Auteur moral

France. Conseil général de l'environnement et du développement durable

Auteur secondaire

Résumé

<div style="text-align: justify;">La vacance des logements dans les départements d'outre-mer est en apparence élevée avec ses 120 000 logements représentant un taux de vacance moyen de 13 %, là où la France hexagonale n'enregistre qu'un taux de 8 %. La situation s'avère cependant très différenciée suivant les territoires ultra-marins. La vacance est peu documentée et paraît la manifestation la plus extrême de la dégradation de l'habitat et a en conséquence besoin d'être traitée à travers l'action globale en faveur de l'amélioration de l'habitat. Avant de consacrer le rapport essentiellement au parc privé et au traitement de sa vacance, la mission relève, s'agissant du parc public, un certain désajustement à la demande sociale lié à un niveau de loyer élevé (cf. rapport de contrôle de 2020 de l'agence nationale de contrôle du logement social - ANCOLS -), alors que la situation de pauvreté est très décalée de la situation hexagonale. La mission insiste en conséquence sur la nécessaire élaboration d'un modèle de politique sociale du logement spécifique aux outre-mer, qui s'affranchisse du modèle hexagonal basé principalement sur le logement locatif social public. Les deux obstacles principaux à la sortie de vacance caractérisée par l'insalubrité et l'indignité dans le parc privé sont d'une part, les insuffisances du modèle économique pour les propriétaires bailleurs, et d'autre part, les difficultés de titrement, comme pour l'amélioration en général (les financements publics d'amélioration n'étant accordés qu'aux propriétaires disposant d'un « juste titre ». Dans les outre-mer la situation de désordres fonciers est patente de par l'histoire et l'accumulation des successions non résolues, depuis plusieurs, voire de nombreuses, générations). Le titrement nécessite l'intervention croisée d'acteurs et de compétences multiples, complexité qui appelle à l'installation de gouvernances intégrées : les groupements d'intérêt public (GIP) de titrement prévus par la loi depuis plus de dix ans. Ceux-ci doivent être mis en place sans délai à l'initiative de l'État et grâce à des financements présentant une pérennité suffisante. Une stratégie volontaire d'amélioration du parc privé et de sortie de la vacance suppose la mobilisation d'une forte coordination d'acteurs publics et l'intervention renforcée d'opérateurs sociaux et privés, nonobstant le fait qu'en outre-mer les dispositifs de financement par l'État sont différents entre les propriétaires occupants et les propriétaires bailleurs, les premiers relevant du ministère des outre-mer et les seconds de l'Agence nationale de l'habitat (Anah). des pouvoirs de police de l'habitat, quasiment non mis en oeuvre, sauf exception. La reconquête des centres villes et centres bourgs dont l'habitat dégradé, voire les ruines, sont tout particulièrement visibles aux Antilles, suppose des opérations d'aménagement et de remembrement urbain qui dépassent la seule intervention à l'immeuble. Enfin, la troisième édition du PLOM devrait s'appuyer sur une stratégie coordonnée d'amélioration de l'habitat et de sortie de la vacance dans chacun des départements d'outre-mer, impulsée par l'État et les collectivités et associant l'ensemble des acteurs (associations départementales d'information sur le logement (ADIL), conseils d'architecture, d'urbanisme et de l'environnement (CAUE), Action Logement (AL), etc.).</div>

Editeur

CGEDD

Descripteur Urbamet

développement économique ;centre-ville ;aménagement de l'espace

Descripteur écoplanete

Thème

Habitat - Logement

Texte intégral

P U B L I É ? ? ? ? PUBLIÉ Rapport n° 014020-02 Analyse des causes et conse quences de la vacance dans les DROM Page 3/104 Résumé ........................................................................................................................................................ 7 Liste des recommandations ............................................................................................................... 10 Introduction ............................................................................................................................................ 12 1 La vacance ultra-marine des logements : des enjeux très différenciés mais des obstacles opérationnels similaires ............................................................................................ 13 1.1 Une vacance dans les DROM à relativiser par rapport à la métropole et très hétérogène en fonction de la dynamique démographique .....................................................13 1.1.1 A La Réunion : grande similitude avec la métropole .....................................................13 1.1.2 Aux Antilles : une vacance élevée dans un contexte de forte décroissance démographique ............................................................................................................................13 1.1.3 En Guyane et à Mayotte : malgré une très forte croissance démographique, des valeurs anormalement élevées du taux de vacance ......................................................14 1.2 Une vacance aux caractéristiques mal connues dans les outre-mer et dont les enjeux au regard des politiques locales de l?habitat sont très différenciés ....................................15 1.2.1 A Mayotte : une situation de vacance très spécifique mais un enjeu qui reste à la marge des politiques de l?habitat massivement tendues vers la construction neuve et la résorption des bidonvilles ................................................................................15 1.2.2 En Guyane : des données sur la vacance biaisées par une importante occupation informelle des logements et un enjeu de résorption surtout lié aux centres anciens .............................................................................................................................17 1.2.3 À La Réunion : une vacance encore peu documentée mais qui a vocation à prendre une place croissante dans les politiques locales de l?habitat ...................17 1.2.4 Aux Antilles : la vacance s?impose comme un enjeu central des politiques locales de l?habitat dans le contexte de forte décroissance démographique ......18 1.3 Traiter le diffus comme les centres sans négliger les zones « détendues » pour intégrer le changement de paradigme de la transition écologique ....................................19 2 L?enjeu premier de la résorption de la vacance se situe dans le parc privé, même si quelques aspects sont à relever en ce qui concerne le parc public locatif social . 20 2.1 L?enjeu premier de la résorption de la vacance dans les outre-mer se situe dans le parc privé ...................................................................................................................................................20 2.2 Une vacance dans le parc public qui reste raisonnable, sauf exceptions notables mais ponctuelles ......................................................................................................................................21 2.3 Prêter attention aux désajustements du parc public par rapport à la demande ...........22 PUBLIÉ Rapport n° 014020-02 Analyse des causes et conse quences de la vacance dans les DROM Page 4/104 3 Deux obstacles principaux à lever pour l?amélioration du parc privé : l?inadaptation des aides de l?Anah et l?importance des défauts de titrement ............ 26 3.1 Instaurer un modèle économique viable pour l?amélioration du parc privé locatif ....26 3.1.1 Un nombre insignifiant d?opérations financées par l?Anah .........................................26 3.1.2 Des spécificités ultramarines suffisamment marquées par rapport aux situations hexagonales pour justifier des différenciations des règles applicables aux outre-mer .......................................................................................................27 3.1.3 Adapter sans délai les règles de financement de l?Anah aux situations ultramarines dans le cadre de l?article 73 de la Constitution ....................................29 3.2 Dépasser les blocages issus des défauts de titrement, incluant la problématique de l?indivision ..................................................................................................................................................30 3.2.1 Les défauts de titrement : un obstacle très répandu qui nécessite de se donner les moyens d?une action collective au long cours ...........................................................30 3.2.2 Les dispositions hexagonales régissant la propriété immobilière devenues inadaptées et inopérantes par l?accumulation ultramarine des défauts de titrement au fil des générations : faire évoluer les procédures de titrement pour les rendre efficaces ..........................................................................................................31 3.2.3 Conduire et mettre en oeuvre avec ambition et constance la sortie du désordre foncier, objectif mobilisant par nature une multiplicité d?interventions et de responsabilités qui reste jusqu?à ce jour orphelin d?une gouvernance intégratrice ....................................................................................................................................35 3.2.4 Dans l?attente, dissocier la résolution de la question foncière de l?aide au montage des projets d?amélioration des logements .....................................................37 4 Renforcer la stratégie d?action publique et dynamiser l?écosystème d?acteurs au bénéfice de l?amélioration du parc privé et de la résorption de sa vacance .............. 40 4.1 Charpenter un écosystème d?ingénierie et d?accompagnement publics à la hauteur des enjeux ...................................................................................................................................................40 4.1.1 Positionner l?État comme impulseur et co-producteur des politiques de l?habitat et renforcer ses capacités d?analyse et de conduite stratégiques ..........40 4.1.2 Multiplier les opérations programmées en appuyant les collectivités ...................41 4.1.3 Mobiliser les instruments de police de l?habitat ..............................................................42 4.1.4 Installer des opérateurs publics d?aménagement ...........................................................44 4.1.5 Installer le financement de restauration immobilière en outre-mer pour la rénovation des centres anciens .............................................................................................45 4.1.6 La fiscalité sur les logements vacants : une efficacité limitée tant que le dispositif n?aura pas été réaménagé au niveau national .............................................47 4.2 Déployer un écosystème d?acteurs à la hauteur des enjeux de l?amélioration du parc privé..............................................................................................................................................................48 PUBLIÉ Rapport n° 014020-02 Analyse des causes et conse quences de la vacance dans les DROM Page 5/104 4.2.1 Charpenter à la hauteur des enjeux l?écosystème d?opérateurs sociaux aujourd?hui faibles et fragiles .................................................................................................48 4.2.2 Structurer les filières des métiers du bâtiment orientées vers la réhabilitation ............................................................................................................................................................48 4.3 En matière d?amélioration de l?habitat, adosser la mise en oeuvre du PLOM 3 à l?existence de stratégies départementales globales État-collectivités-opérateurs- entreprises .................................................................................................................................................49 Annexes ..................................................................................................................................................... 52 1 Annexe 1 : lettre de mission ......................................................................................................... 53 2 Annexe 2 : personnes auditionnées ou ayant apporté une contribution écrite ........ 56 3 Annexe 2 : données sur la vacance dans les DOM ................................................................. 60 3.1 Données par département ...................................................................................................................60 3.1.1 Niveau et évolution de la vacance .........................................................................................60 3.1.2 Vacance et croissance démographique ...............................................................................62 3.1.3 Vacance courte et vacance longue .........................................................................................62 3.1.4 Vacance et âge de la population et des propriétaires ....................................................63 3.1.5 Vacance et état du logement ....................................................................................................65 3.1.6 Vacance et construction ............................................................................................................67 3.1.7 Vacance et résidences secondaires .......................................................................................68 3.2 Données par commune .........................................................................................................................69 3.2.1 Niveau de la vacance ...................................................................................................................69 3.2.2 Vacance, croissance démographique et construction ...................................................70 3.2.3 Vacance et résidences secondaires .......................................................................................72 4 Annexe 4 : données générales sur le contexte de la politique du logement dans les DOM ....................................................................................................................................................... 73 4.1 Population et ménages ..........................................................................................................................73 4.1.1 Une croissance démographique contrastée ......................................................................73 4.1.2 Un desserrement rapide des ménages aux Antilles et à la Réunion ........................74 4.1.3 Un vieillissement rapide de la population aux Antilles ................................................76 4.2 Parc ...............................................................................................................................................................77 4.2.1 Un stock de bien moindre qualité qu?en métropole .......................................................77 PUBLIÉ Rapport n° 014020-02 Analyse des causes et conse quences de la vacance dans les DROM Page 6/104 4.2.2 Une construction élevée par rapport à la croissance démographique aux Antilles et à la Réunion .............................................................................................................78 4.2.3 Des résidences secondaires peu nombreuses ..................................................................80 4.3 Revenus et pauvreté ..............................................................................................................................80 4.3.1 Un niveau de vie plus faible en moyenne ...........................................................................80 4.3.2 Un niveau de vie plus hétérogène ..........................................................................................81 4.3.3 Un taux de pauvreté plus élevé ...............................................................................................84 4.4 Des loyers moins accessibles qu?en métropole aux ménages à faible revenu ................86 5 Annexe 5 : les taxes sur les logements vacants ..................................................................... 90 5.1 Le dispositif actuel est complexe ......................................................................................................90 5.1.1 Taxe sur les logements vacants (TLV) .................................................................................90 5.1.2 Taxe d?habitation sur les logements vacants (THLV) ....................................................92 5.1.3 Majoration de taxe d?habitation sur les logements meublés non affectés à la résidence principale (THRS) ...................................................................................................93 5.2 Le dispositif actuel comprend de nombreuses exonérations dont certaines sont discutables .................................................................................................................................................94 5.2.1 Le dispositif actuel comprend de nombreuses exonérations .....................................94 5.2.2 Certaines exonérations sont discutables ............................................................................95 5.3 La TLV vise des objectifs de politique du logement mais non de protection de la planète .........................................................................................................................................................96 5.4 Perspectives d?évolution ......................................................................................................................97 5.4.1 Les propositions de la mission IGF-CGEDD de 2016 .....................................................97 5.4.2 Trois axes d?évolution : simplifier, réduire les exonérations, étendre l?objectif à la protection de la planète ....................................................................................................98 6 Annexe 6 : glossaire des sigles et acronymes ......................................................................... 99 PUBLIÉ Rapport n° 014020-02 Analyse des causes et conse quences de la vacance dans les DROM Page 7/104 La vacance des logements dans les de partements d?outre-mer est en apparence e leve e avec ses 120 000 logements repre sentant un taux de vacance moyen de 13 %, la ou la France hexagonale n?en- registre qu?un taux de 8 %. La situation s?ave re cependant tre s diffe rencie e suivant les territoires ultra-marins puisqu?a La Re u- nion la vacance se situe a la moyenne nationale alors qu?aux Antilles, elle est presque deux fois plus forte, ces deux de partements antillais se situant parmi les cinq de partements français a la de croissance de mographique la plus e leve e (autour de - 4 %). En Guyane et a Mayotte, les chiffres paraissent anor- malement e leve s dans ces deux de partements français pourtant a la croissance de mographique la plus soutenue, et de tre s loin. Cette anomalie s?explique par une conjugaison de facteurs, qui tiennent autant a la faible fiabilite des donne es statistiques, voire a leur quasi-inexistence, qu?a la tre s grande informa- lite de l?habitat ou aux pratiques familiales de construction sur de longues dure es. Dans ces deux derniers de partements ou la priorite est la construction massive de logements face a la prolife ration des bidonvilles, la question de la vacance n?est pas premie re dans les politiques de l?habi- tat. A l?inverse, aux Antilles, la vacance dans les centres-villes et centres-bourgs est criante, y compris dans le diffus ; sa re sorption constitue un enjeu majeur des politiques de l?habitat dans le contexte de forte de croissance de mographique et du nombre de personnes par me nage qui se rapproche de l?e tiage. Aux Antilles et a la Re union plus particulie rement, l?urgence de la transition e cologique renforce en outre l?exigence de traiter la vacance, pour endiguer la poursuite de l?e talement urbain, historiquement important, pour revitaliser les centralite s en consolidant les commerces et les services, pour rationali- ser les besoins de mobilite s et les de placements automobiles et pour limiter l?artificialisation des es- paces naturels re siduels. Pour ces raisons, la remise sur le marche des logements vacants devient un enjeu fort des politiques de l?habitat dans ces trois de partements et tout particulie rement aux Antilles ou le taux de vacance est tre s e leve . D?une manie re ge ne rale, la vacance est peu documente e. Les causes principales qui e mergent des dires des acteurs sont l?insalubrite et l?indignite , ce que corroborent les chiffres : ainsi, par exemple d?apre s le recensement de 2015, la proportion de logements vacants ne disposant pas du confort de base est de 30 points supe rieure a celle des parcs ultramarins pris dans leur ensemble, alors que ces parcs, occupe s ou non, pre sentent des de fauts de confort de ja bien plus e leve s que ceux de l?hexagone, (41 % aux Antilles et 18 % a La Re union, alors qu?ils sont re siduels en me tropole). La vacance paraî t ainsi la manifestation la plus extre me de la de gradation de l?habitat et a en conse quence besoin d?e tre traite e a travers l?action globale en faveur de l?ame lioration de l?habitat. Neuf logements vacants sur dix appartiennent au parc prive . Par ailleurs, la part de logements vacants est significativement plus faible dans le parc public. Celui-ci est en effet ge re par des professionnels de l?immobilier en nombre restreint qui travaillent en partenariat e troit avec la puissance publique dans le cadre des dispositifs de financement et de contractualisation et, le cas e che ant, de l?exercice du con- tro le dans les situations pre occupantes. A l?inverse, le parc prive est de tenu par une multitude de par- ticuliers non professionnels et l?action publique y requiert la mobilisation d?un e cosyste me de compe - tences et d?inge nieries varie es. Pour les raisons qui pre ce dent, avant de consacrer le rapport essentiellement au parc prive et au trai- tement de sa vacance, la mission rele ve, s?agissant du parc public, un certain de sajustement a la de- mande sociale lie a un niveau de loyer e leve , comme le rele ve l?agence nationale de contro le du loge- ment social (ANCOLS) dans son rapport de contro le 2020, alors que la situation de pauvrete est tre s de cale e de la situation hexagonale ; les taux de pauvrete ultramarins sont supe rieurs de 20 a 30 points a ceux de la me tropole, plus encore en Guyane et a Mayotte. La mission insiste en conse quence sur la ne cessaire e laboration d?un mode le de politique sociale du logement spe cifique aux outre-mer, qui s?af- franchisse du mode le hexagonal base principalement sur le logement locatif social public : le parc prive PUBLIÉ Rapport n° 014020-02 Analyse des causes et conse quences de la vacance dans les DROM Page 8/104 pre sente dans les outre-mer une fonction sociale irremplaçable et la politique d?ame lioration du parc prive doit y constituer une composante a part entie re de la politique sociale de l?habitat. Les deux obstacles principaux a la sortie de vacance caracte rise e par l?insalubrite et l?indignite dans le parc prive sont d?une part, les insuffisances du mode le e conomique pour les proprie taires bailleurs, et d?autre part, les difficulte s de titrement, comme pour l?ame lioration en ge ne ral. Le financement de sortie de vacance par mobilisation des proprie taires bailleurs est re gi par le re gle- ment national de l?Anah, dont les dispositions et taux ne sont en rien diffe rencie s entre l?hexagone et les outre-mer alors que le taux de pauvrete comme les de fauts de qualite des logements vacants y sont tre s significativement supe rieurs. Pour les proprie taires occupants, dont les logements sont pourtant nettement moins de te riore s que les logements vacants, le ministe re des outre-mer finance avec la ligne budge taire unique (LBU) jusqu?a un taux situe autour d?une fois et demie celui de l?Anah. Sur les quatre dernie res anne es, 20 fois plus de logements ont e te ame liore s par la LBU, l?Anah n?ayant finance que 60 logements en moyenne par an pour l?ensemble des cinq de partements, autant dire rien. Cette lacune dans le financement de l?ame lioration des logements vacants est pointe e dans tous les rapports, y compris parlementaires et de la Cour des comptes, mais n?est pas instruite pour autant, les dispositifs de saisie des donne es au plan national e tant de die s au « reporting » budge taire et non a l?analyse de la viabilite ope rationnelle du montage des projets d?ame lioration. La mission conside re de s lors qu?il convient d?inverser sans de lai la position en proposant, en mode expe rimental pour toute la dure e du prochain plan logement outre-mer (PLOM), de de plafonner dans le re glement national de l?Anah le taux de subvention de 35 % a 50 %. La seconde difficulte , et non des moindres, re side dans les de fauts de titrement, les financements pu- blics d?ame lioration n?e tant accorde s qu?aux proprie taires disposant d?un « juste titre ». Dans les outre- mer la situation de de sordres fonciers est patente de par l?histoire et l?accumulation des successions non re solues, depuis plusieurs, voire de nombreuses, ge ne rations. De tre s nettes ame liorations parais- sent aujourd?hui ne cessaires pour acce le rer significativement la sortie du de sordre foncier, sous un double aspect. D?une part, les dispositions juridiques sont inadapte es a ces territoires et des e volutions substantielles sont incontournables (raccourcissement de l?usucapion, publicite collective en cas de me connaissance raisonnable des indivisaires, etc.). D?autre part, le titrement ne cessite l?intervention croise e d?acteurs et de compe tences multiples, complexite qui appelle a l?installation de gouvernances inte gre es : les groupements d?inte re t public (GIP) de titrement pre vus par la loi depuis plus de dix ans. Ceux-ci doivent e tre mis en place sans de lai a l?initiative de l?E tat et gra ce a des financements pre sen- tant une pe rennite suffisante. Enfin, constatant que la re solution du de sordre foncier, longue par nature, pe nalise l?ame lioration des logements et les sorties d?insalubrite et d?indignite qui lui sont impe rativement conditionne es, il paraî t indispensable aujourd?hui d?inverser la logique de subordination et de trouver les voies de dissociation des deux questions, pendant une pe riode transitoire, ne cessairement conse quente (une de cennie au moins). Au-dela , une strate gie volontaire d?ame lioration du parc prive et de sortie de la vacance suppose la mobilisation d?une forte coordination d?acteurs public et l?intervention renforce e d?ope rateurs sociaux et prive s, nonobstant le fait qu?en outre-mer les dispositifs de financement par l?E tat sont diffe rents entre les proprie taires occupants et les proprie taires bailleurs, les premiers relevant du ministe re des outre-mer et les seconds de l?Agence nationale de l?habitat (Anah). La pre sence de l?E tat est significa- tive par les financements qu?il apporte mais reste faible dans les relations de partenariat avec des col- lectivite s dont l?inge nierie paraî t, sauf exception, encore balbutiante et insuffisamment mutualise e a l?e chelon intercommunal. L?E tat doit en conse quence renforcer son intervention comme co-producteur des politiques d?ame lioration et de sortie de la vacance dans le parc prive . Il est ne cessaire pour cela de consolider ve ritablement les capacite s strate giques des services de concentre s de l?E tat. Elles sont indispensables pour appuyer les collectivite s, non seulement dans l?e laboration des documents et stra- te gies de planification, programmes locaux de l?habitat (PLH) et plans intercommunaux de lutte contre PUBLIÉ Rapport n° 014020-02 Analyse des causes et conse quences de la vacance dans les DROM Page 9/104 l?habitat indigne (PILHi), mais aussi dans la commande d?ope rations programme es, actuellement en nombre tre s insuffisant a l?aune des besoins, comme dans l?exercice des pouvoirs de police de l?habitat, quasiment non mis en oeuvre, sauf exception. La reconque te des centres villes et centres bourgs dont l?habitat de grade , voire les ruines, sont tout particulie rement visibles aux Antilles, suppose des ope rations d?ame nagement et de remembrement urbain qui de passent la seule intervention a l?immeuble. Dans ces deux de partements, les ope rateurs d?ame nagement sont quasi inexistants comme d?autres rapports l?ont montre , a l?exception des agences des cinquante pas ge ome triques, qui sont cependant cantonne es a leur pe rime tre. Elles sont dore na- vant dote es de compe tences d?ame nagement et une filialisation sous forme de socie te publique d?ame - nagement d?inte re t national (SPLA-IN) permettrait une impulsion croise e entre l?E tat et les collectivi- te s pendant une dizaine d?anne es - la dure e de vie des agences - pour initier et de velopper a la hauteur des besoins les ope rations de renouvellement urbain et de sortie de vacance dans ces de partements. Durant cette pe riode, et avant qu?elles ne re inte grent le droit commun des outils d?ame nagement ap- puye s sur les seules collectivite s, ces SPLA-IN pourraient e galement servir « d?acade mie » de formation a l?ame nagement, au renouvellement urbain et a l?ame lioration de l?habitat. La mise en oeuvre d?ope rations programme es d?ampleur suppose un tissu d?acteurs compe tents et en nombre suffisant, ope rateurs sociaux, petites entreprises et artisans de travaux d?ame lioration, qui, aujourd?hui, a l?inverse des besoins, a tendance a se re tre cir. L?affirmation d?une action d?envergure sur une dure e suffisamment longue conditionne l?e mergence et la structuration de ces filie res. Ainsi le pro- chain PLOM devrait couvrir une pe riode de six ans. Enfin, la troisie me e dition du PLOM devrait s?appuyer sur une strate gie coordonne e d?ame lioration de l?habitat et de sortie de la vacance dans chacun des de partements d?outre-mer, impulse e par l?E tat et les collectivite s et associant l?ensemble des acteurs (associations de partementales d?information sur le logement (ADIL), conseils d?architecture, d?urbanisme et de l?environnement (CAUE), Action Logement (AL), etc.). PUBLIÉ 1. Considérer l?amélioration du parc privé comme une composante à part entière des politiques sociales du logement dans les outre-mer, intégrant la résorption de la vacance, pour répondre également aux enjeux de transition écologique. Très prioritairement aux Antilles et à La Réunion, mettre en place, à l?initiative de l?État et en lien étroit avec les collectivités, une observation de la vacance du parc privé en identifiant ses différentes origines. Positionner, au sein de chaque département d?outre-mer, l?offre du parc public par rapport aux revenus des ménages et définir les complémentarités avec le parc privé au sein de l?offre sociale. Étendre dans les départements d?outre-mer le décompte des logements sociaux au titre de la loi SRU aux logements des propriétaires occupants comme des propriétaires bailleurs, ayant bénéficié de subventions d?amélioration LBU ou de l?Anah en conventionnement social ou très social, sous certaines conditions (sortie d?insalubrité, mise aux normes de sécurité, montant minimal de travaux, etc.). ......................................................................... 25 2. Compte tenu des spécificités ultramarines et dans le cadre de l?article 73 de la Constitution, passer sans délai le taux de subvention Anah pour les propriétaires bailleurs à 50 % et mettre en place une observation de l?impact de cette mesure sur les dynamiques de requalification de l?habitat locatif privé et de renouveau des centres anciens, et ce, pendant toute la durée du prochain PLOM. ..................................... 30 3. Sous mandat du Premier ministre, mettre en place dans un délai rapproché, dans les collectivités régies par l'article 73 de la Constitution et le cas échéant de manière différenciée entre celles-ci, les évolutions législatives significatives permettant une résolution accélérée du désordre foncier dans les outre-mer (prescription acquisitive limitée à dix ans, recours à la publicité collective pour les décisions de partage, mise en place d?une période de forclusion de déclaration des héritiers, possibilité du partage par souche, etc.). .................................................................... 35 4. Mettre en place sans délai les GIP de titrement dans les départements d?outre- mer à l?initiative de l?État. Instaurer la désignation par arrêté interministériel d?une personnalité qualifiée pour en assurer la présidence, après avis des collectivités régionales ou territoriales. Y associer la DRFiP et la Chambre des notaires. En prévoir le financement dans la durée, soit par le biais de contractualisations longues (contrats de plan), soit sous forme d?une taxe dédiée. ................................................................................ 37 5. Mettre en place, à titre transitoire sur une durée de dix ans renouvelable une fois, les possibilités de bénéficier des aides à l?amélioration pour les propriétaires occupants comme bailleurs ne pouvant faire valoir aisément un titre de propriété du fait d?une situation complexe de défaut de titrement, dès lors que ceux-ci consentent la charge de travaux d?amélioration significatifs, attestés par un opérateur. Conférer à l?investissement consenti un statut de bien propre, déduction faite des subventions publiques. Coupler décision de subvention et régularisation ou octroi d?un BRS quand la construction est bâtie sur un terrain appartenant à l?État. Prendre en compte dans l?assiette subventionnable les coûts globaux de sortie d?indivision. .................................. 39 PUBLIÉ 6. Face aux difficultés cumulées en matière d?habitat des situations ultra-marines qui nécessitent une forte intégration des acteurs, dont l?État, modifier l?article L364- 1 du CCH pour établir les mêmes règles concernant les CRHH de métropole et des outre-mer, instituant la co-présidence État-collectivité. Positionner les services de l?État comme co-acteurs des politiques territorialisées de l?habitat et étoffer pour cela leurs capacités stratégiques. ............................................................................................................. 41 7. Développer fortement les opérations programmées d?amélioration de l?habitat privé et de la sortie de vacance, dans les centres anciens comme dans le diffus en soutenant les collectivités locales. Renforcer l?appui et l?expertise techniques de l?Anah auprès des départements d?outre-mer et ouvrir dans les outre-mer la possibilité de co-financements d?ingénierie jusqu?à 100 %, toutes aides publiques confondues, par décision déconcentrée. Déployer aux Antilles et à La Réunion des plates-formes d?ingénierie technique au sein des services de l?État pour appuyer les collectivités dans l?exercice des polices de l?habitat en calibrant leurs moyens et leur durée pour tenir compte de l'importance des besoins. ........................................................... 44 8. Examiner l?opportunité de doter la Guadeloupe et la Martinique d?opérateurs d?aménagement et de renouvellement urbain impliquant l?État, de type SPLA-IN, par filialisation des agences des cinquante pas géométriques, qui joueraient également la fonction « d?académie » de formation en matière d?aménagement, de renouvellement urbain et d?amélioration de l?habitat. Etendre au THIRORI l?instruction interministérielle de 2014 relative au traitement de l?habitat indigne dans les départements et régions d?outre-mer. ........................................................................................... 46 9. Projeter une politique publique État/collectivités d?amélioration et de sortie de la vacance du parc privé à la hauteur de enjeux par rapport à la demande sociale, sur une durée pluriannuelle suffisante pour assurer à la bonne échelle l?émergence et la structuration des filières d?acteurs d?ingénierie sociale et de rénovation des logements. Fixer une durée de six ans pour le PLOM 3. .......................................................... 49 10. Instaurer dans le PLOM 3 le parc privé comme segment à part entière de la politique sociale du logement dans les outre-mer. Prévoir au sein de chaque DROM la déclinaison locale de cette politique sous forme d?un programme coordonné et intégré d?amélioration du parc privé et de résorption de sa vacance, impliquant autour de l?État et des collectivités l?ensemble des acteurs, doté d?instances de pilotage et de suivi ainsi que d?un dispositif propre d?ingénierie. Articuler PLOM 3 et nouveau plan quinquennal d?intervention d?Action Logement dans les outre-mer et ouvrir aux outre-mer les outils d?appui du Plan national de lutte contre les logements vacants....................................................................................................................................................... 51 PUBLIÉ Dans le cadre du plan logement outre-mer 2019-2022 (PLOM), la ministre en charge du logement a con- fie au Conseil ge ne ral de l?environnement et du de veloppement durable (CGEDD), par lettre du 22 juin 2021, une mission sur une double the matique : analyser les causes et conse quences de la vacance outre- mer d?une part, e valuer l?application de l?article 55 de la loi SRU outre-mer d?autre part. Ce deuxie me volet a e te dissocie afin de s?inscrire dans les e che ances gouvernementales et le gislatives. En outre, bien que les sujets pre sentent certains liens, les cadres juridiques, ope rationnels et financiers sont distincts ; les explorations peuvent donc l?e tre e galement. La lettre de commande souligne la proble matique de l?ampleur de la vacance dans les DROM au regard des besoins en logements dans ces territoires. Elle fait mention de 120 000 logements vacants, soit un ratio moyen de 13% du parc de logements contre 8% dans l?hexagone, avec des disparite s notables entre les DROM. La mission s?est attache e a mesurer les situations de vacances ultramarines en e tablissant les comparai- sons avec celles de l?hexagone et a en cerner les causes (I). Elle constate que l?enjeu principal de la va- cance se situe dans le parc prive , et non, sauf exception particulie re, dans le parc public du logement locatif social, tout en notant certains de sajustements de ce dernier a la demande sociale spe cifique des outre-mer (II). Face aux deux obstacles premiers a la mise en oeuvre ope rationnelle des travaux de re- mise sur le marche , voire d?ame lioration du parc prive dans son ensemble, la mission propose les voies de re solution qui supposent certaines inversions de postures (III). Elle aborde enfin la ne cessite d?ali- gnement des acteurs multiples qui sont parties prenantes des strate gies d?ame lioration et de sortie de vacance, tant du co te de la mobilisation coordonne e des acteurs publics, qu?en matie re de capacite s d?in- tervention des ope rateurs, sociaux et prive s (IV). Définitions de la vacance Selon la définition de l?INSEE, un logement vacant est un logement inoccupé correspondant à l'un des cas suivants : ? proposé à la vente, à la location ; ? déjà attribué à un acheteur ou un locataire et en attente d'occupation ; ? en attente de règlement de succession ; ? gardé vacant et sans affectation précise par le propriétaire (par exemple un logement vétuste). Les deux premiers cas relèvent de la vacance dite « frictionnelle » ou « de courte durée », nécessaire à la rotation des ménages dans le parc privé pour garantir la fluidité des parcours résidentiels et l?entretien du parc du logement. Un taux de vacance raisonnable se situe autour de 6 à 7 %. Les deux autres cas relèvent de la vacance dite « structurelle » ou « de longue durée ».1 1 Guide du Re seau national des collectivite s mobilise es contre le logement vacant, de cembre 2018. PUBLIÉ Au-dela du chiffre global de 120 000 logements vacants dans les de partements d?outre-mer, la mission s?est en premier lieu interroge e sur la re alite de la vacance et sur la comparaison avec les de partements hexagonaux. Le premier niveau d?analyse porte sur la comparaison a dynamique de mographique com- parable. La Re union (974) se situe dans la moyenne me tropolitaine avec une croissance de mographique 2018/2013 de 2,5 % et un niveau de vacance de 8,7 %. Figure 1 : taux de vacance (appartements et maisons) en 2018 en fonction de la croissance de la population de 2013 à 2018 dans les départements français (hors Mayotte) Comme le montre la figure n°1, les deux de partements d?outre-mer des Antilles (Guadeloupe (971) et Martinique (972) sont dans les cinq de partements français de plus forte de croissance de mographique. Ils partagent cette situation avec la Nie vre (58), la Haute-Marne (52) ou la Meuse (55) a autour de -4 % de dynamique de mographique. Leur taux de vacance y est comparativement plus e leve , de deux points supe rieurs a ceux de ces de partements me tropolitains. PUBLIÉ En Guyane (973), les statistiques issues du recensement divergent de celles issues des fichiers fonciers, contrairement aux Antilles, a La Re union et a la plupart des de partements de me tropole hors Corse, pour lesquels elles sont en ge ne ral cohe rentes (cf. figure n° 2 ci-dessous). Figure 2 : Taux de vacance selon les données de la source fiscale en fonction du taux de vacance selon les données du recensement de la population 2018, dans les départements français (hors Mayotte) Quoique nettement diffe rents, les chiffres de la vacance apparaissent tre s e leve s dans le de partement français qui enregistre la plus forte croissance de mographique apre s Mayotte : 10 % selon les donne es du recensement et 18 % selon les fichiers fonciers. Figure 3 : taux de vacance (appartements et maisons) en 2018 en fonction de la croissance de la population de 2013 à 2018, selon les données du recensement (à gauche) et de la source fiscale (à droite) pour l?ensemble des départements français (hors Mayotte) PUBLIÉ A Mayotte les donne es statistiques nationales restent encore tre s embryonnaires. Les premiers travaux de l?INSEE relatifs au logement datent de 2017 sur la base de la premie re enque te logement re alise e dans ce de partement entre novembre 2013 et mars 20142. Le document e tabli a l?issue de cette enque te fait e tat d?un taux de vacance de 12 % qui interroge compte tenu de la croissance de mographique galopante et de la demande de logement correspondante. Avertissement : d?une manière générale le sujet est peu documenté, et surtout mal, voire pas du tout objec- tivé ; la mission s?en tient donc aux dires des personnes qu?elle a rencontrées, en particulier lorsque les dif- férents propos convergent, ce qui est souvent le cas. D?un point de vue qualitatif, la vacance tient a des pratiques spe cifiques des populations de ce de parte- ment d?outre-mer. Tout d?abord celle de l?auto-construction en dur qui s?effectue au fur et a mesure des rentre es financie res des me nages, pendant plusieurs anne es ; tre s re pandue, elle est me me le mode de construction courant. Ces logements non habite s car non finis ne rele vent de s lors pas de la notion clas- sique de vacance. Ensuite la tradition est de ba tir des logements, souvent en sure le vation, pour les filles. La vacance est alors lie e a l?attente de l?entre e de l?enfant dans l?a ge adulte ou de son retour de me tropole, ce qui la non plus ne constitue pas de la vacance au sens courant. Cette pratique est particulie rement pre sente dans les villages de meilleures conditions de vie, ou les moyens financiers sont plus e leve s qui correspondent aussi a ceux dans lesquels la croissance de mographique est faible. Dans ces deux cas tre s courants, la logique est de garder son bien pour l?avenir sans le mettre sur le marche locatif. Enfin, l?e mi- gration vers la me tropole produit des logements vides dans ces villages de la co te ouest, villages ou l?ai- sance financie re, le niveau de formation et le statut le permettent. Ces re sidences ne sont pas pour autant vacantes a proprement parler -elles pourraient tout aussi bien e tre conside re es comme des re sidences secondaires-. Une analyse infra-départementale permet de mieux comprendre les mécanismes de territorialisation de la vacance à Mayotte. Comme le démontre le document produit par l?INSEE et intitulé « Des conditions de vie inégales entre villages »3, les situations de vie sont très différenciées entre les 72 villages de Mayotte et la corrélation avec les niveaux de vacance est parlante. 35 villages, représentant 33 % de la population mahoraise de 2017 (85 000), présentent des conditions de vie nettement supérieures à la moyenne mahoraise : plus de huit logements sur dix sont en dur, presque les deux tiers ont le confort de base4, même si on est encore très loin des standards nationaux. Dans ces villages, entre 37 % et 48 % des personnes en âge de travailler ont un emploi assurant ainsi une aisance financière supérieure à la moyenne. Ces villages sont principalement ceux de la côte ouest (encerclés en rouge dans la figure ci-dessous). A l?inverse, dans 16 villages, représentant 23 % de la population mahoraise (57 700), les habitants font face à des conditions de vie très difficiles : l?habitat en tôle domine largement (62 %), plus de la moitié des logements sont en terre battue et ne disposent pas de point d?eau courante. Seulement 17 % des personnes en âge de travailler ont un emploi, ce qui induit des niveaux de pauvreté inégalés en métro- pole. 2 INSEE, L?e tat du logement a Mayotte fin 2013, juin 2017. 3 INSEE, Les villages de Mayotte, des conditions de vie ine gales entre villages, octobre2019 4 Le confort de base comprend l?acce s a un point d?eau a l?inte rieur du logement, la pre sence de toilettes et d?une baignoire ou d?une douche. PUBLIÉ La dynamique démographique est elle-même très différenciée entre ces différentes catégories de villages : dans les premiers, elle est de l?ordre de 6 à 7 % entre 2012 et 2017, alors que dans les plus précaires, elle est de 37 %5 correspondant à l?arrivée des flux migratoires venant de l?étranger et se traduisant par un déve- loppement rapide de l?habitat en tôle. Les chiffres de la vacance résultant du recensement de 2017 sont corrélés et inversement proportionnels aux rythmes de croissance démographique par commune. En d?autres termes, plus les villages et les communes correspondantes sont en croissance démographique forte, plus ils présentent des conditions de vie précaires et moins la vacance est forte. La figure n° 4 ci-dessous montre cette différenciation. Figure 4 : taux de vacance par commune en fonction de la croissance démographique A Mayotte, l?enjeu des politiques locales de l?habitat s?ave re particulie rement complexe. En effet, le ni- veau de vie me dian6 en 2018 e tait six fois plus faible qu?en me tropole et trois fois plus faible qu?en Guyane. Et il e tait en baisse par rapport a 2011, du fait des migrations importantes : d?un co te , l?arrive e de nombreux e trangers aux tre s faibles ressources (+ 32 500, principalement des Comores), de l?autre, l?e migration importante vers la me tropole de nombreux natifs de Mayotte aux niveaux de vie et de for- mation plus e leve s (pre s de 26 000 entre 2012 et 2017). Ainsi, en 2018, 42 % des habitants de l?î le vivent sous le seuil de pauvrete local, soit 160 ¤ par mois et par unite de consommation ; a titre de comparaison, tre s peu de personnes en France vivent avec ce niveau de vie : 1 % en me tropole, et seulement 6 % en Guyane7. Le croisement entre la dynamique de mographique galopante et un niveau incomparablement bas des revenus, qui se renforce par les flux migratoires, pose une sorte de quadrature du cercle aux politiques de l?habitat. L?habitat insalubre en to le prolife re (40 % des re sidences principales, soit entre 25 000 et 30 000 actuellement). La cre ation massive d?une offre nouvelle adapte e est de loin l?enjeu premier, qui conditionne toute re ussite d?une politique de re sorption des habitats insalubres qui se sont beaucoup de veloppe s a Mayotte. Dans ce contexte, la re sorption de la vacance a Mayotte n?est donc pas susceptible de constituer un levier a part entie re des politiques de l?habitat. Localement et de manie re sporadique dans des situations par- ticulie res, des projets de remise sur le marche pourraient e tre soutenus, notamment a l?occasion des 5 La population mahoraise s?est accrue de 21 % entre 2012 et 2017. 6 Niveau de vie : revenus net apre s impo ts et taxe d?habitation, rapporte au nombre d?unite s de consommation. 7 INSEE, Revenus et pauvrete a Mayotte en 2018, les ine galite s de niveau de vie se sont creuse es, juillet 2020. Acoua Bandraboua Bandrele Bouéni Chiconi Chirongui Dembeni Dzaoudzi Kani-Kéli Koungou Mamoudzou Mtsamboro M'Tsangamouji Ouangani Pamandzi Sada Tsingoni y = -1,73x + 0,20 R² = 0,33 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% -2,0% 0,0% 2,0% 4,0% 6,0% 8,0% 10,0% % de logements vacants en fonction de la croissance démographique annuelle 2012-2017 PUBLIÉ projets territoriaux des programmes nationaux : Nouveau programme national de renouvellement ur- bain (NPNRU), Action coeur de ville (ACV) ou Petites villes de demain (PVD)8. En l?absence de connaissance construite et objective e de la vacance en Guyane, la mission rapporte les interpre tations des chiffres e tonnamment e leve s (cf. 1.1.3 supra), avance es par ses interlocuteurs guya- nais. Compte tenu de la situation de grande pre carite , les squats ainsi que les locations informelles sont monnaie courante de sorte que la pre somption est forte que les logements de clare s vacants soient de fait bel et bien occupe s. Cette explication est du reste cohe rente avec la distorsion observe e entre les chiffres de la vacance issus du recensement et ceux re sultant des fichiers fonciers. Les politiques de l?habitat en Guyane sont, comme a Mayotte, confronte es a une croissance de mogra- phique ge ne rant une demande importante de logements et devant re pondre e galement a un niveau de ressources peu e leve (53 % de taux de pauvrete ). La vacance n?est de s lors pas un enjeu premier a l?e chelle du territoire ; elle n?est d?ailleurs pas aborde e en conseil de partemental de l'habitat et de l'he - bergement (CDHH)9. Par contre, dans les deux centres anciens de Cayenne et de Saint-Laurent du Maroni ou se concentrent spe cifiquement des phe nome nes de de she rence et de vacance, l?enjeu devient signifi- catif. Des ope rations programme es d?ame lioration de l?habitat (OPAH)10 sont travaille es dans le cadre des projets ACV, mais ces projets patinent et sont longs a mettre en place, pour des raisons semblables a celles qui sont rencontre es dans les de partements antillais et a La Re union. A La Re union, la vacance, me me si elle reste dans la moyenne nationale (cf. supra), concerne ne anmoins 30 000 logements. Elle est cependant peu documente e au sens de sa caracte risation fine et de la con- naissance des proprie taires prive s et de leurs strate gies par rapport a leur bien. Une e tude sera biento t finalise e sur le pe rime tre de la CINOR11, conduite par l?agence d?urbanisme (Agorah12) ; une e tude e qui- valente sera lance e prochainement par TCO13 sur son propre pe rime tre. Le De partement de plore l?ab- sence d?e le ments de vision par rapport a un sujet qui n?est plus anodin sur le territoire de partemental, dans le contexte de la forte demande de logements, notamment pour la cible sociale (42 % de taux de pauvrete a La Re union), mais aussi des enjeux du « ze ro artificialisation nette » (ZAN). E tablir un e tat des lieux global devient important. Il n?y a pas non plus d?OPAH ou de programmes d?inte re t ge ne ral (PIG)14, me me si TCO lance l?e tude de faisabilite pour une OPAH multisites reprenant notamment les pe rime tres ope rationnels des projets ACV du Port et PVD de Trois-Bassins. Plus en aval, les difficulte s ope rationnelles pour les sorties de vacance et remises sur le marche parais- sent les me mes qu?aux Antilles : le manque de moyens des proprie taires, la complexite des prises de de cisions lie e au re gime de l?indivision, la « flotte » des programmes de de fiscalisation sortis de l?avan- tage fiscal, les lacunes et faiblesses des ope rateurs. 8 Contrats entre Etat et collectivite s visant une redynamisation urbaine des centres villes (ACV) et centres bourgs (PVD). 9 Instance locale partenariale d?e laboration des politiques de l?habitat et de l?he bergement. 10 Proce dure aide e par l?Etat d?intervention globale en matie re d?ame lioration de l?habitat sur un pe rime tre de fini. 11 Communaute intercommunale du nord de La Re union, communaute d?agglome ration. 12 Agence pour l?observation de La Re union, de l?ame nagement et de l?habitat. 13 Territoire Co te Ouest, communaute d?agglome ration. 14 Proce dure aide e par l?Etat d?intervention globale sur un pe rime tre de fini. PUBLIÉ Aux Antilles, la forte de prise de mographique explique pour l?essentiel le niveau de la vacance (15,3 % en Guadeloupe et 15,5 % en Martinique), niveau le plus e leve des de partements hexagonaux de me me dynamique de mographique alors que la demande se tarit du fait du vieillissement de la population renforce par l?e migration des jeunes diplo me s (cf. supra) et du ralentissement du desserrement des me nages (le nombre de personnes par me nage est de sormais proche d?un e tiage voisin de deux). La re sorption de la vacance prend ainsi aux Antilles toute son importance, sur des territoires proches de la saturation des zones constructibles en raison des nombreuses contraintes qui s?y exercent (notamment topographie et risques naturels majeurs), qui plus est dans la perspective du (ZAN). L?enjeu principal devient de sormais la re habilitation et non plus la construction neuve, me me si l?inertie des syste mes de production ralentit l?inversion de tendance. Dans le parc public, l?inversion s?est ope re e ces deux dernie res anne es, notamment gra ce au plan de relance, mais reste a consolider sur le moyen terme. Dans le parc prive , la monte e en puissance de la re habilitation se heurte cependant a un ensemble de difficulte s. Les causes principales de la vacance dans le parc prive sont la ve tuste et l?indignite des logements, dans un contexte climatique agressif pour les constructions. Le confort des logements est aux Antilles bien moindre qu?en me tropole, avec un taux de 41 % de loge- ments de pourvus du confort de base, alors qu?il est re siduel en me tropole, a 1 %. En ce concerne les logements vacants, la situation de confort est encore plus de grade e puisque 74 % en Guadeloupe et 67 % en Martinique ne posse dent pas le confort de base, soit 30 points de plus que l?ensemble des logements de ces de partements. En outre, a titre d?exemple, 42 % et 44 % des logements vacants y sont de pourvus d?e lectricite et d?eau, alors que la plupart des re sidences principales de ces de partements, mais aussi des logements vacants de me tropole, en sont pourvus. De me me, les eaux use es s?e vacuent a me me le sol pour 19 % et 24 % des logements vacants des Antilles alors que seulement 3 % des re sidences princi- pales sont dans cette situation15. La faiblesse de revenus des habitants (taux de pauvrete importants : 34 et 33 %) limite les capacite s d?entretien mais surtout renforce les difficulte s d?acce s aux financements publics du fait d?un mode le e conomique difficile a boucler d?une part, et, d?autre part, des blocages juridico-administratifs qui sont lie s aux de fauts de titrement, dont en particulier les indivisions successorales non re solues. Comme a La Re union, les programmes de de fiscalisation sortis de la pe riode d?avantage fiscal produisent e galement des stocks de logements vacants, sans pour autant que la proportion en soit ve ritablement connue. Il est a noter que si la vacance est tre s visible dans les centres anciens, comme a Pointe-a -Pitre ou a Fort- de-France, ou des immeubles entiers sont a l?abandon et re duits a l?e tat de ruine, certains envahis par la ve ge tation (avec parfois des arbres qui te moignent de tre s longues de she rence), elle est e galement tre s pre sente dans le diffus, voire peut-e tre plus significative quantitativement. Les difficulte s ope rationnelles de mise en oeuvre des projets sont multiples comme il est de veloppe infra. La mobilisation des acteurs pour la re sorption de la vacance aux Antilles (Deal, EPCI, e tablissement pu- blic foncier local de Guadeloupe (EPFL 971) par exemple) permet de cerner de manie re plus concre te ces difficulte s de tous ordres auxquelles ils sont confronte s et les voies et moyens qu?ils choisissent pour les re soudre. Ceux-ci sont e galement mis en oeuvre dans les autres de partements d?outre-mer, mais de manie re moins avance e, la vacance y constituant un enjeu moins central. Ainsi, les voies de re solution de ces difficulte s ope rationnelles de veloppe es ci-apre s par la mission seront utiles pour tous les de parte- ments d?outre-mer. 15 A La Re union, 15 % des logements sont de pourvus du confort de base ; 47 % des logements vacants sont dans cette situation. PUBLIÉ L?enjeu de transition e cologique vient confe rer une plus grande acuite a la re sorption de la vacance. Dans les Antilles, comme a La Re union dans les « mi-pentes » et les « hauts », l?e talement urbain est de ja tre s significatif. Sur ces « petits » territoires finis insulaires, les terres agricoles ont beaucoup diminue alors qu?il y en a grand besoin. Il en est de me me pour les espaces naturels dont les ressources, a com- mencer par l?eau, sont essentielles. Si l?on ajoute a cela les restrictions de constructibilite induites par la multiplicite des risques naturels majeurs, les enjeux de reconstruction de la ville sur la ville, de rationa- lisation foncie re et de reconque te du « de ja construit » deviennent primordiaux. Ainsi, la re sorption de la vacance dans les outre-mer est une pie ce maî tresse dans le changement de paradigme qu?appelle la transition e cologique. La reconque te de l?existant paraî t d?autant plus impe rative qu?a taux de vacance donne , le rythme de construction dans les DOM, et tout particulie rement aux Antilles, est plus e leve qu?en me tropole. Figure 5 : nombre de logements construits de 2015 à 2019 en % du parc, en fonction du taux de vacance en 2018 971 972 973 974 01 02 03 04 05 06 07 0809 1011 12 13 14 1516 17 1819 21 22 23 24 25 26 27 28 29 2A 2B 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 464748 49 50 51 52 5354 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 7071 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 9192 93 94 95 y = -0,14x + 0,02 R² = 0,59 0,0% 0,5% 1,0% 1,5% 2,0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% Construction moy2015-19 en fn de % vac recenst Source : CGEDD d?après Insee (recensement de la population) et SDES (Sit@del) Lutter contre la vacance permet non seulement de re duire la construction neuve et donc l?artificialisa- tion des sols, mais concourt aussi a re duire d?autres externalite s de favorables a la transition e cologique : ? re duire le recours aux de placements automobiles en occupant les logements vacants des centres ; ? maintenir l?attractivite du tissu urbain, la vacance re duisant la chalandise des commerces proximite et la re duction des services, ce qui alimente un cercle vicieux. Pour cet ensemble de raisons, l?enjeu de la vacance ne se re duit pas aux centres villes et aux secteurs tendus. Le diffus est aussi concerne ainsi que les secteurs de tendus. Cela ne signifie pas pour autant maintenir les situations d?hyper-e talement et pousser trop la « sacrali- sation » du construit dans le diffus. Dans les secteurs les plus e loigne s qui posent des questions de de - placement et de re seaux, les logements tre s de grade s peuvent judicieusement e tre pluto t de molis en vue de renaturation pour se concentrer sur les micro centralite s, les centres bourgs et centres villes. C?est dans cette logique que l?EPFL de Guadeloupe de veloppe, comple mentairement a ses ope rations dans les centres, ses interventions « re ge ne rescence ». PUBLIÉ Tout d?abord, comme pour la France hexagonale, les taux de vacance dans le parc prive sont toujours plus e leve s que sur l?ensemble du parc de logements, et ce de manie re pluto t plus accentue e dans les outre-mer. Source : CGEDD d?après recensement 201516 Mais surtout, le poids des logements vacants du parc prive au sein de l?ensemble des logements vacants est de l?ordre de 90 %. L?enjeu premier de la re sorption de la vacance, comme dans l?hexagone, se situe donc dans le parc prive . Ce constat conduit la mission a focaliser sa re flexion sur ce parc. Une seconde raison vient conforter ce parti pris de la mission. Le parc public de logement locatif social est construit, ame liore et ge re par des organismes professionnels de la maî trise d?ouvrage et de la ges- tion locative. Le parc public est donc dote d?ope rateurs inte gre s, qualifie s, et ce d?autant plus, comme le souligne l?ANCOLS, que depuis 2017 deux grands groupes nationaux (CDC Habitat et Action logement immobiliser (ALI) sont devenus actionnaires majoritaires de la quasi-totalite des ope rateurs ultra-ma- rins. Dans ce parc, la re sorption de la vacance peut donc s?appuyer sur des maî tres d?ouvrage et gestion- naires professionnels avec qui la puissance publique est en partenariat permanent par les dispositifs d?aide et de soutien, de contractualisation et de contro le. Au contraire, le parc prive est de tenu par une multitude de proprie taires prive s qui, pour la plupart, ne sont pas des professionnels de l?immobilier. La re sorption de la vacance suppose donc la mobilisation de tout un e cosyste me de compe tences et d?inge nieries. Avant de consacrer l?essentiel du rapport a la vacance du parc prive , la mission brosse cependant quelques e le ments qui caracte risent la vacance du parc public et adresse une alerte relative a l?inade - quation sociale de l?offre qu?il procure par rapport a la situation socio-e conomique des me nages ultra- marins. 16 Il est a noter que depuis 2016, le recensement ne distingue plus les logements du parc public au sein du parc vacant. totale parc privé Guadeloupe 15,3% 15,9% 89,3% Martinique 15,5% 16,6% 91,9% Guyane 9,9% 10,3% 88,8% La Réunion 8,4% 8,8% 88,5% Tous DOM* 12,0% 12,7% 89,8% France 8,0% 8,3% 89,5% France hexa 7,9% 8,2% 89,5% * hors Mayotte taux de vacance poids du parc privé dans le parc vacant PUBLIÉ Comme dans l?hexagone la vacance dans le parc public des outre-mer reste infe rieure a la vacance glo- bale du parc de logements, me me si les e carts paraissent plus importants lorsque les taux sont plus e le- ve s. Recensement 2015, tous types de vacance confondus Les donne es pour 2020 concernant la vacance locative, hors logements inoccupe s pour cause de non mise en location (attente de de molition en particulier, ou de façon plus anecdotique mise en vente)17, fournies a la mission par la Banque des Territoires dans le cadre de sa responsabilite de gestion de pre ts de logement locatif social et par ALI re ve lent une situation diffe rencie e suivant les de partements18 : ? En Guadeloupe, un taux de 5,6 %, en hausse par rapport a 2019 et le plus haut constate depuis 2013. « La Guadeloupe e tait alors la deuxie me re gion avec le plus haut taux de vacance (derrie re la Guyane) et la premie re re gion en vacance structurelle (plus de 3 mois). Les principales causes paraissent re sider dans l?e tat du parc, mal entretenu, ne cessitant de profondes re habilitations et des de lais de remise en e tat du parc trop longs », ainsi que la faible attractivite de certains pro- grammes e loigne s des centres et des services de proximite ; ? En Martinique, un taux de 3,92 % contre 4,55 % un an plus to t, chiffre qui reste dans la moyenne de ces cinq dernie res anne es. Le taux de vacance de plus de 3 mois (vacance structurelle) reste faible et s'e le ve a 2,28 % ; ? A La Re union, une vacance faible et qui continue de de croî tre avec 1,4 % de vacance des loge- ments sociaux propose s a la location. « Le taux de vacance dans le parc social de La Re union est le plus faible des re gions françaises » ; ? En Guyane, le taux est le plus e leve a 6,5 %, mais est du a un seul bailleur. Si globalement les taux de vacance ne sont pas alarmants, il convient d?examiner la situation par bailleur (cf. tableau ci-dessous). L?un d?eux en particulier pre sente des taux de vacance locative tre s e leve s, et 17 D?apre s le rapport public de contro le 2020 de l?ANCOLS, si l?on comptabilise e galement ces logements inoccupe s « qui ne font pas l?objet de de marche d?attribution, pour des raisons qui peuvent recouvrir une indisponibilite pour travaux ou un de ficit d?attractivite », le taux de vacance global se monte en 2020 a 10,1 % du parc public en Guadeloupe et 5,4 % en Martinique. Ces taux sont voisins de ceux qui figurent dans le tableau qui pre ce de en Guadeloupe, mais non en Martinique, ce qui peut re sulter de la diffe rence de mille sime et de pe rime tre mais aussi d?incohe rences dans le dispositif de collecte d?information. 18 Hors Mayotte, qui ne comporte que 375 logements locatifs sociaux. totale LLS Guadeloupe 15,3% 11,6% Martinique 15,5% 8,9% Guyane 9,9% 7,1% La Réunion 8,4% 6,2% Tous DOM* 12,0% 8,2% France 8,0% 6,3% France hexa 7,9% 6,2% taux de vacance * hors Mayotte PUBLIÉ anormalement de cale s par rapport aux scores des autres ope rateurs, venant impacter fortement le taux moyen des trois de partements de l?arc Caraî be. Les de fauts de la gestion locative de cet ope rateur a l?ori- gine notamment de ces taux tre s importants devraient faire l?objet d?une strate gie spe cifique de correc- tion sous l?e gide notamment des autorite s de contro le. Source : récapitulatif de la Banque des Territoires Les travaux de l?ANCOLS19 viennent confirmer les dires des personnes rencontre es par la mission poin- tant plus spe cifiquement en Guadeloupe le manque d?attractivite du parc du fait de la ve tuste et des de fauts d?entretien comme cause explicative de la vacance, mais aussi le niveau des loyers. Extrait du rapport public annuel de contrôle 2020, ANCOLS Constatant la « persistance de patrimoine dans un état dégradé, avec un important retard d?entretien, mal- gré des opérations significatives de réhabilitation dans le cadre de programmes nationaux », l?agence con- sidère qu?au « regard des besoins, la priorité donnée par les opérateurs au développement de l?offre au dé- triment de l?entretien et de la réhabilitation du parc social doit être durablement infléchie ». Notant que « sur la période 2015-2019, [alors que] les financements de réhabilitation ne concernent que 861 logements en Guadeloupe, la Martinique a enregistré sur la même période le financement de la réhabilitation de 4 059 logements », l?agence « insiste sur la nécessité d?engager une réflexion sur l?accroissement de l?effort de ré- habilitation du patrimoine pour en maintenir ou en accroître l?attractivité [?]. Insuffisamment appréhen- dés par les sociétés, la réhabilitation et l?entretien du patrimoine sont notamment rendus nécessaires par les conditions climatiques exigeantes et les risques sismiques, en dépit de l?âge récent du patrimoine, mais également par la nécessité d?adapter le parc au vieillissement de la population ». Mais l?agence insiste également sur « la nécessité d?engager une réflexion sur les niveaux des loyers (parc existant et constructions nouvelles) en appelant l?ensemble des acteurs à la modération ». Elle constate en effet que « le parc social guadeloupéen comprend les loyers parmi les plus élevés de l?ensemble du territoire français. [?] En termes de loyers pratiqués, le loyer médian hors charges au 1er janvier 2020 dans le parc social de la Guadeloupe est de 6,2 ¤ au m² de surface habitable (SH), ce qui en fait le quatorzième départe- ment par ordre de loyer médian décroissant. À titre comparatif, il est de 5,7 ¤ en Martinique et la médiane France entière est de 5,8 ¤ au m² de SH ». Elle note en outre « une augmentation de la proportion de loge- ments locatifs aux plafonds de loyer les plus élevés (+ 14 % par an en moyenne de 2015 à 2019) dans un contexte de fort recours à la vente en l?état futur d?achèvement [et d?un] taux de croissance du parc social guadeloupéen de 18 % entre 2012 et 2019 ». « L?analyse des loyers [?] montre un niveau de loyer élevé avec une très forte prédominance des loyers compris entre 6 et 8 ¤ du m² de SH sur l?ensemble du territoire guadeloupéen, la Martinique étant caractérisée par une concentration du parc entre 4 et 6 ¤ [?] ». 19 Rapport public annuel de contro le 2020, ANCOLS. PUBLIÉ En particulier le parc de la SIG, filiale de CDC Habitat depuis 2018, repre sentant 44 % du parc public guadeloupe en, pre sentait un loyer me dian de 6,25¤/m2 en 2019, les locataires entrants cette me me an- ne e se voyant appliquer un loyer me dian de 6,56 ¤/m2. A titre de comparaison, le loyer me dian 2021 dans le de partement des Hauts-de-Seine est de 6,68 ¤/m² 20. Compare e aux autres de partements d?outre-mer, la Guadeloupe pre sente les niveaux de loyer du parc public les plus e leve s, mais aussi les plus forts taux de vacance dans ce parc. D?une manie re ge ne rale, les niveaux de loyers ultra-marins du parc public, me me lorsqu?ils sont moins e leve s comme en Martinique et a La Re union, restent cependant dans la moyenne nationale alors que le taux de pauvrete de la population de passe les 30 % pour les Antilles, les 40 % pour La Re union sans parler de la Guyane et de Mayotte, la ou il est de 14 % en France hexagonale. Comme le note l?ANCOLS, la « Guadeloupe se caracte rise par une tre s importante proportion de me nages locataires ayant des revenus infe rieurs a 20 % des plafonds d?acce s au logement social standard. Ces me nages repre sentent 39 % des locataires du parc social en Guadeloupe, d?apre s les donne es de clare es par les organismes, contre 29 % en Martinique, soit 10 points de plus. A titre de comparaison, cette pro- portion est de 23 % en France entie re en 2018 ». La mission constate e galement que les plafonds de loyer de finis par la re glementation sont tre s e leve s pour des territoires dont le contexte socio-e conomique est nettement plus de favorable qu?en me tropole et ne sont en rien corre le s aux niveaux de pauvrete (cf. tableau ci-dessus). Ainsi, le plafond de loyer pour un LLS en Guadeloupe et Martinique e quivaut a celui d?un PLUS de la zone 1 bis (Paris et les communes limitrophes). Il est encore supe rieur pour la Re union et place au me me niveau pour Mayotte dont le taux de pauvrete est pourtant de 77 %. Ainsi, si l?on se base sur le premier quartile de revenus, beaucoup plus faible qu?en me tropole, il en re - sulte que, pour ces me nages, le loyer moyen rapporte au revenu moyen est plus e leve de 10 a 20 points dans les DOM qu?en me tropole, tant en HLM (34 % a 43 %, contre 21 % a 24 % en me tropole) que dans le parc prive (53 % a 59 %, contre 29 % a 39 % en me tropole)21, Ce n?est qu?au prix d?une allocation logement tre s supe rieure au niveau hexagonal (de moitie environ) que ces locataires peuvent acce der au parc HLM avec un taux d?effort net d?allocation logement voisin de celui des me nages de me tropole. (cf. annexe 4). Du co te du parc prive , le taux de pauvrete des proprie taires-occupants dans les DOM est e quivalent a celui des locataires du parc social de nombreux de partements me tropolitains. Dans le contexte ou la proportion de me nages sous le seuil de pauvrete 22 dans les outre-mer s?e le ve a 44 %23, contre seulement 20 Ele ments fournis par l?ANCOLS. 21 La Guyane faisant exception, probablement pour des questions de fiabilite des donne es. 22 Soit 60 % du revenus me dian national. 23 Hors Mayotte. médiane 3è quartile DOM Zone 1 bis Zone 1 Zone 2 Guadeloupe 6,19 6,96 34% SIG (44%) 6,21 Martinique 5,73 6,96 33% Guyane - - 6,79 53% La Réunion* 5,80 6,5 7,22 42% Mayotte - - 7,22 77% France 5,80 6,5* 14% loyers du parc public en ¤/m² de surface habitable *loyers 2018 taux 2017 de pauvreté** 6,99 6,58 5,13 loyers mensuels 2020 plafond de loyer LLS/PLUS 2021 **Source : enquête budget des familles 2017 PUBLIÉ 18 % en me tropole, la part de ceux-ci qui sont proprie taires-occupants s?e le ve a 45 % contre 28 % en me tropole et seulement 25 % de ceux-ci sont loge s dans le parc public contre 35 % en me tropole. Ces donne es attestent que la politique sociale du logement passe dans les outre-mer, contrairement a la situation hexagonale, tout autant par le parc prive que par le parc public, le traitement de la vacance du parc prive y prenant toute sa place. Ce sont pre cise ment ces constats que ont fonde la recommandation premie re du rapport CGEDD de 2019 sur l?accession sociale24 : « rompre avec la doctrine hexagonale du logement locatif social comme unique re ponse aux besoins de logements tre s sociaux et promouvoir un volet « accession et ame lioration tre s sociales » dans la politique sociale du logement en outre-mer ». Face a cette situation de loyers e leve s du parc public, qui ne pourrait s?ame liorer que tre s progressive- ment, la mission conside re qu?il est urgent de situer la place de l?offre du parc public en re fe rence a la gradation des revenus des me nages pour e laborer, de partement par de partement, une politique sociale de l?habitat positionnant les diffe rents segments de l?offre, dont celle du logement public. Contrairement a la me tropole, la fonction sociale de l?habitat prive y aura une place significative, en particulier dans les de ciles infe rieurs de revenus25, et une strate gie volontaire de soutien au parc prive a la hauteur des be- soins sociaux non couverts par le parc public pourra e tre conçue et mise en oeuvre. Dans cette logique, le CGEDD, conside rant que « le caracte re tre s social des dispositifs ultra- marins d?ac- cession sociale et d?ame lioration de l?habitat des proprie taires occupants les destine aux me mes publics que les logements locatifs tre s sociaux », recommandait de « comptabiliser au titre des logements so- ciaux de l?article 55 de la loi SRU » ces logements ainsi construits ou ame liore s sous certaines conditions. Et le CGEDD notait e galement qu?elle « serait de surcroî t cohe rente avec la comptabilisation des loge- ments en location-accession (PSLA) [ou loue s en bail re el solidaire (BRS)] introduite en 2018 par la loi ELAN ». En ce qui concerne les logements locatifs prive s aide s par l?Anah, le raisonnement peut e galement e tre le gitimement tenu de leur de compte au tire de la loi SRU, de s lors qu?il y a conventionnement social ou tre s social. En ce qui concerne la prise en compte de ces logements, la DHUP indique que suivant l?ante - riorite du conventionnement (E tat avant 2006 et Anah apre s 2006) la prise en compte serait diffe rente au titre de la loi SRU. Il semblerait en effet que l?articulation entre eux des articles du CCH (L302-5, L831- 1, L321, L353, et L371-2 re gissant l?application de ces articles aux outre-mer), conduirait a ces diffe - rences, qui n?ont pas lieu d?e tre. En conse quence la mission recommande le de compte des logements locatifs prive s aide s par l?Anah au titre de la loi SRU, tout comme les logements des proprie taires occupants aide s par la LBU sous certaines conditions (sortie d?insalubrite , mise aux normes de se curite , montant minimal de travaux, etc.). 24 Rapport CGEDD n° 012416-01 relatif a l?accession et ame lioration tre s sociales dans les de partements d?outre-mer, avril 2019. 25 La mission rele ve des dires d?acteurs rencontre s qu?a Mayotte le logement locatif social he berge des me nages de revenus supe rieurs au 7e de cile. En Guadeloupe ce serait a partir du 5e de cile, ce qui conduit a viser les 3e et 4e de ciles a travers l?OFS qui vient d?e tre cre e . PUBLIÉ 1. Considérer l?amélioration du parc privé comme une composante à part entière des politiques sociales du logement dans les outre-mer, intégrant la résorption de la vacance, pour répondre éga- lement aux enjeux de transition écologique. Très prioritairement aux Antilles et à La Réunion, mettre en place, à l?initiative de l?État et en lien étroit avec les collectivités, une observation de la vacance du parc privé en identifiant ses différentes origines. Positionner, au sein de chaque dépar- tement d?outre-mer, l?offre du parc public par rapport aux revenus des ménages et définir les com- plémentarités avec le parc privé au sein de l?offre sociale. Étendre dans les départements d?outre- mer le décompte des logements sociaux au titre de la loi SRU aux logements des propriétaires occu- pants comme des propriétaires bailleurs, ayant bénéficié de subventions d?amélioration LBU ou de l?Anah en conventionnement social ou très social, sous certaines conditions (sortie d?insalubrité, mise aux normes de sécurité, montant minimal de travaux, etc.). PUBLIÉ Le bilan des ope rations finance es par l?Anah au be ne fice des proprie taires bailleurs sur les quatre der- nie res anne es 2018-2021 recense une intervention sur 240 logements dans les de partements d?outre- mer, dont 180 dans la rubrique de financement « logement tre s de grade ». Parmi ces logements, 160 e taient vacants, dont 149 de longue dure e, soit quasiment les deux tiers. Ces statistiques corroborent le fait qu?il s?agit de travaux lourds, en rapport avec l?absence de confort, l?e tat de ve tuste et une vacance longue. La direction de l?environnement, de l?ame nagement et du logement (Deal) de Guadeloupe indique de son co te que l?information relative a la vacance dans les dossiers est « de clarative : sur les 71 logements [fi- nance s sur 2018-2021], il est de clare 34 logements vacants (a peu pre s 50%). Lors de [ses] visites avant chantier, il s'ave re que 30% des logements seraient vacants, les travaux ne cessitant le de placement des locataires, compte tenu de leur importance, et [bien souvent] les logements e taient vacants depuis long- temps, compte tenu de leur ve tuste ». Ainsi, l? Anah n?a finance sur la pe riode que 60 logements par an en moyenne, la ou l?ame lioration de l?habitat des proprie taires occupants a e te aide e par la ligne budge taire unique (LBU) sur 1 060 loge- ments en moyenne par an, soit pas loin de 20 fois plus26. D?après les tableaux de suivi des financements de la DGOM et de l?Anah 26 Il est a noter que les anne es 2020 et 2021 n?ont pas connu de ve ritable ralentissement malgre le contexte de pande mie. k¤ nb logt k¤/logt k¤ nb logt k¤/logt k¤ nb logt k¤/logt PO LBU Guadeloupe 4 599 274 16,78 4 861 289 16,82 3 776 226 16,71 Martinique 12 886 582 22,14 12 117 552 21,95 10 983 421 26,09 Guyane 956 45 21,24 340 18 18,89 690 36 19,17 La Réunion 3 087 140 22,05 5 776 213 27,12 11 826 418 28,29 Tous DOM* 21 528 1041 20,68 23 094 1072 21,54 27 275 1101 24,77 PB ANAH Guadeloupe 278 20 13,90 185 9 20,52 135 8 16,85 Martinique 500 40 12,51 542 45 12,04 581 41 14,16 Guyane 42 5 8,36 - 0 52 3 17,40 La Réunion 13 1 13,00 22 1 22,00 22 1 21,70 Tous DOM* 833 66 12,62 748 55 13,61 789 53 14,89 2018 * hors Mayotte où sont concernées quelques unités seulement 2019 2020 k¤ nb logt k¤/logt k¤ nb logt k¤/logt PO LBU Guadeloupe 2 677 158 16,94 15 913 947 16,80 Martinique 18 125 570 31,80 54 111 2125 25,46 Guyane 1 000 60 16,67 2 986 159 18,78 La Réunion 7 742 248 31,22 28 431 1019 27,90 Tous DOM* 29 544 1036 28,52 101 441 4250 23,87 PB ANAH Guadeloupe 666 34 19,58 1 263 71 17,79 Martinique 462 32 14,43 2 084 158 13,19 Guyane - 0 94 8 11,75 La Réunion 62 2 30,95 119 5 23,72 Tous DOM* 1 190 68 17,49 3 560 242 14,71 2018-20212021 PUBLIÉ Ce nombre tre s faible d?interventions au be ne fice des proprie taires bailleurs tiendrait en particulier a la difficulte de trouver un mode le e conomique compte tenu du taux maximum de subvention institue par le re glement national de l?Anah qui n?ope re pas de distinction entre les de partements hexagonaux et ceux d?outre-mer. La mission a pu constater que cette analyse est tre s largement partage e aux seins de territoires, tant par les services de l?E tat que par ceux des collectivite s. Plus formellement, le pre fet de Martinique a sollicite en 2021, par courrier aupre s de l?Anah, la re vision de ce taux pour le porter a 50 %, ainsi que la re duction de la dure e du conventionnement27. Si ce second aspect vient d?e tre acte 28, l?augmentation du taux de subvention a fait l?objet d?une re ponse d?attente29 indiquant que « des e changes techniques comple mentaires avec la Deal vont e tre engage s, afin d?approfondir les crite res d?appre ciation des projets concerne s en Martinique, de de finir les moda- lite s d?intervention les plus adapte es et de calibrer les impacts budge taires et re glementaires », tout en signalant que la proposition devra « e tre examine e avec les tutelles de l?agence ». La demande n?est pourtant pas nouvelle et est partage e par l?ensemble des de partements d?outre-mer. A titre d?exemple, la direction ge ne rale des territoires et de la mer (DGTM) de Guyane cite le besoin de 10 000 ¤ supple mentaires de subvention pour que le mode le e conomique devienne attractif. De son co te , la Deal de Guadeloupe indique que « la part de l'apport personnel dans ces projets oscille entre 60 % et 77 % du cou t du projet selon l?existence d'autres financements (AL, conseil de partemental (CD), conseil re gional (CR), commune ou la Direction des affaires culturelles (DAC) de l?Etat), ce qui est souvent un frein ou une cause d'abandon du projet » ; elle e tablit la comparaison avec les aides a l?ame lioration aux be ne fices des proprie taires occupants dont « le taux de l'apport personnel est moindre, autour de 40%, puisque le dispositif partenarial AH fait coexister les diffe rentes subventions des autres partenaires (CD, CR, caisse d?allocations familiales (CAF), caisse ge ne rale de se curite sociale (CGSS) qui amoindrissent ainsi la part des fonds propres ». Ainsi en Guadeloupe, le taux moyen de subvention LBU sur la pe riode 2018-2021 a atteint 47 %, pour 950 logements aide s30, contre 71 logements aide s par l?Anah a 30 % en moyenne31. De me me, dans son courrier, le pre fet de Martinique indiquait que « le nombre de re habili- tations de logements subventionne s par l?Anah [?] repre sente 39 logements par an [sur les trois der- nie res anne es], pour un taux de subvention de 32 % », alors que « la re habilitation des logements des proprie taires occupants [?] repre sente en moyenne 530 logements subventionne s par an sur la LBU [avec un] taux moyen de subvention de 50 % ». Comme le relevait de ja le rapport du CGEDD de 2019 sur l?accession sociale, les outre-mer se distinguent tout d?abord des situations hexagonales par un taux de pauvrete significativement plus e leve : « la pro- portion de me nages vivant en-dessous du seuil de pauvrete est de 84 % a Mayotte et de 30 a 40 % dans les autres DOM, contre 14 % pour la moyenne me tropolitaine et 23 % pour la Seine-Saint-Denis, de par- tement me tropolitain le plus touche par la pauvrete ». Si ces chiffres me ritent une actualisation, il n?en reste pas moins qu?un grand e cart persiste avec les conditions de vie hexagonales. L?analyse par les quartiles de revenus ou de niveau de vie montre en effet le de crochage par rapport a la me tropole. 