître d'oeuvre Harappa. Source : AG50. Certes, l'ingénierie d'encadrement a un coût qui vient réduire l'économie par rapport à une rénovation effectuée par un artisan, mais l'écart reste très significatif, selon les Compagnons bâtisseurs50, ce qui n'est pas négligeable. L'intérêt de l'auto-finition (rénovation ou construction) réside non seulement dans la réduction de coût, mais également dans le projet social d'insertion de l'occupant, qui peut être primordial pour des personnes à faibles revenus, souvent fragiles et dévalorisées à leurs propres yeux. La mission insiste donc, sur l'intérêt de mettre en place un véritable accompagnement/encadrement social et technique, qui permettra à la fois de réduire les coûts et de participer à l'insertion sociale et professionnelle de personnes en difficulté. L'organisation de cet encadrement sera grandement facilitée par le passage d'opérations isolées (qui sont la norme actuelle) à des opérations globales programmées (type OPAH) qui permettent d'optimiser l'accompagnement en installant dans une certaine durée une animation et des outils mutualisés. Bien qu'une opération d'auto-amélioration encadrée ne fasse pas, par définition, l'objet de devis par des artisans (pour la partie effectuée par l'occupant), les compagnons bâtisseurs estiment, d'après leur expérience réunionnaise à un coefficient 2 l'écart de prix entre les deux modes d'exécution des travaux. 50 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 46 sur 183 3.5.4 Explorer de nouvelles voies en matière foncière Le foncier n'influe pas sur le montant global des projets, que ce soit en LES « diffus » ou en AAH, puisque le terrain est déjà propriété du ménage. Il en va autrement en LES « groupé ». Dans ce cas, le ménage acquiert aussi le terrain, soit indirectement en achetant une maison à un promoteur, soit directement, par exemple dans le cas de lotissements communaux. Le prix du terrain dépend en premier lieu du marché foncier, dont les acteurs locaux indiquent dans les outre-mer la rareté et la cherté. La mission constate que les moyens dont dispose la puissance publique pour contenir autant que possible l'augmentation des prix du foncier sont peu mis en oeuvre. En particulier, le recours aux d'expropriation par déclaration d'utilité publique ou préemption, paraît peu pratiqué, voire explicitement écarté pour des raisons sociales et culturelles. Il apparaîtrait néanmoins très souhaitable d'y recourir davantage. La rareté des transactions n'est cependant pas propice à la constitution de références suffisamment stables. En outre, lorsqu'il s'agit d'acquisitions dans la perspective d'opérations d'aménagement ou de RHI, l'approche par compte à rebours paraît peu pratiquée, notamment dans les évaluations domaniales, par manque d'évaluation des coûts d'aménagement et de références suffisantes. La Direction nationale d'interventions domaniales (DNID), dans son rôle de pilotage de l'évaluation, met en place une revue qualité pour l'ensemble de son réseau. Il serait souhaitable que, dans ce cadre, puisse être spécifiquement constitué un cadre de références et d'accompagnement au bénéfice des départements d'outre-mer. Enfin, les deux EPFA, comme les EPF locaux, pourraient amplifier leurs stratégies de négociations amiables permettant d'étoffer ainsi les références foncières. En tout état de cause, afin que le dispositif évoqué soit pleinement productif, il apparaît utile qu'une stratégie associant l'ensemble des services de l'État et ces opérateurs fonciers puisse être élaborée avant la mise en oeuvre des projets d'aménagement. D'une manière assez générale, avant son inclusion dans le projet LES « groupé », le prix du foncier est minoré par rapport à son prix de revient aménagé (dans le cadre d'un lotissement communal, d'une RHI ou d'une opération d'aménagement) à travers la péréquation du bilan d'aménagement rendue possible par les subventions d'équilibres ­ crédits LBU RHI ou FRAFU côté État -, ou bien parfois par minoration foncière par l'EPF local qui a porté les terrains. Ces réductions de coût en amont, qui reviennent à des subventions directes ou indirectes et pèsent sur les budgets publics, ne réduisent pas le coût des projets pour la collectivité (qui les inclut), mais ramènent la part du foncier supportée par le ménage (c'est-à-dire son coût apparent) à un peu plus de 10 000 euros par logement. Ces réductions sont acquises au ménage accédant, qui notamment en conserve la propriété même si son revenu augmente au-delà du plafond d'éligibilité au LLTS. Une autre voie pour réduire la part du foncier supportée par le ménage serait de faire appel à la dissociation foncière en mettant en place des offices fonciers solidaires (OFS) et des baux réels solidaires (BRS) 51. L'accédant achèterait alors des droits différents de la pleine propriété, notamment en matière de plus-value à la revente. De son point de vue, l'effet sur le coût apparent de l'opération et in fine sur le taux d'effort serait équivalent à celui d'une réduction de coût foncier en amont. Du point de vue de la collectivité, le dispositif OFS/BRS conduirait à un coût global de l'opération équivalent à celui de subventions au foncier versées en amont mais présenterait plusieurs avantages : La mission a pris connaissance des expérimentations d'OFS et BRS en cours. Elle a bien noté qu'une attention particulière doit être portée à l'acceptation par les prêteurs de la sûreté constituée par les BRS. Par ailleurs, un scénario lui a semblé insuffisamment pris en compte : celui d'une remontée des taux d'intérêt puis d'une diminution du prix des logements et du foncier ; le maintien à très bas niveau des taux d'intérêt a permis une envolée des prix, mais ne peut perdurer indéfiniment ; il importe que la répartition du risque de moins-value entre l'OFS et le ménage soit clairement précisée, et que le risque soit supportable par celui qui le prend. Néanmoins, ces deux sujets ne sont pas spécifiques aux DOM. 51 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 47 sur 183 · · le foncier financé sur fonds publics demeurerait propriété de la collectivité ce qui, sur le temps long, constitue un atout majeur pour les besoins de recyclage urbain, le niveau de revenu des futurs titulaires des BRS pourrait être encadré, ce qui permettrait d'assurer qu'il demeurerait inférieur au plafond de ressources du LLTS et donc qu'un LESD remplacerait intégralement un LLTS sur le plan de la satisfaction des besoins en logement très social (et on a signalé au § 2.5 l'effet déterminant de ce facteur sur l'avantage de coût du LES « groupé » par rapport au LLTS52). La mise en oeuvre d'OFS paraît tout particulièrement pertinente lorsque les terrains d'assiette sont déjà de propriété publique : terrains de l'État et des collectivités, zones des 50 pas géométriques, etc. Les établissements publics fonciers présents dans les cinq DOM (les deux EPFA de Guyane et Mayotte et les trois EPF locaux des Antilles et de La Réunion) pourraient judicieusement constituer des structures d'appui pour le déploiement d'OFS, par filialisation par exemple. Recommandation 5. Lancer un appel à projet national, différencié par DOM, en vue de générer des filières de modèles industrialisés à coût maîtrisé : logements à 75 000 et à 50 000 . Promouvoir les filières de matériaux de construction endogènes ou issus de l'aire régionale dans un cadre de certification européenne préalablement négocié avec l'Europe, ainsi que l'auto-construction partielle et l'autoamélioration encadrées. Rechercher la mise en place d'offices fonciers solidaires, le cas échéant en s'appuyant sur les deux EPFA et les trois EPF locaux, par filialisation par exemple. 3.5.5 Augmenter les autres aides publiques Le forfait logement versé en tiers payant et l'augmentation des aides liées au foncier ne suffisent pas à compenser la suppression de l'AL accession. Sauf à réduire fortement le coût des opérations, un complément d'aide publique est nécessaire si l'on souhaite maintenir le flux des opérations et a fortiori si l'on souhaite l'accroître, puisque la capacité contributive des ménages est peu extensible. En l'absence désormais d'aides personnelles à l'accession, plusieurs sources sont envisageables : · · · une augmentation de la subvention LBU, par accroissement du montant de cette ligne budgétaire ou par prélèvement sur ses autres affectations, une autre aide à la pierre en provenance du MOM ou d'un autre ministère, le recours à d'autres produits, dont certains plus complexes (défiscalisations, PSLA à longue phase locative assorti d'une AL locative, aides de l'ANAH etc.) (cf. Annexe 12). Pour un montant d'opération donné et une contribution du ménage donnée, leur coût global pour les finances publiques est approximativement le même (cf. Annexe 7). Les différences dépendent du taux d'actualisation choisi (le coût actualisé d'aides étalées dans le temps est d'autant plus faible que le taux d'actualisation est élevé) et des hypothèses d'inflation. Certains modes de financement induisent cependant des coûts périphériques53 ou des coûts de construction54 plus élevés et donc, la capacité contributive des ménages étant donnée, un coût supérieur pour la collectivité. Les diverses sources de financement diffèrent par la manière dont elles répartissent l'effort entre lignes budgétaires et par le contingentement plus ou moins prononcé qu'elles autorisent. La mission n'a pas cru devoir effectuer de recommandation sur ces points, qui font l'objet d'appréciations divergentes par les différents ministères. En LES diffus, l'apport du terrain par le ménage, assure en tout état de cause un avantage de coût par rapport au LLTS. En revanche, le coût pour la collectivité du LES groupé n'est inférieur à celui du LLTS que si la probabilité que le logement soit occupé par un ménage éligible à LLTS est supérieure à un seuil minimal (cf. Annexe 6). Des BRS permettraient de le garantir. 52 53 54 On pense ici aux intermédiaires dans les opérations de défiscalisation. On pense ici au PSLA, qui est construit au standard des logements locatifs sociaux, plus chers que les LES, même s'il serait envisageable que son coût soit réduit, par les moyens décrits au § 3.5.3. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 48 sur 183 En tout état de cause, le coût en aides publiques de l'accession très sociale étant dans les DOM bien moindre que celui du logement locatif très social, un transfert en provenance de la fraction de la LBU affectée au LLTS serait de nature à accroître l'efficacité de la dépense publique. En outre, l'augmentation des aides publiques en compensation de la suppression de l'AL peut nécessiter un déplafonnement des taux de subvention fixés par les deux arrêtés nationaux de 1996 et 1997. Installer dans la durée l'ensemble des dispositions au bénéfice de l'accession et de l'amélioration très sociales dans les Outre-mer 3.6 La simple reconduite des rythmes de production antérieurs à la suppression de l'AL accession et a fortiori leur accroissement, nécessitent de conforter les filières d'acteurs existantes ou d'en créer de nouvelles. Cela nécessitera qu'elles aient la perspective d'une stabilité suffisante et dans la durée, leur assurant de trouver un modèle économique viable. Il apparaît à la mission indispensable, au-delà de l'annualité budgétaire, qu'un cap soit affiché à 10 ans pour permettre de sécuriser dans le temps la constitution de ces filières et leur capacité à agir à la bonne échelle. Les « stop and go » annuels sont en effet très préjudiciables pour la pérennité des filières. À titre d'illustration, la suppression de l'AL accession, même si elle a été rétablie l'année suivante pour un an supplémentaire, a conduit un des opérateurs constructeurs rencontrés à licencier 30 salariés sur 55, seulement 10 % des 155 projets en cours au 31 décembre 2017 ayant pu être récupérés. Spécialisé dans la logique de fabrication de modèles constructifs industrialisés à coûts maîtrisés, il n'avait pas la capacité de s'orienter vers d'autres marchés plus classiques du bâtiment. La mise en oeuvre de cette exigence de stabilité pour la conduite d'une véritable politique d'accession et d'amélioration très sociales dans les Outre-mer est indispensable à tous les niveaux de la chaîne des acteurs et opérateurs et de leurs appareils de production : · · · · · pour les opérateurs sociaux, qu'ils soient positionnés en ingénierie d'assistance à maîtrise d'ouvrage, ou constructeurs, pour les industriels appelés à développer des modèles constructifs, qui devront investir tant en conception et innovation qu'en chaines de fabrication, pour les filières de production de matériaux régionaux, pour installe les certifications exigées au titre des responsabilités prises par les acteurs de la construction, pour les filières artisanales intervenant en accession et amélioration diffuses, qui reposent sur un tissu de très petites entreprises très sensibles aux changements, pour les compétences d'accompagnement des familles en auto-construction et autoréhabilitation encadrées, qui sont à constituer à la bonne échelle en force opérationnelle qualifiée, en s'inspirant par exemple des savoir-faire mis en oeuvre en la matière par les Compagnons Bâtisseurs, pour les guichets uniques d'intermédiation financière et sociale qui doivent être consolidés dans certains départements d'outre-mer, enfin, pour les prêteurs et les dispositifs de garantie, qui ne pourront continuer à s'engager, en particulier pour des prêts encore de plus petite taille, que s'ils gardent une visibilité suffisante sur les ressources principales des ménages - actuellement les minima sociaux et l'AL ou éventuellement, en son absence, le forfait logement-. · · Cette stabilité est conditionnée au développement d'un solide partenariat, fondé sur la contractualisation (cf. 3.2.4) entre l'État et les principaux acteurs de l'habitat, notamment les collectivités, qui contribuent elles aussi au financement des opérations d'accession et d'amélioration très sociales. Recommandation 10. Assurer cette politique d'accession et amélioration très sociales dans les DOM et ses nouveaux dispositifs dans le cadre d'une contractualisation avec les principaux acteurs, et sur une durée de 10 ans indispensable à l'émergence et à la structuration des filières d'acteurs à la bonne échelle. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 49 sur 183 4 Cadrage macrobudgétaire, interaction avec le revenu universel d'activité et période transitoire 4.1 Scénarisation et cadrage macrobudgétaire La mission a évalué globalement dans l'Annexe 7 la contribution de la collectivité au financement de l'accession et de l'amélioration très sociales dans les DOM dans divers scénarios55. Il en ressort tout d'abord qu'à montant des opérations donné et contribution des ménages donnée, le remplacement de l'allocation logement par de l'aide à la pierre et par le forfait logement modifie peu la contribution de la collectivité ; c'est donc plutôt par d'autres caractéristiques (adaptabilité de l'aide à la personne à la situation familiale et au revenu des ménages, possibilité de contingenter l'aide à la pierre, etc.) que ces aides se distinguent. Par ailleurs, toujours à montant des opérations donné, une augmentation de la contribution des ménages sous la forme d'un allongement de la durée des prêts ne réduirait la contribution de la collectivité que de 1 % environ, ce qui est très peu. Les deux facteurs susceptibles d'influer sensiblement sur la contribution de la collectivité sont donc une diminution du coût de construction et une augmentation du nombre des opérations. En LES, les baisses de coût par rapport à la situation moyenne sur 2015-2017 sont obtenues par recours à une politique de modèles industrialisés engendrant des économies d'échelle. Une baisse de 20 % correspond à un coût de construction de 75 000 , une baisse de 45 % à un coût de 50 000 . La mission a simulé une baisse de 20 % et une baisse de 35 % obtenues par panachage de baisses de 20 % et de 45 %. En AAH, la mission a simulé une baisse du coût de construction moyen de 10 %, objectif à atteindre en recourant à l'ensemble des moyens décrits au § 3.5.3 (recours à des matériaux de construction de filières locales ou de l'aire régionale, recours à l'auto-réhabilitation encadrée, etc.). La mission a également simulé la construction de logements locatifs très sociaux (LLTS) en lieu et place des LES. Afin de conduire la simulation sur une base de production adaptée à la diversité des situations entre les départements, et sans préjuger pour autant du niveau à retenir sur la période 2020-2030, la mission a retenu, parmi les nombreuses hypothèses possibles, deux hypothèses dénommées H1 et H2. À Mayotte, la première hypothèse (H1) suppose le remplacement de l'habitat en tôle par des LES en 15 ans56 et la résorption de l'habitat insalubre en dur par des AAH en 40 ans. Ces durées passent respectivement à 12 ans et 20 ans dans l'hypothèse H2. En Guyane, à défaut d'une analyse raisonnée des besoins, la mission a retenu les mêmes nombres d'opérations qu'à Mayotte, département similaire à bien des égards. Aux Antilles, eu égard à la démographie, le nombre de LES a été supposé constant et le nombre d'AAH a été porté de 800 à 2 000 dans l'hypothèse H1 et à 3 000 dans l'hypothèse H2. À La Réunion, le nombre de LES a également été supposé constant et le nombre d'AAH a été augmenté de 10 %. Par rapport au flux récent d'opérations constaté sur 2015-2017, ces hypothèses H1 et H2 modifient la répartition des effectifs entre la Guyane et Mayotte d'une part les Antilles et la Réunion d'autre part : Le périmètre de cette évaluation inclut uniquement les opérations (LES et AAH) mobilisant de la LBU (avec ou sans perception effective de l'AL dans le dispositif actuel). Il est donc plus étroit que le recensement des aides à l'accession décrit au § 1.6, qui inclut également le PTZ et les opérations aidées par les collectivités locales et les organismes sociaux mais non subventionnées au titre de la LBU. C'est ce qui explique que la contribution de la collectivité en moyenne sur 2015-2017 ressorte ici voisine de 80 M, contre 130 M en moyenne dans le Tableau 3. 55 On suppose également que la moitié de la résorption se fera en parallèle par des produits locatifs sociaux à très bas coût, autour de 50 000 , dont la filière de production reste à constituer, s'agissant notamment de bailleurs sociaux produisant cette gamme de logements. 56 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 50 sur 183 · · en LES la répartition passe de 90 % pour les Antilles et la Réunion et 10 % pour la Guyane et Mayotte à environ 20 % et 80 % respectivement, en AAH la répartition passe de 95 % pour les Antilles et la Réunion et 5 % pour la Guyane et Mayotte à environ 70 % et 30 % respectivement. Nombre d'opérations Dont Antilles et Antilles Guyane Réunion Mayotte DOM Réunion 150 150 150 800 2 000 3 000 950 2 150 3 150 10 750 1 000 50 500 1 000 60 1 250 2 000 300 300 300 450 500 500 750 800 800 40 500 750 1 950 1 000 2 450 0 1 300 500 3 500 1 000 5 500 40 1 800 1 250 5 450 2 000 7 950 (450) (450) (450) (1 250) (2 500) (3 500) (1 700) (2 950) (3 950) Dont Guyane et Mayotte (50) (1 500) (2 000) (50) (1 000) (2 000) (100) (2 500) (4 000) Idem en % du total DOM Dont Antilles et Réunion (90%) (23%) (18%) (96%) (71%) (64%) (94%) (54%) (50%) Dont Guyane et Mayotte (10%) (77%) (82%) (4%) (29%) (36%) (6%) (46%) (50%) Tableau 6 : variantes sur les flux annuels d'opérations Variante LES/LATS Flux récent (2015-2017) Hypothèse H1 Hypothèse H2 AAH Flux récent (2015-2017) Hypothèse H1 Hypothèse H2 LES/LATS+AAH Flux récent (2015-2017) Hypothèse H1 Hypothèse H2 Antilles Guyane Réunion Mayotte DOM 30% 8% 6% 62% 57% 55% 53% 39% 40% 2% 38% 41% 4% 14% 18% 3% 23% 25% 60% 15% 12% 35% 14% 9% 42% 15% 10% 8% 38% 41% 0% 14% 18% 2% 23% 25% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% Par ailleurs, la construction massive de LES nécessite en Guyane et à Mayotte des opérations d'aménagement importantes57 et donc la production principalement de LES « groupé », contrairement aux Antilles et à La Réunion où la production en « diffus » restera très majoritaire. On a donc supposé dans les hypothèses H1 et H2 que la proportion de LES « groupé » est de 67 % en Guyane et 90 % à Mayotte, contre 20 % aux Antilles et à la Réunion. Avec l'augmentation du poids de la Guyane et de Mayotte, cela entraîne, en moyenne sur l'ensemble des DOM, une augmentation de la proportion de LES « groupé » et une diminution de la proportion de LES « diffus » et, à un moindre degré, d'AAH (Tableau 7). Tableau 7 : évolution des proportions des divers types d'opérations LES/ Dont Dont LAS/LATS diffus groupé AAH Ensemble 28% 21% 6% 72% 100% 36% 13% 23% 64% 100% 31% 10% 21% 69% 100% Flux récent (2015-2017) Hypothèse H1 Hypothèse H2 Les baisses de coût de construction ressortent comme le seul moyen de diminuer significativement la contribution de la collectivité (Tableau 8). Les calculs intermédiaires montrent que, à niveau de production donné, l'hypothèse haute de diminution des coûts de construction suffit à compenser l'effet de la suppression de l'AL sur le financement des opérations, après prise en compte du forfait logement. Le recours au logement locatif très social (LLTS) plutôt qu'au LES (Tableau 7) augmenterait significativement, de 35 % à 50 %, la contribution de la collectivité, alors même que son coût de production est supposé abaissé d'autant que celui du LES. Les hypothèses H1 et H2 sur les effectifs augmentent la contribution de la collectivité de deux manières : · · par un effet de structure, l'augmentation de la proportion de LES « groupé », plus coûteux, et la diminution de celle de LES « diffus » et d'AAH, moins coûteux, entraînant une augmentation, voisine de 20 %, de la contribution de la collectivité ; et sous le simple effet de l'augmentation du nombre total d'opérations à structure constante. Il est rappelé que la minoration foncière obtenue par péréquation et subvention du bilan d'aménagement est comptée dans le calcul du coût d'ensemble pour la collectivité. 57 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 51 sur 183 Tableau 8 : contribution de la collectivité dans les différents scénarios 0 1 Variantes sur les coûts de construction 2 3 LES:-35% AAH: pas de baisse LES:-35% 4 En M Pas de baisse des coûts LES: -20% AAH: pas de baisse Comme variante 2 mais le LES est remplacé par du LLTS, dont le coût est abaissé d'autant AAH: pas de baisse AAH:-10% Flux récent (2015-2017) variantes sur les effectifs Hypothèse H1 Hypothèse H2 81 0% (*) 72 -12% (*) 64 -20% (*) 60 -26% (*) 99 53% (**) 296 0% (*) 256 -13% (*) 226 -24% (*) 215 -27% (*) 317 40% (**) 409 0% (*) 359 -12% (*) 321 -22% (*) 303 -26% (*) 431 34% (**) (*): écart par rapport à la variante de coût 0 (pas de baisse des coûts) (**): écart par rapport à la variante de coût 2 (baisse des coûts: -35% en LES, 0% en AAH) Source : d'après l'Annexe 7. En conclusion, les hypothèses d'augmentation des effectifs accroissent significativement la contribution de la collectivité, malgré les hypothèses de diminution des coûts de construction. Cela reflète simplement le fait que, pour amener aux standards minimaux de confort métropolitains58 les conditions de logement des ménages à bas revenu, dont la capacité contributive est par nature réduite, la collectivité doit supporter l'essentiel du coût, qui est élevé dans un contexte d'explosions démographiques locales, d'habitat dégradé voire localement de fortune et souvent illicite, et de prévalence de la pauvreté. La mission souligne qu'en LES la diminution du coût de construction, qui constitue la principale marge de manoeuvre pour réduire significativement la contribution unitaire (c'est-à-dire, par opération) de la collectivité, n'est envisageable que par le recours à une politique de modèles industrialisés engendrant des effets d'échelle, ce qui suppose un niveau de production annuel de plusieurs centaines d'opérations par modèle constructif. La mission n'a pas comparé l'utilité marginale de l'euro consacré à cette dépense à celle d'autres utilisations possibles des fonds publics. 4.2 Interaction avec le revenu universel d'activité Le 14 mars 2019 a été annoncée59 l'ouverture d'une concertation en 2019, en vue du vote d'une loi en 2020, visant à mettre en place avant la fin du quinquennat un nouveau dispositif, le revenu universel d'activité (RUA), destiné à remplacer notamment le RSA, la prime d'activité et les aides personnelles au logement. Les caractéristiques (conditions d'éligibilité, montant et mode de versement de l'aide, etc.) de ce nouveau dispositif étant encore inconnues, la mission ne pouvait les prendre en compte lorsqu'elle a formulé ses préconisations. Le dispositif objet du présent rapport et le futur dispositif RUA interagissent néanmoins étroitement, puisque le premier : · s'adresse à des ménages dont plus de 60 % sont éligibles au RSA ou à la prime d'activité actuels, 58 59 Dans le respect des exigences de sécurité et de salubrité liées aux spécificités de ces territoires. https://solidarites-sante.gouv.fr/actualites/presse/communiques-de-presse/article/christelledubos-lance-les-travaux-techniques-du-revenu-universel-d-activite. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 52 sur 183 · et repose sur une aide très significative et fortement décroissante par rapport au revenu, qui ne saurait donc être ignorée lors d'une réforme globale visant à améliorer l'équité et l'efficacité économique et sociale des transferts en faveur des ménages à bas revenu. Par ailleurs, comme la mission l'a souligné (cf. § 3.6), la stabilité est essentielle au succès d'une politique d'accession et d'amélioration très sociales dans les DOM. La mission s'interroge donc sur l'opportunité de faire débuter à des dates différentes les deux dispositifs. Une coordination de leurs phases de conception et surtout de mise en oeuvre lui semble hautement souhaitable 60 . D'ici à l'entrée en vigueur des nouveaux dispositifs, sauf à accepter un effondrement des volumes, particulièrement en LES, deux options sont ouvertes : augmenter temporairement le montant unitaire des aides à la pierre ou bien différer encore la suppression de l'AL accession. 4.3 Période transitoire La suppression de l'allocation logement accession, la perspective d'une réforme de l'accession et de l'amélioration très sociales dans les DOM puis l'annonce de la création du revenu universel d'activité ont ouvert une période transitoire qui ne s'achèvera qu'à la mise en place des nouveaux dispositifs. Cette période transitoire constitue un défi, mais constitue aussi l'opportunité d'assurer la mise en place nécessairement progressive de certains outils dès avant l'entrée en vigueur des réformes. La mise en place des nouveaux dispositifs présente plusieurs défis. · Si, d'ici à la mise en place du RUA, les établissements prêteurs et le nouveau fonds de garantie n'avaient pas une visibilité minimale sur les ressources des ménages pendant la période de remboursement, ils pourraient difficilement évaluer le risque représenté par de nouveaux prêts aux ménages à très bas revenu. On pourrait donc craindre un nouvel affaiblissement du flux de nouvelles opérations. Ce dernier pourrait à son tour fragiliser certains maillons indispensables au dispositif d'accession et d'amélioration très sociales, notamment les « guichets uniques ». Quoi que deviennent les minima sociaux, le futur dispositif d'accession et d'amélioration très sociales devra inclure un nouveau mécanisme de garantie des prêts. Il convient de commencer sans attendre à le mettre sur pied. S'il n'avait pu être mis en place au 1 er janvier 2020, il faudrait envisager de proroger encore de quelques mois l'acceptation de nouveaux engagements par les fonds de garantie gérés par BPIfrance et l'AFD (la nature publique de ces structures devrait le faciliter). Si le RUA devait s'appliquer également au stock de bénéficiaires du dispositif actuel, et notamment remplaçait l'allocation logement qui continue de leur être versée en tiers payant, leur capacité à continuer de rembourser leurs emprunts, et donc leur sinistralité, pourraient en être affectées. Le résultat, actuellement bénéficiaire, de la gestion de l'encours des fonds de garantie serait moins prévisible, ce qui rendrait plus difficile la reprise de cet encours par un tiers. La CNAF a indiqué verbalement à la mission, sous réserve de confirmation écrite, que compte tenu de son plan de charge elle ne pourra pas verser le forfait logement en tiers payant avant 2021 ; on peut s'interroger sur l'opportunité d'engager les travaux juridiques (modification de la réglementation) et informatiques permettant le versement en tiers payant d'une prestation destinée à être remplacée par un autre dispositif. · · · · Enfin, il faudra veiller à ce que la période transitoire soit mise à profit pour contribuer à la mise en place de la politique de modèles. Cette dernière, par la réduction des coûts de construction qu'elle permet, constitue en effet la principale piste identifiée par la mission pour optimiser la dépense Notamment, le versement en tiers payant du forfait logement nécessite des mesures réglementaires et des développements informatiques qui deviendraient caducs lors de la mise en place du RUA, moins de deux ans après. 60 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 53 sur 183 publique à niveau de production donné. Le premier programme d'une cinquantaine de logements, initié à Mayotte, devrait être livré fin 2019. Son achèvement pourrait constituer une première démonstration pour une diffusion plus large, y compris hors de ce département. Néanmoins, ce produit ne pourra se diffuser que progressivement puisqu'il nécessite la mise en place de filières de fabrication innovantes et durables. Sa montée en puissance avec des flux de production significatifs dépassera donc l'horizon du début de 2020. Si l'AL accession était définitivement supprimée au 1 er janvier 2020 sans compensation par d'autres aides publiques, on prendrait le risque qu'à cette date ce nouveau produit n'ait pas encore eu le temps de convaincre tant les ménages que les prescripteurs, et que les entreprises n'aient pas encore appris à le construire. Cela engendrerait un assèchement supplémentaire des volumes de LES et handicaperait gravement les débuts du nouveau dispositif. En tout état de cause, la mise en place des nouvelles dispositions et des modèles industrialisés destinés à répondre à la suppression de l'AL accession nécessitera au moins une à deux années. Une période transitoire paraît en conséquence devoir être prévue, qui pourrait être concomitante à celle de la définition et de la mise en place du RUA. Recommandation 2. Jumeler la réforme de l'accession et de l'amélioration très sociales dans les DOM avec la création du revenu universel d'activité (RUA). D'ici à la mise en oeuvre conjointe des deux nouveaux dispositifs, différer la suppression de l'AL accession dans les DOM ou bien augmenter temporairement le montant unitaire des aides à la pierre. Mettre à profit la période transitoire pour mettre en place les outils de la nouvelle politique et pour assurer la survie ou la montée en puissance de la chaîne d'acteurs nécessaire. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 54 sur 183 5 Conclusion La mission devait répondre à une commande centrée sur la définition de nouveaux outils de financement de l'accession et de l'amélioration du logement très sociales, destinés à remplacer avantageusement l'allocation logement accession, supprimée en 2018. Entre le mois de septembre 2018 et avril 2019, son champ d'investigation s'est progressivement élargi, dans une approche systémique indispensable pour penser et faire évoluer de manière globale un ensemble très riche et complexe de facteurs socio-économiques, de pratiques locales, d'outils administratifs et financiers, d'acteurs politiques et professionnels, indissolublement liés. Les constats et les diagnostics effectués font apparaître de multiples obstacles, qu'il y a lieu de traiter simultanément. C'est toute la chaîne de production qui est concernée, avec, à son commencement, la connaissance et les outils de mesure du problème et la définition de politiques et stratégies locales du logement, à la fois fortes et correctement articulées avec les politiques d'aménagement urbain. À l'autre extrémité, les pratiques opérationnelles, parfois entravées par les procédures ou simplement engluées dans les routines des acteurs, doivent également être questionnées. La mission s'est efforcée d'identifier le maximum de leviers mobilisables pour faire progresser le système de production du logement dans ses différentes composantes. Elle s'est bien sûr focalisée sur l'accession et l'amélioration très sociales, dont elle démontre qu'ils sont moins coûteux aujourd'hui dans les DOM que le logement social locatif et pourraient l'être encore davantage demain, dans un système renouvelé. Une remise à plat générale est d'autant plus nécessaire que la Nation a défini dans la loi de programmation du 28 février 2017 des objectifs ambitieux de « convergence » des Outre-mer avec la métropole, dans lesquels le logement occupe une place de choix. Comment pourrait-il en être autrement quand on mesure l'écart des situations, tant au regard du niveau moyen des revenus et du taux de pauvreté, que de l'état du parc de logement existant et de l'importance des besoins restant à satisfaire ? L'atteinte de ces objectifs pose la question du « rattrapage » par rapport à la situation métropolitaine et surtout celle de son rythme, qui relèvent d'arbitrages politiques et budgétaires. Il conviendra a minima d'éviter que certaines situations se dégradent, comme c'est le cas aujourd'hui à Mayotte et en Guyane, mais aussi, de manière plus diffuse, dans certains secteurs des Antilles et de la Réunion. C'est un plan d'action global qui devra être mis en place, dans le cadre d'un partenariat large entre l'ensemble des acteurs concernés, et sous l'impulsion de l'État : qui d'autre pourrait s'en charger ? Le développement de cette fonction d'animation stratégique au sein des services de l'État en charge de l'habitat, qui ploient aujourd'hui sous le flot de la gestion quotidienne, demandera certes un renforcement, dont le coût reste néanmoins bien modeste au regard de l'enjeu. Un plan d'action global qui s'inscrive enfin dans la durée nécessaire pour que les énergies aient le temps de se reconstituer, que les pratiques puissent évoluer à un rythme soutenable, que les acteurs privés puissent investir dans l'innovation et les prêteurs faire leur métier sans prendre des risques inconsidérés, après une période de variations permanentes des outils et des règles de financement. La mise en place du revenu universel d'activité à l'horizon 2022, qui interfère profondément avec celle du nouveau dispositif d'accession très sociale dans les DOM, donne le temps indispensable au déploiement du plan d'action, à la condition que soient prises les dispositions transitoires nécessaires. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 55 sur 183 Jacques Friggit François Lefort Jacques Touchefeu Ingénieur général des ponts, des eaux et des forêts Inspecteur de l'administration du développement durable Ingénieur général des ponts, des eaux et des forêts Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 56 sur 183 Table des photographies Photographies 1 : LES récents (2015) à St-Denis de La Réunion .......................................................................... 12 Photographies 2 : carrelages, faux-plafond et cabine de douche réalisés en auto-finition dans des LES récents (2015) à St-Denis de La Réunion ............................................................................................................... 13 Photographies 3 : LES de 30 ans (1988) au Lamentin (Martinique), varangues (pièces à vivre couvertes, à l'air libre) réalisées par les occupants.................................................................................................................. 14 Photographies 4 : défauts d'étanchéité en toiture ayant entraîné des désordres traités dans le cadre de l'AAH (Martinique et La Réunion) ............................................................................................................................. 15 Photographies 5 : amélioration de logements comprenant une réfection de toiture (Guadeloupe) ..... 15 Photographies 6 : vers une renaissance de la brique de terre compressée (BTC) de Mayotte, après l'obtention de la certification CSTB, aidée par les pouvoirs publics ........................................................... 44 Photographie 7 : maisons LES en auto-construction partielle encadrée au Lamentin/RHI du Vieux Pont (Martinique)........................................................................................................................................................................ 46 Table des encadrés Encadré 1 : secteur « diffus » et secteur « groupé » .................................................................................................... 16 Encadré 2 : des arrêtés préfectoraux peu porteurs de choix stratégiques locaux ......................................... 29 Encadré 3 : le forfait logement ............................................................................................................................................. 41 Encadré 4 : différentes mesures du revenu ................................................................................................................. 102 Table des graphiques Graphique 1: nombre d'opérations LES et AAH financées sur LBU ..................................................................... 20 Graphiques 2 : pyramides des âges à Mayotte et en Guyane, comparées à la métropole (trait bleu) ... 26 Graphiques 3 : pyramides des âges en Guadeloupe et en Martinique, comparées à la métropole (trait bleu)........................................................................................................................................................................................ 28 Graphique 4 : pyramide des âges à la Réunion, comparée à la métropole (trait bleu) ................................ 28 Graphique 5 : montant total de l'aide à la pierre et à la personne pour divers niveaux de revenu et divers produits d'aide sociale ou très sociale au logement, cas du ménage avec 2 enfants ............. 31 Graphique 6: nombre annuel de nouveaux bénéficiaires de LES et PTZ, en % du nombre de ménages non propriétaires de logement, par tranche de revenu, années 2014 à 2017, La Réunion, ménage avec 2 enfants ..................................................................................................................................................................... 32 Graphique 7 : croissance de la population en fonction de la population ........................................................... 80 Graphique 8 : croissance de la population de 2017 à 2050 en fonction de la population en 2050, par département ....................................................................................................................................................................... 80 Graphique 9 : population en 2050 en fonction de la population en 2017 ......................................................... 81 Graphique 10 : contribution des variations de la population française et étrangère à la croissance démographique ................................................................................................................................................................. 81 Graphique 11 : indicateur conjoncturel de fécondité en fonction de la proportion d'étrangers, par département ....................................................................................................................................................................... 82 Graphique 12 : indicateur conjoncturel de fécondité des femmes de 15 à 24 ans en fonction de celui des femmes de 25 à 49 ans, par département, 2016 ......................................................................................... 82 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 57 sur 183 Graphique 13 :nombre de personnes moyen par ménage en fonction de l'âge moyen de la personne de référence du ménage, par département, 2016 ..................................................................................................... 83 Graphique 14 : variation annuelle du nombre de personnes par ménage de 2010 à 2015 en fonction du nombre de personnes par ménage en 2015 .......................................................................................................... 83 Graphique 15 : répartition des habitants selon la tranche d'âge, par département, 2015......................... 84 Graphique 16 : croissance annuelle de 2000 à 2015 du % de la population âgée de plus de 65 ans en fonction du % de la population âgées de plus de 65 ans en 2015 ............................................................... 85 Graphique 17 : répartition des habitants selon leur lieu de naissance, par département, 2015............. 86 Graphique 18 : proportion, parmi les natifs du département (résidant en France), de personnes qui y résident , en fonction de la proportion, parmi les résidents du département, de personnes qui y sont nées, par département, 2015 ............................................................................................................................. 86 Graphique 19 : proportions de résidences principales, de résidences secondaires et de logements vacants, par département, 2015................................................................................................................................. 87 Graphique 20 : proportion de logements vacants en fonction de la proportion de la population âgée de plus de 65 ans, par département, 2015 ................................................................................................................... 88 Graphique 21 : taux de vacance en fonction de la croissance annuelle de la population, par département, 2015........................................................................................................................................................... 88 Graphique 22 : variation de la proportion de logements vacants de 2010 à 2015 en fonction de la proportion de logements vacants en 2015 par région ..................................................................................... 89 Graphique 23 : nombre de personnes par ménage, en fonction du nombre de pièces par résidence principale, par région, 2015 ......................................................................................................................................... 90 Graphique 24 : proportion de ménages en surpeuplement en fonction de la proportion de ménages en sous-peuplement, par ancienne région, 2013 ...................................................................................................... 90 Graphique 25 : idem, mais uniquement pour les ménages pauvres .................................................................... 91 Graphique 26 : proportion de ménages pauvres et en surpeuplement en fonction de la proportion de ménages pauvres et en sous-peuplement, par ancienne région, 2013 ...................................................... 91 Graphique 27 : durée de trajet au lieu de travail en fonction de la proportion de ménages dont la personne de référence occupe un emploi, par ancienne région, 2013 ...................................................... 92 Graphique 28 : nombre de logements mis en chantier légalement en fonction de la croissance de la population, par département, moyenne sur les 5 dernières années .......................................................... 93 Graphique 29: nombre de logements mis en chantier légalement en fonction de la croissance du nombre de ménages, par département, moyenne sur les 5 dernières années ....................................... 93 Graphique 30 : vitesse de rotation du parc (2016) en fonction de la proportion de résidents nés dans le département (2015), par département .............................................................................................................. 94 Graphique 31 : flux de construction neuve (avec permis de construire), en fonction du flux de ventes dans l'ancien, par département, moyenne 2013-2017 ..................................................................................... 95 Graphiques 32 : répartition des ménages entre statuts d'occupation, par département, 2016 .............. 97 Graphique 33 : variation de la proportion de propriétaires occupants de 2010 à 2015 en fonction de la proportion de propriétaires occupants en 2015................................................................................................. 98 Graphique 34 : proportion d'appartements selon le statut d'occupation en fonction de la proportion d'appartements pour l'ensemble des statuts d'occupation, par département, 2016 .......................... 98 Graphique 35 : proportion des constructions de maisons par des particuliers donnant lieu à achat de terrain, en fonction du prix moyen des terrains lmorsqu'ils sont achetés, par ancienne région, 2017 .................................................................................................................................................................................................. 99 Graphique 36 : revenu disponible par ménage en fonction du revenu imposable brut par ménage . 103 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 58 sur 183 Graphique 37 : niveau de vie et nombre de personnes par ménage en fonction du revenu disponible par ménage, par département, 2015 ..................................................................................................................... 104 Graphiques 38 : déciles et quartiles extrêmes de revenu disponible par ménage et de niveau de vie, par département, 2015........................................................................................................................................................ 106 Graphique 39 : rapport des quartiles extrêmes en fonction du rapport des déciles extrêmes de revenu disponible et de niveau de vie, par département, 2015 ................................................................................ 107 Graphique 40 : proportion de ménages sous le seuil de pauvreté, selon le statut d'occupation, en fonction de la proportion de ménages sous le seuil de pauvreté pour l'ensemble des statts d'occupation, par département, 2015 ................................................................................................................... 108 Graphiques 41 : contribution des prestations sociales au niveau de vie, en fonction de ce dernier, selon le statut d'occupation, par département, 2015 ................................................................................................. 109 Graphiques 42: contribution des minima sociaux au niveau de vie, en fonction de ce dernier, selon le statut d'occupation, par département, 2015...................................................................................................... 109 Graphiques 43: contribution des aides au logement au niveau de vie, en fonction de ce dernier, selon le statut d'occupation, par département, 2015 ................................................................................................. 110 Graphiques 44: contribution des autres prestations sociales au niveau de vie, en fonction de ce dernier, selon le statut d'occupation, par département, 2015 ..................................................................................... 110 Graphique 45 : prix moyen des logements anciens en fonction du revenu imposable brut par ménage, par département, 2014 ............................................................................................................................................... 111 Graphique 46: prix moyen des logements anciens en fonction du revenu disponible par ménage, par département, 2015........................................................................................................................................................ 112 Graphique 47: prix moyen des logements anciens en fonction du niveau de vie, par département, 2015 ............................................................................................................................................................................................... 112 Graphique 48 : prix moyen du terrain en fonction du prix moyen de la construction, maisons construites par des particuliers, par ancienne région, 2017 ...................................................................... 113 Graphique 49: prix moyen du terrain en fonction de la surface du terrain, maisons construites par des particuliers, par ancienne région, 2017 ............................................................................................................... 114 Graphiques 50: loyer en euros par mois et en % du revenu, par région, locataire du parc privé et locataire HLM .................................................................................................................................................................. 117 Graphique 51 : montant des aides accordées par les différents acteurs, par année de 2015 à 2017, tous DOM confondus .............................................................................................................................................................. 134 Graphique 52 : nombre d'opérations financées sur LBU ....................................................................................... 136 Graphiques 53 : nombre moyen annuel de nouveaux bénéficiaires de LES et PTZ, par taille de ménage et tranche de revenu, années 2014 à 2017, La Réunion ............................................................................... 149 Graphiques 54 : montant total de l'aide à la pierre et à la personne pour divers niveaux de revenu 150 Graphiques 55 : durée des prêts par opération à la Réunion .............................................................................. 165 Graphiques 56 : durée des prêts par opération à la Guadeloupe ....................................................................... 166 Graphiques 57 : durée des prêts par opération à Mayotte.................................................................................... 166 Table des tableaux Tableau 1 : plafonds de ressources en 2017 .................................................................................................................. 19 Tableau 2: bénéficiaires de l'allocation logement dite « accession » dans les DOM en 2017.................... 22 Tableau 3: aides à l'accession et à l'amélioration sociales et très sociales, moyenne annuelle 2015-2017 .................................................................................................................................................................................................. 22 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 59 sur 183 Tableau 4: affectation de la LBU, moyenne 2015-2017............................................................................................. 23 Tableau 5 : financement du montant global des opérations dans lesquelles l'AL intervenait, période 2015-2017 ........................................................................................................................................................................... 40 Tableau 6 : variantes sur les flux annuels d'opérations ............................................................................................ 51 Tableau 7 : évolution des proportions des divers types d'opérations ................................................................ 51 Tableau 8 : contribution de la collectivité dans les différents scénarios ........................................................... 52 Tableau 9 : proportion de logements dépourvus du confort de base (*), par région, 2015 ...................... 87 Tableau 10 : répartition des ménages par statut d'occupation, selon qu'ils sont sous le seuil de pauvreté ou non .................................................................................................................................................................................... 96 Tableau 11 : proportion, parmi les ménages propriétaires, de propriétaires par héritage ou par donation ................................................................................................................................................................................ 99 Tableau 12 : agrégats relatifs aux constructions de maisons individuelles par les particuliers (moyenne des années 2013 à 2017)............................................................................................................................................ 100 Tableau 13 : proportion des ménages ayant fait construire une maison individuelle qui se sont procuré le terrain autrement que par achat ........................................................................................................................ 100 Tableau 14 : quantiles de revenu par ménage en euros, en % de la valeur pour l'ensemble de la France et en % de la médiane, selon le DOM et la zone de prix métropolitaine ................................................ 105 Tableau 15 : idem mais en considérant le niveau de vie (revenu par unité de consommation) au lieu du revenu par ménage ....................................................................................................................................................... 105 Tableau 16 : agrégats divers pour les locataires du parc HLM et du parc privé, selon le DOM et la zone de prix métropolitaine, tous locataires et locataires du premier quartile local de revenu ........... 116 Tableau 17: bénéficiaires de l'AL accession dans les DOM, stock en décembre 2017 et flux annuel récent ............................................................................................................................................................................................... 119 Tableau 18 : bénéficiaires de l'AL accession dans les DOM en décembre 2017 .......................................... 120 Tableau 19 : bénéficiaires de l'AL accession dans les DOM en décembre 2002, 2007, 2012 et 2017 121 Tableau 20: agrégats divers relatifs aux bénéficiaires de l'AL accession dans les DOM en décembre 2017..................................................................................................................................................................................... 122 Tableau 21: idem, mais sur les seuls allocataires ayant signé un contrat de prêt de 2013 à 2016 (« opérations récentes ») ................................................................................................................................................. 123 Tableau 22 : poids des DOM dans divers agrégats ................................................................................................... 125 Tableau 23 : caractéristiques comparées des bénéficiaires des aides personnelles au logement destinées aux propriétaires dans les DOM et en métropole ....................................................................... 125 Tableau 24 : plafonds de ressources en 2017............................................................................................................. 129 Tableau 25: nombre de PTZ mis en force en 2017 ................................................................................................... 131 Tableau 26: idem en % de l'effectif de la zone géographique .............................................................................. 131 Tableau 27: agrégats divers relatifs aux PTZ mis en force en 2017.................................................................. 131 Tableau 28 : montants totaux, effectifs et montants moyens des aides accordées par les différents acteurs, par année de 2015 à 2017, tous DOM confondus ........................................................................... 133 Tableau 29 : montants totaux, effectifs et montants moyens des aides accordées par les différents acteurs, moyenne 2015-2017, par DOM .............................................................................................................. 135 Tableau 30 : opérations financées avec de la LBU de 2010 à 2018, par département.............................. 138 Tableau 31 : Idem, en % du total « Toutes opérations » pour chaque département ................................. 139 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 60 sur 183 Tableau 32 : idem, en pourcentage de l'ensemble des DOM pour chaque type d'opération .................. 140 Tableau 33 : répartition de la LBU selon différents postes, AE, moyenne 2015-2017 ............................. 141 Tableau 34 : comparaison des nombres de bénéficiaires de subventions LBU et d'allocation logement ............................................................................................................................................................................................... 143 Tableau 35 : positionnement des produits d'accession et de location sociales dans les DOM et dans les différentes zones de métropole ............................................................................................................................... 144 Tableau 36 : effectif selon le statut d'occupation par zone géographique, en % de l'effectif de l'ensemble des ménages de la zone ............................................................................................................................................... 145 Tableau 37 : revenu par ménage selon le statut d'occupation par zone géographique, en euros par mois ............................................................................................................................................................................................... 146 Tableau 38 : revenu par ménage selon le statut d'occupation par zone géographique, en % du revenu de l'ensemble des ménages de la zone ................................................................................................................. 146 Tableau 39 : loyer ou mensualité net d'allocation logement moyen selon le statut d'occupation par zone géographique en % du revenu moyen du statut dans la zone.................................................................... 147 Tableau 40 : % de logements individuels selon le statut d'occupation par zone géographique .......... 147 Tableau 41 : % de logements achetés neufs (ou construits) par le propriétaire ........................................ 147 Tableau 42 : différence de coût en aides publiques entre le LES et le LLTS .................................................. 155 Tableau 43 : hypothèses sur les effectifs d'opérations ........................................................................................... 158 Tableau 44 : variantes sur les nombres d'opérations ............................................................................................. 159 Tableau 45 : répartition des effectifs d'opérations par type dans les différentes variantes .................. 161 Tableau 46: baisse du coût de la construction dans les variantes 0 à 4 .......................................................... 161 Tableau 47 : résultat des scénarios à effectifs et coûts de construction constants .................................... 163 Tableau 48: contribution de la collectivité, variantes A à C sur les effectifs et variantes 0 à 4 sur les coûts de construction et le remplacement des LES par des LLTS ............................................................. 163 Tableau 49 : par zone géographique, résultat des variantes A à C sur les effectifs et des variantes 0 et 3 sur les coûts de construction .................................................................................................................................... 164 Tableau 50 : durée des prêts constatée ......................................................................................................................... 165 Tableau 51 : fonds de garantie, tableau récapitulatif des nouveaux engagements et de l'encours garanti ............................................................................................................................................................................................... 174 Tableau 52 : état d'avancement des documents stratégiques intercommunaux dans les 5 DOM ....... 179 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 61 sur 183 Annexes Table abrégée des annexes Annexe 1. Annexe 2. Annexe 3. Annexe 4. Lettre de mission Liste des personnes rencontrées Données sur le contexte de la politique du logement dans les DOM L'allocation logement accession dans les DOM 65 69 79 118 Annexe 5. Dispositifs actuels d'aide à l'accession et l'amélioration sociales et très sociales dans les DOM 127 Annexe 6. Annexe 7. Annexe 8. Annexe 9. Annexe 10. Annexe 11. Annexe 12. Comparaison du coût global en aides publiques du LES et du LLTS Scénarisation et cadrage macrobudgétaire Durée d'emprunt Taux d'effort minimal et dépense nette négative Taux d'usure et taux d'intérêt Fonds de garantie Financements alternatifs 151 157 165 168 170 172 176 Annexe 13. Etat d'avancement des documents stratégiques intercommunaux dans les cinq DOM (avril 2019) 179 Annexe 14. Glossaire 181 Table détaillée des annexes Annexe 1. Annexe 2. Annexe 3. A. a) b) c) d) B. Parc a) Un stock de bien moindre qualité qu'en métropole Lettre de mission Liste des personnes rencontrées Données sur le contexte de la politique du logement dans les DOM Démographie Une croissance démographique contrastée Un desserrement rapide des ménages aux Antilles et à la Réunion Un vieillissement rapide de la population aux Antilles Un « ancrage local » de la population 65 69 79 79 79 83 84 85 86 86 b) Une prédominance du neuf, parfois majoritairement illicite, dans l'accession à la propriété 92 c) d) C. Les ménages à bas revenu sont plus souvent propriétaires qu'en métropole 95 Le patrimoine immobilier est acquis à titre non onéreux plus souvent qu'en métropole 99 102 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Revenus Page 62 sur 183 a) b) c) D. a) b) Annexe 4. A. B. C. D. E. F. AAH Un niveau de vie plus faible en moyenne Un niveau de vie plus hétérogène Une forte contribution des prestations sociales au niveau de vie Des prix de cession élevés par rapport au revenu des ménages Des loyers moins accessibles qu'en métropole aux ménages à faible revenu L'allocation logement accession dans les DOM 103 104 108 111 111 114 118 118 Prix immobiliers Spécificités du barème de l'allocation logement accession dans les DOM Un stock de 12 000 bénéficiaires fin 2017 et un flux annuel légèrement inférieur à 1 000 118 Un flux de nouveaux bénéficiaires divisé par trois en quinze ans Deux allocataires sur trois perçoivent un minimum social Comparaison avec la métropole 120 121 125 Montant du forfait logement en proportion de l'allocation de logement accession en LES et 126 Annexe 5. Dispositifs actuels d'aide à l'accession et l'amélioration sociales et très sociales dans les DOM 127 A. Dispositifs a) b) c) locaux B. a) b) 127 Le LES et l'AAH, dispositifs très sociaux spécifiques aux DOM mis en place par l'Etat 127 Le PTZ, dispositif social de droit commun mis en place par l'Etat 130 De nombreux autres dispositifs, souvent très sociaux, mis en place par les acteurs 131 132 132 136 141 143 145 145 146 147 148 151 151 151 152 152 Page 63 sur 183 Montants d'aide et nombres d'opérations Aides accordées par les différents acteurs Aides financées sur LBU C. Comparaison des effectifs de propriétaires bénéficiaires de LBU et de l'allocation logement accession dans les DOM D. Comparaison du positionnement des aides à l'accession sociale dans les DOM et en métropole a) b) c) d) E. Annexe 6. A. a) b) c) Effectifs Revenus Taux d'effort Part des logements individuels et du neuf Comparaison du coût global en aides publiques du LES et du LLTS Méthode Types de logements et de ménages Montants d'opérations et aides à la pierre Aides à la personne et assimilées Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Articulation entre le LES et le PTZ d) e) f) B. Annexe 7. A. B. Traitement des travaux de remise en état Valorisation de la réponse à la demande de logement social après 30 ans Actualisations Scénarisation et cadrage macrobudgétaire 152 153 153 154 157 157 158 158 Résultats Objet et hypothèses Scénarios a) Scénarios à effectifs et coûts de construction constants b) Scénarios portant sur les effectifs, les coûts de construction et le remplacement des LES par des LLTS 159 F. Annexe 8. A. B. Résultats Durée d'emprunt Durées d'emprunt constatées dans les opérations LES et AAH Perspectives d'évolution a) b) Annexe 9. A. B. LES AAH Taux d'effort minimal et dépense nette négative Taux d'effort minimum en LES Cas de dépense nette négative Taux d'usure et taux d'intérêt 161 165 165 167 167 167 168 168 169 170 Annexe 10. A. Des mesures sont nécessaires pour éviter que le taux d'usure ne fasse obstacle à la mise en place de certains prêts 170 B. Les taux d'intérêt immobiliers de marché n'apparaissent pas beaucoup plus élevés dans les DOM qu'en métropole 171 Annexe 11. A. B. A. B. C. D. E. Fonds de garantie 172 172 175 176 176 176 177 178 178 Etat des lieux Perspectives Financements alternatifs PTZ Prêts Action Logement PSLA à phase locative longue Crédit d'impôt et réduction d'impôt ANAH Annexe 12. Annexe 13. Etat d'avancement des documents stratégiques intercommunaux dans les cinq DOM (avril 2019) 179 Annexe 14. Glossaire 181 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 64 sur 183 Annexe 1. Lettre de mission Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 65 sur 183 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 66 sur 183 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 67 sur 183 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 68 sur 183 Annexe 2. Niveau national Catégorie Liste des personnes rencontrées NB : certains entretiens ont eu lieu par visioconférence ou audioconférence. Organisme Premier ministre Nom Xavier BRUNETIERE Tristan BARRES Fonction Conseiller outre-mer Conseiller technique logement Conseillère budgétaire et Grand Paris Rachel CHANE SEE Cabinets ministériels Ministère délégué à la Conseillère logement CHU ville et au logement Nicolas CHEREL Conseiller budgétaire Thomas DEGOS Ministère des outre-mer Olympio KYPRIANOUPERRIMOND Marie-Christine ROGER Directeur du cabinet Conseiller Chargée de mission outre-mer auprès du directeur Ministère de la cohésion des territoires Soraya HAMRIOUI Arnaud MATHIEU Adjoint sous-directrice FE Thuriane MAHE Adjointe chef du bureau FE1 Nolwenn SARIAN Adjointe chef du bureau FE1 Célia AMRANE Bureau FE1 Administrations centrales Mathieu Chef du bureau FE4 Ministère de la cohésion PRZYBYLSKI des territoires Valentine VERZAT Adjointe chef du bureau FE4 DHUP Sophie ROBIN Chargée de mission foncier public et outils de l'aménagement (AD5) Adjoint au chef du bureau de études économiques (FE5) Claude SALES Océane PEIFFERBureau FE5 SMADJA Camille DUFOUR Bureau FE5 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 69 sur 183 Morane RUELLAND Ministère de la cohésion des territoires Sylvie LEFRANC CGDD Emmanuel BERTHIER Etienne DESPLANQUES Paul-Marie CLAUDON Ministère des outre-mer Marie-Laurence DGOM TEIL Chargée de mission au bureau de la connaissance sur le logement et l'habitat (PH4) Cheffe du bureau des synthèses sur le logement et l'immobilier Directeur général Sous-directeur des politiques publiques Adjoint au sous-directeur des politiques publiques Cheffe du bureau de l'Environnement, du Logement et de l'Aménagement et du Développement durables (BELDAD) Chargée de mission habitat, renouvellement urbain et politique de la ville (même bureau) Chargée de Mission économie du Logement (même bureau) Catherine MAUJARETNDIAYE Géraldine SANAUR Stéphanie SEGUIN Cheffe du bureau BANCFIN2 Gilles ARMAND Fabien BESSON Ministère de l'économie et des finances Romain DUBOURDIEU DGTrésor Adj. chef du bureau BANCFIN2 Adj. chef du bureau BANCFIN2 Adj. chef du bureau BANCFIN2 Manuel CHATEAU Adj. chef du bureau BANCFIN3 Stanislas RIVIERE de La Adj. chef du bureau POLSEC2 Alain CAUMEIL Directeur Ministère de l'économie et des finances Frédéric LAURENT Responsable du pôle évaluation DGFiP/DNID (domaines) Eric DAL BUONO Outre-mer Rapporteur général à la réforme du revenu Fabrice universel d'activité LENGLART (RUA) Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 70 sur 183 Valérie MANCRETDirectrice générale TAYLOR Grégoire FREREJACQUES Tiphaine ESNAULT Guy FABRE Véronique REIX Agences établissements publics de l'État et ADEME Jérôme ROCH Jean-François MAURO Suzanne PONS Nicolas GRIVEL Directeur général adjoint (fonctions support et direction administrative et financière) Chargée de mission territoriale (Direction de l'expertise et de l'animation territoriale) Directeur exécutif adjoint de l'action territoriale Chargée de mission OM (DEAT) Directeur régional Guadeloupe Directeur régional Martinique Directrice régionale Guyane Directeur général ANAH Nicolas CLEMENT Responsable du pôle d'appui ANRU Séverine MOUSSEIGNE Véronique GIRARD CSTB Étienne CREPON Mariette DAVAL Chargée de mission AntillesGuyane Chargée de mission océan indien Président Cheffe département insertion et cadre de vie (Direction des Politiques Familiales et Sociales) Département insertion et cadre de vie Directeur des statistiques, des études et de la recherche Jean-Marc BEDON Organisme liquidateur CNAF Bernard TAPIE Directeur du département Stéphane DONNE statistiques, système d'information et big data Thierry VANStatisticien WASSENHOVE Monteurs d'opérations SOLiHA Michel PELENC Gilles HERAIL Directeur général Chargé de mission outre-mer Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 71 sur 183 Direction DOM Action Logement Marie-Josée territoriale HUBERT Isabelle SANTUS Directrice Mission sur le d'investissement volontaire (PIV) BRED plan Bernard COLOOS Représentant des employeurs Ibrahima DIA Sandra ARBET François RICOLFIS de Représentant des salariés Directrice du réseau outre-mer Directeur général Secrétaire général Statisticien Directeur des outre-mer Directeur territorial Mayotte Directeur du Développement Directeur du département trois océans SGFGAS Pierre SOUCHE Selim IHMANE Prêteurs CDC Banque territoires des Dominique MIRADA Emmanuel LEGRAS Bruno GAUTIER ADIE (micro-crédits) AFD Crédit logement Bertrand WILLOQUET Jean-Marc VILON Directeur général Rodolphe CARLIER Renaud COLOMBIER Hervé COGNE Responsable de programmes Responsable de programmes développement urbain et habitat Directeur général Directeur du département développement et innovation Directeur général Responsable du département outre-mer et international Organisations non gouvernementales (ONG) GRET (développement solidaire) Compagnons Bâtisseurs Rachid AMZIANE Philippe ESTINGOY Frédéric HAUVILLE Agence construction Assureurs qualité AQC SMA BTP Guadeloupe Services locaux de l'État Préfecture de la Guadeloupe DEAL Guadeloupe Virginie KLES Laurent CONDOMINES Secrétaire générale DREAL adjoint Page 72 sur 183 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Gauthier GRIENCHE Chef du service habitat et bâtiment durable Chef de l'unité accession à la Philippe MASUREL propriété et amélioration de l'habitat Agence des géométriques ATRIOM Guyane) 50 Rony pas CHARLES SAINT- Directeur financier administratif et Agences Philippe BHIKI et Jean-Christophe BUCZEK Corinne PETRO Responsable technique Directeur Vice-présidente de Commission logement solidarité la et Guichet unique (Guadeloupe Conseil régional de Guadeloupe Monique APAT Daniel DELOM DGA infrastructures et cadre de vie Directeur de collectivités l'appui aux Collectivités territoriales Conseil départemental Guadeloupe Jacques ANSELME de Marie-Aimée LAWSON-BODY XXXX EPF de Guadeloupe Corinne VINGATARAMIN 1er vice-président Directrice du développement social Directeur de l'habitat Directrice générale - Promotions immobilères Québec-Guadeloupe (PIQG) Patrice LASNIER - Villarchipel Opérateurs locaux Karukera logement ODAS Hilaire BRUDEY Michel BALAGNE Gérant Directeur SEMAG (Société d'économie mixte d'aménagement de la Samuel LINZAU Guadeloupe Bailleurs sociaux Société pointoise d'HLM Dominique JOLY (SPHLM) de la Guadeloupe ADIL Guadeloupe Autres Martine POUGEOLLEON Pascal LABRIET Gérant GTM Guadeloupe Page 73 sur 183 Directeur général Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Fédération régionale du bâtiment et des travaux publics Philippe MICHAUX Ingénierie du bâtiment (FRBTP) Claudine GLORIEUX CAF Guadeloupe Monique CAFFORT CAUE de Guadeloupe Jacques SAINSILY Directeur Responsable allocataires du pôle Conseil régional de l'ordre des architectes (CROA) de Frédéric ANGEL Guadeloupe Adina Blanchet études sociales Adina BLANCHET dans l'habitat Action logement AFD BRED (SOFIAG) Marie-Christine THAUVIN Odile LAPIERRE Nicolas HOLLANDERS Directrice Martinique Préfecture de la Martinique Cedric DEBONS Secrétaire général adjoint Patrick BOURVEN Directeur Services locaux de l'État DEAL Martinique Anne CATLOW Tania PATCHAÏ Agences l'État de Agence des géométriques 50 pas Cheffe du service logement ville durable Cheffe de l'unité financement du logement Hervé EMONIDES Directeur Jocelyn RAVIER Marlène SALOMON Francis CAROLE Pôle développement et accompagnement des familles Directrice Conseiller exécutif affaires sociales/santé/solidarité CAF Martinique Guichet unique Martinique habitat Collectivités territoriales Collectivité territoriale unique de Martinique (CTM) Stéphane LOUISDirecteur du service logement GUSTAVE Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 74 sur 183 Communauté d'agglomération Espace Sud Martinique Communauté d'agglomération Cap nord Commune de Ducos Commune du Prêcheur EPF local EPF de Martinique Martinique réhabilitation Henri PAQUET Vice-président, président de la commission habitat Stéphane Cabrera Chargé de mission habitat Responsable du service habitat Directrice de l'urbanisme Marcelin BERTRAND Ivan SOBESKY Eddy OULY Maire Directeur général Dirigeant entreprises PDG de plusieurs ECM Renovbat Jean-Max (et Ilom, groupement LEONARD d'opérateurs privés) Eddy BOUBOUILLON Edouard ARSENE LOUIS- PDG Directeur de la filiale LES GLM Opérateurs locaux ARCAVS Jean-Jérôme IZAMBARD Responsable Martinique de l'agence de SEMAG (Société d'économie Antoine mixte d'aménagement de la ROFFIAEN Guadeloupe ITERATO SOLiHA AIS Antilles Bailleurs sociaux OZANAM Olivier TEBOUL Garry PAVADE Hugues CADET Directeur Directeur général Animateur et porte-parole Présidente Autres acteurs Conseil citoyen du quartier Anicet SOQUET Volga-plage (Fort-de-France) NB Finances et Patrimoine Nathalie BINÉ Guyane Services locaux de Guyane l'État DEAL Guyane Muriel JOER CORRE LE Directrice adjointe Chef de service AUCL Serge MANGUER Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 75 sur 183 Jeanne-Marie GOUIFFES Miguel BELNY Société immobilière Guyane (SIGuy) SOLIiHA Guyane de Alain LE CORRE Madame ARTHUR Adjointe au chef de service AUCL Chef de cellule habitat Directeur général Responsable d'opérations Opérateurs locaux AUDEG (Agence d'urbanisme Juliette GUIRADO Directrice de la Guyane) Autres ADIL Guyane Valérie VERONIQUE Lydia TRAN VAN BOÏ Directrice La Réunion Préfet Amaury de SAINTQUENTIN Jean-Michel MAURIN Services de l'État locaux DEAL de la Réunion Stéphanie BASCOU Christian PRETOT Frédéric NOE Ericka BAREIGTS Parlementaires Députées Nadia RAMASSAMY Nadia RAMASSAMY Conseil régional Réunion Collectivités territoriales Luçay SAUTRON Vice-présidente logement en charge du Directeur Directrice adjointe Chef du service habitat-logement social Chef de l'unité habitat privé Chargé de Mission Politique du Logement Direction générale adjointe de L'AMÉNAGEMENT DU DÉVELOPPEMENT DURABLE ET DE L'ÉNERGIE Directeur général adjoint Directeur habitat Page 76 sur 183 Conseil départemental de la Réunion Ismaël LOCATE Thierry VITRY Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Guichet unique Réunion habitat Mayotte habitat) Bourbon Bois (et Jean-Michel BLANC Eric PAGES Gilles WARO Directeur Directeur des travaux Ancien cadre dirigeant Directeur général Directeur Directeur général Directrice développement construction Chargé d'opérations et Opérateurs locaux SICA HR (réseau SOLiHA) Jean-Max CLAIN SOLiHA Réunion SEDRE SHLMR Serge GAILLOT Philippe LAPIERRE Valérie LENORMAND Richard ROUANNET Bailleurs sociaux SIDR ARMOS océan indien (association des maîtres Denis CHIDAINE Délégué d'ouvrage sociaux) AFD (Agence française de Mounia développement) OFKIR Prêteurs BRED-SOFIDER Caisse des dépôts consignations ADIL Réunion Christian LASSAUX et Amaury MALARTIC Pascal FOUQUE de Directeur AÏT Directrice adjointe Responsable des filères prêts et crédits CNL (Confédération nationale Erick FONTAINE Administrateur du logement) Fondation Abbé Pierre Autres acteurs Association AGORAH Matthieu HOAREAU Directeur Hubert PICARDEAU Raymond VAITILINGOM Valérie ROCCA Olivier CHAPON Directeur agence de La Réunion Co-directeur Élu Secrétaire général CAPEB réunion Notaires Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 77 sur 183 Avocat Jean-Francis CHEUNG-AHSEUNG Shenaz ADAME BAGOT- Chef d'entreprise Mayotte Joël DURANTON Directeur Claude BAILLY Services locaux de l'État DEAL Mayotte Clément GUILLERMIN Laurent BEAUMONT DJSCS Mayotte Agences l'État de Adjoint au chef du SDDT Chef de l'unité PHCD (SDDT) Chef de l'unité financement du logement social (SDDT) Patrick BONFILS Directeur Directeur général EPFAM (établissement public Yves-Michel foncier et d'aménagement de DAUNAR Mayotte) SIM (Société Mayotte) immobilière de Ahmed Ali Directeur général MONDROHA Philippe PEROT Directeur du patrimoine et du développement Opérateurs locaux SOLiHA Mayotte Jacques JULIEN Directeur HSPC Habitat social à prix coûtant) Julland KHALDI Directeur ONG ArTerre Vincent LIETAR La mission remercie particulièrement le service des statistiques, des systèmes d'information et du big data de la CNAF pour l'aide qu'il lui a apportée. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 78 sur 183 Annexe 3. Données sur le contexte de la politique du logement dans les DOM A. Démographie 79 a) b) c) d) B. Parc Une croissance démographique contrastée Un desserrement rapide des ménages aux Antilles et à la Réunion Un vieillissement rapide de la population aux Antilles Un « ancrage local » de la population Un stock de bien moindre qualité qu'en métropole 79 83 84 85 86 a) 86 92 b) Une prédominance du neuf, parfois majoritairement illicite, dans l'accession à la propriété c) Les ménages à bas revenu sont plus souvent propriétaires qu'en métropole 95 d) Le patrimoine immobilier est acquis à titre non onéreux plus souvent qu'en métropole 99 C. Revenus 102 a) b) c) D. Un niveau de vie plus faible en moyenne Un niveau de vie plus hétérogène Une forte contribution des prestations sociales au niveau de vie Des prix de cession élevés par rapport au revenu des ménages 103 104 108 111 Prix immobiliers a) b) 111 Des loyers moins accessibles qu'en métropole aux ménages à faible revenu 114 Une politique du logement vise à ce que la population, particulièrement à bas revenu, puisse être hébergée dans des logements en quantité et de qualité suffisantes, pour un prix compatible avec ses revenus. Il en résulte quatre paramètres de contexte, que nous examinons ici successivement : la démographie (§ A), le parc (§ B), le revenu des ménages (§ C) et les prix immobiliers (prix de cession et loyers) (§D). NB : pour Mayotte, certaines sources ne sont pas disponibles. Dans certains cas nous avons reconstitué des données approximativement comparables à celles des autres départements. Dans les autres cas, ce département ne figure pas dans les graphiques et tableaux ci-dessous. A. Démographie a) Une croissance démographique contrastée Les départements d'outre-mer présentent des évolutions démographiques contrastées : en Guyane et encore plus à Mayotte, la population croît à un rythme explosif inconnu en métropole, Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 79 sur 183 - dans les Antilles, elle diminue, ces départements s'apparentant sur ce point à de nombreux départements ruraux de métropole (Creuse, Cantal, etc.), la Réunion occupe une position médiane, proche du quatrième quintile de croissance démographique des départements métropolitains. Graphique 7 : croissance de la population en fonction de la population 4% 976 3% (moyenne annuelle sur les 5 dernières années) 973 2% 74 2A 34 35 83 95 38 91 31 44 33 1% 2B 01 82 40 66 26 85 77 94 93 69 0% 0 30 974 271764 56 49 07 11 73 84 63 81 60 37 45 67 86 25 05 42 10 21 14 68 32 04 43 12 79 28 5122 29 41 90 09 80 47 72 06 54 53 16 57 87 24 39 89 50050 71 19 000 1 000 000 03 46 70 02 15 65 48 18 61 55 88 971 52 08 23 36 13 78 76 62 92 59 1 500 000 2 000 000 2 500 000 3 000 000 75 58 972 -1% Source : CGEDD d'après Insee (recensements de la population). Il en résulte que, selon le scénario central de projection de population de l'Insee, de 2017 à 2050, alors que la population de la métropole aura augmenté de 10 %, celle de la Guadeloupe aura diminué de 17 %, celle de la Martinique aura diminué de 25 %, celle de la Guyane aura augmenté de presque moitié et celle de Mayotte aura plus que doublé. Seule la population de la Réunion aura augmenté à un rythme proche de celui de la métropole (7 %) (Graphique 8 et Graphique 9). Graphique 8 : croissance de la population de 2017 à 2050 en fonction de la population en 2050, par département 120% 976 100% 80% 60% 973 40% 01 2B 82 74 35 34 38 77 67 95 76 91 94 78 62 93 31 44 33 69 20% 0% 0 49 86 63 17 85 56 07 1140 66 26 73 64 81 30 90 25 37 09 48 05 32 5127 45 42 60 29 22 53 79 04 83 974 46 2A 43 12 4787 24 84 28 2180 68 72 39 10 16 06 03 14 89 23 19 50 71 54 70 41 57 15 65 18 500 02 000 1 000 000 58 61 5236 55 08 88 92 13 75 59 1 500 000 2 000 000 2 500 000 3 000 000 -20% 971 972 -40% Source : CGEDD d'après Insee. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 80 sur 183 PUBLIÉ Graphique 9 : population en 2050 en fonction de la population en 2017 3 000 000 59 2 500 000 69 13 75 2 000 000 44 31 77 78 62 33 92 93 1 500 000 35 34 38 91 94 67 95 76 74 49 29 60 56 974 01 30 42 85 68 63 6 17 4 45 54 14 37 27 22 51 72 80 2625 84 71 66 21 86 73 5002 976 40 11 24 81 28 87 973 07 79 16 47 03 53 41 82 1089971 12 972 18 88 39 19 70 61 2B 65 08 3243 46 04 36 09 58 90 2A 0552 1555 23 48 1 000 000 8306 57 500 000 0 0 500 000 1 000 000 1 500 000 2 000 000 2 500 000 3 000 000 Source : CGEDD d'après Insee. En Guyane et à Mayotte, l'explosion démographique résulte de la croissance de la population surtout française dans le premier cas et surtout étrangère dans le second cas (Graphique 10). La proportion d'étrangers est beaucoup plus élevée qu'en métropole dans ces deux départements, alors qu'elle est plutôt plus faible dans les autres DOM (Graphique 11). L'indicateur conjoncturel de fécondité est également particulièrement élevé en Guyane et à Mayotte, mais non dans les trois autres DOM. Néanmoins, même dans ces derniers départements, si l'on ne considère que les femmes âgées de 15 à 24 ans, il est plus élevé que dans tout département de métropole, ce qui est porteur de difficultés sociales. Graphique 10 : contribution des variations de la population française et étrangère à la croissance démographique 3,5% 976 Décomposition de la croissance démographique: contribution de la variation de la population de nationalité étrangère en fonction de la 2,5% contribution de la variation de la population de nationalité française, valeurs moyennes annuelles sur 2010-2015 par départt 2,0% 3,0% 1,5% Variation de la population de nationalité étrangère en % de la population totale 1,0% 973 93 0,5% 94 58 972 36 52 -1,0% -0,8% -0,6% 77 2A 33 13 6445 78 06 2B 69 01 44 35 37 92 12 87 42 21 73 60 66 82 26 40 09 4772 6290 32 68 86 84 27 1149 56 38 83 80 16 5979 28 67 76 51 29 65 57 54 10 63 0581 85 53 04 02 23 61 55 15 181903 71 50 24 41 22 25 14 07 974 30 43 89 0,0% 4648 17 88 70 39 75 -0,4%08 -0,2% 0,0% 0,2% 0,4% 0,6% 0,8% 1,0% 95 91 31 74 34 971 1,2% 1,4% 1,6% 1,8% 2,0% Variation de la population de nationalité française en % de la population totale -0,5% Source : CGEDD d`après Insee (recensements de la population). Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 81 sur 183 PUBLIÉ Graphique 11 : indicateur conjoncturel de fécondité en fonction de la proportion d'étrangers, par département 5,5 5,0 Indicateur conjoncturel de fécondité en fonction de la proportion d'étrangers selon le département 976 4,5 4,0 973 3,5 3,0 2,5 974 95 84 78 91 53 27 13 62 22 3904 6042 45 69 77 72 8959 30 61 02 7076 26 82 83 38 92 06 97279 65 412511 8556491808711090 01 5043 03 81 0973 47 12 37 5244 58 16 68 8088 07 29 36 055132 66 55 24 17 3548 63 14 40 19 46 54 34 67 74 86 2133 87 57 23 64 31 15 2B 2A 28 971 93 2,0 94 1,5 75 1,0 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% Source : CGEDD d'après Insee. Indicateur conjoncturel de fécondité en 2016, proportion d'étrangers en 2015. Graphique 12 : indicateur conjoncturel de fécondité des femmes de 15 à 24 ans en fonction de celui des femmes de 25 à 49 ans, par département, 2016 2,0 Indicateur conjoncturel de fécondité des femmes de 15 à 24 ans en fonction de l'indicateur conjoncturel de fécondité des femmes de 25 à 49 ans selon le département en 2016 976 1,5 973 1,0 974 0,5 62 08 02 52 70 55 09 18 61 5811 82 89 3666 0341 27 88 47 04 53 16 71 79 93 24 90 103960 84 72 23 468050762230 28 65 59 68 43 26 13 45 95 57 17 1225 42 91 4019 8183 77 51 85 07 56 87 32 73 49 05 01 06 1434 2AB 2 86 48 37 63 74 15 5467 29 44 3894 78 64 33 21 35 69 31 92 75 972 971 0,0 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0 Source : CGEDD d'après Insee. Le contraste des taux de natalité se reflète dans celui du nombre de personnes par ménage et de l'âge moyen (Graphique 13). Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 82 sur 183 Graphique 13 :nombre de personnes moyen par ménage en fonction de l'âge moyen de la personne de référence du ménage, par département, 2016 3,4 3,2 973 3,0 2,8 974 93 95 2,6 77 91 78 60 94 2,4 92 31 69 74 35 44 59 01 38 6749 25 51 33 76 27 62 4568 80 28 0253 8482 13 972 26 57 971 72 08 85 42 705530 79 14 73 81 07 43 40 39 89 41 37 34 10 56 21 86 22 88 50 61 83 47 32 52 71 11 64 2A 29 16 63 17 0466 09 05 06 18 2B 12 48 24 65 19 87 36 15 03 58 54 90 2,2 75 46 23 2,0 50 52 54 56 58 60 62 Source : CGEDD d'après Fideli 2016. b) Un desserrement rapide des ménages aux Antilles et à la Réunion La taille moyenne des ménages demeure élevée à la Réunion, et reste plus élevée aux Antilles que dans la plupart des autres départements (Graphique 13). Néanmoins, le nombre de personnes par ménage décroît plus rapidement dans ces trois départements que dans les départements de métropole (Graphique 14). Graphique 14 : variation annuelle du nombre de personnes par ménage de 2010 à 2015 en fonction du nombre de personnes par ménage en 2015 0,2% 75 0,0% 1,5 1,7 1,9 2,1 92 94 93 2,3 2,5 95 2,7 2,9 3,1 3,3 3,5 -0,2% -0,4% -0,6% 91 69 82 86 72 35 45 63 77 06 37 79 74 33 53 19 78 44 1831 90 42 47 87 49 85 66 12 22 81 84 01 27 25 26 05 8354 13 68 03 21 41 67 71 51 07 23 38 28 56 89 43 60 2A 14 36 32 73 30 39 76 02 59 62 58 65 2934 50 55 10 24 16 61 80 17 11 40 46 64 57 09 1548 52 88 70 08 04 2B 973 -0,8% -1,0% -1,2% 971 974 -1,4% 972 -1,6% Source : CGEDD d'après Insee (recensements de la population). Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 83 sur 183 PUBLIÉ c) Un vieillissement rapide de la population aux Antilles La différenciation des proportions de ménages âgés et jeunes reflète celle de l'indicateur conjoncturel de fécondité (Graphique 15). Dans les Antilles, malgré le faible dynamisme démographique, la proportion de personnes âgées demeure plus faible que dans de nombreux départements de métropole (Graphique 15). Graphique 15 : répartition des habitants selon la tranche d'âge, par département, 2015 25 à 65 ans Répartition des habitants selon leur tranche d'âge 310255 48 9722B 9162213916 15 788087040 276305 33 64 971738804 210 07 97495590137791124 90 89 44085609 54 3006 76 2918 3813841 36 518487 32 3545825219 23 14 50 71 692526436546 34 547 75 92 57 74 93 94678 2A 7760 6 03 83 17 4972 61 12 86 22 53 81 58 42 66 973 976 Moins de 25 ans Plus de 65 ans Source : CGEDD d'après Insee (recensements de la population). NB : les graphiques triangle permettent de représenter trois grandeurs dont la somme est égale à 1. Plus un point est éloigné d'un côté du triangle, plus la grandeur indiquée au sommet opposé à ce côté est grande. Ainsi, sur le graphique ci-dessus, Paris ressort comme le département où la proportion d'habitants âgés de 25 à 65 ans est la plus élevée, et Mayotte comme celui où la proportion d'habitants âgés de moins de 25 ans est la plus élevée. Néanmoins, la proportion de personnes âgées croît plus rapidement que dans tout autre département en Martinique, et que dans presque tous les autres départements en Guadeloupe (Graphique 16). Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 84 sur 183 Graphique 16 : croissance annuelle de 2000 à 2015 du % de la population âgée de plus de 65 ans en fonction du % de la population âgées de plus de 65 ans en 2015 Croissance annuelle de 2000 à 2015 du % de la population âgée de plus de 65 ans en fonction du % de la population âgée de plus de 65 ans en 2015 972 46 17 56 0,30% 0,25% 971 55 30 88 52 0,20% 0,15% 974 77 91 95 0,10% 94 92 11 71 18 61 83 04 27 22 58 65 14 90 70 39 05 36 24 51 28 66 89 40 25 85 50 07 16 7321 26 38 78 84 08 10 2B 2A 86 63 02 60 75 34 06 37 43 03 3215 13 72 29 47 01 64 76 41 57 87 80 45 74 53 42 62 09 12 6849 48 59 79 67 81 44 82 54 33 35 31 69 19 23 0,05% 973 93 0,00% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% Source : CGEDD d'après Insee (recensement de la population). Ainsi, aux Antilles et à la Réunion, par comparaison avec les départements de métropole, la taille des ménages et la proportion de personnes âgées ne sont pas exceptionnels en niveau, mais le sont en variation. Le desserrement des ménages et le vieillissement rapide propres à ces départements ont des conséquences en matière de logement comme on le verra plus loin. d) Un « ancrage local » de la population Les départements d'outre-mer se caractérisent par une proportion élevée : de personnes nées dans le département parmi les personnes résidant dans le département (sauf en Guyane et à Mayotte, en raison de la proportion élevée de natifs de l'étranger) (Graphique 17 et Graphique 18), et de personnes résidant dans le département parmi les personnes nées dans le département (et résidant en France) (Graphique 18). - Dans les cinq DOM, la proportion, parmi les résidents, de personnes nées dans un autre département français est plus faible que dans tout autre département (Graphique 17). Cet « ancrage local » des populations des DOM est sans doute à l'origine des spécificités des DOM en matière de transmission à titre gratuit des logements et des terrains, comme on le verra plus loin. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 85 sur 183 Graphique 17 : répartition des habitants selon leur lieu de naissance, par département, 2015 Nés dans le département 972 974 971 59 76 62 Répartition des habitants selon leur lieu de naissance 2015, par département 976 973 88 50 42 08 8015 29 57 67 68 52 02 72 25 49 53 51 14 10 71 54 12 22 03 871679 63 4456 35 21 36 39 19 61 8186 65 55 2B 64 58 33 1369 47 37 85 73 41 2A 90 89 17 18 45 24 23 74 38 60 48 43 28 70 8411 05 66 09 34 30 26 46 3182 32 07 06 27 40 83 95 75 92 94 78 01 04 77 91 93 Nés à l'étranger Nés ailleurs en France Source : CGEDD d'après Insee, recensement de la population 2015 (2017 pour Mayotte). Graphique 18 : proportion, parmi les natifs du département (résidant en France), de personnes qui y résident , en fonction de la proportion, parmi les résidents du département, de personnes qui y sont nées, par département, 2015 90% % , parmi les natifs du département (résidant en France), de personnes qui y résident en fonction du %, parmi les résidents du département, de personnes qui y sont nées, 2015 973976 67 68 974 80% 66 34 31 30 74 38 2B 33 85 13 70% 83 01 40 06 2A 60% 77 04 50% 91 95 78 44 63 35 56 73 87 22 14 72 11 60 17 12 25 10 49 43 24 37 45 82 86 21 65 05 79 16 71 53 89 69 39 26 27 32 09 19 41 47 5451 02 70 18 07 46 03 36 84 28 23 48 52 55 58 61 90 64 81 29 57 42 80 50 08 88 15 971 62 59 76 972 40% 93 94 30% 92 75 20% 10% 0% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% Source : CGEDD d'après Insee, recensement de la population 2015 (2017 pour Mayotte). B. Parc a) Un stock de bien moindre qualité qu'en métropole C'est avant tout par sa moindre qualité que le parc de logements des DOM se différencie de celui de la métropole. D'un DOM à l'autre, la qualité du parc est cependant très variable (Tableau 9). Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 86 sur 183 Tableau 9 : proportion de logements dépourvus du confort de base (*), par région, 2015 Proportion de logements sans confort de base Île-de-France 1% Centre-Val de Loire 1% Bourgogne-Franche-Comté 1% Normandie 1% Hauts-de-France 1% Grand Est 1% Pays de la Loire 1% Bretagne 1% Nouvelle-Aquitaine 1% Occitanie 1% Auvergne-Rhône-Alpes 1% Provence-Alpes-Côte d'Azur 0% Corse 1% Guadeloupe 41% Martinique 41% Guyane 59% La Réunion 15% Mayotte 59% Source : CGEDD d`après Insee, recensement de la population 2015 (2017 pour Mayotte). (*) C'est-à-dire dépourvus d'au moins l'un des trois éléments suivants : eau courante, baignoire ou douche, et WC intérieurs (ainsi que l'électricité à Mayotte). Les résidences secondaires sont peu nombreuses dans les DOM (Graphique 19). Le parc est donc destiné principalement à loger la population. Graphique 19 : proportions de résidences principales, de résidences secondaires et de logements vacants, par département, 2015 % de résidences prinicipales 93 95 94 91 78 59 90 60 77 49 69 67 974 5731 51 5492 76 13 68 97301 02 62 37 25 72 7935 45 1027 53 9760821 33 4228 86 39 32 63 9721861 30 03 88 29 89 64 36 50 971 24 14 22 55 81 44 8275 70 38 1680 4726 84 87 71 41 52 34 19 56 07 58 12 40 4346 1774 85 15 65 83 06 11 23 09 66 04 2B 48 73 2A 05 % de logements vacants % de résidences secondaires Source : CGEDD d'après Insee, recensement de la population 2015 (2017 pour Mayotte). Il se caractérise notamment par un taux de vacance élevé aux Antilles et à Mayotte. Alors qu'en métropole une vacance élevée est généralement associée à une proportion élevée de personnes âgées, dans les DOM ce n'est pas le cas, même dans les Antilles (Graphique 20). Dans les Antilles le taux de vacance plus élevé que dans tout autre département est cohérent avec la faible croissance démographique (Graphique 21). À Mayotte, la coexistence d'un taux de vacance élevé et d'une forte croissance démographique associée à de nombreux logements précaires prête à réflexion. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 87 sur 183 Graphique 20 : proportion de logements vacants en fonction de la proportion de la population âgée de plus de 65 ans, par département, 2015 % logements vacants en fonction du % de la population âgée de plus de 65 ans 971 16% 14% 976 972 23 36 58 43 55 18 03 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 63 973 974 77 93 95 15 88 89 52 61 47 19 12 32 41 16 08 24 70 42 48 71 87 65 84 82 39 09 1086 07 54 81 68 02 11 57 45 53 79 72 26 22 5125 50 06 21 37 04 30 80 75 64 90 28 66 29 01 67 27 76 56 34 59 69 62 38 49 31 13 17 60 35 40 92 14 83 33 05 91 7874 73 44 94 85 46 2B 2A 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% Source : CGEDD d'après Insee, recensement de la population 2015 (2017 pour Mayotte). Graphique 21 : taux de vacance en fonction de la croissance annuelle de la population, par département, 2015 16% 972 971 23 Taux de vacance en fonction de la croissance annuelle de la population 14% 03 58 36 18 976 12% 43 52 88 55 61 08 75 19 89 47 12 32 63 46 16 24 41 70 42 71 48 10% 82 87 39 65 86 84 09 10 07 54 81 02 68 11 45 57 53 22 72 79 26 50 06 51 04 21 2537 64 974 30 90 8% 802928 66 76 01 67 27 56 69 62 59 1349 38 17 60 35 40 92 14 77 83 05 91 6% 78 73 93 95 94 85 15 973 34 31 33 44 74 4% 2B 2A 2% 0% -1% 0% 1% 2% 3% 4% Source : CGEDD d'après Insee, recensement de la population 2015 (2017 pour Mayotte). Par ailleurs, la croissance de la vacance entre les recensements de la population de 2010 et 2015 ressort prononcée à la Martinique et (peut-être en raison de problèmes de mesure) en Guyane, mais proche de la moyenne nationale en Guadeloupe, à la Réunion et à Mayotte (Graphique 22). Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 88 sur 183 Graphique 22 : variation de la proportion de logements vacants de 2010 à 2015 en fonction de la proportion de logements vacants en 2015 par région 3,0% Variation du % de logements vacants de 2010 à 2015 en fonction du % de logements vacants en 2015 Guyane Martinique 2,5% 2,0% 1,5% Normandie Hauts-de-France Centre-Val de Loire Bourgogne-Franche-Comté 1,0% Grand-Est Bretagne France Pays de la Loire Nouvelle-Aquitaine La Réunion Auvergne-Rhône-Alpes Ile-de-France Occitanie Provence-Alpes-Côte d'Azur Guadeloupe Mayotte 0,5% 0,0% 0% -0,5% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18% Corse -1,0% Source : CGEDD d'après Insee, recensement de la population 2015 (2017 pour Mayotte). Aux Antilles et à la Réunion, malgré le desserrement des ménages très prononcé, à taille de ménage moyenne équivalente le nombre de pièces par logement est beaucoup plus faible (Graphique 23), le sous-peuplement beaucoup moins fréquent et le surpeuplement plus fréquent (Graphique 24) que dans la plupart des régions de métropole. Parmi les ménages pauvres (c'est-à-dire dont le revenu est inférieur au seuil de pauvreté), la fréquence du sous-peuplement ou du surpeuplement occupe une place intermédiaire dans les DOM (Guyane exceptée) par comparaison avec les régions de métropole (Graphique 25). En revanche, du fait d'une prévalence de la pauvreté supérieure dans les DOM, la proportion, parmi l'ensemble des ménages, de ceux qui sont simultanément pauvres et en sous-peuplement, ou pauvres et en surpeuplement, est plus élevée dans les DOM que dans les régions de métropole (hors Guyane pour le sous-peuplement et hors Ile-de-France pour le surpeuplement) (Graphique 26). Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 89 sur 183 Graphique 23 : nombre de personnes par ménage, en fonction du nombre de pièces par résidence principale, par région, 2015 4,2 4 3,8 3,6 Mayo Nombre de personnes moyen par ménage en fonction du nombre de pièces par résidence principale par région, 2015 3,4 3,2 3 2,8 2,6 2,4 Guya Réu IdF 2,2 2 2,9 3,1 3,3 Mart Corse PACA Guad ARhA Occi HautsdF PaysdL Norm GrEst Centr Bou-Fco Naqu Bret 3,5 3,7 3,9 4,1 4,3 Source : CGEDD d'après Insee, recensement de la population 2015 (2017 pour Mayotte). Graphique 24 : proportion de ménages en surpeuplement en fonction de la proportion de ménages en sous-peuplement, par ancienne région, 2013 % de ménages en surpeuplement modéré ou accentué parmi l'ensemble des ménages en fonction du % de ménages en sous-peuplement prononcé ou très accentué parmi l'ensemble des ménages par ancienne région, 2013 60% 50% 40% 30% Guya 20% IdF Réun 10% Mart PACA Guad LangRo Pic HauNor Cent RhA Als Aqu Bou NPC ChArd BasNor Bre MiPy Auv PdLoire Lor FrCo PoiCh 0% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% Source : CGEDD d'après enquête logement. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 90 sur 183 Graphique 25 : idem, mais uniquement pour les ménages pauvres % de ménages en surpeuplement modéré ou accentué parmi les ménages pauvres en fonction du % de ménages en sous-peuplement prononcé ou très accentué parmi les ménages pauvres par ancienne région, 2013 Guya 60% 50% IdF 40% 30% PACAAls Pic 20% Cent Réun LangRo HauNor Mart Aqu Guad RhA Bre NPC PdLoire 10% BasNor Lor MiPy PoiCh 0% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% Source : CGEDD d'après enquête logement 2013. Les régions non représentées sont celles pour lesquelles un des effectifs intervenant dans le calcul est inférieur à 11. Graphique 26 : proportion de ménages pauvres et en surpeuplement en fonction de la proportion de ménages pauvres et en sous-peuplement, par ancienne région, 2013 % de ménages pauvres et en surpeuplement modéré ou accentué parmi l'ensemble des ménages en fonction du % de ménages pauvres et en sous-peuplement prononcé ou très accentué parmi l'ensemble des ménages par ancienne région, 2013 25% Guya 20% 15% 10% IdF Réun Mart Guad PACA Als Pic HauNor RhA LangRo Aqu Bre PdLoire BasNor NPC 5% Cent Lor MiPy PoiCh 0% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% Source : CGEDD d'après enquête logement 2013. Les régions non représentées sont celles pour lesquelles un des effectifs intervenant dans le calcul est inférieur à 11. Si la qualité intrinsèque des logements est bien moindre dans les DOM qu'en métropole, en revanche leur qualité de localisation, mesurée par la distance au lieu de travail (pour les ménages dont la personne de référence travaille), n'y est pas inférieure (Graphique 27). Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 91 sur 183 Graphique 27 : durée de trajet au lieu de travail en fonction de la proportion de ménages dont la personne de référence occupe un emploi, par ancienne région, 2013 35 30 Durée de trajet au lieu de travail en minutes en fonction de la proportion de ménages dont la personne de référence occupe un emploi par ancienne région, 2013 IdF 25 Pic Cent MiPyRhA NPC FrCo PdLoire Aqu Bre Als 20 Cors Mart Bou HauNor PACA Lor GuadAuv 15 ChArd PoiCh BasNor LangRo Réun Lim Guya 10 5 0 40% 45% 50% 55% 60% 65% 70% Source : CGEDD d'après enquête logement 2013. b) Une prédominance du neuf, parfois majoritairement illicite, dans l'accession à la propriété D'un DOM à l'autre, ainsi que par comparaison avec les départements de métropole, le niveau de la construction de logements peut être rapproché de la croissance de la population (Graphique 28) et du nombre de ménages (Graphique 29). En Guyane et à Mayotte 61 la construction autorisée apparaît anormalement faible. Cela résulte de l'abondance de la construction non autorisée dans ces deux départements : entre 40 % et 60 % de la construction totale de logements62. A la Réunion et encore plus dans les Antilles, la construction apparaît élevée si on la compare à la croissance de la population (Graphique 28). C'est moins le cas si on la compare à la croissance du nombre de ménages (Graphique 29), le desserrement des ménages étant particulièrement prononcé dans ces départements (cf. Graphique 14). De plus, un parc en mauvais état, s'il est traité par des destructions de logements, nécessite la construction de logements supplémentaires pour reloger les ménages concernés. Néanmoins, dans les Antilles, le niveau de construction élevé est associé à une vacance plus élevée que dans tout autre département (cf. ci-dessus). Cela incite à s'interroger sur l'arbitrage entre construction et démolition / reconstruction d'une part et simple rénovation d'autre part. Et ce bien que pour Mayotte nous n'ayons pas retenu le nombre de mises en chantier autorisés figurant dans la base Sitadel (soit environ 300 par an) mais une estimation de la DEAL (environ 900). Les mises en chantier totales seraient supérieures à 2000. 61 Source : rapport de l'Audeg sur l'urbanisation spontanée, novembre 2018, http://www.audeg.fr/ftparuag/aruag/ressources/docs_telechargement/R1_2-US_2018.pdf pour la Guyane, et DEAL pour Mayotte. 62 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 92 sur 183 Graphique 28 : nombre de logements mis en chantier légalement en fonction de la croissance de la population, par département, moyenne sur les 5 dernières années 2,0% 974 93 2A 44 35 74 33 y = 0,81x + 0,01 R² = 0,81 34 77 91 69 Droite de régression pour les départements de métropole 973 976 1,5% 67 95 94 40 01 971 972 1,0% 57 92 78 14 21 76 59 68 06 80 51 29 22 62 28 38 17 73 84 37 56 30 64 13 2B 83 85 26 66 82 25 4507 63 49 81 11 27 05 60 53 32 42 54 12 10 86 46 04 50 90 87 47 24 72 79 65 39 16 41 43 71 70 48 0,5% Nombre 15 09 02 19 08 88 36 75 2352 55 61 58 18 03 89 de logements mis en chantier en % du nb de logements du parc en fonction de la croissance de la population, moyennes annuelles sur les 5 dernières années, par département NB: seuls sont décomptés les logements ayant fait l'objet d'un permis de constru 0,0% -1,0% 0,0% 1,0% 2,0% 3,0% 4,0% Source : CGEDD d'après SDES (Sitadel) et Insee. Nombre moyen de mises en chantier de 2014 à 2018, croissance moyenne de la population de 2011 à 2016. Graphique 29: nombre de logements mis en chantier légalement en fonction de la croissance du nombre de ménages, par département, moyenne sur les 5 dernières années 2,0% 2A 33 44 35 34 77 91 69 74 974 93 y = 0,79x + 0,00 R² = 0,69 Droite de régression pour les départements de métropole 973 1,5% 94 92 67 95 01 40 78 13 971 64 17 84 56 972 37 38 83 73 26 2B 85 1,0% 0,5% 75 58 30 66 76 57 59 63 82 25 45 07 49 68 06 80 51 29 22 81 11 62 28 27 6005 53 54 42 32 10 86 12 46 90 04 50 87 47 24 72 4179 39 65 16 43 71 70 48 15 09 19 02 08 18 88 03 Nombre de logements 89 52 61 55 23 14 21 36 mis en chantier en % du nb de logements du parc en fonction de la croissance du nombre de ménages, moyennes annuelles sur les 5 dernières années, par département NB: seuls sont décomptés les logements ayant fait l'objet d'un permis de con 1,0% 2,0% 3,0% 4,0% 0,0% -1,0% 0,0% Source : CGEDD d'après SDES (Sitadel) et Insee. Nombre moyen de mises en chantier de 2014 à 2018, croissance moyenne de la population de 2011 à 2016. Par opposition au niveau relativement élevé de la construction (eu égard à la croissance démographique et en tenant compte des constructions non autorisées) dans les DOM, la « vitesse de rotation » du parc existant, c'est-à-dire la proportion des logements qui sont vendus chaque année, y est faible. Cela résulte sans doute de l'« ancrage local » de la population (forte proportion des résidents Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 93 sur 183 d'un département qui sont nés dans le département) (Graphique 30), qui entraîne que la transmission du patrimoine immobilier entre générations est effectuée plus souvent à titre gratuit qu'en métropole (cf. Tableau 11 au d) ci-dessous). Graphique 30 : vitesse de rotation du parc (2016) en fonction de la proportion de résidents nés dans le département (2015), par département 5,0% 4,5% 94 92 7895 91 77 Vitesse de rotation du parc (*) en fonction du % des résidents qui sont nés dans le département 06 4,0% 3,5% 93 34 31 83 66 75 01 40 27 1128 3026 82 84 05 74 60 38 45 17 73 90 47 89 41 18 24 70 43 23 69 33 64 13 37 85 86 65 81 61 58 39 55 19 44 35 21 54 14 59 49 25 72 76 3,0% 10 51 56 63 87 79 16 03 36 29 80 42 62 2,5% 22 53 02 50 08 88 15 2,0% 32 04 09 46 07 12 71 52 974 2A 2B 1,5% 48 1,0% 971 972 0,5% (*) Nombre de transactions de logements anciens en 2016 divisé par le nombre de logements occupés par leur propriétaire ou locatifs privés en 2015 973 0,0% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% Source : CGEDD d'après DV3F, Filocom et recensement de population. Sur ce graphique, on a limité le dénominateur du ratio représenté en ordonnée aux logements occupés par leur propriétaire ou locatifs privés car le reste du parc (constitué pour l'essentiel de logements détenus par des organismes HLM ou SEM) est très rarement vendu. Il en résulte que les DOM sont, avec les anciens départements corses, les seuls départements où le nombre de logements neufs construits est plus élevé que le nombre de logements anciens vendus (Graphique 31). Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 94 sur 183 Graphique 31 : flux de construction neuve (avec permis de construire), en fonction du flux de ventes dans l'ancien, par département, moyenne 2013-2017 2,5% Nombre de logements mis en chantier en fonction du nombre de logements anciens vendus, tous deux en moyenne sur les 5 dernières années (2013-2017) en % du nombre de logements du département en 2015 74 93 31 2,0% 2A 974 33 44 35 34 77 91 94 40 13 38 64 92 95 78 1,5% 973 69 01 971 972 2B 84 26 07 81 73 56 17 85 83 1,0% 37 14 21 76 30 66 25 82 63 49 59 45 06 0,5% 48 1509 51 80 29 22 11 62 27 28 60 05 53 42 32 10 86 12 46 04 90 50 87 72 24 43 16 65 41 79 47 71 70 39 1902 08 18 88 36 23 52 55 61 58 03 89 54 75 0,0% 0,0% 0,5% 1,0% 1,5% 2,0% 2,5% 3,0% 3,5% Source : CGEDD d'après DV3F, Sitadel et Filocom. Sur ce graphique, le dénominateur inclut tous les logements du département. On ne tient compte que des logements ayant fait l'objet d'un permis de construire. NB : bien que Mayotte ne soit pas représenté sur ce graphique, le flux de construction neuve y est vraisemblablement supérieur au flux de logements anciens vendus comme dans les autres DOM, et probablement encore davantage, pourvu que l'on compte les logements dépourvus de permis de construire. Corrélativement la place des logements neufs dans les achats de logements est beaucoup plus élevée dans les DOM qu'en métropole : 71 % des ménages qui achètent leur résidence principale l'achètent neuve dans les DOM, contre seulement 29 % en métropole63. Enfin, la part des appartements dans les logements des propriétaires occupants, accédants ou non, n'est que de quelques pourcents dans les DOM, qui sur ce point s'apparentent aux zones rurales de métropole (cf. Tableau 35 plus loin). Ainsi, la construction de maison individuelle occupe une place beaucoup plus importante dans l'accession à la propriété dans les DOM qu'en métropole, y compris pour les ménages à bas revenu. c) Les ménages à bas revenu sont plus souvent propriétaires qu'en métropole La répartition des ménages dans le parc de résidences principales en fonction de leur statut d'occupation fait apparaître une proportion de propriétaires-occupants plus faible dans les DOM (53 %) qu'en métropole (59 %) (Tableau 10). Néanmoins, si l'on considère uniquement les ménages pauvres, la proportion de propriétaires occupants est beaucoup plus élevée dans les DOM (45 %) qu'en métropole (28 %). Le statut de propriétaire à faible revenu, beaucoup moins fréquent en métropole de nos jours qu'il ne l'était il y a une quarantaine d'années64, reste donc répandu dans les DOM : dans ces Source : CGEDD d'après enquête logement 2013. Pourcentages calculés sur les acheteurs « récents », c'est-à-dire ayant acheté quatre ans ou moins avant la date de collecte. 63 « Les ménages et leurs logements depuis 1970, quelques résultats extraits des enquêtes logement », note du CGEDD, mai 2018, http://www.cgedd.developpement-durable.gouv.fr/IMG/pdf/menagelogement-friggit_cle03e36d.pdf. 64 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 95 sur 183 départements, 20 % des ménages sont des propriétaires occupants sous le seuil de pauvreté, contre 5 % en métropole. Une analyse par département conduit aux mêmes conclusions (Graphiques 32). Parallèlement, parmi l'ensemble des ménages, la proportion de locataires HLM est un peu plus élevée dans les DOM (19 %) qu'en métropole (16 %) mais, parmi les ménages qui sont sous le seuil de pauvreté, elle est plus faible dans les DOM (25 %) qu'en métropole (35 %) (Tableau 10). Pour que la proportion de locataires HLM parmi les ménages sous le seuil de pauvreté rejoigne dans les DOM le niveau métropolitain, il faudrait 31 000 logements HLM supplémentaires, soit une augmentation de 24 % du parc HLM dans les DOM. Cela conduirait à une paupérisation accrue du parc HLM de ces départements (sauf à construire encore davantage de logements HLM, de manière à y maintenir constante la proportion de ménages au-dessus du seuil de pauvreté). Pour autant, 29 % des ménages des DOM demeureraient sous le seuil de pauvreté et logés hors du parc HLM, contre 33 % actuellement (et 12 % en métropole). Le parc HLM apparaît donc beaucoup moins apte à loger les ménages à bas revenu dans les DOM qu'en métropole : non seulement sa taille est moindre, eu égard à la proportion plus élevée de ménages à bas revenu, mais (cf. § b)) il nécessite un montant unitaire d'allocation de logement moitié plus élevé. Tableau 10 : répartition des ménages par statut d'occupation, selon qu'ils sont sous le seuil de pauvreté ou non Guadeloupe Ménages sous le seuil de pauvreté Propriétaire-occupant Locataire HLM Autre locataire Logé gratuitement Tous statuts Autres ménages Propriétaire-occupant En % de Locataire HLM l'ensemble Autre locataire des ménages Logé gratuitement Tous statuts Ensemble des ménages Propriétaire-occupant Locataire HLM Autre locataire Logé gratuitement Tous statuts Ménages sous le seuil de pauvreté Propriétaire-occupant Locataire HLM Autre locataire Logé gratuitement Tous statuts En % de Autres ménages l'ensemble Propriétaire-occupant des ménages Locataire HLM de même Autre locataire classe de Logé gratuitement niveau de Tous statuts vie Ensemble des ménages Propriétaire-occupant Locataire HLM Autre locataire Logé gratuitement Tous statuts 23% 10% 8% 3% 43% 36% 8% 9% 4% 57% 59% 18% 17% 7% 100% DOM par département Martinique Guyane Réunion 17% 8% 8% 6% 38% 37% 9% 12% 4% 62% 54% 17% 19% 9% 100% 16% 10% 11% 7% 43% 24% 11% 17% 5% 57% 40% 21% 28% 11% 100% 20% 14% 10% 3% 48% 31% 6% 13% 3% 52% 51% 19% 24% 6% 100% DOM 20% 11% 9% 4% 44% 33% 8% 12% 3% 56% 53% 19% 21% 7% 100% AouAbis 3% 7% 6% 1% 17% 45% 15% 20% 3% 83% 48% 22% 26% 3% 100% Métropole par zone B1 B2 C Métropole 4% 9% 7% 0% 20% 48% 11% 18% 2% 80% 4% 8% 7% 1% 20% 53% 10% 15% 2% 80% 8% 4% 6% 1% 18% 65% 4% 11% 2% 82% 5% 6% 6% 1% 18% 54% 10% 16% 2% 82% 59% 16% 22% 3% 100% France 5% 6% 6% 1% 19% 54% 10% 16% 2% 81% 59% 16% 22% 3% 100% 52% 57% 73% 20% 19% 8% 26% 22% 17% 2% 2% 2% 100% 100% 100% 52% 22% 19% 7% 100% 63% 14% 15% 7% 100% 59% 18% 17% 7% 100% 45% 20% 20% 15% 100% 60% 15% 19% 6% 100% 54% 17% 19% 9% 100% 36% 23% 26% 15% 100% 43% 19% 30% 8% 100% 40% 21% 28% 11% 100% 43% 28% 22% 7% 100% 58% 11% 25% 5% 100% 51% 19% 24% 6% 100% 45% 25% 21% 9% 100% 59% 14% 22% 6% 100% 53% 19% 21% 7% 100% 19% 40% 37% 3% 100% 54% 19% 24% 3% 100% 48% 22% 26% 3% 100% 19% 21% 45% 43% 42% 20% 36% 35% 31% 2% 3% 3% 100% 100% 100% 61% 66% 79% 14% 13% 5% 23% 19% 14% 2% 2% 2% 100% 100% 100% 52% 57% 73% 20% 19% 8% 26% 22% 17% 2% 2% 2% 100% 100% 100% 28% 35% 34% 3% 100% 66% 12% 19% 2% 100% 59% 16% 22% 3% 100% 29% 34% 34% 4% 100% 66% 12% 19% 2% 100% 59% 16% 22% 3% 100% Source : CGEDD d'après enquête logement 2013. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 96 sur 183 Graphiques 32 : répartition des ménages entre statuts d'occupation, par département, 2016 Propriétaires-occupants Répartition des ménages entre statuts d'occupation 85 23 22 29 43 1546 79 56 417012 19 36 1855 81 58 16 24 8953 32 28 657 82 48 9 39 72 86 1740 61 5227 883 47 87 71 63 50 45 44 11 49121 64 77 38 60 7335 26 280 25 68 10 3742 74 83 91 8 57 5 3066 78 1454 4 67 62 90 95 59 33 34 971 2A 31 84 6 76 2B 51 13 972 69 94 92 974 93 973 75 HLM, SEM et autres Propriétaires-occupants Locataires du secteur privé Répartition des ménages dont le revenu est inférieur au seuil de pauvreté entre statuts d'occupation 23 32 46 48 43 12 22 85 24 19 9 79 782 47 58 5616 9722970 81 65 11 974 55 17 40 50 2A 89 52 7118 53 3 5 39 2B 41 64 4 61 1 87 63 66 88 86 74 26 282773 30 83 6 8 80 72221 57 34 49 1444 973 60 77 38 35 84 33 45 42 62 10 372568 54 95 59 31 67 78 91 13 9076 51 9369 94 75 92 15 971 36 HLM, SEM et autres Propriétaires-occupants Locataires du secteur privé Répartition des ménages dont le revenu est supérieur au seuil de pauvreté entre statuts d'occupation 23 85 29 22 79 1546 43 4156 24 5512 58 32 89 16 36 18708109 53 07 72 19 28 865 17 61 48 82 878 39 03 27 86 47 527163 11 80 45 44 40 0235 26 21 49 38 50 01 77 25 64 08 603754 30 10 42 66 57 62 14 68 04 91 73 05 83 74 59 67 95 78 90 33 34 84 971 2B31 76 2A 06 51 13 972 69 974 94 93 92 973 75 HLM, SEM et autres Locataires du secteur privé Source : CGEDD d'après Fideli 2016. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 97 sur 183 De 2010 à 2015, la proportion de propriétaires occupants, qui a diminué en moyenne sur l'ensemble de la France, a diminué plus fortement dans les DOM que dans toute autre région de métropole (Graphique 33). Graphique 33 : variation de la proportion de propriétaires occupants de 2010 à 2015 en fonction de la proportion de propriétaires occupants en 2015 1,0% Variation du % de propriétaires occupants de 2010 à 2015 en fonction du % de propriétaires occupants en 2015 (source: recensements de la population) Bourgogne-Franche-Comté Normandie Centre-Val de Loire 0,5% Pays de la Loire 0,0% 40% 45% Ile-de-France Auvergne-Rhône-Alpes Grand-Est 50% Corse Provence-Alpes-Côte d'Azur 55% France 60% Nouvelle-Aquitaine 65% Bretagne 70% Occitanie -0,5% Martinique Hauts-de-France Guadeloupe Guyane -1,0% La Réunion -1,5% Source : CGEDD d'après recensements de la population. La proportion de logements collectifs n'est pas plus faible dans les DOM (hors Mayotte) que dans les départements ruraux de métropole, quel que soit le statut d'occupation considéré (Graphique 34). Graphique 34 : proportion d'appartements selon le statut d'occupation en fonction de la proportion d'appartements pour l'ensemble des statuts d'occupation, par département, 2016 100% 972 91 67 78 73 83 95 42 68 64 25 90 05 77 2157 38 3930 87 54 34 974 88 63 84 76 90 67 26 35 31 58 971 12 60 65 01 91 73 78 25 48 71 44 51 81 89 43 95 57 37 68 07 83 05 54 52 42 16 56 33 66 09 64 38 70 2815 08 10 31 45 17 02 29 55 77 21 34 72 80 88 39 23 27 11 03 47 41 63 66 53 86 61 973 12 1465 26 04 46 18 19 49 01 30 15 51 24 48 87 4435 04 76 59 22 36 71 33 82 32 43 84 07 14 1929 03 1037 50 40 45 972 70 60 55 59 28 56 82 89 49 08 58 973 11 46 09 81 40 52 86 23 18 32 22 47 27 62 974 62 80 17 72 24 02 05 78 53 83 41 73 61 971 36 50 16 74 13 2A 2B 74 13 2A 2B 69 93 94 06 92 92 75 75 90% 06 94 69 93 80% 92 70% 06 60% 94 50% 85 79 69 2A 2B 13 74 93 40% 30% 85 79 20% 10% 85 79 0% 0% 38 67 95 91 42 68 64 25 34 21 90 31 04 57 66 77 54 972 26 35 39 4401 30 65 63 84 12 76 07 14 88 51 87 15 48 71 3733 29 03 45 10 43 973 Proportion d'appartements selon le statut d'occupation 56 19 971 5960 40 7011 49 58 974 7289 28 08 en fonction de la proportion d'appartements pour l'ensemble des statuts d'occupation 17 82 41 18 22 46 09 86 55 52 3647 81 80 23 53 62 2432 50 2702 61 selon le département, 2016 16 Propriétaires occupants Locataires du parc HLM Locataires du parc privé 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Source : CGEDD d'après Fideli 2016. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 98 sur 183 d) Le patrimoine immobilier est acquis à titre non onéreux plus souvent qu'en métropole · Logements Un reflet sans doute de l' « ancrage local » de la population est que la proportion, parmi les ménages propriétaires de leur résidence principale, de propriétaires par héritage ou donation (par opposition aux propriétaires ayant acheté leur logement) est beaucoup plus élevée dans les DOM (25 %, et 36 % pour les propriétaires pauvres qu'en métropole (9 %, et 16 % pour les propriétaires pauvres) (Tableau 11). Dans les DOM, plus d'un propriétaire pauvre sur trois est devenu propriétaire par héritage ou par donation, contre un sur six en métropole. Tableau 11 : proportion, parmi les ménages propriétaires, de propriétaires par héritage ou par donation Dont Tous propriétaires Dont autres propriétaires pauvres propriétaires Guadeloupe 18% 27% 12% Martinique 35% 50% 28% Guyane 16% 24% 11% Réunion 25% 36% 17% DOM 25% 36% 18% Métropole 9% 16% 8% (*) c'est-à-dire dont le niveau de vie est supérieur au seuil de pauvreté Source : CGEDD d'après ENL 2013. · Terrains Un phénomène analogue se produit pour les terrains sur lesquels les particuliers font construire des maisons individuelles. Selon l'enquête EPTB, ces terrains sont acquis par achat (par opposition à une donation, un héritage, etc.) dans moins de la moitié des cas, contre trois cas sur quatre dans les départements de métropole (Graphique 35). Ce décalage s'observe pour toutes les catégories socio-professionnelles (Tableau 12). Graphique 35 : proportion des constructions de maisons par des particuliers donnant lieu à achat de terrain, en fonction du prix moyen des terrains lmorsqu'ils sont achetés, par ancienne région, 2017 90% 85% Lim NPC BasNor PdLoire PicHauNor Centr PoiCh Bou Bre Lor FrCo Auv ChArd MiPy Aqu Als LangRo IdF 80% 75% 70% RhA 65% 60% Proportion des constructions de maisons par des particuliers donnant lieu à achat de terrain en fonction du prix moyen des terrains lorsqu'ils sont achetés par ancienne région, 2017 Cors PACA 55% 50% 45% DOM 40% 0 20 000 40 000 60 000 80 000 100 000 120 000 140 000 160 000 Source : CGEDD d'après EPTB. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 99 sur 183 Tableau 12 : agrégats relatifs aux constructions de maisons individuelles par les particuliers (moyenne des années 2013 à 2017) artisanscommerçantsagriculteurs chefs exploitants d'entreprise 1% 2% 3% 3% 4% 3% 2% 5% 2% 2% 1% 1% 2% 2% 2% 3% 1% 2% 1% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 34% 38% 48% 67% 61% 69% 70% 67% 57% 47% 79% 47% 36% 52% 62% 35% 45% 70% 42% 71% 29% 36% 27% 51% 52% 4% 8% 7% 6% 8% 7% 5% 5% 14% 6% 5% 8% 9% 6% 6% 7% 5% 6% 5% 7% 11% 9% 8% 7% 7% 77% 78% 77% 79% 83% 81% 81% 90% 80% 78% 88% 72% 75% 86% 84% 75% 88% 85% 85% 88% 58% 64% 56% 75% 76% cadres et professions intellectuelles professions supérieures intermédiaires employés ouvriers retraités 23% 20% 16% 16% 14% 20% 18% 14% 28% 16% 16% 33% 19% 15% 20% 22% 22% 19% 12% 17% 28% 23% 22% 21% 21% 77% 81% 84% 83% 86% 85% 88% 85% 54% 87% 85% 71% 79% 82% 86% 83% 90% 86% 90% 84% 62% 71% 65% 78% 79% 11% 13% 13% 13% 13% 13% 14% 12% 8% 14% 13% 8% 12% 14% 10% 13% 14% 11% 11% 11% 12% 12% 13% 12% 12% 67% 84% 85% 87% 86% 86% 88% 86% 82% 84% 89% 51% 81% 90% 86% 79% 86% 88% 84% 85% 64% 71% 51% 79% 81% 40% 36% 38% 39% 37% 35% 43% 39% 33% 39% 40% 41% 38% 44% 39% 37% 35% 35% 46% 37% 31% 35% 40% 37% 37% 77% 79% 79% 86% 86% 87% 88% 86% 56% 84% 88% 73% 80% 85% 85% 78% 86% 88% 85% 87% 63% 70% 39% 79% 81% 18% 11% 15% 15% 17% 12% 14% 19% 5% 15% 20% 7% 8% 10% 16% 10% 18% 16% 21% 13% 6% 12% 5% 12% 13% 72% 77% 80% 86% 86% 85% 89% 81% 60% 84% 86% 79% 81% 79% 81% 76% 90% 85% 87% 82% 71% 71% 28% 80% 81% 4% 10% 6% 9% 7% 10% 5% 6% 10% 7% 5% 3% 11% 8% 6% 7% 5% 11% 4% 12% 10% 7% 10% 8% 8% 69% 70% 68% 71% 69% 76% 75% 68% 47% 74% 67% 49% 72% 75% 69% 71% 69% 76% 71% 78% 46% 53% 27% 66% 68% autres personnes sans activité Toutes professionnelle professions 1% 2% 2% 2% 2% 2% 1% 2% 3% 1% 1% 1% 3% 1% 2% 2% 1% 1% 2% 2% 2% 2% 15% 2% 2% 90% 78% 74% 85% 93% 75% 92% 88% 72% 57% 95% 69% 68% 83% 79% 68% 92% 78% 86% 81% 51% 58% 12% 58% 73% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 74% 78% 79% 84% 83% 84% 87% 83% 60% 82% 86% 70% 77% 83% 83% 77% 86% 85% 85% 84% 60% 68% 46% 77% 78% Zone Alsace Aquitaine Auvergne Basse-Normandie Bourgogne Bretagne Centre-Val de Loire Champagne-Ardenne Corse Franche-Comté Haute-Normandie Île-de-France Languedoc-Roussillon Limousin Lorraine Midi-Pyrénées Nord-Pas-de-Calais Pays de la Loire Picardie Poitou-Charentes Provence-Alpes-Côte-d'Azur Rhône-Alpes DOM FRANCE ENTIERE Dont métropole Alsace Aquitaine Auvergne Basse-Normandie Bourgogne Bretagne Centre-Val de Loire Champagne-Ardenne Corse Franche-Comté Haute-Normandie Île-de-France Languedoc-Roussillon Limousin Lorraine Midi-Pyrénées Nord-Pas-de-Calais Pays de la Loire Picardie Poitou-Charentes Provence-Alpes-Côte-d'Azur Rhône-Alpes DOM FRANCE ENTIERE Dont métropole Poids de chaque catégorie professionnelle dans les constructions de maison individuelle Part des opérations pour lesquelles le terrain a été acheté Source : CGEDD d'après EPTB. L'enquête logement 2013 fournit des résultats différents, mais qui vont dans le même sens: selon elle, la proportion des accédants à la propriété ayant fait construire une maison individuelle qui se sont procuré le terrain autrement que par achat est dans les DOM de 3 sur 10 (4 sur 10 pour les accédants sociaux65), contre seulement de 1 sur 10 (1 sur 20 pour les accédants sociaux) en métropole (Tableau 13). Elle est encore plus élevée en LES. Tableau 13 : proportion des ménages ayant fait construire une maison individuelle qui se sont procuré le terrain autrement que par achat Tous ménages Accession sociale Métropole 1/10 1/20 DOM 3/10 4/10 Source : CGEDD d'après enquête logement. 65 Au sens de : accédants ayant bénéficié d'un prêt aidé ou, dans les DOM, d'un LES. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 100 sur 183 Le fait que dans les DOM les ménages à bas revenu ont davantage accès à du foncier non bâti gratuit qu'en métropole constitue une opportunité dans la définition des politiques de logement social. A contrario, ce foncier gratuit est plus souvent qu'en métropole par affecté par la carence de titrement ou l'indivision : « D'après le cadastre de la Martinique, 60 % du parcellaire appartient à des personnes physiques. Or, 26 % de cette surface correspond à une propriété en indivision et 14 % à des successions ouvertes, ce qui implique que 40 % du foncier privé est gelé. Les communes de l'île sont touchées dans des proportions variables ­ 17 % du foncier privé est concerné à Saint-Pierre, près de 50 % à Fort-deFrance et plus de 83 % à Macouba. »66 Rapport fait au nom de la commission des lois constitutionnelles, de la législation et de l'administration générale de la république, sur la proposition de loi visant à faciliter la sortie de l'indivision successorale et à relancer la politique du logement en outre-mer (n° 475), Par M. Serge LETCHIMY, Député, Assemblée Nationale 10 janvier 2018. La situation est encore plus grave à Mayotte. 66 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 101 sur 183 C. Revenus Différentes mesures du revenu Encadré 4 : différentes mesures du revenu On utilise ici plusieurs mesures du revenu : * le revenu déclaré lors des enquêtes logement, * le revenu imposable brut figurant dans Filocom, * le revenu disponible figurant dans Fideli67, * le niveau de vie, égal au revenu disponible divisé par le nombre d'unités de consommation68, figurant également dans Fideli. Le revenu disponible est généralement plus faible que le revenu imposable brut pour les hauts revenus, et plus élevé pour les bas revenus. Les DOM sont les seuls départements où le revenu disponible par ménage soit inférieur au revenu imposable brut par ménage, ce qui reflète le niveau élevé des prestations sociales et la faiblesse du produit de l'impôt sur le revenu des personnes physiques dans ces départements (Graphique 36). Ces revenus n'incluent pas ceux provenant de l'économie souterraine. Par ailleurs, à revenu donné, plus un ménage compte de personnes plus son niveau de vie est faible. On considère qu'un ménage est sous le « seuil de pauvreté » si son niveau de vie est inférieur à 60 % du niveau de vie médian sur l'ensemble de la France. « Le revenu disponible est le revenu à la disposition du ménage pour consommer et épargner. Il comprend le revenu déclaré (revenus d'activité, indemnités de chômage, retraites et pensions et certains revenus du patrimoine), les revenus financiers non soumis à déclaration imputés par l'Insee (livrets exonérés, livrets jeunes, PEA, LEP, CEL, PEL, produits d'assurance vie), les prestations sociales reçues (prestations familiales, minima sociaux et allocations logement) et la prime pour l'emploi. Au total de ces ressources, on déduit les impôts directs : impôt sur le revenu, taxe d'habitation, contribution sociale généralisée (CSG), contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS) et autres prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine. La taxe foncière n'est pas prise en compte dans le calcul du revenu disponible. » « Le concept de revenu disponible et de niveau de vie utilisé ici est à utiliser avec précaution car il ne prend en compte que des composantes monétaires et exclut les prestations en nature » (source: documentation de Filosofi, citée dans le dictionnaire des variables de Fideli). Ce revenu disponible est moins fiable pour la Guadeloupe et la Guyane que pour les autres départements. 67 Ici calculées selon l'échelle dite de l'OCDE modifiée qui attribue 1 unité de consommation (uc) au premier adulte du ménage, 0,5 uc aux autres personnes de 14 ans ou plus et 0,3 uc aux enfants de moins de 14 ans. 68 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 102 sur 183 Graphique 36 : revenu disponible par ménage en fonction du revenu imposable brut par ménage 55 000 Revenu disponible par ménage en fonction du revenu imposable brut par ménage, 2014 78 92 75 50 000 74 45 000 91 01 95 7794 40 000 25 28 44 4513 57 27 51 06 21 35 33 64 83 90 76 37 39 2654 4963 14 40 973 93598541 2A 56 4210 17 7284 5329 22 34 7980 07 89 81 32 974 62 708271 43 30 02 50 16 86 55 05 18 19 87 46 12 04 088847 65 9721552 2B 61 24 03 48 66 36 58 09 11 60 3867 7331 68 69 35 000 30 000 971 23 25 000 25 000 30 000 35 000 40 000 45 000 50 000 55 000 60 000 65 000 Source : CGEDD d'après Fideli 2016 et Filocom 2015 (le revenu disponible 2015 de Fideli 2016 a été ramené en valeur 2014 par application d'un coefficient multiplicatif forfaitaire). a) Un niveau de vie plus faible en moyenne Les DOM (hors Mayotte) ne sont en général pas les départements où le revenu imposable brut ou le revenu disponible par ménage sont les plus faibles. Sous cet angle, ils s'apparentent à un ensemble de départements métropolitains ruraux à bas revenu (Graphique 36). Néanmoins, le nombre de personnes par ménage est plus élevé dans les DOM que dans ces derniers départements. Il en résulte que le niveau de vie est plus faible dans les DOM que dans les autres départements (Graphique 37). Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 103 sur 183 Graphique 37 : niveau de vie et nombre de personnes par ménage en fonction du revenu disponible par ménage, par département, 2015 35 000 Niveau de vie 32 500 Niveau de vie et nombre de personnes par ménage en fonction du revenu disponible par ménage selon le département, 2015 973 4,0 75 92 Nombre de personnes 3,5 par ménage 3,0 30 000 974 93 95 77 94 01 68 94 01 77 95 91 74 78 27 500 25 000 60 27 28 62 59 38 02 80 49 45 67 69 84 13 972 5582 53 8526 57 971 30 7942 76 08 70 07 72 4011490 35 44 73 51 33 8134 43 89 56 39 83 21 25 31 10 4 54 37 50 86 61 52 88 32 29 11 6624 47 0571 22 2A 64 06 2B 04 16 17 63 09 4865 1218 19 87 3603 46 15 58 23 69 06 25 21 51 64 5744 83 3345 13 28 6337 3527 90 39 54 41 2A14 17 5626 76 29 40 10 49 87 7189 4285 19 8634 18 22 72 46055079 04 1607 80 59 32 84 81 30 03 43 53 1565 12 70 583624 47 5582 88 02 52 61 66 2B 48 08 93 62 09 11 972 31 38 73 67 60 91 74 78 92 2,5 68 75 2,0 22 500 1,5 20 000 23 1,0 973 971 974 17 500 0,5 Revenu disponible par ménage 15 000 25 000 0,0 30 000 35 000 40 000 45 000 50 000 55 000 Source: CGEDD d'après Fideli 2016. b) Un niveau de vie plus hétérogène La distribution des revenus est plus hétérogène dans les DOM qu'en métropole (Tableau 14, Tableau 15 et Graphiques 38). On considère ici les quantiles locaux (c'est-à-dire mesurés non sur l'ensemble de la France mais sur chaque périmètre : département ou zone de prix) de revenu ou de niveau de vie (revenu disponible par unité de consommation). Les neuvièmes déciles de revenu et de niveau de vie sont dans les DOM presque au même niveau qu'en métropole. En revanche, les premiers déciles y sont presque deux fois plus faibles qu'en métropole (et trois fois plus faibles en Guyane). Concomitamment, les premiers quantiles de revenu par ménage représentent une fraction plus faible du revenu médian qu'en métropole, et inversement pour les quantiles les plus élevés, et il en va de même si l'on considère le revenu par unité de consommation (« niveau de vie ») au lieu du revenu par ménage. Ainsi, alors que les ménages « aisés » ont des revenus (par ménage ou par unité de consommation) peu différents dans les DOM et en métropole69, les ménages « modestes » y ont des revenus deux voire trois fois plus faibles70. Même si l'on tient compte de ce que les prix à la consommation sont plus élevés dans les DOM de 7 à 12 % selon le département considéré (cf. Insee Première, « En 2015 les prix dans les DOM restent plus élevés qu'en métropole », L. Jaluzot, F. Malaval et G. Rateau, avril 2016). 69 Par définition des termes « aisé » et « modeste », les 20 % des ménages ayant les revenus par unité de consommation les plus élevés sont dits « aisés », les 20 % des ménages ayant les revenus par unité de consommation les plus faibles sont dits « modestes ». Le premier décile de revenu par unité de consommation est donc la médiane du revenu par unité de consommation des ménages modestes, et le neuvième décile de revenu par unité de consommation est la médiane du revenu par unité de 70 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 104 sur 183 Les DOM sont, après Paris, les départements où l'éventail des revenus et des niveaux de vie est le plus large (Graphique 3971 ; à Mayotte, cas extrême, le rapport du neuvième au premier décile de revenu était de 14,1 en 201172). Cela résulte de bas revenus particulièrement faibles, et non, comme à Paris, de hauts revenus particulièrement élevés. Tableau 14 : quantiles de revenu par ménage en euros, en % de la valeur pour l'ensemble de la France et en % de la médiane, selon le DOM et la zone de prix métropolitaine Quantile de revenu en euros 1er décile 586 635 543 616 1 097 993 979 1 075 1 015 (idem en % de la valeur pour l'ensemble de la France) 1er quartile (59%) (67%) (75%) (65%) (110%) (97%) (97%) (101%) (100%) Médiane (70%) (77%) (88%) (76%) (112%) (98%) (94%) (99%) (100%) 3ème quartile (79%) (86%) (98%) (88%) (115%) (99%) (94%) (95%) (100%) 9ème décile (88%) (93%) (105%) (98%) (122%) (100%) (93%) (90%) (100%) Quantile rapporté au revenu médian 1er décile 32% 31% 24% 31% 37% 39% 39% 41% 39% 1er quartile 51% 53% 53% 53% 60% 61% 63% 63% 61% Médiane 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 3ème quartile 176% 172% 173% 179% 160% 158% 155% 149% 155% 9ème décile 281% 269% 268% 287% 244% 228% 220% 204% 224% Guadeloupe Martinique Guyane Réunion Métropole zone A ou Abis Métropole zone B1 Métropole zone B2 Métropole zone C France 1er 3ème 9ème 1er Médiane quartile quartile décile décile 947 1 846 3 249 5 193 (58%) 1 087 2 032 3 502 5 474 (62%) 1 213 2 308 3 992 6 190 (53%) 1 053 2 001 3 589 5 748 (61%) 1 778 2 952 4 722 7 204 (108%) 1 571 2 576 4 070 5 867 (98%) 1 563 2 483 3 843 5 466 (96%) 1 631 2 603 3 883 5 298 (106%) 1 618 2 634 4 091 5 891 (100%) Source : CGEDD d'après enquête logement 2013. Tableau 15 : idem mais en considérant le niveau de vie (revenu par unité de consommation) au lieu du revenu par ménage Quantile de niveau de vie en euros 1er décile Guadeloupe Martinique Guyane Réunion Métropole zone A ou Abis Métropole zone B1 Métropole zone B2 Métropole zone C France 416 466 258 434 816 774 774 847 790 1er 3ème 9ème Médiane quartile quartile décile 724 808 646 651 1 318 1 200 1 175 1 220 1 210 1 228 1 329 1 219 1 120 2 028 1 773 1 711 1 675 1 762 2 146 2 309 2 411 2 119 3 026 2 620 2 394 2 282 2 543 (idem en % de la valeur pour l'ensemble de la France) 1er décile 1er quartile (60%) (67%) (53%) (54%) (109%) (99%) (97%) (101%) (100%) 3ème Médiane quartile (70%) (75%) (69%) (64%) (115%) (101%) (97%) (95%) (100%) (84%) (91%) (95%) (83%) (119%) (103%) (94%) (90%) (100%) 9ème décile (92%) (96%) (104%) (93%) (123%) (98%) (94%) (86%) (100%) Quantile rapporté au niveau de vie médian 1er décile 34% 35% 21% 39% 40% 44% 45% 51% 45% 1er quartile 59% 61% 53% 58% 65% 68% 69% 73% 69% Médiane 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 3ème quartile 175% 174% 198% 189% 149% 148% 140% 136% 144% 9ème décile 270% 259% 306% 298% 219% 198% 198% 186% 204% 3 312 (53%) 3 441 (59%) 3 732 (33%) 3 338 (55%) 4 431 (103%) 3 514 (98%) 3 388 (98%) 3 114 (107%) 3 602 (100%) Source : CGEDD d'après enquête logement 2013. consommation des ménages aisés. La valeur très élevée dans le cas guyanais est peut-être due en partie à la moindre fiabilité des données. 71 Source : « Insee Analyses, Mayotte, enquête Budget de famille, entre faiblesse des revenus et hausse de la consommation » décembre 2014 (revenus 2011). 72 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 105 sur 183 Graphiques 38 : déciles et quartiles extrêmes de revenu disponible par ménage et de niveau de vie, par département, 2015 Premier décile en fonction du neuvième décile Quantiles de revenu disponible 18 000 16 000 14 000 12 000 10 000 8 000 85 Quantiles de niveau de vie 14 000 Premier décile de niveau de vie en fonction du neuvième décile de niveau de vie selon le département, 2015 85 73 77 91 44 01 4126 53 492725 45 38 23 40 39 60 56 2A 68 79 50 35 2B 4371 37 19 707242 146364 67 89 36 18 17 57 95 69 33 525507 76 9051 31 151610 05 94 58 814624 65 32 12 87 880386 54France 614780 83 06 22 48 04 02 62 82 59 2108 09 30 28 13 8434 66 11 29 93 78 74 92 Premier décile de revenu disponible en fonction du neuvième décile de revenu disponible selon le département, 2015 78 77 95 91 92 60 28 01 2745 73 38 68 94 67 41 44 69 53 40 39 21 72 49 25 708942 14 3557 71 56 76 90 79 50 29 26 6451 37 France 52 19 22 63 33 18 17 55 02 43 620710 54 36 88 1680 59 83 31 93 61088786 82 81 13 5803 4705 84 06 12 1565 32 24 460430 34 2A 48 66 09 23 11 2B 12 000 74 75 10 000 75 8 000 972 974 971 972 974 6 000 971 6 000 973 4 000 973 4 000 2 000 0 0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 60 000 70 000 80 000 90 000 100 000 2 000 0 0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 40 000 45 000 50 000 55 000 60 000 65 000 Premier quartile en fonction du troisième quartile Quantiles de revenu disponible 30 000 Premier quartile de revenu disponible en fonction du troisième quartile de revenu disponible selon le département, 2015 78 91 74 75 Quantiles de niveau de vie 20 000 18 000 77 95 Premier quartile de niveau de vie en fonction du troisième quartile de niveau de vie selon le département, 2015 91 77 73 01 26 38 68 4 85 41 44523 69 25 60 35 2A 67 95 94 40 64 56 534989396333 31 7227 37 71 14France 792B 76 51 5087 54 83 4318 24 57 42 19 70 07 17 90 06 36 16 5586 5212 46 5810 6103 05 8881 15 32 65 488004 28 13 02 22 82 47 08 59 84 62 21 09 3034 1166 29 93 78 74 92 75 25 000 60 01 94 28 38 68 27 67 45 73 69 85 41 21 44 724039 51 57 25 53 14 89 49 France 31 79 7690 35 7080 2664 33 7117 56 37 13 02 82 59938306 5522 63 50 42 54 18 07 29 43 19 52 6210 84 1686 61 8781 88 04 05 3624 46 32 58 03081230 2A 65 1547 34 09 48 66 11 2B 92 16 000 14 000 12 000 10 000 8 000 20 000 23 15 000 971 972 974 971 973 974 972 973 10 000 6 000 5 000 4 000 2 000 0 0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 40 000 45 000 50 000 55 000 60 000 65 000 0 0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 40 000 45 000 Source : CGEDD d'après Fideli 2016 (revenus 2015). La fiabilité est moindre pour la Guadeloupe et la Guyane. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 106 sur 183 Graphique 39 : rapport des quartiles extrêmes en fonction du rapport des déciles extrêmes de revenu disponible et de niveau de vie, par département, 2015 Quantiles de revenu disponible 3,5 3,0 971 974 972 7492 75 Quantiles de niveau de vie 3,5 973 Q3/Q1 en fonction de D9/D1 Q3/Q1 en fonction de D9/D1 973 3,0 2,5 2,0 93 74 2994 13 06 28 78 34 31 95 69 30 68 84 83 66 91 France 11 59 04 57 90 23 33 67 46 09 64 24 32 63 38 08 82 77 01 17 51 22 0554 80 62 76 81 21 47 60 37 65 02 2A 45 48 86 12 16 07 73 14 1987 03 39 44 15 89 25 42 18 55 35 58 88 56 10 26 40 2B 27 41 50 61 71 52 79 43 36 70 72 49 53 85 2,5 2,0 31 2B 13 2A 78 6906 6894 2534 83 France 353001 3233 54 4864 3784 63 4451 0590 73 57 2167 2991 6595 1204 1438 391193 7759 5626 8766 2309 1586 2246 4282 4347 16 60 45 19 81 5076 88 55 0310 4907 1824 28 17 40 71 80 53 08 27 02 79 61 89 41 7062 72 58 36 52 85 971 75 974 972 92 1,5 1,0 0,5 0,0 0 2 4 6 8 10 12 14 16 1,5 1,0 0,5 0,0 0 2 4 6 8 10 12 14 16 Source : CGEDD d'après Fideli 2016 (revenus 2015). D1 : premier décile ; D9 : neuvième décile ; Q1 : premier quartile ; Q3 : troisième quartile. La fiabilité est moindre pour la Guadeloupe et la Guyane. La combinaison d'un plus grand nombre de personnes par ménage et d'une plus grande hétérogénéité des revenus entraîne que la proportion de ménages sous le seuil de pauvreté est plus élevée dans les DOM que dans les autres départements, et ce quel que soit le statut d'occupation considéré (Graphique 40). Le taux de pauvreté des propriétaires-occupants dans les DOM est équivalent à celui des locataires du parc social de nombreux départements métropolitains. Le taux de pauvreté ressort à 84 % à Mayotte et 30 % à 40 % dans les autres DOM, contre 14 % pour la moyenne métropolitaine et 23 % pour la Seine-Saint-Denis, département métropolitain le plus touché par la pauvreté73. Source : « Insee Analyses, Mayotte, enquête Budget de famille, entre faiblesse des revenus et hausse de la consommation » décembre 2014 (revenus 2011) pour Mayotte et CGEDD d'après Fideli 2016 (revenus 2015) pour le reste de la France. 73 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 107 sur 183 Graphique 40 : proportion de ménages sous le seuil de pauvreté, selon le statut d'occupation, en fonction de la proportion de ménages sous le seuil de pauvreté pour l'ensemble des statts d'occupation, par département, 2015 60% Proportion de ménages sous le seuil de pauvreté , selon le statut d'occupation, en fonction de la proportion de ménages sous le seuil de pauvreté pour l'ensemble des statuts d'occupation selon le département, 2015 50% 974 Propriétaires-occupants Locataires du secteur privé 971 8430 11 66 40% Locataires HLM ou SEM 82 81 971 972 972 93 2B 2B 93 973 973 09 08 974 973 971 974 30% 20% 78 78 10% 78 16 2688 80 02 34 62 46 90 5561 24 67 89 54 65 47 59 87 10 4125 12 7219 18 86 03 17 68 22 70 07 32 13 11 31 57 58 39 45 40 56 23 27 79 42 5283 04 09 66 05 30 4438 37 23 15 35 69 28 53 43 34 29 63 60 36 48 5908 85 21 71 76 51 02 62 24 49 64 14 86 8180 04 2A 06 4713 77 01 50 33 5565 82 2A84 95 87 46 48 58 88 03 54 12 07 83 61 73 70 15 95 36 16 32 18 7491 29 79 42 2606 63 94 22 33 52 72 89 10 31 4317 57 75 49 37 76 05 35 14 94 53 6419 51 56 40 21 50 90 39 45 85 382771 9192 4125 67 44 68 69 2860 75 77 01 73 92 23 74 11 09 48 32 24 2A 66 15 46 47 12 82 30 04 34 0884 58 81 1665 0506 07 431736 5561 03 02 62 22 19 5283 50 70 87 59 40 79 18 2688 80 13 56 64 89 86 29 71 57 39 53 6342 54 85 01 41 143375 10 31 49 7473 44382772 95 90 28212537 76 35 60 67 94 45 68 69 51 77 92 91 972 2B Départements d'outre-mer 93 0% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% Source : Fideli 2016 (revenus 2015). La fiabilité est moindre pour la Guadeloupe et la Guyane. c) Une forte contribution des prestations sociales au niveau de vie Les DOM se caractérisent également par la contribution très élevée des prestations sociales (minima sociaux, aides personnelles au logement et autres prestations familiales) au niveau de vie. Dans le cas des propriétaires-occupants, la contribution des minima sociaux au niveau de vie est beaucoup plus élevée dans les DOM que dans les autres départements. Dans le cas extrême des occupants de logements sociaux à la Réunion, les prestations sociales représentent 45 % du revenu disponible (Graphiques 41). Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 108 sur 183 Graphiques 41 : contribution des prestations sociales au niveau de vie, en fonction de ce dernier, selon le statut d'occupation, par département, 2015 Poids des prestations sociales (minima sociaux, aides personnelles au logement, prestations familiales) dans le revenu, en fonction du niveau de vie, montants annnuels, 2015 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 10 000 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 10 000 09971974 66 11 2362973 02 08 30 47 972 58 82 81 03 55 24 59 93 34 70 65 16 88 43 80 2B79 4652 87 36 07 32 89 18 1217 0426 8683 22 84 4842 13 6154 10 29 50 157264 19 76 40 85 533957 2A33 71 56 63 49 06 052795 14 45 31 41 4425 35 6068 90 28 21 67 94 373891 51 77 69 73 01 974 973 971 972 93 62 59 66 118234 02 0880 30 095510 84 2B16545195 42 03 527214 60 477127 888990 584935 61862A45 81 87 70 2628 2348047613386994 65 2957 67 43 5664 361841333177 50 79 07 53 174406 24193921 68 32 63 05 12 408373 91 46 15223725 01 85 Tous statuts d'occupation 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% Propriétaires occupants 974 973 971 972 82 56 435041 293 02 53 17 110886027690 95 70 71262A 487980844425 01 23 09551839344538 77 85 81 61 72 37 47 05 76 520387 63 60 31 07 8889 66 58 29 54 122B421483 32 3 15164910573313 68 69 366204 5984 73 51 91 46 242240 3521 67 65 19 06 94 74 78 92 75 78 74 92 75 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 40 000 45 000 50 000 Locataires, secteur privé 0% 10 000 15 000 45% 974 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 971 20 000 25 000 30 000 35 000 40 000 45 000 50 000 Locataires HLM et SEM 66 82 11 09 30 16 81 973 84 972 34 87 46 80 2231 89 03 32 86 02 65 26 5 58 24 18 2 59 47 62 08 43 10 56 17 79 44 72 55 61 19 90 41 23 54 67 40 29 35 8864 1213 07 70 04 27 2B 45 42 36 83 52 68 39 8569 152A 37 38 71 57 63 76 49 0533 5360 48 21 14 28 77 50 06 93 51 7391 95 01 74 94 78 9275 78 74 92 5% 75 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 40 000 45 000 50 000 0% 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 40 000 45 000 50 000 Source : CGEDD d'après Fideli 2016 (revenus 2015). Graphiques 42: contribution des minima sociaux au niveau de vie, en fonction de ce dernier, selon le statut d'occupation, par département, 2015 Poids des minima sociaux dans le revenu, en fonction du niveau de vie, montants annnuels, 2015 20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 10 000 20% 18% 16% 14% 12% 66 93 11 59 6230 2B 34 0903 0880 02 76 58 235218 13 8210 16 4787 57 65 84 81 3671543331 888990 55 26 61862A51 2422283 06 94 42 32 14 25 7029 6467 46 43 56 44 50 37 48041776095 68 79 39 07 63 15493521 69 12 4028 77 72 05 38 19 53 4145 01 85 73 91 974 971 972 973 Tous statuts d'occupation 20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% Propriétaires occupants 971 974 97273 9 78 74 92 75 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 40 000 45 000 50 000 Locataires, secteur privé 0% 10 000 20% 18% 16% 14% 12% 974 23 093218 59 110880 34 582B 82 56 03 47 05 76 02 46 48798626144331395 521687 35483 77 2466491093 06 81 15671422621 67 68 91 94 65 39 4350416390 31 3622402757 38 51 55 30 37 70 29 2A25 12 2048444573 01 69 8889 61 72 54 07 19 85 53 17 860 74 78 92 75 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 40 000 45 000 50 000 Locataires HLM et SEM 10% 8% 6% 4% 2% 0% 10 000 971 66 974 09 972 11 23 973 58 03 30 08 47 82 65 02 62 24 59 81 55 34 2B 18 16 87 43 4652 32 80 36 9342 13 89 70 8817 79 122A 07 0483 4819 64 22 152676 8654 84 614033 29 06 50 10 63 71 56 31 72 57 8541 0527 1444 533945 68 4921 60 90 67 373891 25 359577 94 51 28 69 73 01 10% 8% 6% 4% 2% 78 74 92 75 971 11 09 66 16 82 81 30 58 972 87 03 80 46 18 65 32 22 34 08 43 89 79 02 2B 55 23 56 2 24 17 973 885 8486 47 59 6164 62 70 10 31 44 29 90 52 35 54 2636 1213 41 40 72 19 2A 83 39 07 57 67 1576 37 42 27 48 85 71 04 50 63 0533 68 49 69 45 06 38 21 5360 14 51 28 93 77 73 01 95 94 91 74 75 78 92 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 40 000 45 000 50 000 0% 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 40 000 45 000 50 000 Source : CGEDD d'après Fideli 2016 (revenus 2015). Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 109 sur 183 Graphiques 43: contribution des aides au logement au niveau de vie, en fonction de ce dernier, selon le statut d'occupation, par département, 2015 Poids des aides personnelles au logement dans le revenu, en fonction du niveau de vie, montants annnuels, 2015 20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 10 000 20% 18% 16% 14% 12% 974 97393 971 11 59 972 30 62 84 66 34 08807613 0242 09551090 3169 2B161433 824937 471827 25 03 888735 61862A5195 8156 52054121 6589 83 5822 63 38 36725460 232419394506 68 50 07 7 7029 64 79 4326 48041728677794 32 46 5340 1585 57 73 01 12 1 44 91 Tous statuts d'occupation 20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% Propriétaires occupants 78 74 92 75 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 40 000 45 000 50 000 Locataires, secteur privé 0% 10 000 20% 18% 16% 14% 12% 974 974 971 0932183934483 1301 972504135 90 51 68 91 1108860275733 06 82 56 4373 844425 23 487972422621 67 95 69 94 74 78 07 81 47 80 15161763 4 73 77 61 29 76 196649 2A 2 02 70 71 54 8889 46 2422401093 38 58 204 37 85 55 05 53 3 3662B 261460 31 520387598 5 65 19 92 75 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 40 000 45 000 50 000 Locataires HLM et SEM 10% 8% 6% 4% 2% 0% 10 000 09 66 11 2362 30 47 24 08 34 81 58 59 82 03 02 93 87 55 16 88 6542 70 86 2B79974 43 46 1217 07 80 32 36 97110 0472 84 4818 13 2263 972 615476 89 152664 29 52 83 19 33 85 31 40 50 533957 49 71 44 56 14 053595 2A41 21 37 25 90 27 38 45 51 94 973066768 2877 6069 91 73 01 10% 8% 6% 4% 78 74 92 66 971 09 11 82 16 81 30 84 22 34 46 86 65 24 47 87 972 26 32 31 56 03 02 72 17 80 43 62 18 29 89 59 44 10 08 79 25 19 23 35 55 61 58 54 8864 40 07 90 85 67 36 973 04 42 41 2B 7038 15 45 1249 68 13 63 27 37 52 71 532A 39 57 69 0533 21 83 48 14 76 50 60 28 77 51 06 93 73 01 95 74 91 94 78 75 92 75 2% 0% 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 40 000 45 000 50 000 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 40 000 45 000 50 000 Source : CGEDD d'après Fideli 2016 (revenus 2015). Graphiques 44: contribution des autres prestations sociales au niveau de vie, en fonction de ce dernier, selon le statut d'occupation, par département, 2015 Poids des autres prestations familiales dans le revenu, en fonction du niveau de vie, montants annnuels, 2015 20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 10 000 20% 18% 16% 14% 12% 973 974 93 971 62 59 0242 972532676095 08797628 77 91 824935 80 84 10 7085 43 61865451 30 888990 5205 2 44 1136721433736994 81 07 22 6650 4145 71 4718 3725 4804171367 0955295738 01 03 12 87 5834 63 06 65 5664 32 2324193921 68 15 4083 46 2B162A 31 Tous statuts d'occupation 20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% Propriétaires occupants 973 974 53 49 62 85 43 71 278 02 70 29 5976 82 971 48797242293 38 77 22 61 80 8889 55 5207 1735 60 81 165568444 47 05 2 11088626144331395 366640 5483 97250416321 67 01 91 15168710690 31 23 09321839344573 51 68 69 94 582B 57 19 240330 3725 4604 74 78 2A 06 78 74 92 2% 75 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 40 000 45 000 50 000 Locataires, secteur privé 0% 10 000 20% 18% 16% 14% 12% 974 92 75 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 40 000 45 000 50 000 Locataires HLM et SEM 10% 8% 6% 4% 2% 0% 10 000 973 974 02 62 971 08 59 93 972 70 55 4780 118252 88 8172 093053 66479 2795 4350 61 10 22 24842 13 60 89 26 2346293928 16 85 07 56 36 3449 5884 45 8617 18 41 3283 120576 77 0440 65 54 2B 19 35 91 032A 51 68 144425 87 630667 01 15713738 94 57 643173 33 69 90 21 10% 8% 6% 4% 78 74 92 973 971 82 84 66 972 26 30 67 45 1134 69 89 31 04 27 19 25 81416077 8038 0959 9391 6268 0213 86 10 72 8728 1644 95 40 07 90 32 12 4683 53 54 2449 42 4763 6171 01 0821 223751 74 78 05 03 14 35 17 56 33 6539 06 94 18 43 55 76 79 73 29 15 70 2A 85 58 52 64 2350 8857 48 36 2B 92 75 2% 75 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 40 000 45 000 50 000 0% 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 40 000 45 000 50 000 Source : CGEDD d'après Fideli 2016 (revenus 2015). Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 110 sur 183 D. Prix immobiliers Il convient de distinguer les prix de cession (prix du bien logement) et les loyers (prix du service logement). a) Des prix de cession élevés par rapport au revenu des ménages D'une manière générale, le prix moyen par logement et le revenu par ménage sont corrélés dans l'espace. Cette corrélation apparaît en particulier lorsque l'on examine les différents départements, que l'on considère le revenu imposable brut par ménage (Graphique 45), le revenu disponible par ménage (Graphique 46) ou le niveau de vie (Graphique 47). Néanmoins, dans certains départements, le prix des logements est très supérieur à la droite de régression. C'est le cas en métropole de départements méditerranéens à forte proportion de résidences secondaires (Alpes-Maritimes, Var, anciens départements corses) ou proches de Paris. C'est également le cas des DOM. Ainsi, alors que le revenu par ménage moyen dans les DOM, pour faible qu'il soit, ne l'est pas beaucoup plus que dans les départements métropolitains où il est le plus faible (ce sont généralement des départements ruraux : Creuse, Aude, Ariège, Nièvre, Indre), le prix des logements y est plus élevé que dans ces départements de moitié voire du double (Graphique 45 et Graphique 46). Une étude statistique examinant les déterminants du prix des logements dans les différents départements (DOM compris) et les comparant non seulement au revenu par ménage mais également à un ensemble d'agrégats pourrait être menée pour rechercher les causes de ce phénomène. Elle dépassait le cadre de la présente mission. Du fait de la taille plus élevée des ménages dans les DOM, cet écart est encore accru si l'on considère non plus le revenu disponible par ménage mais le niveau de vie. Le prix des logements apparaît alors deux fois et demi supérieur dans les DOM à ce que la droite de régression calée sur la métropole laisserait attendre (Graphique 47). Graphique 45 : prix moyen des logements anciens en fonction du revenu imposable brut par ménage, par département, 2014 500 000 75 450 000 400 000 92 350 000 y = 9,83x - 209 145,84 R² = 0,78 300 000 06 94 74 13 69 01 95 77 2A 83 78 Droite de régression pour les départements de métropole 250 000 200 000 971 150 000 100 000 23 33 64 44 73 17 3867 31 60 2B30 34 56 972 974 40 35 59 26 85 14 27 28 76 37 21 51 66 62 04 45 07 57 25 49 32 24 82 05 81 80 63 46 22 54 90 47 50 29 41 11 42 39 72 71 65 43 86 09 48 701679 10 02 53 19 89 0888 12 61 87 18 55 15 03 58 3652 93 91 973 84 68 50 000 0 25 000 30 000 35 000 40 000 45 000 50 000 55 000 60 000 65 000 Source : CGEDD d'après DV3F et Filocom. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 111 sur 183 PUBLIÉ Graphique 46: prix moyen des logements anciens en fonction du revenu disponible par ménage, par département, 2015 500 000 450 000 Prix moyen des logements anciens (DV3F) en fonction du revenu disponible par ménage 2015, par département 75 400 000 92 350 000 y = 12,61x - 290 933,16 R² = 0,68 300 000 2A 06 83 13 69 95 77 01 94 74 Droite de régression pour les départements de métropole 78 250 000 200 000 971 93 33 91 150 000 100 000 23 84 73 64 44 17973 2B 60 31 67 38 30 34 40 35 972 974 5626 59 37 14 51 28 85 76 27 21 25 05 07 5745 62 82 49 66 04 32 24 46 50 80 63 81 2229 5490 47 11 42 39 71 72 41 86 16 10 1902 79 09 4865 12 18 89 43 53 08 70 61888755 15 3603 52 58 68 50 000 0 25 000 30 000 35 000 40 000 45 000 50 000 55 000 Source : CGEDD d'après DV3F et Fideli. Graphique 47: prix moyen des logements anciens en fonction du niveau de vie, par département, 2015 500 000 450 000 Prix moyen des logements anciens (DV3F) en fonction du niveau de vie 2015, par département 92 75 400 000 350 000 y = 22,94x - 360 997,55 R² = 0,73 300 000 2A 06 83 13 95 69 77 78 Droite de régression pour les départements de métropole 94 74 250 000 200 000 93 84 33 73 64 44 67 60 38 31 01 91 150 000 17 971 973 2B 30 34 40 35 972 974 56 59 26 100 000 1437 85 76 27 2851 21 57 45 25 62 6682 32 05 07 04 49 24 8146 80 63 47 50 2229 41 90 11 42 54 39 71 72 89 65 79 19 12 86 10 53 09 48 0243 1687 08 88 61 70 18 55 15 36 52 03 58 23 68 50 000 0 15000 17000 19000 21000 23000 25000 27000 29000 31000 33000 35000 Source : CGEDD d'après DV3F et Fideli. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 112 sur 183 Si l'on examine maintenant le prix moyen des terrains sur lequel les particuliers font construire des maisons, et le prix de construction de ces maisons, on observe que : le prix de ces terrains est plus élevé dans les DOM que dans les autres régions métropolitaines, hormis l'Ile-de-France, la Provence-Alpes-Côte d'Azur, l'ancienne région Rhône-Alpes et la Corse, le prix de construction des maisons y est en revanche plus faible que dans toute autre région (Graphique 48). - Graphique 48 : prix moyen du terrain en fonction du prix moyen de la construction, maisons construites par des particuliers, par ancienne région, 2017 150 000 PACA 140 000 130 000 IdF 120 000 110 000 Prix moyen du terrain en fonction du prix moyen de la construction des maisons construites par des particuliers par ancienne région, 2017 RhA DOM Cors Als LangRo 100 000 90 000 Aqu 80 000 70 000 60 000 50 000 40 000 France MiPy NPC PdLoire Bre ChArd Auv Lor FrCo HauNor Centr Pic PoiCh Bou BasNor Lim 30 000 130 000 140 000 150 000 160 000 170 000 180 000 190 000 200 000 210 000 220 000 230 000 Source : CGEDD d'après SDES/EPTB. Les DOM incluent ici Mayotte. La différence de prix des terrains entre les DOM et la métropole ne s'explique pas par une surface plus grande, au contraire (Graphique 49). Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 113 sur 183 Graphique 49: prix moyen du terrain en fonction de la surface du terrain, maisons construites par des particuliers, par ancienne région, 2017 150 000 PACA 140 000 130 000 120 000 110 000 100 000 90 000 IdF Prix moyen du terrain en fonction de la surface du terrain, maisons construites par des particuliers par ancienne région, 2017 RhA DOM LangRo Als Aqu Cors 80 000 70 000 60 000 France NPC Lor PdLoire Bre HauNor Centr ChArd FrCo Auv Bou MiPy 50 000 40 000 PoiCh Pic BasNor Lim 30 000 0 200 400 600 800 1 000 1 200 1 400 1 600 1 800 Source : CGEDD d'après SDES/EPTB. Les DOM incluent ici Mayotte. Ces résultats, bien que leur sens général soit clair, doivent être considérés avec prudence car les prix moyens ne sont pas nécessairement à caractéristiques comparables. Par ailleurs un biais de sélection sur le prix des terrains peut résulter de ce que la proportion des maisons qui sont construites sur des terrains achetés (par opposition à des terrains obtenus par donation, héritage, etc.) est beaucoup plus faible dans les DOM qu'en métropole (cf. plus haut). b) Des loyers moins accessibles qu'en métropole aux ménages à faible revenu Dans le parc privé, les revenus moyens des locataires sont plus élevés dans les DOM (hors Mayotte) que dans les régions métropolitaines hors Ile-de-France (Tableau 16 et Graphiques 50). Les loyers moyens bruts (c'est-à-dire avant déduction de l'allocation logement) par logement y sont également plus élevés hors régions Ile-de-France et Provence-Alpes-Côte d'Azur. Malgré une allocation logement moyenne plus élevée (sous l'effet notamment des différences de taille de ménage), les loyers nets y sont supérieurs à ceux de la plupart des régions métropolitaines. Il en résulte que les loyers bruts et nets d'allocation logement rapportés au revenu des locataires (que nous utiliserons comme indicateurs de taux d'effort brut et net) ne sont pas plus élevés dans les DOM qu'en métropole (colonnes bleue et jaune du Tableau 16, pavé A). Dans le parc HLM, hormis le cas particulier des revenus en Guyane, les DOM ne font pas exception par rapport aux régions métropolitaines en matière de loyers, de revenus des locataires et de loyers en proportion des revenus des locataires. Cette cohérence globale entre loyers et revenus, tant dans le parc HLM que dans le parc privé, résulte vraisemblablement d'un effet de sélection : ne sont admis dans le parc locatif, HLM ou privé, que les ménages qui peuvent en supporter le loyer. Néanmoins, pour évaluer l'accessibilité du parc locatif aux ménages à bas revenu, il faut retreindre l'analyse aux locataires à bas revenu. Nous considérerons les locataires du premier quartile de revenu Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 114 sur 183 local, c'est-à-dire dont le revenu est inférieur au revenu seuil tel que 25 % des ménages (locataires ou non) de la zone géographique considérée aient un revenu inférieur à ce seuil74 (pavé B du Tableau 16). Ce revenu seuil est beaucoup plus faible dans les DOM qu'en métropole. Il en résulte que, pour ces ménages, le loyer moyen rapporté au revenu moyen est plus élevé dans les DOM qu'en métropole de 10 à 20 points, tant en HLM et que dans le parc privé (colonne bleue du Tableau 16, pavé B), la Guyane faisant exception. Ce n'est que parce qu'ils perçoivent une allocation logement très supérieure (de moitié environ) que ces locataires peuvent accéder au parc HLM avec un taux d'effort net d'allocation logement (colonne jaune du Tableau 16, pavé B) voisin de celui des ménages de métropole. Dans le parc privé, leur taux d'effort net (voisin de 30 %) est très élevé, a fortiori pour des ménages dont le revenu est faible. Le « premier quartile » de revenu est le revenu tel que 25 % des ménages ont un revenu plus faible. Dans un autre sens, c'est également l'ensemble des ménages dont le revenu est inférieur à ce seuil. 74 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 115 sur 183 Tableau 16 : agrégats divers pour les locataires du parc HLM et du parc privé, selon le DOM et la zone de prix métropolitaine, tous locataires et locataires du premier quartile local de revenu En % du revenu moyen du statut En euros par mois Nb Nombre de Reven Loyer Alloca Loyer Loyer Loyer net Âge d'enre- ménages u du (ans) tion net moyen d'AL gistrestatut logem d'AL moyen ments ent Nb de Nb de perpièces sonnes Surface (m²) % de logements collectifs Statut: locataire HLM Guadeloupe Martinique Guyane Réunion Métropole zone A ou Abis Métropole zone B1 Métropole zone B2 Métropole zone C 306 30 221 1 731 247 28 610 1 834 194 13 210 2 403 449 59 547 1 598 2 432 1 518 794 2 431 1 641 1 104 572 1 852 1 553 1 097 368 1 766 538 710 518 1 616 25 042 29 448 15 908 69 303 1 592 595 1 313 193 1 189 075 1 481 373 2 465 2 519 2 742 2 768 2 960 2 364 2 095 2 115 413 362 437 377 416 369 355 353 652 618 658 665 738 574 503 474 184 142 157 235 85 125 127 138 140 139 134 148 50 74 83 90 230 220 280 142 331 244 229 215 512 479 524 517 687 501 421 385 24% 20% 18% 24% 17% 20% 20% 22% 26% 25% 24% 24% 25% 24% 24% 22% 13% 12% 12% 9% 14% 13% 13% 13% 21% 19% 19% 19% 23% 21% 20% 18% 49 51 45 47 52 52 52 52 45 47 40 42 45 44 46 48 2,4 2,2 3,6 2,8 2,5 2,3 2,3 2,1 2,5 2,3 3,0 2,6 2,1 2,0 2,0 2,1 3,3 3,2 3,3 3,1 3,1 3,3 3,3 3,3 3,4 3,1 3,0 3,3 2,5 2,9 3,2 3,7 69 75 69 63 65 70 70 72 75 69 60 73 54 65 70 82 87% 97% 61% 80% 97% 87% 78% 60% 26% 47% 32% 41% 91% 77% 68% 34% A: Tous locaStatut: locataire du parc privé taires Guadeloupe 214 Martinique Guyane Réunion Métropole zone A ou Abis Métropole zone B1 Métropole zone B2 Métropole zone C 231 244 476 1 401 896 935 925 Statut: locataire HLM Guadeloupe Martinique Guyane Réunion Métropole zone A ou Abis Métropole zone B1 Métropole zone B2 Métropole zone C 143 13 974 953 118 13 219 1 059 117 7 817 1 673 314 40 974 1 117 1 741 1 016 049 1 845 1 278 827 741 1 528 1 246 840 032 1 495 463 605 138 1 462 942 1 030 1 313 1 059 1 554 1 417 1 361 1 536 408 355 429 380 392 364 351 351 554 585 501 564 604 517 473 448 279 236 214 293 126 162 162 159 246 266 237 275 100 137 140 130 129 120 215 87 267 202 190 192 308 319 264 289 505 380 333 318 43% 34% 26% 34% 21% 24% 23% 24% 59% 57% 38% 53% 39% 37% 35% 29% 14% 11% 13% 8% 14% 13% 13% 13% 33% 31% 20% 27% 32% 27% 24% 21% 51 49 46 47 51 52 51 52 45 45 41 40 46 44 45 47 2,6 2,5 4,4 2,9 2,7 2,5 2,4 2,1 2,8 2,7 3,6 2,9 2,2 2,1 2,1 2,2 3,4 3,4 3,4 3,1 3,1 3,3 3,4 3,3 3,3 2,9 2,9 3,2 2,3 2,8 3,1 3,5 70 76 70 62 65 70 71 72 67 67 53 67 50 61 67 78 88% 95% 65% 81% 97% 88% 76% 62% 28% 41% 34% 38% 91% 79% 69% 37% B: Locataires du premier quartile Statut: locataire du parc privé de 97 revenu Guadeloupe Martinique 102 de la Guyane 132 zone Réunion 219 11 327 12 231 7 894 30 430 Métropole zone A ou Abis 685 786 234 Métropole zone B1 457 648 381 Métropole zone B2 525 678 398 Métropole zone C 621 993 669 Source: CGEDD d'après enquête logement 2013. Statut: locataire HLM Guadeloupe Martinique Guyane Réunion Métropole zone A ou Abis Métropole zone B1 Métropole zone B2 Métropole zone C Guadeloupe Martinique Guyane Réunion Métropole zone A ou Abis Métropole zone B1 Métropole zone B2 Métropole zone C 47% 48% 60% 70% 72% 78% 80% 86% 45% 44% 54% 46% 49% 51% 56% 67% 46% 46% 59% 69% 67% 75% 77% 85% 45% 42% 50% 44% 49% 49% 57% 67% 55% 99% 152% 58% 98% 166% 70% 98% 136% 70% 101% 125% 76% 94% 147% 83% 99% 130% 85% 99% 128% 90% 100% 115% 38% 41% 48% 38% 52% 60% 65% 73% 85% 95% 76% 85% 82% 90% 94% 95% 176% 192% 177% 186% 197% 187% 169% 145% 56% 54% 77% 61% 81% 83% 83% 89% 60% 67% 50% 56% 73% 76% 79% 83% 179% 170% 141% 144% 124% 119% 117% 110% 223% 231% 159% 222% 156% 150% 144% 130% 102% 94% 110% 87% 106% 100% 98% 99% 157% 163% 105% 146% 140% 127% 122% 114% 104% 96% 102% 99% 98% 100% 98% 99% 101% 95% 103% 96% 101% 99% 98% 100% 110% 114% 122% 104% 109% 107% 107% 104% 110% 119% 122% 110% 105% 105% 106% 103% 103% 105% 103% 100% 101% 100% 102% 100% 97% 95% 95% 97% 94% 95% 96% 96% 101% 101% 101% 99% 100% 100% 101% 100% 89% 97% 88% 93% 92% 94% 96% 95% 101% 97% 106% 101% 100% 100% 99% 103% 109% 88% 106% 93% 101% 103% 103% 111% Ratio B/A Statut: locataire du parc privé Source : CGEDD d'après enquête logement 2013. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 116 sur 183 Graphiques 50: loyer en euros par mois et en % du revenu, par région, locataire du parc privé et locataire HLM 800 Loyer brut Allocation logement Loyer net d'allocation logement Loyer moyen en fonction du revenu moyen locataire du parc privé par mois, 2013 Guad Réun Guya IdF IdF 800 Loyer brut Allocation logement Loyer net d'allocation logement Loyer moyen en fonction du revenu moyen locataire HLM par mois, 2013 700 700 600 LangRo PACA Mart 600 Guya Réun 500 Lim LangRo ChArd 400 Lim NPC Aqu PACA RhA Als HauNor Pic PdLoire MiPy Guad PoiCh Bre Lor RhA Mart CentNPC BasNor Aqu Als FrCo Bou Auv HauNor PdLoire Pic MiPy Cent BasNor Lor Bre PoiCh FrCo Bou Auv 500 Guya IdF 400 Guad PoiCh Bre LangRo Réun Aqu Lor PdLoire MiPy ChArd Pic Bou BasNor Auv Lim FrCo NPC Als Mart Cent PACA HauNor RhA IdF 300 ChArd 300 200 Guad Mart Réun Guya 200 100 Lim LangRo ChArd PoiCh FrCo Pic NPC HauNor MiPy Bre Bou Cent Als Auv BasNor Lor PdLoire Aqu PACA RhA IdF 100 Aqu NPC PoiCh Bre PdLoire Réun Lor Guad Mart MiPy ChArd Lim FrCo PicGuad Auv BasNor LangRo BasNor Pic Bou Auv Réun PoiCh Bre MiPy NPC Mart Lor ChArd Aqu PdLoire Lim FrCo Bou LangRo Cent Als HauNor RhA PACA Guya Guya PACA Als RhA Cent HauNor IdF 0 1 400 35% 1 600 1 800 2 000 2 200 2 400 2 600 2 800 3 000 3 200 3 400 0 1 400 35% 1 600 1 800 2 000 2 200 2 400 2 600 2 800 3 000 3 200 3 400 Lim LangRo Loyer moyen rapporté au revenu moyen en fonction du revenu moyen locataire du parc privé par mois, 2013 Loyer moyen rapporté au revenu moyen en fonction du revenu moyen locataire HLM par mois, 2013 30% 30% Loyer brut moyen rapporté au revenu moyen Lim LangRo PACA MiPy NPC PoiCh HauNor Aqu Als PdLoire Pic PACA BasNor Lor Bre Guad Loyer net d'allocation logement moyen rapporté au revenu moyen Réun Guya IdF IdF 25% ChArd Mart RhA 25% Bou LangRo PoiCh Réun Guad NPC Aqu PdLoire MiPy ChArd Pic Lim Bre Lor 20% FrCo Cent Aqu Guad MiPy NPC Als HauNor Bou PdLoire RhA BasNor PoiCh Lor Bre Mart Pic Auv Cent ChArd FrCo Bou Auv 20% Guya Réun BasNor Auv Mart Cent Als PACA HauNor RhA FrCo Guya IdF 15% 15% PoiCh Bou LangRo BasNor Bre Aqu Lor PdLoire NPC MiPy ChArd Lim Pic FrCo Guad Mart Als HauNor Cent PACA RhA IdF Guya 10% Loyer brut moyen rapporté au revenu moyen 10% Réun Auv Loyer net d'allocation logement moyen rapporté au revenu moyen 5% 1 400 5% 1 400 1 600 1 800 2 000 2 200 2 400 2 600 2 800 3 000 3 200 3 400 1 600 1 800 2 000 2 200 2 400 2 600 2 800 3 000 3 200 3 400 Source : CGEDD d'après enquête logement 2013. La Corse n'est pas représentée en raison du faible nombre d'enregistrements. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 117 sur 183 Annexe 4. A. B. C. D. E. F. L'allocation logement accession dans les DOM 118 118 120 121 125 Spécificités du barème de l'allocation logement accession dans les DOM Un stock de 12 000 bénéficiaires fin 2017 et un flux annuel légèrement inférieur à 1 000 Un flux de nouveaux bénéficiaires divisé par trois en quinze ans Deux allocataires sur trois perçoivent un minimum social Comparaison avec la métropole Montant du forfait logement en proportion de l'allocation de logement accession en LES et AAH 126 A. Spécificités du barème de l'allocation logement accession dans les DOM On rappelle que les aides personnelles au logement comprennent deux aides, l'allocation de logement (AL), régie par le code de la sécurité sociale, et l'aide personnalisée au logement (APL), régie par le code de la construction et de l'habitation. L'APL n'a pas été étendue aux DOM. Seule l'AL y est donc applicable. Dans les DOM comme en métropole, l'AL dite « accession » s'applique à la fois à des opérations d'accession « pure » (achat de logements) et à des travaux d'amélioration dans des logements déjà propriété de l'allocataire. Les barèmes applicables à ces deux catégories ne diffèrent que par l'application, en accession « pure », d'un plancher de dépense nette (charges comprises) égal à 0,0234 fois le revenu pris en compte (soit un taux d'effort plancher de 25 % par rapport au revenu pris en compte). Ce plancher minore l'aide. Le barème de l'AL présente deux spécificités dans les DOM par rapport à la métropole : d'une part, le forfait de charges y est plus faible, en raison d'un climat moins froid ; d'autre part, pour les LES, LAS et LATS, par dérogation, le plancher de dépense nette que l'on vient de mentionner n'est pas appliqué, ce qui majore l'aide ; cette mesure permet à des ménages à revenu très faible d'accéder à la propriété. Enfin, le versement de l'AL non au prêteur (ou à l'allocataire) mais au guichet unique constitue une spécificité du dispositif applicable aux opérations bénéficiant de subventions LBU. B. Un stock de 12 000 bénéficiaires fin 2017 et un flux annuel légèrement inférieur à 1 000 Il n'est pas nécessaire pour bénéficier de l'AL accession d'avoir réalisé une opération financée sur LBU : entre un quart et un tiers du flux récent de nouvelles ouvertures de droit à cette prestation, avant sa suppression, concerne des opérations réalisées sans subvention LBU. La base de données de la CNAF fournit une photographie à échelle 1 de ses allocataires en décembre 2017. Les informations disponibles sont pour l'essentiel celles utiles à la liquidation des aides. La base contient la date de signature du prêt, ce qui permet notamment de distinguer les opérations récentes des autres. Il importe de souligner que, lorsque la signature du prêt est récente, le nombre d'allocataires est faible, en raison du délai qui s'écoule entre la signature du prêt et la fin des travaux, permettant au ménage de commencer à percevoir l'AL. D'où une montée en charge progressive qui apparaît clairement dans les tableaux ci-dessous. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 118 sur 183 En accession au sens strict (hors amélioration), l'existence d'un barème spécifique pour les LES, auxquels nous assimilons ici les LAS et LATS applicables à Mayotte, permet d'identifier ces opérations. L'existence d'un barème spécifique à l'amélioration permet également d'identifier ces opérations. Néanmoins, il n'est pas possible de distinguer celles d'entre elles qui ont bénéficié d'une subvention LBU. Dans les tableaux qui suivent, la catégorie « amélioration » inclut donc des opérations hors du champ de notre mission. Les autres opérations ­ qui recouvrent l'accession hors LES - sont regroupées dans la catégorie « Autres ». En outre, nous avons distingué une catégorie (catégorie 5) qui regroupe les deux premières: LES d'une part et amélioration (avec ou sans LBU) d'autre part. Cette catégorie est la meilleure approximation du champ de notre mission que fournisse la base de données de la CNAF. Elle le couvre exactement sur le LES et l'englobe sur l'amélioration. En décembre 2017, 12 096 ménages percevaient l'AL accession dans les DOM (Tableau 17). Ces dernières années, le flux annuel de nouvelles opérations ouvrant droit à AL accession dans les DOM était légèrement inférieur à 1 000, dont : - 500 LES avec AL par an, dont 80 à 90 % dans la seule Réunion, - 300 opérations d'amélioration avec AL par an (avec ou sans LBU), dont seule une partie (les opérations ayant donné lieu à LBU) relève du champ de notre mission, et qui est concentrée en Guadeloupe et à la Réunion, - et 200 autres opérations avec AL ; il s'agit d'accession à la propriété hors LES (ces opérations peuvent par exemple inclure la vente de logements sociaux à leurs occupants). Les effectifs sont très faibles en Guyane et à Mayotte, mais également en Martinique. Les prêts signés en 2010 ou auparavant représentent plus de la moitié de l'effectif en LES (4 095 sur 7 622) mais beaucoup moins en amélioration comme on pouvait l'attendre puisque la durée des prêts y est plus faible (Tableau 18). La Réunion représente à elle seule les trois quarts du flux d'opérations récentes, en effectif et en montant. Tableau 17: bénéficiaires de l'AL accession dans les DOM, stock en décembre 2017 et flux annuel récent Nombre de bénéficiaires en décembre 2017 Accession LES (avec subvention LBU) Amélioration (avec ou sans subvention LBU) Autres : accession autre que LES (sans subvention LBU) Total LES et amélioration Source : CGEDD d'après CNAF 7 622 1 646 2 828 12 096 9 268 Nombre annuel de nouvelles ouvertures de droit au cours des dernières années 500 300 200 1 000 800 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 119 sur 183 Tableau 18 : bénéficiaires de l'AL accession dans les DOM en décembre 2017 1. LES 971 Guadeloupe 972 Martinique 973 Guyane 974 Réunion 976 Mayotte 999 Tous DOM Année de signature du prêt 0 Avant2010 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Toutes années 295 28 50 38 18 8 1 0 1 439 165 32 36 32 29 40 22 11 2 369 34 3 2 2 6 6 11 5 0 69 3 600 617 453 401 360 456 399 309 73 6 668 1 0 3 13 14 28 18 0 0 77 4 095 680 544 486 427 538 451 325 76 7 622 0 Avant2010 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Toutes années 79 44 51 118 120 106 125 76 18 737 37 19 15 18 19 42 22 18 4 194 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 107 39 36 48 63 106 148 151 17 715 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 223 102 102 184 202 254 295 245 39 1 646 0 Avant2010 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Toutes années 151 28 27 28 26 28 32 15 4 339 177 39 27 21 20 26 30 17 10 367 14 7 3 9 5 3 8 1 0 50 1 103 151 140 136 133 140 116 93 39 2 051 0 0 0 1 3 9 8 0 0 21 1 445 225 197 195 187 206 194 126 53 2 828 0 Avant2010 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Toutes années 525 100 128 184 164 142 158 91 23 1 515 379 90 78 71 68 108 74 46 16 930 48 10 5 11 11 9 19 6 0 119 4 810 807 629 585 556 702 663 553 129 9 434 1 0 3 14 17 37 26 0 0 98 5 763 1 007 843 865 816 998 940 696 168 12 096 0 Avant2010 2010 (374) (72) (202) (51) (34) (3) (3 707) (656) (1) (0) (4 318) (782) 2011 (101) (51) (2) (489) (3) (646) 2012 (156) (50) (2) (449) (13) (670) 2013 (138) (48) (6) (423) (14) (629) 2014 (114) (82) (6) (562) (28) (792) 2015 2016 2017 Toutes années (126) (76) (19) (1 176) (44) (29) (6) (563) (11) (5) (0) (69) (547) (460) (90) (7 383) (18) (0) (0) (77) (746) (570) (115) (9 268) 2. Amélioration (avec ou sans LBU) 971 Guadeloupe 972 Martinique 973 Guyane 974 Réunion 976 Mayotte 999 Tous DOM 3. Autres 971 Guadeloupe 972 Martinique 973 Guyane 974 Réunion 976 Mayotte 999 Tous DOM 4. Toutes opérations 971 Guadeloupe 972 Martinique 973 Guyane 974 Réunion 976 Mayotte 999 Tous DOM 5. (dont LES et amél. (avec et sans LBU)) 971 Guadeloupe 972 Martinique 973 Guyane 974 Réunion 976 Mayotte 999 Tous DOM NB: le faible effectif pour les années de prêt récentes signalent la montée en charge des projets (délai de construction) beaucoup plus qu'une réduction des flux d'opérations Source : CGEDD d'après CNAF. C. Un flux de nouveaux bénéficiaires divisé par trois en quinze ans Dans les DOM, le nombre total de bénéficiaires de l'AL accession a été divisé par deux en quinze ans, passant de 23 214 en décembre 2002 à 12 096 en décembre 2017. Le flux de bénéficiaires récents (dont les prêts ont été signés depuis moins de 5 ans) a été dans le même temps divisé par trois, passant de 10 780 en décembre 2002 à 3 618 en décembre 2017. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 120 sur 183 Tableau 19 : bénéficiaires de l'AL accession dans les DOM en décembre 2002, 2007, 2012 et 2017 Nombre de bénéficiaires 2002 L.E.S./L.T.S Amél. Autre Total Tous allocataires accession et amélioration Guadeloupe 2 041 169 691 2 901 Martinique 815 234 762 1 811 Guyane 308 * * 569 Réunion 11 495 719 5 719 17 933 Mayotte 0 * * 0 Total 14 659 1 124 7 431 23 214 Dont ancienneté < 5 ans Guadeloupe 1 079 123 306 1 508 Martinique 662 210 341 1 213 Guyane 223 * * 313 Réunion 5 039 677 2 030 7 746 Mayotte 0 * * 0 Tous DOM 7 003 1 010 2 767 10 780 *: couvert par le secret statistique Année d'observation (en décembre) 2007 2012 L.E.S./L.T.S Amél. Autre Total L.E.S./L.T.S Amél. Autre Total 2017 L.E.S./L.T.S Amél. Autre Total 1 411 336 465 2 212 797 420 730 1 947 268 * * 451 11 546 520 3 211 15 277 0 * * 0 14 022 1 276 4 589 19 887 1 098 837 380 2 315 575 371 567 1 513 162 * * 276 9 500 426 2 762 12 688 0 * * 20 11 335 1 634 3 843 16 812 439 737 339 1 515 369 194 367 930 69 * * 119 6 668 715 2 051 9 434 77 * * 98 7 622 1 646 2 828 12 096 434 387 119 4 043 0 4 983 261 176 346 394 * * 176 994 * * 783 1 616 871 1 127 171 5 213 0 7 382 389 719 179 227 280 209 65 * * 3 354 158 958 0 * * 4 035 1 157 1 404 1 287 716 * 4 470 * 6 596 28 445 104 105 28 * 1 597 485 60 * 1 817 1 035 105 103 * 521 * 766 578 312 45 2 603 80 3 618 Source : CGEDD d'après CNAF. D. - Deux allocataires sur trois perçoivent un minimum social dans le Tableau 20 pour l'ensemble des allocataires, Les caractéristiques des bénéficiaires de l'AL accession dans les DOM figurent : et dans le Tableau 21 pour les allocataires dont le prêt a été signé de 2013 à 2016 (soit un intervalle de 4 années, dont la plus récente est encore affectée par la montée en charge signalée plus haut) (« opérations récentes »). Ces tableaux fournissent également le chiffrage du montant du forfait logement qui a été déduit du montant du RSA et de la prime d'activité qui leur a été versé. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 121 sur 183 Tableau 20: agrégats divers relatifs aux bénéficiaires de l'AL accession dans les DOM en décembre 2017 Forfait logement REV1: Masse Reveannunu elle hors d'AL RSA, (M) PA et AAH REV2: Revenu y compris RSA, PA et AAH Part du RSA, % de la % avec PA et avec RSA de AAH ou PA l'AAH dans REV2 Forfait DélogeForfait Forfait pense Dément logelogenette % avec pens RSA ou ment ment moyen- Mens e PA moyen RSA ou ne / >Mplaf nette moyen si RSA ou PA en % REV2 appliPA de AL moyen cable En % de tous les DOM Département TYPE effectif % avec % 65 % avec 3 pers. % Mensuans et pers. à à parent AL alité plus charge charge isolé ou plus Effectif Masse d'AL TOUS ALLOCATAIRES 971 Guadeloupe 971 Guadeloupe 971 Guadeloupe 971 Guadeloupe 971 Guadeloupe 972 Martinique 972 Martinique 972 Martinique 972 Martinique 972 Martinique 973 Guyane 973 Guyane 973 Guyane 973 Guyane 973 Guyane 974 Réunion 974 Réunion 974 Réunion 974 Réunion 974 Réunion 976 Mayotte 976 Mayotte 976 Mayotte 976 Mayotte 976 Mayotte 999 Tous DOM 999 Tous DOM 999 Tous DOM 999 Tous DOM 999 Tous DOM 1. LES 2. Amélioration (avec ou sans LBU) 3. Autres 4. Toutes opérations 5. (dont LES et amél. (avec et sans LBU)) 1. LES 2. Amélioration (avec ou sans LBU) 3. Autres 4. Toutes opérations 5. (dont LES et amél. (avec et sans LBU)) 1. LES 2. Amélioration (avec ou sans LBU) 3. Autres 4. Toutes opérations 5. (dont LES et amél. (avec et sans LBU)) 1. LES 2. Amélioration (avec ou sans LBU) 3. Autres 4. Toutes opérations 5. (dont LES et amél. (avec et sans LBU)) 1. LES 2. Amélioration (avec ou sans LBU) 3. Autres 4. Toutes opérations 5. (dont LES et amél. (avec et sans LBU)) 1. LES 2. Amélioration (avec ou sans LBU) 3. Autres 4. Toutes opérations 5. (dont LES et amél. (avec et sans LBU)) 439 737 339 1 515 1 176 369 194 367 930 563 69 0 50 119 69 6 668 715 2 051 9 434 7 383 77 0 21 98 77 7 622 1 646 2 828 12 096 9 268 1,3 1,4 0,6 3,2 2,6 0,9 0,4 0,7 2,0 1,3 0,1 0,0 0,1 0,2 0,1 19,5 1,9 4,3 25,7 21,4 0,2 0,0 0,1 0,3 0,2 22,0 3,7 5,7 31,3 25,6 454 454 1 289 641 454 616 602 1 027 775 611 1 214 0 1 505 1 336 1 214 575 474 1 072 675 565 385 0 356 379 385 574 480 1 095 683 557 787 670 1 423 872 714 869 860 1 204 999 866 1 413 0 1 580 1 483 1 413 937 872 1 297 1 010 931 521 0 485 513 521 925 780 1 299 993 899 42% 58% 32% 36% 9% 29% 27% 41% 36% 44% 29% 53% 30% 48% 15% 38% 22% 46% 29% 51% 14% 35% 0% 5% 18% 10% 28% 14% 35% 39% 67% 46% 69% 17% 47% 33% 62% 39% 67% 26% 47% 0% 27% 48% 26% 47% 26% 47% 38% 65% 38% 52% 16% 43% 31% 58% 38% 63% 7% 8% 5% 7% 7% 6% 8% 5% 6% 7% 0% 0% 2% 1% 0% 6% 6% 5% 6% 6% 0% 0% 0% 0% 0% 6% 7% 5% 6% 6% 10% 37% 4% 22% 27% 17% 22% 10% 15% 19% 4% 0% 2% 3% 4% 4% 6% 3% 4% 4% 1% 0% 10% 3% 1% 5% 22% 4% 7% 8% 58% 25% 74% 46% 38% 54% 59% 58% 57% 56% 86% 0% 84% 85% 86% 65% 58% 74% 66% 64% 90% 0% 90% 90% 90% 64% 44% 72% 63% 61% 15% 4% 14% 10% 9% 11% 8% 9% 10% 10% 35% 0% 34% 34% 35% 17% 12% 19% 17% 17% 61% 0% 71% 63% 61% 18% 8% 17% 16% 16% 46% 19% 52% 34% 29% 42% 43% 38% 41% 42% 57% 0% 58% 57% 57% 29% 24% 29% 29% 29% 27% 0% 33% 29% 27% 31% 24% 34% 31% 30% 313 259 595 350 279 308 262 519 381 292 459 0 606 520 459 333 302 493 366 330 272 0 266 271 272 331 278 509 366 322 239 74 154 104 148 447 177 172 186 93 201 107 163 99 158 361 176 205 188 104 157 302 0 0 169 437 162 358 157 302 243 90 224 77 173 320 227 139 242 89 229 43 0 0 215 51 226 45 229 43 240 91 186 92 168 341 216 150 231 91 9% 16% 31% 20% 13% 12% 12% 30% 21% 12% 21% 28% 24% 21% 10% 9% 25% 14% 10% 8% 11% 9% 8% 10% 12% 26% 15% 10% 57% 26% 89% 49% 38% 34% 18% 75% 47% 28% 61% 0% 88% 72% 61% 53% 27% 79% 56% 50% 14% 0% 14% 14% 14% 52% 26% 79% 55% 47% 119 103 104 108 109 109 116 97 106 112 151 0 111 134 151 134 131 124 132 134 79 0 68 76 79 132 117 117 126 129 69 38 30 45 49 58 56 38 50 57 53 0 24 41 53 90 90 58 83 90 37 0 37 37 37 86 63 51 75 82 29% 24% 20% 25% 27% 29% 34% 24% 28% 30% 34% 0% 14% 25% 34% 37% 40% 33% 37% 37% 16% 0% 17% 16% 16% 36% 34% 30% 35% 36% 4% 6% 3% 13% 10% 3% 2% 3% 8% 5% 1% 0% 0% 1% 1% 55% 6% 17% 78% 61% 1% 0% 0% 1% 1% 63% 14% 23% 100% 77% 4% 4% 2% 10% 8% 3% 1% 2% 6% 4% 0% 0% 0% 1% 0% 62% 6% 14% 82% 68% 1% 0% 0% 1% 1% 70% 12% 18% 100% 82% Source : CGEDD d'après CNAF. NB : « AAH » signifie dans ce tableau « allocation aux adultes handicapés ». Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 122 sur 183 Tableau 21: idem, mais sur les seuls allocataires ayant signé un contrat de prêt de 2013 à 2016 (« opérations récentes ») Forfait logement REV1: Masse Reveannunu elle hors d'AL RSA, (M) PA et AAH REV2: Revenu y compris RSA, PA et AAH Part du RSA, % de la % avec PA et avec RSA de AAH ou PA l'AAH dans REV2 Forfait DélogeForfait Forfait pense Dément logelogenette % avec pens RSA ou ment ment moyen- Mens e PA moyen RSA ou ne / >Mplaf nette moyen si RSA ou PA en % REV2 appliPA de AL moyen cable En % de tous les DOM Département TYPE effectif % avec % 65 % avec 3 pers. % Mensuans et pers. à à parent AL alité plus charge charge isolé ou plus Effectif Masse d'AL OPERATIONS RECENTES (PRETS SIGNES DE 2013 A 2016: 4 générations de prêts) 971 Guadeloupe 1. LES 27 0,1 671 971 Guadeloupe 971 Guadeloupe 971 Guadeloupe 971 Guadeloupe 972 Martinique 972 Martinique 972 Martinique 972 Martinique 972 Martinique 973 Guyane 973 Guyane 973 Guyane 973 Guyane 973 Guyane 974 Réunion 974 Réunion 974 Réunion 974 Réunion 974 Réunion 976 Mayotte 976 Mayotte 976 Mayotte 976 Mayotte 976 Mayotte 999 Tous DOM 999 Tous DOM 999 Tous DOM 999 Tous DOM 999 Tous DOM 2. Amélioration (avec ou sans LBU) 3. Autres 4. Toutes opérations 5. (dont LES et amél. (avec et sans LBU)) 1. LES 2. Amélioration (avec ou sans LBU) 3. Autres 4. Toutes opérations 5. (dont LES et amél. (avec et sans LBU)) 1. LES 2. Amélioration (avec ou sans LBU) 3. Autres 4. Toutes opérations 5. (dont LES et amél. (avec et sans LBU)) 1. LES 2. Amélioration (avec ou sans LBU) 3. Autres 4. Toutes opérations 5. (dont LES et amél. (avec et sans LBU)) 1. LES 2. Amélioration (avec ou sans LBU) 3. Autres 4. Toutes opérations 5. (dont LES et amél. (avec et sans LBU)) 1. LES 2. Amélioration (avec ou sans LBU) 3. Autres 4. Toutes opérations 5. (dont LES et amél. (avec et sans LBU)) 427 101 555 454 102 101 93 296 203 28 0 17 45 28 1 524 468 482 2 474 1 992 60 0 20 80 60 1 741 996 713 3 450 2 737 0,8 0,2 1,1 0,9 0,3 0,2 0,1 0,6 0,5 0,1 0,0 0,0 0,1 0,1 4,7 1,3 0,9 6,9 6,0 0,2 0,0 0,0 0,2 0,2 5,2 2,3 1,3 8,9 7,6 411 1 353 595 426 652 498 1 144 754 575 1 279 0 1 822 1 484 1 279 576 431 1 244 679 542 291 0 374 312 291 583 429 1 236 674 527 938 636 1 454 800 654 899 791 1 270 979 846 1 545 0 1 830 1 653 1 545 921 855 1 445 1 011 905 436 0 490 449 436 913 755 1 406 969 856 29% 48% 11% 35% 38% 8% 7% 26% 4% 26% 36% 7% 35% 38% 8% 28% 54% 7% 37% 50% 11% 10% 32% 2% 23% 46% 7% 32% 52% 9% 17% 43% 0% 0% 0% 0% 6% 0% 10% 29% 0% 17% 43% 0% 37% 67% 4% 50% 71% 7% 14% 46% 4% 33% 64% 4% 40% 68% 5% 33% 48% 0% 0% 0% 24% 45% 0% 30% 48% 0% 33% 48% 0% 36% 65% 4% 43% 55% 8% 12% 40% 3% 30% 57% 5% 38% 61% 5% 19% 37% 3% 30% 36% 13% 23% 13% 16% 18% 0% 0% 0% 0% 0% 3% 3% 2% 3% 3% 2% 0% 10% 4% 2% 3% 20% 4% 8% 9% 56% 22% 79% 34% 24% 68% 65% 66% 66% 67% 89% 0% 94% 91% 89% 66% 62% 78% 68% 65% 88% 0% 90% 89% 88% 67% 45% 77% 63% 59% 15% 4% 16% 7% 5% 16% 8% 11% 11% 12% 18% 0% 47% 29% 18% 17% 12% 17% 16% 16% 58% 0% 70% 61% 58% 18% 8% 18% 15% 15% 41% 17% 55% 25% 18% 53% 51% 49% 51% 52% 64% 0% 82% 71% 64% 33% 28% 36% 33% 32% 27% 0% 30% 28% 27% 35% 26% 42% 34% 31% 366 250 566 313 257 288 229 466 324 259 512 0 643 561 512 380 295 487 384 360 263 0 260 263 263 372 269 493 367 335 227 139 159 91 143 423 160 154 163 94 206 82 170 59 132 334 171 153 188 71 163 349 0 0 157 485 161 400 163 349 257 122 228 67 156 330 232 152 250 109 233 31 0 0 205 55 226 37 233 31 251 121 193 76 153 340 214 153 230 105 15% 14% 29% 19% 14% 9% 7% 26% 16% 8% 23% 27% 24% 23% 13% 8% 23% 15% 12% 7% 11% 8% 7% 13% 10% 24% 16% 12% 59% 26% 84% 38% 28% 23% 4% 62% 29% 13% 64% 0% 94% 76% 64% 54% 21% 72% 51% 46% 15% 0% 15% 15% 15% 51% 21% 72% 47% 40% 107 103 100 103 104 115 125 87 109 120 155 0 78 126 155 134 132 119 131 134 80 0 67 77 80 131 119 109 123 127 55 39 25 37 40 62 62 29 51 62 66 0 10 45 66 90 94 54 84 91 39 0 35 38 39 85 67 45 72 79 24% 25% 18% 23% 24% 30% 36% 22% 30% 33% 41% 0% 6% 28% 41% 35% 41% 35% 36% 36% 17% 0% 17% 17% 17% 34% 35% 30% 34% 34% 1% 12% 3% 16% 13% 3% 3% 3% 9% 6% 1% 0% 0% 1% 1% 44% 14% 14% 72% 58% 2% 0% 1% 2% 2% 50% 29% 21% 100% 79% 1% 9% 2% 12% 10% 3% 2% 2% 7% 5% 1% 0% 0% 1% 1% 53% 14% 10% 78% 68% 2% 0% 1% 2% 2% 59% 26% 15% 100% 85% Source : CGEDD d'après CNAF. NB : « AAH » signifie dans ce tableau « allocation aux adultes handicapés » Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 123 sur 183 Pour les opérations récentes de type 5 (champ le plus proche du sujet de notre mission) (cf. dernière ligne du Tableau 21) : - le revenu moyen est de 527 euros par mois hors RSA, prime d'activité et allocation aux adultes handicapés75 (« REV1 »), et 856 euros par mois y compris ces prestations («REV2 »), qui représentent 38 % de REV2, ­ la mensualité moyenne de 335 euros par mois, ­ l'allocation logement moyenne de 230 euros par mois, ­ la dépense nette moyenne de 105 euros, ­ la proportion de bénéficiaires du RSA ou de la prime d'activité de 61 %, ­ la proportion de bénéficiaires de l'allocation aux adultes handicapés de 5 %, ­ la proportion de ménages âgés d`au moins 65 ans de 9 % ­ la proportion de ménages avec personne à charge de 59 % ­ la proportion de parents isolés de 31 %. Les LES à Mayotte se caractérisent par des proportions très faibles d'allocataires âgés de 65 ans ou plus (1 %), et très fortes d'allocataires avec au moins une personne à charge (90 %) et avec au moins trois personnes à charge (61 %). La proportion de cas où l'allocation logement est supérieure à la mensualité est plus élevée en LES (18 %, et 67 % à Mayotte) qu'en amélioration seule (9 %) et dans les autres cas (c'est-à-dire en accession sans LBU : 4 %). Ces situations résultent de ce que le minimum de dépense nette figurant dans le barème tient compte du forfait de charges. Le dépassement (aide diminuée de la mensualité), lorsqu'il existe, est cependant limité (de 12 euros par mois en moyenne). La masse annuelle d'AL versée est de 7,6 M pour les quatre générations de prêt considérées (2013 à 2016), soit (compte tenu de la montée en charge signalée plus haut et des opérations d'amélioration sans LBU) moins de 2M par an et par génération de prêt, pour moins de 750 allocataires, sur le périmètre de notre mission. Le montant du forfait logement déduit du RSA et de la prime d'activité des allocataires qui perçoivent ces prestations représente 34 % du montant de l'AL accession. Comparés aux allocataires « autres » (accédants hors LES), ceux qui bénéficient de LES ou d'opérations d'amélioration seule ont un revenu (avant RSA, prime d'activité et allocation aux adultes handicapés) deux fois plus faible, sont moitié plus fréquemment bénéficiaires du RSA ou de la PA, et ont une mensualité presque deux fois plus faible, une allocation de logement plus élevée de moitié et une dépense nette trois fois plus faible. Il s'agit donc de populations très différentes. Une raison en est que les opérations d'amélioration seule sont d'un montant plus faible que les opérations d'accession. Néanmoins, si l'on compare les seuls accédants en LES aux autres accédants, cette différenciation demeure. La principale raison en est que le barème spécifique au LES déroge au revenu plancher égal à 16,25 fois la mensualité réelle non plafonnée, disposition qui vise précisément à exclure du bénéfice de l'aide les personnes dont le revenu déclaré est très faible (ce qui suggère l'existence de revenus non pris en compte ou une grande fragilité du projet). Les allocataires « autres » ont cependant un revenu moyen (avant RSA, prime d'activité et allocation aux adultes handicapés) voisin du SMIC et 40 % d'entre eux bénéficient du RSA ou de la prime d'activité (plus probablement de la seconde). Il s'agit donc de populations modestes. Les agrégats sont relativement stables par rapport à l'année du prêt. Nous notons dans les tableaux « AAH » l'allocation aux adultes handicapés, mais nous n'utilisons pas ce sigle dans le texte pour éviter toute confusion avec l'aide à l'amélioration de l'habitat, à laquelle nous réservons le sigle « AAH ». 75 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 124 sur 183 PUBLIÉ E. Comparaison avec la métropole Le Tableau 22 indique le poids des DOM dans divers agrégats. Ils se distinguent par une proportion de bénéficiaires du RSA beaucoup plus élevée dans l'ensemble de la population (12 %) et encore plus parmi les bénéficiaires de l'AL accession (19 %) que le poids des DOM dans l'ensemble de la population (3 %). Tableau 22 : poids des DOM dans divers agrégats er Population (1 janvier 2018) Population bénéficiant du RSA Stock de bénéficiaires d'une aide personnelle au logement en accession (2017) Dont stock avec RSA (2017) Dont stock avec prime d'activité (2017) Flux annuel de nouveaux accédants bénéficiaires de l'AL (2015) Dont flux avec PTZ (estimatif) Dont Poids des DOM DOM 67 187 000 2 169 000 3% France 3 711 000 389 000 24 334 96 934 33 000 20 000 446 000 12 000 4 693 3 152 900 <200 12% 3% 19% 3% 3% 1% Source : CGEDD d'après Insee, CNAF, SGFGAS. Le tableau 8 compare les bénéficiaires de l'AL dite « accession » (qui incluent des propriétaires non accédants qui font des travaux dans leur logement) dans les DOM et en métropole. Tableau 23 : caractéristiques comparées des bénéficiaires des aides personnelles au logement destinées aux propriétaires dans les DOM et en métropole Euros par mois Propriétaires bénéficiaires d'une aide personnelle au logement en décembre 2017 effectif Mensualité AL Dépense nette REV2: Part du REV1: % Revenu y RSA, de la Revenu avec compris PA et de hors RSA, RSA RSA, PA l'AAH PA et AAH ou PA et AAH dans REV2 % avec % % 65 mensualité > avec ans et mensualité AAH plus plafond DOM LES Amélioration (avec ou sans LBU) Autres Total AL DOM 7 622 1 646 2 828 12 096 331 278 509 366 240 186 168 216 91 92 341 150 574 480 1 095 683 925 780 1 299 993 38% 38% 16% 31% 65% 52% 43% 58% 6% 7% 5% 6% 5% 22% 4% 7% 52% 26% 79% 55% Métropole AL hors amélioration AL amélioration Sous-total AL APL achat neuf APL ancien et amélioration APL Location/accession Sous-total APL Total AL+APL métropole 275 766 2 881 278 647 58 235 39 537 193 97 965 376 612 388 708 620 460 619 681 619 671 656 628 139 148 139 188 164 136 179 149 482 312 480 493 455 535 477 479 469 1 550 1 202 1 546 1 712 1 539 1 537 1 641 1 571 1 543 1 658 1 370 1 655 1 817 1 663 1 688 1 754 1 681 1 660 7% 12% 7% 6% 7% 9% 6% 7% 7% 28% 29% 28% 26% 32% 31% 28% 28% 29% 5% 12% 6% 7% 7% 11% 7% 6% 6% 2% 7% 2% 1% 1% 4% 1% 2% 2% 95% 70% 95% 88% 91% 96% 89% 93% 92% France entière 620 151 Source : CGEDD d'après CNAF. NB : « AAH » signifie dans ce tableau « allocation aux adultes handicapés » Dans les DOM, par comparaison avec la métropole : - la mensualité est presque deux fois faible, - l'AL est moitié plus élevée, - la dépense nette trois fois plus faible, Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 125 sur 183 PUBLIÉ - le revenu deux fois plus faible - la proportion de bénéficiaires du RSA ou de la prime d'activité dans le revenu est deux fois plus élevée, - la part du RSA, de la prime d'activité et de l'allocation aux adultes handicapés dans le revenu est quatre fois plus élevée, - la proportion de personnes âgées est trois fois plus élevée. Les statistiques communiquées par la CNAF distinguent les acquisitions de logements des opérations d'amélioration seule en AL, mais pas en APL. Il n'est donc pas possible, toutes aides confondues, de comparer de manière exacte la proportion d'opérations d'amélioration seule dans les DOM et en métropole. Elle ressort néanmoins beaucoup plus élevée dans les DOM (14 %) qu'en métropole. F. Montant du forfait logement en proportion de l'allocation de logement accession en LES et AAH En décembre 2017, parmi les bénéficiaires de l'AL au titre d'opérations récentes (Tableau 21) de la catégorie 5 visée dans l'Annexe 4 (catégorie qui est la plus proche des ménages bénéficiaires de LES ou d'AAH), 61 %76 percevaient en décembre 2017 le RSA ou la prime d'activité, et le forfait logement déduit de ces prestations représentait 34 % de l'allocation logement77, dont environ 25 % pour les bénéficiaires du RSA (avec ou sans prime d'activité) et 9 % pour les bénéficiaires de la prime d'activité mais non du RSA. NB : le relèvement de la prime d'activité au 1er janvier 2019 a augmenté de 20 % le nombre de ses bénéficiaires. En l'absence d'information plus précise, nous avons supposé qu'il en va de même pour les bénéficiaires de l'AL accession, ce qui conduit à majorer de 2 points le forfait logement en proportion de l'AL accession. Par mesure de prudence, nous avons retenu dans les simulations une augmentation d'un point seulement. Cela conduit à une masse de forfait logement égale à 35 % = 34 % + 1 % de la masse d'AL accession. 76 77 38 % en Guadeloupe, 52 % en Martinique, 43 % en Guyane, 67 % à la Réunion et 48 % à Mayotte. De 24 % en Guadeloupe, 33 % en Martinique, 41 % en Guyane, 36 % à la Réunion et 17 % à Mayotte. Dans ce dernier départent, les minima sociaux, introduits en 2011, sont égaux en 2018 à 50 % de la valeur sur le reste du territoire ce qui réduit d'autant le montant du forfait logement. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 126 sur 183 PUBLIÉ Annexe 5. Dispositifs actuels d'aide à l'accession et l'amélioration sociales et très sociales dans les DOM A. Dispositifs 127 a) Le LES et l'AAH, dispositifs très sociaux spécifiques aux DOM mis en place par l'Etat 127 b) Le PTZ, dispositif social de droit commun mis en place par l'Etat 130 c) De nombreux autres dispositifs, souvent très sociaux, mis en place par les acteurs locaux 131 B. Montants d'aide et nombres d'opérations 132 a) b) Aides accordées par les différents acteurs Aides financées sur LBU 132 136 C. Comparaison des effectifs de propriétaires bénéficiaires de LBU et de l'allocation logement accession dans les DOM 141 D. Comparaison du positionnement des aides à l'accession sociale dans les DOM et en métropole 143 a) b) c) d) E. Effectifs Revenus Taux d'effort Part des logements individuels et du neuf 145 145 146 147 148 Articulation entre le LES et le PTZ A. Dispositifs Outre l'aide à la personne en cours de suppression, trois dispositifs d'aide à la pierre coexistent : le LES et l'AAH, dispositifs très sociaux spécifiques aux DOM mis en place par l'Etat, le PTZ, dispositif social mis en place par l'Etat, de nombreux autres dispositifs, souvent très sociaux, mis en place par les autres acteurs a) Le LES et l'AAH, dispositifs très sociaux spécifiques aux DOM mis en place par l'Etat Comme indiqué au § 1.1, l'Etat a mis en place à la fin des années 1990 dans les départements d'outremer un dispositif spécifique, visant des publics dont le revenu est particulièrement faible, qui porte aussi bien sur la construction de logements dits évolutifs sociaux (LES et, à Mayotte, LAS et LATS) et l'amélioration de logements existants (AAH) réalisés par les ménages dans leur logement ou parfois en acquisition amélioration. Ce dispositif a reposé sur des outils financiers : une aide à la pierre spécifique aux DOM (« subvention LBU ») financée par l'État, complétée dans certains cas par des subventions accordées par d'autres acteurs (collectivité locale, caisse d'allocations familiales) ; Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 127 sur 183 PUBLIÉ - - dans la plupart des cas en accession, et dans de nombreux cas en amélioration, un prêt bancaire 78 assorti parfois de divers prêts complémentaires (Action Logement, CAF, collectivités, ...) ; -une aide à la personne (allocation logement) financée également par l'État, dont le barème est dérogatoire (cf. Annexe 4) ; des fonds de garantie départementaux sécurisant les prêteurs, gérés par BPIfrance et l'Agence française de développement. Il a reposé également sur un organe spécifique aux DOM, le « guichet unique »79, qui intervient en cas de prêt bancaire. Il s'agit d'un organisme agréé par arrêté préfectoral, dans chaque département d'outre-mer, en tant que service d'interface sociale et financière. Il effectue à ce titre un accompagnement social des ménages à faible revenu et joue un rôle d'intermédiaire entre ces ménages et la banque, assurant le suivi et la gestion des dossiers tout au long de la durée des prêts. Il récupère auprès du ménage le reste à charge de la mensualité de prêt et percevait directement chaque mois l'allocation logement versée par la CAF (avant la suppression de cette prestation), pour reverser l'ensemble à l'organisme prêteur. Le Schéma 1 figurant au § 1.2 en page 18 indique les flux financiers entre les différents acteurs. Le terme générique « opérateurs » utilisé dans le schéma désigne aussi bien des promoteurs immobiliers, au sens large (bailleur social, promoteur privé, SEM), que des opérateurs tels que les associations Soliha, agréés par l'État pour assurer un service social d'intérêt général (SSIG)80. En LES, deux types d'opération doivent être distinguées, le LES « diffus » et le LES « groupé » (cf. Encadré 1 page 16). Les plafonds de ressources du LES81 et de l'AAH (Tableau 24) sont égaux à ceux du logement locatif très social (LLTS). Ils représentent un peu plus de deux fois le RSA. Parmi les attributaires récents de LES et d'AAH qui bénéficient de l'allocation logement, 61 % perçoivent le RSA ou la prime d'activité, et 5 % perçoivent l'allocation aux adultes handicapés (cf. Annexe 4). Les seuls prêteurs bancaires présents sur les opérations avec LBU sont désormais la BRED et ses filiales. Il n'existe donc plus de concurrence bancaire. 78 AtriOM (ex-Guadeloupe Habitat) pour la Guadeloupe et la Guyane, Martinique Habitat, Réunion Habitat, et Mayotte Habitat. À noter que l'ensemble de ces structures sont des filiales d'Action Logement. 79 Le SSIG, encadré par la loi « MOLLE » du 25 mars 2009, regroupe la maîtrise d'ouvrage d'insertion, l'ingénierie sociale, financière et technique ainsi que l'intermédiation locative et la gestion locative sociale. 80 A Mayotte, l'échelle des plafonds de ressources des LAS et LATS est différente. En LAS, les plafonds sont voisins de ceux du LES. En LATS ils sont inférieurs d'environ 40 %. 81 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 128 sur 183 PUBLIÉ Tableau 24 : plafonds de ressources en 2017 Plafonds de ressources en en RSA en multiples multiples en euros multiples du SMIC du RSA du SMIC Nombre de LES, AAH et PTZ LES PTZ LES PTZ personnes LLTS 0,5 1 13 583 30 000 1,1 2,4 2,3 5,1 0,7 2 18 139 42 000 1,4 3,3 2,1 4,8 0,8 3 21 813 51 000 1,7 4,0 2,1 4,8 1,0 4 26 334 60 000 2,1 4,7 2,1 4,8 1,2 5 30 979 69 000 2,4 5,4 2,1 4,7 Source : pour le LES, guide des aides financières au logement dans les DOM, 2017, DGOM ; pour le PTZ, « Les aides financières au logement », édition 2017, DHUP. Pour un ménage au SMIC, le revenu correspondant à ces plafonds était de 12 700 euros. NB1 : hors Mayotte. NB2 : le plafond de ressources du logement locatif social (LLS) est supérieur d'un tiers à celui du logement locatif très social (LLTS). Le montant des projets est adapté au faible revenu des ménages concernés. En LES, le prix moyen (hors terrain) des maisons est inférieur d'un tiers à celui des maisons construites dans les DOM82 (et de 45 % à celui des maisons construites sur l'ensemble de la France83). En LESD « diffus », les montants d'opération sont voisins de 90 000 euros. En LES « groupé », les montants d'opérations figurant dans les plans de financement sont plus élevés d'environ 10 000 euros, mais n'incluent qu'une partie du coût du foncier, puisqu'ils ne comprennent pas les subventions diverses accordées au foncier en amont des opérations, soit environ 40 000 euros. Une fois ces subventions prises en compte, le montant des opérations en LES « groupé » ressort voisin de 140 000 . En AAH, les montants d`opérations sont très dispersés. Lorsque l'opération donne lieu à prêt bancaire (les bases de données des guichets uniques fournissent alors des détails sur les opérations et les demandeurs) les montants d'opération sont voisins de 50 000 euros. Malgré la relative modicité des montants d'opération, les opérations, en raison de la faiblesse des revenus des ménages concernés, n'ont été possibles que moyennant des aides à la pierre et à la personne élevées. Le montant moyen de la principale aide à la pierre, celle accordée par l'Etat (« subvention LBU ») est84 de 32 000 en LES et de 22 000 en AAH. Pour les LES, il est limité par trois plafonds : un pourcentage du coût de l'opération (50 %)85, un montant en euros dépendant des caractéristiques du ménage et de l'opération et un troisième plafond qui prend la forme d'un minimum de taux d'effort mais n'est pas appliqué en pratique (cf. Annexe 9). Pour l'AAH, la subvention est plafonnée à 70 % de la dépense subventionnable (et 80 % en cas de ravalement ou peinture des façades). 82 83 84 85 Tel que figurant dans la base EPTB. Cf. Graphique 48 (Annexe 1, D). Idem. En moyenne sur 2015-2017. À Mayotte, 50 % également en LAS mais 75 % en LATS. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 129 sur 183 PUBLIÉ En outre, les ménages ont bénéficié d'aides à la pierre complémentaires (collectivités locales, organismes sociaux) et de l'allocation logement : en LES, 85 % des ménages ont perçu une AL d'un montant moyen de 250 , et en AAH, 15 % ont perçu une AL d'un montant moyen de 190 euros86. Il en résulte que les opérations ayant bénéficié de l'AL ont été globalement financées par la collectivité à hauteur de 84 %, et par les ménages à hauteur de 16 % seulement. b) Le PTZ, dispositif social de droit commun mis en place par l'Etat Le PTZ, dispositif de droit commun d'aide à l'accession sociale à la propriété en métropole, s'applique également aux départements d'outre-mer. En 2017, les DOM, qui représentent 3,2 % de la population française, ne représentent que 1,5 % des opérations avec PTZ (Tableau 25). Proportionnellement à la population, les PTZ sont donc deux fois moins fréquents dans les DOM qu'en métropole, alors même que le revenu moyen y est plus faible. Néanmoins, les DOM représentent 4,1 % des opérations avec PTZ portant sur des constructions de maisons individuelles sans achat de terrain. Ces opérations y sont donc plus fréquentes qu'en métropole. Le nombre de PTZ mis en force dans les DOM est passé de 1 035 en 2015 à 1 510 en 2016 puis à 1 787 (soit trois fois le nombre de LES) en 2017. Cette forte augmentation (+73 % en deux ans) est voisine de celle constatée en métropole (+90 %) et résulte sans doute des mêmes causes : réforme des plafonds réglementaires, extension à l'ancien avec travaux, augmentation à 40 % de la quotité pour toutes les tranches, généralisation des différés. Les premiers résultats montrent en 2018, par rapport à 2017, une diminution du nombre de PTZ de 20 % dans les DOM et 25 % pour l'ensemble de la zone B187. Les opérations sont concentrées dans le neuf (Tableau 25 et Tableau 26). Le montant des opérations, le revenu des bénéficiaires et l'équivalent subvention sont un peu plus élevés dans les DOM qu'en métropole, mais la taille des ménages y est également plus élevée, les deux phénomènes pouvant être liés car le revenu d'exclusion du barème du PTZ (pour lequel les DOM font partie de la zone B1) augmente avec la taille du ménage (Tableau 27). Peut-être le LES détourne-t-il aussi du PTZ certains ménages à bas revenu. L'équivalent subvention associé au PTZ est un peu plus élevé dans les DOM qu'en métropole (Tableau 27). En moyenne sur 2015-2017, il était de 15 000 euros sur l'ensemble neuf et ancien. Par comparaison avec le LES, le PTZ s'adresse à des ménages dont le revenu et le taux d'effort sont deux fois plus élevés et apporte une aide (aide à la pierre, hors aides à la personne) deux fois plus faible. Il constitue donc un produit moins « social ». Cf. ci-dessous le § E de la présente annexe. En décembre 2017, pour les allocataires dont le prêt a été signé de 2013 à 2016. La proportion de bénéficiaires de l'AL et son montant diminuent dans le temps pour une génération d'emprunteurs donnée. 86 87 Source : SGFGAS. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 130 sur 183 PUBLIÉ Tableau 25: nombre de PTZ mis en force en 2017 Construction d'une maison individuelle Achat d'un avec ou logement sans achat du terrain neuf 33 287 23 237 129 85 68 770 15 690 4 420 7 515 8 644 1 909 13 203 960 31 335 26 327 58 981 253 1 379 1,0% 2,3% % de cas avec (dont: achat du terrain achat du (dont: hors compris parmi terrain achat du Locationles maisons compris) terrain) Ancien accession Autre Total individuelles (207) (80) 40 7 367 72% (171) (66) 30 290 72% (60) (25) 7 221 71% (597) (173) 71 909 78% (2 961) (1 459) 1 439 475 87 22 111 67% (6 904) (1 740) 3 456 1 691 116 21 422 80% (11 802) (1 401) 6 104 737 150 22 103 89% (27 946) (3 389) 15 423 403 340 48 461 89% (50 648) (8 333) 26 570 3 313 693 115 884 86% (1 035) (344) 148 7 0 1 787 75% 2,0% 4,1% 0,6% 0,2% 0,0% 1,5% Guadeloupe Martinique Guyane La Réunion Métropole zone A Métropole zone B1 Métropole zone B2 Métropole zone C Total général Dont DOM DOM en % de la France Source : CGEDD d'après SGFGAS. Tableau 26: idem en % de l'effectif de la zone géographique Construction d'une maison individuelle (dont: avec ou achat du (dont: hors sans achat terrain achat du Locationdu terrain compris) terrain) Ancien accession Autre 78% 56% 22% 11% 2% 0% 82% 59% 23% 10% 0% 0% 38% 27% 11% 3% 0% 0% 85% 66% 19% 8% 0% 0% 20% 13% 7% 7% 2% 0% 40% 32% 8% 16% 8% 1% 60% 53% 6% 28% 3% 1% 65% 58% 7% 32% 1% 1% 51% 44% 7% 23% 3% 1% 77% 58% 19% 8% 0% 0% Guadeloupe Martinique Guyane La Réunion Métropole zone A Métropole zone B1 Métropole zone B2 Métropole zone C Total général Dont DOM Achat d'un logement neuf 9% 8% 58% 7% 71% 35% 9% 2% 23% 14% Total 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% Source : CGEDD d'après SGFGAS. Tableau 27: agrégats divers relatifs aux PTZ mis en force en 2017 Neuf Ancien Montants moyens en euros Montants moyens en euros Nb de Nb de Equivalent Revenu pers. par Equivalent Revenu pers. par subvention (*) subvention (*) ménage Effectif Opération ménage Effectif Opération Guadeloupe 320 216 969 15 849 30 552 2,6 40 148 564 13 415 23 794 2,4 Martinique 260 220 104 15 549 31 216 2,6 30 173 386 14 650 28 121 2,6 Guyane 214 206 382 15 033 33 010 2,6 7 La Réunion 838 218 899 17 718 30 928 2,9 71 180 232 16 696 27 144 2,7 Métropole zone A 20 110 247 839 18 692 27 540 2,2 1 439 207 379 13 410 29 483 2,5 Métropole zone B1 16 159 222 140 17 478 26 057 2,5 3 456 174 844 13 760 24 582 2,4 Métropole zone B2 15 112 204 764 14 721 26 099 2,8 6 104 144 621 12 220 21 881 2,4 Métropole zone C 32 295 188 617 12 217 24 561 2,7 15 423 132 034 10 491 20 377 2,3 Total général (**) 85 308 212 332 15 268 25 946 2,6 26 570 144 740 11 495 21 789 2,3 Dont DOM (**) 1 632 217 071 16 654 31 173 2,8 148 161 761 14 605 25 153 2,4 (*) revenu fiscal de référence de l'année N-2/ (**) hors Guyane dans l'ancien Opérations avec PTZ, 2017 Source : CGEDD d'après SGFGAS. c) De nombreux autres dispositifs, souvent très sociaux, mis en place par les acteurs locaux Des acteurs locaux (collectivités locales mais également caisses d'allocations familiales de sécurité sociale) ont mis en place des dispositifs spécifiques, destinés par exemple aux personnes âgées ou aux familles à bas revenus. Ils interviennent souvent en complément de l'Etat sur des LES et AAH, mais également de manière autonome, souvent pour des montants de travaux faibles financés sans prêt bancaire. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 131 sur 183 PUBLIÉ B. Montants d'aide et nombres d'opérations a) Aides accordées par les différents acteurs Les tableaux qui suivent récapitulent les subventions ou équivalents subventions accordés par les différents acteurs. Ils n'incluent cependant pas : les subventions au foncier accordées en amont des opérations LES « groupé » ; ces subventions peuvent être apportées par les différents acteurs publics ou parfois résulter d'une péréquation au sein d'une opération associant plusieurs produits (logements de marché, logements locatifs sociaux et LES) ; leur montant est réparti entre différents acteurs et il n'en est pas tenu de comptabilité analytique ; on peut l'estimer à une quarantaine de milliers d'euros par logement, ce qui, multiplié par l'effectif d'une centaine d'opérations par an constaté ces dernières années, conduit à un ordre de grandeur de 4 millions d'euros par an ; les dotations apportées par l'Etat et d'autres partenaires aux fonds de garantie départementaux à leur création ; l'avantage de taux des prêts à 1,5 % d'Action logement finançant des LES et AAH, estimé88 à environ 0,3 M ; l'avantage de taux des prêts à 1 % d'Action Logement associés à des PTZ, estimé89 à environ 0,1 M ; l'avantage de taux des prêts sans intérêt des CAF, estimé90 à environ 0,2M ; les aides fiscales accordées à des opérations d'amélioration de logements privé (un peu plus de 600 logements entre 2014 et 2017, pour un coût total d'opération d'environ 25 M et un avantage fiscal supérieur) ; le montant d'aide inclus dans les PSLA, dont l'effectif est très faible. - - Certaines opérations sont aidées par plusieurs acteurs. La somme des nombres d'opérations aidées par chaque acteur est donc supérieure au nombre total d'opérations et pour cette raison on ne l'a pas mentionnée. Les montants et les effectifs correspondant aux différentes aides ne sont pas exactement de même nature : on a considéré le flux de nouveaux engagements pour les aides à la pierre, mais le stock de bénéficiaires pour les aides à la personne. La collectivité territoriale de Martinique et le département de Mayotte n'ayant pas répondu au recensement des aides effectué par la mission, le montant et le nombre des aides accordées par ces deux collectivités ont été estimés à partir des documents dont disposaient les DEAL. NB. La mission a constaté certaines discordances entre les divers récapitulatifs des montants et des nombres d'opérations financés en LBU, selon leur origine (cf. le § b) ci-dessous). Ces discordances, qui apparaissent parfois dans les tableaux figurant dans le présent rapport, ne sont pas de nature à en modifier les conclusions. La mission a donc préféré porter son attention sur d'autres sujets et a signalé ces discordances aux acteurs sans investiguer davantage sur ce point. Le montant total des aides était de 130 M en moyenne sur 2015-2017 (Tableau 28), dont 71 M pour l'accession à la propriété proprement dite et 59 M pour l'amélioration par des propriétaires occupants, Ce montant se répartit en : 88 89 90 Sur la base, en 2017, de 4 M de prêts sur 15 ans apportant un avantage de taux de 1 %. Sur la base, en 2017, de 0,7 M de prêts sur 15 ans apportant un avantage de taux de 1 %. Sur la base, en 2017, de 1,5 M de prêts sur en moyenne 10 ans apportant un avantage de taux de 3 %. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 132 sur 183 PUBLIÉ - 35 M pour les aides personnelles, 21 M pour l'équivalent-subvention du PTZ, 44 M pour l'aide à la pierre apportée par l'Etat au titre de la LBU 27 M pour les collectivités locales 3 M pour les organismes sociaux (CAF essentiellement). De 2015 à 2017, le montant total des aides a peu varié, passant de 129 M en 2015 à 137 M en 2017, mais ses composantes ont fortement fluctué (Graphique 51) : l'équivalent-subvention du PTZ a plus que doublé, passant de 12 M à 30 M, le montant de l'allocation logement a diminué de 13 %, passant de 38 M à 33 M, celui de la LBU a diminué de 15 %, passant de 47 à 40 M, les aides des collectivités locales sont tombées de 30 M en 2015 à 17 M en 2016 puis sont remontées à 33 M en 2017 mais cette oscillation résulte essentiellement de la collectivité territoriale de Martinique et demeure à confirmer, cette collectivité n'ayant pas répondu à notre recensement des aides (cf. plus haut). En 2017, les aides apportées par les collectivités locales (33 M), par l'allocation logement (33 M) et par le PTZ (30 M) ont été d'un montant voisin, inférieur de 30 % à celui de la LBU. L'équivalentsubvention apporté par le PTZ (30 M) a représenté en 2017 presque le double de l'aide à la pierre apportée par la LBU aux accédants LES (17 M). Tableau 28 : montants totaux, effectifs et montants moyens des aides accordées par les différents acteurs, par année de 2015 à 2017, tous DOM confondus MONTANTS TOTAUX DE SUBVENTION OU EQUIVALENT Accession Amélioration Acc. + amél. 2015 2016 2017 2015 2016 2017 2015 2016 2017 34 31 29 4 4 4 38 35 33 12 22 30 0 0 0 12 22 30 16 15 17 31 32 23 47 47 40 1 0 2 29 17 31 30 17 33 1 2 1 1 2 1 2 4 2 64 71 79 64 55 58 129 126 137 2015 2016 2017 2015 2016 2017 2015 2016 2017 53% 44% 37% 5% 7% 7% 29% 28% 24% 18% 31% 38% 0% 0% 0% 9% 18% 22% 25% 21% 21% 48% 58% 39% 36% 37% 29% 2% 0% 2% 45% 32% 52% 24% 14% 24% 2% 3% 2% 2% 3% 2% 2% 3% 2% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% EFFECTIFS En unités AL PTZ LBU Accession Amélioration Acc. + amél. 2015 2016 2017 2015 2016 2017 2015 2016 2017 12 463 11 577 10 940 1 660 1 731 1 766 14 123 13 308 12 706 1 035 1 510 1 787 0 0 0 1 035 1 510 1 787 457 469 560 1 397 1 506 1 042 1 854 1 975 1 602 MONTANTS UNITAIRES En 000 AL PTZ LBU Accession Amélioration Acc. + amél. 2015 2016 2017 2015 2016 2017 2015 2016 2017 3 3 3 2 2 2 3 3 3 11 15 17 11 15 17 35 32 30 22 21 22 25 24 25 Moyenne 2015-2017 MONTANTS TOTAUX Acc. Amél. Acc.+amél. En M 32 4 35 21 0 21 16 28 44 1 26 27 1 1 3 71 59 130 % vertical 44% 6% 27% 30% 0% 16% 22% 48% 34% 2% 43% 21% 2% 2% 2% 100% 100% 100% EFFECTIFS Acc. Amél. Acc.+amél. En unités 11 660 1 719 13 379 1 444 0 1 444 495 1 315 1 810 MONTANTS UNITAIRES Acc. Amél. Acc.+amél. En 000 2,7 2,2 3 15 15 32 22 25 Variation de 2015 à 2017 MONTANTS TOTAUX Acc. Amél. Acc.+amél. En M -5 0 -5 18 0 18 1 -8 -7 1 2 2 0 0 0 15 -6 8 % vertical -16% 1% -15% 19% 0% 19% -3% -9% -12% 0% 8% 8% 0% 0% 0% 0% 0% 0% EFFECTIFS Acc. Amél. Acc.+amél. En unités -1 523 106 -1 417 752 0 752 103 -355 -252 MONTANTS UNITAIRES Acc. Amél. Acc.+amél. En 000 0 0 0 5 -4 0 -4 En M AL PTZ LBU Collectivités locales Organismes sociaux Total % vertical AL PTZ LBU Collectivités locales Organismes sociaux Total Source : CGEDD d'après DEALs et autres acteurs locaux, CNAF, SGFGAS. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 133 sur 183 PUBLIÉ Graphique 51 : montant des aides accordées par les différents acteurs, par année de 2015 à 2017, tous DOM confondus Montant des aides accordées, par année de 2015 à 2017 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 2015 2016 2017 Organismes sociaux Collectivités locales PTZ Allocation logement LBU Source : CGEDD d'après DEALs et autres acteurs locaux, CNAF, SGFGAS. D'un département à un autre, la répartition des aides est très variable (Tableau 29). Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 134 sur 183 PUBLIÉ Tableau 29 : montants totaux, effectifs et montants moyens des aides accordées par les différents acteurs, moyenne 2015-2017, par DOM Moy2015-2017 En M AL PTZ LBU Région Département Interco CAF et SS Total % vertical AL PTZ LBU Région Département Interco CAF Total % horiz. du total DOM AL PTZ LBU Région Département Interco CAF Total % horiz. du total acc. + amél. AL PTZ LBU Région Département Interco CAF Total Guad 2,5 4,3 0,8 0,0 0,0 0,0 0,0 8 Guad 32% 57% 11% 0% 0% 0% 0% 100% Guad 8% 20% 5% 0% 0% 0% 0% 11% Guad 61% 100% 12% 0% 0% Mart 1,9 3,3 3,3 0,8 0,0 0,0 1,4 11 Mart 18% 31% 31% 7% 0% 0% 13% 100% Mart 6% 15% 21% 70% 0% 100% 96% 15% Mart 79% 100% 24% 16% 0% 26% 0% 67% 47% 39% Accession Guya Réun 0,3 26,6 2,2 11,4 0,5 8,9 0,3 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,1 3 47 Guya Réun 9% 57% 65% 24% 15% 19% 10% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 100% 100% Guya Réun 1% 84% 10% 54% 3% 56% 30% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 4% 5% 66% Guya Réun 100% 94% 100% 100% 32% 45% 100% 0% 0% 9% 60% MONTANTS TOTAUX DE SUBVENTION OU EQUIVALENT Moy2015-2017 Mayo 0,3 0,0 2,4 0,0 0,0 0,0 0,0 3 Mayo 10% 0% 89% 0% 1% 0% 0% 100% Mayo 1% 0% 15% 0% 100% 0% 0% 4% Mayo 100% DOM 32 21 16 1 0 0 1 71 DOM 44% 30% 22% 2% 0% 0% 2% 100% DOM 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% DOM 89% 100% 98% 36% 10% 2% 0% 26% 53% 74% 55% Guad 1,6 0,0 5,8 0,6 0,4 0,0 0,1 8 Guad 19% 0% 68% 8% 5% 0% 1% 100% Guad 42% Mart 0,5 0,0 10,6 4,1 1,1 0,1 0,7 17 Mart 3% 0% 62% 24% 6% 1% 4% 100% Mart 13% Amélioration Guya Réun Mayo 0,0 1,7 0,0 0,0 0,0 0,0 1,1 11,0 0,1 0,0 5,3 0,0 0,0 13,1 0,9 0,0 0,0 0,0 0,0 0,6 0,0 1 32 1 Guya Réun Mayo 0% 5% 0% 0% 0% 0% 100% 35% 5% 0% 17% 0% 0% 41% 95% 0% 0% 0% 0% 2% 0% 100% 100% 100% Guya Réun Mayo 0% 45% 0% DOM 4 0 28 10 15 0 1 59 DOM 6% 0% 48% 17% 26% 0% 2% 100% DOM 100% Guad 4,0 4,3 6,6 0,6 0,4 0,0 0,1 16 Guad 25% 27% 41% 4% 2% 0% 0% 100% Guad 11% 20% 15% 6% 3% 0% 2% 12% Guad 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% Accession + amélioration Mart Guya Réun Mayo 2,4 0,3 28,3 0,3 3,3 2,2 11,4 0,0 13,8 1,6 19,9 2,5 4,9 0,3 5,3 0,0 1,1 0,0 13,1 0,9 0,1 0,0 0,0 0,0 2,1 0,0 0,6 0,0 28 4 79 4 Mart Guya Réun Mayo 9% 7% 36% 8% 12% 49% 14% 0% 50% 37% 25% 67% 18% 8% 7% 0% 4% 0% 17% 25% 0% 0% 0% 0% 8% 0% 1% 0% 100% 100% 100% 100% Mart Guya Réun Mayo 7% 1% 80% 1% 15% 10% 54% 0% 31% 4% 45% 6% 43% 3% 48% 0% 7% 0% 84% 6% 100% 0% 0% 0% 75% 0% 23% 0% 21% 3% 60% 3% Mart Guya Réun Mayo 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% DOM 35 21 44 11 15 0 3 130 DOM 27% 16% 34% 9% 12% 0% 2% 100% DOM 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% DOM 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 75% 20% 37% 4% 39% 0% 100% 6% 40% 0% 53% 0% 100% 3% 7% 0% 84% 6% 100% 0% 100% 0% 0% 0% 100% 5% 51% 0% 44% 0% 100% 14% 29% 2% 54% 2% 100% Guad Mart Guya Réun Mayo DOM 39% 21% 0% 6% 0% 11% 0% 0% 0% 0% 0% 88% 76% 68% 55% 2% 64% 100% 84% 0% 100% 90% 100% 100% 100% 98% 100% 74% 74% 100% 33% 91% 47% 53% 61% 25% 40% 26% 45% EFFECTIFS Moy2015-2017 En unités AL PTZ LBU Région Département Interco CAF et SS % horiz. du total acc. + amél. AL PTZ LBU Région Département Interco CAF Guad Mart 988 847 305 231 24 108 0 114 0 0 0 6 0 45 Guad Mart 8% 7% 21% 16% 5% 22% 0% 63% 0% 0% 0% 100% 0% 83% Accession Amélioration Guya Réun Mayo DOM Guad Mart Guya Réun Mayo DOM 160 9 559 106 11 660 843 250 0 626 0 1 719 155 753 0 1 444 0 0 0 0 0 0 16 307 41 495 345 460 67 441 2 1 315 68 0 0 182 169 974 0 200 0 1 343 0 0 4 4 94 191 0 1 485 94 1 864 0 0 0 6 0 36 0 0 0 36 0 9 0 54 10 70 0 107 0 187 Guya Réun Mayo DOM Guad Mart Guya Réun Mayo DOM 1% 82% 1% 100% 49% 15% 0% 36% 0% 100% 11% 52% 0% 100% 3% 62% 8% 100% 26% 35% 5% 34% 0% 100% 37% 0% 0% 100% 13% 73% 0% 15% 0% 100% 0% 0% 100% 100% 5% 10% 0% 80% 5% 100% 0% 0% 0% 100% 0% 100% 0% 0% 0% 100% 0% 17% 0% 100% 5% 37% 0% 57% 0% 100% MONTANTS UNITAIRES Moy2015-2017 Accession Amélioration Guya Réun Mayo DOM Guad Mart Guya Réun Mayo DOM 2 3 3 3 2 2 3 2 14 15 15 32 29 60 32 17 23 17 25 25 22 5 6 4 4 27 7 4 4 4 6 9 10 8 6 3 3 6 27 6 10 5 7 Guad 1 831 305 370 169 94 0 10 Guad 14% 21% 20% 11% 5% 0% 4% Accession + amélioration Mart Guya Réun Mayo DOM 1 097 160 ##### 106 13 379 231 155 753 0 1 444 568 83 747 43 1 810 1 088 68 200 0 1 524 191 0 1 485 98 1 868 42 0 0 0 42 115 0 117 0 241 Mart Guya Réun Mayo DOM 8% 1% 76% 1% 100% 16% 11% 52% 0% 100% 31% 5% 41% 2% 100% 71% 4% 13% 0% 100% 10% 0% 79% 5% 100% 100% 0% 0% 0% 100% 48% 0% 48% 0% 100% En 000 AL PTZ LBU Région Département Interco CAF et SS Guad Mart 2 2 14 14 33 30 7 6 31 Accession + amélioration Guad Mart Guya Réun Mayo DOM 2 2 2 3 3 3 14 14 14 15 15 18 24 20 27 58 25 4 4 5 27 7 4 6 9 9 8 3 3 6 18 5 12 Source : CGEDD d'après DEALs et autres acteurs locaux, CNAF, SGFGAS. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 135 sur 183 PUBLIÉ b) Aides financées sur LBU Le graphique 47 indique l'évolution depuis 2007 du nombre d'opérations financées sur LBU. Graphique 52 : nombre d'opérations financées sur LBU 2500 Nombre d'opérations LES et AAH financées Logements évolutifs sociaux (LES) (Dont logements évolutifs sociaux diffus (LESD)) 2000 (Dont logements évolutifs sociaux groupés (LESG)) Aides à l'amélioration de l'habitat (AAH) 1500 1000 500 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Source : DGOM (SDPP/BELDAD). De manière plus détaillée, le Tableau 30 indique l'effectif, le montant de subvention total et le montant de subvention moyen pour les opérations financées sur LBU de 2010 à 2018, selon le département et le type d'opération : opérations bénéficiant à des propriétaires occupants : construction (LES « diffus » et LES « groupé ») et travaux (AAH), et, aux fins de comparaison opérations de logement locatif social : construction (LLS et LLTS) et travaux (SALLS). Le Tableau 31 et le Tableau 32 fournissent les mêmes agrégats mais respectivement en pourcentage du total « Toutes opérations » pour chaque département et en pourcentage de l'ensemble des DOM pour chaque type d'opération. La relation entre les différents dispositifs est complexe : toutes les opérations d'accession ou d'amélioration donnant lieu à aide à la pierre ne donnent pas lieu à aide personnelle au logement. Inversement, l'aide personnelle au logement peut être attribuée à des ménages qui ne bénéficient pas d'aide à la pierre. Le nombre de LES financés a diminué à la fin des années 2000 mais est relativement stable depuis 2011 aux environs de 500. En 2017, 476 LES, pour un montant de LBU de 19 M (montant moyen : 33 k) et 1047 AAH, pour un montant de LBU de 22 M (montant moyen : 21 k) ont été financés. En 2018, le nombre de LES financés a fortement chuté. Le nombre d'AAH financées a diminué mais moins fortement, et a même augmenté en Martinique. Cela résulte de ce que l'allocation logement finançait une proportion beaucoup plus élevée des LES que des AAH. Sa suppression a donc eu des effets très différenciés sur ces deux types d'opération. Le flux récent (moyen sur les dernières années, hors 2018) de nouveaux bénéficiaires d'aides personnelles au logement est d'environ 500 en LES, 200 en accession hors LES (dont des opérations Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 136 sur 183 PUBLIÉ avec PTZ) et 300 en amélioration, majoritairement mais non uniquement en AAH. Ainsi, alors que la plupart des LES donnent lieu à aide personnelle, ce n'est le cas que d'un cinquième des opérations d'AAH. La raison en est le grand nombre d'opérations d'amélioration de faible montant ne donnant pas lieu à prêt. Le flux de nouveaux bénéficiaires de l'allocation logement accession a été divisé par trois en quinze ans, sous l'effet d'une réduction des nombres d'opérations mais aussi de la sous-actualisation du barème de cette aide. Le flux d'opérations LES et AAH aidées au titre de la LBU a également diminué, mais dans une moindre mesure. Les types d'opération sont répartis très différemment selon le département. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 137 sur 183 PUBLIÉ Tableau 30 : opérations financées avec de la LBU de 2010 à 2018, par département Nombre de logements financés Année de financement 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Moy. 20102017 Montant total de la subvention (M) Coût moyen en subvention (k) 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 LES/ LAS/ LATS diffus LES/ LAS/ LATS groupé Soustotal LES/ LAS/ LATS AAH Soustotal propriétairesoccupants LLS LLTS SALLS Soustotal locatif social Toutes opérations 971 972 973 974 976 Dom 971 972 973 974 976 Dom 971 972 973 974 976 Dom 971 972 973 974 976 Dom 971 972 973 974 976 Dom 971 972 973 974 976 Dom 971 972 973 974 976 Dom 971 972 973 974 976 Dom 971 972 973 974 976 Dom 971 972 973 974 976 Dom 18 116 6 297 88 525 66 0 5 51 0 122 84 116 11 348 88 647 374 570 113 289 63 458 686 124 637 151 820 455 628 56 271 276 69 0 1 086 1 276 0 214 0 8 111 9 262 31 421 39 0 21 90 0 150 47 111 30 352 31 571 507 666 229 523 77 554 777 259 875 108 1 109 532 556 0 124 60 209 131 475 863 702 243 0 11 71 10 281 0 373 49 0 22 149 0 220 60 71 32 430 0 593 522 799 80 457 145 2 003 582 870 112 887 145 2 596 1 174 547 453 1 844 0 4 018 78 110 68 2 432 83 2 771 828 1 610 599 825 0 3 862 2 080 2 267 1 120 5 101 83 2 662 3 137 1 232 5 988 228 12 79 28 278 0 397 11 0 15 142 0 168 23 79 43 420 0 565 441 482 94 407 0 1 424 464 561 137 827 0 1 989 1 031 302 416 1 585 0 3 334 173 229 85 2 137 119 2 743 664 759 96 732 0 2 251 1 868 1 290 597 4 454 119 2 332 1 851 734 5 281 119 17 66 6 246 2 337 3 0 16 116 0 135 20 66 22 362 2 472 363 483 91 469 1 383 549 113 831 3 1 054 278 498 1 353 0 242 146 146 1 774 0 1 292 671 353 578 0 26 86 5 194 17 328 13 0 18 101 0 132 39 86 23 295 17 460 277 528 108 493 10 316 614 131 788 27 784 516 908 0 171 167 132 12 72 888 356 0 16 117 2 235 18 388 0 0 4 79 0 83 16 117 6 314 18 471 455 470 63 526 6 471 587 69 840 24 845 791 379 281 275 275 25 0 226 643 0 13 111 0 180 22 326 5 9 19 52 65 150 18 120 19 232 87 476 308 388 29 322 0 326 508 48 554 87 603 552 762 0 238 264 30 277 0 143 513 0 14 42 0 25 7 88 0 0 0 4 2 6 14 42 0 29 9 94 274 582 45 140 2 288 624 45 169 11 378 466 762 125 110 98 0 334 563 509 824 0 15 95 8 247 22 387 23 1 15 98 8 145 38 96 23 344 30 532 406 548 101 436 38 444 644 124 780 68 928 497 754 1 243 42 197 191 96 78 580 1 046 362 564 0 0 3 0 8 0 12 3 0 0 2 4 10 3 3 0 10 5 21 7 13 3 7 0 30 10 16 4 17 5 52 24 14 17 25 0 80 12 12 2 43 0 69 3 3 0 3 0 8 38 28 20 71 0 157 47 44 23 89 5 0 3 0 7 0 10 1 0 1 4 2 8 2 3 1 11 2 18 9 15 3 13 0 40 10 18 4 24 2 58 32 10 8 20 0 70 6 3 8 37 5 59 4 2 5 3 0 15 42 16 21 60 5 143 52 34 24 84 7 201 0 2 0 8 0 10 2 0 1 6 0 10 3 2 1 14 0 20 9 18 2 12 0 41 11 20 3 26 0 61 30 11 9 14 0 64 3 2 2 36 4 48 5 2 7 11 0 24 37 15 18 62 4 136 49 35 22 88 4 197 0 2 1 8 0 11 1 0 1 7 0 8 1 2 1 15 0 19 7 11 2 11 0 31 8 13 3 26 0 50 26 7 11 11 0 55 7 9 3 34 6 59 4 2 2 8 0 16 37 18 16 54 6 131 45 31 19 79 6 181 0 2 0 7 0 10 0 0 0 5 0 6 1 2 1 13 0 16 6 12 2 12 0 32 7 14 3 25 0 48 27 8 12 14 0 60 11 4 7 28 0 50 2 2 3 4 0 12 40 14 22 46 0 122 47 28 24 71 0 170 1 3 0 6 0 9 1 0 1 5 1 7 1 3 1 10 1 16 5 13 2 12 0 32 6 15 2 23 1 47 19 10 33 14 0 76 8 5 6 21 0 42 0 0 4 10 0 14 27 16 43 45 0 131 33 31 45 68 2 179 1 3 0 7 1 11 0 0 0 3 0 4 1 3 0 10 1 15 8 10 1 13 0 32 8 14 1 23 1 47 22 10 23 6 10 71 10 5 1 35 0 51 1 3 10 2 0 16 33 18 33 43 10 137 41 31 35 66 11 185 0 3 0 5 1 10 1 0 1 3 5 9 1 4 1 8 5 19 5 8 1 8 0 22 6 11 1 16 5 41 12 7 27 13 0 59 9 7 1 23 8 48 0 4 1 5 0 10 21 18 30 40 8 117 28 29 31 57 14 158 0 1 0 1 0 3 0 0 0 0 0 0 0 1 0 1 0 3 5 13 1 3 0 22 5 14 1 4 0 25 12 6 24 14 2 59 5 5 0 29 11 50 5 1 13 4 0 23 22 13 37 48 13 132 27 27 38 51 13 157 24 24 27 27 4 23 43 60 43 78 39 24 42 30 52 33 17 23 27 25 0 21 21 23 29 27 30 25 29 30 28 15 3 22 43 42 36 43 43 2 2 14 3 17 14 29 25 3 20 18 16 29 25 23 21 24 24 26 28 0 25 37 38 39 51 35 24 34 31 60 31 17 23 13 26 3 20 18 23 15 28 19 23 29 19 15 13 19 48 58 36 19 39 24 9 2 6 14 6 25 11 14 16 39 17 23 15 14 18 30 18 27 27 28 28 28 49 40 42 43 45 27 36 33 34 17 22 27 27 3 21 20 23 29 30 3 24 25 20 20 8 16 35 23 37 15 45 17 6 1 11 13 6 18 7 16 12 45 13 18 11 18 15 18 15 28 28 22 29 28 65 37 46 46 46 28 27 35 34 16 22 21 27 22 18 23 23 31 25 25 25 26 7 17 39 38 40 16 50 22 6 2 23 11 7 20 14 27 12 50 16 19 17 26 15 50 17 28 29 25 30 15 30 20 29 46 44 27 29 28 35 40 34 17 24 22 26 30 23 18 25 23 30 37 26 25 27 24 10 19 47 29 46 16 22 2 3 9 8 4 15 13 22 12 15 16 17 22 16 37 17 27 30 20 30 11 29 46 32 45 49 33 30 30 35 58 35 17 24 15 25 14 22 19 25 17 29 42 25 24 19 27 15 22 50 33 45 26 32 32 3 1 11 9 6 27 10 25 16 32 19 25 14 25 19 39 20 39 29 25 29 29 29 37 31 29 42 31 164 37 35 32 29 43 32 20 43 47 39 29 22 33 50 32 17 22 19 24 25 21 17 23 20 27 44 24 26 13 22 16 36 21 36 17 34 24 25 5 3 15 7 8 24 9 19 20 36 18 23 12 19 22 36 19 37 48 69 59 72 32 37 33 62 40 17 20 18 26 21 20 22 26 29 62 27 20 12 22 17 19 37 27 37 26 29 28 3 10 9 5 25 8 21 19 29 17 24 11 22 21 37 19 27 33 31 9 3 25 5 10 21 14 24 18 28 20 20 18 24 18 29 20 31 44 33 17 22 21 22 20 21 18 23 21 23 40 22 33 13 23 19 15 21 46 55 40 50 43 35 32 1 409 2 002 1 407 1 416 1 520 1 047 1 043 1 529 2 056 2 573 1 879 1 876 1 991 1 523 1 137 2 060 1 207 1 054 1 217 1 033 1 647 1 467 3 606 3 664 3 183 3 415 3 350 3 134 2 764 3 463 1 006 1 963 1 622 2 487 832 1 488 901 1 060 1 567 2 308 1 314 2 063 1 710 1 602 2 127 899 1 405 313 1 046 357 2 576 2 283 2 177 1 708 2 007 1 455 697 56 1 467 131 2 867 3 673 2 894 2 362 2 125 2 061 2 209 2 552 2 588 1 027 1 346 841 1 051 1 704 1 095 1 571 1 965 2 221 877 997 0 1 734 1 695 1 722 1 390 1 542 1 211 12 281 277 459 120 3 705 2 786 2 224 2 176 2 646 3 373 8 385 7 091 7 538 6 905 6 575 8 142 2 971 1 343 1 817 1 167 1 339 2 149 1 644 2 185 2 552 2 729 1 501 2 378 1 110 1 826 1 791 1 438 1 587 1 335 4 536 3 574 3 064 2 730 2 815 4 153 3 39 305 364 470 188 7 804 8 434 10 651 8 328 2 635 2 262 2 693 2 232 821 207 1 726 239 3 504 4 548 9 860 11 007 13 247 10 317 10 264 8 967 9 529 8 428 7 712 10 202 209 Observations : ce tableau a été rempli à partir des tableaux de synthèse suivants de la DGOM (SDEPDE/BDE) : TDB de synthèse du nombre de logements financés, mis en chantier et livrés de 2006 à 2017 - Tableaux mensuels des DEALs de décembre 2010 à décembre 2018 pour la décomposition par produits - TDB de synthèse des dépenses de LBU de 2007 à 2017 Les données relatives au nombre de logements financés et au montant de LBU consommé ont été compilées, pour les années 2007 à 2009, à partir des TDB de synthèse du SDEPDE, en raison de l'absence des tableaux détaillées par DOM pour cette période. En revanche, de 2010 à 2018, ce sont les tableaux de bord de synthèse des DEALs au 31 décembre de chaque année qui ont été utilisés afin notamment de distinguer les coûts pour les LES diffus et groupés et les LLS et LLTS. Le nombre de logements financés au titre des logements spécifiques (logements d'urgence, EHPAD, Etudiants...) et des PLS ne figure pas dans le tableau. En revanche le nombre de logements sociaux financés dans le cadre de la réhabilitation du parc social (SALLS) a été rajouté. Pour mémoire les données de la Guadeloupe intègrent celles de Saint-Martin jusqu'en 2012. Enfin le montant de la LBU consommé globalement ne comprend pas les dépenses engagées au titre de la RHI, du FRAFU ou d'autres dépenses (Etudes, 50 pas géométriques etc...). Source: DGOM (SDPP/BELDAD). NB: le montant moyen de subvention de 164 k en LES groupé en 2015 en Guadeloupe est suspect, ainsi que les valeurs qui en dépendent. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 138 sur 183 PUBLIÉ Tableau 31 : Idem, en % du total « Toutes opérations » pour chaque département Nombre de logements financés 2010 2011 2012 2013 2014 Montant total de la subvention (M) 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2010 2011 Coût moyen en subvention (k) 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Moy. 2015 2016 2017 2018 2010- 2010 2011 2012 2017 LES/ LAS/ LATS diffus LES/ LAS/ LATS groupé Soustotal LES/ LAS/ LATS AAH Soustotal propriétairesoccupants LLS LLTS SALLS Soustotal locatif social Toutes opérations 971 972 973 974 976 Dom 971 972 973 974 976 Dom 971 972 973 974 976 Dom 971 972 973 974 976 Dom 971 972 973 974 976 Dom 971 972 973 974 976 Dom 971 972 973 974 976 Dom 971 972 973 974 976 Dom 971 972 973 974 976 Dom 971 972 973 974 976 Dom 1% 4% 1% 8% 43% 5% 3% 0% 1% 1% 0% 1% 3% 4% 1% 10% 43% 7% 14% 21% 14% 8% 30% 14% 17% 25% 15% 18% 73% 21% 31% 17% 76% 47% 27% 37% 10% 10% 8% 29% 0% 16% 41% 47% 0% 6% 0% 26% 83% 75% 85% 82% 27% 79% 0% 5% 1% 6% 13% 4% 2% 0% 1% 2% 0% 1% 2% 5% 2% 8% 13% 5% 22% 30% 13% 11% 32% 18% 24% 35% 15% 19% 45% 23% 49% 24% 32% 32% 0% 33% 5% 3% 12% 43% 55% 23% 21% 39% 41% 5% 0% 21% 76% 65% 85% 81% 55% 77% 0% 2% 1% 5% 0% 3% 2% 0% 2% 2% 0% 2% 2% 2% 3% 7% 0% 4% 20% 25% 6% 8% 64% 15% 22% 28% 9% 15% 64% 20% 44% 17% 37% 31% 0% 30% 3% 4% 6% 41% 21% 31% 51% 49% 14% 0% 29% 78% 72% 91% 85% 80% 1% 4% 4% 5% 0% 4% 0% 0% 2% 3% 0% 2% 1% 4% 6% 8% 0% 5% 19% 26% 13% 8% 0% 14% 20% 30% 19% 16% 0% 19% 44% 16% 57% 30% 0% 32% 7% 12% 12% 40% 27% 28% 41% 13% 14% 0% 22% 80% 70% 81% 84% 81% 1% 4% 1% 5% 67% 3% 0% 0% 1% 3% 0% 1% 1% 4% 2% 8% 67% 5% 12% 29% 8% 10% 33% 14% 13% 33% 10% 18% 18% 35% 17% 45% 30% 0% 31% 8% 9% 13% 39% 0% 22% 43% 41% 32% 13% 0% 28% 87% 67% 90% 82% 0% 82% 2% 4% 0% 5% 44% 4% 1% 0% 1% 3% 0% 1% 3% 4% 1% 8% 44% 5% 21% 24% 6% 14% 26% 16% 24% 28% 7% 22% 21% 58% 24% 66% 25% 0% 38% 13% 8% 7% 23% 31% 15% 5% 41% 19% 29% 0% 26% 76% 72% 93% 78% 31% 79% 1% 5% 0% 8% 6% 4% 0% 0% 0% 3% 0% 1% 1% 5% 0% 10% 6% 5% 25% 18% 4% 17% 2% 16% 26% 23% 4% 27% 8% 21% 47% 31% 59% 12% 92% 35% 15% 11% 1% 49% 0% 22% 12% 35% 36% 12% 0% 22% 74% 77% 96% 73% 92% 79% 1% 4% 0% 7% 6% 4% 0% 0% 1% 2% 18% 2% 2% 4% 1% 8% 24% 6% 26% 14% 2% 12% 0% 12% 28% 19% 3% 20% 24% 18% 52% 20% 85% 28% 0% 37% 20% 10% 2% 33% 76% 20% 0% 51% 10% 19% 0% 24% 72% 81% 97% 80% 76% 82% 1% 3% 0% 1% 1% 1% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 1% 3% 0% 1% 2% 1% 20% 39% 3% 5% 0% 14% 22% 42% 3% 6% 2% 15% 28% 31% 65% 27% 27% 36% 8% 7% 0% 38% 71% 21% 42% 21% 32% 29% 0% 29% 78% 58% 97% 94% 98% 85% 1% 4% 1% 6% 12% 4% 1% 0% 1% 2% 4% 1% 2% 4% 2% 8% 16% 5% 19% 23% 8% 10% 20% 15% 21% 27% 9% 19% 36% 20% 43% 21% 56% 30% 22% 34% 9% 8% 7% 38% 41% 21% 27% 44% 27% 14% 0% 25% 79% 73% 91% 81% 64% 80% 1% 6% 1% 9% 8% 6% 6% 0% 1% 2% 88% 5% 7% 6% 2% 12% 96% 10% 14% 30% 13% 8% 0% 14% 21% 36% 15% 20% 96% 25% 50% 31% 74% 28% 4% 38% 24% 26% 10% 49% 0% 33% 5% 6% 0% 3% 0% 4% 79% 64% 85% 80% 4% 75% 0% 8% 1% 9% 0% 5% 3% 0% 3% 4% 26% 4% 3% 8% 4% 13% 26% 9% 16% 45% 12% 16% 3% 20% 19% 53% 16% 29% 29% 29% 61% 30% 34% 24% 0% 35% 11% 10% 31% 44% 71% 29% 8% 6% 18% 4% 0% 7% 81% 47% 84% 71% 71% 71% 1% 6% 1% 9% 0% 5% 5% 0% 4% 7% 0% 5% 6% 6% 5% 16% 0% 10% 18% 52% 10% 14% 9% 21% 23% 57% 15% 30% 9% 31% 61% 31% 42% 16% 0% 32% 6% 7% 11% 41% 24% 10% 5% 31% 12% 0% 12% 77% 43% 85% 70% 69% 1% 7% 3% 10% 0% 6% 2% 0% 3% 8% 0% 4% 2% 7% 6% 18% 0% 10% 16% 35% 10% 14% 0% 17% 18% 42% 16% 32% 0% 28% 57% 24% 55% 14% 0% 31% 15% 28% 17% 43% 33% 9% 6% 11% 10% 0% 9% 82% 58% 84% 68% 72% 1% 7% 1% 10% 27% 6% 0% 0% 2% 7% 45% 3% 1% 7% 2% 18% 73% 9% 13% 43% 8% 17% 27% 19% 15% 49% 10% 35% 28% 57% 28% 49% 19% 0% 35% 24% 16% 28% 39% 0% 30% 5% 7% 13% 6% 0% 7% 85% 51% 90% 65% 0% 72% 2% 8% 0% 9% 13% 5% 2% 0% 1% 7% 53% 4% 4% 8% 2% 15% 66% 9% 14% 41% 4% 18% 9% 18% 18% 50% 5% 33% 27% 56% 31% 73% 21% 0% 42% 25% 18% 13% 31% 25% 23% 1% 1% 9% 14% 0% 8% 82% 50% 95% 67% 25% 73% 2% 11% 0% 10% 5% 6% 0% 0% 0% 5% 3% 2% 2% 11% 0% 15% 8% 8% 19% 33% 4% 19% 1% 17% 20% 44% 4% 35% 9% 26% 53% 32% 66% 9% 91% 38% 24% 15% 2% 53% 0% 27% 3% 9% 28% 4% 0% 9% 80% 56% 96% 65% 91% 74% 2% 12% 0% 9% 7% 6% 3% 1% 2% 4% 33% 6% 5% 13% 2% 14% 40% 12% 19% 26% 2% 15% 0% 14% 23% 39% 4% 29% 40% 26% 45% 22% 88% 22% 0% 37% 32% 25% 4% 41% 60% 31% 0% 14% 5% 8% 0% 6% 77% 61% 96% 71% 60% 74% 2% 5% 0% 1% 2% 2% 0% 0% 0% 0% 1% 0% 2% 5% 0% 2% 3% 2% 17% 3% 6% 0% 136% 105% 148% 146% 179% 108% 172% 155% 171% 144% 162% 246% 167% 172% 211% 238% 293% 177% 93% 19% 180% 159% 0% 82% 113% 41% 81% 29% 129% 80% 113% 150% 689% 343% 210% 265% 227% 139% 130% 130% 103% 171% 168% 212% 286% 306% 291% 237% 200% 232% 219% 187% 175% 368% 278% 291% 264% 262% 247% 242% 315% 213% 217% 152% 247% 238% 171% 134% 172% 304% 171% 144% 162% 246% 167% 172% 211% 238% 296% 177% 146% 240% 206% 102% 126% 119% 112% 171% 117% 166% 223% 231% 224% 185% 150% 160% 168% 226% 198% 97% 95% 98% 0% 73% 89% 10% 79% 91% 151% 14% 107% 92% 88% 85% 81% 109% 150% 138% 168% 156% 109% 98% 82% 113% 103% 68% 60% 36% 76% 70% 74% 100% 69% 77% 84% 71% 85% 82% 89% 70% 86% 89% 156% 172% 225% 192% 203% 173% 168% 212% 163% 108% 150% 190% 193% 193% 158% 134% 140% 160% 106% 135% 186% 161% 179% 143% 152% 165% 159% 240% 162% 269% 338% 127% 185% 48% 143% 152% 203% 133% 145% 171% 178% 183% 124% 139% 181% 180% 168% 132% 112% 127% 120% 14% 101% 110% 138% 124% 139% 112% 109% 111% 102% 19% 119% 3% 8% 3% 53% 143% 153% 206% 138% 148% 177% 190% 210% 127% 100% 106% 166% 132% 64% 14% 101% 119% 108% 149% 201% 206% 193% 152% 126% 141% 128% 100% 108% 121% 168% 140% 96% 114% 86% 160% 75% 97% 104% 52% 100% 69% 100% 75% 16% 118% 124% 158% 143% 155% 127% 123% 142% 107% 45% 160% 124% 138% 130% 159% 63% 28% 14% 97% 59% 15% 95% 107% 115% 73% 53% 97% 47% 23% 183% 126% 178% 149% 163% 132% 104% 111% 110% 110% 112% 104% 65% 81% 73% 98% 80% 37% 104% 104% 107% 114% 111% 109% 100% 105% 18% 236% 209% 188% 203% 298% 199% 161% 158% 223% 20% 258% 384% 203% 225% 175% 230% 138% 254% 305% 0% 83% 18% 4% 34% 8% 0% 15% 81% 47% 92% 97% 84% 15% 96% 85% 98% 15% 95% 35% 107% 71% 99% 88% 93% 42% 98% 59% 93% 82% 86% 41% 102% 83% 80% 90% 24% 98% 76% 79% 88% 31% 70% 85% 82% 93% 39% 73% 90% 98% 94% 26% 75% 99% 90% 79% 91% 51% 81% 100% 98% 99% 99% 107% 108% 106% 104% 57% 13% 13% 125% 257% 208% 151% 210% 181% 175% 172% 130% 250% 100% 40% 16% 45% 78% 33% 9% 64% 90% 32% 15% 87% 74% 11% 18% 40% 49% 82% 12% 4% 46% 49% 21% 26% 78% 30% 27% 47% 43% 79% 117% 42% 18% 107% 28% 56% 170% 101% 102% 107% 100% 135% 109% 124% 149% 32% 201% 129% 116% 123% 131% 158% 127% 151% 154% 36% 100% 91% 100% 97% 100% 103% 100% 102% 100% 36% 100% 91% 100% 130% 250% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% Observations : ce tableau a été rempli à partir des tableaux de synthèse suivants de la DGOM (SDEPDE/BDE) : TDB de synthèse du nombre de logements financés, mis en chantier et livrés de 2006 à 2017 - Tableaux mensuels des DEALs de décembre 2010 à décembre 2018 pour la décomposition par produits - TDB de synthèse des dépenses de LBU de 2007 à 2017 Les données relatives au nombre de logements financés et au montant de LBU consommé ont été compilées, pour les années 2007 à 2009, à partir des TDB de synthèse du SDEPDE, en raison de l'absence des tableaux détaillées par DOM pour cette période. En revanche, de 2010 à 2018, ce sont les tableaux de bord de synthèse des DEALs au 31 décembre de chaque année qui ont été utilisés afin notamment de distinguer les coûts pour les LES diffus et groupés et les LLS et LLTS. Le nombre de logements financés au titre des logements spécifiques (logements d'urgence, EHPAD, Etudiants...) et des PLS ne figure pas dans le tableau. En revanche le nombre de logements sociaux financés dans le cadre de la réhabilitation du parc social (SALLS) a été rajouté. Pour mémoire les données de la Guadeloupe intègrent celles de Saint-Martin jusqu'en 2012. Enfin le montant de la LBU consommé globalement ne comprend pas les dépenses engagées au titre de la RHI, du FRAFU ou d'autres dépenses (Etudes, 50 pas géométriques etc...). Source: DGOM (SDPP/BELDAD). NB: la valeur de 689% en LES groupé en 2015 en Guadeloupe est suspecte, ainsi que les valeurs qui en dépendent. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 139 sur 183 PUBLIÉ Tableau 32 : idem, en pourcentage de l'ensemble des DOM pour chaque type d'opération Nombre de logements financés 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Moy. 2018 2010- 2010 2017 2011 Montant total de la subvention (M) 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2010 2011 Coût moyen en subvention (k) 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 LES/ LAS/ LATS diffus LES/ LAS/ LATS groupé Soustotal LES/ LAS/ LATS AAH Soustotal propriétairesoccupants LLS LLTS SALLS Soustotal locatif social Toutes opérations 971 972 973 974 976 Dom 971 972 973 974 976 Dom 971 972 973 974 976 Dom 971 972 973 974 976 Dom 971 972 973 974 976 Dom 971 972 973 974 976 Dom 971 972 973 974 976 Dom 971 972 973 974 976 Dom 971 972 973 974 976 Dom 971 972 973 974 976 Dom 3% 22% 1% 57% 17% 54% 0% 4% 42% 0% 13% 18% 2% 54% 14% 27% 40% 8% 21% 4% 22% 33% 6% 31% 7% 23% 13% 17% 46% 2% 17% 17% 4% 62% 0% 42% 50% 0% 8% 0% 28% 26% 9% 37% 1% 27% 27% 8% 36% 2% 2% 26% 2% 62% 7% 26% 0% 14% 60% 0% 8% 19% 5% 62% 5% 25% 33% 11% 26% 4% 22% 30% 10% 34% 4% 30% 15% 15% 40% 0% 5% 2% 8% 79% 5% 21% 38% 31% 11% 0% 20% 17% 17% 44% 2% 21% 20% 16% 41% 2% 3% 19% 3% 75% 0% 22% 0% 10% 68% 0% 10% 12% 5% 73% 0% 26% 40% 4% 23% 7% 22% 34% 4% 34% 6% 29% 14% 11% 46% 0% 3% 4% 2% 88% 3% 21% 42% 16% 21% 0% 20% 21% 11% 48% 1% 20% 24% 9% 45% 2% 3% 20% 7% 70% 0% 7% 0% 9% 85% 0% 4% 14% 8% 74% 0% 31% 34% 7% 29% 0% 23% 28% 7% 42% 0% 31% 9% 12% 48% 0% 6% 8% 3% 78% 4% 29% 34% 4% 33% 0% 22% 15% 7% 53% 1% 23% 18% 7% 51% 1% 5% 20% 2% 73% 1% 2% 0% 12% 86% 0% 4% 14% 5% 77% 0% 26% 34% 6% 33% 0% 20% 29% 6% 44% 0% 33% 9% 16% 43% 0% 10% 6% 6% 77% 0% 45% 23% 12% 20% 0% 31% 13% 12% 44% 0% 29% 16% 11% 44% 0% 8% 26% 2% 59% 5% 10% 0% 14% 77% 0% 8% 19% 5% 64% 4% 20% 37% 8% 35% 1% 17% 33% 7% 42% 1% 23% 15% 35% 27% 0% 13% 13% 10% 63% 1% 3% 38% 15% 44% 0% 14% 22% 24% 39% 0% 15% 24% 20% 40% 0% 4% 30% 1% 61% 5% 0% 0% 5% 95% 0% 3% 25% 1% 67% 4% 30% 31% 4% 35% 0% 24% 29% 3% 42% 1% 25% 24% 31% 11% 8% 13% 13% 1% 72% 0% 11% 42% 30% 17% 0% 18% 26% 23% 30% 4% 19% 27% 19% 32% 3% 4% 34% 0% 55% 7% 3% 6% 13% 35% 43% 4% 25% 4% 49% 18% 29% 37% 3% 31% 0% 21% 33% 3% 36% 6% 19% 18% 39% 24% 0% 14% 15% 2% 53% 16% 0% 68% 7% 25% 0% 12% 32% 20% 32% 4% 14% 32% 17% 32% 4% 16% 48% 0% 28% 8% 0% 0% 0% 67% 33% 15% 45% 0% 31% 10% 26% 56% 4% 13% 0% 25% 55% 4% 15% 1% 14% 17% 37% 28% 5% 7% 6% 0% 66% 21% 25% 14% 23% 37% 0% 16% 13% 23% 40% 7% 17% 19% 21% 37% 6% 4% 24% 2% 64% 6% 16% 1% 10% 67% 6% 7% 18% 4% 65% 6% 27% 36% 7% 29% 2% 22% 31% 6% 38% 3% 27% 14% 22% 36% 1% 9% 9% 4% 74% 4% 23% 41% 14% 22% 0% 21% 21% 15% 41% 1% 21% 23% 13% 41% 2% 4% 23% 1% 68% 3% 30% 0% 3% 23% 44% 15% 13% 2% 48% 21% 22% 44% 10% 24% 0% 19% 31% 7% 34% 9% 30% 17% 22% 31% 0% 17% 17% 4% 63% 0% 30% 33% 0% 37% 0% 24% 18% 13% 45% 0% 23% 21% 11% 43% 2% 2% 26% 2% 70% 0% 19% 0% 10% 46% 24% 9% 15% 6% 60% 10% 21% 38% 7% 33% 1% 17% 31% 7% 41% 4% 45% 14% 12% 28% 0% 10% 6% 13% 62% 9% 30% 15% 31% 24% 0% 29% 11% 14% 42% 4% 26% 17% 12% 42% 4% 3% 19% 3% 76% 0% 25% 0% 9% 65% 0% 14% 10% 6% 71% 0% 21% 44% 5% 29% 1% 19% 33% 5% 43% 1% 46% 17% 14% 22% 0% 6% 5% 5% 76% 8% 21% 7% 28% 45% 0% 28% 11% 14% 45% 3% 25% 18% 11% 45% 2% 3% 20% 5% 72% 0% 9% 0% 7% 84% 0% 6% 12% 6% 77% 0% 23% 35% 7% 35% 0% 17% 26% 6% 51% 0% 47% 14% 19% 20% 0% 11% 15% 6% 58% 10% 25% 11% 14% 50% 0% 28% 14% 12% 41% 5% 25% 17% 11% 44% 3% 5% 19% 1% 74% 0% 1% 0% 8% 90% 1% 3% 12% 4% 80% 1% 19% 36% 6% 38% 0% 14% 28% 5% 52% 0% 44% 13% 20% 23% 0% 23% 9% 13% 55% 0% 19% 17% 26% 38% 0% 33% 11% 18% 38% 0% 28% 16% 14% 42% 0% 7% 28% 1% 62% 2% 9% 0% 9% 70% 12% 8% 16% 4% 65% 6% 15% 41% 5% 39% 0% 13% 32% 5% 48% 2% 25% 13% 44% 19% 0% 20% 13% 14% 51% 1% 1% 3% 28% 67% 0% 21% 12% 33% 34% 0% 19% 17% 25% 38% 1% 5% 30% 0% 60% 5% 0% 0% 2% 88% 10% 4% 22% 1% 67% 6% 24% 32% 4% 40% 0% 17% 29% 3% 49% 2% 31% 14% 32% 9% 14% 20% 9% 2% 69% 0% 7% 18% 61% 15% 0% 24% 13% 24% 32% 7% 22% 17% 19% 36% 6% 5% 34% 0% 52% 9% 9% 4% 8% 28% 51% 7% 20% 4% 41% 29% 24% 35% 2% 39% 0% 16% 28% 3% 40% 13% 21% 11% 46% 22% 0% 18% 15% 2% 48% 17% 0% 41% 14% 45% 0% 18% 15% 25% 34% 7% 18% 18% 20% 36% 9% 17% 108% 47% 105% 0% 11% 0% 0% 0% 62% 38% 77% 55% 99% 99% 98% 98% 101% 99% 77% 95% 97% 84% 50% 94% 105% 70% 39% 94% 65% 91% 132% 119% 108% 99% 85% 99% 98% 94% 90% 135% 132% 278% 62% 43% 93% 62% 81% 92% 117% 115% 101% 98% 118% 104% 101% 20% 55% 0% 74% 74% 77% 26% 121% 112% 100% 103% 102% 105% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 114% 142% 92% 97% 79% 99% 46% 66% 105% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 16% 119% 112% 135% 137% 43% 0% 29% 72% 90% 78% 97% 81% 98% 83% 80% 127% 108% 108% 80% 85% 82% 96% 87% 86% 119% 182% 106% 90% 67% 80% 93% 84% 93% 96% 103% 105% 101% 100% 13% 158% 189% 21% 4% 0% 21% 58% 4% 2% 81% 127% 0% 86% 94% 114% 121% 83% 63% 15% 81% 102% 67% 85% 81% 129% 12% 83% 97% 124% 11% 71% 92% 92% 75% 99% 119% 169% 154% 157% 134% 75% 93% 130% 69% 97% 88% 76% 67% 63% 75% 99% 69% 79% 92% 119% 74% 98% 82% 74% 84% 96% 81% 94% 88% 81% 107% 102% 97% 81% 105% 97% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 60% 110% 114% 109% 102% 106% 109% 104% 14% 116% 127% 129% 124% 115% 112% 115% 126% 107% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 16% 109% 122% 125% 123% 118% 114% 115% 109% 108% 143% 166% 184% 233% 185% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 21% 130% 150% 159% 152% 133% 108% 122% 109% 154% 11% 136% 41% 126% 25% 3% 68% 15% 99% 79% 71% 124% 150% 145% 49% 42% 54% 85% 70% 60% 75% 169% 63% 89% 63% 89% 70% 127% 154% 128% 124% 103% 119% 108% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 10% 100% 205% 201% 182% 216% 157% 148% 132% 145% 11% 0% 22% 21% 4% 56% 0% 17% 10% 86% 70% 145% 141% 126% 106% 144% 134% 149% 106% 63% 83% 96% 51% 95% 89% 77% 87% 86% 54% 87% 49% 47% 72% 89% 129% 174% 151% 137% 106% 126% 119% 107% 109% 171% 196% 172% 141% 95% 101% 95% 125% 117% 127% 101% 71% 95% 63% 57% 88% 90% 71% 67% 99% 84% 245% 131% 174% 134% 103% 79% 87% 75% 72% 81% 100% 42% 75% 48% 8% 62% 42% 87% 60% 181% 69% 96% 96% 91% 174% 87% 154% 212% 186% 213% 142% 139% 130% 166% 261% 233% 144% 39% 96% 16% 86% 34% 103% 106% 83% 31% 49% 57% 101% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 102% 179% 318% 216% 186% 201% 209% 244% 18% 445% 226% 211% 153% 189% 152% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 28% 142% 36% 123% 10% 17% 17% 17% 85% 78% 230% 352% 320% 126% 123% 111% 82% 78% 74% 98% 95% 86% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 24% 135% 9% 118% 151% 133% 124% 100% 115% 117% 112% 111% 33% 120% 101% 109% 165% 121% 287% 221% 194% 187% 198% 140% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% Observations : ce tableau a été rempli à partir des tableaux de synthèse suivants de la DGOM (SDEPDE/BDE) : TDB de synthèse du nombre de logements financés, mis en chantier et livrés de 2006 à 2017 - Tableaux mensuels des DEALs de décembre 2010 à décembre 2018 pour la décomposition par produits - TDB de synthèse des dépenses de LBU de 2007 à 2017 Les données relatives au nombre de logements financés et au montant de LBU consommé ont été compilées, pour les années 2007 à 2009, à partir des TDB de synthèse du SDEPDE, en raison de l'absence des tableaux détaillées par DOM pour cette période. En revanche, de 2010 à 2018, ce sont les tableaux de bord de synthèse des DEALs au 31 décembre de chaque année qui ont été utilisés afin notamment de distinguer les coûts pour les LES diffus et groupés et les LLS et LLTS. Le nombre de logements financés au titre des logements spécifiques (logements d'urgence, EHPAD, Etudiants...) et des PLS ne figure pas dans le tableau. En revanche le nombre de logements sociaux financés dans le cadre de la réhabilitation du parc social (SALLS) a été rajouté. Pour mémoire les données de la Guadeloupe intègrent celles de Saint-Martin jusqu'en 2012. Enfin le montant de la LBU consommé globalement ne comprend pas les dépenses engagées au titre de la RHI, du FRAFU ou d'autres dépenses (Etudes, 50 pas géométriques etc...). Source: DGOM (SDPP/BELDAD). NB: la valeur de 278% en LES groupé en 2015 en Guadeloupe est suspecte, ainsi que les valeurs qui en dépendent. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 140 sur 183 PUBLIÉ Le Tableau 33 indique la répartition de la LBU entre ses différentes affectations, en moyenne de 2015 à 2017. NB : on observe certaines incohérences entre certains postes de ce tableau et des tableaux du § a) cidessus. Par exemple, le montant moyen de LBU sur 2015-2017 ressort à 44 M dans le Tableau 28, contre 46 M dans le Tableau 33. Cela provient de ce que la source en est différente. Ces incohérences ne modifient pas le sens des conclusions de la mission. Le poids des aides à la construction et l'amélioration du parc privé au sein de la LBU, soit 21 %, est trois fois plus faible que celui des aides au parc locatif social (60 %) (Tableau 33), et sept fois plus faible si l'on considère la seule construction de logements neufs (hors travaux seuls). La répartition de la LBU entre les différents postes est très variable d'un département à un autre. On notera en particulier que la construction de logement locatifs sociaux neufs mobilise deux fois et demi plus de LBU que l'accession à la propriété et l'amélioration du parc privé sur l'ensemble des DOM (115 contre 46), mais que ce ratio atteint 4 en Guadeloupe (26,8 M contre 6,8 M) et seulement 1 en Martinique (14,6 M contre 13,8 M). Tableau 33 : répartition de la LBU selon différents postes, AE, moyenne 2015-2017 AE, moyenne 2015-2017 en M Construction de logements sociaux (LBU+défisc) Amélioration du parc locatif social (Sous-total parc locatif social) Accession à la propriété Amélioration du parc privé (Sous-total parc privé) Logements spécifiques (EHPAD, étudiants, urgence) RHI Aménagement urbain Autres dépenses (AFA/AQS/PSP,50 pas géo,études et manifs) Total Idem en% vertical Construction de logements sociaux (LBU+défisc) Amélioration du parc locatif social (Sous-total parc locatif social) Accession à la propriété Amélioration du parc privé (Sous-total parc privé) Logements spécifiques (EHPAD, étudiants, urgence) RHI Aménagement urbain Autres dépenses (AFA/AQS/PSP,50 pas géo,études et manifs) Total Idem en% horizontal Construction de logements sociaux (LBU+défisc) Amélioration du parc locatif social (Sous-total parc locatif social) Accession à la propriété Amélioration du parc privé (Sous-total parc privé) Logements spécifiques (EHPAD, étudiants, urgence) RHI Aménagement urbain Autres dépenses (AFA/AQS/PSP,50 pas géo,études et manifs) Total Guadeloupe 26,8 0,4 (27,2) 1,1 5,8 (6,9) 0,0 4,2 0,7 0,1 39 Guadeloupe 68% 1% (69%) 3% 15% (18%) 0% 11% 2% 0% 100% Guadeloupe 23% 3% (21%) 6% 20% (15%) 21% 4% 13% 18% Martinique 14,6 3,5 (18,1) 3,5 10,3 (13,8) 0,0 1,9 4,7 0,3 39 Martinique 38% 9% (47%) 9% 27% (36%) 0% 5% 12% 1% 100% Martinique 13% 24% (14%) 20% 36% (30%) 9% 27% 36% 18% Guyane 30,3 5,1 (35,4) 0,5 1,1 (1,6) 0,0 2,6 4,4 0,1 44 Guyane 69% 12% (80%) 1% 3% (4%) 0% 6% 10% 0% 100% Guyane 26% 35% (27%) 3% 4% (4%) 13% 25% 15% 21% Réunion 37,0 5,5 (42,6) 9,8 11,2 (21,0) 0,0 8,9 5,5 0,2 78 Réunion 47% 7% (54%) 13% 14% (27%) 0% 11% 7% 0% 100% Réunion 32% 38% (33%) 56% 39% (46%) 44% 31% 21% 37% Mayotte 6,2 0,0 (6,2) 2,4 0,1 (2,5) 0,0 2,7 2,2 0,1 14 Mayotte 45% 0% (45%) 18% 1% (19%) 0% 19% 16% 1% 100% Mayotte 5% 0% (5%) 14% 0% (6%) 13% 13% 15% 6% DOM 115 15 (129) 17 29 (46) 0 20 18 1 214 DOM 54% 7% (60%) 8% 13% (21%) 0% 9% 8% 0% 100% DOM 100% 100% (100%) 100% 100% (100%) 100% 100% 100% 100% Source : CGEDD d'après DGOM. Les dispositifs LES et le PTZ représentent respectivement 4 % et 12 % des quelque 13 000 logements neufs construits légalement dans les DOM, contre 23 % pour le LLS (logement locatif social) et 13 % pour le LLTS. L'ensemble de ces dispositifs représente donc la moitié de la construction de logements dans les DOM. C. Comparaison des effectifs de propriétaires bénéficiaires de LBU et de l'allocation logement accession dans les DOM Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 141 sur 183 PUBLIÉ Les opérations bénéficiant des différentes aides apportées aux propriétaires à faibles ressources achetant un logement ou effectuant des travaux dans leur logement (allocation de logement, subvention LBU, prêt garanti par le fonds de garantie, intervention du « guichet unique ») ne coïncident pas. L'allocation logement dite « accession », avant sa suppression, pouvait être attribuée à des ménages remboursant des prêts souscrits pour des opérations qui n'avaient pas été financées par LBU. Par ailleurs, les opérations financées sur LBU, qu'il s'agisse de logements dits évolutifs sociaux (LES) ou de travaux d'amélioration réalisés par des propriétaires à faible revenu (AAH), peuvent ou non donner lieu à un prêt. Lorsqu'elles donnent lieu à prêt bancaire, elles ouvrent droit à intervention du « guichet unique » et au fonds de garantie et elles ouvraient généralement, mais pas toujours, un droit à allocation de logement. En revanche, lorsqu'elles ne donnent pas lieu à prêt bancaire, les « guichets uniques » et le fonds de garantie n'interviennent pas. Il importe donc de distinguer les différents effectifs et montants concernés par ces différentes aides. Le Tableau 34 compare les nombres de bénéficiaires de subvention LBU (extraits du Tableau 30) et le nombre de bénéficiaires de l'allocation logement (extraits du Tableau 18). L'année prise en compte est celle de l'attribution de la subvention dans le cas de la LBU et celle de l'ouverture du droit (qui est le plus souvent l'année du début de remboursement du prêt) dans le cas de l'allocation de logement accession. La première est antérieure à la deuxième. Par ailleurs, les effectifs de bénéficiaires de l'allocation logement accession étant observés en décembre 2017, le délai de réalisation des opérations entraîne que les ouvertures de droits au titre de prêts contractés en 2017 sont très faibles. Il apparaît néanmoins qu'en LES les nombres de bénéficiaires d'allocation logement sont du même ordre ­ environ 500 - que celui des logements ayant bénéficié d'une subvention LBU. Une petite proportion (un ou deux dixième) d'entre elles n'a pas donné lieu, ou ne donne plus lieu, à versement de l'AL accession, mais la décroissance dans le temps du nombre de ces opérations et le décalage temporel entre l'attribution de la subvention et l'ouverture du droit à allocation logement en masque l'effet sur l'effectif relatif des bénéficiaires de la LBU et de l'allocation logement. Au contraire, si l'on considère les travaux seuls, l'effectif de subventions LBU est très supérieur à celui des bénéficiaires de l'AL accession, et ce bien que ce dernier inclue des opérations n'ayant pas donné lieu à subvention LBU 91 . L'écart est particulièrement prononcé en Martinique, où chaque année environ 500 travaux d'amélioration bénéficient de subvention LBU alors que quelques dizaines au plus ouvrent un nouveau droit à allocation logement. La raison en est que le revenu des attributaires de subventions LBU peut être supérieur au revenu d'exclusion de l'AL, mais aussi que de nombreuses opérations de faible montant ne donnent pas lieu à prêt, et donc à ouverture de droit à AL. En allocation logement, on ne sait pas isoler, au sein des bénéficiaires ayant fait réaliser des travaux, ceux qui ont bénéficié d'une LBU et ceux qui n'en ont pas bénéficié. L'effectif indiqué au titre des travaux réunit ces deux catégories. Malgré cela, il est beaucoup plus faible que celui des travaux ayant bénéficié de LBU. 91 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 142 sur 183 PUBLIÉ Tableau 34 : comparaison des nombres de bénéficiaires de subventions LBU et d'allocation logement LBU Nombre de logements financés en 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Allocation logement accession Nombre de bénéficiaires de l'AL accession en décembre2017 dont le prêt a été signé en 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 LES Guadeloupe Martinique Guyane Réunion Mayotte Dom Guadeloupe Martinique Guyane Réunion Mayotte Dom 971 972 973 974 976 Dom 84 116 11 348 88 647 47 111 30 352 31 571 60 71 32 430 0 593 522 799 80 457 145 2 003 23 79 43 420 0 565 441 482 94 407 0 1 424 20 66 22 362 2 472 39 86 23 295 17 460 16 117 6 314 18 471 18 120 19 232 87 476 14 42 0 29 9 94 28 32 3 617 0 680 44 19 0 39 0 102 50 36 2 453 3 544 51 15 0 36 0 102 38 32 2 401 13 486 118 18 0 48 0 184 LES 18 29 6 360 14 427 120 19 0 63 0 202 8 40 6 456 28 538 106 42 0 106 0 254 1 22 11 399 18 451 125 22 0 148 0 295 0 11 5 309 0 325 76 18 0 151 0 245 1 2 0 73 0 76 18 4 0 17 0 39 AAH 971 374 507 972 570 666 973 113 229 974 289 523 63 77 976 Dom 1 409 2 002 363 277 455 308 274 483 528 470 388 582 91 108 63 29 45 469 493 526 322 140 1 10 6 0 2 1 407 1 416 1 520 1 047 1 043 Travaux avec LBU (AAH) OU NON Source : d'après le Tableau 18 et le Tableau 30. D. Comparaison du positionnement des aides à l'accession sociale dans les DOM et en métropole On compare ici à partir de l'enquête logement 2013 le positionnement de l'accession sociale aidée et du logement locatif social dans les DOM et en métropole selon plusieurs critères : effectifs, revenus, taux d'effort, part des logements individuels et neufs. La faiblesse de certains effectifs contraint à des regroupements et influe sur les marges d'erreur mais certains résultats apparaissent clairement. Le Tableau 35 présente l'ensemble des résultats. Le Tableau 36, le Tableau 38, le Tableau 39 et le Tableau 40, extraits du Tableau 35, présentent des résultats spécifiques. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 143 sur 183 PUBLIÉ Tableau 35 : positionnement des produits d'accession et de location sociales dans les DOM et dans les différentes zones de métropole NB: montants mensuels moyens AllocaLoyer mensuel ou tion loge- mensualité moyen Revenu mensuel moyen Nb Nombre de % du nb en (écart en % (écart ment brut en net net d'AL Âge men- euros d'AL en % du d'enre- ménages total de euros type) du type) suelle gistreménaen revenu (*) reve- (*) moyenments ges euros moyen du nu ne en ménage de la euros zone Statut d'occupation (en rouge: produits "sociaux") Valeurs moyennes Nb de Nb de Sur- % de perpièces face logesonnes ments individuels ANTILLES Propriétaire Locataire Autre non accédant sans LES accédant non aidé non accédant avec LES accédant avec prêt aidé accédant avec LES HLM parc privé (surtout logés gratuitt) Tous statuts 1 404 232 101 30 11 553 445 299 3 075 817 213 127 31 68 449 476 165 2 346 2 431 1 256 228 2 432 1 401 386 8 134 1 653 722 177 1 641 896 145 5 234 2 242 971 291 1 553 935 216 6 208 145 361 30 508 10 000 4 438 1 213 58 831 54 490 34 067 338 908 97 077 30 578 14 577 4 539 9 231 59 547 69 303 21 253 306 105 2 128 737 996 588 196 590 1 518 794 1 592 595 430 356 6 863 660 1 922 840 773 057 182 181 1 104 572 1 313 193 214 122 5 509 965 2 133 656 905 905 282 598 1 097 368 1 189 075 224 580 5 833 182 43% 9% 3% 1% 0% 17% 16% 10% 100% 32% 10% 5% 1% 3% 19% 23% 7% 100% 31% 15% 3% 22% 23% 6% 100% 35% 14% 3% 20% 24% 4% 100% 37% 16% 5% 19% 20% 4% 100% 2 591 5 018 1 628 4 326 2 088 1 781 2 494 1 922 2 579 3 016 5 063 1 820 3 784 1 879 1 598 2 768 2 042 2 741 (56) 100% (3%) (206) 195% (4%) (109) 63% (7%) (317) 168% (7%) (440) 81% (21%) (47) 69% (3%) (115) 97% (5%) (110) 75% (6%) (40) 100% (2%) (98) 110% (4%) (210) 185% (5%) (98) 66% (6%) (290) 138% (8%) (181) 69% (10%) (49) 58% (4%) (118) 101% (5%) (151) 74% (8%) (53) 100% (3%) (2%) (2%) (3%) (2%) (3%) (4%) (2%) (7%) (4%) (5%) (3%) (4%) (8%) (4%) (2%) (2%) (3%) (2%) (2%) (4%) (1%) 0 2 1 095 1 093 5 4 1 067 1 062 90 301 211 164 389 225 139 633 494 14 53 0 21 1 022 1 001 11 2 672 669 178 358 180 235 377 142 148 665 517 17 89 0 6 1 164 1 158 11 906 895 85 416 331 50 738 687 34 34 0 7 6 125 74 51 46 0 6 14 127 83 20 43 22% 25% 10% 13% 20% 64 50 59 45 49 50 46 50 55 57 46 54 40 43 47 42 48 49 65 45 41 52 45 42 53 66 46 41 52 44 46 53 66 45 41 52 46 50 54 66 44 40 52 48 53 56 2,2 2,7 2,6 2,9 3,0 2,3 2,4 2,0 2,3 2,7 3,2 3,2 3,6 3,4 2,8 2,6 2,4 2,8 2,0 3,0 2,9 2,5 2,1 1,8 2,3 2,0 2,9 2,8 2,3 2,0 1,8 2,2 2,0 2,9 3,1 2,3 2,0 1,8 2,2 2,0 3,1 3,4 2,1 2,1 1,9 2,3 4,2 93 4,2 107 4,0 72 4,2 97 3,9 80 3,2 72 3,2 72 3,4 69 3,8 84 4,5 92 4,6 103 4,4 80 4,6 103 4,2 79 3,1 63 3,3 73 3,4 71 3,9 81 4,1 4,1 3,5 3,1 2,5 2,3 3,4 93 92 75 65 54 49 74 95% 88% 98% 90% 91% 8% 63% 82% 73% 100% 98% 94% 100% 92% 100% 20% 59% 84% 73% 100% 45% 46% 33% 3% 9% 13% 25% 100% 74% 71% 60% 13% 23% 25% 47% 100% 86% 83% 78% 22% 32% 47% 61% 100% 97% 97% 99% 40% 66% 84% 87% REUNION Propriétaire Locataire Autre non accédant sans LES accédant non aidé non accédant avec LES accédant avec prêt aidé accédant avec LES HLM parc privé (surtout logés gratuitt) Tous statuts non accédant accédant non aidé accédant avec prêt aidé HLM parc privé (surtout logés gratuitt) 20% 18% 10% 9% 19% Métropole zone A ou Abis Propriétaire Locataire Autre 4 737 (96) 125% 5 698 (125) 150% 3 896 (130) 102% 2 431 (28) 64% 2 960 (69) 78% 2 706 (109) 71% 3 802 (41) 100% 4 097 4 634 3 711 1 852 2 364 2 282 3 226 3 718 4 333 3 448 1 766 2 095 2 204 3 044 (270) 127% (112) 144% (168) 115% (24) 57% (54) 73% (172) 71% (89) 100% (66) 122% (89) 142% (81) 113% (24) 58% (45) 69% (94) 72% (32) 100% 20% 23% 14% 23% Métropole zone B1 non accédant Propriaccédant non aidé étaire accédant avec prêt aidé Loca- HLM taire parc privé Autre (surtout logés gratuitt) Tous statuts 880 768 369 574 872 762 244 501 19% 21% 13% 21% 4,7 108 4,6 107 4,0 89 3,3 70 2,9 65 2,6 59 3,9 88 4,9 112 4,8 112 4,6 103 3,3 70 3,2 70 3,2 67 4,2 93 5,0 5,1 4,8 3,3 3,7 3,9 4,6 116 126 115 72 82 91 108 Métropole zone B2 Propriétaire Locataire Autre non accédant accédant non aidé accédant avec prêt aidé HLM parc privé (surtout logés gratuitt) Tous statuts 821 728 355 503 816 714 229 421 19% 21% 13% 20% Métropole zone C non accédant 3 517 4 326 912 48% 3 190 (49) 105% (2%) 0 Propriaccédant non aidé 1 275 1 538 148 17% 3 944 (63) 130% (2%) 8 étaire accédant avec prêt aidé 577 724 230 8% 3 546 (54) 117% (2%) 16 538 710 518 8% 1 616 (36) 53% (2%) 138 Loca- HLM taire parc privé 925 1 481 373 16% 2 115 (47) 70% (2%) 90 Autre (surtout logés gratuitt) 161 235 259 3% 2 542 (137) 84% (5%) 14 Tous statuts 6 993 9 016 440 100% 3 030 (30) 100% (1%) 29 Source: CGEDD d'après enquête logement 2013. (*) approximatif. Montants en euros par mois. 744 695 353 474 736 679 215 385 19% 19% 13% 18% Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 144 sur 183 PUBLIÉ Au titre de l'accession sociale, on considère les logements bénéficiant d'un prêt aidé (PTZ pour l'essentiel92) en cours de remboursement et, dans les DOM, d'un LES (le prêt étant selon le cas encore en cours de remboursement ou totalement remboursé). On distingue dans les DOM les Antilles et la Réunion, et en métropole quatre zones de prix (la réunion des zones A et Abis et les zones B1, B2 et C). a) Effectifs Hormis en zone C de métropole, la proportion de ménages en HLM est voisine dans les différentes zones (Tableau 36). La proportion d`accédants sociaux (avec prêt aidé ou LES) est plus faible qu'en métropole aux Antilles, mais voisine à la Réunion. Tableau 36 : effectif selon le statut d'occupation par zone géographique, en % de l'effectif de l'ensemble des ménages de la zone (en rouge: produits sociaux) non accédant sans LES accédant non aidé non accédant avec LES accédant avec prêt aidé accédant avec LES HLM parc privé (surtout logés gratuitt) Tous statuts Propriétaire Locataire Autre Zones des DOM Zones de métropole Antilles Réunion A ou Abis B1 B2 C 43% 32% 31% 35% 37% 48% 9% 10% 15% 14% 16% 17% 3% 5% 1% 1% 3% 3% 5% 8% 0% 3% 17% 19% 22% 20% 19% 8% 16% 23% 23% 24% 20% 16% 10% 7% 6% 4% 4% 3% 100% 100% 100% 100% 100% 100% Source : Tableau 35. b) Revenus Le revenu moyen des locataires HLM dans les différentes zones est compris entre 53 % et 69 % du revenu de la zone (Tableau 38). Il est un peu plus élevé aux Antilles que dans les autres zones, mais sur ce point les DOM se différencient assez peu des zones de métropole. Si l'on considère les accédants sociaux, le revenu des bénéficiaires de prêts aidés est environ deux fois supérieur à celui des locataires HLM. En proportion du revenu moyen dans chaque zone, il est plus élevé dans les DOM qu'en métropole, principalement parce qu'il est peu différent en euros et que le revenu moyen de l'ensemble des ménages est plus faible dans les DOM qu'en métropole. En revanche, le revenu moyen des bénéficiaires de LES, toujours en proportion du revenu de chaque zone, est beaucoup plus faible : pour ces ménages, le revenu moyen des propriétaires non accédants (ayant donc fini de rembourser leurs prêts) est voisin de celui des locataires HLM, et celui des accédants n'est supérieur que d'une dizaine de points ; au contraire, en métropole, les accédants bénéficiaires d'un prêt aidé ont un revenu voisin du double de celui des locataires HLM. Les logements ayant bénéficié simplement de prêts conventionnés sont inclus parmi ces logements, mais en faible proportion. 92 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 145 sur 183 PUBLIÉ Tableau 37 : revenu par ménage selon le statut d'occupation par zone géographique, en euros par mois (en rouge: produits sociaux) non accédant sans LES accédant non aidé non accédant avec LES accédant avec prêt aidé accédant avec LES HLM parc privé (surtout logés gratuitt) Tous statuts Propriétaire Locataire Autre Zones des DOM Zones de métropole Antilles Réunion A ou Abis B1 B2 C 2 591 3 016 4 737 4 097 3 718 3 190 5 018 5 063 5 698 4 634 4 333 3 944 1 628 1 820 4 326 3 784 3 896 3 711 3 448 3 546 2 088 1 879 1 781 1 598 2 431 1 852 1 766 1 616 2 494 2 768 2 960 2 364 2 095 2 115 1 922 2 042 2 706 2 282 2 204 2 542 2 579 2 741 3 802 3 226 3 044 3 030 Source : Tableau 35. Tableau 38 : revenu par ménage selon le statut d'occupation par zone géographique, en % du revenu de l'ensemble des ménages de la zone (en rouge: produits sociaux) non accédant sans LES accédant non aidé non accédant avec LES accédant avec prêt aidé accédant avec LES HLM parc privé (surtout logés gratuitt) Tous statuts Propriétaire Locataire Autre Zones des DOM Zones de métropole Antilles Réunion A ou Abis B1 B2 C 100% 110% 125% 127% 122% 105% 195% 185% 150% 144% 142% 130% 63% 66% 168% 138% 102% 115% 113% 117% 81% 69% 69% 58% 64% 57% 58% 53% 97% 101% 78% 73% 69% 70% 75% 74% 71% 71% 72% 84% 100% 100% 100% 100% 100% 100% Source : Tableau 35. c) Taux d'effort Cette différenciation s'observe également pour les taux d'effort nets, approchés par le rapport du loyer ou de la mensualité net d'allocation logement moyen rapporté au revenu moyen (Tableau 39) : le LES permet d'atteindre des taux d'efforts de l'ordre de 10 %, voisins de ceux constatés sur le parc HLM, alors que les prêts aidés conduisent à des taux d'efforts de l'ordre de 20 % voisins de ceux constatés dans le parc locatif privé. En HLM, les taux d'effort sont au même niveau qu'en métropole aux Antilles, mais plus faibles à la Réunion. NB : en location comme en accession on considère ici des taux d'effort hors charges. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 146 sur 183 PUBLIÉ Tableau 39 : loyer ou mensualité net d'allocation logement moyen selon le statut d'occupation par zone géographique en % du revenu moyen du statut dans la zone (en rouge: produits sociaux) non accédant sans LES accédant non aidé non accédant avec LES accédant avec prêt aidé accédant avec LES HLM parc privé (surtout logés gratuitt) Tous statuts Zones des DOM Zones de métropole Antilles Réunion A ou Abis B1 B2 C 22% 25% 10% 13% 20% 20% 18% 10% 9% 19% 20% 23% 14% 23% 19% 21% 13% 21% 19% 21% 13% 20% 19% 19% 13% 18% Propriétaire Locataire Autre Source : Tableau 35. d) Part des logements individuels et du neuf Enfin, dans les DOM, reflet de la prédominance des logements individuels dans le stock de logements, et du neuf dans le flux (cf. plus haut), l'accession à la propriété, sociale ou non, s'effectue surtout en maison individuelle (Tableau 40) et dans le neuf (Tableau 41). Tableau 40 : % de logements individuels selon le statut d'occupation par zone géographique (en rouge: produits sociaux) non accédant sans LES accédant non aidé non accédant avec LES accédant avec prêt aidé accédant avec LES HLM parc privé (surtout logés gratuitt) Tous statuts Propriétaire Locataire Autre Zones des DOM Zones de métropole Antilles Réunion A ou Abis B1 B2 C 95% 98% 45% 74% 86% 97% 88% 94% 46% 71% 83% 97% 98% 100% 90% 92% 33% 60% 78% 99% 91% 100% 8% 20% 3% 13% 22% 40% 63% 59% 9% 23% 32% 66% 82% 84% 13% 25% 47% 84% 73% 73% 25% 47% 61% 87% Source : Tableau 35. Tableau 41 : % de logements achetés neufs (ou construits) par le propriétaire (en rouge: produits sociaux) non accédant sans LES accédant non aidé Propriétaire non accédant avec LES accédant avec prêt aidé accédant avec LES Tous propriétaires Zones des DOM Zones de métropole Antilles Réunion A ou Abis B1 B2 C 60% 49% 33% 41% 44% 40% 70% 62% 15% 23% 25% 40% 62% 64% 82% 91% 30% 33% 43% 63% 100% 76% 62% 56% 27% 35% 38% 42% Source : CGEDD d'après ENL 2013. NB : avant 2011 le PTZ était largement ouvert à l'ancien. En métropole cela explique que le poids du neuf soit relativement faible en accession avec prêt aidé (il est Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 147 sur 183 PUBLIÉ aujourd'hui beaucoup plus élevé). Dans les DOM, malgré cette ouverture à l'ancien, le neuf est resté prédominant. E. Articulation entre le LES et le PTZ En 2017, le nombre de LES financés a été trois fois plus faible que le nombre de PTZ mis en force dans les DOM (560 contre 1787). Par rapport au PTZ, le LES présente : des montants d'opération deux fois plus faibles93 (90 000 euros contre 220 000 euros), des plafonds de ressources 45 % plus faibles (Tableau 24), au sens de l'enquête logement 2013, des revenus deux fois plus faibles94 et des taux d'effort également deux fois plus faible (10 % contre 20 %)95, et des montants de subvention deux fois plus élevés (32 000 euros contre 15 000 euros en moyenne sur 2015-2017). Ces deux produits d'adressent donc à des gammes d'opérations et de ménages différentes, le premier étant clairement plus « social » que le second. Quoique différentes, leurs gammes de revenu se recouvrent. Nous examinons ici dans quelle mesure elles se complètent. Nous considérons le cas de la Réunion96, pour laquelle les effectifs de bénéficiaires des deux aides sont suffisamment élevés pour permettre une segmentation par taille de ménage et par tranche de revenu. NB : on compare ici des effectifs par taille de ménage et par tranche de revenu provenant de différentes sources. Dans ces sources, certaines valeurs sont parfois non renseignées ou mal renseignées, et les revenus et les tailles de ménage sont définis différemment. Certaines approximations ont été de ce fait nécessaires. Elles ne devraient cependant pas affecter la forme générale des courbes. Les Graphiques 53 indiquent le nombre moyen annuel de nouveaux bénéficiaires de LES et PTZ selon la taille de ménage et la tranche de revenu, d'une part en effectif et d'autre part en proportion du nombre de ménages non propriétaires des tranches d'âge et de revenu considérées. Ces graphiques illustrent le positionnement différent du LES et du PTZ en termes de revenu. Pour les ménages avec un ou deux enfants, la proportion de ménages non propriétaires bénéficiant d'une de ces deux aides à l'accession à la propriété est plus faible lorsque le revenu est compris entre 1 et 2 SMIC que lorsqu'il est inférieur ou immédiatement supérieur à ce seuil. Par ailleurs non seulement les ménages avec enfant dont le revenu est compris entre 1 et 2 SMIC sont moins souvent aidés que ceux dont le revenu est inférieur à 1 SMIC, mais (Graphiques 54), lorsqu'ils le sont, ils perçoivent une aide publique totale beaucoup plus faible, l'écart pouvant atteindre 8 années de SMIC. Dans le neuf et, en LES « groupé », hors subventions foncières accordées en amont. Si l'on tient compte des subventions foncières accordées en amont, le montant des opérations en LES « groupé » n'est inférieur que d'un tiers à celui des opérations financées par PTZ. 93 1900 euros contre 3800 euros à la Réunion, 2100 contre 4300 aux Antilles. Le revenu figurant dans les enquêtes logement est plus élevé que le revenu retenu pour appliquer les plafonds de ressources et que le revenu que nous avons retenu pour comparer, ci-après, l'étagement des gammes de revenu du LES et du PTZ. 94 95 96 Cf. C. Les effectifs de LES sont faibles aux Antilles et a fortiori à Mayotte et en Guyane, ce qui interdit des analyses du même type dans ces territoires. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 148 sur 183 PUBLIÉ Les Graphiques 54 illustrent par ailleurs que le coût total en aide publique du LES, bien que supérieur, sur des revenus plus faibles, à celui du PTZ, est très inférieur, sur des revenus équivalents, à celui du LLTS. Graphiques 53 : nombre moyen annuel de nouveaux bénéficiaires de LES et PTZ, par taille de ménage et tranche de revenu, années 2014 à 2017, La Réunion Nombre de ménages En % du nombre de ménages non propriétaires de leur logement La Réunion, 2014 à 2017 Nombre moyen annuel de nouveaux accédants selon la tranche de revenu selon la taille de ménage et par type d'opération (aires empilées) 60 50 40 30 PTZ LES 1,5% LES La Réunion, 2014 à 2017 Nombre moyen annuel de nouveaux accédants selon la tranche de revenu en % du nombre de ménages non propriétaires de leur logement selon la taille de ménage et par type d'opération (aires empilées) 2,5% Personne seule ou ménage sans enfants Personne seule ou ménage sans enfants 2,0% PTZ 1,0% 20 10 0 0,5% 0,0% 0à1 SMIC 60 50 40 30 1 à 1,5 SMIC 1,5 à 2 SMIC 2 à 2,5 SMIC 2,5 à 3 SMIC 3 à 3,5 SMIC 3,5 à 4 SMIC 4 à 4,5 SMIC 4,5 à 5 5 SMIC et SMIC plus 0à1 SMIC 2,5% 1 à 1,5 SMIC 1,5 à 2 SMIC 2 à 2,5 SMIC 2,5 à 3 SMIC 3 à 3,5 SMIC 3,5 à 4 SMIC 4 à 4,5 SMIC 4,5 à 5 SMIC 5 SMIC et plus Ménage avec 1 enfant PTZ LES Ménage avec 1 enfant PTZ LES 2,0% 1,5% 1,0% 20 10 0 0,5% 0,0% 0à1 SMIC 60 50 40 30 1 à 1,5 SMIC 1,5 à 2 SMIC 2 à 2,5 SMIC 2,5 à 3 SMIC 3 à 3,5 SMIC 3,5 à 4 SMIC 4 à 4,5 SMIC 4,5 à 5 SMIC 5 SMIC et plus 0à1 SMIC 2,5% 1 à 1,5 SMIC 1,5 à 2 SMIC 2 à 2,5 SMIC 2,5 à 3 SMIC 3 à 3,5 SMIC 3,5 à 4 SMIC 4 à 4,5 SMIC 4,5 à 5 SMIC 5 SMIC et plus Ménage avec 2 enfants PTZ LES Ménage avec 2 enfants PTZ 2,0% 1,5% LES 1,0% 20 10 0 0,5% 0,0% 0à1 SMIC 1 à 1,5 SMIC 1,5 à 2 SMIC 2 à 2,5 SMIC 2,5 à 3 SMIC 3 à 3,5 SMIC 3,5 à 4 SMIC 4 à 4,5 SMIC 4,5 à 5 5 SMIC et SMIC plus 0à1 SMIC 1 à 1,5 SMIC 1,5 à 2 SMIC 2 à 2,5 SMIC 2,5 à 3 SMIC 3 à 3,5 SMIC 3,5 à 4 SMIC 4 à 4,5 SMIC 4,5 à 5 SMIC 5 SMIC et plus Source : CGEDD d'après bases de données de la SGFGAS et de Réunion Habitat Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 149 sur 183 PUBLIÉ Graphiques 54 : montant total de l'aide à la pierre et à la personne pour divers niveaux de revenu Montant total de l'aide à la pierre et à la personne 300 000 250 000 200 000 150 000 100 000 50 000 0 RSA 300 000 250 000 200 000 150 000 100 000 50 000 0 1 SMIC 1,5 SMIC 2 SMIC 2,5 SMIC 3 SMIC Ménage sans enfants (pour LES et LLTS) , personne seule ou ménage sans enfants (pour PTZ) LLTS LESD LESG PTZ Ménage avec 1 enfant LLTS LESD LESG PTZ RSA 300 000 250 000 200 000 150 000 100 000 50 000 0 RSA 1 SMIC 1,5 SMIC 2 SMIC 2,5 SMIC 3 SMIC Ménage avec 2 enfants LLTS LESD LESG PTZ 1 SMIC 1,5 SMIC 2 SMIC 2,5 SMIC 3 SMIC Source : pour le LES et le LLTS, on a repris les montants d'aide calculés en Annexe 6; pour le PTZ, on a calculé le montant moyen de l'équivalent subvention sur une tranche de revenu de largeur 0,5 SMIC centrée sur le niveau de revenu indiqué en abscisse, en moyenne sur 2014-2017 ; NB : pour un ménage avec un ou deux enfants au SMIC, le nombre d'enregistrements est insuffisant pour calculer un équivalent subvention du PTZ. . Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 150 sur 183 PUBLIÉ Annexe 6. Comparaison du coût global en aides publiques du LES et du LLTS A. Méthode 151 a) b) c) d) e) f) B. Résultats Types de logements et de ménages Montants d'opérations et aides à la pierre Aides à la personne et assimilées Traitement des travaux de remise en état Actualisations 151 152 152 152 153 154 Valorisation de la réponse à la demande de logement social après 30 ans 153 Nous comparons ici le coût global en aides publiques du LES et du LLTS sur 30 ans, selon la méthode décrite au § A. Pour divers types de logements et de ménages (§ A a)). Nous additionnons les aides à la pierre (§ A b)) et les aides à la personne et assimilées (§ A c)). Nous supposons que pendant la période considérée les travaux nécessitent des subventions égales en LES et en LLTS (§ A d)). Nous tenons compte de ce que, à la fin de la période de 30 ans considérée, en LLTS la collectivité dispose d'un logement susceptible de répondre à la demande de logement très social, alors qu'en LES le logement, suite notamment à une mutation, peut ne pas loger un ménage à bas revenu (§ A e)). Nous actualisons les flux de dépenses selon différentes conventions (§ A f)). Le LES « diffus », du fait de l'apport du terrain par le ménage, ressort beaucoup moins coûteux en aides publiques que le LES « groupé » et le LLTS. Le LES « groupé » ressort moins coûteux que le LLTS si l'on peut assurer qu'à terme il continue dans un nombre suffisant de cas d'être occupé par un ménage éligible à LLTS et donc de satisfaire la demande de logement très social (§ B). A. Méthode a) Types de logements et de ménages Nous simulons les cas suivants : un T2 occupé par un ménage sans enfant, un T3 occupé par un ménage avec un enfant, un T4 occupé par un ménage avec deux enfants, logements évolutifs sociaux « diffus » (LESD), logements évolutifs sociaux « groupés » (LESG) logements locatifs très sociaux (LLTS). selon qu'il s'agit de : Dans le cas des LESD et LESG, nous simulons l'ancien dispositif avec allocation logement accession, et un nouveau dispositif sans allocation logement accession, mais avec une aide à la pierre majorée de telle sorte que la dépense nette des ménages soit inchangée. Le revenu du ménage est supposé constitué soit du RSA d'un salaire égal au SMIC. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 151 sur 183 PUBLIÉ b) Montants d'opérations et aides à la pierre Les montants d'opérations moyens ont été fournis par la DEAL Réunion. Nous leur avons ajouté l'avantage de TVA du logement locatif social. Nous avons également ajouté les subventions diverses attribuées en amont au foncier. Ces dernières, inexistantes en LES « diffus » (puisque le ménage apporte le terrain), visent en LESG à ramener la charge foncière sous le seuil réglementaire de 120 euros par m² de logement. La DEAL n'en connaît pas le montant exact. Nous l'avons estimé, sur la base d'un prix moyen du terrain de l'ordre de 50 000 euros avant subvention. En LLTS, la DEAL considère que ces subventions accordées en amont sont inexistantes ou marginales dans le cas général ; nous avons fait l'hypothèse qu'il n'y en a pas, ce qui minore dans une certaine mesure le coût global du LLTS. Les mensualités et les loyers ont été calculés par la DEAL Réunion. Les LES sont financés par des prêts sur 20 ans à environ 3 % de taux d'intérêt (assurances et cotisations au fonds de garantie comprises). Les LLTS sont financés par des prêts sur 30 ans. En LES, l'aide à la pierre compensant dans le nouveau dispositif l'effet de la suppression de l'AL accession sur la dépense nette des ménages a été estimée sur la base de prêts à 3 % sur 20 ans. Hormis l'avantage de taux du logement locatif social et les subventions attribuées au foncier en amont, les aides à la pierre considérées sont la défiscalisation ou le crédit d'impôt, la LBU et, dans le dispositif LES sans allocation logement, une majoration de subvention permettant de réduire le montant emprunté et donc la mensualité, de telle sorte que la dépense nette du ménage (mensualité moins aide personnelle) soit la même qu'avant la suppression de l'AL. Nous avons pris pour hypothèse que les ménages sont exonérés de TFPB pendant 25 ans en LLTS contre 2 ans en LES. L'équivalent subvention ainsi conféré au LLTS par rapport au LES se monte à environ 10 000 euros. Il arrive que les occupants de LES soient exonérés de TFPB en raison de leur revenu. L'équivalent subvention en est réduit d'autant mais cela ne modifie pas significativement le résultat figurant au § 2. Nous n'avons pas tenu compte de l'avantage de taux des prêts au logement social, désormais faible. c) Aides à la personne et assimilées Dans le nouveau dispositif de LES, l'AL est supprimée. Le ménage au RSA perçoit donc un montant de RSA égal à celui qu'il aurait perçu en présence d'AL, majoré du « forfait logement », qui peut dans ce cas être assimilé à une aide personnelle au logement. Nous en avons tenu compte. En LES, l'allocation logement (dans l'ancien dispositif) et le forfait logement (dans le nouveau dispositif) sont par hypothèse versés pendant la durée du prêt, soit 20 ans. Au contraire en LLTS l'allocation logement est versée pendant toute la période considérée soit 30 ans. Le montant des aides personnelles a été calculé par la DEAL à partir du simulateur de la CAF. Dans le cas de l'accession, pour lequel le simulateur en ligne ne fournissait plus d'estimation, la DEAL a retenu le montant estimé du dernier barème connu (barème applicable aux ouvertures de droits en 2017). On a supposé qu'à partir de la vingtième année, les ménages occupant le T3 et le T4 n'ont plus d'enfants, ce qui entraîne une diminution de leur allocation de logement locative. d) Traitement des travaux de remise en état Eu égard à la capacité contributive limitée de leurs occupants, les logements locatifs sociaux bénéficient, au cours de leur existence, de subventions aux travaux visant à les maintenir en état ou à les améliorer malgré la capacité contributive limitée de leurs occupants. Nous avons supposé que pour atteindre le même niveau de qualité les LES devraient en bénéficier également, les revenus de leurs occupants étant similaires. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 152 sur 183 PUBLIÉ Nous avons donc supposé que ces subventions aux travaux ont le même coût pour la collectivité dans les deux cas et par conséquent nous n'en avons pas tenu compte dans cette analyse à finalité comparative. e) Valorisation de la réponse à la demande de logement social après 30 ans Une différence importante entre le LLTS et le LES est que dans le premier cas le logement peut être attribué pendant toute son existence par la collectivité à un ménage éligible par son revenu au LLTS (du moins à l'entrée dans les lieux), alors que dans le deuxième cas le logement peut être occupé par une personne inéligible par son revenu au LLTS et donc ne plus répondre à de la demande de logement très social. La proportion d'occupants de LES qui à l'issue de la période d'observation de trente ans sont non éligibles au LLTS doit donc être prise en compte. Nous l'avons fait en ajoutant au différentiel de coût en aides publiques entre LES et LLTS le coût en aides publiques de la création d'un LES supplémentaire (éventuellement actualisé) multiplié par cette proportion. La proportion de ménages dont le revenu est inférieur au revenu plafond du LLTS est estimée par les DEALs, sur la base d'études de l'Insee, à 60 % en Guadeloupe et à la Réunion. A l'issue de la période d'observation, trois cas de figure sont possibles : le ménage initialement attributaire du LES occupe toujours le logement ; dans ce cas, son revenu peut avoir fluctué mais généralement il devrait demeurer inférieur au plafond du LLTS, sauf forte réduction générale de la pauvreté qui devrait réduire la demande globale de logement social ; le ménage initialement attributaire du LES a transmis à titre gratuit le logement, par succession (ou plus rarement par donation) à un membre de sa famille ; dans ce cas, la reproduction des inégalités sociales entraîne que la probabilité que ce dernier satisfasse également à cette condition de revenu est supérieure à la proportion de ménages qui la satisfont dans l'ensemble de la population ; le ménage initialement attributaire du LES l'a vendu ; la « force de rappel » constituée par la reproduction des inégalités sociales dans le cas des mutations à titre gratuit, ne joue plus mais la faiblesse du revenu moyen et la propension des ménages de revenu voisin à habiter dans des localisations voisines devrait contribuer à réduire le revenu du nouveau propriétaire ; par ailleurs, la faiblesse de la vitesse de rotation du parc (deux fois plus faible dans les DOM qu'en métropole, cf. Graphique 30 et Graphique 31), réduit la probabilité de ce cas de figure par rapport aux deux premiers. - - Il nous semble donc que, à l'issue de la période d'observation, la proportion d'occupants de LES éligibles à LLTS devrait être supérieure à la proportion de ménages éligibles à LES dans l'ensemble de la population. Nous avons considéré trois scénarios dans lesquels la proportion d'occupants de LES éligibles à LLTS à l'issue de la période d'observation est égale à 50 %, 70 % et 90 %. La valeur réelle nous semble plus proche du haut que du bas de cette fourchette. f) Actualisations L'actualisation des flux répartis dans le temps suppose une hypothèse d'inflation et la sélection d'un taux d'actualisation, qui dépend du coût du capital du financeur, dans notre cas la collectivité. Le choix de ces deux paramètres est délicat, car le niveau actuel de l'inflation (1,3 % à janvier 2019) et celui du taux d'intérêt à long terme (0,7 % pour le TME à janvier 2019 également), auquel est lié le taux d'actualisation, sont exceptionnels. En particulier, le taux d'intérêt à long terme est inférieur à l'inflation, alors que sur longue période il lui est supérieur d'environ 3 % en moyenne. Il est peu vraisemblable que ces deux paramètres demeurent à ce niveau pendant 30 ans. Pour une inflation voisine de l'objectif assigné à la Banque Centrale Européenne, soit légèrement moins de 2 %, et sur la base d'un écart de 3 % entre l'inflation et le taux d'intérêt à long terme, ce dernier Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 153 sur 183 PUBLIÉ serait d'environ 5 %. Néanmoins, le capital empruntable par un ménage dont le revenu est le RSA ou le SMIC serait alors beaucoup plus faible. On peut penser également que le prix des logements, après sans doute une période d'ajustement, diminuerait également. L'ensemble du plan de financement devrait être revu. Actualiser les simulations basées sur un plan de financement actuel en supposant une inflation de 2 % et des taux d'intérêt de 5 % n'aurait donc pas de sens. Nous avons effectué : - une première simulation où l'inflation et le taux d'actualisation sont nuls, - une deuxième où l'inflation est égale à 1 % par an et où le taux d'actualisation est nul, - une troisième où l'inflation et le taux d'actualisation sont tous deux égaux à 1 %. Lorsque l'inflation est non nulle, on a supposé que le revenu des ménages et les paramètres des barèmes de l'aide personnelle au logement et du forfait logement augmentent également comme l'inflation (les barèmes ne sont donc pas sous-actualisés), ce qui entraîne que l'aide personnelle au logement et le forfait logement augmentent aussi comme l'inflation. Néanmoins, l'AL accession fait exception. En effet, la mensualité plafond de son barème est constante dans le temps pour un prêt donné. Sur la base d'une élasticité du montant de l'aide par rapport à la mensualité plafond de 1,297, l'élasticité de l'aide par rapport à l'inflation ressort à -0,298. B. Résultats Nous avons calculé le coût total des aides (à la pierre et à la personne, éventuellement actualisé) sur 30 ans. Nous avons ensuite calculé le différentiel de coût total entre le LES et le LLTS. Ce différentiel est nul par définition pour le LLTS. Nous l'avons corrigé pour tenir compte de la contribution à la réponse à la demande de logement social 30 ans après la construction pour le LES et pour le LLTS. D'où les valeurs figurant dans le Tableau 42. Valeur fournie par la DHUP lors d'une mission du CGEDD sur les aides personnelles au logement (http://cgedd.documentation.developpement-durable.gouv.fr/document.xsp?id=CgpcCGEOUV00125040). Cette élasticité était susceptible d'être différente dans les DOM en 2017, mais nous avons vérifié qu'un écart de quelques dixièmes d'unité sur sa valeur influe peu, par rapport aux autres incertitudes, sur le résultat qui nous intéresse. 97 La somme des élasticités des aides personnelles par rapport aux variables exprimées en unité monétaire (paramètres du barème, revenu et loyer ou mensualité des bénéficiaires) étant égale à 1. Cf. § 4.3. page 29 de http://cgedd.documentation.developpementdurable.gouv.fr/document.xsp?id=Cgpc-CGEOUV00125040. 98 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 154 sur 183 PUBLIÉ Tableau 42 : différence de coût en aides publiques entre le LES et le LLTS Différence de coût en aides publiques entre le LES et le LLTS % d'occupants LES éligibles à LLTS après 30 ans Taux d'actualisation Taux d'inflation Type Taille Rev LES RSA LESD ancien SMIC régime: RSA T2 LESG SMIC cou- avec AL LES RSA ple LESD SMIC sans nouveau enrégime: RSA LESG fant sans AL SMIC RSA LLTS SMIC LES RSA LESD ancien SMIC T3 régime: LESG RSA SMIC cou- avec AL LES RSA ple LESD SMIC avec nouveau un en- régime: RSA LESG fant sans AL SMIC RSA LLTS SMIC LES RSA LESD ancien SMIC T4 régime: RSA cou- avec AL LESG SMIC ple LES RSA LESD avec nouveau SMIC deux régime: RSA enLESG sans AL SMIC fants RSA LLTS SMIC 90 % 0% 0% -52 % -62 % -25 % -18 % -56 % -66 % -29 % -22 % 0% 0% 0 -50 % -57 % -25 % -31 % -54 % -63 % -29 % -35 % 0% 0% 0 -49 % -55 % -27 % -30 % -54 % -61 % -31 % -35 % 0% 0% 90 % 0% 1% -55 % -63 % -30 % -20 % -57 % -67 % -32 % -24 % 0% 0% 0 -54 % -59 % -30 % -34 % -55 % -64 % -31 % -37 % 0% 0% 0 -52 % -56 % -32 % -32 % -55 % -62 % -33 % -36 % 0% 0% 90 % 70 % 70 % 70 % 50 % 50 % 50 % 1% 0% 0% 1% 0% 0% 1% 1% 0% 1% 1% 0% 1% 1% -55 % -64 % -28 % -19 % -56 % -66 % -29 % -22 % 0% 0% 0 -54 % -59 % -29 % -33 % -54 % -63 % -29 % -35 % 0% 0% 0 -53 % -57 % -31 % -32 % -54 % -61 % -31 % -35 % 0% 0% -43 % -55 % -11 % -3 % -47 % -60 % -16 % -7 % 0% 0% 0 -41 % -49 % -12 % -19 % -46 % -56 % -16 % -23 % 0% 0% 0 -40 % -46 % -14 % -17 % -46 % -54 % -19 % -23 % 0% 0% -44 % -55 % -13 % -1 % -46 % -59 % -15 % -6 % 0% 0% 0 -42 % -49 % -13 % -18 % -44 % -55 % -15 % -22 % 0% 0% 0 -41 % -46 % -15 % -16 % -44 % -53 % -17 % -21 % 0% 0% -47 % -57 % -15 % -5 % -47 % -60 % -16 % -7 % 0% 0% 0 -46 % -52 % -16 % -21 % -46 % -56 % -16 % -23 % 0% 0% 0 -44 % -50 % -18 % -20 % -46 % -54 % -19 % -23 % 0% 0% -34 % -48 % 3% 12 % -39 % -53 % -3 % 7% 0% 0% 0 -32 % -41 % 2% -6 % -38 % -50 % -3 % -11 % 0% 0% 0 -31 % -38 % -1 % -5 % -37 % -47 % -6 % -11 % 0% 0% -34 % -46 % 3% 18 % -36 % -51 % 1% 13 % 0% 0% 0 -31 % -39 % 3% -2 % -33 % -47 % 2% -6 % 0% 0% 0 -30 % -36 % 1% 0% -33 % -45 % -1 % -6 % 0% 0% -39 % -51 % -2 % 10 % -39 % -53 % -3 % 7% 0% 0% 0 -37 % -45 % -3 % -8 % -38 % -50 % -3 % -11 % 0% 0% 0 -36 % -42 % -6 % -7 % -37 % -47 % -6 % -11 % 0% 0% Les hypothèses relatives au taux d'actualisation et à l'inflation ont un effet limité sur le résultat. Cela résulte de leur faible dispersion (1 %). En LES, l'ancien dispositif (avec allocation logement) et le nouveau dispositif (avec majoration d'aide à la pierre) conduisent à des montants d'aide totale peu différents. Cela découle en grande partie de ce que le taux d'actualisation est faible. Une augmentation du taux d'actualisation diminue beaucoup plus le coût de l'ancien dispositif que celui du nouveau (dont les aides sont davantage concentrées en début de période). Le LES « diffus » (LESD) apparaît moins coûteux que le LES « groupé » et le LLTS. Cela tient surtout au fait que le terrain y est apporté par le ménage, ce qui réduit le montant total de l'opération d'environ 50 000 euros (bien que cette valeur soit estimée, l'incertitude sur son niveau ne remet pas en cause le sens de la conclusion). Pour atteindre un objectif donné de dépense nette du ménage, la contribution de la collectivité est réduite d'autant. Le LES « groupé » est généralement moins coûteux pour la collectivité que le LLTS, mais son avantage est moins net et il existe des exceptions, selon les variantes retenues. Cela provient surtout de ce que ce logement, au bout de 30 ans, peut être occupé par un ménage dont le revenu est supérieur au plafond LLTS, auquel cas il ne contribue pas à satisfaire la demande de logement très social. Le résultat est sensible à la probabilité de ce cas de figure. Toute mesure permettant d'accroître cette probabilité augmente donc l'intérêt du LES « groupé ». Il peut s'agit par exemple d'un dispositif de type organisme de foncier solidaire / bail réel solidaire. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 155 sur 183 PUBLIÉ Le résultat de cette comparaison de coûts globaux serait très différent en métropole si un dispositif équivalent à celui du LES y était applicable. En effet : le LES dit « diffus » (LESD), dans lequel le ménage apporte terrain, serait très rare, puisqu'en métropole la plupart des ménages qui font construire une maison individuelle ne disposent pas d'un terrain mais doivent l'acheter ; seul le LES dit « groupé » (LESG), qui coûte plus cher en aides publiques, serait envisageable ; la probabilité que le logement LES, à l'issue de la période d'observation de 30 ans, soit occupé par un ménage éligible à logement locatif très social serait beaucoup plus faible en métropole que les hypothèses que nous avons retenues plus haut, car : o la proportion de ménages éligibles à logement locatif très social (PLA-I en métropole) y est beaucoup plus faible (26 %99) que dans les DOM, o et la vitesse de rotation du parc y est deux fois plus forte que dans les DOM (cf. Graphique 30 et Graphique 31), ce qui accroît la probabilité de vente à un ménage dont le revenu est potentiellement beaucoup plus élevé que celui de l'occupant initial du logement, - ce qui conduirait à un coût global plus élevé pour un LES « groupé » que pour un logement très social. Cela justifie qu'en métropole les ménages à très bas revenu soient orientés vers le locatif social plutôt que vers l'accession sociale. 99 Source : DHUP, questionnaire budgétaire parlementaire AN-FIN-AL 046, PLF 2019. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 156 sur 183 PUBLIÉ Annexe 7. A. B. Scénarisation et cadrage macrobudgétaire 157 158 Objet et hypothèses Scénarios a) Scénarios à effectifs et coûts de construction constants 158 159 161 b) Scénarios portant sur les effectifs, les coûts de construction et le remplacement des LES par des LLTS F. Résultats A. Objet et hypothèses La présente annexe évalue globalement la contribution de la collectivité au financement des opérations, selon divers scénarios. La contribution unitaire des ménages (apport personnel initial et dépense nette mensuelle cumulée sur la durée des prêts) est supposée inchangée (hormis dans un scénario d'allongement de la durée des prêts100). NB : ces scénarios ont été construits sans tenir compte de la création annoncée du revenu universel d'activité. Les résultats des scénarios ne demeureront valables que si ce dernier laisse inchangée la capacité contributive des ménages. Deux familles de scénarios sont simulées (§ B) : une première famille de scénarios (§ B a) suppose des nombres d'opérations et des coûts de construction voisins de ceux constatés en moyenne sur 2015-2017 et simule successivement : o la suppression de l'AL et son remplacement par de l'aide à la pierre et par le forfait logement o et un allongement de la durée des prêts, une deuxième famille de scénarios (§ B b) combine : o des variantes portant sur des nombres d'opérations, o et des variantes portant sur la réduction des coûts de construction et le remplacement des LES par des LLTS. - Les hypothèses générales (coûts d'opération, montants de subvention, etc.) ont été choisies sur la base des diverses sources collectées par la mission (bases des guichets uniques, CNAF, données de la DGOM). Ces dernières ne portent pas toujours sur les mêmes agrégats et ne sont pas toujours cohérentes entre elles. Il a donc fallu faire des choix, parfois discutables, mais dont l'effet sur le résultat final est limité. Dans le cas du LES « groupé », on a inclus dans les montants unitaires d'opération une estimation des subventions au foncier versées en amont des opérations 101 et on l'a comptabilisée parmi les contributions de la collectivité. La dépense nette mensuelle des ménages est la même dans tous les scénarios mais les ménages la versent plus longtemps lorsque la durée du prêt est allongée. 100 101 Ces subventions ramènent à 10 000 euros le coût apparent du terrain. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 157 sur 183 PUBLIÉ Les flux mensuels (dépense nette du ménage, allocation logement et forfait logement) sont comptabilisés de deux manières : pour le montant d'emprunt qu'ils permettent de rembourser (mode X), et pour le montant total versé aux ménages sur la durée des prêts, non actualisé102 (mode Y). Dans les deux cas, on suppose que l'allocation logement et le forfait logement sont constants et versés pendant toute la durée du prêt. C'est une approximation, d'une part en raison des modalités d'actualisation différentes de ces prestations (qui engendrent que si l'inflation est non nulle la première décroît plus rapidement que la seconde) et d'autre part en raison de leur dépendance différente par rapport à l'évolution de la composition familiale. Cette approximation tend plutôt à surestimer le coût de l'allocation logement par rapport à celui du forfait logement et à l'aide à la pierre. Le périmètre des évaluations inclut uniquement les opérations (LES103 et AAH) mobilisant de la LBU (avec ou sans perception effective de l'AL dans le dispositif actuel). Il est donc plus étroit que le recensement des aides à l'accession décrit au § B a) de l'Annexe 5, qui inclut également le PTZ et les opérations aidées par les collectivités locales et les organismes sociaux mais non subventionnées au titre de la LBU. C'est ce qui explique que la contribution de la collectivité ressorte dans le scénario 0 à 81 M (dans le mode X) ou 86 M (dans le mode Y), alors que le recensement des aides fait état d'un montant total de 130 M en moyenne sur 2015-2017104. Les montants n'incluent pas le coût des mesures d'accompagnement (par exemple, frais d'organisation des appels à projets dans le cadre de la politique de modèles), qui est indépendant du scénario considéré ou, lorsqu'il ne l'est pas, est faible par rapport au coût total. B. Scénarios a) Scénarios à effectifs et coûts de construction constants Cette première famille de scénarios, constituée des scénarios 0 à 3, suppose des effectifs d'opérations et des coûts de construction voisins de ceux constatés en moyenne sur 2015-2017 (Tableau 43). Tableau 43 : hypothèses sur les effectifs d'opérations Nombre d'opérations Antilles Guyane Réunion Mayotte DOM 150 10 300 40 500 800 50 450 0 1300 950 60 750 40 1800 LES/LATS AAH LES/LATS+AAH Les scénarios simulent la suppression de l'AL et son remplacement par le forfait logement et de l'aide à la pierre : scénario 0 : situation standardisée proche de la situation récente (2015-2017) avec AL, scénario 1 : comme le scénario 0, mais l'AL est supprimée et remplacée par de l'aide à la pierre, sans tenir compte du forfait logement, Si ce montant était actualisé à un taux égal au taux d'intérêt des prêts, il serait égal à celui valorisé selon le mode Y. 102 103 104 Y compris les LAS/LATS à Mayotte. Nous excluons ici l'équivalent subvention du PTZ, ainsi que l'AL et les interventions des collectivités locales et des organismes sociaux versés au titre d'opérations ne mobilisant pas de LBU. A contrario, nous incluons ici les subventions foncières versées en amont. Par ailleurs, nous comptabilisons ici l'AL versée à une génération de prêts pendant leur durée (selon deux modes différents, X et Y), alors que dans le recensement des aides figurant au § Ba) de l'Annexe 5 nous comptabilisons l'AL versée pendant l'année au stock de bénéficiaires des différentes générations. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 158 sur 183 PUBLIÉ - scénario 2 : comme le scénario 1, mais on tient compte du forfait logement, scénario 3 : comme le scénario 2, mais on suppose un allongement de la durée moyenne des prêts de 2 ans en LES et 3 ans en AAH105. Les scénario 0 est le seul scénario avec allocation logement : dans tous les autres scénarios, cette prestation est supprimée. Le scénario 1 est présenté à titre illustratif. Il ne peut représenter une situation réelle puisque la suppression de l'AL accession entraîne de droit la restitution du forfait logement aux bénéficiaires du RSA et de la prime d'activité, ce qui augmente le coût pour la collectivité, mais n'améliore leur solvabilité immobilière que si le forfait logement est versé en tiers-payant. b) Scénarios portant sur les effectifs, les coûts de construction et le remplacement des LES par des LLTS Cette deuxième famille de scénarios suppose que l'AL a été supprimée et remplacée par le forfait logement (scénario 2 ci-dessus) mais n'inclut pas d'allongement de la durée des prêts eu égard au faible impact (cf. ci-dessous) de cette variante sur la contribution de la collectivité. Ces scénarios simulent des combinaisons de variantes A, B et C portant sur des nombres d'opérations et de variantes 0, 1, 2, 3 et 4 portant sur la réduction des coûts de construction et le remplacement des LES par des LLTS. Ils sont dénommés par la combinaison de la lettre indiquant la variante portant sur les effectifs et du chiffre indiquant la variante portant sur les coûts de construction et le remplacement des LES par des LLTS. Par exemple le scénario B 1 correspond à la variante B portant sur les effectifs et à la variante 1 portant sur les coûts de construction. Le scénario A 0 correspond au scénario 2 du § a) ci-dessus. b1) Nombres d'opérations Le Tableau 44 décrit les variantes portant sur les nombres d'opérations. Tableau 44 : variantes sur les nombres d'opérations Nombre d'opérations Dont Antilles et Antilles Guyane Réunion Mayotte DOM Réunion 150 150 150 800 2 000 3 000 950 2 150 3 150 10 750 1 000 50 500 1 000 60 1 250 2 000 300 300 300 450 500 500 750 800 800 40 500 750 1 950 1 000 2 450 0 1 300 500 3 500 1 000 5 500 40 1 800 1 250 5 450 2 000 7 950 (450) (450) (450) (1 250) (2 500) (3 500) (1 700) (2 950) (3 950) Dont Guyane et Mayotte (50) (1 500) (2 000) (50) (1 000) (2 000) (100) (2 500) (4 000) Idem en % du total DOM Dont Antilles et Réunion (90%) (23%) (18%) (96%) (71%) (64%) (94%) (54%) (50%) Dont Guyane et Mayotte (10%) (77%) (82%) (4%) (29%) (36%) (6%) (46%) (50%) Variante LES/LAS/LATS A: flux récent (2015-2017) B: hypothèse 1 (2020-2030) C: hypothèse 2 (2020-2030) AAH A: flux récent (2015-2017) B: hypothèse 1 (2020-2030) C: hypothèse 2 (2020-2030) LES/LATS+AAH A: flux récent (2015-2017) B: hypothèse 1 (2020-2030) C: hypothèse 2 (2020-2030) Antilles Guyane Réunion Mayotte DOM 30% 8% 6% 62% 57% 55% 53% 39% 40% 2% 38% 41% 4% 14% 18% 3% 23% 25% 60% 15% 12% 35% 14% 9% 42% 15% 10% 8% 38% 41% 0% 14% 18% 2% 23% 25% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% On a supposé qu'en AAH le taux des prêts en est augmenté de 0,2 %. L'effet sur le résultat est marginal. 105 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 159 sur 183 PUBLIÉ La variante A correspond au flux annuel d'opérations moyen sur 2015-2017, arrondi. Les variantes B et C correspondent à des hypothèses H1 et H2 d'augmentation du flux annuel d'opérations sur 2020-2030. · Les Antilles présentent des dynamiques démographiques et des parcs privés très similaires. A défaut d'une analyse raisonnée des besoins en matière d'accession et d'amélioration très sociales, et en tenant compte des propos plutôt convergents tenus par les acteurs de production en Martinique, la mission retient qu'il serait nécessaire d'accroître significativement l'amélioration, notamment au profit des personnes âgées et de leur maintien à domicile et en raison des risques cycloniques croissants. On a retenu 2 000 AAH dans l'hypothèse H1 et 3 000 AAH dans l'hypothèse H2, et on a maintenu le nombre de LES au niveau de 150 constaté sur 2015-2017. A Mayotte, on dénombre 40 000 logements insalubres (dont 20 000 maisons en tôle et 20 000 logements insalubres en dur). Résorber ce stock tout en faisant face à une croissance démographique explosive nécessiterait une production massive. La première hypothèse (H1) suppose le remplacement de l'habitat en tôle par des LES en 15 ans dans l'hypothèse H1 et la résorption de l'habitat insalubre en dur par des AAH en 40 ans. Ces durées passent respectivement à 12 ans et 20 ans dans l'hypothèse H2. On suppose que pendant la montée en régime de cette offre nouvelle, le nombre de bidonvilles croîtra de 5 000 unités supplémentaires ; on a supposé également que la moitié de la résorption se fera en parallèle par des produits locatifs sociaux à très bas coûts106. Au sein du LES, le « groupé » est supposé prépondérant (90 %), en raison de la résorption massive de l'habitat insalubre. Les travaux d'élaboration du SAR de Mayotte, qui redémarrent, visant un diagnostic consolidé dans le courant de l'été 2019, permettront de préciser ces estimations. En Guyane, on dénombre 40 000 logements spontanés. À défaut d'une analyse raisonnée des besoins, on a retenu les mêmes effectifs qu'à Mayotte, département similaire à bien des égards. On a néanmoins supposé que les LES seront pour deux tiers, et non 90 %, en « groupé ». La Réunion conjugue une croissance soutenue du nombre des ménages et un stock de 17 000 logements indignes. Dans l'hypothèse 1 comme l'hypothèse 2, le nombre de LES est maintenu à son niveau actuel de 300 unités et le nombre d'AAH est légèrement accru, passant de 450 à 500 unités. · · · Par rapport au flux récent d'opérations constaté sur 2015-2017, les hypothèses H1 et H2 sur 20202030 modifient la structure des effectifs, c'est-à-dire leur répartition par département et par type d'opération. De la variante A aux variantes B (hypothèse H1) et C (hypothèse H2), la répartition des effectifs entre la Guyane et Mayotte d'une part et les Antilles et la Réunion d'autre part est modifiée comme suit (colonnes de droite du Tableau 44) : en LES la répartition passe de 90 % pour les Antilles et la Réunion et 10 % pour la Guyane et Mayotte à environ 20 % et 80 % respectivement, en AAH la répartition passe de 96 % pour les Antilles et la Réunion et 4 % pour la Guyane et Mayotte à environ 70 % et 30 % respectivement. L'augmentation du poids de la Guyane et de Mayotte, où les LES sont supposés très majoritairement de type « groupé », conduit également à une répartition différente des effectifs entre les divers types d'opération : la part du LES « groupé » augmente de 6 % à plus de 20 %, et celle du LES « diffus » est Autour de 50 000 , dont la filière de production reste à constituer, en ce concerne les procédés constructifs d'une part, comme pour l'accession, et d'autre part en matière de bailleur social développant cette gamme de logements. 106 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 160 sur 183 PUBLIÉ divisée par deux, passant d'environ 20 % à environ 10 %, et la part de l'AAH diminue légèrement (Tableau 45). Tableau 45 : répartition des effectifs d'opérations par type dans les différentes variantes Type d'opération LES/LAS/LATS Dont diffus Dont groupé AAH Ensemble Variante sur les effectifs A B C 28% 36% 31% 21% 13% 10% 6% 23% 21% 72% 64% 69% 100% 100% 100% b2) Coûts de construction et remplacement des LES par des LLTS Le Tableau 46 indique les variantes portant sur les coûts de construction et le remplacement des LES par des LLTS : la variante 0 correspond à la situation actuelle, la variante 1 suppose une baisse des coûts de 20 % en LES, la variante 2 suppose une baisse des coûts de 35 % en LES, la variante 3 suppose une baisse des coûts de 35 % en LES et de 10 % en AAH, la variante 4 suppose la même réduction des coûts que la variante 2, mais le remplacement des LES par des LLTS (auxquels on applique donc la même politique de modèles). En LES, les baisses de coût sont obtenues par une politique de modèles industrialisés engendrant des économies d'échelle. Une baisse de 20 % correspond à un coût de construction de 75 000 , une baisse de 45 % à un coût de 50 000 . Dans la variante 3, la baisse de 35 % est obtenue en supposant que le coût diminue de 20 % pour 40 % des opérations et de 45 % pour 60 % des opérations (cf. § 3.5.3 du corps du rapport). En AAH, la baisse de coût de 10 % retenue est un objectif, à atteindre en recourant à l'ensemble des moyens décrits au § 3.5.3 du rapport. Tableau 46: baisse du coût de la construction dans les variantes 0 à 4 Variante 0 1 2 3 4 LES/LATS AAH Antilles Guyane Réunion Mayotte Antilles Guyane Réunion Mayotte 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% -20% -20% -20% -20% 0% 0% 0% 0% -35% -35% -35% -35% 0% 0% 0% 0% -35% -35% -35% -35% -10% -10% -10% -10% -35% -35% -35% -35% 0% 0% 0% 0% F. Résultats Les résultats des scénarios de la première famille (remplacement de l'AL par de l'aide à la pierre et par le forfait logement, et allongement de la durée des prêts) sont présentés dans le Tableau 47. Ceux de la deuxième famille (variation des effectifs et baisse du coût de la construction et remplacement des LES par des LLTS) sont présentés dans le Tableau 48 (en M) et le Tableau 49 (par zone géographique, dans le cas des variantes de prix 0 et 3). Il ressort de ces tableaux que : eu égard à la précision de ces simulations, le mode (X ou Y) de comptabilisation des flux étalés dans le temps influe peu sur le différentiel de contribution de la collectivité entre les différents scénarios (dans le corps du rapport nous avons repris uniquement les résultats du mode X) ; le remplacement de l'allocation logement par de l'aide à la pierre et par le forfait logement modifie peu la contribution de la collectivité (Tableau 47, scénarios 0, 1 et 2) ; c'est donc plutôt par d'autres caractéristiques (adaptabilité de l'aide à la personne à la situation familiale et au Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 161 sur 183 PUBLIÉ - - revenu des ménages, possibilité de contingenter l'aide à la pierre, etc.) que ces aides se distinguent ; l'allongement de la durée des prêts ne réduit la contribution de la collectivité que de 1 M, soit environ 1 % (Tableau 47, scénario 3) ; les baisses de coût de construction sont le seul moyen de diminuer significativement la contribution de la collectivité, mais elles sont très loin de compenser l'effet des augmentations d'effectifs (Tableau 48, colonnes 0 à 3) ; le remplacement des LES par des LLTS augmente du tiers ou de moitié la contribution de la collectivité (Tableau 48, colonnes 2 et 4) ; l'augmentation des effectifs accroît la contribution de la collectivité surtout en Guyane et à Mayotte, où elle est actuellement très faible ; en revanche, à la Réunion, la diminution des coûts de construction suffit à neutraliser l'effet de l'augmentation des flux d'opération, qui y est plus modérée (Tableau 49). L'augmentation de la contribution de la collectivité engendrée par les hypothèses H1 et H2 peut être décomposée en: une augmentation voisine de 20 % découlant d'un effet de structure, l'accroissement de la proportion de LES « groupé », plus coûteux, et la diminution de celle de LES « diffus » et d'AAH, moins coûteux; et pour le solde une augmentation résultant du simple accroissement du nombre total d'opérations à structure constante. On souligne qu'en LES la diminution du coût de construction, qui constitue la principale marge de manoeuvre pour réduire significativement la contribution unitaire (c'est-à-dire, par opération) de la collectivité, n'est envisageable que par le recours à une politique de modèles industrialisés engendrant des effets d'échelle, ce qui suppose un effectif minimal de quelques centaines d'opérations par modèle constructif. En conclusion, les hypothèses d'augmentation des effectifs accroissent considérablement la contribution de la collectivité, même sous les hypothèses de diminution des coûts de construction. Cela reflète simplement le fait que, pour amener aux standards minimaux de confort métropolitains107 les conditions de logement de ménages à bas revenu dont la capacité contributive est par nature réduite, la collectivité doit supporter l'essentiel du coût, qui est élevé dans un contexte d'explosions démographiques locales, d'habitat dégradé voire localement de fortune et souvent illicite, et de prévalence de la pauvreté. La mission n'a pas comparé l'utilité marginale de l'euro consacré à cette dépense à celle d'autres utilisations possibles des fonds publics. 107 Dans le respect des exigences de sécurité et de salubrité liées aux spécificités de ces territoires Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 162 sur 183 PUBLIÉ Tableau 47 : résultat des scénarios à effectifs et coûts de construction constants Scénarios portant sur le remplacement de l'AL par le forfait logement et sur la durée des prêts, à effectifs et coûts de construction inchangés Scénario 0 Scénario 1 Scénario 2 Scénario 3 Remplacement de l'AL Idem mais Idem mais en par de l'aide à avec tenant compte la pierre, sans allongement du forfait tenir compte de la durée logement du forfait des prêts logement Contribution de la collectivité, M/an Scénario de référence Mode X (Ecart / scénario 0) Mode Y (Ecart / scénario 0) 81 (0) 81 (0) 81 (0) 80 -(1) 86 (0) 81 -(5) 83 -(4) 82 -(4) Tableau 48: contribution de la collectivité, variantes A à C sur les effectifs et variantes 0 à 4 sur les coûts de construction et le remplacement des LES par des LLTS Remplacement de l'AL par de l'aide à la pierre en tenant compte du forfait logement: scénarios portant d'une part sur les effectifs et d'autre part sur les coûts de construction et le remplacement des LES par des LLTS Variantes sur la baisse des coûts de construction et le remplacement des LES par des LLTS 0 1 2 3 4 Contribution de la collectivité, Pas de baisse des M/an (écart / scénario 0) coûts Mode X Scénario A 0 A: flux récent (2015-2017) Scénario A 1 Scénario A 2 Scénario A 3 Scénario A 4 LES: -20% AAH:0% LES:-35% AAH:0% LES:-35% AAH:-10% Comme variante 2 mais le LES est remplacé par du LLTS 81 (0) Scénario B 0 72 -(9) Scénario B 1 64 -(17) Scénario B 2 60 -(21) Scénario B 3 99 (18) Scénario B 4 B: hypothèse 1 (2020-2030) 296 (215) Scénario C 0 256 (175) Scénario C 1 226 (145) Scénario C 2 321 (240) Scénario A 2 215 (134) Scénario C 3 303 (222) Scénario A 3 317 (236) Scénario C 4 431 (350) Scénario A 4 C: hypothèse 2 (2020-2030) Variantes sur les effectifs Mode Y 409 (328) Scénario A 0 359 (278) Scénario A 1 A: flux récent (2015-2017) 83 -(4) Scénario B 0 73 -(13) Scénario B 1 66 -(20) Scénario B 2 62 -(25) Scénario B 3 109 (22) Scénario B 4 B: hypothèse 1 (2020-2030) 300 (214) Scénario C 0 260 (174) Scénario C 1 230 (144) Scénario C 2 219 (132) Scénario C 3 342 (256) Scénario C 4 C: hypothèse 2 (2020-2030) 414 (328) 364 (277) 326 (240) 308 (222) 462 (376) Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 163 sur 183 PUBLIÉ Tableau 49 : par zone géographique, résultat des variantes A à C sur les effectifs et des variantes 0 et 3 sur les coûts de construction Remplacement de l'AL par de l'aide à la pierre en tenant compte du forfait logement: décomposition par zone géographique, cas des variantes 0 et 3 sur les coûts de construction Contribution de la collectivité, M/an (écart / scénario 0) Variantes sur les effectifs Mode X A: flux récent (2015-2017) Variantes sur les coûts de construction 0. Pas de baisse des coûts (écart par rapport au scénario 0) 3. LES: -35% et AAH: -10% (écart par rapport au scénario 0) 0. Pas de baisse des coûts (écart par rapport au scénario 0) 3. LES: -35% et AAH: -10% (écart par rapport au scénario 0) 0. Pas de baisse des coûts (écart par rapport au scénario 0) 3. LES: -35% et AAH: -10% (écart par rapport au scénario 0) 0. Pas de baisse des coûts (écart par rapport au scénario 0) 3. LES: -35% et AAH: -10% (écart par rapport au scénario 0) 0. Pas de baisse des coûts (écart par rapport au scénario 0) 3. LES: -35% et AAH: -10% (écart par rapport au scénario 0) 0. Pas de baisse des coûts (écart par rapport au scénario 0) 3. LES: -35% et AAH: -10% (écart par rapport au scénario 0) Tous DOM 81 (0) 60 -(21) 296 (215) 215 (134) 409 (328) 303 (222) 83 -(4) 62 -(25) 300 (214) 219 (132) 414 (328) 308 (222) Antilles 36 (0) 29 -(7) 73 (38) 62 (27) 105 (69) 91 (55) 36 -(1) 29 -(8) 74 (37) 63 (26) 105 (68) 91 (54) Guyane Réunion Mayotte 2 (0) 2 -(1) 84 (81) 56 (53) 122 (120) 84 (81) 3 (0) 2 -(1) 86 (83) 58 (55) 125 (122) 87 (84) 39 (0) 27 -(12) 40 (2) 28 -(11) 40 (2) 28 -(11) 40 -(3) 28 -(15) 42 -(1) 30 -(13) 42 -(1) 30 -(13) 4 (0) 3 -(2) 98 (94) 68 (64) 142 (138) 100 (96) 4 (0) 3 -(2) 99 (95) 69 (64) 143 (138) 101 (97) B: hypothèse 1 (2020-2030) C: hypothèse 2 (2020-2030) Mode Y A: flux récent (2015-2017) B: hypothèse 1 (2020-2030) C: hypothèse 2 (2020-2030) Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 164 sur 183 PUBLIÉ Annexe 8. A. B. Durée d'emprunt 165 167 Durées d'emprunt constatées dans les opérations LES et AAH Perspectives d'évolution a) b) LES AAH 167 167 Nous examinons ici les durées d'emprunt constatées et les possibilités de les faire évoluer. A. Durées d'emprunt constatées dans les opérations LES et AAH Les tableaux et graphiques qui suivent indiquent la durée des prêts figurant dans les bases de données que les guichets uniques nous ont communiquées pour la Réunion, la Guadeloupe108, et Mayotte. Tableau 50 : durée des prêts constatée En années Guadeloupe La Réunion Mayotte (prêts récents) LES ou LATS 13 20 14 AAH 8 8 - Source : CGEDD d'après bases de données des guichets uniques. Graphiques 55 : durée des prêts par opération à la Réunion Durée des prêts en fonction de l'âge à l'enregistrement 30 25 20 15 10 5 20 30 40 50 60 70 80 LES AAH Durée des prêts en fonction de l'âge à la fin du prêt 30 LES AAH 25 20 15 10 5 20 30 40 50 60 70 80 Source : CGEDD d'après bases de données des guichets uniques. La base de données qui nous a été communiquée pour la Martinique ne contenait pas la durée des prêts. Nous avons pu néanmoins la reconstituer approximativement à partir des caractéristiques des prêts. Sa moyenne ressort voisine de la moyenne constatée en Guadeloupe. 108 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 165 sur 183 PUBLIÉ Graphiques 56 : durée des prêts par opération à la Guadeloupe Durée des prêts en fonction de l'âge à l'enregistrement 25 20 LES AAH 25 20 Durée des prêts en fonction de l'âge à la fin du prêt LES AAH 15 10 5 0 20 30 40 50 60 70 80 90 15 10 5 0 20 30 40 50 60 70 80 90 Source : CGEDD d'après bases de données des guichets uniques. Graphiques 57 : durée des prêts par opération à Mayotte Durée des prêts en fonction de l'âge à l'enregistrement 20 15 LATS LAS 20 15 Durée des prêts en fonction de l'âge à la fin du prêt LATS LAS 10 5 0 20 30 40 50 60 70 80 10 5 0 20 30 40 50 60 70 80 Source : CGEDD d'après bases de données des guichets uniques. La durée des prêts est plafonnée par la convention qui régit le fonds de garantie à 20 ans à la Réunion et à 15 ans en Guadeloupe et en Martinique. La durée des prêts est par ailleurs limitée par l'âge des personnes âgées. En LES ou LATS : ­ à la Réunion, la durée est égale au plafond de la convention, sauf pour les plus de 50 ans, l'âge à la fin du prêt étant au plus de 75 ans, ­ à la Guadeloupe, même pour des personnes relativement jeunes, la durée peut être inférieure au plafond de la convention, ­ à Mayotte, c'est encore plus net ; le guichet unique nous a indiqué que la durée est fixée en fonction de l'âge prévu de départ des enfants (nombreux dans ce département), qui réduit l'AL (de plus, avant 2014, en l'absence d'ALS, un ménage dont les enfants n'étaient plus pris en compte perdait le bénéfice de l'AL). Ces durées d'emprunt sont sensiblement inférieures à la durée moyenne de 25 ans sur laquelle empruntent de nos jours, tant dans les DOM qu'en métropole, les accédants à la propriété modestes (c'est-à-dire ici dont le revenu est inférieur au revenu d'exclusion des aides personnelles au logement), telle qu'elle ressort de la base de données de la Société de gestion du fonds de garantie de l'accession sociale (SGFGAS) sur le PTZ. En AAH, les durées d'emprunt apparaissent très dispersées et peu corrélées avec l'âge de l'emprunteur. Il apparaît que la durée d'emprunt est la variable d'ajustement qui permet d'atteindre le reste à charge visé une fois le montant d'opération déterminé et la subvention LBU fixée à son plafond, et compte tenu du montant de l'AL. Ce comportement d'optimisation conduit à attribuer plus de subvention qu'il ne serait nécessaire pour déclencher les opérations. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 166 sur 183 PUBLIÉ B. Perspectives d'évolution Pour une mensualité donnée, allonger les durées d'emprunt accroît le montant emprunté et donc réduit le montant de subvention nécessaire pour équilibrer les opérations. Néanmoins, l'allongement ne peut être opéré que dans deux limites : d'une part, l'âge à la fin du remboursement de l'emprunt, d'autre part, la perspective de travaux supplémentaires, nécessitant un nouvel endettement après un certain nombre d'années. Par ailleurs, la suppression de l'AL conduira à réduire le montant des prêts. Or, en deçà d'un certain montant, il est difficile d'allonger la durée des prêts. a) LES En LES, les pratiques constatées à la Réunion en matière de durée d'emprunt semblent saines. On pourrait cependant relever à 25 ans109 la durée d'emprunt des moins de 45 ans, étant entendu que dans certains cas la durée pourrait demeurer à 20 ans si cela apparaissait nécessaire pour que, compte tenu de l'évolution prévisible de la situation du ménage (le départ des enfants réduisant les dépenses du ménage mais pouvant aussi réduire le forfait logement lorsqu'il s'applique), les travaux de gros entretien puissent être entrepris le moment venu. Aux Antilles, on voit mal pourquoi, à âge égal, les durées d'emprunt ne seraient pas équivalentes à celles constatées à la Réunion. Les effectifs concernés par un relèvement seraient cependant beaucoup plus faibles puisque le nombre de LES y est plus réduit110 et les ménages concernés y sont plus âgés111 (conséquence notamment d'un moindre dynamisme démographique). Ce relèvement de la durée maximale d'emprunt à 25 ans doit être inscrit dans les textes régissant le nouveau mécanisme de garantie à créer. b) AAH En AAH, la durée d'emprunt ne devrait plus être la variable d'ajustement qui permet d'atteindre le reste à charge visé une fois le montant d'opération déterminé et la subvention LBU fixée à son plafond. Pour cela, une durée d'emprunt minimale (fonction néanmoins du montant des travaux) devrait être fixée. Une durée de 15 ans paraît un maximum, et toutes les opérations ne pourraient pas la supporter. Les évaluations effectuées en Annexe 7 conduisent à estimer que, dans un scénario de remplacement de l'allocation accession par le forfait logement, un allongement de la durée des prêts de 2 ans en LES et 3 ans en AAH augmenterait la contribution des ménages (et donc réduirait celle de la collectivité) d'environ 1 % du montant global des opérations. Cette durée est celle sur laquelle empruntent actuellement presque tous les accédants bénéficiaires de PTZ de « tranche 1 », c'est-à-dire ceux dont les revenus sont les plus faibles. 109 En décembre 2017, le nombre de bénéficiaires de l'AL accession au titre d'opérations récentes (contrats de prêts signés en 2013 ou ultérieurement) était de 27 en Guadeloupe, 102 en Martinique et 1 524 à la Réunion (source : Tableau 21). 110 En décembre 2017, la proportion de personnes âgées de plus de 65 ans parmi les allocataires de l'AL accession au titre de LES était de 10 % en Guadeloupe, 17 % en Martinique et 4 % à la Réunion (source : Tableau 20). 111 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 167 sur 183 PUBLIÉ Annexe 9. A. B. Taux d'effort minimal et dépense nette négative 168 169 Taux d'effort minimum en LES Cas de dépense nette négative A. Taux d'effort minimum en LES Le barème applicable aux subventions LBU dans les DOM est défini par deux arrêtés interministériels, l'un du 29 avril 1997 applicable à l'accession très sociale et l'autre du 20 février 1996 applicable à l'acquisition amélioration et à l'amélioration. Ces arrêtés, combinés à des arrêtés préfectoraux, instaurent trois plafonds de subvention : un plafond en pourcentage, égal à 50 % en LES et LAS (75 % en LATS) et 70 % en AAH, un plafond en euros, dépendant des caractéristiques du ménage et de l'opération, et, uniquement en LES, un troisième plafond, qui prend la forme d'un minimum de taux d'effort. Ce minimum de dépense nette est défini comme suit : « Afin de garantir l'existence d'un effort financier minimum pour l'accédant, la subvention prévue à l'article 7 est plafonnée dans les conditions suivantes : S < C-K x (R x T + A)-autres subventions où C est le coût total de l'opération, R le revenu annuel de l'accédant, A le montant annuel prévisionnel d'allocation logement pendant les quinze années suivant l'acquisition, T le taux d'effort défini dans les conditions définies ci-dessous et K un coefficient fixé par arrêté préfectoral en fonction des conditions de durée et de taux des prêts complémentaires disponibles dans la collectivité : -pour les ménages dont le revenu n'excède pas 40 % du plafond prévu à l'annexe I de l'arrêté du 29 avril 1997 susvisé, T = 10 % ; -pour les ménages dont le revenu excède 40 % du plafond prévu à l'annexe I de l'arrêté du 29 avril 1997 susvisé, T = 20 %. Les autres subventions peuvent être constituées, soit de subventions directes, données par des collectivités ou les caisses d'allocations familiales, soit de prêts à taux inférieur aux taux du marché accordés par d'autres que l'État. Dans ce dernier cas, un équivalent en subvention sera défini par l'autorité préfectorale. » Le minimum de taux d'effort T est de 10 % pour les ménages dont le revenu est inférieur à 40 % du plafond de revenu LBU et 20 % pour les autres ménages. Il présente l'originalité qu'il ne prend pas en compte la mensualité réelle des prêts, mais une annuité forfaitaire définie comme le montant des prêts divisé par un coefficient K fixé par arrêté préfectoral. Aux conditions actuelles des prêts, pour un taux d'intérêt égal à 3 % le coefficient K s'étage de 8,6 pour une durée de 10 ans à 12,0 pour une durée de 15 ans et 15,0 pour une durée de 20 ans. Or les coefficients K découlant des arrêtés préfectoraux sont très inférieurs à ces niveaux. ­ en Martinique, la DEAL indique que K=0 en LES « diffus » et K=5 en LES « groupé », mais que cette disposition n'est pas appliquée. ­ en Guadeloupe, K= 4 (arrêté préfectoral du 06/02/98) ­ à la Réunion : K= 6 (arrêté préfectoral du 22 janvier 2008) Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 168 sur 183 PUBLIÉ ­ à Mayotte, l`arrêté préfectoral n'a jamais été pris Il en résulte que le troisième plafond visé ci-dessus, sous la forme d'un plancher de taux d'effort, n'est pas appliqué. Il n'est d'ailleurs pas mentionné dans l'information diffusée publiquement sur le LES. La non-application de ce plafond fixé par les textes n'est pas satisfaisante : ou bien l'on considère que ce plafond est justifié, et dans ce cas il doit être appliqué, ou bien l'on considère qu'il est injustifié, et dans ce cas cette disposition de l'arrêté du 29 avril 1997 doit être abrogée. A la Réunion, nous avons trouvé dans la base de données du guichet unique, sur la base du revenu, de la mensualité et de l'AL qui y figurent, très peu d'opérations LES pour lesquelles le taux d'effort est inférieur à 10 %. B. Cas de dépense nette négative Selon la base de données de la CNAF, en LES et en AAH, l'allocation logement est supérieure à la mensualité (la dépense nette de logement, égale à la mensualité diminuée de l'allocation logement, est donc négative) pour 17 % des allocataires112 (et 67 % à Mayotte). Ces situations résultent de ce que le minimum de dépense nette figurant dans le barème de l'AL tient compte du forfait de charges. Néanmoins, le montant de ce dernier étant faible, le dépassement (aide diminuée de la mensualité), lorsqu'il existe, est limité : de 12 euros par mois en moyenne. Afin de responsabiliser le ménage, il pourrait être souhaitable que dans le nouveau dispositif la dépense nette demeure supérieure à un certain montant. Le remplacement de l'AL par le forfait logement, qui est plafonné au montant de la mensualité, fera disparaître les cas où le taux d'effort est négatif. En tout état de cause, imposer aux ménages une dépense nette minimale de, par exemple, 20 euros par mois réduirait peu la contribution de la collectivité113. Par ailleurs, à l'issue d'une exonération de plein droit de deux années, le statut de propriétaire occupant entraîne généralement, malgré un ensemble d'exonérations 114 , le paiement de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de l'ordre de 30 à 40 euros par mois, qui n'est pas prise en compte dans la dépense nette de logement telle que l'on vient de la calculer mais qui pèse pourtant sur le budget du ménage. En conclusion, s'il est souhaitable de mettre fin à la non application du taux d'effort minimum prévu par les textes nationaux, l'économie à attendre d'augmentations de la dépense nette des ménages, une fois l'AL accession supprimée, est faible. La base de données de la CNAF ne permet pas de distinguer, au sein de l'amélioration, les allocataires bénéficiaires et non bénéficiaires d'AAH. Dans ce calcul, nous avons supposé que la proportion de cas où l`AL est supérieure à la mensualité est la même pour les deux catégories, et que la première représente les deux tiers de l'effectif. Cette approximation engendre une marge d'erreur sur le résultat de l'ordre de 1 point. 112 Une diminution d'aide de 30 euros par mois appliquée à 30 % des ménages représente 4 % de la masse d'AL, soit 1 M par an ou 1 % des montants globaux d'opération. 113 114 https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F59. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 169 sur 183 PUBLIÉ Annexe 10. Taux d'usure et taux d'intérêt A. Des mesures sont nécessaires pour éviter que le taux d'usure ne fasse obstacle à la mise en place de certains prêts 170 B. Les taux d'intérêt immobiliers de marché n'apparaissent pas beaucoup plus élevés dans les DOM qu'en métropole 171 A. Des mesures sont nécessaires pour éviter que le taux d'usure ne fasse obstacle à la mise en place de certains prêts Le taux d`usure115, au-delà duquel un prêt ne peut être accordé, est égal au taux annuel effectif global (TAEG) moyen constaté le trimestre précédent majoré de 33 %. Le très bas niveau actuel des taux d'intérêt a réduit l'écart entre le taux pratiqué et le taux d'usure. Pour les prêts pour travaux d'un montant inférieur ou égal à 75 000 euros, pratiqués en AAH, cet écart demeure substantiel (1,49 % au 1er janvier 2019). En revanche, pour les prêts immobiliers d'une durée de 10 à 20 ans, pratiquées en LES, le taux moyen pratiqué au 4 e trimestre 2018 était de 2,12 % et le taux d'usure de 2,83 %, soit une différence de 0,71 % seulement. Le TAEG prend en compte deux postes spécifiques aux LES et AAH : les frais de garantie, hormis aux Antilles (cf. Annexe 11), et une cotisation au guichet unique versée par le ménage et incluse dans le plan de financement (variable selon le département, égale par exemple à 705 euros à la Réunion). Les frais de garantie, étant proportionnels au montant du prêt, augmentent le TAEG d'une quantité indépendante de ce dernier (environ 0,40 %116 à la Réunion où les frais de garantie sont égaux à 3,5 % du montant du prêt). La cotisation au guichet unique, dont le montant est indépendant de celui du prêt, augmente d'autant plus le TAEG que le montant du prêt est faible : de 0,13 % pour un prêt de 60 000 euros mais de 0,38 % pour un prêt de 20 000 euros117. La suppression de l'AL accession, parce qu'elle réduit les montants empruntables par les ménages, accroît donc le poids de la cotisation dans le TAEG. La réduction du montant des prêts engendrée par la suppression de l'AL risque donc de porter le TAEG acceptable par le prêteur au-delà du taux d'usure, et ainsi de conduire ce dernier à refuser de prêter. Le nouveau dispositif sera conçu pour maintenir la dépense nette mensuelle des ménages à un niveau voisin du niveau actuel. In fine, des frais payés par le ménage et incorporés dans le capital emprunté accroissent la mensualité, et donc l'aide publique nécessaire pour atteindre l'objectif de dépense nette. Ils sont donc de fait financés par la collectivité. Il serait donc souhaitable que cette dernière finance directement les frais de garantie et des guichets uniques, ce qui aurait le même coût pour elle mais réduirait le TAEG et donc l'obstacle présenté par le https://www.economie.gouv.fr/particuliers/taux-usure france.fr/statistiques/taux-et-cours/taux-dusure. 115 116 117 et https://www.banque- 0,38 % pour des prêts sur 20 ans dont le taux hors frais de garantie est égal à 2,60 %. Pour des prêts sur 20 ans dont le taux hors cotisation au guichet unique est de 2,60 %. Un prêt de 60 000 euros conduit à une mensualité de 325 euros, voisine de celle pratiquée en LES avec AL. Un prêt de 20 000 euros conduit à une mensualité de 111 euros, équivalente à la précédente une fois déduite le montant moyen de l'AL (hors forfait logement). Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 170 sur 183 PUBLIÉ taux d'usure. Cela ne créerait pas de dépense publique supplémentaire (sauf si le prêteur saisissait cette occasion pour augmenter ses taux d'intérêt). B. Les taux d'intérêt immobiliers de marché n'apparaissent pas beaucoup plus élevés dans les DOM qu'en métropole Les taux d'intérêt des prêts immobiliers ne peuvent être comparés que toutes choses égales par ailleurs. La SGFGAS a comparé les taux des prêts à plus de 20 ans associés à un PTZ dans les DOM et en métropole. Elle a conclu que, à tranche de revenu et nombre de personnes identiques, ils sont plus élevés de 20 points de base (soit 0,20 %) dans les DOM qu'en métropole. Pour un prêt sur 20 ans, cela augmente la mensualité de 1,8 % soit 5 à 10 euros par mois. L'écart est d'autant plus élevé que le revenu est faible. Il faudrait par ailleurs tenir compte de la structure des frais de production des prêteurs. Dans un petit département, les frais fixes pèsent plus lourdement. Les taux d'intérêt sur les prêts bancaires accordés aux emprunteurs LES sont plus élevés de quelques dizaines de points que ceux accordés aux autres emprunteurs, mais ces opérations sont très spécifiques. La mission n'avait pas les moyens de déterminer si le taux d'intérêt pratiqué (hors frais de garantie et hors frais de dossier du guichet unique) par le seul prêteur aux opérations LES et AAH qui subsiste (le groupe BRED) était conformes aux pratiques de marché, mais n'a pas eu la preuve du contraire. Le fait qu'il ne subsiste qu'un seul prêteur suggère que ces prêts ne sont pas particulièrement attractifs pour les prêteurs de marché. La faiblesse de l'effet du différentiel de taux sur la mensualité a conduit la mission à considérer que ce sujet était secondaire en termes de solvabilité par rapport à celui de la suppression de l'AL. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 171 sur 183 PUBLIÉ Annexe 11. A. B. Etat des lieux Perspectives Fonds de garantie 172 175 A. Etat des lieux Depuis la création du dispositif des LES et AAH, les prêts qui financent les opérations (prêts bancaires et prêts d'Action Logement) sont garantis par des fonds de garantie départementaux : le Fonds de garantie de l'habitat social de la Guadeloupe (FGHSG) le Fonds de garantie à l'habitat social de la Martinique (FGHM) le Fonds de garantie unifié du logement évolutif social à l'habitat de la Guyane (FGLES) le Fonds de garantie unifié de l'habitat à la Réunion le Fonds de garantie de Mayotte, section « habitat social » (FGM-HS). Hormis à Mayotte, ces fonds de garantie sont gérés par BPIfrance, par héritage d'établissements dont il est issu (à l'origine, la Sofaris). Néanmoins, ne disposant pas de représentation dans les DOM, ces établissements puis BPIfrance en ont délégué la gestion à l'Agence française de développement (AFD). Cette dernière gère par ailleurs en compte propre le fonds de Mayotte. BPIfrance n'a pas donné suite aux demandes d'entretien de la mission diligentée par le directeur de cabinet du Premier Ministre. La mission s'est donc appuyée sur les informations, partielles, dont disposent et que lui ont communiquées l'AFD et la Direction Générale du Trésor. Les fonds sont administrés par des comités de gestion composés des contributeurs, de représentants des établissements de crédit et d'Action Logement et, dans certains cas, du guichet unique. Les agences locales de l'AFD préparent et animent les réunions des comités de gestion et en assurent le suivi. Les fonds ont été dotés par l'Etat, les collectivités et les caisses d'allocations familiales, à hauteur de 37,5 M 118 au 31 décembre 2018. Ils perçoivent en outre, lors de l'octroi de la garantie, des commissions dans les conditions suivantes : Guadeloupe et Martinique : aucune commission n'est appliquée, seuls les produits du placement des dotations abondent le fonds ; Guyane : (i) 2 % du montant du financement au titre de l'assurance sur impayés, remboursable si l'assurance n'est pas activée et en l'absence d'appel en garantie et (ii) 2 % du montant du financement au titre de la garantie : les deux commissions sont payées par l'établissement bancaire et répercutées dans le taux du prêt appliqué au crédit garanti ; Réunion : 3,5 % du montant du financement bancaire dû par les ménages et collecté par le guichet unique puis reversé au fonds ; Mayotte : 0,3 % l'an calculé sur le capital restant dû (sur toute la durée du crédit), appelé en une seule fois auprès des prêteurs et répercuté dans le taux du prêt appliqué au crédit garanti. - Hormis aux Antilles, la rémunération du fonds de garantie se traduit donc par un accroissement du taux du prêt. Source : Direction Générale du Trésor. Ce montant se répartit en 21,0 M apportés par l'Etat, 13,6 M par les collectivités locales et 2,8 M par la CAF Réunion. Par département, ce montant se répartit en 9,4 M pour la Guadeloupe, 5,3 M pour la Martinique, 1,4 M pour la Guyane, 19,9 M pour la Réunion et 1,4 M pour Mayotte. La Réunion représente donc à elle seule 53 % des dotations pour (cf. Tableau 51) 88 % de l'encours garanti. 118 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 172 sur 183 PUBLIÉ Les fonds garantissent d'une part le règlement des échéances impayées dans la limite de 6 échéances mensuelles et d'autre part, après déchéance du terme du crédit, une quotité variable selon le département du capital restant dû (généralement 75 %, parfois 100 % pour certaines personnes âgées). La durée maximale de la garantie est de 15 ans en Guadeloupe et à Mayotte et de 20 ans dans les autres DOM. Depuis 2013, un peu plus de 1000 garanties ont été accordées chaque année pour un montant d'une trentaine de millions d'euros (mais seulement 300, pour un montant de 5 M, en 2018, en raison de la suppression de l'allocation logement accession) (Tableau 51). Fin 2018, l'encours d'engagements représentait 16 000 prêts, pour un montant de 222 M (dont 88 % pour la seule Réunion) et l'encours douteux se montait à 1200 dossiers pour un montant provisionné de 4M. La Direction Générale du Trésor a indiqué à la mission que les fonds sont bénéficiaires. Tant BPIfrance que l'AFD souhaitent se désengager de la gestion de ces fonds : le premier considère que sa mission concerne non les particuliers mais les entreprises, et la seconde considère que le secteur privé dans les DOM n'est plus de son ressort. Fin 2017, l'AFD a constaté que son logiciel de gestion des fonds allait devenir incompatible avec son système d'information, et, compte tenu du souhait des deux partenaires de se désengager, n'a pas souhaité faire l'investissement informatique permettant de le mettre à niveau (ce logiciel, ancien, n'avait plus d'éditeur). Elle a dénoncé en décembre 2017, avec effet au 30 juin 2018, la convention qui la liait à BPIfrance. Ce dernier, le 27 mars 2018, a notifié aux guichets uniques qu'il cesserait à compter du 30 juin 2018 de garantir de nouveaux prêts. En pratique, de nouveaux prêts ont néanmoins continué d'être garantis, hors tout cadre légal. Le 19 décembre 2018, le Directeur général des outre-mer a demandé à BPIfrance et à l'AFD de concevoir une solution juridique et technique permettant d'assurer la continuité du dispositif. Le 31 janvier 2019, l'AFD lui a répondu travailler à la signature d'une nouvelle convention avec BPIfrance, permettant de proroger le dispositif jusqu'au 31 décembre 2019. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 173 sur 183 PUBLIÉ Tableau 51 : fonds de garantie, tableau récapitulatif des nouveaux engagements et de l'encours garanti 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Variation 2018/2017 % du montant DOM Montants en 000 Nb GUADELOUPE Octrois Engagts valides MARTINIQUE Octrois Engagts valides GUYANE Octrois Engagts valides REUNION Octrois Engagts valides MAYOTTE Octrois Engagts valides TOTAL 302 5 237 -71% Octrois 1 386 28 636 1 634 35 894 1 363 31 557 1 184 30 143 1 049 28 109 Engagts valides 20 204 244 528 19 745 246 935 18 901 246 103 18 124 245 113 17 283 244 742 15 781 221 772 -9% 20 87 409 1 647 71 139 1 411 2 577 30 161 830 3 055 17 178 590 3 395 54 222 1 593 4 613 13 231 513 -76% 4 708 4% -68% 2% 6% 2% 10% 2% 881 22 782 1 188 29 925 927 26 130 851 26 003 688 22 555 79 2 042 -89% 14 991 209 208 14 824 213 446 14 243 213 761 13 752 214 151 13 278 215 460 12 153 194 624 -8% -91% -10% 80% 88% 39% 88% 0 52 0 508 0 61 0 670 0 56 0 646 0 53 0 602 0 29 0 485 0 29 0 465 0% 0% 0% -4% 0% 0% 0% 0% 69 2 017 1 053 12 336 117 1 874 1 700 11 474 96 1 680 1 320 10 647 100 1 510 1 290 10 192 77 1 374 1 098 9 689 9 1 205 115 -88% 8 329 -12% -90% -14% 4% 4% 2% 4% 416 3 057 4 392 20 829 258 2 847 2 858 18 768 310 2 761 3 277 17 994 216 2 631 2 260 16 773 230 2 380 2 863 14 495 201 2 163 2 567 -13% 13 646 -9% -10% -6% 10% 6% 49% 6% Montant Nb Montant Nb Montant Nb Montant Nb Montant Nb Montant Nb Montant 2017 2018 Encours douteux au 31/12/2018 Provisions au 31/12/2018 Nb Montant Montant Taux 336 1 620 1 620 100% 138 870 869 100% 0 0 0 0 731 7 758 1 552 20% 1 7 7 100% -81% 100% 100% 1 206 -9% 100% 100% 10 255 4 048 39,47% Source : DGTrésor. Octrois : nouveaux engagements. Engagements valides= encours garanti. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 174 sur 183 PUBLIÉ B. Perspectives Dans le dispositif qui remplacera le dispositif actuel, les ménages devront continuer de contribuer chaque mois au financement des projets, dans la mesure de leurs moyens qui sont certes limités, de l'ordre de 50 euros par mois pour les travaux et 100 euros par mois pour l'accession à la propriété proprement dite. Subventionner en totalité les opérations est en effet déresponsabilisant et peut conduire notamment à ce que les ménages négligent l'entretien des biens. Ces contributions mensuelles nécessiteront la mise en place d'un prêt, d'un montant certes plus faible qu'actuellement (puisque l'allocation logement sera remplacée par le forfait logement, trois fois plus faible en moyenne) mais néanmoins significatif. Les ménages visés par ces produits très sociaux sont peu bancarisés et a priori intéressent peu les prêteurs. Outre l'accompagnement assuré par les guichets uniques, un mécanisme de garantie apparaît indispensable (un dispositif assurantiel apparaissant peu adapté à cette clientèle). Le dispositif de garantie doit donc être remis sur pied. Deux options sont envisageables : ou bien l'encours existant est repris par le nouveau dispositif, ou bien il est mis en extinction et le nouveau dispositif ne gère que le nouveau flux. Le premier scénario répondrait au souhait de BPIfrance et de l'AFD de se désengager, et les bénéfices produits par l'encours (cf. plus haut) fourniraient une ressource supplémentaire au nouveau dispositif. Il serait également plus complexe à gérer pour le nouveau gestionnaire. La Société de Gestion des Financements et de la Garantie de l'Accession Sociale (SGFGAS), consultée par la mission, lui a indiqué pouvoir proposer un dispositif, inspiré en partie du Fonds de garantie de la rénovation énergétique (FRGE) qu'elle est en train de mettre en place. Cette solution semble à ce jour la meilleure piste. Une autre possibilité serait de lancer un appel à projet auquel seraient admis à répondre non seulement la SGFGAS mais également d'autres établissements. Néanmoins, consultée par la mission, une grande société de garantie de prêts immobiliers lui a indiqué ne pas être intéressée. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 175 sur 183 PUBLIÉ Annexe 12. A. B. C. D. E. PTZ Financements alternatifs 176 176 177 178 178 Prêts Action Logement PSLA à phase locative longue Crédit d'impôt et réduction d'impôt ANAH On décrit ici un ensemble de financements alternatifs dont la mission a eu connaissance et qui visent à compenser la suppression de l'AL accession. A. PTZ Le prêt à taux zéro, dans les DOM comme en métropole, est un prêt complémentaire : son montant ne peut pas excéder celui des autres prêts qui financent l'opération. Dans sa version la plus solvabilisatrice (« tranche 1 ») sa durée est de 25 ans dont 15 ans de différé de remboursement (pendant les 15 premières années le ménage rembourse les autres prêts). Son coût pour la collectivité est estimé par référence à un coût de ressource des prêteurs (voisin de 1,8 % en 2017) qui est inférieur au taux des prêts bancaires qui financent les LES et AAH. Il en résulte que, pour une même réduction de la mensualité des ménages, le coût en aides publiques du PTZ est plus faible que celui d'une subvention LBU. C'est là son principal avantage sur le plan de la réduction de la dépense publique. Le montant absolu de cet avantage est cependant limité, même si l'on suppose que le PTZ peut financer la totalité du montant emprunter (dans ce cas un différé de remboursement n'est plus nécessaire) : 3 200 euros pour un prêt de 50 000 euros (montant qui devrait être rarement excédé après la suppression de l'AL) sur 20 ans, et 400 euros pour un prêt de 15 000 euros sur 8 ans. Ces montants sont très faibles par rapport à l'effet de la suppression de l'AL. Pour le reste, le recours au PTZ plutôt qu'à la LBU reviendrait à transformer une dépense budgétaire en dépense fiscale. Compte tenu du faible montant des prêts, un PTZ ne pourrait être envisagé que s'il pouvait financer la totalité du montant emprunté (sans différé de remboursement). Par rapport à un prêt de marché, son avantage de taux permettrait d'accroître le montant emprunté (et donc, à dépense publique constante, de diminuer le montant des autres aides publiques) : - de 30 % pour un prêt sur 20 ans (adapté au LES), soit 15 000 euros pour un prêt de 50 000 euros (le montant moyen des prêts LES étant plutôt voisin de 35 000 euros après la suppression de l'AL), - et 13 % pour un prêt sur 10 ans (envisageable en AAH), soit 2000 euros pour un prêt de 15 000 euros (montant moyen envisageable après suppression de l'AL accession). Par rapport aux prêts bancaires de marché, le PTZ présente l'avantage que son taux est nettement inférieur au taux d'usure, mais les mesures que nous proposons par ailleurs devraient permettre de rendre les prêts de marché compatibles avec ce dernier. B. Prêts Action Logement Ces prêts ne sont pas à proprement parler des aides publiques. Action Logement accorde deux types de prêts dans les DOM : d'une part des prêts de droit commun au taux de 1 %, réservés pour l'essentiel aux salariés (ou préretraités) d'une entreprise du secteur privé non agricole de 10 salariés et plus, et d'autre part des prêts spécifiques au taux de 1,5 % destinés aux ménages entreprenant des opérations de type LES ou AAH. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 176 sur 183 PUBLIÉ L'intersection entre les cibles de ces deux types de prêts est vide, ou presque. En 2017, Action Logement a accordé 3 M de prêts en LES et 1 M en AAH, représentant dans chaque cas un dixième du montant des prêts. L'avantage de taux des prêts à 1,5 % accordés aux opérations LES et AAH, par rapport à des prêts de marché à 2,5 % (hors frais), n'est que de 1 %. Son effet est donc faible : en supposant que le prêt Action Logement finance la totalité du montant emprunté (alors qu'il n'en finance actuellement qu'un dixième), ce dernier n'est accru que : de 10 % pour un prêt sur 20 ans (adapté au LES), soit 5 000 euros pour un prêt de 50 000 euros (le montant moyen des prêts LES étant plutôt voisin de 35 000 euros après la suppression de l'AL), et 5 % pour un prêt sur 10 ans (envisageable en AAH), soit 750 euros pour un prêt de 15 000 euros (montant moyen envisageable après suppression de l'AL accession). - Comme le PTZ, les prêts Action Logement présentent l'avantage que leur taux est nettement inférieur au taux d'usure, mais les mesures que nous proposons par ailleurs devraient permettre de rendre les prêts bancaires de marché compatibles avec ce dernier. C. PSLA à phase locative longue Le PSLA est un prêt conventionné consenti à un opérateur (organisme HLM, SEM, promoteur privé...) pour financer la construction ou l'acquisition de logements neufs qui feront l'objet d'un contrat de location-accession. Il permet de bénéficier du taux réduit de TVA et d'une exonération de TFPB de 15 ans. Pour en bénéficier, l'opérateur doit signer une convention avec l'État. Une location-accession comporte deux phases : - une phase locative, pendant laquelle le ménage verse une redevance constituée d'une part locative (correspondant à un loyer plafonné) et d'une part acquisitive (qui permet de constituer un apport personnel et viendra en déduction du prix de vente) ; - une phase d'accession qui débute lorsque le ménage lève l'option d'achat sur le logement, le cas échéant, dans des conditions financières prévues dès l'origine. Le PSLA est un prêt au bailleur, qui peut être transféré au ménage en cas de levée d'option. Le plafond de ressources du PSLA est supérieur de 50 à 80 %119 à celui du LES, de l'AAH et du LLTS mais inférieur de 20 à 35 %120 à celui du PTZ121. La durée de la phase locative est généralement courte (de l'ordre de 18 mois à 2 ans). Le PSLA relève de l'aide personnelle au logement applicable à l'accession à la propriété, qui a été supprimée sur le flux de nouveaux bénéficiaires. Le PSLA classique, adapté pour l'accession en métropole, ne l'est pas pour de l'accession très sociale dans les DOM. Un bailleur social guadeloupéen122 a proposé un produit visant des ménages à revenus faibles mais un peu supérieurs à ceux du LES avec une phase d'acquisition de 15 ans, plus longue que les 18 mois classiques. Outre une aide à la pierre, le produit bénéficierait de l'aide personnelle au logement locative. Le calage financier de ce produit resterait à préciser, pour éviter, lors de la sortie de la phase locative (et la perte de l'aide personnelle), un saut de dépense nette. Par ailleurs, le coût de Selon la taille du ménage. Idem. Source : « Les aides financières au logement », 2018, DHUP. La Société coopérative pointoise d'HLM (SPHLM). Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 177 sur 183 119 120 121 122 PUBLIÉ ces logements, dans les simulations dont a eu connaissance la mission, est plus élevé que celui des LES (a fortiori « diffus »), ce qui accroît d'autant la contribution globale de la collectivité pour une contribution du ménage donnée. S'il apparaissait nécessaire de compléter la gamme d'offre en accession, ce produit mériterait examen, à condition de parvenir à des coûts d'opération inférieurs à ceux observés actuellement pour le LL(T)S et limiter ainsi le montant de l'aide publique. En tout état de cause, son financement repose en grande partie sur l'allocation logement locative. Or cette dernière est destinée à être fusionnée dans le nouveau revenu universel d'activité. Tant que les caractéristiques de ce dernier n'auront pas été arrêtées, il ne semble pas possible de définir et d'évaluer plus précisément ce produit. D. Crédit d'impôt et réduction d'impôt La réduction d'impôt prévue par l'article 199 undecies C du code des impôts pour les contribuables domiciliés en France qui investissent dans les DOM, a été supprimée au 1er janvier 2019. Cette disposition avait été mise à profit par des arrangeurs fiscaux pour permettre de financer, sans recours à la subvention, des travaux d'amélioration pouvant parfois dépasser 50 000 , dans le cadre d'un montage relativement complexe. En effet, le logement faisait l'objet d'une vente par son occupant à une SCI ad hoc ouvrant droit à la défiscalisation pour les porteurs de part. Le dispositif prévoyait un engagement de recéder le logement rénové à son occupant à l'issue d'une période de 5 ans. L'occupant participait financièrement à hauteur d'environ 3 000 grâce à une contribution locative de 50 par mois durant cette période de 5 ans. Ce dispositif a été utilisé aux Antilles, où il est monté en puissance pour concerner en 2017 environ 300 logements. Sa progression aurait sans doute continué s'il n'avait pas été supprimé. Ces dispositifs conduisaient à une aide fiscale supérieure au montant des travaux. En termes d'efficacité de la dépense publique, ils étaient donc moins performants que des subventions directes. E. ANAH En métropole, les aides de droit commun aux propriétaires-occupants à très bas revenu qui réalisent des travaux dans leur logement sont celles attribuées par l'ANAH. Ces aides ne sont pas applicables aux DOM, qui bénéficient par contre du dispositif de l'AAH. Rendre les aides de l'ANAH applicables aux DOM ne modifierait pas le coût global pour la collectivité et, par la juxtaposition de deux dispositifs, compliquerait le dispositif. Cela induirait de surcroit un problème organisationnel et de moyens spécifiques en DEAL, l'Anah n'étant pas aujourd'hui déployée dans les DOM pour pouvoir assurer ces missions. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 178 sur 183 PUBLIÉ Annexe 13. Etat d'avancement des documents stratégiques intercommunaux dans les cinq DOM (avril 2019) Tableau 52 : état d'avancement des documents stratégiques intercommunaux dans les 5 DOM DOM Intercommunalité Programme local l'habitat (PLH) de Programme intercommunal lutte contre l'habitat indigne (PiLHI) Cap Excellence Cap Nord Grande terre Guadeloupe Cap Nord Basse terre Cap grand Caraïbe Sud Étude préalable en cours Procédure lancée Néant Néant Néant Adopté 2016 Néant Néant Néant Néant Néant Phase 1 Diag (oct 2016 à mars 2018) Phase 2 en cours (propositions) 2019 Martinique CACEM Adopté 2019 (un 1er document lancé en 2011 n'est pas allé au bout) Espace Sud Guyane CINOR Adopté 2013 Néant Adopté en 2011 Révision lancée en 2016 (arrêt prévu fin 2019) TCO Adopté en 2012 Révision lancée en 2015 (arrêt prévu fin 2019) Réunion CIREST Adopté en 2013 Révision lancée en 2016 (arrêt prévu fin 2019) CIVIS Lancé en 2011 Arrêté en juin 2018 Adoption prévue au 1er semestre 2019 1er PILHI élaboré en 2013 3e période triennale de conventionnement à venir en 2019 1er PILHI élaboré en 2015 2e période de conventionnement à venir en 2019 1er PILHI arrêté, avis de l'État en cour Poste de préfiguratrice financé depuis 2018 Page 179 sur 183 de Cap Riviéra du Levant Cap Nord Phase 3 (programme d'action) fin 2019 ? En cours de lancement de la procédure Procédure lancée fin 2018 Néant Diagnostic réalisé Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ CA Sud Lancé en 2010 Arrêté en mars 2017 Adoption prévue en 2019 Non commencé Mayotte Néant Néant Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 180 sur 183 PUBLIÉ Annexe 14. Glossaire AAH : selon le contexte, aide à l'amélioration de l'habitat ou aide aux adultes handicapés AFD : Agence française de développement AG50 : Agence des cinquante pas géométriques AL : allocation de logement ALF: allocation de logement familiale ALS: allocation de logement sociale ANAH : Agence nationale de l'habitat APL: aide personnalisée au logement ASPA: allocation de solidarité aux personnes âgées BPIfrance : Banque publique d'investissement BRS : bail réel et solidaire BTC : brique de terre crue CAF: caisse d'allocations familiales CDHH : comité départemental de l'habitat CGEDD : Conseil général de l'environnement et du développement durable CGSS : Caisse générale de sécurité sociale CNAF : Caisse nationale d'allocations familiales CRHH : Comité régional de l'habitat et de l'hébergement CSTB : Centre scientifique et technique du bâtiment CTHH : Comité territorial de l'habitat DEAL: Direction de l'environnement, de l'aménagement et du logement DGOM: Direction générale des outre-mer DNID : Direction nationale d'interventions domaniales DOM: département d'outre-mer ELAN : (loi) portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique EPF : établissement public foncier EPFA : établissement public foncier et d'aménagement ESSOC : (loi) pour un État au service d'une société de confiance Fideli: fichiers démographiques sur les logements et les individus FRAFU : Fonds Régional d'Aménagement Foncier et Urbain FRGE : Fonds de garantie de la rénovation énergétique HLM : habitation à loyer modéré IGAS: Inspection générale des affaires sociales IGF : Inspection générale des finances LAS : logement en accession sociale LATS : logement en accession très sociale Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 181 sur 183 PUBLIÉ LBU : ligne budgétaire unique LES : logement évolutif social LESD : logement évolutif social « diffus » LESG : logement évolutif social « groupé » LFI : loi de finances initiale LLS : logement locatif social LLTS : logement locatif très social MCT : Ministère de la cohésion des territoires MOI : maîtrise d'ouvrage d'insertion MOM : Ministère des outre-mer Mplaf : mensualité plafond OFS : organisme de foncier solidaire OPAH : opération programmée d'amélioration de l'habitat PA : prime d'activité PiLHI : plan intercommunal de lutte contre l'habitat indigne PLA-I : prêt locatif aidé d'insertion PLF : projet de loi de finances PLHi : programme local de l'habitat intercommunal PPR : plan de prévention des risques PSLA : prêt social location-accession PTZ : prêt à taux zéro RHI : résorption de l'habitat insalubre RSA : revenu de solidarité active RUA : revenu universel d'activité RUP : régions ultra-périphériques (de l'Union européenne) SGFGAS : Société de Gestion des Financements et de la Garantie de l'Accession Sociale à la propriété SMIC : salaire minimum de croissance SRU : (loi) solidarité et renouvellement urbain Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 182 sur 183 PUBLIÉ Site Internet du CGED : « Les derniers rapports » PUBLIÉ  (ATTENTION: OPTION e en compétences du système d'acteurs. Déployer la chaîne des fonctions opérationnelles : conforter et pérenniser le panel des acteurs mobilisés 3.3 3.3.1 Déployer les capacités opérationnelles d'aménagement et les opérations programmées La carence en stratégies d'aménagement décrite au § 2.4 constitue un véritable obstacle à une production urbaine organisée, assurant les conditions de viabilisation durable des logements, dans le respect des enjeux environnementaux, tant en ce qui concerne l'étalement urbain que la pollution des sols et des eaux. L'installation d'une pratique opérationnelle d'aménagement du territoire apparaît urgente aux Antilles comme en Guyane et à Mayotte. Dans ces deux derniers départements, l'État a mis en place des établissements publics fonciers et d'aménagement (EPFA) : la capacité opérationnelle d'aménagement existe en conséquence et doit monter en puissance à la hauteur des besoins. Ces deux territoires connaissent en effet un besoin massif de constructions compte tenu de la dynamique démographique et des niveaux d'insalubrité des logements et de quartiers entiers. Aux Antilles, la question se pose également d'installer un opérateur Cette période de 15 ans correspond à la durée en-deçà de laquelle une vente par l'occupant entraîne pour lui une obligation de remboursement de la subvention LBU, au prorata du temps restant à courir, si le nouvel acquéreur ne répond pas à la condition de ressources du LES. 38 On pourrait imaginer que le LES continue d'être décompté au titre de l'article 55 de la loi SRU plus de quinze ans après sa construction s'il est encore habité par un ménage éligible à LLTS. 39 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 37 sur 183 d'aménagement de l'État à l'échelle de chaque île pour initier et installer l'aménagement ordonnancé de ces territoires, en lien avec leurs établissements publics fonciers locaux. L'intérêt de doter un territoire d'un établissement public de l'État aménageur est qu'il dispose de la faculté d'initier et de conduire en compte propre des actions d'aménagement. Cette maîtrise d'ouvrage directe des opérations d'aménagement est conduite en pleine coopération avec les collectivités, qui restent responsables de leur document d'urbanisme y compris en périmètres d'opération d'intérêt national (OIN). Elle permet de dépasser les difficultés des communes à lancer de telles opérations, compte tenu en particulier de leur situation financière, souvent très difficile dans ces quatre DOM. En outre, l'aide aux propriétaires très sociaux est essentiellement générée par des initiatives individuelles relayées par un opérateur social qui monte le dossier. Les approches territorialisées sous la forme d'opérations programmées sont rares, de même que les opérations de RHI se tarissent, alors que les besoins sont toujours là. Ces opérations programmées permettent d'identifier à l'échelle de territoires pertinents (quartiers, communes, intercommunalités) les situations de logement et les besoins d'intervention et d'accompagnement afférents et de raisonner sur ces bases des stratégies d'objectifs mobilisant des moyens d'ingénierie et d'action calibrés à la bonne échelle. Elles devraient être développées significativement. L'État a un rôle à jouer pour inciter fortement les collectivités à initier et conduire de telles démarches en appui des projets individuels d'accession et d'amélioration très sociales qu'il finance. 3.3.2 Renforcer et déployer les réseaux d'opérateurs sociaux L'accession très sociale et l'aide à l'amélioration au bénéfice des propriétaires occupants très sociaux supposent des savoir-faire spécifiques. S'ils existent localement, notamment à travers le réseau SOLiHA, mais aussi grâce à la présence de diverses structures, notamment à La Réunion et en Martinique, il n'apparaît pas qu'ils soient suffisants dans les trois autres DOM. En tout état de cause, le besoin de montée en puissance des rythmes de constructions très sociales et de projets d'amélioration très sociale identifié aux Antilles au § 1.2.2 interpelle directement le gabarit du tissu de ces opérateurs sociaux à générer dans les territoires40. En Guyane et à Mayotte, l'appui sur les deux EPFA pourrait utilement être recherché. Recommandation 6. Examiner l'opportunité de doter la Guadeloupe et la Martinique d'opérateurs d'aménagement de l'État, en capacité d'initiative d'opérations d'aménagement et soutenir les deux EPFA de Guyane et de Mayotte pour conduire les opérations d'aménagement et de RHI à l'échelle des besoins de ces deux départements. Promouvoir vigoureusement les opérations programmées d'intervention sur l'habitat. Envisager l'extension du rôle des EPFA de Guyane et de Mayotte vers la fonction d'opérateur d'accession très sociale. Par ailleurs, en complément d'une offre renforcée en matière d'accession très sociale, le développement de logements locatifs très sociaux, mais à coût de construction, et donc à loyer très faible, inspirés des produits d'accession très sociale, est à rechercher. Cela pourrait justifier de créer une fonction d'opérateur bailleur très social agréé pour la maîtrise d'ouvrage d'insertion (MOI), tout particulièrement en Guyane et à Mayotte. Mobilisant des métiers de gestionnaires très sociaux avec une forte dimension d'accompagnement social, cette fonction n'est pas nécessairement exercée par les bailleurs sociaux traditionnels dans leur configuration actuelle. Hormis vraisemblablement à La Réunion, où la question est plutôt celle de la recomposition des opérateurs sociaux après la fermeture volontaire de l'un d'eux. 40 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 38 sur 183 3.3.3 Consolider et pérenniser les opérateurs d'intermédiation financière et sociale (les « guichets uniques ») et les fonds de garantie L'expérience a montré toute l'importance du dispositif d'intermédiation financière et sociale vis-à-vis des organismes de crédit pour la mise en place de LES et d'AAH. Face à des populations non bancarisées, les prêteurs 41 ne peuvent se mobiliser que par la présence d'un interlocuteur professionnel, chargé d'organiser l'interface avec les familles. Le rôle de ces « guichets uniques »42 est essentiel entre le banquier et le ménage à très faibles ressources et mérite d'être pérennisé et conforté là où en apparaîtrait la nécessité. Les fonds de garantie revêtent également une importance clé dans le dispositif, en sécurisant les prêteurs. Leur existence est cependant menacée : bien que leur sinistralité soit contrôlée et que leur exploitation soit bénéficiaire, leurs gestionnaires, BPIfrance et l'AFD, souhaitent s'en désengager. BPIfrance considère que sa mission concerne non les particuliers mais les entreprises, et l'AFD estime que le secteur privé dans les DOM n'est plus de son ressort. Ils n'ont donc pas souhaité investir dans la mise à niveau du logiciel de gestion. L'AFD a dénoncé la convention qui les liait avec effet au 30 juin 2018. Depuis cette date, de nouveaux prêts ont néanmoins continué d'être garantis, hors tout cadre légal, et l'AFD s'est engagée à l'égard du directeur général des Outre-mer à faire en sorte que le dispositif puisse être prorogé jusqu'au 31 décembre 2019. Au-delà, il n'existe aucune visibilité quant à l'octroi de nouvelles garanties. Il est donc indispensable de remettre sur pied un dispositif de garantie. La Société de Gestion des Financements et de la Garantie de l'Accession Sociale (SGFGAS), consultée par la mission, lui a indiqué pouvoir proposer un tel dispositif, inspiré en partie du Fonds de garantie de la rénovation énergétique (FRGE) qu'elle est en train de mettre en place. Cette solution semble à ce jour la meilleure piste (cf. Annexe 11). L'existence de dotations aux fonds de garantie actuels, individualisées par département, ainsi que les spécificités locales, seraient de nature à justifier des procédures d'attribution également différenciées localement. Recommandation 8. Consolider les opérateurs agréés d'intermédiation sociale et financière (« guichets uniques ») et mettre en place un nouveau dispositif de garantie. 3.4 Accélérer la fiabilisation des titres fonciers La transmission à titre gratuit du patrimoine immobilier, plus fréquente dans les DOM, permet aux ménages modestes d'y être plus souvent qu'en métropole propriétaires de foncier (bâti ou non) gratuitement ou à moindre coût lorsqu'il faut dédommager des co-indivisaires. La mobilisation de cet actif dans le cadre de projets d'accession ou d'amélioration est toutefois handicapée par une autre spécificité des DOM. Il s'agit de lacunes de titrement du foncier, soit du fait de l'absence de régularisation de l'occupation, soit du fait des indivisions dont les sorties, notamment successorales, ne sont pas prononcées. L'absence de titre en bonne et due forme fait obstacle à délivrance d'une subvention, mêmes si les règles ont été assouplies en matière de justification de la propriété (paiement de la taxe foncière, certificats de filiation). La loi récente n° 2018-1244 du 27 décembre 2018, visant à faciliter la sortie de l'indivision successorale et à relancer la politique du logement en outre-mer à l'initiative du député Serge Letchimy, permet de simplifier la prise de décision collégiale de l'indivision pour un ensemble de Aujourd'hui, les seuls prêteurs sont la BRED et ses filiales ainsi que, à titre complémentaire dans certains cas, Action Logement. 41 42 Filiales d'Action Logement agréées par arrêtés préfectoraux Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 39 sur 183 situations. Mais la prononciation effective de la sortie par acte notarié nécessite des frais que les indivisaires ne sont pas nécessairement en situation d'assumer. Évalué en ordre de grandeur à 11 000 , ce coût moyen de procédure est faible par rapport au prix des terrains qu'il ouvre à la construction. Une prise en charge spécifique par la collectivité fournirait du foncier constructible pour un nombre significatif d'opérations, pour un coût unitaire très inférieur au prix moyen des terrains. En Martinique, la CAF a mis en place un financement spécifique43, et la Collectivité territoriale unique envisagerait également un dispositif analogue. Un même dispositif devrait être instauré dans tous les DOM, avec le concours de l'État si nécessaire. Recommandation 7. c'est nécessaire. Accélérer la fiabilisation des titres fonciers en l'aidant financièrement lorsque Restaurer l'équilibre économique de l'accession et de l'amélioration très sociales à la suite de la suppression de l'allocation logement accession 3.5 Parmi les opérations LES et AAH, environ 15 % en LES et 85 % en AAH en moyenne sur 2015-2017 ne donnaient pas lieu à allocation de logement. Pour ces opérations, la suppression de l'AL accession n'a rien changé. Pour les autres, financées par l'AL accession, le montant global44 des opérations était, en moyenne sur 2015-2017, financé (Tableau 5) : · · pour 16 % par le ménage (apport personnel et dépense nette mensuelle capitalisée) et pour 84 % par la collectivité, dont 37 % par l'allocation logement accession. Tableau 5 : financement du montant global des opérations dans lesquelles l'AL intervenait, période 2015-2017 Financement du montant global des opérations Contribution du ménage Contribution de la collectivité Dont AL Dont LBU Dont subvention foncière versée en amont Dont collectivités locales et organismes sociaux Total 16% 84% 37% 33% 6% 7% 100% Source : mission. Un dispositif d'ores et déjà en place, le forfait logement associé au RSA et à la prime d'activité, permet de compenser le tiers de la suppression de l'AL accession, soit 13 % du financement du montant global des opérations, pourvu qu'il soit versé en tiers payant (§ 3.5.1). Au-delà, trois voies sont a priori envisageables pour restaurer l'équilibre du plan de financement : réduire le coût de la construction, réduire le coût du foncier supporté par les ménages, augmenter la contribution de ces derniers ou augmenter les autres aides publiques. · · · · On verra qu'une évolution de la contribution des ménages ne peut fournir qu'un apport marginal (§ 3.5.2). La réduction du coût de la construction (§ 3.5.3) offre de réelles perspectives. Certaines voies devraient être explorées en matière foncière (§ 3.5.4). Il reste enfin la voie de l'augmentation des autres aides publiques (§ 3.5.5). 43 44 Subvention de 90 % plafonnée à 10 000 . Y compris les subventions foncières versées en amont. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 40 sur 183 3.5.1 Instaurer le versement en tiers-payant du forfait logement associé au RSA et à la prime d'activité 61 % des bénéficiaires de LES ou AAH récents perçoivent le revenu de solidarité active (RSA) ou la prime d'activité (PA). Pour ces ménages, la perception de l'allocation logement entraîne une réduction automatique du montant de ces minimas sociaux, à hauteur d'un forfait établi en fonction de la taille du ménage : le forfait logement (cf. Encadré 3). Encadré 3 : le forfait logement Le forfait logement Les minima sociaux visent à assurer un revenu minimal à une personne (ou à sa famille) en situation de précarité. Dans le cas du RSA et de la prime d'activité, pour des raisons notamment d'équité, les propriétaires n'ayant pas de charge de remboursement et les personnes ayant à leur disposition un logement à titre gratuit ou bénéficiant d'une aide au logement se voient appliquer un forfait logement qui, ajouté à leurs ressources, réduit d'autant le complément qui leur est versé. Ce forfait dépend de la composition familiale, soit au 1er avril 2018 : ­ Personne seule ­ 2 personnes : 66,11 /mois (RSA) ou 63,78 /mois (prime d'activité)1 : 132,22 /mois (RSA) ou 127,56 /mois (prime d'activité) ­ 3 personnes ou plus : 163,63 /mois (RSA) ou 157,86 /mois (prime d'activité) Par exemple, un couple avec un enfant, bénéficiaire du RSA, qui aurait perçu 290 d'AL voit avec la suppression de cette prestation son revenu amputé non pas de 290 , mais de 290 ­ 163,63 = 126,37 . De la même façon, une personne seule qui aurait perçu 220 d'AL subit une perte nette de 220 66,11 = 153,89 . Pour les futurs bénéficiaires de LES ou d'AAH percevant le RSA ou la prime d'activité, la suppression de l'allocation logement accession entraîne donc automatiquement une majoration du montant perçu au titre de ces minima sociaux, égale au montant du forfait logement qui aurait été déduit en cas de perception de l'AL. À structure constante des ménages bénéficiaires, le montant du forfait logement qui sera ainsi restitué aux ménages devrait représenter 35 % de la masse d'allocation logement qui ne sera plus versée, soit le tiers (cf. Annexe 4, F.). Le forfait logement doit cependant pour cela être versé en tiers payant, comme l'était l'AL supprimée. En effet, il semble exclu dans le cas contraire que les prêteurs le prennent en compte, comme ils le faisaient pour l'allocation logement, pour apprécier la capacité d'emprunt des ménages. Les guichets uniques peuvent difficilement s'engager à récupérer auprès de ménages dont le revenu est généralement inférieur à 1000 euros par mois un montant de reste à charge qui avoisinerait le double de ce qu'il était dans le dispositif avec allocation logement (par exemple : 200 au lieu de 100 ). Un versement en tiers-payant du forfait logement supposerait cependant une modification des textes en vigueur. En effet, en l'état actuel des textes le forfait logement, étant inclus dans un minimum social, ne peut, contrairement à l'allocation logement, bénéficier du tiers-payant (en l'occurrence, versement direct au guichet unique). Il conviendrait donc de modifier ces textes. Par ailleurs, un versement en tiers-payant du forfait logement supposerait une modification des chaînes de traitement informatique de la CNAF. Cette dernière a indiqué verbalement à la mission, sous réserve de confirmation écrite45, que ce ne sera pas possible avant 2021 compte tenu de son plan de 45 Non parvenue à la date de rédaction du présent rapport. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 41 sur 183 charge et notamment de la contemporanéisation des revenus pris en compte pour le calcul des aides personnelles au logement et de la recentralisation du RSA dans certains DOM. La perspective de la création du RUA conduit néanmoins à s'interroger sur l'opportunité d'engager les travaux juridiques (modification de la réglementation) et informatiques permettant le versement en tiers payant d'une prestation probablement destinée à être remplacée par un autre dispositif : cf. § 4.3. Recommandation 9. Instaurer le versement en tiers payant du forfait logement associé au RSA et à la prime d'activité, sauf si les caractéristiques du RUA rendaient cette mesure sans objet. 3.5.2 Examiner les perspectives d'augmentation de la contribution des ménages, qui apparaissent néanmoins réduites Pour compenser la suppression de l'AL accession, les perspectives d'augmentation de la contribution des ménages doivent être examinées mais apparaissent réduites au regard des montants d'opération (cf. Annexe 7, Annexe 8 et Annexe 9). Pour une mensualité donnée, allonger les durées d'emprunt accroît le montant emprunté et donc réduit le montant de subvention nécessaire pour équilibrer les opérations. Il serait de plus souhaitable de mettre fin aux comportements d'optimisation signalés en Annexe 846. Néanmoins, deux facteurs peuvent constituer un obstacle à l'allongement de la durée des prêts : · · l'âge du titulaire à la fin du remboursement et la nécessité prévisible de travaux supplémentaires, induisant un nouvel endettement après un certain nombre d'années ; la réduction du montant des prêts qui sera engendrée par la suppression de l'AL ; en deçà d'un certain montant, il est difficile d'allonger la durée des prêts. Les perspectives d'allongement, pour réelles qu'elles soient dans certains cas, sont donc globalement limitées. Le cadrage macro-budgétaire présenté au § 4.1, fondé sur un allongement moyen de 2 ans en LES et 3 ans en AAH, conduit à une augmentation de la contribution des ménages et donc à une réduction de celle de la collectivité, représentant 1 % seulement du montant global des opérations. Une autre piste serait de réduire le nombre de cas où le reste à charge du ménage (c'est-à-dire sa dépense nette, égale à la mensualité diminuée de l'allocation logement ou du forfait logement) est très faible, cas qui ne sont pas exceptionnels puisque 17 % des bénéficiaires de l'AL accession en LES et AAH (et 63 % à Mayotte) perçoivent une allocation supérieure à leur mensualité, selon la base de données de la CNAF. Une telle situation peut être déresponsabilisante pour le ménage. Néanmoins, les évaluations effectuées en Annexe 9 montrent que la réduction de dépense publique à attendre d'une telle mesure, de l'ordre du pourcent du montant global des opérations, n'est pas non plus à l'échelle du montant de l'AL supprimée. Par ailleurs, après une exonération de deux années, les ménages considérés doivent généralement supporter la taxe foncière sur les propriétés bâties, de l'ordre de 30 à 40 euros par mois47. Les réflexions préalables à la prochaine création du revenu universel d'activité devraient en tout état de cause examiner cette question. Par ailleurs, il paraît nécessaire que la collectivité finance directement deux dépenses actuellement supportées par les ménages (cf. Annexe 10) : les frais correspondant à la rémunération du guichet unique et lorsqu'ils sont facturés aux emprunteurs (ce qui n'est pas le cas aux Antilles), les frais de garantie. En effet, ces frais spécifiques aux LES et AAH sont inclus dans le taux annuel effectif global (TAEG), qui de ce fait vient se heurter au taux d'usure, actuellement peu supérieur aux taux pratiqués Ces comportements consistent à accorder une subvention maximale, puis à ajuster la durée du prêt de manière à atteindre un objectif de dépense nette fixé. Une subvention moindre, associée à une durée d'emprunt plus longue tout en demeurant supportable par le ménage, aurait le même effet déclencheur, et accroîtrait l'efficacité de la dépense publique. 46 La mission n'a pas examiné le cas des opérations bénéficiant de subvention LBU mais ne figurant pas dans les bases de données des guichets uniques. Ce sont généralement, lui ont indiqué les DEAL, des opérations de faible montant, financées sans prêt. 47 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 42 sur 183 en raison de la faiblesse de ces derniers. Cela peut faire obstacle à la mise en place de certains prêts, a fortiori lorsque leur montant est faible, cas qui sera beaucoup plus fréquent à la suite à la suppression de l'AL. À dépense nette du ménage constante, cela ne créerait pas de dépense publique supplémentaire, sauf si le prêteur saisissait cette occasion pour augmenter ses taux d'intérêt. Ce sujet sera à examiner notamment lors de la mise en place du nouveau dispositif de garantie. 3.5.3 Réduire les coûts de construction Par coûts de construction, on entend aussi bien les coûts de la construction d'un logement neuf que ceux des travaux d'amélioration dans un logement existant. La réduction des coûts de construction est le meilleur moyen de limiter les dépenses publiques ou d'améliorer leur efficience à dépense constante, en augmentant le volume de l'offre face à une demande qui est loin d'être satisfaite. Elle est d'autant plus nécessaire que ces coûts sont plus élevés dans les DOM qu'en métropole, comme indiqué plus haut, et elle apparaît possible à la mission. Plusieurs pistes peuvent être suivies en fonction des spécificités locales, isolément ou combinées entre elles. 3.5.3.1 Développer des modèles industrialisés de construction Le recours à des modèles industrialisés présente plusieurs avantages : · · · · une fabrication en série permet des économies d'échelle, d'autant plus élevées que la série est importante (notamment à Mayotte et en Guyane) ; l'assemblage sur site d'éléments préfabriqués en atelier apporte un gain de temps sur la mise en oeuvre ; la conception industrialisée garantit plus facilement la prise en compte des risques majeurs (séismes et cyclones) en exonérant de devoir réaliser des contrôles à l'unité ; enfin, la préfabrication peut aider à réduire les effets de monopoles et d'ententes locales relevés par l'autorité de la concurrence. Il n'est pas question ici de préconiser la réalisation de modèles de logements de qualité inférieure, répétitifs et reproduits à l'infini de manière identique, conformément à la mauvaise image qui colle à tort aux procédés industrialisés. Au contraire, le système de construction modulaire peut tout à fait permettre, tel un mécano, une infinie variété de typologies adaptées à la taille du ménage, à la topographie, aux matériaux de façade en usage localement. La mission préconise l'organisation au niveau national d'un appel à projets pour chaque DOM, qui donnerait lieu à une sélection et à un agrément locaux, avec des objectifs explicitement posés de réduction des coûts à ­ 20 % (75 000 ) et à ­ 45 % (50 000 ), à un horizon de deux ans. Une diminution de 45 % du coût de construction du LES le réduit de 42 000 euros. Cela suffit à compenser la suppression de l'AL accession qui, à dépense nette du ménage constante, réduit en LES la capacité d'emprunt d'environ 40 000 si l'on ne tient pas compte du forfait logement. Une diminution de 30 % du coût de construction suffit à compenser la suppression de l'AL accession si l'on tient compte du forfait logement. 3.5.3.2 Encourager le recours à des matériaux de l'aire régionale et le développement de nouvelles filières locales Depuis que les DOM ont été institués par l'Union européenne comme des régions ultra-périphériques (RUP), les constructions y ont l'obligation de recourir à des produits et matériaux certifiés et estampillés « CE ». Cette obligation rend les DOM tributaires d'une importation lointaine et donc coûteuse de produits en provenance de l'Union. Deux pistes peuvent être suivies pour faciliter le recours à des matériaux locaux ou issus de l'aire régionale (Océan indien pour la Réunion et Mayotte ; Caraïbes, voire Amérique pour les Antilles et la Guyane) : Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 43 sur 183 · · La première consiste pour l'État à prendre l'initiative d'établir une table d'équivalence entre des systèmes de certification existants des pays situés dans l'aire régionale d'un DOM, de manière à permettre l'utilisation de matériaux disposant d'une certification étrangère considérée comme équivalente à la certification européenne. Cette solution est intéressante lorsque des pays disposant d'une norme se trouvent dans l'aire régionale ou sont du moins nettement plus proches que l'Europe - d'un DOM (ex : Afrique du sud pour Mayotte ou la Réunion ; États-Unis pour les Antilles). Elle est en revanche inopérante dans le cas de pays ne disposant pas de tels systèmes (ex : le Surinam qui fournit du bois à la Guyane) ; La deuxième consiste à pratiquer des évaluations équivalentes aux essais de certification, sur des produits sélectionnés dans le cadre d'un appel à projet organisé par les pouvoir publics. Les projets lauréats pourraient bénéficier du financement d'une évaluation48 des produits et matériaux auxquels ils recourent, sans qu'il y ait rupture du principe d'égalité face à la concurrence. Dans tous les cas, ces options devraient être présentées à la Commission européenne et leur cadre précis être préalablement négocié avec celle-ci. Au-delà de la question de la certification, c'est le développement de nouvelles filières, en fonction des potentiels locaux, qu'il faut résolument encourager. À l'instar de ce qui a été engagé à Mayotte, en soutien à l'initiative de l'association ARTerre, pour faire renaître la brique de terre crue (BTC) locale et obtenir une certification, les pouvoirs publics pourraient aider les acteurs locaux volontaires dans des démarches de création ou de développement de filières, notamment sur les matériaux biosourcés : bois tropicaux locaux, bambou, fibre de coco, fibre de bananier, résidus de canne, etc. L'Ademe pourrait généraliser aux cinq DOM l'étude qu'elle a financée en 2012 en Martinique et participer, sur cette base, à la mise en place d'expérimentations susceptibles de déboucher sur le développement de filières. Photographies 6 : vers une renaissance de la brique de terre compressée (BTC) de Mayotte, après l'obtention de la certification CSTB, aidée par les pouvoirs publics Source : Internet. 3.5.3.3 Promouvoir et accompagner l'émergence de solutions constructives innovantes dans le respect des règles techniques en vigueur La possibilité nouvellement offerte par la loi 2018-727, dite « ESSOC » (pour un État au service d'une société de confiance)49, dont le décret d'application est paru le 11 mars 2019, devrait permettre à la créativité technique de s'exprimer pour produire des solutions constructives répondant aux mêmes exigences, mais plus économiques que les règles de référence. Il est prévu que des aides soient 48 49 Par le CSTB ou un autre organisme similaire. Décret n° 2019-184 du 11 mars 2019 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 44 sur 183 attribuées aux expérimentateurs pour financer l'ingénierie nécessaire à la mise au point des solutions innovantes, ainsi que les frais de certification de ces solutions. Au-delà de ces aides, compte tenu de la nouveauté et de la relative complexité de la procédure destinée à agréer les innovations, il peut être utile de mettre en place dans les services déconcentrés un accompagnement des acteurs volontaires, destiné à les conseiller et les guider dans la démarche à suivre. La mission préconise que cette fonction d'accompagnement de l'innovation soit clairement identifiée au sein des unités « qualité de la construction » ou « bâtiments » présentes dans les DEAL, et d'en faire la publicité auprès des acteurs susceptibles d'être intéressés. Toutefois, même avec la mise en place d'un tel accompagnement, les effets de cette disposition ne se feront pas sentir instantanément. 3.5.3.4 Favoriser l'auto-construction partielle et l'auto-réhabilitation encadrées Comme cela a été développé au chapitre 1, le caractère évolutif du LES (« logement évolutif social ») s'est amenuisé au fil du temps, en raison notamment d'un effet générationnel lié à de jeunes accédants moins disposés à mettre la main l'ouvrage, mais aussi à cause de la méfiance des acteurs professionnels et de leur crainte de perdre des parts de marché. Ce déclin concerne également l'auto-rénovation des logements privés existants. Les principaux arguments utilisés par les détracteurs de l'auto-finition comme de l'auto-construction sont les suivants : · · le risque que les travaux de finition ne soient jamais réalisés et que le logement se dégrade rapidement ; le risque de voir se multiplier le travail au noir. Ces deux arguments s'appliquent à l'auto-finition (rénovation ou construction) « simple » par l'occupant, qui doit s'organiser seul et est donc livré à lui-même pour effectuer les travaux dont il a la charge. Dès lors que le système est encadré par un opérateur dont c'est la fonction, tel que l'association des compagnons bâtisseurs, les deux risques deviennent marginaux. En outre, le risque de dégradation rapide peut facilement être retourné si l'on observe que, d'une manière générale, un occupant propriétaire aura tendance à davantage préserver et entretenir son propre bien que celui de son bailleur, même avec des revenus très faibles. La mission a d'ailleurs eu l'occasion lors de ses déplacements de visiter des logements dont les revêtements de mur et de sols avaient été mis en oeuvre de manière très soignée, malgré l'absence d'encadrement. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 45 sur 183 Photographie 7 : maisons LES en auto-construction partielle encadrée au Lamentin/RHI du Vieux Pont (Martinique) Expérimentation menée par l'agence des 50 pas géométriques (AG50) de Martinique, maître d'oeuvre Harappa. Source : AG50. Certes, l'ingénierie d'encadrement a un coût qui vient réduire l'économie par rapport à une rénovation effectuée par un artisan, mais l'écart reste très significatif, selon les Compagnons bâtisseurs50, ce qui n'est pas négligeable. L'intérêt de l'auto-finition (rénovation ou construction) réside non seulement dans la réduction de coût, mais également dans le projet social d'insertion de l'occupant, qui peut être primordial pour des personnes à faibles revenus, souvent fragiles et dévalorisées à leurs propres yeux. La mission insiste donc, sur l'intérêt de mettre en place un véritable accompagnement/encadrement social et technique, qui permettra à la fois de réduire les coûts et de participer à l'insertion sociale et professionnelle de personnes en difficulté. L'organisation de cet encadrement sera grandement facilitée par le passage d'opérations isolées (qui sont la norme actuelle) à des opérations globales programmées (type OPAH) qui permettent d'optimiser l'accompagnement en installant dans une certaine durée une animation et des outils mutualisés. Bien qu'une opération d'auto-amélioration encadrée ne fasse pas, par définition, l'objet de devis par des artisans (pour la partie effectuée par l'occupant), les compagnons bâtisseurs estiment, d'après leur expérience réunionnaise à un coefficient 2 l'écart de prix entre les deux modes d'exécution des travaux. 50 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 46 sur 183 3.5.4 Explorer de nouvelles voies en matière foncière Le foncier n'influe pas sur le montant global des projets, que ce soit en LES « diffus » ou en AAH, puisque le terrain est déjà propriété du ménage. Il en va autrement en LES « groupé ». Dans ce cas, le ménage acquiert aussi le terrain, soit indirectement en achetant une maison à un promoteur, soit directement, par exemple dans le cas de lotissements communaux. Le prix du terrain dépend en premier lieu du marché foncier, dont les acteurs locaux indiquent dans les outre-mer la rareté et la cherté. La mission constate que les moyens dont dispose la puissance publique pour contenir autant que possible l'augmentation des prix du foncier sont peu mis en oeuvre. En particulier, le recours aux d'expropriation par déclaration d'utilité publique ou préemption, paraît peu pratiqué, voire explicitement écarté pour des raisons sociales et culturelles. Il apparaîtrait néanmoins très souhaitable d'y recourir davantage. La rareté des transactions n'est cependant pas propice à la constitution de références suffisamment stables. En outre, lorsqu'il s'agit d'acquisitions dans la perspective d'opérations d'aménagement ou de RHI, l'approche par compte à rebours paraît peu pratiquée, notamment dans les évaluations domaniales, par manque d'évaluation des coûts d'aménagement et de références suffisantes. La Direction nationale d'interventions domaniales (DNID), dans son rôle de pilotage de l'évaluation, met en place une revue qualité pour l'ensemble de son réseau. Il serait souhaitable que, dans ce cadre, puisse être spécifiquement constitué un cadre de références et d'accompagnement au bénéfice des départements d'outre-mer. Enfin, les deux EPFA, comme les EPF locaux, pourraient amplifier leurs stratégies de négociations amiables permettant d'étoffer ainsi les références foncières. En tout état de cause, afin que le dispositif évoqué soit pleinement productif, il apparaît utile qu'une stratégie associant l'ensemble des services de l'État et ces opérateurs fonciers puisse être élaborée avant la mise en oeuvre des projets d'aménagement. D'une manière assez générale, avant son inclusion dans le projet LES « groupé », le prix du foncier est minoré par rapport à son prix de revient aménagé (dans le cadre d'un lotissement communal, d'une RHI ou d'une opération d'aménagement) à travers la péréquation du bilan d'aménagement rendue possible par les subventions d'équilibres ­ crédits LBU RHI ou FRAFU côté État -, ou bien parfois par minoration foncière par l'EPF local qui a porté les terrains. Ces réductions de coût en amont, qui reviennent à des subventions directes ou indirectes et pèsent sur les budgets publics, ne réduisent pas le coût des projets pour la collectivité (qui les inclut), mais ramènent la part du foncier supportée par le ménage (c'est-à-dire son coût apparent) à un peu plus de 10 000 euros par logement. Ces réductions sont acquises au ménage accédant, qui notamment en conserve la propriété même si son revenu augmente au-delà du plafond d'éligibilité au LLTS. Une autre voie pour réduire la part du foncier supportée par le ménage serait de faire appel à la dissociation foncière en mettant en place des offices fonciers solidaires (OFS) et des baux réels solidaires (BRS) 51. L'accédant achèterait alors des droits différents de la pleine propriété, notamment en matière de plus-value à la revente. De son point de vue, l'effet sur le coût apparent de l'opération et in fine sur le taux d'effort serait équivalent à celui d'une réduction de coût foncier en amont. Du point de vue de la collectivité, le dispositif OFS/BRS conduirait à un coût global de l'opération équivalent à celui de subventions au foncier versées en amont mais présenterait plusieurs avantages : La mission a pris connaissance des expérimentations d'OFS et BRS en cours. Elle a bien noté qu'une attention particulière doit être portée à l'acceptation par les prêteurs de la sûreté constituée par les BRS. Par ailleurs, un scénario lui a semblé insuffisamment pris en compte : celui d'une remontée des taux d'intérêt puis d'une diminution du prix des logements et du foncier ; le maintien à très bas niveau des taux d'intérêt a permis une envolée des prix, mais ne peut perdurer indéfiniment ; il importe que la répartition du risque de moins-value entre l'OFS et le ménage soit clairement précisée, et que le risque soit supportable par celui qui le prend. Néanmoins, ces deux sujets ne sont pas spécifiques aux DOM. 51 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 47 sur 183 · · le foncier financé sur fonds publics demeurerait propriété de la collectivité ce qui, sur le temps long, constitue un atout majeur pour les besoins de recyclage urbain, le niveau de revenu des futurs titulaires des BRS pourrait être encadré, ce qui permettrait d'assurer qu'il demeurerait inférieur au plafond de ressources du LLTS et donc qu'un LESD remplacerait intégralement un LLTS sur le plan de la satisfaction des besoins en logement très social (et on a signalé au § 2.5 l'effet déterminant de ce facteur sur l'avantage de coût du LES « groupé » par rapport au LLTS52). La mise en oeuvre d'OFS paraît tout particulièrement pertinente lorsque les terrains d'assiette sont déjà de propriété publique : terrains de l'État et des collectivités, zones des 50 pas géométriques, etc. Les établissements publics fonciers présents dans les cinq DOM (les deux EPFA de Guyane et Mayotte et les trois EPF locaux des Antilles et de La Réunion) pourraient judicieusement constituer des structures d'appui pour le déploiement d'OFS, par filialisation par exemple. Recommandation 5. Lancer un appel à projet national, différencié par DOM, en vue de générer des filières de modèles industrialisés à coût maîtrisé : logements à 75 000 et à 50 000 . Promouvoir les filières de matériaux de construction endogènes ou issus de l'aire régionale dans un cadre de certification européenne préalablement négocié avec l'Europe, ainsi que l'auto-construction partielle et l'autoamélioration encadrées. Rechercher la mise en place d'offices fonciers solidaires, le cas échéant en s'appuyant sur les deux EPFA et les trois EPF locaux, par filialisation par exemple. 3.5.5 Augmenter les autres aides publiques Le forfait logement versé en tiers payant et l'augmentation des aides liées au foncier ne suffisent pas à compenser la suppression de l'AL accession. Sauf à réduire fortement le coût des opérations, un complément d'aide publique est nécessaire si l'on souhaite maintenir le flux des opérations et a fortiori si l'on souhaite l'accroître, puisque la capacité contributive des ménages est peu extensible. En l'absence désormais d'aides personnelles à l'accession, plusieurs sources sont envisageables : · · · une augmentation de la subvention LBU, par accroissement du montant de cette ligne budgétaire ou par prélèvement sur ses autres affectations, une autre aide à la pierre en provenance du MOM ou d'un autre ministère, le recours à d'autres produits, dont certains plus complexes (défiscalisations, PSLA à longue phase locative assorti d'une AL locative, aides de l'ANAH etc.) (cf. Annexe 12). Pour un montant d'opération donné et une contribution du ménage donnée, leur coût global pour les finances publiques est approximativement le même (cf. Annexe 7). Les différences dépendent du taux d'actualisation choisi (le coût actualisé d'aides étalées dans le temps est d'autant plus faible que le taux d'actualisation est élevé) et des hypothèses d'inflation. Certains modes de financement induisent cependant des coûts périphériques53 ou des coûts de construction54 plus élevés et donc, la capacité contributive des ménages étant donnée, un coût supérieur pour la collectivité. Les diverses sources de financement diffèrent par la manière dont elles répartissent l'effort entre lignes budgétaires et par le contingentement plus ou moins prononcé qu'elles autorisent. La mission n'a pas cru devoir effectuer de recommandation sur ces points, qui font l'objet d'appréciations divergentes par les différents ministères. En LES diffus, l'apport du terrain par le ménage, assure en tout état de cause un avantage de coût par rapport au LLTS. En revanche, le coût pour la collectivité du LES groupé n'est inférieur à celui du LLTS que si la probabilité que le logement soit occupé par un ménage éligible à LLTS est supérieure à un seuil minimal (cf. Annexe 6). Des BRS permettraient de le garantir. 52 53 54 On pense ici aux intermédiaires dans les opérations de défiscalisation. On pense ici au PSLA, qui est construit au standard des logements locatifs sociaux, plus chers que les LES, même s'il serait envisageable que son coût soit réduit, par les moyens décrits au § 3.5.3. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 48 sur 183 En tout état de cause, le coût en aides publiques de l'accession très sociale étant dans les DOM bien moindre que celui du logement locatif très social, un transfert en provenance de la fraction de la LBU affectée au LLTS serait de nature à accroître l'efficacité de la dépense publique. En outre, l'augmentation des aides publiques en compensation de la suppression de l'AL peut nécessiter un déplafonnement des taux de subvention fixés par les deux arrêtés nationaux de 1996 et 1997. Installer dans la durée l'ensemble des dispositions au bénéfice de l'accession et de l'amélioration très sociales dans les Outre-mer 3.6 La simple reconduite des rythmes de production antérieurs à la suppression de l'AL accession et a fortiori leur accroissement, nécessitent de conforter les filières d'acteurs existantes ou d'en créer de nouvelles. Cela nécessitera qu'elles aient la perspective d'une stabilité suffisante et dans la durée, leur assurant de trouver un modèle économique viable. Il apparaît à la mission indispensable, au-delà de l'annualité budgétaire, qu'un cap soit affiché à 10 ans pour permettre de sécuriser dans le temps la constitution de ces filières et leur capacité à agir à la bonne échelle. Les « stop and go » annuels sont en effet très préjudiciables pour la pérennité des filières. À titre d'illustration, la suppression de l'AL accession, même si elle a été rétablie l'année suivante pour un an supplémentaire, a conduit un des opérateurs constructeurs rencontrés à licencier 30 salariés sur 55, seulement 10 % des 155 projets en cours au 31 décembre 2017 ayant pu être récupérés. Spécialisé dans la logique de fabrication de modèles constructifs industrialisés à coûts maîtrisés, il n'avait pas la capacité de s'orienter vers d'autres marchés plus classiques du bâtiment. La mise en oeuvre de cette exigence de stabilité pour la conduite d'une véritable politique d'accession et d'amélioration très sociales dans les Outre-mer est indispensable à tous les niveaux de la chaîne des acteurs et opérateurs et de leurs appareils de production : · · · · · pour les opérateurs sociaux, qu'ils soient positionnés en ingénierie d'assistance à maîtrise d'ouvrage, ou constructeurs, pour les industriels appelés à développer des modèles constructifs, qui devront investir tant en conception et innovation qu'en chaines de fabrication, pour les filières de production de matériaux régionaux, pour installe les certifications exigées au titre des responsabilités prises par les acteurs de la construction, pour les filières artisanales intervenant en accession et amélioration diffuses, qui reposent sur un tissu de très petites entreprises très sensibles aux changements, pour les compétences d'accompagnement des familles en auto-construction et autoréhabilitation encadrées, qui sont à constituer à la bonne échelle en force opérationnelle qualifiée, en s'inspirant par exemple des savoir-faire mis en oeuvre en la matière par les Compagnons Bâtisseurs, pour les guichets uniques d'intermédiation financière et sociale qui doivent être consolidés dans certains départements d'outre-mer, enfin, pour les prêteurs et les dispositifs de garantie, qui ne pourront continuer à s'engager, en particulier pour des prêts encore de plus petite taille, que s'ils gardent une visibilité suffisante sur les ressources principales des ménages - actuellement les minima sociaux et l'AL ou éventuellement, en son absence, le forfait logement-. · · Cette stabilité est conditionnée au développement d'un solide partenariat, fondé sur la contractualisation (cf. 3.2.4) entre l'État et les principaux acteurs de l'habitat, notamment les collectivités, qui contribuent elles aussi au financement des opérations d'accession et d'amélioration très sociales. Recommandation 10. Assurer cette politique d'accession et amélioration très sociales dans les DOM et ses nouveaux dispositifs dans le cadre d'une contractualisation avec les principaux acteurs, et sur une durée de 10 ans indispensable à l'émergence et à la structuration des filières d'acteurs à la bonne échelle. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 49 sur 183 4 Cadrage macrobudgétaire, interaction avec le revenu universel d'activité et période transitoire 4.1 Scénarisation et cadrage macrobudgétaire La mission a évalué globalement dans l'Annexe 7 la contribution de la collectivité au financement de l'accession et de l'amélioration très sociales dans les DOM dans divers scénarios55. Il en ressort tout d'abord qu'à montant des opérations donné et contribution des ménages donnée, le remplacement de l'allocation logement par de l'aide à la pierre et par le forfait logement modifie peu la contribution de la collectivité ; c'est donc plutôt par d'autres caractéristiques (adaptabilité de l'aide à la personne à la situation familiale et au revenu des ménages, possibilité de contingenter l'aide à la pierre, etc.) que ces aides se distinguent. Par ailleurs, toujours à montant des opérations donné, une augmentation de la contribution des ménages sous la forme d'un allongement de la durée des prêts ne réduirait la contribution de la collectivité que de 1 % environ, ce qui est très peu. Les deux facteurs susceptibles d'influer sensiblement sur la contribution de la collectivité sont donc une diminution du coût de construction et une augmentation du nombre des opérations. En LES, les baisses de coût par rapport à la situation moyenne sur 2015-2017 sont obtenues par recours à une politique de modèles industrialisés engendrant des économies d'échelle. Une baisse de 20 % correspond à un coût de construction de 75 000 , une baisse de 45 % à un coût de 50 000 . La mission a simulé une baisse de 20 % et une baisse de 35 % obtenues par panachage de baisses de 20 % et de 45 %. En AAH, la mission a simulé une baisse du coût de construction moyen de 10 %, objectif à atteindre en recourant à l'ensemble des moyens décrits au § 3.5.3 (recours à des matériaux de construction de filières locales ou de l'aire régionale, recours à l'auto-réhabilitation encadrée, etc.). La mission a également simulé la construction de logements locatifs très sociaux (LLTS) en lieu et place des LES. Afin de conduire la simulation sur une base de production adaptée à la diversité des situations entre les départements, et sans préjuger pour autant du niveau à retenir sur la période 2020-2030, la mission a retenu, parmi les nombreuses hypothèses possibles, deux hypothèses dénommées H1 et H2. À Mayotte, la première hypothèse (H1) suppose le remplacement de l'habitat en tôle par des LES en 15 ans56 et la résorption de l'habitat insalubre en dur par des AAH en 40 ans. Ces durées passent respectivement à 12 ans et 20 ans dans l'hypothèse H2. En Guyane, à défaut d'une analyse raisonnée des besoins, la mission a retenu les mêmes nombres d'opérations qu'à Mayotte, département similaire à bien des égards. Aux Antilles, eu égard à la démographie, le nombre de LES a été supposé constant et le nombre d'AAH a été porté de 800 à 2 000 dans l'hypothèse H1 et à 3 000 dans l'hypothèse H2. À La Réunion, le nombre de LES a également été supposé constant et le nombre d'AAH a été augmenté de 10 %. Par rapport au flux récent d'opérations constaté sur 2015-2017, ces hypothèses H1 et H2 modifient la répartition des effectifs entre la Guyane et Mayotte d'une part les Antilles et la Réunion d'autre part : Le périmètre de cette évaluation inclut uniquement les opérations (LES et AAH) mobilisant de la LBU (avec ou sans perception effective de l'AL dans le dispositif actuel). Il est donc plus étroit que le recensement des aides à l'accession décrit au § 1.6, qui inclut également le PTZ et les opérations aidées par les collectivités locales et les organismes sociaux mais non subventionnées au titre de la LBU. C'est ce qui explique que la contribution de la collectivité en moyenne sur 2015-2017 ressorte ici voisine de 80 M, contre 130 M en moyenne dans le Tableau 3. 55 On suppose également que la moitié de la résorption se fera en parallèle par des produits locatifs sociaux à très bas coût, autour de 50 000 , dont la filière de production reste à constituer, s'agissant notamment de bailleurs sociaux produisant cette gamme de logements. 56 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 50 sur 183 · · en LES la répartition passe de 90 % pour les Antilles et la Réunion et 10 % pour la Guyane et Mayotte à environ 20 % et 80 % respectivement, en AAH la répartition passe de 95 % pour les Antilles et la Réunion et 5 % pour la Guyane et Mayotte à environ 70 % et 30 % respectivement. Nombre d'opérations Dont Antilles et Antilles Guyane Réunion Mayotte DOM Réunion 150 150 150 800 2 000 3 000 950 2 150 3 150 10 750 1 000 50 500 1 000 60 1 250 2 000 300 300 300 450 500 500 750 800 800 40 500 750 1 950 1 000 2 450 0 1 300 500 3 500 1 000 5 500 40 1 800 1 250 5 450 2 000 7 950 (450) (450) (450) (1 250) (2 500) (3 500) (1 700) (2 950) (3 950) Dont Guyane et Mayotte (50) (1 500) (2 000) (50) (1 000) (2 000) (100) (2 500) (4 000) Idem en % du total DOM Dont Antilles et Réunion (90%) (23%) (18%) (96%) (71%) (64%) (94%) (54%) (50%) Dont Guyane et Mayotte (10%) (77%) (82%) (4%) (29%) (36%) (6%) (46%) (50%) Tableau 6 : variantes sur les flux annuels d'opérations Variante LES/LATS Flux récent (2015-2017) Hypothèse H1 Hypothèse H2 AAH Flux récent (2015-2017) Hypothèse H1 Hypothèse H2 LES/LATS+AAH Flux récent (2015-2017) Hypothèse H1 Hypothèse H2 Antilles Guyane Réunion Mayotte DOM 30% 8% 6% 62% 57% 55% 53% 39% 40% 2% 38% 41% 4% 14% 18% 3% 23% 25% 60% 15% 12% 35% 14% 9% 42% 15% 10% 8% 38% 41% 0% 14% 18% 2% 23% 25% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% Par ailleurs, la construction massive de LES nécessite en Guyane et à Mayotte des opérations d'aménagement importantes57 et donc la production principalement de LES « groupé », contrairement aux Antilles et à La Réunion où la production en « diffus » restera très majoritaire. On a donc supposé dans les hypothèses H1 et H2 que la proportion de LES « groupé » est de 67 % en Guyane et 90 % à Mayotte, contre 20 % aux Antilles et à la Réunion. Avec l'augmentation du poids de la Guyane et de Mayotte, cela entraîne, en moyenne sur l'ensemble des DOM, une augmentation de la proportion de LES « groupé » et une diminution de la proportion de LES « diffus » et, à un moindre degré, d'AAH (Tableau 7). Tableau 7 : évolution des proportions des divers types d'opérations LES/ Dont Dont LAS/LATS diffus groupé AAH Ensemble 28% 21% 6% 72% 100% 36% 13% 23% 64% 100% 31% 10% 21% 69% 100% Flux récent (2015-2017) Hypothèse H1 Hypothèse H2 Les baisses de coût de construction ressortent comme le seul moyen de diminuer significativement la contribution de la collectivité (Tableau 8). Les calculs intermédiaires montrent que, à niveau de production donné, l'hypothèse haute de diminution des coûts de construction suffit à compenser l'effet de la suppression de l'AL sur le financement des opérations, après prise en compte du forfait logement. Le recours au logement locatif très social (LLTS) plutôt qu'au LES (Tableau 7) augmenterait significativement, de 35 % à 50 %, la contribution de la collectivité, alors même que son coût de production est supposé abaissé d'autant que celui du LES. Les hypothèses H1 et H2 sur les effectifs augmentent la contribution de la collectivité de deux manières : · · par un effet de structure, l'augmentation de la proportion de LES « groupé », plus coûteux, et la diminution de celle de LES « diffus » et d'AAH, moins coûteux, entraînant une augmentation, voisine de 20 %, de la contribution de la collectivité ; et sous le simple effet de l'augmentation du nombre total d'opérations à structure constante. Il est rappelé que la minoration foncière obtenue par péréquation et subvention du bilan d'aménagement est comptée dans le calcul du coût d'ensemble pour la collectivité. 57 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 51 sur 183 Tableau 8 : contribution de la collectivité dans les différents scénarios 0 1 Variantes sur les coûts de construction 2 3 LES:-35% AAH: pas de baisse LES:-35% 4 En M Pas de baisse des coûts LES: -20% AAH: pas de baisse Comme variante 2 mais le LES est remplacé par du LLTS, dont le coût est abaissé d'autant AAH: pas de baisse AAH:-10% Flux récent (2015-2017) variantes sur les effectifs Hypothèse H1 Hypothèse H2 81 0% (*) 72 -12% (*) 64 -20% (*) 60 -26% (*) 99 53% (**) 296 0% (*) 256 -13% (*) 226 -24% (*) 215 -27% (*) 317 40% (**) 409 0% (*) 359 -12% (*) 321 -22% (*) 303 -26% (*) 431 34% (**) (*): écart par rapport à la variante de coût 0 (pas de baisse des coûts) (**): écart par rapport à la variante de coût 2 (baisse des coûts: -35% en LES, 0% en AAH) Source : d'après l'Annexe 7. En conclusion, les hypothèses d'augmentation des effectifs accroissent significativement la contribution de la collectivité, malgré les hypothèses de diminution des coûts de construction. Cela reflète simplement le fait que, pour amener aux standards minimaux de confort métropolitains58 les conditions de logement des ménages à bas revenu, dont la capacité contributive est par nature réduite, la collectivité doit supporter l'essentiel du coût, qui est élevé dans un contexte d'explosions démographiques locales, d'habitat dégradé voire localement de fortune et souvent illicite, et de prévalence de la pauvreté. La mission souligne qu'en LES la diminution du coût de construction, qui constitue la principale marge de manoeuvre pour réduire significativement la contribution unitaire (c'est-à-dire, par opération) de la collectivité, n'est envisageable que par le recours à une politique de modèles industrialisés engendrant des effets d'échelle, ce qui suppose un niveau de production annuel de plusieurs centaines d'opérations par modèle constructif. La mission n'a pas comparé l'utilité marginale de l'euro consacré à cette dépense à celle d'autres utilisations possibles des fonds publics. 4.2 Interaction avec le revenu universel d'activité Le 14 mars 2019 a été annoncée59 l'ouverture d'une concertation en 2019, en vue du vote d'une loi en 2020, visant à mettre en place avant la fin du quinquennat un nouveau dispositif, le revenu universel d'activité (RUA), destiné à remplacer notamment le RSA, la prime d'activité et les aides personnelles au logement. Les caractéristiques (conditions d'éligibilité, montant et mode de versement de l'aide, etc.) de ce nouveau dispositif étant encore inconnues, la mission ne pouvait les prendre en compte lorsqu'elle a formulé ses préconisations. Le dispositif objet du présent rapport et le futur dispositif RUA interagissent néanmoins étroitement, puisque le premier : · s'adresse à des ménages dont plus de 60 % sont éligibles au RSA ou à la prime d'activité actuels, 58 59 Dans le respect des exigences de sécurité et de salubrité liées aux spécificités de ces territoires. https://solidarites-sante.gouv.fr/actualites/presse/communiques-de-presse/article/christelledubos-lance-les-travaux-techniques-du-revenu-universel-d-activite. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 52 sur 183 · et repose sur une aide très significative et fortement décroissante par rapport au revenu, qui ne saurait donc être ignorée lors d'une réforme globale visant à améliorer l'équité et l'efficacité économique et sociale des transferts en faveur des ménages à bas revenu. Par ailleurs, comme la mission l'a souligné (cf. § 3.6), la stabilité est essentielle au succès d'une politique d'accession et d'amélioration très sociales dans les DOM. La mission s'interroge donc sur l'opportunité de faire débuter à des dates différentes les deux dispositifs. Une coordination de leurs phases de conception et surtout de mise en oeuvre lui semble hautement souhaitable 60 . D'ici à l'entrée en vigueur des nouveaux dispositifs, sauf à accepter un effondrement des volumes, particulièrement en LES, deux options sont ouvertes : augmenter temporairement le montant unitaire des aides à la pierre ou bien différer encore la suppression de l'AL accession. 4.3 Période transitoire La suppression de l'allocation logement accession, la perspective d'une réforme de l'accession et de l'amélioration très sociales dans les DOM puis l'annonce de la création du revenu universel d'activité ont ouvert une période transitoire qui ne s'achèvera qu'à la mise en place des nouveaux dispositifs. Cette période transitoire constitue un défi, mais constitue aussi l'opportunité d'assurer la mise en place nécessairement progressive de certains outils dès avant l'entrée en vigueur des réformes. La mise en place des nouveaux dispositifs présente plusieurs défis. · Si, d'ici à la mise en place du RUA, les établissements prêteurs et le nouveau fonds de garantie n'avaient pas une visibilité minimale sur les ressources des ménages pendant la période de remboursement, ils pourraient difficilement évaluer le risque représenté par de nouveaux prêts aux ménages à très bas revenu. On pourrait donc craindre un nouvel affaiblissement du flux de nouvelles opérations. Ce dernier pourrait à son tour fragiliser certains maillons indispensables au dispositif d'accession et d'amélioration très sociales, notamment les « guichets uniques ». Quoi que deviennent les minima sociaux, le futur dispositif d'accession et d'amélioration très sociales devra inclure un nouveau mécanisme de garantie des prêts. Il convient de commencer sans attendre à le mettre sur pied. S'il n'avait pu être mis en place au 1 er janvier 2020, il faudrait envisager de proroger encore de quelques mois l'acceptation de nouveaux engagements par les fonds de garantie gérés par BPIfrance et l'AFD (la nature publique de ces structures devrait le faciliter). Si le RUA devait s'appliquer également au stock de bénéficiaires du dispositif actuel, et notamment remplaçait l'allocation logement qui continue de leur être versée en tiers payant, leur capacité à continuer de rembourser leurs emprunts, et donc leur sinistralité, pourraient en être affectées. Le résultat, actuellement bénéficiaire, de la gestion de l'encours des fonds de garantie serait moins prévisible, ce qui rendrait plus difficile la reprise de cet encours par un tiers. La CNAF a indiqué verbalement à la mission, sous réserve de confirmation écrite, que compte tenu de son plan de charge elle ne pourra pas verser le forfait logement en tiers payant avant 2021 ; on peut s'interroger sur l'opportunité d'engager les travaux juridiques (modification de la réglementation) et informatiques permettant le versement en tiers payant d'une prestation destinée à être remplacée par un autre dispositif. · · · · Enfin, il faudra veiller à ce que la période transitoire soit mise à profit pour contribuer à la mise en place de la politique de modèles. Cette dernière, par la réduction des coûts de construction qu'elle permet, constitue en effet la principale piste identifiée par la mission pour optimiser la dépense Notamment, le versement en tiers payant du forfait logement nécessite des mesures réglementaires et des développements informatiques qui deviendraient caducs lors de la mise en place du RUA, moins de deux ans après. 60 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 53 sur 183 publique à niveau de production donné. Le premier programme d'une cinquantaine de logements, initié à Mayotte, devrait être livré fin 2019. Son achèvement pourrait constituer une première démonstration pour une diffusion plus large, y compris hors de ce département. Néanmoins, ce produit ne pourra se diffuser que progressivement puisqu'il nécessite la mise en place de filières de fabrication innovantes et durables. Sa montée en puissance avec des flux de production significatifs dépassera donc l'horizon du début de 2020. Si l'AL accession était définitivement supprimée au 1 er janvier 2020 sans compensation par d'autres aides publiques, on prendrait le risque qu'à cette date ce nouveau produit n'ait pas encore eu le temps de convaincre tant les ménages que les prescripteurs, et que les entreprises n'aient pas encore appris à le construire. Cela engendrerait un assèchement supplémentaire des volumes de LES et handicaperait gravement les débuts du nouveau dispositif. En tout état de cause, la mise en place des nouvelles dispositions et des modèles industrialisés destinés à répondre à la suppression de l'AL accession nécessitera au moins une à deux années. Une période transitoire paraît en conséquence devoir être prévue, qui pourrait être concomitante à celle de la définition et de la mise en place du RUA. Recommandation 2. Jumeler la réforme de l'accession et de l'amélioration très sociales dans les DOM avec la création du revenu universel d'activité (RUA). D'ici à la mise en oeuvre conjointe des deux nouveaux dispositifs, différer la suppression de l'AL accession dans les DOM ou bien augmenter temporairement le montant unitaire des aides à la pierre. Mettre à profit la période transitoire pour mettre en place les outils de la nouvelle politique et pour assurer la survie ou la montée en puissance de la chaîne d'acteurs nécessaire. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 54 sur 183 5 Conclusion La mission devait répondre à une commande centrée sur la définition de nouveaux outils de financement de l'accession et de l'amélioration du logement très sociales, destinés à remplacer avantageusement l'allocation logement accession, supprimée en 2018. Entre le mois de septembre 2018 et avril 2019, son champ d'investigation s'est progressivement élargi, dans une approche systémique indispensable pour penser et faire évoluer de manière globale un ensemble très riche et complexe de facteurs socio-économiques, de pratiques locales, d'outils administratifs et financiers, d'acteurs politiques et professionnels, indissolublement liés. Les constats et les diagnostics effectués font apparaître de multiples obstacles, qu'il y a lieu de traiter simultanément. C'est toute la chaîne de production qui est concernée, avec, à son commencement, la connaissance et les outils de mesure du problème et la définition de politiques et stratégies locales du logement, à la fois fortes et correctement articulées avec les politiques d'aménagement urbain. À l'autre extrémité, les pratiques opérationnelles, parfois entravées par les procédures ou simplement engluées dans les routines des acteurs, doivent également être questionnées. La mission s'est efforcée d'identifier le maximum de leviers mobilisables pour faire progresser le système de production du logement dans ses différentes composantes. Elle s'est bien sûr focalisée sur l'accession et l'amélioration très sociales, dont elle démontre qu'ils sont moins coûteux aujourd'hui dans les DOM que le logement social locatif et pourraient l'être encore davantage demain, dans un système renouvelé. Une remise à plat générale est d'autant plus nécessaire que la Nation a défini dans la loi de programmation du 28 février 2017 des objectifs ambitieux de « convergence » des Outre-mer avec la métropole, dans lesquels le logement occupe une place de choix. Comment pourrait-il en être autrement quand on mesure l'écart des situations, tant au regard du niveau moyen des revenus et du taux de pauvreté, que de l'état du parc de logement existant et de l'importance des besoins restant à satisfaire ? L'atteinte de ces objectifs pose la question du « rattrapage » par rapport à la situation métropolitaine et surtout celle de son rythme, qui relèvent d'arbitrages politiques et budgétaires. Il conviendra a minima d'éviter que certaines situations se dégradent, comme c'est le cas aujourd'hui à Mayotte et en Guyane, mais aussi, de manière plus diffuse, dans certains secteurs des Antilles et de la Réunion. C'est un plan d'action global qui devra être mis en place, dans le cadre d'un partenariat large entre l'ensemble des acteurs concernés, et sous l'impulsion de l'État : qui d'autre pourrait s'en charger ? Le développement de cette fonction d'animation stratégique au sein des services de l'État en charge de l'habitat, qui ploient aujourd'hui sous le flot de la gestion quotidienne, demandera certes un renforcement, dont le coût reste néanmoins bien modeste au regard de l'enjeu. Un plan d'action global qui s'inscrive enfin dans la durée nécessaire pour que les énergies aient le temps de se reconstituer, que les pratiques puissent évoluer à un rythme soutenable, que les acteurs privés puissent investir dans l'innovation et les prêteurs faire leur métier sans prendre des risques inconsidérés, après une période de variations permanentes des outils et des règles de financement. La mise en place du revenu universel d'activité à l'horizon 2022, qui interfère profondément avec celle du nouveau dispositif d'accession très sociale dans les DOM, donne le temps indispensable au déploiement du plan d'action, à la condition que soient prises les dispositions transitoires nécessaires. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 55 sur 183 Jacques Friggit François Lefort Jacques Touchefeu Ingénieur général des ponts, des eaux et des forêts Inspecteur de l'administration du développement durable Ingénieur général des ponts, des eaux et des forêts Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 56 sur 183 Table des photographies Photographies 1 : LES récents (2015) à St-Denis de La Réunion .......................................................................... 12 Photographies 2 : carrelages, faux-plafond et cabine de douche réalisés en auto-finition dans des LES récents (2015) à St-Denis de La Réunion ............................................................................................................... 13 Photographies 3 : LES de 30 ans (1988) au Lamentin (Martinique), varangues (pièces à vivre couvertes, à l'air libre) réalisées par les occupants.................................................................................................................. 14 Photographies 4 : défauts d'étanchéité en toiture ayant entraîné des désordres traités dans le cadre de l'AAH (Martinique et La Réunion) ............................................................................................................................. 15 Photographies 5 : amélioration de logements comprenant une réfection de toiture (Guadeloupe) ..... 15 Photographies 6 : vers une renaissance de la brique de terre compressée (BTC) de Mayotte, après l'obtention de la certification CSTB, aidée par les pouvoirs publics ........................................................... 44 Photographie 7 : maisons LES en auto-construction partielle encadrée au Lamentin/RHI du Vieux Pont (Martinique)........................................................................................................................................................................ 46 Table des encadrés Encadré 1 : secteur « diffus » et secteur « groupé » .................................................................................................... 16 Encadré 2 : des arrêtés préfectoraux peu porteurs de choix stratégiques locaux ......................................... 29 Encadré 3 : le forfait logement ............................................................................................................................................. 41 Encadré 4 : différentes mesures du revenu ................................................................................................................. 