27 Courrier du 26 aou t 2021 du Pre fet de Martinique a l?attention du Pre sident du conseil d?administration de l?Anah. 28 Arre te du 16 mars 2022, publie au JO du 20 mars 2022, qui remanie le re glement ge ne ral de l?Anah et re duit la dure e du conventionnement de 9 a 6 ans pour les proprie taires bailleurs be ne ficiant d?une subvention de l?Agence. 29 Courrier de la directrice ge ne rale de l?Anah en date du 22 de cembre2021. 30 Donne es fournies par la Deal Guadeloupe. 31 Tableau de suivi national des financements de l?Anah. PUBLIÉ Figure 6 : premier quartile de niveau de vie en fonction du troisième quartile de niveau de vie, 2015 01 02 03 04 05 0607 0809 10 11 12 13 14 15 16 171819 2A 2B 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 3940 41 4243 4445 46 4748 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 6364 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 8081 82 83 84 85 8687 88 89 90 91 92 93 9495 971 972 973 974 France 8000 10000 12000 14000 16000 18000 20000 20000 25000 30000 35000 40000 45000 Premier quartile de niveau de vie en fonction du troisième quartile de niveau de vie selon le département, 2015 Source : CGEDD d?après la base Fideli32. La solvabilite des proprie taires pour faire face a des travaux souvent lourds du fait de la de gradation de leur bien est re duite et, en me me temps, la capacite contributive des locataires est e galement plus faible. Par ses deux extre mite s, le mode le e conomique d?un investissement de re habilitation est en conse - quence nettement plus malaise a boucler. Une spe cificite des Antilles vient encore renforcer cette difficulte : l?a ge des proprie taires. Par comparai- son avec les de partements de me tropole, la proportion de personnes a ge es parmi cette population, si elle est faible en Guyane et a la Re union, est tre s e leve e aux Antilles, que l?on conside re les proprie taires de l?ensemble des logements ou ceux des seuls logements vacants. Ainsi, les Antilles combinent des taux de vacance tre s e leve s et une proportion tre s e leve e de proprie taires a ge s (de logements de tout statut d?occupation comme de logements vacants). Figure 2 : proportion de plus de 60 ans parmi les propriétaires de logements vacants en fonction de la proportion de plus de 60 ans parmi les propriétaires de logements de tout statut d?occupation (occupés ou vacants), en 2018 971 972 973 974 01 02 03 0405 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 1718 19 21 22 23 24 25 2627 28 29 2A2B 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 676869 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 y = 1,02x - 0,03 R² = 0,85 30% 35% 40% 45% 50% 55% 60% 65% 70% 75% 80% 35% 40% 45% 50% 55% 60% 65% 70% %propriétaires de logts vacants de + de 60ans en fn %propriétaires de + de 60ans Source : CGEDD d?après LOVAC. 32 Fichier de mographique sur les logements et les individus (Fide li), produit par l?INSEE a partir des donne es fiscales. PUBLIÉ Des bilans financiers communique s a la mission par la DGOM (LBU) et par l?Anah (ame lioration pour les PB) re capitulant les engagements sur la pe riode 2018-2021 montrent en particulier que les projets d?ame lioration du parc prive restent pluto t moins cou teux en aides de l?E tat par logement que la cons- truction neuve de logements locatifs sociaux. Les cou ts sont infe rieurs de 13 % pour les proprie taires occupants et de 46 % pour les proprie taires bailleurs. Il faut noter malgre tout une forte variabilite puisqu?en Martinique et a La Re union, les cou ts sont e quivalents quand il s?agit d?ame lioration au be ne - fice des proprie taires occupants33. D?après les tableaux de suivi des financements de la DGOM et de l?Anah En conse quence, sur le plan e conomique comme pour les raisons de transition e cologique qui ont e te e voque es pre ce demment, il paraî t tout aussi important de de velopper l?ame lioration des logements exis- tants que de construire du logement locatif social neuf. Dans cette logique, l?aide aux proprie taires bailleurs doit e tre adapte e pour se placer a la hauteur des besoins de re habilitation des logements prive s de grade s, insalubres et indignes, et en particulier en ma- tie re de sortie de vacance par remise sur le marche . Cette aide doit pour cela e tre nettement majore e de façon a trouver un mode le e conomique viable dans les situations ultramarines ou les de fauts de confort sont particulie rement marque s dans le parc vacant. En outre, le tableau de suivi des financements 2018-2021 communique par l?Anah indique que, sur les 240 logements re nove s, 137 l?ont e te en logements interme diaires, 100 en logements conventionne s so- cial, et 3 seulement en tre s social. Les niveaux de loyers du parc locatif prive sont nettement plus e leve s dans les DROM qu?en me tropole en rapport avec le faible niveau de revenus des me nages. Le taux d?effort net, de duction faite de l?aide au logement, y est tre s e leve , voisin de 30 % pour les me nages du premier quartile de revenus, a un niveau comparable a l?I le-de-France (cf. annexe 4). Il serait en conse quence indispensable qu?une proportion significative des remises sur le marche de logements vacants soient conventionne es en social ou tre s social. Un tel objectif se heurte toutefois a deux difficulte s : a nouveau le bouclage du mode le e conomique, mais aussi la pre vention des proprie taires bailleurs vis-a -vis de me nages pauvres et du risque d?impaye du loyer. Bien que la difficulte lie e a un taux de subvention trop bas soit affirme e de manie re re currente par les acteurs praticiens, la mission constate pourtant que le proble me n?a pas fait l?objet d?une instruction raisonne e et documente e. Au niveau central de la DGOM et de l?Anah, les donne es sont collecte es dans la fonction de « reporting » financier de gestion des enveloppes budge taires consenties, et non pas sur le registre de la pertinence 33 Il est a noter que, pour les logements locatifs sociaux et tre s sociaux (LLS et LLTS), ces cou ts ne comptabilisent ni les surcharges foncie res ni les aides de taux, ce qui renforce le constat, nonobstant le fait que l?ame lioration a une dure e de vie plus courte que le neuf, de s lors qu?il n?est pas sujet a malfaçons. PO LBU PB ANAH Réhabilitation Neuf PO LBU PB ANAH Guadeloupe 16,80 17,79 8,84 33,64 49,95% 52,89% Martinique 25,46 13,19 4,96 25,34 100,50% 52,07% Guyane 18,78 11,75 24,19 25,51 73,63% 46,07% La Réunion 27,90 23,72 10,47 27,44 101,67% 86,44% Tous DOM* 23,87 14,71 9,52 27,32 87,36% 53,84% Amélioration parc privé rapportée au neuf LL(T)S Coût moyen aides Etat 2018-2021 k¤/m² Amélioration parc privé LL(T)S LBU * hors Mayotte PUBLIÉ des re gles a re pondre a un mode le e conomique ope rationnel. A titre d?exemple, le tableau de finance- ment de l?Anah re pertorie les dispositifs et lignes de financement ; il ne prend pas en compte le cou t total des travaux, mais seulement de ceux qui sont subventionnables, sans visibilite sur la re faction qu?impo- sent les re gles et plafonds d?e ligibilite fixe s par l?Agence. A la DGOM, le recensement ne prend pas en compte le cou t total des travaux et ne donne en conse quence pas de visibilite sur les taux de subvention accorde s. Du co te des services de concentre s, les questionnements que la mission leur a adresse s n?ont pas non plus permis de disposer des e le ments ne cessaires pour justifier d?une proposition d?augmentation plei- nement argumente e, a de faut d?e laboration strate gique de leur part a partir des difficulte s constate es dans le montage ope rationnel des projets. Instrumente s prioritairement par les administrations cen- trales sur les syste mes de reporting gestionnaire des financements et des proce dures, les services de - concentre s n?ont que peu la capacite de de velopper les outils et observations permettant de ba tir un point de vue strate gique sur les dimensions ope rationnelles comme territoriales, faiblesse de ja identi- fie e d?une manie re plus globale en matie re de politiques de l?habitat dans le rapport relatif a l?accession tre s sociale dans les outre-mer. Compte tenu de la ne cessite de changer d?e chelle sur le traitement des logements vacants ou locatifs indignes, la de gradation du ba ti dans les conditions tropicales ne faisant en outre qu?accentuer la lour- deur des travaux d?ame lioration, la mission conside re qu?il n?est plus temps de lancer des e tudes dont les re sultats devraient de ja e tre acquis34. Elle propose en conse quence, dans une logique inverse e d?ex- pe rimentation, qu?il soit de cide de s maintenant un taux de 50 % des subventions Anah avec la mise en place d?un syste me d?observation des re sultats produits en terme de dynamique nouvelle de la requali- fication des logements locatifs prive s, comme de l?impact sur le renouveau des centres anciens, et ce, pendant toute la dure e du prochain PLOM. A son issue, les e le ments seront constitue s pour de cider ou non de poursuivre, d?ajuster ou de revenir a la situation actuelle. Cette pe riode d?expe rimentation permettrait e galement d?ope rer une veille active sur les autres blocages divers issus des re gles en tout genre conditionnant les aides de l?E tat (anciennete , normes techniques, etc.). En la matie re, la difficulte releve e est spe cifique aux contextes ultra-marins et la solution a apporter doit e tre marque e, dans la logique de l?article 73 de la Constitution, par une adaptation nette et affirme e de la politique nationale, conçue pour e tre destine e aux situations hexagonales. 2. Compte tenu des spécificités ultramarines et dans le cadre de l?article 73 de la Constitution, pas- ser sans délai le taux de subvention Anah pour les propriétaires bailleurs à 50 % et mettre en place une observation de l?impact de cette mesure sur les dynamiques de requalification de l?habitat lo- catif privé et de renouveau des centres anciens, et ce, pendant toute la durée du prochain PLOM. Les occupations informelles sont nombreuses en particulier sur les terrains de tenus par la puissance publique, y compris au-dela des cinquante pas ge ome triques qui, aux Antilles, font l?objet d?un dispositif de titrement de die -les agences des cinquante pas ge ome triques-. 34 La mission n?ignore pas qu?au titre du PLOM 2019-2022 en cours et de la convention Anah/MOM/ML signe e tardive- ment en mai 2021 dans ce cadre, une e tude de marre sous l?e gide de l?Anah mais dont la mission n?a pas pu se procurer le cahier des charges. PUBLIÉ Extrait du rapport du rapport CGEDD-IGA de 2013 relatif aux problèmes fonciers aux Antilles Le rapport CGEDD-IGA de 201335 analysait dans son chapitre intitulé « La question du titrement doit être prise en compte dans son ensemble » que « le titrement constitue un enjeu sociétal et économique majeur ». En effet, « le titrement constitue un préalable à la réalisation de nombreux projets individuels : [aides pu- bliques et] emprunt pour acquérir ou rénover un logement, transmission de patrimoine. Au niveau collectif, l?absence de titres pèse sur la croissance du territoire en limitant les transactions foncières et en obérant les possibilités d?investissements privés comme publics [?]. Elle représente enfin un véritable fléau en termes d?urbanisme. Face au défaut d?entretien des biens non titrés ou indivis, les municipalités sont dans l?incapacité de contraindre le propriétaire, lorsqu?il est inconnu, à réaliser des travaux de sécurisation des lieux." « Face à son impact, [le rapport affirmait que] la problématique des titres de propriété nécessite la défini- tion d?une politique volontariste adaptée aux enjeux socioéconomiques antillais » qu?on peut aisément élar- gir à l?ensemble des outre-mer. Pour cela, et notamment par référence à l?expérience du GIRTEC36 en Corse, il traçait la voie d?une double approche complémentaire « pour pallier les problèmes structurels de pro- priété hérités de l?histoire » : face aux difficultés de la dévolution successorale et aux insécurités juridiques de la notoriété acquisitive, améliorer les procédures actuelles pour les rendre plus opérantes ; face à la mul- tiplicité des acteurs et responsabilités concernées, « mobiliser des moyens importants autour d?une struc- ture dédiée ». Les personnes rencontre es par la mission ont e galement insiste en matie re de de fauts de titrement sur l?ampleur des situations d?indivision complexes et non re solues, me me si des donne es consolide es et objective es me riteraient d?en confirmer plus su rement la jauge : ? en Martinique, 80 % de la vacance sont concerne s par l?indivision sur le territoire de la commu- naute d?agglome ration Espace Sud et 40 % du foncier ba ti est en indivision dans le territoire de la communaute d?agglome ration du centre (CACEM) ; ? en Guadeloupe la quasi-totalite des biens acquis par l?EPF tout comme les biens recense s comme vacants dans les centres bourgs ou les dents creuses sont en indivision ; ? 40 % des logements insalubres identifie s dans le PILHi du Territoire co te ouest (TCO) a La Re u- nion sont e galement en indivision. La proposition de loi de pose e en de cembre 201737 pointait dans les contextes ultramarins que « de nom- breux biens immobiliers sont de tenus en indivisions successorales par des he ritiers souvent nombreux et ge ographiquement e loigne s les uns des autres » et que « la multiplicite des proprie taires et la difficulte a les re unir constituent un obstacle a la re habilitation ou a la reconstruction des biens [?] empe chant [?] de re sorber la crise re currente du logement outre-mer ». Elle indiquait a l?appui qu?en « Martinique par exemple, cette paralysie du foncier est de l?ordre de 40 %. » Il est donc maintenant urgent de prendre a bras le corps ces difficulte s de de fauts de titrement qui s?ave - rent majeures pour la gestion du patrimoine immobilier ba ti prive ultramarin, difficulte s de ja identifie es depuis plus de dix ans, mais dont la re solution n?a pas ve ritablement progresse a ce jour. Il est temps que des actions re solues soient mises en oeuvre en la matie re dans les outre-mer. 35 Rapport relatif aux proble matiques foncie res et au ro le des diffe rents ope rateurs aux Antilles, CGEDD n° 9046-01/IGA n° 3-073/13-055/03, novembre 2013. 36 Groupement d?Inte re t public pour la reconstitution des titres de proprie te s en Corse. 37 Proposition de loi pre sente e par MM. Olivier FAURE, Serge LETCHIMY et les membres du groupe Nouvelle Gauche et apparente s, enregistre e a la Pre sidence de l?Assemble e nationale le 6 de cembre 2017, nume ro 475, qui a donne lieu a la loi n° 2018-1244 du 27 de cembre 2018 visant a faciliter la sortie de l'indivision successorale et a relancer la politique du logement en outre-mer. PUBLIÉ De s 2013, le rapport CGEDD-IGA pointait les limites des voies utilise es pour re soudre les de fauts de titrement : ? « Processus long et one reux, la de volution successorale n?apporte qu?une re ponse partielle a la proble matique de l?indivision » ? « Seule re ponse a la multiplicite des situations, l?usucapion (prescription acquisitive)38 com- porte des inse curite s juridiques. » Extrait du rapport du rapport CGEDD-IGA de 2013 relatif aux problèmes fonciers aux Antilles « Le titrement constitue un enjeu stratégique aux Antilles qui ne saurait se limiter à la seule question de la création d?un outil d?aide à la reconstitution de titres. » « La mission estime ainsi que, préalablement à toute réflexion sur l?institution d?une nouvelle structure, il est impératif d?affiner la compréhension de cette problématique. Il est permis [en effet] de s?interroger sur l?efficacité du cadre juridique actuel [?] face à l?ampleur du problème. [?] Cette réflexion [?] doit s?appuyer sur une étude détaillée et précise de l?ampleur des besoins, afin d?évaluer la faisabilité et l?impact de toute réforme. » Et le rapport suggérait déjà des pistes de réflexion et de parangonnage venant des pays du sud dont les situations sociales et de rapport à la propriété foncière se rapprochent davantage des outre-mer que la conception hexagonale du droit de propriété installée et consolidée depuis l?époque napoléonienne. Ainsi, il évoquait les travaux que « le conseil supérieur du notariat réalise régulièrement, en lien avec celui des géo- mètres experts, pour la Banque mondiale pour les pays d?Europe de l?Est, d?Amérique du Sud et d?Asie ren- contrant des problèmes de titrement. Cette expertise pourrait être sollicitée [?] pour évaluer tant l?infor- mation disponible que les blocages liés aux procédures actuelles et formuler des propositions d?améliora- tion ». « A cet égard, il serait sans doute intéressant d?analyser l?expérience du Brésil qui a créé une pres- cription acquisitive de cinq ans au bénéfice des populations pauvres sur le terrain d?assiette d?une maison qu?elles ont construite, sans détenir la propriété du terrain. » Ainsi, en conclusion, le rapport affirmait que « la législation métropolitaine ne prend pas suffisamment en compte la réalité sociale [?] », préconisait « une évolution législative [qui] apparaît nécessaire pour traiter des situations d?absence massive de titres » et recommandait de missionner « le conseil supérieur du nota- riat et celui des géomètres experts sur l?amélioration des procédures de titrement. » Si ce travail n?apparaî t pas avoir e te mene , plusieurs e volutions le gislatives sont ne anmoins intervenues, mais avec une porte e qui reste limite e du fait de la timidite des e volutions eu e gard a l?ampleur des com- plexite s ultramarines. En 2017, la loi EROM39 est venue, pour les DOM, stabiliser la porte e de l?acte de notorie te et re duire le de lai de recours de la notorie te acquisitive a cinq ans au lieu de trente40. Concomitamment, la me me disposition a e te instaure e en Corse41. 38 Article 2272 du code civil : prescription acquisitive trentenaire aussi appele e « me canisme d?usucapion », me canisme juridique qui permet de transformer l'usage non e quivoque, paisible et continu d'un bien en possession opposable a tous a l'issue de l'e coulement du de lai de prescription. 39 Loi n° 2017-256 du 28 fe vrier 2017 de programmation relative a l'e galite re elle outre-mer et portant autres dispositions en matie re sociale et e conomique (EROM). 40 La position doctrinale est que l?acte de notorie te acquisitive ne vaut pas titre mais preuve, d?abord simple, puis de sor- mais au bout de 5 ans, irre fragable de l?acquisition du de lai trentenaire. 41 Loi n° 2017-285 du 6 mars 2017 visant a favoriser l'assainissement cadastral et la re sorption du de sordre de proprie te . PUBLIÉ Si ce de lai de recours est de sormais significativement re duit, il n?est reste pas moins que la stabilisation de finitive de la proprie te ne cessite toujours 35 ans d?occupation continue. Comme le soulignait un rap- port CGEDD de 201642 au sujet de la situation foncie re en Corse, a maints e gards tre s semblable dans ses difficulte s de titrement a celle des outre-mer, « des e volutions sont ne cessaires au plan juridique si ce n'est pour se curiser la proce dure de titrement et les effets de l'acte de notorie te acquisitive [ce qui est de sormais acquis], du moins pour re duire les de lais attache s a la mise en oeuvre de l'usucapion, qui ga- gneraient, dans cet objectif d'inte re t ge ne ral d'assainissement de la situation, a passer d?un de lai de pres- cription de trente a dix ans. » En 2018, la deuxie me loi « dite Letchimy » e voque e pre ce demment visant a faciliter la sortie de l?indivi- sion successorale permet dore navant, dans les collectivite s re gies par l?article 73 de la Constitution, des de cisions de partage a la majorite des droits indivis et non plus a l?unanimite comme ante rieurement. « Le Code civil pre vo[yait] en effet qu?un indivisaire qui ne se positionnerait pas sur la vente ou le partage oblige les autres indivisaires a saisir le tribunal, ce qu?ils sont en ge ne ral tre s re ticents a faire, pour des raisons de cou t (avocat obligatoire), de longueur (re elle ou suppose e) de la proce dure et parce qu?il est toujours de licat d?entamer une proce dure au sein de sa propre famille. [Cette loi] inverse cette logique : c?est aux opposants a la vente ou au partage de se positionner de façon active en saisissant le tribunal [?]. »43 Le recul sur l?application de ces dispositions n?est pas encore important et il est encore to t pour conduire une e valuation. Cependant, des entretiens mene s par la mission aupre s des praticiens du sujet, il ressort de façon convergente que, me me s?il s?agit d?un premier pas notamment dans le cas de situations de ja claires et informe es (connaissance des indivisaires en particulier), les effets de cette loi restent limite s dans les faits. Celle-ci pre voit en effet que le projet de partage porte par une majorite simple des droits indivis doit e tre notifie a tous les indivisaires ; ceci constitue une difficulte re elle pour les successions souvent complexes, courant sur plusieurs ge ne rations, jusqu?a dix parfois. La proposition de loi qui avait ge ne re cette loi avait pour sa part propose que le projet de partage soit notifie a tous les indivisaires « dont le domicile est connu et situe en France. Si un ou plusieurs indivisaires n?ont pas de domicile connu, la notification se fera par la publication dans un journal d?annonce le gal au lieu de situation du bien ». Cette limitation n?a malheureusement pas prospe re dans le projet de loi de pose ensuite par le Gouvernement. Une telle e volution a de nouveau e te refuse e lors de la discussion en premie re lecture a l?Assemble e nationale du projet de loi 3DS44. Plus re cemment en 2019, la loi a e tendu a la Polyne sie française les dispositions de partage amiable a la majorite des droits indivis de la loi Letchimy45 . Elle met en place pour cette collectivite d?outre-mer d?autres dispositions. En particulier, lorsque « des biens immobiliers de pendent de plusieurs succes- sions et [qu?ils] ne peuvent e tre facilement partage s ou attribue s par te te compte tenu de la complexite manifeste a identifier, localiser ou mettre en cause l?ensemble des indivisaires dans un de lai et a un cou t raisonnable, [?] le partage judiciaire peut e galement se faire par souche ». Et, dans ce cas, la loi pre voit que « la demande de partage par souche doit faire l?objet d?une publicite collective ainsi que d?une infor- mation individuelle s?agissant des indivisaires identifie s et localise s dans le temps de la proce dure ». L?information individuelle des indivisaires se limite alors aux seuls indivisaires raisonnablement identi- fie s et connus dans le temps normal de la proce dure. Comme le note le Cridon46, l?application de la dis- position Letchimy « posera la question de la notification du projet de partage, le texte imposant la noti- fication a tous les indivisaires [?] lorsque les indivisaires sont partiellement inconnus -cas tre s fre quent pour les indivisions successorales complexes- », le Cridon regrettant « qu?une publicite ge ne rale, telle que pre vue pour [le partage par souche] n?ait pas e te envisage e »47. 42 Rapport n° 010559-01 du CGEDD d'analyse des propositions formule es au sein du groupe de travail « Lutter contre la pression foncie re et la spe culation immobilie re » en Corse, juin 2016. 43 Analyse de la proposition de loi, ADIL de La Re union, janvier 2017. 44 Amendement n°2848 de fendu par Josette Manin http://www.assemblee-nationale.fr/dyn/15/amende- ments/4721/AN/2848. 45 Loi n° 2019-786 du 26 juillet 2019 relative a la Polyne sie française. 46 Centre de recherches, d'information et de documentation notariales. 47 Loi relative a la Polyne sie : la fin des indivisions complexes ? Cridon nord-est, flash 31 juillet 2019. PUBLIÉ Au-dela , la loi pour la Polyne sie pre voit d?autres dispositions, comme le partage par souche ou la limita- tion du droit de retour dit « fre res et soeurs », autant d?e volutions qui pourraient e galement e tre exami- ne es pour les collectivite s re gies par l?article 73 de la Constitution. Contributions de la CUF dans le cadre de la concertation sur le projet de « loi Mayotte » Pour sa part, la commission d?urgence foncière (CUF), mise en place à Mayotte depuis 2019 en application de la loi EROM, a analysé la situation héritée des décrets du 4 février 1911 portant réorganisation du régime de la propriété foncière à Madagascar et du 9 juin 1931, portant réorganisation du régime de la propriété fon- cière dans l'archipel des Comores mettant en place le titrement à travers l?inscription au livre foncier, dont l?abrogation est entrée en vigueur au 1er janvier 2008. « A Mayotte le domaine privé (des personnes privées et des personnes publiques) correspond aux superficies titrées avant 2008 [?]. Le non titré correspond aux biens publics [?]. A la date du 31 décembre 2007, 17 500 titres de propriété étaient inscrits à la Conservation de la propriété immobilière [et] environ la moitié de ces propriétés est affectée par le dysfonctionnement du droit de propriété lié aux successions [?] Les successions des acquéreurs initiaux n?ont pas été déclarées et donc ne sont pas transcrites, ou les actes des cadis-notaires n?ont pas été déposés pour inscription. Entre 1931 et 1980, le nombre des acquéreurs défunts est important et touche plusieurs générations d?ayants-droits. Le livre foncier n?est donc pas à jour. Dans une société traditionnellement de culture orale polygame, plus le temps passe, plus il est difficile d?identifier les héritiers et le droit applicable (droit local / droit commun), et plus l?intérêt des générations actuelles diminue puisque le nombre des copartageants éventuels augmente ». En conséquence « l?essentiel du blocage provient du défaut de déclaration des décès et des successions. S?agis- sant de la partie déclarative des dispositions prévue par le code civil (articles 720 à 730-5), nécessaires pour établir la qualité d?héritier et le patrimoine du défunt, l?inertie des intéressés est le problème majeur [dans les] situations qui sont antérieures à 2008-2010 (changement du régime de publicité foncière - suppression de l?activité notariale des cadis). Autrement dit, la situation de biens toujours inscrits au nom de l?acquéreur initial décédé parfois depuis 30 ans ou plus, et au moins depuis 12 ans ». La CUF conclut qu?il « est donc ne cessaire d?amender la phase de clarative en adoptant une mesure inci- tative qui pourrait se concre tiser par un texte spe cifique et d?une dure e limite e dans le temps ». Elle propose pour cela « la disposition suivante : dans tous les cas de de ce s ante rieurs au 31/12/2010 les he ritiers potentiels disposent [?] d?un nouveau de lai de deux ans pour reque rir aupre s du notaire de leur choix, un acte de notorie te successorale et une attestation de proprie te immobilie re [?]. A de faut, toute personne reste e taisante pendant deux ans sera re pute e renonçante ». Elle pre voit e galement les dispositions d?affichage et de publicite ad hoc48. Bien qu?il s?agisse a Mayotte d?un re gime foncier spe cifique, la disposition propose e par la CUF pourrait e galement inspirer des modifications dans les autres outre-mer afin d?acce le rer la connaissance des ayants droits et d?agir plus rapidement pour les sorties d?indivision successorales. Il n?en demeure pas moins que les e volutions le gislatives pourraient e galement e tre diffe rencie es selon les DROM. En conclusion, face a la complexite et au caracte re massif du de sordre foncier dans les outre-mer, la mis- sion conside re que pour assainir significativement et a une e che ance raisonnable cette situation, il est indispensable de mettre en place dans un de lai rapproche , dans le cadre de l?article 73 de la Constitution, des e volutions le gislatives substantielles venant pallier la « timidite » des ame liorations re centes et per- mettant de mettre en place des voies « rapides » de re solution des de sordres fonciers. Etant donne la technicite du sujet, la mission n?a pas e te en mesure d?en proposer la consistance pre cise, la conception de ces e volutions ne cessitant un travail particulier sous un mandat du Premier Ministre, entre des praticiens de terrain qui oeuvrent de ja dans les DOM, en lien e troit avec la Chancellerie et les conseils nationaux des notaires et des ge ome tres experts, y compris inte grant les expe riences des pays du sud. Les travaux de pre figuration des GIP de titrement pourront contribuer directement a ce travail 48 Contributions de la CUF dans le cadre de la concertation sur le projet de « loi Mayotte », juin 2021. PUBLIÉ par l?e tat des lieux auquel ils proce deront pour mesurer la consistance du travail a accomplir en identi- fiant les diffe rentes natures des situations a traiter et des blocages a lever pre alablement a la de finition des strate gies a conduire et des priorite s d?intervention. 3. Sous mandat du Premier ministre, mettre en place dans un délai rapproché, dans les collectivités régies par l'article 73 de la Constitution et le cas échéant de manière différenciée entre celles-ci, les évolutions législatives significatives permettant une résolution accélérée du désordre foncier dans les outre-mer (prescription acquisitive limitée à dix ans, recours à la publicité collective pour les décisions de partage, mise en place d?une période de forclusion de déclaration des héritiers, possi- bilité du partage par souche, etc.). A l?instar de la mise en place du groupement d'inte re t public pour la reconstitution des titres de proprie - te s en Corse (Girtec) institue par la loi en 200649, la loi « Lodeom »50 a pre vu en 2009 la mise en place d?un GIP de titrement unique pour tous les de partements d?outre-mer, qui e tait cependant difficilement ope rable. La loi dite Warsmann51 est venue en 2011 reformer le statut des GIP en apportant des simpli- fications substantielles concernant notamment la possibilite d?en cre er a l?initiative locale et de concen- trant l?autorisation de l?E tat au plan local. Cette simplification a permis de re former en 201352 la loi de 2009 pour introduire la proce dure, dite « proce dure de titrement », qui peut e tre conduite soit par un GIP, soit par un e tablissement public foncier. En Guadeloupe, l?e tablissement public foncier local a mis en place depuis plusieurs anne es une inge nie- rie de titrement qu?il conside re comme ne cessaire a sa fonction d?acquisition foncie re, le recours a l?ex- propriation en utilisation courante pour passer outre en renvoyant a plus tard et a d?autres la re solution de l?indivision lui paraissant trop brutal et peu acceptable socialement. Ainsi, l?EPFL a de veloppe un re - seau de compe tences (ge ne alogistes, ge ome tres, etc.). Devant l?utilite collective de cette approche, l?EPFL a de cide de cre er une filiale de nomme e HAMAC53 afin d?e largir aux diffe rentes collectivite s territoriales le soutien a ces travaux et d?e largir ainsi la force de frappe face a l?ampleur des situations de de sordre foncier a re soudre. Entre les deux solutions de la conduite de la proce dure de titrement par un GIP ou par un e tablissement public foncier, le rapport CGEDD-IGA de 2013 « [privile giait] la premie re hypothe se. [?] Certes, la loi n°2013-922 a pre vu que si le titrement e tait confie a l?EPFL, ses statuts devraient e tre comple te s et son conseil d?administration e largi a l?E tat, aux ge ome tres et aux notaires. Une telle e volution est susceptible d?alourdir le fonctionnement de l?EPF et de distendre le lien avec les collectivite s locales dont il est l?outil d?action foncie re. La mission a e galement constate [?] qu?une telle compe tence [reste] assez e loigne e de [son] coeur de me tier, et susceptible de venir amputer [ses] ressources. Par ailleurs [?], l?EPFL en re- constituant les titres de proprie te pourrait e tre conside re comme juge et partie dans la mesure ou son action principale porte sur l?acquisition de biens immobiliers au profit de ses membres. [?] Enfin, il est 49 Loi n° 2006-728 du 23 juin 2006 portant re forme des successions et des libe ralite s, article 42. 50 Loi n°2009-594 du 27 mai 2009, LODEOM (Loi organique pour le de veloppement e conomique en Outre-mer), article 35. 51 Loi n° 2011-525 du 17 mai 2011 de simplification et d'ame lioration de la qualite du droit, articles 98 a 122. 52 Loi n° 2013-922 du 17 octobre 2013 visant a prolonger la dure e de vie des agences pour la mise en valeur des espaces urbains de la zone dite des cinquante pas ge ome triques et a faciliter la reconstitution des titres de proprie te en Guade- loupe, en Guyane, en Martinique, a La Re union, a Mayotte et a Saint-Martin, article 3. 53 Habitat Ame lioration Acquisition. PUBLIÉ permis de s?interroger au regard des spe cificite s des compe tences requises (juristes, ge ome tres, no- taires), non pre sentes dans un EPFL, sur le gain d?une telle mutualisation. » Pour ces diffe rentes raisons, de ja se rieusement analyse es de s 2013, la mission pre conise la mise en place rapide des GIP de titrement dans les outre-mer. En Guadeloupe, afin de pre server le capital ressources d?inge nierie de titrement de veloppe par l?EPFL, le GIP aurait tout avantage a s?appuyer par voie conven- tionnelle sur l?inge nierie de veloppe e au sein de la filiale Hamac. Ainsi, seraient exerce es les pleines fonc- tions de gouvernance associant l?ensemble des compe tences et autorite s ne cessaires, y compris l?E tat, comme le pre voit la loi. Cette option pre senterait l?avantage de pouvoir s?appuyer par conventionnement sur les capacite s d?inge nierie de ja constitue es par l?EPFL, sans de naturer sa gouvernance. Il sera en particulier important d?associer dans le GIP la Chambre des notaires ainsi que la DRFiP. Con- cernant les notaires, de nombreux interlocuteurs de la mission ont clairement e voque qu?ils se sont de - sengage s de ces proce dures. Si l?on peut entendre que le mode le e conomique de leur intervention n?est pas acquis, leur ro le est ne anmoins indispensable. Leur participation au sein de cette gouvernance col- lective qu?est le GIP paraî t essentielle pour consolider leur implication. Par ailleurs, il a e te signale a la mission que la recherche des proprie taires des logements vacants se heurte a des difficulte s d?identification et de domiciliation. Ainsi, 90 % des courriers reviennent a l?en- voyeur. Or, pour bon nombre de biens, la taxe foncie re est tout de me me pre leve e. Le partage des fichiers de la DRFiP, que rend possible la confidentialite aux travaux du GIP confe re e explicitement par la loi, permettrait de faciliter l?identification des interlocuteurs effectifs. L?ADIL de La Re union, a l?occasion d?une e tude sur l?indivision que lui a confie e l?intercommunalite du Territoire co te ouest dans le cadre de son PILHi54 constate en effet que « les compe tences ne cessaires a ces missions [de titrement et] la maitrise de la documentation qui permet de les mener sont actuelle- ment fragmente es entre diffe rents organismes publics et prive s ». L?ADIL souligne de s lors que « la cre a- tion d?un GIP, organisme dote de sa propre gouvernance, regroupant toutes les compe tences ne cessaires permet la maitrise de tous les aspects spe cifiques dans un cadre juridique et technique unique et assure donc l?efficacite du travail. » Par son article 248, la re cente loi dite 3DS55 a comple te la deuxie me loi Letchimy visant a faciliter la sortie de l'indivision successorale en prescrivant que dans les collectivite s re gies par l'article 73 de la Constitution [?], chaque e tablissement public de coope ration intercommunale nomme un re fe rent charge du recensement des proprie te s en indivision [?] ». Si la pre sence d?un tel re fe rent paraî t judicieuse pour l?identification des indivisions, la re solution de celles-ci ne cessite en tout e tat de cause l?action coordonne e de l?ensemble des acteurs compe tents au-dela du seul EPCI. A ce jour, si la commission d?urgence foncie re pre figuratrice du GIP a Mayotte (CUF) est bien en place, aucun GIP n?est actuellement en fonctionnement dans les autres de partements d?outre-mer, biento t 10 ans apre s l?installation du dispositif dans la loi, me me si en Martinique la cre ation du GIP est en discus- sion depuis 2019 sans qu?a ce jour elle n?ait abouti, alors qu?elle reste annonce e comme imminente. Selon la Deal, l?adoption de la convention constitutive achopperait sur le choix de la pre sidence entre l?E tat et la collectivite territoriale de Martinique56. Cependant, me me si un co-financement des GIP est envisage entre l?E tat et les collectivite s, il n?en demeure pas moins qu?il s?agit en l?occurrence d?un travail technique, a forte dimension juridique, garant du respect des re gles re gissant le droit de proprie te . Il est donc logique, comme pour le GIRTEC depuis sa cre ation, ou comme pour la CUF a Mayotte, que la pre si- dence soit assure e par un magistrat. La loi instituant les GIP de titrement dans les outre-mer devrait de s lors e tre comple te e par une disposition prescrivant que ceux-ci soient pre side s par une personnalite qualifie e de signe e par arre te conjoint du ministre de la justice et du ministre charge de l'outre-mer, apre s avis de la collectivite re gionale ou territoriale concerne e. 54 Etude sur l?indivision, ADIL de La Re union, octobre 2019. 55 Loi n° 2022-217 du 21 fe vrier 2022 relative a la diffe renciation, la de centralisation, la de concentration et portant di- verses mesures de simplification de l'action publique locale. 56 Il est a noter que le me me de bat semble s?ouvrir pour le GIRTEC entre l?Etat et la collectivite de Corse. PUBLIÉ La question du financement de ce travail au long cours ne doit pas e tre e lude e. Le rapport IGA-CGEDD de 2013 l?e voquait de ja a propos du GIRTEC : « Si les re sultats de cette structure sont inde niables, son cou t de fonctionnement n?est pas ne gligeable », mais soulignait « que le cou t global du GIP doit e tre ap- pre cie au regard des gains fiscaux potentiels, pour l?E tat comme pour les collectivite s locales. C?est no- tamment le cas pour les conseils [de partementaux] ou [les] collectivite s [territoriales] qui percevront potentiellement davantage de droits de mutation a titre one reux ». A cet e gard, la proposition de loi57 qui a conduit a la publication de la loi n° 2017-285 du 6 mars 2017 susmentionne e pre cisait en effet dans son expose des motifs que l?action du GIRTEC a « eu un impact positif sur les recettes fiscales [?] ». Ainsi, la mobilisation de fonds publics pour accomplir ces ta ches de re solution du de sordre foncier paraî t totalement justifie e au regard des rentre es « directes » qu?elles procurent par la fiscalite foncie re et im- mobilie re, mais aussi de manie re indirecte par les dynamiques e conomiques que le de blocage du foncier permet comme le souligne l?ADIL de La Re union : « le GIP permet de libe rer du foncier disponible a des ope rations d?ame nagement, de construction et d?ame lioration de l?habitat au be ne fice des me nages de - favorise s mais aussi des entreprises du ba timent et du monde e conomique en ge ne ral. » En tout e tat de cause, le financement pe renne du GIP doit e tre assure . La LBU permet a l?E tat de partici- per pour sa part au financement des GIP de titrement. C?est ainsi que la CUF de Mayotte est finance e ; pour le GIP de titrement de la Martinique, la contribution de l?E tat a son fonctionnement, pre vue a part e gale avec la collectivite territoriale, est e galement programme e au sein de l?enveloppe de LBU dont be - ne ficie la Martinique. Le rapport CGEDD de 2016 relatif au questions foncie res en Corse, constatant qu?il « est acquis que 20 a 30 ans sont encore ne cessaires pour disposer d'une situation saine », pre conisait de pe renniser le GIR- TEC, cre e au de part pour dix ans, et corre lativement « de pre voir un financement de longue dure e qui ne soit pas a ne gocier chaque fois au fil des exercices ». Il recommandait en conse quence « d?asseoir le fi- nancement pe renne du GIRTEC sur une taxe additionnelle a la taxe spe ciale d?e quipement (TSE) dans la mesure ou il contribue a la production de foncier ». Cette piste de solution de financement pe renne pre sente l?avantage certain de doter le GIP de moyens non soumis a la pre carite de l?annualite des exercices budge taires. Une TSE de die e, de l?ordre de 3 a 5 ¤ par redevable - sans pre judice des plafonds, afin de ne pas venir restreindre les capacite s d?action des EPFL, EPFA et Agences des cinquante pas ge ome triques - apporterait la stabilite de long terme qui lui est intrinse quement indispensable. 4. Mettre en place sans délai les GIP de titrement dans les départements d?outre-mer à l?initiative de l?État. Instaurer la désignation par arrêté interministériel d?une personnalité qualifiée pour en assurer la présidence, après avis des collectivités régionales ou territoriales. Y associer la DRFiP et la Chambre des notaires. En prévoir le financement dans la durée, soit par le biais de contractuali- sations longues (contrats de plan), soit sous forme d?une taxe dédiée. A Mayotte, l?installation du GIP s?effectuera le moment venu a la suite aux travaux de la CUF de ja mise en place. Le temps que les gouvernances de titrement se mettent en place, qu?elles obtiennent des re sultats signi- ficatifs, notamment a l?aide d?e volutions le gislatives facilitantes mais qui ne cessiteront e galement un cer- tain de lai de mise en application, les besoins imme diats d?ame lioration et de re habilitation des loge- ments prive s de grade s resteront difficiles a satisfaire. Il est donc indispensable de mettre en place des 57 Proposition de loi visant a favoriser l?assainissement cadastral et la re sorption du de sordre de la proprie te , enregistre e a la Pre sidence de l?Assemble e nationale le 26 octobre 2016. PUBLIÉ dispositions transitoires permettant de relancer significativement les travaux de remise en ordre de ces habitats prive s sans attendre l?issue des travaux de titrement. Extrait de l?étude sur l?indivision dans le cadre du PILHi du TCO, ADIL de La Réunion La mission fait siens les propos de l?ADIL de La Réunion : « L?intérêt privé de la sortie d?indivision ne con- cerne que les indivisaires. L?intérêt public de résoudre les situations d?indivision est la lutte contre l?habitat indigne. « Toutes les aides ou interventions financières [?] nécessitent règlementairement la propriété du foncier. Les cas d?indignité de logements constatés qui sont liés à l?indivision ou à une occupation sans droit ni titre concernent pourtant la frange la plus défavorisée de la population. L?inadaptation des règlementations peut être analysée comme contribuant à maintenir des familles dans un habitat indigne. « La focalisation sur la sortie d?indivision, certes possible dans certains cas, conduit à des procédures com- plexes et donc longues, parfois pluriannuelles. Pendant ces procédures, les familles continuent de souffrir de conditions de logement et de vie indignes. « Il serait donc souhaitable, dans les cas les plus complexes non susceptibles d?être réglés rapidement de privilégier le traitement du problème humain plutôt que de se focaliser sur l?immeuble et son statut. Cela suppose de permettre de mobiliser les fonds publics sous forme de subvention, de prêts ou d?avance sans exiger que le bénéficiaire n?ait à justifier d?un acte de propriété. L?adaptation de la règlementation des aides et l?adoption d?un critère de stabilité d?occupation en lieu et place d?un statut réel foncier apparait comme la solution la plus pragmatique et la plus efficace pour faire cesser les situations d?habitat indigne. » Ainsi, sur les cas e tudie s par l?ADIL, 84 % de ceux-ci relevaient en premier lieu d?une solution d?aides sans sortie de l?indivision. Une premie re solution est de s?appuyer sur le paiement de la taxe foncie re, comme cela est de ja assez largement pratique . Mais cette pratique ne peut re sulter que d?un « arrangement » local, sa formalisation sous forme de re gle e tant difficile, la soumission a la taxe foncie re d?un bien non dote d?un « juste titre » n?e tant pas le gale. Une deuxie me solution serait de s?appuyer sur les dispositions analogues a celles institue es par la pre- mie re loi Letchimy de 2011 visant a lutter contre l?habitat indigne58 qui fixe les conditions a satisfaire par les occupants d?habitat informel pour be ne ficier d?une indemnisation en cas de de molition de leur logement rendue ne cessaire par une ope ration de re sorption de l?habitat insalubre ou d?ame nagement : ? e tre a l'origine de l'e dification des locaux ; ? constituer la re sidence principale du proprie taire ? e tre proprie taire bailleur dans le respect des obligations locatives ou locataire de bonne foi ; ? justifier d'une occupation continue et paisible de ces locaux depuis plus de dix ans ; ? ne pas faire l'objet d'une ordonnance d'expulsion dans les dix ans. L?e valuation de cette loi qui vient d?e tre lance e dans le cadre du PLOM en cours permettra d?apporter un e clairage sur la pertinence de ces conditions et sugge rer le cas e che ant certains ajustements les rendant plus ope ratoires pour sortir de manie re efficace des situations d?insalubrite et d?indignite . Plus simplement, une autre approche consisterait a conside rer que le fait de consentir a re aliser des travaux significatifs d?ame lioration du logement que l?on occupe ou ge re en tant que bailleur, avec un re el effort d?investissement, constitue une raison suffisante pour be ne ficier des aides publiques. L?interven- tion d?un ope rateur attesterait la re alite de l?investissement. Dans ce sens, il conviendrait que l?investissement acquie re, au sein de l?indivision, le statut de bien propre de la personne qui y consent (diffe rence entre la valeur re nove e et la valeur avant ame lioration). 58 Loi n° 2011-725 du 23 juin 2011 portant dispositions particulie res relatives aux quartiers d'habitat informel et a la lutte contre l'habitat indigne dans les de partements et re gions d'outre-mer. PUBLIÉ Ne anmoins, afin d?inciter a la sortie d?indivision, la prise en compte de la part en bien propre s?effectue- rait a la due proportion de l?effort net, de duction faite des subventions publiques, l?aide de la collectivite revenant ainsi a l?ensemble de l?indivision. Lorsque l?e difice objet des travaux d?ame lioration est ba ti sur une proprie te publique, il serait judicieux que la re gularisation soit concomitante des travaux d?ame lioration, ou donne lieu a la cession d?un bail re el solidaire (BRS) lorsqu?un organisme foncier solidaire (OFS) est de ja mis en place. Quand il s?agit d?un terrain de l?E tat, la subvention et la re gularisation ou l?octroi d?un BRS devraient e tre simultane s. Enfin, d?une manie re globale, les de penses lie es au titrement devront e tre prises en compte dans l?as- siette subventionnable. Il sera ne cessaire de recenser l?ensemble de ces cou ts, au-dela de ceux qui seront supporte s par l?indivisaire qui prend l?initiative des travaux de re novation. Ces dispositions pourraient e tre mise en place a titre transitoire pendant la monte e en puissance du titrement gra ce aux travaux des GIP de titrement sur une dure e de dix ans, renouvelable une fois. 5. Mettre en place, à titre transitoire sur une durée de dix ans renouvelable une fois, les possibilités de bénéficier des aides à l?amélioration pour les propriétaires occupants comme bailleurs ne pouvant faire valoir aisément un titre de propriété du fait d?une situation complexe de défaut de titrement, dès lors que ceux-ci consentent la charge de travaux d?amélioration significatifs, attestés par un opérateur. Conférer à l?investissement consenti un statut de bien propre, déduction faite des subventions publiques. Coupler décision de subvention et régularisation ou octroi d?un BRS quand la construction est bâtie sur un terrain appartenant à l?État. Prendre en compte dans l?assiette subventionnable les coûts globaux de sortie d?indivision. PUBLIÉ Comme e voque supra, la mission conside re que la strate gie de qualification du parc prive est tout aussi indispensable que celle du de veloppement du parc public. Il s?agit, dans les outre-mer, d?une composante a part entie re des politiques sociales du logement au sein desquelles le traitement de la vacance du parc prive doit prendre toute sa place. Extrait du rapport CGEDD sur l?accession très sociale de 2019 Dans son rapport de 2019, « face au constat de dégradation de la situation et à la faiblesse stratégique des politiques locales de l?habitat [dans les outre-mer] », le CGEDD affirmait la nécessité et l?urgence « de mettre en place un programme d?actions coordonné susceptible de porter ses effets sur tous les maillons de la chaîne d?élaboration de ces politiques ». Concernant le rôle de l?État, le CGEDD poursuivait : « parce que la politique de l?habitat est éminemment partenariale, ce programme d?action devra être construit localement entre les partenaires, au premier rang desquels l?État les collectivités territoriales. Parce que ces collectivi- tés ne paraissent pas en mesure de s?accorder entre elles sans la présence d?un arbitre « supra-territorial », et parce que l?État est encore aujourd?hui le plus gros pourvoyeur de moyens sur l?habitat (aides budgétaires et fiscales, à la pierre et à la personne), il lui revient d?assurer le leadership et de jouer un premier rôle actif d?entraînement des collectivités ». Le CGEDD appelait dans cette logique à « généraliser la co-construction des politiques ». Pour cela, il re- commandait « que l?État s?investisse à la fois dans l?animation du travail partenarial au sein du CD(T)HH et dans la participation active à l?élaboration des PLH et des PiLHI, aux côtés des intercommunalités ». « Les services de l?État ne sont actuellement pas en position d?égalité au sein des CDHH ou CTHH, ceux-ci étant présidés de droit par le seul président du conseil départemental ou de la collectivité territoriale unique. Il est donc proposé de modifier [le] code de la construction et de l?habitation pour instaurer une présidence conjointe des CDHH par le préfet et le président du conseil départemental ou de la collectivité territoriale unique ». La loi 3DS a ajoute au premier aline a de l?article L364-1 du code de la construction et de l?habitation (CCH) cre ant les CRHH une phrase qui vient modifier la re gle de pre sidence : « ce comite est copre side par le repre sentant de l'E tat dans la re gion et un e lu local de signe au sein du colle ge des repre sentants des collectivite s territoriales et de leurs groupements ». L?amendement parlementaire qui en est a l?ori- gine motivait ainsi cette nouvelle disposition : « le CRHH est devenu une instance centrale de la territo- rialisation des politiques de l?habitat. Il est appele a jouer un ro le de terminant en matie re de diffe rencia- tion des politiques de l?habitat. Dans ce contexte, il est le gitime qu?il soit co-pre side par le repre sentant de l?E tat dans la Re gion et par un e lu local [?]. Ainsi, a son plus haut niveau, le CRHH incarnera la dimen- sion de co-construction propre aux politiques locales de l?habitat ». Cette disposition ne concerne cependant que les re gions me tropolitaines, les outre-mer e tant re gies par le deuxie me aline a du me me article du CCH. Il est regrettable que cette disposition n?ait pas e te e gale- ment institue e pour les outre-mer, alors que les difficulte s cumule es en matie re d?habitat y sont particu- lie rement multiples, intenses et complexes. Rien ne s?oppose plus de sormais a l?unification de la re gle a PUBLIÉ l?ensemble national et de pre voir les me mes dispositions que dans les re gions me tropolitaines. Ainsi le deuxie me aline a du L364-1 du CCH pourrait le gitimement e tre supprime et la mention « Hors de la Gua- deloupe, de la Guyane, de la Martinique, de La Re union, de Mayotte ou de Saint-Martin » retranche e du premier aline a. Dans son rapport de 2019, partant du constat des faiblesses de l?avancement des PLH59 et PILHi, le CGEDD pre conisait en outre de renforcer la capacite d?e laboration strate gique des services de l?E tat : « le dimensionnement actuel des services en charge du logement au sein des Deal ne permet pas a priori d?assurer [les] fonctions strate giques a la hauteur des enjeux comme a celle des faiblesses d?inge nierie collective. Il est donc propose de renforcer les e quipes [des] Deal, destine es a l?animation des politiques locales de l?habitat ». La mission soutient cette proposition en l?e tendant a l?appui aux de marches ope ra- tionnelles. 6. Face aux difficultés cumulées en matière d?habitat des situations ultra-marines qui nécessitent une forte intégration des acteurs, dont l?État, modifier l?article L364-1 du CCH pour établir les mêmes règles concernant les CRHH de métropole et des outre-mer, instituant la co-présidence État- collectivité. Positionner les services de l?État comme co-acteurs des politiques territorialisées de l?habitat et étoffer pour cela leurs capacités stratégiques. Ces capacite s strate giques permettront en particulier de de velopper les moyens de la connaissance, pre - alable indispensable a la conception et a la conduite des politiques de l?habitat. Le de ploiement « dans chaque territoire d?observatoires locaux du foncier, du logement et de l?habitat [?] » est a juste titre une des mesures du PLOM en cours. Celui-ci pre voit e galement « au sein de la LBU une enveloppe « inge nie- rie » au profit des Deal ». Mais un tel appui financier n?aura d?efficacite a cre er une capacite d?analyse au sein des services que si ceux-ci sont en mesure d?assurer une maî trise d?ouvrage strate gique, c?est-a -dire d?analyse critique de ces e tudes, au-dela de la mise en oeuvre formelle de la commande publique. Le PLOM pre conise e galement de « soutenir via l?enveloppe « inge nierie » de la LBU la modernisation des PLH et des PLUI [?] afin d?accompagner les collectivite s dans l?e laboration ou la mise a jour des documents de planification ne cessaires a la dynamisation de la politique du logement ». La aussi, cette mesure, assure ment justifie e, portera ve ritablement ses fruits vers une approche de co-construction de s lors que les Deal auront les moyens de de passer la fonction d?attribution des subventions aux collectivi- te s en s?impliquant a leurs co te s dans la conception des strate gies territorialise es a mettre en oeuvre. Les dispositifs programme s que constituent les OPAH et OPAH-RU (ope ration programme e d?ame liora- tion de l?habitat et de renouvellement urbain), sont un efficace outil fe de rateur pour mobiliser les par- tenaires et inciter les collectivite s locales a inscrire leur intervention pour l?habitat dans une strate gie urbaine et territoriale plus large. Gra ce aux e tudes pre -ope rationnelles qui les fondent, elles permettent de construire une strate gie coordonne e. Gra ce aux e quipes d?animation, elles apportent pour leur mise en oeuvre un appui professionnel aux proprie taires prive s. Le constat, e voque en Guadeloupe, d?une moyenne d?a ge des populations concerne es par les OPAH-RU supe rieure a 70 ans, incite d?autant plus a avoir recours a ces dispositifs d?accompagnement. A ce titre, le PLOM en cours incite « la politique du logement en outre-mer [a ] mieux investir le parc prive dont la capacite est sous-utilise e, notamment en centre-ville ou la vacance est pre dominante » et sou- ligne l?inte re t des « ope rations globales de re habilitation soutenues par l'Anah (type Opah, Opah RU, PIG, ...) et par le programme Action coeur de ville [et Petites Villes de demain], la lutte contre la vacance [pouvant] trouver dans ces dispositifs un cadre d?analyses partage es et d?actions coordonne es ». 59 Actuellement, sur les 21 PLH obligatoires, 8 seulement sont exe cutoires, 8 sont en cours d?e laboration, dont 4 en Gua- deloupe depuis 2013 et 2014 et 4 a Mayotte depuis 2017 et 2019, et 5 sont « non e labore s », c?est-a -dire non engage s (1 en Martinique, 1 en Guadeloupe, 2 en Guyane et 1 a Mayotte). Source : suivi des documents d?urbanisme et d?habitat, DHUP. PUBLIÉ Pourtant, trop peu d?OPAH sont en cours ou a l?e tude, me me si les programmes nationaux ACV et PVD ont eu une influence positive, gra ce a l?implication des Deal, en incitant les laure ats a pre voir un tel vo- let60 , permettant ainsi de passer de deux OPAH-RU a une douzaine de projets re partis dans les cinq DROM. Cependant, pour les 15 communes ultramarines be ne ficiaires du programme ACV et 35 de PVD, la dimension « logement » dans les conventions signe es ou en projet est encore peu documente e alors me me que leur dispositif majeur, l?ope ration de revitalisation de territoire (ORT) comprend ne cessaire- ment des actions d?ame lioration de l?habitat et que la convention d?ORT vaut convention d?OPAH si elle partage toutes ses caracte ristiques (pe rime tre, montant des aides, mesures d?accompagnement social, interventions urbaines) et OPAH-RU si elle inte gre notamment un volet relatif a l?habitat de grade et a la lutte contre l?habitat indigne, qui peut inclure la remise sur le marche de logements vacants. La question de la vacance de passe cependant largement les secteurs urbains constitue s (cf. infra), en particulier aux Antilles et a La Re union. La mission conside re que, notamment dans la logique de la tran- sition e cologique et de la lutte contre l?artificialisation, une intervention proactive est e galement indis- pensable dans le diffus. Les capacite s d?inge nierie et d?animation ont e galement vocation a y e tre de - ploye es dans des formes ade quates par les collectivite s avec l?appui de l?E tat et de l?Anah. Le projet d?ou- verture au diffus des aides a l?ame lioration de l?habitat aux proprie taires occupants paraî t a cet e gard tout a fait opportun61. En synthe se, la mission encourage a l?intensification du travail collaboratif entre tous les acteurs, Anah et financeurs, services de l?E tat et chaque collectivite concerne e. Une attention particulie re devra e tre porte e a l?inge nierie afin que les collectivite s soient soutenues de s l?engagement des e tudes, puis pour assurer le suivi-animation. D?une manie re assez re currente, les services de l?E tat local et des collectivite s pointent la faiblesse de la pre sence de l?Anah pour appuyer les projets ope rationnels locaux. Il serait judicieux, dans la logique pro ne e par la mission d?une intervention aupre s des proprie taires bailleurs recalibre e et rendue attrac- tive, que l?Anah au niveau central renforce dans les territoires ultra-marins l?appui et l?expertise tech- niques aux montage des ope rations qu?elle apporte aux services de l?E tat et des collectivite s pour impul- ser cette nouvelle dynamique. Il est a noter que les difficulte s financie res des collectivite s ultra-marines limitent parfois drastiquement les capacite s de financement d?inge nierie. Il serait pertinent d?ouvrir dans les outre-mer la possibilite d?un financement de l?inge nierie a 100%, toutes aides publiques confondues, y compris pour le finance- ment de chefs de projet. Le re glement national de l?Anah vient d?e tre modifie sur ce point par arre te interministe riel du 21 avril 2022. Cependant, l?ouverture pre voit dans son article 30 que, « sur de rogation expresse du conseil d'ad- ministration, le montant total des aides octroye es au be ne ficiaire peut atteindre 100 % du cou t global de l'ope ration TTC [?] pour l'ame lioration du parc de logements en outre-mer faisant l'objet d'un cofinan- cement spe cifique », les e crits de pre paration de cette modification transmis par la DGOM e voquant par- la la spe cificite des outre-mer a travers le financement LBU. Cette e volution paraî t excessivement limite e dans la situation des outre-mer et inadapte e en termes de re activite . La mission conside re que le niveau de de cision doit rester le niveau de concentre . Les instruments de police de l?habitat concernent la lutte contre l?habitat indigne, qui rele ve du CCH, l?insalubrite , mettant en pe ril la se curite et la sante humaines et qui depuis l?ordonnance n° 2020-1144 du 16 septembre 2020 prise en application de la loi ELAN rele ve e galement du CCH, l?e tat manifeste d?abandon qui est re gi par le CGCT, ou bien les biens sans maî tres ge re s selon les dispositions du CG3P. 60 Ainsi, la Deal de Guadeloupe insiste pour que chaque projet de veloppe de manie re syste matique a minima une e tude de faisabilite d?OPAH. 61 Travail en cours pour modifier l'arre te du 20 fe vrier 1996 relatif aux aides de l'Etat a l'acquisition-ame lioration de logements a vocation tre s sociale et a l'ame lioration des logements dans les de partements d'outre-mer. PUBLIÉ Touchant a la proprie te , ces proce dures sont complexes et ne cessitent une vraie rigueur d?application pour e tre re gulie res. Elles sont e galement tre s sensibles pour l?e lu de proximite dans son rapport avec les administre s, le sujet de la proprie te e tant tre s sensible dans les outre-mer. Ces proce dures deman- dent en conse quence non seulement une inge nierie consolide e, mais aussi un engagement politique af- firme . Pour ces deux raisons, ces instruments coercitifs paraissent tre s peu mobilise s. Bien que ces outils rele vent de la responsabilite des maires, la compe tence peut e tre transfe re e a l?EPCI mais, d?une manie re assez ge ne ralise e, les responsabilite s de police de l?habitat sont reste es dans les mains des communes. D?un point de vue technique, il s?agit pourtant d?une inge nierie assez pointue qu?il est difficile de re unir au niveau communal, sauf exception de certaines grandes villes. L?e chelon de l?in- tercommunalite serait tout a fait judicieux pour mettre en place une masse critique de compe tences. En Martinique, les EPCI tentent de jouer une fonction d?appui et de formation des services communaux mais cela n?est qu?un pis-aller. Pour appuyer les collectivite s, principalement aux Antilles et a La Re union compte tenu des enjeux, l?E tat pourrait mettre en place une plateforme d?inge nierie au be ne fice des collectivite s sur ces champs encore peu appre hende s. Des plateformes d?inge nierie ont e te mises en place a Mayotte et en Guyane pour ap- porter un appui de proximite au service des collectivite s et les aider au montage des dossiers de finan- cement des projets. Comme l?indique le re cent rapport se natorial62, pour la DGOM, ces plateformes ont produit des effets positifs qui se traduisent dans la progression nette de la consommation des cre dits de paiement dans ces deux territoires. Cependant, ces plateformes mises en place par l?Etat sont de die es uniquement a l?aide au montage des dossiers de financements63. En matie re de mobilisation des proce dures de police de l?habitat, il s?agit d?appuyer les collectivite s sur des proce dures techniques et juridiques a caracte re ope rationnel mobili- sant d?autres compe tences qu?administratives et financie res de montage de dossier de financement. Le rapport se natorial s?appuie en outre sur les constats et recommandations de la mission IGA-CGEFi de 202064. Celle-ci rele ve quant a elle que le « dimensionnement des moyens des plates-formes paraî t in- suffisant au regard des enjeux et de l?importance des questions a traiter » et appelle a les inscrire dans le temps long, la monte e en puissance d?une inge nierie au sein des collectivite s prenant du temps. « Pour inte ressantes qu?elles soient, la mission doute que les mesures prises soient a la hauteur des enjeux, a la fois par le niveau des moyens mobilise s et par la dure e d?intervention qui est pre vue. Elle recommande que soient de finies clairement avec les e lus locaux, dans tous les territoires, des strate gies d?accompa- gnement et de renforcement de l?inge nierie des collectivite s territoriales ». La mission fait sienne la proposition de la mission se natoriale : « [Calibrer] leurs moyens et leur dure e pour tenir compte de l'importance des besoins ». 62 Rapport d?information de la de le gation se natoriale aux outre-mer sur la politique du logement dans les outre-mer, juil- let 2021. 63 Le re cent « re fe rentiel » qui fixe les priorite s d'actions des pre fectures et des sous-pre fectures pour 2022-2025 (http://www.fo-prefectures.com/documents/3772-2-pdf-missions-prioritaires-des-prefectures-2022-2025-mpp.html) met e galement en place de nouveaux leviers de concentre s pour l?aide au financement de projets : fonds d?inge nierie et le marche d?inge nierie « sur mesure » destine aux collectivite s territoriales de l?ANCT, partiellement de concentre . 64 Rapport de la mission IGA-CGEFi relative a la sous-exe cution des cre dits du programme 123 « Conditions de vie outre- mer », avril 2020. PUBLIÉ 7. Développer fortement les opérations programmées d?amélioration de l?habitat privé et de la sor- tie de vacance, dans les centres anciens comme dans le diffus en soutenant les collectivités locales. Renforcer l?appui et l?expertise techniques de l?Anah auprès des départements d?outre-mer et ouvrir dans les outre-mer la possibilité de co-financements d?ingénierie jusqu?à 100 %, toutes aides pu- bliques confondues, par décision déconcentrée. Déployer aux Antilles et à La Réunion des plates- formes d?ingénierie technique au sein des services de l?État pour appuyer les collectivités dans l?exercice des polices de l?habitat en calibrant leurs moyens et leur durée pour tenir compte de l'im- portance des besoins. Dans les centres-villes et centres-bourgs, la re sorption de la vacance et de l?insalubrite de passe l?inter- vention a l?immeuble lorsque la logique d?intervention ne cessite la mobilisation de te nements fonciers voisins, voire des dents creuses adjacentes et en conse quence le re ame nagement du parcellaire. Le pro- jet fait alors appel a une logique d?ame nagement. Extrait du rapport CGEDD sur l?accession très sociale de 2019 Le rapport CGEDD de 2019 avait déjà noté « les carences en stratégies d?aménagement » dans les outre- mer. Si deux EPFA65 existent en Guyane et à Mayotte, le rapport recommandait « d?examiner l?opportunité de doter la Guadeloupe et la Martinique d?opérateurs d?aménagement de l?État, en capacité d?initiative d?opérations d?aménagement ». Le rapport soulignait également « L?intérêt de doter un territoire d?un établissement public de l?État amé- nageur est que ce dernier dispose de la faculté d?initier et de conduire en compte propre des actions d?amé- nagement. Cette maîtrise d?ouvrage directe des opérations d?aménagement est conduite en pleine coopéra- tion avec les collectivités, qui restent responsables de leur document d?urbanisme, y compris en périmètres d?opération d?intérêt national (OIN). Elle permet de dépasser les difficultés des communes à lancer de telles opérations, compte tenu en particulier de leur situation financière, souvent très difficile dans ces quatre DOM ». Le PLOM en cours constate que « la reconque te des centres-villes et centres-bourg ne cessite des moyens importants et des compe tences spe cifiques d'intervention en milieu urbain constitue , compose essen- tiellement d?immeubles d?habitation anciens de grade s. L?intervention sur la re sorption de l?habitat in- formel ou de grade ne cessite la mise en oeuvre d?ope rations de renouvellement urbain comprenant l?ac- quisition de terrains en zones urbanise s afin de produire du foncier ame nage pour le de veloppement de l?offre de logements ». Pour cela, une des mesures du Plan consiste a : « soutenir l?e mergence de nouveaux acteurs [?] pour re habiliter et remettre sur le marche des logements et ou des ensembles immobiliers, laisse s a l'abandon par leurs proprie taires, [?] ou pour intervenir en renouvellement urbain afin de permettre re sorption de l?habitat informel ou tre s de grade ». Il serait judicieux, a l?ache vement du PLOM dans les mois qui viennent, de tirer le bilan de cette mesure, cruciale en terme de capacite a agir ope rationnellement. Dans l?attente, et compte tenu des entretiens mene s par la mission, celle-ci en conclut que le sujet n?a pas re ellement progresse et, a de faut d?initiatives locales, retient a nouveau la recommandation du rapport de 2019. Il revient en effet a l?E tat, e galement dans ce domaine, d?e tre pro-actif et de prendre l?initiative, dans un partenariat bien compris avec les collectivite s. 65 Etablissement public foncier et d?ame nagement, ope rateur d?Etat spe cifique en outre-mer regroupant les fonctions d?un e tablissement public foncier et d?un e tablissement public d?ame nagement. PUBLIÉ Aux Antilles, le rapport du CGEDD de 2020 relatif a la re serve des cinquante pas ge ome triques66 recom- mandait « d?examiner les besoins d?outils d?ame nagement de l?E tat pour faire face aux enjeux massifs de re sorption de l?insalubrite et d?adaptation structurelle du littoral antillais aux de re glements clima- tiques. La loi « climat et re silience »67 conforte les agences des cinquante pas ge ome triques jusqu?en 2031 et les dote des compe tences d?ame nagement identiques a celles d?un e tablissement public d?ame - nagement de l?E tat au sein de leurs territoires de compe tence. En conse quence l?opportunite de cre er aux Antilles un outil d?ame nagement impliquant l?E tat doit s?envisager en lien avec l?existence des agences des cinquante pas. Dans une logique d?association des collectivite s et dans la perspective de la fin de ces agences a l?horizon de dix ans, la mission pre conise la cre ation d?une socie te publique locale d?ame nagement d?inte re t na- tional (SPLA-IN) en Guadeloupe et en Martinique, par filialisation des agences. Cette solution permettrait d?installer, ces toutes prochaines anne es, les compe tences locales d?ame nagement, le statut d?inte re t na- tional disparaissant a la fermeture des agences, la socie te devenant une socie te publique locale d?ame - nagement (SPLA) de droit commun appuye e sur les collectivite s antillaises. Ainsi, dans un premier temps, l?E tat garderait une capacite d?initiative a travers cet outil partage dont il de tiendrait a cette fin la majo- rite , et se retirerait a l?horizon de dix ans, une fois les pratiques d?ame nagement installe es. Un nouvel ajustement le gislatif des statuts des agences serait ne cessaire pour leur confe rer la possibilite de filiali- sation sur le pe rime tre de partemental. Le CGEDD avait releve dans son rapport de 2020 relatif aux cinquante pas ge ome triques que « tous les maires, ou leurs adjoints, rencontre s par la mission, sans exception, saluent l?implication des agences [des cinquante pas] dans la re alisation de projets importants pour la commune [et] reconnaissent l?uti- lite de faire appel a un ope rateur « a-politique, qui travaille pour tout le monde » car n?e tant relie a au- cune collectivite en particulier. Ils constatent en effet l?importance des « rivalite s entre les structures », « chacun pensant les choses de son co te » dans un contexte de « relations politiques tre s complique es ». Ils affirmaient en conse quence avoir besoin « d?organes coordonnateurs pour l?inte re t ge ne ral » que sont les agences pour de passer ces difficulte s et conduire des « projets plus complets et plus inte gre s ». Ainsi l?inte re t porte par les e lus pour un « tiers-ope rateur » de gage des contingences locales pour faire avancer des projets complexes pourrait se porter sur un outil du type SPLA-IN, d?autant qu?il n?est pas un pur outil d?E tat comme le sont les agences, mais une hybridation impliquant e galement les collectivi- te s. Afin de consolider pendant cette pe riode la monte e en puissance des compe tences ope rationnelles lo- cales en matie re d?ame nagement, de renouvellement urbain et d?ame lioration de l?habitat, cet outil pour- rait e galement e tre utilement dote d?une fonction « d?acade mie » de formation a destination des collec- tivite s, et me me de l?E tat. En Guyane et a Mayotte, il existe de ja ces capacite s d?ame nagement et de renouvellement urbain a travers les deux EPFA. Ceux-ci ont en outre la possibilite de filialiser. C?est ainsi que l?EPFA de Guyane vient de cre er avec Action Logement une filiale, la SIFAG68, afin d?accompagner les communes dans les projets de revitalisation des centres-bourgs. L?ope ration de restauration immobilie re (ORI) est e galement un dispositif coercitif, tre s peu utilise dans les outre-mer, mais qui s?inscrit dans une logique plus globale de traitement d?un ensemble d?immeubles. 66 Rapport CGEDD n° 012883-01, Rapprocher le gitimite et le galite : vers l?abolition des cinquante pas ge ome triques aux Antilles, janvier 2020. 67 Loi n° 2021-1104 du 22 aou t 2021 portant lutte contre le de re glement climatique et renforcement de la re silience face a ses effets (article 247). 68 Socie te Immobilie re et Foncie re d?Ame nagement de la Guyane. PUBLIÉ Ceci renvoie aux capacite s locales de conduire techniquement et financie rement ce genre d?ope rations qui s?apparentent davantage a de l?ame nagement (cf. § 4.1.4 pre ce dent). En me tropole, depuis 2010 les ope rations de re sorption d?habitats insalubres sont subventionne es par l?Anah69. Sont distingue es les situations « d?insalubrite irre me diable ou dangereuse, au sens du pe ril avec interdiction d?habiter », qui rele vent de la de molition (RHI), et celles d?insalubrite reme diable qui ne ces- sitent des travaux de re novation, souvent lourde (THIRORI). Ce second dispositif de financement s?ap- plique e galement aux ORI. Dans les deux cas, les logiques d?intervention sont plus globales que la simple e chelle de l?immeuble ; elles concernent un î lot urbain, un groupe d?î lots ou un quartier d?habitat individuel. L?intervention s?ins- crit de s lors dans une logique d?ame nagement et l?aide publique s?applique a l?e quilibre du mode le e co- nomique en subventionnant le de ficit du bilan d?ame nagement. En outre-mer, la RHI est prise en compte depuis 2014, dans cette me me logique70. Elle vise tout aussi bien l?habitat diffus que les centres villes et centres bourgs, que ce soit dans les situations foncie res re - gulie res71 ou dans l?habitat informel en application de la loi Letchimy de 2011. Contrairement a la situa- tion hexagonale, l?aide au de ficit du bilan d?ope ration est finance e non pas par l?Anah, mais par les cre dits budge taires de la LBU. Par contre, les besoins de re novation d?immeubles ou groupes d?immeubles en insalubrite reme diable ne sont pas pris en compte. Il est ne cessaire, e tant donne les besoins de re novation immobilie re des centres urbains, tout particulie rement aux Antilles, mais aussi a La Re union et en Guyane (Cayenne et Saint-Laurent-du-Maroni), d?e tendre le dispositif de traitement de l?habitat insalubre dans les outre-mer au THIRORI. L?instruction de 2014 pourrait e tre comple te e dans ce sens et confirmer que ces ope rations sont e ligibles aux cre dits de la LBU. Contrairement a la me tropole, ou les de cisions de financement RHI et THIRORI sont prises au plan na- tional, en outre-mer l?attribution de l?aide a la RHI est de concentre e au plan de partemental. Cette me me souplesse doit e tre pre serve e pour les futurs financements THIRORI. En outre, les ope rations, en parti- culier en milieu urbain, sont largement susceptibles de mobiliser a la fois de la RHI -de molition- et du THIRORI -restauration-. Pour ces deux raisons, il est hautement souhaitable que les deux volets soient couverts par les me mes dispositifs de financement et de de cision de subvention, a savoir la LBU et les services de concentre s de l?E tat. 8. Examiner l?opportunité de doter la Guadeloupe et la Martinique d?opérateurs d?aménagement et de renouvellement urbain impliquant l?État, de type SPLA-IN, par filialisation des agences des cinquante pas géométriques, qui joueraient également la fonction « d?académie » de formation en matière d?aménagement, de renouvellement urbain et d?amélioration de l?habitat. Etendre au THI- RORI l?instruction interministérielle de 2014 relative au traitement de l?habitat indigne dans les départements et régions d?outre-mer. 69 Instruction du 19 octobre 2010 relative au financement de la re sorption de l?habitat insalubre irre me diable ou dange- reux (RHI) et du traitement de l?habitat insalubre reme diable ou dangereux, et des ope rations de restauration immobilie re (THIRORI). 70 Instruction relative au traitement de l?habitat indigne dans les de partements et re gions d?outre-mer du 31 mars 2014. 71 « Pour toutes les situations d?habitat re gulier, qu?elles soient en diffus, concentre es dans un quartier, ou non, les outils ope rationnels de droit commun trouvent a s?appliquer, comme en me tropole. De plus, dans ces situations, nombre d?op- portunite s foncie res sont re cupe rables pour construire et accueillir des me nages a reloger, contribuant aussi a revitaliser les centres urbains ou bourgs ». PUBLIÉ Les taxes sur les logements vacants font partie de l?arsenal coercitif pour lutter contre la vacance. Dans les outre-mer, la taxe d?habitation sur les logements vacants (THLV) existe dans les seules communes qui l?ont institue e. Aucune commune ultramarine n?entre dans la zone d?application de la taxe sur les logements vacants (TLV). La loi EROM72 a e tendu en 2017 le champ d?application de la TLV aux « communes situe es dans les col- lectivite s re gies par l' article 73 de la Constitution comprises dans une zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants et re pondant aux [me mes] conditions [qu?en me tropole]73 ». Le de cret qui fixe la liste des communes ou la taxe est applicable n?ayant pas encore inte gre les communes ultra-marines, le PLOM en cours pre voit « l?e tude des conditions pour mettre en place la TLV dans certaines agglome - rations ultra-marines ». Les indicateurs statistiques paraissent a ce jour d?une fiabilite insuffisante pour fonder juridiquement l?application de la TLV dans les territoires d?outre-mer. Comme le de montre le rapport IGF-CGEDD de 201674, les deux taxes, en leur e tat actuel, « sont d?un recouvrement complexe et one reux pour une efficacite non de montre e ». Une des raisons en est la fre quence e leve e, voisine de 50%, des exone rations, pour la THLV comme pour la TLV. Elle de coule des conditions pose es par le Conseil Constitutionnel a l?application de ces taxes. En particulier, un logement n?est pas assujetti a ces taxes : ? s?il a e te mis en vente au prix du marche et n?a pas trouve preneur, ce qui en toute rigueur est impossible puisque le prix de marche est par de finition le prix auquel un logement trouve pre- neur ; ? si le montant des travaux permettant de le rendre habitable de passe 25% de sa valeur ve nale. Ce dernier cas est particulie rement fre quent dans les outre-mer e tant donne la pre dominance de l?insa- lubrite et de l?indignite comme causes de la vacance et le classement cadastral de ces logements en 7e me et 8e me cate gories75 qui en de coule. Cela explique que les EPCI auditionne s par la mission indiquent que, dans les communes ou la THLV a e te institue e, elle n?est pas ne cessairement « applique e ». La fre quence des exone rations re sulte en partie de ce que la TLV et la THLV, sous leur forme actuelle, visent des objectifs de politique du logement. Or, la vacance pre sente des externalite s ne gatives bien au- dela de ses effets sur les conditions de logement des me nages, en particulier s?agissant de la protection de la plane te (cf. supra § 1.3). Enfin, le produit de la THLV revient aux communes qui l?ont institue e, tandis que celui de la TLV revient a l?E tat. Cela ajoute a la complexite du dispositif. En particulier, l?inclusion dans le zonage TLV de com- munes ayant instaure une THLV engendre la suppression de cette dernie re, et donc une perte de recette pour les collectivite s locales, ces deux taxes e tant exclusives l?une de l?autre. 72 Loi n° 2017-256 du 28 fe vrier 2017 de programmation relative a l'e galite re elle outre-mer et portant autres dispositions en matie re sociale et e conomique 73 « Un de se quilibre marque entre l'offre et la demande de logements, entraî nant des difficulte s se rieuses d'acce s au loge- ment sur l'ensemble du parc re sidentiel existant, [un] niveau e leve des loyers, [un] niveau e leve des prix d'acquisition des logements anciens ou [un] nombre e leve de demandes de logement par rapport au nombre d'emme nagements annuels dans le parc locatif social ». 74 Rapport conjoint IGF n° 2015-M-037-CGEDD n° 010243-01, E valuation de politique publique, Mobilisation des loge- ments et des bureaux vacants, janvier 2016. 75 Logements avec un ba ti de qualite me diocre ou de labre et occupe s par un me nage aux revenus infe rieurs a 150 % du seuil de pauvrete : ? la cate gorie 7 concerne les re sidences de « qualite de construction me diocre, mate riaux bon marche , logement souvent exigu en collectif, absence tre s fre quente de locaux d?hygie ne » ; ? la cate gorie 8 concerne les re sidences « d?aspect de labre , qualite de construction particulie rement de labre , ne pre sente plus les caracte res e le mentaires d?habitabilite ». PUBLIÉ Seule une profonde re forme de la taxation de la vacance pourrait la rendre efficace. Elle ne peut e tre envisage e qu?au niveau national. L?annexe 5 pre cise ce qu?elle pourrait e tre. Tant qu?elle n?aura pas e te mise en oeuvre, la taxation sera d?un faible apport pour lutter contre la vacance dans les outre-mer. En tout e tat de cause, en l?e tat actuel du dispositif constitue de la TLV et de la THLV, l?inscription de certaines communes ultra-marines dans le zonage TLV serait d?une efficacite limite e. La faiblesse nume rique des interventions programme es d?ame lioration de l?habitat et de la sortie de la vacance, tout en e tant a la fois la cause et l?effet, a partie lie e avec l?appauvrissement des capacite s de bureaux d?e tudes et acteurs associatifs76 compe tents en la matie re. Le de ploiement d?une intervention publique offensive sur le parc prive repose ne cessairement sur une strate gie d?affermissement des capacite s d?inge nierie des ope rateurs sociaux, entendus au sens des « or- ganismes concourant aux objectifs de la politique d?aide au logement »77, agre e s par l?E tat, couvrant les champs de « l?inge nierie sociale, financie re et technique, », de « l?interme diation locative et de gestion locative sociale (IML) », ou de la « maî trise d?ouvrage [?] en tant que proprie taire ou preneur de bail a construction, emphyte otique ou de bail a re habilitation [plus couramment appele maî trise d?ouvrage d?insertion (MOI)78] ». Peu d?organismes d?interme diation locative sont implante s dans les outre-mer et les Deal comme les EPCI des Antilles ou le Conseil de partemental de La Re union constatent que leur activite aupre s des proprie taires bailleurs est tre s re duite. Par manque de moyens, l?activite de captation de logements est mineure. Au demeurant, la fe de ration des associations pour la promotion et l?insertion par le logement (FAPIL) rappelle que l?IML ne cessite un travail amont de de finition du type de public a loger, pour cher- cher ensuite le parc prive adapte . Cette approche conforte la mission dans sa perception qu?une politique volontaire d?interme diation locative trouverait toute sa place dans les DROM ou , comme de veloppe par ailleurs, le parc prive doit e tre compte comme une ressource des politiques sociales du logement. L?IML est aussi un moyen de se curiser les proprie taires bailleurs dans l?accueil d?une cible sociale ou tre s so- ciale, la mise en oeuvre mi-2022 de Loc'Avantages leur apportant une incitation comple mentaire79. L?e cosyste me de ces inge nieries ope rationnelles au services des proprie taires et des locataires aide s est fortement tributaire de la volonte publique de de ployer des actions vigoureuses et dans le temps long. Ces inge nieries prive es ou associatives ne peuvent en effet se de velopper que dans une perspective plu- riannuelle suffisamment charpente e. Il en va de me me pour le tissu entrepreneurial des entreprises du ba timent dans le domaine des inter- ventions d?ame lioration et de re habilitation. Les grands groupes, qui pre dominent, dont le cre neau de 76 A La Re union un audit de la Deal sur ce sujet serait envisage . 77 Article L 365-1 du CCH. 78 Dans le cadre du PLOM 2019-2022 en cours, l?agre ment MOI est de sormais possible dans les DROM en application du de cret n° 2021-809 du 24 juin 2021. 79 Le taux de re duction d?impo t sur les loyers perçus est augmente de 5% si le logement est loue via un organisme d?in- terme diation locative qui intervient en mandat gestion, en supple ment des taux de re duction d?impo t de 15 %, 35 % ou 60 % suivant que le loyer est de 15 %, 30 % ou 45 % en dessous des loyers de marche . PUBLIÉ pre dilection est la construction neuve80 ne paraissent pas les plus adapte s et les plus agiles sur les tra- vaux d?ame lioration, en « dentelle urbaine » et a fortiori dans le diffus. L?e cosyste me des petites entre- prises et des artisans compe tents en re novation de l?habitat a besoin d?e tre consolide . Comme pour les capacite s d?inge nierie « sociale » e voque es pre ce demment, cela demande ne anmoins une perspective au long cours suffisamment puissante. Un tel e cosyste me constitue e galement un puissant levier de de veloppement local et d?emploi. Il serait judicieux que les Re gions d?outre-mer, au titre de leurs compe tences en matie re e conomique et de for- mation professionnelle, de veloppent une ve ritable strate gie de confortation de ces filie res de die es a la re novation. La mission fait sienne une recommandation du rapport du 2019 du CGEDD sur l?accession sociale insis- tant sur le fait que la reprise d?une politique d?accession et d?ame lioration tre s sociale du parc prive ne - cessite « de conforter les filie res d?acteurs existantes ou d?en cre er de nouvelles. Cela ne cessitera qu?elles aient la perspective d?une stabilite suffisante et dans la dure e, leur assurant de trouver un mode le e co- nomique viable ». Le rapport conside rait en conse quence indispensable, « qu?au-dela de l?annualite bud- ge taire, un cap soit affiche a 10 ans pour permettre de se curiser dans le temps la constitution de ces filie res et leur capacite a agir a la bonne e chelle ». C?est pourquoi la mission, constatant que la dure e du PLOM actuel est trop courte pour impulser une politique d?ame lioration du parc prive et de manie re plus ge ne rale des politiques de l?habitat impliquant par nature de nombreux acteurs, conside re qu?une dure e de six ans serait plus ade quate. 9. Projeter une politique publique État/collectivités d?amélioration et de sortie de la vacance du parc privé à la hauteur de enjeux par rapport à la demande sociale, sur une durée pluriannuelle suffisante pour assurer à la bonne échelle l?émergence et la structuration des filières d?acteurs d?in- génierie sociale et de rénovation des logements. Fixer une durée de six ans pour le PLOM 3. Le nouveau PLOM devra, en rupture avec son pre de cesseur, inscrire dans ses fondamentaux le principe que le parc prive soit conside re comme un segment a part entie re des politiques sociales de l?habitat dans les outre-mer, au me me titre que le logement locatif social public. Dans son introduction, l?actuel PLOM 2019-2022 fait en effet re fe rence au seul parc public comme re - ponse aux besoins sociaux ultra-marins de logement. Dans cette logique, il de ploie a travers ses diffe - rentes mesures des enjeux strate giques pour le parc public mais, en ce qui concerne les logements prive s, il additionne diffe rents dispositifs sans pour autant les inscrire dans une strate gie d?ensemble mobilisa- trice d?ame lioration du parc et sans impulser les re orientations que cela suppose entre les diffe rents segments des politiques de l?habitat. La seconde e volution majeure du PLOM qui serait attendue pour sa troisie me e dition concerne la place de l?E tat dans la co-construction des politiques et des strate gies territoriales de l?habitat. Si le PLOM actuel affirme « le ro le [de l?E tat] en matie re de planification ope rationnelle, aux co te s des collectivite s territoriales compe tentes », il n?en demeure pas moins qu?il positionne celui-ci en « accompagn[ateur des] collectivite s dans l?e laboration des documents de planification et en facilit[ateur du] suivi de leur re alisation ». 80 Qui a produit uniformisation des programmes et production standardise e, sans effort d?insertion dans le tissu existant, comme on peut en particulier le constater aux Antilles. PUBLIÉ Les mesures du nouveau PLOM devront en conse quence venir incarner cette posture pro-active de l?E tat. Ainsi et a titre d?exemple, la mesure relative a mise en place des GIP de titrement, qui a vocation a e tre pleinement poursuivie, ne doit plus e tre subordonne e a l?initiative locale comme elle est formule e au- jourd?hui. Certes, il s?agit de mobiliser un partenariat large, mais l?E tat par son action volontaire doit s?assurer de la mise en place effective et rapide de ces GIP. Il n?est pas acceptable en effet que le GIP de titrement de la Martinique, dont le projet e tait de ja initie en 2019, n?ait actuellement pas encore vu le jour. Le Plan national de lutte contre les logements vacants de ploie diffe rents outils comme la solution nume - rique « ze ro logement vacant » pour aider les collectivite s a contacter et convaincre les proprie taires de logements vacants, ou comme la plate-forme d?e changes collaborative qui permet le partage des expe - riences (diagnostics, difficulte s) et des interrogations sur la the matique. Compte tenu de l?e loignement et des difficulte s spe cifiques des territoire ultra-marins en la matie re, ces outils d?appui nationaux de- vraient leur e tre ouverts de manie re large et non plus re serve s aux seuls laure ats de l?appel a manifesta- tion d?inte re t initial. La maturation de la solution nume rique Ze ro Logement Vacant initie e par la Fa- brique nume rique sur un nombre restreint de sites rend maintenant possible son ouverture plus large. La plate-forme d?e changes collaborative a vocation e galement a s?e largir et il serait judicieux que les spe cificite s ultra-marines conduisent a mettre en place en son sein un groupe d?e changes de die aux outre-mer. Le soutien a l?inge nierie sous ses diffe rentes formes81 institue dans le PLOM actuel a permis la mise en place des postes de chefs de projet pour la revitalisation des centres-bourgs, la constitution de cellules e conomiques de la construction (en Guadeloupe, Guyane et Martinique) ou encore le lancement d?e tudes diverses, que ce soit dans le cadre de l?observatoire de l?insalubrite , pour e laborer des PLH et des PILHi, etc. Ces aides sont e videmment a poursuivre et intensifier. Cependant, elles auront d?autant plus d?effet qu?elles s?inscriront dans des strate gies coordonne es et globales d?action publique qui devraient fonder les de clinaisons ultra-marines du PLOM 3. Ainsi, dans les trois de partements d?outre-mer ou l?enjeu de l?ame lioration l?habitat et du traitement de la vacance est crucial, une strate gie d?ensemble inter-parte- naires, sous l?impulsion de l?E tat, devrait constituer le fil rouge et le re fe rentiel de cohe rence des diffe - rentes actions a entreprendre et des dispositifs d?appui a mettre en oeuvre (plateformes, acade mies, etc.). De par leur fonction de conseil aupre s des particuliers, les ADIL et les CAUE ont un ro le spe cifique a jouer dans la sensibilisation et l?information sur les dispositifs mobilisables pour l?ame lioration du parc prive et la sortie de la vacance. Leur implication et leur contribution par conventionnement a la mobilisation collective paraî t tre s utile. Actuellement, les aides d?Action Logement en ame lioration de l?habitat ne portent, que ce soit pour les proprie taires occupants ou bailleurs, que sur la re novation e nerge tique. Un nouveau plan quinquennal d?Action Logement est envisage a partir de 2023. Ce pourrait e tre l?occasion, dans les outre-mer ou l?ame - lioration de l?habitat et la re sorption de la vacance constituent un enjeu des politiques de l?habitat, d?exa- miner les conditions d?une intervention d?AL plus globale en la matie re. Le rapport se natorial de juillet 2021 relevait l?inte re t de la de marche de la Martinique ou une AMO est mise en place pour la mise en oeuvre, le pilotage et le suivi du Plan territorial logement Martinique (PTLM 2019-2022) de de clinaison du PLOM et mobilise la Deal, l?ARCAVS82, les collectivite s, la CAF, Action Lo- gement et l?ANAH sie ge. Une telle animation inte gre e mate rialise ainsi dans l?action le partenariat d?en- semble. Une telle pratique me rite d?e tre de ploye e pour conduire au plan local le futur PLOM. Enfin, un partenariat complet des acteurs mobilise s pour l?effort d?ame lioration affirmerait e galement une perspective pluriannuelle permettant l?e mergence et la structuration des filie res et de constituer ainsi la chaine comple te des acteurs et des compe tences, indispensable aux re alisations ope rationnelles a la bonne e chelle. 81 « Enveloppe inge nierie a disposition des Deal », « mise en place d?observatoires locaux du foncier, du logement et de l?habitat », partage et communication de donne es, appui des collectivite s locales. 82 Agence de re habilitation et de construction a vocation sociale (ARCAVS), agence antillaise de re novation urbaine visant notamment la revitalisation de zones de grade es ave des projets d?utilite publique et sociale. PUBLIÉ 10. Instaurer dans le PLOM 3 le parc privé comme segment à part entière de la politique sociale du logement dans les outre-mer. Prévoir au sein de chaque DROM la déclinaison locale de cette poli- tique sous forme d?un programme coordonné et intégré d?amélioration du parc privé et de résorp- tion de sa vacance, impliquant autour de l?État et des collectivités l?ensemble des acteurs, doté d?ins- tances de pilotage et de suivi ainsi que d?un dispositif propre d?ingénierie. Articuler PLOM 3 et nou- veau plan quinquennal d?intervention d?Action Logement dans les outre-mer et ouvrir aux outre- mer les outils d?appui du Plan national de lutte contre les logements vacants. Jacques Friggit Claire Leplat Jacques Touchefeu Inge nieur ge ne ral des ponts, des eaux et des fore ts Inspectrice de l'administration du de veloppement durable Inge nieur ge ne ral des ponts, des eaux et des fore ts PUBLIÉ PUBLIÉ PUBLIÉ PUBLIÉ PUBLIÉ Nom Organisme Fonction ALFONSI Stanislas DGOM Adjoint au sous-directeur des politiques pu- bliques, SDPP CAPLAT-LANCRY Helene DGOM Cheffe du bureau de l?e cologie du logement, du de veloppement et de l?ame nagement durable, BELDAD MAUJARET-NDIAYE Catherine DGOM Adjointe a la cheffe de bureau de l'e cologie, du lo- gement, du de veloppement et de l'ame nagement durables, BELDAD MONTOUT Sabine DGOM Charge e de mission habitat, renouvellement ur- bain, politique de la ville, BELDAD RENAUD Ame lie DGALN/DHUP Adjointe au directeur de la Direction de l?habitat, de l?urbanisme et du paysage ROGER Marie-Christine DGALN/DHUP Charge e de mission outre-mer CIELSIELSKY Henry DGALN/DHUP Chef de projet Lutte contre la vacance de loge- ments LABOREY David DGALN Chef de projet, Sous-direction territoires et usa- gers, Mission mobilisation des territoires, TU/MMT FAURE Pierre-Olivier DGALN/DHUP Adjoint au chef de bureau des e tudes e cono- miques, DHUP/FE5 MONTAGNER Raphae l DGALN/DHUP Adjoint au chef de bureau de la fiscalite du loge- ment et de l?ame nagement, DHUP/FE3 MANCRET-TAYLOR Vale rie ANAH Directrice ESNAULT Tiphaine ANAH Directrice adjointe en charge du service conseil et appui aux territoires, DSRT/SCAT CONAN Roselyne ANIL Directrice ge ne rale DUBOIS-JOYE Odile ANIL Directrice des e tudes CHANE-SEE-CHU Rachel ANCOLS Directrice ge ne rale TAI ROU Akim ANCOLS Directeur ge ne ral adjoint contro le et suites SUIRE Philippe ANCOLS Directeur central du contro le et des suites PUBLIÉ MOUCHEL-BLAISOT Rollon ANCT Directeur du programme national « Action coeur de ville » et charge du pilotage interministe riel ORT TONNAIRE Herve CDC Habitat-Banque des territoires Directeur de le gue aux Outre-mer GIBERT Fre de ric CDC Habitat-Banque des territoires Coordonnateur du programme Action coeur de Ville, ACV PAJANIRADJA Koumaran Action Logement Im- mobilier Directeur Ge ne ral DIA Ibrahima Action Logement Directeur Outre-Mer Groupe BRETIN Vincent Action Logement Directeur territorial DROM et Centre Est CUNY Se bastien FAPIL De le gue ge ne ral Guadeloupe Nom Organisme Fonction BOYER Jean-François Deal Directeur MORAND Pierre-Antoine Deal Directeur Adjoint KAWAMURA Sabine Deal Cheffe de service Habitat-Logement (inte rim) et cheffe du po le habitat QUERE Caroline Deal Cheffe de l'unite Prospective Habitat Oce ane BOUNET Cap Excellence, communaute d?ag- glome ration Directrice de l'habitat JOLY Dominique Socie te Pointoise d?HLM de la Guade- loupe Directeur ge ne ral VINGATARAMIN Corine EPFL Directrice ge ne rale Martinique Nom Organisme Fonction MAURIN Jean-Michel Deal Directeur DEPOORTER Ste phanie Deal Directrice Adjointe MAMBERT Miguelle Deal Cheffe du Service Logement Ville Durable PUBLIÉ SULIO Manue la CAP Nord Marti- nique, Commu- naute d'agglome ra- tion DGA - Ame nagement Infrastructures et Environne- ment, Responsable du Service Habitat-Logement BARRAT Marle ne Espacesud Marti- nique, Commu- naute d'agglome ra- tion Cheffe du service des Politiques urbaines et de l?ha- bitat LAIGLE Rosita CACEM, Commu- naute d'agglome ra- tion du centre de la Martinique Cheffe de service Habitat et Logement Communaute d'agglome ration du centre de la Martinique Guyane Nom Organisme Fonction KONIECZKA Antoine DGTM Chef de service Urbanisme, logement et Ame nage- ment GILLET Hubert DGTM Chef Unite Habitat La Réunion Nom Organisme Fonction GRAMONT Philippe Deal Directeur PRETOT Christian Deal Chef du service logement, habitat social CATHALA Se verine Deal Directrice adjointe VITRY Thierry Conseil de partemen- tal Directeur de l'Habitat CHEVALIER Olivier TCO, Communaute d?agglome ration du Territoire de la Co te Ouest Directeur de l?ame nagement du territoire, plani- fication et habitat DALY Claudie TCO Directrice de l?ame nagement et de l?habitat PAYET Laurent TCO Responsable du service Habitat FONTAINE Erick CINOR, communaute d'agglome ration In- tercommunale du Nord de la Re union Vice-Pre sident de la CINOR et Conseiller Munici- pal de St Denis, de le gue "Relations Bailleurs So- ciaux" PUBLIÉ Mayotte Nom Organisme Fonction KREMER Olivier Deal Directeur JOSSERAND Je ro me Deal Directeur Adjoint BOUDARD Arnaud Deal Chef de service SDDT DE WILDE Justine Deal Cheffe d'unite Financement et Politique de l'Habitat VIDONI Ve rane Deal Charge e d?e tudes MEKKAOUI JAMEL INSEE, Direction re - gionale de La Re u- nion ? Mayotte Chef de la division Etudes, adjoint au chef du Ser- vice Etudes et Diffusion, MONTEIL Bertheline CUF, commission d?urgence foncie re Pre sidente, magistrate honoraire DE BRETAGNE Se gole ne CUF Directrice PUBLIÉ Les deux principales sources sur la vacance sont le recensement de la population et la source fiscale sous ses diffe rentes formes (bases FILOCOM, Fideli, LOVAC, fichiers fonciers). Cette dernie re pre sente l?avan- tage de permettre de distinguer les vacances de courte et de longue dure e, mais l?inconve nient d?e tre moins fiable que le recensement (s?agissant notamment du nombre total de logements, du nombre de logements vacants, de la distinction du parc social). Ce de faut est particulie rement prononce dans les de partements d?outre-mer. On a donc privile gie le recensement de la population (dont le dernier mille - sime disponible au moment de la re daction du rapport est 2018). On n?a utilise la source fiscale que pour distinguer les vacances courte et longue. Sur le parc social, le re pertoire du parc locatif social (RPLS) permet de distinguer de manie re fiable les vacances courte et longue, mais ce n?est pas sur ce parc que re side l?essentiel du proble me pose par la vacance dans les de partements d?outre-mer. Les graphiques 4 comparent, par de partement d?outre-mer, l?e volution depuis 1990 du nombre de loge- ments vacants et celle de la population, du nombre de me nages (c?est-a -dire de re sidences principales) et du nombre de re sidences secondaires. Graphiques 1 : population, nombre de ménages, nombre de résidences secondaires et nombre de logements vacants, 1990-2018 Population Nombre de ménages (c'est-à-dire de résidences principales) Nombre de résidences secondaires Nombre de logements vacants EFFECTIFS 0 100000 200000 300000 400000 500000 600000 700000 800000 900000 1000000 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 Guadeloupe Martinique Guyane La Réunion Mayotte 0 50000 100000 150000 200000 250000 300000 350000 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 Guadeloupe Martinique Guyane La Réunion 0 5000 10000 15000 20000 25000 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 Guadeloupe Martinique Guyane La Réunion 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 Guadeloupe Martinique Guyane La Réunion Source : CGEDD d?apre s Insee (recensements de la population). PUBLIÉ Graphique 2 : idem, en % du nombre de logements Population Nombre de ménages (c'est-à-dire de résidences principales) Nombre de résidences secondaires Nombre de logements vacants EFFECTIFS EN % DU NOMBRE DE LOGEMENTS 0% 50% 100% 150% 200% 250% 300% 350% 400% 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 Guadeloupe Martinique Guyane La Réunion 70% 75% 80% 85% 90% 95% 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 Guadeloupe Martinique Guyane La Réunion 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 Guadeloupe Martinique Guyane La Réunion 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 Guadeloupe Martinique Guyane La Réunion Source : CGEDD d?apre s Insee (recensements de la population). Le Graphique 3 repre sente la variation du taux de vacance de 2013 a 2018 en fonction de son niveau en 2018. A la Re union, le niveau et la variation sur 5 ans du taux de vacance ressortent dans la moyenne nationale. Aux Antilles, le niveau de la vacance ressort plus e leve que la moyenne nationale mais sa variation est dans la moyenne nationale. En Guyane le niveau de la vacance ressort proche de la moyenne nationale mais sa variation ressort plus e leve e que la moyenne nationale ; dans ce de partement les re sultats sont cependant peu fiables, cf. § 1.2. du corps du rapport. Graphique 3 : variation du taux de vacance de 2013 à 2018 en fonction de son niveau en 2018 971 972 973 97401 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 1213 14 15 16 17 18 19 21 22 23 24 25 26 27 28 29 2A 2B 30 31 32 33 3435 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 4748 49 50 51 5253 54 55 56 57 58 59 60 6162 63 64 6566 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 7980 81 82 83 84 85 8687 88 89 90 91 92 9394 95 y = 0,15x - 0,01 R² = 0,38 -1,0% -0,5% 0,0% 0,5% 1,0% 1,5% 2,0% 2,5% 3,0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18% Var %vac 13-18 en fn% vac 2018 Source : CGEDD d?apre s Insee (recensements de la population). NB : sur ce graphique et sur les gra- phiques similaires qui suivent, la droite de re gression est calcule e uniquement sur les de partements me - tropolitains. PUBLIÉ D?un de partement a l?autre, le taux de vacance est tre s corre le avec la croissance de mographique (R²=0,61, Graphique 4). La Guyane se de tache mais les donne es y sont douteuses (cf. § 1.2. du corps du rapport). La Re union ne se distingue pas des autres de partements. Aux Antilles, le taux de vacance est encore plus e leve que ce que la faible croissance de mographique laisserait attendre. Graphique 4 :taux de vacance en 2018 en fonction de la croissance de la population de 2013 à 2018, par département 971972 973 974 01 02 03 04 05 06 07 08 0910 11 12 13 14 15 16 17 18 19 2122 23 24 25 262728 29 2A 2B 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 5354 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 6667 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 8687 88 89 90 9192 939495 y = -0,71x + 0,10 R² = 0,61 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% -6% -4% -2% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% %vac APMA en fn Croissdémog Source : CGEDD d?après Insee (recensement de la population). Par exception, on utilise ici la source fiscale sur la vacance, car elle permet de distinguer vacance courte et vacance longue, contrairement aux recensements de la population. Comme on l?a mentionne , elle est particulie rement peu fiable dans les de partements d?outre-mer. Il ne semble cependant pas que cela remette en cause l?ordre de grandeur des re sultats. Les Graphiques 5 repre sentent les taux de vacance courte, de vacance longue et de vacance totale en fonction de la croissance de mographique. La vacance « courte » est de finie comme de dure e infe rieure a un an, la vacance « longue » comme de dure e supe rieure ou e gale a 1 an. En Guyane, les vacances courte et longue ressortent e leve es mais ces re sultats ne sont pas fiables (cf. § 1.2. du corps du rapport). Dans les Antilles comme a la Re union, la vacance courte ressort dans la moyenne nationale. A la Re union, la vacance longue ressort e galement dans la moyenne nationale. La seule vacance qui ressorte anormalement élevée dans les départements d?outre-mer est la va- cance longue aux Antilles. PUBLIÉ Graphiques 5 : vacances courte, longue et totale en fonction de la croissance démographique Vacance courte Vacance longue Vacance totale 971972 973 974 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 1921 22 23 24 25 26 27 28 29 2A 2B 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 4647 48 4950 51 52 53 54 55 56 57 58 59 6061 62 63 64 65 66 6768 69 70 7172 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 y = 0,03x + 0,04 R² = 0,02 2% 3% 4% 5% 6% 7% -6% -4% -2% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% %vaccourt APMA en fn Croissdémog 971 972 973 974 01 02 03 04 05 06 07 08 0910 11 12 13 14 15 16 17 18 19 2122 23 24 25 26 2728 29 2A 99 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 7071 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 8788 89 90 91 92 93 94 95 y = -0,51x + 0,07 R² = 0,33 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 10% 11% 12% 13% -6% -4% -2% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% %vaclong APMA en fn Croissdémog 971 972 973 974 01 02 03 04 05 06 0708 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 21 22 23 24 25 26 2728 29 2A 2B 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 4748 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 7980 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 9192 93 9495 y = -0,48x + 0,11 R² = 0,30 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18% 20% -6% -4% -2% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% %vac APMA en fn Croissdémog Source : CGEDD d?apre s LOVAC 2020 pour la vacance et l?Insee (recensements de la population) pour la croissance de mographique. Alors qu?en me tropole une vacance e leve e est ge ne ralement associe e a une proportion e leve e de per- sonnes a ge es, dans les DOM ce n?est pas le cas, me me dans les Antilles (Graphique 6). Graphique 6 : taux de vacance en fonction de la proportion de la population âgée de plus de 60 ans, par département, 2018 971972 973 974 01 02 03 04 05 06 07 08 0910 11 12 13 14 15 16 17 18 19 21 22 23 24 25 262728 29 2A 2B 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 5354 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 6667 68 69 70 71 72 7374 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 9192 93 9495 y = 0,29x + 0,01 R² = 0,34 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% %vac APMA en fn %+60ans Source : CGEDD d?après Insee (recensement de la population). En effet, par comparaison avec les de partements de me tropole, la proportion de personnes a ge es au sein de la population est faible en Guyane et a la Re union et, malgre le vieillissement constate dans ces de par- tements, n?est pas particulie rement e leve e a la Guadeloupe et en Martinique. Il en va autrement si l?on conside re la proportion de personnes a ge es non plus dans l?ensemble de la population mais parmi les seuls propriétaires : cette dernie re, si elle est faible en Guyane et a la Re union, est tre s e leve e aux Antilles, que l?on conside re les proprie taires de l?ensemble des logements ou ceux des seuls logements vacants (Graphique 7 et Graphique 8). PUBLIÉ Graphique 7 : proportion de plus de 60 ans parmi les propriétaires de logements (de tout statut d?occupation : occupés ou vacants) en fonction de la proportion de plus de 60 ans dans la popula- tion, en 2018 971 972 973 974 01 02 03 0405 0607 08 09 10 1112 13 14 15 16 17 18 19 21 22 23 24 25 26 2728 29 2A2B 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 4041 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 676869 70 71 72 73 74 75 76 77 78 7980 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 y = 1,14x + 0,21 R² = 0,78 35% 40% 45% 50% 55% 60% 65% 70% 75% 80% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% %propriétaires de + de 60ans en fn %population de + de 60 ans Source : CGEDD d?après Insee (recensement de la population) pour l?âge de la population et LOVAC pour l?âge des propriétaires de logements. Graphique 8: proportion de plus de 60 ans parmi les propriétaires de logements vacants en fonc- tion de la proportion de plus de 60 ans parmi les propriétaires de logements de tout statut d?occu- pation (occupés ou vacants), en 2018 971 972 973 974 01 02 03 0405 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 1718 19 21 22 23 24 25 2627 28 29 2A2B 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 676869 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 y = 1,02x - 0,03 R² = 0,85 30% 35% 40% 45% 50% 55% 60% 65% 70% 75% 80% 35% 40% 45% 50% 55% 60% 65% 70% %propriétaires de logts vacants de + de 60ans en fn %propriétaires de + de 60ans Source : CGEDD d?après LOVAC. Ainsi, les Antilles combinent des taux de vacance très élevés et une proportion de propriétaires âgés (de logements de tout statut d?occupation comme de logements vacants) très élevée. PUBLIÉ Graphique 9 : taux de vacance en fonction de la proportion de personnes âgées parmi les proprié- taires de logements de tout statut d?occupation 971 972 973 974 01 02 03 04 05 06 07 08 0910 11 12 13 14 15 16 17 18 19 21 22 23 24 25 262728 29 2A 2B 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 5354 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 6667 68 69 70 71 72 7374 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 8687 88 89 90 91 92 93 9495 y = 0,12x + 0,03 R² = 0,10 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18% 35% 40% 45% 50% 55% 60% 65% 70% %vac APMA en fn %prop+60ans Source : CGEDD d?après Insee (recensement de la population) pour le taux de vacance et LOVAC pour l?âge des propriétaires de logements. Graphique 10: taux de vacance en fonction de la proportion de personnes âgées parmi les proprié- taires de logements vacants 971972 973 974 01 02 03 04 05 06 07 08 0910 11 12 13 14 15 16 17 18 19 2122 23 24 25 262728 29 2A 2B 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 5354 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 6667 68 69 70 71 72 7374 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 8687 88 89 90 91 92 93 9495 y = 0,14x + 0,02 R² = 0,16 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18% 30% 35% 40% 45% 50% 55% 60% 65% 70% 75% %vac APMA en fn %prop logts vacants +60ans Source : CGEDD d?après Insee (recensement de la population) pour le taux de vacance et LOVAC pour l?âge des propriétaires de logements. Les logements vacants des départements d?outre-mer sont de qualité bien moindre non seulement que les logements occupés de ces départements, mais également que les logements vacants de métropole. Ainsi selon le département d?outre-mer entre 47 et 87% des logements vacants sont dépourvus du confort de base, soit environ 30 points de plus que l?ensemble des logements de ces départements, alors que la plupart des logements même vacants de métropole en sont pourvus (Tableau 1). PUBLIÉ Tableau 1 : proportion de logements dépourvus du confort de base (*), par région, 2015 Tous logements Logements vacants Île-de-France 1% 2% Centre-Val de Loire 1% 5% Bourgogne-Franche-Comté 1% 6% Normandie 1% 3% Hauts-de-France 1% 5% Grand Est 1% 5% Pays de la Loire 1% 2% Bretagne 1% 4% Nouvelle-Aquitaine 1% 4% Occitanie 1% 3% Auvergne-Rhône-Alpes 1% 4% Provence-Alpes-Côte d'Azur 0% 1% Corse 1% 1% Guadeloupe 41% 74% Martinique 41% 67% Guyane 59% 87% La Réunion 15% 47% Mayotte 59% Proportion de logements sans confort de base Source : CGEDD d?après Insee, recensement de la population 2015 (2017 pour Mayotte). (*) C?est-à-dire dépourvus d?au moins l?un des trois éléments suivants : eau courante, baignoire ou douche, et WC intérieurs (ainsi que l?électricité à Mayotte). De même, dans les départements d?outre-mer, entre 35 et 58% des logements vacants sont dépourvus simultanément d?électricité et d?eau alors que la plupart des résidences principales de ces départements en sont pourvus (Tableau 2), et les eaux usées s?évacuent à même le sol pour 19% à 41% des logements vacants alors que ce cas est rare pour les résidences principales (Tableau 3). Tableau 2: proportion de logements dépourvus d?eau courante et d?électricité selon le statut d?oc- cupation et le département d?outre-mer 971 972 973 974 Prop. occupant 3% 2% 28% 1% Locataire non HLM 1% 1% 4% 0% Locataire HLM 0% 1% 1% 0% Locataire meublé ou chambre d'hôtel 1% 1% 5% 1% Logé gratuitement 4% 3% 37% 3% 28% 28% 43% 15% 31% 27% 67% 24% 42% 44% 58% 35% Résidence secondaire Vacant Résidence principale Logement occasionnel % sans électricité et eau Source : CGEDD d?après Insee, recensement de la population 2015. PUBLIÉ Tableau 3 : mode d?évacuation des eaux usées selon le statut d?occupation et le département d?outre-mer Occupation réseau égouts fosse septique puisard Prop. occupant 23% 58% 16% 3% 100% Locataire non HLM 44% 46% 8% 2% 100% Locataire HLM 93% 6% 0% 0% 100% Locataire meublé ou chambre d'hôtel 40% 51% 8% 2% 100% Logé gratuitement 28% 54% 15% 4% 100% 34% 39% 13% 14% 100% 31% 35% 17% 17% 100% 29% 37% 16% 19% 100% 36% 45% 13% 6% 100% Occupation réseau égouts fosse septique puisard Prop. occupant 31% 65% 1% 3% 100% Locataire non HLM 53% 45% 1% 2% 100% Locataire HLM 92% 7% 0% 0% 100% Locataire meublé ou chambre d'hôtel 58% 40% 0% 1% 100% Logé gratuitement 28% 67% 1% 5% 100% 38% 43% 2% 17% 100% 45% 38% 3% 14% 100% 33% 40% 4% 24% 100% 44% 49% 1% 6% 100% Occupation réseau égouts fosse septique puisard Prop. occupant 30% 42% 6% 22% 100% Locataire non HLM 48% 46% 1% 4% 100% Locataire HLM 82% 17% 0% 1% 100% Locataire meublé ou chambre d'hôtel 61% 33% 1% 6% 100% Logé gratuitement 28% 33% 7% 32% 100% 38% 22% 8% 33% 100% 12% 26% 15% 46% 100% 29% 21% 10% 41% 100% 42% 36% 5% 17% 100% Occupation réseau égouts fosse septique puisard Prop. occupant 31% 63% 4% 1% 100% Locataire non HLM 58% 39% 2% 1% 100% Locataire HLM 91% 8% 0% 1% 100% Locataire meublé ou chambre d'hôtel 66% 32% 1% 1% 100% Logé gratuitement 26% 65% 5% 4% 100% 52% 34% 3% 11% 100% 31% 47% 6% 16% 100% 42% 30% 8% 20% 100% 47% 46% 3% 3% 100% Raccordement à Evacuation à même le sol Total Raccordement à Evacuation à même le sol Total Raccordement à Evacuation à même le sol Total Raccordement à Evacuation à même le sol Total Vacant Tous statuts Guadeloupe Martinique Guyane Réunion Résidence secondaire Vacant Tous statuts Résidence principale Logements occasionnels Résidence secondaire Logements occasionnels Résidence secondaire Vacant Tous statuts Résidence principale Logements occasionnels Résidence principale Logements occasionnels Résidence secondaire Vacant Tous statuts Résidence principale Source : CGEDD d?après fichiers détail du recensement de la population 2015. A taux de vacance donne , le rythme de construction dans les DOM est plus e leve qu?en me tropole, surtout dans les Antilles. PUBLIÉ Graphique 11 : taux de vacance en 2018 en fonction du nombre annuel moyen de logements mis en chantier de 2015 à 2019 rapporté au nombre de logements, par département 971972 973 974 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 2122 23 24 25262728 29 2A 2B 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 5354 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 8687 88 89 90 9192 939495 y = -4,30x + 0,12 R² = 0,59 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18% 0,0% 0,2% 0,4% 0,6% 0,8% 1,0% 1,2% 1,4% 1,6% 1,8% 2,0% % vac en fn constn annuelle moy2015-19 Source : CGEDD d?après Insee (recensement de la population) et SDES (Sit@del). La proportion de re sidences secondaires est faible dans les de partements d?outre-mer, me me si elle a beaucoup augmente re cemment aux Antilles et a la Re union (cf. § 3.1.1 ci-dessus). Au niveau national, le taux de vacance et la proportion de re sidences secondaires n?apparaissent pas corre le s d?un de parte- ment a l?autre. Graphique 12 : taux de vacance en fonction de la proportion de résidences secondaires, par département, 2018 971972 973 974 01 02 03 04 05 06 07 08 0910 11 12 13 14 15 16 17 18 19 21 22 23 24 25 262728 29 2A 2B 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 5354 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 6667 68 69 70 71 72 7374 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 8687 88 89 90 9192 939495 y = -0,05x + 0,09 R² = 0,04 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% % vac en fn % RS, 2018 Source : CGEDD d?après Insee (recensement de la population). PUBLIÉ NB : la population moyenne des communes est neuf fois plus e leve e dans les DOM qu?en me tropole (17 000 habitants contre 1 900 habitants). Nous avons donc pre fe re comparer les communes des DOM non pas aux communes mais aux EPCI de me tropole, dont la population moyenne est de 51 000 habitants. Cette dernie re est ne anmoins trois fois supe rieure a la population moyenne des commuens des DOM. Il en re sulte un lissage plus pousse en me tropole que dans les DOM, qui re duit la dispersion de la proportion de logements vacants toutes choses e gales par ailleurs. Cartes 1 : proportion de logements vacants par commune dans les DOM Source : CGEDD d?apre s Insee (recensements de la population). Carte 2 : pour comparaison, proportion de logements vacants par intercommunalité en métropole Source : CGEDD d?apre s Insee (recensements de la population). PUBLIÉ Tableau 4 : communes des DOM dans lesquelles la proportion de logements vacants est supérieure à 20% Départt Code commune Commune Taux de vacance Population Guadeloupe 97126 Saint-Louis 40% 2 421 Martinique 97215 Macouba 27% 1 062 Martinique 97219 Le Prêcheur 26% 1 252 Guadeloupe 97105 Basse-Terre 24% 10 046 Guadeloupe 97112 Grand-Bourg 24% 4 941 Guadeloupe 97132 Trois-Rivières 23% 7 991 Guadeloupe 97121 Pointe-Noire 23% 6 069 Guyane 97308 Saint-Georges 23% 4 188 Martinique 97232 Le Vauclin 22% 8 686 Guadeloupe 97108 Capesterre-de-Marie-Galante 22% 3 293 Guadeloupe 97122 Port-Louis 22% 5 635 Martinique 97225 Saint-Pierre 21% 4 122 Martinique 97214 Le Lorrain 21% 6 824 Martinique 97206 Le Diamant 20% 5 576 Source : CGEDD d?apre s recensement de la population 2018. Graphique 13 : taux de vacance en fonction de la croissance de la population de 2013 à 2018 par EPCI en métropole et par commune aux Antilles et à la Réunion Les Abymes Anse-Bertrand Baie-Mahault Bai llif Basse-Terre Boui llante Capesterre-Belle-Eau Capesterre-de-Marie-Galante Gourbeyre La Désirade Deshaies Grand-Bourg Le Gos ier Goyave Lamentin Morne-à-l'Eau Le Moule Peti t-Bourg Peti t-Canal Pointe-à-Pitre Pointe-Noire Port-Louis Saint-ClaudeSaint-François Sa int-Louis Sa inte-Anne Sainte-Rose Terre-de-Bas Terre-de-Haut Trois -Rivières Vieux-Fort Vieux-Habitants L'Ajoupa-Bouillon Les Anses-d'Arlet Basse-Pointe Le Carbet Case-Pilote Le Diamant Ducos Fonds-Saint-Denis Fort-de-France Le François Grand'Rivière Gros -Morne Le Lamentin Le Lorra in Macouba Le Marigot Le Marin Le Morne-Rouge Le Prêcheur Rivière-Pilote Rivière-Salée Le Robert Saint-Esprit Sa int-Joseph Saint-Pierre Sainte-Anne Sainte-Luce Sainte-Marie Schoelcher La Trinité Les Trois-Îlets Le Vauclin Le Morne-Vert Bel lefontaine Les Avirons Bras-Panon Entre-Deux L'Étang-SaléPeti te-Île La Pla ine-des-Palmistes Le Port La Possession Saint-André Saint-Benoît Saint-Denis Sa int-Joseph Saint-LeuSaint-Louis Sa int-Paul Sa int-Pierre Saint-Philippe Sa inte-Marie Sainte-Rose Sainte-Suzanne Salazie Le Tampon Les Trois-Bassins Ci laos 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% -25% -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% Taux de vacance en fonction de la croissance de la population de 2013 à 2018 par EPCI en métropole et par commune dans les DOM EPCI de métropole Communes de Guadeloupe Communes de Martinique Communes de Réunion Source : CGEDD d?apre s Insee (recensements de la population). Dans les DOM, la surface du cercle est proportionnelle a la population de la commune. La Guyane n?a pas e te repre sente e sur ce graphique en raison des incertitudes sur la qualite de la mesure de la vacance. PUBLIÉ Cartes 3 : proportion de logements vacants, croissance démographique et construction par com- mune dans les DROM % de logements vacants Croissance démographique de 2013 à 2018 Construction annuelle en % du nombre de logements de 2013 à 2018 PUBLIÉ Graphique 14 : taux de vacance en fonction de la proportion de résidences secondaires par EPCI en métropole et par commune aux Antilles et à la Réunion Les Abymes Anse-Bertrand Baie-Mahault Bai llif Basse-Terre Boui llante Capesterre-Belle-Eau Capesterre-de-Marie-Galante Gourbeyre La Désirade Deshaies Grand-Bourg Le Gos ier Goyave Lamentin Morne-à-l'Eau Le Moule Peti t-Bourg Petit-Canal Pointe-à-Pitre Pointe-Noire Port-Louis Sa int-Claude Saint-François Saint-Louis Sa inte-Anne Sainte-Rose Terre-de-Bas Terre-de-Haut Trois -Rivières Vieux-Fort Vieux-Habitants L'Ajoupa-Bouillon Les Anses-d'Arlet Basse-Pointe Le Carbet Case-Pilote Le Diamant Ducos Fonds-Saint-Denis Fort-de-France Le François Grand'Rivière Gros -Morne Le Lamentin Le Lorra in Macouba Le Marigot Le Marin Le Morne-Rouge Le Prêcheur Rivière-Pilote Rivière-Salée Le Robert Sa int-Esprit Saint-Joseph Saint-Pierre Sainte-Anne Sainte-Luce Sainte-Marie Schoelcher La Trinité Les Trois-Îlets Le Vauclin Le Morne-Vert Bel lefontaine Les Avirons Bras -Panon Entre-Deux L'Étang-SaléPetite-Île La Pla ine-des-Palmistes Le Port La Possession Saint-André Sa int-Benoît Saint-Denis Sa int-Joseph Saint-LeuSaint-Louis Saint-Paul Saint-Pierre Saint-Philippe Sainte-Marie Sainte-Rose Sainte-Suzanne Salazie Le Tampon Les Trois-Bassins Ci laos 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% Taux de vacance en fonction de la proportion de résidences secondaires par EPCI en métropole et par commune dans les DOM EPCI de métropole Communes de Guadeloupe Communes de Martinique Communes de Réunion Source : CGEDD d?apre s Insee (recensements de la population). Dans les DOM, la surface du cercle est proportionnelle a la population de la commune. La Guyane n?a pas e te repre sente e sur ce graphique en raison des incertitudes sur la qualite de la mesure de la vacance. Cartes 4 : proportion de logements vacants et de résidences secondaires par commune dans les DROM Logements vacants Résidences secondaires Source : CGEDD d?apre s Insee (recensements de la population). PUBLIÉ Les donne es de cette annexe sont pour partie reprises de l?annexe 3 du rapport du CGEDD n° 012416- 01 d?avril 2019 sur les conse quences dans les de partements d?outre-mer de la suppression de l?alloca- tion de logement en accession83. Les phe nome nes qui y sont de crits ont en effet peu e volue depuis lors. NB : pour Mayotte, certaines sources ne sont pas disponibles. Dans certains cas nous avons reconstitue des donne es approximativement comparables a celles des autres de partements. Dans les autres cas, ce de partement ne figure pas dans les graphiques et tableaux ci-dessous. Les de partements d?outre-mer pre sentent des e volutions de mographiques contraste es : - en Guyane et encore plus a Mayotte, la population croî t a un rythme explosif inconnu en me tro- pole, - dans les Antilles, elle diminue, ces de partements s?apparentant sur ce point a de nombreux de - partements ruraux de me tropole (Creuse, Cantal, etc.), - la Re union occupe une position me diane, proche du quatrie me quintile de croissance de mogra- phique des de partements me tropolitains. Graphique 15 : nombre d?habitants selon le département 0 100000 200000 300000 400000 500000 600000 700000 800000 900000 1000000 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 Guadeloupe Martinique Guyane La Réunion Mayotte Source : CGEDD d?apre s Insee (recensements de la population). 83 https://cgedd.documentation.developpement-durable.gouv.fr/documents/Affaires-0011093/012416-01_rapport-pu- blie.pdf . PUBLIÉ https://cgedd.documentation.developpement-durable.gouv.fr/documents/Affaires-0011093/012416-01_rapport-publie.pdf https://cgedd.documentation.developpement-durable.gouv.fr/documents/Affaires-0011093/012416-01_rapport-publie.pdf Graphique 16 : croissance de la population en fonction de la population 01 0203 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 2A 2B 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 3334 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 6364 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 9495 971 972 973 974 976 -1% 0% 1% 2% 3% 4% 0 500000 1000000 1500000 2000000 2500000 3000000 Croissance de la population (moyenne annuelle sur les 5 dernières années) en fonction de la population, par département, 2016 Source : CGEDD d?après Insee (recensements de la population). Il en re sulte que, selon le sce nario central de projection de population de l?Insee, de 2017 a 2050, alors que la population de la me tropole aura augmente de 10 %, celle de la Guadeloupe aura diminue de 17 %, celle de la Martinique aura diminue de 25 %, celle de la Guyane aura augmente de presque moitie et celle de Mayotte aura plus que double . Seule la population de la Re union aura augmente a un rythme proche de celui de la me tropole (7 %). Outre le cas extre me de la Guyane, la taille moyenne des me nages est e leve e a la Re union, et reste plus e leve e aux Antilles que dans la grande majorite des autres de partements. Ne anmoins, le nombre de per- sonnes par me nage de croî t plus rapidement dans ces trois de partements que dans les de partements de me tropole (Graphique 17). PUBLIÉ Graphique 17 : variation annuelle du nombre de personnes par ménage de 2010 à 2015 en fonction du nombre de personnes par ménage en 2015 01 02 03 04 05 06 07 0809 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 2A 2B 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 6768 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 971 972 973 974 -1,6% -1,4% -1,2% -1,0% -0,8% -0,6% -0,4% -0,2% 0,0% 0,2% 1,5 1,7 1,9 2,1 2,3 2,5 2,7 2,9 3,1 3,3 3,5 Variation annuelle du nombre de personnes par ménage de 2010 à 2015 en fonction du nombre de personnes par ménage en 2015 Source : CGEDD d?après Insee (recensements de la population). Graphique 18 : nombre de ménages 0 50000 100000 150000 200000 250000 300000 350000 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 Guadeloupe Martinique Guyane La Réunion Source : CGEDD d?après Insee (recensements de la population). Graphique 19 : nombre de personnes par ménage 2,0 2,1 2,2 2,3 2,4 2,5 2,6 2,7 2,8 2,9 3,0 3,1 3,2 3,3 3,4 3,5 3,6 3,7 3,8 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 Guadeloupe Martinique Guyane La Réunion Source : CGEDD d?apre s Insee (recensements de la population). PUBLIÉ Aux Antilles, malgre le faible dynamisme de mographique, la proportion de personnes a ge es demeure plus faible que dans de nombreux de partements de me tropole (Graphique 20). Ne anmoins, elle croî t plus rapidement que dans tout autre de partement en Martinique, et que dans presque tous les autres de partements en Guadeloupe (Graphique 21). Ainsi, s?agissant de la taille des me nages et de la proportion de personnes a ge es, les Antilles et la Re union ne se distinguent pas des de partements de me tropole, en niveau, mais en variation. Graphique 20 : répartition des habitants selon la tranche d?âge, par département, 2015 01 02 030405 060708 0910 11121314 1516 171819 2A2B 21 22 23242526 27282930 31 32 33 3435 363738 3940 4142 434445 4647 48 49 5051 52 53 5455 56 57 58 59 60 61 62 6364 65 66 6768 69 70 7172 73 74 75 76 7778 7980 8182 838485868788899091 92 93 9495971972 973 974 976 Répartition des habitants selon leur tranche d'âge Moins de 25 ans Plus de 65 ans 25 à 65 ans Source : CGEDD d?après Insee (recensements de la population). NB : les graphiques triangle permettent de représenter trois grandeurs dont la somme est égale à 1. Plus un point est éloigné d?un côté du triangle, plus la grandeur indiquée au sommet opposé à ce côté est grande. Ainsi, sur le graphique ci-dessus, Paris ressort comme le département où la proportion d?habitants âgés de 25 à 65 ans est la plus élevée, et Mayotte comme celui où la proportion d?habitants âgés de moins de 25 ans est la plus élevée. PUBLIÉ Graphique 21 : croissance annuelle de 2000 à 2015 du % de la population âgée de plus de 65 ans en fonction du % de la population âgée de plus de 65 ans en 2015 01 02 03 04 05 06 0708 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 2A2B 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 4849 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 971 972 973 974 0,00% 0,05% 0,10% 0,15% 0,20% 0,25% 0,30% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% Croissance annuelle de 2000 à 2015 du % de la population âgée de plus de 65 ans en fonction du % de la population âgée de plus de 65 ans en 2015 Source : CGEDD d?après Insee (recensement de la population). C?est avant tout par sa moindre qualite que le parc de logements des DOM se diffe rencie de celui de la me tropole. D?un DOM a l?autre, la qualite du parc est cependant tre s variable. Cf. Tableau 1et Tableau 3 au § 3.1.5 plus hautErreur ! Source du renvoi introuvable.. Si la qualite intrinse que des logements est bien moindre dans les DOM qu?en me tropole, en revanche leur qualite de localisation, mesure e par la distance au lieu de travail (pour les me nages dont la personne de re fe rence travaille), n?est pas infe rieure (Graphique 22). Graphique 22 : durée de trajet au lieu de travail en fonction de la proportion de ménages dont la personne de référence occupe un emploi, par ancienne région, 2013 PUBLIÉ Guad Mart Guya Réun IdF ChArd Pic HauNor Cent BasNor Bou NPC Lor Als FrCoPdLoire BrePoiCh Aqu MiPy Lim RhA Auv LangRo PACA Cors 0 5 10 15 20 25 30 35 40% 45% 50% 55% 60% 65% 70% Durée de trajet au lieu de travail en minutes en fonction de la proportion de ménages dont la personne de référence occupe un emploi par ancienne région, 2013 Source : CGEDD d?après enquête logement 2013. D?un DOM a l?autre, ainsi que par comparaison avec les de partements de me tropole, le niveau de la cons- truction de logements peut e tre rapproche de la croissance de la population (Graphique 23) et du nombre de me nages (Graphique 24). En Guyane et a Mayotte84 la construction autorisée apparaî t anormalement faible. Cela re sulte de l?abon- dance de la construction non autorisée dans ces deux de partements : entre 40 % et 60 % de la construc- tion totale de logements85. A la Re union et encore plus dans les Antilles, la construction apparaî t e leve e si on la compare a la crois- sance de la population (Graphique 23). C?est moins le cas si on la compare a la croissance du nombre de me nages (Graphique 24), le desserrement des me nages e tant particulie rement prononce dans ces de - partements (cf. Graphique 17). De plus, un parc en mauvais e tat, s?il est traite par des destructions de logements, ne cessite la construction de logements supple mentaires pour reloger les me nages concerne s. Ne anmoins, dans les Antilles, le niveau de construction e leve est associe a une vacance plus e leve e que dans tout autre de partement (cf. ci-dessus). Cela incite a s?interroger sur l?arbitrage entre construction et de molition / reconstruction d?une part et simple re novation d?autre part. 84 Et ce bien que pour Mayotte nous n?ayons pas retenu le nombre de mises en chantier autorise s figurant dans la base Sit@del (soit environ 300 par an) mais une estimation de la DEAL (environ 900). Les mises en chantier totales seraient supe rieures a 2000. 85 Source : rapport de l?Audeg sur l?urbanisation spontane e, novembre 2018, http://www.audeg.fr/ftpa- ruag/aruag/ressources/docs_telechargement/R1_2-US_2018.pdf pour la Guyane, et DEAL pour Mayotte. PUBLIÉ http://www.audeg.fr/ftparuag/aruag/ressources/docs_telechargement/R1_2-US_2018.pdf http://www.audeg.fr/ftparuag/aruag/ressources/docs_telechargement/R1_2-US_2018.pdf Graphique 23 : nombre de logements mis en chantier légalement en fonction de la croissance de la population, par département, moyenne sur les 5 dernières années 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 2A 2B 21 22 23 24 25 26 2728 29 30 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 5354 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 971 972 973 974 976 y = 0,81x + 0,01 R² = 0,81 0,0% 0,5% 1,0% 1,5% 2,0% -1,0% 0,0% 1,0% 2,0% 3,0% 4,0% Nombre de logements mis en chantier en % du nb de logements du parc en fonction de la croissance de la population, moyennes annuelles sur les 5 dernières années, par département NB: seuls sont décomptés les logements ayant fait l'objet d'un permis de constru Droite de régression pour les départements de métropole Source : CGEDD d?après SDES (Sitadel) et Insee. Nombre moyen de mises en chantier de 2014 à 2018, croissance moyenne de la population de 2011 à 2016. Graphique 24: nombre de logements mis en chantier légalement en fonction de la croissance du nombre de ménages, par département, moyenne sur les 5 dernières années 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 2A 2B 21 22 23 24 25 26 2728 29 30 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 7071 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 971 972 973 974 y = 0,79x + 0,00 R² = 0,69 0,0% 0,5% 1,0% 1,5% 2,0% -1,0% 0,0% 1,0% 2,0% 3,0% 4,0% Nombre de logements mis en chantier en % du nb de logements du parc en fonction de la croissance du nombre de ménages, moyennes annuelles sur les 5 dernières années, par département NB: seuls sont décomptés les logements ayant fait l'objet d'un permis de con Droite de régression pour les départements de métropole Source : CGEDD d?après SDES (Sitadel) et Insee. Nombre moyen de mises en chantier de 2014 à 2018, croissance moyenne de la population de 2011 à 2016. PUBLIÉ Le nombre de re sidences secondaires a fortement augmente depuis 2010 aux Antilles et a la Re union (Graphique 25), mais reste faible en proportion du parc de logements (Graphique 26). Le parc est donc destine principalement a loger la population. Graphique 25 : nombre et proportion de résidences secondaires Nombre de résidences secondaires Idem en proportion du nombre de logements 0 5000 10000 15000 20000 25000 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 Guadeloupe Martinique Guyane La Réunion 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 Guadeloupe Martinique Guyane La Réunion Source : CGEDD d?après Insee (recensement de la population). Graphique 26 : proportions de résidences principales, de résidences secondaires et de logements vacants, par département, 2015 0102 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 2A 2B 21 22 23 24 25 26 2728 2930 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 5960 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 808182 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 939495 971 972 973 974 976 % de logements vacants % de résidences secondaires % de résidences prinicipales Source : CGEDD d?après Insee, recensement de la population 2015 (2017 pour Mayotte). Les DOM (hors Mayotte) ne sont en ge ne ral pas les de partements ou le revenu imposable brut ou le revenu disponible par me nage sont les plus faibles. Sous cet angle, ils s?apparentent a un ensemble de de partements me tropolitains ruraux a bas revenu (Graphique 27). PUBLIÉ Graphique 27 : revenu disponible par ménage en fonction du revenu imposable brut par ménage 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 1819 2A 2B 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 4041 42 43 4445 4647 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 7980 8182 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 9495 971 972 973 974 25000 30000 35000 40000 45000 50000 55000 25000 30000 35000 40000 45000 50000 55000 60000 65000 Revenu disponible par ménage en fonction du revenu imposable brut par ménage, 2014 Source : CGEDD d?apre s Filocom et Insee. Ne anmoins, le nombre de personnes par me nage est plus e leve dans les DOM que dans ces derniers de partements. Il en re sulte que le niveau de vie est plus faible dans les DOM que dans les autres de par- tements (Graphique 28). Graphique 28 : niveau de vie et nombre de personnes par ménage en fonction du revenu disponible par ménage, par département, 2015 01 02 03 0405 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 1819 2A 2B 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 4445 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 798081 82 83 84 85 8687 88 89 90 91 92 93 94 95 971 972 973 974 01 02 03 0405 06 0708 09 10 11 12 13 14 15 16 1718 19 2A2B 2122 23 24 2526 27 28 29 30 31 32 3334 35 36 37 38 394041 42 43 4445 46 47 48 49 50 51 52 53 5455 56 57 58 59 60 61 62 63 64 6566 67 6869 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 971 972 973 974 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0 15000 17500 20000 22500 25000 27500 30000 32500 35000 25000 30000 35000 40000 45000 50000 55000 Nombre de personnes par ménage Niveau de vie Revenu disponible par ménage Niveau de vie et nombre de personnes par ménage en fonction du revenu disponible par ménage selon le département, 2015 Source: CGEDD d?après Fideli 2016. La distribution des revenus est plus he te roge ne dans les DOM qu?en me tropole (Tableau 5, Tableau 6 et Graphiques 29). PUBLIÉ On conside re ici les quantiles locaux (c?est-a -dire mesure s non sur l?ensemble de la France mais sur chaque pe rime tre : de partement ou zone de prix) de revenu ou de niveau de vie (revenu disponible par unite de consommation). Les neuvie mes de ciles de revenu et de niveau de vie sont dans les DOM presque au me me niveau qu?en me tropole. En revanche, les premiers de ciles y sont presque deux fois plus faibles qu?en me tropole (et trois fois plus faibles en Guyane). Concomitamment, les premiers quantiles de revenu par me nage repre sentent une fraction plus faible du revenu me dian qu?en me tropole, et inversement pour les quantiles les plus e leve s, et il en va de me me si l?on conside re le revenu par unite de consommation (« niveau de vie ») au lieu du revenu par me nage. Ainsi, alors que les me nages « aise s » ont des revenus (par me nage ou par unite de consommation) peu diffe rents dans les DOM et en me tropole86, les me nages « modestes » y ont des revenus deux voire trois fois plus faibles87. Les DOM sont, apre s Paris, les de partements ou l?e ventail des revenus et des niveaux de vie est le plus large (Graphiques 3088 ; a Mayotte, cas extre me, le rapport du neuvie me au premier de cile de revenu e tait de 14,1 en 201189). Cela re sulte de bas revenus particulie rement faibles, et non, comme a Paris, de hauts revenus particulie rement e leve s. Tableau 5 : quantiles de revenu par ménage en euros, en % de la valeur pour l?ensemble de la France et en % de la médiane, selon le DOM et la zone de prix métropolitaine 1er décile 1er quartile Médiane 3ème quartile 9ème décile 1er décile 1er quartile Médiane 3ème quartile 9ème décile 1er décile 1er quartile Médiane 3ème quartile 9ème décile Guadeloupe 586 947 1 846 3 249 5 193 (58%) (59%) (70%) (79%) (88%) 32% 51% 100% 176% 281% Martinique 635 1 087 2 032 3 502 5 474 (62%) (67%) (77%) (86%) (93%) 31% 53% 100% 172% 269% Guyane 543 1 213 2 308 3 992 6 190 (53%) (75%) (88%) (98%) (105%) 24% 53% 100% 173% 268% Réunion 616 1 053 2 001 3 589 5 748 (61%) (65%) (76%) (88%) (98%) 31% 53% 100% 179% 287% Métropole zone A ou Abis 1 097 1 778 2 952 4 722 7 204 (108%) (110%) (112%) (115%) (122%) 37% 60% 100% 160% 244% Métropole zone B1 993 1 571 2 576 4 070 5 867 (98%) (97%) (98%) (99%) (100%) 39% 61% 100% 158% 228% Métropole zone B2 979 1 563 2 483 3 843 5 466 (96%) (97%) (94%) (94%) (93%) 39% 63% 100% 155% 220% Métropole zone C 1 075 1 631 2 603 3 883 5 298 (106%) (101%) (99%) (95%) (90%) 41% 63% 100% 149% 204% France 1 015 1 618 2 634 4 091 5 891 (100%) (100%) (100%) (100%) (100%) 39% 61% 100% 155% 224% Quantile rapporté au revenu médianQuantile de revenu en euros (idem en % de la valeur pour l'ensemble de la France) Source : CGEDD d?après enquête logement 2013. 86 Me me si l?on tient compte de ce que les prix a la consommation sont plus e leve s dans les DOM de 7 a 12 % selon le de partement conside re (cf. Insee Premie re, « En 2015 les prix dans les DOM restent plus e leve s qu?en me tropole », L. Jaluzot, F. Malaval et G. Rateau, avril 2016). 87 Par de finition des termes « aise » et « modeste », les 20 % des me nages ayant les revenus par unite de consommation les plus e leve s sont dits « aise s », les 20 % des me nages ayant les revenus par unite de consommation les plus faibles sont dits « modestes ». Le premier de cile de revenu par unite de consommation est donc la me diane du revenu par unite de consommation des me nages modestes, et le neuvie me de cile de revenu par unite de consommation est la me diane du revenu par unite de consommation des me nages aise s. 88 La valeur tre s e leve e dans le cas guyanais est peut-e tre due en partie a la moindre fiabilite des donne es. 89 Source : « Insee Analyses, Mayotte, enque te Budget de famille, entre faiblesse des revenus et hausse de la consomma- tion » de cembre 2014 (revenus 2011). PUBLIÉ Tableau 6 : idem mais en considérant le niveau de vie (revenu par unité de consommation) au lieu du revenu par ménage 1er décile 1er quartile Médiane 3ème quartile 9ème décile 1er décile 1er quartile Médiane 3ème quartile 9ème décile 1er décile 1er quartile Médiane 3ème quartile 9ème décile Guadeloupe 416 724 1 228 2 146 3 312 (53%) (60%) (70%) (84%) (92%) 34% 59% 100% 175% 270% Martinique 466 808 1 329 2 309 3 441 (59%) (67%) (75%) (91%) (96%) 35% 61% 100% 174% 259% Guyane 258 646 1 219 2 411 3 732 (33%) (53%) (69%) (95%) (104%) 21% 53% 100% 198% 306% Réunion 434 651 1 120 2 119 3 338 (55%) (54%) (64%) (83%) (93%) 39% 58% 100% 189% 298% Métropole zone A ou Abis 816 1 318 2 028 3 026 4 431 (103%) (109%) (115%) (119%) (123%) 40% 65% 100% 149% 219% Métropole zone B1 774 1 200 1 773 2 620 3 514 (98%) (99%) (101%) (103%) (98%) 44% 68% 100% 148% 198% Métropole zone B2 774 1 175 1 711 2 394 3 388 (98%) (97%) (97%) (94%) (94%) 45% 69% 100% 140% 198% Métropole zone C 847 1 220 1 675 2 282 3 114 (107%) (101%) (95%) (90%) (86%) 51% 73% 100% 136% 186% France 790 1 210 1 762 2 543 3 602 (100%) (100%) (100%) (100%) (100%) 45% 69% 100% 144% 204% Quantile de niveau de vie en euros Quantile rapporté au niveau de vie médian (idem en % de la valeur pour l'ensemble de la France) Source : CGEDD d?après enquête logement 2013. Graphiques 29 : déciles et quartiles extrêmes de revenu disponible par ménage et de niveau de vie, par département, 2015 Premier de cile en fonction du neuvie me de cile Quantiles de revenu disponible Quantiles de niveau de vie 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 171819 2A 2B 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 3940 41 42 43 44 45 4647 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 7071 72 73 74 75 76 77 78 79 80 8182 83 84 85 8687 88 89 90 91 92 93 94 95 971 972 973 974 France 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 80000 90000 100000 Premier décile de revenu disponible en fonction du neuvième décile de revenu disponible selon le département, 2015 01 02 03 04 05 06 07 0809 10 11 12 13 14 1516 1718 19 2A 2B 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38394041 42 43 44 45 464748 49 50 5152 53 5455 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 6970 7172 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 868788 89 90 91 92 93 94 95 971 972 973 974 France 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 45000 50000 55000 60000 65000 Premier décile de niveau de vie en fonction du neuvième décile de niveau de vie selon le département, 2015 Premier quartile en fonction du troisie me quartile Quantiles de revenu disponible Quantiles de niveau de vie 01 02 03 0405 0607 08 09 10 11 12 13 14 15 16 171819 2A 2B 21 22 23 24 25 26 2728 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 394041 42 43 44 45 4647 48 49 50 51 52 53 5455 56 57 58 59 60 61 62 6364 65 66 67 68 69 7071 72 73 74 75 76 77 78 7980 8182 83 84 85 86 8788 89 90 91 92 93 94 95 971 972 973974 France 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 45000 50000 55000 60000 65000 Premier quartile de revenu disponible en fonction du troisième quartile de revenu disponible selon le département, 2015 01 02 03 04 05 0607 0809 10 11 12 13 14 15 16 171819 2A 2B 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 3940 41 4243 4445 46 4748 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 6364 65 66 67 68 69 707172 73 74 75 76 77 78 79 8081 82 83 84 85 8687 88 89 90 91 92 93 9495 971 972 973 974 France 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 20000 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 45000 Premier quartile de niveau de vie en fonction du troisième quartile de niveau de vie selon le département, 2015 Source : CGEDD d?après Fideli 2016 (revenus 2015). La fiabilité est moindre pour la Guadeloupe et la Guyane. PUBLIÉ Graphiques 30 : rapport des quartiles extrêmes en fonction du rapport des déciles extrêmes de re- venu disponible et de niveau de vie, par département, 2015 Quantiles de revenu disponible Quantiles de niveau de vie 01 0203 0405 06 0708 09 10 1112 13 141516171819 2A 2B 21 222324 25 26 2728 29 30 31 3233 34 35 36 3738 39 4041 4243 44 45 4647 48 4950 51 5253 54 55 56 57 58 59 60 6162 63 64 656667 6869 707172 73 74 75 7677 78 79 80 8182 8384 85 8687 88 89 9091 92 93 94 95 971 972 973 974 France 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 0 2 4 6 8 10 12 14 16 Q3/Q1 en fonction de D9/D1 01 0203 04 05 06 07 0809 10 11 12 13 14151617 18192A 2B 2122 2324 252627 2829 3031 3233 34 35 36 3738 39404142 43 4445 46 4748 49 50 51 52 53 54 5556 57 58 59 60 61 626364 65 66 67 6869 707172 73 74 75 7677 78 79 808182 8384 85 8687 8889 9091 92 9394 95 971 972 973 974 France 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 0 2 4 6 8 10 12 14 16 Q3/Q1 en fonction de D9/D1 Source : CGEDD d?après Fideli 2016 (revenus 2015). D1 : premier décile ; D9 : neuvième décile ; Q1 : premier quartile ; Q3 : troisième quartile. La fiabilité est moindre pour la Guadeloupe et la Guyane. Les diffe rentes mesures du taux de pauvrete diffe rent selon la source et selon que l?on conside re le taux de pauvrete des me nages ou des individus, mais toutes conduisent a un taux beaucoup plus e leve dans les DOM qu?en me tropole (Tableau 7 et Graphique 31), sous l?effet d?une plus grande he te roge ne ite des revenus et d?un plus grand nombre de personnes par me nage. Tableau 7 : taux de pauvreté comparés Enquête budget des familles 2017, individus Enquête budget des familles 2017, ménages Enquête logement 2013, ménages Guadeloupe 34% 35% 43% Martinique 33% 35% 38% Guyane 53% 45% 43% Réunion 42% 42% 48% DOM hors Mayotte 40% 39% 44% Mayotte 77% 74% Métropole 14% 14% 18% Source : Insee pour l?enque te budget des familles, et CGEDD d?apre s enque te logement pour cette der- nie re. PUBLIÉ Graphique 31 : taux de pauvreté comparés 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% Guadeloupe Martinique Guyane Réunion DOM hors Mayotte Mayotte Métropole Taux de pauvreté comparés (NB: seuil de pauvreté national) Enquête budget des familles 2017, individus Enquête budget des familles 2017, ménages Enquête logement 2013, ménages Source : valeurs du Tableau 7. Cela est vrai quel que soit le statut d?occupation conside re (Graphique 32). Le taux de pauvrete des pro- prie taires-occupants dans les DOM est e quivalent a celui des locataires du parc social de nombreux de - partements me tropolitains. Graphique 32 : proportion de ménages sous le seuil de pauvreté, selon le statut d?occupation, en fonction de la proportion de ménages sous le seuil de pauvreté pour l?ensemble des statuts d?occupation, par département, 2015 01 0203 04 050607 08 09 10 11 12 13 14 15 16 1718 19 2A 2B 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 3738 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 6364 65 66 6768 69 70 71 727374 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86878889 90 9192 93 9495 971 972 973974 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 1516 17 18 19 2A 2B 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 3940 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 6768 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 8081 82 83 84 85 86 8788 89 90 91 92 93 94 95 971 972 973 974 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 1819 2A 2B 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 3738 3940 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 8687 88 8990 91 92 93 94 95 971 972 973 974 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% Proportion de ménages sous le seuil de pauvreté , selon le statut d'occupation, en fonction de la proportion de ménages sous le seuil de pauvreté pour l'ensemble des statuts d'occupation selon le département, 2015 Propriétaires-occupants Locataires du secteur privé Locataires HLM ou SEM Départements d'outre-mer Source : Fideli 2016 (revenus 2015). La fiabilité est moindre pour la Guadeloupe et la Guyane. PUBLIÉ Tableau 8 : répartition des ménages par statut d?occupation, selon qu?ils sont sous le seuil de pau- vreté ou non Guadeloupe Martinique Guyane Réunion DOM AouAbis B1 B2 C Métropole France Ménages sous le seuil de pauvreté Propriétaire-occupant 23% 17% 16% 20% 20% 3% 4% 4% 8% 5% 5% Locataire HLM 10% 8% 10% 14% 11% 7% 9% 8% 4% 6% 6% Autre locataire 8% 8% 11% 10% 9% 6% 7% 7% 6% 6% 6% Logé gratuitement 3% 6% 7% 3% 4% 1% 0% 1% 1% 1% 1% Tous statuts 43% 38% 43% 48% 44% 17% 20% 20% 18% 18% 19% Autres ménages Propriétaire-occupant 36% 37% 24% 31% 33% 45% 48% 53% 65% 54% 54% Locataire HLM 8% 9% 11% 6% 8% 15% 11% 10% 4% 10% 10% Autre locataire 9% 12% 17% 13% 12% 20% 18% 15% 11% 16% 16% Logé gratuitement 4% 4% 5% 3% 3% 3% 2% 2% 2% 2% 2% Tous statuts 57% 62% 57% 52% 56% 83% 80% 80% 82% 82% 81% Ensemble des ménages Propriétaire-occupant 59% 54% 40% 51% 53% 48% 52% 57% 73% 59% 59% Locataire HLM 18% 17% 21% 19% 19% 22% 20% 19% 8% 16% 16% Autre locataire 17% 19% 28% 24% 21% 26% 26% 22% 17% 22% 22% Logé gratuitement 7% 9% 11% 6% 7% 3% 2% 2% 2% 3% 3% Tous statuts 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% Ménages sous le seuil de pauvreté Propriétaire-occupant 52% 45% 36% 43% 45% 19% 19% 21% 45% 28% 29% Locataire HLM 22% 20% 23% 28% 25% 40% 43% 42% 20% 35% 34% Autre locataire 19% 20% 26% 22% 21% 37% 36% 35% 31% 34% 34% Logé gratuitement 7% 15% 15% 7% 9% 3% 2% 3% 3% 3% 4% Tous statuts 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% Autres ménages Propriétaire-occupant 63% 60% 43% 58% 59% 54% 61% 66% 79% 66% 66% Locataire HLM 14% 15% 19% 11% 14% 19% 14% 13% 5% 12% 12% Autre locataire 15% 19% 30% 25% 22% 24% 23% 19% 14% 19% 19% Logé gratuitement 7% 6% 8% 5% 6% 3% 2% 2% 2% 2% 2% Tous statuts 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% Ensemble des ménages Propriétaire-occupant 59% 54% 40% 51% 53% 48% 52% 57% 73% 59% 59% Locataire HLM 18% 17% 21% 19% 19% 22% 20% 19% 8% 16% 16% Autre locataire 17% 19% 28% 24% 21% 26% 26% 22% 17% 22% 22% Logé gratuitement 7% 9% 11% 6% 7% 3% 2% 2% 2% 3% 3% Tous statuts 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% En % de l'ensemble des ménages En % de l'ensemble des ménages de même classe de niveau de vie DOM par département Métropole par zone Source : CGEDD d?après enquête logement 2013. Dans le parc prive , les revenus moyens des locataires sont plus e leve s dans les DOM (hors Mayotte) que dans les re gions me tropolitaines hors Ile-de-France (Tableau 9 et Graphiques 33). Les loyers moyens bruts (c?est-a -dire avant de duction de l?allocation logement) par logement y sont e galement plus e leve s hors re gions Ile-de-France et Provence-Alpes-Co te d?Azur. Malgre une allocation logement moyenne plus e leve e (sous l?effet notamment des diffe rences de taille de me nage), les loyers nets y sont supe rieurs a ceux de la plupart des re gions me tropolitaines. Il en re sulte que les loyers bruts et nets d?allocation lo- gement rapporte s au revenu des locataires (que nous utiliserons comme indicateurs de taux d?effort brut et net) ne sont pas plus e leve s dans les DOM qu?en me tropole (colonnes bleue et jaune du Tableau 9, pave A). Dans le parc HLM, hormis le cas particulier des revenus en Guyane, les DOM ne font pas exception par rapport aux re gions me tropolitaines en matie re de loyers, de revenus des locataires et de loyers en pro- portion des revenus des locataires. Cette cohe rence globale entre loyers et revenus, tant dans le parc HLM que dans le parc prive , re sulte vraisemblablement d?un effet de se lection : ne sont admis dans le parc locatif, HLM ou prive , que les me nages qui peuvent en supporter le loyer. PUBLIÉ Ne anmoins, pour e valuer l?accessibilite du parc locatif aux me nages a bas revenu, il faut retreindre l?ana- lyse aux locataires a bas revenu. Nous conside rerons les locataires du premier quartile de revenu local, c?est-a -dire dont le revenu est infe rieur au revenu seuil tel que 25 % des me nages (locataires ou non) de la zone ge ographique conside re e aient un revenu infe rieur a ce seuil90 (pave B du Tableau 9). Ce revenu seuil est beaucoup plus faible dans les DOM qu?en me tropole. Il en re sulte que, pour ces me - nages, le loyer moyen rapporte au revenu moyen est plus e leve dans les DOM qu?en me tropole de 10 a 20 points, tant en HLM et que dans le parc prive (colonne bleue du Tableau 9, pave B), la Guyane faisant exception. Ce n?est que parce qu?ils perçoivent une allocation logement tre s supe rieure (de moitie environ) que ces locataires peuvent acce der au parc HLM avec un taux d?effort net d?allocation logement (colonne jaune du Tableau 9, pave B) voisin de celui des me nages de me tropole. Dans le parc prive , leur taux d?effort net (voisin de 30 %) est tre s e leve , a fortiori pour des me nages dont le revenu est faible. 90 Le « premier quartile » de revenu est le revenu tel que 25 % des me nages ont un revenu plus faible. Dans un autre sens, c?est e galement l?ensemble des me nages dont le revenu est infe rieur a ce seuil. PUBLIÉ Tableau 9 : agrégats divers pour les locataires du parc HLM et du parc privé, selon le DOM et la zone de prix métropolitaine, tous locataires et locataires du premier quartile local de revenu Nb d'enre- gistre- ments Nombre de ménages Reve nu du statut Loyer Alloc ation loge ment Loyer net d'AL Loyer moyen Loyer net d'AL moyen Âge (ans) Nb de per- sonnes Nb de pièces Sur- face (m²) % de loge- ments col- lectifs Statut: locataire HLM Guadeloupe 306 30 221 1 731 413 184 230 24% 13% 49 2,4 3,3 69 87% Martinique 247 28 610 1 834 362 142 220 20% 12% 51 2,2 3,2 75 97% Guyane 194 13 210 2 403 437 157 280 18% 12% 45 3,6 3,3 69 61% Réunion 449 59 547 1 598 377 235 142 24% 9% 47 2,8 3,1 63 80% Métropole zone A ou Abis 2 432 1 518 794 2 431 416 85 331 17% 14% 52 2,5 3,1 65 97% Métropole zone B1 1 641 1 104 572 1 852 369 125 244 20% 13% 52 2,3 3,3 70 87% Métropole zone B2 1 553 1 097 368 1 766 355 127 229 20% 13% 52 2,3 3,3 70 78% Métropole zone C 538 710 518 1 616 353 138 215 22% 13% 52 2,1 3,3 72 60% Statut: locataire du parc privé Guadeloupe 214 25 042 2 465 652 140 512 26% 21% 45 2,5 3,4 75 26% Martinique 231 29 448 2 519 618 139 479 25% 19% 47 2,3 3,1 69 47% Guyane 244 15 908 2 742 658 134 524 24% 19% 40 3,0 3,0 60 32% Réunion 476 69 303 2 768 665 148 517 24% 19% 42 2,6 3,3 73 41% Métropole zone A ou Abis 1 401 1 592 595 2 960 738 50 687 25% 23% 45 2,1 2,5 54 91% Métropole zone B1 896 1 313 193 2 364 574 74 501 24% 21% 44 2,0 2,9 65 77% Métropole zone B2 935 1 189 075 2 095 503 83 421 24% 20% 46 2,0 3,2 70 68% Métropole zone C 925 1 481 373 2 115 474 90 385 22% 18% 48 2,1 3,7 82 34% Statut: locataire HLM Guadeloupe 143 13 974 953 408 279 129 43% 14% 51 2,6 3,4 70 88% Martinique 118 13 219 1 059 355 236 120 34% 11% 49 2,5 3,4 76 95% Guyane 117 7 817 1 673 429 214 215 26% 13% 46 4,4 3,4 70 65% Réunion 314 40 974 1 117 380 293 87 34% 8% 47 2,9 3,1 62 81% Métropole zone A ou Abis 1 741 1 016 049 1 845 392 126 267 21% 14% 51 2,7 3,1 65 97% Métropole zone B1 1 278 827 741 1 528 364 162 202 24% 13% 52 2,5 3,3 70 88% Métropole zone B2 1 246 840 032 1 495 351 162 190 23% 13% 51 2,4 3,4 71 76% Métropole zone C 463 605 138 1 462 351 159 192 24% 13% 52 2,1 3,3 72 62% Statut: locataire du parc privé Guadeloupe 97 11 327 942 554 246 308 59% 33% 45 2,8 3,3 67 28% Martinique 102 12 231 1 030 585 266 319 57% 31% 45 2,7 2,9 67 41% Guyane 132 7 894 1 313 501 237 264 38% 20% 41 3,6 2,9 53 34% Réunion 219 30 430 1 059 564 275 289 53% 27% 40 2,9 3,2 67 38% Métropole zone A ou Abis 685 786 234 1 554 604 100 505 39% 32% 46 2,2 2,3 50 91% Métropole zone B1 457 648 381 1 417 517 137 380 37% 27% 44 2,1 2,8 61 79% Métropole zone B2 525 678 398 1 361 473 140 333 35% 24% 45 2,1 3,1 67 69% Métropole zone C 621 993 669 1 536 448 130 318 29% 21% 47 2,2 3,5 78 37% Source: CGEDD d'après enquête logement 2013. Statut: locataire HLM Guadeloupe 47% 46% 55% 99% 152% 56% 179% 102% 104% 110% 103% 101% 101% Martinique 48% 46% 58% 98% 166% 54% 170% 94% 96% 114% 105% 101% 97% Guyane 60% 59% 70% 98% 136% 77% 141% 110% 102% 122% 103% 101% 106% Réunion 70% 69% 70% 101% 125% 61% 144% 87% 99% 104% 100% 99% 101% Métropole zone A ou Abis 72% 67% 76% 94% 147% 81% 124% 106% 98% 109% 101% 100% 100% Métropole zone B1 78% 75% 83% 99% 130% 83% 119% 100% 100% 107% 100% 100% 100% Métropole zone B2 80% 77% 85% 99% 128% 83% 117% 98% 98% 107% 102% 101% 99% Métropole zone C 86% 85% 90% 100% 115% 89% 110% 99% 99% 104% 100% 100% 103% Statut: locataire du parc privé Guadeloupe 45% 45% 38% 85% 176% 60% 223% 157% 101% 110% 97% 89% 109% Martinique 44% 42% 41% 95% 192% 67% 231% 163% 95% 119% 95% 97% 88% Guyane 54% 50% 48% 76% 177% 50% 159% 105% 103% 122% 95% 88% 106% Réunion 46% 44% 38% 85% 186% 56% 222% 146% 96% 110% 97% 93% 93% Métropole zone A ou Abis 49% 49% 52% 82% 197% 73% 156% 140% 101% 105% 94% 92% 101% Métropole zone B1 51% 49% 60% 90% 187% 76% 150% 127% 99% 105% 95% 94% 103% Métropole zone B2 56% 57% 65% 94% 169% 79% 144% 122% 98% 106% 96% 96% 103% Métropole zone C 67% 67% 73% 95% 145% 83% 130% 114% 100% 103% 96% 95% 111% Ratio B/A En euros par mois En % du revenu moyen du statut A: Tous loca- taires B: Loca- taires du premier quartile de revenu de la zone Source : CGEDD d?après enquête logement 2013. PUBLIÉ Graphiques 33: loyer en euros par mois et en % du revenu, par région, locataire du parc privé et locataire HLM Guad Mart GuyaRéun IdF ChArd PicHauNor CentBasNor Bou NPC Lor Als FrCo PdLoire Bre PoiCh Aqu MiPy Lim RhA Auv LangRo PACA GuadMart Guya Réun IdF ChArd Pic HauNor CentBasNor Bou NPC Lor Als FrCo PdLoireBre PoiCh Aqu MiPyLim RhAAuv LangRo PACA Guad Mart GuyaRéun IdF ChArd Pic HauNor CentBasNor Bou NPC Lor Als FrCo PdLoire Bre PoiCh Aqu MiPy Lim RhA Auv LangRo PACA 0 100 200 300 400 500 600 700 800 1400 1600 1800 2000 2200 2400 2600 2800 3000 3200 3400 Loyer moyen en fonction du revenu moyen locataire du parc privé par mois, 2013 Loyer brut Allocation logement Loyer net d'allocation logement Guad Mart Guya Réun IdF ChArdPic HauNor CentBasNorBou NPC Lor Als FrCo PdLoire BrePoiCh Aqu MiPy Lim RhA Auv LangRo PACA Guad Mart Guya Réun IdF ChArd Pic HauNorCent BasNorBou NPC Lor Als FrCoPdLoire BrePoiCh Aqu MiPy Lim RhA Auv LangRo PACA Guad Mart Guya Réun IdF ChArd Pic HauNor Cent BasNor Bou NPC Lor Als FrCo PdLoireBrePoiCh Aqu MiPy Lim RhA Auv LangRo PACA 0 100 200 300 400 500 600 700 800 1400 1600 1800 2000 2200 2400 2600 2800 3000 3200 3400 Loyer moyen en fonction du revenu moyen locataire HLM par mois, 2013 Loyer brut Allocation logement Loyer net d'allocation logement Guad Mart GuyaRéun IdF ChArd Pic HauNor Cent BasNor Bou NPC Lor Als FrCo PdLoire Bre PoiCh Aqu MiPy Lim RhA Auv LangRo PACA Guad Mart Guya Réun IdF ChArd Pic HauNor Cent BasNor Bou NPC Lor Als FrCo PdLoire BrePoiCh Aqu MiPy Lim RhA Auv LangRo PACA 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 1400 1600 1800 2000 2200 2400 2600 2800 3000 3200 3400 Loyer moyen rapporté au revenu moyen en fonction du revenu moyen locataire du parc privé par mois, 2013 Loyer brut moyen rapporté au revenu moyen Loyer net d'allocation logement moyen rapporté au revenu moyen Guad Mart Guya Réun IdF ChArdPic HauNor Cent BasNor Bou NPCLor Als FrCo PdLoire Bre PoiCh Aqu MiPy Lim RhA Auv LangRo PACA Guad Mart Guya Réun IdF ChArd Pic HauNor Cent BasNor Bou NPCLor Als FrCo PdLoire Bre PoiCh Aqu MiPy Lim RhA Auv LangRo PACA 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 1400 1600 1800 2000 2200 2400 2600 2800 3000 3200 3400 Loyer moyen rapporté au revenu moyen en fonction du revenu moyen locataire HLM par mois, 2013 Loyer brut moyen rapporté au revenu moyen Loyer net d'allocation logement moyen rapporté au revenu moyen Source : CGEDD d?après enquête logement 2013. La Corse n?est pas représentée en raison du faible nombre d?enregistrements. PUBLIÉ Cette annexe ne porte pas spe cifiquement sur les DROM, me me si les propositions figurant dans sa con- clusion pourraient y e tre particulie rement utiles pour re sorber la vacance. Elle se borne a identifier un ensemble de sujets qui ne cessiteraient approfondissement. NB1 : Les taxes sur les logements vacants sont intimement lie es a la taxe d?habitation. La suppression de cette dernie re sur les re sidences principales ne cessitera donc des adaptations. Nous n?abordons pas ici cette question, faisant l?hypothe se qu?elle sera re solue par ailleurs. NB2 : nous nous appuyons ici partiellement sur l?annexe 4 du rapport de la mission IGF-CGEDD de 2016 sur les logements vacants (https://cgedd.documentation.developpement-durable.gouv.fr/noti- cepdf?id=Affaires-0009102). Nous examinons ici deux taxes sur les logements vacants : - la taxe annuelle sur les logements vacants (TLV), perçue par l?E tat dans la zone d?application de cette taxe (§ 5.1.1 ci-dessous) ; - la taxe d?habitation sur les logements vacants (THLV), applicable dans les communes qui ne sont pas situe es dans la zone d?application de la TLV et qui le souhaitent, et perçue par ces dernie res (§5.1.2) ; Nous examinons e galement la majoration de taxe d?habitation sur les logements meuble s non affecte s a l?habitation principale, c?est-a -dire sur les re sidences secondaires, (THRS), applicable dans les com- munes de la zone d?application de la TLV qui le souhaitent et perçue par ces dernie res (§ 5.1.3) ; cette majoration ne porte pas sur la vacance a proprement parler mais lui est lie e pour des raisons indique es plus loin. La taxe annuelle sur les logements vacants (TLV) est pre vue a l'article 232 du code ge ne ral des im- po ts (CGI) (cf. encadré 1). Son montant est e gal a 12,5% de la valeur locative cadastrale la premie re anne e et 25% ensuite. En deuxie me anne e, il est en moyenne e gal a 113% de la taxe d?habitation91. Elle s'applique aux logements occupe s moins de 90 jours pendant l'anne e, depuis au moins une anne e au 1er janvier de l'anne e d'imposition « dans des communes appartenant a une zone d'urbanisation con- tinue de plus de cinquante mille habitants ou existe un de se quilibre marque entre l'offre et la demande de logements, entraî nant des difficulte s se rieuses d'acce s au logement sur l'ensemble du parc re sidentiel existant, qui se caracte risent notamment par le niveau e leve des loyers, le niveau e leve des prix d'acqui- sition des logements anciens ou le nombre e leve de demandes de logement par rapport au nombre d'em- me nagements annuels dans le parc locatif social ». L?inoccupation des logements au 1er janvier est constate e par l?absence d?assujettissement du local a la taxe d?habitation (TH). Les logements soumis a la TH, notamment les re sidences secondaires, ne sont donc pas soumis a la TLV. Les logements sociaux en sont e galement exone re s. 91 Source : annexe 4 du rapport IGF-CGEDD, page 26. PUBLIÉ https://cgedd.documentation.developpement-durable.gouv.fr/noticepdf?id=Affaires-0009102 https://cgedd.documentation.developpement-durable.gouv.fr/noticepdf?id=Affaires-0009102 Encadré 1 : article 232 du Code général des impôts Le pe rime tre ge ographique de la TLV recouvre l?inte gralite de la zone Abis, 9/10 de la zone A et la moitie de la zone B1, soit en 2017 32% de l?ensemble des logements, 29% des logements vacants, 27% des logements prive s vacants, 36% des logements prive s vacants depuis moins de 2 ans et 13% des loge- ments prive s vacants depuis au moins deux ans. Les logements prive s vacants depuis au moins un an situe s dans le pe rime tre ge ographique de la TLV sont en 2017 au nombre de 283 000, repre sentant 10% des logements prive s vacants et 18% des loge- ments prive s vacants depuis au moins un an. Parmi eux, 144 000 sont vacants depuis au moins 2 ans et repre sentent 5% des logements prive s vacants et 13% des logements prive s vacants depuis au moins 2 ans92. 