102 Table des graphiques Graphique 1: nombre d'opérations LES et AAH financées sur LBU ..................................................................... 20 Graphiques 2 : pyramides des âges à Mayotte et en Guyane, comparées à la métropole (trait bleu) ... 26 Graphiques 3 : pyramides des âges en Guadeloupe et en Martinique, comparées à la métropole (trait bleu)........................................................................................................................................................................................ 28 Graphique 4 : pyramide des âges à la Réunion, comparée à la métropole (trait bleu) ................................ 28 Graphique 5 : montant total de l'aide à la pierre et à la personne pour divers niveaux de revenu et divers produits d'aide sociale ou très sociale au logement, cas du ménage avec 2 enfants ............. 31 Graphique 6: nombre annuel de nouveaux bénéficiaires de LES et PTZ, en % du nombre de ménages non propriétaires de logement, par tranche de revenu, années 2014 à 2017, La Réunion, ménage avec 2 enfants ..................................................................................................................................................................... 32 Graphique 7 : croissance de la population en fonction de la population ........................................................... 80 Graphique 8 : croissance de la population de 2017 à 2050 en fonction de la population en 2050, par département ....................................................................................................................................................................... 80 Graphique 9 : population en 2050 en fonction de la population en 2017 ......................................................... 81 Graphique 10 : contribution des variations de la population française et étrangère à la croissance démographique ................................................................................................................................................................. 81 Graphique 11 : indicateur conjoncturel de fécondité en fonction de la proportion d'étrangers, par département ....................................................................................................................................................................... 82 Graphique 12 : indicateur conjoncturel de fécondité des femmes de 15 à 24 ans en fonction de celui des femmes de 25 à 49 ans, par département, 2016 ......................................................................................... 82 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 57 sur 183 Graphique 13 :nombre de personnes moyen par ménage en fonction de l'âge moyen de la personne de référence du ménage, par département, 2016 ..................................................................................................... 83 Graphique 14 : variation annuelle du nombre de personnes par ménage de 2010 à 2015 en fonction du nombre de personnes par ménage en 2015 .......................................................................................................... 83 Graphique 15 : répartition des habitants selon la tranche d'âge, par département, 2015......................... 84 Graphique 16 : croissance annuelle de 2000 à 2015 du % de la population âgée de plus de 65 ans en fonction du % de la population âgées de plus de 65 ans en 2015 ............................................................... 85 Graphique 17 : répartition des habitants selon leur lieu de naissance, par département, 2015............. 86 Graphique 18 : proportion, parmi les natifs du département (résidant en France), de personnes qui y résident , en fonction de la proportion, parmi les résidents du département, de personnes qui y sont nées, par département, 2015 ............................................................................................................................. 86 Graphique 19 : proportions de résidences principales, de résidences secondaires et de logements vacants, par département, 2015................................................................................................................................. 87 Graphique 20 : proportion de logements vacants en fonction de la proportion de la population âgée de plus de 65 ans, par département, 2015 ................................................................................................................... 88 Graphique 21 : taux de vacance en fonction de la croissance annuelle de la population, par département, 2015........................................................................................................................................................... 88 Graphique 22 : variation de la proportion de logements vacants de 2010 à 2015 en fonction de la proportion de logements vacants en 2015 par région ..................................................................................... 89 Graphique 23 : nombre de personnes par ménage, en fonction du nombre de pièces par résidence principale, par région, 2015 ......................................................................................................................................... 90 Graphique 24 : proportion de ménages en surpeuplement en fonction de la proportion de ménages en sous-peuplement, par ancienne région, 2013 ...................................................................................................... 90 Graphique 25 : idem, mais uniquement pour les ménages pauvres .................................................................... 91 Graphique 26 : proportion de ménages pauvres et en surpeuplement en fonction de la proportion de ménages pauvres et en sous-peuplement, par ancienne région, 2013 ...................................................... 91 Graphique 27 : durée de trajet au lieu de travail en fonction de la proportion de ménages dont la personne de référence occupe un emploi, par ancienne région, 2013 ...................................................... 92 Graphique 28 : nombre de logements mis en chantier légalement en fonction de la croissance de la population, par département, moyenne sur les 5 dernières années .......................................................... 93 Graphique 29: nombre de logements mis en chantier légalement en fonction de la croissance du nombre de ménages, par département, moyenne sur les 5 dernières années ....................................... 93 Graphique 30 : vitesse de rotation du parc (2016) en fonction de la proportion de résidents nés dans le département (2015), par département .............................................................................................................. 94 Graphique 31 : flux de construction neuve (avec permis de construire), en fonction du flux de ventes dans l'ancien, par département, moyenne 2013-2017 ..................................................................................... 95 Graphiques 32 : répartition des ménages entre statuts d'occupation, par département, 2016 .............. 97 Graphique 33 : variation de la proportion de propriétaires occupants de 2010 à 2015 en fonction de la proportion de propriétaires occupants en 2015................................................................................................. 98 Graphique 34 : proportion d'appartements selon le statut d'occupation en fonction de la proportion d'appartements pour l'ensemble des statuts d'occupation, par département, 2016 .......................... 98 Graphique 35 : proportion des constructions de maisons par des particuliers donnant lieu à achat de terrain, en fonction du prix moyen des terrains lmorsqu'ils sont achetés, par ancienne région, 2017 .................................................................................................................................................................................................. 99 Graphique 36 : revenu disponible par ménage en fonction du revenu imposable brut par ménage . 103 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 58 sur 183 Graphique 37 : niveau de vie et nombre de personnes par ménage en fonction du revenu disponible par ménage, par département, 2015 ..................................................................................................................... 104 Graphiques 38 : déciles et quartiles extrêmes de revenu disponible par ménage et de niveau de vie, par département, 2015........................................................................................................................................................ 106 Graphique 39 : rapport des quartiles extrêmes en fonction du rapport des déciles extrêmes de revenu disponible et de niveau de vie, par département, 2015 ................................................................................ 107 Graphique 40 : proportion de ménages sous le seuil de pauvreté, selon le statut d'occupation, en fonction de la proportion de ménages sous le seuil de pauvreté pour l'ensemble des statts d'occupation, par département, 2015 ................................................................................................................... 108 Graphiques 41 : contribution des prestations sociales au niveau de vie, en fonction de ce dernier, selon le statut d'occupation, par département, 2015 ................................................................................................. 109 Graphiques 42: contribution des minima sociaux au niveau de vie, en fonction de ce dernier, selon le statut d'occupation, par département, 2015...................................................................................................... 109 Graphiques 43: contribution des aides au logement au niveau de vie, en fonction de ce dernier, selon le statut d'occupation, par département, 2015 ................................................................................................. 110 Graphiques 44: contribution des autres prestations sociales au niveau de vie, en fonction de ce dernier, selon le statut d'occupation, par département, 2015 ..................................................................................... 110 Graphique 45 : prix moyen des logements anciens en fonction du revenu imposable brut par ménage, par département, 2014 ............................................................................................................................................... 111 Graphique 46: prix moyen des logements anciens en fonction du revenu disponible par ménage, par département, 2015........................................................................................................................................................ 112 Graphique 47: prix moyen des logements anciens en fonction du niveau de vie, par département, 2015 ............................................................................................................................................................................................... 112 Graphique 48 : prix moyen du terrain en fonction du prix moyen de la construction, maisons construites par des particuliers, par ancienne région, 2017 ...................................................................... 113 Graphique 49: prix moyen du terrain en fonction de la surface du terrain, maisons construites par des particuliers, par ancienne région, 2017 ............................................................................................................... 114 Graphiques 50: loyer en euros par mois et en % du revenu, par région, locataire du parc privé et locataire HLM .................................................................................................................................................................. 117 Graphique 51 : montant des aides accordées par les différents acteurs, par année de 2015 à 2017, tous DOM confondus .............................................................................................................................................................. 134 Graphique 52 : nombre d'opérations financées sur LBU ....................................................................................... 136 Graphiques 53 : nombre moyen annuel de nouveaux bénéficiaires de LES et PTZ, par taille de ménage et tranche de revenu, années 2014 à 2017, La Réunion ............................................................................... 149 Graphiques 54 : montant total de l'aide à la pierre et à la personne pour divers niveaux de revenu 150 Graphiques 55 : durée des prêts par opération à la Réunion .............................................................................. 165 Graphiques 56 : durée des prêts par opération à la Guadeloupe ....................................................................... 166 Graphiques 57 : durée des prêts par opération à Mayotte.................................................................................... 166 Table des tableaux Tableau 1 : plafonds de ressources en 2017 .................................................................................................................. 19 Tableau 2: bénéficiaires de l'allocation logement dite « accession » dans les DOM en 2017.................... 22 Tableau 3: aides à l'accession et à l'amélioration sociales et très sociales, moyenne annuelle 2015-2017 .................................................................................................................................................................................................. 22 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 59 sur 183 Tableau 4: affectation de la LBU, moyenne 2015-2017............................................................................................. 23 Tableau 5 : financement du montant global des opérations dans lesquelles l'AL intervenait, période 2015-2017 ........................................................................................................................................................................... 40 Tableau 6 : variantes sur les flux annuels d'opérations ............................................................................................ 51 Tableau 7 : évolution des proportions des divers types d'opérations ................................................................ 51 Tableau 8 : contribution de la collectivité dans les différents scénarios ........................................................... 52 Tableau 9 : proportion de logements dépourvus du confort de base (*), par région, 2015 ...................... 87 Tableau 10 : répartition des ménages par statut d'occupation, selon qu'ils sont sous le seuil de pauvreté ou non .................................................................................................................................................................................... 96 Tableau 11 : proportion, parmi les ménages propriétaires, de propriétaires par héritage ou par donation ................................................................................................................................................................................ 99 Tableau 12 : agrégats relatifs aux constructions de maisons individuelles par les particuliers (moyenne des années 2013 à 2017)............................................................................................................................................ 100 Tableau 13 : proportion des ménages ayant fait construire une maison individuelle qui se sont procuré le terrain autrement que par achat ........................................................................................................................ 100 Tableau 14 : quantiles de revenu par ménage en euros, en % de la valeur pour l'ensemble de la France et en % de la médiane, selon le DOM et la zone de prix métropolitaine ................................................ 105 Tableau 15 : idem mais en considérant le niveau de vie (revenu par unité de consommation) au lieu du revenu par ménage ....................................................................................................................................................... 105 Tableau 16 : agrégats divers pour les locataires du parc HLM et du parc privé, selon le DOM et la zone de prix métropolitaine, tous locataires et locataires du premier quartile local de revenu ........... 116 Tableau 17: bénéficiaires de l'AL accession dans les DOM, stock en décembre 2017 et flux annuel récent ............................................................................................................................................................................................... 119 Tableau 18 : bénéficiaires de l'AL accession dans les DOM en décembre 2017 .......................................... 120 Tableau 19 : bénéficiaires de l'AL accession dans les DOM en décembre 2002, 2007, 2012 et 2017 121 Tableau 20: agrégats divers relatifs aux bénéficiaires de l'AL accession dans les DOM en décembre 2017..................................................................................................................................................................................... 122 Tableau 21: idem, mais sur les seuls allocataires ayant signé un contrat de prêt de 2013 à 2016 (« opérations récentes ») ................................................................................................................................................. 123 Tableau 22 : poids des DOM dans divers agrégats ................................................................................................... 125 Tableau 23 : caractéristiques comparées des bénéficiaires des aides personnelles au logement destinées aux propriétaires dans les DOM et en métropole ....................................................................... 125 Tableau 24 : plafonds de ressources en 2017............................................................................................................. 129 Tableau 25: nombre de PTZ mis en force en 2017 ................................................................................................... 131 Tableau 26: idem en % de l'effectif de la zone géographique .............................................................................. 131 Tableau 27: agrégats divers relatifs aux PTZ mis en force en 2017.................................................................. 131 Tableau 28 : montants totaux, effectifs et montants moyens des aides accordées par les différents acteurs, par année de 2015 à 2017, tous DOM confondus ........................................................................... 133 Tableau 29 : montants totaux, effectifs et montants moyens des aides accordées par les différents acteurs, moyenne 2015-2017, par DOM .............................................................................................................. 135 Tableau 30 : opérations financées avec de la LBU de 2010 à 2018, par département.............................. 138 Tableau 31 : Idem, en % du total « Toutes opérations » pour chaque département ................................. 139 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 60 sur 183 Tableau 32 : idem, en pourcentage de l'ensemble des DOM pour chaque type d'opération .................. 140 Tableau 33 : répartition de la LBU selon différents postes, AE, moyenne 2015-2017 ............................. 141 Tableau 34 : comparaison des nombres de bénéficiaires de subventions LBU et d'allocation logement ............................................................................................................................................................................................... 143 Tableau 35 : positionnement des produits d'accession et de location sociales dans les DOM et dans les différentes zones de métropole ............................................................................................................................... 144 Tableau 36 : effectif selon le statut d'occupation par zone géographique, en % de l'effectif de l'ensemble des ménages de la zone ............................................................................................................................................... 145 Tableau 37 : revenu par ménage selon le statut d'occupation par zone géographique, en euros par mois ............................................................................................................................................................................................... 146 Tableau 38 : revenu par ménage selon le statut d'occupation par zone géographique, en % du revenu de l'ensemble des ménages de la zone ................................................................................................................. 146 Tableau 39 : loyer ou mensualité net d'allocation logement moyen selon le statut d'occupation par zone géographique en % du revenu moyen du statut dans la zone.................................................................... 147 Tableau 40 : % de logements individuels selon le statut d'occupation par zone géographique .......... 147 Tableau 41 : % de logements achetés neufs (ou construits) par le propriétaire ........................................ 147 Tableau 42 : différence de coût en aides publiques entre le LES et le LLTS .................................................. 155 Tableau 43 : hypothèses sur les effectifs d'opérations ........................................................................................... 158 Tableau 44 : variantes sur les nombres d'opérations ............................................................................................. 159 Tableau 45 : répartition des effectifs d'opérations par type dans les différentes variantes .................. 161 Tableau 46: baisse du coût de la construction dans les variantes 0 à 4 .......................................................... 161 Tableau 47 : résultat des scénarios à effectifs et coûts de construction constants .................................... 163 Tableau 48: contribution de la collectivité, variantes A à C sur les effectifs et variantes 0 à 4 sur les coûts de construction et le remplacement des LES par des LLTS ............................................................. 163 Tableau 49 : par zone géographique, résultat des variantes A à C sur les effectifs et des variantes 0 et 3 sur les coûts de construction .................................................................................................................................... 164 Tableau 50 : durée des prêts constatée ......................................................................................................................... 165 Tableau 51 : fonds de garantie, tableau récapitulatif des nouveaux engagements et de l'encours garanti ............................................................................................................................................................................................... 174 Tableau 52 : état d'avancement des documents stratégiques intercommunaux dans les 5 DOM ....... 179 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 61 sur 183 Annexes Table abrégée des annexes Annexe 1. Annexe 2. Annexe 3. Annexe 4. Lettre de mission Liste des personnes rencontrées Données sur le contexte de la politique du logement dans les DOM L'allocation logement accession dans les DOM 65 69 79 118 Annexe 5. Dispositifs actuels d'aide à l'accession et l'amélioration sociales et très sociales dans les DOM 127 Annexe 6. Annexe 7. Annexe 8. Annexe 9. Annexe 10. Annexe 11. Annexe 12. Comparaison du coût global en aides publiques du LES et du LLTS Scénarisation et cadrage macrobudgétaire Durée d'emprunt Taux d'effort minimal et dépense nette négative Taux d'usure et taux d'intérêt Fonds de garantie Financements alternatifs 151 157 165 168 170 172 176 Annexe 13. Etat d'avancement des documents stratégiques intercommunaux dans les cinq DOM (avril 2019) 179 Annexe 14. Glossaire 181 Table détaillée des annexes Annexe 1. Annexe 2. Annexe 3. A. a) b) c) d) B. Parc a) Un stock de bien moindre qualité qu'en métropole Lettre de mission Liste des personnes rencontrées Données sur le contexte de la politique du logement dans les DOM Démographie Une croissance démographique contrastée Un desserrement rapide des ménages aux Antilles et à la Réunion Un vieillissement rapide de la population aux Antilles Un « ancrage local » de la population 65 69 79 79 79 83 84 85 86 86 b) Une prédominance du neuf, parfois majoritairement illicite, dans l'accession à la propriété 92 c) d) C. Les ménages à bas revenu sont plus souvent propriétaires qu'en métropole 95 Le patrimoine immobilier est acquis à titre non onéreux plus souvent qu'en métropole 99 102 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Revenus Page 62 sur 183 a) b) c) D. a) b) Annexe 4. A. B. C. D. E. F. AAH Un niveau de vie plus faible en moyenne Un niveau de vie plus hétérogène Une forte contribution des prestations sociales au niveau de vie Des prix de cession élevés par rapport au revenu des ménages Des loyers moins accessibles qu'en métropole aux ménages à faible revenu L'allocation logement accession dans les DOM 103 104 108 111 111 114 118 118 Prix immobiliers Spécificités du barème de l'allocation logement accession dans les DOM Un stock de 12 000 bénéficiaires fin 2017 et un flux annuel légèrement inférieur à 1 000 118 Un flux de nouveaux bénéficiaires divisé par trois en quinze ans Deux allocataires sur trois perçoivent un minimum social Comparaison avec la métropole 120 121 125 Montant du forfait logement en proportion de l'allocation de logement accession en LES et 126 Annexe 5. Dispositifs actuels d'aide à l'accession et l'amélioration sociales et très sociales dans les DOM 127 A. Dispositifs a) b) c) locaux B. a) b) 127 Le LES et l'AAH, dispositifs très sociaux spécifiques aux DOM mis en place par l'Etat 127 Le PTZ, dispositif social de droit commun mis en place par l'Etat 130 De nombreux autres dispositifs, souvent très sociaux, mis en place par les acteurs 131 132 132 136 141 143 145 145 146 147 148 151 151 151 152 152 Page 63 sur 183 Montants d'aide et nombres d'opérations Aides accordées par les différents acteurs Aides financées sur LBU C. Comparaison des effectifs de propriétaires bénéficiaires de LBU et de l'allocation logement accession dans les DOM D. Comparaison du positionnement des aides à l'accession sociale dans les DOM et en métropole a) b) c) d) E. Annexe 6. A. a) b) c) Effectifs Revenus Taux d'effort Part des logements individuels et du neuf Comparaison du coût global en aides publiques du LES et du LLTS Méthode Types de logements et de ménages Montants d'opérations et aides à la pierre Aides à la personne et assimilées Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Articulation entre le LES et le PTZ d) e) f) B. Annexe 7. A. B. Traitement des travaux de remise en état Valorisation de la réponse à la demande de logement social après 30 ans Actualisations Scénarisation et cadrage macrobudgétaire 152 153 153 154 157 157 158 158 Résultats Objet et hypothèses Scénarios a) Scénarios à effectifs et coûts de construction constants b) Scénarios portant sur les effectifs, les coûts de construction et le remplacement des LES par des LLTS 159 F. Annexe 8. A. B. Résultats Durée d'emprunt Durées d'emprunt constatées dans les opérations LES et AAH Perspectives d'évolution a) b) Annexe 9. A. B. LES AAH Taux d'effort minimal et dépense nette négative Taux d'effort minimum en LES Cas de dépense nette négative Taux d'usure et taux d'intérêt 161 165 165 167 167 167 168 168 169 170 Annexe 10. A. Des mesures sont nécessaires pour éviter que le taux d'usure ne fasse obstacle à la mise en place de certains prêts 170 B. Les taux d'intérêt immobiliers de marché n'apparaissent pas beaucoup plus élevés dans les DOM qu'en métropole 171 Annexe 11. A. B. A. B. C. D. E. Fonds de garantie 172 172 175 176 176 176 177 178 178 Etat des lieux Perspectives Financements alternatifs PTZ Prêts Action Logement PSLA à phase locative longue Crédit d'impôt et réduction d'impôt ANAH Annexe 12. Annexe 13. Etat d'avancement des documents stratégiques intercommunaux dans les cinq DOM (avril 2019) 179 Annexe 14. Glossaire 181 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 64 sur 183 Annexe 1. Lettre de mission Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 65 sur 183 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 66 sur 183 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 67 sur 183 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 68 sur 183 Annexe 2. Niveau national Catégorie Liste des personnes rencontrées NB : certains entretiens ont eu lieu par visioconférence ou audioconférence. Organisme Premier ministre Nom Xavier BRUNETIERE Tristan BARRES Fonction Conseiller outre-mer Conseiller technique logement Conseillère budgétaire et Grand Paris Rachel CHANE SEE Cabinets ministériels Ministère délégué à la Conseillère logement CHU ville et au logement Nicolas CHEREL Conseiller budgétaire Thomas DEGOS Ministère des outre-mer Olympio KYPRIANOUPERRIMOND Marie-Christine ROGER Directeur du cabinet Conseiller Chargée de mission outre-mer auprès du directeur Ministère de la cohésion des territoires Soraya HAMRIOUI Arnaud MATHIEU Adjoint sous-directrice FE Thuriane MAHE Adjointe chef du bureau FE1 Nolwenn SARIAN Adjointe chef du bureau FE1 Célia AMRANE Bureau FE1 Administrations centrales Mathieu Chef du bureau FE4 Ministère de la cohésion PRZYBYLSKI des territoires Valentine VERZAT Adjointe chef du bureau FE4 DHUP Sophie ROBIN Chargée de mission foncier public et outils de l'aménagement (AD5) Adjoint au chef du bureau de études économiques (FE5) Claude SALES Océane PEIFFERBureau FE5 SMADJA Camille DUFOUR Bureau FE5 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 69 sur 183 Morane RUELLAND Ministère de la cohésion des territoires Sylvie LEFRANC CGDD Emmanuel BERTHIER Etienne DESPLANQUES Paul-Marie CLAUDON Ministère des outre-mer Marie-Laurence DGOM TEIL Chargée de mission au bureau de la connaissance sur le logement et l'habitat (PH4) Cheffe du bureau des synthèses sur le logement et l'immobilier Directeur général Sous-directeur des politiques publiques Adjoint au sous-directeur des politiques publiques Cheffe du bureau de l'Environnement, du Logement et de l'Aménagement et du Développement durables (BELDAD) Chargée de mission habitat, renouvellement urbain et politique de la ville (même bureau) Chargée de Mission économie du Logement (même bureau) Catherine MAUJARETNDIAYE Géraldine SANAUR Stéphanie SEGUIN Cheffe du bureau BANCFIN2 Gilles ARMAND Fabien BESSON Ministère de l'économie et des finances Romain DUBOURDIEU DGTrésor Adj. chef du bureau BANCFIN2 Adj. chef du bureau BANCFIN2 Adj. chef du bureau BANCFIN2 Manuel CHATEAU Adj. chef du bureau BANCFIN3 Stanislas RIVIERE de La Adj. chef du bureau POLSEC2 Alain CAUMEIL Directeur Ministère de l'économie et des finances Frédéric LAURENT Responsable du pôle évaluation DGFiP/DNID (domaines) Eric DAL BUONO Outre-mer Rapporteur général à la réforme du revenu Fabrice universel d'activité LENGLART (RUA) Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 70 sur 183 Valérie MANCRETDirectrice générale TAYLOR Grégoire FREREJACQUES Tiphaine ESNAULT Guy FABRE Véronique REIX Agences établissements publics de l'État et ADEME Jérôme ROCH Jean-François MAURO Suzanne PONS Nicolas GRIVEL Directeur général adjoint (fonctions support et direction administrative et financière) Chargée de mission territoriale (Direction de l'expertise et de l'animation territoriale) Directeur exécutif adjoint de l'action territoriale Chargée de mission OM (DEAT) Directeur régional Guadeloupe Directeur régional Martinique Directrice régionale Guyane Directeur général ANAH Nicolas CLEMENT Responsable du pôle d'appui ANRU Séverine MOUSSEIGNE Véronique GIRARD CSTB Étienne CREPON Mariette DAVAL Chargée de mission AntillesGuyane Chargée de mission océan indien Président Cheffe département insertion et cadre de vie (Direction des Politiques Familiales et Sociales) Département insertion et cadre de vie Directeur des statistiques, des études et de la recherche Jean-Marc BEDON Organisme liquidateur CNAF Bernard TAPIE Directeur du département Stéphane DONNE statistiques, système d'information et big data Thierry VANStatisticien WASSENHOVE Monteurs d'opérations SOLiHA Michel PELENC Gilles HERAIL Directeur général Chargé de mission outre-mer Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 71 sur 183 Direction DOM Action Logement Marie-Josée territoriale HUBERT Isabelle SANTUS Directrice Mission sur le d'investissement volontaire (PIV) BRED plan Bernard COLOOS Représentant des employeurs Ibrahima DIA Sandra ARBET François RICOLFIS de Représentant des salariés Directrice du réseau outre-mer Directeur général Secrétaire général Statisticien Directeur des outre-mer Directeur territorial Mayotte Directeur du Développement Directeur du département trois océans SGFGAS Pierre SOUCHE Selim IHMANE Prêteurs CDC Banque territoires des Dominique MIRADA Emmanuel LEGRAS Bruno GAUTIER ADIE (micro-crédits) AFD Crédit logement Bertrand WILLOQUET Jean-Marc VILON Directeur général Rodolphe CARLIER Renaud COLOMBIER Hervé COGNE Responsable de programmes Responsable de programmes développement urbain et habitat Directeur général Directeur du département développement et innovation Directeur général Responsable du département outre-mer et international Organisations non gouvernementales (ONG) GRET (développement solidaire) Compagnons Bâtisseurs Rachid AMZIANE Philippe ESTINGOY Frédéric HAUVILLE Agence construction Assureurs qualité AQC SMA BTP Guadeloupe Services locaux de l'État Préfecture de la Guadeloupe DEAL Guadeloupe Virginie KLES Laurent CONDOMINES Secrétaire générale DREAL adjoint Page 72 sur 183 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Gauthier GRIENCHE Chef du service habitat et bâtiment durable Chef de l'unité accession à la Philippe MASUREL propriété et amélioration de l'habitat Agence des géométriques ATRIOM Guyane) 50 Rony pas CHARLES SAINT- Directeur financier administratif et Agences Philippe BHIKI et Jean-Christophe BUCZEK Corinne PETRO Responsable technique Directeur Vice-présidente de Commission logement solidarité la et Guichet unique (Guadeloupe Conseil régional de Guadeloupe Monique APAT Daniel DELOM DGA infrastructures et cadre de vie Directeur de collectivités l'appui aux Collectivités territoriales Conseil départemental Guadeloupe Jacques ANSELME de Marie-Aimée LAWSON-BODY XXXX EPF de Guadeloupe Corinne VINGATARAMIN 1er vice-président Directrice du développement social Directeur de l'habitat Directrice générale - Promotions immobilères Québec-Guadeloupe (PIQG) Patrice LASNIER - Villarchipel Opérateurs locaux Karukera logement ODAS Hilaire BRUDEY Michel BALAGNE Gérant Directeur SEMAG (Société d'économie mixte d'aménagement de la Samuel LINZAU Guadeloupe Bailleurs sociaux Société pointoise d'HLM Dominique JOLY (SPHLM) de la Guadeloupe ADIL Guadeloupe Autres Martine POUGEOLLEON Pascal LABRIET Gérant GTM Guadeloupe Page 73 sur 183 Directeur général Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Fédération régionale du bâtiment et des travaux publics Philippe MICHAUX Ingénierie du bâtiment (FRBTP) Claudine GLORIEUX CAF Guadeloupe Monique CAFFORT CAUE de Guadeloupe Jacques SAINSILY Directeur Responsable allocataires du pôle Conseil régional de l'ordre des architectes (CROA) de Frédéric ANGEL Guadeloupe Adina Blanchet études sociales Adina BLANCHET dans l'habitat Action logement AFD BRED (SOFIAG) Marie-Christine THAUVIN Odile LAPIERRE Nicolas HOLLANDERS Directrice Martinique Préfecture de la Martinique Cedric DEBONS Secrétaire général adjoint Patrick BOURVEN Directeur Services locaux de l'État DEAL Martinique Anne CATLOW Tania PATCHAÏ Agences l'État de Agence des géométriques 50 pas Cheffe du service logement ville durable Cheffe de l'unité financement du logement Hervé EMONIDES Directeur Jocelyn RAVIER Marlène SALOMON Francis CAROLE Pôle développement et accompagnement des familles Directrice Conseiller exécutif affaires sociales/santé/solidarité CAF Martinique Guichet unique Martinique habitat Collectivités territoriales Collectivité territoriale unique de Martinique (CTM) Stéphane LOUISDirecteur du service logement GUSTAVE Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 74 sur 183 Communauté d'agglomération Espace Sud Martinique Communauté d'agglomération Cap nord Commune de Ducos Commune du Prêcheur EPF local EPF de Martinique Martinique réhabilitation Henri PAQUET Vice-président, président de la commission habitat Stéphane Cabrera Chargé de mission habitat Responsable du service habitat Directrice de l'urbanisme Marcelin BERTRAND Ivan SOBESKY Eddy OULY Maire Directeur général Dirigeant entreprises PDG de plusieurs ECM Renovbat Jean-Max (et Ilom, groupement LEONARD d'opérateurs privés) Eddy BOUBOUILLON Edouard ARSENE LOUIS- PDG Directeur de la filiale LES GLM Opérateurs locaux ARCAVS Jean-Jérôme IZAMBARD Responsable Martinique de l'agence de SEMAG (Société d'économie Antoine mixte d'aménagement de la ROFFIAEN Guadeloupe ITERATO SOLiHA AIS Antilles Bailleurs sociaux OZANAM Olivier TEBOUL Garry PAVADE Hugues CADET Directeur Directeur général Animateur et porte-parole Présidente Autres acteurs Conseil citoyen du quartier Anicet SOQUET Volga-plage (Fort-de-France) NB Finances et Patrimoine Nathalie BINÉ Guyane Services locaux de Guyane l'État DEAL Guyane Muriel JOER CORRE LE Directrice adjointe Chef de service AUCL Serge MANGUER Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 75 sur 183 Jeanne-Marie GOUIFFES Miguel BELNY Société immobilière Guyane (SIGuy) SOLIiHA Guyane de Alain LE CORRE Madame ARTHUR Adjointe au chef de service AUCL Chef de cellule habitat Directeur général Responsable d'opérations Opérateurs locaux AUDEG (Agence d'urbanisme Juliette GUIRADO Directrice de la Guyane) Autres ADIL Guyane Valérie VERONIQUE Lydia TRAN VAN BOÏ Directrice La Réunion Préfet Amaury de SAINTQUENTIN Jean-Michel MAURIN Services de l'État locaux DEAL de la Réunion Stéphanie BASCOU Christian PRETOT Frédéric NOE Ericka BAREIGTS Parlementaires Députées Nadia RAMASSAMY Nadia RAMASSAMY Conseil régional Réunion Collectivités territoriales Luçay SAUTRON Vice-présidente logement en charge du Directeur Directrice adjointe Chef du service habitat-logement social Chef de l'unité habitat privé Chargé de Mission Politique du Logement Direction générale adjointe de L'AMÉNAGEMENT DU DÉVELOPPEMENT DURABLE ET DE L'ÉNERGIE Directeur général adjoint Directeur habitat Page 76 sur 183 Conseil départemental de la Réunion Ismaël LOCATE Thierry VITRY Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Guichet unique Réunion habitat Mayotte habitat) Bourbon Bois (et Jean-Michel BLANC Eric PAGES Gilles WARO Directeur Directeur des travaux Ancien cadre dirigeant Directeur général Directeur Directeur général Directrice développement construction Chargé d'opérations et Opérateurs locaux SICA HR (réseau SOLiHA) Jean-Max CLAIN SOLiHA Réunion SEDRE SHLMR Serge GAILLOT Philippe LAPIERRE Valérie LENORMAND Richard ROUANNET Bailleurs sociaux SIDR ARMOS océan indien (association des maîtres Denis CHIDAINE Délégué d'ouvrage sociaux) AFD (Agence française de Mounia développement) OFKIR Prêteurs BRED-SOFIDER Caisse des dépôts consignations ADIL Réunion Christian LASSAUX et Amaury MALARTIC Pascal FOUQUE de Directeur AÏT Directrice adjointe Responsable des filères prêts et crédits CNL (Confédération nationale Erick FONTAINE Administrateur du logement) Fondation Abbé Pierre Autres acteurs Association AGORAH Matthieu HOAREAU Directeur Hubert PICARDEAU Raymond VAITILINGOM Valérie ROCCA Olivier CHAPON Directeur agence de La Réunion Co-directeur Élu Secrétaire général CAPEB réunion Notaires Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 77 sur 183 Avocat Jean-Francis CHEUNG-AHSEUNG Shenaz ADAME BAGOT- Chef d'entreprise Mayotte Joël DURANTON Directeur Claude BAILLY Services locaux de l'État DEAL Mayotte Clément GUILLERMIN Laurent BEAUMONT DJSCS Mayotte Agences l'État de Adjoint au chef du SDDT Chef de l'unité PHCD (SDDT) Chef de l'unité financement du logement social (SDDT) Patrick BONFILS Directeur Directeur général EPFAM (établissement public Yves-Michel foncier et d'aménagement de DAUNAR Mayotte) SIM (Société Mayotte) immobilière de Ahmed Ali Directeur général MONDROHA Philippe PEROT Directeur du patrimoine et du développement Opérateurs locaux SOLiHA Mayotte Jacques JULIEN Directeur HSPC Habitat social à prix coûtant) Julland KHALDI Directeur ONG ArTerre Vincent LIETAR La mission remercie particulièrement le service des statistiques, des systèmes d'information et du big data de la CNAF pour l'aide qu'il lui a apportée. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 78 sur 183 Annexe 3. Données sur le contexte de la politique du logement dans les DOM A. Démographie 79 a) b) c) d) B. Parc Une croissance démographique contrastée Un desserrement rapide des ménages aux Antilles et à la Réunion Un vieillissement rapide de la population aux Antilles Un « ancrage local » de la population Un stock de bien moindre qualité qu'en métropole 79 83 84 85 86 a) 86 92 b) Une prédominance du neuf, parfois majoritairement illicite, dans l'accession à la propriété c) Les ménages à bas revenu sont plus souvent propriétaires qu'en métropole 95 d) Le patrimoine immobilier est acquis à titre non onéreux plus souvent qu'en métropole 99 C. Revenus 102 a) b) c) D. Un niveau de vie plus faible en moyenne Un niveau de vie plus hétérogène Une forte contribution des prestations sociales au niveau de vie Des prix de cession élevés par rapport au revenu des ménages 103 104 108 111 Prix immobiliers a) b) 111 Des loyers moins accessibles qu'en métropole aux ménages à faible revenu 114 Une politique du logement vise à ce que la population, particulièrement à bas revenu, puisse être hébergée dans des logements en quantité et de qualité suffisantes, pour un prix compatible avec ses revenus. Il en résulte quatre paramètres de contexte, que nous examinons ici successivement : la démographie (§ A), le parc (§ B), le revenu des ménages (§ C) et les prix immobiliers (prix de cession et loyers) (§D). NB : pour Mayotte, certaines sources ne sont pas disponibles. Dans certains cas nous avons reconstitué des données approximativement comparables à celles des autres départements. Dans les autres cas, ce département ne figure pas dans les graphiques et tableaux ci-dessous. A. Démographie a) Une croissance démographique contrastée Les départements d'outre-mer présentent des évolutions démographiques contrastées : en Guyane et encore plus à Mayotte, la population croît à un rythme explosif inconnu en métropole, Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 79 sur 183 - dans les Antilles, elle diminue, ces départements s'apparentant sur ce point à de nombreux départements ruraux de métropole (Creuse, Cantal, etc.), la Réunion occupe une position médiane, proche du quatrième quintile de croissance démographique des départements métropolitains. Graphique 7 : croissance de la population en fonction de la population 4% 976 3% (moyenne annuelle sur les 5 dernières années) 973 2% 74 2A 34 35 83 95 38 91 31 44 33 1% 2B 01 82 40 66 26 85 77 94 93 69 0% 0 30 974 271764 56 49 07 11 73 84 63 81 60 37 45 67 86 25 05 42 10 21 14 68 32 04 43 12 79 28 5122 29 41 90 09 80 47 72 06 54 53 16 57 87 24 39 89 50050 71 19 000 1 000 000 03 46 70 02 15 65 48 18 61 55 88 971 52 08 23 36 13 78 76 62 92 59 1 500 000 2 000 000 2 500 000 3 000 000 75 58 972 -1% Source : CGEDD d'après Insee (recensements de la population). Il en résulte que, selon le scénario central de projection de population de l'Insee, de 2017 à 2050, alors que la population de la métropole aura augmenté de 10 %, celle de la Guadeloupe aura diminué de 17 %, celle de la Martinique aura diminué de 25 %, celle de la Guyane aura augmenté de presque moitié et celle de Mayotte aura plus que doublé. Seule la population de la Réunion aura augmenté à un rythme proche de celui de la métropole (7 %) (Graphique 8 et Graphique 9). Graphique 8 : croissance de la population de 2017 à 2050 en fonction de la population en 2050, par département 120% 976 100% 80% 60% 973 40% 01 2B 82 74 35 34 38 77 67 95 76 91 94 78 62 93 31 44 33 69 20% 0% 0 49 86 63 17 85 56 07 1140 66 26 73 64 81 30 90 25 37 09 48 05 32 5127 45 42 60 29 22 53 79 04 83 974 46 2A 43 12 4787 24 84 28 2180 68 72 39 10 16 06 03 14 89 23 19 50 71 54 70 41 57 15 65 18 500 02 000 1 000 000 58 61 5236 55 08 88 92 13 75 59 1 500 000 2 000 000 2 500 000 3 000 000 -20% 971 972 -40% Source : CGEDD d'après Insee. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 80 sur 183 PUBLIÉ Graphique 9 : population en 2050 en fonction de la population en 2017 3 000 000 59 2 500 000 69 13 75 2 000 000 44 31 77 78 62 33 92 93 1 500 000 35 34 38 91 94 67 95 76 74 49 29 60 56 974 01 30 42 85 68 63 6 17 4 45 54 14 37 27 22 51 72 80 2625 84 71 66 21 86 73 5002 976 40 11 24 81 28 87 973 07 79 16 47 03 53 41 82 1089971 12 972 18 88 39 19 70 61 2B 65 08 3243 46 04 36 09 58 90 2A 0552 1555 23 48 1 000 000 8306 57 500 000 0 0 500 000 1 000 000 1 500 000 2 000 000 2 500 000 3 000 000 Source : CGEDD d'après Insee. En Guyane et à Mayotte, l'explosion démographique résulte de la croissance de la population surtout française dans le premier cas et surtout étrangère dans le second cas (Graphique 10). La proportion d'étrangers est beaucoup plus élevée qu'en métropole dans ces deux départements, alors qu'elle est plutôt plus faible dans les autres DOM (Graphique 11). L'indicateur conjoncturel de fécondité est également particulièrement élevé en Guyane et à Mayotte, mais non dans les trois autres DOM. Néanmoins, même dans ces derniers départements, si l'on ne considère que les femmes âgées de 15 à 24 ans, il est plus élevé que dans tout département de métropole, ce qui est porteur de difficultés sociales. Graphique 10 : contribution des variations de la population française et étrangère à la croissance démographique 3,5% 976 Décomposition de la croissance démographique: contribution de la variation de la population de nationalité étrangère en fonction de la 2,5% contribution de la variation de la population de nationalité française, valeurs moyennes annuelles sur 2010-2015 par départt 2,0% 3,0% 1,5% Variation de la population de nationalité étrangère en % de la population totale 1,0% 973 93 0,5% 94 58 972 36 52 -1,0% -0,8% -0,6% 77 2A 33 13 6445 78 06 2B 69 01 44 35 37 92 12 87 42 21 73 60 66 82 26 40 09 4772 6290 32 68 86 84 27 1149 56 38 83 80 16 5979 28 67 76 51 29 65 57 54 10 63 0581 85 53 04 02 23 61 55 15 181903 71 50 24 41 22 25 14 07 974 30 43 89 0,0% 4648 17 88 70 39 75 -0,4%08 -0,2% 0,0% 0,2% 0,4% 0,6% 0,8% 1,0% 95 91 31 74 34 971 1,2% 1,4% 1,6% 1,8% 2,0% Variation de la population de nationalité française en % de la population totale -0,5% Source : CGEDD d`après Insee (recensements de la population). Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 81 sur 183 PUBLIÉ Graphique 11 : indicateur conjoncturel de fécondité en fonction de la proportion d'étrangers, par département 5,5 5,0 Indicateur conjoncturel de fécondité en fonction de la proportion d'étrangers selon le département 976 4,5 4,0 973 3,5 3,0 2,5 974 95 84 78 91 53 27 13 62 22 3904 6042 45 69 77 72 8959 30 61 02 7076 26 82 83 38 92 06 97279 65 412511 8556491808711090 01 5043 03 81 0973 47 12 37 5244 58 16 68 8088 07 29 36 055132 66 55 24 17 3548 63 14 40 19 46 54 34 67 74 86 2133 87 57 23 64 31 15 2B 2A 28 971 93 2,0 94 1,5 75 1,0 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% Source : CGEDD d'après Insee. Indicateur conjoncturel de fécondité en 2016, proportion d'étrangers en 2015. Graphique 12 : indicateur conjoncturel de fécondité des femmes de 15 à 24 ans en fonction de celui des femmes de 25 à 49 ans, par département, 2016 2,0 Indicateur conjoncturel de fécondité des femmes de 15 à 24 ans en fonction de l'indicateur conjoncturel de fécondité des femmes de 25 à 49 ans selon le département en 2016 976 1,5 973 1,0 974 0,5 62 08 02 52 70 55 09 18 61 5811 82 89 3666 0341 27 88 47 04 53 16 71 79 93 24 90 103960 84 72 23 468050762230 28 65 59 68 43 26 13 45 95 57 17 1225 42 91 4019 8183 77 51 85 07 56 87 32 73 49 05 01 06 1434 2AB 2 86 48 37 63 74 15 5467 29 44 3894 78 64 33 21 35 69 31 92 75 972 971 0,0 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0 Source : CGEDD d'après Insee. Le contraste des taux de natalité se reflète dans celui du nombre de personnes par ménage et de l'âge moyen (Graphique 13). Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 82 sur 183 Graphique 13 :nombre de personnes moyen par ménage en fonction de l'âge moyen de la personne de référence du ménage, par département, 2016 3,4 3,2 973 3,0 2,8 974 93 95 2,6 77 91 78 60 94 2,4 92 31 69 74 35 44 59 01 38 6749 25 51 33 76 27 62 4568 80 28 0253 8482 13 972 26 57 971 72 08 85 42 705530 79 14 73 81 07 43 40 39 89 41 37 34 10 56 21 86 22 88 50 61 83 47 32 52 71 11 64 2A 29 16 63 17 0466 09 05 06 18 2B 12 48 24 65 19 87 36 15 03 58 54 90 2,2 75 46 23 2,0 50 52 54 56 58 60 62 Source : CGEDD d'après Fideli 2016. b) Un desserrement rapide des ménages aux Antilles et à la Réunion La taille moyenne des ménages demeure élevée à la Réunion, et reste plus élevée aux Antilles que dans la plupart des autres départements (Graphique 13). Néanmoins, le nombre de personnes par ménage décroît plus rapidement dans ces trois départements que dans les départements de métropole (Graphique 14). Graphique 14 : variation annuelle du nombre de personnes par ménage de 2010 à 2015 en fonction du nombre de personnes par ménage en 2015 0,2% 75 0,0% 1,5 1,7 1,9 2,1 92 94 93 2,3 2,5 95 2,7 2,9 3,1 3,3 3,5 -0,2% -0,4% -0,6% 91 69 82 86 72 35 45 63 77 06 37 79 74 33 53 19 78 44 1831 90 42 47 87 49 85 66 12 22 81 84 01 27 25 26 05 8354 13 68 03 21 41 67 71 51 07 23 38 28 56 89 43 60 2A 14 36 32 73 30 39 76 02 59 62 58 65 2934 50 55 10 24 16 61 80 17 11 40 46 64 57 09 1548 52 88 70 08 04 2B 973 -0,8% -1,0% -1,2% 971 974 -1,4% 972 -1,6% Source : CGEDD d'après Insee (recensements de la population). Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 83 sur 183 PUBLIÉ c) Un vieillissement rapide de la population aux Antilles La différenciation des proportions de ménages âgés et jeunes reflète celle de l'indicateur conjoncturel de fécondité (Graphique 15). Dans les Antilles, malgré le faible dynamisme démographique, la proportion de personnes âgées demeure plus faible que dans de nombreux départements de métropole (Graphique 15). Graphique 15 : répartition des habitants selon la tranche d'âge, par département, 2015 25 à 65 ans Répartition des habitants selon leur tranche d'âge 310255 48 9722B 9162213916 15 788087040 276305 33 64 971738804 210 07 97495590137791124 90 89 44085609 54 3006 76 2918 3813841 36 518487 32 3545825219 23 14 50 71 692526436546 34 547 75 92 57 74 93 94678 2A 7760 6 03 83 17 4972 61 12 86 22 53 81 58 42 66 973 976 Moins de 25 ans Plus de 65 ans Source : CGEDD d'après Insee (recensements de la population). NB : les graphiques triangle permettent de représenter trois grandeurs dont la somme est égale à 1. Plus un point est éloigné d'un côté du triangle, plus la grandeur indiquée au sommet opposé à ce côté est grande. Ainsi, sur le graphique ci-dessus, Paris ressort comme le département où la proportion d'habitants âgés de 25 à 65 ans est la plus élevée, et Mayotte comme celui où la proportion d'habitants âgés de moins de 25 ans est la plus élevée. Néanmoins, la proportion de personnes âgées croît plus rapidement que dans tout autre département en Martinique, et que dans presque tous les autres départements en Guadeloupe (Graphique 16). Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 84 sur 183 Graphique 16 : croissance annuelle de 2000 à 2015 du % de la population âgée de plus de 65 ans en fonction du % de la population âgées de plus de 65 ans en 2015 Croissance annuelle de 2000 à 2015 du % de la population âgée de plus de 65 ans en fonction du % de la population âgée de plus de 65 ans en 2015 972 46 17 56 0,30% 0,25% 971 55 30 88 52 0,20% 0,15% 974 77 91 95 0,10% 94 92 11 71 18 61 83 04 27 22 58 65 14 90 70 39 05 36 24 51 28 66 89 40 25 85 50 07 16 7321 26 38 78 84 08 10 2B 2A 86 63 02 60 75 34 06 37 43 03 3215 13 72 29 47 01 64 76 41 57 87 80 45 74 53 42 62 09 12 6849 48 59 79 67 81 44 82 54 33 35 31 69 19 23 0,05% 973 93 0,00% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% Source : CGEDD d'après Insee (recensement de la population). Ainsi, aux Antilles et à la Réunion, par comparaison avec les départements de métropole, la taille des ménages et la proportion de personnes âgées ne sont pas exceptionnels en niveau, mais le sont en variation. Le desserrement des ménages et le vieillissement rapide propres à ces départements ont des conséquences en matière de logement comme on le verra plus loin. d) Un « ancrage local » de la population Les départements d'outre-mer se caractérisent par une proportion élevée : de personnes nées dans le département parmi les personnes résidant dans le département (sauf en Guyane et à Mayotte, en raison de la proportion élevée de natifs de l'étranger) (Graphique 17 et Graphique 18), et de personnes résidant dans le département parmi les personnes nées dans le département (et résidant en France) (Graphique 18). - Dans les cinq DOM, la proportion, parmi les résidents, de personnes nées dans un autre département français est plus faible que dans tout autre département (Graphique 17). Cet « ancrage local » des populations des DOM est sans doute à l'origine des spécificités des DOM en matière de transmission à titre gratuit des logements et des terrains, comme on le verra plus loin. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 85 sur 183 Graphique 17 : répartition des habitants selon leur lieu de naissance, par département, 2015 Nés dans le département 972 974 971 59 76 62 Répartition des habitants selon leur lieu de naissance 2015, par département 976 973 88 50 42 08 8015 29 57 67 68 52 02 72 25 49 53 51 14 10 71 54 12 22 03 871679 63 4456 35 21 36 39 19 61 8186 65 55 2B 64 58 33 1369 47 37 85 73 41 2A 90 89 17 18 45 24 23 74 38 60 48 43 28 70 8411 05 66 09 34 30 26 46 3182 32 07 06 27 40 83 95 75 92 94 78 01 04 77 91 93 Nés à l'étranger Nés ailleurs en France Source : CGEDD d'après Insee, recensement de la population 2015 (2017 pour Mayotte). Graphique 18 : proportion, parmi les natifs du département (résidant en France), de personnes qui y résident , en fonction de la proportion, parmi les résidents du département, de personnes qui y sont nées, par département, 2015 90% % , parmi les natifs du département (résidant en France), de personnes qui y résident en fonction du %, parmi les résidents du département, de personnes qui y sont nées, 2015 973976 67 68 974 80% 66 34 31 30 74 38 2B 33 85 13 70% 83 01 40 06 2A 60% 77 04 50% 91 95 78 44 63 35 56 73 87 22 14 72 11 60 17 12 25 10 49 43 24 37 45 82 86 21 65 05 79 16 71 53 89 69 39 26 27 32 09 19 41 47 5451 02 70 18 07 46 03 36 84 28 23 48 52 55 58 61 90 64 81 29 57 42 80 50 08 88 15 971 62 59 76 972 40% 93 94 30% 92 75 20% 10% 0% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% Source : CGEDD d'après Insee, recensement de la population 2015 (2017 pour Mayotte). B. Parc a) Un stock de bien moindre qualité qu'en métropole C'est avant tout par sa moindre qualité que le parc de logements des DOM se différencie de celui de la métropole. D'un DOM à l'autre, la qualité du parc est cependant très variable (Tableau 9). Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 86 sur 183 Tableau 9 : proportion de logements dépourvus du confort de base (*), par région, 2015 Proportion de logements sans confort de base Île-de-France 1% Centre-Val de Loire 1% Bourgogne-Franche-Comté 1% Normandie 1% Hauts-de-France 1% Grand Est 1% Pays de la Loire 1% Bretagne 1% Nouvelle-Aquitaine 1% Occitanie 1% Auvergne-Rhône-Alpes 1% Provence-Alpes-Côte d'Azur 0% Corse 1% Guadeloupe 41% Martinique 41% Guyane 59% La Réunion 15% Mayotte 59% Source : CGEDD d`après Insee, recensement de la population 2015 (2017 pour Mayotte). (*) C'est-à-dire dépourvus d'au moins l'un des trois éléments suivants : eau courante, baignoire ou douche, et WC intérieurs (ainsi que l'électricité à Mayotte). Les résidences secondaires sont peu nombreuses dans les DOM (Graphique 19). Le parc est donc destiné principalement à loger la population. Graphique 19 : proportions de résidences principales, de résidences secondaires et de logements vacants, par département, 2015 % de résidences prinicipales 93 95 94 91 78 59 90 60 77 49 69 67 974 5731 51 5492 76 13 68 97301 02 62 37 25 72 7935 45 1027 53 9760821 33 4228 86 39 32 63 9721861 30 03 88 29 89 64 36 50 971 24 14 22 55 81 44 8275 70 38 1680 4726 84 87 71 41 52 34 19 56 07 58 12 40 4346 1774 85 15 65 83 06 11 23 09 66 04 2B 48 73 2A 05 % de logements vacants % de résidences secondaires Source : CGEDD d'après Insee, recensement de la population 2015 (2017 pour Mayotte). Il se caractérise notamment par un taux de vacance élevé aux Antilles et à Mayotte. Alors qu'en métropole une vacance élevée est généralement associée à une proportion élevée de personnes âgées, dans les DOM ce n'est pas le cas, même dans les Antilles (Graphique 20). Dans les Antilles le taux de vacance plus élevé que dans tout autre département est cohérent avec la faible croissance démographique (Graphique 21). À Mayotte, la coexistence d'un taux de vacance élevé et d'une forte croissance démographique associée à de nombreux logements précaires prête à réflexion. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 87 sur 183 Graphique 20 : proportion de logements vacants en fonction de la proportion de la population âgée de plus de 65 ans, par département, 2015 % logements vacants en fonction du % de la population âgée de plus de 65 ans 971 16% 14% 976 972 23 36 58 43 55 18 03 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 63 973 974 77 93 95 15 88 89 52 61 47 19 12 32 41 16 08 24 70 42 48 71 87 65 84 82 39 09 1086 07 54 81 68 02 11 57 45 53 79 72 26 22 5125 50 06 21 37 04 30 80 75 64 90 28 66 29 01 67 27 76 56 34 59 69 62 38 49 31 13 17 60 35 40 92 14 83 33 05 91 7874 73 44 94 85 46 2B 2A 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% Source : CGEDD d'après Insee, recensement de la population 2015 (2017 pour Mayotte). Graphique 21 : taux de vacance en fonction de la croissance annuelle de la population, par département, 2015 16% 972 971 23 Taux de vacance en fonction de la croissance annuelle de la population 14% 03 58 36 18 976 12% 43 52 88 55 61 08 75 19 89 47 12 32 63 46 16 24 41 70 42 71 48 10% 82 87 39 65 86 84 09 10 07 54 81 02 68 11 45 57 53 22 72 79 26 50 06 51 04 21 2537 64 974 30 90 8% 802928 66 76 01 67 27 56 69 62 59 1349 38 17 60 35 40 92 14 77 83 05 91 6% 78 73 93 95 94 85 15 973 34 31 33 44 74 4% 2B 2A 2% 0% -1% 0% 1% 2% 3% 4% Source : CGEDD d'après Insee, recensement de la population 2015 (2017 pour Mayotte). Par ailleurs, la croissance de la vacance entre les recensements de la population de 2010 et 2015 ressort prononcée à la Martinique et (peut-être en raison de problèmes de mesure) en Guyane, mais proche de la moyenne nationale en Guadeloupe, à la Réunion et à Mayotte (Graphique 22). Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 88 sur 183 Graphique 22 : variation de la proportion de logements vacants de 2010 à 2015 en fonction de la proportion de logements vacants en 2015 par région 3,0% Variation du % de logements vacants de 2010 à 2015 en fonction du % de logements vacants en 2015 Guyane Martinique 2,5% 2,0% 1,5% Normandie Hauts-de-France Centre-Val de Loire Bourgogne-Franche-Comté 1,0% Grand-Est Bretagne France Pays de la Loire Nouvelle-Aquitaine La Réunion Auvergne-Rhône-Alpes Ile-de-France Occitanie Provence-Alpes-Côte d'Azur Guadeloupe Mayotte 0,5% 0,0% 0% -0,5% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18% Corse -1,0% Source : CGEDD d'après Insee, recensement de la population 2015 (2017 pour Mayotte). Aux Antilles et à la Réunion, malgré le desserrement des ménages très prononcé, à taille de ménage moyenne équivalente le nombre de pièces par logement est beaucoup plus faible (Graphique 23), le sous-peuplement beaucoup moins fréquent et le surpeuplement plus fréquent (Graphique 24) que dans la plupart des régions de métropole. Parmi les ménages pauvres (c'est-à-dire dont le revenu est inférieur au seuil de pauvreté), la fréquence du sous-peuplement ou du surpeuplement occupe une place intermédiaire dans les DOM (Guyane exceptée) par comparaison avec les régions de métropole (Graphique 25). En revanche, du fait d'une prévalence de la pauvreté supérieure dans les DOM, la proportion, parmi l'ensemble des ménages, de ceux qui sont simultanément pauvres et en sous-peuplement, ou pauvres et en surpeuplement, est plus élevée dans les DOM que dans les régions de métropole (hors Guyane pour le sous-peuplement et hors Ile-de-France pour le surpeuplement) (Graphique 26). Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 89 sur 183 Graphique 23 : nombre de personnes par ménage, en fonction du nombre de pièces par résidence principale, par région, 2015 4,2 4 3,8 3,6 Mayo Nombre de personnes moyen par ménage en fonction du nombre de pièces par résidence principale par région, 2015 3,4 3,2 3 2,8 2,6 2,4 Guya Réu IdF 2,2 2 2,9 3,1 3,3 Mart Corse PACA Guad ARhA Occi HautsdF PaysdL Norm GrEst Centr Bou-Fco Naqu Bret 3,5 3,7 3,9 4,1 4,3 Source : CGEDD d'après Insee, recensement de la population 2015 (2017 pour Mayotte). Graphique 24 : proportion de ménages en surpeuplement en fonction de la proportion de ménages en sous-peuplement, par ancienne région, 2013 % de ménages en surpeuplement modéré ou accentué parmi l'ensemble des ménages en fonction du % de ménages en sous-peuplement prononcé ou très accentué parmi l'ensemble des ménages par ancienne région, 2013 60% 50% 40% 30% Guya 20% IdF Réun 10% Mart PACA Guad LangRo Pic HauNor Cent RhA Als Aqu Bou NPC ChArd BasNor Bre MiPy Auv PdLoire Lor FrCo PoiCh 0% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% Source : CGEDD d'après enquête logement. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 90 sur 183 Graphique 25 : idem, mais uniquement pour les ménages pauvres % de ménages en surpeuplement modéré ou accentué parmi les ménages pauvres en fonction du % de ménages en sous-peuplement prononcé ou très accentué parmi les ménages pauvres par ancienne région, 2013 Guya 60% 50% IdF 40% 30% PACAAls Pic 20% Cent Réun LangRo HauNor Mart Aqu Guad RhA Bre NPC PdLoire 10% BasNor Lor MiPy PoiCh 0% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% Source : CGEDD d'après enquête logement 2013. Les régions non représentées sont celles pour lesquelles un des effectifs intervenant dans le calcul est inférieur à 11. Graphique 26 : proportion de ménages pauvres et en surpeuplement en fonction de la proportion de ménages pauvres et en sous-peuplement, par ancienne région, 2013 % de ménages pauvres et en surpeuplement modéré ou accentué parmi l'ensemble des ménages en fonction du % de ménages pauvres et en sous-peuplement prononcé ou très accentué parmi l'ensemble des ménages par ancienne région, 2013 25% Guya 20% 15% 10% IdF Réun Mart Guad PACA Als Pic HauNor RhA LangRo Aqu Bre PdLoire BasNor NPC 5% Cent Lor MiPy PoiCh 0% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% Source : CGEDD d'après enquête logement 2013. Les régions non représentées sont celles pour lesquelles un des effectifs intervenant dans le calcul est inférieur à 11. Si la qualité intrinsèque des logements est bien moindre dans les DOM qu'en métropole, en revanche leur qualité de localisation, mesurée par la distance au lieu de travail (pour les ménages dont la personne de référence travaille), n'y est pas inférieure (Graphique 27). Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 91 sur 183 Graphique 27 : durée de trajet au lieu de travail en fonction de la proportion de ménages dont la personne de référence occupe un emploi, par ancienne région, 2013 35 30 Durée de trajet au lieu de travail en minutes en fonction de la proportion de ménages dont la personne de référence occupe un emploi par ancienne région, 2013 IdF 25 Pic Cent MiPyRhA NPC FrCo PdLoire Aqu Bre Als 20 Cors Mart Bou HauNor PACA Lor GuadAuv 15 ChArd PoiCh BasNor LangRo Réun Lim Guya 10 5 0 40% 45% 50% 55% 60% 65% 70% Source : CGEDD d'après enquête logement 2013. b) Une prédominance du neuf, parfois majoritairement illicite, dans l'accession à la propriété D'un DOM à l'autre, ainsi que par comparaison avec les départements de métropole, le niveau de la construction de logements peut être rapproché de la croissance de la population (Graphique 28) et du nombre de ménages (Graphique 29). En Guyane et à Mayotte 61 la construction autorisée apparaît anormalement faible. Cela résulte de l'abondance de la construction non autorisée dans ces deux départements : entre 40 % et 60 % de la construction totale de logements62. A la Réunion et encore plus dans les Antilles, la construction apparaît élevée si on la compare à la croissance de la population (Graphique 28). C'est moins le cas si on la compare à la croissance du nombre de ménages (Graphique 29), le desserrement des ménages étant particulièrement prononcé dans ces départements (cf. Graphique 14). De plus, un parc en mauvais état, s'il est traité par des destructions de logements, nécessite la construction de logements supplémentaires pour reloger les ménages concernés. Néanmoins, dans les Antilles, le niveau de construction élevé est associé à une vacance plus élevée que dans tout autre département (cf. ci-dessus). Cela incite à s'interroger sur l'arbitrage entre construction et démolition / reconstruction d'une part et simple rénovation d'autre part. Et ce bien que pour Mayotte nous n'ayons pas retenu le nombre de mises en chantier autorisés figurant dans la base Sitadel (soit environ 300 par an) mais une estimation de la DEAL (environ 900). Les mises en chantier totales seraient supérieures à 2000. 61 Source : rapport de l'Audeg sur l'urbanisation spontanée, novembre 2018, http://www.audeg.fr/ftparuag/aruag/ressources/docs_telechargement/R1_2-US_2018.pdf pour la Guyane, et DEAL pour Mayotte. 62 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 92 sur 183 Graphique 28 : nombre de logements mis en chantier légalement en fonction de la croissance de la population, par département, moyenne sur les 5 dernières années 2,0% 974 93 2A 44 35 74 33 y = 0,81x + 0,01 R² = 0,81 34 77 91 69 Droite de régression pour les départements de métropole 973 976 1,5% 67 95 94 40 01 971 972 1,0% 57 92 78 14 21 76 59 68 06 80 51 29 22 62 28 38 17 73 84 37 56 30 64 13 2B 83 85 26 66 82 25 4507 63 49 81 11 27 05 60 53 32 42 54 12 10 86 46 04 50 90 87 47 24 72 79 65 39 16 41 43 71 70 48 0,5% Nombre 15 09 02 19 08 88 36 75 2352 55 61 58 18 03 89 de logements mis en chantier en % du nb de logements du parc en fonction de la croissance de la population, moyennes annuelles sur les 5 dernières années, par département NB: seuls sont décomptés les logements ayant fait l'objet d'un permis de constru 0,0% -1,0% 0,0% 1,0% 2,0% 3,0% 4,0% Source : CGEDD d'après SDES (Sitadel) et Insee. Nombre moyen de mises en chantier de 2014 à 2018, croissance moyenne de la population de 2011 à 2016. Graphique 29: nombre de logements mis en chantier légalement en fonction de la croissance du nombre de ménages, par département, moyenne sur les 5 dernières années 2,0% 2A 33 44 35 34 77 91 69 74 974 93 y = 0,79x + 0,00 R² = 0,69 Droite de régression pour les départements de métropole 973 1,5% 94 92 67 95 01 40 78 13 971 64 17 84 56 972 37 38 83 73 26 2B 85 1,0% 0,5% 75 58 30 66 76 57 59 63 82 25 45 07 49 68 06 80 51 29 22 81 11 62 28 27 6005 53 54 42 32 10 86 12 46 90 04 50 87 47 24 72 4179 39 65 16 43 71 70 48 15 09 19 02 08 18 88 03 Nombre de logements 89 52 61 55 23 14 21 36 mis en chantier en % du nb de logements du parc en fonction de la croissance du nombre de ménages, moyennes annuelles sur les 5 dernières années, par département NB: seuls sont décomptés les logements ayant fait l'objet d'un permis de con 1,0% 2,0% 3,0% 4,0% 0,0% -1,0% 0,0% Source : CGEDD d'après SDES (Sitadel) et Insee. Nombre moyen de mises en chantier de 2014 à 2018, croissance moyenne de la population de 2011 à 2016. Par opposition au niveau relativement élevé de la construction (eu égard à la croissance démographique et en tenant compte des constructions non autorisées) dans les DOM, la « vitesse de rotation » du parc existant, c'est-à-dire la proportion des logements qui sont vendus chaque année, y est faible. Cela résulte sans doute de l'« ancrage local » de la population (forte proportion des résidents Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 93 sur 183 d'un département qui sont nés dans le département) (Graphique 30), qui entraîne que la transmission du patrimoine immobilier entre générations est effectuée plus souvent à titre gratuit qu'en métropole (cf. Tableau 11 au d) ci-dessous). Graphique 30 : vitesse de rotation du parc (2016) en fonction de la proportion de résidents nés dans le département (2015), par département 5,0% 4,5% 94 92 7895 91 77 Vitesse de rotation du parc (*) en fonction du % des résidents qui sont nés dans le département 06 4,0% 3,5% 93 34 31 83 66 75 01 40 27 1128 3026 82 84 05 74 60 38 45 17 73 90 47 89 41 18 24 70 43 23 69 33 64 13 37 85 86 65 81 61 58 39 55 19 44 35 21 54 14 59 49 25 72 76 3,0% 10 51 56 63 87 79 16 03 36 29 80 42 62 2,5% 22 53 02 50 08 88 15 2,0% 32 04 09 46 07 12 71 52 974 2A 2B 1,5% 48 1,0% 971 972 0,5% (*) Nombre de transactions de logements anciens en 2016 divisé par le nombre de logements occupés par leur propriétaire ou locatifs privés en 2015 973 0,0% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% Source : CGEDD d'après DV3F, Filocom et recensement de population. Sur ce graphique, on a limité le dénominateur du ratio représenté en ordonnée aux logements occupés par leur propriétaire ou locatifs privés car le reste du parc (constitué pour l'essentiel de logements détenus par des organismes HLM ou SEM) est très rarement vendu. Il en résulte que les DOM sont, avec les anciens départements corses, les seuls départements où le nombre de logements neufs construits est plus élevé que le nombre de logements anciens vendus (Graphique 31). Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 94 sur 183 Graphique 31 : flux de construction neuve (avec permis de construire), en fonction du flux de ventes dans l'ancien, par département, moyenne 2013-2017 2,5% Nombre de logements mis en chantier en fonction du nombre de logements anciens vendus, tous deux en moyenne sur les 5 dernières années (2013-2017) en % du nombre de logements du département en 2015 74 93 31 2,0% 2A 974 33 44 35 34 77 91 94 40 13 38 64 92 95 78 1,5% 973 69 01 971 972 2B 84 26 07 81 73 56 17 85 83 1,0% 37 14 21 76 30 66 25 82 63 49 59 45 06 0,5% 48 1509 51 80 29 22 11 62 27 28 60 05 53 42 32 10 86 12 46 04 90 50 87 72 24 43 16 65 41 79 47 71 70 39 1902 08 18 88 36 23 52 55 61 58 03 89 54 75 0,0% 0,0% 0,5% 1,0% 1,5% 2,0% 2,5% 3,0% 3,5% Source : CGEDD d'après DV3F, Sitadel et Filocom. Sur ce graphique, le dénominateur inclut tous les logements du département. On ne tient compte que des logements ayant fait l'objet d'un permis de construire. NB : bien que Mayotte ne soit pas représenté sur ce graphique, le flux de construction neuve y est vraisemblablement supérieur au flux de logements anciens vendus comme dans les autres DOM, et probablement encore davantage, pourvu que l'on compte les logements dépourvus de permis de construire. Corrélativement la place des logements neufs dans les achats de logements est beaucoup plus élevée dans les DOM qu'en métropole : 71 % des ménages qui achètent leur résidence principale l'achètent neuve dans les DOM, contre seulement 29 % en métropole63. Enfin, la part des appartements dans les logements des propriétaires occupants, accédants ou non, n'est que de quelques pourcents dans les DOM, qui sur ce point s'apparentent aux zones rurales de métropole (cf. Tableau 35 plus loin). Ainsi, la construction de maison individuelle occupe une place beaucoup plus importante dans l'accession à la propriété dans les DOM qu'en métropole, y compris pour les ménages à bas revenu. c) Les ménages à bas revenu sont plus souvent propriétaires qu'en métropole La répartition des ménages dans le parc de résidences principales en fonction de leur statut d'occupation fait apparaître une proportion de propriétaires-occupants plus faible dans les DOM (53 %) qu'en métropole (59 %) (Tableau 10). Néanmoins, si l'on considère uniquement les ménages pauvres, la proportion de propriétaires occupants est beaucoup plus élevée dans les DOM (45 %) qu'en métropole (28 %). Le statut de propriétaire à faible revenu, beaucoup moins fréquent en métropole de nos jours qu'il ne l'était il y a une quarantaine d'années64, reste donc répandu dans les DOM : dans ces Source : CGEDD d'après enquête logement 2013. Pourcentages calculés sur les acheteurs « récents », c'est-à-dire ayant acheté quatre ans ou moins avant la date de collecte. 63 « Les ménages et leurs logements depuis 1970, quelques résultats extraits des enquêtes logement », note du CGEDD, mai 2018, http://www.cgedd.developpement-durable.gouv.fr/IMG/pdf/menagelogement-friggit_cle03e36d.pdf. 64 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 95 sur 183 départements, 20 % des ménages sont des propriétaires occupants sous le seuil de pauvreté, contre 5 % en métropole. Une analyse par département conduit aux mêmes conclusions (Graphiques 32). Parallèlement, parmi l'ensemble des ménages, la proportion de locataires HLM est un peu plus élevée dans les DOM (19 %) qu'en métropole (16 %) mais, parmi les ménages qui sont sous le seuil de pauvreté, elle est plus faible dans les DOM (25 %) qu'en métropole (35 %) (Tableau 10). Pour que la proportion de locataires HLM parmi les ménages sous le seuil de pauvreté rejoigne dans les DOM le niveau métropolitain, il faudrait 31 000 logements HLM supplémentaires, soit une augmentation de 24 % du parc HLM dans les DOM. Cela conduirait à une paupérisation accrue du parc HLM de ces départements (sauf à construire encore davantage de logements HLM, de manière à y maintenir constante la proportion de ménages au-dessus du seuil de pauvreté). Pour autant, 29 % des ménages des DOM demeureraient sous le seuil de pauvreté et logés hors du parc HLM, contre 33 % actuellement (et 12 % en métropole). Le parc HLM apparaît donc beaucoup moins apte à loger les ménages à bas revenu dans les DOM qu'en métropole : non seulement sa taille est moindre, eu égard à la proportion plus élevée de ménages à bas revenu, mais (cf. § b)) il nécessite un montant unitaire d'allocation de logement moitié plus élevé. Tableau 10 : répartition des ménages par statut d'occupation, selon qu'ils sont sous le seuil de pauvreté ou non Guadeloupe Ménages sous le seuil de pauvreté Propriétaire-occupant Locataire HLM Autre locataire Logé gratuitement Tous statuts Autres ménages Propriétaire-occupant En % de Locataire HLM l'ensemble Autre locataire des ménages Logé gratuitement Tous statuts Ensemble des ménages Propriétaire-occupant Locataire HLM Autre locataire Logé gratuitement Tous statuts Ménages sous le seuil de pauvreté Propriétaire-occupant Locataire HLM Autre locataire Logé gratuitement Tous statuts En % de Autres ménages l'ensemble Propriétaire-occupant des ménages Locataire HLM de même Autre locataire classe de Logé gratuitement niveau de Tous statuts vie Ensemble des ménages Propriétaire-occupant Locataire HLM Autre locataire Logé gratuitement Tous statuts 23% 10% 8% 3% 43% 36% 8% 9% 4% 57% 59% 18% 17% 7% 100% DOM par département Martinique Guyane Réunion 17% 8% 8% 6% 38% 37% 9% 12% 4% 62% 54% 17% 19% 9% 100% 16% 10% 11% 7% 43% 24% 11% 17% 5% 57% 40% 21% 28% 11% 100% 20% 14% 10% 3% 48% 31% 6% 13% 3% 52% 51% 19% 24% 6% 100% DOM 20% 11% 9% 4% 44% 33% 8% 12% 3% 56% 53% 19% 21% 7% 100% AouAbis 3% 7% 6% 1% 17% 45% 15% 20% 3% 83% 48% 22% 26% 3% 100% Métropole par zone B1 B2 C Métropole 4% 9% 7% 0% 20% 48% 11% 18% 2% 80% 4% 8% 7% 1% 20% 53% 10% 15% 2% 80% 8% 4% 6% 1% 18% 65% 4% 11% 2% 82% 5% 6% 6% 1% 18% 54% 10% 16% 2% 82% 59% 16% 22% 3% 100% France 5% 6% 6% 1% 19% 54% 10% 16% 2% 81% 59% 16% 22% 3% 100% 52% 57% 73% 20% 19% 8% 26% 22% 17% 2% 2% 2% 100% 100% 100% 52% 22% 19% 7% 100% 63% 14% 15% 7% 100% 59% 18% 17% 7% 100% 45% 20% 20% 15% 100% 60% 15% 19% 6% 100% 54% 17% 19% 9% 100% 36% 23% 26% 15% 100% 43% 19% 30% 8% 100% 40% 21% 28% 11% 100% 43% 28% 22% 7% 100% 58% 11% 25% 5% 100% 51% 19% 24% 6% 100% 45% 25% 21% 9% 100% 59% 14% 22% 6% 100% 53% 19% 21% 7% 100% 19% 40% 37% 3% 100% 54% 19% 24% 3% 100% 48% 22% 26% 3% 100% 19% 21% 45% 43% 42% 20% 36% 35% 31% 2% 3% 3% 100% 100% 100% 61% 66% 79% 14% 13% 5% 23% 19% 14% 2% 2% 2% 100% 100% 100% 52% 57% 73% 20% 19% 8% 26% 22% 17% 2% 2% 2% 100% 100% 100% 28% 35% 34% 3% 100% 66% 12% 19% 2% 100% 59% 16% 22% 3% 100% 29% 34% 34% 4% 100% 66% 12% 19% 2% 100% 59% 16% 22% 3% 100% Source : CGEDD d'après enquête logement 2013. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 96 sur 183 Graphiques 32 : répartition des ménages entre statuts d'occupation, par département, 2016 Propriétaires-occupants Répartition des ménages entre statuts d'occupation 85 23 22 29 43 1546 79 56 417012 19 36 1855 81 58 16 24 8953 32 28 657 82 48 9 39 72 86 1740 61 5227 883 47 87 71 63 50 45 44 11 49121 64 77 38 60 7335 26 280 25 68 10 3742 74 83 91 8 57 5 3066 78 1454 4 67 62 90 95 59 33 34 971 2A 31 84 6 76 2B 51 13 972 69 94 92 974 93 973 75 HLM, SEM et autres Propriétaires-occupants Locataires du secteur privé Répartition des ménages dont le revenu est inférieur au seuil de pauvreté entre statuts d'occupation 23 32 46 48 43 12 22 85 24 19 9 79 782 47 58 5616 9722970 81 65 11 974 55 17 40 50 2A 89 52 7118 53 3 5 39 2B 41 64 4 61 1 87 63 66 88 86 74 26 282773 30 83 6 8 80 72221 57 34 49 1444 973 60 77 38 35 84 33 45 42 62 10 372568 54 95 59 31 67 78 91 13 9076 51 9369 94 75 92 15 971 36 HLM, SEM et autres Propriétaires-occupants Locataires du secteur privé Répartition des ménages dont le revenu est supérieur au seuil de pauvreté entre statuts d'occupation 23 85 29 22 79 1546 43 4156 24 5512 58 32 89 16 36 18708109 53 07 72 19 28 865 17 61 48 82 878 39 03 27 86 47 527163 11 80 45 44 40 0235 26 21 49 38 50 01 77 25 64 08 603754 30 10 42 66 57 62 14 68 04 91 73 05 83 74 59 67 95 78 90 33 34 84 971 2B31 76 2A 06 51 13 972 69 974 94 93 92 973 75 HLM, SEM et autres Locataires du secteur privé Source : CGEDD d'après Fideli 2016. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 97 sur 183 De 2010 à 2015, la proportion de propriétaires occupants, qui a diminué en moyenne sur l'ensemble de la France, a diminué plus fortement dans les DOM que dans toute autre région de métropole (Graphique 33). Graphique 33 : variation de la proportion de propriétaires occupants de 2010 à 2015 en fonction de la proportion de propriétaires occupants en 2015 1,0% Variation du % de propriétaires occupants de 2010 à 2015 en fonction du % de propriétaires occupants en 2015 (source: recensements de la population) Bourgogne-Franche-Comté Normandie Centre-Val de Loire 0,5% Pays de la Loire 0,0% 40% 45% Ile-de-France Auvergne-Rhône-Alpes Grand-Est 50% Corse Provence-Alpes-Côte d'Azur 55% France 60% Nouvelle-Aquitaine 65% Bretagne 70% Occitanie -0,5% Martinique Hauts-de-France Guadeloupe Guyane -1,0% La Réunion -1,5% Source : CGEDD d'après recensements de la population. La proportion de logements collectifs n'est pas plus faible dans les DOM (hors Mayotte) que dans les départements ruraux de métropole, quel que soit le statut d'occupation considéré (Graphique 34). Graphique 34 : proportion d'appartements selon le statut d'occupation en fonction de la proportion d'appartements pour l'ensemble des statuts d'occupation, par département, 2016 100% 972 91 67 78 73 83 95 42 68 64 25 90 05 77 2157 38 3930 87 54 34 974 88 63 84 76 90 67 26 35 31 58 971 12 60 65 01 91 73 78 25 48 71 44 51 81 89 43 95 57 37 68 07 83 05 54 52 42 16 56 33 66 09 64 38 70 2815 08 10 31 45 17 02 29 55 77 21 34 72 80 88 39 23 27 11 03 47 41 63 66 53 86 61 973 12 1465 26 04 46 18 19 49 01 30 15 51 24 48 87 4435 04 76 59 22 36 71 33 82 32 43 84 07 14 1929 03 1037 50 40 45 972 70 60 55 59 28 56 82 89 49 08 58 973 11 46 09 81 40 52 86 23 18 32 22 47 27 62 974 62 80 17 72 24 02 05 78 53 83 41 73 61 971 36 50 16 74 13 2A 2B 74 13 2A 2B 69 93 94 06 92 92 75 75 90% 06 94 69 93 80% 92 70% 06 60% 94 50% 85 79 69 2A 2B 13 74 93 40% 30% 85 79 20% 10% 85 79 0% 0% 38 67 95 91 42 68 64 25 34 21 90 31 04 57 66 77 54 972 26 35 39 4401 30 65 63 84 12 76 07 14 88 51 87 15 48 71 3733 29 03 45 10 43 973 Proportion d'appartements selon le statut d'occupation 56 19 971 5960 40 7011 49 58 974 7289 28 08 en fonction de la proportion d'appartements pour l'ensemble des statuts d'occupation 17 82 41 18 22 46 09 86 55 52 3647 81 80 23 53 62 2432 50 2702 61 selon le département, 2016 16 Propriétaires occupants Locataires du parc HLM Locataires du parc privé 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Source : CGEDD d'après Fideli 2016. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 98 sur 183 d) Le patrimoine immobilier est acquis à titre non onéreux plus souvent qu'en métropole · Logements Un reflet sans doute de l' « ancrage local » de la population est que la proportion, parmi les ménages propriétaires de leur résidence principale, de propriétaires par héritage ou donation (par opposition aux propriétaires ayant acheté leur logement) est beaucoup plus élevée dans les DOM (25 %, et 36 % pour les propriétaires pauvres qu'en métropole (9 %, et 16 % pour les propriétaires pauvres) (Tableau 11). Dans les DOM, plus d'un propriétaire pauvre sur trois est devenu propriétaire par héritage ou par donation, contre un sur six en métropole. Tableau 11 : proportion, parmi les ménages propriétaires, de propriétaires par héritage ou par donation Dont Tous propriétaires Dont autres propriétaires pauvres propriétaires Guadeloupe 18% 27% 12% Martinique 35% 50% 28% Guyane 16% 24% 11% Réunion 25% 36% 17% DOM 25% 36% 18% Métropole 9% 16% 8% (*) c'est-à-dire dont le niveau de vie est supérieur au seuil de pauvreté Source : CGEDD d'après ENL 2013. · Terrains Un phénomène analogue se produit pour les terrains sur lesquels les particuliers font construire des maisons individuelles. Selon l'enquête EPTB, ces terrains sont acquis par achat (par opposition à une donation, un héritage, etc.) dans moins de la moitié des cas, contre trois cas sur quatre dans les départements de métropole (Graphique 35). Ce décalage s'observe pour toutes les catégories socio-professionnelles (Tableau 12). Graphique 35 : proportion des constructions de maisons par des particuliers donnant lieu à achat de terrain, en fonction du prix moyen des terrains lmorsqu'ils sont achetés, par ancienne région, 2017 90% 85% Lim NPC BasNor PdLoire PicHauNor Centr PoiCh Bou Bre Lor FrCo Auv ChArd MiPy Aqu Als LangRo IdF 80% 75% 70% RhA 65% 60% Proportion des constructions de maisons par des particuliers donnant lieu à achat de terrain en fonction du prix moyen des terrains lorsqu'ils sont achetés par ancienne région, 2017 Cors PACA 55% 50% 45% DOM 40% 0 20 000 40 000 60 000 80 000 100 000 120 000 140 000 160 000 Source : CGEDD d'après EPTB. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 99 sur 183 Tableau 12 : agrégats relatifs aux constructions de maisons individuelles par les particuliers (moyenne des années 2013 à 2017) artisanscommerçantsagriculteurs chefs exploitants d'entreprise 1% 2% 3% 3% 4% 3% 2% 5% 2% 2% 1% 1% 2% 2% 2% 3% 1% 2% 1% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 34% 38% 48% 67% 61% 69% 70% 67% 57% 47% 79% 47% 36% 52% 62% 35% 45% 70% 42% 71% 29% 36% 27% 51% 52% 4% 8% 7% 6% 8% 7% 5% 5% 14% 6% 5% 8% 9% 6% 6% 7% 5% 6% 5% 7% 11% 9% 8% 7% 7% 77% 78% 77% 79% 83% 81% 81% 90% 80% 78% 88% 72% 75% 86% 84% 75% 88% 85% 85% 88% 58% 64% 56% 75% 76% cadres et professions intellectuelles professions supérieures intermédiaires employés ouvriers retraités 23% 20% 16% 16% 14% 20% 18% 14% 28% 16% 16% 33% 19% 15% 20% 22% 22% 19% 12% 17% 28% 23% 22% 21% 21% 77% 81% 84% 83% 86% 85% 88% 85% 54% 87% 85% 71% 79% 82% 86% 83% 90% 86% 90% 84% 62% 71% 65% 78% 79% 11% 13% 13% 13% 13% 13% 14% 12% 8% 14% 13% 8% 12% 14% 10% 13% 14% 11% 11% 11% 12% 12% 13% 12% 12% 67% 84% 85% 87% 86% 86% 88% 86% 82% 84% 89% 51% 81% 90% 86% 79% 86% 88% 84% 85% 64% 71% 51% 79% 81% 40% 36% 38% 39% 37% 35% 43% 39% 33% 39% 40% 41% 38% 44% 39% 37% 35% 35% 46% 37% 31% 35% 40% 37% 37% 77% 79% 79% 86% 86% 87% 88% 86% 56% 84% 88% 73% 80% 85% 85% 78% 86% 88% 85% 87% 63% 70% 39% 79% 81% 18% 11% 15% 15% 17% 12% 14% 19% 5% 15% 20% 7% 8% 10% 16% 10% 18% 16% 21% 13% 6% 12% 5% 12% 13% 72% 77% 80% 86% 86% 85% 89% 81% 60% 84% 86% 79% 81% 79% 81% 76% 90% 85% 87% 82% 71% 71% 28% 80% 81% 4% 10% 6% 9% 7% 10% 5% 6% 10% 7% 5% 3% 11% 8% 6% 7% 5% 11% 4% 12% 10% 7% 10% 8% 8% 69% 70% 68% 71% 69% 76% 75% 68% 47% 74% 67% 49% 72% 75% 69% 71% 69% 76% 71% 78% 46% 53% 27% 66% 68% autres personnes sans activité Toutes professionnelle professions 1% 2% 2% 2% 2% 2% 1% 2% 3% 1% 1% 1% 3% 1% 2% 2% 1% 1% 2% 2% 2% 2% 15% 2% 2% 90% 78% 74% 85% 93% 75% 92% 88% 72% 57% 95% 69% 68% 83% 79% 68% 92% 78% 86% 81% 51% 58% 12% 58% 73% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 74% 78% 79% 84% 83% 84% 87% 83% 60% 82% 86% 70% 77% 83% 83% 77% 86% 85% 85% 84% 60% 68% 46% 77% 78% Zone Alsace Aquitaine Auvergne Basse-Normandie Bourgogne Bretagne Centre-Val de Loire Champagne-Ardenne Corse Franche-Comté Haute-Normandie Île-de-France Languedoc-Roussillon Limousin Lorraine Midi-Pyrénées Nord-Pas-de-Calais Pays de la Loire Picardie Poitou-Charentes Provence-Alpes-Côte-d'Azur Rhône-Alpes DOM FRANCE ENTIERE Dont métropole Alsace Aquitaine Auvergne Basse-Normandie Bourgogne Bretagne Centre-Val de Loire Champagne-Ardenne Corse Franche-Comté Haute-Normandie Île-de-France Languedoc-Roussillon Limousin Lorraine Midi-Pyrénées Nord-Pas-de-Calais Pays de la Loire Picardie Poitou-Charentes Provence-Alpes-Côte-d'Azur Rhône-Alpes DOM FRANCE ENTIERE Dont métropole Poids de chaque catégorie professionnelle dans les constructions de maison individuelle Part des opérations pour lesquelles le terrain a été acheté Source : CGEDD d'après EPTB. L'enquête logement 2013 fournit des résultats différents, mais qui vont dans le même sens: selon elle, la proportion des accédants à la propriété ayant fait construire une maison individuelle qui se sont procuré le terrain autrement que par achat est dans les DOM de 3 sur 10 (4 sur 10 pour les accédants sociaux65), contre seulement de 1 sur 10 (1 sur 20 pour les accédants sociaux) en métropole (Tableau 13). Elle est encore plus élevée en LES. Tableau 13 : proportion des ménages ayant fait construire une maison individuelle qui se sont procuré le terrain autrement que par achat Tous ménages Accession sociale Métropole 1/10 1/20 DOM 3/10 4/10 Source : CGEDD d'après enquête logement. 65 Au sens de : accédants ayant bénéficié d'un prêt aidé ou, dans les DOM, d'un LES. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 100 sur 183 Le fait que dans les DOM les ménages à bas revenu ont davantage accès à du foncier non bâti gratuit qu'en métropole constitue une opportunité dans la définition des politiques de logement social. A contrario, ce foncier gratuit est plus souvent qu'en métropole par affecté par la carence de titrement ou l'indivision : « D'après le cadastre de la Martinique, 60 % du parcellaire appartient à des personnes physiques. Or, 26 % de cette surface correspond à une propriété en indivision et 14 % à des successions ouvertes, ce qui implique que 40 % du foncier privé est gelé. Les communes de l'île sont touchées dans des proportions variables ­ 17 % du foncier privé est concerné à Saint-Pierre, près de 50 % à Fort-deFrance et plus de 83 % à Macouba. »66 Rapport fait au nom de la commission des lois constitutionnelles, de la législation et de l'administration générale de la république, sur la proposition de loi visant à faciliter la sortie de l'indivision successorale et à relancer la politique du logement en outre-mer (n° 475), Par M. Serge LETCHIMY, Député, Assemblée Nationale 10 janvier 2018. La situation est encore plus grave à Mayotte. 66 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 101 sur 183 C. Revenus Différentes mesures du revenu Encadré 4 : différentes mesures du revenu On utilise ici plusieurs mesures du revenu : * le revenu déclaré lors des enquêtes logement, * le revenu imposable brut figurant dans Filocom, * le revenu disponible figurant dans Fideli67, * le niveau de vie, égal au revenu disponible divisé par le nombre d'unités de consommation68, figurant également dans Fideli. Le revenu disponible est généralement plus faible que le revenu imposable brut pour les hauts revenus, et plus élevé pour les bas revenus. Les DOM sont les seuls départements où le revenu disponible par ménage soit inférieur au revenu imposable brut par ménage, ce qui reflète le niveau élevé des prestations sociales et la faiblesse du produit de l'impôt sur le revenu des personnes physiques dans ces départements (Graphique 36). Ces revenus n'incluent pas ceux provenant de l'économie souterraine. Par ailleurs, à revenu donné, plus un ménage compte de personnes plus son niveau de vie est faible. On considère qu'un ménage est sous le « seuil de pauvreté » si son niveau de vie est inférieur à 60 % du niveau de vie médian sur l'ensemble de la France. « Le revenu disponible est le revenu à la disposition du ménage pour consommer et épargner. Il comprend le revenu déclaré (revenus d'activité, indemnités de chômage, retraites et pensions et certains revenus du patrimoine), les revenus financiers non soumis à déclaration imputés par l'Insee (livrets exonérés, livrets jeunes, PEA, LEP, CEL, PEL, produits d'assurance vie), les prestations sociales reçues (prestations familiales, minima sociaux et allocations logement) et la prime pour l'emploi. Au total de ces ressources, on déduit les impôts directs : impôt sur le revenu, taxe d'habitation, contribution sociale généralisée (CSG), contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS) et autres prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine. La taxe foncière n'est pas prise en compte dans le calcul du revenu disponible. » « Le concept de revenu disponible et de niveau de vie utilisé ici est à utiliser avec précaution car il ne prend en compte que des composantes monétaires et exclut les prestations en nature » (source: documentation de Filosofi, citée dans le dictionnaire des variables de Fideli). Ce revenu disponible est moins fiable pour la Guadeloupe et la Guyane que pour les autres départements. 67 Ici calculées selon l'échelle dite de l'OCDE modifiée qui attribue 1 unité de consommation (uc) au premier adulte du ménage, 0,5 uc aux autres personnes de 14 ans ou plus et 0,3 uc aux enfants de moins de 14 ans. 68 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 102 sur 183 Graphique 36 : revenu disponible par ménage en fonction du revenu imposable brut par ménage 55 000 Revenu disponible par ménage en fonction du revenu imposable brut par ménage, 2014 78 92 75 50 000 74 45 000 91 01 95 7794 40 000 25 28 44 4513 57 27 51 06 21 35 33 64 83 90 76 37 39 2654 4963 14 40 973 93598541 2A 56 4210 17 7284 5329 22 34 7980 07 89 81 32 974 62 708271 43 30 02 50 16 86 55 05 18 19 87 46 12 04 088847 65 9721552 2B 61 24 03 48 66 36 58 09 11 60 3867 7331 68 69 35 000 30 000 971 23 25 000 25 000 30 000 35 000 40 000 45 000 50 000 55 000 60 000 65 000 Source : CGEDD d'après Fideli 2016 et Filocom 2015 (le revenu disponible 2015 de Fideli 2016 a été ramené en valeur 2014 par application d'un coefficient multiplicatif forfaitaire). a) Un niveau de vie plus faible en moyenne Les DOM (hors Mayotte) ne sont en général pas les départements où le revenu imposable brut ou le revenu disponible par ménage sont les plus faibles. Sous cet angle, ils s'apparentent à un ensemble de départements métropolitains ruraux à bas revenu (Graphique 36). Néanmoins, le nombre de personnes par ménage est plus élevé dans les DOM que dans ces derniers départements. Il en résulte que le niveau de vie est plus faible dans les DOM que dans les autres départements (Graphique 37). Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 103 sur 183 Graphique 37 : niveau de vie et nombre de personnes par ménage en fonction du revenu disponible par ménage, par département, 2015 35 000 Niveau de vie 32 500 Niveau de vie et nombre de personnes par ménage en fonction du revenu disponible par ménage selon le département, 2015 973 4,0 75 92 Nombre de personnes 3,5 par ménage 3,0 30 000 974 93 95 77 94 01 68 94 01 77 95 91 74 78 27 500 25 000 60 27 28 62 59 38 02 80 49 45 67 69 84 13 972 5582 53 8526 57 971 30 7942 76 08 70 07 72 4011490 35 44 73 51 33 8134 43 89 56 39 83 21 25 31 10 4 54 37 50 86 61 52 88 32 29 11 6624 47 0571 22 2A 64 06 2B 04 16 17 63 09 4865 1218 19 87 3603 46 15 58 23 69 06 25 21 51 64 5744 83 3345 13 28 6337 3527 90 39 54 41 2A14 17 5626 76 29 40 10 49 87 7189 4285 19 8634 18 22 72 46055079 04 1607 80 59 32 84 81 30 03 43 53 1565 12 70 583624 47 5582 88 02 52 61 66 2B 48 08 93 62 09 11 972 31 38 73 67 60 91 74 78 92 2,5 68 75 2,0 22 500 1,5 20 000 23 1,0 973 971 974 17 500 0,5 Revenu disponible par ménage 15 000 25 000 0,0 30 000 35 000 40 000 45 000 50 000 55 000 Source: CGEDD d'après Fideli 2016. b) Un niveau de vie plus hétérogène La distribution des revenus est plus hétérogène dans les DOM qu'en métropole (Tableau 14, Tableau 15 et Graphiques 38). On considère ici les quantiles locaux (c'est-à-dire mesurés non sur l'ensemble de la France mais sur chaque périmètre : département ou zone de prix) de revenu ou de niveau de vie (revenu disponible par unité de consommation). Les neuvièmes déciles de revenu et de niveau de vie sont dans les DOM presque au même niveau qu'en métropole. En revanche, les premiers déciles y sont presque deux fois plus faibles qu'en métropole (et trois fois plus faibles en Guyane). Concomitamment, les premiers quantiles de revenu par ménage représentent une fraction plus faible du revenu médian qu'en métropole, et inversement pour les quantiles les plus élevés, et il en va de même si l'on considère le revenu par unité de consommation (« niveau de vie ») au lieu du revenu par ménage. Ainsi, alors que les ménages « aisés » ont des revenus (par ménage ou par unité de consommation) peu différents dans les DOM et en métropole69, les ménages « modestes » y ont des revenus deux voire trois fois plus faibles70. Même si l'on tient compte de ce que les prix à la consommation sont plus élevés dans les DOM de 7 à 12 % selon le département considéré (cf. Insee Première, « En 2015 les prix dans les DOM restent plus élevés qu'en métropole », L. Jaluzot, F. Malaval et G. Rateau, avril 2016). 69 Par définition des termes « aisé » et « modeste », les 20 % des ménages ayant les revenus par unité de consommation les plus élevés sont dits « aisés », les 20 % des ménages ayant les revenus par unité de consommation les plus faibles sont dits « modestes ». Le premier décile de revenu par unité de consommation est donc la médiane du revenu par unité de consommation des ménages modestes, et le neuvième décile de revenu par unité de consommation est la médiane du revenu par unité de 70 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 104 sur 183 Les DOM sont, après Paris, les départements où l'éventail des revenus et des niveaux de vie est le plus large (Graphique 3971 ; à Mayotte, cas extrême, le rapport du neuvième au premier décile de revenu était de 14,1 en 201172). Cela résulte de bas revenus particulièrement faibles, et non, comme à Paris, de hauts revenus particulièrement élevés. Tableau 14 : quantiles de revenu par ménage en euros, en % de la valeur pour l'ensemble de la France et en % de la médiane, selon le DOM et la zone de prix métropolitaine Quantile de revenu en euros 1er décile 586 635 543 616 1 097 993 979 1 075 1 015 (idem en % de la valeur pour l'ensemble de la France) 1er quartile (59%) (67%) (75%) (65%) (110%) (97%) (97%) (101%) (100%) Médiane (70%) (77%) (88%) (76%) (112%) (98%) (94%) (99%) (100%) 3ème quartile (79%) (86%) (98%) (88%) (115%) (99%) (94%) (95%) (100%) 9ème décile (88%) (93%) (105%) (98%) (122%) (100%) (93%) (90%) (100%) Quantile rapporté au revenu médian 1er décile 32% 31% 24% 31% 37% 39% 39% 41% 39% 1er quartile 51% 53% 53% 53% 60% 61% 63% 63% 61% Médiane 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 3ème quartile 176% 172% 173% 179% 160% 158% 155% 149% 155% 9ème décile 281% 269% 268% 287% 244% 228% 220% 204% 224% Guadeloupe Martinique Guyane Réunion Métropole zone A ou Abis Métropole zone B1 Métropole zone B2 Métropole zone C France 1er 3ème 9ème 1er Médiane quartile quartile décile décile 947 1 846 3 249 5 193 (58%) 1 087 2 032 3 502 5 474 (62%) 1 213 2 308 3 992 6 190 (53%) 1 053 2 001 3 589 5 748 (61%) 1 778 2 952 4 722 7 204 (108%) 1 571 2 576 4 070 5 867 (98%) 1 563 2 483 3 843 5 466 (96%) 1 631 2 603 3 883 5 298 (106%) 1 618 2 634 4 091 5 891 (100%) Source : CGEDD d'après enquête logement 2013. Tableau 15 : idem mais en considérant le niveau de vie (revenu par unité de consommation) au lieu du revenu par ménage Quantile de niveau de vie en euros 1er décile Guadeloupe Martinique Guyane Réunion Métropole zone A ou Abis Métropole zone B1 Métropole zone B2 Métropole zone C France 416 466 258 434 816 774 774 847 790 1er 3ème 9ème Médiane quartile quartile décile 724 808 646 651 1 318 1 200 1 175 1 220 1 210 1 228 1 329 1 219 1 120 2 028 1 773 1 711 1 675 1 762 2 146 2 309 2 411 2 119 3 026 2 620 2 394 2 282 2 543 (idem en % de la valeur pour l'ensemble de la France) 1er décile 1er quartile (60%) (67%) (53%) (54%) (109%) (99%) (97%) (101%) (100%) 3ème Médiane quartile (70%) (75%) (69%) (64%) (115%) (101%) (97%) (95%) (100%) (84%) (91%) (95%) (83%) (119%) (103%) (94%) (90%) (100%) 9ème décile (92%) (96%) (104%) (93%) (123%) (98%) (94%) (86%) (100%) Quantile rapporté au niveau de vie médian 1er décile 34% 35% 21% 39% 40% 44% 45% 51% 45% 1er quartile 59% 61% 53% 58% 65% 68% 69% 73% 69% Médiane 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 3ème quartile 175% 174% 198% 189% 149% 148% 140% 136% 144% 9ème décile 270% 259% 306% 298% 219% 198% 198% 186% 204% 3 312 (53%) 3 441 (59%) 3 732 (33%) 3 338 (55%) 4 431 (103%) 3 514 (98%) 3 388 (98%) 3 114 (107%) 3 602 (100%) Source : CGEDD d'après enquête logement 2013. consommation des ménages aisés. La valeur très élevée dans le cas guyanais est peut-être due en partie à la moindre fiabilité des données. 71 Source : « Insee Analyses, Mayotte, enquête Budget de famille, entre faiblesse des revenus et hausse de la consommation » décembre 2014 (revenus 2011). 72 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 105 sur 183 Graphiques 38 : déciles et quartiles extrêmes de revenu disponible par ménage et de niveau de vie, par département, 2015 Premier décile en fonction du neuvième décile Quantiles de revenu disponible 18 000 16 000 14 000 12 000 10 000 8 000 85 Quantiles de niveau de vie 14 000 Premier décile de niveau de vie en fonction du neuvième décile de niveau de vie selon le département, 2015 85 73 77 91 44 01 4126 53 492725 45 38 23 40 39 60 56 2A 68 79 50 35 2B 4371 37 19 707242 146364 67 89 36 18 17 57 95 69 33 525507 76 9051 31 151610 05 94 58 814624 65 32 12 87 880386 54France 614780 83 06 22 48 04 02 62 82 59 2108 09 30 28 13 8434 66 11 29 93 78 74 92 Premier décile de revenu disponible en fonction du neuvième décile de revenu disponible selon le département, 2015 78 77 95 91 92 60 28 01 2745 73 38 68 94 67 41 44 69 53 40 39 21 72 49 25 708942 14 3557 71 56 76 90 79 50 29 26 6451 37 France 52 19 22 63 33 18 17 55 02 43 620710 54 36 88 1680 59 83 31 93 61088786 82 81 13 5803 4705 84 06 12 1565 32 24 460430 34 2A 48 66 09 23 11 2B 12 000 74 75 10 000 75 8 000 972 974 971 972 974 6 000 971 6 000 973 4 000 973 4 000 2 000 0 0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 60 000 70 000 80 000 90 000 100 000 2 000 0 0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 40 000 45 000 50 000 55 000 60 000 65 000 Premier quartile en fonction du troisième quartile Quantiles de revenu disponible 30 000 Premier quartile de revenu disponible en fonction du troisième quartile de revenu disponible selon le département, 2015 78 91 74 75 Quantiles de niveau de vie 20 000 18 000 77 95 Premier quartile de niveau de vie en fonction du troisième quartile de niveau de vie selon le département, 2015 91 77 73 01 26 38 68 4 85 41 44523 69 25 60 35 2A 67 95 94 40 64 56 534989396333 31 7227 37 71 14France 792B 76 51 5087 54 83 4318 24 57 42 19 70 07 17 90 06 36 16 5586 5212 46 5810 6103 05 8881 15 32 65 488004 28 13 02 22 82 47 08 59 84 62 21 09 3034 1166 29 93 78 74 92 75 25 000 60 01 94 28 38 68 27 67 45 73 69 85 41 21 44 724039 51 57 25 53 14 89 49 France 31 79 7690 35 7080 2664 33 7117 56 37 13 02 82 59938306 5522 63 50 42 54 18 07 29 43 19 52 6210 84 1686 61 8781 88 04 05 3624 46 32 58 03081230 2A 65 1547 34 09 48 66 11 2B 92 16 000 14 000 12 000 10 000 8 000 20 000 23 15 000 971 972 974 971 973 974 972 973 10 000 6 000 5 000 4 000 2 000 0 0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 40 000 45 000 50 000 55 000 60 000 65 000 0 0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 40 000 45 000 Source : CGEDD d'après Fideli 2016 (revenus 2015). La fiabilité est moindre pour la Guadeloupe et la Guyane. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 106 sur 183 Graphique 39 : rapport des quartiles extrêmes en fonction du rapport des déciles extrêmes de revenu disponible et de niveau de vie, par département, 2015 Quantiles de revenu disponible 3,5 3,0 971 974 972 7492 75 Quantiles de niveau de vie 3,5 973 Q3/Q1 en fonction de D9/D1 Q3/Q1 en fonction de D9/D1 973 3,0 2,5 2,0 93 74 2994 13 06 28 78 34 31 95 69 30 68 84 83 66 91 France 11 59 04 57 90 23 33 67 46 09 64 24 32 63 38 08 82 77 01 17 51 22 0554 80 62 76 81 21 47 60 37 65 02 2A 45 48 86 12 16 07 73 14 1987 03 39 44 15 89 25 42 18 55 35 58 88 56 10 26 40 2B 27 41 50 61 71 52 79 43 36 70 72 49 53 85 2,5 2,0 31 2B 13 2A 78 6906 6894 2534 83 France 353001 3233 54 4864 3784 63 4451 0590 73 57 2167 2991 6595 1204 1438 391193 7759 5626 8766 2309 1586 2246 4282 4347 16 60 45 19 81 5076 88 55 0310 4907 1824 28 17 40 71 80 53 08 27 02 79 61 89 41 7062 72 58 36 52 85 971 75 974 972 92 1,5 1,0 0,5 0,0 0 2 4 6 8 10 12 14 16 1,5 1,0 0,5 0,0 0 2 4 6 8 10 12 14 16 Source : CGEDD d'après Fideli 2016 (revenus 2015). D1 : premier décile ; D9 : neuvième décile ; Q1 : premier quartile ; Q3 : troisième quartile. La fiabilité est moindre pour la Guadeloupe et la Guyane. La combinaison d'un plus grand nombre de personnes par ménage et d'une plus grande hétérogénéité des revenus entraîne que la proportion de ménages sous le seuil de pauvreté est plus élevée dans les DOM que dans les autres départements, et ce quel que soit le statut d'occupation considéré (Graphique 40). Le taux de pauvreté des propriétaires-occupants dans les DOM est équivalent à celui des locataires du parc social de nombreux départements métropolitains. Le taux de pauvreté ressort à 84 % à Mayotte et 30 % à 40 % dans les autres DOM, contre 14 % pour la moyenne métropolitaine et 23 % pour la Seine-Saint-Denis, département métropolitain le plus touché par la pauvreté73. Source : « Insee Analyses, Mayotte, enquête Budget de famille, entre faiblesse des revenus et hausse de la consommation » décembre 2014 (revenus 2011) pour Mayotte et CGEDD d'après Fideli 2016 (revenus 2015) pour le reste de la France. 73 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 107 sur 183 Graphique 40 : proportion de ménages sous le seuil de pauvreté, selon le statut d'occupation, en fonction de la proportion de ménages sous le seuil de pauvreté pour l'ensemble des statts d'occupation, par département, 2015 60% Proportion de ménages sous le seuil de pauvreté , selon le statut d'occupation, en fonction de la proportion de ménages sous le seuil de pauvreté pour l'ensemble des statuts d'occupation selon le département, 2015 50% 974 Propriétaires-occupants Locataires du secteur privé 971 8430 11 66 40% Locataires HLM ou SEM 82 81 971 972 972 93 2B 2B 93 973 973 09 08 974 973 971 974 30% 20% 78 78 10% 78 16 2688 80 02 34 62 46 90 5561 24 67 89 54 65 47 59 87 10 4125 12 7219 18 86 03 17 68 22 70 07 32 13 11 31 57 58 39 45 40 56 23 27 79 42 5283 04 09 66 05 30 4438 37 23 15 35 69 28 53 43 34 29 63 60 36 48 5908 85 21 71 76 51 02 62 24 49 64 14 86 8180 04 2A 06 4713 77 01 50 33 5565 82 2A84 95 87 46 48 58 88 03 54 12 07 83 61 73 70 15 95 36 16 32 18 7491 29 79 42 2606 63 94 22 33 52 72 89 10 31 4317 57 75 49 37 76 05 35 14 94 53 6419 51 56 40 21 50 90 39 45 85 382771 9192 4125 67 44 68 69 2860 75 77 01 73 92 23 74 11 09 48 32 24 2A 66 15 46 47 12 82 30 04 34 0884 58 81 1665 0506 07 431736 5561 03 02 62 22 19 5283 50 70 87 59 40 79 18 2688 80 13 56 64 89 86 29 71 57 39 53 6342 54 85 01 41 143375 10 31 49 7473 44382772 95 90 28212537 76 35 60 67 94 45 68 69 51 77 92 91 972 2B Départements d'outre-mer 93 0% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% Source : Fideli 2016 (revenus 2015). La fiabilité est moindre pour la Guadeloupe et la Guyane. c) Une forte contribution des prestations sociales au niveau de vie Les DOM se caractérisent également par la contribution très élevée des prestations sociales (minima sociaux, aides personnelles au logement et autres prestations familiales) au niveau de vie. Dans le cas des propriétaires-occupants, la contribution des minima sociaux au niveau de vie est beaucoup plus élevée dans les DOM que dans les autres départements. Dans le cas extrême des occupants de logements sociaux à la Réunion, les prestations sociales représentent 45 % du revenu disponible (Graphiques 41). Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 108 sur 183 Graphiques 41 : contribution des prestations sociales au niveau de vie, en fonction de ce dernier, selon le statut d'occupation, par département, 2015 Poids des prestations sociales (minima sociaux, aides personnelles au logement, prestations familiales) dans le revenu, en fonction du niveau de vie, montants annnuels, 2015 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 10 000 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 10 000 09971974 66 11 2362973 02 08 30 47 972 58 82 81 03 55 24 59 93 34 70 65 16 88 43 80 2B79 4652 87 36 07 32 89 18 1217 0426 8683 22 84 4842 13 6154 10 29 50 157264 19 76 40 85 533957 2A33 71 56 63 49 06 052795 14 45 31 41 4425 35 6068 90 28 21 67 94 373891 51 77 69 73 01 974 973 971 972 93 62 59 66 118234 02 0880 30 095510 84 2B16545195 42 03 527214 60 477127 888990 584935 61862A45 81 87 70 2628 2348047613386994 65 2957 67 43 5664 361841333177 50 79 07 53 174406 24193921 68 32 63 05 12 408373 91 46 15223725 01 85 Tous statuts d'occupation 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% Propriétaires occupants 974 973 971 972 82 56 435041 293 02 53 17 110886027690 95 70 71262A 487980844425 01 23 09551839344538 77 85 81 61 72 37 47 05 76 520387 63 60 31 07 8889 66 58 29 54 122B421483 32 3 15164910573313 68 69 366204 5984 73 51 91 46 242240 3521 67 65 19 06 94 74 78 92 75 78 74 92 75 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 40 000 45 000 50 000 Locataires, secteur privé 0% 10 000 15 000 45% 974 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 971 20 000 25 000 30 000 35 000 40 000 45 000 50 000 Locataires HLM et SEM 66 82 11 09 30 16 81 973 84 972 34 87 46 80 2231 89 03 32 86 02 65 26 5 58 24 18 2 59 47 62 08 43 10 56 17 79 44 72 55 61 19 90 41 23 54 67 40 29 35 8864 1213 07 70 04 27 2B 45 42 36 83 52 68 39 8569 152A 37 38 71 57 63 76 49 0533 5360 48 21 14 28 77 50 06 93 51 7391 95 01 74 94 78 9275 78 74 92 5% 75 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 40 000 45 000 50 000 0% 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 40 000 45 000 50 000 Source : CGEDD d'après Fideli 2016 (revenus 2015). Graphiques 42: contribution des minima sociaux au niveau de vie, en fonction de ce dernier, selon le statut d'occupation, par département, 2015 Poids des minima sociaux dans le revenu, en fonction du niveau de vie, montants annnuels, 2015 20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 10 000 20% 18% 16% 14% 12% 66 93 11 59 6230 2B 34 0903 0880 02 76 58 235218 13 8210 16 4787 57 65 84 81 3671543331 888990 55 26 61862A51 2422283 06 94 42 32 14 25 7029 6467 46 43 56 44 50 37 48041776095 68 79 39 07 63 15493521 69 12 4028 77 72 05 38 19 53 4145 01 85 73 91 974 971 972 973 Tous statuts d'occupation 20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% Propriétaires occupants 971 974 97273 9 78 74 92 75 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 40 000 45 000 50 000 Locataires, secteur privé 0% 10 000 20% 18% 16% 14% 12% 974 23 093218 59 110880 34 582B 82 56 03 47 05 76 02 46 48798626144331395 521687 35483 77 2466491093 06 81 15671422621 67 68 91 94 65 39 4350416390 31 3622402757 38 51 55 30 37 70 29 2A25 12 2048444573 01 69 8889 61 72 54 07 19 85 53 17 860 74 78 92 75 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 40 000 45 000 50 000 Locataires HLM et SEM 10% 8% 6% 4% 2% 0% 10 000 971 66 974 09 972 11 23 973 58 03 30 08 47 82 65 02 62 24 59 81 55 34 2B 18 16 87 43 4652 32 80 36 9342 13 89 70 8817 79 122A 07 0483 4819 64 22 152676 8654 84 614033 29 06 50 10 63 71 56 31 72 57 8541 0527 1444 533945 68 4921 60 90 67 373891 25 359577 94 51 28 69 73 01 10% 8% 6% 4% 2% 78 74 92 75 971 11 09 66 16 82 81 30 58 972 87 03 80 46 18 65 32 22 34 08 43 89 79 02 2B 55 23 56 2 24 17 973 885 8486 47 59 6164 62 70 10 31 44 29 90 52 35 54 2636 1213 41 40 72 19 2A 83 39 07 57 67 1576 37 42 27 48 85 71 04 50 63 0533 68 49 69 45 06 38 21 5360 14 51 28 93 77 73 01 95 94 91 74 75 78 92 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 40 000 45 000 50 000 0% 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 40 000 45 000 50 000 Source : CGEDD d'après Fideli 2016 (revenus 2015). Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 109 sur 183 Graphiques 43: contribution des aides au logement au niveau de vie, en fonction de ce dernier, selon le statut d'occupation, par département, 2015 Poids des aides personnelles au logement dans le revenu, en fonction du niveau de vie, montants annnuels, 2015 20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 10 000 20% 18% 16% 14% 12% 974 97393 971 11 59 972 30 62 84 66 34 08807613 0242 09551090 3169 2B161433 824937 471827 25 03 888735 61862A5195 8156 52054121 6589 83 5822 63 38 36725460 232419394506 68 50 07 7 7029 64 79 4326 48041728677794 32 46 5340 1585 57 73 01 12 1 44 91 Tous statuts d'occupation 20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% Propriétaires occupants 78 74 92 75 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 40 000 45 000 50 000 Locataires, secteur privé 0% 10 000 20% 18% 16% 14% 12% 974 974 971 0932183934483 1301 972504135 90 51 68 91 1108860275733 06 82 56 4373 844425 23 487972422621 67 95 69 94 74 78 07 81 47 80 15161763 4 73 77 61 29 76 196649 2A 2 02 70 71 54 8889 46 2422401093 38 58 204 37 85 55 05 53 3 3662B 261460 31 520387598 5 65 19 92 75 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 40 000 45 000 50 000 Locataires HLM et SEM 10% 8% 6% 4% 2% 0% 10 000 09 66 11 2362 30 47 24 08 34 81 58 59 82 03 02 93 87 55 16 88 6542 70 86 2B79974 43 46 1217 07 80 32 36 97110 0472 84 4818 13 2263 972 615476 89 152664 29 52 83 19 33 85 31 40 50 533957 49 71 44 56 14 053595 2A41 21 37 25 90 27 38 45 51 94 973066768 2877 6069 91 73 01 10% 8% 6% 4% 78 74 92 66 971 09 11 82 16 81 30 84 22 34 46 86 65 24 47 87 972 26 32 31 56 03 02 72 17 80 43 62 18 29 89 59 44 10 08 79 25 19 23 35 55 61 58 54 8864 40 07 90 85 67 36 973 04 42 41 2B 7038 15 45 1249 68 13 63 27 37 52 71 532A 39 57 69 0533 21 83 48 14 76 50 60 28 77 51 06 93 73 01 95 74 91 94 78 75 92 75 2% 0% 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 40 000 45 000 50 000 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 40 000 45 000 50 000 Source : CGEDD d'après Fideli 2016 (revenus 2015). Graphiques 44: contribution des autres prestations sociales au niveau de vie, en fonction de ce dernier, selon le statut d'occupation, par département, 2015 Poids des autres prestations familiales dans le revenu, en fonction du niveau de vie, montants annnuels, 2015 20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 10 000 20% 18% 16% 14% 12% 973 974 93 971 62 59 0242 972532676095 08797628 77 91 824935 80 84 10 7085 43 61865451 30 888990 5205 2 44 1136721433736994 81 07 22 6650 4145 71 4718 3725 4804171367 0955295738 01 03 12 87 5834 63 06 65 5664 32 2324193921 68 15 4083 46 2B162A 31 Tous statuts d'occupation 20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% Propriétaires occupants 973 974 53 49 62 85 43 71 278 02 70 29 5976 82 971 48797242293 38 77 22 61 80 8889 55 5207 1735 60 81 165568444 47 05 2 11088626144331395 366640 5483 97250416321 67 01 91 15168710690 31 23 09321839344573 51 68 69 94 582B 57 19 240330 3725 4604 74 78 2A 06 78 74 92 2% 75 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 40 000 45 000 50 000 Locataires, secteur privé 0% 10 000 20% 18% 16% 14% 12% 974 92 75 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 40 000 45 000 50 000 Locataires HLM et SEM 10% 8% 6% 4% 2% 0% 10 000 973 974 02 62 971 08 59 93 972 70 55 4780 118252 88 8172 093053 66479 2795 4350 61 10 22 24842 13 60 89 26 2346293928 16 85 07 56 36 3449 5884 45 8617 18 41 3283 120576 77 0440 65 54 2B 19 35 91 032A 51 68 144425 87 630667 01 15713738 94 57 643173 33 69 90 21 10% 8% 6% 4% 78 74 92 973 971 82 84 66 972 26 30 67 45 1134 69 89 31 04 27 19 25 81416077 8038 0959 9391 6268 0213 86 10 72 8728 1644 95 40 07 90 32 12 4683 53 54 2449 42 4763 6171 01 0821 223751 74 78 05 03 14 35 17 56 33 6539 06 94 18 43 55 76 79 73 29 15 70 2A 85 58 52 64 2350 8857 48 36 2B 92 75 2% 75 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 40 000 45 000 50 000 0% 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 40 000 45 000 50 000 Source : CGEDD d'après Fideli 2016 (revenus 2015). Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 110 sur 183 D. Prix immobiliers Il convient de distinguer les prix de cession (prix du bien logement) et les loyers (prix du service logement). a) Des prix de cession élevés par rapport au revenu des ménages D'une manière générale, le prix moyen par logement et le revenu par ménage sont corrélés dans l'espace. Cette corrélation apparaît en particulier lorsque l'on examine les différents départements, que l'on considère le revenu imposable brut par ménage (Graphique 45), le revenu disponible par ménage (Graphique 46) ou le niveau de vie (Graphique 47). Néanmoins, dans certains départements, le prix des logements est très supérieur à la droite de régression. C'est le cas en métropole de départements méditerranéens à forte proportion de résidences secondaires (Alpes-Maritimes, Var, anciens départements corses) ou proches de Paris. C'est également le cas des DOM. Ainsi, alors que le revenu par ménage moyen dans les DOM, pour faible qu'il soit, ne l'est pas beaucoup plus que dans les départements métropolitains où il est le plus faible (ce sont généralement des départements ruraux : Creuse, Aude, Ariège, Nièvre, Indre), le prix des logements y est plus élevé que dans ces départements de moitié voire du double (Graphique 45 et Graphique 46). Une étude statistique examinant les déterminants du prix des logements dans les différents départements (DOM compris) et les comparant non seulement au revenu par ménage mais également à un ensemble d'agrégats pourrait être menée pour rechercher les causes de ce phénomène. Elle dépassait le cadre de la présente mission. Du fait de la taille plus élevée des ménages dans les DOM, cet écart est encore accru si l'on considère non plus le revenu disponible par ménage mais le niveau de vie. Le prix des logements apparaît alors deux fois et demi supérieur dans les DOM à ce que la droite de régression calée sur la métropole laisserait attendre (Graphique 47). Graphique 45 : prix moyen des logements anciens en fonction du revenu imposable brut par ménage, par département, 2014 500 000 75 450 000 400 000 92 350 000 y = 9,83x - 209 145,84 R² = 0,78 300 000 06 94 74 13 69 01 95 77 2A 83 78 Droite de régression pour les départements de métropole 250 000 200 000 971 150 000 100 000 23 33 64 44 73 17 3867 31 60 2B30 34 56 972 974 40 35 59 26 85 14 27 28 76 37 21 51 66 62 04 45 07 57 25 49 32 24 82 05 81 80 63 46 22 54 90 47 50 29 41 11 42 39 72 71 65 43 86 09 48 701679 10 02 53 19 89 0888 12 61 87 18 55 15 03 58 3652 93 91 973 84 68 50 000 0 25 000 30 000 35 000 40 000 45 000 50 000 55 000 60 000 65 000 Source : CGEDD d'après DV3F et Filocom. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 111 sur 183 PUBLIÉ Graphique 46: prix moyen des logements anciens en fonction du revenu disponible par ménage, par département, 2015 500 000 450 000 Prix moyen des logements anciens (DV3F) en fonction du revenu disponible par ménage 2015, par département 75 400 000 92 350 000 y = 12,61x - 290 933,16 R² = 0,68 300 000 2A 06 83 13 69 95 77 01 94 74 Droite de régression pour les départements de métropole 78 250 000 200 000 971 93 33 91 150 000 100 000 23 84 73 64 44 17973 2B 60 31 67 38 30 34 40 35 972 974 5626 59 37 14 51 28 85 76 27 21 25 05 07 5745 62 82 49 66 04 32 24 46 50 80 63 81 2229 5490 47 11 42 39 71 72 41 86 16 10 1902 79 09 4865 12 18 89 43 53 08 70 61888755 15 3603 52 58 68 50 000 0 25 000 30 000 35 000 40 000 45 000 50 000 55 000 Source : CGEDD d'après DV3F et Fideli. Graphique 47: prix moyen des logements anciens en fonction du niveau de vie, par département, 2015 500 000 450 000 Prix moyen des logements anciens (DV3F) en fonction du niveau de vie 2015, par département 92 75 400 000 350 000 y = 22,94x - 360 997,55 R² = 0,73 300 000 2A 06 83 13 95 69 77 78 Droite de régression pour les départements de métropole 94 74 250 000 200 000 93 84 33 73 64 44 67 60 38 31 01 91 150 000 17 971 973 2B 30 34 40 35 972 974 56 59 26 100 000 1437 85 76 27 2851 21 57 45 25 62 6682 32 05 07 04 49 24 8146 80 63 47 50 2229 41 90 11 42 54 39 71 72 89 65 79 19 12 86 10 53 09 48 0243 1687 08 88 61 70 18 55 15 36 52 03 58 23 68 50 000 0 15000 17000 19000 21000 23000 25000 27000 29000 31000 33000 35000 Source : CGEDD d'après DV3F et Fideli. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 112 sur 183 Si l'on examine maintenant le prix moyen des terrains sur lequel les particuliers font construire des maisons, et le prix de construction de ces maisons, on observe que : le prix de ces terrains est plus élevé dans les DOM que dans les autres régions métropolitaines, hormis l'Ile-de-France, la Provence-Alpes-Côte d'Azur, l'ancienne région Rhône-Alpes et la Corse, le prix de construction des maisons y est en revanche plus faible que dans toute autre région (Graphique 48). - Graphique 48 : prix moyen du terrain en fonction du prix moyen de la construction, maisons construites par des particuliers, par ancienne région, 2017 150 000 PACA 140 000 130 000 IdF 120 000 110 000 Prix moyen du terrain en fonction du prix moyen de la construction des maisons construites par des particuliers par ancienne région, 2017 RhA DOM Cors Als LangRo 100 000 90 000 Aqu 80 000 70 000 60 000 50 000 40 000 France MiPy NPC PdLoire Bre ChArd Auv Lor FrCo HauNor Centr Pic PoiCh Bou BasNor Lim 30 000 130 000 140 000 150 000 160 000 170 000 180 000 190 000 200 000 210 000 220 000 230 000 Source : CGEDD d'après SDES/EPTB. Les DOM incluent ici Mayotte. La différence de prix des terrains entre les DOM et la métropole ne s'explique pas par une surface plus grande, au contraire (Graphique 49). Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 113 sur 183 Graphique 49: prix moyen du terrain en fonction de la surface du terrain, maisons construites par des particuliers, par ancienne région, 2017 150 000 PACA 140 000 130 000 120 000 110 000 100 000 90 000 IdF Prix moyen du terrain en fonction de la surface du terrain, maisons construites par des particuliers par ancienne région, 2017 RhA DOM LangRo Als Aqu Cors 80 000 70 000 60 000 France NPC Lor PdLoire Bre HauNor Centr ChArd FrCo Auv Bou MiPy 50 000 40 000 PoiCh Pic BasNor Lim 30 000 0 200 400 600 800 1 000 1 200 1 400 1 600 1 800 Source : CGEDD d'après SDES/EPTB. Les DOM incluent ici Mayotte. Ces résultats, bien que leur sens général soit clair, doivent être considérés avec prudence car les prix moyens ne sont pas nécessairement à caractéristiques comparables. Par ailleurs un biais de sélection sur le prix des terrains peut résulter de ce que la proportion des maisons qui sont construites sur des terrains achetés (par opposition à des terrains obtenus par donation, héritage, etc.) est beaucoup plus faible dans les DOM qu'en métropole (cf. plus haut). b) Des loyers moins accessibles qu'en métropole aux ménages à faible revenu Dans le parc privé, les revenus moyens des locataires sont plus élevés dans les DOM (hors Mayotte) que dans les régions métropolitaines hors Ile-de-France (Tableau 16 et Graphiques 50). Les loyers moyens bruts (c'est-à-dire avant déduction de l'allocation logement) par logement y sont également plus élevés hors régions Ile-de-France et Provence-Alpes-Côte d'Azur. Malgré une allocation logement moyenne plus élevée (sous l'effet notamment des différences de taille de ménage), les loyers nets y sont supérieurs à ceux de la plupart des régions métropolitaines. Il en résulte que les loyers bruts et nets d'allocation logement rapportés au revenu des locataires (que nous utiliserons comme indicateurs de taux d'effort brut et net) ne sont pas plus élevés dans les DOM qu'en métropole (colonnes bleue et jaune du Tableau 16, pavé A). Dans le parc HLM, hormis le cas particulier des revenus en Guyane, les DOM ne font pas exception par rapport aux régions métropolitaines en matière de loyers, de revenus des locataires et de loyers en proportion des revenus des locataires. Cette cohérence globale entre loyers et revenus, tant dans le parc HLM que dans le parc privé, résulte vraisemblablement d'un effet de sélection : ne sont admis dans le parc locatif, HLM ou privé, que les ménages qui peuvent en supporter le loyer. Néanmoins, pour évaluer l'accessibilité du parc locatif aux ménages à bas revenu, il faut retreindre l'analyse aux locataires à bas revenu. Nous considérerons les locataires du premier quartile de revenu Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 114 sur 183 local, c'est-à-dire dont le revenu est inférieur au revenu seuil tel que 25 % des ménages (locataires ou non) de la zone géographique considérée aient un revenu inférieur à ce seuil74 (pavé B du Tableau 16). Ce revenu seuil est beaucoup plus faible dans les DOM qu'en métropole. Il en résulte que, pour ces ménages, le loyer moyen rapporté au revenu moyen est plus élevé dans les DOM qu'en métropole de 10 à 20 points, tant en HLM et que dans le parc privé (colonne bleue du Tableau 16, pavé B), la Guyane faisant exception. Ce n'est que parce qu'ils perçoivent une allocation logement très supérieure (de moitié environ) que ces locataires peuvent accéder au parc HLM avec un taux d'effort net d'allocation logement (colonne jaune du Tableau 16, pavé B) voisin de celui des ménages de métropole. Dans le parc privé, leur taux d'effort net (voisin de 30 %) est très élevé, a fortiori pour des ménages dont le revenu est faible. Le « premier quartile » de revenu est le revenu tel que 25 % des ménages ont un revenu plus faible. Dans un autre sens, c'est également l'ensemble des ménages dont le revenu est inférieur à ce seuil. 74 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 115 sur 183 Tableau 16 : agrégats divers pour les locataires du parc HLM et du parc privé, selon le DOM et la zone de prix métropolitaine, tous locataires et locataires du premier quartile local de revenu En % du revenu moyen du statut En euros par mois Nb Nombre de Reven Loyer Alloca Loyer Loyer Loyer net Âge d'enre- ménages u du (ans) tion net moyen d'AL gistrestatut logem d'AL moyen ments ent Nb de Nb de perpièces sonnes Surface (m²) % de logements collectifs Statut: locataire HLM Guadeloupe Martinique Guyane Réunion Métropole zone A ou Abis Métropole zone B1 Métropole zone B2 Métropole zone C 306 30 221 1 731 247 28 610 1 834 194 13 210 2 403 449 59 547 1 598 2 432 1 518 794 2 431 1 641 1 104 572 1 852 1 553 1 097 368 1 766 538 710 518 1 616 25 042 29 448 15 908 69 303 1 592 595 1 313 193 1 189 075 1 481 373 2 465 2 519 2 742 2 768 2 960 2 364 2 095 2 115 413 362 437 377 416 369 355 353 652 618 658 665 738 574 503 474 184 142 157 235 85 125 127 138 140 139 134 148 50 74 83 90 230 220 280 142 331 244 229 215 512 479 524 517 687 501 421 385 24% 20% 18% 24% 17% 20% 20% 22% 26% 25% 24% 24% 25% 24% 24% 22% 13% 12% 12% 9% 14% 13% 13% 13% 21% 19% 19% 19% 23% 21% 20% 18% 49 51 45 47 52 52 52 52 45 47 40 42 45 44 46 48 2,4 2,2 3,6 2,8 2,5 2,3 2,3 2,1 2,5 2,3 3,0 2,6 2,1 2,0 2,0 2,1 3,3 3,2 3,3 3,1 3,1 3,3 3,3 3,3 3,4 3,1 3,0 3,3 2,5 2,9 3,2 3,7 69 75 69 63 65 70 70 72 75 69 60 73 54 65 70 82 87% 97% 61% 80% 97% 87% 78% 60% 26% 47% 32% 41% 91% 77% 68% 34% A: Tous locaStatut: locataire du parc privé taires Guadeloupe 214 Martinique Guyane Réunion Métropole zone A ou Abis Métropole zone B1 Métropole zone B2 Métropole zone C 231 244 476 1 401 896 935 925 Statut: locataire HLM Guadeloupe Martinique Guyane Réunion Métropole zone A ou Abis Métropole zone B1 Métropole zone B2 Métropole zone C 143 13 974 953 118 13 219 1 059 117 7 817 1 673 314 40 974 1 117 1 741 1 016 049 1 845 1 278 827 741 1 528 1 246 840 032 1 495 463 605 138 1 462 942 1 030 1 313 1 059 1 554 1 417 1 361 1 536 408 355 429 380 392 364 351 351 554 585 501 564 604 517 473 448 279 236 214 293 126 162 162 159 246 266 237 275 100 137 140 130 129 120 215 87 267 202 190 192 308 319 264 289 505 380 333 318 43% 34% 26% 34% 21% 24% 23% 24% 59% 57% 38% 53% 39% 37% 35% 29% 14% 11% 13% 8% 14% 13% 13% 13% 33% 31% 20% 27% 32% 27% 24% 21% 51 49 46 47 51 52 51 52 45 45 41 40 46 44 45 47 2,6 2,5 4,4 2,9 2,7 2,5 2,4 2,1 2,8 2,7 3,6 2,9 2,2 2,1 2,1 2,2 3,4 3,4 3,4 3,1 3,1 3,3 3,4 3,3 3,3 2,9 2,9 3,2 2,3 2,8 3,1 3,5 70 76 70 62 65 70 71 72 67 67 53 67 50 61 67 78 88% 95% 65% 81% 97% 88% 76% 62% 28% 41% 34% 38% 91% 79% 69% 37% B: Locataires du premier quartile Statut: locataire du parc privé de 97 revenu Guadeloupe Martinique 102 de la Guyane 132 zone Réunion 219 11 327 12 231 7 894 30 430 Métropole zone A ou Abis 685 786 234 Métropole zone B1 457 648 381 Métropole zone B2 525 678 398 Métropole zone C 621 993 669 Source: CGEDD d'après enquête logement 2013. Statut: locataire HLM Guadeloupe Martinique Guyane Réunion Métropole zone A ou Abis Métropole zone B1 Métropole zone B2 Métropole zone C Guadeloupe Martinique Guyane Réunion Métropole zone A ou Abis Métropole zone B1 Métropole zone B2 Métropole zone C 47% 48% 60% 70% 72% 78% 80% 86% 45% 44% 54% 46% 49% 51% 56% 67% 46% 46% 59% 69% 67% 75% 77% 85% 45% 42% 50% 44% 49% 49% 57% 67% 55% 99% 152% 58% 98% 166% 70% 98% 136% 70% 101% 125% 76% 94% 147% 83% 99% 130% 85% 99% 128% 90% 100% 115% 38% 41% 48% 38% 52% 60% 65% 73% 85% 95% 76% 85% 82% 90% 94% 95% 176% 192% 177% 186% 197% 187% 169% 145% 56% 54% 77% 61% 81% 83% 83% 89% 60% 67% 50% 56% 73% 76% 79% 83% 179% 170% 141% 144% 124% 119% 117% 110% 223% 231% 159% 222% 156% 150% 144% 130% 102% 94% 110% 87% 106% 100% 98% 99% 157% 163% 105% 146% 140% 127% 122% 114% 104% 96% 102% 99% 98% 100% 98% 99% 101% 95% 103% 96% 101% 99% 98% 100% 110% 114% 122% 104% 109% 107% 107% 104% 110% 119% 122% 110% 105% 105% 106% 103% 103% 105% 103% 100% 101% 100% 102% 100% 97% 95% 95% 97% 94% 95% 96% 96% 101% 101% 101% 99% 100% 100% 101% 100% 89% 97% 88% 93% 92% 94% 96% 95% 101% 97% 106% 101% 100% 100% 99% 103% 109% 88% 106% 93% 101% 103% 103% 111% Ratio B/A Statut: locataire du parc privé Source : CGEDD d'après enquête logement 2013. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 116 sur 183 Graphiques 50: loyer en euros par mois et en % du revenu, par région, locataire du parc privé et locataire HLM 800 Loyer brut Allocation logement Loyer net d'allocation logement Loyer moyen en fonction du revenu moyen locataire du parc privé par mois, 2013 Guad Réun Guya IdF IdF 800 Loyer brut Allocation logement Loyer net d'allocation logement Loyer moyen en fonction du revenu moyen locataire HLM par mois, 2013 700 700 600 LangRo PACA Mart 600 Guya Réun 500 Lim LangRo ChArd 400 Lim NPC Aqu PACA RhA Als HauNor Pic PdLoire MiPy Guad PoiCh Bre Lor RhA Mart CentNPC BasNor Aqu Als FrCo Bou Auv HauNor PdLoire Pic MiPy Cent BasNor Lor Bre PoiCh FrCo Bou Auv 500 Guya IdF 400 Guad PoiCh Bre LangRo Réun Aqu Lor PdLoire MiPy ChArd Pic Bou BasNor Auv Lim FrCo NPC Als Mart Cent PACA HauNor RhA IdF 300 ChArd 300 200 Guad Mart Réun Guya 200 100 Lim LangRo ChArd PoiCh FrCo Pic NPC HauNor MiPy Bre Bou Cent Als Auv BasNor Lor PdLoire Aqu PACA RhA IdF 100 Aqu NPC PoiCh Bre PdLoire Réun Lor Guad Mart MiPy ChArd Lim FrCo PicGuad Auv BasNor LangRo BasNor Pic Bou Auv Réun PoiCh Bre MiPy NPC Mart Lor ChArd Aqu PdLoire Lim FrCo Bou LangRo Cent Als HauNor RhA PACA Guya Guya PACA Als RhA Cent HauNor IdF 0 1 400 35% 1 600 1 800 2 000 2 200 2 400 2 600 2 800 3 000 3 200 3 400 0 1 400 35% 1 600 1 800 2 000 2 200 2 400 2 600 2 800 3 000 3 200 3 400 Lim LangRo Loyer moyen rapporté au revenu moyen en fonction du revenu moyen locataire du parc privé par mois, 2013 Loyer moyen rapporté au revenu moyen en fonction du revenu moyen locataire HLM par mois, 2013 30% 30% Loyer brut moyen rapporté au revenu moyen Lim LangRo PACA MiPy NPC PoiCh HauNor Aqu Als PdLoire Pic PACA BasNor Lor Bre Guad Loyer net d'allocation logement moyen rapporté au revenu moyen Réun Guya IdF IdF 25% ChArd Mart RhA 25% Bou LangRo PoiCh Réun Guad NPC Aqu PdLoire MiPy ChArd Pic Lim Bre Lor 20% FrCo Cent Aqu Guad MiPy NPC Als HauNor Bou PdLoire RhA BasNor PoiCh Lor Bre Mart Pic Auv Cent ChArd FrCo Bou Auv 20% Guya Réun BasNor Auv Mart Cent Als PACA HauNor RhA FrCo Guya IdF 15% 15% PoiCh Bou LangRo BasNor Bre Aqu Lor PdLoire NPC MiPy ChArd Lim Pic FrCo Guad Mart Als HauNor Cent PACA RhA IdF Guya 10% Loyer brut moyen rapporté au revenu moyen 10% Réun Auv Loyer net d'allocation logement moyen rapporté au revenu moyen 5% 1 400 5% 1 400 1 600 1 800 2 000 2 200 2 400 2 600 2 800 3 000 3 200 3 400 1 600 1 800 2 000 2 200 2 400 2 600 2 800 3 000 3 200 3 400 Source : CGEDD d'après enquête logement 2013. La Corse n'est pas représentée en raison du faible nombre d'enregistrements. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 117 sur 183 Annexe 4. A. B. C. D. E. F. L'allocation logement accession dans les DOM 118 118 120 121 125 Spécificités du barème de l'allocation logement accession dans les DOM Un stock de 12 000 bénéficiaires fin 2017 et un flux annuel légèrement inférieur à 1 000 Un flux de nouveaux bénéficiaires divisé par trois en quinze ans Deux allocataires sur trois perçoivent un minimum social Comparaison avec la métropole Montant du forfait logement en proportion de l'allocation de logement accession en LES et AAH 126 A. Spécificités du barème de l'allocation logement accession dans les DOM On rappelle que les aides personnelles au logement comprennent deux aides, l'allocation de logement (AL), régie par le code de la sécurité sociale, et l'aide personnalisée au logement (APL), régie par le code de la construction et de l'habitation. L'APL n'a pas été étendue aux DOM. Seule l'AL y est donc applicable. Dans les DOM comme en métropole, l'AL dite « accession » s'applique à la fois à des opérations d'accession « pure » (achat de logements) et à des travaux d'amélioration dans des logements déjà propriété de l'allocataire. Les barèmes applicables à ces deux catégories ne diffèrent que par l'application, en accession « pure », d'un plancher de dépense nette (charges comprises) égal à 0,0234 fois le revenu pris en compte (soit un taux d'effort plancher de 25 % par rapport au revenu pris en compte). Ce plancher minore l'aide. Le barème de l'AL présente deux spécificités dans les DOM par rapport à la métropole : d'une part, le forfait de charges y est plus faible, en raison d'un climat moins froid ; d'autre part, pour les LES, LAS et LATS, par dérogation, le plancher de dépense nette que l'on vient de mentionner n'est pas appliqué, ce qui majore l'aide ; cette mesure permet à des ménages à revenu très faible d'accéder à la propriété. Enfin, le versement de l'AL non au prêteur (ou à l'allocataire) mais au guichet unique constitue une spécificité du dispositif applicable aux opérations bénéficiant de subventions LBU. B. Un stock de 12 000 bénéficiaires fin 2017 et un flux annuel légèrement inférieur à 1 000 Il n'est pas nécessaire pour bénéficier de l'AL accession d'avoir réalisé une opération financée sur LBU : entre un quart et un tiers du flux récent de nouvelles ouvertures de droit à cette prestation, avant sa suppression, concerne des opérations réalisées sans subvention LBU. La base de données de la CNAF fournit une photographie à échelle 1 de ses allocataires en décembre 2017. Les informations disponibles sont pour l'essentiel celles utiles à la liquidation des aides. La base contient la date de signature du prêt, ce qui permet notamment de distinguer les opérations récentes des autres. Il importe de souligner que, lorsque la signature du prêt est récente, le nombre d'allocataires est faible, en raison du délai qui s'écoule entre la signature du prêt et la fin des travaux, permettant au ménage de commencer à percevoir l'AL. D'où une montée en charge progressive qui apparaît clairement dans les tableaux ci-dessous. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 118 sur 183 En accession au sens strict (hors amélioration), l'existence d'un barème spécifique pour les LES, auxquels nous assimilons ici les LAS et LATS applicables à Mayotte, permet d'identifier ces opérations. L'existence d'un barème spécifique à l'amélioration permet également d'identifier ces opérations. Néanmoins, il n'est pas possible de distinguer celles d'entre elles qui ont bénéficié d'une subvention LBU. Dans les tableaux qui suivent, la catégorie « amélioration » inclut donc des opérations hors du champ de notre mission. Les autres opérations ­ qui recouvrent l'accession hors LES - sont regroupées dans la catégorie « Autres ». En outre, nous avons distingué une catégorie (catégorie 5) qui regroupe les deux premières: LES d'une part et amélioration (avec ou sans LBU) d'autre part. Cette catégorie est la meilleure approximation du champ de notre mission que fournisse la base de données de la CNAF. Elle le couvre exactement sur le LES et l'englobe sur l'amélioration. En décembre 2017, 12 096 ménages percevaient l'AL accession dans les DOM (Tableau 17). Ces dernières années, le flux annuel de nouvelles opérations ouvrant droit à AL accession dans les DOM était légèrement inférieur à 1 000, dont : - 500 LES avec AL par an, dont 80 à 90 % dans la seule Réunion, - 300 opérations d'amélioration avec AL par an (avec ou sans LBU), dont seule une partie (les opérations ayant donné lieu à LBU) relève du champ de notre mission, et qui est concentrée en Guadeloupe et à la Réunion, - et 200 autres opérations avec AL ; il s'agit d'accession à la propriété hors LES (ces opérations peuvent par exemple inclure la vente de logements sociaux à leurs occupants). Les effectifs sont très faibles en Guyane et à Mayotte, mais également en Martinique. Les prêts signés en 2010 ou auparavant représentent plus de la moitié de l'effectif en LES (4 095 sur 7 622) mais beaucoup moins en amélioration comme on pouvait l'attendre puisque la durée des prêts y est plus faible (Tableau 18). La Réunion représente à elle seule les trois quarts du flux d'opérations récentes, en effectif et en montant. Tableau 17: bénéficiaires de l'AL accession dans les DOM, stock en décembre 2017 et flux annuel récent Nombre de bénéficiaires en décembre 2017 Accession LES (avec subvention LBU) Amélioration (avec ou sans subvention LBU) Autres : accession autre que LES (sans subvention LBU) Total LES et amélioration Source : CGEDD d'après CNAF 7 622 1 646 2 828 12 096 9 268 Nombre annuel de nouvelles ouvertures de droit au cours des dernières années 500 300 200 1 000 800 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 119 sur 183 Tableau 18 : bénéficiaires de l'AL accession dans les DOM en décembre 2017 1. LES 971 Guadeloupe 972 Martinique 973 Guyane 974 Réunion 976 Mayotte 999 Tous DOM Année de signature du prêt 0 Avant2010 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Toutes années 295 28 50 38 18 8 1 0 1 439 165 32 36 32 29 40 22 11 2 369 34 3 2 2 6 6 11 5 0 69 3 600 617 453 401 360 456 399 309 73 6 668 1 0 3 13 14 28 18 0 0 77 4 095 680 544 486 427 538 451 325 76 7 622 0 Avant2010 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Toutes années 79 44 51 118 120 106 125 76 18 737 37 19 15 18 19 42 22 18 4 194 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 107 39 36 48 63 106 148 151 17 715 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 223 102 102 184 202 254 295 245 39 1 646 0 Avant2010 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Toutes années 151 28 27 28 26 28 32 15 4 339 177 39 27 21 20 26 30 17 10 367 14 7 3 9 5 3 8 1 0 50 1 103 151 140 136 133 140 116 93 39 2 051 0 0 0 1 3 9 8 0 0 21 1 445 225 197 195 187 206 194 126 53 2 828 0 Avant2010 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Toutes années 525 100 128 184 164 142 158 91 23 1 515 379 90 78 71 68 108 74 46 16 930 48 10 5 11 11 9 19 6 0 119 4 810 807 629 585 556 702 663 553 129 9 434 1 0 3 14 17 37 26 0 0 98 5 763 1 007 843 865 816 998 940 696 168 12 096 0 Avant2010 2010 (374) (72) (202) (51) (34) (3) (3 707) (656) (1) (0) (4 318) (782) 2011 (101) (51) (2) (489) (3) (646) 2012 (156) (50) (2) (449) (13) (670) 2013 (138) (48) (6) (423) (14) (629) 2014 (114) (82) (6) (562) (28) (792) 2015 2016 2017 Toutes années (126) (76) (19) (1 176) (44) (29) (6) (563) (11) (5) (0) (69) (547) (460) (90) (7 383) (18) (0) (0) (77) (746) (570) (115) (9 268) 2. Amélioration (avec ou sans LBU) 971 Guadeloupe 972 Martinique 973 Guyane 974 Réunion 976 Mayotte 999 Tous DOM 3. Autres 971 Guadeloupe 972 Martinique 973 Guyane 974 Réunion 976 Mayotte 999 Tous DOM 4. Toutes opérations 971 Guadeloupe 972 Martinique 973 Guyane 974 Réunion 976 Mayotte 999 Tous DOM 5. (dont LES et amél. (avec et sans LBU)) 971 Guadeloupe 972 Martinique 973 Guyane 974 Réunion 976 Mayotte 999 Tous DOM NB: le faible effectif pour les années de prêt récentes signalent la montée en charge des projets (délai de construction) beaucoup plus qu'une réduction des flux d'opérations Source : CGEDD d'après CNAF. C. Un flux de nouveaux bénéficiaires divisé par trois en quinze ans Dans les DOM, le nombre total de bénéficiaires de l'AL accession a été divisé par deux en quinze ans, passant de 23 214 en décembre 2002 à 12 096 en décembre 2017. Le flux de bénéficiaires récents (dont les prêts ont été signés depuis moins de 5 ans) a été dans le même temps divisé par trois, passant de 10 780 en décembre 2002 à 3 618 en décembre 2017. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 120 sur 183 Tableau 19 : bénéficiaires de l'AL accession dans les DOM en décembre 2002, 2007, 2012 et 2017 Nombre de bénéficiaires 2002 L.E.S./L.T.S Amél. Autre Total Tous allocataires accession et amélioration Guadeloupe 2 041 169 691 2 901 Martinique 815 234 762 1 811 Guyane 308 * * 569 Réunion 11 495 719 5 719 17 933 Mayotte 0 * * 0 Total 14 659 1 124 7 431 23 214 Dont ancienneté < 5 ans Guadeloupe 1 079 123 306 1 508 Martinique 662 210 341 1 213 Guyane 223 * * 313 Réunion 5 039 677 2 030 7 746 Mayotte 0 * * 0 Tous DOM 7 003 1 010 2 767 10 780 *: couvert par le secret statistique Année d'observation (en décembre) 2007 2012 L.E.S./L.T.S Amél. Autre Total L.E.S./L.T.S Amél. Autre Total 2017 L.E.S./L.T.S Amél. Autre Total 1 411 336 465 2 212 797 420 730 1 947 268 * * 451 11 546 520 3 211 15 277 0 * * 0 14 022 1 276 4 589 19 887 1 098 837 380 2 315 575 371 567 1 513 162 * * 276 9 500 426 2 762 12 688 0 * * 20 11 335 1 634 3 843 16 812 439 737 339 1 515 369 194 367 930 69 * * 119 6 668 715 2 051 9 434 77 * * 98 7 622 1 646 2 828 12 096 434 387 119 4 043 0 4 983 261 176 346 394 * * 176 994 * * 783 1 616 871 1 127 171 5 213 0 7 382 389 719 179 227 280 209 65 * * 3 354 158 958 0 * * 4 035 1 157 1 404 1 287 716 * 4 470 * 6 596 28 445 104 105 28 * 1 597 485 60 * 1 817 1 035 105 103 * 521 * 766 578 312 45 2 603 80 3 618 Source : CGEDD d'après CNAF. D. - Deux allocataires sur trois perçoivent un minimum social dans le Tableau 20 pour l'ensemble des allocataires, Les caractéristiques des bénéficiaires de l'AL accession dans les DOM figurent : et dans le Tableau 21 pour les allocataires dont le prêt a été signé de 2013 à 2016 (soit un intervalle de 4 années, dont la plus récente est encore affectée par la montée en charge signalée plus haut) (« opérations récentes »). Ces tableaux fournissent également le chiffrage du montant du forfait logement qui a été déduit du montant du RSA et de la prime d'activité qui leur a été versé. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 121 sur 183 Tableau 20: agrégats divers relatifs aux bénéficiaires de l'AL accession dans les DOM en décembre 2017 Forfait logement REV1: Masse Reveannunu elle hors d'AL RSA, (M) PA et AAH REV2: Revenu y compris RSA, PA et AAH Part du RSA, % de la % avec PA et avec RSA de AAH ou PA l'AAH dans REV2 Forfait DélogeForfait Forfait pense Dément logelogenette % avec pens RSA ou ment ment moyen- Mens e PA moyen RSA ou ne / >Mplaf nette moyen si RSA ou PA en % REV2 appliPA de AL moyen cable En % de tous les DOM Département TYPE effectif % avec % 65 % avec 3 pers. % Mensuans et pers. à à parent AL alité plus charge charge isolé ou plus Effectif Masse d'AL TOUS ALLOCATAIRES 971 Guadeloupe 971 Guadeloupe 971 Guadeloupe 971 Guadeloupe 971 Guadeloupe 972 Martinique 972 Martinique 972 Martinique 972 Martinique 972 Martinique 973 Guyane 973 Guyane 973 Guyane 973 Guyane 973 Guyane 974 Réunion 974 Réunion 974 Réunion 974 Réunion 974 Réunion 976 Mayotte 976 Mayotte 976 Mayotte 976 Mayotte 976 Mayotte 999 Tous DOM 999 Tous DOM 999 Tous DOM 999 Tous DOM 999 Tous DOM 1. LES 2. Amélioration (avec ou sans LBU) 3. Autres 4. Toutes opérations 5. (dont LES et amél. (avec et sans LBU)) 1. LES 2. Amélioration (avec ou sans LBU) 3. Autres 4. Toutes opérations 5. (dont LES et amél. (avec et sans LBU)) 1. LES 2. Amélioration (avec ou sans LBU) 3. Autres 4. Toutes opérations 5. (dont LES et amél. (avec et sans LBU)) 1. LES 2. Amélioration (avec ou sans LBU) 3. Autres 4. Toutes opérations 5. (dont LES et amél. (avec et sans LBU)) 1. LES 2. Amélioration (avec ou sans LBU) 3. Autres 4. Toutes opérations 5. (dont LES et amél. (avec et sans LBU)) 1. LES 2. Amélioration (avec ou sans LBU) 3. Autres 4. Toutes opérations 5. (dont LES et amél. (avec et sans LBU)) 439 737 339 1 515 1 176 369 194 367 930 563 69 0 50 119 69 6 668 715 2 051 9 434 7 383 77 0 21 98 77 7 622 1 646 2 828 12 096 9 268 1,3 1,4 0,6 3,2 2,6 0,9 0,4 0,7 2,0 1,3 0,1 0,0 0,1 0,2 0,1 19,5 1,9 4,3 25,7 21,4 0,2 0,0 0,1 0,3 0,2 22,0 3,7 5,7 31,3 25,6 454 454 1 289 641 454 616 602 1 027 775 611 1 214 0 1 505 1 336 1 214 575 474 1 072 675 565 385 0 356 379 385 574 480 1 095 683 557 787 670 1 423 872 714 869 860 1 204 999 866 1 413 0 1 580 1 483 1 413 937 872 1 297 1 010 931 521 0 485 513 521 925 780 1 299 993 899 42% 58% 32% 36% 9% 29% 27% 41% 36% 44% 29% 53% 30% 48% 15% 38% 22% 46% 29% 51% 14% 35% 0% 5% 18% 10% 28% 14% 35% 39% 67% 46% 69% 17% 47% 33% 62% 39% 67% 26% 47% 0% 27% 48% 26% 47% 26% 47% 38% 65% 38% 52% 16% 43% 31% 58% 38% 63% 7% 8% 5% 7% 7% 6% 8% 5% 6% 7% 0% 0% 2% 1% 0% 6% 6% 5% 6% 6% 0% 0% 0% 0% 0% 6% 7% 5% 6% 6% 10% 37% 4% 22% 27% 17% 22% 10% 15% 19% 4% 0% 2% 3% 4% 4% 6% 3% 4% 4% 1% 0% 10% 3% 1% 5% 22% 4% 7% 8% 58% 25% 74% 46% 38% 54% 59% 58% 57% 56% 86% 0% 84% 85% 86% 65% 58% 74% 66% 64% 90% 0% 90% 90% 90% 64% 44% 72% 63% 61% 15% 4% 14% 10% 9% 11% 8% 9% 10% 10% 35% 0% 34% 34% 35% 17% 12% 19% 17% 17% 61% 0% 71% 63% 61% 18% 8% 17% 16% 16% 46% 19% 52% 34% 29% 42% 43% 38% 41% 42% 57% 0% 58% 57% 57% 29% 24% 29% 29% 29% 27% 0% 33% 29% 27% 31% 24% 34% 31% 30% 313 259 595 350 279 308 262 519 381 292 459 0 606 520 459 333 302 493 366 330 272 0 266 271 272 331 278 509 366 322 239 74 154 104 148 447 177 172 186 93 201 107 163 99 158 361 176 205 188 104 157 302 0 0 169 437 162 358 157 302 243 90 224 77 173 320 227 139 242 89 229 43 0 0 215 51 226 45 229 43 240 91 186 92 168 341 216 150 231 91 9% 16% 31% 20% 13% 12% 12% 30% 21% 12% 21% 28% 24% 21% 10% 9% 25% 14% 10% 8% 11% 9% 8% 10% 12% 26% 15% 10% 57% 26% 89% 49% 38% 34% 18% 75% 47% 28% 61% 0% 88% 72% 61% 53% 27% 79% 56% 50% 14% 0% 14% 14% 14% 52% 26% 79% 55% 47% 119 103 104 108 109 109 116 97 106 112 151 0 111 134 151 134 131 124 132 134 79 0 68 76 79 132 117 117 126 129 69 38 30 45 49 58 56 38 50 57 53 0 24 41 53 90 90 58 83 90 37 0 37 37 37 86 63 51 75 82 29% 24% 20% 25% 27% 29% 34% 24% 28% 30% 34% 0% 14% 25% 34% 37% 40% 33% 37% 37% 16% 0% 17% 16% 16% 36% 34% 30% 35% 36% 4% 6% 3% 13% 10% 3% 2% 3% 8% 5% 1% 0% 0% 1% 1% 55% 6% 17% 78% 61% 1% 0% 0% 1% 1% 63% 14% 23% 100% 77% 4% 4% 2% 10% 8% 3% 1% 2% 6% 4% 0% 0% 0% 1% 0% 62% 6% 14% 82% 68% 1% 0% 0% 1% 1% 70% 12% 18% 100% 82% Source : CGEDD d'après CNAF. NB : « AAH » signifie dans ce tableau « allocation aux adultes handicapés ». Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 122 sur 183 Tableau 21: idem, mais sur les seuls allocataires ayant signé un contrat de prêt de 2013 à 2016 (« opérations récentes ») Forfait logement REV1: Masse Reveannunu elle hors d'AL RSA, (M) PA et AAH REV2: Revenu y compris RSA, PA et AAH Part du RSA, % de la % avec PA et avec RSA de AAH ou PA l'AAH dans REV2 Forfait DélogeForfait Forfait pense Dément logelogenette % avec pens RSA ou ment ment moyen- Mens e PA moyen RSA ou ne / >Mplaf nette moyen si RSA ou PA en % REV2 appliPA de AL moyen cable En % de tous les DOM Département TYPE effectif % avec % 65 % avec 3 pers. % Mensuans et pers. à à parent AL alité plus charge charge isolé ou plus Effectif Masse d'AL OPERATIONS RECENTES (PRETS SIGNES DE 2013 A 2016: 4 générations de prêts) 971 Guadeloupe 1. LES 27 0,1 671 971 Guadeloupe 971 Guadeloupe 971 Guadeloupe 971 Guadeloupe 972 Martinique 972 Martinique 972 Martinique 972 Martinique 972 Martinique 973 Guyane 973 Guyane 973 Guyane 973 Guyane 973 Guyane 974 Réunion 974 Réunion 974 Réunion 974 Réunion 974 Réunion 976 Mayotte 976 Mayotte 976 Mayotte 976 Mayotte 976 Mayotte 999 Tous DOM 999 Tous DOM 999 Tous DOM 999 Tous DOM 999 Tous DOM 2. Amélioration (avec ou sans LBU) 3. Autres 4. Toutes opérations 5. (dont LES et amél. (avec et sans LBU)) 1. LES 2. Amélioration (avec ou sans LBU) 3. Autres 4. Toutes opérations 5. (dont LES et amél. (avec et sans LBU)) 1. LES 2. Amélioration (avec ou sans LBU) 3. Autres 4. Toutes opérations 5. (dont LES et amél. (avec et sans LBU)) 1. LES 2. Amélioration (avec ou sans LBU) 3. Autres 4. Toutes opérations 5. (dont LES et amél. (avec et sans LBU)) 1. LES 2. Amélioration (avec ou sans LBU) 3. Autres 4. Toutes opérations 5. (dont LES et amél. (avec et sans LBU)) 1. LES 2. Amélioration (avec ou sans LBU) 3. Autres 4. Toutes opérations 5. (dont LES et amél. (avec et sans LBU)) 427 101 555 454 102 101 93 296 203 28 0 17 45 28 1 524 468 482 2 474 1 992 60 0 20 80 60 1 741 996 713 3 450 2 737 0,8 0,2 1,1 0,9 0,3 0,2 0,1 0,6 0,5 0,1 0,0 0,0 0,1 0,1 4,7 1,3 0,9 6,9 6,0 0,2 0,0 0,0 0,2 0,2 5,2 2,3 1,3 8,9 7,6 411 1 353 595 426 652 498 1 144 754 575 1 279 0 1 822 1 484 1 279 576 431 1 244 679 542 291 0 374 312 291 583 429 1 236 674 527 938 636 1 454 800 654 899 791 1 270 979 846 1 545 0 1 830 1 653 1 545 921 855 1 445 1 011 905 436 0 490 449 436 913 755 1 406 969 856 29% 48% 11% 35% 38% 8% 7% 26% 4% 26% 36% 7% 35% 38% 8% 28% 54% 7% 37% 50% 11% 10% 32% 2% 23% 46% 7% 32% 52% 9% 17% 43% 0% 0% 0% 0% 6% 0% 10% 29% 0% 17% 43% 0% 37% 67% 4% 50% 71% 7% 14% 46% 4% 33% 64% 4% 40% 68% 5% 33% 48% 0% 0% 0% 24% 45% 0% 30% 48% 0% 33% 48% 0% 36% 65% 4% 43% 55% 8% 12% 40% 3% 30% 57% 5% 38% 61% 5% 19% 37% 3% 30% 36% 13% 23% 13% 16% 18% 0% 0% 0% 0% 0% 3% 3% 2% 3% 3% 2% 0% 10% 4% 2% 3% 20% 4% 8% 9% 56% 22% 79% 34% 24% 68% 65% 66% 66% 67% 89% 0% 94% 91% 89% 66% 62% 78% 68% 65% 88% 0% 90% 89% 88% 67% 45% 77% 63% 59% 15% 4% 16% 7% 5% 16% 8% 11% 11% 12% 18% 0% 47% 29% 18% 17% 12% 17% 16% 16% 58% 0% 70% 61% 58% 18% 8% 18% 15% 15% 41% 17% 55% 25% 18% 53% 51% 49% 51% 52% 64% 0% 82% 71% 64% 33% 28% 36% 33% 32% 27% 0% 30% 28% 27% 35% 26% 42% 34% 31% 366 250 566 313 257 288 229 466 324 259 512 0 643 561 512 380 295 487 384 360 263 0 260 263 263 372 269 493 367 335 227 139 159 91 143 423 160 154 163 94 206 82 170 59 132 334 171 153 188 71 163 349 0 0 157 485 161 400 163 349 257 122 228 67 156 330 232 152 250 109 233 31 0 0 205 55 226 37 233 31 251 121 193 76 153 340 214 153 230 105 15% 14% 29% 19% 14% 9% 7% 26% 16% 8% 23% 27% 24% 23% 13% 8% 23% 15% 12% 7% 11% 8% 7% 13% 10% 24% 16% 12% 59% 26% 84% 38% 28% 23% 4% 62% 29% 13% 64% 0% 94% 76% 64% 54% 21% 72% 51% 46% 15% 0% 15% 15% 15% 51% 21% 72% 47% 40% 107 103 100 103 104 115 125 87 109 120 155 0 78 126 155 134 132 119 131 134 80 0 67 77 80 131 119 109 123 127 55 39 25 37 40 62 62 29 51 62 66 0 10 45 66 90 94 54 84 91 39 0 35 38 39 85 67 45 72 79 24% 25% 18% 23% 24% 30% 36% 22% 30% 33% 41% 0% 6% 28% 41% 35% 41% 35% 36% 36% 17% 0% 17% 17% 17% 34% 35% 30% 34% 34% 1% 12% 3% 16% 13% 3% 3% 3% 9% 6% 1% 0% 0% 1% 1% 44% 14% 14% 72% 58% 2% 0% 1% 2% 2% 50% 29% 21% 100% 79% 1% 9% 2% 12% 10% 3% 2% 2% 7% 5% 1% 0% 0% 1% 1% 53% 14% 10% 78% 68% 2% 0% 1% 2% 2% 59% 26% 15% 100% 85% Source : CGEDD d'après CNAF. NB : « AAH » signifie dans ce tableau « allocation aux adultes handicapés » Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 123 sur 183 Pour les opérations récentes de type 5 (champ le plus proche du sujet de notre mission) (cf. dernière ligne du Tableau 21) : - le revenu moyen est de 527 euros par mois hors RSA, prime d'activité et allocation aux adultes handicapés75 (« REV1 »), et 856 euros par mois y compris ces prestations («REV2 »), qui représentent 38 % de REV2, ­ la mensualité moyenne de 335 euros par mois, ­ l'allocation logement moyenne de 230 euros par mois, ­ la dépense nette moyenne de 105 euros, ­ la proportion de bénéficiaires du RSA ou de la prime d'activité de 61 %, ­ la proportion de bénéficiaires de l'allocation aux adultes handicapés de 5 %, ­ la proportion de ménages âgés d`au moins 65 ans de 9 % ­ la proportion de ménages avec personne à charge de 59 % ­ la proportion de parents isolés de 31 %. Les LES à Mayotte se caractérisent par des proportions très faibles d'allocataires âgés de 65 ans ou plus (1 %), et très fortes d'allocataires avec au moins une personne à charge (90 %) et avec au moins trois personnes à charge (61 %). La proportion de cas où l'allocation logement est supérieure à la mensualité est plus élevée en LES (18 %, et 67 % à Mayotte) qu'en amélioration seule (9 %) et dans les autres cas (c'est-à-dire en accession sans LBU : 4 %). Ces situations résultent de ce que le minimum de dépense nette figurant dans le barème tient compte du forfait de charges. Le dépassement (aide diminuée de la mensualité), lorsqu'il existe, est cependant limité (de 12 euros par mois en moyenne). La masse annuelle d'AL versée est de 7,6 M pour les quatre générations de prêt considérées (2013 à 2016), soit (compte tenu de la montée en charge signalée plus haut et des opérations d'amélioration sans LBU) moins de 2M par an et par génération de prêt, pour moins de 750 allocataires, sur le périmètre de notre mission. Le montant du forfait logement déduit du RSA et de la prime d'activité des allocataires qui perçoivent ces prestations représente 34 % du montant de l'AL accession. Comparés aux allocataires « autres » (accédants hors LES), ceux qui bénéficient de LES ou d'opérations d'amélioration seule ont un revenu (avant RSA, prime d'activité et allocation aux adultes handicapés) deux fois plus faible, sont moitié plus fréquemment bénéficiaires du RSA ou de la PA, et ont une mensualité presque deux fois plus faible, une allocation de logement plus élevée de moitié et une dépense nette trois fois plus faible. Il s'agit donc de populations très différentes. Une raison en est que les opérations d'amélioration seule sont d'un montant plus faible que les opérations d'accession. Néanmoins, si l'on compare les seuls accédants en LES aux autres accédants, cette différenciation demeure. La principale raison en est que le barème spécifique au LES déroge au revenu plancher égal à 16,25 fois la mensualité réelle non plafonnée, disposition qui vise précisément à exclure du bénéfice de l'aide les personnes dont le revenu déclaré est très faible (ce qui suggère l'existence de revenus non pris en compte ou une grande fragilité du projet). Les allocataires « autres » ont cependant un revenu moyen (avant RSA, prime d'activité et allocation aux adultes handicapés) voisin du SMIC et 40 % d'entre eux bénéficient du RSA ou de la prime d'activité (plus probablement de la seconde). Il s'agit donc de populations modestes. Les agrégats sont relativement stables par rapport à l'année du prêt. Nous notons dans les tableaux « AAH » l'allocation aux adultes handicapés, mais nous n'utilisons pas ce sigle dans le texte pour éviter toute confusion avec l'aide à l'amélioration de l'habitat, à laquelle nous réservons le sigle « AAH ». 75 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 124 sur 183 PUBLIÉ E. Comparaison avec la métropole Le Tableau 22 indique le poids des DOM dans divers agrégats. Ils se distinguent par une proportion de bénéficiaires du RSA beaucoup plus élevée dans l'ensemble de la population (12 %) et encore plus parmi les bénéficiaires de l'AL accession (19 %) que le poids des DOM dans l'ensemble de la population (3 %). Tableau 22 : poids des DOM dans divers agrégats er Population (1 janvier 2018) Population bénéficiant du RSA Stock de bénéficiaires d'une aide personnelle au logement en accession (2017) Dont stock avec RSA (2017) Dont stock avec prime d'activité (2017) Flux annuel de nouveaux accédants bénéficiaires de l'AL (2015) Dont flux avec PTZ (estimatif) Dont Poids des DOM DOM 67 187 000 2 169 000 3% France 3 711 000 389 000 24 334 96 934 33 000 20 000 446 000 12 000 4 693 3 152 900 <200 12% 3% 19% 3% 3% 1% Source : CGEDD d'après Insee, CNAF, SGFGAS. Le tableau 8 compare les bénéficiaires de l'AL dite « accession » (qui incluent des propriétaires non accédants qui font des travaux dans leur logement) dans les DOM et en métropole. Tableau 23 : caractéristiques comparées des bénéficiaires des aides personnelles au logement destinées aux propriétaires dans les DOM et en métropole Euros par mois Propriétaires bénéficiaires d'une aide personnelle au logement en décembre 2017 effectif Mensualité AL Dépense nette REV2: Part du REV1: % Revenu y RSA, de la Revenu avec compris PA et de hors RSA, RSA RSA, PA l'AAH PA et AAH ou PA et AAH dans REV2 % avec % % 65 mensualité > avec ans et mensualité AAH plus plafond DOM LES Amélioration (avec ou sans LBU) Autres Total AL DOM 7 622 1 646 2 828 12 096 331 278 509 366 240 186 168 216 91 92 341 150 574 480 1 095 683 925 780 1 299 993 38% 38% 16% 31% 65% 52% 43% 58% 6% 7% 5% 6% 5% 22% 4% 7% 52% 26% 79% 55% Métropole AL hors amélioration AL amélioration Sous-total AL APL achat neuf APL ancien et amélioration APL Location/accession Sous-total APL Total AL+APL métropole 275 766 2 881 278 647 58 235 39 537 193 97 965 376 612 388 708 620 460 619 681 619 671 656 628 139 148 139 188 164 136 179 149 482 312 480 493 455 535 477 479 469 1 550 1 202 1 546 1 712 1 539 1 537 1 641 1 571 1 543 1 658 1 370 1 655 1 817 1 663 1 688 1 754 1 681 1 660 7% 12% 7% 6% 7% 9% 6% 7% 7% 28% 29% 28% 26% 32% 31% 28% 28% 29% 5% 12% 6% 7% 7% 11% 7% 6% 6% 2% 7% 2% 1% 1% 4% 1% 2% 2% 95% 70% 95% 88% 91% 96% 89% 93% 92% France entière 620 151 Source : CGEDD d'après CNAF. NB : « AAH » signifie dans ce tableau « allocation aux adultes handicapés » Dans les DOM, par comparaison avec la métropole : - la mensualité est presque deux fois faible, - l'AL est moitié plus élevée, - la dépense nette trois fois plus faible, Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 125 sur 183 PUBLIÉ - le revenu deux fois plus faible - la proportion de bénéficiaires du RSA ou de la prime d'activité dans le revenu est deux fois plus élevée, - la part du RSA, de la prime d'activité et de l'allocation aux adultes handicapés dans le revenu est quatre fois plus élevée, - la proportion de personnes âgées est trois fois plus élevée. Les statistiques communiquées par la CNAF distinguent les acquisitions de logements des opérations d'amélioration seule en AL, mais pas en APL. Il n'est donc pas possible, toutes aides confondues, de comparer de manière exacte la proportion d'opérations d'amélioration seule dans les DOM et en métropole. Elle ressort néanmoins beaucoup plus élevée dans les DOM (14 %) qu'en métropole. F. Montant du forfait logement en proportion de l'allocation de logement accession en LES et AAH En décembre 2017, parmi les bénéficiaires de l'AL au titre d'opérations récentes (Tableau 21) de la catégorie 5 visée dans l'Annexe 4 (catégorie qui est la plus proche des ménages bénéficiaires de LES ou d'AAH), 61 %76 percevaient en décembre 2017 le RSA ou la prime d'activité, et le forfait logement déduit de ces prestations représentait 34 % de l'allocation logement77, dont environ 25 % pour les bénéficiaires du RSA (avec ou sans prime d'activité) et 9 % pour les bénéficiaires de la prime d'activité mais non du RSA. NB : le relèvement de la prime d'activité au 1er janvier 2019 a augmenté de 20 % le nombre de ses bénéficiaires. En l'absence d'information plus précise, nous avons supposé qu'il en va de même pour les bénéficiaires de l'AL accession, ce qui conduit à majorer de 2 points le forfait logement en proportion de l'AL accession. Par mesure de prudence, nous avons retenu dans les simulations une augmentation d'un point seulement. Cela conduit à une masse de forfait logement égale à 35 % = 34 % + 1 % de la masse d'AL accession. 76 77 38 % en Guadeloupe, 52 % en Martinique, 43 % en Guyane, 67 % à la Réunion et 48 % à Mayotte. De 24 % en Guadeloupe, 33 % en Martinique, 41 % en Guyane, 36 % à la Réunion et 17 % à Mayotte. Dans ce dernier départent, les minima sociaux, introduits en 2011, sont égaux en 2018 à 50 % de la valeur sur le reste du territoire ce qui réduit d'autant le montant du forfait logement. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 126 sur 183 PUBLIÉ Annexe 5. Dispositifs actuels d'aide à l'accession et l'amélioration sociales et très sociales dans les DOM A. Dispositifs 127 a) Le LES et l'AAH, dispositifs très sociaux spécifiques aux DOM mis en place par l'Etat 127 b) Le PTZ, dispositif social de droit commun mis en place par l'Etat 130 c) De nombreux autres dispositifs, souvent très sociaux, mis en place par les acteurs locaux 131 B. Montants d'aide et nombres d'opérations 132 a) b) Aides accordées par les différents acteurs Aides financées sur LBU 132 136 C. Comparaison des effectifs de propriétaires bénéficiaires de LBU et de l'allocation logement accession dans les DOM 141 D. Comparaison du positionnement des aides à l'accession sociale dans les DOM et en métropole 143 a) b) c) d) E. Effectifs Revenus Taux d'effort Part des logements individuels et du neuf 145 145 146 147 148 Articulation entre le LES et le PTZ A. Dispositifs Outre l'aide à la personne en cours de suppression, trois dispositifs d'aide à la pierre coexistent : le LES et l'AAH, dispositifs très sociaux spécifiques aux DOM mis en place par l'Etat, le PTZ, dispositif social mis en place par l'Etat, de nombreux autres dispositifs, souvent très sociaux, mis en place par les autres acteurs a) Le LES et l'AAH, dispositifs très sociaux spécifiques aux DOM mis en place par l'Etat Comme indiqué au § 1.1, l'Etat a mis en place à la fin des années 1990 dans les départements d'outremer un dispositif spécifique, visant des publics dont le revenu est particulièrement faible, qui porte aussi bien sur la construction de logements dits évolutifs sociaux (LES et, à Mayotte, LAS et LATS) et l'amélioration de logements existants (AAH) réalisés par les ménages dans leur logement ou parfois en acquisition amélioration. Ce dispositif a reposé sur des outils financiers : une aide à la pierre spécifique aux DOM (« subvention LBU ») financée par l'État, complétée dans certains cas par des subventions accordées par d'autres acteurs (collectivité locale, caisse d'allocations familiales) ; Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 127 sur 183 PUBLIÉ - - dans la plupart des cas en accession, et dans de nombreux cas en amélioration, un prêt bancaire 78 assorti parfois de divers prêts complémentaires (Action Logement, CAF, collectivités, ...) ; -une aide à la personne (allocation logement) financée également par l'État, dont le barème est dérogatoire (cf. Annexe 4) ; des fonds de garantie départementaux sécurisant les prêteurs, gérés par BPIfrance et l'Agence française de développement. Il a reposé également sur un organe spécifique aux DOM, le « guichet unique »79, qui intervient en cas de prêt bancaire. Il s'agit d'un organisme agréé par arrêté préfectoral, dans chaque département d'outre-mer, en tant que service d'interface sociale et financière. Il effectue à ce titre un accompagnement social des ménages à faible revenu et joue un rôle d'intermédiaire entre ces ménages et la banque, assurant le suivi et la gestion des dossiers tout au long de la durée des prêts. Il récupère auprès du ménage le reste à charge de la mensualité de prêt et percevait directement chaque mois l'allocation logement versée par la CAF (avant la suppression de cette prestation), pour reverser l'ensemble à l'organisme prêteur. Le Schéma 1 figurant au § 1.2 en page 18 indique les flux financiers entre les différents acteurs. Le terme générique « opérateurs » utilisé dans le schéma désigne aussi bien des promoteurs immobiliers, au sens large (bailleur social, promoteur privé, SEM), que des opérateurs tels que les associations Soliha, agréés par l'État pour assurer un service social d'intérêt général (SSIG)80. En LES, deux types d'opération doivent être distinguées, le LES « diffus » et le LES « groupé » (cf. Encadré 1 page 16). Les plafonds de ressources du LES81 et de l'AAH (Tableau 24) sont égaux à ceux du logement locatif très social (LLTS). Ils représentent un peu plus de deux fois le RSA. Parmi les attributaires récents de LES et d'AAH qui bénéficient de l'allocation logement, 61 % perçoivent le RSA ou la prime d'activité, et 5 % perçoivent l'allocation aux adultes handicapés (cf. Annexe 4). Les seuls prêteurs bancaires présents sur les opérations avec LBU sont désormais la BRED et ses filiales. Il n'existe donc plus de concurrence bancaire. 78 AtriOM (ex-Guadeloupe Habitat) pour la Guadeloupe et la Guyane, Martinique Habitat, Réunion Habitat, et Mayotte Habitat. À noter que l'ensemble de ces structures sont des filiales d'Action Logement. 79 Le SSIG, encadré par la loi « MOLLE » du 25 mars 2009, regroupe la maîtrise d'ouvrage d'insertion, l'ingénierie sociale, financière et technique ainsi que l'intermédiation locative et la gestion locative sociale. 80 A Mayotte, l'échelle des plafonds de ressources des LAS et LATS est différente. En LAS, les plafonds sont voisins de ceux du LES. En LATS ils sont inférieurs d'environ 40 %. 81 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 128 sur 183 PUBLIÉ Tableau 24 : plafonds de ressources en 2017 Plafonds de ressources en en RSA en multiples multiples en euros multiples du SMIC du RSA du SMIC Nombre de LES, AAH et PTZ LES PTZ LES PTZ personnes LLTS 0,5 1 13 583 30 000 1,1 2,4 2,3 5,1 0,7 2 18 139 42 000 1,4 3,3 2,1 4,8 0,8 3 21 813 51 000 1,7 4,0 2,1 4,8 1,0 4 26 334 60 000 2,1 4,7 2,1 4,8 1,2 5 30 979 69 000 2,4 5,4 2,1 4,7 Source : pour le LES, guide des aides financières au logement dans les DOM, 2017, DGOM ; pour le PTZ, « Les aides financières au logement », édition 2017, DHUP. Pour un ménage au SMIC, le revenu correspondant à ces plafonds était de 12 700 euros. NB1 : hors Mayotte. NB2 : le plafond de ressources du logement locatif social (LLS) est supérieur d'un tiers à celui du logement locatif très social (LLTS). Le montant des projets est adapté au faible revenu des ménages concernés. En LES, le prix moyen (hors terrain) des maisons est inférieur d'un tiers à celui des maisons construites dans les DOM82 (et de 45 % à celui des maisons construites sur l'ensemble de la France83). En LESD « diffus », les montants d'opération sont voisins de 90 000 euros. En LES « groupé », les montants d'opérations figurant dans les plans de financement sont plus élevés d'environ 10 000 euros, mais n'incluent qu'une partie du coût du foncier, puisqu'ils ne comprennent pas les subventions diverses accordées au foncier en amont des opérations, soit environ 40 000 euros. Une fois ces subventions prises en compte, le montant des opérations en LES « groupé » ressort voisin de 140 000 . En AAH, les montants d`opérations sont très dispersés. Lorsque l'opération donne lieu à prêt bancaire (les bases de données des guichets uniques fournissent alors des détails sur les opérations et les demandeurs) les montants d'opération sont voisins de 50 000 euros. Malgré la relative modicité des montants d'opération, les opérations, en raison de la faiblesse des revenus des ménages concernés, n'ont été possibles que moyennant des aides à la pierre et à la personne élevées. Le montant moyen de la principale aide à la pierre, celle accordée par l'Etat (« subvention LBU ») est84 de 32 000 en LES et de 22 000 en AAH. Pour les LES, il est limité par trois plafonds : un pourcentage du coût de l'opération (50 %)85, un montant en euros dépendant des caractéristiques du ménage et de l'opération et un troisième plafond qui prend la forme d'un minimum de taux d'effort mais n'est pas appliqué en pratique (cf. Annexe 9). Pour l'AAH, la subvention est plafonnée à 70 % de la dépense subventionnable (et 80 % en cas de ravalement ou peinture des façades). 82 83 84 85 Tel que figurant dans la base EPTB. Cf. Graphique 48 (Annexe 1, D). Idem. En moyenne sur 2015-2017. À Mayotte, 50 % également en LAS mais 75 % en LATS. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 129 sur 183 PUBLIÉ En outre, les ménages ont bénéficié d'aides à la pierre complémentaires (collectivités locales, organismes sociaux) et de l'allocation logement : en LES, 85 % des ménages ont perçu une AL d'un montant moyen de 250 , et en AAH, 15 % ont perçu une AL d'un montant moyen de 190 euros86. Il en résulte que les opérations ayant bénéficié de l'AL ont été globalement financées par la collectivité à hauteur de 84 %, et par les ménages à hauteur de 16 % seulement. b) Le PTZ, dispositif social de droit commun mis en place par l'Etat Le PTZ, dispositif de droit commun d'aide à l'accession sociale à la propriété en métropole, s'applique également aux départements d'outre-mer. En 2017, les DOM, qui représentent 3,2 % de la population française, ne représentent que 1,5 % des opérations avec PTZ (Tableau 25). Proportionnellement à la population, les PTZ sont donc deux fois moins fréquents dans les DOM qu'en métropole, alors même que le revenu moyen y est plus faible. Néanmoins, les DOM représentent 4,1 % des opérations avec PTZ portant sur des constructions de maisons individuelles sans achat de terrain. Ces opérations y sont donc plus fréquentes qu'en métropole. Le nombre de PTZ mis en force dans les DOM est passé de 1 035 en 2015 à 1 510 en 2016 puis à 1 787 (soit trois fois le nombre de LES) en 2017. Cette forte augmentation (+73 % en deux ans) est voisine de celle constatée en métropole (+90 %) et résulte sans doute des mêmes causes : réforme des plafonds réglementaires, extension à l'ancien avec travaux, augmentation à 40 % de la quotité pour toutes les tranches, généralisation des différés. Les premiers résultats montrent en 2018, par rapport à 2017, une diminution du nombre de PTZ de 20 % dans les DOM et 25 % pour l'ensemble de la zone B187. Les opérations sont concentrées dans le neuf (Tableau 25 et Tableau 26). Le montant des opérations, le revenu des bénéficiaires et l'équivalent subvention sont un peu plus élevés dans les DOM qu'en métropole, mais la taille des ménages y est également plus élevée, les deux phénomènes pouvant être liés car le revenu d'exclusion du barème du PTZ (pour lequel les DOM font partie de la zone B1) augmente avec la taille du ménage (Tableau 27). Peut-être le LES détourne-t-il aussi du PTZ certains ménages à bas revenu. L'équivalent subvention associé au PTZ est un peu plus élevé dans les DOM qu'en métropole (Tableau 27). En moyenne sur 2015-2017, il était de 15 000 euros sur l'ensemble neuf et ancien. Par comparaison avec le LES, le PTZ s'adresse à des ménages dont le revenu et le taux d'effort sont deux fois plus élevés et apporte une aide (aide à la pierre, hors aides à la personne) deux fois plus faible. Il constitue donc un produit moins « social ». Cf. ci-dessous le § E de la présente annexe. En décembre 2017, pour les allocataires dont le prêt a été signé de 2013 à 2016. La proportion de bénéficiaires de l'AL et son montant diminuent dans le temps pour une génération d'emprunteurs donnée. 86 87 Source : SGFGAS. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 130 sur 183 PUBLIÉ Tableau 25: nombre de PTZ mis en force en 2017 Construction d'une maison individuelle Achat d'un avec ou logement sans achat du terrain neuf 33 287 23 237 129 85 68 770 15 690 4 420 7 515 8 644 1 909 13 203 960 31 335 26 327 58 981 253 1 379 1,0% 2,3% % de cas avec (dont: achat du terrain achat du (dont: hors compris parmi terrain achat du Locationles maisons compris) terrain) Ancien accession Autre Total individuelles (207) (80) 40 7 367 72% (171) (66) 30 290 72% (60) (25) 7 221 71% (597) (173) 71 909 78% (2 961) (1 459) 1 439 475 87 22 111 67% (6 904) (1 740) 3 456 1 691 116 21 422 80% (11 802) (1 401) 6 104 737 150 22 103 89% (27 946) (3 389) 15 423 403 340 48 461 89% (50 648) (8 333) 26 570 3 313 693 115 884 86% (1 035) (344) 148 7 0 1 787 75% 2,0% 4,1% 0,6% 0,2% 0,0% 1,5% Guadeloupe Martinique Guyane La Réunion Métropole zone A Métropole zone B1 Métropole zone B2 Métropole zone C Total général Dont DOM DOM en % de la France Source : CGEDD d'après SGFGAS. Tableau 26: idem en % de l'effectif de la zone géographique Construction d'une maison individuelle (dont: avec ou achat du (dont: hors sans achat terrain achat du Locationdu terrain compris) terrain) Ancien accession Autre 78% 56% 22% 11% 2% 0% 82% 59% 23% 10% 0% 0% 38% 27% 11% 3% 0% 0% 85% 66% 19% 8% 0% 0% 20% 13% 7% 7% 2% 0% 40% 32% 8% 16% 8% 1% 60% 53% 6% 28% 3% 1% 65% 58% 7% 32% 1% 1% 51% 44% 7% 23% 3% 1% 77% 58% 19% 8% 0% 0% Guadeloupe Martinique Guyane La Réunion Métropole zone A Métropole zone B1 Métropole zone B2 Métropole zone C Total général Dont DOM Achat d'un logement neuf 9% 8% 58% 7% 71% 35% 9% 2% 23% 14% Total 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% Source : CGEDD d'après SGFGAS. Tableau 27: agrégats divers relatifs aux PTZ mis en force en 2017 Neuf Ancien Montants moyens en euros Montants moyens en euros Nb de Nb de Equivalent Revenu pers. par Equivalent Revenu pers. par subvention (*) subvention (*) ménage Effectif Opération ménage Effectif Opération Guadeloupe 320 216 969 15 849 30 552 2,6 40 148 564 13 415 23 794 2,4 Martinique 260 220 104 15 549 31 216 2,6 30 173 386 14 650 28 121 2,6 Guyane 214 206 382 15 033 33 010 2,6 7 La Réunion 838 218 899 17 718 30 928 2,9 71 180 232 16 696 27 144 2,7 Métropole zone A 20 110 247 839 18 692 27 540 2,2 1 439 207 379 13 410 29 483 2,5 Métropole zone B1 16 159 222 140 17 478 26 057 2,5 3 456 174 844 13 760 24 582 2,4 Métropole zone B2 15 112 204 764 14 721 26 099 2,8 6 104 144 621 12 220 21 881 2,4 Métropole zone C 32 295 188 617 12 217 24 561 2,7 15 423 132 034 10 491 20 377 2,3 Total général (**) 85 308 212 332 15 268 25 946 2,6 26 570 144 740 11 495 21 789 2,3 Dont DOM (**) 1 632 217 071 16 654 31 173 2,8 148 161 761 14 605 25 153 2,4 (*) revenu fiscal de référence de l'année N-2/ (**) hors Guyane dans l'ancien Opérations avec PTZ, 2017 Source : CGEDD d'après SGFGAS. c) De nombreux autres dispositifs, souvent très sociaux, mis en place par les acteurs locaux Des acteurs locaux (collectivités locales mais également caisses d'allocations familiales de sécurité sociale) ont mis en place des dispositifs spécifiques, destinés par exemple aux personnes âgées ou aux familles à bas revenus. Ils interviennent souvent en complément de l'Etat sur des LES et AAH, mais également de manière autonome, souvent pour des montants de travaux faibles financés sans prêt bancaire. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 131 sur 183 PUBLIÉ B. Montants d'aide et nombres d'opérations a) Aides accordées par les différents acteurs Les tableaux qui suivent récapitulent les subventions ou équivalents subventions accordés par les différents acteurs. Ils n'incluent cependant pas : les subventions au foncier accordées en amont des opérations LES « groupé » ; ces subventions peuvent être apportées par les différents acteurs publics ou parfois résulter d'une péréquation au sein d'une opération associant plusieurs produits (logements de marché, logements locatifs sociaux et LES) ; leur montant est réparti entre différents acteurs et il n'en est pas tenu de comptabilité analytique ; on peut l'estimer à une quarantaine de milliers d'euros par logement, ce qui, multiplié par l'effectif d'une centaine d'opérations par an constaté ces dernières années, conduit à un ordre de grandeur de 4 millions d'euros par an ; les dotations apportées par l'Etat et d'autres partenaires aux fonds de garantie départementaux à leur création ; l'avantage de taux des prêts à 1,5 % d'Action logement finançant des LES et AAH, estimé88 à environ 0,3 M ; l'avantage de taux des prêts à 1 % d'Action Logement associés à des PTZ, estimé89 à environ 0,1 M ; l'avantage de taux des prêts sans intérêt des CAF, estimé90 à environ 0,2M ; les aides fiscales accordées à des opérations d'amélioration de logements privé (un peu plus de 600 logements entre 2014 et 2017, pour un coût total d'opération d'environ 25 M et un avantage fiscal supérieur) ; le montant d'aide inclus dans les PSLA, dont l'effectif est très faible. - - Certaines opérations sont aidées par plusieurs acteurs. La somme des nombres d'opérations aidées par chaque acteur est donc supérieure au nombre total d'opérations et pour cette raison on ne l'a pas mentionnée. Les montants et les effectifs correspondant aux différentes aides ne sont pas exactement de même nature : on a considéré le flux de nouveaux engagements pour les aides à la pierre, mais le stock de bénéficiaires pour les aides à la personne. La collectivité territoriale de Martinique et le département de Mayotte n'ayant pas répondu au recensement des aides effectué par la mission, le montant et le nombre des aides accordées par ces deux collectivités ont été estimés à partir des documents dont disposaient les DEAL. NB. La mission a constaté certaines discordances entre les divers récapitulatifs des montants et des nombres d'opérations financés en LBU, selon leur origine (cf. le § b) ci-dessous). Ces discordances, qui apparaissent parfois dans les tableaux figurant dans le présent rapport, ne sont pas de nature à en modifier les conclusions. La mission a donc préféré porter son attention sur d'autres sujets et a signalé ces discordances aux acteurs sans investiguer davantage sur ce point. Le montant total des aides était de 130 M en moyenne sur 2015-2017 (Tableau 28), dont 71 M pour l'accession à la propriété proprement dite et 59 M pour l'amélioration par des propriétaires occupants, Ce montant se répartit en : 88 89 90 Sur la base, en 2017, de 4 M de prêts sur 15 ans apportant un avantage de taux de 1 %. Sur la base, en 2017, de 0,7 M de prêts sur 15 ans apportant un avantage de taux de 1 %. Sur la base, en 2017, de 1,5 M de prêts sur en moyenne 10 ans apportant un avantage de taux de 3 %. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 132 sur 183 PUBLIÉ - 35 M pour les aides personnelles, 21 M pour l'équivalent-subvention du PTZ, 44 M pour l'aide à la pierre apportée par l'Etat au titre de la LBU 27 M pour les collectivités locales 3 M pour les organismes sociaux (CAF essentiellement). De 2015 à 2017, le montant total des aides a peu varié, passant de 129 M en 2015 à 137 M en 2017, mais ses composantes ont fortement fluctué (Graphique 51) : l'équivalent-subvention du PTZ a plus que doublé, passant de 12 M à 30 M, le montant de l'allocation logement a diminué de 13 %, passant de 38 M à 33 M, celui de la LBU a diminué de 15 %, passant de 47 à 40 M, les aides des collectivités locales sont tombées de 30 M en 2015 à 17 M en 2016 puis sont remontées à 33 M en 2017 mais cette oscillation résulte essentiellement de la collectivité territoriale de Martinique et demeure à confirmer, cette collectivité n'ayant pas répondu à notre recensement des aides (cf. plus haut). En 2017, les aides apportées par les collectivités locales (33 M), par l'allocation logement (33 M) et par le PTZ (30 M) ont été d'un montant voisin, inférieur de 30 % à celui de la LBU. L'équivalentsubvention apporté par le PTZ (30 M) a représenté en 2017 presque le double de l'aide à la pierre apportée par la LBU aux accédants LES (17 M). Tableau 28 : montants totaux, effectifs et montants moyens des aides accordées par les différents acteurs, par année de 2015 à 2017, tous DOM confondus MONTANTS TOTAUX DE SUBVENTION OU EQUIVALENT Accession Amélioration Acc. + amél. 2015 2016 2017 2015 2016 2017 2015 2016 2017 34 31 29 4 4 4 38 35 33 12 22 30 0 0 0 12 22 30 16 15 17 31 32 23 47 47 40 1 0 2 29 17 31 30 17 33 1 2 1 1 2 1 2 4 2 64 71 79 64 55 58 129 126 137 2015 2016 2017 2015 2016 2017 2015 2016 2017 53% 44% 37% 5% 7% 7% 29% 28% 24% 18% 31% 38% 0% 0% 0% 9% 18% 22% 25% 21% 21% 48% 58% 39% 36% 37% 29% 2% 0% 2% 45% 32% 52% 24% 14% 24% 2% 3% 2% 2% 3% 2% 2% 3% 2% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% EFFECTIFS En unités AL PTZ LBU Accession Amélioration Acc. + amél. 2015 2016 2017 2015 2016 2017 2015 2016 2017 12 463 11 577 10 940 1 660 1 731 1 766 14 123 13 308 12 706 1 035 1 510 1 787 0 0 0 1 035 1 510 1 787 457 469 560 1 397 1 506 1 042 1 854 1 975 1 602 MONTANTS UNITAIRES En 000 AL PTZ LBU Accession Amélioration Acc. + amél. 2015 2016 2017 2015 2016 2017 2015 2016 2017 3 3 3 2 2 2 3 3 3 11 15 17 11 15 17 35 32 30 22 21 22 25 24 25 Moyenne 2015-2017 MONTANTS TOTAUX Acc. Amél. Acc.+amél. En M 32 4 35 21 0 21 16 28 44 1 26 27 1 1 3 71 59 130 % vertical 44% 6% 27% 30% 0% 16% 22% 48% 34% 2% 43% 21% 2% 2% 2% 100% 100% 100% EFFECTIFS Acc. Amél. Acc.+amél. En unités 11 660 1 719 13 379 1 444 0 1 444 495 1 315 1 810 MONTANTS UNITAIRES Acc. Amél. Acc.+amél. En 000 2,7 2,2 3 15 15 32 22 25 Variation de 2015 à 2017 MONTANTS TOTAUX Acc. Amél. Acc.+amél. En M -5 0 -5 18 0 18 1 -8 -7 1 2 2 0 0 0 15 -6 8 % vertical -16% 1% -15% 19% 0% 19% -3% -9% -12% 0% 8% 8% 0% 0% 0% 0% 0% 0% EFFECTIFS Acc. Amél. Acc.+amél. En unités -1 523 106 -1 417 752 0 752 103 -355 -252 MONTANTS UNITAIRES Acc. Amél. Acc.+amél. En 000 0 0 0 5 -4 0 -4 En M AL PTZ LBU Collectivités locales Organismes sociaux Total % vertical AL PTZ LBU Collectivités locales Organismes sociaux Total Source : CGEDD d'après DEALs et autres acteurs locaux, CNAF, SGFGAS. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 133 sur 183 PUBLIÉ Graphique 51 : montant des aides accordées par les différents acteurs, par année de 2015 à 2017, tous DOM confondus Montant des aides accordées, par année de 2015 à 2017 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 2015 2016 2017 Organismes sociaux Collectivités locales PTZ Allocation logement LBU Source : CGEDD d'après DEALs et autres acteurs locaux, CNAF, SGFGAS. D'un département à un autre, la répartition des aides est très variable (Tableau 29). Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 134 sur 183 PUBLIÉ Tableau 29 : montants totaux, effectifs et montants moyens des aides accordées par les différents acteurs, moyenne 2015-2017, par DOM Moy2015-2017 En M AL PTZ LBU Région Département Interco CAF et SS Total % vertical AL PTZ LBU Région Département Interco CAF Total % horiz. du total DOM AL PTZ LBU Région Département Interco CAF Total % horiz. du total acc. + amél. AL PTZ LBU Région Département Interco CAF Total Guad 2,5 4,3 0,8 0,0 0,0 0,0 0,0 8 Guad 32% 57% 11% 0% 0% 0% 0% 100% Guad 8% 20% 5% 0% 0% 0% 0% 11% Guad 61% 100% 12% 0% 0% Mart 1,9 3,3 3,3 0,8 0,0 0,0 1,4 11 Mart 18% 31% 31% 7% 0% 0% 13% 100% Mart 6% 15% 21% 70% 0% 100% 96% 15% Mart 79% 100% 24% 16% 0% 26% 0% 67% 47% 39% Accession Guya Réun 0,3 26,6 2,2 11,4 0,5 8,9 0,3 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,1 3 47 Guya Réun 9% 57% 65% 24% 15% 19% 10% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 100% 100% Guya Réun 1% 84% 10% 54% 3% 56% 30% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 4% 5% 66% Guya Réun 100% 94% 100% 100% 32% 45% 100% 0% 0% 9% 60% MONTANTS TOTAUX DE SUBVENTION OU EQUIVALENT Moy2015-2017 Mayo 0,3 0,0 2,4 0,0 0,0 0,0 0,0 3 Mayo 10% 0% 89% 0% 1% 0% 0% 100% Mayo 1% 0% 15% 0% 100% 0% 0% 4% Mayo 100% DOM 32 21 16 1 0 0 1 71 DOM 44% 30% 22% 2% 0% 0% 2% 100% DOM 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% DOM 89% 100% 98% 36% 10% 2% 0% 26% 53% 74% 55% Guad 1,6 0,0 5,8 0,6 0,4 0,0 0,1 8 Guad 19% 0% 68% 8% 5% 0% 1% 100% Guad 42% Mart 0,5 0,0 10,6 4,1 1,1 0,1 0,7 17 Mart 3% 0% 62% 24% 6% 1% 4% 100% Mart 13% Amélioration Guya Réun Mayo 0,0 1,7 0,0 0,0 0,0 0,0 1,1 11,0 0,1 0,0 5,3 0,0 0,0 13,1 0,9 0,0 0,0 0,0 0,0 0,6 0,0 1 32 1 Guya Réun Mayo 0% 5% 0% 0% 0% 0% 100% 35% 5% 0% 17% 0% 0% 41% 95% 0% 0% 0% 0% 2% 0% 100% 100% 100% Guya Réun Mayo 0% 45% 0% DOM 4 0 28 10 15 0 1 59 DOM 6% 0% 48% 17% 26% 0% 2% 100% DOM 100% Guad 4,0 4,3 6,6 0,6 0,4 0,0 0,1 16 Guad 25% 27% 41% 4% 2% 0% 0% 100% Guad 11% 20% 15% 6% 3% 0% 2% 12% Guad 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% Accession + amélioration Mart Guya Réun Mayo 2,4 0,3 28,3 0,3 3,3 2,2 11,4 0,0 13,8 1,6 19,9 2,5 4,9 0,3 5,3 0,0 1,1 0,0 13,1 0,9 0,1 0,0 0,0 0,0 2,1 0,0 0,6 0,0 28 4 79 4 Mart Guya Réun Mayo 9% 7% 36% 8% 12% 49% 14% 0% 50% 37% 25% 67% 18% 8% 7% 0% 4% 0% 17% 25% 0% 0% 0% 0% 8% 0% 1% 0% 100% 100% 100% 100% Mart Guya Réun Mayo 7% 1% 80% 1% 15% 10% 54% 0% 31% 4% 45% 6% 43% 3% 48% 0% 7% 0% 84% 6% 100% 0% 0% 0% 75% 0% 23% 0% 21% 3% 60% 3% Mart Guya Réun Mayo 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% DOM 35 21 44 11 15 0 3 130 DOM 27% 16% 34% 9% 12% 0% 2% 100% DOM 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% DOM 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 75% 20% 37% 4% 39% 0% 100% 6% 40% 0% 53% 0% 100% 3% 7% 0% 84% 6% 100% 0% 100% 0% 0% 0% 100% 5% 51% 0% 44% 0% 100% 14% 29% 2% 54% 2% 100% Guad Mart Guya Réun Mayo DOM 39% 21% 0% 6% 0% 11% 0% 0% 0% 0% 0% 88% 76% 68% 55% 2% 64% 100% 84% 0% 100% 90% 100% 100% 100% 98% 100% 74% 74% 100% 33% 91% 47% 53% 61% 25% 40% 26% 45% EFFECTIFS Moy2015-2017 En unités AL PTZ LBU Région Département Interco CAF et SS % horiz. du total acc. + amél. AL PTZ LBU Région Département Interco CAF Guad Mart 988 847 305 231 24 108 0 114 0 0 0 6 0 45 Guad Mart 8% 7% 21% 16% 5% 22% 0% 63% 0% 0% 0% 100% 0% 83% Accession Amélioration Guya Réun Mayo DOM Guad Mart Guya Réun Mayo DOM 160 9 559 106 11 660 843 250 0 626 0 1 719 155 753 0 1 444 0 0 0 0 0 0 16 307 41 495 345 460 67 441 2 1 315 68 0 0 182 169 974 0 200 0 1 343 0 0 4 4 94 191 0 1 485 94 1 864 0 0 0 6 0 36 0 0 0 36 0 9 0 54 10 70 0 107 0 187 Guya Réun Mayo DOM Guad Mart Guya Réun Mayo DOM 1% 82% 1% 100% 49% 15% 0% 36% 0% 100% 11% 52% 0% 100% 3% 62% 8% 100% 26% 35% 5% 34% 0% 100% 37% 0% 0% 100% 13% 73% 0% 15% 0% 100% 0% 0% 100% 100% 5% 10% 0% 80% 5% 100% 0% 0% 0% 100% 0% 100% 0% 0% 0% 100% 0% 17% 0% 100% 5% 37% 0% 57% 0% 100% MONTANTS UNITAIRES Moy2015-2017 Accession Amélioration Guya Réun Mayo DOM Guad Mart Guya Réun Mayo DOM 2 3 3 3 2 2 3 2 14 15 15 32 29 60 32 17 23 17 25 25 22 5 6 4 4 27 7 4 4 4 6 9 10 8 6 3 3 6 27 6 10 5 7 Guad 1 831 305 370 169 94 0 10 Guad 14% 21% 20% 11% 5% 0% 4% Accession + amélioration Mart Guya Réun Mayo DOM 1 097 160 ##### 106 13 379 231 155 753 0 1 444 568 83 747 43 1 810 1 088 68 200 0 1 524 191 0 1 485 98 1 868 42 0 0 0 42 115 0 117 0 241 Mart Guya Réun Mayo DOM 8% 1% 76% 1% 100% 16% 11% 52% 0% 100% 31% 5% 41% 2% 100% 71% 4% 13% 0% 100% 10% 0% 79% 5% 100% 100% 0% 0% 0% 100% 48% 0% 48% 0% 100% En 000 AL PTZ LBU Région Département Interco CAF et SS Guad Mart 2 2 14 14 33 30 7 6 31 Accession + amélioration Guad Mart Guya Réun Mayo DOM 2 2 2 3 3 3 14 14 14 15 15 18 24 20 27 58 25 4 4 5 27 7 4 6 9 9 8 3 3 6 18 5 12 Source : CGEDD d'après DEALs et autres acteurs locaux, CNAF, SGFGAS. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 135 sur 183 PUBLIÉ b) Aides financées sur LBU Le graphique 47 indique l'évolution depuis 2007 du nombre d'opérations financées sur LBU. Graphique 52 : nombre d'opérations financées sur LBU 2500 Nombre d'opérations LES et AAH financées Logements évolutifs sociaux (LES) (Dont logements évolutifs sociaux diffus (LESD)) 2000 (Dont logements évolutifs sociaux groupés (LESG)) Aides à l'amélioration de l'habitat (AAH) 1500 1000 500 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Source : DGOM (SDPP/BELDAD). De manière plus détaillée, le Tableau 30 indique l'effectif, le montant de subvention total et le montant de subvention moyen pour les opérations financées sur LBU de 2010 à 2018, selon le département et le type d'opération : opérations bénéficiant à des propriétaires occupants : construction (LES « diffus » et LES « groupé ») et travaux (AAH), et, aux fins de comparaison opérations de logement locatif social : construction (LLS et LLTS) et travaux (SALLS). Le Tableau 31 et le Tableau 32 fournissent les mêmes agrégats mais respectivement en pourcentage du total « Toutes opérations » pour chaque département et en pourcentage de l'ensemble des DOM pour chaque type d'opération. La relation entre les différents dispositifs est complexe : toutes les opérations d'accession ou d'amélioration donnant lieu à aide à la pierre ne donnent pas lieu à aide personnelle au logement. Inversement, l'aide personnelle au logement peut être attribuée à des ménages qui ne bénéficient pas d'aide à la pierre. Le nombre de LES financés a diminué à la fin des années 2000 mais est relativement stable depuis 2011 aux environs de 500. En 2017, 476 LES, pour un montant de LBU de 19 M (montant moyen : 33 k) et 1047 AAH, pour un montant de LBU de 22 M (montant moyen : 21 k) ont été financés. En 2018, le nombre de LES financés a fortement chuté. Le nombre d'AAH financées a diminué mais moins fortement, et a même augmenté en Martinique. Cela résulte de ce que l'allocation logement finançait une proportion beaucoup plus élevée des LES que des AAH. Sa suppression a donc eu des effets très différenciés sur ces deux types d'opération. Le flux récent (moyen sur les dernières années, hors 2018) de nouveaux bénéficiaires d'aides personnelles au logement est d'environ 500 en LES, 200 en accession hors LES (dont des opérations Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 136 sur 183 PUBLIÉ avec PTZ) et 300 en amélioration, majoritairement mais non uniquement en AAH. Ainsi, alors que la plupart des LES donnent lieu à aide personnelle, ce n'est le cas que d'un cinquième des opérations d'AAH. La raison en est le grand nombre d'opérations d'amélioration de faible montant ne donnant pas lieu à prêt. Le flux de nouveaux bénéficiaires de l'allocation logement accession a été divisé par trois en quinze ans, sous l'effet d'une réduction des nombres d'opérations mais aussi de la sous-actualisation du barème de cette aide. Le flux d'opérations LES et AAH aidées au titre de la LBU a également diminué, mais dans une moindre mesure. Les types d'opération sont répartis très différemment selon le département. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 137 sur 183 PUBLIÉ Tableau 30 : opérations financées avec de la LBU de 2010 à 2018, par département Nombre de logements financés Année de financement 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Moy. 20102017 Montant total de la subvention (M) Coût moyen en subvention (k) 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 LES/ LAS/ LATS diffus LES/ LAS/ LATS groupé Soustotal LES/ LAS/ LATS AAH Soustotal propriétairesoccupants LLS LLTS SALLS Soustotal locatif social Toutes opérations 971 972 973 974 976 Dom 971 972 973 974 976 Dom 971 972 973 974 976 Dom 971 972 973 974 976 Dom 971 972 973 974 976 Dom 971 972 973 974 976 Dom 971 972 973 974 976 Dom 971 972 973 974 976 Dom 971 972 973 974 976 Dom 971 972 973 974 976 Dom 18 116 6 297 88 525 66 0 5 51 0 122 84 116 11 348 88 647 374 570 113 289 63 458 686 124 637 151 820 455 628 56 271 276 69 0 1 086 1 276 0 214 0 8 111 9 262 31 421 39 0 21 90 0 150 47 111 30 352 31 571 507 666 229 523 77 554 777 259 875 108 1 109 532 556 0 124 60 209 131 475 863 702 243 0 11 71 10 281 0 373 49 0 22 149 0 220 60 71 32 430 0 593 522 799 80 457 145 2 003 582 870 112 887 145 2 596 1 174 547 453 1 844 0 4 018 78 110 68 2 432 83 2 771 828 1 610 599 825 0 3 862 2 080 2 267 1 120 5 101 83 2 662 3 137 1 232 5 988 228 12 79 28 278 0 397 11 0 15 142 0 168 23 79 43 420 0 565 441 482 94 407 0 1 424 464 561 137 827 0 1 989 1 031 302 416 1 585 0 3 334 173 229 85 2 137 119 2 743 664 759 96 732 0 2 251 1 868 1 290 597 4 454 119 2 332 1 851 734 5 281 119 17 66 6 246 2 337 3 0 16 116 0 135 20 66 22 362 2 472 363 483 91 469 1 383 549 113 831 3 1 054 278 498 1 353 0 242 146 146 1 774 0 1 292 671 353 578 0 26 86 5 194 17 328 13 0 18 101 0 132 39 86 23 295 17 460 277 528 108 493 10 316 614 131 788 27 784 516 908 0 171 167 132 12 72 888 356 0 16 117 2 235 18 388 0 0 4 79 0 83 16 117 6 314 18 471 455 470 63 526 6 471 587 69 840 24 845 791 379 281 275 275 25 0 226 643 0 13 111 0 180 22 326 5 9 19 52 65 150 18 120 19 232 87 476 308 388 29 322 0 326 508 48 554 87 603 552 762 0 238 264 30 277 0 143 513 0 14 42 0 25 7 88 0 0 0 4 2 6 14 42 0 29 9 94 274 582 45 140 2 288 624 45 169 11 378 466 762 125 110 98 0 334 563 509 824 0 15 95 8 247 22 387 23 1 15 98 8 145 38 96 23 344 30 532 406 548 101 436 38 444 644 124 780 68 928 497 754 1 243 42 197 191 96 78 580 1 046 362 564 0 0 3 0 8 0 12 3 0 0 2 4 10 3 3 0 10 5 21 7 13 3 7 0 30 10 16 4 17 5 52 24 14 17 25 0 80 12 12 2 43 0 69 3 3 0 3 0 8 38 28 20 71 0 157 47 44 23 89 5 0 3 0 7 0 10 1 0 1 4 2 8 2 3 1 11 2 18 9 15 3 13 0 40 10 18 4 24 2 58 32 10 8 20 0 70 6 3 8 37 5 59 4 2 5 3 0 15 42 16 21 60 5 143 52 34 24 84 7 201 0 2 0 8 0 10 2 0 1 6 0 10 3 2 1 14 0 20 9 18 2 12 0 41 11 20 3 26 0 61 30 11 9 14 0 64 3 2 2 36 4 48 5 2 7 11 0 24 37 15 18 62 4 136 49 35 22 88 4 197 0 2 1 8 0 11 1 0 1 7 0 8 1 2 1 15 0 19 7 11 2 11 0 31 8 13 3 26 0 50 26 7 11 11 0 55 7 9 3 34 6 59 4 2 2 8 0 16 37 18 16 54 6 131 45 31 19 79 6 181 0 2 0 7 0 10 0 0 0 5 0 6 1 2 1 13 0 16 6 12 2 12 0 32 7 14 3 25 0 48 27 8 12 14 0 60 11 4 7 28 0 50 2 2 3 4 0 12 40 14 22 46 0 122 47 28 24 71 0 170 1 3 0 6 0 9 1 0 1 5 1 7 1 3 1 10 1 16 5 13 2 12 0 32 6 15 2 23 1 47 19 10 33 14 0 76 8 5 6 21 0 42 0 0 4 10 0 14 27 16 43 45 0 131 33 31 45 68 2 179 1 3 0 7 1 11 0 0 0 3 0 4 1 3 0 10 1 15 8 10 1 13 0 32 8 14 1 23 1 47 22 10 23 6 10 71 10 5 1 35 0 51 1 3 10 2 0 16 33 18 33 43 10 137 41 31 35 66 11 185 0 3 0 5 1 10 1 0 1 3 5 9 1 4 1 8 5 19 5 8 1 8 0 22 6 11 1 16 5 41 12 7 27 13 0 59 9 7 1 23 8 48 0 4 1 5 0 10 21 18 30 40 8 117 28 29 31 57 14 158 0 1 0 1 0 3 0 0 0 0 0 0 0 1 0 1 0 3 5 13 1 3 0 22 5 14 1 4 0 25 12 6 24 14 2 59 5 5 0 29 11 50 5 1 13 4 0 23 22 13 37 48 13 132 27 27 38 51 13 157 24 24 27 27 4 23 43 60 43 78 39 24 42 30 52 33 17 23 27 25 0 21 21 23 29 27 30 25 29 30 28 15 3 22 43 42 36 43 43 2 2 14 3 17 14 29 25 3 20 18 16 29 25 23 21 24 24 26 28 0 25 37 38 39 51 35 24 34 31 60 31 17 23 13 26 3 20 18 23 15 28 19 23 29 19 15 13 19 48 58 36 19 39 24 9 2 6 14 6 25 11 14 16 39 17 23 15 14 18 30 18 27 27 28 28 28 49 40 42 43 45 27 36 33 34 17 22 27 27 3 21 20 23 29 30 3 24 25 20 20 8 16 35 23 37 15 45 17 6 1 11 13 6 18 7 16 12 45 13 18 11 18 15 18 15 28 28 22 29 28 65 37 46 46 46 28 27 35 34 16 22 21 27 22 18 23 23 31 25 25 25 26 7 17 39 38 40 16 50 22 6 2 23 11 7 20 14 27 12 50 16 19 17 26 15 50 17 28 29 25 30 15 30 20 29 46 44 27 29 28 35 40 34 17 24 22 26 30 23 18 25 23 30 37 26 25 27 24 10 19 47 29 46 16 22 2 3 9 8 4 15 13 22 12 15 16 17 22 16 37 17 27 30 20 30 11 29 46 32 45 49 33 30 30 35 58 35 17 24 15 25 14 22 19 25 17 29 42 25 24 19 27 15 22 50 33 45 26 32 32 3 1 11 9 6 27 10 25 16 32 19 25 14 25 19 39 20 39 29 25 29 29 29 37 31 29 42 31 164 37 35 32 29 43 32 20 43 47 39 29 22 33 50 32 17 22 19 24 25 21 17 23 20 27 44 24 26 13 22 16 36 21 36 17 34 24 25 5 3 15 7 8 24 9 19 20 36 18 23 12 19 22 36 19 37 48 69 59 72 32 37 33 62 40 17 20 18 26 21 20 22 26 29 62 27 20 12 22 17 19 37 27 37 26 29 28 3 10 9 5 25 8 21 19 29 17 24 11 22 21 37 19 27 33 31 9 3 25 5 10 21 14 24 18 28 20 20 18 24 18 29 20 31 44 33 17 22 21 22 20 21 18 23 21 23 40 22 33 13 23 19 15 21 46 55 40 50 43 35 32 1 409 2 002 1 407 1 416 1 520 1 047 1 043 1 529 2 056 2 573 1 879 1 876 1 991 1 523 1 137 2 060 1 207 1 054 1 217 1 033 1 647 1 467 3 606 3 664 3 183 3 415 3 350 3 134 2 764 3 463 1 006 1 963 1 622 2 487 832 1 488 901 1 060 1 567 2 308 1 314 2 063 1 710 1 602 2 127 899 1 405 313 1 046 357 2 576 2 283 2 177 1 708 2 007 1 455 697 56 1 467 131 2 867 3 673 2 894 2 362 2 125 2 061 2 209 2 552 2 588 1 027 1 346 841 1 051 1 704 1 095 1 571 1 965 2 221 877 997 0 1 734 1 695 1 722 1 390 1 542 1 211 12 281 277 459 120 3 705 2 786 2 224 2 176 2 646 3 373 8 385 7 091 7 538 6 905 6 575 8 142 2 971 1 343 1 817 1 167 1 339 2 149 1 644 2 185 2 552 2 729 1 501 2 378 1 110 1 826 1 791 1 438 1 587 1 335 4 536 3 574 3 064 2 730 2 815 4 153 3 39 305 364 470 188 7 804 8 434 10 651 8 328 2 635 2 262 2 693 2 232 821 207 1 726 239 3 504 4 548 9 860 11 007 13 247 10 317 10 264 8 967 9 529 8 428 7 712 10 202 209 Observations : ce tableau a été rempli à partir des tableaux de synthèse suivants de la DGOM (SDEPDE/BDE) : TDB de synthèse du nombre de logements financés, mis en chantier et livrés de 2006 à 2017 - Tableaux mensuels des DEALs de décembre 2010 à décembre 2018 pour la décomposition par produits - TDB de synthèse des dépenses de LBU de 2007 à 2017 Les données relatives au nombre de logements financés et au montant de LBU consommé ont été compilées, pour les années 2007 à 2009, à partir des TDB de synthèse du SDEPDE, en raison de l'absence des tableaux détaillées par DOM pour cette période. En revanche, de 2010 à 2018, ce sont les tableaux de bord de synthèse des DEALs au 31 décembre de chaque année qui ont été utilisés afin notamment de distinguer les coûts pour les LES diffus et groupés et les LLS et LLTS. Le nombre de logements financés au titre des logements spécifiques (logements d'urgence, EHPAD, Etudiants...) et des PLS ne figure pas dans le tableau. En revanche le nombre de logements sociaux financés dans le cadre de la réhabilitation du parc social (SALLS) a été rajouté. Pour mémoire les données de la Guadeloupe intègrent celles de Saint-Martin jusqu'en 2012. Enfin le montant de la LBU consommé globalement ne comprend pas les dépenses engagées au titre de la RHI, du FRAFU ou d'autres dépenses (Etudes, 50 pas géométriques etc...). Source: DGOM (SDPP/BELDAD). NB: le montant moyen de subvention de 164 k en LES groupé en 2015 en Guadeloupe est suspect, ainsi que les valeurs qui en dépendent. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 138 sur 183 PUBLIÉ Tableau 31 : Idem, en % du total « Toutes opérations » pour chaque département Nombre de logements financés 2010 2011 2012 2013 2014 Montant total de la subvention (M) 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2010 2011 Coût moyen en subvention (k) 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Moy. 2015 2016 2017 2018 2010- 2010 2011 2012 2017 LES/ LAS/ LATS diffus LES/ LAS/ LATS groupé Soustotal LES/ LAS/ LATS AAH Soustotal propriétairesoccupants LLS LLTS SALLS Soustotal locatif social Toutes opérations 971 972 973 974 976 Dom 971 972 973 974 976 Dom 971 972 973 974 976 Dom 971 972 973 974 976 Dom 971 972 973 974 976 Dom 971 972 973 974 976 Dom 971 972 973 974 976 Dom 971 972 973 974 976 Dom 971 972 973 974 976 Dom 971 972 973 974 976 Dom 1% 4% 1% 8% 43% 5% 3% 0% 1% 1% 0% 1% 3% 4% 1% 10% 43% 7% 14% 21% 14% 8% 30% 14% 17% 25% 15% 18% 73% 21% 31% 17% 76% 47% 27% 37% 10% 10% 8% 29% 0% 16% 41% 47% 0% 6% 0% 26% 83% 75% 85% 82% 27% 79% 0% 5% 1% 6% 13% 4% 2% 0% 1% 2% 0% 1% 2% 5% 2% 8% 13% 5% 22% 30% 13% 11% 32% 18% 24% 35% 15% 19% 45% 23% 49% 24% 32% 32% 0% 33% 5% 3% 12% 43% 55% 23% 21% 39% 41% 5% 0% 21% 76% 65% 85% 81% 55% 77% 0% 2% 1% 5% 0% 3% 2% 0% 2% 2% 0% 2% 2% 2% 3% 7% 0% 4% 20% 25% 6% 8% 64% 15% 22% 28% 9% 15% 64% 20% 44% 17% 37% 31% 0% 30% 3% 4% 6% 41% 21% 31% 51% 49% 14% 0% 29% 78% 72% 91% 85% 80% 1% 4% 4% 5% 0% 4% 0% 0% 2% 3% 0% 2% 1% 4% 6% 8% 0% 5% 19% 26% 13% 8% 0% 14% 20% 30% 19% 16% 0% 19% 44% 16% 57% 30% 0% 32% 7% 12% 12% 40% 27% 28% 41% 13% 14% 0% 22% 80% 70% 81% 84% 81% 1% 4% 1% 5% 67% 3% 0% 0% 1% 3% 0% 1% 1% 4% 2% 8% 67% 5% 12% 29% 8% 10% 33% 14% 13% 33% 10% 18% 18% 35% 17% 45% 30% 0% 31% 8% 9% 13% 39% 0% 22% 43% 41% 32% 13% 0% 28% 87% 67% 90% 82% 0% 82% 2% 4% 0% 5% 44% 4% 1% 0% 1% 3% 0% 1% 3% 4% 1% 8% 44% 5% 21% 24% 6% 14% 26% 16% 24% 28% 7% 22% 21% 58% 24% 66% 25% 0% 38% 13% 8% 7% 23% 31% 15% 5% 41% 19% 29% 0% 26% 76% 72% 93% 78% 31% 79% 1% 5% 0% 8% 6% 4% 0% 0% 0% 3% 0% 1% 1% 5% 0% 10% 6% 5% 25% 18% 4% 17% 2% 16% 26% 23% 4% 27% 8% 21% 47% 31% 59% 12% 92% 35% 15% 11% 1% 49% 0% 22% 12% 35% 36% 12% 0% 22% 74% 77% 96% 73% 92% 79% 1% 4% 0% 7% 6% 4% 0% 0% 1% 2% 18% 2% 2% 4% 1% 8% 24% 6% 26% 14% 2% 12% 0% 12% 28% 19% 3% 20% 24% 18% 52% 20% 85% 28% 0% 37% 20% 10% 2% 33% 76% 20% 0% 51% 10% 19% 0% 24% 72% 81% 97% 80% 76% 82% 1% 3% 0% 1% 1% 1% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 1% 3% 0% 1% 2% 1% 20% 39% 3% 5% 0% 14% 22% 42% 3% 6% 2% 15% 28% 31% 65% 27% 27% 36% 8% 7% 0% 38% 71% 21% 42% 21% 32% 29% 0% 29% 78% 58% 97% 94% 98% 85% 1% 4% 1% 6% 12% 4% 1% 0% 1% 2% 4% 1% 2% 4% 2% 8% 16% 5% 19% 23% 8% 10% 20% 15% 21% 27% 9% 19% 36% 20% 43% 21% 56% 30% 22% 34% 9% 8% 7% 38% 41% 21% 27% 44% 27% 14% 0% 25% 79% 73% 91% 81% 64% 80% 1% 6% 1% 9% 8% 6% 6% 0% 1% 2% 88% 5% 7% 6% 2% 12% 96% 10% 14% 30% 13% 8% 0% 14% 21% 36% 15% 20% 96% 25% 50% 31% 74% 28% 4% 38% 24% 26% 10% 49% 0% 33% 5% 6% 0% 3% 0% 4% 79% 64% 85% 80% 4% 75% 0% 8% 1% 9% 0% 5% 3% 0% 3% 4% 26% 4% 3% 8% 4% 13% 26% 9% 16% 45% 12% 16% 3% 20% 19% 53% 16% 29% 29% 29% 61% 30% 34% 24% 0% 35% 11% 10% 31% 44% 71% 29% 8% 6% 18% 4% 0% 7% 81% 47% 84% 71% 71% 71% 1% 6% 1% 9% 0% 5% 5% 0% 4% 7% 0% 5% 6% 6% 5% 16% 0% 10% 18% 52% 10% 14% 9% 21% 23% 57% 15% 30% 9% 31% 61% 31% 42% 16% 0% 32% 6% 7% 11% 41% 24% 10% 5% 31% 12% 0% 12% 77% 43% 85% 70% 69% 1% 7% 3% 10% 0% 6% 2% 0% 3% 8% 0% 4% 2% 7% 6% 18% 0% 10% 16% 35% 10% 14% 0% 17% 18% 42% 16% 32% 0% 28% 57% 24% 55% 14% 0% 31% 15% 28% 17% 43% 33% 9% 6% 11% 10% 0% 9% 82% 58% 84% 68% 72% 1% 7% 1% 10% 27% 6% 0% 0% 2% 7% 45% 3% 1% 7% 2% 18% 73% 9% 13% 43% 8% 17% 27% 19% 15% 49% 10% 35% 28% 57% 28% 49% 19% 0% 35% 24% 16% 28% 39% 0% 30% 5% 7% 13% 6% 0% 7% 85% 51% 90% 65% 0% 72% 2% 8% 0% 9% 13% 5% 2% 0% 1% 7% 53% 4% 4% 8% 2% 15% 66% 9% 14% 41% 4% 18% 9% 18% 18% 50% 5% 33% 27% 56% 31% 73% 21% 0% 42% 25% 18% 13% 31% 25% 23% 1% 1% 9% 14% 0% 8% 82% 50% 95% 67% 25% 73% 2% 11% 0% 10% 5% 6% 0% 0% 0% 5% 3% 2% 2% 11% 0% 15% 8% 8% 19% 33% 4% 19% 1% 17% 20% 44% 4% 35% 9% 26% 53% 32% 66% 9% 91% 38% 24% 15% 2% 53% 0% 27% 3% 9% 28% 4% 0% 9% 80% 56% 96% 65% 91% 74% 2% 12% 0% 9% 7% 6% 3% 1% 2% 4% 33% 6% 5% 13% 2% 14% 40% 12% 19% 26% 2% 15% 0% 14% 23% 39% 4% 29% 40% 26% 45% 22% 88% 22% 0% 37% 32% 25% 4% 41% 60% 31% 0% 14% 5% 8% 0% 6% 77% 61% 96% 71% 60% 74% 2% 5% 0% 1% 2% 2% 0% 0% 0% 0% 1% 0% 2% 5% 0% 2% 3% 2% 17% 3% 6% 0% 136% 105% 148% 146% 179% 108% 172% 155% 171% 144% 162% 246% 167% 172% 211% 238% 293% 177% 93% 19% 180% 159% 0% 82% 113% 41% 81% 29% 129% 80% 113% 150% 689% 343% 210% 265% 227% 139% 130% 130% 103% 171% 168% 212% 286% 306% 291% 237% 200% 232% 219% 187% 175% 368% 278% 291% 264% 262% 247% 242% 315% 213% 217% 152% 247% 238% 171% 134% 172% 304% 171% 144% 162% 246% 167% 172% 211% 238% 296% 177% 146% 240% 206% 102% 126% 119% 112% 171% 117% 166% 223% 231% 224% 185% 150% 160% 168% 226% 198% 97% 95% 98% 0% 73% 89% 10% 79% 91% 151% 14% 107% 92% 88% 85% 81% 109% 150% 138% 168% 156% 109% 98% 82% 113% 103% 68% 60% 36% 76% 70% 74% 100% 69% 77% 84% 71% 85% 82% 89% 70% 86% 89% 156% 172% 225% 192% 203% 173% 168% 212% 163% 108% 150% 190% 193% 193% 158% 134% 140% 160% 106% 135% 186% 161% 179% 143% 152% 165% 159% 240% 162% 269% 338% 127% 185% 48% 143% 152% 203% 133% 145% 171% 178% 183% 124% 139% 181% 180% 168% 132% 112% 127% 120% 14% 101% 110% 138% 124% 139% 112% 109% 111% 102% 19% 119% 3% 8% 3% 53% 143% 153% 206% 138% 148% 177% 190% 210% 127% 100% 106% 166% 132% 64% 14% 101% 119% 108% 149% 201% 206% 193% 152% 126% 141% 128% 100% 108% 121% 168% 140% 96% 114% 86% 160% 75% 97% 104% 52% 100% 69% 100% 75% 16% 118% 124% 158% 143% 155% 127% 123% 142% 107% 45% 160% 124% 138% 130% 159% 63% 28% 14% 97% 59% 15% 95% 107% 115% 73% 53% 97% 47% 23% 183% 126% 178% 149% 163% 132% 104% 111% 110% 110% 112% 104% 65% 81% 73% 98% 80% 37% 104% 104% 107% 114% 111% 109% 100% 105% 18% 236% 209% 188% 203% 298% 199% 161% 158% 223% 20% 258% 384% 203% 225% 175% 230% 138% 254% 305% 0% 83% 18% 4% 34% 8% 0% 15% 81% 47% 92% 97% 84% 15% 96% 85% 98% 15% 95% 35% 107% 71% 99% 88% 93% 42% 98% 59% 93% 82% 86% 41% 102% 83% 80% 90% 24% 98% 76% 79% 88% 31% 70% 85% 82% 93% 39% 73% 90% 98% 94% 26% 75% 99% 90% 79% 91% 51% 81% 100% 98% 99% 99% 107% 108% 106% 104% 57% 13% 13% 125% 257% 208% 151% 210% 181% 175% 172% 130% 250% 100% 40% 16% 45% 78% 33% 9% 64% 90% 32% 15% 87% 74% 11% 18% 40% 49% 82% 12% 4% 46% 49% 21% 26% 78% 30% 27% 47% 43% 79% 117% 42% 18% 107% 28% 56% 170% 101% 102% 107% 100% 135% 109% 124% 149% 32% 201% 129% 116% 123% 131% 158% 127% 151% 154% 36% 100% 91% 100% 97% 100% 103% 100% 102% 100% 36% 100% 91% 100% 130% 250% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% Observations : ce tableau a été rempli à partir des tableaux de synthèse suivants de la DGOM (SDEPDE/BDE) : TDB de synthèse du nombre de logements financés, mis en chantier et livrés de 2006 à 2017 - Tableaux mensuels des DEALs de décembre 2010 à décembre 2018 pour la décomposition par produits - TDB de synthèse des dépenses de LBU de 2007 à 2017 Les données relatives au nombre de logements financés et au montant de LBU consommé ont été compilées, pour les années 2007 à 2009, à partir des TDB de synthèse du SDEPDE, en raison de l'absence des tableaux détaillées par DOM pour cette période. En revanche, de 2010 à 2018, ce sont les tableaux de bord de synthèse des DEALs au 31 décembre de chaque année qui ont été utilisés afin notamment de distinguer les coûts pour les LES diffus et groupés et les LLS et LLTS. Le nombre de logements financés au titre des logements spécifiques (logements d'urgence, EHPAD, Etudiants...) et des PLS ne figure pas dans le tableau. En revanche le nombre de logements sociaux financés dans le cadre de la réhabilitation du parc social (SALLS) a été rajouté. Pour mémoire les données de la Guadeloupe intègrent celles de Saint-Martin jusqu'en 2012. Enfin le montant de la LBU consommé globalement ne comprend pas les dépenses engagées au titre de la RHI, du FRAFU ou d'autres dépenses (Etudes, 50 pas géométriques etc...). Source: DGOM (SDPP/BELDAD). NB: la valeur de 689% en LES groupé en 2015 en Guadeloupe est suspecte, ainsi que les valeurs qui en dépendent. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 139 sur 183 PUBLIÉ Tableau 32 : idem, en pourcentage de l'ensemble des DOM pour chaque type d'opération Nombre de logements financés 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Moy. 2018 2010- 2010 2017 2011 Montant total de la subvention (M) 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2010 2011 Coût moyen en subvention (k) 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 LES/ LAS/ LATS diffus LES/ LAS/ LATS groupé Soustotal LES/ LAS/ LATS AAH Soustotal propriétairesoccupants LLS LLTS SALLS Soustotal locatif social Toutes opérations 971 972 973 974 976 Dom 971 972 973 974 976 Dom 971 972 973 974 976 Dom 971 972 973 974 976 Dom 971 972 973 974 976 Dom 971 972 973 974 976 Dom 971 972 973 974 976 Dom 971 972 973 974 976 Dom 971 972 973 974 976 Dom 971 972 973 974 976 Dom 3% 22% 1% 57% 17% 54% 0% 4% 42% 0% 13% 18% 2% 54% 14% 27% 40% 8% 21% 4% 22% 33% 6% 31% 7% 23% 13% 17% 46% 2% 17% 17% 4% 62% 0% 42% 50% 0% 8% 0% 28% 26% 9% 37% 1% 27% 27% 8% 36% 2% 2% 26% 2% 62% 7% 26% 0% 14% 60% 0% 8% 19% 5% 62% 5% 25% 33% 11% 26% 4% 22% 30% 10% 34% 4% 30% 15% 15% 40% 0% 5% 2% 8% 79% 5% 21% 38% 31% 11% 0% 20% 17% 17% 44% 2% 21% 20% 16% 41% 2% 3% 19% 3% 75% 0% 22% 0% 10% 68% 0% 10% 12% 5% 73% 0% 26% 40% 4% 23% 7% 22% 34% 4% 34% 6% 29% 14% 11% 46% 0% 3% 4% 2% 88% 3% 21% 42% 16% 21% 0% 20% 21% 11% 48% 1% 20% 24% 9% 45% 2% 3% 20% 7% 70% 0% 7% 0% 9% 85% 0% 4% 14% 8% 74% 0% 31% 34% 7% 29% 0% 23% 28% 7% 42% 0% 31% 9% 12% 48% 0% 6% 8% 3% 78% 4% 29% 34% 4% 33% 0% 22% 15% 7% 53% 1% 23% 18% 7% 51% 1% 5% 20% 2% 73% 1% 2% 0% 12% 86% 0% 4% 14% 5% 77% 0% 26% 34% 6% 33% 0% 20% 29% 6% 44% 0% 33% 9% 16% 43% 0% 10% 6% 6% 77% 0% 45% 23% 12% 20% 0% 31% 13% 12% 44% 0% 29% 16% 11% 44% 0% 8% 26% 2% 59% 5% 10% 0% 14% 77% 0% 8% 19% 5% 64% 4% 20% 37% 8% 35% 1% 17% 33% 7% 42% 1% 23% 15% 35% 27% 0% 13% 13% 10% 63% 1% 3% 38% 15% 44% 0% 14% 22% 24% 39% 0% 15% 24% 20% 40% 0% 4% 30% 1% 61% 5% 0% 0% 5% 95% 0% 3% 25% 1% 67% 4% 30% 31% 4% 35% 0% 24% 29% 3% 42% 1% 25% 24% 31% 11% 8% 13% 13% 1% 72% 0% 11% 42% 30% 17% 0% 18% 26% 23% 30% 4% 19% 27% 19% 32% 3% 4% 34% 0% 55% 7% 3% 6% 13% 35% 43% 4% 25% 4% 49% 18% 29% 37% 3% 31% 0% 21% 33% 3% 36% 6% 19% 18% 39% 24% 0% 14% 15% 2% 53% 16% 0% 68% 7% 25% 0% 12% 32% 20% 32% 4% 14% 32% 17% 32% 4% 16% 48% 0% 28% 8% 0% 0% 0% 67% 33% 15% 45% 0% 31% 10% 26% 56% 4% 13% 0% 25% 55% 4% 15% 1% 14% 17% 37% 28% 5% 7% 6% 0% 66% 21% 25% 14% 23% 37% 0% 16% 13% 23% 40% 7% 17% 19% 21% 37% 6% 4% 24% 2% 64% 6% 16% 1% 10% 67% 6% 7% 18% 4% 65% 6% 27% 36% 7% 29% 2% 22% 31% 6% 38% 3% 27% 14% 22% 36% 1% 9% 9% 4% 74% 4% 23% 41% 14% 22% 0% 21% 21% 15% 41% 1% 21% 23% 13% 41% 2% 4% 23% 1% 68% 3% 30% 0% 3% 23% 44% 15% 13% 2% 48% 21% 22% 44% 10% 24% 0% 19% 31% 7% 34% 9% 30% 17% 22% 31% 0% 17% 17% 4% 63% 0% 30% 33% 0% 37% 0% 24% 18% 13% 45% 0% 23% 21% 11% 43% 2% 2% 26% 2% 70% 0% 19% 0% 10% 46% 24% 9% 15% 6% 60% 10% 21% 38% 7% 33% 1% 17% 31% 7% 41% 4% 45% 14% 12% 28% 0% 10% 6% 13% 62% 9% 30% 15% 31% 24% 0% 29% 11% 14% 42% 4% 26% 17% 12% 42% 4% 3% 19% 3% 76% 0% 25% 0% 9% 65% 0% 14% 10% 6% 71% 0% 21% 44% 5% 29% 1% 19% 33% 5% 43% 1% 46% 17% 14% 22% 0% 6% 5% 5% 76% 8% 21% 7% 28% 45% 0% 28% 11% 14% 45% 3% 25% 18% 11% 45% 2% 3% 20% 5% 72% 0% 9% 0% 7% 84% 0% 6% 12% 6% 77% 0% 23% 35% 7% 35% 0% 17% 26% 6% 51% 0% 47% 14% 19% 20% 0% 11% 15% 6% 58% 10% 25% 11% 14% 50% 0% 28% 14% 12% 41% 5% 25% 17% 11% 44% 3% 5% 19% 1% 74% 0% 1% 0% 8% 90% 1% 3% 12% 4% 80% 1% 19% 36% 6% 38% 0% 14% 28% 5% 52% 0% 44% 13% 20% 23% 0% 23% 9% 13% 55% 0% 19% 17% 26% 38% 0% 33% 11% 18% 38% 0% 28% 16% 14% 42% 0% 7% 28% 1% 62% 2% 9% 0% 9% 70% 12% 8% 16% 4% 65% 6% 15% 41% 5% 39% 0% 13% 32% 5% 48% 2% 25% 13% 44% 19% 0% 20% 13% 14% 51% 1% 1% 3% 28% 67% 0% 21% 12% 33% 34% 0% 19% 17% 25% 38% 1% 5% 30% 0% 60% 5% 0% 0% 2% 88% 10% 4% 22% 1% 67% 6% 24% 32% 4% 40% 0% 17% 29% 3% 49% 2% 31% 14% 32% 9% 14% 20% 9% 2% 69% 0% 7% 18% 61% 15% 0% 24% 13% 24% 32% 7% 22% 17% 19% 36% 6% 5% 34% 0% 52% 9% 9% 4% 8% 28% 51% 7% 20% 4% 41% 29% 24% 35% 2% 39% 0% 16% 28% 3% 40% 13% 21% 11% 46% 22% 0% 18% 15% 2% 48% 17% 0% 41% 14% 45% 0% 18% 15% 25% 34% 7% 18% 18% 20% 36% 9% 17% 108% 47% 105% 0% 11% 0% 0% 0% 62% 38% 77% 55% 99% 99% 98% 98% 101% 99% 77% 95% 97% 84% 50% 94% 105% 70% 39% 94% 65% 91% 132% 119% 108% 99% 85% 99% 98% 94% 90% 135% 132% 278% 62% 43% 93% 62% 81% 92% 117% 115% 101% 98% 118% 104% 101% 20% 55% 0% 74% 74% 77% 26% 121% 112% 100% 103% 102% 105% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 114% 142% 92% 97% 79% 99% 46% 66% 105% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 16% 119% 112% 135% 137% 43% 0% 29% 72% 90% 78% 97% 81% 98% 83% 80% 127% 108% 108% 80% 85% 82% 96% 87% 86% 119% 182% 106% 90% 67% 80% 93% 84% 93% 96% 103% 105% 101% 100% 13% 158% 189% 21% 4% 0% 21% 58% 4% 2% 81% 127% 0% 86% 94% 114% 121% 83% 63% 15% 81% 102% 67% 85% 81% 129% 12% 83% 97% 124% 11% 71% 92% 92% 75% 99% 119% 169% 154% 157% 134% 75% 93% 130% 69% 97% 88% 76% 67% 63% 75% 99% 69% 79% 92% 119% 74% 98% 82% 74% 84% 96% 81% 94% 88% 81% 107% 102% 97% 81% 105% 97% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 60% 110% 114% 109% 102% 106% 109% 104% 14% 116% 127% 129% 124% 115% 112% 115% 126% 107% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 16% 109% 122% 125% 123% 118% 114% 115% 109% 108% 143% 166% 184% 233% 185% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 21% 130% 150% 159% 152% 133% 108% 122% 109% 154% 11% 136% 41% 126% 25% 3% 68% 15% 99% 79% 71% 124% 150% 145% 49% 42% 54% 85% 70% 60% 75% 169% 63% 89% 63% 89% 70% 127% 154% 128% 124% 103% 119% 108% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 10% 100% 205% 201% 182% 216% 157% 148% 132% 145% 11% 0% 22% 21% 4% 56% 0% 17% 10% 86% 70% 145% 141% 126% 106% 144% 134% 149% 106% 63% 83% 96% 51% 95% 89% 77% 87% 86% 54% 87% 49% 47% 72% 89% 129% 174% 151% 137% 106% 126% 119% 107% 109% 171% 196% 172% 141% 95% 101% 95% 125% 117% 127% 101% 71% 95% 63% 57% 88% 90% 71% 67% 99% 84% 245% 131% 174% 134% 103% 79% 87% 75% 72% 81% 100% 42% 75% 48% 8% 62% 42% 87% 60% 181% 69% 96% 96% 91% 174% 87% 154% 212% 186% 213% 142% 139% 130% 166% 261% 233% 144% 39% 96% 16% 86% 34% 103% 106% 83% 31% 49% 57% 101% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 102% 179% 318% 216% 186% 201% 209% 244% 18% 445% 226% 211% 153% 189% 152% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 28% 142% 36% 123% 10% 17% 17% 17% 85% 78% 230% 352% 320% 126% 123% 111% 82% 78% 74% 98% 95% 86% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 24% 135% 9% 118% 151% 133% 124% 100% 115% 117% 112% 111% 33% 120% 101% 109% 165% 121% 287% 221% 194% 187% 198% 140% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% Observations : ce tableau a été rempli à partir des tableaux de synthèse suivants de la DGOM (SDEPDE/BDE) : TDB de synthèse du nombre de logements financés, mis en chantier et livrés de 2006 à 2017 - Tableaux mensuels des DEALs de décembre 2010 à décembre 2018 pour la décomposition par produits - TDB de synthèse des dépenses de LBU de 2007 à 2017 Les données relatives au nombre de logements financés et au montant de LBU consommé ont été compilées, pour les années 2007 à 2009, à partir des TDB de synthèse du SDEPDE, en raison de l'absence des tableaux détaillées par DOM pour cette période. En revanche, de 2010 à 2018, ce sont les tableaux de bord de synthèse des DEALs au 31 décembre de chaque année qui ont été utilisés afin notamment de distinguer les coûts pour les LES diffus et groupés et les LLS et LLTS. Le nombre de logements financés au titre des logements spécifiques (logements d'urgence, EHPAD, Etudiants...) et des PLS ne figure pas dans le tableau. En revanche le nombre de logements sociaux financés dans le cadre de la réhabilitation du parc social (SALLS) a été rajouté. Pour mémoire les données de la Guadeloupe intègrent celles de Saint-Martin jusqu'en 2012. Enfin le montant de la LBU consommé globalement ne comprend pas les dépenses engagées au titre de la RHI, du FRAFU ou d'autres dépenses (Etudes, 50 pas géométriques etc...). Source: DGOM (SDPP/BELDAD). NB: la valeur de 278% en LES groupé en 2015 en Guadeloupe est suspecte, ainsi que les valeurs qui en dépendent. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 140 sur 183 PUBLIÉ Le Tableau 33 indique la répartition de la LBU entre ses différentes affectations, en moyenne de 2015 à 2017. NB : on observe certaines incohérences entre certains postes de ce tableau et des tableaux du § a) cidessus. Par exemple, le montant moyen de LBU sur 2015-2017 ressort à 44 M dans le Tableau 28, contre 46 M dans le Tableau 33. Cela provient de ce que la source en est différente. Ces incohérences ne modifient pas le sens des conclusions de la mission. Le poids des aides à la construction et l'amélioration du parc privé au sein de la LBU, soit 21 %, est trois fois plus faible que celui des aides au parc locatif social (60 %) (Tableau 33), et sept fois plus faible si l'on considère la seule construction de logements neufs (hors travaux seuls). La répartition de la LBU entre les différents postes est très variable d'un département à un autre. On notera en particulier que la construction de logement locatifs sociaux neufs mobilise deux fois et demi plus de LBU que l'accession à la propriété et l'amélioration du parc privé sur l'ensemble des DOM (115 contre 46), mais que ce ratio atteint 4 en Guadeloupe (26,8 M contre 6,8 M) et seulement 1 en Martinique (14,6 M contre 13,8 M). Tableau 33 : répartition de la LBU selon différents postes, AE, moyenne 2015-2017 AE, moyenne 2015-2017 en M Construction de logements sociaux (LBU+défisc) Amélioration du parc locatif social (Sous-total parc locatif social) Accession à la propriété Amélioration du parc privé (Sous-total parc privé) Logements spécifiques (EHPAD, étudiants, urgence) RHI Aménagement urbain Autres dépenses (AFA/AQS/PSP,50 pas géo,études et manifs) Total Idem en% vertical Construction de logements sociaux (LBU+défisc) Amélioration du parc locatif social (Sous-total parc locatif social) Accession à la propriété Amélioration du parc privé (Sous-total parc privé) Logements spécifiques (EHPAD, étudiants, urgence) RHI Aménagement urbain Autres dépenses (AFA/AQS/PSP,50 pas géo,études et manifs) Total Idem en% horizontal Construction de logements sociaux (LBU+défisc) Amélioration du parc locatif social (Sous-total parc locatif social) Accession à la propriété Amélioration du parc privé (Sous-total parc privé) Logements spécifiques (EHPAD, étudiants, urgence) RHI Aménagement urbain Autres dépenses (AFA/AQS/PSP,50 pas géo,études et manifs) Total Guadeloupe 26,8 0,4 (27,2) 1,1 5,8 (6,9) 0,0 4,2 0,7 0,1 39 Guadeloupe 68% 1% (69%) 3% 15% (18%) 0% 11% 2% 0% 100% Guadeloupe 23% 3% (21%) 6% 20% (15%) 21% 4% 13% 18% Martinique 14,6 3,5 (18,1) 3,5 10,3 (13,8) 0,0 1,9 4,7 0,3 39 Martinique 38% 9% (47%) 9% 27% (36%) 0% 5% 12% 1% 100% Martinique 13% 24% (14%) 20% 36% (30%) 9% 27% 36% 18% Guyane 30,3 5,1 (35,4) 0,5 1,1 (1,6) 0,0 2,6 4,4 0,1 44 Guyane 69% 12% (80%) 1% 3% (4%) 0% 6% 10% 0% 100% Guyane 26% 35% (27%) 3% 4% (4%) 13% 25% 15% 21% Réunion 37,0 5,5 (42,6) 9,8 11,2 (21,0) 0,0 8,9 5,5 0,2 78 Réunion 47% 7% (54%) 13% 14% (27%) 0% 11% 7% 0% 100% Réunion 32% 38% (33%) 56% 39% (46%) 44% 31% 21% 37% Mayotte 6,2 0,0 (6,2) 2,4 0,1 (2,5) 0,0 2,7 2,2 0,1 14 Mayotte 45% 0% (45%) 18% 1% (19%) 0% 19% 16% 1% 100% Mayotte 5% 0% (5%) 14% 0% (6%) 13% 13% 15% 6% DOM 115 15 (129) 17 29 (46) 0 20 18 1 214 DOM 54% 7% (60%) 8% 13% (21%) 0% 9% 8% 0% 100% DOM 100% 100% (100%) 100% 100% (100%) 100% 100% 100% 100% Source : CGEDD d'après DGOM. Les dispositifs LES et le PTZ représentent respectivement 4 % et 12 % des quelque 13 000 logements neufs construits légalement dans les DOM, contre 23 % pour le LLS (logement locatif social) et 13 % pour le LLTS. L'ensemble de ces dispositifs représente donc la moitié de la construction de logements dans les DOM. C. Comparaison des effectifs de propriétaires bénéficiaires de LBU et de l'allocation logement accession dans les DOM Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 141 sur 183 PUBLIÉ Les opérations bénéficiant des différentes aides apportées aux propriétaires à faibles ressources achetant un logement ou effectuant des travaux dans leur logement (allocation de logement, subvention LBU, prêt garanti par le fonds de garantie, intervention du « guichet unique ») ne coïncident pas. L'allocation logement dite « accession », avant sa suppression, pouvait être attribuée à des ménages remboursant des prêts souscrits pour des opérations qui n'avaient pas été financées par LBU. Par ailleurs, les opérations financées sur LBU, qu'il s'agisse de logements dits évolutifs sociaux (LES) ou de travaux d'amélioration réalisés par des propriétaires à faible revenu (AAH), peuvent ou non donner lieu à un prêt. Lorsqu'elles donnent lieu à prêt bancaire, elles ouvrent droit à intervention du « guichet unique » et au fonds de garantie et elles ouvraient généralement, mais pas toujours, un droit à allocation de logement. En revanche, lorsqu'elles ne donnent pas lieu à prêt bancaire, les « guichets uniques » et le fonds de garantie n'interviennent pas. Il importe donc de distinguer les différents effectifs et montants concernés par ces différentes aides. Le Tableau 34 compare les nombres de bénéficiaires de subvention LBU (extraits du Tableau 30) et le nombre de bénéficiaires de l'allocation logement (extraits du Tableau 18). L'année prise en compte est celle de l'attribution de la subvention dans le cas de la LBU et celle de l'ouverture du droit (qui est le plus souvent l'année du début de remboursement du prêt) dans le cas de l'allocation de logement accession. La première est antérieure à la deuxième. Par ailleurs, les effectifs de bénéficiaires de l'allocation logement accession étant observés en décembre 2017, le délai de réalisation des opérations entraîne que les ouvertures de droits au titre de prêts contractés en 2017 sont très faibles. Il apparaît néanmoins qu'en LES les nombres de bénéficiaires d'allocation logement sont du même ordre ­ environ 500 - que celui des logements ayant bénéficié d'une subvention LBU. Une petite proportion (un ou deux dixième) d'entre elles n'a pas donné lieu, ou ne donne plus lieu, à versement de l'AL accession, mais la décroissance dans le temps du nombre de ces opérations et le décalage temporel entre l'attribution de la subvention et l'ouverture du droit à allocation logement en masque l'effet sur l'effectif relatif des bénéficiaires de la LBU et de l'allocation logement. Au contraire, si l'on considère les travaux seuls, l'effectif de subventions LBU est très supérieur à celui des bénéficiaires de l'AL accession, et ce bien que ce dernier inclue des opérations n'ayant pas donné lieu à subvention LBU 91 . L'écart est particulièrement prononcé en Martinique, où chaque année environ 500 travaux d'amélioration bénéficient de subvention LBU alors que quelques dizaines au plus ouvrent un nouveau droit à allocation logement. La raison en est que le revenu des attributaires de subventions LBU peut être supérieur au revenu d'exclusion de l'AL, mais aussi que de nombreuses opérations de faible montant ne donnent pas lieu à prêt, et donc à ouverture de droit à AL. En allocation logement, on ne sait pas isoler, au sein des bénéficiaires ayant fait réaliser des travaux, ceux qui ont bénéficié d'une LBU et ceux qui n'en ont pas bénéficié. L'effectif indiqué au titre des travaux réunit ces deux catégories. Malgré cela, il est beaucoup plus faible que celui des travaux ayant bénéficié de LBU. 91 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 142 sur 183 PUBLIÉ Tableau 34 : comparaison des nombres de bénéficiaires de subventions LBU et d'allocation logement LBU Nombre de logements financés en 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Allocation logement accession Nombre de bénéficiaires de l'AL accession en décembre2017 dont le prêt a été signé en 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 LES Guadeloupe Martinique Guyane Réunion Mayotte Dom Guadeloupe Martinique Guyane Réunion Mayotte Dom 971 972 973 974 976 Dom 84 116 11 348 88 647 47 111 30 352 31 571 60 71 32 430 0 593 522 799 80 457 145 2 003 23 79 43 420 0 565 441 482 94 407 0 1 424 20 66 22 362 2 472 39 86 23 295 17 460 16 117 6 314 18 471 18 120 19 232 87 476 14 42 0 29 9 94 28 32 3 617 0 680 44 19 0 39 0 102 50 36 2 453 3 544 51 15 0 36 0 102 38 32 2 401 13 486 118 18 0 48 0 184 LES 18 29 6 360 14 427 120 19 0 63 0 202 8 40 6 456 28 538 106 42 0 106 0 254 1 22 11 399 18 451 125 22 0 148 0 295 0 11 5 309 0 325 76 18 0 151 0 245 1 2 0 73 0 76 18 4 0 17 0 39 AAH 971 374 507 972 570 666 973 113 229 974 289 523 63 77 976 Dom 1 409 2 002 363 277 455 308 274 483 528 470 388 582 91 108 63 29 45 469 493 526 322 140 1 10 6 0 2 1 407 1 416 1 520 1 047 1 043 Travaux avec LBU (AAH) OU NON Source : d'après le Tableau 18 et le Tableau 30. D. Comparaison du positionnement des aides à l'accession sociale dans les DOM et en métropole On compare ici à partir de l'enquête logement 2013 le positionnement de l'accession sociale aidée et du logement locatif social dans les DOM et en métropole selon plusieurs critères : effectifs, revenus, taux d'effort, part des logements individuels et neufs. La faiblesse de certains effectifs contraint à des regroupements et influe sur les marges d'erreur mais certains résultats apparaissent clairement. Le Tableau 35 présente l'ensemble des résultats. Le Tableau 36, le Tableau 38, le Tableau 39 et le Tableau 40, extraits du Tableau 35, présentent des résultats spécifiques. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 143 sur 183 PUBLIÉ Tableau 35 : positionnement des produits d'accession et de location sociales dans les DOM et dans les différentes zones de métropole NB: montants mensuels moyens AllocaLoyer mensuel ou tion loge- mensualité moyen Revenu mensuel moyen Nb Nombre de % du nb en (écart en % (écart ment brut en net net d'AL Âge men- euros d'AL en % du d'enre- ménages total de euros type) du type) suelle gistreménaen revenu (*) reve- (*) moyenments ges euros moyen du nu ne en ménage de la euros zone Statut d'occupation (en rouge: produits "sociaux") Valeurs moyennes Nb de Nb de Sur- % de perpièces face logesonnes ments individuels ANTILLES Propriétaire Locataire Autre non accédant sans LES accédant non aidé non accédant avec LES accédant avec prêt aidé accédant avec LES HLM parc privé (surtout logés gratuitt) Tous statuts 1 404 232 101 30 11 553 445 299 3 075 817 213 127 31 68 449 476 165 2 346 2 431 1 256 228 2 432 1 401 386 8 134 1 653 722 177 1 641 896 145 5 234 2 242 971 291 1 553 935 216 6 208 145 361 30 508 10 000 4 438 1 213 58 831 54 490 34 067 338 908 97 077 30 578 14 577 4 539 9 231 59 547 69 303 21 253 306 105 2 128 737 996 588 196 590 1 518 794 1 592 595 430 356 6 863 660 1 922 840 773 057 182 181 1 104 572 1 313 193 214 122 5 509 965 2 133 656 905 905 282 598 1 097 368 1 189 075 224 580 5 833 182 43% 9% 3% 1% 0% 17% 16% 10% 100% 32% 10% 5% 1% 3% 19% 23% 7% 100% 31% 15% 3% 22% 23% 6% 100% 35% 14% 3% 20% 24% 4% 100% 37% 16% 5% 19% 20% 4% 100% 2 591 5 018 1 628 4 326 2 088 1 781 2 494 1 922 2 579 3 016 5 063 1 820 3 784 1 879 1 598 2 768 2 042 2 741 (56) 100% (3%) (206) 195% (4%) (109) 63% (7%) (317) 168% (7%) (440) 81% (21%) (47) 69% (3%) (115) 97% (5%) (110) 75% (6%) (40) 100% (2%) (98) 110% (4%) (210) 185% (5%) (98) 66% (6%) (290) 138% (8%) (181) 69% (10%) (49) 58% (4%) (118) 101% (5%) (151) 74% (8%) (53) 100% (3%) (2%) (2%) (3%) (2%) (3%) (4%) (2%) (7%) (4%) (5%) (3%) (4%) (8%) (4%) (2%) (2%) (3%) (2%) (2%) (4%) (1%) 0 2 1 095 1 093 5 4 1 067 1 062 90 301 211 164 389 225 139 633 494 14 53 0 21 1 022 1 001 11 2 672 669 178 358 180 235 377 142 148 665 517 17 89 0 6 1 164 1 158 11 906 895 85 416 331 50 738 687 34 34 0 7 6 125 74 51 46 0 6 14 127 83 20 43 22% 25% 10% 13% 20% 64 50 59 45 49 50 46 50 55 57 46 54 40 43 47 42 48 49 65 45 41 52 45 42 53 66 46 41 52 44 46 53 66 45 41 52 46 50 54 66 44 40 52 48 53 56 2,2 2,7 2,6 2,9 3,0 2,3 2,4 2,0 2,3 2,7 3,2 3,2 3,6 3,4 2,8 2,6 2,4 2,8 2,0 3,0 2,9 2,5 2,1 1,8 2,3 2,0 2,9 2,8 2,3 2,0 1,8 2,2 2,0 2,9 3,1 2,3 2,0 1,8 2,2 2,0 3,1 3,4 2,1 2,1 1,9 2,3 4,2 93 4,2 107 4,0 72 4,2 97 3,9 80 3,2 72 3,2 72 3,4 69 3,8 84 4,5 92 4,6 103 4,4 80 4,6 103 4,2 79 3,1 63 3,3 73 3,4 71 3,9 81 4,1 4,1 3,5 3,1 2,5 2,3 3,4 93 92 75 65 54 49 74 95% 88% 98% 90% 91% 8% 63% 82% 73% 100% 98% 94% 100% 92% 100% 20% 59% 84% 73% 100% 45% 46% 33% 3% 9% 13% 25% 100% 74% 71% 60% 13% 23% 25% 47% 100% 86% 83% 78% 22% 32% 47% 61% 100% 97% 97% 99% 40% 66% 84% 87% REUNION Propriétaire Locataire Autre non accédant sans LES accédant non aidé non accédant avec LES accédant avec prêt aidé accédant avec LES HLM parc privé (surtout logés gratuitt) Tous statuts non accédant accédant non aidé accédant avec prêt aidé HLM parc privé (surtout logés gratuitt) 20% 18% 10% 9% 19% Métropole zone A ou Abis Propriétaire Locataire Autre 4 737 (96) 125% 5 698 (125) 150% 3 896 (130) 102% 2 431 (28) 64% 2 960 (69) 78% 2 706 (109) 71% 3 802 (41) 100% 4 097 4 634 3 711 1 852 2 364 2 282 3 226 3 718 4 333 3 448 1 766 2 095 2 204 3 044 (270) 127% (112) 144% (168) 115% (24) 57% (54) 73% (172) 71% (89) 100% (66) 122% (89) 142% (81) 113% (24) 58% (45) 69% (94) 72% (32) 100% 20% 23% 14% 23% Métropole zone B1 non accédant Propriaccédant non aidé étaire accédant avec prêt aidé Loca- HLM taire parc privé Autre (surtout logés gratuitt) Tous statuts 880 768 369 574 872 762 244 501 19% 21% 13% 21% 4,7 108 4,6 107 4,0 89 3,3 70 2,9 65 2,6 59 3,9 88 4,9 112 4,8 112 4,6 103 3,3 70 3,2 70 3,2 67 4,2 93 5,0 5,1 4,8 3,3 3,7 3,9 4,6 116 126 115 72 82 91 108 Métropole zone B2 Propriétaire Locataire Autre non accédant accédant non aidé accédant avec prêt aidé HLM parc privé (surtout logés gratuitt) Tous statuts 821 728 355 503 816 714 229 421 19% 21% 13% 20% Métropole zone C non accédant 3 517 4 326 912 48% 3 190 (49) 105% (2%) 0 Propriaccédant non aidé 1 275 1 538 148 17% 3 944 (63) 130% (2%) 8 étaire accédant avec prêt aidé 577 724 230 8% 3 546 (54) 117% (2%) 16 538 710 518 8% 1 616 (36) 53% (2%) 138 Loca- HLM taire parc privé 925 1 481 373 16% 2 115 (47) 70% (2%) 90 Autre (surtout logés gratuitt) 161 235 259 3% 2 542 (137) 84% (5%) 14 Tous statuts 6 993 9 016 440 100% 3 030 (30) 100% (1%) 29 Source: CGEDD d'après enquête logement 2013. (*) approximatif. Montants en euros par mois. 744 695 353 474 736 679 215 385 19% 19% 13% 18% Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 144 sur 183 PUBLIÉ Au titre de l'accession sociale, on considère les logements bénéficiant d'un prêt aidé (PTZ pour l'essentiel92) en cours de remboursement et, dans les DOM, d'un LES (le prêt étant selon le cas encore en cours de remboursement ou totalement remboursé). On distingue dans les DOM les Antilles et la Réunion, et en métropole quatre zones de prix (la réunion des zones A et Abis et les zones B1, B2 et C). a) Effectifs Hormis en zone C de métropole, la proportion de ménages en HLM est voisine dans les différentes zones (Tableau 36). La proportion d`accédants sociaux (avec prêt aidé ou LES) est plus faible qu'en métropole aux Antilles, mais voisine à la Réunion. Tableau 36 : effectif selon le statut d'occupation par zone géographique, en % de l'effectif de l'ensemble des ménages de la zone (en rouge: produits sociaux) non accédant sans LES accédant non aidé non accédant avec LES accédant avec prêt aidé accédant avec LES HLM parc privé (surtout logés gratuitt) Tous statuts Propriétaire Locataire Autre Zones des DOM Zones de métropole Antilles Réunion A ou Abis B1 B2 C 43% 32% 31% 35% 37% 48% 9% 10% 15% 14% 16% 17% 3% 5% 1% 1% 3% 3% 5% 8% 0% 3% 17% 19% 22% 20% 19% 8% 16% 23% 23% 24% 20% 16% 10% 7% 6% 4% 4% 3% 100% 100% 100% 100% 100% 100% Source : Tableau 35. b) Revenus Le revenu moyen des locataires HLM dans les différentes zones est compris entre 53 % et 69 % du revenu de la zone (Tableau 38). Il est un peu plus élevé aux Antilles que dans les autres zones, mais sur ce point les DOM se différencient assez peu des zones de métropole. Si l'on considère les accédants sociaux, le revenu des bénéficiaires de prêts aidés est environ deux fois supérieur à celui des locataires HLM. En proportion du revenu moyen dans chaque zone, il est plus élevé dans les DOM qu'en métropole, principalement parce qu'il est peu différent en euros et que le revenu moyen de l'ensemble des ménages est plus faible dans les DOM qu'en métropole. En revanche, le revenu moyen des bénéficiaires de LES, toujours en proportion du revenu de chaque zone, est beaucoup plus faible : pour ces ménages, le revenu moyen des propriétaires non accédants (ayant donc fini de rembourser leurs prêts) est voisin de celui des locataires HLM, et celui des accédants n'est supérieur que d'une dizaine de points ; au contraire, en métropole, les accédants bénéficiaires d'un prêt aidé ont un revenu voisin du double de celui des locataires HLM. Les logements ayant bénéficié simplement de prêts conventionnés sont inclus parmi ces logements, mais en faible proportion. 92 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 145 sur 183 PUBLIÉ Tableau 37 : revenu par ménage selon le statut d'occupation par zone géographique, en euros par mois (en rouge: produits sociaux) non accédant sans LES accédant non aidé non accédant avec LES accédant avec prêt aidé accédant avec LES HLM parc privé (surtout logés gratuitt) Tous statuts Propriétaire Locataire Autre Zones des DOM Zones de métropole Antilles Réunion A ou Abis B1 B2 C 2 591 3 016 4 737 4 097 3 718 3 190 5 018 5 063 5 698 4 634 4 333 3 944 1 628 1 820 4 326 3 784 3 896 3 711 3 448 3 546 2 088 1 879 1 781 1 598 2 431 1 852 1 766 1 616 2 494 2 768 2 960 2 364 2 095 2 115 1 922 2 042 2 706 2 282 2 204 2 542 2 579 2 741 3 802 3 226 3 044 3 030 Source : Tableau 35. Tableau 38 : revenu par ménage selon le statut d'occupation par zone géographique, en % du revenu de l'ensemble des ménages de la zone (en rouge: produits sociaux) non accédant sans LES accédant non aidé non accédant avec LES accédant avec prêt aidé accédant avec LES HLM parc privé (surtout logés gratuitt) Tous statuts Propriétaire Locataire Autre Zones des DOM Zones de métropole Antilles Réunion A ou Abis B1 B2 C 100% 110% 125% 127% 122% 105% 195% 185% 150% 144% 142% 130% 63% 66% 168% 138% 102% 115% 113% 117% 81% 69% 69% 58% 64% 57% 58% 53% 97% 101% 78% 73% 69% 70% 75% 74% 71% 71% 72% 84% 100% 100% 100% 100% 100% 100% Source : Tableau 35. c) Taux d'effort Cette différenciation s'observe également pour les taux d'effort nets, approchés par le rapport du loyer ou de la mensualité net d'allocation logement moyen rapporté au revenu moyen (Tableau 39) : le LES permet d'atteindre des taux d'efforts de l'ordre de 10 %, voisins de ceux constatés sur le parc HLM, alors que les prêts aidés conduisent à des taux d'efforts de l'ordre de 20 % voisins de ceux constatés dans le parc locatif privé. En HLM, les taux d'effort sont au même niveau qu'en métropole aux Antilles, mais plus faibles à la Réunion. NB : en location comme en accession on considère ici des taux d'effort hors charges. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 146 sur 183 PUBLIÉ Tableau 39 : loyer ou mensualité net d'allocation logement moyen selon le statut d'occupation par zone géographique en % du revenu moyen du statut dans la zone (en rouge: produits sociaux) non accédant sans LES accédant non aidé non accédant avec LES accédant avec prêt aidé accédant avec LES HLM parc privé (surtout logés gratuitt) Tous statuts Zones des DOM Zones de métropole Antilles Réunion A ou Abis B1 B2 C 22% 25% 10% 13% 20% 20% 18% 10% 9% 19% 20% 23% 14% 23% 19% 21% 13% 21% 19% 21% 13% 20% 19% 19% 13% 18% Propriétaire Locataire Autre Source : Tableau 35. d) Part des logements individuels et du neuf Enfin, dans les DOM, reflet de la prédominance des logements individuels dans le stock de logements, et du neuf dans le flux (cf. plus haut), l'accession à la propriété, sociale ou non, s'effectue surtout en maison individuelle (Tableau 40) et dans le neuf (Tableau 41). Tableau 40 : % de logements individuels selon le statut d'occupation par zone géographique (en rouge: produits sociaux) non accédant sans LES accédant non aidé non accédant avec LES accédant avec prêt aidé accédant avec LES HLM parc privé (surtout logés gratuitt) Tous statuts Propriétaire Locataire Autre Zones des DOM Zones de métropole Antilles Réunion A ou Abis B1 B2 C 95% 98% 45% 74% 86% 97% 88% 94% 46% 71% 83% 97% 98% 100% 90% 92% 33% 60% 78% 99% 91% 100% 8% 20% 3% 13% 22% 40% 63% 59% 9% 23% 32% 66% 82% 84% 13% 25% 47% 84% 73% 73% 25% 47% 61% 87% Source : Tableau 35. Tableau 41 : % de logements achetés neufs (ou construits) par le propriétaire (en rouge: produits sociaux) non accédant sans LES accédant non aidé Propriétaire non accédant avec LES accédant avec prêt aidé accédant avec LES Tous propriétaires Zones des DOM Zones de métropole Antilles Réunion A ou Abis B1 B2 C 60% 49% 33% 41% 44% 40% 70% 62% 15% 23% 25% 40% 62% 64% 82% 91% 30% 33% 43% 63% 100% 76% 62% 56% 27% 35% 38% 42% Source : CGEDD d'après ENL 2013. NB : avant 2011 le PTZ était largement ouvert à l'ancien. En métropole cela explique que le poids du neuf soit relativement faible en accession avec prêt aidé (il est Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 147 sur 183 PUBLIÉ aujourd'hui beaucoup plus élevé). Dans les DOM, malgré cette ouverture à l'ancien, le neuf est resté prédominant. E. Articulation entre le LES et le PTZ En 2017, le nombre de LES financés a été trois fois plus faible que le nombre de PTZ mis en force dans les DOM (560 contre 1787). Par rapport au PTZ, le LES présente : des montants d'opération deux fois plus faibles93 (90 000 euros contre 220 000 euros), des plafonds de ressources 45 % plus faibles (Tableau 24), au sens de l'enquête logement 2013, des revenus deux fois plus faibles94 et des taux d'effort également deux fois plus faible (10 % contre 20 %)95, et des montants de subvention deux fois plus élevés (32 000 euros contre 15 000 euros en moyenne sur 2015-2017). Ces deux produits d'adressent donc à des gammes d'opérations et de ménages différentes, le premier étant clairement plus « social » que le second. Quoique différentes, leurs gammes de revenu se recouvrent. Nous examinons ici dans quelle mesure elles se complètent. Nous considérons le cas de la Réunion96, pour laquelle les effectifs de bénéficiaires des deux aides sont suffisamment élevés pour permettre une segmentation par taille de ménage et par tranche de revenu. NB : on compare ici des effectifs par taille de ménage et par tranche de revenu provenant de différentes sources. Dans ces sources, certaines valeurs sont parfois non renseignées ou mal renseignées, et les revenus et les tailles de ménage sont définis différemment. Certaines approximations ont été de ce fait nécessaires. Elles ne devraient cependant pas affecter la forme générale des courbes. Les Graphiques 53 indiquent le nombre moyen annuel de nouveaux bénéficiaires de LES et PTZ selon la taille de ménage et la tranche de revenu, d'une part en effectif et d'autre part en proportion du nombre de ménages non propriétaires des tranches d'âge et de revenu considérées. Ces graphiques illustrent le positionnement différent du LES et du PTZ en termes de revenu. Pour les ménages avec un ou deux enfants, la proportion de ménages non propriétaires bénéficiant d'une de ces deux aides à l'accession à la propriété est plus faible lorsque le revenu est compris entre 1 et 2 SMIC que lorsqu'il est inférieur ou immédiatement supérieur à ce seuil. Par ailleurs non seulement les ménages avec enfant dont le revenu est compris entre 1 et 2 SMIC sont moins souvent aidés que ceux dont le revenu est inférieur à 1 SMIC, mais (Graphiques 54), lorsqu'ils le sont, ils perçoivent une aide publique totale beaucoup plus faible, l'écart pouvant atteindre 8 années de SMIC. Dans le neuf et, en LES « groupé », hors subventions foncières accordées en amont. Si l'on tient compte des subventions foncières accordées en amont, le montant des opérations en LES « groupé » n'est inférieur que d'un tiers à celui des opérations financées par PTZ. 93 1900 euros contre 3800 euros à la Réunion, 2100 contre 4300 aux Antilles. Le revenu figurant dans les enquêtes logement est plus élevé que le revenu retenu pour appliquer les plafonds de ressources et que le revenu que nous avons retenu pour comparer, ci-après, l'étagement des gammes de revenu du LES et du PTZ. 94 95 96 Cf. C. Les effectifs de LES sont faibles aux Antilles et a fortiori à Mayotte et en Guyane, ce qui interdit des analyses du même type dans ces territoires. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 148 sur 183 PUBLIÉ Les Graphiques 54 illustrent par ailleurs que le coût total en aide publique du LES, bien que supérieur, sur des revenus plus faibles, à celui du PTZ, est très inférieur, sur des revenus équivalents, à celui du LLTS. Graphiques 53 : nombre moyen annuel de nouveaux bénéficiaires de LES et PTZ, par taille de ménage et tranche de revenu, années 2014 à 2017, La Réunion Nombre de ménages En % du nombre de ménages non propriétaires de leur logement La Réunion, 2014 à 2017 Nombre moyen annuel de nouveaux accédants selon la tranche de revenu selon la taille de ménage et par type d'opération (aires empilées) 60 50 40 30 PTZ LES 1,5% LES La Réunion, 2014 à 2017 Nombre moyen annuel de nouveaux accédants selon la tranche de revenu en % du nombre de ménages non propriétaires de leur logement selon la taille de ménage et par type d'opération (aires empilées) 2,5% Personne seule ou ménage sans enfants Personne seule ou ménage sans enfants 2,0% PTZ 1,0% 20 10 0 0,5% 0,0% 0à1 SMIC 60 50 40 30 1 à 1,5 SMIC 1,5 à 2 SMIC 2 à 2,5 SMIC 2,5 à 3 SMIC 3 à 3,5 SMIC 3,5 à 4 SMIC 4 à 4,5 SMIC 4,5 à 5 5 SMIC et SMIC plus 0à1 SMIC 2,5% 1 à 1,5 SMIC 1,5 à 2 SMIC 2 à 2,5 SMIC 2,5 à 3 SMIC 3 à 3,5 SMIC 3,5 à 4 SMIC 4 à 4,5 SMIC 4,5 à 5 SMIC 5 SMIC et plus Ménage avec 1 enfant PTZ LES Ménage avec 1 enfant PTZ LES 2,0% 1,5% 1,0% 20 10 0 0,5% 0,0% 0à1 SMIC 60 50 40 30 1 à 1,5 SMIC 1,5 à 2 SMIC 2 à 2,5 SMIC 2,5 à 3 SMIC 3 à 3,5 SMIC 3,5 à 4 SMIC 4 à 4,5 SMIC 4,5 à 5 SMIC 5 SMIC et plus 0à1 SMIC 2,5% 1 à 1,5 SMIC 1,5 à 2 SMIC 2 à 2,5 SMIC 2,5 à 3 SMIC 3 à 3,5 SMIC 3,5 à 4 SMIC 4 à 4,5 SMIC 4,5 à 5 SMIC 5 SMIC et plus Ménage avec 2 enfants PTZ LES Ménage avec 2 enfants PTZ 2,0% 1,5% LES 1,0% 20 10 0 0,5% 0,0% 0à1 SMIC 1 à 1,5 SMIC 1,5 à 2 SMIC 2 à 2,5 SMIC 2,5 à 3 SMIC 3 à 3,5 SMIC 3,5 à 4 SMIC 4 à 4,5 SMIC 4,5 à 5 5 SMIC et SMIC plus 0à1 SMIC 1 à 1,5 SMIC 1,5 à 2 SMIC 2 à 2,5 SMIC 2,5 à 3 SMIC 3 à 3,5 SMIC 3,5 à 4 SMIC 4 à 4,5 SMIC 4,5 à 5 SMIC 5 SMIC et plus Source : CGEDD d'après bases de données de la SGFGAS et de Réunion Habitat Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 149 sur 183 PUBLIÉ Graphiques 54 : montant total de l'aide à la pierre et à la personne pour divers niveaux de revenu Montant total de l'aide à la pierre et à la personne 300 000 250 000 200 000 150 000 100 000 50 000 0 RSA 300 000 250 000 200 000 150 000 100 000 50 000 0 1 SMIC 1,5 SMIC 2 SMIC 2,5 SMIC 3 SMIC Ménage sans enfants (pour LES et LLTS) , personne seule ou ménage sans enfants (pour PTZ) LLTS LESD LESG PTZ Ménage avec 1 enfant LLTS LESD LESG PTZ RSA 300 000 250 000 200 000 150 000 100 000 50 000 0 RSA 1 SMIC 1,5 SMIC 2 SMIC 2,5 SMIC 3 SMIC Ménage avec 2 enfants LLTS LESD LESG PTZ 1 SMIC 1,5 SMIC 2 SMIC 2,5 SMIC 3 SMIC Source : pour le LES et le LLTS, on a repris les montants d'aide calculés en Annexe 6; pour le PTZ, on a calculé le montant moyen de l'équivalent subvention sur une tranche de revenu de largeur 0,5 SMIC centrée sur le niveau de revenu indiqué en abscisse, en moyenne sur 2014-2017 ; NB : pour un ménage avec un ou deux enfants au SMIC, le nombre d'enregistrements est insuffisant pour calculer un équivalent subvention du PTZ. . Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 150 sur 183 PUBLIÉ Annexe 6. Comparaison du coût global en aides publiques du LES et du LLTS A. Méthode 151 a) b) c) d) e) f) B. Résultats Types de logements et de ménages Montants d'opérations et aides à la pierre Aides à la personne et assimilées Traitement des travaux de remise en état Actualisations 151 152 152 152 153 154 Valorisation de la réponse à la demande de logement social après 30 ans 153 Nous comparons ici le coût global en aides publiques du LES et du LLTS sur 30 ans, selon la méthode décrite au § A. Pour divers types de logements et de ménages (§ A a)). Nous additionnons les aides à la pierre (§ A b)) et les aides à la personne et assimilées (§ A c)). Nous supposons que pendant la période considérée les travaux nécessitent des subventions égales en LES et en LLTS (§ A d)). Nous tenons compte de ce que, à la fin de la période de 30 ans considérée, en LLTS la collectivité dispose d'un logement susceptible de répondre à la demande de logement très social, alors qu'en LES le logement, suite notamment à une mutation, peut ne pas loger un ménage à bas revenu (§ A e)). Nous actualisons les flux de dépenses selon différentes conventions (§ A f)). Le LES « diffus », du fait de l'apport du terrain par le ménage, ressort beaucoup moins coûteux en aides publiques que le LES « groupé » et le LLTS. Le LES « groupé » ressort moins coûteux que le LLTS si l'on peut assurer qu'à terme il continue dans un nombre suffisant de cas d'être occupé par un ménage éligible à LLTS et donc de satisfaire la demande de logement très social (§ B). A. Méthode a) Types de logements et de ménages Nous simulons les cas suivants : un T2 occupé par un ménage sans enfant, un T3 occupé par un ménage avec un enfant, un T4 occupé par un ménage avec deux enfants, logements évolutifs sociaux « diffus » (LESD), logements évolutifs sociaux « groupés » (LESG) logements locatifs très sociaux (LLTS). selon qu'il s'agit de : Dans le cas des LESD et LESG, nous simulons l'ancien dispositif avec allocation logement accession, et un nouveau dispositif sans allocation logement accession, mais avec une aide à la pierre majorée de telle sorte que la dépense nette des ménages soit inchangée. Le revenu du ménage est supposé constitué soit du RSA d'un salaire égal au SMIC. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 151 sur 183 PUBLIÉ b) Montants d'opérations et aides à la pierre Les montants d'opérations moyens ont été fournis par la DEAL Réunion. Nous leur avons ajouté l'avantage de TVA du logement locatif social. Nous avons également ajouté les subventions diverses attribuées en amont au foncier. Ces dernières, inexistantes en LES « diffus » (puisque le ménage apporte le terrain), visent en LESG à ramener la charge foncière sous le seuil réglementaire de 120 euros par m² de logement. La DEAL n'en connaît pas le montant exact. Nous l'avons estimé, sur la base d'un prix moyen du terrain de l'ordre de 50 000 euros avant subvention. En LLTS, la DEAL considère que ces subventions accordées en amont sont inexistantes ou marginales dans le cas général ; nous avons fait l'hypothèse qu'il n'y en a pas, ce qui minore dans une certaine mesure le coût global du LLTS. Les mensualités et les loyers ont été calculés par la DEAL Réunion. Les LES sont financés par des prêts sur 20 ans à environ 3 % de taux d'intérêt (assurances et cotisations au fonds de garantie comprises). Les LLTS sont financés par des prêts sur 30 ans. En LES, l'aide à la pierre compensant dans le nouveau dispositif l'effet de la suppression de l'AL accession sur la dépense nette des ménages a été estimée sur la base de prêts à 3 % sur 20 ans. Hormis l'avantage de taux du logement locatif social et les subventions attribuées au foncier en amont, les aides à la pierre considérées sont la défiscalisation ou le crédit d'impôt, la LBU et, dans le dispositif LES sans allocation logement, une majoration de subvention permettant de réduire le montant emprunté et donc la mensualité, de telle sorte que la dépense nette du ménage (mensualité moins aide personnelle) soit la même qu'avant la suppression de l'AL. Nous avons pris pour hypothèse que les ménages sont exonérés de TFPB pendant 25 ans en LLTS contre 2 ans en LES. L'équivalent subvention ainsi conféré au LLTS par rapport au LES se monte à environ 10 000 euros. Il arrive que les occupants de LES soient exonérés de TFPB en raison de leur revenu. L'équivalent subvention en est réduit d'autant mais cela ne modifie pas significativement le résultat figurant au § 2. Nous n'avons pas tenu compte de l'avantage de taux des prêts au logement social, désormais faible. c) Aides à la personne et assimilées Dans le nouveau dispositif de LES, l'AL est supprimée. Le ménage au RSA perçoit donc un montant de RSA égal à celui qu'il aurait perçu en présence d'AL, majoré du « forfait logement », qui peut dans ce cas être assimilé à une aide personnelle au logement. Nous en avons tenu compte. En LES, l'allocation logement (dans l'ancien dispositif) et le forfait logement (dans le nouveau dispositif) sont par hypothèse versés pendant la durée du prêt, soit 20 ans. Au contraire en LLTS l'allocation logement est versée pendant toute la période considérée soit 30 ans. Le montant des aides personnelles a été calculé par la DEAL à partir du simulateur de la CAF. Dans le cas de l'accession, pour lequel le simulateur en ligne ne fournissait plus d'estimation, la DEAL a retenu le montant estimé du dernier barème connu (barème applicable aux ouvertures de droits en 2017). On a supposé qu'à partir de la vingtième année, les ménages occupant le T3 et le T4 n'ont plus d'enfants, ce qui entraîne une diminution de leur allocation de logement locative. d) Traitement des travaux de remise en état Eu égard à la capacité contributive limitée de leurs occupants, les logements locatifs sociaux bénéficient, au cours de leur existence, de subventions aux travaux visant à les maintenir en état ou à les améliorer malgré la capacité contributive limitée de leurs occupants. Nous avons supposé que pour atteindre le même niveau de qualité les LES devraient en bénéficier également, les revenus de leurs occupants étant similaires. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 152 sur 183 PUBLIÉ Nous avons donc supposé que ces subventions aux travaux ont le même coût pour la collectivité dans les deux cas et par conséquent nous n'en avons pas tenu compte dans cette analyse à finalité comparative. e) Valorisation de la réponse à la demande de logement social après 30 ans Une différence importante entre le LLTS et le LES est que dans le premier cas le logement peut être attribué pendant toute son existence par la collectivité à un ménage éligible par son revenu au LLTS (du moins à l'entrée dans les lieux), alors que dans le deuxième cas le logement peut être occupé par une personne inéligible par son revenu au LLTS et donc ne plus répondre à de la demande de logement très social. La proportion d'occupants de LES qui à l'issue de la période d'observation de trente ans sont non éligibles au LLTS doit donc être prise en compte. Nous l'avons fait en ajoutant au différentiel de coût en aides publiques entre LES et LLTS le coût en aides publiques de la création d'un LES supplémentaire (éventuellement actualisé) multiplié par cette proportion. La proportion de ménages dont le revenu est inférieur au revenu plafond du LLTS est estimée par les DEALs, sur la base d'études de l'Insee, à 60 % en Guadeloupe et à la Réunion. A l'issue de la période d'observation, trois cas de figure sont possibles : le ménage initialement attributaire du LES occupe toujours le logement ; dans ce cas, son revenu peut avoir fluctué mais généralement il devrait demeurer inférieur au plafond du LLTS, sauf forte réduction générale de la pauvreté qui devrait réduire la demande globale de logement social ; le ménage initialement attributaire du LES a transmis à titre gratuit le logement, par succession (ou plus rarement par donation) à un membre de sa famille ; dans ce cas, la reproduction des inégalités sociales entraîne que la probabilité que ce dernier satisfasse également à cette condition de revenu est supérieure à la proportion de ménages qui la satisfont dans l'ensemble de la population ; le ménage initialement attributaire du LES l'a vendu ; la « force de rappel » constituée par la reproduction des inégalités sociales dans le cas des mutations à titre gratuit, ne joue plus mais la faiblesse du revenu moyen et la propension des ménages de revenu voisin à habiter dans des localisations voisines devrait contribuer à réduire le revenu du nouveau propriétaire ; par ailleurs, la faiblesse de la vitesse de rotation du parc (deux fois plus faible dans les DOM qu'en métropole, cf. Graphique 30 et Graphique 31), réduit la probabilité de ce cas de figure par rapport aux deux premiers. - - Il nous semble donc que, à l'issue de la période d'observation, la proportion d'occupants de LES éligibles à LLTS devrait être supérieure à la proportion de ménages éligibles à LES dans l'ensemble de la population. Nous avons considéré trois scénarios dans lesquels la proportion d'occupants de LES éligibles à LLTS à l'issue de la période d'observation est égale à 50 %, 70 % et 90 %. La valeur réelle nous semble plus proche du haut que du bas de cette fourchette. f) Actualisations L'actualisation des flux répartis dans le temps suppose une hypothèse d'inflation et la sélection d'un taux d'actualisation, qui dépend du coût du capital du financeur, dans notre cas la collectivité. Le choix de ces deux paramètres est délicat, car le niveau actuel de l'inflation (1,3 % à janvier 2019) et celui du taux d'intérêt à long terme (0,7 % pour le TME à janvier 2019 également), auquel est lié le taux d'actualisation, sont exceptionnels. En particulier, le taux d'intérêt à long terme est inférieur à l'inflation, alors que sur longue période il lui est supérieur d'environ 3 % en moyenne. Il est peu vraisemblable que ces deux paramètres demeurent à ce niveau pendant 30 ans. Pour une inflation voisine de l'objectif assigné à la Banque Centrale Européenne, soit légèrement moins de 2 %, et sur la base d'un écart de 3 % entre l'inflation et le taux d'intérêt à long terme, ce dernier Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 153 sur 183 PUBLIÉ serait d'environ 5 %. Néanmoins, le capital empruntable par un ménage dont le revenu est le RSA ou le SMIC serait alors beaucoup plus faible. On peut penser également que le prix des logements, après sans doute une période d'ajustement, diminuerait également. L'ensemble du plan de financement devrait être revu. Actualiser les simulations basées sur un plan de financement actuel en supposant une inflation de 2 % et des taux d'intérêt de 5 % n'aurait donc pas de sens. Nous avons effectué : - une première simulation où l'inflation et le taux d'actualisation sont nuls, - une deuxième où l'inflation est égale à 1 % par an et où le taux d'actualisation est nul, - une troisième où l'inflation et le taux d'actualisation sont tous deux égaux à 1 %. Lorsque l'inflation est non nulle, on a supposé que le revenu des ménages et les paramètres des barèmes de l'aide personnelle au logement et du forfait logement augmentent également comme l'inflation (les barèmes ne sont donc pas sous-actualisés), ce qui entraîne que l'aide personnelle au logement et le forfait logement augmentent aussi comme l'inflation. Néanmoins, l'AL accession fait exception. En effet, la mensualité plafond de son barème est constante dans le temps pour un prêt donné. Sur la base d'une élasticité du montant de l'aide par rapport à la mensualité plafond de 1,297, l'élasticité de l'aide par rapport à l'inflation ressort à -0,298. B. Résultats Nous avons calculé le coût total des aides (à la pierre et à la personne, éventuellement actualisé) sur 30 ans. Nous avons ensuite calculé le différentiel de coût total entre le LES et le LLTS. Ce différentiel est nul par définition pour le LLTS. Nous l'avons corrigé pour tenir compte de la contribution à la réponse à la demande de logement social 30 ans après la construction pour le LES et pour le LLTS. D'où les valeurs figurant dans le Tableau 42. Valeur fournie par la DHUP lors d'une mission du CGEDD sur les aides personnelles au logement (http://cgedd.documentation.developpement-durable.gouv.fr/document.xsp?id=CgpcCGEOUV00125040). Cette élasticité était susceptible d'être différente dans les DOM en 2017, mais nous avons vérifié qu'un écart de quelques dixièmes d'unité sur sa valeur influe peu, par rapport aux autres incertitudes, sur le résultat qui nous intéresse. 97 La somme des élasticités des aides personnelles par rapport aux variables exprimées en unité monétaire (paramètres du barème, revenu et loyer ou mensualité des bénéficiaires) étant égale à 1. Cf. § 4.3. page 29 de http://cgedd.documentation.developpementdurable.gouv.fr/document.xsp?id=Cgpc-CGEOUV00125040. 98 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 154 sur 183 PUBLIÉ Tableau 42 : différence de coût en aides publiques entre le LES et le LLTS Différence de coût en aides publiques entre le LES et le LLTS % d'occupants LES éligibles à LLTS après 30 ans Taux d'actualisation Taux d'inflation Type Taille Rev LES RSA LESD ancien SMIC régime: RSA T2 LESG SMIC cou- avec AL LES RSA ple LESD SMIC sans nouveau enrégime: RSA LESG fant sans AL SMIC RSA LLTS SMIC LES RSA LESD ancien SMIC T3 régime: LESG RSA SMIC cou- avec AL LES RSA ple LESD SMIC avec nouveau un en- régime: RSA LESG fant sans AL SMIC RSA LLTS SMIC LES RSA LESD ancien SMIC T4 régime: RSA cou- avec AL LESG SMIC ple LES RSA LESD avec nouveau SMIC deux régime: RSA enLESG sans AL SMIC fants RSA LLTS SMIC 90 % 0% 0% -52 % -62 % -25 % -18 % -56 % -66 % -29 % -22 % 0% 0% 0 -50 % -57 % -25 % -31 % -54 % -63 % -29 % -35 % 0% 0% 0 -49 % -55 % -27 % -30 % -54 % -61 % -31 % -35 % 0% 0% 90 % 0% 1% -55 % -63 % -30 % -20 % -57 % -67 % -32 % -24 % 0% 0% 0 -54 % -59 % -30 % -34 % -55 % -64 % -31 % -37 % 0% 0% 0 -52 % -56 % -32 % -32 % -55 % -62 % -33 % -36 % 0% 0% 90 % 70 % 70 % 70 % 50 % 50 % 50 % 1% 0% 0% 1% 0% 0% 1% 1% 0% 1% 1% 0% 1% 1% -55 % -64 % -28 % -19 % -56 % -66 % -29 % -22 % 0% 0% 0 -54 % -59 % -29 % -33 % -54 % -63 % -29 % -35 % 0% 0% 0 -53 % -57 % -31 % -32 % -54 % -61 % -31 % -35 % 0% 0% -43 % -55 % -11 % -3 % -47 % -60 % -16 % -7 % 0% 0% 0 -41 % -49 % -12 % -19 % -46 % -56 % -16 % -23 % 0% 0% 0 -40 % -46 % -14 % -17 % -46 % -54 % -19 % -23 % 0% 0% -44 % -55 % -13 % -1 % -46 % -59 % -15 % -6 % 0% 0% 0 -42 % -49 % -13 % -18 % -44 % -55 % -15 % -22 % 0% 0% 0 -41 % -46 % -15 % -16 % -44 % -53 % -17 % -21 % 0% 0% -47 % -57 % -15 % -5 % -47 % -60 % -16 % -7 % 0% 0% 0 -46 % -52 % -16 % -21 % -46 % -56 % -16 % -23 % 0% 0% 0 -44 % -50 % -18 % -20 % -46 % -54 % -19 % -23 % 0% 0% -34 % -48 % 3% 12 % -39 % -53 % -3 % 7% 0% 0% 0 -32 % -41 % 2% -6 % -38 % -50 % -3 % -11 % 0% 0% 0 -31 % -38 % -1 % -5 % -37 % -47 % -6 % -11 % 0% 0% -34 % -46 % 3% 18 % -36 % -51 % 1% 13 % 0% 0% 0 -31 % -39 % 3% -2 % -33 % -47 % 2% -6 % 0% 0% 0 -30 % -36 % 1% 0% -33 % -45 % -1 % -6 % 0% 0% -39 % -51 % -2 % 10 % -39 % -53 % -3 % 7% 0% 0% 0 -37 % -45 % -3 % -8 % -38 % -50 % -3 % -11 % 0% 0% 0 -36 % -42 % -6 % -7 % -37 % -47 % -6 % -11 % 0% 0% Les hypothèses relatives au taux d'actualisation et à l'inflation ont un effet limité sur le résultat. Cela résulte de leur faible dispersion (1 %). En LES, l'ancien dispositif (avec allocation logement) et le nouveau dispositif (avec majoration d'aide à la pierre) conduisent à des montants d'aide totale peu différents. Cela découle en grande partie de ce que le taux d'actualisation est faible. Une augmentation du taux d'actualisation diminue beaucoup plus le coût de l'ancien dispositif que celui du nouveau (dont les aides sont davantage concentrées en début de période). Le LES « diffus » (LESD) apparaît moins coûteux que le LES « groupé » et le LLTS. Cela tient surtout au fait que le terrain y est apporté par le ménage, ce qui réduit le montant total de l'opération d'environ 50 000 euros (bien que cette valeur soit estimée, l'incertitude sur son niveau ne remet pas en cause le sens de la conclusion). Pour atteindre un objectif donné de dépense nette du ménage, la contribution de la collectivité est réduite d'autant. Le LES « groupé » est généralement moins coûteux pour la collectivité que le LLTS, mais son avantage est moins net et il existe des exceptions, selon les variantes retenues. Cela provient surtout de ce que ce logement, au bout de 30 ans, peut être occupé par un ménage dont le revenu est supérieur au plafond LLTS, auquel cas il ne contribue pas à satisfaire la demande de logement très social. Le résultat est sensible à la probabilité de ce cas de figure. Toute mesure permettant d'accroître cette probabilité augmente donc l'intérêt du LES « groupé ». Il peut s'agit par exemple d'un dispositif de type organisme de foncier solidaire / bail réel solidaire. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 155 sur 183 PUBLIÉ Le résultat de cette comparaison de coûts globaux serait très différent en métropole si un dispositif équivalent à celui du LES y était applicable. En effet : le LES dit « diffus » (LESD), dans lequel le ménage apporte terrain, serait très rare, puisqu'en métropole la plupart des ménages qui font construire une maison individuelle ne disposent pas d'un terrain mais doivent l'acheter ; seul le LES dit « groupé » (LESG), qui coûte plus cher en aides publiques, serait envisageable ; la probabilité que le logement LES, à l'issue de la période d'observation de 30 ans, soit occupé par un ménage éligible à logement locatif très social serait beaucoup plus faible en métropole que les hypothèses que nous avons retenues plus haut, car : o la proportion de ménages éligibles à logement locatif très social (PLA-I en métropole) y est beaucoup plus faible (26 %99) que dans les DOM, o et la vitesse de rotation du parc y est deux fois plus forte que dans les DOM (cf. Graphique 30 et Graphique 31), ce qui accroît la probabilité de vente à un ménage dont le revenu est potentiellement beaucoup plus élevé que celui de l'occupant initial du logement, - ce qui conduirait à un coût global plus élevé pour un LES « groupé » que pour un logement très social. Cela justifie qu'en métropole les ménages à très bas revenu soient orientés vers le locatif social plutôt que vers l'accession sociale. 99 Source : DHUP, questionnaire budgétaire parlementaire AN-FIN-AL 046, PLF 2019. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 156 sur 183 PUBLIÉ Annexe 7. A. B. Scénarisation et cadrage macrobudgétaire 157 158 Objet et hypothèses Scénarios a) Scénarios à effectifs et coûts de construction constants 158 159 161 b) Scénarios portant sur les effectifs, les coûts de construction et le remplacement des LES par des LLTS F. Résultats A. Objet et hypothèses La présente annexe évalue globalement la contribution de la collectivité au financement des opérations, selon divers scénarios. La contribution unitaire des ménages (apport personnel initial et dépense nette mensuelle cumulée sur la durée des prêts) est supposée inchangée (hormis dans un scénario d'allongement de la durée des prêts100). NB : ces scénarios ont été construits sans tenir compte de la création annoncée du revenu universel d'activité. Les résultats des scénarios ne demeureront valables que si ce dernier laisse inchangée la capacité contributive des ménages. Deux familles de scénarios sont simulées (§ B) : une première famille de scénarios (§ B a) suppose des nombres d'opérations et des coûts de construction voisins de ceux constatés en moyenne sur 2015-2017 et simule successivement : o la suppression de l'AL et son remplacement par de l'aide à la pierre et par le forfait logement o et un allongement de la durée des prêts, une deuxième famille de scénarios (§ B b) combine : o des variantes portant sur des nombres d'opérations, o et des variantes portant sur la réduction des coûts de construction et le remplacement des LES par des LLTS. - Les hypothèses générales (coûts d'opération, montants de subvention, etc.) ont été choisies sur la base des diverses sources collectées par la mission (bases des guichets uniques, CNAF, données de la DGOM). Ces dernières ne portent pas toujours sur les mêmes agrégats et ne sont pas toujours cohérentes entre elles. Il a donc fallu faire des choix, parfois discutables, mais dont l'effet sur le résultat final est limité. Dans le cas du LES « groupé », on a inclus dans les montants unitaires d'opération une estimation des subventions au foncier versées en amont des opérations 101 et on l'a comptabilisée parmi les contributions de la collectivité. La dépense nette mensuelle des ménages est la même dans tous les scénarios mais les ménages la versent plus longtemps lorsque la durée du prêt est allongée. 100 101 Ces subventions ramènent à 10 000 euros le coût apparent du terrain. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 157 sur 183 PUBLIÉ Les flux mensuels (dépense nette du ménage, allocation logement et forfait logement) sont comptabilisés de deux manières : pour le montant d'emprunt qu'ils permettent de rembourser (mode X), et pour le montant total versé aux ménages sur la durée des prêts, non actualisé102 (mode Y). Dans les deux cas, on suppose que l'allocation logement et le forfait logement sont constants et versés pendant toute la durée du prêt. C'est une approximation, d'une part en raison des modalités d'actualisation différentes de ces prestations (qui engendrent que si l'inflation est non nulle la première décroît plus rapidement que la seconde) et d'autre part en raison de leur dépendance différente par rapport à l'évolution de la composition familiale. Cette approximation tend plutôt à surestimer le coût de l'allocation logement par rapport à celui du forfait logement et à l'aide à la pierre. Le périmètre des évaluations inclut uniquement les opérations (LES103 et AAH) mobilisant de la LBU (avec ou sans perception effective de l'AL dans le dispositif actuel). Il est donc plus étroit que le recensement des aides à l'accession décrit au § B a) de l'Annexe 5, qui inclut également le PTZ et les opérations aidées par les collectivités locales et les organismes sociaux mais non subventionnées au titre de la LBU. C'est ce qui explique que la contribution de la collectivité ressorte dans le scénario 0 à 81 M (dans le mode X) ou 86 M (dans le mode Y), alors que le recensement des aides fait état d'un montant total de 130 M en moyenne sur 2015-2017104. Les montants n'incluent pas le coût des mesures d'accompagnement (par exemple, frais d'organisation des appels à projets dans le cadre de la politique de modèles), qui est indépendant du scénario considéré ou, lorsqu'il ne l'est pas, est faible par rapport au coût total. B. Scénarios a) Scénarios à effectifs et coûts de construction constants Cette première famille de scénarios, constituée des scénarios 0 à 3, suppose des effectifs d'opérations et des coûts de construction voisins de ceux constatés en moyenne sur 2015-2017 (Tableau 43). Tableau 43 : hypothèses sur les effectifs d'opérations Nombre d'opérations Antilles Guyane Réunion Mayotte DOM 150 10 300 40 500 800 50 450 0 1300 950 60 750 40 1800 LES/LATS AAH LES/LATS+AAH Les scénarios simulent la suppression de l'AL et son remplacement par le forfait logement et de l'aide à la pierre : scénario 0 : situation standardisée proche de la situation récente (2015-2017) avec AL, scénario 1 : comme le scénario 0, mais l'AL est supprimée et remplacée par de l'aide à la pierre, sans tenir compte du forfait logement, Si ce montant était actualisé à un taux égal au taux d'intérêt des prêts, il serait égal à celui valorisé selon le mode Y. 102 103 104 Y compris les LAS/LATS à Mayotte. Nous excluons ici l'équivalent subvention du PTZ, ainsi que l'AL et les interventions des collectivités locales et des organismes sociaux versés au titre d'opérations ne mobilisant pas de LBU. A contrario, nous incluons ici les subventions foncières versées en amont. Par ailleurs, nous comptabilisons ici l'AL versée à une génération de prêts pendant leur durée (selon deux modes différents, X et Y), alors que dans le recensement des aides figurant au § Ba) de l'Annexe 5 nous comptabilisons l'AL versée pendant l'année au stock de bénéficiaires des différentes générations. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 158 sur 183 PUBLIÉ - scénario 2 : comme le scénario 1, mais on tient compte du forfait logement, scénario 3 : comme le scénario 2, mais on suppose un allongement de la durée moyenne des prêts de 2 ans en LES et 3 ans en AAH105. Les scénario 0 est le seul scénario avec allocation logement : dans tous les autres scénarios, cette prestation est supprimée. Le scénario 1 est présenté à titre illustratif. Il ne peut représenter une situation réelle puisque la suppression de l'AL accession entraîne de droit la restitution du forfait logement aux bénéficiaires du RSA et de la prime d'activité, ce qui augmente le coût pour la collectivité, mais n'améliore leur solvabilité immobilière que si le forfait logement est versé en tiers-payant. b) Scénarios portant sur les effectifs, les coûts de construction et le remplacement des LES par des LLTS Cette deuxième famille de scénarios suppose que l'AL a été supprimée et remplacée par le forfait logement (scénario 2 ci-dessus) mais n'inclut pas d'allongement de la durée des prêts eu égard au faible impact (cf. ci-dessous) de cette variante sur la contribution de la collectivité. Ces scénarios simulent des combinaisons de variantes A, B et C portant sur des nombres d'opérations et de variantes 0, 1, 2, 3 et 4 portant sur la réduction des coûts de construction et le remplacement des LES par des LLTS. Ils sont dénommés par la combinaison de la lettre indiquant la variante portant sur les effectifs et du chiffre indiquant la variante portant sur les coûts de construction et le remplacement des LES par des LLTS. Par exemple le scénario B 1 correspond à la variante B portant sur les effectifs et à la variante 1 portant sur les coûts de construction. Le scénario A 0 correspond au scénario 2 du § a) ci-dessus. b1) Nombres d'opérations Le Tableau 44 décrit les variantes portant sur les nombres d'opérations. Tableau 44 : variantes sur les nombres d'opérations Nombre d'opérations Dont Antilles et Antilles Guyane Réunion Mayotte DOM Réunion 150 150 150 800 2 000 3 000 950 2 150 3 150 10 750 1 000 50 500 1 000 60 1 250 2 000 300 300 300 450 500 500 750 800 800 40 500 750 1 950 1 000 2 450 0 1 300 500 3 500 1 000 5 500 40 1 800 1 250 5 450 2 000 7 950 (450) (450) (450) (1 250) (2 500) (3 500) (1 700) (2 950) (3 950) Dont Guyane et Mayotte (50) (1 500) (2 000) (50) (1 000) (2 000) (100) (2 500) (4 000) Idem en % du total DOM Dont Antilles et Réunion (90%) (23%) (18%) (96%) (71%) (64%) (94%) (54%) (50%) Dont Guyane et Mayotte (10%) (77%) (82%) (4%) (29%) (36%) (6%) (46%) (50%) Variante LES/LAS/LATS A: flux récent (2015-2017) B: hypothèse 1 (2020-2030) C: hypothèse 2 (2020-2030) AAH A: flux récent (2015-2017) B: hypothèse 1 (2020-2030) C: hypothèse 2 (2020-2030) LES/LATS+AAH A: flux récent (2015-2017) B: hypothèse 1 (2020-2030) C: hypothèse 2 (2020-2030) Antilles Guyane Réunion Mayotte DOM 30% 8% 6% 62% 57% 55% 53% 39% 40% 2% 38% 41% 4% 14% 18% 3% 23% 25% 60% 15% 12% 35% 14% 9% 42% 15% 10% 8% 38% 41% 0% 14% 18% 2% 23% 25% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% On a supposé qu'en AAH le taux des prêts en est augmenté de 0,2 %. L'effet sur le résultat est marginal. 105 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 159 sur 183 PUBLIÉ La variante A correspond au flux annuel d'opérations moyen sur 2015-2017, arrondi. Les variantes B et C correspondent à des hypothèses H1 et H2 d'augmentation du flux annuel d'opérations sur 2020-2030. · Les Antilles présentent des dynamiques démographiques et des parcs privés très similaires. A défaut d'une analyse raisonnée des besoins en matière d'accession et d'amélioration très sociales, et en tenant compte des propos plutôt convergents tenus par les acteurs de production en Martinique, la mission retient qu'il serait nécessaire d'accroître significativement l'amélioration, notamment au profit des personnes âgées et de leur maintien à domicile et en raison des risques cycloniques croissants. On a retenu 2 000 AAH dans l'hypothèse H1 et 3 000 AAH dans l'hypothèse H2, et on a maintenu le nombre de LES au niveau de 150 constaté sur 2015-2017. A Mayotte, on dénombre 40 000 logements insalubres (dont 20 000 maisons en tôle et 20 000 logements insalubres en dur). Résorber ce stock tout en faisant face à une croissance démographique explosive nécessiterait une production massive. La première hypothèse (H1) suppose le remplacement de l'habitat en tôle par des LES en 15 ans dans l'hypothèse H1 et la résorption de l'habitat insalubre en dur par des AAH en 40 ans. Ces durées passent respectivement à 12 ans et 20 ans dans l'hypothèse H2. On suppose que pendant la montée en régime de cette offre nouvelle, le nombre de bidonvilles croîtra de 5 000 unités supplémentaires ; on a supposé également que la moitié de la résorption se fera en parallèle par des produits locatifs sociaux à très bas coûts106. Au sein du LES, le « groupé » est supposé prépondérant (90 %), en raison de la résorption massive de l'habitat insalubre. Les travaux d'élaboration du SAR de Mayotte, qui redémarrent, visant un diagnostic consolidé dans le courant de l'été 2019, permettront de préciser ces estimations. En Guyane, on dénombre 40 000 logements spontanés. À défaut d'une analyse raisonnée des besoins, on a retenu les mêmes effectifs qu'à Mayotte, département similaire à bien des égards. On a néanmoins supposé que les LES seront pour deux tiers, et non 90 %, en « groupé ». La Réunion conjugue une croissance soutenue du nombre des ménages et un stock de 17 000 logements indignes. Dans l'hypothèse 1 comme l'hypothèse 2, le nombre de LES est maintenu à son niveau actuel de 300 unités et le nombre d'AAH est légèrement accru, passant de 450 à 500 unités. · · · Par rapport au flux récent d'opérations constaté sur 2015-2017, les hypothèses H1 et H2 sur 20202030 modifient la structure des effectifs, c'est-à-dire leur répartition par département et par type d'opération. De la variante A aux variantes B (hypothèse H1) et C (hypothèse H2), la répartition des effectifs entre la Guyane et Mayotte d'une part et les Antilles et la Réunion d'autre part est modifiée comme suit (colonnes de droite du Tableau 44) : en LES la répartition passe de 90 % pour les Antilles et la Réunion et 10 % pour la Guyane et Mayotte à environ 20 % et 80 % respectivement, en AAH la répartition passe de 96 % pour les Antilles et la Réunion et 4 % pour la Guyane et Mayotte à environ 70 % et 30 % respectivement. L'augmentation du poids de la Guyane et de Mayotte, où les LES sont supposés très majoritairement de type « groupé », conduit également à une répartition différente des effectifs entre les divers types d'opération : la part du LES « groupé » augmente de 6 % à plus de 20 %, et celle du LES « diffus » est Autour de 50 000 , dont la filière de production reste à constituer, en ce concerne les procédés constructifs d'une part, comme pour l'accession, et d'autre part en matière de bailleur social développant cette gamme de logements. 106 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 160 sur 183 PUBLIÉ divisée par deux, passant d'environ 20 % à environ 10 %, et la part de l'AAH diminue légèrement (Tableau 45). Tableau 45 : répartition des effectifs d'opérations par type dans les différentes variantes Type d'opération LES/LAS/LATS Dont diffus Dont groupé AAH Ensemble Variante sur les effectifs A B C 28% 36% 31% 21% 13% 10% 6% 23% 21% 72% 64% 69% 100% 100% 100% b2) Coûts de construction et remplacement des LES par des LLTS Le Tableau 46 indique les variantes portant sur les coûts de construction et le remplacement des LES par des LLTS : la variante 0 correspond à la situation actuelle, la variante 1 suppose une baisse des coûts de 20 % en LES, la variante 2 suppose une baisse des coûts de 35 % en LES, la variante 3 suppose une baisse des coûts de 35 % en LES et de 10 % en AAH, la variante 4 suppose la même réduction des coûts que la variante 2, mais le remplacement des LES par des LLTS (auxquels on applique donc la même politique de modèles). En LES, les baisses de coût sont obtenues par une politique de modèles industrialisés engendrant des économies d'échelle. Une baisse de 20 % correspond à un coût de construction de 75 000 , une baisse de 45 % à un coût de 50 000 . Dans la variante 3, la baisse de 35 % est obtenue en supposant que le coût diminue de 20 % pour 40 % des opérations et de 45 % pour 60 % des opérations (cf. § 3.5.3 du corps du rapport). En AAH, la baisse de coût de 10 % retenue est un objectif, à atteindre en recourant à l'ensemble des moyens décrits au § 3.5.3 du rapport. Tableau 46: baisse du coût de la construction dans les variantes 0 à 4 Variante 0 1 2 3 4 LES/LATS AAH Antilles Guyane Réunion Mayotte Antilles Guyane Réunion Mayotte 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% -20% -20% -20% -20% 0% 0% 0% 0% -35% -35% -35% -35% 0% 0% 0% 0% -35% -35% -35% -35% -10% -10% -10% -10% -35% -35% -35% -35% 0% 0% 0% 0% F. Résultats Les résultats des scénarios de la première famille (remplacement de l'AL par de l'aide à la pierre et par le forfait logement, et allongement de la durée des prêts) sont présentés dans le Tableau 47. Ceux de la deuxième famille (variation des effectifs et baisse du coût de la construction et remplacement des LES par des LLTS) sont présentés dans le Tableau 48 (en M) et le Tableau 49 (par zone géographique, dans le cas des variantes de prix 0 et 3). Il ressort de ces tableaux que : eu égard à la précision de ces simulations, le mode (X ou Y) de comptabilisation des flux étalés dans le temps influe peu sur le différentiel de contribution de la collectivité entre les différents scénarios (dans le corps du rapport nous avons repris uniquement les résultats du mode X) ; le remplacement de l'allocation logement par de l'aide à la pierre et par le forfait logement modifie peu la contribution de la collectivité (Tableau 47, scénarios 0, 1 et 2) ; c'est donc plutôt par d'autres caractéristiques (adaptabilité de l'aide à la personne à la situation familiale et au Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 161 sur 183 PUBLIÉ - - revenu des ménages, possibilité de contingenter l'aide à la pierre, etc.) que ces aides se distinguent ; l'allongement de la durée des prêts ne réduit la contribution de la collectivité que de 1 M, soit environ 1 % (Tableau 47, scénario 3) ; les baisses de coût de construction sont le seul moyen de diminuer significativement la contribution de la collectivité, mais elles sont très loin de compenser l'effet des augmentations d'effectifs (Tableau 48, colonnes 0 à 3) ; le remplacement des LES par des LLTS augmente du tiers ou de moitié la contribution de la collectivité (Tableau 48, colonnes 2 et 4) ; l'augmentation des effectifs accroît la contribution de la collectivité surtout en Guyane et à Mayotte, où elle est actuellement très faible ; en revanche, à la Réunion, la diminution des coûts de construction suffit à neutraliser l'effet de l'augmentation des flux d'opération, qui y est plus modérée (Tableau 49). L'augmentation de la contribution de la collectivité engendrée par les hypothèses H1 et H2 peut être décomposée en: une augmentation voisine de 20 % découlant d'un effet de structure, l'accroissement de la proportion de LES « groupé », plus coûteux, et la diminution de celle de LES « diffus » et d'AAH, moins coûteux; et pour le solde une augmentation résultant du simple accroissement du nombre total d'opérations à structure constante. On souligne qu'en LES la diminution du coût de construction, qui constitue la principale marge de manoeuvre pour réduire significativement la contribution unitaire (c'est-à-dire, par opération) de la collectivité, n'est envisageable que par le recours à une politique de modèles industrialisés engendrant des effets d'échelle, ce qui suppose un effectif minimal de quelques centaines d'opérations par modèle constructif. En conclusion, les hypothèses d'augmentation des effectifs accroissent considérablement la contribution de la collectivité, même sous les hypothèses de diminution des coûts de construction. Cela reflète simplement le fait que, pour amener aux standards minimaux de confort métropolitains107 les conditions de logement de ménages à bas revenu dont la capacité contributive est par nature réduite, la collectivité doit supporter l'essentiel du coût, qui est élevé dans un contexte d'explosions démographiques locales, d'habitat dégradé voire localement de fortune et souvent illicite, et de prévalence de la pauvreté. La mission n'a pas comparé l'utilité marginale de l'euro consacré à cette dépense à celle d'autres utilisations possibles des fonds publics. 107 Dans le respect des exigences de sécurité et de salubrité liées aux spécificités de ces territoires Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 162 sur 183 PUBLIÉ Tableau 47 : résultat des scénarios à effectifs et coûts de construction constants Scénarios portant sur le remplacement de l'AL par le forfait logement et sur la durée des prêts, à effectifs et coûts de construction inchangés Scénario 0 Scénario 1 Scénario 2 Scénario 3 Remplacement de l'AL Idem mais Idem mais en par de l'aide à avec tenant compte la pierre, sans allongement du forfait tenir compte de la durée logement du forfait des prêts logement Contribution de la collectivité, M/an Scénario de référence Mode X (Ecart / scénario 0) Mode Y (Ecart / scénario 0) 81 (0) 81 (0) 81 (0) 80 -(1) 86 (0) 81 -(5) 83 -(4) 82 -(4) Tableau 48: contribution de la collectivité, variantes A à C sur les effectifs et variantes 0 à 4 sur les coûts de construction et le remplacement des LES par des LLTS Remplacement de l'AL par de l'aide à la pierre en tenant compte du forfait logement: scénarios portant d'une part sur les effectifs et d'autre part sur les coûts de construction et le remplacement des LES par des LLTS Variantes sur la baisse des coûts de construction et le remplacement des LES par des LLTS 0 1 2 3 4 Contribution de la collectivité, Pas de baisse des M/an (écart / scénario 0) coûts Mode X Scénario A 0 A: flux récent (2015-2017) Scénario A 1 Scénario A 2 Scénario A 3 Scénario A 4 LES: -20% AAH:0% LES:-35% AAH:0% LES:-35% AAH:-10% Comme variante 2 mais le LES est remplacé par du LLTS 81 (0) Scénario B 0 72 -(9) Scénario B 1 64 -(17) Scénario B 2 60 -(21) Scénario B 3 99 (18) Scénario B 4 B: hypothèse 1 (2020-2030) 296 (215) Scénario C 0 256 (175) Scénario C 1 226 (145) Scénario C 2 321 (240) Scénario A 2 215 (134) Scénario C 3 303 (222) Scénario A 3 317 (236) Scénario C 4 431 (350) Scénario A 4 C: hypothèse 2 (2020-2030) Variantes sur les effectifs Mode Y 409 (328) Scénario A 0 359 (278) Scénario A 1 A: flux récent (2015-2017) 83 -(4) Scénario B 0 73 -(13) Scénario B 1 66 -(20) Scénario B 2 62 -(25) Scénario B 3 109 (22) Scénario B 4 B: hypothèse 1 (2020-2030) 300 (214) Scénario C 0 260 (174) Scénario C 1 230 (144) Scénario C 2 219 (132) Scénario C 3 342 (256) Scénario C 4 C: hypothèse 2 (2020-2030) 414 (328) 364 (277) 326 (240) 308 (222) 462 (376) Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 163 sur 183 PUBLIÉ Tableau 49 : par zone géographique, résultat des variantes A à C sur les effectifs et des variantes 0 et 3 sur les coûts de construction Remplacement de l'AL par de l'aide à la pierre en tenant compte du forfait logement: décomposition par zone géographique, cas des variantes 0 et 3 sur les coûts de construction Contribution de la collectivité, M/an (écart / scénario 0) Variantes sur les effectifs Mode X A: flux récent (2015-2017) Variantes sur les coûts de construction 0. Pas de baisse des coûts (écart par rapport au scénario 0) 3. LES: -35% et AAH: -10% (écart par rapport au scénario 0) 0. Pas de baisse des coûts (écart par rapport au scénario 0) 3. LES: -35% et AAH: -10% (écart par rapport au scénario 0) 0. Pas de baisse des coûts (écart par rapport au scénario 0) 3. LES: -35% et AAH: -10% (écart par rapport au scénario 0) 0. Pas de baisse des coûts (écart par rapport au scénario 0) 3. LES: -35% et AAH: -10% (écart par rapport au scénario 0) 0. Pas de baisse des coûts (écart par rapport au scénario 0) 3. LES: -35% et AAH: -10% (écart par rapport au scénario 0) 0. Pas de baisse des coûts (écart par rapport au scénario 0) 3. LES: -35% et AAH: -10% (écart par rapport au scénario 0) Tous DOM 81 (0) 60 -(21) 296 (215) 215 (134) 409 (328) 303 (222) 83 -(4) 62 -(25) 300 (214) 219 (132) 414 (328) 308 (222) Antilles 36 (0) 29 -(7) 73 (38) 62 (27) 105 (69) 91 (55) 36 -(1) 29 -(8) 74 (37) 63 (26) 105 (68) 91 (54) Guyane Réunion Mayotte 2 (0) 2 -(1) 84 (81) 56 (53) 122 (120) 84 (81) 3 (0) 2 -(1) 86 (83) 58 (55) 125 (122) 87 (84) 39 (0) 27 -(12) 40 (2) 28 -(11) 40 (2) 28 -(11) 40 -(3) 28 -(15) 42 -(1) 30 -(13) 42 -(1) 30 -(13) 4 (0) 3 -(2) 98 (94) 68 (64) 142 (138) 100 (96) 4 (0) 3 -(2) 99 (95) 69 (64) 143 (138) 101 (97) B: hypothèse 1 (2020-2030) C: hypothèse 2 (2020-2030) Mode Y A: flux récent (2015-2017) B: hypothèse 1 (2020-2030) C: hypothèse 2 (2020-2030) Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 164 sur 183 PUBLIÉ Annexe 8. A. B. Durée d'emprunt 165 167 Durées d'emprunt constatées dans les opérations LES et AAH Perspectives d'évolution a) b) LES AAH 167 167 Nous examinons ici les durées d'emprunt constatées et les possibilités de les faire évoluer. A. Durées d'emprunt constatées dans les opérations LES et AAH Les tableaux et graphiques qui suivent indiquent la durée des prêts figurant dans les bases de données que les guichets uniques nous ont communiquées pour la Réunion, la Guadeloupe108, et Mayotte. Tableau 50 : durée des prêts constatée En années Guadeloupe La Réunion Mayotte (prêts récents) LES ou LATS 13 20 14 AAH 8 8 - Source : CGEDD d'après bases de données des guichets uniques. Graphiques 55 : durée des prêts par opération à la Réunion Durée des prêts en fonction de l'âge à l'enregistrement 30 25 20 15 10 5 20 30 40 50 60 70 80 LES AAH Durée des prêts en fonction de l'âge à la fin du prêt 30 LES AAH 25 20 15 10 5 20 30 40 50 60 70 80 Source : CGEDD d'après bases de données des guichets uniques. La base de données qui nous a été communiquée pour la Martinique ne contenait pas la durée des prêts. Nous avons pu néanmoins la reconstituer approximativement à partir des caractéristiques des prêts. Sa moyenne ressort voisine de la moyenne constatée en Guadeloupe. 108 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 165 sur 183 PUBLIÉ Graphiques 56 : durée des prêts par opération à la Guadeloupe Durée des prêts en fonction de l'âge à l'enregistrement 25 20 LES AAH 25 20 Durée des prêts en fonction de l'âge à la fin du prêt LES AAH 15 10 5 0 20 30 40 50 60 70 80 90 15 10 5 0 20 30 40 50 60 70 80 90 Source : CGEDD d'après bases de données des guichets uniques. Graphiques 57 : durée des prêts par opération à Mayotte Durée des prêts en fonction de l'âge à l'enregistrement 20 15 LATS LAS 20 15 Durée des prêts en fonction de l'âge à la fin du prêt LATS LAS 10 5 0 20 30 40 50 60 70 80 10 5 0 20 30 40 50 60 70 80 Source : CGEDD d'après bases de données des guichets uniques. La durée des prêts est plafonnée par la convention qui régit le fonds de garantie à 20 ans à la Réunion et à 15 ans en Guadeloupe et en Martinique. La durée des prêts est par ailleurs limitée par l'âge des personnes âgées. En LES ou LATS : ­ à la Réunion, la durée est égale au plafond de la convention, sauf pour les plus de 50 ans, l'âge à la fin du prêt étant au plus de 75 ans, ­ à la Guadeloupe, même pour des personnes relativement jeunes, la durée peut être inférieure au plafond de la convention, ­ à Mayotte, c'est encore plus net ; le guichet unique nous a indiqué que la durée est fixée en fonction de l'âge prévu de départ des enfants (nombreux dans ce département), qui réduit l'AL (de plus, avant 2014, en l'absence d'ALS, un ménage dont les enfants n'étaient plus pris en compte perdait le bénéfice de l'AL). Ces durées d'emprunt sont sensiblement inférieures à la durée moyenne de 25 ans sur laquelle empruntent de nos jours, tant dans les DOM qu'en métropole, les accédants à la propriété modestes (c'est-à-dire ici dont le revenu est inférieur au revenu d'exclusion des aides personnelles au logement), telle qu'elle ressort de la base de données de la Société de gestion du fonds de garantie de l'accession sociale (SGFGAS) sur le PTZ. En AAH, les durées d'emprunt apparaissent très dispersées et peu corrélées avec l'âge de l'emprunteur. Il apparaît que la durée d'emprunt est la variable d'ajustement qui permet d'atteindre le reste à charge visé une fois le montant d'opération déterminé et la subvention LBU fixée à son plafond, et compte tenu du montant de l'AL. Ce comportement d'optimisation conduit à attribuer plus de subvention qu'il ne serait nécessaire pour déclencher les opérations. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 166 sur 183 PUBLIÉ B. Perspectives d'évolution Pour une mensualité donnée, allonger les durées d'emprunt accroît le montant emprunté et donc réduit le montant de subvention nécessaire pour équilibrer les opérations. Néanmoins, l'allongement ne peut être opéré que dans deux limites : d'une part, l'âge à la fin du remboursement de l'emprunt, d'autre part, la perspective de travaux supplémentaires, nécessitant un nouvel endettement après un certain nombre d'années. Par ailleurs, la suppression de l'AL conduira à réduire le montant des prêts. Or, en deçà d'un certain montant, il est difficile d'allonger la durée des prêts. a) LES En LES, les pratiques constatées à la Réunion en matière de durée d'emprunt semblent saines. On pourrait cependant relever à 25 ans109 la durée d'emprunt des moins de 45 ans, étant entendu que dans certains cas la durée pourrait demeurer à 20 ans si cela apparaissait nécessaire pour que, compte tenu de l'évolution prévisible de la situation du ménage (le départ des enfants réduisant les dépenses du ménage mais pouvant aussi réduire le forfait logement lorsqu'il s'applique), les travaux de gros entretien puissent être entrepris le moment venu. Aux Antilles, on voit mal pourquoi, à âge égal, les durées d'emprunt ne seraient pas équivalentes à celles constatées à la Réunion. Les effectifs concernés par un relèvement seraient cependant beaucoup plus faibles puisque le nombre de LES y est plus réduit110 et les ménages concernés y sont plus âgés111 (conséquence notamment d'un moindre dynamisme démographique). Ce relèvement de la durée maximale d'emprunt à 25 ans doit être inscrit dans les textes régissant le nouveau mécanisme de garantie à créer. b) AAH En AAH, la durée d'emprunt ne devrait plus être la variable d'ajustement qui permet d'atteindre le reste à charge visé une fois le montant d'opération déterminé et la subvention LBU fixée à son plafond. Pour cela, une durée d'emprunt minimale (fonction néanmoins du montant des travaux) devrait être fixée. Une durée de 15 ans paraît un maximum, et toutes les opérations ne pourraient pas la supporter. Les évaluations effectuées en Annexe 7 conduisent à estimer que, dans un scénario de remplacement de l'allocation accession par le forfait logement, un allongement de la durée des prêts de 2 ans en LES et 3 ans en AAH augmenterait la contribution des ménages (et donc réduirait celle de la collectivité) d'environ 1 % du montant global des opérations. Cette durée est celle sur laquelle empruntent actuellement presque tous les accédants bénéficiaires de PTZ de « tranche 1 », c'est-à-dire ceux dont les revenus sont les plus faibles. 109 En décembre 2017, le nombre de bénéficiaires de l'AL accession au titre d'opérations récentes (contrats de prêts signés en 2013 ou ultérieurement) était de 27 en Guadeloupe, 102 en Martinique et 1 524 à la Réunion (source : Tableau 21). 110 En décembre 2017, la proportion de personnes âgées de plus de 65 ans parmi les allocataires de l'AL accession au titre de LES était de 10 % en Guadeloupe, 17 % en Martinique et 4 % à la Réunion (source : Tableau 20). 111 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 167 sur 183 PUBLIÉ Annexe 9. A. B. Taux d'effort minimal et dépense nette négative 168 169 Taux d'effort minimum en LES Cas de dépense nette négative A. Taux d'effort minimum en LES Le barème applicable aux subventions LBU dans les DOM est défini par deux arrêtés interministériels, l'un du 29 avril 1997 applicable à l'accession très sociale et l'autre du 20 février 1996 applicable à l'acquisition amélioration et à l'amélioration. Ces arrêtés, combinés à des arrêtés préfectoraux, instaurent trois plafonds de subvention : un plafond en pourcentage, égal à 50 % en LES et LAS (75 % en LATS) et 70 % en AAH, un plafond en euros, dépendant des caractéristiques du ménage et de l'opération, et, uniquement en LES, un troisième plafond, qui prend la forme d'un minimum de taux d'effort. Ce minimum de dépense nette est défini comme suit : « Afin de garantir l'existence d'un effort financier minimum pour l'accédant, la subvention prévue à l'article 7 est plafonnée dans les conditions suivantes : S < C-K x (R x T + A)-autres subventions où C est le coût total de l'opération, R le revenu annuel de l'accédant, A le montant annuel prévisionnel d'allocation logement pendant les quinze années suivant l'acquisition, T le taux d'effort défini dans les conditions définies ci-dessous et K un coefficient fixé par arrêté préfectoral en fonction des conditions de durée et de taux des prêts complémentaires disponibles dans la collectivité : -pour les ménages dont le revenu n'excède pas 40 % du plafond prévu à l'annexe I de l'arrêté du 29 avril 1997 susvisé, T = 10 % ; -pour les ménages dont le revenu excède 40 % du plafond prévu à l'annexe I de l'arrêté du 29 avril 1997 susvisé, T = 20 %. Les autres subventions peuvent être constituées, soit de subventions directes, données par des collectivités ou les caisses d'allocations familiales, soit de prêts à taux inférieur aux taux du marché accordés par d'autres que l'État. Dans ce dernier cas, un équivalent en subvention sera défini par l'autorité préfectorale. » Le minimum de taux d'effort T est de 10 % pour les ménages dont le revenu est inférieur à 40 % du plafond de revenu LBU et 20 % pour les autres ménages. Il présente l'originalité qu'il ne prend pas en compte la mensualité réelle des prêts, mais une annuité forfaitaire définie comme le montant des prêts divisé par un coefficient K fixé par arrêté préfectoral. Aux conditions actuelles des prêts, pour un taux d'intérêt égal à 3 % le coefficient K s'étage de 8,6 pour une durée de 10 ans à 12,0 pour une durée de 15 ans et 15,0 pour une durée de 20 ans. Or les coefficients K découlant des arrêtés préfectoraux sont très inférieurs à ces niveaux. ­ en Martinique, la DEAL indique que K=0 en LES « diffus » et K=5 en LES « groupé », mais que cette disposition n'est pas appliquée. ­ en Guadeloupe, K= 4 (arrêté préfectoral du 06/02/98) ­ à la Réunion : K= 6 (arrêté préfectoral du 22 janvier 2008) Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 168 sur 183 PUBLIÉ ­ à Mayotte, l`arrêté préfectoral n'a jamais été pris Il en résulte que le troisième plafond visé ci-dessus, sous la forme d'un plancher de taux d'effort, n'est pas appliqué. Il n'est d'ailleurs pas mentionné dans l'information diffusée publiquement sur le LES. La non-application de ce plafond fixé par les textes n'est pas satisfaisante : ou bien l'on considère que ce plafond est justifié, et dans ce cas il doit être appliqué, ou bien l'on considère qu'il est injustifié, et dans ce cas cette disposition de l'arrêté du 29 avril 1997 doit être abrogée. A la Réunion, nous avons trouvé dans la base de données du guichet unique, sur la base du revenu, de la mensualité et de l'AL qui y figurent, très peu d'opérations LES pour lesquelles le taux d'effort est inférieur à 10 %. B. Cas de dépense nette négative Selon la base de données de la CNAF, en LES et en AAH, l'allocation logement est supérieure à la mensualité (la dépense nette de logement, égale à la mensualité diminuée de l'allocation logement, est donc négative) pour 17 % des allocataires112 (et 67 % à Mayotte). Ces situations résultent de ce que le minimum de dépense nette figurant dans le barème de l'AL tient compte du forfait de charges. Néanmoins, le montant de ce dernier étant faible, le dépassement (aide diminuée de la mensualité), lorsqu'il existe, est limité : de 12 euros par mois en moyenne. Afin de responsabiliser le ménage, il pourrait être souhaitable que dans le nouveau dispositif la dépense nette demeure supérieure à un certain montant. Le remplacement de l'AL par le forfait logement, qui est plafonné au montant de la mensualité, fera disparaître les cas où le taux d'effort est négatif. En tout état de cause, imposer aux ménages une dépense nette minimale de, par exemple, 20 euros par mois réduirait peu la contribution de la collectivité113. Par ailleurs, à l'issue d'une exonération de plein droit de deux années, le statut de propriétaire occupant entraîne généralement, malgré un ensemble d'exonérations 114 , le paiement de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de l'ordre de 30 à 40 euros par mois, qui n'est pas prise en compte dans la dépense nette de logement telle que l'on vient de la calculer mais qui pèse pourtant sur le budget du ménage. En conclusion, s'il est souhaitable de mettre fin à la non application du taux d'effort minimum prévu par les textes nationaux, l'économie à attendre d'augmentations de la dépense nette des ménages, une fois l'AL accession supprimée, est faible. La base de données de la CNAF ne permet pas de distinguer, au sein de l'amélioration, les allocataires bénéficiaires et non bénéficiaires d'AAH. Dans ce calcul, nous avons supposé que la proportion de cas où l`AL est supérieure à la mensualité est la même pour les deux catégories, et que la première représente les deux tiers de l'effectif. Cette approximation engendre une marge d'erreur sur le résultat de l'ordre de 1 point. 112 Une diminution d'aide de 30 euros par mois appliquée à 30 % des ménages représente 4 % de la masse d'AL, soit 1 M par an ou 1 % des montants globaux d'opération. 113 114 https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F59. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 169 sur 183 PUBLIÉ Annexe 10. Taux d'usure et taux d'intérêt A. Des mesures sont nécessaires pour éviter que le taux d'usure ne fasse obstacle à la mise en place de certains prêts 170 B. Les taux d'intérêt immobiliers de marché n'apparaissent pas beaucoup plus élevés dans les DOM qu'en métropole 171 A. Des mesures sont nécessaires pour éviter que le taux d'usure ne fasse obstacle à la mise en place de certains prêts Le taux d`usure115, au-delà duquel un prêt ne peut être accordé, est égal au taux annuel effectif global (TAEG) moyen constaté le trimestre précédent majoré de 33 %. Le très bas niveau actuel des taux d'intérêt a réduit l'écart entre le taux pratiqué et le taux d'usure. Pour les prêts pour travaux d'un montant inférieur ou égal à 75 000 euros, pratiqués en AAH, cet écart demeure substantiel (1,49 % au 1er janvier 2019). En revanche, pour les prêts immobiliers d'une durée de 10 à 20 ans, pratiquées en LES, le taux moyen pratiqué au 4 e trimestre 2018 était de 2,12 % et le taux d'usure de 2,83 %, soit une différence de 0,71 % seulement. Le TAEG prend en compte deux postes spécifiques aux LES et AAH : les frais de garantie, hormis aux Antilles (cf. Annexe 11), et une cotisation au guichet unique versée par le ménage et incluse dans le plan de financement (variable selon le département, égale par exemple à 705 euros à la Réunion). Les frais de garantie, étant proportionnels au montant du prêt, augmentent le TAEG d'une quantité indépendante de ce dernier (environ 0,40 %116 à la Réunion où les frais de garantie sont égaux à 3,5 % du montant du prêt). La cotisation au guichet unique, dont le montant est indépendant de celui du prêt, augmente d'autant plus le TAEG que le montant du prêt est faible : de 0,13 % pour un prêt de 60 000 euros mais de 0,38 % pour un prêt de 20 000 euros117. La suppression de l'AL accession, parce qu'elle réduit les montants empruntables par les ménages, accroît donc le poids de la cotisation dans le TAEG. La réduction du montant des prêts engendrée par la suppression de l'AL risque donc de porter le TAEG acceptable par le prêteur au-delà du taux d'usure, et ainsi de conduire ce dernier à refuser de prêter. Le nouveau dispositif sera conçu pour maintenir la dépense nette mensuelle des ménages à un niveau voisin du niveau actuel. In fine, des frais payés par le ménage et incorporés dans le capital emprunté accroissent la mensualité, et donc l'aide publique nécessaire pour atteindre l'objectif de dépense nette. Ils sont donc de fait financés par la collectivité. Il serait donc souhaitable que cette dernière finance directement les frais de garantie et des guichets uniques, ce qui aurait le même coût pour elle mais réduirait le TAEG et donc l'obstacle présenté par le https://www.economie.gouv.fr/particuliers/taux-usure france.fr/statistiques/taux-et-cours/taux-dusure. 115 116 117 et https://www.banque- 0,38 % pour des prêts sur 20 ans dont le taux hors frais de garantie est égal à 2,60 %. Pour des prêts sur 20 ans dont le taux hors cotisation au guichet unique est de 2,60 %. Un prêt de 60 000 euros conduit à une mensualité de 325 euros, voisine de celle pratiquée en LES avec AL. Un prêt de 20 000 euros conduit à une mensualité de 111 euros, équivalente à la précédente une fois déduite le montant moyen de l'AL (hors forfait logement). Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 170 sur 183 PUBLIÉ taux d'usure. Cela ne créerait pas de dépense publique supplémentaire (sauf si le prêteur saisissait cette occasion pour augmenter ses taux d'intérêt). B. Les taux d'intérêt immobiliers de marché n'apparaissent pas beaucoup plus élevés dans les DOM qu'en métropole Les taux d'intérêt des prêts immobiliers ne peuvent être comparés que toutes choses égales par ailleurs. La SGFGAS a comparé les taux des prêts à plus de 20 ans associés à un PTZ dans les DOM et en métropole. Elle a conclu que, à tranche de revenu et nombre de personnes identiques, ils sont plus élevés de 20 points de base (soit 0,20 %) dans les DOM qu'en métropole. Pour un prêt sur 20 ans, cela augmente la mensualité de 1,8 % soit 5 à 10 euros par mois. L'écart est d'autant plus élevé que le revenu est faible. Il faudrait par ailleurs tenir compte de la structure des frais de production des prêteurs. Dans un petit département, les frais fixes pèsent plus lourdement. Les taux d'intérêt sur les prêts bancaires accordés aux emprunteurs LES sont plus élevés de quelques dizaines de points que ceux accordés aux autres emprunteurs, mais ces opérations sont très spécifiques. La mission n'avait pas les moyens de déterminer si le taux d'intérêt pratiqué (hors frais de garantie et hors frais de dossier du guichet unique) par le seul prêteur aux opérations LES et AAH qui subsiste (le groupe BRED) était conformes aux pratiques de marché, mais n'a pas eu la preuve du contraire. Le fait qu'il ne subsiste qu'un seul prêteur suggère que ces prêts ne sont pas particulièrement attractifs pour les prêteurs de marché. La faiblesse de l'effet du différentiel de taux sur la mensualité a conduit la mission à considérer que ce sujet était secondaire en termes de solvabilité par rapport à celui de la suppression de l'AL. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 171 sur 183 PUBLIÉ Annexe 11. A. B. Etat des lieux Perspectives Fonds de garantie 172 175 A. Etat des lieux Depuis la création du dispositif des LES et AAH, les prêts qui financent les opérations (prêts bancaires et prêts d'Action Logement) sont garantis par des fonds de garantie départementaux : le Fonds de garantie de l'habitat social de la Guadeloupe (FGHSG) le Fonds de garantie à l'habitat social de la Martinique (FGHM) le Fonds de garantie unifié du logement évolutif social à l'habitat de la Guyane (FGLES) le Fonds de garantie unifié de l'habitat à la Réunion le Fonds de garantie de Mayotte, section « habitat social » (FGM-HS). Hormis à Mayotte, ces fonds de garantie sont gérés par BPIfrance, par héritage d'établissements dont il est issu (à l'origine, la Sofaris). Néanmoins, ne disposant pas de représentation dans les DOM, ces établissements puis BPIfrance en ont délégué la gestion à l'Agence française de développement (AFD). Cette dernière gère par ailleurs en compte propre le fonds de Mayotte. BPIfrance n'a pas donné suite aux demandes d'entretien de la mission diligentée par le directeur de cabinet du Premier Ministre. La mission s'est donc appuyée sur les informations, partielles, dont disposent et que lui ont communiquées l'AFD et la Direction Générale du Trésor. Les fonds sont administrés par des comités de gestion composés des contributeurs, de représentants des établissements de crédit et d'Action Logement et, dans certains cas, du guichet unique. Les agences locales de l'AFD préparent et animent les réunions des comités de gestion et en assurent le suivi. Les fonds ont été dotés par l'Etat, les collectivités et les caisses d'allocations familiales, à hauteur de 37,5 M 118 au 31 décembre 2018. Ils perçoivent en outre, lors de l'octroi de la garantie, des commissions dans les conditions suivantes : Guadeloupe et Martinique : aucune commission n'est appliquée, seuls les produits du placement des dotations abondent le fonds ; Guyane : (i) 2 % du montant du financement au titre de l'assurance sur impayés, remboursable si l'assurance n'est pas activée et en l'absence d'appel en garantie et (ii) 2 % du montant du financement au titre de la garantie : les deux commissions sont payées par l'établissement bancaire et répercutées dans le taux du prêt appliqué au crédit garanti ; Réunion : 3,5 % du montant du financement bancaire dû par les ménages et collecté par le guichet unique puis reversé au fonds ; Mayotte : 0,3 % l'an calculé sur le capital restant dû (sur toute la durée du crédit), appelé en une seule fois auprès des prêteurs et répercuté dans le taux du prêt appliqué au crédit garanti. - Hormis aux Antilles, la rémunération du fonds de garantie se traduit donc par un accroissement du taux du prêt. Source : Direction Générale du Trésor. Ce montant se répartit en 21,0 M apportés par l'Etat, 13,6 M par les collectivités locales et 2,8 M par la CAF Réunion. Par département, ce montant se répartit en 9,4 M pour la Guadeloupe, 5,3 M pour la Martinique, 1,4 M pour la Guyane, 19,9 M pour la Réunion et 1,4 M pour Mayotte. La Réunion représente donc à elle seule 53 % des dotations pour (cf. Tableau 51) 88 % de l'encours garanti. 118 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 172 sur 183 PUBLIÉ Les fonds garantissent d'une part le règlement des échéances impayées dans la limite de 6 échéances mensuelles et d'autre part, après déchéance du terme du crédit, une quotité variable selon le département du capital restant dû (généralement 75 %, parfois 100 % pour certaines personnes âgées). La durée maximale de la garantie est de 15 ans en Guadeloupe et à Mayotte et de 20 ans dans les autres DOM. Depuis 2013, un peu plus de 1000 garanties ont été accordées chaque année pour un montant d'une trentaine de millions d'euros (mais seulement 300, pour un montant de 5 M, en 2018, en raison de la suppression de l'allocation logement accession) (Tableau 51). Fin 2018, l'encours d'engagements représentait 16 000 prêts, pour un montant de 222 M (dont 88 % pour la seule Réunion) et l'encours douteux se montait à 1200 dossiers pour un montant provisionné de 4M. La Direction Générale du Trésor a indiqué à la mission que les fonds sont bénéficiaires. Tant BPIfrance que l'AFD souhaitent se désengager de la gestion de ces fonds : le premier considère que sa mission concerne non les particuliers mais les entreprises, et la seconde considère que le secteur privé dans les DOM n'est plus de son ressort. Fin 2017, l'AFD a constaté que son logiciel de gestion des fonds allait devenir incompatible avec son système d'information, et, compte tenu du souhait des deux partenaires de se désengager, n'a pas souhaité faire l'investissement informatique permettant de le mettre à niveau (ce logiciel, ancien, n'avait plus d'éditeur). Elle a dénoncé en décembre 2017, avec effet au 30 juin 2018, la convention qui la liait à BPIfrance. Ce dernier, le 27 mars 2018, a notifié aux guichets uniques qu'il cesserait à compter du 30 juin 2018 de garantir de nouveaux prêts. En pratique, de nouveaux prêts ont néanmoins continué d'être garantis, hors tout cadre légal. Le 19 décembre 2018, le Directeur général des outre-mer a demandé à BPIfrance et à l'AFD de concevoir une solution juridique et technique permettant d'assurer la continuité du dispositif. Le 31 janvier 2019, l'AFD lui a répondu travailler à la signature d'une nouvelle convention avec BPIfrance, permettant de proroger le dispositif jusqu'au 31 décembre 2019. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 173 sur 183 PUBLIÉ Tableau 51 : fonds de garantie, tableau récapitulatif des nouveaux engagements et de l'encours garanti 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Variation 2018/2017 % du montant DOM Montants en 000 Nb GUADELOUPE Octrois Engagts valides MARTINIQUE Octrois Engagts valides GUYANE Octrois Engagts valides REUNION Octrois Engagts valides MAYOTTE Octrois Engagts valides TOTAL 302 5 237 -71% Octrois 1 386 28 636 1 634 35 894 1 363 31 557 1 184 30 143 1 049 28 109 Engagts valides 20 204 244 528 19 745 246 935 18 901 246 103 18 124 245 113 17 283 244 742 15 781 221 772 -9% 20 87 409 1 647 71 139 1 411 2 577 30 161 830 3 055 17 178 590 3 395 54 222 1 593 4 613 13 231 513 -76% 4 708 4% -68% 2% 6% 2% 10% 2% 881 22 782 1 188 29 925 927 26 130 851 26 003 688 22 555 79 2 042 -89% 14 991 209 208 14 824 213 446 14 243 213 761 13 752 214 151 13 278 215 460 12 153 194 624 -8% -91% -10% 80% 88% 39% 88% 0 52 0 508 0 61 0 670 0 56 0 646 0 53 0 602 0 29 0 485 0 29 0 465 0% 0% 0% -4% 0% 0% 0% 0% 69 2 017 1 053 12 336 117 1 874 1 700 11 474 96 1 680 1 320 10 647 100 1 510 1 290 10 192 77 1 374 1 098 9 689 9 1 205 115 -88% 8 329 -12% -90% -14% 4% 4% 2% 4% 416 3 057 4 392 20 829 258 2 847 2 858 18 768 310 2 761 3 277 17 994 216 2 631 2 260 16 773 230 2 380 2 863 14 495 201 2 163 2 567 -13% 13 646 -9% -10% -6% 10% 6% 49% 6% Montant Nb Montant Nb Montant Nb Montant Nb Montant Nb Montant Nb Montant 2017 2018 Encours douteux au 31/12/2018 Provisions au 31/12/2018 Nb Montant Montant Taux 336 1 620 1 620 100% 138 870 869 100% 0 0 0 0 731 7 758 1 552 20% 1 7 7 100% -81% 100% 100% 1 206 -9% 100% 100% 10 255 4 048 39,47% Source : DGTrésor. Octrois : nouveaux engagements. Engagements valides= encours garanti. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 174 sur 183 PUBLIÉ B. Perspectives Dans le dispositif qui remplacera le dispositif actuel, les ménages devront continuer de contribuer chaque mois au financement des projets, dans la mesure de leurs moyens qui sont certes limités, de l'ordre de 50 euros par mois pour les travaux et 100 euros par mois pour l'accession à la propriété proprement dite. Subventionner en totalité les opérations est en effet déresponsabilisant et peut conduire notamment à ce que les ménages négligent l'entretien des biens. Ces contributions mensuelles nécessiteront la mise en place d'un prêt, d'un montant certes plus faible qu'actuellement (puisque l'allocation logement sera remplacée par le forfait logement, trois fois plus faible en moyenne) mais néanmoins significatif. Les ménages visés par ces produits très sociaux sont peu bancarisés et a priori intéressent peu les prêteurs. Outre l'accompagnement assuré par les guichets uniques, un mécanisme de garantie apparaît indispensable (un dispositif assurantiel apparaissant peu adapté à cette clientèle). Le dispositif de garantie doit donc être remis sur pied. Deux options sont envisageables : ou bien l'encours existant est repris par le nouveau dispositif, ou bien il est mis en extinction et le nouveau dispositif ne gère que le nouveau flux. Le premier scénario répondrait au souhait de BPIfrance et de l'AFD de se désengager, et les bénéfices produits par l'encours (cf. plus haut) fourniraient une ressource supplémentaire au nouveau dispositif. Il serait également plus complexe à gérer pour le nouveau gestionnaire. La Société de Gestion des Financements et de la Garantie de l'Accession Sociale (SGFGAS), consultée par la mission, lui a indiqué pouvoir proposer un dispositif, inspiré en partie du Fonds de garantie de la rénovation énergétique (FRGE) qu'elle est en train de mettre en place. Cette solution semble à ce jour la meilleure piste. Une autre possibilité serait de lancer un appel à projet auquel seraient admis à répondre non seulement la SGFGAS mais également d'autres établissements. Néanmoins, consultée par la mission, une grande société de garantie de prêts immobiliers lui a indiqué ne pas être intéressée. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 175 sur 183 PUBLIÉ Annexe 12. A. B. C. D. E. PTZ Financements alternatifs 176 176 177 178 178 Prêts Action Logement PSLA à phase locative longue Crédit d'impôt et réduction d'impôt ANAH On décrit ici un ensemble de financements alternatifs dont la mission a eu connaissance et qui visent à compenser la suppression de l'AL accession. A. PTZ Le prêt à taux zéro, dans les DOM comme en métropole, est un prêt complémentaire : son montant ne peut pas excéder celui des autres prêts qui financent l'opération. Dans sa version la plus solvabilisatrice (« tranche 1 ») sa durée est de 25 ans dont 15 ans de différé de remboursement (pendant les 15 premières années le ménage rembourse les autres prêts). Son coût pour la collectivité est estimé par référence à un coût de ressource des prêteurs (voisin de 1,8 % en 2017) qui est inférieur au taux des prêts bancaires qui financent les LES et AAH. Il en résulte que, pour une même réduction de la mensualité des ménages, le coût en aides publiques du PTZ est plus faible que celui d'une subvention LBU. C'est là son principal avantage sur le plan de la réduction de la dépense publique. Le montant absolu de cet avantage est cependant limité, même si l'on suppose que le PTZ peut financer la totalité du montant emprunter (dans ce cas un différé de remboursement n'est plus nécessaire) : 3 200 euros pour un prêt de 50 000 euros (montant qui devrait être rarement excédé après la suppression de l'AL) sur 20 ans, et 400 euros pour un prêt de 15 000 euros sur 8 ans. Ces montants sont très faibles par rapport à l'effet de la suppression de l'AL. Pour le reste, le recours au PTZ plutôt qu'à la LBU reviendrait à transformer une dépense budgétaire en dépense fiscale. Compte tenu du faible montant des prêts, un PTZ ne pourrait être envisagé que s'il pouvait financer la totalité du montant emprunté (sans différé de remboursement). Par rapport à un prêt de marché, son avantage de taux permettrait d'accroître le montant emprunté (et donc, à dépense publique constante, de diminuer le montant des autres aides publiques) : - de 30 % pour un prêt sur 20 ans (adapté au LES), soit 15 000 euros pour un prêt de 50 000 euros (le montant moyen des prêts LES étant plutôt voisin de 35 000 euros après la suppression de l'AL), - et 13 % pour un prêt sur 10 ans (envisageable en AAH), soit 2000 euros pour un prêt de 15 000 euros (montant moyen envisageable après suppression de l'AL accession). Par rapport aux prêts bancaires de marché, le PTZ présente l'avantage que son taux est nettement inférieur au taux d'usure, mais les mesures que nous proposons par ailleurs devraient permettre de rendre les prêts de marché compatibles avec ce dernier. B. Prêts Action Logement Ces prêts ne sont pas à proprement parler des aides publiques. Action Logement accorde deux types de prêts dans les DOM : d'une part des prêts de droit commun au taux de 1 %, réservés pour l'essentiel aux salariés (ou préretraités) d'une entreprise du secteur privé non agricole de 10 salariés et plus, et d'autre part des prêts spécifiques au taux de 1,5 % destinés aux ménages entreprenant des opérations de type LES ou AAH. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 176 sur 183 PUBLIÉ L'intersection entre les cibles de ces deux types de prêts est vide, ou presque. En 2017, Action Logement a accordé 3 M de prêts en LES et 1 M en AAH, représentant dans chaque cas un dixième du montant des prêts. L'avantage de taux des prêts à 1,5 % accordés aux opérations LES et AAH, par rapport à des prêts de marché à 2,5 % (hors frais), n'est que de 1 %. Son effet est donc faible : en supposant que le prêt Action Logement finance la totalité du montant emprunté (alors qu'il n'en finance actuellement qu'un dixième), ce dernier n'est accru que : de 10 % pour un prêt sur 20 ans (adapté au LES), soit 5 000 euros pour un prêt de 50 000 euros (le montant moyen des prêts LES étant plutôt voisin de 35 000 euros après la suppression de l'AL), et 5 % pour un prêt sur 10 ans (envisageable en AAH), soit 750 euros pour un prêt de 15 000 euros (montant moyen envisageable après suppression de l'AL accession). - Comme le PTZ, les prêts Action Logement présentent l'avantage que leur taux est nettement inférieur au taux d'usure, mais les mesures que nous proposons par ailleurs devraient permettre de rendre les prêts bancaires de marché compatibles avec ce dernier. C. PSLA à phase locative longue Le PSLA est un prêt conventionné consenti à un opérateur (organisme HLM, SEM, promoteur privé...) pour financer la construction ou l'acquisition de logements neufs qui feront l'objet d'un contrat de location-accession. Il permet de bénéficier du taux réduit de TVA et d'une exonération de TFPB de 15 ans. Pour en bénéficier, l'opérateur doit signer une convention avec l'État. Une location-accession comporte deux phases : - une phase locative, pendant laquelle le ménage verse une redevance constituée d'une part locative (correspondant à un loyer plafonné) et d'une part acquisitive (qui permet de constituer un apport personnel et viendra en déduction du prix de vente) ; - une phase d'accession qui débute lorsque le ménage lève l'option d'achat sur le logement, le cas échéant, dans des conditions financières prévues dès l'origine. Le PSLA est un prêt au bailleur, qui peut être transféré au ménage en cas de levée d'option. Le plafond de ressources du PSLA est supérieur de 50 à 80 %119 à celui du LES, de l'AAH et du LLTS mais inférieur de 20 à 35 %120 à celui du PTZ121. La durée de la phase locative est généralement courte (de l'ordre de 18 mois à 2 ans). Le PSLA relève de l'aide personnelle au logement applicable à l'accession à la propriété, qui a été supprimée sur le flux de nouveaux bénéficiaires. Le PSLA classique, adapté pour l'accession en métropole, ne l'est pas pour de l'accession très sociale dans les DOM. Un bailleur social guadeloupéen122 a proposé un produit visant des ménages à revenus faibles mais un peu supérieurs à ceux du LES avec une phase d'acquisition de 15 ans, plus longue que les 18 mois classiques. Outre une aide à la pierre, le produit bénéficierait de l'aide personnelle au logement locative. Le calage financier de ce produit resterait à préciser, pour éviter, lors de la sortie de la phase locative (et la perte de l'aide personnelle), un saut de dépense nette. Par ailleurs, le coût de Selon la taille du ménage. Idem. Source : « Les aides financières au logement », 2018, DHUP. La Société coopérative pointoise d'HLM (SPHLM). Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 177 sur 183 119 120 121 122 PUBLIÉ ces logements, dans les simulations dont a eu connaissance la mission, est plus élevé que celui des LES (a fortiori « diffus »), ce qui accroît d'autant la contribution globale de la collectivité pour une contribution du ménage donnée. S'il apparaissait nécessaire de compléter la gamme d'offre en accession, ce produit mériterait examen, à condition de parvenir à des coûts d'opération inférieurs à ceux observés actuellement pour le LL(T)S et limiter ainsi le montant de l'aide publique. En tout état de cause, son financement repose en grande partie sur l'allocation logement locative. Or cette dernière est destinée à être fusionnée dans le nouveau revenu universel d'activité. Tant que les caractéristiques de ce dernier n'auront pas été arrêtées, il ne semble pas possible de définir et d'évaluer plus précisément ce produit. D. Crédit d'impôt et réduction d'impôt La réduction d'impôt prévue par l'article 199 undecies C du code des impôts pour les contribuables domiciliés en France qui investissent dans les DOM, a été supprimée au 1er janvier 2019. Cette disposition avait été mise à profit par des arrangeurs fiscaux pour permettre de financer, sans recours à la subvention, des travaux d'amélioration pouvant parfois dépasser 50 000 , dans le cadre d'un montage relativement complexe. En effet, le logement faisait l'objet d'une vente par son occupant à une SCI ad hoc ouvrant droit à la défiscalisation pour les porteurs de part. Le dispositif prévoyait un engagement de recéder le logement rénové à son occupant à l'issue d'une période de 5 ans. L'occupant participait financièrement à hauteur d'environ 3 000 grâce à une contribution locative de 50 par mois durant cette période de 5 ans. Ce dispositif a été utilisé aux Antilles, où il est monté en puissance pour concerner en 2017 environ 300 logements. Sa progression aurait sans doute continué s'il n'avait pas été supprimé. Ces dispositifs conduisaient à une aide fiscale supérieure au montant des travaux. En termes d'efficacité de la dépense publique, ils étaient donc moins performants que des subventions directes. E. ANAH En métropole, les aides de droit commun aux propriétaires-occupants à très bas revenu qui réalisent des travaux dans leur logement sont celles attribuées par l'ANAH. Ces aides ne sont pas applicables aux DOM, qui bénéficient par contre du dispositif de l'AAH. Rendre les aides de l'ANAH applicables aux DOM ne modifierait pas le coût global pour la collectivité et, par la juxtaposition de deux dispositifs, compliquerait le dispositif. Cela induirait de surcroit un problème organisationnel et de moyens spécifiques en DEAL, l'Anah n'étant pas aujourd'hui déployée dans les DOM pour pouvoir assurer ces missions. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 178 sur 183 PUBLIÉ Annexe 13. Etat d'avancement des documents stratégiques intercommunaux dans les cinq DOM (avril 2019) Tableau 52 : état d'avancement des documents stratégiques intercommunaux dans les 5 DOM DOM Intercommunalité Programme local l'habitat (PLH) de Programme intercommunal lutte contre l'habitat indigne (PiLHI) Cap Excellence Cap Nord Grande terre Guadeloupe Cap Nord Basse terre Cap grand Caraïbe Sud Étude préalable en cours Procédure lancée Néant Néant Néant Adopté 2016 Néant Néant Néant Néant Néant Phase 1 Diag (oct 2016 à mars 2018) Phase 2 en cours (propositions) 2019 Martinique CACEM Adopté 2019 (un 1er document lancé en 2011 n'est pas allé au bout) Espace Sud Guyane CINOR Adopté 2013 Néant Adopté en 2011 Révision lancée en 2016 (arrêt prévu fin 2019) TCO Adopté en 2012 Révision lancée en 2015 (arrêt prévu fin 2019) Réunion CIREST Adopté en 2013 Révision lancée en 2016 (arrêt prévu fin 2019) CIVIS Lancé en 2011 Arrêté en juin 2018 Adoption prévue au 1er semestre 2019 1er PILHI élaboré en 2013 3e période triennale de conventionnement à venir en 2019 1er PILHI élaboré en 2015 2e période de conventionnement à venir en 2019 1er PILHI arrêté, avis de l'État en cour Poste de préfiguratrice financé depuis 2018 Page 179 sur 183 de Cap Riviéra du Levant Cap Nord Phase 3 (programme d'action) fin 2019 ? En cours de lancement de la procédure Procédure lancée fin 2018 Néant Diagnostic réalisé Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ CA Sud Lancé en 2010 Arrêté en mars 2017 Adoption prévue en 2019 Non commencé Mayotte Néant Néant Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 180 sur 183 PUBLIÉ Annexe 14. Glossaire AAH : selon le contexte, aide à l'amélioration de l'habitat ou aide aux adultes handicapés AFD : Agence française de développement AG50 : Agence des cinquante pas géométriques AL : allocation de logement ALF: allocation de logement familiale ALS: allocation de logement sociale ANAH : Agence nationale de l'habitat APL: aide personnalisée au logement ASPA: allocation de solidarité aux personnes âgées BPIfrance : Banque publique d'investissement BRS : bail réel et solidaire BTC : brique de terre crue CAF: caisse d'allocations familiales CDHH : comité départemental de l'habitat CGEDD : Conseil général de l'environnement et du développement durable CGSS : Caisse générale de sécurité sociale CNAF : Caisse nationale d'allocations familiales CRHH : Comité régional de l'habitat et de l'hébergement CSTB : Centre scientifique et technique du bâtiment CTHH : Comité territorial de l'habitat DEAL: Direction de l'environnement, de l'aménagement et du logement DGOM: Direction générale des outre-mer DNID : Direction nationale d'interventions domaniales DOM: département d'outre-mer ELAN : (loi) portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique EPF : établissement public foncier EPFA : établissement public foncier et d'aménagement ESSOC : (loi) pour un État au service d'une société de confiance Fideli: fichiers démographiques sur les logements et les individus FRAFU : Fonds Régional d'Aménagement Foncier et Urbain FRGE : Fonds de garantie de la rénovation énergétique HLM : habitation à loyer modéré IGAS: Inspection générale des affaires sociales IGF : Inspection générale des finances LAS : logement en accession sociale LATS : logement en accession très sociale Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 181 sur 183 PUBLIÉ LBU : ligne budgétaire unique LES : logement évolutif social LESD : logement évolutif social « diffus » LESG : logement évolutif social « groupé » LFI : loi de finances initiale LLS : logement locatif social LLTS : logement locatif très social MCT : Ministère de la cohésion des territoires MOI : maîtrise d'ouvrage d'insertion MOM : Ministère des outre-mer Mplaf : mensualité plafond OFS : organisme de foncier solidaire OPAH : opération programmée d'amélioration de l'habitat PA : prime d'activité PiLHI : plan intercommunal de lutte contre l'habitat indigne PLA-I : prêt locatif aidé d'insertion PLF : projet de loi de finances PLHi : programme local de l'habitat intercommunal PPR : plan de prévention des risques PSLA : prêt social location-accession PTZ : prêt à taux zéro RHI : résorption de l'habitat insalubre RSA : revenu de solidarité active RUA : revenu universel d'activité RUP : régions ultra-périphériques (de l'Union européenne) SGFGAS : Société de Gestion des Financements et de la Garantie de l'Accession Sociale à la propriété SMIC : salaire minimum de croissance SRU : (loi) solidarité et renouvellement urbain Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 182 sur 183 PUBLIÉ Site Internet du CGED : « Les derniers rapports » PUBLIÉ  INVALIDE) (ATTENTION: OPTION elles d'aménagement et les opérations programmées La carence en stratégies d'aménagement décrite au § 2.4 constitue un véritable obstacle à une production urbaine organisée, assurant les conditions de viabilisation durable des logements, dans le respect des enjeux environnementaux, tant en ce qui concerne l'étalement urbain que la pollution des sols et des eaux. L'installation d'une pratique opérationnelle d'aménagement du territoire apparaît urgente aux Antilles comme en Guyane et à Mayotte. Dans ces deux derniers départements, l'État a mis en place des établissements publics fonciers et d'aménagement (EPFA) : la capacité opérationnelle d'aménagement existe en conséquence et doit monter en puissance à la hauteur des besoins. Ces deux territoires connaissent en effet un besoin massif de constructions compte tenu de la dynamique démographique et des niveaux d'insalubrité des logements et de quartiers entiers. Aux Antilles, la question se pose également d'installer un opérateur Cette période de 15 ans correspond à la durée en-deçà de laquelle une vente par l'occupant entraîne pour lui une obligation de remboursement de la subvention LBU, au prorata du temps restant à courir, si le nouvel acquéreur ne répond pas à la condition de ressources du LES. 38 On pourrait imaginer que le LES continue d'être décompté au titre de l'article 55 de la loi SRU plus de quinze ans après sa construction s'il est encore habité par un ménage éligible à LLTS. 39 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 37 sur 183 d'aménagement de l'État à l'échelle de chaque île pour initier et installer l'aménagement ordonnancé de ces territoires, en lien avec leurs établissements publics fonciers locaux. L'intérêt de doter un territoire d'un établissement public de l'État aménageur est qu'il dispose de la faculté d'initier et de conduire en compte propre des actions d'aménagement. Cette maîtrise d'ouvrage directe des opérations d'aménagement est conduite en pleine coopération avec les collectivités, qui restent responsables de leur document d'urbanisme y compris en périmètres d'opération d'intérêt national (OIN). Elle permet de dépasser les difficultés des communes à lancer de telles opérations, compte tenu en particulier de leur situation financière, souvent très difficile dans ces quatre DOM. En outre, l'aide aux propriétaires très sociaux est essentiellement générée par des initiatives individuelles relayées par un opérateur social qui monte le dossier. Les approches territorialisées sous la forme d'opérations programmées sont rares, de même que les opérations de RHI se tarissent, alors que les besoins sont toujours là. Ces opérations programmées permettent d'identifier à l'échelle de territoires pertinents (quartiers, communes, intercommunalités) les situations de logement et les besoins d'intervention et d'accompagnement afférents et de raisonner sur ces bases des stratégies d'objectifs mobilisant des moyens d'ingénierie et d'action calibrés à la bonne échelle. Elles devraient être développées significativement. L'État a un rôle à jouer pour inciter fortement les collectivités à initier et conduire de telles démarches en appui des projets individuels d'accession et d'amélioration très sociales qu'il finance. 3.3.2 Renforcer et déployer les réseaux d'opérateurs sociaux L'accession très sociale et l'aide à l'amélioration au bénéfice des propriétaires occupants très sociaux supposent des savoir-faire spécifiques. S'ils existent localement, notamment à travers le réseau SOLiHA, mais aussi grâce à la présence de diverses structures, notamment à La Réunion et en Martinique, il n'apparaît pas qu'ils soient suffisants dans les trois autres DOM. En tout état de cause, le besoin de montée en puissance des rythmes de constructions très sociales et de projets d'amélioration très sociale identifié aux Antilles au § 1.2.2 interpelle directement le gabarit du tissu de ces opérateurs sociaux à générer dans les territoires40. En Guyane et à Mayotte, l'appui sur les deux EPFA pourrait utilement être recherché. Recommandation 6. Examiner l'opportunité de doter la Guadeloupe et la Martinique d'opérateurs d'aménagement de l'État, en capacité d'initiative d'opérations d'aménagement et soutenir les deux EPFA de Guyane et de Mayotte pour conduire les opérations d'aménagement et de RHI à l'échelle des besoins de ces deux départements. Promouvoir vigoureusement les opérations programmées d'intervention sur l'habitat. Envisager l'extension du rôle des EPFA de Guyane et de Mayotte vers la fonction d'opérateur d'accession très sociale. Par ailleurs, en complément d'une offre renforcée en matière d'accession très sociale, le développement de logements locatifs très sociaux, mais à coût de construction, et donc à loyer très faible, inspirés des produits d'accession très sociale, est à rechercher. Cela pourrait justifier de créer une fonction d'opérateur bailleur très social agréé pour la maîtrise d'ouvrage d'insertion (MOI), tout particulièrement en Guyane et à Mayotte. Mobilisant des métiers de gestionnaires très sociaux avec une forte dimension d'accompagnement social, cette fonction n'est pas nécessairement exercée par les bailleurs sociaux traditionnels dans leur configuration actuelle. Hormis vraisemblablement à La Réunion, où la question est plutôt celle de la recomposition des opérateurs sociaux après la fermeture volontaire de l'un d'eux. 40 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 38 sur 183 3.3.3 Consolider et pérenniser les opérateurs d'intermédiation financière et sociale (les « guichets uniques ») et les fonds de garantie L'expérience a montré toute l'importance du dispositif d'intermédiation financière et sociale vis-à-vis des organismes de crédit pour la mise en place de LES et d'AAH. Face à des populations non bancarisées, les prêteurs 41 ne peuvent se mobiliser que par la présence d'un interlocuteur professionnel, chargé d'organiser l'interface avec les familles. Le rôle de ces « guichets uniques »42 est essentiel entre le banquier et le ménage à très faibles ressources et mérite d'être pérennisé et conforté là où en apparaîtrait la nécessité. Les fonds de garantie revêtent également une importance clé dans le dispositif, en sécurisant les prêteurs. Leur existence est cependant menacée : bien que leur sinistralité soit contrôlée et que leur exploitation soit bénéficiaire, leurs gestionnaires, BPIfrance et l'AFD, souhaitent s'en désengager. BPIfrance considère que sa mission concerne non les particuliers mais les entreprises, et l'AFD estime que le secteur privé dans les DOM n'est plus de son ressort. Ils n'ont donc pas souhaité investir dans la mise à niveau du logiciel de gestion. L'AFD a dénoncé la convention qui les liait avec effet au 30 juin 2018. Depuis cette date, de nouveaux prêts ont néanmoins continué d'être garantis, hors tout cadre légal, et l'AFD s'est engagée à l'égard du directeur général des Outre-mer à faire en sorte que le dispositif puisse être prorogé jusqu'au 31 décembre 2019. Au-delà, il n'existe aucune visibilité quant à l'octroi de nouvelles garanties. Il est donc indispensable de remettre sur pied un dispositif de garantie. La Société de Gestion des Financements et de la Garantie de l'Accession Sociale (SGFGAS), consultée par la mission, lui a indiqué pouvoir proposer un tel dispositif, inspiré en partie du Fonds de garantie de la rénovation énergétique (FRGE) qu'elle est en train de mettre en place. Cette solution semble à ce jour la meilleure piste (cf. Annexe 11). L'existence de dotations aux fonds de garantie actuels, individualisées par département, ainsi que les spécificités locales, seraient de nature à justifier des procédures d'attribution également différenciées localement. Recommandation 8. Consolider les opérateurs agréés d'intermédiation sociale et financière (« guichets uniques ») et mettre en place un nouveau dispositif de garantie. 3.4 Accélérer la fiabilisation des titres fonciers La transmission à titre gratuit du patrimoine immobilier, plus fréquente dans les DOM, permet aux ménages modestes d'y être plus souvent qu'en métropole propriétaires de foncier (bâti ou non) gratuitement ou à moindre coût lorsqu'il faut dédommager des co-indivisaires. La mobilisation de cet actif dans le cadre de projets d'accession ou d'amélioration est toutefois handicapée par une autre spécificité des DOM. Il s'agit de lacunes de titrement du foncier, soit du fait de l'absence de régularisation de l'occupation, soit du fait des indivisions dont les sorties, notamment successorales, ne sont pas prononcées. L'absence de titre en bonne et due forme fait obstacle à délivrance d'une subvention, mêmes si les règles ont été assouplies en matière de justification de la propriété (paiement de la taxe foncière, certificats de filiation). La loi récente n° 2018-1244 du 27 décembre 2018, visant à faciliter la sortie de l'indivision successorale et à relancer la politique du logement en outre-mer à l'initiative du député Serge Letchimy, permet de simplifier la prise de décision collégiale de l'indivision pour un ensemble de Aujourd'hui, les seuls prêteurs sont la BRED et ses filiales ainsi que, à titre complémentaire dans certains cas, Action Logement. 41 42 Filiales d'Action Logement agréées par arrêtés préfectoraux Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 39 sur 183 situations. Mais la prononciation effective de la sortie par acte notarié nécessite des frais que les indivisaires ne sont pas nécessairement en situation d'assumer. Évalué en ordre de grandeur à 11 000 , ce coût moyen de procédure est faible par rapport au prix des terrains qu'il ouvre à la construction. Une prise en charge spécifique par la collectivité fournirait du foncier constructible pour un nombre significatif d'opérations, pour un coût unitaire très inférieur au prix moyen des terrains. En Martinique, la CAF a mis en place un financement spécifique43, et la Collectivité territoriale unique envisagerait également un dispositif analogue. Un même dispositif devrait être instauré dans tous les DOM, avec le concours de l'État si nécessaire. Recommandation 7. c'est nécessaire. Accélérer la fiabilisation des titres fonciers en l'aidant financièrement lorsque Restaurer l'équilibre économique de l'accession et de l'amélioration très sociales à la suite de la suppression de l'allocation logement accession 3.5 Parmi les opérations LES et AAH, environ 15 % en LES et 85 % en AAH en moyenne sur 2015-2017 ne donnaient pas lieu à allocation de logement. Pour ces opérations, la suppression de l'AL accession n'a rien changé. Pour les autres, financées par l'AL accession, le montant global44 des opérations était, en moyenne sur 2015-2017, financé (Tableau 5) : · · pour 16 % par le ménage (apport personnel et dépense nette mensuelle capitalisée) et pour 84 % par la collectivité, dont 37 % par l'allocation logement accession. Tableau 5 : financement du montant global des opérations dans lesquelles l'AL intervenait, période 2015-2017 Financement du montant global des opérations Contribution du ménage Contribution de la collectivité Dont AL Dont LBU Dont subvention foncière versée en amont Dont collectivités locales et organismes sociaux Total 16% 84% 37% 33% 6% 7% 100% Source : mission. Un dispositif d'ores et déjà en place, le forfait logement associé au RSA et à la prime d'activité, permet de compenser le tiers de la suppression de l'AL accession, soit 13 % du financement du montant global des opérations, pourvu qu'il soit versé en tiers payant (§ 3.5.1). Au-delà, trois voies sont a priori envisageables pour restaurer l'équilibre du plan de financement : réduire le coût de la construction, réduire le coût du foncier supporté par les ménages, augmenter la contribution de ces derniers ou augmenter les autres aides publiques. · · · · On verra qu'une évolution de la contribution des ménages ne peut fournir qu'un apport marginal (§ 3.5.2). La réduction du coût de la construction (§ 3.5.3) offre de réelles perspectives. Certaines voies devraient être explorées en matière foncière (§ 3.5.4). Il reste enfin la voie de l'augmentation des autres aides publiques (§ 3.5.5). 43 44 Subvention de 90 % plafonnée à 10 000 . Y compris les subventions foncières versées en amont. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 40 sur 183 3.5.1 Instaurer le versement en tiers-payant du forfait logement associé au RSA et à la prime d'activité 61 % des bénéficiaires de LES ou AAH récents perçoivent le revenu de solidarité active (RSA) ou la prime d'activité (PA). Pour ces ménages, la perception de l'allocation logement entraîne une réduction automatique du montant de ces minimas sociaux, à hauteur d'un forfait établi en fonction de la taille du ménage : le forfait logement (cf. Encadré 3). Encadré 3 : le forfait logement Le forfait logement Les minima sociaux visent à assurer un revenu minimal à une personne (ou à sa famille) en situation de précarité. Dans le cas du RSA et de la prime d'activité, pour des raisons notamment d'équité, les propriétaires n'ayant pas de charge de remboursement et les personnes ayant à leur disposition un logement à titre gratuit ou bénéficiant d'une aide au logement se voient appliquer un forfait logement qui, ajouté à leurs ressources, réduit d'autant le complément qui leur est versé. Ce forfait dépend de la composition familiale, soit au 1er avril 2018 : ­ Personne seule ­ 2 personnes : 66,11 /mois (RSA) ou 63,78 /mois (prime d'activité)1 : 132,22 /mois (RSA) ou 127,56 /mois (prime d'activité) ­ 3 personnes ou plus : 163,63 /mois (RSA) ou 157,86 /mois (prime d'activité) Par exemple, un couple avec un enfant, bénéficiaire du RSA, qui aurait perçu 290 d'AL voit avec la suppression de cette prestation son revenu amputé non pas de 290 , mais de 290 ­ 163,63 = 126,37 . De la même façon, une personne seule qui aurait perçu 220 d'AL subit une perte nette de 220 66,11 = 153,89 . Pour les futurs bénéficiaires de LES ou d'AAH percevant le RSA ou la prime d'activité, la suppression de l'allocation logement accession entraîne donc automatiquement une majoration du montant perçu au titre de ces minima sociaux, égale au montant du forfait logement qui aurait été déduit en cas de perception de l'AL. À structure constante des ménages bénéficiaires, le montant du forfait logement qui sera ainsi restitué aux ménages devrait représenter 35 % de la masse d'allocation logement qui ne sera plus versée, soit le tiers (cf. Annexe 4, F.). Le forfait logement doit cependant pour cela être versé en tiers payant, comme l'était l'AL supprimée. En effet, il semble exclu dans le cas contraire que les prêteurs le prennent en compte, comme ils le faisaient pour l'allocation logement, pour apprécier la capacité d'emprunt des ménages. Les guichets uniques peuvent difficilement s'engager à récupérer auprès de ménages dont le revenu est généralement inférieur à 1000 euros par mois un montant de reste à charge qui avoisinerait le double de ce qu'il était dans le dispositif avec allocation logement (par exemple : 200 au lieu de 100 ). Un versement en tiers-payant du forfait logement supposerait cependant une modification des textes en vigueur. En effet, en l'état actuel des textes le forfait logement, étant inclus dans un minimum social, ne peut, contrairement à l'allocation logement, bénéficier du tiers-payant (en l'occurrence, versement direct au guichet unique). Il conviendrait donc de modifier ces textes. Par ailleurs, un versement en tiers-payant du forfait logement supposerait une modification des chaînes de traitement informatique de la CNAF. Cette dernière a indiqué verbalement à la mission, sous réserve de confirmation écrite45, que ce ne sera pas possible avant 2021 compte tenu de son plan de 45 Non parvenue à la date de rédaction du présent rapport. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 41 sur 183 charge et notamment de la contemporanéisation des revenus pris en compte pour le calcul des aides personnelles au logement et de la recentralisation du RSA dans certains DOM. La perspective de la création du RUA conduit néanmoins à s'interroger sur l'opportunité d'engager les travaux juridiques (modification de la réglementation) et informatiques permettant le versement en tiers payant d'une prestation probablement destinée à être remplacée par un autre dispositif : cf. § 4.3. Recommandation 9. Instaurer le versement en tiers payant du forfait logement associé au RSA et à la prime d'activité, sauf si les caractéristiques du RUA rendaient cette mesure sans objet. 3.5.2 Examiner les perspectives d'augmentation de la contribution des ménages, qui apparaissent néanmoins réduites Pour compenser la suppression de l'AL accession, les perspectives d'augmentation de la contribution des ménages doivent être examinées mais apparaissent réduites au regard des montants d'opération (cf. Annexe 7, Annexe 8 et Annexe 9). Pour une mensualité donnée, allonger les durées d'emprunt accroît le montant emprunté et donc réduit le montant de subvention nécessaire pour équilibrer les opérations. Il serait de plus souhaitable de mettre fin aux comportements d'optimisation signalés en Annexe 846. Néanmoins, deux facteurs peuvent constituer un obstacle à l'allongement de la durée des prêts : · · l'âge du titulaire à la fin du remboursement et la nécessité prévisible de travaux supplémentaires, induisant un nouvel endettement après un certain nombre d'années ; la réduction du montant des prêts qui sera engendrée par la suppression de l'AL ; en deçà d'un certain montant, il est difficile d'allonger la durée des prêts. Les perspectives d'allongement, pour réelles qu'elles soient dans certains cas, sont donc globalement limitées. Le cadrage macro-budgétaire présenté au § 4.1, fondé sur un allongement moyen de 2 ans en LES et 3 ans en AAH, conduit à une augmentation de la contribution des ménages et donc à une réduction de celle de la collectivité, représentant 1 % seulement du montant global des opérations. Une autre piste serait de réduire le nombre de cas où le reste à charge du ménage (c'est-à-dire sa dépense nette, égale à la mensualité diminuée de l'allocation logement ou du forfait logement) est très faible, cas qui ne sont pas exceptionnels puisque 17 % des bénéficiaires de l'AL accession en LES et AAH (et 63 % à Mayotte) perçoivent une allocation supérieure à leur mensualité, selon la base de données de la CNAF. Une telle situation peut être déresponsabilisante pour le ménage. Néanmoins, les évaluations effectuées en Annexe 9 montrent que la réduction de dépense publique à attendre d'une telle mesure, de l'ordre du pourcent du montant global des opérations, n'est pas non plus à l'échelle du montant de l'AL supprimée. Par ailleurs, après une exonération de deux années, les ménages considérés doivent généralement supporter la taxe foncière sur les propriétés bâties, de l'ordre de 30 à 40 euros par mois47. Les réflexions préalables à la prochaine création du revenu universel d'activité devraient en tout état de cause examiner cette question. Par ailleurs, il paraît nécessaire que la collectivité finance directement deux dépenses actuellement supportées par les ménages (cf. Annexe 10) : les frais correspondant à la rémunération du guichet unique et lorsqu'ils sont facturés aux emprunteurs (ce qui n'est pas le cas aux Antilles), les frais de garantie. En effet, ces frais spécifiques aux LES et AAH sont inclus dans le taux annuel effectif global (TAEG), qui de ce fait vient se heurter au taux d'usure, actuellement peu supérieur aux taux pratiqués Ces comportements consistent à accorder une subvention maximale, puis à ajuster la durée du prêt de manière à atteindre un objectif de dépense nette fixé. Une subvention moindre, associée à une durée d'emprunt plus longue tout en demeurant supportable par le ménage, aurait le même effet déclencheur, et accroîtrait l'efficacité de la dépense publique. 46 La mission n'a pas examiné le cas des opérations bénéficiant de subvention LBU mais ne figurant pas dans les bases de données des guichets uniques. Ce sont généralement, lui ont indiqué les DEAL, des opérations de faible montant, financées sans prêt. 47 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 42 sur 183 en raison de la faiblesse de ces derniers. Cela peut faire obstacle à la mise en place de certains prêts, a fortiori lorsque leur montant est faible, cas qui sera beaucoup plus fréquent à la suite à la suppression de l'AL. À dépense nette du ménage constante, cela ne créerait pas de dépense publique supplémentaire, sauf si le prêteur saisissait cette occasion pour augmenter ses taux d'intérêt. Ce sujet sera à examiner notamment lors de la mise en place du nouveau dispositif de garantie. 3.5.3 Réduire les coûts de construction Par coûts de construction, on entend aussi bien les coûts de la construction d'un logement neuf que ceux des travaux d'amélioration dans un logement existant. La réduction des coûts de construction est le meilleur moyen de limiter les dépenses publiques ou d'améliorer leur efficience à dépense constante, en augmentant le volume de l'offre face à une demande qui est loin d'être satisfaite. Elle est d'autant plus nécessaire que ces coûts sont plus élevés dans les DOM qu'en métropole, comme indiqué plus haut, et elle apparaît possible à la mission. Plusieurs pistes peuvent être suivies en fonction des spécificités locales, isolément ou combinées entre elles. 3.5.3.1 Développer des modèles industrialisés de construction Le recours à des modèles industrialisés présente plusieurs avantages : · · · · une fabrication en série permet des économies d'échelle, d'autant plus élevées que la série est importante (notamment à Mayotte et en Guyane) ; l'assemblage sur site d'éléments préfabriqués en atelier apporte un gain de temps sur la mise en oeuvre ; la conception industrialisée garantit plus facilement la prise en compte des risques majeurs (séismes et cyclones) en exonérant de devoir réaliser des contrôles à l'unité ; enfin, la préfabrication peut aider à réduire les effets de monopoles et d'ententes locales relevés par l'autorité de la concurrence. Il n'est pas question ici de préconiser la réalisation de modèles de logements de qualité inférieure, répétitifs et reproduits à l'infini de manière identique, conformément à la mauvaise image qui colle à tort aux procédés industrialisés. Au contraire, le système de construction modulaire peut tout à fait permettre, tel un mécano, une infinie variété de typologies adaptées à la taille du ménage, à la topographie, aux matériaux de façade en usage localement. La mission préconise l'organisation au niveau national d'un appel à projets pour chaque DOM, qui donnerait lieu à une sélection et à un agrément locaux, avec des objectifs explicitement posés de réduction des coûts à ­ 20 % (75 000 ) et à ­ 45 % (50 000 ), à un horizon de deux ans. Une diminution de 45 % du coût de construction du LES le réduit de 42 000 euros. Cela suffit à compenser la suppression de l'AL accession qui, à dépense nette du ménage constante, réduit en LES la capacité d'emprunt d'environ 40 000 si l'on ne tient pas compte du forfait logement. Une diminution de 30 % du coût de construction suffit à compenser la suppression de l'AL accession si l'on tient compte du forfait logement. 3.5.3.2 Encourager le recours à des matériaux de l'aire régionale et le développement de nouvelles filières locales Depuis que les DOM ont été institués par l'Union européenne comme des régions ultra-périphériques (RUP), les constructions y ont l'obligation de recourir à des produits et matériaux certifiés et estampillés « CE ». Cette obligation rend les DOM tributaires d'une importation lointaine et donc coûteuse de produits en provenance de l'Union. Deux pistes peuvent être suivies pour faciliter le recours à des matériaux locaux ou issus de l'aire régionale (Océan indien pour la Réunion et Mayotte ; Caraïbes, voire Amérique pour les Antilles et la Guyane) : Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 43 sur 183 · · La première consiste pour l'État à prendre l'initiative d'établir une table d'équivalence entre des systèmes de certification existants des pays situés dans l'aire régionale d'un DOM, de manière à permettre l'utilisation de matériaux disposant d'une certification étrangère considérée comme équivalente à la certification européenne. Cette solution est intéressante lorsque des pays disposant d'une norme se trouvent dans l'aire régionale ou sont du moins nettement plus proches que l'Europe - d'un DOM (ex : Afrique du sud pour Mayotte ou la Réunion ; États-Unis pour les Antilles). Elle est en revanche inopérante dans le cas de pays ne disposant pas de tels systèmes (ex : le Surinam qui fournit du bois à la Guyane) ; La deuxième consiste à pratiquer des évaluations équivalentes aux essais de certification, sur des produits sélectionnés dans le cadre d'un appel à projet organisé par les pouvoir publics. Les projets lauréats pourraient bénéficier du financement d'une évaluation48 des produits et matériaux auxquels ils recourent, sans qu'il y ait rupture du principe d'égalité face à la concurrence. Dans tous les cas, ces options devraient être présentées à la Commission européenne et leur cadre précis être préalablement négocié avec celle-ci. Au-delà de la question de la certification, c'est le développement de nouvelles filières, en fonction des potentiels locaux, qu'il faut résolument encourager. À l'instar de ce qui a été engagé à Mayotte, en soutien à l'initiative de l'association ARTerre, pour faire renaître la brique de terre crue (BTC) locale et obtenir une certification, les pouvoirs publics pourraient aider les acteurs locaux volontaires dans des démarches de création ou de développement de filières, notamment sur les matériaux biosourcés : bois tropicaux locaux, bambou, fibre de coco, fibre de bananier, résidus de canne, etc. L'Ademe pourrait généraliser aux cinq DOM l'étude qu'elle a financée en 2012 en Martinique et participer, sur cette base, à la mise en place d'expérimentations susceptibles de déboucher sur le développement de filières. Photographies 6 : vers une renaissance de la brique de terre compressée (BTC) de Mayotte, après l'obtention de la certification CSTB, aidée par les pouvoirs publics Source : Internet. 3.5.3.3 Promouvoir et accompagner l'émergence de solutions constructives innovantes dans le respect des règles techniques en vigueur La possibilité nouvellement offerte par la loi 2018-727, dite « ESSOC » (pour un État au service d'une société de confiance)49, dont le décret d'application est paru le 11 mars 2019, devrait permettre à la créativité technique de s'exprimer pour produire des solutions constructives répondant aux mêmes exigences, mais plus économiques que les règles de référence. Il est prévu que des aides soient 48 49 Par le CSTB ou un autre organisme similaire. Décret n° 2019-184 du 11 mars 2019 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 44 sur 183 attribuées aux expérimentateurs pour financer l'ingénierie nécessaire à la mise au point des solutions innovantes, ainsi que les frais de certification de ces solutions. Au-delà de ces aides, compte tenu de la nouveauté et de la relative complexité de la procédure destinée à agréer les innovations, il peut être utile de mettre en place dans les services déconcentrés un accompagnement des acteurs volontaires, destiné à les conseiller et les guider dans la démarche à suivre. La mission préconise que cette fonction d'accompagnement de l'innovation soit clairement identifiée au sein des unités « qualité de la construction » ou « bâtiments » présentes dans les DEAL, et d'en faire la publicité auprès des acteurs susceptibles d'être intéressés. Toutefois, même avec la mise en place d'un tel accompagnement, les effets de cette disposition ne se feront pas sentir instantanément. 3.5.3.4 Favoriser l'auto-construction partielle et l'auto-réhabilitation encadrées Comme cela a été développé au chapitre 1, le caractère évolutif du LES (« logement évolutif social ») s'est amenuisé au fil du temps, en raison notamment d'un effet générationnel lié à de jeunes accédants moins disposés à mettre la main l'ouvrage, mais aussi à cause de la méfiance des acteurs professionnels et de leur crainte de perdre des parts de marché. Ce déclin concerne également l'auto-rénovation des logements privés existants. Les principaux arguments utilisés par les détracteurs de l'auto-finition comme de l'auto-construction sont les suivants : · · le risque que les travaux de finition ne soient jamais réalisés et que le logement se dégrade rapidement ; le risque de voir se multiplier le travail au noir. Ces deux arguments s'appliquent à l'auto-finition (rénovation ou construction) « simple » par l'occupant, qui doit s'organiser seul et est donc livré à lui-même pour effectuer les travaux dont il a la charge. Dès lors que le système est encadré par un opérateur dont c'est la fonction, tel que l'association des compagnons bâtisseurs, les deux risques deviennent marginaux. En outre, le risque de dégradation rapide peut facilement être retourné si l'on observe que, d'une manière générale, un occupant propriétaire aura tendance à davantage préserver et entretenir son propre bien que celui de son bailleur, même avec des revenus très faibles. La mission a d'ailleurs eu l'occasion lors de ses déplacements de visiter des logements dont les revêtements de mur et de sols avaient été mis en oeuvre de manière très soignée, malgré l'absence d'encadrement. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 45 sur 183 Photographie 7 : maisons LES en auto-construction partielle encadrée au Lamentin/RHI du Vieux Pont (Martinique) Expérimentation menée par l'agence des 50 pas géométriques (AG50) de Martinique, maître d'oeuvre Harappa. Source : AG50. Certes, l'ingénierie d'encadrement a un coût qui vient réduire l'économie par rapport à une rénovation effectuée par un artisan, mais l'écart reste très significatif, selon les Compagnons bâtisseurs50, ce qui n'est pas négligeable. L'intérêt de l'auto-finition (rénovation ou construction) réside non seulement dans la réduction de coût, mais également dans le projet social d'insertion de l'occupant, qui peut être primordial pour des personnes à faibles revenus, souvent fragiles et dévalorisées à leurs propres yeux. La mission insiste donc, sur l'intérêt de mettre en place un véritable accompagnement/encadrement social et technique, qui permettra à la fois de réduire les coûts et de participer à l'insertion sociale et professionnelle de personnes en difficulté. L'organisation de cet encadrement sera grandement facilitée par le passage d'opérations isolées (qui sont la norme actuelle) à des opérations globales programmées (type OPAH) qui permettent d'optimiser l'accompagnement en installant dans une certaine durée une animation et des outils mutualisés. Bien qu'une opération d'auto-amélioration encadrée ne fasse pas, par définition, l'objet de devis par des artisans (pour la partie effectuée par l'occupant), les compagnons bâtisseurs estiment, d'après leur expérience réunionnaise à un coefficient 2 l'écart de prix entre les deux modes d'exécution des travaux. 50 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 46 sur 183 3.5.4 Explorer de nouvelles voies en matière foncière Le foncier n'influe pas sur le montant global des projets, que ce soit en LES « diffus » ou en AAH, puisque le terrain est déjà propriété du ménage. Il en va autrement en LES « groupé ». Dans ce cas, le ménage acquiert aussi le terrain, soit indirectement en achetant une maison à un promoteur, soit directement, par exemple dans le cas de lotissements communaux. Le prix du terrain dépend en premier lieu du marché foncier, dont les acteurs locaux indiquent dans les outre-mer la rareté et la cherté. La mission constate que les moyens dont dispose la puissance publique pour contenir autant que possible l'augmentation des prix du foncier sont peu mis en oeuvre. En particulier, le recours aux d'expropriation par déclaration d'utilité publique ou préemption, paraît peu pratiqué, voire explicitement écarté pour des raisons sociales et culturelles. Il apparaîtrait néanmoins très souhaitable d'y recourir davantage. La rareté des transactions n'est cependant pas propice à la constitution de références suffisamment stables. En outre, lorsqu'il s'agit d'acquisitions dans la perspective d'opérations d'aménagement ou de RHI, l'approche par compte à rebours paraît peu pratiquée, notamment dans les évaluations domaniales, par manque d'évaluation des coûts d'aménagement et de références suffisantes. La Direction nationale d'interventions domaniales (DNID), dans son rôle de pilotage de l'évaluation, met en place une revue qualité pour l'ensemble de son réseau. Il serait souhaitable que, dans ce cadre, puisse être spécifiquement constitué un cadre de références et d'accompagnement au bénéfice des départements d'outre-mer. Enfin, les deux EPFA, comme les EPF locaux, pourraient amplifier leurs stratégies de négociations amiables permettant d'étoffer ainsi les références foncières. En tout état de cause, afin que le dispositif évoqué soit pleinement productif, il apparaît utile qu'une stratégie associant l'ensemble des services de l'État et ces opérateurs fonciers puisse être élaborée avant la mise en oeuvre des projets d'aménagement. D'une manière assez générale, avant son inclusion dans le projet LES « groupé », le prix du foncier est minoré par rapport à son prix de revient aménagé (dans le cadre d'un lotissement communal, d'une RHI ou d'une opération d'aménagement) à travers la péréquation du bilan d'aménagement rendue possible par les subventions d'équilibres ­ crédits LBU RHI ou FRAFU côté État -, ou bien parfois par minoration foncière par l'EPF local qui a porté les terrains. Ces réductions de coût en amont, qui reviennent à des subventions directes ou indirectes et pèsent sur les budgets publics, ne réduisent pas le coût des projets pour la collectivité (qui les inclut), mais ramènent la part du foncier supportée par le ménage (c'est-à-dire son coût apparent) à un peu plus de 10 000 euros par logement. Ces réductions sont acquises au ménage accédant, qui notamment en conserve la propriété même si son revenu augmente au-delà du plafond d'éligibilité au LLTS. Une autre voie pour réduire la part du foncier supportée par le ménage serait de faire appel à la dissociation foncière en mettant en place des offices fonciers solidaires (OFS) et des baux réels solidaires (BRS) 51. L'accédant achèterait alors des droits différents de la pleine propriété, notamment en matière de plus-value à la revente. De son point de vue, l'effet sur le coût apparent de l'opération et in fine sur le taux d'effort serait équivalent à celui d'une réduction de coût foncier en amont. Du point de vue de la collectivité, le dispositif OFS/BRS conduirait à un coût global de l'opération équivalent à celui de subventions au foncier versées en amont mais présenterait plusieurs avantages : La mission a pris connaissance des expérimentations d'OFS et BRS en cours. Elle a bien noté qu'une attention particulière doit être portée à l'acceptation par les prêteurs de la sûreté constituée par les BRS. Par ailleurs, un scénario lui a semblé insuffisamment pris en compte : celui d'une remontée des taux d'intérêt puis d'une diminution du prix des logements et du foncier ; le maintien à très bas niveau des taux d'intérêt a permis une envolée des prix, mais ne peut perdurer indéfiniment ; il importe que la répartition du risque de moins-value entre l'OFS et le ménage soit clairement précisée, et que le risque soit supportable par celui qui le prend. Néanmoins, ces deux sujets ne sont pas spécifiques aux DOM. 51 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 47 sur 183 · · le foncier financé sur fonds publics demeurerait propriété de la collectivité ce qui, sur le temps long, constitue un atout majeur pour les besoins de recyclage urbain, le niveau de revenu des futurs titulaires des BRS pourrait être encadré, ce qui permettrait d'assurer qu'il demeurerait inférieur au plafond de ressources du LLTS et donc qu'un LESD remplacerait intégralement un LLTS sur le plan de la satisfaction des besoins en logement très social (et on a signalé au § 2.5 l'effet déterminant de ce facteur sur l'avantage de coût du LES « groupé » par rapport au LLTS52). La mise en oeuvre d'OFS paraît tout particulièrement pertinente lorsque les terrains d'assiette sont déjà de propriété publique : terrains de l'État et des collectivités, zones des 50 pas géométriques, etc. Les établissements publics fonciers présents dans les cinq DOM (les deux EPFA de Guyane et Mayotte et les trois EPF locaux des Antilles et de La Réunion) pourraient judicieusement constituer des structures d'appui pour le déploiement d'OFS, par filialisation par exemple. Recommandation 5. Lancer un appel à projet national, différencié par DOM, en vue de générer des filières de modèles industrialisés à coût maîtrisé : logements à 75 000 et à 50 000 . Promouvoir les filières de matériaux de construction endogènes ou issus de l'aire régionale dans un cadre de certification européenne préalablement négocié avec l'Europe, ainsi que l'auto-construction partielle et l'autoamélioration encadrées. Rechercher la mise en place d'offices fonciers solidaires, le cas échéant en s'appuyant sur les deux EPFA et les trois EPF locaux, par filialisation par exemple. 3.5.5 Augmenter les autres aides publiques Le forfait logement versé en tiers payant et l'augmentation des aides liées au foncier ne suffisent pas à compenser la suppression de l'AL accession. Sauf à réduire fortement le coût des opérations, un complément d'aide publique est nécessaire si l'on souhaite maintenir le flux des opérations et a fortiori si l'on souhaite l'accroître, puisque la capacité contributive des ménages est peu extensible. En l'absence désormais d'aides personnelles à l'accession, plusieurs sources sont envisageables : · · · une augmentation de la subvention LBU, par accroissement du montant de cette ligne budgétaire ou par prélèvement sur ses autres affectations, une autre aide à la pierre en provenance du MOM ou d'un autre ministère, le recours à d'autres produits, dont certains plus complexes (défiscalisations, PSLA à longue phase locative assorti d'une AL locative, aides de l'ANAH etc.) (cf. Annexe 12). Pour un montant d'opération donné et une contribution du ménage donnée, leur coût global pour les finances publiques est approximativement le même (cf. Annexe 7). Les différences dépendent du taux d'actualisation choisi (le coût actualisé d'aides étalées dans le temps est d'autant plus faible que le taux d'actualisation est élevé) et des hypothèses d'inflation. Certains modes de financement induisent cependant des coûts périphériques53 ou des coûts de construction54 plus élevés et donc, la capacité contributive des ménages étant donnée, un coût supérieur pour la collectivité. Les diverses sources de financement diffèrent par la manière dont elles répartissent l'effort entre lignes budgétaires et par le contingentement plus ou moins prononcé qu'elles autorisent. La mission n'a pas cru devoir effectuer de recommandation sur ces points, qui font l'objet d'appréciations divergentes par les différents ministères. En LES diffus, l'apport du terrain par le ménage, assure en tout état de cause un avantage de coût par rapport au LLTS. En revanche, le coût pour la collectivité du LES groupé n'est inférieur à celui du LLTS que si la probabilité que le logement soit occupé par un ménage éligible à LLTS est supérieure à un seuil minimal (cf. Annexe 6). Des BRS permettraient de le garantir. 52 53 54 On pense ici aux intermédiaires dans les opérations de défiscalisation. On pense ici au PSLA, qui est construit au standard des logements locatifs sociaux, plus chers que les LES, même s'il serait envisageable que son coût soit réduit, par les moyens décrits au § 3.5.3. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 48 sur 183 En tout état de cause, le coût en aides publiques de l'accession très sociale étant dans les DOM bien moindre que celui du logement locatif très social, un transfert en provenance de la fraction de la LBU affectée au LLTS serait de nature à accroître l'efficacité de la dépense publique. En outre, l'augmentation des aides publiques en compensation de la suppression de l'AL peut nécessiter un déplafonnement des taux de subvention fixés par les deux arrêtés nationaux de 1996 et 1997. Installer dans la durée l'ensemble des dispositions au bénéfice de l'accession et de l'amélioration très sociales dans les Outre-mer 3.6 La simple reconduite des rythmes de production antérieurs à la suppression de l'AL accession et a fortiori leur accroissement, nécessitent de conforter les filières d'acteurs existantes ou d'en créer de nouvelles. Cela nécessitera qu'elles aient la perspective d'une stabilité suffisante et dans la durée, leur assurant de trouver un modèle économique viable. Il apparaît à la mission indispensable, au-delà de l'annualité budgétaire, qu'un cap soit affiché à 10 ans pour permettre de sécuriser dans le temps la constitution de ces filières et leur capacité à agir à la bonne échelle. Les « stop and go » annuels sont en effet très préjudiciables pour la pérennité des filières. À titre d'illustration, la suppression de l'AL accession, même si elle a été rétablie l'année suivante pour un an supplémentaire, a conduit un des opérateurs constructeurs rencontrés à licencier 30 salariés sur 55, seulement 10 % des 155 projets en cours au 31 décembre 2017 ayant pu être récupérés. Spécialisé dans la logique de fabrication de modèles constructifs industrialisés à coûts maîtrisés, il n'avait pas la capacité de s'orienter vers d'autres marchés plus classiques du bâtiment. La mise en oeuvre de cette exigence de stabilité pour la conduite d'une véritable politique d'accession et d'amélioration très sociales dans les Outre-mer est indispensable à tous les niveaux de la chaîne des acteurs et opérateurs et de leurs appareils de production : · · · · · pour les opérateurs sociaux, qu'ils soient positionnés en ingénierie d'assistance à maîtrise d'ouvrage, ou constructeurs, pour les industriels appelés à développer des modèles constructifs, qui devront investir tant en conception et innovation qu'en chaines de fabrication, pour les filières de production de matériaux régionaux, pour installe les certifications exigées au titre des responsabilités prises par les acteurs de la construction, pour les filières artisanales intervenant en accession et amélioration diffuses, qui reposent sur un tissu de très petites entreprises très sensibles aux changements, pour les compétences d'accompagnement des familles en auto-construction et autoréhabilitation encadrées, qui sont à constituer à la bonne échelle en force opérationnelle qualifiée, en s'inspirant par exemple des savoir-faire mis en oeuvre en la matière par les Compagnons Bâtisseurs, pour les guichets uniques d'intermédiation financière et sociale qui doivent être consolidés dans certains départements d'outre-mer, enfin, pour les prêteurs et les dispositifs de garantie, qui ne pourront continuer à s'engager, en particulier pour des prêts encore de plus petite taille, que s'ils gardent une visibilité suffisante sur les ressources principales des ménages - actuellement les minima sociaux et l'AL ou éventuellement, en son absence, le forfait logement-. · · Cette stabilité est conditionnée au développement d'un solide partenariat, fondé sur la contractualisation (cf. 3.2.4) entre l'État et les principaux acteurs de l'habitat, notamment les collectivités, qui contribuent elles aussi au financement des opérations d'accession et d'amélioration très sociales. Recommandation 10. Assurer cette politique d'accession et amélioration très sociales dans les DOM et ses nouveaux dispositifs dans le cadre d'une contractualisation avec les principaux acteurs, et sur une durée de 10 ans indispensable à l'émergence et à la structuration des filières d'acteurs à la bonne échelle. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 49 sur 183 4 Cadrage macrobudgétaire, interaction avec le revenu universel d'activité et période transitoire 4.1 Scénarisation et cadrage macrobudgétaire La mission a évalué globalement dans l'Annexe 7 la contribution de la collectivité au financement de l'accession et de l'amélioration très sociales dans les DOM dans divers scénarios55. Il en ressort tout d'abord qu'à montant des opérations donné et contribution des ménages donnée, le remplacement de l'allocation logement par de l'aide à la pierre et par le forfait logement modifie peu la contribution de la collectivité ; c'est donc plutôt par d'autres caractéristiques (adaptabilité de l'aide à la personne à la situation familiale et au revenu des ménages, possibilité de contingenter l'aide à la pierre, etc.) que ces aides se distinguent. Par ailleurs, toujours à montant des opérations donné, une augmentation de la contribution des ménages sous la forme d'un allongement de la durée des prêts ne réduirait la contribution de la collectivité que de 1 % environ, ce qui est très peu. Les deux facteurs susceptibles d'influer sensiblement sur la contribution de la collectivité sont donc une diminution du coût de construction et une augmentation du nombre des opérations. En LES, les baisses de coût par rapport à la situation moyenne sur 2015-2017 sont obtenues par recours à une politique de modèles industrialisés engendrant des économies d'échelle. Une baisse de 20 % correspond à un coût de construction de 75 000 , une baisse de 45 % à un coût de 50 000 . La mission a simulé une baisse de 20 % et une baisse de 35 % obtenues par panachage de baisses de 20 % et de 45 %. En AAH, la mission a simulé une baisse du coût de construction moyen de 10 %, objectif à atteindre en recourant à l'ensemble des moyens décrits au § 3.5.3 (recours à des matériaux de construction de filières locales ou de l'aire régionale, recours à l'auto-réhabilitation encadrée, etc.). La mission a également simulé la construction de logements locatifs très sociaux (LLTS) en lieu et place des LES. Afin de conduire la simulation sur une base de production adaptée à la diversité des situations entre les départements, et sans préjuger pour autant du niveau à retenir sur la période 2020-2030, la mission a retenu, parmi les nombreuses hypothèses possibles, deux hypothèses dénommées H1 et H2. À Mayotte, la première hypothèse (H1) suppose le remplacement de l'habitat en tôle par des LES en 15 ans56 et la résorption de l'habitat insalubre en dur par des AAH en 40 ans. Ces durées passent respectivement à 12 ans et 20 ans dans l'hypothèse H2. En Guyane, à défaut d'une analyse raisonnée des besoins, la mission a retenu les mêmes nombres d'opérations qu'à Mayotte, département similaire à bien des égards. Aux Antilles, eu égard à la démographie, le nombre de LES a été supposé constant et le nombre d'AAH a été porté de 800 à 2 000 dans l'hypothèse H1 et à 3 000 dans l'hypothèse H2. À La Réunion, le nombre de LES a également été supposé constant et le nombre d'AAH a été augmenté de 10 %. Par rapport au flux récent d'opérations constaté sur 2015-2017, ces hypothèses H1 et H2 modifient la répartition des effectifs entre la Guyane et Mayotte d'une part les Antilles et la Réunion d'autre part : Le périmètre de cette évaluation inclut uniquement les opérations (LES et AAH) mobilisant de la LBU (avec ou sans perception effective de l'AL dans le dispositif actuel). Il est donc plus étroit que le recensement des aides à l'accession décrit au § 1.6, qui inclut également le PTZ et les opérations aidées par les collectivités locales et les organismes sociaux mais non subventionnées au titre de la LBU. C'est ce qui explique que la contribution de la collectivité en moyenne sur 2015-2017 ressorte ici voisine de 80 M, contre 130 M en moyenne dans le Tableau 3. 55 On suppose également que la moitié de la résorption se fera en parallèle par des produits locatifs sociaux à très bas coût, autour de 50 000 , dont la filière de production reste à constituer, s'agissant notamment de bailleurs sociaux produisant cette gamme de logements. 56 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 50 sur 183 · · en LES la répartition passe de 90 % pour les Antilles et la Réunion et 10 % pour la Guyane et Mayotte à environ 20 % et 80 % respectivement, en AAH la répartition passe de 95 % pour les Antilles et la Réunion et 5 % pour la Guyane et Mayotte à environ 70 % et 30 % respectivement. Nombre d'opérations Dont Antilles et Antilles Guyane Réunion Mayotte DOM Réunion 150 150 150 800 2 000 3 000 950 2 150 3 150 10 750 1 000 50 500 1 000 60 1 250 2 000 300 300 300 450 500 500 750 800 800 40 500 750 1 950 1 000 2 450 0 1 300 500 3 500 1 000 5 500 40 1 800 1 250 5 450 2 000 7 950 (450) (450) (450) (1 250) (2 500) (3 500) (1 700) (2 950) (3 950) Dont Guyane et Mayotte (50) (1 500) (2 000) (50) (1 000) (2 000) (100) (2 500) (4 000) Idem en % du total DOM Dont Antilles et Réunion (90%) (23%) (18%) (96%) (71%) (64%) (94%) (54%) (50%) Dont Guyane et Mayotte (10%) (77%) (82%) (4%) (29%) (36%) (6%) (46%) (50%) Tableau 6 : variantes sur les flux annuels d'opérations Variante LES/LATS Flux récent (2015-2017) Hypothèse H1 Hypothèse H2 AAH Flux récent (2015-2017) Hypothèse H1 Hypothèse H2 LES/LATS+AAH Flux récent (2015-2017) Hypothèse H1 Hypothèse H2 Antilles Guyane Réunion Mayotte DOM 30% 8% 6% 62% 57% 55% 53% 39% 40% 2% 38% 41% 4% 14% 18% 3% 23% 25% 60% 15% 12% 35% 14% 9% 42% 15% 10% 8% 38% 41% 0% 14% 18% 2% 23% 25% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% Par ailleurs, la construction massive de LES nécessite en Guyane et à Mayotte des opérations d'aménagement importantes57 et donc la production principalement de LES « groupé », contrairement aux Antilles et à La Réunion où la production en « diffus » restera très majoritaire. On a donc supposé dans les hypothèses H1 et H2 que la proportion de LES « groupé » est de 67 % en Guyane et 90 % à Mayotte, contre 20 % aux Antilles et à la Réunion. Avec l'augmentation du poids de la Guyane et de Mayotte, cela entraîne, en moyenne sur l'ensemble des DOM, une augmentation de la proportion de LES « groupé » et une diminution de la proportion de LES « diffus » et, à un moindre degré, d'AAH (Tableau 7). Tableau 7 : évolution des proportions des divers types d'opérations LES/ Dont Dont LAS/LATS diffus groupé AAH Ensemble 28% 21% 6% 72% 100% 36% 13% 23% 64% 100% 31% 10% 21% 69% 100% Flux récent (2015-2017) Hypothèse H1 Hypothèse H2 Les baisses de coût de construction ressortent comme le seul moyen de diminuer significativement la contribution de la collectivité (Tableau 8). Les calculs intermédiaires montrent que, à niveau de production donné, l'hypothèse haute de diminution des coûts de construction suffit à compenser l'effet de la suppression de l'AL sur le financement des opérations, après prise en compte du forfait logement. Le recours au logement locatif très social (LLTS) plutôt qu'au LES (Tableau 7) augmenterait significativement, de 35 % à 50 %, la contribution de la collectivité, alors même que son coût de production est supposé abaissé d'autant que celui du LES. Les hypothèses H1 et H2 sur les effectifs augmentent la contribution de la collectivité de deux manières : · · par un effet de structure, l'augmentation de la proportion de LES « groupé », plus coûteux, et la diminution de celle de LES « diffus » et d'AAH, moins coûteux, entraînant une augmentation, voisine de 20 %, de la contribution de la collectivité ; et sous le simple effet de l'augmentation du nombre total d'opérations à structure constante. Il est rappelé que la minoration foncière obtenue par péréquation et subvention du bilan d'aménagement est comptée dans le calcul du coût d'ensemble pour la collectivité. 57 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 51 sur 183 Tableau 8 : contribution de la collectivité dans les différents scénarios 0 1 Variantes sur les coûts de construction 2 3 LES:-35% AAH: pas de baisse LES:-35% 4 En M Pas de baisse des coûts LES: -20% AAH: pas de baisse Comme variante 2 mais le LES est remplacé par du LLTS, dont le coût est abaissé d'autant AAH: pas de baisse AAH:-10% Flux récent (2015-2017) variantes sur les effectifs Hypothèse H1 Hypothèse H2 81 0% (*) 72 -12% (*) 64 -20% (*) 60 -26% (*) 99 53% (**) 296 0% (*) 256 -13% (*) 226 -24% (*) 215 -27% (*) 317 40% (**) 409 0% (*) 359 -12% (*) 321 -22% (*) 303 -26% (*) 431 34% (**) (*): écart par rapport à la variante de coût 0 (pas de baisse des coûts) (**): écart par rapport à la variante de coût 2 (baisse des coûts: -35% en LES, 0% en AAH) Source : d'après l'Annexe 7. En conclusion, les hypothèses d'augmentation des effectifs accroissent significativement la contribution de la collectivité, malgré les hypothèses de diminution des coûts de construction. Cela reflète simplement le fait que, pour amener aux standards minimaux de confort métropolitains58 les conditions de logement des ménages à bas revenu, dont la capacité contributive est par nature réduite, la collectivité doit supporter l'essentiel du coût, qui est élevé dans un contexte d'explosions démographiques locales, d'habitat dégradé voire localement de fortune et souvent illicite, et de prévalence de la pauvreté. La mission souligne qu'en LES la diminution du coût de construction, qui constitue la principale marge de manoeuvre pour réduire significativement la contribution unitaire (c'est-à-dire, par opération) de la collectivité, n'est envisageable que par le recours à une politique de modèles industrialisés engendrant des effets d'échelle, ce qui suppose un niveau de production annuel de plusieurs centaines d'opérations par modèle constructif. La mission n'a pas comparé l'utilité marginale de l'euro consacré à cette dépense à celle d'autres utilisations possibles des fonds publics. 4.2 Interaction avec le revenu universel d'activité Le 14 mars 2019 a été annoncée59 l'ouverture d'une concertation en 2019, en vue du vote d'une loi en 2020, visant à mettre en place avant la fin du quinquennat un nouveau dispositif, le revenu universel d'activité (RUA), destiné à remplacer notamment le RSA, la prime d'activité et les aides personnelles au logement. Les caractéristiques (conditions d'éligibilité, montant et mode de versement de l'aide, etc.) de ce nouveau dispositif étant encore inconnues, la mission ne pouvait les prendre en compte lorsqu'elle a formulé ses préconisations. Le dispositif objet du présent rapport et le futur dispositif RUA interagissent néanmoins étroitement, puisque le premier : · s'adresse à des ménages dont plus de 60 % sont éligibles au RSA ou à la prime d'activité actuels, 58 59 Dans le respect des exigences de sécurité et de salubrité liées aux spécificités de ces territoires. https://solidarites-sante.gouv.fr/actualites/presse/communiques-de-presse/article/christelledubos-lance-les-travaux-techniques-du-revenu-universel-d-activite. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 52 sur 183 · et repose sur une aide très significative et fortement décroissante par rapport au revenu, qui ne saurait donc être ignorée lors d'une réforme globale visant à améliorer l'équité et l'efficacité économique et sociale des transferts en faveur des ménages à bas revenu. Par ailleurs, comme la mission l'a souligné (cf. § 3.6), la stabilité est essentielle au succès d'une politique d'accession et d'amélioration très sociales dans les DOM. La mission s'interroge donc sur l'opportunité de faire débuter à des dates différentes les deux dispositifs. Une coordination de leurs phases de conception et surtout de mise en oeuvre lui semble hautement souhaitable 60 . D'ici à l'entrée en vigueur des nouveaux dispositifs, sauf à accepter un effondrement des volumes, particulièrement en LES, deux options sont ouvertes : augmenter temporairement le montant unitaire des aides à la pierre ou bien différer encore la suppression de l'AL accession. 4.3 Période transitoire La suppression de l'allocation logement accession, la perspective d'une réforme de l'accession et de l'amélioration très sociales dans les DOM puis l'annonce de la création du revenu universel d'activité ont ouvert une période transitoire qui ne s'achèvera qu'à la mise en place des nouveaux dispositifs. Cette période transitoire constitue un défi, mais constitue aussi l'opportunité d'assurer la mise en place nécessairement progressive de certains outils dès avant l'entrée en vigueur des réformes. La mise en place des nouveaux dispositifs présente plusieurs défis. · Si, d'ici à la mise en place du RUA, les établissements prêteurs et le nouveau fonds de garantie n'avaient pas une visibilité minimale sur les ressources des ménages pendant la période de remboursement, ils pourraient difficilement évaluer le risque représenté par de nouveaux prêts aux ménages à très bas revenu. On pourrait donc craindre un nouvel affaiblissement du flux de nouvelles opérations. Ce dernier pourrait à son tour fragiliser certains maillons indispensables au dispositif d'accession et d'amélioration très sociales, notamment les « guichets uniques ». Quoi que deviennent les minima sociaux, le futur dispositif d'accession et d'amélioration très sociales devra inclure un nouveau mécanisme de garantie des prêts. Il convient de commencer sans attendre à le mettre sur pied. S'il n'avait pu être mis en place au 1 er janvier 2020, il faudrait envisager de proroger encore de quelques mois l'acceptation de nouveaux engagements par les fonds de garantie gérés par BPIfrance et l'AFD (la nature publique de ces structures devrait le faciliter). Si le RUA devait s'appliquer également au stock de bénéficiaires du dispositif actuel, et notamment remplaçait l'allocation logement qui continue de leur être versée en tiers payant, leur capacité à continuer de rembourser leurs emprunts, et donc leur sinistralité, pourraient en être affectées. Le résultat, actuellement bénéficiaire, de la gestion de l'encours des fonds de garantie serait moins prévisible, ce qui rendrait plus difficile la reprise de cet encours par un tiers. La CNAF a indiqué verbalement à la mission, sous réserve de confirmation écrite, que compte tenu de son plan de charge elle ne pourra pas verser le forfait logement en tiers payant avant 2021 ; on peut s'interroger sur l'opportunité d'engager les travaux juridiques (modification de la réglementation) et informatiques permettant le versement en tiers payant d'une prestation destinée à être remplacée par un autre dispositif. · · · · Enfin, il faudra veiller à ce que la période transitoire soit mise à profit pour contribuer à la mise en place de la politique de modèles. Cette dernière, par la réduction des coûts de construction qu'elle permet, constitue en effet la principale piste identifiée par la mission pour optimiser la dépense Notamment, le versement en tiers payant du forfait logement nécessite des mesures réglementaires et des développements informatiques qui deviendraient caducs lors de la mise en place du RUA, moins de deux ans après. 60 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 53 sur 183 publique à niveau de production donné. Le premier programme d'une cinquantaine de logements, initié à Mayotte, devrait être livré fin 2019. Son achèvement pourrait constituer une première démonstration pour une diffusion plus large, y compris hors de ce département. Néanmoins, ce produit ne pourra se diffuser que progressivement puisqu'il nécessite la mise en place de filières de fabrication innovantes et durables. Sa montée en puissance avec des flux de production significatifs dépassera donc l'horizon du début de 2020. Si l'AL accession était définitivement supprimée au 1 er janvier 2020 sans compensation par d'autres aides publiques, on prendrait le risque qu'à cette date ce nouveau produit n'ait pas encore eu le temps de convaincre tant les ménages que les prescripteurs, et que les entreprises n'aient pas encore appris à le construire. Cela engendrerait un assèchement supplémentaire des volumes de LES et handicaperait gravement les débuts du nouveau dispositif. En tout état de cause, la mise en place des nouvelles dispositions et des modèles industrialisés destinés à répondre à la suppression de l'AL accession nécessitera au moins une à deux années. Une période transitoire paraît en conséquence devoir être prévue, qui pourrait être concomitante à celle de la définition et de la mise en place du RUA. Recommandation 2. Jumeler la réforme de l'accession et de l'amélioration très sociales dans les DOM avec la création du revenu universel d'activité (RUA). D'ici à la mise en oeuvre conjointe des deux nouveaux dispositifs, différer la suppression de l'AL accession dans les DOM ou bien augmenter temporairement le montant unitaire des aides à la pierre. Mettre à profit la période transitoire pour mettre en place les outils de la nouvelle politique et pour assurer la survie ou la montée en puissance de la chaîne d'acteurs nécessaire. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 54 sur 183 5 Conclusion La mission devait répondre à une commande centrée sur la définition de nouveaux outils de financement de l'accession et de l'amélioration du logement très sociales, destinés à remplacer avantageusement l'allocation logement accession, supprimée en 2018. Entre le mois de septembre 2018 et avril 2019, son champ d'investigation s'est progressivement élargi, dans une approche systémique indispensable pour penser et faire évoluer de manière globale un ensemble très riche et complexe de facteurs socio-économiques, de pratiques locales, d'outils administratifs et financiers, d'acteurs politiques et professionnels, indissolublement liés. Les constats et les diagnostics effectués font apparaître de multiples obstacles, qu'il y a lieu de traiter simultanément. C'est toute la chaîne de production qui est concernée, avec, à son commencement, la connaissance et les outils de mesure du problème et la définition de politiques et stratégies locales du logement, à la fois fortes et correctement articulées avec les politiques d'aménagement urbain. À l'autre extrémité, les pratiques opérationnelles, parfois entravées par les procédures ou simplement engluées dans les routines des acteurs, doivent également être questionnées. La mission s'est efforcée d'identifier le maximum de leviers mobilisables pour faire progresser le système de production du logement dans ses différentes composantes. Elle s'est bien sûr focalisée sur l'accession et l'amélioration très sociales, dont elle démontre qu'ils sont moins coûteux aujourd'hui dans les DOM que le logement social locatif et pourraient l'être encore davantage demain, dans un système renouvelé. Une remise à plat générale est d'autant plus nécessaire que la Nation a défini dans la loi de programmation du 28 février 2017 des objectifs ambitieux de « convergence » des Outre-mer avec la métropole, dans lesquels le logement occupe une place de choix. Comment pourrait-il en être autrement quand on mesure l'écart des situations, tant au regard du niveau moyen des revenus et du taux de pauvreté, que de l'état du parc de logement existant et de l'importance des besoins restant à satisfaire ? L'atteinte de ces objectifs pose la question du « rattrapage » par rapport à la situation métropolitaine et surtout celle de son rythme, qui relèvent d'arbitrages politiques et budgétaires. Il conviendra a minima d'éviter que certaines situations se dégradent, comme c'est le cas aujourd'hui à Mayotte et en Guyane, mais aussi, de manière plus diffuse, dans certains secteurs des Antilles et de la Réunion. C'est un plan d'action global qui devra être mis en place, dans le cadre d'un partenariat large entre l'ensemble des acteurs concernés, et sous l'impulsion de l'État : qui d'autre pourrait s'en charger ? Le développement de cette fonction d'animation stratégique au sein des services de l'État en charge de l'habitat, qui ploient aujourd'hui sous le flot de la gestion quotidienne, demandera certes un renforcement, dont le coût reste néanmoins bien modeste au regard de l'enjeu. Un plan d'action global qui s'inscrive enfin dans la durée nécessaire pour que les énergies aient le temps de se reconstituer, que les pratiques puissent évoluer à un rythme soutenable, que les acteurs privés puissent investir dans l'innovation et les prêteurs faire leur métier sans prendre des risques inconsidérés, après une période de variations permanentes des outils et des règles de financement. La mise en place du revenu universel d'activité à l'horizon 2022, qui interfère profondément avec celle du nouveau dispositif d'accession très sociale dans les DOM, donne le temps indispensable au déploiement du plan d'action, à la condition que soient prises les dispositions transitoires nécessaires. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 55 sur 183 Jacques Friggit François Lefort Jacques Touchefeu Ingénieur général des ponts, des eaux et des forêts Inspecteur de l'administration du développement durable Ingénieur général des ponts, des eaux et des forêts Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 56 sur 183 Table des photographies Photographies 1 : LES récents (2015) à St-Denis de La Réunion .......................................................................... 12 Photographies 2 : carrelages, faux-plafond et cabine de douche réalisés en auto-finition dans des LES récents (2015) à St-Denis de La Réunion ............................................................................................................... 13 Photographies 3 : LES de 30 ans (1988) au Lamentin (Martinique), varangues (pièces à vivre couvertes, à l'air libre) réalisées par les occupants.................................................................................................................. 14 Photographies 4 : défauts d'étanchéité en toiture ayant entraîné des désordres traités dans le cadre de l'AAH (Martinique et La Réunion) ............................................................................................................................. 15 Photographies 5 : amélioration de logements comprenant une réfection de toiture (Guadeloupe) ..... 15 Photographies 6 : vers une renaissance de la brique de terre compressée (BTC) de Mayotte, après l'obtention de la certification CSTB, aidée par les pouvoirs publics ........................................................... 44 Photographie 7 : maisons LES en auto-construction partielle encadrée au Lamentin/RHI du Vieux Pont (Martinique)........................................................................................................................................................................ 46 Table des encadrés Encadré 1 : secteur « diffus » et secteur « groupé » .................................................................................................... 16 Encadré 2 : des arrêtés préfectoraux peu porteurs de choix stratégiques locaux ......................................... 29 Encadré 3 : le forfait logement ............................................................................................................................................. 41 Encadré 4 : différentes mesures du revenu ................................................................................................................. 102 Table des graphiques Graphique 1: nombre d'opérations LES et AAH financées sur LBU ..................................................................... 20 Graphiques 2 : pyramides des âges à Mayotte et en Guyane, comparées à la métropole (trait bleu) ... 26 Graphiques 3 : pyramides des âges en Guadeloupe et en Martinique, comparées à la métropole (trait bleu)........................................................................................................................................................................................ 28 Graphique 4 : pyramide des âges à la Réunion, comparée à la métropole (trait bleu) ................................ 28 Graphique 5 : montant total de l'aide à la pierre et à la personne pour divers niveaux de revenu et divers produits d'aide sociale ou très sociale au logement, cas du ménage avec 2 enfants ............. 31 Graphique 6: nombre annuel de nouveaux bénéficiaires de LES et PTZ, en % du nombre de ménages non propriétaires de logement, par tranche de revenu, années 2014 à 2017, La Réunion, ménage avec 2 enfants ..................................................................................................................................................................... 32 Graphique 7 : croissance de la population en fonction de la population ........................................................... 80 Graphique 8 : croissance de la population de 2017 à 2050 en fonction de la population en 2050, par département ....................................................................................................................................................................... 80 Graphique 9 : population en 2050 en fonction de la population en 2017 ......................................................... 81 Graphique 10 : contribution des variations de la population française et étrangère à la croissance démographique ................................................................................................................................................................. 81 Graphique 11 : indicateur conjoncturel de fécondité en fonction de la proportion d'étrangers, par département ....................................................................................................................................................................... 82 Graphique 12 : indicateur conjoncturel de fécondité des femmes de 15 à 24 ans en fonction de celui des femmes de 25 à 49 ans, par département, 2016 ......................................................................................... 82 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 57 sur 183 Graphique 13 :nombre de personnes moyen par ménage en fonction de l'âge moyen de la personne de référence du ménage, par département, 2016 ..................................................................................................... 83 Graphique 14 : variation annuelle du nombre de personnes par ménage de 2010 à 2015 en fonction du nombre de personnes par ménage en 2015 .......................................................................................................... 83 Graphique 15 : répartition des habitants selon la tranche d'âge, par département, 2015......................... 84 Graphique 16 : croissance annuelle de 2000 à 2015 du % de la population âgée de plus de 65 ans en fonction du % de la population âgées de plus de 65 ans en 2015 ............................................................... 85 Graphique 17 : répartition des habitants selon leur lieu de naissance, par département, 2015............. 86 Graphique 18 : proportion, parmi les natifs du département (résidant en France), de personnes qui y résident , en fonction de la proportion, parmi les résidents du département, de personnes qui y sont nées, par département, 2015 ............................................................................................................................. 86 Graphique 19 : proportions de résidences principales, de résidences secondaires et de logements vacants, par département, 2015................................................................................................................................. 87 Graphique 20 : proportion de logements vacants en fonction de la proportion de la population âgée de plus de 65 ans, par département, 2015 ................................................................................................................... 88 Graphique 21 : taux de vacance en fonction de la croissance annuelle de la population, par département, 2015........................................................................................................................................................... 88 Graphique 22 : variation de la proportion de logements vacants de 2010 à 2015 en fonction de la proportion de logements vacants en 2015 par région ..................................................................................... 89 Graphique 23 : nombre de personnes par ménage, en fonction du nombre de pièces par résidence principale, par région, 2015 ......................................................................................................................................... 90 Graphique 24 : proportion de ménages en surpeuplement en fonction de la proportion de ménages en sous-peuplement, par ancienne région, 2013 ...................................................................................................... 90 Graphique 25 : idem, mais uniquement pour les ménages pauvres .................................................................... 91 Graphique 26 : proportion de ménages pauvres et en surpeuplement en fonction de la proportion de ménages pauvres et en sous-peuplement, par ancienne région, 2013 ...................................................... 91 Graphique 27 : durée de trajet au lieu de travail en fonction de la proportion de ménages dont la personne de référence occupe un emploi, par ancienne région, 2013 ...................................................... 92 Graphique 28 : nombre de logements mis en chantier légalement en fonction de la croissance de la population, par département, moyenne sur les 5 dernières années .......................................................... 93 Graphique 29: nombre de logements mis en chantier légalement en fonction de la croissance du nombre de ménages, par département, moyenne sur les 5 dernières années ....................................... 93 Graphique 30 : vitesse de rotation du parc (2016) en fonction de la proportion de résidents nés dans le département (2015), par département .............................................................................................................. 94 Graphique 31 : flux de construction neuve (avec permis de construire), en fonction du flux de ventes dans l'ancien, par département, moyenne 2013-2017 ..................................................................................... 95 Graphiques 32 : répartition des ménages entre statuts d'occupation, par département, 2016 .............. 97 Graphique 33 : variation de la proportion de propriétaires occupants de 2010 à 2015 en fonction de la proportion de propriétaires occupants en 2015................................................................................................. 98 Graphique 34 : proportion d'appartements selon le statut d'occupation en fonction de la proportion d'appartements pour l'ensemble des statuts d'occupation, par département, 2016 .......................... 98 Graphique 35 : proportion des constructions de maisons par des particuliers donnant lieu à achat de terrain, en fonction du prix moyen des terrains lmorsqu'ils sont achetés, par ancienne région, 2017 .................................................................................................................................................................................................. 99 Graphique 36 : revenu disponible par ménage en fonction du revenu imposable brut par ménage . 103 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 58 sur 183 Graphique 37 : niveau de vie et nombre de personnes par ménage en fonction du revenu disponible par ménage, par département, 2015 ..................................................................................................................... 104 Graphiques 38 : déciles et quartiles extrêmes de revenu disponible par ménage et de niveau de vie, par département, 2015........................................................................................................................................................ 106 Graphique 39 : rapport des quartiles extrêmes en fonction du rapport des déciles extrêmes de revenu disponible et de niveau de vie, par département, 2015 ................................................................................ 107 Graphique 40 : proportion de ménages sous le seuil de pauvreté, selon le statut d'occupation, en fonction de la proportion de ménages sous le seuil de pauvreté pour l'ensemble des statts d'occupation, par département, 2015 ................................................................................................................... 108 Graphiques 41 : contribution des prestations sociales au niveau de vie, en fonction de ce dernier, selon le statut d'occupation, par département, 2015 ................................................................................................. 109 Graphiques 42: contribution des minima sociaux au niveau de vie, en fonction de ce dernier, selon le statut d'occupation, par département, 2015...................................................................................................... 109 Graphiques 43: contribution des aides au logement au niveau de vie, en fonction de ce dernier, selon le statut d'occupation, par département, 2015 ................................................................................................. 110 Graphiques 44: contribution des autres prestations sociales au niveau de vie, en fonction de ce dernier, selon le statut d'occupation, par département, 2015 ..................................................................................... 110 Graphique 45 : prix moyen des logements anciens en fonction du revenu imposable brut par ménage, par département, 2014 ............................................................................................................................................... 111 Graphique 46: prix moyen des logements anciens en fonction du revenu disponible par ménage, par département, 2015........................................................................................................................................................ 112 Graphique 47: prix moyen des logements anciens en fonction du niveau de vie, par département, 2015 ............................................................................................................................................................................................... 112 Graphique 48 : prix moyen du terrain en fonction du prix moyen de la construction, maisons construites par des particuliers, par ancienne région, 2017 ...................................................................... 113 Graphique 49: prix moyen du terrain en fonction de la surface du terrain, maisons construites par des particuliers, par ancienne région, 2017 ............................................................................................................... 114 Graphiques 50: loyer en euros par mois et en % du revenu, par région, locataire du parc privé et locataire HLM .................................................................................................................................................................. 117 Graphique 51 : montant des aides accordées par les différents acteurs, par année de 2015 à 2017, tous DOM confondus .............................................................................................................................................................. 134 Graphique 52 : nombre d'opérations financées sur LBU ....................................................................................... 136 Graphiques 53 : nombre moyen annuel de nouveaux bénéficiaires de LES et PTZ, par taille de ménage et tranche de revenu, années 2014 à 2017, La Réunion ............................................................................... 149 Graphiques 54 : montant total de l'aide à la pierre et à la personne pour divers niveaux de revenu 150 Graphiques 55 : durée des prêts par opération à la Réunion .............................................................................. 165 Graphiques 56 : durée des prêts par opération à la Guadeloupe ....................................................................... 166 Graphiques 57 : durée des prêts par opération à Mayotte.................................................................................... 166 Table des tableaux Tableau 1 : plafonds de ressources en 2017 .................................................................................................................. 19 Tableau 2: bénéficiaires de l'allocation logement dite « accession » dans les DOM en 2017.................... 22 Tableau 3: aides à l'accession et à l'amélioration sociales et très sociales, moyenne annuelle 2015-2017 .................................................................................................................................................................................................. 22 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 59 sur 183 Tableau 4: affectation de la LBU, moyenne 2015-2017............................................................................................. 23 Tableau 5 : financement du montant global des opérations dans lesquelles l'AL intervenait, période 2015-2017 ........................................................................................................................................................................... 40 Tableau 6 : variantes sur les flux annuels d'opérations ............................................................................................ 51 Tableau 7 : évolution des proportions des divers types d'opérations ................................................................ 51 Tableau 8 : contribution de la collectivité dans les différents scénarios ........................................................... 52 Tableau 9 : proportion de logements dépourvus du confort de base (*), par région, 2015 ...................... 87 Tableau 10 : répartition des ménages par statut d'occupation, selon qu'ils sont sous le seuil de pauvreté ou non .................................................................................................................................................................................... 96 Tableau 11 : proportion, parmi les ménages propriétaires, de propriétaires par héritage ou par donation ................................................................................................................................................................................ 99 Tableau 12 : agrégats relatifs aux constructions de maisons individuelles par les particuliers (moyenne des années 2013 à 2017)............................................................................................................................................ 100 Tableau 13 : proportion des ménages ayant fait construire une maison individuelle qui se sont procuré le terrain autrement que par achat ........................................................................................................................ 100 Tableau 14 : quantiles de revenu par ménage en euros, en % de la valeur pour l'ensemble de la France et en % de la médiane, selon le DOM et la zone de prix métropolitaine ................................................ 105 Tableau 15 : idem mais en considérant le niveau de vie (revenu par unité de consommation) au lieu du revenu par ménage ....................................................................................................................................................... 105 Tableau 16 : agrégats divers pour les locataires du parc HLM et du parc privé, selon le DOM et la zone de prix métropolitaine, tous locataires et locataires du premier quartile local de revenu ........... 116 Tableau 17: bénéficiaires de l'AL accession dans les DOM, stock en décembre 2017 et flux annuel récent ............................................................................................................................................................................................... 119 Tableau 18 : bénéficiaires de l'AL accession dans les DOM en décembre 2017 .......................................... 120 Tableau 19 : bénéficiaires de l'AL accession dans les DOM en décembre 2002, 2007, 2012 et 2017 121 Tableau 20: agrégats divers relatifs aux bénéficiaires de l'AL accession dans les DOM en décembre 2017..................................................................................................................................................................................... 122 Tableau 21: idem, mais sur les seuls allocataires ayant signé un contrat de prêt de 2013 à 2016 (« opérations récentes ») ................................................................................................................................................. 123 Tableau 22 : poids des DOM dans divers agrégats ................................................................................................... 125 Tableau 23 : caractéristiques comparées des bénéficiaires des aides personnelles au logement destinées aux propriétaires dans les DOM et en métropole ....................................................................... 125 Tableau 24 : plafonds de ressources en 2017............................................................................................................. 129 Tableau 25: nombre de PTZ mis en force en 2017 ................................................................................................... 131 Tableau 26: idem en % de l'effectif de la zone géographique .............................................................................. 131 Tableau 27: agrégats divers relatifs aux PTZ mis en force en 2017.................................................................. 131 Tableau 28 : montants totaux, effectifs et montants moyens des aides accordées par les différents acteurs, par année de 2015 à 2017, tous DOM confondus ........................................................................... 133 Tableau 29 : montants totaux, effectifs et montants moyens des aides accordées par les différents acteurs, moyenne 2015-2017, par DOM .............................................................................................................. 135 Tableau 30 : opérations financées avec de la LBU de 2010 à 2018, par département.............................. 138 Tableau 31 : Idem, en % du total « Toutes opérations » pour chaque département ................................. 139 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 60 sur 183 Tableau 32 : idem, en pourcentage de l'ensemble des DOM pour chaque type d'opération .................. 140 Tableau 33 : répartition de la LBU selon différents postes, AE, moyenne 2015-2017 ............................. 141 Tableau 34 : comparaison des nombres de bénéficiaires de subventions LBU et d'allocation logement ............................................................................................................................................................................................... 143 Tableau 35 : positionnement des produits d'accession et de location sociales dans les DOM et dans les différentes zones de métropole ............................................................................................................................... 144 Tableau 36 : effectif selon le statut d'occupation par zone géographique, en % de l'effectif de l'ensemble des ménages de la zone ............................................................................................................................................... 145 Tableau 37 : revenu par ménage selon le statut d'occupation par zone géographique, en euros par mois ............................................................................................................................................................................................... 146 Tableau 38 : revenu par ménage selon le statut d'occupation par zone géographique, en % du revenu de l'ensemble des ménages de la zone ................................................................................................................. 146 Tableau 39 : loyer ou mensualité net d'allocation logement moyen selon le statut d'occupation par zone géographique en % du revenu moyen du statut dans la zone.................................................................... 147 Tableau 40 : % de logements individuels selon le statut d'occupation par zone géographique .......... 147 Tableau 41 : % de logements achetés neufs (ou construits) par le propriétaire ........................................ 147 Tableau 42 : différence de coût en aides publiques entre le LES et le LLTS .................................................. 155 Tableau 43 : hypothèses sur les effectifs d'opérations ........................................................................................... 158 Tableau 44 : variantes sur les nombres d'opérations ............................................................................................. 159 Tableau 45 : répartition des effectifs d'opérations par type dans les différentes variantes .................. 161 Tableau 46: baisse du coût de la construction dans les variantes 0 à 4 .......................................................... 161 Tableau 47 : résultat des scénarios à effectifs et coûts de construction constants .................................... 163 Tableau 48: contribution de la collectivité, variantes A à C sur les effectifs et variantes 0 à 4 sur les coûts de construction et le remplacement des LES par des LLTS ............................................................. 163 Tableau 49 : par zone géographique, résultat des variantes A à C sur les effectifs et des variantes 0 et 3 sur les coûts de construction .................................................................................................................................... 164 Tableau 50 : durée des prêts constatée ......................................................................................................................... 165 Tableau 51 : fonds de garantie, tableau récapitulatif des nouveaux engagements et de l'encours garanti ............................................................................................................................................................................................... 174 Tableau 52 : état d'avancement des documents stratégiques intercommunaux dans les 5 DOM ....... 179 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 61 sur 183 Annexes Table abrégée des annexes Annexe 1. Annexe 2. Annexe 3. Annexe 4. Lettre de mission Liste des personnes rencontrées Données sur le contexte de la politique du logement dans les DOM L'allocation logement accession dans les DOM 65 69 79 118 Annexe 5. Dispositifs actuels d'aide à l'accession et l'amélioration sociales et très sociales dans les DOM 127 Annexe 6. Annexe 7. Annexe 8. Annexe 9. Annexe 10. Annexe 11. Annexe 12. Comparaison du coût global en aides publiques du LES et du LLTS Scénarisation et cadrage macrobudgétaire Durée d'emprunt Taux d'effort minimal et dépense nette négative Taux d'usure et taux d'intérêt Fonds de garantie Financements alternatifs 151 157 165 168 170 172 176 Annexe 13. Etat d'avancement des documents stratégiques intercommunaux dans les cinq DOM (avril 2019) 179 Annexe 14. Glossaire 181 Table détaillée des annexes Annexe 1. Annexe 2. Annexe 3. A. a) b) c) d) B. Parc a) Un stock de bien moindre qualité qu'en métropole Lettre de mission Liste des personnes rencontrées Données sur le contexte de la politique du logement dans les DOM Démographie Une croissance démographique contrastée Un desserrement rapide des ménages aux Antilles et à la Réunion Un vieillissement rapide de la population aux Antilles Un « ancrage local » de la population 65 69 79 79 79 83 84 85 86 86 b) Une prédominance du neuf, parfois majoritairement illicite, dans l'accession à la propriété 92 c) d) C. Les ménages à bas revenu sont plus souvent propriétaires qu'en métropole 95 Le patrimoine immobilier est acquis à titre non onéreux plus souvent qu'en métropole 99 102 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Revenus Page 62 sur 183 a) b) c) D. a) b) Annexe 4. A. B. C. D. E. F. AAH Un niveau de vie plus faible en moyenne Un niveau de vie plus hétérogène Une forte contribution des prestations sociales au niveau de vie Des prix de cession élevés par rapport au revenu des ménages Des loyers moins accessibles qu'en métropole aux ménages à faible revenu L'allocation logement accession dans les DOM 103 104 108 111 111 114 118 118 Prix immobiliers Spécificités du barème de l'allocation logement accession dans les DOM Un stock de 12 000 bénéficiaires fin 2017 et un flux annuel légèrement inférieur à 1 000 118 Un flux de nouveaux bénéficiaires divisé par trois en quinze ans Deux allocataires sur trois perçoivent un minimum social Comparaison avec la métropole 120 121 125 Montant du forfait logement en proportion de l'allocation de logement accession en LES et 126 Annexe 5. Dispositifs actuels d'aide à l'accession et l'amélioration sociales et très sociales dans les DOM 127 A. Dispositifs a) b) c) locaux B. a) b) 127 Le LES et l'AAH, dispositifs très sociaux spécifiques aux DOM mis en place par l'Etat 127 Le PTZ, dispositif social de droit commun mis en place par l'Etat 130 De nombreux autres dispositifs, souvent très sociaux, mis en place par les acteurs 131 132 132 136 141 143 145 145 146 147 148 151 151 151 152 152 Page 63 sur 183 Montants d'aide et nombres d'opérations Aides accordées par les différents acteurs Aides financées sur LBU C. Comparaison des effectifs de propriétaires bénéficiaires de LBU et de l'allocation logement accession dans les DOM D. Comparaison du positionnement des aides à l'accession sociale dans les DOM et en métropole a) b) c) d) E. Annexe 6. A. a) b) c) Effectifs Revenus Taux d'effort Part des logements individuels et du neuf Comparaison du coût global en aides publiques du LES et du LLTS Méthode Types de logements et de ménages Montants d'opérations et aides à la pierre Aides à la personne et assimilées Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Articulation entre le LES et le PTZ d) e) f) B. Annexe 7. A. B. Traitement des travaux de remise en état Valorisation de la réponse à la demande de logement social après 30 ans Actualisations Scénarisation et cadrage macrobudgétaire 152 153 153 154 157 157 158 158 Résultats Objet et hypothèses Scénarios a) Scénarios à effectifs et coûts de construction constants b) Scénarios portant sur les effectifs, les coûts de construction et le remplacement des LES par des LLTS 159 F. Annexe 8. A. B. Résultats Durée d'emprunt Durées d'emprunt constatées dans les opérations LES et AAH Perspectives d'évolution a) b) Annexe 9. A. B. LES AAH Taux d'effort minimal et dépense nette négative Taux d'effort minimum en LES Cas de dépense nette négative Taux d'usure et taux d'intérêt 161 165 165 167 167 167 168 168 169 170 Annexe 10. A. Des mesures sont nécessaires pour éviter que le taux d'usure ne fasse obstacle à la mise en place de certains prêts 170 B. Les taux d'intérêt immobiliers de marché n'apparaissent pas beaucoup plus élevés dans les DOM qu'en métropole 171 Annexe 11. A. B. A. B. C. D. E. Fonds de garantie 172 172 175 176 176 176 177 178 178 Etat des lieux Perspectives Financements alternatifs PTZ Prêts Action Logement PSLA à phase locative longue Crédit d'impôt et réduction d'impôt ANAH Annexe 12. Annexe 13. Etat d'avancement des documents stratégiques intercommunaux dans les cinq DOM (avril 2019) 179 Annexe 14. Glossaire 181 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 64 sur 183 Annexe 1. Lettre de mission Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 65 sur 183 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 66 sur 183 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 67 sur 183 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 68 sur 183 Annexe 2. Niveau national Catégorie Liste des personnes rencontrées NB : certains entretiens ont eu lieu par visioconférence ou audioconférence. Organisme Premier ministre Nom Xavier BRUNETIERE Tristan BARRES Fonction Conseiller outre-mer Conseiller technique logement Conseillère budgétaire et Grand Paris Rachel CHANE SEE Cabinets ministériels Ministère délégué à la Conseillère logement CHU ville et au logement Nicolas CHEREL Conseiller budgétaire Thomas DEGOS Ministère des outre-mer Olympio KYPRIANOUPERRIMOND Marie-Christine ROGER Directeur du cabinet Conseiller Chargée de mission outre-mer auprès du directeur Ministère de la cohésion des territoires Soraya HAMRIOUI Arnaud MATHIEU Adjoint sous-directrice FE Thuriane MAHE Adjointe chef du bureau FE1 Nolwenn SARIAN Adjointe chef du bureau FE1 Célia AMRANE Bureau FE1 Administrations centrales Mathieu Chef du bureau FE4 Ministère de la cohésion PRZYBYLSKI des territoires Valentine VERZAT Adjointe chef du bureau FE4 DHUP Sophie ROBIN Chargée de mission foncier public et outils de l'aménagement (AD5) Adjoint au chef du bureau de études économiques (FE5) Claude SALES Océane PEIFFERBureau FE5 SMADJA Camille DUFOUR Bureau FE5 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 69 sur 183 Morane RUELLAND Ministère de la cohésion des territoires Sylvie LEFRANC CGDD Emmanuel BERTHIER Etienne DESPLANQUES Paul-Marie CLAUDON Ministère des outre-mer Marie-Laurence DGOM TEIL Chargée de mission au bureau de la connaissance sur le logement et l'habitat (PH4) Cheffe du bureau des synthèses sur le logement et l'immobilier Directeur général Sous-directeur des politiques publiques Adjoint au sous-directeur des politiques publiques Cheffe du bureau de l'Environnement, du Logement et de l'Aménagement et du Développement durables (BELDAD) Chargée de mission habitat, renouvellement urbain et politique de la ville (même bureau) Chargée de Mission économie du Logement (même bureau) Catherine MAUJARETNDIAYE Géraldine SANAUR Stéphanie SEGUIN Cheffe du bureau BANCFIN2 Gilles ARMAND Fabien BESSON Ministère de l'économie et des finances Romain DUBOURDIEU DGTrésor Adj. chef du bureau BANCFIN2 Adj. chef du bureau BANCFIN2 Adj. chef du bureau BANCFIN2 Manuel CHATEAU Adj. chef du bureau BANCFIN3 Stanislas RIVIERE de La Adj. chef du bureau POLSEC2 Alain CAUMEIL Directeur Ministère de l'économie et des finances Frédéric LAURENT Responsable du pôle évaluation DGFiP/DNID (domaines) Eric DAL BUONO Outre-mer Rapporteur général à la réforme du revenu Fabrice universel d'activité LENGLART (RUA) Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 70 sur 183 Valérie MANCRETDirectrice générale TAYLOR Grégoire FREREJACQUES Tiphaine ESNAULT Guy FABRE Véronique REIX Agences établissements publics de l'État et ADEME Jérôme ROCH Jean-François MAURO Suzanne PONS Nicolas GRIVEL Directeur général adjoint (fonctions support et direction administrative et financière) Chargée de mission territoriale (Direction de l'expertise et de l'animation territoriale) Directeur exécutif adjoint de l'action territoriale Chargée de mission OM (DEAT) Directeur régional Guadeloupe Directeur régional Martinique Directrice régionale Guyane Directeur général ANAH Nicolas CLEMENT Responsable du pôle d'appui ANRU Séverine MOUSSEIGNE Véronique GIRARD CSTB Étienne CREPON Mariette DAVAL Chargée de mission AntillesGuyane Chargée de mission océan indien Président Cheffe département insertion et cadre de vie (Direction des Politiques Familiales et Sociales) Département insertion et cadre de vie Directeur des statistiques, des études et de la recherche Jean-Marc BEDON Organisme liquidateur CNAF Bernard TAPIE Directeur du département Stéphane DONNE statistiques, système d'information et big data Thierry VANStatisticien WASSENHOVE Monteurs d'opérations SOLiHA Michel PELENC Gilles HERAIL Directeur général Chargé de mission outre-mer Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 71 sur 183 Direction DOM Action Logement Marie-Josée territoriale HUBERT Isabelle SANTUS Directrice Mission sur le d'investissement volontaire (PIV) BRED plan Bernard COLOOS Représentant des employeurs Ibrahima DIA Sandra ARBET François RICOLFIS de Représentant des salariés Directrice du réseau outre-mer Directeur général Secrétaire général Statisticien Directeur des outre-mer Directeur territorial Mayotte Directeur du Développement Directeur du département trois océans SGFGAS Pierre SOUCHE Selim IHMANE Prêteurs CDC Banque territoires des Dominique MIRADA Emmanuel LEGRAS Bruno GAUTIER ADIE (micro-crédits) AFD Crédit logement Bertrand WILLOQUET Jean-Marc VILON Directeur général Rodolphe CARLIER Renaud COLOMBIER Hervé COGNE Responsable de programmes Responsable de programmes développement urbain et habitat Directeur général Directeur du département développement et innovation Directeur général Responsable du département outre-mer et international Organisations non gouvernementales (ONG) GRET (développement solidaire) Compagnons Bâtisseurs Rachid AMZIANE Philippe ESTINGOY Frédéric HAUVILLE Agence construction Assureurs qualité AQC SMA BTP Guadeloupe Services locaux de l'État Préfecture de la Guadeloupe DEAL Guadeloupe Virginie KLES Laurent CONDOMINES Secrétaire générale DREAL adjoint Page 72 sur 183 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Gauthier GRIENCHE Chef du service habitat et bâtiment durable Chef de l'unité accession à la Philippe MASUREL propriété et amélioration de l'habitat Agence des géométriques ATRIOM Guyane) 50 Rony pas CHARLES SAINT- Directeur financier administratif et Agences Philippe BHIKI et Jean-Christophe BUCZEK Corinne PETRO Responsable technique Directeur Vice-présidente de Commission logement solidarité la et Guichet unique (Guadeloupe Conseil régional de Guadeloupe Monique APAT Daniel DELOM DGA infrastructures et cadre de vie Directeur de collectivités l'appui aux Collectivités territoriales Conseil départemental Guadeloupe Jacques ANSELME de Marie-Aimée LAWSON-BODY XXXX EPF de Guadeloupe Corinne VINGATARAMIN 1er vice-président Directrice du développement social Directeur de l'habitat Directrice générale - Promotions immobilères Québec-Guadeloupe (PIQG) Patrice LASNIER - Villarchipel Opérateurs locaux Karukera logement ODAS Hilaire BRUDEY Michel BALAGNE Gérant Directeur SEMAG (Société d'économie mixte d'aménagement de la Samuel LINZAU Guadeloupe Bailleurs sociaux Société pointoise d'HLM Dominique JOLY (SPHLM) de la Guadeloupe ADIL Guadeloupe Autres Martine POUGEOLLEON Pascal LABRIET Gérant GTM Guadeloupe Page 73 sur 183 Directeur général Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Fédération régionale du bâtiment et des travaux publics Philippe MICHAUX Ingénierie du bâtiment (FRBTP) Claudine GLORIEUX CAF Guadeloupe Monique CAFFORT CAUE de Guadeloupe Jacques SAINSILY Directeur Responsable allocataires du pôle Conseil régional de l'ordre des architectes (CROA) de Frédéric ANGEL Guadeloupe Adina Blanchet études sociales Adina BLANCHET dans l'habitat Action logement AFD BRED (SOFIAG) Marie-Christine THAUVIN Odile LAPIERRE Nicolas HOLLANDERS Directrice Martinique Préfecture de la Martinique Cedric DEBONS Secrétaire général adjoint Patrick BOURVEN Directeur Services locaux de l'État DEAL Martinique Anne CATLOW Tania PATCHAÏ Agences l'État de Agence des géométriques 50 pas Cheffe du service logement ville durable Cheffe de l'unité financement du logement Hervé EMONIDES Directeur Jocelyn RAVIER Marlène SALOMON Francis CAROLE Pôle développement et accompagnement des familles Directrice Conseiller exécutif affaires sociales/santé/solidarité CAF Martinique Guichet unique Martinique habitat Collectivités territoriales Collectivité territoriale unique de Martinique (CTM) Stéphane LOUISDirecteur du service logement GUSTAVE Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 74 sur 183 Communauté d'agglomération Espace Sud Martinique Communauté d'agglomération Cap nord Commune de Ducos Commune du Prêcheur EPF local EPF de Martinique Martinique réhabilitation Henri PAQUET Vice-président, président de la commission habitat Stéphane Cabrera Chargé de mission habitat Responsable du service habitat Directrice de l'urbanisme Marcelin BERTRAND Ivan SOBESKY Eddy OULY Maire Directeur général Dirigeant entreprises PDG de plusieurs ECM Renovbat Jean-Max (et Ilom, groupement LEONARD d'opérateurs privés) Eddy BOUBOUILLON Edouard ARSENE LOUIS- PDG Directeur de la filiale LES GLM Opérateurs locaux ARCAVS Jean-Jérôme IZAMBARD Responsable Martinique de l'agence de SEMAG (Société d'économie Antoine mixte d'aménagement de la ROFFIAEN Guadeloupe ITERATO SOLiHA AIS Antilles Bailleurs sociaux OZANAM Olivier TEBOUL Garry PAVADE Hugues CADET Directeur Directeur général Animateur et porte-parole Présidente Autres acteurs Conseil citoyen du quartier Anicet SOQUET Volga-plage (Fort-de-France) NB Finances et Patrimoine Nathalie BINÉ Guyane Services locaux de Guyane l'État DEAL Guyane Muriel JOER CORRE LE Directrice adjointe Chef de service AUCL Serge MANGUER Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 75 sur 183 Jeanne-Marie GOUIFFES Miguel BELNY Société immobilière Guyane (SIGuy) SOLIiHA Guyane de Alain LE CORRE Madame ARTHUR Adjointe au chef de service AUCL Chef de cellule habitat Directeur général Responsable d'opérations Opérateurs locaux AUDEG (Agence d'urbanisme Juliette GUIRADO Directrice de la Guyane) Autres ADIL Guyane Valérie VERONIQUE Lydia TRAN VAN BOÏ Directrice La Réunion Préfet Amaury de SAINTQUENTIN Jean-Michel MAURIN Services de l'État locaux DEAL de la Réunion Stéphanie BASCOU Christian PRETOT Frédéric NOE Ericka BAREIGTS Parlementaires Députées Nadia RAMASSAMY Nadia RAMASSAMY Conseil régional Réunion Collectivités territoriales Luçay SAUTRON Vice-présidente logement en charge du Directeur Directrice adjointe Chef du service habitat-logement social Chef de l'unité habitat privé Chargé de Mission Politique du Logement Direction générale adjointe de L'AMÉNAGEMENT DU DÉVELOPPEMENT DURABLE ET DE L'ÉNERGIE Directeur général adjoint Directeur habitat Page 76 sur 183 Conseil départemental de la Réunion Ismaël LOCATE Thierry VITRY Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Guichet unique Réunion habitat Mayotte habitat) Bourbon Bois (et Jean-Michel BLANC Eric PAGES Gilles WARO Directeur Directeur des travaux Ancien cadre dirigeant Directeur général Directeur Directeur général Directrice développement construction Chargé d'opérations et Opérateurs locaux SICA HR (réseau SOLiHA) Jean-Max CLAIN SOLiHA Réunion SEDRE SHLMR Serge GAILLOT Philippe LAPIERRE Valérie LENORMAND Richard ROUANNET Bailleurs sociaux SIDR ARMOS océan indien (association des maîtres Denis CHIDAINE Délégué d'ouvrage sociaux) AFD (Agence française de Mounia développement) OFKIR Prêteurs BRED-SOFIDER Caisse des dépôts consignations ADIL Réunion Christian LASSAUX et Amaury MALARTIC Pascal FOUQUE de Directeur AÏT Directrice adjointe Responsable des filères prêts et crédits CNL (Confédération nationale Erick FONTAINE Administrateur du logement) Fondation Abbé Pierre Autres acteurs Association AGORAH Matthieu HOAREAU Directeur Hubert PICARDEAU Raymond VAITILINGOM Valérie ROCCA Olivier CHAPON Directeur agence de La Réunion Co-directeur Élu Secrétaire général CAPEB réunion Notaires Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 77 sur 183 Avocat Jean-Francis CHEUNG-AHSEUNG Shenaz ADAME BAGOT- Chef d'entreprise Mayotte Joël DURANTON Directeur Claude BAILLY Services locaux de l'État DEAL Mayotte Clément GUILLERMIN Laurent BEAUMONT DJSCS Mayotte Agences l'État de Adjoint au chef du SDDT Chef de l'unité PHCD (SDDT) Chef de l'unité financement du logement social (SDDT) Patrick BONFILS Directeur Directeur général EPFAM (établissement public Yves-Michel foncier et d'aménagement de DAUNAR Mayotte) SIM (Société Mayotte) immobilière de Ahmed Ali Directeur général MONDROHA Philippe PEROT Directeur du patrimoine et du développement Opérateurs locaux SOLiHA Mayotte Jacques JULIEN Directeur HSPC Habitat social à prix coûtant) Julland KHALDI Directeur ONG ArTerre Vincent LIETAR La mission remercie particulièrement le service des statistiques, des systèmes d'information et du big data de la CNAF pour l'aide qu'il lui a apportée. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 78 sur 183 Annexe 3. Données sur le contexte de la politique du logement dans les DOM A. Démographie 79 a) b) c) d) B. Parc Une croissance démographique contrastée Un desserrement rapide des ménages aux Antilles et à la Réunion Un vieillissement rapide de la population aux Antilles Un « ancrage local » de la population Un stock de bien moindre qualité qu'en métropole 79 83 84 85 86 a) 86 92 b) Une prédominance du neuf, parfois majoritairement illicite, dans l'accession à la propriété c) Les ménages à bas revenu sont plus souvent propriétaires qu'en métropole 95 d) Le patrimoine immobilier est acquis à titre non onéreux plus souvent qu'en métropole 99 C. Revenus 102 a) b) c) D. Un niveau de vie plus faible en moyenne Un niveau de vie plus hétérogène Une forte contribution des prestations sociales au niveau de vie Des prix de cession élevés par rapport au revenu des ménages 103 104 108 111 Prix immobiliers a) b) 111 Des loyers moins accessibles qu'en métropole aux ménages à faible revenu 114 Une politique du logement vise à ce que la population, particulièrement à bas revenu, puisse être hébergée dans des logements en quantité et de qualité suffisantes, pour un prix compatible avec ses revenus. Il en résulte quatre paramètres de contexte, que nous examinons ici successivement : la démographie (§ A), le parc (§ B), le revenu des ménages (§ C) et les prix immobiliers (prix de cession et loyers) (§D). NB : pour Mayotte, certaines sources ne sont pas disponibles. Dans certains cas nous avons reconstitué des données approximativement comparables à celles des autres départements. Dans les autres cas, ce département ne figure pas dans les graphiques et tableaux ci-dessous. A. Démographie a) Une croissance démographique contrastée Les départements d'outre-mer présentent des évolutions démographiques contrastées : en Guyane et encore plus à Mayotte, la population croît à un rythme explosif inconnu en métropole, Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 79 sur 183 - dans les Antilles, elle diminue, ces départements s'apparentant sur ce point à de nombreux départements ruraux de métropole (Creuse, Cantal, etc.), la Réunion occupe une position médiane, proche du quatrième quintile de croissance démographique des départements métropolitains. Graphique 7 : croissance de la population en fonction de la population 4% 976 3% (moyenne annuelle sur les 5 dernières années) 973 2% 74 2A 34 35 83 95 38 91 31 44 33 1% 2B 01 82 40 66 26 85 77 94 93 69 0% 0 30 974 271764 56 49 07 11 73 84 63 81 60 37 45 67 86 25 05 42 10 21 14 68 32 04 43 12 79 28 5122 29 41 90 09 80 47 72 06 54 53 16 57 87 24 39 89 50050 71 19 000 1 000 000 03 46 70 02 15 65 48 18 61 55 88 971 52 08 23 36 13 78 76 62 92 59 1 500 000 2 000 000 2 500 000 3 000 000 75 58 972 -1% Source : CGEDD d'après Insee (recensements de la population). Il en résulte que, selon le scénario central de projection de population de l'Insee, de 2017 à 2050, alors que la population de la métropole aura augmenté de 10 %, celle de la Guadeloupe aura diminué de 17 %, celle de la Martinique aura diminué de 25 %, celle de la Guyane aura augmenté de presque moitié et celle de Mayotte aura plus que doublé. Seule la population de la Réunion aura augmenté à un rythme proche de celui de la métropole (7 %) (Graphique 8 et Graphique 9). Graphique 8 : croissance de la population de 2017 à 2050 en fonction de la population en 2050, par département 120% 976 100% 80% 60% 973 40% 01 2B 82 74 35 34 38 77 67 95 76 91 94 78 62 93 31 44 33 69 20% 0% 0 49 86 63 17 85 56 07 1140 66 26 73 64 81 30 90 25 37 09 48 05 32 5127 45 42 60 29 22 53 79 04 83 974 46 2A 43 12 4787 24 84 28 2180 68 72 39 10 16 06 03 14 89 23 19 50 71 54 70 41 57 15 65 18 500 02 000 1 000 000 58 61 5236 55 08 88 92 13 75 59 1 500 000 2 000 000 2 500 000 3 000 000 -20% 971 972 -40% Source : CGEDD d'après Insee. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 80 sur 183 PUBLIÉ Graphique 9 : population en 2050 en fonction de la population en 2017 3 000 000 59 2 500 000 69 13 75 2 000 000 44 31 77 78 62 33 92 93 1 500 000 35 34 38 91 94 67 95 76 74 49 29 60 56 974 01 30 42 85 68 63 6 17 4 45 54 14 37 27 22 51 72 80 2625 84 71 66 21 86 73 5002 976 40 11 24 81 28 87 973 07 79 16 47 03 53 41 82 1089971 12 972 18 88 39 19 70 61 2B 65 08 3243 46 04 36 09 58 90 2A 0552 1555 23 48 1 000 000 8306 57 500 000 0 0 500 000 1 000 000 1 500 000 2 000 000 2 500 000 3 000 000 Source : CGEDD d'après Insee. En Guyane et à Mayotte, l'explosion démographique résulte de la croissance de la population surtout française dans le premier cas et surtout étrangère dans le second cas (Graphique 10). La proportion d'étrangers est beaucoup plus élevée qu'en métropole dans ces deux départements, alors qu'elle est plutôt plus faible dans les autres DOM (Graphique 11). L'indicateur conjoncturel de fécondité est également particulièrement élevé en Guyane et à Mayotte, mais non dans les trois autres DOM. Néanmoins, même dans ces derniers départements, si l'on ne considère que les femmes âgées de 15 à 24 ans, il est plus élevé que dans tout département de métropole, ce qui est porteur de difficultés sociales. Graphique 10 : contribution des variations de la population française et étrangère à la croissance démographique 3,5% 976 Décomposition de la croissance démographique: contribution de la variation de la population de nationalité étrangère en fonction de la 2,5% contribution de la variation de la population de nationalité française, valeurs moyennes annuelles sur 2010-2015 par départt 2,0% 3,0% 1,5% Variation de la population de nationalité étrangère en % de la population totale 1,0% 973 93 0,5% 94 58 972 36 52 -1,0% -0,8% -0,6% 77 2A 33 13 6445 78 06 2B 69 01 44 35 37 92 12 87 42 21 73 60 66 82 26 40 09 4772 6290 32 68 86 84 27 1149 56 38 83 80 16 5979 28 67 76 51 29 65 57 54 10 63 0581 85 53 04 02 23 61 55 15 181903 71 50 24 41 22 25 14 07 974 30 43 89 0,0% 4648 17 88 70 39 75 -0,4%08 -0,2% 0,0% 0,2% 0,4% 0,6% 0,8% 1,0% 95 91 31 74 34 971 1,2% 1,4% 1,6% 1,8% 2,0% Variation de la population de nationalité française en % de la population totale -0,5% Source : CGEDD d`après Insee (recensements de la population). Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 81 sur 183 PUBLIÉ Graphique 11 : indicateur conjoncturel de fécondité en fonction de la proportion d'étrangers, par département 5,5 5,0 Indicateur conjoncturel de fécondité en fonction de la proportion d'étrangers selon le département 976 4,5 4,0 973 3,5 3,0 2,5 974 95 84 78 91 53 27 13 62 22 3904 6042 45 69 77 72 8959 30 61 02 7076 26 82 83 38 92 06 97279 65 412511 8556491808711090 01 5043 03 81 0973 47 12 37 5244 58 16 68 8088 07 29 36 055132 66 55 24 17 3548 63 14 40 19 46 54 34 67 74 86 2133 87 57 23 64 31 15 2B 2A 28 971 93 2,0 94 1,5 75 1,0 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% Source : CGEDD d'après Insee. Indicateur conjoncturel de fécondité en 2016, proportion d'étrangers en 2015. Graphique 12 : indicateur conjoncturel de fécondité des femmes de 15 à 24 ans en fonction de celui des femmes de 25 à 49 ans, par département, 2016 2,0 Indicateur conjoncturel de fécondité des femmes de 15 à 24 ans en fonction de l'indicateur conjoncturel de fécondité des femmes de 25 à 49 ans selon le département en 2016 976 1,5 973 1,0 974 0,5 62 08 02 52 70 55 09 18 61 5811 82 89 3666 0341 27 88 47 04 53 16 71 79 93 24 90 103960 84 72 23 468050762230 28 65 59 68 43 26 13 45 95 57 17 1225 42 91 4019 8183 77 51 85 07 56 87 32 73 49 05 01 06 1434 2AB 2 86 48 37 63 74 15 5467 29 44 3894 78 64 33 21 35 69 31 92 75 972 971 0,0 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0 Source : CGEDD d'après Insee. Le contraste des taux de natalité se reflète dans celui du nombre de personnes par ménage et de l'âge moyen (Graphique 13). Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 82 sur 183 Graphique 13 :nombre de personnes moyen par ménage en fonction de l'âge moyen de la personne de référence du ménage, par département, 2016 3,4 3,2 973 3,0 2,8 974 93 95 2,6 77 91 78 60 94 2,4 92 31 69 74 35 44 59 01 38 6749 25 51 33 76 27 62 4568 80 28 0253 8482 13 972 26 57 971 72 08 85 42 705530 79 14 73 81 07 43 40 39 89 41 37 34 10 56 21 86 22 88 50 61 83 47 32 52 71 11 64 2A 29 16 63 17 0466 09 05 06 18 2B 12 48 24 65 19 87 36 15 03 58 54 90 2,2 75 46 23 2,0 50 52 54 56 58 60 62 Source : CGEDD d'après Fideli 2016. b) Un desserrement rapide des ménages aux Antilles et à la Réunion La taille moyenne des ménages demeure élevée à la Réunion, et reste plus élevée aux Antilles que dans la plupart des autres départements (Graphique 13). Néanmoins, le nombre de personnes par ménage décroît plus rapidement dans ces trois départements que dans les départements de métropole (Graphique 14). Graphique 14 : variation annuelle du nombre de personnes par ménage de 2010 à 2015 en fonction du nombre de personnes par ménage en 2015 0,2% 75 0,0% 1,5 1,7 1,9 2,1 92 94 93 2,3 2,5 95 2,7 2,9 3,1 3,3 3,5 -0,2% -0,4% -0,6% 91 69 82 86 72 35 45 63 77 06 37 79 74 33 53 19 78 44 1831 90 42 47 87 49 85 66 12 22 81 84 01 27 25 26 05 8354 13 68 03 21 41 67 71 51 07 23 38 28 56 89 43 60 2A 14 36 32 73 30 39 76 02 59 62 58 65 2934 50 55 10 24 16 61 80 17 11 40 46 64 57 09 1548 52 88 70 08 04 2B 973 -0,8% -1,0% -1,2% 971 974 -1,4% 972 -1,6% Source : CGEDD d'après Insee (recensements de la population). Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 83 sur 183 PUBLIÉ c) Un vieillissement rapide de la population aux Antilles La différenciation des proportions de ménages âgés et jeunes reflète celle de l'indicateur conjoncturel de fécondité (Graphique 15). Dans les Antilles, malgré le faible dynamisme démographique, la proportion de personnes âgées demeure plus faible que dans de nombreux départements de métropole (Graphique 15). Graphique 15 : répartition des habitants selon la tranche d'âge, par département, 2015 25 à 65 ans Répartition des habitants selon leur tranche d'âge 310255 48 9722B 9162213916 15 788087040 276305 33 64 971738804 210 07 97495590137791124 90 89 44085609 54 3006 76 2918 3813841 36 518487 32 3545825219 23 14 50 71 692526436546 34 547 75 92 57 74 93 94678 2A 7760 6 03 83 17 4972 61 12 86 22 53 81 58 42 66 973 976 Moins de 25 ans Plus de 65 ans Source : CGEDD d'après Insee (recensements de la population). NB : les graphiques triangle permettent de représenter trois grandeurs dont la somme est égale à 1. Plus un point est éloigné d'un côté du triangle, plus la grandeur indiquée au sommet opposé à ce côté est grande. Ainsi, sur le graphique ci-dessus, Paris ressort comme le département où la proportion d'habitants âgés de 25 à 65 ans est la plus élevée, et Mayotte comme celui où la proportion d'habitants âgés de moins de 25 ans est la plus élevée. Néanmoins, la proportion de personnes âgées croît plus rapidement que dans tout autre département en Martinique, et que dans presque tous les autres départements en Guadeloupe (Graphique 16). Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 84 sur 183 Graphique 16 : croissance annuelle de 2000 à 2015 du % de la population âgée de plus de 65 ans en fonction du % de la population âgées de plus de 65 ans en 2015 Croissance annuelle de 2000 à 2015 du % de la population âgée de plus de 65 ans en fonction du % de la population âgée de plus de 65 ans en 2015 972 46 17 56 0,30% 0,25% 971 55 30 88 52 0,20% 0,15% 974 77 91 95 0,10% 94 92 11 71 18 61 83 04 27 22 58 65 14 90 70 39 05 36 24 51 28 66 89 40 25 85 50 07 16 7321 26 38 78 84 08 10 2B 2A 86 63 02 60 75 34 06 37 43 03 3215 13 72 29 47 01 64 76 41 57 87 80 45 74 53 42 62 09 12 6849 48 59 79 67 81 44 82 54 33 35 31 69 19 23 0,05% 973 93 0,00% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% Source : CGEDD d'après Insee (recensement de la population). Ainsi, aux Antilles et à la Réunion, par comparaison avec les départements de métropole, la taille des ménages et la proportion de personnes âgées ne sont pas exceptionnels en niveau, mais le sont en variation. Le desserrement des ménages et le vieillissement rapide propres à ces départements ont des conséquences en matière de logement comme on le verra plus loin. d) Un « ancrage local » de la population Les départements d'outre-mer se caractérisent par une proportion élevée : de personnes nées dans le département parmi les personnes résidant dans le département (sauf en Guyane et à Mayotte, en raison de la proportion élevée de natifs de l'étranger) (Graphique 17 et Graphique 18), et de personnes résidant dans le département parmi les personnes nées dans le département (et résidant en France) (Graphique 18). - Dans les cinq DOM, la proportion, parmi les résidents, de personnes nées dans un autre département français est plus faible que dans tout autre département (Graphique 17). Cet « ancrage local » des populations des DOM est sans doute à l'origine des spécificités des DOM en matière de transmission à titre gratuit des logements et des terrains, comme on le verra plus loin. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 85 sur 183 Graphique 17 : répartition des habitants selon leur lieu de naissance, par département, 2015 Nés dans le département 972 974 971 59 76 62 Répartition des habitants selon leur lieu de naissance 2015, par département 976 973 88 50 42 08 8015 29 57 67 68 52 02 72 25 49 53 51 14 10 71 54 12 22 03 871679 63 4456 35 21 36 39 19 61 8186 65 55 2B 64 58 33 1369 47 37 85 73 41 2A 90 89 17 18 45 24 23 74 38 60 48 43 28 70 8411 05 66 09 34 30 26 46 3182 32 07 06 27 40 83 95 75 92 94 78 01 04 77 91 93 Nés à l'étranger Nés ailleurs en France Source : CGEDD d'après Insee, recensement de la population 2015 (2017 pour Mayotte). Graphique 18 : proportion, parmi les natifs du département (résidant en France), de personnes qui y résident , en fonction de la proportion, parmi les résidents du département, de personnes qui y sont nées, par département, 2015 90% % , parmi les natifs du département (résidant en France), de personnes qui y résident en fonction du %, parmi les résidents du département, de personnes qui y sont nées, 2015 973976 67 68 974 80% 66 34 31 30 74 38 2B 33 85 13 70% 83 01 40 06 2A 60% 77 04 50% 91 95 78 44 63 35 56 73 87 22 14 72 11 60 17 12 25 10 49 43 24 37 45 82 86 21 65 05 79 16 71 53 89 69 39 26 27 32 09 19 41 47 5451 02 70 18 07 46 03 36 84 28 23 48 52 55 58 61 90 64 81 29 57 42 80 50 08 88 15 971 62 59 76 972 40% 93 94 30% 92 75 20% 10% 0% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% Source : CGEDD d'après Insee, recensement de la population 2015 (2017 pour Mayotte). B. Parc a) Un stock de bien moindre qualité qu'en métropole C'est avant tout par sa moindre qualité que le parc de logements des DOM se différencie de celui de la métropole. D'un DOM à l'autre, la qualité du parc est cependant très variable (Tableau 9). Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 86 sur 183 Tableau 9 : proportion de logements dépourvus du confort de base (*), par région, 2015 Proportion de logements sans confort de base Île-de-France 1% Centre-Val de Loire 1% Bourgogne-Franche-Comté 1% Normandie 1% Hauts-de-France 1% Grand Est 1% Pays de la Loire 1% Bretagne 1% Nouvelle-Aquitaine 1% Occitanie 1% Auvergne-Rhône-Alpes 1% Provence-Alpes-Côte d'Azur 0% Corse 1% Guadeloupe 41% Martinique 41% Guyane 59% La Réunion 15% Mayotte 59% Source : CGEDD d`après Insee, recensement de la population 2015 (2017 pour Mayotte). (*) C'est-à-dire dépourvus d'au moins l'un des trois éléments suivants : eau courante, baignoire ou douche, et WC intérieurs (ainsi que l'électricité à Mayotte). Les résidences secondaires sont peu nombreuses dans les DOM (Graphique 19). Le parc est donc destiné principalement à loger la population. Graphique 19 : proportions de résidences principales, de résidences secondaires et de logements vacants, par département, 2015 % de résidences prinicipales 93 95 94 91 78 59 90 60 77 49 69 67 974 5731 51 5492 76 13 68 97301 02 62 37 25 72 7935 45 1027 53 9760821 33 4228 86 39 32 63 9721861 30 03 88 29 89 64 36 50 971 24 14 22 55 81 44 8275 70 38 1680 4726 84 87 71 41 52 34 19 56 07 58 12 40 4346 1774 85 15 65 83 06 11 23 09 66 04 2B 48 73 2A 05 % de logements vacants % de résidences secondaires Source : CGEDD d'après Insee, recensement de la population 2015 (2017 pour Mayotte). Il se caractérise notamment par un taux de vacance élevé aux Antilles et à Mayotte. Alors qu'en métropole une vacance élevée est généralement associée à une proportion élevée de personnes âgées, dans les DOM ce n'est pas le cas, même dans les Antilles (Graphique 20). Dans les Antilles le taux de vacance plus élevé que dans tout autre département est cohérent avec la faible croissance démographique (Graphique 21). À Mayotte, la coexistence d'un taux de vacance élevé et d'une forte croissance démographique associée à de nombreux logements précaires prête à réflexion. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 87 sur 183 Graphique 20 : proportion de logements vacants en fonction de la proportion de la population âgée de plus de 65 ans, par département, 2015 % logements vacants en fonction du % de la population âgée de plus de 65 ans 971 16% 14% 976 972 23 36 58 43 55 18 03 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 63 973 974 77 93 95 15 88 89 52 61 47 19 12 32 41 16 08 24 70 42 48 71 87 65 84 82 39 09 1086 07 54 81 68 02 11 57 45 53 79 72 26 22 5125 50 06 21 37 04 30 80 75 64 90 28 66 29 01 67 27 76 56 34 59 69 62 38 49 31 13 17 60 35 40 92 14 83 33 05 91 7874 73 44 94 85 46 2B 2A 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% Source : CGEDD d'après Insee, recensement de la population 2015 (2017 pour Mayotte). Graphique 21 : taux de vacance en fonction de la croissance annuelle de la population, par département, 2015 16% 972 971 23 Taux de vacance en fonction de la croissance annuelle de la population 14% 03 58 36 18 976 12% 43 52 88 55 61 08 75 19 89 47 12 32 63 46 16 24 41 70 42 71 48 10% 82 87 39 65 86 84 09 10 07 54 81 02 68 11 45 57 53 22 72 79 26 50 06 51 04 21 2537 64 974 30 90 8% 802928 66 76 01 67 27 56 69 62 59 1349 38 17 60 35 40 92 14 77 83 05 91 6% 78 73 93 95 94 85 15 973 34 31 33 44 74 4% 2B 2A 2% 0% -1% 0% 1% 2% 3% 4% Source : CGEDD d'après Insee, recensement de la population 2015 (2017 pour Mayotte). Par ailleurs, la croissance de la vacance entre les recensements de la population de 2010 et 2015 ressort prononcée à la Martinique et (peut-être en raison de problèmes de mesure) en Guyane, mais proche de la moyenne nationale en Guadeloupe, à la Réunion et à Mayotte (Graphique 22). Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 88 sur 183 Graphique 22 : variation de la proportion de logements vacants de 2010 à 2015 en fonction de la proportion de logements vacants en 2015 par région 3,0% Variation du % de logements vacants de 2010 à 2015 en fonction du % de logements vacants en 2015 Guyane Martinique 2,5% 2,0% 1,5% Normandie Hauts-de-France Centre-Val de Loire Bourgogne-Franche-Comté 1,0% Grand-Est Bretagne France Pays de la Loire Nouvelle-Aquitaine La Réunion Auvergne-Rhône-Alpes Ile-de-France Occitanie Provence-Alpes-Côte d'Azur Guadeloupe Mayotte 0,5% 0,0% 0% -0,5% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18% Corse -1,0% Source : CGEDD d'après Insee, recensement de la population 2015 (2017 pour Mayotte). Aux Antilles et à la Réunion, malgré le desserrement des ménages très prononcé, à taille de ménage moyenne équivalente le nombre de pièces par logement est beaucoup plus faible (Graphique 23), le sous-peuplement beaucoup moins fréquent et le surpeuplement plus fréquent (Graphique 24) que dans la plupart des régions de métropole. Parmi les ménages pauvres (c'est-à-dire dont le revenu est inférieur au seuil de pauvreté), la fréquence du sous-peuplement ou du surpeuplement occupe une place intermédiaire dans les DOM (Guyane exceptée) par comparaison avec les régions de métropole (Graphique 25). En revanche, du fait d'une prévalence de la pauvreté supérieure dans les DOM, la proportion, parmi l'ensemble des ménages, de ceux qui sont simultanément pauvres et en sous-peuplement, ou pauvres et en surpeuplement, est plus élevée dans les DOM que dans les régions de métropole (hors Guyane pour le sous-peuplement et hors Ile-de-France pour le surpeuplement) (Graphique 26). Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 89 sur 183 Graphique 23 : nombre de personnes par ménage, en fonction du nombre de pièces par résidence principale, par région, 2015 4,2 4 3,8 3,6 Mayo Nombre de personnes moyen par ménage en fonction du nombre de pièces par résidence principale par région, 2015 3,4 3,2 3 2,8 2,6 2,4 Guya Réu IdF 2,2 2 2,9 3,1 3,3 Mart Corse PACA Guad ARhA Occi HautsdF PaysdL Norm GrEst Centr Bou-Fco Naqu Bret 3,5 3,7 3,9 4,1 4,3 Source : CGEDD d'après Insee, recensement de la population 2015 (2017 pour Mayotte). Graphique 24 : proportion de ménages en surpeuplement en fonction de la proportion de ménages en sous-peuplement, par ancienne région, 2013 % de ménages en surpeuplement modéré ou accentué parmi l'ensemble des ménages en fonction du % de ménages en sous-peuplement prononcé ou très accentué parmi l'ensemble des ménages par ancienne région, 2013 60% 50% 40% 30% Guya 20% IdF Réun 10% Mart PACA Guad LangRo Pic HauNor Cent RhA Als Aqu Bou NPC ChArd BasNor Bre MiPy Auv PdLoire Lor FrCo PoiCh 0% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% Source : CGEDD d'après enquête logement. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 90 sur 183 Graphique 25 : idem, mais uniquement pour les ménages pauvres % de ménages en surpeuplement modéré ou accentué parmi les ménages pauvres en fonction du % de ménages en sous-peuplement prononcé ou très accentué parmi les ménages pauvres par ancienne région, 2013 Guya 60% 50% IdF 40% 30% PACAAls Pic 20% Cent Réun LangRo HauNor Mart Aqu Guad RhA Bre NPC PdLoire 10% BasNor Lor MiPy PoiCh 0% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% Source : CGEDD d'après enquête logement 2013. Les régions non représentées sont celles pour lesquelles un des effectifs intervenant dans le calcul est inférieur à 11. Graphique 26 : proportion de ménages pauvres et en surpeuplement en fonction de la proportion de ménages pauvres et en sous-peuplement, par ancienne région, 2013 % de ménages pauvres et en surpeuplement modéré ou accentué parmi l'ensemble des ménages en fonction du % de ménages pauvres et en sous-peuplement prononcé ou très accentué parmi l'ensemble des ménages par ancienne région, 2013 25% Guya 20% 15% 10% IdF Réun Mart Guad PACA Als Pic HauNor RhA LangRo Aqu Bre PdLoire BasNor NPC 5% Cent Lor MiPy PoiCh 0% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% Source : CGEDD d'après enquête logement 2013. Les régions non représentées sont celles pour lesquelles un des effectifs intervenant dans le calcul est inférieur à 11. Si la qualité intrinsèque des logements est bien moindre dans les DOM qu'en métropole, en revanche leur qualité de localisation, mesurée par la distance au lieu de travail (pour les ménages dont la personne de référence travaille), n'y est pas inférieure (Graphique 27). Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 91 sur 183 Graphique 27 : durée de trajet au lieu de travail en fonction de la proportion de ménages dont la personne de référence occupe un emploi, par ancienne région, 2013 35 30 Durée de trajet au lieu de travail en minutes en fonction de la proportion de ménages dont la personne de référence occupe un emploi par ancienne région, 2013 IdF 25 Pic Cent MiPyRhA NPC FrCo PdLoire Aqu Bre Als 20 Cors Mart Bou HauNor PACA Lor GuadAuv 15 ChArd PoiCh BasNor LangRo Réun Lim Guya 10 5 0 40% 45% 50% 55% 60% 65% 70% Source : CGEDD d'après enquête logement 2013. b) Une prédominance du neuf, parfois majoritairement illicite, dans l'accession à la propriété D'un DOM à l'autre, ainsi que par comparaison avec les départements de métropole, le niveau de la construction de logements peut être rapproché de la croissance de la population (Graphique 28) et du nombre de ménages (Graphique 29). En Guyane et à Mayotte 61 la construction autorisée apparaît anormalement faible. Cela résulte de l'abondance de la construction non autorisée dans ces deux départements : entre 40 % et 60 % de la construction totale de logements62. A la Réunion et encore plus dans les Antilles, la construction apparaît élevée si on la compare à la croissance de la population (Graphique 28). C'est moins le cas si on la compare à la croissance du nombre de ménages (Graphique 29), le desserrement des ménages étant particulièrement prononcé dans ces départements (cf. Graphique 14). De plus, un parc en mauvais état, s'il est traité par des destructions de logements, nécessite la construction de logements supplémentaires pour reloger les ménages concernés. Néanmoins, dans les Antilles, le niveau de construction élevé est associé à une vacance plus élevée que dans tout autre département (cf. ci-dessus). Cela incite à s'interroger sur l'arbitrage entre construction et démolition / reconstruction d'une part et simple rénovation d'autre part. Et ce bien que pour Mayotte nous n'ayons pas retenu le nombre de mises en chantier autorisés figurant dans la base Sitadel (soit environ 300 par an) mais une estimation de la DEAL (environ 900). Les mises en chantier totales seraient supérieures à 2000. 61 Source : rapport de l'Audeg sur l'urbanisation spontanée, novembre 2018, http://www.audeg.fr/ftparuag/aruag/ressources/docs_telechargement/R1_2-US_2018.pdf pour la Guyane, et DEAL pour Mayotte. 62 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 92 sur 183 Graphique 28 : nombre de logements mis en chantier légalement en fonction de la croissance de la population, par département, moyenne sur les 5 dernières années 2,0% 974 93 2A 44 35 74 33 y = 0,81x + 0,01 R² = 0,81 34 77 91 69 Droite de régression pour les départements de métropole 973 976 1,5% 67 95 94 40 01 971 972 1,0% 57 92 78 14 21 76 59 68 06 80 51 29 22 62 28 38 17 73 84 37 56 30 64 13 2B 83 85 26 66 82 25 4507 63 49 81 11 27 05 60 53 32 42 54 12 10 86 46 04 50 90 87 47 24 72 79 65 39 16 41 43 71 70 48 0,5% Nombre 15 09 02 19 08 88 36 75 2352 55 61 58 18 03 89 de logements mis en chantier en % du nb de logements du parc en fonction de la croissance de la population, moyennes annuelles sur les 5 dernières années, par département NB: seuls sont décomptés les logements ayant fait l'objet d'un permis de constru 0,0% -1,0% 0,0% 1,0% 2,0% 3,0% 4,0% Source : CGEDD d'après SDES (Sitadel) et Insee. Nombre moyen de mises en chantier de 2014 à 2018, croissance moyenne de la population de 2011 à 2016. Graphique 29: nombre de logements mis en chantier légalement en fonction de la croissance du nombre de ménages, par département, moyenne sur les 5 dernières années 2,0% 2A 33 44 35 34 77 91 69 74 974 93 y = 0,79x + 0,00 R² = 0,69 Droite de régression pour les départements de métropole 973 1,5% 94 92 67 95 01 40 78 13 971 64 17 84 56 972 37 38 83 73 26 2B 85 1,0% 0,5% 75 58 30 66 76 57 59 63 82 25 45 07 49 68 06 80 51 29 22 81 11 62 28 27 6005 53 54 42 32 10 86 12 46 90 04 50 87 47 24 72 4179 39 65 16 43 71 70 48 15 09 19 02 08 18 88 03 Nombre de logements 89 52 61 55 23 14 21 36 mis en chantier en % du nb de logements du parc en fonction de la croissance du nombre de ménages, moyennes annuelles sur les 5 dernières années, par département NB: seuls sont décomptés les logements ayant fait l'objet d'un permis de con 1,0% 2,0% 3,0% 4,0% 0,0% -1,0% 0,0% Source : CGEDD d'après SDES (Sitadel) et Insee. Nombre moyen de mises en chantier de 2014 à 2018, croissance moyenne de la population de 2011 à 2016. Par opposition au niveau relativement élevé de la construction (eu égard à la croissance démographique et en tenant compte des constructions non autorisées) dans les DOM, la « vitesse de rotation » du parc existant, c'est-à-dire la proportion des logements qui sont vendus chaque année, y est faible. Cela résulte sans doute de l'« ancrage local » de la population (forte proportion des résidents Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 93 sur 183 d'un département qui sont nés dans le département) (Graphique 30), qui entraîne que la transmission du patrimoine immobilier entre générations est effectuée plus souvent à titre gratuit qu'en métropole (cf. Tableau 11 au d) ci-dessous). Graphique 30 : vitesse de rotation du parc (2016) en fonction de la proportion de résidents nés dans le département (2015), par département 5,0% 4,5% 94 92 7895 91 77 Vitesse de rotation du parc (*) en fonction du % des résidents qui sont nés dans le département 06 4,0% 3,5% 93 34 31 83 66 75 01 40 27 1128 3026 82 84 05 74 60 38 45 17 73 90 47 89 41 18 24 70 43 23 69 33 64 13 37 85 86 65 81 61 58 39 55 19 44 35 21 54 14 59 49 25 72 76 3,0% 10 51 56 63 87 79 16 03 36 29 80 42 62 2,5% 22 53 02 50 08 88 15 2,0% 32 04 09 46 07 12 71 52 974 2A 2B 1,5% 48 1,0% 971 972 0,5% (*) Nombre de transactions de logements anciens en 2016 divisé par le nombre de logements occupés par leur propriétaire ou locatifs privés en 2015 973 0,0% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% Source : CGEDD d'après DV3F, Filocom et recensement de population. Sur ce graphique, on a limité le dénominateur du ratio représenté en ordonnée aux logements occupés par leur propriétaire ou locatifs privés car le reste du parc (constitué pour l'essentiel de logements détenus par des organismes HLM ou SEM) est très rarement vendu. Il en résulte que les DOM sont, avec les anciens départements corses, les seuls départements où le nombre de logements neufs construits est plus élevé que le nombre de logements anciens vendus (Graphique 31). Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 94 sur 183 Graphique 31 : flux de construction neuve (avec permis de construire), en fonction du flux de ventes dans l'ancien, par département, moyenne 2013-2017 2,5% Nombre de logements mis en chantier en fonction du nombre de logements anciens vendus, tous deux en moyenne sur les 5 dernières années (2013-2017) en % du nombre de logements du département en 2015 74 93 31 2,0% 2A 974 33 44 35 34 77 91 94 40 13 38 64 92 95 78 1,5% 973 69 01 971 972 2B 84 26 07 81 73 56 17 85 83 1,0% 37 14 21 76 30 66 25 82 63 49 59 45 06 0,5% 48 1509 51 80 29 22 11 62 27 28 60 05 53 42 32 10 86 12 46 04 90 50 87 72 24 43 16 65 41 79 47 71 70 39 1902 08 18 88 36 23 52 55 61 58 03 89 54 75 0,0% 0,0% 0,5% 1,0% 1,5% 2,0% 2,5% 3,0% 3,5% Source : CGEDD d'après DV3F, Sitadel et Filocom. Sur ce graphique, le dénominateur inclut tous les logements du département. On ne tient compte que des logements ayant fait l'objet d'un permis de construire. NB : bien que Mayotte ne soit pas représenté sur ce graphique, le flux de construction neuve y est vraisemblablement supérieur au flux de logements anciens vendus comme dans les autres DOM, et probablement encore davantage, pourvu que l'on compte les logements dépourvus de permis de construire. Corrélativement la place des logements neufs dans les achats de logements est beaucoup plus élevée dans les DOM qu'en métropole : 71 % des ménages qui achètent leur résidence principale l'achètent neuve dans les DOM, contre seulement 29 % en métropole63. Enfin, la part des appartements dans les logements des propriétaires occupants, accédants ou non, n'est que de quelques pourcents dans les DOM, qui sur ce point s'apparentent aux zones rurales de métropole (cf. Tableau 35 plus loin). Ainsi, la construction de maison individuelle occupe une place beaucoup plus importante dans l'accession à la propriété dans les DOM qu'en métropole, y compris pour les ménages à bas revenu. c) Les ménages à bas revenu sont plus souvent propriétaires qu'en métropole La répartition des ménages dans le parc de résidences principales en fonction de leur statut d'occupation fait apparaître une proportion de propriétaires-occupants plus faible dans les DOM (53 %) qu'en métropole (59 %) (Tableau 10). Néanmoins, si l'on considère uniquement les ménages pauvres, la proportion de propriétaires occupants est beaucoup plus élevée dans les DOM (45 %) qu'en métropole (28 %). Le statut de propriétaire à faible revenu, beaucoup moins fréquent en métropole de nos jours qu'il ne l'était il y a une quarantaine d'années64, reste donc répandu dans les DOM : dans ces Source : CGEDD d'après enquête logement 2013. Pourcentages calculés sur les acheteurs « récents », c'est-à-dire ayant acheté quatre ans ou moins avant la date de collecte. 63 « Les ménages et leurs logements depuis 1970, quelques résultats extraits des enquêtes logement », note du CGEDD, mai 2018, http://www.cgedd.developpement-durable.gouv.fr/IMG/pdf/menagelogement-friggit_cle03e36d.pdf. 64 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 95 sur 183 départements, 20 % des ménages sont des propriétaires occupants sous le seuil de pauvreté, contre 5 % en métropole. Une analyse par département conduit aux mêmes conclusions (Graphiques 32). Parallèlement, parmi l'ensemble des ménages, la proportion de locataires HLM est un peu plus élevée dans les DOM (19 %) qu'en métropole (16 %) mais, parmi les ménages qui sont sous le seuil de pauvreté, elle est plus faible dans les DOM (25 %) qu'en métropole (35 %) (Tableau 10). Pour que la proportion de locataires HLM parmi les ménages sous le seuil de pauvreté rejoigne dans les DOM le niveau métropolitain, il faudrait 31 000 logements HLM supplémentaires, soit une augmentation de 24 % du parc HLM dans les DOM. Cela conduirait à une paupérisation accrue du parc HLM de ces départements (sauf à construire encore davantage de logements HLM, de manière à y maintenir constante la proportion de ménages au-dessus du seuil de pauvreté). Pour autant, 29 % des ménages des DOM demeureraient sous le seuil de pauvreté et logés hors du parc HLM, contre 33 % actuellement (et 12 % en métropole). Le parc HLM apparaît donc beaucoup moins apte à loger les ménages à bas revenu dans les DOM qu'en métropole : non seulement sa taille est moindre, eu égard à la proportion plus élevée de ménages à bas revenu, mais (cf. § b)) il nécessite un montant unitaire d'allocation de logement moitié plus élevé. Tableau 10 : répartition des ménages par statut d'occupation, selon qu'ils sont sous le seuil de pauvreté ou non Guadeloupe Ménages sous le seuil de pauvreté Propriétaire-occupant Locataire HLM Autre locataire Logé gratuitement Tous statuts Autres ménages Propriétaire-occupant En % de Locataire HLM l'ensemble Autre locataire des ménages Logé gratuitement Tous statuts Ensemble des ménages Propriétaire-occupant Locataire HLM Autre locataire Logé gratuitement Tous statuts Ménages sous le seuil de pauvreté Propriétaire-occupant Locataire HLM Autre locataire Logé gratuitement Tous statuts En % de Autres ménages l'ensemble Propriétaire-occupant des ménages Locataire HLM de même Autre locataire classe de Logé gratuitement niveau de Tous statuts vie Ensemble des ménages Propriétaire-occupant Locataire HLM Autre locataire Logé gratuitement Tous statuts 23% 10% 8% 3% 43% 36% 8% 9% 4% 57% 59% 18% 17% 7% 100% DOM par département Martinique Guyane Réunion 17% 8% 8% 6% 38% 37% 9% 12% 4% 62% 54% 17% 19% 9% 100% 16% 10% 11% 7% 43% 24% 11% 17% 5% 57% 40% 21% 28% 11% 100% 20% 14% 10% 3% 48% 31% 6% 13% 3% 52% 51% 19% 24% 6% 100% DOM 20% 11% 9% 4% 44% 33% 8% 12% 3% 56% 53% 19% 21% 7% 100% AouAbis 3% 7% 6% 1% 17% 45% 15% 20% 3% 83% 48% 22% 26% 3% 100% Métropole par zone B1 B2 C Métropole 4% 9% 7% 0% 20% 48% 11% 18% 2% 80% 4% 8% 7% 1% 20% 53% 10% 15% 2% 80% 8% 4% 6% 1% 18% 65% 4% 11% 2% 82% 5% 6% 6% 1% 18% 54% 10% 16% 2% 82% 59% 16% 22% 3% 100% France 5% 6% 6% 1% 19% 54% 10% 16% 2% 81% 59% 16% 22% 3% 100% 52% 57% 73% 20% 19% 8% 26% 22% 17% 2% 2% 2% 100% 100% 100% 52% 22% 19% 7% 100% 63% 14% 15% 7% 100% 59% 18% 17% 7% 100% 45% 20% 20% 15% 100% 60% 15% 19% 6% 100% 54% 17% 19% 9% 100% 36% 23% 26% 15% 100% 43% 19% 30% 8% 100% 40% 21% 28% 11% 100% 43% 28% 22% 7% 100% 58% 11% 25% 5% 100% 51% 19% 24% 6% 100% 45% 25% 21% 9% 100% 59% 14% 22% 6% 100% 53% 19% 21% 7% 100% 19% 40% 37% 3% 100% 54% 19% 24% 3% 100% 48% 22% 26% 3% 100% 19% 21% 45% 43% 42% 20% 36% 35% 31% 2% 3% 3% 100% 100% 100% 61% 66% 79% 14% 13% 5% 23% 19% 14% 2% 2% 2% 100% 100% 100% 52% 57% 73% 20% 19% 8% 26% 22% 17% 2% 2% 2% 100% 100% 100% 28% 35% 34% 3% 100% 66% 12% 19% 2% 100% 59% 16% 22% 3% 100% 29% 34% 34% 4% 100% 66% 12% 19% 2% 100% 59% 16% 22% 3% 100% Source : CGEDD d'après enquête logement 2013. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 96 sur 183 Graphiques 32 : répartition des ménages entre statuts d'occupation, par département, 2016 Propriétaires-occupants Répartition des ménages entre statuts d'occupation 85 23 22 29 43 1546 79 56 417012 19 36 1855 81 58 16 24 8953 32 28 657 82 48 9 39 72 86 1740 61 5227 883 47 87 71 63 50 45 44 11 49121 64 77 38 60 7335 26 280 25 68 10 3742 74 83 91 8 57 5 3066 78 1454 4 67 62 90 95 59 33 34 971 2A 31 84 6 76 2B 51 13 972 69 94 92 974 93 973 75 HLM, SEM et autres Propriétaires-occupants Locataires du secteur privé Répartition des ménages dont le revenu est inférieur au seuil de pauvreté entre statuts d'occupation 23 32 46 48 43 12 22 85 24 19 9 79 782 47 58 5616 9722970 81 65 11 974 55 17 40 50 2A 89 52 7118 53 3 5 39 2B 41 64 4 61 1 87 63 66 88 86 74 26 282773 30 83 6 8 80 72221 57 34 49 1444 973 60 77 38 35 84 33 45 42 62 10 372568 54 95 59 31 67 78 91 13 9076 51 9369 94 75 92 15 971 36 HLM, SEM et autres Propriétaires-occupants Locataires du secteur privé Répartition des ménages dont le revenu est supérieur au seuil de pauvreté entre statuts d'occupation 23 85 29 22 79 1546 43 4156 24 5512 58 32 89 16 36 18708109 53 07 72 19 28 865 17 61 48 82 878 39 03 27 86 47 527163 11 80 45 44 40 0235 26 21 49 38 50 01 77 25 64 08 603754 30 10 42 66 57 62 14 68 04 91 73 05 83 74 59 67 95 78 90 33 34 84 971 2B31 76 2A 06 51 13 972 69 974 94 93 92 973 75 HLM, SEM et autres Locataires du secteur privé Source : CGEDD d'après Fideli 2016. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 97 sur 183 De 2010 à 2015, la proportion de propriétaires occupants, qui a diminué en moyenne sur l'ensemble de la France, a diminué plus fortement dans les DOM que dans toute autre région de métropole (Graphique 33). Graphique 33 : variation de la proportion de propriétaires occupants de 2010 à 2015 en fonction de la proportion de propriétaires occupants en 2015 1,0% Variation du % de propriétaires occupants de 2010 à 2015 en fonction du % de propriétaires occupants en 2015 (source: recensements de la population) Bourgogne-Franche-Comté Normandie Centre-Val de Loire 0,5% Pays de la Loire 0,0% 40% 45% Ile-de-France Auvergne-Rhône-Alpes Grand-Est 50% Corse Provence-Alpes-Côte d'Azur 55% France 60% Nouvelle-Aquitaine 65% Bretagne 70% Occitanie -0,5% Martinique Hauts-de-France Guadeloupe Guyane -1,0% La Réunion -1,5% Source : CGEDD d'après recensements de la population. La proportion de logements collectifs n'est pas plus faible dans les DOM (hors Mayotte) que dans les départements ruraux de métropole, quel que soit le statut d'occupation considéré (Graphique 34). Graphique 34 : proportion d'appartements selon le statut d'occupation en fonction de la proportion d'appartements pour l'ensemble des statuts d'occupation, par département, 2016 100% 972 91 67 78 73 83 95 42 68 64 25 90 05 77 2157 38 3930 87 54 34 974 88 63 84 76 90 67 26 35 31 58 971 12 60 65 01 91 73 78 25 48 71 44 51 81 89 43 95 57 37 68 07 83 05 54 52 42 16 56 33 66 09 64 38 70 2815 08 10 31 45 17 02 29 55 77 21 34 72 80 88 39 23 27 11 03 47 41 63 66 53 86 61 973 12 1465 26 04 46 18 19 49 01 30 15 51 24 48 87 4435 04 76 59 22 36 71 33 82 32 43 84 07 14 1929 03 1037 50 40 45 972 70 60 55 59 28 56 82 89 49 08 58 973 11 46 09 81 40 52 86 23 18 32 22 47 27 62 974 62 80 17 72 24 02 05 78 53 83 41 73 61 971 36 50 16 74 13 2A 2B 74 13 2A 2B 69 93 94 06 92 92 75 75 90% 06 94 69 93 80% 92 70% 06 60% 94 50% 85 79 69 2A 2B 13 74 93 40% 30% 85 79 20% 10% 85 79 0% 0% 38 67 95 91 42 68 64 25 34 21 90 31 04 57 66 77 54 972 26 35 39 4401 30 65 63 84 12 76 07 14 88 51 87 15 48 71 3733 29 03 45 10 43 973 Proportion d'appartements selon le statut d'occupation 56 19 971 5960 40 7011 49 58 974 7289 28 08 en fonction de la proportion d'appartements pour l'ensemble des statuts d'occupation 17 82 41 18 22 46 09 86 55 52 3647 81 80 23 53 62 2432 50 2702 61 selon le département, 2016 16 Propriétaires occupants Locataires du parc HLM Locataires du parc privé 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Source : CGEDD d'après Fideli 2016. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 98 sur 183 d) Le patrimoine immobilier est acquis à titre non onéreux plus souvent qu'en métropole · Logements Un reflet sans doute de l' « ancrage local » de la population est que la proportion, parmi les ménages propriétaires de leur résidence principale, de propriétaires par héritage ou donation (par opposition aux propriétaires ayant acheté leur logement) est beaucoup plus élevée dans les DOM (25 %, et 36 % pour les propriétaires pauvres qu'en métropole (9 %, et 16 % pour les propriétaires pauvres) (Tableau 11). Dans les DOM, plus d'un propriétaire pauvre sur trois est devenu propriétaire par héritage ou par donation, contre un sur six en métropole. Tableau 11 : proportion, parmi les ménages propriétaires, de propriétaires par héritage ou par donation Dont Tous propriétaires Dont autres propriétaires pauvres propriétaires Guadeloupe 18% 27% 12% Martinique 35% 50% 28% Guyane 16% 24% 11% Réunion 25% 36% 17% DOM 25% 36% 18% Métropole 9% 16% 8% (*) c'est-à-dire dont le niveau de vie est supérieur au seuil de pauvreté Source : CGEDD d'après ENL 2013. · Terrains Un phénomène analogue se produit pour les terrains sur lesquels les particuliers font construire des maisons individuelles. Selon l'enquête EPTB, ces terrains sont acquis par achat (par opposition à une donation, un héritage, etc.) dans moins de la moitié des cas, contre trois cas sur quatre dans les départements de métropole (Graphique 35). Ce décalage s'observe pour toutes les catégories socio-professionnelles (Tableau 12). Graphique 35 : proportion des constructions de maisons par des particuliers donnant lieu à achat de terrain, en fonction du prix moyen des terrains lmorsqu'ils sont achetés, par ancienne région, 2017 90% 85% Lim NPC BasNor PdLoire PicHauNor Centr PoiCh Bou Bre Lor FrCo Auv ChArd MiPy Aqu Als LangRo IdF 80% 75% 70% RhA 65% 60% Proportion des constructions de maisons par des particuliers donnant lieu à achat de terrain en fonction du prix moyen des terrains lorsqu'ils sont achetés par ancienne région, 2017 Cors PACA 55% 50% 45% DOM 40% 0 20 000 40 000 60 000 80 000 100 000 120 000 140 000 160 000 Source : CGEDD d'après EPTB. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 99 sur 183 Tableau 12 : agrégats relatifs aux constructions de maisons individuelles par les particuliers (moyenne des années 2013 à 2017) artisanscommerçantsagriculteurs chefs exploitants d'entreprise 1% 2% 3% 3% 4% 3% 2% 5% 2% 2% 1% 1% 2% 2% 2% 3% 1% 2% 1% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 34% 38% 48% 67% 61% 69% 70% 67% 57% 47% 79% 47% 36% 52% 62% 35% 45% 70% 42% 71% 29% 36% 27% 51% 52% 4% 8% 7% 6% 8% 7% 5% 5% 14% 6% 5% 8% 9% 6% 6% 7% 5% 6% 5% 7% 11% 9% 8% 7% 7% 77% 78% 77% 79% 83% 81% 81% 90% 80% 78% 88% 72% 75% 86% 84% 75% 88% 85% 85% 88% 58% 64% 56% 75% 76% cadres et professions intellectuelles professions supérieures intermédiaires employés ouvriers retraités 23% 20% 16% 16% 14% 20% 18% 14% 28% 16% 16% 33% 19% 15% 20% 22% 22% 19% 12% 17% 28% 23% 22% 21% 21% 77% 81% 84% 83% 86% 85% 88% 85% 54% 87% 85% 71% 79% 82% 86% 83% 90% 86% 90% 84% 62% 71% 65% 78% 79% 11% 13% 13% 13% 13% 13% 14% 12% 8% 14% 13% 8% 12% 14% 10% 13% 14% 11% 11% 11% 12% 12% 13% 12% 12% 67% 84% 85% 87% 86% 86% 88% 86% 82% 84% 89% 51% 81% 90% 86% 79% 86% 88% 84% 85% 64% 71% 51% 79% 81% 40% 36% 38% 39% 37% 35% 43% 39% 33% 39% 40% 41% 38% 44% 39% 37% 35% 35% 46% 37% 31% 35% 40% 37% 37% 77% 79% 79% 86% 86% 87% 88% 86% 56% 84% 88% 73% 80% 85% 85% 78% 86% 88% 85% 87% 63% 70% 39% 79% 81% 18% 11% 15% 15% 17% 12% 14% 19% 5% 15% 20% 7% 8% 10% 16% 10% 18% 16% 21% 13% 6% 12% 5% 12% 13% 72% 77% 80% 86% 86% 85% 89% 81% 60% 84% 86% 79% 81% 79% 81% 76% 90% 85% 87% 82% 71% 71% 28% 80% 81% 4% 10% 6% 9% 7% 10% 5% 6% 10% 7% 5% 3% 11% 8% 6% 7% 5% 11% 4% 12% 10% 7% 10% 8% 8% 69% 70% 68% 71% 69% 76% 75% 68% 47% 74% 67% 49% 72% 75% 69% 71% 69% 76% 71% 78% 46% 53% 27% 66% 68% autres personnes sans activité Toutes professionnelle professions 1% 2% 2% 2% 2% 2% 1% 2% 3% 1% 1% 1% 3% 1% 2% 2% 1% 1% 2% 2% 2% 2% 15% 2% 2% 90% 78% 74% 85% 93% 75% 92% 88% 72% 57% 95% 69% 68% 83% 79% 68% 92% 78% 86% 81% 51% 58% 12% 58% 73% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 74% 78% 79% 84% 83% 84% 87% 83% 60% 82% 86% 70% 77% 83% 83% 77% 86% 85% 85% 84% 60% 68% 46% 77% 78% Zone Alsace Aquitaine Auvergne Basse-Normandie Bourgogne Bretagne Centre-Val de Loire Champagne-Ardenne Corse Franche-Comté Haute-Normandie Île-de-France Languedoc-Roussillon Limousin Lorraine Midi-Pyrénées Nord-Pas-de-Calais Pays de la Loire Picardie Poitou-Charentes Provence-Alpes-Côte-d'Azur Rhône-Alpes DOM FRANCE ENTIERE Dont métropole Alsace Aquitaine Auvergne Basse-Normandie Bourgogne Bretagne Centre-Val de Loire Champagne-Ardenne Corse Franche-Comté Haute-Normandie Île-de-France Languedoc-Roussillon Limousin Lorraine Midi-Pyrénées Nord-Pas-de-Calais Pays de la Loire Picardie Poitou-Charentes Provence-Alpes-Côte-d'Azur Rhône-Alpes DOM FRANCE ENTIERE Dont métropole Poids de chaque catégorie professionnelle dans les constructions de maison individuelle Part des opérations pour lesquelles le terrain a été acheté Source : CGEDD d'après EPTB. L'enquête logement 2013 fournit des résultats différents, mais qui vont dans le même sens: selon elle, la proportion des accédants à la propriété ayant fait construire une maison individuelle qui se sont procuré le terrain autrement que par achat est dans les DOM de 3 sur 10 (4 sur 10 pour les accédants sociaux65), contre seulement de 1 sur 10 (1 sur 20 pour les accédants sociaux) en métropole (Tableau 13). Elle est encore plus élevée en LES. Tableau 13 : proportion des ménages ayant fait construire une maison individuelle qui se sont procuré le terrain autrement que par achat Tous ménages Accession sociale Métropole 1/10 1/20 DOM 3/10 4/10 Source : CGEDD d'après enquête logement. 65 Au sens de : accédants ayant bénéficié d'un prêt aidé ou, dans les DOM, d'un LES. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 100 sur 183 Le fait que dans les DOM les ménages à bas revenu ont davantage accès à du foncier non bâti gratuit qu'en métropole constitue une opportunité dans la définition des politiques de logement social. A contrario, ce foncier gratuit est plus souvent qu'en métropole par affecté par la carence de titrement ou l'indivision : « D'après le cadastre de la Martinique, 60 % du parcellaire appartient à des personnes physiques. Or, 26 % de cette surface correspond à une propriété en indivision et 14 % à des successions ouvertes, ce qui implique que 40 % du foncier privé est gelé. Les communes de l'île sont touchées dans des proportions variables ­ 17 % du foncier privé est concerné à Saint-Pierre, près de 50 % à Fort-deFrance et plus de 83 % à Macouba. »66 Rapport fait au nom de la commission des lois constitutionnelles, de la législation et de l'administration générale de la république, sur la proposition de loi visant à faciliter la sortie de l'indivision successorale et à relancer la politique du logement en outre-mer (n° 475), Par M. Serge LETCHIMY, Député, Assemblée Nationale 10 janvier 2018. La situation est encore plus grave à Mayotte. 66 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 101 sur 183 C. Revenus Différentes mesures du revenu Encadré 4 : différentes mesures du revenu On utilise ici plusieurs mesures du revenu : * le revenu déclaré lors des enquêtes logement, * le revenu imposable brut figurant dans Filocom, * le revenu disponible figurant dans Fideli67, * le niveau de vie, égal au revenu disponible divisé par le nombre d'unités de consommation68, figurant également dans Fideli. Le revenu disponible est généralement plus faible que le revenu imposable brut pour les hauts revenus, et plus élevé pour les bas revenus. Les DOM sont les seuls départements où le revenu disponible par ménage soit inférieur au revenu imposable brut par ménage, ce qui reflète le niveau élevé des prestations sociales et la faiblesse du produit de l'impôt sur le revenu des personnes physiques dans ces départements (Graphique 36). Ces revenus n'incluent pas ceux provenant de l'économie souterraine. Par ailleurs, à revenu donné, plus un ménage compte de personnes plus son niveau de vie est faible. On considère qu'un ménage est sous le « seuil de pauvreté » si son niveau de vie est inférieur à 60 % du niveau de vie médian sur l'ensemble de la France. « Le revenu disponible est le revenu à la disposition du ménage pour consommer et épargner. Il comprend le revenu déclaré (revenus d'activité, indemnités de chômage, retraites et pensions et certains revenus du patrimoine), les revenus financiers non soumis à déclaration imputés par l'Insee (livrets exonérés, livrets jeunes, PEA, LEP, CEL, PEL, produits d'assurance vie), les prestations sociales reçues (prestations familiales, minima sociaux et allocations logement) et la prime pour l'emploi. Au total de ces ressources, on déduit les impôts directs : impôt sur le revenu, taxe d'habitation, contribution sociale généralisée (CSG), contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS) et autres prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine. La taxe foncière n'est pas prise en compte dans le calcul du revenu disponible. » « Le concept de revenu disponible et de niveau de vie utilisé ici est à utiliser avec précaution car il ne prend en compte que des composantes monétaires et exclut les prestations en nature » (source: documentation de Filosofi, citée dans le dictionnaire des variables de Fideli). Ce revenu disponible est moins fiable pour la Guadeloupe et la Guyane que pour les autres départements. 67 Ici calculées selon l'échelle dite de l'OCDE modifiée qui attribue 1 unité de consommation (uc) au premier adulte du ménage, 0,5 uc aux autres personnes de 14 ans ou plus et 0,3 uc aux enfants de moins de 14 ans. 68 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 102 sur 183 Graphique 36 : revenu disponible par ménage en fonction du revenu imposable brut par ménage 55 000 Revenu disponible par ménage en fonction du revenu imposable brut par ménage, 2014 78 92 75 50 000 74 45 000 91 01 95 7794 40 000 25 28 44 4513 57 27 51 06 21 35 33 64 83 90 76 37 39 2654 4963 14 40 973 93598541 2A 56 4210 17 7284 5329 22 34 7980 07 89 81 32 974 62 708271 43 30 02 50 16 86 55 05 18 19 87 46 12 04 088847 65 9721552 2B 61 24 03 48 66 36 58 09 11 60 3867 7331 68 69 35 000 30 000 971 23 25 000 25 000 30 000 35 000 40 000 45 000 50 000 55 000 60 000 65 000 Source : CGEDD d'après Fideli 2016 et Filocom 2015 (le revenu disponible 2015 de Fideli 2016 a été ramené en valeur 2014 par application d'un coefficient multiplicatif forfaitaire). a) Un niveau de vie plus faible en moyenne Les DOM (hors Mayotte) ne sont en général pas les départements où le revenu imposable brut ou le revenu disponible par ménage sont les plus faibles. Sous cet angle, ils s'apparentent à un ensemble de départements métropolitains ruraux à bas revenu (Graphique 36). Néanmoins, le nombre de personnes par ménage est plus élevé dans les DOM que dans ces derniers départements. Il en résulte que le niveau de vie est plus faible dans les DOM que dans les autres départements (Graphique 37). Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 103 sur 183 Graphique 37 : niveau de vie et nombre de personnes par ménage en fonction du revenu disponible par ménage, par département, 2015 35 000 Niveau de vie 32 500 Niveau de vie et nombre de personnes par ménage en fonction du revenu disponible par ménage selon le département, 2015 973 4,0 75 92 Nombre de personnes 3,5 par ménage 3,0 30 000 974 93 95 77 94 01 68 94 01 77 95 91 74 78 27 500 25 000 60 27 28 62 59 38 02 80 49 45 67 69 84 13 972 5582 53 8526 57 971 30 7942 76 08 70 07 72 4011490 35 44 73 51 33 8134 43 89 56 39 83 21 25 31 10 4 54 37 50 86 61 52 88 32 29 11 6624 47 0571 22 2A 64 06 2B 04 16 17 63 09 4865 1218 19 87 3603 46 15 58 23 69 06 25 21 51 64 5744 83 3345 13 28 6337 3527 90 39 54 41 2A14 17 5626 76 29 40 10 49 87 7189 4285 19 8634 18 22 72 46055079 04 1607 80 59 32 84 81 30 03 43 53 1565 12 70 583624 47 5582 88 02 52 61 66 2B 48 08 93 62 09 11 972 31 38 73 67 60 91 74 78 92 2,5 68 75 2,0 22 500 1,5 20 000 23 1,0 973 971 974 17 500 0,5 Revenu disponible par ménage 15 000 25 000 0,0 30 000 35 000 40 000 45 000 50 000 55 000 Source: CGEDD d'après Fideli 2016. b) Un niveau de vie plus hétérogène La distribution des revenus est plus hétérogène dans les DOM qu'en métropole (Tableau 14, Tableau 15 et Graphiques 38). On considère ici les quantiles locaux (c'est-à-dire mesurés non sur l'ensemble de la France mais sur chaque périmètre : département ou zone de prix) de revenu ou de niveau de vie (revenu disponible par unité de consommation). Les neuvièmes déciles de revenu et de niveau de vie sont dans les DOM presque au même niveau qu'en métropole. En revanche, les premiers déciles y sont presque deux fois plus faibles qu'en métropole (et trois fois plus faibles en Guyane). Concomitamment, les premiers quantiles de revenu par ménage représentent une fraction plus faible du revenu médian qu'en métropole, et inversement pour les quantiles les plus élevés, et il en va de même si l'on considère le revenu par unité de consommation (« niveau de vie ») au lieu du revenu par ménage. Ainsi, alors que les ménages « aisés » ont des revenus (par ménage ou par unité de consommation) peu différents dans les DOM et en métropole69, les ménages « modestes » y ont des revenus deux voire trois fois plus faibles70. Même si l'on tient compte de ce que les prix à la consommation sont plus élevés dans les DOM de 7 à 12 % selon le département considéré (cf. Insee Première, « En 2015 les prix dans les DOM restent plus élevés qu'en métropole », L. Jaluzot, F. Malaval et G. Rateau, avril 2016). 69 Par définition des termes « aisé » et « modeste », les 20 % des ménages ayant les revenus par unité de consommation les plus élevés sont dits « aisés », les 20 % des ménages ayant les revenus par unité de consommation les plus faibles sont dits « modestes ». Le premier décile de revenu par unité de consommation est donc la médiane du revenu par unité de consommation des ménages modestes, et le neuvième décile de revenu par unité de consommation est la médiane du revenu par unité de 70 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 104 sur 183 Les DOM sont, après Paris, les départements où l'éventail des revenus et des niveaux de vie est le plus large (Graphique 3971 ; à Mayotte, cas extrême, le rapport du neuvième au premier décile de revenu était de 14,1 en 201172). Cela résulte de bas revenus particulièrement faibles, et non, comme à Paris, de hauts revenus particulièrement élevés. Tableau 14 : quantiles de revenu par ménage en euros, en % de la valeur pour l'ensemble de la France et en % de la médiane, selon le DOM et la zone de prix métropolitaine Quantile de revenu en euros 1er décile 586 635 543 616 1 097 993 979 1 075 1 015 (idem en % de la valeur pour l'ensemble de la France) 1er quartile (59%) (67%) (75%) (65%) (110%) (97%) (97%) (101%) (100%) Médiane (70%) (77%) (88%) (76%) (112%) (98%) (94%) (99%) (100%) 3ème quartile (79%) (86%) (98%) (88%) (115%) (99%) (94%) (95%) (100%) 9ème décile (88%) (93%) (105%) (98%) (122%) (100%) (93%) (90%) (100%) Quantile rapporté au revenu médian 1er décile 32% 31% 24% 31% 37% 39% 39% 41% 39% 1er quartile 51% 53% 53% 53% 60% 61% 63% 63% 61% Médiane 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 3ème quartile 176% 172% 173% 179% 160% 158% 155% 149% 155% 9ème décile 281% 269% 268% 287% 244% 228% 220% 204% 224% Guadeloupe Martinique Guyane Réunion Métropole zone A ou Abis Métropole zone B1 Métropole zone B2 Métropole zone C France 1er 3ème 9ème 1er Médiane quartile quartile décile décile 947 1 846 3 249 5 193 (58%) 1 087 2 032 3 502 5 474 (62%) 1 213 2 308 3 992 6 190 (53%) 1 053 2 001 3 589 5 748 (61%) 1 778 2 952 4 722 7 204 (108%) 1 571 2 576 4 070 5 867 (98%) 1 563 2 483 3 843 5 466 (96%) 1 631 2 603 3 883 5 298 (106%) 1 618 2 634 4 091 5 891 (100%) Source : CGEDD d'après enquête logement 2013. Tableau 15 : idem mais en considérant le niveau de vie (revenu par unité de consommation) au lieu du revenu par ménage Quantile de niveau de vie en euros 1er décile Guadeloupe Martinique Guyane Réunion Métropole zone A ou Abis Métropole zone B1 Métropole zone B2 Métropole zone C France 416 466 258 434 816 774 774 847 790 1er 3ème 9ème Médiane quartile quartile décile 724 808 646 651 1 318 1 200 1 175 1 220 1 210 1 228 1 329 1 219 1 120 2 028 1 773 1 711 1 675 1 762 2 146 2 309 2 411 2 119 3 026 2 620 2 394 2 282 2 543 (idem en % de la valeur pour l'ensemble de la France) 1er décile 1er quartile (60%) (67%) (53%) (54%) (109%) (99%) (97%) (101%) (100%) 3ème Médiane quartile (70%) (75%) (69%) (64%) (115%) (101%) (97%) (95%) (100%) (84%) (91%) (95%) (83%) (119%) (103%) (94%) (90%) (100%) 9ème décile (92%) (96%) (104%) (93%) (123%) (98%) (94%) (86%) (100%) Quantile rapporté au niveau de vie médian 1er décile 34% 35% 21% 39% 40% 44% 45% 51% 45% 1er quartile 59% 61% 53% 58% 65% 68% 69% 73% 69% Médiane 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 3ème quartile 175% 174% 198% 189% 149% 148% 140% 136% 144% 9ème décile 270% 259% 306% 298% 219% 198% 198% 186% 204% 3 312 (53%) 3 441 (59%) 3 732 (33%) 3 338 (55%) 4 431 (103%) 3 514 (98%) 3 388 (98%) 3 114 (107%) 3 602 (100%) Source : CGEDD d'après enquête logement 2013. consommation des ménages aisés. La valeur très élevée dans le cas guyanais est peut-être due en partie à la moindre fiabilité des données. 71 Source : « Insee Analyses, Mayotte, enquête Budget de famille, entre faiblesse des revenus et hausse de la consommation » décembre 2014 (revenus 2011). 72 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 105 sur 183 Graphiques 38 : déciles et quartiles extrêmes de revenu disponible par ménage et de niveau de vie, par département, 2015 Premier décile en fonction du neuvième décile Quantiles de revenu disponible 18 000 16 000 14 000 12 000 10 000 8 000 85 Quantiles de niveau de vie 14 000 Premier décile de niveau de vie en fonction du neuvième décile de niveau de vie selon le département, 2015 85 73 77 91 44 01 4126 53 492725 45 38 23 40 39 60 56 2A 68 79 50 35 2B 4371 37 19 707242 146364 67 89 36 18 17 57 95 69 33 525507 76 9051 31 151610 05 94 58 814624 65 32 12 87 880386 54France 614780 83 06 22 48 04 02 62 82 59 2108 09 30 28 13 8434 66 11 29 93 78 74 92 Premier décile de revenu disponible en fonction du neuvième décile de revenu disponible selon le département, 2015 78 77 95 91 92 60 28 01 2745 73 38 68 94 67 41 44 69 53 40 39 21 72 49 25 708942 14 3557 71 56 76 90 79 50 29 26 6451 37 France 52 19 22 63 33 18 17 55 02 43 620710 54 36 88 1680 59 83 31 93 61088786 82 81 13 5803 4705 84 06 12 1565 32 24 460430 34 2A 48 66 09 23 11 2B 12 000 74 75 10 000 75 8 000 972 974 971 972 974 6 000 971 6 000 973 4 000 973 4 000 2 000 0 0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 60 000 70 000 80 000 90 000 100 000 2 000 0 0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 40 000 45 000 50 000 55 000 60 000 65 000 Premier quartile en fonction du troisième quartile Quantiles de revenu disponible 30 000 Premier quartile de revenu disponible en fonction du troisième quartile de revenu disponible selon le département, 2015 78 91 74 75 Quantiles de niveau de vie 20 000 18 000 77 95 Premier quartile de niveau de vie en fonction du troisième quartile de niveau de vie selon le département, 2015 91 77 73 01 26 38 68 4 85 41 44523 69 25 60 35 2A 67 95 94 40 64 56 534989396333 31 7227 37 71 14France 792B 76 51 5087 54 83 4318 24 57 42 19 70 07 17 90 06 36 16 5586 5212 46 5810 6103 05 8881 15 32 65 488004 28 13 02 22 82 47 08 59 84 62 21 09 3034 1166 29 93 78 74 92 75 25 000 60 01 94 28 38 68 27 67 45 73 69 85 41 21 44 724039 51 57 25 53 14 89 49 France 31 79 7690 35 7080 2664 33 7117 56 37 13 02 82 59938306 5522 63 50 42 54 18 07 29 43 19 52 6210 84 1686 61 8781 88 04 05 3624 46 32 58 03081230 2A 65 1547 34 09 48 66 11 2B 92 16 000 14 000 12 000 10 000 8 000 20 000 23 15 000 971 972 974 971 973 974 972 973 10 000 6 000 5 000 4 000 2 000 0 0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 40 000 45 000 50 000 55 000 60 000 65 000 0 0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 40 000 45 000 Source : CGEDD d'après Fideli 2016 (revenus 2015). La fiabilité est moindre pour la Guadeloupe et la Guyane. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 106 sur 183 Graphique 39 : rapport des quartiles extrêmes en fonction du rapport des déciles extrêmes de revenu disponible et de niveau de vie, par département, 2015 Quantiles de revenu disponible 3,5 3,0 971 974 972 7492 75 Quantiles de niveau de vie 3,5 973 Q3/Q1 en fonction de D9/D1 Q3/Q1 en fonction de D9/D1 973 3,0 2,5 2,0 93 74 2994 13 06 28 78 34 31 95 69 30 68 84 83 66 91 France 11 59 04 57 90 23 33 67 46 09 64 24 32 63 38 08 82 77 01 17 51 22 0554 80 62 76 81 21 47 60 37 65 02 2A 45 48 86 12 16 07 73 14 1987 03 39 44 15 89 25 42 18 55 35 58 88 56 10 26 40 2B 27 41 50 61 71 52 79 43 36 70 72 49 53 85 2,5 2,0 31 2B 13 2A 78 6906 6894 2534 83 France 353001 3233 54 4864 3784 63 4451 0590 73 57 2167 2991 6595 1204 1438 391193 7759 5626 8766 2309 1586 2246 4282 4347 16 60 45 19 81 5076 88 55 0310 4907 1824 28 17 40 71 80 53 08 27 02 79 61 89 41 7062 72 58 36 52 85 971 75 974 972 92 1,5 1,0 0,5 0,0 0 2 4 6 8 10 12 14 16 1,5 1,0 0,5 0,0 0 2 4 6 8 10 12 14 16 Source : CGEDD d'après Fideli 2016 (revenus 2015). D1 : premier décile ; D9 : neuvième décile ; Q1 : premier quartile ; Q3 : troisième quartile. La fiabilité est moindre pour la Guadeloupe et la Guyane. La combinaison d'un plus grand nombre de personnes par ménage et d'une plus grande hétérogénéité des revenus entraîne que la proportion de ménages sous le seuil de pauvreté est plus élevée dans les DOM que dans les autres départements, et ce quel que soit le statut d'occupation considéré (Graphique 40). Le taux de pauvreté des propriétaires-occupants dans les DOM est équivalent à celui des locataires du parc social de nombreux départements métropolitains. Le taux de pauvreté ressort à 84 % à Mayotte et 30 % à 40 % dans les autres DOM, contre 14 % pour la moyenne métropolitaine et 23 % pour la Seine-Saint-Denis, département métropolitain le plus touché par la pauvreté73. Source : « Insee Analyses, Mayotte, enquête Budget de famille, entre faiblesse des revenus et hausse de la consommation » décembre 2014 (revenus 2011) pour Mayotte et CGEDD d'après Fideli 2016 (revenus 2015) pour le reste de la France. 73 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 107 sur 183 Graphique 40 : proportion de ménages sous le seuil de pauvreté, selon le statut d'occupation, en fonction de la proportion de ménages sous le seuil de pauvreté pour l'ensemble des statts d'occupation, par département, 2015 60% Proportion de ménages sous le seuil de pauvreté , selon le statut d'occupation, en fonction de la proportion de ménages sous le seuil de pauvreté pour l'ensemble des statuts d'occupation selon le département, 2015 50% 974 Propriétaires-occupants Locataires du secteur privé 971 8430 11 66 40% Locataires HLM ou SEM 82 81 971 972 972 93 2B 2B 93 973 973 09 08 974 973 971 974 30% 20% 78 78 10% 78 16 2688 80 02 34 62 46 90 5561 24 67 89 54 65 47 59 87 10 4125 12 7219 18 86 03 17 68 22 70 07 32 13 11 31 57 58 39 45 40 56 23 27 79 42 5283 04 09 66 05 30 4438 37 23 15 35 69 28 53 43 34 29 63 60 36 48 5908 85 21 71 76 51 02 62 24 49 64 14 86 8180 04 2A 06 4713 77 01 50 33 5565 82 2A84 95 87 46 48 58 88 03 54 12 07 83 61 73 70 15 95 36 16 32 18 7491 29 79 42 2606 63 94 22 33 52 72 89 10 31 4317 57 75 49 37 76 05 35 14 94 53 6419 51 56 40 21 50 90 39 45 85 382771 9192 4125 67 44 68 69 2860 75 77 01 73 92 23 74 11 09 48 32 24 2A 66 15 46 47 12 82 30 04 34 0884 58 81 1665 0506 07 431736 5561 03 02 62 22 19 5283 50 70 87 59 40 79 18 2688 80 13 56 64 89 86 29 71 57 39 53 6342 54 85 01 41 143375 10 31 49 7473 44382772 95 90 28212537 76 35 60 67 94 45 68 69 51 77 92 91 972 2B Départements d'outre-mer 93 0% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% Source : Fideli 2016 (revenus 2015). La fiabilité est moindre pour la Guadeloupe et la Guyane. c) Une forte contribution des prestations sociales au niveau de vie Les DOM se caractérisent également par la contribution très élevée des prestations sociales (minima sociaux, aides personnelles au logement et autres prestations familiales) au niveau de vie. Dans le cas des propriétaires-occupants, la contribution des minima sociaux au niveau de vie est beaucoup plus élevée dans les DOM que dans les autres départements. Dans le cas extrême des occupants de logements sociaux à la Réunion, les prestations sociales représentent 45 % du revenu disponible (Graphiques 41). Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 108 sur 183 Graphiques 41 : contribution des prestations sociales au niveau de vie, en fonction de ce dernier, selon le statut d'occupation, par département, 2015 Poids des prestations sociales (minima sociaux, aides personnelles au logement, prestations familiales) dans le revenu, en fonction du niveau de vie, montants annnuels, 2015 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 10 000 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 10 000 09971974 66 11 2362973 02 08 30 47 972 58 82 81 03 55 24 59 93 34 70 65 16 88 43 80 2B79 4652 87 36 07 32 89 18 1217 0426 8683 22 84 4842 13 6154 10 29 50 157264 19 76 40 85 533957 2A33 71 56 63 49 06 052795 14 45 31 41 4425 35 6068 90 28 21 67 94 373891 51 77 69 73 01 974 973 971 972 93 62 59 66 118234 02 0880 30 095510 84 2B16545195 42 03 527214 60 477127 888990 584935 61862A45 81 87 70 2628 2348047613386994 65 2957 67 43 5664 361841333177 50 79 07 53 174406 24193921 68 32 63 05 12 408373 91 46 15223725 01 85 Tous statuts d'occupation 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% Propriétaires occupants 974 973 971 972 82 56 435041 293 02 53 17 110886027690 95 70 71262A 487980844425 01 23 09551839344538 77 85 81 61 72 37 47 05 76 520387 63 60 31 07 8889 66 58 29 54 122B421483 32 3 15164910573313 68 69 366204 5984 73 51 91 46 242240 3521 67 65 19 06 94 74 78 92 75 78 74 92 75 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 40 000 45 000 50 000 Locataires, secteur privé 0% 10 000 15 000 45% 974 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 971 20 000 25 000 30 000 35 000 40 000 45 000 50 000 Locataires HLM et SEM 66 82 11 09 30 16 81 973 84 972 34 87 46 80 2231 89 03 32 86 02 65 26 5 58 24 18 2 59 47 62 08 43 10 56 17 79 44 72 55 61 19 90 41 23 54 67 40 29 35 8864 1213 07 70 04 27 2B 45 42 36 83 52 68 39 8569 152A 37 38 71 57 63 76 49 0533 5360 48 21 14 28 77 50 06 93 51 7391 95 01 74 94 78 9275 78 74 92 5% 75 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 40 000 45 000 50 000 0% 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 40 000 45 000 50 000 Source : CGEDD d'après Fideli 2016 (revenus 2015). Graphiques 42: contribution des minima sociaux au niveau de vie, en fonction de ce dernier, selon le statut d'occupation, par département, 2015 Poids des minima sociaux dans le revenu, en fonction du niveau de vie, montants annnuels, 2015 20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 10 000 20% 18% 16% 14% 12% 66 93 11 59 6230 2B 34 0903 0880 02 76 58 235218 13 8210 16 4787 57 65 84 81 3671543331 888990 55 26 61862A51 2422283 06 94 42 32 14 25 7029 6467 46 43 56 44 50 37 48041776095 68 79 39 07 63 15493521 69 12 4028 77 72 05 38 19 53 4145 01 85 73 91 974 971 972 973 Tous statuts d'occupation 20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% Propriétaires occupants 971 974 97273 9 78 74 92 75 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 40 000 45 000 50 000 Locataires, secteur privé 0% 10 000 20% 18% 16% 14% 12% 974 23 093218 59 110880 34 582B 82 56 03 47 05 76 02 46 48798626144331395 521687 35483 77 2466491093 06 81 15671422621 67 68 91 94 65 39 4350416390 31 3622402757 38 51 55 30 37 70 29 2A25 12 2048444573 01 69 8889 61 72 54 07 19 85 53 17 860 74 78 92 75 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 40 000 45 000 50 000 Locataires HLM et SEM 10% 8% 6% 4% 2% 0% 10 000 971 66 974 09 972 11 23 973 58 03 30 08 47 82 65 02 62 24 59 81 55 34 2B 18 16 87 43 4652 32 80 36 9342 13 89 70 8817 79 122A 07 0483 4819 64 22 152676 8654 84 614033 29 06 50 10 63 71 56 31 72 57 8541 0527 1444 533945 68 4921 60 90 67 373891 25 359577 94 51 28 69 73 01 10% 8% 6% 4% 2% 78 74 92 75 971 11 09 66 16 82 81 30 58 972 87 03 80 46 18 65 32 22 34 08 43 89 79 02 2B 55 23 56 2 24 17 973 885 8486 47 59 6164 62 70 10 31 44 29 90 52 35 54 2636 1213 41 40 72 19 2A 83 39 07 57 67 1576 37 42 27 48 85 71 04 50 63 0533 68 49 69 45 06 38 21 5360 14 51 28 93 77 73 01 95 94 91 74 75 78 92 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 40 000 45 000 50 000 0% 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 40 000 45 000 50 000 Source : CGEDD d'après Fideli 2016 (revenus 2015). Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 109 sur 183 Graphiques 43: contribution des aides au logement au niveau de vie, en fonction de ce dernier, selon le statut d'occupation, par département, 2015 Poids des aides personnelles au logement dans le revenu, en fonction du niveau de vie, montants annnuels, 2015 20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 10 000 20% 18% 16% 14% 12% 974 97393 971 11 59 972 30 62 84 66 34 08807613 0242 09551090 3169 2B161433 824937 471827 25 03 888735 61862A5195 8156 52054121 6589 83 5822 63 38 36725460 232419394506 68 50 07 7 7029 64 79 4326 48041728677794 32 46 5340 1585 57 73 01 12 1 44 91 Tous statuts d'occupation 20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% Propriétaires occupants 78 74 92 75 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 40 000 45 000 50 000 Locataires, secteur privé 0% 10 000 20% 18% 16% 14% 12% 974 974 971 0932183934483 1301 972504135 90 51 68 91 1108860275733 06 82 56 4373 844425 23 487972422621 67 95 69 94 74 78 07 81 47 80 15161763 4 73 77 61 29 76 196649 2A 2 02 70 71 54 8889 46 2422401093 38 58 204 37 85 55 05 53 3 3662B 261460 31 520387598 5 65 19 92 75 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 40 000 45 000 50 000 Locataires HLM et SEM 10% 8% 6% 4% 2% 0% 10 000 09 66 11 2362 30 47 24 08 34 81 58 59 82 03 02 93 87 55 16 88 6542 70 86 2B79974 43 46 1217 07 80 32 36 97110 0472 84 4818 13 2263 972 615476 89 152664 29 52 83 19 33 85 31 40 50 533957 49 71 44 56 14 053595 2A41 21 37 25 90 27 38 45 51 94 973066768 2877 6069 91 73 01 10% 8% 6% 4% 78 74 92 66 971 09 11 82 16 81 30 84 22 34 46 86 65 24 47 87 972 26 32 31 56 03 02 72 17 80 43 62 18 29 89 59 44 10 08 79 25 19 23 35 55 61 58 54 8864 40 07 90 85 67 36 973 04 42 41 2B 7038 15 45 1249 68 13 63 27 37 52 71 532A 39 57 69 0533 21 83 48 14 76 50 60 28 77 51 06 93 73 01 95 74 91 94 78 75 92 75 2% 0% 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 40 000 45 000 50 000 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 40 000 45 000 50 000 Source : CGEDD d'après Fideli 2016 (revenus 2015). Graphiques 44: contribution des autres prestations sociales au niveau de vie, en fonction de ce dernier, selon le statut d'occupation, par département, 2015 Poids des autres prestations familiales dans le revenu, en fonction du niveau de vie, montants annnuels, 2015 20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 10 000 20% 18% 16% 14% 12% 973 974 93 971 62 59 0242 972532676095 08797628 77 91 824935 80 84 10 7085 43 61865451 30 888990 5205 2 44 1136721433736994 81 07 22 6650 4145 71 4718 3725 4804171367 0955295738 01 03 12 87 5834 63 06 65 5664 32 2324193921 68 15 4083 46 2B162A 31 Tous statuts d'occupation 20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% Propriétaires occupants 973 974 53 49 62 85 43 71 278 02 70 29 5976 82 971 48797242293 38 77 22 61 80 8889 55 5207 1735 60 81 165568444 47 05 2 11088626144331395 366640 5483 97250416321 67 01 91 15168710690 31 23 09321839344573 51 68 69 94 582B 57 19 240330 3725 4604 74 78 2A 06 78 74 92 2% 75 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 40 000 45 000 50 000 Locataires, secteur privé 0% 10 000 20% 18% 16% 14% 12% 974 92 75 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 40 000 45 000 50 000 Locataires HLM et SEM 10% 8% 6% 4% 2% 0% 10 000 973 974 02 62 971 08 59 93 972 70 55 4780 118252 88 8172 093053 66479 2795 4350 61 10 22 24842 13 60 89 26 2346293928 16 85 07 56 36 3449 5884 45 8617 18 41 3283 120576 77 0440 65 54 2B 19 35 91 032A 51 68 144425 87 630667 01 15713738 94 57 643173 33 69 90 21 10% 8% 6% 4% 78 74 92 973 971 82 84 66 972 26 30 67 45 1134 69 89 31 04 27 19 25 81416077 8038 0959 9391 6268 0213 86 10 72 8728 1644 95 40 07 90 32 12 4683 53 54 2449 42 4763 6171 01 0821 223751 74 78 05 03 14 35 17 56 33 6539 06 94 18 43 55 76 79 73 29 15 70 2A 85 58 52 64 2350 8857 48 36 2B 92 75 2% 75 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 40 000 45 000 50 000 0% 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 40 000 45 000 50 000 Source : CGEDD d'après Fideli 2016 (revenus 2015). Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 110 sur 183 D. Prix immobiliers Il convient de distinguer les prix de cession (prix du bien logement) et les loyers (prix du service logement). a) Des prix de cession élevés par rapport au revenu des ménages D'une manière générale, le prix moyen par logement et le revenu par ménage sont corrélés dans l'espace. Cette corrélation apparaît en particulier lorsque l'on examine les différents départements, que l'on considère le revenu imposable brut par ménage (Graphique 45), le revenu disponible par ménage (Graphique 46) ou le niveau de vie (Graphique 47). Néanmoins, dans certains départements, le prix des logements est très supérieur à la droite de régression. C'est le cas en métropole de départements méditerranéens à forte proportion de résidences secondaires (Alpes-Maritimes, Var, anciens départements corses) ou proches de Paris. C'est également le cas des DOM. Ainsi, alors que le revenu par ménage moyen dans les DOM, pour faible qu'il soit, ne l'est pas beaucoup plus que dans les départements métropolitains où il est le plus faible (ce sont généralement des départements ruraux : Creuse, Aude, Ariège, Nièvre, Indre), le prix des logements y est plus élevé que dans ces départements de moitié voire du double (Graphique 45 et Graphique 46). Une étude statistique examinant les déterminants du prix des logements dans les différents départements (DOM compris) et les comparant non seulement au revenu par ménage mais également à un ensemble d'agrégats pourrait être menée pour rechercher les causes de ce phénomène. Elle dépassait le cadre de la présente mission. Du fait de la taille plus élevée des ménages dans les DOM, cet écart est encore accru si l'on considère non plus le revenu disponible par ménage mais le niveau de vie. Le prix des logements apparaît alors deux fois et demi supérieur dans les DOM à ce que la droite de régression calée sur la métropole laisserait attendre (Graphique 47). Graphique 45 : prix moyen des logements anciens en fonction du revenu imposable brut par ménage, par département, 2014 500 000 75 450 000 400 000 92 350 000 y = 9,83x - 209 145,84 R² = 0,78 300 000 06 94 74 13 69 01 95 77 2A 83 78 Droite de régression pour les départements de métropole 250 000 200 000 971 150 000 100 000 23 33 64 44 73 17 3867 31 60 2B30 34 56 972 974 40 35 59 26 85 14 27 28 76 37 21 51 66 62 04 45 07 57 25 49 32 24 82 05 81 80 63 46 22 54 90 47 50 29 41 11 42 39 72 71 65 43 86 09 48 701679 10 02 53 19 89 0888 12 61 87 18 55 15 03 58 3652 93 91 973 84 68 50 000 0 25 000 30 000 35 000 40 000 45 000 50 000 55 000 60 000 65 000 Source : CGEDD d'après DV3F et Filocom. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 111 sur 183 PUBLIÉ Graphique 46: prix moyen des logements anciens en fonction du revenu disponible par ménage, par département, 2015 500 000 450 000 Prix moyen des logements anciens (DV3F) en fonction du revenu disponible par ménage 2015, par département 75 400 000 92 350 000 y = 12,61x - 290 933,16 R² = 0,68 300 000 2A 06 83 13 69 95 77 01 94 74 Droite de régression pour les départements de métropole 78 250 000 200 000 971 93 33 91 150 000 100 000 23 84 73 64 44 17973 2B 60 31 67 38 30 34 40 35 972 974 5626 59 37 14 51 28 85 76 27 21 25 05 07 5745 62 82 49 66 04 32 24 46 50 80 63 81 2229 5490 47 11 42 39 71 72 41 86 16 10 1902 79 09 4865 12 18 89 43 53 08 70 61888755 15 3603 52 58 68 50 000 0 25 000 30 000 35 000 40 000 45 000 50 000 55 000 Source : CGEDD d'après DV3F et Fideli. Graphique 47: prix moyen des logements anciens en fonction du niveau de vie, par département, 2015 500 000 450 000 Prix moyen des logements anciens (DV3F) en fonction du niveau de vie 2015, par département 92 75 400 000 350 000 y = 22,94x - 360 997,55 R² = 0,73 300 000 2A 06 83 13 95 69 77 78 Droite de régression pour les départements de métropole 94 74 250 000 200 000 93 84 33 73 64 44 67 60 38 31 01 91 150 000 17 971 973 2B 30 34 40 35 972 974 56 59 26 100 000 1437 85 76 27 2851 21 57 45 25 62 6682 32 05 07 04 49 24 8146 80 63 47 50 2229 41 90 11 42 54 39 71 72 89 65 79 19 12 86 10 53 09 48 0243 1687 08 88 61 70 18 55 15 36 52 03 58 23 68 50 000 0 15000 17000 19000 21000 23000 25000 27000 29000 31000 33000 35000 Source : CGEDD d'après DV3F et Fideli. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 112 sur 183 Si l'on examine maintenant le prix moyen des terrains sur lequel les particuliers font construire des maisons, et le prix de construction de ces maisons, on observe que : le prix de ces terrains est plus élevé dans les DOM que dans les autres régions métropolitaines, hormis l'Ile-de-France, la Provence-Alpes-Côte d'Azur, l'ancienne région Rhône-Alpes et la Corse, le prix de construction des maisons y est en revanche plus faible que dans toute autre région (Graphique 48). - Graphique 48 : prix moyen du terrain en fonction du prix moyen de la construction, maisons construites par des particuliers, par ancienne région, 2017 150 000 PACA 140 000 130 000 IdF 120 000 110 000 Prix moyen du terrain en fonction du prix moyen de la construction des maisons construites par des particuliers par ancienne région, 2017 RhA DOM Cors Als LangRo 100 000 90 000 Aqu 80 000 70 000 60 000 50 000 40 000 France MiPy NPC PdLoire Bre ChArd Auv Lor FrCo HauNor Centr Pic PoiCh Bou BasNor Lim 30 000 130 000 140 000 150 000 160 000 170 000 180 000 190 000 200 000 210 000 220 000 230 000 Source : CGEDD d'après SDES/EPTB. Les DOM incluent ici Mayotte. La différence de prix des terrains entre les DOM et la métropole ne s'explique pas par une surface plus grande, au contraire (Graphique 49). Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 113 sur 183 Graphique 49: prix moyen du terrain en fonction de la surface du terrain, maisons construites par des particuliers, par ancienne région, 2017 150 000 PACA 140 000 130 000 120 000 110 000 100 000 90 000 IdF Prix moyen du terrain en fonction de la surface du terrain, maisons construites par des particuliers par ancienne région, 2017 RhA DOM LangRo Als Aqu Cors 80 000 70 000 60 000 France NPC Lor PdLoire Bre HauNor Centr ChArd FrCo Auv Bou MiPy 50 000 40 000 PoiCh Pic BasNor Lim 30 000 0 200 400 600 800 1 000 1 200 1 400 1 600 1 800 Source : CGEDD d'après SDES/EPTB. Les DOM incluent ici Mayotte. Ces résultats, bien que leur sens général soit clair, doivent être considérés avec prudence car les prix moyens ne sont pas nécessairement à caractéristiques comparables. Par ailleurs un biais de sélection sur le prix des terrains peut résulter de ce que la proportion des maisons qui sont construites sur des terrains achetés (par opposition à des terrains obtenus par donation, héritage, etc.) est beaucoup plus faible dans les DOM qu'en métropole (cf. plus haut). b) Des loyers moins accessibles qu'en métropole aux ménages à faible revenu Dans le parc privé, les revenus moyens des locataires sont plus élevés dans les DOM (hors Mayotte) que dans les régions métropolitaines hors Ile-de-France (Tableau 16 et Graphiques 50). Les loyers moyens bruts (c'est-à-dire avant déduction de l'allocation logement) par logement y sont également plus élevés hors régions Ile-de-France et Provence-Alpes-Côte d'Azur. Malgré une allocation logement moyenne plus élevée (sous l'effet notamment des différences de taille de ménage), les loyers nets y sont supérieurs à ceux de la plupart des régions métropolitaines. Il en résulte que les loyers bruts et nets d'allocation logement rapportés au revenu des locataires (que nous utiliserons comme indicateurs de taux d'effort brut et net) ne sont pas plus élevés dans les DOM qu'en métropole (colonnes bleue et jaune du Tableau 16, pavé A). Dans le parc HLM, hormis le cas particulier des revenus en Guyane, les DOM ne font pas exception par rapport aux régions métropolitaines en matière de loyers, de revenus des locataires et de loyers en proportion des revenus des locataires. Cette cohérence globale entre loyers et revenus, tant dans le parc HLM que dans le parc privé, résulte vraisemblablement d'un effet de sélection : ne sont admis dans le parc locatif, HLM ou privé, que les ménages qui peuvent en supporter le loyer. Néanmoins, pour évaluer l'accessibilité du parc locatif aux ménages à bas revenu, il faut retreindre l'analyse aux locataires à bas revenu. Nous considérerons les locataires du premier quartile de revenu Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 114 sur 183 local, c'est-à-dire dont le revenu est inférieur au revenu seuil tel que 25 % des ménages (locataires ou non) de la zone géographique considérée aient un revenu inférieur à ce seuil74 (pavé B du Tableau 16). Ce revenu seuil est beaucoup plus faible dans les DOM qu'en métropole. Il en résulte que, pour ces ménages, le loyer moyen rapporté au revenu moyen est plus élevé dans les DOM qu'en métropole de 10 à 20 points, tant en HLM et que dans le parc privé (colonne bleue du Tableau 16, pavé B), la Guyane faisant exception. Ce n'est que parce qu'ils perçoivent une allocation logement très supérieure (de moitié environ) que ces locataires peuvent accéder au parc HLM avec un taux d'effort net d'allocation logement (colonne jaune du Tableau 16, pavé B) voisin de celui des ménages de métropole. Dans le parc privé, leur taux d'effort net (voisin de 30 %) est très élevé, a fortiori pour des ménages dont le revenu est faible. Le « premier quartile » de revenu est le revenu tel que 25 % des ménages ont un revenu plus faible. Dans un autre sens, c'est également l'ensemble des ménages dont le revenu est inférieur à ce seuil. 74 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 115 sur 183 Tableau 16 : agrégats divers pour les locataires du parc HLM et du parc privé, selon le DOM et la zone de prix métropolitaine, tous locataires et locataires du premier quartile local de revenu En % du revenu moyen du statut En euros par mois Nb Nombre de Reven Loyer Alloca Loyer Loyer Loyer net Âge d'enre- ménages u du (ans) tion net moyen d'AL gistrestatut logem d'AL moyen ments ent Nb de Nb de perpièces sonnes Surface (m²) % de logements collectifs Statut: locataire HLM Guadeloupe Martinique Guyane Réunion Métropole zone A ou Abis Métropole zone B1 Métropole zone B2 Métropole zone C 306 30 221 1 731 247 28 610 1 834 194 13 210 2 403 449 59 547 1 598 2 432 1 518 794 2 431 1 641 1 104 572 1 852 1 553 1 097 368 1 766 538 710 518 1 616 25 042 29 448 15 908 69 303 1 592 595 1 313 193 1 189 075 1 481 373 2 465 2 519 2 742 2 768 2 960 2 364 2 095 2 115 413 362 437 377 416 369 355 353 652 618 658 665 738 574 503 474 184 142 157 235 85 125 127 138 140 139 134 148 50 74 83 90 230 220 280 142 331 244 229 215 512 479 524 517 687 501 421 385 24% 20% 18% 24% 17% 20% 20% 22% 26% 25% 24% 24% 25% 24% 24% 22% 13% 12% 12% 9% 14% 13% 13% 13% 21% 19% 19% 19% 23% 21% 20% 18% 49 51 45 47 52 52 52 52 45 47 40 42 45 44 46 48 2,4 2,2 3,6 2,8 2,5 2,3 2,3 2,1 2,5 2,3 3,0 2,6 2,1 2,0 2,0 2,1 3,3 3,2 3,3 3,1 3,1 3,3 3,3 3,3 3,4 3,1 3,0 3,3 2,5 2,9 3,2 3,7 69 75 69 63 65 70 70 72 75 69 60 73 54 65 70 82 87% 97% 61% 80% 97% 87% 78% 60% 26% 47% 32% 41% 91% 77% 68% 34% A: Tous locaStatut: locataire du parc privé taires Guadeloupe 214 Martinique Guyane Réunion Métropole zone A ou Abis Métropole zone B1 Métropole zone B2 Métropole zone C 231 244 476 1 401 896 935 925 Statut: locataire HLM Guadeloupe Martinique Guyane Réunion Métropole zone A ou Abis Métropole zone B1 Métropole zone B2 Métropole zone C 143 13 974 953 118 13 219 1 059 117 7 817 1 673 314 40 974 1 117 1 741 1 016 049 1 845 1 278 827 741 1 528 1 246 840 032 1 495 463 605 138 1 462 942 1 030 1 313 1 059 1 554 1 417 1 361 1 536 408 355 429 380 392 364 351 351 554 585 501 564 604 517 473 448 279 236 214 293 126 162 162 159 246 266 237 275 100 137 140 130 129 120 215 87 267 202 190 192 308 319 264 289 505 380 333 318 43% 34% 26% 34% 21% 24% 23% 24% 59% 57% 38% 53% 39% 37% 35% 29% 14% 11% 13% 8% 14% 13% 13% 13% 33% 31% 20% 27% 32% 27% 24% 21% 51 49 46 47 51 52 51 52 45 45 41 40 46 44 45 47 2,6 2,5 4,4 2,9 2,7 2,5 2,4 2,1 2,8 2,7 3,6 2,9 2,2 2,1 2,1 2,2 3,4 3,4 3,4 3,1 3,1 3,3 3,4 3,3 3,3 2,9 2,9 3,2 2,3 2,8 3,1 3,5 70 76 70 62 65 70 71 72 67 67 53 67 50 61 67 78 88% 95% 65% 81% 97% 88% 76% 62% 28% 41% 34% 38% 91% 79% 69% 37% B: Locataires du premier quartile Statut: locataire du parc privé de 97 revenu Guadeloupe Martinique 102 de la Guyane 132 zone Réunion 219 11 327 12 231 7 894 30 430 Métropole zone A ou Abis 685 786 234 Métropole zone B1 457 648 381 Métropole zone B2 525 678 398 Métropole zone C 621 993 669 Source: CGEDD d'après enquête logement 2013. Statut: locataire HLM Guadeloupe Martinique Guyane Réunion Métropole zone A ou Abis Métropole zone B1 Métropole zone B2 Métropole zone C Guadeloupe Martinique Guyane Réunion Métropole zone A ou Abis Métropole zone B1 Métropole zone B2 Métropole zone C 47% 48% 60% 70% 72% 78% 80% 86% 45% 44% 54% 46% 49% 51% 56% 67% 46% 46% 59% 69% 67% 75% 77% 85% 45% 42% 50% 44% 49% 49% 57% 67% 55% 99% 152% 58% 98% 166% 70% 98% 136% 70% 101% 125% 76% 94% 147% 83% 99% 130% 85% 99% 128% 90% 100% 115% 38% 41% 48% 38% 52% 60% 65% 73% 85% 95% 76% 85% 82% 90% 94% 95% 176% 192% 177% 186% 197% 187% 169% 145% 56% 54% 77% 61% 81% 83% 83% 89% 60% 67% 50% 56% 73% 76% 79% 83% 179% 170% 141% 144% 124% 119% 117% 110% 223% 231% 159% 222% 156% 150% 144% 130% 102% 94% 110% 87% 106% 100% 98% 99% 157% 163% 105% 146% 140% 127% 122% 114% 104% 96% 102% 99% 98% 100% 98% 99% 101% 95% 103% 96% 101% 99% 98% 100% 110% 114% 122% 104% 109% 107% 107% 104% 110% 119% 122% 110% 105% 105% 106% 103% 103% 105% 103% 100% 101% 100% 102% 100% 97% 95% 95% 97% 94% 95% 96% 96% 101% 101% 101% 99% 100% 100% 101% 100% 89% 97% 88% 93% 92% 94% 96% 95% 101% 97% 106% 101% 100% 100% 99% 103% 109% 88% 106% 93% 101% 103% 103% 111% Ratio B/A Statut: locataire du parc privé Source : CGEDD d'après enquête logement 2013. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 116 sur 183 Graphiques 50: loyer en euros par mois et en % du revenu, par région, locataire du parc privé et locataire HLM 800 Loyer brut Allocation logement Loyer net d'allocation logement Loyer moyen en fonction du revenu moyen locataire du parc privé par mois, 2013 Guad Réun Guya IdF IdF 800 Loyer brut Allocation logement Loyer net d'allocation logement Loyer moyen en fonction du revenu moyen locataire HLM par mois, 2013 700 700 600 LangRo PACA Mart 600 Guya Réun 500 Lim LangRo ChArd 400 Lim NPC Aqu PACA RhA Als HauNor Pic PdLoire MiPy Guad PoiCh Bre Lor RhA Mart CentNPC BasNor Aqu Als FrCo Bou Auv HauNor PdLoire Pic MiPy Cent BasNor Lor Bre PoiCh FrCo Bou Auv 500 Guya IdF 400 Guad PoiCh Bre LangRo Réun Aqu Lor PdLoire MiPy ChArd Pic Bou BasNor Auv Lim FrCo NPC Als Mart Cent PACA HauNor RhA IdF 300 ChArd 300 200 Guad Mart Réun Guya 200 100 Lim LangRo ChArd PoiCh FrCo Pic NPC HauNor MiPy Bre Bou Cent Als Auv BasNor Lor PdLoire Aqu PACA RhA IdF 100 Aqu NPC PoiCh Bre PdLoire Réun Lor Guad Mart MiPy ChArd Lim FrCo PicGuad Auv BasNor LangRo BasNor Pic Bou Auv Réun PoiCh Bre MiPy NPC Mart Lor ChArd Aqu PdLoire Lim FrCo Bou LangRo Cent Als HauNor RhA PACA Guya Guya PACA Als RhA Cent HauNor IdF 0 1 400 35% 1 600 1 800 2 000 2 200 2 400 2 600 2 800 3 000 3 200 3 400 0 1 400 35% 1 600 1 800 2 000 2 200 2 400 2 600 2 800 3 000 3 200 3 400 Lim LangRo Loyer moyen rapporté au revenu moyen en fonction du revenu moyen locataire du parc privé par mois, 2013 Loyer moyen rapporté au revenu moyen en fonction du revenu moyen locataire HLM par mois, 2013 30% 30% Loyer brut moyen rapporté au revenu moyen Lim LangRo PACA MiPy NPC PoiCh HauNor Aqu Als PdLoire Pic PACA BasNor Lor Bre Guad Loyer net d'allocation logement moyen rapporté au revenu moyen Réun Guya IdF IdF 25% ChArd Mart RhA 25% Bou LangRo PoiCh Réun Guad NPC Aqu PdLoire MiPy ChArd Pic Lim Bre Lor 20% FrCo Cent Aqu Guad MiPy NPC Als HauNor Bou PdLoire RhA BasNor PoiCh Lor Bre Mart Pic Auv Cent ChArd FrCo Bou Auv 20% Guya Réun BasNor Auv Mart Cent Als PACA HauNor RhA FrCo Guya IdF 15% 15% PoiCh Bou LangRo BasNor Bre Aqu Lor PdLoire NPC MiPy ChArd Lim Pic FrCo Guad Mart Als HauNor Cent PACA RhA IdF Guya 10% Loyer brut moyen rapporté au revenu moyen 10% Réun Auv Loyer net d'allocation logement moyen rapporté au revenu moyen 5% 1 400 5% 1 400 1 600 1 800 2 000 2 200 2 400 2 600 2 800 3 000 3 200 3 400 1 600 1 800 2 000 2 200 2 400 2 600 2 800 3 000 3 200 3 400 Source : CGEDD d'après enquête logement 2013. La Corse n'est pas représentée en raison du faible nombre d'enregistrements. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 117 sur 183 Annexe 4. A. B. C. D. E. F. L'allocation logement accession dans les DOM 118 118 120 121 125 Spécificités du barème de l'allocation logement accession dans les DOM Un stock de 12 000 bénéficiaires fin 2017 et un flux annuel légèrement inférieur à 1 000 Un flux de nouveaux bénéficiaires divisé par trois en quinze ans Deux allocataires sur trois perçoivent un minimum social Comparaison avec la métropole Montant du forfait logement en proportion de l'allocation de logement accession en LES et AAH 126 A. Spécificités du barème de l'allocation logement accession dans les DOM On rappelle que les aides personnelles au logement comprennent deux aides, l'allocation de logement (AL), régie par le code de la sécurité sociale, et l'aide personnalisée au logement (APL), régie par le code de la construction et de l'habitation. L'APL n'a pas été étendue aux DOM. Seule l'AL y est donc applicable. Dans les DOM comme en métropole, l'AL dite « accession » s'applique à la fois à des opérations d'accession « pure » (achat de logements) et à des travaux d'amélioration dans des logements déjà propriété de l'allocataire. Les barèmes applicables à ces deux catégories ne diffèrent que par l'application, en accession « pure », d'un plancher de dépense nette (charges comprises) égal à 0,0234 fois le revenu pris en compte (soit un taux d'effort plancher de 25 % par rapport au revenu pris en compte). Ce plancher minore l'aide. Le barème de l'AL présente deux spécificités dans les DOM par rapport à la métropole : d'une part, le forfait de charges y est plus faible, en raison d'un climat moins froid ; d'autre part, pour les LES, LAS et LATS, par dérogation, le plancher de dépense nette que l'on vient de mentionner n'est pas appliqué, ce qui majore l'aide ; cette mesure permet à des ménages à revenu très faible d'accéder à la propriété. Enfin, le versement de l'AL non au prêteur (ou à l'allocataire) mais au guichet unique constitue une spécificité du dispositif applicable aux opérations bénéficiant de subventions LBU. B. Un stock de 12 000 bénéficiaires fin 2017 et un flux annuel légèrement inférieur à 1 000 Il n'est pas nécessaire pour bénéficier de l'AL accession d'avoir réalisé une opération financée sur LBU : entre un quart et un tiers du flux récent de nouvelles ouvertures de droit à cette prestation, avant sa suppression, concerne des opérations réalisées sans subvention LBU. La base de données de la CNAF fournit une photographie à échelle 1 de ses allocataires en décembre 2017. Les informations disponibles sont pour l'essentiel celles utiles à la liquidation des aides. La base contient la date de signature du prêt, ce qui permet notamment de distinguer les opérations récentes des autres. Il importe de souligner que, lorsque la signature du prêt est récente, le nombre d'allocataires est faible, en raison du délai qui s'écoule entre la signature du prêt et la fin des travaux, permettant au ménage de commencer à percevoir l'AL. D'où une montée en charge progressive qui apparaît clairement dans les tableaux ci-dessous. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 118 sur 183 En accession au sens strict (hors amélioration), l'existence d'un barème spécifique pour les LES, auxquels nous assimilons ici les LAS et LATS applicables à Mayotte, permet d'identifier ces opérations. L'existence d'un barème spécifique à l'amélioration permet également d'identifier ces opérations. Néanmoins, il n'est pas possible de distinguer celles d'entre elles qui ont bénéficié d'une subvention LBU. Dans les tableaux qui suivent, la catégorie « amélioration » inclut donc des opérations hors du champ de notre mission. Les autres opérations ­ qui recouvrent l'accession hors LES - sont regroupées dans la catégorie « Autres ». En outre, nous avons distingué une catégorie (catégorie 5) qui regroupe les deux premières: LES d'une part et amélioration (avec ou sans LBU) d'autre part. Cette catégorie est la meilleure approximation du champ de notre mission que fournisse la base de données de la CNAF. Elle le couvre exactement sur le LES et l'englobe sur l'amélioration. En décembre 2017, 12 096 ménages percevaient l'AL accession dans les DOM (Tableau 17). Ces dernières années, le flux annuel de nouvelles opérations ouvrant droit à AL accession dans les DOM était légèrement inférieur à 1 000, dont : - 500 LES avec AL par an, dont 80 à 90 % dans la seule Réunion, - 300 opérations d'amélioration avec AL par an (avec ou sans LBU), dont seule une partie (les opérations ayant donné lieu à LBU) relève du champ de notre mission, et qui est concentrée en Guadeloupe et à la Réunion, - et 200 autres opérations avec AL ; il s'agit d'accession à la propriété hors LES (ces opérations peuvent par exemple inclure la vente de logements sociaux à leurs occupants). Les effectifs sont très faibles en Guyane et à Mayotte, mais également en Martinique. Les prêts signés en 2010 ou auparavant représentent plus de la moitié de l'effectif en LES (4 095 sur 7 622) mais beaucoup moins en amélioration comme on pouvait l'attendre puisque la durée des prêts y est plus faible (Tableau 18). La Réunion représente à elle seule les trois quarts du flux d'opérations récentes, en effectif et en montant. Tableau 17: bénéficiaires de l'AL accession dans les DOM, stock en décembre 2017 et flux annuel récent Nombre de bénéficiaires en décembre 2017 Accession LES (avec subvention LBU) Amélioration (avec ou sans subvention LBU) Autres : accession autre que LES (sans subvention LBU) Total LES et amélioration Source : CGEDD d'après CNAF 7 622 1 646 2 828 12 096 9 268 Nombre annuel de nouvelles ouvertures de droit au cours des dernières années 500 300 200 1 000 800 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 119 sur 183 Tableau 18 : bénéficiaires de l'AL accession dans les DOM en décembre 2017 1. LES 971 Guadeloupe 972 Martinique 973 Guyane 974 Réunion 976 Mayotte 999 Tous DOM Année de signature du prêt 0 Avant2010 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Toutes années 295 28 50 38 18 8 1 0 1 439 165 32 36 32 29 40 22 11 2 369 34 3 2 2 6 6 11 5 0 69 3 600 617 453 401 360 456 399 309 73 6 668 1 0 3 13 14 28 18 0 0 77 4 095 680 544 486 427 538 451 325 76 7 622 0 Avant2010 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Toutes années 79 44 51 118 120 106 125 76 18 737 37 19 15 18 19 42 22 18 4 194 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 107 39 36 48 63 106 148 151 17 715 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 223 102 102 184 202 254 295 245 39 1 646 0 Avant2010 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Toutes années 151 28 27 28 26 28 32 15 4 339 177 39 27 21 20 26 30 17 10 367 14 7 3 9 5 3 8 1 0 50 1 103 151 140 136 133 140 116 93 39 2 051 0 0 0 1 3 9 8 0 0 21 1 445 225 197 195 187 206 194 126 53 2 828 0 Avant2010 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Toutes années 525 100 128 184 164 142 158 91 23 1 515 379 90 78 71 68 108 74 46 16 930 48 10 5 11 11 9 19 6 0 119 4 810 807 629 585 556 702 663 553 129 9 434 1 0 3 14 17 37 26 0 0 98 5 763 1 007 843 865 816 998 940 696 168 12 096 0 Avant2010 2010 (374) (72) (202) (51) (34) (3) (3 707) (656) (1) (0) (4 318) (782) 2011 (101) (51) (2) (489) (3) (646) 2012 (156) (50) (2) (449) (13) (670) 2013 (138) (48) (6) (423) (14) (629) 2014 (114) (82) (6) (562) (28) (792) 2015 2016 2017 Toutes années (126) (76) (19) (1 176) (44) (29) (6) (563) (11) (5) (0) (69) (547) (460) (90) (7 383) (18) (0) (0) (77) (746) (570) (115) (9 268) 2. Amélioration (avec ou sans LBU) 971 Guadeloupe 972 Martinique 973 Guyane 974 Réunion 976 Mayotte 999 Tous DOM 3. Autres 971 Guadeloupe 972 Martinique 973 Guyane 974 Réunion 976 Mayotte 999 Tous DOM 4. Toutes opérations 971 Guadeloupe 972 Martinique 973 Guyane 974 Réunion 976 Mayotte 999 Tous DOM 5. (dont LES et amél. (avec et sans LBU)) 971 Guadeloupe 972 Martinique 973 Guyane 974 Réunion 976 Mayotte 999 Tous DOM NB: le faible effectif pour les années de prêt récentes signalent la montée en charge des projets (délai de construction) beaucoup plus qu'une réduction des flux d'opérations Source : CGEDD d'après CNAF. C. Un flux de nouveaux bénéficiaires divisé par trois en quinze ans Dans les DOM, le nombre total de bénéficiaires de l'AL accession a été divisé par deux en quinze ans, passant de 23 214 en décembre 2002 à 12 096 en décembre 2017. Le flux de bénéficiaires récents (dont les prêts ont été signés depuis moins de 5 ans) a été dans le même temps divisé par trois, passant de 10 780 en décembre 2002 à 3 618 en décembre 2017. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 120 sur 183 Tableau 19 : bénéficiaires de l'AL accession dans les DOM en décembre 2002, 2007, 2012 et 2017 Nombre de bénéficiaires 2002 L.E.S./L.T.S Amél. Autre Total Tous allocataires accession et amélioration Guadeloupe 2 041 169 691 2 901 Martinique 815 234 762 1 811 Guyane 308 * * 569 Réunion 11 495 719 5 719 17 933 Mayotte 0 * * 0 Total 14 659 1 124 7 431 23 214 Dont ancienneté < 5 ans Guadeloupe 1 079 123 306 1 508 Martinique 662 210 341 1 213 Guyane 223 * * 313 Réunion 5 039 677 2 030 7 746 Mayotte 0 * * 0 Tous DOM 7 003 1 010 2 767 10 780 *: couvert par le secret statistique Année d'observation (en décembre) 2007 2012 L.E.S./L.T.S Amél. Autre Total L.E.S./L.T.S Amél. Autre Total 2017 L.E.S./L.T.S Amél. Autre Total 1 411 336 465 2 212 797 420 730 1 947 268 * * 451 11 546 520 3 211 15 277 0 * * 0 14 022 1 276 4 589 19 887 1 098 837 380 2 315 575 371 567 1 513 162 * * 276 9 500 426 2 762 12 688 0 * * 20 11 335 1 634 3 843 16 812 439 737 339 1 515 369 194 367 930 69 * * 119 6 668 715 2 051 9 434 77 * * 98 7 622 1 646 2 828 12 096 434 387 119 4 043 0 4 983 261 176 346 394 * * 176 994 * * 783 1 616 871 1 127 171 5 213 0 7 382 389 719 179 227 280 209 65 * * 3 354 158 958 0 * * 4 035 1 157 1 404 1 287 716 * 4 470 * 6 596 28 445 104 105 28 * 1 597 485 60 * 1 817 1 035 105 103 * 521 * 766 578 312 45 2 603 80 3 618 Source : CGEDD d'après CNAF. D. - Deux allocataires sur trois perçoivent un minimum social dans le Tableau 20 pour l'ensemble des allocataires, Les caractéristiques des bénéficiaires de l'AL accession dans les DOM figurent : et dans le Tableau 21 pour les allocataires dont le prêt a été signé de 2013 à 2016 (soit un intervalle de 4 années, dont la plus récente est encore affectée par la montée en charge signalée plus haut) (« opérations récentes »). Ces tableaux fournissent également le chiffrage du montant du forfait logement qui a été déduit du montant du RSA et de la prime d'activité qui leur a été versé. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 121 sur 183 Tableau 20: agrégats divers relatifs aux bénéficiaires de l'AL accession dans les DOM en décembre 2017 Forfait logement REV1: Masse Reveannunu elle hors d'AL RSA, (M) PA et AAH REV2: Revenu y compris RSA, PA et AAH Part du RSA, % de la % avec PA et avec RSA de AAH ou PA l'AAH dans REV2 Forfait DélogeForfait Forfait pense Dément logelogenette % avec pens RSA ou ment ment moyen- Mens e PA moyen RSA ou ne / >Mplaf nette moyen si RSA ou PA en % REV2 appliPA de AL moyen cable En % de tous les DOM Département TYPE effectif % avec % 65 % avec 3 pers. % Mensuans et pers. à à parent AL alité plus charge charge isolé ou plus Effectif Masse d'AL TOUS ALLOCATAIRES 971 Guadeloupe 971 Guadeloupe 971 Guadeloupe 971 Guadeloupe 971 Guadeloupe 972 Martinique 972 Martinique 972 Martinique 972 Martinique 972 Martinique 973 Guyane 973 Guyane 973 Guyane 973 Guyane 973 Guyane 974 Réunion 974 Réunion 974 Réunion 974 Réunion 974 Réunion 976 Mayotte 976 Mayotte 976 Mayotte 976 Mayotte 976 Mayotte 999 Tous DOM 999 Tous DOM 999 Tous DOM 999 Tous DOM 999 Tous DOM 1. LES 2. Amélioration (avec ou sans LBU) 3. Autres 4. Toutes opérations 5. (dont LES et amél. (avec et sans LBU)) 1. LES 2. Amélioration (avec ou sans LBU) 3. Autres 4. Toutes opérations 5. (dont LES et amél. (avec et sans LBU)) 1. LES 2. Amélioration (avec ou sans LBU) 3. Autres 4. Toutes opérations 5. (dont LES et amél. (avec et sans LBU)) 1. LES 2. Amélioration (avec ou sans LBU) 3. Autres 4. Toutes opérations 5. (dont LES et amél. (avec et sans LBU)) 1. LES 2. Amélioration (avec ou sans LBU) 3. Autres 4. Toutes opérations 5. (dont LES et amél. (avec et sans LBU)) 1. LES 2. Amélioration (avec ou sans LBU) 3. Autres 4. Toutes opérations 5. (dont LES et amél. (avec et sans LBU)) 439 737 339 1 515 1 176 369 194 367 930 563 69 0 50 119 69 6 668 715 2 051 9 434 7 383 77 0 21 98 77 7 622 1 646 2 828 12 096 9 268 1,3 1,4 0,6 3,2 2,6 0,9 0,4 0,7 2,0 1,3 0,1 0,0 0,1 0,2 0,1 19,5 1,9 4,3 25,7 21,4 0,2 0,0 0,1 0,3 0,2 22,0 3,7 5,7 31,3 25,6 454 454 1 289 641 454 616 602 1 027 775 611 1 214 0 1 505 1 336 1 214 575 474 1 072 675 565 385 0 356 379 385 574 480 1 095 683 557 787 670 1 423 872 714 869 860 1 204 999 866 1 413 0 1 580 1 483 1 413 937 872 1 297 1 010 931 521 0 485 513 521 925 780 1 299 993 899 42% 58% 32% 36% 9% 29% 27% 41% 36% 44% 29% 53% 30% 48% 15% 38% 22% 46% 29% 51% 14% 35% 0% 5% 18% 10% 28% 14% 35% 39% 67% 46% 69% 17% 47% 33% 62% 39% 67% 26% 47% 0% 27% 48% 26% 47% 26% 47% 38% 65% 38% 52% 16% 43% 31% 58% 38% 63% 7% 8% 5% 7% 7% 6% 8% 5% 6% 7% 0% 0% 2% 1% 0% 6% 6% 5% 6% 6% 0% 0% 0% 0% 0% 6% 7% 5% 6% 6% 10% 37% 4% 22% 27% 17% 22% 10% 15% 19% 4% 0% 2% 3% 4% 4% 6% 3% 4% 4% 1% 0% 10% 3% 1% 5% 22% 4% 7% 8% 58% 25% 74% 46% 38% 54% 59% 58% 57% 56% 86% 0% 84% 85% 86% 65% 58% 74% 66% 64% 90% 0% 90% 90% 90% 64% 44% 72% 63% 61% 15% 4% 14% 10% 9% 11% 8% 9% 10% 10% 35% 0% 34% 34% 35% 17% 12% 19% 17% 17% 61% 0% 71% 63% 61% 18% 8% 17% 16% 16% 46% 19% 52% 34% 29% 42% 43% 38% 41% 42% 57% 0% 58% 57% 57% 29% 24% 29% 29% 29% 27% 0% 33% 29% 27% 31% 24% 34% 31% 30% 313 259 595 350 279 308 262 519 381 292 459 0 606 520 459 333 302 493 366 330 272 0 266 271 272 331 278 509 366 322 239 74 154 104 148 447 177 172 186 93 201 107 163 99 158 361 176 205 188 104 157 302 0 0 169 437 162 358 157 302 243 90 224 77 173 320 227 139 242 89 229 43 0 0 215 51 226 45 229 43 240 91 186 92 168 341 216 150 231 91 9% 16% 31% 20% 13% 12% 12% 30% 21% 12% 21% 28% 24% 21% 10% 9% 25% 14% 10% 8% 11% 9% 8% 10% 12% 26% 15% 10% 57% 26% 89% 49% 38% 34% 18% 75% 47% 28% 61% 0% 88% 72% 61% 53% 27% 79% 56% 50% 14% 0% 14% 14% 14% 52% 26% 79% 55% 47% 119 103 104 108 109 109 116 97 106 112 151 0 111 134 151 134 131 124 132 134 79 0 68 76 79 132 117 117 126 129 69 38 30 45 49 58 56 38 50 57 53 0 24 41 53 90 90 58 83 90 37 0 37 37 37 86 63 51 75 82 29% 24% 20% 25% 27% 29% 34% 24% 28% 30% 34% 0% 14% 25% 34% 37% 40% 33% 37% 37% 16% 0% 17% 16% 16% 36% 34% 30% 35% 36% 4% 6% 3% 13% 10% 3% 2% 3% 8% 5% 1% 0% 0% 1% 1% 55% 6% 17% 78% 61% 1% 0% 0% 1% 1% 63% 14% 23% 100% 77% 4% 4% 2% 10% 8% 3% 1% 2% 6% 4% 0% 0% 0% 1% 0% 62% 6% 14% 82% 68% 1% 0% 0% 1% 1% 70% 12% 18% 100% 82% Source : CGEDD d'après CNAF. NB : « AAH » signifie dans ce tableau « allocation aux adultes handicapés ». Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 122 sur 183 Tableau 21: idem, mais sur les seuls allocataires ayant signé un contrat de prêt de 2013 à 2016 (« opérations récentes ») Forfait logement REV1: Masse Reveannunu elle hors d'AL RSA, (M) PA et AAH REV2: Revenu y compris RSA, PA et AAH Part du RSA, % de la % avec PA et avec RSA de AAH ou PA l'AAH dans REV2 Forfait DélogeForfait Forfait pense Dément logelogenette % avec pens RSA ou ment ment moyen- Mens e PA moyen RSA ou ne / >Mplaf nette moyen si RSA ou PA en % REV2 appliPA de AL moyen cable En % de tous les DOM Département TYPE effectif % avec % 65 % avec 3 pers. % Mensuans et pers. à à parent AL alité plus charge charge isolé ou plus Effectif Masse d'AL OPERATIONS RECENTES (PRETS SIGNES DE 2013 A 2016: 4 générations de prêts) 971 Guadeloupe 1. LES 27 0,1 671 971 Guadeloupe 971 Guadeloupe 971 Guadeloupe 971 Guadeloupe 972 Martinique 972 Martinique 972 Martinique 972 Martinique 972 Martinique 973 Guyane 973 Guyane 973 Guyane 973 Guyane 973 Guyane 974 Réunion 974 Réunion 974 Réunion 974 Réunion 974 Réunion 976 Mayotte 976 Mayotte 976 Mayotte 976 Mayotte 976 Mayotte 999 Tous DOM 999 Tous DOM 999 Tous DOM 999 Tous DOM 999 Tous DOM 2. Amélioration (avec ou sans LBU) 3. Autres 4. Toutes opérations 5. (dont LES et amél. (avec et sans LBU)) 1. LES 2. Amélioration (avec ou sans LBU) 3. Autres 4. Toutes opérations 5. (dont LES et amél. (avec et sans LBU)) 1. LES 2. Amélioration (avec ou sans LBU) 3. Autres 4. Toutes opérations 5. (dont LES et amél. (avec et sans LBU)) 1. LES 2. Amélioration (avec ou sans LBU) 3. Autres 4. Toutes opérations 5. (dont LES et amél. (avec et sans LBU)) 1. LES 2. Amélioration (avec ou sans LBU) 3. Autres 4. Toutes opérations 5. (dont LES et amél. (avec et sans LBU)) 1. LES 2. Amélioration (avec ou sans LBU) 3. Autres 4. Toutes opérations 5. (dont LES et amél. (avec et sans LBU)) 427 101 555 454 102 101 93 296 203 28 0 17 45 28 1 524 468 482 2 474 1 992 60 0 20 80 60 1 741 996 713 3 450 2 737 0,8 0,2 1,1 0,9 0,3 0,2 0,1 0,6 0,5 0,1 0,0 0,0 0,1 0,1 4,7 1,3 0,9 6,9 6,0 0,2 0,0 0,0 0,2 0,2 5,2 2,3 1,3 8,9 7,6 411 1 353 595 426 652 498 1 144 754 575 1 279 0 1 822 1 484 1 279 576 431 1 244 679 542 291 0 374 312 291 583 429 1 236 674 527 938 636 1 454 800 654 899 791 1 270 979 846 1 545 0 1 830 1 653 1 545 921 855 1 445 1 011 905 436 0 490 449 436 913 755 1 406 969 856 29% 48% 11% 35% 38% 8% 7% 26% 4% 26% 36% 7% 35% 38% 8% 28% 54% 7% 37% 50% 11% 10% 32% 2% 23% 46% 7% 32% 52% 9% 17% 43% 0% 0% 0% 0% 6% 0% 10% 29% 0% 17% 43% 0% 37% 67% 4% 50% 71% 7% 14% 46% 4% 33% 64% 4% 40% 68% 5% 33% 48% 0% 0% 0% 24% 45% 0% 30% 48% 0% 33% 48% 0% 36% 65% 4% 43% 55% 8% 12% 40% 3% 30% 57% 5% 38% 61% 5% 19% 37% 3% 30% 36% 13% 23% 13% 16% 18% 0% 0% 0% 0% 0% 3% 3% 2% 3% 3% 2% 0% 10% 4% 2% 3% 20% 4% 8% 9% 56% 22% 79% 34% 24% 68% 65% 66% 66% 67% 89% 0% 94% 91% 89% 66% 62% 78% 68% 65% 88% 0% 90% 89% 88% 67% 45% 77% 63% 59% 15% 4% 16% 7% 5% 16% 8% 11% 11% 12% 18% 0% 47% 29% 18% 17% 12% 17% 16% 16% 58% 0% 70% 61% 58% 18% 8% 18% 15% 15% 41% 17% 55% 25% 18% 53% 51% 49% 51% 52% 64% 0% 82% 71% 64% 33% 28% 36% 33% 32% 27% 0% 30% 28% 27% 35% 26% 42% 34% 31% 366 250 566 313 257 288 229 466 324 259 512 0 643 561 512 380 295 487 384 360 263 0 260 263 263 372 269 493 367 335 227 139 159 91 143 423 160 154 163 94 206 82 170 59 132 334 171 153 188 71 163 349 0 0 157 485 161 400 163 349 257 122 228 67 156 330 232 152 250 109 233 31 0 0 205 55 226 37 233 31 251 121 193 76 153 340 214 153 230 105 15% 14% 29% 19% 14% 9% 7% 26% 16% 8% 23% 27% 24% 23% 13% 8% 23% 15% 12% 7% 11% 8% 7% 13% 10% 24% 16% 12% 59% 26% 84% 38% 28% 23% 4% 62% 29% 13% 64% 0% 94% 76% 64% 54% 21% 72% 51% 46% 15% 0% 15% 15% 15% 51% 21% 72% 47% 40% 107 103 100 103 104 115 125 87 109 120 155 0 78 126 155 134 132 119 131 134 80 0 67 77 80 131 119 109 123 127 55 39 25 37 40 62 62 29 51 62 66 0 10 45 66 90 94 54 84 91 39 0 35 38 39 85 67 45 72 79 24% 25% 18% 23% 24% 30% 36% 22% 30% 33% 41% 0% 6% 28% 41% 35% 41% 35% 36% 36% 17% 0% 17% 17% 17% 34% 35% 30% 34% 34% 1% 12% 3% 16% 13% 3% 3% 3% 9% 6% 1% 0% 0% 1% 1% 44% 14% 14% 72% 58% 2% 0% 1% 2% 2% 50% 29% 21% 100% 79% 1% 9% 2% 12% 10% 3% 2% 2% 7% 5% 1% 0% 0% 1% 1% 53% 14% 10% 78% 68% 2% 0% 1% 2% 2% 59% 26% 15% 100% 85% Source : CGEDD d'après CNAF. NB : « AAH » signifie dans ce tableau « allocation aux adultes handicapés » Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ Page 123 sur 183 Pour les opérations récentes de type 5 (champ le plus proche du sujet de notre mission) (cf. dernière ligne du Tableau 21) : - le revenu moyen est de 527 euros par mois hors RSA, prime d'activité et allocation aux adultes handicapés75 (« REV1 »), et 856 euros par mois y compris ces prestations («REV2 »), qui représentent 38 % de REV2, ­ la mensualité moyenne de 335 euros par mois, ­ l'allocation logement moyenne de 230 euros par mois, ­ la dépense nette moyenne de 105 euros, ­ la proportion de bénéficiaires du RSA ou de la prime d'activité de 61 %, ­ la proportion de bénéficiaires de l'allocation aux adultes handicapés de 5 %, ­ la proportion de ménages âgés d`au moins 65 ans de 9 % ­ la proportion de ménages avec personne à charge de 59 % ­ la proportion de parents isolés de 31 %. Les LES à Mayotte se caractérisent par des proportions très faibles d'allocataires âgés de 65 ans ou plus (1 %), et très fortes d'allocataires avec au moins une personne à charge (90 %) et avec au moins trois personnes à charge (61 %). La proportion de cas où l'allocation logement est supérieure à la mensualité est plus élevée en LES (18 %, et 67 % à Mayotte) qu'en amélioration seule (9 %) et dans les autres cas (c'est-à-dire en accession sans LBU : 4 %). Ces situations résultent de ce que le minimum de dépense nette figurant dans le barème tient compte du forfait de charges. Le dépassement (aide diminuée de la mensualité), lorsqu'il existe, est cependant limité (de 12 euros par mois en moyenne). La masse annuelle d'AL versée est de 7,6 M pour les quatre générations de prêt considérées (2013 à 2016), soit (compte tenu de la montée en charge signalée plus haut et des opérations d'amélioration sans LBU) moins de 2M par an et par génération de prêt, pour moins de 750 allocataires, sur le périmètre de notre mission. Le montant du forfait logement déduit du RSA et de la prime d'activité des allocataires qui perçoivent ces prestations représente 34 % du montant de l'AL accession. Comparés aux allocataires « autres » (accédants hors LES), ceux qui bénéficient de LES ou d'opérations d'amélioration seule ont un revenu (avant RSA, prime d'activité et allocation aux adultes handicapés) deux fois plus faible, sont moitié plus fréquemment bénéficiaires du RSA ou de la PA, et ont une mensualité presque deux fois plus faible, une allocation de logement plus élevée de moitié et une dépense nette trois fois plus faible. Il s'agit donc de populations très différentes. Une raison en est que les opérations d'amélioration seule sont d'un montant plus faible que les opérations d'accession. Néanmoins, si l'on compare les seuls accédants en LES aux autres accédants, cette différenciation demeure. La principale raison en est que le barème spécifique au LES déroge au revenu plancher égal à 16,25 fois la mensualité réelle non plafonnée, disposition qui vise précisément à exclure du bénéfice de l'aide les personnes dont le revenu déclaré est très faible (ce qui suggère l'existence de revenus non pris en compte ou une grande fragilité du projet). Les allocataires « autres » ont cependant un revenu moyen (avant RSA, prime d'activité et allocation aux adultes handicapés) voisin du SMIC et 40 % d'entre eux bénéficient du RSA ou de la prime d'activité (plus probablement de la seconde). Il s'agit donc de populations modestes. Les agrégats sont relativement stables par rapport à l'année du prêt. Nous notons dans les tableaux « AAH » l'allocation aux adultes handicapés, mais nous n'utilisons pas ce sigle dans le texte pour éviter toute confusion avec l'aide à l'amélioration de l'habitat, à laquelle nous réservons le sigle « AAH ». 75 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 124 sur 183 PUBLIÉ E. Comparaison avec la métropole Le Tableau 22 indique le poids des DOM dans divers agrégats. Ils se distinguent par une proportion de bénéficiaires du RSA beaucoup plus élevée dans l'ensemble de la population (12 %) et encore plus parmi les bénéficiaires de l'AL accession (19 %) que le poids des DOM dans l'ensemble de la population (3 %). Tableau 22 : poids des DOM dans divers agrégats er Population (1 janvier 2018) Population bénéficiant du RSA Stock de bénéficiaires d'une aide personnelle au logement en accession (2017) Dont stock avec RSA (2017) Dont stock avec prime d'activité (2017) Flux annuel de nouveaux accédants bénéficiaires de l'AL (2015) Dont flux avec PTZ (estimatif) Dont Poids des DOM DOM 67 187 000 2 169 000 3% France 3 711 000 389 000 24 334 96 934 33 000 20 000 446 000 12 000 4 693 3 152 900 <200 12% 3% 19% 3% 3% 1% Source : CGEDD d'après Insee, CNAF, SGFGAS. Le tableau 8 compare les bénéficiaires de l'AL dite « accession » (qui incluent des propriétaires non accédants qui font des travaux dans leur logement) dans les DOM et en métropole. Tableau 23 : caractéristiques comparées des bénéficiaires des aides personnelles au logement destinées aux propriétaires dans les DOM et en métropole Euros par mois Propriétaires bénéficiaires d'une aide personnelle au logement en décembre 2017 effectif Mensualité AL Dépense nette REV2: Part du REV1: % Revenu y RSA, de la Revenu avec compris PA et de hors RSA, RSA RSA, PA l'AAH PA et AAH ou PA et AAH dans REV2 % avec % % 65 mensualité > avec ans et mensualité AAH plus plafond DOM LES Amélioration (avec ou sans LBU) Autres Total AL DOM 7 622 1 646 2 828 12 096 331 278 509 366 240 186 168 216 91 92 341 150 574 480 1 095 683 925 780 1 299 993 38% 38% 16% 31% 65% 52% 43% 58% 6% 7% 5% 6% 5% 22% 4% 7% 52% 26% 79% 55% Métropole AL hors amélioration AL amélioration Sous-total AL APL achat neuf APL ancien et amélioration APL Location/accession Sous-total APL Total AL+APL métropole 275 766 2 881 278 647 58 235 39 537 193 97 965 376 612 388 708 620 460 619 681 619 671 656 628 139 148 139 188 164 136 179 149 482 312 480 493 455 535 477 479 469 1 550 1 202 1 546 1 712 1 539 1 537 1 641 1 571 1 543 1 658 1 370 1 655 1 817 1 663 1 688 1 754 1 681 1 660 7% 12% 7% 6% 7% 9% 6% 7% 7% 28% 29% 28% 26% 32% 31% 28% 28% 29% 5% 12% 6% 7% 7% 11% 7% 6% 6% 2% 7% 2% 1% 1% 4% 1% 2% 2% 95% 70% 95% 88% 91% 96% 89% 93% 92% France entière 620 151 Source : CGEDD d'après CNAF. NB : « AAH » signifie dans ce tableau « allocation aux adultes handicapés » Dans les DOM, par comparaison avec la métropole : - la mensualité est presque deux fois faible, - l'AL est moitié plus élevée, - la dépense nette trois fois plus faible, Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 125 sur 183 PUBLIÉ - le revenu deux fois plus faible - la proportion de bénéficiaires du RSA ou de la prime d'activité dans le revenu est deux fois plus élevée, - la part du RSA, de la prime d'activité et de l'allocation aux adultes handicapés dans le revenu est quatre fois plus élevée, - la proportion de personnes âgées est trois fois plus élevée. Les statistiques communiquées par la CNAF distinguent les acquisitions de logements des opérations d'amélioration seule en AL, mais pas en APL. Il n'est donc pas possible, toutes aides confondues, de comparer de manière exacte la proportion d'opérations d'amélioration seule dans les DOM et en métropole. Elle ressort néanmoins beaucoup plus élevée dans les DOM (14 %) qu'en métropole. F. Montant du forfait logement en proportion de l'allocation de logement accession en LES et AAH En décembre 2017, parmi les bénéficiaires de l'AL au titre d'opérations récentes (Tableau 21) de la catégorie 5 visée dans l'Annexe 4 (catégorie qui est la plus proche des ménages bénéficiaires de LES ou d'AAH), 61 %76 percevaient en décembre 2017 le RSA ou la prime d'activité, et le forfait logement déduit de ces prestations représentait 34 % de l'allocation logement77, dont environ 25 % pour les bénéficiaires du RSA (avec ou sans prime d'activité) et 9 % pour les bénéficiaires de la prime d'activité mais non du RSA. NB : le relèvement de la prime d'activité au 1er janvier 2019 a augmenté de 20 % le nombre de ses bénéficiaires. En l'absence d'information plus précise, nous avons supposé qu'il en va de même pour les bénéficiaires de l'AL accession, ce qui conduit à majorer de 2 points le forfait logement en proportion de l'AL accession. Par mesure de prudence, nous avons retenu dans les simulations une augmentation d'un point seulement. Cela conduit à une masse de forfait logement égale à 35 % = 34 % + 1 % de la masse d'AL accession. 76 77 38 % en Guadeloupe, 52 % en Martinique, 43 % en Guyane, 67 % à la Réunion et 48 % à Mayotte. De 24 % en Guadeloupe, 33 % en Martinique, 41 % en Guyane, 36 % à la Réunion et 17 % à Mayotte. Dans ce dernier départent, les minima sociaux, introduits en 2011, sont égaux en 2018 à 50 % de la valeur sur le reste du territoire ce qui réduit d'autant le montant du forfait logement. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 126 sur 183 PUBLIÉ Annexe 5. Dispositifs actuels d'aide à l'accession et l'amélioration sociales et très sociales dans les DOM A. Dispositifs 127 a) Le LES et l'AAH, dispositifs très sociaux spécifiques aux DOM mis en place par l'Etat 127 b) Le PTZ, dispositif social de droit commun mis en place par l'Etat 130 c) De nombreux autres dispositifs, souvent très sociaux, mis en place par les acteurs locaux 131 B. Montants d'aide et nombres d'opérations 132 a) b) Aides accordées par les différents acteurs Aides financées sur LBU 132 136 C. Comparaison des effectifs de propriétaires bénéficiaires de LBU et de l'allocation logement accession dans les DOM 141 D. Comparaison du positionnement des aides à l'accession sociale dans les DOM et en métropole 143 a) b) c) d) E. Effectifs Revenus Taux d'effort Part des logements individuels et du neuf 145 145 146 147 148 Articulation entre le LES et le PTZ A. Dispositifs Outre l'aide à la personne en cours de suppression, trois dispositifs d'aide à la pierre coexistent : le LES et l'AAH, dispositifs très sociaux spécifiques aux DOM mis en place par l'Etat, le PTZ, dispositif social mis en place par l'Etat, de nombreux autres dispositifs, souvent très sociaux, mis en place par les autres acteurs a) Le LES et l'AAH, dispositifs très sociaux spécifiques aux DOM mis en place par l'Etat Comme indiqué au § 1.1, l'Etat a mis en place à la fin des années 1990 dans les départements d'outremer un dispositif spécifique, visant des publics dont le revenu est particulièrement faible, qui porte aussi bien sur la construction de logements dits évolutifs sociaux (LES et, à Mayotte, LAS et LATS) et l'amélioration de logements existants (AAH) réalisés par les ménages dans leur logement ou parfois en acquisition amélioration. Ce dispositif a reposé sur des outils financiers : une aide à la pierre spécifique aux DOM (« subvention LBU ») financée par l'État, complétée dans certains cas par des subventions accordées par d'autres acteurs (collectivité locale, caisse d'allocations familiales) ; Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 127 sur 183 PUBLIÉ - - dans la plupart des cas en accession, et dans de nombreux cas en amélioration, un prêt bancaire 78 assorti parfois de divers prêts complémentaires (Action Logement, CAF, collectivités, ...) ; -une aide à la personne (allocation logement) financée également par l'État, dont le barème est dérogatoire (cf. Annexe 4) ; des fonds de garantie départementaux sécurisant les prêteurs, gérés par BPIfrance et l'Agence française de développement. Il a reposé également sur un organe spécifique aux DOM, le « guichet unique »79, qui intervient en cas de prêt bancaire. Il s'agit d'un organisme agréé par arrêté préfectoral, dans chaque département d'outre-mer, en tant que service d'interface sociale et financière. Il effectue à ce titre un accompagnement social des ménages à faible revenu et joue un rôle d'intermédiaire entre ces ménages et la banque, assurant le suivi et la gestion des dossiers tout au long de la durée des prêts. Il récupère auprès du ménage le reste à charge de la mensualité de prêt et percevait directement chaque mois l'allocation logement versée par la CAF (avant la suppression de cette prestation), pour reverser l'ensemble à l'organisme prêteur. Le Schéma 1 figurant au § 1.2 en page 18 indique les flux financiers entre les différents acteurs. Le terme générique « opérateurs » utilisé dans le schéma désigne aussi bien des promoteurs immobiliers, au sens large (bailleur social, promoteur privé, SEM), que des opérateurs tels que les associations Soliha, agréés par l'État pour assurer un service social d'intérêt général (SSIG)80. En LES, deux types d'opération doivent être distinguées, le LES « diffus » et le LES « groupé » (cf. Encadré 1 page 16). Les plafonds de ressources du LES81 et de l'AAH (Tableau 24) sont égaux à ceux du logement locatif très social (LLTS). Ils représentent un peu plus de deux fois le RSA. Parmi les attributaires récents de LES et d'AAH qui bénéficient de l'allocation logement, 61 % perçoivent le RSA ou la prime d'activité, et 5 % perçoivent l'allocation aux adultes handicapés (cf. Annexe 4). Les seuls prêteurs bancaires présents sur les opérations avec LBU sont désormais la BRED et ses filiales. Il n'existe donc plus de concurrence bancaire. 78 AtriOM (ex-Guadeloupe Habitat) pour la Guadeloupe et la Guyane, Martinique Habitat, Réunion Habitat, et Mayotte Habitat. À noter que l'ensemble de ces structures sont des filiales d'Action Logement. 79 Le SSIG, encadré par la loi « MOLLE » du 25 mars 2009, regroupe la maîtrise d'ouvrage d'insertion, l'ingénierie sociale, financière et technique ainsi que l'intermédiation locative et la gestion locative sociale. 80 A Mayotte, l'échelle des plafonds de ressources des LAS et LATS est différente. En LAS, les plafonds sont voisins de ceux du LES. En LATS ils sont inférieurs d'environ 40 %. 81 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 128 sur 183 PUBLIÉ Tableau 24 : plafonds de ressources en 2017 Plafonds de ressources en en RSA en multiples multiples en euros multiples du SMIC du RSA du SMIC Nombre de LES, AAH et PTZ LES PTZ LES PTZ personnes LLTS 0,5 1 13 583 30 000 1,1 2,4 2,3 5,1 0,7 2 18 139 42 000 1,4 3,3 2,1 4,8 0,8 3 21 813 51 000 1,7 4,0 2,1 4,8 1,0 4 26 334 60 000 2,1 4,7 2,1 4,8 1,2 5 30 979 69 000 2,4 5,4 2,1 4,7 Source : pour le LES, guide des aides financières au logement dans les DOM, 2017, DGOM ; pour le PTZ, « Les aides financières au logement », édition 2017, DHUP. Pour un ménage au SMIC, le revenu correspondant à ces plafonds était de 12 700 euros. NB1 : hors Mayotte. NB2 : le plafond de ressources du logement locatif social (LLS) est supérieur d'un tiers à celui du logement locatif très social (LLTS). Le montant des projets est adapté au faible revenu des ménages concernés. En LES, le prix moyen (hors terrain) des maisons est inférieur d'un tiers à celui des maisons construites dans les DOM82 (et de 45 % à celui des maisons construites sur l'ensemble de la France83). En LESD « diffus », les montants d'opération sont voisins de 90 000 euros. En LES « groupé », les montants d'opérations figurant dans les plans de financement sont plus élevés d'environ 10 000 euros, mais n'incluent qu'une partie du coût du foncier, puisqu'ils ne comprennent pas les subventions diverses accordées au foncier en amont des opérations, soit environ 40 000 euros. Une fois ces subventions prises en compte, le montant des opérations en LES « groupé » ressort voisin de 140 000 . En AAH, les montants d`opérations sont très dispersés. Lorsque l'opération donne lieu à prêt bancaire (les bases de données des guichets uniques fournissent alors des détails sur les opérations et les demandeurs) les montants d'opération sont voisins de 50 000 euros. Malgré la relative modicité des montants d'opération, les opérations, en raison de la faiblesse des revenus des ménages concernés, n'ont été possibles que moyennant des aides à la pierre et à la personne élevées. Le montant moyen de la principale aide à la pierre, celle accordée par l'Etat (« subvention LBU ») est84 de 32 000 en LES et de 22 000 en AAH. Pour les LES, il est limité par trois plafonds : un pourcentage du coût de l'opération (50 %)85, un montant en euros dépendant des caractéristiques du ménage et de l'opération et un troisième plafond qui prend la forme d'un minimum de taux d'effort mais n'est pas appliqué en pratique (cf. Annexe 9). Pour l'AAH, la subvention est plafonnée à 70 % de la dépense subventionnable (et 80 % en cas de ravalement ou peinture des façades). 82 83 84 85 Tel que figurant dans la base EPTB. Cf. Graphique 48 (Annexe 1, D). Idem. En moyenne sur 2015-2017. À Mayotte, 50 % également en LAS mais 75 % en LATS. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 129 sur 183 PUBLIÉ En outre, les ménages ont bénéficié d'aides à la pierre complémentaires (collectivités locales, organismes sociaux) et de l'allocation logement : en LES, 85 % des ménages ont perçu une AL d'un montant moyen de 250 , et en AAH, 15 % ont perçu une AL d'un montant moyen de 190 euros86. Il en résulte que les opérations ayant bénéficié de l'AL ont été globalement financées par la collectivité à hauteur de 84 %, et par les ménages à hauteur de 16 % seulement. b) Le PTZ, dispositif social de droit commun mis en place par l'Etat Le PTZ, dispositif de droit commun d'aide à l'accession sociale à la propriété en métropole, s'applique également aux départements d'outre-mer. En 2017, les DOM, qui représentent 3,2 % de la population française, ne représentent que 1,5 % des opérations avec PTZ (Tableau 25). Proportionnellement à la population, les PTZ sont donc deux fois moins fréquents dans les DOM qu'en métropole, alors même que le revenu moyen y est plus faible. Néanmoins, les DOM représentent 4,1 % des opérations avec PTZ portant sur des constructions de maisons individuelles sans achat de terrain. Ces opérations y sont donc plus fréquentes qu'en métropole. Le nombre de PTZ mis en force dans les DOM est passé de 1 035 en 2015 à 1 510 en 2016 puis à 1 787 (soit trois fois le nombre de LES) en 2017. Cette forte augmentation (+73 % en deux ans) est voisine de celle constatée en métropole (+90 %) et résulte sans doute des mêmes causes : réforme des plafonds réglementaires, extension à l'ancien avec travaux, augmentation à 40 % de la quotité pour toutes les tranches, généralisation des différés. Les premiers résultats montrent en 2018, par rapport à 2017, une diminution du nombre de PTZ de 20 % dans les DOM et 25 % pour l'ensemble de la zone B187. Les opérations sont concentrées dans le neuf (Tableau 25 et Tableau 26). Le montant des opérations, le revenu des bénéficiaires et l'équivalent subvention sont un peu plus élevés dans les DOM qu'en métropole, mais la taille des ménages y est également plus élevée, les deux phénomènes pouvant être liés car le revenu d'exclusion du barème du PTZ (pour lequel les DOM font partie de la zone B1) augmente avec la taille du ménage (Tableau 27). Peut-être le LES détourne-t-il aussi du PTZ certains ménages à bas revenu. L'équivalent subvention associé au PTZ est un peu plus élevé dans les DOM qu'en métropole (Tableau 27). En moyenne sur 2015-2017, il était de 15 000 euros sur l'ensemble neuf et ancien. Par comparaison avec le LES, le PTZ s'adresse à des ménages dont le revenu et le taux d'effort sont deux fois plus élevés et apporte une aide (aide à la pierre, hors aides à la personne) deux fois plus faible. Il constitue donc un produit moins « social ». Cf. ci-dessous le § E de la présente annexe. En décembre 2017, pour les allocataires dont le prêt a été signé de 2013 à 2016. La proportion de bénéficiaires de l'AL et son montant diminuent dans le temps pour une génération d'emprunteurs donnée. 86 87 Source : SGFGAS. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 130 sur 183 PUBLIÉ Tableau 25: nombre de PTZ mis en force en 2017 Construction d'une maison individuelle Achat d'un avec ou logement sans achat du terrain neuf 33 287 23 237 129 85 68 770 15 690 4 420 7 515 8 644 1 909 13 203 960 31 335 26 327 58 981 253 1 379 1,0% 2,3% % de cas avec (dont: achat du terrain achat du (dont: hors compris parmi terrain achat du Locationles maisons compris) terrain) Ancien accession Autre Total individuelles (207) (80) 40 7 367 72% (171) (66) 30 290 72% (60) (25) 7 221 71% (597) (173) 71 909 78% (2 961) (1 459) 1 439 475 87 22 111 67% (6 904) (1 740) 3 456 1 691 116 21 422 80% (11 802) (1 401) 6 104 737 150 22 103 89% (27 946) (3 389) 15 423 403 340 48 461 89% (50 648) (8 333) 26 570 3 313 693 115 884 86% (1 035) (344) 148 7 0 1 787 75% 2,0% 4,1% 0,6% 0,2% 0,0% 1,5% Guadeloupe Martinique Guyane La Réunion Métropole zone A Métropole zone B1 Métropole zone B2 Métropole zone C Total général Dont DOM DOM en % de la France Source : CGEDD d'après SGFGAS. Tableau 26: idem en % de l'effectif de la zone géographique Construction d'une maison individuelle (dont: avec ou achat du (dont: hors sans achat terrain achat du Locationdu terrain compris) terrain) Ancien accession Autre 78% 56% 22% 11% 2% 0% 82% 59% 23% 10% 0% 0% 38% 27% 11% 3% 0% 0% 85% 66% 19% 8% 0% 0% 20% 13% 7% 7% 2% 0% 40% 32% 8% 16% 8% 1% 60% 53% 6% 28% 3% 1% 65% 58% 7% 32% 1% 1% 51% 44% 7% 23% 3% 1% 77% 58% 19% 8% 0% 0% Guadeloupe Martinique Guyane La Réunion Métropole zone A Métropole zone B1 Métropole zone B2 Métropole zone C Total général Dont DOM Achat d'un logement neuf 9% 8% 58% 7% 71% 35% 9% 2% 23% 14% Total 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% Source : CGEDD d'après SGFGAS. Tableau 27: agrégats divers relatifs aux PTZ mis en force en 2017 Neuf Ancien Montants moyens en euros Montants moyens en euros Nb de Nb de Equivalent Revenu pers. par Equivalent Revenu pers. par subvention (*) subvention (*) ménage Effectif Opération ménage Effectif Opération Guadeloupe 320 216 969 15 849 30 552 2,6 40 148 564 13 415 23 794 2,4 Martinique 260 220 104 15 549 31 216 2,6 30 173 386 14 650 28 121 2,6 Guyane 214 206 382 15 033 33 010 2,6 7 La Réunion 838 218 899 17 718 30 928 2,9 71 180 232 16 696 27 144 2,7 Métropole zone A 20 110 247 839 18 692 27 540 2,2 1 439 207 379 13 410 29 483 2,5 Métropole zone B1 16 159 222 140 17 478 26 057 2,5 3 456 174 844 13 760 24 582 2,4 Métropole zone B2 15 112 204 764 14 721 26 099 2,8 6 104 144 621 12 220 21 881 2,4 Métropole zone C 32 295 188 617 12 217 24 561 2,7 15 423 132 034 10 491 20 377 2,3 Total général (**) 85 308 212 332 15 268 25 946 2,6 26 570 144 740 11 495 21 789 2,3 Dont DOM (**) 1 632 217 071 16 654 31 173 2,8 148 161 761 14 605 25 153 2,4 (*) revenu fiscal de référence de l'année N-2/ (**) hors Guyane dans l'ancien Opérations avec PTZ, 2017 Source : CGEDD d'après SGFGAS. c) De nombreux autres dispositifs, souvent très sociaux, mis en place par les acteurs locaux Des acteurs locaux (collectivités locales mais également caisses d'allocations familiales de sécurité sociale) ont mis en place des dispositifs spécifiques, destinés par exemple aux personnes âgées ou aux familles à bas revenus. Ils interviennent souvent en complément de l'Etat sur des LES et AAH, mais également de manière autonome, souvent pour des montants de travaux faibles financés sans prêt bancaire. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 131 sur 183 PUBLIÉ B. Montants d'aide et nombres d'opérations a) Aides accordées par les différents acteurs Les tableaux qui suivent récapitulent les subventions ou équivalents subventions accordés par les différents acteurs. Ils n'incluent cependant pas : les subventions au foncier accordées en amont des opérations LES « groupé » ; ces subventions peuvent être apportées par les différents acteurs publics ou parfois résulter d'une péréquation au sein d'une opération associant plusieurs produits (logements de marché, logements locatifs sociaux et LES) ; leur montant est réparti entre différents acteurs et il n'en est pas tenu de comptabilité analytique ; on peut l'estimer à une quarantaine de milliers d'euros par logement, ce qui, multiplié par l'effectif d'une centaine d'opérations par an constaté ces dernières années, conduit à un ordre de grandeur de 4 millions d'euros par an ; les dotations apportées par l'Etat et d'autres partenaires aux fonds de garantie départementaux à leur création ; l'avantage de taux des prêts à 1,5 % d'Action logement finançant des LES et AAH, estimé88 à environ 0,3 M ; l'avantage de taux des prêts à 1 % d'Action Logement associés à des PTZ, estimé89 à environ 0,1 M ; l'avantage de taux des prêts sans intérêt des CAF, estimé90 à environ 0,2M ; les aides fiscales accordées à des opérations d'amélioration de logements privé (un peu plus de 600 logements entre 2014 et 2017, pour un coût total d'opération d'environ 25 M et un avantage fiscal supérieur) ; le montant d'aide inclus dans les PSLA, dont l'effectif est très faible. - - Certaines opérations sont aidées par plusieurs acteurs. La somme des nombres d'opérations aidées par chaque acteur est donc supérieure au nombre total d'opérations et pour cette raison on ne l'a pas mentionnée. Les montants et les effectifs correspondant aux différentes aides ne sont pas exactement de même nature : on a considéré le flux de nouveaux engagements pour les aides à la pierre, mais le stock de bénéficiaires pour les aides à la personne. La collectivité territoriale de Martinique et le département de Mayotte n'ayant pas répondu au recensement des aides effectué par la mission, le montant et le nombre des aides accordées par ces deux collectivités ont été estimés à partir des documents dont disposaient les DEAL. NB. La mission a constaté certaines discordances entre les divers récapitulatifs des montants et des nombres d'opérations financés en LBU, selon leur origine (cf. le § b) ci-dessous). Ces discordances, qui apparaissent parfois dans les tableaux figurant dans le présent rapport, ne sont pas de nature à en modifier les conclusions. La mission a donc préféré porter son attention sur d'autres sujets et a signalé ces discordances aux acteurs sans investiguer davantage sur ce point. Le montant total des aides était de 130 M en moyenne sur 2015-2017 (Tableau 28), dont 71 M pour l'accession à la propriété proprement dite et 59 M pour l'amélioration par des propriétaires occupants, Ce montant se répartit en : 88 89 90 Sur la base, en 2017, de 4 M de prêts sur 15 ans apportant un avantage de taux de 1 %. Sur la base, en 2017, de 0,7 M de prêts sur 15 ans apportant un avantage de taux de 1 %. Sur la base, en 2017, de 1,5 M de prêts sur en moyenne 10 ans apportant un avantage de taux de 3 %. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 132 sur 183 PUBLIÉ - 35 M pour les aides personnelles, 21 M pour l'équivalent-subvention du PTZ, 44 M pour l'aide à la pierre apportée par l'Etat au titre de la LBU 27 M pour les collectivités locales 3 M pour les organismes sociaux (CAF essentiellement). De 2015 à 2017, le montant total des aides a peu varié, passant de 129 M en 2015 à 137 M en 2017, mais ses composantes ont fortement fluctué (Graphique 51) : l'équivalent-subvention du PTZ a plus que doublé, passant de 12 M à 30 M, le montant de l'allocation logement a diminué de 13 %, passant de 38 M à 33 M, celui de la LBU a diminué de 15 %, passant de 47 à 40 M, les aides des collectivités locales sont tombées de 30 M en 2015 à 17 M en 2016 puis sont remontées à 33 M en 2017 mais cette oscillation résulte essentiellement de la collectivité territoriale de Martinique et demeure à confirmer, cette collectivité n'ayant pas répondu à notre recensement des aides (cf. plus haut). En 2017, les aides apportées par les collectivités locales (33 M), par l'allocation logement (33 M) et par le PTZ (30 M) ont été d'un montant voisin, inférieur de 30 % à celui de la LBU. L'équivalentsubvention apporté par le PTZ (30 M) a représenté en 2017 presque le double de l'aide à la pierre apportée par la LBU aux accédants LES (17 M). Tableau 28 : montants totaux, effectifs et montants moyens des aides accordées par les différents acteurs, par année de 2015 à 2017, tous DOM confondus MONTANTS TOTAUX DE SUBVENTION OU EQUIVALENT Accession Amélioration Acc. + amél. 2015 2016 2017 2015 2016 2017 2015 2016 2017 34 31 29 4 4 4 38 35 33 12 22 30 0 0 0 12 22 30 16 15 17 31 32 23 47 47 40 1 0 2 29 17 31 30 17 33 1 2 1 1 2 1 2 4 2 64 71 79 64 55 58 129 126 137 2015 2016 2017 2015 2016 2017 2015 2016 2017 53% 44% 37% 5% 7% 7% 29% 28% 24% 18% 31% 38% 0% 0% 0% 9% 18% 22% 25% 21% 21% 48% 58% 39% 36% 37% 29% 2% 0% 2% 45% 32% 52% 24% 14% 24% 2% 3% 2% 2% 3% 2% 2% 3% 2% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% EFFECTIFS En unités AL PTZ LBU Accession Amélioration Acc. + amél. 2015 2016 2017 2015 2016 2017 2015 2016 2017 12 463 11 577 10 940 1 660 1 731 1 766 14 123 13 308 12 706 1 035 1 510 1 787 0 0 0 1 035 1 510 1 787 457 469 560 1 397 1 506 1 042 1 854 1 975 1 602 MONTANTS UNITAIRES En 000 AL PTZ LBU Accession Amélioration Acc. + amél. 2015 2016 2017 2015 2016 2017 2015 2016 2017 3 3 3 2 2 2 3 3 3 11 15 17 11 15 17 35 32 30 22 21 22 25 24 25 Moyenne 2015-2017 MONTANTS TOTAUX Acc. Amél. Acc.+amél. En M 32 4 35 21 0 21 16 28 44 1 26 27 1 1 3 71 59 130 % vertical 44% 6% 27% 30% 0% 16% 22% 48% 34% 2% 43% 21% 2% 2% 2% 100% 100% 100% EFFECTIFS Acc. Amél. Acc.+amél. En unités 11 660 1 719 13 379 1 444 0 1 444 495 1 315 1 810 MONTANTS UNITAIRES Acc. Amél. Acc.+amél. En 000 2,7 2,2 3 15 15 32 22 25 Variation de 2015 à 2017 MONTANTS TOTAUX Acc. Amél. Acc.+amél. En M -5 0 -5 18 0 18 1 -8 -7 1 2 2 0 0 0 15 -6 8 % vertical -16% 1% -15% 19% 0% 19% -3% -9% -12% 0% 8% 8% 0% 0% 0% 0% 0% 0% EFFECTIFS Acc. Amél. Acc.+amél. En unités -1 523 106 -1 417 752 0 752 103 -355 -252 MONTANTS UNITAIRES Acc. Amél. Acc.+amél. En 000 0 0 0 5 -4 0 -4 En M AL PTZ LBU Collectivités locales Organismes sociaux Total % vertical AL PTZ LBU Collectivités locales Organismes sociaux Total Source : CGEDD d'après DEALs et autres acteurs locaux, CNAF, SGFGAS. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 133 sur 183 PUBLIÉ Graphique 51 : montant des aides accordées par les différents acteurs, par année de 2015 à 2017, tous DOM confondus Montant des aides accordées, par année de 2015 à 2017 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 2015 2016 2017 Organismes sociaux Collectivités locales PTZ Allocation logement LBU Source : CGEDD d'après DEALs et autres acteurs locaux, CNAF, SGFGAS. D'un département à un autre, la répartition des aides est très variable (Tableau 29). Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 134 sur 183 PUBLIÉ Tableau 29 : montants totaux, effectifs et montants moyens des aides accordées par les différents acteurs, moyenne 2015-2017, par DOM Moy2015-2017 En M AL PTZ LBU Région Département Interco CAF et SS Total % vertical AL PTZ LBU Région Département Interco CAF Total % horiz. du total DOM AL PTZ LBU Région Département Interco CAF Total % horiz. du total acc. + amél. AL PTZ LBU Région Département Interco CAF Total Guad 2,5 4,3 0,8 0,0 0,0 0,0 0,0 8 Guad 32% 57% 11% 0% 0% 0% 0% 100% Guad 8% 20% 5% 0% 0% 0% 0% 11% Guad 61% 100% 12% 0% 0% Mart 1,9 3,3 3,3 0,8 0,0 0,0 1,4 11 Mart 18% 31% 31% 7% 0% 0% 13% 100% Mart 6% 15% 21% 70% 0% 100% 96% 15% Mart 79% 100% 24% 16% 0% 26% 0% 67% 47% 39% Accession Guya Réun 0,3 26,6 2,2 11,4 0,5 8,9 0,3 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,1 3 47 Guya Réun 9% 57% 65% 24% 15% 19% 10% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 100% 100% Guya Réun 1% 84% 10% 54% 3% 56% 30% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 4% 5% 66% Guya Réun 100% 94% 100% 100% 32% 45% 100% 0% 0% 9% 60% MONTANTS TOTAUX DE SUBVENTION OU EQUIVALENT Moy2015-2017 Mayo 0,3 0,0 2,4 0,0 0,0 0,0 0,0 3 Mayo 10% 0% 89% 0% 1% 0% 0% 100% Mayo 1% 0% 15% 0% 100% 0% 0% 4% Mayo 100% DOM 32 21 16 1 0 0 1 71 DOM 44% 30% 22% 2% 0% 0% 2% 100% DOM 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% DOM 89% 100% 98% 36% 10% 2% 0% 26% 53% 74% 55% Guad 1,6 0,0 5,8 0,6 0,4 0,0 0,1 8 Guad 19% 0% 68% 8% 5% 0% 1% 100% Guad 42% Mart 0,5 0,0 10,6 4,1 1,1 0,1 0,7 17 Mart 3% 0% 62% 24% 6% 1% 4% 100% Mart 13% Amélioration Guya Réun Mayo 0,0 1,7 0,0 0,0 0,0 0,0 1,1 11,0 0,1 0,0 5,3 0,0 0,0 13,1 0,9 0,0 0,0 0,0 0,0 0,6 0,0 1 32 1 Guya Réun Mayo 0% 5% 0% 0% 0% 0% 100% 35% 5% 0% 17% 0% 0% 41% 95% 0% 0% 0% 0% 2% 0% 100% 100% 100% Guya Réun Mayo 0% 45% 0% DOM 4 0 28 10 15 0 1 59 DOM 6% 0% 48% 17% 26% 0% 2% 100% DOM 100% Guad 4,0 4,3 6,6 0,6 0,4 0,0 0,1 16 Guad 25% 27% 41% 4% 2% 0% 0% 100% Guad 11% 20% 15% 6% 3% 0% 2% 12% Guad 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% Accession + amélioration Mart Guya Réun Mayo 2,4 0,3 28,3 0,3 3,3 2,2 11,4 0,0 13,8 1,6 19,9 2,5 4,9 0,3 5,3 0,0 1,1 0,0 13,1 0,9 0,1 0,0 0,0 0,0 2,1 0,0 0,6 0,0 28 4 79 4 Mart Guya Réun Mayo 9% 7% 36% 8% 12% 49% 14% 0% 50% 37% 25% 67% 18% 8% 7% 0% 4% 0% 17% 25% 0% 0% 0% 0% 8% 0% 1% 0% 100% 100% 100% 100% Mart Guya Réun Mayo 7% 1% 80% 1% 15% 10% 54% 0% 31% 4% 45% 6% 43% 3% 48% 0% 7% 0% 84% 6% 100% 0% 0% 0% 75% 0% 23% 0% 21% 3% 60% 3% Mart Guya Réun Mayo 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% DOM 35 21 44 11 15 0 3 130 DOM 27% 16% 34% 9% 12% 0% 2% 100% DOM 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% DOM 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 75% 20% 37% 4% 39% 0% 100% 6% 40% 0% 53% 0% 100% 3% 7% 0% 84% 6% 100% 0% 100% 0% 0% 0% 100% 5% 51% 0% 44% 0% 100% 14% 29% 2% 54% 2% 100% Guad Mart Guya Réun Mayo DOM 39% 21% 0% 6% 0% 11% 0% 0% 0% 0% 0% 88% 76% 68% 55% 2% 64% 100% 84% 0% 100% 90% 100% 100% 100% 98% 100% 74% 74% 100% 33% 91% 47% 53% 61% 25% 40% 26% 45% EFFECTIFS Moy2015-2017 En unités AL PTZ LBU Région Département Interco CAF et SS % horiz. du total acc. + amél. AL PTZ LBU Région Département Interco CAF Guad Mart 988 847 305 231 24 108 0 114 0 0 0 6 0 45 Guad Mart 8% 7% 21% 16% 5% 22% 0% 63% 0% 0% 0% 100% 0% 83% Accession Amélioration Guya Réun Mayo DOM Guad Mart Guya Réun Mayo DOM 160 9 559 106 11 660 843 250 0 626 0 1 719 155 753 0 1 444 0 0 0 0 0 0 16 307 41 495 345 460 67 441 2 1 315 68 0 0 182 169 974 0 200 0 1 343 0 0 4 4 94 191 0 1 485 94 1 864 0 0 0 6 0 36 0 0 0 36 0 9 0 54 10 70 0 107 0 187 Guya Réun Mayo DOM Guad Mart Guya Réun Mayo DOM 1% 82% 1% 100% 49% 15% 0% 36% 0% 100% 11% 52% 0% 100% 3% 62% 8% 100% 26% 35% 5% 34% 0% 100% 37% 0% 0% 100% 13% 73% 0% 15% 0% 100% 0% 0% 100% 100% 5% 10% 0% 80% 5% 100% 0% 0% 0% 100% 0% 100% 0% 0% 0% 100% 0% 17% 0% 100% 5% 37% 0% 57% 0% 100% MONTANTS UNITAIRES Moy2015-2017 Accession Amélioration Guya Réun Mayo DOM Guad Mart Guya Réun Mayo DOM 2 3 3 3 2 2 3 2 14 15 15 32 29 60 32 17 23 17 25 25 22 5 6 4 4 27 7 4 4 4 6 9 10 8 6 3 3 6 27 6 10 5 7 Guad 1 831 305 370 169 94 0 10 Guad 14% 21% 20% 11% 5% 0% 4% Accession + amélioration Mart Guya Réun Mayo DOM 1 097 160 ##### 106 13 379 231 155 753 0 1 444 568 83 747 43 1 810 1 088 68 200 0 1 524 191 0 1 485 98 1 868 42 0 0 0 42 115 0 117 0 241 Mart Guya Réun Mayo DOM 8% 1% 76% 1% 100% 16% 11% 52% 0% 100% 31% 5% 41% 2% 100% 71% 4% 13% 0% 100% 10% 0% 79% 5% 100% 100% 0% 0% 0% 100% 48% 0% 48% 0% 100% En 000 AL PTZ LBU Région Département Interco CAF et SS Guad Mart 2 2 14 14 33 30 7 6 31 Accession + amélioration Guad Mart Guya Réun Mayo DOM 2 2 2 3 3 3 14 14 14 15 15 18 24 20 27 58 25 4 4 5 27 7 4 6 9 9 8 3 3 6 18 5 12 Source : CGEDD d'après DEALs et autres acteurs locaux, CNAF, SGFGAS. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 135 sur 183 PUBLIÉ b) Aides financées sur LBU Le graphique 47 indique l'évolution depuis 2007 du nombre d'opérations financées sur LBU. Graphique 52 : nombre d'opérations financées sur LBU 2500 Nombre d'opérations LES et AAH financées Logements évolutifs sociaux (LES) (Dont logements évolutifs sociaux diffus (LESD)) 2000 (Dont logements évolutifs sociaux groupés (LESG)) Aides à l'amélioration de l'habitat (AAH) 1500 1000 500 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Source : DGOM (SDPP/BELDAD). De manière plus détaillée, le Tableau 30 indique l'effectif, le montant de subvention total et le montant de subvention moyen pour les opérations financées sur LBU de 2010 à 2018, selon le département et le type d'opération : opérations bénéficiant à des propriétaires occupants : construction (LES « diffus » et LES « groupé ») et travaux (AAH), et, aux fins de comparaison opérations de logement locatif social : construction (LLS et LLTS) et travaux (SALLS). Le Tableau 31 et le Tableau 32 fournissent les mêmes agrégats mais respectivement en pourcentage du total « Toutes opérations » pour chaque département et en pourcentage de l'ensemble des DOM pour chaque type d'opération. La relation entre les différents dispositifs est complexe : toutes les opérations d'accession ou d'amélioration donnant lieu à aide à la pierre ne donnent pas lieu à aide personnelle au logement. Inversement, l'aide personnelle au logement peut être attribuée à des ménages qui ne bénéficient pas d'aide à la pierre. Le nombre de LES financés a diminué à la fin des années 2000 mais est relativement stable depuis 2011 aux environs de 500. En 2017, 476 LES, pour un montant de LBU de 19 M (montant moyen : 33 k) et 1047 AAH, pour un montant de LBU de 22 M (montant moyen : 21 k) ont été financés. En 2018, le nombre de LES financés a fortement chuté. Le nombre d'AAH financées a diminué mais moins fortement, et a même augmenté en Martinique. Cela résulte de ce que l'allocation logement finançait une proportion beaucoup plus élevée des LES que des AAH. Sa suppression a donc eu des effets très différenciés sur ces deux types d'opération. Le flux récent (moyen sur les dernières années, hors 2018) de nouveaux bénéficiaires d'aides personnelles au logement est d'environ 500 en LES, 200 en accession hors LES (dont des opérations Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 136 sur 183 PUBLIÉ avec PTZ) et 300 en amélioration, majoritairement mais non uniquement en AAH. Ainsi, alors que la plupart des LES donnent lieu à aide personnelle, ce n'est le cas que d'un cinquième des opérations d'AAH. La raison en est le grand nombre d'opérations d'amélioration de faible montant ne donnant pas lieu à prêt. Le flux de nouveaux bénéficiaires de l'allocation logement accession a été divisé par trois en quinze ans, sous l'effet d'une réduction des nombres d'opérations mais aussi de la sous-actualisation du barème de cette aide. Le flux d'opérations LES et AAH aidées au titre de la LBU a également diminué, mais dans une moindre mesure. Les types d'opération sont répartis très différemment selon le département. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 137 sur 183 PUBLIÉ Tableau 30 : opérations financées avec de la LBU de 2010 à 2018, par département Nombre de logements financés Année de financement 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Moy. 20102017 Montant total de la subvention (M) Coût moyen en subvention (k) 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 LES/ LAS/ LATS diffus LES/ LAS/ LATS groupé Soustotal LES/ LAS/ LATS AAH Soustotal propriétairesoccupants LLS LLTS SALLS Soustotal locatif social Toutes opérations 971 972 973 974 976 Dom 971 972 973 974 976 Dom 971 972 973 974 976 Dom 971 972 973 974 976 Dom 971 972 973 974 976 Dom 971 972 973 974 976 Dom 971 972 973 974 976 Dom 971 972 973 974 976 Dom 971 972 973 974 976 Dom 971 972 973 974 976 Dom 18 116 6 297 88 525 66 0 5 51 0 122 84 116 11 348 88 647 374 570 113 289 63 458 686 124 637 151 820 455 628 56 271 276 69 0 1 086 1 276 0 214 0 8 111 9 262 31 421 39 0 21 90 0 150 47 111 30 352 31 571 507 666 229 523 77 554 777 259 875 108 1 109 532 556 0 124 60 209 131 475 863 702 243 0 11 71 10 281 0 373 49 0 22 149 0 220 60 71 32 430 0 593 522 799 80 457 145 2 003 582 870 112 887 145 2 596 1 174 547 453 1 844 0 4 018 78 110 68 2 432 83 2 771 828 1 610 599 825 0 3 862 2 080 2 267 1 120 5 101 83 2 662 3 137 1 232 5 988 228 12 79 28 278 0 397 11 0 15 142 0 168 23 79 43 420 0 565 441 482 94 407 0 1 424 464 561 137 827 0 1 989 1 031 302 416 1 585 0 3 334 173 229 85 2 137 119 2 743 664 759 96 732 0 2 251 1 868 1 290 597 4 454 119 2 332 1 851 734 5 281 119 17 66 6 246 2 337 3 0 16 116 0 135 20 66 22 362 2 472 363 483 91 469 1 383 549 113 831 3 1 054 278 498 1 353 0 242 146 146 1 774 0 1 292 671 353 578 0 26 86 5 194 17 328 13 0 18 101 0 132 39 86 23 295 17 460 277 528 108 493 10 316 614 131 788 27 784 516 908 0 171 167 132 12 72 888 356 0 16 117 2 235 18 388 0 0 4 79 0 83 16 117 6 314 18 471 455 470 63 526 6 471 587 69 840 24 845 791 379 281 275 275 25 0 226 643 0 13 111 0 180 22 326 5 9 19 52 65 150 18 120 19 232 87 476 308 388 29 322 0 326 508 48 554 87 603 552 762 0 238 264 30 277 0 143 513 0 14 42 0 25 7 88 0 0 0 4 2 6 14 42 0 29 9 94 274 582 45 140 2 288 624 45 169 11 378 466 762 125 110 98 0 334 563 509 824 0 15 95 8 247 22 387 23 1 15 98 8 145 38 96 23 344 30 532 406 548 101 436 38 444 644 124 780 68 928 497 754 1 243 42 197 191 96 78 580 1 046 362 564 0 0 3 0 8 0 12 3 0 0 2 4 10 3 3 0 10 5 21 7 13 3 7 0 30 10 16 4 17 5 52 24 14 17 25 0 80 12 12 2 43 0 69 3 3 0 3 0 8 38 28 20 71 0 157 47 44 23 89 5 0 3 0 7 0 10 1 0 1 4 2 8 2 3 1 11 2 18 9 15 3 13 0 40 10 18 4 24 2 58 32 10 8 20 0 70 6 3 8 37 5 59 4 2 5 3 0 15 42 16 21 60 5 143 52 34 24 84 7 201 0 2 0 8 0 10 2 0 1 6 0 10 3 2 1 14 0 20 9 18 2 12 0 41 11 20 3 26 0 61 30 11 9 14 0 64 3 2 2 36 4 48 5 2 7 11 0 24 37 15 18 62 4 136 49 35 22 88 4 197 0 2 1 8 0 11 1 0 1 7 0 8 1 2 1 15 0 19 7 11 2 11 0 31 8 13 3 26 0 50 26 7 11 11 0 55 7 9 3 34 6 59 4 2 2 8 0 16 37 18 16 54 6 131 45 31 19 79 6 181 0 2 0 7 0 10 0 0 0 5 0 6 1 2 1 13 0 16 6 12 2 12 0 32 7 14 3 25 0 48 27 8 12 14 0 60 11 4 7 28 0 50 2 2 3 4 0 12 40 14 22 46 0 122 47 28 24 71 0 170 1 3 0 6 0 9 1 0 1 5 1 7 1 3 1 10 1 16 5 13 2 12 0 32 6 15 2 23 1 47 19 10 33 14 0 76 8 5 6 21 0 42 0 0 4 10 0 14 27 16 43 45 0 131 33 31 45 68 2 179 1 3 0 7 1 11 0 0 0 3 0 4 1 3 0 10 1 15 8 10 1 13 0 32 8 14 1 23 1 47 22 10 23 6 10 71 10 5 1 35 0 51 1 3 10 2 0 16 33 18 33 43 10 137 41 31 35 66 11 185 0 3 0 5 1 10 1 0 1 3 5 9 1 4 1 8 5 19 5 8 1 8 0 22 6 11 1 16 5 41 12 7 27 13 0 59 9 7 1 23 8 48 0 4 1 5 0 10 21 18 30 40 8 117 28 29 31 57 14 158 0 1 0 1 0 3 0 0 0 0 0 0 0 1 0 1 0 3 5 13 1 3 0 22 5 14 1 4 0 25 12 6 24 14 2 59 5 5 0 29 11 50 5 1 13 4 0 23 22 13 37 48 13 132 27 27 38 51 13 157 24 24 27 27 4 23 43 60 43 78 39 24 42 30 52 33 17 23 27 25 0 21 21 23 29 27 30 25 29 30 28 15 3 22 43 42 36 43 43 2 2 14 3 17 14 29 25 3 20 18 16 29 25 23 21 24 24 26 28 0 25 37 38 39 51 35 24 34 31 60 31 17 23 13 26 3 20 18 23 15 28 19 23 29 19 15 13 19 48 58 36 19 39 24 9 2 6 14 6 25 11 14 16 39 17 23 15 14 18 30 18 27 27 28 28 28 49 40 42 43 45 27 36 33 34 17 22 27 27 3 21 20 23 29 30 3 24 25 20 20 8 16 35 23 37 15 45 17 6 1 11 13 6 18 7 16 12 45 13 18 11 18 15 18 15 28 28 22 29 28 65 37 46 46 46 28 27 35 34 16 22 21 27 22 18 23 23 31 25 25 25 26 7 17 39 38 40 16 50 22 6 2 23 11 7 20 14 27 12 50 16 19 17 26 15 50 17 28 29 25 30 15 30 20 29 46 44 27 29 28 35 40 34 17 24 22 26 30 23 18 25 23 30 37 26 25 27 24 10 19 47 29 46 16 22 2 3 9 8 4 15 13 22 12 15 16 17 22 16 37 17 27 30 20 30 11 29 46 32 45 49 33 30 30 35 58 35 17 24 15 25 14 22 19 25 17 29 42 25 24 19 27 15 22 50 33 45 26 32 32 3 1 11 9 6 27 10 25 16 32 19 25 14 25 19 39 20 39 29 25 29 29 29 37 31 29 42 31 164 37 35 32 29 43 32 20 43 47 39 29 22 33 50 32 17 22 19 24 25 21 17 23 20 27 44 24 26 13 22 16 36 21 36 17 34 24 25 5 3 15 7 8 24 9 19 20 36 18 23 12 19 22 36 19 37 48 69 59 72 32 37 33 62 40 17 20 18 26 21 20 22 26 29 62 27 20 12 22 17 19 37 27 37 26 29 28 3 10 9 5 25 8 21 19 29 17 24 11 22 21 37 19 27 33 31 9 3 25 5 10 21 14 24 18 28 20 20 18 24 18 29 20 31 44 33 17 22 21 22 20 21 18 23 21 23 40 22 33 13 23 19 15 21 46 55 40 50 43 35 32 1 409 2 002 1 407 1 416 1 520 1 047 1 043 1 529 2 056 2 573 1 879 1 876 1 991 1 523 1 137 2 060 1 207 1 054 1 217 1 033 1 647 1 467 3 606 3 664 3 183 3 415 3 350 3 134 2 764 3 463 1 006 1 963 1 622 2 487 832 1 488 901 1 060 1 567 2 308 1 314 2 063 1 710 1 602 2 127 899 1 405 313 1 046 357 2 576 2 283 2 177 1 708 2 007 1 455 697 56 1 467 131 2 867 3 673 2 894 2 362 2 125 2 061 2 209 2 552 2 588 1 027 1 346 841 1 051 1 704 1 095 1 571 1 965 2 221 877 997 0 1 734 1 695 1 722 1 390 1 542 1 211 12 281 277 459 120 3 705 2 786 2 224 2 176 2 646 3 373 8 385 7 091 7 538 6 905 6 575 8 142 2 971 1 343 1 817 1 167 1 339 2 149 1 644 2 185 2 552 2 729 1 501 2 378 1 110 1 826 1 791 1 438 1 587 1 335 4 536 3 574 3 064 2 730 2 815 4 153 3 39 305 364 470 188 7 804 8 434 10 651 8 328 2 635 2 262 2 693 2 232 821 207 1 726 239 3 504 4 548 9 860 11 007 13 247 10 317 10 264 8 967 9 529 8 428 7 712 10 202 209 Observations : ce tableau a été rempli à partir des tableaux de synthèse suivants de la DGOM (SDEPDE/BDE) : TDB de synthèse du nombre de logements financés, mis en chantier et livrés de 2006 à 2017 - Tableaux mensuels des DEALs de décembre 2010 à décembre 2018 pour la décomposition par produits - TDB de synthèse des dépenses de LBU de 2007 à 2017 Les données relatives au nombre de logements financés et au montant de LBU consommé ont été compilées, pour les années 2007 à 2009, à partir des TDB de synthèse du SDEPDE, en raison de l'absence des tableaux détaillées par DOM pour cette période. En revanche, de 2010 à 2018, ce sont les tableaux de bord de synthèse des DEALs au 31 décembre de chaque année qui ont été utilisés afin notamment de distinguer les coûts pour les LES diffus et groupés et les LLS et LLTS. Le nombre de logements financés au titre des logements spécifiques (logements d'urgence, EHPAD, Etudiants...) et des PLS ne figure pas dans le tableau. En revanche le nombre de logements sociaux financés dans le cadre de la réhabilitation du parc social (SALLS) a été rajouté. Pour mémoire les données de la Guadeloupe intègrent celles de Saint-Martin jusqu'en 2012. Enfin le montant de la LBU consommé globalement ne comprend pas les dépenses engagées au titre de la RHI, du FRAFU ou d'autres dépenses (Etudes, 50 pas géométriques etc...). Source: DGOM (SDPP/BELDAD). NB: le montant moyen de subvention de 164 k en LES groupé en 2015 en Guadeloupe est suspect, ainsi que les valeurs qui en dépendent. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 138 sur 183 PUBLIÉ Tableau 31 : Idem, en % du total « Toutes opérations » pour chaque département Nombre de logements financés 2010 2011 2012 2013 2014 Montant total de la subvention (M) 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2010 2011 Coût moyen en subvention (k) 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Moy. 2015 2016 2017 2018 2010- 2010 2011 2012 2017 LES/ LAS/ LATS diffus LES/ LAS/ LATS groupé Soustotal LES/ LAS/ LATS AAH Soustotal propriétairesoccupants LLS LLTS SALLS Soustotal locatif social Toutes opérations 971 972 973 974 976 Dom 971 972 973 974 976 Dom 971 972 973 974 976 Dom 971 972 973 974 976 Dom 971 972 973 974 976 Dom 971 972 973 974 976 Dom 971 972 973 974 976 Dom 971 972 973 974 976 Dom 971 972 973 974 976 Dom 971 972 973 974 976 Dom 1% 4% 1% 8% 43% 5% 3% 0% 1% 1% 0% 1% 3% 4% 1% 10% 43% 7% 14% 21% 14% 8% 30% 14% 17% 25% 15% 18% 73% 21% 31% 17% 76% 47% 27% 37% 10% 10% 8% 29% 0% 16% 41% 47% 0% 6% 0% 26% 83% 75% 85% 82% 27% 79% 0% 5% 1% 6% 13% 4% 2% 0% 1% 2% 0% 1% 2% 5% 2% 8% 13% 5% 22% 30% 13% 11% 32% 18% 24% 35% 15% 19% 45% 23% 49% 24% 32% 32% 0% 33% 5% 3% 12% 43% 55% 23% 21% 39% 41% 5% 0% 21% 76% 65% 85% 81% 55% 77% 0% 2% 1% 5% 0% 3% 2% 0% 2% 2% 0% 2% 2% 2% 3% 7% 0% 4% 20% 25% 6% 8% 64% 15% 22% 28% 9% 15% 64% 20% 44% 17% 37% 31% 0% 30% 3% 4% 6% 41% 21% 31% 51% 49% 14% 0% 29% 78% 72% 91% 85% 80% 1% 4% 4% 5% 0% 4% 0% 0% 2% 3% 0% 2% 1% 4% 6% 8% 0% 5% 19% 26% 13% 8% 0% 14% 20% 30% 19% 16% 0% 19% 44% 16% 57% 30% 0% 32% 7% 12% 12% 40% 27% 28% 41% 13% 14% 0% 22% 80% 70% 81% 84% 81% 1% 4% 1% 5% 67% 3% 0% 0% 1% 3% 0% 1% 1% 4% 2% 8% 67% 5% 12% 29% 8% 10% 33% 14% 13% 33% 10% 18% 18% 35% 17% 45% 30% 0% 31% 8% 9% 13% 39% 0% 22% 43% 41% 32% 13% 0% 28% 87% 67% 90% 82% 0% 82% 2% 4% 0% 5% 44% 4% 1% 0% 1% 3% 0% 1% 3% 4% 1% 8% 44% 5% 21% 24% 6% 14% 26% 16% 24% 28% 7% 22% 21% 58% 24% 66% 25% 0% 38% 13% 8% 7% 23% 31% 15% 5% 41% 19% 29% 0% 26% 76% 72% 93% 78% 31% 79% 1% 5% 0% 8% 6% 4% 0% 0% 0% 3% 0% 1% 1% 5% 0% 10% 6% 5% 25% 18% 4% 17% 2% 16% 26% 23% 4% 27% 8% 21% 47% 31% 59% 12% 92% 35% 15% 11% 1% 49% 0% 22% 12% 35% 36% 12% 0% 22% 74% 77% 96% 73% 92% 79% 1% 4% 0% 7% 6% 4% 0% 0% 1% 2% 18% 2% 2% 4% 1% 8% 24% 6% 26% 14% 2% 12% 0% 12% 28% 19% 3% 20% 24% 18% 52% 20% 85% 28% 0% 37% 20% 10% 2% 33% 76% 20% 0% 51% 10% 19% 0% 24% 72% 81% 97% 80% 76% 82% 1% 3% 0% 1% 1% 1% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 1% 3% 0% 1% 2% 1% 20% 39% 3% 5% 0% 14% 22% 42% 3% 6% 2% 15% 28% 31% 65% 27% 27% 36% 8% 7% 0% 38% 71% 21% 42% 21% 32% 29% 0% 29% 78% 58% 97% 94% 98% 85% 1% 4% 1% 6% 12% 4% 1% 0% 1% 2% 4% 1% 2% 4% 2% 8% 16% 5% 19% 23% 8% 10% 20% 15% 21% 27% 9% 19% 36% 20% 43% 21% 56% 30% 22% 34% 9% 8% 7% 38% 41% 21% 27% 44% 27% 14% 0% 25% 79% 73% 91% 81% 64% 80% 1% 6% 1% 9% 8% 6% 6% 0% 1% 2% 88% 5% 7% 6% 2% 12% 96% 10% 14% 30% 13% 8% 0% 14% 21% 36% 15% 20% 96% 25% 50% 31% 74% 28% 4% 38% 24% 26% 10% 49% 0% 33% 5% 6% 0% 3% 0% 4% 79% 64% 85% 80% 4% 75% 0% 8% 1% 9% 0% 5% 3% 0% 3% 4% 26% 4% 3% 8% 4% 13% 26% 9% 16% 45% 12% 16% 3% 20% 19% 53% 16% 29% 29% 29% 61% 30% 34% 24% 0% 35% 11% 10% 31% 44% 71% 29% 8% 6% 18% 4% 0% 7% 81% 47% 84% 71% 71% 71% 1% 6% 1% 9% 0% 5% 5% 0% 4% 7% 0% 5% 6% 6% 5% 16% 0% 10% 18% 52% 10% 14% 9% 21% 23% 57% 15% 30% 9% 31% 61% 31% 42% 16% 0% 32% 6% 7% 11% 41% 24% 10% 5% 31% 12% 0% 12% 77% 43% 85% 70% 69% 1% 7% 3% 10% 0% 6% 2% 0% 3% 8% 0% 4% 2% 7% 6% 18% 0% 10% 16% 35% 10% 14% 0% 17% 18% 42% 16% 32% 0% 28% 57% 24% 55% 14% 0% 31% 15% 28% 17% 43% 33% 9% 6% 11% 10% 0% 9% 82% 58% 84% 68% 72% 1% 7% 1% 10% 27% 6% 0% 0% 2% 7% 45% 3% 1% 7% 2% 18% 73% 9% 13% 43% 8% 17% 27% 19% 15% 49% 10% 35% 28% 57% 28% 49% 19% 0% 35% 24% 16% 28% 39% 0% 30% 5% 7% 13% 6% 0% 7% 85% 51% 90% 65% 0% 72% 2% 8% 0% 9% 13% 5% 2% 0% 1% 7% 53% 4% 4% 8% 2% 15% 66% 9% 14% 41% 4% 18% 9% 18% 18% 50% 5% 33% 27% 56% 31% 73% 21% 0% 42% 25% 18% 13% 31% 25% 23% 1% 1% 9% 14% 0% 8% 82% 50% 95% 67% 25% 73% 2% 11% 0% 10% 5% 6% 0% 0% 0% 5% 3% 2% 2% 11% 0% 15% 8% 8% 19% 33% 4% 19% 1% 17% 20% 44% 4% 35% 9% 26% 53% 32% 66% 9% 91% 38% 24% 15% 2% 53% 0% 27% 3% 9% 28% 4% 0% 9% 80% 56% 96% 65% 91% 74% 2% 12% 0% 9% 7% 6% 3% 1% 2% 4% 33% 6% 5% 13% 2% 14% 40% 12% 19% 26% 2% 15% 0% 14% 23% 39% 4% 29% 40% 26% 45% 22% 88% 22% 0% 37% 32% 25% 4% 41% 60% 31% 0% 14% 5% 8% 0% 6% 77% 61% 96% 71% 60% 74% 2% 5% 0% 1% 2% 2% 0% 0% 0% 0% 1% 0% 2% 5% 0% 2% 3% 2% 17% 3% 6% 0% 136% 105% 148% 146% 179% 108% 172% 155% 171% 144% 162% 246% 167% 172% 211% 238% 293% 177% 93% 19% 180% 159% 0% 82% 113% 41% 81% 29% 129% 80% 113% 150% 689% 343% 210% 265% 227% 139% 130% 130% 103% 171% 168% 212% 286% 306% 291% 237% 200% 232% 219% 187% 175% 368% 278% 291% 264% 262% 247% 242% 315% 213% 217% 152% 247% 238% 171% 134% 172% 304% 171% 144% 162% 246% 167% 172% 211% 238% 296% 177% 146% 240% 206% 102% 126% 119% 112% 171% 117% 166% 223% 231% 224% 185% 150% 160% 168% 226% 198% 97% 95% 98% 0% 73% 89% 10% 79% 91% 151% 14% 107% 92% 88% 85% 81% 109% 150% 138% 168% 156% 109% 98% 82% 113% 103% 68% 60% 36% 76% 70% 74% 100% 69% 77% 84% 71% 85% 82% 89% 70% 86% 89% 156% 172% 225% 192% 203% 173% 168% 212% 163% 108% 150% 190% 193% 193% 158% 134% 140% 160% 106% 135% 186% 161% 179% 143% 152% 165% 159% 240% 162% 269% 338% 127% 185% 48% 143% 152% 203% 133% 145% 171% 178% 183% 124% 139% 181% 180% 168% 132% 112% 127% 120% 14% 101% 110% 138% 124% 139% 112% 109% 111% 102% 19% 119% 3% 8% 3% 53% 143% 153% 206% 138% 148% 177% 190% 210% 127% 100% 106% 166% 132% 64% 14% 101% 119% 108% 149% 201% 206% 193% 152% 126% 141% 128% 100% 108% 121% 168% 140% 96% 114% 86% 160% 75% 97% 104% 52% 100% 69% 100% 75% 16% 118% 124% 158% 143% 155% 127% 123% 142% 107% 45% 160% 124% 138% 130% 159% 63% 28% 14% 97% 59% 15% 95% 107% 115% 73% 53% 97% 47% 23% 183% 126% 178% 149% 163% 132% 104% 111% 110% 110% 112% 104% 65% 81% 73% 98% 80% 37% 104% 104% 107% 114% 111% 109% 100% 105% 18% 236% 209% 188% 203% 298% 199% 161% 158% 223% 20% 258% 384% 203% 225% 175% 230% 138% 254% 305% 0% 83% 18% 4% 34% 8% 0% 15% 81% 47% 92% 97% 84% 15% 96% 85% 98% 15% 95% 35% 107% 71% 99% 88% 93% 42% 98% 59% 93% 82% 86% 41% 102% 83% 80% 90% 24% 98% 76% 79% 88% 31% 70% 85% 82% 93% 39% 73% 90% 98% 94% 26% 75% 99% 90% 79% 91% 51% 81% 100% 98% 99% 99% 107% 108% 106% 104% 57% 13% 13% 125% 257% 208% 151% 210% 181% 175% 172% 130% 250% 100% 40% 16% 45% 78% 33% 9% 64% 90% 32% 15% 87% 74% 11% 18% 40% 49% 82% 12% 4% 46% 49% 21% 26% 78% 30% 27% 47% 43% 79% 117% 42% 18% 107% 28% 56% 170% 101% 102% 107% 100% 135% 109% 124% 149% 32% 201% 129% 116% 123% 131% 158% 127% 151% 154% 36% 100% 91% 100% 97% 100% 103% 100% 102% 100% 36% 100% 91% 100% 130% 250% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% Observations : ce tableau a été rempli à partir des tableaux de synthèse suivants de la DGOM (SDEPDE/BDE) : TDB de synthèse du nombre de logements financés, mis en chantier et livrés de 2006 à 2017 - Tableaux mensuels des DEALs de décembre 2010 à décembre 2018 pour la décomposition par produits - TDB de synthèse des dépenses de LBU de 2007 à 2017 Les données relatives au nombre de logements financés et au montant de LBU consommé ont été compilées, pour les années 2007 à 2009, à partir des TDB de synthèse du SDEPDE, en raison de l'absence des tableaux détaillées par DOM pour cette période. En revanche, de 2010 à 2018, ce sont les tableaux de bord de synthèse des DEALs au 31 décembre de chaque année qui ont été utilisés afin notamment de distinguer les coûts pour les LES diffus et groupés et les LLS et LLTS. Le nombre de logements financés au titre des logements spécifiques (logements d'urgence, EHPAD, Etudiants...) et des PLS ne figure pas dans le tableau. En revanche le nombre de logements sociaux financés dans le cadre de la réhabilitation du parc social (SALLS) a été rajouté. Pour mémoire les données de la Guadeloupe intègrent celles de Saint-Martin jusqu'en 2012. Enfin le montant de la LBU consommé globalement ne comprend pas les dépenses engagées au titre de la RHI, du FRAFU ou d'autres dépenses (Etudes, 50 pas géométriques etc...). Source: DGOM (SDPP/BELDAD). NB: la valeur de 689% en LES groupé en 2015 en Guadeloupe est suspecte, ainsi que les valeurs qui en dépendent. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 139 sur 183 PUBLIÉ Tableau 32 : idem, en pourcentage de l'ensemble des DOM pour chaque type d'opération Nombre de logements financés 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Moy. 2018 2010- 2010 2017 2011 Montant total de la subvention (M) 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2010 2011 Coût moyen en subvention (k) 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 LES/ LAS/ LATS diffus LES/ LAS/ LATS groupé Soustotal LES/ LAS/ LATS AAH Soustotal propriétairesoccupants LLS LLTS SALLS Soustotal locatif social Toutes opérations 971 972 973 974 976 Dom 971 972 973 974 976 Dom 971 972 973 974 976 Dom 971 972 973 974 976 Dom 971 972 973 974 976 Dom 971 972 973 974 976 Dom 971 972 973 974 976 Dom 971 972 973 974 976 Dom 971 972 973 974 976 Dom 971 972 973 974 976 Dom 3% 22% 1% 57% 17% 54% 0% 4% 42% 0% 13% 18% 2% 54% 14% 27% 40% 8% 21% 4% 22% 33% 6% 31% 7% 23% 13% 17% 46% 2% 17% 17% 4% 62% 0% 42% 50% 0% 8% 0% 28% 26% 9% 37% 1% 27% 27% 8% 36% 2% 2% 26% 2% 62% 7% 26% 0% 14% 60% 0% 8% 19% 5% 62% 5% 25% 33% 11% 26% 4% 22% 30% 10% 34% 4% 30% 15% 15% 40% 0% 5% 2% 8% 79% 5% 21% 38% 31% 11% 0% 20% 17% 17% 44% 2% 21% 20% 16% 41% 2% 3% 19% 3% 75% 0% 22% 0% 10% 68% 0% 10% 12% 5% 73% 0% 26% 40% 4% 23% 7% 22% 34% 4% 34% 6% 29% 14% 11% 46% 0% 3% 4% 2% 88% 3% 21% 42% 16% 21% 0% 20% 21% 11% 48% 1% 20% 24% 9% 45% 2% 3% 20% 7% 70% 0% 7% 0% 9% 85% 0% 4% 14% 8% 74% 0% 31% 34% 7% 29% 0% 23% 28% 7% 42% 0% 31% 9% 12% 48% 0% 6% 8% 3% 78% 4% 29% 34% 4% 33% 0% 22% 15% 7% 53% 1% 23% 18% 7% 51% 1% 5% 20% 2% 73% 1% 2% 0% 12% 86% 0% 4% 14% 5% 77% 0% 26% 34% 6% 33% 0% 20% 29% 6% 44% 0% 33% 9% 16% 43% 0% 10% 6% 6% 77% 0% 45% 23% 12% 20% 0% 31% 13% 12% 44% 0% 29% 16% 11% 44% 0% 8% 26% 2% 59% 5% 10% 0% 14% 77% 0% 8% 19% 5% 64% 4% 20% 37% 8% 35% 1% 17% 33% 7% 42% 1% 23% 15% 35% 27% 0% 13% 13% 10% 63% 1% 3% 38% 15% 44% 0% 14% 22% 24% 39% 0% 15% 24% 20% 40% 0% 4% 30% 1% 61% 5% 0% 0% 5% 95% 0% 3% 25% 1% 67% 4% 30% 31% 4% 35% 0% 24% 29% 3% 42% 1% 25% 24% 31% 11% 8% 13% 13% 1% 72% 0% 11% 42% 30% 17% 0% 18% 26% 23% 30% 4% 19% 27% 19% 32% 3% 4% 34% 0% 55% 7% 3% 6% 13% 35% 43% 4% 25% 4% 49% 18% 29% 37% 3% 31% 0% 21% 33% 3% 36% 6% 19% 18% 39% 24% 0% 14% 15% 2% 53% 16% 0% 68% 7% 25% 0% 12% 32% 20% 32% 4% 14% 32% 17% 32% 4% 16% 48% 0% 28% 8% 0% 0% 0% 67% 33% 15% 45% 0% 31% 10% 26% 56% 4% 13% 0% 25% 55% 4% 15% 1% 14% 17% 37% 28% 5% 7% 6% 0% 66% 21% 25% 14% 23% 37% 0% 16% 13% 23% 40% 7% 17% 19% 21% 37% 6% 4% 24% 2% 64% 6% 16% 1% 10% 67% 6% 7% 18% 4% 65% 6% 27% 36% 7% 29% 2% 22% 31% 6% 38% 3% 27% 14% 22% 36% 1% 9% 9% 4% 74% 4% 23% 41% 14% 22% 0% 21% 21% 15% 41% 1% 21% 23% 13% 41% 2% 4% 23% 1% 68% 3% 30% 0% 3% 23% 44% 15% 13% 2% 48% 21% 22% 44% 10% 24% 0% 19% 31% 7% 34% 9% 30% 17% 22% 31% 0% 17% 17% 4% 63% 0% 30% 33% 0% 37% 0% 24% 18% 13% 45% 0% 23% 21% 11% 43% 2% 2% 26% 2% 70% 0% 19% 0% 10% 46% 24% 9% 15% 6% 60% 10% 21% 38% 7% 33% 1% 17% 31% 7% 41% 4% 45% 14% 12% 28% 0% 10% 6% 13% 62% 9% 30% 15% 31% 24% 0% 29% 11% 14% 42% 4% 26% 17% 12% 42% 4% 3% 19% 3% 76% 0% 25% 0% 9% 65% 0% 14% 10% 6% 71% 0% 21% 44% 5% 29% 1% 19% 33% 5% 43% 1% 46% 17% 14% 22% 0% 6% 5% 5% 76% 8% 21% 7% 28% 45% 0% 28% 11% 14% 45% 3% 25% 18% 11% 45% 2% 3% 20% 5% 72% 0% 9% 0% 7% 84% 0% 6% 12% 6% 77% 0% 23% 35% 7% 35% 0% 17% 26% 6% 51% 0% 47% 14% 19% 20% 0% 11% 15% 6% 58% 10% 25% 11% 14% 50% 0% 28% 14% 12% 41% 5% 25% 17% 11% 44% 3% 5% 19% 1% 74% 0% 1% 0% 8% 90% 1% 3% 12% 4% 80% 1% 19% 36% 6% 38% 0% 14% 28% 5% 52% 0% 44% 13% 20% 23% 0% 23% 9% 13% 55% 0% 19% 17% 26% 38% 0% 33% 11% 18% 38% 0% 28% 16% 14% 42% 0% 7% 28% 1% 62% 2% 9% 0% 9% 70% 12% 8% 16% 4% 65% 6% 15% 41% 5% 39% 0% 13% 32% 5% 48% 2% 25% 13% 44% 19% 0% 20% 13% 14% 51% 1% 1% 3% 28% 67% 0% 21% 12% 33% 34% 0% 19% 17% 25% 38% 1% 5% 30% 0% 60% 5% 0% 0% 2% 88% 10% 4% 22% 1% 67% 6% 24% 32% 4% 40% 0% 17% 29% 3% 49% 2% 31% 14% 32% 9% 14% 20% 9% 2% 69% 0% 7% 18% 61% 15% 0% 24% 13% 24% 32% 7% 22% 17% 19% 36% 6% 5% 34% 0% 52% 9% 9% 4% 8% 28% 51% 7% 20% 4% 41% 29% 24% 35% 2% 39% 0% 16% 28% 3% 40% 13% 21% 11% 46% 22% 0% 18% 15% 2% 48% 17% 0% 41% 14% 45% 0% 18% 15% 25% 34% 7% 18% 18% 20% 36% 9% 17% 108% 47% 105% 0% 11% 0% 0% 0% 62% 38% 77% 55% 99% 99% 98% 98% 101% 99% 77% 95% 97% 84% 50% 94% 105% 70% 39% 94% 65% 91% 132% 119% 108% 99% 85% 99% 98% 94% 90% 135% 132% 278% 62% 43% 93% 62% 81% 92% 117% 115% 101% 98% 118% 104% 101% 20% 55% 0% 74% 74% 77% 26% 121% 112% 100% 103% 102% 105% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 114% 142% 92% 97% 79% 99% 46% 66% 105% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 16% 119% 112% 135% 137% 43% 0% 29% 72% 90% 78% 97% 81% 98% 83% 80% 127% 108% 108% 80% 85% 82% 96% 87% 86% 119% 182% 106% 90% 67% 80% 93% 84% 93% 96% 103% 105% 101% 100% 13% 158% 189% 21% 4% 0% 21% 58% 4% 2% 81% 127% 0% 86% 94% 114% 121% 83% 63% 15% 81% 102% 67% 85% 81% 129% 12% 83% 97% 124% 11% 71% 92% 92% 75% 99% 119% 169% 154% 157% 134% 75% 93% 130% 69% 97% 88% 76% 67% 63% 75% 99% 69% 79% 92% 119% 74% 98% 82% 74% 84% 96% 81% 94% 88% 81% 107% 102% 97% 81% 105% 97% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 60% 110% 114% 109% 102% 106% 109% 104% 14% 116% 127% 129% 124% 115% 112% 115% 126% 107% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 16% 109% 122% 125% 123% 118% 114% 115% 109% 108% 143% 166% 184% 233% 185% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 21% 130% 150% 159% 152% 133% 108% 122% 109% 154% 11% 136% 41% 126% 25% 3% 68% 15% 99% 79% 71% 124% 150% 145% 49% 42% 54% 85% 70% 60% 75% 169% 63% 89% 63% 89% 70% 127% 154% 128% 124% 103% 119% 108% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 10% 100% 205% 201% 182% 216% 157% 148% 132% 145% 11% 0% 22% 21% 4% 56% 0% 17% 10% 86% 70% 145% 141% 126% 106% 144% 134% 149% 106% 63% 83% 96% 51% 95% 89% 77% 87% 86% 54% 87% 49% 47% 72% 89% 129% 174% 151% 137% 106% 126% 119% 107% 109% 171% 196% 172% 141% 95% 101% 95% 125% 117% 127% 101% 71% 95% 63% 57% 88% 90% 71% 67% 99% 84% 245% 131% 174% 134% 103% 79% 87% 75% 72% 81% 100% 42% 75% 48% 8% 62% 42% 87% 60% 181% 69% 96% 96% 91% 174% 87% 154% 212% 186% 213% 142% 139% 130% 166% 261% 233% 144% 39% 96% 16% 86% 34% 103% 106% 83% 31% 49% 57% 101% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 102% 179% 318% 216% 186% 201% 209% 244% 18% 445% 226% 211% 153% 189% 152% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 28% 142% 36% 123% 10% 17% 17% 17% 85% 78% 230% 352% 320% 126% 123% 111% 82% 78% 74% 98% 95% 86% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 24% 135% 9% 118% 151% 133% 124% 100% 115% 117% 112% 111% 33% 120% 101% 109% 165% 121% 287% 221% 194% 187% 198% 140% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% Observations : ce tableau a été rempli à partir des tableaux de synthèse suivants de la DGOM (SDEPDE/BDE) : TDB de synthèse du nombre de logements financés, mis en chantier et livrés de 2006 à 2017 - Tableaux mensuels des DEALs de décembre 2010 à décembre 2018 pour la décomposition par produits - TDB de synthèse des dépenses de LBU de 2007 à 2017 Les données relatives au nombre de logements financés et au montant de LBU consommé ont été compilées, pour les années 2007 à 2009, à partir des TDB de synthèse du SDEPDE, en raison de l'absence des tableaux détaillées par DOM pour cette période. En revanche, de 2010 à 2018, ce sont les tableaux de bord de synthèse des DEALs au 31 décembre de chaque année qui ont été utilisés afin notamment de distinguer les coûts pour les LES diffus et groupés et les LLS et LLTS. Le nombre de logements financés au titre des logements spécifiques (logements d'urgence, EHPAD, Etudiants...) et des PLS ne figure pas dans le tableau. En revanche le nombre de logements sociaux financés dans le cadre de la réhabilitation du parc social (SALLS) a été rajouté. Pour mémoire les données de la Guadeloupe intègrent celles de Saint-Martin jusqu'en 2012. Enfin le montant de la LBU consommé globalement ne comprend pas les dépenses engagées au titre de la RHI, du FRAFU ou d'autres dépenses (Etudes, 50 pas géométriques etc...). Source: DGOM (SDPP/BELDAD). NB: la valeur de 278% en LES groupé en 2015 en Guadeloupe est suspecte, ainsi que les valeurs qui en dépendent. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 140 sur 183 PUBLIÉ Le Tableau 33 indique la répartition de la LBU entre ses différentes affectations, en moyenne de 2015 à 2017. NB : on observe certaines incohérences entre certains postes de ce tableau et des tableaux du § a) cidessus. Par exemple, le montant moyen de LBU sur 2015-2017 ressort à 44 M dans le Tableau 28, contre 46 M dans le Tableau 33. Cela provient de ce que la source en est différente. Ces incohérences ne modifient pas le sens des conclusions de la mission. Le poids des aides à la construction et l'amélioration du parc privé au sein de la LBU, soit 21 %, est trois fois plus faible que celui des aides au parc locatif social (60 %) (Tableau 33), et sept fois plus faible si l'on considère la seule construction de logements neufs (hors travaux seuls). La répartition de la LBU entre les différents postes est très variable d'un département à un autre. On notera en particulier que la construction de logement locatifs sociaux neufs mobilise deux fois et demi plus de LBU que l'accession à la propriété et l'amélioration du parc privé sur l'ensemble des DOM (115 contre 46), mais que ce ratio atteint 4 en Guadeloupe (26,8 M contre 6,8 M) et seulement 1 en Martinique (14,6 M contre 13,8 M). Tableau 33 : répartition de la LBU selon différents postes, AE, moyenne 2015-2017 AE, moyenne 2015-2017 en M Construction de logements sociaux (LBU+défisc) Amélioration du parc locatif social (Sous-total parc locatif social) Accession à la propriété Amélioration du parc privé (Sous-total parc privé) Logements spécifiques (EHPAD, étudiants, urgence) RHI Aménagement urbain Autres dépenses (AFA/AQS/PSP,50 pas géo,études et manifs) Total Idem en% vertical Construction de logements sociaux (LBU+défisc) Amélioration du parc locatif social (Sous-total parc locatif social) Accession à la propriété Amélioration du parc privé (Sous-total parc privé) Logements spécifiques (EHPAD, étudiants, urgence) RHI Aménagement urbain Autres dépenses (AFA/AQS/PSP,50 pas géo,études et manifs) Total Idem en% horizontal Construction de logements sociaux (LBU+défisc) Amélioration du parc locatif social (Sous-total parc locatif social) Accession à la propriété Amélioration du parc privé (Sous-total parc privé) Logements spécifiques (EHPAD, étudiants, urgence) RHI Aménagement urbain Autres dépenses (AFA/AQS/PSP,50 pas géo,études et manifs) Total Guadeloupe 26,8 0,4 (27,2) 1,1 5,8 (6,9) 0,0 4,2 0,7 0,1 39 Guadeloupe 68% 1% (69%) 3% 15% (18%) 0% 11% 2% 0% 100% Guadeloupe 23% 3% (21%) 6% 20% (15%) 21% 4% 13% 18% Martinique 14,6 3,5 (18,1) 3,5 10,3 (13,8) 0,0 1,9 4,7 0,3 39 Martinique 38% 9% (47%) 9% 27% (36%) 0% 5% 12% 1% 100% Martinique 13% 24% (14%) 20% 36% (30%) 9% 27% 36% 18% Guyane 30,3 5,1 (35,4) 0,5 1,1 (1,6) 0,0 2,6 4,4 0,1 44 Guyane 69% 12% (80%) 1% 3% (4%) 0% 6% 10% 0% 100% Guyane 26% 35% (27%) 3% 4% (4%) 13% 25% 15% 21% Réunion 37,0 5,5 (42,6) 9,8 11,2 (21,0) 0,0 8,9 5,5 0,2 78 Réunion 47% 7% (54%) 13% 14% (27%) 0% 11% 7% 0% 100% Réunion 32% 38% (33%) 56% 39% (46%) 44% 31% 21% 37% Mayotte 6,2 0,0 (6,2) 2,4 0,1 (2,5) 0,0 2,7 2,2 0,1 14 Mayotte 45% 0% (45%) 18% 1% (19%) 0% 19% 16% 1% 100% Mayotte 5% 0% (5%) 14% 0% (6%) 13% 13% 15% 6% DOM 115 15 (129) 17 29 (46) 0 20 18 1 214 DOM 54% 7% (60%) 8% 13% (21%) 0% 9% 8% 0% 100% DOM 100% 100% (100%) 100% 100% (100%) 100% 100% 100% 100% Source : CGEDD d'après DGOM. Les dispositifs LES et le PTZ représentent respectivement 4 % et 12 % des quelque 13 000 logements neufs construits légalement dans les DOM, contre 23 % pour le LLS (logement locatif social) et 13 % pour le LLTS. L'ensemble de ces dispositifs représente donc la moitié de la construction de logements dans les DOM. C. Comparaison des effectifs de propriétaires bénéficiaires de LBU et de l'allocation logement accession dans les DOM Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 141 sur 183 PUBLIÉ Les opérations bénéficiant des différentes aides apportées aux propriétaires à faibles ressources achetant un logement ou effectuant des travaux dans leur logement (allocation de logement, subvention LBU, prêt garanti par le fonds de garantie, intervention du « guichet unique ») ne coïncident pas. L'allocation logement dite « accession », avant sa suppression, pouvait être attribuée à des ménages remboursant des prêts souscrits pour des opérations qui n'avaient pas été financées par LBU. Par ailleurs, les opérations financées sur LBU, qu'il s'agisse de logements dits évolutifs sociaux (LES) ou de travaux d'amélioration réalisés par des propriétaires à faible revenu (AAH), peuvent ou non donner lieu à un prêt. Lorsqu'elles donnent lieu à prêt bancaire, elles ouvrent droit à intervention du « guichet unique » et au fonds de garantie et elles ouvraient généralement, mais pas toujours, un droit à allocation de logement. En revanche, lorsqu'elles ne donnent pas lieu à prêt bancaire, les « guichets uniques » et le fonds de garantie n'interviennent pas. Il importe donc de distinguer les différents effectifs et montants concernés par ces différentes aides. Le Tableau 34 compare les nombres de bénéficiaires de subvention LBU (extraits du Tableau 30) et le nombre de bénéficiaires de l'allocation logement (extraits du Tableau 18). L'année prise en compte est celle de l'attribution de la subvention dans le cas de la LBU et celle de l'ouverture du droit (qui est le plus souvent l'année du début de remboursement du prêt) dans le cas de l'allocation de logement accession. La première est antérieure à la deuxième. Par ailleurs, les effectifs de bénéficiaires de l'allocation logement accession étant observés en décembre 2017, le délai de réalisation des opérations entraîne que les ouvertures de droits au titre de prêts contractés en 2017 sont très faibles. Il apparaît néanmoins qu'en LES les nombres de bénéficiaires d'allocation logement sont du même ordre ­ environ 500 - que celui des logements ayant bénéficié d'une subvention LBU. Une petite proportion (un ou deux dixième) d'entre elles n'a pas donné lieu, ou ne donne plus lieu, à versement de l'AL accession, mais la décroissance dans le temps du nombre de ces opérations et le décalage temporel entre l'attribution de la subvention et l'ouverture du droit à allocation logement en masque l'effet sur l'effectif relatif des bénéficiaires de la LBU et de l'allocation logement. Au contraire, si l'on considère les travaux seuls, l'effectif de subventions LBU est très supérieur à celui des bénéficiaires de l'AL accession, et ce bien que ce dernier inclue des opérations n'ayant pas donné lieu à subvention LBU 91 . L'écart est particulièrement prononcé en Martinique, où chaque année environ 500 travaux d'amélioration bénéficient de subvention LBU alors que quelques dizaines au plus ouvrent un nouveau droit à allocation logement. La raison en est que le revenu des attributaires de subventions LBU peut être supérieur au revenu d'exclusion de l'AL, mais aussi que de nombreuses opérations de faible montant ne donnent pas lieu à prêt, et donc à ouverture de droit à AL. En allocation logement, on ne sait pas isoler, au sein des bénéficiaires ayant fait réaliser des travaux, ceux qui ont bénéficié d'une LBU et ceux qui n'en ont pas bénéficié. L'effectif indiqué au titre des travaux réunit ces deux catégories. Malgré cela, il est beaucoup plus faible que celui des travaux ayant bénéficié de LBU. 91 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 142 sur 183 PUBLIÉ Tableau 34 : comparaison des nombres de bénéficiaires de subventions LBU et d'allocation logement LBU Nombre de logements financés en 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Allocation logement accession Nombre de bénéficiaires de l'AL accession en décembre2017 dont le prêt a été signé en 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 LES Guadeloupe Martinique Guyane Réunion Mayotte Dom Guadeloupe Martinique Guyane Réunion Mayotte Dom 971 972 973 974 976 Dom 84 116 11 348 88 647 47 111 30 352 31 571 60 71 32 430 0 593 522 799 80 457 145 2 003 23 79 43 420 0 565 441 482 94 407 0 1 424 20 66 22 362 2 472 39 86 23 295 17 460 16 117 6 314 18 471 18 120 19 232 87 476 14 42 0 29 9 94 28 32 3 617 0 680 44 19 0 39 0 102 50 36 2 453 3 544 51 15 0 36 0 102 38 32 2 401 13 486 118 18 0 48 0 184 LES 18 29 6 360 14 427 120 19 0 63 0 202 8 40 6 456 28 538 106 42 0 106 0 254 1 22 11 399 18 451 125 22 0 148 0 295 0 11 5 309 0 325 76 18 0 151 0 245 1 2 0 73 0 76 18 4 0 17 0 39 AAH 971 374 507 972 570 666 973 113 229 974 289 523 63 77 976 Dom 1 409 2 002 363 277 455 308 274 483 528 470 388 582 91 108 63 29 45 469 493 526 322 140 1 10 6 0 2 1 407 1 416 1 520 1 047 1 043 Travaux avec LBU (AAH) OU NON Source : d'après le Tableau 18 et le Tableau 30. D. Comparaison du positionnement des aides à l'accession sociale dans les DOM et en métropole On compare ici à partir de l'enquête logement 2013 le positionnement de l'accession sociale aidée et du logement locatif social dans les DOM et en métropole selon plusieurs critères : effectifs, revenus, taux d'effort, part des logements individuels et neufs. La faiblesse de certains effectifs contraint à des regroupements et influe sur les marges d'erreur mais certains résultats apparaissent clairement. Le Tableau 35 présente l'ensemble des résultats. Le Tableau 36, le Tableau 38, le Tableau 39 et le Tableau 40, extraits du Tableau 35, présentent des résultats spécifiques. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 143 sur 183 PUBLIÉ Tableau 35 : positionnement des produits d'accession et de location sociales dans les DOM et dans les différentes zones de métropole NB: montants mensuels moyens AllocaLoyer mensuel ou tion loge- mensualité moyen Revenu mensuel moyen Nb Nombre de % du nb en (écart en % (écart ment brut en net net d'AL Âge men- euros d'AL en % du d'enre- ménages total de euros type) du type) suelle gistreménaen revenu (*) reve- (*) moyenments ges euros moyen du nu ne en ménage de la euros zone Statut d'occupation (en rouge: produits "sociaux") Valeurs moyennes Nb de Nb de Sur- % de perpièces face logesonnes ments individuels ANTILLES Propriétaire Locataire Autre non accédant sans LES accédant non aidé non accédant avec LES accédant avec prêt aidé accédant avec LES HLM parc privé (surtout logés gratuitt) Tous statuts 1 404 232 101 30 11 553 445 299 3 075 817 213 127 31 68 449 476 165 2 346 2 431 1 256 228 2 432 1 401 386 8 134 1 653 722 177 1 641 896 145 5 234 2 242 971 291 1 553 935 216 6 208 145 361 30 508 10 000 4 438 1 213 58 831 54 490 34 067 338 908 97 077 30 578 14 577 4 539 9 231 59 547 69 303 21 253 306 105 2 128 737 996 588 196 590 1 518 794 1 592 595 430 356 6 863 660 1 922 840 773 057 182 181 1 104 572 1 313 193 214 122 5 509 965 2 133 656 905 905 282 598 1 097 368 1 189 075 224 580 5 833 182 43% 9% 3% 1% 0% 17% 16% 10% 100% 32% 10% 5% 1% 3% 19% 23% 7% 100% 31% 15% 3% 22% 23% 6% 100% 35% 14% 3% 20% 24% 4% 100% 37% 16% 5% 19% 20% 4% 100% 2 591 5 018 1 628 4 326 2 088 1 781 2 494 1 922 2 579 3 016 5 063 1 820 3 784 1 879 1 598 2 768 2 042 2 741 (56) 100% (3%) (206) 195% (4%) (109) 63% (7%) (317) 168% (7%) (440) 81% (21%) (47) 69% (3%) (115) 97% (5%) (110) 75% (6%) (40) 100% (2%) (98) 110% (4%) (210) 185% (5%) (98) 66% (6%) (290) 138% (8%) (181) 69% (10%) (49) 58% (4%) (118) 101% (5%) (151) 74% (8%) (53) 100% (3%) (2%) (2%) (3%) (2%) (3%) (4%) (2%) (7%) (4%) (5%) (3%) (4%) (8%) (4%) (2%) (2%) (3%) (2%) (2%) (4%) (1%) 0 2 1 095 1 093 5 4 1 067 1 062 90 301 211 164 389 225 139 633 494 14 53 0 21 1 022 1 001 11 2 672 669 178 358 180 235 377 142 148 665 517 17 89 0 6 1 164 1 158 11 906 895 85 416 331 50 738 687 34 34 0 7 6 125 74 51 46 0 6 14 127 83 20 43 22% 25% 10% 13% 20% 64 50 59 45 49 50 46 50 55 57 46 54 40 43 47 42 48 49 65 45 41 52 45 42 53 66 46 41 52 44 46 53 66 45 41 52 46 50 54 66 44 40 52 48 53 56 2,2 2,7 2,6 2,9 3,0 2,3 2,4 2,0 2,3 2,7 3,2 3,2 3,6 3,4 2,8 2,6 2,4 2,8 2,0 3,0 2,9 2,5 2,1 1,8 2,3 2,0 2,9 2,8 2,3 2,0 1,8 2,2 2,0 2,9 3,1 2,3 2,0 1,8 2,2 2,0 3,1 3,4 2,1 2,1 1,9 2,3 4,2 93 4,2 107 4,0 72 4,2 97 3,9 80 3,2 72 3,2 72 3,4 69 3,8 84 4,5 92 4,6 103 4,4 80 4,6 103 4,2 79 3,1 63 3,3 73 3,4 71 3,9 81 4,1 4,1 3,5 3,1 2,5 2,3 3,4 93 92 75 65 54 49 74 95% 88% 98% 90% 91% 8% 63% 82% 73% 100% 98% 94% 100% 92% 100% 20% 59% 84% 73% 100% 45% 46% 33% 3% 9% 13% 25% 100% 74% 71% 60% 13% 23% 25% 47% 100% 86% 83% 78% 22% 32% 47% 61% 100% 97% 97% 99% 40% 66% 84% 87% REUNION Propriétaire Locataire Autre non accédant sans LES accédant non aidé non accédant avec LES accédant avec prêt aidé accédant avec LES HLM parc privé (surtout logés gratuitt) Tous statuts non accédant accédant non aidé accédant avec prêt aidé HLM parc privé (surtout logés gratuitt) 20% 18% 10% 9% 19% Métropole zone A ou Abis Propriétaire Locataire Autre 4 737 (96) 125% 5 698 (125) 150% 3 896 (130) 102% 2 431 (28) 64% 2 960 (69) 78% 2 706 (109) 71% 3 802 (41) 100% 4 097 4 634 3 711 1 852 2 364 2 282 3 226 3 718 4 333 3 448 1 766 2 095 2 204 3 044 (270) 127% (112) 144% (168) 115% (24) 57% (54) 73% (172) 71% (89) 100% (66) 122% (89) 142% (81) 113% (24) 58% (45) 69% (94) 72% (32) 100% 20% 23% 14% 23% Métropole zone B1 non accédant Propriaccédant non aidé étaire accédant avec prêt aidé Loca- HLM taire parc privé Autre (surtout logés gratuitt) Tous statuts 880 768 369 574 872 762 244 501 19% 21% 13% 21% 4,7 108 4,6 107 4,0 89 3,3 70 2,9 65 2,6 59 3,9 88 4,9 112 4,8 112 4,6 103 3,3 70 3,2 70 3,2 67 4,2 93 5,0 5,1 4,8 3,3 3,7 3,9 4,6 116 126 115 72 82 91 108 Métropole zone B2 Propriétaire Locataire Autre non accédant accédant non aidé accédant avec prêt aidé HLM parc privé (surtout logés gratuitt) Tous statuts 821 728 355 503 816 714 229 421 19% 21% 13% 20% Métropole zone C non accédant 3 517 4 326 912 48% 3 190 (49) 105% (2%) 0 Propriaccédant non aidé 1 275 1 538 148 17% 3 944 (63) 130% (2%) 8 étaire accédant avec prêt aidé 577 724 230 8% 3 546 (54) 117% (2%) 16 538 710 518 8% 1 616 (36) 53% (2%) 138 Loca- HLM taire parc privé 925 1 481 373 16% 2 115 (47) 70% (2%) 90 Autre (surtout logés gratuitt) 161 235 259 3% 2 542 (137) 84% (5%) 14 Tous statuts 6 993 9 016 440 100% 3 030 (30) 100% (1%) 29 Source: CGEDD d'après enquête logement 2013. (*) approximatif. Montants en euros par mois. 744 695 353 474 736 679 215 385 19% 19% 13% 18% Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 144 sur 183 PUBLIÉ Au titre de l'accession sociale, on considère les logements bénéficiant d'un prêt aidé (PTZ pour l'essentiel92) en cours de remboursement et, dans les DOM, d'un LES (le prêt étant selon le cas encore en cours de remboursement ou totalement remboursé). On distingue dans les DOM les Antilles et la Réunion, et en métropole quatre zones de prix (la réunion des zones A et Abis et les zones B1, B2 et C). a) Effectifs Hormis en zone C de métropole, la proportion de ménages en HLM est voisine dans les différentes zones (Tableau 36). La proportion d`accédants sociaux (avec prêt aidé ou LES) est plus faible qu'en métropole aux Antilles, mais voisine à la Réunion. Tableau 36 : effectif selon le statut d'occupation par zone géographique, en % de l'effectif de l'ensemble des ménages de la zone (en rouge: produits sociaux) non accédant sans LES accédant non aidé non accédant avec LES accédant avec prêt aidé accédant avec LES HLM parc privé (surtout logés gratuitt) Tous statuts Propriétaire Locataire Autre Zones des DOM Zones de métropole Antilles Réunion A ou Abis B1 B2 C 43% 32% 31% 35% 37% 48% 9% 10% 15% 14% 16% 17% 3% 5% 1% 1% 3% 3% 5% 8% 0% 3% 17% 19% 22% 20% 19% 8% 16% 23% 23% 24% 20% 16% 10% 7% 6% 4% 4% 3% 100% 100% 100% 100% 100% 100% Source : Tableau 35. b) Revenus Le revenu moyen des locataires HLM dans les différentes zones est compris entre 53 % et 69 % du revenu de la zone (Tableau 38). Il est un peu plus élevé aux Antilles que dans les autres zones, mais sur ce point les DOM se différencient assez peu des zones de métropole. Si l'on considère les accédants sociaux, le revenu des bénéficiaires de prêts aidés est environ deux fois supérieur à celui des locataires HLM. En proportion du revenu moyen dans chaque zone, il est plus élevé dans les DOM qu'en métropole, principalement parce qu'il est peu différent en euros et que le revenu moyen de l'ensemble des ménages est plus faible dans les DOM qu'en métropole. En revanche, le revenu moyen des bénéficiaires de LES, toujours en proportion du revenu de chaque zone, est beaucoup plus faible : pour ces ménages, le revenu moyen des propriétaires non accédants (ayant donc fini de rembourser leurs prêts) est voisin de celui des locataires HLM, et celui des accédants n'est supérieur que d'une dizaine de points ; au contraire, en métropole, les accédants bénéficiaires d'un prêt aidé ont un revenu voisin du double de celui des locataires HLM. Les logements ayant bénéficié simplement de prêts conventionnés sont inclus parmi ces logements, mais en faible proportion. 92 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 145 sur 183 PUBLIÉ Tableau 37 : revenu par ménage selon le statut d'occupation par zone géographique, en euros par mois (en rouge: produits sociaux) non accédant sans LES accédant non aidé non accédant avec LES accédant avec prêt aidé accédant avec LES HLM parc privé (surtout logés gratuitt) Tous statuts Propriétaire Locataire Autre Zones des DOM Zones de métropole Antilles Réunion A ou Abis B1 B2 C 2 591 3 016 4 737 4 097 3 718 3 190 5 018 5 063 5 698 4 634 4 333 3 944 1 628 1 820 4 326 3 784 3 896 3 711 3 448 3 546 2 088 1 879 1 781 1 598 2 431 1 852 1 766 1 616 2 494 2 768 2 960 2 364 2 095 2 115 1 922 2 042 2 706 2 282 2 204 2 542 2 579 2 741 3 802 3 226 3 044 3 030 Source : Tableau 35. Tableau 38 : revenu par ménage selon le statut d'occupation par zone géographique, en % du revenu de l'ensemble des ménages de la zone (en rouge: produits sociaux) non accédant sans LES accédant non aidé non accédant avec LES accédant avec prêt aidé accédant avec LES HLM parc privé (surtout logés gratuitt) Tous statuts Propriétaire Locataire Autre Zones des DOM Zones de métropole Antilles Réunion A ou Abis B1 B2 C 100% 110% 125% 127% 122% 105% 195% 185% 150% 144% 142% 130% 63% 66% 168% 138% 102% 115% 113% 117% 81% 69% 69% 58% 64% 57% 58% 53% 97% 101% 78% 73% 69% 70% 75% 74% 71% 71% 72% 84% 100% 100% 100% 100% 100% 100% Source : Tableau 35. c) Taux d'effort Cette différenciation s'observe également pour les taux d'effort nets, approchés par le rapport du loyer ou de la mensualité net d'allocation logement moyen rapporté au revenu moyen (Tableau 39) : le LES permet d'atteindre des taux d'efforts de l'ordre de 10 %, voisins de ceux constatés sur le parc HLM, alors que les prêts aidés conduisent à des taux d'efforts de l'ordre de 20 % voisins de ceux constatés dans le parc locatif privé. En HLM, les taux d'effort sont au même niveau qu'en métropole aux Antilles, mais plus faibles à la Réunion. NB : en location comme en accession on considère ici des taux d'effort hors charges. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 146 sur 183 PUBLIÉ Tableau 39 : loyer ou mensualité net d'allocation logement moyen selon le statut d'occupation par zone géographique en % du revenu moyen du statut dans la zone (en rouge: produits sociaux) non accédant sans LES accédant non aidé non accédant avec LES accédant avec prêt aidé accédant avec LES HLM parc privé (surtout logés gratuitt) Tous statuts Zones des DOM Zones de métropole Antilles Réunion A ou Abis B1 B2 C 22% 25% 10% 13% 20% 20% 18% 10% 9% 19% 20% 23% 14% 23% 19% 21% 13% 21% 19% 21% 13% 20% 19% 19% 13% 18% Propriétaire Locataire Autre Source : Tableau 35. d) Part des logements individuels et du neuf Enfin, dans les DOM, reflet de la prédominance des logements individuels dans le stock de logements, et du neuf dans le flux (cf. plus haut), l'accession à la propriété, sociale ou non, s'effectue surtout en maison individuelle (Tableau 40) et dans le neuf (Tableau 41). Tableau 40 : % de logements individuels selon le statut d'occupation par zone géographique (en rouge: produits sociaux) non accédant sans LES accédant non aidé non accédant avec LES accédant avec prêt aidé accédant avec LES HLM parc privé (surtout logés gratuitt) Tous statuts Propriétaire Locataire Autre Zones des DOM Zones de métropole Antilles Réunion A ou Abis B1 B2 C 95% 98% 45% 74% 86% 97% 88% 94% 46% 71% 83% 97% 98% 100% 90% 92% 33% 60% 78% 99% 91% 100% 8% 20% 3% 13% 22% 40% 63% 59% 9% 23% 32% 66% 82% 84% 13% 25% 47% 84% 73% 73% 25% 47% 61% 87% Source : Tableau 35. Tableau 41 : % de logements achetés neufs (ou construits) par le propriétaire (en rouge: produits sociaux) non accédant sans LES accédant non aidé Propriétaire non accédant avec LES accédant avec prêt aidé accédant avec LES Tous propriétaires Zones des DOM Zones de métropole Antilles Réunion A ou Abis B1 B2 C 60% 49% 33% 41% 44% 40% 70% 62% 15% 23% 25% 40% 62% 64% 82% 91% 30% 33% 43% 63% 100% 76% 62% 56% 27% 35% 38% 42% Source : CGEDD d'après ENL 2013. NB : avant 2011 le PTZ était largement ouvert à l'ancien. En métropole cela explique que le poids du neuf soit relativement faible en accession avec prêt aidé (il est Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 147 sur 183 PUBLIÉ aujourd'hui beaucoup plus élevé). Dans les DOM, malgré cette ouverture à l'ancien, le neuf est resté prédominant. E. Articulation entre le LES et le PTZ En 2017, le nombre de LES financés a été trois fois plus faible que le nombre de PTZ mis en force dans les DOM (560 contre 1787). Par rapport au PTZ, le LES présente : des montants d'opération deux fois plus faibles93 (90 000 euros contre 220 000 euros), des plafonds de ressources 45 % plus faibles (Tableau 24), au sens de l'enquête logement 2013, des revenus deux fois plus faibles94 et des taux d'effort également deux fois plus faible (10 % contre 20 %)95, et des montants de subvention deux fois plus élevés (32 000 euros contre 15 000 euros en moyenne sur 2015-2017). Ces deux produits d'adressent donc à des gammes d'opérations et de ménages différentes, le premier étant clairement plus « social » que le second. Quoique différentes, leurs gammes de revenu se recouvrent. Nous examinons ici dans quelle mesure elles se complètent. Nous considérons le cas de la Réunion96, pour laquelle les effectifs de bénéficiaires des deux aides sont suffisamment élevés pour permettre une segmentation par taille de ménage et par tranche de revenu. NB : on compare ici des effectifs par taille de ménage et par tranche de revenu provenant de différentes sources. Dans ces sources, certaines valeurs sont parfois non renseignées ou mal renseignées, et les revenus et les tailles de ménage sont définis différemment. Certaines approximations ont été de ce fait nécessaires. Elles ne devraient cependant pas affecter la forme générale des courbes. Les Graphiques 53 indiquent le nombre moyen annuel de nouveaux bénéficiaires de LES et PTZ selon la taille de ménage et la tranche de revenu, d'une part en effectif et d'autre part en proportion du nombre de ménages non propriétaires des tranches d'âge et de revenu considérées. Ces graphiques illustrent le positionnement différent du LES et du PTZ en termes de revenu. Pour les ménages avec un ou deux enfants, la proportion de ménages non propriétaires bénéficiant d'une de ces deux aides à l'accession à la propriété est plus faible lorsque le revenu est compris entre 1 et 2 SMIC que lorsqu'il est inférieur ou immédiatement supérieur à ce seuil. Par ailleurs non seulement les ménages avec enfant dont le revenu est compris entre 1 et 2 SMIC sont moins souvent aidés que ceux dont le revenu est inférieur à 1 SMIC, mais (Graphiques 54), lorsqu'ils le sont, ils perçoivent une aide publique totale beaucoup plus faible, l'écart pouvant atteindre 8 années de SMIC. Dans le neuf et, en LES « groupé », hors subventions foncières accordées en amont. Si l'on tient compte des subventions foncières accordées en amont, le montant des opérations en LES « groupé » n'est inférieur que d'un tiers à celui des opérations financées par PTZ. 93 1900 euros contre 3800 euros à la Réunion, 2100 contre 4300 aux Antilles. Le revenu figurant dans les enquêtes logement est plus élevé que le revenu retenu pour appliquer les plafonds de ressources et que le revenu que nous avons retenu pour comparer, ci-après, l'étagement des gammes de revenu du LES et du PTZ. 94 95 96 Cf. C. Les effectifs de LES sont faibles aux Antilles et a fortiori à Mayotte et en Guyane, ce qui interdit des analyses du même type dans ces territoires. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 148 sur 183 PUBLIÉ Les Graphiques 54 illustrent par ailleurs que le coût total en aide publique du LES, bien que supérieur, sur des revenus plus faibles, à celui du PTZ, est très inférieur, sur des revenus équivalents, à celui du LLTS. Graphiques 53 : nombre moyen annuel de nouveaux bénéficiaires de LES et PTZ, par taille de ménage et tranche de revenu, années 2014 à 2017, La Réunion Nombre de ménages En % du nombre de ménages non propriétaires de leur logement La Réunion, 2014 à 2017 Nombre moyen annuel de nouveaux accédants selon la tranche de revenu selon la taille de ménage et par type d'opération (aires empilées) 60 50 40 30 PTZ LES 1,5% LES La Réunion, 2014 à 2017 Nombre moyen annuel de nouveaux accédants selon la tranche de revenu en % du nombre de ménages non propriétaires de leur logement selon la taille de ménage et par type d'opération (aires empilées) 2,5% Personne seule ou ménage sans enfants Personne seule ou ménage sans enfants 2,0% PTZ 1,0% 20 10 0 0,5% 0,0% 0à1 SMIC 60 50 40 30 1 à 1,5 SMIC 1,5 à 2 SMIC 2 à 2,5 SMIC 2,5 à 3 SMIC 3 à 3,5 SMIC 3,5 à 4 SMIC 4 à 4,5 SMIC 4,5 à 5 5 SMIC et SMIC plus 0à1 SMIC 2,5% 1 à 1,5 SMIC 1,5 à 2 SMIC 2 à 2,5 SMIC 2,5 à 3 SMIC 3 à 3,5 SMIC 3,5 à 4 SMIC 4 à 4,5 SMIC 4,5 à 5 SMIC 5 SMIC et plus Ménage avec 1 enfant PTZ LES Ménage avec 1 enfant PTZ LES 2,0% 1,5% 1,0% 20 10 0 0,5% 0,0% 0à1 SMIC 60 50 40 30 1 à 1,5 SMIC 1,5 à 2 SMIC 2 à 2,5 SMIC 2,5 à 3 SMIC 3 à 3,5 SMIC 3,5 à 4 SMIC 4 à 4,5 SMIC 4,5 à 5 SMIC 5 SMIC et plus 0à1 SMIC 2,5% 1 à 1,5 SMIC 1,5 à 2 SMIC 2 à 2,5 SMIC 2,5 à 3 SMIC 3 à 3,5 SMIC 3,5 à 4 SMIC 4 à 4,5 SMIC 4,5 à 5 SMIC 5 SMIC et plus Ménage avec 2 enfants PTZ LES Ménage avec 2 enfants PTZ 2,0% 1,5% LES 1,0% 20 10 0 0,5% 0,0% 0à1 SMIC 1 à 1,5 SMIC 1,5 à 2 SMIC 2 à 2,5 SMIC 2,5 à 3 SMIC 3 à 3,5 SMIC 3,5 à 4 SMIC 4 à 4,5 SMIC 4,5 à 5 5 SMIC et SMIC plus 0à1 SMIC 1 à 1,5 SMIC 1,5 à 2 SMIC 2 à 2,5 SMIC 2,5 à 3 SMIC 3 à 3,5 SMIC 3,5 à 4 SMIC 4 à 4,5 SMIC 4,5 à 5 SMIC 5 SMIC et plus Source : CGEDD d'après bases de données de la SGFGAS et de Réunion Habitat Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 149 sur 183 PUBLIÉ Graphiques 54 : montant total de l'aide à la pierre et à la personne pour divers niveaux de revenu Montant total de l'aide à la pierre et à la personne 300 000 250 000 200 000 150 000 100 000 50 000 0 RSA 300 000 250 000 200 000 150 000 100 000 50 000 0 1 SMIC 1,5 SMIC 2 SMIC 2,5 SMIC 3 SMIC Ménage sans enfants (pour LES et LLTS) , personne seule ou ménage sans enfants (pour PTZ) LLTS LESD LESG PTZ Ménage avec 1 enfant LLTS LESD LESG PTZ RSA 300 000 250 000 200 000 150 000 100 000 50 000 0 RSA 1 SMIC 1,5 SMIC 2 SMIC 2,5 SMIC 3 SMIC Ménage avec 2 enfants LLTS LESD LESG PTZ 1 SMIC 1,5 SMIC 2 SMIC 2,5 SMIC 3 SMIC Source : pour le LES et le LLTS, on a repris les montants d'aide calculés en Annexe 6; pour le PTZ, on a calculé le montant moyen de l'équivalent subvention sur une tranche de revenu de largeur 0,5 SMIC centrée sur le niveau de revenu indiqué en abscisse, en moyenne sur 2014-2017 ; NB : pour un ménage avec un ou deux enfants au SMIC, le nombre d'enregistrements est insuffisant pour calculer un équivalent subvention du PTZ. . Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 150 sur 183 PUBLIÉ Annexe 6. Comparaison du coût global en aides publiques du LES et du LLTS A. Méthode 151 a) b) c) d) e) f) B. Résultats Types de logements et de ménages Montants d'opérations et aides à la pierre Aides à la personne et assimilées Traitement des travaux de remise en état Actualisations 151 152 152 152 153 154 Valorisation de la réponse à la demande de logement social après 30 ans 153 Nous comparons ici le coût global en aides publiques du LES et du LLTS sur 30 ans, selon la méthode décrite au § A. Pour divers types de logements et de ménages (§ A a)). Nous additionnons les aides à la pierre (§ A b)) et les aides à la personne et assimilées (§ A c)). Nous supposons que pendant la période considérée les travaux nécessitent des subventions égales en LES et en LLTS (§ A d)). Nous tenons compte de ce que, à la fin de la période de 30 ans considérée, en LLTS la collectivité dispose d'un logement susceptible de répondre à la demande de logement très social, alors qu'en LES le logement, suite notamment à une mutation, peut ne pas loger un ménage à bas revenu (§ A e)). Nous actualisons les flux de dépenses selon différentes conventions (§ A f)). Le LES « diffus », du fait de l'apport du terrain par le ménage, ressort beaucoup moins coûteux en aides publiques que le LES « groupé » et le LLTS. Le LES « groupé » ressort moins coûteux que le LLTS si l'on peut assurer qu'à terme il continue dans un nombre suffisant de cas d'être occupé par un ménage éligible à LLTS et donc de satisfaire la demande de logement très social (§ B). A. Méthode a) Types de logements et de ménages Nous simulons les cas suivants : un T2 occupé par un ménage sans enfant, un T3 occupé par un ménage avec un enfant, un T4 occupé par un ménage avec deux enfants, logements évolutifs sociaux « diffus » (LESD), logements évolutifs sociaux « groupés » (LESG) logements locatifs très sociaux (LLTS). selon qu'il s'agit de : Dans le cas des LESD et LESG, nous simulons l'ancien dispositif avec allocation logement accession, et un nouveau dispositif sans allocation logement accession, mais avec une aide à la pierre majorée de telle sorte que la dépense nette des ménages soit inchangée. Le revenu du ménage est supposé constitué soit du RSA d'un salaire égal au SMIC. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 151 sur 183 PUBLIÉ b) Montants d'opérations et aides à la pierre Les montants d'opérations moyens ont été fournis par la DEAL Réunion. Nous leur avons ajouté l'avantage de TVA du logement locatif social. Nous avons également ajouté les subventions diverses attribuées en amont au foncier. Ces dernières, inexistantes en LES « diffus » (puisque le ménage apporte le terrain), visent en LESG à ramener la charge foncière sous le seuil réglementaire de 120 euros par m² de logement. La DEAL n'en connaît pas le montant exact. Nous l'avons estimé, sur la base d'un prix moyen du terrain de l'ordre de 50 000 euros avant subvention. En LLTS, la DEAL considère que ces subventions accordées en amont sont inexistantes ou marginales dans le cas général ; nous avons fait l'hypothèse qu'il n'y en a pas, ce qui minore dans une certaine mesure le coût global du LLTS. Les mensualités et les loyers ont été calculés par la DEAL Réunion. Les LES sont financés par des prêts sur 20 ans à environ 3 % de taux d'intérêt (assurances et cotisations au fonds de garantie comprises). Les LLTS sont financés par des prêts sur 30 ans. En LES, l'aide à la pierre compensant dans le nouveau dispositif l'effet de la suppression de l'AL accession sur la dépense nette des ménages a été estimée sur la base de prêts à 3 % sur 20 ans. Hormis l'avantage de taux du logement locatif social et les subventions attribuées au foncier en amont, les aides à la pierre considérées sont la défiscalisation ou le crédit d'impôt, la LBU et, dans le dispositif LES sans allocation logement, une majoration de subvention permettant de réduire le montant emprunté et donc la mensualité, de telle sorte que la dépense nette du ménage (mensualité moins aide personnelle) soit la même qu'avant la suppression de l'AL. Nous avons pris pour hypothèse que les ménages sont exonérés de TFPB pendant 25 ans en LLTS contre 2 ans en LES. L'équivalent subvention ainsi conféré au LLTS par rapport au LES se monte à environ 10 000 euros. Il arrive que les occupants de LES soient exonérés de TFPB en raison de leur revenu. L'équivalent subvention en est réduit d'autant mais cela ne modifie pas significativement le résultat figurant au § 2. Nous n'avons pas tenu compte de l'avantage de taux des prêts au logement social, désormais faible. c) Aides à la personne et assimilées Dans le nouveau dispositif de LES, l'AL est supprimée. Le ménage au RSA perçoit donc un montant de RSA égal à celui qu'il aurait perçu en présence d'AL, majoré du « forfait logement », qui peut dans ce cas être assimilé à une aide personnelle au logement. Nous en avons tenu compte. En LES, l'allocation logement (dans l'ancien dispositif) et le forfait logement (dans le nouveau dispositif) sont par hypothèse versés pendant la durée du prêt, soit 20 ans. Au contraire en LLTS l'allocation logement est versée pendant toute la période considérée soit 30 ans. Le montant des aides personnelles a été calculé par la DEAL à partir du simulateur de la CAF. Dans le cas de l'accession, pour lequel le simulateur en ligne ne fournissait plus d'estimation, la DEAL a retenu le montant estimé du dernier barème connu (barème applicable aux ouvertures de droits en 2017). On a supposé qu'à partir de la vingtième année, les ménages occupant le T3 et le T4 n'ont plus d'enfants, ce qui entraîne une diminution de leur allocation de logement locative. d) Traitement des travaux de remise en état Eu égard à la capacité contributive limitée de leurs occupants, les logements locatifs sociaux bénéficient, au cours de leur existence, de subventions aux travaux visant à les maintenir en état ou à les améliorer malgré la capacité contributive limitée de leurs occupants. Nous avons supposé que pour atteindre le même niveau de qualité les LES devraient en bénéficier également, les revenus de leurs occupants étant similaires. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 152 sur 183 PUBLIÉ Nous avons donc supposé que ces subventions aux travaux ont le même coût pour la collectivité dans les deux cas et par conséquent nous n'en avons pas tenu compte dans cette analyse à finalité comparative. e) Valorisation de la réponse à la demande de logement social après 30 ans Une différence importante entre le LLTS et le LES est que dans le premier cas le logement peut être attribué pendant toute son existence par la collectivité à un ménage éligible par son revenu au LLTS (du moins à l'entrée dans les lieux), alors que dans le deuxième cas le logement peut être occupé par une personne inéligible par son revenu au LLTS et donc ne plus répondre à de la demande de logement très social. La proportion d'occupants de LES qui à l'issue de la période d'observation de trente ans sont non éligibles au LLTS doit donc être prise en compte. Nous l'avons fait en ajoutant au différentiel de coût en aides publiques entre LES et LLTS le coût en aides publiques de la création d'un LES supplémentaire (éventuellement actualisé) multiplié par cette proportion. La proportion de ménages dont le revenu est inférieur au revenu plafond du LLTS est estimée par les DEALs, sur la base d'études de l'Insee, à 60 % en Guadeloupe et à la Réunion. A l'issue de la période d'observation, trois cas de figure sont possibles : le ménage initialement attributaire du LES occupe toujours le logement ; dans ce cas, son revenu peut avoir fluctué mais généralement il devrait demeurer inférieur au plafond du LLTS, sauf forte réduction générale de la pauvreté qui devrait réduire la demande globale de logement social ; le ménage initialement attributaire du LES a transmis à titre gratuit le logement, par succession (ou plus rarement par donation) à un membre de sa famille ; dans ce cas, la reproduction des inégalités sociales entraîne que la probabilité que ce dernier satisfasse également à cette condition de revenu est supérieure à la proportion de ménages qui la satisfont dans l'ensemble de la population ; le ménage initialement attributaire du LES l'a vendu ; la « force de rappel » constituée par la reproduction des inégalités sociales dans le cas des mutations à titre gratuit, ne joue plus mais la faiblesse du revenu moyen et la propension des ménages de revenu voisin à habiter dans des localisations voisines devrait contribuer à réduire le revenu du nouveau propriétaire ; par ailleurs, la faiblesse de la vitesse de rotation du parc (deux fois plus faible dans les DOM qu'en métropole, cf. Graphique 30 et Graphique 31), réduit la probabilité de ce cas de figure par rapport aux deux premiers. - - Il nous semble donc que, à l'issue de la période d'observation, la proportion d'occupants de LES éligibles à LLTS devrait être supérieure à la proportion de ménages éligibles à LES dans l'ensemble de la population. Nous avons considéré trois scénarios dans lesquels la proportion d'occupants de LES éligibles à LLTS à l'issue de la période d'observation est égale à 50 %, 70 % et 90 %. La valeur réelle nous semble plus proche du haut que du bas de cette fourchette. f) Actualisations L'actualisation des flux répartis dans le temps suppose une hypothèse d'inflation et la sélection d'un taux d'actualisation, qui dépend du coût du capital du financeur, dans notre cas la collectivité. Le choix de ces deux paramètres est délicat, car le niveau actuel de l'inflation (1,3 % à janvier 2019) et celui du taux d'intérêt à long terme (0,7 % pour le TME à janvier 2019 également), auquel est lié le taux d'actualisation, sont exceptionnels. En particulier, le taux d'intérêt à long terme est inférieur à l'inflation, alors que sur longue période il lui est supérieur d'environ 3 % en moyenne. Il est peu vraisemblable que ces deux paramètres demeurent à ce niveau pendant 30 ans. Pour une inflation voisine de l'objectif assigné à la Banque Centrale Européenne, soit légèrement moins de 2 %, et sur la base d'un écart de 3 % entre l'inflation et le taux d'intérêt à long terme, ce dernier Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 153 sur 183 PUBLIÉ serait d'environ 5 %. Néanmoins, le capital empruntable par un ménage dont le revenu est le RSA ou le SMIC serait alors beaucoup plus faible. On peut penser également que le prix des logements, après sans doute une période d'ajustement, diminuerait également. L'ensemble du plan de financement devrait être revu. Actualiser les simulations basées sur un plan de financement actuel en supposant une inflation de 2 % et des taux d'intérêt de 5 % n'aurait donc pas de sens. Nous avons effectué : - une première simulation où l'inflation et le taux d'actualisation sont nuls, - une deuxième où l'inflation est égale à 1 % par an et où le taux d'actualisation est nul, - une troisième où l'inflation et le taux d'actualisation sont tous deux égaux à 1 %. Lorsque l'inflation est non nulle, on a supposé que le revenu des ménages et les paramètres des barèmes de l'aide personnelle au logement et du forfait logement augmentent également comme l'inflation (les barèmes ne sont donc pas sous-actualisés), ce qui entraîne que l'aide personnelle au logement et le forfait logement augmentent aussi comme l'inflation. Néanmoins, l'AL accession fait exception. En effet, la mensualité plafond de son barème est constante dans le temps pour un prêt donné. Sur la base d'une élasticité du montant de l'aide par rapport à la mensualité plafond de 1,297, l'élasticité de l'aide par rapport à l'inflation ressort à -0,298. B. Résultats Nous avons calculé le coût total des aides (à la pierre et à la personne, éventuellement actualisé) sur 30 ans. Nous avons ensuite calculé le différentiel de coût total entre le LES et le LLTS. Ce différentiel est nul par définition pour le LLTS. Nous l'avons corrigé pour tenir compte de la contribution à la réponse à la demande de logement social 30 ans après la construction pour le LES et pour le LLTS. D'où les valeurs figurant dans le Tableau 42. Valeur fournie par la DHUP lors d'une mission du CGEDD sur les aides personnelles au logement (http://cgedd.documentation.developpement-durable.gouv.fr/document.xsp?id=CgpcCGEOUV00125040). Cette élasticité était susceptible d'être différente dans les DOM en 2017, mais nous avons vérifié qu'un écart de quelques dixièmes d'unité sur sa valeur influe peu, par rapport aux autres incertitudes, sur le résultat qui nous intéresse. 97 La somme des élasticités des aides personnelles par rapport aux variables exprimées en unité monétaire (paramètres du barème, revenu et loyer ou mensualité des bénéficiaires) étant égale à 1. Cf. § 4.3. page 29 de http://cgedd.documentation.developpementdurable.gouv.fr/document.xsp?id=Cgpc-CGEOUV00125040. 98 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 154 sur 183 PUBLIÉ Tableau 42 : différence de coût en aides publiques entre le LES et le LLTS Différence de coût en aides publiques entre le LES et le LLTS % d'occupants LES éligibles à LLTS après 30 ans Taux d'actualisation Taux d'inflation Type Taille Rev LES RSA LESD ancien SMIC régime: RSA T2 LESG SMIC cou- avec AL LES RSA ple LESD SMIC sans nouveau enrégime: RSA LESG fant sans AL SMIC RSA LLTS SMIC LES RSA LESD ancien SMIC T3 régime: LESG RSA SMIC cou- avec AL LES RSA ple LESD SMIC avec nouveau un en- régime: RSA LESG fant sans AL SMIC RSA LLTS SMIC LES RSA LESD ancien SMIC T4 régime: RSA cou- avec AL LESG SMIC ple LES RSA LESD avec nouveau SMIC deux régime: RSA enLESG sans AL SMIC fants RSA LLTS SMIC 90 % 0% 0% -52 % -62 % -25 % -18 % -56 % -66 % -29 % -22 % 0% 0% 0 -50 % -57 % -25 % -31 % -54 % -63 % -29 % -35 % 0% 0% 0 -49 % -55 % -27 % -30 % -54 % -61 % -31 % -35 % 0% 0% 90 % 0% 1% -55 % -63 % -30 % -20 % -57 % -67 % -32 % -24 % 0% 0% 0 -54 % -59 % -30 % -34 % -55 % -64 % -31 % -37 % 0% 0% 0 -52 % -56 % -32 % -32 % -55 % -62 % -33 % -36 % 0% 0% 90 % 70 % 70 % 70 % 50 % 50 % 50 % 1% 0% 0% 1% 0% 0% 1% 1% 0% 1% 1% 0% 1% 1% -55 % -64 % -28 % -19 % -56 % -66 % -29 % -22 % 0% 0% 0 -54 % -59 % -29 % -33 % -54 % -63 % -29 % -35 % 0% 0% 0 -53 % -57 % -31 % -32 % -54 % -61 % -31 % -35 % 0% 0% -43 % -55 % -11 % -3 % -47 % -60 % -16 % -7 % 0% 0% 0 -41 % -49 % -12 % -19 % -46 % -56 % -16 % -23 % 0% 0% 0 -40 % -46 % -14 % -17 % -46 % -54 % -19 % -23 % 0% 0% -44 % -55 % -13 % -1 % -46 % -59 % -15 % -6 % 0% 0% 0 -42 % -49 % -13 % -18 % -44 % -55 % -15 % -22 % 0% 0% 0 -41 % -46 % -15 % -16 % -44 % -53 % -17 % -21 % 0% 0% -47 % -57 % -15 % -5 % -47 % -60 % -16 % -7 % 0% 0% 0 -46 % -52 % -16 % -21 % -46 % -56 % -16 % -23 % 0% 0% 0 -44 % -50 % -18 % -20 % -46 % -54 % -19 % -23 % 0% 0% -34 % -48 % 3% 12 % -39 % -53 % -3 % 7% 0% 0% 0 -32 % -41 % 2% -6 % -38 % -50 % -3 % -11 % 0% 0% 0 -31 % -38 % -1 % -5 % -37 % -47 % -6 % -11 % 0% 0% -34 % -46 % 3% 18 % -36 % -51 % 1% 13 % 0% 0% 0 -31 % -39 % 3% -2 % -33 % -47 % 2% -6 % 0% 0% 0 -30 % -36 % 1% 0% -33 % -45 % -1 % -6 % 0% 0% -39 % -51 % -2 % 10 % -39 % -53 % -3 % 7% 0% 0% 0 -37 % -45 % -3 % -8 % -38 % -50 % -3 % -11 % 0% 0% 0 -36 % -42 % -6 % -7 % -37 % -47 % -6 % -11 % 0% 0% Les hypothèses relatives au taux d'actualisation et à l'inflation ont un effet limité sur le résultat. Cela résulte de leur faible dispersion (1 %). En LES, l'ancien dispositif (avec allocation logement) et le nouveau dispositif (avec majoration d'aide à la pierre) conduisent à des montants d'aide totale peu différents. Cela découle en grande partie de ce que le taux d'actualisation est faible. Une augmentation du taux d'actualisation diminue beaucoup plus le coût de l'ancien dispositif que celui du nouveau (dont les aides sont davantage concentrées en début de période). Le LES « diffus » (LESD) apparaît moins coûteux que le LES « groupé » et le LLTS. Cela tient surtout au fait que le terrain y est apporté par le ménage, ce qui réduit le montant total de l'opération d'environ 50 000 euros (bien que cette valeur soit estimée, l'incertitude sur son niveau ne remet pas en cause le sens de la conclusion). Pour atteindre un objectif donné de dépense nette du ménage, la contribution de la collectivité est réduite d'autant. Le LES « groupé » est généralement moins coûteux pour la collectivité que le LLTS, mais son avantage est moins net et il existe des exceptions, selon les variantes retenues. Cela provient surtout de ce que ce logement, au bout de 30 ans, peut être occupé par un ménage dont le revenu est supérieur au plafond LLTS, auquel cas il ne contribue pas à satisfaire la demande de logement très social. Le résultat est sensible à la probabilité de ce cas de figure. Toute mesure permettant d'accroître cette probabilité augmente donc l'intérêt du LES « groupé ». Il peut s'agit par exemple d'un dispositif de type organisme de foncier solidaire / bail réel solidaire. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 155 sur 183 PUBLIÉ Le résultat de cette comparaison de coûts globaux serait très différent en métropole si un dispositif équivalent à celui du LES y était applicable. En effet : le LES dit « diffus » (LESD), dans lequel le ménage apporte terrain, serait très rare, puisqu'en métropole la plupart des ménages qui font construire une maison individuelle ne disposent pas d'un terrain mais doivent l'acheter ; seul le LES dit « groupé » (LESG), qui coûte plus cher en aides publiques, serait envisageable ; la probabilité que le logement LES, à l'issue de la période d'observation de 30 ans, soit occupé par un ménage éligible à logement locatif très social serait beaucoup plus faible en métropole que les hypothèses que nous avons retenues plus haut, car : o la proportion de ménages éligibles à logement locatif très social (PLA-I en métropole) y est beaucoup plus faible (26 %99) que dans les DOM, o et la vitesse de rotation du parc y est deux fois plus forte que dans les DOM (cf. Graphique 30 et Graphique 31), ce qui accroît la probabilité de vente à un ménage dont le revenu est potentiellement beaucoup plus élevé que celui de l'occupant initial du logement, - ce qui conduirait à un coût global plus élevé pour un LES « groupé » que pour un logement très social. Cela justifie qu'en métropole les ménages à très bas revenu soient orientés vers le locatif social plutôt que vers l'accession sociale. 99 Source : DHUP, questionnaire budgétaire parlementaire AN-FIN-AL 046, PLF 2019. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 156 sur 183 PUBLIÉ Annexe 7. A. B. Scénarisation et cadrage macrobudgétaire 157 158 Objet et hypothèses Scénarios a) Scénarios à effectifs et coûts de construction constants 158 159 161 b) Scénarios portant sur les effectifs, les coûts de construction et le remplacement des LES par des LLTS F. Résultats A. Objet et hypothèses La présente annexe évalue globalement la contribution de la collectivité au financement des opérations, selon divers scénarios. La contribution unitaire des ménages (apport personnel initial et dépense nette mensuelle cumulée sur la durée des prêts) est supposée inchangée (hormis dans un scénario d'allongement de la durée des prêts100). NB : ces scénarios ont été construits sans tenir compte de la création annoncée du revenu universel d'activité. Les résultats des scénarios ne demeureront valables que si ce dernier laisse inchangée la capacité contributive des ménages. Deux familles de scénarios sont simulées (§ B) : une première famille de scénarios (§ B a) suppose des nombres d'opérations et des coûts de construction voisins de ceux constatés en moyenne sur 2015-2017 et simule successivement : o la suppression de l'AL et son remplacement par de l'aide à la pierre et par le forfait logement o et un allongement de la durée des prêts, une deuxième famille de scénarios (§ B b) combine : o des variantes portant sur des nombres d'opérations, o et des variantes portant sur la réduction des coûts de construction et le remplacement des LES par des LLTS. - Les hypothèses générales (coûts d'opération, montants de subvention, etc.) ont été choisies sur la base des diverses sources collectées par la mission (bases des guichets uniques, CNAF, données de la DGOM). Ces dernières ne portent pas toujours sur les mêmes agrégats et ne sont pas toujours cohérentes entre elles. Il a donc fallu faire des choix, parfois discutables, mais dont l'effet sur le résultat final est limité. Dans le cas du LES « groupé », on a inclus dans les montants unitaires d'opération une estimation des subventions au foncier versées en amont des opérations 101 et on l'a comptabilisée parmi les contributions de la collectivité. La dépense nette mensuelle des ménages est la même dans tous les scénarios mais les ménages la versent plus longtemps lorsque la durée du prêt est allongée. 100 101 Ces subventions ramènent à 10 000 euros le coût apparent du terrain. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 157 sur 183 PUBLIÉ Les flux mensuels (dépense nette du ménage, allocation logement et forfait logement) sont comptabilisés de deux manières : pour le montant d'emprunt qu'ils permettent de rembourser (mode X), et pour le montant total versé aux ménages sur la durée des prêts, non actualisé102 (mode Y). Dans les deux cas, on suppose que l'allocation logement et le forfait logement sont constants et versés pendant toute la durée du prêt. C'est une approximation, d'une part en raison des modalités d'actualisation différentes de ces prestations (qui engendrent que si l'inflation est non nulle la première décroît plus rapidement que la seconde) et d'autre part en raison de leur dépendance différente par rapport à l'évolution de la composition familiale. Cette approximation tend plutôt à surestimer le coût de l'allocation logement par rapport à celui du forfait logement et à l'aide à la pierre. Le périmètre des évaluations inclut uniquement les opérations (LES103 et AAH) mobilisant de la LBU (avec ou sans perception effective de l'AL dans le dispositif actuel). Il est donc plus étroit que le recensement des aides à l'accession décrit au § B a) de l'Annexe 5, qui inclut également le PTZ et les opérations aidées par les collectivités locales et les organismes sociaux mais non subventionnées au titre de la LBU. C'est ce qui explique que la contribution de la collectivité ressorte dans le scénario 0 à 81 M (dans le mode X) ou 86 M (dans le mode Y), alors que le recensement des aides fait état d'un montant total de 130 M en moyenne sur 2015-2017104. Les montants n'incluent pas le coût des mesures d'accompagnement (par exemple, frais d'organisation des appels à projets dans le cadre de la politique de modèles), qui est indépendant du scénario considéré ou, lorsqu'il ne l'est pas, est faible par rapport au coût total. B. Scénarios a) Scénarios à effectifs et coûts de construction constants Cette première famille de scénarios, constituée des scénarios 0 à 3, suppose des effectifs d'opérations et des coûts de construction voisins de ceux constatés en moyenne sur 2015-2017 (Tableau 43). Tableau 43 : hypothèses sur les effectifs d'opérations Nombre d'opérations Antilles Guyane Réunion Mayotte DOM 150 10 300 40 500 800 50 450 0 1300 950 60 750 40 1800 LES/LATS AAH LES/LATS+AAH Les scénarios simulent la suppression de l'AL et son remplacement par le forfait logement et de l'aide à la pierre : scénario 0 : situation standardisée proche de la situation récente (2015-2017) avec AL, scénario 1 : comme le scénario 0, mais l'AL est supprimée et remplacée par de l'aide à la pierre, sans tenir compte du forfait logement, Si ce montant était actualisé à un taux égal au taux d'intérêt des prêts, il serait égal à celui valorisé selon le mode Y. 102 103 104 Y compris les LAS/LATS à Mayotte. Nous excluons ici l'équivalent subvention du PTZ, ainsi que l'AL et les interventions des collectivités locales et des organismes sociaux versés au titre d'opérations ne mobilisant pas de LBU. A contrario, nous incluons ici les subventions foncières versées en amont. Par ailleurs, nous comptabilisons ici l'AL versée à une génération de prêts pendant leur durée (selon deux modes différents, X et Y), alors que dans le recensement des aides figurant au § Ba) de l'Annexe 5 nous comptabilisons l'AL versée pendant l'année au stock de bénéficiaires des différentes générations. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 158 sur 183 PUBLIÉ - scénario 2 : comme le scénario 1, mais on tient compte du forfait logement, scénario 3 : comme le scénario 2, mais on suppose un allongement de la durée moyenne des prêts de 2 ans en LES et 3 ans en AAH105. Les scénario 0 est le seul scénario avec allocation logement : dans tous les autres scénarios, cette prestation est supprimée. Le scénario 1 est présenté à titre illustratif. Il ne peut représenter une situation réelle puisque la suppression de l'AL accession entraîne de droit la restitution du forfait logement aux bénéficiaires du RSA et de la prime d'activité, ce qui augmente le coût pour la collectivité, mais n'améliore leur solvabilité immobilière que si le forfait logement est versé en tiers-payant. b) Scénarios portant sur les effectifs, les coûts de construction et le remplacement des LES par des LLTS Cette deuxième famille de scénarios suppose que l'AL a été supprimée et remplacée par le forfait logement (scénario 2 ci-dessus) mais n'inclut pas d'allongement de la durée des prêts eu égard au faible impact (cf. ci-dessous) de cette variante sur la contribution de la collectivité. Ces scénarios simulent des combinaisons de variantes A, B et C portant sur des nombres d'opérations et de variantes 0, 1, 2, 3 et 4 portant sur la réduction des coûts de construction et le remplacement des LES par des LLTS. Ils sont dénommés par la combinaison de la lettre indiquant la variante portant sur les effectifs et du chiffre indiquant la variante portant sur les coûts de construction et le remplacement des LES par des LLTS. Par exemple le scénario B 1 correspond à la variante B portant sur les effectifs et à la variante 1 portant sur les coûts de construction. Le scénario A 0 correspond au scénario 2 du § a) ci-dessus. b1) Nombres d'opérations Le Tableau 44 décrit les variantes portant sur les nombres d'opérations. Tableau 44 : variantes sur les nombres d'opérations Nombre d'opérations Dont Antilles et Antilles Guyane Réunion Mayotte DOM Réunion 150 150 150 800 2 000 3 000 950 2 150 3 150 10 750 1 000 50 500 1 000 60 1 250 2 000 300 300 300 450 500 500 750 800 800 40 500 750 1 950 1 000 2 450 0 1 300 500 3 500 1 000 5 500 40 1 800 1 250 5 450 2 000 7 950 (450) (450) (450) (1 250) (2 500) (3 500) (1 700) (2 950) (3 950) Dont Guyane et Mayotte (50) (1 500) (2 000) (50) (1 000) (2 000) (100) (2 500) (4 000) Idem en % du total DOM Dont Antilles et Réunion (90%) (23%) (18%) (96%) (71%) (64%) (94%) (54%) (50%) Dont Guyane et Mayotte (10%) (77%) (82%) (4%) (29%) (36%) (6%) (46%) (50%) Variante LES/LAS/LATS A: flux récent (2015-2017) B: hypothèse 1 (2020-2030) C: hypothèse 2 (2020-2030) AAH A: flux récent (2015-2017) B: hypothèse 1 (2020-2030) C: hypothèse 2 (2020-2030) LES/LATS+AAH A: flux récent (2015-2017) B: hypothèse 1 (2020-2030) C: hypothèse 2 (2020-2030) Antilles Guyane Réunion Mayotte DOM 30% 8% 6% 62% 57% 55% 53% 39% 40% 2% 38% 41% 4% 14% 18% 3% 23% 25% 60% 15% 12% 35% 14% 9% 42% 15% 10% 8% 38% 41% 0% 14% 18% 2% 23% 25% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% On a supposé qu'en AAH le taux des prêts en est augmenté de 0,2 %. L'effet sur le résultat est marginal. 105 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 159 sur 183 PUBLIÉ La variante A correspond au flux annuel d'opérations moyen sur 2015-2017, arrondi. Les variantes B et C correspondent à des hypothèses H1 et H2 d'augmentation du flux annuel d'opérations sur 2020-2030. · Les Antilles présentent des dynamiques démographiques et des parcs privés très similaires. A défaut d'une analyse raisonnée des besoins en matière d'accession et d'amélioration très sociales, et en tenant compte des propos plutôt convergents tenus par les acteurs de production en Martinique, la mission retient qu'il serait nécessaire d'accroître significativement l'amélioration, notamment au profit des personnes âgées et de leur maintien à domicile et en raison des risques cycloniques croissants. On a retenu 2 000 AAH dans l'hypothèse H1 et 3 000 AAH dans l'hypothèse H2, et on a maintenu le nombre de LES au niveau de 150 constaté sur 2015-2017. A Mayotte, on dénombre 40 000 logements insalubres (dont 20 000 maisons en tôle et 20 000 logements insalubres en dur). Résorber ce stock tout en faisant face à une croissance démographique explosive nécessiterait une production massive. La première hypothèse (H1) suppose le remplacement de l'habitat en tôle par des LES en 15 ans dans l'hypothèse H1 et la résorption de l'habitat insalubre en dur par des AAH en 40 ans. Ces durées passent respectivement à 12 ans et 20 ans dans l'hypothèse H2. On suppose que pendant la montée en régime de cette offre nouvelle, le nombre de bidonvilles croîtra de 5 000 unités supplémentaires ; on a supposé également que la moitié de la résorption se fera en parallèle par des produits locatifs sociaux à très bas coûts106. Au sein du LES, le « groupé » est supposé prépondérant (90 %), en raison de la résorption massive de l'habitat insalubre. Les travaux d'élaboration du SAR de Mayotte, qui redémarrent, visant un diagnostic consolidé dans le courant de l'été 2019, permettront de préciser ces estimations. En Guyane, on dénombre 40 000 logements spontanés. À défaut d'une analyse raisonnée des besoins, on a retenu les mêmes effectifs qu'à Mayotte, département similaire à bien des égards. On a néanmoins supposé que les LES seront pour deux tiers, et non 90 %, en « groupé ». La Réunion conjugue une croissance soutenue du nombre des ménages et un stock de 17 000 logements indignes. Dans l'hypothèse 1 comme l'hypothèse 2, le nombre de LES est maintenu à son niveau actuel de 300 unités et le nombre d'AAH est légèrement accru, passant de 450 à 500 unités. · · · Par rapport au flux récent d'opérations constaté sur 2015-2017, les hypothèses H1 et H2 sur 20202030 modifient la structure des effectifs, c'est-à-dire leur répartition par département et par type d'opération. De la variante A aux variantes B (hypothèse H1) et C (hypothèse H2), la répartition des effectifs entre la Guyane et Mayotte d'une part et les Antilles et la Réunion d'autre part est modifiée comme suit (colonnes de droite du Tableau 44) : en LES la répartition passe de 90 % pour les Antilles et la Réunion et 10 % pour la Guyane et Mayotte à environ 20 % et 80 % respectivement, en AAH la répartition passe de 96 % pour les Antilles et la Réunion et 4 % pour la Guyane et Mayotte à environ 70 % et 30 % respectivement. L'augmentation du poids de la Guyane et de Mayotte, où les LES sont supposés très majoritairement de type « groupé », conduit également à une répartition différente des effectifs entre les divers types d'opération : la part du LES « groupé » augmente de 6 % à plus de 20 %, et celle du LES « diffus » est Autour de 50 000 , dont la filière de production reste à constituer, en ce concerne les procédés constructifs d'une part, comme pour l'accession, et d'autre part en matière de bailleur social développant cette gamme de logements. 106 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 160 sur 183 PUBLIÉ divisée par deux, passant d'environ 20 % à environ 10 %, et la part de l'AAH diminue légèrement (Tableau 45). Tableau 45 : répartition des effectifs d'opérations par type dans les différentes variantes Type d'opération LES/LAS/LATS Dont diffus Dont groupé AAH Ensemble Variante sur les effectifs A B C 28% 36% 31% 21% 13% 10% 6% 23% 21% 72% 64% 69% 100% 100% 100% b2) Coûts de construction et remplacement des LES par des LLTS Le Tableau 46 indique les variantes portant sur les coûts de construction et le remplacement des LES par des LLTS : la variante 0 correspond à la situation actuelle, la variante 1 suppose une baisse des coûts de 20 % en LES, la variante 2 suppose une baisse des coûts de 35 % en LES, la variante 3 suppose une baisse des coûts de 35 % en LES et de 10 % en AAH, la variante 4 suppose la même réduction des coûts que la variante 2, mais le remplacement des LES par des LLTS (auxquels on applique donc la même politique de modèles). En LES, les baisses de coût sont obtenues par une politique de modèles industrialisés engendrant des économies d'échelle. Une baisse de 20 % correspond à un coût de construction de 75 000 , une baisse de 45 % à un coût de 50 000 . Dans la variante 3, la baisse de 35 % est obtenue en supposant que le coût diminue de 20 % pour 40 % des opérations et de 45 % pour 60 % des opérations (cf. § 3.5.3 du corps du rapport). En AAH, la baisse de coût de 10 % retenue est un objectif, à atteindre en recourant à l'ensemble des moyens décrits au § 3.5.3 du rapport. Tableau 46: baisse du coût de la construction dans les variantes 0 à 4 Variante 0 1 2 3 4 LES/LATS AAH Antilles Guyane Réunion Mayotte Antilles Guyane Réunion Mayotte 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% -20% -20% -20% -20% 0% 0% 0% 0% -35% -35% -35% -35% 0% 0% 0% 0% -35% -35% -35% -35% -10% -10% -10% -10% -35% -35% -35% -35% 0% 0% 0% 0% F. Résultats Les résultats des scénarios de la première famille (remplacement de l'AL par de l'aide à la pierre et par le forfait logement, et allongement de la durée des prêts) sont présentés dans le Tableau 47. Ceux de la deuxième famille (variation des effectifs et baisse du coût de la construction et remplacement des LES par des LLTS) sont présentés dans le Tableau 48 (en M) et le Tableau 49 (par zone géographique, dans le cas des variantes de prix 0 et 3). Il ressort de ces tableaux que : eu égard à la précision de ces simulations, le mode (X ou Y) de comptabilisation des flux étalés dans le temps influe peu sur le différentiel de contribution de la collectivité entre les différents scénarios (dans le corps du rapport nous avons repris uniquement les résultats du mode X) ; le remplacement de l'allocation logement par de l'aide à la pierre et par le forfait logement modifie peu la contribution de la collectivité (Tableau 47, scénarios 0, 1 et 2) ; c'est donc plutôt par d'autres caractéristiques (adaptabilité de l'aide à la personne à la situation familiale et au Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 161 sur 183 PUBLIÉ - - revenu des ménages, possibilité de contingenter l'aide à la pierre, etc.) que ces aides se distinguent ; l'allongement de la durée des prêts ne réduit la contribution de la collectivité que de 1 M, soit environ 1 % (Tableau 47, scénario 3) ; les baisses de coût de construction sont le seul moyen de diminuer significativement la contribution de la collectivité, mais elles sont très loin de compenser l'effet des augmentations d'effectifs (Tableau 48, colonnes 0 à 3) ; le remplacement des LES par des LLTS augmente du tiers ou de moitié la contribution de la collectivité (Tableau 48, colonnes 2 et 4) ; l'augmentation des effectifs accroît la contribution de la collectivité surtout en Guyane et à Mayotte, où elle est actuellement très faible ; en revanche, à la Réunion, la diminution des coûts de construction suffit à neutraliser l'effet de l'augmentation des flux d'opération, qui y est plus modérée (Tableau 49). L'augmentation de la contribution de la collectivité engendrée par les hypothèses H1 et H2 peut être décomposée en: une augmentation voisine de 20 % découlant d'un effet de structure, l'accroissement de la proportion de LES « groupé », plus coûteux, et la diminution de celle de LES « diffus » et d'AAH, moins coûteux; et pour le solde une augmentation résultant du simple accroissement du nombre total d'opérations à structure constante. On souligne qu'en LES la diminution du coût de construction, qui constitue la principale marge de manoeuvre pour réduire significativement la contribution unitaire (c'est-à-dire, par opération) de la collectivité, n'est envisageable que par le recours à une politique de modèles industrialisés engendrant des effets d'échelle, ce qui suppose un effectif minimal de quelques centaines d'opérations par modèle constructif. En conclusion, les hypothèses d'augmentation des effectifs accroissent considérablement la contribution de la collectivité, même sous les hypothèses de diminution des coûts de construction. Cela reflète simplement le fait que, pour amener aux standards minimaux de confort métropolitains107 les conditions de logement de ménages à bas revenu dont la capacité contributive est par nature réduite, la collectivité doit supporter l'essentiel du coût, qui est élevé dans un contexte d'explosions démographiques locales, d'habitat dégradé voire localement de fortune et souvent illicite, et de prévalence de la pauvreté. La mission n'a pas comparé l'utilité marginale de l'euro consacré à cette dépense à celle d'autres utilisations possibles des fonds publics. 107 Dans le respect des exigences de sécurité et de salubrité liées aux spécificités de ces territoires Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 162 sur 183 PUBLIÉ Tableau 47 : résultat des scénarios à effectifs et coûts de construction constants Scénarios portant sur le remplacement de l'AL par le forfait logement et sur la durée des prêts, à effectifs et coûts de construction inchangés Scénario 0 Scénario 1 Scénario 2 Scénario 3 Remplacement de l'AL Idem mais Idem mais en par de l'aide à avec tenant compte la pierre, sans allongement du forfait tenir compte de la durée logement du forfait des prêts logement Contribution de la collectivité, M/an Scénario de référence Mode X (Ecart / scénario 0) Mode Y (Ecart / scénario 0) 81 (0) 81 (0) 81 (0) 80 -(1) 86 (0) 81 -(5) 83 -(4) 82 -(4) Tableau 48: contribution de la collectivité, variantes A à C sur les effectifs et variantes 0 à 4 sur les coûts de construction et le remplacement des LES par des LLTS Remplacement de l'AL par de l'aide à la pierre en tenant compte du forfait logement: scénarios portant d'une part sur les effectifs et d'autre part sur les coûts de construction et le remplacement des LES par des LLTS Variantes sur la baisse des coûts de construction et le remplacement des LES par des LLTS 0 1 2 3 4 Contribution de la collectivité, Pas de baisse des M/an (écart / scénario 0) coûts Mode X Scénario A 0 A: flux récent (2015-2017) Scénario A 1 Scénario A 2 Scénario A 3 Scénario A 4 LES: -20% AAH:0% LES:-35% AAH:0% LES:-35% AAH:-10% Comme variante 2 mais le LES est remplacé par du LLTS 81 (0) Scénario B 0 72 -(9) Scénario B 1 64 -(17) Scénario B 2 60 -(21) Scénario B 3 99 (18) Scénario B 4 B: hypothèse 1 (2020-2030) 296 (215) Scénario C 0 256 (175) Scénario C 1 226 (145) Scénario C 2 321 (240) Scénario A 2 215 (134) Scénario C 3 303 (222) Scénario A 3 317 (236) Scénario C 4 431 (350) Scénario A 4 C: hypothèse 2 (2020-2030) Variantes sur les effectifs Mode Y 409 (328) Scénario A 0 359 (278) Scénario A 1 A: flux récent (2015-2017) 83 -(4) Scénario B 0 73 -(13) Scénario B 1 66 -(20) Scénario B 2 62 -(25) Scénario B 3 109 (22) Scénario B 4 B: hypothèse 1 (2020-2030) 300 (214) Scénario C 0 260 (174) Scénario C 1 230 (144) Scénario C 2 219 (132) Scénario C 3 342 (256) Scénario C 4 C: hypothèse 2 (2020-2030) 414 (328) 364 (277) 326 (240) 308 (222) 462 (376) Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 163 sur 183 PUBLIÉ Tableau 49 : par zone géographique, résultat des variantes A à C sur les effectifs et des variantes 0 et 3 sur les coûts de construction Remplacement de l'AL par de l'aide à la pierre en tenant compte du forfait logement: décomposition par zone géographique, cas des variantes 0 et 3 sur les coûts de construction Contribution de la collectivité, M/an (écart / scénario 0) Variantes sur les effectifs Mode X A: flux récent (2015-2017) Variantes sur les coûts de construction 0. Pas de baisse des coûts (écart par rapport au scénario 0) 3. LES: -35% et AAH: -10% (écart par rapport au scénario 0) 0. Pas de baisse des coûts (écart par rapport au scénario 0) 3. LES: -35% et AAH: -10% (écart par rapport au scénario 0) 0. Pas de baisse des coûts (écart par rapport au scénario 0) 3. LES: -35% et AAH: -10% (écart par rapport au scénario 0) 0. Pas de baisse des coûts (écart par rapport au scénario 0) 3. LES: -35% et AAH: -10% (écart par rapport au scénario 0) 0. Pas de baisse des coûts (écart par rapport au scénario 0) 3. LES: -35% et AAH: -10% (écart par rapport au scénario 0) 0. Pas de baisse des coûts (écart par rapport au scénario 0) 3. LES: -35% et AAH: -10% (écart par rapport au scénario 0) Tous DOM 81 (0) 60 -(21) 296 (215) 215 (134) 409 (328) 303 (222) 83 -(4) 62 -(25) 300 (214) 219 (132) 414 (328) 308 (222) Antilles 36 (0) 29 -(7) 73 (38) 62 (27) 105 (69) 91 (55) 36 -(1) 29 -(8) 74 (37) 63 (26) 105 (68) 91 (54) Guyane Réunion Mayotte 2 (0) 2 -(1) 84 (81) 56 (53) 122 (120) 84 (81) 3 (0) 2 -(1) 86 (83) 58 (55) 125 (122) 87 (84) 39 (0) 27 -(12) 40 (2) 28 -(11) 40 (2) 28 -(11) 40 -(3) 28 -(15) 42 -(1) 30 -(13) 42 -(1) 30 -(13) 4 (0) 3 -(2) 98 (94) 68 (64) 142 (138) 100 (96) 4 (0) 3 -(2) 99 (95) 69 (64) 143 (138) 101 (97) B: hypothèse 1 (2020-2030) C: hypothèse 2 (2020-2030) Mode Y A: flux récent (2015-2017) B: hypothèse 1 (2020-2030) C: hypothèse 2 (2020-2030) Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 164 sur 183 PUBLIÉ Annexe 8. A. B. Durée d'emprunt 165 167 Durées d'emprunt constatées dans les opérations LES et AAH Perspectives d'évolution a) b) LES AAH 167 167 Nous examinons ici les durées d'emprunt constatées et les possibilités de les faire évoluer. A. Durées d'emprunt constatées dans les opérations LES et AAH Les tableaux et graphiques qui suivent indiquent la durée des prêts figurant dans les bases de données que les guichets uniques nous ont communiquées pour la Réunion, la Guadeloupe108, et Mayotte. Tableau 50 : durée des prêts constatée En années Guadeloupe La Réunion Mayotte (prêts récents) LES ou LATS 13 20 14 AAH 8 8 - Source : CGEDD d'après bases de données des guichets uniques. Graphiques 55 : durée des prêts par opération à la Réunion Durée des prêts en fonction de l'âge à l'enregistrement 30 25 20 15 10 5 20 30 40 50 60 70 80 LES AAH Durée des prêts en fonction de l'âge à la fin du prêt 30 LES AAH 25 20 15 10 5 20 30 40 50 60 70 80 Source : CGEDD d'après bases de données des guichets uniques. La base de données qui nous a été communiquée pour la Martinique ne contenait pas la durée des prêts. Nous avons pu néanmoins la reconstituer approximativement à partir des caractéristiques des prêts. Sa moyenne ressort voisine de la moyenne constatée en Guadeloupe. 108 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 165 sur 183 PUBLIÉ Graphiques 56 : durée des prêts par opération à la Guadeloupe Durée des prêts en fonction de l'âge à l'enregistrement 25 20 LES AAH 25 20 Durée des prêts en fonction de l'âge à la fin du prêt LES AAH 15 10 5 0 20 30 40 50 60 70 80 90 15 10 5 0 20 30 40 50 60 70 80 90 Source : CGEDD d'après bases de données des guichets uniques. Graphiques 57 : durée des prêts par opération à Mayotte Durée des prêts en fonction de l'âge à l'enregistrement 20 15 LATS LAS 20 15 Durée des prêts en fonction de l'âge à la fin du prêt LATS LAS 10 5 0 20 30 40 50 60 70 80 10 5 0 20 30 40 50 60 70 80 Source : CGEDD d'après bases de données des guichets uniques. La durée des prêts est plafonnée par la convention qui régit le fonds de garantie à 20 ans à la Réunion et à 15 ans en Guadeloupe et en Martinique. La durée des prêts est par ailleurs limitée par l'âge des personnes âgées. En LES ou LATS : ­ à la Réunion, la durée est égale au plafond de la convention, sauf pour les plus de 50 ans, l'âge à la fin du prêt étant au plus de 75 ans, ­ à la Guadeloupe, même pour des personnes relativement jeunes, la durée peut être inférieure au plafond de la convention, ­ à Mayotte, c'est encore plus net ; le guichet unique nous a indiqué que la durée est fixée en fonction de l'âge prévu de départ des enfants (nombreux dans ce département), qui réduit l'AL (de plus, avant 2014, en l'absence d'ALS, un ménage dont les enfants n'étaient plus pris en compte perdait le bénéfice de l'AL). Ces durées d'emprunt sont sensiblement inférieures à la durée moyenne de 25 ans sur laquelle empruntent de nos jours, tant dans les DOM qu'en métropole, les accédants à la propriété modestes (c'est-à-dire ici dont le revenu est inférieur au revenu d'exclusion des aides personnelles au logement), telle qu'elle ressort de la base de données de la Société de gestion du fonds de garantie de l'accession sociale (SGFGAS) sur le PTZ. En AAH, les durées d'emprunt apparaissent très dispersées et peu corrélées avec l'âge de l'emprunteur. Il apparaît que la durée d'emprunt est la variable d'ajustement qui permet d'atteindre le reste à charge visé une fois le montant d'opération déterminé et la subvention LBU fixée à son plafond, et compte tenu du montant de l'AL. Ce comportement d'optimisation conduit à attribuer plus de subvention qu'il ne serait nécessaire pour déclencher les opérations. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 166 sur 183 PUBLIÉ B. Perspectives d'évolution Pour une mensualité donnée, allonger les durées d'emprunt accroît le montant emprunté et donc réduit le montant de subvention nécessaire pour équilibrer les opérations. Néanmoins, l'allongement ne peut être opéré que dans deux limites : d'une part, l'âge à la fin du remboursement de l'emprunt, d'autre part, la perspective de travaux supplémentaires, nécessitant un nouvel endettement après un certain nombre d'années. Par ailleurs, la suppression de l'AL conduira à réduire le montant des prêts. Or, en deçà d'un certain montant, il est difficile d'allonger la durée des prêts. a) LES En LES, les pratiques constatées à la Réunion en matière de durée d'emprunt semblent saines. On pourrait cependant relever à 25 ans109 la durée d'emprunt des moins de 45 ans, étant entendu que dans certains cas la durée pourrait demeurer à 20 ans si cela apparaissait nécessaire pour que, compte tenu de l'évolution prévisible de la situation du ménage (le départ des enfants réduisant les dépenses du ménage mais pouvant aussi réduire le forfait logement lorsqu'il s'applique), les travaux de gros entretien puissent être entrepris le moment venu. Aux Antilles, on voit mal pourquoi, à âge égal, les durées d'emprunt ne seraient pas équivalentes à celles constatées à la Réunion. Les effectifs concernés par un relèvement seraient cependant beaucoup plus faibles puisque le nombre de LES y est plus réduit110 et les ménages concernés y sont plus âgés111 (conséquence notamment d'un moindre dynamisme démographique). Ce relèvement de la durée maximale d'emprunt à 25 ans doit être inscrit dans les textes régissant le nouveau mécanisme de garantie à créer. b) AAH En AAH, la durée d'emprunt ne devrait plus être la variable d'ajustement qui permet d'atteindre le reste à charge visé une fois le montant d'opération déterminé et la subvention LBU fixée à son plafond. Pour cela, une durée d'emprunt minimale (fonction néanmoins du montant des travaux) devrait être fixée. Une durée de 15 ans paraît un maximum, et toutes les opérations ne pourraient pas la supporter. Les évaluations effectuées en Annexe 7 conduisent à estimer que, dans un scénario de remplacement de l'allocation accession par le forfait logement, un allongement de la durée des prêts de 2 ans en LES et 3 ans en AAH augmenterait la contribution des ménages (et donc réduirait celle de la collectivité) d'environ 1 % du montant global des opérations. Cette durée est celle sur laquelle empruntent actuellement presque tous les accédants bénéficiaires de PTZ de « tranche 1 », c'est-à-dire ceux dont les revenus sont les plus faibles. 109 En décembre 2017, le nombre de bénéficiaires de l'AL accession au titre d'opérations récentes (contrats de prêts signés en 2013 ou ultérieurement) était de 27 en Guadeloupe, 102 en Martinique et 1 524 à la Réunion (source : Tableau 21). 110 En décembre 2017, la proportion de personnes âgées de plus de 65 ans parmi les allocataires de l'AL accession au titre de LES était de 10 % en Guadeloupe, 17 % en Martinique et 4 % à la Réunion (source : Tableau 20). 111 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 167 sur 183 PUBLIÉ Annexe 9. A. B. Taux d'effort minimal et dépense nette négative 168 169 Taux d'effort minimum en LES Cas de dépense nette négative A. Taux d'effort minimum en LES Le barème applicable aux subventions LBU dans les DOM est défini par deux arrêtés interministériels, l'un du 29 avril 1997 applicable à l'accession très sociale et l'autre du 20 février 1996 applicable à l'acquisition amélioration et à l'amélioration. Ces arrêtés, combinés à des arrêtés préfectoraux, instaurent trois plafonds de subvention : un plafond en pourcentage, égal à 50 % en LES et LAS (75 % en LATS) et 70 % en AAH, un plafond en euros, dépendant des caractéristiques du ménage et de l'opération, et, uniquement en LES, un troisième plafond, qui prend la forme d'un minimum de taux d'effort. Ce minimum de dépense nette est défini comme suit : « Afin de garantir l'existence d'un effort financier minimum pour l'accédant, la subvention prévue à l'article 7 est plafonnée dans les conditions suivantes : S < C-K x (R x T + A)-autres subventions où C est le coût total de l'opération, R le revenu annuel de l'accédant, A le montant annuel prévisionnel d'allocation logement pendant les quinze années suivant l'acquisition, T le taux d'effort défini dans les conditions définies ci-dessous et K un coefficient fixé par arrêté préfectoral en fonction des conditions de durée et de taux des prêts complémentaires disponibles dans la collectivité : -pour les ménages dont le revenu n'excède pas 40 % du plafond prévu à l'annexe I de l'arrêté du 29 avril 1997 susvisé, T = 10 % ; -pour les ménages dont le revenu excède 40 % du plafond prévu à l'annexe I de l'arrêté du 29 avril 1997 susvisé, T = 20 %. Les autres subventions peuvent être constituées, soit de subventions directes, données par des collectivités ou les caisses d'allocations familiales, soit de prêts à taux inférieur aux taux du marché accordés par d'autres que l'État. Dans ce dernier cas, un équivalent en subvention sera défini par l'autorité préfectorale. » Le minimum de taux d'effort T est de 10 % pour les ménages dont le revenu est inférieur à 40 % du plafond de revenu LBU et 20 % pour les autres ménages. Il présente l'originalité qu'il ne prend pas en compte la mensualité réelle des prêts, mais une annuité forfaitaire définie comme le montant des prêts divisé par un coefficient K fixé par arrêté préfectoral. Aux conditions actuelles des prêts, pour un taux d'intérêt égal à 3 % le coefficient K s'étage de 8,6 pour une durée de 10 ans à 12,0 pour une durée de 15 ans et 15,0 pour une durée de 20 ans. Or les coefficients K découlant des arrêtés préfectoraux sont très inférieurs à ces niveaux. ­ en Martinique, la DEAL indique que K=0 en LES « diffus » et K=5 en LES « groupé », mais que cette disposition n'est pas appliquée. ­ en Guadeloupe, K= 4 (arrêté préfectoral du 06/02/98) ­ à la Réunion : K= 6 (arrêté préfectoral du 22 janvier 2008) Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 168 sur 183 PUBLIÉ ­ à Mayotte, l`arrêté préfectoral n'a jamais été pris Il en résulte que le troisième plafond visé ci-dessus, sous la forme d'un plancher de taux d'effort, n'est pas appliqué. Il n'est d'ailleurs pas mentionné dans l'information diffusée publiquement sur le LES. La non-application de ce plafond fixé par les textes n'est pas satisfaisante : ou bien l'on considère que ce plafond est justifié, et dans ce cas il doit être appliqué, ou bien l'on considère qu'il est injustifié, et dans ce cas cette disposition de l'arrêté du 29 avril 1997 doit être abrogée. A la Réunion, nous avons trouvé dans la base de données du guichet unique, sur la base du revenu, de la mensualité et de l'AL qui y figurent, très peu d'opérations LES pour lesquelles le taux d'effort est inférieur à 10 %. B. Cas de dépense nette négative Selon la base de données de la CNAF, en LES et en AAH, l'allocation logement est supérieure à la mensualité (la dépense nette de logement, égale à la mensualité diminuée de l'allocation logement, est donc négative) pour 17 % des allocataires112 (et 67 % à Mayotte). Ces situations résultent de ce que le minimum de dépense nette figurant dans le barème de l'AL tient compte du forfait de charges. Néanmoins, le montant de ce dernier étant faible, le dépassement (aide diminuée de la mensualité), lorsqu'il existe, est limité : de 12 euros par mois en moyenne. Afin de responsabiliser le ménage, il pourrait être souhaitable que dans le nouveau dispositif la dépense nette demeure supérieure à un certain montant. Le remplacement de l'AL par le forfait logement, qui est plafonné au montant de la mensualité, fera disparaître les cas où le taux d'effort est négatif. En tout état de cause, imposer aux ménages une dépense nette minimale de, par exemple, 20 euros par mois réduirait peu la contribution de la collectivité113. Par ailleurs, à l'issue d'une exonération de plein droit de deux années, le statut de propriétaire occupant entraîne généralement, malgré un ensemble d'exonérations 114 , le paiement de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de l'ordre de 30 à 40 euros par mois, qui n'est pas prise en compte dans la dépense nette de logement telle que l'on vient de la calculer mais qui pèse pourtant sur le budget du ménage. En conclusion, s'il est souhaitable de mettre fin à la non application du taux d'effort minimum prévu par les textes nationaux, l'économie à attendre d'augmentations de la dépense nette des ménages, une fois l'AL accession supprimée, est faible. La base de données de la CNAF ne permet pas de distinguer, au sein de l'amélioration, les allocataires bénéficiaires et non bénéficiaires d'AAH. Dans ce calcul, nous avons supposé que la proportion de cas où l`AL est supérieure à la mensualité est la même pour les deux catégories, et que la première représente les deux tiers de l'effectif. Cette approximation engendre une marge d'erreur sur le résultat de l'ordre de 1 point. 112 Une diminution d'aide de 30 euros par mois appliquée à 30 % des ménages représente 4 % de la masse d'AL, soit 1 M par an ou 1 % des montants globaux d'opération. 113 114 https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F59. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 169 sur 183 PUBLIÉ Annexe 10. Taux d'usure et taux d'intérêt A. Des mesures sont nécessaires pour éviter que le taux d'usure ne fasse obstacle à la mise en place de certains prêts 170 B. Les taux d'intérêt immobiliers de marché n'apparaissent pas beaucoup plus élevés dans les DOM qu'en métropole 171 A. Des mesures sont nécessaires pour éviter que le taux d'usure ne fasse obstacle à la mise en place de certains prêts Le taux d`usure115, au-delà duquel un prêt ne peut être accordé, est égal au taux annuel effectif global (TAEG) moyen constaté le trimestre précédent majoré de 33 %. Le très bas niveau actuel des taux d'intérêt a réduit l'écart entre le taux pratiqué et le taux d'usure. Pour les prêts pour travaux d'un montant inférieur ou égal à 75 000 euros, pratiqués en AAH, cet écart demeure substantiel (1,49 % au 1er janvier 2019). En revanche, pour les prêts immobiliers d'une durée de 10 à 20 ans, pratiquées en LES, le taux moyen pratiqué au 4 e trimestre 2018 était de 2,12 % et le taux d'usure de 2,83 %, soit une différence de 0,71 % seulement. Le TAEG prend en compte deux postes spécifiques aux LES et AAH : les frais de garantie, hormis aux Antilles (cf. Annexe 11), et une cotisation au guichet unique versée par le ménage et incluse dans le plan de financement (variable selon le département, égale par exemple à 705 euros à la Réunion). Les frais de garantie, étant proportionnels au montant du prêt, augmentent le TAEG d'une quantité indépendante de ce dernier (environ 0,40 %116 à la Réunion où les frais de garantie sont égaux à 3,5 % du montant du prêt). La cotisation au guichet unique, dont le montant est indépendant de celui du prêt, augmente d'autant plus le TAEG que le montant du prêt est faible : de 0,13 % pour un prêt de 60 000 euros mais de 0,38 % pour un prêt de 20 000 euros117. La suppression de l'AL accession, parce qu'elle réduit les montants empruntables par les ménages, accroît donc le poids de la cotisation dans le TAEG. La réduction du montant des prêts engendrée par la suppression de l'AL risque donc de porter le TAEG acceptable par le prêteur au-delà du taux d'usure, et ainsi de conduire ce dernier à refuser de prêter. Le nouveau dispositif sera conçu pour maintenir la dépense nette mensuelle des ménages à un niveau voisin du niveau actuel. In fine, des frais payés par le ménage et incorporés dans le capital emprunté accroissent la mensualité, et donc l'aide publique nécessaire pour atteindre l'objectif de dépense nette. Ils sont donc de fait financés par la collectivité. Il serait donc souhaitable que cette dernière finance directement les frais de garantie et des guichets uniques, ce qui aurait le même coût pour elle mais réduirait le TAEG et donc l'obstacle présenté par le https://www.economie.gouv.fr/particuliers/taux-usure france.fr/statistiques/taux-et-cours/taux-dusure. 115 116 117 et https://www.banque- 0,38 % pour des prêts sur 20 ans dont le taux hors frais de garantie est égal à 2,60 %. Pour des prêts sur 20 ans dont le taux hors cotisation au guichet unique est de 2,60 %. Un prêt de 60 000 euros conduit à une mensualité de 325 euros, voisine de celle pratiquée en LES avec AL. Un prêt de 20 000 euros conduit à une mensualité de 111 euros, équivalente à la précédente une fois déduite le montant moyen de l'AL (hors forfait logement). Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 170 sur 183 PUBLIÉ taux d'usure. Cela ne créerait pas de dépense publique supplémentaire (sauf si le prêteur saisissait cette occasion pour augmenter ses taux d'intérêt). B. Les taux d'intérêt immobiliers de marché n'apparaissent pas beaucoup plus élevés dans les DOM qu'en métropole Les taux d'intérêt des prêts immobiliers ne peuvent être comparés que toutes choses égales par ailleurs. La SGFGAS a comparé les taux des prêts à plus de 20 ans associés à un PTZ dans les DOM et en métropole. Elle a conclu que, à tranche de revenu et nombre de personnes identiques, ils sont plus élevés de 20 points de base (soit 0,20 %) dans les DOM qu'en métropole. Pour un prêt sur 20 ans, cela augmente la mensualité de 1,8 % soit 5 à 10 euros par mois. L'écart est d'autant plus élevé que le revenu est faible. Il faudrait par ailleurs tenir compte de la structure des frais de production des prêteurs. Dans un petit département, les frais fixes pèsent plus lourdement. Les taux d'intérêt sur les prêts bancaires accordés aux emprunteurs LES sont plus élevés de quelques dizaines de points que ceux accordés aux autres emprunteurs, mais ces opérations sont très spécifiques. La mission n'avait pas les moyens de déterminer si le taux d'intérêt pratiqué (hors frais de garantie et hors frais de dossier du guichet unique) par le seul prêteur aux opérations LES et AAH qui subsiste (le groupe BRED) était conformes aux pratiques de marché, mais n'a pas eu la preuve du contraire. Le fait qu'il ne subsiste qu'un seul prêteur suggère que ces prêts ne sont pas particulièrement attractifs pour les prêteurs de marché. La faiblesse de l'effet du différentiel de taux sur la mensualité a conduit la mission à considérer que ce sujet était secondaire en termes de solvabilité par rapport à celui de la suppression de l'AL. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 171 sur 183 PUBLIÉ Annexe 11. A. B. Etat des lieux Perspectives Fonds de garantie 172 175 A. Etat des lieux Depuis la création du dispositif des LES et AAH, les prêts qui financent les opérations (prêts bancaires et prêts d'Action Logement) sont garantis par des fonds de garantie départementaux : le Fonds de garantie de l'habitat social de la Guadeloupe (FGHSG) le Fonds de garantie à l'habitat social de la Martinique (FGHM) le Fonds de garantie unifié du logement évolutif social à l'habitat de la Guyane (FGLES) le Fonds de garantie unifié de l'habitat à la Réunion le Fonds de garantie de Mayotte, section « habitat social » (FGM-HS). Hormis à Mayotte, ces fonds de garantie sont gérés par BPIfrance, par héritage d'établissements dont il est issu (à l'origine, la Sofaris). Néanmoins, ne disposant pas de représentation dans les DOM, ces établissements puis BPIfrance en ont délégué la gestion à l'Agence française de développement (AFD). Cette dernière gère par ailleurs en compte propre le fonds de Mayotte. BPIfrance n'a pas donné suite aux demandes d'entretien de la mission diligentée par le directeur de cabinet du Premier Ministre. La mission s'est donc appuyée sur les informations, partielles, dont disposent et que lui ont communiquées l'AFD et la Direction Générale du Trésor. Les fonds sont administrés par des comités de gestion composés des contributeurs, de représentants des établissements de crédit et d'Action Logement et, dans certains cas, du guichet unique. Les agences locales de l'AFD préparent et animent les réunions des comités de gestion et en assurent le suivi. Les fonds ont été dotés par l'Etat, les collectivités et les caisses d'allocations familiales, à hauteur de 37,5 M 118 au 31 décembre 2018. Ils perçoivent en outre, lors de l'octroi de la garantie, des commissions dans les conditions suivantes : Guadeloupe et Martinique : aucune commission n'est appliquée, seuls les produits du placement des dotations abondent le fonds ; Guyane : (i) 2 % du montant du financement au titre de l'assurance sur impayés, remboursable si l'assurance n'est pas activée et en l'absence d'appel en garantie et (ii) 2 % du montant du financement au titre de la garantie : les deux commissions sont payées par l'établissement bancaire et répercutées dans le taux du prêt appliqué au crédit garanti ; Réunion : 3,5 % du montant du financement bancaire dû par les ménages et collecté par le guichet unique puis reversé au fonds ; Mayotte : 0,3 % l'an calculé sur le capital restant dû (sur toute la durée du crédit), appelé en une seule fois auprès des prêteurs et répercuté dans le taux du prêt appliqué au crédit garanti. - Hormis aux Antilles, la rémunération du fonds de garantie se traduit donc par un accroissement du taux du prêt. Source : Direction Générale du Trésor. Ce montant se répartit en 21,0 M apportés par l'Etat, 13,6 M par les collectivités locales et 2,8 M par la CAF Réunion. Par département, ce montant se répartit en 9,4 M pour la Guadeloupe, 5,3 M pour la Martinique, 1,4 M pour la Guyane, 19,9 M pour la Réunion et 1,4 M pour Mayotte. La Réunion représente donc à elle seule 53 % des dotations pour (cf. Tableau 51) 88 % de l'encours garanti. 118 Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 172 sur 183 PUBLIÉ Les fonds garantissent d'une part le règlement des échéances impayées dans la limite de 6 échéances mensuelles et d'autre part, après déchéance du terme du crédit, une quotité variable selon le département du capital restant dû (généralement 75 %, parfois 100 % pour certaines personnes âgées). La durée maximale de la garantie est de 15 ans en Guadeloupe et à Mayotte et de 20 ans dans les autres DOM. Depuis 2013, un peu plus de 1000 garanties ont été accordées chaque année pour un montant d'une trentaine de millions d'euros (mais seulement 300, pour un montant de 5 M, en 2018, en raison de la suppression de l'allocation logement accession) (Tableau 51). Fin 2018, l'encours d'engagements représentait 16 000 prêts, pour un montant de 222 M (dont 88 % pour la seule Réunion) et l'encours douteux se montait à 1200 dossiers pour un montant provisionné de 4M. La Direction Générale du Trésor a indiqué à la mission que les fonds sont bénéficiaires. Tant BPIfrance que l'AFD souhaitent se désengager de la gestion de ces fonds : le premier considère que sa mission concerne non les particuliers mais les entreprises, et la seconde considère que le secteur privé dans les DOM n'est plus de son ressort. Fin 2017, l'AFD a constaté que son logiciel de gestion des fonds allait devenir incompatible avec son système d'information, et, compte tenu du souhait des deux partenaires de se désengager, n'a pas souhaité faire l'investissement informatique permettant de le mettre à niveau (ce logiciel, ancien, n'avait plus d'éditeur). Elle a dénoncé en décembre 2017, avec effet au 30 juin 2018, la convention qui la liait à BPIfrance. Ce dernier, le 27 mars 2018, a notifié aux guichets uniques qu'il cesserait à compter du 30 juin 2018 de garantir de nouveaux prêts. En pratique, de nouveaux prêts ont néanmoins continué d'être garantis, hors tout cadre légal. Le 19 décembre 2018, le Directeur général des outre-mer a demandé à BPIfrance et à l'AFD de concevoir une solution juridique et technique permettant d'assurer la continuité du dispositif. Le 31 janvier 2019, l'AFD lui a répondu travailler à la signature d'une nouvelle convention avec BPIfrance, permettant de proroger le dispositif jusqu'au 31 décembre 2019. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 173 sur 183 PUBLIÉ Tableau 51 : fonds de garantie, tableau récapitulatif des nouveaux engagements et de l'encours garanti 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Variation 2018/2017 % du montant DOM Montants en 000 Nb GUADELOUPE Octrois Engagts valides MARTINIQUE Octrois Engagts valides GUYANE Octrois Engagts valides REUNION Octrois Engagts valides MAYOTTE Octrois Engagts valides TOTAL 302 5 237 -71% Octrois 1 386 28 636 1 634 35 894 1 363 31 557 1 184 30 143 1 049 28 109 Engagts valides 20 204 244 528 19 745 246 935 18 901 246 103 18 124 245 113 17 283 244 742 15 781 221 772 -9% 20 87 409 1 647 71 139 1 411 2 577 30 161 830 3 055 17 178 590 3 395 54 222 1 593 4 613 13 231 513 -76% 4 708 4% -68% 2% 6% 2% 10% 2% 881 22 782 1 188 29 925 927 26 130 851 26 003 688 22 555 79 2 042 -89% 14 991 209 208 14 824 213 446 14 243 213 761 13 752 214 151 13 278 215 460 12 153 194 624 -8% -91% -10% 80% 88% 39% 88% 0 52 0 508 0 61 0 670 0 56 0 646 0 53 0 602 0 29 0 485 0 29 0 465 0% 0% 0% -4% 0% 0% 0% 0% 69 2 017 1 053 12 336 117 1 874 1 700 11 474 96 1 680 1 320 10 647 100 1 510 1 290 10 192 77 1 374 1 098 9 689 9 1 205 115 -88% 8 329 -12% -90% -14% 4% 4% 2% 4% 416 3 057 4 392 20 829 258 2 847 2 858 18 768 310 2 761 3 277 17 994 216 2 631 2 260 16 773 230 2 380 2 863 14 495 201 2 163 2 567 -13% 13 646 -9% -10% -6% 10% 6% 49% 6% Montant Nb Montant Nb Montant Nb Montant Nb Montant Nb Montant Nb Montant 2017 2018 Encours douteux au 31/12/2018 Provisions au 31/12/2018 Nb Montant Montant Taux 336 1 620 1 620 100% 138 870 869 100% 0 0 0 0 731 7 758 1 552 20% 1 7 7 100% -81% 100% 100% 1 206 -9% 100% 100% 10 255 4 048 39,47% Source : DGTrésor. Octrois : nouveaux engagements. Engagements valides= encours garanti. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 174 sur 183 PUBLIÉ B. Perspectives Dans le dispositif qui remplacera le dispositif actuel, les ménages devront continuer de contribuer chaque mois au financement des projets, dans la mesure de leurs moyens qui sont certes limités, de l'ordre de 50 euros par mois pour les travaux et 100 euros par mois pour l'accession à la propriété proprement dite. Subventionner en totalité les opérations est en effet déresponsabilisant et peut conduire notamment à ce que les ménages négligent l'entretien des biens. Ces contributions mensuelles nécessiteront la mise en place d'un prêt, d'un montant certes plus faible qu'actuellement (puisque l'allocation logement sera remplacée par le forfait logement, trois fois plus faible en moyenne) mais néanmoins significatif. Les ménages visés par ces produits très sociaux sont peu bancarisés et a priori intéressent peu les prêteurs. Outre l'accompagnement assuré par les guichets uniques, un mécanisme de garantie apparaît indispensable (un dispositif assurantiel apparaissant peu adapté à cette clientèle). Le dispositif de garantie doit donc être remis sur pied. Deux options sont envisageables : ou bien l'encours existant est repris par le nouveau dispositif, ou bien il est mis en extinction et le nouveau dispositif ne gère que le nouveau flux. Le premier scénario répondrait au souhait de BPIfrance et de l'AFD de se désengager, et les bénéfices produits par l'encours (cf. plus haut) fourniraient une ressource supplémentaire au nouveau dispositif. Il serait également plus complexe à gérer pour le nouveau gestionnaire. La Société de Gestion des Financements et de la Garantie de l'Accession Sociale (SGFGAS), consultée par la mission, lui a indiqué pouvoir proposer un dispositif, inspiré en partie du Fonds de garantie de la rénovation énergétique (FRGE) qu'elle est en train de mettre en place. Cette solution semble à ce jour la meilleure piste. Une autre possibilité serait de lancer un appel à projet auquel seraient admis à répondre non seulement la SGFGAS mais également d'autres établissements. Néanmoins, consultée par la mission, une grande société de garantie de prêts immobiliers lui a indiqué ne pas être intéressée. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 175 sur 183 PUBLIÉ Annexe 12. A. B. C. D. E. PTZ Financements alternatifs 176 176 177 178 178 Prêts Action Logement PSLA à phase locative longue Crédit d'impôt et réduction d'impôt ANAH On décrit ici un ensemble de financements alternatifs dont la mission a eu connaissance et qui visent à compenser la suppression de l'AL accession. A. PTZ Le prêt à taux zéro, dans les DOM comme en métropole, est un prêt complémentaire : son montant ne peut pas excéder celui des autres prêts qui financent l'opération. Dans sa version la plus solvabilisatrice (« tranche 1 ») sa durée est de 25 ans dont 15 ans de différé de remboursement (pendant les 15 premières années le ménage rembourse les autres prêts). Son coût pour la collectivité est estimé par référence à un coût de ressource des prêteurs (voisin de 1,8 % en 2017) qui est inférieur au taux des prêts bancaires qui financent les LES et AAH. Il en résulte que, pour une même réduction de la mensualité des ménages, le coût en aides publiques du PTZ est plus faible que celui d'une subvention LBU. C'est là son principal avantage sur le plan de la réduction de la dépense publique. Le montant absolu de cet avantage est cependant limité, même si l'on suppose que le PTZ peut financer la totalité du montant emprunter (dans ce cas un différé de remboursement n'est plus nécessaire) : 3 200 euros pour un prêt de 50 000 euros (montant qui devrait être rarement excédé après la suppression de l'AL) sur 20 ans, et 400 euros pour un prêt de 15 000 euros sur 8 ans. Ces montants sont très faibles par rapport à l'effet de la suppression de l'AL. Pour le reste, le recours au PTZ plutôt qu'à la LBU reviendrait à transformer une dépense budgétaire en dépense fiscale. Compte tenu du faible montant des prêts, un PTZ ne pourrait être envisagé que s'il pouvait financer la totalité du montant emprunté (sans différé de remboursement). Par rapport à un prêt de marché, son avantage de taux permettrait d'accroître le montant emprunté (et donc, à dépense publique constante, de diminuer le montant des autres aides publiques) : - de 30 % pour un prêt sur 20 ans (adapté au LES), soit 15 000 euros pour un prêt de 50 000 euros (le montant moyen des prêts LES étant plutôt voisin de 35 000 euros après la suppression de l'AL), - et 13 % pour un prêt sur 10 ans (envisageable en AAH), soit 2000 euros pour un prêt de 15 000 euros (montant moyen envisageable après suppression de l'AL accession). Par rapport aux prêts bancaires de marché, le PTZ présente l'avantage que son taux est nettement inférieur au taux d'usure, mais les mesures que nous proposons par ailleurs devraient permettre de rendre les prêts de marché compatibles avec ce dernier. B. Prêts Action Logement Ces prêts ne sont pas à proprement parler des aides publiques. Action Logement accorde deux types de prêts dans les DOM : d'une part des prêts de droit commun au taux de 1 %, réservés pour l'essentiel aux salariés (ou préretraités) d'une entreprise du secteur privé non agricole de 10 salariés et plus, et d'autre part des prêts spécifiques au taux de 1,5 % destinés aux ménages entreprenant des opérations de type LES ou AAH. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 176 sur 183 PUBLIÉ L'intersection entre les cibles de ces deux types de prêts est vide, ou presque. En 2017, Action Logement a accordé 3 M de prêts en LES et 1 M en AAH, représentant dans chaque cas un dixième du montant des prêts. L'avantage de taux des prêts à 1,5 % accordés aux opérations LES et AAH, par rapport à des prêts de marché à 2,5 % (hors frais), n'est que de 1 %. Son effet est donc faible : en supposant que le prêt Action Logement finance la totalité du montant emprunté (alors qu'il n'en finance actuellement qu'un dixième), ce dernier n'est accru que : de 10 % pour un prêt sur 20 ans (adapté au LES), soit 5 000 euros pour un prêt de 50 000 euros (le montant moyen des prêts LES étant plutôt voisin de 35 000 euros après la suppression de l'AL), et 5 % pour un prêt sur 10 ans (envisageable en AAH), soit 750 euros pour un prêt de 15 000 euros (montant moyen envisageable après suppression de l'AL accession). - Comme le PTZ, les prêts Action Logement présentent l'avantage que leur taux est nettement inférieur au taux d'usure, mais les mesures que nous proposons par ailleurs devraient permettre de rendre les prêts bancaires de marché compatibles avec ce dernier. C. PSLA à phase locative longue Le PSLA est un prêt conventionné consenti à un opérateur (organisme HLM, SEM, promoteur privé...) pour financer la construction ou l'acquisition de logements neufs qui feront l'objet d'un contrat de location-accession. Il permet de bénéficier du taux réduit de TVA et d'une exonération de TFPB de 15 ans. Pour en bénéficier, l'opérateur doit signer une convention avec l'État. Une location-accession comporte deux phases : - une phase locative, pendant laquelle le ménage verse une redevance constituée d'une part locative (correspondant à un loyer plafonné) et d'une part acquisitive (qui permet de constituer un apport personnel et viendra en déduction du prix de vente) ; - une phase d'accession qui débute lorsque le ménage lève l'option d'achat sur le logement, le cas échéant, dans des conditions financières prévues dès l'origine. Le PSLA est un prêt au bailleur, qui peut être transféré au ménage en cas de levée d'option. Le plafond de ressources du PSLA est supérieur de 50 à 80 %119 à celui du LES, de l'AAH et du LLTS mais inférieur de 20 à 35 %120 à celui du PTZ121. La durée de la phase locative est généralement courte (de l'ordre de 18 mois à 2 ans). Le PSLA relève de l'aide personnelle au logement applicable à l'accession à la propriété, qui a été supprimée sur le flux de nouveaux bénéficiaires. Le PSLA classique, adapté pour l'accession en métropole, ne l'est pas pour de l'accession très sociale dans les DOM. Un bailleur social guadeloupéen122 a proposé un produit visant des ménages à revenus faibles mais un peu supérieurs à ceux du LES avec une phase d'acquisition de 15 ans, plus longue que les 18 mois classiques. Outre une aide à la pierre, le produit bénéficierait de l'aide personnelle au logement locative. Le calage financier de ce produit resterait à préciser, pour éviter, lors de la sortie de la phase locative (et la perte de l'aide personnelle), un saut de dépense nette. Par ailleurs, le coût de Selon la taille du ménage. Idem. Source : « Les aides financières au logement », 2018, DHUP. La Société coopérative pointoise d'HLM (SPHLM). Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 177 sur 183 119 120 121 122 PUBLIÉ ces logements, dans les simulations dont a eu connaissance la mission, est plus élevé que celui des LES (a fortiori « diffus »), ce qui accroît d'autant la contribution globale de la collectivité pour une contribution du ménage donnée. S'il apparaissait nécessaire de compléter la gamme d'offre en accession, ce produit mériterait examen, à condition de parvenir à des coûts d'opération inférieurs à ceux observés actuellement pour le LL(T)S et limiter ainsi le montant de l'aide publique. En tout état de cause, son financement repose en grande partie sur l'allocation logement locative. Or cette dernière est destinée à être fusionnée dans le nouveau revenu universel d'activité. Tant que les caractéristiques de ce dernier n'auront pas été arrêtées, il ne semble pas possible de définir et d'évaluer plus précisément ce produit. D. Crédit d'impôt et réduction d'impôt La réduction d'impôt prévue par l'article 199 undecies C du code des impôts pour les contribuables domiciliés en France qui investissent dans les DOM, a été supprimée au 1er janvier 2019. Cette disposition avait été mise à profit par des arrangeurs fiscaux pour permettre de financer, sans recours à la subvention, des travaux d'amélioration pouvant parfois dépasser 50 000 , dans le cadre d'un montage relativement complexe. En effet, le logement faisait l'objet d'une vente par son occupant à une SCI ad hoc ouvrant droit à la défiscalisation pour les porteurs de part. Le dispositif prévoyait un engagement de recéder le logement rénové à son occupant à l'issue d'une période de 5 ans. L'occupant participait financièrement à hauteur d'environ 3 000 grâce à une contribution locative de 50 par mois durant cette période de 5 ans. Ce dispositif a été utilisé aux Antilles, où il est monté en puissance pour concerner en 2017 environ 300 logements. Sa progression aurait sans doute continué s'il n'avait pas été supprimé. Ces dispositifs conduisaient à une aide fiscale supérieure au montant des travaux. En termes d'efficacité de la dépense publique, ils étaient donc moins performants que des subventions directes. E. ANAH En métropole, les aides de droit commun aux propriétaires-occupants à très bas revenu qui réalisent des travaux dans leur logement sont celles attribuées par l'ANAH. Ces aides ne sont pas applicables aux DOM, qui bénéficient par contre du dispositif de l'AAH. Rendre les aides de l'ANAH applicables aux DOM ne modifierait pas le coût global pour la collectivité et, par la juxtaposition de deux dispositifs, compliquerait le dispositif. Cela induirait de surcroit un problème organisationnel et de moyens spécifiques en DEAL, l'Anah n'étant pas aujourd'hui déployée dans les DOM pour pouvoir assurer ces missions. Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 178 sur 183 PUBLIÉ Annexe 13. Etat d'avancement des documents stratégiques intercommunaux dans les cinq DOM (avril 2019) Tableau 52 : état d'avancement des documents stratégiques intercommunaux dans les 5 DOM DOM Intercommunalité Programme local l'habitat (PLH) de Programme intercommunal lutte contre l'habitat indigne (PiLHI) Cap Excellence Cap Nord Grande terre Guadeloupe Cap Nord Basse terre Cap grand Caraïbe Sud Étude préalable en cours Procédure lancée Néant Néant Néant Adopté 2016 Néant Néant Néant Néant Néant Phase 1 Diag (oct 2016 à mars 2018) Phase 2 en cours (propositions) 2019 Martinique CACEM Adopté 2019 (un 1er document lancé en 2011 n'est pas allé au bout) Espace Sud Guyane CINOR Adopté 2013 Néant Adopté en 2011 Révision lancée en 2016 (arrêt prévu fin 2019) TCO Adopté en 2012 Révision lancée en 2015 (arrêt prévu fin 2019) Réunion CIREST Adopté en 2013 Révision lancée en 2016 (arrêt prévu fin 2019) CIVIS Lancé en 2011 Arrêté en juin 2018 Adoption prévue au 1er semestre 2019 1er PILHI élaboré en 2013 3e période triennale de conventionnement à venir en 2019 1er PILHI élaboré en 2015 2e période de conventionnement à venir en 2019 1er PILHI arrêté, avis de l'État en cour Poste de préfiguratrice financé depuis 2018 Page 179 sur 183 de Cap Riviéra du Levant Cap Nord Phase 3 (programme d'action) fin 2019 ? En cours de lancement de la procédure Procédure lancée fin 2018 Néant Diagnostic réalisé Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire PUBLIÉ CA Sud Lancé en 2010 Arrêté en mars 2017 Adoption prévue en 2019 Non commencé Mayotte Néant Néant Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 180 sur 183 PUBLIÉ Annexe 14. Glossaire AAH : selon le contexte, aide à l'amélioration de l'habitat ou aide aux adultes handicapés AFD : Agence française de développement AG50 : Agence des cinquante pas géométriques AL : allocation de logement ALF: allocation de logement familiale ALS: allocation de logement sociale ANAH : Agence nationale de l'habitat APL: aide personnalisée au logement ASPA: allocation de solidarité aux personnes âgées BPIfrance : Banque publique d'investissement BRS : bail réel et solidaire BTC : brique de terre crue CAF: caisse d'allocations familiales CDHH : comité départemental de l'habitat CGEDD : Conseil général de l'environnement et du développement durable CGSS : Caisse générale de sécurité sociale CNAF : Caisse nationale d'allocations familiales CRHH : Comité régional de l'habitat et de l'hébergement CSTB : Centre scientifique et technique du bâtiment CTHH : Comité territorial de l'habitat DEAL: Direction de l'environnement, de l'aménagement et du logement DGOM: Direction générale des outre-mer DNID : Direction nationale d'interventions domaniales DOM: département d'outre-mer ELAN : (loi) portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique EPF : établissement public foncier EPFA : établissement public foncier et d'aménagement ESSOC : (loi) pour un État au service d'une société de confiance Fideli: fichiers démographiques sur les logements et les individus FRAFU : Fonds Régional d'Aménagement Foncier et Urbain FRGE : Fonds de garantie de la rénovation énergétique HLM : habitation à loyer modéré IGAS: Inspection générale des affaires sociales IGF : Inspection générale des finances LAS : logement en accession sociale LATS : logement en accession très sociale Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 181 sur 183 PUBLIÉ LBU : ligne budgétaire unique LES : logement évolutif social LESD : logement évolutif social « diffus » LESG : logement évolutif social « groupé » LFI : loi de finances initiale LLS : logement locatif social LLTS : logement locatif très social MCT : Ministère de la cohésion des territoires MOI : maîtrise d'ouvrage d'insertion MOM : Ministère des outre-mer Mplaf : mensualité plafond OFS : organisme de foncier solidaire OPAH : opération programmée d'amélioration de l'habitat PA : prime d'activité PiLHI : plan intercommunal de lutte contre l'habitat indigne PLA-I : prêt locatif aidé d'insertion PLF : projet de loi de finances PLHi : programme local de l'habitat intercommunal PPR : plan de prévention des risques PSLA : prêt social location-accession PTZ : prêt à taux zéro RHI : résorption de l'habitat insalubre RSA : revenu de solidarité active RUA : revenu universel d'activité RUP : régions ultra-périphériques (de l'Union européenne) SGFGAS : Société de Gestion des Financements et de la Garantie de l'Accession Sociale à la propriété SMIC : salaire minimum de croissance SRU : (loi) solidarité et renouvellement urbain Accession et amélioration très sociales dans les départements d'outre-mer Retour au sommaire Page 182 sur 183 PUBLIÉ Site Internet du CGED : « Les derniers rapports » PUBLIÉ  INVALIDE)