92 Source : CGEDD d?apre s Filocom 2017. Dans ce calcul, un logement est conside re comme vacant depuis plus d?un an si la variable DUROC de la base Filocom est supe rieure ou e gale a 1, et vacant depuis plus de 2 ans si la variable DUROC est supe rieure ou e gale a 2 ; les logements conside re s comme prive s sont ceux qui ne sont de tenus ni par l?Etat, ni par les collectivite s locales, ni par des organismes HLM, ni par des SEM. Ces effectifs peuvent e tre le ge rement diffe rents de ceux qui pourraient e tre calcule s a partir de bases de donne es internes a la DGFiP. I. ? La taxe annuelle sur les logements vacants est applicable dans les communes appartenant à une zone d'urbanisation continue de plus de cinquante mille habitants où existe un déséqui- libre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'ac- cès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social. Un décret fixe la liste des communes où la taxe est instituée. Cette liste inclut les communes situées dans les collectivités régies par l'article 73 de la Constitution comprises dans une zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants et répondant aux conditions fixées à la première phrase du présent I. II. ? La taxe est due pour chaque logement vacant depuis au moins une année, au 1er janvier de l'année d'imposition, à l'exception des logements détenus par les organismes d'habitations à loyer modéré et les sociétés d'économie mixte et destinés à être attribués sous conditions de ressources. III. ? La taxe est acquittée par le propriétaire, l'usufruitier, le preneur à bail à construction ou à réhabilitation ou l'emphytéote qui dispose du logement depuis le début de la période de vacance mentionnée au II. IV. ? L'assiette de la taxe est constituée par la valeur locative du logement mentionnée à l'article 1409. Son taux est fixé à 12,5 % la première année d'imposition et à 25 % à compter de la deuxième. V. ? Pour l'application de la taxe, n'est pas considéré comme vacant un logement dont la durée d'occupation est supérieure à quatre-vingt-dix jours consécutifs au cours de la période de réfé- rence définie au II. VI. ? La taxe n'est pas due en cas de vacance indépendante de la volonté du contribuable. VII. ? Le contrôle, le recouvrement, le contentieux, les garanties et les sanctions de la taxe sont régis comme en matière de taxe foncière sur les propriétés bâties. PUBLIÉ https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexteArticle.do?cidTexte=JORFTEXT000000571356&idArticle=LEGIARTI000006527580&dateTexte=&categorieLien=cid https://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?cidTexte=LEGITEXT000006069577&idArticle=LEGIARTI000006306087&dateTexte=&categorieLien=cid https://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?cidTexte=LEGITEXT000006069577&idArticle=LEGIARTI000006306087&dateTexte=&categorieLien=cid Les motifs d?exone ration, de coulant notamment de de cisions du Conseil constitutionnel, sont multiples (cf. § 4.2 de la pre sente annexe), si bien que le taux de de gre vement est e leve , estime a environ 50% par la mission IGF-CGEDD de 201693. La mission IGF-CGEDD de 2016 rele ve par ailleurs que : - le montant de la TLV repre sentait en moyenne plus de 90% de celui de la taxe d?habitation sur les re sidences secondaires situe es en zone TLV94 ; sa marge d?augmentation est donc re duite : s?il de passe celui de la taxe d?habitation, le proprie taire a tout inte re t a de clarer que le logement est une re sidence secondaire (impose e a la taxe d?habitation mais non a la TLV), - le poids de la TLV dans le cou t de de tention d?un bien vacant peut varier d?un facteur trois en fonction du niveau de la taxe d?habitation sur les territoires, - les e carts entre la valeur cadastrale et la valeur re elle des biens distordent encore davantage l?effet de la taxe sur les logements vacants , - la de finition actuelle du pe rime tre d?application de la taxe sur les logements vacants est fragile et fait l?objet de contentieux, - la cohe rence du pe rime tre de la TLV avec le zonage ABC n?est que partiellement assure e, - Le cou t de recouvrement ressort e leve et son contentieux de mesure par rapport aux montants associe s, et elle s?articule mal avec le reste de la fiscalite immobilie re. Enfin, la mission IGF-CGEDD estime que la mise en place de la TLV en 2013 aurait conduit a une baisse du taux de vacance : - soit faible et artificiellement renforce e par la mise a jour des informations fiscales dans les zones soumises a la TLV, - soit non significative, selon la me thode e conome trique utilise e. Son efficacite serait donc limite e. La taxe d?habitation sur les logements vacants (THLV), instaure e par l?article 47 de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, est re gie par l?article 1407 bis du CGI (cf. encadré 2). Son montant est par construction e gal a celui de la taxe d?habitation que supporterait l?occupant si le logement n?e tait pas vacant, avant exone rations et abattements. Son montant moyen est donc voisin de celui de la TLV en deuxie me anne e, e gal a 113% de celui de la taxe d?habitation (cf. supra). 93 Selon cette mission, moins de 90 000 logements ont fait l?objet d?une taxation effective a la TLV en 2014 94 En zone TLV, le montant moyen de la TH sur les re sidences secondaires e tait de 864 euros, et celui de la TLV e tait de 789 euros, dont 485 euros pour les logements soumis au taux a 12,5% et 980,7 euros pour les logements soumis au taux a 25%. La TLV sur les logements vacants depuis au moins 2 ans est donc supe rieure a la TH moyenne sur les re sidences secondaires. Il faudrait cependant corriger ces montants moyens des effets de structure pour savoir si, pour un logement donne , la TH en statut de re sidences secondaire est en moyenne supe rieure ou infe rieure a la TLV. PUBLIÉ Encadré 2 : article 1407 bis du Code général des impôts Selon la mission IGF-CGEDD, en 2014, le parc des communes ayant de libe re en faveur de l?instauration d?une taxe d?habitation sur les logements vacants repre sentait 22% du parc de logements, 21% du parc prive et un quart du parc de logements vacants. Il e tait situe pour les 2/3 dans les zones B2 et C. La mission relevait que la THLV pre sente des difficulte s de collecte similaires a celles de la TLV. Depuis 2015, les communes situe es dans la zone d?application de la TLV peuvent majorer de 20% la part leur revenant de la taxe d?habitation (TH) applicable aux logements meuble s qui ne sont pas des re si- dences principales, c?est-a -dire aux re sidences secondaires. La mission IGF-CGEDD mentionne cette majoration mais rele ve qu?elle « ne constitue [?] pas en soi un dispositif de lutte contre la vacance mais un outil de renche rissement du cou t de la de tention de loge- ments non affecte s a la re sidence principale visant a encourager leur transformation en re sidence prin- cipale ». Ne anmoins, cette majoration n?est pas inde pendante de la TLV et de la THLV. En effet, la frontie re entre logements vacants et re sidences secondaires est poreuse. Selon l?e volution de la fiscalite sur ces deux statuts, les proprie taires peuvent avoir inte re t a de clarer leurs biens comme logements vacants ou comme re sidences secondaires. Plus cette majoration de TH est e leve e, moins les proprie taires auront inte re t a de clarer leurs biens comme vacants. Les communes autres que celles visées à l'article 232 peuvent, par une délibération prise dans les conditions prévues à l'article 1639 A bis, assujettir à la taxe d'habitation, pour la part com- munale et celle revenant aux établissements publics de coopération intercommunale sans fis- calité propre, les logements vacants depuis plus de deux années au 1er janvier de l'année d'imposition. La vacance s'apprécie au sens des V et VI de l'article 232. Le premier alinéa est applicable aux établissements publics de coopération intercommunale à fiscalité propre, mentionnés aux I ou II de l'article 1379-0 bis, lorsqu'ils ont adopté un pro- gramme local de l'habitat défini à l'article L. 302-1 du code de la construction et de l'habitation. La délibération prise par l'établissement public de coopération intercommunale n'est pas appli- cable sur le territoire de ses communes membres ayant délibéré pour instaurer cette taxe con- formément au premier alinéa ainsi que sur celui des communes mentionnées à l'article 232. Toutefois, sont exonérés les logements détenus par les organismes d'habitations à loyer mo- déré et les sociétés d'économie mixte, destinés à être attribués sous conditions de ressources. En cas d'imposition erronée liée à l'appréciation de la vacance, les dégrèvements en résultant sont à la charge de la commune ou de l'établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre. Ils s'imputent sur les attributions mentionnées aux articles L. 2332-2 et L. 3332- 1-1 du code général des collectivités territoriales. PUBLIÉ Encadré 3 : article 1407 ter du Code général des impôts La TLV comme la THLV donnent lieu a de nombreuses exone rations, de coulant notamment de de cisions du Conseil constitutionnel. La mission IGF-CGEDD mentionne que « le code ge ne ral des impo ts pre voit plusieurs cas d?exclusion du champ d?application de la TLV afin de garantir la constitutionalite du dispositif fiscal en fonction : ? de l?objet du logement95, les logements de tenus par les organismes d'habitations a loyer mo- de re (HLM) ainsi que ceux qui constituent des de pendances du domaine public96 ne sont pas soumis a la taxe ; ? du caractère involontaire de la vacance, notamment si le logement a vocation, dans un de lai proche, a disparaî tre ou a faire l'objet de travaux dans le cadre d'ope rations d'urbanisme, de 95 « Le Conseil constitutionnel, dans sa de cision du 29 juillet 1998, a rappele que « la loi n'a entendu e tablir aucune dis- tinction tire e de la seule nature, publique ou prive e, des proprie taires en ce qui concerne l'assujettissement a la taxe ». (cf. CE, arre t du 18 janvier 2008 n° 290366). » 96 « Le Conseil d?E tat a en effet juge dans son arre t du 18 janvier 2008 n° 290366 que la TLV ne concerne que les logements pouvant e tre mis, sur simple de cision du proprie taire, sur le marche locatif dans des conditions normales et durables d'habitation. Or les logements qui constituent des de pendances du domaine public, dont l'occupation a, comme toute occupation du domaine public, un caracte re pre caire, sont par suite exclus du champ d'application de la TLV. » I. ? Dans les communes classées dans les zones géographiques mentionnées au premier ali- néa du I de l'article 232, le conseil municipal peut, par une délibération prise dans les conditions prévues à l'article 1639 A bis, majorer d'un pourcentage compris entre 5 % et 60 % la part lui revenant de la cotisation de taxe d'habitation due au titre des logements meublés non affectés à l'habitation principale. Le produit de la majoration mentionnée au premier alinéa du présent I est versé à la commune l'ayant instituée. Cette majoration n'est pas prise en compte pour l'application des articles 1636 B sexies et 1636 B decies. Toutefois, la somme du taux de taxe d'habitation de la commune et du taux de taxe d'habitation de la commune multiplié par le taux de la majoration ne peut excéder le taux plafond de taxe d'habitation prévu à l'article 1636 B septies. II. ? Sur réclamation présentée dans le délai prévu à l'article R. * 196-2 du livre des procédures fiscales et dans les formes prévues par ce même livre, bénéficient d'un dégrèvement de la majoration : 1° Pour le logement situé à proximité du lieu où elles exercent leur activité professionnelle, les personnes contraintes de résider dans un lieu distinct de celui de leur habitation principale ; 2° Pour le logement qui constituait leur résidence principale avant qu'elles soient hébergées durablement dans un établissement ou service mentionné au premier alinéa de l'article 1414 B du présent code, les personnes qui bénéficient des dispositions du même article ; 3° Les personnes autres que celles mentionnées aux 1° et 2° qui, pour une cause étrangère à leur volonté, ne peuvent affecter le logement à un usage d'habitation principale. Les dégrèvements résultant de l'application des 1° à 3° sont à la charge de la commune ; ils s'imputent sur les attributions mentionnées à l'article L. 2332-2 du code général des collectivités territoriales. PUBLIÉ re habilitation ou de de molition ou si le logement est mis en location ou en vente au prix du marche et ne trouve pas preneur ou acque reur97 ; ? de l?état du bien, seuls les locaux clos, couverts et pourvus d?e le ments de confort minimum (installation e lectrique, eau courante, e quipements sanitaires) e tant imposables. Conforme - ment a l?article L. 232 du CGI, les logements qui ne pourraient e tre rendus habitables qu?au prix de travers de travaux importants (c?est-a -dire repre sentant plus de 25 % de la valeur ve nale du bien) ne sont pas imposables. » Encadré 4 : extrait de la décision DC n° 98-403 du Conseil constitutionnel relative à l?instauration d?une taxe sur les logements vacants Source : Conseil constitutionnel, https://www.conseil-constitutionnel.fr/decision/1998/98403DC.htm . cite dans le rapport IGF-CGEDD de 2016 sur la vacance. Il est permis de s?interroger sur la pertinence de certaines formulations utilise es par le Conseil constitu- tionnel dans la de cision ci-dessus. a) Ainsi, les « logements mis en location ou en vente au prix du marche et ne trouvant pas pre- neur » ne devraient pas exister, puisque le prix de marche est pre cise ment le prix auquel un bien ou service est e change , et donc trouve a la fois un vendeur et un acque reur. Il peut certes arriver que le prix de marche soit ne gatif ou nul, par exemple si le cou t de de molition est supe - rieur au prix du terrain a ba tir dans le voisinage. Au minimum, la restriction devrait e tre refor- mule e , par exemple ainsi : « logements mis en location ou en vente et ne trouvant pas preneur a quelque prix que ce soit sans exclure, en toute rigueur, un prix e gal a l?euro symbolique ». b) Par ailleurs, la restriction introduite par le Conseil constitutionnel « Ne sauraient e tre assujettis des logements qui ne pourraient e tre rendus habitables qu'au prix de travaux importants et dont la charge incomberait ne cessairement a leur de tenteur », les « travaux importants » e tant ceux dont le montant est supe rieur a 25% de la valeur ve nale du bien, n?a pas de justification claire. 97 Cf. Bulletin officiel des finances publiques-Impo ts re fe rence BOI-IF-AUT-60-20140311. PUBLIÉ https://www.conseil-constitutionnel.fr/decision/1998/98403DC.htm En effet, en termes de richesse, un proprie taire qui effectue des travaux pour rendre son bien occupable le revalorise. Si la revalorisation du bien est supe rieure au montant des travaux, sa richesse augmente. Si la revalorisation du bien est infe rieure au montant des travaux, sa ri- chesse ne diminue que de la diffe rence, mais, puisqu?un acheteur devrait en tout e tat de cause faire des travaux pour rendre le bien occupable, on voit mal comment la valeur ve nale avant travaux (du bien non occupable) pourrait e tre infe rieure a la valeur ve nale apre s travaux (du bien devenu occupable) diminue e du montant des travaux, pourvu que les travaux soient cali- bre s au plus juste. Ainsi, les travaux ne diminuent pas la richesse du proprie taire, et sous cet angle, ne constituent donc pas une « charge » pour lui. En termes de tre sorerie, une grande partie du montant des travaux peut en ge ne ral e tre finance par un emprunt que le loyer que le proprie taire percevra permettra de rembourser. Seul l?ap- port personnel est donc a la charge du proprie taire. c) Enfin, La sortie de vacance vise e par la TLV peut e tre obtenue par d?autres moyens que la mise en location Dans sa de cision DC n° 98-403 (cf. Encadré 4) le Conseil constitutionnel e crit que l?objectif de la taxe est d'inciter les [proprie taires de logements vacants] a mettre en location des logements susceptibles d'e tre loue s. Cela ressort e galement de certains textes pe riphe riques. Ainsi, dans le rapport de la mission d?information commune sur la pre vention et la lutte contre les exclusions sur la loi d?orientation relative a la lutte contre les exclusions du 9 juillet 1998, soit peu apre s l'adoption en lecture de finitive du projet le 1er juillet 1998 (https://www.assemblee-nationale.fr/11/rap- info/i1062.asp#P536_88448), il est e crit : "cumule e avec le dispositif d'aide a l'ame lioration de l'habitat" [la taxation] doit permettre la remise en location d'une partie des logements vides qu'il est possible de mobiliser". Ne anmoins, d?autres textes visent une sortie de vacance par d?autres moyens que la mise en location. Ainsi, l?expose des motifs dans le projet de loi de de finances pour 2013 (qui a modifie le dispositif) pre sentait l?objectif suivant : « Afin d?inciter a la mise en location ou a la cession de logements dans les agglome rations ou les tensions immobilie res sont les plus fortes, il est propose de renforcer la porte e de la taxe sur les logements vacants (TLV). » Parmi les modes de sortie de vacance vise s par la loi figure donc explicitement la cession a un autre acteur qui, lui, pourrait occuper le logement ou le louer, sans doute apre s travaux. Or ce sce nario contribue tout autant a la re sorption de la vacance, et me me davantage lorsque la cause de la vacance re side dans l?incapacite du proprie taire a prendre des de cisions (du fait d?indivisions, de l?a ge du proprie taire, etc.). C?est peut-e tre la restriction de la sortie de vacance a la mise en location qui a amene le Conseil constitutionnel a exone rer de TLV les biens ne cessitant des « travaux importants et dont la charge incomberait ne cessairement a leur de tenteur ». La DHUP a envisage en 2020, une suppression de la clause de travaux lourds pour la taxation des loge- ments vacants98. La TLV, aux termes de l?article 232 du CGI (cf. encadré 1), vise a reme dier a « des difficulte s se rieuses d'acce s au logement ». Elle vise donc un objectif de politique du logement. De me me, le Conseil constitutionnel, dans sa de cision cite e en encadré 2, a arbitre entre la protection du droit de proprie te et « la possibilite pour toute personne de disposer d'un logement de cent ». 98 « Suppression de la clause travaux pour la taxation des logements vacants », note de la DHUP, 28 mai 2020. PUBLIÉ https://www.assemblee-nationale.fr/11/rap-info/i1062.asp#P536_88448 https://www.assemblee-nationale.fr/11/rap-info/i1062.asp#P536_88448 C?est donc l?externalite ne gative du point de vue de la politique du logement engendre e par la vacance qui est taxe e via la TLV. La mission IGF-CGEDD de 2016 ne remettait pas en cause cette perspective, qui justifie la restriction de la TLV a une partie du territoire national ou les difficulte s de logement seraient particulie rement pro- nonce es, me me si l?on peut discuter les crite res utilise s pour la de limiter. Ne anmoins, un logement vacant pre sente e galement d?autres externalite s ne gatives. Il s?agit tout d?abord d?externalite s sur le plan environnemental. Un logement vacant, s?il devient occupe , permet de re duire la construction neuve et donc l?artificialisation des sols en zone C comme en zone A ou Abis. Par ailleurs, s?il est situe en centre-bourg, son occupation permet de re duire le recours a l?auto- mobile. Il peut e galement s?agir d?externalite s ne gatives sur le plan du maintien de l?ordre (un logement vacant, s?il est squatte , peut abriter des activite s ille gales), du tissu urbain (la vacance re duit la cliente le des commerces proches et incite a leur fermeture, ce qui alimente un cercle vicieux), etc. Ces externalite s n?ont pas e te prises en compte lors de la conception de la TLV. L?externalite environne- mentale tout particulie rement, dans la perspective des engagements internationaux pris par la France, justifierait une extension de l?application de la TLV99. Il n?entrait pas dans le cadre d?un rapport sur la vacance dans les DROM de proposer une e volution du dispositif de taxation de la vacance applicable a l?ensemble du territoire national. Une telle e volution apparaî t cependant ne cessaire pour re soudre l?ensemble des difficulte s que l?on vient de signaler. La mission IGF-CGEDD de 2016 proposait de simplifier et d?inte grer dans la fiscalite foncie re le cadre fiscal propre a la vacance, selon trois sce narios : - sce nario 1 : unifier les re gimes de taxation des logements vacants en supprimant la taxe d?habi- tation sur les logements vacants et en alignant le zonage de la TLV sur les zones de tension Abis et A ; - sce nario 2 : dans un contexte plus ge ne ral de re vision de la fiscalite locale, inte grer la taxe sur les logements vacants dans une « taxe locale sur le logement » remplaçant la taxe d?habitation re gle e par le locataire ou, en cas d?inoccupation au 1er janvier, par le proprie taire et comportant un me canisme d?abattement de gressif du taux a la main des collectivite s territoriales, afin de tenir compte de la typologie de la vacance ; - Sce nario 3 : supprimer la taxe sur les logements vacants et la taxe d?habitation sur les logements vacants et cre er d?une infraction au code de la construction et de l?habitation. La suppression de la taxe d?habitation sur les re sidences principales rend le deuxie me sce nario difficile- ment envisageable. Elle ne cessitera en tout e tat de cause une adaptation du dispositif. Le premier sce nario permettrait, en unifiant la TLV et la THLV, de simplifier la taxation. La restriction de la taxation aux zones Abis et A rele verait cependant de seuls objectifs de politique du logement, alors que comme on l?a vu les externalite s ne gatives de la vacance du point de vue de la protection de la plane te concernent l?ensemble du territoire. Cette restriction apparaî t donc injustifie e. 99 Indirectement, la TLV, par son zonage, a commence a prendre en compte cette externalite ne gative depuis la loi n° 2021- 1104 dite Climat et re silience (article 201 sur la part minimale de surfaces non imperme abilise es ou e co-ame nageables). PUBLIÉ Le troisie me sce nario n?est pas de veloppe dans le rapport IGF-CGEDD ; il introduit un risque de judicia- risation ; son cou t de gestion (y compris la constatation des infractions et la gestion des amendes qui leur seraient associe es) ne semble pas moindre que celui d?une taxe. En tout e tat de cause, trois conside rations devraient pre sider a une re forme du dispositif. a) Simplifier, sans doute dans l?esprit du sce nario 1 propose par la mission IGF-CGEDD. Actuellement, la TLV alimente le budget de l?E tat, la THLV celui de collectivite s locales ; une nouvelle re partition serait donc ne cessaire ; on pourrait envisager qu?un « socle » revienne au budget de l?E tat , et qu?une majoration de la taxe au-dela du socle revienne aux collectivite s locales ; on pourrait e galement envisager que la totalite de la recette revienne aux collectivite s locales, dans le cadre d?un re ame nage- ment plus large de la fiscalite locale. Dans le me me esprit, la taxation des logements vacants devrait e tre coordonne e avec celle des re sidences secondaires afin d?e viter une dissimulation de logements vacants sous forme de re sidences secondaires ou inversement. b) Réduire les exonérations On a vu plus haut que de nombreuses exone rations sont injustifie es e conomiquement ; elles amoindris- sent l?efficacite du dispositif100. Elles devraient e tre re duites. En particulier, il ne devrait pas e tre conside re inacceptable que la taxation de la vacance contraigne un proprie taire de logement vacant a le vendre, me me a un prix faible, a un autre acteur qui pourra faire le ne cessaire pour qu?il devienne occupe . Cela pourrait e tre particulie rement efficace lorsque la cause de la vacance re side dans l?incapacite du proprie taire a prendre des de cisions101. Dans les cas ou , apre s un certain de lai, le bien vacant ne trouverait pas preneur me me pour un euro symbolique, il pourrait e tre envisage qu?il soit transfe re a la collectivite . De me me le plafonnement du montant des travaux permettant de rendre le logement habitable a 25% de la valeur ve nale du bien devrait e tre supprime e. c) Etendre l?objectif à la protection de la planète Le dispositif actuel a e te conçu uniquement en prenant en compte de objectifs de politique du logement. Or les externalite s ne gatives de la vacance ne se limitent pas au logement des me nages, mais concernent e galement d?autres domaines, a commencer par la protection de la plane te. Il convient d?en tirer les conse quences, en particulier en e tendant le dispositif a l?ensemble du territoire, quitte a pre voir des ex- ceptions. De telles e volutions ne peuvent e tre envisage es qu?au niveau national. 100 Et ce particulie rement dans les DROM, objet du pre sent rapport, en raison du mauvais e tat de nombreux logements vacants, qui ne cessite des travaux importants en proportion du prix des biens. 101 Ce qui est souvent le cas dans les DROM en raison de la pre valence des indivisions PUBLIÉ Acronyme Signification AAH Aide a l?ame lioration de l?habitat ACV Action coeur de ville ADIL Association de partementale d?information logement AGORAH Agence pour l?observation de la Re union, l?ame nagement et l?habitat AL Action logement ALI Action logement immobilier Anah Agence nationale de l'habitat ANCOLS Agence nationale de contro le du logement social ARCAVS Agence de re habilitation et de construction a vocation sociale BRS Bail re el solidaire CAUE Conseil d'architecture, d'urbanisme et de l'environnement CCH Code de la construction et de l?habitation CDC Caisse des de po ts et consignation CDHH Conseil de partemental de l?habitat et de l?he bergement CGCT Code ge ne ral des collectivite s territoriales CGEDD Conseil ge ne ral de l?environnement et du de veloppement durable CGI Code ge ne ral des impo ts CG3P Code ge ne ral de la proprie te des personnes publiques CINOR Communaute intercommunale du nord de La Re union CRHH Comite re gional l?habitat et de l?he bergement CUF Commission d?urgence foncie re DEAL Direction de l'environnement, de l'ame nagement et du logement DGFIP Direction ge ne rale des finances publiques DGOM Direction ge ne rale des outre-mer PUBLIÉ Acronyme Signification DHUP Direction de l'habitat, de l'urbanisme et des paysages DRFiP Direction re gionale des finances publiques DROM De partement et re gion d?outre-mer EPCI E tablissement public de coope ration intercommunale EPF E tablissement public foncier EPFA E tablissement public foncier et d?ame nagement EPFL E tablissement public foncier local FAPIL Fe de ration des associations pour la promotion et l?insertion par le logement FIDELI Fichiers de mographiques sur les logements et les individus FRAFU Fonds re gional d'ame nagement foncier et urbain GIP Groupement d?inte re t public GIRTEC Groupement d?inte re t public pour la reconstitution des titres de proprie te s en Corse HAMAC Habitat ame lioration acquisition (filiale EPF Guadeloupe) HLM Habitation a loyer mode re IML Interme diation locative LBU Ligne budge taire unique LLS Logement locatif social LLTS Logement locatif tre s social Loi 3DS Loi relative a la diffe renciation, la de centralisation, la de concentration et portant diverses mesures de simplification de l'action publique locale Loi EROM Loi relative a l'e galite re elle outre-mer et portant autres dispositions en ma- tie re sociale et e conomique Loi ELAN Loi portant e volution du logement, de l?ame nagement et du nume rique Loi SRU Loi relative a la solidarite et au renouvellement urbains LOVAC Base de donne es logements vacants MOI Maî trise d?ouvrage d?insertion MOM Ministe re des outre-mer PUBLIÉ Acronyme Signification NPNRU Nouveau programme national de renouvellement urbain OFS Office foncier solidaire OIN Ope ration d?inte re t national OPAH Ope ration programme e d'ame lioration de l'habitat OPAH-RU Ope ration programme e d?ame lioration de l?habitat et de renouvellement ur- bain ORI Ope ration de restauration immobilie re ORT Ope ration de revitalisation de territoire PIG Programme d'inte re t ge ne ral PIHLI Plan intercommunal de lutte contre l'habitat indigne PLF Projet de loi des finances PLH Programme local de l'habitat PLOM Plan logement outre-mer PLS Pre t locatif social PLUS Pre t locatif a usage social PB Proprie taire bailleur PO Proprie taire occupant PSLA Pre t social location-accession PTLM Plan territorial logement Martinique PVD Petites villes de demain RHI Re sorption de l?habitat insalubre irre me diable ou dangereux SDES Service des donne es et e tudes statistiques SIFAG Socie te immobilie re et foncie re d?ame nagement de la Guyane SEM Socie te d'e conomie mixte SPLA Socie te s publiques locales d?ame nagement SPLA-IN socie te publique locale d'ame nagement d'inte re t national TCO Territoire co te ouest (La Re union) PUBLIÉ Acronyme Signification TFPB Taxe foncie re sur les proprie te s ba ties TH Taxe d?habitation THLV Taxe d?habitation sur les logements vacants THRS Taxe d?habitation sur les re sidences secondaires THIRORI Traitement de l?habitat insalubre reme diable ou dangereux et ope rations de restauration immobilie re TSE taxe spe ciale d?e quipement TLV Taxe sur les logements vacants ZAN Ze ro artificialisation nette PUBLIÉ PUBLIÉ Site internet du CGEDD : « Les derniers rapports » PUBLIÉ http://www.cgedd.developpement-durable.gouv.fr/les-derniers-rapports-r43.html  Résumé  Sommaire  Liste des recommandations  Introduction  1 La vacance ultra-marine des logements : des enjeux très différenciés mais des obstacles opérationnels similaires  1.1 Une vacance dans les DROM à relativiser par rapport à la métropole et très hétérogène en fonction de la dynamique démographique  1.1.1 A La Réunion : grande similitude avec la métropole  1.1.2 Aux Antilles : une vacance élevée dans un contexte de forte décroissance démographique  1.1.3 En Guyane et à Mayotte : malgré une très forte croissance démographique, des valeurs anormalement élevées du taux de vacance  1.2 Une vacance aux caractéristiques mal connues dans les outre-mer et dont les enjeux au regard des politiques locales de l?habitat sont très différenciés  1.2.1 A Mayotte : une situation de vacance très spécifique mais un enjeu qui reste à la marge des politiques de l?habitat massivement tendues vers la construction neuve et la résorption des bidonvilles  1.2.2 En Guyane : des données sur la vacance biaisées par une importante occupation informelle des logements et un enjeu de résorption surtout lié aux centres anciens  1.2.3 À La Réunion : une vacance encore peu documentée mais qui a vocation à prendre une place croissante dans les politiques locales de l?habitat  1.2.4 Aux Antilles : la vacance s?impose comme un enjeu central des politiques locales de l?habitat dans le contexte de forte décroissance démographique  1.3 Traiter le diffus comme les centres sans négliger les zones « détendues » pour intégrer le changement de paradigme de la transition écologique  2 L?enjeu premier de la résorption de la vacance se situe dans le parc privé, même si quelques aspects sont à relever en ce qui concerne le parc public locatif social  2.1 L?enjeu premier de la résorption de la vacance dans les outre-mer se situe dans le parc privé  2.2 Une vacance dans le parc public qui reste raisonnable, sauf exceptions notables mais ponctuelles  2.3 Prêter attention aux désajustements du parc public par rapport à la demande  3 Deux obstacles principaux à lever pour l?amélioration du parc privé : l?inadaptation des aides de l?Anah et l?importance des défauts de titrement  3.1 Instaurer un modèle économique viable pour l?amélioration du parc privé locatif  3.1.1 Un nombre insignifiant d?opérations financées par l?Anah  3.1.2 Des spécificités ultramarines suffisamment marquées par rapport aux situations hexagonales pour justifier des différenciations des règles applicables aux outre-mer  3.1.3 Adapter sans délai les règles de financement de l?Anah aux situations ultramarines dans le cadre de l?article 73 de la Constitution  3.2 Dépasser les blocages issus des défauts de titrement, incluant la problématique de l?indivision  3.2.1 Les défauts de titrement : un obstacle très répandu qui nécessite de se donner les moyens d?une action collective au long cours  3.2.2 Les dispositions hexagonales régissant la propriété immobilière devenues inadaptées et inopérantes par l?accumulation ultramarine des défauts de titrement au fil des générations : faire évoluer les procédures de titrement pour les rendre efficaces  3.2.3 Conduire et mettre en oeuvre avec ambition et constance la sortie du désordre foncier, objectif mobilisant par nature une multiplicité d?interventions et de responsabilités qui reste jusqu?à ce jour orphelin d?une gouvernance intégratrice  3.2.4 Dans l?attente, dissocier la résolution de la question foncière de l?aide au montage des projets d?amélioration des logements  4 Renforcer la stratégie d?action publique et dynamiser l?écosystème d?acteurs au bénéfice de l?amélioration du parc privé et de la résorption de sa vacance  4.1 Charpenter un écosystème d?ingénierie et d?accompagnement publics à la hauteur des enjeux  4.1.1 Positionner l?État comme impulseur et co-producteur des politiques de l?habitat et renforcer ses capacités d?analyse et de conduite stratégiques  4.1.2 Multiplier les opérations programmées en appuyant les collectivités  4.1.3 Mobiliser les instruments de police de l?habitat  4.1.4 Installer des opérateurs publics d?aménagement  4.1.5 Installer le financement de restauration immobilière en outre-mer pour la rénovation des centres anciens  4.1.6 La fiscalité sur les logements vacants : une efficacité limitée tant que le dispositif n?aura pas été réaménagé au niveau national  4.2 Déployer un écosystème d?acteurs à la hauteur des enjeux de l?amélioration du parc privé  4.2.1 Charpenter à la hauteur des enjeux l?écosystème d?opérateurs sociaux aujourd?hui faibles et fragiles  4.2.2 Structurer les filières des métiers du bâtiment orientées vers la réhabilitation  4.3 En matière d?amélioration de l?habitat, adosser la mise en oeuvre du PLOM 3 à l?existence de stratégies départementales globales État-collectivités-opérateurs-entreprises  Annexes  1 Annexe 1 : lettre de mission  2 Annexe 2 : personnes auditionnées ou ayant apporté une contribution écrite  3 Annexe 3 : données sur la vacance dans les DOM  3.1 Données par département  3.1.1 Niveau et évolution de la vacance  3.1.2 Vacance et croissance démographique  3.1.3 Vacance courte et vacance longue  3.1.4 Vacance et âge de la population et des propriétaires  3.1.5 Vacance et état du logement  3.1.6 Vacance et construction  3.1.7 Vacance et résidences secondaires  3.2 Données par commune  3.2.1 Niveau de la vacance  3.2.2 Vacance, croissance démographique et construction  3.2.3 Vacance et résidences secondaires  4 Annexe 4 : données générales sur le contexte de la politique du logement dans les DOM  4.1 Population et ménages  4.1.1 Une croissance démographique contrastée  4.1.2 Un desserrement rapide des ménages aux Antilles et à la Réunion  4.1.3 Un vieillissement rapide de la population aux Antilles  4.2 Parc  4.2.1 Un stock de bien moindre qualité qu?en métropole  4.2.2 Une construction élevée par rapport à la croissance démographique aux Antilles et à la Réunion  4.2.3 Des résidences secondaires peu nombreuses  4.3 Revenus et pauvreté  4.3.1 Un niveau de vie plus faible en moyenne  4.3.2 Un niveau de vie plus hétérogène  4.3.3 Un taux de pauvreté plus élevé  4.4 Des loyers moins accessibles qu?en métropole aux ménages à faible revenu  5 Annexe 5 : les taxes sur les logements vacants  5.1 Le dispositif actuel est complexe  5.1.1 Taxe sur les logements vacants (TLV)  5.1.2 Taxe d?habitation sur les logements vacants (THLV)  5.1.3 Majoration de taxe d?habitation sur les logements meublés non affectés à la résidence principale (THRS)  5.2 Le dispositif actuel comprend de nombreuses exonérations dont certaines sont discutables  5.2.1 Le dispositif actuel comprend de nombreuses exonérations  5.2.2 Certaines exonérations sont discutables  5.3 La TLV vise des objectifs de politique du logement mais non de protection de la planète  5.4 Perspectives d?évolution  5.4.1 Les propositions de la mission IGF-CGEDD de 2016  5.4.2 Trois axes d?évolution : simplifier, réduire les exonérations, étendre l?objectif à la protection de la planète  6 Annexe 6 : glossaire des sigles et acronymes (ATTENTION: OPTION a re sorption du de sordre de proprie te . PUBLIÉ Si ce de lai de recours est de sormais significativement re duit, il n?est reste pas moins que la stabilisation de finitive de la proprie te ne cessite toujours 35 ans d?occupation continue. Comme le soulignait un rap- port CGEDD de 201642 au sujet de la situation foncie re en Corse, a maints e gards tre s semblable dans ses difficulte s de titrement a celle des outre-mer, « des e volutions sont ne cessaires au plan juridique si ce n'est pour se curiser la proce dure de titrement et les effets de l'acte de notorie te acquisitive [ce qui est de sormais acquis], du moins pour re duire les de lais attache s a la mise en oeuvre de l'usucapion, qui ga- gneraient, dans cet objectif d'inte re t ge ne ral d'assainissement de la situation, a passer d?un de lai de pres- cription de trente a dix ans. » En 2018, la deuxie me loi « dite Letchimy » e voque e pre ce demment visant a faciliter la sortie de l?indivi- sion successorale permet dore navant, dans les collectivite s re gies par l?article 73 de la Constitution, des de cisions de partage a la majorite des droits indivis et non plus a l?unanimite comme ante rieurement. « Le Code civil pre vo[yait] en effet qu?un indivisaire qui ne se positionnerait pas sur la vente ou le partage oblige les autres indivisaires a saisir le tribunal, ce qu?ils sont en ge ne ral tre s re ticents a faire, pour des raisons de cou t (avocat obligatoire), de longueur (re elle ou suppose e) de la proce dure et parce qu?il est toujours de licat d?entamer une proce dure au sein de sa propre famille. [Cette loi] inverse cette logique : c?est aux opposants a la vente ou au partage de se positionner de façon active en saisissant le tribunal [?]. »43 Le recul sur l?application de ces dispositions n?est pas encore important et il est encore to t pour conduire une e valuation. Cependant, des entretiens mene s par la mission aupre s des praticiens du sujet, il ressort de façon convergente que, me me s?il s?agit d?un premier pas notamment dans le cas de situations de ja claires et informe es (connaissance des indivisaires en particulier), les effets de cette loi restent limite s dans les faits. Celle-ci pre voit en effet que le projet de partage porte par une majorite simple des droits indivis doit e tre notifie a tous les indivisaires ; ceci constitue une difficulte re elle pour les successions souvent complexes, courant sur plusieurs ge ne rations, jusqu?a dix parfois. La proposition de loi qui avait ge ne re cette loi avait pour sa part propose que le projet de partage soit notifie a tous les indivisaires « dont le domicile est connu et situe en France. Si un ou plusieurs indivisaires n?ont pas de domicile connu, la notification se fera par la publication dans un journal d?annonce le gal au lieu de situation du bien ». Cette limitation n?a malheureusement pas prospe re dans le projet de loi de pose ensuite par le Gouvernement. Une telle e volution a de nouveau e te refuse e lors de la discussion en premie re lecture a l?Assemble e nationale du projet de loi 3DS44. Plus re cemment en 2019, la loi a e tendu a la Polyne sie française les dispositions de partage amiable a la majorite des droits indivis de la loi Letchimy45 . Elle met en place pour cette collectivite d?outre-mer d?autres dispositions. En particulier, lorsque « des biens immobiliers de pendent de plusieurs succes- sions et [qu?ils] ne peuvent e tre facilement partage s ou attribue s par te te compte tenu de la complexite manifeste a identifier, localiser ou mettre en cause l?ensemble des indivisaires dans un de lai et a un cou t raisonnable, [?] le partage judiciaire peut e galement se faire par souche ». Et, dans ce cas, la loi pre voit que « la demande de partage par souche doit faire l?objet d?une publicite collective ainsi que d?une infor- mation individuelle s?agissant des indivisaires identifie s et localise s dans le temps de la proce dure ». L?information individuelle des indivisaires se limite alors aux seuls indivisaires raisonnablement identi- fie s et connus dans le temps normal de la proce dure. Comme le note le Cridon46, l?application de la dis- position Letchimy « posera la question de la notification du projet de partage, le texte imposant la noti- fication a tous les indivisaires [?] lorsque les indivisaires sont partiellement inconnus -cas tre s fre quent pour les indivisions successorales complexes- », le Cridon regrettant « qu?une publicite ge ne rale, telle que pre vue pour [le partage par souche] n?ait pas e te envisage e »47. 42 Rapport n° 010559-01 du CGEDD d'analyse des propositions formule es au sein du groupe de travail « Lutter contre la pression foncie re et la spe culation immobilie re » en Corse, juin 2016. 43 Analyse de la proposition de loi, ADIL de La Re union, janvier 2017. 44 Amendement n°2848 de fendu par Josette Manin http://www.assemblee-nationale.fr/dyn/15/amende- ments/4721/AN/2848. 45 Loi n° 2019-786 du 26 juillet 2019 relative a la Polyne sie française. 46 Centre de recherches, d'information et de documentation notariales. 47 Loi relative a la Polyne sie : la fin des indivisions complexes ? Cridon nord-est, flash 31 juillet 2019. PUBLIÉ Au-dela , la loi pour la Polyne sie pre voit d?autres dispositions, comme le partage par souche ou la limita- tion du droit de retour dit « fre res et soeurs », autant d?e volutions qui pourraient e galement e tre exami- ne es pour les collectivite s re gies par l?article 73 de la Constitution. Contributions de la CUF dans le cadre de la concertation sur le projet de « loi Mayotte » Pour sa part, la commission d?urgence foncière (CUF), mise en place à Mayotte depuis 2019 en application de la loi EROM, a analysé la situation héritée des décrets du 4 février 1911 portant réorganisation du régime de la propriété foncière à Madagascar et du 9 juin 1931, portant réorganisation du régime de la propriété fon- cière dans l'archipel des Comores mettant en place le titrement à travers l?inscription au livre foncier, dont l?abrogation est entrée en vigueur au 1er janvier 2008. « A Mayotte le domaine privé (des personnes privées et des personnes publiques) correspond aux superficies titrées avant 2008 [?]. Le non titré correspond aux biens publics [?]. A la date du 31 décembre 2007, 17 500 titres de propriété étaient inscrits à la Conservation de la propriété immobilière [et] environ la moitié de ces propriétés est affectée par le dysfonctionnement du droit de propriété lié aux successions [?] Les successions des acquéreurs initiaux n?ont pas été déclarées et donc ne sont pas transcrites, ou les actes des cadis-notaires n?ont pas été déposés pour inscription. Entre 1931 et 1980, le nombre des acquéreurs défunts est important et touche plusieurs générations d?ayants-droits. Le livre foncier n?est donc pas à jour. Dans une société traditionnellement de culture orale polygame, plus le temps passe, plus il est difficile d?identifier les héritiers et le droit applicable (droit local / droit commun), et plus l?intérêt des générations actuelles diminue puisque le nombre des copartageants éventuels augmente ». En conséquence « l?essentiel du blocage provient du défaut de déclaration des décès et des successions. S?agis- sant de la partie déclarative des dispositions prévue par le code civil (articles 720 à 730-5), nécessaires pour établir la qualité d?héritier et le patrimoine du défunt, l?inertie des intéressés est le problème majeur [dans les] situations qui sont antérieures à 2008-2010 (changement du régime de publicité foncière - suppression de l?activité notariale des cadis). Autrement dit, la situation de biens toujours inscrits au nom de l?acquéreur initial décédé parfois depuis 30 ans ou plus, et au moins depuis 12 ans ». La CUF conclut qu?il « est donc ne cessaire d?amender la phase de clarative en adoptant une mesure inci- tative qui pourrait se concre tiser par un texte spe cifique et d?une dure e limite e dans le temps ». Elle propose pour cela « la disposition suivante : dans tous les cas de de ce s ante rieurs au 31/12/2010 les he ritiers potentiels disposent [?] d?un nouveau de lai de deux ans pour reque rir aupre s du notaire de leur choix, un acte de notorie te successorale et une attestation de proprie te immobilie re [?]. A de faut, toute personne reste e taisante pendant deux ans sera re pute e renonçante ». Elle pre voit e galement les dispositions d?affichage et de publicite ad hoc48. Bien qu?il s?agisse a Mayotte d?un re gime foncier spe cifique, la disposition propose e par la CUF pourrait e galement inspirer des modifications dans les autres outre-mer afin d?acce le rer la connaissance des ayants droits et d?agir plus rapidement pour les sorties d?indivision successorales. Il n?en demeure pas moins que les e volutions le gislatives pourraient e galement e tre diffe rencie es selon les DROM. En conclusion, face a la complexite et au caracte re massif du de sordre foncier dans les outre-mer, la mis- sion conside re que pour assainir significativement et a une e che ance raisonnable cette situation, il est indispensable de mettre en place dans un de lai rapproche , dans le cadre de l?article 73 de la Constitution, des e volutions le gislatives substantielles venant pallier la « timidite » des ame liorations re centes et per- mettant de mettre en place des voies « rapides » de re solution des de sordres fonciers. Etant donne la technicite du sujet, la mission n?a pas e te en mesure d?en proposer la consistance pre cise, la conception de ces e volutions ne cessitant un travail particulier sous un mandat du Premier Ministre, entre des praticiens de terrain qui oeuvrent de ja dans les DOM, en lien e troit avec la Chancellerie et les conseils nationaux des notaires et des ge ome tres experts, y compris inte grant les expe riences des pays du sud. Les travaux de pre figuration des GIP de titrement pourront contribuer directement a ce travail 48 Contributions de la CUF dans le cadre de la concertation sur le projet de « loi Mayotte », juin 2021. PUBLIÉ par l?e tat des lieux auquel ils proce deront pour mesurer la consistance du travail a accomplir en identi- fiant les diffe rentes natures des situations a traiter et des blocages a lever pre alablement a la de finition des strate gies a conduire et des priorite s d?intervention. 3. Sous mandat du Premier ministre, mettre en place dans un délai rapproché, dans les collectivités régies par l'article 73 de la Constitution et le cas échéant de manière différenciée entre celles-ci, les évolutions législatives significatives permettant une résolution accélérée du désordre foncier dans les outre-mer (prescription acquisitive limitée à dix ans, recours à la publicité collective pour les décisions de partage, mise en place d?une période de forclusion de déclaration des héritiers, possi- bilité du partage par souche, etc.). A l?instar de la mise en place du groupement d'inte re t public pour la reconstitution des titres de proprie - te s en Corse (Girtec) institue par la loi en 200649, la loi « Lodeom »50 a pre vu en 2009 la mise en place d?un GIP de titrement unique pour tous les de partements d?outre-mer, qui e tait cependant difficilement ope rable. La loi dite Warsmann51 est venue en 2011 reformer le statut des GIP en apportant des simpli- fications substantielles concernant notamment la possibilite d?en cre er a l?initiative locale et de concen- trant l?autorisation de l?E tat au plan local. Cette simplification a permis de re former en 201352 la loi de 2009 pour introduire la proce dure, dite « proce dure de titrement », qui peut e tre conduite soit par un GIP, soit par un e tablissement public foncier. En Guadeloupe, l?e tablissement public foncier local a mis en place depuis plusieurs anne es une inge nie- rie de titrement qu?il conside re comme ne cessaire a sa fonction d?acquisition foncie re, le recours a l?ex- propriation en utilisation courante pour passer outre en renvoyant a plus tard et a d?autres la re solution de l?indivision lui paraissant trop brutal et peu acceptable socialement. Ainsi, l?EPFL a de veloppe un re - seau de compe tences (ge ne alogistes, ge ome tres, etc.). Devant l?utilite collective de cette approche, l?EPFL a de cide de cre er une filiale de nomme e HAMAC53 afin d?e largir aux diffe rentes collectivite s territoriales le soutien a ces travaux et d?e largir ainsi la force de frappe face a l?ampleur des situations de de sordre foncier a re soudre. Entre les deux solutions de la conduite de la proce dure de titrement par un GIP ou par un e tablissement public foncier, le rapport CGEDD-IGA de 2013 « [privile giait] la premie re hypothe se. [?] Certes, la loi n°2013-922 a pre vu que si le titrement e tait confie a l?EPFL, ses statuts devraient e tre comple te s et son conseil d?administration e largi a l?E tat, aux ge ome tres et aux notaires. Une telle e volution est susceptible d?alourdir le fonctionnement de l?EPF et de distendre le lien avec les collectivite s locales dont il est l?outil d?action foncie re. La mission a e galement constate [?] qu?une telle compe tence [reste] assez e loigne e de [son] coeur de me tier, et susceptible de venir amputer [ses] ressources. Par ailleurs [?], l?EPFL en re- constituant les titres de proprie te pourrait e tre conside re comme juge et partie dans la mesure ou son action principale porte sur l?acquisition de biens immobiliers au profit de ses membres. [?] Enfin, il est 49 Loi n° 2006-728 du 23 juin 2006 portant re forme des successions et des libe ralite s, article 42. 50 Loi n°2009-594 du 27 mai 2009, LODEOM (Loi organique pour le de veloppement e conomique en Outre-mer), article 35. 51 Loi n° 2011-525 du 17 mai 2011 de simplification et d'ame lioration de la qualite du droit, articles 98 a 122. 52 Loi n° 2013-922 du 17 octobre 2013 visant a prolonger la dure e de vie des agences pour la mise en valeur des espaces urbains de la zone dite des cinquante pas ge ome triques et a faciliter la reconstitution des titres de proprie te en Guade- loupe, en Guyane, en Martinique, a La Re union, a Mayotte et a Saint-Martin, article 3. 53 Habitat Ame lioration Acquisition. PUBLIÉ permis de s?interroger au regard des spe cificite s des compe tences requises (juristes, ge ome tres, no- taires), non pre sentes dans un EPFL, sur le gain d?une telle mutualisation. » Pour ces diffe rentes raisons, de ja se rieusement analyse es de s 2013, la mission pre conise la mise en place rapide des GIP de titrement dans les outre-mer. En Guadeloupe, afin de pre server le capital ressources d?inge nierie de titrement de veloppe par l?EPFL, le GIP aurait tout avantage a s?appuyer par voie conven- tionnelle sur l?inge nierie de veloppe e au sein de la filiale Hamac. Ainsi, seraient exerce es les pleines fonc- tions de gouvernance associant l?ensemble des compe tences et autorite s ne cessaires, y compris l?E tat, comme le pre voit la loi. Cette option pre senterait l?avantage de pouvoir s?appuyer par conventionnement sur les capacite s d?inge nierie de ja constitue es par l?EPFL, sans de naturer sa gouvernance. Il sera en particulier important d?associer dans le GIP la Chambre des notaires ainsi que la DRFiP. Con- cernant les notaires, de nombreux interlocuteurs de la mission ont clairement e voque qu?ils se sont de - sengage s de ces proce dures. Si l?on peut entendre que le mode le e conomique de leur intervention n?est pas acquis, leur ro le est ne anmoins indispensable. Leur participation au sein de cette gouvernance col- lective qu?est le GIP paraî t essentielle pour consolider leur implication. Par ailleurs, il a e te signale a la mission que la recherche des proprie taires des logements vacants se heurte a des difficulte s d?identification et de domiciliation. Ainsi, 90 % des courriers reviennent a l?en- voyeur. Or, pour bon nombre de biens, la taxe foncie re est tout de me me pre leve e. Le partage des fichiers de la DRFiP, que rend possible la confidentialite aux travaux du GIP confe re e explicitement par la loi, permettrait de faciliter l?identification des interlocuteurs effectifs. L?ADIL de La Re union, a l?occasion d?une e tude sur l?indivision que lui a confie e l?intercommunalite du Territoire co te ouest dans le cadre de son PILHi54 constate en effet que « les compe tences ne cessaires a ces missions [de titrement et] la maitrise de la documentation qui permet de les mener sont actuelle- ment fragmente es entre diffe rents organismes publics et prive s ». L?ADIL souligne de s lors que « la cre a- tion d?un GIP, organisme dote de sa propre gouvernance, regroupant toutes les compe tences ne cessaires permet la maitrise de tous les aspects spe cifiques dans un cadre juridique et technique unique et assure donc l?efficacite du travail. » Par son article 248, la re cente loi dite 3DS55 a comple te la deuxie me loi Letchimy visant a faciliter la sortie de l'indivision successorale en prescrivant que dans les collectivite s re gies par l'article 73 de la Constitution [?], chaque e tablissement public de coope ration intercommunale nomme un re fe rent charge du recensement des proprie te s en indivision [?] ». Si la pre sence d?un tel re fe rent paraî t judicieuse pour l?identification des indivisions, la re solution de celles-ci ne cessite en tout e tat de cause l?action coordonne e de l?ensemble des acteurs compe tents au-dela du seul EPCI. A ce jour, si la commission d?urgence foncie re pre figuratrice du GIP a Mayotte (CUF) est bien en place, aucun GIP n?est actuellement en fonctionnement dans les autres de partements d?outre-mer, biento t 10 ans apre s l?installation du dispositif dans la loi, me me si en Martinique la cre ation du GIP est en discus- sion depuis 2019 sans qu?a ce jour elle n?ait abouti, alors qu?elle reste annonce e comme imminente. Selon la Deal, l?adoption de la convention constitutive achopperait sur le choix de la pre sidence entre l?E tat et la collectivite territoriale de Martinique56. Cependant, me me si un co-financement des GIP est envisage entre l?E tat et les collectivite s, il n?en demeure pas moins qu?il s?agit en l?occurrence d?un travail technique, a forte dimension juridique, garant du respect des re gles re gissant le droit de proprie te . Il est donc logique, comme pour le GIRTEC depuis sa cre ation, ou comme pour la CUF a Mayotte, que la pre si- dence soit assure e par un magistrat. La loi instituant les GIP de titrement dans les outre-mer devrait de s lors e tre comple te e par une disposition prescrivant que ceux-ci soient pre side s par une personnalite qualifie e de signe e par arre te conjoint du ministre de la justice et du ministre charge de l'outre-mer, apre s avis de la collectivite re gionale ou territoriale concerne e. 54 Etude sur l?indivision, ADIL de La Re union, octobre 2019. 55 Loi n° 2022-217 du 21 fe vrier 2022 relative a la diffe renciation, la de centralisation, la de concentration et portant di- verses mesures de simplification de l'action publique locale. 56 Il est a noter que le me me de bat semble s?ouvrir pour le GIRTEC entre l?Etat et la collectivite de Corse. PUBLIÉ La question du financement de ce travail au long cours ne doit pas e tre e lude e. Le rapport IGA-CGEDD de 2013 l?e voquait de ja a propos du GIRTEC : « Si les re sultats de cette structure sont inde niables, son cou t de fonctionnement n?est pas ne gligeable », mais soulignait « que le cou t global du GIP doit e tre ap- pre cie au regard des gains fiscaux potentiels, pour l?E tat comme pour les collectivite s locales. C?est no- tamment le cas pour les conseils [de partementaux] ou [les] collectivite s [territoriales] qui percevront potentiellement davantage de droits de mutation a titre one reux ». A cet e gard, la proposition de loi57 qui a conduit a la publication de la loi n° 2017-285 du 6 mars 2017 susmentionne e pre cisait en effet dans son expose des motifs que l?action du GIRTEC a « eu un impact positif sur les recettes fiscales [?] ». Ainsi, la mobilisation de fonds publics pour accomplir ces ta ches de re solution du de sordre foncier paraî t totalement justifie e au regard des rentre es « directes » qu?elles procurent par la fiscalite foncie re et im- mobilie re, mais aussi de manie re indirecte par les dynamiques e conomiques que le de blocage du foncier permet comme le souligne l?ADIL de La Re union : « le GIP permet de libe rer du foncier disponible a des ope rations d?ame nagement, de construction et d?ame lioration de l?habitat au be ne fice des me nages de - favorise s mais aussi des entreprises du ba timent et du monde e conomique en ge ne ral. » En tout e tat de cause, le financement pe renne du GIP doit e tre assure . La LBU permet a l?E tat de partici- per pour sa part au financement des GIP de titrement. C?est ainsi que la CUF de Mayotte est finance e ; pour le GIP de titrement de la Martinique, la contribution de l?E tat a son fonctionnement, pre vue a part e gale avec la collectivite territoriale, est e galement programme e au sein de l?enveloppe de LBU dont be - ne ficie la Martinique. Le rapport CGEDD de 2016 relatif au questions foncie res en Corse, constatant qu?il « est acquis que 20 a 30 ans sont encore ne cessaires pour disposer d'une situation saine », pre conisait de pe renniser le GIR- TEC, cre e au de part pour dix ans, et corre lativement « de pre voir un financement de longue dure e qui ne soit pas a ne gocier chaque fois au fil des exercices ». Il recommandait en conse quence « d?asseoir le fi- nancement pe renne du GIRTEC sur une taxe additionnelle a la taxe spe ciale d?e quipement (TSE) dans la mesure ou il contribue a la production de foncier ». Cette piste de solution de financement pe renne pre sente l?avantage certain de doter le GIP de moyens non soumis a la pre carite de l?annualite des exercices budge taires. Une TSE de die e, de l?ordre de 3 a 5 ¤ par redevable - sans pre judice des plafonds, afin de ne pas venir restreindre les capacite s d?action des EPFL, EPFA et Agences des cinquante pas ge ome triques - apporterait la stabilite de long terme qui lui est intrinse quement indispensable. 4. Mettre en place sans délai les GIP de titrement dans les départements d?outre-mer à l?initiative de l?État. Instaurer la désignation par arrêté interministériel d?une personnalité qualifiée pour en assurer la présidence, après avis des collectivités régionales ou territoriales. Y associer la DRFiP et la Chambre des notaires. En prévoir le financement dans la durée, soit par le biais de contractuali- sations longues (contrats de plan), soit sous forme d?une taxe dédiée. A Mayotte, l?installation du GIP s?effectuera le moment venu a la suite aux travaux de la CUF de ja mise en place. Le temps que les gouvernances de titrement se mettent en place, qu?elles obtiennent des re sultats signi- ficatifs, notamment a l?aide d?e volutions le gislatives facilitantes mais qui ne cessiteront e galement un cer- tain de lai de mise en application, les besoins imme diats d?ame lioration et de re habilitation des loge- ments prive s de grade s resteront difficiles a satisfaire. Il est donc indispensable de mettre en place des 57 Proposition de loi visant a favoriser l?assainissement cadastral et la re sorption du de sordre de la proprie te , enregistre e a la Pre sidence de l?Assemble e nationale le 26 octobre 2016. PUBLIÉ dispositions transitoires permettant de relancer significativement les travaux de remise en ordre de ces habitats prive s sans attendre l?issue des travaux de titrement. Extrait de l?étude sur l?indivision dans le cadre du PILHi du TCO, ADIL de La Réunion La mission fait siens les propos de l?ADIL de La Réunion : « L?intérêt privé de la sortie d?indivision ne con- cerne que les indivisaires. L?intérêt public de résoudre les situations d?indivision est la lutte contre l?habitat indigne. « Toutes les aides ou interventions financières [?] nécessitent règlementairement la propriété du foncier. Les cas d?indignité de logements constatés qui sont liés à l?indivision ou à une occupation sans droit ni titre concernent pourtant la frange la plus défavorisée de la population. L?inadaptation des règlementations peut être analysée comme contribuant à maintenir des familles dans un habitat indigne. « La focalisation sur la sortie d?indivision, certes possible dans certains cas, conduit à des procédures com- plexes et donc longues, parfois pluriannuelles. Pendant ces procédures, les familles continuent de souffrir de conditions de logement et de vie indignes. « Il serait donc souhaitable, dans les cas les plus complexes non susceptibles d?être réglés rapidement de privilégier le traitement du problème humain plutôt que de se focaliser sur l?immeuble et son statut. Cela suppose de permettre de mobiliser les fonds publics sous forme de subvention, de prêts ou d?avance sans exiger que le bénéficiaire n?ait à justifier d?un acte de propriété. L?adaptation de la règlementation des aides et l?adoption d?un critère de stabilité d?occupation en lieu et place d?un statut réel foncier apparait comme la solution la plus pragmatique et la plus efficace pour faire cesser les situations d?habitat indigne. » Ainsi, sur les cas e tudie s par l?ADIL, 84 % de ceux-ci relevaient en premier lieu d?une solution d?aides sans sortie de l?indivision. Une premie re solution est de s?appuyer sur le paiement de la taxe foncie re, comme cela est de ja assez largement pratique . Mais cette pratique ne peut re sulter que d?un « arrangement » local, sa formalisation sous forme de re gle e tant difficile, la soumission a la taxe foncie re d?un bien non dote d?un « juste titre » n?e tant pas le gale. Une deuxie me solution serait de s?appuyer sur les dispositions analogues a celles institue es par la pre- mie re loi Letchimy de 2011 visant a lutter contre l?habitat indigne58 qui fixe les conditions a satisfaire par les occupants d?habitat informel pour be ne ficier d?une indemnisation en cas de de molition de leur logement rendue ne cessaire par une ope ration de re sorption de l?habitat insalubre ou d?ame nagement : ? e tre a l'origine de l'e dification des locaux ; ? constituer la re sidence principale du proprie taire ? e tre proprie taire bailleur dans le respect des obligations locatives ou locataire de bonne foi ; ? justifier d'une occupation continue et paisible de ces locaux depuis plus de dix ans ; ? ne pas faire l'objet d'une ordonnance d'expulsion dans les dix ans. L?e valuation de cette loi qui vient d?e tre lance e dans le cadre du PLOM en cours permettra d?apporter un e clairage sur la pertinence de ces conditions et sugge rer le cas e che ant certains ajustements les rendant plus ope ratoires pour sortir de manie re efficace des situations d?insalubrite et d?indignite . Plus simplement, une autre approche consisterait a conside rer que le fait de consentir a re aliser des travaux significatifs d?ame lioration du logement que l?on occupe ou ge re en tant que bailleur, avec un re el effort d?investissement, constitue une raison suffisante pour be ne ficier des aides publiques. L?interven- tion d?un ope rateur attesterait la re alite de l?investissement. Dans ce sens, il conviendrait que l?investissement acquie re, au sein de l?indivision, le statut de bien propre de la personne qui y consent (diffe rence entre la valeur re nove e et la valeur avant ame lioration). 58 Loi n° 2011-725 du 23 juin 2011 portant dispositions particulie res relatives aux quartiers d'habitat informel et a la lutte contre l'habitat indigne dans les de partements et re gions d'outre-mer. PUBLIÉ Ne anmoins, afin d?inciter a la sortie d?indivision, la prise en compte de la part en bien propre s?effectue- rait a la due proportion de l?effort net, de duction faite des subventions publiques, l?aide de la collectivite revenant ainsi a l?ensemble de l?indivision. Lorsque l?e difice objet des travaux d?ame lioration est ba ti sur une proprie te publique, il serait judicieux que la re gularisation soit concomitante des travaux d?ame lioration, ou donne lieu a la cession d?un bail re el solidaire (BRS) lorsqu?un organisme foncier solidaire (OFS) est de ja mis en place. Quand il s?agit d?un terrain de l?E tat, la subvention et la re gularisation ou l?octroi d?un BRS devraient e tre simultane s. Enfin, d?une manie re globale, les de penses lie es au titrement devront e tre prises en compte dans l?as- siette subventionnable. Il sera ne cessaire de recenser l?ensemble de ces cou ts, au-dela de ceux qui seront supporte s par l?indivisaire qui prend l?initiative des travaux de re novation. Ces dispositions pourraient e tre mise en place a titre transitoire pendant la monte e en puissance du titrement gra ce aux travaux des GIP de titrement sur une dure e de dix ans, renouvelable une fois. 5. Mettre en place, à titre transitoire sur une durée de dix ans renouvelable une fois, les possibilités de bénéficier des aides à l?amélioration pour les propriétaires occupants comme bailleurs ne pouvant faire valoir aisément un titre de propriété du fait d?une situation complexe de défaut de titrement, dès lors que ceux-ci consentent la charge de travaux d?amélioration significatifs, attestés par un opérateur. Conférer à l?investissement consenti un statut de bien propre, déduction faite des subventions publiques. Coupler décision de subvention et régularisation ou octroi d?un BRS quand la construction est bâtie sur un terrain appartenant à l?État. Prendre en compte dans l?assiette subventionnable les coûts globaux de sortie d?indivision. PUBLIÉ Comme e voque supra, la mission conside re que la strate gie de qualification du parc prive est tout aussi indispensable que celle du de veloppement du parc public. Il s?agit, dans les outre-mer, d?une composante a part entie re des politiques sociales du logement au sein desquelles le traitement de la vacance du parc prive doit prendre toute sa place. Extrait du rapport CGEDD sur l?accession très sociale de 2019 Dans son rapport de 2019, « face au constat de dégradation de la situation et à la faiblesse stratégique des politiques locales de l?habitat [dans les outre-mer] », le CGEDD affirmait la nécessité et l?urgence « de mettre en place un programme d?actions coordonné susceptible de porter ses effets sur tous les maillons de la chaîne d?élaboration de ces politiques ». Concernant le rôle de l?État, le CGEDD poursuivait : « parce que la politique de l?habitat est éminemment partenariale, ce programme d?action devra être construit localement entre les partenaires, au premier rang desquels l?État les collectivités territoriales. Parce que ces collectivi- tés ne paraissent pas en mesure de s?accorder entre elles sans la présence d?un arbitre « supra-territorial », et parce que l?État est encore aujourd?hui le plus gros pourvoyeur de moyens sur l?habitat (aides budgétaires et fiscales, à la pierre et à la personne), il lui revient d?assurer le leadership et de jouer un premier rôle actif d?entraînement des collectivités ». Le CGEDD appelait dans cette logique à « généraliser la co-construction des politiques ». Pour cela, il re- commandait « que l?État s?investisse à la fois dans l?animation du travail partenarial au sein du CD(T)HH et dans la participation active à l?élaboration des PLH et des PiLHI, aux côtés des intercommunalités ». « Les services de l?État ne sont actuellement pas en position d?égalité au sein des CDHH ou CTHH, ceux-ci étant présidés de droit par le seul président du conseil départemental ou de la collectivité territoriale unique. Il est donc proposé de modifier [le] code de la construction et de l?habitation pour instaurer une présidence conjointe des CDHH par le préfet et le président du conseil départemental ou de la collectivité territoriale unique ». La loi 3DS a ajoute au premier aline a de l?article L364-1 du code de la construction et de l?habitation (CCH) cre ant les CRHH une phrase qui vient modifier la re gle de pre sidence : « ce comite est copre side par le repre sentant de l'E tat dans la re gion et un e lu local de signe au sein du colle ge des repre sentants des collectivite s territoriales et de leurs groupements ». L?amendement parlementaire qui en est a l?ori- gine motivait ainsi cette nouvelle disposition : « le CRHH est devenu une instance centrale de la territo- rialisation des politiques de l?habitat. Il est appele a jouer un ro le de terminant en matie re de diffe rencia- tion des politiques de l?habitat. Dans ce contexte, il est le gitime qu?il soit co-pre side par le repre sentant de l?E tat dans la Re gion et par un e lu local [?]. Ainsi, a son plus haut niveau, le CRHH incarnera la dimen- sion de co-construction propre aux politiques locales de l?habitat ». Cette disposition ne concerne cependant que les re gions me tropolitaines, les outre-mer e tant re gies par le deuxie me aline a du me me article du CCH. Il est regrettable que cette disposition n?ait pas e te e gale- ment institue e pour les outre-mer, alors que les difficulte s cumule es en matie re d?habitat y sont particu- lie rement multiples, intenses et complexes. Rien ne s?oppose plus de sormais a l?unification de la re gle a PUBLIÉ l?ensemble national et de pre voir les me mes dispositions que dans les re gions me tropolitaines. Ainsi le deuxie me aline a du L364-1 du CCH pourrait le gitimement e tre supprime et la mention « Hors de la Gua- deloupe, de la Guyane, de la Martinique, de La Re union, de Mayotte ou de Saint-Martin » retranche e du premier aline a. Dans son rapport de 2019, partant du constat des faiblesses de l?avancement des PLH59 et PILHi, le CGEDD pre conisait en outre de renforcer la capacite d?e laboration strate gique des services de l?E tat : « le dimensionnement actuel des services en charge du logement au sein des Deal ne permet pas a priori d?assurer [les] fonctions strate giques a la hauteur des enjeux comme a celle des faiblesses d?inge nierie collective. Il est donc propose de renforcer les e quipes [des] Deal, destine es a l?animation des politiques locales de l?habitat ». La mission soutient cette proposition en l?e tendant a l?appui aux de marches ope ra- tionnelles. 6. Face aux difficultés cumulées en matière d?habitat des situations ultra-marines qui nécessitent une forte intégration des acteurs, dont l?État, modifier l?article L364-1 du CCH pour établir les mêmes règles concernant les CRHH de métropole et des outre-mer, instituant la co-présidence État- collectivité. Positionner les services de l?État comme co-acteurs des politiques territorialisées de l?habitat et étoffer pour cela leurs capacités stratégiques. Ces capacite s strate giques permettront en particulier de de velopper les moyens de la connaissance, pre - alable indispensable a la conception et a la conduite des politiques de l?habitat. Le de ploiement « dans chaque territoire d?observatoires locaux du foncier, du logement et de l?habitat [?] » est a juste titre une des mesures du PLOM en cours. Celui-ci pre voit e galement « au sein de la LBU une enveloppe « inge nie- rie » au profit des Deal ». Mais un tel appui financier n?aura d?efficacite a cre er une capacite d?analyse au sein des services que si ceux-ci sont en mesure d?assurer une maî trise d?ouvrage strate gique, c?est-a -dire d?analyse critique de ces e tudes, au-dela de la mise en oeuvre formelle de la commande publique. Le PLOM pre conise e galement de « soutenir via l?enveloppe « inge nierie » de la LBU la modernisation des PLH et des PLUI [?] afin d?accompagner les collectivite s dans l?e laboration ou la mise a jour des documents de planification ne cessaires a la dynamisation de la politique du logement ». La aussi, cette mesure, assure ment justifie e, portera ve ritablement ses fruits vers une approche de co-construction de s lors que les Deal auront les moyens de de passer la fonction d?attribution des subventions aux collectivi- te s en s?impliquant a leurs co te s dans la conception des strate gies territorialise es a mettre en oeuvre. Les dispositifs programme s que constituent les OPAH et OPAH-RU (ope ration programme e d?ame liora- tion de l?habitat et de renouvellement urbain), sont un efficace outil fe de rateur pour mobiliser les par- tenaires et inciter les collectivite s locales a inscrire leur intervention pour l?habitat dans une strate gie urbaine et territoriale plus large. Gra ce aux e tudes pre -ope rationnelles qui les fondent, elles permettent de construire une strate gie coordonne e. Gra ce aux e quipes d?animation, elles apportent pour leur mise en oeuvre un appui professionnel aux proprie taires prive s. Le constat, e voque en Guadeloupe, d?une moyenne d?a ge des populations concerne es par les OPAH-RU supe rieure a 70 ans, incite d?autant plus a avoir recours a ces dispositifs d?accompagnement. A ce titre, le PLOM en cours incite « la politique du logement en outre-mer [a ] mieux investir le parc prive dont la capacite est sous-utilise e, notamment en centre-ville ou la vacance est pre dominante » et sou- ligne l?inte re t des « ope rations globales de re habilitation soutenues par l'Anah (type Opah, Opah RU, PIG, ...) et par le programme Action coeur de ville [et Petites Villes de demain], la lutte contre la vacance [pouvant] trouver dans ces dispositifs un cadre d?analyses partage es et d?actions coordonne es ». 59 Actuellement, sur les 21 PLH obligatoires, 8 seulement sont exe cutoires, 8 sont en cours d?e laboration, dont 4 en Gua- deloupe depuis 2013 et 2014 et 4 a Mayotte depuis 2017 et 2019, et 5 sont « non e labore s », c?est-a -dire non engage s (1 en Martinique, 1 en Guadeloupe, 2 en Guyane et 1 a Mayotte). Source : suivi des documents d?urbanisme et d?habitat, DHUP. PUBLIÉ Pourtant, trop peu d?OPAH sont en cours ou a l?e tude, me me si les programmes nationaux ACV et PVD ont eu une influence positive, gra ce a l?implication des Deal, en incitant les laure ats a pre voir un tel vo- let60 , permettant ainsi de passer de deux OPAH-RU a une douzaine de projets re partis dans les cinq DROM. Cependant, pour les 15 communes ultramarines be ne ficiaires du programme ACV et 35 de PVD, la dimension « logement » dans les conventions signe es ou en projet est encore peu documente e alors me me que leur dispositif majeur, l?ope ration de revitalisation de territoire (ORT) comprend ne cessaire- ment des actions d?ame lioration de l?habitat et que la convention d?ORT vaut convention d?OPAH si elle partage toutes ses caracte ristiques (pe rime tre, montant des aides, mesures d?accompagnement social, interventions urbaines) et OPAH-RU si elle inte gre notamment un volet relatif a l?habitat de grade et a la lutte contre l?habitat indigne, qui peut inclure la remise sur le marche de logements vacants. La question de la vacance de passe cependant largement les secteurs urbains constitue s (cf. infra), en particulier aux Antilles et a La Re union. La mission conside re que, notamment dans la logique de la tran- sition e cologique et de la lutte contre l?artificialisation, une intervention proactive est e galement indis- pensable dans le diffus. Les capacite s d?inge nierie et d?animation ont e galement vocation a y e tre de - ploye es dans des formes ade quates par les collectivite s avec l?appui de l?E tat et de l?Anah. Le projet d?ou- verture au diffus des aides a l?ame lioration de l?habitat aux proprie taires occupants paraî t a cet e gard tout a fait opportun61. En synthe se, la mission encourage a l?intensification du travail collaboratif entre tous les acteurs, Anah et financeurs, services de l?E tat et chaque collectivite concerne e. Une attention particulie re devra e tre porte e a l?inge nierie afin que les collectivite s soient soutenues de s l?engagement des e tudes, puis pour assurer le suivi-animation. D?une manie re assez re currente, les services de l?E tat local et des collectivite s pointent la faiblesse de la pre sence de l?Anah pour appuyer les projets ope rationnels locaux. Il serait judicieux, dans la logique pro ne e par la mission d?une intervention aupre s des proprie taires bailleurs recalibre e et rendue attrac- tive, que l?Anah au niveau central renforce dans les territoires ultra-marins l?appui et l?expertise tech- niques aux montage des ope rations qu?elle apporte aux services de l?E tat et des collectivite s pour impul- ser cette nouvelle dynamique. Il est a noter que les difficulte s financie res des collectivite s ultra-marines limitent parfois drastiquement les capacite s de financement d?inge nierie. Il serait pertinent d?ouvrir dans les outre-mer la possibilite d?un financement de l?inge nierie a 100%, toutes aides publiques confondues, y compris pour le finance- ment de chefs de projet. Le re glement national de l?Anah vient d?e tre modifie sur ce point par arre te interministe riel du 21 avril 2022. Cependant, l?ouverture pre voit dans son article 30 que, « sur de rogation expresse du conseil d'ad- ministration, le montant total des aides octroye es au be ne ficiaire peut atteindre 100 % du cou t global de l'ope ration TTC [?] pour l'ame lioration du parc de logements en outre-mer faisant l'objet d'un cofinan- cement spe cifique », les e crits de pre paration de cette modification transmis par la DGOM e voquant par- la la spe cificite des outre-mer a travers le financement LBU. Cette e volution paraî t excessivement limite e dans la situation des outre-mer et inadapte e en termes de re activite . La mission conside re que le niveau de de cision doit rester le niveau de concentre . Les instruments de police de l?habitat concernent la lutte contre l?habitat indigne, qui rele ve du CCH, l?insalubrite , mettant en pe ril la se curite et la sante humaines et qui depuis l?ordonnance n° 2020-1144 du 16 septembre 2020 prise en application de la loi ELAN rele ve e galement du CCH, l?e tat manifeste d?abandon qui est re gi par le CGCT, ou bien les biens sans maî tres ge re s selon les dispositions du CG3P. 60 Ainsi, la Deal de Guadeloupe insiste pour que chaque projet de veloppe de manie re syste matique a minima une e tude de faisabilite d?OPAH. 61 Travail en cours pour modifier l'arre te du 20 fe vrier 1996 relatif aux aides de l'Etat a l'acquisition-ame lioration de logements a vocation tre s sociale et a l'ame lioration des logements dans les de partements d'outre-mer. PUBLIÉ Touchant a la proprie te , ces proce dures sont complexes et ne cessitent une vraie rigueur d?application pour e tre re gulie res. Elles sont e galement tre s sensibles pour l?e lu de proximite dans son rapport avec les administre s, le sujet de la proprie te e tant tre s sensible dans les outre-mer. Ces proce dures deman- dent en conse quence non seulement une inge nierie consolide e, mais aussi un engagement politique af- firme . Pour ces deux raisons, ces instruments coercitifs paraissent tre s peu mobilise s. Bien que ces outils rele vent de la responsabilite des maires, la compe tence peut e tre transfe re e a l?EPCI mais, d?une manie re assez ge ne ralise e, les responsabilite s de police de l?habitat sont reste es dans les mains des communes. D?un point de vue technique, il s?agit pourtant d?une inge nierie assez pointue qu?il est difficile de re unir au niveau communal, sauf exception de certaines grandes villes. L?e chelon de l?in- tercommunalite serait tout a fait judicieux pour mettre en place une masse critique de compe tences. En Martinique, les EPCI tentent de jouer une fonction d?appui et de formation des services communaux mais cela n?est qu?un pis-aller. Pour appuyer les collectivite s, principalement aux Antilles et a La Re union compte tenu des enjeux, l?E tat pourrait mettre en place une plateforme d?inge nierie au be ne fice des collectivite s sur ces champs encore peu appre hende s. Des plateformes d?inge nierie ont e te mises en place a Mayotte et en Guyane pour ap- porter un appui de proximite au service des collectivite s et les aider au montage des dossiers de finan- cement des projets. Comme l?indique le re cent rapport se natorial62, pour la DGOM, ces plateformes ont produit des effets positifs qui se traduisent dans la progression nette de la consommation des cre dits de paiement dans ces deux territoires. Cependant, ces plateformes mises en place par l?Etat sont de die es uniquement a l?aide au montage des dossiers de financements63. En matie re de mobilisation des proce dures de police de l?habitat, il s?agit d?appuyer les collectivite s sur des proce dures techniques et juridiques a caracte re ope rationnel mobili- sant d?autres compe tences qu?administratives et financie res de montage de dossier de financement. Le rapport se natorial s?appuie en outre sur les constats et recommandations de la mission IGA-CGEFi de 202064. Celle-ci rele ve quant a elle que le « dimensionnement des moyens des plates-formes paraî t in- suffisant au regard des enjeux et de l?importance des questions a traiter » et appelle a les inscrire dans le temps long, la monte e en puissance d?une inge nierie au sein des collectivite s prenant du temps. « Pour inte ressantes qu?elles soient, la mission doute que les mesures prises soient a la hauteur des enjeux, a la fois par le niveau des moyens mobilise s et par la dure e d?intervention qui est pre vue. Elle recommande que soient de finies clairement avec les e lus locaux, dans tous les territoires, des strate gies d?accompa- gnement et de renforcement de l?inge nierie des collectivite s territoriales ». La mission fait sienne la proposition de la mission se natoriale : « [Calibrer] leurs moyens et leur dure e pour tenir compte de l'importance des besoins ». 62 Rapport d?information de la de le gation se natoriale aux outre-mer sur la politique du logement dans les outre-mer, juil- let 2021. 63 Le re cent « re fe rentiel » qui fixe les priorite s d'actions des pre fectures et des sous-pre fectures pour 2022-2025 (http://www.fo-prefectures.com/documents/3772-2-pdf-missions-prioritaires-des-prefectures-2022-2025-mpp.html) met e galement en place de nouveaux leviers de concentre s pour l?aide au financement de projets : fonds d?inge nierie et le marche d?inge nierie « sur mesure » destine aux collectivite s territoriales de l?ANCT, partiellement de concentre . 64 Rapport de la mission IGA-CGEFi relative a la sous-exe cution des cre dits du programme 123 « Conditions de vie outre- mer », avril 2020. PUBLIÉ 7. Développer fortement les opérations programmées d?amélioration de l?habitat privé et de la sor- tie de vacance, dans les centres anciens comme dans le diffus en soutenant les collectivités locales. Renforcer l?appui et l?expertise techniques de l?Anah auprès des départements d?outre-mer et ouvrir dans les outre-mer la possibilité de co-financements d?ingénierie jusqu?à 100 %, toutes aides pu- bliques confondues, par décision déconcentrée. Déployer aux Antilles et à La Réunion des plates- formes d?ingénierie technique au sein des services de l?État pour appuyer les collectivités dans l?exercice des polices de l?habitat en calibrant leurs moyens et leur durée pour tenir compte de l'im- portance des besoins. Dans les centres-villes et centres-bourgs, la re sorption de la vacance et de l?insalubrite de passe l?inter- vention a l?immeuble lorsque la logique d?intervention ne cessite la mobilisation de te nements fonciers voisins, voire des dents creuses adjacentes et en conse quence le re ame nagement du parcellaire. Le pro- jet fait alors appel a une logique d?ame nagement. Extrait du rapport CGEDD sur l?accession très sociale de 2019 Le rapport CGEDD de 2019 avait déjà noté « les carences en stratégies d?aménagement » dans les outre- mer. Si deux EPFA65 existent en Guyane et à Mayotte, le rapport recommandait « d?examiner l?opportunité de doter la Guadeloupe et la Martinique d?opérateurs d?aménagement de l?État, en capacité d?initiative d?opérations d?aménagement ». Le rapport soulignait également « L?intérêt de doter un territoire d?un établissement public de l?État amé- nageur est que ce dernier dispose de la faculté d?initier et de conduire en compte propre des actions d?amé- nagement. Cette maîtrise d?ouvrage directe des opérations d?aménagement est conduite en pleine coopéra- tion avec les collectivités, qui restent responsables de leur document d?urbanisme, y compris en périmètres d?opération d?intérêt national (OIN). Elle permet de dépasser les difficultés des communes à lancer de telles opérations, compte tenu en particulier de leur situation financière, souvent très difficile dans ces quatre DOM ». Le PLOM en cours constate que « la reconque te des centres-villes et centres-bourg ne cessite des moyens importants et des compe tences spe cifiques d'intervention en milieu urbain constitue , compose essen- tiellement d?immeubles d?habitation anciens de grade s. L?intervention sur la re sorption de l?habitat in- formel ou de grade ne cessite la mise en oeuvre d?ope rations de renouvellement urbain comprenant l?ac- quisition de terrains en zones urbanise s afin de produire du foncier ame nage pour le de veloppement de l?offre de logements ». Pour cela, une des mesures du Plan consiste a : « soutenir l?e mergence de nouveaux acteurs [?] pour re habiliter et remettre sur le marche des logements et ou des ensembles immobiliers, laisse s a l'abandon par leurs proprie taires, [?] ou pour intervenir en renouvellement urbain afin de permettre re sorption de l?habitat informel ou tre s de grade ». Il serait judicieux, a l?ache vement du PLOM dans les mois qui viennent, de tirer le bilan de cette mesure, cruciale en terme de capacite a agir ope rationnellement. Dans l?attente, et compte tenu des entretiens mene s par la mission, celle-ci en conclut que le sujet n?a pas re ellement progresse et, a de faut d?initiatives locales, retient a nouveau la recommandation du rapport de 2019. Il revient en effet a l?E tat, e galement dans ce domaine, d?e tre pro-actif et de prendre l?initiative, dans un partenariat bien compris avec les collectivite s. 65 Etablissement public foncier et d?ame nagement, ope rateur d?Etat spe cifique en outre-mer regroupant les fonctions d?un e tablissement public foncier et d?un e tablissement public d?ame nagement. PUBLIÉ Aux Antilles, le rapport du CGEDD de 2020 relatif a la re serve des cinquante pas ge ome triques66 recom- mandait « d?examiner les besoins d?outils d?ame nagement de l?E tat pour faire face aux enjeux massifs de re sorption de l?insalubrite et d?adaptation structurelle du littoral antillais aux de re glements clima- tiques. La loi « climat et re silience »67 conforte les agences des cinquante pas ge ome triques jusqu?en 2031 et les dote des compe tences d?ame nagement identiques a celles d?un e tablissement public d?ame - nagement de l?E tat au sein de leurs territoires de compe tence. En conse quence l?opportunite de cre er aux Antilles un outil d?ame nagement impliquant l?E tat doit s?envisager en lien avec l?existence des agences des cinquante pas. Dans une logique d?association des collectivite s et dans la perspective de la fin de ces agences a l?horizon de dix ans, la mission pre conise la cre ation d?une socie te publique locale d?ame nagement d?inte re t na- tional (SPLA-IN) en Guadeloupe et en Martinique, par filialisation des agences. Cette solution permettrait d?installer, ces toutes prochaines anne es, les compe tences locales d?ame nagement, le statut d?inte re t na- tional disparaissant a la fermeture des agences, la socie te devenant une socie te publique locale d?ame - nagement (SPLA) de droit commun appuye e sur les collectivite s antillaises. Ainsi, dans un premier temps, l?E tat garderait une capacite d?initiative a travers cet outil partage dont il de tiendrait a cette fin la majo- rite , et se retirerait a l?horizon de dix ans, une fois les pratiques d?ame nagement installe es. Un nouvel ajustement le gislatif des statuts des agences serait ne cessaire pour leur confe rer la possibilite de filiali- sation sur le pe rime tre de partemental. Le CGEDD avait releve dans son rapport de 2020 relatif aux cinquante pas ge ome triques que « tous les maires, ou leurs adjoints, rencontre s par la mission, sans exception, saluent l?implication des agences [des cinquante pas] dans la re alisation de projets importants pour la commune [et] reconnaissent l?uti- lite de faire appel a un ope rateur « a-politique, qui travaille pour tout le monde » car n?e tant relie a au- cune collectivite en particulier. Ils constatent en effet l?importance des « rivalite s entre les structures », « chacun pensant les choses de son co te » dans un contexte de « relations politiques tre s complique es ». Ils affirmaient en conse quence avoir besoin « d?organes coordonnateurs pour l?inte re t ge ne ral » que sont les agences pour de passer ces difficulte s et conduire des « projets plus complets et plus inte gre s ». Ainsi l?inte re t porte par les e lus pour un « tiers-ope rateur » de gage des contingences locales pour faire avancer des projets complexes pourrait se porter sur un outil du type SPLA-IN, d?autant qu?il n?est pas un pur outil d?E tat comme le sont les agences, mais une hybridation impliquant e galement les collectivi- te s. Afin de consolider pendant cette pe riode la monte e en puissance des compe tences ope rationnelles lo- cales en matie re d?ame nagement, de renouvellement urbain et d?ame lioration de l?habitat, cet outil pour- rait e galement e tre utilement dote d?une fonction « d?acade mie » de formation a destination des collec- tivite s, et me me de l?E tat. En Guyane et a Mayotte, il existe de ja ces capacite s d?ame nagement et de renouvellement urbain a travers les deux EPFA. Ceux-ci ont en outre la possibilite de filialiser. C?est ainsi que l?EPFA de Guyane vient de cre er avec Action Logement une filiale, la SIFAG68, afin d?accompagner les communes dans les projets de revitalisation des centres-bourgs. L?ope ration de restauration immobilie re (ORI) est e galement un dispositif coercitif, tre s peu utilise dans les outre-mer, mais qui s?inscrit dans une logique plus globale de traitement d?un ensemble d?immeubles. 66 Rapport CGEDD n° 012883-01, Rapprocher le gitimite et le galite : vers l?abolition des cinquante pas ge ome triques aux Antilles, janvier 2020. 67 Loi n° 2021-1104 du 22 aou t 2021 portant lutte contre le de re glement climatique et renforcement de la re silience face a ses effets (article 247). 68 Socie te Immobilie re et Foncie re d?Ame nagement de la Guyane. PUBLIÉ Ceci renvoie aux capacite s locales de conduire techniquement et financie rement ce genre d?ope rations qui s?apparentent davantage a de l?ame nagement (cf. § 4.1.4 pre ce dent). En me tropole, depuis 2010 les ope rations de re sorption d?habitats insalubres sont subventionne es par l?Anah69. Sont distingue es les situations « d?insalubrite irre me diable ou dangereuse, au sens du pe ril avec interdiction d?habiter », qui rele vent de la de molition (RHI), et celles d?insalubrite reme diable qui ne ces- sitent des travaux de re novation, souvent lourde (THIRORI). Ce second dispositif de financement s?ap- plique e galement aux ORI. Dans les deux cas, les logiques d?intervention sont plus globales que la simple e chelle de l?immeuble ; elles concernent un î lot urbain, un groupe d?î lots ou un quartier d?habitat individuel. L?intervention s?ins- crit de s lors dans une logique d?ame nagement et l?aide publique s?applique a l?e quilibre du mode le e co- nomique en subventionnant le de ficit du bilan d?ame nagement. En outre-mer, la RHI est prise en compte depuis 2014, dans cette me me logique70. Elle vise tout aussi bien l?habitat diffus que les centres villes et centres bourgs, que ce soit dans les situations foncie res re - gulie res71 ou dans l?habitat informel en application de la loi Letchimy de 2011. Contrairement a la situa- tion hexagonale, l?aide au de ficit du bilan d?ope ration est finance e non pas par l?Anah, mais par les cre dits budge taires de la LBU. Par contre, les besoins de re novation d?immeubles ou groupes d?immeubles en insalubrite reme diable ne sont pas pris en compte. Il est ne cessaire, e tant donne les besoins de re novation immobilie re des centres urbains, tout particulie rement aux Antilles, mais aussi a La Re union et en Guyane (Cayenne et Saint-Laurent-du-Maroni), d?e tendre le dispositif de traitement de l?habitat insalubre dans les outre-mer au THIRORI. L?instruction de 2014 pourrait e tre comple te e dans ce sens et confirmer que ces ope rations sont e ligibles aux cre dits de la LBU. Contrairement a la me tropole, ou les de cisions de financement RHI et THIRORI sont prises au plan na- tional, en outre-mer l?attribution de l?aide a la RHI est de concentre e au plan de partemental. Cette me me souplesse doit e tre pre serve e pour les futurs financements THIRORI. En outre, les ope rations, en parti- culier en milieu urbain, sont largement susceptibles de mobiliser a la fois de la RHI -de molition- et du THIRORI -restauration-. Pour ces deux raisons, il est hautement souhaitable que les deux volets soient couverts par les me mes dispositifs de financement et de de cision de subvention, a savoir la LBU et les services de concentre s de l?E tat. 8. Examiner l?opportunité de doter la Guadeloupe et la Martinique d?opérateurs d?aménagement et de renouvellement urbain impliquant l?État, de type SPLA-IN, par filialisation des agences des cinquante pas géométriques, qui joueraient également la fonction « d?académie » de formation en matière d?aménagement, de renouvellement urbain et d?amélioration de l?habitat. Etendre au THI- RORI l?instruction interministérielle de 2014 relative au traitement de l?habitat indigne dans les départements et régions d?outre-mer. 69 Instruction du 19 octobre 2010 relative au financement de la re sorption de l?habitat insalubre irre me diable ou dange- reux (RHI) et du traitement de l?habitat insalubre reme diable ou dangereux, et des ope rations de restauration immobilie re (THIRORI). 70 Instruction relative au traitement de l?habitat indigne dans les de partements et re gions d?outre-mer du 31 mars 2014. 71 « Pour toutes les situations d?habitat re gulier, qu?elles soient en diffus, concentre es dans un quartier, ou non, les outils ope rationnels de droit commun trouvent a s?appliquer, comme en me tropole. De plus, dans ces situations, nombre d?op- portunite s foncie res sont re cupe rables pour construire et accueillir des me nages a reloger, contribuant aussi a revitaliser les centres urbains ou bourgs ». PUBLIÉ Les taxes sur les logements vacants font partie de l?arsenal coercitif pour lutter contre la vacance. Dans les outre-mer, la taxe d?habitation sur les logements vacants (THLV) existe dans les seules communes qui l?ont institue e. Aucune commune ultramarine n?entre dans la zone d?application de la taxe sur les logements vacants (TLV). La loi EROM72 a e tendu en 2017 le champ d?application de la TLV aux « communes situe es dans les col- lectivite s re gies par l' article 73 de la Constitution comprises dans une zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants et re pondant aux [me mes] conditions [qu?en me tropole]73 ». Le de cret qui fixe la liste des communes ou la taxe est applicable n?ayant pas encore inte gre les communes ultra-marines, le PLOM en cours pre voit « l?e tude des conditions pour mettre en place la TLV dans certaines agglome - rations ultra-marines ». Les indicateurs statistiques paraissent a ce jour d?une fiabilite insuffisante pour fonder juridiquement l?application de la TLV dans les territoires d?outre-mer. Comme le de montre le rapport IGF-CGEDD de 201674, les deux taxes, en leur e tat actuel, « sont d?un recouvrement complexe et one reux pour une efficacite non de montre e ». Une des raisons en est la fre quence e leve e, voisine de 50%, des exone rations, pour la THLV comme pour la TLV. Elle de coule des conditions pose es par le Conseil Constitutionnel a l?application de ces taxes. En particulier, un logement n?est pas assujetti a ces taxes : ? s?il a e te mis en vente au prix du marche et n?a pas trouve preneur, ce qui en toute rigueur est impossible puisque le prix de marche est par de finition le prix auquel un logement trouve pre- neur ; ? si le montant des travaux permettant de le rendre habitable de passe 25% de sa valeur ve nale. Ce dernier cas est particulie rement fre quent dans les outre-mer e tant donne la pre dominance de l?insa- lubrite et de l?indignite comme causes de la vacance et le classement cadastral de ces logements en 7e me et 8e me cate gories75 qui en de coule. Cela explique que les EPCI auditionne s par la mission indiquent que, dans les communes ou la THLV a e te institue e, elle n?est pas ne cessairement « applique e ». La fre quence des exone rations re sulte en partie de ce que la TLV et la THLV, sous leur forme actuelle, visent des objectifs de politique du logement. Or, la vacance pre sente des externalite s ne gatives bien au- dela de ses effets sur les conditions de logement des me nages, en particulier s?agissant de la protection de la plane te (cf. supra § 1.3). Enfin, le produit de la THLV revient aux communes qui l?ont institue e, tandis que celui de la TLV revient a l?E tat. Cela ajoute a la complexite du dispositif. En particulier, l?inclusion dans le zonage TLV de com- munes ayant instaure une THLV engendre la suppression de cette dernie re, et donc une perte de recette pour les collectivite s locales, ces deux taxes e tant exclusives l?une de l?autre. 72 Loi n° 2017-256 du 28 fe vrier 2017 de programmation relative a l'e galite re elle outre-mer et portant autres dispositions en matie re sociale et e conomique 73 « Un de se quilibre marque entre l'offre et la demande de logements, entraî nant des difficulte s se rieuses d'acce s au loge- ment sur l'ensemble du parc re sidentiel existant, [un] niveau e leve des loyers, [un] niveau e leve des prix d'acquisition des logements anciens ou [un] nombre e leve de demandes de logement par rapport au nombre d'emme nagements annuels dans le parc locatif social ». 74 Rapport conjoint IGF n° 2015-M-037-CGEDD n° 010243-01, E valuation de politique publique, Mobilisation des loge- ments et des bureaux vacants, janvier 2016. 75 Logements avec un ba ti de qualite me diocre ou de labre et occupe s par un me nage aux revenus infe rieurs a 150 % du seuil de pauvrete : ? la cate gorie 7 concerne les re sidences de « qualite de construction me diocre, mate riaux bon marche , logement souvent exigu en collectif, absence tre s fre quente de locaux d?hygie ne » ; ? la cate gorie 8 concerne les re sidences « d?aspect de labre , qualite de construction particulie rement de labre , ne pre sente plus les caracte res e le mentaires d?habitabilite ». PUBLIÉ Seule une profonde re forme de la taxation de la vacance pourrait la rendre efficace. Elle ne peut e tre envisage e qu?au niveau national. L?annexe 5 pre cise ce qu?elle pourrait e tre. Tant qu?elle n?aura pas e te mise en oeuvre, la taxation sera d?un faible apport pour lutter contre la vacance dans les outre-mer. En tout e tat de cause, en l?e tat actuel du dispositif constitue de la TLV et de la THLV, l?inscription de certaines communes ultra-marines dans le zonage TLV serait d?une efficacite limite e. La faiblesse nume rique des interventions programme es d?ame lioration de l?habitat et de la sortie de la vacance, tout en e tant a la fois la cause et l?effet, a partie lie e avec l?appauvrissement des capacite s de bureaux d?e tudes et acteurs associatifs76 compe tents en la matie re. Le de ploiement d?une intervention publique offensive sur le parc prive repose ne cessairement sur une strate gie d?affermissement des capacite s d?inge nierie des ope rateurs sociaux, entendus au sens des « or- ganismes concourant aux objectifs de la politique d?aide au logement »77, agre e s par l?E tat, couvrant les champs de « l?inge nierie sociale, financie re et technique, », de « l?interme diation locative et de gestion locative sociale (IML) », ou de la « maî trise d?ouvrage [?] en tant que proprie taire ou preneur de bail a construction, emphyte otique ou de bail a re habilitation [plus couramment appele maî trise d?ouvrage d?insertion (MOI)78] ». Peu d?organismes d?interme diation locative sont implante s dans les outre-mer et les Deal comme les EPCI des Antilles ou le Conseil de partemental de La Re union constatent que leur activite aupre s des proprie taires bailleurs est tre s re duite. Par manque de moyens, l?activite de captation de logements est mineure. Au demeurant, la fe de ration des associations pour la promotion et l?insertion par le logement (FAPIL) rappelle que l?IML ne cessite un travail amont de de finition du type de public a loger, pour cher- cher ensuite le parc prive adapte . Cette approche conforte la mission dans sa perception qu?une politique volontaire d?interme diation locative trouverait toute sa place dans les DROM ou , comme de veloppe par ailleurs, le parc prive doit e tre compte comme une ressource des politiques sociales du logement. L?IML est aussi un moyen de se curiser les proprie taires bailleurs dans l?accueil d?une cible sociale ou tre s so- ciale, la mise en oeuvre mi-2022 de Loc'Avantages leur apportant une incitation comple mentaire79. L?e cosyste me de ces inge nieries ope rationnelles au services des proprie taires et des locataires aide s est fortement tributaire de la volonte publique de de ployer des actions vigoureuses et dans le temps long. Ces inge nieries prive es ou associatives ne peuvent en effet se de velopper que dans une perspective plu- riannuelle suffisamment charpente e. Il en va de me me pour le tissu entrepreneurial des entreprises du ba timent dans le domaine des inter- ventions d?ame lioration et de re habilitation. Les grands groupes, qui pre dominent, dont le cre neau de 76 A La Re union un audit de la Deal sur ce sujet serait envisage . 77 Article L 365-1 du CCH. 78 Dans le cadre du PLOM 2019-2022 en cours, l?agre ment MOI est de sormais possible dans les DROM en application du de cret n° 2021-809 du 24 juin 2021. 79 Le taux de re duction d?impo t sur les loyers perçus est augmente de 5% si le logement est loue via un organisme d?in- terme diation locative qui intervient en mandat gestion, en supple ment des taux de re duction d?impo t de 15 %, 35 % ou 60 % suivant que le loyer est de 15 %, 30 % ou 45 % en dessous des loyers de marche . PUBLIÉ pre dilection est la construction neuve80 ne paraissent pas les plus adapte s et les plus agiles sur les tra- vaux d?ame lioration, en « dentelle urbaine » et a fortiori dans le diffus. L?e cosyste me des petites entre- prises et des artisans compe tents en re novation de l?habitat a besoin d?e tre consolide . Comme pour les capacite s d?inge nierie « sociale » e voque es pre ce demment, cela demande ne anmoins une perspective au long cours suffisamment puissante. Un tel e cosyste me constitue e galement un puissant levier de de veloppement local et d?emploi. Il serait judicieux que les Re gions d?outre-mer, au titre de leurs compe tences en matie re e conomique et de for- mation professionnelle, de veloppent une ve ritable strate gie de confortation de ces filie res de die es a la re novation. La mission fait sienne une recommandation du rapport du 2019 du CGEDD sur l?accession sociale insis- tant sur le fait que la reprise d?une politique d?accession et d?ame lioration tre s sociale du parc prive ne - cessite « de conforter les filie res d?acteurs existantes ou d?en cre er de nouvelles. Cela ne cessitera qu?elles aient la perspective d?une stabilite suffisante et dans la dure e, leur assurant de trouver un mode le e co- nomique viable ». Le rapport conside rait en conse quence indispensable, « qu?au-dela de l?annualite bud- ge taire, un cap soit affiche a 10 ans pour permettre de se curiser dans le temps la constitution de ces filie res et leur capacite a agir a la bonne e chelle ». C?est pourquoi la mission, constatant que la dure e du PLOM actuel est trop courte pour impulser une politique d?ame lioration du parc prive et de manie re plus ge ne rale des politiques de l?habitat impliquant par nature de nombreux acteurs, conside re qu?une dure e de six ans serait plus ade quate. 9. Projeter une politique publique État/collectivités d?amélioration et de sortie de la vacance du parc privé à la hauteur de enjeux par rapport à la demande sociale, sur une durée pluriannuelle suffisante pour assurer à la bonne échelle l?émergence et la structuration des filières d?acteurs d?in- génierie sociale et de rénovation des logements. Fixer une durée de six ans pour le PLOM 3. Le nouveau PLOM devra, en rupture avec son pre de cesseur, inscrire dans ses fondamentaux le principe que le parc prive soit conside re comme un segment a part entie re des politiques sociales de l?habitat dans les outre-mer, au me me titre que le logement locatif social public. Dans son introduction, l?actuel PLOM 2019-2022 fait en effet re fe rence au seul parc public comme re - ponse aux besoins sociaux ultra-marins de logement. Dans cette logique, il de ploie a travers ses diffe - rentes mesures des enjeux strate giques pour le parc public mais, en ce qui concerne les logements prive s, il additionne diffe rents dispositifs sans pour autant les inscrire dans une strate gie d?ensemble mobilisa- trice d?ame lioration du parc et sans impulser les re orientations que cela suppose entre les diffe rents segments des politiques de l?habitat. La seconde e volution majeure du PLOM qui serait attendue pour sa troisie me e dition concerne la place de l?E tat dans la co-construction des politiques et des strate gies territoriales de l?habitat. Si le PLOM actuel affirme « le ro le [de l?E tat] en matie re de planification ope rationnelle, aux co te s des collectivite s territoriales compe tentes », il n?en demeure pas moins qu?il positionne celui-ci en « accompagn[ateur des] collectivite s dans l?e laboration des documents de planification et en facilit[ateur du] suivi de leur re alisation ». 80 Qui a produit uniformisation des programmes et production standardise e, sans effort d?insertion dans le tissu existant, comme on peut en particulier le constater aux Antilles. PUBLIÉ Les mesures du nouveau PLOM devront en conse quence venir incarner cette posture pro-active de l?E tat. Ainsi et a titre d?exemple, la mesure relative a mise en place des GIP de titrement, qui a vocation a e tre pleinement poursuivie, ne doit plus e tre subordonne e a l?initiative locale comme elle est formule e au- jourd?hui. Certes, il s?agit de mobiliser un partenariat large, mais l?E tat par son action volontaire doit s?assurer de la mise en place effective et rapide de ces GIP. Il n?est pas acceptable en effet que le GIP de titrement de la Martinique, dont le projet e tait de ja initie en 2019, n?ait actuellement pas encore vu le jour. Le Plan national de lutte contre les logements vacants de ploie diffe rents outils comme la solution nume - rique « ze ro logement vacant » pour aider les collectivite s a contacter et convaincre les proprie taires de logements vacants, ou comme la plate-forme d?e changes collaborative qui permet le partage des expe - riences (diagnostics, difficulte s) et des interrogations sur la the matique. Compte tenu de l?e loignement et des difficulte s spe cifiques des territoire ultra-marins en la matie re, ces outils d?appui nationaux de- vraient leur e tre ouverts de manie re large et non plus re serve s aux seuls laure ats de l?appel a manifesta- tion d?inte re t initial. La maturation de la solution nume rique Ze ro Logement Vacant initie e par la Fa- brique nume rique sur un nombre restreint de sites rend maintenant possible son ouverture plus large. La plate-forme d?e changes collaborative a vocation e galement a s?e largir et il serait judicieux que les spe cificite s ultra-marines conduisent a mettre en place en son sein un groupe d?e changes de die aux outre-mer. Le soutien a l?inge nierie sous ses diffe rentes formes81 institue dans le PLOM actuel a permis la mise en place des postes de chefs de projet pour la revitalisation des centres-bourgs, la constitution de cellules e conomiques de la construction (en Guadeloupe, Guyane et Martinique) ou encore le lancement d?e tudes diverses, que ce soit dans le cadre de l?observatoire de l?insalubrite , pour e laborer des PLH et des PILHi, etc. Ces aides sont e videmment a poursuivre et intensifier. Cependant, elles auront d?autant plus d?effet qu?elles s?inscriront dans des strate gies coordonne es et globales d?action publique qui devraient fonder les de clinaisons ultra-marines du PLOM 3. Ainsi, dans les trois de partements d?outre-mer ou l?enjeu de l?ame lioration l?habitat et du traitement de la vacance est crucial, une strate gie d?ensemble inter-parte- naires, sous l?impulsion de l?E tat, devrait constituer le fil rouge et le re fe rentiel de cohe rence des diffe - rentes actions a entreprendre et des dispositifs d?appui a mettre en oeuvre (plateformes, acade mies, etc.). De par leur fonction de conseil aupre s des particuliers, les ADIL et les CAUE ont un ro le spe cifique a jouer dans la sensibilisation et l?information sur les dispositifs mobilisables pour l?ame lioration du parc prive et la sortie de la vacance. Leur implication et leur contribution par conventionnement a la mobilisation collective paraî t tre s utile. Actuellement, les aides d?Action Logement en ame lioration de l?habitat ne portent, que ce soit pour les proprie taires occupants ou bailleurs, que sur la re novation e nerge tique. Un nouveau plan quinquennal d?Action Logement est envisage a partir de 2023. Ce pourrait e tre l?occasion, dans les outre-mer ou l?ame - lioration de l?habitat et la re sorption de la vacance constituent un enjeu des politiques de l?habitat, d?exa- miner les conditions d?une intervention d?AL plus globale en la matie re. Le rapport se natorial de juillet 2021 relevait l?inte re t de la de marche de la Martinique ou une AMO est mise en place pour la mise en oeuvre, le pilotage et le suivi du Plan territorial logement Martinique (PTLM 2019-2022) de de clinaison du PLOM et mobilise la Deal, l?ARCAVS82, les collectivite s, la CAF, Action Lo- gement et l?ANAH sie ge. Une telle animation inte gre e mate rialise ainsi dans l?action le partenariat d?en- semble. Une telle pratique me rite d?e tre de ploye e pour conduire au plan local le futur PLOM. Enfin, un partenariat complet des acteurs mobilise s pour l?effort d?ame lioration affirmerait e galement une perspective pluriannuelle permettant l?e mergence et la structuration des filie res et de constituer ainsi la chaine comple te des acteurs et des compe tences, indispensable aux re alisations ope rationnelles a la bonne e chelle. 81 « Enveloppe inge nierie a disposition des Deal », « mise en place d?observatoires locaux du foncier, du logement et de l?habitat », partage et communication de donne es, appui des collectivite s locales. 82 Agence de re habilitation et de construction a vocation sociale (ARCAVS), agence antillaise de re novation urbaine visant notamment la revitalisation de zones de grade es ave des projets d?utilite publique et sociale. PUBLIÉ 10. Instaurer dans le PLOM 3 le parc privé comme segment à part entière de la politique sociale du logement dans les outre-mer. Prévoir au sein de chaque DROM la déclinaison locale de cette poli- tique sous forme d?un programme coordonné et intégré d?amélioration du parc privé et de résorp- tion de sa vacance, impliquant autour de l?État et des collectivités l?ensemble des acteurs, doté d?ins- tances de pilotage et de suivi ainsi que d?un dispositif propre d?ingénierie. Articuler PLOM 3 et nou- veau plan quinquennal d?intervention d?Action Logement dans les outre-mer et ouvrir aux outre- mer les outils d?appui du Plan national de lutte contre les logements vacants. Jacques Friggit Claire Leplat Jacques Touchefeu Inge nieur ge ne ral des ponts, des eaux et des fore ts Inspectrice de l'administration du de veloppement durable Inge nieur ge ne ral des ponts, des eaux et des fore ts PUBLIÉ PUBLIÉ PUBLIÉ PUBLIÉ PUBLIÉ Nom Organisme Fonction ALFONSI Stanislas DGOM Adjoint au sous-directeur des politiques pu- bliques, SDPP CAPLAT-LANCRY Helene DGOM Cheffe du bureau de l?e cologie du logement, du de veloppement et de l?ame nagement durable, BELDAD MAUJARET-NDIAYE Catherine DGOM Adjointe a la cheffe de bureau de l'e cologie, du lo- gement, du de veloppement et de l'ame nagement durables, BELDAD MONTOUT Sabine DGOM Charge e de mission habitat, renouvellement ur- bain, politique de la ville, BELDAD RENAUD Ame lie DGALN/DHUP Adjointe au directeur de la Direction de l?habitat, de l?urbanisme et du paysage ROGER Marie-Christine DGALN/DHUP Charge e de mission outre-mer CIELSIELSKY Henry DGALN/DHUP Chef de projet Lutte contre la vacance de loge- ments LABOREY David DGALN Chef de projet, Sous-direction territoires et usa- gers, Mission mobilisation des territoires, TU/MMT FAURE Pierre-Olivier DGALN/DHUP Adjoint au chef de bureau des e tudes e cono- miques, DHUP/FE5 MONTAGNER Raphae l DGALN/DHUP Adjoint au chef de bureau de la fiscalite du loge- ment et de l?ame nagement, DHUP/FE3 MANCRET-TAYLOR Vale rie ANAH Directrice ESNAULT Tiphaine ANAH Directrice adjointe en charge du service conseil et appui aux territoires, DSRT/SCAT CONAN Roselyne ANIL Directrice ge ne rale DUBOIS-JOYE Odile ANIL Directrice des e tudes CHANE-SEE-CHU Rachel ANCOLS Directrice ge ne rale TAI ROU Akim ANCOLS Directeur ge ne ral adjoint contro le et suites SUIRE Philippe ANCOLS Directeur central du contro le et des suites PUBLIÉ MOUCHEL-BLAISOT Rollon ANCT Directeur du programme national « Action coeur de ville » et charge du pilotage interministe riel ORT TONNAIRE Herve CDC Habitat-Banque des territoires Directeur de le gue aux Outre-mer GIBERT Fre de ric CDC Habitat-Banque des territoires Coordonnateur du programme Action coeur de Ville, ACV PAJANIRADJA Koumaran Action Logement Im- mobilier Directeur Ge ne ral DIA Ibrahima Action Logement Directeur Outre-Mer Groupe BRETIN Vincent Action Logement Directeur territorial DROM et Centre Est CUNY Se bastien FAPIL De le gue ge ne ral Guadeloupe Nom Organisme Fonction BOYER Jean-François Deal Directeur MORAND Pierre-Antoine Deal Directeur Adjoint KAWAMURA Sabine Deal Cheffe de service Habitat-Logement (inte rim) et cheffe du po le habitat QUERE Caroline Deal Cheffe de l'unite Prospective Habitat Oce ane BOUNET Cap Excellence, communaute d?ag- glome ration Directrice de l'habitat JOLY Dominique Socie te Pointoise d?HLM de la Guade- loupe Directeur ge ne ral VINGATARAMIN Corine EPFL Directrice ge ne rale Martinique Nom Organisme Fonction MAURIN Jean-Michel Deal Directeur DEPOORTER Ste phanie Deal Directrice Adjointe MAMBERT Miguelle Deal Cheffe du Service Logement Ville Durable PUBLIÉ SULIO Manue la CAP Nord Marti- nique, Commu- naute d'agglome ra- tion DGA - Ame nagement Infrastructures et Environne- ment, Responsable du Service Habitat-Logement BARRAT Marle ne Espacesud Marti- nique, Commu- naute d'agglome ra- tion Cheffe du service des Politiques urbaines et de l?ha- bitat LAIGLE Rosita CACEM, Commu- naute d'agglome ra- tion du centre de la Martinique Cheffe de service Habitat et Logement Communaute d'agglome ration du centre de la Martinique Guyane Nom Organisme Fonction KONIECZKA Antoine DGTM Chef de service Urbanisme, logement et Ame nage- ment GILLET Hubert DGTM Chef Unite Habitat La Réunion Nom Organisme Fonction GRAMONT Philippe Deal Directeur PRETOT Christian Deal Chef du service logement, habitat social CATHALA Se verine Deal Directrice adjointe VITRY Thierry Conseil de partemen- tal Directeur de l'Habitat CHEVALIER Olivier TCO, Communaute d?agglome ration du Territoire de la Co te Ouest Directeur de l?ame nagement du territoire, plani- fication et habitat DALY Claudie TCO Directrice de l?ame nagement et de l?habitat PAYET Laurent TCO Responsable du service Habitat FONTAINE Erick CINOR, communaute d'agglome ration In- tercommunale du Nord de la Re union Vice-Pre sident de la CINOR et Conseiller Munici- pal de St Denis, de le gue "Relations Bailleurs So- ciaux" PUBLIÉ Mayotte Nom Organisme Fonction KREMER Olivier Deal Directeur JOSSERAND Je ro me Deal Directeur Adjoint BOUDARD Arnaud Deal Chef de service SDDT DE WILDE Justine Deal Cheffe d'unite Financement et Politique de l'Habitat VIDONI Ve rane Deal Charge e d?e tudes MEKKAOUI JAMEL INSEE, Direction re - gionale de La Re u- nion ? Mayotte Chef de la division Etudes, adjoint au chef du Ser- vice Etudes et Diffusion, MONTEIL Bertheline CUF, commission d?urgence foncie re Pre sidente, magistrate honoraire DE BRETAGNE Se gole ne CUF Directrice PUBLIÉ Les deux principales sources sur la vacance sont le recensement de la population et la source fiscale sous ses diffe rentes formes (bases FILOCOM, Fideli, LOVAC, fichiers fonciers). Cette dernie re pre sente l?avan- tage de permettre de distinguer les vacances de courte et de longue dure e, mais l?inconve nient d?e tre moins fiable que le recensement (s?agissant notamment du nombre total de logements, du nombre de logements vacants, de la distinction du parc social). Ce de faut est particulie rement prononce dans les de partements d?outre-mer. On a donc privile gie le recensement de la population (dont le dernier mille - sime disponible au moment de la re daction du rapport est 2018). On n?a utilise la source fiscale que pour distinguer les vacances courte et longue. Sur le parc social, le re pertoire du parc locatif social (RPLS) permet de distinguer de manie re fiable les vacances courte et longue, mais ce n?est pas sur ce parc que re side l?essentiel du proble me pose par la vacance dans les de partements d?outre-mer. Les graphiques 4 comparent, par de partement d?outre-mer, l?e volution depuis 1990 du nombre de loge- ments vacants et celle de la population, du nombre de me nages (c?est-a -dire de re sidences principales) et du nombre de re sidences secondaires. Graphiques 1 : population, nombre de ménages, nombre de résidences secondaires et nombre de logements vacants, 1990-2018 Population Nombre de ménages (c'est-à-dire de résidences principales) Nombre de résidences secondaires Nombre de logements vacants EFFECTIFS 0 100000 200000 300000 400000 500000 600000 700000 800000 900000 1000000 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 Guadeloupe Martinique Guyane La Réunion Mayotte 0 50000 100000 150000 200000 250000 300000 350000 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 Guadeloupe Martinique Guyane La Réunion 0 5000 10000 15000 20000 25000 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 Guadeloupe Martinique Guyane La Réunion 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 Guadeloupe Martinique Guyane La Réunion Source : CGEDD d?apre s Insee (recensements de la population). PUBLIÉ Graphique 2 : idem, en % du nombre de logements Population Nombre de ménages (c'est-à-dire de résidences principales) Nombre de résidences secondaires Nombre de logements vacants EFFECTIFS EN % DU NOMBRE DE LOGEMENTS 0% 50% 100% 150% 200% 250% 300% 350% 400% 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 Guadeloupe Martinique Guyane La Réunion 70% 75% 80% 85% 90% 95% 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 Guadeloupe Martinique Guyane La Réunion 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 Guadeloupe Martinique Guyane La Réunion 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 Guadeloupe Martinique Guyane La Réunion Source : CGEDD d?apre s Insee (recensements de la population). Le Graphique 3 repre sente la variation du taux de vacance de 2013 a 2018 en fonction de son niveau en 2018. A la Re union, le niveau et la variation sur 5 ans du taux de vacance ressortent dans la moyenne nationale. Aux Antilles, le niveau de la vacance ressort plus e leve que la moyenne nationale mais sa variation est dans la moyenne nationale. En Guyane le niveau de la vacance ressort proche de la moyenne nationale mais sa variation ressort plus e leve e que la moyenne nationale ; dans ce de partement les re sultats sont cependant peu fiables, cf. § 1.2. du corps du rapport. Graphique 3 : variation du taux de vacance de 2013 à 2018 en fonction de son niveau en 2018 971 972 973 97401 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 1213 14 15 16 17 18 19 21 22 23 24 25 26 27 28 29 2A 2B 30 31 32 33 3435 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 4748 49 50 51 5253 54 55 56 57 58 59 60 6162 63 64 6566 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 7980 81 82 83 84 85 8687 88 89 90 91 92 9394 95 y = 0,15x - 0,01 R² = 0,38 -1,0% -0,5% 0,0% 0,5% 1,0% 1,5% 2,0% 2,5% 3,0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18% Var %vac 13-18 en fn% vac 2018 Source : CGEDD d?apre s Insee (recensements de la population). NB : sur ce graphique et sur les gra- phiques similaires qui suivent, la droite de re gression est calcule e uniquement sur les de partements me - tropolitains. PUBLIÉ D?un de partement a l?autre, le taux de vacance est tre s corre le avec la croissance de mographique (R²=0,61, Graphique 4). La Guyane se de tache mais les donne es y sont douteuses (cf. § 1.2. du corps du rapport). La Re union ne se distingue pas des autres de partements. Aux Antilles, le taux de vacance est encore plus e leve que ce que la faible croissance de mographique laisserait attendre. Graphique 4 :taux de vacance en 2018 en fonction de la croissance de la population de 2013 à 2018, par département 971972 973 974 01 02 03 04 05 06 07 08 0910 11 12 13 14 15 16 17 18 19 2122 23 24 25 262728 29 2A 2B 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 5354 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 6667 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 8687 88 89 90 9192 939495 y = -0,71x + 0,10 R² = 0,61 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% -6% -4% -2% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% %vac APMA en fn Croissdémog Source : CGEDD d?après Insee (recensement de la population). Par exception, on utilise ici la source fiscale sur la vacance, car elle permet de distinguer vacance courte et vacance longue, contrairement aux recensements de la population. Comme on l?a mentionne , elle est particulie rement peu fiable dans les de partements d?outre-mer. Il ne semble cependant pas que cela remette en cause l?ordre de grandeur des re sultats. Les Graphiques 5 repre sentent les taux de vacance courte, de vacance longue et de vacance totale en fonction de la croissance de mographique. La vacance « courte » est de finie comme de dure e infe rieure a un an, la vacance « longue » comme de dure e supe rieure ou e gale a 1 an. En Guyane, les vacances courte et longue ressortent e leve es mais ces re sultats ne sont pas fiables (cf. § 1.2. du corps du rapport). Dans les Antilles comme a la Re union, la vacance courte ressort dans la moyenne nationale. A la Re union, la vacance longue ressort e galement dans la moyenne nationale. La seule vacance qui ressorte anormalement élevée dans les départements d?outre-mer est la va- cance longue aux Antilles. PUBLIÉ Graphiques 5 : vacances courte, longue et totale en fonction de la croissance démographique Vacance courte Vacance longue Vacance totale 971972 973 974 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 1921 22 23 24 25 26 27 28 29 2A 2B 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 4647 48 4950 51 52 53 54 55 56 57 58 59 6061 62 63 64 65 66 6768 69 70 7172 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 y = 0,03x + 0,04 R² = 0,02 2% 3% 4% 5% 6% 7% -6% -4% -2% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% %vaccourt APMA en fn Croissdémog 971 972 973 974 01 02 03 04 05 06 07 08 0910 11 12 13 14 15 16 17 18 19 2122 23 24 25 26 2728 29 2A 99 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 7071 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 8788 89 90 91 92 93 94 95 y = -0,51x + 0,07 R² = 0,33 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 10% 11% 12% 13% -6% -4% -2% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% %vaclong APMA en fn Croissdémog 971 972 973 974 01 02 03 04 05 06 0708 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 21 22 23 24 25 26 2728 29 2A 2B 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 4748 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 7980 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 9192 93 9495 y = -0,48x + 0,11 R² = 0,30 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18% 20% -6% -4% -2% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% %vac APMA en fn Croissdémog Source : CGEDD d?apre s LOVAC 2020 pour la vacance et l?Insee (recensements de la population) pour la croissance de mographique. Alors qu?en me tropole une vacance e leve e est ge ne ralement associe e a une proportion e leve e de per- sonnes a ge es, dans les DOM ce n?est pas le cas, me me dans les Antilles (Graphique 6). Graphique 6 : taux de vacance en fonction de la proportion de la population âgée de plus de 60 ans, par département, 2018 971972 973 974 01 02 03 04 05 06 07 08 0910 11 12 13 14 15 16 17 18 19 21 22 23 24 25 262728 29 2A 2B 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 5354 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 6667 68 69 70 71 72 7374 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 9192 93 9495 y = 0,29x + 0,01 R² = 0,34 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% %vac APMA en fn %+60ans Source : CGEDD d?après Insee (recensement de la population). En effet, par comparaison avec les de partements de me tropole, la proportion de personnes a ge es au sein de la population est faible en Guyane et a la Re union et, malgre le vieillissement constate dans ces de par- tements, n?est pas particulie rement e leve e a la Guadeloupe et en Martinique. Il en va autrement si l?on conside re la proportion de personnes a ge es non plus dans l?ensemble de la population mais parmi les seuls propriétaires : cette dernie re, si elle est faible en Guyane et a la Re union, est tre s e leve e aux Antilles, que l?on conside re les proprie taires de l?ensemble des logements ou ceux des seuls logements vacants (Graphique 7 et Graphique 8). PUBLIÉ Graphique 7 : proportion de plus de 60 ans parmi les propriétaires de logements (de tout statut d?occupation : occupés ou vacants) en fonction de la proportion de plus de 60 ans dans la popula- tion, en 2018 971 972 973 974 01 02 03 0405 0607 08 09 10 1112 13 14 15 16 17 18 19 21 22 23 24 25 26 2728 29 2A2B 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 4041 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 676869 70 71 72 73 74 75 76 77 78 7980 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 y = 1,14x + 0,21 R² = 0,78 35% 40% 45% 50% 55% 60% 65% 70% 75% 80% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% %propriétaires de + de 60ans en fn %population de + de 60 ans Source : CGEDD d?après Insee (recensement de la population) pour l?âge de la population et LOVAC pour l?âge des propriétaires de logements. Graphique 8: proportion de plus de 60 ans parmi les propriétaires de logements vacants en fonc- tion de la proportion de plus de 60 ans parmi les propriétaires de logements de tout statut d?occu- pation (occupés ou vacants), en 2018 971 972 973 974 01 02 03 0405 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 1718 19 21 22 23 24 25 2627 28 29 2A2B 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 676869 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 y = 1,02x - 0,03 R² = 0,85 30% 35% 40% 45% 50% 55% 60% 65% 70% 75% 80% 35% 40% 45% 50% 55% 60% 65% 70% %propriétaires de logts vacants de + de 60ans en fn %propriétaires de + de 60ans Source : CGEDD d?après LOVAC. Ainsi, les Antilles combinent des taux de vacance très élevés et une proportion de propriétaires âgés (de logements de tout statut d?occupation comme de logements vacants) très élevée. PUBLIÉ Graphique 9 : taux de vacance en fonction de la proportion de personnes âgées parmi les proprié- taires de logements de tout statut d?occupation 971 972 973 974 01 02 03 04 05 06 07 08 0910 11 12 13 14 15 16 17 18 19 21 22 23 24 25 262728 29 2A 2B 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 5354 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 6667 68 69 70 71 72 7374 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 8687 88 89 90 91 92 93 9495 y = 0,12x + 0,03 R² = 0,10 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18% 35% 40% 45% 50% 55% 60% 65% 70% %vac APMA en fn %prop+60ans Source : CGEDD d?après Insee (recensement de la population) pour le taux de vacance et LOVAC pour l?âge des propriétaires de logements. Graphique 10: taux de vacance en fonction de la proportion de personnes âgées parmi les proprié- taires de logements vacants 971972 973 974 01 02 03 04 05 06 07 08 0910 11 12 13 14 15 16 17 18 19 2122 23 24 25 262728 29 2A 2B 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 5354 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 6667 68 69 70 71 72 7374 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 8687 88 89 90 91 92 93 9495 y = 0,14x + 0,02 R² = 0,16 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18% 30% 35% 40% 45% 50% 55% 60% 65% 70% 75% %vac APMA en fn %prop logts vacants +60ans Source : CGEDD d?après Insee (recensement de la population) pour le taux de vacance et LOVAC pour l?âge des propriétaires de logements. Les logements vacants des départements d?outre-mer sont de qualité bien moindre non seulement que les logements occupés de ces départements, mais également que les logements vacants de métropole. Ainsi selon le département d?outre-mer entre 47 et 87% des logements vacants sont dépourvus du confort de base, soit environ 30 points de plus que l?ensemble des logements de ces départements, alors que la plupart des logements même vacants de métropole en sont pourvus (Tableau 1). PUBLIÉ Tableau 1 : proportion de logements dépourvus du confort de base (*), par région, 2015 Tous logements Logements vacants Île-de-France 1% 2% Centre-Val de Loire 1% 5% Bourgogne-Franche-Comté 1% 6% Normandie 1% 3% Hauts-de-France 1% 5% Grand Est 1% 5% Pays de la Loire 1% 2% Bretagne 1% 4% Nouvelle-Aquitaine 1% 4% Occitanie 1% 3% Auvergne-Rhône-Alpes 1% 4% Provence-Alpes-Côte d'Azur 0% 1% Corse 1% 1% Guadeloupe 41% 74% Martinique 41% 67% Guyane 59% 87% La Réunion 15% 47% Mayotte 59% Proportion de logements sans confort de base Source : CGEDD d?après Insee, recensement de la population 2015 (2017 pour Mayotte). (*) C?est-à-dire dépourvus d?au moins l?un des trois éléments suivants : eau courante, baignoire ou douche, et WC intérieurs (ainsi que l?électricité à Mayotte). De même, dans les départements d?outre-mer, entre 35 et 58% des logements vacants sont dépourvus simultanément d?électricité et d?eau alors que la plupart des résidences principales de ces départements en sont pourvus (Tableau 2), et les eaux usées s?évacuent à même le sol pour 19% à 41% des logements vacants alors que ce cas est rare pour les résidences principales (Tableau 3). Tableau 2: proportion de logements dépourvus d?eau courante et d?électricité selon le statut d?oc- cupation et le département d?outre-mer 971 972 973 974 Prop. occupant 3% 2% 28% 1% Locataire non HLM 1% 1% 4% 0% Locataire HLM 0% 1% 1% 0% Locataire meublé ou chambre d'hôtel 1% 1% 5% 1% Logé gratuitement 4% 3% 37% 3% 28% 28% 43% 15% 31% 27% 67% 24% 42% 44% 58% 35% Résidence secondaire Vacant Résidence principale Logement occasionnel % sans électricité et eau Source : CGEDD d?après Insee, recensement de la population 2015. PUBLIÉ Tableau 3 : mode d?évacuation des eaux usées selon le statut d?occupation et le département d?outre-mer Occupation réseau égouts fosse septique puisard Prop. occupant 23% 58% 16% 3% 100% Locataire non HLM 44% 46% 8% 2% 100% Locataire HLM 93% 6% 0% 0% 100% Locataire meublé ou chambre d'hôtel 40% 51% 8% 2% 100% Logé gratuitement 28% 54% 15% 4% 100% 34% 39% 13% 14% 100% 31% 35% 17% 17% 100% 29% 37% 16% 19% 100% 36% 45% 13% 6% 100% Occupation réseau égouts fosse septique puisard Prop. occupant 31% 65% 1% 3% 100% Locataire non HLM 53% 45% 1% 2% 100% Locataire HLM 92% 7% 0% 0% 100% Locataire meublé ou chambre d'hôtel 58% 40% 0% 1% 100% Logé gratuitement 28% 67% 1% 5% 100% 38% 43% 2% 17% 100% 45% 38% 3% 14% 100% 33% 40% 4% 24% 100% 44% 49% 1% 6% 100% Occupation réseau égouts fosse septique puisard Prop. occupant 30% 42% 6% 22% 100% Locataire non HLM 48% 46% 1% 4% 100% Locataire HLM 82% 17% 0% 1% 100% Locataire meublé ou chambre d'hôtel 61% 33% 1% 6% 100% Logé gratuitement 28% 33% 7% 32% 100% 38% 22% 8% 33% 100% 12% 26% 15% 46% 100% 29% 21% 10% 41% 100% 42% 36% 5% 17% 100% Occupation réseau égouts fosse septique puisard Prop. occupant 31% 63% 4% 1% 100% Locataire non HLM 58% 39% 2% 1% 100% Locataire HLM 91% 8% 0% 1% 100% Locataire meublé ou chambre d'hôtel 66% 32% 1% 1% 100% Logé gratuitement 26% 65% 5% 4% 100% 52% 34% 3% 11% 100% 31% 47% 6% 16% 100% 42% 30% 8% 20% 100% 47% 46% 3% 3% 100% Raccordement à Evacuation à même le sol Total Raccordement à Evacuation à même le sol Total Raccordement à Evacuation à même le sol Total Raccordement à Evacuation à même le sol Total Vacant Tous statuts Guadeloupe Martinique Guyane Réunion Résidence secondaire Vacant Tous statuts Résidence principale Logements occasionnels Résidence secondaire Logements occasionnels Résidence secondaire Vacant Tous statuts Résidence principale Logements occasionnels Résidence principale Logements occasionnels Résidence secondaire Vacant Tous statuts Résidence principale Source : CGEDD d?après fichiers détail du recensement de la population 2015. A taux de vacance donne , le rythme de construction dans les DOM est plus e leve qu?en me tropole, surtout dans les Antilles. PUBLIÉ Graphique 11 : taux de vacance en 2018 en fonction du nombre annuel moyen de logements mis en chantier de 2015 à 2019 rapporté au nombre de logements, par département 971972 973 974 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 2122 23 24 25262728 29 2A 2B 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 5354 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 8687 88 89 90 9192 939495 y = -4,30x + 0,12 R² = 0,59 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18% 0,0% 0,2% 0,4% 0,6% 0,8% 1,0% 1,2% 1,4% 1,6% 1,8% 2,0% % vac en fn constn annuelle moy2015-19 Source : CGEDD d?après Insee (recensement de la population) et SDES (Sit@del). La proportion de re sidences secondaires est faible dans les de partements d?outre-mer, me me si elle a beaucoup augmente re cemment aux Antilles et a la Re union (cf. § 3.1.1 ci-dessus). Au niveau national, le taux de vacance et la proportion de re sidences secondaires n?apparaissent pas corre le s d?un de parte- ment a l?autre. Graphique 12 : taux de vacance en fonction de la proportion de résidences secondaires, par département, 2018 971972 973 974 01 02 03 04 05 06 07 08 0910 11 12 13 14 15 16 17 18 19 21 22 23 24 25 262728 29 2A 2B 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 5354 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 6667 68 69 70 71 72 7374 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 8687 88 89 90 9192 939495 y = -0,05x + 0,09 R² = 0,04 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% % vac en fn % RS, 2018 Source : CGEDD d?après Insee (recensement de la population). PUBLIÉ NB : la population moyenne des communes est neuf fois plus e leve e dans les DOM qu?en me tropole (17 000 habitants contre 1 900 habitants). Nous avons donc pre fe re comparer les communes des DOM non pas aux communes mais aux EPCI de me tropole, dont la population moyenne est de 51 000 habitants. Cette dernie re est ne anmoins trois fois supe rieure a la population moyenne des commuens des DOM. Il en re sulte un lissage plus pousse en me tropole que dans les DOM, qui re duit la dispersion de la proportion de logements vacants toutes choses e gales par ailleurs. Cartes 1 : proportion de logements vacants par commune dans les DOM Source : CGEDD d?apre s Insee (recensements de la population). Carte 2 : pour comparaison, proportion de logements vacants par intercommunalité en métropole Source : CGEDD d?apre s Insee (recensements de la population). PUBLIÉ Tableau 4 : communes des DOM dans lesquelles la proportion de logements vacants est supérieure à 20% Départt Code commune Commune Taux de vacance Population Guadeloupe 97126 Saint-Louis 40% 2 421 Martinique 97215 Macouba 27% 1 062 Martinique 97219 Le Prêcheur 26% 1 252 Guadeloupe 97105 Basse-Terre 24% 10 046 Guadeloupe 97112 Grand-Bourg 24% 4 941 Guadeloupe 97132 Trois-Rivières 23% 7 991 Guadeloupe 97121 Pointe-Noire 23% 6 069 Guyane 97308 Saint-Georges 23% 4 188 Martinique 97232 Le Vauclin 22% 8 686 Guadeloupe 97108 Capesterre-de-Marie-Galante 22% 3 293 Guadeloupe 97122 Port-Louis 22% 5 635 Martinique 97225 Saint-Pierre 21% 4 122 Martinique 97214 Le Lorrain 21% 6 824 Martinique 97206 Le Diamant 20% 5 576 Source : CGEDD d?apre s recensement de la population 2018. Graphique 13 : taux de vacance en fonction de la croissance de la population de 2013 à 2018 par EPCI en métropole et par commune aux Antilles et à la Réunion Les Abymes Anse-Bertrand Baie-Mahault Bai llif Basse-Terre Boui llante Capesterre-Belle-Eau Capesterre-de-Marie-Galante Gourbeyre La Désirade Deshaies Grand-Bourg Le Gos ier Goyave Lamentin Morne-à-l'Eau Le Moule Peti t-Bourg Peti t-Canal Pointe-à-Pitre Pointe-Noire Port-Louis Saint-ClaudeSaint-François Sa int-Louis Sa inte-Anne Sainte-Rose Terre-de-Bas Terre-de-Haut Trois -Rivières Vieux-Fort Vieux-Habitants L'Ajoupa-Bouillon Les Anses-d'Arlet Basse-Pointe Le Carbet Case-Pilote Le Diamant Ducos Fonds-Saint-Denis Fort-de-France Le François Grand'Rivière Gros -Morne Le Lamentin Le Lorra in Macouba Le Marigot Le Marin Le Morne-Rouge Le Prêcheur Rivière-Pilote Rivière-Salée Le Robert Saint-Esprit Sa int-Joseph Saint-Pierre Sainte-Anne Sainte-Luce Sainte-Marie Schoelcher La Trinité Les Trois-Îlets Le Vauclin Le Morne-Vert Bel lefontaine Les Avirons Bras-Panon Entre-Deux L'Étang-SaléPeti te-Île La Pla ine-des-Palmistes Le Port La Possession Saint-André Saint-Benoît Saint-Denis Sa int-Joseph Saint-LeuSaint-Louis Sa int-Paul Sa int-Pierre Saint-Philippe Sa inte-Marie Sainte-Rose Sainte-Suzanne Salazie Le Tampon Les Trois-Bassins Ci laos 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% -25% -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% Taux de vacance en fonction de la croissance de la population de 2013 à 2018 par EPCI en métropole et par commune dans les DOM EPCI de métropole Communes de Guadeloupe Communes de Martinique Communes de Réunion Source : CGEDD d?apre s Insee (recensements de la population). Dans les DOM, la surface du cercle est proportionnelle a la population de la commune. La Guyane n?a pas e te repre sente e sur ce graphique en raison des incertitudes sur la qualite de la mesure de la vacance. PUBLIÉ Cartes 3 : proportion de logements vacants, croissance démographique et construction par com- mune dans les DROM % de logements vacants Croissance démographique de 2013 à 2018 Construction annuelle en % du nombre de logements de 2013 à 2018 PUBLIÉ Graphique 14 : taux de vacance en fonction de la proportion de résidences secondaires par EPCI en métropole et par commune aux Antilles et à la Réunion Les Abymes Anse-Bertrand Baie-Mahault Bai llif Basse-Terre Boui llante Capesterre-Belle-Eau Capesterre-de-Marie-Galante Gourbeyre La Désirade Deshaies Grand-Bourg Le Gos ier Goyave Lamentin Morne-à-l'Eau Le Moule Peti t-Bourg Petit-Canal Pointe-à-Pitre Pointe-Noire Port-Louis Sa int-Claude Saint-François Saint-Louis Sa inte-Anne Sainte-Rose Terre-de-Bas Terre-de-Haut Trois -Rivières Vieux-Fort Vieux-Habitants L'Ajoupa-Bouillon Les Anses-d'Arlet Basse-Pointe Le Carbet Case-Pilote Le Diamant Ducos Fonds-Saint-Denis Fort-de-France Le François Grand'Rivière Gros -Morne Le Lamentin Le Lorra in Macouba Le Marigot Le Marin Le Morne-Rouge Le Prêcheur Rivière-Pilote Rivière-Salée Le Robert Sa int-Esprit Saint-Joseph Saint-Pierre Sainte-Anne Sainte-Luce Sainte-Marie Schoelcher La Trinité Les Trois-Îlets Le Vauclin Le Morne-Vert Bel lefontaine Les Avirons Bras -Panon Entre-Deux L'Étang-SaléPetite-Île La Pla ine-des-Palmistes Le Port La Possession Saint-André Sa int-Benoît Saint-Denis Sa int-Joseph Saint-LeuSaint-Louis Saint-Paul Saint-Pierre Saint-Philippe Sainte-Marie Sainte-Rose Sainte-Suzanne Salazie Le Tampon Les Trois-Bassins Ci laos 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% Taux de vacance en fonction de la proportion de résidences secondaires par EPCI en métropole et par commune dans les DOM EPCI de métropole Communes de Guadeloupe Communes de Martinique Communes de Réunion Source : CGEDD d?apre s Insee (recensements de la population). Dans les DOM, la surface du cercle est proportionnelle a la population de la commune. La Guyane n?a pas e te repre sente e sur ce graphique en raison des incertitudes sur la qualite de la mesure de la vacance. Cartes 4 : proportion de logements vacants et de résidences secondaires par commune dans les DROM Logements vacants Résidences secondaires Source : CGEDD d?apre s Insee (recensements de la population). PUBLIÉ Les donne es de cette annexe sont pour partie reprises de l?annexe 3 du rapport du CGEDD n° 012416- 01 d?avril 2019 sur les conse quences dans les de partements d?outre-mer de la suppression de l?alloca- tion de logement en accession83. Les phe nome nes qui y sont de crits ont en effet peu e volue depuis lors. NB : pour Mayotte, certaines sources ne sont pas disponibles. Dans certains cas nous avons reconstitue des donne es approximativement comparables a celles des autres de partements. Dans les autres cas, ce de partement ne figure pas dans les graphiques et tableaux ci-dessous. Les de partements d?outre-mer pre sentent des e volutions de mographiques contraste es : - en Guyane et encore plus a Mayotte, la population croî t a un rythme explosif inconnu en me tro- pole, - dans les Antilles, elle diminue, ces de partements s?apparentant sur ce point a de nombreux de - partements ruraux de me tropole (Creuse, Cantal, etc.), - la Re union occupe une position me diane, proche du quatrie me quintile de croissance de mogra- phique des de partements me tropolitains. Graphique 15 : nombre d?habitants selon le département 0 100000 200000 300000 400000 500000 600000 700000 800000 900000 1000000 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 Guadeloupe Martinique Guyane La Réunion Mayotte Source : CGEDD d?apre s Insee (recensements de la population). 83 https://cgedd.documentation.developpement-durable.gouv.fr/documents/Affaires-0011093/012416-01_rapport-pu- blie.pdf . PUBLIÉ https://cgedd.documentation.developpement-durable.gouv.fr/documents/Affaires-0011093/012416-01_rapport-publie.pdf https://cgedd.documentation.developpement-durable.gouv.fr/documents/Affaires-0011093/012416-01_rapport-publie.pdf Graphique 16 : croissance de la population en fonction de la population 01 0203 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 2A 2B 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 3334 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 6364 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 9495 971 972 973 974 976 -1% 0% 1% 2% 3% 4% 0 500000 1000000 1500000 2000000 2500000 3000000 Croissance de la population (moyenne annuelle sur les 5 dernières années) en fonction de la population, par département, 2016 Source : CGEDD d?après Insee (recensements de la population). Il en re sulte que, selon le sce nario central de projection de population de l?Insee, de 2017 a 2050, alors que la population de la me tropole aura augmente de 10 %, celle de la Guadeloupe aura diminue de 17 %, celle de la Martinique aura diminue de 25 %, celle de la Guyane aura augmente de presque moitie et celle de Mayotte aura plus que double . Seule la population de la Re union aura augmente a un rythme proche de celui de la me tropole (7 %). Outre le cas extre me de la Guyane, la taille moyenne des me nages est e leve e a la Re union, et reste plus e leve e aux Antilles que dans la grande majorite des autres de partements. Ne anmoins, le nombre de per- sonnes par me nage de croî t plus rapidement dans ces trois de partements que dans les de partements de me tropole (Graphique 17). PUBLIÉ Graphique 17 : variation annuelle du nombre de personnes par ménage de 2010 à 2015 en fonction du nombre de personnes par ménage en 2015 01 02 03 04 05 06 07 0809 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 2A 2B 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 6768 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 971 972 973 974 -1,6% -1,4% -1,2% -1,0% -0,8% -0,6% -0,4% -0,2% 0,0% 0,2% 1,5 1,7 1,9 2,1 2,3 2,5 2,7 2,9 3,1 3,3 3,5 Variation annuelle du nombre de personnes par ménage de 2010 à 2015 en fonction du nombre de personnes par ménage en 2015 Source : CGEDD d?après Insee (recensements de la population). Graphique 18 : nombre de ménages 0 50000 100000 150000 200000 250000 300000 350000 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 Guadeloupe Martinique Guyane La Réunion Source : CGEDD d?après Insee (recensements de la population). Graphique 19 : nombre de personnes par ménage 2,0 2,1 2,2 2,3 2,4 2,5 2,6 2,7 2,8 2,9 3,0 3,1 3,2 3,3 3,4 3,5 3,6 3,7 3,8 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 Guadeloupe Martinique Guyane La Réunion Source : CGEDD d?apre s Insee (recensements de la population). PUBLIÉ Aux Antilles, malgre le faible dynamisme de mographique, la proportion de personnes a ge es demeure plus faible que dans de nombreux de partements de me tropole (Graphique 20). Ne anmoins, elle croî t plus rapidement que dans tout autre de partement en Martinique, et que dans presque tous les autres de partements en Guadeloupe (Graphique 21). Ainsi, s?agissant de la taille des me nages et de la proportion de personnes a ge es, les Antilles et la Re union ne se distinguent pas des de partements de me tropole, en niveau, mais en variation. Graphique 20 : répartition des habitants selon la tranche d?âge, par département, 2015 01 02 030405 060708 0910 11121314 1516 171819 2A2B 21 22 23242526 27282930 31 32 33 3435 363738 3940 4142 434445 4647 48 49 5051 52 53 5455 56 57 58 59 60 61 62 6364 65 66 6768 69 70 7172 73 74 75 76 7778 7980 8182 838485868788899091 92 93 9495971972 973 974 976 Répartition des habitants selon leur tranche d'âge Moins de 25 ans Plus de 65 ans 25 à 65 ans Source : CGEDD d?après Insee (recensements de la population). NB : les graphiques triangle permettent de représenter trois grandeurs dont la somme est égale à 1. Plus un point est éloigné d?un côté du triangle, plus la grandeur indiquée au sommet opposé à ce côté est grande. Ainsi, sur le graphique ci-dessus, Paris ressort comme le département où la proportion d?habitants âgés de 25 à 65 ans est la plus élevée, et Mayotte comme celui où la proportion d?habitants âgés de moins de 25 ans est la plus élevée. PUBLIÉ Graphique 21 : croissance annuelle de 2000 à 2015 du % de la population âgée de plus de 65 ans en fonction du % de la population âgée de plus de 65 ans en 2015 01 02 03 04 05 06 0708 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 2A2B 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 4849 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 971 972 973 974 0,00% 0,05% 0,10% 0,15% 0,20% 0,25% 0,30% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% Croissance annuelle de 2000 à 2015 du % de la population âgée de plus de 65 ans en fonction du % de la population âgée de plus de 65 ans en 2015 Source : CGEDD d?après Insee (recensement de la population). C?est avant tout par sa moindre qualite que le parc de logements des DOM se diffe rencie de celui de la me tropole. D?un DOM a l?autre, la qualite du parc est cependant tre s variable. Cf. Tableau 1et Tableau 3 au § 3.1.5 plus hautErreur ! Source du renvoi introuvable.. Si la qualite intrinse que des logements est bien moindre dans les DOM qu?en me tropole, en revanche leur qualite de localisation, mesure e par la distance au lieu de travail (pour les me nages dont la personne de re fe rence travaille), n?est pas infe rieure (Graphique 22). Graphique 22 : durée de trajet au lieu de travail en fonction de la proportion de ménages dont la personne de référence occupe un emploi, par ancienne région, 2013 PUBLIÉ Guad Mart Guya Réun IdF ChArd Pic HauNor Cent BasNor Bou NPC Lor Als FrCoPdLoire BrePoiCh Aqu MiPy Lim RhA Auv LangRo PACA Cors 0 5 10 15 20 25 30 35 40% 45% 50% 55% 60% 65% 70% Durée de trajet au lieu de travail en minutes en fonction de la proportion de ménages dont la personne de référence occupe un emploi par ancienne région, 2013 Source : CGEDD d?après enquête logement 2013. D?un DOM a l?autre, ainsi que par comparaison avec les de partements de me tropole, le niveau de la cons- truction de logements peut e tre rapproche de la croissance de la population (Graphique 23) et du nombre de me nages (Graphique 24). En Guyane et a Mayotte84 la construction autorisée apparaî t anormalement faible. Cela re sulte de l?abon- dance de la construction non autorisée dans ces deux de partements : entre 40 % et 60 % de la construc- tion totale de logements85. A la Re union et encore plus dans les Antilles, la construction apparaî t e leve e si on la compare a la crois- sance de la population (Graphique 23). C?est moins le cas si on la compare a la croissance du nombre de me nages (Graphique 24), le desserrement des me nages e tant particulie rement prononce dans ces de - partements (cf. Graphique 17). De plus, un parc en mauvais e tat, s?il est traite par des destructions de logements, ne cessite la construction de logements supple mentaires pour reloger les me nages concerne s. Ne anmoins, dans les Antilles, le niveau de construction e leve est associe a une vacance plus e leve e que dans tout autre de partement (cf. ci-dessus). Cela incite a s?interroger sur l?arbitrage entre construction et de molition / reconstruction d?une part et simple re novation d?autre part. 84 Et ce bien que pour Mayotte nous n?ayons pas retenu le nombre de mises en chantier autorise s figurant dans la base Sit@del (soit environ 300 par an) mais une estimation de la DEAL (environ 900). Les mises en chantier totales seraient supe rieures a 2000. 85 Source : rapport de l?Audeg sur l?urbanisation spontane e, novembre 2018, http://www.audeg.fr/ftpa- ruag/aruag/ressources/docs_telechargement/R1_2-US_2018.pdf pour la Guyane, et DEAL pour Mayotte. PUBLIÉ http://www.audeg.fr/ftparuag/aruag/ressources/docs_telechargement/R1_2-US_2018.pdf http://www.audeg.fr/ftparuag/aruag/ressources/docs_telechargement/R1_2-US_2018.pdf Graphique 23 : nombre de logements mis en chantier légalement en fonction de la croissance de la population, par département, moyenne sur les 5 dernières années 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 2A 2B 21 22 23 24 25 26 2728 29 30 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 5354 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 971 972 973 974 976 y = 0,81x + 0,01 R² = 0,81 0,0% 0,5% 1,0% 1,5% 2,0% -1,0% 0,0% 1,0% 2,0% 3,0% 4,0% Nombre de logements mis en chantier en % du nb de logements du parc en fonction de la croissance de la population, moyennes annuelles sur les 5 dernières années, par département NB: seuls sont décomptés les logements ayant fait l'objet d'un permis de constru Droite de régression pour les départements de métropole Source : CGEDD d?après SDES (Sitadel) et Insee. Nombre moyen de mises en chantier de 2014 à 2018, croissance moyenne de la population de 2011 à 2016. Graphique 24: nombre de logements mis en chantier légalement en fonction de la croissance du nombre de ménages, par département, moyenne sur les 5 dernières années 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 2A 2B 21 22 23 24 25 26 2728 29 30 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 7071 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 971 972 973 974 y = 0,79x + 0,00 R² = 0,69 0,0% 0,5% 1,0% 1,5% 2,0% -1,0% 0,0% 1,0% 2,0% 3,0% 4,0% Nombre de logements mis en chantier en % du nb de logements du parc en fonction de la croissance du nombre de ménages, moyennes annuelles sur les 5 dernières années, par département NB: seuls sont décomptés les logements ayant fait l'objet d'un permis de con Droite de régression pour les départements de métropole Source : CGEDD d?après SDES (Sitadel) et Insee. Nombre moyen de mises en chantier de 2014 à 2018, croissance moyenne de la population de 2011 à 2016. PUBLIÉ Le nombre de re sidences secondaires a fortement augmente depuis 2010 aux Antilles et a la Re union (Graphique 25), mais reste faible en proportion du parc de logements (Graphique 26). Le parc est donc destine principalement a loger la population. Graphique 25 : nombre et proportion de résidences secondaires Nombre de résidences secondaires Idem en proportion du nombre de logements 0 5000 10000 15000 20000 25000 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 Guadeloupe Martinique Guyane La Réunion 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 Guadeloupe Martinique Guyane La Réunion Source : CGEDD d?après Insee (recensement de la population). Graphique 26 : proportions de résidences principales, de résidences secondaires et de logements vacants, par département, 2015 0102 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 2A 2B 21 22 23 24 25 26 2728 2930 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 5960 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 808182 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 939495 971 972 973 974 976 % de logements vacants % de résidences secondaires % de résidences prinicipales Source : CGEDD d?après Insee, recensement de la population 2015 (2017 pour Mayotte). Les DOM (hors Mayotte) ne sont en ge ne ral pas les de partements ou le revenu imposable brut ou le revenu disponible par me nage sont les plus faibles. Sous cet angle, ils s?apparentent a un ensemble de de partements me tropolitains ruraux a bas revenu (Graphique 27). PUBLIÉ Graphique 27 : revenu disponible par ménage en fonction du revenu imposable brut par ménage 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 1819 2A 2B 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 4041 42 43 4445 4647 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 7980 8182 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 9495 971 972 973 974 25000 30000 35000 40000 45000 50000 55000 25000 30000 35000 40000 45000 50000 55000 60000 65000 Revenu disponible par ménage en fonction du revenu imposable brut par ménage, 2014 Source : CGEDD d?apre s Filocom et Insee. Ne anmoins, le nombre de personnes par me nage est plus e leve dans les DOM que dans ces derniers de partements. Il en re sulte que le niveau de vie est plus faible dans les DOM que dans les autres de par- tements (Graphique 28). Graphique 28 : niveau de vie et nombre de personnes par ménage en fonction du revenu disponible par ménage, par département, 2015 01 02 03 0405 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 1819 2A 2B 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 4445 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 798081 82 83 84 85 8687 88 89 90 91 92 93 94 95 971 972 973 974 01 02 03 0405 06 0708 09 10 11 12 13 14 15 16 1718 19 2A2B 2122 23 24 2526 27 28 29 30 31 32 3334 35 36 37 38 394041 42 43 4445 46 47 48 49 50 51 52 53 5455 56 57 58 59 60 61 62 63 64 6566 67 6869 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 971 972 973 974 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0 15000 17500 20000 22500 25000 27500 30000 32500 35000 25000 30000 35000 40000 45000 50000 55000 Nombre de personnes par ménage Niveau de vie Revenu disponible par ménage Niveau de vie et nombre de personnes par ménage en fonction du revenu disponible par ménage selon le département, 2015 Source: CGEDD d?après Fideli 2016. La distribution des revenus est plus he te roge ne dans les DOM qu?en me tropole (Tableau 5, Tableau 6 et Graphiques 29). PUBLIÉ On conside re ici les quantiles locaux (c?est-a -dire mesure s non sur l?ensemble de la France mais sur chaque pe rime tre : de partement ou zone de prix) de revenu ou de niveau de vie (revenu disponible par unite de consommation). Les neuvie mes de ciles de revenu et de niveau de vie sont dans les DOM presque au me me niveau qu?en me tropole. En revanche, les premiers de ciles y sont presque deux fois plus faibles qu?en me tropole (et trois fois plus faibles en Guyane). Concomitamment, les premiers quantiles de revenu par me nage repre sentent une fraction plus faible du revenu me dian qu?en me tropole, et inversement pour les quantiles les plus e leve s, et il en va de me me si l?on conside re le revenu par unite de consommation (« niveau de vie ») au lieu du revenu par me nage. Ainsi, alors que les me nages « aise s » ont des revenus (par me nage ou par unite de consommation) peu diffe rents dans les DOM et en me tropole86, les me nages « modestes » y ont des revenus deux voire trois fois plus faibles87. Les DOM sont, apre s Paris, les de partements ou l?e ventail des revenus et des niveaux de vie est le plus large (Graphiques 3088 ; a Mayotte, cas extre me, le rapport du neuvie me au premier de cile de revenu e tait de 14,1 en 201189). Cela re sulte de bas revenus particulie rement faibles, et non, comme a Paris, de hauts revenus particulie rement e leve s. Tableau 5 : quantiles de revenu par ménage en euros, en % de la valeur pour l?ensemble de la France et en % de la médiane, selon le DOM et la zone de prix métropolitaine 1er décile 1er quartile Médiane 3ème quartile 9ème décile 1er décile 1er quartile Médiane 3ème quartile 9ème décile 1er décile 1er quartile Médiane 3ème quartile 9ème décile Guadeloupe 586 947 1 846 3 249 5 193 (58%) (59%) (70%) (79%) (88%) 32% 51% 100% 176% 281% Martinique 635 1 087 2 032 3 502 5 474 (62%) (67%) (77%) (86%) (93%) 31% 53% 100% 172% 269% Guyane 543 1 213 2 308 3 992 6 190 (53%) (75%) (88%) (98%) (105%) 24% 53% 100% 173% 268% Réunion 616 1 053 2 001 3 589 5 748 (61%) (65%) (76%) (88%) (98%) 31% 53% 100% 179% 287% Métropole zone A ou Abis 1 097 1 778 2 952 4 722 7 204 (108%) (110%) (112%) (115%) (122%) 37% 60% 100% 160% 244% Métropole zone B1 993 1 571 2 576 4 070 5 867 (98%) (97%) (98%) (99%) (100%) 39% 61% 100% 158% 228% Métropole zone B2 979 1 563 2 483 3 843 5 466 (96%) (97%) (94%) (94%) (93%) 39% 63% 100% 155% 220% Métropole zone C 1 075 1 631 2 603 3 883 5 298 (106%) (101%) (99%) (95%) (90%) 41% 63% 100% 149% 204% France 1 015 1 618 2 634 4 091 5 891 (100%) (100%) (100%) (100%) (100%) 39% 61% 100% 155% 224% Quantile rapporté au revenu médianQuantile de revenu en euros (idem en % de la valeur pour l'ensemble de la France) Source : CGEDD d?après enquête logement 2013. 86 Me me si l?on tient compte de ce que les prix a la consommation sont plus e leve s dans les DOM de 7 a 12 % selon le de partement conside re (cf. Insee Premie re, « En 2015 les prix dans les DOM restent plus e leve s qu?en me tropole », L. Jaluzot, F. Malaval et G. Rateau, avril 2016). 87 Par de finition des termes « aise » et « modeste », les 20 % des me nages ayant les revenus par unite de consommation les plus e leve s sont dits « aise s », les 20 % des me nages ayant les revenus par unite de consommation les plus faibles sont dits « modestes ». Le premier de cile de revenu par unite de consommation est donc la me diane du revenu par unite de consommation des me nages modestes, et le neuvie me de cile de revenu par unite de consommation est la me diane du revenu par unite de consommation des me nages aise s. 88 La valeur tre s e leve e dans le cas guyanais est peut-e tre due en partie a la moindre fiabilite des donne es. 89 Source : « Insee Analyses, Mayotte, enque te Budget de famille, entre faiblesse des revenus et hausse de la consomma- tion » de cembre 2014 (revenus 2011). PUBLIÉ Tableau 6 : idem mais en considérant le niveau de vie (revenu par unité de consommation) au lieu du revenu par ménage 1er décile 1er quartile Médiane 3ème quartile 9ème décile 1er décile 1er quartile Médiane 3ème quartile 9ème décile 1er décile 1er quartile Médiane 3ème quartile 9ème décile Guadeloupe 416 724 1 228 2 146 3 312 (53%) (60%) (70%) (84%) (92%) 34% 59% 100% 175% 270% Martinique 466 808 1 329 2 309 3 441 (59%) (67%) (75%) (91%) (96%) 35% 61% 100% 174% 259% Guyane 258 646 1 219 2 411 3 732 (33%) (53%) (69%) (95%) (104%) 21% 53% 100% 198% 306% Réunion 434 651 1 120 2 119 3 338 (55%) (54%) (64%) (83%) (93%) 39% 58% 100% 189% 298% Métropole zone A ou Abis 816 1 318 2 028 3 026 4 431 (103%) (109%) (115%) (119%) (123%) 40% 65% 100% 149% 219% Métropole zone B1 774 1 200 1 773 2 620 3 514 (98%) (99%) (101%) (103%) (98%) 44% 68% 100% 148% 198% Métropole zone B2 774 1 175 1 711 2 394 3 388 (98%) (97%) (97%) (94%) (94%) 45% 69% 100% 140% 198% Métropole zone C 847 1 220 1 675 2 282 3 114 (107%) (101%) (95%) (90%) (86%) 51% 73% 100% 136% 186% France 790 1 210 1 762 2 543 3 602 (100%) (100%) (100%) (100%) (100%) 45% 69% 100% 144% 204% Quantile de niveau de vie en euros Quantile rapporté au niveau de vie médian (idem en % de la valeur pour l'ensemble de la France) Source : CGEDD d?après enquête logement 2013. Graphiques 29 : déciles et quartiles extrêmes de revenu disponible par ménage et de niveau de vie, par département, 2015 Premier de cile en fonction du neuvie me de cile Quantiles de revenu disponible Quantiles de niveau de vie 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 171819 2A 2B 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 3940 41 42 43 44 45 4647 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 7071 72 73 74 75 76 77 78 79 80 8182 83 84 85 8687 88 89 90 91 92 93 94 95 971 972 973 974 France 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 80000 90000 100000 Premier décile de revenu disponible en fonction du neuvième décile de revenu disponible selon le département, 2015 01 02 03 04 05 06 07 0809 10 11 12 13 14 1516 1718 19 2A 2B 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38394041 42 43 44 45 464748 49 50 5152 53 5455 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 6970 7172 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 868788 89 90 91 92 93 94 95 971 972 973 974 France 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 45000 50000 55000 60000 65000 Premier décile de niveau de vie en fonction du neuvième décile de niveau de vie selon le département, 2015 Premier quartile en fonction du troisie me quartile Quantiles de revenu disponible Quantiles de niveau de vie 01 02 03 0405 0607 08 09 10 11 12 13 14 15 16 171819 2A 2B 21 22 23 24 25 26 2728 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 394041 42 43 44 45 4647 48 49 50 51 52 53 5455 56 57 58 59 60 61 62 6364 65 66 67 68 69 7071 72 73 74 75 76 77 78 7980 8182 83 84 85 86 8788 89 90 91 92 93 94 95 971 972 973974 France 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 45000 50000 55000 60000 65000 Premier quartile de revenu disponible en fonction du troisième quartile de revenu disponible selon le département, 2015 01 02 03 04 05 0607 0809 10 11 12 13 14 15 16 171819 2A 2B 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 3940 41 4243 4445 46 4748 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 6364 65 66 67 68 69 707172 73 74 75 76 77 78 79 8081 82 83 84 85 8687 88 89 90 91 92 93 9495 971 972 973 974 France 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 20000 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 45000 Premier quartile de niveau de vie en fonction du troisième quartile de niveau de vie selon le département, 2015 Source : CGEDD d?après Fideli 2016 (revenus 2015). La fiabilité est moindre pour la Guadeloupe et la Guyane. PUBLIÉ Graphiques 30 : rapport des quartiles extrêmes en fonction du rapport des déciles extrêmes de re- venu disponible et de niveau de vie, par département, 2015 Quantiles de revenu disponible Quantiles de niveau de vie 01 0203 0405 06 0708 09 10 1112 13 141516171819 2A 2B 21 222324 25 26 2728 29 30 31 3233 34 35 36 3738 39 4041 4243 44 45 4647 48 4950 51 5253 54 55 56 57 58 59 60 6162 63 64 656667 6869 707172 73 74 75 7677 78 79 80 8182 8384 85 8687 88 89 9091 92 93 94 95 971 972 973 974 France 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 0 2 4 6 8 10 12 14 16 Q3/Q1 en fonction de D9/D1 01 0203 04 05 06 07 0809 10 11 12 13 14151617 18192A 2B 2122 2324 252627 2829 3031 3233 34 35 36 3738 39404142 43 4445 46 4748 49 50 51 52 53 54 5556 57 58 59 60 61 626364 65 66 67 6869 707172 73 74 75 7677 78 79 808182 8384 85 8687 8889 9091 92 9394 95 971 972 973 974 France 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 0 2 4 6 8 10 12 14 16 Q3/Q1 en fonction de D9/D1 Source : CGEDD d?après Fideli 2016 (revenus 2015). D1 : premier décile ; D9 : neuvième décile ; Q1 : premier quartile ; Q3 : troisième quartile. La fiabilité est moindre pour la Guadeloupe et la Guyane. Les diffe rentes mesures du taux de pauvrete diffe rent selon la source et selon que l?on conside re le taux de pauvrete des me nages ou des individus, mais toutes conduisent a un taux beaucoup plus e leve dans les DOM qu?en me tropole (Tableau 7 et Graphique 31), sous l?effet d?une plus grande he te roge ne ite des revenus et d?un plus grand nombre de personnes par me nage. Tableau 7 : taux de pauvreté comparés Enquête budget des familles 2017, individus Enquête budget des familles 2017, ménages Enquête logement 2013, ménages Guadeloupe 34% 35% 43% Martinique 33% 35% 38% Guyane 53% 45% 43% Réunion 42% 42% 48% DOM hors Mayotte 40% 39% 44% Mayotte 77% 74% Métropole 14% 14% 18% Source : Insee pour l?enque te budget des familles, et CGEDD d?apre s enque te logement pour cette der- nie re. PUBLIÉ Graphique 31 : taux de pauvreté comparés 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% Guadeloupe Martinique Guyane Réunion DOM hors Mayotte Mayotte Métropole Taux de pauvreté comparés (NB: seuil de pauvreté national) Enquête budget des familles 2017, individus Enquête budget des familles 2017, ménages Enquête logement 2013, ménages Source : valeurs du Tableau 7. Cela est vrai quel que soit le statut d?occupation conside re (Graphique 32). Le taux de pauvrete des pro- prie taires-occupants dans les DOM est e quivalent a celui des locataires du parc social de nombreux de - partements me tropolitains. Graphique 32 : proportion de ménages sous le seuil de pauvreté, selon le statut d?occupation, en fonction de la proportion de ménages sous le seuil de pauvreté pour l?ensemble des statuts d?occupation, par département, 2015 01 0203 04 050607 08 09 10 11 12 13 14 15 16 1718 19 2A 2B 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 3738 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 6364 65 66 6768 69 70 71 727374 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86878889 90 9192 93 9495 971 972 973974 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 1516 17 18 19 2A 2B 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 3940 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 6768 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 8081 82 83 84 85 86 8788 89 90 91 92 93 94 95 971 972 973 974 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 1819 2A 2B 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 3738 3940 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 8687 88 8990 91 92 93 94 95 971 972 973 974 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% Proportion de ménages sous le seuil de pauvreté , selon le statut d'occupation, en fonction de la proportion de ménages sous le seuil de pauvreté pour l'ensemble des statuts d'occupation selon le département, 2015 Propriétaires-occupants Locataires du secteur privé Locataires HLM ou SEM Départements d'outre-mer Source : Fideli 2016 (revenus 2015). La fiabilité est moindre pour la Guadeloupe et la Guyane. PUBLIÉ Tableau 8 : répartition des ménages par statut d?occupation, selon qu?ils sont sous le seuil de pau- vreté ou non Guadeloupe Martinique Guyane Réunion DOM AouAbis B1 B2 C Métropole France Ménages sous le seuil de pauvreté Propriétaire-occupant 23% 17% 16% 20% 20% 3% 4% 4% 8% 5% 5% Locataire HLM 10% 8% 10% 14% 11% 7% 9% 8% 4% 6% 6% Autre locataire 8% 8% 11% 10% 9% 6% 7% 7% 6% 6% 6% Logé gratuitement 3% 6% 7% 3% 4% 1% 0% 1% 1% 1% 1% Tous statuts 43% 38% 43% 48% 44% 17% 20% 20% 18% 18% 19% Autres ménages Propriétaire-occupant 36% 37% 24% 31% 33% 45% 48% 53% 65% 54% 54% Locataire HLM 8% 9% 11% 6% 8% 15% 11% 10% 4% 10% 10% Autre locataire 9% 12% 17% 13% 12% 20% 18% 15% 11% 16% 16% Logé gratuitement 4% 4% 5% 3% 3% 3% 2% 2% 2% 2% 2% Tous statuts 57% 62% 57% 52% 56% 83% 80% 80% 82% 82% 81% Ensemble des ménages Propriétaire-occupant 59% 54% 40% 51% 53% 48% 52% 57% 73% 59% 59% Locataire HLM 18% 17% 21% 19% 19% 22% 20% 19% 8% 16% 16% Autre locataire 17% 19% 28% 24% 21% 26% 26% 22% 17% 22% 22% Logé gratuitement 7% 9% 11% 6% 7% 3% 2% 2% 2% 3% 3% Tous statuts 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% Ménages sous le seuil de pauvreté Propriétaire-occupant 52% 45% 36% 43% 45% 19% 19% 21% 45% 28% 29% Locataire HLM 22% 20% 23% 28% 25% 40% 43% 42% 20% 35% 34% Autre locataire 19% 20% 26% 22% 21% 37% 36% 35% 31% 34% 34% Logé gratuitement 7% 15% 15% 7% 9% 3% 2% 3% 3% 3% 4% Tous statuts 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% Autres ménages Propriétaire-occupant 63% 60% 43% 58% 59% 54% 61% 66% 79% 66% 66% Locataire HLM 14% 15% 19% 11% 14% 19% 14% 13% 5% 12% 12% Autre locataire 15% 19% 30% 25% 22% 24% 23% 19% 14% 19% 19% Logé gratuitement 7% 6% 8% 5% 6% 3% 2% 2% 2% 2% 2% Tous statuts 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% Ensemble des ménages Propriétaire-occupant 59% 54% 40% 51% 53% 48% 52% 57% 73% 59% 59% Locataire HLM 18% 17% 21% 19% 19% 22% 20% 19% 8% 16% 16% Autre locataire 17% 19% 28% 24% 21% 26% 26% 22% 17% 22% 22% Logé gratuitement 7% 9% 11% 6% 7% 3% 2% 2% 2% 3% 3% Tous statuts 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% En % de l'ensemble des ménages En % de l'ensemble des ménages de même classe de niveau de vie DOM par département Métropole par zone Source : CGEDD d?après enquête logement 2013. Dans le parc prive , les revenus moyens des locataires sont plus e leve s dans les DOM (hors Mayotte) que dans les re gions me tropolitaines hors Ile-de-France (Tableau 9 et Graphiques 33). Les loyers moyens bruts (c?est-a -dire avant de duction de l?allocation logement) par logement y sont e galement plus e leve s hors re gions Ile-de-France et Provence-Alpes-Co te d?Azur. Malgre une allocation logement moyenne plus e leve e (sous l?effet notamment des diffe rences de taille de me nage), les loyers nets y sont supe rieurs a ceux de la plupart des re gions me tropolitaines. Il en re sulte que les loyers bruts et nets d?allocation lo- gement rapporte s au revenu des locataires (que nous utiliserons comme indicateurs de taux d?effort brut et net) ne sont pas plus e leve s dans les DOM qu?en me tropole (colonnes bleue et jaune du Tableau 9, pave A). Dans le parc HLM, hormis le cas particulier des revenus en Guyane, les DOM ne font pas exception par rapport aux re gions me tropolitaines en matie re de loyers, de revenus des locataires et de loyers en pro- portion des revenus des locataires. Cette cohe rence globale entre loyers et revenus, tant dans le parc HLM que dans le parc prive , re sulte vraisemblablement d?un effet de se lection : ne sont admis dans le parc locatif, HLM ou prive , que les me nages qui peuvent en supporter le loyer. PUBLIÉ Ne anmoins, pour e valuer l?accessibilite du parc locatif aux me nages a bas revenu, il faut retreindre l?ana- lyse aux locataires a bas revenu. Nous conside rerons les locataires du premier quartile de revenu local, c?est-a -dire dont le revenu est infe rieur au revenu seuil tel que 25 % des me nages (locataires ou non) de la zone ge ographique conside re e aient un revenu infe rieur a ce seuil90 (pave B du Tableau 9). Ce revenu seuil est beaucoup plus faible dans les DOM qu?en me tropole. Il en re sulte que, pour ces me - nages, le loyer moyen rapporte au revenu moyen est plus e leve dans les DOM qu?en me tropole de 10 a 20 points, tant en HLM et que dans le parc prive (colonne bleue du Tableau 9, pave B), la Guyane faisant exception. Ce n?est que parce qu?ils perçoivent une allocation logement tre s supe rieure (de moitie environ) que ces locataires peuvent acce der au parc HLM avec un taux d?effort net d?allocation logement (colonne jaune du Tableau 9, pave B) voisin de celui des me nages de me tropole. Dans le parc prive , leur taux d?effort net (voisin de 30 %) est tre s e leve , a fortiori pour des me nages dont le revenu est faible. 90 Le « premier quartile » de revenu est le revenu tel que 25 % des me nages ont un revenu plus faible. Dans un autre sens, c?est e galement l?ensemble des me nages dont le revenu est infe rieur a ce seuil. PUBLIÉ Tableau 9 : agrégats divers pour les locataires du parc HLM et du parc privé, selon le DOM et la zone de prix métropolitaine, tous locataires et locataires du premier quartile local de revenu Nb d'enre- gistre- ments Nombre de ménages Reve nu du statut Loyer Alloc ation loge ment Loyer net d'AL Loyer moyen Loyer net d'AL moyen Âge (ans) Nb de per- sonnes Nb de pièces Sur- face (m²) % de loge- ments col- lectifs Statut: locataire HLM Guadeloupe 306 30 221 1 731 413 184 230 24% 13% 49 2,4 3,3 69 87% Martinique 247 28 610 1 834 362 142 220 20% 12% 51 2,2 3,2 75 97% Guyane 194 13 210 2 403 437 157 280 18% 12% 45 3,6 3,3 69 61% Réunion 449 59 547 1 598 377 235 142 24% 9% 47 2,8 3,1 63 80% Métropole zone A ou Abis 2 432 1 518 794 2 431 416 85 331 17% 14% 52 2,5 3,1 65 97% Métropole zone B1 1 641 1 104 572 1 852 369 125 244 20% 13% 52 2,3 3,3 70 87% Métropole zone B2 1 553 1 097 368 1 766 355 127 229 20% 13% 52 2,3 3,3 70 78% Métropole zone C 538 710 518 1 616 353 138 215 22% 13% 52 2,1 3,3 72 60% Statut: locataire du parc privé Guadeloupe 214 25 042 2 465 652 140 512 26% 21% 45 2,5 3,4 75 26% Martinique 231 29 448 2 519 618 139 479 25% 19% 47 2,3 3,1 69 47% Guyane 244 15 908 2 742 658 134 524 24% 19% 40 3,0 3,0 60 32% Réunion 476 69 303 2 768 665 148 517 24% 19% 42 2,6 3,3 73 41% Métropole zone A ou Abis 1 401 1 592 595 2 960 738 50 687 25% 23% 45 2,1 2,5 54 91% Métropole zone B1 896 1 313 193 2 364 574 74 501 24% 21% 44 2,0 2,9 65 77% Métropole zone B2 935 1 189 075 2 095 503 83 421 24% 20% 46 2,0 3,2 70 68% Métropole zone C 925 1 481 373 2 115 474 90 385 22% 18% 48 2,1 3,7 82 34% Statut: locataire HLM Guadeloupe 143 13 974 953 408 279 129 43% 14% 51 2,6 3,4 70 88% Martinique 118 13 219 1 059 355 236 120 34% 11% 49 2,5 3,4 76 95% Guyane 117 7 817 1 673 429 214 215 26% 13% 46 4,4 3,4 70 65% Réunion 314 40 974 1 117 380 293 87 34% 8% 47 2,9 3,1 62 81% Métropole zone A ou Abis 1 741 1 016 049 1 845 392 126 267 21% 14% 51 2,7 3,1 65 97% Métropole zone B1 1 278 827 741 1 528 364 162 202 24% 13% 52 2,5 3,3 70 88% Métropole zone B2 1 246 840 032 1 495 351 162 190 23% 13% 51 2,4 3,4 71 76% Métropole zone C 463 605 138 1 462 351 159 192 24% 13% 52 2,1 3,3 72 62% Statut: locataire du parc privé Guadeloupe 97 11 327 942 554 246 308 59% 33% 45 2,8 3,3 67 28% Martinique 102 12 231 1 030 585 266 319 57% 31% 45 2,7 2,9 67 41% Guyane 132 7 894 1 313 501 237 264 38% 20% 41 3,6 2,9 53 34% Réunion 219 30 430 1 059 564 275 289 53% 27% 40 2,9 3,2 67 38% Métropole zone A ou Abis 685 786 234 1 554 604 100 505 39% 32% 46 2,2 2,3 50 91% Métropole zone B1 457 648 381 1 417 517 137 380 37% 27% 44 2,1 2,8 61 79% Métropole zone B2 525 678 398 1 361 473 140 333 35% 24% 45 2,1 3,1 67 69% Métropole zone C 621 993 669 1 536 448 130 318 29% 21% 47 2,2 3,5 78 37% Source: CGEDD d'après enquête logement 2013. Statut: locataire HLM Guadeloupe 47% 46% 55% 99% 152% 56% 179% 102% 104% 110% 103% 101% 101% Martinique 48% 46% 58% 98% 166% 54% 170% 94% 96% 114% 105% 101% 97% Guyane 60% 59% 70% 98% 136% 77% 141% 110% 102% 122% 103% 101% 106% Réunion 70% 69% 70% 101% 125% 61% 144% 87% 99% 104% 100% 99% 101% Métropole zone A ou Abis 72% 67% 76% 94% 147% 81% 124% 106% 98% 109% 101% 100% 100% Métropole zone B1 78% 75% 83% 99% 130% 83% 119% 100% 100% 107% 100% 100% 100% Métropole zone B2 80% 77% 85% 99% 128% 83% 117% 98% 98% 107% 102% 101% 99% Métropole zone C 86% 85% 90% 100% 115% 89% 110% 99% 99% 104% 100% 100% 103% Statut: locataire du parc privé Guadeloupe 45% 45% 38% 85% 176% 60% 223% 157% 101% 110% 97% 89% 109% Martinique 44% 42% 41% 95% 192% 67% 231% 163% 95% 119% 95% 97% 88% Guyane 54% 50% 48% 76% 177% 50% 159% 105% 103% 122% 95% 88% 106% Réunion 46% 44% 38% 85% 186% 56% 222% 146% 96% 110% 97% 93% 93% Métropole zone A ou Abis 49% 49% 52% 82% 197% 73% 156% 140% 101% 105% 94% 92% 101% Métropole zone B1 51% 49% 60% 90% 187% 76% 150% 127% 99% 105% 95% 94% 103% Métropole zone B2 56% 57% 65% 94% 169% 79% 144% 122% 98% 106% 96% 96% 103% Métropole zone C 67% 67% 73% 95% 145% 83% 130% 114% 100% 103% 96% 95% 111% Ratio B/A En euros par mois En % du revenu moyen du statut A: Tous loca- taires B: Loca- taires du premier quartile de revenu de la zone Source : CGEDD d?après enquête logement 2013. PUBLIÉ Graphiques 33: loyer en euros par mois et en % du revenu, par région, locataire du parc privé et locataire HLM Guad Mart GuyaRéun IdF ChArd PicHauNor CentBasNor Bou NPC Lor Als FrCo PdLoire Bre PoiCh Aqu MiPy Lim RhA Auv LangRo PACA GuadMart Guya Réun IdF ChArd Pic HauNor CentBasNor Bou NPC Lor Als FrCo PdLoireBre PoiCh Aqu MiPyLim RhAAuv LangRo PACA Guad Mart GuyaRéun IdF ChArd Pic HauNor CentBasNor Bou NPC Lor Als FrCo PdLoire Bre PoiCh Aqu MiPy Lim RhA Auv LangRo PACA 0 100 200 300 400 500 600 700 800 1400 1600 1800 2000 2200 2400 2600 2800 3000 3200 3400 Loyer moyen en fonction du revenu moyen locataire du parc privé par mois, 2013 Loyer brut Allocation logement Loyer net d'allocation logement Guad Mart Guya Réun IdF ChArdPic HauNor CentBasNorBou NPC Lor Als FrCo PdLoire BrePoiCh Aqu MiPy Lim RhA Auv LangRo PACA Guad Mart Guya Réun IdF ChArd Pic HauNorCent BasNorBou NPC Lor Als FrCoPdLoire BrePoiCh Aqu MiPy Lim RhA Auv LangRo PACA Guad Mart Guya Réun IdF ChArd Pic HauNor Cent BasNor Bou NPC Lor Als FrCo PdLoireBrePoiCh Aqu MiPy Lim RhA Auv LangRo PACA 0 100 200 300 400 500 600 700 800 1400 1600 1800 2000 2200 2400 2600 2800 3000 3200 3400 Loyer moyen en fonction du revenu moyen locataire HLM par mois, 2013 Loyer brut Allocation logement Loyer net d'allocation logement Guad Mart GuyaRéun IdF ChArd Pic HauNor Cent BasNor Bou NPC Lor Als FrCo PdLoire Bre PoiCh Aqu MiPy Lim RhA Auv LangRo PACA Guad Mart Guya Réun IdF ChArd Pic HauNor Cent BasNor Bou NPC Lor Als FrCo PdLoire BrePoiCh Aqu MiPy Lim RhA Auv LangRo PACA 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 1400 1600 1800 2000 2200 2400 2600 2800 3000 3200 3400 Loyer moyen rapporté au revenu moyen en fonction du revenu moyen locataire du parc privé par mois, 2013 Loyer brut moyen rapporté au revenu moyen Loyer net d'allocation logement moyen rapporté au revenu moyen Guad Mart Guya Réun IdF ChArdPic HauNor Cent BasNor Bou NPCLor Als FrCo PdLoire Bre PoiCh Aqu MiPy Lim RhA Auv LangRo PACA Guad Mart Guya Réun IdF ChArd Pic HauNor Cent BasNor Bou NPCLor Als FrCo PdLoire Bre PoiCh Aqu MiPy Lim RhA Auv LangRo PACA 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 1400 1600 1800 2000 2200 2400 2600 2800 3000 3200 3400 Loyer moyen rapporté au revenu moyen en fonction du revenu moyen locataire HLM par mois, 2013 Loyer brut moyen rapporté au revenu moyen Loyer net d'allocation logement moyen rapporté au revenu moyen Source : CGEDD d?après enquête logement 2013. La Corse n?est pas représentée en raison du faible nombre d?enregistrements. PUBLIÉ Cette annexe ne porte pas spe cifiquement sur les DROM, me me si les propositions figurant dans sa con- clusion pourraient y e tre particulie rement utiles pour re sorber la vacance. Elle se borne a identifier un ensemble de sujets qui ne cessiteraient approfondissement. NB1 : Les taxes sur les logements vacants sont intimement lie es a la taxe d?habitation. La suppression de cette dernie re sur les re sidences principales ne cessitera donc des adaptations. Nous n?abordons pas ici cette question, faisant l?hypothe se qu?elle sera re solue par ailleurs. NB2 : nous nous appuyons ici partiellement sur l?annexe 4 du rapport de la mission IGF-CGEDD de 2016 sur les logements vacants (https://cgedd.documentation.developpement-durable.gouv.fr/noti- cepdf?id=Affaires-0009102). Nous examinons ici deux taxes sur les logements vacants : - la taxe annuelle sur les logements vacants (TLV), perçue par l?E tat dans la zone d?application de cette taxe (§ 5.1.1 ci-dessous) ; - la taxe d?habitation sur les logements vacants (THLV), applicable dans les communes qui ne sont pas situe es dans la zone d?application de la TLV et qui le souhaitent, et perçue par ces dernie res (§5.1.2) ; Nous examinons e galement la majoration de taxe d?habitation sur les logements meuble s non affecte s a l?habitation principale, c?est-a -dire sur les re sidences secondaires, (THRS), applicable dans les com- munes de la zone d?application de la TLV qui le souhaitent et perçue par ces dernie res (§ 5.1.3) ; cette majoration ne porte pas sur la vacance a proprement parler mais lui est lie e pour des raisons indique es plus loin. La taxe annuelle sur les logements vacants (TLV) est pre vue a l'article 232 du code ge ne ral des im- po ts (CGI) (cf. encadré 1). Son montant est e gal a 12,5% de la valeur locative cadastrale la premie re anne e et 25% ensuite. En deuxie me anne e, il est en moyenne e gal a 113% de la taxe d?habitation91. Elle s'applique aux logements occupe s moins de 90 jours pendant l'anne e, depuis au moins une anne e au 1er janvier de l'anne e d'imposition « dans des communes appartenant a une zone d'urbanisation con- tinue de plus de cinquante mille habitants ou existe un de se quilibre marque entre l'offre et la demande de logements, entraî nant des difficulte s se rieuses d'acce s au logement sur l'ensemble du parc re sidentiel existant, qui se caracte risent notamment par le niveau e leve des loyers, le niveau e leve des prix d'acqui- sition des logements anciens ou le nombre e leve de demandes de logement par rapport au nombre d'em- me nagements annuels dans le parc locatif social ». L?inoccupation des logements au 1er janvier est constate e par l?absence d?assujettissement du local a la taxe d?habitation (TH). Les logements soumis a la TH, notamment les re sidences secondaires, ne sont donc pas soumis a la TLV. Les logements sociaux en sont e galement exone re s. 91 Source : annexe 4 du rapport IGF-CGEDD, page 26. PUBLIÉ https://cgedd.documentation.developpement-durable.gouv.fr/noticepdf?id=Affaires-0009102 https://cgedd.documentation.developpement-durable.gouv.fr/noticepdf?id=Affaires-0009102 Encadré 1 : article 232 du Code général des impôts Le pe rime tre ge ographique de la TLV recouvre l?inte gralite de la zone Abis, 9/10 de la zone A et la moitie de la zone B1, soit en 2017 32% de l?ensemble des logements, 29% des logements vacants, 27% des logements prive s vacants, 36% des logements prive s vacants depuis moins de 2 ans et 13% des loge- ments prive s vacants depuis au moins deux ans. Les logements prive s vacants depuis au moins un an situe s dans le pe rime tre ge ographique de la TLV sont en 2017 au nombre de 283 000, repre sentant 10% des logements prive s vacants et 18% des loge- ments prive s vacants depuis au moins un an. Parmi eux, 144 000 sont vacants depuis au moins 2 ans et repre sentent 5% des logements prive s vacants et 13% des logements prive s vacants depuis au moins 2 ans92. 92 Source : CGEDD d?apre s Filocom 2017. Dans ce calcul, un logement est conside re comme vacant depuis plus d?un an si la variable DUROC de la base Filocom est supe rieure ou e gale a 1, et vacant depuis plus de 2 ans si la variable DUROC est supe rieure ou e gale a 2 ; les logements conside re s comme prive s sont ceux qui ne sont de tenus ni par l?Etat, ni par les collectivite s locales, ni par des organismes HLM, ni par des SEM. Ces effectifs peuvent e tre le ge rement diffe rents de ceux qui pourraient e tre calcule s a partir de bases de donne es internes a la DGFiP. I. ? La taxe annuelle sur les logements vacants est applicable dans les communes appartenant à une zone d'urbanisation continue de plus de cinquante mille habitants où existe un déséqui- libre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'ac- cès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social. Un décret fixe la liste des communes où la taxe est instituée. Cette liste inclut les communes situées dans les collectivités régies par l'article 73 de la Constitution comprises dans une zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants et répondant aux conditions fixées à la première phrase du présent I. II. ? La taxe est due pour chaque logement vacant depuis au moins une année, au 1er janvier de l'année d'imposition, à l'exception des logements détenus par les organismes d'habitations à loyer modéré et les sociétés d'économie mixte et destinés à être attribués sous conditions de ressources. III. ? La taxe est acquittée par le propriétaire, l'usufruitier, le preneur à bail à construction ou à réhabilitation ou l'emphytéote qui dispose du logement depuis le début de la période de vacance mentionnée au II. IV. ? L'assiette de la taxe est constituée par la valeur locative du logement mentionnée à l'article 1409. Son taux est fixé à 12,5 % la première année d'imposition et à 25 % à compter de la deuxième. V. ? Pour l'application de la taxe, n'est pas considéré comme vacant un logement dont la durée d'occupation est supérieure à quatre-vingt-dix jours consécutifs au cours de la période de réfé- rence définie au II. VI. ? La taxe n'est pas due en cas de vacance indépendante de la volonté du contribuable. VII. ? Le contrôle, le recouvrement, le contentieux, les garanties et les sanctions de la taxe sont régis comme en matière de taxe foncière sur les propriétés bâties. PUBLIÉ https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexteArticle.do?cidTexte=JORFTEXT000000571356&idArticle=LEGIARTI000006527580&dateTexte=&categorieLien=cid https://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?cidTexte=LEGITEXT000006069577&idArticle=LEGIARTI000006306087&dateTexte=&categorieLien=cid https://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?cidTexte=LEGITEXT000006069577&idArticle=LEGIARTI000006306087&dateTexte=&categorieLien=cid Les motifs d?exone ration, de coulant notamment de de cisions du Conseil constitutionnel, sont multiples (cf. § 4.2 de la pre sente annexe), si bien que le taux de de gre vement est e leve , estime a environ 50% par la mission IGF-CGEDD de 201693. La mission IGF-CGEDD de 2016 rele ve par ailleurs que : - le montant de la TLV repre sentait en moyenne plus de 90% de celui de la taxe d?habitation sur les re sidences secondaires situe es en zone TLV94 ; sa marge d?augmentation est donc re duite : s?il de passe celui de la taxe d?habitation, le proprie taire a tout inte re t a de clarer que le logement est une re sidence secondaire (impose e a la taxe d?habitation mais non a la TLV), - le poids de la TLV dans le cou t de de tention d?un bien vacant peut varier d?un facteur trois en fonction du niveau de la taxe d?habitation sur les territoires, - les e carts entre la valeur cadastrale et la valeur re elle des biens distordent encore davantage l?effet de la taxe sur les logements vacants , - la de finition actuelle du pe rime tre d?application de la taxe sur les logements vacants est fragile et fait l?objet de contentieux, - la cohe rence du pe rime tre de la TLV avec le zonage ABC n?est que partiellement assure e, - Le cou t de recouvrement ressort e leve et son contentieux de mesure par rapport aux montants associe s, et elle s?articule mal avec le reste de la fiscalite immobilie re. Enfin, la mission IGF-CGEDD estime que la mise en place de la TLV en 2013 aurait conduit a une baisse du taux de vacance : - soit faible et artificiellement renforce e par la mise a jour des informations fiscales dans les zones soumises a la TLV, - soit non significative, selon la me thode e conome trique utilise e. Son efficacite serait donc limite e. La taxe d?habitation sur les logements vacants (THLV), instaure e par l?article 47 de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, est re gie par l?article 1407 bis du CGI (cf. encadré 2). Son montant est par construction e gal a celui de la taxe d?habitation que supporterait l?occupant si le logement n?e tait pas vacant, avant exone rations et abattements. Son montant moyen est donc voisin de celui de la TLV en deuxie me anne e, e gal a 113% de celui de la taxe d?habitation (cf. supra). 93 Selon cette mission, moins de 90 000 logements ont fait l?objet d?une taxation effective a la TLV en 2014 94 En zone TLV, le montant moyen de la TH sur les re sidences secondaires e tait de 864 euros, et celui de la TLV e tait de 789 euros, dont 485 euros pour les logements soumis au taux a 12,5% et 980,7 euros pour les logements soumis au taux a 25%. La TLV sur les logements vacants depuis au moins 2 ans est donc supe rieure a la TH moyenne sur les re sidences secondaires. Il faudrait cependant corriger ces montants moyens des effets de structure pour savoir si, pour un logement donne , la TH en statut de re sidences secondaire est en moyenne supe rieure ou infe rieure a la TLV. PUBLIÉ Encadré 2 : article 1407 bis du Code général des impôts Selon la mission IGF-CGEDD, en 2014, le parc des communes ayant de libe re en faveur de l?instauration d?une taxe d?habitation sur les logements vacants repre sentait 22% du parc de logements, 21% du parc prive et un quart du parc de logements vacants. Il e tait situe pour les 2/3 dans les zones B2 et C. La mission relevait que la THLV pre sente des difficulte s de collecte similaires a celles de la TLV. Depuis 2015, les communes situe es dans la zone d?application de la TLV peuvent majorer de 20% la part leur revenant de la taxe d?habitation (TH) applicable aux logements meuble s qui ne sont pas des re si- dences principales, c?est-a -dire aux re sidences secondaires. La mission IGF-CGEDD mentionne cette majoration mais rele ve qu?elle « ne constitue [?] pas en soi un dispositif de lutte contre la vacance mais un outil de renche rissement du cou t de la de tention de loge- ments non affecte s a la re sidence principale visant a encourager leur transformation en re sidence prin- cipale ». Ne anmoins, cette majoration n?est pas inde pendante de la TLV et de la THLV. En effet, la frontie re entre logements vacants et re sidences secondaires est poreuse. Selon l?e volution de la fiscalite sur ces deux statuts, les proprie taires peuvent avoir inte re t a de clarer leurs biens comme logements vacants ou comme re sidences secondaires. Plus cette majoration de TH est e leve e, moins les proprie taires auront inte re t a de clarer leurs biens comme vacants. Les communes autres que celles visées à l'article 232 peuvent, par une délibération prise dans les conditions prévues à l'article 1639 A bis, assujettir à la taxe d'habitation, pour la part com- munale et celle revenant aux établissements publics de coopération intercommunale sans fis- calité propre, les logements vacants depuis plus de deux années au 1er janvier de l'année d'imposition. La vacance s'apprécie au sens des V et VI de l'article 232. Le premier alinéa est applicable aux établissements publics de coopération intercommunale à fiscalité propre, mentionnés aux I ou II de l'article 1379-0 bis, lorsqu'ils ont adopté un pro- gramme local de l'habitat défini à l'article L. 302-1 du code de la construction et de l'habitation. La délibération prise par l'établissement public de coopération intercommunale n'est pas appli- cable sur le territoire de ses communes membres ayant délibéré pour instaurer cette taxe con- formément au premier alinéa ainsi que sur celui des communes mentionnées à l'article 232. Toutefois, sont exonérés les logements détenus par les organismes d'habitations à loyer mo- déré et les sociétés d'économie mixte, destinés à être attribués sous conditions de ressources. En cas d'imposition erronée liée à l'appréciation de la vacance, les dégrèvements en résultant sont à la charge de la commune ou de l'établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre. Ils s'imputent sur les attributions mentionnées aux articles L. 2332-2 et L. 3332- 1-1 du code général des collectivités territoriales. PUBLIÉ Encadré 3 : article 1407 ter du Code général des impôts La TLV comme la THLV donnent lieu a de nombreuses exone rations, de coulant notamment de de cisions du Conseil constitutionnel. La mission IGF-CGEDD mentionne que « le code ge ne ral des impo ts pre voit plusieurs cas d?exclusion du champ d?application de la TLV afin de garantir la constitutionalite du dispositif fiscal en fonction : ? de l?objet du logement95, les logements de tenus par les organismes d'habitations a loyer mo- de re (HLM) ainsi que ceux qui constituent des de pendances du domaine public96 ne sont pas soumis a la taxe ; ? du caractère involontaire de la vacance, notamment si le logement a vocation, dans un de lai proche, a disparaî tre ou a faire l'objet de travaux dans le cadre d'ope rations d'urbanisme, de 95 « Le Conseil constitutionnel, dans sa de cision du 29 juillet 1998, a rappele que « la loi n'a entendu e tablir aucune dis- tinction tire e de la seule nature, publique ou prive e, des proprie taires en ce qui concerne l'assujettissement a la taxe ». (cf. CE, arre t du 18 janvier 2008 n° 290366). » 96 « Le Conseil d?E tat a en effet juge dans son arre t du 18 janvier 2008 n° 290366 que la TLV ne concerne que les logements pouvant e tre mis, sur simple de cision du proprie taire, sur le marche locatif dans des conditions normales et durables d'habitation. Or les logements qui constituent des de pendances du domaine public, dont l'occupation a, comme toute occupation du domaine public, un caracte re pre caire, sont par suite exclus du champ d'application de la TLV. » I. ? Dans les communes classées dans les zones géographiques mentionnées au premier ali- néa du I de l'article 232, le conseil municipal peut, par une délibération prise dans les conditions prévues à l'article 1639 A bis, majorer d'un pourcentage compris entre 5 % et 60 % la part lui revenant de la cotisation de taxe d'habitation due au titre des logements meublés non affectés à l'habitation principale. Le produit de la majoration mentionnée au premier alinéa du présent I est versé à la commune l'ayant instituée. Cette majoration n'est pas prise en compte pour l'application des articles 1636 B sexies et 1636 B decies. Toutefois, la somme du taux de taxe d'habitation de la commune et du taux de taxe d'habitation de la commune multiplié par le taux de la majoration ne peut excéder le taux plafond de taxe d'habitation prévu à l'article 1636 B septies. II. ? Sur réclamation présentée dans le délai prévu à l'article R. * 196-2 du livre des procédures fiscales et dans les formes prévues par ce même livre, bénéficient d'un dégrèvement de la majoration : 1° Pour le logement situé à proximité du lieu où elles exercent leur activité professionnelle, les personnes contraintes de résider dans un lieu distinct de celui de leur habitation principale ; 2° Pour le logement qui constituait leur résidence principale avant qu'elles soient hébergées durablement dans un établissement ou service mentionné au premier alinéa de l'article 1414 B du présent code, les personnes qui bénéficient des dispositions du même article ; 3° Les personnes autres que celles mentionnées aux 1° et 2° qui, pour une cause étrangère à leur volonté, ne peuvent affecter le logement à un usage d'habitation principale. Les dégrèvements résultant de l'application des 1° à 3° sont à la charge de la commune ; ils s'imputent sur les attributions mentionnées à l'article L. 2332-2 du code général des collectivités territoriales. PUBLIÉ re habilitation ou de de molition ou si le logement est mis en location ou en vente au prix du marche et ne trouve pas preneur ou acque reur97 ; ? de l?état du bien, seuls les locaux clos, couverts et pourvus d?e le ments de confort minimum (installation e lectrique, eau courante, e quipements sanitaires) e tant imposables. Conforme - ment a l?article L. 232 du CGI, les logements qui ne pourraient e tre rendus habitables qu?au prix de travers de travaux importants (c?est-a -dire repre sentant plus de 25 % de la valeur ve nale du bien) ne sont pas imposables. » Encadré 4 : extrait de la décision DC n° 98-403 du Conseil constitutionnel relative à l?instauration d?une taxe sur les logements vacants Source : Conseil constitutionnel, https://www.conseil-constitutionnel.fr/decision/1998/98403DC.htm . cite dans le rapport IGF-CGEDD de 2016 sur la vacance. Il est permis de s?interroger sur la pertinence de certaines formulations utilise es par le Conseil constitu- tionnel dans la de cision ci-dessus. a) Ainsi, les « logements mis en location ou en vente au prix du marche et ne trouvant pas pre- neur » ne devraient pas exister, puisque le prix de marche est pre cise ment le prix auquel un bien ou service est e change , et donc trouve a la fois un vendeur et un acque reur. Il peut certes arriver que le prix de marche soit ne gatif ou nul, par exemple si le cou t de de molition est supe - rieur au prix du terrain a ba tir dans le voisinage. Au minimum, la restriction devrait e tre refor- mule e , par exemple ainsi : « logements mis en location ou en vente et ne trouvant pas preneur a quelque prix que ce soit sans exclure, en toute rigueur, un prix e gal a l?euro symbolique ». b) Par ailleurs, la restriction introduite par le Conseil constitutionnel « Ne sauraient e tre assujettis des logements qui ne pourraient e tre rendus habitables qu'au prix de travaux importants et dont la charge incomberait ne cessairement a leur de tenteur », les « travaux importants » e tant ceux dont le montant est supe rieur a 25% de la valeur ve nale du bien, n?a pas de justification claire. 97 Cf. Bulletin officiel des finances publiques-Impo ts re fe rence BOI-IF-AUT-60-20140311. PUBLIÉ https://www.conseil-constitutionnel.fr/decision/1998/98403DC.htm En effet, en termes de richesse, un proprie taire qui effectue des travaux pour rendre son bien occupable le revalorise. Si la revalorisation du bien est supe rieure au montant des travaux, sa richesse augmente. Si la revalorisation du bien est infe rieure au montant des travaux, sa ri- chesse ne diminue que de la diffe rence, mais, puisqu?un acheteur devrait en tout e tat de cause faire des travaux pour rendre le bien occupable, on voit mal comment la valeur ve nale avant travaux (du bien non occupable) pourrait e tre infe rieure a la valeur ve nale apre s travaux (du bien devenu occupable) diminue e du montant des travaux, pourvu que les travaux soient cali- bre s au plus juste. Ainsi, les travaux ne diminuent pas la richesse du proprie taire, et sous cet angle, ne constituent donc pas une « charge » pour lui. En termes de tre sorerie, une grande partie du montant des travaux peut en ge ne ral e tre finance par un emprunt que le loyer que le proprie taire percevra permettra de rembourser. Seul l?ap- port personnel est donc a la charge du proprie taire. c) Enfin, La sortie de vacance vise e par la TLV peut e tre obtenue par d?autres moyens que la mise en location Dans sa de cision DC n° 98-403 (cf. Encadré 4) le Conseil constitutionnel e crit que l?objectif de la taxe est d'inciter les [proprie taires de logements vacants] a mettre en location des logements susceptibles d'e tre loue s. Cela ressort e galement de certains textes pe riphe riques. Ainsi, dans le rapport de la mission d?information commune sur la pre vention et la lutte contre les exclusions sur la loi d?orientation relative a la lutte contre les exclusions du 9 juillet 1998, soit peu apre s l'adoption en lecture de finitive du projet le 1er juillet 1998 (https://www.assemblee-nationale.fr/11/rap- info/i1062.asp#P536_88448), il est e crit : "cumule e avec le dispositif d'aide a l'ame lioration de l'habitat" [la taxation] doit permettre la remise en location d'une partie des logements vides qu'il est possible de mobiliser". Ne anmoins, d?autres textes visent une sortie de vacance par d?autres moyens que la mise en location. Ainsi, l?expose des motifs dans le projet de loi de de finances pour 2013 (qui a modifie le dispositif) pre sentait l?objectif suivant : « Afin d?inciter a la mise en location ou a la cession de logements dans les agglome rations ou les tensions immobilie res sont les plus fortes, il est propose de renforcer la porte e de la taxe sur les logements vacants (TLV). » Parmi les modes de sortie de vacance vise s par la loi figure donc explicitement la cession a un autre acteur qui, lui, pourrait occuper le logement ou le louer, sans doute apre s travaux. Or ce sce nario contribue tout autant a la re sorption de la vacance, et me me davantage lorsque la cause de la vacance re side dans l?incapacite du proprie taire a prendre des de cisions (du fait d?indivisions, de l?a ge du proprie taire, etc.). C?est peut-e tre la restriction de la sortie de vacance a la mise en location qui a amene le Conseil constitutionnel a exone rer de TLV les biens ne cessitant des « travaux importants et dont la charge incomberait ne cessairement a leur de tenteur ». La DHUP a envisage en 2020, une suppression de la clause de travaux lourds pour la taxation des loge- ments vacants98. La TLV, aux termes de l?article 232 du CGI (cf. encadré 1), vise a reme dier a « des difficulte s se rieuses d'acce s au logement ». Elle vise donc un objectif de politique du logement. De me me, le Conseil constitutionnel, dans sa de cision cite e en encadré 2, a arbitre entre la protection du droit de proprie te et « la possibilite pour toute personne de disposer d'un logement de cent ». 98 « Suppression de la clause travaux pour la taxation des logements vacants », note de la DHUP, 28 mai 2020. PUBLIÉ https://www.assemblee-nationale.fr/11/rap-info/i1062.asp#P536_88448 https://www.assemblee-nationale.fr/11/rap-info/i1062.asp#P536_88448 C?est donc l?externalite ne gative du point de vue de la politique du logement engendre e par la vacance qui est taxe e via la TLV. La mission IGF-CGEDD de 2016 ne remettait pas en cause cette perspective, qui justifie la restriction de la TLV a une partie du territoire national ou les difficulte s de logement seraient particulie rement pro- nonce es, me me si l?on peut discuter les crite res utilise s pour la de limiter. Ne anmoins, un logement vacant pre sente e galement d?autres externalite s ne gatives. Il s?agit tout d?abord d?externalite s sur le plan environnemental. Un logement vacant, s?il devient occupe , permet de re duire la construction neuve et donc l?artificialisation des sols en zone C comme en zone A ou Abis. Par ailleurs, s?il est situe en centre-bourg, son occupation permet de re duire le recours a l?auto- mobile. Il peut e galement s?agir d?externalite s ne gatives sur le plan du maintien de l?ordre (un logement vacant, s?il est squatte , peut abriter des activite s ille gales), du tissu urbain (la vacance re duit la cliente le des commerces proches et incite a leur fermeture, ce qui alimente un cercle vicieux), etc. Ces externalite s n?ont pas e te prises en compte lors de la conception de la TLV. L?externalite environne- mentale tout particulie rement, dans la perspective des engagements internationaux pris par la France, justifierait une extension de l?application de la TLV99. Il n?entrait pas dans le cadre d?un rapport sur la vacance dans les DROM de proposer une e volution du dispositif de taxation de la vacance applicable a l?ensemble du territoire national. Une telle e volution apparaî t cependant ne cessaire pour re soudre l?ensemble des difficulte s que l?on vient de signaler. La mission IGF-CGEDD de 2016 proposait de simplifier et d?inte grer dans la fiscalite foncie re le cadre fiscal propre a la vacance, selon trois sce narios : - sce nario 1 : unifier les re gimes de taxation des logements vacants en supprimant la taxe d?habi- tation sur les logements vacants et en alignant le zonage de la TLV sur les zones de tension Abis et A ; - sce nario 2 : dans un contexte plus ge ne ral de re vision de la fiscalite locale, inte grer la taxe sur les logements vacants dans une « taxe locale sur le logement » remplaçant la taxe d?habitation re gle e par le locataire ou, en cas d?inoccupation au 1er janvier, par le proprie taire et comportant un me canisme d?abattement de gressif du taux a la main des collectivite s territoriales, afin de tenir compte de la typologie de la vacance ; - Sce nario 3 : supprimer la taxe sur les logements vacants et la taxe d?habitation sur les logements vacants et cre er d?une infraction au code de la construction et de l?habitation. La suppression de la taxe d?habitation sur les re sidences principales rend le deuxie me sce nario difficile- ment envisageable. Elle ne cessitera en tout e tat de cause une adaptation du dispositif. Le premier sce nario permettrait, en unifiant la TLV et la THLV, de simplifier la taxation. La restriction de la taxation aux zones Abis et A rele verait cependant de seuls objectifs de politique du logement, alors que comme on l?a vu les externalite s ne gatives de la vacance du point de vue de la protection de la plane te concernent l?ensemble du territoire. Cette restriction apparaî t donc injustifie e. 99 Indirectement, la TLV, par son zonage, a commence a prendre en compte cette externalite ne gative depuis la loi n° 2021- 1104 dite Climat et re silience (article 201 sur la part minimale de surfaces non imperme abilise es ou e co-ame nageables). PUBLIÉ Le troisie me sce nario n?est pas de veloppe dans le rapport IGF-CGEDD ; il introduit un risque de judicia- risation ; son cou t de gestion (y compris la constatation des infractions et la gestion des amendes qui leur seraient associe es) ne semble pas moindre que celui d?une taxe. En tout e tat de cause, trois conside rations devraient pre sider a une re forme du dispositif. a) Simplifier, sans doute dans l?esprit du sce nario 1 propose par la mission IGF-CGEDD. Actuellement, la TLV alimente le budget de l?E tat, la THLV celui de collectivite s locales ; une nouvelle re partition serait donc ne cessaire ; on pourrait envisager qu?un « socle » revienne au budget de l?E tat , et qu?une majoration de la taxe au-dela du socle revienne aux collectivite s locales ; on pourrait e galement envisager que la totalite de la recette revienne aux collectivite s locales, dans le cadre d?un re ame nage- ment plus large de la fiscalite locale. Dans le me me esprit, la taxation des logements vacants devrait e tre coordonne e avec celle des re sidences secondaires afin d?e viter une dissimulation de logements vacants sous forme de re sidences secondaires ou inversement. b) Réduire les exonérations On a vu plus haut que de nombreuses exone rations sont injustifie es e conomiquement ; elles amoindris- sent l?efficacite du dispositif100. Elles devraient e tre re duites. En particulier, il ne devrait pas e tre conside re inacceptable que la taxation de la vacance contraigne un proprie taire de logement vacant a le vendre, me me a un prix faible, a un autre acteur qui pourra faire le ne cessaire pour qu?il devienne occupe . Cela pourrait e tre particulie rement efficace lorsque la cause de la vacance re side dans l?incapacite du proprie taire a prendre des de cisions101. Dans les cas ou , apre s un certain de lai, le bien vacant ne trouverait pas preneur me me pour un euro symbolique, il pourrait e tre envisage qu?il soit transfe re a la collectivite . De me me le plafonnement du montant des travaux permettant de rendre le logement habitable a 25% de la valeur ve nale du bien devrait e tre supprime e. c) Etendre l?objectif à la protection de la planète Le dispositif actuel a e te conçu uniquement en prenant en compte de objectifs de politique du logement. Or les externalite s ne gatives de la vacance ne se limitent pas au logement des me nages, mais concernent e galement d?autres domaines, a commencer par la protection de la plane te. Il convient d?en tirer les conse quences, en particulier en e tendant le dispositif a l?ensemble du territoire, quitte a pre voir des ex- ceptions. De telles e volutions ne peuvent e tre envisage es qu?au niveau national. 100 Et ce particulie rement dans les DROM, objet du pre sent rapport, en raison du mauvais e tat de nombreux logements vacants, qui ne cessite des travaux importants en proportion du prix des biens. 101 Ce qui est souvent le cas dans les DROM en raison de la pre valence des indivisions PUBLIÉ Acronyme Signification AAH Aide a l?ame lioration de l?habitat ACV Action coeur de ville ADIL Association de partementale d?information logement AGORAH Agence pour l?observation de la Re union, l?ame nagement et l?habitat AL Action logement ALI Action logement immobilier Anah Agence nationale de l'habitat ANCOLS Agence nationale de contro le du logement social ARCAVS Agence de re habilitation et de construction a vocation sociale BRS Bail re el solidaire CAUE Conseil d'architecture, d'urbanisme et de l'environnement CCH Code de la construction et de l?habitation CDC Caisse des de po ts et consignation CDHH Conseil de partemental de l?habitat et de l?he bergement CGCT Code ge ne ral des collectivite s territoriales CGEDD Conseil ge ne ral de l?environnement et du de veloppement durable CGI Code ge ne ral des impo ts CG3P Code ge ne ral de la proprie te des personnes publiques CINOR Communaute intercommunale du nord de La Re union CRHH Comite re gional l?habitat et de l?he bergement CUF Commission d?urgence foncie re DEAL Direction de l'environnement, de l'ame nagement et du logement DGFIP Direction ge ne rale des finances publiques DGOM Direction ge ne rale des outre-mer PUBLIÉ Acronyme Signification DHUP Direction de l'habitat, de l'urbanisme et des paysages DRFiP Direction re gionale des finances publiques DROM De partement et re gion d?outre-mer EPCI E tablissement public de coope ration intercommunale EPF E tablissement public foncier EPFA E tablissement public foncier et d?ame nagement EPFL E tablissement public foncier local FAPIL Fe de ration des associations pour la promotion et l?insertion par le logement FIDELI Fichiers de mographiques sur les logements et les individus FRAFU Fonds re gional d'ame nagement foncier et urbain GIP Groupement d?inte re t public GIRTEC Groupement d?inte re t public pour la reconstitution des titres de proprie te s en Corse HAMAC Habitat ame lioration acquisition (filiale EPF Guadeloupe) HLM Habitation a loyer mode re IML Interme diation locative LBU Ligne budge taire unique LLS Logement locatif social LLTS Logement locatif tre s social Loi 3DS Loi relative a la diffe renciation, la de centralisation, la de concentration et portant diverses mesures de simplification de l'action publique locale Loi EROM Loi relative a l'e galite re elle outre-mer et portant autres dispositions en ma- tie re sociale et e conomique Loi ELAN Loi portant e volution du logement, de l?ame nagement et du nume rique Loi SRU Loi relative a la solidarite et au renouvellement urbains LOVAC Base de donne es logements vacants MOI Maî trise d?ouvrage d?insertion MOM Ministe re des outre-mer PUBLIÉ Acronyme Signification NPNRU Nouveau programme national de renouvellement urbain OFS Office foncier solidaire OIN Ope ration d?inte re t national OPAH Ope ration programme e d'ame lioration de l'habitat OPAH-RU Ope ration programme e d?ame lioration de l?habitat et de renouvellement ur- bain ORI Ope ration de restauration immobilie re ORT Ope ration de revitalisation de territoire PIG Programme d'inte re t ge ne ral PIHLI Plan intercommunal de lutte contre l'habitat indigne PLF Projet de loi des finances PLH Programme local de l'habitat PLOM Plan logement outre-mer PLS Pre t locatif social PLUS Pre t locatif a usage social PB Proprie taire bailleur PO Proprie taire occupant PSLA Pre t social location-accession PTLM Plan territorial logement Martinique PVD Petites villes de demain RHI Re sorption de l?habitat insalubre irre me diable ou dangereux SDES Service des donne es et e tudes statistiques SIFAG Socie te immobilie re et foncie re d?ame nagement de la Guyane SEM Socie te d'e conomie mixte SPLA Socie te s publiques locales d?ame nagement SPLA-IN socie te publique locale d'ame nagement d'inte re t national TCO Territoire co te ouest (La Re union) PUBLIÉ Acronyme Signification TFPB Taxe foncie re sur les proprie te s ba ties TH Taxe d?habitation THLV Taxe d?habitation sur les logements vacants THRS Taxe d?habitation sur les re sidences secondaires THIRORI Traitement de l?habitat insalubre reme diable ou dangereux et ope rations de restauration immobilie re TSE taxe spe ciale d?e quipement TLV Taxe sur les logements vacants ZAN Ze ro artificialisation nette PUBLIÉ PUBLIÉ Site internet du CGEDD : « Les derniers rapports » PUBLIÉ http://www.cgedd.developpement-durable.gouv.fr/les-derniers-rapports-r43.html Résumé Sommaire Liste des recommandations Introduction 1 La vacance ultra-marine des logements : des enjeux très différenciés mais des obstacles opérationnels similaires 1.1 Une vacance dans les DROM à relativiser par rapport à la métropole et très hétérogène en fonction de la dynamique démographique 1.1.1 A La Réunion : grande similitude avec la métropole 1.1.2 Aux Antilles : une vacance élevée dans un contexte de forte décroissance démographique 1.1.3 En Guyane et à Mayotte : malgré une très forte croissance démographique, des valeurs anormalement élevées du taux de vacance 1.2 Une vacance aux caractéristiques mal connues dans les outre-mer et dont les enjeux au regard des politiques locales de l?habitat sont très différenciés 1.2.1 A Mayotte : une situation de vacance très spécifique mais un enjeu qui reste à la marge des politiques de l?habitat massivement tendues vers la construction neuve et la résorption des bidonvilles 1.2.2 En Guyane : des données sur la vacance biaisées par une importante occupation informelle des logements et un enjeu de résorption surtout lié aux centres anciens 1.2.3 À La Réunion : une vacance encore peu documentée mais qui a vocation à prendre une place croissante dans les politiques locales de l?habitat 1.2.4 Aux Antilles : la vacance s?impose comme un enjeu central des politiques locales de l?habitat dans le contexte de forte décroissance démographique 1.3 Traiter le diffus comme les centres sans négliger les zones « détendues » pour intégrer le changement de paradigme de la transition écologique 2 L?enjeu premier de la résorption de la vacance se situe dans le parc privé, même si quelques aspects sont à relever en ce qui concerne le parc public locatif social 2.1 L?enjeu premier de la résorption de la vacance dans les outre-mer se situe dans le parc privé 2.2 Une vacance dans le parc public qui reste raisonnable, sauf exceptions notables mais ponctuelles 2.3 Prêter attention aux désajustements du parc public par rapport à la demande 3 Deux obstacles principaux à lever pour l?amélioration du parc privé : l?inadaptation des aides de l?Anah et l?importance des défauts de titrement 3.1 Instaurer un modèle économique viable pour l?amélioration du parc privé locatif 3.1.1 Un nombre insignifiant d?opérations financées par l?Anah 3.1.2 Des spécificités ultramarines suffisamment marquées par rapport aux situations hexagonales pour justifier des différenciations des règles applicables aux outre-mer 3.1.3 Adapter sans délai les règles de financement de l?Anah aux situations ultramarines dans le cadre de l?article 73 de la Constitution 3.2 Dépasser les blocages issus des défauts de titrement, incluant la problématique de l?indivision 3.2.1 Les défauts de titrement : un obstacle très répandu qui nécessite de se donner les moyens d?une action collective au long cours 3.2.2 Les dispositions hexagonales régissant la propriété immobilière devenues inadaptées et inopérantes par l?accumulation ultramarine des défauts de titrement au fil des générations : faire évoluer les procédures de titrement pour les rendre efficaces 3.2.3 Conduire et mettre en oeuvre avec ambition et constance la sortie du désordre foncier, objectif mobilisant par nature une multiplicité d?interventions et de responsabilités qui reste jusqu?à ce jour orphelin d?une gouvernance intégratrice 3.2.4 Dans l?attente, dissocier la résolution de la question foncière de l?aide au montage des projets d?amélioration des logements 4 Renforcer la stratégie d?action publique et dynamiser l?écosystème d?acteurs au bénéfice de l?amélioration du parc privé et de la résorption de sa vacance 4.1 Charpenter un écosystème d?ingénierie et d?accompagnement publics à la hauteur des enjeux 4.1.1 Positionner l?État comme impulseur et co-producteur des politiques de l?habitat et renforcer ses capacités d?analyse et de conduite stratégiques 4.1.2 Multiplier les opérations programmées en appuyant les collectivités 4.1.3 Mobiliser les instruments de police de l?habitat 4.1.4 Installer des opérateurs publics d?aménagement 4.1.5 Installer le financement de restauration immobilière en outre-mer pour la rénovation des centres anciens 4.1.6 La fiscalité sur les logements vacants : une efficacité limitée tant que le dispositif n?aura pas été réaménagé au niveau national 4.2 Déployer un écosystème d?acteurs à la hauteur des enjeux de l?amélioration du parc privé 4.2.1 Charpenter à la hauteur des enjeux l?écosystème d?opérateurs sociaux aujourd?hui faibles et fragiles 4.2.2 Structurer les filières des métiers du bâtiment orientées vers la réhabilitation 4.3 En matière d?amélioration de l?habitat, adosser la mise en oeuvre du PLOM 3 à l?existence de stratégies départementales globales État-collectivités-opérateurs-entreprises Annexes 1 Annexe 1 : lettre de mission 2 Annexe 2 : personnes auditionnées ou ayant apporté une contribution écrite 3 Annexe 3 : données sur la vacance dans les DOM 3.1 Données par département 3.1.1 Niveau et évolution de la vacance 3.1.2 Vacance et croissance démographique 3.1.3 Vacance courte et vacance longue 3.1.4 Vacance et âge de la population et des propriétaires 3.1.5 Vacance et état du logement 3.1.6 Vacance et construction 3.1.7 Vacance et résidences secondaires 3.2 Données par commune 3.2.1 Niveau de la vacance 3.2.2 Vacance, croissance démographique et construction 3.2.3 Vacance et résidences secondaires 4 Annexe 4 : données générales sur le contexte de la politique du logement dans les DOM 4.1 Population et ménages 4.1.1 Une croissance démographique contrastée 4.1.2 Un desserrement rapide des ménages aux Antilles et à la Réunion 4.1.3 Un vieillissement rapide de la population aux Antilles 4.2 Parc 4.2.1 Un stock de bien moindre qualité qu?en métropole 4.2.2 Une construction élevée par rapport à la croissance démographique aux Antilles et à la Réunion 4.2.3 Des résidences secondaires peu nombreuses 4.3 Revenus et pauvreté 4.3.1 Un niveau de vie plus faible en moyenne 4.3.2 Un niveau de vie plus hétérogène 4.3.3 Un taux de pauvreté plus élevé 4.4 Des loyers moins accessibles qu?en métropole aux ménages à faible revenu 5 Annexe 5 : les taxes sur les logements vacants 5.1 Le dispositif actuel est complexe 5.1.1 Taxe sur les logements vacants (TLV) 5.1.2 Taxe d?habitation sur les logements vacants (THLV) 5.1.3 Majoration de taxe d?habitation sur les logements meublés non affectés à la résidence principale (THRS) 5.2 Le dispositif actuel comprend de nombreuses exonérations dont certaines sont discutables 5.2.1 Le dispositif actuel comprend de nombreuses exonérations 5.2.2 Certaines exonérations sont discutables 5.3 La TLV vise des objectifs de politique du logement mais non de protection de la planète 5.4 Perspectives d?évolution 5.4.1 Les propositions de la mission IGF-CGEDD de 2016 5.4.2 Trois axes d?évolution : simplifier, réduire les exonérations, étendre l?objectif à la protection de la planète 6 Annexe 6 : glossaire des sigles et acronymes INVALIDE) (ATTENTION: OPTION e cessite toujours 35 ans d?occupation continue. Comme le soulignait un rap- port CGEDD de 201642 au sujet de la situation foncie re en Corse, a maints e gards tre s semblable dans ses difficulte s de titrement a celle des outre-mer, « des e volutions sont ne cessaires au plan juridique si ce n'est pour se curiser la proce dure de titrement et les effets de l'acte de notorie te acquisitive [ce qui est de sormais acquis], du moins pour re duire les de lais attache s a la mise en oeuvre de l'usucapion, qui ga- gneraient, dans cet objectif d'inte re t ge ne ral d'assainissement de la situation, a passer d?un de lai de pres- cription de trente a dix ans. » En 2018, la deuxie me loi « dite Letchimy » e voque e pre ce demment visant a faciliter la sortie de l?indivi- sion successorale permet dore navant, dans les collectivite s re gies par l?article 73 de la Constitution, des de cisions de partage a la majorite des droits indivis et non plus a l?unanimite comme ante rieurement. « Le Code civil pre vo[yait] en effet qu?un indivisaire qui ne se positionnerait pas sur la vente ou le partage oblige les autres indivisaires a saisir le tribunal, ce qu?ils sont en ge ne ral tre s re ticents a faire, pour des raisons de cou t (avocat obligatoire), de longueur (re elle ou suppose e) de la proce dure et parce qu?il est toujours de licat d?entamer une proce dure au sein de sa propre famille. [Cette loi] inverse cette logique : c?est aux opposants a la vente ou au partage de se positionner de façon active en saisissant le tribunal [?]. »43 Le recul sur l?application de ces dispositions n?est pas encore important et il est encore to t pour conduire une e valuation. Cependant, des entretiens mene s par la mission aupre s des praticiens du sujet, il ressort de façon convergente que, me me s?il s?agit d?un premier pas notamment dans le cas de situations de ja claires et informe es (connaissance des indivisaires en particulier), les effets de cette loi restent limite s dans les faits. Celle-ci pre voit en effet que le projet de partage porte par une majorite simple des droits indivis doit e tre notifie a tous les indivisaires ; ceci constitue une difficulte re elle pour les successions souvent complexes, courant sur plusieurs ge ne rations, jusqu?a dix parfois. La proposition de loi qui avait ge ne re cette loi avait pour sa part propose que le projet de partage soit notifie a tous les indivisaires « dont le domicile est connu et situe en France. Si un ou plusieurs indivisaires n?ont pas de domicile connu, la notification se fera par la publication dans un journal d?annonce le gal au lieu de situation du bien ». Cette limitation n?a malheureusement pas prospe re dans le projet de loi de pose ensuite par le Gouvernement. Une telle e volution a de nouveau e te refuse e lors de la discussion en premie re lecture a l?Assemble e nationale du projet de loi 3DS44. Plus re cemment en 2019, la loi a e tendu a la Polyne sie française les dispositions de partage amiable a la majorite des droits indivis de la loi Letchimy45 . Elle met en place pour cette collectivite d?outre-mer d?autres dispositions. En particulier, lorsque « des biens immobiliers de pendent de plusieurs succes- sions et [qu?ils] ne peuvent e tre facilement partage s ou attribue s par te te compte tenu de la complexite manifeste a identifier, localiser ou mettre en cause l?ensemble des indivisaires dans un de lai et a un cou t raisonnable, [?] le partage judiciaire peut e galement se faire par souche ». Et, dans ce cas, la loi pre voit que « la demande de partage par souche doit faire l?objet d?une publicite collective ainsi que d?une infor- mation individuelle s?agissant des indivisaires identifie s et localise s dans le temps de la proce dure ». L?information individuelle des indivisaires se limite alors aux seuls indivisaires raisonnablement identi- fie s et connus dans le temps normal de la proce dure. Comme le note le Cridon46, l?application de la dis- position Letchimy « posera la question de la notification du projet de partage, le texte imposant la noti- fication a tous les indivisaires [?] lorsque les indivisaires sont partiellement inconnus -cas tre s fre quent pour les indivisions successorales complexes- », le Cridon regrettant « qu?une publicite ge ne rale, telle que pre vue pour [le partage par souche] n?ait pas e te envisage e »47. 42 Rapport n° 010559-01 du CGEDD d'analyse des propositions formule es au sein du groupe de travail « Lutter contre la pression foncie re et la spe culation immobilie re » en Corse, juin 2016. 43 Analyse de la proposition de loi, ADIL de La Re union, janvier 2017. 44 Amendement n°2848 de fendu par Josette Manin http://www.assemblee-nationale.fr/dyn/15/amende- ments/4721/AN/2848. 45 Loi n° 2019-786 du 26 juillet 2019 relative a la Polyne sie française. 46 Centre de recherches, d'information et de documentation notariales. 47 Loi relative a la Polyne sie : la fin des indivisions complexes ? Cridon nord-est, flash 31 juillet 2019. PUBLIÉ Au-dela , la loi pour la Polyne sie pre voit d?autres dispositions, comme le partage par souche ou la limita- tion du droit de retour dit « fre res et soeurs », autant d?e volutions qui pourraient e galement e tre exami- ne es pour les collectivite s re gies par l?article 73 de la Constitution. Contributions de la CUF dans le cadre de la concertation sur le projet de « loi Mayotte » Pour sa part, la commission d?urgence foncière (CUF), mise en place à Mayotte depuis 2019 en application de la loi EROM, a analysé la situation héritée des décrets du 4 février 1911 portant réorganisation du régime de la propriété foncière à Madagascar et du 9 juin 1931, portant réorganisation du régime de la propriété fon- cière dans l'archipel des Comores mettant en place le titrement à travers l?inscription au livre foncier, dont l?abrogation est entrée en vigueur au 1er janvier 2008. « A Mayotte le domaine privé (des personnes privées et des personnes publiques) correspond aux superficies titrées avant 2008 [?]. Le non titré correspond aux biens publics [?]. A la date du 31 décembre 2007, 17 500 titres de propriété étaient inscrits à la Conservation de la propriété immobilière [et] environ la moitié de ces propriétés est affectée par le dysfonctionnement du droit de propriété lié aux successions [?] Les successions des acquéreurs initiaux n?ont pas été déclarées et donc ne sont pas transcrites, ou les actes des cadis-notaires n?ont pas été déposés pour inscription. Entre 1931 et 1980, le nombre des acquéreurs défunts est important et touche plusieurs générations d?ayants-droits. Le livre foncier n?est donc pas à jour. Dans une société traditionnellement de culture orale polygame, plus le temps passe, plus il est difficile d?identifier les héritiers et le droit applicable (droit local / droit commun), et plus l?intérêt des générations actuelles diminue puisque le nombre des copartageants éventuels augmente ». En conséquence « l?essentiel du blocage provient du défaut de déclaration des décès et des successions. S?agis- sant de la partie déclarative des dispositions prévue par le code civil (articles 720 à 730-5), nécessaires pour établir la qualité d?héritier et le patrimoine du défunt, l?inertie des intéressés est le problème majeur [dans les] situations qui sont antérieures à 2008-2010 (changement du régime de publicité foncière - suppression de l?activité notariale des cadis). Autrement dit, la situation de biens toujours inscrits au nom de l?acquéreur initial décédé parfois depuis 30 ans ou plus, et au moins depuis 12 ans ». La CUF conclut qu?il « est donc ne cessaire d?amender la phase de clarative en adoptant une mesure inci- tative qui pourrait se concre tiser par un texte spe cifique et d?une dure e limite e dans le temps ». Elle propose pour cela « la disposition suivante : dans tous les cas de de ce s ante rieurs au 31/12/2010 les he ritiers potentiels disposent [?] d?un nouveau de lai de deux ans pour reque rir aupre s du notaire de leur choix, un acte de notorie te successorale et une attestation de proprie te immobilie re [?]. A de faut, toute personne reste e taisante pendant deux ans sera re pute e renonçante ». Elle pre voit e galement les dispositions d?affichage et de publicite ad hoc48. Bien qu?il s?agisse a Mayotte d?un re gime foncier spe cifique, la disposition propose e par la CUF pourrait e galement inspirer des modifications dans les autres outre-mer afin d?acce le rer la connaissance des ayants droits et d?agir plus rapidement pour les sorties d?indivision successorales. Il n?en demeure pas moins que les e volutions le gislatives pourraient e galement e tre diffe rencie es selon les DROM. En conclusion, face a la complexite et au caracte re massif du de sordre foncier dans les outre-mer, la mis- sion conside re que pour assainir significativement et a une e che ance raisonnable cette situation, il est indispensable de mettre en place dans un de lai rapproche , dans le cadre de l?article 73 de la Constitution, des e volutions le gislatives substantielles venant pallier la « timidite » des ame liorations re centes et per- mettant de mettre en place des voies « rapides » de re solution des de sordres fonciers. Etant donne la technicite du sujet, la mission n?a pas e te en mesure d?en proposer la consistance pre cise, la conception de ces e volutions ne cessitant un travail particulier sous un mandat du Premier Ministre, entre des praticiens de terrain qui oeuvrent de ja dans les DOM, en lien e troit avec la Chancellerie et les conseils nationaux des notaires et des ge ome tres experts, y compris inte grant les expe riences des pays du sud. Les travaux de pre figuration des GIP de titrement pourront contribuer directement a ce travail 48 Contributions de la CUF dans le cadre de la concertation sur le projet de « loi Mayotte », juin 2021. PUBLIÉ par l?e tat des lieux auquel ils proce deront pour mesurer la consistance du travail a accomplir en identi- fiant les diffe rentes natures des situations a traiter et des blocages a lever pre alablement a la de finition des strate gies a conduire et des priorite s d?intervention. 3. Sous mandat du Premier ministre, mettre en place dans un délai rapproché, dans les collectivités régies par l'article 73 de la Constitution et le cas échéant de manière différenciée entre celles-ci, les évolutions législatives significatives permettant une résolution accélérée du désordre foncier dans les outre-mer (prescription acquisitive limitée à dix ans, recours à la publicité collective pour les décisions de partage, mise en place d?une période de forclusion de déclaration des héritiers, possi- bilité du partage par souche, etc.). A l?instar de la mise en place du groupement d'inte re t public pour la reconstitution des titres de proprie - te s en Corse (Girtec) institue par la loi en 200649, la loi « Lodeom »50 a pre vu en 2009 la mise en place d?un GIP de titrement unique pour tous les de partements d?outre-mer, qui e tait cependant difficilement ope rable. La loi dite Warsmann51 est venue en 2011 reformer le statut des GIP en apportant des simpli- fications substantielles concernant notamment la possibilite d?en cre er a l?initiative locale et de concen- trant l?autorisation de l?E tat au plan local. Cette simplification a permis de re former en 201352 la loi de 2009 pour introduire la proce dure, dite « proce dure de titrement », qui peut e tre conduite soit par un GIP, soit par un e tablissement public foncier. En Guadeloupe, l?e tablissement public foncier local a mis en place depuis plusieurs anne es une inge nie- rie de titrement qu?il conside re comme ne cessaire a sa fonction d?acquisition foncie re, le recours a l?ex- propriation en utilisation courante pour passer outre en renvoyant a plus tard et a d?autres la re solution de l?indivision lui paraissant trop brutal et peu acceptable socialement. Ainsi, l?EPFL a de veloppe un re - seau de compe tences (ge ne alogistes, ge ome tres, etc.). Devant l?utilite collective de cette approche, l?EPFL a de cide de cre er une filiale de nomme e HAMAC53 afin d?e largir aux diffe rentes collectivite s territoriales le soutien a ces travaux et d?e largir ainsi la force de frappe face a l?ampleur des situations de de sordre foncier a re soudre. Entre les deux solutions de la conduite de la proce dure de titrement par un GIP ou par un e tablissement public foncier, le rapport CGEDD-IGA de 2013 « [privile giait] la premie re hypothe se. [?] Certes, la loi n°2013-922 a pre vu que si le titrement e tait confie a l?EPFL, ses statuts devraient e tre comple te s et son conseil d?administration e largi a l?E tat, aux ge ome tres et aux notaires. Une telle e volution est susceptible d?alourdir le fonctionnement de l?EPF et de distendre le lien avec les collectivite s locales dont il est l?outil d?action foncie re. La mission a e galement constate [?] qu?une telle compe tence [reste] assez e loigne e de [son] coeur de me tier, et susceptible de venir amputer [ses] ressources. Par ailleurs [?], l?EPFL en re- constituant les titres de proprie te pourrait e tre conside re comme juge et partie dans la mesure ou son action principale porte sur l?acquisition de biens immobiliers au profit de ses membres. [?] Enfin, il est 49 Loi n° 2006-728 du 23 juin 2006 portant re forme des successions et des libe ralite s, article 42. 50 Loi n°2009-594 du 27 mai 2009, LODEOM (Loi organique pour le de veloppement e conomique en Outre-mer), article 35. 51 Loi n° 2011-525 du 17 mai 2011 de simplification et d'ame lioration de la qualite du droit, articles 98 a 122. 52 Loi n° 2013-922 du 17 octobre 2013 visant a prolonger la dure e de vie des agences pour la mise en valeur des espaces urbains de la zone dite des cinquante pas ge ome triques et a faciliter la reconstitution des titres de proprie te en Guade- loupe, en Guyane, en Martinique, a La Re union, a Mayotte et a Saint-Martin, article 3. 53 Habitat Ame lioration Acquisition. PUBLIÉ permis de s?interroger au regard des spe cificite s des compe tences requises (juristes, ge ome tres, no- taires), non pre sentes dans un EPFL, sur le gain d?une telle mutualisation. » Pour ces diffe rentes raisons, de ja se rieusement analyse es de s 2013, la mission pre conise la mise en place rapide des GIP de titrement dans les outre-mer. En Guadeloupe, afin de pre server le capital ressources d?inge nierie de titrement de veloppe par l?EPFL, le GIP aurait tout avantage a s?appuyer par voie conven- tionnelle sur l?inge nierie de veloppe e au sein de la filiale Hamac. Ainsi, seraient exerce es les pleines fonc- tions de gouvernance associant l?ensemble des compe tences et autorite s ne cessaires, y compris l?E tat, comme le pre voit la loi. Cette option pre senterait l?avantage de pouvoir s?appuyer par conventionnement sur les capacite s d?inge nierie de ja constitue es par l?EPFL, sans de naturer sa gouvernance. Il sera en particulier important d?associer dans le GIP la Chambre des notaires ainsi que la DRFiP. Con- cernant les notaires, de nombreux interlocuteurs de la mission ont clairement e voque qu?ils se sont de - sengage s de ces proce dures. Si l?on peut entendre que le mode le e conomique de leur intervention n?est pas acquis, leur ro le est ne anmoins indispensable. Leur participation au sein de cette gouvernance col- lective qu?est le GIP paraî t essentielle pour consolider leur implication. Par ailleurs, il a e te signale a la mission que la recherche des proprie taires des logements vacants se heurte a des difficulte s d?identification et de domiciliation. Ainsi, 90 % des courriers reviennent a l?en- voyeur. Or, pour bon nombre de biens, la taxe foncie re est tout de me me pre leve e. Le partage des fichiers de la DRFiP, que rend possible la confidentialite aux travaux du GIP confe re e explicitement par la loi, permettrait de faciliter l?identification des interlocuteurs effectifs. L?ADIL de La Re union, a l?occasion d?une e tude sur l?indivision que lui a confie e l?intercommunalite du Territoire co te ouest dans le cadre de son PILHi54 constate en effet que « les compe tences ne cessaires a ces missions [de titrement et] la maitrise de la documentation qui permet de les mener sont actuelle- ment fragmente es entre diffe rents organismes publics et prive s ». L?ADIL souligne de s lors que « la cre a- tion d?un GIP, organisme dote de sa propre gouvernance, regroupant toutes les compe tences ne cessaires permet la maitrise de tous les aspects spe cifiques dans un cadre juridique et technique unique et assure donc l?efficacite du travail. » Par son article 248, la re cente loi dite 3DS55 a comple te la deuxie me loi Letchimy visant a faciliter la sortie de l'indivision successorale en prescrivant que dans les collectivite s re gies par l'article 73 de la Constitution [?], chaque e tablissement public de coope ration intercommunale nomme un re fe rent charge du recensement des proprie te s en indivision [?] ». Si la pre sence d?un tel re fe rent paraî t judicieuse pour l?identification des indivisions, la re solution de celles-ci ne cessite en tout e tat de cause l?action coordonne e de l?ensemble des acteurs compe tents au-dela du seul EPCI. A ce jour, si la commission d?urgence foncie re pre figuratrice du GIP a Mayotte (CUF) est bien en place, aucun GIP n?est actuellement en fonctionnement dans les autres de partements d?outre-mer, biento t 10 ans apre s l?installation du dispositif dans la loi, me me si en Martinique la cre ation du GIP est en discus- sion depuis 2019 sans qu?a ce jour elle n?ait abouti, alors qu?elle reste annonce e comme imminente. Selon la Deal, l?adoption de la convention constitutive achopperait sur le choix de la pre sidence entre l?E tat et la collectivite territoriale de Martinique56. Cependant, me me si un co-financement des GIP est envisage entre l?E tat et les collectivite s, il n?en demeure pas moins qu?il s?agit en l?occurrence d?un travail technique, a forte dimension juridique, garant du respect des re gles re gissant le droit de proprie te . Il est donc logique, comme pour le GIRTEC depuis sa cre ation, ou comme pour la CUF a Mayotte, que la pre si- dence soit assure e par un magistrat. La loi instituant les GIP de titrement dans les outre-mer devrait de s lors e tre comple te e par une disposition prescrivant que ceux-ci soient pre side s par une personnalite qualifie e de signe e par arre te conjoint du ministre de la justice et du ministre charge de l'outre-mer, apre s avis de la collectivite re gionale ou territoriale concerne e. 54 Etude sur l?indivision, ADIL de La Re union, octobre 2019. 55 Loi n° 2022-217 du 21 fe vrier 2022 relative a la diffe renciation, la de centralisation, la de concentration et portant di- verses mesures de simplification de l'action publique locale. 56 Il est a noter que le me me de bat semble s?ouvrir pour le GIRTEC entre l?Etat et la collectivite de Corse. PUBLIÉ La question du financement de ce travail au long cours ne doit pas e tre e lude e. Le rapport IGA-CGEDD de 2013 l?e voquait de ja a propos du GIRTEC : « Si les re sultats de cette structure sont inde niables, son cou t de fonctionnement n?est pas ne gligeable », mais soulignait « que le cou t global du GIP doit e tre ap- pre cie au regard des gains fiscaux potentiels, pour l?E tat comme pour les collectivite s locales. C?est no- tamment le cas pour les conseils [de partementaux] ou [les] collectivite s [territoriales] qui percevront potentiellement davantage de droits de mutation a titre one reux ». A cet e gard, la proposition de loi57 qui a conduit a la publication de la loi n° 2017-285 du 6 mars 2017 susmentionne e pre cisait en effet dans son expose des motifs que l?action du GIRTEC a « eu un impact positif sur les recettes fiscales [?] ». Ainsi, la mobilisation de fonds publics pour accomplir ces ta ches de re solution du de sordre foncier paraî t totalement justifie e au regard des rentre es « directes » qu?elles procurent par la fiscalite foncie re et im- mobilie re, mais aussi de manie re indirecte par les dynamiques e conomiques que le de blocage du foncier permet comme le souligne l?ADIL de La Re union : « le GIP permet de libe rer du foncier disponible a des ope rations d?ame nagement, de construction et d?ame lioration de l?habitat au be ne fice des me nages de - favorise s mais aussi des entreprises du ba timent et du monde e conomique en ge ne ral. » En tout e tat de cause, le financement pe renne du GIP doit e tre assure . La LBU permet a l?E tat de partici- per pour sa part au financement des GIP de titrement. C?est ainsi que la CUF de Mayotte est finance e ; pour le GIP de titrement de la Martinique, la contribution de l?E tat a son fonctionnement, pre vue a part e gale avec la collectivite territoriale, est e galement programme e au sein de l?enveloppe de LBU dont be - ne ficie la Martinique. Le rapport CGEDD de 2016 relatif au questions foncie res en Corse, constatant qu?il « est acquis que 20 a 30 ans sont encore ne cessaires pour disposer d'une situation saine », pre conisait de pe renniser le GIR- TEC, cre e au de part pour dix ans, et corre lativement « de pre voir un financement de longue dure e qui ne soit pas a ne gocier chaque fois au fil des exercices ». Il recommandait en conse quence « d?asseoir le fi- nancement pe renne du GIRTEC sur une taxe additionnelle a la taxe spe ciale d?e quipement (TSE) dans la mesure ou il contribue a la production de foncier ». Cette piste de solution de financement pe renne pre sente l?avantage certain de doter le GIP de moyens non soumis a la pre carite de l?annualite des exercices budge taires. Une TSE de die e, de l?ordre de 3 a 5 ¤ par redevable - sans pre judice des plafonds, afin de ne pas venir restreindre les capacite s d?action des EPFL, EPFA et Agences des cinquante pas ge ome triques - apporterait la stabilite de long terme qui lui est intrinse quement indispensable. 4. Mettre en place sans délai les GIP de titrement dans les départements d?outre-mer à l?initiative de l?État. Instaurer la désignation par arrêté interministériel d?une personnalité qualifiée pour en assurer la présidence, après avis des collectivités régionales ou territoriales. Y associer la DRFiP et la Chambre des notaires. En prévoir le financement dans la durée, soit par le biais de contractuali- sations longues (contrats de plan), soit sous forme d?une taxe dédiée. A Mayotte, l?installation du GIP s?effectuera le moment venu a la suite aux travaux de la CUF de ja mise en place. Le temps que les gouvernances de titrement se mettent en place, qu?elles obtiennent des re sultats signi- ficatifs, notamment a l?aide d?e volutions le gislatives facilitantes mais qui ne cessiteront e galement un cer- tain de lai de mise en application, les besoins imme diats d?ame lioration et de re habilitation des loge- ments prive s de grade s resteront difficiles a satisfaire. Il est donc indispensable de mettre en place des 57 Proposition de loi visant a favoriser l?assainissement cadastral et la re sorption du de sordre de la proprie te , enregistre e a la Pre sidence de l?Assemble e nationale le 26 octobre 2016. PUBLIÉ dispositions transitoires permettant de relancer significativement les travaux de remise en ordre de ces habitats prive s sans attendre l?issue des travaux de titrement. Extrait de l?étude sur l?indivision dans le cadre du PILHi du TCO, ADIL de La Réunion La mission fait siens les propos de l?ADIL de La Réunion : « L?intérêt privé de la sortie d?indivision ne con- cerne que les indivisaires. L?intérêt public de résoudre les situations d?indivision est la lutte contre l?habitat indigne. « Toutes les aides ou interventions financières [?] nécessitent règlementairement la propriété du foncier. Les cas d?indignité de logements constatés qui sont liés à l?indivision ou à une occupation sans droit ni titre concernent pourtant la frange la plus défavorisée de la population. L?inadaptation des règlementations peut être analysée comme contribuant à maintenir des familles dans un habitat indigne. « La focalisation sur la sortie d?indivision, certes possible dans certains cas, conduit à des procédures com- plexes et donc longues, parfois pluriannuelles. Pendant ces procédures, les familles continuent de souffrir de conditions de logement et de vie indignes. « Il serait donc souhaitable, dans les cas les plus complexes non susceptibles d?être réglés rapidement de privilégier le traitement du problème humain plutôt que de se focaliser sur l?immeuble et son statut. Cela suppose de permettre de mobiliser les fonds publics sous forme de subvention, de prêts ou d?avance sans exiger que le bénéficiaire n?ait à justifier d?un acte de propriété. L?adaptation de la règlementation des aides et l?adoption d?un critère de stabilité d?occupation en lieu et place d?un statut réel foncier apparait comme la solution la plus pragmatique et la plus efficace pour faire cesser les situations d?habitat indigne. » Ainsi, sur les cas e tudie s par l?ADIL, 84 % de ceux-ci relevaient en premier lieu d?une solution d?aides sans sortie de l?indivision. Une premie re solution est de s?appuyer sur le paiement de la taxe foncie re, comme cela est de ja assez largement pratique . Mais cette pratique ne peut re sulter que d?un « arrangement » local, sa formalisation sous forme de re gle e tant difficile, la soumission a la taxe foncie re d?un bien non dote d?un « juste titre » n?e tant pas le gale. Une deuxie me solution serait de s?appuyer sur les dispositions analogues a celles institue es par la pre- mie re loi Letchimy de 2011 visant a lutter contre l?habitat indigne58 qui fixe les conditions a satisfaire par les occupants d?habitat informel pour be ne ficier d?une indemnisation en cas de de molition de leur logement rendue ne cessaire par une ope ration de re sorption de l?habitat insalubre ou d?ame nagement : ? e tre a l'origine de l'e dification des locaux ; ? constituer la re sidence principale du proprie taire ? e tre proprie taire bailleur dans le respect des obligations locatives ou locataire de bonne foi ; ? justifier d'une occupation continue et paisible de ces locaux depuis plus de dix ans ; ? ne pas faire l'objet d'une ordonnance d'expulsion dans les dix ans. L?e valuation de cette loi qui vient d?e tre lance e dans le cadre du PLOM en cours permettra d?apporter un e clairage sur la pertinence de ces conditions et sugge rer le cas e che ant certains ajustements les rendant plus ope ratoires pour sortir de manie re efficace des situations d?insalubrite et d?indignite . Plus simplement, une autre approche consisterait a conside rer que le fait de consentir a re aliser des travaux significatifs d?ame lioration du logement que l?on occupe ou ge re en tant que bailleur, avec un re el effort d?investissement, constitue une raison suffisante pour be ne ficier des aides publiques. L?interven- tion d?un ope rateur attesterait la re alite de l?investissement. Dans ce sens, il conviendrait que l?investissement acquie re, au sein de l?indivision, le statut de bien propre de la personne qui y consent (diffe rence entre la valeur re nove e et la valeur avant ame lioration). 58 Loi n° 2011-725 du 23 juin 2011 portant dispositions particulie res relatives aux quartiers d'habitat informel et a la lutte contre l'habitat indigne dans les de partements et re gions d'outre-mer. PUBLIÉ Ne anmoins, afin d?inciter a la sortie d?indivision, la prise en compte de la part en bien propre s?effectue- rait a la due proportion de l?effort net, de duction faite des subventions publiques, l?aide de la collectivite revenant ainsi a l?ensemble de l?indivision. Lorsque l?e difice objet des travaux d?ame lioration est ba ti sur une proprie te publique, il serait judicieux que la re gularisation soit concomitante des travaux d?ame lioration, ou donne lieu a la cession d?un bail re el solidaire (BRS) lorsqu?un organisme foncier solidaire (OFS) est de ja mis en place. Quand il s?agit d?un terrain de l?E tat, la subvention et la re gularisation ou l?octroi d?un BRS devraient e tre simultane s. Enfin, d?une manie re globale, les de penses lie es au titrement devront e tre prises en compte dans l?as- siette subventionnable. Il sera ne cessaire de recenser l?ensemble de ces cou ts, au-dela de ceux qui seront supporte s par l?indivisaire qui prend l?initiative des travaux de re novation. Ces dispositions pourraient e tre mise en place a titre transitoire pendant la monte e en puissance du titrement gra ce aux travaux des GIP de titrement sur une dure e de dix ans, renouvelable une fois. 5. Mettre en place, à titre transitoire sur une durée de dix ans renouvelable une fois, les possibilités de bénéficier des aides à l?amélioration pour les propriétaires occupants comme bailleurs ne pouvant faire valoir aisément un titre de propriété du fait d?une situation complexe de défaut de titrement, dès lors que ceux-ci consentent la charge de travaux d?amélioration significatifs, attestés par un opérateur. Conférer à l?investissement consenti un statut de bien propre, déduction faite des subventions publiques. Coupler décision de subvention et régularisation ou octroi d?un BRS quand la construction est bâtie sur un terrain appartenant à l?État. Prendre en compte dans l?assiette subventionnable les coûts globaux de sortie d?indivision. PUBLIÉ Comme e voque supra, la mission conside re que la strate gie de qualification du parc prive est tout aussi indispensable que celle du de veloppement du parc public. Il s?agit, dans les outre-mer, d?une composante a part entie re des politiques sociales du logement au sein desquelles le traitement de la vacance du parc prive doit prendre toute sa place. Extrait du rapport CGEDD sur l?accession très sociale de 2019 Dans son rapport de 2019, « face au constat de dégradation de la situation et à la faiblesse stratégique des politiques locales de l?habitat [dans les outre-mer] », le CGEDD affirmait la nécessité et l?urgence « de mettre en place un programme d?actions coordonné susceptible de porter ses effets sur tous les maillons de la chaîne d?élaboration de ces politiques ». Concernant le rôle de l?État, le CGEDD poursuivait : « parce que la politique de l?habitat est éminemment partenariale, ce programme d?action devra être construit localement entre les partenaires, au premier rang desquels l?État les collectivités territoriales. Parce que ces collectivi- tés ne paraissent pas en mesure de s?accorder entre elles sans la présence d?un arbitre « supra-territorial », et parce que l?État est encore aujourd?hui le plus gros pourvoyeur de moyens sur l?habitat (aides budgétaires et fiscales, à la pierre et à la personne), il lui revient d?assurer le leadership et de jouer un premier rôle actif d?entraînement des collectivités ». Le CGEDD appelait dans cette logique à « généraliser la co-construction des politiques ». Pour cela, il re- commandait « que l?État s?investisse à la fois dans l?animation du travail partenarial au sein du CD(T)HH et dans la participation active à l?élaboration des PLH et des PiLHI, aux côtés des intercommunalités ». « Les services de l?État ne sont actuellement pas en position d?égalité au sein des CDHH ou CTHH, ceux-ci étant présidés de droit par le seul président du conseil départemental ou de la collectivité territoriale unique. Il est donc proposé de modifier [le] code de la construction et de l?habitation pour instaurer une présidence conjointe des CDHH par le préfet et le président du conseil départemental ou de la collectivité territoriale unique ». La loi 3DS a ajoute au premier aline a de l?article L364-1 du code de la construction et de l?habitation (CCH) cre ant les CRHH une phrase qui vient modifier la re gle de pre sidence : « ce comite est copre side par le repre sentant de l'E tat dans la re gion et un e lu local de signe au sein du colle ge des repre sentants des collectivite s territoriales et de leurs groupements ». L?amendement parlementaire qui en est a l?ori- gine motivait ainsi cette nouvelle disposition : « le CRHH est devenu une instance centrale de la territo- rialisation des politiques de l?habitat. Il est appele a jouer un ro le de terminant en matie re de diffe rencia- tion des politiques de l?habitat. Dans ce contexte, il est le gitime qu?il soit co-pre side par le repre sentant de l?E tat dans la Re gion et par un e lu local [?]. Ainsi, a son plus haut niveau, le CRHH incarnera la dimen- sion de co-construction propre aux politiques locales de l?habitat ». Cette disposition ne concerne cependant que les re gions me tropolitaines, les outre-mer e tant re gies par le deuxie me aline a du me me article du CCH. Il est regrettable que cette disposition n?ait pas e te e gale- ment institue e pour les outre-mer, alors que les difficulte s cumule es en matie re d?habitat y sont particu- lie rement multiples, intenses et complexes. Rien ne s?oppose plus de sormais a l?unification de la re gle a PUBLIÉ l?ensemble national et de pre voir les me mes dispositions que dans les re gions me tropolitaines. Ainsi le deuxie me aline a du L364-1 du CCH pourrait le gitimement e tre supprime et la mention « Hors de la Gua- deloupe, de la Guyane, de la Martinique, de La Re union, de Mayotte ou de Saint-Martin » retranche e du premier aline a. Dans son rapport de 2019, partant du constat des faiblesses de l?avancement des PLH59 et PILHi, le CGEDD pre conisait en outre de renforcer la capacite d?e laboration strate gique des services de l?E tat : « le dimensionnement actuel des services en charge du logement au sein des Deal ne permet pas a priori d?assurer [les] fonctions strate giques a la hauteur des enjeux comme a celle des faiblesses d?inge nierie collective. Il est donc propose de renforcer les e quipes [des] Deal, destine es a l?animation des politiques locales de l?habitat ». La mission soutient cette proposition en l?e tendant a l?appui aux de marches ope ra- tionnelles. 6. Face aux difficultés cumulées en matière d?habitat des situations ultra-marines qui nécessitent une forte intégration des acteurs, dont l?État, modifier l?article L364-1 du CCH pour établir les mêmes règles concernant les CRHH de métropole et des outre-mer, instituant la co-présidence État- collectivité. Positionner les services de l?État comme co-acteurs des politiques territorialisées de l?habitat et étoffer pour cela leurs capacités stratégiques. Ces capacite s strate giques permettront en particulier de de velopper les moyens de la connaissance, pre - alable indispensable a la conception et a la conduite des politiques de l?habitat. Le de ploiement « dans chaque territoire d?observatoires locaux du foncier, du logement et de l?habitat [?] » est a juste titre une des mesures du PLOM en cours. Celui-ci pre voit e galement « au sein de la LBU une enveloppe « inge nie- rie » au profit des Deal ». Mais un tel appui financier n?aura d?efficacite a cre er une capacite d?analyse au sein des services que si ceux-ci sont en mesure d?assurer une maî trise d?ouvrage strate gique, c?est-a -dire d?analyse critique de ces e tudes, au-dela de la mise en oeuvre formelle de la commande publique. Le PLOM pre conise e galement de « soutenir via l?enveloppe « inge nierie » de la LBU la modernisation des PLH et des PLUI [?] afin d?accompagner les collectivite s dans l?e laboration ou la mise a jour des documents de planification ne cessaires a la dynamisation de la politique du logement ». La aussi, cette mesure, assure ment justifie e, portera ve ritablement ses fruits vers une approche de co-construction de s lors que les Deal auront les moyens de de passer la fonction d?attribution des subventions aux collectivi- te s en s?impliquant a leurs co te s dans la conception des strate gies territorialise es a mettre en oeuvre. Les dispositifs programme s que constituent les OPAH et OPAH-RU (ope ration programme e d?ame liora- tion de l?habitat et de renouvellement urbain), sont un efficace outil fe de rateur pour mobiliser les par- tenaires et inciter les collectivite s locales a inscrire leur intervention pour l?habitat dans une strate gie urbaine et territoriale plus large. Gra ce aux e tudes pre -ope rationnelles qui les fondent, elles permettent de construire une strate gie coordonne e. Gra ce aux e quipes d?animation, elles apportent pour leur mise en oeuvre un appui professionnel aux proprie taires prive s. Le constat, e voque en Guadeloupe, d?une moyenne d?a ge des populations concerne es par les OPAH-RU supe rieure a 70 ans, incite d?autant plus a avoir recours a ces dispositifs d?accompagnement. A ce titre, le PLOM en cours incite « la politique du logement en outre-mer [a ] mieux investir le parc prive dont la capacite est sous-utilise e, notamment en centre-ville ou la vacance est pre dominante » et sou- ligne l?inte re t des « ope rations globales de re habilitation soutenues par l'Anah (type Opah, Opah RU, PIG, ...) et par le programme Action coeur de ville [et Petites Villes de demain], la lutte contre la vacance [pouvant] trouver dans ces dispositifs un cadre d?analyses partage es et d?actions coordonne es ». 59 Actuellement, sur les 21 PLH obligatoires, 8 seulement sont exe cutoires, 8 sont en cours d?e laboration, dont 4 en Gua- deloupe depuis 2013 et 2014 et 4 a Mayotte depuis 2017 et 2019, et 5 sont « non e labore s », c?est-a -dire non engage s (1 en Martinique, 1 en Guadeloupe, 2 en Guyane et 1 a Mayotte). Source : suivi des documents d?urbanisme et d?habitat, DHUP. PUBLIÉ Pourtant, trop peu d?OPAH sont en cours ou a l?e tude, me me si les programmes nationaux ACV et PVD ont eu une influence positive, gra ce a l?implication des Deal, en incitant les laure ats a pre voir un tel vo- let60 , permettant ainsi de passer de deux OPAH-RU a une douzaine de projets re partis dans les cinq DROM. Cependant, pour les 15 communes ultramarines be ne ficiaires du programme ACV et 35 de PVD, la dimension « logement » dans les conventions signe es ou en projet est encore peu documente e alors me me que leur dispositif majeur, l?ope ration de revitalisation de territoire (ORT) comprend ne cessaire- ment des actions d?ame lioration de l?habitat et que la convention d?ORT vaut convention d?OPAH si elle partage toutes ses caracte ristiques (pe rime tre, montant des aides, mesures d?accompagnement social, interventions urbaines) et OPAH-RU si elle inte gre notamment un volet relatif a l?habitat de grade et a la lutte contre l?habitat indigne, qui peut inclure la remise sur le marche de logements vacants. La question de la vacance de passe cependant largement les secteurs urbains constitue s (cf. infra), en particulier aux Antilles et a La Re union. La mission conside re que, notamment dans la logique de la tran- sition e cologique et de la lutte contre l?artificialisation, une intervention proactive est e galement indis- pensable dans le diffus. Les capacite s d?inge nierie et d?animation ont e galement vocation a y e tre de - ploye es dans des formes ade quates par les collectivite s avec l?appui de l?E tat et de l?Anah. Le projet d?ou- verture au diffus des aides a l?ame lioration de l?habitat aux proprie taires occupants paraî t a cet e gard tout a fait opportun61. En synthe se, la mission encourage a l?intensification du travail collaboratif entre tous les acteurs, Anah et financeurs, services de l?E tat et chaque collectivite concerne e. Une attention particulie re devra e tre porte e a l?inge nierie afin que les collectivite s soient soutenues de s l?engagement des e tudes, puis pour assurer le suivi-animation. D?une manie re assez re currente, les services de l?E tat local et des collectivite s pointent la faiblesse de la pre sence de l?Anah pour appuyer les projets ope rationnels locaux. Il serait judicieux, dans la logique pro ne e par la mission d?une intervention aupre s des proprie taires bailleurs recalibre e et rendue attrac- tive, que l?Anah au niveau central renforce dans les territoires ultra-marins l?appui et l?expertise tech- niques aux montage des ope rations qu?elle apporte aux services de l?E tat et des collectivite s pour impul- ser cette nouvelle dynamique. Il est a noter que les difficulte s financie res des collectivite s ultra-marines limitent parfois drastiquement les capacite s de financement d?inge nierie. Il serait pertinent d?ouvrir dans les outre-mer la possibilite d?un financement de l?inge nierie a 100%, toutes aides publiques confondues, y compris pour le finance- ment de chefs de projet. Le re glement national de l?Anah vient d?e tre modifie sur ce point par arre te interministe riel du 21 avril 2022. Cependant, l?ouverture pre voit dans son article 30 que, « sur de rogation expresse du conseil d'ad- ministration, le montant total des aides octroye es au be ne ficiaire peut atteindre 100 % du cou t global de l'ope ration TTC [?] pour l'ame lioration du parc de logements en outre-mer faisant l'objet d'un cofinan- cement spe cifique », les e crits de pre paration de cette modification transmis par la DGOM e voquant par- la la spe cificite des outre-mer a travers le financement LBU. Cette e volution paraî t excessivement limite e dans la situation des outre-mer et inadapte e en termes de re activite . La mission conside re que le niveau de de cision doit rester le niveau de concentre . Les instruments de police de l?habitat concernent la lutte contre l?habitat indigne, qui rele ve du CCH, l?insalubrite , mettant en pe ril la se curite et la sante humaines et qui depuis l?ordonnance n° 2020-1144 du 16 septembre 2020 prise en application de la loi ELAN rele ve e galement du CCH, l?e tat manifeste d?abandon qui est re gi par le CGCT, ou bien les biens sans maî tres ge re s selon les dispositions du CG3P. 60 Ainsi, la Deal de Guadeloupe insiste pour que chaque projet de veloppe de manie re syste matique a minima une e tude de faisabilite d?OPAH. 61 Travail en cours pour modifier l'arre te du 20 fe vrier 1996 relatif aux aides de l'Etat a l'acquisition-ame lioration de logements a vocation tre s sociale et a l'ame lioration des logements dans les de partements d'outre-mer. PUBLIÉ Touchant a la proprie te , ces proce dures sont complexes et ne cessitent une vraie rigueur d?application pour e tre re gulie res. Elles sont e galement tre s sensibles pour l?e lu de proximite dans son rapport avec les administre s, le sujet de la proprie te e tant tre s sensible dans les outre-mer. Ces proce dures deman- dent en conse quence non seulement une inge nierie consolide e, mais aussi un engagement politique af- firme . Pour ces deux raisons, ces instruments coercitifs paraissent tre s peu mobilise s. Bien que ces outils rele vent de la responsabilite des maires, la compe tence peut e tre transfe re e a l?EPCI mais, d?une manie re assez ge ne ralise e, les responsabilite s de police de l?habitat sont reste es dans les mains des communes. D?un point de vue technique, il s?agit pourtant d?une inge nierie assez pointue qu?il est difficile de re unir au niveau communal, sauf exception de certaines grandes villes. L?e chelon de l?in- tercommunalite serait tout a fait judicieux pour mettre en place une masse critique de compe tences. En Martinique, les EPCI tentent de jouer une fonction d?appui et de formation des services communaux mais cela n?est qu?un pis-aller. Pour appuyer les collectivite s, principalement aux Antilles et a La Re union compte tenu des enjeux, l?E tat pourrait mettre en place une plateforme d?inge nierie au be ne fice des collectivite s sur ces champs encore peu appre hende s. Des plateformes d?inge nierie ont e te mises en place a Mayotte et en Guyane pour ap- porter un appui de proximite au service des collectivite s et les aider au montage des dossiers de finan- cement des projets. Comme l?indique le re cent rapport se natorial62, pour la DGOM, ces plateformes ont produit des effets positifs qui se traduisent dans la progression nette de la consommation des cre dits de paiement dans ces deux territoires. Cependant, ces plateformes mises en place par l?Etat sont de die es uniquement a l?aide au montage des dossiers de financements63. En matie re de mobilisation des proce dures de police de l?habitat, il s?agit d?appuyer les collectivite s sur des proce dures techniques et juridiques a caracte re ope rationnel mobili- sant d?autres compe tences qu?administratives et financie res de montage de dossier de financement. Le rapport se natorial s?appuie en outre sur les constats et recommandations de la mission IGA-CGEFi de 202064. Celle-ci rele ve quant a elle que le « dimensionnement des moyens des plates-formes paraî t in- suffisant au regard des enjeux et de l?importance des questions a traiter » et appelle a les inscrire dans le temps long, la monte e en puissance d?une inge nierie au sein des collectivite s prenant du temps. « Pour inte ressantes qu?elles soient, la mission doute que les mesures prises soient a la hauteur des enjeux, a la fois par le niveau des moyens mobilise s et par la dure e d?intervention qui est pre vue. Elle recommande que soient de finies clairement avec les e lus locaux, dans tous les territoires, des strate gies d?accompa- gnement et de renforcement de l?inge nierie des collectivite s territoriales ». La mission fait sienne la proposition de la mission se natoriale : « [Calibrer] leurs moyens et leur dure e pour tenir compte de l'importance des besoins ». 62 Rapport d?information de la de le gation se natoriale aux outre-mer sur la politique du logement dans les outre-mer, juil- let 2021. 63 Le re cent « re fe rentiel » qui fixe les priorite s d'actions des pre fectures et des sous-pre fectures pour 2022-2025 (http://www.fo-prefectures.com/documents/3772-2-pdf-missions-prioritaires-des-prefectures-2022-2025-mpp.html) met e galement en place de nouveaux leviers de concentre s pour l?aide au financement de projets : fonds d?inge nierie et le marche d?inge nierie « sur mesure » destine aux collectivite s territoriales de l?ANCT, partiellement de concentre . 64 Rapport de la mission IGA-CGEFi relative a la sous-exe cution des cre dits du programme 123 « Conditions de vie outre- mer », avril 2020. PUBLIÉ 7. Développer fortement les opérations programmées d?amélioration de l?habitat privé et de la sor- tie de vacance, dans les centres anciens comme dans le diffus en soutenant les collectivités locales. Renforcer l?appui et l?expertise techniques de l?Anah auprès des départements d?outre-mer et ouvrir dans les outre-mer la possibilité de co-financements d?ingénierie jusqu?à 100 %, toutes aides pu- bliques confondues, par décision déconcentrée. Déployer aux Antilles et à La Réunion des plates- formes d?ingénierie technique au sein des services de l?État pour appuyer les collectivités dans l?exercice des polices de l?habitat en calibrant leurs moyens et leur durée pour tenir compte de l'im- portance des besoins. Dans les centres-villes et centres-bourgs, la re sorption de la vacance et de l?insalubrite de passe l?inter- vention a l?immeuble lorsque la logique d?intervention ne cessite la mobilisation de te nements fonciers voisins, voire des dents creuses adjacentes et en conse quence le re ame nagement du parcellaire. Le pro- jet fait alors appel a une logique d?ame nagement. Extrait du rapport CGEDD sur l?accession très sociale de 2019 Le rapport CGEDD de 2019 avait déjà noté « les carences en stratégies d?aménagement » dans les outre- mer. Si deux EPFA65 existent en Guyane et à Mayotte, le rapport recommandait « d?examiner l?opportunité de doter la Guadeloupe et la Martinique d?opérateurs d?aménagement de l?État, en capacité d?initiative d?opérations d?aménagement ». Le rapport soulignait également « L?intérêt de doter un territoire d?un établissement public de l?État amé- nageur est que ce dernier dispose de la faculté d?initier et de conduire en compte propre des actions d?amé- nagement. Cette maîtrise d?ouvrage directe des opérations d?aménagement est conduite en pleine coopéra- tion avec les collectivités, qui restent responsables de leur document d?urbanisme, y compris en périmètres d?opération d?intérêt national (OIN). Elle permet de dépasser les difficultés des communes à lancer de telles opérations, compte tenu en particulier de leur situation financière, souvent très difficile dans ces quatre DOM ». Le PLOM en cours constate que « la reconque te des centres-villes et centres-bourg ne cessite des moyens importants et des compe tences spe cifiques d'intervention en milieu urbain constitue , compose essen- tiellement d?immeubles d?habitation anciens de grade s. L?intervention sur la re sorption de l?habitat in- formel ou de grade ne cessite la mise en oeuvre d?ope rations de renouvellement urbain comprenant l?ac- quisition de terrains en zones urbanise s afin de produire du foncier ame nage pour le de veloppement de l?offre de logements ». Pour cela, une des mesures du Plan consiste a : « soutenir l?e mergence de nouveaux acteurs [?] pour re habiliter et remettre sur le marche des logements et ou des ensembles immobiliers, laisse s a l'abandon par leurs proprie taires, [?] ou pour intervenir en renouvellement urbain afin de permettre re sorption de l?habitat informel ou tre s de grade ». Il serait judicieux, a l?ache vement du PLOM dans les mois qui viennent, de tirer le bilan de cette mesure, cruciale en terme de capacite a agir ope rationnellement. Dans l?attente, et compte tenu des entretiens mene s par la mission, celle-ci en conclut que le sujet n?a pas re ellement progresse et, a de faut d?initiatives locales, retient a nouveau la recommandation du rapport de 2019. Il revient en effet a l?E tat, e galement dans ce domaine, d?e tre pro-actif et de prendre l?initiative, dans un partenariat bien compris avec les collectivite s. 65 Etablissement public foncier et d?ame nagement, ope rateur d?Etat spe cifique en outre-mer regroupant les fonctions d?un e tablissement public foncier et d?un e tablissement public d?ame nagement. PUBLIÉ Aux Antilles, le rapport du CGEDD de 2020 relatif a la re serve des cinquante pas ge ome triques66 recom- mandait « d?examiner les besoins d?outils d?ame nagement de l?E tat pour faire face aux enjeux massifs de re sorption de l?insalubrite et d?adaptation structurelle du littoral antillais aux de re glements clima- tiques. La loi « climat et re silience »67 conforte les agences des cinquante pas ge ome triques jusqu?en 2031 et les dote des compe tences d?ame nagement identiques a celles d?un e tablissement public d?ame - nagement de l?E tat au sein de leurs territoires de compe tence. En conse quence l?opportunite de cre er aux Antilles un outil d?ame nagement impliquant l?E tat doit s?envisager en lien avec l?existence des agences des cinquante pas. Dans une logique d?association des collectivite s et dans la perspective de la fin de ces agences a l?horizon de dix ans, la mission pre conise la cre ation d?une socie te publique locale d?ame nagement d?inte re t na- tional (SPLA-IN) en Guadeloupe et en Martinique, par filialisation des agences. Cette solution permettrait d?installer, ces toutes prochaines anne es, les compe tences locales d?ame nagement, le statut d?inte re t na- tional disparaissant a la fermeture des agences, la socie te devenant une socie te publique locale d?ame - nagement (SPLA) de droit commun appuye e sur les collectivite s antillaises. Ainsi, dans un premier temps, l?E tat garderait une capacite d?initiative a travers cet outil partage dont il de tiendrait a cette fin la majo- rite , et se retirerait a l?horizon de dix ans, une fois les pratiques d?ame nagement installe es. Un nouvel ajustement le gislatif des statuts des agences serait ne cessaire pour leur confe rer la possibilite de filiali- sation sur le pe rime tre de partemental. Le CGEDD avait releve dans son rapport de 2020 relatif aux cinquante pas ge ome triques que « tous les maires, ou leurs adjoints, rencontre s par la mission, sans exception, saluent l?implication des agences [des cinquante pas] dans la re alisation de projets importants pour la commune [et] reconnaissent l?uti- lite de faire appel a un ope rateur « a-politique, qui travaille pour tout le monde » car n?e tant relie a au- cune collectivite en particulier. Ils constatent en effet l?importance des « rivalite s entre les structures », « chacun pensant les choses de son co te » dans un contexte de « relations politiques tre s complique es ». Ils affirmaient en conse quence avoir besoin « d?organes coordonnateurs pour l?inte re t ge ne ral » que sont les agences pour de passer ces difficulte s et conduire des « projets plus complets et plus inte gre s ». Ainsi l?inte re t porte par les e lus pour un « tiers-ope rateur » de gage des contingences locales pour faire avancer des projets complexes pourrait se porter sur un outil du type SPLA-IN, d?autant qu?il n?est pas un pur outil d?E tat comme le sont les agences, mais une hybridation impliquant e galement les collectivi- te s. Afin de consolider pendant cette pe riode la monte e en puissance des compe tences ope rationnelles lo- cales en matie re d?ame nagement, de renouvellement urbain et d?ame lioration de l?habitat, cet outil pour- rait e galement e tre utilement dote d?une fonction « d?acade mie » de formation a destination des collec- tivite s, et me me de l?E tat. En Guyane et a Mayotte, il existe de ja ces capacite s d?ame nagement et de renouvellement urbain a travers les deux EPFA. Ceux-ci ont en outre la possibilite de filialiser. C?est ainsi que l?EPFA de Guyane vient de cre er avec Action Logement une filiale, la SIFAG68, afin d?accompagner les communes dans les projets de revitalisation des centres-bourgs. L?ope ration de restauration immobilie re (ORI) est e galement un dispositif coercitif, tre s peu utilise dans les outre-mer, mais qui s?inscrit dans une logique plus globale de traitement d?un ensemble d?immeubles. 66 Rapport CGEDD n° 012883-01, Rapprocher le gitimite et le galite : vers l?abolition des cinquante pas ge ome triques aux Antilles, janvier 2020. 67 Loi n° 2021-1104 du 22 aou t 2021 portant lutte contre le de re glement climatique et renforcement de la re silience face a ses effets (article 247). 68 Socie te Immobilie re et Foncie re d?Ame nagement de la Guyane. PUBLIÉ Ceci renvoie aux capacite s locales de conduire techniquement et financie rement ce genre d?ope rations qui s?apparentent davantage a de l?ame nagement (cf. § 4.1.4 pre ce dent). En me tropole, depuis 2010 les ope rations de re sorption d?habitats insalubres sont subventionne es par l?Anah69. Sont distingue es les situations « d?insalubrite irre me diable ou dangereuse, au sens du pe ril avec interdiction d?habiter », qui rele vent de la de molition (RHI), et celles d?insalubrite reme diable qui ne ces- sitent des travaux de re novation, souvent lourde (THIRORI). Ce second dispositif de financement s?ap- plique e galement aux ORI. Dans les deux cas, les logiques d?intervention sont plus globales que la simple e chelle de l?immeuble ; elles concernent un î lot urbain, un groupe d?î lots ou un quartier d?habitat individuel. L?intervention s?ins- crit de s lors dans une logique d?ame nagement et l?aide publique s?applique a l?e quilibre du mode le e co- nomique en subventionnant le de ficit du bilan d?ame nagement. En outre-mer, la RHI est prise en compte depuis 2014, dans cette me me logique70. Elle vise tout aussi bien l?habitat diffus que les centres villes et centres bourgs, que ce soit dans les situations foncie res re - gulie res71 ou dans l?habitat informel en application de la loi Letchimy de 2011. Contrairement a la situa- tion hexagonale, l?aide au de ficit du bilan d?ope ration est finance e non pas par l?Anah, mais par les cre dits budge taires de la LBU. Par contre, les besoins de re novation d?immeubles ou groupes d?immeubles en insalubrite reme diable ne sont pas pris en compte. Il est ne cessaire, e tant donne les besoins de re novation immobilie re des centres urbains, tout particulie rement aux Antilles, mais aussi a La Re union et en Guyane (Cayenne et Saint-Laurent-du-Maroni), d?e tendre le dispositif de traitement de l?habitat insalubre dans les outre-mer au THIRORI. L?instruction de 2014 pourrait e tre comple te e dans ce sens et confirmer que ces ope rations sont e ligibles aux cre dits de la LBU. Contrairement a la me tropole, ou les de cisions de financement RHI et THIRORI sont prises au plan na- tional, en outre-mer l?attribution de l?aide a la RHI est de concentre e au plan de partemental. Cette me me souplesse doit e tre pre serve e pour les futurs financements THIRORI. En outre, les ope rations, en parti- culier en milieu urbain, sont largement susceptibles de mobiliser a la fois de la RHI -de molition- et du THIRORI -restauration-. Pour ces deux raisons, il est hautement souhaitable que les deux volets soient couverts par les me mes dispositifs de financement et de de cision de subvention, a savoir la LBU et les services de concentre s de l?E tat. 8. Examiner l?opportunité de doter la Guadeloupe et la Martinique d?opérateurs d?aménagement et de renouvellement urbain impliquant l?État, de type SPLA-IN, par filialisation des agences des cinquante pas géométriques, qui joueraient également la fonction « d?académie » de formation en matière d?aménagement, de renouvellement urbain et d?amélioration de l?habitat. Etendre au THI- RORI l?instruction interministérielle de 2014 relative au traitement de l?habitat indigne dans les départements et régions d?outre-mer. 69 Instruction du 19 octobre 2010 relative au financement de la re sorption de l?habitat insalubre irre me diable ou dange- reux (RHI) et du traitement de l?habitat insalubre reme diable ou dangereux, et des ope rations de restauration immobilie re (THIRORI). 70 Instruction relative au traitement de l?habitat indigne dans les de partements et re gions d?outre-mer du 31 mars 2014. 71 « Pour toutes les situations d?habitat re gulier, qu?elles soient en diffus, concentre es dans un quartier, ou non, les outils ope rationnels de droit commun trouvent a s?appliquer, comme en me tropole. De plus, dans ces situations, nombre d?op- portunite s foncie res sont re cupe rables pour construire et accueillir des me nages a reloger, contribuant aussi a revitaliser les centres urbains ou bourgs ». PUBLIÉ Les taxes sur les logements vacants font partie de l?arsenal coercitif pour lutter contre la vacance. Dans les outre-mer, la taxe d?habitation sur les logements vacants (THLV) existe dans les seules communes qui l?ont institue e. Aucune commune ultramarine n?entre dans la zone d?application de la taxe sur les logements vacants (TLV). La loi EROM72 a e tendu en 2017 le champ d?application de la TLV aux « communes situe es dans les col- lectivite s re gies par l' article 73 de la Constitution comprises dans une zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants et re pondant aux [me mes] conditions [qu?en me tropole]73 ». Le de cret qui fixe la liste des communes ou la taxe est applicable n?ayant pas encore inte gre les communes ultra-marines, le PLOM en cours pre voit « l?e tude des conditions pour mettre en place la TLV dans certaines agglome - rations ultra-marines ». Les indicateurs statistiques paraissent a ce jour d?une fiabilite insuffisante pour fonder juridiquement l?application de la TLV dans les territoires d?outre-mer. Comme le de montre le rapport IGF-CGEDD de 201674, les deux taxes, en leur e tat actuel, « sont d?un recouvrement complexe et one reux pour une efficacite non de montre e ». Une des raisons en est la fre quence e leve e, voisine de 50%, des exone rations, pour la THLV comme pour la TLV. Elle de coule des conditions pose es par le Conseil Constitutionnel a l?application de ces taxes. En particulier, un logement n?est pas assujetti a ces taxes : ? s?il a e te mis en vente au prix du marche et n?a pas trouve preneur, ce qui en toute rigueur est impossible puisque le prix de marche est par de finition le prix auquel un logement trouve pre- neur ; ? si le montant des travaux permettant de le rendre habitable de passe 25% de sa valeur ve nale. Ce dernier cas est particulie rement fre quent dans les outre-mer e tant donne la pre dominance de l?insa- lubrite et de l?indignite comme causes de la vacance et le classement cadastral de ces logements en 7e me et 8e me cate gories75 qui en de coule. Cela explique que les EPCI auditionne s par la mission indiquent que, dans les communes ou la THLV a e te institue e, elle n?est pas ne cessairement « applique e ». La fre quence des exone rations re sulte en partie de ce que la TLV et la THLV, sous leur forme actuelle, visent des objectifs de politique du logement. Or, la vacance pre sente des externalite s ne gatives bien au- dela de ses effets sur les conditions de logement des me nages, en particulier s?agissant de la protection de la plane te (cf. supra § 1.3). Enfin, le produit de la THLV revient aux communes qui l?ont institue e, tandis que celui de la TLV revient a l?E tat. Cela ajoute a la complexite du dispositif. En particulier, l?inclusion dans le zonage TLV de com- munes ayant instaure une THLV engendre la suppression de cette dernie re, et donc une perte de recette pour les collectivite s locales, ces deux taxes e tant exclusives l?une de l?autre. 72 Loi n° 2017-256 du 28 fe vrier 2017 de programmation relative a l'e galite re elle outre-mer et portant autres dispositions en matie re sociale et e conomique 73 « Un de se quilibre marque entre l'offre et la demande de logements, entraî nant des difficulte s se rieuses d'acce s au loge- ment sur l'ensemble du parc re sidentiel existant, [un] niveau e leve des loyers, [un] niveau e leve des prix d'acquisition des logements anciens ou [un] nombre e leve de demandes de logement par rapport au nombre d'emme nagements annuels dans le parc locatif social ». 74 Rapport conjoint IGF n° 2015-M-037-CGEDD n° 010243-01, E valuation de politique publique, Mobilisation des loge- ments et des bureaux vacants, janvier 2016. 75 Logements avec un ba ti de qualite me diocre ou de labre et occupe s par un me nage aux revenus infe rieurs a 150 % du seuil de pauvrete : ? la cate gorie 7 concerne les re sidences de « qualite de construction me diocre, mate riaux bon marche , logement souvent exigu en collectif, absence tre s fre quente de locaux d?hygie ne » ; ? la cate gorie 8 concerne les re sidences « d?aspect de labre , qualite de construction particulie rement de labre , ne pre sente plus les caracte res e le mentaires d?habitabilite ». PUBLIÉ Seule une profonde re forme de la taxation de la vacance pourrait la rendre efficace. Elle ne peut e tre envisage e qu?au niveau national. L?annexe 5 pre cise ce qu?elle pourrait e tre. Tant qu?elle n?aura pas e te mise en oeuvre, la taxation sera d?un faible apport pour lutter contre la vacance dans les outre-mer. En tout e tat de cause, en l?e tat actuel du dispositif constitue de la TLV et de la THLV, l?inscription de certaines communes ultra-marines dans le zonage TLV serait d?une efficacite limite e. La faiblesse nume rique des interventions programme es d?ame lioration de l?habitat et de la sortie de la vacance, tout en e tant a la fois la cause et l?effet, a partie lie e avec l?appauvrissement des capacite s de bureaux d?e tudes et acteurs associatifs76 compe tents en la matie re. Le de ploiement d?une intervention publique offensive sur le parc prive repose ne cessairement sur une strate gie d?affermissement des capacite s d?inge nierie des ope rateurs sociaux, entendus au sens des « or- ganismes concourant aux objectifs de la politique d?aide au logement »77, agre e s par l?E tat, couvrant les champs de « l?inge nierie sociale, financie re et technique, », de « l?interme diation locative et de gestion locative sociale (IML) », ou de la « maî trise d?ouvrage [?] en tant que proprie taire ou preneur de bail a construction, emphyte otique ou de bail a re habilitation [plus couramment appele maî trise d?ouvrage d?insertion (MOI)78] ». Peu d?organismes d?interme diation locative sont implante s dans les outre-mer et les Deal comme les EPCI des Antilles ou le Conseil de partemental de La Re union constatent que leur activite aupre s des proprie taires bailleurs est tre s re duite. Par manque de moyens, l?activite de captation de logements est mineure. Au demeurant, la fe de ration des associations pour la promotion et l?insertion par le logement (FAPIL) rappelle que l?IML ne cessite un travail amont de de finition du type de public a loger, pour cher- cher ensuite le parc prive adapte . Cette approche conforte la mission dans sa perception qu?une politique volontaire d?interme diation locative trouverait toute sa place dans les DROM ou , comme de veloppe par ailleurs, le parc prive doit e tre compte comme une ressource des politiques sociales du logement. L?IML est aussi un moyen de se curiser les proprie taires bailleurs dans l?accueil d?une cible sociale ou tre s so- ciale, la mise en oeuvre mi-2022 de Loc'Avantages leur apportant une incitation comple mentaire79. L?e cosyste me de ces inge nieries ope rationnelles au services des proprie taires et des locataires aide s est fortement tributaire de la volonte publique de de ployer des actions vigoureuses et dans le temps long. Ces inge nieries prive es ou associatives ne peuvent en effet se de velopper que dans une perspective plu- riannuelle suffisamment charpente e. Il en va de me me pour le tissu entrepreneurial des entreprises du ba timent dans le domaine des inter- ventions d?ame lioration et de re habilitation. Les grands groupes, qui pre dominent, dont le cre neau de 76 A La Re union un audit de la Deal sur ce sujet serait envisage . 77 Article L 365-1 du CCH. 78 Dans le cadre du PLOM 2019-2022 en cours, l?agre ment MOI est de sormais possible dans les DROM en application du de cret n° 2021-809 du 24 juin 2021. 79 Le taux de re duction d?impo t sur les loyers perçus est augmente de 5% si le logement est loue via un organisme d?in- terme diation locative qui intervient en mandat gestion, en supple ment des taux de re duction d?impo t de 15 %, 35 % ou 60 % suivant que le loyer est de 15 %, 30 % ou 45 % en dessous des loyers de marche . PUBLIÉ pre dilection est la construction neuve80 ne paraissent pas les plus adapte s et les plus agiles sur les tra- vaux d?ame lioration, en « dentelle urbaine » et a fortiori dans le diffus. L?e cosyste me des petites entre- prises et des artisans compe tents en re novation de l?habitat a besoin d?e tre consolide . Comme pour les capacite s d?inge nierie « sociale » e voque es pre ce demment, cela demande ne anmoins une perspective au long cours suffisamment puissante. Un tel e cosyste me constitue e galement un puissant levier de de veloppement local et d?emploi. Il serait judicieux que les Re gions d?outre-mer, au titre de leurs compe tences en matie re e conomique et de for- mation professionnelle, de veloppent une ve ritable strate gie de confortation de ces filie res de die es a la re novation. La mission fait sienne une recommandation du rapport du 2019 du CGEDD sur l?accession sociale insis- tant sur le fait que la reprise d?une politique d?accession et d?ame lioration tre s sociale du parc prive ne - cessite « de conforter les filie res d?acteurs existantes ou d?en cre er de nouvelles. Cela ne cessitera qu?elles aient la perspective d?une stabilite suffisante et dans la dure e, leur assurant de trouver un mode le e co- nomique viable ». Le rapport conside rait en conse quence indispensable, « qu?au-dela de l?annualite bud- ge taire, un cap soit affiche a 10 ans pour permettre de se curiser dans le temps la constitution de ces filie res et leur capacite a agir a la bonne e chelle ». C?est pourquoi la mission, constatant que la dure e du PLOM actuel est trop courte pour impulser une politique d?ame lioration du parc prive et de manie re plus ge ne rale des politiques de l?habitat impliquant par nature de nombreux acteurs, conside re qu?une dure e de six ans serait plus ade quate. 9. Projeter une politique publique État/collectivités d?amélioration et de sortie de la vacance du parc privé à la hauteur de enjeux par rapport à la demande sociale, sur une durée pluriannuelle suffisante pour assurer à la bonne échelle l?émergence et la structuration des filières d?acteurs d?in- génierie sociale et de rénovation des logements. Fixer une durée de six ans pour le PLOM 3. Le nouveau PLOM devra, en rupture avec son pre de cesseur, inscrire dans ses fondamentaux le principe que le parc prive soit conside re comme un segment a part entie re des politiques sociales de l?habitat dans les outre-mer, au me me titre que le logement locatif social public. Dans son introduction, l?actuel PLOM 2019-2022 fait en effet re fe rence au seul parc public comme re - ponse aux besoins sociaux ultra-marins de logement. Dans cette logique, il de ploie a travers ses diffe - rentes mesures des enjeux strate giques pour le parc public mais, en ce qui concerne les logements prive s, il additionne diffe rents dispositifs sans pour autant les inscrire dans une strate gie d?ensemble mobilisa- trice d?ame lioration du parc et sans impulser les re orientations que cela suppose entre les diffe rents segments des politiques de l?habitat. La seconde e volution majeure du PLOM qui serait attendue pour sa troisie me e dition concerne la place de l?E tat dans la co-construction des politiques et des strate gies territoriales de l?habitat. Si le PLOM actuel affirme « le ro le [de l?E tat] en matie re de planification ope rationnelle, aux co te s des collectivite s territoriales compe tentes », il n?en demeure pas moins qu?il positionne celui-ci en « accompagn[ateur des] collectivite s dans l?e laboration des documents de planification et en facilit[ateur du] suivi de leur re alisation ». 80 Qui a produit uniformisation des programmes et production standardise e, sans effort d?insertion dans le tissu existant, comme on peut en particulier le constater aux Antilles. PUBLIÉ Les mesures du nouveau PLOM devront en conse quence venir incarner cette posture pro-active de l?E tat. Ainsi et a titre d?exemple, la mesure relative a mise en place des GIP de titrement, qui a vocation a e tre pleinement poursuivie, ne doit plus e tre subordonne e a l?initiative locale comme elle est formule e au- jourd?hui. Certes, il s?agit de mobiliser un partenariat large, mais l?E tat par son action volontaire doit s?assurer de la mise en place effective et rapide de ces GIP. Il n?est pas acceptable en effet que le GIP de titrement de la Martinique, dont le projet e tait de ja initie en 2019, n?ait actuellement pas encore vu le jour. Le Plan national de lutte contre les logements vacants de ploie diffe rents outils comme la solution nume - rique « ze ro logement vacant » pour aider les collectivite s a contacter et convaincre les proprie taires de logements vacants, ou comme la plate-forme d?e changes collaborative qui permet le partage des expe - riences (diagnostics, difficulte s) et des interrogations sur la the matique. Compte tenu de l?e loignement et des difficulte s spe cifiques des territoire ultra-marins en la matie re, ces outils d?appui nationaux de- vraient leur e tre ouverts de manie re large et non plus re serve s aux seuls laure ats de l?appel a manifesta- tion d?inte re t initial. La maturation de la solution nume rique Ze ro Logement Vacant initie e par la Fa- brique nume rique sur un nombre restreint de sites rend maintenant possible son ouverture plus large. La plate-forme d?e changes collaborative a vocation e galement a s?e largir et il serait judicieux que les spe cificite s ultra-marines conduisent a mettre en place en son sein un groupe d?e changes de die aux outre-mer. Le soutien a l?inge nierie sous ses diffe rentes formes81 institue dans le PLOM actuel a permis la mise en place des postes de chefs de projet pour la revitalisation des centres-bourgs, la constitution de cellules e conomiques de la construction (en Guadeloupe, Guyane et Martinique) ou encore le lancement d?e tudes diverses, que ce soit dans le cadre de l?observatoire de l?insalubrite , pour e laborer des PLH et des PILHi, etc. Ces aides sont e videmment a poursuivre et intensifier. Cependant, elles auront d?autant plus d?effet qu?elles s?inscriront dans des strate gies coordonne es et globales d?action publique qui devraient fonder les de clinaisons ultra-marines du PLOM 3. Ainsi, dans les trois de partements d?outre-mer ou l?enjeu de l?ame lioration l?habitat et du traitement de la vacance est crucial, une strate gie d?ensemble inter-parte- naires, sous l?impulsion de l?E tat, devrait constituer le fil rouge et le re fe rentiel de cohe rence des diffe - rentes actions a entreprendre et des dispositifs d?appui a mettre en oeuvre (plateformes, acade mies, etc.). De par leur fonction de conseil aupre s des particuliers, les ADIL et les CAUE ont un ro le spe cifique a jouer dans la sensibilisation et l?information sur les dispositifs mobilisables pour l?ame lioration du parc prive et la sortie de la vacance. Leur implication et leur contribution par conventionnement a la mobilisation collective paraî t tre s utile. Actuellement, les aides d?Action Logement en ame lioration de l?habitat ne portent, que ce soit pour les proprie taires occupants ou bailleurs, que sur la re novation e nerge tique. Un nouveau plan quinquennal d?Action Logement est envisage a partir de 2023. Ce pourrait e tre l?occasion, dans les outre-mer ou l?ame - lioration de l?habitat et la re sorption de la vacance constituent un enjeu des politiques de l?habitat, d?exa- miner les conditions d?une intervention d?AL plus globale en la matie re. Le rapport se natorial de juillet 2021 relevait l?inte re t de la de marche de la Martinique ou une AMO est mise en place pour la mise en oeuvre, le pilotage et le suivi du Plan territorial logement Martinique (PTLM 2019-2022) de de clinaison du PLOM et mobilise la Deal, l?ARCAVS82, les collectivite s, la CAF, Action Lo- gement et l?ANAH sie ge. Une telle animation inte gre e mate rialise ainsi dans l?action le partenariat d?en- semble. Une telle pratique me rite d?e tre de ploye e pour conduire au plan local le futur PLOM. Enfin, un partenariat complet des acteurs mobilise s pour l?effort d?ame lioration affirmerait e galement une perspective pluriannuelle permettant l?e mergence et la structuration des filie res et de constituer ainsi la chaine comple te des acteurs et des compe tences, indispensable aux re alisations ope rationnelles a la bonne e chelle. 81 « Enveloppe inge nierie a disposition des Deal », « mise en place d?observatoires locaux du foncier, du logement et de l?habitat », partage et communication de donne es, appui des collectivite s locales. 82 Agence de re habilitation et de construction a vocation sociale (ARCAVS), agence antillaise de re novation urbaine visant notamment la revitalisation de zones de grade es ave des projets d?utilite publique et sociale. PUBLIÉ 10. Instaurer dans le PLOM 3 le parc privé comme segment à part entière de la politique sociale du logement dans les outre-mer. Prévoir au sein de chaque DROM la déclinaison locale de cette poli- tique sous forme d?un programme coordonné et intégré d?amélioration du parc privé et de résorp- tion de sa vacance, impliquant autour de l?État et des collectivités l?ensemble des acteurs, doté d?ins- tances de pilotage et de suivi ainsi que d?un dispositif propre d?ingénierie. Articuler PLOM 3 et nou- veau plan quinquennal d?intervention d?Action Logement dans les outre-mer et ouvrir aux outre- mer les outils d?appui du Plan national de lutte contre les logements vacants. Jacques Friggit Claire Leplat Jacques Touchefeu Inge nieur ge ne ral des ponts, des eaux et des fore ts Inspectrice de l'administration du de veloppement durable Inge nieur ge ne ral des ponts, des eaux et des fore ts PUBLIÉ PUBLIÉ PUBLIÉ PUBLIÉ PUBLIÉ Nom Organisme Fonction ALFONSI Stanislas DGOM Adjoint au sous-directeur des politiques pu- bliques, SDPP CAPLAT-LANCRY Helene DGOM Cheffe du bureau de l?e cologie du logement, du de veloppement et de l?ame nagement durable, BELDAD MAUJARET-NDIAYE Catherine DGOM Adjointe a la cheffe de bureau de l'e cologie, du lo- gement, du de veloppement et de l'ame nagement durables, BELDAD MONTOUT Sabine DGOM Charge e de mission habitat, renouvellement ur- bain, politique de la ville, BELDAD RENAUD Ame lie DGALN/DHUP Adjointe au directeur de la Direction de l?habitat, de l?urbanisme et du paysage ROGER Marie-Christine DGALN/DHUP Charge e de mission outre-mer CIELSIELSKY Henry DGALN/DHUP Chef de projet Lutte contre la vacance de loge- ments LABOREY David DGALN Chef de projet, Sous-direction territoires et usa- gers, Mission mobilisation des territoires, TU/MMT FAURE Pierre-Olivier DGALN/DHUP Adjoint au chef de bureau des e tudes e cono- miques, DHUP/FE5 MONTAGNER Raphae l DGALN/DHUP Adjoint au chef de bureau de la fiscalite du loge- ment et de l?ame nagement, DHUP/FE3 MANCRET-TAYLOR Vale rie ANAH Directrice ESNAULT Tiphaine ANAH Directrice adjointe en charge du service conseil et appui aux territoires, DSRT/SCAT CONAN Roselyne ANIL Directrice ge ne rale DUBOIS-JOYE Odile ANIL Directrice des e tudes CHANE-SEE-CHU Rachel ANCOLS Directrice ge ne rale TAI ROU Akim ANCOLS Directeur ge ne ral adjoint contro le et suites SUIRE Philippe ANCOLS Directeur central du contro le et des suites PUBLIÉ MOUCHEL-BLAISOT Rollon ANCT Directeur du programme national « Action coeur de ville » et charge du pilotage interministe riel ORT TONNAIRE Herve CDC Habitat-Banque des territoires Directeur de le gue aux Outre-mer GIBERT Fre de ric CDC Habitat-Banque des territoires Coordonnateur du programme Action coeur de Ville, ACV PAJANIRADJA Koumaran Action Logement Im- mobilier Directeur Ge ne ral DIA Ibrahima Action Logement Directeur Outre-Mer Groupe BRETIN Vincent Action Logement Directeur territorial DROM et Centre Est CUNY Se bastien FAPIL De le gue ge ne ral Guadeloupe Nom Organisme Fonction BOYER Jean-François Deal Directeur MORAND Pierre-Antoine Deal Directeur Adjoint KAWAMURA Sabine Deal Cheffe de service Habitat-Logement (inte rim) et cheffe du po le habitat QUERE Caroline Deal Cheffe de l'unite Prospective Habitat Oce ane BOUNET Cap Excellence, communaute d?ag- glome ration Directrice de l'habitat JOLY Dominique Socie te Pointoise d?HLM de la Guade- loupe Directeur ge ne ral VINGATARAMIN Corine EPFL Directrice ge ne rale Martinique Nom Organisme Fonction MAURIN Jean-Michel Deal Directeur DEPOORTER Ste phanie Deal Directrice Adjointe MAMBERT Miguelle Deal Cheffe du Service Logement Ville Durable PUBLIÉ SULIO Manue la CAP Nord Marti- nique, Commu- naute d'agglome ra- tion DGA - Ame nagement Infrastructures et Environne- ment, Responsable du Service Habitat-Logement BARRAT Marle ne Espacesud Marti- nique, Commu- naute d'agglome ra- tion Cheffe du service des Politiques urbaines et de l?ha- bitat LAIGLE Rosita CACEM, Commu- naute d'agglome ra- tion du centre de la Martinique Cheffe de service Habitat et Logement Communaute d'agglome ration du centre de la Martinique Guyane Nom Organisme Fonction KONIECZKA Antoine DGTM Chef de service Urbanisme, logement et Ame nage- ment GILLET Hubert DGTM Chef Unite Habitat La Réunion Nom Organisme Fonction GRAMONT Philippe Deal Directeur PRETOT Christian Deal Chef du service logement, habitat social CATHALA Se verine Deal Directrice adjointe VITRY Thierry Conseil de partemen- tal Directeur de l'Habitat CHEVALIER Olivier TCO, Communaute d?agglome ration du Territoire de la Co te Ouest Directeur de l?ame nagement du territoire, plani- fication et habitat DALY Claudie TCO Directrice de l?ame nagement et de l?habitat PAYET Laurent TCO Responsable du service Habitat FONTAINE Erick CINOR, communaute d'agglome ration In- tercommunale du Nord de la Re union Vice-Pre sident de la CINOR et Conseiller Munici- pal de St Denis, de le gue "Relations Bailleurs So- ciaux" PUBLIÉ Mayotte Nom Organisme Fonction KREMER Olivier Deal Directeur JOSSERAND Je ro me Deal Directeur Adjoint BOUDARD Arnaud Deal Chef de service SDDT DE WILDE Justine Deal Cheffe d'unite Financement et Politique de l'Habitat VIDONI Ve rane Deal Charge e d?e tudes MEKKAOUI JAMEL INSEE, Direction re - gionale de La Re u- nion ? Mayotte Chef de la division Etudes, adjoint au chef du Ser- vice Etudes et Diffusion, MONTEIL Bertheline CUF, commission d?urgence foncie re Pre sidente, magistrate honoraire DE BRETAGNE Se gole ne CUF Directrice PUBLIÉ Les deux principales sources sur la vacance sont le recensement de la population et la source fiscale sous ses diffe rentes formes (bases FILOCOM, Fideli, LOVAC, fichiers fonciers). Cette dernie re pre sente l?avan- tage de permettre de distinguer les vacances de courte et de longue dure e, mais l?inconve nient d?e tre moins fiable que le recensement (s?agissant notamment du nombre total de logements, du nombre de logements vacants, de la distinction du parc social). Ce de faut est particulie rement prononce dans les de partements d?outre-mer. On a donc privile gie le recensement de la population (dont le dernier mille - sime disponible au moment de la re daction du rapport est 2018). On n?a utilise la source fiscale que pour distinguer les vacances courte et longue. Sur le parc social, le re pertoire du parc locatif social (RPLS) permet de distinguer de manie re fiable les vacances courte et longue, mais ce n?est pas sur ce parc que re side l?essentiel du proble me pose par la vacance dans les de partements d?outre-mer. Les graphiques 4 comparent, par de partement d?outre-mer, l?e volution depuis 1990 du nombre de loge- ments vacants et celle de la population, du nombre de me nages (c?est-a -dire de re sidences principales) et du nombre de re sidences secondaires. Graphiques 1 : population, nombre de ménages, nombre de résidences secondaires et nombre de logements vacants, 1990-2018 Population Nombre de ménages (c'est-à-dire de résidences principales) Nombre de résidences secondaires Nombre de logements vacants EFFECTIFS 0 100000 200000 300000 400000 500000 600000 700000 800000 900000 1000000 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 Guadeloupe Martinique Guyane La Réunion Mayotte 0 50000 100000 150000 200000 250000 300000 350000 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 Guadeloupe Martinique Guyane La Réunion 0 5000 10000 15000 20000 25000 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 Guadeloupe Martinique Guyane La Réunion 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 Guadeloupe Martinique Guyane La Réunion Source : CGEDD d?apre s Insee (recensements de la population). PUBLIÉ Graphique 2 : idem, en % du nombre de logements Population Nombre de ménages (c'est-à-dire de résidences principales) Nombre de résidences secondaires Nombre de logements vacants EFFECTIFS EN % DU NOMBRE DE LOGEMENTS 0% 50% 100% 150% 200% 250% 300% 350% 400% 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 Guadeloupe Martinique Guyane La Réunion 70% 75% 80% 85% 90% 95% 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 Guadeloupe Martinique Guyane La Réunion 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 Guadeloupe Martinique Guyane La Réunion 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 Guadeloupe Martinique Guyane La Réunion Source : CGEDD d?apre s Insee (recensements de la population). Le Graphique 3 repre sente la variation du taux de vacance de 2013 a 2018 en fonction de son niveau en 2018. A la Re union, le niveau et la variation sur 5 ans du taux de vacance ressortent dans la moyenne nationale. Aux Antilles, le niveau de la vacance ressort plus e leve que la moyenne nationale mais sa variation est dans la moyenne nationale. En Guyane le niveau de la vacance ressort proche de la moyenne nationale mais sa variation ressort plus e leve e que la moyenne nationale ; dans ce de partement les re sultats sont cependant peu fiables, cf. § 1.2. du corps du rapport. Graphique 3 : variation du taux de vacance de 2013 à 2018 en fonction de son niveau en 2018 971 972 973 97401 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 1213 14 15 16 17 18 19 21 22 23 24 25 26 27 28 29 2A 2B 30 31 32 33 3435 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 4748 49 50 51 5253 54 55 56 57 58 59 60 6162 63 64 6566 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 7980 81 82 83 84 85 8687 88 89 90 91 92 9394 95 y = 0,15x - 0,01 R² = 0,38 -1,0% -0,5% 0,0% 0,5% 1,0% 1,5% 2,0% 2,5% 3,0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18% Var %vac 13-18 en fn% vac 2018 Source : CGEDD d?apre s Insee (recensements de la population). NB : sur ce graphique et sur les gra- phiques similaires qui suivent, la droite de re gression est calcule e uniquement sur les de partements me - tropolitains. PUBLIÉ D?un de partement a l?autre, le taux de vacance est tre s corre le avec la croissance de mographique (R²=0,61, Graphique 4). La Guyane se de tache mais les donne es y sont douteuses (cf. § 1.2. du corps du rapport). La Re union ne se distingue pas des autres de partements. Aux Antilles, le taux de vacance est encore plus e leve que ce que la faible croissance de mographique laisserait attendre. Graphique 4 :taux de vacance en 2018 en fonction de la croissance de la population de 2013 à 2018, par département 971972 973 974 01 02 03 04 05 06 07 08 0910 11 12 13 14 15 16 17 18 19 2122 23 24 25 262728 29 2A 2B 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 5354 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 6667 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 8687 88 89 90 9192 939495 y = -0,71x + 0,10 R² = 0,61 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% -6% -4% -2% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% %vac APMA en fn Croissdémog Source : CGEDD d?après Insee (recensement de la population). Par exception, on utilise ici la source fiscale sur la vacance, car elle permet de distinguer vacance courte et vacance longue, contrairement aux recensements de la population. Comme on l?a mentionne , elle est particulie rement peu fiable dans les de partements d?outre-mer. Il ne semble cependant pas que cela remette en cause l?ordre de grandeur des re sultats. Les Graphiques 5 repre sentent les taux de vacance courte, de vacance longue et de vacance totale en fonction de la croissance de mographique. La vacance « courte » est de finie comme de dure e infe rieure a un an, la vacance « longue » comme de dure e supe rieure ou e gale a 1 an. En Guyane, les vacances courte et longue ressortent e leve es mais ces re sultats ne sont pas fiables (cf. § 1.2. du corps du rapport). Dans les Antilles comme a la Re union, la vacance courte ressort dans la moyenne nationale. A la Re union, la vacance longue ressort e galement dans la moyenne nationale. La seule vacance qui ressorte anormalement élevée dans les départements d?outre-mer est la va- cance longue aux Antilles. PUBLIÉ Graphiques 5 : vacances courte, longue et totale en fonction de la croissance démographique Vacance courte Vacance longue Vacance totale 971972 973 974 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 1921 22 23 24 25 26 27 28 29 2A 2B 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 4647 48 4950 51 52 53 54 55 56 57 58 59 6061 62 63 64 65 66 6768 69 70 7172 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 y = 0,03x + 0,04 R² = 0,02 2% 3% 4% 5% 6% 7% -6% -4% -2% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% %vaccourt APMA en fn Croissdémog 971 972 973 974 01 02 03 04 05 06 07 08 0910 11 12 13 14 15 16 17 18 19 2122 23 24 25 26 2728 29 2A 99 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 7071 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 8788 89 90 91 92 93 94 95 y = -0,51x + 0,07 R² = 0,33 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 10% 11% 12% 13% -6% -4% -2% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% %vaclong APMA en fn Croissdémog 971 972 973 974 01 02 03 04 05 06 0708 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 21 22 23 24 25 26 2728 29 2A 2B 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 4748 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 7980 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 9192 93 9495 y = -0,48x + 0,11 R² = 0,30 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18% 20% -6% -4% -2% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% %vac APMA en fn Croissdémog Source : CGEDD d?apre s LOVAC 2020 pour la vacance et l?Insee (recensements de la population) pour la croissance de mographique. Alors qu?en me tropole une vacance e leve e est ge ne ralement associe e a une proportion e leve e de per- sonnes a ge es, dans les DOM ce n?est pas le cas, me me dans les Antilles (Graphique 6). Graphique 6 : taux de vacance en fonction de la proportion de la population âgée de plus de 60 ans, par département, 2018 971972 973 974 01 02 03 04 05 06 07 08 0910 11 12 13 14 15 16 17 18 19 21 22 23 24 25 262728 29 2A 2B 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 5354 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 6667 68 69 70 71 72 7374 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 9192 93 9495 y = 0,29x + 0,01 R² = 0,34 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% %vac APMA en fn %+60ans Source : CGEDD d?après Insee (recensement de la population). En effet, par comparaison avec les de partements de me tropole, la proportion de personnes a ge es au sein de la population est faible en Guyane et a la Re union et, malgre le vieillissement constate dans ces de par- tements, n?est pas particulie rement e leve e a la Guadeloupe et en Martinique. Il en va autrement si l?on conside re la proportion de personnes a ge es non plus dans l?ensemble de la population mais parmi les seuls propriétaires : cette dernie re, si elle est faible en Guyane et a la Re union, est tre s e leve e aux Antilles, que l?on conside re les proprie taires de l?ensemble des logements ou ceux des seuls logements vacants (Graphique 7 et Graphique 8). PUBLIÉ Graphique 7 : proportion de plus de 60 ans parmi les propriétaires de logements (de tout statut d?occupation : occupés ou vacants) en fonction de la proportion de plus de 60 ans dans la popula- tion, en 2018 971 972 973 974 01 02 03 0405 0607 08 09 10 1112 13 14 15 16 17 18 19 21 22 23 24 25 26 2728 29 2A2B 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 4041 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 676869 70 71 72 73 74 75 76 77 78 7980 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 y = 1,14x + 0,21 R² = 0,78 35% 40% 45% 50% 55% 60% 65% 70% 75% 80% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% %propriétaires de + de 60ans en fn %population de + de 60 ans Source : CGEDD d?après Insee (recensement de la population) pour l?âge de la population et LOVAC pour l?âge des propriétaires de logements. Graphique 8: proportion de plus de 60 ans parmi les propriétaires de logements vacants en fonc- tion de la proportion de plus de 60 ans parmi les propriétaires de logements de tout statut d?occu- pation (occupés ou vacants), en 2018 971 972 973 974 01 02 03 0405 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 1718 19 21 22 23 24 25 2627 28 29 2A2B 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 676869 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 y = 1,02x - 0,03 R² = 0,85 30% 35% 40% 45% 50% 55% 60% 65% 70% 75% 80% 35% 40% 45% 50% 55% 60% 65% 70% %propriétaires de logts vacants de + de 60ans en fn %propriétaires de + de 60ans Source : CGEDD d?après LOVAC. Ainsi, les Antilles combinent des taux de vacance très élevés et une proportion de propriétaires âgés (de logements de tout statut d?occupation comme de logements vacants) très élevée. PUBLIÉ Graphique 9 : taux de vacance en fonction de la proportion de personnes âgées parmi les proprié- taires de logements de tout statut d?occupation 971 972 973 974 01 02 03 04 05 06 07 08 0910 11 12 13 14 15 16 17 18 19 21 22 23 24 25 262728 29 2A 2B 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 5354 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 6667 68 69 70 71 72 7374 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 8687 88 89 90 91 92 93 9495 y = 0,12x + 0,03 R² = 0,10 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18% 35% 40% 45% 50% 55% 60% 65% 70% %vac APMA en fn %prop+60ans Source : CGEDD d?après Insee (recensement de la population) pour le taux de vacance et LOVAC pour l?âge des propriétaires de logements. Graphique 10: taux de vacance en fonction de la proportion de personnes âgées parmi les proprié- taires de logements vacants 971972 973 974 01 02 03 04 05 06 07 08 0910 11 12 13 14 15 16 17 18 19 2122 23 24 25 262728 29 2A 2B 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 5354 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 6667 68 69 70 71 72 7374 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 8687 88 89 90 91 92 93 9495 y = 0,14x + 0,02 R² = 0,16 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18% 30% 35% 40% 45% 50% 55% 60% 65% 70% 75% %vac APMA en fn %prop logts vacants +60ans Source : CGEDD d?après Insee (recensement de la population) pour le taux de vacance et LOVAC pour l?âge des propriétaires de logements. Les logements vacants des départements d?outre-mer sont de qualité bien moindre non seulement que les logements occupés de ces départements, mais également que les logements vacants de métropole. Ainsi selon le département d?outre-mer entre 47 et 87% des logements vacants sont dépourvus du confort de base, soit environ 30 points de plus que l?ensemble des logements de ces départements, alors que la plupart des logements même vacants de métropole en sont pourvus (Tableau 1). PUBLIÉ Tableau 1 : proportion de logements dépourvus du confort de base (*), par région, 2015 Tous logements Logements vacants Île-de-France 1% 2% Centre-Val de Loire 1% 5% Bourgogne-Franche-Comté 1% 6% Normandie 1% 3% Hauts-de-France 1% 5% Grand Est 1% 5% Pays de la Loire 1% 2% Bretagne 1% 4% Nouvelle-Aquitaine 1% 4% Occitanie 1% 3% Auvergne-Rhône-Alpes 1% 4% Provence-Alpes-Côte d'Azur 0% 1% Corse 1% 1% Guadeloupe 41% 74% Martinique 41% 67% Guyane 59% 87% La Réunion 15% 47% Mayotte 59% Proportion de logements sans confort de base Source : CGEDD d?après Insee, recensement de la population 2015 (2017 pour Mayotte). (*) C?est-à-dire dépourvus d?au moins l?un des trois éléments suivants : eau courante, baignoire ou douche, et WC intérieurs (ainsi que l?électricité à Mayotte). De même, dans les départements d?outre-mer, entre 35 et 58% des logements vacants sont dépourvus simultanément d?électricité et d?eau alors que la plupart des résidences principales de ces départements en sont pourvus (Tableau 2), et les eaux usées s?évacuent à même le sol pour 19% à 41% des logements vacants alors que ce cas est rare pour les résidences principales (Tableau 3). Tableau 2: proportion de logements dépourvus d?eau courante et d?électricité selon le statut d?oc- cupation et le département d?outre-mer 971 972 973 974 Prop. occupant 3% 2% 28% 1% Locataire non HLM 1% 1% 4% 0% Locataire HLM 0% 1% 1% 0% Locataire meublé ou chambre d'hôtel 1% 1% 5% 1% Logé gratuitement 4% 3% 37% 3% 28% 28% 43% 15% 31% 27% 67% 24% 42% 44% 58% 35% Résidence secondaire Vacant Résidence principale Logement occasionnel % sans électricité et eau Source : CGEDD d?après Insee, recensement de la population 2015. PUBLIÉ Tableau 3 : mode d?évacuation des eaux usées selon le statut d?occupation et le département d?outre-mer Occupation réseau égouts fosse septique puisard Prop. occupant 23% 58% 16% 3% 100% Locataire non HLM 44% 46% 8% 2% 100% Locataire HLM 93% 6% 0% 0% 100% Locataire meublé ou chambre d'hôtel 40% 51% 8% 2% 100% Logé gratuitement 28% 54% 15% 4% 100% 34% 39% 13% 14% 100% 31% 35% 17% 17% 100% 29% 37% 16% 19% 100% 36% 45% 13% 6% 100% Occupation réseau égouts fosse septique puisard Prop. occupant 31% 65% 1% 3% 100% Locataire non HLM 53% 45% 1% 2% 100% Locataire HLM 92% 7% 0% 0% 100% Locataire meublé ou chambre d'hôtel 58% 40% 0% 1% 100% Logé gratuitement 28% 67% 1% 5% 100% 38% 43% 2% 17% 100% 45% 38% 3% 14% 100% 33% 40% 4% 24% 100% 44% 49% 1% 6% 100% Occupation réseau égouts fosse septique puisard Prop. occupant 30% 42% 6% 22% 100% Locataire non HLM 48% 46% 1% 4% 100% Locataire HLM 82% 17% 0% 1% 100% Locataire meublé ou chambre d'hôtel 61% 33% 1% 6% 100% Logé gratuitement 28% 33% 7% 32% 100% 38% 22% 8% 33% 100% 12% 26% 15% 46% 100% 29% 21% 10% 41% 100% 42% 36% 5% 17% 100% Occupation réseau égouts fosse septique puisard Prop. occupant 31% 63% 4% 1% 100% Locataire non HLM 58% 39% 2% 1% 100% Locataire HLM 91% 8% 0% 1% 100% Locataire meublé ou chambre d'hôtel 66% 32% 1% 1% 100% Logé gratuitement 26% 65% 5% 4% 100% 52% 34% 3% 11% 100% 31% 47% 6% 16% 100% 42% 30% 8% 20% 100% 47% 46% 3% 3% 100% Raccordement à Evacuation à même le sol Total Raccordement à Evacuation à même le sol Total Raccordement à Evacuation à même le sol Total Raccordement à Evacuation à même le sol Total Vacant Tous statuts Guadeloupe Martinique Guyane Réunion Résidence secondaire Vacant Tous statuts Résidence principale Logements occasionnels Résidence secondaire Logements occasionnels Résidence secondaire Vacant Tous statuts Résidence principale Logements occasionnels Résidence principale Logements occasionnels Résidence secondaire Vacant Tous statuts Résidence principale Source : CGEDD d?après fichiers détail du recensement de la population 2015. A taux de vacance donne , le rythme de construction dans les DOM est plus e leve qu?en me tropole, surtout dans les Antilles. PUBLIÉ Graphique 11 : taux de vacance en 2018 en fonction du nombre annuel moyen de logements mis en chantier de 2015 à 2019 rapporté au nombre de logements, par département 971972 973 974 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 2122 23 24 25262728 29 2A 2B 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 5354 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 8687 88 89 90 9192 939495 y = -4,30x + 0,12 R² = 0,59 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18% 0,0% 0,2% 0,4% 0,6% 0,8% 1,0% 1,2% 1,4% 1,6% 1,8% 2,0% % vac en fn constn annuelle moy2015-19 Source : CGEDD d?après Insee (recensement de la population) et SDES (Sit@del). La proportion de re sidences secondaires est faible dans les de partements d?outre-mer, me me si elle a beaucoup augmente re cemment aux Antilles et a la Re union (cf. § 3.1.1 ci-dessus). Au niveau national, le taux de vacance et la proportion de re sidences secondaires n?apparaissent pas corre le s d?un de parte- ment a l?autre. Graphique 12 : taux de vacance en fonction de la proportion de résidences secondaires, par département, 2018 971972 973 974 01 02 03 04 05 06 07 08 0910 11 12 13 14 15 16 17 18 19 21 22 23 24 25 262728 29 2A 2B 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 5354 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 6667 68 69 70 71 72 7374 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 8687 88 89 90 9192 939495 y = -0,05x + 0,09 R² = 0,04 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% % vac en fn % RS, 2018 Source : CGEDD d?après Insee (recensement de la population). PUBLIÉ NB : la population moyenne des communes est neuf fois plus e leve e dans les DOM qu?en me tropole (17 000 habitants contre 1 900 habitants). Nous avons donc pre fe re comparer les communes des DOM non pas aux communes mais aux EPCI de me tropole, dont la population moyenne est de 51 000 habitants. Cette dernie re est ne anmoins trois fois supe rieure a la population moyenne des commuens des DOM. Il en re sulte un lissage plus pousse en me tropole que dans les DOM, qui re duit la dispersion de la proportion de logements vacants toutes choses e gales par ailleurs. Cartes 1 : proportion de logements vacants par commune dans les DOM Source : CGEDD d?apre s Insee (recensements de la population). Carte 2 : pour comparaison, proportion de logements vacants par intercommunalité en métropole Source : CGEDD d?apre s Insee (recensements de la population). PUBLIÉ Tableau 4 : communes des DOM dans lesquelles la proportion de logements vacants est supérieure à 20% Départt Code commune Commune Taux de vacance Population Guadeloupe 97126 Saint-Louis 40% 2 421 Martinique 97215 Macouba 27% 1 062 Martinique 97219 Le Prêcheur 26% 1 252 Guadeloupe 97105 Basse-Terre 24% 10 046 Guadeloupe 97112 Grand-Bourg 24% 4 941 Guadeloupe 97132 Trois-Rivières 23% 7 991 Guadeloupe 97121 Pointe-Noire 23% 6 069 Guyane 97308 Saint-Georges 23% 4 188 Martinique 97232 Le Vauclin 22% 8 686 Guadeloupe 97108 Capesterre-de-Marie-Galante 22% 3 293 Guadeloupe 97122 Port-Louis 22% 5 635 Martinique 97225 Saint-Pierre 21% 4 122 Martinique 97214 Le Lorrain 21% 6 824 Martinique 97206 Le Diamant 20% 5 576 Source : CGEDD d?apre s recensement de la population 2018. Graphique 13 : taux de vacance en fonction de la croissance de la population de 2013 à 2018 par EPCI en métropole et par commune aux Antilles et à la Réunion Les Abymes Anse-Bertrand Baie-Mahault Bai llif Basse-Terre Boui llante Capesterre-Belle-Eau Capesterre-de-Marie-Galante Gourbeyre La Désirade Deshaies Grand-Bourg Le Gos ier Goyave Lamentin Morne-à-l'Eau Le Moule Peti t-Bourg Peti t-Canal Pointe-à-Pitre Pointe-Noire Port-Louis Saint-ClaudeSaint-François Sa int-Louis Sa inte-Anne Sainte-Rose Terre-de-Bas Terre-de-Haut Trois -Rivières Vieux-Fort Vieux-Habitants L'Ajoupa-Bouillon Les Anses-d'Arlet Basse-Pointe Le Carbet Case-Pilote Le Diamant Ducos Fonds-Saint-Denis Fort-de-France Le François Grand'Rivière Gros -Morne Le Lamentin Le Lorra in Macouba Le Marigot Le Marin Le Morne-Rouge Le Prêcheur Rivière-Pilote Rivière-Salée Le Robert Saint-Esprit Sa int-Joseph Saint-Pierre Sainte-Anne Sainte-Luce Sainte-Marie Schoelcher La Trinité Les Trois-Îlets Le Vauclin Le Morne-Vert Bel lefontaine Les Avirons Bras-Panon Entre-Deux L'Étang-SaléPeti te-Île La Pla ine-des-Palmistes Le Port La Possession Saint-André Saint-Benoît Saint-Denis Sa int-Joseph Saint-LeuSaint-Louis Sa int-Paul Sa int-Pierre Saint-Philippe Sa inte-Marie Sainte-Rose Sainte-Suzanne Salazie Le Tampon Les Trois-Bassins Ci laos 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% -25% -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% Taux de vacance en fonction de la croissance de la population de 2013 à 2018 par EPCI en métropole et par commune dans les DOM EPCI de métropole Communes de Guadeloupe Communes de Martinique Communes de Réunion Source : CGEDD d?apre s Insee (recensements de la population). Dans les DOM, la surface du cercle est proportionnelle a la population de la commune. La Guyane n?a pas e te repre sente e sur ce graphique en raison des incertitudes sur la qualite de la mesure de la vacance. PUBLIÉ Cartes 3 : proportion de logements vacants, croissance démographique et construction par com- mune dans les DROM % de logements vacants Croissance démographique de 2013 à 2018 Construction annuelle en % du nombre de logements de 2013 à 2018 PUBLIÉ Graphique 14 : taux de vacance en fonction de la proportion de résidences secondaires par EPCI en métropole et par commune aux Antilles et à la Réunion Les Abymes Anse-Bertrand Baie-Mahault Bai llif Basse-Terre Boui llante Capesterre-Belle-Eau Capesterre-de-Marie-Galante Gourbeyre La Désirade Deshaies Grand-Bourg Le Gos ier Goyave Lamentin Morne-à-l'Eau Le Moule Peti t-Bourg Petit-Canal Pointe-à-Pitre Pointe-Noire Port-Louis Sa int-Claude Saint-François Saint-Louis Sa inte-Anne Sainte-Rose Terre-de-Bas Terre-de-Haut Trois -Rivières Vieux-Fort Vieux-Habitants L'Ajoupa-Bouillon Les Anses-d'Arlet Basse-Pointe Le Carbet Case-Pilote Le Diamant Ducos Fonds-Saint-Denis Fort-de-France Le François Grand'Rivière Gros -Morne Le Lamentin Le Lorra in Macouba Le Marigot Le Marin Le Morne-Rouge Le Prêcheur Rivière-Pilote Rivière-Salée Le Robert Sa int-Esprit Saint-Joseph Saint-Pierre Sainte-Anne Sainte-Luce Sainte-Marie Schoelcher La Trinité Les Trois-Îlets Le Vauclin Le Morne-Vert Bel lefontaine Les Avirons Bras -Panon Entre-Deux L'Étang-SaléPetite-Île La Pla ine-des-Palmistes Le Port La Possession Saint-André Sa int-Benoît Saint-Denis Sa int-Joseph Saint-LeuSaint-Louis Saint-Paul Saint-Pierre Saint-Philippe Sainte-Marie Sainte-Rose Sainte-Suzanne Salazie Le Tampon Les Trois-Bassins Ci laos 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% Taux de vacance en fonction de la proportion de résidences secondaires par EPCI en métropole et par commune dans les DOM EPCI de métropole Communes de Guadeloupe Communes de Martinique Communes de Réunion Source : CGEDD d?apre s Insee (recensements de la population). Dans les DOM, la surface du cercle est proportionnelle a la population de la commune. La Guyane n?a pas e te repre sente e sur ce graphique en raison des incertitudes sur la qualite de la mesure de la vacance. Cartes 4 : proportion de logements vacants et de résidences secondaires par commune dans les DROM Logements vacants Résidences secondaires Source : CGEDD d?apre s Insee (recensements de la population). PUBLIÉ Les donne es de cette annexe sont pour partie reprises de l?annexe 3 du rapport du CGEDD n° 012416- 01 d?avril 2019 sur les conse quences dans les de partements d?outre-mer de la suppression de l?alloca- tion de logement en accession83. Les phe nome nes qui y sont de crits ont en effet peu e volue depuis lors. NB : pour Mayotte, certaines sources ne sont pas disponibles. Dans certains cas nous avons reconstitue des donne es approximativement comparables a celles des autres de partements. Dans les autres cas, ce de partement ne figure pas dans les graphiques et tableaux ci-dessous. Les de partements d?outre-mer pre sentent des e volutions de mographiques contraste es : - en Guyane et encore plus a Mayotte, la population croî t a un rythme explosif inconnu en me tro- pole, - dans les Antilles, elle diminue, ces de partements s?apparentant sur ce point a de nombreux de - partements ruraux de me tropole (Creuse, Cantal, etc.), - la Re union occupe une position me diane, proche du quatrie me quintile de croissance de mogra- phique des de partements me tropolitains. Graphique 15 : nombre d?habitants selon le département 0 100000 200000 300000 400000 500000 600000 700000 800000 900000 1000000 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 Guadeloupe Martinique Guyane La Réunion Mayotte Source : CGEDD d?apre s Insee (recensements de la population). 83 https://cgedd.documentation.developpement-durable.gouv.fr/documents/Affaires-0011093/012416-01_rapport-pu- blie.pdf . PUBLIÉ https://cgedd.documentation.developpement-durable.gouv.fr/documents/Affaires-0011093/012416-01_rapport-publie.pdf https://cgedd.documentation.developpement-durable.gouv.fr/documents/Affaires-0011093/012416-01_rapport-publie.pdf Graphique 16 : croissance de la population en fonction de la population 01 0203 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 2A 2B 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 3334 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 6364 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 9495 971 972 973 974 976 -1% 0% 1% 2% 3% 4% 0 500000 1000000 1500000 2000000 2500000 3000000 Croissance de la population (moyenne annuelle sur les 5 dernières années) en fonction de la population, par département, 2016 Source : CGEDD d?après Insee (recensements de la population). Il en re sulte que, selon le sce nario central de projection de population de l?Insee, de 2017 a 2050, alors que la population de la me tropole aura augmente de 10 %, celle de la Guadeloupe aura diminue de 17 %, celle de la Martinique aura diminue de 25 %, celle de la Guyane aura augmente de presque moitie et celle de Mayotte aura plus que double . Seule la population de la Re union aura augmente a un rythme proche de celui de la me tropole (7 %). Outre le cas extre me de la Guyane, la taille moyenne des me nages est e leve e a la Re union, et reste plus e leve e aux Antilles que dans la grande majorite des autres de partements. Ne anmoins, le nombre de per- sonnes par me nage de croî t plus rapidement dans ces trois de partements que dans les de partements de me tropole (Graphique 17). PUBLIÉ Graphique 17 : variation annuelle du nombre de personnes par ménage de 2010 à 2015 en fonction du nombre de personnes par ménage en 2015 01 02 03 04 05 06 07 0809 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 2A 2B 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 6768 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 971 972 973 974 -1,6% -1,4% -1,2% -1,0% -0,8% -0,6% -0,4% -0,2% 0,0% 0,2% 1,5 1,7 1,9 2,1 2,3 2,5 2,7 2,9 3,1 3,3 3,5 Variation annuelle du nombre de personnes par ménage de 2010 à 2015 en fonction du nombre de personnes par ménage en 2015 Source : CGEDD d?après Insee (recensements de la population). Graphique 18 : nombre de ménages 0 50000 100000 150000 200000 250000 300000 350000 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 Guadeloupe Martinique Guyane La Réunion Source : CGEDD d?après Insee (recensements de la population). Graphique 19 : nombre de personnes par ménage 2,0 2,1 2,2 2,3 2,4 2,5 2,6 2,7 2,8 2,9 3,0 3,1 3,2 3,3 3,4 3,5 3,6 3,7 3,8 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 Guadeloupe Martinique Guyane La Réunion Source : CGEDD d?apre s Insee (recensements de la population). PUBLIÉ Aux Antilles, malgre le faible dynamisme de mographique, la proportion de personnes a ge es demeure plus faible que dans de nombreux de partements de me tropole (Graphique 20). Ne anmoins, elle croî t plus rapidement que dans tout autre de partement en Martinique, et que dans presque tous les autres de partements en Guadeloupe (Graphique 21). Ainsi, s?agissant de la taille des me nages et de la proportion de personnes a ge es, les Antilles et la Re union ne se distinguent pas des de partements de me tropole, en niveau, mais en variation. Graphique 20 : répartition des habitants selon la tranche d?âge, par département, 2015 01 02 030405 060708 0910 11121314 1516 171819 2A2B 21 22 23242526 27282930 31 32 33 3435 363738 3940 4142 434445 4647 48 49 5051 52 53 5455 56 57 58 59 60 61 62 6364 65 66 6768 69 70 7172 73 74 75 76 7778 7980 8182 838485868788899091 92 93 9495971972 973 974 976 Répartition des habitants selon leur tranche d'âge Moins de 25 ans Plus de 65 ans 25 à 65 ans Source : CGEDD d?après Insee (recensements de la population). NB : les graphiques triangle permettent de représenter trois grandeurs dont la somme est égale à 1. Plus un point est éloigné d?un côté du triangle, plus la grandeur indiquée au sommet opposé à ce côté est grande. Ainsi, sur le graphique ci-dessus, Paris ressort comme le département où la proportion d?habitants âgés de 25 à 65 ans est la plus élevée, et Mayotte comme celui où la proportion d?habitants âgés de moins de 25 ans est la plus élevée. PUBLIÉ Graphique 21 : croissance annuelle de 2000 à 2015 du % de la population âgée de plus de 65 ans en fonction du % de la population âgée de plus de 65 ans en 2015 01 02 03 04 05 06 0708 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 2A2B 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 4849 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 971 972 973 974 0,00% 0,05% 0,10% 0,15% 0,20% 0,25% 0,30% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% Croissance annuelle de 2000 à 2015 du % de la population âgée de plus de 65 ans en fonction du % de la population âgée de plus de 65 ans en 2015 Source : CGEDD d?après Insee (recensement de la population). C?est avant tout par sa moindre qualite que le parc de logements des DOM se diffe rencie de celui de la me tropole. D?un DOM a l?autre, la qualite du parc est cependant tre s variable. Cf. Tableau 1et Tableau 3 au § 3.1.5 plus hautErreur ! Source du renvoi introuvable.. Si la qualite intrinse que des logements est bien moindre dans les DOM qu?en me tropole, en revanche leur qualite de localisation, mesure e par la distance au lieu de travail (pour les me nages dont la personne de re fe rence travaille), n?est pas infe rieure (Graphique 22). Graphique 22 : durée de trajet au lieu de travail en fonction de la proportion de ménages dont la personne de référence occupe un emploi, par ancienne région, 2013 PUBLIÉ Guad Mart Guya Réun IdF ChArd Pic HauNor Cent BasNor Bou NPC Lor Als FrCoPdLoire BrePoiCh Aqu MiPy Lim RhA Auv LangRo PACA Cors 0 5 10 15 20 25 30 35 40% 45% 50% 55% 60% 65% 70% Durée de trajet au lieu de travail en minutes en fonction de la proportion de ménages dont la personne de référence occupe un emploi par ancienne région, 2013 Source : CGEDD d?après enquête logement 2013. D?un DOM a l?autre, ainsi que par comparaison avec les de partements de me tropole, le niveau de la cons- truction de logements peut e tre rapproche de la croissance de la population (Graphique 23) et du nombre de me nages (Graphique 24). En Guyane et a Mayotte84 la construction autorisée apparaî t anormalement faible. Cela re sulte de l?abon- dance de la construction non autorisée dans ces deux de partements : entre 40 % et 60 % de la construc- tion totale de logements85. A la Re union et encore plus dans les Antilles, la construction apparaî t e leve e si on la compare a la crois- sance de la population (Graphique 23). C?est moins le cas si on la compare a la croissance du nombre de me nages (Graphique 24), le desserrement des me nages e tant particulie rement prononce dans ces de - partements (cf. Graphique 17). De plus, un parc en mauvais e tat, s?il est traite par des destructions de logements, ne cessite la construction de logements supple mentaires pour reloger les me nages concerne s. Ne anmoins, dans les Antilles, le niveau de construction e leve est associe a une vacance plus e leve e que dans tout autre de partement (cf. ci-dessus). Cela incite a s?interroger sur l?arbitrage entre construction et de molition / reconstruction d?une part et simple re novation d?autre part. 84 Et ce bien que pour Mayotte nous n?ayons pas retenu le nombre de mises en chantier autorise s figurant dans la base Sit@del (soit environ 300 par an) mais une estimation de la DEAL (environ 900). Les mises en chantier totales seraient supe rieures a 2000. 85 Source : rapport de l?Audeg sur l?urbanisation spontane e, novembre 2018, http://www.audeg.fr/ftpa- ruag/aruag/ressources/docs_telechargement/R1_2-US_2018.pdf pour la Guyane, et DEAL pour Mayotte. PUBLIÉ http://www.audeg.fr/ftparuag/aruag/ressources/docs_telechargement/R1_2-US_2018.pdf http://www.audeg.fr/ftparuag/aruag/ressources/docs_telechargement/R1_2-US_2018.pdf Graphique 23 : nombre de logements mis en chantier légalement en fonction de la croissance de la population, par département, moyenne sur les 5 dernières années 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 2A 2B 21 22 23 24 25 26 2728 29 30 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 5354 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 971 972 973 974 976 y = 0,81x + 0,01 R² = 0,81 0,0% 0,5% 1,0% 1,5% 2,0% -1,0% 0,0% 1,0% 2,0% 3,0% 4,0% Nombre de logements mis en chantier en % du nb de logements du parc en fonction de la croissance de la population, moyennes annuelles sur les 5 dernières années, par département NB: seuls sont décomptés les logements ayant fait l'objet d'un permis de constru Droite de régression pour les départements de métropole Source : CGEDD d?après SDES (Sitadel) et Insee. Nombre moyen de mises en chantier de 2014 à 2018, croissance moyenne de la population de 2011 à 2016. Graphique 24: nombre de logements mis en chantier légalement en fonction de la croissance du nombre de ménages, par département, moyenne sur les 5 dernières années 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 2A 2B 21 22 23 24 25 26 2728 29 30 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 7071 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 971 972 973 974 y = 0,79x + 0,00 R² = 0,69 0,0% 0,5% 1,0% 1,5% 2,0% -1,0% 0,0% 1,0% 2,0% 3,0% 4,0% Nombre de logements mis en chantier en % du nb de logements du parc en fonction de la croissance du nombre de ménages, moyennes annuelles sur les 5 dernières années, par département NB: seuls sont décomptés les logements ayant fait l'objet d'un permis de con Droite de régression pour les départements de métropole Source : CGEDD d?après SDES (Sitadel) et Insee. Nombre moyen de mises en chantier de 2014 à 2018, croissance moyenne de la population de 2011 à 2016. PUBLIÉ Le nombre de re sidences secondaires a fortement augmente depuis 2010 aux Antilles et a la Re union (Graphique 25), mais reste faible en proportion du parc de logements (Graphique 26). Le parc est donc destine principalement a loger la population. Graphique 25 : nombre et proportion de résidences secondaires Nombre de résidences secondaires Idem en proportion du nombre de logements 0 5000 10000 15000 20000 25000 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 Guadeloupe Martinique Guyane La Réunion 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 Guadeloupe Martinique Guyane La Réunion Source : CGEDD d?après Insee (recensement de la population). Graphique 26 : proportions de résidences principales, de résidences secondaires et de logements vacants, par département, 2015 0102 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 2A 2B 21 22 23 24 25 26 2728 2930 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 5960 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 808182 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 939495 971 972 973 974 976 % de logements vacants % de résidences secondaires % de résidences prinicipales Source : CGEDD d?après Insee, recensement de la population 2015 (2017 pour Mayotte). Les DOM (hors Mayotte) ne sont en ge ne ral pas les de partements ou le revenu imposable brut ou le revenu disponible par me nage sont les plus faibles. Sous cet angle, ils s?apparentent a un ensemble de de partements me tropolitains ruraux a bas revenu (Graphique 27). PUBLIÉ Graphique 27 : revenu disponible par ménage en fonction du revenu imposable brut par ménage 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 1819 2A 2B 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 4041 42 43 4445 4647 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 7980 8182 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 9495 971 972 973 974 25000 30000 35000 40000 45000 50000 55000 25000 30000 35000 40000 45000 50000 55000 60000 65000 Revenu disponible par ménage en fonction du revenu imposable brut par ménage, 2014 Source : CGEDD d?apre s Filocom et Insee. Ne anmoins, le nombre de personnes par me nage est plus e leve dans les DOM que dans ces derniers de partements. Il en re sulte que le niveau de vie est plus faible dans les DOM que dans les autres de par- tements (Graphique 28). Graphique 28 : niveau de vie et nombre de personnes par ménage en fonction du revenu disponible par ménage, par département, 2015 01 02 03 0405 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 1819 2A 2B 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 4445 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 798081 82 83 84 85 8687 88 89 90 91 92 93 94 95 971 972 973 974 01 02 03 0405 06 0708 09 10 11 12 13 14 15 16 1718 19 2A2B 2122 23 24 2526 27 28 29 30 31 32 3334 35 36 37 38 394041 42 43 4445 46 47 48 49 50 51 52 53 5455 56 57 58 59 60 61 62 63 64 6566 67 6869 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 971 972 973 974 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0 15000 17500 20000 22500 25000 27500 30000 32500 35000 25000 30000 35000 40000 45000 50000 55000 Nombre de personnes par ménage Niveau de vie Revenu disponible par ménage Niveau de vie et nombre de personnes par ménage en fonction du revenu disponible par ménage selon le département, 2015 Source: CGEDD d?après Fideli 2016. La distribution des revenus est plus he te roge ne dans les DOM qu?en me tropole (Tableau 5, Tableau 6 et Graphiques 29). PUBLIÉ On conside re ici les quantiles locaux (c?est-a -dire mesure s non sur l?ensemble de la France mais sur chaque pe rime tre : de partement ou zone de prix) de revenu ou de niveau de vie (revenu disponible par unite de consommation). Les neuvie mes de ciles de revenu et de niveau de vie sont dans les DOM presque au me me niveau qu?en me tropole. En revanche, les premiers de ciles y sont presque deux fois plus faibles qu?en me tropole (et trois fois plus faibles en Guyane). Concomitamment, les premiers quantiles de revenu par me nage repre sentent une fraction plus faible du revenu me dian qu?en me tropole, et inversement pour les quantiles les plus e leve s, et il en va de me me si l?on conside re le revenu par unite de consommation (« niveau de vie ») au lieu du revenu par me nage. Ainsi, alors que les me nages « aise s » ont des revenus (par me nage ou par unite de consommation) peu diffe rents dans les DOM et en me tropole86, les me nages « modestes » y ont des revenus deux voire trois fois plus faibles87. Les DOM sont, apre s Paris, les de partements ou l?e ventail des revenus et des niveaux de vie est le plus large (Graphiques 3088 ; a Mayotte, cas extre me, le rapport du neuvie me au premier de cile de revenu e tait de 14,1 en 201189). Cela re sulte de bas revenus particulie rement faibles, et non, comme a Paris, de hauts revenus particulie rement e leve s. Tableau 5 : quantiles de revenu par ménage en euros, en % de la valeur pour l?ensemble de la France et en % de la médiane, selon le DOM et la zone de prix métropolitaine 1er décile 1er quartile Médiane 3ème quartile 9ème décile 1er décile 1er quartile Médiane 3ème quartile 9ème décile 1er décile 1er quartile Médiane 3ème quartile 9ème décile Guadeloupe 586 947 1 846 3 249 5 193 (58%) (59%) (70%) (79%) (88%) 32% 51% 100% 176% 281% Martinique 635 1 087 2 032 3 502 5 474 (62%) (67%) (77%) (86%) (93%) 31% 53% 100% 172% 269% Guyane 543 1 213 2 308 3 992 6 190 (53%) (75%) (88%) (98%) (105%) 24% 53% 100% 173% 268% Réunion 616 1 053 2 001 3 589 5 748 (61%) (65%) (76%) (88%) (98%) 31% 53% 100% 179% 287% Métropole zone A ou Abis 1 097 1 778 2 952 4 722 7 204 (108%) (110%) (112%) (115%) (122%) 37% 60% 100% 160% 244% Métropole zone B1 993 1 571 2 576 4 070 5 867 (98%) (97%) (98%) (99%) (100%) 39% 61% 100% 158% 228% Métropole zone B2 979 1 563 2 483 3 843 5 466 (96%) (97%) (94%) (94%) (93%) 39% 63% 100% 155% 220% Métropole zone C 1 075 1 631 2 603 3 883 5 298 (106%) (101%) (99%) (95%) (90%) 41% 63% 100% 149% 204% France 1 015 1 618 2 634 4 091 5 891 (100%) (100%) (100%) (100%) (100%) 39% 61% 100% 155% 224% Quantile rapporté au revenu médianQuantile de revenu en euros (idem en % de la valeur pour l'ensemble de la France) Source : CGEDD d?après enquête logement 2013. 86 Me me si l?on tient compte de ce que les prix a la consommation sont plus e leve s dans les DOM de 7 a 12 % selon le de partement conside re (cf. Insee Premie re, « En 2015 les prix dans les DOM restent plus e leve s qu?en me tropole », L. Jaluzot, F. Malaval et G. Rateau, avril 2016). 87 Par de finition des termes « aise » et « modeste », les 20 % des me nages ayant les revenus par unite de consommation les plus e leve s sont dits « aise s », les 20 % des me nages ayant les revenus par unite de consommation les plus faibles sont dits « modestes ». Le premier de cile de revenu par unite de consommation est donc la me diane du revenu par unite de consommation des me nages modestes, et le neuvie me de cile de revenu par unite de consommation est la me diane du revenu par unite de consommation des me nages aise s. 88 La valeur tre s e leve e dans le cas guyanais est peut-e tre due en partie a la moindre fiabilite des donne es. 89 Source : « Insee Analyses, Mayotte, enque te Budget de famille, entre faiblesse des revenus et hausse de la consomma- tion » de cembre 2014 (revenus 2011). PUBLIÉ Tableau 6 : idem mais en considérant le niveau de vie (revenu par unité de consommation) au lieu du revenu par ménage 1er décile 1er quartile Médiane 3ème quartile 9ème décile 1er décile 1er quartile Médiane 3ème quartile 9ème décile 1er décile 1er quartile Médiane 3ème quartile 9ème décile Guadeloupe 416 724 1 228 2 146 3 312 (53%) (60%) (70%) (84%) (92%) 34% 59% 100% 175% 270% Martinique 466 808 1 329 2 309 3 441 (59%) (67%) (75%) (91%) (96%) 35% 61% 100% 174% 259% Guyane 258 646 1 219 2 411 3 732 (33%) (53%) (69%) (95%) (104%) 21% 53% 100% 198% 306% Réunion 434 651 1 120 2 119 3 338 (55%) (54%) (64%) (83%) (93%) 39% 58% 100% 189% 298% Métropole zone A ou Abis 816 1 318 2 028 3 026 4 431 (103%) (109%) (115%) (119%) (123%) 40% 65% 100% 149% 219% Métropole zone B1 774 1 200 1 773 2 620 3 514 (98%) (99%) (101%) (103%) (98%) 44% 68% 100% 148% 198% Métropole zone B2 774 1 175 1 711 2 394 3 388 (98%) (97%) (97%) (94%) (94%) 45% 69% 100% 140% 198% Métropole zone C 847 1 220 1 675 2 282 3 114 (107%) (101%) (95%) (90%) (86%) 51% 73% 100% 136% 186% France 790 1 210 1 762 2 543 3 602 (100%) (100%) (100%) (100%) (100%) 45% 69% 100% 144% 204% Quantile de niveau de vie en euros Quantile rapporté au niveau de vie médian (idem en % de la valeur pour l'ensemble de la France) Source : CGEDD d?après enquête logement 2013. Graphiques 29 : déciles et quartiles extrêmes de revenu disponible par ménage et de niveau de vie, par département, 2015 Premier de cile en fonction du neuvie me de cile Quantiles de revenu disponible Quantiles de niveau de vie 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 171819 2A 2B 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 3940 41 42 43 44 45 4647 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 7071 72 73 74 75 76 77 78 79 80 8182 83 84 85 8687 88 89 90 91 92 93 94 95 971 972 973 974 France 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 80000 90000 100000 Premier décile de revenu disponible en fonction du neuvième décile de revenu disponible selon le département, 2015 01 02 03 04 05 06 07 0809 10 11 12 13 14 1516 1718 19 2A 2B 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38394041 42 43 44 45 464748 49 50 5152 53 5455 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 6970 7172 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 868788 89 90 91 92 93 94 95 971 972 973 974 France 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 45000 50000 55000 60000 65000 Premier décile de niveau de vie en fonction du neuvième décile de niveau de vie selon le département, 2015 Premier quartile en fonction du troisie me quartile Quantiles de revenu disponible Quantiles de niveau de vie 01 02 03 0405 0607 08 09 10 11 12 13 14 15 16 171819 2A 2B 21 22 23 24 25 26 2728 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 394041 42 43 44 45 4647 48 49 50 51 52 53 5455 56 57 58 59 60 61 62 6364 65 66 67 68 69 7071 72 73 74 75 76 77 78 7980 8182 83 84 85 86 8788 89 90 91 92 93 94 95 971 972 973974 France 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 45000 50000 55000 60000 65000 Premier quartile de revenu disponible en fonction du troisième quartile de revenu disponible selon le département, 2015 01 02 03 04 05 0607 0809 10 11 12 13 14 15 16 171819 2A 2B 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 3940 41 4243 4445 46 4748 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 6364 65 66 67 68 69 707172 73 74 75 76 77 78 79 8081 82 83 84 85 8687 88 89 90 91 92 93 9495 971 972 973 974 France 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 20000 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 45000 Premier quartile de niveau de vie en fonction du troisième quartile de niveau de vie selon le département, 2015 Source : CGEDD d?après Fideli 2016 (revenus 2015). La fiabilité est moindre pour la Guadeloupe et la Guyane. PUBLIÉ Graphiques 30 : rapport des quartiles extrêmes en fonction du rapport des déciles extrêmes de re- venu disponible et de niveau de vie, par département, 2015 Quantiles de revenu disponible Quantiles de niveau de vie 01 0203 0405 06 0708 09 10 1112 13 141516171819 2A 2B 21 222324 25 26 2728 29 30 31 3233 34 35 36 3738 39 4041 4243 44 45 4647 48 4950 51 5253 54 55 56 57 58 59 60 6162 63 64 656667 6869 707172 73 74 75 7677 78 79 80 8182 8384 85 8687 88 89 9091 92 93 94 95 971 972 973 974 France 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 0 2 4 6 8 10 12 14 16 Q3/Q1 en fonction de D9/D1 01 0203 04 05 06 07 0809 10 11 12 13 14151617 18192A 2B 2122 2324 252627 2829 3031 3233 34 35 36 3738 39404142 43 4445 46 4748 49 50 51 52 53 54 5556 57 58 59 60 61 626364 65 66 67 6869 707172 73 74 75 7677 78 79 808182 8384 85 8687 8889 9091 92 9394 95 971 972 973 974 France 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 0 2 4 6 8 10 12 14 16 Q3/Q1 en fonction de D9/D1 Source : CGEDD d?après Fideli 2016 (revenus 2015). D1 : premier décile ; D9 : neuvième décile ; Q1 : premier quartile ; Q3 : troisième quartile. La fiabilité est moindre pour la Guadeloupe et la Guyane. Les diffe rentes mesures du taux de pauvrete diffe rent selon la source et selon que l?on conside re le taux de pauvrete des me nages ou des individus, mais toutes conduisent a un taux beaucoup plus e leve dans les DOM qu?en me tropole (Tableau 7 et Graphique 31), sous l?effet d?une plus grande he te roge ne ite des revenus et d?un plus grand nombre de personnes par me nage. Tableau 7 : taux de pauvreté comparés Enquête budget des familles 2017, individus Enquête budget des familles 2017, ménages Enquête logement 2013, ménages Guadeloupe 34% 35% 43% Martinique 33% 35% 38% Guyane 53% 45% 43% Réunion 42% 42% 48% DOM hors Mayotte 40% 39% 44% Mayotte 77% 74% Métropole 14% 14% 18% Source : Insee pour l?enque te budget des familles, et CGEDD d?apre s enque te logement pour cette der- nie re. PUBLIÉ Graphique 31 : taux de pauvreté comparés 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% Guadeloupe Martinique Guyane Réunion DOM hors Mayotte Mayotte Métropole Taux de pauvreté comparés (NB: seuil de pauvreté national) Enquête budget des familles 2017, individus Enquête budget des familles 2017, ménages Enquête logement 2013, ménages Source : valeurs du Tableau 7. Cela est vrai quel que soit le statut d?occupation conside re (Graphique 32). Le taux de pauvrete des pro- prie taires-occupants dans les DOM est e quivalent a celui des locataires du parc social de nombreux de - partements me tropolitains. Graphique 32 : proportion de ménages sous le seuil de pauvreté, selon le statut d?occupation, en fonction de la proportion de ménages sous le seuil de pauvreté pour l?ensemble des statuts d?occupation, par département, 2015 01 0203 04 050607 08 09 10 11 12 13 14 15 16 1718 19 2A 2B 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 3738 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 6364 65 66 6768 69 70 71 727374 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86878889 90 9192 93 9495 971 972 973974 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 1516 17 18 19 2A 2B 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 3940 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 6768 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 8081 82 83 84 85 86 8788 89 90 91 92 93 94 95 971 972 973 974 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 1819 2A 2B 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 3738 3940 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 8687 88 8990 91 92 93 94 95 971 972 973 974 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% Proportion de ménages sous le seuil de pauvreté , selon le statut d'occupation, en fonction de la proportion de ménages sous le seuil de pauvreté pour l'ensemble des statuts d'occupation selon le département, 2015 Propriétaires-occupants Locataires du secteur privé Locataires HLM ou SEM Départements d'outre-mer Source : Fideli 2016 (revenus 2015). La fiabilité est moindre pour la Guadeloupe et la Guyane. PUBLIÉ Tableau 8 : répartition des ménages par statut d?occupation, selon qu?ils sont sous le seuil de pau- vreté ou non Guadeloupe Martinique Guyane Réunion DOM AouAbis B1 B2 C Métropole France Ménages sous le seuil de pauvreté Propriétaire-occupant 23% 17% 16% 20% 20% 3% 4% 4% 8% 5% 5% Locataire HLM 10% 8% 10% 14% 11% 7% 9% 8% 4% 6% 6% Autre locataire 8% 8% 11% 10% 9% 6% 7% 7% 6% 6% 6% Logé gratuitement 3% 6% 7% 3% 4% 1% 0% 1% 1% 1% 1% Tous statuts 43% 38% 43% 48% 44% 17% 20% 20% 18% 18% 19% Autres ménages Propriétaire-occupant 36% 37% 24% 31% 33% 45% 48% 53% 65% 54% 54% Locataire HLM 8% 9% 11% 6% 8% 15% 11% 10% 4% 10% 10% Autre locataire 9% 12% 17% 13% 12% 20% 18% 15% 11% 16% 16% Logé gratuitement 4% 4% 5% 3% 3% 3% 2% 2% 2% 2% 2% Tous statuts 57% 62% 57% 52% 56% 83% 80% 80% 82% 82% 81% Ensemble des ménages Propriétaire-occupant 59% 54% 40% 51% 53% 48% 52% 57% 73% 59% 59% Locataire HLM 18% 17% 21% 19% 19% 22% 20% 19% 8% 16% 16% Autre locataire 17% 19% 28% 24% 21% 26% 26% 22% 17% 22% 22% Logé gratuitement 7% 9% 11% 6% 7% 3% 2% 2% 2% 3% 3% Tous statuts 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% Ménages sous le seuil de pauvreté Propriétaire-occupant 52% 45% 36% 43% 45% 19% 19% 21% 45% 28% 29% Locataire HLM 22% 20% 23% 28% 25% 40% 43% 42% 20% 35% 34% Autre locataire 19% 20% 26% 22% 21% 37% 36% 35% 31% 34% 34% Logé gratuitement 7% 15% 15% 7% 9% 3% 2% 3% 3% 3% 4% Tous statuts 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% Autres ménages Propriétaire-occupant 63% 60% 43% 58% 59% 54% 61% 66% 79% 66% 66% Locataire HLM 14% 15% 19% 11% 14% 19% 14% 13% 5% 12% 12% Autre locataire 15% 19% 30% 25% 22% 24% 23% 19% 14% 19% 19% Logé gratuitement 7% 6% 8% 5% 6% 3% 2% 2% 2% 2% 2% Tous statuts 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% Ensemble des ménages Propriétaire-occupant 59% 54% 40% 51% 53% 48% 52% 57% 73% 59% 59% Locataire HLM 18% 17% 21% 19% 19% 22% 20% 19% 8% 16% 16% Autre locataire 17% 19% 28% 24% 21% 26% 26% 22% 17% 22% 22% Logé gratuitement 7% 9% 11% 6% 7% 3% 2% 2% 2% 3% 3% Tous statuts 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% En % de l'ensemble des ménages En % de l'ensemble des ménages de même classe de niveau de vie DOM par département Métropole par zone Source : CGEDD d?après enquête logement 2013. Dans le parc prive , les revenus moyens des locataires sont plus e leve s dans les DOM (hors Mayotte) que dans les re gions me tropolitaines hors Ile-de-France (Tableau 9 et Graphiques 33). Les loyers moyens bruts (c?est-a -dire avant de duction de l?allocation logement) par logement y sont e galement plus e leve s hors re gions Ile-de-France et Provence-Alpes-Co te d?Azur. Malgre une allocation logement moyenne plus e leve e (sous l?effet notamment des diffe rences de taille de me nage), les loyers nets y sont supe rieurs a ceux de la plupart des re gions me tropolitaines. Il en re sulte que les loyers bruts et nets d?allocation lo- gement rapporte s au revenu des locataires (que nous utiliserons comme indicateurs de taux d?effort brut et net) ne sont pas plus e leve s dans les DOM qu?en me tropole (colonnes bleue et jaune du Tableau 9, pave A). Dans le parc HLM, hormis le cas particulier des revenus en Guyane, les DOM ne font pas exception par rapport aux re gions me tropolitaines en matie re de loyers, de revenus des locataires et de loyers en pro- portion des revenus des locataires. Cette cohe rence globale entre loyers et revenus, tant dans le parc HLM que dans le parc prive , re sulte vraisemblablement d?un effet de se lection : ne sont admis dans le parc locatif, HLM ou prive , que les me nages qui peuvent en supporter le loyer. PUBLIÉ Ne anmoins, pour e valuer l?accessibilite du parc locatif aux me nages a bas revenu, il faut retreindre l?ana- lyse aux locataires a bas revenu. Nous conside rerons les locataires du premier quartile de revenu local, c?est-a -dire dont le revenu est infe rieur au revenu seuil tel que 25 % des me nages (locataires ou non) de la zone ge ographique conside re e aient un revenu infe rieur a ce seuil90 (pave B du Tableau 9). Ce revenu seuil est beaucoup plus faible dans les DOM qu?en me tropole. Il en re sulte que, pour ces me - nages, le loyer moyen rapporte au revenu moyen est plus e leve dans les DOM qu?en me tropole de 10 a 20 points, tant en HLM et que dans le parc prive (colonne bleue du Tableau 9, pave B), la Guyane faisant exception. Ce n?est que parce qu?ils perçoivent une allocation logement tre s supe rieure (de moitie environ) que ces locataires peuvent acce der au parc HLM avec un taux d?effort net d?allocation logement (colonne jaune du Tableau 9, pave B) voisin de celui des me nages de me tropole. Dans le parc prive , leur taux d?effort net (voisin de 30 %) est tre s e leve , a fortiori pour des me nages dont le revenu est faible. 90 Le « premier quartile » de revenu est le revenu tel que 25 % des me nages ont un revenu plus faible. Dans un autre sens, c?est e galement l?ensemble des me nages dont le revenu est infe rieur a ce seuil. PUBLIÉ Tableau 9 : agrégats divers pour les locataires du parc HLM et du parc privé, selon le DOM et la zone de prix métropolitaine, tous locataires et locataires du premier quartile local de revenu Nb d'enre- gistre- ments Nombre de ménages Reve nu du statut Loyer Alloc ation loge ment Loyer net d'AL Loyer moyen Loyer net d'AL moyen Âge (ans) Nb de per- sonnes Nb de pièces Sur- face (m²) % de loge- ments col- lectifs Statut: locataire HLM Guadeloupe 306 30 221 1 731 413 184 230 24% 13% 49 2,4 3,3 69 87% Martinique 247 28 610 1 834 362 142 220 20% 12% 51 2,2 3,2 75 97% Guyane 194 13 210 2 403 437 157 280 18% 12% 45 3,6 3,3 69 61% Réunion 449 59 547 1 598 377 235 142 24% 9% 47 2,8 3,1 63 80% Métropole zone A ou Abis 2 432 1 518 794 2 431 416 85 331 17% 14% 52 2,5 3,1 65 97% Métropole zone B1 1 641 1 104 572 1 852 369 125 244 20% 13% 52 2,3 3,3 70 87% Métropole zone B2 1 553 1 097 368 1 766 355 127 229 20% 13% 52 2,3 3,3 70 78% Métropole zone C 538 710 518 1 616 353 138 215 22% 13% 52 2,1 3,3 72 60% Statut: locataire du parc privé Guadeloupe 214 25 042 2 465 652 140 512 26% 21% 45 2,5 3,4 75 26% Martinique 231 29 448 2 519 618 139 479 25% 19% 47 2,3 3,1 69 47% Guyane 244 15 908 2 742 658 134 524 24% 19% 40 3,0 3,0 60 32% Réunion 476 69 303 2 768 665 148 517 24% 19% 42 2,6 3,3 73 41% Métropole zone A ou Abis 1 401 1 592 595 2 960 738 50 687 25% 23% 45 2,1 2,5 54 91% Métropole zone B1 896 1 313 193 2 364 574 74 501 24% 21% 44 2,0 2,9 65 77% Métropole zone B2 935 1 189 075 2 095 503 83 421 24% 20% 46 2,0 3,2 70 68% Métropole zone C 925 1 481 373 2 115 474 90 385 22% 18% 48 2,1 3,7 82 34% Statut: locataire HLM Guadeloupe 143 13 974 953 408 279 129 43% 14% 51 2,6 3,4 70 88% Martinique 118 13 219 1 059 355 236 120 34% 11% 49 2,5 3,4 76 95% Guyane 117 7 817 1 673 429 214 215 26% 13% 46 4,4 3,4 70 65% Réunion 314 40 974 1 117 380 293 87 34% 8% 47 2,9 3,1 62 81% Métropole zone A ou Abis 1 741 1 016 049 1 845 392 126 267 21% 14% 51 2,7 3,1 65 97% Métropole zone B1 1 278 827 741 1 528 364 162 202 24% 13% 52 2,5 3,3 70 88% Métropole zone B2 1 246 840 032 1 495 351 162 190 23% 13% 51 2,4 3,4 71 76% Métropole zone C 463 605 138 1 462 351 159 192 24% 13% 52 2,1 3,3 72 62% Statut: locataire du parc privé Guadeloupe 97 11 327 942 554 246 308 59% 33% 45 2,8 3,3 67 28% Martinique 102 12 231 1 030 585 266 319 57% 31% 45 2,7 2,9 67 41% Guyane 132 7 894 1 313 501 237 264 38% 20% 41 3,6 2,9 53 34% Réunion 219 30 430 1 059 564 275 289 53% 27% 40 2,9 3,2 67 38% Métropole zone A ou Abis 685 786 234 1 554 604 100 505 39% 32% 46 2,2 2,3 50 91% Métropole zone B1 457 648 381 1 417 517 137 380 37% 27% 44 2,1 2,8 61 79% Métropole zone B2 525 678 398 1 361 473 140 333 35% 24% 45 2,1 3,1 67 69% Métropole zone C 621 993 669 1 536 448 130 318 29% 21% 47 2,2 3,5 78 37% Source: CGEDD d'après enquête logement 2013. Statut: locataire HLM Guadeloupe 47% 46% 55% 99% 152% 56% 179% 102% 104% 110% 103% 101% 101% Martinique 48% 46% 58% 98% 166% 54% 170% 94% 96% 114% 105% 101% 97% Guyane 60% 59% 70% 98% 136% 77% 141% 110% 102% 122% 103% 101% 106% Réunion 70% 69% 70% 101% 125% 61% 144% 87% 99% 104% 100% 99% 101% Métropole zone A ou Abis 72% 67% 76% 94% 147% 81% 124% 106% 98% 109% 101% 100% 100% Métropole zone B1 78% 75% 83% 99% 130% 83% 119% 100% 100% 107% 100% 100% 100% Métropole zone B2 80% 77% 85% 99% 128% 83% 117% 98% 98% 107% 102% 101% 99% Métropole zone C 86% 85% 90% 100% 115% 89% 110% 99% 99% 104% 100% 100% 103% Statut: locataire du parc privé Guadeloupe 45% 45% 38% 85% 176% 60% 223% 157% 101% 110% 97% 89% 109% Martinique 44% 42% 41% 95% 192% 67% 231% 163% 95% 119% 95% 97% 88% Guyane 54% 50% 48% 76% 177% 50% 159% 105% 103% 122% 95% 88% 106% Réunion 46% 44% 38% 85% 186% 56% 222% 146% 96% 110% 97% 93% 93% Métropole zone A ou Abis 49% 49% 52% 82% 197% 73% 156% 140% 101% 105% 94% 92% 101% Métropole zone B1 51% 49% 60% 90% 187% 76% 150% 127% 99% 105% 95% 94% 103% Métropole zone B2 56% 57% 65% 94% 169% 79% 144% 122% 98% 106% 96% 96% 103% Métropole zone C 67% 67% 73% 95% 145% 83% 130% 114% 100% 103% 96% 95% 111% Ratio B/A En euros par mois En % du revenu moyen du statut A: Tous loca- taires B: Loca- taires du premier quartile de revenu de la zone Source : CGEDD d?après enquête logement 2013. PUBLIÉ Graphiques 33: loyer en euros par mois et en % du revenu, par région, locataire du parc privé et locataire HLM Guad Mart GuyaRéun IdF ChArd PicHauNor CentBasNor Bou NPC Lor Als FrCo PdLoire Bre PoiCh Aqu MiPy Lim RhA Auv LangRo PACA GuadMart Guya Réun IdF ChArd Pic HauNor CentBasNor Bou NPC Lor Als FrCo PdLoireBre PoiCh Aqu MiPyLim RhAAuv LangRo PACA Guad Mart GuyaRéun IdF ChArd Pic HauNor CentBasNor Bou NPC Lor Als FrCo PdLoire Bre PoiCh Aqu MiPy Lim RhA Auv LangRo PACA 0 100 200 300 400 500 600 700 800 1400 1600 1800 2000 2200 2400 2600 2800 3000 3200 3400 Loyer moyen en fonction du revenu moyen locataire du parc privé par mois, 2013 Loyer brut Allocation logement Loyer net d'allocation logement Guad Mart Guya Réun IdF ChArdPic HauNor CentBasNorBou NPC Lor Als FrCo PdLoire BrePoiCh Aqu MiPy Lim RhA Auv LangRo PACA Guad Mart Guya Réun IdF ChArd Pic HauNorCent BasNorBou NPC Lor Als FrCoPdLoire BrePoiCh Aqu MiPy Lim RhA Auv LangRo PACA Guad Mart Guya Réun IdF ChArd Pic HauNor Cent BasNor Bou NPC Lor Als FrCo PdLoireBrePoiCh Aqu MiPy Lim RhA Auv LangRo PACA 0 100 200 300 400 500 600 700 800 1400 1600 1800 2000 2200 2400 2600 2800 3000 3200 3400 Loyer moyen en fonction du revenu moyen locataire HLM par mois, 2013 Loyer brut Allocation logement Loyer net d'allocation logement Guad Mart GuyaRéun IdF ChArd Pic HauNor Cent BasNor Bou NPC Lor Als FrCo PdLoire Bre PoiCh Aqu MiPy Lim RhA Auv LangRo PACA Guad Mart Guya Réun IdF ChArd Pic HauNor Cent BasNor Bou NPC Lor Als FrCo PdLoire BrePoiCh Aqu MiPy Lim RhA Auv LangRo PACA 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 1400 1600 1800 2000 2200 2400 2600 2800 3000 3200 3400 Loyer moyen rapporté au revenu moyen en fonction du revenu moyen locataire du parc privé par mois, 2013 Loyer brut moyen rapporté au revenu moyen Loyer net d'allocation logement moyen rapporté au revenu moyen Guad Mart Guya Réun IdF ChArdPic HauNor Cent BasNor Bou NPCLor Als FrCo PdLoire Bre PoiCh Aqu MiPy Lim RhA Auv LangRo PACA Guad Mart Guya Réun IdF ChArd Pic HauNor Cent BasNor Bou NPCLor Als FrCo PdLoire Bre PoiCh Aqu MiPy Lim RhA Auv LangRo PACA 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 1400 1600 1800 2000 2200 2400 2600 2800 3000 3200 3400 Loyer moyen rapporté au revenu moyen en fonction du revenu moyen locataire HLM par mois, 2013 Loyer brut moyen rapporté au revenu moyen Loyer net d'allocation logement moyen rapporté au revenu moyen Source : CGEDD d?après enquête logement 2013. La Corse n?est pas représentée en raison du faible nombre d?enregistrements. PUBLIÉ Cette annexe ne porte pas spe cifiquement sur les DROM, me me si les propositions figurant dans sa con- clusion pourraient y e tre particulie rement utiles pour re sorber la vacance. Elle se borne a identifier un ensemble de sujets qui ne cessiteraient approfondissement. NB1 : Les taxes sur les logements vacants sont intimement lie es a la taxe d?habitation. La suppression de cette dernie re sur les re sidences principales ne cessitera donc des adaptations. Nous n?abordons pas ici cette question, faisant l?hypothe se qu?elle sera re solue par ailleurs. NB2 : nous nous appuyons ici partiellement sur l?annexe 4 du rapport de la mission IGF-CGEDD de 2016 sur les logements vacants (https://cgedd.documentation.developpement-durable.gouv.fr/noti- cepdf?id=Affaires-0009102). Nous examinons ici deux taxes sur les logements vacants : - la taxe annuelle sur les logements vacants (TLV), perçue par l?E tat dans la zone d?application de cette taxe (§ 5.1.1 ci-dessous) ; - la taxe d?habitation sur les logements vacants (THLV), applicable dans les communes qui ne sont pas situe es dans la zone d?application de la TLV et qui le souhaitent, et perçue par ces dernie res (§5.1.2) ; Nous examinons e galement la majoration de taxe d?habitation sur les logements meuble s non affecte s a l?habitation principale, c?est-a -dire sur les re sidences secondaires, (THRS), applicable dans les com- munes de la zone d?application de la TLV qui le souhaitent et perçue par ces dernie res (§ 5.1.3) ; cette majoration ne porte pas sur la vacance a proprement parler mais lui est lie e pour des raisons indique es plus loin. La taxe annuelle sur les logements vacants (TLV) est pre vue a l'article 232 du code ge ne ral des im- po ts (CGI) (cf. encadré 1). Son montant est e gal a 12,5% de la valeur locative cadastrale la premie re anne e et 25% ensuite. En deuxie me anne e, il est en moyenne e gal a 113% de la taxe d?habitation91. Elle s'applique aux logements occupe s moins de 90 jours pendant l'anne e, depuis au moins une anne e au 1er janvier de l'anne e d'imposition « dans des communes appartenant a une zone d'urbanisation con- tinue de plus de cinquante mille habitants ou existe un de se quilibre marque entre l'offre et la demande de logements, entraî nant des difficulte s se rieuses d'acce s au logement sur l'ensemble du parc re sidentiel existant, qui se caracte risent notamment par le niveau e leve des loyers, le niveau e leve des prix d'acqui- sition des logements anciens ou le nombre e leve de demandes de logement par rapport au nombre d'em- me nagements annuels dans le parc locatif social ». L?inoccupation des logements au 1er janvier est constate e par l?absence d?assujettissement du local a la taxe d?habitation (TH). Les logements soumis a la TH, notamment les re sidences secondaires, ne sont donc pas soumis a la TLV. Les logements sociaux en sont e galement exone re s. 91 Source : annexe 4 du rapport IGF-CGEDD, page 26. PUBLIÉ https://cgedd.documentation.developpement-durable.gouv.fr/noticepdf?id=Affaires-0009102 https://cgedd.documentation.developpement-durable.gouv.fr/noticepdf?id=Affaires-0009102 Encadré 1 : article 232 du Code général des impôts Le pe rime tre ge ographique de la TLV recouvre l?inte gralite de la zone Abis, 9/10 de la zone A et la moitie de la zone B1, soit en 2017 32% de l?ensemble des logements, 29% des logements vacants, 27% des logements prive s vacants, 36% des logements prive s vacants depuis moins de 2 ans et 13% des loge- ments prive s vacants depuis au moins deux ans. Les logements prive s vacants depuis au moins un an situe s dans le pe rime tre ge ographique de la TLV sont en 2017 au nombre de 283 000, repre sentant 10% des logements prive s vacants et 18% des loge- ments prive s vacants depuis au moins un an. Parmi eux, 144 000 sont vacants depuis au moins 2 ans et repre sentent 5% des logements prive s vacants et 13% des logements prive s vacants depuis au moins 2 ans92. 92 Source : CGEDD d?apre s Filocom 2017. Dans ce calcul, un logement est conside re comme vacant depuis plus d?un an si la variable DUROC de la base Filocom est supe rieure ou e gale a 1, et vacant depuis plus de 2 ans si la variable DUROC est supe rieure ou e gale a 2 ; les logements conside re s comme prive s sont ceux qui ne sont de tenus ni par l?Etat, ni par les collectivite s locales, ni par des organismes HLM, ni par des SEM. Ces effectifs peuvent e tre le ge rement diffe rents de ceux qui pourraient e tre calcule s a partir de bases de donne es internes a la DGFiP. I. ? La taxe annuelle sur les logements vacants est applicable dans les communes appartenant à une zone d'urbanisation continue de plus de cinquante mille habitants où existe un déséqui- libre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'ac- cès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social. Un décret fixe la liste des communes où la taxe est instituée. Cette liste inclut les communes situées dans les collectivités régies par l'article 73 de la Constitution comprises dans une zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants et répondant aux conditions fixées à la première phrase du présent I. II. ? La taxe est due pour chaque logement vacant depuis au moins une année, au 1er janvier de l'année d'imposition, à l'exception des logements détenus par les organismes d'habitations à loyer modéré et les sociétés d'économie mixte et destinés à être attribués sous conditions de ressources. III. ? La taxe est acquittée par le propriétaire, l'usufruitier, le preneur à bail à construction ou à réhabilitation ou l'emphytéote qui dispose du logement depuis le début de la période de vacance mentionnée au II. IV. ? L'assiette de la taxe est constituée par la valeur locative du logement mentionnée à l'article 1409. Son taux est fixé à 12,5 % la première année d'imposition et à 25 % à compter de la deuxième. V. ? Pour l'application de la taxe, n'est pas considéré comme vacant un logement dont la durée d'occupation est supérieure à quatre-vingt-dix jours consécutifs au cours de la période de réfé- rence définie au II. VI. ? La taxe n'est pas due en cas de vacance indépendante de la volonté du contribuable. VII. ? Le contrôle, le recouvrement, le contentieux, les garanties et les sanctions de la taxe sont régis comme en matière de taxe foncière sur les propriétés bâties. PUBLIÉ https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexteArticle.do?cidTexte=JORFTEXT000000571356&idArticle=LEGIARTI000006527580&dateTexte=&categorieLien=cid https://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?cidTexte=LEGITEXT000006069577&idArticle=LEGIARTI000006306087&dateTexte=&categorieLien=cid https://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?cidTexte=LEGITEXT000006069577&idArticle=LEGIARTI000006306087&dateTexte=&categorieLien=cid Les motifs d?exone ration, de coulant notamment de de cisions du Conseil constitutionnel, sont multiples (cf. § 4.2 de la pre sente annexe), si bien que le taux de de gre vement est e leve , estime a environ 50% par la mission IGF-CGEDD de 201693. La mission IGF-CGEDD de 2016 rele ve par ailleurs que : - le montant de la TLV repre sentait en moyenne plus de 90% de celui de la taxe d?habitation sur les re sidences secondaires situe es en zone TLV94 ; sa marge d?augmentation est donc re duite : s?il de passe celui de la taxe d?habitation, le proprie taire a tout inte re t a de clarer que le logement est une re sidence secondaire (impose e a la taxe d?habitation mais non a la TLV), - le poids de la TLV dans le cou t de de tention d?un bien vacant peut varier d?un facteur trois en fonction du niveau de la taxe d?habitation sur les territoires, - les e carts entre la valeur cadastrale et la valeur re elle des biens distordent encore davantage l?effet de la taxe sur les logements vacants , - la de finition actuelle du pe rime tre d?application de la taxe sur les logements vacants est fragile et fait l?objet de contentieux, - la cohe rence du pe rime tre de la TLV avec le zonage ABC n?est que partiellement assure e, - Le cou t de recouvrement ressort e leve et son contentieux de mesure par rapport aux montants associe s, et elle s?articule mal avec le reste de la fiscalite immobilie re. Enfin, la mission IGF-CGEDD estime que la mise en place de la TLV en 2013 aurait conduit a une baisse du taux de vacance : - soit faible et artificiellement renforce e par la mise a jour des informations fiscales dans les zones soumises a la TLV, - soit non significative, selon la me thode e conome trique utilise e. Son efficacite serait donc limite e. La taxe d?habitation sur les logements vacants (THLV), instaure e par l?article 47 de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, est re gie par l?article 1407 bis du CGI (cf. encadré 2). Son montant est par construction e gal a celui de la taxe d?habitation que supporterait l?occupant si le logement n?e tait pas vacant, avant exone rations et abattements. Son montant moyen est donc voisin de celui de la TLV en deuxie me anne e, e gal a 113% de celui de la taxe d?habitation (cf. supra). 93 Selon cette mission, moins de 90 000 logements ont fait l?objet d?une taxation effective a la TLV en 2014 94 En zone TLV, le montant moyen de la TH sur les re sidences secondaires e tait de 864 euros, et celui de la TLV e tait de 789 euros, dont 485 euros pour les logements soumis au taux a 12,5% et 980,7 euros pour les logements soumis au taux a 25%. La TLV sur les logements vacants depuis au moins 2 ans est donc supe rieure a la TH moyenne sur les re sidences secondaires. Il faudrait cependant corriger ces montants moyens des effets de structure pour savoir si, pour un logement donne , la TH en statut de re sidences secondaire est en moyenne supe rieure ou infe rieure a la TLV. PUBLIÉ Encadré 2 : article 1407 bis du Code général des impôts Selon la mission IGF-CGEDD, en 2014, le parc des communes ayant de libe re en faveur de l?instauration d?une taxe d?habitation sur les logements vacants repre sentait 22% du parc de logements, 21% du parc prive et un quart du parc de logements vacants. Il e tait situe pour les 2/3 dans les zones B2 et C. La mission relevait que la THLV pre sente des difficulte s de collecte similaires a celles de la TLV. Depuis 2015, les communes situe es dans la zone d?application de la TLV peuvent majorer de 20% la part leur revenant de la taxe d?habitation (TH) applicable aux logements meuble s qui ne sont pas des re si- dences principales, c?est-a -dire aux re sidences secondaires. La mission IGF-CGEDD mentionne cette majoration mais rele ve qu?elle « ne constitue [?] pas en soi un dispositif de lutte contre la vacance mais un outil de renche rissement du cou t de la de tention de loge- ments non affecte s a la re sidence principale visant a encourager leur transformation en re sidence prin- cipale ». Ne anmoins, cette majoration n?est pas inde pendante de la TLV et de la THLV. En effet, la frontie re entre logements vacants et re sidences secondaires est poreuse. Selon l?e volution de la fiscalite sur ces deux statuts, les proprie taires peuvent avoir inte re t a de clarer leurs biens comme logements vacants ou comme re sidences secondaires. Plus cette majoration de TH est e leve e, moins les proprie taires auront inte re t a de clarer leurs biens comme vacants. Les communes autres que celles visées à l'article 232 peuvent, par une délibération prise dans les conditions prévues à l'article 1639 A bis, assujettir à la taxe d'habitation, pour la part com- munale et celle revenant aux établissements publics de coopération intercommunale sans fis- calité propre, les logements vacants depuis plus de deux années au 1er janvier de l'année d'imposition. La vacance s'apprécie au sens des V et VI de l'article 232. Le premier alinéa est applicable aux établissements publics de coopération intercommunale à fiscalité propre, mentionnés aux I ou II de l'article 1379-0 bis, lorsqu'ils ont adopté un pro- gramme local de l'habitat défini à l'article L. 302-1 du code de la construction et de l'habitation. La délibération prise par l'établissement public de coopération intercommunale n'est pas appli- cable sur le territoire de ses communes membres ayant délibéré pour instaurer cette taxe con- formément au premier alinéa ainsi que sur celui des communes mentionnées à l'article 232. Toutefois, sont exonérés les logements détenus par les organismes d'habitations à loyer mo- déré et les sociétés d'économie mixte, destinés à être attribués sous conditions de ressources. En cas d'imposition erronée liée à l'appréciation de la vacance, les dégrèvements en résultant sont à la charge de la commune ou de l'établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre. Ils s'imputent sur les attributions mentionnées aux articles L. 2332-2 et L. 3332- 1-1 du code général des collectivités territoriales. PUBLIÉ Encadré 3 : article 1407 ter du Code général des impôts La TLV comme la THLV donnent lieu a de nombreuses exone rations, de coulant notamment de de cisions du Conseil constitutionnel. La mission IGF-CGEDD mentionne que « le code ge ne ral des impo ts pre voit plusieurs cas d?exclusion du champ d?application de la TLV afin de garantir la constitutionalite du dispositif fiscal en fonction : ? de l?objet du logement95, les logements de tenus par les organismes d'habitations a loyer mo- de re (HLM) ainsi que ceux qui constituent des de pendances du domaine public96 ne sont pas soumis a la taxe ; ? du caractère involontaire de la vacance, notamment si le logement a vocation, dans un de lai proche, a disparaî tre ou a faire l'objet de travaux dans le cadre d'ope rations d'urbanisme, de 95 « Le Conseil constitutionnel, dans sa de cision du 29 juillet 1998, a rappele que « la loi n'a entendu e tablir aucune dis- tinction tire e de la seule nature, publique ou prive e, des proprie taires en ce qui concerne l'assujettissement a la taxe ». (cf. CE, arre t du 18 janvier 2008 n° 290366). » 96 « Le Conseil d?E tat a en effet juge dans son arre t du 18 janvier 2008 n° 290366 que la TLV ne concerne que les logements pouvant e tre mis, sur simple de cision du proprie taire, sur le marche locatif dans des conditions normales et durables d'habitation. Or les logements qui constituent des de pendances du domaine public, dont l'occupation a, comme toute occupation du domaine public, un caracte re pre caire, sont par suite exclus du champ d'application de la TLV. » I. ? Dans les communes classées dans les zones géographiques mentionnées au premier ali- néa du I de l'article 232, le conseil municipal peut, par une délibération prise dans les conditions prévues à l'article 1639 A bis, majorer d'un pourcentage compris entre 5 % et 60 % la part lui revenant de la cotisation de taxe d'habitation due au titre des logements meublés non affectés à l'habitation principale. Le produit de la majoration mentionnée au premier alinéa du présent I est versé à la commune l'ayant instituée. Cette majoration n'est pas prise en compte pour l'application des articles 1636 B sexies et 1636 B decies. Toutefois, la somme du taux de taxe d'habitation de la commune et du taux de taxe d'habitation de la commune multiplié par le taux de la majoration ne peut excéder le taux plafond de taxe d'habitation prévu à l'article 1636 B septies. II. ? Sur réclamation présentée dans le délai prévu à l'article R. * 196-2 du livre des procédures fiscales et dans les formes prévues par ce même livre, bénéficient d'un dégrèvement de la majoration : 1° Pour le logement situé à proximité du lieu où elles exercent leur activité professionnelle, les personnes contraintes de résider dans un lieu distinct de celui de leur habitation principale ; 2° Pour le logement qui constituait leur résidence principale avant qu'elles soient hébergées durablement dans un établissement ou service mentionné au premier alinéa de l'article 1414 B du présent code, les personnes qui bénéficient des dispositions du même article ; 3° Les personnes autres que celles mentionnées aux 1° et 2° qui, pour une cause étrangère à leur volonté, ne peuvent affecter le logement à un usage d'habitation principale. Les dégrèvements résultant de l'application des 1° à 3° sont à la charge de la commune ; ils s'imputent sur les attributions mentionnées à l'article L. 2332-2 du code général des collectivités territoriales. PUBLIÉ re habilitation ou de de molition ou si le logement est mis en location ou en vente au prix du marche et ne trouve pas preneur ou acque reur97 ; ? de l?état du bien, seuls les locaux clos, couverts et pourvus d?e le ments de confort minimum (installation e lectrique, eau courante, e quipements sanitaires) e tant imposables. Conforme - ment a l?article L. 232 du CGI, les logements qui ne pourraient e tre rendus habitables qu?au prix de travers de travaux importants (c?est-a -dire repre sentant plus de 25 % de la valeur ve nale du bien) ne sont pas imposables. » Encadré 4 : extrait de la décision DC n° 98-403 du Conseil constitutionnel relative à l?instauration d?une taxe sur les logements vacants Source : Conseil constitutionnel, https://www.conseil-constitutionnel.fr/decision/1998/98403DC.htm . cite dans le rapport IGF-CGEDD de 2016 sur la vacance. Il est permis de s?interroger sur la pertinence de certaines formulations utilise es par le Conseil constitu- tionnel dans la de cision ci-dessus. a) Ainsi, les « logements mis en location ou en vente au prix du marche et ne trouvant pas pre- neur » ne devraient pas exister, puisque le prix de marche est pre cise ment le prix auquel un bien ou service est e change , et donc trouve a la fois un vendeur et un acque reur. Il peut certes arriver que le prix de marche soit ne gatif ou nul, par exemple si le cou t de de molition est supe - rieur au prix du terrain a ba tir dans le voisinage. Au minimum, la restriction devrait e tre refor- mule e , par exemple ainsi : « logements mis en location ou en vente et ne trouvant pas preneur a quelque prix que ce soit sans exclure, en toute rigueur, un prix e gal a l?euro symbolique ». b) Par ailleurs, la restriction introduite par le Conseil constitutionnel « Ne sauraient e tre assujettis des logements qui ne pourraient e tre rendus habitables qu'au prix de travaux importants et dont la charge incomberait ne cessairement a leur de tenteur », les « travaux importants » e tant ceux dont le montant est supe rieur a 25% de la valeur ve nale du bien, n?a pas de justification claire. 97 Cf. Bulletin officiel des finances publiques-Impo ts re fe rence BOI-IF-AUT-60-20140311. PUBLIÉ https://www.conseil-constitutionnel.fr/decision/1998/98403DC.htm En effet, en termes de richesse, un proprie taire qui effectue des travaux pour rendre son bien occupable le revalorise. Si la revalorisation du bien est supe rieure au montant des travaux, sa richesse augmente. Si la revalorisation du bien est infe rieure au montant des travaux, sa ri- chesse ne diminue que de la diffe rence, mais, puisqu?un acheteur devrait en tout e tat de cause faire des travaux pour rendre le bien occupable, on voit mal comment la valeur ve nale avant travaux (du bien non occupable) pourrait e tre infe rieure a la valeur ve nale apre s travaux (du bien devenu occupable) diminue e du montant des travaux, pourvu que les travaux soient cali- bre s au plus juste. Ainsi, les travaux ne diminuent pas la richesse du proprie taire, et sous cet angle, ne constituent donc pas une « charge » pour lui. En termes de tre sorerie, une grande partie du montant des travaux peut en ge ne ral e tre finance par un emprunt que le loyer que le proprie taire percevra permettra de rembourser. Seul l?ap- port personnel est donc a la charge du proprie taire. c) Enfin, La sortie de vacance vise e par la TLV peut e tre obtenue par d?autres moyens que la mise en location Dans sa de cision DC n° 98-403 (cf. Encadré 4) le Conseil constitutionnel e crit que l?objectif de la taxe est d'inciter les [proprie taires de logements vacants] a mettre en location des logements susceptibles d'e tre loue s. Cela ressort e galement de certains textes pe riphe riques. Ainsi, dans le rapport de la mission d?information commune sur la pre vention et la lutte contre les exclusions sur la loi d?orientation relative a la lutte contre les exclusions du 9 juillet 1998, soit peu apre s l'adoption en lecture de finitive du projet le 1er juillet 1998 (https://www.assemblee-nationale.fr/11/rap- info/i1062.asp#P536_88448), il est e crit : "cumule e avec le dispositif d'aide a l'ame lioration de l'habitat" [la taxation] doit permettre la remise en location d'une partie des logements vides qu'il est possible de mobiliser". Ne anmoins, d?autres textes visent une sortie de vacance par d?autres moyens que la mise en location. Ainsi, l?expose des motifs dans le projet de loi de de finances pour 2013 (qui a modifie le dispositif) pre sentait l?objectif suivant : « Afin d?inciter a la mise en location ou a la cession de logements dans les agglome rations ou les tensions immobilie res sont les plus fortes, il est propose de renforcer la porte e de la taxe sur les logements vacants (TLV). » Parmi les modes de sortie de vacance vise s par la loi figure donc explicitement la cession a un autre acteur qui, lui, pourrait occuper le logement ou le louer, sans doute apre s travaux. Or ce sce nario contribue tout autant a la re sorption de la vacance, et me me davantage lorsque la cause de la vacance re side dans l?incapacite du proprie taire a prendre des de cisions (du fait d?indivisions, de l?a ge du proprie taire, etc.). C?est peut-e tre la restriction de la sortie de vacance a la mise en location qui a amene le Conseil constitutionnel a exone rer de TLV les biens ne cessitant des « travaux importants et dont la charge incomberait ne cessairement a leur de tenteur ». La DHUP a envisage en 2020, une suppression de la clause de travaux lourds pour la taxation des loge- ments vacants98. La TLV, aux termes de l?article 232 du CGI (cf. encadré 1), vise a reme dier a « des difficulte s se rieuses d'acce s au logement ». Elle vise donc un objectif de politique du logement. De me me, le Conseil constitutionnel, dans sa de cision cite e en encadré 2, a arbitre entre la protection du droit de proprie te et « la possibilite pour toute personne de disposer d'un logement de cent ». 98 « Suppression de la clause travaux pour la taxation des logements vacants », note de la DHUP, 28 mai 2020. PUBLIÉ https://www.assemblee-nationale.fr/11/rap-info/i1062.asp#P536_88448 https://www.assemblee-nationale.fr/11/rap-info/i1062.asp#P536_88448 C?est donc l?externalite ne gative du point de vue de la politique du logement engendre e par la vacance qui est taxe e via la TLV. La mission IGF-CGEDD de 2016 ne remettait pas en cause cette perspective, qui justifie la restriction de la TLV a une partie du territoire national ou les difficulte s de logement seraient particulie rement pro- nonce es, me me si l?on peut discuter les crite res utilise s pour la de limiter. Ne anmoins, un logement vacant pre sente e galement d?autres externalite s ne gatives. Il s?agit tout d?abord d?externalite s sur le plan environnemental. Un logement vacant, s?il devient occupe , permet de re duire la construction neuve et donc l?artificialisation des sols en zone C comme en zone A ou Abis. Par ailleurs, s?il est situe en centre-bourg, son occupation permet de re duire le recours a l?auto- mobile. Il peut e galement s?agir d?externalite s ne gatives sur le plan du maintien de l?ordre (un logement vacant, s?il est squatte , peut abriter des activite s ille gales), du tissu urbain (la vacance re duit la cliente le des commerces proches et incite a leur fermeture, ce qui alimente un cercle vicieux), etc. Ces externalite s n?ont pas e te prises en compte lors de la conception de la TLV. L?externalite environne- mentale tout particulie rement, dans la perspective des engagements internationaux pris par la France, justifierait une extension de l?application de la TLV99. Il n?entrait pas dans le cadre d?un rapport sur la vacance dans les DROM de proposer une e volution du dispositif de taxation de la vacance applicable a l?ensemble du territoire national. Une telle e volution apparaî t cependant ne cessaire pour re soudre l?ensemble des difficulte s que l?on vient de signaler. La mission IGF-CGEDD de 2016 proposait de simplifier et d?inte grer dans la fiscalite foncie re le cadre fiscal propre a la vacance, selon trois sce narios : - sce nario 1 : unifier les re gimes de taxation des logements vacants en supprimant la taxe d?habi- tation sur les logements vacants et en alignant le zonage de la TLV sur les zones de tension Abis et A ; - sce nario 2 : dans un contexte plus ge ne ral de re vision de la fiscalite locale, inte grer la taxe sur les logements vacants dans une « taxe locale sur le logement » remplaçant la taxe d?habitation re gle e par le locataire ou, en cas d?inoccupation au 1er janvier, par le proprie taire et comportant un me canisme d?abattement de gressif du taux a la main des collectivite s territoriales, afin de tenir compte de la typologie de la vacance ; - Sce nario 3 : supprimer la taxe sur les logements vacants et la taxe d?habitation sur les logements vacants et cre er d?une infraction au code de la construction et de l?habitation. La suppression de la taxe d?habitation sur les re sidences principales rend le deuxie me sce nario difficile- ment envisageable. Elle ne cessitera en tout e tat de cause une adaptation du dispositif. Le premier sce nario permettrait, en unifiant la TLV et la THLV, de simplifier la taxation. La restriction de la taxation aux zones Abis et A rele verait cependant de seuls objectifs de politique du logement, alors que comme on l?a vu les externalite s ne gatives de la vacance du point de vue de la protection de la plane te concernent l?ensemble du territoire. Cette restriction apparaî t donc injustifie e. 99 Indirectement, la TLV, par son zonage, a commence a prendre en compte cette externalite ne gative depuis la loi n° 2021- 1104 dite Climat et re silience (article 201 sur la part minimale de surfaces non imperme abilise es ou e co-ame nageables). PUBLIÉ Le troisie me sce nario n?est pas de veloppe dans le rapport IGF-CGEDD ; il introduit un risque de judicia- risation ; son cou t de gestion (y compris la constatation des infractions et la gestion des amendes qui leur seraient associe es) ne semble pas moindre que celui d?une taxe. En tout e tat de cause, trois conside rations devraient pre sider a une re forme du dispositif. a) Simplifier, sans doute dans l?esprit du sce nario 1 propose par la mission IGF-CGEDD. Actuellement, la TLV alimente le budget de l?E tat, la THLV celui de collectivite s locales ; une nouvelle re partition serait donc ne cessaire ; on pourrait envisager qu?un « socle » revienne au budget de l?E tat , et qu?une majoration de la taxe au-dela du socle revienne aux collectivite s locales ; on pourrait e galement envisager que la totalite de la recette revienne aux collectivite s locales, dans le cadre d?un re ame nage- ment plus large de la fiscalite locale. Dans le me me esprit, la taxation des logements vacants devrait e tre coordonne e avec celle des re sidences secondaires afin d?e viter une dissimulation de logements vacants sous forme de re sidences secondaires ou inversement. b) Réduire les exonérations On a vu plus haut que de nombreuses exone rations sont injustifie es e conomiquement ; elles amoindris- sent l?efficacite du dispositif100. Elles devraient e tre re duites. En particulier, il ne devrait pas e tre conside re inacceptable que la taxation de la vacance contraigne un proprie taire de logement vacant a le vendre, me me a un prix faible, a un autre acteur qui pourra faire le ne cessaire pour qu?il devienne occupe . Cela pourrait e tre particulie rement efficace lorsque la cause de la vacance re side dans l?incapacite du proprie taire a prendre des de cisions101. Dans les cas ou , apre s un certain de lai, le bien vacant ne trouverait pas preneur me me pour un euro symbolique, il pourrait e tre envisage qu?il soit transfe re a la collectivite . De me me le plafonnement du montant des travaux permettant de rendre le logement habitable a 25% de la valeur ve nale du bien devrait e tre supprime e. c) Etendre l?objectif à la protection de la planète Le dispositif actuel a e te conçu uniquement en prenant en compte de objectifs de politique du logement. Or les externalite s ne gatives de la vacance ne se limitent pas au logement des me nages, mais concernent e galement d?autres domaines, a commencer par la protection de la plane te. Il convient d?en tirer les conse quences, en particulier en e tendant le dispositif a l?ensemble du territoire, quitte a pre voir des ex- ceptions. De telles e volutions ne peuvent e tre envisage es qu?au niveau national. 100 Et ce particulie rement dans les DROM, objet du pre sent rapport, en raison du mauvais e tat de nombreux logements vacants, qui ne cessite des travaux importants en proportion du prix des biens. 101 Ce qui est souvent le cas dans les DROM en raison de la pre valence des indivisions PUBLIÉ Acronyme Signification AAH Aide a l?ame lioration de l?habitat ACV Action coeur de ville ADIL Association de partementale d?information logement AGORAH Agence pour l?observation de la Re union, l?ame nagement et l?habitat AL Action logement ALI Action logement immobilier Anah Agence nationale de l'habitat ANCOLS Agence nationale de contro le du logement social ARCAVS Agence de re habilitation et de construction a vocation sociale BRS Bail re el solidaire CAUE Conseil d'architecture, d'urbanisme et de l'environnement CCH Code de la construction et de l?habitation CDC Caisse des de po ts et consignation CDHH Conseil de partemental de l?habitat et de l?he bergement CGCT Code ge ne ral des collectivite s territoriales CGEDD Conseil ge ne ral de l?environnement et du de veloppement durable CGI Code ge ne ral des impo ts CG3P Code ge ne ral de la proprie te des personnes publiques CINOR Communaute intercommunale du nord de La Re union CRHH Comite re gional l?habitat et de l?he bergement CUF Commission d?urgence foncie re DEAL Direction de l'environnement, de l'ame nagement et du logement DGFIP Direction ge ne rale des finances publiques DGOM Direction ge ne rale des outre-mer PUBLIÉ Acronyme Signification DHUP Direction de l'habitat, de l'urbanisme et des paysages DRFiP Direction re gionale des finances publiques DROM De partement et re gion d?outre-mer EPCI E tablissement public de coope ration intercommunale EPF E tablissement public foncier EPFA E tablissement public foncier et d?ame nagement EPFL E tablissement public foncier local FAPIL Fe de ration des associations pour la promotion et l?insertion par le logement FIDELI Fichiers de mographiques sur les logements et les individus FRAFU Fonds re gional d'ame nagement foncier et urbain GIP Groupement d?inte re t public GIRTEC Groupement d?inte re t public pour la reconstitution des titres de proprie te s en Corse HAMAC Habitat ame lioration acquisition (filiale EPF Guadeloupe) HLM Habitation a loyer mode re IML Interme diation locative LBU Ligne budge taire unique LLS Logement locatif social LLTS Logement locatif tre s social Loi 3DS Loi relative a la diffe renciation, la de centralisation, la de concentration et portant diverses mesures de simplification de l'action publique locale Loi EROM Loi relative a l'e galite re elle outre-mer et portant autres dispositions en ma- tie re sociale et e conomique Loi ELAN Loi portant e volution du logement, de l?ame nagement et du nume rique Loi SRU Loi relative a la solidarite et au renouvellement urbains LOVAC Base de donne es logements vacants MOI Maî trise d?ouvrage d?insertion MOM Ministe re des outre-mer PUBLIÉ Acronyme Signification NPNRU Nouveau programme national de renouvellement urbain OFS Office foncier solidaire OIN Ope ration d?inte re t national OPAH Ope ration programme e d'ame lioration de l'habitat OPAH-RU Ope ration programme e d?ame lioration de l?habitat et de renouvellement ur- bain ORI Ope ration de restauration immobilie re ORT Ope ration de revitalisation de territoire PIG Programme d'inte re t ge ne ral PIHLI Plan intercommunal de lutte contre l'habitat indigne PLF Projet de loi des finances PLH Programme local de l'habitat PLOM Plan logement outre-mer PLS Pre t locatif social PLUS Pre t locatif a usage social PB Proprie taire bailleur PO Proprie taire occupant PSLA Pre t social location-accession PTLM Plan territorial logement Martinique PVD Petites villes de demain RHI Re sorption de l?habitat insalubre irre me diable ou dangereux SDES Service des donne es et e tudes statistiques SIFAG Socie te immobilie re et foncie re d?ame nagement de la Guyane SEM Socie te d'e conomie mixte SPLA Socie te s publiques locales d?ame nagement SPLA-IN socie te publique locale d'ame nagement d'inte re t national TCO Territoire co te ouest (La Re union) PUBLIÉ Acronyme Signification TFPB Taxe foncie re sur les proprie te s ba ties TH Taxe d?habitation THLV Taxe d?habitation sur les logements vacants THRS Taxe d?habitation sur les re sidences secondaires THIRORI Traitement de l?habitat insalubre reme diable ou dangereux et ope rations de restauration immobilie re TSE taxe spe ciale d?e quipement TLV Taxe sur les logements vacants ZAN Ze ro artificialisation nette PUBLIÉ PUBLIÉ Site internet du CGEDD : « Les derniers rapports » PUBLIÉ http://www.cgedd.developpement-durable.gouv.fr/les-derniers-rapports-r43.html Résumé Sommaire Liste des recommandations Introduction 1 La vacance ultra-marine des logements : des enjeux très différenciés mais des obstacles opérationnels similaires 1.1 Une vacance dans les DROM à relativiser par rapport à la métropole et très hétérogène en fonction de la dynamique démographique 1.1.1 A La Réunion : grande similitude avec la métropole 1.1.2 Aux Antilles : une vacance élevée dans un contexte de forte décroissance démographique 1.1.3 En Guyane et à Mayotte : malgré une très forte croissance démographique, des valeurs anormalement élevées du taux de vacance 1.2 Une vacance aux caractéristiques mal connues dans les outre-mer et dont les enjeux au regard des politiques locales de l?habitat sont très différenciés 1.2.1 A Mayotte : une situation de vacance très spécifique mais un enjeu qui reste à la marge des politiques de l?habitat massivement tendues vers la construction neuve et la résorption des bidonvilles 1.2.2 En Guyane : des données sur la vacance biaisées par une importante occupation informelle des logements et un enjeu de résorption surtout lié aux centres anciens 1.2.3 À La Réunion : une vacance encore peu documentée mais qui a vocation à prendre une place croissante dans les politiques locales de l?habitat 1.2.4 Aux Antilles : la vacance s?impose comme un enjeu central des politiques locales de l?habitat dans le contexte de forte décroissance démographique 1.3 Traiter le diffus comme les centres sans négliger les zones « détendues » pour intégrer le changement de paradigme de la transition écologique 2 L?enjeu premier de la résorption de la vacance se situe dans le parc privé, même si quelques aspects sont à relever en ce qui concerne le parc public locatif social 2.1 L?enjeu premier de la résorption de la vacance dans les outre-mer se situe dans le parc privé 2.2 Une vacance dans le parc public qui reste raisonnable, sauf exceptions notables mais ponctuelles 2.3 Prêter attention aux désajustements du parc public par rapport à la demande 3 Deux obstacles principaux à lever pour l?amélioration du parc privé : l?inadaptation des aides de l?Anah et l?importance des défauts de titrement 3.1 Instaurer un modèle économique viable pour l?amélioration du parc privé locatif 3.1.1 Un nombre insignifiant d?opérations financées par l?Anah 3.1.2 Des spécificités ultramarines suffisamment marquées par rapport aux situations hexagonales pour justifier des différenciations des règles applicables aux outre-mer 3.1.3 Adapter sans délai les règles de financement de l?Anah aux situations ultramarines dans le cadre de l?article 73 de la Constitution 3.2 Dépasser les blocages issus des défauts de titrement, incluant la problématique de l?indivision 3.2.1 Les défauts de titrement : un obstacle très répandu qui nécessite de se donner les moyens d?une action collective au long cours 3.2.2 Les dispositions hexagonales régissant la propriété immobilière devenues inadaptées et inopérantes par l?accumulation ultramarine des défauts de titrement au fil des générations : faire évoluer les procédures de titrement pour les rendre efficaces 3.2.3 Conduire et mettre en oeuvre avec ambition et constance la sortie du désordre foncier, objectif mobilisant par nature une multiplicité d?interventions et de responsabilités qui reste jusqu?à ce jour orphelin d?une gouvernance intégratrice 3.2.4 Dans l?attente, dissocier la résolution de la question foncière de l?aide au montage des projets d?amélioration des logements 4 Renforcer la stratégie d?action publique et dynamiser l?écosystème d?acteurs au bénéfice de l?amélioration du parc privé et de la résorption de sa vacance 4.1 Charpenter un écosystème d?ingénierie et d?accompagnement publics à la hauteur des enjeux 4.1.1 Positionner l?État comme impulseur et co-producteur des politiques de l?habitat et renforcer ses capacités d?analyse et de conduite stratégiques 4.1.2 Multiplier les opérations programmées en appuyant les collectivités 4.1.3 Mobiliser les instruments de police de l?habitat 4.1.4 Installer des opérateurs publics d?aménagement 4.1.5 Installer le financement de restauration immobilière en outre-mer pour la rénovation des centres anciens 4.1.6 La fiscalité sur les logements vacants : une efficacité limitée tant que le dispositif n?aura pas été réaménagé au niveau national 4.2 Déployer un écosystème d?acteurs à la hauteur des enjeux de l?amélioration du parc privé 4.2.1 Charpenter à la hauteur des enjeux l?écosystème d?opérateurs sociaux aujourd?hui faibles et fragiles 4.2.2 Structurer les filières des métiers du bâtiment orientées vers la réhabilitation 4.3 En matière d?amélioration de l?habitat, adosser la mise en oeuvre du PLOM 3 à l?existence de stratégies départementales globales État-collectivités-opérateurs-entreprises Annexes 1 Annexe 1 : lettre de mission 2 Annexe 2 : personnes auditionnées ou ayant apporté une contribution écrite 3 Annexe 3 : données sur la vacance dans les DOM 3.1 Données par département 3.1.1 Niveau et évolution de la vacance 3.1.2 Vacance et croissance démographique 3.1.3 Vacance courte et vacance longue 3.1.4 Vacance et âge de la population et des propriétaires 3.1.5 Vacance et état du logement 3.1.6 Vacance et construction 3.1.7 Vacance et résidences secondaires 3.2 Données par commune 3.2.1 Niveau de la vacance 3.2.2 Vacance, croissance démographique et construction 3.2.3 Vacance et résidences secondaires 4 Annexe 4 : données générales sur le contexte de la politique du logement dans les DOM 4.1 Population et ménages 4.1.1 Une croissance démographique contrastée 4.1.2 Un desserrement rapide des ménages aux Antilles et à la Réunion 4.1.3 Un vieillissement rapide de la population aux Antilles 4.2 Parc 4.2.1 Un stock de bien moindre qualité qu?en métropole 4.2.2 Une construction élevée par rapport à la croissance démographique aux Antilles et à la Réunion 4.2.3 Des résidences secondaires peu nombreuses 4.3 Revenus et pauvreté 4.3.1 Un niveau de vie plus faible en moyenne 4.3.2 Un niveau de vie plus hétérogène 4.3.3 Un taux de pauvreté plus élevé 4.4 Des loyers moins accessibles qu?en métropole aux ménages à faible revenu 5 Annexe 5 : les taxes sur les logements vacants 5.1 Le dispositif actuel est complexe 5.1.1 Taxe sur les logements vacants (TLV) 5.1.2 Taxe d?habitation sur les logements vacants (THLV) 5.1.3 Majoration de taxe d?habitation sur les logements meublés non affectés à la résidence principale (THRS) 5.2 Le dispositif actuel comprend de nombreuses exonérations dont certaines sont discutables 5.2.1 Le dispositif actuel comprend de nombreuses exonérations 5.2.2 Certaines exonérations sont discutables 5.3 La TLV vise des objectifs de politique du logement mais non de protection de la planète 5.4 Perspectives d?évolution 5.4.1 Les propositions de la mission IGF-CGEDD de 2016 5.4.2 Trois axes d?évolution : simplifier, réduire les exonérations, étendre l?objectif à la protection de la planète 6 Annexe 6 : glossaire des sigles et acronymes INVALIDE)